广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初4454号 原告：广西宾阳县锦源房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区宾阳县宾州镇枫江路**，统一社会信用代码：914501266648253555。 法定代表人：黄有锦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄康，广西法顺律师事务所律师。 被告：广西菜鸟贸易有限公司，住，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路**亚航财富中心****一社会信用代码：91450103MA5KENHB11（1-1） 法定代表人：邓新朋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁鹏，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘真武，广西华胜律师事务所律师。 第三人：磨勇斌，男，1983年7月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人：卓其信，男，1964年11月19日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人：蒙权昌，男，1942年12月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 上述三个第三人共同委托诉讼代理人：王鹏，广西安弘律师事务所律师。 第三人： 刘绍庆 ，男，1978年4月2日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 2 第三人：李彩芳，女，1957年8月2日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 罗庆华 ，女，1979年10月8日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 韦江辉 ，男，1987年10月1日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市武鸣区。 第三人： 王吉勇 ，男，1975年2月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 韦典 ，男，1982年3月19日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 王俊富 ，男，1994年8月28日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县。 第三人： 吴振中 ，男，1985年11月7日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 韦春丽 ，女，1978年7月12日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 吴小芬 ，女，1981年8月24日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 陆丽平 ，女，1983年8月7日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 3 第三人： 吴夏梅 ，女，1994年6月15日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人：何凤秋，女，1968年5月11日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人：黄**成，男，1984年10月14日出生，汉族，住广西壮族自治区东莞市。 第三人： 黎慧 ，女，1988年5月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 吴树威 ，男，1988年3月27日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 廖莉 ，女，1978年12月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 磨创 ，男，1993年4月4日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 林惠 ，女，1982年9月4日出生，汉族，住广西壮族自治区横县。 第三人：韦禄吉，男，1982年6月8日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 韦庆忠 ，男，1982年7月22日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 谢梦兰 ，女，1996年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 4 第三人： 江永庭 ，男，1979年8月12日出生，汉族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 第三人： 李德 ，男，1967年2月18日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 李佳璇 ，男，1996年11月29日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 屈小燕 ，女，1996年2月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 吴秀珍 ，女，1977年8月24日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 杨天平 ，男，1981年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 玉方珍 ，女，1974年3月22日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 黄芳琼 ，女，1975年8月15日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 陆锐文 ，男，1991年10月10日出生，汉族，住广东省德庆县。 