江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初5462号原告：南京盈嘉恒升实业有限公司，住所地南京市江宁区东山岔路口。法定代表人：韩世芬，总经理。委托诉讼代理人：洪亮，男，该公司员工。被告：南京市江宁区金可乐房产信息服务中心，住所地南京市江宁区秣陵街道殷巷诚信大道**新合家花园****。经营者：李明丽，女，1981年7月24日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：吕涛俊，男。原告南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉恒升公司）与被告南京市江宁区金可乐房产信息服务中心（以下简称金可乐服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告盈嘉恒升公司的委托诉讼代理人洪亮、被告金可乐服务中心的委托诉讼代理人吕涛俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈嘉恒升公司向本院提出诉讼请求：判令被告依据《三方协议》支付原告盈嘉大厦二楼2018年7月1日至2020年7月31日期间40%的房屋租金611010元。事实与理由：坐落于南京市秦淮区由原告开发建设，建成后由南京怡居物业管理有限公司（以下简称怡居物业公司）提供前期物业管理服务。2011年，盈嘉大厦部分业主将原告诉至法院，要求原告及怡居物业公司返还盈嘉大厦2层车库、6层避难层等。经过审理，南京市秦淮区人民法院于2011年12月12日作出（2011）秦民初字第425号民事判决，判决：盈嘉恒升公司将擅自改建的部分（包括盈嘉大厦二楼的办公用房、6Ａ会所、楼梯的下楼洞的车库、楼梯间办公房及大厦的外墙面的“盈嘉地产”四个字）拆除，并恢复原状。上述判决经南京市中级人民法院审理，以（2012）宁民终字第811号民事判决维持原判。判决作出后，相关业主向南京市秦淮区人民法院申请强制执行。在执行期间，盈嘉大厦占全体业主三分之二以上的165位业主与原告、怡居物业公司达成和解，订立了《三方协议书》，约定由原告投资的盈嘉大厦2层、6Ａ层等已有的空调等相关设施、设备、装修不搬迁和拆除，由怡居物业公司代原告及盈嘉大厦全体业主行使权益对外招租，出租收益部分在剔除开票税费后，所得租金由怡居物业公司与全体业主按照4:6比例分配。2015年7月27日，怡居物业公司作为盈嘉大厦的物业管理公司并作为出租方与金可乐服务中心就盈嘉大厦二楼房屋签订了房屋租赁合同，年租金为733212元。2018年3月1日，盈嘉大厦成立了业委会，怡居物业公司与业委会终止了物业服务合同，双方于2019年3月9日就盈嘉大厦的物业管理权进行了移交。金可乐服务中心为此自2018年3月1日起停止向怡居物业公司支付房租，怡居物业公司为此诉至法院。经一、二审判决，怡居物业公司自物业服务合同终止后，已无权代表业主收取房屋租金，怡居物业公司40%房租收益计算到2018年6月30日止。另外，金可乐服务中心在诉讼中表明，2018年3月1日后已将60%房租交给盈嘉大厦业主委员会，留有40%租金等待法院判决后再支付给应当收益人。在怡居物业公司与金可乐服务中心二审诉讼期间，原告得知情况后，于2020年5月22日向南京市中级人民法院申请参与诉讼，因诉讼程序问题没有得到支持，要求原告另案起诉。原告认为，根据（2012）宁民终字第811号民事判决和《三方协议》约定，盈嘉大厦二层房屋规划用途为非机动车库，经过原告的改造、装修并添附设备才具备办公功能，相关装修改造本来应当遵照判决拆除，后因为原告、怡居物业公司和业主达成执行和解，一致同意保留装修改造成果，并将改造后的房屋对外出租，才获得了后续租金收益。在《三方协议》已经被生效判决认定为有效，且仍处于继续履行状态的情况下，协议的主体主要是原告和盈嘉大厦业主，怡居物业公司只是协议的附属方。《三方协议》中多次提到盈嘉大厦二楼的实际投资者是原告，实际享有收益的也是原告，怡居物业公司只是代原告从事原告和业主协商一致的事项。