北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初53055号原告：北京威嘉力科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区育慧里**。法定代表人：吴小津，经理。委托诉讼代理人：蒋博，北京凯理律师事务所律师。委托诉讼代理人：周紫薇，女，1993年1月29日出生，汉族，北京凯理律师事务所实习律师，住北京市昌平区。被告：北京首华物业管理有限公司，，住所地北京市东城区绿景苑**楼****法定代表人：李忠，董事长。委托诉讼代理人：张洁莹，女，1994年5月10日出生，汉族，北京首华物业管理有限公司员工，住北京市顺义区。被告：北京市朝阳区育慧里一区业主委员会，住所，住所地北京市朝阳区育慧里****楼**div>负责人：王启文，男，1950年7月10日出生，汉族，北京市朝阳区育慧里一区业主委员会主任，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尚易，北京市拓夫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓阳，男，1984年11月12日出生，汉族，北京市拓夫律师事务所实习律师，住北京市海淀区。原告北京威嘉力科技发展有限公司（以下简称威嘉力公司）与被告北京首华物业管理有限公司（以下简称首华公司）、被告北京市朝阳区育慧里一区业主委员会（以下简称业委会）排除妨碍纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。威嘉力公司委托诉讼代理人蒋博、周紫薇，首华公司委托诉讼代理人张洁莹，业委会负责人王启文及委托诉讼代理人尚易、王晓阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。威嘉力公司向本院提出诉讼请求：1判令首华公司、业委会腾退北京市朝阳区育慧里一区3号楼1层103号房屋（以下简称103号房屋）并按现状交还我方；2、判令首华公司、业委会结清占有使用103号房屋期间产生的水、电、煤气、暖气、电话、网络、物业等全部费用。事实和理由：我方是103号房屋产权人，也是北京慧隆物业管理有限责任公司（以下简称慧隆公司）的母公司。由于慧隆公司一直作为北京市朝阳区育慧里一区的物业管理公司，故我方一直将103号房屋无偿借给慧隆公司物业办公使用。2017年，慧隆公司与业委会发生了物业合同纠纷，最终法院判决慧隆公司与业委会解除了物业合同关系，但103号房屋却由慧隆公司移交给了业委会。首华公司是业委会聘任的物业公司，目前直接占用使用103号房屋。对于法院的二审判决，我方分别通过执行异议、再审申请主张，认为无论物业关系是否解除，对于103号房屋的产权却不存在任何争议，不应一直占用该房屋作为物业用房。最终，北京市第三中级人民法院于（2020）京03民申xxx号民事裁定书中确认了我方权利，称“所做判决并未影响甚至剥夺限制申请人作为产权人行使其各项权利。同时，申请人亦可通过其他途径解决问题。”基于上述判决，我方作为产权人与首华公司、业委会就腾房事宜进行协商，但遭到了二人拒绝。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。业委会辩称：威嘉力公司并非103号房屋的开发商和建设者。2008年，威嘉力公司有过改制，从全民所有制企业改为有限责任公司。根据威嘉力公司自述的改制方案，威嘉力公司是市计委解决育慧里拆迁的物业管理公司。威嘉力公司自述的改制方案与其所称的开发商及建设单位并不一致，威嘉力公司只是管理单位，并非建设单位。根据工商登记的验资报告、资产评估等材料可知，威嘉力公司是解决文教征地拆迁的物业配套设施管理而成立，成为了物业大产权的持有单位。基于房改房的特殊性质，大产证办在威嘉力公司名下，实际产权分给了相关文教员工和拆迁户，已经归属个人所有，不应当纳入资产范围。评估资产报告载明有小部分房产尚未办理在个人名下，仍在威嘉力公司名下，此次评估也未纳入评估范围，包含不具有居住使用功能的社区、物业用房，所有权不能进入市场交易。该评估报告经过审计和工商登记部门批准，因此给予改制。103号房屋虽然登记在威嘉力公司名下，但只是为了产权的管理和维护，所有权不属于威嘉力公司的资产范围内，改制时已经对这些资产进行了排除。结合此前的一审、二审、执行和再审，103号房屋的实际用途和历史渊源，房屋建设使用至今一直作为物业用房，与资产报告中的情况相吻合。103号房屋的权利人是小区业主，现由首华公司用于物业办公。我方不同意腾退房屋，威嘉力公司只是挂名权利人，无权主张103号房屋的返还及费用。首华公司辩称：同意业委会辩称意见。