山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初1055号原告：张连芬，男,1958年6月3日生，汉族，住临沂市河**。原告：于娟祥，女,1958年8月17日生，汉族，住临沂市河**。原告：王通新，男,1967年7月13日生，汉族，临沂市河**。原告：马晓艳，女,1970年4月27日生，汉族，住临沂市河**。原告：牛学堂，男,1955年9月27日生，汉族，住临沂市河**。原告：刘振连，男,1953年4月16日生，汉族，住临沂市河**。原告：刘文凯，男,1953年6月10日生，汉族，住临沂市河**，身份证号码：37280119530610717。原告：王保军，男,1960年7月26日生，汉族，住临沂市河**。原告：贾夫水，男,1953年4月16日生，汉族，住临沂市河**。原告：赵宪荣，女,1963年12月26日生，汉族，住临沂市河**。原告：周桂金，男,1970年2月28日生，汉族，住临沂市河**。原告：王怀东，男,1964年3月13日生，汉族，住临沂市河**。原告：徐永光，男,1958年2月1日生，汉族，住临沂市河**。原告：刘立经，男,1962年12月7日生，汉族，住临沂市河**。原告：李光国，男,1973年2月1日生，汉族，住临沂市河**。原告：毕世文，男,1963年10月29日生，汉族，住临沂市河**。原告：王庆平，男,1958年8月13日生，汉族，住济南市市中区。原告：陈长力，男,1963年11月12日生，汉族，泰安市泰山区。原告：石金传，男,1960年8月2日生，汉族，住临沂市河**。原告：张汉卿，男,1963年12月5日生，汉族，住临沂市河**。以上20原告的共同委托诉讼代理人：张月先，山东有序律师事务所律师。被告：山东省煤炭临沂温泉疗养院，统一社会信用代码：1237000517431B，地址：山东省临沂市河**汤头镇。法定代表人：骆万军，书记。委托诉讼代理人：朱孔行，山东临正律师事务所律师。原告张连芬、于娟祥、王通新、马晓艳、牛学堂、刘振连、刘文凯、王保军、贾夫水、赵宪荣、周桂金、王怀东、徐永光、刘立经、李光国、毕世文、王庆平、陈长力、石金传、张汉卿与被告山东省煤炭临沂温泉疗养院财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年2月14日受理后,依法组成合议庭于2020年5月14日公开开庭进行了审理,原告石金传、张汉卿、王怀东、赵宪荣及20原告的共同委托诉讼代理人张月先，被告山东省煤炭临沂温泉疗养院的委托诉讼代理人朱孔行到庭参加诉讼;后又于2020年9月1日组成合议庭公开开庭进行了审理，20原告的共同委托诉讼代理人张月先与被告山东省煤炭临沂温泉疗养院的委托诉讼代理人朱孔行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张连芬、于娟祥、王通新、马晓艳、牛学堂、刘振连、刘文凯、王保军、贾夫水、赵宪荣、周桂金、王怀东、徐永光、刘立经、李光国、毕世文、王庆平、陈长力、石金传、张汉卿共同向本院提出诉讼请求：1.判决被告山东省煤炭临沂温泉疗养院赔偿20原告的损失共计950万元，庭审时原告张连芬等20人变更诉讼请求为要求赔偿损失共计2744465元；2.判决本案的诉讼费用由被告山东省煤炭临沂温泉疗养院承担。事实和理由：被告山东省煤炭临沂温泉疗养院于2002年为发展事业，吸引和留住业务骨干人才，提高和改善职工物质生活水平，获准在日照市大学科技园内开办分院，并于2004年获准建造职工专家公寓楼一栋共30套。分配方案经职代会通过后，原告方共19户报名并交纳部分房款。后由于多种原因，导致被告山东省煤炭临沂温泉疗养院至今不能交付房屋，原、被告双方多次就赔偿事宜协商未果。自原告交纳购房款至今，房价大幅上涨，原告方认为由于被告山东省煤炭临沂温泉疗养院的原因导致不能交房，被告山东省煤炭临沂温泉疗养院理应返还购房款并赔偿原告方的损失。