四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初2815号 原告（反诉被告）：唐磊，男，1969年10月27日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人(特别授权)：刘建刚，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人(特别授权)：艾鹏榉，四川天责律师事务所律师。 原告（反诉被告）：古代凤，女，1969年9月14日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人(特别授权)：刘建刚，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人(特别授权)：艾鹏榉，四川天责律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵义兴，男，1964年5月7日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 委托诉讼代理人(特别授权)：代莉，四川雅州律师事务所律师。 委托诉讼代理人(特别授权)：田鹏，四川雅州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘开莉，女，1966年9月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人(特别授权)：代莉，四川雅州律师事务所律师。 委托诉讼代理人(特别授权)：田鹏，四川雅州律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐磊、古代凤与被告（反诉原告）赵义兴、刘开莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古代凤及唐磊、古代凤的共同委托诉讼代理人刘建刚、艾鹏榉，被告赵义兴、刘开莉及其共同委托诉讼代理人代莉、田鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐磊、古代凤向本院提出诉讼请求：1.解除唐磊、古代凤与赵义兴、刘开莉双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，退还基础设施保证金30万元；2.赵义兴、刘开莉折价补偿装修装饰、设施设备及用具148300元；3.赵义兴、刘开莉偿付唐磊、古代凤维修改造电梯产生的费用85580元；4.赵义兴、刘开莉退还重复租赁车位所获取的租金8800元，5.赵义兴、刘开莉归还违约收取的二楼茶楼的电梯使用费21600元；6.本案诉讼费由赵义兴、刘开莉负担。 赵义兴、刘开莉辩称，唐磊、古代凤逾期支付租金是违约行为，赵义兴、刘开莉无违约行为，唐磊、古代凤无权解除租赁合同。二楼茶楼的电梯使用费与本案无关，维修改造电梯产生的费用依据合同约定由唐磊、古代凤自行承担，车位租金都是按照合同约定应当收取的，不应退还。六楼房顶是公共区域，只能晾晒衣被，唐磊、古代凤要改造成餐吧其他住户不同意。 赵义兴、刘开莉向本院提出反诉请求：1.确认唐磊、古代凤解除合同行为无效，判令唐磊、古代凤继续履行《租赁合同》及《补充协议》；2.唐磊、古代凤支付本年度（2020年11月20日至2021年11月19日）所拖欠的租金46万元，并自逾期之日（2020年9月20日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担逾期付款的违约责任至本息付清之日止；3.唐磊、古代凤支付赵义兴、刘开莉聘请律师的费用15000元；4.本案诉讼费由唐磊、古代凤负担。 唐磊、古代凤辩称，赵义兴、刘开莉的种种违约行为致使合同无法继续履行，应当解除合同，所谓2020年11月20日至2021年11月19日的租金尚未发生，不应支付。 本院经审理查明以下事实： 一、2014年11月14日，赵义兴、刘开莉（甲方）与唐磊、古代凤（乙方）签订《租赁合同》，载明“一、租赁地址位于雅安市雨城区××路××号，租赁范围：3-7楼，包括面积约300平方米的停车场及面积约300平方米的六楼商住房顶使用权（含六楼商住房4个房间，以及大厅110平方米的使用权、电梯使用权）；二、租赁后，乙方如需装修，不得影响整个楼层建筑物结构。租赁期满后，乙方不得拆除装修体即建筑物和设施、设备，不折价，无偿交还给甲方。三、租赁年限：租赁期15年，即从2014年11月20日起至2029年11月19日止。（期满后顺延45天作为装修补偿）；四、乙方租赁费、保证金：合同签订后，乙方先预交20万元履约保证金。