贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终2708号上诉人（原审被告）：王友新，男，1974年10月3日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：黄渊，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号码：15202200810276474，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：尹衔友，执业证号码：230××××0049，代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：六盘水嘉仁物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区富民路**附**，统一社会信用代码：915202007553774637。法定代表人：曾彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：涂倩，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号码：15202201911140361，代理权限：特别授权。上诉人王友新因与被上诉人六盘水嘉仁物业服务有限公司（以下简称“嘉仁公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王友新上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、本案物业费用应当另行计算，不应再按原合同继续收费。《凉都印象城前期物业管理服务合同》约定，两年后物业公司要按照市场行情和政府规定重新定价。现已逾两年，物业公司没有按照约定重新定价，应视为双方未对当前物业费用达成共识，不应再按原价格收取物业费。而且，被上诉人的专业技术人员也达不到服务“凉都印象城”小区的标准。被上诉人为二级资质，至少需要20个专职管理和技术人员，10人以上工程师级别的技术人员。但是被上诉人并未达到该标准，按2元/㎡收取物业费过高。周边物业政府指导价为1元/㎡或1.2元/㎡。同时，被上诉人的物业管理人员也没有国家规定的职业资格证书。2、即使被上诉人提供了部分服务，但因其未全面履行合同义务，也应当对物业费作相应扣减。上诉人向被上诉人缴纳的物业管理费是用来向被上诉人购买服务的，不是让被上诉人安排人员到小区睡觉的。2020年9月9日被上诉人的工作人员都还有上班时间睡觉的情况。合同约定物业服务价格包括物业区内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设备日常维护费、绿化养护费、综合管理等，被上诉人未按照合同约定履行义务。因被上诉人未尽安全防范责任，导致2018年1月5日夜晚盗贼能顺利打破上诉人407室窗户玻璃进入房中盗窃。同时，因被上诉人不履行管理义务，导致上诉人407、408室平台地砖多次被高空抛物打坏。2020年5月2日晚上，上诉人因怕被盗查看房屋时摔伤骨折，严重损害了上诉人的人身、财产安全。因被上诉人不积极履行合同义务，上诉人拒绝缴纳物业费有理有据，并且是被上诉人的先行行为（未履行管理义务）导致上诉人的人身、财产遭到严重的实际损失。3、被上诉人未积极履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人有权履行同时抗辩权，有权拒绝交纳物业费。2018年1月3日，六盘水恒维房地产开发有限公司向上诉人交房后，上诉人积极缴纳物业服务费用。但被上诉人收取物业服务费用后不履行应尽的义务，其工作人员在上班期间不巡查小区的安全隐患、长期在办公室内睡觉、小区卫生等服务内容达不到服务标准、长期楼道垃圾成堆等。并且被上诉人还不让业主的车进出，每周都必须要业主刷卡才能进出，擅自侵害业主的权利。《凉都印象城前期物业管理服务合同》及“凉都印象城物业服务内容公示”成了摆设。合同的权利义务具有对等性，被上诉人不积极履行合同义务，上诉人有权拒绝缴纳物业费，并且是被上诉人的先行行为（未履行管理义务）导致上诉人的权利遭受损失。被上诉人嘉仁公司辩称，被上诉人作为案涉小区的物业服务公司已经履行了物业服务义务，根据合同法及贵州省物业管理的规定，上诉人应当支付物业服务费，一审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。嘉仁公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王友新支付嘉仁公司物业服务费7496.16元（物业服务费暂算至2020年5月31日，2020年5月31日之后的物业服务费仍按照每月493.16元累计计算）；2、判令王友新支付嘉仁公司滞纳金2398.77元（滞纳金以7496.16元为基数，按照月利率2%计算，暂算至2020年5月31日，2020年5月31日以后的滞纳金仍按月利率2%计算至款项全部付清时止）；3、本案诉讼费由王友新承担。一审法院认定事实：2017年6月9日，王友新向六盘水恒维房地产开发有限公司购买位于钟山区房屋，建筑面积分别为115.07、131.51平方米，双方分别签订《商品房买卖合同》，合同对前期物业管理约定：“前期物业管理期间，物业服务收费价格为每平方米2元／月（建筑面积），价格构成包括物业区内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理，物业服务费按年收取，买受人应当在每年的12月31日前缴费。同日，嘉仁公司与王友新分别签订《凉都印象城前期物业管理服务合同》，合同约定：物业服务费按建筑面积每平方米2元／月收取，从开发商公告交房之日起两年内物业管理服务费按8.5折收取，应于每年12月31日前交纳下一年度全年的物业管理服务费。合同并对其他事项及逾期交纳物业管理服务费违约责任进行约定”。