另，由于各原告所购房屋未确定具体房号，不便确定每户具体损失，现各原告协商一致，该专家楼除去不能参与分配的11套房屋后，以剩余的应当分配给19户原告全部房产作为整体的增值部分为全体原告损失，现每户暂定按50万元计算，19户共计950万元。被告山东省煤炭临沂温泉疗养院辩称，一、涉案房产是临沂温泉疗养院日照分院的集资建房，集资建房的主体是临沂温泉疗养院日照分院与本案原告，我院向原告收取集资建房款是根据《临沂温泉疗养院与日照市德盛设计装饰有限公司的合作协议书》第3.5条约定，为临沂温泉疗养院日照分院代收集资建房，关于本案集资建房的责任应当由临沂温泉疗养院日照分院承担，应追加临沂温泉疗养院日照分院为本案被告参加诉讼；二、涉案房产是单位、职工合作建设的专家疗养楼，不是原告所主张的房屋买卖合同关系。2004年6月18日，我院与日照市德盛设计装饰有限公司签订《合作办院协议书》，约定在日照市东港区日照市大学科技园合作共建中国煤矿工人临沂温泉疗养院日照分院（以下简称日照分院），一期工程为综合门诊楼和专家公寓楼，其中专家公寓楼由我院与24名职工集资方式建设，公寓楼建成后由各集资人按各自楼房面积分摊建设成本。该房产所在的土地性质为国有划拨土地，为公共设施用地。山东省煤炭工业局于2004年8月23日作出“鲁煤企改（2004）136号”《关于同意中国煤矿工人临沂温泉疗养院出资开办日照分院的批复》，批复同意开办的日照分院由中国煤矿工人临沂疗养院事业法人股、疗养院社团法人股即职工持股会、日照市德盛有限公司等三方投资组成。一期工程投资1600万元，其中德盛有限公司占46%、职工持股会占41.5%、疗养院事业法人股占12.5%；三、专家楼集资部分曾转让给日照市德盛设计装饰有限公司，后经法院判决解除，但未对解除后果进行处理，应当追加日照市德盛设计装饰有限公司作为本案当事人参加诉讼。2015年12月19日，24名职工（包含本案19原告）将专家楼集资部分转让给日照市德盛设计装饰有限公司（以下简称德盛公司），德盛公司在此期间向社会上的其他人销售了部分专家楼。2018年9月14日,日照市东港区人民法院判决解除了该24名职工与德盛公司之间的专家楼集资部分的转让协议，判决未对双方解除的后果进行处理。原告将专家楼集资投资部分转让给德盛公司后，德盛公司非法对专家集资楼向社会进行了部分销售，也支付了部分转让款，日照市东港区人民法院只判决了解除，没有对解除后各方的损失进行处理，本案不仅涉及原告与被告集资建房问题，还涉及原告与德盛公司解除集资建房转让后专家楼、已付转让款返还及双方损失赔偿的问题。四、该房产所在的土地性质为国有划拨土地，为公共设施用地，工程项目规划为专家疗养楼，是不能作为职工集资建房向职工进行分配。五、本案原告缴纳的建房集资款296万元，原告毕世文于2014年12月30日、石金传于2015年1月28日各自行申请退回集资款16万元；剩余17名原告的房款已分别于2016年6月30日及2016年8月15日全额退还。六、职工集资没有对专家楼支付全款。本案中，专家楼实际投资额为5845572.76元（不含土地款），其中答辩人投资2155572.76元，职工集资3690000元。七、原告主张按房产的增值计算其损失没有法律依据。原告与答辩人之间为集资共同建房，原告也只是缴纳了房款，后因不符合集资建房的条件，原告均已退还集资建房款，涉案房屋没有具体分配，没有具体量化到个人，原告主张按房产的增值计算其损失没有法律依据。八、本案原告作为答辩人的领导层，是专家楼合作方案的决策者和执行管理者，现涉案项目因合作失败，答辩人已承担了巨大的损失，答辩人也是受害人。九、答辩人系国有事业单位，是一个肩负有公益性质的组织，不能也无法承担较大的赔偿。综述，本案原告自行决策从集资建房中退出，不是因答辩人的原因没有将房产交付给原告，原告请求答辩人按房产的升值损失赔偿没有法律依据，请法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、被告山东省煤炭临沂温泉疗养院系由中国煤炭工人临沂温泉疗养院变更而来。