浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0282民初9694号 原告：徐国定，男，1965年5月28日出生，汉族，住慈溪市。 原告：何淑芳，女，1975年10月24日出生，汉族，住慈溪市。 两原告共同委托诉讼代理人：张卫强，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：慈溪市梁建置业有限责任公司。住所地：慈溪市观海卫镇润泽小区**楼1-1。统一社会信用代码：91330282MA292ABC50。 法定代表人：彭建斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈石，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑姗儿，浙江海泰律师事务所律师。 原告徐国定、何淑芳与被告慈溪市梁建置业有限责任公司（以下简称梁建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月27日公开开庭进行审理。原告徐定国、何淑芳及其共同委托诉讼代理人张卫强、被告梁建公司的委托诉讼代理人陈石、郑姗儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐国定、何淑芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销原、被告于2018年7月11日签署的《浙江商品房买卖合同（预售）》（以下简称为《商品房买卖合同》）（合同编号为×××18）、于2018年8月2日签署的《商品房买卖合同》（合同编号：2018330282ＹＳ0099059）；2.请求依法判令被告返还原告购房款1330275元及利息（利息以515775元为基数，从2018年7月11日开始，以年利率4.35%计算至实际付款日；以750000元为基数，从2018年7月31日开始，以年利率4.35%计算至实际付款日；以64500元为基数，从2018年8月2日开始，以年利率4.35%计算至实际付款日）；3.请求判令被告赔偿原告利息损失11977.44元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告住在本市观海卫镇，通过被告发布的广告了解到被告在观海卫镇开发楼盘君宸府。2018年6月下旬，两原告去被告售楼处查看样板房，由被告销售员杨素接待。样板房系一楼业主的花园洋房，该样板房配备有花园、水池、花岗岩等，花园进深有7米左右。此时，被告销售员杨素极力向原告推荐样板房同位置的一楼户型，并告知该户型和样板房一样配套有90平方的花园且可随心打造，而且一楼房屋和花园相连通。考虑到有花园的存在且可以随心打造，两原告决定购买该户型房屋。同时，被告销售人员杨素告诉两原告，君宸府3号楼104室和样板房一样，因之前的客户违约可以重新出售。2018年7月上旬，被告销售人员杨素通知两原告，违约客户手续办结，两原告可以签合同了。两原告当天支付了定金5万元。同年7月11日，两原告与被告签署了《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买被告开发的君宸府3幢104室的房屋，预测建筑面积129.49平方米，共计购房款1265775元，其中首付款515775元，余款750000元由两原告向中国农业银行办理按揭贷款（两原告已于2018年11月8日将该贷款提前结清）。该协议还约定，对于屋面楼台、屋面消防通道、花园等为附带使用空间，其他业主对于该附带使用空间相连通的商品房业主专属使用该空间不持异议，而原告所购买的君宸府3幢104室与一楼的花园相连通。为配套使用上述房屋，原告分别于同日购买了位于君宸府地下室-1-651车位一个，价格为64500元。2019年12月中旬，被告通知原告去项目部交房。原告到达位于君宸府3幢104室以后，发现现存的花园面积小了很多。原告询问被告陪同人员，被告陪同人员一问三不知。后原告从物业处得知，所谓的花园系城镇绿地，不能随意改造，同时车位规划不合理，沙盘上的车位和实际车位不一致，原告方知被被告所欺骗。2020年7月23日，慈溪市市场监督管理局以被告的广告中含有虚假内容为由作出慈市监处［2020］653号行政处罚决定书，并责令被告停止发布违法广告，在相应范围内消除影响并建议罚款400000元。原告认为，被告的销售行为存在欺诈，且其宣传海报存在虚假宣传，致使原告对所购买的标的产生错误的意思表示。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告梁建公司答辩称：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，讼争双方买卖标的物约定明确，仅为建筑面积129.49平方米的商品房，不包含绿地，且被告从未许诺向原告赠送花园或出售花园。根据合同约定，原告仅基于全体业主对共有部分的处分行为对涉案花园享有专有使用权，且使用时不得改变该空间的使用功能。原告在购房时对此明确知晓，被告不存在欺诈行为，原告诉讼请求基础不成立。