租赁费用前三年（2014年11月20日至2017年11月19日）租金为50万元／年，租赁费用每三年以8%的增幅递增，从第二周期2018年开始，付款方式为每年支付，下年租赁费用应在本年租赁期满前两个月一次性付清。甲方收取乙方保证金30万元，用于水、电、气、网络和基础设施保障。合同期满后，乙方将水、电、气、网络费用结清，基础设施无功能性损害，交割完毕后，甲方须退还乙方30万元保证金。乙方拖欠租金两个月，甲方有权终止合同，乙方返还甲方财产，甲方不退还乙方的财产保证金30万元，并依法追收拖欠的租金”。赵义兴、刘开莉与唐磊、古代凤均在合同上签名捺印。 二、2019年10月24日，赵义兴、刘开莉（甲方）与唐磊、古代凤（乙方）签订《补充协议》，载明“原合同约定的2020年度房租经各方友好协商，达成一致意见：2020年度和2021年度房租都定为每年46万元；乙方于2019年向甲方交纳2020年度（2019年11月20日-2020年11月19日）租金46万元；乙方于2020年向甲方交纳2021年度（2020年11月20日-2021年11月19日）租金46万元”。刘开莉与唐磊、古代凤在合同上签名捺印。 三、唐磊、古代凤已经支付了2014年11月20日-2020年11月19日的约定租金。唐磊、古代凤已经支付了其主张的重复租赁车位所获取的租金8800元，双方确认该车位在《租赁合同》约定的租赁范围之内。二楼茶楼的电梯使用费21600元系二楼茶楼使用者支付给赵义兴、刘开莉的费用。另，唐磊、古代凤于2016年9月委托案外人进行了案涉房屋电梯改造。 四、六楼商住房顶系公共场所，单元其他住户不同意作为案涉租赁房屋的酒店活动场所，故未改造使用。 五、2020年9月28日，唐磊、古代凤向赵义兴、刘开莉发出书面《退租告知函》，载明因新冠疫情爆发，酒店难以为继，请求提前解除合同。2020年11月15日，唐磊、古代凤又通过微信向赵义兴、刘开莉发出《告知函》，载明“因住户不同意，酒店六楼屋顶无法使用，经营方案无法实现……且新冠疫情致使酒店长期停业，酒店经营困难，我方无法继续履行合同。期间我方已通过多种方式与你方磋商，但解除租赁合同一事至今未能达成一致。若你方能在2020年11月20日前退还我方保证金30万元，我方将在租期届满之前腾退房屋……”。2020年11月20日，赵义兴、刘开莉微信回复可于2020年11月20日终止租赁合同，双方办理移交手续。其后因双方矛盾激化，赵义兴、刘开莉又于2020年11月25日发出书面通知，拒绝解除合同，要求唐磊、古代凤继续履行合同并支付租金46万元。 六、庭审中，唐磊、古代凤提交鉴定申请，请求对案涉房屋作为酒店的装修装饰、设施设备及用具价值进行鉴定。赵义兴、刘开莉不予认可。 七、本案立案时间为2020年11月26日。 以上事实有《租赁合同》《补充协议》《调查表》收条等以及当事人陈述为证。 本院认为，一、《租赁合同》《补充协议》应否解除。其一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条的规定可知，法定解除权和约定解除权的行使均可导致合同解除。法定解除权的享有主体为构成根本违约一方当事人的对方当事人，约定解除权的享有主体为导致合同约定的解除条件成就一方当事人的对方当事人。本院认为唐磊、古代凤并不享有约定或法定解除权，即赵义兴、刘开莉并无根本性违约行为。唐磊、古代凤主张赵义兴、刘开莉收取的重复租赁车位租金、二楼茶楼的电梯使用费以及维修改造电梯产生的费用即便成立，亦不属于赵义兴、刘开莉根本违约行为，更不能令唐磊、古代凤享有约定或法定解除权，上述事项具体理由在下文中详述，在此不作赘述。 其二，请求解除方并不享有约定或法定解除权但请求解除合同的，有以下法律、司法解释可以依据：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”；其三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，当违约情况发生时，继续履行合同是违约方承担违约责任的首要方式，比之后续违约责任承担方式更有利于合同目的的实现。然而正如2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：1.违约方不存在恶意违约情形的；2.违约方继续履行合同，对其显失公平的；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”之规定所言，当违约方并非恶意违约，且其继续履行合同所需的财力、物力超出合同双方基于合同；履行所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件，允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行不仅有利于守约方及时止损，也符合民法公平原则和诚实信用原则，有效衡平当事人双方目前和长远利益，避免社会资源浪费。 