甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4038号上诉人（原审被告）：李多庆，男，1968年10月1日出生，汉族，住兰州市安宁区。被上诉人（原审原告）：兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区居民委员会，住所地：兰州市安宁区万新南路**马路以西全鑫合市场**。法定代表人：于姜文，该社区主任。委托诉讼代理人：于滢，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振源，北京大成（兰州）律师事务所实习律师。上诉人李多庆因与被上诉人兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区居民委员会（以下简称：石磊庄社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李多庆上诉请求：1.判令撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人起诉；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2010年初双方当事人基于诚信原则签订了《石磊庄社区铺面租赁合同》是10年的长期租赁合同，截止2017年长达7年的时间上诉人并未拖欠过租费，2017年3月24日，安宁区人民政府发布《房屋征收公告》导致客户无法继续经营，给上诉人造成经济损失，无法缴纳租费，上诉人也多次与被上诉人商议减免租金事宜但未果。上诉人认为原审法院没有考虑到因兰州市安宁区人民法院发布房屋征收公告和合同不能继续履行的客观事实，将上诉人支付租金的时间计算到两年后的2019年7月18日明显不当。对上诉人极其不公平，无法接受。2017年3月24日安宁区人民政府发布《房屋征收公告》后，被上诉人于2017年12月6日在市场张榜公布《停业通知》。该通知不仅张贴于市场，而且发放到商户手中。上诉人认为租金应当计算到2017年12月6日为宜，按照其通知至迟应计算到2017年12月31日解除全部商户合同的时间。上诉人是出租房屋的合同相对人，被上诉人在市场张贴《停业通知》时，只发给商户，从未通知上诉人，更未与上诉人协商解除合同事宜，导致市场一片混乱，上诉人无法按时收取商户租金，这是双方矛盾的根本所在。被上诉人未经上诉人同意于2017年强行拆除了上诉人约70平方米的库房未予补偿，侵害了上诉人合法权益，请求二审法院依法予以纠正，维护上诉人的合法权益不受侵害。石磊庄社区辩称，一、因发生合同约定的不可抗力因素，答辩人与被答辩人签订的四份租赁合同虽无法继续履行，但被答辩人于2019年7月18日才腾房。在房屋租赁关系中，承租人即实际经营者应当在签订合同时就考虑到自身经营性风险，包括如果合同提前解除带来的风险和后果。同时，自答辩人将《房屋征收公告》张贴送达后，双方多次协商解除合同事宜，但被答辩人并未对双方达成的口头协议实际履行，无论双方房屋租赁合同是否解除，被答辩人未履行口头约定直至2019年7月18日才腾交房屋，其以实际行为占有使用该四处租赁房屋，应当参照双方租赁合同以及补充合同约定的标准，向答辩人支付至2019年7月18日，故答辩人索要租金有事实和法律依据。二、虽然《停业通知》中通知至迟应当自2017年12月31日解除全部商户合同，但被答辩人并未在《停业通知》规定的时间内腾交房屋，反而持续占有房屋继续经营，期间也一直收取商户租金，其已知无法继续租赁的情况下仍继续收取租金，那么扩大的损失应当由其自行承担。三、被答辩人提出答辩人未对其自行搭建的库房进行补偿的问题，首先，答辩人仅为租赁合同的当事人，并非征迁主体，也并非补偿主体。实际上，房屋和土地的征收主体是兰州市安宁区政府，征迁款支付主体也是兰州市安宁区政府银滩路街道办事处，并非答辩人；同时，被答辩人该项上诉理由与本案并非同一法律关系，不应当在二审中进行审查，被答辩人的该项上诉理由不成立。综上，答辩人与被答辩人签订四份租赁合同及一份补充协议，内容不违反法律法规的强制性规定，故被答辩人应自觉遵守履行合同约定的权利义务，应向答辩人支付租金。请求法院驳回其全部上诉请求，依法维持原判。石磊庄社区向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付履行四份《石磊庄社区铺面租赁合同》以及一份《补充租赁合同》期间欠付的租金，共计人民币484084元；2.请求依法支付判令被告支付逾期履行期间应支付的资金占用利息48129.27元（2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），共计532213.27元（利息暂计算至起诉之日，后续利息算至实际付款之日止）；3.