山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1326民初7904号 原告：祝道锋，男，1958年12月4日出生，汉族，住平邑县。 被告：公姗姗，女，1992年7月7日出生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：岳祥运，山东华拓律师事务所律师。 原告祝道锋与被告公姗姗租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告祝道锋，被告公姗姗的委托诉讼代理人岳祥运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祝道锋向本院提出诉讼请求：1.请求判决公姗姗赔偿祝道锋租赁房屋损失及评估费4972元；2.诉讼费用由公姗姗负担。事实和理由：2018年4月25日，双方签订《房屋租赁协议》，约定公姗姗租赁祝道锋位于浚东社区西区2号楼西单元3楼东家房屋，租期为2018年4月25日至2019年4月25日，年租金6500元，房内设施及博古架、门窗玻璃、墙壁完好，公姗姗必须给予爱护和保护，租赁结束后，完整交给祝道锋，如有损坏，公姗姗按价赔偿。2019年3月13日公姗姗转给祝道锋6500元续租一年，2020年2月5日公姗姗转给祝道锋6500元按年租金12000元计算实际租赁期限。公姗姗2020年10月31日搬出租赁房屋，并于11月6日结清物业费、水电费。公姗姗租赁期间，涂鸦租赁房屋并造成物品毁损，没有正常保护和爱护租赁房屋，给祝道锋造成修缮损失，经评估，房屋修复费用为4672元，祝道锋花费评估费300元。经祝道锋联系公姗姗修缮，公姗姗没有修缮，理应赔偿祝道锋修复费用和评估费。 公姗姗辩称，一、祝道锋与公姗姗于2018年4月25日签订租赁合同，房租为一年一付，公姗姗于2018、2019年支付租金后，2020年2月5日，祝道锋涨价近一倍，由6500元/年升至12000元/年，擅自违约，应支付违约金3600元（12000元×30%）；二、祝道锋单方委托评估机构，侵犯公姗姗知情权、参与权，程序缺乏公开、公正，欠缺合法的形式要件，是无效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。祝道锋向本院提交：1.2018年4月25日，双方签订的《房屋租赁协议》，协议约定祝道锋将房屋出租给公姗姗时墙壁完好，公姗姗应予爱护及保护，租赁结束后完整交给祝道锋，如有损坏照价赔偿；2.微信转账截图两份，拟证实公姗姗于2019年3月13日交付祝道锋2019年4月25日至2020年4月25日的租金6500元，公姗姗于2020年2月5日支付祝道锋2020年4月25日至2020年11月9日的租金6500元（双方于2020年4月24日电话口头约定，自2020年4月25日起续租的租金计算标准为12000元/年）；证据3.涉案房屋现场墙壁照片20张，证实公姗姗租赁期间对祝道锋的房屋墙壁进行涂画、破坏的事实；4.双方微信聊天记录截图10张，证实公姗姗同意赔偿祝道锋损失，或者给祝道锋的房屋进行粉刷修复，后来公姗姗反悔没有履行；5.山东盛博信价格评估有限公司作出的价格评估报告书一份及评估费发票一份，证实因公姗姗毁损祝道锋的房屋墙面，修复费用为4672元，祝道锋支付评估费300元；6.房屋墙面毁损的现状视频一份及照片18张，证实内容同证据3；7.公安局110接处警单一份，拟证实2020年10月31日上午，祝道锋与其家属赵淑华一同去本案房屋找公姗姗协商墙面修复事宜，公姗姗报警的事实；8.2020年4月24日双方通话录音两份，2020年10月30日双方通话录音一份，拟证实双方电话协商2020年4月25日至2020年11月9日的租金情况。经质证，公姗姗对证据1真实性无异议，协议约定房屋租金为6500元/年，与证据8相冲突，也能证实祝道锋在房屋租赁过程中私自涨价为12000元/年，作为租赁合同的重要修改项目，双方应重新订立租赁合同，否则应按原租赁合同执行租赁价格，所以剩余四个月房租2166元（6500元÷12个月×4个月），祝道锋应退还给公姗姗；证据2证明公姗姗交付房租事实，无拖欠房租情况；对证据3真实性无异议，但是从该照片能够显示该房屋涂画行为应为未成年儿童而不是公姗姗，其涂抹是表层的涂抹，修复费用较少，祝道锋起诉费用过高；证据4说明双方因房屋租赁和房屋图画发生争执后，祝道锋对公姗姗有威胁行为；证据5真实性无异议，但系单方评估，侵犯公姗姗知情权、参与权，程序缺乏公开公正，形式要件不合法，申请对此予以重新评估；对证据6的质证意见同证据3；对证据7真实性有异议；对证据8同证据1的质证意见。