浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初6327号 原告：叶祥星，男，1964年1月20日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：曲川江、王晓燕（实习）,浙江三利律师事务所律师。 被告：浙江龙润置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区东栅街道中港路**，统一社会信用代码：913304007530242502。 法定代表人：董利华。 委托诉讼代理人：吴钺春秋、郭婧妍（实习）,上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 被告：海宁绿城鸿翔物业服务有限公司，住，住所地：海宁市硖石街道康乐路**四季香榭******一社会信用代码：91330481MA28AR719X。 法定代表人：王婷。 委托诉讼代理人：章毅安、陈晓宇,浙江登恒律师事务所律师。 原告叶祥星与被告浙江龙润置业有限公司(以下简称龙润公司)、海宁绿城鸿翔物业服务有限公司（以下简称绿城公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日、12月7日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告叶祥星的委托诉讼代理人曲川江、王晓燕，被告龙润公司的委托诉讼代理人吴钺春秋、郭婧妍，被告绿城公司的委托诉讼代理人章毅安到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托诉讼代理人曲川江，被告龙润公司的委托诉讼代理人吴钺春秋、郭婧妍，被告绿城公司的委托诉讼代理人陈晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶祥星向本院提出诉讼请求：1、判令被告龙润公司履行“7月6日”协议约定，交付嘉兴市中港名都紫澜苑（原名中港名都，以下简称中港名都）79幢1号房屋钥匙、门卡等，被告绿城公司立即向原告交付上述住房钥匙及门禁卡等一切入室相关物品；2、被告龙润公司向原告支付违约金36450元（自2020年7月13日起暂算至2020年8月8日，要求计算至两被告交付案涉住房钥匙、门禁等一切与入室相关物品时止，以4500000元为基数，每日万分之三即每日1350元计算）；3、本案诉讼费由两被告负担。庭审中原告变更诉讼请求为：1、判令被告龙润公司协助原告办理案涉住房所有权登记手续；2、判令两被告共同向原告支付逾期交房违约金193050元（以本金4500000元为基数，以每日万分之三自2020年7月6日起算至2020年11月26日止）；3、诉讼费由两被告负担。事实和理由：被告龙润公司与原告于2014年4月17日签订了编号为ＺＬＡ791号和ＺＬＡ792号两份坐落于嘉兴市南湖区××路××路××幢××号××号××房的《商品房买卖合同》。合同约定前述两套住宅各为4500000元，总计9000000元。龙润公司应于2015年12月30日前办理案涉两住房物权登记相应凭证。原告根据约定向龙润公司支付了部分房款7000000元。2014年4月18日龙润公司与原告经协商针对上述两份《商品房买卖合同》签订了《购房合同补充协议》。根据补充协议约定，自签订《商品房买卖合同》之日起满12个月，龙润公司可以在十五天内回购案涉两套房屋，期间龙润公司应按月向原告支付相应利息等。龙润公司支付了四个月约定利息840000元。此后由于龙润公司经营发生严重困难，案涉住宅房屋未能按期建设。龙润公司在支付了840000元约定利息后，既不对住房项目继续建设，也不向原告支付约定利息。2019年10月原告收到（2019）嘉仲字第211号应裁通知书。龙润公司在其仲裁申请书要求确认编号为ＺＬＡ791号和ＺＬＡ792号两份《商品房买卖合同》无效等。嘉兴仲裁委员会（以下简称嘉兴仲裁委）在2020年6月5日下午第二次庭审时依法对本案原告与龙润公司之间法律关系进行释明：双方之间的协议名为房屋买卖合同实为借贷合同。原告与龙润公司在庭审中对于嘉兴仲裁委对本案法律关系释明均无异议，变更了相应仲裁请求。