云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1863号上诉人（原审原告）：皋胜邦，男，汉族，1962年8月12日生，住大理州弥渡县。委托诉讼代理人：杨宏波，云南云岭律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜居天下文化发展有限公司。住所地：大理市海东新区**路以东双创中心大楼**。法定代表人：李林炟，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴荣熙，云南洪骐律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李祥，云南洪骐律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜居天下文化发展有限公司大理分公司。住所地：大理市大理经济开发区滨海大道**洱海天域风情街流动渔村02负责人：韩荣伟，经理。上诉人皋胜邦因与被上诉人宜居天下文化发展有限公司大理分公司（以下简称宜居天下大理分公司）、宜居天下文化发展有限公司（以下简称宜居天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人皋胜邦及委托诉讼代理人杨宏波、被上诉人宜居天下公司的法定代表人李林炟及委托诉讼代理人吴荣熙、李祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人皋胜邦上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一审诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：（1）《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》系同一日签订，《房屋租赁合同》是《房屋委托装修合同》的主合同，上诉人的目的是取得长期的租金收益，而不是单纯的、自主的、独立的将住宅改造为酒店，而上诉人一方要取得租金收益，必须将房屋委托给被上诉人一方去装修，不按被上诉人一方的要求装修，上诉人一方也无法取得租金收益。一审认定上诉人未向被上诉人宜居天下大理分公司完成租赁房屋的交付的主要诉争事实不清，适用法律规定不当。（2）上诉人的义务仅仅是提供租赁物，支付装修费。《房屋租赁合同》第四条第1款：该房屋的设计装修期限为4个月，从2016年7月10日至2016年11月10日止。租赁物已经实际交付，上诉人一方给予被上诉人一方4个月的免租期，占有使用房屋的是被上诉人方。（3）租赁物不存在不符合约定，租赁合同不能履行障碍。上诉人一方交付租赁物毛胚房即可，依约支付装修费，被上诉人应当4个月内完成装修，因其自身原因并不足以阻却《房屋租赁合同》的履行，违约方未采取积极有效的措施减损双方的损失，其自陷风险的行为应自当其责。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人宜居天下大理分公司未作出书面答辩意见。被上诉人宜居天下公司答辩称，（1）上诉人认为《房屋租赁合同》是主合同，《房屋委托装修合同》是从合同的说法错误。根据《房屋租赁合同》约定，上诉人应该将房屋由宜居天下大理分公司进行装修后，出租给宜居天下大理分公司进行使用，租赁期是10年（2016年11月10日-2026年11月10日），在房屋没有装修好的情况下无法按照租赁房屋约定的条件交付给被上诉方分公司使用。（2）宜居天下大理分公司既没有收到装修款项，也没有进行装修，上诉人一方的房屋没有达到租赁的条件，所以《房屋租赁合同》没有开始履行和生效。韩荣伟收到86万元装修款，应该装修，空房一直空置4年，上诉人不闻不问，上诉人有重大责任，上诉人不能离开合同的条款将钱交到韩荣伟手上，上诉人应该找的是韩荣伟，现在上诉人找总公司要《房屋租赁合同》费用不合理。综上，上诉人皋胜邦的上诉请求不能成立，一审判决正确，要求维持原判。一审原告皋胜邦向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告宜居天下大理分公司于2016年7月9日签订的《房屋租赁合同》，办理退房手续，结清物业费、水电费、垃圾托运费。2.判令被告按390，000元/年的标准向原告支付从2016年11月10日至款项清偿之日的租金（2016年11月10日至2020年6月9日的租金为1，365，000元）。3.判令被告按每日迟延支付款项的万分之五的标准向原告支付违约金（截至2020年6月9日违约金为551，606.25元）。4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月9日，原告（甲方）与被告宜居天下大理分公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于洱海天域国际公寓A幢19层1901、1902号房屋出租给乙方用于经营酒店客栈，并约定甲方将房屋交由乙方公司进行装修后出租给乙方进行经营酒店客栈使用。房屋的设计装修期限为4个月，即从2016年7月10日至2016年11月10日。租赁期限为10年，自2016年11月10日至2026年11月10日。