重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初16157号原告：何祖国，男，汉族，1973年8月25日出生，住重庆市荣昌区，公民身份号码。原告：侯庆华，女，汉族，1980年2月12日出生，住重庆市荣昌区，公民身份号码。两原告共同委托诉讼代理人：刘洪，重庆智策律师事务所律师。被告：重庆财信蟠龙置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区，统一社会信用代码。法定代表人：鞠祥晖，职务执行董事。委托诉讼代理人：刘大双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告何祖国、侯庆华与被告重庆财信蟠龙置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法由审判员彭芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何祖国、侯庆华及共同委托诉讼代理人刘洪，被告重庆财信蟠龙置业有限公司的委托诉讼代理人刘大双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何祖国、侯庆华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月19日订立的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告房款1253539元及利息（2017年9月19日至2018年11月17日期间以672395.74元基数，2018年11月18日至2019年2月27日期间以783539元为基数，2019年2月28日至2019年8月19日以1253539元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计息，从2019年8月20日起至房款付清之日，以1253539元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；3.判令被告退还已交付的税费等45227.63元（其中专项维修资金7999元、交易税35056.24元、预交物管费2172.39元）；4.判令被告向原告支付违约金12535.39元；5.本案诉讼费及商铺变更为被告或被告指定人名下所产生的费用（包括但不限于税费）由被告承担。审理中，原告自愿撤回请求被告退还专项维修资金7999元、交易税35056.24元的诉讼请求。事实及理由：2017年9月19日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告以1253539元购买被告开发的位于重庆市九龙坡区彩云大道1号附112号商铺，商铺建筑面积99.88平方米，付款方式为原告首付633539元，银行按揭贷款方式支付房款62万元。另外，双方还签订了补充协议。原告按照约定支付了相应款项。2019年3月12日商铺交付，但原告发现被告故意隐瞒没有告知层高已发生变化。原告认为原告所购商铺规划备案标准层高为5.1米且无房屋分段，但被告之后却事实变更了设计规划。被告交付的商铺房屋层高变化、结构变化严重影响原告所购房屋使用功能，造成原告所购商铺价值严重缩水，给原告造成了巨大损失。根据合同第十五条的约定，原告有权要求退房，解除双方订立的商品房买卖合同。另外，被告故意隐瞒安全风险事实“公众聚集场所商铺门面前地坪上修有化粪池，存在严重的安全隐患”；通过海报及沙盘等手段虚假宣传和承诺“实行统一规划、统一招商、统一宣传、统一管理；免费外摆及免费停车；商铺毗邻公园，商铺与公园及与彩云印象楼盘步道相通等”。商铺实际交付后，被告的所有承诺均未兑现。原告为了维护自己的合法权益故诉至本院。被告重庆财信蟠龙置业有限公司答辩称：1.《重庆市商品房买卖合同》约定商品房的层高、净高参照《民用建筑设计通则》，具体以交房时现场的实际尺寸为准；即使被告交付的商品房与规划存在不一致，也应以实际交付的房屋为准；2.补充协议中约定，原告选择退房的，除原告已缴纳的税费由被告负担外，被告不再承担任何补偿或赔偿责任，且被告已向原告退还了税费3800.53元；物业专项维资金系被告代为收取，且已缴纳给收费部门，合同解除后原告可凭缴费凭据自行向收费部门申请退还；物业费并非由被告收取，因此原告无权要求被告退还；3.原告主张的商铺外有生化池存在安全隐患，但生化池不属于案涉房屋买卖合同约定的交付内容，因此与本案无关，且原告无证据证明生化池质量不合格或不符合安全标准。经本院审理查明认定以下事实：2017年8月3日，被告取得重庆市国土资源和房屋管理局渝国土房管（2017）预字第689号，项目对外销售名称为财信.时光里，坐落于重庆市九龙坡区彩云大道**。2017年9月19日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于重庆市九龙坡区彩云大道X号附X号非住宅商业服务房屋，建筑面积99.88平方米，其中套内建筑面积90.40平方米，分摊建筑面积9.48平方米；房屋成交总价1253539元，于2017年9月19日前支付633539元，尾款62万元向银行申请按揭贷款；房屋层高、净高参照《民用建筑设计通则》GB50352-2005相关条文规定，具体以交接房时现场的实际尺寸为准（本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊底面之间的垂直距离）；本商品房为清水房，总成交金额为1253539元，建筑面积单价为12550.45元/平方米，套内建筑面积单价为13866.58元/平方米。其中合同第十五条第（一）款约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方；第十五条第（二）款约定，乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复......