甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终3755号上诉人（原审被告）：甘肃创客公寓管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路**万达写字楼**。法定代表人:刘超，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：夏文慧，女，1969年12月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：王多昌，甘肃经纶律师事务所律师。上诉人甘肃创客公寓管理有限公司（以下简称：创客公司）因与被上诉人夏文慧房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创客公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判创客公司应付款项金额；3.本案诉讼费由夏文慧承担。事实和理由：一审判决创客公司支付夏文慧2019年11月1日至实际腾房之日止的租金与事实不符。创客公司于2019年10月25日、11月4日、11月20日向夏文慧及其委托代理人武小兵明确提出解除房屋租赁合同。因双方协商未果，创客公司于2020年4月17日发出《解除协议告知函》，将房门密码告知夏文慧。一审判决认为因密码有效期为1天，未激活即失效，故夏文慧未能使用房屋的事实有误。2020年7月9日，夏文慧通过微信向万达物业公司发送《解除协议告知函》中载明的密码，万达物业公司人员进入房屋检查并修改密码，说明可以进入房屋，创客公司已经腾房。一审判决创客公司支付取暖费、物业费与事实不符。2019年11月1日涉案房屋即空置，不应支付空置期间的取暖费及物业费。一审判决创客公司支付57600元违约金无法律依据，未综合考虑创客公司的答辩意见。夏文慧诉请的违约金151920元过高，请求法院依法调整。夏文慧辩称，创客公司于2019年多次发函要求解除合同，但双方未达成合意。夏文慧于2020年10月17日实际占有房屋，此前的取暖费和物业费应由创客公司承担。创客公司一审时明确表示愿意承担违约金57600元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。夏文慧向一审法院起诉请求：1.判令创客公司向夏文慧支付拖欠的2019年11月1日至2020年5月20日期间的房屋租金192000元，并持续支付房租直到夏文慧将房屋租出为止；2.判令创客公司向夏文慧赔偿违约金151920元；3.判令创客公司向夏文慧支付拖欠的取暖费、物业费等合计27228.62元；4.本案诉讼费及相关费用由创客公司承担。一审法院认定事实：2016年10月10日，夏文慧与创客公司签订了《租赁合同》，合同主要约定：夏文慧将位于兰州市城关区××路××号××小区××栋××单元××室，建筑面积为299.78平方米的房屋出租给创客公司用于办公；租赁期限为8年，自2016年11月1日至2024年10月31日；免租期为90天，自2016年11月1日至2017年1月31日；夏文慧于2016年10月11日前向创客公司交付该房屋；该房屋前三年每月每平方米租金为80元，月租金为24000元；第四年至第六年每月每平方米租金为96元，月租金为28800元；创客公司应每6个月一次向夏文慧支付租金，应于每6个月的5日前向夏文慧支付；租赁期限该房屋所发生的水电等费用由创客公司承担；创客公司逾期不支付租金累计超过10日的，夏文慧可书面通知创客公司解除合同；违反合同的一方，应向另一方按剩余月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，创客公司中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的2倍向夏文慧支付违约金，若违约金不足以抵付夏文慧损失的，创客公司还应负责赔偿；夏文慧同意创客公司自行改造该房屋，创客公司须合法合规改造；创客公司在该房屋内的装修和增设附属设施为创客公司财产，租赁期内归创客公司所有，租赁期后创客公司所投入的固定装修，创客公司赠送给夏文慧，夏文慧不得对赠送的固定装修对创客公司提出任何主张或要求。双方还约定了其他事宜。合同签订后，双方办理了房屋交接手续，夏文慧按约向创客公司交付了案涉房屋。之后，创客公司更换了案涉房屋的门锁，改为密码锁，注册用户及更改密码的权限均由创客公司控制。在合同履行过程中，创客公司按约将房屋租金、物业费支付至2019年10月31日。2019年10月25日,创客公司开始通过电话的方式向夏文慧提出解除租赁合同的意向，夏文慧表示不同意。之后，创客公司就该问题继续与夏文慧协商中，但双方未达成一致意见。