四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3640号 原告：华润置地（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区琉璃路**翡翠城******。 法定代表人：吴秉琪，任公司总经理。 委托诉讼代理人：陈玉娟，北京国枫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被告：邢晓燕，女，1978年10月3日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：王洪武，重庆百君（成都）律师事务所律师。 第三人：张晓敏，女，1974年11月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李作人，四川扩信律师事务所律师。 第三人：辜心一，男，1990年7月28日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：刘旺，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊英（辜心一之母），住四川省仁寿县。 第三人：易晓兵，男，1976年2月16日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 原告华润置地（成都）有限公司(以下简称华润置地)与被告邢晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，被告邢晓燕申请追加张晓敏、辜心一、易晓兵为第三人参与诉讼，本院依法予以准许，并依法适用简易程序于2020年9月9日、2020年11月13日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告华润置地的委托诉讼代理人陈玉娟、孟阳、被告邢晓燕的委托诉讼代理人王洪武、第三人张晓敏的委托诉讼代理人李作人、第三人辜心一的委托诉讼代理人刘旺、李秋韵、第三人易晓兵的委托诉讼代理人钟菲菲到庭参加诉讼。后辜心一撤销了对李秋韵的授权。第二次庭审，原告华润置地的委托诉讼代理人孟阳、被告邢晓燕的委托诉讼代理人王洪武、第三人张晓敏的委托诉讼代理人李作人、第三人辜心一的委托诉讼代理人刘旺、陈俊英、第三人易晓兵的委托诉讼代理人钟菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润置地向本院提出诉讼请求：1.确认华润置地与邢晓燕签订的《【华润置地·翡翠城】一期综合楼续租合同》【合同编号：华置（成都）＿租赁＿395】于2018年8月17日解除；2.判令邢晓燕向华润置地支付2017年4月1日至2018年8月17日期间的租金共计450,973.9元及逾期违约金共计1,335,082.21元（按合同第十七条第二款第4项约定应计算至租金付清之日止，暂计算至2018年8月17日）；3.判令邢晓燕向华润置地支付逾期归还物业的违约金88,988.6元（按合同第十七条第二款第5项约定应计算至归还房屋之日止，暂计算至2018年9月17日）；4.判令邢晓燕向华润置地支付电费5,463.86元及逾期违约金2,777.28元，水费137.33元及逾期违约金共计69.63元（逾期违约金应支付至费用实际付清之日，均暂计算至2018年8月17日）；5.判令华润置地不予退还租赁保证金74,400元；6.判令邢晓燕将该房屋内的所有自有物品搬离，并将该房屋恢复至符合交付标准的状态，交还给华润置地；7.判令邢晓燕承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2015年5月，华润置地与邢晓燕就位于成都市锦江区华润路1号附46号的商业房屋签订了《【华润置地·翡翠城】一期综合楼续租合同》【合同编号：华置（成都）租赁＿395】（以下简称合同）。合同约定，华润置地将房屋租赁给邢晓燕用于经营休闲服务业，租赁建筑面积为310平方米。租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日。