广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂06执异60号 案外人：李洪艳，女，1982年9月2日出生，住所地四川省达州市通川区。 申请执行人：中建海峡建设发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区儒江西路**中建海峡商务广场**(自贸试验区内)。 法定代表人：林向武，董事长。 委托代理人：林华生，公司员工。 委托代理人：黄艳，公司员工。 被执行人：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，，住所地防城港市港口区仙人湾小区****西 法定代表人：李忠飞，董事长。 委托代理人：唐忠涛，公司职员。 本院在执行申请执行人中建海峡建设发展有限公司（简称中建海峡公司）与被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（简称腾飞龙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李洪艳于2020年11月30日对本院作出的（2020）桂06执3号之一执行裁定，拍卖腾飞龙公司名下位于防城港市港口区，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李洪艳称，2018年12月9日，李洪艳向腾飞龙公司购买了由其开发的位于港口区,并签署了《“腾飞广场”商品房订购协议书》，支付50000元定金。2018年12月23日、2019年2月27日和同年6月12日，李洪艳分别向腾飞龙公司支付房款287530元、190000元、120000元，支付全部房款647530元。李洪艳现已装修入住，直至近期才知道自己购买的房屋被查封。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李洪艳与腾飞龙公司签订的书面买卖合同系在法院查封该房之前即已签订，李洪艳亦无其他居住房屋，且已支付的价款超过了合同约定总价款的50%，由此可见，李洪艳依法对该房屋享有足以排除强制执行的权益。请求停止对李洪艳购买的房屋执行，并解除对该房屋的查封执行措施。 申请执行人中建海峡公司称，李红艳购买7栋1单元3006号房时间为2018年12月23日，是在防城港市中级人民法院(2018)桂06民初115号民事裁定查封该房之后购买的，从而导致购房合同无法履行。李红艳只提供订购协议书及收据，不排除购房者与腾飞龙公司串通，后补的订购协议书及收据来对抗中建海峡公司对该房产的执行。李红艳未与腾飞龙公司签订过《商品房买卖合同》，订购协议书约定买受人签订本订购协议书后，还须与腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》，订购协议书并不同于《商品房买卖合同》。腾飞龙公司和李红艳未按照《商品房销售管理办法》相关规定进行网签备案和预告登记，不足以对抗中建海峡公司对房屋的执行。综上。（2020）桂06执3号之一执行裁定应予执行，李红艳提出的执行异议请求没有事实和法律依据，请求驳回其异议请求。 被执行人腾飞龙公司称，对李红艳的异议请求和理由，以及证据无异议。 本院查明，李洪艳于2018年12月9日与腾飞龙公司签订《“腾飞广场”商品房订购协议书》，约定：腾飞龙公司为出卖人，李洪艳为买受人，买受人自愿订购“腾飞广场”7栋1单元3006号商品房，买受人采取分期付款方式。商品房建筑面积76.18平方米，每平方米8500元，共计647530元。买受人在签订订购协议书同时向出卖人支付购房定金50000元，协议还约定其他事项。李洪艳分别于2018年12月23日、2019年2月27日和同年6月12日向腾飞龙公司支付房款287530元、190000元、120000元。李洪艳已支付全部房款647530元。 中建海峡公司依据已发生法律效力的广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂民终560号民事判决，于2019年12月23日向本院申请强制执行腾飞龙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年1月14日作出（2020）桂06执3号执行通知书，责令腾飞龙公司向中建海峡公司履行义务。 2014年7月10日，许文飞向本院申请诉前财产保全，本院作出（2014）防市立保字第2号民事裁定，查封腾飞龙公司的328套房产，其中，包含7栋1单元3006号房。2016年7月11日，本院作出(2015)防市执字第18-4号执行裁定，续行查封腾飞龙公司的上述328套房产，查封期限为3年。2018年12月12日，本院在审理中建海峡公司诉腾飞龙公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出(2018)桂06民初115号之一民事裁定，对腾飞龙公司的房产进行查封，查封期限为3年，其中，包含7栋1单元3006号房，防城港市房屋交易管理中心协助轮侯查封。2018年12月14日，本院在执行许文飞与腾飞龙公司、李忠飞借款合同纠纷一案中，作出(2015)防市执字第18-14号执行裁定，解除对腾飞龙公司181套房产的查封，其中，包含7栋1单元3006号房。2020年7月22日，本院作出(2020)桂06执3号之一执行裁定，裁定拍卖腾飞龙公司的164套房，其中，包含7栋1单元3006号房。目前，涉案7栋1单元3006号房被本院(2018)桂06民初115号之一民事裁定查封。本院查封腾飞龙公司的上述房产，防城港市房屋交易管理中心等单位均协助执行。 另查明，2020年12月22日，防城港市不动产登记局出具了不动产登记资料查询结果证明：截止至2020年12月22日10时20分，李洪艳在该局无相关房屋登记信息。 本院认为，本案争议的焦点是李洪艳请求中止对涉案房产执行的异议理由是否成立。本案中，李洪艳向腾飞龙公司购买的涉案房产被本院另案(2015)防市执字第18-4号执行裁定查封及本院(2018)桂06民初115号之一民事裁定查封时，仍登记在房地产开发企业名下，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查李洪艳关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。就涉案的腾飞广场7栋1单元3006号房而言，虽然李洪艳与腾飞龙公司签订购房协议时被另案查封，但在签订协议后又解封，因此只审查本案查封行为和签约行为之间的时间关系。本院作出(2018)桂06民初115号之一民事裁定查封涉案房产的时间是2018年12月12日，李洪艳与腾飞龙公司签订《“腾飞广场”商品房订购协议书》的时间是2018年12月9日，该合同明确了当事人的名称、商品房具体的位置、房号、价款、交付方式，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(一)项规定的合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从本院调查取证的2020年12月22日防城港市不动产登记局出具的不动产登记资料查询结果证明来看，李洪艳在防城港市城区范围内没有登记的住房；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。李洪艳已经向腾飞龙公司支付全部购房款。李洪艳亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第(二)、(三)项规定的条件。因此，李洪艳对执行标的享有足以排除强制执行的权益，其请求中止执行的异议成立。 综上，李洪艳享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其执行异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于防城港市港口区的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  冯镜光