广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35153号原告（反诉被告）：广州市越秀区登峰饮食服务公司，住所地广州市越秀区登峰下塘南约直街****。法定代表人：刘顺强。委托诉讼代理人：林超俭,广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣,广东中天律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东雄资投资股份有限公司，，住所地广州市海珠区叠景中路****法定代表人：郑瑞坤。委托诉讼代理人：边丽丽，广东国智律师事务所律师。原告广州市越秀区登峰饮食服务公司与被告广东雄资投资股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林超俭、张欣，被告委托诉讼代理人边丽丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付广州市越秀区宝汉直街2号原登峰宾馆A座（1号楼）一、二楼2020年2月15日至2020年10月14日的租赁费用合计32480000元及逾期缴纳违约金（以当月租赁费为基数，按每日千分之一的标准，从每月15日起计至实际付清之日止）；2、被告向原告支付2019年11月29日至2020年6月23日的水费1170.8元、电费17575.9元；3、被告向原告支付律师费157800元。事实和理由：广州市越秀区宝汉直街2号原登峰宾馆A座（1号楼）一、二楼为广州市登峰实业集团有限公司物业，交由原告对外出租、管理。原告与被告于2019年10月25日签订《租赁合同书》，由原告将上述物业出租给被告使用，并对租期、租赁费标准、缴纳期限等进行了详细约定。被告应提前五天缴纳下期租赁费用，先交租后使用。被告自2020年2月15日起拖欠租赁费，自2019年11月29日起拖欠水电费，经原告多次催缴，仍未缴纳。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告依法无需向原告支付任何租赁费、逾期付款违约金。涉案租赁合同无效或依法应予以解除，原告应负全部的责任。根据原告提供的测量报告和图纸显示，涉案租赁物业作为一个整体，违建面积较大且均在租赁物业的周围，整体无法分割，故涉案租赁合同作为一个整体应认定为无效。即使有效，也影响经营使用，应予以解除。因疫情原因，根据政府有关部门和原告的要求，涉案租赁物业至今尚未开业，被告依法无需向原告支付租金。涉案物业不符合出租的基本条件，无法办理营业执照，不具备经营使用的价值，导致被告根本无法完善相关的经营使用手续，被告分别在2020年5月26日、8月11日函告原告与被告办理租赁物业交还手续，避免损失，但原告怠于与被告办理手续，且被告实际也没有任何收益。二、原告仅凭一张错误百出、单方制作的水电费统计表向被告收取水电费，被告不认可，原告的主张依据不足。三、原告要求被告赔偿律师费没有依据。被告向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同书》无效；2、原告向被告返还保证金324.8万元并自反诉之日起按年利率6%的标准计付利息；3、原告向被告返还已付租金40.6万元并自反诉之日起按年利率6%的标准计付利息；4、原告向被告支付可移动设备设施补偿金24.5万元，并自反诉之日起按年利率6%的标准计付利息；5、原告向被告赔偿装饰装修损失89万元，并自反诉之日自按年利率6%的标准计付利息；6、原告向被告赔偿律师费8万元；7、若法院认定上述《租赁合同书》有效，则请求判决解除《租赁合同书》，其他反诉请求不变。事实和理由：涉案一、二层租赁物业的建设并未取得建设工程规划许可证或者按照规划许可证的规定进行建设，原规划的一层建筑面积649.18平方米，二层794.24平方米，但一层加建345.64平方米，二层加建195.06平方米，共计违法加建面积541.7平方米，存在重大违法情形和安全隐患。原告试图以“合法形式掩盖非法目的”，明知涉案物业不符合出租条件，仍向社会公开招租，非法出租物业获利。若法院认定租赁合同有效，涉案物业不符合合同约定的用于经营使用的条件，被告无法使用该物业，租赁合同亦应解除，原告承担合同解除或无效的全部责任，向被告返还保证金324.9万元、已付租金40.6万元、赔偿可移动设备设施补偿金24.5万元、装饰装修款89万元及律师费8万元等。