江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初98号 原告：朱康健，男，1993年10月7日出生，汉族，住徐州市云龙区。 原告：唐梅梅，女，1992年7月6日出生，汉族，住徐州市云龙区。 二原告的共同委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律师。 被告：徐州中锐建设有限公司。住所地：徐州市云龙区（新城区）清风路**中锐星尚广场**楼。 法定代表人：钱建蓉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张树跃，江苏胜家律师事务所律师。 原告朱康健、唐梅梅诉被告徐州中锐建设有限公司（以下简称中锐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，依法组成合议庭，于同年5月6日、5月27日适用普通程序公开开庭进行了审理。两次开庭，原告朱康健、唐梅梅的共同委托诉讼代理人梁斌，被告中锐公司委托诉讼代理人何宏、张树跃均到庭参加诉讼。本案经暂停、延长审理期限，现已审理终结。 原告朱康健、唐梅梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付自2018年10月31日起至2019年10月30日共计365日逾期上房违约金35459元，保留2019年10月31日之后逾期交房的诉权。庭审时原告变更诉讼请求为：逾期上房违约金计算的终止点为2019年12月25日，被告逾期交付房屋421天，被告支付违约金40899元。事实和理由：原、被告于2017年5月15日签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于清风路17号中锐星尚城小区33#-1-2204室房屋，合同签订后原告依照合同约定及时缴纳了全额房款971479元。根据合同第十一条约定被告应于2018年10月30日前交付给原告使用，然而到了约定交房日期被告却一直拖延，至今该商品房不符合法定交付条件也没有交付。根据本合同第十二条以及合同附件十二中第五条之约定，被告延迟交付房屋的买受人要求继续履行合同的出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之一的违约金。本案被告的行为已构成违约，该房屋至今没达到法定交付条件。 被告中锐公司辩称，1.依据原被告双方签订的《商品房买卖预售合同》附件十一：补充协议第二十一条第一款“本合同及补充条款出现的‘不可抗力’是指”：第四项“因法律法规（含商品房当地的规章文件）调整、政府部门的命令。”第二十一条第二款“由于上述原因致使合同不能履行或不能完全履行的情况下，不追究事件承受方的违约责任。”本案中，被告自与原告签订商品房买卖合同之后，即经常因政府环评项目而停工。而政府的环评项目正是上述合同条款中所约定的因政府部门的命令所产生的“不可抗力”。因此，依据双方基于真实有效意思表示所形成的合同约定，被告不应当对于原告的延迟上房承担违约责任；2.此类因环评项目导致的延期交房现象，在我市多家房地产开发企业均有出现，个别企业涉及到的业主延期交房问题，人民法院也有类似诉讼，但一审及二审法院均认为：为控制大气污染，提高空气质量，江苏省、徐州市相关政府部门自2017年11月起多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。上述政府管控措施的实施，一方面影响到企业上游材料供应商的生产，势必会影响上游材料商向企业提供施工材料，必然导致工期的延误；另一方面按照政府大气污染管控措施要求企业不得施工，企业不能按照施工计划施工，必然会延误工期。因此，企业延期上房，系因企业不能预见、不能避免、不能克服的政府管控行为造成。因此，依据事实及双方合同约定，企业可以据此顺延交付时间，而无需承担违约责任。综上，答辩人认为，本案诉讼，应当参考相关司法意见和社会经济秩序稳定性，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告朱康健、唐梅梅和被告中锐公司分别对对方当事人提供证据的真实性均无异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，本院对原、被告提供的证据进行了审查，原告提供的证据真实反映了其和被告签订商品房买卖合同、给付被告购房款的情况；被告提供的证据真实性反映了政府及相关职能部门采取大气管控措施、向原告邮寄延期交付房屋告知函、交付房屋通知、入住须知的情况，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告朱康健、唐梅梅的诉讼请求，被告中锐公司的答辩意见，以及证据交换的情况，并经合议庭评议，双方当事人一致确认，本案争议焦点为：1.被告向原告逾期交付房屋的事由，是否属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”；2.