四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12229号 上诉人（原审原告）：李晓莉，女，1979年11月30日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 上诉人（原审原告）：燕飞，男，1977年6月6日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：李晓莉，女，1979年11月30日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系燕飞之妻。 被上诉人（原审被告）：四川华都名城置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区建设南路********。 法定代表人：汪崖，董事长。 委托诉讼代理人：毛瑞，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都汇房通房地产营销策划有限公司。住。住所地：四川省成都市武侯区金花桥街道陆坝社区金兴北路**/div> 法定代表人：严海峰，总经理。 上诉人李晓莉、燕飞因与被上诉人四川华都名城置业有限公司（以下简称华都公司）、成都汇房通房地产营销策划有限公司（以下简称汇房通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8200号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 李晓莉、燕飞共同上诉请求：1.撤销原判，改判华都公司、汇房通公司连带赔偿李晓莉、燕飞居间服务费损失100000元；2.改判华都公司返还李晓莉、燕飞购房款256431.1元及利息，利息以41991.99元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2017年4月30日起计算至实际支付日止；3.本案一、二审案件受理费及司法鉴定费由华都公司承担。事实和理由：一、一审对案涉房屋层高减少的损失酌定为70000元明显低于实际损失且该酌定于法无据。一审中李晓莉、燕飞举示了大量证据，足以证明其的实际损失；退一步讲，即便所举证据未达高度盖然性，一审也应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条之规定对于损失具体金额进行司法鉴定；在未进行司法鉴定的情况下，一审以酌定方式认定层高这一专业性问题，显然不当；房屋实际层高为5.36米，一审法院未组织双方实地勘测，仅凭华都公司述称的建设规划图纸显示层高为5.5米就认定层高为5.5米，是认定事实错误。二、一审未支持李晓莉、燕飞诉请返还多支付的购房款及利息损失，是不恰当的。李晓莉、燕飞支付了约定的购房款，且合同中明确了房屋面积和层高，根据常理，面积和层高一旦确定，对应的房屋空间体积亦固定，属于合同内容不可分割的一部分。李晓莉、燕飞购买案涉商铺正是基于合同中已明确的该房屋高度和面积的特定要求，而房屋的实际高度和体积均小于合同约定，故案涉房屋所对应的价款亦应小于李晓莉、燕飞实际支付的价款。三、一审不支持返还居间服务费，有失公平。李晓莉、燕飞收到的房屋与合同载明的房屋数据、质量不一致，居间服务费与居间服务的价值不一致，汇房通公司应退还该费用。另，因汇房通公司提供居间服务时宣传的内容来自华都公司提供的资料，故华都公司对退还居间服务费负有连带责任。 华都公司辩称，1.李晓莉、燕飞请求返还房款以及利息，没有合同及法律依据。华都公司与李晓莉、燕飞签订了商品房买卖合同补充协议，该协议第1条约定只要商品房实际建筑层高最低值符合国家相关规范的要求，买受人就不得因层高问题向出卖人主张任何形式的索赔、赔偿。补充协议第23条约定买受人确认在签订本合同含补充协议时，出卖人已就全部条款包括涉及免除或减轻出卖人的责任、加重买受人主要权利的内容的条款向买受人进行了充分的说明与解释，买受人对此并无异议，说明李晓莉、燕飞向华都公司就层高要求赔偿没有合同依据。李晓莉、燕飞依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条来计算和主张要求华都公司返还房款和利息，但该条是对面积差异的规定，并不能适用本案层高差异，故李晓莉、燕飞向华都公司主张返款房款和利息没有依据。2.层高的争议对李晓莉、燕飞并未造成实际损失，李晓莉、燕飞也未举证证明其实际损失，一审判决的认定并无错误。根据李晓莉、燕飞与华都公司签订的商品房买卖合同第4、8条的约定，案涉房屋是按照套内建筑面积销售，李晓莉、燕飞签订了合同也支付了房款，说明其对案涉房屋按照面积计价予以确认，故层高并不是影响房价的因素，并未对李晓莉、燕飞造成损失。且华都公司交付的房屋层高已远远高于国家相关规范的要求，对实际使用没有影响。3.李晓莉、燕飞所主张的损失100000元系其支付给汇房通公司的中介服务费，华都公司对该费用并不知晓也未收取，故该损失不应要求华都公司承担。请求驳回上诉，维持原判。 汇房通公司辩称，汇房通公司与华都公司签订《汇房通物业销售服务合同》，约定了佣金的支付方式，汇房通公司作为平台服务方，待客户与华都公司实际成交后，汇房通公司收取相应的居间服务费用。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 李晓莉、燕飞向一审法院起诉请求：1.判令华都公司赔偿李晓莉、燕飞居间费损失100000元；2.判令华都公司向李晓莉、燕飞承担违约赔偿责任，具体为返还房价款256431.1元及利息，利息以41991.99元为基数，按照年利率6%的标准自2017年11月29日起算至实际支付之日止；3.