浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2576号 上诉人（原审被告、反诉原告）：崔华明，男，1969年3月22日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：白洁，浙江鑫湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：应春亚，女，1974年2月2日出生，汉族，住仙居县。 上诉人崔华明因与被上诉人应春亚房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省仙居县人民法院（2020）浙1024民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔华明上诉请求：一、请求撤销一审判决，查清事实后依法改判：二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，证据采信错误，进而导致判决错误。理由如下：一、关于本诉部分，一审法院以被上诉人单方陈述“被上诉人对厂房大门和卫生间马桶进行了更换，对钢棚生产车间墙体做了喷漆、地面铺设了地砖，其中一个钢棚生产车间装修后作为红木家具展示厅，制作了仙居县森伟轩红木家具厂的广告牌等”的认定系主观臆断，事实认定错误。本案中被上诉人拟证明其损失的证据仅有“仙居现代窗帘送货单”、“收款收据”、“销货清单”和证人证言。首先，上诉人对被上诉人提供的该组证据的三性均有异议，退一万步讲，假设一审法院不考虑证据三性及应否赔偿损失的情况下，一定要认定被上诉人损失，送货单、收款收据也无法证明单据上所载明的材料是用于涉案厂房装修，尤其是对大门、卫生间马桶进行更换，连最基本的形式票据都没有；再退一步讲，大门、卫生间在交付时并非无法使用状态，被上诉人为了提高美观或者其他用途考虑更换，是自身需求的改善，这部分损失无论如何也不应计算在损失范围之内。其次，证人证言存在虚假陈述。该证人所出具的收条时间、内容与其当庭陈述的款项支付时间、金额均不一致，由此可以证明被上诉人完全是为了应付本案诉讼而伪造的证据，且该证人与被上诉人的男朋友系好朋友关系。涉案6200元的损失根本没有证据支持。吊顶、涂料、地砖等损失更是无稽之谈，连最基础的证据都没有。最后，搬迁费用及广告牌制作费用，搬迁费的证据一点也没提供，如何证明涉案物品存有搬迁，从庭审查明的事实看被上诉人2019年根本就不在当地，在外地从事其他生意，所谓的生产根本就不存在，其仅有的家具也是存放在涉案主楼的两间半门面房内，何来的搬迁费。广告牌制作费，被上诉人为了招揽生意，制作广告牌，这是其运营成本，如果按照一审法院裁判逻辑，被上诉人所有的运营成本都可以作为损失范围来主张。被上诉人仅提供了《责令限期改正违反行为通知书》复印件，无法证明具体拆除行为发生在何时，一审法院在真实性无法确定的情况下认定为2019年12月29日，系事实认定错误。上诉人出租的主楼建筑物系合法建筑，屋后的三间厂房系违章建筑，上诉人认为在出租时存在一定的过错，但被上诉人未尽审慎义务而承租，同样存在一定的过错。一审法院适用了酌情裁判规则，上诉人认为在被上诉人无法证明其损失的情况下，一审法院脱离证据规则及基本事实，采用自由心证而主观臆断判决，严重侵犯上诉人的合法权益。假如一审法院一定要适用酌定情节，也应当考虑以下几个方面：1.赔偿义务人的过错程度；2.受损方的具体损失；3.损失赔偿的法律依据；4.计算所依据的标准等。二、关于反诉部分，一审法院以被上诉人腾退房屋，认定涉案合同已实际解除并归还上诉人系事实认定错误，漏判反诉请求，且酌定认定租金的幅度过大。本案在诉讼过程中，双方之间的租赁合同仍在履行过程中，且被上诉人持续使用，却逾期支付租金，在上诉人提出反诉之后才予以搬离，搬离后至今未向上诉人归还租赁物，亦未将案涉租赁物钥匙交付给上诉人，双方也未就解除达成一致意见，一审法院应根据查明的事实给予判准解除的时间及解除合同所基于的理由。关于租金的确定，租赁合同在履行至第二年时被上诉人因自身需要退回一间厂房，第二年租金调至7万元，诉讼中除两个车间未在使用外，其他租赁物均由被上诉人使用，且属于合法建筑物，应按照约定的租金判决应付的租金，而不是脱离合同对租金的约定，上诉人认为被上诉人第三年租金应当按7万元标准，以最大程度考虑违建的两间车间无法使用的租金损失，按对半租金折算，被上诉人也应当支付3.5万元/年租金，结合本案被上诉人腾退时间(2020年7月16日)，在不考虑逾期支付租金的违约行为时，也应当支付1.5万元的租金，但一审法院却只认定了5000元。 应春亚答辩称，被上诉人租赁上诉人的钢棚车间因违章建筑被政府强拆后，致使被上诉人红木家具无法生产及造成经济损失，上诉人依法应当赔偿。关于赔偿数额：1、租赁厂房被拆后，造成被上诉人直接经济损失人民币57322元，其中：（1）电缆线、涂料、仓工、仓料和工资600元；（2）广告牌制作费用2846元；（3）做大门费用1800元；（4）电线、开关、灯具及安装费用2800元；（5）马桶安装2只共2000元；（6）吊顶费用9970元；（7）搬迁费10000元；退二个月房租16667元。以上损失费用有：装修人员郑六华收条、广告牌制作的广告公司收款依据、崔建福等人的证明、被拆毁厂房的现场照片等证据证明。2、装修的车间被拆毁致无法评估实际数目，上诉人的57322元的赔偿价格只多不少。而一审只判决赔偿给被上诉人7000元，明显过少，判决有失公正。3、租赁的车间被政府强拆后，给被上诉人停产所造成的损失，待评估后另案起诉要求上诉人赔偿。 应春亚向一审法院起诉请求1、被告立即赔偿原告装修损失费及租金等合计43937元；2、本案诉讼费用由被告负担。 