四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终1020号上诉人（原审被告）：成都恒一地产顾问有限公司，住所地四川省成都高新区。法定代表人：尹红梅，执行董事。委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩森，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内江昌建房地产有限公司，住所地四川省内江市中区。法定代表人：朱坤耀，总经理。委托诉讼代理人：刁永东，四川视远君律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲昱非，四川视远君律师事务所律师。上诉人成都恒一地产顾问有限公司（以下简称：恒一公司）因与被上诉人内江昌建房地产有限公司（以下简称：昌建公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。恒一公司上诉请求：1.请求判令撤销（2020）川1002民初1645号民事判决；2.请求将原判决改判为：驳回被上诉人（原审原告）的全部诉讼请求；3.请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.案涉《渠道服务合同》规定恒一公司为昌建公司提供外场营销推广服务并且取得该服务的成本及应得利润，另案所涉《销售代理合同》规定恒一公司向昌建公司提供内场委托代理销售服务并取得该委托代理销售佣金。两合同标的完全不同，合同对价及计费方式完全不同，为两个完全独立的合同关系。原审法院将《渠道服务合同》及《销售代理合同》作为一个合同关系，将恒一公司由《销售代理合同》获取的合同价款视为其基于《渠道服务合同》实现的收益，混淆了两个合同关系及履行情况。昌建公司与恒一公司双方已协商一致于2019年11月5日解除《渠道服务合同》，一审法院认定昌建公司通过行使约定解除权单方解除该合同系事实认定错误且无合同依据。《销售代理合同》及其终止方式属于另案审理范围。一审法院仅依据昌建公司单方陈述，就《销售代理合同》相关事实进行了错误认定，系事实认定错误。一审法院认定的合同终止事由为恒一公司未按约定完成销售任务，事实上昌建公司并未依据《渠道服务合同》向恒一公司下达任何销售目标任务，而合同解除时离合同约定到期日还有2个月，故恒一公司不存在违约行为。昌建公司并非行使约定解除权单方解除合同。2.双方均同意提前终止《渠道服务合同》，该终止时间未满足合同约定的服务期满前提条件，且签约金额无法确定，不适用合同中关于期满的结算约定。根据合同约定，恒一公司提供了相应服务，昌建公司应按约定支付相应的合同价款。事实上恒一公司按合同约定上报月计划，经昌建公司审核后也支付了相应服务费。该款项不属于预付性质，其中一些费用是恒一公司垫付后昌建公司才支付的，昌建公司支付的685,806元为恒一公司提供场外营销推广服务的成本及利润构成的服务费。3.昌建公司与恒一公司双方均认可685,806元费用已真实发生，恒一公司开展营销推广活动的全部成果均已由昌建公司享有，服务期未满就解除了合同不能按照合同约定方式计算服务费，应据实结算，恒一公司不应退还昌建公司主张的522,264元费用，昌建公司主张退还无事实依据，无合同依据，无法律依据。据此，昌建公司主张恒一公司承担资金占有期间利息损失、诉讼费、无事实及合同依据。昌建公司辩称，1.一审法院并未混淆《渠道服务合同》与《销售代理合同》之间的法律关系，虽然两份合同具有独立的法律关系，但两份合同所涉及的内容具有高度关联性。《渠道服务合同》终止在前，《销售代理合同》终止在后，但双方关于两份合同的结算依据是以《销售代理合同》终止时即2019年11月25日截止时上诉人房屋销售情况的统计数据为计算依据，因此在一审庭审中，不可避免地会审理《销售服务合同》项下的部分内容，并且《渠道服务合同》的费用计算是能和《销售代理合同》的佣金区分开来的，并不会造成任何数据混淆。2.《渠道服务合同》因何形式解除并不影响合同终止后所产生的法律后果，也不影响双方就合同终止后服务费用的结算。合同的终止，仅仅只是终止的合同履行效力，但合同约定的结算内容和方式是有效的。3.上诉人认为支付的68万余元款项不应返还没有事实依据。合同约定了费用的计提标准为销售额乘以服务费率，且明确约定被上诉人支付的所有费用都包含在合同价款中，上诉人支付68万余元的做法是根据房地产行业的商事惯例，对上诉人在没有实现销售的情况下支出的费用进行预支，该情形在房地产销售行业普遍存在。4.被上诉人提交的渠道销售明细表中所涉及的10套房屋及已认购未签约的售出房屋不应计算服务费，合同中有约定该部分不属于上诉人销售额的范围。5.