本案中，唐磊、古代凤已经支付了2014年11月20日-2020年11月19日的约定租金，虽按照《租赁合同》约定，唐磊、古代凤未提前支付下一年度的租金，但至起诉时（2020年11月16日）下一年度的租赁事实尚未发生，更不存在恶意违约之情形。因公共卫生事件和经营状况影响，两原告继续履行房屋租赁合同费用过高，以致客观上无继续履行房屋租赁合同的能力，及时解除合同符合民法的公平原则，也是赵义兴、刘开莉履行合同法上减轻损害规则的要求。据此，唐磊、古代凤主张解除《租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求应予支持，因赵义兴、刘开莉并无证据证明唐磊、古代凤存在《租赁合同》约定致使基础设施功能性损坏或水、电、气、网络费用未结清的行为，应予退还基础设施保证金。唐磊、古代凤应同时腾退房屋交付赵义兴、刘开莉，并水、电、气、网络费用已结清的票据。 二、因赵义兴、刘开莉在合同履行过程中，并无严重违约行为，即便因六楼屋顶使用权并非赵义兴、刘开莉所有，无法自行让渡，也不影响唐磊、古代凤开设的酒店基本功能的实现，再者唐磊、古代凤直至2019年12月才就六楼屋顶使用权征求其他住户意见，而之前酒店一直正常经营并无异议。故赵义兴、刘开莉因合同解除的损失应予填补。因双方合同中并未约定相应违约金，赵义兴、刘开莉另行出租案涉房屋亦需耗费时间成本和资金成本，本院酌情认定赵义兴、刘开莉退还唐磊、古代凤15万元（30万元÷2）保证金。 三、其他费用 关于重复租赁车位所获取的租金8800元，双方确认该车位在《租赁合同》约定的租赁范围之内，故赵义兴、刘开莉确实不应重复收取，应予退还。 关于二楼茶楼的电梯使用费21600元，二楼茶楼的电梯使用费21600元系二楼茶楼使用者支付给赵义兴、刘开莉的费用，与本案涉及的法律关系无关联性，本院对唐磊、古代凤的该项诉讼请求不予支持。 关于唐磊、古代凤维修改造电梯产生的费用85580元。唐磊、古代凤于2016年9月委托案外人进行了案涉房屋电梯改造，据租赁期起始时间已近2年，该项费用属于承租人为满足其租赁需要，对租赁房屋的改造升级，并非出租人的交付瑕疵，唐磊、古代凤亦未提交证据证明租赁房屋存在严重瑕疵，不应由赵义兴、刘开莉承担该笔费用。 关于唐磊、古代凤应否支付2020年11月20日至2021年11月19日的租金46万元。根据《补充协议》约定，唐磊、古代凤应提前支付2020年11月20日至2021年11月19日的租金，但其前提是房屋租赁合同继续履行，现该合同已经解除，故尚未发生的租金不应支付。 关于装修装饰、设施设备及用具折价补偿。唐磊、古代凤提交鉴定申请，请求对案涉房屋作为酒店的装修装饰、设施设备及用具价值进行鉴定，因如前所述，唐磊、古代凤并非享有法定或约定解除权的一方，需要给予赵义兴、刘开莉补偿以解放双方合同权利义务，其二、《租赁合同》约定“租赁期满后，乙方不得拆除装修体即建筑物和设施、设备，不折价，无偿交还给甲方”，故合同解除后，对租赁房屋的添附物应归属赵义兴、刘开莉所有。 关于赵义兴、刘开莉聘请律师的费用，非诉讼中必须发生的费用，且赵义兴、刘开莉的反诉请求大部分并未得到支持，故对其该项反诉请求予以驳回。 综上，唐磊、古代凤的诉讼请求和赵义兴、刘开莉的反诉请求均部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条之规定，判决如下： 一、解除唐磊、古代凤与赵义兴、刘开莉于2014年11月14日签订的《租赁合同》以及于2019年10月24日签订的《补充协议》； 二、赵义兴、刘开莉于本判决生效之日起二十日内退还唐磊、古代凤保证金15万元； 三、赵义兴、刘开莉于本判决生效之日起二十日内退还唐磊、古代凤租金8800元； 四、驳回唐磊、古代凤的其他诉讼请求； 五、驳回赵义兴、刘开莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为4721元，由唐磊、古代凤负担2721元，赵义兴、刘开莉负担2000元（唐磊、古代凤已预交，执行时赵义兴、刘开莉一并给付唐磊、古代凤）；反诉案件受理费减半收取为4213，由唐磊、古代凤负担213元，赵义兴、刘开莉负担4000元（赵义兴、刘开莉已预交，唐磊、古代凤执行时一并给付赵义兴、刘开莉）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员  刘 文 二〇二〇年十二月八日 法官助理  丁红娟 书 记 员  赵思雨