湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4880号 原告：永州市凤凰物业管理有限公司,住所永州市冷水滩区创发城**17A。 法定代表人：黄建东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘芳，女，1990年6月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系，代理权限为特别授权。 被告：何小平，男，1984年9月22日出生，汉族，现住永州市冷水滩区。 原告永州市凤凰物业管理有限公司与被告何小平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告永州市凤凰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘芳、被告何小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市凤凰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告何小平支付给原告（自2020年2月1日起至2020年9月30日止）物业管理费975元，违约金131.76元，两项共计1106.76元；2.本案诉讼费由被告何小平承担。 事实和理由：原、被告双方于2012年9月1日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定，由原告向被告所居住的冷水滩区珊瑚西路白竹亭水库旁创发城X栋X号房提供物业服务，被告应向原告缴纳物业管理服务费用，被告应每月1日前缴纳当月的管理费用。被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。被告是原告提供服务管理的冷水滩区珊瑚西路白竹亭水库旁创发城X栋X号房的业主，该户业主的房屋面积总计121.89平方米，依据合同约定住宅(高层)按建筑面积(最终以房产证建筑面积核算)每月每平方米1元。现被告按合同约定应向原告交纳从2020年2月1日起至2020年9月30日止的物业管理费用975元。但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告催收，被告依旧置之不理。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。 被告何小平辩称：答辩人在2010年与开发商签订的前期物业合同提供物业服务机构为永州市中亚物业管理有限公司，答辩人未与原告签订物业服务合同；2、原告签订的前期物业管理服务协议有弄虚作假的情况，原告未与小区业主委员会签订新的服务合同，不予认可；3、原告未公布小区上一年度物业服务各项成本费用和小区每年的公共收益及多收取电费的问题；4、小区消防通道存在严重的安全隐患，原告在没有征求业主委员会及任何业主的同意，私自将小区原有绿化带铲除改为停车位，损害了全体业主的切身利益，小区保安在工作期间打开小区栏杆睡觉。 经审理查明，被告何小平为创发城X栋X号房业主，该房为高层住宅，房产证登记建筑面积为121.89平方米。2011年1月，原告与创房城开发商湖南广聚源房地产开发有限公司签订《永州创发城物业管理委托合同》，进驻创发城提供物业服务。2012年9月1日，永州市凤凰物业管理有限公司作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业服务协议》，与本案有关的主要内容为：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称为【创发城】；2.乙方所购房屋建筑面积为121.89平方米；3.住宅（多层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米0.6元，，住宅高层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1元，乙方物业管理费第一次按半年交缴，以后按委度缴纳，每季度第一个月的1-10日交纳本季度的物业服务费；4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费5‰的比例收取违约金。 2014年1月，湖南广聚源房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《永州创发城物业管理委托合同》，与本案相关主要内容为：1.甲方委托乙方为（永州创发城）提供专业物业管理服务签订本合同；2.物业基本情况为坐落位置珊瑚路与银象路交汇处，建筑面积约170000平方米（实际建筑面积将以最终报建批文为准），物业类型为住宅及停车场、商业部分；3.合同期限自2014年1月1日起至本物业业主委员会成立并按法定程序另行选聘物业管理企业止；4.乙方按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度及结合永州市当前状况测算物业管理服务收费标准，并经甲方同意后执行。当前乙方按创发城之前的收费标准继续收费，如以后需调整收费标准，乙方应当主动报物价局审批同意。《永州创发城物业管理委托合同》签订后，原告进驻创发城提供物业服务。被告自2020年2月1日起至2020年9月30日止未交物业管理费，经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。 另查明，冷水滩区创发城小区于2018年12月20日成立了业主委员会，并于2019年1月3日在永州市××室办理了备案登记。2019年1月29日，创发城小区业主委员会向原告发出《关于责令物业限期整改的通知》，要求原告提升物业服务管理质量与水平，并提出了具体要求。2019年9月7日，创发城小区业主委员会决定解聘原告，向原告发出《解聘冷水滩区创发城凤凰物业公司函》。2019年9月20日，永州市冷水滩区梧桐街道办事处及冷水滩区梧桐街道办事处梧桐社区居民委员会联合向冷水滩区创发城小区业主委员会发出《关于暂停创发城小区重新选聘物业公司的通知》，暂停创发城小区重新选聘物业公司，代街道、社区进行小区入户调查后再定。经梧桐街道、社区调查，创发城小区业主委员会的解除行为未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告继续为创发城物业小区提供物业服务，至今创发城小区业主委员会仍未经法定程序重新选聘新的物业公司。 以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位与原告签订的《永州创发城物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，其效力及于被告。另原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有法律效力。被告认为创发城小区业主委员会已经解聘原告物业公司，不应当向原告收取物业费，但经本院核实，被告对原告的解聘及重新选聘物业公司不符合法定程序，不产生法律效力，且原告物业公司继续在创发城小区提供物业服务，故被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业管理费。被告认为原告所提供的服务不符合标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如垃圾清理不及时、小区内车辆停放管理不善堵塞消防通道、账目不公开等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不召开业主大会按照程序解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。另对被告提出的电费多收取的问题，因被告未举证证实具体多收取的电费的具体数目，本院无法处理。被告可另行提起诉讼。对于小区绿化改造为停车场以及乱建并非物业服务合同审理范围，在本案中不予处理。 合同中约定了住宅（高层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1元，本案中被告面积为121.89平方米，故被告2020年2月1日起至2020年9月30日期间的物业管理服务费物业费为975元（121.89㎡×1元/㎡.月×8个月＝975元）。原告诉请被告支付违约金131.76元，虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形,但原告未能举证给其造成的实际损失,且原告提供的物业服务存在瑕疵的情况下，故对于原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下： 一、被告何小平在本判决生效后十日内支付原告永州市凤凰物业管理有限公司2020年2月1日至2020年9月30日期间的物业管理费975元； 二、驳回原告永州市凤凰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，被告何小平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王丽娟 二〇二〇年十二月二十日 法官助理唐晶晶 代理书记员  袁 贝