重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初12401号 原告：彭友珍，女，1958年8月9日生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：张渝洁，女，1983年1月25日生，住重庆市沙坪坝区。 被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路****24办公1，统一社会信用代码：91500107MA5UBD9W83。 法定代表人：颜家才，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：樊强，重庆豪泰律师事务所律师。 被告：颜荣位，男，1991年7月6日生，住湖南省郴州市。 原告彭友珍诉被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：吉吉域酒店）、被告颜荣位房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭友珍的委托诉讼代理人张渝洁，被告吉吉域酒店的委托诉讼代理人樊强到庭参加了诉讼。被告颜荣位经本院依法送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭友珍诉称，2018年4月10日，原告与被告吉吉域酒店签订《房屋委托管理合同》约定，被告吉吉域酒店将原告所有的位于九龙坡区石杨路22号1幢X号房屋承租经营酒店，租赁期限为12年即自2018年8月5日至2030年8月4日止，前两年租金为2850元/月，其后年份租金按约定递增，同时对租金支付期限及违约责任等予以约定。合同签订后，原告按约全面履行合同义务，被告吉吉域酒店从2018年8月起支付租金至2019年9月，2019年10月起未支付租金。原告多次向被告催收，但被告均拒绝支付。现为维护原告自身合法权益，诉至法院请求：被告支付原告2019年10月至今的租金22800元；被告支付原告违约金34200元；本案诉讼费用由被告承担。 被告吉吉域酒店辩称，双方于2020年1月31日解除《房屋委托管理合同》，被告于2020年1月底就将涉案房屋交还原告，违约金应当以实际损失计算，原则上系补偿为主，惩罚为辅，故违约金标准约定过高。 被告颜荣位未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。 经审理查明，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。位于重庆市九龙坡区石杨路******房屋登记为原告所有。2018年4月10日，原告（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定：原告将涉案房屋（建筑面积：43.57平方米）委托被告进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年8月5日起至2030年8月4日止；原告约定2018年8月5日前将房屋交付被告，如因被告施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金（具体支付时间以交房4个月后开始支付租金）。《房屋委托管理合同》第3条第3.1项对第一年至第十二年的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为2850元/月，被告按季度提前以银行转账方式支付原告，每年仅支付11个月租金；第3.2项约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.4项约定，被告管理期间内，如房屋所在地进行公共设施改造如小区建设、电力增容等所需交纳的相关费用由原告承担；房屋使用所发生的电话费、宽带费、有线电视费、水电费、物管费（电梯费）及小区水电公摊、垃圾处置费以及房屋维护费用由被告承担，其它费用由原告承担。《房屋委托管理合同》第6条第6.1项约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为。违约行为所造成的损失概由违约方承担。除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2项约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算。违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任。 2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》1份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。”被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。 审理中，原告与被告吉吉域酒店均认可《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除。原告称被告吉吉域酒店于2019年8月支付了2019年8月5日至2019年10月4日的租金5700元，故要求被告吉吉域酒店自2019年10月5日起支付租金至2020年1月31日。被告吉吉域酒店称按合同约定被告吉吉域酒店每年仅支付11个月租金，故2019年8月支付的两个月租金应当视为2019年8月5日至2019年11月4日的租金，故欠付租金应当自2019年11月5日起计算至2020年1月31日。 上述事实，有当事人的陈述、不动产权证书、房屋委托管理合同、担保书复印件、庭审笔录等证据在卷为证，足以认定。 本院认为，被告颜荣位经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面行使权利及履行义务。双方均认可《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除，本院予以确认。 关于被告吉吉域酒店应付租金问题。本院认为，《房屋委托管理合同》约定被告吉吉域酒店每年仅支付11个月租金，按季度提前支付租金，原告于2019年8月收到被告吉吉域酒店支付的金额为两个月租金的款项，原告并未提出异议，故本院认定双方已通过实际行为就免租期租金的扣除时间达成一致，即在每一个租赁年度的第一季度租金中进行扣减，故被告应自2019年11月5日起向原告欠交租金。现原告与被告吉吉域酒店均认可《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除，故被告应向原告支付2019年11月5日至2020年1月31日的租金共计8170元。 关于被告吉吉域酒店应承担的违约金问题，本院认为，被告未按照合同约定向原告支付租金，其行为构成违约，导致合同解除，但双方合同约定违约金标准过高，综合考虑合同履行情况以及合同履行后预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为按当年租金标准支付10个月，故被告应向原告支付违约金28500元（2850元/月×10个月）。 关于被告颜荣位是否应承担连带担保责任及担保范围问题。 被告颜荣位出具的《担保书》明确载明系对被告吉吉域酒店欠付全体业主的租金承担连带担保责任，故被告颜荣位应在本案中对被告吉吉域酒店应付租金部分承担连带清偿责任。被告颜荣位在《担保书》中承诺对被告吉吉域公司截止2019年12月31日的租金承担连带责任，故被告颜荣位对2020年1月1日至1月31日的租金不承担连带责任，即对被告吉吉域公司欠付租金中的5320元（8170元-2850元）承担连带责任。对于原告主张被告颜荣位对上述全部租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告彭友珍租金8170元。 二、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告彭友珍违约金28500元。 三、被告颜荣位对被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司的前述第一项应付款项中5320元承担连带清偿责任。 四、驳回原告彭友珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为658元，由原告彭友珍承担300元，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司承担358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  李飞 二〇二〇年十二月一日 书记员  边媛