广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9829号上诉人（原审被告）：陈泽开，男，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海凡卓市*管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：陈松伟，广东金舵律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇嘉，广东金舵律师事务所律师。上诉人陈泽开因与被上诉人佛山市南海凡卓市*管理有限公司（以下简称凡卓公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈泽开上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回凡卓公司的全部诉讼请求；2.上诉费由凡卓公司承担。事实和理由：一、一审认定陈泽开实际占用摊位的时间错误，陈泽开实际占用凡卓公司摊位的时间是11天（2019年6月1日至2019年6月11日）。凡卓公司没有按照双方签订合同时的市场平面设计图纸经营范围及种类招商，私自更改平面图的档口经营类型，把原本的肉类档与门口的豆类、冻品类互调，导致原本的肉档租不出去，人流量偏向于原本的豆类冻品档口，致使档口出现人流量断流，陈泽开因此经营出现严重亏损。陈泽开于2019年6月11日到凡卓公司办公室当面告知要求解除合同，并通过短信告知其已无法继续经营，事后也多次通过电话短信告知凡卓公司要求解除合同事宜。陈泽开也于2019年6月12日将相关物品、设备搬离，未在涉案摊位继续经营，凡卓公司对此亦知晓。一审法院亦认定陈泽开实际经营至2019年6月11日。由于涉案摊位是全开放性的，无需要办理交接手续及将钥匙还给出租方。根据日常生活经验可知，承租人不再承租摊位时，只要其不在摊位上继续经营、不对第三人使用摊位造成障碍和影响就已完成退租。且涉案租赁合同也未约定退租需办理的手续。陈泽开将物品搬走之后未对摊位采取任何阻拦措施，凡卓公司完全可以继续使用。自2019年6月12日起至今，陈泽开也未利用该摊位获取过任何利益，因此，2019年6月12日起陈泽开对涉案摊位就不存在任何实际占用的行为。二、凡卓公司在明知其未取得摊位的相关产权证及规划报建手续的情况下，与陈泽开签订租赁合同，该合同当属无效。凡卓公司存在重大过错，其对合同无效所造成的损失应承担主要责任。且凡卓公司作为市场管理者完全有条件获悉陈泽开已经搬离摊位没有继续占用摊位的情况下，却迟迟不对摊位进行处理（其根本原因是因为摊位出租率较低，难以租出去），明显是以获取更多的摊位占用费为目的，恶意扩大损失。三、陈泽开实际占用凡卓公司摊位的时间为11天应支付的占用费应为（3300元/月+30天x11天）=1210元，物业管理费为(80元/月÷30天×11天）=29.37元，水电费2763.9元，陈泽开合计应支付的费用为4003.27元。由于陈泽开缴纳了6000元的建设费，因双方签订的合同无效，该笔建设费凡卓公司应予以退还，两者相抵后，陈泽开应无需再支付款项给凡卓公司，凡卓公司应返还1996.73元给陈泽开。凡卓公司辩称，对于陈泽开实际占用摊位的时间，一审判决认定为11个月20天（自2019年6月1日至2020年5月20日）正确。陈泽开自2019年5月1日起承租凡卓公司的摊位，但其仅支付了2019年5月租金。凡卓公司从未收到陈泽开任何要求解除合同的信息，反而是凡卓公司多次通过短信催促其表态处理押金及转租事宜，但陈泽开均不予回复，后期甚至将凡卓公司人员的号码拉黑，导致凡卓公司与其失去联系。海鲜档口经营状况系其自身经营风险与凡卓公司无关。陈泽开不续租涉案摊位，应以明确的书面形式向凡卓公司提出解除合同，并将涉案摊位交还给凡卓公司，但陈泽开并未举证向凡卓公司提出解除合同、自行清空租赁物并交付给凡卓公司。按照租赁合同的约定，乙方擅自中途退租，须经甲方书面认可。一审时，陈泽开明确交付涉案摊位给凡卓公司，并同意涉案摊位的财物由凡卓公司自行处理。陈泽开实际占用摊位的时间为2019年6月1日到2020年5月20日，其应向凡卓公司支付使用费。凡卓公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈泽开支付2019年6月份至2019年12月份租金（场地占用费）23100元；2.陈泽开支付2019年6月份至2019年12月份管理费560元；3.陈泽开支付2019年6月份至2019年7月份水电费2840.9元；4.陈泽开腾空搬离，并返还佛山市南海区**********肉菜市场D区11、12摊位给凡卓公司；5.陈泽开自2020年1月份起每月向凡卓公司支付场地占用费3300元直至陈泽开实际搬离返还佛山市南海区**********肉菜市场D区11、12摊位给凡卓公司之日止；6.本案诉讼费由陈泽开承担。诉讼中，凡卓公司变更诉讼请求2为陈泽开支付2019年5月份至2019年12月份管理费640元；变更诉讼请求3为陈泽开支付2019年5月份至2019年6月份水电费2763.9元。一审法院认定事实:2019年4月17日，凡卓公司（出租方，甲方）与陈泽开（承租方，乙方）签订《市场摊位租赁合同》，合同约定陈泽开承租位于佛山市南海区**********肉菜市场D区11、12摊位，租赁期限为1年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，租金为3300元/月、管理费80元/月、水费5.2元/吨，电费1.4元/度（含公共用电分摊）；每月5日前缴交当月租金、综合管理费和上月水电费。凡卓公司确认陈泽开支付了2019年5月份租金3300元及建设费（入场费）6000元。2019年6月，陈泽开发送信息予凡卓公司人员，告知“天天亏没办法做下去”等，凡卓公司回复要求陈泽开缴纳押金并同意帮其转租，其后短信催促其表态处理，陈泽开未予答复，短信中陈泽开陈述“我这个月才做了11天，上个月就两千的水电费”。陈泽开陈述后续将对方人员电话号码拉黑。2020年2月26日，凡卓公司向一审法院提起诉讼。庭审中，陈泽开交付涉案租赁摊位予凡卓公司，并同意涉案摊位中的财物交由凡卓公司自行处理，凡卓公司已当庭确认接收。