浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初9567号原告：朱影，男，1983年3月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈东升、陈扬帆，国信信扬律师事务所律师。被告：浙江**夏置业有限公司。住所地：绍兴市越城区陶堰镇工业园区。法定代表人：周培琦。诉讼代表人：浙江大公律师事务所。住所地：绍兴市越城区。负责人：冯坚。诉讼代表人：浙江鉴湖律师事务所。住所地：绍兴市柯桥区。负责人：何建航。委托诉讼代理人：金丽莎，浙江大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢青常，浙江鉴湖律师事务所律师。原告朱影诉被告浙江**夏置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈东升、陈扬帆，被告委托诉讼代理人金丽莎、谢青常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱影向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2016年11月4日签订的编号为×××16、×××18、×××19、×××20、×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26、×××27、×××28、×××29、×××30、×××31、×××32共16份《浙江省商品房买卖合同》有效；二、判令被告立即履行合同，向原告提供办理第一项诉讼请求所述16份《浙江省商品房买卖合同》项下房屋过户所需的手续；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回诉讼请求第二项。事实与理由：2016年10月17日，原、被告与案外人诸暨世纪金源投资有限公司签订《房产交易三方协议》，确认截至2016年10月17日，被告及诸暨世纪金源投资有限公司共欠原告借款本息合计15751334元。《房产交易三方协议》约定被告将“陶然名苑”16套房屋作价17823586元出售给原告，房屋价款按以下方式结算：一、以被告及诸暨世纪金源投资有限公司上述借款本息15751334元抵充相应金额的房款；二、原告支付现金160万元；三、剩余应付房款472252元抵充诸暨世纪金源投资有限公司所欠原告其他借款中相应金额的利息。《房产交易三方协议》同时约定“陶然名苑”项目17幢102、103室为上述16套办理房产证进行担保。《房产交易三方协议》签订后，原告于2016年10月19日将160万元转入被告指定的收款账户（收款人：王招兰，账号：6228********），全面履行了《房产交易三方协议》约定的义务。2016年11月4日，原、被告同时签订了编号为×××16、×××18、×××19、×××20、×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26、×××27、×××28、×××29、×××30、×××31、×××32的16《浙江省商品房买卖合同》，被告于当日向原告开具了上述16套房屋的购房发票，之后，双方就上述16套房屋的买卖向税务机关和房屋交易登记机关缴交了相关交易税费和预售合同备案登记。由上述事实可知，原告与被告、诸暨世纪金源投资有限公司之间的原债务关系真实、合法，三方为原债务的清偿经充分协商签订的《房产交易三方协议》不违反法律禁止性规定，合法有效。本案诉争合同是原、被告主动履行《房产交易三方协议》而实施的具体行为，体现了原、被告双方买卖房屋的真实合同目的和一致的意思表示，应当确认合法有效。2018年3月21日，绍兴市越城区人民法院作出（2018）浙0602破申14号民事裁定书，受理被告重整案，并指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所为联合管理人。管理人于2019年5月7日作出《浙江**夏置业有限公司重整案债权核查结果告知书》，对原告要求的办理房屋产权证书的主张不予确认，从而导致纠纷的产生。原告认为，原告已全面履行了16份《浙江省商品房买卖合同》约定的所有义务，被告应当向原告提供办理上述16份《浙江省商品房买卖合同》项下房屋过户所需的手续。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告辩称，一、被告对本案的借款事实存在异议。