重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初15274号原告:谢友明，男，1972年12月4日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张杏丽，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告:重庆佳乔物业服务有限公司，住所地：重庆市九龙坡区滩子口****，统一社会信用代码：915001070656824288。法定代表人:徐华伟，总经理。委托诉讼代理人：吴凡，男，1986年11月9日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告谢友明诉被告重庆佳乔物业服务有限公司（以下简称：“佳乔物业”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告谢友明及委托诉讼代理人张杏丽，被告佳乔物业委托诉讼代理人吴凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢友明向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《物业管理服务合同》约定继续履行义务，对小区环境进行整改使其符合约定标准，并自2015年1月1日起按照月物业管理服务费每日千分之三标准向原告支付违约金，计算至2020年5月25日为382元;2.判令被告向原告支付小区停车费份额、游泳池收益份额暂计1000元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第1项诉请要求被告按照《物业管理服务合同》中附件1至5约定内容整改，主要整改为：被告将小区绿化提升到98%以上，及时维修公共设备设施以达到约定标准，消防通道应保持畅通使车辆停放安全有序，小区公共卫生达到清洁无盲点，定期清掏化粪池。被告佳乔物业辩称，1.被告严格按照与小区业主委员会签订的物业服务合同履行合同义务，不构成违约，原告主张违约金无事实和法律依据。2.根据被告与小区业主委员间达成的协议且根据社区安排，小区公共收益除被告应得部分外，全部已经汇入小区代表或业主委员会指定的收款人专户，故被告未管理公共收益，要求分配公共收益无事实依据。经审理查明，原告谢友明及案外人沈钧系坐落在九龙坡区白市驿镇白龙路68号5幢2-3号房屋业主。2014年1月20日，被告佳乔物业（乙方）与原告所有房屋所在的重庆市九龙坡区白市驿镇贝迪·朗晴居业主委员会（甲方）签订《贝迪朗晴居物业管理服务合同》，合同约定由被告佳乔物业向原告所在贝迪朗晴居小区提供物业服务，乙方提供物业服务包括公共部位的维修、养护、管理，公共设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部分的清洁卫生，垃圾的搜集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业费标准为：住宅（带电梯2-9层）：1元/月/平方米，住宅（非带电梯1层）及住宅（非电梯）：0.75元/月/平方米；物业管理区域属于全体业主所有的停车位、游泳池及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按甲乙双方约定5:5分配。乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按当月物业管理服务费每日千分之三的标准向甲方、业主支付违约金。合同期限自2014年1月20日至2019年1月19日止。合同附件四、物业管理服务质量标准约定：绿化存活率和完整率达到98%以上，物业共用部分的维修及时率达到100%、维修质量合格率达到95%以上、公共设备设施完好率达到98%以上等，小区公共清洁无盲点，定期清掏化粪池及管理服务范围内发生因重大安全责任事故、重大火灾责任事故和重大设备管理责任事故。该合同期限届满后，被告仍继续为案涉小区提供物业服务。2017年1月15日，中共重庆市九龙坡区白市驿镇驿都社区委员会及重庆市九龙坡区白市驿镇驿都社区居委会颁发关于2016年度驿都社区创国卫先进单位、先进个人的表彰决定，受表彰的单位其中包括原告所在小区贝迪朗晴居。贝迪朗晴居还被中共重庆市九龙坡区白市驿镇驿都社区委员会及重庆市九龙坡区白市驿镇驿都社区居委会评为2018年度环境卫生综合治理工作先进单位、2019年度环卫综合治理先进单位。2020年6月8日，贝迪朗晴居业委会作出《关于佳乔物业工作简报的回复函》载明，贵司报送至业委会的前两季度简报我业委会已收悉，贵司按照合同约定提供了优质的服务，虽然贵司在接受我小区物业服务前，小区基础设施设备已多出损坏、车辆停放、绿化、清洁等问题已非常严重，但贵司工作人员入场后经过几年努力整治改善环境，小区内公共区域内的环境已得到很大提升，不过因小区前物业遗留问题还有很多，虽然贵司长期劝导乱停乱放的业主并张贴相关温馨提示，但小区业主情况比较复杂，部分业主不停劝阻，但还望贵司继续不怕艰难险阻进行劝导。2020年7月31日，贝迪朗晴居业委会作出《关于我业委会已成立以及小区公共区域收益的声明》载明，业委会成立以后积极参与小区各项管理监督活动，本小区公共区域运营收益属全体业主所有，我业委会均定期与本小区物业服务企业即佳乔物业对公共区域内的经营收益进行对账，每季度均及时向物业服务企业收取公共区域收益分成（未成立期间由驿都社区监管，均直接转入业主代表指定的账户中），物业企业亦积极配合我业委会工作并严格按照合同约定履行承诺及服务。审理中，原告举示了照片126张，拟证明案涉小区大部分绿植处于濒临死亡且路面水池卫生不达标，公共设施损坏严重而未维修，车辆乱停乱放且消防通道被占用等，故被告违反物业服务合同相关约定，应当承担违约责任。被告对照片真实性无异议，但认为大部分照片在雨后和雨中拍摄，且小区内设置了多处安全警示牌，也规划了用于停车黄线，照片中未呈现车辆乱停乱放情形，物业管理是动态过程，不应以某一时点确定服务质量。原告还举示停车费收费明细表29页，拟证明被告每月收取停车费，但未将相应停车费收支情况公示，故未按约定分配公共收益且存在瞒报、少报情况。被告不认可该组证据真实性，不存在瞒报和少报情形。被告举示《化粪池清掏服务合同》2份及银行付款电子回单2份，拟证明被告在2019年、2020年度将案涉小区化粪池清掏工程发包给重庆环朗科技有限公司实施并支付按约定支付了款项。原告真实性认可，但物业服务合同约定每年清掏2次，而证据显示每年清掏1次，故被告未按合同履行清掏义务，且仅有2019年和2020年度合同，无证据证明之前按约履行了合同义务。被告举示贝迪朗晴居公共收益分配表3页（2016年2月至7月、2017年8月-12月）及付款凭证2页，拟证明被告经社区及业主代表沟通协调将公共收益部分支付至指定账户。原告真实性认可，只有2016年、2017年的分配表并不全面，相应证据不完整而无法达到证明目的，被告陈述的指定收款对象未经法定程序合法选举，也未向业主公示，故无权收取此款。上述事实，有物业管理服务合同、告知书、房地产权证、照片、声明、回复函、表彰决定、荣誉证书、化粪池清掏服务合同以及当事人陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告在履行物业服务合同中是否存在违约行为；2.原告在本案中是否有权要求被告对公共收益进行分配。针对争议焦点1，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告在庭审中举示的小区环境照片，因其未能载明拍摄时间且为静态呈现，故无法达到被告提供物业服务存有重大违约行为的证明目的。同时，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，被告在庭审中举示证据足以达到其提供的物业服务受到了小区业委会及居委会的高度认可，故原告主张被告在履行物业服务合同中存在违约行为并应当支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。针对争议焦点2，《中华人民共和国物权法》第六十七条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本院认为，对小区公共收益进行分配属于共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告在庭审中未能举示证据证明其经过了法定程序的业主授权同意，故其无权要求被告对小区的公共收益进行分配。同时，根据被告在庭审中举示的物业服务合同及业委会关于公共收益的声明等证据，足以证明被告作为物业服务公司对小区公共收益已经按照合同的约定与小区业委会进行了分配。综上，原告请求被告佳乔物业对小区公共收益进行分配的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告聂全生的全部诉讼请求。本案受理费65元，由原告聂全生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  秦菘二〇二〇年十二月四日书记员  王琪