广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂08民终2941号 上诉人（原审被告）：桂平市优联酒店管理有限公司，住所地桂平市西山镇大起村灵胜垌。 法定代表人：黄剑伟，经理。 委托诉讼代理人：杨醒平，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘亮，广西万益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周胜海，男，1986年12月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被上诉人（原审原告）：周运来，男，1989年12月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张桂强，广西理维律师事务所律师。 上诉人桂平市优联酒店管理有限公司（以下简称优联酒店）因与被上诉人周胜海、周运来租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 优联酒店上诉请求：1.维持桂平市人民法院（2020）桂0881民初1924号民事判决第一、六项；2.撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初1924号民事判决第二、三、四、五项，依法驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决遗漏了查明的事实。一审遗漏了查明合同履行期间，突发新冠疫情的事实以及为应对疫情政府所采取相应措施的事实，所遗漏的事实，可以证明新冠疫情属于不 2 可抗力，案涉酒店从2020年1月31日起至2020年3月31日期间停止营业2个月，2020年4月1日才批准逐步恢复营业。二、一审判决认定上诉人拖欠租金的事实错误。政府命令2020年2月、3月停止营业期间租金应予免除，政府通知批准2020年4月1日逐步恢复营业，但酒店聚众型会务仍停止营业，餐饮及客户无法正常营业，受疫情期间租金应可减免，上诉人于2020年5月12日通知解除了涉案合同，上诉人已支付了2020年4月1日至2020年5月12日期间租金8万元，履行了合同义务，没有欠付租金，一审判决认定上诉人应支付2020年3、4月、5月的租金为410667元错误。三、一审判决认定上诉人应从2020年5月17日起计付继续占用租赁房屋的使用费给被上诉人错误。因疫情不可抗力不能履行合同，上诉人已发出《终止合同通知函》告知被上诉人，并提出将房屋返还被上诉人，但被上诉人拒绝收回房屋，被上诉人不得就扩大的损失要求赔偿，即不得要求上诉人支付房屋使用费，由此给上诉人增加支出的房屋维护、保管费用，应由被上诉人承担。四、一审判决支持被上诉人不退回合同押金50万元给上诉人的诉请错误，判决上诉人支付律师费没有事实和法律依据。上诉人不欠付租金，不构成根本违约，不应承担违约责任。五、一审判决确定上诉人承担财产保全保险服务费错误，没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院予以纠正。 周胜海、周运来辩称，一、上诉人既不交付租金又继续霸占房屋，纯属典型的强盗霸权行为。合同签订后，上诉人支付了2019年12月份以前的租金，但自2020年1月份起至今仅支付了8万元租金，其余租金一直拖欠，至11月份已拖欠租金136万元。虽然上诉人长期拖欠租金，霸占房屋，但其还恶人先告状，称是被上诉人不退回押金，不要回房屋才导致现在的状况。事实上，今年5月份上诉人拖欠租金后，被上诉人就要求解除合同，交回房屋，上诉人同意解除合同，但要被上诉人退回50万元押金后才交回房屋，由于其 3 已拖欠4个月租金，属严重违约，按合同约定押金不予退回，被上诉人不同意其要求，上诉人就既不交租金又不交房屋，一直拖延时间，目的是让被上诉人造成更大的经济损失。二、上诉人恶意拖欠租金属藐视法律的行为，法院应对其法定代表人及其股东进行严惩，并追究相应法律责任，以维护社会良好的经济环境。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周胜海、周运来向一审法院起诉请求：1.判令解除周胜海、周运来与优联酒店于2018年5月18日、2019年6月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令优联酒店将房屋交回给周胜海、周运来；3.判令周胜海、周运来不退回合同押金50万元给优联酒店；4.判令优联酒店支付拖欠的房屋租金48万元给周胜海、周运来（租金计算至优联酒店交回房屋时止，暂计至2020年6月5日的租金是48万元）；5.判令优联酒店支付律师代理费30000元给周胜海、周运来；6.本案诉讼费、财产保全保险费及财产保全申请费由优联酒店负担。 