新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初1858号 原告：冯志良，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。委托诉讼代理人：刘占成，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马金玉，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。被告：王华，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：穆建国，新疆天澈律师事务所律师。第三人：沈杨洋，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王文军，新疆新途律师事务所律师。原告冯志良与被告王华、第三人沈杨洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯志良的委托诉讼代理人刘占成、被告王华及其委托诉讼代理人穆建国、第三人沈杨洋的委托诉讼代理人王文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯志良向本院提出诉讼请求：2．判令被告向原告支付欠付购房款845300元；2．判令被告向原告支付延迟履行利息暂计71750元；3．判令被告承担本案全部诉讼费、邮寄送达费等。事实与理由：2018年10月，第三人沈杨洋欲购买原告位于乌鲁木齐市××区的房屋，并支付了定金100000元。后第三人又请求原告将该房屋转让给王华，原告同意后，原告与第三人于2018年10月31日签订房屋买卖合同，卖方为原告，买方是空白的，第三人为代理人，被告于2019年4月29日在合同买方处签字。此合同约定该房产的转让价为2738000元整，并约定原告为被告办理过户手续后，被告全额支付剩余房款。合同签订后，原告陆续收到被告及第三人支付的购房款合计1892700元，2019年4月29日，原告为被告办理了过户登记后，被告一直拒不支付剩余购房款845300元。被告拒不履行支付义务的行为，严重侵害了原告合法权益，故原告根据相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法公正判决。被告王华辩称，对于原告诉讼请求中的数额有异议，2019年5月18日原告与被告签订了协议，协议写明涉案房屋已过户并交房但事实上原告没有交付房屋，协议中写明按照买方协议余款剩余773800元，其中273800元原告自愿作为违约金赔偿不再索要，剩余500000元房款于2019年5月20日上午11时前付清，余款500000元未支付是因为原告未将房屋交给被告王华而是给了第三人沈杨洋，被告表示原告将房屋交付后支付剩余房款，原告没能交付，正是因为这个原因我们也不同意支付利息，具体房子什么情况我们不清楚。第三人沈杨洋辩称，2019年5月18日原告与被告签订了协议，协议中写明按照买方协议余款剩余773800元，其中273800元原告自愿作为违约金赔偿不再索要，剩余500000元房款于2019年5月20日上午11时前付清，原告没有要求第三人支付购房款及利息，原告实际收到的购房款应当是1956000元。原告冯志良提交如下证据：1．房屋买卖合同一份，证明2018年10月31日第三人沈杨洋作为被告王华的代理人与原告签订《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示合法有效，对双方均有拘束力，合同约定涉案房屋总价款2738000元。2019年4月29日，被告王华在合同上签名、捺印，其行为视为对第三人沈杨洋与原告签订房屋买卖合同及支付价款行为追认，该追认对被告王华发生法律效力，自该合同成立之日即对被告王华具有约束力。被告王华对合同的真实性认可，但认为该购房合同于2018年10月31日由原告冯志良与第三人沈杨洋签订的，被告王华当时并不知道合同的存在也不知道合同内容。至2019年4月29日，因第三人沈杨洋与被告王华约定要将房子过户给被告王华，被告王华才在合同上签字。且原告方收到的1956000元购房款中，只有200000元是被告王华支付的，且目前该涉案房屋实际控制在第三人沈杨洋手中。第三人沈杨洋对合同的真实性、合法性、关联性均认可。本院对该《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性均予以确认。2．欠条一份，证明2019年4月29日，被告王华作为房屋买受人确认已经支付购房款900000元，并承诺剩余房款于房屋过户手续办理完毕拿到受理单后一次性付清。被告王华对欠条的真实性认可，但是认为原被告双方在2019年5月18日双方签订了房产交易协议，对欠付的购房款数额重新进行了约定，应当以该协议为准。第三人沈杨洋对欠条的真实性、合法性、关联性均认可，并认可欠条中所写明的已付900000元购房款为第三人沈杨洋支付。本院对该欠条的真实性、合法性、关联性均予以确认。3．乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果一份，证明原告冯志良已经为被告王华办理了涉案房屋的过户登记，全面履行了合同义务，另结合《房屋买卖合同》及2019年4月29日的欠条，证明被告王华于2019年4月29日在涉案合同上签字并出具欠条，欠条中明确认可其已付房款900000元，包含支付的房屋的按揭款，根据合同第三条第2款的约定，在实际交付房屋后甲方每月的按揭款本金及利息由乙方代为支付冲抵房款，2018年11月15日开始第三人沈杨洋实际已经承担了按揭款及利息，被告王华对已付900000元购房款认可证明其认可原告已经完成了涉案房屋的交付。被告王华对房产登记信息的真实性、合法性、关联性认可，对原告证明的问题有异议，认为被告王华不知道合同的内容，从签合同到房屋过户中间有时间差，过户时该房屋已经交付给第三人沈杨洋了。