浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终988号 上诉人（原审原告）：王虹，女，1973年8月11日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：黄风云，浙江丽阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：兰国兰，女，1968年2月21日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：尤茂蔚，浙江博翔律师事务所律师。 上诉人王虹因与被上诉人兰国兰房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初7393号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王虹的上诉请求：一、撤销(2019)浙1102民初7393号民事判决，改判支持上诉人原一审诉讼请求及恢复隔墙和吊顶；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉4号店面已经交付使用，被上诉人承认案涉房屋共用通道存在改造，对被上诉人承认的事实，上诉人无需举证，故而用共用通道允许其改造推理出上诉人交付了案涉房屋，金龙商厦业主明细表每张都有丽水金龙商厦业主委员会和丽水市蓝蓝家居馆的公章，能够证明4号店面已经交付给被上诉人，否则不会同意其改造，事实上被上诉人也一直使用案涉房屋。一审认定被上诉人未曾使用房屋属于事实认定错误，被上诉人使用了房屋，房屋租赁合同已经成立并生效，上诉人履行了交房义务，被上诉人占有并使用房屋，应当按照房屋租赁合同约定的内容支付上诉人房屋租金。二、浙江颐高数码连锁有限公司5年合同到期后，4号店面交付给被上诉人时尚有隔墙和吊顶，被上诉人转租给健身房后将上诉人4号店面隔墙和吊顶全部拆除，现双方合同已经解除，被上诉人应当将案涉房屋恢复原状，即使双方之间房屋租赁合同没有约定维修情况，但被上诉人实际使用了该房屋，并对该房屋结构在上诉人不知情的情况下做出了改造，其私自拆除上诉人房屋内配套设备的行为侵害了上诉人的合法权益，其应当恢复隔墙和吊顶等房屋配套设施。三、金龙商厦业主委员会与丽水市蓝蓝家居签订的合同是上下两层整体一次性交付，只能说明被上诉人经营不善违反合同约定。因为合同约定“2014年1月31日还没腾空的作为甲方违约，乙方有权解除合同并向甲方索赔。”现实证明被上诉方没有对业主委员会提出异议及起诉。被上诉人口头描述涉案商铺并未交付给被上诉人，只是误导法官的判断，并不符合事实，也没提供证据。综上，被上诉人已实际占有使用了上诉人交付于其的房屋，在上诉人已经履行合同义务的前提下，被上诉人同样应当履行其合同义务，并且将案涉房屋恢复原状。 兰国兰答辩称：丽水金龙商用房租赁合同的相对人是金龙商厦业主委员会和蓝蓝家具坊，上诉人虽然委托业主委员会对外招租，除非有证明业主委员会已经注销或解散，客观上不能主张合同权利，根据合同相对性原则，金龙商厦业主委员会才是诉讼主体，上诉人不是适格的诉讼主体。本案租赁合同签订后，是因为上诉人带头不同意交付案涉商铺，导致被上诉人不能整体使用商铺，对此被上诉人从未向上诉人支付租金，也未使用上诉人商铺，被上诉人没有支付租金的义务，被上诉人仅仅把二楼一处楼梯按房东要求进行封闭与公共区域无关，被上诉人未对公共部分改造。综上，请求依法维持原判。 王虹向一审法院起诉请求：一、被告兰国兰支付原告莲都区××楼××号店面（房产证号：丽房权证莲都区字第0××4号）自2014年1月1日至2019年12月31日的租金人民币81958.50元及滞纳金（滞纳金从起诉之日起按月利率1.5%计算至实际履行之日止）；二、解除原、被告双方之间的租赁合同关系；三、被告恢复原状即重新做好隔墙，四、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告王虹为丽水市莲都区××楼××号店面房屋所有权人。被告兰国兰系丽水市蓝蓝家居馆（以下简称蓝蓝家居馆）经营者，兰国兰与案外人梁旭伟系夫妻关系。