成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初14844号 原告：四川蜀府东润物业服务有限公司，住所地四川省成华区天祥街**。 法定代表人：赵光辉。 委托诉讼代理人：郑世容，四川煊焜律师事务所律师。 被告：颜叶洪，男，汉族，1975年10月30日出生，住所地成都市成华区。 原告四川蜀府东润物业服务有限公司（以下简称“蜀府公司”）与被告颜叶洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告蜀府公司的委托诉讼代理人郑世容，被告颜叶洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀府公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告蜀府公司支付物业费4，895.1元（自2016年1月1日至2019年6月30日止）；2.被告向原告支付逾期支付物业费的违约金1，468.53元（按照欠费金额的30%计算）。事实和理由：2009年1月1日，成都市成华区长融街“一代天骄”业主委员会与成都东润郦物业服务有限公司(现更名为蜀府公司)签订了《物业服务合同》，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主依约定负有交纳物业费义务，若业主不按时缴纳，应当承担应交物业费按日0.5%计算的违约金。被告办理了接房手续，为3-1-801号房的业主，该户的产权面积为93.24m²。根据物业服务合同约定，被告应按照1.25元/m²标准向原告缴纳物业管理费。但自2016年1月1日至2019年6月30日，被告已经拖欠原告物业管理费共计4，895.1元。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理。原告经多次向被告催缴，但被告仍拒不履行支付义务。 被告颜叶洪辩称：1.物业公司的合同今天才看到，被告没有合同，物业公司到场后1-2年后业委会就自动解散了，公司未离场的情况下，该合同是否有效？该合同从开始到2012年以后被告与该合同没有后续手续，导致业委会成立多次都无法成立，公司到场后被告小区消防全部破坏；2.调解时被告同意缴纳物业费，但是需要原告解决楼上吵闹的问题，原告同意但迟迟未解决；3.小区卫生基本一个星期都没有打扫，停车管理也很混乱等，服务品质与原告所公示的情况不一致，对原告的服务工作十分不满意；4.调价被告不知情，业委会签订的合同在2012年6月30日就到期了，违约金不予认可。 本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，成都市成华区长融街“一代天骄”业主委员会与原告（签约时名称为成都东润郦物业服务有限公司，年月日，进行了变更）签订了《物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区××街××号的成都市“一代天骄”小区提供物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，电梯住宅物业服务费一个月1元／平方米，合同期限为2009年1月1日至2012年6月30日，约定服务费按季预交，业主应在每季度第一月15日前履行交纳义务，若业主逾期缴纳物业费，业主应当承担应交物业费按日0.5%计算的违约金，另约定合同期限届满后，在未重新聘用新的物业服务公司前，原告应继续履行本合同到聘用新物业服务公司依法承接小区物业服务为止，最长不超过2个月。2011年6月25日，成都市成华区长融街“一代天骄”业主委员会与原告签订《物业服务合同补充协议》，约定电梯住宅物业服务费调为每月1.25元／平方米，约定物业服务期限为自2011年7月1日起至业主大会重新选聘物业服务企业与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日，本合同自行终止。还约定本协议与原合同约定不同的，以本协议约定为准，本补充协议未约定的仍按原合同执行。 《入住登记表》《业主收房交接表》显示，被告以业主身份，于2007年10月20日入住“一代天骄”小区13栋1单元8楼801号房屋，面积93.24㎡，为电梯住宅。自2016年1月1日起，被告以物业服务不到位等为由，未交纳物业服务费，原告催收未果。截至2019年6月30日，被告共拖欠物业服务费4，895.1元（93.24㎡*1.25元/平方米/月*42个月）。被告提交的房产证复印件显示案涉房屋为被告与案外人共同共有，但原、被告均当庭同意仅由被告处理本案。 另查明，原告提交了《基础物业服务报告》证明其履行服务合同情况。 上述事实有以下经过质证的证据在案证实：原、被告身份信息，《物业服务合同》《物业服务合同补充协议》《收费备案表》《“一代天骄”业主收房交接表》《入住登记表》《缴费通知书》《基础物业服务报告》，物业费欠费明细表，以及原、被告的当庭陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》《物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《物业服务合同》《物业服务合同补充协议》对原告和被告具有约束力，双方皆应按照合同约定享受权利，履行义务。本案中，原告提供了物业服务，被告有向原告支付物业服务费用的义务，被告以原告物业服务存在不足为由，拒交物业费。但物业服务公司面向全体业主提供物业服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交或少交物业服务费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。因此被告的抗辩不能成立，对原告请求被告支付2016年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费4，895.1元，予以支持。 原告请求被告支付违约金，因被告存在逾期交纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，考虑到被告逾期交纳物业服务费的主观恶意较小，且原告所提供物业服务存在一定的瑕疵，原告在处理与被告之间的物业服务在沟通方面亦存在一定不足，本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定为：自起诉之日起至实际交清物业费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，超过部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告颜叶洪于本判决生效之日起十日内向原告四川蜀府东润物业服务有限公司支付2016年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费4，895.1元及违约金（计算方式为：以物业服务费4，895.1元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年9月21日起计算至物业服务费付清之日止）; 二、驳回原告四川蜀府东润物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告颜叶洪承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨秋菊 二〇二〇年十二月十五日 书记员  赵靖岚