浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初2997号 原告：瑞安市东都农垦开发有限公司，住所地瑞安市东山街道飞云江农场，统一社会信用代码913303817707087857。 法定代表人陈玮，执行董事兼总经理。 委托代理人（特别授权）余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。 被告：温州市可滋家居用品有限公司，住所地瑞安市湖岭镇溪坦村，统一社会信用代码91330381329917877P。 法定代表人王君瑶，总经理。 委托代理人（特别授权）蔡伟东，瑞安市天平法律服务所法律工作者。 原告瑞安市东都农垦开发有限公司与被告温州市可滋家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理并依法适用简易程序，由审判员陈金春于2020年4月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人潘伟章，被告及其委托代理人蔡伟东均到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序审理，以及经办人员调动，由审判员娄晓钦担任审判长，与人民陪审员金雪、陈锡蒙组成合议庭于2020年9月15日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人潘伟章，被告委托代理人蔡伟东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、原告没收被告交纳的拍租托底保证金70000元；二、被告向原告支付自2016年9月20日起到2017年5月31日止的厂房使用费41057.53元、房产使用税（包括增值税、房产税、水利建设专项收入、印花税、城市维护建设税、教育附加、地方教育费附加）7308.24元；三、被告赔偿原告利息损失：以48365.77元（41057.53+7308.24）为基数，按银行同期同档次贷款利率（年利率4.75%）从2017年6月25日起计算至2019年8月20日，为4947.22元；以48365.77元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止。 事实与理由：2016年9月10日，被告因生产所需开始使用原告所有的坐落于瑞安市经济开发区××路××号××东首）6-1号第5层的厂房，建筑面积483平方米，双方未签订租赁合同。 2017年4月20日，被告作为乙方，原告作为甲方，签订了一份厂房托底预租协议书，约定：甲方将坐落于瑞安市经济开发区××路××号××东首）6-1号第5层的厂房以托底方式开展竞租，乙方同意按拍租公告规定的期限和程序报名参加托底竞租；乙方应于本协议签订后三日内向甲方支付托底保证金7万元；甲方或甲方委托的拍租机构发布拍租公告后，如乙方按期未参加竞租，乙方缴纳的托底保证金由甲方没收；如系他人竞租成交的，乙方应在竞租成交后15日内腾空现状厂房，且按乙方实际使用时间以拍租起始价结算支付使用费……同时双方又约定房产使用税由被告负担，具体计算方式：房产使用税＝租金收入＊17.8%。 2017年5月25日，原告在瑞安日报发布标准厂房招租公告，公示竞拍的时间(2017年6月9日下午3点)、地点(瑞安市公共资源交易中心交易大厅)以及招租标的情况。被告(未报名)未按期参加竞拍，而涉案招租标的由案外人王君瑶于2017年6月9日竞价成交。按照原被告的协议约定，被告应当在竞租成交后15日内结算支付费用，但被告至今未结算支付相关款项。 为证明自己主张的事实，原告在本院指定的举证期限内提供如下证据： 一、工商登记信息查询，拟证明原、被告的诉讼主体资格； 二、厂房托底预租协议书，拟证明以下两点事实：1、双方约定厂房如系他人竞租成交的，被告应在竞租成交后15日内按实际使用时间以拍租起始价结算支付使用费；2、如被告未按期参加竞租，被告缴纳的托底保证金由原告没收的事实； 三、入账通知书，拟证明原告收到被告缴纳的拍租托底保证金70000元的事实； 四、房地产估价报告、国有产权承包租赁审批（备案）表、瑞安日报，拟证明涉案厂房拍租起始价为59000元的事实； 五、房屋租赁权竞价报名表、结算票据、签到表、竞价记录表、成交确认书，拟证明被告未报名参加竞拍，涉案厂房由案外人王君瑶竞拍成交的事实； 六、完税证明，拟证明原告缴纳税款的事实； 七、情况说明、汇款凭证、收款收据和记账凭证，拟证明70000元托底押金与王君瑶支付的44861元（履约保证金14750元、租金30111元）是各自独立的，原告在2017年6月30日记账时已经明确予以了区分，被告与王君瑶并未就两案件所涉债务与原告结清的事实; 八、瑞安经济开发区管理委员会情况说明，拟证明涉案标准厂房在2018年12月25日之前的租赁租金等收益权归原告所有的事实。 