重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初18842号原告：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路**（杨坪一社）奥园康城**负**，统一社会信用代码：91500107559037496N。负责人：刘娟。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。被告：龙强，男，汉族，1985年8月29日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：黄琳，重庆炜林律师事务所律师。原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“中奥物业重庆分公司”）与被告龙强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生，被告龙强的委托诉讼代理人黄琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付2017年3月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务费、水电公摊共计6039.8元。2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿调整第一项诉讼请求：判令被告支付从2017年3月1日至2020年9月30日期间的物业服务费5215.9元，及同期的公摊费430元，共计5645.9元。事实与理由：原告系重庆市九龙坡区黄杨路奥园康城小区的物业服务企业，被告系重庆市九龙坡区谢家湾黄杨路X号房屋的业主，从2017年3月1日开始，被告未向原告缴纳物业服务费及公摊水电费等费用。嗣后，经原告多次催要无果，现诉至法院。被告龙强辩称：对欠费时间无异议，被告从未与原告签订物业服务合同，原告主体不适格，即使事实服务关系成立，原告提供物业服务也不到位，例如小区垃圾成堆、电梯经常损坏致被告及被告家人多次被困、消防设施设备不合格及原告物管公司侵占业主大修基金，因原告未尽到管理服务义务，故被告应当不缴或少缴物业服务费等。因车库处于漏水状态而无人管理，故公摊水电费应由原告自行承担。2017年3月1日至2017年10月30日期间的诉讼时效已过，原告该部分主张应予驳回。经审理查明：被告龙强系九龙坡区谢家湾黄杨路****X房屋的登记权利人，该房屋建筑面积93.33平方米。本院审理广东中奥物业管理有限公司重庆分公司作为原告诉王建平、黎安平物业服务合同纠纷一案，于2019年10月31日依法作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“广东雅博物业服务有限公司重庆分公司诉杨琴物业服务合同纠纷一案，（2011）九法民初字第9750号已生效民事判决书中载明：‘2010年9月1日，广东中奥物业管理有限公司发出物业公司的更名通知，因公司业务发展需要，即日起公司正式更名为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司……审理中，原告提出当时原告与广东中奥物业管理有限公司重庆分公司正在商谈合并事宜，故原告使用了广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的名称，但实际仍是原告人员在提供服务。’本院遂在该案中判决杨琴向广东雅博物业服务有限公司重庆分公司给付2010年1月至2011年7月期间的物业服务费及水电公摊费。2015年11月12日，原告向奥园康城B区全体业主发出《奥园康城B区闭路监控系统改造项目物业专项紧急维修资金使用方案》，针对B区闭路监控设备改造需紧急动用小区维修资金发出通知，其后又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，该中心于2015年12月2日向原告发出《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金154167.39元。2015年12月2日，原告向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋客梯物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋电梯控制柜P1板损坏需紧急动用小区维修资金问题发出通知。2015年12月9日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告发出《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区16号1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金12020.02元。为维修前述客梯，原告与案外人重庆渝迅电梯有限公司签订《电梯修理换件合同》。2018年5月12日，原告向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋外墙排危维修物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋外墙砖开裂存在脱落危险需紧急动用小区维修资金问题发出通知，2018年7月6日原告又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，其后九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告出具《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金641435.16元。为维修前述外墙，原告与重庆市三兄弟清洗有限公司签订了《外墙排危维修合同》。2019年2月20日，原告与重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会、上海三菱电梯有限公司重庆分公司共同向重庆市九龙坡区质量技术监督局（重庆市九龙坡区市场监督管理局）共同发出《电梯部件现场查勘申请》，申请对重庆奥园康城B区3栋货梯存在严重事故隐患进行实地查勘，2019年5月16日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告出具《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区3栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金113298.37元，为维修前述货梯，原告与上海三菱电梯有限公司重庆分公司签订了《奥园康城B区3栋货梯修理合同》。2019年6月24日，广东雅博物业服务有限公司出具《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接。另，该民事判决书明确：内容为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务的《证明》来源于本区谢家湾街道杨坪社区，该区党委书记称自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓原告向奥园康城小区提供物业服务，物业标准为1.5元/月/平方米。