宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初3708号原告：肖某1，住银川市。委托诉讼代理人：庞某，宁夏大远律师事务所律师。被告：肖某2。被告：唐某。被告肖某2、唐某共同委托诉讼代理人：强某，宁夏宁强律师事务所律师。原告肖某1与被告肖某2、唐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖某1及其委托诉讼代理人庞某，被告肖某2及其委托诉讼代理人强某，被告唐某的委托诉讼代理人强某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告肖某2、唐某向原告肖某1支付房款25万元、利息22848元，赔偿逾期付款损失151799元，合计424647元，2020年11月17日以后的损失由被告肖某2、唐某按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率（目前年利率为3.85%）的1.5倍支付至房款付清之日止；2.本案案件受理费由被告肖某2、唐某承担。事实和理由：肖某2系肖某1的胞姐，唐某系肖某2儿子。2010年11月4日，肖某1与肖某2、唐某签订《购房协议》一份，约定由肖某1将自己所有的的位××区房屋出售给肖某2、唐某，出售价款为25万元，因肖某2、唐某无力一次性支付房款，故双方约定由肖某2、唐某代肖某1偿向石嘴山银行偿还贷款（贷款本金为25万元），具体由肖某2、唐某每月1日前将还款转入肖某1还贷账户中，于2012年11月4日前将贷款本息向石嘴山银行清偿完毕。后肖某1将房屋交付于肖某2、唐某，并协助将房屋产权变更登记至肖某2的名下。但肖某2、唐某仅将2011年11月4日之前的利息转入肖某1还贷账户。在肖某1还清银行贷款后，肖某2、唐某仍拒绝支付房款。经肖某1多次向肖某2、唐某索要房款均无果。现肖某1为维护自身合法财产权益，将纠纷诉至本院，望判如所请。肖某2、唐某辩称，肖某1诉讼肖某2、唐某各项请求依法不成立，其所陈述内容及理由与事实严重不符，肖某2、唐某已经按照约定支付了全部房款25万元及相应利息，肖某1也已经按照约定将房屋过户到了肖某2的名下。七年多来，肖某1从未向肖某2、唐某请求支付房款及利息，人民法院应依法驳回肖某1的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。肖某1提交的购房协议、不动产登记信息、个人借款合同、石嘴山银行个人业务转款凭证、视听资料（系肖某1与肖某2的通话录音）、微信聊天记录均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间有实质关系，予以采信。肖某2、唐某提交的石嘴山银行业务转账凭证（7份）均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间产生一定联系，予以采信；但2013年6月25日石嘴山银行业务转账凭证（金额95000元）在证据关联性上与案件争议不发生联系，对此不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年11月4日，肖某1与肖某2、唐某签订《购房协议》一份，约定由肖某1将自己所有的的位××区房屋出售给肖某2、唐某，房款为25万元，双方约定由肖某2、唐某归还肖某1在石嘴山银行房屋（系大武口区帝景家园32栋1单元402号房屋）抵押贷款（贷款本金为25万元）方式来支付肖某1的房款，具体由肖某2、唐某每月1日前将银行贷款产生的相应利息一次性转入肖某1还贷账户，肖某2、唐某应于2012年11月4日前将贷款本息向石嘴山银行清偿完毕。当天肖某1将房屋交付给肖某2、唐某，并协助肖某2将房屋所有权变更登记在其名下，但肖某2、唐某仅陆续向肖某1支付利息22848元。庭审同时查明，自2011年4月30日至2013年8月12日止肖某2、唐某陆续向肖某1交付款项共计161000元。现肖某1以肖某2、唐某仍下欠房款未支付，并应向其赔偿损失为由，将纠纷诉至本院。本院认为，肖某1与肖某2、唐某之间存在合法有效房屋买卖法律行为。从本案购房协议的履行来看，肖某2、唐某向肖某1陆续给付过七笔款项，这七笔款项中肖某2于2013年6月25日通过银行转账向肖某1交付款项95000元，在法律上应当与肖某1于2011年12月30日通过银行转账向肖某2交付款项95000元发生债的法定抵销的效果，该笔付款不属于肖某2、唐某为履行购房协议所支付的房款，而肖某2、唐某其余六笔付款应系其履行购房协议项下的付款。又从肖某1的诉讼请求来看，其请求给付利息及房款,上述6笔付款中根据付款的时间间隔宜将2011年4月30日至2011年9月20日四笔共计11000元款项性质确定为利息；将2012年2月10日付款145000元、2013年8月12日付款5000元宜确定为给付的房款，并以给付房款时间点分段计算产生的利息。关于利率的确定问题，因肖某1于2010年11月4日已向肖某2、唐某交付了房屋，则从这一天开始肖某2、唐某就负有以约定向肖某1支付利息的义务，但肖某1计算利息的利率过高，主办人在审慎适用自由裁量权的合理范围内以年利率3.85%的1.5倍即5.775%确定案涉利率为妥。案涉第一段利息，以购房协议约定给付房款25万元为基数，自2010年11月4日至2012年2月9日止有462天，计算利息为18272元；第二段利息，以剩余房款105000元为基数，自2012年2月10日至2013年8月11日止有548元，计算利息为9102元；第三段利息，以剩余房款10万元为基数，自2013年8月12日至肖某1将利息请求算到2020年12月14日止有2681天，计算利息为42413元。又因肖某1自认肖某2、唐某已向其支付利息22848元，再根据债的抵充顺序的一般原则，肖某2、唐某在本案负有向肖某1支付利息46939元及下欠房款10万元的民事责任。综上所述，为维护自然人等民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百三十条的规定，判决如下：被告肖某2、唐某于本判决生效后五日内向原告肖某1支付利息46939元（2020年12月15日以后至本判决生效期间的利息按年利率5.775%计算）、下欠房款100000元，合计146939元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7670元，减半收取计3835元，由肖某1负担2216元，由肖某2、唐某负担1619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力二○二○年十二月三十一日书记员 蔺臻附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。