内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终2494号   上诉人（原审原告）：内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司。   法定代表人:谢敏仁。   委托诉讼代理人：王福荣，内蒙古琛琪律师事务所律师。   委托诉讼代理人：闫勇，内蒙古琛琪律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：刘云田，男，1982年8月30日出生，住内蒙古自治区。   上诉人内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司（以下简称智通物业公司）因与上诉人刘云田物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2020）内0291民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   智通物业公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判或发回重审;本案一、二审诉讼费用由刘云田承担。其上诉主张的事实与理由如下：   （一）一审法院关于债权转让的事实认定错误。智通物业公司与锐利宏程公司、悦榕智胜物业公司签订的债权转让协议合法有效。2018年8月22日，智通物业公司与锐利宏程公司、悦榕智胜物业公司共同签订《关于檀香湾、公园大道小区物业服务的协议》,协议约定:“1、悦榕智胜物业公司退出檀香湾物业服务;2、悦榕智胜物业公司将历史债权债务转让给智通物业公司包头分公司;3、由锐利宏程公司与智通物业公司包头分公司签订《檀香湾前期物业服务协议》,合同有效期从签订之日起至2021年8月21日止;4、智通物业公司包头分公司按照物业法律法规要及时完善建设局的备案工作,并在小区进行公示;...”上述协议是三方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的合同。智通物业公司依法受让了悦榕智胜物业公司对檀香湾小区业主欠交物业费等费用的债权,取得了向欠费业主主张收缴欠费的权利。   （二）智通物业公司与悦榕智胜物业公司依法履行了通知义务。2018年8月22日,三方签订债权转让协议后,又共同草拟债权转让公告,同日,智通物业公司负责将上述公告张贴在檀香湾小区公示栏及楼道公告栏内,向全体业主通知债权转让事项。从通知的主体来看,本案中,公告由智通物业公司、悦榕智胜物业公司及锐利宏程公司三方加盖公章,三方共同作为履行通知的主体,并由智通物业公司负责将公告张贴于檀香湾小区的公示栏和楼道公告栏,《合同法》并未禁止转让人和受让人共同作为通知的主体,故本案履行通知义务的主体适格。从通知的时间来看,三方签订债权转让协议当日,即向全体业主进行通告,转让人和受让人未怠于履行通知义务。从通知的形式来看,《合同法》并未明确规定采取何种形式通知债务人。司法实践中,登报、邮寄、口头、书面或直接起诉的方式均被认定为通知的合法形式。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十九条规定:“物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:......(五)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况,住宅专项维修资金使用情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益;......(七)其他应当公示的内容。”由此可见,对物业管理服务中的重大事项,法律法规容许物业服务企业采取公示的方式通知全体业主。故智通物业公司通过在檀香湾小区公示栏和楼道公告栏张贴公告的形式进行通知,符合规定。退一步讲,即使债权人没有履行通知义务,债权受让人直接向法院起诉,并借助人民法院送达起诉状的方式,亦发生通知转让的法律效力。从通知的目的来看,主要是为了避免债务人重复履行、错误履行债务或加重履行债务的负担,因此债务人是否知晓债权转让的事实应当作为认定债权转让通知法律效力的关键。本案中,即使是以起诉的方式通知,既不会导致错误履行债务,也不会造成双重履行债务或加重刘云田履行债务的负担,更不会损害刘云田的利益,现实的情形反而是刘云田拖延履行债务至今。退一步讲,就算刘云田之前不知晓债权转让的事实,刘云田通过参加一审的诉讼活动,已明知债权转让的事实,且知道履行债务的对象。而一审法院机械理解法律,放纵当事人拖延债务,徒增当事人诉累。   （三）一审法院关于物业费的收取标准认定错误。