第三人沈杨洋对房产登记信息的真实性、合法性认可，但认为房产登记信息证明不了原告方所称按揭款本金及利息由被告王华代为支付。本院对乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果真实性、合法性、关联性均予以确认。4．原告自己制作的已收购房款明细一份、银行交易明细2组22页、微信转账记录截屏一张，证明被告王华已付房款1891960元，欠付房款846040元。第三人沈杨洋从2018年11月15日起开始承担按揭款及利息，房屋已经完成了交付。被告王华对银行交易明细的真实性认可，关联性只对被告王华于2019年4月24日支付的5笔共计200000元认可，对其余银行交易明细的关联性无法确认。第三人沈杨洋对银行交易明细的真实性认可，对关联性以及原告证明的问题不认可，认为其中2018年11月9日原告转给吴某70000元钱，备注用途是借用，非原告退还的购房款，对原告制作已收房款明细中付款人为被告王华的现金980000元现金购房款实际支付人为沈杨洋，且实际给付金额为1000000元，在2019年5月18日原被告签订的协议里原告冯志良也写明收到现金为1000000元，第三人沈杨洋支付购房按揭款是因原告说自己困难沈杨洋才垫付的。本院该组证据中银行交易明细2组22页与微信转账记录截屏的真实性、合法性、关联性予以确认，对原告自己制作的已收购房款明细的真实性、合法性、关联性均不予确认。5．第三人沈杨洋在（2020）新0103民初854号案件中提交的与案外人祖某的录音文稿一份，证明第三人沈杨洋在与案外人祖某在通话时承认，2019年5月18日原告冯志良实际收到房款为980000元而非1000000元，且实际支付人系被告王华。被告王华对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，认为录音中所称的王华并非本案被告王华。第三人沈杨洋认为，该证据不能证明实际收到的购房款确切数额。本院认为，该录音文稿系第三人与案外人的对话，本院无法核实案外人的身份，且录音的过程是否合法无法核实，故本院对该录音资料的真实性、合法性、关联性均不予以确认。6．催告函一份，证明2019年5月18日原告冯志良与被告王华签订的房产交易协议中，对以未付房款中273800元作为违约金放弃索要的约定，其违约金数额明显过高，请求法院予以调整。被告王华对催告函的真实性认可，催告函证明原告冯志良没有交付房屋，也未要按合同约定偿还银行贷款，存在违约，违约金金额依照购房合同应当是547600元，后双方协商为协议中的273800元，是自愿的。第三人沈杨洋对催告函的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为按照购房合同违约金应当是547600元，原被告在2019年5月18日协议为273800元，违约金并不高。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。7．录音资料三份，其中原告冯志良与第三人沈杨洋2019年4月15日的录音，证明2018年11月9日原告冯志良通过银行转账给吴某的70000元是应第三人沈杨洋的请求从其当日支付的170000元房款当中退还的，且收款人吴某是第三人沈杨洋的儿子，该笔70000元并非第三人沈杨洋所称的与案外人吴某的借款；原告冯志良与第三人沈杨洋2019年4月30日的录音，证明2019年1月原告冯志良就将涉案房屋实际交付给被告王华使用；原告冯志良与被告王华2019年4月30日的录音，证明被告王华针对原告冯志良要求其给付剩余房款的请求没有提出抗辩，而是认可在取得房产证后即2019年5月8日就给付剩余房款，故以上三组录音能够证明被告王华出具的催告函里所称的违约事实不存在，反而是被告王华存在恶意拖欠房款的违约行为。被告王华认为第一段录音与被告无关故不认可；第二段录音不符合事实，是原告与第三人的约定，被告与原告签订合同的时间为2019年4月29日，被告在2019年1月时还不认识原告冯志良与第三人沈杨洋，故不存在实际使用房屋的事实；对第三段录音的真实性认可，但是涉案房屋没有交付被告使用。第三人沈杨洋对三段录音的真实性均认可，对合法性、关联性不予认可，认为录音不完整，无法证明原告要证明的问题，且涉案房屋没有实际交付被告使用。本院对三份录音资料的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告王华提交如下证据：1．房产交易协议一份，证明2019年5月18日原被告签订的《房产交易协议》中明确了被告实际欠付购房款的数额为500000元。原告冯志良对该协议的真实性认可，对内容的真实性不认可，认为该协议是双方妥协让步的结果，与原告实际已收房款等书证所载明的数额不符，原告在该协议中对并不符合事实的已收房款和违约行为的自认，以及对部分房款的放弃，均是为了被告能在2019年5月20日上午给付剩余房款500000元，但被告未按时给付故原告对违约金和已收房款的自认对原告也没有约束力。第三人沈杨洋对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，认为该协议真实合法有效。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2．房屋买卖合同一份，证明2019年4月29日王华才在合同买方处签字，该合同第四条第七款约定“甲方保证上述房产无前手买卖抵押”，但原告将房子抵押给了银行存在违约行为，该合同第七条违约责任确认了违约金数额，故原告应当向被告承担违约责任。原告冯志良对合同的真实性、合法性以及关联性认可，对被告证明的问题不认可，认为虽然被告在该合同上签字的时间为2019年4月29日，但其在合同上签字、办理房屋登记手续向原告出具欠条的行为，都是对第三人代理行为的追认，依据合同法解释没有代理权限的经被代理人追认后合同即对被代理人也就是被告王华具有约束力，该合同第四条第五款规定了原告归还银行贷款、消除抵押、办理过户是以乙方要求为前提，在2019年4月29日之前被告并未对涉案合同内容予以追认也无权请求原告履行合同的相应义务，原告在被告追认合同当天即办理了房产变更手续，不存在任何违约。