北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13864号原告：裴振华，女，1964年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉华维，上海秦兵律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**（02）2003。法定代表人：张永田，董事长。委托诉讼代理人:张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，，住所地北京市西城区宣武门西大街**大成广场4门8门负责人：吴泼伟，副行长。委托诉讼代理人：苗永，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俭，北京市德润律师事务所律师。原告裴振华、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告裴振华的委托诉讼代理人王梁、冉华维、被告泰禾公司的委托诉讼代理人张孟胜、第三人建行北京分行的委托诉讼代理人苗永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴振华向本院提出的诉讼请求：1、确认原、被告于2017年3月16日签订的编号为Y2025687的《北京市商品房预售合同》于2020年4月22日解除；2、解除原告与第三人于2018年9月3日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、被告返还原告已支付首付款2025453元；4、被告向原告支付补偿款250000元；5、被告向原告支付已支付的贷款本金暂计237094.2元（以第三人出具的判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；6、被告向原告承担违约金（以4035453元为基数，按日万分之三计算，从2020年6月22日起至所有应付款项实际支付之日止）；7、被告向第三人支付原告未还贷款本金（以第三人出具的判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；8、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月16日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市大兴区黄村镇泰禾金悦中心项目017-5号办公商业楼第12层1202号房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积76.92平方米，房屋总价款4035453元，支付方式为首付款2025453元，余款201万元贷款支付。原告依约支付了首付款，并于2018年9月3日与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，第三人如期将201万元贷款支付给了被告。2020年9月，被告通知原告收房，原告前去现场查看，认为房屋与购买时不符，故与被告协商。2020年4月22日，原、被告签订《和解协议》，约定当日解除《北京市商品房预售合同》，被告90日内代原告向第三人清偿剩余贷款本金，4个月内向原告返还首付款2006994元，支付原告已偿还给第三人的贷款本金（具体金额以第三人核算为准），同时支付资金占用补偿款25万元，被告逾期付款，按日承担应返还房款万分之三的违约金。但是，被告目前资金严重紧缺，至今未支付任何费用，严重构成违约。泰禾公司辩称，我方同意第一项诉求，原因系原告认为商品房与购买时不符，所以双方协商解除了合同。第二项诉求是原告与第三人的相关法律关系，我方不发表意见。第三、四项诉求，我方予以认可，是和解协议约定的，我方同意支付。第五项诉求，以第三人出具的具体明细来确定具体应付金额，我方同意支付。第六项诉求，根据和解协议，被告在原告起诉时仍未达到履行期限届满，故原告要求被告履行违约金是没有法律依据的，根据和解协议应该是90日内，到原告起诉的时间点，被告仍未达到履行期限届满，所以不应支付。和解协议中也明确约定计算的标准应以被告所欠的购房款为计算标准，并非以全部购房款为计算标准。我方认为以万分之三的标准计算的利息标准是过高的，如果法院判决应支付违约金，也应对此进行调整。第七项诉求同意支付，也应以银行出具的还款明细数额为准。我方出现偿付困难是因为存在不可抗力因素，2020年1月出现新冠疫情，因为国家政策的原因，造成了我方无法正常售楼，导致资金流紧张，企业真正复工复产比较靠后，根据民法总则相关规定，应免除我方的违约责任。建行北京分行述称，就涉及我方权利的部分，预售合同与借款合同分属不同法律关系，原告应按照借款合同的约定按时、足额偿还借款本息及其他应付款项。根据借款合同十九条，原被告之间因房产发生纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行，借款合同有明确约定，在24页第十九条。如果原告与被告签订的房屋预售合同被法院判决解除，我方有权要求原告将剩余贷款全部结清，并要求被告承担连带清偿责任。截止2020年10月29日，原告剩余贷款本金余额为1717570.09元，全部结清金额以实际还款之日的金额为准。如果原告在我方的贷款发生逾期偿还的行为，我方将采取不限于诉讼的合法方式进行追偿。本案的纠纷发生与我方无关，本案产生的任何诉讼费用我方均不应承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体如下：裴振华提交证据：证据1、北京市商品房预售合同。证明原告与被告签署买卖合同，购买涉案房屋。证据2、个人住房（商业用房）借款合同。证明2018年9月3日，原告因为购房与第三人签署借款合同。证据3、和解协议。证明2020年4月22日双方约定解除《北京市商品房预售合同》；被告90日代原告向第三人清偿剩余贷款本金，4个月内向原告返还首付款2006994元，支付原告已偿还给建设银行的贷款本金，同时支付资金占用补偿款25万元；被告逾期付款，按日承担应返还房款的万分之三的违约金。和解协议中第四条中的工商银行字样应改为建设银行，当时出现了笔误。泰禾公司质证意见：证据1真实性、证明目的均认可。证据2真实性认可，证明目的不认可，同答辩意见。证据3真实性认可，证明目的不认可，具体同答辩意见。和解协议中有一处笔误，第四条中的工商银行应改为建设银行。建行北京分行质证意见：证据1我方不发表意见。证据2，原告提供的合同不清晰，以我方提供的该份合同为准。证明目的认可。