河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1624民初5444号原告(申请执行人)：中原银行股份有限公司周口分行，住所地：周口市庆丰东路昌建MOCO新世界商务写字楼**，统一社会信用代码91410000735499025R。负责人：周朝阳，该分行行长。委托诉讼代理人：王大伟，该分行员工。委托诉讼代理人：宋军魁，河南众望律师事务所律师。被告（案外人）：李喜梅，女，1960年3月16日出生，汉族，住沈丘县。被告（案外人）：张冲，男，1993年6月9日出生，汉族，住丘县。系李喜梅之子。上列被告李喜梅、张冲的共同委托诉讼代理人：翟留宏，河南千字文律师事务所律师。上列被告李喜梅、张冲的共同委托诉讼代理人：张新民，男，1970年1月1日出生，汉族，住沈丘县。系李喜梅丈夫，张冲父亲。被告（被执行人）：沈丘县富盈置业有限公司，住所地：沈丘县沙南产业集聚区，统一社会信用代码91411624680763043Y。诉讼代表人：北京德恒（郑州）律师事务所、河南裕恒律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：刘涛、刘欣欣（实习），北京德恒（郑州）律师事务所律师。原告中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）与被告李喜梅、张冲、沈丘县富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原银行周口分行的委托诉讼代理人王大伟、宋军魁，被告李喜梅、张冲的委托诉讼代理人翟留宏、张新民，被告富盈公司的委托诉讼代理人刘涛、刘欣欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中原银行周口分行向本院提出如下诉讼请求：1.准许执行位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺共四间房产；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告富盈公司、常亚鹏、姬会霞、赵娄、杨玉荣借款合同纠纷一案中，周口中院作出（2020）豫16执205号执行裁定，查封被告富盈公司名下沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺共四间房产，被告李喜梅、张冲对查封提出异议。2020年7月13日，周口中院未经听证(通知听证后又取消)作出（2020）豫16执异62号执行裁定，裁定中止对位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺共四间房产的执行。原告认为周口中院作出的（2020)豫16执异62号执行裁定程序不当，依据不足，具体理由如下:1.被执行人富盈公司在执行异议程序期间破产，依据破产法的规定，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止。2020年6月19日被告提出执行异议申请，2020年6月22日沈丘县人民法院作出(2020)豫1624破申1号民事裁定，裁定受理富盈公司的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十条“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止;在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”的规定，涉案执行异议应中止审理。周口中院在执行异议程序中不予考虑上述情况，取消开庭听证，书面审查并作出（2020）豫16执异62号执行裁定显然不当。2.中原银行周口分行系涉案房屋的抵押权人，对涉案房屋享有对抗案外人的担保物权。被告富盈公司为借款将涉案房屋自在建开始就抵押给了中原银行周口分行，并办理了抵押登记手续，中原银行周口分行作为涉案房屋的抵押权人,对涉案房屋享有对抗案外人的担保物权。3.被告提交的购房凭据不足以证实其实际购买,并足额支付了涉案房屋的购房款。据被告执行异议申请所述，商品房买卖合同签订在后，付款在前，部分房款系用债务抵顶方式交纳。依照最高院民事审判指导案件第75辑载明的指导观点，购房人支付购房款等事实应从严审查的意见，被告提交的购房凭据不足以证实其实际购买，并足额支付了涉案房屋的购房款，更不能排除二被告恶意串通对抗执行。4.被告消极不行使登记权利，长时间未办理房屋过户登记手续，是其自身原因造成的。