河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初2161号 原告（反诉被告）李江泉，男，1967年6月20日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托代理人李彦青，河北燕潮律师事务所律师。 被告（反诉原告）景弘宇，男，1986年6月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托代理人胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 原告李江泉与被告景弘宇房屋买卖合同纠纷一案，由河北省廊坊市中级人民法院于2020年9月2日以（2020）冀10民终3094号民事裁定书发回重审，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李江泉的委托代理人李彦青、被告景弘宇的委托代理人胡会峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李江泉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年9月30日签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告退还购房款650000元，退还原告为被告补交的面积差价款26000元，共计676000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，原、被告在大厂回族自治县宝宇房产经纪有限公司居间服务下签订《存量房买卖合同》，被告将位于大厂回族自治县房屋出售给原告，房屋价款1560000元。合同签订后，原告支付了购房首付款650000元，剩余购房款付款方式为贷款。现被告已取得所出售房屋的房屋产权证，双方可进行贷款、过户手续。但原告家庭已存在两套住房贷款，根据现行购房政策无法批贷。原告现无能力补交尾款。原、被告经协商未果。原告认为，双方合同无法履行，应予以解除，故起诉至法院。 被告景弘宇辩称，涉案合同应当继续履行，被告应给付剩余房款，如果法院认为本案不宜履行，合同应当解除，我方要求原告赔偿我方房屋差价损失510000元。 反诉原告景弘宇提出如下诉讼请求：1、要求反诉被告继续履行2016年9月30日《存量房买卖合同》，《补充协议》，给付反诉原告购房款910000元并支付违约金200000元（以910000元为基数，自2019年8月9日起计算至付清之日止，按每日万分之五的标准计算违约金），共计1110000元；2、待反诉被告向反诉原告付清全部购房款及违约金后协助反诉原告将位于大厂回族自治县房屋过户至反诉被告名下。事实及理由：2016年9月30日，反诉原告与反诉被告订立《存量房买卖合同》，反诉原告将位于大厂回族自治县房屋出售给反诉被告，总价款1560000元。合同订立后，反诉被告向反诉原告支付了购房款650000元，反诉原告向反诉被告交付了房屋，反诉被告对房屋进行了装修。交房时因实际面积多出3.4平方米，经双方协商反诉被告增加支付购房款23800元。现房屋已经具备过户条件，反诉被告不办理购房贷款手续，也不支付剩余购房款910000元。买卖合同约定“自约定应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止每逾期一日，买受人（反诉被告）向出卖人（反诉原告）支付逾期应付款万分之五的违约金”，故提起反诉。 反诉被告李江泉辩称，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求，1、双方的买卖合同因政府出台限购限贷政策，导致双方无法按照合同约定通过贷款的方式给付剩余房款，因为反诉原告自身已存在房屋贷款，就本案涉案房产的贷款金额达不到合同约定的贷款金额，反诉被告也无能力补齐剩余房款，所以双方的合同已无法继续履行；2、反诉被告在履行合同过程中，并不存在违约行为，不应当承担违约责任，双方的买卖合同无法履行是基于限贷限购政策所导致，并不是买卖双方造成的，所以请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原告李江泉（反诉被告，以下至判决主文前简称原告）与被告（反诉原告，以下至判决主文前简称被告）通过大厂回族自治县宝宇房产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》及补充协议各一份，约定，原告购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋，房屋成交价格1560000元，原告在签订合同时支付定金100000元，在2016年10月1日前支付首付款400000元（包含定金），在2016年10月20日之前支付首付款250000元。被告在房产证下发后，五个工作日内向银行申请解押，原告将剩余房款由银行贷款支付被告。双方在案涉房屋取得不动产权登记证书后30个工作日无条件配合过户。在过户时付齐剩余购房尾款。被告应在2017年6月30日前将房屋交付给原告。