广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初22479号原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）：王继军，男，1978年5月17日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：谢梦琪，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐玲玲，广东度明律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）：吴顺兆，男，1969年4月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡峻豪，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。第三人：邓耀忠，男，1971年1月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健涛，广东宝慧（顺德）律师事务所实习律师。原告王继军诉被告吴顺兆、第三人邓耀忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，被告于2020年9月3日提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序独任审判，于2020年10月26日公开开庭进行了合并审理，原告王继军的委托诉讼代理人谢梦琪、被告吴顺兆的委托诉讼代理人吕伟虹及胡峻豪、第三人邓耀忠及其委托诉讼代理人吕伟虹及梁健涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月26日签订的《仓库租赁合同》无效；2.被告向原告归还由政府支付给仓库租赁者所有的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、供水供电设施补偿等其他一切补偿（暂计人民币150000元）；3.被告向原告返还保证金30000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在2019年3月26日签订了《仓库租赁合同》，约定原告租用被告所有的坐落于佛山市顺德区乐从镇沙边海心沙工业区仓库，租赁期限从2019年4月1日至2021年3月30日。被告在租赁期间通知原告，政府需要拆迁，要求原告在2020年6月之前搬迁，直至2020年租赁仓库被当地政府征收，并告知原告所有拆迁补偿包括本应归原告所有的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业补偿、供水供电设施补偿等费用将一次性支付给被告，由被告向原告支付本应属于原告所有的费用。政府支付给仓库实际使用者的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业补偿等费用理应归原告所有，但被告私自侵吞，已经构成对原告的财产侵权，被告理应归还。被告的答辩意见：1.沙边村于2018年启动改造，2019年金沙湾工业区改造，旁边的海心沙工业区即将改造已是众所周知的事实。2.双方在自愿平等的情况下签订的《仓库租赁合同》，根据合同约定，原告已明确知晓租赁物以及工业区周边情况，并自愿承担可能出现的不良后果。2020年4月16日，管理人接到政府通知，海心沙工业区将于6月开始进场改造，管理人随即于当日通知原告及旁边的其他租户尽快搬离。之后各租户都陆续离开，只有原告经多次电话、微信通知均以时间不够为借口未完全搬离。2020年6月初，整个工业区围蔽施工，在管理人多次催促下，原告才彻底搬离。因此，一方面原告自愿承担因改造而产生的不良后果，另一方面原告主张的损失均是由于原告拖延搬迁的主观过错所致，被告已尽忠实勤勉义务，即使《仓库租赁合同》可能存在无效的情况，原告也不应将补偿责任转嫁至被告处。3.原告租用建筑物仅作仓库用途，涉案租赁物不具备生产条件，供水供电设施是租赁物的原有设施，原告主张停工停产损失及供水供电设施补偿无事实依据。4.邓耀忠通知原告搬离时，明确表示搬迁费用通过免除租金予以抵扣，前提是原告撤场返还钥匙、租赁合同、定金收据并缴清租用期间产生的费用，但原告谎称找不到合同及定金收据，不肯出具相关证明，也不同意支付2020年5月、6月的租金及整个租赁期间的水电费，导致无法结算。第三人的陈述意见：与被告的答辩意见一致。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付2020年5月、6月租金合计26000元；2.原告支付租赁期内产生的水电费605元；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：被告委托第三人对沙边海心沙工业区数间出租厂房进行管理。