被上诉人向上诉人提前支付的服务费685,806.08元,因上诉人未能完成对应的销售业绩应当将不符合服务费计提标准部分予以返还。因此，应当退还被上诉人多支付的527,896元服务费。昌建公司向一审法院起诉请求：一、判令恒一公司退还昌建公司多付的服务费522,264元及资金占用期间利息损失（以522,264元为基数，按年利率6%的标准，自2020年3月1日起算，暂时至2020年5月31日计7,834元，最终应算至恒一公司付清多付的服务费时止）；二、法院判令恒一公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月31日，昌建公司作为甲方与恒一公司作为乙方签订了《渠道服务合同》，合同约定：第一条服务内容:1.服务标的（1）甲方同意在合同期间委托乙方作为内江**项目一期的渠道服务单位。双方约定内江**项目一期年度销售任务为6.5亿元人民币。第二条服务期限:1.本合同项下乙方服务期限自本合同签署之日起至2019年12月31日止。2.服务期限内，如甲方对乙方服务成果或服务表现不满意，有权提出书面整改意见。乙方应于甲方提出书面整改意见后三日内完成整改，并将整改成果提交甲方。如乙方于甲方提出书面整改意见后三日内未完成整改，或未将符合甲方要求的整改成果提交甲方，或经两次整改仍未达到甲方要求，甲方有权解除合同，乙方承担导致合同提前终止的违约责任。第三条服务费及支付:1.服务费用为年度签约额＜年度销售任务的85%渠道服务费率为0.4%，年度销售任务85%≤年度实际签约额渠道服务费率为0.5%。本合同项下服务费率固定包干，暂定不含税服务费为2,522,000元整，增值税金为78,000元，增值税税率为3%；暂定总价非双方结算依据。合同价款包括但不限于乙方为提供本服务所需人工费、办公材料费、对接来往路费、管理费、利润、税费、误工费、保险、市场风险等一切费用，为乙方妥善履行合同义务，甲方应支付的全部费用。除非双方另有明确的书面约定，甲方不再支付任何费用。（1）服务期限满进行结算，结算时按照年度签约额实际完成情况以及合同约定，双方书面确认服务费率，结算总价＝年度签约额×服务费率+增值税税金。备注：销售目标任务完成标准的认定：购房客户签订《房屋买卖合同》并交首付或一次性房款，已签约额视为当月销售业绩。结算服务费的标准：购房客户在签订《房屋买卖合同》首付或一次性付，购房款必须全款到账后，才能在当月计提相应服务费。（2）本合同不含税上限总价为3,278,600元整。如实际发生金额超出上限总价的，另行签署补充协议（非补充协议的其他形式文件均不予以认可，与超出金额结算的相关内容以补充协议为准），否则，超出上限总价部分不予支付。2.付款方式（1）甲方取得预售许可证前，乙方根据服务内容自行上报月计划，经甲方审核通过后在每月15日前支付月计划涉及含税费用（每月计划发生的当月总费用）的85%作为启动资金，月计划根据周计划实际执行完毕，如有调整的，按照调整内容执行，剩余费用于下次支付时一并支付；如月计划按照周计划调整后，当月实际发生金额小于已支付的本月费用的，产生的差额于下次应付未付款中支扣除。（2）甲方取得预售许可证后，乙方根据服务内容自行上报月计划，经甲方审核通过后根据每月实际回款金额在次月15日前支付服务费。即每月渠道服务费＝当月全款到账金额×服务费率。如甲方审核通过的当月计划涉及的含税金额＜当月渠道费用，则按照月计划含税金额一次性支付。如甲方审核通过的当月计划涉及的含税金额≥当月渠道费用，则按照每月渠道费用一次性支付。第五条违约责任：1.若乙方在执行过程中违反本合同任一条规定，甲方均有权解除本合同。2.甲乙双方应严格履行合同约定，除不可抗力或本合同明确约定事由外，任一方未能履行约定均按违约处理，应承担违约责任。3.乙方迟延履行合同义务，每逾期一日，应按暂定总价的千分之三向甲方支付逾期违约金；逾期超过十日的（含十日），甲方有权解除合同，服务费用按甲方确认的乙方已提供服务据实结算，且乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。4.如甲方确认乙方工作成果未达到本合同要求的，经甲方通知后三日内仍未改正的，甲方有权提前解除本合同。5.乙方操作失误或所提供设备问题，导致发生影响活动效果的情况（以甲方书面认定为准），乙方每次应向甲方支付相当于暂定总价3%的违约金。6.凡因乙方提供服务人员与其之间的劳动争议等任何争议而导致本服务质量下降或者对甲方及甲方工作人员造成不良影响的，每出现一次，乙方须承担暂定总价2%的违约金。7.乙方违反本合同约定任何一条，导致本合同提前终止（包括甲方行使合同解除权情形）的，除本合同其他条款约定违约责任外，乙方应向甲方支付相当于暂定总价20%的违约金。8.