为此，创客公司分别于2020年4月7日、2020年4月17日先后向夏文慧发出两份解除合同通知书，通知夏文慧解除双方的房屋租赁合同关系，并且创客公司在2020年4月17日的告知函中向夏文慧告知了案涉房屋的门锁密码，并表示愿意承担2019年12月31日前产生的房屋租金57600元、取暖费4676.57元、物业费4796.48元以及违约金72000元。但创客公司并未在函件中告知夏文慧该密码的有效期被设定为1天,有效期内不激活就失效这一事实。夏文慧收到上述通知后予以了回函，在回函中夏文慧告知创客公司付清拖欠的相关费用后双方再协商解除合同事宜。因双方未达成一致意见，夏文慧诉至法院。2020年7月8日，夏文慧向案涉房屋所在的物业公司缴纳了2019年11月1日至2020年3月31日的取暖费10469.9元、2019年11月1日至2020年7月31日期间的物业费21538.08元，物业公司按照案涉房屋299.14平方米收取的上述费用，物业费的收费标准为每月每平方米8元。2020年7月9日，创客公司用新的密码锁进入案涉房屋，将部分办公用品搬离，尚有部分办公用品未搬离。同日，创客公司将案涉房屋新的密码锁告诉了物业公司工作人员，显示该密码锁有效期为3天。同时，物业公司的工作人员将密码锁告知了夏文慧。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中，夏文慧、创客公司于2016年10月10日签订的《租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，创客公司向夏文慧发出的解除通知是否发生解除合同的效力，双方的租赁合同应否解除,创客公司是否向夏文慧交付了房屋。当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达对方，也不产生合同解除的效力。本案双方在《租赁合同》中约定租赁期限为8年，并且约定了双方解除租赁合同的条件，但并未约定一方的单方解除合同权，故创客公司在租赁期限内单方提出解除合同不符合合同约定的解除条件，其单方通知夏文慧解除合同的行为，不发生解除合同的效力。但创客公司在租赁期限内搬离部分办公用品并向夏文慧发出解除通知，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其行为已构成违约。在创客公司不愿继续履行合同或者以自己的行为表明不再继续履行合同时，继续履行合同的基础显然已经不复存在，租赁合同的目的已无法实现，租赁合同应予解除。至于合同解除的时间,应以创客公司实际向夏文慧腾交案涉房屋时为准。关于创客公司是否向夏文慧交付了房屋的问题。虽然创客公司于2020年4月17日将案涉房屋的密码锁告知了夏文慧，但根据其当庭陈述，创客公司至今都未将案涉房屋腾空，而且至今为止案涉房屋密码锁的权限亦由创客公司控制，该行为影响夏文慧对案涉房屋的出租及正常使用，不能视为创客公司已向夏文慧腾交了房屋，因此，创客公司并未向夏文慧实际交付房屋。基于双方租赁合同已无法继续履行，创客公司理应尽快将房屋内办公用品搬离并将房屋密码锁的相应权限交给或更改为夏文慧，将房屋归还给夏文慧，夏文慧亦应配合创客公司接收房屋，以避免双方损失的继续扩大。关于夏文慧主张的2019年11月1日至2020年5月20日期间的房屋租金192000元，并持续支付房租直到夏文慧将房屋租出为止的请求，如上所述，创客公司至今未腾空案涉房屋，其应承担占用房屋期间的房屋租金，但夏文慧要求创客公司将租金支付至其将房屋成功租出之日止于法无据，故对夏文慧主张的2019年11月1日至2020年5月20日期间的房屋租金192000元[（28800元×6个月）+（28800元÷30天×20天）]予以支持，并且创客公司须按照租赁合同约定的租金标准将房屋租金支付至房屋实际腾交之日止。关于夏文慧主张的取暖费10469.9元、物业费16758.72元，如上所述，创客公司至今未搬空案涉房屋，其应承担占用房屋期间的取暖费与物业费，且夏文慧已代缴该费用,故创客公司应向夏文慧支付2019年11月1日至2020年3月31日期间的取暖费10469.9元、2019年11月1日至2020年5月30日期间的物业费16751.84元（299.14平方米×8元×7个月）。对于夏文慧代缴的2020年5月30日之后的物业费,因夏文慧在本案的诉讼请求中并未主张，故本案不予处理，由双方另行协商解决。关于夏文慧主张的违约金151920元，创客公司单方解除合同的行为构成违约本应依约支付夏文慧相应的违约金，但夏文慧并未提供证据证明创客公司的行为给其造成的实际损失达十几万元，夏文慧主张的违约金过高，而夏文慧作为守约方也有减少损失扩大的义务，鉴于创客公司同意向夏文慧支付违约金57600元的情形，对夏文慧主张的违约金57600元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、甘肃创客公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向夏文慧支付2019年11月1日至2020年5月20日期间的房屋租金192000元，并按租赁合同约定的租金标准向原告支付2020年5月21日至房屋实际腾交之日止的房屋租金；二、甘肃创客公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向夏文慧支付2019年11月1日至2020年3月31日期间的取暖费10469.9元、2019年11月1日至2020年5月30日期间的物业费16751.84元；三、甘肃创客公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向夏文慧支付违约金57600元；四、驳回夏文慧的其他诉讼请求。