2015年7月1日至2016年6月30日的租金标准为80元／平方米／月，租金每年递增5%，合同还约定了邢晓燕应缴纳物业管理费、水电费等其他费用。逾期交付租金，每逾期一天按未付租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期超过30日，华润置地有权解除合同。逾期归还房屋，每逾期一天按当月租金的10%缴纳违约金。因邢晓燕的原因终止合同的，华润置地有权收回物业且不予退还租赁保证金。合同签订后，华润置地按约履行其义务，但邢晓燕自2017年3月28日起未按合同约定支付租金及相关费用，华润置地有权解除合同。华润置地向邢晓燕发出了解约通知函，双方签订的租赁合同已于2018年8月17日解除。但是截至起诉之日，邢晓燕仍未支付其欠付的租金及其他各项费用，也并未按约归还房屋。故提起诉讼。 邢晓燕答辩称，华润置地主张的房屋实际使用人并非邢晓燕，邢晓燕把合同权利义务转给了第三人张晓敏，由张晓敏与辜心一、易晓兵共同设立的成都易加意教育咨询有限公司（以下简称易加意公司）共同使用该物业，由于易加意公司已注销，由此所产生的租金及其他费用均应由易加意公司的股东张晓敏、辜心一、易晓兵承担，与邢晓燕无关；易加意公司在实际使用过程中，物业存在漏水问题，华润置地未实际解决，才导致本案发生，应当减免相应租金。认可与华润置地签订的租赁合同已于2018年8月17日解除，不清楚欠缴租金金额，张晓敏、辜心一、易晓兵才清楚。 张晓敏陈述称，1.张晓敏不是案涉租赁合同的当事人，不受租赁合同的约束，不应承担租赁合同项下的任何责任，华润置地对邢晓燕也未提出任何诉讼请求；2.张晓敏不是案涉租赁房屋的实际使用人，实际使用人是易加意公司，张晓敏仅系该公司的股东之一，在案涉租赁合同的租期开始后半年左右（即2016年2月25日），张晓敏便将持有的易加意公司的全部股权转让给了辜心一，退出了易加意公司。无论华润置地还是邢晓燕，对于案涉租赁房屋的实际使用人为易加意公司都是明知的，即使应承担租赁合同项下的相应责任，也应由易加意公司承担，与张晓敏无关；3.华润公司的部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。华润公司认为案涉租赁合同已于2018年8月17日解除，但其直至2020年3月才向法院提起诉讼，华润公司并未采取有效措施减少损失的扩大，放任损失的增加。在案涉租赁合同解除后，易加意公司曾多次要求撤场退房，但均遭到了华润公司的拒绝和阻挠，为此双方发生了纠纷，派出所也出警进行了处理。因此，华润公司应对其未采取有效措施而扩大的损失自行承担责任，华润公司主张的自2018年8月17日起计算占有使用费至今的诉讼请求，不应得到支持。华润公司主张应当按照每逾期一天应向甲方按当月租金的10%缴纳违约金，即租金标准的3倍向其支付占有违约金的，明显过高，应当予以调减。除前述占有使用违约金外，还要求按照未付租金总额每日1%的标准向其承担违约责任，不退还租赁保证金，并要求承担逾期缴纳物业水电费用的违约金。华润公司主张的违约金明显过高，应当将占有使用违约金、逾期缴纳租金违约金、不退还的租赁保证金等全部违约金合并计算并统一调整；4.华润公司主张的物业费、水电费等费用，华润公司属于代缴代扣方，而非直接向承租人提供服务或供电的主体，华润公司未举证证明其已代邢晓燕缴纳了该笔费用。因此该笔费用以及相应的违约金，全部不应支持。5.在租赁期限内，案涉租赁房屋存在漏水等严重质量问题，导致无法正常使用租赁房屋，造成了重大的损失，且实际使用人经多次催告，华润公司一直未履行修缮义务。因此，华润公司不应收取该期间的房屋租金，并承担相应的赔偿责任。 辜心一陈述称，1.本案合同相对人为华润置地、邢晓燕，辜心一并非本案适格当事人，不应承担诉求当中主张的租金、违约金及其他费用；2.华润置地主张的所有金额过高，华润置地并无任何损失能够对违约金金额进行佐证；3.张晓敏、辜心一、易晓兵均系易加意公司股东，张晓敏、易晓兵并未与辜心一达成实际履行的股权转让协议；4.华润置地交付的房屋一直不断在漏水，易加意公司作为实际使用人，因漏水导致停业产生损失；因华润置地原因邢晓燕及张晓敏、辜心一、易晓兵无法腾退房屋，华润置地阻挠邢晓燕及张晓敏、辜心一、易晓兵将案涉房屋内物品搬出，应减少租金或延长租期；5.