四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7766号 原告：陈苏益，男，1967年12月12日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：张**，四川纵和律师事务所律师。 被告：朱江，男，1972年4月17日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告陈苏益与被告朱江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告陈苏益的委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。被告朱江经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 陈苏益向本院提出诉讼请求：1．解除陈苏益与朱江签订的《房屋租赁合同》并判令朱江立即腾退交还房屋；2．判令朱江支付拖欠的租金30,000元、物业费1,842.48元、垃圾费108元（租金自2020年3月起暂计2020年6月；物业费、垃圾费自2020年1月起暂计2020年6月，以上费用实际应当计算至朱江腾退交还房屋时止）；3．判令朱江支付违约金22,500元；4．判令朱江承担本案的诉讼费及财产保全费。庭审中，陈苏益阐明第二项诉讼请求中的租金系从2020年3月8日起计算至朱江腾退房屋之日止，按每月7,500元计算。陈苏益主张的22,500元系依据租赁合同约定，按三个月租金作为违约金。朱江违约造成陈苏益资金占用利息损失，拖欠物业费导致陈苏益对物业承担违约责任。 事实和理由：2019年12月8日，陈苏益与朱江签订《房屋租赁合同》，约定陈苏益将位于成都市锦江区××路××号××栋××楼的房屋出租给朱江使用。合同约定每月租金为7500元，租金每季度支付一次。合同约定，朱江应及时、足额交纳租金、水电费、物管费等费用。若朱江未按时足额缴纳租金等费用的，除保证金不予退还外，每逾期一天应按逾期金额的1%支付违约金，还应承担违约当年三个月租金作为违约金。合同签订后，陈苏益按照约定履行了合同义务，但朱江自2020年1月起即未支付物管费、垃圾费等费用，2020年3月起即未再支付租金。陈苏益要求朱江缴纳，但朱江均拒绝。 朱江未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年12月8日，陈苏益（甲方、出租方）与朱江（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方将位于成都市锦江区××路××号××栋××楼的房屋出租给乙方，建筑面积76.77平方米；租赁期限自2019年12月8日至2021年12月7日止，共两年；乙方承诺该房屋用途为茶楼；房屋租金7500元／月，房屋租金按季度支付，装修期17天，计租时间自2019年12月25日开始，首期租金于本合同签订当天内支付，下期租金乙方在计费期开始日前10天支付（如有免租装修期，乙方不支付免租装修期间的租金，但须承担因使用产生的水电费、燃气费、物业管理费等）。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，包括乙方违约导致甲方解除合同的情形，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租赁费标准补交免租装修期的全部租赁费；乙方自签订本合同一日内，向甲方支付相当于壹个月租金数额的履约保证金7500元给甲方，甲方收到履约保证金后向乙方出具收款收据。租赁合同期满后，如乙方无任何拖欠费用、财产损坏及其他违法行为，并结清承租房屋经营期间所产生的一切费用，办理退场手续，交回房屋，乙方在提供甲方出具的履约保证金收据并结清所有费用和房屋经甲方验收合格后，甲方在10个工作日内将履约保证金7500元全额无息地退还给乙方；乙方应按时、足额向甲方交纳租金、保证金、水电费、物管费等其他费用；若乙方在租赁期内提前解除本合同，乙方已支付给甲方的所有费用及押金，甲方不予退回，乙方还应一次性向甲方支付当年叁个月租金作为违约金；乙方若未足额按期支付房屋的应交费用（房租费、水电费、物管费等）超过7天，甲方有权单方解除本合同并收回出租房屋，乙方交纳的租金、保证金等所有费用不退还乙方，并有权扣留乙方的货物，在15日内进行拍卖或处理，处理后若不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权要求乙方赔偿损失；乙方未按合同约定足额支付应交费用（房租费、水电费、物管费等），乙方除应按拖欠金额1%／天向甲方交纳滞纳金外，还应一次性向甲方支付违约当年叁个月租金作为违约金。 2019年12月8日，朱江向陈苏益微信转账20,000元，12月9日，朱江向陈苏益微信转账10,000元，并向陈苏益发“老陈余下的房租一万我转给你，时间是2019年12月25日至2020年3月25日。