庭后经仲裁委多次调解，有鉴于案涉《购房合同补充协议》约定龙润公司应向原告归还本金7000000元及期间近70个月利息收益约9800000元，结合当前案涉两套住房市价，龙润公司主张原告应再支付对价6000000元，亦即实际上述两套住房以近22800000元价格完成交易。最终在嘉兴仲裁委的主持下原告与龙润公司于2020年6月10日达成了和解协议。2020年7月6日，原告与龙润公司在上述嘉兴仲裁委主持下达成的和解协议基础上签订了《协议书》，约定原告应向龙润公司支付6000000元，龙润公司在收到此款后五个工作日内向原告交付上述两套住房钥匙、门卡等；ＺＬＡ791号《商品房买卖合同》住房仍然为原告名下；ＺＬＡ792号《商品房买卖合同》住房则变更至原告之子叶逸凡名下；在履行该协议时的争议解决途径为嘉兴市南湖区法院裁判等。原告于《协议书》签订当日全额向龙润公司支付6000000元，但龙润公司却未能根据《协议书》约定在7月13日前向原告交付两套住房钥匙、门卡等入室物品。期间原告多次与龙润公司进行交涉，龙润公司却声称案涉住房的入室物品应由原告与被告绿城公司交涉。在交涉中绿城公司表示原告须结清自2019年2月至今的物业管理费才能交付案涉住房入室物品。原告认为其与龙润公司于2014年4月17日签订两份《商品房买卖合同》经嘉兴仲裁委庭审释明，双方均认可两份合同因借贷性质而属无效。因此原告与龙润公司之间案涉ＺＬＡ791号住房买卖关系始于2020年7月6日成立。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，绿城公司主张原告须交纳2019年2月至2020年7月6日期间物业管理费显属无理，其扣押案涉住房入室物品更是缺乏法律及合同依据。龙润公司未履行交付入室相应物品义务应当承担相应违约责任。 被告龙润公司答辩称，一、本案尚在仲裁审理过程中，法院对本案纠纷无管辖权；二、原告并非涉案房屋的物权人，无权向龙润公司主张物权请求权；三、龙润公司已按约通知原告交房，已履行合同约定的交房义务；四、龙润公司已于2020年11月24日通知原告办证，原告因自身原因至今未办理，双方对办证事宜无争议，无需通过司法途径解决。五、嘉兴仲裁委于2020年11月20日进行第三次庭审，于2020年11月25日作出仲裁决定书，此时双方纠纷才结束。2020年7月6日的《协议书》在仲裁程序终结、双方权利义务明确后才生效，在仲裁程序结束前，龙润公司不存在违约行为，不应承担违约责任。 被告绿城公司答辩称，绿城公司在交房以前与原告不存才任何法律关系，原告要求绿城公司支付违约金缺少事实及法律依据。从法律关系上来说，交房以及协助办证义务均与绿城公司无关。就钥匙保管而言，系绿城公司与龙润公司之间的保管合同关系，根据合同法第373条之规定，在没有寄存人即龙润公司授意的情况下，除非进行保全或进入执行程序，作为保管人的绿城公司，只能按照龙润公司的要求返还保管物。在2020年11月26日龙润公司工作人员带领原告来物业服务中心办理钥匙交接手续之前，绿城公司并未收到龙润公司交付钥匙的指令，在第一次庭审中龙润公司也确认未指令绿城公司交付钥匙。绿城公司只是谨慎履行了钥匙保管人的职责，且不存在任何过错。就赔偿金额而言，每日万分之三的标准明显过高。综上，请求驳回对绿城公司的全部诉讼请求。 针对自己的主张，原告叶祥星提供了下列证据： 1.协议书一份，证明原告与龙润公司在2020年7月6日达成协议，协议约定原告再支付龙润公司两套住宅对价6000000元，龙润公司收到上述全款后五个工作日内向原告交付79幢1号及2号房屋两套住宅钥匙、门卡，对本协议任何一条款之违反均构成违约行为，发生纠纷时由南湖区法院受理等。 2.调解笔录一份（复印件），证明在嘉兴仲裁委的主持下原告与龙润公司达成协议：约定原告就案涉两套住房再支付龙润公司6000000元，原告付清上述钱款后龙润公司立即向原告交付79幢1号及2号房屋，上述两套住房其中一套变更至叶逸凡名下。 3.收条及取现凭证、汇款凭证各一份，证明原告已按照协议履行支付6000000元房款义务。 4.微信聊天记录一组，证明龙润公司要求原告根据实际面积再支付面积差价。案涉住房价格在“7月6日”协议及嘉兴仲裁委调解笔录中均以套确定，龙润公司提出所谓补差价之主张无理。