重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初3360号 原告：重庆家祥物业服务有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇桂东大道城东5社新湾处天子云庭**8-7，统一社会信用代码91500231075665517Y。 法定代表人：徐斌，该公司经理。 被告：徐志建，男，1971年6月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：李琼（系被告之妻），1974年6月20日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告重庆家祥物业服务有限公司（以下简称家祥物业公司）与被告徐志建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家祥物业公司的法定代表人徐斌，被告徐志建的委托诉讼代理人李琼到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，于2020年12月14日再次公开开庭进行了审理，原告家祥物业公司的法定代表人徐斌到庭参加诉讼，被告徐志建及其委托诉讼代理人李琼经本院合法传唤逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家祥物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付物业管理服务费3547.50元（103.73平方米×0.95元/平方米.月×36月），并从应支付之日起按每日千分之三计算违约金至付清时止。事实和理由：原告于2014年12月2日与被告所在的垫江县东方新天地业主委员会签订《东方新天地物业服务合同》，取得重庆市垫江县桂阳街道东方新天地小区物业服务权，并在重庆市垫江县房屋相关主管部门备案。我公司从签订合同当日起进驻小区提供物业服务，进驻后严格按物业管理条例及物业服务合同约定提供物业服务，但被告无故拖欠我公司2015年1月至今的物业服务费3547.50元。期间，原告多次催收，被告仍未支付。故诉至人民法院，诉请如前。 被告徐志建辩称，原告为东方新天地小区提供服务后，未按合同约定履行义务，致使该小区绿化带杂草丛生，树木枯死很多；亦未按合同约定在小区添置设备、一次也未给小区水池换水，致使小区水池成为臭水沟、垃圾凼；小区监控长期处于瘫痪状态；伙同前业主委员会个别人，伪造业主大会记录，伪造业主签字名册，虚报扩大化粪池容积，套取大修基金15万元清掏化粪池。原告入驻以来，一直对小区十部电梯不进行年检，相关部门多次下达整改通知书，原告总以各种借口推诿。且被告已经支付了原告一年的物业服务费，现原告主张由被告支付物业服务费，于法无据、于理不容、于情不忍，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告系具有资质的物业服务企业，鞠其彬系重庆市垫江县XX街道东方新天地小区的业主，该房屋建筑面积为103.73平方米，房屋性质为住宅，系电梯房。 2014年12月2日，垫江县东方新天地业主委员会作为甲方与乙方重庆家祥物业服务有限公司签订了《东方新天地物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方为垫江县东方新天地小区提供物业管理服务，合同期限为三年，即2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业共有部分和共用设施设备的日常维修、养护和管理(在开发商保质期外由物业公司承担，一次单价超过1000元以上的维修不含1000元，由业主承担，电梯维保费由物业公司支付）；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；共用场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主生活垃圾由业主袋装后自行提到楼下指定地点），公共区域排水管道、污水管道的疏通；物业服务费采取包干制，步行房0.6元/平方米/月，电梯房一楼至二楼0.6元/平方米/月，三楼至七楼0.85元/平方米/月，八楼至顶楼0.95元/平方米/月，业主不再缴纳其他费用；业主应于每年1月1日至3月31日止缴纳物业费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；每年从物业服务费中提取1%作为业委会的办公经费。合同签订后，原告一直为该小区提供物业服务至2017年8月31日。但被告徐志建未向原告交纳2015年1月1日起至2017年8月31日止的物业服务费。 另查明，2018年9月，垫江县东方新天地业主委员会以物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，要求判决：1.由重庆家祥物业服务有限公司支付垫付的化粪池清掏费62000元、电梯维修费12860元、电梯检验费43700元、水电费8330元；2.由重庆家祥物业服务有限公司支付办公费64888.43元；3.由重庆家祥物业服务有限公司移交物业管理相关资料。2019年8月21日，本院依法作出（2018）渝0231民初4322号民事判决，判决：一、由重庆家祥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向垫江县东方新天地业主委员会支付电梯检验费28600元、水电费4799.37元；二、由重庆家祥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向垫江县东方新天地业主委员会支付办公费16512元；三、驳回垫江县东方新天地业主委员会的其他诉讼请求。