合同约定了逾期交房及逾期付款的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了首付款650000元，被告亦向原告交付了房屋，双方办理了物业交割手续。原告此后对案涉房屋进行了装修。2019年8月9日，被告取得案涉房屋不动产权证书，证书号为：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0020394号。在合同履行过程中，原告因已经贷款购买了两套房屋，无法办理案涉房屋贷款手续，不能贷款支付购房尾款，双方经协商未果。 另查明，原告李江泉与案外人巫玉玲于1989年2月15日登记结婚。2013年7月5日，巫玉玲贷款购买了河北联福房地产开发有限公司开发的嘉城国际小区××区××单元××号商品房。该房屋于2016年5月11日取得房屋产权证书，证书号：三河市房权证燕字第××号。2015年12月11日原告贷款购买了香河县胜强房地产开发有限公司开发的大运河孔雀城英国宫4.2期2号楼1单元2802号房屋。该房屋至庭审时已经出售他人，已经完成相关过户手续。 再查明，2017年5月4日河北省人民政府办公厅下发《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见规定：“……对购买第三套房及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款……”。 认定上述事实的主要证据有，原告提交的《存量房买卖合同》及补充协议、户口簿、结婚证、房屋买卖合同、借款合同、河北省人民政府文件、房屋产权证、银行还款交易记录、收条，被告提交的《存量房买卖合同》、《业主变更登记表》、《物业交接单》、录音证据及原、被告当庭陈述在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订《存量房屋买卖合同》及补充协议后，应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中当事人应遵循诚实信用原则，积极促使合同履行条件的成就，如因情事变更造成合同无法履行，当事人应积极协商，确因客观条件发生变化造成合同无法履行的，应解除合同，返还双方已经取得的财产。本案中，原、被告就未取得房屋产权证书的房屋签订买卖合同，合同约定房屋尾款由原告贷款支付被告，并在被告取得房屋不动产权证书后办理过户手续，在过户后支付购房尾款。在合同签订后，政府出台相关限购限贷政策，对居民家庭贷款购买第三套房屋暂停发放贷款，因原告家庭已经贷款购买两套房屋，案涉房屋系第三套房屋，原告已经无法贷款购买案涉房屋。至庭审时，原告虽已经出手了房屋，但原告是否还能继续获得贷款无法证明。而在本案房屋买卖合同中双方合同约定的尾款支付方式为贷款，合同未约定其他付款方式，现原、被告亦无法协商达成一致意见，造成合同无法继续履行。因合同对不能贷款履行的情形下如何给付尾款没有约定，在双方协商不能达成一致意见的情况下亦不能强制一方履行合同义务。因此，合同应予以解除为宜。合同解除后，应恢复到合同履行之前的状态，原告应返还被告案涉房屋，被告应返还原告购房款。考虑到房屋价格现实出现波动，合同解除后，应遵循公平原则确定双方的权利义务，原告应给付被告一定的经济补偿为宜，该补偿款的确定结合原、被告双方的陈述及案涉房屋已由原告进行装修的实际情况，本院酌定经济补偿金额为200000元。原告应将装修后的房屋保持原状返还被告。对被告景弘宇提出的各项诉讼请求，本院不予维护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告李江泉与本诉被告景弘宇于2016年9月30日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议，于本判决生效之日起执行； 二、本诉被告景弘宇于本判决生效之日起三日内返还本诉原告李江泉购房款650000元及房屋面积补差款23800元，两项合计673800元； 三、本诉原告李江泉于本判决生效之日起三日内返还本诉被告景弘宇晴雪园2幢2单元304号案涉房屋（产权证号：冀（20**）大厂回族自治县不动产权第0020394号）及其附属物品（钥匙、水卡、电卡、燃气卡等）； 四、本诉原告于本判决生效之日起三日内给付本诉被告经济补偿款200000元； 五、驳回本诉原告李江泉其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告景弘宇的诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取5280元，反诉案件受理费减半收取7395元，财产保全费5000元，合计17675元，由本诉原告李江泉负担2675元，由本诉被告景弘宇负担15000元，于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。 审 判 长  邵亚男 人民陪审员  许英娜 人民陪审员  焦金良 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  董唐宇 附本判决依据法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。