（一）宣传海报中关于131户型“四季院落”的宣传内容仅示意10号楼东边套1F，非原告所购买的3#104室，该宣传海报的宣传内容不符合法定要约构成要件，不属于要约。讼争项目宣传海报中关于“四季院落”的宣传内容是对该海报宣传户型10#东边套1F商品房邻近绿地配套及环境宣传进行的概念化展示，并不是对特定房屋权属范围的表述，并且单页明确提示“相同户型单位因楼栋楼层、单元等差别，局部结构、面积可能有所不同，最终以买卖合同约定为准”。折页尾页也明确提示了“本宣传资料为要约邀请，仅供参考，所涉面积为建筑面积、最终以《商品房买卖合同》约定为准”，宣传海报上展示的131户型并非原告所购户型，且宣传内容不具备《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》第6条规定“所作的说明和允诺具体确定”的要约构成要件。宣传海报中没有明确涉案房屋邻近绿地赠与邻近业主，也未表示可由邻近业主进行随意的改造使用，亦不具备《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》第6条规定“且出卖人存在虚假陈述的情形”，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》第6条规定的要约构成要件，不构成要约。（二）被告不存在虚假宣传，原告明确知晓涉案花园不属于商品房买卖合同约定的标的物，原告对涉案花园的专有使用权仍然可以行使，不存在权利受损情形。1.被告宣传海报中也从未承诺赠送或出售花园，且明确告知相邻业主不得擅自改变该花园的原有使用功能。被告在对外出街的宣传海报中及被告营销人员在销售房屋时从未表示过赠送或出售花园。原告基于《商品房买卖合同》补充协议第五条获取对花园部分的专有使用权，而专有使用权的获取基础在于全体业主对共有部分的处分。按照目前房地产行业普遍做法及司法实践，原告可以基于全体业主对共有部分处分而独占使用与涉案房屋相连的绿地，但其不享有产权或对其进行违规改造的权利。2.《商品房买卖合同》明确约定了业主对相邻花园享有专有使用权，该使用权的来源系业主对共有部分的处分行为，合法合规。本小区已出售房屋全体业主在签订的《商品房买卖合同》时均同意了《商品房买卖合同》补充协议第五条约定的关于小区“附带使用空间”的处分约定，即各区分所有权人（小区业主）均已承诺放弃涉案绿地等共有部分的使用权，依约定由特定区分所有权人专属独占使用，且已明确“相连通的商品房买卖人专属使用该空间，其他业主均同意并确认对前述附带使用空间不主张使用权；相连通的商品房买受人不得擅自改变附带使用空间的使用功能”。该种业主通过与开发商签订《商品房买卖合同》的方式在共有部分上设定的专用使用权的行为，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据宁波市房产交易信息服务网的实时数据更新，截至2020年10月26日，君宸府项目住宅部分已经全部售罄，尚有部分车库未售。项目许可面积150599㎡，已售面积为142643㎡，已售面积占比达94.72%；许可套数3369套，已售套数2767套，已售套数占比达82.13%。已经符合《物权法》第七十六条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七-九条规定对共有部分的处分“双过半”的规定，合法合规。故被告认为，原告对涉案花园使用的权利来源于业主对共有部分的处分，原告可以合法享有涉案花园部分独占专有使用的权利。3.被告在商品房出售时进行了充分提示，买受人不存在形成错误认识的基础。《商品房买卖合同》补充协议第十一条“关于销售广告及宣传资料的效力”及“示范单位、概念展示厅的效力”的约定即《买受人声明》第一条，被告在商品房宣传、销售过程中进行了充分提示，原告作为完全民事行为能力人，在签订重大合同时，应尽审慎义务，被告在《商品房买卖合同》补充协议及宣传册中已明确提醒情况下，若原告认为其购买的商品房包括花园，应当要求写入补充协议内。4.原告对讼争花园的理解和对应处置方式违反常识。由于商品房预售中使用的《商品房买卖合同》系行政主管机关示范文本，模板条款无法自由修改，为了明确约定《商品房买卖合同》无法涵盖的个性化内容，在商品房销售中，出卖人和买受人均会同时签订《商品房买卖合同》补充协议，以补充约定主合同模板条款无法涵盖事项。原告作为完全行为能力人，在购买重大资产中理应相对审慎，如果讼争花园是原告的重大关注事项，原告应当要求在《商品房买卖合同》补充协议中写明。原告所购房屋合同明确约定标的物为129.49㎡房屋，不包含花园。且补充协议明确约定了花园为附带使用空间，由与该空间相连通的商品房业主专有使用，且不得改变原有使用功能。这体现了双方从未达成买卖标的物包括私家花园的合意，原告明确知晓其对附带花园仅享有使用权，且被告也没有作出过其他相关具体允诺。5.买受人对广告用语应当有客观判断能力，不能超出语境和文义内涵进行无边界解读。住宅小区绿地配套是控制性规划指标强制性要求，商品房一层与绿地配套相邻是普遍现象，也是客观需要，开发企业在楼盘宣传中对小区配套、环境等内容进行宣传无可厚非，也是行业惯例做法。