2013年11月10日，浙江丽水金龙商厦业主委员会作为甲方与蓝蓝家居馆作为乙方签订《丽水金龙商厦1-2层商业用房租赁合同》，约定，1、合同标的为丽水金龙商厦一至二层商业用房位于丽水市莲都区××路××号总建筑面积约8000平方米；2、金龙商厦业主同意甲方将金龙商厦租赁给乙方经营管理的《业主授权委托书》列为本合同的附件三，此委托书甲方须在12月15日前按《丽水金龙商厦业主委员会章程》规定签署三分之二以上业主后交付乙方；3、出租场地的产权纠纷由甲方自行处理，与乙方无关，若影响到乙方对租赁物业使用，对乙方产生损失的，乙方有权向甲方提起索赔；4、租赁期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，甲方送乙方装修期为2个月不计租金，标的使用截止时间延续至2024年2月28日；5、租金计算方法为以各业主向浙江金龙房地产投资集团公司购买商铺的原始投资金额确定支付标准，前六年（2014-2019年）租金为投资金额的6.5%计算，后四年（2020-2023年）租金为投资金额的7%；6、租金起计时间：2014年1月1日至2023年12月31日止；7、甲方负责提供各业主的银行账号，由乙方在11、2、5、8月底前将下季度租金支付到每个业主。合同还约定了其他内容。合同落款处甲方一栏盖有丽水市金龙商厦业主委员会印章，代表人一栏由陈金火、涂智伟等人签字，乙方一栏盖有丽水市蓝蓝家居馆印章，代表人一栏由梁旭伟签字。合同附件三《业主授权委托书》的内容为：丽水市金龙商厦业主（名单附后）全权授权委托丽水市金龙商厦业主委员会为各业主自有店铺的委托代理人，有权在下列委托范围内负责洽谈、代理，将该店铺租赁给第三者，签订租赁合同，具体事项如下：委托租期期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，甲方送乙方装修期两个月不收租金，标的使用时间延续至2024年2月28日；房租十年平均收入（扣除税金）前六年为总房款的6.5%，后四年为7%（汇至业主指定账户）。根据约定，案涉商铺前六年的租金按每季度3414.94元计算。原告王虹未在该委托书上签字。另查明，1、蓝蓝家居馆为个体工商户，已于2014年10月24日注销；2、丽水市莲都区金龙商厦第二届业主委员会于2014年4月18日在莲都区物业管理中心办理备案，业主委员会负责人为金一川，此后丽水市莲都区金龙商厦商铺部分业主委员会在该中心未再有备案记录；3、庭审中，被告陈述因原告不同意交付商铺，故从未向其支付过租金，也一直未实际占有、使用该商铺。而原告则称被告对公共部分如楼梯等的改造应视为其实际使用了案涉商铺，但对于被告对该商铺专有部分未实际占有、使用的事实未提出异议。4、原告庭审中认可案涉商铺隔墙在前一手承租人“颐高数码”承租商铺时即已打通。5、被告庭后认可案涉商铺在二层出租平面图范围内，但其主张原告并未实际交付。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，在蓝蓝家居馆已注销的情况下，原告将其经营者兰国兰列为被告并无不妥。案涉租赁合同系金龙商厦业主委员会经部分业主授权委托后与蓝蓝家居馆所签订。为了统一经营管理，业委会以其自身名义与蓝蓝家居馆签订合同，明确合同标的为金龙商厦一至二层商业用房，对于租金、租期等均按授权委托书中载明的事项予以约定，同时约定租金直接由蓝蓝家居馆支付至业主账户。由此可见，虽案涉合同系由业委会与蓝蓝家居馆签订，但该合同效力实际及于委托业主，对其具有拘束力。根据查明的事实，业委会现已处于解散状态，之后也一直未进行正式改选，故由业委会主张相关合同权利客观上已实际不能，现业主作为商铺的实际所有人向承租人主张相关合同权利并无不妥。被告关于合同相对人为业委会，应由业委会主张相关合同权利的抗辩主张，不予采纳。本案中，原告王虹并未在授权委托书上签字，其主张业委会的对外统一招租行为虽对其构成了无权处分，但其予以追认。依据合同约定，出租标的包含了金龙商厦一至二层商业用房，并未将原告所有的商铺排除在外，根据合同法的规定，经原告追认，案涉合同效力应及于本案原告。但根据在卷材料及当事人庭审陈述，可以认定在合同签订之后，被告从未向原告支付过租金，且也未实际占有、使用案涉商铺。