一审认定事实：2018年5月18日，周胜海、周运来与优联酒店签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（周胜海、周运来）将其所有的位于桂平市房屋【浔房权证字第××号】出租给乙方（优联酒店），由乙方作商务酒店、餐厅、办公之经营使用，租赁期限18年，从2018年8月4日起至2036年8月3日止，租金为每月税后19.5万元，租金每三年递增一次，每次递增5%直至第15年（2034年8月3日止），2034年8月4日起至2036年8月3日止按递增8%计，直至租赁期满，租金支付方式按双月度预先支付，租金支付日为双数月份的当月5日之前，本合同的租金押金共计80万元，其中签订合同之日起5日内乙方需向甲方支付押金50万元，合同履行1年后15日内甲方继续追加押金30万元，合同终止后15日内甲方将押金无息退还给乙方。违约责任：乙方应严格按本合同先向甲方支付租赁费后使用，如逾期支付，乙方应向甲方承担日千 4 分之一的违约赔偿金。甲方有权解除合同情形：乙方逾期二个月支付租金且得不到甲方同意的；……。签订合同后，周胜海、周运来将房屋交付给优联酒店作酒店经营，优联酒店交付了合同押金50万元和按约定交付房屋租金给周胜海、周运来。 2019年6月21日，经双方协商，就房屋租赁合同达成《补充协议》，协议约定：房屋租金由每月19.5万元调整为每月16万元；租金支付方式按双月度预先支付变更为按月度预先支付，租金支付日为当月5号之前，合同履行1年后15日内继续追加押金30万元，现经甲方同意不用追加缴交押金30万元；违约责任：如乙方逾期在当月月底前不交清租金，本租赁合同自动终止，作废，甲方有权在十日内收回房屋，乙方原投资的装修设备归甲方所有，所缴交的50万元押金不予退回，并按拖欠的租金日万分之五支付违约金，同时甲方为实现债权产生的律师费等由乙方承担；……。 签订补充协议后，双方按照合同履行，优联酒店按约定将租金交付给周胜海、周运来。但自2020年2月份起，优联酒店拖欠租金，至2020年6月5日，优联酒店已拖四个月的租金，周胜海、周运来考虑疫情对优联酒店的影响，已免除优联酒店2月份的租金，要求优联酒店支付3-6月份（计至2020年6月5日）的租金，优联酒店于2020年4月支付租金8万元，尚欠40万元租金没有支付。 另查明，周胜海、周运来向该院起诉，与广西理维律师事务所签订了代理合同，支付了律师费30000元。另本院根据周胜海、周运来财产保全的申请，作出（2020）桂0881民初1924号民事裁定书，裁定查封优联酒店桂平市优联酒店管理有限公司所有价值为50万元的设备、物品。周胜海、周运来支出财产保全申请费3020元，财产保全保险服务费1500元。 一审法院认为，一、对于房屋租赁合同及补充协议是否有效的问题。根据当事人提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》，订立的主体和内容没有违 5 反法律、法规的强制性规定，是有效的合同。有效的合同对双方具有约束力。双方应当依照合同的约定履行义务，违反合同约定的，应当赔偿相对方的损失。二、对合同中约定的押金性质如何定性的问题。该院认为，涉案约定“押金”是承租方（优联酒店）向出租方（周胜海、周运来）对租赁物的损害及拖欠租金行为的一种担保。根据双方在《补充协议》中的第五点违约责任约定：“如乙方逾期在当月月底前不交清租金，……所缴交的50万元押金甲方不予退回，并按拖欠的租金日万分之五支付违约金”。上述约定是双方的真实意思表示，该约定明确约定了涉案“押金”的处理规则，其真实本意即该“押金”属违约金。三、合同是否于2020年5月12日解除的问题。依照合同法第九十四条规定：有下列情形的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务，或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十四条规定：当事人对合同法第九十六条、九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向法院起诉的，人民法院不予支持。优联酒店于2020年5月12日向周胜海、周运来发出《终止合同通知函》，该函第一记载：您与我公司2018年5月18日签订的合同编号为yc201801《房屋租赁合同》于您收到本函之日终止；…为了妥善解决合同终止后的有关事项，请您在收到本函之日起3日内书面回复我公司，逾期回 6 复的，视为您同意上述的处理意见，双方将按照本函的处理意见执行。周胜海、周运来于2020年5月17日收到此函。周胜海、周运来收到此函后三个月内没有向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依照上述解除合同的规定，该院确认《房屋租赁合同》、《补充协议》自通知到达对方时（2020年5月17日）解除。四、对于优联酒店是否违约的问题。该院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》关于租金支付方式变更，双方同意由原来“租金支付方式按双月度预先支付，租金支付日为双数月份的当月5日之前”变更为“租金支付方式按月度预先支付，租金支付日为当月5号之前”。上述约定，合法有效，对双方均具有约束力。根据合同的约定，优联酒店应当按月度预先支付，租金支付日为当月5号之前。