对租金的计算期限及金额均有异议，只欠付2017年4月7日至2018年8月10日有租金，因为8月10日已停业。 易晓兵陈述称，1.易晓兵不是案涉租赁合同的当事人，不受租赁合同的约束，不应承担租赁合同项下的任何责任，易晓兵为本案中的第三人，华润公司并未对易晓兵提出任何诉讼请求；2.易晓兵不是案涉租赁房屋的实际使用人，实际使用人是易加意公司，易晓兵仅系该公司曾经的股东之一，在案涉租赁合同的租期开始后半年左右（即2016年2月25日），易晓兵便将持有的易加意公司的全部股权转让给了辜心一，退出了易加意公司；3.华润公司和邢晓燕，对租赁房屋的实际使用人为易加意公司都是明知的，即使应承担租赁合同项下的相应责任，也应由易加意公司承担。 本院经审理查明：2008年5月28日，华润置地与邢晓燕签订《华润置地.翡翠城一期会所咖啡厅租赁合同》，约定华润置地将位于锦江区华润路1号华润置地翡翠城一期会所内商业用房310平方米租赁给邢晓燕，租赁期限十年，同时约定了双方的权利义务。自2010年4月以后，该租赁房屋用于开办了水意茶坊。 2015年5月，华润置地与邢晓燕签订《华润置地.翡翠城一期综合楼续租合同》，约定将位于锦江区华润路1号附46号一楼商业用房310平方米租赁给邢晓燕，用于休闲服务业。租期自2015年7月1日起至2020年6月30日。租金每年递增一次，递增率5%。2015年7月1日至2016年6月30日，租金单价80元/平方米/月，2016年7月1日至2017年6月30日，租金单价84元/平米/月，2017年7月1日至2018年6月30日，租金单价88.2元/平方米/月，2018年7月1日至2019年6月30日，租金单价92.6元/平方米/月，2019年7月1日至2020年6月30日，租金单价97.24元/平方米/月。履约保证金74,400元，在签订合同三日内补齐。在合同期内全部正确履行合同义务，没有违法经营损害华润置地财产或信誉的不良记录和行为，在合同期满后15日内退履约保证金。若邢晓燕在合同期内非法经营、损害华润置地的财产或因邢晓燕的行为给华润置地信誉造成不良记录，华润置地有权先从履约保证金中扣除邢晓燕应向其支付的损害赔偿金。邢晓燕负责支付物业服务费、水、电、气费等相关费用，标准及支付方式按物业管理方相关要求执行。在合同期内，因租赁房屋建筑结构、屋顶及墙面的防水、高低压配电、给水系统、消防系统本身质量问题，由华润置地负责修缮并承担费用。上述问题给邢晓燕造成的直接、间接损失，由华润置地全额赔偿，华润置地拒不维修或赔偿，邢晓燕可经公证机关公证后代为维修，维修、直接、间接损失、公证费用由华润置地承担。邢晓燕未经华润置地的书面同意不得将该商业物业转租给第三人，或将租赁权让与第三人。如果邢晓燕擅自处分租赁权，华润置地可以只需书面通知邢晓燕即可终止合同。如邢晓燕拟设立与第三人共同设立个体工商户、合伙企业、有限公司等经济实体，作为该租赁房屋实际的经营管理主体，则邢晓燕应提前30日通知华润置地，并与华润置地办理合同变更等相关手续。否则华润置地有权单方解除合同。合同期内，邢晓燕逾期支付租金，每逾期一天，应按当季应付未付的租金金额的1%缴纳滞纳金。逾期超过30日的，华润置地有权终止本合同，邢晓燕需要赔偿华润置地由此造成的全部损失。合同期满，邢晓燕应如期交还物业。合同期满或合同解除，邢晓燕必须按时搬出全部物件，将租赁房屋完整交还。搬迁后物业内如仍有余物，视为邢晓燕放弃所有权，由华润置地处理。如逾期归还房屋，每逾期一天应向华润置地按当月租金的10%缴纳违约金。合同期内，因邢晓燕原因，华润置地终止本合同，华润置地无条件收回物业，履约保证金不予退还，同时邢晓燕应赔偿华润置地一切损失。 2015年6月9日，张晓敏出具《承诺书》，载明本人张晓敏承诺自2015年6月9日起翡翠城一期会所水意茶坊所有债权和邢志明无关，由本人承担。 2017年10月19日，华润置地向邢晓燕出具《关于限期交纳物业租金的函》，要求邢晓燕于2017年10月20日前补足应交的租金及滞纳金。 2017年11月19日，邢晓燕委托北京观韬(成都)律师事务所向华润置地发送《律师函》，载明由于自2016年5月起商业用房不断漏水，造成实际使用人经营场所装饰装修严重受损，无法正常使用。