苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5470号原告：苏州上美摄影文具有限公司，住所地苏州市吴中区石湖西路****。法定代表人：梁丽红，执行董事。委托诉讼代理人：李圣凡、李三才，该公司员工。被告：苏州众氏物业管理有限公司，住，住所地苏州市吴中区长桥街道石湖西路**/div>法定代表人：袁晓岚，总经理。委托诉讼代理人：夏觉伟，该公司员工暨本案被告。被告：夏觉伟，男，1956年6月12日生，汉族，住苏州市姑苏区。第三人：苏州市吴中区长桥街道办事处，住所地，住所地苏州市吴中区长兴街**iv>负责人：徐敏，主任。委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。原告苏州上美摄影文具有限公司（以下简称“上美公司”）诉被告苏州众氏物业管理有限公司（以下简称“众氏物业公司”）、夏觉伟侵权责任纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，由审判员韩亚光适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加苏州市吴中区长桥街道办事处（以下简称“长桥街道”）为本案第三人。原告上美公司的委托诉讼代理人李圣凡、李三才，被告众氏物业公司委托诉讼代理人暨本案被告夏觉伟，第三人长桥街道委托诉讼代理人孙坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上美公司向本院提出诉讼请求：要求判决确认被告众氏物业公司向第三人长桥街道作出承诺书的行为无效。事实和理由：其在2015年将名下位于苏州市吴中区的厂房及土地出租给被告众氏物业公司。但被告众氏物业公司在其不知情的情况下，串通案外人伪造了上述厂房及土地的买卖合同，还与第三人签订了《吴中区城区征收（拆迁）补偿协议书》。2019年12月23日，被告众氏物业公司就案涉厂房及土地腾退事宜又向第三人出具了承诺书。其认为该承诺书侵害了其合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告众氏物业公司、夏觉伟共同辩称：被告众氏物业公司未与原告签订过关于案涉厂房及土地的买卖合同。被告众氏物业公司从原告处承租案涉厂房后，原告已委托其代为处理案涉厂房的拆迁事宜，故其有权代表原告向第三人就案涉厂房及土地的腾退事宜作出承诺。另，承诺书中所涉的房屋、围墙、大棚、车棚等均为违章建筑，不应受到法律保护。第三人长桥街道述称：其确与被告众氏物业公司签订过《吴中区城区征收（拆迁）补偿协议书》，但该协议的乙方为原告上美公司和被告众氏物业公司。因原告未在该协议上签章，故该协议未生效。其从未要求被告众氏物业公司向其出具承诺书。被告众氏物业公司出具承诺书的行为与其无关。本院经审理查明认定如下事实：原告上美公司系苏州市吴中区厂房的所有权人，其在2015年5月12日与被告众氏物业公司签订房屋租赁合同一份，约定将原告名下位于苏州市吴中区厂房及土地（约4432平方米，土地证面积约11亩）出租给被告众氏物业公司，租期自2015年8月1日至2031年1月31日（租金已支付至2021年2月1日）。该合同第二条第2项约定“乙方（被告众氏物业公司）承租房屋后，租赁范围内所有房屋及设施之修缮、加固与消费品均由乙方负责，并承担费用。”2015年8月1日，原告向被告众氏物业公司出具授权委托书一份，该委托书载明：“甲方（原告上美公司）委托乙方（被告众氏物业公司）经营管理甲方自有资产土地、房产、并依据甲、乙双方的房屋租赁合同对外转租”；“委托权限：在受托期限内以甲方名义向政府相关部门申报对该土地房产改变土地、房产用途并代办相关手续……”。2015年12月23日，一份合同编号为201512230319的苏州市存量房买卖合同被上传至苏州市存量房买卖系统。该合同载明，原告将名下位于苏州市吴中区的厂房售予被告众氏物业公司，售房款人民币2280000元应于2016年1月31日前一次付清。在该合同中，出售方上美公司的委托代理人为张雄，居间方为苏州安达金融咨询有限公司，居间方经纪人为王琳，但合同上无买卖双方及委托代理人的签章。另，上述网签合同在2020年9月22日已被相关行政部门撤销。审理中，原告称不认识张雄，也从未委托过任何人办理案涉房屋的买卖手续，亦未收到过任何购房款。被告众氏物业公司、夏觉伟表示，其当初因听说苏州市吴中区厂房可能拆迁，故提前做了准备，并委托案外人苏州安达金融咨询有限公司办理案涉厂房的网签;其原本以为买卖双方均未在合同上签章，网签应该做不了，可没想到竟然做成了；居间方的经纪人王琳其不认识，网签合同上上美公司的委托代理人张雄是居间方找的，其也不认识；其未向原告支付过购房款。