大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民再7号原审原告：房芳，女，1962年12月25日生，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：杨玉玲，系辽宁呈显律师事务所律师。原审被告：刘福仁，男，1956年8月18日生，住址大连市中山区。委托诉讼代理人：郑洪锁，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。原审被告：大连三禾生物有限公司，统一社会信用代码21010244665806121H，住所大连经济技术开发区辽河东路**—10—B。法定代表人：刘晓霞，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑洪锁，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。原审原告房芳与原审被告刘福仁、大连三禾生物有限公司（以下简称三禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日作出（2013）甘民初字第6032号民事裁定，已经发生法律效力。2017年6月27日，原审原告房芳向大连市中级人民法院申请再审，市中院于2018年5月15日作出（2018）辽02民申671号民事裁定，驳回房芳的再审申请。经本院审判委员会讨论决定，本院于2020年5月11日作出（2020）辽0211民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告房芳及其委托诉讼代理人杨玉玲、原审被告刘福仁、三禾公司的共同委托诉讼代理人郑洪锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称，2006年4月间原告与大连华南集装箱船务有限公司签订土地租赁合同，大连华南集装箱船务有限公司将拥有的6513.7平方米土地使用权的土地出租给原告，土地位于大连市甘井子区，土地号为甘集用2003第040214，地号为01-01-02t-2，原告在该土地上建综合厂房**，建筑面积2226平方米，租给被告使用，租用15年，房屋租赁合同第二条约定租金支付方法，第一至第三年部分剩余工程款以建代租，不支付租金，第四年开始，以后每年支付租金为320,800元人民币，合同第六条第1项约定，如果乙方违约（被告）乙方装修代建所支付的资金由乙方自行承担，并一次性支付违约金200万人民币。第三项约定：不满半年的租金按半年计算，超过半年的不满一年的租期按一年计算，双方于2007年9月19日签订了房屋合同后原告将房屋交给被告经营管理使用至今，然而被告并没有按照约定履行支付房屋租金的义务，其行为已构成违约，除支付租金外，还应当承担违约责任，经双方交涉被告拒不支付租金。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋租金962,400元（自2011年9月19日至2013年9月19日止）；2、请求判令被告向原告支付违约金200万元；3、判令第二被告承担连带支付租金责任和违约金责任；4、诉讼费由被告承担。原审认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。在本案中案涉土地及房屋的真正权利人与原告并不是同一人，同时依原告所提供的大连市沙河口区鑫房钢模租赁服务社的证明及授权委托书无法判断原告确系享有案涉房屋及土地收取租金的请求权权利人。又因庭审中被告均对此真实性提出异议，同时又无其他证据佐证其在订立租赁合同向被告出具上述两份证明，故原告所提供的证据较为孤立，无法形成完整证据链条证明其对案涉房屋及土地享有直接的利害关系，综上依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定裁定如下：驳回原告房芳的起诉。本次再审审理过程中，本院就合同效力问题向原审原告进行了释明，原审原告变更其诉讼请求为要求原审被告支付2011年9月19日至2013年9月19日（实际占用时间为自2010年9月19日至2013年9月19日）的房屋占有使用费1,149,600元，计算方式：（320,800元+62,400元）×3年=1,149,600元。关于原审原告房芳要求原审被告三禾公司承担连带责任的理由，原审原告房芳在本次庭审中主张，案涉合同签订后，原审被告三禾公司实际占有使用该房屋，并且也向原告交付了部分租金，原审原告房芳与原审被告刘福仁在《房屋租赁合同》中约定了有62,400元租金用于安波福慧山庄消费和公司保健品相抵，其中相抵的公司保健品来源于三禾公司的产品，应视为三禾公司为案涉《房屋租赁合同》交付的租金，三禾公司已经加入了原审原告房芳与原审被告刘福仁之间的债务，故要求三禾公司承担连带责任。针对原审原告变更后的诉讼请求，二原审被告辩称，不同意支付房屋占有使用费。