浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2297号上诉人（原审被告）：嘉善星光灿烂商务酒店有限公司。住所地嘉善县惠民街道谈公北路**。法定代表人:王智慧,经理。委托诉讼代理人：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉善圣桑华贸易有限公司。住。住所地嘉善县惠民街道金嘉大道**/div>破产管理人：浙江中铭会计师事务所有限公司。委托诉讼代理人：赵勇。上诉人嘉善星光灿烂商务酒店有限公司（以下简称星光灿烂公司）因与被上诉人嘉善圣桑华贸易有限公司（以下简称圣桑华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。星光灿烂公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判星光灿烂公司腾退位于嘉善县××街道××路××号××层房屋（不含装修）返还给圣桑华公司或发回重审；2.撤销一审判决第二项，改判星光灿烂公司支付圣桑华公司自2017年2月1日起至腾退之日止的房屋占有使用费,其中2017年2月1日至2019年10月12日期间按每日1604.83元计算（即每年706080元），2019年10月12日至2019年12月31日按4704元／天计算，2020年1月1日起按1549元／天计算至实际腾退之日止；3.本案一、二审诉讼费用由圣桑华公司承担。事实和理由：一、四楼部分系星光灿烂公司所有，不应判决腾退。四楼部分系星光灿烂公司出资建造、装修的建筑物，所有权归星光灿烂公司所有，圣桑华公司无权无偿要求星光灿烂公司腾退、归还。如圣桑华公司一定要求星光灿烂公司腾退，圣桑华公司应当另行起诉确权，在明确所有权人的情况下，才能进一步决定是否有权要求星光灿烂公司腾退。1.案涉房屋的四楼部分系星光灿烂公司全部出资建造并装修的房屋，一直用作办公室使用。在南湖法院2016年的拍卖评估中评估价值为130多万元，其所有权应归星光灿烂公司所有。2.四楼部分并未被确认为违章建筑。该房产现在嘉善县定性为“遗留问题房产”。星光灿烂公司在建造时，获得了圣桑华公司的同意，当时（2006年左右）政府并无严格的报批要求，这是当时条件下的客观事实。该房产至今也并没有被定性为属于行政强拆范围内的违章建筑。故其价值客观存在。事实上，近几年经过几次违章搭建的整治，违法的违章建筑均已经被强制拆除。现在遗留下来的无证房产，在拆迁过程中均有等价的赔偿、补偿，一般会确认为无证合法建筑。3.本案系房屋租赁合同纠纷。圣桑华公司对其有所有权的房产依法有权要求星光灿烂公司腾退。但圣桑华公司在最后一次庭审时突然增加、变更诉讼请求，直接要求星光灿烂公司腾退圣桑华公司没有所有权的四楼无证房产，明显没有事实和法律依据。一审法院直接加以判决，也违反了法定的程序。四楼部分所涉的是“确认之诉”其案由应当是所有权确认纠纷，与房屋租赁毫无关系。双方所涉的租赁合同约定的是一至三层的6914.5平米（现余5736.06平米），四楼并非租赁标的。4.一审判决认为“四楼是建在三楼顶上的，房屋是一个整体”所以应当腾退。该认定没有事实和法律依据。任何的物权均是“谁投资，谁受益”的原则，任何建筑物均存在相邻权的关系。圣桑华公司行使物权，不能妨碍星光灿烂公司对四楼部分享有的使用等权利。现在，星光灿烂公司对自己所有的财产使用，不仅不能得到法律规定的“提供便利”的保障，还要受到圣桑华公司行使物权的限制，明显于法无据。故一审直接判决星光灿烂公司腾退1-4楼部分没有事实和法律依据。一审判决混淆了两个不同性质的诉请，避开了法律规定的确权程序，直接判决星光灿烂公司将四楼部分作为租赁物腾退给圣桑华公司，没有事实和法律依据，违反法定程序。因此，针对案涉四楼部分的腾退判决应当予以撤销。