山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初7211号 原告：济南东环置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码913701126898453286。 法定代表人：白瀚文，总经理。 委托诉讼代理人：白灵燕，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙勇青，山东文瀚律师事务所律师。 被告：王伟杰，男，1970年2月13日出生，汉族，住山东省莱州市。 委托诉讼代理人：林维强，山东生活帮律师事务所律师。 原告济南东环置业有限公司（以下称东环置业公司）与被告王伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告东环置业公司委托诉讼代理人白灵燕、孙勇青及被告王伟杰委托诉讼代理人林维强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东环置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签署的《房屋出租协议》及《补充协议》；2.判令被告支付房租逾期利息167819.7元（以1398497.5元为基数，按月2%计算，自2019年9月27日开始计算至2020年3月27日）；3.判令被告赔偿原告5个月房租损失共582707.29元；4.判令被告承担本案案件受理费、财产保全费及保全保险担保费等全部费用。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年9月18日就被告租赁原告房屋事宜签署了《房屋出租协议》，并于同年12月19日签署了《补充协议》（上述两份协议简称为协议），协议约定，被告租赁原告坐落于济南市历城区二环东路2277号金桥国际大厦一至四层商场中间部分一、二层的房屋用于经营书店，租赁面积为1580平方米，租赁期限为2018年10月28日至2023年10月27日共5年，年租金为1398497.5元（不含税），付款方式为提前一个月足额交纳下一年度租金。如逾期，被告应以缴年租金为基数，按日向原告缴纳千分之一的违约金。协议签署后，原告按照协议约定向被告移交了租赁房屋，且被告已投入运营。按协议约定，被告应于2019年9月27日前支付2019年10月28日至2020年10月27日期间的房屋租赁费1398497.5元，在原告多次催收之下，被告于2020年3月13日仅支付了2019年10月28日至2020年3月27日期间共5个月的房屋租赁费，2020年3月28日至2020年10月27日期间7个月的租金未付。原告向被告催要，被告均以种种理由拒绝支付。为维护原告合法权益，诉至法院，望依法审理。 王伟杰辩称：1.双方于2018年9月18日签订的《房屋租赁协议》无面积、无总价，缺乏合同成立的主要条款和内容，对被告没有法律约束力。2.被告拒付租赁费事出有因。合同履行期间，由于原告提供的房屋未经过消防等部门验收合格即交付使用，致使被告经营期间遭受各部门检查制约、无法正常经营；2019年4月，原告为应对消防检查擅自打通租赁房屋的二楼、三楼墙壁，一个多月才恢复原状，影响了被告的经营；因原告一直未解决消防问题，被告采取拒付租赁费的方式自我保护，不属于违约，不应支付原告违约金。3.原告存在派人进驻被告经营场所暴力阻挠正常工作、强行加锁阻挠被告人员进出等诸多妨碍被告经营的行为，是被告解除合同的主要原因之一。4.被告于2020年3月5日书面通知原告解除双方的房屋租赁合同，2020年3月27日原告接受了租赁房屋的钥匙、接管房屋，截止2020年4月原告提起本案诉讼，原告并未提出确认解除合同无效的主张，因此根据合同法第96条的规定原、被告间的房屋租赁合同已于2020年3月5日解除，被告不应赔偿租赁费。5.原告出租的房屋是毛坯房，被告承租后进行了精装修，导致原告资产增值，被告为此已提起（2020）鲁0112民初7990号诉讼。6.原告格式合同约定日千分之一的违约金过高，原告主张年息24%没有法律依据，且被告在合同解除前已经全部支付了使用期间的房屋租赁费，并未造成原告的经济损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月18日，原告（甲方）与历城区恒德书店(乙方)签订房屋出租协议一份，约定：甲方将坐落于济南市历城区二环东路2277号金桥国际大厦一至四层商场中间一、二层，以建筑面积每平方米2.5元的价格按现有的实际状况出租给乙方作为经营用房使用（面积以实际建筑面积为准，此价格不含税，如乙方需要开具发票，应向甲方不足与税款数额相当的价款）。租赁期限为5年（装修期为2018年9月17日至2018年10月27日，租赁期限为2018年10月28日至2023年10月27日），收款账号6223**********，姓名白某，开户行浙商银行济南分行趵突泉支行。