2018年1月2日，王友新分别支付嘉仁公司2017年12月31日至2018年12月31日的物业服务费2152元、2459元（打8.5折，送一个月）。从2019年1月1日起，王友新至今未向嘉仁公司交纳物业服务费，嘉仁公司于2020年4月18日分别向王友新发出《物业费催缴函》，王友新亦未按催缴的期限交纳物业服务费，故嘉仁公司诉至法院。另查明，从王友新在庭审中出示的视频光盘，可以看出嘉仁公司存在有物业管理服务不到位的情况。一审法院认为，嘉仁公司与王友新签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。本案争议的焦点是：1、嘉仁公司主张由王友新支付物业服务费7496.16元（物业服务费暂算至2020年5月31日，2020年5月31日之后的物业服务费仍按照每月493.16元累计计算）的诉请是否予以支持。2019年1月1日至12月31日应按合同约定8.5折计算，物业服务费为5030.23元（246.58㎡×2元/月/㎡×12个月×85%），2020年1月1日至2020年5月31日的物业服务费为2465.80元（246.58㎡×2元/月/㎡×5个月），合计7496.03元，对此予以支持，对嘉仁公司主张超出部分不予支持。对嘉仁公司主张2020年5月31日之后的物业服务费，在本案中不予明确处理。2、嘉仁公司主张由王友新支付滞纳金2398.77元（滞纳金以7496.16元为基数，按照月利率2%计算，暂算至2020年5月31日，2020年5月31日以后的滞纳金仍按月利率2%计算至款项全部付清时止）的诉请是否予以支持。虽然合同约定有逾期交纳物业管理服务费违约责任，但嘉仁公司该主张无法律依据，且嘉仁公司存在有物业管理服务不到位的情况，导致王友新未能按时交纳物业服务费，故对该诉请不予支持。嘉仁公司应按合同约定提升物业管理服务质量，只要物业管理服务到位后，业主亦会按时交纳物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、王友新于判决生效后十日内支付嘉仁公司物业服务费7496.03元；二、驳回嘉仁公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王友新负担。二审中，上诉人王友新提交以下证据：照片十张、光盘一张，拟证明：被上诉人嘉仁公司未完全履行职责。被上诉人嘉仁公司质证认为，上述证据中所体现的物业服务公示内容，恰巧证明被上诉人严格按照物业服务合同履行物业服务职责；而上诉人所提交的照片因系其单方制作，照片不能反映具体的真实时间、地点及实际情况，故对其“三性”均有异议；对光盘内容其无具体时间、地点，故对其“三性”均有异议，达不到其证明目的。被上诉人嘉仁公司提交以下证据：六份会议记录、照片二十六张、秩序员训练计划一份，保洁岗位职责一份。拟证明：1、被上诉人已经实际履行了物业服务职责；2、根据被上诉人所提交的证据可以证实在物业服务当中被上诉人在不断的提升物业服务质量，对安保保洁等工作不断加强，以满足广大业主的需求，提升满意度；3、业主应当履行相应的支付物业费的义务。上诉人王友新质证认为：1、对被上诉人提交的证据三性均有异议，被上诉人提交的证据均形成于2020年6月8日本案立案之后，与无本案无关联性；2、整个材料均系被上诉人单方制作，没有配套相关的工作人员的工资表、上岗证等，可以相互印证是否属于被上诉人的工作人员。同时只看到有打扫的痕迹，但是物业服务内容不仅是卫生清洁，另会议纪要没有相关的人员签字确认，也没有对会议纪要具体进行落实的相关依据。综合本案被上诉人提交的证据数量反而能充分说明，被上诉人没有完全履行相关的物业管理义务。本院对于上述证据作以下分析认定：上述证据均系双方当事人自行制作，且无其他证据予以佐证，故均不能达到相应的证明目的。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人王友新是否应向被上诉人嘉仁公司支付物业服务费。对于争议焦点，首先，上诉人称双方签订的《凉都印象城前期物业管理服务合同》约定两年后被上诉人嘉仁公司要按照市场行情和政府规定重新定价，且认为被上诉人达不到相应的服务标准，也无相应资质，而2元/㎡的收费标准也与周边物业收费相比过高。对此，经审查，1、案涉物业合同约定为“物业管理服务费两年内不变动，两年后甲方（嘉仁公司）可按市场行情及相关部门规定浮动收取”，即是指被上诉人可以浮动收取，而非必须重新定价，嘉仁公司按照约定“2元/㎡”的标准收取物业费并无不当；2、对于被上诉人是否具备相应的物业服务资质及标准的问题。因住房和城乡建设部于2018年3月8日发布《住房城乡建设部关于废止的决定》，即国家对于物业服务企业的资质管理已经取消,而《物业管理条例》也未规定对物业管理人进行从业资格的限制；3、对于收费标准是否过高的问题。因双方签订了《凉都印象城前期物业管理服务合同》对收费标准进行了明确约定，故双方应受到自身意思表示的约束，按照约定享有权利，承担义务。据此，上述上诉理由不能成立。其次，上诉人称被上诉人因未全面履行合同义务，应当对物业费作相应扣减，且上诉人有同时履行抗辩权，有权拒绝交纳物业费。对此，被上诉人已经实际为案涉小区业主提供了物业服务，但在进行物业服务管理期间确实存在管理、维护不到位的情形，可该情形仅属于瑕疵行为，并非根本性违约行为，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理，因此业主不能以此主张同时履行抗辩权免除物业服务费。鉴于被上诉人履行合同的瑕疵行为，一审法院对此免除了上诉人按照合同约定因逾期缴费应承担的滞纳金，对双方利益进行了平衡，一审法院的处理并无不当，该项上诉理由不能成立。综上，上诉人王友新的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王友新负担。本判决为终审判决。审判长 林 波审判员 马功云审判员 杨 龙二〇二〇年十二月三十日法官助理黄佑玲书记员戴雨佳