江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初952号 原告：世茂物业管理有限公司徐州分公司。住所地：徐州市云龙区郭庄路**。 负责人：王卫芬，该公司经理。 委托诉讼代理人：张玉雷，该公司法律事务部工作人员。 被告：徐州强华医院有限公司。。住所地：徐州市云龙区兵马俑路** 法定代表人：刘强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘申，该公司副院长。 原告世茂物业管理有限公司徐州分公司（以下简称世茂徐州公司）与被告徐州强华医院有限公司（以下简称强华医院公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后依法组成合议庭，于同年6月2日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告世茂徐州公司的委托诉讼代理人张玉雷，被告强华医院公司的法定代表人刘强及委托诉讼代理人刘申到庭参加诉讼。本案经延长审理期限，现已审理终结。 原告世茂徐州公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业服务费1303756.8元；2.判决被告支付逾期缴纳物业费违约金391127.04元。事实和理由：被告所有的世茂广场外街9-101房屋由原告提供物业管理服务，根据前期物业服务合同的约定，原告有权按建筑面积向被告收取5元/月/平方米的物业服务费，被告应当在收房日预付6个月物业费，并于此后每隔6个月的对应日缴纳一次。逾期缴纳物业费的，按逾期金额每日0.5%支付违约金。被告拖欠物业费的期间为2016年1月1日至2019年12月31日。经催缴无果，原告向被告发送物业费催缴通知函，但被告仍然拒绝缴纳拖欠的物业费。 被告强华医院公司辩称，一、双方不存在物业服务合同关系。我公司系整体购买的独栋独院商用楼，作为独立产权人有权自主选聘物业管理企业，自进入之日起公司即与所选聘的物业管理企业和卫生主管部门指定的物业企业签订了相关物业服务合同（协议），并由企业提供服务。我公司从未与原告订立任何物业服务合同，不存在物业服务合同关系。二、原告不存在物业服务事实，我公司全部物业服务均系第三方实际提供。我公司在实际使用房产和经营期间，原告从未向我公司提供过任何物业服务。我公司使用房产和经营期间的日常保洁、保安、垃圾清运、医疗废物处置、被服洗涤等物业服务，均系由第三方企业或我方自聘人员实际提供并由我方支付费用。三、原告不具备我公司需要的物业服务能力。我公司购买该商用楼系用于医院经营使用，应医院经营所需物业服务的标准化和专业化非常高，在购房时我方向出卖人徐州世茂置业有限公司明确提出原告的能力和资质无法满足医院物业服务要求，出卖人同意我方自行聘请物业服务企业，不由原告提供物业服务，由出卖人与原告协调此事。因此，在签订商品房买卖合同时，我公司对临时管理规约未予签订，也未与原告订立物业服务合同。四、原告实际上知晓并认可上述事实。无论出卖人还是我公司人员都向原告说明过上述情况，原告也是认可的，这是原告多年来未提出诉求的原因。直至2019年9月19日原告公司在更换主管、经营不善的状况下向我公司发送了物业费催款通知单，我公司对原告催缴物业费之行为感到非常荒谬，特向原告作了回函，希望原告停止此种无理要求。请求法院驳回起诉并判令原告承担本案诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告世茂徐州公司提供的企业信用信息变更备案表、徐州市前期物业管理招标登记申请表、中标通知书、云龙区物业服务合同备案书、徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同、临时管理规约、物业管理区域规划图、被告企业信用信息、商品房买卖合同、物业费催缴通知单、生活垃圾清运合同、日常保洁服务合同、秩序维护服务委托合同、污水管网疏通清洗合同、电梯维修维护保养合同、弱电维修维护保养合同、建筑垃圾清运合同、污水管网清运合同、消防系统维修保养合同、保养合约书、徐州市电梯日常维护保养合同、日常保洁委托服务合同、绿化养护委托服务合同、化粪池集水井隔油池雨污水管道清掏疏通合同、日常保洁养护委托合同，被告强华医院公司提供的商品房买卖合同、回函，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供的签报单，证明世茂置业公司曾与原告进行协商，但原告总经理金华杰表示被告需要对公区及公用设施设备支付费用。经质证，被告认为真实性无法确认，之前从未有人告知被告。本院认为，该签报单系原告内部文件，能够证明世茂置业公司销售经理彭成申请免除被告物业管理费的事实，本院予以确认。 2.被告提供的强华医院日常保洁合同，证明被告公司自2016年1月1日起至2019年年底由保洁公司提供日常保洁服务。经质证，原告认为真实性无法确认，即便真实也只是对楼栋内大部分专有区域进行保洁服务。本院认为，该合同系被告与徐州保丹保洁服务有限公司签订，合同落款处有双方签字盖章，本院对其真实性予以确认。 3.被告提供的劳务协议，证明被告自行聘用两名保安承担日常保安服务。经质证，原告认为真实性无法确认，且只能认定为是内部的现场管理证据。本院认为，该两份劳务协议系被告与王培权、王培忠签订，合同落款处有双方签字和被告盖章，本院对其真实性予以确认。 4.被告提供的生活垃圾清运合同，证明被告由许开芳提供生活垃圾清运服务。经质证，原告认为真实性无法确认，乙方没有盖章，生活垃圾只是被告内部生产的垃圾。本院认为，该合同系被告与许开芳签订，合同落款处有双方签字和被告盖章，本院对其真实性予以确认。 5.被告提供的医疗废物集中处置服务协议，提供服务企业是市卫健委指定的医疗废物集中处置企业，证明被告由该企业提供医疗废物集中处置服务。