乙方退房的......乙方不退房的......第十五条第（三）款约定，甲方未在合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。该合同附件五《合同补充协议》第七条“关于规划变更、设计变更”中第2款约定，商品房买卖合同第十五条所称“设计变更”是指凡涉及乙方所购房屋室内平面布局变化（专指各房间的开间进深尺寸的变化）、房屋层高变化、房屋朝向变化之设计变更导致影响乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起90日内将变更内容书面通知乙方。乙方收到上述设计变更通知后，有权选择接受变更或退房（即解除合同）。乙方选择退房的，应当在变更通知送达之日起15日内以书面方式向甲方送达解除买卖合同的通知。乙方在15日内未书面通知甲方退房的，视同乙方接受该变更。乙方退房的，甲方须在本套房屋买卖合同备案登记、预告登记或抵押登记注销手续办理完毕后60日内将乙方已付款退还乙方，并按人民银行同期贷款利率给予乙方补偿，乙方已缴纳的税费，由甲方承担。除此之外，甲方不再承担任何补偿或赔偿责任；除上述约定的设计变更事项外，其他任何设计变更事项，经设计单位认可后，甲方均可自主调整而无需通知乙方，乙方同意接受该变更；第九条第9款约定，本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失。同时本合同约定的违约金具有惩罚违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，双方嗣后均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失；第九条第10款约定，若出现了法定或约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权；第十二条第2款约定，不论因何种原因解除合同的，乙方必须无条件配合甲方完成买卖合同网签、登记备案、预告登记、抵押登记及权证办理的注销工作。原告分别于2017年9月12日、2017年9月19日、2018年11月17日向被告支付20万元、472395.74元和15万元的购房款、契税、大修基金等费用共计822395.74元。2017年10月25日，原告取得讼争房屋的《税收完税证明》，载明增量房非住宅房买卖（商业）的印花税、契税共计34506.24元。2018年12月19日，被告向原告开具《重庆增值税普通发票》，载明收到重庆市九龙坡区彩云大道1号附112号（商业3号楼负105）购房款783539元。2019年2月2日，原告（借款人）、被告（担保人）与交通银行重庆市分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定原告向交通银行重庆市分行贷款470000元用于购买讼争房屋，贷款期限120个月，贷款直接支付至被告公司账户。2019年2月27日，被告向原告开具《重庆增值税普通发票》，载明收到重庆市九龙坡区彩云大道X号附X号（商业X号楼负X）购房款470000元。2019年3月12日，原告接房，并向重庆财信物业管理有限公司缴纳讼争房屋2019年2月26日至2019年5月31日期间的物业管理费2172.39元。2019年5月5日，被告通过银行转账向原告何祖国支付3800.53元，备注用途为“退契税”。2020年7月2日，原告向交通银行重庆分行提前偿还贷款，设立于讼争房屋上的抵押权已涤除，讼争房屋登记的产权人为原告二人。审理中，原告举示《关于财信.时光里项目商铺和解协议》的照片，拟证明因讼争房屋层高不足，被告提出赔偿方案，但不同意解除合同，因此双方未达成一致的调解意见，原告虽然在协议中填写了收款账户信息，但因不同意被告提出的调解方案而未在协议上署名并立即向本院起诉。被告对该协议的真实性予以认可，但认为虽然原告未在该协议上署名或捺印，但原告填写收款账户信息的行为视为双方对继续履行合同达成了一致意见。该协议中载明讼争房屋存在层高误差，协议自双方签字盖章之日生效。但协议中的补偿标准未填写，被告在该协议尾部加盖公司印章，未标注签订时间。原告填写了何祖国的银行账户信息，但未署名。原告陈述，原告已经按照《重庆市商品房买卖合同》的约定履行完全部合同义务，讼争房屋规划设计的层高为5.1米，实际层高是4.51米，被告未按照规划设计的要求修建房屋，也没有就层高的变更情况告知原告，原告依照约定享有解除权；为了使房屋恢复到签订《重庆市商品房买卖合同》前的状态，原告已经另凑资金提前偿还贷款并涤除抵押权，目前房屋不存在任何过户的障碍；讼争房屋目前登记在原告名下，合同解除后会再次产生过户费用，因此起诉主张商铺变更为被告或被告指定人名下所产生的费用（包括但不限于税费）由被告承担（第五项诉讼请求），但该费用目前未实际发生，不清楚具体金额。被告陈述，讼争房屋规划设计的层高为5.1米，因设计时未考虑到楼梯通道，只能在施工中以降低层高的方式解决。讼争房屋实际层高的确未达到5.1米，因结构不同，每个部位的层高也不同，但均未达到5.1米；实际施工中降低层高未通过规划设计变更，没有向原告书面通知层高变更情况，只是在诉讼前双方磋商调解时向原告告知了层高不足的情况；对于合同约定的解除合同的违约金标准以及原告按照此标准主张违约金没有异议，但补充条款约定除了已经缴纳的税费外，被告不再承担任何补偿和赔偿费用。以上事实，有《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《重庆市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、发票、银行交易明细、《房屋登记信息查询证明》、庭审笔录等在卷为凭，并经过庭审质证，足以认定。