四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初304号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段**天府国际****。 法定代表人：周勇，公司总经理。 委托诉讼代理人：李志才，男，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：雷晓娜，女，住成都市温江区。 被告：向海丰，男，1970年2月5日出生，汉族，住成都市温江区。 原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告向海丰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人李志才、被告向海丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令向海丰向万科物业公司支付拖欠的物业服务费及相关费用14548.56元（庭审中明确为2016年1月至2019年10月期间的物业服务费9521.05元，2016年11月至2019年10月期间的水费524.94元、电费1470.81元，2016年1月至2019年10月期间的垃圾处理费276元）；2．判令向海丰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2007年5月16日，向海丰购买由成都万科倍富置业有限公司（简称万科倍富置业公司）开发的位于成都市温江区××街××街××号××栋××单元××层××号房屋。2008年11月15日，万科倍富置业公司将向海丰所购买的房屋依法交付给了向海丰。万科物业公司是该小区合法选聘的物业服务企业，根据《物业服务合同》的约定为向海丰所购买的住宅提供物业服务。按照约定，向海丰应按期交纳物业服务费等费用，但向海丰自2016年1月起至2019年10月一直拖欠各种费用未交。经万科物业公司多次催告后，向海丰仍未予交付。 被告向海丰辩称，1．对欠付的水电费和垃圾处理费金额无异议，但对万科物业公司主张的物业费金额不予认可，应是6205.51元。物业管理费并非向海丰不交纳，而是万科物业公司拒收，每个月的物业服务费应为1.6元/平方米收取，而不是万科物业公司主张的2.2元/平方米收取；2．物业服务合同服务期限是2013年至2016年6月止，2016年7月后万科物业公司未与业主签订新的物业服务合同，万科物业公司强行在小区进行物业服务；3．万科物业公司伪造《表决票》及数据，没达到法定比例，《物业服务合同》系万科物业公司和业主委员会严重违反议事规则而签订的，《物业服务合同》无效；4．万科物业公司已经与业主达成协议，按照1.6元/平方米/月交纳物业管理费，向海丰已交清2016年12月31日前的物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2008年4月29日，向海丰从成都万科倍富置业有限公司处购买成都市温江区××街××街××号××栋××单元××楼××号房屋，建筑面积124.38平方米。 2012年9月7日，万科朗润园小区第一届业主委员会在成都市温江区人民政府涌泉街道办事处进行备案。 2013年8月18日，成都市温江区万科朗润园小区第一届业主委员会（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对成都万科朗润园提供物业服务事宜，订立本合同；在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通等；合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止，如合同到期时同时具备“乙方同意继续履行合同”和“未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”两个条件，本合同继续有效；物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积预先交纳物业服务费，其中2013年7月1日至2014年6月30日，高层住宅按2.00元/月/平方米标准交纳，2014年7月1日至2016年6月30日，高层住宅按2.20元/月/平方米标准交纳；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收上述费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于每月15日前向乙方交清相关费用。 2016年11月16日，成都市温江区市容环境卫生管理所出具《关于温江区居民住户生活垃圾处理费通知》，载明：按照《成都市物价局、成都市财政局》（成价行【1998】213号）的文件精神，在我区区域内的居民住户，凡接受上门收集并转运服务的，每月每户交6元收运服务费，本规定从1998年8月1日起执行。 2016年12月26日，向海丰向万科物业公司交纳自2013年7月起的物业费8,309.28元，万科物业公司出具了收据。 庭审中万科物业公司称，向海丰交纳了2016年前的物业服务费及水电费、垃圾处理费后未再交纳，尚欠万科物业公司2016年1月至2019年10月期间的物业服务费9,521.05元，2016年11月至2019年10月期间的水费524.94元、电费1,470.81元，2016年1月至2019年10月期间的垃圾处理费276元未交纳。万科物业公司向国网四川省电力公司成都供电公司、成都金强自来水有限责任公司和成都市城市管理局支付了万科朗润园小区各月水电费及垃圾费。 另查明，万科朗润园小区第一届业主委员会与万科物业公司签订《物业服务合同》前，于2013年6月向小区全体业主发放《万科朗润园小区业主大会二零一三年第一次会议表决票》，对续聘万科物业公司及调整物业服务费用进行投票表决。 又查明，成都市温江区涌泉街道凤凰社区居民委员会出具说明，万科朗润园小区第一届业主委员会之任期从2012年8月8日起至2015年8月7日止，该业委会已于2014年9月7日以万科朗润园小区71.8%的业主同意后，将其罢免。 以上事实有原告万科物业公司提交的万科物业公司工商信息、向海丰身份信息、《物业服务合同》、《商品房买卖合同》、抄表单、发票、预交冲抵结算收据、欠费明细单、律师函、催缴记录，被告向海丰提交的收据、万科朗润园小区业主大会二零一三年第一次会议表决票、公章清单、说明、表决结果公示、照片、裁定书，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，成都市温江区万科朗润园小区第一届业主委员会与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》，对向海丰具有约束力，双方均应依约履行各自的义务。 根据《前期物业服务合同》之约定，高层住宅物业服务费2013年7月1日至2014年6月30日按2.00元/月/平方米标准交纳，2014年7月1日至2016年6月30日按2.20元/月/平方米标准交纳。本案中，向海丰于2016年12月26日向万科物业公司交纳了自2013年7月起的物业费8,309.28元，抵扣后尚欠2016年1月至2019年10月期间的物业服务费9,521.05元、2016年11月至2019年10月期间的水费524.94元、电费1,470.81元，2016年1月至2019年10月期间的垃圾处理费276元未交纳，万科物业公司主张向海丰交纳上述费用，本院予以支持。 向海丰提出万科朗润园小区第一届业主委员会违反议事规则，未经业主大会授权与万科物业公司签订《物业服务合同》，该《物业服务合同》无效。根据查明的事实，万科朗润园小区第一届业主委员会在与万科物业公司签订《物业服务合同》以前，按照《万科朗润园业主大会议事规则》的规定向小区全体业主发放表决票，并根据表决票统计结果，在经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，与万科物业公司签订《物业服务合同》，应视为取得业主大会授权，故本院对向海丰的此项辩称理由不予采纳。向海丰认为万科朗润园小区第一届业主委员会与万科物业公司恶意串通损害小区业主的利益，应另行主张权利，本案不予处理。向海丰辩称万科物业公司与业主重新达成协议按涨价前标准收费，因其未提交相关证据予以证明，故本院对向海丰的此项辩称理由不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告向海丰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2016年1月至2019年10月期间的物业服务费9,521.05元，2016年11月至2019年10月期间的水费524.94元、电费1,470.81元，2016年1月至2019年10月期间的垃圾处理费276元。 如果被告向海丰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取82元，由被告向海丰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 朋 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 覃雪梅