合同第五条约定，乙方应本着先交纳租金再使用的原则，在本协议签订后，乙方保证每次提前一个月足额向甲方交纳下一年度的租金，如逾期，乙方应以应缴年租金为基数，按日向甲方缴纳千分之一的违约金；逾期超过15日，甲方有权随时终止并收回房屋，同时没收乙方缴纳的全部押金；由此给甲方造成的其他相关损失，甲方可向乙方另行主张。合同第七条约定，甲方不得干涉乙方的自主经营；乙方擅自终止协议或不按协议执行有关条款，应向甲方补偿相应的经济损失；同样，甲方也不得擅自终止协议或不按协议条款中执行，若甲方违约按同等条件赔偿乙方相应的经济损失。被告在历城区恒德书店代表人处签字捺印。2018年12月19日，原告（甲方）与历城区恒德书店（乙方）签订补充协议一份，确定双方签署的涉案房屋出租协议中租赁面积为1580平方米，年租金为1398497.5元，该协议自签订之日起生效。王伟杰在历城区恒德书店代表人处签字。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋。 2020年3月5日，历城区恒德书店就双方签订的涉案房屋出租协议及补充协议向原告发出《解除告知书》，载明：在我书店租赁经营期间，贵公司存在多原因直接影响我书店实际经营的行为，曾多次影响我书店调货等正常经营活动，现又因国家突发疫情严重造成我书店无法正常经营，多原因导致我书店亏损巨大，致使合同目的无法实现。为避免加重双方损失，现我方依据有关法律规定向贵公司提出解除房屋出租协议。通知贵公司自收到本告知书三日内与我方书面联系签订房屋租赁的解除协议事宜，逾期不回复，视为同意自收到本告知书之日起解除双方签订的《房屋出租协议》及《补充协议》。历城区恒德书店于当日将该《解除告知书》通过EMS邮出，邮寄信息载明的收件人为“白灵燕153******99”，邮寄地址为济南市历城区”；2020年3月6日，该邮件签收信息显示“张某代收”。 2020年3月8日，山东京同律师事务所接受原告委托，向历城区恒德书店和被告出具鲁京同律字（2020）第5号律师函，载明“协议签署后，委托方按照协议约定向贵方移交了租赁房屋，且贵方已投入运营。截止目前，贵方仅支付了2018年10月28日至2019年10月27日期间的房租。按照协议约定，贵方应于2019年9月27日前支付2019年10月28日至2020年10月27日期间的房租1398497.5元，以及因贵方经营至今而产生的水费、电费、物业费等全部费用，然贵方至今未支付”，“贵方应于收到本律师函3日内向委托方支付上述费用，否则，委托人将会采取必要的法律措施，届时所引起的全部法律后果均由贵方承担”。被告认可收到该律师函。 2020年3月13日，被告通过其名下中国工商银行账号向白某名下浙商银行账号6223**********转账582388元。同日，历城区恒德书店向原告和山东京同律师事务所出具《回复函》一份，载明“历城区恒德书店（乙方）于2020年3月5日向原告（甲方）发出《解除房屋出租协议告知书》，甲方于2020年3月5日关闭历城区恒德书店大门，乙方收到贵方律师函后，于本月13日向甲方交付了2019年4月28日至2020年3月27日物业费51966.2元，电费10088元，水费96元，缴纳自2019年10月28日至2020年3月5日房租，同时乙方缴纳房租至2020年3月27日，共计152天，计人民币582388元，此款已汇至签订的《房屋租赁协议》甲方指定账户(汇款复印件随函)”，并注明“请配合乙方清场工作，否则由此造成的一切损失由甲方承担”。诉讼过程中，原告认可收到该回复函。 另查明，历城区恒德书店为王伟杰注册经营的个体工商户，2020年3月17日由王伟杰申请注销了登记。2020年8月31日，原告就涉案房屋与他人另行签订《房屋出租协议》。 诉讼过程中被告陈述，原告提供的涉案房屋未经过消防等部门验收，2019年4月原告为应对消防检查擅自打通租赁房屋的二楼、三楼墙壁，危及被告经营安全和正常经营。对此原告不予认可，提交了济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室于2015年8月20日出具的《证明》一份予以反驳，该《证明》载明“济南东环置业有限公司济南东环商贸中心项目经我办规划、土地、建委、执法、人防、消防工作组审查通过，不再办理综合验收备案登记手续”。 被告主张原告存在派人进入被告经营场所暴力阻挠正常工作、强行加锁阻挠被告人员进出等诸多妨碍被告经营的行为，提交了济南市公安局历城区分局洪家楼派出所2020年2月29日（报警人牟某）、3月13日、3月27日（当事人白某、张某）的接处警登记表记录复印件各一份、恒德书店照片三张、2020年3月27日钥匙收到条一份、原告公司及山东洁而美物业管理有限公司企业信用公示信息各一份。