贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7815号上诉人（原审被告）:陈应伟，男，汉族，1978年12月19日生，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：李道义，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：幸昕，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:程兴，男，汉族，1971年3月6日生，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州名城（金沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:康虎跃，男，1962年8月18日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人陈应伟因与被上诉人程兴、康虎跃租赁合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2020）黔0523民初178号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈应伟及其代理人李道义、被上诉人程兴及其代理人王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人陈应伟上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由:一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决未对被上诉人是否享有案涉土地不动产权利及排除妨害请求权进行认定，遗漏关键信息，根据上诉人于金沙县不动产登记中心查询，而被上诉人名下均无案涉土地不动产权登记信息，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，被上诉人并非土地物权所有人，不享有排除妨害的权利。根据被上诉人提交的2002年与张泽宝等人签订的《土地使用权转让协议》内容，被上诉人与张泽宝转让的土地系集体所有耕地，依法不能进行转让和买卖，该协议违反法律强制性规定属于无效的合同。且无证据证实双方转让的土地系与本案争议地系同一地块，《安置补偿协议》及所附《房屋拆迁调查表》亦不能证明其享有案涉争议地物权，该《安置补偿协议》并非土地或不动产主管部门所出具，没有对案涉土地不动产权利来源进行任何说明，并且未对案涉土地进行征收，被上诉人据此证明自己享有案涉争议地承包经营权缺乏依据；二、一审认定上诉人与被上诉人存在事实上的租赁关系错误。虽然上诉人与案外人刘永其签订的《场地出租协议》中提到了“康虎越地基乱石块处”，但绝不能以此认定上诉人系直接与被上诉人签订协议、建立租赁关系，一审仅凭刘永其庭后补充证词，直接认定刘永其与康虎跃之间存在委托关系，过于武断，其突破合同相对性的理由也不充分，基于该错误认定判定被上诉人支付三年租金错误，上诉人仅负有向合同相对人支付租金的义务；三、原审程序违法。原审第一项诉请为排除妨害，第二项为给付租金，一个为物权项下案由，一个为合同项下案由，一个案件中仅一个诉，本案违反法定程序，原审法庭辩论终结后依职权向案外人刘永其进行询问，进而将该笔录作为本案定案依据，违反法院中立原则，程序违法，原审遗漏必要参加诉讼的当事人刘永其参加诉讼，导致本案事实不清。请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人程兴二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，程兴、康虎跃系案涉地块实际权利人。根据2002年10月8日张泽宝、陈顺光、张礼江、张礼志等与程兴、康虎跃签订的《土地转让协议》，可以证实被上诉人取得案涉争议地2076.31平方米的土地使用权。再结合2018年12月19日被上诉人与金沙县鼓场街道办事处签订的《黎明花园安置点货币安置补偿协议书》，可以证实被上诉人通过转让方式取得案涉地块土地使用权后，现案涉地块为1964.65平方米，被征用1496.76平方米，未被征收的剩余467.76平方米虽未办理物权登记，但不能因此否认被上诉人对其享有权利；2、根据《物权法》第二十八条之规定，案涉争议土地部分被金沙县鼓场街道办事处征收并签订《黎明花园安置点货币安置补偿协议书》，已经明确程兴、康虎跃系案涉地块的权利人，程兴、康虎跃与刘永其之间建立委托关系，程兴、康虎跃是实际出租人，陈应伟是承租人。原审程序合法，请求二审予以维持。原审原告程兴、康虎跃向一审法院起诉请求:1.判令被告排除对原告位于金沙县环线交叉处土地的妨害，即被告将其所经营的汽车修理厂搬离；2.判令被告向原告支付2017年至2019年租金共计204000元；3.