贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终8057号上诉人（原审被告）：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山**安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：朱险峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:翟进，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘代明，男，汉族，1958年9月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：龙猷，贵州四立律师事务所律师。上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司（以下简称城投公司）与被上诉人刘代明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，上诉人不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9192号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人天河城投公司提出上诉请求：1、撤销原判第一项依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院关于刘代明房款单价金额事实认定错误。根据成兴公司与刘代明签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，成兴公司拆迁刘代明总面积为71.82平方米，用威西路35.73平方米与刘代明进行产权置换，安置营业用房面积补差价0元每平方米，超面积部分价格为12500元平方米，双方互补差价。另一份安置协议中约定上诉人将威西路140平方米住房安置给刘代明，刘代明以1400元每平方米的单价补差给上诉人，补差金额为196000元。房屋回迁后门面面积为36.74，房屋回迁实际面积为129.78每平方米。根据双方签订的房屋补偿明细表，刘代明原房屋补偿金额为217710.36元，营业房总面积的价款为230335.36元。原审认定为459250元错误；二、成兴公司与刘代明在协议中约定如超越乙方（刘代明）原有证件范围内的费用由乙方（刘代明）承担，办证费用按规定执行。故成兴公司只在原面积范围内进行办证，超越原面积范围的税费应由被上诉人承担；三、上诉人在2020年5月19日就取得《威西路拆迁安置房首次登记审查意见》符合办理转移登记的条件，并在一审开庭过程中，就当庭通知被上诉人方，告知其已经具备办证条件，要求胡艳等人提交办证所需资料到城投公司办证部门，并按要求缴纳税费、契税、印花税、房屋维修基金等办证所需费用，签署相关委托书、其他办证申请文书等资料，由上诉人为其办证。上诉人2020年7月30日就尽到通知义务，即使法院认定必要的准备时间为被上诉人主张权利后90日，也在合理的履行期限内，并不存在违约行为。四、一审法院适用法律错误。本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，一审法院参照适用《商品房买卖合同适用法律问题若干解释的规定》第十八条进行裁判，将本案合理的履行期限界定为被上诉人主张权利后90天，适用法律错误。因此，一审法院从被上诉人起诉之日开始计算必要的准备时间，认定事实错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。原审原告刘代明一审提出诉讼请求：一、请求判决被告在三个月内将位于七星关区门面（面积36.74平米）及1号楼1单元0502号房屋（面积129.78平方米）的不动产权属证书办理完毕并交付原告。二、判决被告在十日内支付原告2013年10月16日起至本案判决作出之日期间因被告逾期办理及交付威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层17号门面不动产权属证书的违约金暂定人民币30000元（违约金以总房款459250元为基数，以2013年7月30日至本案判决作出日为期间，按照年利率6%的标准计算）;三、判决被告在十日内支付原告2013年10月16日起至本案判决作出之日期间因被告逾期办理及交付威西路“道路拓宽改造项目＂1号楼1单元0502号房屋不动产权属证书的违约金暂定人民币20000元（违约金以总房款181692元为基数，以2013年10月16日至本案判决作出日为期间，按照年利率6%的标准计算）;四、本案受理费由被告承担。以上金额暂定共计为50000.00元。一审法院认定事实：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字（2010）8号《房屋拆迁许可证》。2006年8月11日、12日，原告与案外人毕节市成兴房地产开发有限责任公司（现已注销）签订《毕节市成兴房开公司房屋拆迁安置补偿协议书》两份，约定由案外人对原告位于威西路××号的房屋进行拆迁，采用产权置换的方式在该位置给原告返还35.73平方米的营业用房;同时，双方还约定案外人以1400元每平方米的价格出售面积140平方米的住房给原告，总房款196000元由原告向案外人补差。同时还约定，由甲方负责按规定时间内为乙方办理房屋产权证。上述协议签订后，原告依约提供房屋给案外人进行拆迁。此后，因案外人自身原因，导致项目后期无法开展进行。2010年3月30日，经原毕节市政府（现七星关区政府）市长办公会议决定，由被告城投公司作为拆迁主体身份接管涉案项目建设，并全面负责所涉及的拆迁补偿和安置工作。2013年，涉案房屋建设完成，被告城投公司作为拆迁主体通知原告接收房屋。因交付的1层17号门面面积超出合同约定面积，原告于2013年7月8日按照12500元每平米的合同约定价格向被告支付了门面补差款12625元，该门市实际总价为459250元;而交付的住宅因面积减少10.22平方米，被告同意按照2800元每平方米的价格扣减，经结算后，就住宅部分原告共支付了被告房屋总价款167384元（其中十万元系被告此前代原告进行垫付，原告在2013年7月15日前已经归还，故未开具收据）。