九龙镇物管科工作人员称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。谢家湾街道办事处人大办公室工作人员称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持……就原告所主张的物业服务费的收费标准问题，二被告于2008年10月5日与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订的《奥园康城前期物业服务协议》中约定了1.5元/月/平方米，原告现要求参照该标准向被告主张物业服务费，本院对此认为，原告的此项主张并无不妥……就原告所主张的公摊水电费，原告现要求按10元/月/户的标准进行主张，本院认为，公摊水电费系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，原告的此项主张并无不妥。”后王建平、黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告认可前述生效判决书的真实性，否认证明目的。原告举示重庆市九龙坡区谢家湾街道杨家坪社区居民委员会出具《证明》1份，出具时间2020年11月5日，载明广东中奥物业管理有限公司重庆分公司自2019年1月1日以来至今，一直在辖区奥园康城小区提供物业服务。被告认可该证据真实性，提出居委会并非案涉小区业主，无权作出此证明。审理中，原告陈述通过上门张贴、电话联系以及邮寄律师函方式向被告催收费用，2018年12月6日在被告门上张贴过催缴函，2020年7月15日邮寄律师函催收了2017年3月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，该邮件状态显示2020年7月17日已签收、C区菜鸟驿站，2020年9月邮寄律师函催收了2017年3月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，该邮件于2020年10月1日签收、协议信箱。本案原告在2020年8月10日向本院提起诉讼要求被告支付欠缴的物业服务费等费用。被告否认接到催费电话及收到律师函，两次邮寄单上的收件人电话和收件地址一致，被告认可邮寄电话和地址均系被告的。现原告自愿按照1.3元/平米/月的标准主张被告支付2017年3月1日至2020年9月30日期间的物业服务费5217.15元（即1.3元/月/平方米×43个月×93.33平方米），按10元/户/月的标准主张被告支同期公摊水电费430元（即10元/户/月×43个月）。被告对物业服务费、公摊水电费欠费时间、收费标准、计算方式均无异议，陈述按照前述标准向原告交纳过物业服务费和公摊水电费，但认为原告不是适格主体，且提供的物业服务有瑕疵，不应当全额缴纳。被告向法庭举示行政处罚决定书、照片、光盘，拟证明原告因消防问题和侵占大修基金问题被行政部门处罚，小区车库出入库垃圾无人清理、小区车库漏水严重，电梯经常损坏出现关人情况，物业人员盗窃小区业主财物等。原告对行政处罚决定书真实性无异议，对其他证据真实性皆不认可，并陈述消防检查时原告的工作人员外出上厕所无人值守而被行政处罚，且该违法行为目前已消除，小区消防设备老旧已准备更换；小区有固定垃圾堆积处，累积到一定数量会处理运走，同时每栋楼都有清洁人员，也有小区流动清洁人员，并非无人打扫；物业工作人员对占据过道的瓷砖进行清理而非物业人员盗窃业主财物；电梯系老旧电梯且无红外线，原告曾经提过更换，但部分业主不同意。本院认为，人民法院的生效判决具有既判力。人民法院的生效判决具有既判力。根据本院已经生效的（2011）九法民初字第9750号民事判决书中所认定的事实以及奥园康城小区前期物业服务企业广东雅博物业服务有限公司所出具的《情况说明》能证明原告与广东雅博物业服务有限公司曾就合并开展了相应的工作，虽二公司最终未能合并，但原告进入奥园康城小区并为该小区提供物业服务存在一定事实上的原因；2015年至2019年期间，原告以奥园康城物业服务企业的名义就动用大修基金事宜对内及对外开展工作，并得到了相应行政主管部门的回应；奥园康城小区所在社区的工作人员对于原告在该小区提供物业服务的事实提供了证明和确认；居委会出具的《证明》亦能证实2019年至今原告在该小区提供物业服务。综上，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告于2017年3月1日至2020年9月30日期间为该小区提供了物业服务这一事实，实际上原告诉请期间在奥园康城小区提供物业服务的是原告中奥物业重庆分公司，虽然原告与案涉小区业主之间未签订物业服务合同，但是双方形成事实上的物业服务关系。业主可按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请原告继续提供物业服务及决定服务价格等事项，本案中，原告提供的物业服务能够满足业主的日常生活需要，且业主依照法律规定未形成多数决议正式通知原告退出小区，因此，根据权义一致性原则和公平原则，包括被告在内的业主应交纳物业服务费等费用，故本院认为被告以未与原告签订合同而不交纳物业服务费的辩解意见不成立，本院不予采信。被告提供的证据虽能证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以证明因原告的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转存在重大问题，原告不构成根本违约，故本院认为被告以上述理由作为拒交物业服务费的辩称意见不能成立。关于诉讼时效。根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。结合催收材料及庭审陈述，可以视为原告最早的催收时间即2020年7月17日，诉讼时效可由此往前溯及三年，被告应当向原告缴纳2017年8月至2020年9月共计38个月的物业服务费和公摊水电费。现被告对物业服务费和公摊水电费的收费标准及计算方式均无异议，被告也未举示证据证明其缴纳了原告前述期间的费用，故被告应向原告缴纳2017年8月1日至2020年9月30日期间物业服务费4610.50元（即1.3元/月/平方米×93.33平方米×38个月）及公摊水电费380元（即10元/户/月×38个月）。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙强于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2017年8月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4610.50元及水电公摊费380元。二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告龙强负担20元，剩余5元由原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月二十八日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