四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民撤3号 原告：赵晗，男，1976年11月27日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：贾学琴（系赵晗之妻），女，1980年3月16日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 二原告共同委托诉讼代理人：侯光华，四川蜀道律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：侯翩翩，四川蜀道律师事务所律师。 被告：周伟，男，1977年8月24日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告：李文姬（系周伟母亲），女，1953年9月16日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告周伟、李文姬共同委托诉讼代理人：蒋斌，四川天称律师事务所律师。 被告：大足森地物业发展有限公司，住所地重庆市大足区宏声广场**西面****3E24、3E37。 统一社会信用代码：915002252037500638。 法定代表人：曾平，系该公司经理。 被告：大足森地物业发展有限公司广元分公司，住所地广元上西利州区政府办公室**。 负责人：曾平。 被告大足森地物业发展有限公司、大足森地物业发展有限公司广元分公司共同委托诉讼代理人：宋琳平，四川同方正（广元）律师事务所律师。 第三人：杨城，男，1970年2月28日出生，汉族，住四川省苍溪县。 第三人：韩后会（系杨城之妻），女，1974年2月27日出生，汉族，住四川省苍溪县。 第三人：广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司，住所地广元市利州西路。 组织机构代码：08074979-0 法定代表人：杨芳，该公司执行董事。 原告赵晗、贾学琴因周伟、李文姬与杨城、韩后会、大足森地物业发展有限公司（以下简称大足公司）、大足森地物业发展有限公司广元分公司（以下简称大足公司广元分公司）、广元市四通投资理财信息咨询服务有限公司（以下简称四通公司）民间借贷纠纷一案，不服本院（2018）川0802民初5864号生效判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵晗、贾学琴委托诉讼代理人侯光华、被告周伟及周伟、李文姬委托诉讼代理人蒋斌、被告大足公司、大足公司广元分公司委托诉讼代理人宋琳平、第三人杨城、韩后会到庭参加诉讼。第三人四通公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告赵晗、贾学琴向本院提出诉讼请求：1、撤销广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5864号民事判决书第一项；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月24日，广元市利州区人民法院开庭审理原告诉上列各被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，原告举证被告间的（2014）0500251《商品房买卖合同》后，各被告举出广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5864号民事判决书，证明该合同已经被判决解除。经庭审后查询，广元市利州区人民法院（2018）川0802民初5864号民事判决书判决：“一、解除周炳坤与被告大足公司广元分公司签订的合同编号为（2014）0500250、（2014）0500251、（2014）0500257的三份商品房买卖合同；”房管部门备案的（2014）0500251《商品房买卖合同》显示，被告周伟、李文姬的亲属周炳坤购得被告大足公司广元分公司该房屋时，是一次性支付全款的（生效判决认定合同、发票、备案表均真实），正是基于此，原告才放心的委托他人与周炳坤签订购房协议并依照约定支付了全部应付房款。（2018）川0802民初5864号案件审理过程中，该案各当事人均明知原告居住于该房屋已数年，但是均隐瞒法庭，亦隐瞒原告，使原告未能作为有利害关系的人参与诉讼，让法庭查明相关事实。