北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初22914号原告：张培培，女，1983年12月6日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街东街8号院1号楼二层213房间。法定代表人：孙朝龙，总经理。委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，北京京汉嘉信置业有限公司员工，住北京市石景山区。原告张培培与被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称京汉嘉信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赵欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告张培培、被告京汉嘉信公司委托诉讼代理人王**、韩文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培培向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即依法办理商品房预售合同规范登记备案手续，执行房屋交易过程；2．判令被告支付原告从应当获取房屋权属证明之日（2017年6月7日）起至被告实际获取房屋权属证明之日止，按购车位总款250700．00人民币（中国人民银行）金融机构逾期贷款利率给付给原告赔偿；3．判令被告退还原告（以房屋公共维修基金名义收取的）6826．00元人民币；4．判令被告支付原告收取公维款之日（2017年6月8日）起，至被告实际返还原告到账之日止，按总款额度6826．00元人民币，以人民币（中国人民银行）金融机构逾期贷款利率给付原告赔偿；5．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年5月6日与被告签订了《商品房预售合同》（预售许可证号：京房售证字（2016）×号）购买被告开发的石景山区八角第二水泥管厂1612-034的地块地下车库及出口-1层×商品房。原告按照《合同》第七条约定，按期支付被告总车位款250700．00元。被告于2017年5月25日将商品房（用途：车位）交付原告使用，并开始收到物业费（车位管理费）960．00元/年。自被告将车位交付原告使用之日起至今，原告多次要求被告办理商品房预售合同登记备案及产权转移登记，以便尽快完成产权登记，被告均以等待及系统故障等理由推脱。被告于2017年6月8日，以代收公共维修基金为名，收取原告6826．00元人民币，并提供了手写收据。原告所购买商品楼住房，被告在2018年就完成初始产权登记。截止目前，原告前往北京市住宅专项维修基金管理中心-石景山中心查询，均没有本商品房（用途：车位）的公共维修缴纳记录。原告认为：1、《购房合同》合法有效，被告应该承担后续交易流程法定义务a)《购房合同》预售许可证：京房售证字（2016）×号，发证日期为2016年6月2日，批准预售部位包括购买商品房（用途：车位）（地下车库及入口-1层-1001至-1009、-1层-1010至-1019、-1层-1020至-1020至-1029、-1层-1030至-1407、-2层-2001至-2088）。见证据附件2：预售许可证打印件（来源：北京住建委网站）b)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条、第六条…c)根据《城市商品房预售管理办法》第十条d)《合同》第十七条约定合同自双方签字后签章之日起生效。综上三点：原告与被告2017年5月6日签订的《购房合同》合法有效，且需要在2017年6月5日完成预售合同登记备案手续。2、被告过错行为导致原告不能按时取得房屋权属证明，应依法赔偿a)被告于2017年5月25日将商品房（用途：车位）交付原告使用b）根据《城市商品房预售管理办法》第十二条，被告需要（最晚）在2017年8月23日前协助原告获取房屋权属证明c)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。综上三点：被告应该立即协助原告办理产权登记，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿给原告。3、被告假借“代缴纳公共维修基金”为名占用原告资金，主观上恶意侵占，应该立即返还并进行赔偿a)被告作为资深开发商，在交付商品房（用途：车位）时，就应该知晓本类商品房不需要缴纳公共维修基金；b)根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（十二条、十三条、十四条相关规定），被告应该在房屋初始化登记（即2018年9月20日）明确知晓c)被告在多次应该知晓商品房不需要缴纳公共维修基金的情况下，不主动退还，长期侵占资金用于生产经营。d)根据《民法通则》第九十二条。