第三人： 侯朝莲 ，女，1990年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 5 第三人： 陈兰 ，女，1970年11月3日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 王理明 ，男，1980年6月17日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 翁俊龙 ，男，1985年6月29日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 第三人： 韦绍焕 ，男，1984年2月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 黄炳杏 ，女，1963年8月29日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 吴才家 ，男，1977年8月9日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 叶文新 ，男，1985年2月2日出生，汉族，住浙江省平阳县。 第三人： 丁丽环 ，女，1981年10月4日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 谢斌 ，男，1984年9月12日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 王俊富 ，男，1994年8月28日出生，汉族，住广西壮族自治区滕县。 第三人： 吴江龙 ，男，1972年8月7日出生，汉族，住浙江省东阳市南市。 6 第三人： 陈良媚 ，女，1991年4月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 陈炳贤 ，男，1962年5月6日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 陆彩媚 ，女，1985年12月26日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 张毅 ，男，1977年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 韦建英 ，女，1991年7月1日出生，汉族，住广西壮族自治区滕县。 第三人： 胡秋梅 ，女，1980年3月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 陆红梅 ，女，1984年10月1日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 韦小清 ，女，1979年4月26日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 黄叶凤 ，女，1986年3月3日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 戴小莉 ，女，1987年10月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 7 第三人： 黄文蔚 ，女，1979年9月7日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 罗茂贤 ，男，1967年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 廖乾忠 ，男，1992年2月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 韦鸿翠 ，女，1990年10月6日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 罗相辉 ，男，1980年3月20日出生，壮族，住广西壮族自治区钦州市钦**。 第三人： 施如政 ，男，1959年2月18日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 钱绍烈 ，男，1980年5月25日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 张秋莲 ，女，1969年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 周汉强 ，男，1989年12月3日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 陈建芳 ，女，1978年11月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 8 第三人： 吴龙华 ，男，1989年9月24日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 卢东文 ，男，1982年9月25日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 卢梅金 ，女，1987年7月2日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 程翠化 ，女，1987年10月9日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。 第三人： 黎文姬 ，女，1985年1月11日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 蓝夏 ，女，1988年5月1日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 梁强 ，男，1975年8月25日出生，汉族，住广西壮族自治区广东省江门市蓬江区。 