浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2586号上诉人（原审被告）：桐乡市咖巴伊餐饮有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振兴中路**新世界广场****，统一社会信用代码：91330483576539113H。法定代表人：陈宝清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：竺修远，浙江康恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地：福建省，住所地：福建省福清市音西街道元洪路**冠发国际新城**码：91350181683074868J。代表人：林涛，该支行行长。委托诉讼代理人：柯盛华，浙江潮乡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁晓璐，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人桐乡市咖巴伊餐饮有限公司（以下简称咖巴伊公司）因与被上诉人招商银行股份有限公司福州福清支行（以下简称招商银行福清支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初8803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。咖巴伊公司上诉请求：1.撤销浙江省海宁市人民法院（2019)浙0481民初8803号判决书，依法改判招商银行福清支行支付市场公允的场地占用费。2.案件诉讼费用按法律规定各自承担。事实与理由：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，据此应为承租人享有请求权，而非买受人享有请求权。（2014)嘉海商特字第19号裁定书称：“2013年5月31日和12月14日，申请人与被申请人又各签订《最高额抵押合同》一份”，这并不是抵押权设立的时间，而是抵押权设立后借款协议的时间。抵押权从原出租人接手楼盘时就已设立，此后只是每年转贷而己。招商银行福清支行未在法定期间内处置涉案商场，也没有委托管理公司进行招商，导致咖巴伊公司产生经营损失，招商银行福清支行对此应负主要责任，一审认定责任比例为10%过低。《银行抵债资产管理办法》财金【2005】53号第十八条规定，抵债资产收取后应尽快处置变现，以抵债协议书生效日，或法院、仲裁机构裁决抵债的终结裁决书生效日，为抵债资产取得日，不动产和股权应自取得日起2年内予以处置；除股权外的其他权利应在其有效期内尽快处置，最长不得超过自取得日起的2年；动产应自取得曰起1年内予以处置，而涉案不良资产从2014年至今，长达6年时间未能妥善处置，招商银行福清支行显然存在过错。案涉商铺原物业管理单位为海宁正翔商业管理有限公司，后续物业公司与招商银行福清支行也是独立法人，故招商银行福清支行无权主张物业费用。此外，2014年起到2017年底，咖巴伊公司一直在向案外人交纳房租，直到2019年3月，招商银行福清支行才书面告知咖巴伊公司房屋过户，债权转让也应以通知到达之日起生效。招商银行福清支行一审起诉请求：1.解除房屋租赁合同关系；2.咖巴伊公司支付招商银行福清支行租金935691元及物业管理费55116元；3.咖巴伊公司支付招商银行福清支行利息30551.23元（暂计至2019年10月31日，此后利息按银行同期贷款基准利率4.35%的1.5倍，计算至实际履行之日止）；4.咖巴伊公司支付招商银行福清支行违约金69298元；5.咖巴伊公司支付律师代理费49829元；6.案件诉讼费用由咖巴伊公司负担。一审法院认定事实：2013年3月8日，出租人深国投公司与承租人咖巴伊公司签订《房屋租赁合同》，主要约定内容有：1.咖巴伊公司租赁位于浙江省海宁市××街道××路××号×××0Ａ室作餐饮经营使用；2.房屋租赁期限自2013年4月1日起至2021年3月31日止；3.租金分年度逐年递增，其中第五个租约年（2017年4月1日至2018年3月31日）月租金为32022元，折合年租金为384264元。第六个租约年（2018年4月1日至2019年3月31日）月租金为33308元，折合年租金为399696元。第七个租约年（2019年4月1日至2020年3月31日）的月租金为34649元，折合年租金为415788元；物业管理费为每月18372元；4.房屋租金及物业管理费每三个月预付一次，除首期租金及物业管理费外，其他租金及物业管理费均按自然季度交纳，其后，分别于每期租金及物业管理费到期前10日和5日预先支付下一期费用；5.双方还对违约责任作了相关约定。2019年3月12日，招商银行福清支行向咖巴伊公司发送书面通知函，告知招商银行福清支行已通过实物抵债方式取得了涉案租赁物的所有权，并委托福州浦和商业管理有限公司自2018年7月19日正式入驻正翔广场负责物业管理工作。