综上，原告认为被告主观上存在恶意侵占原告资金的意图，侵占目的明确且性质恶劣，请求按照逾期贷款利率顶格赔偿。4、原告发起的诉讼行为是迫于被告的侵害实施，应当由被告承担诉讼费用。被告京汉嘉信公司辩称：关于原告的第1项诉讼请求因为现在我方和原告签署的是草稿合同，约定了交付车位且我方按时交付了车位，备案合同还没有签订，在原告不与被告签订备案合同时被告无法单方办理备案手续。关于第2项诉讼请求没有依据被告不认可。第3、4项诉讼请求公共维修基金是在签订合同时被告有义务代收代缴的，后因住建委政策变动不再收取公共维修基金如果原告要求退还被告可以随时退还，但是不认可支付贷款利率。诉讼费不应由被告承担。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月6日，张培培（买受人）与北京京汉邦信置业有限公司（以下简称京汉邦信公司）（出卖人）就坐落于石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口第×号签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：草稿），合同约定：该商品房的用途为车位，单价每平方米人民币19709．12元，总价款250700元（大写贰拾伍万零柒佰元）；出卖人应当在2017年6月6日之前向买受人交付该商品房；双方在合同中并未约定逾期办证违约金。张培培于2017年5月6日一次性缴纳了250700元的款项。2017年5月25日，涉案车库京汉邦信公司交付张培培。2018年9月20日，京汉邦信公司完成了拾景名苑项目包括涉案车库在内的产权初始登记。京汉邦信公司收取张培培车位管理费用为一年960元。庭审中，经询问双方认可，张培培已于2019年12月9日自行办理了涉案房屋的房屋产权证书。2020年1月5日，张培培收到了京汉邦信公司退还的6826元公共维修基金。庭审中，原、被告均认可双方未就办理产权转移登记的具体事项进行约定。张培培认可2017年5月25日涉案车库交付后未影响其正常使用且双方订立的合同中未约定办理产权证的期限。张培培称京汉邦信公司工作人员从未通知过其办理涉案车库产权证书，后来其询问时被告一直以各种理由推脱。京汉邦信公司表示，根据双方签订的北京市商品房预售合同，其中约定了车位交付时间及款项支付内容，但未约定车位产权证的办理，双方尚未签订正式的备案合同，正式的备案合同中会约定双方关于办理车位产权转移登记的具体时间和要求及手续。同时，因原告未要求被告签订备案合同，导致至今合同没有备案。故原告要求支付逾期利息没有依据。经询问，张培培表示其已经与京汉邦信公司签订正式商品房买卖合同，办理了备案，且已取得房屋所有权证书，即本案中第一项诉讼请求已经履行完毕。另外，京汉邦信公司已经将公共维修基金6826元退还张培培，本案中第三项诉讼请求已经履行完毕。另经询问，张培培表示已经收到6826元的公共维修基金，但是其主张逾期利息，京汉邦信公司表示张培培主张的逾期利息并无依据，不予认可。再查，京汉邦信公司现已经变更为京汉嘉业公司。上述事实，有北京市商品房预售合同、收据及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，虽原被告签订的《北京市商品房预售合同》未就涉案车库办理转移登记事项进行约定，亦未明确约定出卖人代为办证。但被告系涉案车库出卖人，仍负有为买受人办理过户登记的义务。被告应在完成初始登记后将协助办证所需必要证明材料备齐提交登记机关，并告知买受人自行办理。被告未能证明已履行上述义务。客观上，涉案车库在实际交付两年多的时间未能办理转移登记手续，且涉及众多车库购买人均未能取得车库产权证产生纠纷引发诉讼。被告有非“由于出卖人的原因”致使车库买受人未能办理转移登记手续的证明义务。被告未能证明非“由于出卖人的原因”或涉案车库买受人自身的原因或登记机关原因，导致涉案车库买受人在法定期限届满后未能取得权属证书。涉案车库于2019年12月9日办理了不动产证明已逾期，被告应承担逾期办证的违约责任。鉴于合同没有约定违约金，原告亦未能证明因此产生的具体损失且原告认可在2017年5月25日涉案车库交付后未影响其正常使用，本院认为原告主张按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失欠缺依据。本院综合考虑原告诉讼请求及被告履行义务的情况，参考原告已支付的车库年管理费用交费标准，依法酌定被告支付的逾期办理产权证损失1920元（960元×2）。原告主张被告应基于6826元本金按照中国人民银行同期贷款利率收取逾期利息的诉讼请求，没有法律及事实依据，本院对此不予支持。原告主张退还6826元公共维修基金、办理房屋产权证的诉讼请求，因已履行完毕，故本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付张培培逾期办理产权证损失1920元；二、驳回张培培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员 赵 欣二〇二〇年十二月七日书记员 刘海燕