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。一、双方签订的租赁合同合法有效。无任何证据显示涉案物业是违法建筑。原告提交证据证明涉案物业已取得建设工程规划许可证。即便涉案物业未经规划验收，也不导致租赁合同无效，在因违反使用条件强制性规定导致房屋无法使用的，被告才可请求解除合同。涉案物业3-8层的租赁合同书已被生效判决认定为有效。二、无证据证明涉案物业不符合经营条件。涉案物业因合作单位广东省信托投资公司破产导致未经规划验收，但自20世纪80年代起一直出租给他人经营商贸城和旅店，未曾出现无法使用的情形。被告在2020年5月向原告发出函件，明确是因疫情影响要求协商终止合同，不符合经营条件只是被告的借口。三、基于合同有效、涉案物业符合经营条件，被告仅是因疫情影响才要求解除合同，其要求返还保证金、租金等缺乏依据。四、如果租赁合同无效，合同无效的责任不在原告，相关损失和责任应由被告自行承担。原告已采取合理方式提醒被告注意合同可能无效及相关风险，被告清楚该情形，自愿签订合同，合同可能无效是在被告预判之中。即使合同无效，招租公告也说明此种情形下保证金不予退还。原告有权要求被告参照合同约定租金标准支付房屋使用费。被告未取得政府许可，也未报原告同意，擅自装修，如有损失，应自行承担。因被告违约，律师费由被告自行承担。设备设施补偿金是被告与原承租人就涉案物业可移动设备设施达成的补偿方案，与原告无关，原告没有参与协商，没有获益，无需赔偿该费用。经审理查明：据广州市城市规划局出具（86）城地批字第603号文件载明，同意省信托房产开发公司征用登峰乡下塘原登峰农机二厂地段土地，兴建住宅楼工程。据广州市城市规划局出具的（88）建字第251号报建《建筑审核书》载明，同意报建九层综合楼宇两幢，建设单位为省信托投资公司，地址为登，地址为登峰下塘v>2019年5月11日，广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰实业公司）委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具房产面积测量报告，显示登峰宾馆1号楼一层建筑面积649.18平方米、加建346.64平方米、二层建筑面积794.24平方米、加建195.06平方米，加建总面积541.70平方米等，该报告的一、二层平面图显示，两层加建部分位于原建部分周围。2019年9月25日，登峰实业公司发布登峰宾馆A座（1号楼）一、二楼公开招租公告，写明物业地址宝汉直街2号原登峰宾馆A座（1号楼）一、二楼，经测绘，出租面积约为1742.91平方米，其中一楼面积为753.61平方米，房屋所有权性质：未办理产权登记，无房产证，未经建设许可规划验收，且存在未经许可建设的面积等。2020年7月28日，登峰实业公司出具证明，写明越秀区下塘宝汉直街2号为我司物业，由原告对外出租、管理等。2019年10月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同书》，写明：甲方将越秀区宝汉直街2号原登峰宾馆A座（1号楼）一、二楼物业出租给乙方经营使用，租赁物业产权情况为未办理产权登记，无房产证，未经建设许可规划验收，且存在未经许可建设的面积；总租赁面积约为1742.91平方米（其中一楼面积为753.61平方米，二楼面积为989.3平方米）；乙方明确，意向承租本租赁物业前，已经对租赁物业进行实地考察，特别对本租赁物业未办理产权登记的情况作了充分的风险评估、预判风险，且明确了经营使用本租赁物业的可行性及收益，乙方同意按现状承租租赁物业；租期自2019年12月1日至2031年6月30日止，交接免租期1个月，自2019年12月1日至12月31日止，首期租赁费为每月40.6万元，租赁费在上一年的基础上逐年递增3%，租赁费包含租赁费占50%、设备使用费占30%、管理费占20%；乙方应于本合同签订之日起，即自2020年1月1日至1月31日的首期租赁费给甲方，第二期自2020年2月1日起，一个月为一期，乙方应提前5天内缴纳下一期租赁费，先交租后使用；因本租赁物内水、电表为宝汉直街2号的分表，无法办理独立水电表，所以甲方按现时的租赁物水、电分表行度加5%的损耗向乙方收取相关费用，暂定收费标准为水费5元/吨，电费0.95元/度；乙方参与租赁物业公开交易时已缴纳交易保证金500万元，其中324.8万元自动转为履约保证金，40.6万元自动转为首期租赁费，余款134.6万元甲方于本合同签订之日起五