四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11453号 原告：成都崇德投资有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：张静，董事长。 委托诉讼代理人：羊霞，系公司员工。 被告：成都智联鑫能科技有限公司，住所地，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********iv> 法定代表人：佘茜，职务不祥。 原告成都崇德投资有限公司（以下简称崇德投资公司）诉被告成都智联鑫能科技有限公司（以下简称智联鑫能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崇德投资公司的委托诉讼代理人羊霞到庭参加诉讼，被告智联鑫能公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 崇德投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认崇德投资公司与智联鑫能公司之间签订的《成都茂业中心写字楼租赁合同》于2019年9月10日已经解除；2.判令智联鑫能公司支付拖欠的截止2019年9月10日的租金168300元；3.判令智联鑫能公司支付拖欠的截止2019年9月10日的物业管理费41112元；4.判令智联鑫能公司支付按《成都茂业中心写字楼租赁合同》第七条约定的违约金348670.98元；5.判令智联鑫能公司支付按《成都茂业中心写字楼租赁合同》第二十九条第二款约定的提前解约应支付的赔偿金209412元。庭审中，崇德投资公司明确，第二项诉讼请求欠付租金的计算时间为自2019年3月9日起计算至2019年9月10日止；第三项诉讼请求欠付物管费的计算时间为2019年3月9日起至2019年9月10日止。事实与理由：2018年11月16日，崇德投资公司与智联鑫能公司签订了《成都茂业中心写字楼租赁合同》，约定崇德投资公司将天府大道北段28号茂业中心C座2305号物业租赁给智联鑫能公司用于办公使用，期限从2018年11月16日起至2021年11月15日止。合同约定租金、物业管理费、空调使用费等费用按季预交，否则每逾期一日被告应当支付千分之五的违约金，如拖欠各项费用达100000元以上的，崇德投资公司有权解除合同。智联鑫能公司截止2019年9月10日，所欠租金、物业管理费、电费、滞纳金及提前解约赔偿金等共计767494.98元。崇德投资公司为维护其合法权益，依据合同的约定于2019年9月3日向智联鑫能公司送达书面解除合同的通知，并要求其结清欠付的各项费用。时至今日，智联鑫能公司仍未支付拖欠的各项费用。现为维护崇德投资公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法支持崇德投资公司的全部诉讼请求。 智联鑫能公司未作答辩，亦未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：2018年11月19日，崇德投资公司（甲方）与智联鑫能公司（乙方）签订《成都茂业中心写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将坐落于成都市天府大道北段28号“成都茂业中心”C座23楼5号（1栋2单元23层05号）（以下简称案涉房屋）出租予乙方使用，建筑面积为400.71平方米，租赁期限自2018年11月16日至2021年11月15日止。2019年2月16日至2021年11月15日止出租该房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月70元，月租金总额28050元。合同第六条约定，每月物业管理费按该房屋建筑面积每平米每月17.1元，每月物业管理费总额为6852元。合同第七条约定，乙方须依时向甲方悉数缴交该房屋的租金、物业管理费等费用，不得无故拒缴、扣除。租金和物业管理费付款方式为每3个月为一个支付周期，在每期第一个月五号以前预交当期上述费用。如乙方不按期缴纳租金和管理费等费用，每日须支付甲方拖欠费用总额0.5%的违约金。乙方不得提出任何异议；所有违约金将根据乙方拖欠的款项自应缴日计算至实缴日止，如乙方缴交金额不足以同时支付违约金和拖欠费用的，甲方将先行收取违约金。合同第八条约定，甲方应于2018年11月16日前一日或即日将房屋交付给乙方。合同第九条约定，本合同签署后七日内，乙方需向甲方及该大厦物业管理公司缴纳以下费用：1.租金保证金：相当于该房屋两个月租金的金额56100元作为履约保证金；2.物业管理费保证金6852元；3.电费保证金6011元。合同第十条约定，乙方不得要求将上述保证金抵作本合同租赁期内任何时间所拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用。合同第十二条约定，该房屋在租赁期内产生的电话费、网费等公用事业费，由乙方自行向政府相关部门缴纳（水电费除外，由该大厦物业管理公司代收）。合同第二十三条约定，因下列情形之一，甲方有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1.乙方拖欠租金及管理费一个月以上，甲方向乙方发送书面通知，乙方在接到甲方通知后七日内仍未交纳的；2.乙方所欠各项费用达100000元以上，甲方向乙方发送书面通知，乙方在接到甲方通知后七日内日仍未交纳的。合同第二十五条约定，本合同提前终止的，如乙方逾期未搬迁或搬迁后仍留有余物，视为乙方自动放弃其所有权，由甲方随意处理，所发生之一切费用概由乙方负责。乙方逾期不迁离或不返还该房屋的，须按本合同到期或提前终止前的一个月租金、物业管理费、水电费标准的二倍至四倍向甲方及该大厦物业管理公司支付租金、物业管理费、水电费。