崔华明向一审法院反诉请求：1、解除双方于2018年1月10日签订的《租房协议》；2、反诉被告支付给反诉原告2019年9月13日至实际腾退租赁房屋时的租金（计算至2020年6月12日为75000元），并自起诉之日起按全国同业间贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止的利息损失；3、反诉被告立即腾退承租房屋并归还给反诉原告；4、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：被告崔华明向吴华平承租了位于白塔镇金店加油站旁边的房屋及场地，其未经办理审批手续，在屋后空地上搭建了钢棚当作生活车间。原告因从事红木家具加工与销售需要，被告将部分房屋和钢棚转租给原告，双方于2018年1月18日签订了《租房协议》1份，约定：甲方（崔华明）出租给乙方（应春亚）钢棚车间三个，三楼住房三间，二楼办公室一间，底楼两间半门面房及厨房一间，房租每年10万元，租金一年一付，租期自2018年2月1日起至2021年1月31日止，如遇不可抗力造成乙方损失，甲方不承担赔偿责任，所付房租剩余部分无条件退还乙方，厂内消防问题由甲方负责解决，车间内消防问题由乙方自理等内容。合同签订后，原告先后对厂房大门和卫生间马桶进行了更换，对钢棚生产车间墙体做了喷漆、地面铺设了地砖，其中一个钢棚生产车间装修后作为红木家具展示厅，制作了仙居县森伟轩红木家具厂的广告牌等。原告生产过程中发现西边钢棚车间漏雨，经与被告协商一致，将西边一个钢棚生产车间退还给被告，房屋租金从第二年起每年按7万元计算。原告先后支付了两年租金共计17万元。2019年12月26日，白塔镇人民政府和国土资源局白塔分局向房东吴华平送达了责令改正通知书，责令仙居县森伟轩红木家具厂在2019年12月29日前自行拆除钢棚违建部分。12月29日，白塔镇人民政府组织人员对原告承租的钢棚生产车间进行了强制拆除。事后，原告将钢棚车间拆除后遗留的财物搬到别处。另认定：原告承租的三楼住房，二楼办公室、底楼门面房及厨房于2020年7月16日腾退。 一审法院认为，被告将未经依法审批建造的钢棚车间与房屋一并出租给原告，故原、被告签订的《租房协议》中所涉的违章建筑部分应确认无效。因原告承租的违章建筑部分已被拆除外，其他房屋原告也已腾退归还给被告，双方所签订的《租房协议》事实上已经解除，该院予以确认。被告无须就解除租房协议再提起反诉请求。原、被告签订的《租房协议》虽然部分无效，但原告在占有使用钢棚及房屋租赁期间，仍应按照约定的租金标准支付给被告房屋占有使用费。原告称房屋实际交付时间是2018年3月20日，但未提供相应的证据予以证明，被告对此也予以否认，故原告实际占有使用房屋时间应按合同约定的租期起算时间确定为2018年2月1日。原告已将房屋租金支付至2020年1月31日，涉案钢棚车间虽然是2019年12月29日被拆除，但原告所占有的三楼住房、二楼办公室、底楼门面房和厨房直至2020年7月16日腾退归还给被告。因双方所签订的租房协议未对钢棚和房屋的租金价格分别做出约定，该院综合租房目的、钢棚车间拆除和原告腾退房屋时间及当地的房租标准等实际情况，酌情确定原告应支付给被告房屋租金5000元。原告要求被告返还多付租金的请求，该院不予支持。原告因用于红木家具生产的主要场所钢棚车间是违章建筑而被强制拆除，致使租房目的无法实现而解除协议，被告对此应承担相应的赔偿责任。赔偿数额问题，该院根据原告对租赁物进行装修、改造和搬迁产生的费用，综合租赁期限和实际使用情况等因素，酌情确定被告赔偿给原告经济损失12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告崔华明赔偿给原告应春亚经济损失12000元。二、原告应春亚支付给被告崔华明房屋租金5000元。三、驳回原告应春亚和反诉原告崔华明的其他诉讼请求。上述第一、二两项相抵后，被告崔华明赔偿给原告应春亚经济损失7000元，在本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费898元，减半收取449元，由原告应春亚负担399元，被告负担崔华明50元；反诉案件受理费1675元，减半收取837.5元，由原告应春亚负担25元，被告崔华明负担815.2元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，被上诉人应春亚向上诉人崔华明租赁的钢棚车间及部分房屋，其中钢棚车间系违章建筑已于2019年12月29日被政府有关部门拆除，其余房屋被上诉人也已于2020年7月16日腾退归还给上诉人，故一审法院认定双方之间的《租房协议》事实已经解除，并无不当。上诉人要求被上诉人支付至实际腾退房屋时的租金。从查明的事实看，被上诉人房租已付至2020年1月31日，因案涉钢棚车间已于2019年12月29日被拆除，而《租房协议》未对钢棚车间和房屋的租金价格分别作出约定，一审法院综合考虑钢棚车间系被上诉人用于生产红木家具的重要场所，其使用价值要高于租赁的其他房屋，并结合当地房租标准等，酌情确定被上诉人还应支付给上诉人房屋租金5000元，并无不当。被上诉人要求上诉人赔偿因钢棚车间被拆除，致使其合同目的无法实现所造成的经济损失，包括对租赁房屋及车间的装修、改造等费用。因车间已被拆除，装修费用无法进行评估，而被上诉人在一审中提供的证据能够证明被上诉人确实对租赁物进行了装修，因此，一审法院酌情确定由上诉人赔偿给被上诉人经济损失12000元，亦属合理。 综上所述，上诉人崔华明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2573元，由上诉人崔华明负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  严 凌