广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2569号原告：曹厅，男，1991年10月1日出生，汉族，公民身份号码520************775，住所地贵州省水城县******。被告：高艳玲，女，1978年10月1日出生，汉族，公民身份号码232************460，住所地辽宁省东港市************。原告曹厅（以下简称原告）与被告高艳玲（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月4日立案受理，依法适用小额诉讼程序。因被告高艳玲下落不明需要公告送达诉讼材料，本案裁定转为适用普通程序后，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达期限届满后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方成立的《租赁合同》；2.被告退回租金、押金合计7306元；3.被告退还物业费840元；4.被告支付租赁合同剩余价值12000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年4月19日，原被告签订了《租赁合同》，约定被告将位于珠海市斗门区里维埃拉碧水岸1栋207号的房产出租给原告，每月租金1500元，租期自2020年4月27日至2021年4月27日止。双方约定由原告自行通过手机交纳水电费，房租与物业费交给被告，交费方式为一次性交纳一个季度房租，另交两个月租金作为押金。当天，原告通过微信转给被告租金、押金合计7500元，物业费420元，作为2020年4月27日至2020年7月27日租房费用。2020年7月26日，原告通过微信转账支付给被告2020年7月27日至2020年10月27日的房租4500元，物业费420元，合计4920元。2020年8月3日，因被告没有向物业公司交纳物业费1143.41元，房屋的业主李国勇上门查询，原告才知道房屋不是被告的，之后协商未果，被告不愿意退还押金及剩余房租，并且态度恶劣电话也不接。原告认为被告存在欺骗行为，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：租赁合同、欠费通知书、微信转账记录、微信聊天记录、房产租赁合约、微信账单详情、业主房产证、房租交费记录等证据材料。案件审理期间，原告申请证人李国勇出庭陈述证言。李国勇述称，本人是案涉房屋的权属人。2017年12月30日，本人的妻子李文瑛与被告签订了《房产租赁合同》，将案涉的房屋租给被告使用，约定每月租金1500元，在1500元每月的基础上每年按市场价200元递增，租期3年，至2020年12月30日止。2020年6月开始，被告没有交纳租金，物业管理处也催收物业费，于是本人就上门查询情况，发现租户是原告，本人才知道被告将房屋转租给了原告。虽然合同中没有约定房屋是否可以转租，但被告没有将情况告诉我，我是不同意的。本来这件事也可以协商解决，但不清楚被告为何回避不理。之后原告于2020年8月25日搬离房屋交回给本人，本人已经收回房屋。被告欠本人的物业费及租金，因为被告还有押金在本人处，就直接抵扣掉了。被告缺席，没有提交书面答辩意见及证据材料。庭审质证过程中，原告出示了案涉证据材料的原件核对。经审查，原告提交的证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院予以确认。证人李国勇陈述的证言客观证实，与本案有关联，本院亦予以采信。根据审查确认的证据，结合证人证言及原告庭审陈述，本院认定事实如下：2020年4月19日，原被告签订了《租赁合同》，约定原告承租位于珠海市斗门区里维埃拉碧水岸1栋207号的房屋，每月租金1500元，租期自2020年4月27日至2021年4月27日止。双方约定由原告自行通过手机交纳水电费，房租与物业费交给被告。房租交纳方式为每次支付3个月的房租4500元，另交两个月租金3000元作为押金。当天，原告通过微信转给被告租金、押金合计7500元，另外支付物业费420元，作为2020年4月27日至2020年7月27日期间的租房费用。2020年7月26日，原告通过微信转账支付给被告房租4500元，物业费420元，合计4920元，作为2020年7月27日至2020年10月27日期间的租房费用。2020年8月3日，房屋的权属人李国勇上门查询情况，原告方知道房屋的权属人不是被告,与被告产生纠纷要求退款未果，遂诉至本院。另查明，案涉位于珠海市斗门区里维埃拉碧水岸1栋207号房产的权属人登记为李国勇所有，房屋面积71.3平方米。庭审期间，李国勇作为证人出庭陈述证言，证实2017年12月30日期间，李国勇的妻子李文瑛与被告签订《房产租赁合约》，将案涉房屋出租给被告使用，约定每月租金1500元，在1500元每月的基础上每年按市场价200元递增，租期3年，至2020年12月30日止，租赁期间的物业管理费等全部费用由被告承担。2020年8月期间，因被告没有按时交纳租金及物业费，李国勇上门查看情况，发现被告已经将房屋转租给原告。原告获悉情况后与李国勇及被告协商解决，因被告避而不见而未果。2020年8月25日，原告自行搬离案涉的房屋将房屋交回给李国勇。案件审理期间，原告当庭变更第3项诉讼请求为被告退还物业费280元。本院认为，原被告成立的《租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定行使权利履行义务。本案中，原告与房屋权属人李国勇确认原告已于2020年8月25日搬离案涉房屋，故原被告之间的《租赁合同》已于当天实际解除。被告没有向原告说明房产权属情况，未征得权属人同意进行转租是合同解除的主因，故本院认定被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于原告其他的各项诉讼请求：（一）租金、押金问题。原告向被告交纳了押金3000元以及2020年4月27日至2020年10月27日期间的租金9000元，合计12000元。本案中，原告实际使用案涉的房屋至2020年8月25日，共计4个月，根据双方约定每月租金1500元的标准计算，应付租金6000元，故被告应退回剩余的2个月租金3000元及押金3000元，合计6000元。本院对于原告主张被告退回押金、租金的请求予以支持，但金额以本院认定为准。（二）物业费问题。双方约定每月的物业费140元由原告承担，原告向被告交纳了6个月的物业费共计840元，原告实际使用房屋4个月，应承担的物业费为560元，故被告应退回原告剩余2个月的物业费280元。原告变更诉讼请求后主张被告退回物业费280元，本院予以照准。（三）租赁合同剩余价值12000元问题。原告并没有实际支付相应的12000元，其主张被告支付租赁合同剩余价值12000元的请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告高艳玲于本判决生效之日起三日内返还原告曹厅房屋押金3000元及租金3000元；二、被告高艳玲于本判决生效之日起三日内返还原告曹厅物业费280元；三、驳回原告曹厅的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费304元（原告已预交），由原告承担100元，被告高艳玲承担204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  钟毅忠人民陪审员  黄小燕人民陪审员  刘 清二〇二〇年十二月十五日书 记 员  林 旭附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。