四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4491号 原告：邱泳，男，1969年12月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：曾宪厚（系邱泳母亲），住四川省成都市青羊区。 被告：四川省房地产开发建设公司，住所地：四川省成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，公司经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。 第三人：陈宇，女，1974年5月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原告邱泳与被告四川省房地产开发建设公司（简称省房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，因陈宇与本案有利害关系，本院依法追加陈宇作为第三人参加诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并公开开庭进行了审理。原告邱泳的委托诉讼代理人曾宪厚、被告省房地产公司的委托诉讼代理人李忠剑到庭参加诉讼。第三人陈宇经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，本案现已审理终结。 邱泳向本院提出诉讼请求：1．判决位于成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号（金都大厦1203房）房屋归邱泳所有并判令省房地产公司协助邱泳办理产权过户手续；2．本案保全费、诉讼费等费用由省房地产公司承担。 事实和理由：邱泳于2009年6月3日向省房地产公司购买了位于成都市锦江区××巷××号（金都大厦1203房，后来地址变更为成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号××，合同约定180日内办理产权证，但是到期后省房地产公司仍未办理。邱泳于2013年6月12日向本院提起诉讼，要求省房地产公司办理房屋产权证，这时邱泳才发现该房屋被其他法院查封，本院以房屋被查封、尚不具备办理权属转移登记的条件为由，于2017年12月12日作出判决，驳回了邱泳的诉讼请求。 邱泳认为其他因与省房地产公司产生纠纷而向法院申请查封的，并不是因为房屋所有权产生的纠纷，且在法院查封之前邱泳与省房地产公司签订了合法有效的书面合同、已合法占用该不动产并支付全部价款，故邱泳的权利可以排除查封人的执行权力。为维护自己的权益，2018年1月20日，邱泳向四川省成都市中级人民法院提出执行异议申请书并立案，经四川省成都市中级人民法院核实作出中止执行裁定。该裁定生效后，邱泳向查封法院申请解除查封，现在法院也予以解除查封，具备办理权属转移登记的条件。 省房地产公司辩称，对邱泳陈述的事实，已有生效的（2018）川01民终7878号民事判决进行了部分认定，因此对邱泳陈述的除执行异议终止以外的事实无异议。鉴于案涉房屋存在两份有效合同，是优先保护陈宇还是邱泳，由法院依法判决。 陈宇未作陈述。 本院经审理认定事实如下：位于成都市锦江区××巷××号“京都大厦”系由省房地产公司所开发建设。 1999年10月15日，陈宇与省房地产公司签订一份《银行按揭贷款购买商品房合同》，约定：由陈宇向省房地产公司所购位于成都市锦江区××巷××号商品房××楼××号房屋，面积为31.3平方米，总房价为115747元，陈宇在签订合同7日内支付购房总价款的30.88%即35747元，剩余房款通过按揭贷款支付。1999年10月21日，陈宇向省房地产公司支付了首付款35747元。省房地产公司为陈宇办理了合同备案登记。后省房地产公司未能为陈宇办理按揭贷款手续。2001年8月13日，省房地产公司与陈宇签订一份《补充协议》，约定：双方同意继续履行《银行按揭贷款购买商品房合同》，省房地产公司继续为陈宇办理银行按揭手续，如省房地产公司在2002年6月1日前未能为陈宇申请到银行按揭贷款，陈宇有权要求退还全额已交房款或改用其它付款方式支付余款，省房地产公司承诺于2002年6月1日向陈宇交付案涉房屋。2002年8月2日、2003年，省房地产公司与陈宇又签订了两份《补充协议》，协议均约定：双方同意继续履行《银行按揭贷款购买商品房合同》，省房地产公司继续为陈宇办理银行按揭手续，如省房地产公司在实际交房前未能为陈宇申请到银行按揭贷款，陈宇有权要求全额退还已交房款，赔偿损失，若陈宇要房，省房地产公司承担违约责任，陈宇改用其他付款方式支付余款。此后，省房地产公司未能向陈宇交付房屋，双方多次进行协商，陈宇与省房地产公司签订《关于解决复工问题的谅解书》，双方均同意继续履行原购房合同的权利和义务。 