7月16日原告向被告提出立即办理案涉住房交接手续，龙润公司要求原告与绿城公司“胡总”交涉，但胡某要求原告支付2019年2月1日起的物业管理费。 5.应裁通知书一份，证明本案尚在仲裁过程中。 6.嘉兴仲裁委决定书一份，证明原告与龙润公司之间的仲裁纠纷已经在2020年7月6日解决，继续仲裁已无必要。 被告龙润公司对原告叶祥星提供的证据1、2真实性无异议，79幢2号房屋与本案无关，该证据也可以证明本案尚在仲裁过程中，法院对该案无管辖权；对证据3、4、5、6无异议。 被告绿城公司对原告叶祥星提供的证据1、2不清楚，从该证据可以看出交房及交钥匙的义务并不在绿城公司；对证据3、4不清楚；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，该纠纷与绿城公司无关。 针对自己的抗辩，被告龙润公司提供了下列证据： 1.住宅专项维修资金收据及微信聊天记录一组，证明龙润公司已按约履行通知交房义务，原告因自身原因迟延至2020年7月15日办理手续，原告已缴纳住宅专项维修资金，说明原告对龙润公司的交房行为予以认可。 2.微信聊天记录一份，证明在仲裁纠纷解决之后，龙润公司在合理的时间通知原告办理产证事宜，原告因自身原因未予办理。 3.交房确认单一份，证明原告已于2020年7月31日缴纳住宅维修资金，并签署交房确认单，原告已确认收房。 4.浙江省商品房买卖合同一份，证明原被告就违约金条款事后达成过新的合意。 原告叶祥星对被告龙润公司提供的证据1真实性无异议，对关联性有异议，原告按照龙润公司的要求缴纳了住宅专项维修资金，原告已经全部履行了相应义务，龙润公司未向原告交付门禁卡及钥匙；对证据2真实性无异议，原告在2020年11月26日才取得钥匙；对证据3、4真实性无异议，但与本案缺乏关联性，叶逸凡与龙润公司签订的商品房买卖合同不等同于本案原告与龙润公司之间的合同。 被告绿城公司对被告龙润公司的证据1、2不清楚；对证据3、4无异议。 被告绿城公司未提供证据。 本院认证如下：一、原告提供的证据1、2、3、5、6经质证对真实性均无异议，可以证明本案相关事实，本院均予以认定；证据4及被告龙润公司提供的证据1、2本院均予以认定，可以证明原告于2020年7月31日缴纳住宅专项维修资金以及原被告沟通的过程；证据3、4真实性本院予以认定，可以证明叶逸凡签订交房确认单及叶逸凡与龙润公司在2020年7月31日签订《浙江省商品房买卖合同》的事实。 本院经审理，认定案件事实如下：2014年4月17日，原告与龙润公司（原名称为浙江中成实业有限公司）签订两份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为ZLA791、ZLA792），约定原告购买中港名都79幢1号房及2号房，两套房屋总价均为4500000元，均约定于合同签订当日支付3500000元、余款1000000元于2015年4月30日前支付。合同签订后，原告向龙润公司支付7000000元。次日，原告与龙润公司针对上述两份《浙江省商品房买卖合同》签订《购房合同补充协议》一份，约定：自签订《商品房买卖合同》之日起满12个月，龙润公司必须在十五天内回购以上商品房，如商品房为毛坯，则按毛坯商品房总计7000000元作为回购总金额，龙润公司需按原告已付购房款支付利息作为补偿，月利率为3%，2014年4月18日起付，每月支付一次金额210000元；原告收到回购款后，需配合龙润公司将该商品房转让给龙润公司或龙润公司指定客户。如龙润公司未按月支付利息补偿达3日以上的，龙润公司必须向原告按日支付本金金额千分之三的违约金，如延迟支付利息补偿超过30天以上视为龙润公司放弃回购权，回购权即丧失等；发生争议时，协商不成的，由嘉兴仲裁委仲裁。 2019年9月2日，龙润公司向嘉兴仲裁委申请仲裁，要求确认其与原告签订的两份《浙江省商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》无效、原告配合解除中港名都79幢1号及2号房屋网签及备案手续。原告提出反请求，要求龙润公司继续履行两份《浙江省商品房买卖合同》、交付房屋、办理过户手续及赔偿违约金等。