山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13189号上诉人（原审原告、反诉被告）：安伟博，男，汉族，住济南市。上诉人（原审被告、反诉原告）：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：王野，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。原审第三人：高国军，男，汉族，住济南市。上诉人安伟博、济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）、原审第三人高国军商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。安伟博上诉请求：1.请求判令延期办证违约金计算日期从2018年6月30日起计算；计算基数应按照总房款计算，不应减去6.1万元；2.请求判令安伟博不用支付6.1万元款项产生的利息，不用支付反诉诉讼费；3.请求判令东城帝华公司支付惩罚性赔偿金7.226万元(总房款的十分之一，因其恶意不提供合同)；4.上诉费由东城帝华公司承担；5.请求判令东城帝华公司向安伟博支付装修成本上涨损失，2018年日赔偿金：124.91×1500×2.6%/365=13.346元；2019年日赔偿金：124.91×1500×3.3%/365=16.939元；2020年日赔偿金参照2019年执行；6.请求判令东城帝华公司向安伟博支付邻里关系歉意金和修缮费0.2万元(晚装修会打扰入住邻居)；7.因晚交房导致闭存水试验不可做，请法院判令一旦后期使用过程中出现顶底楼板渗漏，开发商将负全部责任。事实与理由：一审法院已经认定东城帝华公司恶意拒绝提供合同，此也为客观事实。正是因为其恶意拒绝提供合同使安伟博无法准确知悉相关格式条款，故应认为相关格式条款为无效条款并从严处罚，延期办证的违约金日期己不能按照相关格式条款确定，而应该从延期交房日期起算。购房合同为商品房买卖的核心要件，东城帝华公司恶意拒绝提供合同，严重侵犯了安伟博的核心利益，严重违背了诚实守信原则和公正原则，应该支付惩罚性赔偿金，应该承担其拒绝提供合同的责任并接受惩罚。东城帝华公司作为担保人和经办人使安伟博签订了有偿借款合同，后开出了首付款收据，并以借款合同为由向安伟博索要借款，以高国军名义发送律师函催要借款。使安伟博具有足够的理由相信东城帝华公司己收到了首付款，一系列行为是在履行其担保义务，更何况东城帝华公司已经承认其确实为担保人。高国军作为东城帝华公司员工存在为其作伪证的可能(我有通话录音证明高国军委托了律师向我发函，而其庭审却否认知晓此发函、其缺乏诚信)，再者民间借贷合同属于实践性合同，不能依据高国军没有签字和高国军的陈述来断定借款没有发生。借款合同一式三份，我手里的没有签字不代表另外两份没有签字，甚至有一种可能高国军另有其人。即使高国军向开发商进行了转账或现金支付行为，也不一定必然被东城帝华公司认定其款项就是用来为我支付首付，其也可以认定为是高国军本身的欠款或者高国军的赠与等；甚至还可以认为是我应付的首付款以借款方式付给高国军是开发商对其工资或者奖励发放的一种方式，可能性众多。所以开发商开出收据的行为才是对其收到首付款的最终和唯一证明以及对相关支付行为认可的最佳证据(收据不可随便开具，应承担相应责任，不然会助长乱开收据的不正之风)；我开出借款收据的行为证明我认可了通过高国军支付的行为。这笔钱东城帝华公司也可通过其员工高国军随时来进行主张，且借款合同为有偿借款合同，东城帝华公司的权利从始至终都是可以得到保障的，并没有受到丝毫损坏，甚至还有利息收入，完全是东城帝华公司的错误使其没有收到相应款项。考虑高国军一审时当庭放弃自己的权利，6.1万元直接给东城帝华公司我并无异议，但不应该支付利息，更不应认定我拖欠首付款，计算基数也不能扣除6.1万元。还款是一个双向行为(之前两成首付都是刷pos机)。在偿还款项过程中，东城帝华公司一直要求偿还给张琴，致使安伟博无法还款。安伟博一直通过短信、电话、登报(山东法制报)等各种方式表示还款欲望，是东城帝华公司和高国军的原因导致无法还款，安伟博并无过错，所以安伟博更不应该支付利息和反诉诉讼费。因东城帝华公司恶意拒绝交房，造成装修时间延后，装修成本上涨是客观事实和实实在在的损失；晚装修对入住邻居造成的干扰也是客观事实，进行适当补充也能促进邻里关系和谐；因为邻居已经装修做了防水处理，闭存水试验不可做也是客观事实，请求法院一并支持。东城帝华公司辩称，安伟博的上诉请求没有事实依据和法律依据，应该驳回其上诉。东城帝华公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决第一项，属于认定事实不清，判决不公。(1)一审已经查明，被上诉人没有交付全部购房款。