江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2626号上诉人（原审被告）：郝鸣，男，1962年10月2日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：宁开疾，男，1976年10月29日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王红伟、屠友梅，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港市住家房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区建设中路市经济干校教师公寓**门面。法定代表人：王宪国，该公司董事长。原审被告：葛林，女，1963年5月10日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人郝鸣因与被上诉人宁开疾、连云港市住家房地产经纪有限公司（以下简称住家经纪公司）、原审被告葛林房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝鸣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宁开疾要求双倍返还定金、赔偿律师费共计62500元的诉讼请求，被上诉人承担一二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实及适用法律错误：1.一审错误认定上诉人违约。双方房屋买卖居间合同签订于2019年8月25日，在2019年8月22日上诉人已将房产证交与住家经纪公司，涉案房屋抵押信息明确标注在房产证中，上诉人已充分履行告知义务，并未违约；合同约定如宁开疾申请贷款未获批准，则由其自行筹齐余款并以现金形式支付上诉人，因此无论案涉房屋是否抵押或查封，宁开疾完全知晓其不能贷款的风险，并同意以自筹余款的方式在15日内支付上诉人50万元，宁开疾已构成违约。2.一审以案涉房屋存在查封无法实现合同目的为由解除合同，适用法律错误。根据一审法院调取的案涉房屋登记信息，六个查封中的第2、6项实际为同一个案件的两次查封，分别于2019年7月30日、2019年11月1日查封，合同签订时并不存在该两次查封，不影响合同履行，第1、5项发生于2014年，早已超过查封期限，上诉人也早已履行偿还义务，只是因查封法院未及时解除查封导致查封信息仍记载，此外案涉房屋的查封与抵押存在重合，案涉房屋实际仅存在两个查封，如果宁开疾按照合同约定在15日内支付购房款50万元，合同完全可以履行，也完全可以实现其购房目的。在宁开疾明知案涉房屋存在抵押或查封的情况下，自愿以签订之日起15日内支付50万元购房款作为履行合同的方式，其后在未出现其他阻碍合同履行的情况下又违反合同约定，以不能实现合同目的为由诉求解除合同并双倍返还定金，并以此实现其非法利益。此外上诉人并未收取宁开疾的定金，并不存在双倍返还的问题，定金3万元仍在中介处，因此判令上诉人双倍返还定金没有事实及法律依据。2019年9月双方曾经口头达成另一协议，应视为对前一协议的补充。因被上诉人宁开疾的原因导致未履行协议，属于被上诉人违约。宁开疾二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，郝鸣构成违约。郝鸣签订合同时故意隐瞒房屋被查封的事实，在宁开疾配合中介去办理房屋贷款协议时才发现房屋被查封而无法办理手续，郝鸣故意隐瞒上述事实，后在中介协调下，宁开疾已经给郝鸣合理的时间去解除房屋上面的查封，并在2019年10月1日解除房屋查封，在一审开庭时审判长问房屋是否还有查封抵押，郝鸣称已经没有查封抵押，但一审法院于2020年1月17日去房管局调查时发现房屋上仍然存在六个查封，郝鸣没有诚信，因郝鸣违约给宁开疾造成了巨大的损失，应承担违约责任。住家经纪公司对一审判决无异议。宁开疾向一审法院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖居间合同》；2.判令郝鸣双倍返还定金6万元；3.诉讼费、保全费、律师费由郝鸣承担。一审法院认定事实如下：2019年8月22日，宁开疾与郝鸣共同出具《收条》一份，载明：今收到宁开疾购买葛林新浦区通灌南路某公寓2303室购房定金3万元，第一、成交价格为玖拾叁万元整，买卖双方各自承担交易税费；第二、买卖双方各交成交总价百分之一中介费；第三、任何一方违约，双倍赔偿定金；第四、车库叁仟元押金卖方不用退由买方支付；第五、赠送约20㎡车库。同日，宁开疾向中介微信转账3万元，同时住家经纪公司法定代表人王宪国向郝鸣出具收条，载明今收到葛林交房押金叁万元整（￥30000），于交房当天退还以及房产证一本。房产证载明所有权人为葛林，共有人郝鸣，房产证上注明房屋上存在五个抵押，其中四个已经注销，尚有工商银行权利价值20万元的抵押未注销。2019年8月25日，宁开疾（乙方，购买方）、郝鸣（甲方，出售方）、住家经纪公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方自愿将坐落于连云港市新浦区通灌南路某公寓2303室房屋出售给乙方。房屋所有权人郝鸣、共有人葛林，面积97.87平方米，附属设施：车库，在本公寓院内，南首东起第二间，随房奉送。甲方保证该房屋一切情况介绍属实，承诺和保证该房屋无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售，同时保证已将该房屋的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成损失的，由甲方承担相应违约责任。待房产过户后，该房屋的一切权利转移到乙方名下，归乙方所有。在此之前，有关该房屋的一切债权债务与乙方无关。经双方协商一致，同意该房屋转让价格为93万元。乙方在签订本合同时，支付3万元作为定金，并采用银行贷款方式支付房款，甲乙双方约定自签订本合同15日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款43万元打到丙方指定账户，暂定银行贷款50万元。如乙方所申请贷款因不可抗力的因素未能获银行批准，双方协商由乙方自行筹齐剩余房款，以现金形式支付甲方。