原告认可已通过牟某收到了涉案房屋的钥匙，但对接处警情况及照片不予认可，认为接处警记录为复印件，即使属实也只能证明因被告欠付原告房租、被告擅自搬离设备、双方发生争执，被告也未对书店大门上锁。 2020年11月6日，本院对证人宋某、张某、徐某进行了调查询问。宋某陈述：其系山东恒基书业有限公司办公室主任，该公司与历城区恒德书店的法人均系本案被告；2020年3月27日宋某与张某向涉案房屋房东交钥匙，对方在场人员为白某英、牟某(白某英儿媳)；牟某收钥匙后不同意出具书面材料，双方发生争执后报警，警方到场后宋某书写了钥匙收到条的内容，宋某、牟某在收到条上签字；交钥匙时书店内已经清理完毕，清理过程中原告公司多次阻挠。张某陈述：其系山东恒基书业有限公司会计，恒德书店和恒基书业公司老板为同一人；2020年3月27日张某与宋某去交涉案房屋钥匙，牟某收钥匙后不出具收条，双方发生争执后报警，牟某的婆婆打了张某，警方到后牟某让其打了条，注明是自愿将钥匙交回；交钥匙前书店清理过程中，原告多次阻挠。徐某陈述：其系历城区恒德书店会计，2020年3月份的一天其和店长李某去书店时发现门口被加了一把U型锁，被告公司提交的照片中人即其本人。原告对上述三份调查笔录内容部分存有异议，认为照片中的人是否为徐某无法确定。2020年3月27日宋某、张某交回钥匙属实，但系自行交回，当日不存在张某被打的情况，笔录反映出被告在未与原告协商一致的情况下擅自搬离，属单方违约，且被告书店主要从事图书批发和网上销售，疫情期间并未受到太大影响。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与历城区恒德书店签订的《房屋出租协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示，《补充协议》就租赁面积和价款进行了补充，内容均不违背国家法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因历城区恒德书店已由被告申请注销登记，本案房屋出租协议所涉权利义务由经营者王伟杰概括承受。原告委托诉讼代理人白灵燕作为原告员工签收了被告于2020年3月5日所发《解除告知书》，但双方未通过协议约定合同解除的条件，被告亦未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，被告不具有合同解除权。鉴于被告在2020年3月27日将书店内物品自行清理、搬离后将钥匙交还原告，可认定被告未经双方协商一致单方解除合同，双方签订的《房屋出租协议》及《补充协议》于2020年3月27日实际解除，本案合同解除过错在于被告方违约，被告应当承担相应违约责任。 原、被告双方在《房屋出租协议》第五条中约定：在本协议签订后，乙方（被告）保证每次提前一个月足额向甲方交纳下一年度的租金，如逾期，乙方应以应缴年租金为基数，按日向甲方（原告）交纳千分之一的违约金。双方对被告于2020年3月13日支付原告2019年10月28日至2020年3月27日房租582388元的事实均无异议，故原告要求被告以支付房租逾期利息方式承担违约责任有合同及法律依据，根据本案实际，该损失可确定为69886.56元（以582388元为基数，按原告自行调低主张的月利率2%，自2019年9月28日起计算至2020年3月27日）。 关于原告要求被告赔偿涉案房屋5个月房租损失582707.29元的诉讼请求。因涉案房屋为二环东路金桥国际大厦经营用房，房屋建筑面积较大，被告违约提前解除合同的行为势必造成原告难以短期内将房屋另行出租，招租期间闲置造成的经济损失，应由被告予以赔偿。鉴于原告已于2020年8月将涉案房屋已另行出租，并考虑新冠肺炎疫情造成的影响程度，本院酌情确定被告向原告支付2.5个月租金损失即291353.65元（1398497.5元／12﹡2.5）。 原告要求被告承担诉讼保全费及保全保险担保费，未提供证据证实，本院不予支持。 综上，依照《中国人民共和国民法总则》第七条、第五十四条、第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南东环置业有限公司与王伟杰签订的《房屋出租协议》及《补充协议》于2020年3月27日解除； 二、王伟杰于本判决生效之日起十日内赔付济南东环置业有限公司房屋租金逾期损失69886.56元； 三、王伟杰于本判决生效之日起十日内赔付济南东环置业有限公司房屋租金损失291353.65元； 四、驳回济南东环置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5653元，由王伟杰负担3359元，由济南东环置业有限公司负担2294元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王得祥 二〇二〇年十二月十三日 书记员  林晓雪