四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16501号 上诉人（原审被告）：廖道礼，女，1968年7月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：罗锦荣，男，1963年5月26日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：成都市黄和投资有限公司。住所地：成都市锦江区二环路东五段****。 法定代表人：何江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖先方，男。 委托诉讼代理人：谢静逸，四川思力律师事务所律师。 原审第三人：成都旭光电子股份有限公司。。住所地：成都市新都区新都镇新工大道** 法定代表人：刘卫东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢晓娟，女。 上诉人廖道礼、罗锦荣因与被上诉人成都市黄和投资有限公司（以下简称黄和投资公司），原审第三人成都旭光电子股份有限公司（以下简称旭光电子公司）返还原物纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨晗独任审理。本案现已审理终结。 廖道礼、罗锦荣上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回黄和投资公司一审诉讼请求。事实和理由：1.廖道礼、罗锦荣现居住的房屋是公租房，其没有与单位签订任何租房合同的权力，而是由单位行政管理部门通知财务每月从工资中直接扣除应付的房租、水电费即可，这与一审判决书中认定的房屋租赁合同关系有着本质上的区别。2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，征收房屋必须按照先补偿后搬迁的顺序进行。虽然公房承租人并不是房屋所有权人，但是其具有近等同于房屋所有权人的经济地位，在房屋征收过程中，对公房承租人的补偿也应当按照“先补偿、后搬迁”的原则进行。3.我方于1998获得单位分配的位于成都市金牛区××镇××道××号××住房**，2001年该房屋属于危险房，故单位将我方安排到案涉房屋进行过渡，并承诺在原址上重建好后再搬回原址，因单位原因，原居住的房屋至今未能重建，我方也就从2001年居住案涉房屋中至今。4.2011年初，旭光电子公司将案涉房屋出售给黄和投资公司时，并未通知我们搬迁，也没有做任何安置，黄和投资公司在明知我方居住在案涉房屋的前提下，放弃了要求旭光电子公司将我方重新安置，腾退案涉房屋的权力。综上，廖道礼、罗锦荣现在的居住权是合法的，并非强制占用，黄和投资公司诉请腾退案涉房屋，就应先补偿后搬家，一审法院判决不当，请求撤销一审判决，依法改判。 黄和投资公司辩称，案涉房屋不属于公房也不属于福利分房，根据旭光电子公司的陈述，双方仅仅是租赁关系，并非廖道礼、罗锦荣所称的属于先补偿后搬迁的住房，一审法院按照普通租赁关系来审理本案适用法律正确，请求予以维持。 旭光电子公司述称，案涉房屋是租赁性质不是福利分房，转让之前是旭光电子公司的资产，转让之后是黄和投资公司的资产，产权明晰，请求驳回上诉。 黄和投资公司向一审法院起诉请求：1.判令廖道礼、罗锦荣向黄和投资公司腾退位于成都市金牛区××道××路××号××栋××号房屋；2.本案诉讼费用由廖道礼和罗锦荣承担。 一审法院认定事实：2010年11月29日，旭光电子公司（甲方）与黄和投资公司（乙方）签订《资产转让合同》，约定：“......甲方向乙方转让其所有的位于成都市金牛区××街道××村的资产，包括但不限于权0××××4、权0××××7、权0××××9等房屋，其中房屋现状载明“职工宿舍（系本次出售的房屋建筑物之一）中有部分房屋已出租给甲方的职工，部分房屋未经甲方同意而被第三人占用......”。2011年1月7日，黄和投资公司取得位于成都市金牛区××道××路××号××栋房屋（权0××××9）的所有权，并办理了产权证，该产权证载明：该房屋一、二层为食堂，三、四层为集体宿舍。案涉房屋位于成都市金牛区××道××路××号××栋××楼。2011年4月13日，黄和投资公司通过张贴《公告》并公证的方式告知案涉6栋房屋全体住户：黄和投资公司已取得该栋房屋所有权，该栋房屋原住户应当于公告之日起一个月内搬离或与黄和投资公司办理租赁手续。廖道礼、罗锦荣在黄和投资公司张贴上述《公告》后，没有向黄和投资公司缴纳过租金，也没有与黄和投资公司签订租赁合同。后黄和投资公司多次要求廖道礼、罗锦荣搬离，廖道礼、罗锦荣均不予配合。在一审庭审中，旭光电子公司明确表示原安排廖道礼、罗锦荣居住案涉房屋系租赁性质。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：当事人身份证信息、工商信息、《资产转让合同》、房屋产权证、进出房屋登记表、《公证书》《收据》、一审庭审笔录等。 