经质证，原告认为真实性无法确认，即便真实也只是基于专业性的内部垃圾处理，不应认定为对公共区域设施设备的管理服务。本院认为，该合同系被告与徐州市危险废物集中处置中心有限公司签订，合同落款处有双方签字盖章，本院对其真实性予以确认。 6.被告提供的医院被服洗涤协议，证明被告由该企业提供被服洗涤服务。经质证，原告认为真实性无法确认，该洗涤服务只能认定为其内部特殊专项服务，不属于物业公共服务的内容。本院认为，该合同系被告与宿州市寰禧洗涤服务有限公司签订，合同落款处有双方签字盖章，本院对其真实性予以确认，但与处理本案无关联性。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月18日，徐州世茂置业有限公司（以下简称世茂置业公司）向原告世茂徐州公司发送中标通知书，内容为：我公司开发建设的徐州世茂广场物业项目，在1月18日物业管理招投标中经过专家评标小组综合评审，贵公司综合评分最高，为本项目物业管理中标人，请20日内前来签订物业管理服务合同。中标后15个工作日内到价格主管部门和辖区房管部门备案。2014年8月18日，原告（乙方）与世茂置业公司（甲方）签订了“世茂广场”项目前期物业管理委托合同，合同约定：物业名称世茂广场，物业类型商业、商务办公，物业区域四至：东至世茂广场东，南至办公楼南围墙以北，西至三期施工围墙以东，北至郭庄路以南。物业管理服务期限自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。甲方在业主委员会成立之前，负责制定临时管理规约，在与房屋买受人订立商品房买卖合同时，要求买受人对临时管理规约予以书面承诺，配合乙方与房屋买受人签订前期物业服务合同，并将该等规约、协议作为房屋买卖合同的附件。2016年9月29日，徐州市云龙区房产服务中心备案登记了上述物业服务合同。此后，原告委托他人为世茂广场提供了保洁、绿化、建筑垃圾清运、电梯维修保养、污水管网疏通、秩序维护、消防系统维修保养等服务。 2015年7月13日，被告强华医院公司（买受人）与世茂置业公司签订商品房买卖合同，合同约定：买受人购买的商品房为位于世茂广场商务酒店1单元101号房，建筑面积5430.93平方米，其中套内建筑面积5326.51平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积104.44平方米。合同第四条约定：按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米5500元，总金额为29870115元。合同附件4补充协议第3条约定：对本合同正文第四条的补充约定，本条所指“该商品房单价”、“总金额”中不包含买受人所购房屋的物业管理费用，待张总协调。庭审时被告陈述该处“张总”指世茂置业公司总经理张伟。2015年8月世茂置业公司将上述房屋交付被告。2017年2月10日，徐州市不动产登记局颁发苏（2017）徐州市不动产权第0007691号不动产权证书，载明：权利人强华医院公司，共有情况房屋单独所有，房屋建筑面积5432.32平方米，专有建筑面积5328.13平方米，分摊建筑面积104.19平方米。自2016年起，被告分别与他人签订日常保洁合同、保安劳务协议、生活垃圾清运合同、医疗废物集中处置服务协议等，由他人为被告提供保洁、保安、垃圾处理等服务。 2019年9月19日，原告向被告邮寄物业费催缴通知单，要求被告支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1303756.8元。被告于2019年9月26日向原告邮寄回函，认为不应向原告支付物业管理服务费。 另查明，2015年8月28日，世茂置业公司的销售经理彭成提起签报单，内容为：徐州强华医院购买徐州世茂广场外街9，因医院行业比较特殊，物业无法满足医院需求，考虑以下因素：……鉴于以上原因，强华医院提出要求物业自行管理现需要区域，集团领导与物业公司协调处理，是否可行，也希望物业公司领导谅解！请领导批示！原告公司总经理金华杰2015年9月7日审核意见为：有鉴于此情况，拟按可划分区域其自管，但要承担项目公区和不可分割设备的物业费用。 本院认为：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 原告与世茂置业公司签订了“世茂广场”项目前期物业管理委托合同，由原告提供徐州市世茂广场的物业管理服务，合同约定世茂置业公司在与房屋买受人订立商品房买卖合同时，要求买受人对临时管理规约予以书面承诺。但是2015年7月13日世茂置业公司与被告强华医院公司签订商品房买卖合同时，双方未签订临时管理规约，关于物业服务费双方约定待协调。原告公司总经理金华杰在签报单中的审核意见系原告公司内部处理意见，并未与被告协商一致，不能约束被告。被告在使用涉案房屋及经营期间，自行与他人签订了日常保洁合同、保安劳务协议、生活垃圾清运合同、医疗废物集中处置服务协议等，由他人为被告提供保洁、保安、垃圾处理等服务。原告未提供证据证明其为被告提供了物业服务，因此，被告无权向原告主张物业费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条第一款、第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告世茂物业管理有限公司徐州分公司的诉讼请求。 案件受理费20054元，由原告世茂物业管理有限公司徐州分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  陈 涛 人民陪审员  宋海燕 人民陪审员  贾新华 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  张春晖