安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3190号 上诉人（原审被告）：滁州开发区卓越汽车修理服务部，住所地安徽省滁州市开发区花山西路**，现经营场所安徽省滁州市来安路****，统一社会信用代码92341100MA2NHFY952。 经营者:金福祥。 委托诉讼代理人：丁德恒，安徽其力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁翊时，安徽其力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滁州市润森林业投资开发有限责任公司，住所地安徽，住所地安徽省滁州市花园西路**林业大厦办公楼****用代码91341100MA2T083Y6Q。 法定代表人：王中才，董事长。 委托诉讼代理人：刘德保，安徽奇胜律师事务所律师。 上诉人滁州开发区卓越汽车修理服务部（下称卓越修理部）因与被上诉人滁州市润森林业投资开发有限责任公司（下称润森林业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 卓越修理部上诉请求：撤销原判，依法重新认定房屋占用费起付日期及金额，一、二审诉讼费用由润森林业公司承担。事实和理由：原审对房屋租赁期限及房屋占用费起付日期认定错误，理由如下：原房屋租赁协议到期后，双方形成不定期租赁合同关系。卓越修理部有充分理由相信润森林业公司同意继续履行原合同。其承租的房屋面临的来安路道路维修期间无法正常经营，应当扣除8个月租金，租期应当顺延至2020年5月。根据新冠××疫情防控的政策规定，卓越修理部应当免交3个月房租，其支付的租金所对应的租赁期限至2020年8月30日。故一审庭审时，房屋租赁合同尚未到期，其不应当承担违约责任。房屋占用费应当自2020年8月30日起付。原审按合同约定租金的120%计算房屋占用费仍然过高，申请对案涉房屋租金进行鉴定，卓越修理部愿意按鉴定意见的标准承担房屋占用费。 润森林业公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，卓越修理部的上诉请求和理由无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 润森林业公司向一审法院起诉请求：1.判令卓越修理部将位于滁州市来安路150号1-4室房屋返还润森林业公司；2.判令卓越修理部支付润森林业公司滁州市来安路150号1-4室房屋占用费（2019年10月1日至2020年5月31日期间场地占用费111780元，自2020年6月1日起按460元/天的标准支付至将房屋返还润森林业公司止）；3.本案的诉讼费用由卓越修理部承担。 一审法院认定事实：2018年4月20日，管店林业总场（甲方、出租方）与卓越修理部（乙方、承租方）签订《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》一份，约定甲方将位于滁州市的门面房，面积约为162.8平方米，出租给乙方使用。租赁期限：本合同的有效期为三年，即自2018年5月1日起至2018年12月31日止。租金标准：7000元／月，乙方按季缴交甲方，年租金84000元。租赁期满，如甲方房屋不再出租，甲方在租赁期满之日的30日前通知乙方，乙方应在租赁期满之日起2日内将承租房屋交还给甲方，且不得提出任何补偿要求。否则，甲方按照租赁合同约定的租金200%向乙方收取房屋占用费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。 2019年9月2日，滁州财政局印发《滁州市财政局关于批复沙河集体林业总场和管店林业总场及其所属企业清产核资后资产处置的函》（财资函［2019］50号），批复同意市林业发展中心将管店林业总场经营性房产、土地投入润森林业公司充实公司资本金。 2019年7月28日，卓越修理部支付租金42000元，其承租费缴至2019年9月30日止。2019年10月8日，润森林业公司发出《收回到期出租房屋的通知》，载明：“卓越汽车修理服务部贵户租赁经营用房的合同已经到期，我公司按照国有资产管理有关规定，重新对外公开招租，请贵户于2019年10月25日前将承租房屋交还。如不能按期交还承租房，我方将按原租赁合同约定的租金200%向贵户收取房屋占用费（按实际占用天数计算），直至贵户全部搬迁并将房屋交还我方时结束。”卓越修理部在该通知上回复：“如合同到期，卓越汽修也参加公开招租”。 2019年11月25日，润森林业公司在滁州市公共资源交易中心发布《滁州市凤凰东路1号、凤凰东路483号、来安路11号2幢综合楼招租项目（二次）交易公告》，项目编号：czcq201911-011。2019年12月6日，案外人张清良网拍成交，成交人竞买号J1284。 另查明，2018年12月4日，滁州市发展和改革委员会官网发布《滁州市发展改革委关于来安路（琅琊路-清流路）改造工程可行性研究报告的批复》（滁发改审批［2018］163号），载明：“市重点局你局《关于申请来安路（琅琊路-清流路）改造工程可行性研究报告的》及相关材料悉，经研究批复如下：一、为提高行车舒适性…，同意实施来安路（琅琊路-清流路）改造工程…”。