甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5153号上诉人（原审原告）：潘多青，男，汉族，1983年1月20日出生，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人:潘从金,甘肃诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃明居房地产有限公司，住所地兰州市城关区金昌路**。法定代表人：王德福，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王济永，男，汉族，1977年8月7日出生，住兰州市安宁区。原审第三人：罗红华，女，汉族，1984年9月28日出生，住甘肃省定西市安定区。委托诉讼代理人:潘从金,甘肃诚信律师事务所律师。上诉人潘多青因与被上诉人甘肃明居房地产有限公司（以下简称“明居公司”）、原审第三人罗红华商品房销售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人潘多青上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一、一审判决有关“涉案房屋于2016年9月26日竣工验收，2016年6月起开始陆续向住户交付房屋。”这一事实的查明和认定错误，且无事实依据。被上诉人提交一审法院的《甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，不但存在相关验收单位没有签注时间这一不合理之处，而且仅仅是备案表，并非正式的建设工程验收合格法律文书。一审判决据此认定涉案房屋于2016年9月26日竣工验收，并于2016年6月开始陆续向住户交付房屋确系错误认定。二、一审判决适用法律错误。本案中，上诉人诉请被上诉人承担没有履行书面通知收房义务应承担的违约责任。根据合同第十一条规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”据此，在本案中，被上诉人履行书面通知收房义务是合同约定的先行义务，由于被上诉人未履行合同约定的先行义务，应承担相应违约责任。而一审判决却对被上诉人的先行义务视而不见，仅认定在被上诉人违约后，上诉人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。并据此判决驳回上诉人诉请，不仅认定事实错误，更是适用法律错误。综上，双方合同约定是双方真实意思的客观体现，应得到法律的充分保护和支持。一审判决没有客观、全面认定双方签订的合同，抛开双方的合同约定和被上诉人的违约，仅仅强调守约方的责任，一审判决是在鼓励违约，打击守约，在此基础上作出的判决必然是有违客观事实和法律的错误判决。望二审法院在查明本案客观事实的基础上，作出客观公正的裁判。被上诉人明居公司答辩称，一、原审判决认定涉案房屋竣工验收、于2016年6月开始陆续向住户交付房屋的事实清楚，应依法予以维持。答辩人举证证明涉案房屋质量合格，于2016年9月26日已完成竣工备案，自2016年6月住户陆续交房入住，涉案房屋为现房销售，不存在不能及时交房的情形。甘肃房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表载明“工程竣工日期2016年9月26日”、“本工程已按规定进行了竣工验收，并且验收合格”。因此，一审判决认定事实正确，应依法予以维持。二、一审法院适用法律正确，判处驳回潘多青的诉讼请求具有事实和法律依据，符合公平公正原则。1、答辩人通过多种方式向潘多青履行通知交房义务。由于案涉房屋是现房，缴纳房款后即可办理交房手续。明居公司依据合同约定及交房流程，交清房款后，明居公司向潘多青及其妻子出具收据，由财务人员及销售人员告知向其交房，并告知其入住时需要向物业公司缴纳物业费、水电费、装修押金等费用，后又多次打电话等多种方式通知，明居公司已完全尽到了通知交房的义务。潘多青在得知入住即需缴纳相关费用后，不办理交房手续，延期入住是其自身原因导致，与明居公司无关。2、涉案房屋为现房销售，可随时办理交房手续，不存在逾期交房违约的前提。明居公司既不存在不交房的主观故意，也不存在客观上不能交房的情形。潘多青主张明居公司故意拖延至三年后交房，既不符合事实，也不符合常理。3、与潘多青购买同一楼盘的其他两百多户住户交清房款即交房入住。办理交房手续需要潘多青的配合，只有明居公司一方履行交房义务，而潘多青不配合是无法办理交房手续的。2020年3月，潘多青突然提出交房，明居公司即刻办理交房手续，没有任何拖延，明居公司对逾期交房不存在任何故意或过失。由此可见，潘多青在2017年3月应办理交房手续时，因自身原因拒绝办理，在2020年办理交房手续后，又以逾期交房主张违约金，明显属恶意诉讼。4.潘多青自己选择逾期收房，不存在经济损失；即主张产生损失系其长期不办理入住导致，应由其自己承担，与明居公司无关。原审第三人罗红华答辩称，其与上诉人系夫妻关系，同意上诉人上诉意见。上诉人潘多青一审诉讼请求：1、依法判令明居公司按已交房款的日万分之二支付2017年5月30日至2020年3月20日期间的逾期交付房屋违约金148439元;2、本案诉讼费由明居公司承担。一审法院认定事实：2017年2月20日，明居公司与潘多青、罗红华签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人（即明居公司，下同）以出让方式取得位于兰州市安宁区××路××号××号的地块的土地使用权。该地块土地面积为15248.7平方米，规划用途为居住用地。