浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2627号 上诉人（原审原告）：玉环海西利市场开发有限公司，住所地：浙江省玉环市玉城街道双港路**。 法定代表人：王明玉，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄正洲，浙江新台州律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑达法，男，1964年6月5日出生，汉族，住浙江省玉环市。 委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 上诉人玉环海西利市场开发有限公司（以下简称海西利公司）、郑达法因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2020）浙1021民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人海西利公司上诉请求：撤销一审判决，改判由郑达法向海西利公司按三倍原租金标准支付占用使用费至2020年8月31日止。事实与理由：一、关于商位占有使用费的计算标准，一审判决按原租金的1.3倍计算不符合双方合同约定，也与本案事实及实际损失不相称。双方的《商位租赁合同》的第九条第八项：“未经甲方同意逾期返还租赁物的，乙方应向甲方支付该租赁物占用期间的使用费，每天的使用费以日租金的三倍计算。”该条款实质是对租赁合同期满后，承租方不续签合同又不搬离的租金标准的约定，实质就是“占有使用费”。占有使用费的约定并非违约责任条款，司法机关无权自行调整或依据一方当事人的主张予以调整。房屋租赁合同期满后，出租方一般会提高租金标准，需双方充分协商以确保双方的利益均衡。本案中，郑达法未按约支付合同期内的租金，已有(2019)浙1021民初1942号民事判决书佐证。然而郑达法在合同期满后仍然占用房屋，干扰出租人一方总体安排，也损害出租方的利益。从客观损失看，郑达法之占用行为终止于2020年8月31日，其行为致补偿款到位延迟近两个月，而上诉人海西利公司及关联企业玉环县水暖设备厂在法院的执行案件每天需支付利息约3万元，此项损失就有近200万元。一审法院认定占有使用费的约定系违约条款，未向当事人释明，也未要求举证，属程序违法。二、原审判决关于占有使用费的计算期间及适用法律是完全错误的。（一）一审判决引用《物权法》第28条，但忽略了第31条，属于片面引用法律规定。物权的消灭需办理房屋及土地使用权证的注销登记，否则不发生物权效力。（二）根据《征收协议书》第五条、第六条的约定，玉环县水暖设备厂在领取第一次补偿款后须在一个月内自行注销不动产证书并取得注销证明；第二期补偿款也约定为不动产证书注销等条件满足后十个工作日内付清。而现实的情况是：在2020年7月16日之前的不动产证书由抵押权人持有，之后由一审法院保管，上诉人海西利公司客观上无法自行注销。从物权登记角度讲，案涉租赁物的物权仍在玉环县水暖设备厂名下，没有变更或消灭。上诉人海西利公司是在2020年8月31日才将腾空的房屋交给征收方，其丧失租赁物的控制权也在2020年8月31日，这与郑达法占用终止时间是一致的。（三）一审法院认定上诉人于2020年6月15日丧失房产收益权无事实和法律依据。《征书协议书》第五条约定协议签订后十五个工作日内支付第一期款项，这与十五日日历天是两个不同的概念。法院扣划第一期补偿款时间为2020年7月16日，该时间应视为支付海西利公司第一期补偿款的时间，故到2020年8月31日房屋控制权才转移，一审将占有使用费计算至2020年6月15日是错误的。 上诉人郑达法上诉请求：要求撤销一审法院的判决，驳回海西利公司一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认为“2018年9月25日《补偿协议书》上的金额已经在(2019)浙1021民初1942号案件中已经予以抵销”的观点不能成立。虽然双方在2018年9月25日的《补偿协议书》上约定2018年10月1日至2019年9月30日止的商铺租金共计188万元，用于折抵郑达法、陆绍士、潘希土、卓夏女、周晓华、蔡婉飞等人的借款。但从“时间直到抵完为止”的约定来看，应该是将640万元的欠款按租赁的时间来结算逐步进行抵销，而不是仅仅抵销一年的188万元租金。在(2019)浙1021民初1942号案件中仅抵销了一年的188万元，其他借款一直没有抵销。