本案诉讼费以及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年2月1日，石磊庄社区与李多庆签订两份《石磊庄社区铺面租赁合同》，分别约定石磊庄社区将兰州市安宁区银滩路街道石磊庄社区（西口二楼东北半部分，面积100㎡），（西口一楼东半部分、面积为650㎡）商铺出租予李多庆，租赁期限均为2010年4月1日至2020年4月1日，其中西口二楼东北半部分100㎡前五年年租金12000元，以后五年每月租金在12元／㎡基础上增加2元／㎡，西口一楼东半部分650㎡前五年月租金为11元／㎡，2015年后租金为13元／㎡。2010年3月20日，石磊庄社区与李多庆就石磊庄社区西口铺面二楼西三档450㎡商铺又签订《石磊庄社区铺面租赁合同》，约定租赁期限10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日，前五年月租金10元／㎡，后五年月租金12元／㎡。2010年7月1日，石磊庄社区与李多庆再次签订《石磊庄社区铺面租赁合同》，约定石磊庄社区将兰州市安宁区银滩路街道石磊庄社区西口二楼中西间面积217㎡商铺出租李多庆，租赁期限20年，2010年7月1日至2020年6月30日，前五年月租金10元／㎡，后五年月租金12元／㎡。双方签订的上述四份《石磊庄社区铺面租赁合同》并同时约定了双方的责任及义务，以及违约责任。2012年5月3日，石磊庄社区与李多庆签订了《补充租赁合同》。该补充合同对上述四份租赁合同涉及的租赁物租金进行部分变更约定，变更内容：一、石磊庄社区西口一楼东半部分650㎡商铺租金变更约定2010年4月1日至2013年4月1日月租金11元／㎡，2013年4月1日至2016年3月31日租金为12.5元／㎡；二、石磊庄社区西口二楼东北半部分100㎡商铺租金变更约定2010年4月1日至2013年4月1日年租金12000元／年，2013年4月1日至2016年3月31日租金为11.5元／㎡；三、石磊庄社区西口铺面二楼西三档450㎡商铺租金变更约定2010年6月1日至2013年5月31日月租金10元／㎡，2013年5月31日至2016年6月1日租金为11.5元／㎡；四、石磊庄社区西口二楼中西间面积217㎡商铺租金变更约定2010年7月1日至2013年6月30日月租金10元／㎡，2013年6月30日至2016年7月1日租金为11.5元／㎡。2017年3月24日，兰州市安宁区政府就安宁区银滩路街道、刘家堡街道棚户区改造项目用地范围内房屋及附属物征收作出《兰州市安宁区人民政府房屋征收公告》，涉案四处石磊庄社区租赁商铺均在征收范围内。2019年12月6日，兰州市自然资源局安宁分局向安宁区银滩路街道办事处回函：安宁区578＃道路以西、银滩路街道二期安置点以东、甘肃省电力培训中心以南、八盘峡小区家属院以北用地为石磊庄社区集体土地。涉案四处石磊庄社区出租商铺均在兰州市自然资源局安宁××庄××区集体土地范围内。另查，李多庆对涉案四处租赁商铺租赁费分别交付止以下时间再未交付：石磊庄社区西口一楼东半部分650㎡商铺租赁费支付至2016年12月31日；石磊庄社区西口二楼东北半部分100㎡商铺租赁费支付至2017年10月31日；石磊庄社区西口铺面二楼西三档450㎡商铺租赁费支付至2017年4月30日；石磊庄社区西口二楼中西间面积217㎡商铺租赁费支付至2017年6月30日。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。兰州市安宁区政府于2017年3月24日作出【2017】01号《兰州市安宁区人民政府房屋征收公告》，涉案四处石磊庄社区租赁商铺均在征收范围内。石磊庄社区与李多庆签订的涉案四份《石磊庄社区铺面租赁合同》租赁期限虽均未到期，但因征收涉及的不可抗力因素导致涉案合同已无法继续履行，李多庆也已将涉案租赁商铺腾交于石磊庄社区，该行为表明双方已解除涉案四份合同。石磊庄社区主张李多庆于2019年8月20日向其腾交了涉案四处商铺并向法庭陈述了李多庆商铺租赁费交付截止时间。李多庆对石磊庄社区庭审中陈述的涉案四处租赁商铺租赁费交付截止时间均予以认可，但辩称其于2018年至2019年陆续一直向石磊庄社区腾交涉案四处商铺，具体什么时间无法确定。本案中搬腾交付涉案租赁商铺是在合同履行期限未届满情况下进行的，具体李多庆什么时间搬腾租赁商铺、什么时间向石磊庄社区交付涉案租赁商铺，该事实主张应由李多庆承担举证证明责任，但庭审中李多庆对此并未向本院提交相应的证据予以证明。庭审结束后，石磊庄社区向本院提交代理词中自认李多庆的腾房时间应为2019年7月18日，故本院对李多庆腾房时间认定为2019年7月18日。