被告答辩称：第一，被告的法定代表人王君瑶已经代表被告参加竞拍而且签订了《成交确认书》和《标准厂房租赁合同》，即被告已经履行了《厂房托底预租协议书》约定的义务，而且原告工作人员之后也认可该事实并就租金进行结算。因此，原告无权没收70000元押金。第二，2016年9月20日至2017年5月31日期间的租金已经结算，原告已在70000元押金中予以扣减，被告无需再支付。第三，2016年9月20日至2017年5月31日期间，因原告提供的厂房无法正常使用，故没有要求被告承担房产税，而且双方签订的合同也没有约定房产使用税由被告承担。 为证明自己主张的事实，被告在本院指定的举证期限内提供如下证据： 一、照片两张（手写的计算过程），拟证明原告在2017年6月16日结算时是认可王君瑶就是代表被告参与竞拍并签订合同，且已经付清了2018年5月31日之前的租金和履约保证金； 二、历月电费明细，拟证明原告交付的厂房根本不具备使用条件，被告从未正常使用过厂房，相应电表一直未产生电费的事实； 三、贴封条照片，拟证明厂房不符合消防等要求于2018年6月7日被主管部门查封电表的事实； 四、电汇凭证，拟证明被告支付了托底预租保证金70000元的事实； 五、录音，拟证明原告工作人员陈玮（即现原告法定代表人）认可王君瑶参加竞拍即是代表被告的事实。 原告提供的证据，经庭审出示，被告质证如下： 对证据一、证据三和证据四的真实性、合法性和关联性均无异议。 对证据二和证据五的真实性、合法性和关联性无异议，但是对待证事实有异议。王君瑶作为被告的法定代表人，竞拍时未随身携带公司印章，当时是以被告名义参与竞拍的，并在合同落款的法定代表人一栏签字确认，应认定原告和被告之间成立租赁合同关系。 对证据六的真实性和合法性无异议，关联性有异议。2016年9月20日至2017年5月31日期间，因原告提供的厂房无法正常使用，故没有要求被告承担房产税，而且双方签订的合同也没有约定房产使用税由被告承担。即使应该由被告承担，该证据仅能证明原告的缴纳税款情况，并不能证明被告应当缴纳多少税款，与被告无关。而且，房产使用税具体分很多科目，部分应该由出租方即原告自行承担。 对证据七，汇款凭证、收款收据无异议，对记账凭证的真实性和关联性有异议。该记账凭证并非原始记账凭证，原告完全有可能事后编写。即使该记账凭证属实，原告工作人员陈玮早已确认70000元托底保证金作为租金直接抵扣，被告按照结算金额支付了44861元。原告内部记账混乱导致错误，不应由被告承担责任。情况说明系原告事后的单方陈述，不符合客观事实。 对证据八的形式真实性无异议，但被告对具体内容不清楚。 被告提供的证据，经庭审出示，原告质证后意见如下： 对证据一中第一张即具体内容为“去年41111租金，70000-41111=28889余，73750-28889=44861”的照片无法确认是谁书写的，第二张照片关于租金等计算公式的是原告工作人员书写，但系仅供自己探讨的过程性草稿，原告未将该草稿出具给被告，并非双方结算的依据。 对证据二的真实性无异议，关联性有异议。该明细表显示的户名、用电地址均符合《标准厂房租赁合同》约定的合同主体和租赁标的，可以证明原告依约履行合同义务的事实。 对证据三的真实性、合法性和关联性均有异议。1、无法反映是被告承租厂房的电表被查封；2、即使是，查封电表的行为并非原告所为；3、某些情况下，存在承租人因不恰当使用厂房导致被行政机关查封并要求整改的可能，与原告无关。 对证据四无异议。 对证据五的真实性无异议，在对话中陈玮陈述的系其个人意见，也向原告明确应依据签订的合同履行。另外，被告也确认愿意负担相关税款，以及2016年至2017年间的公司用电系从其他企业接过来的。 