嘉兴仲裁委经审理后认为双方签订的协议名为买卖实为借贷，经组织调解，2020年6月10日原告与龙润公司达成如下调解协议：一、原告于2020年6月20日前支付给龙润公司6000000元；二、龙润公司于原告交清上述钱款后立即向其交付嘉兴市中港名都79幢1号、2号房屋，并协助办理两套房屋的更名手续即将原告名下的两套房屋更名至叶逸凡名下。办理房屋物权登记所产生的税费依法各自承担；三、双方就本案再无其他争议；四、双方履行完毕后各自撤回其仲裁申请和仲裁反请求。原告及龙润公司的特别授权代理人均在调解笔录上签字。2020年7月6日，原告与龙润公司签订《协议书》，约定：一、原告支付龙润公司6000000元，于2020年7月6日前支付；二、龙润公司确认收到上述全部款项后五个工作日内向原告交付嘉兴市中港名都79幢1号和2号房屋（交接手续包括两套住宅钥匙、门卡等）；若龙润公司通知原告办理交接手续后，原告未按时按约办理交付手续则视为龙润公司完成交付手续；三、双方完成上述房屋交付手续后，原告应及时提交办证资料，龙润公司须在收到全部资料后及时协助原告办理上述房屋不动产权证（最迟不超过两个月）。其中编号为ZLA791号《浙江省商品房买卖合同》购买方仍为原告，ZLA792号《浙江省商品房买卖合同》以原告原来实际已支付款项3500000元作为合同总价更名至叶逸凡名下；四、自此，双方就签订的两份《浙江省商品房买卖合同》、《购房合同补充协议》无任何争议，双方无其他债权债务纠纷；五、任何一方违反本协议任何一条约定的义务，可就本协议向本院提起诉讼。龙润公司违约的，应按日就原告已付款项的日万分之三向对方支付违约金，直至履行相关义务为止。原告违约的，应按日向龙润公司支付就原告未付款项的日万分之三的违约金；六、本协议自签字盖章后生效。 原告于上述协议签订当日向龙润公司支付6000000元，其中1000000元直接支付至龙润公司账户，5000000元支付至龙润公司指定收款账户。龙润公司于2020年7月9日通过微信通知原告到销售部办理房屋交付手续，原告于7月12日联系龙润公司工作人员表示因其出差在外，改到7月15日上午办理交房手续。后因房屋实测面积与原商品房买卖合同约定的面积不一致，龙润公司工作人员要求原告补足房屋差价。针对上述问题，7月17日，龙润公司工作人员在微信群聊中发送“吴律师，胡总，你们帮叶总看看这事儿怎么处理好”，龙润公司回复“个人认为前期调解是在对借款纠纷处理。房屋交接流程手续还是以售楼处的正规流程为准吧。”后原告经与龙润公司沟通，再次前往办理房屋交付手续，因涉案房屋物业公司绿城公司要求原告缴纳2019年2月1日至今的物业费，双方协商未果，未能办理交房手续。7月31日，龙润公司工作人员通过微信向原告发送消息“我公司已全部完成交付材料准备和通知义务，并根据流程已完成房屋交付办理手续。根据物业公司的反馈，因您自身原因与物业公司存在争议，无法依照物业公司相关流程进行办理。对此，我公司特再次通知您及时与物业公司协商，依照相关流程进行办理”。当日，叶逸凡在79幢1号房屋的交房确认单上签字，并缴纳了涉案中港名都79幢1室房屋的住宅专项维修资金30142.5元，交房确认单上载明涉案房屋总价为4500000元。龙润公司于同日向原告开具价税合计4500000元的购房发票。因办理不动产权证需要，叶逸凡、秦肖伊与龙润公司就嘉兴市中港名都79幢2室房屋重新签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定房屋总价为3500000元。 另查明，1.涉案中港名都79幢1号及2号房屋钥匙由绿城公司保管。2.原告与龙润公司的仲裁一案，嘉兴仲裁委于2020年1月7日、6月5日、11月20日三次开庭进行了审理，于2020年11月25日作出决定书，认为因庭审结束后双方重新达成和解协议书，继续仲裁已无必要，故龙润公司、原告请求撤回其仲裁申请和仲裁反请求申请，符合有关法律规定，予以准许。3.2020年11月24日，原告收到龙润公司可以领取住房钥匙的通知，11月26日，原告取得涉案住房钥匙。4.本案庭审结束后，原告表示已取得涉案房屋产权证书，故撤回第一项诉讼请求。 本院认为，原告以物权保护纠纷提起诉讼，经审理后查明原告在起诉时并未取得涉案房屋的所有权，且本案实质为原被告在履行2020年7月6日签订的《协议书》过程中所产生的纠纷，故本案应为合同纠纷。