青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2513号上诉人（原审被告）：青海新千房地产开发有限责任公司，社会统一信用代码:916301007104859540(1-1),住所地:青海省西宁市城**建国大街**。法定代表人：周明辉，公司董事长。委托诉讼代理人：哈成堂，青海辩理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娜，公民身份号码:×××，女，汉族，1975年11月16日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：亓鑫，青海中科律师事务所律师。原审第三人：中枫建设集团有限公司(原青海鸿翔建设集团有限公司),社会统一信用代码:916301005950267272(1-1),,住所地:西宁市城**建国路****楼**法定代表人:徐国江,该公司董事长。委托诉讼代理人：韩强,该公司办公室主任。上诉人青海新千房地产开发有限责任公司（以下简称新千公司）因与被上诉人刘娜、原审第三人中枫建设集团有限公司（以下简称中枫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初2282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人新千公司的委托诉讼代理人哈成堂，被上诉人刘娜的委托诉讼代理人亓鑫，原审第三人中枫公司的委托诉讼代理人韩强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新千公司上诉请求，撤销原判驳回刘娜全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审认定新千公司将案涉房产于2016年7月1日交付给被上诉人刘娜，此认定没有事实依据，也缺乏证据支持。事实上，案涉房产于2017年7月交付，如果按7月1日交付计算，即使认定新千公司存在违约情形，逾期办证的违约金应自2018年1月1日计算。2.一审认定新千公司逾期办证构成违约，此认定缺乏事实和合同依据。依据双方签订的商品房预售合同第十九条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同约定明确出卖人承担责任的前提是因出卖人的原因。而本案中被上诉人未能取得案涉房产的产权证书的原因不在于上诉人。依据上诉人和第三人中枫公司签订的建设工程施工合同专用条款第47条第10款的约定，工程竣工验收合格后，由承包方配合发包方完成竣工验收备案工作、移交竣工资料、竣工图、完成竣工决算的同时，发包方在五十日内支付工程总造价15％的工程款。而中枫公司以上诉人未支付工程款为由，拒绝提供竣工备案资料，拒绝在备案所需资料中盖章，至今拒不配合上诉人完成5#楼的竣工备案工作。工程竣工验收备案后才能办理产权证。中枫公司的违约行为导致案涉房产至今无法办理产权证。3.本案中买受人未取得产权证的原因是第三人对上诉人的违约行为所致，依据上诉人和被上诉人的合同约定，第三人的违约行为成为上诉人免责的原因。一审抛开上诉人和被上诉人的合同约定，机械适用合同法第一百二十一条的规定，一审适用法律错误。被上诉人刘娜辩称：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系上诉人制作的制式合同相关条款为上诉人约定，双方均应严格遵循合同相对性的约定，上诉人违约应当承担违约责任赔偿违约金。一审认定的事实清楚，使用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人中枫公司述称：签订商品房预售合同的主体是刘娜是与新千公司，与我公司无关。新千公司未按照约定结算支付我方工程款，亦未进行竣工结算，实际违约在先，理应承担所有损失。刘娜向一审法院起诉请求：1.判令新千公司为刘娜办理坐落于西宁市××区，11702室，11703室，11704室，11705室，11706室，11707室，11708室，11709室，11710室，11711室，11712室，11713室，11715室，11717室，11719室，18层11801室，11802室，11803室，11804室，11805室，11806室，11807室，11808室，11809室，11810室，11811室，11812室，11813室，11815室，11817室，11819室，19层11901室，11902室，11903室，11904室，11905室，11906室，11907室，11908室，11909室，11910室，11911室，11912室，11913室，11915室，11917室，11919室共计48套商品房房产证。2.判令新千公司向刘娜赔偿截止2020年5月18日的2525930.58元违约金（按照全部购房款万分之一计算）。一审法院认定事实：2010年12月20日新千房地产开发有限责任公司与中枫建设集团有限公司签订建设公司施工合同一份，合同约定鸿翔公司承建新千公司东方华府5号楼工程，2016年6月16日，新千公司和鸿翔公司签订房屋抵工程款协议一份，依据协议新千公司将5号楼第十七、十八、十九层房产抵给鸿翔公司用于抵付6号楼和虫草城共计工程款10744698元。