山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初1634号 原告:李素美，女，1950年4月5日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：李学顺，男，1974年11月20日生，汉族，住潍坊市奎文区，系李素美之子。 被告：潍坊亿丰置业有限公司，住所地潍坊高新区健康东街**。 法定代表人：黄贤明，该公司董事长。 被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所，住所地潍坊高新区健康东街**（亿丰置业公司**）div> 法定代表人：于志敏，总经理。 原告李素美与被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称“亿丰置业公司”）、潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称“亿丰物业公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李素美的委托诉讼代理人李学顺到庭参加了诉讼。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李素美向本院提出诉讼请求:1、判令两被告继续履行与原告签订的合同；2、判决被告共同支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金24986元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年11月13日，被告亿丰置业公司以跟被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同为条件，签订商品房购买合同，使李素美购买了位于潍坊高新区××街××号××广场××号商铺。委托经营管理合同约定，购买商铺者不能自营只能收取租金。在合同履行过程中，被告方拒不支付从2019年1月1日至2019年12月31日所欠租金24986元及利息。被告亿丰置业公司为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者，被告亿丰物业公司为委托经营管理合同签订者，二被告之间系共同经营关系，应共同承担对原告的责任。诉至法院，请求判如所请。 被告亿丰置业公司、亿丰物业公司未答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提供了证据，因二被告未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，对于原告陈述的事实和提交的证据本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月5日，原告与被告亿丰置业公司签订商品房买卖合同，约定原告从被告亿丰置业公司购买位于潍坊高新区××街××号××广场××号商铺。2012年7月25日，潍坊高新技术产业开发区房产管理局颁发涉案商铺的房产证，将该商铺登记在李素美名下。 原告与被告亿丰物业公司签订委托经营管理合同，约定：就原告预定（购买）的亿丰时代广场A2-1172号商铺，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年按固定24842元支付租金给原告，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与原告结算佣金，商铺实际租赁收入的90%归原告，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从原告收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；双方还约定了其他事项。2012年8月11日，原告和被告亿丰物业公司共同确认A2-1172号商铺每年增加租金144元。 根据（2015）开民初字第1342号案件卷宗记载，本院曾到案外人山东银座家居有限公司对其进行了调查，查明的情况为：2009年12月，被告亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订合同书，约定被告亿丰置业公司在潍坊高新区××路××街口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期Ａ1Ａ2座）在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元／天／平方米、第六至第十年0.5元／天／平方米、第十至第十五年0.6元／天／平方米、第十六年至第二十年0.7元／天／平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给原告等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与原告等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。 另查明，原告同意被告按合同约定在代原告扣缴相应税费后向原告支付租金。 本院认为，原告与被告所签订的商品房买卖合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，原告要求二被告继续履行合同，本院予以支持。原告与被告亿丰置业公司存在涉案商铺的买卖合同关系，同时亿丰置业公司与山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司签订的《租赁合同》约定亿丰置业公司为出租方，且由亿丰置业公司收取包括涉案商铺在内的整个商场的租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。原告虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了原告将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿丰物业公司经营管理，但原告并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金。因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对原告的相关责任，二被告应按合同约定共同履行向原告支付租金的义务。因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，但被告未按约定支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金，原告要求二被告共同向其支付上述期间拖欠的租金24986元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对租金的支付方式，因本案所涉租赁费系原告委托被告统一对外租赁经营所得，合同中约定了被告有权代扣代缴税金，原告也同意由被告代扣代缴税金后支付，故由被告统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，被告应在代原告扣缴相应税费后支付原告租金，具体税率以税务部门征收标准为准。被告亿丰置业公司、亿丰物业公司经本院传票合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为对本案相应诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司与原告李素美继续履行合同； 二、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付原告李素美自2019年1月1日起至2019年12月31日期间拖欠的租金，租金数额为24986元中扣除代原告李素美所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费425元，由被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 审 判 员  孙希佳 人民陪审员  李忠成 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  杨 岩 书 记 员  谭凯伦