广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初3264号原告：梅州市正华物业管理有限公司，住所梅州市梅江区***万象江山SY02-F二层2091号店。统一社会信用代码914************543。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：陈省，系公司员工。被告：陈文元，男，汉族，1968年2月5日出生，公民身份号码441************718，住址梅州市******************。被告：冯文畅，女，1971年11月15日出生，汉族，公民身份号码441************722，现住梅江区江南梅水路**************。被告：陈芳，女，1996年8月1日出生，汉族，公民身份号码441************724，现住梅江区江南梅水路**************。原告梅州市正华物业管理有限公司（下简称“正华物业”）与被告陈文元、冯文畅、陈芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告正华物业的法定代表人谢某1、委托诉讼代理人陈省，被告陈文元、冯文畅到庭参加了诉讼。被告陈芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院作缺席审理。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告支付自2019年5月1日起至2020年6月30日止的物业管理费4028.64元；2.判令三被告向原告支付逾期利息138.84元（自2019年5月5日起暂计算至2020年8月31日；之后的逾期利息以4028.64元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；3.判令本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告于2016年12月30日与建设单位梅州市鸿兴投资有限公司（下简称：鸿兴公司）签订《万象江山项目物业管理委托合同》，约定由原告为梅州市“万象江山”住宅项目提供前期物业管理服务。三被告是“万象江山”E2栋101号房业主，其房屋建筑面积为191.84㎡。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告亦接受了该服务，但被告却从2019年5月1日开始无故拖欠物业费至今。截止至2020年6月30日，三被告共拖欠物业费4028.64元，经原告催讨无果。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告陈文元、冯文畅辩称，一、原告上诉起诉后被告多次要求原告出示三级企业资质，原告无法提供。根据《梅州市城区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理的通知》，原告未提供其公司具备三级以上资质材料，不应按政府最高指导价收取。原告未证明提供的服务达到按1.5元/㎡标准，应按当前同类小区物业费用每平方米0.8元/月收取。二、原告接受《万象江山项目物业管理委托合同》以来，被告从未收到拖欠物业费用的合法催收催缴通知，如电话、短信、邮件等，被告不承担逾期利息，诉讼费也由原告承担。原告未书面催缴直接起诉导致被告精神损害，要求原告赔偿精神损失1000元。三、原告在起诉其他业主案件中，将被告之前的民事判决书作为证据附随，相关信息如身份证号、姓名等未涂马赛克，严重侵犯被告个人隐私，要求原告赔偿精神违约金2000元。四、原告提供的物业服务严重质价不符。原告在对万象江山业主强制服务中，被告多次要求原告处理窗户脱落问题，原告均无处理。根据委托合同第二十一条第5点，要求原告支付违约金3000元。其次，原告在消防、绿化、公用部位的维护管理中不到位，经业主多次要求整改仍解决不了，特别是2019年8月30日消防报警铃彻夜响；小区消防器材过期无检查，小区保安人员缺少，被告房屋隔壁别墅区域杂草丛生无人管理，蛇、鼠、野猫隐藏，给业主带来极大的安全隐患。五、根据《万象江山项目物业管理委托合同》约定，被告房屋装修好后多次要求原告履行合同安装可视对讲门铃，经多次催促要求原告均不理会，导致被告房屋至今仍未实现智能化系统。六、原告对小区实行强制服务，如果《万象江山项目物业管理委托合同》合法，按合同第二十八条，原告需服务至小区业委会成立为止。现小区仍未成立业委会，而原告却无告知即强行退出小区服务，要求被告支付违约金2000元。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告陈芳未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅江区江南梅水路“万象江山”一期住宅小区由鸿兴公司投资开发。被告系“万象江山”一期E2栋业主，于2016年9月1日接收了涉案房屋，并于2017年取得涉案房屋不动产权证书，房屋建筑面积为191.84㎡。“万象江山”一期原前期物业公司为梅州市客天下物业管理有限公司（下简称：客天下物业）。2016年12月30日，原告正华物业与鸿兴公司签订一份《万象江山项目物业管理委托合同》，约定鸿兴公司委托原告对“万象江山”住宅项目实施物业服务。签订合同后，原告正华物业于2017年1月1日进驻“万象江山”小区。2018年12月15日，客天下物业发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入伙业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。原告入驻“万象江山”后，于2017年2月24日取得梅江区发展改革和科学技术局《物业服务收费备案表》，备案的企业资质是“三级”，收费标准是电梯房1.5元/月/㎡，执行时间从2017年1月1日起。因建设单位更换前期物业服务公司，原告于2020年6月30日退出万象江山小区。因被告未向原告缴交物业费，原告2019年曾起诉被告。本院判决三被告需支付2017年5月1日至2019年4月30日的物业费6912元，并支付从2019年5月1日起至6912元物业费付清止的相关利息。该案已生效。因之后的物业费被告又未交纳，原告再次提出本案诉讼。被告陈文元、冯文畅则到庭作出如上答辩意见。对被告提出的可视对讲机，原告辩称其并未收到被告或开发商交给的可视对讲机，无从安装。对被告提出的窗户脱落问题，原告辩称并非窗户脱落或损坏，被告提交照片中的窗户是别墅群的窗户，别墅由开发商统一设计、施工，窗户是开发商设计的家装铝塑板外观，被告认为不好看，要求原告更换玻璃，但被告未有偿委托原告处理。本院认为，本案争议焦点为：1.原告主张的收费标准是否合法；2.原告提供的物业服务是否存在瑕疵，被告是否需足额支付物业费。对争议焦点1。依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”，原告已提供物业服务，被告已享受，因此被告有参照政府指导价支付物业费给原告的责任。原告要求被告按1.5元/m2标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件为依据，依据充分。原告提交的物业服务收费备案表显示原告企业资质是“三级”，故原告有无提供三级企业资质材料给被告查阅，不影响被告需参照上述标准向原告交物业费。对争议焦点2。根据本院查明事实，原告提供物业服务期间存在对公共消防设施未保持完好有效，对小区共用部位、共用设施设备存在维修、养护、管理不到位等情形。根据权利义务对等原则，本院结合本案实际，酌情扣减原告主张的物业费10%。综上，被告住房建筑面积为191.84m2，每月物业费287.76元，被告应向原告缴纳2019年5月1日至2020年6月30日的物业费3625.78元（287.76元/月×14个月×90%）。对原告超出部分请求，本院不予支持。对被告提出原告未为其安装可视对讲机问题，依房屋交接表，与被告约定对讲机安装的是鸿兴公司，故不能作为拒交物业费的理由。对原告主张的逾期付款利息问题。因原告本身在物业管理服务合同中存在瑕疵履行情形导致被告拒交，因此，原告要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。被告称其答辩提出的精神损害部分表示是反诉，因该请求属侵权纠纷，与本案合同纠纷不属同一法律关系，不符合反诉条件，本院不予接受，被告可另行主张。其余未提出反诉的赔偿问题，被告亦可另行主张。被告陈芳经传唤未到庭，视为放弃相关诉讼权利，如有不利后果自行承担，可作缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈文元、冯文畅、陈芳应于本判决生效后五日内支付自2019年5月1日至2020年6月30日的物业费共3625.78元给原告梅州市正华物业管理有限公司；二、驳回原告梅州市正华物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告梅州市正华物业管理有限公司负担10元，三被告负担40元。被告承担的案件受理费，原告愿由被告径行交付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 叶 飞审判员 余梅芬审判员 宋嘉奕二〇二〇年十二月十七日书记员 吴尽娜