另外，（2018）川0802民初5864号民事判决已认定三份《商品房买卖合同》是为民间借贷提供的“抵押担保”，但是法庭在没有任何人以任何方式提出解除合同的诉讼请求情况下，作出了解除合同的判决，使担保权人丧失了抵押担保，亦使原告的合法权益被侵犯，原告的住房真正成为“空中楼阁”。综上，（2018）川0802民初5864号民事判决第一项不论是从程序上还是法律适用上以及事实认定上，均出现了严重错误，从而导致判决结论错误，故请求依法撤销该判决中相应判项。 被告周伟、李文姬共同辩称，原告对案涉房屋不享有独立请求权，理由是：一、虽然周炳坤与被告大足公司广元分公司签订了商品房买卖合同，但周炳坤与大足公司广元分公司及第三人杨城、韩后会之间实际形成的合意是以周炳坤与被告大足公司广元分公司签订商品房买卖合同的形式为第三人杨城、韩后会向周炳坤借款100万元提供抵押担保。因此，周炳坤与被告大足公司广元分公司之间并未形成商品房买卖合同法律关系，签订的涉案三套房屋合同理应被解除。原告对案涉房屋并不享有独立请求权。二、原告与周炳坤签订的购房协议实际并未履行，该合同中显示房款的支付应当支付给周炳坤，而不应当支付给案外人，在其他案件审理中，上述款项支付给第三人四通公司，与周炳坤不存在关系。被告认为原告对案涉房屋不享有独立请求权，（2018）川0802民初5864号民事判决对本案的事实认定清楚准确，请求驳回原告的诉讼请求。 被告大足公司、大足公司广元分公司共同辩称，原告请求撤销判决与其权利受侵害无关系，原告的请求不成立。基于购房协议原告本身没有履行缴纳房款的义务，没有履行合同，原告的权利不存在。原告请求撤销的判项是否应当撤销，如果是视为借款的担保，原告仍然没有权利撤销。原告陈述的有四点不是事实：一次性付全款不是事实；另案中的发票不是事实，发票是复印件；对原告进住房屋不知情，公司一直要求其提供入住合法依据，原告一直拒绝出示；原告的居住与是否享有物权是两回事。被告不存在向法庭隐瞒事实的问题。 第三人杨城述称，款项是杨城接收的，有支付票证及购房证明，至于售房是否签订正式合同，杨城不知道。合同签了的话钱的责任就是杨城，但是中间环节杨城一无所知，如果业主签订了合同就是杨城和业主的事情，买房的人杨城不知道。但是款项最终是在支付杨城的工程款。 第三人韩后会述称，杨城说的都是事实，有些事情我不知情。 第三人四通公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提供书面陈述意见。 本院（2018）川0802民初5864号民事判决认定：2014年5月13日，第三人杨城、韩后会向第三人四通公司申请融资借款，双方签订《委托借款业务居间合同》，约定：“借款人拟向有合法资金的民间贷款人借入资金100万元，借款期限6个月，月利率20‰，为贷款人设置担保方式为房产抵押担保。月居间费率为10‰。”同日，杨城、韩后会与周炳坤（原告周伟之父、李文姬之夫，于2018年3月8日因病去世）签订《借款合同》和《抵押担保合同》，向周炳坤借款100万元，约定月利率20‰，借款期限6个月，借款用途工程短期周转。杨城、韩后会以位于广元市利州区××街道××路东侧雍江皇庭三套房产共282.2㎡（权属证书及其他有关证书编号为201405120000120、201405120000141、201405120000099）设定抵押。同日，周炳坤向杨城账户转账100万元，杨城向大足公司广元分公司账户转款70万元。2014年5月16日，大足公司广元分公司向杨城转账20万元，向刘大斌转账50万元。2014年5月12日，周炳坤作为乙方与大足公司广元分公司作为甲方签订合同编号（2014）0500250、（2014）0500251、（2014）0500257三份商品房买卖合同，合同约定：周炳坤购买大足公司广元分公司开发的位于广元市利州区××街道××路××幢××号××幢××号××幢××号商品房，建筑面积分别为109.88㎡、93.36㎡、78.96㎡。三套商品房价款分别为534820元、440066元、360663元，共计1335549元。付款方式为一次性付款，乙方确认应于2014年5月12日前一次性付清全部房款（乙方已付定金转为本期购房款）。同日，大足公司广元分公司在广元市房××商品房××商品房预售合同备案手续。2014年5月23日，被告大足公司广元分公司向周炳坤出具收据三张，分别载明：收到周炳坤交来购买雍江皇庭房屋16-4房款（面积：109.88㎡）金额534820.00元；收到周炳坤交来购买雍江皇庭房屋13-5房款（面积：78.96㎡）金额360663.00元；收到周炳坤交来购买雍江皇庭房屋16-6房款（面积：93.36㎡）金额440066.00元。