华润置地怠于履行房屋维修义务，致使实际使用人数次停业，造成巨大经济损失。后经多次催促后，华润置地虽进行了维修，但依然存在漏水情形，且室内空气刺鼻。故函告华润置地鉴于华润置地未按合同约定提供符合正常使用条件房屋、怠于履行维修义务，敦促华润置地收到律师函后与邢晓燕或房屋实际使用人协商赔偿事宜。如华润置地在收到本函后七日内不纠正前述行为，邢晓燕有权解除租赁合同，并保留追究违约责任的权利。 2018年8月17日，华润置地向邢晓燕发送《关于解除的函》，载明由于自2017年4月1日起，邢晓燕未付租金，多次催告后仍然拖欠，且未经书面同意房屋转租给第三人或将租赁权让与第三人，故函告邢晓燕，双方合同于2018年8月17日正式解除，并要求邢晓燕收到函件十日内支付租金及违约金，并在合同解除十五日交还物业。 2018年9月17日零时4分，陈俊英报案，警察到达翡翠城一期现场后了解到，陈俊英办理的早教机构，当天准备把早教机构的一些东西搬走，但物业称其机构没有交物业费，需要其机构交了物业费再搬，双方发生争吵，警察到达现场后将双方带回调解。 2020年6月11日，张晓敏、辜心一、易晓兵签署《备忘录》，确认华润置地与邢晓燕签订的《华润置地.翡翠城一期综合楼续租合同》中的租赁房屋实际使用人为易加意公司，因易晓兵、张晓敏已将所持易加意公司股权全部转给辜心一，易加意公司又已注销，故上述房屋租赁纠纷产生的一切后果均由辜心一承担，与张晓敏、易晓兵无关。 在本案审理过程中，辜心一于2020年9月10日委托许军伟将租赁房屋内的物品全部搬离，将房屋交还给华润置地，并与华润置地签署《翡翠城一期家有儿女房屋交接单》，该交接单上，华润置地、翡翠城.林语湖畔物业服务中心及许军伟签字确认。 另查明，易加意公司成立于2015年12月8日，法定代表人为辜心一。股东为张晓敏、辜心一、易晓兵，公司于2019年3月12日注销。租赁房屋确实存在漏水现象，华润置地曾于2016年11月和2017年4月进行过维修，分别于2016年11月29日和2017年4月24日维修完毕。 以上事实的认定有华润置地提交的华润置地营业执照、邢晓燕及张晓敏、辜心一、易晓兵身份证、《华润置地.翡翠城一期综合楼续租合同》、解约函、EMS物流信息、维修记录、租赁合同、公众号放假通知、房屋现状照片，邢晓燕提交的承诺书、电话录音、易加意公司企业信用信息、家有儿女公众号截图、微信朋友圈截图，辜心一提交的照片、视频光盘，张晓敏提交的《备忘录》以及各方当事人庭审的陈述在案为证。 关于邢晓燕提交的《翡翠城一期会所咖啡厅租赁合同》及补充协议、补充协议二，拟证明华润置地对会所的公用部分及设施有修缮义务，华润置地未履行修缮义务，是导致本案纠纷的原因。提交的申请、外墙照片，拟证明2010年4月15日，邢晓燕向华润置地提出申请，翡翠城一期会所外墙装修增设店招，经华润置地同意后才能实施。可见，张晓敏、辜心一、易晓兵在经营翡翠城一期会所过程中，对会所整体进行了重新装修改造，也必然是经过华润置地同意。这说明华润置地与张晓敏、辜心一、易晓兵之间已建立了租赁合同关系。提交的租金交费收据，拟证明合同期内，所有的租金均由邢晓燕或其委托人邢志明交付。合同期满后，交费由实际承租人缴纳。说明华润置地与张晓敏、辜心一、易晓兵之间已建立了租赁合同关系。本院认为，该组证据证明的系2015年续租之前邢晓燕与华润置地的租赁合同关系，与本案无关，不用作为认定本案事实的证据使用，本院不予采信。 关于华润置地提交的律师函复印件，拟证明2018年3月5日华润置地就邢晓燕拖欠租金发出了律师函，邢晓燕逾期支付租金的事实。邢晓燕不认可收到该律师函，华润置地亦未提交证据证明该律师函送达给了邢晓燕。故无法证明与本案的关联性，不能作为认定本案事实的证据采用，本院不予采信。 关于邢晓燕提交的电子邮件网页截图，拟证明张晓敏从2015年6月9日以后即是翡翠城一期会所的实际经营人，华润置地也知道翡翠城一期会所的经营人由邢晓燕变更成张晓敏。华润置地对三性不予认可，张晓敏对真实性予以认可。本院认为，该组电子邮件截图的续租更名申请书，虽涉及向华润置地申请将续租合同主体变更为张晓敏，但无证据证明该申请书递交给了华润置地，同时，证据显示邢晓燕与华润置地已于2015年5月续签了合同，后张晓敏也未重新与华润置地签订租赁合同，故该证据与本案无关，不能作为认定本案事实的证据使用，本院不予采信。 