理由为：1、原审原告基于其与大连华南集装箱船务有限公司的土地租赁协议和对地上建筑物的建设取得的使用权益来出租案涉房屋并获取收益，但案涉房屋未经规划审批，属于违章建筑，原告并没有合法的出租权利，因此不能获得非法收益；2、原审原告与大连华南集装箱船务有限公司达成协议，自认案涉房屋占有和使用及收益的权利属于华南公司，并退还了土地使用权证，双方对土地租赁合同确认终止履行，所以原审原告不是案涉房屋的所有权人或者继受权利人，故无权主张租金收益；3、生效的法律文书已经确定了原审原告与华南公司之间的上述协议书有效，另有生效法律文书认定原审原告与华南公司关于案涉房屋土地的权益按照该协议执行，根据生效文书，原审原告没有权利主张租金收益；4、由于原审原告与大连华南集装箱船务有限公司就案涉房屋发生纠纷导致房屋经常断水断电，无法正常使用，原审被告早在2015年就搬离该房屋，如果从合同有效的角度来看，原审原告首先要承担违约责任并按照15年租期的剩余期限分摊部分赔偿被告代建的工程款项；5、大连华南集装箱船务有限公司在与原审原告签订协议后即向原审被告主张过权利，原审原告也依据该协议丧失了主张权利的基础，因此原审原告在主张租金或者使用费收益前应先解决其是否对案涉房屋享有权利的问题，原审法院裁定认定的事实和适用的法律正确，在未解决原审原告对案涉房屋享有权利的情况下其不具有主张租金或者使用费用收益的主体资格；6、原审原告自认案涉房屋没有规划许可，也没有房屋所有权证，所以不能证明其对案涉房屋享有的权利，而原审原告与华南公司签订的协议再次确认原审原告不是案涉房屋的权利人，所以其无权主张收益；7、原审原告变更的诉讼请求超出了原审诉讼请求的数额，不应当在本案中审理；8、原审原告的租金诉讼请求的诉讼时效已经超过，不应当予以支持；9、原审原告的费用计算没有事实和法律依据，本案被告提交法庭的租赁合同有原审原告签字确认，年租金为30万元，应当以原审被告提交法庭的合同为最终版本。对于原审原告主张原审被告三禾公司承担连带责任一节，原审被告三禾公司表示，其从未作出债务加入的意思表示，原审被告三禾公司虽然使用案涉房屋，但是使用依据来源于原审被告刘福仁，原审被告三禾公司与原审原告没有法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：大连市沙河口区鑫房钢模服务社（以下简称鑫房钢模社）系个体工商户，登记业主为申军。原审原告房芳自称受雇佣于申军对外从事业务工作。2006年5月6日，原审原告房芳经案外人綦延铎介绍，代表鑫房钢模社（乙方）与大连华南集装箱船务有限公司（甲方，以下简称华南公司）签订《土地租赁协议书》，约定甲方将其拥有使用权的甘集用（2003）第040214号，地号为01-01-02J-2的集体工业用地租赁给乙方，该土地位于，面积6513.70平方米，租赁期限为48年，自2006年5月6日至2053年12月22日止，具体到期日以国家届时规定为准；租赁费为210万元，乙方在签订协议之前已向甲方支付40万元租赁费，余款由乙方在2006年5月10日前一次性结清；租赁期内，乙方如在此地块上建造厂房、仓库等建筑物，应按有关规定办理手续，甲方予以配合，费用由乙方承担，建筑物的所有权归乙方。2007年9月19日，原审原告房芳（甲方）与原审被告刘福仁（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，乙方租用甲方坐落在大连市甘井子区综合厂房，建筑面积为2226平方米，租用期15年，自本合同生效之日开始计算。租赁期限内房屋租金的支付方法为：乙方第一年至第三年以建代租，不需要支付租金，（如甲方尚未完成在室内搭架子、打楼梯口、地面墙面上沙、屋面防水、大楼全面粉刷。装250KW电所需费用）从第四年开始，以后每年租金为人民币320,800元，另外62400元用于安波福慧山庄消费和公司保健品相抵。租赁期内，房屋由乙方使用管理，房屋的房产税、土地使用税等由甲方承担。租赁期内，乙方所用的水、暖、电热水、通讯、室外环卫、房屋修缮等费用由乙方承担。乙方所租用房屋，在乙方对三通验收合格后，归乙方使用。合同另约定，本合同生效后，如乙方违约，乙方装修代建所支付的资金由乙方自行承担，并一次性支付违约罚金人民币200万元。本合同生效后，如甲方违约，甲方赔付乙方装修代建所发生的全部费用，并一次性支付违约罚金人民币200万元。不满半年的租期按半年计算，超过半年不满一年的租期按一年计算。在租用期内，甲方不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，如果甲方出售乙方租用的房屋，乙方应享有优先购置权，同时甲方应协助乙方办理正式过户手续，由此发生的有关费用由乙方承担。合同还约定了其他事项。