案件受理费3434元（已减半），夏文慧承担434元，甘肃创客公寓管理有限公司承担3000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。创客公司举证：1.EMS邮寄单4页、与夏文慧短信截图一张、《协议解除告知函》及房屋钥匙照片一张，证明2020年7月16日创客公司向夏文慧邮寄房屋钥匙。2.录音光盘一张，证明创客公司已于2020年4月17日向夏文慧以告知房门密码锁的形式交房。夏文慧质证对第一组证据予以认可，该邮件的签收时间为2020年7月24日，后夏文慧于2020年7月27日回函，应以此认定腾房时间。对第二组证据不予认可。夏文慧举证快递单、回函各一份，证明创客公司于2020年7月腾房。创客公司质证对该证据予以认可。本院经审查，对双方无异议的创客公司的第一组证据及夏文慧的举证予以采信，对创客公司举证第二组证据，因与腾房事实缺乏关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年7月23日，创客公司向夏文慧邮寄《协议解除告知函》及涉案房屋钥匙，夏文慧于2020年7月24日签收。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：1.诉争房屋租赁合同是否具备继续履行的条件；2.双方的权利义务应如何认定。二审中，创客公司已经腾交房屋，合同目的已不能实现，夏文慧亦同意解除房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）第三十六条、第四十九条之规定，人民法院可以释明后对解除合同的法律后果作出裁判，故应判决解除诉争房屋租赁合同，并依法确定合同解除后双方各自的权利义务。关于腾房的时间，创客公司主张已于2020年4月向夏文慧发出《解除协议告知函》告知房屋门锁密码，应视为腾房。本院认为，因本案中创客公司不享有单方解除合同的权利，故其向夏文慧发函的行为不产生解除合同的法律后果。对此，夏文慧回函不同意解除合同且未接收涉案房屋，不应据此认定腾房时间。根据法院查明事实，2020年7月9日创客公司搬出物品腾空房屋，7月24日夏文慧收到房屋钥匙，故应以2020年7月24日作为腾房时间。创客公司应支付2020年7月24日前拖欠的租金、物业费、暖气费等费用。租金为253440元[（28800元/月×8个月）+（28800元/月÷30日×24日）]。夏文慧诉请的2019年11月1日至2020年5月30日期间产生的物业费16751.84元、取暖费10469.9元证据充分，予以支持。关于一审判决违约金的金额，创客公司拖欠租金及要求提前解除合同的行为构成违约，对此双方于《租赁合同》第十条第五款约定“中途擅自退租”的违约责任为“提前退租天数的租金的2倍”，创客公司提出违约金过高，一审判决平衡双方利益后认定违约金为57600元，未超过《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定的法定区间，应予确认。综上所述，创客公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因当事人二审中提交了新的证据，发生新的事实，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4298号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4298号民事判决第四项；三、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4298号民事判决第一项为：甘肃创客公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向夏文慧支付2019年11月1日至2020年7月24日期间的房屋租金253440元；四、解除夏文慧与甘肃创客公寓管理有限公司于2016年10月10日签订的《租赁合同》；五、驳回夏文慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6868元，由甘肃创客公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二〇年十二月二十八日书记员段鸿燕