2019年10月，被告众氏物业公司与第三人长桥街道签订了《吴中区城区征收（拆迁）补偿协议书》一份，该协议的甲方为长桥街道，乙方为原告上美公司及被告众氏物业公司。协议约定：因吴中区石湖西路东段拓宽改造工程建设需要，现对上美公司名下坐落于苏州市吴中区长桥镇石湖西路136号厂房所涉土地内南至北9米、东至西73米范围，包括红线范围内的有证房屋28.24㎡、部分围墙、无证房屋317.96㎡实施腾退；补偿款449481元由被告众氏物业公司所得；协议签约后，乙方在2019年12月31日内移交上述范围房屋、土地。协议落款处有第三人长桥街道及被告众氏物业公司的签章。原告上美公司称对上述征收补偿协议完全不知情，其是在2020年与第三人的行政诉讼案件中才知晓该协议的存在。第三人长桥街道表示，上述征收补偿协议因原告未签章而未生效，各方也均未履行。2019年12月23日，被告众氏物业公司向第三人长桥街道出具承诺书一份，内容为:“位于苏州市吴中区厂房，原系苏州上美摄影文具有限公司所有，上美公司与本公司于2015年12月23日网签了一份《苏州市存量房买卖合同》，合同约定上美公司将上述房产转让给本公司。本公司在使用上述房产期间，自行在厂区范围内搭建了房屋、基础设施及地面附着物等无证建筑（范围详见评估报告）。为了配合政府对石湖西路拓宽工程的顺利进行，本公司与贵单位于2019年10月21日签订了《吴中区城区征收（拆迁）补偿协议书》，该协议约定本公司对石湖西路136号土地南至北9米、东至西73米实施腾退，腾退土地面积合计657㎡，其中石湖西路136号土地范围内的有证房屋28.24㎡，自行搭建的无证房屋317.96㎡。为了确保征收补偿协议的履行，本公司承诺在未办理规划建设手续的情况下，自行拆除部分无证建筑，腾退自行占用的土地。对于石湖西路136号厂房范围内的门卫室（28.24㎡）本公司自愿自行拆除，拓宽后本公司自行出资建造，如果今后在本次石湖西路拓宽改造项目中产生任何纠纷的，由本公司自行负责处理并自愿承担一切法律责任，一概与贵单位无关！”关于承诺书中所涉腾退土地上建筑物的权属，原告称腾退土地上的房屋（即有证房屋28.24㎡）、围墙、大棚、车棚（即无证房屋317.96㎡）均为其建造，上述建筑在2020年1月16日、3月18日、5月9日、5月11日分多次被不明人员拆除。被告众氏物业公司确认上述建筑均为原告建造且现已被拆除，但其在2015年曾对大棚及车棚的棚顶进行过修缮。庭审中，被告众氏物业公司、夏觉伟称，夏觉伟是众氏物业公司法定代表人袁晓岚的丈夫，也是该公司的实际负责人；原告将厂房出租给众氏物业公司时，已授权众氏物业公司处理与拆迁有关的事宜；其没有向原告告知过房屋买卖合同的事情，但曾在厂房外张贴过厂房转让的公告，故原告对房屋买卖应当是知情的；其认为承诺书中所涉要腾退的房屋、围墙、大棚、车棚等，是原告在购买的无证土地上的实施的违章搭建，不应受到法律保护，但其无法就腾退范围内28.24㎡的房屋为何有证作出解释。原告上美公司表示，两被告确实张贴过厂房转让的公告，但当时夏觉伟说是为了应付相关部门而做的假样子；其提醒了两被告不要侵害其权益，故公告很快就被撕掉了；其是在2020年才知道案涉厂房已经办理了网签。第三人长桥街道表示，其从未要求被告众氏物业公司向其出具过承诺书。被告众氏物业公司出具承诺书的行为与其无关。审理中，本院向原告释明，其诉讼请求中无涉及夏觉伟的事项。但原告认为，夏觉伟系其与被告众氏物业公司所签《房屋租赁合同》中的连带责任保证人，且系被告众氏物业公司的实际负责人，故坚持要求将夏觉伟列为本案被告。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、土地证、房产证、委托书、租金支付凭据、承诺书复印件、产调证明、电话录音、存量房买卖合同照片、征收补偿协议、撤销存量房买卖契约申请表、现场照片、（2020）苏0506行初22号案件答辩状、笔录，两被告提供的公告照片，本院制作的庭审及质证笔录予以证实。本院认为，被告众氏物业公司称原告已授权其处理案涉厂房拆迁事宜，但委托书中无相应的条款，故对其该主张，本院不予认可。被告众氏物业公司出具的承诺书，实际上是对《吴中区城区征收（拆迁）补偿协议书》的补充。该征收补偿协议是被告与第三人在原告不知情的情况下签订的，虽因原告未签字而未生效，但被告众氏物业公司在承诺书中承诺腾退案涉厂房、土地的事项已损害了原告的合法权益。现原告要求确认被告众氏物业公司出具承诺书的行为无效，该主张与法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，判决如下：被告苏州众氏物业管理有限公司向第三人苏州市吴中区长桥街道办事处出具承诺书的行为无效。案件受理费减半收取计人民币40元，由被告苏州众氏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审判员  韩亚光二〇二〇年十二月十一日书记员  张凤娟