广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初3328号原告：梅州市正华物业管理有限公司，统一社会信用代码914************543,住所梅州市梅江区***万象江山SY02-F二层2091号店。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：陈省，系公司员工。被告：林凡，男，汉族，1963年12月8日出生，身份证号码441************812，身份证地址梅县西阳镇*********。被告：黄碧娇，女，汉族，1969年11月6日出生，身份证号码441************12X，身份证地址梅县***************。原告梅州市正华物业管理有限公司（下简称“正华物业”）与被告林凡、黄碧娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告正华物业的法定代表人谢某1、委托诉讼代理人陈省，被告林凡到庭参加了诉讼。被告黄碧娇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.判令俩被告向原告支付自2017年5月1日起至2020年6月30日止的物业管理费7923元；2.判令俩被告向原告支付逾期利息631.86元（自2017年5月1日起暂计算至2020年8月31日；之后的逾期利息以7923元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由俩被告承担。事实和理由：原告于2016年12月30日与建设单位梅州市鸿兴投资有限公司（下简称：鸿兴公司）签订《万象江山项目物业管理委托合同》，约定由原告为梅州市“万象江山”住宅项目提供前期物业管理服务。俩被告是“万象江山”A5栋2303号房业主，其房屋建筑面积为139㎡。原告依约为俩被告提供了物业管理服务，俩被告亦接受了该服务，但俩被告却从2017年5月1日开始无故拖欠物业费至今。截止至2020年6月30日，俩被告共拖欠物业费7923元，经原告催讨无果。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告林凡辩称，一、原、被告不存在物业服务合同关系，双方没有签订任何物业服务合同，原告无权要求被告支付物业费。二、退一步讲，即使原、被告间成立事实的物业服务合同关系，那么原告应自收到开发商鸿兴公司交付的经验收合格的案涉房屋后才能开始计算物业费。涉案被告房屋一直未通过相关部门的综合验收，鸿兴公司一直未能将涉案验收合格的房屋交付给被告，直到2018年8月16日，被告才收到鸿兴公司发送的《入伙通知书》，通知被告办理入伙相关手续。根据《广东省高级人民大院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第6条第一款“业主应自房屋交付之日起支付物业费”，因此被告自收到入伙通知书，办理入伙手续后才有义务缴纳物业管理费。原告主张自2017年5月1日起缴纳物业费没有事实和法律依据。三、原、被告没有签订物业服务合同，没有约定逾期缴纳物业费的违约责任，也未造成原告任何实际损失，原告无权向被告主张违约金。此外，被告在收到原告的起诉材料前从未接到原告电话催告或发送任何追缴物业费款项的信函通知，原告所述对被告“经催收无果”严重不实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，书面催缴是法律规定的必经前置程序，原告未积极履行催告义务，直接起诉法院，应承担由此产生的诉讼费用。四、原告提供的物业服务存在重大瑕疵，如小区保安管理不到位，美化、绿化管理不到位、公共设施及设备损坏，因此必须减免物业费。按2018年8月16日交房起算计至原告2020年6月30日共22.5个月，折半收取物业费应该为2345.6元。被告黄碧娇未到庭，但提交了书面答辩状，答辩意见与被告林凡一致。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅江区江南梅水路“万象江山”一期住宅小区由鸿兴公司投资开发。被告系“万象江山”一期A5栋业主。鸿兴公司于2018年8月16日向俩被告发出《入伙通知书》，告知俩被告购买的房屋已通过综合验收，请俩被告收到通知后办理入伙手续，物业费从2017年6月15日起开始计收。庭审中被告林凡称其于2018年8月16日收房。被告房屋建筑面积为139㎡。“万象江山”一期原前期物业公司为梅州市客天下物业管理有限公司（下简称：客天下物业）。2016年12月30日，原告正华物业与鸿兴公司签订一份《万象江山项目物业管理委托合同》，约定鸿兴公司委托原告对“万象江山”住宅项目实施物业服务。签订合同后，原告正华物业于2017年1月1日进驻“万象江山”小区。2018年12月15日，客天下物业发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入伙业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。原告入驻“万象江山”后，于2017年2月24日取得梅江区发展改革和科学技术局《物业服务收费备案表》，备案的企业资质是“三级”，收费标准是电梯房1.5元/月/㎡，执行时间从2017年1月1日起。因建设单位更换前期物业服务公司，原告于2020年6月30日退出万象江山小区。因被告未向原告缴交物业费，原告提起本案诉讼。被告林凡则到庭作出如上答辩意见。本院认为，本案争议焦点为：1.原告是否可向被告收物业费；2.被告交纳物业费的起算日期；3.原告提供的物业服务是否存在瑕疵，被告是否需足额支付物业费。对争议焦点1。依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”，原告与鸿兴公司签订的物业管理委托合同不管是否有效，被告有参照政府指导价缴交物业费给原告的责任。原告要求被告按1.5元/m2标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件为依据，证据充分。被告认为原告无权收取物业费的意见不予采纳。对争议焦点2。原告提交的鸿兴公司《证明》虽载明被告房屋交接时间为2017年5月1日，但被告提交的同样有鸿兴公司盖章的《入伙通知书》，作出通知的日期却是2018年8月16日。因被告提交的是直接证据，原告提交的《证明》是间接证据，被告证据效力大于原告证据，本院采纳被告证据，认定被告收房时间是2018年8月16日。被告缴交物业费的时间应从2018年8月16日起算，原告要求从2017年5月1日起算不予支持。对争议焦点3。根据本院查明事实，原告提供物业服务期间存在对公共消防设施未保持完好有效，对小区共用部位、共用设施设备（如闭路视频监控系统）维修、养护、管理和维护不到位，对业主反映的问题未及时处理等情形。鉴于原告提供的服务存在上述履行瑕疵，根据权利义务对等原则，应适当扣减部分物业费。本院对原告主张的物业费酌情扣减10%，被告要求扣减50%不予支持。综上，被告住房建筑面积为139m2，每月物业费208.5元，被告应向原告缴纳2018年8月16日至2020年6月30日的物业费4222.13元（208.5元/月×22.5个月×90%）。对原告超出部分请求，本院不予支持。对原告主张的逾期付款利息问题。因原告本身在物业管理服务合同中存在瑕疵履行情形导致被告拒交，因此，原告要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。被告黄碧娇经传唤未到庭，视为放弃相关诉讼权利，如有不利后果自行承担，可作缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林凡、黄碧娇应于本判决生效后五日内支付自2018年8月16日至2020年6月30日的物业费共4222.13元给原告梅州市正华物业管理有限公司；二、驳回原告梅州市正华物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告梅州市正华物业管理有限公司负担10元，俩被告负担40元。被告承担的案件受理费，原告愿由被告径行交付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 叶 飞审判员 余梅芬审判员 宋嘉奕二〇二〇年十二月十七日书记员 吴尽娜