关于辜心一提交的《限期缴纳物业租金回复函》、《要求华润彻底解决漏水问题的函》，拟证明华润置地催要租金，易加意公司回复案涉房屋实际使用期间一直存在严重漏水问题，要求维修。华润置地否认收到过函件，否认签收人蒋光玉系公司员工。本院认为，由于无其他证据证明该函件已送达华润置地，故不能作为认定本案事实的证据使用，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华润置地与邢晓燕签订《华润置地.翡翠城一期综合楼续租合同》，约定将位于锦江区华润路1号附46号一楼商业用房310平方米租赁给邢晓燕，用于休闲服务业。租赁期限五年，在合同履行过程中，由于邢晓燕逾期支付租金，华润置地于2018年8月17日向邢晓燕发出《关于解除的函》，邢晓燕认可收到该函，亦认可双方合同已于2018年8月17日解除，本院予以确认。故对华润置地起诉要求确认双方合同已于2018年8月17日解除的诉讼请求，本院予以支持。 针对本案的争议焦点，本院作如下评述： 一、关于易加意公司是否是租赁房屋的实际使用人。易加意公司已注销，张晓敏、辜心一、易晓兵系易加意公司股东，现均认可易加意公司系案涉租赁房屋的实际使用人，故本院予以确认。 二、关于邢晓燕与张晓敏、辜心一、易晓兵之间是否存在转租法律关系。本院认为，邢晓燕与易加意公司或张晓敏、辜心一、易晓兵之间均未签订转租合同，虽然张晓敏曾出具过承诺书，但该承诺书并不能证明邢晓燕、张晓敏之间存在转租法律关系。故现有证据虽能确定案涉租赁合同实际使用人系易加意公司，但不能证明邢晓燕与张晓敏、辜心一、易晓兵之间存在转租法律关系。华润置地亦未提出要求张晓敏、辜心一、易晓兵承担责任的诉讼请求，根据合同的相对性原则，本案租赁合同相对方为华润置地和邢晓燕，华润置地要求邢晓燕承担责任符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于邢晓燕与张晓敏之间或与张晓敏、辜心一、易晓兵之间的法律关系以及张晓敏、辜心一、易晓兵与华润置地之间的法律关系可另行按照法律规定予以处理。 三、关于欠缴的租金金额。华润置地起诉要求邢晓燕支付2017年4月1日至2018年8月17日的租金共计450,973.9元。本院认为，双方合同约定2016年7月1日至2017年6月30日，租金单价84元/平米/月，2017年7月1日至2018年6月30日，租金单价88.2元/平米/月，2018年7月1日至2019年6月30日，租金单价92.6元/平米/月。邢晓燕辩解自己未使用房屋，不清楚欠缴的金额，张晓敏亦表示不清楚，辜心一对租金的计算期限及金额有异议，认为欠付的系2017年4月7日至2018年8月10日的租金。但辜心一未举证证明其租金交至2017年4月6日，其辩解2018年8月10日已停业，未举证证明，即使其于当日停业，也不能证明其于当日将房屋交还了。故本院对华润置地起诉要求支付租金的期限2017年4月1日至2018年8月17日予以确认，经计算，尚欠的租金金额应为：2017年4-6月为310平方米×84元×3个月=78,120元。2017年7月至2018年6月310平方米×88.2元×12个月=328，104元，2018年7月1日至2018年8月17日为310平方米×92.6元×1个月+(310平方米×92.6元÷30天×17天)＝44,972.73元，共计451,196.73元。关于张晓敏、辜心一提出因租赁房屋长期漏水导致易加意无法正常使用房屋，造成停业，应当减少租金或延长租期。本院认为，出租人有对租赁物的维修义务，现有证据证明租赁房屋确实存在漏水情况，华润置地亦于2016年11月和2017年4月对租赁房屋进行过两次维修，而邢晓燕自2017年4月起未再支付租金。根据合同约定，如果华润置地拒不维修或赔偿，邢晓燕可经公证机关公证后代为维修，维修、直接、间接损失、公证费用由华润置地承担。若租赁房屋后期仍然存在漏水现象，邢晓燕可代为维修后向华润置地要求支付维修等相关费用并请求赔偿损失。但直至双方解除合同，邢晓燕未代为维修，亦未向华润置地要求损失赔偿。