2020年4月16日，第三人接政府部门通知，工业区将于2020年6月开始拆除，第三人随即于当天通知原告及其他租户搬迁撤离。随后其他租户陆续撤离，但原告仍一直拖延占用仓库至2020年6月底。原告撤场后，经第三人多次催促，至今仍未支付2020年5月、6月租金及租赁期间的水电费用。原告的答辩意见：第三人系案涉仓库的管理人，原告素来向其支付租金。首先，原告无需支付2020年5月租金。2020年5月10日下午，原告通过微信转账的方式向第三人支付当月房屋占有使用费13000元，但被第三人退回。第三人向原告称5月房租暂时不收，届时会在原告已经支付的30000元保证金里扣减。对此，原告再次确认，让对方不要因此说自己不交房租。而至于2020年6月的房屋占有使用费，系经被告及第三人同意免付的。原告与第三人经过多次交流，决定于2020年6月19日将钥匙返还给第三人，并结束对仓库的租用。双方在当日下午碰面，原告将钥匙交给了第三人。次日，第三人通过微信向原告发送账单，注明“电费580元，水费25元，5月份租金13000元，6月份共租用19日免租金，押金13000元”，扣减上述费用后，被告还需向原告返还16395元。综上，被告不仅歪曲事实，还对承诺事项出尔反尔，有违诚实信用原则。原告无理由向被告再次支付2020年5月及6月的租金及租赁期间产生的水电费用。第三人的陈述意见：无异议。原、被告均围绕诉讼请求提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认证：被告提供的原告租赁建筑物及周边租户情况示意图，因能如实反映案涉租赁物及其周边建筑物情况，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：一、2019年3月26日，原告、被告以及被告委托的出租方负责人即第三人签订一份《仓库租赁合同》，约定被告将位于佛山市顺德区乐从镇沙边海心沙工业区的一座两层半建筑出租给原告作为仓库使用，建筑物面积约1800平方米；租赁期自2019年4月1日至2021年3月30日；每月租金为13000元，原告应于每月5日前向被告交纳，当月10日仍不交租则视为原告违约，被告有权终止租赁合同并没收定金、追缴所欠租金及费用、责其搬走；杂费包括垃圾费、治安费、管理费；原告在本合同签订时向被告交纳定金30000元，合同终止后，原告没有违约及缴清所有费用后，由被告在五日内无息退还原告；原告在租赁期间，货物要放置在地台架上，地台架厚度不低于10公分，原告要定期清理渠道，以免因长时间暴雨堵塞水渠造成水浸损失；因地方建设需要征用土地或改造的，双方应无条件服从。在双方落款签名下方，手写注明二楼电表、水表当时度数以及“电每度1.2元”、“水每度5元”等内容。签订合同当日，原告向被告交纳了2019年4月的租金及杂费13000元，以及仓库定金30000元。承租后，原告亦按被告要求交纳租金至2020年4月。其中，因疫情原因，2020年2月租金有部分减免。2020年4月16日，第三人通过微信告知原告“六月初到六月中拆了，尽快找地方”；原告回复“好的谢谢”。2020年6月19日，原告将案涉租赁物的钥匙交还给被告。此前，原告已经将案涉租赁物内的货物搬走，至庭审时仍遗有部分受水浸以及搬迁成本较高的货物没有搬走。2020年6月20日，第三人通过微信告知原告需交纳整个承租期内的电费共580元（483度×1.2元/度）、水费共25元（5度×5元/度），第三人并将相关电表、水表的度数照片以及计算数据发送给原告。二、2020年4月30日，为加快推进乐从镇沙边工业区“三旧”改造建设，促进乐从镇经济发展，经双方友好协商，被告与佛山市顺德区乐从镇土地发展中心签订一份《转租补偿协议》，双方经核对确认，被告占有使用的土地及建筑物和附属物情况如下：租赁土地和地上建筑物及附属物坐落于佛山市顺德区乐从镇沙边堤外工业区，为被告自行修建，其中包括编号为Z74及编号为Z75两部分建筑物，均由被告实际占有使用；双方同意由佛山市顺德区乐从镇土地发展中心承继被告与第三方租赁合同的所有权利义务；Z75租赁费用金额合共1299430元，其中包括建筑物拆迁补偿1223638元、其他生产生活资产（存货）搬迁补偿65362元、拆损毁设备（升降机）拆迁补偿10430元；该租赁费用为一次性支付，包括但不限于被告原合同项下享有的全部土地租赁、建筑物和附着物的权利及义务；被告在签订本协议后，应配合佛山市顺德区乐从镇土地发展中心办理土地及地上建筑物和附属物的移交工作；签订协议后，土地及地上建筑物和附属物在租赁期限内归属于佛山市顺德区乐从镇土地发展中心占有、使用和处分。诉讼中，被告确认其已收到佛山市顺德区乐从镇土地发展中心支付的相关补偿。三、原告承租的案涉租赁物位于上述《转租补偿协议》所指的编号为Z75的建筑物中，建筑总面积为3453.92平方米。根据《转租补偿协议》所附的《资产评估报告书》所记载，其他生产生活资产（存货）搬迁补偿65362元，系按存货数量2178.74立方米×30元/立方米计得。而编号为Z75的建筑物实际包括了案涉租赁物在内的共五栋建筑物。原告遂于2020年8月12日向本院提起本案诉讼。