判令汇房通公司对华都公司的支付义务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2016年5月13日，华都公司（出卖人）与李晓莉、燕飞（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）约定华都公司将位于成都市成华区××路××号××花园××幢××层××号房屋出卖给李晓莉、燕飞，该商品房层高为6米，预测建筑面积为53.5平方米，其中套内建筑面积43.47平方米，分摊的共有建筑面积10.03平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米32199.98元，总价款为1399733元。第十四条“面积差异处理”约定实测面积与本合同载明的预测建筑面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 2017年5月13日，华都公司（出卖人）与李晓莉、燕飞（买受人）签订《华都云景台花园商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》附件十三为《补充协议》，其中第一条“对本合同第四条的补充约定”约定：本合同第四条第（四）款约定的层高是指上下两层楼面的楼板结构标高之间的垂直距离，如该商品房为首层的，层高指二层楼面的楼板与首层地面结构标高之间的垂直距离，只要该商品房实际建筑层高的最低值符合国家相关规范的要求，买受人就不得因层高问题向出卖人主张任何形式的索赔、补偿。该条内容未做加粗。华都公司认可前述《补充协议》适用于案涉房屋所在楼盘的销售，并提前在售楼大厅公示。华都公司主张销售人员在合同签订时向李晓莉、燕飞进行过提示，且作为合同第一条在合同醒目位置标示。但华都公司确认没有证据证明已就该条内容向李晓莉、燕飞进行过提示。 前述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，华都公司认可李晓莉、燕飞已全额支付了购房款。2017年5月13日，李晓莉、燕飞通过POS机刷卡向汇房通公司支付100000元。汇房通公司于同日向李晓莉、燕飞出具《收据》，载明：收到李晓莉华都云景台xx号商铺100000元。 2018年8月，华都公司取得了案涉房屋所在的华都云景台花园1、3、4号楼的竣工验收报告。2019年4月26日，华都公司向李晓莉、燕飞交付了案涉房屋。经双方共同确认，案涉房屋的层高为5.5米。李晓莉、燕飞确认其主张的违约损失赔偿即返还房价款及承担利息无合同依据，但主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。华都公司对此不予认可，主张该条适用的系面积的差异，并不适用于层高差异，且双方在《补充协议》约定李晓莉、燕飞不能就层高问题向华都公司主张违约，同时，层高问题不影响购房款的金额，也不影响李晓莉、燕飞的实际使用。 一审法院认为，李晓莉、燕飞与华都公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的层高为6米，而经双方确认，华都公司实际交付的案涉房屋的层高为5.5米，与约定不符，虽然华都公司辩称案涉房屋已完成竣工验收，但并不排斥其交付的房屋实际层高低于约定层高的事实，华都公司的行为已构成违约。针对华都公司辩称依据《补充协议》第一条的约定，李晓莉、燕飞不得就层高问题向华都公司主张任何形式的索赔、补偿，一审法院经审查后认为，依据庭审查明的事实，该《补充协议》第一条系由华都公司拟定并适用于案涉房屋所在楼盘的销售，属于格式条款，而华都公司作为该条款的提供方，既未对该条款予以加粗提示，也未举证证明其向李晓莉、燕飞进行过充分提示，且该条款内容免除了华都公司就层高问题的责任，排除了李晓莉、燕飞的主要权利，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应为无效条款，华都公司应当承担案涉房屋未达到约定层高标准的违约责任，对华都公司的该项辩解意见，一审法院依法不予采信。双方未约定交付房屋层高不符合约定时的违约责任，李晓莉、燕飞主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积差异的处理规则，华都公司对此不予认可，主张该条款不适用于层高差异，且层高问题不影响购房款的金额，也不影响李晓莉、燕飞的实际使用。对此，一审法院经审查后认为，首先，案涉房屋层高与合同约定不符，致使房屋可使用空间减少，可利用高度降低，李晓莉、燕飞的期待利益未能完全获得保障，且会在一定程度上降低房屋的交易价值和使用价值，华都公司应承担相应的赔偿责任。其次，虽然购房者最终获得的是空间使用权，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，特别是对于房屋价格的确定，案涉房屋系按照面积计算价格而非按层高计算价格，因此不宜直接按照差异的层高占约定的层高比例，再以该比例通过适用前述司法解释关于面积差异的处理规则来折算出相应的房价款损失。最后，鉴于双方既未就相应的损失赔偿计算方式作出约定也缺乏法定的损失赔偿计算方式，且李晓莉、燕飞亦未举证证明其具体损失，故一审法院综合华都公司的过错程度、房屋价款、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度等因素，对赔偿数额予以酌定，确定为70000元。鉴于一审法院已经支持了李晓莉、燕飞关于房屋层高减少造成的损失，故对其另行主张的利息损失及居间费损失依法不予支持。