目前，怡居物业公司从2019年3月9日退出盈嘉大厦物业服务管理，但并不表明原告享有的权利丧失，原告有权将原怡居物业公司代为行使的40%房屋收益权利收回，由原告继续享有权利。故原告诉至法院，请求依法裁判。被告金可乐服务中心辩称，2015年签订房屋租赁协议时，被告并不知晓原告的存在，被告是和怡居物业公司签订租赁协议。当时怡居物业公司只是告知该房屋没有产权证，但其保证使用，且出租已经取得了大厦全体业主三分之二以上同意，被告因此认为即便在没有房产证的情况下，也可以租赁。该租赁协议规定了被告及怡居物业公司相应的权利和义务。至于原告要求的权利，由于原告已经全权委托怡居物业公司出租该房屋，原告应该向怡居物业公司索要相应的收益。2018年3月1日以后，盈嘉大厦业委会成立，被告认为业委会有权代表全体业主享有大厦公共部分出租收益，由于当时还在被告与怡居物业公司签订的租赁合同期内，被告正式要求怡居物业公司出面协调此事未果，怡居物业公司答复他们没有办法阻挡业委会的申诉。至此，怡居物业公司作为合同的甲方已经不能保证合同的正常履行，不应再享有出租收益，并且应该承担与被告之间的租赁合同不能履行造成损失的责任。从签订合同一直到业委会成立之时，被告一直不知道有原告的存在，与原告没有签订过任何协议，且也不知道原告对出租房屋享有权利的说法。原告无权依据其与怡居物业公司签订的合同向合同之外的被告主张租金。如果原告要主张，应当找怡居物业公司主张。被告一直向怡居物业公司支付房租至2018年2月28日。根据怡居物业公司出示的他们与业委会签订的协议，被告已将自2018年3月1日至2019年8月31日租金的60%支付给盈嘉大厦业委会，后来因为业委会一直威胁要拆除房屋，被告为了保护客户权益，不得不将2019年9月1日至2020年8月31日租金全部付给了大厦业委会。2018年7月1日至2019年8月31日期间租金的40%，被告尚未支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋（南京市秦淮区中山南路369号二层）系盈嘉大厦原规划的二楼自行车库改造所建，小区业主提出异议，诉至法院，后经法院生效判决判令盈嘉恒升公司将擅自改建的部分拆除，并恢复原状。后在判决履行过程中，双方当事人达成和解，各业主个人（甲方）、怡居物业公司（乙方）、盈嘉恒升公司（丙方）三方签订《协议》，约定：一、关于盈嘉大厦2层。……已有的空调等设施、设备由丙方投入并转交乙方代为行使权益，考虑相关设备和装修不搬迁和拆迁，出租收益部分在剔除开票税费后，按收益由乙方和全体业主按5:5比例分成。二、盈嘉大厦物业管理问题。甲方接受上述意见并同意签字，一并表达同意乙方后期5年内对盈嘉大厦提供物业管理服务并按期缴纳（及补缴前期欠缴）相关物业服务费等费用。如乙方在5年期间不能保证大厦正常物业服务或产生重大管理问题，且业主满意率低于50%，按照《物业管理条例》规定和程序，由业主重新选聘物业公司，无重新选聘，甲乙双方延续物业服务合同，乙方将持有本协议有效性的权利。三、前期地产使用二层等遗留问题的处理办法。乙方将丙方授权的二层等权益部分，从5:5分成中提取两成作为丙方前期承诺占用二层的补偿费用，由乙方参照地产公司前期承诺的补偿办法逐年分期支付给未领取补偿的业主。2015年7月27日，怡居物业公司作为小区的物业管理公司并作为出租方与金可乐服务中心就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日，年租金为733212元，租金按照6个月一付方式，先付后用，每期支付租金数额为366606元，2015年8月1日至2015年9月1日为装修期，不计收房屋租金。2018年3月1日，案涉房屋所在小区成立了南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会（以下简称盈嘉业委会）。2018年5月4日，盈嘉业委会向怡居物业公司发出《解聘决定书》，告知经业主大会决议于2018年6月30日解聘怡居物业公司。2019年3月1日，盈嘉业委会与怡居物业公司签订《物业管理项目移交协议》，约定于2019年3月9日前向盈嘉业委会移交物业管理权。后金可乐服务中心在盈嘉业委会的要求下，将2018年3月1日至2019年8月31日房租的60%即660000元交纳至盈嘉业委会账户。