山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初6359号原告：段成明，男，1972年5月12日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：刘国栋，邹城英明法律服务所法律工作者。被告：辛强，男，1990年5月10日出生，汉族，住邹城市。第三人：邹城市亿信营销策划有限公司。住所地：邹城市。法定代表人：李骋，经理。委托诉讼代理人：孟庆林，男，1993年11月23日出生，汉族，系该公司业务员，住邹城市。原告段成明与被告辛强、第三人邹城市亿信营销策划有限公司（以下简称亿信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告段成明及其委托诉讼代理人刘国栋、第三人邹城市亿信营销策划有限公司法定代表人李骋及委托诉讼代理人孟庆林到庭参加诉讼，被告辛强经本院传票传唤无正当理由拒未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告继续履行房屋买卖合同；2、判令被告支付违约金（自2020年7月30日起至2020年9月30日止81000元；自2020年9月30日起至该房产办理产权转移登记之日止，按合同第十三条一款二项继续支付违约金）；庭审中变更该项诉讼请求为：判令被告支付违约金（自2020年7月30日起至2020年10月29日止为121500元；自2020年10月30日起至该房产办理产权转移登记之日止，按合同第十三条一款二项继续支付违约金）；3、本案诉讼费、委托代理费由被告承担。事实与理由：2018年7月2日，原告通过中介购买被告所有的坐落在邹城市鑫琦小区XX号楼X单元XXX室住房一套，当日交定金2万元及房款33万元，2018年8月22日交被告房款10万元，合计45万元。2020年5月6日，原、被告双方又签订了补充协议，被告保证于2020年7月30日前配合原告办理房屋产权登记手续。直至今日，原告依然未予办理，被告的违约行为给原告造成严重的经济损失。为维护原告的合法权益，依据法律有关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告与房产中介亿信公司于2018年7月2日签订的《佣金确认书》一份。证明原告购买的房产为邹城市鑫琦福邸XX幢X单元XXX室且已向房产中介支付佣金7167元的事实。2、原、被告和居间方亿信公司于2018年7月2日签订的《房屋买卖合同》一份。证明原告购买邹城市鑫琦福邸XX幢X单元XXX室并约定购房款为503000元，如一方违约，每逾期一日违约方应向相对方支付总房款日3‰违约金的事实。3、原、被告于2020年5月6日签订的《补充协议》一份。证明原告已交付被告房款45万元，被告保证于2020年7月30日前给原告办理房屋产权转移手续，逾期则按每天3‰向原告支付违约金的事实。4、被告于2018年7月2日出具的33万元购房款收条、购房定金收条及2018年8月22日出具的10万元购房款收条复印件各一份。证明原告已向被告交付购房款43万元及购房定金2万元合计45万元的事实。被告及第三人均未作答辩，亦未向本院提交证据。经当庭质证，第三人对原告提交的证据均无异议。本院认为，原告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，原告作为甲方，与第三人签订了编号为XXXXXXX的佣金确认书，约定由第三人作为居间方推介原告完成案涉房产的买卖业务。同日，由第三人亿信公司作为居间方（丙方）并由其提供格式文本，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方），三方签订了编号为XXXXXXX的《房屋买卖合同》，合同载明：“房产状况：甲方自愿将坐落于济宁市鑫琦小区北区XX幢XX单元XX-XXX的房产给予乙方，房屋所有权证（商品房买卖合同）编号：XX-XXXX-XXXX；房屋所有权人：辛强，房屋建筑面积92.1平方米（以上内容以《房屋所有权证》或《不动产权证书》或《商品房买卖合同》为准）。附属设施：无；甲乙双方均清楚该房屋所附租约现状并同意以下列第1种处理方式：甲方保证该房屋没有租约；甲方保证该房屋产权状态属于以下第2种情形：该房屋没有产权证书但有抵押登记；甲方保证该房屋权属真实性无异议，该房屋无任何权属纠纷，其房屋共有人或夫妻相对方已同意将该房屋出售给乙方，并配合办理相关手续；如发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；乙方自愿购买上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议；成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为人民币（大写）伍拾零万叁仟零佰零元整，（小写）￥503000元；定金：乙方在房屋买卖合同签订当日向甲方支付定金人民币（大写）贰万元整（小写）￥20000元整；甲方自签订合同当日将《房屋所有权证》或《不动产权证书》或《商品房买卖合同》或相关手续交由丙方，用于办理房产交易的后续手续；付款方式：甲乙双方同意使用本条的第一种付款方式：一次性付款：经甲乙双方同意，乙方于2018年7月10日前将人民币（大写）叁拾伍万元整（小写￥350000元整）（含定金）交付给甲方。