同时，就咖巴伊公司欠缴的租金费用进行了催告。咖巴伊公司确认，已收妥该通知函。2019年11月14日，招商银行福清支行为追索正翔商业广场租户租金，委托浙江潮乡律师事务所代理诉讼事宜，涉租赁物的代理费，招商银行福清支行自认需支出49829元。咖巴伊公司对招商银行福清支行主张的2017年8月至2019年12月的应缴租金数额及2019年12月的应缴物业费数额均不持异议，但2019年4月30日支付的32022元应在租金总额中扣除。招商银行福清支行主张，2013年6月4日招商银行福清支行取得了对深国投公司所有的海宁市××街道××路××号房产的抵押权。2014年8月11日，法院依据招商银行福清支行的申请，裁定对深国投公司坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，招商银行福清支行对变价后所得款项在债权本金191226382.43元及利息23025010.35元（计算至2014年6月25日，以后按约定计算至实际清偿之日）范围内优先受偿。2016年9月5日，法院依法裁定坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权及其他设备一并折抵给招商银行福清支行。2016年10月24日，（2014）嘉海执民字第1737-4号执行裁定坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权及地下建筑物、配套设备等一并交付招商银行福清支行抵偿贷款，自裁定书送达招商银行福清支行起，上述房产及土地使用权转移。招商银行福清支行于2016年10月25日签收该裁定书。一审法院认为，招商银行福清支行以租赁关系向咖巴伊公司主张权利，双方存在合法的房屋租赁关系是招商银行福清支行主张权利的基础，也是双方争议的焦点。对此，招商银行福清支行认为依据生效裁定，正翔商业广场整体的所有权已经转移给了招商银行福清支行用以抵偿贷款，招商银行福清支行获得了原所有权人的相关权益，依据原先的租赁关系，有权向实际承租人按原合同约定收取相关费用。咖巴伊公司认为，依据合同相对性，承租人有权决定是否继续承租原有租赁物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，招商银行福清支行作为承继的所有权人不享有继续履行租赁合同的请求权。而且，从客观情况看，实际占有商业广场的主体仍是深国投公司，招商银行福清支行并未与深国投公司办理该不动产的交接手续。咖巴伊公司的抗辩意见不能成立，理由如下：一、依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据该规定，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，承继原出租人的权利和义务。因此，招商银行福清支行依据生效裁定，为实现抵押权获取涉案商业广场的整体所有权，即包括案涉租赁物，自不动产转移之日起，招商银行福清支行就有权成为该租赁物上原有租赁关系的出租人，原租赁合同中的权利义务由招商银行福清支行一并承继；二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。咖巴伊公司认为，原租赁合同是否继续履行的请求权在承租人。首先，该条规定的本意是在租赁物发生所有权转移时，保护承租人的租赁权，与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的价值取向一致，并没有赋予承租人解除租赁关系的权利。而但书部分的规定，根据条款的前后意思表达，是指在符合以下情形时，承租人要求继续承租租赁物的请求权，法院不作支持，反而，应理解为此时租赁物的受让人可以要求终止租赁关系，况且，抵押权设立在租赁关系成立之后，与但书的情形并不符。其次，从咖巴伊公司的实际行为来看，并无证据显示咖巴伊公司向招商银行福清支行提出终止原租赁合同，至少在案涉租赁期间，即2019年年底前，案涉租赁物一直由咖巴伊公司占有、使用，咖巴伊公司援引该规定对招商银行福清支行主张的租赁关系提出抗辩，无论在法律上和事实上，均不能成立，不予采纳；三、咖巴伊公司还援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力，认为双方当事人之间没有合同关系，但租赁合同成立在先，设立抵押在后，亦不符合该规定的情形，对咖巴伊公司的该意见不作采纳。咖巴伊公司提出，关于商业广场移交手续的问题，该事宜属抵押权人和抵押人之间的相关手续，与招商银行福清支行依法承继该商业广场并无法律意义上的影响，亦不能对招商银行福清支行的主张形成有效抗辩。综上，招商银行福清支行主张，其作为涉案商业广场的受让人，可以依据原租赁合同向咖巴伊公司主张权利的意见，符合法律规定，理由正当，应予支持。