由于省房地产公司在建设“京都大厦”过程中涉及纠纷，四川省高级人民法院于2000年5月16日作出（2000）川执提字第1号民事裁定书，裁定省内涉及省房地产公司的执行案件一律由该院提级执行。2004年5月25日，四川省成都市中级人民法院作出（2004）成执字第296号民事裁定书，裁定根据四川省高级人民法院（2000）川提字第1-1号指定执行决定书，解除对省房地产公司位于成都市××巷××号××大厦××楼及相应国有土地使用权的查封，由四川省成都市中级人民法院继续查封“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权。查封期间，未经四川省成都市中级人民法院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。其后，由于省房地产公司无力续建，四川省成都市中级人民法院于2004年12月17日作出（2004）成执字第296-1号民事裁定，将“京都大厦”停工工程委托四川格林建筑工程有限公司（简称格林建筑公司）投资续建。 2008年5月12日，四川正则会计师事务所受四川省成都市中级人民法院委托，对京都大厦第6-20层40户买受人的住宅购房款进行了审核，并出具川正则审核字（2008）029号《审核报告》，该报告载明：根据四川省成都市中级人民法院（2004）成执字第296-11号通知，购房款统一按以下标准计算：面积误差比3%以内含3%部分，按照合同的约定据实结算购房款；面积误差比超过3%的部分，按照四川正则资产评估事务所有限责任公司川正则评报（2006）62号《资产评估报告书》评估价格计算购房款。该报告还载明：第三人购买的案涉房屋原房号为G，现房号为1203号，未超过合同3%的面积的房款为119219.82元，超过合同3%的面积的房款为7626.63元，合计应付购房款为126846.45元，合同已付购房款35747元，应补购房款91099.45元。 2008年5月20日四川省成都市中级人民法院向省房地产公司、格林建筑公司发出（2004）成执字第296-21号《通知》，载明：现“京都大厦”已于2008年4月15日通过竣工验收备案，经本院研究决定通知如下：一、本院同意对你们公司2008年4月8日呈报的《京都大厦6-20层商品房未确认买卖合同登记表》中的40套房屋即日起按程序办理交房手续，此40套房屋的购房款仍统一按本院（2004）成执字第296-11号通知的标准计算，购房尾款以四川正则会计师事务所有限责任公司川正则审核字（2008）029号《审核报告》为准。二、自本通知下达之日起，除已交付的62套房屋外，“京都大厦”第6-20层全部交付房屋（包括第一批通知后未交付的房屋）的购房尾款，一律由购房户缴至省房地产公司开户的收款账户。……本院将依法对该账户实施冻结。购房户必须缴清全部购房尾款至以上专用账户后，方能交付其对应的房屋。按揭方式付款的房屋，按本院此前的（2004）成执字第296-20号通知执行。三、省房地产公司应当按照相关规定和合同约定，及时为已交付的房屋办理产权证，相关单位应予配合。 2008年6月7日、2008年11月5日、2008年12月10日、2009年1月10日、2009年1月19日、2009年2月9日等，省房地产公司先后在报纸多次刊登公告，告知“京都大厦”第6-20层商品房的全体购房户交房、交清尾款及配套费、办理退房等事宜。 2009年6月，邱泳与省房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：邱泳购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区××巷××号商品房××幢××单元××号房屋，面积为33.57平方米，总房价为187992元；合同生效后邱泳支付首付款178592元，产权办完后付清尾款9400元；省房地产公司应当在2009年7月15日前将经验收合格的商品房交付邱泳；省房地产公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。2009年6月、8月，邱泳向省房地产公司付清了全部购房款187992元及契税、办理国土证和分户登记等费用6665.94元。2009年7月15日，省房地产公司将案涉房屋交付给邱泳使用至今。 2010年3月18日，陈宇欲向省房地产公司交付其购房的两套房屋总房款的69.12%共计16万元，省房地产公司处的工作人员拒收房款。陈宇对此交款行为进行了公证保全，并于同日将其购房的两套房屋购房款16万元提存于成都市蜀都公证处。 又查明，2017年2月27日，陈宇以商品房销售合同纠纷为由提起诉讼，主张省房地产公司、格林建筑公司共同向陈宇交付位于锦江区××路××巷××号××大厦××楼××座商品房，为陈宇办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。2017年12月28日，本院作出民事判决：驳回陈宇的诉讼请求。陈宇不服该判决，提起上诉。 