内蒙古自治区阿拉善右旗人民法院   民事判决书   （2020）内2922民初391号   原告：阿拉善右旗金居物业管理有限公司。   住所地：内蒙古自治区阿拉善右旗巴丹吉林镇阿荣小区商业****。   法定代表人：曾令锐，职务：总经理。   被告：丁希平，浙江省乐清市人，现住浙江省温州市。   委托诉讼代理人：丁耀瑞，浙江省乐清市人，现住浙江省温州市。系被告丁希平之长子。   原告：阿拉善右旗金居物业管理有限公司（以下简称阿右旗金居物业公司）诉被告丁希平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理。2020年9月9日，由审判员包玉龙适用简易程序公开开庭审理了本案，原告阿右旗金居物业公司法定代表人曾令锐、被告丁希平到庭参加了诉讼。2020年12月10日，本院依法组成合议庭第二次公开开庭审理了本案，原告阿右旗金居物业公司法定代表人曾令锐、被告丁希平及其委托诉讼代理人丁耀瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告：阿右旗金居物业公司诉称，原告曾经系被告丁希平房屋所在小区都蓝花苑小区的物业服务公司。2014年，被告与小区开发商永昌德龙房地产开发有限公司（以下简称永昌德龙公司）签订了以房屋抵顶工程款的协议。协议约定，永昌德龙公司将其开发建设的××区、502室，11号楼2单元201、202、301、401室，以及二楼12号商铺抵顶被告丁希平的工程材料款。故上述房屋的物业费被告拖欠原告至今未支付。原告为维护其自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令被告支付自2015年起至2019年4月份止的物业费共计16384.00元，并承担本案诉讼费。   被告丁希平辩称，一、被告对原告物业费的诉求的合法性与真实性产生怀疑，原告是否与永昌德龙公司签订过物业服务合同或者与被告是否签订过物业服务合同。二、截至今日，被告从未收到过开发商发放收房通知书或者口头收房通知。根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳物业费的责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给房屋买受人的物业服务费用由建设单位交纳。三、自2017年6月份开始，永昌德龙公司的所有小区的房屋都被贵院查封过，被查封的房产是不具备交房条件的。综上所述，原告向被告主张物业费是毫无道理和法律依据的，请求法院依法驳回原告的诉求。   本案争议焦点：   一、原告向被告主张物业费的事实和法律依据；二、被告是否承担支付物业费的责任。   原告阿右旗金居物业公司向法庭提供的证据有：   第一组证据：阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书五份（出示原件，提供复印件），证明：被告丁希平与永昌德龙公司协商，被告用工程材料款抵顶购买永昌德龙公司开发建设的××区、502室，11号楼2单元201、202、301、401室，以及二楼12号商铺的事实。第二组证据：阿拉善右旗人民法院（2020）内2922民初120号民事判决书一份（出示原件，提供复印件），证明被告抵顶购买的七套房屋，开发商于2015年就已经交付给被告丁希平的事实。法院判决书的第八页第三人丁希平向法院提供的证词中明确提出抵顶的房屋开发商已交付的事实。第九页法院对丁希平证据的真实性予以确认。第三组证据：《都蓝花苑物业管理服务合同》一份（出示原件，提供复印件），证明：2015年10月20日，原告与都蓝花苑小区的开发商永昌德龙公司签订了小区前期物业服务合同，约定了物业服务和收费标准，并在收费区间内完成了物业服务的事实。被告作为涉案七套房屋的业主，理应承担物业费。   被告丁希平对以上原告的证据发表质证意见如下：   对第一组证据的真实性均无异议，但该组意向书是被告与永昌德龙公司签订的协议，而非其与原告签订的。第二组证据法院判决书是原告与任春明之间的诉讼，与被告无任何关联。第三组证据合同，与被告无关联，被告没有跟原告签订过物业服务合同。   被告丁希平向法庭提供的证据有：   第一组证据：都蓝花苑小区交接时的水费交接证明复印件，证明：原告说于2015年交接房子的时间是虚假的。第二组证据：都蓝花苑小区12号商铺的现状照片打印件，证明：12号商铺现在连窗户玻璃都没有，水电也没有，房屋里面到处都是大便，门把手都没有，房屋里面空荡荡的，房屋都成这个样子了还需要交物业费吗。第三组证据：阿拉善右旗法院一审判决书一份，证明小区所有的房屋都与被告无关联，小区房屋都属于开发商的。第四组证据：阿拉善盟中级人民法院二审判决书复印件，证明涉案房屋不是被告的，而是小区开发商的。第五组证据：阿拉善右旗房产管理局于2018年4月20日向阿拉善盟中级人民法院提供的证明复印件一份，证明：涉案房屋非归被告所有，属于开发商所有的事实。   原告阿右旗金居物业公司对以上被告丁希平的证据发表质证意见如下：   对第一组证据都蓝花苑小区交接时的水费交接的手续，签订时间是2016年，与本案物业费的收取无关联。原告与永昌德龙公司签订前期物业合同的时间是2015年的第四个季度。对第二组证据12号商铺的现状，物业服务是对小区业主的公共部分和小区公共区域提供的服务，物业服务不包括房屋内部空间，该证据反而证明了12号商铺是归被告所有的事实。对第三、四组证据的真实性均无异议，因被告与其他人对涉案房屋的产权发生的纠纷，与本案无关联。原告提供的（2020）内2922民初120号判决书的第八页，被告向法庭提供的证据中明确承认了于2015年年底小区开发商将涉案房屋的六套房屋移交给他的事实。