上诉人郑达法占用商铺的行为也是为了维护自身正当的合法权益。二、一审法院认为在2019年7月30日张贴执行公告后因土地性质发生变化等原因无法立即处置，故变更强制执行措施，该理由不能成立。2019年7月30日玉环市人民法院在商铺的出入口张贴了公告，要求所有的租赁户在公告后10日内从房屋中迁出并腾空。该公告张贴后，海西利公司已不享有收取租金的权利，郑达法即使没有及时腾空所损害的也不是海西利公司的权益。三、造成不能继续签订后三年租赁协议的责任在于对方。双方签订的《商铺租赁合同》中约定租期为六年，第一期三年为2016年6月1日至2019年5月31日，第二期为2019年6月1日至2022年5月31日。上诉人郑达法投入几百万元对商铺进行装潢，在第一期到期后对方既不偿还借款，又以所谓玉环县水暖设备厂和海西利公司不是同一民事主体为由拒绝签订第二期租赁协议，上诉人郑达法不得已才进行占用商铺，而一审法院判决由上诉人按租金1.3倍的标准支付占有使用费是显失公平的。 郑达法针对海西利公司的上诉辩称：玉环县水暖设备厂倒闭后，该厂股东在闲置的厂房里办了一个海西利市场，开办海西利市场的资金都是玉环县水暖设备厂借来的。该市场建成后，通过招租形式进行运营。郑达法在当地开办超市和经营装潢建材，在当地很有名气。双方当时约定先租六年，合同三年一签。第一个三年租期满后，海西利公司不同意续租。除去装潢时间外，郑达法实际只经营了一年多，只能继续占用这个地方，并不是郑达法不想付租金。因为玉环县水暖设备厂向郑达法等人借了很多款项，而海西利市场就是玉环县水暖设备厂投资建造的，所以郑达法要求以租金抵归还借款是合理的。 海西利公司针对郑达法的上诉辩称：一、一审法院对于抵销的观点是正确的。所谓的借款都是玉环县水暖设备厂的借款，并不是海西利公司的借款。郑达法误以为两家企业为同一企业是错误的。二、郑达法认为不能续签合同的责任在于海西利公司是不能成立的。续签合同是基于双方的权利义务。生效判决确认的事实是郑达法在租赁过程中支付租金存在违约，所以不能再续签合同。三、关于占用期限的问题。郑达法认为从2019年7月份开始海西利公司无权收租金了，是完全没有道理的。 原告海西利公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告退出并归还位于玉环市××路××号××市场的四个租赁商位；判令被告支付前述四个租赁商位在合同到期后的商位占用费人民币4312134.6元（暂算至2020年4月13日），并继续支付占用费直至归还日止。 一审法院认定事实：原、被告分别于2016年6月1日、2016年9月1日、2017年1月1日签订四份租赁合同，由原告向被告租赁位于玉环市××街道××路××号××市场××楼的四个商位。其中合同一约定经营马克波罗、新中源品牌，租赁面积1531.68平方米，租金为65.05元／㎡／月，租赁期限为2016年6月1日至2019年5月31日；合同二约定经营四维洁具品牌，租赁面积380.71平方米，租金为58.2元／㎡／月，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日；合同三约定经营奥普吊顶品牌，租赁面积363.57平方米，租金为53.35元／㎡／月，租赁期限为2016年9月1日至2019年8月31日；合同四约定经营ｔｏｔｏ洁具品牌，租赁面积344.37平方米，租金为56.2元／㎡／月，租赁期限为2017年1月1日至2019年12月31日。该四份合同第9条第6款约定“本合同终止后,乙方需及时退出租赁场地并归还租赁物。……乙方退出租赁场地后,场内遗留下的任何物品,均视为乙方放弃所有权,甲方有权以任何方式进行处置……”；第8款约定“未经甲方同意逾期返还租赁物的，乙方应向甲方支付该租赁物占用期间的使用费，每天的使用费以日租金的三倍计算。甲方有权随时要求乙方搬迁、返还租赁物”。原告于2019年10月6日针对已到期的三份租赁合同，向被告发出三份《通知书》，要求被告于2019年10月15日前搬出腾空，并支付全部租金，逾期不搬将采取断电措施。2020年1月11日，原告向被告发出《律师函》，要求被告支付商位占用费并退出租赁场地。 另查明，2018年9月25日，原、被告达成《补充协议》，将2018年10月1日至2019年9月30日止的商位租金共计人民币188万元抵销对被告等人的借款，并载明“时间直到抵完为止”。