原告朱影在本案包括此前的诉讼中自认本案实质上是以物抵债，而之所以双方签订商品房买卖合同，是根据案涉《房产交易三方协议》，其中1000万元的借款人虽然是被告，但根据原告提供的材料，该借款汇入的是案外人赵铁军的个人账户，赵铁军是否收到该笔款项被告不清楚，被告账面也无此款项汇入。其余500万元，因借款人为赵铁军任法定代表人的诸暨世纪金源投资有限公司，被告对于诸暨世纪金源投资有限公司是否收到该笔款项也无法确认。据被告实际控股人黄一鸣讲，该《房产交易三方协议》是在案外人赵铁军的胁迫之下签订的。黄一鸣此前已向公安机关报案，越城法院也已于2019年11月4日以涉刑为由裁定驳回了原告此前的起诉，目前赵铁军已被上虞区人民法院以涉恶类的高利转贷、诈骗等数项罪名判处有期徒刑，据黄一鸣称，本案并未在公安以及司法机关的上述刑事案件处理范围内。二、即便1500万元基础债权存在，原告也无权享有购房类优先权。（一）本案用于抵债的16套房屋的合同价格明显不合理。根据原告提交的证据《房产交易三方协议》所载，原被告曾经签订过两次【见《房产交易三方协议》第3页第4.2款】商品房买卖合同。该三方协议有两份附件，附件一是16套房屋第一次的合同价款(34547172元)，附件二是第二次也就是本案商品房买卖合同的合同价款（17823586元）。第二次的成交价正好是第一次合同价款的50%。16套排屋每平方均价3000多，这是极不合理的。（二）退一步讲，即使抵债的价格合理，涉案债权的性质也不应以房抵债行为的发生而产生改变。朱影与被告签订商品房买卖合同并非基于购买不动产之目的，而是为了以以物抵债形式消灭金钱债务，其所谓的购房款系所欠的借款冲抵，这一点，原告也是自认的。本案中，虽原被告对16套房屋签订了《商品房买卖合同》并进行了网签、备案，但并未进行预告登记，因此，根据《物权法》第九条规定，案涉16幢房屋仍属于被告所有，如被告向原告交付房屋，则实质上是对原告进行超出其他同序列债权人的全额、个别的清偿，这明显违反《企业破产法》第十六条的规定。鉴于以上理由，管理人对原告申报购房类优先权并要求办理房屋过户登记的债权申报不予确认，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院当事人围绕诉讼请求分别提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提供的交通银行客户回单2份、浙江省商品房买卖合同16份、浙江省增值税普通发票16份、付款委托书1份、交通银行客户回单1份、浙江**夏置业有限公司重整计划草案2页，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。原告提供的房产交易三方协议1份，被告对其加盖公章的真实性无异议，但认为系受胁迫所签，本院对合同形式上的真实性予以认定，就其证明力在下文予以阐述。原告提供的2015年11月绍兴市新房（二手房）市场交易数据分析报告打印件1份、绍兴市人民政府关于促进越城区行政区域房地产市场平稳健康发展意见打印件1份、陶堰镇名爵府11幢201室、9幢105室房产成交证明打印件各1份，与本案无关联性，本院不予认证。被告提供的裁定书、决定书各1份、房产交易三方协议的附件复印件1份，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。本院出示的绍兴市公安局越城分局退回案件函1份，双方对真实性均无异议，本院予以认定。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2015年7月31日，原告朱影向案外人赵铁军汇款1000万元，2015年11月11日，原告朱影向诸暨世纪金源投资有限公司汇款500万元。2016年10月17日，原告朱影（甲方）、被告浙江**夏置业有限公司（乙方）、诸暨世纪金源投资有限公司（丙方）签订《房产交易三方协议》一份，载明：因乙方及丙方拖欠甲方借款本金和利息，无法如期缴纳，已构成违约，甲方现要求实现债权。一、借款情况。1.1乙方于2015年7月31日向甲方借款人民币壹仟万元整，三方签订《借款协议书》即其他补充协议，乙方提供其名下的15套房屋作为借款抵押物：位于绍兴市越城区××镇××村××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室。