河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0505民初2985号原告：河南七建物业管理有限公司，住所地：安阳市殷都区安钢大道182号。法定代表人：何亚连，职务：经理。委托诉讼代理人：郝庆友，男，1956年6月28日出生，汉族，系该公司员工。被告：刘桃云，女，1951年10月22日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：王新魁，男，1954年10月23日出生，汉族，住安阳市殷都区，系被告丈夫。原告河南七建物业管理有限公司（以下简称河南七建物业公司）与被告刘桃云物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南七建物业公司的委托诉讼代理人郝庆友，被告刘桃云的委托诉讼代理人王新魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南七建物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月至2019年12月31日的物业服务费11618.64元及滞纳金2323.72元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月6日，原告与安阳凤仪房地产开发有限责任公司（以下简称安阳凤仪房地产公司）签订《前期物业管理服务合同》，2016年4月28日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。原告于2014年8月3日进驻芙蓉苑小区，从2015年1月1日开始收取全年物业管理费，根据《前期物业管理服务合同》第十六条的约定，具体收费标准为：一层0.85元/㎡/月，二层至六层1.00元/㎡/月，六层以上1.08元/㎡/月。被告在该小区6号楼1单元9层西户的房产面积为61㎡，每月物业服务费为65.88元，2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费共计2371.68元。被告在该小区6号楼1单元10层西户的房产面积为61㎡，每月物业服务费为65.88元，2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费共计2371.68元。被告在该小区6号楼2单元10层东户的房产面积为176.83㎡，每月物业服务费为190.98元，2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费共计6875.28元。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第五条第五项约定，“甲方应向乙方交纳下年度物业费时间超过三个月不交物业服务费者，乙方有权向甲方收取当月物业费的20%滞纳金”，被告应向原告支付滞纳金共计2323.72元。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判令被告支付物业管理费和滞纳金共计13942.36元。被告刘桃云答辩称，1.案涉房屋所在小区在2017年11月16日之前尚未通电，不具备居住条件，在此期间的物业费不应当支付，原告应当向安阳凤仪房地产公司主张，被告应当从2017年11月16日之后再缴纳物业费；2.被告与安阳凤仪房地产公司签订的《商品房预售合同》第一条约定，案涉房屋竣工日期为2016年7月15日，但正式通电日期是在2017年11月16日之后，如果原告收取被告的物业费，收费期间也应当在2017年11月16日之后，而本案中，原告收取物业费的时间是2016年1月1日起，案涉三套房屋总共多收取被告2016年1月1日至2016年12月31日物业费2980元（计算方式：631+631+1718=2980元），原告应当将多收取的物业费退还人或者折抵2017年11月16日之后的物业费；3.案涉的三套房屋被告均未装修入住，原告却在2016年4月28日收取案涉房屋的装修管理费共计1227元（260+260+707=1227元），原告应当将收取的装修管理费退还给被告或折抵2017年11月16日之后的物业费；4.根据《前期物业管理服务协议》第三条约定，房屋外观需要达到公共区域无违章、私搭乱建现象，但是小区内违章私搭现象严重，物业服务不到位，不应当缴纳物业服务费；5.小区卫生脏乱差，公共绿化树木枯死、外墙壁墙体脱落，小区街灯不亮，物业服务不符合合同约定，不应当缴纳物业费；6.物业将属于业主所有的广告收入据为己有，严重侵害了业主的合法权益。综上请法院驳回原告的诉讼请求。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年12月26日,刘桃云与案外人安阳凤仪房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》三份,合同约定刘桃云购买安阳市殷都区文源街与太行路交叉口西北角“芙蓉苑”6号楼1单元9层西户、6号楼1单元10层西户、6号楼2单元10层东户房屋三套,建筑面积分别为61平方米、61平方米、176.83平方米。安阳凤仪房地产开发有限责任公司与河南七建物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定:安阳凤仪房地产开发有限责任公司选聘河南七建物业公司对“芙蓉苑”小区提供前期物业管理服务,该合同第二条约定了物业管理区域基本情况，物业名称为“芙蓉苑”住宅小区前期物业管理服务。