被上诉人明知没有向第三人借款，就应该知道没有交付全部购房款。根据《商品房买卖合同》第七条的约定，安伟博逾期付款超过90日，严重违约。《合同补充协议》第六条房屋交付2、在办理房屋交付手续之前，买受人应按房产测绘部门的实测面积及合同约定价格结清全部房款违约金(如有)、税费等其他应由买受人承担的相关费用，与出卖人签订相关协议;否则，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续直至买受人缴清上述费用并签署相关协议、文件，且出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任。因为安伟博未完全付清房款，违约在先，所以帝华公司没有交房的义务。(2)被上诉人自认双方没有签订车位购买协议，《商品房买卖合同》中也没有购买车位的约定。《商品房买卖合同》约定购房总款712266元，首付款214266元(包含定金)，银行按揭贷款498000元。一审查明，安伟博已支付购房首付款153266元(定金10000元+50809元+92456元)，欠61000元首付款未支付，银行按揭贷款498000元已经到东城帝华公司账户。上述事实证明安伟博没有支付过车位款。因此，双方不存在车位买卖法律关系。帝华公司没有向安伟博交付X号车位的义务，更没有协助安伟博办理涉诉房屋所有权转移登记的义务。二、一审判决第二项，属于认定事实不清，判决不公。(1)《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《合同补充协议》第六条房屋交付2、在办理房屋交付手续之前，买受人应按房产测绘部门的实测面积及合同约定价格结清全部房款、违约金(如有)、出卖人代偿的按揭贷款及利息(如有)、罚息(如有)、税费等其他应由买受人承担的相关费用，与出卖人签订相关协议:否则，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续直至买受人缴清上述费用并签署相关协议、文件，且出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任。因被上诉人还没有缴清全部房款，上诉人有权拒绝交付给被上诉人涉诉房屋，继而更无义务办理产权登记。因此，上诉人根本不具备协助被上诉人办理涉诉房屋所有权转移登记的条件，没有协助被上诉人办理涉诉房屋所有权转移登记的义务。三、一审判决第三项、四项，属于认定事实不清，判决不公。被上诉人没有缴纳完毕全部房款，已经构成违约。正是因为其未缴清房款上诉人有权拒绝办理房屋交付手续直至被上诉人缴清上述费用并签署相关协议、文件，且上诉人有权追究被上诉人逾期付款的违约责任。上诉人不存在任何违约的事实，不应承担任何违约责任，不应向被上诉人支付违约金。综上，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。安伟博辩称，一、帝华公司拒绝提供购房合同给安伟博，安伟博不知晓其所依据的格式条款，其相关约束对安伟博无效。二、东城帝华公司已在合同签订前收到了全部首付款，购房合同签订晚于借款合同的签订，安伟博并没有违约，不应该承担责任。相反东城帝华公司应该承担其违约责任。原审第三人高国军未作陈述。安伟博向一审法院起诉请求：1.判令东城帝华公司向安伟博立即履行房屋和车位交付义务；2.判令东城帝华公司立即向安伟博提供购房合同原件、购房发票原件等所有必要证件，并立即协助安伟博缴纳税款、维修基金和办理房屋和车位的各种产权证件；3.判令《商品房买卖合同》第九条为格式条款且无效，并判令东城帝华公司从合同约定交房日期起向安伟博支付延期交房和延期交付车位违约金，日赔偿金为722266元（总房款）x4.9%（年基准利率）×1.5/365=145.45元；4.判令《商品房买卖合同》第十五条为格式条款且无效，并判令东城帝华公司从合同约定交房日期起向安伟博支付延期办证违约金，日赔偿金为722266元（总房款）×4.9%（年基准利率）×1.5/365=145.45元；5.判令东城帝华公司向安伟博赔偿误工费及车马费3000元；6.判令东城帝华公司向安伟博赔偿精神损失费3000元；7.判令东城帝华公司向安伟博支付装修成本上涨损失，2018年日赔偿金为124.91×1500×2.6%/365=13.346元，2019年日赔偿金为124.91×1500×3.3%/365=16.939元，2020年日赔偿金参照2019年执行；8.判令东城帝华公司向安伟博支付邻里关系歉意金和修缮费2000元；9.因晚交房导致闭存水试验不可做，请求法院判令一旦后期使用过程中出现顶底楼板渗透，东城帝华公司将负全部责任；10.判令本案诉讼费及可能产生的鉴定费、评估费等各种费用均由东城帝华公司承担。东城帝华公司向一审法院反诉请求：1.判令安伟博支付东城帝华公司购房款71000元；2.