针对李晓莉、燕飞主张要求汇房通公司就其前述损失承担连带清偿责任，缺乏相应的事实及法律依据，一审法院依法不予支持。汇房通公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院依法根据本案事实和证据作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、华都公司于判决生效之日起十五日内赔偿李晓莉、燕飞损失70000元；二、驳回李晓莉、燕飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6713元，减半收取计3356.5元，由华都公司承担。 二审中，汇房通公司提交其与华都公司签订的《汇房通物业销售服务合同》（签约日期为空白），拟证明：华都公司委托汇房通公司就案涉房地产项目提供销售中介服务，汇房通公司收取李晓莉、燕飞的客户服务费符合约定。 经质证，李晓莉、燕飞对该证据的真实性无异议，但认为汇房通公司与华都公司之间的合同关系不能证明汇房通公司有权向李晓莉、燕飞收取服务费。华都公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可，理由是：李晓莉、燕飞向汇房通公司支付的100000元，是基于汇房通公司向李晓莉、燕飞提供了居间服务，以及汇房通公司与华都公司之间存在的居间合同关系；李晓莉、燕飞在一审中提交的POS单、收据等能够佐证收款方是汇房通公司，根据合同的相对性原则，李晓莉、燕飞只能向汇房通公司主张权利，而不能向华都公司主张；且，汇房通公司已履行了居间义务，李晓莉、燕飞主张返还已付的居间费没有事实和法律依据；更何况居间费不属于层高纠纷所造成的损失，李晓莉、燕飞主张返还居间费与本案并非同一法律关系。 经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后结合争议焦点予以阐述。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明，2020年1月17日一审法院第一次开庭庭审笔录中载明： “审：双方有无新的证据提交？ 原代：无。 被1代（即华都公司）：一层竣工平面图（证明案涉房屋的层高为5.5米）。 审：原告方发表质证意见。 原代：真实性无异议，但是达不到被告1证明的层高为5.5米的证明目的，经与原告本人确认，原告不申请鉴定，同时认可该层高为5.5米。” 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一、李晓莉、燕飞要求华都公司返还房款256431.1元及支付利息的主张是否成立；二、华都公司应否向李晓莉、燕飞赔偿居间服务费损失100000元，以及汇房通公司应否对此承担连带责任。现评判如下： 关于第一个争议焦点。根据《商品房买卖合同》的约定，结合双方实际履行合同的事实可知，案涉商铺实际层高为5.5米，而约定层高为6米，房屋可用高度降低明显，能够认定华都公司交付的房屋与约定不符，构成违约。关于可用高度降低所导致的后果，李晓莉、燕飞主张华都公司应返还房款256431.1元，系参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。本院审查认为，该条款针对房屋面积差异的问题处理，并非适用于房屋层高问题的处理。层高与面积相较，购房者考虑的因素权重较低、对房屋价格的影响较小，且双方约定的房款计价方式系按面积乘以单价而非以层高乘以单价，故李晓莉、燕飞主张参照上述司法解释规定认定案涉层高差异款，缺乏事实依据，本院不予支持。客观上，房屋的层高降低必然会导致李晓莉、燕飞购买房屋的使用价值和交易价格降低，一审法院综合考虑华都公司的过错程度、房屋价款、层高降低对房价的影响程度等因素，酌情确定李晓莉、燕飞所受损失为70000元，并无不当，本院予以确认。李晓莉、燕飞上诉提出一审认定案涉房屋层高为5.5米缺乏依据的意见，经核实，与其在一审庭审中自认事实相矛盾，根据禁反言原则，本院对其该项上诉意见不予采信。 关于第二个争议焦点。二审中，李晓莉、燕飞明确表示，其要求华都公司赔偿居间费损失100000元，理由是其在购买案涉房屋时华都公司并未告知需收取中介服务费，签约之后华都公司才告知需支付100000元中介服务费且不包含在购房款之中，华都公司的该行为构成欺诈；其要求汇房通公司承担连带赔偿责任，理由是汇房通公司作为居间方未全面履行居间义务。对此，本院认为，李晓莉、燕飞作为完全民事行为能力人，应在签约及付款时尽到合理的审慎注意义务，本案中，其是向汇房通公司支付的100000元并由汇房通公司出具《收据》，但其并未就此举证证明曾对汇房通公司收取该笔款项提出过任何异议。而李晓莉、燕飞与华都公司之间建立的是商品房预售合同关系，华都公司并非该100000元的收款主体。基于此，该100000元应系汇房通公司收取的服务费。李晓莉、燕飞以华都公司在签订《商品房买卖合同》时未告知需交纳该项费用为由，上诉主张华都公司构成欺诈，该主张缺乏事实和法律依据，李晓莉、燕飞据此要求华都公司赔偿该100000元损失的主张，本院不予支持。同时，李晓莉、燕飞要求汇房通公司就前述损失承担连带清偿责任，亦无任何合同依据或法律依据，本院亦不支持。 综上，李晓莉、燕飞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6713元，由上诉人李晓莉、燕飞负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十二月十八日 书记员 王朝阳