第五条约定租金为每年390，000元，于每年的11月10日按年支付租金。本合同双方自签字盖章，并按照本合同第五条约定，由乙方向甲方支付租赁押金之日起生效。合同还对违约责任等进行了约定。同日，原被告就上述租赁房屋签订了《房屋委托装修》合同，约定原告（甲方）委托被告宜居天下大理分公司（乙方）对房屋进行装修，工期自2016年7月10日至2016年11月10日，工程总价款为1，250，000元。上述合同签订后，原告将洱海天域国际公寓B幢19层1901、1902号房屋交给被告宜居天下大理分公司装修，但一直未装修完毕。被告宜居天下大理分公司未向原告支付过押金或租金。另查明，涉案的租赁合同及委托装修合同中注明的是洱海天域国际公寓A幢19层1901、1902号房屋，而原告的房屋实际为洱海天域国际公寓B幢19层1901、1902号房屋。一审法院认为，原告与被告宜居天下大理分公司签订的《房屋租赁合同》主体资格合法、意思表示真实、且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。租赁合同约定租赁期限自2016年11月10日至2026年11月10日，原告委托被告宜居天下大理分公司对房屋进行装修，但被告宜居天下大理分公司至今未完成装修，致使房屋不能交付使用，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求办结退房手续的问题，本院认为，原告在审理中确定租赁房屋的交付标准是房屋装修好后交给被告。本案具有一定的特殊性，即被告宜居天下大理分公司因《房屋委托装修》合同先行占有房屋，但并不是基于租赁合同关系占有房屋。现原告基于租赁合同关系要求被告宜居天下大理分公司返还涉案房屋，无事实依据，本院不予支持。因涉案房屋未完成装修，被告宜居天下大理分公司因装修而占用房屋，但不能视为原告已经将符合交付标准的房屋交付给被告宜居天下大理分公司使用，故原告要求被告支付租金、物业费、水电费、垃圾托运费的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。原告要求被告宜居天下公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告皋胜邦与被告宜居天下文化发展有限公司大理分公司于2016年7月9日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告皋胜邦的其他诉讼请求。案件受理费人民币22，149元，减半收取11，074.5元，保全费5，000元，由原告皋胜邦负担。二审期间，上诉人皋胜邦提交三组证据：第一组证据收款收据原件3张、小票原件1张，拟证明大理宜居天下分公司曾交纳过1901号房屋2017.10.3-2018.4.3水费124元，1901号及1902号房屋2019.6.28-2019.8.20装修管理费380元及350元。第二组证据物业服务费催收通知单2张，拟证明大理宜居天下分公司欠付费2018.1.1-2019.11.30费用为10518.59元、1902号房屋为9987.29元；宜居天下分公司从2018年1月1日至2019年12月30日至今没有交物业服务费二次加压费，电梯费，生活垃圾清运费。第三组证据聊天截屏2张，拟证明韩荣伟本人认可愿意向皋胜邦支付租金及装修费。经质证，被上诉人宜居天下公司对上诉人皋胜邦提交的证据质证意见：第一、二组证据与本案无关；第三组证据在一审已提交，不是新证据，且超过举证期限，与本案没有关联性。根据以上举证、质证，本院对上述证据认证如下：上诉人皋胜邦提交的第一、二组证据与本案无关，第三组证据不能达到上诉人皋胜邦的举证目的，本院均不予采信。经二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，皋胜邦与宜居天下大理分公司自愿签订《房屋租赁合同》，约定“皋胜邦将房屋宜居天下大理分公司进行装修后出租给宜居天下大理分公司进行经营酒店客栈使用……”。该合同系双方真实意思的表示，一审认定该合同为有效合同正确，当事人应当按照约定履行自己的义务。同时皋胜邦与宜居天下大理分公司签订了《房屋委托装修合同》，明确皋胜邦委托宜居天下大理分公司对租赁房屋进行装修，装修价款由皋胜邦支付。《房屋租赁合同》的履行基础是租赁房屋进行装修后交付承租人宜居天下大理分公司使用，由于租赁房屋从2016年7月9日合同签订至今只进行了部分装修，致使《房屋租赁合同》不能实现合同目的，一审根据皋胜邦要求解除合同的诉请及本案实际，判决解除该合同恰当。因出租人皋胜邦未将租赁物装修完毕交付承租人宜居天下大理分公司使用，而宜居天下大理分公司是因装修而占用房屋，不能视为皋胜邦已经将符合交付标准的租赁物交付给宜居天下大理分公司使用。故，一审对皋胜邦主张的租金、物业费、水电费、垃圾托运费的诉讼请求不予支持符合本案实际，二审予以维持。综上所述，上诉皋胜邦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不完整，判决结果恰当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22149元，由上诉人皋胜邦负担。本判决为终审判决。审判长  王梓静审判员  潘文举审判员  段阿云二〇二〇年十二月二十五日书记员  王建莹