重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初19710号原告：重庆腾基物业管理有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞石子坪****17-5，统一社会信用代码：91500113576150634C。法定代表人：胡德喜，董事长。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所律师。被告：李学文，男，汉族，1995年6月5日生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：李帮清，系被告父亲，男，汉族，1975年9月12日生，住重庆市长寿区。原告重庆腾基物业管理有限公司（以下简称“腾基物业公司”）与被告李学文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告腾基物业公司的委托诉讼代理人马剑星、被告李学文的委托诉讼代理人李帮清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告腾基物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判决被告支付原告2017年10月1日至2020年7月31日的物业服务费4926.6元，违约金3073.58元（自2020年8月1日起，至全部款项付清之日止，继续以4926.6元为基数，按照千分之三每日计算）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付2017年10月1日至2020年2月29日期间的物业服务费4202.45元，并以未付金额为基数按照日千分之三计算违约金。事实与理由：被告系重庆市九龙坡区经纬大道1303号远洋香派小区房屋业主，原告系该小区的物业服务企业，并与该小区开发商签订了《远朗项目前期物业服务合同》，对物业服务费标准、违约金等条款进行了约定，现被告拖欠原告2017年10月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，经原告多次催要无果，特提起诉讼。被告李学文辩称，对其拖欠物业服务费的时间无异议，不缴纳物业服务费的原因是被告房屋属于C户型，整个小区该户型的房屋均没有通气，被告房屋只搭了板尚未装修，并且小区车库漏水。经审理查明：被告李学文系重庆市九龙坡区经纬大道1303号X幢Ｘ号房屋业主，房屋建筑面积为60.38平方米。原告（乙方）与建设单位重庆远朗房地产开发有限公司（甲方）签订《远朗项目前期物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对重庆市九龙坡区远洋香派项目提供前期物业服务；物业服务费用按建筑面积交纳：住宅2.6元/月·平方米；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务；甲方、业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为三年，自合同签订之日起计算。原告庭后提交由建设单位和原告共同出具的情况说明一份，拟证明《远朗项目前期物业服务合同》的实际签订时间为2015年7月。2015年7月13日，该合同经九龙坡区房屋管理局备案。该物业服务合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。2020年11月3日，重庆市九龙坡区石桥铺街道张坪社区居民委员会出具一份《关于重庆腾基物业管理有限公司为远洋香派小区提供物业服务的证明》，载明：我社区辖区远洋香派小区（重庆市九龙坡区经纬大道1303号）于2017年交付，前期为该小区提供物业服务的单位……重庆腾基物业管理有限公司，据了解，该小区前期物业服务合同目前已超过合同期，但截至2020年11月3日，因远洋香派小区仍未成立业主大会及业主委员会，也未选聘其他物业服务企业，故重庆腾基物业管理有限公司仍在为远洋香派小区提供物业服务。审理中，原告陈述曾通过上门张贴催费函的方式向被告催收过物业服务费，最后一次催收是在2020年2月15日上门张贴催费函告，催收了2017年10月1日至2020年2月29日期间欠缴的物业服务费及违约金。被告称其未在该小区居住，没见过张贴门上的催收材料。现原告明确按照2.4元/月·平方米的标准主张被告拖欠2017年10月1日至2020年2月29日期间的物业服务费4202.45元（即2.4元/月·平方米×29个月×60.38平方米），并要求按照每日千分之三的标准主张违约金，若法院认为该标准过高可酌情调整。被告认可房屋建筑面积60.38平方米，对物业服务费的欠缴时间、计算方式无异议，但不认可物业服务费收费标准，亦不认可违约金，表示若法院要支持该标准过高，请求调低。另，被告举示了户型结构示意图照片，拟证明在购房时开发商销售人员提供的装修示意图上显示阳台和其中一个卧室可以搭建，现因图纸上两处搭建问题导致被告房屋未能通气。对此，原告认为户型结构示意图照片真实性无法确认，并表示即使是真的，但该问题也与原告无关。以上事实，有前期物业服务合同、照片、户型示意图、证明等证据和当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆远朗房地产开发有限公司签订的《远朗项目前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告应当按合同约定向原告支付物业服务费。在前期物业服务合同到期后，原告仍继续为案涉小区提供物业服务，被告亦接受了原告的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当向原告支付物业服务费，收费标准可参照《远朗项目前期物业服务合同》的约定。对于被告提出的其未对案涉房屋进行装修，该事由并非拒交物业服务费的法定理由。对于被告辩称其是根据开发商提供的标准层装修示意图进行装修房屋，现因相关部门对搭建问题认识不一致导致其房屋未能通气，故其拒绝缴纳物业服务费的问题，本院认为，据被告陈述该户型图系被告购买房屋时由开发商提供，根据合同相对性，被告房屋搭建问题系被告与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，与本案不属同一法律关系，被告不能以此为由拒交物业服务费。另，被告虽辩称小区车库出现漏水问题，原告未尽到管理职责，但未提供证据材料予以证明，故本院对此不予采信。现根据原告举示的证据材料，原告自愿按照2.4元/月/平方米的标准主张其诉前催收过的2017年10月1日至2020年2月29日期间的物业服务费，对此，本院予以尊重和明确。被告虽提出不认可该收费标准，但并未举示证据予以反驳，且也未举示证据证明其缴纳了原告前述期间的费用，故被告应向原告缴纳2017年10月1日至2020年2月29日期间的物业服务费4202.45元（即2.4元/月·平方米×29个月×60.38平方米）。关于违约金，前期物业服务合同期满前，合同约定了违约金，但该约定标准过高，且被告并非恶意延迟缴纳物业服务费；前期物业服务合同期满后，原、被告形成事实物业服务关系，未约定违约金标准，综合本案具体情况，本院认为被告不负担违约金为宜。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李学文于本判决生效后十日内向原告重庆腾基物业管理有限公司支付2017年10月1日至2020年2月29日期间的物业服务费4202.45元；二、驳回原告重庆腾基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告李学文负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月一日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