宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初3378号原告：宁夏正丰房地产开发有限公司，住所地位于宁夏银川市金凤区环一路南侧，经八路西侧**。法定代表人：郑子盛，系宁夏正丰房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：朱嘉敏，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：杜长荣，女，1961年5月20日出生，汉族，无业，住石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：白光耀，宁夏崇源律师事务所律师。第三人：王大雷，男，1972年12月16日出生，汉族，职业、住址不详。原告宁夏正丰房地产开发有限公司诉被告杜长荣、第三人王大雷案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理。本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告宁夏正丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱嘉敏，被告杜长荣及其委托诉讼代理人白光耀到庭参加诉讼。第三人王大雷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁夏正丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认银川市金凤区馨和苑小区*室房产为原告所有；2.判令不得执行银川市金凤区馨和苑小区*室，并解除对该财产的查封等限制措施；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年7月1日，原告与王大雷签订《房屋置换合同》一份。该合同约定宁夏正丰房地产开发有限公司用自己开发建设的宁夏银川市金凤区馨和苑小区*号房屋置换王大雷所有的金凤区馨和苑小区*号房屋，上述房屋完成置换后银川市金凤区馨和苑小区*号房屋归宁夏正丰房地产开发有限公司所有。合同签订后，宁夏正丰房地产开发有限公司如约将宁夏银川市金凤区馨和苑小区*号房屋权属登记过户至王大雷名下。王大雷将馨和苑小区*号房屋房屋所有权证、土地证交付给宁夏正丰房地产开发有限公司。该房屋一直由宁夏正丰房地产开发有限公司占有使用。经多次催促，王大雷一直未能将馨和苑小区11号楼1单元102号房屋过户至宁夏正丰房地产开发有限公司名下。2019年12月18日，大武口区人民法院依据杜长荣与王大雷另案买卖合同纠纷的生效判决将涉案房屋查封。宁夏正丰房地产开发有限公司认为大武口区人民法院查封的银川市金凤区馨和苑小区*号房屋系宁夏正丰房地产开发有限公司所有，并非王大雷个人所有的财产。宁夏正丰房地产开发有限公司提出执行异议，大武口区人民法院作出（2020）宁0202执异39号执行裁定书，驳回了宁夏正丰房地产开发有限公司的执行异议申请。现诉至法院，请求依法维护其合法权益。杜长荣辩称，根据物权法相关规定，不动产物权的设立变更以不动产登记簿为准，大武口区人民法院查封的涉案房屋依法登记在王大雷名下，该执行行为合法有效，宁夏正丰房地产开发有限公司虽与王大雷签订了房屋置换合同，但双方并未进行不动产权变更登记，不发生物权变更的效力，故涉案房屋的所有权人为王大雷。因此宁夏正丰房地产开发有限公司的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。宁夏正丰房地产开发有限公司围绕其诉讼请求依法向本院提交的证据，本院认证意见如下：1.（2020）宁0202执异39号执行裁定书一份；2.房屋置换合同一份；3.付款凭证、中国农业银行现金支票存根、契税完税证、土地登记费缴纳凭证、房屋登记费缴费凭证、测绘配图费发票；4.国有土地使用权证、房权证、*号房屋可移动物品清单。宁夏正丰房地产开发有限公司提交的证据1、2、3、4均达不到其证明目的。杜长荣未向法庭提交的证据。经审理，本院认定事实如下：2010年7月1日，宁夏正丰房地产开发有限公司与王大雷签订了一份《房屋置换合同》，约定宁夏正丰房地产开发有限公司用自己开发建设的宁夏银川市金凤区馨和苑小区23号楼4单元401室置换王大雷所有的馨和苑小区*室。王大雷支付宁夏正丰房地产开发有限公司面积差价94960元。宁夏正丰房地产开发有限公司支付王大雷房屋装修补偿288000元，双方同意在2010年7月2日前将款项支付给对方。双方约定于2010年10月2日前将置换房屋同时交付给对方，双方保证及时将房屋权属登记过户至对方名下。此外，合同中还对双方其他权利义务进行了约定。2010年7月3日宁夏正丰房地产开发有限公司将装修补偿款288000元支付给王大雷，随后将银川市金凤区馨和苑小区*室房屋交付给王大雷，并将产权办理至王大雷名下。银川市金凤区馨和苑小区*室房屋至今没有办理过户手续，现仍登记在王大雷名下。2019年12月18日，本院因执行杜长荣与王大雷买卖合同纠纷一案将此房予以查封。宁夏正丰房地产开发有限公司于2020年10月10日向本院提出执行异议，本院依法作出了（2020）宁0202执异39号执行裁定书，裁定驳回宁夏正丰房地产开发有限公司的异议请求。宁夏正丰房地产开发有限公司收到裁定书后不服，于2020年11月11日起诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，经审理本案争议焦点问题是：宁夏正丰房地产开发有限公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。本案中，宁夏正丰房地产开发有限公司与王大雷之间签订的《房屋置换合同》合法有效。但该合同签订后，并未办理产权过户登记手续，不产生物权公示、对抗效力。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。因此当事人签订《房屋置换合同》转移房屋所有权，受让方在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，宁夏正丰房地产开发有限公司并未提交证据证明其占有、使用涉案房屋，相反，宁夏正丰房地产开发有限公司在执行异议申请中称涉案房屋一直由郑秀兰实际占有使用，在本次庭审中，宁夏正丰房地产开发有限公司代理人称涉案房屋为自用房屋，杜长荣又称其现场看过涉案房屋，因长期居住导致拖欠物业费等近2万元，关于占有使用方面的事实宁夏正丰房地产开发有限公司陈述自相矛盾。更要说明的是，涉案房屋的开发商就是宁夏正丰房地产开发有限公司，宁夏正丰房地产开发有限公司与王大雷之间的《房屋置换合同》签订时间系2010年，本院查封的时间为2019年12月，在长达9年的时间里，宁夏正丰房地产开发有限公司并未采取任何维权行为将涉案房屋予以过户，其应承担不利后果。故宁夏正丰房地产开发有限公司要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求于法无据，不予支持。王大雷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对所享有的质证权和抗辩权的放弃行使，对此，其应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用》执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告宁夏正丰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费7678元，由原告宁夏正丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长 李海容人民陪审员 刘 宁人民陪审员 王艳玲二○二○年十二月十六日书记员 张 嫒附：本案适用法律条款如下：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；......第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。