上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初36062号原告：吴扣兰，女，1960年11月5日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。委托诉讼代理人：范瑶，上海申如律师事务所律师。被告：陈立，男，1979年11月3日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：徐文婷，上海市经纬律师事务所律师。原告吴扣兰与被告陈立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴扣兰及其委托诉讼代理人王为荣、范瑶，被告陈立的委托诉讼代理人徐文婷到庭参加诉讼。2020年11月10日，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。吴扣兰向本院提出诉讼请求：1.确认吴扣兰、陈立签订的《房地产买卖合同》于2020年6月23日解除；2.陈立归还购房款1,120,000元并支付利息，以1,120,000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月30日起计算至实际返还之日止；4.陈立支付违约金640,000元。事实和理由：2020年5月8日，吴扣兰与陈立签订《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖合同》，约定吴扣兰向陈立购买上海市静安区谈家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称涉案房屋)，吴扣兰当天支付定金5万元，并于当月28日支付首付款107万元，同年7月3日签订正式网签合同，若一方违约，需按房屋总价的20%向对方支付违约金。后吴扣兰按约向陈立支付了定金和首付款，但陈立迟迟不肯与吴扣兰签订网签合同，而后告知吴扣兰其不愿出售涉案房屋。双方因此协商陈立支付吴扣兰一笔解约费后，双方签署解约协议，但就解约费用无法达成一致，陈立也未退还定金和首付款，致吴扣兰无力另行购房，扩大的损失应由陈立承担。陈立辩称，1.同意双方签订的房屋买卖合同于2020年6月23日解除并归还购房款112万元；2.吴扣兰同时主张利息和违约金，存在重复主张，违约金包括利息损失在内；3.吴扣兰主张的违约金标准过高，其并未因违约产生如此高的损失，请求法院调整违约金；4.合同对首付款支付时间、过户、交房时间、下家逾期付款违约责任等均未明确，合同签约主体也发生过变更，且约定2020年7月3日正式签署买卖合同，因此本案的《房地产买卖合同》属预约。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。案外人陈某1与吴扣兰系夫妻关系，案外人陈某2系二人之子。涉案房屋原登记在岑国梅、陈立名下，岑国梅去世后，陈立和案外人陈志强通过继承取得涉案房屋的产权，于2020年5月21日过户登记至二人名下，其中陈立享有75%的产权份额，陈志强享有25%的产权份额。2020年5月8日，陈立(出卖方、甲方)、吴扣兰(买受方、乙方)、案外人上海兆家房地产经纪合伙企业(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间合同》，约定甲方向乙方出售涉案房屋，总房价款3,200,000元，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金50,000元，如甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金。本合同与附件《房地产买卖合同》同时成立、生效，《房地产买卖合同》签订即表明买卖关系成立。附件《房地产买卖合同》约定，为办理该房地产交易过户手续之需，双方同意于本合同签订后30日内前往居间方签订网签版买卖合同，首期房价款1,070,000元，第二期房价款2,080,000元于2020年8月20日之前支付给甲方。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照合同总房价款的20%向守约方支付违约金。当日，双方另行签订《上海市买卖合同的补充协议》，约定甲方同意乙方从首付款中保留尾款70,000元整，于交房当日支付甲方。同日，吴扣兰向陈立支付定金50,000元，陈立出具《收款收据》，当月28日，陈某2通过其银行账户向陈立支付首付款1,070,000元，陈立再次出具《收款收据》，当日，陈立与陈某1、陈某2签订两份《协议》，约定2020年7月3日之前共同前往居间方签订正式房屋买卖合同，买卖合同房价2,800,000元、装修补偿款400,000元。2020年6月23日，陈立(甲方)与陈某2(乙方)签订《协议书》，内容为：“因甲方无法出售位于上海市静安区谈家桥路XXX弄XXX号XXX室的房产，现双方协商于2020年6月29日前，支付完成相应解约费用(解约费用甲乙方双方自行协商)，正式签署解约协议，本协议一式叁份。”后双方未就解约费用达成一致，陈立亦未退还购房款，致诉讼。诉讼中，吴扣兰表示，因涉案房屋的购房款系陈某2支付，且本打算将涉案房屋产权登记在陈某1、陈某2名下，故交易过程中的协议或协议书以陈某1、陈某2二人或陈某2一人的名义签订，吴扣兰对陈某1、陈某2的行为予以追认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈立、吴扣兰签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。陈立主张该《房地产买卖合同》系预约，本院认为，预约是指约定将来订立一定合同的约定，本案双方虽约定签订《房地产买卖合同》后签订网签版买卖合同，但系为办理交易过户之需，实际是在履行《房地产买卖合同》确定的义务，且《房地产买卖合同》对房屋总价、付款期限和金额、违约责任、税费承担等均有约定，因此该合同系本约，并非陈立所称的预约。合同签订后，吴扣兰按约向陈立支付了定金和首付款，在双方约定共同签订正式网签版合同之前，陈立向吴扣兰明确表示因己方无法出售涉案房屋，致吴扣兰订立《房地产买卖合同》的目的不能实现，显属违约，现双方同意该合同于2020年6月23日解除，并无不妥，本院予以确认。合同解除后，陈立收取的购房款应当返还给吴扣兰；合同解除的责任在陈立，陈立还应按照合同的约定承担相应违约责任，其主张约定的违约金数额过高，请求法院予以调整，本院认为，违约金具有惩罚性和补偿性的双重功能，其蕴含着对违约方的违约行为作出否定性评价，同时对守约方因此遭受的损失进行弥补，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定违约金为250,000元。至于吴扣兰主张的利息，实际系资金被占用的损失，而违约金本身具有弥补损失的功能，本院在支持其违约金的情况下，不再支持利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决如下：一、确认原告吴扣兰与被告陈立于2020年5月8日就上海市静安区谈家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2020年6月23日解除；二、被告陈立应于本判决生效之日起十日内返还原告吴扣兰购房款1,120,000元；三、被告陈立应于本判决生效之日起十日内支付原告吴扣兰违约金250,000元；四、驳回原告吴扣兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,214元，减半收取10,107元，由原告吴扣兰负担2,022元，被告陈立负担8,085元；保全费5,000元，由被告陈立负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁真根二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈 玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……