根据《包头市物业管理条例》第五十六条规定，包头地区住宅小区的物业服务收费实行政府指导价,定价权属于价格主管部门和房产行政主管部门。人民法院可以物业服务企业未达服务标准对物业服务费进行相应减免,但无权调整物业服务费价格。物业服务费收取标准的调整需符合法定的条件。根据《内蒙古自治区物业管理条例》第五十三条规定可知,物业服务企业调整物业服务费需满足面积和人数的“双过半”,不是物业公司一张交费通知单就可以调整的,假设公司有权通过交费通知单调整物业服务费,那么就意味着智通物业公司下一次在交费通知单中可以随意变更价格,这显然是不成立的。交费通知书中载明的价格是全年交费优惠,而不是对物业费收取标准的调整。本案中,交费通知单中载明的1.6元/平方米/月,是为了鼓励业主积极交费,对一次性交纳全年物业服务费用的优惠价格,而不是对物业费收取标准的调整。如果业主愿意一次性交纳全年的物业服务费用,该承诺是一直有效的。但该承诺不代表智通物业公司对《前期物业服务合同》中约定的物业服务费收取标准进行了调整,且公司也没有权利随意调整。   刘云田答辩称，前期物业服务合同不是真实有效的。《物业管理条例》规定，住宅项目超过2万平方米以上的**物业必须经过公开招投标，或者业主大会选聘物业，智通物业公司未按照法律规定签订合同，所以合同是无效的。合同约定的物业费价格1.9元，因合同无效当然不能成立，且1.9元的物业费远高于周边小区的价格，小区管理混乱，服务质量差，业主不能以有效合同约束物业。业主多次到信访局信访均没有效果，物业公司当时承接了未竣工验收备案的檀香湾项目，理应承担一定责任，开发商与智通物业公司签订的合同，未依法签订，也没有经过业主大会选聘，侵害了业主的合法权益，所以不认可智通物业公司的合法性，更不同意支付高额的物业费。   刘云田上诉请求:撤销一审判决，依法改判驳回智通物业公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由智通物业公司承担。其上诉主张的事实与理由如下:   （一）檀香湾业主大会成立的时间是2018年7月28日，早于签订《前期物业服务合同》的时间，该合同因违反《物权法》而无效，自始对业主不产生效力。根据物权法第七十六条、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第十五条的规定以及一审中智通物业公司出具的证据“包头市××区《关于檀香湾业委会选举信息的说明》”、“包头稀土高新区檀香湾首届业主委员会《关于檀香湾业主咨询业委会成立时间的回复》”等,可以确认的事实是:檀香湾小区首届业主大会召开时间为2018年7月15日,业主大会表决通过《关于包头市檀香湾小区业委会成员名单、业主大会议事规则、管理规约公告》的时间是2018年7月23日。其后公示五天,无人提出异议,即2018年7月28日,檀香湾小区业主大会成立。随后,提交包头稀土高新建设环保局进行备案,2018年8月31日取得备案证,备案登记号码为20180503。   本案中,与业主签订最初的前期物业服务合同的是悦榕智胜公司,智通物业公司是锐利公司第二次选聘的前期物业服务公司,其二者签订《前期物业服务合同》的时间为2018年8月22日,该时间晚于业主大会成立的时间。依照上述法律规定,业主大会成立之后,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定,且经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,与新的物业服务企业签订物业服务合同的主体亦应当为业主委员会。锐利公司无权在檀香湾业主大会已然成立的情况下擅自与其签订新的物业服务合同。该合同因违反上述法律强制性规定,属于无效,该合同自始对业主不发生法律效力,智通物业公司无权依据无效的合同主张物业服务费。一审中智通物业公司虽然提交了(2019)内02民终1741号民事判决书,但该判决书解决的实质内容是檀香湾业主委员会是否可以依据2018年12月召开的第二次业主大会进行业主自治、解除锐利公司与智通物业公司之间的物业服务合同,并没有对该物业服务合同的效力进行认定,更不能正面证明物业服务合同的有效性。   （二）假设业主应当支付2018年8月22日后的物业服务费，一审判决确认的物业费标准1.6元/平方米也明显过高,应当予以降低。一审判决中确认智通物业公司调整了物业服务费收费标准。其只有完全履行物业服务合同约定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,物业服务达到了承诺的服务标准的情况下才能收取1.6元的物业费。业主在一审中提供了大量的物业服务不到位,小区持续处于管理缺失、环境破败的相关证据,一审判决也确认了其未能依规划完成整改目标,承诺不能实现、物业服务存在瑕疵。