原告提供的证据，结合被告的质证意见，本院认定意见如下： 对证据一、证据二、证据三、证据四和证据八予以认定。 对证据五，房屋租赁权竞价报名表显示，王君瑶是在2017年6月8日即竞拍前一天以其个人名义报名的，其在表格的单位或个人名称以及单位法定代表人处均填写了王君瑶，没有在单位名称处填写被告可滋公司。同时，王君瑶在成交确认书上未在乙方处填写可滋公司，竞价保证金12000元也是王君瑶个人交纳。因此，本院认定参与竞拍的是王君瑶而非被告可滋公司。 对证据六，可以证明原告缴纳房产税等相关税款的事实，本院予以认定；但是，2017年5月31日之后的税款缴纳与本案不具有关联性（原告主张计算税款的租金截至到2017年5月31日），本院不予认定。至于税款是否应由被告承担以及金额问题，详见后续论述。 对证据七，原告出具的情况说明（落款时间为2020年5月8日）本质上属于原告对案件事实的单方书面陈述。汇款凭证和收款收据可以证明可滋公司交纳70000元竞拍托底保证金的事实。记账凭证，可以证明被告交纳14750元履约保证金和30111元厂房租金的事实，但系原告对被告交纳款项的单方记账，能否以此为准尚需结合其他证据和事实予以认定。 被告提供的证据，结合原告的质证意见，本院认定如下： 对证据一，原告明确第二张照片关于租金等计算公式是原告工作人员书写。从内容上来看，原告先按年租金57960元标准对租金进行了结算，特别需要注意的是明确记载了“押金70000元-40386.80元=29613.2元”，“第一年租金59000元+履约保证金14750元=73750元”，“73750元-29613.2元=44136.8元”，之后又按年租金59000元标准进行了计算。不管是按照哪一种标准，计算公式均明确70000元托底保证金是直接转为租金抵扣的。再结合被告之后按照44861元金额支付剩余租金，原告亦没有提供证据证明其在长达两年多时间内提出过异议，可以推定原告对此是认可的。结合两张照片拍摄的清晰度和角度，可以认定系原告列明计算公式和金额后交予被告要求其支付的名目和金额。本院对该证据予以认定。原告的质证意见与查明的事实不符，本院不予采纳。 对证据二可以证明原告向被告交付了厂房，以被告名义开户的电表度数一直为零，但究其原因为何需结合其他证据认定。 对证据三，能够清晰地看出是瑞安经济开发区名义张贴的封条，但是经被告向该开发区了解称当时系多部门联合执法，违法主体和具体原因现在不得而知，原、被告双方亦均未提供证据证明违法主体和具体原因。由于该厂房已经交付给被告，本院认为应由被告承担相应举证不能的不利后果。 对证据四予以认定。 对证据五，陈玮作为原经手人，其录音的内容与证据一照片内容基本吻合，本院对该证据予以认定，对被告的质证意见不予采纳。另外，被告称其在2016年至2017年公司用电是从其他企业接过来的，可以证明被告或者可滋公司有接收厂房并使用的事实。 在对被告提供证据认定的基础上，再来看原告提供的证据五，可以认定虽然租赁合同的相对方是被告，但原告认可被告参与竞拍、签订合同以及履行合同等同于可滋公司，并实际接受了被告或可滋公司的履行义务。 根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 案外人王君瑶系被告的法定代表人。2016年9月份，被告因生产所需开始使用原告所有的坐落于瑞安市经济开发区××路××号××东首）6-1号第5层的厂房，建筑面积483平方米，双方未签订租赁合同。被告从其他企业处私接电源临时用。 2017年4月20日，被告作为乙方，原告作为甲方，签订了一份《厂房托底预租协议书》，约定：甲方将坐落于瑞安市经济开发区××路××号××东首）6-1号第5层的厂房以托底方式开展竞租，乙方同意按拍租公告规定的期限和程序报名参加托底竞租；乙方应于本协议签订后三日内向甲方支付托底保证金70000元；甲方或甲方委托的拍租机构发布拍租公告后，如乙方按期未参加竞租，乙方缴纳的托底保证金由甲方没收；如系他人竞租成交的，乙方应在竞租成交后15日内腾空现状厂房，且按乙方实际使用时间以拍租起始价结算支付使用费。如乙方竞租成交的，租赁期限自2016年9月20日起计算，本协议项下的保证金转为竞租前租金，按照拍租成交价结算该厂房竞租前实际使用时间，多退少补。事实上，被告在2017年3月17日已向原告缴纳70000元托底保证金。 2017年5月25日，原告在瑞安日报发布标准厂房招租公告，公示竞拍的时间以及招租标的情况。