重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初2341号原告：孙冬梅，女，1975年12月16日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：兰晓勇，重庆智策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德刚，重庆智策律师事务所实习律师。被告：黄庆富，男，1965年6月24日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：李华均，四川开山（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑶，四川开山（重庆）律师事务所实习律师。第三人：重庆汇世房地产经纪有限公司。住所地：重庆市九龙坡区华风大道**附**，统一社会信用代码91500107MA5YW1936P。法定代表人：刘璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：任明，该公司工作人员。第三人：刘可金，男，1953年9月27日出生，汉族，住四川省合江县。第三人：刘海梅，女，1983年1月7日出生，汉族，住杭州市拱墅区。第三人刘可金、刘海梅共同委托诉讼代理人：李璐璐，重庆扬义律师事务所律师。原告孙冬梅诉被告黄庆富、第三人重庆汇世房地产经纪有限公司、刘可金、刘海梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员董少辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙冬梅及其委托诉讼代理人兰晓勇、刘德刚，被告黄庆富委托诉讼代理人李华均，第三人重庆汇世房地产经纪有限公司委托诉讼代理人任明，以及第三人刘可金、刘海梅共同委托诉讼代理人李璐璐庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙冬梅诉称：2018年7月9日，原、被告双方通过经纪方重庆汇世房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖及经纪合同》，原告将位于重庆市九龙坡区X号房屋出售给被告，合同约定房屋总价款89万元，合同签订时被告向原告支付定金2万元，剩余87万元在过户到被告名下时一次性支付给原告。2018年10月23日，案涉房产过户到被告名下，至此被告向原告共计支付了67万元购房款，剩余22万元购房款尚未支付。现诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付购房尾款22万元，并以22万元为基数，从2019年1月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付违约金；2、本案诉讼费、保全措施费由被告承担。被告黄庆富辩称：原告并非合同相对方，第三人刘可金、刘海梅系合同相对方，被告已经按照合同约定向第三人刘可金、刘海梅支付购房款68万元。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人重庆汇世房地产经纪有限公司述称：原告从第三人刘可金、刘海梅处以68万元购买涉案房屋，装修后转卖给被告，被告承诺全款支付。被告已原告支付定金2万元，但在过户当日被告称无法全款支付，且因为被告存在征信问题无法办理按揭贷款支付，被告要求先行过户，再办理抵押贷款50万元支付给原告。被告承诺尾款22万元过户后3个月内付清。第三人刘可金、刘海梅述称：2018年5月8日，二人与原告以及第三人重庆汇世房地产经纪有限公司签订《房地产买卖及居间合约》，约定将涉案房屋以68万元出售给原告孙冬梅。2018年6月20日，三方签订《补充协议》，约定暂不过户给原告孙冬梅，承诺配合原告孙冬梅办理相应手续将房屋过户给原告指定人名下。2018年7月9日，标称卖方为“刘海梅、刘可金、孙冬梅”，买方为被告黄庆富的《房地产买卖及经纪合同》，署名“刘海梅、刘可金”并非第三人刘可金、刘海梅形成，也未委托原告孙冬梅代为签署。第三人刘可金、刘海梅与被告黄庆富不存在房屋买卖合同关系，不向被告黄庆富主张购房款，也没有委托原告孙冬梅代为向被告黄庆富收取购房款。至于配合被告黄庆富完善相关过户手续，均系履行与原告孙冬梅的签订的补充协议约定的义务。经审理查明：位于重庆九龙坡区**房屋原登记的产权人为第三人刘海梅、刘可金，二人各占50%的产权份额。2018年8月17日，第三人刘海梅、习明旺作为委托人与作为受托人的第三人刘可金签订了委托书一份，该委托书载明：委托人刘海梅和习明旺系夫妻关系，现委托人无法亲自到现场办理出售坐落于重庆市九龙坡区X号房屋【不动产权证书号码：渝（X）九龙坡区不动产权第X号】中属于委托人份额的相关事宜，委托第三人刘可金为代理人，并以委托人的名义，全权处理以下事宜：1、代为办理上述房屋在不动产登记中心及相关部门查档、提档相关手续并代为开具《唯一住房证明》的相关事宜；2、代为以不低于人民币68万的价格出售给买受人黄庆富，签订上述房屋的买卖合同，并代为办理上述房屋产权过户登记到买受人黄庆富名下的相关手续，包括代为提出不动产转移登记申请……，委托期限自2018年8月17日至2018年12月31日止。