如果全款，乙方在2019年10月30日之前付全款。合同还约定：如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋转让价的百分之五作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。在诉讼过程中产生的律师费、诉讼费、保全费由违约方承担。合同还就其他内容进行了约定。上述合同签订后，在双方到房管部门进行挂牌过程中，宁开疾发现涉案房屋已被法院多个案件查封。随后三方进行协商，提出宁开疾先支付首付款40万元并由郝鸣在2019年10月1日前解除房屋抵押与查封，宁开疾以风险过高为由，拒绝给付首付款，随后宁开疾诉至法院产生本案。一审庭审中，郝鸣陈述其为了履行合同，已积极去办理解除查封、抵押事宜，房屋上的抵押与查封已全部解除。但一审法院于2020年1月17日至不动产登记部门查询发现2014年4月24日起至2019年11月1日期间，涉案房屋被原连云港市新浦区人民法院、连云港市海州区人民法院共计六个案件查封，截止2020年1月17日，上述查封均未被解除。一审法院认为，宁开疾、郝鸣签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。郝鸣作为房屋出卖人，其应确保房屋无权属纠纷、无权利瑕疵。涉案房屋至2020年1月17日尚有六个法院查封未解除，导致宁开疾购买房屋的目的无法实现，其要求解除合同，法院予以支持。对于郝鸣辩称签订合同时已经知道房屋存在抵押及查封情况，因郝鸣提供的房产证上仅注明了房屋抵押情况，并未注明房屋查封情况，郝鸣又未能举证证明签订合同时其告知了宁开疾房屋被查封的事实，现因房屋被查封导致宁开疾无法继续购买房屋，郝鸣应承担违约赔偿责任，故宁开疾要求郝鸣双倍返还定金共6万元、赔偿律师费2500元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。葛林虽为房屋共有人，但宁开疾未能举证证明葛林参与了房屋买卖过程、领取了定金，宁开疾要求葛林承担责任的依据不足，一审法院不予支持。住家经纪公司为居间中介人，宁开疾没有证据证明住家经纪公司在该居间过程中存在故意隐瞒房屋存在查封的事实，其要求住家经纪公司承担责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.解除宁开疾与郝鸣于2019年8月25日签订的《房屋买卖居间合同》；2.郝鸣于判决发生法律效力后十日内双倍返还宁开疾定金6万元、赔偿律师费2500元，共计62500元；3.驳回宁开疾的其他诉讼请求。案件受理费13700元（宁开疾已预交），由郝鸣负担，于给付上述款项时一并给付宁开疾。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，郝鸣提供的证据有：1.2019年9月4日郝鸣与邓某、住家经纪公司签订的三方协议一份，证明宁开疾在签订协议的时候知道房屋存在查封，且协议的内容是约定解除查封的相关事宜。2.证人闫某,王某2、孙某2的证言，证明在案涉房屋买卖时，郝鸣告知宁开疾房屋存在抵押与查封的情况。宁开疾认为，证据1不能达到证明目的，宁开疾并不知道该协议，而且也与宁开疾无关，该房屋共有六个查封与抵押，即使解除了一个，但还有其他的未解除，签订协议是在2019年8月25日，该协议是在我们签订的房屋买卖协议之后；证人证言并不属实，不能作为证据使用，闫某,4在签订协议的时候不在场，也记不清具体的时间，说明他不知道这件事情，只是在签订合同之前帮郝鸣挂牌走手续，宁开疾并没有参加；王某2对于宁开疾何时在一起谈事情并不确定，前后矛盾，如果真实的话在一审就应当出庭作证；孙某2没有参加过协商，只是在8月27日合同签订以后进行协商，而且也不记得与宁开疾见过几次面。经纪公司对协议的真实性无异议，对证人证言认为，闫某,4是在签订买卖合同之后才参与，不能证明查封的事情，在2019年8月22日之前都是由经纪人进行联系，不存在签订合同之前多次沟通的事实，孙某2证明的内容是在签订合同之后他参与的事情，对之前的事情他不知道，收意向金的时候没有查询房产的情况，是在签订房屋买卖合同之后进行的查询，而且后期是由万众公司进行查询的，王某2一直参与是事实，但证明的内容不属实。宁开疾二审提供的证据为郝鸣在2019年8月25日出具的卖房承诺书一份，证明郝鸣对所卖房屋承诺没有查封与保全，如有隐瞒影响该房屋买卖合同履行的，由其承担违约和赔偿责任。郝鸣认为该承诺上面的签名不是其所签，经法庭释明，郝鸣对该签名不申请鉴定。住家经纪公司对该证据没有异议。本院经审查认为，各方对郝鸣提供的三方协议的真实性无异议，但是该协议及相关证人证言并不能证实其在签订房屋买卖协议时明确告知宁开疾案涉房屋有被查封的事实，且与郝鸣在2019年8月25日出具的卖房承诺相矛盾，郝鸣虽称中的签名不是其所签，但其并不申请进行鉴定，故应承担相应的法律后果。本院对郝鸣提供的三方协议及相关证人证言不予采信，对宁开疾提供的卖房承诺予以确认。关于郝鸣提出的上诉理由，经查：在案证据证实，案涉房屋于2014年4月24日至2019年11月1日期间先后六次被原连云港市新浦区人民法院、连云港市海州区人民法院查封，其中一次查封时间为2019年7月30日，而郝鸣与宁开疾签订房屋买卖协议为2019年8月25日，当日郝鸣还出具了一份书面承诺，明确承诺该房屋没有查封与保全，在郝鸣所提供的房产证中也仅注明了房屋抵押情况，并未注明房屋查封情况，因此郝鸣称其已经充分履行告知义务、并未违约的辩解不能成立，一审法院认定郝鸣构成违约并应承担违约赔偿责任，并无不当。故对郝鸣提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人郝鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1362.5元（郝鸣已预交），由上诉人郝鸣负担。二审案件公告费300元，由上诉人郝鸣负担（宁开疾已预交，郝鸣在履行本判决确定的给付义务时将此款一并给付宁开疾）。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年十二月二十五日法官助理  汤馥宇书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。