一审法院认为，黄和投资公司与旭光电子公司签订的《资产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，应属合法有效，黄和投资公司作为买受人购买案涉房屋，且已办理房屋登记，系案涉房屋所有权人，对案涉房屋具有处分权，现黄和投资公司要求廖道礼、罗锦荣搬离该房屋，廖道礼、罗锦荣抗辩称其对案涉房屋系合法占有，认为案涉房屋是旭光电子公司按照国家政策分配给其居住的福利房屋，黄和投资公司对此抗辩予以否认。一审法院认为，廖道礼、罗锦荣的抗辩意见缺乏事实及法律依据，理由如下：其一，结合审理查明的事实，旭光电子公司系案涉房屋原所有权人，其将案涉房屋给其员工廖道礼居住，廖道礼按月缴纳租金、水电费。且在一审庭审中，旭光电子公司明确表示案涉房屋是给廖道礼的过渡性住房，系租赁性质。旭光电子公司与廖道礼之间系房屋租赁合同关系。黄和投资公司与旭光电子公司签订的《资产转让合同》中亦明确案涉房屋中部分房屋已出租的事实，黄和投资公司于2011年已取得案涉房屋的所有权，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，案涉房屋上的租赁性质并未改变；其二，黄和投资公司在取得案涉房屋所有权后即通过张贴《公告》的方式告知案涉房屋全体住户应当与其办理租赁手续或搬离案涉房屋，黄和投资公司之行为表明其具有与廖道礼、罗锦荣成立新的租赁合同关系之意思表示，而廖道礼、罗锦荣未与黄和投资公司签订书面房屋租赁合同。自2010年12月21日至今，廖道礼、罗锦荣一直使用案涉房屋，但未曾向黄和投资公司支付过房租，黄和投资公司亦未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，黄和投资公司与廖道礼、罗锦荣之间系不定期租赁合同关系，黄和投资公司与廖道礼、罗锦荣均有权随时解除租赁关系。其三，廖道礼、罗锦荣抗辩其未搬离案涉房屋是因为黄和投资公司未按照拆迁政策对其予以安置补偿，一审法院认为，结合案涉房屋权属登记证明载明的内容，案涉房屋所有权人系黄和投资公司，廖道礼、罗锦荣并未取得案涉房屋的所有权或其他物权，其此抗辩无法律依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，现黄和投资公司向法院提起诉讼要求廖道礼、罗锦荣搬离案涉房屋即为向其主张权利，廖道礼、罗锦荣提交的证据尚不足以证明其存在无需搬离案涉房屋之事由，应当承担举证不能的不利后果，故对廖道礼、罗锦荣上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，廖道礼、罗锦荣现占有案涉房屋缺乏事实和法律依据，故对于黄和投资公司要求廖道礼、罗锦荣腾退位于成都市金牛区××道××路××号××栋××号房屋的诉请，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：廖道礼、罗锦荣于判决生效之日起30日内向成都黄和投资有限公司腾退位于成都市金牛区××道××路××号××栋××号房屋。一审案件受理费50元，由廖道礼、罗锦荣负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为廖道礼、罗锦荣是否应将案涉房屋腾退给黄和投资公司。首先，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”廖道礼、罗锦荣主张其在1998年通过单位福利分房取得一套住房，因原房屋为危房故置换至案涉房屋居住至今，但廖道礼、罗锦荣并未向法庭提交证据证明其通过福利分房取得案涉房屋的权属，其应承担相应的不利后果。其次，根据各方当事人的陈述，廖道礼、罗锦荣居住在案涉房屋期间曾向原所有权人旭光电子公司交纳租金及水电费，廖道礼、罗锦荣与旭光电子公司系租赁关系。黄和投资公司在受让案涉房屋时，明知案涉房屋已租赁给廖道礼、罗锦荣，案涉房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，黄和投资公司亦与廖道礼、罗锦荣形成租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。鉴于廖道礼、罗锦荣与旭光电子公司、黄和投资公司均未签订书面的租赁合同约定租赁期限，故形成的租赁关系为不定期租赁合同。黄和投资公司取得案涉房屋所有权后，享有随时解除租赁合同的权利。现黄和投资公司提起诉讼要求廖道礼、罗锦荣腾退案涉房屋，廖道礼、罗锦荣并未举证证明其占有使用案涉房屋有合法的依据，故应当将案涉房屋腾退给黄和投资公司。综上所述，廖道礼、罗锦荣的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人廖道礼、罗锦荣负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨 晗 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  唐小燕 书 记 员  李淇佑