二、关于案涉房屋的装修部分归属，一审认定事实错误，判决结果错误。装修（或其对价）应归星光灿烂公司所有。案涉房屋的装修系星光灿烂公司在2013年重新装修的,并非原陈祖赛与圣桑华公司租赁合同中约定的装修。即使根据陈祖赛与圣桑华公司的租赁合同约定，“在租赁期内归承租人所有”,那么本案双方在租赁合同还未履行完毕的情况下（2015年底至2016年），圣桑华公司因其对外债务造成了租赁合同履行不能,圣桑华公司已经违约，所以装修物应当归星光灿烂公司所有。星光灿烂公司自2016年起就在电力局要拉闸停电的情况下（因圣桑华公司长期拖欠电费），主动承担起电力管理、房屋管理及电费代收代缴等工作，一直至今。本案虽是以圣桑华公司的名义起诉，但破产程序只是对圣桑华公司人格的法律拟制的延长，其民事能力实际早于2016年就实际行使不能。所以，应当将案涉房屋的装修确认归星光灿烂公司所有。该装修现在尚存在，能成为双方讼争的标的，是因2016年司法拍卖流拍所致。在进入司法拍卖程序时，装修物的所有权归属已经确定为星光灿烂公司所有，而不是延至现在才来确定。相同情况的（2017）浙0421民初1821号案件，在圣桑华公司的该部分房产进入司法拍卖时，该装修物已经确定为星光灿烂公司所有。所以，本案所涉装修亦是相同情况。本案判决归圣桑华公司所有，明显事实认定错误，法律适用错误的结果。三、一审在占有使用费问题上适用法律错误，所作判决结果错误。双方之间的法律关系依法应定性为不定期租赁合同关系，应按原约定租金支付至圣桑华公司通知终止租赁合同关系之日止。双方租赁合同于2017年1月31日到期，此后，圣桑华公司在本案起诉之前从未通知过星光灿烂公司将租赁房屋腾退，亦未对星光灿烂公司使用租赁物提出过异议。根据该事实，应当按《合同法》第二百三十六条的规定认定为双方租赁合同继续有效，双方形成不定期的租赁合同关系，租金在双方未做明确约定前，应按原约定的租金履行。并且，在租赁合同约定期限届满后，圣桑华公司也没有向星光灿烂公司提出过支付租金的要求，而是星光灿烂公司收到嘉兴市南湖区法院的《协助执行通知书》，通知星光灿烂公司不得向圣桑华公司支付租金。所以根据以上事实，一审法院认定2017年2月1日至2019年10月12日期间，星光灿烂公司系无约定占有使用，适用法律明显错误，其按鉴定的价格计算占用使用费同样没有法律依据。再者，2016年起圣桑华公司已经对租赁房产不闻不问，欠了大量的电费，是星光灿烂公司多次帮助协调，才使案涉房产和相连的金嘉大道上的主楼能保证使用价值至今。2016年起至今包括案涉房产在内的两幢大楼的电费一直是星光灿烂公司在管理缴纳（代收代缴）。圣桑华公司的破产管理人接收后，亦一直没有异议，至今还是星光灿烂公司在为圣桑华公司的管理人管理着两幢大楼的正常使用。所以在圣桑华公司通知腾退之前的期间，应认定双方为不定期租赁合同关系。故按照合同法的规定，在2017年2月1日至2019年10月12日期间，双方就案涉房屋的5736.06平米房屋形成的是不定期租赁合同关系，应按原约定租金每年706080元支付房租。只有在圣桑华公司通知要求收回房屋之日后，才能认定星光灿烂公司构成了无权占用，才能按照鉴定的评估价计算租金。故一审判决有关占有使用费的判决错误。圣桑华公司辩称，1.圣桑华公司对案涉房屋享有所有权，虽然四楼不是圣桑华公司建造的，但是根据租赁合同，租赁期间的硬件设施归圣桑华公司所有，所以圣桑华公司对四楼也具有产权，因此请求腾退具有相应的法律依据。2.二审中，嘉善城管部门已约谈圣桑华公司，初步认定四楼是违章建筑，并表示希望能与法院联合执法解决四楼违章问题。3.关于一至四楼的装修物，根据租赁合同，租赁期间不能移动的硬件设施归圣桑华公司所有，故圣桑华公司对一至四楼的装修物具有所有权。4.关于租金计算方式，由于双方未能达成一致，后一审法院依据申请交由评估机构予以评估，据此一审按照评估报告计算租金正确。圣桑华公司向一审法院起诉请求：1.