经手人刘红英在收据上签字，并加盖被告大足公司广元分公司财务专用章。同时查明，根据四川省高级人民法院（2015）川民终字第353号民事判决书确认的事实：被告大足公司于2013年1月与四川省威羽建设有限公司（以下简称威羽公司）签订《建设工程施工合同》，将广元市“雍江皇庭”工程项目发包给威羽公司承建，被告杨城为该项目的实际施工人。2013年11月13日至2014年10月23日，大足公司陆续向威羽公司支付工程款共计1200多万元，其中，大足公司于2014年5月16日接受威羽公司委托，向杨城转账20万元，同日，杨城向大足公司请求借款，要求大足公司将借款金额中的50万元直接汇入刘大斌的中国工商银行账户，用于归还其向杨平良的借款。 本院（2018）川0802民初5864号案判决：一、解除周炳坤与被告大足森地物业发展有限公司广元分公司签订的合同编号为（2014）0500250、（2014）0500251、（2014）0500257的三份商品房买卖合同；二、被告杨城、韩后会自本判决生效之日起十日内偿还原告周伟、李文姬借款1000000元及资金利息（自2014年5月13日起按月利率2%计算至款项付清时止）；三、被告大足森地物业发展有限公司在700000元内对被告杨城、韩后会借款承担连带清偿责任；四、驳回原告周伟、李文姬其他诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年11月3日，原告赵晗、贾学琴（曾用名贾绍琴）经第三人四通公司介绍，与被告周伟、李文姬亲属周炳坤签订《购房协议》，协议约定：“一、周炳坤将位于广元市利州区××街道××路××号××商品房（建筑面积93.36㎡）卖给原告，商品房单价每平方米3700元，总价款345432元。二、付款方式：原告签协议将付给周炳坤17万元，待周炳坤到建设局办理网签及备案手续，原告付清全部余款……”原告赵晗委托代理人赵玉全、周炳坤委托代理人陈丹及四通公司在协议上分别签名及盖印。 同日，原告贾学琴向赵玉全转账200500.00元，赵玉全于当日分别向第三人四通公司员工陈丹转账170000.00元，向第三人四通公司法定代表人杨芳转账30000.00元。陈丹向原告赵晗、贾绍琴出具收据一张，内容为：“今收到赵晗、贾绍琴交来购买雍江皇庭项目商品房16-6房款（面积93.36㎡）预付款壹拾柒万元整。附注：陈丹代周炳坤收房屋预付款”。 2015年5月23日，周炳坤与原告赵晗委托代理人赵玉全又签订一份《购房协议》，协议约定：“一、周炳坤将位于广元利州区××街道××路××号××商品房（建筑面积93.36㎡）卖给原告，商品房单价每平方米3700元，总价款345432元。二、履行方式：1.原告在签订协议时向周炳坤预付房款壹拾柒万元，周炳坤在收到预付款时向原告交付房屋；2.原告付给周炳坤90%即叁拾壹万零捌佰捌拾捌元后，原告有权对房屋进行装修；3.待周炳坤在建设局将网签及备案手续办理到原告名下时，原告付清全部余款；4.原告只承担自己购房应当缴纳的税费。三、违约责任：1、原告违约退房，周炳坤将原告所交的预付款作为违约金，不退还给原告；2.周炳坤两年内不能在建设局将网签及备案手续办理到原告名下，或者不能够将房屋产权办理到原告名下，原告有权退房，周炳坤退还原告已付房款外，还将赔偿原告装修费用损失，该损失约定为20万元；3.广元四通投资公司对周炳坤履行合同承担连带责任。”周炳坤、原告赵晗及委托代理人赵玉全、第三人四通公司委托代理人姚岱江在协议上分别签名盖印。 2015年5月23日，第三人四通公司向原告赵晗、贾学琴出具收据一张，内容为：“今收到赵晗、贾绍琴交来上西街道办事处雍江皇庭16-6商品房购房款壹拾叁万元整。附注：代周炳坤收”。 2015年5月25日赵玉全向第三人四通公司曹**贵转账100000.00元。 同时查明，2020年5月7日，原告赵晗、贾学琴起诉被告大足公司、周伟、李文姬及第三人四通公司房屋买卖合同纠纷一案，请求确认广元市利州区××街道××路××号的房屋为其所有，并由被告及时为其办理产权登记。本院于2020年8月17日作出（2020）川0802民初2352号民事判决书，判决驳回原告赵晗、贾学琴诉讼请求。原告赵晗、贾学琴遂向本院提起本案诉讼。 本院认为，原告赵晗、贾学琴在本案中主张的撤销之诉是基于其与被告周伟、李文姬亲属周炳坤签订的《购房协议》，本案的争议焦点是该《购房协议》是否合法有效。原告赵晗、贾学琴请求撤销本院（2018）川0802民初5864号民事判决书第一项的理由是否成立。 