第三人沈杨洋对合同的真实性、合法性、关联性以及被告证明的问题均认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。第三人沈杨洋提交如下证据：1.（2019）新0105民初3954号民事判决书一份、（2020）新01民终1081号民事判决书一份、《房产交易协议》一份，证明在2019年5月18日原被告双方签订了《房产交易协议》明确，原告已收到房款19560000元，剩余房款中的273800元原告自愿作为违约金赔偿不再索要，只向被告王华主张500000元购房款。原告冯志良对判决书的真实性、合法性认可，对关联性不认可。认为原告并未在上述案件中作为当事人出庭，该证据未经原告质证。对《房产交易协议》所载明的内容与原告实际收到房款数额不一致，因为房产交易协议是复印件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。被告王华对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明的问题均予以认可。本院对两份判决书的真实性、合法性予以确认，对《房产交易协议》的真实性、合法性、关联性均予以确认。根绝当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月31日，原告冯志良（合同甲方）与作为被告王华（合同乙方）代理人的第三人沈杨洋签订《房屋买卖合同》，合同约定冯志良将位于乌鲁木齐市××区房屋转让给王华，建筑面积175.14平方米，双方协商转让价为2738000元。合同第三条约定付款方式为乙方已于2018年10月31日向甲方支付定金100000元，待甲、乙双方签订本协议2日内，甲方调档确定权属清晰无纠纷后，乙方应支付甲方购房款至700000元，在实际交付房屋后，甲方的每月按揭还款的本金及利息先由乙方代为支付，所支付款项过户时予以抵销购房款，乙方须按时还贷直至甲方取得该房屋的不动产证后，甲方需在拿到不动产证20日内将贷款还清，乙方支付第二期房款200000元，并办理过户手续，乙方取得不动产权证后，将剩余购房款支付完毕。合同第五条约定甲方在收到乙方第一期房价款当日将上述房产交给乙方，并将所有房产手续相关票据原件交付乙方保管。合同第六条约定甲方取得产权证后30日内有义务无偿协助乙方办理房产过户手续，如甲方无故不配合办理房产过户手续的，视为甲方违约，按合同第七条向乙方承担违约责任并赔偿损失。合同第七条约定双方均不得擅自违反或解除本合同，如一方出现违反本协议第四、五、六条相关内容的行为，则视为违约，违约方在承担守约方直接经济损失的同时，还应当向守约方承担总转让款百分之贰拾的违约金，违约金不足以弥补守约方实际损失时，违约方继续承担赔偿责任。被告王华于2019年4月29日在该《房屋买卖合同》买受方（乙方）处签字。2019年4月29日，被告王华出具欠条载明，王华作为房屋买受人已经支付购房款900000元，并承诺剩余购房款于办理房屋过户手续完毕拿到受理单后一次性付清。2019年5月6日，案涉房屋登记至被告王华名下。2019年5月18日，原告冯志良与被告王华签订《房产交易协议》，载明原告冯志良与被告王华绿城百合公寓三期7号楼3单元801室房产交易，已不动产过户（2019年4月29日），已交房，关于纠纷部分协议如下：已收到购房款956000元，于2019年5月18日收到现金1000000元，余款773800元，其中273800元冯志良自愿作为违约金赔偿，不再索要，剩余500000元于2019年5月20日上午12：00之前支付。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有拘束力，原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。原告已经依约为被告办理了房屋产权变更手续，案涉房屋已经登记在被告王华名下，且原被告于2019年5月18日签订的《房产交易协议》中明确已交付房屋，故对王华称没有交付房屋的答辩意见不予采信，原告与被告在2019年5月18日最终确定剩余房款500000元未支付，并约定于2019年5月20日上午12点之前支付，本院认定被告尚欠付原告购房款500000元未支付，且约定的付款期限已过，故本院对原告要求被告支付欠付购房款845300元的诉讼请求，其中500000元部分有事实和法律依据，依法予以支持。被告未按期履行支付剩余购房款的义务，构成违约，双方约定的付款时间为2019年5月20日，故被告应当支付原告利息损失的计算方式为：以未付购房款500000元为基数，按照中国人民银行一至五年（含五年）金融机构同期贷款年利率4.75%计算自2019年5月21日至2020年9月29日期间共计497天，即500000元×4.75%×497天÷365天=32339元，故对原告要求被告支付迟延履行利息的诉讼请求有事实和法律依据，但计算方法有误，本院对正确部分32339元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告王华支付原告冯志良购房款500000元。二、被告王华赔偿原告冯志良利息损失32339元。以上被告王华共给付原告冯志良款项532339元，被告王华须于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12994.76元（原告冯志良已预交），由原告冯志良负担5457.76元，被告王华负担7537元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   喜慧二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 八 日法 官 助 理   王琴书  记  员   王焕