涉案商品房买卖合同约定了交房时间,约定了交房后办理房产证的期限，被告作为购房者并未依照合同约定及时行使并主张自己的权利，涉案房屋长时间未办理房屋过户登记于续，是被告消极不行使登记权利造成的。根据规定，可归责于买受人自身的原因在三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。本案就属于第三种消极不行使登记权利的情况。5.法院所采取的查封等执行措施合法有据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，人民法院依上述规定作出（2020）豫16执205号执行裁定，查封涉案房屋合法有据，所采取的执行等查封措施不应中止。6.2020年7月14日，周口中院受理了中原银行周口分行民事诉讼，因富盈公司破产清算，周口中院下发（2020）豫16民初92号民事裁定书，将该案移送沈丘县人民法院。综上，请求贵院依照最高院对执行异议案件证据审查从严把握的要求，查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告李喜梅、张冲辩称，周口市中级人民法院所作出的(2020)豫16执异62号执行裁定程序合法、事实清楚。沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺房产在被查封之前，李喜梅、张冲已与富盈公司签订购房合同，支付了全部购房款，且合法占有使用。房屋之所以至今未办理房产登记是因为富盈公司未依合同约定履行备案义务。李喜梅、张冲是房屋的实际所有人，其异议申请完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定，周口中院作出的裁定是正确的。贵院应驳回原告诉讼请求。一、李喜梅、张冲在2012年12月购买富盈公司开发的“御景国际小区”门面商铺116、117、216、217商品房，于2018年4月18日签订《商品房买卖合同》。该合同约定，富盈公司将位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺商品房以人民币6378020元的价格出卖给李喜梅、张冲;出卖人应当在2018年6月22日之前将上述房产交付于买受人，且需在交房使用后30天内(即2018年7月22日之前)为买受人代为办理房产登记备案。该《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，已于合同签订之日起生效。富盈公司向原告抵押时间是2018年8月29日，李喜梅、张冲拥有上述房产的时间也在抵押之前。由此可以看出，原告在对抵押物设定抵押权时没有认真审核该抵押物的销售和占有情况，属于审查不严，抵押程序不符合规定,作为金融机构存在严重的失职行为，应当承担不利后果。二、在贵院查封之前，李喜梅、张冲已经支付了购房款，且已经实际合法占有涉案商品房。李喜梅、张冲在合同签订前，也即2012年12月27日缴纳定金20万元，之后陆续通过银行转账300万元，抵消债务共计2804075元,共支付被执行人购房款6004075元。以上事实有富盈公司出具的增值税专用收据以及证明予以证实。2018年6月份富盈公司已经将所购上述房产全部交付给了李喜梅、张冲，李喜梅、张冲于同年7月1日支付为期一年物业管理费共计人民币13915.68元。该事实有沈丘县鸿福物业管理有限公司的物业管理合同予以证明。2019年12月17日、2019年12月1日富盈公司向李喜梅、张冲出具了证明，说明购房时间、商品房买卖合同签订时间、交款时间以及交款方式，同时证明了所缴纳房款的数额是6004075元。因上述房产为现房，在合同签订后，富盈公司便将上述房产交付于李喜梅、张冲。2019年1月3日，李喜梅、张冲对该房产进行了装修，放置了大量的货物，一直在使用中，已经实际合法占有了该商品房。上述事实李喜梅、张冲提交的门头装修协议、装修门头照片、物业管理服务合同可以予以证明。三、李喜梅、张冲所购商铺属于商品房的范畴，李喜梅、张冲的购房行为属于消费性购房，符合最高人民法院司法解释和九民会议纪要的规定,应优先于银行的抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。李喜梅、张冲的购房行为属于消费性购买商品房,享有的物权优先于银行抵押权。四、本案李喜梅、张冲的商品房至今未办理过户是因被执行人富盈公司未将《商品房买卖合同》向房管部门备案。