下次交租金提前十天”，陈苏益回复“收到了租金3个月，诚意金7,500元”。 2020年7月9日，陈苏益向本院提起本案诉讼，本院于2020年9月25日向朱江公告送达本案起诉状副本、开庭传票等法律文书。 庭审中，陈苏益陈述已收取案涉房屋保证金7,500元，现案涉房屋仍由朱江占有使用，房屋内存放有其经营茶楼的相关设施设备。陈苏益未垫付朱江承租房屋期间的物业费及垃圾费。 以上事实的认定有陈苏益提交的身份证复印件、常住人口详细信息表、《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、微信转账截图及陈苏益的当庭陈述在案为证。 本院认为，陈苏益与朱江签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。陈苏益按约将房屋出租给朱江，而朱江未按约定支付租金、结清物业费等已达到双方约定的合同解除条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，陈苏益有权行使合同解除权。陈苏益于2020年7月9日向本院提起本案诉讼，本院于2020年9月25日向朱江公告送达本案起诉状副本、开庭传票等法律文书，公告之日起经过60日即视为送达，故朱江于2020年11月23日收到本案起诉状副本、开庭传票等相关法律文书。本院确认双方租赁合同于2020年11月23日解除。 关于租金。陈苏益陈述朱江自2020年3月8日起未支付租金，要求朱江支付自2020年3月8日起至腾退之日的租金。本院认为，双方合同签订时间为2019年12月8日，陈苏益按照合同约定给予朱江17天的免租期，计租时间为2019年12月25日，但免租前提是朱江能按时、按约履行其义务。现因朱江违约，导致合同提前解除，双方约定的免租条件不能达成，故朱江此前支付的三个月租金应为2019年12月8日至2020年3月7日的租金。现陈苏益主张朱江自2020年3月8日起未支付租金，于法有据，本院予以确认。因双方合同已于2020年11月23日解除，故朱江应向陈苏益支付该期间尚欠的租金63,870.97元（7,500元×8月＋7,500元÷31天×16天），合同解除后朱江属于无权占有案涉租赁房屋，其应向陈苏益支付从2020年11月24日起至搬离租赁房屋之日止，按7,500元/月计算的房屋占用费。 关于物管费、垃圾费。租赁合同约定合同终止后，承租人应当结清租赁期间产生的物管费、垃圾费，但上述费用收费主体并非陈苏益，与本案属不同法律关系，陈苏益亦未提供证据证明代朱江支付物管费、垃圾费。故陈苏益要求朱江向其支付物管费、垃圾费本院不予支持。 关于违约金。陈苏益要求朱江支付违约金22,500元，系租赁合同中约定的三个月租金作为违约金，该违约金虽符合合同约定，但我国违约赔偿以弥补实际损失为主，兼具惩罚性。本院认为，朱江未按约定向陈苏益支付租金，导致租赁合同提前解除。陈苏益因朱江违约造成的损失主要表现为合同提前解除造成的可得利益损失。本案中，朱江支付有租赁保证金7,500元，该金额相当于1个月租金，且双方亦约定租赁保证金有弥补违约损失的功能。结合双方履约情况、朱江的违约程度，并考虑到上述已确认朱江向陈苏益支付房屋占用费至朱江腾退房屋时止，且陈苏益未将租赁保证金退还给朱江，陈苏益的损失已足以得到弥补，本院确认陈苏益主张的违约金以租赁保证金7,500元为限，陈苏益不再退还租赁保证金，朱江不再另行支付违约金，对陈苏益多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈苏益与被告朱江于2019年12月8日签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月23日解除； 二、被告朱江应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区××路××号××栋××楼的房屋腾空，并将该房屋交还给原告陈苏益； 三、被告朱江应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈苏益支付租金63,870.97元； 四、被告朱江应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈苏益支付合同解除后的房屋占用费（按每月7,500元标准计算，支付自2020年11月24日起至被告朱江实际向原告陈苏益腾退返还房屋之日止）； 五、被告朱江应向原告陈苏益支付违约金7,500元，该款由被告朱江已支付的租赁保证金7,500元予以抵扣，不再另行支付； 六、驳回原告陈苏益的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计581元、公告费300元，二项共计881元及后续因送达本裁判文书产生的公告费用，由被告朱江负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二〇年十二月十八日 书记员  王渭雨