个工作日无息退还给乙方；履约保证金不得用作冲抵每月应缴租赁费及其他费用；租赁期满，乙方付清租赁费、水电、税费、职工工资、劳动报酬等所有费用，交还租赁物且不存在会影响甲方收回并使用租赁物业的风险，甲乙双方办理好交接手续，并经双方签章确认，甲方凭乙方提交的履约保证金发票，于5个工作日内无息退回履约保证金给乙方；乙方如需装修，应向甲方报备，并根据政府相关要求，自行办理好相关的施工许可手续后，依法依规进行施工，并承担全部办证及施工费用……如违反上述要求，自行装修的，造成双方的损失均由乙方负责，甲方并将视作乙方根本违约，有权没收乙方全部履约保证金并追究其相关的法律责任及经济损失；乙方应按时缴交本合同约定的相关费用，包括但不限于租赁费、履约保证金、滞纳金、水电费；第十条、特别说明：10.1租赁物业未取得房产证、由部分未按照规划许可建设的面积、未经规划验收，可能影响办理租赁合同备案、工商等经营证照等相关经营使用手续……10.5租赁期满或租赁关系终止、解除时，乙方自行办理的经营许可证、消防验收等证照，以及本租赁物业内所有的不可移动的设备设施（含乙方自行出资增加的）归甲方所有；10.6如双方租赁合同书因租赁物业无产权证、未按规划许可建设等原因被依法认定无效，乙方同意履约保证金归甲方所有，并按照租赁合同约定的租赁费及费用标准，向甲方支付租赁费（房屋使用费）、管理费等相关费用，乙方同意已投入的装修、设备设施无偿归甲方所有（甲方要求乙方拆卸、搬走的除外），并按约定交还租赁物业给甲方；乙方逾期缴纳各项租赁费的，按日以未缴清金额的千分之一向甲方支付滞纳金，自逾期第20日起，甲方并有权停止乙方的用水用电，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，没收乙方缴纳履约保证金，除滞纳金外乙方还需向甲方支付3个月租赁费作违约金等。2019年11月28日，登峰实业公司（甲方）、被告（丙方）及广州华新雅装饰有限公司（乙方）签署会议纪要，写明：1、三方同意乙方于2019年11月29日上午九时由三方人员到场，由乙方将该承租物业移交给甲方，含场地、所有设施、设备、相关证照手续、租户合同等原件及复印件；2、由丙方一次性向乙方支付可移动设备设施补偿金245000元，由登峰实业公司负责该补偿款的支付进度，三方同意于移交当日办妥手续后一次性付清，3、三方同意补偿金由甲方确认后由丙方一次性支付给乙方。此后，被告向广州华新雅装饰有限公司支付了补偿款245000元。2019年11月29日，原告与被告签订场地移交确认书，将涉案物业交付被告使用，被告向原告支付了履约保证金324.8万元、首期租赁费40.6万元。2020年5月26日，被告向广州市登峰实业集团有限公司、原告发出《关于因疫情导致无法开市申请协商结算租赁费用和终止租赁合同的函》，写明：被告于2019年12月1日正式进驻涉案物业不久，在招租期间遇到新冠疫情至今依然不能开市，同时因该物业所处地段的特殊情况，什么时候可以开市都无法确定，导致我司一直无法使用该物业，因疫情原因至今无法开市，申请给予减免租金额142.1万（2020年2月20.3万元，2020年3-5月每月40.4万元），申请于2020年5月31日前终止租赁合同，希望对方补偿装修和装饰费用约200万元，退回租赁押金324.8万元等。2020年5月28日，登峰实业公司向被告发出复函，要求被告在6月15日前缴清自2020年2月起拖欠的租金，我司对已结清2020年1月及2020年4月租金且月租金为5万元以上，与我司不存在纠纷的承租人，同意予以分期缴纳部分租期的租金。2020年6月9日，原告委托广东中天律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付2020年2月1日至6月30日期间拖欠的租金费用1827000元等。2020年7月28日，原告与广东中天律师事务所签订《委托合同》，委托对方负责本案诉讼，一审律师费57000元等。双方与2020年9月14日签订补充协议，一审代理费增加100800元。该律师事务所向原告开具了157800元的发票。2020年7月29日，登峰街道办事处作出关于万琼等人反映事项的答复，写明：一、关于协调登峰实业公司减免租金及管理费的问题，2020年4月9日，登峰实业公司组织召开了股东代表大会审议表决租金减免方案，表决结果不同意减免租金及延长租期……二、越洋商贸城A、B区、广福商贸城、金山象商贸城，这四家商贸城提出复工复产申请，其中广福商贸城和金山象商贸城6月24日已通过街道初评和区里复评，已可以复工复市……新弘汇商贸城暂未提交复工复产申请等。