2019年4月16日，原告玉环海西利市场开发有限公司以被告拖延租金不付为由向法院提起诉讼，一审法院经审理作出（2019）浙1021民初1942号民事判决书，将上述《补充协议》载明的188万元抵销原告主张的租金后判令被告郑达法支付租金、物业费、电费共计511235.72元。 复查明，案涉灯具装饰市场为玉环县水暖设备厂名下房地产。因玉环县水暖设备厂未及时履行生效法律文书确定的义务，一审法院对其名下财产进行处置，拟拍卖上述位于玉城街道双港路的土地使用权，并于2019年7月30日在灯具装饰市场张贴执行公告，要求租户从房屋中迁出并腾空。后因上述房地产土地性质发生变更等原因无法立即处置，故变更强制执行措施，对灯具装饰市场采取动态查封，租户仍继续使用市场内的商位。 2020年5月31日，征收人玉环市住房和城乡建设局，征收实施人玉环市城市更新与发展中心、玉城街道办事处与被征收人玉环县水暖设备厂签订《玉环市三合潭工业区三期房地产征收协议书》（以下简称《征收协议》），被征收人同意将其所有的上述灯具装饰市场在内的房地产用于征收。《征收协议》第五条约定“……各项补偿款共计87029405.9元。甲方（征收方）在本协议签订后十五个工作日内向乙方（被征收方）支付补偿款30%计人民币26108821.7元……”，第六条第一款约定“乙方在第一次补偿款后须在一个月内注销《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产登记权证》并将注销证明及时交付甲方，乙方未申请注销产权证的，由甲方提请不动产登记机关根据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定书给予公告注销登记”。2020年6月15日，一审法院执行局作出（2019）浙1021执1778号之二执行裁定书，提取被执行人玉环县水暖设备厂在玉环市城市更新与发展中心处的征收补偿款人民币26108821.7元。 案件审理过程中，经法院调解，被告郑达法已于2020年8月31日腾空租赁商位。 一审法院认为：现双方确认被告已腾空商位，一审法院对原告的第一项诉讼请求不再审理。本案的争议焦点为原告是否有权向被告郑达法主张商位占有使用费，以及占有使用费的计算是否合理。 一、原告是否有权向被告郑达法主张商位占有使用费。原、被告之间签订的四份《商位租赁合同》合法有效，双方均应严格恪守、切实履行。双方的租赁合同期限已届满，被告经原告催告后应及时返还租赁商位。被告主张其未按时搬离商位是行使抵销权和不安抗辩权，因原告仍有欠款未清偿，按照双方2018年9月13日达成的《补充协议》，在借款抵销完毕之前，被告有权占用房屋。但《补充协议》关于2018年10月1日到2019年9月30日的188万元租金已在（2019）浙1021民初1942号案件中予以抵销，被告郑达法未提供证据证明双方仍有其他款项未结清，也未证明双方达成新的抵销合意，故对被告的辩解不予采信。被告郑达法经催告后拒不归还租赁商位，其行为侵害了原告的合法权益，并违反合同约定，应承担相应的违约责任。另，被告提出关于原告在春节期间要求其腾退商位强人所难，以及疫情期间亦无法搬迁的辩解，但被告本应在合同期满后及时返还租赁商位，对被告的上述辩解不予采纳。其次，被告认为原告在法院查封房屋、张贴执行公告后即失去对房屋的租金收益权，不得要求被告支付占有使用费，因一审法院尚未对上述房产进行处置，且采取了有利于当事人和承租人的动态查封措施，被告仍实际占用商位却不支付对价于法无据。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，原告有权要求被告支付逾期腾房的占有使用费。 第二，关于商位占有使用费的计算标准。合同约定按原租金的三倍计算，被告认为约定过高，且因原告曾采取断电措施，实际无法正常使用。一审法院认为，关于逾期腾房占有使用费的约定有违约金的性质，原告并无保障逾期腾房期间房屋正常使用的义务。违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时要防止以意思自治为由放任当事人约定过高的违约金。原告未提供证据证实被告逾期腾房所造成的损失，故对原告主张的商位占有使用费予以调整，结合本案商位实际情况，酌情调整占有使用费按原租金的1.3倍计算。 第三，关于占有使用费的计算期间。原告主张应计算至实际腾房之日止，被告主张租赁的标的物已被征收，依《征收协议》约定，征收方支付第一笔补偿款后，房屋产权即收归国有。