根据各方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点在于被告龙润公司是否按照《协议书》履行了交付房屋义务。原告与龙润公司在嘉兴仲裁委的调解下签订了调解笔录，后又在调解笔录的基础上于2020年7月6日签订《协议书》，对支付房款、交付房屋及办理不动产登记等事项进一步进行细化，该协议系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。被告辩称《协议书》在仲裁程序终结、相关权利义务明确后才生效，本院认为《协议书》明确约定该协议自双方签字盖章后生效，从双方的聊天记录可知，龙润公司在收到原告支付的6000000元房款后也曾按照《协议书》的约定通知原告前来办理交房及办证事宜，由此可见龙润公司对该协议是认可的并且也在履行协议约定的相关义务。原告与龙润公司之间的仲裁纠纷系以双方达成和解协议、各自撤回仲裁申请结案，即在《协议书》签订后，双方的权利义务已经约定清晰，继续仲裁已无必要，原告与龙润公司可按照该协议享有权利并履行各自义务。故对被告的上述抗辩本院不予采信。根据《协议书》约定，龙润公司应在收到全部款项后五个工作日内向原告交付房屋，龙润公司辩称已经按约通知原告交房、原告也缴纳了住宅专项维修资金并签署了交房确认单，应视为龙润公司已经履行了交房义务，本院认为，《协议书》明确约定交房手续包括住宅钥匙的交接，《交房确认单》系对于房屋价格及维修基金金额的确认，在确认单上签字并不代表龙润公司已经履行了交房义务。本案龙润公司先是以房屋差价问题未按约向原告交房，后又因物业费问题导致原告无法取得房屋钥匙。因《协议书》系原告与龙润公司签订，绿城公司并非协议当事人，但涉案房屋钥匙由绿城公司保管，龙润公司并未提供其授权绿城公司向原告交付房屋钥匙的证据，故龙润公司并未全面履行交付房屋的义务。反之，原告先是按照协议履行了支付房款的义务，后又缴纳了住宅专项维修资金，一直在按约履行协议，并不存在违约行为。原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。龙润公司认为原告之子与其重新签订的《浙江省商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金为日万分之零点一，即使支付违约金也应按此标准计算，本院认为原告并非该商品房买卖合同的签订主体，合同约定对原告不具有约束力，对被告的该项抗辩本院不予采信。但原告主张的违约金过高，且因原告自身原因将办理交房手续日期推迟至2020年7月15日，故本院酌情将违约金调整至以涉案房屋原告已支付房款4500000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即年利率3.85%，自2020年7月16日起计算至原告实际取得房屋钥匙之日即2020年11月26日，为63650元。对于原告要求绿城公司共同承担赔偿责任的诉请，本院认为绿城公司并非《协议书》的签订主体，其作为保管钥匙一方在收到龙润公司的交付钥匙指令前未向原告交付钥匙并无不当，故不应承担违约责任。庭审结束后，因龙润公司已配合原告办理不动产登记手续，原告撤回第一项诉请，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江龙润置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告叶祥星逾期交房违约金63650元； 二、驳回原告叶祥星其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2081元，由原告叶祥星负担1394元，被告浙江龙润置业有限公司负担687元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员  沈 杰 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  邱双双 书 记 员  陈 萍 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。