至于咖巴伊公司提出，招商银行福清支行处置商业广场存在违法情形，但从客观事实看，涉案商业广场已经依法进行公开拍卖，在无法实现变现的情形下，才以物抵债给招商银行福清支行，符合法律规定的财产处置方式；咖巴伊公司还提出招商银行福清支行作为商业银行存在超范围经营的理由，依据上述分析，非招商银行福清支行主动获得出租人地位，且是否超范围经营属银行行政管理方面的规定，与民事纠纷并无关联，该理由亦不能成立。因此，双方当事人之间的权利义务可以依据咖巴伊公司与深国投公司在2013年3月8日签订的《房屋租赁合同》确定。咖巴伊公司对2017年8月至2019年12月存在欠缴租金的事实表示认可，虽然依据原合同约定，租金和物业费有指定的收款账户，但招商银行福清支行通过通知函及诉讼，已经向咖巴伊公司表达了明确的变更支付的指示，咖巴伊公司理应根据招商银行福清支行的请求及时清偿欠款，咖巴伊公司至今拒不足额支付，依据合同第十四条违约责任部分的约定，招商银行福清支行享有合同解除权，因此，招商银行福清支行请求解除双方之间的租赁合同关系，应予支持。招商银行福清支行通过诉讼的方式行使解除权，且在庭审中明确，2020年1月1日作为合同解除日，并无不当，予以支持。就合同解除后的处理，招商银行福清支行主张了租金、物业费、利息损失、违约金和律师代理费。其中就招商银行福清支行主张的2017年8月至2019年12月的应付租金数额935691元及物业管理费55116元，双方一致确认应抵扣32022元，且实际尚欠物业费数额应为18372元，对此予以确认，故咖巴伊公司尚应支付招商银行福清支行租金903669元和物业管理费18372元。就利息损失的计算，依据合同的约定，该期间的租金应按自然季度交纳，支付期限为每期租金到期前10日支付下一期的租金。因此，就该期间的租金支付期限，至今已全部届满，招商银行福清支行也曾就2019年2月前的租金书面通知咖巴伊公司按时支付，但咖巴伊公司未及时支付，已构成违约。现招商银行福清支行将2019年3月31日前租金，计623850元，按银行基准利率（4.35%）的1.5倍，计算自2019年4月1日起的逾期付款利息，符合法律规定，予以照准。但因2019年4月30日，咖巴伊公司支付了32022元租金，故自2019年5月起的利息计算基数应作相应调整。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行不再发布基准贷款利率，故之后的利息应参照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，就623850元截至判决日的利息损失，分段计算为51332.43元（2019年4月1日至2019年8月19日按4.35%，其中2019年4月1日至4月30日的基数为623850元，自2019年5月1日起基数减少为591828元，2019年8月20日至2019年9月19日按4.25%，2019年9月20日至2019年11月19日按4.2%，2019年11月20日至2020年2月19日按4.15%，2020年2月20日至2020年4月19日按4.05%，2020年4月20日至判决日按3.85%，计算得623850×4.35%×30/365×1.5+591828×4.35%×111/365×1.5+591828×4.25%×31/365×1.5+591828×4.2%×61/365×1.5+591828×4.15%×92/365×1.5+591828×4.05%×60/365×1.5+591828×3.85%×124/365×1.5）。2019年4月至6月的租金103947元、2019年7月至9月的租金103947元和2019年10月至12月的租金103947元，招商银行福清支行分别自2019年4月1日起、7月1日起和10月1日起计算利息损失，均在合理范围内，予以照准。但利率仍应按上述方法分段计算，至判决日的利息分别为8985.72元、7294.73元和5605.45元，合计21885.9元。上述利息总计为73218.33元。至于违约金，租赁合同中虽然有明确约定，但咖巴伊公司的违约行为主要是迟延履行支付租金的义务，该行为给出租人造成的主要损失范围即是应付租金的相应利息，招商银行福清支行已就利息损失作出相应请求，该利息的支付已经能够弥补招商银行福清支行未按时收取租金的相应损失，再行要求咖巴伊公司支付违约金，已超出实际损失范围，咖巴伊公司也对违约金过高提出了调整要求，故对招商银行福清支行主张的69298元违约金，依法予以调整，不再另行支持。就招商银行福清支行请求的律师费，根据租赁合同约定，因咖巴伊公司的违约行为引起的相关费用，包括律师费应由咖巴伊公司承担，招商银行福清支行已经委托律师代理诉讼事宜，支出律师代理费是必然要产生的客观事实，结合诉讼标的及浙江省律师收费相关标准，招商银行福清支行诉请的49829元律师费尚在合理范围，予以认定。就咖巴伊公司提出的符合情势变更的情形，咖巴伊公司与原出租人订立房屋的租赁关系的合同基础是出租人让渡给承租人租赁物的使用权，承租人支付约定的使用费，其在订立时的商场人流、营业环境等因素，就现有证据看，并不属于出租方向承租人所作的承诺或保障，不构成双方订立合同的基础，故即便现实状况确有改变，也属于正常的商业风险范围，不能认定为情势变更。