判令安伟博赔偿东城帝华公司违约金，以71000元为基数，按年利率36%，自2016年12月1日起计算至实际偿还之日；3.判令本案反诉费由安伟博负担。一审法院认定事实：2016年12月21日，安伟博与东城帝华公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定安伟博购买东城帝华公司开发的帝华鸿府（西区）X室商品房，房屋建筑面积为124.91平方米，单价为每平方米5702.23元，总价款为712266元。《商品房买卖合同》第八条约定：东城帝华公司应在2018年6月30日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付安伟博使用，如安伟博没有按照合同约定期限付清房款及其他违约行为，东城帝华公司可据实予以延期。《商品房买卖合同》第九条约定：东城帝华公司未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，安伟博要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，东城帝华公司按日向安伟博支付已交付房价款万分之0.1的违约金；因东城帝华公司逾期交房向安伟博支付的违约金最高限额为已付房款的2%，如违约金赔付额累计达到已交房款的2%，双方均有权解除合同。《商品房买卖合同》第十五条约定：东城帝华公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由东城帝华公司提供的资料报产权登记机关备案；如因东城帝华公司的责任，安伟博不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如安伟博不退房，东城帝华公司按已付房价款的0.1%向安伟博支付违约金；以上规定期限为房屋交付使用后730日。《合同补充协议》第一条约定：安伟博支付首付房款为214266元，余款498000元申请银行贷款。《商品房买卖合同》签订前，安伟博先后于2016年5月20日、2016年5月24日、2016年7月31日向东城帝华公司支付10000元、50809元、92456元。东城帝华公司先后于2016年5月24日、2016年7月31日、2016年9月18日、2016年11月30日向安伟博出具金额为10000元、143265元、143266元、71000元的《收据》。2017年1月6日，安伟博与天津银行股份有限公司济南分行（以下简称天津银行济南分行）签订《个人抵押贷款合同》，安伟博向天津银行济南分行借款498000元，用于支付涉案房屋的余款，天津银行济南分行于当日完成贷款发放。当事人对下列事实存在争议：（一）安伟博是否按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定足额支付首付款。安伟博主张其已经按照合同约定足额支付首付款214266元。安伟博对其主张提交了以下证据：1.东城帝华公司于2016年11月30日出具的金额为71000元的《收据》，拟证明东城帝华公司收到71000元首付款。2.落款时间为2016年11月30日的《借款合同》《担保合同》及《借款收据》，拟证明安伟博向高国军借款71000元，并由高国军将该款直接支付东城帝华公司，由东城帝华公司为借款提供担保。3.山东元邦律师事务所律师刘恩杰于2019年1月21日向安伟博发出的《律师函》，拟证明高国军就71000元借款向安伟博主张权利。东城帝华公司对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，出具该《收据》的目的是为了协助安伟博办理银行贷款手续，实际并未收到该款。证据2中没有东城帝华公司的印章，安伟博曾通过销售顾问找到高国军借款，但高国军没有向东城帝华公司支付71000元，东城帝华公司也对安伟博借款提供担保。《律师函》是东城帝华公司在未征得高国军同意的情况下，以高国军的名义委托律师向安伟博催款。高国军对上述证据的质证意见如下：高国军并未与安伟博签订《借款合同》《担保合同》，也没有借款给安伟博，亦没有委托律师出具过《律师函》。为查明案件事实，一审法院对山东元邦律师事务所律师刘恩杰进行调查，刘恩杰称其系东城帝华公司的法律顾问，东城帝华公司工作人员向其提供了高国军的授权委托书和身份证复印件，委托其向包括安伟博在内的欠款人进行催收。对该争议事实，安伟博提供的《借款合同》《担保合同》，落款处仅有安伟博的签名，并无高国军、东城帝华公司的签名和印章；高国军、东城帝华公司均否认与安伟博发生借款及担保合同关系，东城帝华公司出具的金额为71000元的《收据》不能证明该款项实际发生。