广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初3074号原告：陆丰市通大物业管理有限公司，住所地陆丰市******************，统一社会信用代码914***********056G。法定代表人：谢永波，该公司经理。被告：袁锦文，男，1971年7月25日出生，汉族，住陆丰市******************，公民身份号码4441************。原告陆丰市通大物业管理有限公司诉被告袁锦文物业服务合同纠纷（本案立案案由为合同纠纷，经审查，本案案由应为物业服务合同纠纷，现本院予以更正）一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆丰市通大物业管理有限公司（下称通大物业公司）之法定代表人谢永波到庭参加诉讼，被告袁锦文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通大物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告付还拖欠的物业管理费3074.11元（自2019年10月1日起至2020年9月30日止，住房面积为134.83平方米，每平方米按1.2元/月计算，以后另计），并自2019年10月1日起计付滞纳金；2.由被告负担本案一切诉讼费用。审理中，原告通大物业公司提出对第一项诉讼请求更正为：判令被告付还拖欠的物业管理费3074.11元（自2019年3月1日起至2020年9月30日止，住房面积为134.83平方米，每平方米按1.2元/月计算，以后另计），并自2019年3月1日起计付滞纳金。原告通大物业公司并提出放弃要求被告袁锦文自2019年10月1日起计付滞纳金的诉讼请求。事实理由：原告成立于2014年5月，办公地址在东海镇人民北路东海花园内，经营范围为“物业管理”，经陆丰市物价局核定许可东海花园物业管理费收取标准时每平方1.2元/月。成立初期，由于管理措施不够得力，加上业主对缴交管理费的认识不足，绝大部分业主没交管理费，管理费收取很不理想。2016年度变更法人代表，由原李炳雄改为谢永波，变更后，上段时间管理费还仍收不起，严重影响了物业服务管理的正常开展，导致电梯的保养维修费缺乏，化粪池露出粪便没钱抽除，臭气熏天，小区绿化没法继续，保安人员工资没法发放，严重影响了保安人员工作积极性，时有车辆被窃事件发生，物业内部人员工资难以发放，也影响了物业服务人员积极性，致使物业服务工作受阻中断。随着花园小区业主入住的满额，2019年后，小区成立业主委员会，强烈要求原告严格加强物业管理，使物业管理不致瘫痪，为扭转这一困难局面，业主委员会委托原告搞好小区物业管理和服务工作，并由法人代表谢永波承包经费，经过业主委员会协商，采取在2018年以前拖欠管理费挂起，从2019年1月1日起开始重新收取的措施。而后开始全面并加大力度，继续征收物业管理费。由于措施得力，管理到位，小区面貌焕然一新，得到绝大多数业主响应缴交，已有80%以上业主交纳了物业管理费，但仍有部分业主以没办房产证为由拒交。原告多次耐心讲明，房产证是开发商的事情，原告只能协助而没有能力解决这一问题，而物业管理费是有偿服务，属另一法律关系，原告还为此发出通知，催促交费，并通过广东陆洲律师事务所发律师函催讨，但是被告还是拒交。截至2019年3月1日起至2020年9月30日止，被告拖欠物业管理费3074.11元（以后另计）。综上所述，原告认为：业主交纳物业管理费，是原告进行物业管理的生存之源、管理之源，一旦丧失物业管理，将给业主的生活、安全等等带来诸多不便，为搞好物业管理，原告在催讨无门的情况下，不得不依法起诉，请贵院支持原告的诉讼请求，保护正常的物业管理。被告袁锦文未作答辩。原告为其主张提供证据如下：1.营业执照、核准变更登记、法定代表人身份证，证明原告主体适格。2.购房合同、被告身份证，证明被告袁锦文系东海花园12栋4A号房产业主，总面积137.1平方，被告主体适格。3.收费许可证，证明东海花园物业管理费收费标准为每平方米/月/1.2元。4.业主委员会证明，证明自2019年1月1日起正常收取物业管理费。5.被告交款及欠款凭证，证明被告自2019年3月1日至2020年9月30日止欠交物业管理费3074.11元。6.2020年9月1日律师催讨函，证明被告不予处理（或拒收）。被告袁锦文没有证据提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据1、2、3、4、5、6，本院认为具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告通大物业公司于2014年5月5日成立，其经营范围为物业管理。被告袁锦文于2014年10月27日与陆丰市通大投资有限公司签订了商品房买卖合同，约定被告袁锦文向陆丰市通大投资有限公司购买位于广东省陆丰市东海镇河图新区*****侧的东海花园小区第十二幢6层D号商品房一套，商品房用途为住宅，涉案商品房建筑面积共134.83平方米。合同第十一条第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为买受人已接收该房产，并按规定缴纳物业管理费。被告袁锦文入住东海花园小区后，于2019年2月28日向原告通大物业公司缴纳了2019年1月至2月的管理费324元（162元/月×2个月），后被告袁锦文未再向原告通大物业公司缴纳物业管理费。