2020年8月11日，被告委托广东国智律师事务所向登峰实业公司、原告发出律师函，写明租赁合同书属于无效合同，敦促对方与被告办理涉案物业的交接（还）手续，避免损失等。2020年9月14日，被告分别向原告及登峰实业公司邮寄《关于退出原登峰宾馆A座（1号楼）一、二楼管理的撤场告知书》，告知自即日起我司退出涉案物业的管理，并将该物业交还原告、登峰实业公司自行管理和处置等。邮件均妥投。2020年9月16日，登峰实业公司向被告复函，不同意被告单方撤场。庭审中，原告提交如下证据：1、原租户广州市新弘汇商贸有限公司以涉案物业作为住所办理的营业执照。2、广州市公安局于2009年3月9日向该公司发出的建筑工程消防验收的意见书，写明该公司在涉案物业首层1-4轴及4-7轴交A-B轴部位和第二层全层商场进行建筑内部装修（面积1255平方米）工程已竣工，经检查验收，自动喷火灭火系统、火灾自动报警系统等基本正常，装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件等。3、广州市公安局于2009年3月20日向该公司发出的穗公越消检查【2009】第0058号消防安全检查意见书，经检查，同意开业等。4、涉案物业水电费统计表及抄表记录，列明各水电表的读数，从2019年11月25日至2020年6月23日共产生水费1170.8元、电费17575.9元。被告对证据1-3不予确认，是案外人广州市新弘汇商贸有限公司办理的证照，办理情况无法核实，与被告无关；对证据4不予确认，被告已经撤场，无法核实水电表情况。被告提交如下证据：1、2019年12月3日被告与广州市博瑞装饰有限公司签订的《装饰工程施工合同》及报价单，委托对方对涉案下塘宝汉直街2号2栋新宝汉商城进行改造，工期从2019年12月3日至2020年3月3日，合同价款1565048元等；许佳欣向广州市博瑞装饰有限公司签约代表林万隆转账89万元的银行转账记录；涉案物业现场装修的视频及照片，证明被告对涉案物业进行装修改造。2、被告负责人员于2020年3月24日、27日、5月4日收到登峰街道办事处召开紧急会议的通知，以及被告自行制作的上述三次会议记录，3月24日、27日的会议记录写明要求各商贸城配合上级指示共同做好疫情防控工作，推迟开业时间，做好安抚及维稳工作，积极与登峰集团协商搁置2、3月份租金等。原告对证据1不予确认，被告对涉案物业的装修未经原告同意，也没有取得政府部门施工许可，产生的损失应由其自行承担；对证据2不予确认，为被告单方制作。被告不申请对涉案物业装饰装修损失进行评估，其陈述已于2020年9月14日撤场完毕，清空物品。本院向原告释明被告提出合同无效，且明确已经撤场，原告应尽快接收房屋避免损失扩大。2020年9月21日，被告向原告邮寄《关于撤场复函的复函》以及租赁物业移交的全部钥匙17条，该邮件于9月22日签收妥投。原告确认收到函件及钥匙，但不确认钥匙是否是涉案物业的钥匙，不同意收场。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据本案证据，规划部门颁发（88）建第251号建筑施工许可证等文件，许可建设单位广东省信托投资公司建设九层综合楼两栋。根据涉案物业的测量报告显示，该物业一、二层均存在加建，两层加建部分面积541.7平方米约占总租赁面积1443.42平方米的37%，且两层加建部分位于原建部分的周围，难以区分使用。故涉案物业一、二层未按照规划许可的规定建设，根据上述规定，原告就该租赁物与被告签订的《租赁合同书》属于无效合同，被告反诉要求确认合同无效合法，本院予以支持。原告在招租公告及风险告知书中披露涉案物业未办理产权登记，未经建设许可规划验收，且存在未经许可建设的面积等情况，不能让违法建筑转化为合法建筑，令合同无效的违法因素消灭。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金324.8万元及至2020年1月31日止的租金40.6万元，原告将涉案物业交付被告使用。被告没有提供证据证明其就涉案物业无法办理营业执照，且也没有积极采取措施向街道办申请复工复产，其辩称涉案物业无法使用，缺乏依据，故被告实际使用涉案房屋期间，应当向原告支付房屋使用费。虽然原告与被告签订的《租赁合同书》属于无效合同，但是合同约定的租金标准是双方协商一致的结果，原告诉请要求被告参照合同约定租金标准支付使用涉案物业期间的房屋使用费合理，本院予以支持。