广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4407号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，住所地广州从化江埔街御景路**，统一社会信用代码91440101799414190A。负责人：钟志荣，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾谓珍、谢海欣，均为该公司员工。被告：郑游周，男，1984年8月5日出生，汉族，住广东省五华县，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司与被告郑游周物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序进行审理，后因被告下落不明，进行公告送达，本案依法转为适用简易程序，由审判员焦梦云公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谢海欣到庭参加了诉讼，被告郑游周经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月781.42元的标准向原告支付自2019年10月1日起至2020年8月31日的物业管理费8537.03元；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金（以每月应缴物业管理费为基数，从次月的5日起，按每日千分之一的标准，计至实际付清之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为名门半岛花园小区提供物业管理服务，被告是该小区广州市从化区芳溪二街28号业主，涉案房屋建筑面积为279.08平方米，为别墅住宅。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第四条第二款的约定，该小区别墅住宅的物业管理费为每月2.8元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费781.42元。自2019年10月起至2020年8月止，被告无故拖欠原告物业管理费11个月，共计8537.03元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业服务协议》第四条第六款的约定，如被告不按本协议约定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。暂计至2020年8月21日，滞纳金约为1185.48元。被告郑游周经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见、质证意见，视为放弃答辩、举证和质证的权利。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局出具的登记号为2018登记12011639的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案房屋广州市从化区芳溪二街28号为被告所有，购房日期为2018年4月17日，房屋登记建筑面积为279.08平方米。原告原名称为雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司，2017年9月11日变更名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司。2014年11月11日，广州从化雅居乐房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对雅居乐名门半岛花园提供前期物业管理服务。合同第一条物业基本情况约定：“物业名称为雅居乐名门半岛花园，物业类型为商住，坐落位置为广州市从化市××街沙贝村，建筑面积为17.5万平方米。”……第六条约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅2.8元/月.平方米；底层住宅：3.5元/月.平方米”……第七条约定：“物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。”……第三十一条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额每天1‰（从逾期之日起）的标准向乙方支付违约金”……第三十五条约定：“本合同期限自2014年11月1日起至2034年10月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”原告分别于2020年7月28日及2020年8月6日向被告邮寄发出《催款函》，对自2019年10月起被告拖欠的物业服务费及滞纳金等向被告进行催收。另查，2014年3月22日，涉案房屋原业主刘洁作为乙方与原告签订《从化雅居乐名门半岛花园前期物业服务协议》，协议约定：转让房屋时，应事先通知原告并结清各项费用，同时应明确告知受让人本协议约定的乙方权利和义务，自转让行为完成之时，由受让人自动无条件承接，对共有部分享有的共有和共同管理的权利和应承担的相应义务应一并转让，不得有所保留；交纳费用的时间为每月5日前（或另行通知）缴纳当月物业管理服务费及上月水电费；高层电梯洋房每月每平方米2.2元，底层（复式）洋房每月每平方米2.5元、含花园管理费，别墅每月每平方米2.8元、含花园管理费；业主/使用人未按时交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日1‰向原告计付违约金。庭审中，原告表示并未与被告签订前期物业服务协议，涉案房屋是别墅，并明确按照每月每平方米2.8元的标准向被告收取物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《不动产登记查册表》显示自2018年4月17日始，被告获得涉案房屋的全部份额，成为本案涉案房屋的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，虽然原、被告没有签订《物业服务协议》，但原告与广州从化雅居乐房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，故该合同对业主也具有约束力。原告依约实际履行物业管理服务义务，原、被告之间已经成立合法有效的物业服务关系，被告应当依约及时向原告支付物业费。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。虽然《前期物业服务合同》约定物业管理费为3.5元/月·平方米，但原告自愿按照其与涉案房屋原业主签订的《从化雅居乐名门半岛花园前期物业服务协议》中2.8元/月·平方米的标准向被告收取物业管理费，故被告应向原告交纳从2019年10月1日起至2020年8月30日的物业管理服务费为8595.66元（2.8元/㎡·每月×279.08㎡×11个月），现原告仅要求被告支付8537.03元，是其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金问题，被告未向原告支付上述物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定，每月10日前交纳当月物业管理费，逾期交纳的，应从逾期之日起，按欠费金额每日1‰的标准付违约金。故对于原告主张被告分别以每月应付物业管理费为基数，从次月的5日起计付滞纳金至付清之日止，本院予以支持。但该合同约定的违约金计算标准过高，且原告亦未向本院提交证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，故本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。另根据公平原则，被告支付的该月滞纳金应以不超过当月的物业服务费781.42元（2.8元/㎡·每月×279.08㎡）为限，原告超出此外的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告郑游周于本判决生效之日起十日内支付2019年10月1日至2020年8月31日的物业管理费8537.03元给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司；二、被告郑游周于本判决生效之日起十日内支付其逾期支付2019年10月1日至2020年8月31日的物业管理费所产生的滞纳金（每月的物业服务费的滞纳金，均以当月物业管理费781.42元为基数，从次月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际付清之日止。每月的物业管理费滞纳金均应以不超过当月的物业管理费781.42元为限）给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告郑游周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  焦梦云二〇二〇年十二月十八日书记员  范晖华