2016年6月16日，鸿翔公司向新千公司出具委托书一份，要求新千公司将上述房产商品房预售合同签署在刘娜名下，并协助办理相关手续，2016年7月1日刘娜、新千公司双方签订商品房预售合同，新千公司将5号楼11701室，11702室，11703室，11704室，11705室，11706室，11707室，11708室，11709室，11710室，11711室，11712室，11713室，11715室，11717室，11719室，18层11801室，11802室，11803室，11804室，11805室，11806室，11807室，11808室，11809室，11810室，11811室，11812室，11813室，11815室，11817室，11819室，19层11901室，11902室，11903室，11904室，11905室，11906室，11907室，11908室，11909室，11910室，11911室，11912室，11913室，11915室，11917室，11919室共计48套房产出售给刘娜，总价款为20944698元，同日合同签订后，新千公司将案涉房产交付给刘娜。2016年7月1日刘娜以新千公司和鸿翔公司签订的房屋抵工程款协议项下抵的工程款10744698元及200000元诚意金以换票方式支付首付款，2016年9月30日刘娜按揭贷款10000000元支付剩余购房款（2020年3月24日已还清）。2016年9月28日双方在西宁市××区上述房产办理了预售商品房买卖预告登记。但新千公司未按照合同约定在房屋交付后180日内办理房屋所有权证书，以致酿成纠纷。一审法院认为，房屋在未竣工验收的情况下，新千公司将房屋交付刘娜使用，由于房屋至今未竣工验收，房屋虽于2016年7月1日已交付，但新千公司未于交房后180日内，即2016年12月29日前给刘娜办理房屋所有权转移登记，已构成违约，应当按照双方签订的商品房预售合同第八章第十九条约定：“（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金……”，承担逾期办证的违约责任。新千公司辩称逾期办证的原因不在于新千公司，而在于合同双方之外的第三方。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，即便是因为第三方的原因导致逾期办证，新千公司也应向刘娜承担逾期办证的违约责任。刘娜主张有理有据应予支持。综上判决：一、青海新千房地产开发有限责任公司于新千国际广场项目竣工验收合格后60日内协助刘娜办理位于××区、11702室、11703室、11704室、11705室、11706室、11707室、11708室、11709室、11710室、11711室、11712室、11713室、11715室、11717室、11719室；18层11801室、11802室、11803室、11804室、11805室、11806室、11807室、11808室、11809室、11810室、11811室、11812室、11813室、11815室、11817室、11819室；19层11901室、11902室、11903室、11904室、11905室、11906室、11907室、11908室、11909室、11910室、11911室、11912室、11913室、11915室、11917室、11919室共计48套商品房的房屋所有权转移登记。二、青海新千房地产开发有限责任公司以刘娜已付购房款20944698元为基数，按日万分之一向刘娜支付自2016年12月29日至2020年5月18日逾期办证的违约金2525930.58元。案件受理费28296元（刘娜已预交）、保全费5000元、保险费2525.93元由青海新千房地产开发有限责任公司负担，随同上述款项一并给付给刘娜。二审法院查明的事实：双方当事人对一审法院查明的事实均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。另查明，2016年4月10日，新千公司东方华府5号楼工程竣工验收，未进行竣工验收备案。本院认为，本案双方的主要争议是本案案涉房屋交付时间及逾期办证的违约责任问题。关于案涉房屋交付时间，上诉人新千公司提交了：1.被上诉人刘娜2017年7月19日缴纳装修押金的收据和2017年8月21日缓交物业费申请复印件，拟证明案涉房产是2017年7月交付给刘娜的而不是2016年7月。被上诉人刘娜认为该组证据系复印件故不予质证。原审第三人认为该组证据是复印件故不予认可。即便是真实的，但是也不能证实交房时间，购房后过两年再装修也是有可能的。本案庭审中上诉人委托诉讼代理人称庭后提供原件，但庭后未提交原件。因上诉人提交的该证据被上诉人与原审第三人均不质证，现该证据无法与原件核对，无法核实真实性，故无法作为认定案件事实的依据，不予采纳。2.要求办理不动产权证书的告知书，拟证明刘娜本人承认交房时间是2017年7月1日。被上诉人刘娜的代理人及原审第三人质证认为，该告知书上商品房预售合同时间亦有误，交付时间系笔误。本院认为，上诉人提交的告知书系打印件，购房人为刘娜，落款日期为年2020年4月12日，告知书中与交付时间相关的主要内容为“2017年7月我与贵公司签订了《商品房预售合同》，购买了5号楼48处房屋。房屋也在约定时间2017年7月交付使用。同时按约定做了预售房屋买卖预告登记。”