2018年12月14日，四川省成都市中级人民法院作出民事判决，认定：省房地产公司与陈宇签订《银行按揭贷款购买商品房合同》的时间虽然在前，但陈宇仅支付了首付款35747元，直至2010年3月18日，陈宇才以提存方式支付剩余8万元购房款，省房地产公司从未向陈宇交付案涉房屋。而省房地产公司分别于2008年11月5日、2009年1月9日，2009年1月15日、2009年2月9日在报纸上刊登公告，向在此之前的购房者告知交清尾款及配套费、办理退房等事宜，若陈宇在2009年2月15日前未付清购房款，否则视为解除合同。因陈宇并未在此期限付清余款，在此情况下，省房地产公司认为其与陈宇之间的《银行按揭贷款购买商品房合同》已经解除，并于2009年6月3日另行与邱泳签订《商品房买卖合同》。对于邱泳而言，其签订该合同时，案涉房屋所在楼栋的初始产权登记在省房地产公司名下，房屋亦实际由省房地产公司占有、控制，加之省房地产公司关于其与前手购房者之间的合同关系已经解除的解释具有一定合理性，邱泳作为购房人已尽到审慎注意义务。基于此，邱泳向省房地产公司付清购房款及契税、办证相关费用，并实际接收案涉房屋占有、使用至今，不存在任何过错。陈宇以其签订合同时间在前为由，主张《银行按揭贷款购买商品房合同》优于邱泳所签《商品房买卖合同》，缺乏法律依据，陈宇据此径行要求省房地产公司交付房屋的主张，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。判决：驳回上诉，维持原判。 又查明，2008年9月5日，省房地产公司在成都市房屋产权监理处办理了案涉房屋初始登记（权1373694）。案涉房屋现房号为成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号，曾被四川省成都市中级人民法院、四川省成都高新技术产业开发区人民法院查封。后邱泳提出执行异议。2019年1月17日，四川省成都市中级人民法院作出执行裁定：中止对上述房屋的执行。2020年3月11日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院向成都市不动产登记中心出具协助执行通知书：解除上述房屋的查封。 成都市不动产登记信息摘要载明：截至2020年12月21日，案涉房屋仍登记在省房地产公司名下，无抵押、无查封等限制登记状态。 以上事实有邱泳、省房地产公司提交的各方身份信息、《商品房买卖合同》、收据4张、房屋租赁合同、物管证明、承租方证明、不动产登记信息摘要、（2004）成执字第296-21号《通知》、川正则审核字（2008）029号《审核报告》、登报公告、《银行按揭贷款购买商品房合同》、《补充协议》、谅解书、协商函、备案登记表、购房款收据、公证书、提存收据、受理通知书、中止裁定书，及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，邱泳与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》、陈宇与省房地产公司签订的《银行按揭贷款购买商品房合同》和《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效。 关于邱泳主张省房地产公司协助其办理案涉房屋产权过户手续。省房地产公司先后于1999年、2009年，分别与陈宇、邱泳签订合同，出售案涉房屋。虽然邱泳签订合同在后，但邱泳于2009年6月、8月支付了全部购房款及契税、办理国土证和分户登记等费用，并于2009年7月15日由省房地产公司交付房屋使用至今。陈宇签订合同在前，但仅支付购房总价款的30.88%，省房地产公司多次在报纸上刊登公告，限期2009年2月15日前付清尾款，陈宇并未在此期限内付清购房款。综上，邱泳已履行全部付款义务并合法占有房屋，目前房屋无抵押、无查封等限制登记状态，省房地产公司应当履行合同义务为邱泳办理房屋不动产权证书。 关于邱泳主张确认案涉房屋归其所有。根据《中华人民共和国》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。目前，案涉房屋登记在省房地产公司名下，在省房地产公司将房屋所有权转移登记至邱泳之前，省房地产公司仍是房屋所有权人，邱泳对房屋不享有所有权，故本院对邱泳此项主张不予支持。 综上所述，邱泳的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、被告四川省房地产开发建设公司应于本判决发生效力之日起十日内协助原告邱泳办理位于成都市锦江区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证； 二、驳回原告邱泳的其他诉讼请求。 案件受理费4060元，公告费600元，两项共计4660元，由被告四川省房地产开发建设公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  傅晓婉