2019年8月20日，怡居物业公司诉至本院，要求金可乐服务中心支付2018年3月1日至2019年8月31日的房屋租金1099818元。本院经审理后认为，怡居物业公司作为盈嘉大厦小区的物业管理公司接受业主的委托，与金可乐服务中心于2015年7月27日就涉案房屋签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，金可乐服务中心应当按照合同的约定交纳相应的租金。但怡居物业公司自2018年6月30日起被小区业主大会决议解聘，怡居物业公司自被解聘之日起已经无权代表业主收取涉案房屋的租金，故怡居物业公司要求金可乐服务中心向其支付自2018年7月1日起的房屋租金已无法律依据，本院不予支持；对于2018年3月1日至同年6月30日的房屋租金244404元，怡居物业公司自认其中60%应分配给小区业主，现金可乐服务中心已将此60%的租金缴纳至小区业主委员会的账户，由其向小区业主进行分配，并不损害怡居物业公司的利益，现怡居物业公司再要求金可乐服务中心向其缴纳此60%的租金已无法律依据，本院不予支持，但金可乐服务中心依法应当向怡居物业公司支付剩余40%的租金97762元。2019年11月6日，本院作出（2019）苏0104民初9705号民事判决，判决：金可乐服务中心于判决生效之日起十日内向怡居物业公司支付房屋租金97762元。怡居物业公司不服该判决，提起上诉。2020年6月12日，江苏省南京市中级人民法院作出（2020）苏01民终1981号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该判决中，江苏省南京市中级人民法院还认为怡居物业公司在三方协议中的实体权利来源于盈嘉恒升公司的委托，现怡居物业公司在三方协议中的权利基础不复存在，但并不表明盈嘉恒升公司的权利丧失，盈嘉公司可另行主张其权利。案件审理中，金可乐服务中心陈述，2018年3月1日之前的租金其已全部支付给怡居物业公司；其已向盈嘉业委会支付2018年3月1日至2019年8月31日房租的60%，及2019年9月1日至2020年8月31日的全部房租；2018年7月1日至2019年8月31日期间房租的40%，其未向怡居物业公司或其他主体支付。另查明，2020年8月6日，盈嘉业委会诉至本院，要求金可乐服务中心支付2018年7月1日至2019年8月31日期间的40%租金342165.6元及利息。目前该案尚在审理中。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金可乐服务中心根据房屋租赁合同的约定承租使用案涉房屋，应当按照合同的约定交纳相应的租金。怡居物业公司在三方协议中的实体权利来源于盈嘉恒升公司的委托，现怡居物业公司在三方协议中的权利基础不复存在，并不表明盈嘉恒升公司的权利丧失，盈嘉恒升公司有权向金可乐服务中心主张相应的租金。金可乐服务中心陈述已将2019年9月1日至2020年8月31日的全部房租支付给盈嘉业委会的行为，不符合三方协议的约定，故不能因此免除金可乐服务中心相应的付款义务。为了减少诉累，根据公平原则，综合考虑疫情对合同履行的影响等因素，酌定减免金可乐服务中心一个半月租金的40%。综上，金可乐服务中心应向盈嘉恒升公司支付2018年7月1日至2020年7月31日期间40%房屋租金574349.4元（733212元÷12×25×40%-733212元÷12×1.5×40%）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告南京市江宁区金可乐房产信息服务中心于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京盈嘉恒升实业有限公司租金574349.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9910元，由被告南京市江宁区金可乐房产信息服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱庆海二〇二〇年十二月二十九日见习书记员  王 莉