浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2630号 上诉人（原审原告）：林岳，男，1985年3月13日出生，汉族，住玉环市玉城街道县。 上诉人（原审原告）：胡英，女，1989年9月19日出生，汉族，住玉环市玉城街道县。 上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：玉环新华鸿房地产开发有限公司。住所地：玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 上诉人林岳、胡英因与被上诉人玉环新华鸿房地产开发有限公司（以下简称新华鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初3644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林岳、胡英上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当。第一、一审法院认为被上诉人交付的商品房符合合同约定条件的观点不能成立。1、在双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被上诉人销售给上诉人的商品房应该在2019年3月31日前交付，而且交付的条件同时符合三项要求，一是建设工程经竣工合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；二是取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；三是用水、用电、用气，道路具备商品房正常使用的基本条件。而且在合同的附件四上还明确约定“水电到户”。但是从被上诉人提供的证据来看，一直没有证据证实环保部门已经出具了认可文件或者准许使用文件，同时在所谓的2019年4月23日房屋交接时，连商品房的电表也没有进行安装，如何能认定“水电到户”且“用电具备商品房正常使用的基本条件”？2、一审法院认为，物业专变21001KVA与集中商业专变44601KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，而且是正式用电，商业用电可以通过拉线到公变配电房为住宅和商铺供电，即可以通过正常线路供电，故而认定符合“用电具备商品房正常使用的基本条件”。一审法院的观点明显违反《电力供应与使用条例》中关于“不得擅自改变用电类别”的强制性规定，用外接拉线形式进行临时通电也不符合《供电营业规则》中临时用电的限制性规定和用户不得自行转供电的规定。3、根据《电力供应与使用条例》的规定，不同的行业使用不同类别的变压器，玉环华鸿嘉园小区有电源并不表示上诉人所购买的商品房就可以随时通电，上诉人商品房内电源必须由电力部门公用变变压器提供，实现一户一表，由用户直接向供电部门购电，而被上诉人的专用变压器是由被上诉人出资建造，为其小区内部的共同设施供电使用。如果说只要住宅小区有电可供，就不会影响业主的正常用电需求的观点成立的话，那么在双方签订的商品房买卖合同中就没有必要约定“用电具备商品房正常使用的基本条件”的内容，谁都知道该住宅大楼施工时就具备用电的条件。第二、一审法院认为被上诉人因台风影响可以认定符合合同约定的延期条件的理由不能成立。1、台风在沿海地区普遍存在，作为具有相应资质和专业技术人员的开发商而言，并非不能预见，其应当综合这些因素，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。在被上诉人和施工单位所签订的《台州市建设工程施工合同》中不可抗力的范围进行约定“台风（12级以上）、地震（6级以上）”，根据风力的等级划定，12级以上为台风，10-11级为强热带风暴，8-9级为热带风暴，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的不可抗力的范围包括地震、台风、洪灾等自然灾害，并没有将强热带风暴和热带风暴列为不可抗力。从被上诉人提供的“台风影响正常生活一览表”可知，只有1808号“玛利亚”台风在12级以上，其余的台风均不符合不可抗力的构成要件。2.退一步说，即使受到台风的影响，被上诉人也没有按照合同的约定在不可抗力发生之日30日内告知上诉人。被上诉人提供的照片证据不能证实已经履行告知义务，无法证明是否确实贴过通知，也无法证明这些通知足以让上诉人知晓。3、再退一步说，台风影响的时间是否足以影响到工期的拖延，还必须查明该工程的施工期限是否已经将台风的影响时间包含在内，一审法院在未查明该工程的实际开工时间和实际竣工时间的前提下，直接将2019年3月31日至2019年4月22日之间的时间认定为台风的延期显然不当。即使可以把台风的影响时间计算为不可抗力的延期时间，而上诉人是在2017年5月28日和被上诉人签订《商品房头卖合同》，要承担不能避免、不能预见的不可抗力也只能是出现在2017年5月28日以后的台风，总不能把签约之前已经发生的事件作为后期的不可抗力吧。第三，一审法院认为上诉人所签署的《确认书》并非基于被上诉人的欺诈，从而驳回上诉人要求确认《确认书》无效的观点不能成立。在认定“华鸿嘉园”是否达成双方合同所约定交付的条件，被上诉人处于有利地位，在上诉人签订《确认书》时被上诉人已经承认其存在逾期交房的事实，也向上诉人赔偿了前期的违约金，同时也承诺在交房时已经具备约定的交付条件，上诉人基于对被上诉人的信任而签署《确认书》。但在事实上，被上诉人才于2019年7月底向玉环市供电部门办理商铺和用电入网申请。 新华鸿公司辩称，一、案涉房屋通过竣工验收备案，且用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。《商品房买卖合同》第九条约定审查的是用电是否具备商品房正常使用的基本条件这个实质性问题，此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋是否通电作为判断标准。在公变通电并接入电表前，被上诉人以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求。上述事实，国网浙江玉环供电有限公司复函，（2020）浙10民终93号、94号生效民事判决能够予以佐证。二、被上诉人受台风等不可抗力原因的影响造成工程延期，按照合同约定被告可以据实延期交付，无须承担违约责任。1、虽然沿海地区每年遭遇台风的几率较大，但是对于其具体发生的时间以及延续时间和强度是签订合同时无法预见的，对于台风产生的后果也是不能避免且不能克服的，故依法台风都应被界定为不可抗力。2、双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定台风属于不可抗力且免责。3、监理单位出具的证明、玉环市气象服务中心出具的《玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表》等一系列证据，都表明因台风影响确实需要停工，且被上诉人履行了相应的告知义务。