广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终9782号上诉人（原审被告）：潘冬华，男，汉族，1968年9月1日出生，住址：江西省上饶市上饶县****************，公民身份号码：362************619。被上诉人（原审原告）：深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司，住所地：广东省惠州市惠城区*******路桥大厦201房。负责人：刘展朋。委托诉讼代理人：张水英，广东宝晟律师事务所律师。上诉人潘冬华因与被上诉人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘冬华向本院提出上诉请求：一、请求撤销原审判决。事实与理由：上诉人于2016年1月15日收楼后不久，因上诉人生意场上失败，资金链断裂，无法正常支付房子按揭款，于2016年12月被广东省惠城区人民法院依法查封，并于2019年5月5日被依法拍卖。在此期间，上诉人多次到被上诉人处告知以上事实以求协商解决，但始终无始无终。另外本套房子从交房后，直到现在还是毛坯房。综上所述，上诉人无主观意识不面对此事，客观上积极寻求协商解决，被上诉人始终没有正面解决此事，故请求撤消原审判决，以求与被上诉人协商解决。被上诉人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司发表意见称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，请求予以维持。二、上诉人潘冬华确认其于2016年1月12日已收楼，至2019年5月5日涉案房屋被拍卖，故一审法院判决上诉人潘冬华向被上诉人支付上述期间物业管理费及违约金符合事实及法律规定，是正确的。三、上诉人潘冬华上诉称，涉案房屋交楼后至今仍是毛坯房，但根据《前期物业服务协议》及《商品房买卖合同》之约定，被上诉人收取的物业管理费是从通知业主收楼的次日或从商品房买卖合同中约定的交楼时开始起算，与房屋是否毛多次找上诉人潘冬华协调该案希望能双方和解处理本案，但上诉人潘冬华均不予理睬。原审认定事实及判决：2014年2月11日，被告（买受人）与惠州市昊恒房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人向出卖人购买位于惠州市惠城区***********************，出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2015年6月21日，原告和惠州市昊恒房地产开发有限公司向被告发送《入伙通知书》，通知其于2015年6月30日入伙，入伙时预交三个月管理费（物业管理费自2015年7月1日起计收）。被告于2016年1月15日收楼。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方自入伙通知书上载明的入伙日期起计，每月15日前缴纳，高层[含多层（平墅）带电梯住宅]1.8元/月.平方米，乙方逾期缴纳物业管理费，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按每天1‰交纳滞纳金。原告提交了两份原告（乙方）与惠州市昊恒房地产开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对位于惠州市惠城区******央筑花园实施前期物业管理服务事宜，物业管理费采用包干制，高层住宅1.8元/月.平方米（房屋的总层数在七层（含）以上），物业服务期自2012年7月10日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。原告提交的欠费明细表显示被告拖欠2016年2月1日至2019年5月5日的物业管理费8537.16元、2016年1月至2019年5月5日的分摊电费1293.72元，2016年2月1日至2017年12月31日拖欠物业管理费的违约金2731.34元。另查一，涉案房产已被司法拍卖，该房产由案外人姜春梅竞买所得，并于2019年5月5日裁定过户至姜春梅名下。原审法院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定缴交物业服务费用。本案中，被告已收楼，且签订了《前期物业管理服务协议》，原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，但被告自2016年2月起就未缴交物业管理费及分摊电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付物业管理费、违约金及分摊电费，有事实与法律依据，原审法院予以支持。因涉案房产已于2019年5月5日过户给案外人姜春梅，物业管理费及分摊电费应计算至该日止，故被告应向原告支付2016年2月1日起至2019年5月5日止的物业管理费8537.16元，支付2016年1月至2019年5月5日的分摊电费1293.72元。关于违约金，虽然《前期物业管理服务协议》约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交纳，但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，原告主张从逾期之日按日1‰计算，但该标准过高。根据本案案情，本案原告主张的违约金以当期应交物业管理费为基数，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2017年12月31日止，且不超过2731.34元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告潘冬华应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司支付2016年2月1日起至2019年5月5日止的物业管理费8537.16元及违约金（以当期应交物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日计至2017年12月31日止，违约金总额最高不得超过2731.34元）。被告潘冬华应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司支付2016年1月至2019年5月5日的分摊电费1293.72元。三、驳回原告深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。本案受理费150元（原告已预交），由被告潘冬华负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向原审法院缴交，逾期未缴交，原审法院依法强制执行。本案中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人潘冬华的上诉请求，本院处理如下：关于本案物业费缴纳的问题。根据上诉人潘冬华与被上诉人深圳市中洲物业管理有限公司惠州分公司签订的《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费用第一款约定“乙方交纳费用时间：自入伙通知书上载明的入伙日期起计，每月15日前委托指定银行扣款，也可到服务中心现金交纳”。本案中上诉人潘冬华已于2016年1月15日收楼，依据协议约定，上诉人应及时足额交纳物业费，但上诉人自2016年2月起就未向被上诉人交纳相关费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。而涉案房产已被司法拍卖，由案外人姜春梅竞买所得，并于2019年5月5日裁定过户至姜春梅名下。本院认为，涉案房产因上诉人无力支付按揭款而被查封，是其自身原因导致的，在被上诉人主张上诉人欠缴物业费期间，上诉人仍是涉案房屋的权属人，该房屋所产生的物业管理费等相关费用理应由上诉人承担。综上，上诉人主张撤销原审判决于法无据，不予采纳，原审判决正确，本院予以维持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人潘冬华负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳誉审 判 员 沈 巍审 判 员 邹 戈二〇二〇年十二月三十日法官助理 黄湘燕书 记 员 王 清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。