第三人： 李小丽 ，女，1988年5月23日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 卢美兰 ，女，1984年5月6日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 卢梅玲 ，女，1983年8月8日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 杨酉宁 ，男，1988年12月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 9 第三人： 黄雅歆 ，女，1984年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 第三人： 吴进 ，男，1976年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 雷应云 ，男，1961年8月9日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 葛舒英 ，女，1980年6月17日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 黎国永 ，男，1980年2月19日出生，汉族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 第三人： 卢冬琳 ，女，1987年4月3日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 吴月莲 ，女，1984年8月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 廖玉玲 ，女，1996年9月28日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 陈美以 ，女，1987年7月28日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市八步区。 第三人： 李凤彩 ，女，1985年12月15日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 黄爱连 ，女，1964年4月4日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 10 第三人： 何贺昌 ，男，1976年10月18日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 莫玉兰 ，女，1971年4月3日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 杨圆芳 ，女，1991年6月24日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 雷燕声 ，女，1989年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 莫雪梅 ，女，1976年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 苏耀平 ，男，1962年4月29日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 何海杰 ，男，1985年10月15日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 覃思强 ，男，1982年8月5日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 苏爱群 ，女，1981年8月10日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 农金珠 ，女，1982年9月2日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 梁兰娟 ，女，1971年9月24日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦**。 11 第三人： 潘仕富 ，男，1972年8月25日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦**。 第三人： 罗祖远 ，男，1969年8月14日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦**。 第三人： 潘城 ，男，1989年5月1日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦**。 第三人： 潘保峰 ，男，1983年9月18日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦**。 第三人： 潘仕通 ，男，1979年2月15日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦**。 第三人： 罗月亭 ，女，1999年6月15日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 邓艳琴 ，女，1989年6月30日出生，汉族，住广西壮族自治区宁明县。 