吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初3357号 原告：吉林银行股份有限公司吉林吉营支行，住所地吉林省吉林市船营区解放大路**。 代表人：齐志勇，行长。 委托诉讼代理人：时维庆，男，该银行工作人员。 委托诉讼代理人：赵晨宇，男，该银行工作人员。 被告：马俊超，男，1987年10月5日出生，户籍地吉林省桦甸市。 被告：吉林省兴田置业有限公司，，住所地吉林省吉林市昌邑区四川街**伊利雅居园**楼**网点 法定代表人：刘湃，总经理。 原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行（下称吉林银行吉营支行）与被告马俊超、吉林省兴田置业有限公司（下称兴田公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林银行吉营支行的委托诉讼代理人赵晨宇、时维庆到庭参加诉讼，被告马俊超、被告兴田公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林银行吉营支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告马俊超清偿借款本息235,111.78元（其中借款本金209374.93元，利息25,736.85元，利息暂计至2019年12月21日，此后（包括利息、复利、罚息）按《个人房屋按揭借款合同》约定标准计算至借款本息付清之日止）；二、判令被告吉林省兴田置业有限公司对被告马俊超欠付的全部借款本息承担连带保证责任；三、判令原告对位于吉林市XX号抵押房产及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月20日，吉林银行吉营支行与马俊超、兴田公司签订《个人房屋按揭借款合同》，借款合同约定马俊超借款金额为21万元，借款期限自2014年2月20日起至2044年2月20日止，还款方式为等额本息，每月还款日直接扣划还款，借款用途为购买房产，借款年利率6.55%，逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%，对借款人不能按期支付的利息，借款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，借款逾期后按罚息利率计收复利。违约责任为借款人逾期归还借款本息，应提前偿还全部借款、利息和罚息。借款合同另约定，借款人以借款合同项下借款资金所购房屋作为抵押，自借款合同生效之日起至抵押房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续之日止，兴田公司对马俊超所有应付款项承担连带给付责任（即阶段性担保）。借款合同签订后，吉林银行吉营支行依约将上述借款发放至兴田公司银行账户。借款合同履行期间，马俊超未如约清偿借款本息，自2014年5月起，被告不再履行还款义务，吉林银行吉营支行多次催收未果。截至2019年12月21日，马俊超拖欠借款本息235,111.78元。吉林银行吉营支行为维护合法权益，诉至法院。 被告马俊超、被告兴田公司未出庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 针对自己的主张，原告吉林银行吉营支行向本院提供的个人房屋按揭借款合同（含《抵押物清单》）、承诺书、房屋预告登记证明、吉林银行个人贷款提款申请书、吉林银行个人贷款支付委托书、吉林银行个人借款凭证、吉林银行零售贷款业务出账通知书、对公账户对账单（兴田公司）、欠息明细（银行信息系统查询表）均内容真实，来源合法，于本案具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，马俊超（借款人、甲方）与吉林银行吉营支行（贷款人、乙方）、兴田公司（保证人、丙方）签订个人房屋按揭借款合同，约定：乙方根据甲方的申请向甲方发放借款金额21万元；借款期限自2014年2月20日起至2044年2月20日止，实际放款日以借据为准；借款年利率6.55%；结息方式为按月结息，每月的20日为结息日，21日为付息日；逾期贷款罚息利率以借款利率为基础上浮50%；对借款人不能按期支付的利息，贷款到期日（含当日）前按照借款利率计收复利，贷款逾期后按逾期罚息利率计收复利；如遇中国人民银行调整基准利率，则合同项下的合同借款利率自人民银行确定的调整日次年1月1日起，按照当时的基准利率浮动；甲方已向乙方足额支付首付款9.9万元；甲方授权乙方在经审查同意发放借款后，将借款划入马俊超账户，同时甲方授权乙方按照双方签订的支付委托书中的约定，将款项划转至交易对家的账户即兴田公司在吉林银行开户的账户；还款方式为等额本息还款；扣款方式为委托扣款，委托账户名为马俊超；借款担保为抵押加保证，对甲方取得该房屋的所有权证并办理完毕抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供连带责任保证；本合同中的抵押物是指甲方向乙方借款所购买的房屋，坐落于**住房，建筑面积为49平方米，单价6,306.12元，总价或评估价为30.9万元，抵押率为68%；保证期间为合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止；违约情形包括甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息及甲方未按本合同约定及时偿还借款本息等；发生违约情形时，乙方有权采取按照本合同的规定计收罚息和复利，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款、利息和罚息，或以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部借款、利息和罚息，或要求丙方履行保证责任，要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失；借款采用受托支付形式。合同还约定了其他权利义务。 2014年2月22日，抵押房屋（位于吉林市××区、建筑面积49平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。 2014年3月18日，吉林银行吉营支行按照马俊超签订的个人贷款提款申请书及支付委托书发放贷款21万元。在借款合同的履行过程中，马俊超仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2016年4月后未再履行还款付息义务。截至2019年12月21日，马俊超尚欠借款本金209,374.93元，利息22,939.22元，罚息789.53元，复利2,008.10元。吉林银行吉营支行催收贷款未果，于2020年8月6日向本院提起诉讼。 本院认为，马俊超与吉林银行吉营支行、兴田公司签订的《个人住房按揭借款合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。吉林银行吉营支行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。马俊超未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。马俊超以其购买的房屋为其借款提供抵押担保，并办理房屋抵押权预告登记，吉林银行吉营支行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。因抵押房屋未办理完毕抵押登记，抵押权未设立，故对于吉林银行吉营支行请求以约定抵押的房屋及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。因马俊超尚未取得所购买房屋的所有权证并办理完毕抵押登记，尚处于双方约定的保证期间，故兴田公司应按合同约定承担连带保证责任。综上，吉林银行吉营支行合理的诉讼请求，应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告马俊超于本判决生效后七日内偿还原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行借款本金209,374.93元，利息22,939.22元，罚息789.53元，复利2,008.10元（利息、罚息及复利计算至2019年12月21日，自2019年12月22日起借款本金209,374.93元的利息、罚息、复利按《个人房屋按揭借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）； 二、被告马俊超逾期不履行第一项确定的义务，原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行有权以被告马俊超所抵押的房屋（位于吉林市××区、建筑面积49平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿； 三、被告马俊超逾期不履行第一项确定的义务，由被告吉林省兴田置业有限公司承担连带责任。被告吉林省兴田置业有限公司承担保证责任后，有权向被告马俊超追偿； 四、驳回原告吉林银行股份有限公司吉林吉营支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费6,962元。00（案件受理费4826元、保全费1696元、公告费440元）由被告马俊超、吉林省兴田置业有限公司共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  胡宗阁 人民陪审员  寇吉发 人民陪审员  孙丽华 二〇二〇年十二月九日 书 记 员  姜 帆