一审法院认为，按照《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。政府征收行政行为具有发生物权变动的法律效果，按照《征收协议》约定，征收方应于2020年6月15日支付第一笔征收补偿款，被征收人在收到第一笔征收补偿款后即有义务注销产权证，一审法院执行局于2020年6月15日作出提取征收补偿款的执行裁定书，也即被征收人此时已丧失了房产收益权。因此被告的主张符合法律规定及《征收协议》约定，予以支持，商位占有使用费应计算至2020年6月15日。 经计算，被告郑达法应支付的商位占有使用费为2270648.89元[（65.05元/㎡/月×1531.68㎡×12.5月+58.2元/㎡/月×380.71㎡×9.5月+53.35元/㎡/月×363.57㎡×9.5月+56.2元/㎡/月×344.37㎡×5.5月）]×1.3。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告郑达法于本判决生效后十日内支付原告玉环海西利市场开发有限公司逾期腾房占有使用费2270648.89元。二、驳回原告玉环海西利市场开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费41297元，减半收取计20648.5元，由原告玉环海西利市场开发有限公司负担8166元，由被告郑达法负担12482.5元（此款于本判决生效后七日内向本院交纳）。 二审期间，郑达法提供了两份证据：物业费收款收据和证明。经过双方当事人举证质证，本院认为该两份证据材料与本案基本事实缺少关联性，不影响本案基本事实的认定。 本院二审查明，玉环市人民法院（2019）浙1021执1778号之二执行裁定书作出时间是2020年7月15日，其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点：一是郑达法是否有权占用使用商位的问题；二是占用费标准及期限问题。 一、关于郑达法是否有权占有使用商位的问题。 郑达法认为依据2018年9月25日的《补充协议》，应付租金可转化为对借款的还款，玉环县水暖设备厂尚欠郑达法借款640万元，故在借款未抵销完毕之前，郑达法均有权占有使用商位。本案双方的租赁合同补充条款约定：“二期的具体约定需重新签订正式合同。如经协商无法达成第二期正式合同，则第一期合同到期后双方即终止合同关系。”2018年9月25日的《补充协议》虽然约定“时间直至抵完为止”，但该约定并未改变双方需重新签订第二期正式租赁合同的意思表示。由于双方未能签订第二期正式租赁合同，第二期的租费标准无法确定，租费的履行条件的内容无法确定，而抵销权的行使以互为对待给付义务的确定为条件，故郑达法以行使抵销权为由占有使用商位没有法律依据。 二、关于占有使用费用标准及期限问题。 双方租赁合同第9条第8款约定：“未经甲方同意逾期返还租赁物的，乙方应向甲方支付该租赁物占用期间的使用费，每天的使用费以日租金的三倍计算。甲方有权随时要求乙方搬迁、返还租赁物。”该约定具有惩罚性质，故一审认定占有使用费的性质为违约金的性质并无不当。由于郑达法与海西利公司、玉环县水暖设备厂之间存在其他债务纠纷，这些纠纷的存在一定程度上影响租赁合同履行的价值判断，故一审法院结合本案商位实际情况，酌情调整占有使用费按原租金的1.3倍计算并无不当。关于期限问题。《征收协议》第八条约定，本协议自双方签字盖章之日起生效。《征收协议》签订时间为2020年5月31日，故《征收协议》生效时间为2020年5月31日。征收补偿费的支付和产权证书的注销等，都是征收协议生效后的履行问题，但权属变更应当依照《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定自2020年5月31日发生转移。虽然玉环县水暖设备厂已经处分案涉租赁物，但郑达法实际占用租赁物的行为影响玉环县水暖设备厂的合同履行，而郑达法实际腾退房屋时间为2020年8月31日，从平衡双方利益的原则考量，一审法院确定占用费时间计算至2020年6月15日基本合理。 综上，两上诉人上诉理由不足，对其上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41297元，由上诉人玉环海西利市场开发有限公司、郑达法各承担20648.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十二月二十八日 代书记员 赵灵仙