但自2020年2月份起优联酒店拖欠租金，至合同解除前优联酒店已拖3个月的租金，周胜海、周运来考虑疫情对优联酒店的影响，免除优联酒店2020年2月份的租金。优联酒店于2020年3月1日恢复营业，至此，优联酒店应当支付2020年3月、4月、5月份（其中因合同于2020年5月17日解除，故5月份优联酒店应支付租金90667元）的租金共410667元【160000元×2个月+（160000元÷30天×17天）】给周胜海、周运来，而优联酒店没有完全支付（仅于2020年4月支付8万元），违反了合同的约定，应当承担违约责任，并根据双方约定赔偿对方损失。优联酒店在2020年5月17日合同解除后，继续占用并使用原租赁物，故2020年5月18日后至优联酒店将租赁房屋返还给周胜海、周运来之日止，按原租赁合同约定的租金（每月租金160000元）计付使用费给周胜海、周运来。 综上所述，周胜海、周运来请求判令解除周胜海、周运来与优联酒店于2018年5月18日、2019年6月21日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，因为合同于2020年5月17日已经解除，周胜海、周运来再请求解除合同不符合法律的规定，该院不予支持。周胜海、周运来请求判令优联 7 酒店将房屋交回给周胜海、周运来，与法律和事实相符，予以支持。周胜海、周运来请求判令周胜海、周运来不退回合同押金50万元给优联酒店；与合同约定与法律规定相符，予以支持。周胜海、周运来请求判令优联酒店支付拖欠的房屋租金给周胜海、周运来，与合同约定与法律规定相符，应当以本院确定的数额为准，并且租金的计算，2020年5月18日起的使用费应当依原租赁合同约定的租金（每月16万元）计算至优联酒店返还租赁房屋为止。周胜海、周运来请求判令优联酒店支付律师代理费30000元给周胜海、周运来，与合同约定与法律规定相符，予以支持。优联酒店辩称合同解除属于不可抗力原因造成、优联酒店不存在违约行为、周胜海、周运来要求不退回合同押金给优联酒店、优联酒店支付租金、律师费没有依据，与事实和法律规定不符，不予采信。 一审判决：一、桂平市优联酒店管理有限公司应在本判决生效之日起十天内将位于桂平市西山镇大起村灵胜垌的房屋【浔房权证字第××号】一幢返还给周胜海、周运来；二、周胜海、周运来不退回合同押金50万元给桂平市优联酒店管理有限公司；三、桂平市优联酒店管理有限公司应在本判决生效之日起十天内支付房屋租金410667元给周胜海、周运来（租金计算至2020年5月17日止，桂平市优联酒店管理有限公司已支付的80000元应当予以扣减）；四、桂平市优联酒店管理有限公司应支付房屋使用费给周胜海、周运来，从2020年5月18日始计算租赁房屋使用费按原租赁合同约定的月租金16万元计算至桂平市优联酒店管理有限公司返还租赁房屋为止）；五、桂平市优联酒店管理有限公司应在本判决生效之日起十天内支付律师代理费30000元给周胜海、周运来；六、驳回周胜海、周运来的其他诉讼请求。 经二审审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，一、关于租金问题。对2月份租金，一审法院已认定被上诉人考虑疫情对上诉人的影响，免除优联酒店2月份租金的事实。至于3月至6 8 月份的租金，上诉人没有证据证实其在该期间内受疫情影响停业，上诉人于4月6、7日支付租金共8万的支付凭据中明确载明用途是支付3月份房屋租赁费，故上诉人主张此期间的租金应予减免无事实根据，一审认定上诉人应支付3月至合同解除之日的租金为410667元有事实根据。上诉人关于一审遗漏查明新冠疫情的事实以及认定拖欠租金事实错误的上诉理由不成立。二、关于房屋使用费问题。合同解除后，上诉人与被上诉人双方因交接房屋没有达成一致意见，上诉人继续使用房屋经营，原审判决按照原租赁合同约定的租金标准计付房屋使用费给被上诉人并无不当。上诉人主张造成房屋不能及时返还的责任在于被上诉人，其不应承担合同解除后房屋占有使用费，无事实根据，不予支持。三、关于押金、律师代理费、财产保险服务费问题。双方在《补充协议》中约定，如乙方逾期在当月月底前不交清租金，本租赁合同自动终止，作废，甲方有权在十日内收回房屋，乙方原投资的装修设备归甲方所有，所缴交的50万元押金甲方不予退回，并按拖欠的租金日万分之五支付违约金；如乙方违约，甲方为实现债权产生的律师费等由乙方承担。上诉人未按约定支付房屋租金，构成违约，按约定上诉人所交纳的押金不予退回，律师代理费、财产保险服务费是被上诉人为实现债权所产生的费用，由上诉人承担，故一审判决被上诉人不予退回押金50万元，判决上诉人支付律师代理费，确定上诉人负担财产保险服务费，有事实根据和法律依据。上诉人主张违约金过高应予调减，未能提供证据证实，不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13986元，由上诉人桂平市优联酒店管理有限公司负担。 9 本判决为终审判决。 审 判 长 李庚华 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 黄祝芳 书 记 员 廖海伦