2018年8月20日，浙江省杭州市钱塘公证处出具（2018）浙杭钱证内字第X号《公证书》，该公证书载明：刘海梅、习明旺于2018年8月17日来到公证处，并在公证员的面前，在上述委托书上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2018年5月8日，原告孙冬梅作为买方，第三人刘海梅、刘可金作为卖方，第三人重庆汇世房地产经纪有限公司作为经纪方，三方就案涉房屋签订了编号为CQ：X的《房地产买卖及居间合约》，该合同主要约定房屋成交价为68万元，其中定金5万元，第二部分房款为50万元在房管部门过户递件并出具受理单当天或2018年5月21日以前支付给卖方，第三部分房款13万元在2018年9月10日以前支付，在当日办理委托公证或过户于买方前支付给卖方；卖方于2018年5月9日将房屋交付买方。刘可金在该合同尾部卖方处签名并捺指印，孙冬梅在买方处签名、捺指印，并加盖了重庆优住房地产经纪有限公司合同专用章。2018年6月20日，原告孙冬梅与第三人刘可金就案涉房屋签订了《优居房产买卖合同（CQ：X）补充协议》，该协议约定：“因买方个人原因觉得该房屋太小了，但是已付定金且已装修，且给了部分房款于卖方，卖方现在退不出来钱。现买卖双方协商，买方孙冬梅暂时不过户该房屋，由买方孙冬梅自行处置该房屋，包括但不限于签订该房屋的买卖合同、收取款项，本人均认可，且配合买方孙冬梅指定人过户到该人名下及相应手续”，第三人刘可金在该补充协议尾部卖方处签名，原告孙冬梅在买方处签名。原告孙冬梅已通过委托案外人唐永禄直接转款以及代付按揭贷款方式向第三人刘海梅、刘可金实际支付购房款680160.45元。2018年7月9日，标称卖方为“刘海梅、刘可金、孙冬梅”与作为买方的被告黄庆富，以及作为经纪方的第三人重庆汇世房地产经纪有限公司，三方就案涉房屋签订编号为X的《房地产买卖及经纪合同》，该合同主要约定：卖方将案涉房屋以89万元的价格出售给买方，双方签订买卖合同时买方支付定金2万元，剩余87万元在房地产权证过户到买方名下时支付。被告黄庆富在合同尾部买方处签名。2018年7月9日，被告黄庆富向原告孙冬梅支付了定金2万元，孙冬梅向黄庆富出具了《收款收条》，该收款收条载明的收款人为“刘海梅、刘可金、孙冬梅”。2018年7月19日，被告黄庆富向案外人唐永禄支付了案涉房屋购房款15万元，唐永禄为此出具了收款收条。2018年10月23日，被告黄庆富向原告孙冬梅支付了购房款50万元，原告孙冬梅向被告黄庆富出具了收条，当日案涉房屋过户至被告黄庆富名下。另查明，不动产登记机关备案的案涉房屋的《重庆市房屋买卖合同》载明的出卖人为刘海梅、刘可金，买受人为黄庆富，成交金额为68万元，签订时间是2018年10月23日，合同编号为X。第三人刘可金曾向被告黄庆富出具《说明》，载明被告黄庆富购买涉案房屋的全部房款已收取。未注明形成时间。再查明，2018年10月19日，被告黄庆富作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告孙冬梅，就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将案涉房屋以1万元/年的租金价格出租给乙方孙冬梅，租期从2019年1月19日至2034年1月18日，甲方于2019年1月19日将案涉房屋交付给乙方孙冬梅使用。合同第九条约定：甲方如果在租赁期内提前终止本合同，须得到乙方书面许可，否则甲方除应退还乙方押金外，还应向乙方支付与押金等额的违约金，但乙方须结清该物业之前所有欠费。合同第14条补充条款约定：出租方以每年1万元租金出租给孙冬梅，租期为15年，押金7万元，共计22万元。备注：该22万元为黄庆富所欠孙冬梅房款，若解除此合同则黄庆富支付孙冬梅租金15万元、押金7万元，另附补充协议1份。2018年10月19日，原告孙冬梅、被告黄庆富以及第三人重庆汇世房地产经纪有限公司针对《房地产买卖及经纪合同》签订了《关于合同（编号：X）的补充协议》，约定：原合同成交价为89万元，签订三方合同之日已支付定金2万元，于2018年7月19日支付15万元，剩余房款72万元。经双方协商：1、过户当日买方支付房款50万元给卖方。2、买方剩余22万元房款于过户之日算起三个月支付给卖方、若三个月内未能支付，则买方将该物业租给卖方，押金7万元租金15万元作为2019年1月19日至2034年1月18日租金，共计15年租期，每年租金1万元。3、若买方在租赁期内将22万元支付给卖方，卖方支付租赁期内的租金给买方，三方解除租赁合同，卖方将房屋交付给买方。后原、被告双方因购房尾款22万元支付问题产生纠纷，原告孙冬梅诉至本院，请求判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月20日解除，要求被告黄庆富支付押金7万元和租金15万元，并赔偿损失。一审法院审理认为，原、被告双方就案涉房屋签订房屋租赁合同的目的是以租赁的形式作为房屋购房尾款的担保，双方并不存在真实的房屋租赁合同关系，遂驳回原告的诉讼请求。