第三条至第十四条对物业服务内容作出约定。第十六条约定，本物业的管理服务费用由安阳凤仪房地产开发有限责任公司、业主或物业使用人按拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准：一层0.85元/㎡/月，二至六层1.00元/㎡/月，六层以上1.08元/㎡/月，业主或物业使用人自公示领取物业钥匙之日起一次性预交壹年物业服务费用或一次性预交两年物业服务费优惠两个月。2016年4月28日，刘桃云（甲方）与河南七建物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》三份，协议约定的物业管理服务内容为房屋公用部位的维护和管理、房屋公用设施设备及其运行时的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理，协议度物业管理服务质量作出了约定。协议第五条计费时间计费标准约定：“一、因甲方原因不入住者按正常入住者收费标准收取；二、甲方出租物业时，仍有甲方负责任交纳物业管理服务费用；三、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；四、其他收费标准：?为了进一步让利业主，乙方从2016年1月1日开始计算交纳物业服务费，一次性交纳一年物业服务者，高层1.08元/㎡/月；?一次性交纳二年物业服务费者，免收一个月。”该协议还对装修管理作出约定。第十一条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并自逾期之日起按万分之五交纳违约金。2016年4月28日，刘桃云向原告交纳了三套房产的装修管理费共计1227元。2016年4月28日，刘桃云向原告交纳了三套房产2016年6月1日至2016年12月31日的物业管理费共计2980元。从2017年1月始，被告刘桃云没有再交物业费。另查明，被告辩称原告提供的物业服务不到位，对此提供了照片三页，上述证据不能证实被告并未按照前期物业管理服务协议的约定履行物业服务义务。被告辩称原告将属于业主所有的广告收入据为己有，严重侵害了业主的合法权益，对此提供了小区内广告设置等照片。被告刘桃云今未入住涉案房屋。上述事实有原告河南七建物业公司提供的前期物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、物业费催缴单、设备维护及卫生维护照片，被告提供的商品房预售合同、前期物业管理服务协议、收据等证据及原、被告当庭陈述予以证实，以上证据经认证，可以作为认定案件事实的证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。安阳凤仪房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》(以下简称《前期物业合同》),委托原告对包括刘桃云在内的“芙蓉苑”全体业主进行前期的物业管理服务,并对物业服务相关费用的收取标准等内容进行了明确约定。2016年4月28日，原、被告又签订了《前期物业管理服务协议》，上述协议系双方真实意思表示,合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。因此,《前期物业服务合同》对于刘桃云具有约束力,刘桃云应根据合同约定的收费标准和交费时间等履行相应义务。刘桃云提交的证据不足以证明河南七建物业公司提供的物业服务工作存在重大瑕疵,但不否认河南七建物业公司在某些方面提供的物业服务质量确实让部分业主不满意,业主可通过建议和投诉的方式,促使河南七建物业公司加以改进服务。被告刘桃云作为该小区的业主之一,在享受原告提供物业管理服务的同时,理应履行交纳物业各项费用的义务,被告刘桃云尚欠原告2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11618.64元的事实清楚,原告要求被告交纳该期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。物业管理服务合同是带有公众服务性质的一种服务合同,与盈利为目的的经济合同有本质的区别,为营造和谐、安全的小区,对个别未按期交纳物业管理各项费用的业主应当以督促缴纳为主较妥，原告未对小区广告性收益进行公示，导致业主产生对立情绪，在提供物业服务上存在瑕疵,故原告要求被告支付违约金2323.72元的诉讼请求，本院不予支持。被告刘桃云辩称小区广告收入应归全体业主所有，该请求亦应通过业主大会或者业主委员会提出,不属于本案审理范围,本案不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告刘桃云自本判决生效之日起十日内支付原告河南七建物业管理有限公司物业管理费11618.64元；二、驳回原告河南七建物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，原告河南七建物业管理有限公司承担48元，被告刘桃云承担100元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长 王 莉审判员 王宏林审判员 苏富军二〇二〇年十二月二十日法官助理牛晨鹿书记员奚宇飞