贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初5915号原告：安德珍，女，1974年3月17日出生，土家族，住贵州省贵阳市修文县。原告：钟馨，女，2000年1月12日出生，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区。两原告共同委托诉讼代理人：冯大林，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。两原告共同委托诉讼代理人：蔡慧娴，贵州威驰律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系公司员工，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。原告安德珍、钟馨与被告贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告安德珍、钟馨及其委托诉讼代理人冯大林、蔡慧娴到庭参加了诉讼，被告伟庭房开公司、被告麒鑫房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告安德珍、钟馨向本院提出诉讼请求：1.判令被告伟庭房开公司返还原告已支付的团购费120000元。2.判令被告伟庭房开公司以120000元为基数，按银行同期贷款年利率4.75%的标准向原告支付资金占用利息，利随本清。从2017年12月22日至2020年5月6日暂计利息为13524元。3.判令被告麒鑫房开公司对前两项诉请确定的债务承担一般保证责任。4.诉讼费由被告伟庭房开公司承担。事实及理由：被告麒鑫房开公司开发建设位于花溪区项目。2017年12月22日，伟庭房开公司向原告就项目商品房进行推销宣称“认筹即享受交三万抵八万的超值优惠”，原告遂到该公司售楼部，与被告麒鑫房开公司签订4份《商品房买卖合同》（合同编号2017—2426~2429），合同约定原告向被告购买花溪新时代·麒鑫商业广场Ｂ区商业用房，每套商铺的建筑面积均为10.71ｍ2,单价均为10000／ｍ2，每套合同价款为107100元。合同签订时，被告伟庭房开公司又告知原告此款项为折扣优惠价格，需原告另按每套支付30000元团购费才能享受，于是原告通过贵州银行ＰＯＳ机刷卡方式向伟庭房开公司支付团购费120000元，伟庭房开公司对原告签章并出具了团购费收据。2019年12月28日，被告麒鑫房开公司通知原告签合同并备案，待原告准备签字时，才得知其购买的商铺已改为车库，可以重新选择商铺。两原告于是向被告麒鑫房开公司提出退房，双方就解除《商品房买卖合同》并退还房款一事达成一致并签订退房协议，但被告伟庭房开公司拒绝向原告退还团购费120000元。根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”及《商品房销售管理办法》第二十四条“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。……房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”之规定，原告有权请求被告麒鑫房开公司返还已付购房款并承担违约责任。即使被告麒鑫房开公司已取得该车库的预售许可证，但其投放的广告将车库虚假宣传为商铺，两原告也可根据《合同法》第九十四条、第九十七条及《商品房买卖合同解释》第三条的规定请求被告麒鑫房开公司解除合同并承担违约责任、赔偿损失。被告伟庭房开公司作为被告麒鑫房开公司的销售代理，在明知被告麒鑫房开公司没有取得商品房预售许可证的情形下，仍与原告订立居间合同（无书面合同内容）并促成原告与被告麒鑫房开公司订立无效或合同目的无法实现的《商品房买卖合同》，其行为违反了《合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”及第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”所规定的如实报告义务，应承担返还团购费并按银行同期贷款利率支付利息的责任。2019年6月17日麒鑫房开公司就退还团购款一事出具《承诺书》，承诺“对新时代麒鑫商业广场已经办理退房手续的业主要求退还伟庭房开公司收取的团购费问题……我公司愿意在不足部分弥补上述业主的团购费损失……”，该承诺书实为麒鑫房开公司对伟庭房开公司债务对包含原告在内的全部购房者的单方承诺，应对前述团购款退款付息承担一般保证责任。综上，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告伟庭房开公司未到庭，其提交书面答辩状称，1.原告在诉请中向我公司主张的所谓团购费，实为居间服务费。根据双方签订的《伟庭居间服务协议》，当原告与麒鑫房开公司签订商品房买卖合同享受房款优惠后，我公司的居间服务就此完成，因此我公司不应退还居间服务费。2.因《居间服务协议》并非《商品房买卖合同》的从合同，即使《商品房买卖合同》无效,该《居间服务协议》仍属有效合同。3.如果法院认定应当退还居间服务费则我公司、天地公司、购房人以及实际代理销售方贵州众横城房地产顾问有限公司均存在过错，应当通过过错定责的方式，让各方承担相应的责任。且原告在本案中未尽注意义务，其作为过错方，无权要求我公司承担资金占用期间的利息。被告麒鑫房开公司未到庭。本院经审理查明事实如下：被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面，住宅面积约为10000平方米1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%5%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年12月11日，原告安德珍向伟庭房开公司缴纳团购费12000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到安德珍B区X层XX-X-XXXX、XXXX、XXXX、XXXX交来团购费壹万贰仟元整”。