重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初2877号 原告：重庆美每家月星家居有限公司，住所地：重庆市九龙坡区华岩镇华福大道北段****，统一社会信用代码：91500107MA5YRL3Y9W。 法定代表人：郑亚章，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：成浩，男，系原告员工，住沈阳市沈河区。 被告：陈杭，女，住重庆市巴**。 原告重庆美每家月星家居有限公司（以下简称“美每家月星公司”）与被告陈杭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美每家月星公司的委托诉讼代理人成浩，被告陈杭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美每家月星公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方签署的编号为C-2001/2002的《展位租赁合同》已于2019年11月18日终止；2．被告向原告支付截至2019年11月18日拖欠的综合费用43,374.97元；3．被告向原告按日支付拖欠综合费用0.5%的滞纳金，直至付清为止，截至2019年11月29日，滞纳金为34,802.4元；4．被告自2019年11月19日起向原告支付场地占用费，直至被告完成实际撤场程序为止，截至2019年11月29日，场地占用费累计为6,623元；5．被告向原告支付39,738元违约金。事实和理由：2019年3月11日，原、被告双方及重庆美每家投资有限公司，三方签订了编号为C-2001/2002的《展位租赁合同》。该合同主要约定，原告代重庆美每家投资有限公司运作管理的月星家具广场C-2001/2002展位租赁给被告经营，租期从2019年4月1日至2020年3月31日，租赁期间月综合费用为13,246元。截至2019年11月18日，合计138天，应交纳的综合费用为60,931.6元，期间原告通过统一收银代收货款的方式，从被告处收到17,556.63元，被告尚欠综合费用43,374.97元。同时依据《展位租赁合同》第七条约定，被告逾期交纳综合费用并无故擅自停业6天，原告有权解除合同。被告逾期交纳综合费用，产生了滞纳金。2019年11月18日，原告函告通知被告解除《展位租赁合同》，但被告未予以撤场。综上，被告行为已构成违约，故诉如前请。 被告陈杭辩称，其支付了19,690元保证金，保证金应当抵扣租金，同时租金应当计算至2019年11月18日。被告之前提交了撤销申请书，并征得了商场同意，因商场不同意其搬离货物，货物现还在商场存放，并不是被告故意不搬离。同时应当由货品抵扣租金，但货品具体金额无法明确。另外，出租方为重庆美每家投资有限公司，不是原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《展位租赁合同》、补充协议、展位洽谈表、确认函、廉洁合作协议、展位消防安全责任书、柚乐居函告等证据材料，本院组织当事人进行了质证。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告美每家月星公司由原重庆市九龙坡区月星家居有限公司，经工商变更登记为现名。 2019年3月11日，重庆美每家投资有限公司作为甲方（出租方），被告陈杭作为乙方（承租方），原告（原重庆市九龙坡区月星家居有限公司）作为丙方（管理人），三方签订了《展位租赁合同》。该合同主要约定：甲方于重庆市华福大道北段66号开设重庆月星家居广场，并委托丙方为管理人对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利，乙方承租该商场内展位进行经营。1．乙方承租的展位位于重庆市华福路68号重庆月星家居广场编号为C-2001/2002，计费面积358平方米，租赁用途为经营家具。2．乙方于2019年4月1日接收该租赁展位，租赁期限为自交付日至2020年3月31日止，三方同意自2019年4月1日起计收综合费用。3．综合费用包括展位租金、物业管理费、商场运营管理费，乙方承租展位综合费用每月为37元/平方米，月合计13,246元，其中展位租金为22元/平方米/月也即7,876元/月，商场运营管理费为15元/平方米/月也即5,370元/月；综合费用每季度为一个结算期，先付后用，乙方应当在合同签订之日起5日内支付第1期的综合费用，第1期综合费用自合同约定的交付日起算，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付，如乙方逾期支付，应支付逾期付款的滞纳金，滞纳金每日按逾期应付款金额的0.5%计算，自合同约定的付款期限届满之次日起计算至实际付款之日止。4．