本院认为，原告自愿撤回要求被告退还专项维修资金7999元、交易税35056.24元的诉讼请求符合法律的规定，本院予以准许。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。根据合同的约定，被告不得擅自变更规划设计，当确需变更规划设计时，需通过相关部门的审批同意并在约定期限内将变更内容书面告知原告，如若被告未履行通知义务，原告有权行使解除权。本案中，被告交付给原告使用的房屋的层高和规划设计的层高存在误差，而被告未通过相关部门的审批同意，在施工中变更层高时也未及时书面告知原告，虽然在《关于财信.时光里项目商铺和解协议》中载明了讼争房屋“存在层高误差”，但并未明确告知变更情况和原因，该协议不是合同约定的被告应当履行告知义务的文书，因此，被告未尽到及时告知义务，原告依照约定享有解除权。关于原告行使解除权的期限问题，双方约定被告在发生解除事由之日起15日内未收到原告解除合同书面通知的，视为原告放弃解除权。本案中，没有证据证明被告在约定期限内履行了书面告知义务，而《关于财信.时光里项目商铺和解协议》未签署时间，无法确定原告知晓解除事由的具体时间，原告依照约定享有的解除权并未消灭。因此，对原告请求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本院以被告收到本案诉状副本之日即2020年8月13日作为解除合同时间点。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告应当向原告返还购房款并按照实际支付购房款时间分阶段计付利息。原告主张以672395.74元为基数计算2017年9月19日至2018年11月17日期间的利息，虽然在2018年11月17日前原告实际支付的款项金额为672395.74元，但其中包含了契税、印花税、大修基金等费用，结合合同约定的付款期限和金额，可以认定其中的购房款为633539元，应当以此为基数计算该时间段的利息，原告主张的其他时间段的计息标准符合约定，本院予以支持。原告在接房后向物管公司缴纳的物业管理费是其产生的实际损失，被告应当进行赔偿。同时，讼争房屋目前的所有权已经登记至原告名下，原告应当按照约定配合被告完成买卖合同网签、登记备案、预告登记、抵押登记及权证办理的注销工作。故，对原告请求被告退还购房款1253539元及利息、物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。原告主张商铺变更为被告或被告指定人名下所产生的费用（包括但不限于税费）是目前未产生的费用，是否必然产生不得而知，原告主张该费用没有事实依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》因被告违约而解除，但不影响合同中关于结算以及解除后果的约定，合同第十五条分别约定了在规划设计变更的情况下，被告履行通知义务和未履行通知义务，原告行使解除权的后果。《合同补充协议》第七条进一步明确房屋层高变化属于设计变更，同时变更了被告履行通知义务的期限以及在被告履行通知义务后，原告行使解除权的期限、方式和后果，《合同补充协议》第七条中并未变更被告未履行通知义务导致合同解除的后果，因此，本案合同解除的后果仍应当适用合同第十五条第（三）款的约定，被告还应承担支付违约金的责任。关于违约金标准问题，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。虽然本院已支持原告主张的购房款利息、物管费等直接损失，但合同解除必然会导致原告预期可得利益无法实现，造成可能预见的房屋溢价损失和使用收益损失。同时，原告另凑资金提前偿还银行贷款必然产生新的融资成本，上述损失以及成本属于独立于直接损失之外的间接损失，应当纳入因违约造成的损失基数予以考量，加之双方在《合同补充协议》中明确约定了考量违约金的因素，被告对约定的违约金标准以及原告按照此标准主张违约金没有异议，本院对原告按照合同价款1%的标准主张违约金予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条之规定，判决如下：原告何祖国、侯庆华与被告重庆财信蟠龙置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年8月13日解除；被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决生效后10日内退还原告何祖国、侯庆华购房款1253539元，并从2017年9月19日至2018年11月17日期间以633539元为基数、从2018年11月18日至2019年2月27日期间以783539元为基数、从2019年2月28日至2019年8月19日期间以1253539元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计息；从2019年8月20日起以1253539元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息直至款项付清之日止；被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告何祖国、侯庆华物管费损失2172.39元；被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告何祖国、侯庆华违约金12535.39元；驳回原告何祖国、侯庆华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9650元，由被告重庆财信蟠龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  彭 芸二〇二〇年十二月十五日法官助理  宋 浩书 记 员  王雪梅