重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初10404号原告：重庆华南城有限公司，住所地重庆市巴**南彭公路物流基地环道东路**，统一社会信用代码915001130863269832。法定代表人：梁丽仪，董事长。委托诉讼代理人：尹勇，男，公司员工。被告：杨华超，女，1974年10月26日出生，汉族，住重庆市巴**。原告重庆华南城有限公司（以下简称华南城公司）与被告杨华超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，由审判员王琼担任审判长，与人民陪审员吴洪兰、穆礼芬组成合议庭，于2020年12月3日再次公开开庭进行了审理。原告华南城公司委托诉讼代理人尹勇、被告杨华超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华南城公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：3A-1-725）于2020年3月20日解除；2、判决被告向原告支付从2017年1月17日起至2020年3月20日止的租金16575.1元；3、判决被告向原告支付从2017年1月17日起至2020年3月20日止的物业费28663.4元；4、判决被告向原告支付逾期缴纳2017年1月17日至2020年3月20日期间物业费和租金的违约金共计9225.48元，以及从2020年3月21日起，以45238.5元为计算基数，按照日利率万分之五标准计算至付清之日止的违约金。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、确认原被告签订的《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：3A-1-725）于2020年3月20日解除；2、判决被告向原告支付从2017年1月17日起至2020年3月20日止的物业费28663.4元；3、判决被告向原告支付逾期缴纳2017年1月17日至2020年3月20日期间物业费的违约金8556.4元，以及从2020年3月21日起，以28663.4元为计算基数，按照日利率万分之五标准计算至付清之日止的违约金。事实和理由：2017年1月17日，原、被告签订《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：3A-1-725），主要约定以下内容：被告从原告处租赁重庆市巴南区东城大道388号附725号房屋，租赁面积为198.5平方米；租赁期限为5年，从2017年1月17日起至2022年1月16日止；租金支付原则为先付后用，按季度支付，并对租金及物业费做了约定。同时约定如被告未按时付清租金、物业费，每逾期一日，被告应按欠付金额的百分之一支付违约金；被告根本或重大违约的，原告有权随时解除合同。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告欠付原告租金和物业费，原告于2020年3月20日向被告发送了《解除合同通知书》。被告杨华超辩称，被告曾向原告提出终止合同，因春节及疫情影响，被告于2020年2月22日向原告书面提出解除合同。被告已经支付2017年2月28日至2019年12月21日期间的全部租金，不欠付原告租金，不应当承担违约金。被告从接房至今没有试营业，不符合收取物业费的条件。被告于2017年8月9日缴纳了半年的物业费1490.67元，同时预交了物业费1429.2元。原告围绕诉讼请求依法提交了不动产权证、《重庆华南城房屋租赁合同》、房屋钥匙交接书、房屋移交确认书、解除合同通知书等证据，被告提交了租金收据、保证金收据、物业费收据、《物业欠费催费函》、照片等证据，本院对上述证据审查后予以确认并在卷为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月17日，以原告为甲方，被告为乙方，签订了《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：3A-1-725），主要约定以下内容：被告从原告处租赁重庆市巴南区东城大道388号附725号房屋，租赁房屋建筑面积为198.5平方米；租赁用途为从事汽车、摩托车及相关附属贸易活动；租赁期限5年，从2017年1月17日起至2022年1月16日止；租金支付方式为按季度支付，先付后用；在合同约定的租赁期限内，物业费标准为3.8元/平方米，鉴于被告承诺严格履行本合同中的全部义务和责任，原告同意第一年（租赁年度）的物业费按照1.2元/月/平方米计收，第二年的物业费按2.6元/月/平方米计收，第三年至第五年的物业费按3.8元/月/平方米计收；物业费按月缴纳，被告应于本合同签订之日向原告支付一个月的物业费，并在下一个月开始前5日内支付下一个月物业费；被告同意上述物业费标准可由原告或物业管理公司按重庆市有关规定进行调整，被告应根据调整后的标准按时足额缴纳；如被告未按时付清租金、物业费，每逾期一日，被告应按欠付金额的百分之一支付违约金，直至付清之日止。深圳第一亚太物业管理有限公司重庆分公司（以下简称亚太分公司）系案涉房屋的物业服务公司。2017年8月9日，亚太分公司向被告出具收据两份，编号为0001982的收据载明“收到杨华超3A-1-725预交物业管理费1429.2元（市场试营业起扣费）”。编号为0001983的收据载明“收到杨华超3A-1-725物业管理费1490.67元”。2020年1月17日，亚太分公司向被告发送《物业欠费催缴函》，载明2018年1月至2020年1月，被告拖欠物业费15548.31元和水费40元，共计15588.31元。庭审中，原告认可被告既可以向其缴纳物业费，也可以向亚太分公司缴纳。被告在第一次庭审中向原告当庭支付了租金1669.6元，原告认可在扣减被告已支付的保证金5000元后，被告已支付了全部租金。同时双方均认可被告于2020年3月20日收到原告送达的解除合同通知书，《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：3A-1-725）于2020年3月20日解除。本院认为，原被告签订的《重庆华南城房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。根据《重庆华南城房屋租赁合同》约定，案涉房屋物业费由被告承担，被告可选择向原告缴纳或向亚太分公司缴纳。被告按约定于2017年8月9日向亚太分公司缴纳了物业费2919.87元，后以亚太分公司承诺市场试营业后再收取物业费，而案涉房屋所在区域的汽车、摩托车市场至今仍未试营业为由，拒绝缴纳后续物业费。庭审中，原被告对汽车、摩托车市场试营业时间陈述不一，原告陈述汽车、摩托车市场于2016年底已试营业，但未提交证据予以证明。如原告陈述的试营业时间属实，则亚太分公司于2017年8月9日向被告出具物业费收据时，再载明“市场试营业起扣费”就与常理不符。亚太分公司作为物业服务公司，在2017年8月9日出具的物业费收据中载明“市场试营业起扣费”，应视为亚太分公司对其收取物业费的起点时间进行了单方承诺，该承诺系对其自身权利的处分，亚太分公司应受该承诺的拘束。根据原被告的举证，在本案中无法查清汽车、摩托车市场试营业的具体时间。原告亦未举示其作为案涉房屋的业主与亚太分公司签订的物业服务合同，导致本院无法查清亚太分公司对案涉房屋收取物业费的标准。原告计算被告欠付2017年1月17日至2020年3月20日期间的物业费金额为28663.4元，扣减被告于2017年8月9日缴纳的物业费2919.87元后，余额也远远高于亚太分公司向被告发送的《物业欠费催缴函》中载明的金额。原告系案涉房屋的所有权人，出租案涉房屋获取租金收益无可厚非，但原告非物业服务公司，出租案涉房屋获取物业费收益缺乏法律依据。现原告未实际向亚太分公司缴纳物业费，尚未造成其实际损失，原告诉请被告支付物业费及违约金，因证据不充分，本院不予支持。原被告均认可《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：3A-1-725）已于2020年3月20日解除，故本院对原告诉请确认《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：3A-1-725）已于2020年3月20日解除的请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆华南城有限公司与被告杨华超签订的《重庆华南城房屋租赁合同》（合同编号：3A-1-725）于2020年3月20日解除；二、驳回原告重庆华南城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费730元，由原告重庆华南城有限公司负担680元，由被告杨华超负担50元。此款已由原告重庆华南城有限公司垫付，被告杨华超于本判决生效之日起七日内将承担的受理费支付给原告重庆华南城有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 琼人民陪审员  吴洪兰人民陪审员  穆礼芬二〇二〇年十二月三十日法官 助理  聂源岐书 记 员  吴科琼