山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初869号原告（反诉被告）：张某1，男，1949年11月20日生，汉族，高平市人，农民。原告（反诉被告）：李某，男，1954年7月6日生，汉族，住高平市，农民。二原告委托诉讼代理人：田某，山西炎焱律师事务所律师。原告张某1的委托诉讼代理人：张某2，女，1957年10月17日生，汉族，住高平市东城办事处长平东街汽配小区****，农民。身份证号码×××。系原告张某1之妹、原告李某之妻。被告（反诉原告）：徐某，男，1962年8月15日生，汉族，高平市人，现住高平市，农民。委托诉讼代理人：刘某，山西长平律师事务所律师。原告张某1、李某与被告徐和生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1与原告李某的委托诉讼代理人田某、原告张某1的委托诉讼代理人张某2，被告徐和生及其委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某1、李某向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2015年6月25日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令被告返还原告位于高平市永禄乡东山村庭院式楼房一座及附属设施包括衣柜组合4个、电视1台、茶几2个、沙发1组、大床3只、小床1只、饮水机1台、电子琴1架、电风扇1个，以上总价值约380000元；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：4、判令被告支付原告房屋租赁费120000元。事实和理由：2012年，原告在高平市永禄乡东山村修建庭院式楼房一座。后经人介绍，原、被告于2015年6月25日签订《房屋买卖协议书》，约定房屋总价款为380000元，同时还约定了付款期限等。协议签订后，被告分多次共支付原告房款320000元，尚欠付原告60000元。原告多次与被告协商处理此事，但被告均置之不理。现原告依法提起诉讼，望判如所请。被告徐和生辩称并反诉，被告在报纸上看到原告反复刊登的房屋出售广告后与其联系购房事宜，并最终签订了《房屋买卖协议书》。协议签订后，被告入住该房屋并陆续向原告支付房款共计320000元。同时，被告在入住该房屋后花费100000元对该房屋进行了装修。现原告提起诉讼，被告同意确认《房屋买卖协议书》无效，同意归还原告诉状中所列物品。但被告提出以下反诉请求：1、判令原告返还被告购房款320000元；2、判令原告支付被告装潢费100000元；3、判令原告支付被告房屋涨价损失100000元；4、判令被告支付原告锅炉费6000元；5、判令原告在未返还被告购房款时，原告将其留在房屋内的附属用品搬走；6、本案诉讼费由被告负担。原告张某1对被告徐和生的反诉辩称，因被告欠付原告房款60000元，故原告曾明确禁止被告装修，故原告对被告的装修费用不予负担。对于房屋的装修费及房屋涨价款，要求被告提供相关证据。原告李某对被告徐和生的反诉辩称，原告未同意被告装修。被告购房时因没有住宿用品，故要求原告将房屋附属用品留下。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告张某1、原告李某与被告徐和生于2015年6月25日签订的《房屋买卖协议书》一份，证明二原告以380000元的价格将其所有的位于高平市永禄乡东山村庭院房二层半房屋出卖给被告；由被告徐和生于2015年6月15日签字确认的房屋库存花名表一份，证明原告将位于高平市永禄乡东山村的庭院房出卖给被告时，该房屋中有附属设施包括衣柜组合4个、电视1台、茶几2个、沙发1组、大床3只、小床1只、饮水机1台、电子琴1架、电风扇1个；高平市人民法院（2019）晋0581民初1048号民事裁定书一份，证明原告曾于2019年4月17日起诉要求被告支付剩余房款60000元，后于2019年5月9日撤诉。被告围绕其答辩意见及反诉请求向本院提供以下证据：2015年4月3日的《生活向导》报复印件一份，证明原告曾在报纸上刊登过其出售位于高平市永禄乡东山村庭院房的广告；被告于2017年4月10日与高平市南内环街圣罗娜地板门市部签订的《房屋装修合同书》一份，证明被告在购买位于高平市永禄乡东山村的庭院房后花费100000元对该房屋进行了装修；高平市南内环街圣罗娜地板门市部分别于2017年4月10日、2017年5月15日、2017年6月25日为被告出具的收条三支，证明被告已将装修款100000元全部支付给了原告。对原、被告提供的上述证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人均无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提供的《房屋装修合同书》的真实性有异议，本院认为，该证据中加盖有高平市南内环街圣罗娜地板门市部公章，并有该门市部工作人员的签字确认，符合证据的构成要件。同时，该《房屋装修合同书》可与被告提供的高平市南内环街圣罗娜地板门市部为被告出具的收条相互印证，故本院对被告提供的该合同书予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张某1系高平市永禄乡东山村人，被告徐和生系高平市北城办事处企家院村人。2015年6月25日，原告张某1、李某与被告徐和生签订《房屋买卖协议书》，约定二原告以380000元的价格将其所有的位于高平市永禄乡东山村的庭院房二层半房屋出卖给被告，并将房屋内的附属设施包括衣柜组合4个、电视1台、茶几2个、沙发1组、大床3只、小床1只、饮水机1台、电子琴1架、电风扇1个留给被告使用。