浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初7273号 原告：吴思恩，男，1963年12月23日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：倪金木、金卫萍,浙江靖远律师事务所律师。 被告：余淑平，女，1974年11月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告吴思恩与被告余淑平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人金卫萍和被告余淑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴思恩提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2020年7月23日订立的《房地产转让居间合同》；2.被告支付给原告剩余定金50000元及违约金100000元；3.被告支付原告为实现债权而支付的律师费用10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年7月23日由嘉兴市君悦房地产经纪有限公司居间订立《房地产转让居间合同》，约定由原告将其所有的位于嘉兴市××幢××室住宅转让给被告，转让价格340万元，约定的购房款支付时间为签约时支付定金10万元，2020年9月15日前支付60万元，2020年11月1日前支付85万元，180万元在银行贷款时支付，5万元在2020年11月1日前支付给居间方保管，在房屋交接后五个工作日支付给原告。合同生效后，被告除于当日支付定金50000元外，未按时支付定金和购房款。原告曾提出解决方案，但被告均不同意。为此原告依据《房地产转让居间合同》第九条第2款第1项的约定，起诉要求解除合同。原告认为，原、被告之间的《房地产转让居间合同》合法有效，被告不按约支付购房款，已构成根本违约。 被告余淑平答辩称，第一，被告认为案涉合同是在中介诱骗下签订的，中介带被告看房时称房子按这个价格买到后相当于赚了四五十万。被告当时提出丈夫有不良征信记录，担心无法贷款，但中介承诺说没有问题，所以才未和丈夫协商就直接签订合同并支付了5万定金，定金也是刷了小额贷款支付的，被告自身负有大额债务，如果不能贷款实际上是没有经济能力购房的，所以合同是无效的；第二，签订合同次日，原告向银行打听得知无法办理贷款，遂在7月25日早上到原告家中提出无能力购买，要求解除合同，但双方未能协商一致，原告让被告联系中介处理。后来中介要求原告出具一份声明，明确因不能申请贷款购买房屋，故要求解除合同。2020年8月7日，被告出具上述声明并通过微信发送给了中介，所以被告认为合同早已解除。当时原告也承诺如房屋另外出售，可以把被告已支付的定金5万元退还，不追究被告违约责任的。第三，对于原告主张的定金、违约金、律师代理费，被告不认可，被告无法办理贷款属于不可抗力，不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对于当事人无异议的证据包括原告提交的房产证、定金支付凭证、委托代理协议书、代理费发票各一份，本院予以确认并在卷作证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下: 1.原告提交的《房地产转让居间合同》一份，经质证被告认为是在中介诱骗下签署，应属无效合同。经审查，该合同系原件，来源合法，符合证据采信要件，本院予以认定，至于是否属于无效合同，在本院认为部分具体阐述。 2.被告提交的微信账户截图以及与微信昵称为X.R的聊天记录五页，经质证原告对真实性、合法性、关联性均持有异议。经审查，鉴于被告未能提供上述电子数据的原始载体，本院对真实性无法进行核实，故不予认定。 3.被告提交的案外人与微信备注名为“吴叔”的聊天记录一页，经质证原告对真实性无异议，但称当时约定的是如果合同期内被告能卖掉案涉房屋，原告将50000元定金退还，如果卖不掉就要继续履行合同或者赔偿10万元定金，但被告不同意，后在2020年9月20日原告曾通过微信发给中介一份补充协议，要求被告继续履行合同等，被告也未同意。经审查，本院对聊天记录真实性予以确认，但从语义表述看不足以证明被告据此主张的双方合同已经解除且原告承诺退还定金的事实。 4.被告提交的《个人信用报告》一份，经质证原告对关联性持有异议。经审查，该报告显示被查询者为施卫忠，与本案不具有直接关联性，故不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年7月23日，被告余淑平在嘉兴市南湖区余新镇源中房产中介服务部和嘉兴市君悦房地产经纪有限公司工作人员的居间介绍下到原告吴思恩所有的皇都花苑1幢101室住宅实地看房。当日，原、被告签署《房地产转让居间合同》一份，约定：经居间服务，原告同意转让坐落于皇都花苑1幢101室及跃层室给被告，房屋建筑面积185.52平方米，总价340万元；购房款支付时间及方式为签约时被告支付原告定金10万元，2020年9月15日前支付60万元，2020年11月1日前支付85万元，180万元在银行贷款时支付，5万元在2020年11月1日前支付给居间方保管，由居间方在房屋交接后五个工作日内支付给原告；被告付款为按揭贷款的，约定贷款金额与实际银行贷（放）款金额不一致的，则差额部分被告应在银行贷款批下来后办理抵押前支付给原告；被告保证已对本次交易准备好足额款项（如贷款则为首付款）及相应的其他交易款项，并能够在各交易节点支付相应款项。