根据双方举证、质证情况，结合本院查明的事实，本院对上述证据真实性予以认定，作为定案依据予以综合采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月25日，祝道锋（出租方）与公姗姗（承租方）签订《房屋租赁协议》，协议约定祝道锋将其位于平邑县浚东社区西区2号楼西单元3楼东户房屋租赁给公姗姗，租赁日期为2018年4月25日起至2019年4月25日止，租期一年；年租赁金额6500元；付款方式为一年一付，一次性付清；该房内配有的水、电、暖、天然气、太阳能热水器、宽带、有线等设施，以上设施及博古架、门窗玻璃、墙壁完好，公姗姗必须给予爱护及保护，租赁结束后，完整交给祝道锋，如有损坏，公姗姗按价赔偿；续租租金按照市场双方协商而定。租赁期限届满前，公姗姗于2019年3月13日向祝道锋支付租金6500元，于2020年2月5日支付租金6500元，续租该房屋。 同时查明，公姗姗在房屋承租期间，房屋多处墙面涂划毁损，为此祝道锋单方委托评估机构对上述房屋部门装修项目修复（费用）价值进行评估，山东盛博信价格评估有限公司于2020年11月4日作出鲁盛评字[2020]A0158号价格评估报告书，评估结论为：平邑县平邑镇浚东社区西区2号楼西单元3楼东户部分装修项目修复（费用）价值评估的总金额为4672元，其中评估明细表中载明客厅、餐厅、走道、次卧、主卧、北卧、阳台墙面清理粉刷费用为3537元，厨房门维修费35元，室内物品搬运费800元，垃圾清运保洁费300元，以上共计4672元。祝道锋支付评估费300元。 另查明，2020年4月24日，祝道锋电话通知公姗姗提升租金支付标准为12000元/年，公姗姗通话中表示同意，并要求按此标准计算其已支付6500元租金对应的租期，双方达成口头约定。 诉讼过程中，公姗姗申请对祝道锋房屋涂划部分重新粉刷价格予以重新评估，但在本院指定期限内未交评估费用。庭审中，祝道锋主张如法院为减少当事人诉累、考虑本案争议标的额较小，不需重新评估，对于其诉讼请求标的额自愿变更为1300元。庭后经本院询问，祝道锋再次明确主张如公姗姗放弃重新评估，同意按庭审中主张观点，对于本案诉讼请求标的额仅主张1300元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。双方在《房屋租赁协议》中明确约定：“房屋墙壁完好，公姗姗必须给予爱护及保护，租赁结束后，完整交给祝道锋，如有损坏，公姗姗按价赔偿”。公姗姗在承租涉案房屋期间，未按合同约定对房屋墙壁予以保护，房屋多处墙面涂划毁损，应依法承担墙面损失赔偿责任。对祝道锋要求公姗姗赔偿房屋损失及评估费共计4972元的诉讼请求，其主张依据为其委托评估机构作出的评估报告，评估报告中载明墙面修复费用为3537元，其他损失费用为1135元，公姗姗申请对墙面修复费用进行重新评估，但在本院指定期限内未交纳评估费用，本院视为公姗姗放弃评估申请，现祝道锋仅主张墙面修复费用1300元，在祝道锋委托评估的墙面修复费用数额范围之内，系对其自身民事权利的处分，本院予以支持。对公姗姗辩称祝道锋擅自涨价违约，应支付违约金并退还剩余房租的观点，因公姗姗未提交有效证据证实，且根据祝道锋提供的电话录音，可证实租赁双方已就续租租金数额达成口头约定，祝道锋要求提升续租租金为12000元/年已经公姗姗同意，现有证据不能证实祝道锋存在擅自涨价违约行为，另公姗姗亦未向本院提起反诉，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条规定，判决如下： 被告公姗姗于判决生效后十日内支付原告祝道锋房屋墙面损失1300元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告公姗姗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王松          二○二○年十二月十日 书记员田雪