本案的争议焦点为：一、《仓库租赁合同》的效力如何；二、原、被告诉请的各项损失是否有依据。针对第一个争议焦点。本案的案由为房屋租赁合同纠纷，根据原、被告签订的《仓库租赁合同》，租赁标的物为位于佛山市顺德区乐从镇沙边海心沙工业区的一座两层半建筑，而根据庭审查明及被告的承认，案涉厂房并未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故原告要求确认案涉《仓库租赁合同》无效，具有事实及法律依据，本院予以支持并确认。针对第二个争议焦点。关于被告返还保证金30000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《仓库租赁合同》无效，被告因租赁合同约定而向原告收取的保证金（合同约定为“定金”）30000元，根据前法之规定，理应向原告返还。故原告该主张具有法律依据，本院予以支持。关于被告应支付给原告的补偿问题。根据被告与佛山市顺德区乐从镇土地发展中心签订的《转租补偿协议》，案涉租赁物所在的编号为Z75的建筑物所获得的补偿共分为三部分，即建筑物拆迁补偿1223638元、其他生产生活资产（存货）搬迁补偿65362元、拆损毁设备（升降机）拆迁补偿10430元，但由于建筑物均由出租方即被告自行修建并安装相关升降机设备等附着物，故建筑物拆迁补偿1223638元及拆损毁设备（升降机）拆迁补偿10430元等两部分赔偿理应不由承租人即原告享有。至于其他生产生活资产（存货）搬迁补偿65362元，因现建筑物已处于拆迁当中，建筑物内的存货已无法估量，且该补偿除原告外还包括了Z75建筑物的其他租户的存货，庭审中双方当事人亦无法予以确认，故综合各方因素予以考虑之下，本院酌情按照原告所承租的案涉租赁物的建筑面积（《仓库租赁合同》记载为1800平方米）所占Z75建筑物的建筑总面积（《转租补偿协议》记载为3453.92平方米）的大致比例予以确认。由此，本院酌情认定，被告应向原告支付其他生产生活资产（存货）搬迁补偿32681元（65362元×50%）。对原告超出部分的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。关于原告应否支付2020年5月及6月租金的问题。虽案涉《仓库租赁合同》被确认为无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，承租方仍应按租赁合同约定的租金标准向出租方支付案涉租赁物的占有使用费。但又根据被告与佛山市顺德区乐从镇土地发展中心于2020年4月30日签订的《转租补偿协议》，自签订该补偿协议后，就案涉租赁物所在的土地、地上建筑物及附属物的租赁权利义务均由佛山市顺德区乐从镇土地发展中心承继，即在剩余租赁期内，被告不再享有占有、使用及处分的权利，故被告亦无权再向原告收取2020年5月及6月的租金或占有使用费。故对被告该反诉主张，无事实依据，本院不予支持。关于原告承租期间的水电费问题。根据原《仓库租赁合同》的约定，每月租金13000元实际上是不包括水电费的，且从该合同落款处所手写记载的水表及电表底数、水电费的每度收费标准可知，原告亦是需要在租金外另向被告据实支付水电费的。而在原告使用案涉租赁物期间，其并未向被告交纳过该些费用。且该费用亦为原告占有使用案涉租赁物期间被告理应向供电、供水部门代为交纳的费用，为被告的必然损失。再根据原《仓库租赁合同》落款处手写记载的相关表底度数，结合第三人通过微信向原告发送的搬迁时的最终度数情况可知，原告占有使用案涉租赁物期间，共产生了用电483度、用水5度，再根据约定的收费标准1.2元/度、5元/度，计得电费为579.6元、水费为25元，合共604.6元。因原、被告在庭审中均明确同意，双方互负支付义务的保证金30000元及水电费604.6元相互抵销，最终，被告应向原告返还保证金29395.4元及支付补偿32681元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王继军与被告吴顺兆于2019年3月26日签订的《仓库租赁合同》无效；二、被告吴顺兆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王继军返还保证金29395.4元；三、被告吴顺兆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王继军支付补偿款32681元；四、驳回原告王继军的其他诉讼请求；五、驳回被告吴顺兆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为1950元（原告王继军已预交），由原告王继军承担1270.96元，被告吴顺兆承担679.04元；反诉受理费减半收取为232.56元（被告吴顺兆已预交），由原告王继军承担5.28元，由被告吴顺兆承担227.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何斯琳二〇二〇年十二月十四日书记员  李秋霞