四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初10934号 原告：苟红，女，1975年11月4日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘尧，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被告：成都复地明珠置业有限公司，住所地成都高新区大源南二街****。 法定代人：唐冀宁，总经理。 委托诉讼代理人：田相英，男，系公司员工。 原告苟红与被告成都复地明珠置业有限公司（以下简称复地明珠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员陶丽梅独任审判，公开开庭进行了审理。苟红的委托诉讼代理人刘尧，复地明珠公司的委托诉讼代理人田相英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 苟红向本院提出如下诉讼请求：1．判令解除苟红与复地明珠公司于2016年7月20日签订的《复地金融岛幼儿园租赁意向书》；2．判令复地明珠公司双倍返还苟红定金400000元；3．本案的诉讼费用由复地明珠公司承担。事实和理由：苟红与复地明珠公司于2016年7月20日签订了《复地金融岛幼儿园租赁意向书》（下称租赁意向书），租赁意向书约定，由苟红承租复地明珠公司所有的坐落于复地金融岛环岛路1200号“复地金融岛”幼儿园物业（以下简称案涉物业），建筑面积2500平方米，作为经营幼儿园教育用途，租期10年；苟红在意向书签订后15个工作日内支付复地明珠公司200000元定金，定金在租赁合签订后直接变更为租赁押金；签订正式的《租赁合同》日期为在缴纳租赁意向书约定的定金后24个月内；若因复地明珠公司原因导致收到苟红的定金后并未签订正式《租赁合同》，未按时将物业交付予苟红或另租给他人，则视为复地明珠公司违约，复地明珠公司须双倍返还承租方已付的定金。租赁意向书签订后，苟红按约于2016年7月26日向复地明珠公司缴纳了200000元定金。根据租赁意向书的约定，复地明珠公司应当在收到定金之日起24个月内即2018年7月26日前与苟红签署正式的《租赁合同》。苟红在签署租赁意向书之后，进行了一系列的筹备工作，后复地明珠公司告知苟红，因其公司已经寻找到新的合作方，故其公司在租赁意向书的最后期限不再与苟红签署正式的租赁合同，经过苟红多次沟通未果。苟红认为，复地明珠公司的行为构成违约，并给苟红造成了重大损失。复地明珠公司应承担违约责任，苟红为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持苟红的全部诉讼请求。 复地明珠公司辩称，双方签订的意向书中约定了明确的订约时间，然而苟红并未与复地明珠公司正式签订租赁合同，未签订合同的原因也非复地明珠公司拒绝，所以复地明珠公司认为不应按照定金罚则来处理。 经审理查明，2016年5月6日，复地明珠公司营销客服部案外人刘麟辉（邮箱号：×××＠ｆｏｒｔｅ.ｃｏｍ.ｃｎ）向苟红发送邮件，内容主要为：复地明珠公司法务部草拟了一份租赁意向书，请苟红方阅看。另外因复地明珠公司正在启动幼儿园设计深化方案，关于弋果幼儿园的相关具体设计条件请苟红方尽快提供，以便在设计时统筹考虑。 2016年5月18日，刘麟辉向苟红发送电子邮件，内容主要为：复地明珠公司发送幼儿园占地的CAD图纸，并在邮件附件中附有规划效果图，在幼儿园下方与住宅之间必须要有一条4米宽的道路，但占地面积3500㎡复地明珠公司尽量保证。 2016年7月20日，苟红（承租方）、复地明珠公司（出租方）签订《复地金融岛幼儿园租赁意向书》，主要约定：1．苟红决定租赁复地明珠公司所有的位于复地金融岛环岛路1200号“复地金融岛”幼儿园物业，建筑面积约为2500㎡（以最终租赁合同为准），作为幼儿园教育用途，租期为10年（第11-15年承租方有优先续约权）；2．租价，首年月基本租金标准35元／㎡／月，即每月基本租金总额为87500元；次年月基本租金标准35.7元／㎡／月，即每月基本租金总额为89250元，第三年月基本租金标准36.41元／㎡／月，即每月基本租金总额为91025元；第四年月基本租金标准37.14元／㎡／月，即每月基本租金总额为92850元；第五年月基本租金标准38.63元／㎡／月，即每月基本租金总额为96575元；第六年月基本租金标准40.17元／㎡／月，即每月基本租金总额为100425元；第七年月基本租金标准41.78元／㎡／月，即每月基本租金总额为104450元；第八年月基本租金标准43.87元／㎡／月，即每月基本租金总额为109675元；第九年月基本租金标准46.06元／㎡／月，即每月基本租金总额为115150元；第十年月基本租金标准48.37元／㎡／月，即每月基本租金总额为120925元。3．意向书签订后，苟红在15个工作日内支付复地明珠公司200000元定金，定金在租赁合同签订后直接变为租金押金；4．