2017年12月22日，原告安德珍向伟庭房开公司缴纳团购费108000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到安德珍B区X层XX-X-XXXX、XXXX、XXXX、XXXX交来团购费壹拾万零八千元整”。2017年12月22日，原告安德珍、钟馨（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2017-2426／2427／2428／2429）共四份，约定：出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区幢X层XX-XXXX／XXXX／XXXX／XXXX号房，建筑面积均为10.71平方米，商品房单价均为每平方米10000元，总金额均为107100元，买受人付款方式均为2017年12月22日支付首期房款56100元，尾款51000元办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用……。2017年12月22日，原告安德珍、钟馨向被告麒鑫房开公司缴纳Ｂ区X-XX-X-XXXX、XXXX、XXXX、XXXX购房款各56100元，共计224400元，被告麒鑫房开公司分别出具收据。2019年12月28日，原告与被告麒鑫房开公司签订四份《退房协议》，对前述房屋达成退房退款及支付违约金的协议。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日起。2.本院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件中查明：2017年6月28日，伟庭房开公司（甲方）与贵州众横城房地产顾问有限公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。对团购费的分配，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；被告麒鑫房开公司陈述未对原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。3.在本案审理的案涉楼盘同类型案件中，被告麒鑫房开公司自述B区负一层B4板块的商铺已调整为车库。4.被告伟庭房开公司提交《伟庭居间服务协议》、《B区负一楼客户签约确认单》、收据复印件，拟证实原告安德珍、钟馨购买上述商品房已享受优惠，原告对复印件不予认可。5.原告提交2019年6月17日《承诺书》视频，拟证实被告麒鑫房开公司承诺对伟庭公司退还团购费承担一般保证责任，视频内容载明“花溪区住建局：为了保障‘湿地阳光花园独立门面和麒鑫家具建材市场’退房业主的权益，维护社会稳定团结，我公司承诺如下：针对‘湿地阳光花园独立门面和麒鑫家具建材市场’已经办理退房手续的业主要求退还贵州伟庭房地产开发有限公司（贵州伟庭茂房地产经纪有限公司）收取的团购费问题，在贵州天地房地产开发有限公司和各位业主积极通过法律渠道维权，穷尽一切追索手段（包括刑事追赃和民事判决执行）仍然不能全部追回已支付的团购费时，我公司愿意在不足部分弥补上述业主的团购费损失”。该《承诺书》已加盖“贵州天地房地产开发有限责任公司”公章并交花溪住建局备案存档。诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院经审查于2020年6月10日作出（2020）黔0111民初5915号民事裁定，查封、扣押、冻结两被告名下价值133524元的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、《退房协议》、收据、银行流水、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费120000元。该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，原告并未实际享受购房优惠，且与被告麒鑫房开公司已达成退房退款协议，故该团购费应由伟庭房开公司予以返还。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费120000元及支付从2017年12月22日起的资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用利息应付的金额，自2017年12月22日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告要求被告麒鑫房开公司承担一般保证责任的诉请，原告虽然提交一份贵州天地房地产开发有限公司就协助被告伟庭房开公司退还团购费事宜出具的《承诺书》，表示：“在贵州天地房地产开发有限公司和各位业主积极通过法律渠道维权，穷尽一切追索手段（包括刑事追赃和民事判决执行）仍然不能全部追回已支付的团购费时，我公司愿意在不足部分弥补上述业主的团购费损失”，但该承诺并非麒鑫房开公司做出，故对原告该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告安德珍、钟馨团购费120000元及支付资金占用利息（自2017年12月22日起至2019年8月19日止的资金占用利息按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告安德珍、钟馨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971元，保全费1188元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨大德二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  余 可