第三人： 蓝友 ，男，1988年7月5日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 磨长武 ，男，1964年2月2日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 第三人： 韦玉莲 ，女，1972年11月6日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 上述106位第三人诉讼代表人： 廖乾忠 ，男，1992年2月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 12 上述106位第三人诉讼代表人： 韦小清 ，女，1979年4月26日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司（以下简称“锦源公司”）诉被告广西菜鸟贸易有限公司（以下简称“菜鸟公司”）以及第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日受理，被告菜鸟公司提出管辖异议，本院裁定驳回申请后被告提起上诉，南宁市中级人民法院裁定维持本院裁定，之后本院依法适用普通程序，于2020年8月3日、2020年8月20日公开开庭进行了审理，之后本院依法追加 刘绍庆 等106人为本案第三人参加诉讼，并于2020年12月3日再次公开开庭进行了审理。原告锦源公司的委托诉讼代理人黄康，被告菜鸟公司的委托诉讼代理人梁鹏、刘真武，第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌的共同委托诉讼代理人王鹏，第三人 刘绍庆 等106人的诉讼代表人廖乾忠、韦小清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦源公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司与被告广西菜鸟贸易有限公司及第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌于2018年5月22日签订的《合作经营合同书》已于2019年9月30日依法解除；2.判决被告支付原告合同解除前即2019年9月30日前的经营收益1500万元；3、判决被告支付原告违约金50万元；4.判决被告在本案判决生效之日起十五日内将其与摊位买受方和铺面承租方签订的摊位买卖合同和铺面租赁合同及其收执的收款票据存根移交给原告；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年5月22日，原告（甲方）广西宾阳县锦源房地产开发有限公司与被告（乙方）广西菜鸟贸易有限公司、第三人（丙方）磨勇斌，卓其信、蒙权昌就甲乙双方共同经营甲方所有的宾阳县【产权证号分别为：桂20**宾阳县不动产权第004636、0004637、0004638号；总占地面积5039.8㎡；总建筑面积：4693.53㎡】（以下简称综合楼市场），丙方为甲方履行合同提供担保事宜，协商一致签订合作经营合同书。合同当事人就合作内容、合作标的物、合作期限、合作收益分配、标的物交付及经营管理、担保条款、违约责任等内容都在合同内作出了明确的约定。其中，合同第三条三方约定：合作期限四十年，自2018 13 年5月22日起至2058年5月22日止。同时，甲乙双方约定：1、甲方以自有的物业与乙方合作经营，双方约定在合作经营中甲方只收取乙方支付的2300万元固定的收益，不受经营盈亏影响，并承诺不参与合作项目的经营、管理、决策等工作。合作项目的具体经营管理由乙方独自实施。……。在合同第五条合作收益分配中当事人还约定，“（一）乙方支付甲方的收益时间：1、甲方通过合作经营获得乙方支付总金额人民币贰仟叁佰万元整的收益。2、甲方的合作经营收益，乙方通过以下分期付款的方式付给甲方，（除乙方用抵押借款融资支付外，到期乙方仍应补足未支付款项），否则甲方有权单方面解除本合同，已收款项不予返还。A、截止2018年10月30日前，乙方向甲方支付首期合作经营收益人民币肆佰万元整（小写4000000.00元整）。B、截止2018年11月30日前，乙方向甲方支付第二期合作经营收益人民币肆佰万元整（小写4000000.00元整）。C、截止2018年12月30日前，乙方向甲方支付第三期合作经营收益人民币伍佰万元整（小写5000000.00元整）。D、截止2019年7月30日前，乙方向甲方支付第四期合作经营收益人民币贰佰万元整（小写2000000.00元整）。……（二）乙方获得的收益及分配时间：1、乙方通过对合作项目经营管理，即对综合楼市场的经营管理招商引资、出租、与第三人合作经营等所得，在扣除向甲方支付合作经营收益、合作经营管理成本、依法交纳税费后所得归乙方单独所有。2、乙方获取经营收益除按约定及法定扣除项后，乙方可以随时独自分配所取得的经营收益。……七、合作经营标的物的交付及经营管理的实施：1、自甲方收到乙方支付首期合作经营收益之日起三日内，甲方将综合楼市场交由乙方接管（按现状、详见照片或视频）。乙方自接管综合楼市场之日起，开始着手实施改造、出租、招商引资等工作，并负责日常经营管理。……此外，合同第九条对违约责任作了如下约定：1、本合同签订后，甲方违反本合同，甲方需赔偿因违约给乙方造成的损失。本合同签订后，甲方违约、违法单方面解除合同的，甲方需返还已收取的乙方支付经营收益并赔偿乙方因甲方违约给乙方造成的损失。……3、本合同签订后，乙方违反约定未支付合作经营收益的，每逾期一日，每日按未支付收益额的5‰，乙方向甲方支付违约金；乙方逾期支付合作经营收益超过三个月的，甲方有权单方面解除合同并有权要求乙方支付违约金人民币伍拾万元。……”合作经营合同是当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规强制性规定，合法有效，对三方当事 14 人都有法律约束力。合同生效后，2018年12月1日被告开始对综合楼市场实施改造、出租、招商引资等工作，并负责日常经营管理。但截止2019年9月30日，据被告统计：销售摊位及定金收入8901367元，铺面出租收入694485元，合计9595852元。已收销售款、定金、及租金6016380元，未收销售款、定金及租金3579472元。但被告拒不依约向原告支付任何合作经营收益，反而是被告及承揽被告改造项目工程的广西鑫富骏建筑工程有限公司以发放工资为由向原告借款43万元。被告的行为显属根本性违约，使原告的合同目的无法实现，依法应承担违约责任，被告应依据合同第七条第一项及第九条第三项的约定支付原告首期合作经营收益1500万元，并支付原告违约金50万元。同时原告有权单方面解除合同。此外，如果人民法院判决解除合同，被告应在本案判决生效之日起十五日内将其与摊位买受方和铺面承租方签订的摊位买卖合同和铺面租赁合同及其收执的收款票据存根联移交给原告。