甲方有权在对乙方应付未付款中直接扣除乙方应承担的违约金、赔偿金，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿，乙方对此没有异议。第十二条双方特别约定第3项：如后期甲方自行启动外场渠道的，乙方承诺不得将自然来访和甲方渠道的客户转为自有渠道资源进行成交，否则一经甲方发现，每次罚款2,000元。合同签订后，恒一公司为昌建公司的**项目的房屋销售开始开展对外宣传工作，并向昌建公司上报月支出计划。昌建公司以合同暂定金额为限向恒一公司支付对应的款项，其中：昌建公司于2019年8月23日向恒一公司支付7月渠道代理费用117,663.08元，同年9月12日向恒一公司支付8月渠道代理费用133,606元，同年9月6日向恒一公司支付9月渠道代理费用434,537元，以上费用共计685,806元（取整）。因恒一公司未按约定完成销售目标任务，昌建公司于2019年11月5日与恒一公司终止了《渠道服务合同》，双方未对恒一公司应得的销售服务费进行结算。2020年4月8日，恒一公司与昌建公司因《销售代理合同》发生纠纷向本院提起诉讼。该案在审理过程中，本案昌建公司于2020年7月2日与恒一公司因《渠道服务合同》发生纠纷提起诉讼，提出上述请求。2019年8月6日，昌建公司与恒一公司签订《销售代理合同》，约定昌建公司委托恒一公司销售昌建公司开发修建的东至石羊大道B段，南至规划政府办公楼地块，南侧、西侧的次干道、南接城市主干道，北至南屏街西延线的商品房，委托销售代理期限为本合同签订之日起截止2019年12月31日。2019年10月25日，昌建公司取得房屋预售许可证，恒一公司为昌建公司开展商品房销售。因恒一公司为昌建公司销售商品房进度未达到合同约定，2019年11月26日，昌建公司以恒一公司连续2个月平均未完成销售目标任务的80%，且单月完成销售任务低于月销售目标任务60%为由，单方解除了《销售代理合同》，并作出《终止合同通知》，同日向恒一公司发送了《昌建**撤场结算说明》以及《昌建**撤场结算明细表》。一审法院认为，昌建公司与恒一公司签订的《渠道服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当受法律保护。昌建公司与恒一公司在《渠道服务合同》第三条中约定服务费用为年度签约额＜年度销售任务的85%渠道服务费率为0.4%，年度销售任务85%≤年度实际签约额渠道服务费率为0.5%。服务期限满进行结算，结算时按照年度签约额实际完成情况以及合同约定，双方书面确认服务费率，结算总价＝年度签约额×服务费率+增值税税金。在合同中也明确了昌建公司单方解除合同的条件，即昌建公司对恒一公司服务成果或服务表现不满意，有权提出书面整改意见。恒一公司应于昌建公司提出书面整改意见后三日内完成整改，并将整改成果提交昌建公司。如恒一公司于昌建公司提出书面整改意见后三日内未完整整改，或未将符合昌建公司要求的整改成果提交昌建公司，或经两次整改仍未达到昌建公司要求，昌建公司有权解除合同，恒一公司承担导致合同提前终止的违约责任。恒一公司在履行合同过程中，没有完成昌建公司下达销售任务，违反了《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，存在违约行为。昌建公司提出与恒一公司解除合同，符合合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。昌建公司单方解除《渠道服务合同》的原因系恒一公司的销售业绩未能达到合同约定预期目的，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，昌建公司于2019年11月26日作出《终止合同通知》，同日向恒一公司发送了《昌建**撤场结算说明》以及《昌建**撤场结算明细表》，表明双方已解除合同，就尚未履行的义务，终止履行。根据合同法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，昌建公司与恒一公司双方应按合同约定方式计算服务费，即结算总价＝年度签约额×服务费率+增值税税金。昌建公司与恒一公司终止《渠道服务合同》实际时间为2019年11月5日，应为恒一公司销售昌建公司房屋的年度签约额计算的时间节点。恒一公司为昌建公司销售房屋的房款为40,885,550元，恒一公司应得的服务费为40,885,550元×0.4%＝163,542元。恒一公司辩称昌建公司预支685,806元服务费已经用于营销工作，全部已经发生，客观上不能返还，且成果由昌建公司享受，不应该予以返还的主张，一审法院认为685,806元的用途属于预付性质，其理由是昌建公司与恒一公司签订《渠道服务合同》之后一段时间，昌建公司并未取得预售许可证，不能发生商品房销售行为即恒一公司不能获取相应服务费，但在签订《渠道服务合同》后至取得预售许可证期间，恒一公司已开始对**项目的房屋销售开展宣传推广工作，为今后取得预售许可证后更好的销售**项目的房屋奠定基础，该情形在商业活动属惯例。