合同第二十八条第13款约定，履行本合同的同时，乙方同意甲方委托崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司代收该房屋的物业管理费、电费（含保证金）及处理一切物业管理事宜。合同第二十九条违约责任第2款约定，乙方须按时缴付租金、物业管理费、水电费，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（iii）若乙方拖欠租金、管理费、物业管理费、水电费等达一个月，便作严重违约行为处理……同时，甲方有权单方解除本合同，保证金不予退回，乙方不得提出异议。若乙方拖欠租金、管理费、物业管理费、其他费用及违约金达二个月……同时，甲方有权单方解除本合同，保证金不予退回，乙方不得提出异议。甲、乙双方任何一方如在本合同租赁期限内要求提前解约，需提前三个月以书面形式通知对方或支付三个月租金和管理费作为代通知金，并支付三个月租金和管理费作为提前解约给对方造成损失的额外补偿 上述合同签订后，崇德投资公司按照约定向智联鑫能公司交付了房屋，智联鑫能公司按照约定交纳了租金保证金56100元、物业管理费保证金6852元、电费保证金6011元以及相应租金。 2019年9月4日，崇德投资公司向智联鑫能公司住所地邮寄《解除合同通知书》，载明智联鑫能公司截至2019年9月3日拖欠崇德投资公司租金、物业费、滞纳金合计284800.32元，崇德投资公司决定行使单方解约权，请智联鑫能公司于2019年9月10日前交清所有费用、交还场地及承担其他合同义务。该邮件于2019年9月5日签收。 上述事实,有《成都茂业中心写字楼租赁合同》、《解除合同通知书》、邮寄单等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，崇德投资公司与智联鑫能公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。因智联鑫能公司未按约定支付租金及相关物业管理费等费用，根据合同约定，崇德投资公司对《租赁合同》具有单方解除权。崇德投资公司向智联鑫能公司住所地邮寄的《解除合同通知书》于2019年9月5日签收，智联鑫能公司亦未提出抗辩，故本院对崇德投资公司请求确认双方签订的《租赁合同》已经解除的诉请予以支持，但合同解除时间应为2019年9月5日。 关于房屋租金，崇德投资公司已向智联鑫能公司交付了案涉房屋，智联鑫能公司应当按照合同约定向崇德投资公司支付房屋租金。现智联鑫能公司未提出抗辩且未举证证明其已经支付的房屋租金金额，应当承担不利后果。因《租赁合同》已于2019年9月5日解除，故本院对崇德投资公司主张智联鑫能公司支付自2019年3月9日起计算至2019年9月5日止的欠付租金的诉讼请求予以支持。2019年9月6日至2019年9月10日的租金无合同依据，本院不予支持。按照双方合同约定，从2019年3月9日起计算至2019年9月5日的租金应当为165495元（5个月×28050元/月+27天×28050元/月÷30天）； 关于物业管理费，根据合同第八条及第二十九条第13款的约定，智联鑫能公司应向崇德投资公司交纳房屋租金、管理费、物业管理费等费用，且智联鑫能公司同意崇德投资公司委托崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司代收该房屋的物业管理费、电费（含保证金）及处理一切物业管理事宜。故崇德投资公司系租金、物业管理费的实际收取主体，崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司仅系崇德投资公司委托的代收人，崇德投资公司向本院主张智联鑫能公司支付物业管理费并无不当，符合合同和法律规定。现崇德投资公司主张智联鑫能公司应支付自2019年3月9日起至2019年9月10日止的物业管理费，智联鑫能公司未作答辩亦未举证，结合合同解除时间，本院对崇德投资公司主张智联鑫能公司应支付自2019年3月9日起至2019年9月5日止的物业管理费40426.8元（5个月×6852元/月+27天×6852元/月÷30天）予以支持。2019年9月6日至2019年9月10日的物业管理费无合同依据，本院不予支持。 关于《租赁合同》第七条约定的违约金及第二十九条约定的提前解约赔偿金。智联鑫能公司未按合同约定按时支付足额租金及物管费，导致合同提前解除，该行为已构成违约，应当向崇德投资公司赔偿其因此而产生的损失。崇德投资公司主张的合同约定的违约金及提前解约赔偿金实质均为违约金，该金额应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金金额的认定应以实际损失为基础予以衡量，而崇德投资公司并未举证证明其损失的大小。本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，对该金额酌情予以调减，鉴于崇德投资公司已收取的保证金实质上系具有担保性质的违约金，已能弥补其实际损失，故对崇德投资公司要求智联鑫能公司支付违约金及提前解约赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都崇德投资有限公司与被告成都智联鑫能科技有限公司签订的《成都茂业中心写字楼租赁合同》于2019年9月5日解除； 二、被告成都智联鑫能科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都崇德投资有限公司租金165495元； 三、被告成都智联鑫能科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都崇德投资有限公司物业管理费40426.8元； 四、驳回原告成都崇德投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5737元，公告费560元，由被告成都智联鑫能科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  周文莉