文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初27333号原告：重庆西亚物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路**，统一社会信用代码915001072028695218。法定代表人：郭君稳。委托诉讼代理人：颜婷，重庆佳昂律师事务所律师。被告：刘庆峰，男，汉族，1984年12月8日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆西亚物业管理有限公司与被告刘庆峰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆西亚物业管理有限公司的委托诉讼代理人颜婷、被告刘庆峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆西亚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付所欠的物业管理服务费217.8元，公共区域停车位使用服务费2244元，违约金200元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与重庆市九龙坡区渝州路街道渝州路第一社区居民委员会及业主代表于2019年4月16日签订《重庆市五九小区物业管理服务合同》，对物业服务费标准、违约金等条款进行了约定。合同签订后，原告按约履行了物业服务，被告未缴纳物业服务费，原告多次催要无果，特提起诉讼。被告刘庆峰答辩称:原告违约在先，且原告存在乱收费，拒绝收费等情况。原告起诉所欠的物业费和车位使用服务费怎么计算的，没有相应的时间。被告缴费时原告员工态度恶劣并恶意拒收。五九小区选聘物业公司时征求业主意见确认统计表中有350户业主选择了原告，占总户数的55%，建筑面积为23908.57平方米，只占总面积的48.35%，未达到户数和面积双过半，另外没有任何文字数据说明有公共区域停车位使用服务费。《重庆市五九小区物业管理服务合同》业主代表中有一人不是合格的业主，该物业管理服务合同无效。被告在2019年5月30日办理了五九小区车辆通行证。被告在2020年5月6日支付了8个月的公共区域停车使用费，被告的车辆在小区车辆收费系统显示为长租车。2020年6月前被告均是按照每平方米每月0.6元支付物管费。从2020年7月开始原告擅自按照每平方米每月1.2元收费，违反物业合同。原告在提供物业服务时，不积极，不作为。要求法院依法判决。。经审理查明：被告刘庆峰系九龙坡区渝州路33号五九小区24-1-3号业主，房屋建筑面积60.54平方米。原告与渝州路街道渝州路第一社区居民委员会签订《重庆市五九小区物业管理服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，小区建筑面积为49441.58平方米(其中住宅建筑面积43081.18平方米，单工宿舍及宾馆等6360.4平方米)，委托管理期限为两年，2019年4月8日至2021年4月7日；物业服务费标准为住宅0.6元/月/平方米，住宅改为非住宅用房使用的，物业服务费标准按住宅收费标准的2倍收取；小型车临时停车按照2元/小时，每次12小时内不超过10元/辆，每次24小时内不超过20元/辆，月票停车费为300元/月/辆；业主或物业使用人按照月向原告支付物业服务费及相关费用，每月25日前结清当月相应费用，逾期交纳相应费用的，原告可从逾期之日起按应交纳费用的每日万分之三收取违约金；利用业主依法享有的物业管理区域内的公共部位、公共场所及共有设施设备进行经营的，所得的收益按40%作为原告管理成本和服务费，另55%归收益部分归全体业主所有，并优先用于补充专项维修资金及小区公共收益支出，另5%的收益，若当年业主满意度达70%，归原告所有，否则归渝州路社区第一居委会所有。重庆市九龙坡区渝州路街道渝州路第一社区居民委员会在《五九小区选聘物业公司入户征求业主意见确认统计报告》上盖章，该报告记载该小区350户业主选择原告，建筑面积达23908.57平方米，达到了双过半要求。2019年5月14日，该合同经九龙坡区住房和城乡建设委员会备案。该物业服务合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。2019年5月30日，被告在原告处办理车辆通行证。2019年12月30日，本院作出（2019）渝0107民初24421号民事判决，该判决确认从2019年8月1日到2019年9月12日，被告将XXX号车辆停放五九小区公共绿化带内，产生停车费870元。本院认为，按物业服务合同约定，被告理应支付该笔费用，故本院判决被告支付停车费870元及违约金50元。2020年5月6日，被告向原告缴纳停车费。原告出具收据，收据显示被告缴纳2019年8月1日到2019年9月12日服务费和违约金共计920元，被告还缴纳了2019年9月13日到2020年5月12日的公共收益费和服务费共计1600元。被告在2019年4月16日至2020年6月期间均按0.6元每月每平方米住宅服务费的标准向原告缴纳物业服务费。2020年9月10日，原告向被告催收2020年5月13日至2020年9月4日期间的公共区域停车使用费2244元及2020年7月至2020年9月期间的物业服务费217.8元。审理中，原告陈述，1.被告将自己所有的房屋由住宅改为非住宅进行办公，并进行公示登记，但并无证据证明被告在住宅处实际经营；2.如被告按时缴纳停车位使用费，原告按每月200元的标准收取；3.如果按照每月200元标准，要求被告支付到2020年9月12日的共计4个月的停车费，但公司不同意按每月200元收取。被告陈述，1.涉案住宅曾经注册为办公室，但并未实际经营，且2020年9月10日前后已变更注册；2.被告同意按照每月200元的标准支付停车位使用费，对于按200元收取应支付原告4个月的停车费无异议。本院认为，原告与被告所在小区街道社区签订的《重庆市五九小区物业管理服务合同》，经过重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会备案，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原告及作为业主的被告双方均具有法律约束力。根据《五九小区选聘物业公司入户征求业主意见确认统计报告》记载，五九小区中选择原告提供物业服务合同的业主超过小区业主的50%，建筑面积达到总住宅建筑面积的一半，故物业服务合同有效，被告认为物业服务合同无效的答辩意见本院不予采纳。原告依照协议约定对被告所居住的小区提供了物业服务，依照权利与义务相一致的原则，被告作为小区的业主应当按合同的约定向原告支付物业服务费及停车位使用费。因被告在2019年4月16日至2020年6月期间均按0.6元每月每平方米住宅服务费的标准向原告缴纳物业费，原告称被告将住宅改为办公地点，但无证据证明原告在涉案住宅处实际经营，原告主张按每月1.2元每平方米收取物业服务费无事实依据，故被告应当向原告缴纳2020年7月至2020年9月期间的物业服务费108.97元（即0.6元/月·平方米×3个月×60.54平方米）。至于停车位使用服务费金额，虽然本院作出（2019）渝0107民初24421号民事判决未按每月200元确认被告应支付的停车费用，但原告庭审陈述说明原告有规定可按每月200元收取停车服务费，被告也认可该标准。在被告支付了（2019）渝0107民初24421号民事判决确认的债务后，原告按每月200元收取了被告8个月的停车费，原告未提供证据证明在此后就停车位使用费标准进行变更。而被告在2020年5月6日按每月200元标准支付之前的停车费，与原告所称按时交纳按200元收取不符。因此，依据双方在本案欠费期间前的收费惯例，原告要求被告支付4个月的停车费，应按照200元每月的标准计算，被告应向原告缴纳停车位使用费800元。至于违约金，被告未能按时交纳物业费、停车费，违反了合同约定，应当向原告支付违约金，本院参照物业服务合同的约定，酌情认定为50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘庆峰于本判决生效后十日内向原告重庆西亚物业管理有限公司支付2020年7月至2020年9月期间的物业服务费108.97元；二、被告刘庆峰于本判决生效后十日内向原告重庆西亚物业管理有限公司支付2020年5月13日至2020年9月4日期间的停车位使用费800元；三、被告刘庆峰于本判决生效后十日内向原告重庆西亚物业管理有限公司支付违约金50元；四、驳回原告重庆西亚物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告刘庆峰负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  姜 婷二〇二〇年十二月二十日法官助理  王建堂书 记 员  张珊珊