宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初10311号 原告：穆文瑞，男，1964年11月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 委托诉讼代理人：曾学兵，宁夏矜群律师事务所律师。 被告：牛淑娟，女，1971年12月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区 原告穆文瑞与被告牛淑娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆文瑞的委托诉讼代理人曾学兵，被告牛淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判决被告履行原、被告2017年12月9日签订的《营业房租赁合同》，被告向原告支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的房屋租赁费45000元；2．判决被告按照每年6%，每天千分之一点六四向原告支付没有按时支付房屋租赁费的违约金，直至房屋租赁费45000元付清为止，违约金自2020年5月21日至2020年11月3日止，2020年11月3日后的违约金计算至实际付清之日止，暂计算金额为1220.5元；3．判决被告按每月168.7元向原告支付自2019年4月1日至2020年9月30日的物业管理费3036.6元（168.7元/月×18月）；4．判决被告向原告支付租赁房屋2019年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费4386.10（7.8元/平方/月×5月×140.58平方-1096.52元）；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告对宁夏银川市金凤区XXXX营业房具有合法产权，2017年12月前，原告将该房屋出租给案外人苏某经营。2017年12月初，案外人苏某不想经营，被告听说之后，在察看案涉房屋之后，决定租用案涉房屋用以经营药店。此后，原、被告及案外人苏某口头达成协议，案外人苏某将案涉房屋剩余期限（至2018年4月10日）经营权转让给被告，并在2017年12月9日向被告交付了案涉房屋。当日原、被告签订了书面营业房租赁合同。在签订书面合同时，原告向被告作出了20天的让步。双方在合同中对租赁期限约定为2017年12月9日至2021年4月30日止;对租赁费约定为每年（12个月）45000元，每年支付租赁费，第一个付费使用期为2018年4月30日至2019年4月30日，第二个付费使用期为2019年5月1日至2020年4月30日，第三个付费使用期为2020年5月1日至2021年4月30日，支付期限为每年5月20日以前。如超过该期限支付甲方（原告）有权解除合同，且保证金不予退还。双方对履约保证金约定数额为5000元，并对其它事宜也做了书面约定。此后，被告依约向原告支付了履约保证金5000元。2018年5月20日以前被告以现金形式向原告支付了2018年4月30日至2019年4月30日期间租赁费45000元。于2019年5月13日、2019年6月13日通过银行转账、支付宝转账的形式三次向原告分别支付了2019年5月1日至2020年4月30日的租赁费42660元（因为原告家属在被告处看病欠费2340元，双方协商同意支付房租时抵销）。2020年5月20日以后，被告没有按时向原告支付房屋租赁费。此后，原告当面及通过电话、微信等多种形式要求被告支付租赁费，但被告以房屋曾经返水给其造成损失为由要求原告减少下一年租赁费，并且以此为由不及时缴纳物业管理费和采暖费。原告和相关公司多次向被告催缴以上费用被告仍未缴纳。后经原告调查得知，被告自2019年4月1日起没有缴纳案涉房屋物业管理费，2019年11月1日至2020年3月31日的采暖费也没有缴纳。2019年至2020年供暖期间，被告向供热公司反映室内不热，以此为由要求减少采暖费后经协商，热投公司决定减免1096.52元采暖费，但被告仍未缴纳采暖费。尽管原告知道被告因返水造成的损失金凤区法院已经做出认定并判决物业管理公司和保险公司赔偿其损失，热投公司已减免一千多元的采暖费，但仍然本着友好务实解决问题的态度，委托代理人找被告协商，在租赁费上做出数千元让步，同时要求被告须将2020年至2021年的房屋租赁费、未缴纳的物业管理费和采暖费支付原告或缴纳相关单位，但被告拒绝，协商无果。原告于是向人民法院起诉被告，要求解除租赁合同，人民法院于2020年9月21日开庭，在庭审调解中，原告在房屋租赁费上作出了4500元的让步。被告承诺在15日内（期限为2020年10月6日）向原告支付房屋租赁费40500元，缴纳物业管理费至2020年9月30日，交清拖欠的采暖费，原告相信被告，撤回了起诉。但是截止2020年10月10日被告没有支付租赁费，也没有缴纳物业管理费和采暖费。原告认为，被告没有兑现自己的承诺，依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告有权要求被告继续履行《营业房租赁合同》，支付房屋租赁费，并向相应单位缴纳物业管理费和采暖费，故原告诉至法院。违约金计算方式是以45000元为基数，按照年利率6%计算2020年5月21日至2020年11月3日，共计165天，合计金额1220.5元，2020年11月3日后的违约金按照上述标准计算至实际付清之日止。 