江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0724民初340号原告：田志春，男，1966年1月25日生，汉族，住上犹县。委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坚文，江西腾龙律师事务所律师。被告：冯定先，男，1971年3月28日生，汉族，住上犹县。被告：李舒香，女，1970年5月13日生，汉族，住上犹县。第三人：赣州银行股份有限公司上犹支行，住上犹县东山镇犹江大道稍口行政小区**。统一社会信用代码91360724693737549Y。负责人：仁继众，系该行行长。委托诉讼代理人：何沁蓉，该行客户经理。原告田志春与被告冯定先、李舒香、第三人赣州银行股份有限公司上犹支行房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田志春的委托诉讼代理人马达远、被告冯定先、第三人赣州银行股份有限公司上犹支行的委托诉讼代理人何沁蓉到庭参加了诉讼，被告李舒香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田志春向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯定先、李舒香履行双方于2010年9月5日签订的《房产转让合同》义务，协助原告办理该房屋的产权过户登记手续；2.本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告增加两项诉讼请求，请求：1.确认原告田志春与被告冯定先、李舒香于2010年9月5日签订的《房产转让合同》有效；2.确认被告冯定先、李舒香与第三人赣州银行股份有限公司上犹支行签订的《抵押合同》（合同编号：286200140122007901）无效，判令第三人赣州银行股份有限公司上犹支行协助原告田志春办理过户手续。事实和理由：2010年9月5日，原、被告双方签订《房产转让合同》一份，约定原告购买被告位于上犹县城国际对面的房屋第四层，被告保证交易前该房屋无产权纠纷，无抵押等，可以合法办理房产证。单价为1980元／平方米，总价276000元（按房产证面积计算，多退少补），柴间于2011年12月30日之前建好并交付原告使用，单价不超过2500元／平方米，面积在8平方米以内。原告于2010年9月30日前将首付款136000元（含定金）支付给被告，被告将房屋交付原告使用，余款140000元办理按揭贷款，按揭手续及费用由被告负责并在合同日5年内完成，原告负责提供相关资料予以协助。后原告于2010年10月2日支付被告购房款137600元，2011年1月21日支付被告购房款50000元，于2013年2月9日支付被告购房款20000元，合计207600元。被告虽交付了房屋，但未按约定办理房屋过户手续，2014年7月18日，被告在原告不知情的情形下，与第三人办理了房屋抵押手续，给原告造成了重大损失，经协商无果，遂诉至本院要求判如所请。被告冯定先辩称，1.原、被告签订《房产转让合同》的时，房产证还没有办下来，原告田志春还欠购房款7、8万元（以房产证实际面积为准），如果原告付清了购房款，上述合同有效，没有付清则无效；2.被告与第三人签订的抵押合同是有效的，尚未还清银行贷款；3.要在原告结清尾款并适当补点过户费用差价的前提下，被告同意协助原告办理过户手续。第三人赣州银行股份有限公司上犹支行辩称，1.案涉房屋相应的贷款本金、利息及相关费用结清了，其才同意解除抵押手续；2.被告与其签订的抵押合同有效，符合法律规定和贷款流程。被告李舒香未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2010年9月5日，原、被告双方签订《房产转让合同》一份，约定原告购买被告位于上犹县城国际对面的房屋第四层，被告保证交易前该房屋无产权纠纷，无抵押等，可以合法办理房产证。单价为1980元／平方米，总价276000元（按房产证面积计算，多退少补），柴间于2011年12月30日之前建好并交付原告使用，单价不超过2500元／平方米，面积在8平方米以内。原告于2010年9月30日前将首付款136000元（含定金）支付给被告，被告将房屋交付原告使用，余款140000元办理按揭贷款，按揭手续及费用由被告负责并在合同日5年内完成，原告负责提供相关资料予以协助。后被告按约定交付了房屋，原告于2010年10月2日支付被告购房款137600元、2011年1月21日支付被告购房款50000元、2013年2月9日支付被告购房款20000元，合计207600元。截止本案辩论终结前，双方未办理涉案房屋的过户手续，原告遂具状诉至本院要求处理。另查明，2014年7月18日，被告与第三人签订《抵押合同》，将包括案涉房屋（房权证上房字第**）在内的整栋房屋向第三人提供抵押担保，后借款人未按约定还款。2017年8月17日，第三人以借款人、被告冯定先和李舒香为被告诉至本院，同年11月16日，本院作出（2017）赣0724民初1002号民事判决，判决：一、冯辉、黄春红于判决生效后一个月内归还赣州银行股份有限公司上犹支行借款本金1700000元并支付截至2017年8月11日结欠的借款利息159415.44元，2017年8月12日起至借款清偿之日止的借款利息按年利率11.4%计算，随本付清；二、冯辉、黄春红于判决生效后一个月内支付原告赣州银行股份有限公司上犹支行因本案诉讼支出的律师代理费21085元；三、李舒香对上述第一项和第二项确定的义务承担连带清偿责任；四、李舒香在承担保证责任后，有权向冯辉、黄春红追偿；五、冯辉、黄春红如未按上述第一项和第二项履行义务，赣州银行股份有限公司上犹支行有权申请人民法院拍卖、变卖冯定先、李舒香所有的位于上犹县东山镇东门大塘面101号店面、201、301、401号房（房权证号分别为上房字第××、第**××86、第01××87、第01××88），所得价款优先受偿。目前，该民事判决书已发生法律效力。本院认为，原告与两被告双方签订的《房产转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求确认上述《房产转让合同》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋过户问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方签订房屋买卖合同之后，被告交付了房屋，但未办理过户手续，后被告将整栋房屋抵押给第三人，且人民法院生效的裁判文书已确认第三人对涉案房屋有权申请拍卖、变卖，故时至今日，原告要求办理过户手续的诉讼请求，法律上、事实上均不能履行，本院不予支持。原告要求确认被告与第三人签订的抵押合同无效，并要求第三人协助办理案涉房屋的过户手续，与生效的人民法院裁判文书认定的事实不符，又未提交充足的证据推翻，根据举证责任原则，其上述主张不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告田志春与被告冯定先、李舒香于2010年9月5日签订的《房产转让合同》有效；二、驳回原告田志春的其他诉讼请求。案件受理费5440元（原告已预交），由被告冯定先、李舒香负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  罗荣标人民陪审员  许兴来人民陪审员  林玉莲二〇二〇年十二月一日书 记 员  刘 婷