2019年4月8日，滁州市重点工程建设管理处官网发布公告《致来安路周边单位和居民的一封信》，载明：“为改善老城区交通…，凤凰东路改造工程将于2018年11月8日正式进场施工，合同工期6个月…，自开工之日起对施工区域进行半封闭施工，并实行交通管制…”。 一审法院认为，润森林业公司与卓越修理部签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》合法有效。租期届满后，卓越修理部续交房租至2019年9月30日，润森林业公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据原租赁合同约定，如房屋不再出租，润森林业公司应在租赁期满之日的30日前通知，2019年10月8日，润森林业公司书面通知卓越修理部收回出租房，故合同的解除日期应为2019年11月8日。但卓越修理部至今未交付房屋，亦未缴纳所欠租金，构成违约，应承担违约责任，合同约定按租金200%收取房屋占用费，该标准明显过高，原审依法调整为按租金120%收取房屋占用费，折算276元／天（84000元÷365天×120%），从违约之日2019年11月9日起算至交还承租房屋日止。卓越修理部提出对该房屋的租金进行鉴定，应当按照市场价支付占用费，因申请鉴定的事项与待证事实无关联，不予准许。卓越修理部提出来安路施工影响门店经营，应减免房租，于法无据，不予采纳。卓越修理部提出新冠××疫情期间影响门店经营，根据安徽省政府《关于加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作统筹推进经济社会发展各项任务的意见》第三条第五项的规定，应对承租国有企业经营性用户或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月房租，原审采纳该意见酌情免除3个月房屋占用费即25200元，从欠交租金和房屋占用费中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条规定，判决：一、被告滁州开发区卓越汽车修理服务部于判决生效后三十日内将位于滁州市房屋返还原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司；二、被告滁州开发区卓越汽车修理服务部于判决生效后十日内向原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司支付欠交租金8745元（2019年10月1日至2019年11月8日）和房屋占用费（自2019年11月9日起算至返还房屋之日止，按276元／天标准计算，从中扣除25200元）；三、驳回原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费2540元，减半收取1270元，由原告滁州市润森林业投资开发有限责任公司负担760元，被告卓越修理部负担510元。 二审查明的事实同一审，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，在原合同履行期限届满后，润森林业公司与卓越修理部之间形成不定期房屋租赁合同关系。根据合同法的规定，出租人和承租人均可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。润森林业公司于2019年10月8日通知卓越修理部收回出租房屋，根据双方原租赁合同关于租赁期满后出租人履行通知义务的期限的约定，原审认定双方租赁合同的解除日期为2019年11月8日，有事实和法律依据。相应地，卓越修理部应当支付合同履行期间的房屋租金及合同解除后占用房屋期间的房屋占用费。卓越修理部提出的因道路维修影响其经营，要求扣除租金，顺延租期的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立。因新冠××疫情对经营活动的影响，原审已经免除卓越修理部3个月的房屋占用费，从欠付的租金和房屋占用费中予以扣除，更不存在所谓顺延租赁期限的问题。双方当事人在原合同中已经明确约定了违约责任，即按租金的200%计算房屋占用费，原审认为该标准明显过高，已经依法调整为按租金的120%计算房屋占用费，该标准适当。卓越修理部申请对房屋租金标准进行鉴定并按鉴定意见的标准承担房屋占用费的上诉理由，亦无事实和法律依据，不能成立。 综上，卓越修理部的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2536元，由上诉人滁州开发区卓越汽车修理服务部负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  刘勇 审判员  王敏 二〇二〇年十二月十七日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；