原告孙冬梅不服，上诉至重庆市第五中级人民法院，后因原告孙冬梅未在规定的期限内预交二审案件受理费，该案按自动撤回上诉处理。审理中，各方对与被告黄庆富建立房屋买卖合同关系的相对方有争议。被告黄庆富称与其建立房屋买卖合同关系的相对方是第三人刘海梅、刘可金，其亦按照在不动产登记机关备案的，合同编号为X《重庆市房屋买卖合同》向第三人刘海梅、刘可金履行付款义务，支付金额是67万元，尚欠1万元。原告孙冬梅称，与被告黄庆富建立房屋买卖合同关系的是原告，之所以在编号为X的《房地产买卖及经纪合同》和2018年7月9日的《收款收条》上签署第三人刘海梅、刘可金的名字，是因为涉案房屋过户需要第三人刘海梅、刘可金的配合，被告黄庆富亦知晓该情况。第三人重庆汇世房地产经纪有限公司称，被告黄庆富知晓涉案房屋当时并未登记在原告孙冬梅名下，被告黄庆富与原告建立房屋买卖合同关系，与第三人刘可金不存在房屋买卖合同关系。第三人刘海梅、刘可金称，编号为X的《房地产买卖及经纪合同》以及2018年7月9日的《收款收条》，尽管显示有二人姓名，但并非二人签署，也未委托原告签署，二人与被告不存在房屋买卖合同关系，也未收到被告购房款，之所以与被告签署编号为X《重庆市房屋买卖合同》，是履行与原告签署的《优居房产买卖合同（CQ：X）补充协议》约定的配合义务。上述事实，有各方当事人陈述、本院（2019）渝0107民初17905号《民事判决书》、重庆市第五中级人民法院（2020）渝05民终2298号《民事裁定书》、《房地产买卖及居间合约》、《收条》等证据在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，首先，尽管2018年7月9日签订的编号为X的《房地产买卖及经纪合同》标称卖方为“刘海梅、刘可金、孙冬梅”，2018年7月9日的《收款收条》收款人处标称为“刘海梅、刘可金、孙冬梅”，但是，第三人刘海梅、刘可金否认“刘海梅、刘可金”系二人签署，亦否认委托原告孙冬梅代为签署，否认收到被告黄庆富购房款，否认与被告黄庆富存在房屋买卖合同关系，原告亦称之所以签署刘海梅、刘可金姓名，是因为最终为被告办理房屋过户手续需要刘海梅、刘可金配合，不代表刘海梅、刘可金即合同相对方。另外，虽然在不动产登记机关备案编号为X《重庆市房屋买卖合同》显示卖方为第三人刘海梅、刘可金，但第三人刘海梅、刘可金称该合同仅仅是为了履行与原告孙冬梅签订的《优居房产买卖合同（CQ：X）补充协议》约定的义务，是为了配合被告黄庆富过户，并非真实的与被告黄庆富建立房屋买卖合同关系的意思表示。而被告黄庆富称其按照编号为X《重庆市房屋买卖合同》约定向第三人刘海梅、刘可金支付购房款67万元，亦与查明的事实不符，本院不予采信。而第三人刘可金署名的《说明》并未注明形成时间，亦未载明所收取房款系被告黄庆富支付，且与被告黄庆富关于其已向第三人刘海梅、刘可金支付67万元房款，尚欠1万元的陈述不符。故被告关于其与第三人刘海梅、刘可金存在房屋买卖合同关系的陈述本院不予采信。再结合本院（2019）渝0107民初17905号案件中，关于原、被告双方就案涉房屋签订房屋租赁合同的目的是以租赁的形式作为房屋购房尾款的担保的认定，可以得出如下结论：原告孙冬梅与第三人刘海梅、刘可金建立房屋买卖合同关系，并向第三人刘海梅、刘可金支付购房款，在过户之前，原告孙冬梅又与被告黄庆富建立房屋买卖合同关系，将涉案房屋转售被告黄庆富，第三人刘海梅、刘可金依据其与原告孙冬梅签订的补充协议，与被告黄庆富完善相关手续，配合被告黄庆富完成过户，也即被告黄庆富与原告孙冬梅系编号为X的《房地产买卖及经纪合同》以及《关于合同（编号：X）的补充协议》的买卖双方。被告黄庆富应依约将剩余22万元购房款于过户之日即2018年10月23日算起三个月支付给原告孙冬梅，但被告黄庆富并未依约在2019年1月23日前向原告孙冬梅支付该22万元尾款，现原告关于尾款22万元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。另外，被告黄庆富并未依约在2019年1月23日前向原告孙冬梅支付该22万元尾款客观上给原告造成了损失，被告应从2019年1月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向原告支付相应的资金占用损失，但原告要求按照前述利率的4倍计算缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄庆富于本判决生效之日起十日内向原告孙冬梅支付购房尾款22万元以及资金占用损失，以22万元为基数，从2019年1月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回原告孙冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，保全措施费1770元，合计4070元由被告黄庆富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  董少辉二〇二〇年十二月二十八日书记员  魏薪霓