为保证乙方的商品及服务质量，乙方必须在本合同签订之日起5日内向丙方一次性缴纳商品服务质量保证金（以下简称“质保金”）19,690元，租赁期满，从乙方退场之日起满1年或完成最后一单送货之日满1年（具体以时间最末的为准），乙方无售后遗留问题则由丙方通知乙方在商品三包期结束后10个工作日内无息归还乙方交存的质保金，但乙方对消费者承诺的质量保证期超过上述期限的，按其承诺期限执行结束后退还质保金。5．甲方委托丙方按照展位租赁合同的约定向乙方收取相关费用，甲方全权委托丙方对商场进行经营管理，代为行使本合同约定的出租人权利。6．租赁期间，乙方如提前终止合同应提前3个月书面通知丙方并支付丙方相当于3个月的综合费用作为违约金，如丙方的损失超过该违约金，丙方仍有权追偿。7．若乙方拖欠综合费用及其他费用超过1个月的，丙方有权采取断水、断电等限制乙方经营的措施，要求乙方支付3个月综合费用作为违约金并向乙方追偿因此造成的一切损失，同时丙方有权立即通知乙方解除本合同。8．展位租赁合同无论因何种原因解除或终止，乙方均应与丙方搬离书面退租手续后方可撤场。如乙方欠付综合费用、违约金、赔偿款等款项，乙方必须全额偿付上述费用，并向丙方办理书面退租手续后，乙方方可撤场。合同同时对双方权利义务、合同终止后的财产处理、变更、终止和解除合同的条件等进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了商品服务质量保证金19,690元。2019年11月18日，原告将被告承租的展位予以了断电，后被告未在该展位继续经营。因原告认为依据案涉租赁合同约定被告需付清费用后才能搬走货物，故被告未能将案涉展位中的货物物品搬离。 2019年11月18日，原告向被告当面送达了《柚乐居函告》，该函主要载明：截至2019年11月8日，陈杭已累计欠缴综合费用42,937.64元，截至2019年11月14日，擅自停业6天，请陈杭于2019年11月23日之前完清所有费用及办理退租手续。按照双方签订的合同约定，原告即刻与陈杭解除合同，收回商铺另行出租，如在2019年11月23日之前未结清欠费，原告有权处置铺内物品且原告有权依据法律及合同依据追偿一切损失。 审理中，原告陈述，合同履行期间，原告通过代收银等方式实际收取的租金费用如下：2019年7月19日收取租金费用19,000元，7月20日收取租金费用3,000元，8月10日收取租金费用5,000元，8月24日收取租金费用8,478.75元，8月31日收取租金费用4,478.55元，9月20日收取租金费用3,790元，9月23日收取租金费用1,800元，10月12日收取租金费用3,643.37元，11月16日收取租金费用4,987.5元，11月30日收取租金费用3,978元，2020年1月5日收取租金费用3,591元；2019年8月31日之前收取的租金费用均是抵扣2019年6月30日之前欠付的租金费用及上一份合同所欠付的租金费用，2019年9月20日收取的租金费用3,790元中，有642.87元系抵扣2019年6月30日之前欠付的租金费用及上一份合同所欠付的租金费用，剩余的3,147.13元以及2019年9月23日收取的1,800元，10月12日收取的3,643.37元，11月16日收取的4,987.5元，则系抵扣2019年7月至9月期间欠付的费用，也即该期间被告尚欠26,159.37元；2019年11月30日收取的3,978元，2020年1月5日收取的3,591元则是抵扣2019年10月1日之后产生的租金费用。被告认为，已支付租金费用金额属实，扣除后截至2019年11月18日尚欠39,783.97元。 审理中，重庆美每家投资有限公司向本院出具《关于起诉陈杭欠费违约问题的说明》，主要载明：重庆美每家投资有限公司仅系名义上的出租人，实际上已将出租人的权利委托美每家月星公司代为行为，针对陈杭的违约行为，应由美每家月星公司处理，并由美每家月星公司诉讼，重庆美每家投资有限公司将给予配合，在美每家月星公司已成为该案诉讼主体的前提下，重庆美每家投资有限公司放弃针对陈杭相关问题提请诉讼和仲裁的权利。 审理中，原告认为被告提前撤场属于违约，应当承担3个月租金的违约金，而被告交纳的保证金相当于3个月租金，保证金应不予退还视为被告承担了违约责任。被告则认为，其提前已向原告工作人员书面申请了撤场，故不存在违约行为。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉《展位租赁合同》的出租方虽为重庆美每家投资有限公司，但该合同同时约定了重庆美每家投资有限公司委托原告为管理人对商场进行管理并代为行使出租人的相关权利。另在诉讼中，重庆美每家投资有限公司也向本院出具了《关于起诉陈杭欠费违约问题的说明》，通过该说明载明的内容，可以看出重庆美每家投资有限公司对原告代行出租人权利并无异议，在原告已经作为主体起诉的情况下，重庆美每家投资有限公司也明确表示放弃针对陈杭相关问题提请诉讼和仲裁的权利。故原告作为本案的诉讼主体适格。 案涉的《展位租赁合同》应系当事人的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该条系协议解除与约定解除的规定。