根据《商品房买卖合同》第24条之规定，富盈公司应当在合同生效之日起30天内将该商品房买卖合同向沈丘县房地产管理中心申请登记备案，但是富盈公司并没有履行合同约定义务，至今没有将该合同向沈丘县房管中心备案，导致如今仍无法办理房地产手续，也导致法院在不知情的情况下将此房产当作富盈公司资产予以查封。五、原告与富盈公司之间虽为抵押债权，但是李喜梅、张冲作为消费者已经合法占有上述房产，应当享有上述商品房的权利。周口市中级人民法院所作出的（2020)豫16执异62号执行裁定程序合法、事实清楚。请驳回原告的诉讼请求。被告富盈公司辩称，一、李喜梅、张冲向管理人提供的债权申报资料显示，2018年4月18日其与富盈公司签订了《商品房买卖合同》，约定由其购买富盈公司开发的御景国际小区2#AB座116、117、216、217号四套商铺。2020年8月12日，管理人进驻并接管富盈公司后，根据《企业破产法》之规定，开始接收债权申报材料并进行登记造册。在债权申报期内，李喜梅、张冲向管理人申报了债权，要求管理人为其办理房产证。李喜梅、张冲提供的债权申报材料显示，2018年4月18日，富盈公司与其二人签订了《商品房买卖合同》,约定由李喜梅、张冲购买富盈公司开发的御景国际小区2#AB座116、117、216、217号商铺，合同总价款为6378020元。二、根据管理人对债权申报资料以及富盈公司财务资料审查，截至目前，李喜梅和张冲已缴纳房款6004075元(其中:现金缴纳20万元、银行转账300万元、用富盈公司拖欠的烟酒副食款抵账2804075元)，尚欠房款373945元未支付。接收李喜梅、张冲提交的债权申报材料后，管理人对其债权进行了审核。根据债权申报资料,结合富盈公司向管理人移交的财务账册,管理人核实到李喜梅、张冲通过现金及银行转账的方式向富盈公司实际支付了320万元购房款。关于用富盈公司拖欠的烟酒副食款抵销2804075元购房款的事实，李喜梅、张冲向管理人提供了富盈公司于2019年12月1日向其出具的《证明》复印件一份。经管理人核实，富盈公司的财务账册未记载该笔欠款，但富盈公司的实际控制人姬会霞对此笔债务予以认可。原告为证明其请求向本院提交的证据材料有：第一组:1.固定资产贷款合同一份；2.抵押合同一份；3.抵押合同补充协议一份；4.借款凭证；5.房产证；6.土地证；7.房屋他项权证；8.抵押权登记存根。证明：被告富盈公司为贷款将其名下房屋抵押给原告，并办理了抵押登记手续。原告作为涉案房屋的抵押权人，享有对抗案外人的担保物权。第二组:1.周口仲裁委员会调解书；2.执行裁定书。证明：经周口仲裁委员会确认，原告对被告富盈公司提供抵押的位于沈丘县兆丰大道东侧金光大道南侧御景国际2#AB幢的房产享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，周口市中级人民法院所采取执行措施合法，作为案外人的被告提出的排除执行异议不应得到支持，周口市中级人民法院作出的执行异议裁定不当。第三组:1.沈丘县人民法院(2020)豫1624破申1号民事裁定书。证明：2020年6月22日，沈丘县人民法院受理了富盈公司的破产清算申请。根据《破产法》第二十一条规定，人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人民事诉讼或仲裁应当中止;在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或仲裁继续进行。被告李喜梅、张冲质证意见是：第一组证据是复印件，真实性由法庭予以核实。即使该证据真实，但张冲、李喜梅与富盈公司商品房买卖合同签订的时间是2018年4月18日，在法院查封该房产之前，李喜梅、张冲已经支付了购房款，并且已经实际占有。中原银行与富盈置业之间的合同为一般的借款合同关系，李喜梅、张冲与富盈置业签订的商品房买卖合同是属于物权债权，应当优先于银行的抵押权。第二组证据真实性由法庭进行核实。周口仲裁委员会调解书是中原银行与被告富盈置业以及其他被申请人之间的调解书，对外没有效力，不能约束李喜梅、张冲与富盈置业的商品房买卖合同。并且经过周口市中级人民法院审理，已经作出（2020）豫16执异62号执行裁定书，支持了被告李喜梅、张冲的请求，对案涉商铺中止执行，原告无权主张撤销该终止行为。对第三组证据真实性没有异议，但不能对抗周口中院的执异62号执行裁定书。被告富盈公司质证意见是：第一组证据虽然原告提供的是复印件，但是根据前期原告向管理人申报债权时提交的所有证据材料，我们已经和原告所提供的原件做了核对，真实性没有异议。对其对涉诉房屋享有抵押权的证明目的没有异议，但对其抵押权享有对抗案外人的权利证明目的是存在异议的。本案的购房人已经在抵押权成立之前与富盈公司签订了购房合同，在抵押权成立之前已经支付了大部分房款，也装修实际占用，该项证明目的不能成立。