租金按季度支付，押金为200000元，物业费按照1元／月／㎡交纳，具体交纳时间等细节问题及其他相关费用，最终以《租赁合同》约定为准；5．签订正式《租赁合同》日期，在缴纳本确定书约定的定金后24个月内，若此期间内由于苟红的原因未能签订正式的《租赁合同》的，复地明珠公司有权将该物业另行出租并处置；6．若因复地明珠公司的原因导致收到苟红的定金后并未签订正式《租赁合同》，未按时将物业交付予苟红或另组他人，则视为复地明珠公司违约，复地明珠公司须双倍返还苟红已付的定金，苟红未按时交付定金或未按时与复地明珠公司签订《租赁合同的》，则视为苟红违约并放弃租赁该物业的权利，则复地明珠公司无需退还承租方已缴纳的定金，并且复地明珠公司有权将该物业组予他人；7．定金支付方式，苟红依据确认书应支付的定金可以以银行转账、支票及现金的方式缴纳（银行转账的应向复地明珠公司提交相关转账凭证，以便复地明珠公司核实）；苟红与复地明珠公司共同确认定金收款账号如下：开户行：农行光华支行长寿路分理处；账号：×××67；户名：成都复地明珠置业有限公司；8．物业交付，苟红应在签订正式的《租赁合同》的同时签署临时管理规约、物业服务协议、装修手册等相关管理约定并遵守该约定的内容，在正式的《租赁合同》及上述管理文件签订后5个工作日内复地明珠公司将该物业交于苟红。但如遇苟红对场地交付条件有特殊要求的，交付日期由双方协商确定。 合同签订后，苟红向复地明珠公司转款了200000元，复地明珠公司于2016年7月26日向苟红出具收据，载明收到苟红保证金200000元，附注案外人周凤蓉、陈秋林各转100000元。 2018年4月8日，陈秋林向刘麟辉发送电子邮件，内容大致为：自2016年签署意向书后，两年期间弋果台湾及上海总部也积极筹备各项工作及大西南地区的教育耕耘，弋果坚持对教育的初衷，也请复地明珠公司按照合同履行义务。 2018年4月12日，陈秋林再次向刘麟辉发送电子邮件，内容大致为：要求复地明珠公司需严格按照协议，尊重契约精神，负责苟红方将向海基会等相关机构反映诉求，寻求帮助，维护自身权益。 2020年6月22日，苟红向复地明珠公司邮寄履约催告函，该函主要内容为：苟红与复地明珠公司签订的租赁意向书约定，苟红也按约向复地明珠公司缴纳了200000元定金，同时为幼儿园进行了一系列的筹备工作。而复地明珠公司应于2018年7月26日前于苟红签署正式的《租赁合同》，但复地明珠公司以收购了奥地利著名幼教品牌维童之友，复地金融岛是该品牌落地中国西南区的重要战略，同时也是复地明珠公司教育产业的重要布局为由，拒绝与苟红方签订租赁合同，苟红认为，复地明珠公司有义务按照租赁意向书的约定向苟红方履行合同义务，于2020年7月16日前与苟红签署正式的《租赁合同》并交付“复地金融岛”幼儿园物业，否则，复地明珠公司应当按照约定双倍返还苟红定金400000元。 2020年6月28日，复地明珠公司向苟红发送《关于履约催告函的回复》，内容大致为：在租赁意向书约定的时间内未与苟红签订正式的租赁合同并非复地明珠公司原因导致，苟红要求复地明珠公司于2020年7月16日前与苟红签订正式的租赁合同，已超出了原意向书约定，非复地明珠公司应承担的责任或义务，复地明珠公司不同意与苟红签署正式租赁合同，同时，复地明珠公司不同意根据意向书双倍退还定金，但是复地明珠公司考虑与苟红达成新的租赁意向，或考虑就定金给予无息退还。复地明珠公司声明，该回复并不代表复地明珠公司全部或部分放弃任何合同权利或权益，复地明珠公司保留追究苟红责任的权利。庭审中复地明珠公司称其公司未主动要求苟红履行签订合同的义务，苟红也未向其公司提出过要求签订合同。 复地明珠公司于2020年11月24日收到了本院通过邮寄方式向其送达的载有解除合同诉讼请求的本案民事起诉状。 另，苟红与陈秋林于1998年11月26日登记结婚，二人系夫妻关系。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《复地金融岛幼儿园租赁意向书》、收据、电子邮件截图、《履约催告函》《关于履约催告函的回复》等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为： 一、苟红与复地明珠公司签订的租赁意向书的性质为何 根据审理查明的情况，苟红于签订租赁意向书后的15个工作日向复地明珠公司转款200000元。从苟红与复地明珠公司签订的租赁意向书约定的内容来看，复地明珠公司的主要义务是按照约定就位于复地金融岛环岛路1200号“复地金融岛”幼儿园物业与苟红签订正式租赁合同并将该物业交付给苟红使用，苟红最主要的义务是按固定期限向复地明珠公司支付固定数额的租金，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”之规定，租赁意向书中对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式均进行了明确的约定，约定的内容实际上属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，故苟红与复地明珠公司之间实际建立了房屋租赁关系。 