宣传内容有其明确的语境和含义外延，买受人将小区环境配套宣传内容扩大化解释明显不当。因此，被告不存在虚假宣传，原告购买涉案房屋时已明确知道买卖合同标的物仅为129.49平方米的商品房，相邻花园仅为其基于业主对共有部分处分行为取得的专有使用权利，且该权利需要合理行使。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对相关问题进行了明确约定，且该相邻公共绿地处分方式亦符合法律法规规定，被司法机关类案判例所认可。原告签订合同时不存在形成错误认识的基础，且原告对涉案花园的专有使用权仍然可以行使，不存在权利受损情形。二、行政机关的行政处罚和当事人需承担的民事责任属于不同的法律责任范畴，行政监管角度的定性认定与民事法律关系上的定性认定标准存在本质差异，即使被告的行为因违反行政法规的限制性规定受处罚，也不能当然认定需要类推承担民事责任。慈市监处[2020]653号行政处罚决定书恰恰证明了涉案花园相关宣传不具体不明确，不构成被告的合同义务。慈溪市市场监督管理局对被告的广告宣传进行处罚的原因在于被告宣传的“四季庭院”“私家花园”属于公共绿地范畴，属于业主共有，在未获得全体业主对于该共有部分进行处分情况下，任何人无权擅自占用或改变其使用性质，行政机关认为被告的广告内容涉及虚假，因此给予行政处罚。行政机关处罚依据主要是《广告法》第四条和第八条，即行政机关认为，被告在宣传资料中的“[四季庭院]独享庭院幽静，植物王国还是儿童天地，随心打造”表述不准确、不清楚，存在虚假或误导消费者的可能性，故从行政监管角度给予处罚。但慈溪市市场监管局对被告进行处罚主要是针对142C1户型的宣传，并不涉及原告所购买的B1户型。在民事法律关系范畴中，如果该表述要构成要约，首先要满足的就是“允诺需要具体确定”，慈市监处[2020]653号行政处罚决定书恰恰证明了涉案花园相关宣传不具体不明确，不构成答辩人的合同义务。同时原告根据《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，基于业主对共有部分的处分行为，能够合法享有讼争花园专有使用的权利。根据《行政处罚法》第七条规定，被告的前期广告宣传行为未对原告造成实质的利益损害，未对原告进行虚假宣传，无需因此承担民事责任。三、被告已完全履行《商品房买卖合同》约定义务，交付相应房屋、车位，并且涉案小区业主已通过法定程序使得原告享有了与其房屋相连绿地的专有使用权，被告不存在欺诈，原告也并无重大误解，其要求撤销合同、返还房款及利息、赔偿银行利息损失没有依据。被告已经履行合同义务，原告合同目的已经实现，要求撤销合同、返还房款及利息并赔偿损失没有依据。同时，原告要求被告以全部购房款为基数支付自原告付清购房款之日起至被告实际退还购房款之日止按照年利率4.35%计算的利息的诉讼请求没有合同依据，同时存在逻辑悖论。被告认为，参考适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于资金占用期间的利息前提是被告无权占有使用原告资金。而原告支付的资金是购房款、车位款，是原告基于《商品房买卖合同》项下的主要义务，被告收取这些购房款也是基于合同项下的正当合法权利，并非无权或者无理占有的情形，原告要求被告返还及支付利息没有依据。退一步讲，本案中，被告并不存在任何违约行为，原告反过来主张解除合同、退还购房款并要求被告支付利息，完全无理无据。综上，被告广告宣传中“四季院落”的表述不构成要约，双方没有买卖或者附赠花园的合意及单方意思表示，原告已基于合同约定获得了相连通绿地的专用使用权。双方订立的合同合法有效，原告无权要求撤销，被告无须返还房款及利息，亦无须承担银行贷款利息支出。请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的庭审陈述以及本院确认的证据，本院认定本案无争议的事实如下： 被告梁建公司在慈溪市××镇××村××商品房××商品房。2018年7月11日，原告为购买君宸府3幢104室的商品房，与被告签订了合同编号为×××18的《商品房买卖合同》，该合同第四条商品房基本情况第3款、第4款、第7款分别载明“该商品房为第二条规定项目中的君宸府3幢104。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一”、“该商品房……其预测建筑面积共129.49平方米，其中套内建筑面积112.459平方米，分摊共有建筑面积17.03平方米”、“有出售（或赠送、出租）储藏室、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠予、租赁合同事项，双方另行约定于附件十二”。合同约定该商品房单价为每平方9775.08元，总价1265775元，原告应当在2018年7月4日前支付首期房款515775元，剩余房款750000元由原告申请贷款支付。合同还对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式等进行了约定。被告应当在2020年1月15日前向原告交付该商品房。