根据东城帝华公司以高国军的名义委托律师向安伟博发送《律师函》以及该公司销售人员以《借款合同》为名向安伟博催款的行为，《借款合同》《担保合同》实质上是东城帝华公司为安伟博提供的首付分期行为，当事人之间并不存在资金的现实交付，其目的是规避国家关于购买商品房的首付款政策。上述合同并非当事人的真实意思表示，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，扰乱了房地产市场调控秩序，《借款合同》《担保合同》无效。据此，一审法院认定安伟博与高国军之间不存在借贷关系，东城帝华公司未收到该71000元购房款。（二）《商品房买卖合同》的总价款中是否包含车位款。安伟博主张《商品房买卖合同》的总价款中，除了合同中载明的帝华鸿府（西区）X室房屋外，还包含X号车位款。安伟博对其主张提交了以下证据：1.东城帝华公司于2016年5月24日出具的金额为10000元的《收据》，该《收据》中注明为车位款。2.东城帝华公司出具的《车位地上回款单》，载明“地上房号X，产权车位X，地上面积X，地上单价5301.94，加车位单价5702.23，地上总款662265，加车位总款712266”。东城帝华公司对上述证据的质证意见如下：对证据1、2的真实性没有异议，但不能证明安伟博购买了车位。双方并未就车位签订买卖合同。对该争议事实，虽然《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未体现车位，但东城帝华公司出具的《车位地上回款单》明确记载房屋价格及车位价格，且“加车位单价”“加车位总款”与《商品房买卖合同》约定相符，一审法院据此认定《商品房买卖合同》的总价款中包含车位款。（三）安伟博是否收到了《商品房买卖合同》。安伟博主张双方签订《商品房买卖合同》后，东城帝华公司未向其提供网签备案的《商品房买卖合同》。东城帝华公司对此予以否认。双方对各自主张均未提供证据。对该争议事实，东城帝华公司对将《商品房买卖合同》交付安伟博负有举证责任，在东城帝华公司未提供相应证据的情况下，一审法院认定东城帝华公司未将《商品房买卖合同》交付安伟博。另查明，《商品房买卖合同》中帝华鸿府（西区）X号的坐落现在登记为帝华鸿府一区X号，X号车位现在登记为X号。一审法院认为，安伟博与东城帝华公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方当事人应依约履行。下面根据合同履行情况，结合双方的诉辩意见，就本诉和反诉部分分别作出如下认定：（一）关于本诉部分。东城帝华公司在涉案房屋及车位已具备交付条件的情况下，未及时向安伟博交付，违反了合同约定。安伟博未足额支付首付款的原因在于东城帝华公司为安伟博提供的首付分期行为，造成安伟博付款对象的不确定，东城帝华公司对此存有明显过错，东城帝华公司主张的先履行抗辩权不能成立。对安伟博要求东城帝华公司交付涉案房屋及车位，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，东城帝华公司协助安伟博办理涉案房屋及车位所有权变更登记的期限已经届满，东城帝华公司未及时协助安伟博办理所有权变更登记，违反了合同约定。对安伟博要求东城帝华公司协助办理涉案房屋及车位所有权转移登记，并支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。在双方签订合同并网签备案后，东城帝华公司未将《商品房买卖合同》及《合同补充协议》交付安伟博，对安伟博要求东城帝华公司交付《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，一审法院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《商品房买卖合同》第九条、第十五条符合上述特征，属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”上述条款均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，对安伟博请求确认上述条款无效的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《商品房买卖合同》第九条约定按照已付房价款的日万分之0.1计算逾期交房违约金，该违约金的约定明显过低，应予以调整。违约金数额可参照逾期交房房屋期间同地段同类房屋租金标准确定。在一审法院审理的帝华鸿府小区业主与东城帝华公司因逾期交房发生的商品房销售合同纠纷案件中，一审法院委托鉴定机构对同地段同类房屋租金标准进行价格评估，自2017年12月31日至2020年5月6日市场租金总价平均值为：住宅的每平方米每日平均出租价格为0.4867元；车位的每日平均出租价格为8.91元。一审法院参照该价格作为确定本案逾期交房违约金的计算标准。《商品房买卖合同》第十五条约定按照已付房价款的0.1%计算逾期办证违约金，该违约金的约定亦明显过低，应予以调整。