宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0291民初584号 原告（反诉被告）：王梅，女，1979年9月27日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：卓超，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波港隆商业管理有限公司。住所地：浙江省宁波高新区港隆时代广场**楼701。统一社会信用代码：913302015994928804。 法定代表人：陈慈恩，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴蕴珍，该公司职员。 委托诉讼代理人：边青青，该公司职员。 原告王梅为与被告宁波港隆商业管理有限公司（以下简称港隆公司）租赁合同纠纷一案，于2020年4月20日诉至本院，诉请判令：确认被告港隆公司于2019年12月2日向原告王梅发出的《关于解除租赁合同的通知函》（以下简称解除函）无效。事实与理由：原、被告于2015年4月15日签订《港隆广场租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告向被告租赁地上二层3205铺位，面积235.09平方米，并约定了各方的权利义务，原告按约缴纳了履约保证金64355.88元及物业服务费保证金10579.05元。双方又于2018年11月26日签订《补充协议》，协议约定原告租赁地上二层3205-1铺位，面积129.06平方米，因此被告应退还原告多缴的保证金共计30146.28元。经营中，被告没有尽到对广场的管理职责，存在卫生问题及消防隐患。遂原告通知被告在拆除存在安全隐患的排烟管道前将不再支付房租，被告不仅未答复如何解决排烟管道设立在消防楼梯的安全隐患，反而于2019年11月6日对原告采取停水、停电的措施，并于2019年12月2日向原告发送解除函。原告收到解除函后，第二日回函表示愿意当日履行支付租金义务，被告可按租赁合同第6.2条约定扣除原告欠付租金。原告沟通无果，无处支付房租。原告认为其已明确表示愿意继续履行租赁合同，是在被告的阻碍下未能支付房租，原告不构成“未按合同约定时间支付费用”，被告无权单方解除。 被告港隆公司答辩称，原告逾期缴纳租金，被告有权解除合同。 案件审理过程中，被告（反诉原告）港隆公司向本院提出反诉，诉请判令：1.反诉原、被告之间的租赁合同和《港隆广场商业管理及物业管理服务协议》于2019年12月4日解除；2.反诉被告立即向反诉原告支付费用合计274786.31元，其中租金、物业服务费（2019年11月1日至2019年12月4日）17464.4元，水电费、餐厨垃圾清运费（2019年9月至11月）4341.5元，交还期费用（2019年12月5日至2019年12月11日）3595.61元，违约金及场地占用费119615.12元（暂计算至2020年3月6日，最终金额以实际腾退日为准），违约应返还优惠费用人民币129769.68元。事实与理由：反诉被告于2019年10月25日单方提出解除租赁合同关系，并于2019年10月31日擅自闭店。2019年12月2日，反诉原告发函告知反诉被告，要求按照合同约定按时足额支付相关费用。2019年12月3日反诉被告虽回函表示将在当日支付剩余租金，但是截止目前，反诉被告仍未支付租赁的相关费用，且未归还商铺，反诉被告构成根本违约。截止目前反诉被告尚欠反诉原告的租金、物业服务费、水电费、餐厨垃圾清运费、交还期费用、逾期付款违约金及占用期间费用共计274786.31元。 原告（反诉被告）王梅答辩称：一、房租同意付至2020年4月30日。反诉原、被告之间的租赁合同并未于2019年12月4日解除，反诉原告的解除权并未形成。首先，根据租赁合同第23.4条的约定，反诉原告单方解除权的形成时间应为2019年12月6日，反诉原告在2019年12月2日发解除函称合同解除时间为2019年12月4日明显违背了租赁合同的约定，该解除函应属无效。其次，反诉被告收到解除函后，于2019年12月3日向反诉原告明确回函要求支付租金，但反诉原告致使反诉被告无法支付租金。反诉被告在反诉原告解除权形成之前已表明履行合同，虽未成功付款，但过错在于反诉原告，因此反诉原告的解除权无法形成。二、反诉原告诉请的费用极不合理。首先，根据合同第6.2条的约定，反诉原告完全可以用保证金先行抵扣反诉被告未付房租，使合同能够继续履行。其次，合同第21条关于消防安全的相关规定应等同适用反诉原告。反诉原告私设排烟管道的行为已堵占消防通道并存在安全隐患，反诉被告据此要求反诉原告拆除，在拆除前不支付房租。