剩余房款人民币（大写）拾万元零叁仟元整（小写￥103000元整）于2018年08月30日前交给甲方；甲、乙双方办理产权转移过户等手续所产生的相关税费由甲方承担自办证产生的费用，乙方承担产权转移产生的增值、个税、契税等相关费用；如房屋存在抵押权登记等情形，由甲方负责办理解除抵押手续。该房产在建设银行邹城支行设有房地产权抵押，甲方应当在过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来自甲方自行筹款还清银行贷款；甲、乙双方应在本合同签订之日起，按照丙方的要求积极协助办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲、乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合。由于甲、乙一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十三条规定追究违约责任。若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因甲方原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，违约超30日的，乙方有权解除合同；违约责任：1、若发生甲方有关的权属或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，影响本合同履行的，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费用等）；3、甲方不履行办证、过户、交房、缴纳约定税费的义务，或乙方不履行付款、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满30日后解除本合同；4、合同签订后，若甲方违约，则定金双倍返还乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方或者双方违约导致本合同解除、中止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等金额的赔偿责任；其他约定事项（如本条款的约定与其他条款约定不一致，以本条款约定的内容为准）：经甲、乙双方协商一致达成以下协议：1、乙方于2018年7月10日前将人民币（大写：叁拾伍万）元整（小写：￥350000元整）（含定金）交付给甲方，剩余房款（大写：拾万零叁仟）（小写：￥103000）于2018年8月30日前交给甲方，押尾款（大写伍万元整）（小写：￥50000）元整待过户当日交于甲方；2、房屋交接时间定于2018年8月10日前。”原、被告分别在合同的甲、乙方栏签字捺印，第三人在合同的丙方栏加盖了公司居间合同专用章。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元及购房款330000元，被告辛强向原告出具购房收款条两张，分别载明：“今收到买方段成明身份证号码：，买卖房屋坐落于鑫琦府邸小区XXXX幢XX-XXX的购房定金，人民币（大写）贰万元整（小写￥20000）。收款人（卖方）：辛强身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX”；“今收到购房人段成明身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX：，购房款人民币（大写）叁拾叁万元整（小写）￥330000。房屋坐落于鑫琦府邸XX幢XX单元XXX室收款人（卖方）：辛强身份证号码：。”被告在两张收条上均签名捺印。同日，原告按照合同及佣金确认书的约定，向第三人亿信公司支付佣金7167元。2018年8月22日，在第三人的见证下，原告向被告支付了100000元购房款，被告将案涉房产的钥匙交于原告，并向其出具收条一份，载明：“今收到购房人段成明身份证号码：，购房款人民币（大写）拾万元整（小写￥100000）。房屋坐落于鑫琦府邸XX#X单元XXX室收款人（卖方）：辛强身份证号码：XXX********。”