浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初7177号原告周亚萍，女，1965年7月17日出生，汉族，住杭州市下城区。原告沈建国，男，1962年8月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告杭州世茂嘉年华置业有限公司，住所地杭州市江干区凤起东路****。法定代表人孙岩。委托代理人陆冬君，员工，特别授权。原告周亚萍、沈建国为与被告杭州世茂嘉年华置业有限公司（以下简称世茂置业）商品房销售合同纠纷一案，原告于2019年7月25日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张夜尽独任审判，于2019年9月30日公开开庭进行了审理，原告周亚萍、沈建国，被告世茂置业的委托代理人陆冬君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周亚萍、沈建国诉称：2017年12月7日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告建设的位于杭州市江干区××座××幢××单元××室商品房，合同第七条约定出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人。合同第八条约定若逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已在2017年12月15日前支付全部房价款11371658元。但经被告通知原告去收房时，发现所购商品房严重不符合验收标准，存在如厨房开启扇未装、主卫窗户玻璃上大面积焊斑等需要整改问题，后经被告160多项整改，于2019年1月24日完成最后一项整改项目即主卫窗户的更换后，原告所购商品房才达到验收合格标准予以交付。原告认为被告逾期交房超过60日，按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金。为维护自身的合法权益，原告依法诉至法院请求判令：1、被告立即向原告支付逾期交房违约金706180元（自2018年7月1日起至2019年1月24日期间以11371658元为基数按日万分之三计算）；2、本案诉讼费依法由被告承担。被告世茂置业辩称：案涉房屋于2017年的7月31日已竣工，达到合同约定的交付条件，符合原、被告之间关于交房的约定。原告因自身原因未能收房，被告无需承担逾期交房的责任。根据原、被告签订的商品房买卖合同第七条约定，房屋验收合格是交付的唯一条件，案涉房屋于2017年7月31日完成竣工验收，达到合同约定的交付条件，被告于2018年6月27日通过快递将收房事项书面告知原告，故被告已经按约定履行了房屋的交付手续。因系现房销售，原、被告在签订合同前就已确认对房屋的各项情况作了充分了解和必要的验房，对房屋质量无异议，并将上述条款写入合同中。原告因其自身原因没能收房，故被告无需承担相应的逾期交房责任。原告要求被告承担逾期交房违约金，无事实及合同的依据，原告收房时提出的相关问题，多数系其主观感受，并不属于房屋的质量问题，即使存在部分的质量瑕疵，也属被告履行保修义务。根据合同附件四补充协议第十九条的约定，只有在商品房存在重大质量问题时，原告才有权要求被告承担逾期交房的责任，而重大质量问题的认定须以市级以上质量监督部门出具的书面工程质量评估意见作为依据，而本案中原告所谓的质量问题并未达到上述标准，故原告要求被告支付逾期交房违约金无事实和合同依据。原告于2018年的12月23日完成收房，即使需要被告承担逾期交房违约金，那截止点应该是2018年的12月23日。退一步讲，被告存在逾期交房需要对房屋进行维修给原告造成损失，也仅是在外租房的租金损失。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成损失。原告要求支付的违约金高达70余万元，远高于案涉房屋同地段同类型的房屋租金，属于过高情况。根据我国法律规定，违约金的性质是填补损失为主，惩罚违约方为辅，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的综合因素，根据公平和诚实信用原则作出裁决，故被告恳请贵院将违约金予以调低。综上所述，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2017年12月7日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将杭州市江干区茂宸金座2幢1单元602室房屋（带装修）出售给原告，房屋建筑面积为221.56平方米，单价为51325.41元/平方米，房屋总价为11371658元。合同约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过60日的，自合同约定最后交付期限次日至交付日按已交付房款的万分之二计算违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日的，如买受人要求继续履行合同的，自合同约定最后交付期限次日至交付日按已交付房款的万分之三计算违约金，合同继续履行；买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争议时，以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据；若经检测，如属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费用由出卖人承担，买受人可选择由出卖人修复或退房。