2019年9月30日，原告依法向被告发函解除本合同并送达被告法定代表人邓新朋。同日，被告回复原告通知函，同意解除本合同。随后原告就甲乙双方同意解除合同一事也告知了第三人，第三人也无异议。显然，合同当事人对解除合同一事并无异议。根据合同第五条（二）1、2的约定，合同生效后至2019年9月30日前发生的一切经营管理成本、税费均应由被告承担。但现被告对此约定有异议，甲、乙、丙三方就调解处理本案合同纠纷事宜多次协商未果。综上所述，原告为了维护自身合法权益，特提起民事诉讼，请法院判如所请。 被告菜鸟公司辩称，一、被告与原告签订的《合作经营合同书》，名为合作经营合同，实为房屋租赁合同。理由如下：1.双方签订的《合作经营合同书》为无效合同，合同约定2300万元固定收益为无效条款。锦源公司与菜鸟公司于2018年5月22日签订《合作经营合同书》，双方在合同第一条关于合同内容约定如下：“甲方（锦源公司）提供自有产权的综合楼市场用于双方共同经营，乙方（菜鸟公司）负责综合市场的改造、招商引资、出租、利用综合楼的产权对外进行融资、与第三人合作经营及日常的经营管理及从承担经营管理所发生的全部费用。甲方不实际参与经营管理活动，也不负担经营费用的亏损，乙方按其保底经营收益分期向甲方支付2300万元固定收益，而不受经营盈亏影响。甲方与乙方合作经营期间，合作经营收益税费依法由各自分担”。根据最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答 15 》的同志第四条第一款明确规定了联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽然向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回起出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。因此双方签订的《合作经营合同书》应当认定为无效合同，双方约定菜鸟公司向锦源公司支付2300万元固定收益的约定为无效条款。2.从双方签订的合同内容来看，双方的合同定性应为房屋租赁合同。（1）合同中租赁的标的物为房子。根据合同约定，甲方提供的是自有产权的综合楼市场，符合房屋租赁合同中关于租赁物为房子的特征。锦源公司也提交了相应的不动产证书证明其对该房屋享有所有权、使用权，相应也有租赁的权利。（2）双方对房屋租赁期限有约定。根据合同第三条约定，合作期限为40年，期限从2018年5月22日至2058年5月22日。虽然根据该约定可知双方在规避租赁合同期限不得超过20年的强制性规定而采用合作期限40年的表述，但是，不管如何是法定的20年期限，还是违法的40年期限，可以确定的是双方对房屋租赁期限是进行相关的约定。（3）有具体的租金约定。双方在《合作经营合同书》约定乙方按其保底经营收益分期向甲方支付2300万元固定收益，该保底条款实际系关于租金约定的条款，2300万元的固定收益实际为40年租金总额。四十年的租金共计2300万元，平均一年租金为575000元。合作经营的特点是合作双方共同经营某个项目或某个产品，合作者之间约定投入资金、技术及劳务，并约定利益分享和分担风险。但是，双方签订的《合作经营合同书》并不符合合作经营法律关系的特征。在《合作经营合作书》中，锦源公司在合同中的义务是交付房屋给乙方使用，而菜鸟公司在合同中的义务是支付40年的固定收益金2300万元，即菜鸟公司向锦源公司缴纳的40年的租金2300万元。合作的内容符合房屋租赁合同法律关系中出租人和承租人的权利和义务要件。因此，甲乙双方签订的合同，虽然名为《合作经营合同书》，但实际上形成的是房屋租赁合同关系。二、原告交付的房屋存在瑕疵，面积将近200平方；且房屋存在重大纠纷，导致答辩人无法正常使用房屋，并导致整个装修进展缓慢。按照《合作经营合同书》的约定，锦源公司应提供三套房共计4693.53平方面积供菜鸟公司使用，这三套房的面积分别是93.08平方（不动产权证为：桂（2017）宾阳县不动产权第××号）、 16 4500.61平方（不动产权证为：桂（2017）宾阳县不动产权第××号）、99.84平方（不动产权证为：桂（2017）宾阳县不动产权第××号）。但是在菜鸟公司聘请装修施工队进场施工的时候，楼上的住户集体下来阻止施工，声称其中有两套分别是93.08平方和99.84平方的房子是属于他们住户的，只能用于停放电动车使用，菜鸟公司不能用来做摊铺。因此，菜鸟公司聘请的装修施工一度被迫停止施工，楼上住户还报警处理，并且到政府上访。锦源公司没有处理好市场一楼卫生间、电动车停车间的问题，导致有将近200平方的面积不能使用，最后还影响了几个月的工期。三、本案是附条件的租赁合同，锦源公司应当配合菜鸟公司进行融资贷款，但是锦源公司没有配合菜鸟公司进行融资贷款，双方约定的支付合作经营收益的条件没有达到。双方在《合作经营合同书》第四条明确约定，甲方同意以合作项下的物业作为抵押担保物，由乙方的公司或乙方指派的公司作为借款人，甲方作为抵押借款担保人，向金融机构进行融资，所融资回来的资金，双方约定优先用于足额支付甲方的2300万元固定经营收益，不足部分，乙方须按以下约定的时间和数额补足给甲方。按照上面的约定，锦源公司应当配合菜鸟公司进行融资贷款，但是，锦源公司作为一家注册资本高达1000万的房地产开发公司，对于向外抵押担保借款至始至终未形成股东会决议，锦源公司不配合进行融资借款，没有提供不动产权证书原件给菜鸟公司进行贷款，是导致合作项目缓慢进行的根本原因。锦源公司要求菜鸟公司在没有获得融资贷款的情况下支付合作经营收益是不具备前提条件的，因此，锦源公司起诉菜鸟公司支付首期合作经营收益400万及违约金50万没有事实与法律依据。四、原告单方面解除合同，给被告造成巨大的经济损失，也给被告造成巨大的法律风险，被告将保留另案起诉的权利。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌述称，同意原告的意见。 第三人 刘绍庆 等106人述称，不管本案的结果如何，第三人希望接管的公司能够承认之前第三人与菜鸟公司签订的购买和租赁合同，并与购买以及承租的业主重新签订合同。 原告锦源公司、被告菜鸟公司以及第三人围绕争议焦点依法提交了证据。