被告应否承担逾期交付房屋的违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月13日原告（买受人）朱康健、唐梅梅和被告（出卖人）中锐公司签订一份《商品房买卖合同》（预售、网上备案专用）及附件，合同约定：原告购买被告开发建设的徐州市云龙区清风路中锐星尚城33#-1-2204室房屋，预测建筑面积130.98平方米，单价7417元/平方米，总价款971479元；合同签订前，原告已向被告支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，付款方式公积金或商业贷款，原告应于2017年5月1日前支付首期购房款291479元，余款680000元向贷款机构申请贷款支付；被告应当在2018年10月30日前向原告交付商品房。合同附件及补充协议约定：双方同意对本合同关于逾期交付房屋责任的约定补充如下：买受人同意以下情况出卖人不承担延期交房的违约责任：（1）买受人未能按本合同付清房款，以及根据合同条款产生的违约金的。（2）如果徐州地方性法规、规章、政策、文件如要求出卖人代为向买受人收取的相关费用（包括但不限于住宅专项维修基金、契税）的情形下，而买受人不缴纳的，出卖人有权推迟交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。（3）无法定的或合同约定的正当理由，买受人拒绝或拖延收房的。出卖人逾期交付房屋逾期在90日之内，自约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款价款万分之一的违约金。 2017年5月1日原告给付被告购房款291479元，同年9月28日原告给付被告购房款680000元，被告分别向原告出具了江苏增值税普通发票。 2018年10月9日，被告通过邮政特快专递向原告邮寄“关于徐州中锐星尚城三期33#-1-2204室房屋因不可抗力导致商品房延期交付等相关事宜的告知函”，内容为：中锐星尚城三期商品房，因徐州市政府大气管控等措施的实施导致建设项目不得不暂时停顿下来，具体交付时间另行通知。 2019年12月18日，被告向原告邮寄“徐州中锐星尚城三期33#-1-2204室房屋交付通知书、入住须知、入伙通知书等相关事宜的告知函”，告知原告于2019年12月31日前办理房屋交付手续，原告收到邮件后已和被告办理了房屋交付手续。 另查明，为了控制大气污染，提高空气质量，江苏省人民政府相关部门、徐州市人民政府及相关部门多次下发文件。2017年10月20日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发徐空气提升办[2017]4号《关于立即启动大气应急管控方案的紧急通知》，内容为：一、各地、各相关单位要按照《徐州市2017年-2018年秋冬季大气污染防治强化管控方案》文件要求，立即启动重污染橙色及以上地区预警或静稳天气应急管控，落实大气重污染企业限停产、工地停工、特殊车辆禁行等应急管控措施。对停产和拒不落实限产要求的工业企业，以及停工工地，供电部门要切断生产或施工用电。2017年11月14日徐州市人民政府办公室下发《关于进一步加强全市秋冬季大气污染防治强化管控工作的通知》，载明的管控时间为2017年11月15日-12月31日，强化措施中载明“对水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产，切断生产用电”、“管控期间，所有工地不得进行土石方作业”。2018年1月20日江苏省大气污染防治联席会议办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，要求各设区市人民政府，立即采取更有力措施，应对大气严重污染形势，其中明确要求水泥企业全部停产，工地全部停工。次日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发《关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知》，通知要求各地、各相关部门在原有管控措施基础上，加大管控工作力度，切实有效应对重污染天气的影响，明确要求全市所有工地一律停止土石方作业，所有搅拌站（除市政重点工程和抢险工程配套外）一律停止生产。2018年3月26日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室又下发《关于立即启动大气应急管控措施的紧急通知》，通知要求各督查组对各地应急管控工作开展情况实施不间断督查，重点督查企业限停产、工地停工等管控措施落实情况。2018年4月8日中共徐州市委下发《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》，要求5月底前，所有钢铁、焦化、火电、水泥企业完成内部运输皮带、廊道的密闭，上料、下料、破碎、筛分、喂料、混料口等产尘点采取喷淋措施或加装收尘设施。9月底前完成堆场、料厂存储环节密闭化改造，并配备喷淋或雾泡设施，对存在以上问题需要整改的企业，一律停产整治，未按期完成整治任务的，坚决予以关闭。2018年4月11日中共徐州市委新城区工作委员会下发《新城区2018年大气污染防治攻坚行动方案》的通知，要求新城区各类工地严格按照《徐州市市区工地扬尘污染防治管理规范》要求，落实各项扬尘管控措施，否则一律停工整治。