江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初3062号原告（案外人）：方钰男，男，1968年6月10日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告（案外人）：朱文仙，男，1963年4月1日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：陈涛，江苏苏明律师事务所律师。上述二原告的共同委托诉讼代理人：刘丹，江苏苏明律师事务所律师。被告（申请人）：孙燕，女，1981年11月17日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告（申请人）：冯政权，男，1985年8月20日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：张玉香，女，1984年3月12日生，汉族，户籍地江苏省金坛县，暂住江苏省苏州市虎丘区。被告（申请人）：陈坚纲，男，1979年12月16日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：刘卫东，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小明，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路******。法定代表人：蔡祈参，执行董事兼总经理。原告方钰男、朱文仙与被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲、第三人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称“港龙公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月18日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2020年9月8日、2020年11月9日公开开庭进行审理，原告方钰男、朱文仙的共同委托诉讼代理人陈涛、被告陈坚纲的委托诉讼代理人李小明到庭参加诉讼，被告孙燕、冯政权、张玉香、第三人港龙公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告方钰男、朱文仙共同向本院提出诉讼请求：一、依法解除对原告方钰男、朱文仙名下位于苏州市高新区房屋的查封并停止对该房屋的执行；二、依法判令本案全部被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告孙燕、冯政权、张玉香、陈坚纲与第三人港龙公司商品房销售合同纠纷等案件中，苏州市虎丘区人民法院查封了方钰男、朱文仙名下位于苏州市高新区的房屋，方钰男、朱文仙认为此次查封系错误查封，依法提出书面异议，苏州市虎丘区人民法院作出（2020）苏0505执异94号执行裁定书，裁定驳回异议请求。方钰男、朱文仙认为，2013年1月2日，方钰男、朱文仙与港龙公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，合同签订后，方钰男、朱文仙付清全部购房款539029元，港龙公司于2015年1月22日出具购房发票。方钰男、朱文仙与港龙公司之间的商品房买卖合同真实有效且未违反法律规定，港龙公司将涉案房屋交付方钰男、朱文仙，方钰男、朱文仙即对涉案房屋享有所有权。方钰男、朱文仙将涉案房屋委托苏州港龙商业管理有限公司经营管理，亦是行使占有、使用、收益、处分的权利，也是证明方钰男、朱文仙对涉案房屋实际享有所有权，对外有排他性权利，不应查封方钰男、朱文仙的涉案房屋。涉案房屋交付给方钰男、朱文仙后，港龙公司地址变更，方钰男、朱文仙无法联系到港龙公司，港龙公司也未积极联系方钰男、朱文仙办理过户登记，同时，当时还有大量其他购买者不能办理产权证，方钰男、朱文仙也无法确切知道能不能办理产权登记手续。从2018年开始，方钰男、朱文仙开始进一步准备办理房产证，但是还是不能得知港龙公司的办公地点。2019年初开始，方钰男、朱文仙通过各种途径寻找港龙公司，希望其能够配合办理涉案房屋过户事宜，但是一直到六月份才找到港龙公司开始办理程序，但又因港龙公司对外有债务纠纷导致涉案房屋被多次查封，使得方钰男、朱文仙根本无法办理过户登记。涉案房屋未办理过户登记非方钰男、朱文仙自身原因造成，故诉至法院。被告孙燕辩称，方钰男、朱文仙在2013年与港龙公司签订房屋买卖合同，涉案房屋在2015年已经满足过户条件，开发商同时通知了业主办理过户，同批次很多房屋已经办理完成了过户登记手续。在2015年至2019年期间，办理过户登记均没有障碍，方钰男、朱文仙消极行使过户登记权利，存在主观过错。涉案房屋现仍登记在港龙公司名下。