该合同附件十三的《补充协议》的特别提示约定：在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同、附件及本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性的内容，出卖人已提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同、附件及本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。出卖人在签订本合同之前已向买受人出示本合同示范文本及补充协议等所有附件、《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件、全部销售依据、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》及共用建筑面积分摊情况说明等信息，同时向买受人做了完整、充分、合理的说明。在该补充协议条款的第五条关于建筑物区分所有权及专属（独占）使用权的约定中载明：“1、对于屋面露台、屋面消防通道、花园、下沉式庭院、、地下空间、阁楼设备间等非属于专有的部分（如有，以下简称‘附带使用空间’），买受人同意：对该附带使用空间相联通的商品房业主专属使用该空间不持异议，均同意并确认对该前述附带使用空间不主张使用权。若买受人购买的商品房具有本条款约定的附带使用空间，则买受人不得擅自拆除、改变前述附带使用空间的使用功能，且自该商品房交付之日起，承担维护、管理、修缮等义务及费用。……3、买受人同意确认，本合同签订后，不对前述约定的公共部位专用权或独占使用权提出异议，也不向该享有专用权的业主主张民事权利。若买受人购买的商品房享有前述约定的公共部位专用权或独占使用权，则买受人不因基于该等使用权而对其使用区域提出所有权的主张。买受人在取得该商品房产权后，如该商品房转让的，则应当如实向受让人告知关于公共部位专用权的前述约定，并要求受让人接受该使用现状。否则，由此产生的责任与后果全部由买受人自行承担。4、买受人确认，本合同及补充协议中有关专用权或独占使用权的约定，系买受人在确认并不改变相关部分共有权的基础上而自愿做的一种有关权利享有和行使、适当让渡的特别约定，对《商品房买卖合同》的订立及房屋定价没有任何影响，在本合同及补充协议签订后仍对买受人均具有持续约束力”。同日，原、被告签订《补充协议》一份，该《补充协议》第十一条其他约定载明:“1、出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）或销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表述的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已列入合同中。2、买受人确认，出卖人所修建的样板间／样板区／示范单位／示范区／概念展示间等仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间／样板区／示范单位／示范区／概念展示间等向出卖人主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件以及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，无论任何原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”。在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的同时，两原告向被告出具了《买受人声明》，载明：“买受人在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配套、公共设施以及规划（红线）范围外的相关配套设施、环境状况，买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定”。同年8月2日，两原告向被告购买了君宸府地下室的车位一个，价款为64500元。为此，双方签订了合同编号为2018330282ＹＳ0099059的《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，除商品房基本状况、商品房价款、面积差异处理方式、前期物业管理条款外，其余合同内容与前述《商品房买卖合同》和《补充协议》的内容相同。 合同签订后，两原告按照合同约定支付了相应的购房款，并办理了银行按揭手续。被告分别于2018年7月11日、7月31日、8月2日开具了金额为515775元、750000元、64500元的增值税普通发票。2018年11月8日，两原告偿还了750000元按揭贷款，共计支付利息11977.44元。 2020年7月23日，慈溪市市场监督管理局作出慈市监处［2020］653号行政处罚决定，查明：梁建公司于2017年开始在位于慈溪市××镇××村××。在销售过程中，梁建公司利用账号主体为该公司的名为“德信中梁君宸府”的微信公众号及各类宣传图册单页等资料对外发布广告。