本案结合对李多庆腾房时间认定，本院计算涉案四处商铺欠付租赁费用如下：石磊庄社区西口一楼东半部分650㎡商铺欠付租赁费258500元（欠付时间：2017年1月1日至2019年7月18日，月租金13元/㎡）；石磊庄社区西口二楼东北半部分100㎡商铺欠付租赁费24710元（欠付时间：2017年11月1日至2019年7月18日，月租金12元/㎡）；石磊庄社区西口铺面二楼西三档450㎡商铺欠付租赁费138490元（欠付时间：2017年5月1日至2019年7月18日，月租金12元/㎡）；石磊庄社区西口二楼中西间面积217㎡商铺欠付租赁费64037元（欠付时间：2017年7月1日至2019年7月18日，月租金12元/㎡）；综上，李多庆尚欠石磊庄社区商铺租赁费485737元。因石磊庄社区诉请李多庆支付商铺租赁费484084元，其对部分租赁费的放弃系石磊庄社区对其权利的自由支配，并未损害他人合法权益，据此石磊庄社区诉请李多庆支付商铺租赁费484084元本院予以支持。关于石磊庄社区诉请李多庆支付逾期履行租赁费的资金占用利息的请求，因双方签订的四份《石磊庄社区铺面租赁合同》及《补充租赁合同》中均未约定关于逾期支付租赁费应承担资金占用利息，且因2017年3月24日兰州市安宁区政府已作出征收公告，征收涉及的不可抗力因素导致涉案合同已无法继续履行，从而导致李多庆再未向石磊庄社区交纳剩余的商铺租赁费，故对石磊庄社区主张的资金占用利息本院不予支持。本案在庭审结束后，石磊庄社区于2020年5月18日向本院提交《变更诉讼请求申请书》并向本院提交一份2019年7月3日其与李多庆签订的《银滩路街道棚户区改造拆迁补偿安置协议》的证据材料，该申请提交时间及证据材料均已过法定期限，故本院对石磊庄社区提交的变更诉讼请求申请不予准许，且对该组证据不予采用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：李多庆于本判决生效后十日内向兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区居民委员会支付房屋租赁费484084元；二、驳回兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区居民委员会其他诉讼请求。案件受理费9122元，减半收取4561元，由李多庆承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人石磊庄社区提交《银滩路街道棚户区改造拆迁补偿安置协议》，证明《银滩路街道棚户区改造拆迁补偿安置协议》签订于2019年7月3日，双方约定的具体腾房时间应当为2019年7月18日，故李多庆应当支付房屋租金直至2019年7月18日。李多庆质证认为，对证据的真实性认可，证明目的不认可，租费是2017年12月31日最后期限，不是以补偿安置协议的时间为准。本院认为，该证据真实性本院予以确认，证据内容能够证明约定的腾房时间至迟为2019年7月18日。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。二审另查明，2019年7月3日，兰州市安宁区银滩路街道办事处（甲方）、石磊庄社区、李多庆三方签订《银滩路街道棚户区改造拆迁补偿安置协议》，约定李多庆在协议签字领款后15日内搬迁完毕。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，李多庆认为其与石磊庄社区的签订《石磊庄社区铺面租赁合同》及《补充租赁合同》已于2017年12月31日解除，故房屋租赁费应缴纳至2017年12月31日。故双方租赁关系已于2017年12月31日解除。李多庆在双方合同解除后，应及时向石磊庄社区腾交房屋，因其未向石磊庄社区及时腾交房屋，故应承担其实际占用房屋期间的租金。关于李多庆占用案涉房屋期间的问题。本案中，李多庆与石磊庄社区的租赁关系已于2017年12月31日解除，但合同解除后，李多庆未及时向石磊庄社区腾交房屋，而是继续占有使用。直至2019年7月3日，兰州市安宁区银滩路街道办事处（甲方）、石磊庄社区、李多庆三方签订《银滩路街道棚户区改造拆迁补偿安置协议》，该协议约定李多庆在协议签字领款后15日内搬迁完毕。据此，可以认定，直至2019年7月3日，李多庆仍然占有使用案涉房屋。该协议签订后，双方均认可李多庆向石磊庄社区腾交了案涉租赁房屋，但均未提供证据证明李多庆搬离的时间，在此情况下，应以该协议确定的最后日期作为认定李多庆腾交案涉房屋的最后时间更为妥当，故李多庆占有使用案涉房屋的最后期限应为2019年7月18日。据此，上诉人李多庆主张房屋租赁费应缴纳至2017年12月31日的理由不能成立。关于李多庆主张强行拆除了上诉人约70平方米的库房未予补偿的问题。本案中，石磊庄社区与李多庆之间因房屋租赁纠纷，提起诉讼因该主张与本案属于不同法律关系，李多庆可另行主张，本案不予处理。综上所述，李多庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9122元，由上诉人李多庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 张煜枫审 判 员 张秉德审 判 员 冯稼耘二〇二〇年十二月二日法官助理 车卓为书 记 员 丁姝文