协调公安、交通、城管等部门对汉源大道、迎宾大道、新元大道等主干道国境货车采取禁行或限制措施。当出现重污染橙色以上预警或静稳天气，除涉及安全问题并经市政府同意施工的工地外，所有工地一律停止施工。2018年6月4日徐州市城乡建设局扬尘污染治理攻坚行动指挥部办公室下发《关于迅即落实污染天气蓝色预警应急管控措施的通知》，通知要求除经市政府批准的涉及安全问题及应急抢险工程外，严格落实建筑施工工地停止土石方作业，拆迁工地停止建筑物拆除作业，混凝土搅拌站限产50%的工作要求。2018年7月23日徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发《徐州市臭氧污染防治专项行动方案》的通知，通知要求强化对市区20个重点卡口抽查检查，重点检查大中型柴油货车、柴油客车尾气超标、油品不合格等违法违章行为。提高煤炭、水泥、钢材等原料和产品的铁路和水路运输比例，减少公路货物运输量。2018年8月13日徐州市城乡建设局扬尘污染治理攻坚行动指挥办公室下发《徐州市建筑行业高排放非道路移动机械管控工作行动方案的通知》，通知要求突出防治重点、进一步强化建筑、拆迁工地非道路移动机械高排放管控力度，采取有效措施大幅削减臭氧生成前提物VOCs排放量，有效遏制臭氧污染，持续改善我市环境空气质量。2018年9月30日徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发《2018年中国国际进口博览会徐州市空气质量保障专项方案》，方案要求实施错峰运输，对钢铁、建材、焦化、化工、矿山等涉及大宗物料运输的重点用车企业以及港口码头，在橙色及以上重污染天气预警期间，不允许重型载货货车进出厂区。严格落实建筑和道路施工现场封闭围挡，设置冲洗设施，道路硬化等扬尘防治措施，对扬尘治理不合格、措施不到位的施工工地实施停工整顿。严格落实企业堆场和裸地扬尘防治措施，港口、码头、车站、商品混凝土搅拌站等装卸作业及物料堆场落实控尘措施。2018年10月2日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发《关于进一步做好扬尘污染防控工作的通知》，通知要求涉及的问题工地，进行不间断巡查，督促落实整改。10月12日徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发《徐州市区夜间道路扬尘污染专项整治方案的通知》，通知要求对市区各主要进城道路重点是104、206、310、311等国省道，采取夜间临时限行、禁行等管控措施，引导黄牌重载货运车辆绕行。2018年11月23日徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，通知要求自23日20时至26日20时，工地停止土石方、拆除、铣刨等易产生扬尘的施工作业。各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、铸造等重点行业执法检查力度，持续组织开展夜查。2018年11月25日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发通知，通知要求除经市政府批准的涉及安全问题及应急抢险工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业，钢铁、建材、焦化、铸造、电力、化工、矿山等重点用车企业暂停物料运输。2018年12月10日、12月31日、2019年1月13日、1月17日、2月20日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室均下发通知，要求除涉及安全问题及应急抢险工程外，土石方作业、停止露天拆除、混凝土搅拌作业。2019年1月23日江苏省大气污染防治联席会议办公室对徐州市人民政府下发《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，要求各地钢铁烧结机以及建材、铸造、胶合板、印刷、喷涂、涂料等企业能停则停，土石方作业一律停工，大宗货物运输的重型柴油货车能停则停。2019年10月21日徐州市人民政府下发《市政府办公室关于印发徐州市重污染天气应急预案的通知》，通知要求在保障城市正常运转的前提下，加大对燃煤锅炉、施工场地、机动车排放、工业企业等重点大气污染源的执法检查频次，对铸造、水泥、钢铁、焦化、化工等重点污染单位有计划地实施限产或停产，限产优先采用部分生产线停产的方式实现，对不在应急减排项目清单名单内的产生颗粒物、二氧化硫、氮氧化物、挥发性有机物的工业企业和各类工地，一律停产停工。停止爆破、破碎、建筑物拆除、无封闭混凝土搅拌作业，停止室外工地喷涂粉刷、护坡喷浆作业。施工工地的土方开挖、路面开挖、路面铣刨、土方运输、楼层垃圾清扫作业以及粉碎、切割等机械作业暂停。加大对施工工地洒水降尘频次，对施工工地出入口道路实施机械化冲洗。易产生扬尘污染的干散货码头、堆场停止作业，并做好场地洒水降尘工作，散装建筑材料、建筑垃圾、渣土、沙石运输车辆禁止上路行驶。 