黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1281民初2855号原告：霍健，男，1970年7月26日出生，汉族，住安达市。委托诉讼代理人：宋伟，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：黑龙江龙鲁房地产开发有限公司，住所地安达市哈大齐工业走廊安达开发区石油化工区。法定代表人：李占军，职务经理。委托诉讼代理人：王善果，黑龙江天河律师事务所律师。第三人：大庆市日昇昌融资担保有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村经六街（黑龙江省证券公司大庆营业部原地址）。法定代表人：陈德才，职务总经理。委托诉讼代理人：张萌萌，黑龙江威德律师事务所律师。原告霍健与被告黑龙江龙鲁房地产开发有限公司（以下简称“龙鲁公司”）、第三人大庆市日昇昌融资担保有限公司（以下简称“日昇昌公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍健的委托诉讼代理人宋伟、被告龙鲁公司的委托诉讼代理人王善果、日昇昌公司的委托诉讼代理人张萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍健向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令霍健与龙鲁公司签订的《书香名邸棚户区房屋拆迁补偿安置协议》合法有效；2.请求法院判令龙鲁公司立即为霍健办理房屋产权过户登记手续；3.案件受理费由龙鲁公司承担。诉讼过程中，霍健放弃第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：请求法院判令龙鲁公司协助霍健办理房屋产权过户登记手续。事实和理由：2012年12月1日，霍健与龙鲁公司双方签订《书香名邸棚户区房屋拆迁补偿安置协议》，约定将霍健安置在书香名邸小区2号楼11号商服，双方已经按照协议约定履行付款义务，龙鲁公司将房屋交付给霍健入住。霍健入住至今，龙鲁公司一直未给霍健办理房屋产权过户登记手续，霍健诉至法院。龙鲁公司辩称，2014年，案外人张力军向他人借款，第三人大庆市日昇昌融资担保有限公司为张力军的借款提供还款保证（担保）。龙鲁公司为日昇昌融资担保有限公司开具“购房合同、收据”提供反担保，双方并以此材料到相关不动产登记机构办理了“预购商品房预告登记”，双方并非是真实的商品房买卖合同关系。龙鲁公司与霍健之间的合同属实，具体内容以双方签订的合同、龙鲁公司开具的收款收据为准。综上，对霍健第二项诉讼请求，因龙鲁公司无权为他人直接办理房屋产权过户登记手续，龙鲁公司只能同意协助霍健办理案涉房屋的不动产产权行政登记；对第三项诉讼请求，或因预告登记无效或因预告登记法定失效的情形出现后，第三人仍不办理解除案涉房屋的预告登记手续，致使霍健办理房屋行政登记产生障碍，因而提起本诉，因此案涉诉讼费用，应由第三人承担。日昇昌公司述称，一、霍健与龙鲁公司的协议系无法履行的合同。日昇昌公司与龙鲁公司已在2015年将案涉房屋进行了预告登记，从形式上看日昇昌公司是该房产的买受人，龙鲁公司为该房产的受让人，实质上龙鲁公司是作为担保人，为了履行担保义务而将本案争议的房屋以及其他房屋一同办理预告登记。表面上的法律关系为买卖，实质是让与担保。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第71条明确对让与担保进行了规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。日昇昌公司与龙鲁公司的担保法律关系中，双方已经完成对于房屋的预告登记，预告登记本身所产生的是物权化了的请求权，通过设立预告登记制度，使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力。而让与担保作为非典型担保形式，在完成了公示的情况下具有物权效力，应当参照适用最相类似的关于不动产抵押的相关规定进行认定，而担保法第49条明确规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在本案中，日昇昌公司已经将房屋办理了预告登记，预告登记具有公示性，登记的目的在于确保财产的稳定和交易的安全，因此，霍健与龙鲁公司的协议已成为无法履行的合同。二、霍健请求办理房产过户的请求应当予以驳回。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”日昇昌公司为了保障能够实现物权而与龙鲁公司办理预告登记，预告登记作为物权化的请求权，具有对抗第三人的效力，霍健与龙鲁公司行为不能发生物权效力。本院经审理认定事实如下：2012年4月9日，霍健与大庆市鑫龙祥房地产开发有限公司签订《书香名邸小区棚户区房屋拆迁补偿安置协议》，约定大庆市鑫龙祥房地产开发有限公司在原位置2#回迁建筑面积225平方米房屋，2012年11月26日大庆鑫龙祥房地产开发有限公司无力开发建设，将书香名邸棚户区改造项目全部转让给龙鲁公司开发建设。后龙鲁公司按回迁协议将霍健回迁安置在安达市书香名邸小区2号楼11门商服（面积339.22平方米），2017年6月20日霍健交纳了面积补差款180,000.00元，并办理了入住手续居住至今，但龙鲁公司一直未为霍健办理房屋产权登记手续，霍健诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。另查明，2014年6月9日，大庆高新区宝力农资有限公司在哈尔滨银行股份有限公司大庆分行处贷款，双方签订编号为2501050220140052号《流动资金借款合同》一份，借款金额5,000,000.00元，借款期限为2014年6月9日至2015年6月8日。日昇昌公司为该笔贷款提供连带责任保证，并于同日与哈尔滨银行股份有限公司大庆分行签订了《保证合同》。大庆高新区宝力农资有限公司以龙鲁公司开发的包括安达市书香名邸小区2号楼11门商服在内的4套房屋为日昇昌公司提供反担保。龙鲁公司与日昇昌公司于2014年6月9日到房产部门办理了房屋预告登记。后日昇昌公司向哈尔滨银行股份有限公司大庆分行偿还了部分借款。本院认为，本案争议的第一个焦点是龙鲁公司应否协助霍健办理房屋产权登记手续。霍健与大庆市鑫龙祥房地产开发有限公司签订的回迁安置补偿协议不违法法律、行政法规的强行性规定，为有效合同，开发建设单位变更为龙鲁公司后，龙鲁公司继续履行霍健与大庆市鑫龙祥房地产开发有限公司签订的回迁安置补偿协议内容，将涉案房屋回迁安置给霍健，霍健交付房屋差价款后，龙鲁公司为霍健办理了房屋入住手续，将房屋交付给霍健，霍健已实际入住至今，龙鲁公司应履行协助霍健办理房屋产权登记手续的附随义务。本案争议的第二个焦点是日昇昌公司对涉案房屋办理预告登记是否具有物权效力。庭审时双方当事人均认可日昇昌公司与龙鲁公司签订的商品房买卖合同的目的不是转移房屋所有权，而是龙鲁公司用涉案房屋为日昇昌公司提供反担保，该行为是法律未禁止的非典型的反担保。但该担保方式具有物权效力的前提是当事人完成财产权利变动的公示，即将担保财产转移至债权人名下，否则，担保合同虽生效，但无物权优先效力，对其他权利人不具有对抗效力和优先性。本案龙鲁公司未向日昇昌公司转移案涉房屋的所有权，未完成房屋所有权变动，该合同仅为债权性质的担保，日昇昌公司对涉案房屋的变价款不能优先受偿，亦不能对抗已依法取得该房屋权利的其他主体。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：黑龙江龙鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助霍健办理安达市书香名邸小区2号楼11门商服的所有权登记手续。案件受理费1,950.00元，由黑龙江龙鲁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  申丽影二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨 海