被告牛淑娟辩称，其不同意支付原告房屋租赁费45000元，今年因为疫情原因其经营的诊所到5月份才开始营业，别的店都给减免了房租，根据相关政策规定，被告也要求原告减免至少两个月的房屋租金。被告不同意支付违约金，被告没有支付房租是因为之前遗留的问题一直没有解决。被告也不同意支付物业费和暖气费，因为其正在跟物业公司和供热公司协商物业费和暖气费，热投同意减免被告1000元。之前协商的要减免部分暖气费及物业费，后来原告打电话让物业公司及供热公司按照原价来找被告收钱。等房子租赁期满后被告想继续租用一段时间，被告在原告那里交纳了5000元押金，其享有优先租赁的权利。被告于2020年10月23日给原告打电话让来收房租，原告态度不好，说必须要把暖气费及物业费交给原告，由原告来给物业公司及供热公司，被告不同意，物业费及暖气费被告还要和物业公司及供热公司协商。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体有：原告提交的中华人民共和国不动产权证书、《营业房租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的金凤区人民法院（2019）宁0106民初12366号生效民事判决书、情况说明、房间采暖费收费汇总表，被告对真实性予以认可，本院对以上证据真实性予以确认；2.被告提交的收据、随货通行单、销售清单，以上证据与本案无关，本院不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月9日，原、被告签订《营业房租赁合同》一份，原告将其所有的位于银川市金凤区XXXXX营业房出租给被告，房屋建筑面积140.58平方米，双方约定：租赁期限为2017年12月9日至2021年4月30日止，期限为三年五个月；租赁费每年为人民币45000元，以年（十二个月）为付租赁费周期，第一年租赁费合同签订时一次性付清，以后每到下一年（一个周期）第一个月20日内付清当年的租赁费，如超过付租赁费付费期，甲方有权解除合同，且保证金不予拖还；为了保证合同的有效履行，被告须一次性交纳给原告5000元履约保证金和水、电、暖等押金；被告在租赁使用期间，装修保证金、水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费等一切费用均由被告承担并按时交纳；同时还对其他事宜进行了约定。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告使用，被告依约向原告支付履约保证金5000元。被告于2019年5月13日、2019年6月13日通过银行转账、支付宝转账的形式三次向原告分别支付了2019年5月1日至2020年4月30日的租赁费42660元，同时因为原告家属在被告处看病欠费2340元，双方协商用于抵顶房屋租赁费。后被告未向原告支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的房屋租赁费及2019年11月1日至2020年3月31日期间的采暖费；同时原告认为被告拖欠2019年4月1日至2020年9月30日期间的物业管理费。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行约定的合同义务。自2020年5月起，被告未依约向原告支付房屋租赁费，原告主张被告支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的房屋租赁费45000元，符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期支付房屋租赁费违约金的诉讼请求，因双方约定的支付租赁费时间为2020年5月20日，原告主张截止2020年11月3日165天逾期付款违约金，本院以欠付租赁费45000元为基数，按照年利率3.85%计算截止2020年11月3日期间逾期付款违约金为：783.18元（45000元×3.85%/年÷365天×165天）；2020年11月3日后的违约金按照上述标准计算至本判决确定的给付之日。对于原告主张的物业管理费和采暖费，双方在合同中约定由被告承担并按时交纳，故原告仅能就其实际代缴的金额进行主张，其未提交证据证明其已实际代缴，本院不予支持。因被告租赁涉案房屋系经营药店，故对于被告抗辩的经营受新冠疫情影响要求减免租赁费，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下： 一、被告牛淑娟于本判决生效后十日内支付原告穆文瑞房屋租赁费45000元，支付逾期付款违约金783.18元；合计45783.18元；2020年11月3日后的违约金，以欠付本金45000元为基数，按照年利率3.85%计算至本判决确定的给付之日； 二、驳回原告穆文瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费571元（已减半收取），由原告穆文瑞负担100元，由被告牛淑娟负担471元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 常 朔 二〇二〇年十二月三十日 书记员 马泽莲 附：本案适用法律条款如下： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。