原告通大物业公司委托广东陆洲律师事务所向被告袁锦文寄送催讨物业管理费通知书，被告袁锦文于2020年9月1日签收。经原告通大物业公司催讨，被告袁锦文未再缴纳物业管理费，原告通大物业公司催讨未果，遂于2020年10月22日向本院起诉，要求处理。另查，原告通大物业公司于2020年9月17日出具《东海花园物业管理情况反映》，写明东海花园于2013年业主陆续入住，至2018年底由原告通大物业公司服务管理，期间由于种种原因管理处于半瘫痪状态，2018年底由业主代表及业主委员会人员多次与物业公司协调，一致同意由原告通大物业公司继续逐步完善管理，从2019年继续征收物业管理费。陆丰市****业主委员会在该情况反映上加盖公章。再查，陆丰市通大投资有限公司于2013年7月1日取得陆丰市物价局核发的粤费3310006号《广东省收费许可证》，收费性质为经营服务性，有效期至2014年7月1日，许可收费项目：1、东海花园物业服务费按每平方米1.2元/月收取；2、小汽车包月停放120元辆/月；3、摩托车40元辆/月；4、自行车10元辆/月。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告袁锦文入住陆丰市*****，于2018年底开始接受原告通大物业公司服务。原告通大物业公司于2020年9月17日出具《东海花园物业管理情况反映》，写明从2019年继续征收物业管理费，陆丰市****业主委员会在该情况反映加盖公章，本院认为，陆丰市****业主委员会是依法成立的，其实施的民事法律行为应确定为是全体业主认可的民事行为，该业主委员会在原告通大物业公司出具的情况反映加盖公章说明该业主委员会同意自2019年开始由原告通大物业公司接手物业管理并开始收取物业管理费，以维持东海花园小区住户生活秩序的正常发展，故该业主委员会的行为对东海花园小区的全体业主具有约束力。原告通大物业公司实际上为被告袁锦文所在的小区提供了物业服务，被告袁锦文亦应当向原告通大物业公司缴纳物业管理费，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告通大物业公司已经通过广东陆洲律师事务所向被告袁锦文邮寄了《催讨物业管理费通知书》，被告袁锦文于2020年9月1日收到该通知书后仍拒不交纳物业管理费，现原告通大物业公司请求被告袁锦文付还拖欠的物业费，本院依法予以支持。原告通大物业公司请求被告袁锦文付还自2019年3月1日起至2020年9月30日止按1.2元/平方米的标准计算的物业管理费，本院认为，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第七条“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”规定，至2018年年底之前陆丰市****小区的物业管理服务是由陆丰市通大投资有限公司负责，该公司于2013年7月1日取得陆丰市物价局核发的粤费3310006号《广东省收费许可证》，许可其按1.2元/每平方米/月收取东海花园物业服务费，原告通大物业公司自2018年底接手东海花园小区的物业管理工作，虽然该许可证于2014年7月1日失效，但基于民法的公平原则，原告通大物业公司实际上为被告袁锦文提供了物业服务，必然产生一定的成本费用，原告通大物业公司参照政府部门于2013年7月1日许可的东海花园的收费标准1.2元/每平方米/月计算物业费，该收费标准也与原告通大物业公司提供的小区服务相适宜，被告袁锦文在2019年1月至2月均按1.2元/每平方米/月交纳了物业管理费，其行为也证明被告袁锦文对由原告通大物业公司提供的物业服务及物业服务的费用等标准是明知并认可的，被告袁锦文仅向原告通大物业公司交纳了2019年1月至2月的物业管理费，之后未再交纳物业管理费，现原告通大物业公司请求被告袁锦文付还自2019年3月1日起至2020年9月30日止按1.2元/平方米的标准支付物业管理费，本院依法予以支持，即物业管理费3074.12元（1.2元/每平方米/月×134.83平方米×19个月），现原告通大物业公司请求按3074.11元计算，本院依法予以支持。在本案的审理过程中，原告通大物业公司表示自愿放弃要求被告袁锦文支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，这是原告通大物业公司对自己权利的处分，本院依法予以支持。被告袁锦文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可予缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第(五)项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告袁锦文应于本判决生效之日起十五日内向原告陆丰市通大物业管理有限公司支付自2019年3月1日至2020年9月30日止的物业管理费合计人民币3074.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告袁锦文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 郭宝珍二〇二〇年十二月二十四日法官助理 吴丽芳书 记 员 卢楚德