1.2丙方于2015年11月11日向甲方借款人民币伍佰万元整，乙方作为此笔借款的担保方，三方已经签订《借款协议书》及其他补充协议，乙方提供其名下的10套房屋作为借款抵押物，作为绍兴市越城区陶堰镇茅洋村“陶然名苑”46幢04室、46幢03室、31幢04室、31幢03室、31幢02室、31幢01室、22幢04室、22幢03室、22幢02室、14幢03室。二、欠款情况。2.1截至2016年10月17日，乙方尚欠甲方借款本金人民币1000万元整、利息人民币438667元整，本息合计人民币10438667元。2.2截至2016年10月17日，丙方尚欠甲方借款本金人民币500万元整，利息人民币312667元，本息合计人民币5312667元整。三、商品房买卖。3.1因乙方及丙方资金周转困难无法按期归还甲方本息。经三方充分协商，一致同意由甲方按商定价格购买乙方房产，甲方将上述应收的人民币15751334元借款本息直接抵充购房款。3.2乙方将16套位于“陶然名苑”的房屋出售给甲方，经商定，甲方购买乙方16套房屋所需支付的房款合计17823586元。3.3因乙方出售给甲方的16套房屋，需要缴纳人民币160万元的税费，又因甲方应收借款本息不足以完全抵充购房款，甲方代为支付人民币160万元税费用以抵充购房款。甲乙双方商定，签订商品房买卖合同后，甲方在取得乙方交付的相关税费发票后，将用以缴纳税费的160万元汇入乙方指定账户，抵充后余款人民币472252元直接抵充丙方向甲方借款的其他利息。四、折抵与商品房签约。4.1甲、乙双方签订上述16套房屋的预售合同时，即视为甲方已付房款人民币15751334元，同时视为乙方与丙方已经全部向甲方归还了本协议第一条及第二条所涉的借款本息。丙方因此需返还乙方代付的借款人民币5312667元问题，由乙丙双方自行处理，与甲方无涉。4.2因甲乙双方之前已经根据人民币1500万元整借款情况签订了25套房屋的买卖合同，而上述16套房屋包含在该25套房屋之内，且当时签约房价高于本协议商定的价格。为此，甲乙双方应于本协议签订后，分批分次逐步撤销25套房屋的买卖合同，并按照本协议约定的价格，按批次重新签订上述16套房屋的买卖合同（买受人为甲方或甲方指定代理人），由乙方办理登记备案。五、自甲、乙双方签订16套商品房买卖合同及完善所有购房手续后，该16套房屋甲方有直接处分权和支配权。半年内，乙方可按本协议约定价格回购该16套房屋（甲方已处置的除外），并一次性支付购房款和缴纳此期间所产生的利息。利息按月息2.8%计算，计算日期自该16套房屋交易到甲方名下或甲方指定代理人名下开始到乙方回购该房产并付款当天止。六、因“陶然名苑”楼盘整体未验收，小区内道路、水电和绿化等设施未完善，致甲方短期内无法入住和办理房地产证。乙方自愿向甲方提供位于“陶然名苑”的17幢000102号房和17幢000103号房两套房屋作网签抵押，待甲方办理好上述16套房屋的房地产证后10天内撤销。七、丙方有责敦促乙方办理房产交易手续，并无条件配合甲方办理收购房产的事宜。八、若本协议签订后因客观原因导致甲乙双方无法就16套房屋重新签订商品房买卖合同情况的，本协议第三、第四、第五、第六、第七条不再继续履行，乙方及丙方仍应按原约定归还借款本息。该《房产交易三方协议》附件一载明原住宅网签价格合计35647172元，附件二载明实际住宅成交价格合计17823586元。2016年10月18日，被告浙江**夏置业有限公司开具给原告朱影16份增值税普通发票，发票金额与前述合同价款均一致。2016年10月18日，被告浙江**夏置业有限公司发送给原告朱影一份付款委托书，委托书载明其要求原告将160万元款项直接支付给王招兰。2016年10月19日，原告将160万元汇入王招兰账户。2016年11月4日，原、被告签订16份《浙江省商品房买卖合同》，合同编号分别为×××16、×××18、×××19、×××20、×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26、×××27、×××28、×××29、×××30、×××31、×××32，合同载明的商品房分别为陶然名苑小区25幢103室、46幢104室、46幢103室、22幢102室、22幢103室、22幢104室、23幢102室、23幢103室、24幢102室、24幢103室、25幢102室、31幢101室、31幢102室、31幢103室、31幢104室、32幢102室，购房总价分别为1104279元、1246437.5元、1008905元、1037000元、1036500元、1285000元、1104691元、1103991元、1104979元、1104279元、1104979元、1255500元、1008500元、1019500元、1223000元、1076045.5元。