因此，对咖巴伊公司的该抗辩意见，不予采纳。同时，租赁关系又与普通的住宅租赁有所区别，属于商场营业用房的租赁，从双方的租赁合同中关于租金逐年递增的约定以及咖巴伊公司租赁涉案租赁物的初衷来看，深国投公司负有对商场整体管理方面的附随义务，即应当积极采取合理有效的措施管理维护商场的营业环境和商业氛围。招商银行福清支行作为该商场的受让人，应继续采取有效措施尽到合理管理的义务，但从客观情况看，招商银行福清支行在商场所有权转移后，直至2018年7月，才聘用相关物业公司对商场进行管理，且至今从现实情况看，确实存在商场人流、商业环境下降的情形，对此，招商银行福清支行负有一定程度责任。鉴于此，对于招商银行福清支行请求的上述费用中，酌情减免咖巴伊公司的部分给付义务以显公平，按咖巴伊公司第七个租约年的月租金34649元及月缴物业管理费18372元，酌情减免2个月的支付义务，计106042元，因咖巴伊公司实际只欠一个月物业管理费，超出实际应缴物业费的减免数额抵充租金，故截至2019年12月，咖巴伊公司仍需支付招商银行福清支行租金815999元，物业管理费无需再行支付。就利息损失的基数，自判决日起作相应调整。综上所述，招商银行福清支行请求解除合同，并要求咖巴伊公司支付合理的租金、逾期利息及律师代理费的诉请，予以支持，其余超出部分，依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、就坐落于海宁市××街道××路××号×××0Ａ室的房屋租赁合同（合同编号×××0Ａ）自2020年1月1日起解除；二、咖巴伊公司给付招商银行福清支行截至2019年12月的租金815999元，并赔偿租金利息损失73218.33元（计算至2020年8月21日，此后利息以租金815999元中的未付数额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止）；三、咖巴伊公司给付招商银行福清支行律师代理费49829元；上述第二、三项付款义务，于判决生效之日起十日内履行；四、驳回招商银行福清支行其余诉讼请求。案件受理费15508元，减半收取7754元，财产保全费5000元，合计12754元，由招商银行福清支行负担2688元，由咖巴伊公司负担10066元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据承租人咖巴伊公司的上诉主张来看，二审争议焦点有二：其一，招商银行福清支行是否有权主张出租人权利；其二，如有权主张，则原审判令咖巴伊公司支付的租金是否正当、合理。关于争议焦点一。首先，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁物所有权的变动并不影响租赁合同的效力，原出租人与承租人之间订立的租赁合同并不因所有权变动而终止，而是仍然延续其法律约束力，只不过由新所有权人取代原所有权人居于出租人的地位，继续享有出租人权利。于本案中，招商银行福清支行受让取得涉案商铺以后，即依法取得深国投公司的出租人地位，从而有权向承租人咖巴伊公司主张合同权利。其次，法律并不禁止出租人在租赁期内转让租赁物，在合同未限制租赁物转让或者将其作为违约事由进行约定的情况下，出租人转让租赁物的行为本身并不构成违约，租赁物所有权的变动也并不直接影响承租人在租赁期内使用、收益租赁物的合同目的，故咖巴伊公司现也无权以租赁物所有权变动为由，主张解除与招商银行福清支行之间的租赁合同关系。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，均系针对“买卖不破租赁”原则的除外情形规定，即招商银行福清支行可以抵押权设立在先为由，主张不受租赁合同的约束，而非咖巴伊公司可据此否认招商银行福清支行的出租人身份。综上所述，咖巴伊公司的主体抗辩不能成立，招商银行福清支行有权以出租人名义向其主张合同权利。关于争议焦点二。咖巴伊公司主张，招商银行福清支行接手商铺以后，未能妥善运营导致客流量大幅下滑，咖巴伊公司经营利润因此受损，租金应当减免支付。然而，一来，《房屋租赁合同》并未将保证商铺周边客流量约定为出租人的合同义务，咖巴伊公司主张此为违约，缺乏约定依据；二来，在咖巴伊公司既未证明存在违约行为，也未证明实际损失发生的情况下，原审法院综合考量案件实际，已经酌情减免2个月租金用以体现公平，咖巴伊公司再行要求减免并无合理理由，本院二审不予准许。据此，咖巴伊公司的上诉理由无法成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12240元，由上诉人桐乡市咖巴伊餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十二月十六日书记员 金佳欢书记员 严 瑾