同时，该民事判决书查明：2017年5月16日，重庆市垫江县质量技术监督局从重庆市特种设备研究院提取了东方新天地小区在使用的10台电梯2016年度的《定期检验报告》，检验结论均为不合格。2017年6月14日，重庆市垫江县质量技术监督局作出并于当日向重庆家祥物业服务有限公司送达了（垫江）质监罚字﹝2017﹞24号《质量技术监督行政处罚决定书》，重庆家祥物业服务有限公司不服，遂于2017年6月29日向重庆市涪陵区人民法院提起行政诉讼，请求人民法院依法撤销重庆市垫江县质量技术监督局作出的（垫江）质监罚字﹝2017﹞24号《质量技术监督行政处罚决定书》。2017年9月24日，重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102行初121号行政判决书，判决驳回重庆家祥物业服务有限公司的诉讼请求。重庆家祥物业服务有限公司不服该判决，遂向重庆市第三中级人民法院提起上诉，重庆市第三中级人民法院2017年12月19日作出（2017）渝03行终175号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年8月10日，垫江县东方新天地业主委员会书面通知重庆家祥物业服务有限公司，以重庆家祥物业服务有限公司严重违背《东方新天地物业服务合同》第二条、第四条、第二十一条等多项约定，不作为，不履职为由，经小区业主大会决定，提前解除《东方新天地物业服务合同》，要求家祥物业公司于2019年9月10日前与东方新天地业委会办理解除合同的一切交接手续。2017年8月31日，重庆家祥物业服务有限公司撤场。2017年9月4日，重庆家祥物业服务有限公司向垫江县东方新天地业主委员会移交了如下资料：业主花名册、水表号、1号楼自来水交费号、电表号、气表号、5号楼自来水交费号、11号楼自来水交费号、10号楼自来水交费号、门市、绿化、消防自来水交费号。后垫江县东方新天地业主委员会不服提起上诉，重庆市第三中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）渝03民终1553号民事判决：驳回上诉，维持原判。 还查明，原告提供物业服务的东方新天地小区，有多名业主或使用人未缴纳物业服务费，原告起诉多名业主或使用人缴纳物业服务费，且在该系列案件中，有部分证据证实原告在为东方新天地小区提供物业服务过程中，原告在小区绿化养护、卫生清理、电梯等公共设施维护等物业服务方面的工作存在不到位等问题。 上述事实，有原告的陈述，《东方新天地物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、《业主委员会备案证明》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、（2018）渝0231民初4322号民事判决书、（2019）渝03民终1553号民事判决书等相关证据在卷佐证，并经庭审审查，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，垫江县东方新天地业主委员会代表全体业主与原告重庆家祥物业服务有限公司签订的《东方新天地物业服务合同》系双方在平等条件下订立的合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，故该合同合法、有效。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告享受物业服务后，理应及时按照物业服务合同约定交纳物业服务费。 又因原告在提供物业服务过程中，有多名业主举示的证据确实能够证明原告重庆家祥物业服务有限公司在为东方新天地小区提供物业服务过程中，在小区绿化养护、卫生清理、电梯维护等公共设施维护方面存在物业服务不到位等问题，本院根据原告提供服务的瑕疵情况，对原告请求被告支付违约金不予支持，并酌情调减由被告按70%支付原告物业服务费。 本案中，虽原告主张被告尚欠原告物业服务费的起止时间为2015年1月1日至2017年12月31日（即36个月），但原告实际向被告提供服务期限仅为2015年1月1日止2017年8月31日（即32个月）。 鉴于前述理由，被告应当支付原告的物业服务费为2207.37元（103.73平方米×0.95元/平方米/月×32月×70%=2207.37元）。 被告抗辩主张其已经交纳了2015年期间的物业服务费，但未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。故对被告的该抗辩主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条规定，判决如下： 一、被告徐志建于本判决生效之日起五日内支付原告重庆家祥物业服务有限公司2015年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费2207.37元； 二、驳回原告重庆家祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未在本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告重庆家祥物业服务有限公司负担15元，由被告徐志建负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  胡中华 人民陪审员  龚洪权 人民陪审员  田时玉 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  王 倩 书 记 员  李俊锋