本院认为，2017年5月15日原告朱康健、唐梅梅和被告中锐公司签订的商品房买卖合同及附件合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告交纳了购房款，被告也应依约向原告交付房屋。如果当事人在“不可抗力”发生后，造成迟延履行合同，没有及时通知对方当事人并致对方当事人受到不必要的损失，则不能免除该部分损失的责任。同时还应当根据“不可抗力”的影响程度和给当事人造成的履行困难情况，确定应当免除违约方的部分责任，或者全部责任，而不是一概全部免责。 一、关于被告向原告逾期交付房屋的事由，是否属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”。被告向原告逾期交付房屋的事由属于“不可抗力”，其事实和理由已被本院发生法律效力的裁判文书确认，本案不再赘述。 二、关于被告应否承担逾期交付房屋的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 首先，本条规定的内容是因不可抗力不能履行合同的当事人的通知义务，这一规定的原因在于，因不可抗力而不能履行合同的，一方当事人依法可以免除全部或部分责任，但他并没有履行义务或者没有完全履行义务，这可能给对方造成一定的损失。这时，双方利益处于不平衡状态，一方无法完全实现债权，而一方却因此而免责。在这种情况下，法律特别规定了因不可抗力不能履行义务的一方，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。“如果一方未尽通知义务的，其法律后果如何”，对此，本条没有明确规定。从法律规定一方通知义务的目的为“减轻可能给对方造成的损失”看，如果一方没有尽通知义务，而对方因此又受有损失的，如果尽通知义务与对方的损失有因果关系，应当认为，此时，未尽通知义务的一方应对对方的损失负责。 其次，本条规定一方应“及时通知”对方，其中，“及时”应理解为当事人在能为通知时，即应立刻通知对方，以尽量减少给对方造成的损失。这里的通知是一种观念通知，事实通知，性质上属于一种事实行为而非法律行为。因为通知中不含任何意思表示的因素，通知的效力来源于法律的直接规定，而不是当事人的意思表示。至于通知的形式，以能到达相对方为准，书面通知或口头通知均可。 再次，本条规定，因不可抗力不能履行义务的一方，应当在合理期限内提供证明。提供证明的期限可能在通知的同时，也可能在通知以后。在不可抗力发生后，当事人应及时取得不可抗力发生的证明，因为不可抗力的存在或发生的举证责任应由遭受不可抗力的一方承担。提供证明的机关可以是公证机关、政府部门及其他能证明不可抗力存在或发生的机关，也可以是报刊、杂志、电视等媒体有关不可抗力发生情况的报道材料。 被告应承担相应的逾期交付房屋的违约责任，具体理由如下：被告中锐公司开发建设的徐州市云龙区清风路17号（汉源大道以东、丽水路以南）商品房项目于2016年10月全面开工建设，2017年5月原告和被告签订商品房买卖合同及附件，2017年11月起政府及有关职能部门开始对徐州市空气质量进行管控。在大气污染防控及治理等已成为我国生态文明建设的重要内容并制定相关法律、政策以促进施行的情况下，被告作为专门从事房地产开发的企业，应当可以预测气候环境对工期的影响，并在其从事房地产开发及销售过程中全面关注开发区域季节、气候规律与开发施工状态的关系，全面合理安排开发进度、理性确定商品房买卖合同所涉及的履行期间。根据原告和被告签订的商品房买卖合同及附件的约定，被告应当在2018年10月31日前向原告交付房屋，在2018年10月9日被告才向原告邮寄关于徐州中锐星尚城三期33#-1-2204室房屋因不可抗力导致商品房延期交付等相关事宜的告知函，且未附带相关证明，被告的行为属于怠于履行“不可抗力”事由告知义务。且从徐州市人民政府及相关部门发布的文件来看在2019年徐州市大气管控措施相对较为宽松，被告迟延向原告交付房屋近一年零两个月，并不在合理的顺延交付时间范围内。被告逾期交付房屋的行为给原告造成了一定的经济损失，两者具有因果关系。原告遭受的实际损失结合合同履行的情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定被告中锐公司应当承担六个月的逾期交付房屋的违责任，即被告应向原告支付逾期交房违约金6个月×30天×971479元×日万分之一≈17487元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项之规定，判决如下： 被告徐州中锐建设有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告朱康健、唐梅梅逾期交付房屋违约金17487元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费686元，由原告朱康健、唐梅梅负担186元，被告徐州中锐建设有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  陈 涛 人民陪审员  贾新华 人民陪审员  刘 兰 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  张春晖