故业主即便应当支付物业服务费用,也应当在正常标准1.6元/平方米/月的基础上予以降低,才能使得费用与服务达到相对公平的匹配。   （三）檀香湾小区至今尚未通过竣工验收,物业服务费用应当由建设单位承担。在智通物业公司提交的《智通物业致广大业主的一封信》中，其列举了十多项小区物业存在的不良现状,且明确陈述“以上问题均属于施工方工程遗留问题或开发商配套不完善所致”,也就是说物业公司对于小区未通过竣工验收、存在大量开发商遗留问题是明知的。《包头市物业管理条例》第三十七条第二款规定:“物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位提出要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。”其在明知的情况下承接不符合交付条件的物业管理,应当由其自身承担由此带来的商业风险并向建设单位追缴物业服务费。业主已经是开发商强制交付、物业服务严重缺失的最大受害者,不应对目前的现状承担唯一的责任。   智通物业答辩称，物业公司与开发商签订的前期物业服务合同是真实有效的。业主已经实际收房入住并且享受了物业公司提供的物业服务，故应当交纳物业费。业主应当按照合同约定的标准，即1.9元每月每平米交纳物业费，部分业主按照1.6元交纳的物业费是物业公司对一次性交纳物业费业主的优惠，并不是擅自调低收费标准。   智通物业公司向一审法院起诉请求：1．判令刘云田支付物业费3949元；2．判令刘云田支付智通物业公司违约金394.9元；3．本案诉讼费由刘云田承担。   一审法院认定事实：刘云田系包头稀土高新技术产业开发区XX号房屋业主，该房屋建筑面积为103.91平方米，该小区由内蒙古悦榕智胜物业服务有限公司（以下简称“悦榕智胜物业公司”）进行前期物业管理服务。2014年8月5日，刘云田与悦榕智胜物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条约定物业服务费“高层住宅按建筑面积每月每平方米1.9元”。2018年8月22日，智通物业公司（乙方）与锐利宏程公司（甲方）、悦榕智胜物业公司（丙方）签订《关于檀香湾、公园大道小区物业服务的协议》，协议中约定“丙方退出檀香湾物业服务，丙方将历史债权债务转让给乙方，由甲方与乙方签订《檀香湾前期物业服务协议》，合同有效期从签订之日起至2021年8月21日止”。2018年8月22日，智通物业公司与锐利宏程公司签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费“高层1.9元／月／平方米”，第十条约定物业服务费交纳时间“业主或物业使用人于每年6月1日前交纳”，第十八条约定违约责任“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条至第十条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业服务费日3‰的标准，向乙方支付违约金”。   另查明，2019年7月15日，包头稀土高新技术产业开发区建设环保局作出［2019］72号《政府信息公开申请答复书》答复，内容为“‘包头市稀土高新技术产业开发区檀香湾小区竣工验收备案手续’信息，经查询，该申请信息不存在”。   再查明，包头稀土高新技术产业开发区檀香湾小区首届业主委员会曾对本案智通物业公司提起诉讼，包头市中级人民法院作出（2019）内02民终1741号判决书，判决认为“2018年8月31日，檀香湾业委会成立，业主大会召开程序不合法，业委会无权据此会议决议解聘智通物业，亦无权解除智通物业与包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的物业合同”。   刘云田自2018年9月30日至2020年5月31日未交纳物业费。   一审法院经审理认为：2018年8月31日，檀香湾小区业委会成立，根据生效判决，业委会无权解除智通物业公司与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》。智通物业公司虽然未经法定程序与锐利宏程公司签订该合同，但是智通物业公司依合同提供了物业服务，与业主已经形成事实上的物业服务合同关系，业主应当向智通物业公司交纳物业服务费。关于债权转让对业主的效力。《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。智通物业公司自称与悦榕智胜物业公司公告了债权转让内容，但智通物业公司没有证据证实其已经通知刘云田知晓公告内容，故该债权转让对业主不发生效力，该院仅支持2018年8月22日之后的物业服务费。关于物业费的收取标准。