云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1958号上诉人（原审被告）：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西昌路**。法定代表人：赵海荣，职务董事长。委托诉讼代理人：袁润鸿，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：丁天立，上海段和段（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨建宇，男，1977年7月6日出生，汉族，云南省大理市人，住大理市。委托诉讼代理人：范垒，云南千一律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司（以下简称腾瑞公司）与被上诉人杨建宇房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。腾瑞公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由腾瑞公司支付给杨建宇自2020年3月2日至2020年6月29日的房屋租金，且无需支付违约金。事实和理由：1.一审判决认定房屋租金的起算时间为2015年6月30日，属于事实认定错误。2015年8月13日，双方签订《商品房购销合同》及其补充协议，同日，双方还签订《腾瑞幸福里商铺租赁协议》，约定腾瑞公司向杨建宇租赁前述房屋，2016年3月2日杨建宇才支付了相应的购房款并办理接房。2015年8月13日签订购销合同前，杨建宇尚未购买房屋，对涉案房屋不享有权利，无权出租。杨建宇接房即2016年3月2日前，其对涉案房屋不享有合法的占有、使用权利。根据租赁协议第二条第一款约定“该商铺自甲方接到交房之日起自动由乙方占有、使用”，本案租金应从2016年3月2日起算，杨建宇收取2015年6月30日至2020年3月2日的房屋租金无事实和法律依据。2.一审判决认为腾瑞公司存在逾期支付房屋租金，属于事实认定错误、法律适用错误。本案中租期起算时间为2016年3月2日，第五期的租期应为2020年3月2日至2021年3月1日，支付时间为2021年3月2日，现尚未达到支付条件，不存在逾期支付情形，不应承担违约责任。且涉案房屋在签订租赁协议当天，腾瑞公司又回租给杨建宇，涉案房屋实际由杨建宇占有、使用，即便存在逾期支付租金问题，因为不会实际给杨建宇造成任何经济损失。杨建宇辩称，一审法院认定事实清楚，使用法律正确，应该予以维持，驳回上诉人腾瑞公司的上诉。1.因双方所签订的租赁协议中明确约定了租金的起算时间为2015年6月30日，同时该房产在商品房买卖合同中也约定了房屋交付时间为2015年6月30，两项约定没有违反法律法规的强制性规定，属于双方真实意思表示，应该予以确认。腾瑞公司主张的购房实际时间、实际交付时间与租金起算时间并不冲突，因腾瑞公司在销售房屋时以租金折抵首付款的方式进行促销，其明确表示，虽然买房时间在后，但是租金从2015年6月30日起算。且购房合同中约定的交付时间超过了两个月，不能按时交付原因在腾瑞公司。2.根据《腾瑞幸福里商铺租赁协议》，第一至五年的租金并未发生实际支付行为，是用于折抵房款，证明双方租赁是腾瑞公司的购房促销手段，应该按照双方约定的合同来执行余下五年房屋的租金支付。但是腾瑞公司直至2020年6月30日未按照合同约定支付房租，其行为已经构成违约。杨建宇向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《腾瑞幸福里商铺租赁协议》；2.判令被告支付原告2019年6月30日起至2020年6月30日止的租金297224元；3.判令被告支付原告违约金1114589.4元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月13日，原、被告签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告向被告购买大理市腾瑞幸福里一期第1-2幢第1单元第2层215号房屋，总价款3715298元。同日，原、被告还签订《腾瑞幸福里商铺租赁协议》，约定被告向原告租赁前述房屋，租期120个月，即2015年6月30日起至2025年6月29日止，租赁房屋自原告接到交房通知之日起自动由被告占有使用；租金总计2972240元，其中第一年至第四年的租金为1188895元，支付时间为2015年8月13日，第五年的租金为297224元，支付时间为2020年6月30日，原告收取租金时应为被告提供收款凭证及发票；如被告拖欠租金三个月以上，原告有权解除租赁协议并要求被告承担房屋价款30%的违约金。《商品房购销合同》及《腾瑞幸福里商铺租赁协议》签订后，原、被告又约定原告应支付给被告的购房首付款1188895元与被告应支付给原告的第一年至第四年房屋租金1188895元相互抵销。