被告辩称自2020年2月起，涉案物业受到新冠××疫情影响严重，无法正常开业，其发函给原告申请结算租金、终止租赁合同等，原告复函要求被告继续履行合同结清租金，双方未能就新冠××疫情影响的后果协商一致。鉴于涉案物业所在街道区域客观上受到新冠××疫情影响较为严重，这是租赁双方无法预见却又需要共同面对的困难，基于公平原则，本院酌情确定2020年2、3月的房屋使用费减半收取，2020年4月起的房屋使用费，由被告正常按照约定租金标准向原告进行支付。关于房屋使用费计算截止时间，被告辩称其于2020年9月14日撤场，向原告发函通知原告收回涉案物业，原告对此不予确认。因被告在诉讼中明确已撤场，本院庭审时向原告释明应及时与被告办理场地交接收回场地避免损失的扩大。被告此后在2020年9月21日再次发函要求原告收回涉案物业，并将物业钥匙全部邮寄给原告，原告在2020年9月22日收到上述函件及钥匙，仍拒绝收回租赁物。故本院确定被告向原告支付房屋使用费至2020年9月22日止，此后的房屋使用费损失由原告自行承担。原告提供了涉案物业的水电费计算表以及相应抄表记录，证明涉案物业从2019年11月25日至2020年6月23日共产生水费1170.8元、电费17575.9元，被告对此不予确认，不同意与原告核实抄表记录，因没有提供证据反驳，原告诉请要求被告支付上述水电费合法，本院予以支持。至于逾期支付租金的违约金，租赁合同无效，该合同中的违约金条款亦属无效，原告明知涉案场地存在违建，仍对外进行招租，存在过错，故原告要求被告支付逾期支付租金的违约金没有依据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，因租赁合同无效，被告要求原告退还租赁保证金324.6万元合法，本院予以支持。如上所述，被告实际使用了涉案物业，其要求原告退还已付租金没有依据，本院不予支持。被告在原告的组织下向广州华新雅装饰有限公司支付了可移动设备设施即电梯的补偿款24.5万元，涉案物业的电梯在被告撤场后由原告使用，原告就此获益，依据公平原则，该补偿款应由原告退回给被告。被告没有提供证据证明其对涉案物业的装修已经原告许可，且被告没有就装修现值申请评估确定装修损失的大小，其提供的装修合同以及付款凭证，原告亦不予确认，故被告要求原告赔偿装修损失89万元依据不足，本院不予支持。涉案物业的招租公告等文件中已经披露存在违建，被告清楚上述情况，仍与原告签订租赁合同承租涉案物业，对于租赁合同纠纷的发生亦负有一定责任，故被告要求原告支付上述费用的资金占用利息，本院不予支持。原告与被告为本案诉讼聘请律师支付了律师费，该律师费并非诉讼必须产生的费用，且原告与被告对于租赁合同无效均有过错，对于双方提出的律师费的请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条规定，判决如下：一、确认原告广州市越秀区登峰饮食服务公司与被告广东雄资投资股份有限公司签订的《租赁合同书》无效。二、被告广东雄资投资股份有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市越秀区登峰饮食服务公司支付从2020年2月15日起至2020年9月22日止的房屋使用费（其中2020年2-3月的房屋使用费为每月20.3万元，2020年4月之后的房屋使用费为每月40.6万元）及从2019年11月25日起至2020年6月23日止的水费1170.8元、电费17575.9元。三、原告广州市越秀区登峰饮食服务公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向被告广东雄资投资股份有限公司退还租赁保证金324.8万元及可移动设备设施补偿金24.5万元。四、驳回原告广州市越秀区登峰饮食服务公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广东雄资投资股份有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20786元，由原告广州市越秀区登峰饮食服务公司负担7544元，被告广东雄资投资股份有限公司负担13242元；反诉费22876元，由原告广州市越秀区登峰饮食服务公司负担17372元，被告广东雄资投资股份有限公司负担5504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年十二月十八日书记员 冯诗欣