辜心一提交的租赁房屋漏水的七段视频中，只有2段能看出拍摄时间是2017年4月12日，其余不能看出拍摄时间，而华润置地于2017年4月对租赁房屋漏水进行过维修，故现有证据不能证明自2017年4月之后，租赁房屋仍然存在严重漏水现象导致房屋使用人无法使用房屋。故本院对张晓敏辜心一提出应当减少租金或延长租期的意见不予采纳。华润置地起诉要求邢晓燕支付租金450,973.9元，系其对自身实体权利的处分，本院予以确认，邢晓燕应向华润置地支付欠缴的租金450,973.9元。 四、关于违约金和履约保证金。华润置地要求邢晓燕支付逾期支付租金违约金(按当期应缴租金的日1%计算至付清之日止)和逾期归还物业的违约金(合同解除当月租金的日10%计算至还房之日止)，要求确认履约保证金不退。张晓敏认为华润置地重复计算违约金，且标准过高，应当予以裁减。本院认为，双方合同约定，每年的3、6、9、12月20日至27日按季度向邢晓燕华润置地支付下一季度的租金。逾期支付租金，每逾期一天，应按当季应付未付的租金金额的1%缴纳滞纳金。合同约定如逾期归还房屋，每逾期一天应向华润置地按当月租金的10%缴纳违约金。邢晓燕自2017年4月起至双方合同解除期间的租金均未支付，存在逾期支付租金的行为，已构成违约，但双方对逾期支付租金的违约金约定过高，应当予以调减。对于逾期归还物业，现有证据证明合同解除一个月后，房屋实际使用人曾于2018年9月17日欲搬走租赁房屋内的物品，但被物业公司阻拦未能搬走，说明房屋实际使用人有搬走物品归还物业、归还房屋的强烈意愿，其搬离未果后，华润置地并未及时采取相应措施要求合同相对方腾退房屋，直至2020年4月向法院提起诉讼，在本案审理期间，在法院的协调下，房屋使用人才与华润置地办理了房屋交接手续，且办理交接手续依然由物业公司与华润置地共同作为责任主体一方签字确认，其间长达两年的时间，故华润置地未及时、合理、有效地防止损失的扩大。而合同约定的按合同解除当月租金的日10%计算逾期还房的违约金，该约定过高，亦应当予以调减。结合履行合同过程中，邢晓燕支付了履约保证金74,400元，合同约定履约保证金不退亦为违约责任的承担方式之一，故华润置地起诉要求的违约金及履约保证金，本院兼顾公平原则，综合合同的履行情况及损失情况，酌情予以裁减，确定履约保证金不退，逾期付款的违约金及逾期归还物业的违约金以履约保证金74,400元抵扣，抵扣后不再另行支付。华润置地多主张的部分，本院不予支持。 关于电费、水费及违约金。本院认为，根据合同约定，电费、水费的收费主体为物业公司，华润置地未提交证据证明其代为缴纳了水电费并承担了逾期支付该费用而产生的违约责任。故其起诉要求邢晓燕支付水电费不应在本案处理。 关于房屋腾退。在本案审理过程中，房屋实际使用人于2020年9月10日将租赁房屋内的物品已全部搬离，并与华润置地办理了房屋交接手续，故该华润置地要求腾退房屋、恢复原状的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告华润置地（成都）有限公司与被告邢晓燕于2015年5月签订的《【华润置地·翡翠城】一期综合楼续租合同》(合同编号：华置（成都）＿租赁＿395)于2018年8月17日解除； 二、被告邢晓燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华润置地（成都）有限公司支付房屋租金450,973.9元； 三、被告邢晓燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华润置地（成都）有限公司支付逾期支付租金及逾期交还物业的违约金74,400元，该违约金以被告邢晓燕已支付的履约保证金74,400元抵扣，折抵后该项义务被告邢晓燕实际已履行完毕； 四、驳回原告华润置地（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10,879元，由原告华润置地（成都）有限公司负担7,079元，被告邢晓燕负担3,800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李洪琳 二〇二〇年十二月八日 书记员  李冬梅 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。