同时认定，2018年3月21日，本院做出（2018）浙0602破申14号民事裁定书，确定受理浙江**夏置业有限公司的破产重整申请。同日，本院做出（2018）浙0602破9号之一决定书，指定浙江大公律师事务所、浙江鉴湖律师事务所（联合管理人）担任浙江**夏置业有限公司管理人。2019年5月28日，原告朱影向本院提起诉讼，要求判令确认涉案16套房屋所涉《浙江省商品房买卖合同》有效，继续履行合同，被告配合办理16套房屋过户手续，如未能办理，则原告对17幢102室、103室房屋优先受偿。后本院于2019年11月4日以本案所涉1500万元借款未进入被告浙江**夏置业有限公司账户，本案涉嫌犯罪为由，驳回起诉，移送公安机关处理。2020年6月12日，绍兴市公安局越城分局向本院出具退回案卷函，该函载明：经公安机关前期侦查发现，2015年7月，黄一鸣因诸暨世纪金源公司建设项目“诸暨美凯龙”资金链断裂且欠赵铁军4000余万元借款无法归还，故与赵铁军商定，黄一鸣和赵铁军共同对外筹措资金，以赵铁军名下绍兴市百盛金融服务外包有限公司的名义，以7610万的价格，向浙江**夏置业有限公司购买诸暨世纪金源公司90%的股份，再由浙江**夏置业有限公司将所有股份款出借于诸暨世纪金源公司用于建设“诸暨美凯龙”项目，所有借款以及产生的利息由诸暨世纪金源公司经营收入去支付。后赵铁军陆续找到杨勤珍、朱影、叶百扬等人借款二千余万元，同时黄一鸣自愿以其名下“陶然名苑”房产对上述借款进行担保。经查，上述借款最终全部进入诸暨世纪金源公司对公账户。现阶段未侦查发现赵铁军有胁迫黄一鸣签署相关担保或者相关协议的情况。本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的16份《浙江省商品房买卖合同》的效力问题。原告主张合同有效，被告不予认可。本院认为，原告朱影（甲方）与被告浙江**夏置业有限公司（乙方）、诸暨世纪金源投资有限公司（丙方）签订的《房产交易三方协议》第三条明确约定，因乙方及丙方资金周转困难无法按期归还甲方本息，经三方协商，一致同意由甲方按商定价格购买乙方房产，甲方将上述应收的人民币15751334元借款本息直接抵充购房款。经商定，甲方购买乙方16套房屋所需支付的房款合计为人民币17823586元。签订商品房买卖合同后，甲方在取得乙方交付的相关税费发票后，将用以缴纳税费的160万元汇入乙方指定账户，抵充后余款人民币472252元直接抵充丙方向甲方借款的其他利息。为履行前述协议，2016年11月4日，原、被告签订了16份《浙江省商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，该16份合同约定：原告朱影向被告浙江**夏置业有限公司购买绍兴市越城区××小区××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室房屋，上述房屋总价款为17823586元。根据前述协议内容，原、被告签订商品房买卖合同系为抵偿债务，该行为系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。被告辩称《房产交易三方协议》系受胁迫情况下签订的意见，绍兴市公安局越城分局的退卷函中已明确载明经侦查未发现存在胁迫情形，故本院对前述辩称意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款之规定，判决如下：确认原告朱影与被告浙江**夏置业有限公司于2016年11月4日签订的编号为×××16、×××18、×××19、×××20、×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26、×××27、×××28、×××29、×××30、×××31、×××32的16份《浙江省商品房买卖合同》有效。本案案件受理费128742元，由被告浙江**夏置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  韩咪竹人民陪审员  曹新儿人民陪审员  赵唯楠二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  蒋文艳附页：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。