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名明居.印象江南。买受人（即潘多青、罗红华，下同）购买的商品房为【预售商品房】。商品房预售许可证号为兰房商预字（2015）第083号。买受人购买的商品房为第3幢2单元2402号房，建筑面积共95.56平方米，该商品房单价为每平方米7570元，共计金额723389.2元。买受人在签订时已交付房款273389.2元，剩余房款公积金贷款。出卖人应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。2017年4月6日，潘多青、罗红华通过公积金贷款支付了剩余450000元购房款。2020年3月20日，明居公司向佳裕物业公司明居小区出具载明：“幢3-2-2402（95.56㎡）罗红华、潘多青在名家公司的购房财务手续已结清，请办理相关手续”的通知。潘多青、罗红华于2020年4月28日向佳裕物业公司安宁分公司交付了物业费、装修押金、水电费、维修基金等费用。另查明，涉案房屋于2016年9月26日竣工验收，2016年6月起开始陆续向住户交付房屋。一审法院认为，明居公司与潘多青、罗红华签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。依据《商品房买卖合同》约定，明居公司应于2017年3月30日向潘多青、罗红华交付房屋，根据明居公司提交的甘肃省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，涉案房屋已满足交付条件，明居公司违约后，潘多青应及时采取有效措施防止损失扩大，潘多青、罗红华在时隔3年后才向法院起诉要求明居公司向其承担延期交房的违约责任，致使损失扩大，故对潘多青的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回潘多青的诉讼请求。案件受理费3269元，减半收取计1635元，由潘多青负担。二审中，上诉人潘多青及原审第三人罗红华未提交新证据。被上诉人明居公司提交甘肃第七建设集团股份有限公司三公司出具情况说明一份，拟证明涉案房屋于2016年5月份工程已经完工，案涉房屋系现房。提交兰州佳裕物业管理有限公司证明一份，拟证明自2020年4月28日潘多青办理入住后至今房屋一直处于闲置状态，没有实际使用，上诉人潘多青是为了出售才购买的房屋，他迟迟不收房是为了避免交纳相关费用，由他自身原因所致。本院组织双方当事人进行举证并质证。潘多青质证认为，对第一份证据真实性及证明目的均有异议，该份情况说明没有经办人签字盖章，不符合证据的形式要件，不属于新证据，且该证据与被上诉人的违约情形没有关联性。对第二份证据，因不能证明被上诉人没有违约的情形，上诉人对房屋的使用是自己的权利，与被上诉人违约行为没有关联性，且该证据没有相关经办人员签字盖章，不应作为证据采纳。本院认证认为，被上诉人提交证据不符合证据规定，且与本案诉讼不具有关联性，本院不予采信。根据已质证证据及审理笔录，一审法院查明事实正确，本院对一审法院查明事实予以确认。本院另查明，明居公司与潘多青、罗红华约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金，合同继续履行。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案潘多青、罗红华与明居公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，受法律保护。商品房买卖合同明确约定明居公司应当在2017年3月30日前将案涉房屋交付潘多青、罗红华使用，同时约定商品房达到交付使用条件后，明居公司应当书面通知买受人办理交付手续，明居公司应当按照合同约定履行义务。双方签订合同时案涉商品房已具备交付使用条件，明居公司向潘多青、罗红华办理交款手续时并未向潘多青、罗红华办理房屋交付使用手续。明居公司主张其多次向潘多青通知办理交房手续，但其所举证据不足以证明向潘多青、罗红华通知办理受领房屋的事实。明居公司直至2020年4月将案涉房屋向潘多青交付使用，明居公司未按合同约定履行义务，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院判决驳回潘多青诉讼请求不当，本院予以纠正。但是，本案案涉房屋于2016年9月竣工验收，双方签订商品房买卖合同时实际为现房，潘多青无证据证明在长达三年时间内其曾向明居公司主张交付房屋的事实。潘多青未积极主张权利的事实存在利用对方违约行为谋取高额违约金之虞，其主张高额违约金与本案买卖合同目的明显相悖，违反诚实信用原则，故对其主张违约金应当予以减少。结合明居公司违约事实及潘多青怠于主张权利的事实，本院对潘多青主张违约金酌定支持52000元。综上，原审判决认定事实正确，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。上诉人潘多青部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初955号民事判决；二、甘肃明居房地产有限公司于本判决生效后十日内向潘多青支付违约金52000元；三、驳回潘多青其他诉讼请求。一审已减半收取案件受理费1635元，二审案件受理费3269元，合计4904元，由被上诉人甘肃明居房地产有限公司负担，并于本判决生效后十日内向潘多青支付。本判决为终审判决。审 判 长 李志勇审 判 员 张惠东审 判 员 谢格浊二〇二〇年十二月二十五日法官助理 雷 婧书 记 员 魏凤仙