请求驳回方钰男、朱文仙的诉讼请求。被告冯政权未答辩。被告张玉香未答辩。被告陈坚纲辩称，1.对方钰男、朱文仙的异议申请不持态度，请求法院在查明事实的基础上作出判决。2.对方钰男、朱文仙提交的证据材料，因陈坚纲不是房屋买卖合同中的当事人，具体情况不清楚，因此对证据的真实性、关联性请法院审核。3.本案中，陈坚纲通过法院执行程序（包括诉讼保全措施）实现自己的债权是依法行使自己的诉讼权利，是实施合法、无过错行为，不应承担本案的任何诉讼费用。4.本案诉讼费损失，是方钰男、朱文仙与港龙公司的过错造成的，购房人负有督促港龙公司办证的义务，其怠于行使自己应承担的义务从而导致纠纷，故诉讼费应由港龙公司或方钰男、朱文仙承担。第三人港龙公司未述称。本案原告方钰男、朱文仙共同围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：执行裁定书、快递单及投递结果截屏、商品房买卖合同、非住宅商品房质量保证书、非住宅商品房使用说明书、银行流水、发票、苏州市住宅专项维修资金专用收据、苏州新区港龙城委托经营管理合同、苏州玉日房产咨询服务有限公司出具的收据两张、2019年6月17日税收缴款书。被告孙燕围绕答辩意见向本院提交以下证据：长江路556号1幢332室的房屋所有权证和国有土地使用权证复印件。被告冯政权、张玉香、陈坚纲、第三人港龙公司未举证。本院组织双方当事人举证质证，本院对当事人无异议的证据予以确认，与本院庭审笔录一并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年1月2日，方钰男、朱文仙与港龙公司签订商品房买卖合同，合同约定方钰男、朱文仙购买苏州市高新区房屋，总价为539029元，合同另对双方权利义务其他事宜作出约定。方钰男、朱文仙支付涉案房屋的购房款后，港龙公司向方钰男、朱文仙开具了购房发票、专项维修资金收据并将涉案房屋交付方钰男、朱文仙占有使用。此后，方钰男、朱文仙将涉案房屋委托苏州港龙商业管理有限公司经营管理。但涉案房屋未办理产权过户登记手续，现仍登记在港龙公司名下。本院于2019年5月13日查封涉案房屋，案号为（2018）苏0505民初2274号、（2018）苏0505民初2645号、（2018）苏0505民初2863号。此后，涉案房屋又因其他多个案件被本院轮候查封。方钰男、朱文仙提出异议，本院于2020年6月18日作出(2020)苏0505执异94号执行裁定书，驳回方钰男、朱文仙提出的异议请求。方钰男、朱文仙不服该裁定，故诉至本院。诉讼过程中，方钰男、朱文仙提交港龙公司出具的书面证明，上载明：港龙公司于2013年1月与方钰男、朱文仙签订购买苏州市高新区房屋，全部购房款539029元已经付清。上述房屋因我公司代办公司要求费用过高，也未提供办理产权登记需要的登记申请书、登记委托书、土地转让合同。2015年后，我公司办公场所变更未通知方钰男、朱文仙，上述综合因为我公司原因造成方钰男、朱文仙未能办理产权登记手续。后2019年六月，我公司提供上述材料后，因虎丘区人民法院已经查封无法办理产权登记手续。诉讼过程中，方钰男、朱文仙明确愿意自行承担本案诉讼费。本院认为，金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，商品房买受人对已经交付但仍登记在被执行人名下的不动产提出异议，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”因此，对于商品房买卖已交付但未转移登记的确权问题，人民法院应当适用《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的但书规定，审查商品房买受人所提交的拟推翻不动产登记簿的相反证据的真实性；以及其在购买该商品房的时间节点上，该商品房上是否存在查封、抵押等负担；是否存在法律、行政法规对所购商品房的限制性障碍。现查明，方钰男、朱文仙在购买涉案房屋时，既无查封、抵押，也无法律、行政法规的限制性障碍，购房合同、购房发票等证据真实有效且能够形成证据链证实商品房买卖的真实性，其已经占有处分涉案房屋，足以推翻苏州市高新区房屋登记在被执行人港龙公司名下的登记簿记载。本案中，港龙公司出具书面证明陈述商品房买卖经过并证明系因其原因导致未能及时办理房屋过户登记手续，且无证据证明系因方钰男、朱文仙的自身客观原因不能办理房屋过户登记。综上，方钰男、朱文仙的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得查封执行苏州市高新区房屋。案件受理费13381元，由原告方钰男、朱文仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵延丽人民陪审员  黄梅珍人民陪审员  朱建明二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  王晓哲