违约金数额可参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房买卖合同》约定，东城帝华公司提供资料报产权登记机关备案的时间为房屋交付后730天，据此，逾期办证违约金的起算时间为2020年6月29日。安伟博要求东城帝华公司赔偿其误工费、车马费、精神损失费的诉讼请求，未提供相应证据，一审法院不予支持；安伟博要求东城帝华公司向其支付装修成本上涨损失、邻里关系歉意金和修缮费及可能存在的楼板渗透责任问题，因并未实际发生，一审法院亦不予支持。（二）关于反诉部分。因安伟博未足额支付首付款，对东城帝华公司要求安伟博支付剩余购房款的反诉请求，一审法院予以支持。根据安伟博的付款情况，其欠付的购房款数额应为61000元。东城帝华公司按年利率36%主张违约金没有法律和合同依据，一审法院不予支持。安伟博应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率（全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）向东城帝华公司支付利息。判决：一、限济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效后10日内向安伟博交付坐落于济南市历城区围子山路X号帝华鸿府一区X号房屋、X号车位及双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、限济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效后15日内协助安伟博办理济南市历城区围子山路X号帝华鸿府一区X号房屋、X号车位的所有权转移登记；三、限济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效后10日内向安伟博支付逾期交房违约金，房屋以每平方米每日0.4867元、车位以每日8.91元计算，自2018年6月30日起至房屋及车位实际交付之日止；四、限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向安伟博支付逾期办证违约金，以651266元为基数（安伟博支付购房款61000元后以712266元为基数），自2020年6月29日起至济南东城帝华房地产开发有限公司将办理房屋及车位所有权转移登记的全部资料报送不动产登记机关之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算；五、限安伟博于判决生效后10日内向济南东城帝华房地产开发有限公司支付购房款61000元；六、限安伟博于判决生效后10日内向济南东城帝华房地产开发有限公司支付购房款利息，以61000元为基数，自2016年12月21日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；七、驳回安伟博的其他诉讼请求；八、驳回济南东城帝华房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费5486元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担；反诉费788元，由安伟博负担677元，济南东城帝华房地产开发有限公司负担111元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安伟博向法庭提交安伟博和高国军的通话录音两份，欲证实高国军知晓安伟博的借款事宜，其证言不可信，其为东城帝华公司作伪证。东城帝华公司经质证认为，该证据没有涉及到借款的事宜，不能证明安伟博的主张，只能证明安伟博与高国军通过电话，而且高国军明确的告诉安伟博有什么事情找他的律师。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，安伟博与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。关于房款的组成问题。安伟博、东城帝华公司对于712266元总房款均无异议，东城帝华公司主张该712266元仅是房屋价款，并不包含车位款，安伟博主张该712266元款项已经包含车位款，对此本院认为，安伟博提供的四份《车位地上回款单》均载明房号和车位号，房款构成包括房屋总款和加车位总款，东城帝华公司盖章确认的11月30日的《车位地上回款单》载明的加车位单价、加车位总房款与双方签订的《济南市商品房买卖合同》载明的单价和总价相一致，东城帝华公司也出具相应的车位款收据，上述证据足以证实712266元的总款中包含车位款，一审关于712266元中包含车位款的认定并无不当。