2002年2月25日，经日照市民政局备案,中国煤炭工人临沂温泉疗养院日照分院成立。2003年6月12日，经日照市人民政府（日政土字127号）关于中国煤矿工人临沂温泉疗养院日照分院用地的批复，同意在日照市新市区大学科技园建设日照分院综合楼及附属设施。2004年6月18日，山东省煤炭临沂温泉疗养院（原中国煤矿工人临沂温泉疗养院）与日照市德盛设计装饰有限公司签订《合作办院协议书》。主要约定：一、合作形式持资入股、联合开发。分院规划建设项目，一期工程：综合门诊一栋，建筑面积约6000㎡；专家公寓楼一栋，建筑面积为4000㎡。二期工程：康复疗养大楼一栋，建筑面积约18000㎡等。2004年8月23日，经山东省煤炭工业局（鲁煤企2004号）文件批复：同意中国煤炭工人临沂温泉疗养院出资开办日照分院(批复主要内容如下：一、原则同意中国煤炭工人临沂温泉疗养院出资开办日照分院，开办的日照分院由中国煤矿工人临沂疗养院事业法人股、疗养院社团法人股即职工持股会、日照德盛有限公司等三方投资组成。一期工程投资1600万元，其中，德盛有限公司占46%；职工持股会占41.5%；事业法人股出资200万元，占12.5%。股东以其所持有的股份为限对日照分院承担责任，日照分院以其全部资产对本单位的债务承担责任等)。二、2004年7月31日，被告山东省煤炭临沂温泉疗养院（原中国煤炭工人临沂温泉疗养院）制订关于日照分院专家楼分配与管理办法的意见，主要内容如下：“为从根本上增强我院事业发展后劲，吸引和留住业务骨干人才，提高和改善职工物质生活水平，经医院积极争取，获准在日照市大学科技园内开办分院并建造较高标准的职工专家公寓楼一栋，现将专家楼的分配及管理意见确定如下，并提交本次职代会予以通过。一、分配数量。专家楼共30户，其中，高档疗养公寓3套，合作方及地方政府协调房5套，余22套楼房用于我院自主分配。专家楼户型分两种：约130㎡户型6套，面向院级班子成员及合作方分配；约120㎡的户型共16套，面向其他符合条件者分配。所有享受专家楼购房待遇的人员均按成本造价交付房款。二、分房条件。在职院级班子成员，大册在岗以及返聘的副高以上职称专业技术人员，主持工作的科室负责人。…”自2004年8月份至2008年3月份期间，原告刘连芬等20人分别分多次向被告山东省煤炭临沂温泉疗养院交纳了购房款共计296万元（每人向被告共交纳16万、17万元不等，被告山东省煤炭临沂温泉疗养院分别向原告张连芬等人出具收据，并注明“预交日照分院房款”、“日照建房款”、“日照分院房款”、“日照购房款”等字样），加上案外人骆万军、殷守利、尚小民、王玉海、刘加荣总计24户，总交纳房款369万元。日照分院专家公寓楼建设完毕后，一直未有效运营,专家公寓楼未能分配。后原告张连芬等20人自2015年3月份至2016年5月份多次向被告及有关部门反映，也未得到应分配的专家公寓楼。后被告山东省煤炭临沂温泉疗养院在未与原告张连芬等20人协商一致的情况下，于2016年6月30日、8月15日，分两次将购房款汇入原告刘连芬等20人工资账户中。后原、被告双方因购房损失未能达成一致，原告张连芬等20人诉至本院。三、原告张连芬等20人在起诉时共同达成协议：“由各协议人共同提起诉讼，诉讼中产生的案件受理费、评估费由各协议人平均承担，对各协议人购买的房屋作为整体，申请评估所购全部房屋的增值部分作为全体购房人主张的损失，对最终法院支持的赔偿款，由各协议人平均分配。各协议人不得以自已可能购买的房屋面积大而主张超过平均分配的赔偿款”。四、庭审中，本院根据原告张连芬等20人的共同申请，依法委托山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司对涉案争议的日照分院专家公寓楼的房产进行评估。后山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司对位于山东省日照市东港区××路××路交汇处山东省煤炭临沂温泉疗养院日照分院专家楼26套房产（包含分摊的土地使用权）作出（鲁大宇房评字第3036号）房地产司法鉴定评估报告书。