王君瑶于2017年6月9日竞价成交，同日，原告作为甲方、王君瑶作为乙方，双方签订《标准厂房租赁合同》。合同约定：1、甲方将坐落于瑞安市经济开发区××路××号的标准厂房6-1号楼第五层厂房东首（建筑面积483平方米）出租给乙方；2、租期从2017年6月1日至2019年11月30日，第一年租金59000元、第二年租金61950元、第三年租金32523元；3、第一年租金于2017年6月16日前一次性付清，以后每年租金于每年5月1日前向甲方付清；4、乙方应于2017年6月16日前向甲方支付履约保证金14750元；5、因标准厂房租赁需缴纳税负（除土地使用税由甲方承担外）由乙方承担；6、若乙方逾期支付年租金的，则每天按应交年租金的万分之五向甲方支付违约金。王君瑶在《标准厂房租赁合同》的法定代表人（代理人）签字处签字，但未在乙方（单位）盖章处填写被告公司名字或者盖章。 2017年6月16日，经原告和王君瑶双方结算，2016年9月20日至2017年5月31日期间租金以年租金59000元标准计算，共计41111元，之前缴纳的70000元托底保证金直接扣减，结余28889元；2017年6月1日起的该年度租金59000元，加上履约保证金14750元，合计73750元，减去结余的28889元，尚需支付44861元。同日，王君瑶按照上述结算向原告支付了44861元。 2017年8月份，王君瑶以自己名义就承租厂房设立了电表，但电表度数一直为零。 本院认为，本案双方争议焦点在于：第一，被告有无违反《厂房托底预租协议书》关于参与竞拍的约定。第二，承租方是否需要支付2016年9月20日至2017年5月31日期间的租金。第三，承租方是否应承担房产税以及税目和金额。 第一，被告有无违反《厂房托底预租协议书》参与竞拍的约定。房屋租赁权竞价报名表显示，王君瑶是在2017年6月8日即竞拍前一天以其个人名义报名的，其在表格的单位或个人名称以及单位法定代表人处均填写了“王君瑶”，没有在单位名称处填写被告名称。同时，王君瑶在成交确认书和另案证据《标准厂房租赁合同》上均未在乙方处填写被告名称。而且，竞价保证金12000元以及结算款44861元均是王君瑶个人交纳，电表也是王君瑶个人名义设立。综合上述事实，本院认定参与厂房竞拍的主体是王君瑶而非被告。 但是，鉴于王君瑶系被告法定代表人的特殊身份，以及在后续的合同履行过程中原告事实上是认可王君瑶参与竞拍即视为被告参与竞拍，就租金和保证金等进行了结算，并实际接受了王君瑶或被告的履行义务。因此，被告缴纳的70000元托底保证金已经由原告和王君瑶结算确认转为租金抵扣，被告已经全部支付了2017年5月31日之前的租金。因此，原告无权没收托底保证金70000元。被告的相应抗辩事由，与查明的事实相符，本院予以采信。 第二，被告是否需要支付2016年9月20日至2017年5月31日期间的租金。该期间的租金，已经由原告和被告法定代表人王君瑶在2017年6月16日进行结算并已足额支付，原告无权要求被告再行支付。原告现否认被告已履行该部分义务，有悖诚实信用原则。原告该项诉讼请求，本院不予支持。 第三，被告是否应承担2016年9月20日至2017年5月31日期间内的房产税以及税目和金额。《厂房托底预租协议书》未约定该期间的房产税等税费承担问题，原告亦未提供证据证明双方存在房产税等税费由被告承担的约定，应承担举证不能的不利后果。本院对原告的该项诉讼请求不予支持，对被告的抗辩事由予以采纳。 综上，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告的相应抗辩理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下： 驳回原告瑞安市东都农垦开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费1856元，由原告瑞安市东都农垦开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  娄晓钦 人民陪审员  金 雪 人民陪审员  陈锡蒙 二〇二〇年十二月三日 代书 记员  张吴洁 相关法条索引 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 13