判决星光灿烂公司支付自2017年2月1日起至腾退之日止的占有使用费（参照资产评估报告中2017年、2018年、2019年、2020年的年平均日租金计算，暂计算至2020年5月31日占有使用费5183730元）；2.判决星光灿烂公司腾退位于嘉善县××街道××路××号××层的经营场所；3.判决星光灿烂公司对位于嘉善县××街道××路××号××层的经营场所予以恢复原状；4.判决确认圣桑华公司对位于××镇××路××号××层××房××层的装修物享有所有权。一审法院认定事实：案涉房屋位于嘉善县惠民街道（原为魏塘街道）谈公北路833号，房屋所有权人为圣桑华公司，房屋所有权证分别为嘉善县房权证善字第0×**号（房号8-1，房屋总层数3，所在层数1-3，建筑面积3213.51平方米）、嘉善县房权证善字第0×**号（房号8-2，房屋总层数3，所在层数2，建筑面积1297.99平方米）、嘉善县房权证善字第0×**号（房号8-3，房屋总层数3，所在层数3，建筑面积1224.56平方米），建筑面积总计5736.06平方米，房屋均为商业用途。2006年8月1日，圣桑华公司（甲方）与陈祖赛（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定圣桑华公司将位于嘉善县××街道××路××号的房屋，建筑面积6916.15平方米（包含上述建筑面积5736.06平方米）出租给陈祖赛，租赁期限从2006年8月1日起至2017年1月31日止。自本合同签订之日起至2008年1月31日止为乙方对房屋的装潢期限，因乙方的装修、装潢在承租期满后或者在承租期内因乙方的原因退租后归甲方所有，故在此期间甲方免收租金。承租方在签订本合同15日内支付150000元保证金。租赁期内，出租方同意承租方将部分或全部房屋转租他人，接受转租人与本合同承租方直接发生关系，与本合同出租方无关系，本合同出租方不干涉转租的任何条款，包括价格，但承租方必须将保证金补交至300000元。承租方投资装潢的资产，包括装修、装潢、空调、电梯、消防等其它硬件设施，租赁期内归承租方所有，租赁期满无偿归出租方所有，不用拆卸可移动的家具、家电、设备、设施始终归乙方所有。承租人装修、装潢房屋不得改变房屋的整体结构，第一次装修装潢除外，开业经营后二次装修装潢确需改变房屋结构的，乙方以书面形式给甲方，甲方同意后方可实施。租赁期满，本合同自行终止，承租人应当15天内搬出。双方还对租金、租金的交纳期限、违约责任等方面作了约定。合同签订后，上述房屋由星光灿烂公司经营使用。圣桑华公司认为陈祖赛代表星光灿烂公司签订《房屋租赁合同》，陈祖赛系职务行为，星光灿烂公司认为其使用的房屋是从陈祖赛处转租过来的。星光灿烂公司在经营使用上述房屋过程中，未办理相关审批手续，在三层楼的基础上扩建了第四层，砖混结构，第四层房屋也一直由星光灿烂公司使用至今。2017年2月1日之后，圣桑华公司与星光灿烂公司之间未签订过房屋租赁合同，案涉房屋一直由星光灿烂公司占有使用至今，星光灿烂公司也未支付过占有使用费。现圣桑华公司起诉要求星光灿烂公司腾退房屋及支付房屋占有使用费。一审另查明，1.《房屋租赁合同》中位于一层的房屋（房屋所有权证号嘉善县房权字第0×**，建筑面积1178.1平方米）已由嘉兴欣兴广告策划有限公司（原为嘉兴市南湖区欣欣小额贷款有限公司）在2015年12月29日通过司法拍卖系统拍得。嘉兴欣兴广告策划有限公司于2017年4月18日向一审法院起诉，请求嘉兴星光灿烂商务投资管理有限公司腾退位于嘉善县××街道××路××号房屋一层及支付租金、占有使用费等，一审法院于2018年10月12日作出（2017）浙0421民初1821号民事判决。嘉兴欣兴广告策划有限公司不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴中院作出（2019）浙04民终950号民事判决，驳回上诉，维持原判。