再次，商铺实际使用至2019年12月3日，在反诉原告阻止其支付房租并封店后，反诉被告无法使用案涉商铺，租金、物业费支付至2019年12月3日即可，即17137.49元，水电费、垃圾清运费4333.5元，共计21470.99元。综上，因反诉被告存留的答辩人保证金74934.93元、装修押金15000元，扣除反诉被告应承担的21470.99元，现反诉原告尚需返还反诉被告68463.94元。 本院经审理认定如下事实：王梅（乙方）、港隆公司（甲方）于2015年4月15日签订租赁合同，约定：乙方向甲方租赁地上二层3205铺位，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日；3个月为一个交租期，除首期租金外，乙方应在每个交租期最后一个月的第20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方应当向甲方支付相当于三个月租金标准的履约保证金和相当于三个月商业管理及物业管理服务费标准的物业服务费保证金；履约保证金的金额为64355.88元，物业服务费保证金金额为10579.05元，合计74934.93元；甲方有权从履约保证金、物业服务费保证金、中相应扣除乙方欠付的租金、物业服务费、市场推广费及乙方违约金、赔偿金，乙方应在3个工作日内补足保证金；乙方延迟交纳租金、物业服务费、市场推广费、共用事业费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额0.05%的延迟履行违约金，延迟履行15日仍未足额交纳的，甲方可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其违约行为相应的约定违约责任，包括逾期进场施工违约金、延迟履行违约金；双方特别明确，乙方妥善履行合同是甲方给予乙方装修期及租金优惠的前提，如乙方原因导致合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按合同约定的日租金标准补交装修期及其他租金优惠期的全部租金；交还期内，乙方应使房屋符合交付时状况（包括但不限于办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址的手续）；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内（该期间为交还期），乙方应当将该房屋按约定状态交还甲方；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求的房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋日租金标准的200%每日向甲方交付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准（日物业服务费=年物业服务费÷365）的100%向甲方支付物业服务费、市场推广费及承担相关的公用事业费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。第25.7条约定，无论任何原因，如乙方自25.1款所述交还期限届满之日起10日后，仍未将该房屋交还给甲方的，甲方有权直接将乙方在该房屋内的物品及设备设置转移至他处存放，并将该房屋清理回收使用。 合同签订后，按约缴纳了履约保证金64355.89元及物业服务费保证金10579.05元。 2018年11月26日，王梅与港隆公司签订《补充协议》，协议约定：王梅租赁地上二层3205-1铺位，面积129.06；租赁期限自2018年11月26日至2020年4月30日；2019年5月1日至2020年4月30日之间，月租金13661元；物业服务费的标准为每三个月5807.7元；参照原合同对保证金的约定，缩减租赁面积后，相应的履约保证金应为38980.95元、物业服务费保证金为5807.7元。 王梅与港隆公司另签订《商业管理及物业管理服务协议》一份，约定：用水单价6.95元/立方、电费1.2元/Kw·h、餐饮垃圾费4.5元/桶。 港隆公司于2019年11月5日向王梅发送《关于暂停能源供应及物业管理服务的通知》以催讨租金及物业服务费欠款。王梅于2019年11月6日向港隆公司发送通知回应欠费问题，并要求整改消防楼梯内的排烟管道。港隆公司于2019年12月2日向王梅发送《关于解除租赁合同的通知函》，函件载明因王梅未按合同约定时间支付费用而构成根本违约，因此港隆公司将于2019年12月4日单方解除合同，并要求王梅支付欠费及承担违约责任。王梅于2019年12月3日向港隆公司发送《“关于解除租赁合同的通知函”的复函》说明港隆公司当前尚无权行使单方解除权，同时要求以多付的保证金折抵租金或退回，并表示愿意当日支付剩余租金。