原审被告庭审中提供另一份《房屋租赁合同》其中关于租金的约定为：乙方第一年至第三年以建代租，不需要支付租金（甲方尚未完成的土建工程、打楼梯、地面墙面上沙灰、屋面保温防水、大楼全面刮腻子刷涂料、全楼门窗制作和安装、安装250KW电以及自来水、消防、环保、院内化粪池给排水等工程），再建工程所需工期8-9个月不算在租赁期限内：从第四年开始，以后每年租金为人币30万元。合同签订日期与原审原告提供的合同一致，为2007年9月19日。针对两份合同的差异，原审原告在庭审中表示，2007年9月19日原审原告房芳与原审被告刘福仁先是签订了原审被告所出具的合同，但因合同中所约定的部分水、电、门窗制作等工程项目，原审原告已经完工，系原审被告根据其使用需要进行改建，不应计入代建费用并扣除工期，在协商后，双方对该部分内容进行了修改，删减了部分工程项目，变更了合同租金。原审被告则主张，其提交法庭的租赁合同有原审原告签字确认，年租金为30万元，代建项目超过了原告提交的租赁合同内容，委托代理人经询问原审被告刘福仁本人，其表示原审原告提交的租赁合同是应当由双方销毁的合同，而被原审原告私自保留。上述合同签订后，原审原告房芳将案涉房屋交付原审被告刘福仁，用作原审被告三禾公司的生产车间。2014年末原审被告三禾公司陆续将生产车间从案涉房屋搬离，但仍留有部分机器设备和人员看守，现占用案涉综合厂房的一半面积左右。二原审被告在本次庭审中表示，其搬离案涉房屋的原因是原审原告房芳与华南公司对案涉土地及房屋的归属争议导致原审被告三禾公司无法正常生产经营，并产生了较大损失。庭审中，原审被告自认，其就案涉房屋未曾支付过租金。2013年4月7日，原审房芳在另案中的委托代理人房建敏、付玮玮与华南公司签订了《协议书》，约定2006年5月6日房芳与华南公司签订的《土地租赁协议书》（地号4-1-1-2J-2）为无效合同，房芳同意将原土地使用证无条件返还给华南公司，房芳已支付给华南公司的40万元租赁费，由华南公司予以没收。该土地上的建筑物所有权人为华南公司，如该土地及地上建筑物涉及到拆迁等事宜，由华南公司自行处理。华南公司取得动迁补偿款后，应于接到补偿款当日给付房芳人民币200万元。房芳在占用案涉土地及地上建筑物期间，如果有出售、出租或抵押该财产的行为，如果有证据证实与大连华南集装箱船务有限公司有关的，大连华南集装箱船务有限公司承担相应的责任，如果无证据证实与大连华南集装箱船务有限公司有关的，大连华南集装箱船务有限公司不承担任何责任。2013年4月8日原审原告房芳在该《协议书》上签字。另查，2009年11月10日，华南公司原取得的甘集用(2003)第040214号土地使用证证号变更，新证编号为大甘集用(2009)第400028号，地号为4-1-1-2J-2，土地位置、使用权面积等内容不变。在原审中，原审原告提供的私营企业注册内容查询卡记载，大连三禾生物有限公司的法定代表人为刘福仁，公司注册资本1005万，股东何莲香认缴出资322万，股东刘福仁认缴出资683万。本次再审时，三禾公司的法定代表人为刘晓霞，经网上查询，该公司注册资本数额未变更，公司股东刘晓霞认缴出资683万，公司股东何莲香认缴出资322万。股东和法定代表人的变更时间为2017年8月21日。2020年11月24日，大连市沙河口区鑫房钢模服务社业主申军向本院表示，对原审原告房芳出租房屋的行为予以认可，对原审原告房芳以个人名义向原审被告刘福仁主张权益没有意见。上述事实有原审原、被告提供的《土地租赁协议书》、《房屋租赁合同》、《协议书》、（2015）大民二终字第01344号民事判决书、私营企业注册内容查询卡、调查笔录及庭审笔录等证实。本院认为，原审裁定书将原审被告刘福仁的姓名书写为“刘仁福”有误，应予纠正。关于原审原告房芳与原审被告刘福仁所签订的《房屋租赁合同》效力问题，本院认为，原审原告房芳与原审被告刘福仁于2007年9月19日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，《最高人民法院》（法释[2009]11号）自2009年9月1日起施行，该解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案案涉房屋未经规划审批，属于该解释第二条所规定的无效情形，故应当认定原审原告房芳与原审被告刘福仁所签订的《房屋租赁合同》无效。经本院释明后，原审原告变更其诉讼请求为要求原审被告支付占用房屋期间的使用费。虽然本案为再审案件，但因原审裁定驳回原审原告起诉，并未进行实体审理，亦未就合同效力问题向原审原告释明，故应当准予原审原告基于合同效力问题变更诉讼请求。《最高人民法院》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原审原告房芳与原审被告刘福仁签订案涉《房屋租赁合同》后，原审原告房芳依合同约定向原审被告刘福仁交付了租赁房屋，原审被告刘福仁接收房屋并占有使用，故对于原审原告房芳主张要求原审被告刘福仁参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张应当予以支持。