广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初2290号 原告：梁素娟，女，1992年8月15日出生，壮族，农民，住广西融水县。 委托诉讼代理人：莫伟贤，广西佳卓律师事务所律师。 被告：广西鸿聚房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市柳江区拉堡镇农贸北大街**，统一社会信用代码：91450221564025692X。 法定代表人：覃春苗，该公司执行董事兼总经理。 被告：广西鸿聚房地产开发有限公司融水分公司，住，住所地：广西柳州市融水县融水镇民族路**一社会信用代码：914502255998444792。 法定代表人：覃春苗，该公司执行董事兼总经理。 原告梁素娟诉被告广西鸿聚房地产开发有限公司（下称鸿聚房地产公司）、广西鸿聚房地产开发有限公司融水分公司（下称鸿聚房地产融水分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序于2020年11月23日和12月9日公开开庭进行了审理。原告梁素娟的委托代理人莫伟贤到庭参加诉讼，鸿聚房地产公司、鸿聚房地产融水分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁素娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告出具涉案房屋不动产销售税务发票；2、判令被告立即向原告退还涉案房屋不动产契税费5530.71元；3、判令被告立即向原告退还一年物业管理费649.92元；4、判令被告立即向原告退还涉案房屋产权证工本费、印花税合计165元；5、判令被告向原告支付逾期交房违约金36502.7元(2015年1月1日至2015年12月1日共330天，368714元×0.03%×330天=36502.7元）；6、判令被告向原告支付违约金的时间从2017年6月20日至2020年8月27日止，共1116天，金额为11430.13元（368714元×1%÷360×1211天=12403.13元）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 2014年3月28日，原告购买被告开发的广西融水县，双方签订购房合同约定：该商品房建设面积108.36平方米，单价3403元／平方米，总房价368714元；出卖人应于2014年12月31日前交房，所交房屋需经勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五方联合验收合格；逾期交房的，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2014年1月22日原告已经付清全部购房款，但被告未向原告出具正式购房发票；2014年4月11日被告收取原告契税5530.71元，但被告一直未为原告缴纳，2020年8月28日原告自行缴纳契税7023.13元；2015年12月1日被告收取原告2015年12月至2016年11月物业费649.92元，被告在《鸿聚园商住楼小区入伙结算单》中表三、物业费：住宅因延迟交房免两年物业费作为补偿，被告已经逾期交房，构成违约，依据被告的承诺，被告应将收取原告2015年12月至2016年11月物业费649.92元予以退还；2015年12月1日被告收取原告产权证工本费、印花税合计165元而一直没有为原告办理产权证，2020年8月31日原告自行办理，并且缴纳了不动产登记费80元，被告应当退还收取原告产权证工本费、印花税合计165元。约定的交房期限（2014年12月31日）届满后，被告没有按约定交房；2015年12月1日被告称房屋已经通过竣工验收，通知原告收房。被告至今未办理鸿聚园楼盘房屋产权初始登记，未向融水苗族自治县不动产登记局提交办理转移登记须由被告提供的资料，致使原告无法在规定期限内取得房地产权属证书，应承担逾期备案的违约责任。被告在格式合同中约定逾期备案的违约金（按已付房价款的0.5%计算）明显过低，应按日以已付房价款的年利率1%计算逾期备案违约金。现依法提起诉讼，请人民法院公正裁判。 鸿聚房地产公司、鸿聚房地产融水分公司未到庭参加诉讼,也未提交书面答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，鸿聚房地产公司、鸿聚房地产融水分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。本院认为，原告梁素娟提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月28日，原告梁素娟与被告鸿聚房地产融水分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告鸿聚房地产公司出售的位于融水县。该商品房建筑面积为108.36平方米，房屋总价款为368714元。该合同第六条约定：“买受人于2014年2月28日前一次性交付房款金额人民币叁拾陆万捌仟柒佰壹拾肆元整（￥368714元）。”第八条约定：“出卖人应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民支付的有关规定，将经建设、施工、监理设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付买受人使用。”第九条双方就逾期交房违约责任作了约定，其中第1项第（2）目约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：⒈买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。” 合同签订后，原告履行了全部付款义务，鸿聚房地产融水分公司向其出具收款收据，未向原告开具正式购房发票。涉案商品房2015年11月30日经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，被告鸿聚房地产融水分公司于2015年12月1日将原告所购房屋交付原告使用。