2016年3月2日，经被告通知原告，双方办理了房屋交接手续。另查明：2015年8月13日，原、被告还签订《腾瑞商业广场商铺租赁协议》，约定被告又将前述房屋返租给原告，故租赁房屋现实际由原告占有使用。一审法院认为，原、被告签订的《腾瑞幸福里商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原告起诉请求解除租赁协议，被告明确表示同意，故确认予以解除，因租赁房屋现实际由原告占有使用，故租赁协议解除后不存在房屋返还问题。原、被告约定的租期为120个月，自2015年6月30日起至2025年6月29日止，故第五年租期应自2019年6月30日起至2020年6月29日止，被告应于2020年6月30日支付原告第五年的租金297224元，但其至今未支付，已构成违约，现原告请求其支付并承担违约金，依法应予支持，但原告主张的违约金明显过高，被告亦请求予以调整，酌情调整为按欠付租金的年利率6%计算。被告抗辩称租期应自2016年3月2日起算，故第五年租期应自2020年3月2日起至2021年3月1日止。一审法院认为，双方约定的租期与租赁物交付时间不一致，但该约定合法有效，被告的抗辩意见与合同约定不符，故不予认可。审理中，被告就原告未向其开具房屋租金的发票提出异议，原告认可未开具，经一审法院征求双方意见，原、被告均同意就开具发票事由一审法院在本案中一并处理，对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除原告杨建宇与被告云南腾瑞房地产开发有限公司于2015年8月13日签订的《腾瑞幸福里商铺租赁协议》。二、被告云南腾瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨建宇自2019年6月30日起至2020年6月29日止的租金297224元，以及该款项自2020年7月1日起至付清之日止按年利率6%计算的违约金。原告杨建宇于被告云南腾瑞房地产开发有限公司付清该租金后十日内为之开具相应金额的发票。三、原告杨建宇于本判决生效之日起十日内为被告云南腾瑞房地产开发有限公司开具1188895元房屋租金的发票。四、驳回原告杨建宇的其他诉讼请求。案件受理费17506元，减半收取8753元，由原告杨建宇负担6915元，被告云南腾瑞房地产开发有限公司负担1838元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人腾瑞公司对一审中租期的起算时间认定为“2015年6月30日”有异议，认为租期的起算时间为涉案房屋办理房屋交接时即2016年3月2日。经审查，上诉人的异议与在案证据不符，亦未提交合法有效的证据证明其异议主张，上诉人异议不成立。被上诉人对一审法院认定事实无异议。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人腾瑞公司与被上诉人杨建宇签订的《腾瑞幸福里商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为有效合同正确。上诉人主张双方约定的租期起始时间与实际交房时间不相符，故本案租金应从实际交房之日起起算租金。一方面，双方当事人在租赁合同中明确约定了租期起算时间为2015年6月30日以及租金的金额，系当事人的意思表示，本院予以确认。另一方面，双方当事人之间还存在买卖租赁房屋的商品房买卖合同关系，在该买卖合同中双方约定的交房时间是2015年6月30日。上诉人作为租赁房屋的开发商，其对房屋的建设及交房时间能够准确的掌握和判断。结合双方当事人前后签订的两个合同，2015年6月30日是双方当事人一致认可的交房及租赁起算时间，即使存在迟延交房的情况，在没有证据证实系被上诉人导致的前提下，也应当由上诉人自行承担责任。故本案租赁房屋形式上何时交房并不影响双方当事人履行租赁合同，也不影响双方约定的租金金额。上诉人该项主张不成立，本院不予支持。据此，上诉人认为其未按合同约定支付租金不属于违约的主张亦不能成立，其至今未支付第五期的租金，已构成违约，应当承担相应违约责任。上诉人认为“涉案房屋在签订租赁协议当天，腾瑞公司又回租给杨建宇，涉案房屋实际由杨建宇使占有用，即便存在逾期支付租金问题，因为不会实际给杨建宇造成任何经济损失。”不存在支付违约金的情形，一审判决上诉人承担违约责任基于上诉人未支付“第五年的租金297224元”，租赁房屋的回租是另一法律关系，是否存在回租并不影响对上诉人逾期支付租金的违约行为的认定，该上诉主张，本院不予支持。综上所述，云南腾瑞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17506元，由上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月十四日书记员  李裕昌