如被告为贷款的，则被告对本人贷款资格及信用情况充分了解，具备贷款所需要的所有条件；被告未在合同约定的时间内支付购房款超过10日的，或被告因自身原因无法办理按揭贷款，或虽办理但银行最终拒绝发放贷款，但被告又不愿意用其他方式支付购房款的，原告有权解除合同；等等。同时双方在合同中约定，被告存在以下情形的应当对原告承担违约责任，向原告支付违约金10万元，造成损失的应当另行予以赔偿，包括:1.被告办理因信用或其他原因无法办理按揭贷款、虽办理但银行最终拒绝发放贷款，但被告又不愿意用其他方式支付购房款的，致使原告的住房公积金贷款已归还，丧失公积金贷款的机会或相应公积金贷款额度减少或丧失的；2.代理人出示的授权委托书签名不真实、导致本合同无效、被撤销或致使本合同无法继续履行的；3.未经协商一致，被告单方面解除合同；4.被告购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；5.被告拒绝履行合同义务或存在其他违约行为导致合同解除的。另外，违约方除向守约方支付违约金、赔偿损失外，还应当承担守约方实现债权的费用包括但不限于律师费、交通费、差旅费、诉讼费、财产保全担保费、公证费等相关费用。原、被告签署上述合同后，嘉兴市南湖区余新镇源中房产中介服务部和嘉兴市君悦房地产经纪有限公司作为居间方在合同上盖章确认。当日，被告向原告转账支付5万元。2020年7月25日早上，被告到原告住所当面提出因不能贷款，要求解除合同，双方未能协商一致。原告遂诉至本院。 另查明，原告为本案诉讼支出律师代理费1万元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签署的《房地产转让居间合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应诚信履行。被告抗辩称合同无效，但未能提供充分有效证据予以证明，本院不予采纳。根据合同约定，被告未在合同约定的时间内支付购房款超过10日的，或被告因自身原因无法办理按揭贷款，或虽办理但银行最终拒绝发放贷款，但被告又不愿意用其他方式支付购房款的，原告有权解除合同。原告据此主张解除合同，被告不持异议，本院予以支持。根据法律规定，当事人主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故本院确认被告收到本案应诉材料日即2020年11月13日为双方合同解除之日。被告抗辩称合同早已解除，原告不予认可，鉴于被告未能提供证据证明双方已经协商一致解除合同，故不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的各项费用，经审查：1.关于定金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，从双方合同履行情况看，原告已接受被告支付的定金5万元，应视为双方对合同中的定金条款作出了变更，定金数额确定为5万元。现原告主张被告补足定金，缺乏依据，不予支持。2.关于违约金，被告未能按约支付购房款构成违约，导致双方合同解除，理应承担相应违约责任。双方合同约定违约方承担违约金10万元，但考虑到被告在签署合同后的第三天即向原告明确表示不会继续履行合同，给原告造成的实际损失不大。故结合原告实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告承担违约金5万元，原告主张的超出部分，不予支持。关于被告抗辩称系因不可抗力因素导致无法履行合同，可以予以免责的意见，经审查，所谓不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能客服的客观情况，本案被告自认无法支付购房款系因自身负债及配偶征信问题无法办理贷款造成，上述事由不属于不可抗力的因素，故其抗辩意见不能成立。同时需指出，被告作为具有一定社会经验的成年人，在购房时也应当审慎评估自身履约能力，遵守诚实信用原则按照约定履行自己的义务。3.关于律师费，原告主张由被告承担，符合双方合同约定，参照浙江省律师服务收费标准及本案审理情况，本院酌情支持4000元。原告主张的超出部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告吴思恩与被告余淑平于2020年7月23日签订的《房地产转让居间合同》解除； 二、被告余淑平于本判决生效之日起七日内支付原告吴思恩违约金50000元、律师费4000元； 三、驳回原告吴思恩其他诉讼请求。 案件受理费1750元，由原告吴思恩负担1166元，被告余淑平负担584元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇二〇年十二月十日 书记员  李丹妮 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。