评估结论为：评估人员根根估价目的，道循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，进行周密准确地计算，并结合估价经验和对影响房地产价值因素的分析，确定估价对象房地产在估价时点（2016年6月30日）在全部假设和限制条件下的、权属状态定为完整产权的增值为：￥3988148.00元，人民币大写：叁佰玖拾捌万捌仟壹佰肆拾捌元整。（评估明细情况详情见评估结果一览表）。原告张连芬等人支出评估费2.7万元。原告张连芬等20人对评估报告质证意见如下：对评估报告的合法性无异议，认为评估值偏低，但为尽快解决纠纷，对评估增值予以认可，并愿意接受按26套房产中排名为最后19套(其中原告张连芬与于娟祥系夫妻关系)的价值增值额累计2744465元主张权利。被告山东省煤炭临沂温泉疗养院申请评估师出庭接受质询，后评估机构委派评估师蒋朋出庭接受质询。被告山东省煤炭临沂温泉疗养院结合询问评估师的陈述一并质证如下：“1、评估报告中增值部分包括土地增值3597084元和上26户房产建筑物增值391064元。因该土地所有权归日照分院，该增值收益应归日照分院所有，对于地上26户房产增值391064元，涉案的专家楼被告投资了2155572元，原告等24户投资了369万元，原告等24户与被告双方的比例36.88：63.12；2、通过质询，被告认为该评估报告依据不足，申请重新鉴定”。上述事实主要是由本院根据庭审调查及双方当事人举证、质证所认定,相关证据材料均已经收录在卷。本院认为，原告张连芬、于娟祥、王通新、马晓艳、牛学堂、刘振连、刘文凯、王保军、贾夫水、赵宪荣、周桂金、王怀东、徐永光、刘立经、李光国、毕世文、王庆平、陈长力、石金传、张汉卿虽未与被告山东省煤炭临沂温泉疗养院签订房屋买卖合同，但根据被告山东省煤炭临沂温泉疗养院分多次向原告张连芬等20人收取房款，并向原告出具了购房款的收据，应认定双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。结合自2004年以来我国房地产价格大幅上涨的走势,被告山东省煤炭临沂温泉疗养院因故未能在合理期限内向原告张连芬等20人交付房屋，必然给原告张连芬等20人造成相当的经济损失,虽然被告已于2016年6月30日、8月15日分两次退还了原告张连芬等20人的购房款，但未能弥补因房价上涨给原告张连芬等20人所造成的损失。对于损失的计算，根据原告张连芬等20人的申请，本院依法委托山东大宇建设项目管理房地产评估有限公司作出的评估报告，该评估报告程序合法、内容客观真实，本院予以采信。虽然该评估报告中评估了涉案专家公寓楼中的26户，但原告张连芬等20人要求按排序最后19户累积额2744465计算其损失的主张，不损害被告山东省煤炭临沂温泉疗养院的合法权益，符合法律规定，本院予以采信。被告山东省煤炭临沂温泉疗养院未能提供确凿的证据证实评估报告确有错误,本院对被告山东省煤炭临沂温泉疗养院申请重新评估的主张不予支持。综上所述，原告张连芬等20人要求被告山东省煤炭临沂温泉疗养院赔偿其损失2744465元，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：被告山东省煤炭临沂温泉疗养院于本判决生效之日起五日内赔偿原告张连芬、于娟祥、王通新、马晓艳、牛学堂、刘振连、刘文凯、王保军、贾夫水、赵宪荣、周桂金、王怀东、徐永光、刘立经、李光国、毕世文、王庆平、陈长力、石金传、张汉卿的损失共计2744465元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28755元，评估费2.7万元,由被告山东省煤炭临沂温泉疗养院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  张洪波审判员  徐 超审判员  孙 园二〇二〇年十二月十二日书记员  房美华