2.2016年5月12日，嘉兴市南湖区人民法院向星光灿烂公司出具（2016）浙0402执1005号执行通知书一份，载明“申请执行人平安银行股份有限公司嘉兴支行与被执行人嘉善圣桑华贸易有限公司等6人金融借款合同纠纷一案，因本人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院作出（2016）浙0402执1005号执行裁定书已经发生法律效力。现根据有关法律规定，请协助执行以下事项：一、冻结、提取被执行人在你处的执行款项；二、如需支付，请将执行款项汇至本院执行款专户”。3.在本案审理过程中，圣桑华公司提出对涉案房屋的2017年2月1日至2020年3月31的日租金进行鉴定。一审法院委托嘉兴新求是资产评估事务所进行鉴定，鉴定意见：产权证号嘉善县房权证善字第0×**、0××5、0××6号，建筑面积5736.05平方米，2017年2月1日至2017年12月31日止的年平均日租金为4589元／天，2018年1月1日至2018年12月31日止的年平均日租金为4646元／天，2019年1月1日至2019年12月31日止的年平均日租金为4704元／天，2020年1月1日至2020年3月31日止的年平均日租金为1549元／天。4.圣桑华公司向一审法院申请进行破产清算，一审法院于2018年7月23日作出裁定，受理圣桑华公司的破产清算申请，一审法院指定浙江中铭会计师事务所有限公司担任圣桑华公司管理人。5.嘉兴星光灿烂商务投资管理有限公司变更为嘉善星光灿烂商务酒店有限公司。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。圣桑华公司与陈祖赛签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2017年1月31日到期，后双方未继续签订房屋租赁合同，无论是陈祖赛代表星光灿烂公司与圣桑华公司签订《房屋租赁合同》，还是陈祖赛与圣桑华公司签订《房屋租赁合同》后将房屋转租给星光灿烂公司，现星光灿烂公司均无权占有案涉房屋，圣桑华公司请求星光灿烂公司腾退房屋及支付房屋占有使用费的请求，予以支持。结合圣桑华公司的诉请，星光灿烂公司应支付自2017年2月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，具体为：2017年按4589元／天计算、2018年按4646元／天计算、2019年按4704元／天计算、2020年1月1日起按1549元／天计算至实际腾退之日止。星光灿烂公司在使用房屋期间未办理合法建设手续，在三层楼的基础上扩建了第四层，并由星光灿烂公司使用至今，因房屋的一至四层是一个整体，在租赁期间届满后，应由星光灿烂公司将房屋的一至四层经营场所予以腾退，但圣桑华公司请求确认第四层的无证房产所有权一审法院不作处理。《房屋租赁合同》约定承租方投资装潢的资产、包括装修、装潢、空调、消防等其它硬件设施，租赁期内归承租方所有，租赁期满无偿归出租方所有，合同未约定租赁期满后由承租方恢复原状，且圣桑华公司也未举证证明第二层房屋改变结构的具体时间，故圣桑华公司要求星光灿烂公司对第二层的经营场所予以恢复原状的请求，难以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、星光灿烂公司于判决生效后三十日内腾退位于嘉善县××街道××路××号××层的房屋，将其中1至3层，建筑面积总计5736.06平方米的房层（房屋所有权证号：嘉善县房权证善字第0××**、嘉善县房权证善字第0××**、嘉善县房权证善字第0××**，含装潢）返还圣桑华公司；二、星光灿烂公司于判决生效后十五日内支付圣桑华公司自2017年2月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，占用使用费2017年按4589元／天计算、2018年按4646元／天计算、2019年按4704元／天计算、2020年1月1日起按1549元／天计算至实际腾退之日止；三、驳回圣桑华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48086元，减半收取24043元，保全申请费5000元，合计29043元，由星光灿烂公司负担。