故被告承认涉案房屋已移交的事实，在此期间所发生的相关诉讼与涉案房屋所产生的物业费并无直接的关联。另外，被告提供的证据自相矛盾，被告一会儿说房屋是他的，一会儿说房屋不是他的。对第五组证据依然是被告与其他人关于涉案房屋产权的诉讼证据，该函显示的也是关于商品房电子版合同签售的证明，涉案房屋截止到目前均没有签订过网签合同的事实。   本院依法调取的赵慧琴的调查笔录、收据、更名证明、执行裁定书和中国农业银行股份有限公司阿拉善右旗支行的回单，经双方质证，发表质证意见如下：   原告阿右旗金居物业公司质证称，赵慧琴承担的涉案房屋的物业费原告起诉时已予以扣除，不存在重复计算物业费的问题。赵慧琴的房屋××楼，自2017年7月17日起至2019年4月30日止期间的物业费已结清。   被告丁希平质证称，赵慧琴的房屋确实是由被告出售的，对证据的真实性均无异议，但按照物业管理条例41条的规定，已竣工但尚未出售交付的房屋的物业费，应由建设单位永昌德龙公司交纳。   本院依法调取的任春明的调查笔录、中国工商银行回单、丁希平出具的声明、购房定金凭据、曾令锐出具的收条，经双方质证，发表质证意见如下：   原告阿右旗金居物业公司质证称，对证据的真实性均无异议，任春明购买的房屋是11号××元，是属于被告顶账工程款房屋当中的一套。该房屋的物业费自从任春明购买的时间开始，原告向任春明收取了物业费。被告作为小区的工程材料的供应商，与施工单位同属于小区的建设单位，开发单位已经将其建设的房屋作为相应的工程款抵顶给了被告，故被告拥有涉案房屋的合法的产权，被告在任春明的诉讼当中也明确承认了与开发商办理移交房屋手续的事实。   被告丁希平质证称，对证据的真实性均无异议，任春明既然住进涉案房屋就理应交纳房屋的物业费，这个没问题，涉案房屋的物业费应该由业主交纳，但出售涉案房屋之前的物业费应由小区的开发商来交纳。   以上原、被告提供的证据，以及本院依法调取的证据，经原、被告质证对证据的真实性均无异议，故本院依法确认上述证据。   经审理查明，由永昌德龙公司开发建设了位于××旗。原告阿右旗金居物业公司系时任都蓝花苑小区的物业服务公司。2015年10月20日，原告与永昌德龙公司签订了《都蓝花苑物业管理服务合同》一份，约定小区物业费的收费标准为每月0.6元/㎡。2014年7月10日，永昌德龙公司将小区的11号楼2单元201、202、301、401室，以及商业二楼12号商铺抵顶了被告丁希平的相应的工程材料款。2014年10月10日，永昌德龙公司又将小区的5号楼3单元501、502室房屋抵顶了被告丁希平的工程材料款。上述涉案房屋中，赵慧琴于2015年7月15日与丁希平协商并购买了11号楼2单元201室（后变更为301室）房屋，建筑面积为86.60㎡；2018年6月21日，任春明先占有后与被告丁希平签订合同，购买了11号楼2单元202室（后变更为302室）房屋，建筑面积为86.60㎡。其他涉案房屋的受让方现无法确定。还查明，阿右旗金居物业公司对小区未装修房屋的物业费按70%收取。   上述事实，由阿拉善右旗德龙都蓝花苑《商铺住宅》房屋订购意向书五份、阿拉善右旗人民法院（2020）内2922民初120号民事判决书、《都蓝花苑物业管理服务合同》，阿拉善右旗法院（2017）内2922民初840号民事判决书、阿拉善盟中级人民法院（2018）内29民终310号民事判决书、阿拉善右旗房产管理局证明，赵慧琴的调查笔录、收据、更名证明、执行裁定书和中国农业银行股份有限公司阿拉善右旗支行的回单，任春明的调查笔录、中国工商银行回单、丁希平出具的声明、购房定金凭据、曾令锐出具的收条和庭审中原、被告双方的陈述等证据予以证实。   本院认为，作为小区的建设方在出售房屋的过程中，理应将附属于小区房屋的物业服务事宜与小区的物业公司办理交接和相关的登记手续。本案中，都蓝花苑小区的建设方永昌德龙公司并未办理相关物业交接手续，且部分小区房屋的权属发生争议，导致原告无法确定涉案房屋的实际业主，从而造成了无法收取物业费的损失，对此永昌德龙公司作为小区的建设方理应向原告承担支付物业费的责任。但本院考虑到都蓝花苑小区建设方永昌德龙公司破产申请的情况，出于保护物业公司的合法权益，在被告丁希抵账工程款的七套房屋中，对于有权属争议的五套房屋的物业费，原告可另行向永昌德龙公司主张，对于无权属争议的赵慧琴、任春明的两套房屋的物业费，本院分别确认如下：一、对赵慧琴房屋的物业费，因购房时间系2015年7月15日，这与原告进驻小区的时间还早，且赵慧琴已支付购房后的物业费，故本院不予支持；二、对任春明房屋的物业费，因占有房屋的时间系2018年6月21日，自原告进驻小区的时间于2015年10月20日起计算，被告丁希平应向原告承担的物业费为1163.90元【0.6×86.6×（36-4）×70%】。至于被告丁希平提出，其用工程款抵账的七套房屋的权属均属于小区建设方永昌德龙公司的，原告应向永昌德龙公司主张物业费，且其与原告从未签订过物业服务合同，故其拒不承担物业费的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告丁希平于本判决生效后5日内向原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司支付拖欠物业管理费1163.90元。   二、驳回原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费210.00元，由原告阿拉善右旗金居物业管理有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。   审 判 长 包 玉 龙   审 判 员 浩斯白尔   人民陪审员 丁 淑 华   二〇二〇年十二月二十六日   书 记 员 池 学 谦