对于原告提出对公共部分使用应视为对专有部分使用的观点，不予采纳。由此可见，就案涉商铺，双方并未按照合同实际履行。故结合本案实际情况，从公平原则角度出发，原告要求被告方支付租金及滞纳金的诉请，不予支持。对于原告诉请要求解除双方租赁合同关系的主张，如前所述，就案涉商铺，双方均未实际履行合同，故原告提出解除双方租赁合同关系，予以支持。对于原告提出重新做好隔墙的诉请，其庭审中亦认可在前一手承租人“颐高数码”承租案涉商铺时隔墙已打通，且其也未能提供证据证明原、被方双方有关于隔墙应由被告修复的约定。故对该诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决：一、解除原告王虹与被告兰国兰之间关于莲都区××楼××号店面的租赁合同关系；二、驳回原告王虹的其他诉讼请求。案件受理费1849元，由原告王虹负担。 二审中，上诉人王虹提交证据如下：证据一，照片三张，待证被上诉人使用了上诉人的房屋。证据二，二楼商铺业主群的聊天记录，待证案涉房屋为什么被上诉人没有支付租金，是双方之间曾经因为协商买卖的事宜及被上诉人对案涉房屋的经营行为。证据三，金融商厦业主明细表，待证被上诉人所制作明细表和对租金认可。证据四，老白谈天节目报道、居民报警、录音材料，待证被上诉人将房屋转租的事实。证据五，证人章某的证言，证据一的其中两张照片系其与王虹一同去拍摄。被上诉人质证认为，上诉人提供的照片没有拍摄时间、所谓的杂物、柜子是谁的也不明确，被上诉人自始至终没有使用上诉人的商铺，如果有堆东西，上诉人应向占用相对人主张权利，对待证事实不予确认。对于聊天记录，内容无法反映蓝蓝家居有所谓转租和其他情况，健身馆是房东直接跟经营者签订合同交付租金，微信聊天记录与被上诉人无关联。金融商厦业主明细表是真实的，第一次打租金也是按照表内所列的金额然后按照业委会提供的账号预付给承租户，并非上诉人说的是蓝蓝家居馆制作，蓝蓝家具馆不可能知道业主的名字和账号，是业主委员会提供，其中有八户包括王虹是没有预付，该八户是明确反对出租的。关于录音结合老白谈天报道，在2019年10月，被上诉人对所有的商铺没有经营管理使用，退出时间是2017年底，2018年初，后续的健身馆游泳池是房东与承租户或经营人直接交付租金，之后的租赁与被上诉人没关联。本院经审查认为，上诉人提供的证据不能证明被上诉人已经租赁使用其商铺或占用商铺的事实，对其证据的待证事实不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2013年11月10日，虽然浙江丽水金龙商厦业主委员会作为甲方与蓝蓝家居馆作为乙方签订了《丽水金龙商厦1-2层商业用房租赁合同》，并将合同涉及的商铺整体出租给蓝蓝家居馆，且对租金起计时间和租金支付方式进行约定，其中租赁期为2014年1月1日至2023年12月31日止，租金在合同签订后提前将下季度租金支付给业主。但是，由于上诉人在案涉合同签订之后，并没有同意交付案涉商铺给被上诉人，双方并未实际按合同履行，上诉人主张被上诉人已经实际使用该商铺，但被上诉人合同签订后未向上诉人支付任何租金，上诉人从2013年11月至本案起诉前也从未向被上诉人主张租金及其他权利，明细不符合常理。现上诉人以被上诉人对公共部分进行使用应视为对专有部分使用，则主张已经使用其商铺，没有法律依据予以支持。因被上诉人未实际占有、使用案涉商铺，对此上诉人要求被上诉人支付租金，没有事实和法律依据，其上诉请求不予支持。对于前承租人所涉及的隔墙修复问题，上诉人未能提供相关的证据证明，前承租人打通的隔墙应由被上诉人承担修复责任事实，故上诉人的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人王虹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1849元，由上诉人王虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈江云 审 判 员 汤丽军 审 判 员 金红萍 二〇二〇年十二月二日 代书记员 徐基恒 代书记员 续亚洁