在2017年11月17日该公司发布于上述公众号的广告中包含“专属底层私家花园”等用语。在该公司142㎡Ｃ1户型宣传图中包含“四季庭院独享庭院幽静，植物王国还是儿童天地，随心打造”等用语。该公司确认“私家花园”、“四季庭院”均指底层商品房相联通的地面花园。根据慈溪市住房和城乡建设局《关于君宸府小区一楼业主购买房屋相连绿地有关问题的复函》，上述地面花园属于《宁波市城市绿化条例》规定的附属绿地，该条例规定，任何单位和个人不得擅自占用或者改变使用性质，不得破坏其地形、、地貌水体和植被。另查明，上述宣传图册单页共印制3000张，印制单价3.1元／张，费用计9300元。涉案的微信公众号是当事人委托第三方公司维护的，具体维护费用已无法查实，其发布上述广告的广告费用无法计算。该局认为，根据慈溪市住房和城乡建设局的复函，上述地面花园属于《宁波市城市绿化条例》规定的附属绿地，该条例规定，任何单位和个人不得擅自占用或改变其使用性质，不得破坏其地形、、地貌水体和植被。当事人发布的上述广告使消费者误认为底层商品房的业主可对与之相联通的地面花园进行自行改造。以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者，构成虚假广告。当事人的上述行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第一款的规定，属于发布虚假广告，并根据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，责令被告停止发布违法广告，并在相应范围内消除影响并处罚款40万元。 在被告制作的一份宣传册中，在B1首层四房两厅两卫建筑面积约131㎡户型宣传图下印有“【世家院落】四季院落，绿意伴花香，承载世家传奇人生”字样。底部配有较小的文字说明，内容为“本户型图所示为9号楼东边套1F，仅为装修示意，所标尺寸仅供参考；相同户型单位因楼栋楼层、单元等差别，局部结构、面积可能有所不同，最终以买卖合同为准”。该宣传册末页底部联系电话、项目地址下有较小文字说明：“项目推广名为德信中梁君宸府，备案名以地名办核实为准。本宣传资料为要约邀请，仅供参考，均不具有约束力，所涉面积均为建筑面积，最终以商品房买卖合同及政府规划为准。本资料制作时间为2018年3月，如有更新恕不另行通知，敬请留意最新资料”。在被告的微信公众号“德信中梁君宸府”的宣传资料中，B1首层四房两厅两卫建筑面积约131㎡户型宣传图下标有“【世家院落】约90㎡超大前后庭院，一步一江南，一院一春秋”字样。 根据原告提供的照片显示，两原告所购商品房前有一块由树木围成的草坪。 根据宁波市房地产市场管理中心公布的信息，截至2020年10月26日，君宸府项目住宅部分已销售完。 本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或撤销。从原、被告的诉辩主张来看，本案的主要争议焦点为在商品房销售过程中被告是否以欺诈的手段，使两原告在违背真实意思表示的情况下订立合同。 首先，关于被告在缔约过程中是否存在欺诈。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，被告在其商品房销售宣传中存在虚假广告的行为。根据慈溪市市场监督管理局作出的行政处罚决定书，认定被告在其微信公众号、宣传册中对其销售的部分底层户型使用了“四季庭院独享庭院幽静，植物王国还是儿童天地，随心打造”等字样行为，使消费者误认为底层商品房的业主可对与之相联通的地面花园进行自行改造，以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者，构成虚假广告。该处罚决定虽然未直接认定被告的行为构成故意的虚假陈述或故意隐瞒真实情况，但被告作为房地产开发商应当知晓其所售商品房对应的地面花园不得擅自占用或改变其使用性质的情况，其在明知的情况下仍在广告宣传上使用“随心打造”的字样，吸引消费者与其订立商品房买卖合同，故本院认定被告在销售过程中存在欺诈。 其次，两原告是否因被告的欺诈行为在违背真实意思的情况下订立合同。第一，被告的虚假广告不构成要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告在其广告宣传中对特定户型的地上花园描述，并未作具体确定的说明和允诺，而是使用了模棱两可的“随心打造”，“面积约90平方米”等词语，且被告在广告宣传时，对其宣传的内容也进行了说明，其在宣传册上标注了“本户型图所示为9号楼东边套1F，仅为装修示意，所标尺寸仅供参考；相同户型单位因楼栋楼层、单元等差别，局部结构、面积可能有所不同，最终以买卖合同为准”、“项目推广名为德信中梁君宸府，备案名以地名办核实为准。本宣传资料为要约邀请，仅供参考，均不具有约束力，所涉面积均为建筑面积，最终以商品房买卖合同及政府规划为准”等文字，故被告的广告应为要约邀请，不构成要约。第二，两原告清楚被告宣传广告的效力。