判令本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：原告康虎跃、程兴在现金沙县交叉处有地块一幅，康虎跃委托刘永其将该地块中的540平方米进行出租，2009年12月29日甲方刘永其与乙方陈应伟签订《场地出租协议》，协议约定：“经甲乙双方共同协商议定，康虎跃地基乱石块处，甲方将挖机推平后打好混泥土地平，围墙，工人简易住房三间后租给乙方使用，乙方用于洗车及修理汽车等经营内容，为谨慎起见协议如下：一、租用场地面积540平方米，使用面积不含道路面积。二、租金第一年为壹万捌仟元整，租用期限为伍年，除第一年外，其余肆年，每年租金贰万元整，其余租金到每年付一次，不能拖欠。三、涉及政府政策方面征用土地问题，以使用的时间算租金，剩余租金甲方必须退还乙方，甲方也不得以任何借口退回乙方租金，如有任何借口甲方必须按每一年租金10倍赔付给乙方，如乙方租金到期之前一个月内，甲方必须保持通讯联系到场地收租金。如乙方不付租金，甲方便终止协议，乙方不得以任何借口干涉甲方使用权，又如甲方在出租时间内不得另行出租他人使用，如有则按每年租金100倍赔付金给乙方。四、经营过程中国家税收及手续均与甲方无关，安全环保防疫等及电费与甲方无关，（如水、电不能排除，有商业可能性），按甲方交给水、电部门收据为准，但甲方不能以任何理由干涉乙方用水、电”。刘永其签字及陈应伟签字确认，在证人何某、李某、肖某签字确认。刘永其出租上述地块后收到陈应伟租金1万元，康虎跃委托刘永其将租金1万元用于该地块的平场、砌堡坎等，刘永其管理了约一年便未再进行管理。2018年12月19日，金沙县鼓场街道办事处与康虎跃、程兴签订《黎明花园安置点货币安置补偿协议书》，协议载明康虎跃户原房屋结构为简易结构，房屋面积133.07㎡，修理厂院坝占地共1831.58㎡，总占地1964.65㎡。2018年7月，经测绘公司对其现有建筑进行测量，目前该修理厂现房屋结构为：砖木60.92㎡，其他结构78.53㎡（新增），附属构筑物（钢棚）169.47㎡（新增）。水泥道路占地158.97㎡，总占地467.89㎡。经比对，康虎跃户被征用的情况为：简易结构房屋48.82㎡，被征用部分总占地1496.76㎡。征用时已办理土地使用证等相关建房手续而未修建，所涉土地已征收使用，但康虎跃户未签订相关征收补偿安置协议，未进行补偿。现应补偿给康虎跃户资金为：1.有手续宅基地部分补偿资金：300平方米*1400元/平方米=420000元，2.简易结构房屋补偿资金：48.82平方米*800元/平方米=39056元，3.未办理手续部分（占地）补偿资金：1496.76平方米*42元/平方米=62863.92元，4.搬家补助48.82平方米*20元平方米=976.4元，5.按时交房奖励48.82平方米*25元/平方米=1220.5元，6.室外工程部分补偿资金人民币262577.42元，以上合计786694.24元。甲方金沙县鼓场街道办事处盖章确认，乙方康虎跃、程兴签字捺印确认。2019年8月15日刘永其出具《关于陈应伟用康虎跃场地情况说明》载明：“陈应伟租用康场地经办人是本人，年租金1800元（壹万捌仟元），收到租金10000元，上差分文不给，时值现在刘多次索要无果，从08年至今租金分文不给，因当时受康委托办理一年多，至于后面几年康与陈交涉，情况不知”。因涉案地块涉及征收补偿问题，鼓场街道有关部门组织陈应伟与程兴、康虎跃进行多次调解，但未达成一致意见。庭审中，原告陈述其租金计算标准为被告陈应伟将场地出租他人所得收益及合同约定租金共同所得每年6.8万元。一审法院认为：本案的争议焦点是原告与被告是否存在租赁合同关系、租金是否应当给付及给付标准。对于本案原、被告是否存在租赁合同关系，案外人刘永其陈述康虎跃委托其出租案涉场地，刘永其遂与本案被告陈应伟签订《场地出租协议》，协议中明确载明租赁的场地为康虎跃地基乱石块处，从协议约定及刘永其陈述等可知签订租赁合同时陈应伟应当知道租赁场地的土地使用权人，因此刘永其与康虎跃之间成立委托代理关系，本案租赁合同的实际出租人为康虎跃，承租人为陈应伟，双方之间形成租赁合同关系。而原告请求被告陈应伟排除妨害，将其汽修理厂搬离出租场地，究其实质是要解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定,现原告请求被告搬离出租场地，因此双方签订的《场地出租协议》解除，解除合同后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告陈应伟应当返还原告的租赁场地并在合理期限内搬离出租场地。针对第二个争议焦点即是否给付租金及给付租金的标准，因原告康虎跃与被告陈应伟之间存在租赁合同关系，故原告交付租赁物给承租人使用、收益，被告支付租金是合同中约定的义务，因此，原告请求被告给付租金符合法律规定，双方在《场地出租协议》中约定第二年租金为20000元，后因双方未再签订合同，也未另行约定租金，因此被告应按双方合同约定的租金每年20000元支付原告，原告主张从2017年至2019年的租金，本院支持20000元/年×3年=60000元。