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。凡卓公司就涉案铺位未能提供证据证明已取得产权证，又未提供证据已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，则凡卓公司、陈泽开之间就涉案租赁物形成的租赁合同无效。因无效合同取得财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然凡卓公司、陈泽开签订的涉案合同无效，但陈泽开实际使用涉案租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照合同约定的租金及其他费用标准支付实际使用租赁物期间的使用费予凡卓公司。陈泽开占用涉案租赁物至租赁物返还之日（2020年5月20日即庭审交还之日），陈泽开应参照合同约定的租金标准3300元/月支付占用期间的费用予凡卓公司。经核算，陈泽开应付的占用费（租金）为38500元=11个月20天（2019年6月1日至2020年5月20日）×3300元/月，应付的物业管理费为640元=8个月（2019年5月1日至凡卓公司主张之日2019年12月31日）×80元/月。凡卓公司诉请的水电费用，经陈泽开短信自述2019年5月份的水电费用为2000元左右支付，且陈述在2020年6月份实际经营至11日，凡卓公司现诉请陈泽开支付占用期间的水电费用2763.9元亦属金额合理，一审法院予以支持。上述费用合共41903.9元。合同无效，凡卓公司收取的建设费6000元应退还陈泽开，为减少当事人诉累，一审法院对凡卓公司应退还的建设费6000元在陈泽开欠付费用中予以扣减，即陈泽开尚应支付35903.9元予凡卓公司，凡卓公司诉请超出部分，一审法院不予支持。陈泽开虽短信告知凡卓公司经营不善，但并未举证主张过返还租赁物予凡卓公司，亦未自行清空租赁物交付予凡卓公司，而是采取拉黑凡卓公司人员联系电话等方式对上述租赁物纠纷置之不理，故对陈泽开主张不予支付费用的答辩意见，一审法院不予采纳。涉案租赁物已由凡卓公司、陈泽开在诉讼中自行交付接收，对凡卓公司诉请返还租赁物的主张，一审法院不再处理。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈泽开应于判决发生法律效力之日起十日内支付占用费、管理费及水电费用合共35903.9元予凡卓公司；二、驳回凡卓公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费395元（凡卓公司已预交），由凡卓公司负担25元，陈泽开负担370元。陈泽开负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予凡卓公司，一审法院不另收退。二审期间，陈泽开、凡卓公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：陈泽开应向凡卓公司支付占用费及管理费的金额认定问题。对此，本院分析如下：凡卓公司、陈泽开之间的租赁合同因涉案租赁物未取得合法报建手续而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。凡卓公司收取的建设费6000元应退还予陈泽开。涉案合同无效，但陈泽开已实际使用涉案租赁物，应参照合同约定的租金、管理费的收取标准支付占有使用费、管理费予凡卓公司。据蔡某1与陈泽开2019年6月14日的微信聊天记录显示，陈泽开告知蔡某1“天天亏没办法做下去”，蔡某1回复要求陈泽开缴纳押金并同意帮其转租，之后短信催促陈泽开表态处理，陈泽开未予答复，后续将对方电话号码拉黑，陈泽开自此未再经营涉案租赁物。涉案租赁物系开放式摊位，凡卓公司作为涉案铺位的市场管理者，知晓陈泽开违约不再经营涉案租赁物之事实，理应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。基于上述事实，结合涉案租赁物的基本情况，本院酌定凡卓公司就涉案铺位存在2019年6月1日至2019年12月31日的合理空租期，此期间凡卓公司的占用费、管理费损失由陈泽开承担，此后的扩大损失由其自行承担。一审未考虑凡卓公司应承担减损义务，认定陈泽开承担自2019年6月1日至2020年5月20日的占用费、管理费，有违公平，本院对此予以调整。经核算，陈泽开应付的占用费为23100元=[7个月（2019年6月1日至2019年12月31日）×3300元/月，物业管理费为640元=8个月（2019年5月1日至2019年12月31日）×80元/月]，加上水电费用2763.9元，合计26503.9元,扣减陈泽开已支付的建设费6000元，陈泽开应支付20503.9元=26503.9元－6000元予凡卓公司。陈泽开仅通过短信告知凡卓公司经营不善，但未举证证明该时已返还租赁物予凡卓公司，故本院对陈泽开其实际占用涉案铺位的时间为2019年6月1日至2020年6月11日的主张不予采纳。综上，陈泽开上诉请求部分成立，对有理的部分本院予以支持，无理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4945号判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初4945号判决第一项为：陈泽开应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费、管理费及水电费合共20503.9元予佛山市南海凡卓市*管理有限公司；三、驳回佛山市南海凡卓市*管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费395元，由陈泽开负担211.3元，佛山市南海凡卓市*管理有限公司负担183.7元。二审案件受理费697.6元，由上诉人陈泽开负担398.4元，佛山市南海凡卓市*管理有限公司负担299.2元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月十四日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力