二、苟红是否有权解除租赁意向书 根据查明的事实，苟红方在签订租赁意向书后，向复地明珠公司转款200000元，复地明珠公司也向苟红出具了收据，复地明珠公司应按租赁意向书约定于2018年7月26日内与苟红签订正式租赁合同并交付物业，后苟红在2018年4月8日、2018年4月12日向刘麟辉发送了电子邮件，表示希望复地明珠公司按照合同履行义务。2020年6月16日苟红也向复地明珠公司发送履约催告函，表示希望复地明珠公司按约在2020年7月16日前与苟红签订租赁合同并交付物业，但复地明珠公司明确表示不同意签订正式租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。苟红有权解除双方的租赁意向书。对于复地明珠公司抗辩的刘麟辉不能代表复地明珠公司与苟红就物业租赁事宜进行协商且与刘麟辉电子邮件进行沟通的人也非苟红，而是苟红的配偶陈秋林，苟红本人没有在租赁意向书约定的时间内向复地明珠公司要求过要签订正式的租赁合同。本院认为，首先，陈秋林与苟红系夫妻关系，陈秋林与复地明珠公司就案涉物业进行协商沟通时作出的意思表示也表示认可，因此陈秋林可以代表苟红与复地明珠公司进行沟通、协商并就相关事宜作出决定；其次，复地明珠公司在前期就案涉物业租赁事宜与苟红进行沟通时使用的是刘麟辉的电子邮箱，苟红有理由相信刘麟辉有权处理案涉物业的相关租赁事宜，因此苟红在2018年4月8日、2018年4月12日向刘麟辉发送要求复地明珠公司履行合同的电子邮件，应当视为复地明珠公司已经收悉。故本院对复地明珠公司的抗辩意见不予认可。 关于合同解除时间的认定。依照法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。本院认为，解除合同的通知可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的一种合法方式，因此载有解除请求的起诉状送达复地明珠公司时，发生合同解除的效力。苟红通过诉讼的方式向复地明珠公司发出了解除通知，租赁意向书应自起诉状副本送达复地明珠公司之日即2020年11月24日解除。 三、关于双倍返还定金的问题 本院认为，根据租赁意向书约定，签订正式《租赁合同》日期，在缴纳本确定书约定的定金后24个月内，若因复地明珠公司的原因导致收到苟红的定金后并未签订正式《租赁合同》，未按时将物业交付予苟红或另组他人，则视为复地明珠公司违约，复地明珠公司须双倍返还苟红已付的定金。通过现有证据显示，苟红按约缴纳了定金200000元，且在约定的时间内向复地明珠公司表示了要签订正式租赁合同的意愿，而复地明珠公司也未能举证证明未与苟红签订正式租赁合同并非自身原因，因此复地明珠公司拒不与苟红签订正式租赁合同并交付案涉物业的行为，已构成违约，其公司应当承担违约责任。根据合同法相关规定，作为接受定金一方的复地明珠公司应双倍返还定金，又根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，租赁意向书约定了十年的租金共计为1007825元，故租赁意向书中约定的定金200000符合法律规定，苟红据此解除合同并主张合同约定双倍返还定金400000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。对复地明珠公司认为其公司出具收据载明收到的款项为保证金，已经改变了合同中关于定金的约定，该款项实际为保证金的主张，由于该收据系复地明珠公司单方出具的，其内容中如何载明均系复地明珠公司自行书写，该收据是否能作出改变合同约定的定金性质的意思表示有待商榷。且复地明珠公司未出具证据证明将定金变更为保证金的行为，得到了苟红的认可，双方之间也未签订任何协议变更了关于定金的约定，故对复地明珠公司的该项主张，本院不予认可。 综上所述，对苟红的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告苟红与被告成都复地明珠置业有限公司签订的《复地金融岛幼儿园租赁意向书》于2020年11月24日解除； 二、被告成都复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苟红双倍返还定金400000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取47182元，由被告成都复地明珠置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陶丽梅 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  赵 鑫