山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初6020号 原告：潘淑香，女，1969年4月4日出生，住莱州市。 委托诉讼代理人：李少青、赵琳，莱州济世法律服务所基层法律服务工作者，受以上二原告共同委托。 被告：山东滨海润城置业有限公司，住所地：莱州市文峰路街道王家楼村，统一社会信用代码：91370683590310307C。 法定代表人：吕顺英，董事长。 委托诉讼代理人：姜春平，山东文济律师事务所律师。 原告潘淑香与被告山东滨海润城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘淑香的委托诉讼代理人李少青、赵琳，被告山东滨海润城置业有限公司的委托诉讼代理人姜春平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘淑香向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告于2013年10月19日签署的《定房协议书》，被告返还原告购房款2160000元，被告以本金2160000元为基数支付自2015年1月1日至2020年9月10日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息616458元，以上合计2776458元；2、判令被告支付自起诉之日起至实际给付购房款之日止以本金2160000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月19日，原、被告签订《定房协议书》，原告欲购买被告山东滨海润城置业有限公司开发的位于莱州市南苑街与东环路交汇处的御澜观邸项目27栋d号房屋一处，房屋价款3269861.50元，原告按照约定共计向被告付款2160000元。后因被告原因，工地停工，经原告向有关部门了解，该房屋根本无法达到交付标准，被告已严重违约。原告多次找被告协商无果，故诉至法院，望判如所请。 被告山东滨海润城置业有限公司辩称，对原告的全部诉讼请求均不同意。1、被告不应返还原告定金50万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，因原告违反合同约定在约定期限内未能订立商品房买卖合同，定金不退。2、原告无法定或约定解除权。《合同法》第九十三条、第九十四条规定，解除合同的一方首先要有解除权，本案是原告违约未按时与被告签订商品房买卖合同，原告无约定解除权也无法定解除权，无权解除定房协议书。3、即使原告有解除权，解除权已经消灭，请求法院依法驳回原告诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定。《民法总则》第199条“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定，存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”的规定。原、被告于2013年10月19日签订《定房协议书》，双方未明确约定解除合同的条件。2015年6月1日被告逾期交房，原告即已经享有解除合同的权利，解除权不适用于诉讼时效中止中断的规定，在双方都不存在向对方催告和协议解除合同的情况下，到原告于2020年9月向莱州市人民法院起诉请求解除与被告之间合同关系的时候，已经超过了解除权的法定行使期限。解除权消灭制度的建立有利于保证交易安全和秩序，解除权属于形成权，仅凭单方意思表示就可发生效力，而且解除权在行使前，合同关系处于不确定状态。如果长期不行使，使债务人选择变得相当困难。故被告未按时行使解除权，解除权已经归于消灭。请求法院依法驳回原告诉讼请求。4、原告之前并未要求解除合同返还购房款，对原告主张权利之前的利息即起诉之前的利息不应当支持。 经审理查明，2013年10月19日，原、被告签订《定房协议书》1份，合同约定：原告预定27栋d室商品房一套，暂测建筑面积为401.21平方米，单价8150元/平方米，依暂测建筑面积计算总房款为3269861.50元，最终按照测绘机构测定的面积据实结算；第三条约定：签署本协议书之同时，原告需向被告交纳定金50万元，并保证于2013年10月30日之前与被告签订《商品房买卖合同》；第四条约定：签订合同时，原告需缴纳部分房款809861.50元（不含定金）；第七条“违约责任”约定:若原告在本协议书第三条约定的签约期限或被告另行书面通知的签约期限内未与被告签订《商品房买卖合同》或未按本协议书第四条约定付清应付房款……，则除非被告书面同意延长签约期限和付款期限，否则本协议书于本协议书第三条约定的签约期限或被告另行书面通知的签约期限届满之日即行终止，被告无需以任何方式通知原告，即可将该商品房另行处分，若原告亲至售楼处提出退款申请，被告将在10个工作日内无息返还原告已付定金。 