协议签订后，被告支付二原告房款320000元。2017年4月10日，被告与高平市南内环街圣罗娜地板门市部签订《房屋装修合同书》，约定由高平市南内环街圣罗娜地板门市部为被告购买的位于高平市永禄乡东山村的庭院房进行装修。合同签订后，高平市南内环街圣罗娜地板门市部对该房屋进行了装修，被告分三次共计支付高平市南内环街圣罗娜地板门市部装修费100000元。2019年4月17日，原告张某1起诉要求被告支付剩余房款60000元，后于2019年5月9日申请撤诉，高平市人民法院于当日作出（2019）晋0581民初1048号民事裁定书，准予原告张某1撤诉。2020年4月15日，原告请求确认原、被告于2015年6月25日签订的《房屋买卖协议书》无效，并要求被告返还留在该房屋中的附属物品，诉至本院。诉讼过程中，被告于2020年5月15日向本院提起反诉，请求原告返还其购房款320000元，并支付房屋装修款100000元、房屋涨价款100000元、锅炉款6000元等。另查明，庭审过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付原告房屋租赁费120000元。本院于2020年5月19日向原告送达《补交诉讼费通知书》，逾期原告未补交。再查明，原告张某1于2020年5月19日申请对诉争房屋的装修费用进行鉴定后，本院依法将鉴定材料移送至晋城市中级人民法院司法鉴定中心。晋城市中级人民法院司法鉴定中心于2020年7月27日受理该案件后于2020年8月4日委托晋城华放资产评估事务所有限公司对该案件进行鉴定。2020年8月27日，晋城华放资产评估事务所有限公司到诉争房屋处进行现场勘查，勘查过程中，因双方当事人现场意见分歧较大，导致鉴定工作无法顺利进行。2020年8月28日，晋城华放资产评估事务所有限公司向晋城市中级人民法院司法鉴定中心申请退案。当日，晋城市中级人民法院司法鉴定中心向我院出具退案函，决定终结本次鉴定并退回该案鉴定材料。鉴定终结后，应原告要求，本院再次将鉴定材料移送至晋城市中级人民法院司法鉴定中心。2020年12月10日，因原告未按时缴纳费用，晋城市中级人民法院司法鉴定中心决定对该鉴定作退案处理，并将鉴定材料退还。关于本案本诉，本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告所签订的《房屋买卖协议书》的买卖标的物不仅是位于高平市永禄乡东山村的房屋还包括该房屋相应的宅基地使用权，该合同虽系原、被告真实意思表示，但因农村房屋买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员,故该合同内容违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。现二原告请求确认其与被告所签订的《房屋买卖协议书》无效，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。故被告应将位于高平市永禄乡东山村的房屋及相应附属物品返还给二原告，二原告亦应将其取得的购房款320000元返还给被告。对于二原告要求被告支付房屋租赁费120000元的诉讼请求，因二原告未向本院补交诉讼费，故本院对原告的该项诉讼请求在本案中不作处理。关于本案反诉，本院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对于被告要求二原告支付其装修款100000元的请求，本院认为，被告虽在取得房屋后于2017年花费100000元对房屋进行了装修，但因装修属于消费性投入，被告在房屋的实际使用中必然会对装修造成一定的磨损，产生一定的折旧费用，若按照被告原有花费计算该房屋装修的现有价值显失公平。庭审中，双方当事人对房屋装修价值争议较大，且被告未向本院申请鉴定对房屋装修现有实际价值进行评估，故本院对被告的该项诉讼请求不予支持。对于被告要求二原告支付被告房屋涨价款的请求，因被告对其提出的上述诉讼请求所依据的事实未向本院提供证据予以证明，故本院对被告要求二原告支付房屋涨价款的请求不予支持。对于被告要求二原告支付被告锅炉费6000元的请求，因被告未向本院提供其安装锅炉时的实际花费，且其亦未考虑锅炉在使用过程中的折旧，故本院对被告要求二原告支付被告锅炉费6000元的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告张某1、原告李某与被告徐和生于2015年6月25日签订的《房屋买卖协议书》无效；被告徐和生于本判決生效之日起十五日内将位于高平市永禄乡东山村的庭院式房屋一套腾退并返还给原告张某1与原告李某；原告张某1与原告李某于本判決生效之日起十五日内一次性返还被告徐和生购房款320000元；被告徐和生于本判决生效之日十五日内将原告张某1与原告李某存放在位于高平市永禄乡东山村的庭院式房屋内的衣柜组合4个、电视1台、茶几2个、沙发1组、大床3只、小床1只、饮水机1台、电子琴1架、电风扇1个返还给原告张某1与原告李某；驳回原告张某1、原告李某的其他诉讼请求；驳回被告徐和生的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3500元，由原告张某1与原告李某负担；反诉案件受理费2150由被告徐和生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 高 轶 二○二○年十二月二十五日法官助理 郎腾飞书 记 员 王晓云