鸿聚房地产融水分公司于2018年5月23日将办理房屋首次登记的总材料交到融水苗族自治县不动产登记中心。 另查明，2014年4月11日鸿聚房地产开融水分公司收取原告涉案商品房契税5530.71元，2015年12月1日收取房产权证工本费、印花税合计165元，因其一直未为原告缴纳契税及办理房产证，原告2020年8月28日另行缴纳契税7023.13元，并自行到不动产中心办理产权证，支付了不动产登记费80元。 再查明，鸿聚房地产融水分公司隶属于鸿聚房地产公司，系鸿聚房地产公司的分公司，其经营范围：受主体公司委托，替主体公司接洽房地产开发经营业务。 本院认为，鸿聚房地产融水分公司系鸿聚房地产公司的分公司，其不具有法人资格，其民事责任由鸿聚房地产公司承担。原告梁素娟与广西鸿聚房地产融水分公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。 关于要求被告出具涉案房产不动产销售发票问题。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票……。本案中，被告销售涉案房产，收到原告支付的购房款后，被告应该按照规定出具相应金额发票，故原告诉请要求被告开具涉案房产销售发票，于法有据，本院依法予以支持。 关于涉案房产契税款问题。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税;第十二条规定，契税征收机关为土地、房屋所在地的税务机关。本案中，原告作为涉案房产购买人即房屋权属承受人，应当依法向税务机关交纳房屋契税。原、被告双方并未约定由被告代为原告交纳涉案房产契，且被告并非契税征收机关，原告应自行向税务机关申报交纳契税。鸿聚房地产融水分公司于2014年4月11日向原告收取了5530.71元房屋契税款未予以代缴，应将其收取的5530.71元涉案房屋契税款退还原告。另外，鸿聚房地产融水分公司收取的原告产权证工本费、印花税165元，其一直未为原告办理房屋产权证，未支付上述费用，亦应一并退还原告。 关于被告是否应退还一年物业管理费问题。原告主张被告延期交房，根据《鸿聚园商住楼小区入伙结算单》中载明，因延迟交房免两年物业费为补偿，被告应退还原告已交一年物业费649.92元。本案中，收取原告649.92元物业费的收款人为柳州市方明物业服务有限公司融水分公司，并非被告，故原告要求被告予以退还，无事实和法律依据，故本院不予支持。 关于原告诉请被告支付逾期交房违约金是否有事实和法律依据问题。本案中，涉案房屋2015年11月30日经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，具备交付条件，被告实际向原告交房的时间为2015年12月1日，按双方签订合同的第九条约定“买受人继承履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止”。该条同时约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”，该约定的计算标准没有超出法律规定的范围，因此，本院以此标准计算被告逾期交房违约金。2015年1月1日至2015年12月1日，计335天，原告已交付房款为368714元，即逾期交房违约金为：368714元×335天×0.0003＝37055.76元，现原告诉请要求被告按330天计算支付逾期交房违约金36502.70元，不违反法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付逾期提供资料报产权机关备案的违约金是否有事实和法律依据问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告于2015年12月1日交付房屋给原告使用，但2018年5月23日才将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。从2015年12月2日至2018年5月22日止，按上述约定扣除365个工作日后，被告逾期天数从2017年5月18日计至2018年5月22日止，共计369天。本案中，双方在合同第十五条仅对“买受人退房，出卖人应按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失”作了约定，但对逾期备案的违约金未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算。”本院认为，在原告对经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，本院酌情支持鸿聚房地产公司支付逾期备案违约金3600元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西鸿聚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁素娟出具融水镇玉华中路鸿聚园1栋4单元101号房不动产销售税务发票； 二、被告广西鸿聚房地产开发有限公司向原告梁素娟退还其收取的不动产契税费5530.71元； 三、被告广西鸿聚房地产开发有限公司向原告梁素娟退还其收取的产权证工本费、印花税合计165元； 四、被告广西鸿聚房地产开发有限公司向原告梁素娟支付逾期交房违约金36502.7元； 五、广西鸿聚房地产开发有限公司向原告梁素娟支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金3600元； 六、驳回原告梁素娟其他诉讼请求。 上述二、三、四、五项合计45798.41元，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1181元，减半收取计591元（原告已预交），由原告梁素娟负担100.50元，被告广西鸿聚房地产开发有限公司负担490.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 苏  丹 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 廖 紫 眉 书 记 员 欧阳静慧