四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10874号 原告：张**，男，1967年9月18日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：白加跃，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区星辉中路******。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 原告张**与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称名人酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案原审判决后，四川省成都市中级人民法院于2020年3月12日以（2020）川01民终335号民事裁定书发回本院重审，本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张**的委托诉讼代理人白加跃、被告名人酒店公司的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张**向本院提出诉讼请求：1.判令张**与名人酒店公司《委托经营管理合同》于2019年7月31日租期届满自动终止；2.判令名人酒店公司立即返还张**高新区益州大道北段777号3栋12楼1210号房屋；3.判令名人酒店公司自2019年8月1日起至房屋返还为止的房屋使用费。事实与理由：2013年3月16日，张**与成都零壹名人酒店经营管理有限公司（后更名为成都上层名人酒店管理有限公司）签订《委托经营管理合同》，约定：张**将位于成都市高新区××道××段××号××栋××楼××号房屋（项目名称：中航·国际交流中心）委托给名人酒店公司经营，经营管理期间盈亏与张**无关，委托经营期限为五年，从2014年8月1日起至2019年7月31日止。于2019年7月31日《委托经营管理合同》到期届满，合同已自动终止，张**不再续租给名人酒店公司，要求名人酒店公司返还房屋时，其拒绝返还。现为维护张**的合法权益，特诉至法院。 名人酒店公司辩称，张**、名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同的履行情况来看，2019年7月31日双方合同履行期限届满，张**有权提出终止合同的主张，但根据案涉项目的实际情况，张**终止合同的主张应当予以限制。案涉房屋是由名人酒店公司整体打造并对外进行出租作为酒店之用，无法进行单个房屋的分割；分割后会影响酒店整体功能及实际经营，对其他业主的权利也会造成不利影响，对社会财富造成极大浪费，不利于经济发展。基于案涉房屋无法实质返还，案涉合同不适用合同解除权。此外，本案案由应为合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。张**与案外人成都上层名人投资有限公司（以下简称名人投资公司）签订了房屋买卖合同及补充协议、又与名人酒店公司签订委托装修协议、委托管理合同及其补充协议，这两份款项应当为购房的组成部分。案外人成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然公司）与名人酒店公司以自己的名义与张**签订的委托装修协议及补充协议，收取了购房款，同时与名人投资公司签订房屋买卖合同收取购房款，构成了买卖合同的整体，张**在购买该房屋时与名人投资公司签订认购书的行为已经认可该房屋的总房款；其次，张**与名人酒店公司签订的委托经营管理合同为租赁合同关系，由张**将购买的房屋交付给名人酒店公司经营使用、收益，而张**仅依照双方签订的委托经营管理合同所约定的每月的租金收取收益；再次，张**与案外人名人投资公司、鑫然公司、被告名人酒店公司签订了房屋买卖合同含委托装修协议、补充协议，虽然相对应的主体相对方不同，单一的法律关系及内容不同，但是从以上几份合同签订的形式、合同约定的内容实际履行的条件及方式来看，合同之间实际上是赋予条件，合同目的互为关联，权利义务不可分割，张**与名人投资公司、鑫然公司、名人酒店公司因各方交易而将房屋买卖合同含委托装修协议、补充协议等内容关联绑定，上述合同构成了联立，所以张**要求合同终止，势必造成其他两份合同应当予以解除，合同的履行和解除应当整体予以考虑。 本院经审理查明认定如下事实：2013年3月16日，张**（甲方，委托方）与成都零壹名人酒店管理有限公司（乙方，受托方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将位于成都市高新区中航·名人公馆（项目名称：中航·国际交流中心）3栋12楼10号（精装修）房屋（以下简称案涉房屋）委托给乙方经营，建筑面积：39.76平方米，委托经营期限为五年，从2014年8月1日起至2019年7月31日止。房屋经营管理费为3976元/月。甲方从2014年8月1日起开始收取经营管理费用，乙方应于每月10日前向甲方支付当月经营管理费。该合同附件一载明案涉房屋的装饰交房标准，并注明甲方所委托改造装饰交房标准仅限上述内容，乙方所展示样板间内的家具、电气、灯饰、窗帘及其他饰品最终均以酒店管理公司对酒店公寓的要求和实际户型确定其作相对应配置。委托名人酒店公司管理的楼层，名人酒店公司有权根据实际市场需求要求装修公司作户型调整及家具家电卫浴或配置的变更，但总体档次不低于以上装修标准。该合同附件二中，张**（甲方）与案外人鑫然公司（乙方）签订《委托装修协议》，约定甲方系“中航·名人酒店”12楼10号房屋买受人，乙方应甲方委托对房屋进行装修，乙方按照甲方认可的装修标准进行装修及配置。甲方委托的经营管理方在房屋交付之日对工程进行验收，如甲方委托的经营管理方确认未达到约定装修标准的，乙方应按约定标准进行整改。