山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初3125号原告(反诉被告)：戈红利，男，1973年11月16日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：仲赪，山东民桥律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：李万瑞，山东民桥律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：济宁欧凯龙置业有限公司，住所地：济宁高新区新元路**（光河办事处院内），统一社会信用代码：91370800590328718U。法定代表人：庄贤武，执行董事。委托诉讼代理人：张楚，山东同章律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢田雨，山东同章律师事务所实习律师，一般授权代理。原告（反诉被告）戈红利与被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戈红利的委托诉讼代理人仲赪、李万瑞，被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司的委托诉讼代理人张楚、卢田雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戈红利向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金14686.7元（自2019年1月28日起至2019年7月1日止）；2.请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费等其他合理费用。事实和理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于金宇路北侧红星·康城丽景的商品房，合同约定被告应当于2018年7月30日前向原告交付商品房，逾期交付商品房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；因被告原因，未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一日按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。原告按照合同约定支付了商品房价款，但被告没有按照合同约定及法律规定交付房屋，故原告就被告未按约定交付房屋提起过法律诉讼，现又因被告原因逾期办理房屋所有权证书诉至贵院，请求法院依法判决。被告济宁欧凯龙置业有限公司辩称，商品房交付后90日内被告就已通知原告办理房屋所有权证办理手续，但因原告原因未能及时办理房屋所有权证，被告未违约，不应向原告支付违约金。反诉原告济宁欧凯龙置业有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人向反诉人支付逾期办理不动产证违约金1989.54元（以1989.54元为基数，按照合同约定，逾期一日买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金，自2019年7月9日起计算至2019年7月30日）；2.本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：2016年10月29日，反诉人、被反诉人签订《济宁市商品房买卖合同》及补充协议，被反诉人购买反诉人开发建设的红星·康城丽景小区11号楼1单元19层01-1901室房屋一套。附件十一补充协议第二条约定，“买受人应在出卖人通知之日起七日内向出卖人提交办理产权登记所需要的全部材料并缴纳所有税费，并在通知之日起十五日内向房屋登记机构办理房屋登记，逾期一日，买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。”，2019年6月25日，反诉人以书面形式通知被反诉人办理产权登记手续，但被反诉人一直无故拖延，其行为构成违约，依法应向反诉人支付违约金。现反诉人诉至贵院，望贵院依法支持反诉人诉讼请求。反诉被告戈红利辩称，1.合同没有约定具体送达地址，故对方无法实际送达，且该责任应由对方承担，因对方是合同版本的提供者，又是专业房产公司，签合同时未让我方留下具体地址，故应承担不能送达的责任。2.根据合同28条的约定，增加我方义务的补充协议视为无效，在对方的反诉状提供的补充协议中，约定在通知之日起15日内办理房屋登记，我方认为是格式条款，显失公平，因通知之日未必是我方收到之日，假设我方收到，也会远远小于15天，不能达到办理房产证的时间条件，故该条款我方认为是无效条款。3.对方是否符合办理房产证的条件应由对方进行举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月29日，戈红利与济宁欧凯龙置业有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》（编号：20161029026）。合同约定：戈红利（买受人）购买济宁欧凯龙置业有限公司（出卖人）开发的位于济宁市金宇路北侧、丰泰路东西两侧的红星·康城丽景11号住宅楼01单元19层01-1901号房屋，商品房单价每平方米6542.82元，总价款947400元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2018年7月30日前交付商品房。该合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按每逾期一日出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该合同附件十一《补充协议》约定，买受人应在出卖人通知之日起七日内向出卖人提交办理产权登记所需要的全部材料并缴纳所有税费，并在通知之日起十五日内向房屋登记机构办理房屋登记，逾期一日，买受人按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，戈红利向济宁欧凯龙置业有限公司支付全部购房款953681元，济宁欧凯龙置业有限公司未能按照合同约定的时间交付房屋。戈红利已于2018年10月28日领取了案涉房屋的钥匙并办理了上房手续。另查明，济宁欧凯龙置业有限公司以邮寄办证通知书的形式通知戈红利办证，戈红利于2019年6月26日签收。戈红利不动产登记申请被登记机关受理的时间为2019年7月30日，并于当日进行了登记。本院认为，戈红利与济宁欧凯龙置业有限公司签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本诉：逾期办证违约金。双方签订的合同中约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一日出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，案涉房屋交付时间为2018年10月28日，济宁欧凯龙置业有限公司未按合同约定履行其义务，构成违约，应承担违约责任。自交房之日起扣除90天，济宁欧凯龙置业有限公司应向戈红利支付2019年1月26日至2019年7月1日期间的逾期办证违约金14877.4元（953681元×0.0001×156天）。戈红利仅主张14686.7元，视为戈红利对其权利的自由处分。关于反诉：已生效类案裁判文书认定案涉房屋2019年7月1日能够办理房产证，戈红利不动产登记申请被受理的时间为2019年7月30日，扣除15天，戈红利应向济宁欧凯龙置业有限公司支付2019年7月16日至2019年7月30日期间的逾期办理不动产登记违约金1430.5元（953681元×0.0001×15天）。对于戈红利提出附件十一补充协议关于买受人逾期办理房屋登记违约条款无效的抗辩，本院认为，上述约定系出卖人、买受人就办理产权登记的时间、违约责任进行的约定，属于双方当事人自由协商的范围，该约定并未加重买受人责任或排除买受人主要权利，故不符合格式条款的无效情形，该约定也并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，没有《中华人民共和国合同法》规定的第五十二条、第五十三条规定的无效情形。故，对于戈红利的该项抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）戈红利支付逾期办理不动产登记证书违约金14686.7元；二、原告（反诉被告）戈红利于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司支付逾期办理不动产登记违约金1430.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费167元，减半收取计84元，由被告（反诉原告）济宁欧凯龙置业有限公司负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）戈红利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 笑二〇二〇年十二月十日书记员 韩军香