2014年12月30日，被告向原告出具收款收据2份，载明所收“房款”分别为1315053元、844947元，合计216万元。 对案涉房屋现状，原告称，主体已经建起，有门窗，水电暖均没有通；被告表示：主体已经建成，有门窗，水暖未通。 庭审中，原告提供了上述《定房协议书》及收款收据。 经质证，被告表示：对原告上述证据的真实性无异议，合同第3条明确约定定金50万元，原告第一次交款50万元，原告按照第4条约定交款80余万元后，被告一并向原告出具了金额为1315053元（含50万元定金）的收款收据。 对被告关于收款收据载明收款金额1315053元中含有50万元定金的主张，原告不予认可。 被告提供了时间为2013年10月19日、单据号码为0021264的收款收据（交顾客联和记账联）2份，该收据载明：“兹收到潘淑香交来27-D定金POS:50万金额（大写）伍拾零万零仟零佰零拾零角零分￥100000.00”。 经质证，原告表示：对被告该证据真实性无异议，但这是最初的单据，后来被告将该单据收回，改成了收房款的收据，该定金单据作废。 原告称，最初自己定购了2套房屋，后来退了1套，将之前缴纳的2套房屋款算作剩下1套房屋的款项；对原告该主张，被告表示不清楚。 关于双方未按期签订《商品房买卖合同》的原因。 原告称，2013年10月30日前，原告到售楼处去要求过签订合同，被告不签，因为被告与原告还有其他业务，被告答复让原告等等，早晚就签了，后来被告也没有通知签订合同。 被告表示：2013年10月至2014年、2015年，被告一直正常经营，正常出售房屋、签订合同，原告在合同约定的期限内从未找过被告签订商品房买卖合同；被告除于2013年10月19日签订定房协议书时通知过外，还另行通知过原告签订商品房买卖合同，但是没有证据；此外，这并不需要被告再另行通知，因为定房合同已经明确约定了合同的签订时间。 原告主张，自2014年6月至今原告与其他业主曾找被告要求解除协议、赔偿损失，一直未达成一致意见；又称，在定房协议约定的合同签订期限内找不到被告了，无法签订合同。 被告对原告该主张不予认可。 对此，原告提供了以下证据：1、照片影印打印件2张。原告称，相关业主到被告的售楼处主张过权利，业主张鹤羽主持的会议，被告的工作人员也在场。2、通过阳光热线向文峰路街道办事处反映情况的电脑截图打印件3页。原告称，相关业主通过网络向房管中心、住建局进行过投诉。3、原告杨松玉与崔树明等8人共同书写的证明、原告杨松玉与张鹤羽等8人共同书写的证明各1份。原告称，2014年6月12日，相关业主一起到被告售楼处要求退房款、赔偿损失，当时售楼处的领导承诺按时交房。4、视频光盘1盘及光盘视频内容书面整理材料1份。原告还称，开始在被告处定购2套别墅，共缴纳216万元，未缴纳定金，2014年12月30日，原告退了一套别墅，之前已交纳的216万元算成剩下的一套别墅购房款。 经质证，被告对原告证据3的真实性不予认可，表示：证人证言需证人出庭作证，未出庭作证的证人证言不符合证据规则，不能证明任何事实，证明载明的内容不属实；对原告证据1的真实性不予认可，认为不能证实照片的拍摄时间，也不能证实照片中的人在谈何事，照片中没有被告的人员；对原告证据2的真实性不予认可，认为与本案不具有关联性，不能证实原告曾向被告主张过违约金，而且阳光热线打印件中没有任何违约金等字样；被告并表示：原、被告之间是商品房买卖合同纠纷，原告向文峰路街道等部门主张权利，与被告无关，原告未曾向被告主张过违约金。对原告证据4，被告表示：对原告提交的附件一中的2016年12月19日的信访信及信访视频、信访照片记录、2017年11月10日“政府给我回复”的真实性不予认可。信访信系原告单方形成没有证明力，并不能证明原告的主张，而且信访信中只是谈到对交房日期担忧，对建设周期担忧，说明原告一直想让被告交房并没有想解除商品房买卖合同，2016年12月19日都没有想解除涉案合同，解除权已经消灭；信访视频没有提供原始载体，且视频没有日期，不能证明是2016年12月19日形成，而且视频中没有谈到任何关于本案合同的内容，与本案没有关联性；对原告提交的附件二中的2017年11月10日政府回复、业主见面截屏的真实性不予认可，政府回复中没有谈到想解除合同等字眼，说明原告不想解除合同，而且政府的回复与原、被告无关；微信群截屏并没有谈到原告想要解除合同，原告的解除权已经消灭；业主见面照片没有提供照片的原始载体，对真实性不予认可，而且照片中没有日期，日期是原告备注的，不能证明是2017年11月10日见面。照片不能证明见面是为了解除合同，见面也有可能仅仅是催促交房，原告的解除权已经消灭。对维权相关视频的真实性不予认可。该组文件夹中的微信截屏、视频等未提供原始载体，不能证明真实性。而且微信聊天系原告单方陈述，无任何解除合同等字眼，并不能证明原告当时提出过解除合同。视频没有拍摄日期，不能证明是什么时间拍摄，而且视频中原告并没有提出解除合同，与本案没有关联性，原告的解除权已经消灭。