恒一公司不存在重大经营决策失误的情况下，预售**项目的房屋是能为恒一公司创造收益，能够实现预期的销售业绩，获得相应的服务费。昌建公司根据市场惯例预先支付部分费用是保障恒一公司就该项目不负债运营。昌建公司支付的685,806元虽然是按照恒一公司上报的月计划金额进行支付，但恒一公司月计划表中载明的费用项目均在合同约定的支付服务费范围之内，昌建公司向恒一公司支付的费用实际上是昌建公司预先支付的服务费，而最终服务费应按照恒一公司实际的销售情况予以计算。关于恒一公司陈述昌建公司预支的685,806元费用已经实际产生并支付的问题，系恒一公司自己如何管理使用的问题，与昌建公司的总体结算并不矛盾，故对恒一公司辩称的主张不予采纳。昌建公司的请求合法有据，予以支持。昌建公司已向恒一公司预先支付服务费685,806元，经品迭恒一公司应得的服务费163,542元后，恒一公司应退还昌建公司多支付的服务费522,264元。昌建公司提出恒一公司支付资金占用利息的请求，不违反法律规定，一审法院支持其利息从2020年3月1日起至付清欠款之日止按年利率6%的标准计算的资金利息。综上所述，昌建公司提出的诉讼请求，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告成都恒一地产顾问有限公司于本判决生效后十日内退还原告内江昌建房地产有限公司多支付的服务费522,264元，并支付从2020年3月1日起至付清欠款之日止按年利率6%的标准计算的资金利息。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,022元，减半收取4,511元，由被告成都恒一地产顾问有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人恒一公司提交了由其制作的昌建**营销周报（2019年7月至2019年11月3日），拟证明恒一公司通过周例会的形式向昌建公司汇报了营销工作的形式、内容及成果。昌建公司的质证意见为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院的认证意见为，该证据系恒一公司单方制作，且昌建公司不予认可，本院不予采信。本院二审查明，恒一公司与昌建公司系协商解除《渠道服务合同》，但未谈妥具体解除事宜。《渠道服务合同》约定的6.5亿元年度销售任务为恒一公司应当完成的销售任务。恒一公司与昌建公司对案涉房屋销售额的主要争议在于对已认购未签约的房屋销售额，及恒一公司提出的由其公司员工介绍购房、通过其他渠道购房的房屋销售额是否应当纳入《渠道服务合同》约定的房屋销售额中。其中已认购未签约的有23套，总房款为136,09,387元，其后正式签约的有18套。其中于恒一公司退场前（2019年11月5日前）认购，于2019年12月31日前签订正式合同的房屋有4套，总房款为2,343,233元，其余房屋均为恒一公司退场后认购或于2019年12月31日后签订正式合同。另有10套争议房屋价款共计5,995,805元，包括恒一公司内部员工销售8套（有2名员工之前在恒一公司工作，恒一公司离场后在昌建公司工作期间销售房屋3套），通过其他分销商渠道销售的有2套。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为恒一公司是否应当向昌建公司退还多支付的服务费522,264元。昌建公司与恒一公司签订的《渠道服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同约定恒一公司应当完成6.5亿元的年度销售任务，至2019年11月5日，恒一公司的销售额远低于其销售任务，故双方协商解除了《渠道服务合同》，但对服务费的结算未达成合意。恒一公司主张因解约时合同期未满，不能适用《渠道服务合同》中对服务费计算的约定，案涉项目销售金额无法确定，且恒一公司开展营销推广活动的全部成果均已由昌建公司享有，昌建公司向恒一公司支付的685,806元为恒一公司提供场外营销推广服务的成本及利润构成的服务费，该款项也不属于预付性质。同时，恒一公司主张根据《渠道服务合同》中“违约责任”项下第3条规定的“乙方迟延履行合同义务，每逾期一日，应按暂定总价的千分之三向甲方支付逾期违约金；逾期超过十日的（含十日），甲方有权解除合同，服务费用按甲方确认的乙方已提供服务据实结算，且乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。”即使解除合同，也应当按确认的恒一公司提供的服务据实结算，而恒一公司按合同约定上报月计划，经昌建公司审核后也支付了相应服务费，昌建公司现在要求返还于法无据。