关于二原审被告提出案涉房屋未经规划审批，属于违章建筑，原审原告并没有合法的出租权利，因此不能获得非法收益的意见，因与《最高人民法院》第五条规定相悖，本院不予采纳。关于二原审被告提出原审原告主张租金的事实依据是原审原告与华南公司签订的土地租赁合同，该合同已被双方确认为无效，原审原告据以主张租金的实体权利不存在，故原审原告无权主张二原审被告支付租金的辩解意见，本院认为，原审原告房芳与案外人华南公司于2013年4月7日签订了《协议书》，约定2006年5月6日原审原告房芳与华南公司签订的《土地租赁协议书》（地号4-1-1-2J-2）为无效合同，原审原告房芳同意将原土地使用证无条件返还给华南公司，但对于2013年4月7日前原审原告房芳已经签订并履行的租赁合同的租金收取问题并未作出约定，结合该《协议书》中关于“房芳在占用案涉土地及地上建筑物期间，如果有出售、出租或抵押该财产的行为，如果有证据证实与华南公司有关的，华南公司承担相应的责任。如果无证据证实与大连华南集装箱船务有限公司有关的，大连华南集装箱船务有限公司不承担任何责任”的约定，应视为原审原告房芳对其在此期间所签订的房屋租赁合同自行承担责任。原审被告刘福仁依据其与原审原告房芳所签订的租赁合同占有使用案涉房屋，原审原告房芳与原审被告刘福仁所签订的租赁合同虽属无效，但对于原审原告房芳要求给付房屋占有使用费的诉讼请求应予支持。关于房屋占有使用费的支付标准，本院认为，原审原告与原审被告所提供的合同均为原件，均有双方当事人的签字，合同日期相同，内容相异，因原审原告作为主张诉讼权利的一方，应当对其主张所依据的事实承担举证责任，在其无充分理由排除被告所提交的证据的情况下，原审原告作为负有举证责任的一方应对此承担不利后果，故应对原审被告提交的合同予以采信，并以该合同所约定的租金数额作为房屋占有使用费的计算依据。据此计算原审被告刘福仁应给付的房屋占有使用费为人民币900,000元。关于原审原告主张原审被告三禾公司应当承担连带责任一节，本院认为，原审原告房芳与原审被告刘福仁所签订的租赁合明确约定房屋由原审被告刘福仁租用，租金由原审被告刘福仁支付，合同主体仅为原审原告房芳与原审被告刘福仁，原审被告刘福仁与原审原告房芳签订租赁合同并将所租房屋用于原审被告三禾公司的生产经营均系原审被告刘福仁的个人行为，并不产生使原审被告三禾公司成为合同主体的法律效果，且在原审被告提供的租赁合同中，并没有关于以保健品抵租金的约定，即使在原审原告提交的租赁合同中约定了以公司保健品抵租金，该约定亦系原审被告刘福仁的个人行为，不能视为三禾公司同意承担合同义务的意思表示。故对原审原告房芳要求原审被告三禾公司承担连带责任的意见，本院不予采纳。关于庭审中，原审原告房芳主张的房屋及土地腾退问题，因该主张超出原审诉讼请求，不属于本案的审理范围，本院不予处理。关于二原审被告主张原审原告存在违约行为，应承担赔偿责任的主张，因案涉租赁合同应属无效，且二原审被告并未在原审中提出反诉请求，该主张亦不属于本案的审理范围，本院不予处理。综上所述，本案经本院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条、第四百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）甘民初字第6032号民事裁定书。二、原审被告刘福仁自本判决发生法律效力之日起10日内给付原审原告房芳人民币900,000元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。三、驳回原审原告房芳的其他诉讼请求。原审案件受理费人民币30,500元，其他诉讼费人民币50元，保全费人民币5,000元，合计人民币35,550元，已全部退还原审原告房芳，再审案件受理费人民币30,500元（原审原告房芳已预交），由原审原告房芳负担人民币4,000元，由原审被告刘福仁负担人民币26,500元。原审被告刘福仁负担部分同上述款项一并给付原审原告房芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限二年。审 判 员  尹 霞人民陪审员  王玉华人民陪审员  徐建民二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张圣悦本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。被申请人及原审其他当事人在庭审辩论结束前提出的再审请求，符合民事诉讼法第二百零五条规定的，人民法院应当一并审理。人民法院经再审，发现已经发生法律效力的判决、裁定损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，应当一并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。经再审裁定撤销原判决，发回重审后，当事人增加诉讼请求的，人民法院依照民事诉讼法第一百二十六条的规定处理。