经查，2016年7月1日刘娜与上诉人签订商品房预售合同，2016年9月28日做了商品房买卖预告登记，该告知书所记载的三个时间，两处错误，无法证明交付时间系客观反映，故上诉人关于交付时间的证据不予认定。结合刘娜与新千公司签订的《商品房预售合同》第十条关于交付时间“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房及第十一条逾期交付责任”约定，可以确认一审认定的2016年7月1日交付时间正确。3.工程竣工验收报告、竣工验收会议纪要、新千公司竣工验收记录、签到表，拟证明5号楼工程于2016年4月10日通过了竣工验收，没有完成竣工验收备案工作。一审判决验收合格后60日内办理房产证项已经无法执行，具备房屋所有权登记备案手续办理条件后协助办理房屋产权证为宜。原审第三人对于竣工验收时间认可，但认为备案是上诉人的工作，非我方责任。被上诉人刘娜代理人质证认为，当事人一方与第三人原因造成违约的，应当向第三人主张责任，新千公司和第三人之间的纠纷可以另行按照法律规定解决。双方对案涉工程2016年4月10日交付无异议，因上诉人提交的证据3系复印件，青海新千房地产开发有限责任公司与中枫建设集团有限公司建设施工合同纠纷案件由我院民一庭审理，经查阅上诉人提交的证据来源于该案，提交的证据与民一庭证据一致，且双方在民一庭庭审笔录中亦认可，5号楼2016年4月10日竣工验收并投入使用。二审对上诉人提交的该证据予以确认。关于新千公司提出的买受人未能取得房屋产权证书的原因是因第三人的违约行为导致案涉房产至今无法办理产权证，上诉人没有责任的抗辩主张。双方签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。即使涉案房屋逾期办证并非新千公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，如造成涉案房屋逾期办证是第三方的原因造成，新千公司也不能以此为由免除其应承担的违约责任。根据双方签订《商品房预售合同》约定，新千公司应当于2016年7月31日前将商品房交付给刘娜，由新千公司向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因新千公司原因，刘娜未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，新千公司按日计算向刘娜支付全部房款的万分之一的违约金。由此可见，新千公司应当在房屋交付使用后的一定期间内协助刘娜办理权属登记备案否则承担违约责任，刘娜按照合同约定付清了全部购房款并取得房屋后，新千公司却未能按合同约定的时间办理房屋所有权转移登记，确已构成违约，应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。故新千公司关于因第三人原因导致逾期办证，其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，不予采纳。一审根据双方合同中关于逾期办证违约责任的约定，计算的违约金正确，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不成立，但二审查明，2016年4月10日，新千公司东方华府5号楼工程竣工验收，故一审判决新千公司于项目竣工验收合格后60日内协助刘娜办理48套商品房房屋所有权转移登记的判决无依据，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初2282号民事判决第二项即青海新千房地产开发有限责任公司以刘娜已付购房款20944698元为基数，按日万分之一向刘娜支付自2016年12月29日至2020年5月18日逾期办证的违约金2525930.58元；二、变更西宁市城东区人民法院（2017）青0102民初2282号民事判决第一项为青海新千房地产开发有限责任公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助刘娜办理位于××区、11702室、11703室、11704室、11705室、11706室、11707室、11708室、11709室、11710室、11711室、11712室、11713室、11715室、11717室、11719室；18层11801室、11802室、11803室、11804室、11805室、11806室、11807室、11808室、11809室、11810室、11811室、11812室、11813室、11815室、11817室、11819室；19层11901室、11902室、11903室、11904室、11905室、11906室、11907室、11908室、11909室、11910室、11911室、11912室、11913室、11915室、11917室、11919室共计48套商品房的房屋所有权转移登记。一审案件受理费、保全费、保险费按照一审判决执行。二审案件受理费28296元，由青海新千房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 李 冰审判员 元丹措审判员 马轶强二〇二〇年十二月二十三日书记员 喇雅宁刘晓涵附：本案适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。