对第二组证据真实性没有异议，但对其证明目的存在异议。原告认为其对涉诉房屋享有优先受偿权，该处的优先受偿权，我们认为仅仅是在抵押权的范围之内，并不是破产法中清偿顺位的优先权。原告主张周口市中级人民法院作出的执行异议裁定不当，我们认为周口市中级人民法院作出的执行异议裁定合法，并无不当之处。对第三组证据真实性和证明目的均无异议。被告李喜梅、张冲向本院提交的证据材料有：第一组：张冲、李喜梅身份证。证明：二人具有合适的主体资格。第二组：商品房买卖合同。证明：1.2018年4月18日签订《商品房买卖合同》、该《商品房买卖合同》是买卖双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，已于双方签订合同之日起生效。2.在合同签订时，被告富盈公司便将上述房产交付于购房消费人张冲、李喜梅。3.本合同第24条规定，出卖人应当在买卖合同生效之日起30天内向沈丘县房地产管理中心申请登记备案。4.在贵院查封之前，李喜梅、张冲与被告富盈公司已经签订《商品房买卖合同》，且已经实际合法占有并使用该房。第三组：富盈公司出具的认筹定金收据（号码1123948），证明：李喜梅、张冲在2012年12月27日向富盈公司交付认筹定金20万元。该定金的缴纳说明张冲、李喜梅向富盈公司购买了“御景国际小区”门面商铺116、117、216、217商品房。第四组：建设银行交易明细。证明：李喜梅、张冲自2018年6月22日至2018年7月6日分六次向富盈公司缴纳购房款300万元整。第五组：2018年6月21日富盈公司向张冲、李喜梅出具的购房专用发票，即河南省增值税发票。证明：1.张冲、李喜梅购买富盈公司房产事实存在。2.只有买受人支付了房款后，房屋出售后会向买受人出具等额发票，发票是付款凭证，而且本案的发票上已注明该发票是为购房出具的“付款方付款凭证”。第六组：2012年12月12日证明、2018年4月16日收据、2019年12月1日富盈公司出具的证明。证明：1.张冲、李喜梅购房时间、《商品房买卖合同》合同签订时间、交款时间以及交付款方式以及证明申请人所缴纳房款的数额6004075元，张冲、李喜梅已经支付了房款并已合法占有了该房屋。2.证实富盈公司未按照合同约定时间给李喜梅、张冲办理房产登记手续。第七组：物业管理服务合同。证明：在2018年7月1日前富盈公司已经将所购房产全部交付给张冲、李喜梅。第八组：国窖门头装修协议、门头照片。证明：2019年1月3日张冲、李喜梅已经对该房产进行了装修，且实际占有并使用，即买受人已经实际合法占有了该商品房。法院查封时间为2020年1月19日，李喜梅、张冲占有、使用期间周口中原银行才申请查封的。原告中原银行周口分行质证意见是：对第一组证据真实性以及证明目的没有异议。对第二组证据的真实性及证明目的有异议，商品房买卖合同房屋买受人的签字下面落款时间笔迹显然不一致，明显是后补的，不能证实在查封之前已经签订了合法的买卖合同。合同第六条约定的付款方式是按揭贷款，与本案执行异议申请中及被告在答辩过程中提出的观点相互矛盾。商品房买卖合同第八条关于房屋的交付日期这一栏中是空白的，如果双方存在真实的买卖合同，肯定要有具体明确的交房时间，但是这个合同中没有交房时间。商品房买卖合同上的落款时间不能用于证明在查封之前已经签订了合法的商品房买卖合同。对第三组证据，如果被告作为购房人仅仅提供了开发商出具的收据，或者开发商对付款事实表示认可，尚不足以认定已经足额支付了购房款。要对现金的资金来源进行查实，对于转账的要看转账凭证。对于第三组证据，被告没有提供20万资金的付款凭证，仅凭一张收据尚不足以证实。收据上所明确收到的是张新民交的认筹金，这与116、117、216、217铺没有关系。对回单真实性需要进一步核实，对证据的关联性有异议。付款方是李喜梅，收款方是姬会霞，而不是富盈公司，与本案不具有关联性。被告方也没有提供证据证实姬会霞代表富盈公司。对不动产发票真实性没有异议。但是我们认为开发商开具的收据或者发票，不足以证实购房人交纳了购房款。对被告方提供的118万多元的证明条真实性以及关联性有异议。证明条中没有写明欠谁的欠款，也没有加盖富盈公司的公章，也没有负责人的签字，我们认为真实性无法核实。对2018年4月16日160多万的收据有异议。上面注明的是欠张新民的酒款，而且上面特别注明了欠条作废，我们不清楚指的是哪一张条子作废。对第六组中富盈公司出具的证明有异议。从证明内容中富盈公司提到以酒款抵偿房款，但是在签订买卖合同中双方并没有明确约定，从买卖合同付款方式中也没有注明房款金额是如何组成的，首付的金额是多少。