二审中，本院依法调取秀洲区人民法院于2015年8月17日对星光灿烂公司的股东胡绍取所作的调查笔录1份，对此证据的真实性，双方均无异议，本院予以认定并在卷佐证。根据该证据所载内容并结合《房屋租赁合同》等证据，可以证实圣桑华公司将案涉房屋出租给陈祖赛，后陈祖赛将其转租给星光灿烂公司（胡绍取）。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于扩建的四楼房屋归属及腾退问题。经查，该四楼房屋系星光灿烂公司于承租期间在三楼房屋基础之上加盖而成，其建造并未办理相关合法审批手续，而根据物权法的相关规定，权利人在建造不动产时，必须经过合法审批，否则不能依法享有受法律保护的所有权，故一审法院未对该四楼房屋进行确权正确。至于该四楼房屋的腾退问题，考虑到星光灿烂公司的租赁合同期限已届满，其继续占有包括四楼在内的房屋已没有法律依据，而四楼房屋已与其他有证房产结合为一个整体，不具有独立性，且星光灿烂公司也非该块土地的建设用地使用权人，故一审判决星光灿烂公司腾退四楼房屋正确。因此，对星光灿烂公司有关该四楼房屋应归其所有，其无需腾退的意见，本院不予支持。至于房屋腾退后的处理问题，涉及违法建筑的行政认定及处置，与本案民事纠纷无关，本院不作评判。关于装修的归属问题。根据查明的事实，星光灿烂公司与圣桑华公司之间实际并无直接的租赁合同关系，圣桑华公司直接起诉星光灿烂公司请求其腾退并支付占有使用费等也主要是基于其享有的物权请求权，故在确定案涉装修设施是否应与房屋一并腾退时，应首先根据法律相关添附的处理规定，确定案涉装修设施的归属。本案中，考虑到装修设施已与房屋形成附合，已不具有独立使用价值，故按照充分发挥物的效用原则，案涉装修设施应归属于房屋的所有权人即圣桑华公司所有，即应与房屋一并腾退。至于星光灿烂公司能否得到装修补偿或赔偿问题，与上述物的归属属不同性质问题，超出本案审理范围，应另行解决。关于占有使用费的计算标准问题。星光灿烂公司主张其与圣桑华公司在2017年2月1日之后系不定期租赁合同关系，应按照原合同计算租金。对此，本院认为，如上所述，星光灿烂公司的承租权来源于其与陈祖赛的转租合同，其与圣桑华公司之间并无直接的租赁合同关系，故星光灿烂公司主张在2017年2月1日之后双方直接形成不定期租赁关系，没有事实和法律依据。另外，虽然本案没有直接证据证明圣桑华公司曾明确要求星光灿烂公司腾退房屋，但早在2017年2月1日租期届满之前，案涉部分房屋就因多起纠纷被秀洲区人民法院、南湖区人民法院裁定进行强制拍卖程序，该些事实足以让星光灿烂公司认识到圣桑华公司债务纠纷较多，执行房屋进行拍卖已是偿还债务的重要措施，即到期不再出租属形势使然，而且星光灿烂公司也自认圣桑华公司在2016年起就已无法正常经营管理，故在此情况下，星光灿烂公司以圣桑华公司租期届满未要求腾退为由主张双方形成不定期租赁关系，与客观事实不符，不予支持。因此，一审法院依据评估意见确认2017年2月1日之后的占有使用费计算标准正确，本院予以维持。综上，星光灿烂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30696元，由上诉人嘉善星光灿烂商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年十二月十四日书记员 张叶娟书记员 孙 旭