对于原告提出租金按每年6.8万元计算，因双方并未另行约定租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”的规定，原告在庭审中陈述被告将场地出租给他人，说明原告对被告转租一事知情但原告并未对此提出异议，应视为承租人同意出租人的转租行为，故对于原告要求以转租取得的收益以及合同约定的租金金额计算租金的主张不予采纳，故对原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，原审判决：一、由被告陈应伟于本判决生效之日起返还原告程兴、康虎跃位于金沙县环线交叉处的出租场地，并由被告陈应伟于本判决生效之日起三十日内将其所经营的汽车修理厂搬离；二、由被告陈应伟于本判决生效之日起七日内支付原告程兴、康虎跃租金60000元；三、驳回原告程兴、康虎跃的其他诉讼请求。案件受理费4360元，公告费560元，合计4920元，由被告陈应伟负担1860元，原告程兴、康虎跃负担3060元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审认定事实如下:2002年10月8日，被上诉人康虎跃、程兴与案外人张泽宝、陈顺光、张礼江、张礼志、张礼碧、张礼品签订《土地转让协议》，转让城关镇黎明村长沙田的土地共计2076.31平方米，二审认定其他事实与原审无异，对原审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、被上诉人是否享有案涉场地的土地使用权；二、上诉人与被上诉人之间是否存在租赁关系，被上诉人主张请求支付租金能否得到支持；三、原审程序是否违法。关于焦点一，根据被上诉人康虎跃、程兴与案外人张泽宝等6人签订的《土地转让协议》可知，被上诉人通过转让的方式取得案涉争议地的土地使用权。2018年12月19日，金沙县鼓场街道办事处与康虎跃、程兴签订《黎明花园安置点货币安置补偿协议书》，对除案涉争议地外部分土地及建筑物进行征收并给予安置补偿。由此可见，金沙县鼓场街道办事处作为土地发包方已对被上诉人转让土地的行为进行认可，且被上诉人土地部分已依法办理宅基地使用证。故本案被上诉人虽未对转让得来的土地进行备案登记，但并不影响其取得案涉争议地的土地使用权。上诉人上诉称被上诉人通过向案外人张泽宝等转让得来的土地系耕地，违反法律的强制性规定，应当认定为无效协议，被上诉人不能基于该无效协议取得案涉争议地的土地使用权的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，本案上诉人虽是与案外人刘永其签订《场地出租协议》，但协议中明确载明租赁的场地为康虎跃地基乱石块处，经审理查明，案涉争议场地确系被上诉人从案外人张泽宝等6人处转让得来，结合被上诉人提交的刘永其的《情况说明》以及原审法院向案外人刘永其所做的询问笔录可知，案涉争议地的使用权人系被上诉人，刘永其系经被上诉人委托代为签订《场地出租协议》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”之规定，被上诉人委托案外人刘永其以刘永其的名义与上诉人签订《场地出租协议》符合法律规定，本案中被上诉人与案外人刘永其均认可本案刘永其实施的行为系代理行为，实际权利人为被上诉人，故案外人刘永其签订《场地出租协议》所产生的法律后果应由被上诉人承担，权利义务也应当由被上诉人享有。故本案上诉人与被上诉人之间存在租赁关系，原审判定上诉人向被上诉人支付场地租赁费并无不当。因双方之间签订的《场地出租协议》已到期，双方未达成新的场地租赁协议的合意，原审判定由上诉人搬离案涉争议场地并返还上诉人租赁物并无不当。上诉人上诉称与被上诉人之间不存在租赁协议，不应支付租金的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采信。关于焦点三，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”、第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”之规定，本案案外人刘永其在本案中没有独立的请求权，案件的处理结果也与其无法律上的利害关系，故原审未通知其参加诉讼，程序并不违法。原审中，被上诉人提交案外人刘永其出具的《情况说明》欲证实与刘永其之间系委托关系，为查明案件事实，原审法院在庭审后向刘永其做询问笔录核实，并将该份笔录向双方当事人出示质证，并未违反法律规定，程序并不违法。故上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回，原审认定事实清楚，适用法律正确。予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4360元，由上诉人陈应伟负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二〇年十二月二十九日书记员 张玉明