我方是小区物业管理单位，于2018年与业委会签订物业管理合同，于2018年7月接收103号房屋。103号房屋目前用作我方物业办公，我方不同意腾退房屋，威嘉力公司无权主张103号房屋的返还及费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。威嘉力公司原名称系北京威嘉力科技发展公司，于2009年7月16日办理名称变更。2002年，103号房屋办理产权登记在威嘉力公司名下。经查，威嘉力公司于1998年3月2日独资设立慧隆公司。另查1,2017年，业委会将慧隆公司诉至本院，要求确认双方事实物业服务合同已解除，要求慧隆公司移交物业办公用房、1号楼、2号楼、3号楼地下室全部和消防出口建筑房，本院于2018年2月8日作出（2017）京0105民初xxxxx号民事判决书，判决：一、业委会与慧隆公司之间的物业服务合同关系已解除；二、慧隆公司于判决生效之日起十五日内退出北京市朝阳区育慧里一区物业服务区域，并将北京市朝阳区育慧里一区1号楼108号房屋、103号房屋、地下室及消、地下室及消防出口房屋移交业委会服判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）京03民终xxxx号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。业委会就上述案件向本院申请执行，执行过程中，威嘉力公司提出执行异议。本院于2018年10月22日作出（2018）京0105执异xxxx号执行裁定书，驳回案外人威嘉力公司的执行异议请求。后，威嘉力公司申请再审，北京市第三中级人民法院于2020年2月24日作出（2020）京03民申xxx号民事裁定书，认为：“业委会与慧隆公司之间的物业服务合同纠纷，主要是围绕物业服务合同的解除及办公用房的移交问题，原一、二审法院根据实际情况对此进行处理并无不当，所作判决并未影响甚至剥夺限制申请人作为产权人行使其各项权利。同时，申请人亦可通过其他途径解决问题。故申请人的再审主张不能得到支持，应驳回其再审请求。”综上裁定：驳回威嘉力公司的再审申请。关于103号房屋规划用途，据北京市城市建设档案馆备案之竣工图载明，户型结构为两个卧室、一个起居室、两个卫生间及一个厨房。据北京市朝阳区不动产登记事务中心存档之房屋所有权转移登记申请书载明房屋建筑面积76.08平方米，房屋规划用途系住宅，房屋使用用途系住宅。关于103号房屋使用情况，103号房屋原由慧隆公司用于物业办公，经生效法律文书判决移交业委会后，业委会与首华公司签署《北京市物业服务合同》将103号房屋作为物业用房移交首华公司使用，现用于首华公司办公。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。结合在案证据可知，103号房屋登记所有权人系威嘉力公司，威嘉力公司依法对103号房屋享有占有、使用、收益及处分之权利。业委会及首华公司抗辩主张103号房屋系物业管理用房，但作为物权归属及内容判断依据的不动产登记簿载明103号房屋规划及使用用途均系住宅。以103号房屋用于物业办公的使用方式作为用途的判断方式于法无据，不应据此否定不动产登记簿载明权利人享有之物权权利，本院对业委会及首华公司的抗辩事由难以采信。现威嘉力公司要求首华公司、业委会腾退103号房并按现状交还，本院予以支持。另，威嘉力公司要求首华公司、业委会结清占有使用103号房屋期间产生的水、电、煤气、暖气、电话、网络、物业等全部费用，但未能明确具体数额，缺乏具体的诉讼请求及事实理由，应予驳回。鉴于威嘉力公司主张的其他诉讼请求需予实体处理，故对该项起诉，本院按照“判决吸收裁定”的原则处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告北京首华物业管理有限公司、被告北京市朝阳区育慧里一区业主委员会于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区育慧里一区3号楼1层103号房屋，将上述房屋按现状交还原告北京威嘉力科技发展有限公司。二、驳回原告北京威嘉力科技发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告北京首华物业管理有限公司、被告北京市朝阳区育慧里一区业主委员会连带负担（原告北京威嘉力科技发展有限公司已交纳，被告北京首华物业管理有限公司、被告北京市朝阳区育慧里一区业主委员会于本判决生效之日起七日内连带给付原告北京威嘉力科技发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十二月二十三日书记员 李剑奇