被告在收条上签名捺印。2018年下半年，原告就案涉房产办理了不动产权证，但一直未办理案涉房产的解押手续。后经协商，2020年5月6日，被告及原告分别作为甲、乙方，第三人作为丙方并由其提供格式文本，三方就案涉房产又签订了补充协议一份，载明：“甲方：辛强（身份证号：XXXXXXXXXX********）乙方：段成明（身份证号：XXXXXXXXXX********）房屋坐落位置:鑫琦府邸XX-X-XXX室，房屋面积90.09平方米；总房屋价款伍拾万叁仟元整（￥503000），现乙方支付甲方肆拾伍万元整（￥450000），剩余尾款伍万叁仟元整（￥53000），经甲乙双方协商，由于乙方来回费用等共计壹万叁仟元整，剩余尾款乙方向甲方支付肆万元整（￥40000）；甲方保证于2020年7月30日前办理解押手续，并无条件配合乙方办理房屋产权转移手续。否则，每逾期一日，甲方需向乙方支付日千分之三的违约金。违约满30日（2020年8月29日），丙方配合甲乙双方进入法律诉讼程序。”原、被告分别在合同甲、乙方栏签字捺印，第三人在合同丙方栏加盖了公司合同专用章。此后，被告未能按照合同约定办理案涉房产的解押及房屋权属变更登记手续，原告诉至本院。庭审中，经本院释明，原告同意代被告向银行偿还贷款本息。2020年12月23日，原告向中国建设银行股份有限公司邹城千泉支行归还被告辛强拖欠的贷款本息246695.90元，该行向原告出具了个人贷款结清证明和个人贷款还款凭证，并在个人贷款提前还款申请审批表上注明了“段成明代辛强”字样。至此，原告通过直接向被告支付及代为向银行偿还贷款本息等形式，已陆续支付购房款等款项696695.90元。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定向被告支付了购房款，被告亦应当按照合同约定履行房产交付及办理抵押权注销手续和房产过户手续的义务。被告在案涉房产已办理完不动产证书时，未按约定在2020年7月30日前清偿银行贷款和办理抵押权注销登记手续，已构成违约。原、被告在房屋买卖合同及补充协议中均约定，违约金为每逾期一日按照合同总房价款3‰计算，该计算标准明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。被告未到庭参加庭审，但其后向本院提交了申请书，认为合同约定的日3‰的违约金标准过高，请求本院予以调整。结合本案合同的履行情况、当事人的过错以及本地经济状况等因素，本院认为应根据公平和诚实信用原则调整违约金计算标准，可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算为宜，违约金的计算时间应自约定的期限届满之日即2020年7月31日起。原、被告在房屋买卖合同中约定由乙方即原告承担产权转移产生的增值、个税、契税等相关费用，该约定并无不当，本院予以确认。另外，根据法律规定，在抵押权未注销的情况下是不能办理房产过户登记的。被告向中国建设银行股份有限公司邹城千泉支行贷款并以涉案房产提供抵押，中国建设银行股份有限公司邹城千泉支行系案涉房产的抵押权人。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告在房产抵押权存续期间，未征得抵押权人同意就将涉案房产出卖给原告，但在诉讼时，原告同意代为偿还银行贷款本息。原告于2020年12月23日代被告向抵押权人中国建设银行股份有限公司邹城千泉支行清偿了贷款本息，中国建设银行股份有限公司邹城千泉支行向其出具了贷款结清证明，涉案房产已具备办理抵押权注销登记的条件。在办理抵押权注销登记后，涉案房产即具备办理权属变更登记的条件。被告应当遵循诚实信用原则，按照约定协助原告办理涉案房产的权属变更登记手续。因原告代为被告清偿的贷款本息数额已超过原告尚欠被告的购房余款，超出部分206695.90元，原告可另行向被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、被告辛强于本判决生效后五日内协助原告段成明办理案涉房产（位于邹城市鑫琦府邸小区******）的抵押权注销登记手续；二、被告辛强于本判决生效后十日内协助原告段成明将位于邹城市鑫琦府邸小区XX幢X单元XXX室房产的不动产权利人变更登记至原告段成明名下，办理变更登记的相关税费由原告负担；三、被告辛强于本判决生效后十日内向原告段成明支付违约金（以房屋总价款503000元为基数，自2020年7月31日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费913元，由被告辛强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周文清二〇二〇年十二月二十五日书记员  李 晓