根据原、被告签订的《补充协议》约定，“1、出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同、相关附件及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）或销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表述的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成本合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已列入合同中。2、买受人确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向出卖人主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中约定的为准”。原、被告不仅对广告宣传的内容在补充合同中进行了约定，两原告还单独签署了《买受人声明》，该声明中载明：“买受人在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配套、公共设施以及规划（红线）范围外的相关配套设施、环境状况，买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定”，上述条款均表明，原、被告签订《商品房买卖合同》不受被告广告的约束，两原告作为完全民事行为能力人，应当清楚其所签署的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《买受人声明》的法律后果，应当清楚被告的宣传广告不具有约束力。第三，两原、被告签订的两份《商品房买卖合同》买卖合同及相关《补充协议》所涉及的标的物为君宸府3幢104室及地下室-1-651车位，并不包含两原告主张的案涉花园。从合同的内容来看，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了购买商品房的坐落、单价、面积和总价，从合同第四条第7款约定，“有出售（或赠送、出租）储藏室、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠予、租赁合同事项，双方另行约定于附件十二”，而原、被告并未在附件十二对绿地等进行约定。如果案涉花园属于原告购买范围或者案涉花园对原告购买商品房有重大影响，则双方应当在附件十二中予以明确约定。可见，原、被告购买的标的并未包含案涉花园。第四，对于两原告是否可以专属使用并改造案涉花园问题。原、被告在《商品房买卖合同》附件十三第五条中载明第五条关于建筑物区分所有权及专属（独占）使用权的约定中载明：“1、对于屋面露台、屋面消防通道、花园、下沉式庭院、、地下空间、阁楼设备间等非属于专有的部分（如有，以下简称‘附带使用空间’），买受人同意：对该附带使用空间相联通的商品房业主专属使用该空间不持异议，均同意并确认对该前述附带使用空间不主张使用权。若买受人购买的商品房具有本条款约定的附带使用空间，则买受人不得擅自拆除、改变前述附带使用空间的使用功能，且自该商品房交付之日起，承担维护、管理、修缮等义务及费用。……3、买受人同意确认，本合同签订后，不对前述约定的公共部位专用权或独占使用权提出异议，也不向该享有专用权的业主主张民事权利。若买受人购买的商品房享有前述约定的公共部位专用权或独占使用权，则买受人不因基于该等使用权而对其使用区域提出所有权的主张。买受人在取得该商品房产权后，如该商品房转让的，则应当如实向受让人告知关于公共部位专用权的前述约定，并要求受让人接受该使用现状。否则，由此产生的责任与后果全部由买受人自行承担”。根据上述约定，与被告签订《商品房买卖合同》购房者同意由屋面露台、屋面消防通道、花园等公共部位相联通的商品房购买者对上述公共部位享有专用权或者独占使用权，且该商品房的购买者不得擅自改变该公共部位，这与被告在广告中所称的“随心打造”的宣传不一致，显然，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，两原告应当知道其不能“随心打造”案涉花园。至于两原告是否能独立享用案涉房屋对应花园的问题，系原、被告对共有部分使用约定的效力问题，因涉及其他业主权利，且与本案无关，本院不作评判。结合上述几点，两原告并未因被告的欺诈行为在违背真实意思的情况下订立合同。 综上，虽然被告在商品房销售过程中存在虚假宣传的行为，但两原告提供的证据并不能证明两原告因受被告欺诈在违背真实意思的情况下订立合同，故两原告要求撤销合同、返还购房款和利息、赔偿利息损失的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告徐国定、何淑芳的诉讼请求。 本案案件受理费16880元，减半收取计8440元，由原告徐国定、何淑芳负担，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 房赤敏 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 胡斐斐 代书记员 杨梦洁 22