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对各方有异议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的证据2即《合作经营合同书》，各方对其真实性无异议，故本院予以认 17 定；2.对原告提交的证据5即《借条》，因涉及案外人利益，本院在本案中不予认定；3.对原告提交的证据7即《函》，因被告对其真实性无异议，故本院予以认定；4.对原告提交的证据8即《通知函》，被告虽有异议，但经本院核实，真实合法，本院予以认定；5.对被告提交的证据1、2、3，因原告对其真实性无异议，故本院予以认定；6.对被告提交的证据4、5、6、7，经本院核实，客观真实，本院予以认定；7.对被告提交的证据8、9、10，原告异议理由成立，本院不予认定；8、对被告提交的证据11、12、13、14，因涉及案外人利益，本院在本案中不予认定；9.对被告提交的证据15、16、17、18、19、20、21、23、24、25，原告异议理由成立，本院不予认定；10.对第三人 刘绍庆 等106人提交的证据，本院均予以认定。 本院经审理认定事实如下：2018年5月22日，原告锦源公司作为甲方与被告菜鸟公司作为乙方，第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌作为丙方共同签订《合作经营合同书》一份，该合同主要约定：一、甲方提供自有产权的综合楼市场用于双方共同经营，乙方负责综合市场的改造、招商引资、出租、利用综合楼的产权对外进行融资、与第三人合作经营及日常的经营管理及承担经营管理所发生的全部费用。甲方不参与实际经营管理活动，也不负担经营费用和亏损，乙方按期保底经营收益分期向甲方支付2300万元固定收益，而不受经营盈亏影响；二、甲方所有的综合市场楼位于宾阳县【产权证号分别为：桂20**宾阳县不动产权第004636、0004637、0004638号；总占地面积5039.8㎡；总建筑面积：4693.53㎡】；三、合作期限为四十年，自2018年5月22日至2058年5月22日；四、1.甲方以自有的物业与乙方合作经营，双方约定在合作经营中甲方只收取乙方支付的2300万元固定收益，不受经营盈亏影响，并承诺不参与合作项目的经营、管理、决策等工作，合作项目的具体经营管理由乙方独自实施。2.甲方同意以合作项下的物业作为抵押担保物，由乙方的公司或乙方指派的公司作为借款人，甲方作为抵押借款抵押担保人，向金融机构进行融资，所融资回来的资金，双方约定优先用于足额支付甲方的2300万元固定经营收益，不足部分，乙方须按以下约定的时间和数额补足给甲方。超过部分或未到付款期限的部分，抵押担保金额不得超过1500万元且全部归甲方所 18 有。此融资借款项下的本息归还全部由乙方负责清偿，甲方不承担此债务的偿还责任；五、甲方合作经营收益，乙方通过以下分期付款的方式付给甲方：（除乙方用于抵押借款融资支付外，到期乙方仍应补足未支付款项），否则甲方有权单方解除本合同，已收款项不予返还。A、截止2018年10月30日前，乙方向甲方支付首期合作经营收益人民币肆佰万元整（小写4000000.00元整）。B、截止2018年11月30日前，乙方向甲方支付第二期合作经营收益人民币肆佰万元整（小写4000000.00元整）。C、截止2018年12月30日前，乙方向甲方支付第三期合作经营收益人民币伍佰万元整（小写5000000.00元整）。D、截止2019年7月30日前，乙方向甲方支付第四期合作经营收益人民币贰佰万元整（小写2000000.00元整）。E、截止2020年1月30日前，乙方向甲方支付第五期合作经营收益人民币贰佰万元整（小写2000000.00元整）。F、截止2020年7月30日前，乙方向甲方支付第六期合作经营收益人民币贰佰万元整（小写2000000.00元整）。G、截止2021年1月30日前，乙方向甲方支付第七期合作经营收益人民币贰佰万元整（小写2000000.00元整）。H、截止2021年7月30日前，乙方向甲方支付第八期合作经营收益人民币贰佰万元整（小写2000000.00元整）；……六、甲方有权按约定向乙方要求支付合作经营收益并归甲方所有，乙方未按约定足额支付的，甲方有权单方解除合同，若此前收有款项的，已收款项不退。……甲方同意乙方以乙方名义对外具体实施合作经营；…….九、1.本合同签订后，甲方违反合同约定的，甲方需赔偿因违约给乙方造成的损失。2.本合同签订后，甲方违约、违法单方面解除合同的，甲方需返还已收取的乙方支付经营收益并赔偿乙方因甲方违约给乙方造成的损失。甲方违约造成项目合作经营不能运营的，乙方不承担产生的一切法律法规问题，乙方在此期间所得收益归乙方所有。3.本合同签订后，乙方违反约定未支付合作经营收益的，每逾期一日，每日按未支付收益额的5‰向甲方支付违约金，乙方逾期支付合作经营收益超过三个月的，甲方有权单方面解除合同并有权要求乙方支付违约金人民币伍拾万元。4.合同签订后，如乙方通过自己的渠道所申请的融资已得到审批，如甲方不配合或甲方自己的原因致使融资不能顺利发放的，则甲方除了返还乙方已交给甲方的款项外，另须赔偿乙方人民币伍拾万元整。…… 19 合同签订后，原告锦源公司依约将其所有的宾阳县交付给了被告菜鸟公司，被告菜鸟公司遂对涉案市场进行了整体策划、装修和销售招商。2018年10月21日，被告菜鸟公司向广西宝筹典当公司申请贷款，在被告菜鸟公司提交给广西宝筹典当公司的《委托贷款申请书》中，被告菜鸟公司预计涉案市场的总销售价款为4800万元，其前期投入为360万元。2018年10月26日，广西宝筹典当公司答复被告菜鸟公司，要求其提交原告锦源公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、银行开户许可证等复印件材料。2018年10月30日，被告菜鸟公司未依照合同约定支付原告锦源公司首期合作经营收益400万元。2018年11月5日，被告菜鸟公司要求原告锦源公司提供贷款所需材料，但因被告菜鸟公司未依约支付首期收益，故原告锦源公司拒绝提供贷款材料。2019年9月30日上午，原告发函给被告，内容为：“你公司与我公司于2018年5月22日签订的【合作经营合同】，由于你公司多次未能履行合同条款，未能按合同约定条款支付甲方的收益。