贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4859号原告：张某某，女，住江苏省大丰市，委托诉讼代理人（特别授权代理）：高云峰。委托诉讼代理人（特别授权代理）：彭启菊，贵州天金律师事务所实习律师。被告：贵州宏德置业有限公司（以下简称“宏德公司”），住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**。统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）：李享，贵州衡一律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称“工行乌当支行”），营业场所贵州省贵阳市乌当区。统一社会信用代码：91520112214590739R。负责人：杨阳，该行行长。原告张某某诉被告宏德公司、第三人工行乌当支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人高云峰、被告宏德公司的委托诉讼代理人李享到庭参加了诉讼，第三人工行乌当支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原、被告于2018年3月17日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房首付款171330元及相应资金占用利息27412.8元（以171330元为基数，自2018年3月17日起按照年利率6%计算至2020年11月16日，实际计算至本息付清之日止）及全部房款1%的违约金即1713.3元；三、判令被告全力协助原告向有关机构办理住宅专项维修资金16626元的退费事宜；四、判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》；五、判令被告支付原告已偿还的按揭贷款本息（暂计至2020年4月为81411.59元，实际以原告最后支付期数为准）；六、判令被告承担《个人购房借款及担保合同》的剩余贷款本金及利息；七、案件受理费、保全费由被告负担；八、判令被告赔偿原告团购损失费10000元。事实与理由：2018年3月17日，原告与被告签订编号为2018005779《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告向被告购买乌当区云栖谷第29号楼1单元30层4号房，套内建筑面积为94.4平方米，单价为8806.43元，按套内面积计算总价为831330元，首付款171300元，余款660000元以银行按揭支付，交房日期为2020年3月31日前，并约定了逾期交房被告应当支付违约金，逾期超过90日原告可以要求退房。《商品房合同》签订后，原告于当日向被告支付首付款171330元，2018年6月19日支付住宅专项维修资金16626元，并按照约定向第三人办理了按揭贷款于2018年6月2日支付余款66万元。原告已按照合同履行了全部付款义务，但被告至今未向原告交房，已经严重逾期。根据合同第十三条的规定，原告有权解除合同并要求被告退还已付全部房款。根据《合同法》第114条约定的违约金低于造成的损失的可以请求法院应予增加，因被告的严重违约造成合同解除，被告占用原告资金2年之久，合同约定已付款项1%的违约金显然不足以覆盖造成的损失，故被告应当按照已付款项支付相应利息，以弥补原告的损失。原告基于购买商品房交纳住宅专项维修资金16626元，购房合同解除后，被告应当协助原告办理相关退费事宜。原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》时基于《商品房买卖合同》而签订的，如《商品房买卖合同》被解除，则原告已无继续履行《个人购房借款及担保合同》义务，故原告请求一并解除《个人购房借款及担保合同》。因被告严重违约导致合同解除，借款合同解除后被告应当向原告偿还原告已支付的案件贷款本金、利息，并承担剩余应支付给第三人的贷款本金及利息。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，案涉房屋根据合同约定现暂时无法交付，同意解除商品房买卖合同，关于返还购房款的基数和违约标准同意按合同基数，但在合同中未约定利息，不能将利息与违约金同时并用，这加重了我方违约责任。关于按揭款的诉请，我方不是合同相对方，故请依法判决。团购费损失不是我方收取也未实际纳入购房款，不应由我方承担返还责任。第三人工行乌当支行经传票传唤未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状。经审理查明，2018年3月17日原告张某某与被告宏德公司签订合同编号为2018005779号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于乌当区房屋出售给原告张某某，该房屋规划用途为住宅，属框混结构。建筑面积121.05平方米，套内建筑面积94.4平方米。房屋总价831330元，原告向被告支付了首期房款171330元，余款660000元以按揭贷款方式支付，双方办理了案涉《商品房买卖合同》的备案登记手续。后因宏德公司未按《商品房买卖合同》约定的交房时间向原告履行交房义务，原告遂诉至本院请求判令准予其如前诉讼请求。另查明，原告张某某与第三人工行乌当支行签订了《个人购房借款/担保合同》，被告宏德公司作为保证人对该借款合同提供阶段性担保。该借款合同主要约定，原告张某某向第三人工行乌当支行贷款660，000元，贷款利率为年息5.39%，贷款期限共360个月。原告张某某办理完银行按揭手续后，第三人工行乌当支行将660,000元的购房尾款转至被告宏德公司指定账户。原告张某某从2018年7月1日开始偿还按揭贷款。还查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同约定的交房时间为2020年3月31日，该房至今未取得竣工验收资料，尚不具备合同第十一条约定及法律法规规定的交房条件。上述事实，有原、被告的当庭陈述、身份证明、《商品房买卖合同》及补充协议、转账凭证、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《个人购房借款/担保合同》、银行查询回单、借记卡账户历史明细清单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及被充协议、原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，对方当事人具有约束力。前述合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告支付了购房款并按时向第三人偿还了按揭贷款的义务，被告未按《商品房买卖合同》约定的交房时间向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2020年3月31日前完成交付，至今被告未能交房，被告已逾期交房超过九十日，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，原告享有解除案涉《商品房买卖合同》的权利，且被告宏德公司同意解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对原告张某某主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018005779）及补充协议的诉请，本院予以支持。关于原告张某某与被告工行乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题。因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，由于原被告双方签订的《商品房买卖合同》解除后，原告张某某与第三人工行乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》目的已无法实现，故对原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的请求，本院予以支持。关于返还购房首付款171,330元的问题，本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故对原告要求被告向其返还首付款171,330元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告向其返还其已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、借款合同已经解除，第三人工行乌当支行已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除借款合同而产生的违约责任，应当由被告宏德公司负担。故被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以工行乌当支行当月出具的金额为准）及退还给第三人工行乌当支行剩余未偿还的贷款本金、利息（以工行乌当支行当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。上述合同解除后，被告贵州宏德公司应协助原告办理案涉房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续及住宅专项维修资金的退费事宜。关于原告要求按照银行同期利率支付违约金的要求，由于《商品房买卖合同》已对违约金进行了明确约定，即按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，原告已按合同约定向被告支付了首付款及余款共计831,330元，故本院按此标准计算违约金为831,330元×1%=8,313.3元。关于原告要求被告赔偿团购损失10,000元的诉请，因被告宏德公司并非团购优惠服务说明书签订方及团购费用收取方，原告要求被告宏德公司向其返还团购费无事实及法律依据，故对原告的该请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告张某某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018005779）及补充协议；二、解除原告张某某与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行及贵州宏德置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告张某某购房首付款171,330元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效的当月30日前支付第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行剩余贷款本金、利息（具体金额以第三人当日核算的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效的当月30前支付原告张某某已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以第三人当日核算的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张某某违约金8,313.3元；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告张某某办理乌当区房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续的相关事宜及住宅专项维修资金的退费事宜；八、驳回原告张某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,606元，由原告张某某负担人民币264元，被告贵州宏德置业有限公司负担人民币6,342元。（上述款项原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  郑六友二〇二〇年十二月二十一日书记员  龙叙铭