《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”本案中，周炳坤与原告赵晗、贾学琴就案涉房屋签订《购房协议》，其处分该房屋依据的是其与被告大足公司广元分公司签订的《商品房买卖合同》，而该《商品房买卖合同》又是基于第三人杨城、韩后会在周炳坤处借款100万元后，第三人杨城、韩后会以包括案涉房屋在内的三套商品房为该借款提供抵押担保。但第三人杨城在提供抵押担保时，其为“雍江皇庭”项目的实际施工人，三套商品房的所有权属于被告大足公司，第三人杨城对三套商品房并无处分权。被告大足公司广元分公司在第三人杨城、韩后会与周炳坤签订抵押担保合同后又与周炳坤签订《商品房买卖合同》，三者之间实际形成的合意是以周炳坤与被告大足公司广元分公司签订商品房买卖合同的形式为第三人杨城、韩后会向周炳坤借款100万元提供抵押担保，周炳坤与被告大足公司广元分公司之间并未形成真实的商品房买卖合同关系。也即是说周炳坤在与原告赵晗、贾学琴签订《购房协议》之前，并未取得三套商品房的所有权或处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，案涉房屋的所有权仍属于被告大足公司并非第三人杨城或周炳坤，被告大足公司事后也未确认已将三套商品房结算给第三人杨城作为工程款或追认周炳坤与原告赵晗、贾学琴签订的《购房协议》的效力，故，周炳坤作为案涉房屋的无处分权人与原告赵晗、贾学琴签订《购房协议》应为无效。因案涉房屋为商品房，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同……”，本案中，周炳坤与被告大足公司广元分公司以商品房买卖合同的形式为借款提供抵押担保，并办理了合同备案，备案合同的相对主体为周炳坤与被告大足公司广元分公司，原告赵晗、贾学琴并非合同相对方。而且原告赵晗、贾学琴与周炳坤签订《购房协议》后，要合法取得该房屋也应通过被告大足公司广元分公司重新与其签订书面合同并办理备案登记，但原告赵晗、贾学琴签订《购房协议》后，并未将购房款直接支付给被告大足公司广元分公司，在长达六年时间内也未与被告大足公司广元分公司重新建立合法有效的买卖关系，明显不符合商品房买卖的交易习惯。 同时，周炳坤与被告大足公司广元分公司用签订商品房买卖合同的形式为借款提供抵押担保时，虽进行了网签备案，但并未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于网签备案不具有物权的登记效力，故本案的抵押权并未设立，周炳坤对案涉房屋不享有以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿的权利。且借款到期后，周炳坤与被告大足公司广元分公司也未基于签订的商品房买卖合同形成以房抵债的协议，周炳坤仍未取得案涉合同商品房的处分权。 综上理由，周炳坤与被告大足公司广元分公司之间签订的《商品房买卖合同》并非真实的买卖合同关系，仅是作为第三人杨城、韩后会在周炳坤处借款的担保，且未办理抵押登记，不享有以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿的权利。也未形成以房抵债的协议，未取得案涉合同商品房的处分权。故本院（2018）川0802民初5864号民事判决对三份《商品房买卖合同》予以解除符合案件客观事实，并不违反法律规定，也未侵害原告赵晗、贾学琴的权利。因周炳坤无权处分案涉合同商品房，被告大足公司事后也未追认周炳坤与原告赵晗、贾学琴签订的《购房协议》的效力，原告赵晗、贾学琴不享有对案涉合同商品房的独立请求权，原告赵晗、贾学琴基于《购房协议》的权利救济可另循法律途径解决。原告赵晗、贾学琴请求撤销本院（2018）川0802民初5864号民事判决书第一项即“解除周炳坤与被告大足森地物业发展有限公司广元分公司签订的合同编号为（2014）0500250、（2014）0500251、（2014）0500257的三份商品房买卖合同”的理由不能成立，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵晗、贾学琴的诉讼请求。 本案诉讼费13800元，由原告赵晗、贾学琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  黄 俊 人民陪审员  任坤秀 人民陪审员  蒲顺萍 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  李 玥