所谓约定解除，是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭。本案中，案涉《展位租赁合同》中约定，若乙方拖欠综合费用及其他费用超过1个月的，丙方有权立即通知乙方解除本合同。本案中，依据本案查明的事实，在案涉租赁合同履行过程中，被告未按该租赁合同约定支付综合费用已超过1个月，现原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。 对于合同的解除时间问题。本院认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告于2019年11月18日向被告当面送达了《柚乐居函告》，该函件中有立即解除合同的意思表示，故案涉租赁合同应自《柚乐居函告》到达被告时解除，也即案涉租赁合同已于2019年11月18日解除。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定支付租金等其他相关费用。本案中，被告未举示证据证明其依据案涉租赁合同的约定向原告足额支付了2019年7月1日至2019年11月18日期间的综合费用，现原告主张欠付该期间的综合费用，本院予以支持。对于欠付该期间的综合费用金额问题。依据案涉租赁合同约定的费用标准计算该期间的费用，并抵扣被告已经实际支付的费用后，被告在该期间仍欠付综合费用39,783.97元。因案涉租赁合同已于2019年11月18日解除，故案涉展位之后产生的为占用使用费而非租金。对于2019年11月19日之后的占用使用费，因在该日之后原告已将案涉展位予以了断电处理，被告实际上也无法继续经营，且被告未将案涉货物及物品撤场的原因系原告拒绝搬离所致，故对原告主张的2019年11月19日之后产生的占用使用费，本院不予支持。 对于被告交纳的商品服务保证金19,690元的问题。依据案涉租赁合同的约定，该保证金系对商品及服务质量的履约保证金。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。违约金则是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。一般意义上讲，违约金具备补偿性、惩罚性，履约保证金应该具备补偿性，是否具备惩罚性，则应根据案情和合同约定来确定。本案中，案涉租赁合同未约定该保证金性质转化为违约金的相关条款，故原告主张该项保证金视为违约金的主张，本院不予采信。商品服务质量保证金的约定主要针对的是被告经营商品等出现质量投诉事宜的解决方案，现案涉租赁合同已解除，且原告也未举示证据证明在被告经营期间出现了商品质量问题需要从保证金中予以扣除的情形，故原告不予退还保证金的抗辩意见本院不予采信。为避免诉累，原告应当退还该项保证金，在本案中一并予以处理，也即被告关于该项保证金抵扣租金的抗辩意见，本院予以采信。综上，被告应支付原告2019年7月1日至2019年11月18日期间的综合费用为39,783.97元，抵扣原告应当返还的保证金19,690元后，被告欠付综合费用金额为20,093.97元。因案涉保证金19,690元，已在本案中予以了抵扣，故原告不再向被告返还保证金19,690元。 关于合同提前解除违约金39,738元。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，案涉租赁合同的租赁期间为1年，租赁期限届满前，因被告逾期付款的违约行为导致案涉租赁合同提前解除，被告应当承担相应的违约责任。鉴于违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，同时考虑到合同约定的租赁期间与实际履行期间等因素，本院酌情该项违约金为1个月综合费用，也即违约金为13,246元。本案中，被告已经承担了相应的违约责任，体现了对相应违约行为的惩罚，且被告在合同履行期间虽未足额支付租金，但仍陆续支付部分租金，故对原告主张的逾期支付综合费用滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、重庆美每家投资有限公司与被告陈杭以及原告重庆美每家月星家居有限公司，三方于2019年3月11日签订的《展位租赁合同》已于2019年11月18日解除； 二、被告陈杭于本判决生效之日起十日内向原告重庆美每家月星家居有限公司支付2019年7月1日至2019年11月18日期间的综合费用20,093.97元； 三、被告陈杭于本判决生效之日起十日内向原告重庆美每家月星家居有限公司支付违约金13,246元； 四、驳回原告重庆美每家月星家居有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为1,395元，由被告陈杭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审 判 员 倘军伟 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 陈 洲 书 记 员 许安娜