对于637万多元总房款，双方约定的是按揭方式支付房款，而不是以烟酒欠款抵房款。双方对于这种方式买卖或者抵偿房款没有形成合意，我们认为证明出具违背当时的真实情况，不能作为有效证据。对物业管理服务合同我们需要进一步核实，物业服务管理合同不能证实被告作为购房人足额缴纳了购房款，也不能视为被告方实际占有房屋的证据。对第八组照片上所明确的时间是2019年1月3日，我们不知道这个时间是如何判断的，上面反映不出来具体装修的时间。门头装修协议，甲方是周口国窖办事处，乙方是沈丘县新民名烟名酒，与本案被告之间没有证据证明具有关联性。被告富盈公司质证意见是：对第一份证据真实性和证明对象及内容没有异议。对第二份证据商品房买卖合同真实性和证明对象及内容均无异议。对第三份证据富盈公司出具的定金收据编号1123948证据的真实性、证明对象及内容无异议。对第四份证据中国建设银行交易明细真实性、证明对象及内容无异议。对第五份证据真实性及证明对象及内容无异议。对第六份证据真实性、证明内容及对象无异议。对第七份证据物业管理服务合同真实性及证明内容、对象无异议。对第八份证据真实性及证明内容及对象无异议。被告富盈公司向本院提交的证据材料有：第一组:（2020）豫1624破申1号民事裁定书、（2020）豫1624破1号决定书各一份。证明：富盈公司已于2020年6月22日被沈丘县人民法院裁定进入破产清算程序，并指定北京德恒（郑州)律师事务所、河南裕恒律师事务所作为富盈公司管理人。管理人作为富盈公司诉讼代表人参加诉讼主体适格。第二组：富盈公司购房款入账明细表一份（李喜梅、张冲)。证明：富盈公司实收李喜梅、张冲缴纳的购房款320万元、烟酒副食抵债2804075元。第三组：管理人接待笔录一份。证明：富盈公司通过姬会霞个人账户收李喜梅、张冲购房款300万元。原告中原银行周口分行质证意见是：对第一组证据真实性及证明目的没有异议。但我们需要强调一点，通过富盈公司进入破产程序的时间来推断，周口中院作出的执行异议裁定程序违法。企业进入破产案件在管理人接手之前应当中止审理，他们没有中止审理，而是作出了执行裁定，程序是违法的。对第二组证据购房款入账明细表，我们不知道明细表有没有相应的银行转账凭证作为依据。作为管理人也没有提供相应的依据进行支撑。所以我们对这个统计表保留意见，需要进一步核实。另外根据管理人统计的情况来看，作为被告购房人也没有足额缴纳涉案房款。涉案房款总金额是637多万元，统计的款项是320万，虽然我们对320万也有异议，但是从统计的结果上来看，也不能证实他足额交纳购房款。对于管理人所提交的第三组证据接待笔录我们不予认可。这个案件不是普通的债权申报案件，而是涉及到申请执行人以及被执行人、甚至破产企业三方利益，应该慎重特殊的处理。会计姬会霞应当到庭接受原被告双方以及法庭的询问。被告李喜梅、张冲质证意见是：对三组证据的真实性没有异议，根据第三组证据接待笔录，也能够认定姬会霞其身份为当时富盈公司的会计，也就是财务部门的负责人，其对接收我方购房款也是认可的。根据我们提供2019年12月1日富盈公司的证明，明确显示定金以及烟酒抵扣以及交付的现金，剩余的房款是373945元，富盈公司同意在为我们办理房产登记后，李喜梅、张冲再补交上述剩余房款。根据当事人陈述、举证、质证，本院认定事实如下：2018年8月28日，被告富盈公司与原告中原银行周口分行签订借款合同，约定被告富盈公司向原告中原银行周口分行借款2300万元，贷款期限自2018年8月29日至2019年8月28日，被告富盈公司以其名下位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座商铺18间（111铺、1112铺、113铺、114铺、1115铺、116铺、117铺、118铺、119铺、211铺、212铺、213铺、214铺、215铺、216铺、217铺、218铺、219铺，计2217.88平方米，不动产权证号为豫（2018）沈丘县不动产权第00003800号)作抵押，并办理了抵押登记。因被告富盈公司未按约定时间偿还借款，中原银行周口分行提起仲裁，周口仲裁委员会经调解作出（2019）周仲调字第319号调解书。后被告富盈公司未按约定时间还款，中原银行周口分行向河南省周口市中级人民法院申请执行。河南省周口市中级人民法院于2020年1月19日作出（2020）豫16执205号执行裁定，查封了上述涉案房屋。被告李喜梅、张冲对案涉查封的116铺、117铺、216铺、217铺房屋提出执行异议。河南省周口市中级人民法院于2020年7月13日作出（2020）豫16执异62号执行裁定，中止对位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺共四间房产的执行。