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 林岳、胡英向一审法院起诉请求：一、判令确认《确认书》无效；二、判令被告因逾期交付商品房，承担自2019年4月23日起至2019年5月5日止的违约金6999.8元（按已付房款1944390元×0.0003/日×12日）；三、判令被告因逾期交付商品房，承担自2019年5月6日起至交付合格商品房之日止的违约金（以已付房款2764390元为基数，如交付日期在2019年6月29日前按0.0003/日计算，如交付日期在2019年6月30日之后，按0.0004/日计算，暂算至2019年6月24日，2764390元×0.0003/日×48日=39807元）。 一审法院认定事实：2017年5月28日，原、被告双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由被告将其开发的“华鸿嘉园”第24幢103铺、104铺的商铺二间出售给原告总价款为2764390元。原告于2017年6月3日向被告支付了1944390元购房款，2019年5月6日支付了820000元购房款。房屋交付期限为2019年3月31日前，不可抗力如台风等免责事由除外；交付条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等；逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自交付期限届满次日起按已付房款日万分之三支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；逾期超过90日，若买受人选择继续履行的，则出卖人应当自交付期限届满次日起按已付房款日万分之四支付违约金至实际交付之日止，等等。2019年4月22日，华鸿嘉园二期工程完成竣工备案。被告实际交房时间为2019年5月8日，原告林岳于同日向被告出具二份《确认书》。《确认书》载明：原告林岳于2019年5月8日与被告完成交房手续；103铺、104铺逾期交房违约金分别为6379.55元、6453.42元，直接抵扣物业维修基金和面积补差后，被告尚需支付原告3610.55元、3925.42元；上述问题处理完毕后，原告不再向被告就该问题主张任何权利。之后，被告履行了上述付款义务。另查明，自2017年4月25日至2019年4月止，受“纳沙”、“海棠”、“泰利”等7个台风影响，案涉华鸿嘉园二期工程出于施工安全考虑依照相关施工规范存在停工现象，停工时间超过22日。再查明，2019年10月10日，应原审法院要求，国网浙江玉环供电有限公司出具《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》，内容如下：1.玉环华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变于2019年7月17日通电并接入电表；2.玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA，集中商业专变4460KVA，公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。以上用电均为正式用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，以满足用户正常用电需求。 一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同因协商一致而成立。缔约当事人主体适格，意思表示真实，并无违反法律、行政法规强制性规定，合同应为有效。有效的合同对双方当事人均具拘束力，双方均应全面履行合同义务。工程竣工验收后，被告于2019年5月8日向原告交付了案涉商铺，为此原告出具《确认书》签字确认。虽然合同约定交房期限为2019年3月31日，但不可抗力除外。案涉商品房工程受台风影响停工22日，另，原告于2019年5月6日才付清购房款，根据合同第十二条第4款约定，交付日期相应地顺延15日至2019年5月21日，被告延期交房符合约定和法律规定。案涉商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足原告正常用电需求，并不构成交付条件的欠缺，故不能据此认定被告因交付不符合合同约定的用电条件而构成逾期交房。原告在《确认书》上签字也并非基于被告的欺诈。因此，原告以逾期交房为由主张由被告支付违约金及要求确认《确认书》无效之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告以台风影响工期系不可抗力，供电以符合通常使用目的为必要等作为抗辩理由，尚属合理，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告林岳、胡英的诉讼请求。一审案件受理费970元，减半收取485元，由原告林岳、胡英负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据上诉人林岳、胡英的上诉主张及被上诉人新华鸿公司的抗辩理由，对双方争议的焦点作如下分析：一、关于《确认书》的效力。2019年5月8日，上诉人向被上诉人出具《确认书》，明确被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金分别为6379.55元、6453.42元，承诺被上诉人支付上述违约金后上诉人不再就被上诉人违约问题主张任何权利。该《确认书》系上诉人的真实意思表示，内容并不违反相关的法律法规的规定，应为有效，且被上诉人已经按约定发行了义务，上诉人主张《确认书》系被欺诈缺乏事实依据，其再次以逾期交房为由主张违约金依据不足，本院不予支持。二、关于涉案商品房是否具备合同约定的交房条件。案涉商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被上诉人新华鸿公司以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。因此，上诉人以被上诉人新华鸿公司2019年4月23日交付的商品房不符合合同约定的用电条件为由主张逾期交房，本院不予支持。三、关于本案是否受台风影响构成不可抗力，被上诉人主张延期交房并免责能否成立。案涉商品房买卖合同第九条约定，“本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件”，可见，台风这一自然灾害已为双方当事人约定为属于不可抗力范畴。沿海地区虽然每年遭遇台风几率较大，但对于台风具体发生的时间、强度以及影响生产、生活的持续时间在签订合同时是无法预见的，对台风产生的破坏力也是不能避免并不能克服的，故依约依法台风都应被界定为不可抗力。依据监理机构及相关行政机关出具的台风影响新华鸿二期工地的相应材料可以认定因受台风影响确需停工，且参照玉环市气象服务中心出具的《玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表》可知，自案涉商品房买卖合同签订后至实际交房之日，共发生了7次台风，造成工程停工超过22天，且被上诉人新华鸿公司已经按照合同约定自发生之日起30日内履行了相应的告知义务，因此被上诉人新华鸿公司因受台风影响可延期交房并据此免除责任。 综上所述，林岳、胡英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费970元，由林岳、胡英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 郑 艳 12- 11-