关于逾期交房违约责任问题。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。东城帝华公司未在2018年6月30日前向安伟博交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。东城帝华公司主张因安伟博未完成首付款的支付义务，其依据行使先履行抗辩权不向安伟博交付房屋不构成逾期交房违约，对此本院认为，依照安伟博一审提供的证据中的11月30日的《车位地上回款单》本次支付栏中金额为“0（借71000）”、2016年11月30日东城帝华公司的71000元的收款收据、2016年11月30日的《借款合同》、《担保合同》、律师催款函，上述证据之间相互印证，能够证实东城帝华公司与安伟博曾对71000元房款通过借款方式支付达成合意，东城帝华公司为安伟博向第三人高国军借款提供担保，并以出具收款收据的方式予以确认，东城帝华公司未就该71000元向安伟博进行过催收，上述行为足以使安伟博认为该款项已经支付给东城帝华公司，东城帝华公司现再以安伟博未支付完全部房款主张先履行抗辩权的理由不能成立，不予支持。安伟博主张71000元是向第三人高国军借款，但结合双方提供的证据及陈述，安伟博未向第三人高国军偿还过借款本息，安伟博对于东城帝华公司提供通过第三人借款支付房款是明知的，在高国军否认与安伟博存在借款关系、未向东城帝华公司支付款项情形下，安伟博应就剩余房款未能支付承担责任，一审法院按照查明的实欠房款数额61000元判决安伟博向东城帝华公司支付房款及利息既符合客观实际亦体现公平原则，本院予以维持。关于逾期交房违约金的计算标准问题，合同约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.1的违约金，据此计算，每日违约金为6.51元（651266元×0.00001），远低于在同类商品房销售合同纠纷案件中，一审法院委托鉴定机构对同地段同类房屋租金标准进行价格评估的租金标准每日平均出租价格为60.79元（0.4867元×124.91平方米），一审法院参照同地段同类房屋鉴定的日租金标准计算逾期交房违约金符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院予以维持。关于逾期交房违约金计算期限的问题，考虑到实现正常交房需要出卖人和买受人双方行为才能完成，同时，实际收房之日亦存在其他不确定性，故本院将一审判决逾期交房（住宅房屋、车位）违约金的计算期限调整为“自2018年6月30日起至本判决生效之日止”。关于逾期办证违约责任问题。涉案合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照上述约定，东城帝华公司办理权属登记备案须在涉案商品房交付后，逾期办证事实的认定需要确定涉案商品房的交付时间，而本案涉案房屋尚未交付，办证是否逾期尚不能确定，一审认定东城帝华公司逾期办证违约并判决承担逾期办证违约金不当，本院予以纠正。对于安伟博上诉请求中的判令东城帝华公司支付惩罚性赔偿金7.226万元，因其一审未提出该诉讼请求，二审不予审理。关于装修成本上涨损失、邻里关系歉意金和修缮费、渗漏损失，尚未实际发生，不予支持。综上所述，东城帝华公司的上诉请求部分成立，安伟博的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4190号民事判决第一项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4190号民事判决第二项、第四项；三、变更济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4190号民事判决第三项为：上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向安伟博支付逾期交房违约金（房屋以每日60.79元、车位以每日8.91元计算，自2018年6月30日起至本判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5486元，由上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司负担；反诉费788元，由上诉人安伟博负担677元，上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司负担111元。二审案件受理费15591元，由上诉人安伟博负担4619元，上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司负担10972元。本判决为终审判决。审判员  焦玉兴二〇二〇年十二月二十五日书记员  朱俞颖