但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，虽然案涉《渠道服务合同》已协商解除，恒一公司、昌建公司的合同权利义务终止，但依然应当参照合同中的结算条款进行结算。恒一公司主张按照违约条款的约定进行结算于法无据，本院不予支持。案涉合同属提前解除的情形，恒一公司认为按服务费结算条款的约定进行结算有悖公平原则，但该合同明确了“服务费率”固定包干，并以年度签约额作为计算的基数，而签约额所涉的销售任务也系恒一公司应当完成的任务，其销售额越高，则获取的服务费越高，销售额越少，获取的服务费自然就越少，该计算方式符合权利义务对等的原则。当销售额过低，导致应获取的服务费低于恒一公司的支出时，也是恒一公司应当承担的商业风险。同时，昌建公司虽然审核通过恒一公司报送的月计划后支付了部分款项，但该款项并非双方对服务费的约定，且昌建公司也未对相关费用的使用进行安排和监管，不能作为恒一公司要求据实结算的依据，故对恒一公司要求据实结算服务费的主张本院不予支持。一审法院按照合同约定的服务费计算方式进行计算并无不妥，本院予以支持。关于对年度签约额的认定问题，恒一公司与昌建公司对案涉房屋销售额的主要争议在于对已认购未签约的房屋销售额，及恒一公司提出的由其自有渠道购房（包括员工介绍购房及其他分销商售房等）的房屋销售额是否应当纳入《渠道服务合同》约定的房屋签约额中。《渠道服务合同》中“十二、双方特别约定”的第3条约定“如果后期甲方自行启动外场渠道的，乙方承诺不得将自然来访和甲方渠道的客户转为自有渠道资源进行成交，否则一经甲方发现，每次罚款2000元。”从该条约定可以看出，通过昌建公司其他渠道购房的客户不应当纳入到恒一公司的签约额中，这也与合同约定的6.5亿元年度销售任务为恒一公司应当完成的销售任务相吻合。故案涉昌建公司提出的10套自有渠道销售的房屋不应纳入恒一公司的签约额中予以计算。关于已认购未签约的房屋销售额应否纳入恒一公司签约额的问题，双方争议的已认购房屋有23套，其中有5套并未正式签约。《渠道服务合同》中约定“销售目标任务完成标准的认定：购房客户在签订《房屋买卖合同》并交首付或一次性房款，已签约额视为当月销售业绩。”故其销售业绩的认定是签订《房屋买卖合同》并交首付或一次性房款，而不是以认购作为标准，已认购未签约的房屋价格不能纳入销售额。剩余18套房屋中，有5套房屋是在恒一公司退场前认购但未签约的房屋，其中有四套房屋是在2019年12月31日前（即《渠道服务合同》约定的终止时间前）签约，1套房屋是2020年2月13日才签约。其余13套房屋均是恒一公司退场后才认购签约的。虽然恒一公司在2019年11月5日已退场，但原合同约定的终止时间为2019年12月31日，双方在达成提前解除合同的意向时也未对已认购房屋的房款作出约定，不可否认的是，恒一公司对促成已认购房屋签约付出了其相应的劳动，故在恒一公司退场前认购，于2019年12月31日前签订正式合同的4套房屋总房款2,343,233元应纳入恒一公司的年度签约额予以认定。恒一公司主张其退场后认购及签约的房屋应纳入年度签约额计算无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对恒一公司的年度签约额认定有误，应依法予以纠正，恒一公司应得的服务费应为（40,885,550元+2,343,233元）×0.4%＝172,915元（取整），故恒一公司应退还昌建公司多支付的服务费为685,806元-172,915元=512,891元。资金占用利息应从2020年3月1日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，上诉人成都恒一地产顾问有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初1645号民事判决；二、上诉人恒一地产顾问有限公司于本判决生效后十日内退还被上诉人内江昌建房地产有限公司多支付的服务费512,891元，并支付从2020年3月1日起至付清欠款之日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金利息；三、驳回内江昌建房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,022元，减半收取4,511元，由成都恒一地产顾问有限公司负担。二审案件受理费9022元，由上诉人成都恒一地产顾问有限公司负担8700元，被上诉人昌建房地产有限公司负担322元。本判决为终审判决。审 判 长 何中明审 判 员 夏 飞审 判 员 马晋川二〇二〇年十二月二十五日法官助理 龙 凤书 记 员 张 怡