同日，张**出具《授权委托书》，授权委托成都零壹名人酒店管理有限公司对案涉房屋行使业主权利（包含但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续等业主权利），有效期自授权人签字之日起至委托经营管理期满止。 2014年2月14日，成都零壹名人酒店管理有限公司更名为“成都上层名人酒店管理有限公司”。后张**与名人酒店公司签订《委托经营管理合同补充协议》，对《委托经营管理合同》变更为：房屋经营管理费：2014年8月1日至2014年11月30日为3976元/月，2014年12月1日至2019年7月31日为4128元/月。经营管理费调整时间统一于2015年1月进行差补调整。 自2019年8月1日起，被告名人酒店公司拖欠张**委托经营管理费的情况为：2019年8月至2020年1月期间每月拖欠2741元、2020年2月拖欠4128元、2020年3月拖欠3851元、2020年4月拖欠3434元、2020年5月拖欠3296元、2020年6月拖欠3018元、2020年7月至2020年12月每月拖欠2741元，合计50619元。 另查明，名人酒店公司（甲方，出租方）与成都市财盛物业管理有限公司（乙方，承租方，以下简称财盛公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其享有出租权的位于成都市高新区××路××号××栋××层，面积6561.59平方米，出租给乙方作经营使用。乙方承租该物业仅限于公寓租赁、商业服务和办公使用。租赁期12年4个月，自2016年11月1日起至2029年2月28日止。案涉房屋在其中12层10号，房屋建筑面积为41.28平方米，为张**单独所有。名人酒店公司与财盛公司另签订《租赁定金协议》显示，财盛公司经营项目及方式为酒店公寓分散长期、短期租赁经营。 以上事实，有原、被告当庭陈述、《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》、《授权委托书》、业务凭证及客户回单、《房屋租赁合同》、房屋所有权证等证据材料在案佐证。 本院认为，张**与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。 关于案涉《委托经营管理合同》是否终止，名人酒店公司是否应当返还案涉房屋的问题。案涉《委托经营管理合同》约定委托经营期限为五年，从2014年8月1日起至2019年7月31日止，现委托经营期限已经届满，张**有权根据合同约定提出合同终止的主张。但是，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，案涉房屋系产权式公寓，在空间形式上具有特定物理属性，张**尽管享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。根据审理查明的事实，张**在与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》附件中亦包含装修标准及与鑫然公司签订的《委托装修协议》，且名人酒店公司有权作出配置变更，表明案涉房屋装修实际系名人酒店公司进行统一打造；而名人酒店公司已将案涉房屋楼栋的第8-14层、总面积高达6561.59平方米出租给财盛公司进行酒店公寓分散长期、短期租赁经营，财盛公司亦在继续经营。可见，案涉房屋通过统一打造、统一经营模式已与其他房屋紧密相连，呈现混同状态。若案涉《委托经营管理合同》终止，名人酒店公司则需返还案涉房屋，那么就将存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，影响到该楼栋整体功能的发挥，名人酒店公司与财盛公司签订的《房屋租赁合同》将无法继续履行，进而必然影响绝大部分保持现有状态业主的收益以及现酒店的经营形态，对其他业主权利造成不利影响，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。而张**并未提供证据证明其终止合同已与大部分业主达成一致意见。因此，张**提出《委托经营管理合同》终止的诉讼请求，本院不予支持。基于此，对张**要求名人酒店公司返还案涉房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。如果以后案涉名人酒店确实由于某种原因不能继续经营、该案涉房屋的返还已不存在任何障碍或达到一定比例的绝对多数房屋业主均要求解除所涉房屋租赁合同时，对于案涉房屋的合同终止及返还再作统一处理。但名人酒店公司应当基于《委托经营管理合同》的约定，继续向各涉案业主支付房屋收益。 关于名人酒店公司是否应当向张**支付房屋使用费。现《委托经营管理合同》未终止，张**将其房屋交由名人酒店公司经营管理，由名人酒店公司自主行使占有、使用、收益的权利，张**可按约收取固定收益，该收益实为房屋出租对价，故名人酒店公司应当按照合同约定向张**支付房屋使用费。张**主张名人酒店公司应支付的房屋使用费从2019年8月1日起至房屋返还为止，但现名人酒店公司无需返还案涉房屋，故本院结合张**的诉讼请求及合同履行情况，确认名人酒店公司应向张**支付从2019年8月1日起至2020年12月31日止仍欠付的房屋使用费50619元。虽然名人酒店公司抗辩因疫情应对该费用适当予以减免，但其并未提供证据证明其因疫情或者疫情防控措施而没有营业收入或营业收入明显减少且继续按照原合同支付租金对其明显不公平，故本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张**支付自2019年8月1日起至2020年12月31日止的房屋使用费50619元； 二、驳回原告张**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李书剑 人民陪审员  汤作军 人民陪审员  王 鑫 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  陈春梅