智通物业公司与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费为1.9元／平方米／月，但智通物业公司2019年向小区业主发出的交费通知单明确单价为1.6元／平方米／月，说明智通物业公司调整了物业服务费收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。智通物业公司在《智通物业致广大业主的一封信》中陈述了多项小区存在的问题并做出整改规划，但智通物业公司却未能依规划完成整改目标。承诺不能实现、物业服务存在瑕疵、未与业主签订物业服务合同等多种原因，造成业主不予配合交费、收费率低的现状，陷入物业服务有瑕疵-拒绝交费-服务更差的恶性循环。智通物业公司只有提升物业服务水平，得到广大业主的认可，才能步入良性循环。综合考虑，该院将物业服务费标准确定为1.6元／平方米／月，同样，智通物业公司请求的违约金亦不予支持。因此，该院支持刘云田向智通物业公司交纳2018年9月30日至2020年5月31日（共计20个月）的物业服务费3325.1元（103.91㎡×1.6元×21个月）。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、八十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘云田于判决生效之日起十五日内给付原告智通物业公司2018年9月30日至2020年5月31日的物业服务费3325.1元；二、驳回原告智通物业公司的第二项诉讼请求；三、驳回原告智通物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告智通物业公司负担4元，被告刘云田负担21元。   五、二审查明的事实   二审中，智通物业公司向法庭提交了27份《收据》复印件，拟证明案涉小区部分业主已将2018年8月22日之前的欠付悦榕智胜物业公司的物业费向智通物业公司交纳，说明相关公告和通知已经通知到业主。刘云田质证称，真实性、证明目的均不认可。因为与其他业主缴费收据的格式不一样，且上面的信息很模糊，看不清楚，2018年为小区提供服务的是悦榕致胜物业公司，不是智通物业。其没见过智通物业债权转让的公告，智通物业公司出示的收据与业主交纳物业费的收据不一样，所以不能证明智通物业已经收取了2018年的物业费。   二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案双方争议的焦点问题为刘云田是否应当向智通物业公司交纳物业服务费及具体金额。首先，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”依据该规定，债权转让发生效力的前提是必须以适当的方式通知债务人。对于以诉讼方式视为通知的情形，是在债权转让无法有效通知到债务人或者难以通知债务人等情况下，为了保护债权人及债权受让人能够及时主张权利，有效地保护合法债权人的利益而作出的认定。本案中，智通物业公司受让的债权所针对的债务人均为其提供物业服务的小区的业主，不存在上述情形，且物业服务针对的是小区的众多业主，涉及群体性利益，物业服务费的债权受让人仅以诉讼的方式通知债务人，有违《中华人民共和国合同法》第八十条的法律精神，故一审法院对此认定并无不当。另外，本案的法律关系是物业服务合同纠纷，智通物业公司提出的支付2018年8月22日前的物业服务费的主张是基于债权转让合同法律关系，该两个不同的法律关系也不宜在本案中一并处理。其次，智通物业公司向小区业主发出的交费通知单明确为1.6元/平方米/月，对于该收费标准，双方当事人均未提供证据证明涉案物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主对1.6元/平方米/月物业服务费标准提出异议，那么，智通物业公司作为市场经营主体，在依法、依约提供服务及未增加业主负担的前提下，且在不违反相关法律、行政法规规定的情况下，根据其自身经营需要给予业主一定数额或比例物业服务费的减免行为是有效的。故智通物业公司的该项上诉主张本院不予支持，一审法院对于交费标准的确认并无不当。再次，刘云田接收了涉案房屋，智通物业公司也向刘云田提供了物业服务，作为小区业主之一，亦应当承担交纳物业服务费的义务。   综上所述，智通物业公司和刘云田的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司和上诉人刘云田各负担50元。   本判决为终审判决。   审判长 魏晓燕   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二○二○年十二月二十九日   法官助理 常慧青   书记员 赵昱普   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。