买受人选择出卖人修复的，修复期间视为出卖人逾期交付房屋期间（检测期间不计算为出卖人逾期交房及其他违约期间内），出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后5日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。买受人要求退房的，出卖人须在买受人提出退房要求且办妥全部退房手续后15天内将买受人已付款退还买受人并支付利息……若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房量质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由买受人承担，出卖人有义务尽快予以修复，检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋，修复完毕后，买受人应于出卖人通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕；若经检测，该房屋质量合格，检测费由买受人承担，本合同约定的交付日期视为交付日；等等。合同签订后，原告于2017年12月15日前支付全部房款11371658元。涉案房屋于2017年8月2日经竣工验收合格，于2017年8月4日完成竣工验收备案。2018年6月27日，被告向原告发出房屋及产证交付通知书。通知原告于2018年6月30日前至被告处办理房屋交付手续并领取房地产初始权属证书。2018年7月1日原告前往收房，验收时原告提出房屋存在质量问题并向被告报修。2018年12月23日，茂宸金座负责维修的楼栋工程师傅黎东在案涉2幢1单元602室房屋报修问题清单上签署：以上情况属实。该报修清单问题有：室内插座面板多个没电、室内多个新风地暖开关面板失灵、厨房插座面板失灵、厨房顶部热暖交流器管子破损断开、主卫台盆下水漏水、主卫浴缸下水漏水、主卧衣帽间空调出风口周边顶部开裂、客厅灯带电线裸露缠绝缘胶带等共计167项装修问题。同日，原、被告签署商品房交接书，原告并在交接书上备注：因厨房窗户没有安装，主卫台盆没有安装下水，插座不通电等144个问题，没有达到交付条件而不能按合同约定时间交房，现大部分已整改，后续还有主卫窗玻璃上大面积焊斑需更换等其他问题的维护，业主保留因房屋缺失不能按期交房的追诉权。2019年1月5日，原告与傅黎东对话显示尚有三条未维修：两条地板划痕、主卫窗玻璃更换。另查，被告交付给原告的《住宅使用说明书》设施设备篇，包含供电系统、给排水系统、管道燃气系统、电梯系统、安保系统、通信网络系统，其中通信网络系统载明“电话及宽带接口入户至户内弱电综合信息箱内，由业主自行向服务商申请开通”。根据原告提交的与被告维保人员微信对话，2019年9月14日方解决光纤入户问题。上述事实，有原告提交的浙江省商品房买卖合同、专用票据、付款凭证、房屋及产证交付通知书、商品房交接书、交房流转单、保修单、被告提交的竣工验收备案表、快递面单及本案庭审记录证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，关于房屋交付、维修、保修等约定不违反法律的强制性规定，应属有效，双方应诚信履行。本案合同约定房屋交付期限为2017年6月30日，被告应依约交付房屋。合同还约定，若经检测如属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费用由出卖人承担，买受人可选择由出卖人修复或退房。买受人选择出卖人修复的，修复期间视为出卖人逾期交付房屋期间。被告于2018年6月27日通知原告收房，原告因对装修质量有异议而拒绝收房。根据楼栋工程师签署确认的保修单记载，原告提出异议的问题如室内插座面板多个没电、室内多个新风地暖开关面板失灵、厨房插座面板失灵、厨房顶部热暖交流器管子破损断开、主卫台盆下水漏水、主卫浴缸下水漏水等，严重影响正常居住使用，原告无法入住。本院认为，虽然上述问题未经市级以上质量监督管理部门检测，但已得到证实，因此双方应依据合同相关约定由被告尽快予以修复，修复期间视为被告逾期交付房屋期间。根据原告在商品房交接书上的备注，表明双方于2018年12月23日交接房屋时，原告已确认大部分问题已得到修复，而原告提供的其后与维修人员的聊天记录显示如地板划痕及玻璃更换已非影响居住使用的问题。因此，本院确认修复期至2018年12月23日止。原告诉请逾期交房违约金亦计算至2018年12月23日。原告诉请按日万分之三计算违约损失，相比案涉房屋同地段租金损失而言过高，本院酌情按每月租金15000元的1.3倍计算2018年7月1日至2018年12月23日期间的逾期交房违约金为（15000*1.3/30）*（180-7）=112450元。原告提出根据被告交付的《住宅使用说明书》设施设备篇包含供电系统、给排水系统、管道燃气系统、电梯系统、安保系统、通信网络系统，其中通信网络系统载明“电话及宽带接口入户至户内弱电综合信息箱内，由业主自行向服务商申请开通”应属房屋交付时需具备条件，本院认为根据双方的商品房买卖合同仅确认《住宅质量保证书》为合同附件，该《住宅使用说明书》并未约定为合同附件，故该说明书内容不视为双方协议内容，上述条件不为被告交房义务。况且，“电话及宽带接口入户至户内弱电综合信息箱内”不等同于光纤入户。因此，原告提出被告光纤未入户应视为逾期交房的观点，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杭州世茂置业有限公司于判决生效后十五日内支付原告周亚萍、沈建国违约金112450元；二、驳回原告周亚萍、沈建国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费5431元，由原告周亚萍、沈建国负担4567元，杭州世茂置业有限公司负担864元（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  张夜尽二〇二〇年十二月十四日书记员  郭晓冬