原告中原银行周口分行不服该裁定，向河南省周口市中级人民法院提起执行异议之诉。因富盈公司申请破产清算，本院2020年6月22日作出（2020）豫1624破申1号民事裁定，裁定受理富盈公司的破产清算申请，河南省周口市中级人民法院裁定将该案移送本院审理。李喜梅、张冲在富盈公司建设御景国际小区时就与富盈公司协商购买商铺。2012年12月12日，双方就富盈公司经营过程中赊欠原告家庭经营的烟酒店款项进行结算，欠款金额为1183300元。2012年12月27日，李喜梅、张冲向富盈公司缴纳认筹定金20万元，与富盈公司协商购买上述案涉御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺。2018年4月16日，双方就富盈公司经营过程中赊欠原告家庭经营的烟酒店款项又进行结算，欠款金额为1620775元。2018年4月18日，李喜梅、张冲与富盈公司签订商品房买卖合同，约定案涉御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺以总价6378020元的价格出售给李喜梅、张冲。2018年6月21日，富盈公司向李喜梅、张冲开具了总额为2899100元的购房发票。2018年6月22日至7月11日，李喜梅分6次向富盈公司财务主管姬会霞汇款300万元用于支付房款。上述李喜梅、张冲支付及欠款冲抵购房款为6004075元，并约定余欠款373945元待办理好产权证后再支付。2019年12月1日，富盈公司向李喜梅、张冲出具证明，对上述购房事实予以确认。2018年7月1日，李喜梅与沈丘县鸿福物业管理有限公司签订合同，约定案涉御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺物业管理事宜，2019年1月3日，李喜梅、张冲对案涉房屋进行装修。本院认为，本案争议的焦点是李喜梅、张冲对案涉御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺拥有的权利是否足以排除强制执行。《最高人民法院人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”因此,虽然申请执行人享有担保物权,但人民法院对案外人提出的排除执行异议，如法律、司法解释有规定的,仍应当予以审查,并非一律不予支持。该司法解释第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形,故本案应当审查李喜梅、张冲所购房产是否符合规定的条件。本案争议房产属于商铺,故不适用该司法解释第二十九条。该司法解释第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定,判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,需就上述规定的四项基本事实予以查明。本案中,李喜梅、张冲提交了《商品房买卖合同》、认筹定金收据、银行转账凭证、欠款欠条、购房发票、富盈公司证明、商铺门头装修协议及照片等证据，可以证明李喜梅、张冲在中原银行周口分行与富盈公司签订抵押合同进行抵押登记及人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同；李喜梅、张冲已按照合同约定支付大部分房款；李喜梅、张冲在人民法院查封之前已实际占有使用该房产；之所以未办理过户登记是因为被告富盈公司未按约定将合同向沈丘县房地产管理中心备案，并在案涉房屋上设定抵押，现无证据证明李喜梅、张冲对未办理过户登记手续有过错。故李喜梅、张冲作为案涉房屋的买受人,符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形,对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）款,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定,判决如下：驳回原告中原银行股份有限公司周口分行的诉讼请求。本案受理费100元，由原告中原银行股份有限公司周口分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审 判 长  赵 欣人民陪审员  王炳蔚人民陪审员  刘家发二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  刘晓静