证据3，是原被告双方就商品房的解除及补偿款进行的约定，有关偿还我行的贷款问题的相关约定，未经我方同意，不予认可，对真实性、证明目的不发表意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月16日，裴振华与泰禾公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2025687），约定由裴振华购买位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-5#办公商业楼12层1202室房屋，规划性质为办公，房屋建筑面积76.92平方米，房屋总价款4035453元，支付方式为首付款2025453元，余款201万元贷款支付。2018年9月3日，裴振华作为借款人、抵押人、泰禾公司作为保证人与建行北京分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定裴振华向建行北京分行借款210万元用于购买涉案房屋。裴振华向泰禾公司支付购房款2025453元及通过向建行北京分行贷款201万元支付了全部购房款，以上款项共计4035453元。此后，裴振华向建行北京分行偿还个人购房贷款。2020年4月22日，泰禾公司（甲方）与裴振华（乙方）签订《和解协议》，约定：……四、甲方应当在本协议签订之日起九十日内代乙方偿还银行剩余贷款本金（具体金额以银行核算为准），乙方应当在甲方履行上述义务后十日内与银行办理完毕按揭贷款合同的解除手续。五、购房合同自双方签订本协议之日起解除，甲方同意自本协议签订之日起四个月内将乙方交付的首付购房款2025453元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款25万元一并退还给乙方。六、本协议签订后，甲乙双方再无其他任何争议，……如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之三的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。裴振华与泰禾公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订和解协议，协商一致于2020年4月22日解除上述商品房预售合同，本院不持异议，故，对于裴振华的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于裴振华的第二、七项诉讼请求，即主张解除其与建行北京分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及要求泰禾公司向建行北京分行支付其未还贷款本金，本院认为，根据合同法相关规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，关于裴振华主张泰禾公司代其向建行北京分行偿还剩余未还贷款本金，现建行北京分行对此提出异议，不同意由泰禾公司代为偿还，故本院对裴振华该项诉讼请求不予支持。因建行北京分行在本案中未提出独立的诉讼请求，根据上述规定，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，故裴振华要求解除其与建行北京分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院不予处理。裴振华可在与泰禾公司的商品房预售合同确认解除之判决生效后另行主张解除其与建行北京分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，亦可由建行北京分行另行起诉解决相关争议。对于裴振华的第三、四、五项诉讼请求，根据双方和解协议的约定，泰禾公司应退还裴振华首付购房款2025453元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）并另行支付资金占用补偿款25万元，现泰禾公司亦同意给付，本院对此不持异议。关于裴振华主张的第六项诉讼请求即违约金，根据和解协议的约定，泰禾公司应当在协议签订之日起90日内代裴振华偿还银行剩余贷款本金，自本协议签订之日起四个月内将裴振华交付的首付购房款2025453元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款25万元一并退还给裴振华。现泰禾公司未履行约定义务，应当支付裴振华违约金，但双方关于违约金的约定过高，按照相关规定应予以调整，本院酌定泰禾公司按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，向裴振华支付违约金。关于计算基数，双方约定“如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之三的违约金”，因银行贷款本金亦属于房款性质，故该约定中的应返还房款按照合理解释应包括和解协议第四条约定的银行剩余贷款本金及第五条约定的首付购房款及已偿还给银行的贷款本金（合计数额即为房屋总价款），不包括资金占用补偿款25万元。关于违约金起算时间，和解协议第五条约定的首付购房款及已偿还给银行的贷款本金的违约金，起算时间应从双方和解协议约定的协议签订之日即2020年4月22日后4个月即2020年8月22日起算，至实际支付之日止。和解协议第四条约定的银行剩余贷款本金的违约金，因本院对裴振华的第七项诉讼请求即要求泰禾公司向建行北京分行支付其未还贷款本金未予支持，故其该项违约金的诉求，本院亦不予处理，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、确认裴振华与北京泰禾嘉信房地产开发有限公司签订的编号为Y2025687的《北京市商品房预售合同》于2020年4月22日解除；二、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还裴振华购房首付款2025453元；三、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付裴振华补偿款250000元；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付裴振华已偿还中国建设银行股份有限公司北京市分行的房屋贷款本金（截止至本判决生效之日，具体金额以中国建设银行股份有限公司北京市分行核算为准）；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付裴振华逾期付款违约金（以房屋首付款2025453元及中国建设银行股份有限公司北京市分行核算的截止至本判决生效之日裴振华已偿还的房屋贷款本金之和为基数，自2020年8月22日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；六、驳回裴振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20569元及保全费5000元，由北京泰禾嘉信房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  时亚东二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨京爽