你方违反了合作经营合同第五条第二项第Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ条款。鉴于你方未能履行合同构成违约。现我公司根据合同的相关规定解除双方于2018年5月22日签订的合作经营合同书。”同日，被告菜鸟公司法定代表人邓新朋签收了此函，并以被告菜鸟公司名义向原告送达了《通知函》，该函内容为：“鉴于上午收到贵公司于2019年9月30日发函给我公司解除合作经营合同，即日起公司决定暂停有关黎塘汇龙市场的一切相关工作，包括市场摊／铺使用权转让、市场招商、市场运营，广告推广以及采购等一切工作，否则造成的一切法律后果与我公司无关。” 2019年11月28日，原告诉至本院，提出诉讼请求：1.判决解除原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司与被告广西菜鸟贸易有限公司及第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌于2018年5月22日签订的《合作经营合同书》；2.判决被告支付原告首期合作经营收益400万元，并支付违约金50万元，共计450万元（其他被告应向原告支付的收益另行协商处理）；3.判决被告在本案判决生效之日起十五日内将其与摊位买受方和铺面承租方签订的摊位买卖合同和铺面租赁合同及其收执的收款票据存根移交给原告；4.案件受理费由被告承担。2020年8月3日，本案第一次庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司与被告广西菜鸟 20 贸易有限公司及第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌于2018年5月22日签订的《合作经营合同书》已于2019年9月30日依法解除；2.判决被告支付原告合同解除前即2019年9月30日前的经营收益1500万元；3、判决被告支付原告违约金50万元；4.判决被告在本案判决生效之日起十五日内将其与摊位买受方和铺面承租方签订的摊位买卖合同和铺面租赁合同及其收执的收款票据存根移交给原告；5.案件受理费由被告承担。2020年8月20日，本案第二次庭审中，原告锦源公司与被告菜鸟公司、第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌一致确认，三方于2018年5月22日签订的《合作经营合同书》已于2019年9月30日依法解除。第二次庭审后，本院依法追加 刘绍庆 等106位市场业主为本案第三人参加诉讼，并要求每位业主提交了其与原、被告签订的合同、交费票据等材料，并将这些材料全部复印给了原告锦源公司，故原告锦源公司在2020年12月3日的庭审中放弃了其第四项诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：原告诉请被告支付2019年9月30日前合作经营收益1500万元及违约金50万元是否合法有据？ 一、原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司与被告广西菜鸟贸易有限公司及第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌一致确认各方于2018年5月22日签订的《合作经营合同书》已于2019年9月30日依法解除，对此本院予以确认。但该合同的解除，不影响第三人 刘绍庆 等106位业主与被告广西菜鸟贸易有限公司签订合同的履行。 二、关于原告诉请被告支付经营收益1500万元是否合法有据的问题。本案中，原、被告以及第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌签订的《合作经营合同书》虽然名为联营合同，但在实际履行过程中，原告仅投入房屋，收取固定利益，不参与被告经营管理，不承担风险和债务，故该合同不属于联营合同，应属于房屋租赁合同。该合同内容系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。据此，原、被告以及第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌约定的房屋租期为四十年，租金为2300万元，年租金应为575000元，月租金为47917元。再则，各方在庭审中一致确认《合作经营合同书》已于2019年9月30日依法解除，故被告实际租用原告房屋的期限为从2018年5月22日至2019年9月30日止，租期共计16个月，被告应付原告租金应为47917元×16个月=766672元，对原告超出该数额的部分诉求，本院不予支持。 21 三、关于原告诉请被告支付违约金50万元是否合法有据的问题。本案中，从原、被告签订的《合作经营合同书》第四、五条约定内容可知，原告是否协助被告办理抵押借款手续并非被告支付原告固定收益的前提条件，故被告未依约在2018年10月30日前支付原告首期合作经营收益400万元，确实存在违约行为，但原告亦拒绝提交公司材料协助被告办理抵押借款手续，亦存在违约行为，双方应分别承担各自应负的民事责任，根据过错相抵原则，本院对原告诉请被告支付违约金50万元的诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司与被告广西菜鸟贸易有限公司、第三人磨勇斌、卓其信、蒙权昌于2018年5月22日签订的《合作经营合同书》已于2019年9月30日解除； 二、被告广西菜鸟贸易有限公司于本案判决生效之日起五日内支付原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司租金766672元； 三、驳回原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费156800元，由原告广西宾阳县锦源房地产开发有限公司负担78400元，由被告广西菜鸟贸易有限公司负担78400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  韦松君 22 人民陪审员  唐华杆 人民陪审员  施秋莲 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  李建升 书 记 员  谢婷婷