回迁安置及结算完成后，被告于2013年7月15日向原告交付房屋，原告向被告支付住宅回迁补差款67384.00元、门市回迁补差款12625.00元，原告的合同义务已履行完毕。截止起诉时，被告并未按合同约定向原告交付产权证书。另查明：2020年5月19日，毕节市不动产登记中心向被告出具《威西路拆迁安置房首次登记审查意见》，表示同意办理该项目1号楼幢首次登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与毕节成兴房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》之后，被告承接该拆迁项目，原告向被告支付了回迁补偿款，表明被告承接了该合同项下的权利义务，该协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在《房屋拆迁安置补偿协议书》中并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告履行办证义务的期限可参照该司法解释规定的90日，即自原告要求被告履行之日起90日内办理，原告未能举证证明其在诉前向被告主张过要求履行办证义务，故原告诉至本院的2020年5月29日视为要求被告履行办证义务，后推90日2020年8月27日前作为被告履行办证义务的期限，逾期即构成违约，应当承担相应的违约责任。该逾期办证违约金应从2020年8月28日起算，故该逾期办证违约金计算期限未到，无事实依据，本院不予支持。对于原告办证并交付的诉讼请求，因涉案房屋属拆迁安置房，系产权调换，现涉案房屋已具备办证条件，故被告应将涉案房屋不动产权证书办理并交付给原告。但原告必须向被告交齐办证所需应由原告提供的相关文书。关于被告辩称的诉讼时效问题，因双方未约定办证期限，原告可随时要求履行（前已述），就不存在超过诉讼时效问题，故被告该项抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告刘代明办理七星关区门面及1号楼1单元0502号房屋不动产权证书并交付给原告刘代明；二、驳回原告刘代明的其他诉讼请求。案件受理费525.00元，由原告刘代明负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：2006年成兴公司与刘代明签订房屋拆迁补偿项目明细表显示，刘代明门市23.94平方米按照7134元每平方米，获得补偿金额为170787.96元，经营用房23.94平方米按照1083元每平方米。获得补偿25927.02元，经营用房23.94平方米按照877元每平方米。获得补偿20995.38元，因上述门面上诉人用威西路1号楼1层17号营业房35.73平方米安置给被上诉人，被上诉人门市回迁补差款12625.00元。毕节成兴房开公司与刘代明签订《房屋拆迁安置补偿协议》中，将“补差价内容详见互换明细表。”、“如超越乙方原有证件范围的费用由乙方承担，”等字样划掉并加盖毕节成兴房地产开发有限责任公司公章。被上诉人刘代明一审判决后提起上诉，后未在规定期限内交纳诉讼费，本院按自动撤诉上诉处理。二审认定其他事实与原审无异，予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、刘代明威西路门面单价是否计算错误，刘代明是否应支付超过安置面积部分办证费用；二、上诉人天河城投公司是否存在违约行为，其是否应向上诉人刘代明支付逾期办证违约金，起止时间如何计算。关于焦点一、毕节成兴房开公司与刘代明签订《房屋拆迁安置补偿协议》中，将“补差价内容详见互换明细表。”、“如超越乙方原有证件范围的费用由乙方承担，”等字样划掉并加盖毕节成兴房地产开发有限责任公司公章。由此可见，成兴公司与刘代明在协议中已明确超过安置面积部分办证费用不由刘代明承担。本院经审查认为，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有拘束力。上诉人天河城投公司经政府安排，作为拆迁主体身份接管涉案项目建设，全面负责所涉及的拆迁补偿和安置工作，上诉人天河城投公司应受到该协议的约束，故上诉人上诉称不认可该协议中划掉部分以及请求被上诉人刘代明支付超过安置面积部分办证费用的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据成兴公司与刘代明签订房屋拆迁补偿项目明细表，刘代明威西路1号楼1层17号营业房总支付价款应认定为230334.9元（170787.96元+25927元+20995元+12625元），原审认定为459250元错误，本院予以纠正。关于焦点二、经查，涉案房屋是基于房屋拆迁补偿协议取得的拆迁安置房，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中商品房的适用范围，本案不适用该司法解释中关于延期办理房屋所有权证承担违约责任的规定。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中虽约定“甲方应负责办理调换房屋产权证并交乙方，办证费用按有关规定执行。”但未对办理房屋产权证的时间、逾期未办理的违约责任进行约定。天河城投公司应积极履行为被拆迁人办理调换房屋产权的合同义务，被拆迁人亦可根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，即上诉人刘代明可以随时要求天河城投公司办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给予必要的准备时间。本案中上诉人刘代明主张多次要求天河城投公司履行办证义务，但不能提供证据予以证明，对此主张本院不予支持。一审法院根据本案实际情况，参照该司法解释第十八条的规定，确定以主张之日起90日为履行办证义务期间并无不当。综上，上诉人天河城投公司所提上诉请求，应予驳回。原审认定事实存在瑕疵，但判决结果正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天河城投公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二〇年十二月二十九日书记员 张玉明