维权记录是原告单方制作，不具有证明力，原告维权也紧紧是催促交房，并非解除合同。 对双方是否协商解除过案涉定房协议的问题。原告表示：协商过，但是没有达成解除协议的一致意见；从2014年6月份至今，原告与其他业主多次找被告提出解除协议、赔偿损失等主张，但是被告不同意解除。 被告表示：原告从未找被告协商过，而且原告的购房款都是在2014年12月30日交纳的，故不可能在2014年6月与被告解除协议，原告所述与事实不符，而且原、被告之间并没有签订商品房买卖合同，根本不可能存在要求交房等主张。根据定房协议书第3条约定，原告保证在2013年10月30日前与被告签订商品房买卖合同；第7条约定了违约责任，若原告在协议第3条约定的签约期限内未与被告签订商品房买卖合同，则其构成违约，定金不退。 原告称，购房款216万元是基于原告当时想在被告处购买2套房屋，共缴纳了216万元；2014年6月份原告等业主通过网上看到了关于青岛杰正集团青岛港诈骗的报道后，感觉到事情不对，遂与其他业主一起到被告售楼处要求退房款、赔偿损失等诉求，但被告答复按时交房，房屋的尾款等通完水电暖后再交付；2014年12月30日被告向原告出具的2张购房款收据，是在原告退了一套房屋的前提下将2套房屋的房款算在了一套房上；已付216万元里面没有定金，2014年12月30日退了一套房子，2013年10月19日签订了定房协议。 对现是否能与原告签订商品房买卖合同及是否能够交付房屋的问题，原告表示：涉案房屋短时间交付不了，有部分房屋被回迁户占着，被告无法安置回迁户就不能交付房屋。 本院认为，原告提供的《定房协议书》及收款收据，被告对真实性无异议，本院对原告上述证据的真实性依法予以认定。 根据本案中双方提供的现有证据，未按《定房协议书》约定如期签订《商品房买卖合同》不能直接归责于被告，虽然原告主张在《定房协议书》约定期限内曾向被告主张过签订合同的权利，但其提供的证据并不充分；按《定房协议书》约定，2013年10月30日前原、被告需要签订《商品房买卖合同》，如未签，该期限届满后，《定房协议书》即行终止，根据双方主张和证据举证情况，双方签订的《定房协议书》在2013年10月31日时已经终止；但本案中，《定房协议书》终止一年后即2014年12月30日，被告仍向原告出具收取房款的收款收据，此行为表明，被告再次接受了原告的购房要约，双方自此建立起新的案涉房屋事实买卖法律关系，现无证据证实双方就新的事实买卖法律关系再行约定相应解除权的行使条件及期间，被告亦否认原告向其主张过相应权利；被告主张2015年6月1日被告逾期交房，原告即已经享有解除合同的权利，无证据证实，本院不予采纳。本案中，原告已交纳超半购房款，而被告在案涉房屋已建成的情况下，至今仍不能明确具体的交房时间，使原告足以相信其合同目的无法实现，原告现要求返还已付购房款，实际为要求解除双方现存的案涉房屋事实买卖法律关系，原告该请求，不违背法律规定，应予支持。被告主张原告起诉之前的利息已过诉讼时效，因被告自认原告从未向其主张过权利，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上，被告应返还原告购房款216万元，并以此为基数支付原告自2015年1月1日起资金占用期间的相应利息。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自2015年1月1日起至2019年8月19日止被告应支付原告的利息应比照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至判决生效给付之日止被告应支付原告的利息应比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 被告山东滨海润城置业有限公司返还原告潘淑香已付购房款216万元，同时以应返还款额216万元为基数分别支付原告潘淑香自2015年1月1日起至2019年8月19日止比照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率、自2019年8月20日起至判决生效给付之日止比照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率各自计算的资金占用利息，限判决生效后十日内付清。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32959元减半收取16479.50元，由被告山东滨海润城置业有限公司负担，限本判决生效后七日内交纳本院；保全费5000元，由被告山东滨海润城置业有限公司负担，限判决生效后十日内直接给付原告潘淑香。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  国树强 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  赵文君