装修保证金王梅合计缴纳15000元，其中10000元已冲抵能耗费。 案涉房屋租金付至2019年10月31日，此后租金王梅未再支付。2019年9月至11月水电费及餐厨垃圾清运费4341.5元亦未支付。 2019年12月3日，王梅与港隆工作人员通话，表示要付房租，该工作人员拒绝受领。 2019年12月4日，因涉案房屋安保人员阻止，王梅未能腾退涉案房屋。 2020年7月27日，港隆公司为王梅开具物品放行条。 以上事实由租赁合同、补充协议、通知、函件、押金单、抵扣单及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为：一、港隆公司2019年12月2日向王梅发出的解除通知的效力；二、王梅应支付的各项费用的数额。 关于争议焦点一。王梅主张，依据合同约定，港隆公司于2019年12月6日享有解除权，该解除函早于该日期，应属无效；且王梅迟延交租系涉案房屋存在消防安全隐患，并非违约，另外租金也可在履约保证金中抵扣；王梅在收到解除函后要求交租，但港隆公司拒绝受领。港隆公司则认为，王梅未按约交租，港隆公司依约享有解除权；王梅知悉港隆公司银行账户，具备履行条件；涉争烟管系涉案房屋隔壁租户自行安装，并未安装在涉案房屋内，消防部门接王梅投诉后已进行相关处理。本院认为，双方当事人签订的《租赁合同》系其真实意思表示，且未违反法律、法规强制性、效力性规定，应确认有效，双方当事人均应按约履行。本案中，首先，港隆公司自认消防部门已对王梅就涉争烟管的投诉作出处理，表明该烟管布设具有一定安全隐患。虽然涉争烟管非在案涉房屋内，但距离较近，存在一定安全隐患。其次，由于王梅承租的房屋面积缩小，港隆公司收取的履约保证金已超过应当收取数额，且超收部分基本相当于一季度的房屋租金及物业服务费，可予抵扣。再次，2019年12月3日王梅要付租金时港隆公司拒绝受领。而即使依据合同，港隆公司于2019年11月5日向王梅催付租金，其于2019年12月6日方始享有解除权。基于上述情况，本院难以认定港隆公司2019年12月2日发出的通知王梅交租、否则于2019年12月4日解除合同的函件发生合同解除效力，对于港隆公司要求王梅支付逾期付款违约金的诉请亦难支持。由于合同并未提前终止，港隆公司要求王梅返还租金优惠并主张罚没保证金没有法律依据，本院难以支持。 关于争点二。本院认为：1.租金及占有使用费。王梅认可支付2020年4月30日前的租金81966元，本院予以认定。由于2019年12月4日安保人员曾阻止王梅腾退房屋，且港隆公司自认撤店需至其处办理手续，故合同期满后王梅未能及时腾退房屋非其过错，港隆公司无权要求王梅支付能够腾退之前的占有使用费。港隆公司于2020年7月27日为王梅开具放行条，表示腾退条件已具备，此后王梅未及时向港隆公司交还符合约定的房屋，应自2020年7月28日起支付占有使用费至实际腾退之日。王梅主张合同约定按200%计付占有使用费过高，本院酌减按月13661元计付。2.物业服务费。王梅应支付2019年11月1日至2020年4月30日的物业服务费11615.4元及自2020年7月28日至实际腾退之日按1935.9元/月标准计算的物业服务费。3.水电费及餐厨垃圾清运费。港隆公司主张王梅支付水电费及餐厨垃圾清运费4341.5元，王梅亦予以认可，本院予以支持。 综上，王梅的诉讼请求于法有据，本院予以支持。港隆公司的部分诉请于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告宁波港隆商业管理有限公司于2019年12月2日向原告王梅发送的《关于解除租赁合同的通知函》无效； 二、反诉被告王梅于本判决生效之日起十日内支付反诉原告宁波港隆商业管理有限公司自2019年11月1日至2020年4月30日的房租及物业服务费共计93581.4元（抵扣履约保证金64355.89元、物业服务费保证金10579.05元及装修押金5000元后，尚需支付13646.46元），水电费、垃圾清运费4341.5元及自2020年7月28日至实际腾退之日按13661元/月计算的占有使用费及按1935.9元/月计算的物业服务费； 三、驳回反诉原告宁波港隆商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费100元，由被告宁波港隆商业管理有限公司负担。 反诉案件受理费2761元，由原告王梅负担756元，被告宁波港隆商业管理有限公司负担2005元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 方燕儿 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 张碧莹 代书记员 毛露露