成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初3749号 原告：北京和泓物业服务有限公司成都分公司，住所地成都市成华区槐树店路长融街**********。 法定代表人：刘涛，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王新霞，四川东烜律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：胡琳，四川东烜律师事务所律师，一般授权。 被告：李文华，男，汉族，1969年12月17日出生，住成都市天府新区。 被告：李顺慧，女，汉族，1969年1月21日生，住成都市武侯区。 原告北京和泓物业服务有限公司成都分公司（以下简称和泓物业）与被告李文华、李顺慧物业服务合同纠纷一案,本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告和泓物业的委托诉讼代理人王新霞、胡琳到庭参加了诉讼，二被告经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告和泓物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告拖欠的物业费95690.14元，承担从违约之日起到实际支付完毕之日止的违约金（2015年6月25日前以每日千分之一计算违约金，之后所欠物业费以每日千分之二为标准，暂计算至2020年1月1日）191566.40元，以上共计287256.54元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：成都仁和春天物业管理有限公司（仁和春天）系和泓半山一期、二期的前期物业管理公司，于2015年6月25日，仁和春天退出和泓半山物业管理。开发单位（成都和华伟业置业有限公司）依法选聘原告作为新的物业管理服务公司，并签订相关前期物业服务合同。原告与仁和春天公司办理了相关交接手续，并签订相关债权转让协议由原告继受案涉业主的欠缴物业费的债权。按照相关《前期物业服务合同》，约定由原告就被告购买的房屋提供物业服务，收费标准为每月每平方米3.5元，物业费按半年交纳。然而，被告未按照合同约定按时支付相应费用。原告经采取上门、电话联系、书面通知等催收方式均无果，至今被告仍拖欠物业费，其行为严重损害原告的合法权益。按照《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》之规定，对于迟延支付物业管理费用的应当承担违约金。故，原告为维护自身合法权益，现依据《合同法》、《民事诉讼法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，向贵院提起诉讼，恳请支持原告的全部诉请。 被告李文华、李顺慧未进行答辩。 本院经审理认定事实如下： 2011年2月27日，李文华、李顺慧与成都和华伟业置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于成都市天府新区××镇××路××号××期××栋××单元××层××号别墅，建筑面积300.44㎡。该合同第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为成都仁和春天物业管理有限公司。 当日，李文华、李顺慧与成都仁和春天物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：业主应于出卖人交房之日起足额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位全额交纳。李文华、李顺慧同时在《临时管理规约》上签字捺印。该《临时管理规约》第二十四条约定：前期物业服务发生下列情形之一的，由全体业主共同决定或开发建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业：……；拟定选聘方案，应事先听取业主意见和建议；选聘方案确定后应在建筑区划内公告。 2012年12月22日，案涉房屋开发商成都和华伟业置业有限公司在华西都市报上刊登了《交房公告》，载明：您所购买和泓半山二期的房屋已经具备交付条件，我司将在2012年12月28日起办理交房手续。 2015年3月1日，成都仁和春天物业管理有限公司退出和泓半山二期小区物业管理工作。 2015年3月25日，成都和华伟业置业有限公司与和泓物业在天府新区管委会对《物业管理服务合同》进行了备案，载明：和泓半山二期别墅由成都和华伟业置业有限公司委托和泓物业提供物业管理服务，期限自2015年2月1日至2018年1月31日。 2015年3月31日，成都仁和春天物业管理有限公司全权委托和泓物业对该公司为和泓半山项目提供物业服务期间未缴物业费进行代收代缴。 2015年6月25日，成都和华伟业置业有限公司（甲方）与原告和泓物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定如下：建筑区划名称为和泓半山（二期），建筑区划类型为别墅（商业），坐落于成都市天府新区××镇××路××号。别墅建筑区划内物业公共服务费用：住宅用房为3.5元／月·平方米；非住宅用房为3.5元／月·平方米。业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。物业服务合同的计费方式为包干制，由业主向乙方和泓物业支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月1日与7月1日履行缴纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起按欠缴金额的2‰每天，交纳违约金。本合同期限为三年，自2015年2月1日12时起至2018年1月31日12时止。本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后30日内继续履行本合同。本合同自签字之日起生效。 当日，和泓物业与成都仁和春天物业管理有限公司还签订了《债权转让协议》，约定和泓物业受让成都仁和春天物业管理有限公司的债权，即该公司为和泓半山项目提供物业服务项下应向业主收取的物业服务费。和泓物业以邮寄的方式向被告送达了债权转让通知。 提起本案诉讼前，和泓物业以邮寄的方式向被告多次送达了《物业催缴通知书》，但被告至今仍未向原告交纳物业费。 认定上述事实，有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、华西都市报复印件（交房公告）、成都仁和春天物业管理有限公司退出和泓半山二期小区物业管理的通告、委托书、《物业管理服务合同》备案表、《前期物业服务合同》、《债权转让协议》、物业费催收通知邮寄单、债权转让通知邮寄单，以及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，依法成立生效的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行各自义务。根据李文华、李顺慧与成都仁和春天物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》关于“业主应于出卖人交房之日起足额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位全额交纳”以及李文华、李顺慧与成都和华伟业置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“验收交接后，双方应当签署商品房交接单”的约定，本案中，开发商已公告两被告于2012年12月28日办理交房手续。故和泓物业要求李文华、李顺慧给付物业管理费用的请求，本院予以支持。但本案中和泓物业计算物业费的起始时间错误，应从2013年1月15日起计算，物业费为88329.36元。 对于和泓物业要求李文华、李顺慧支付违约金的主张，《临时管理规约》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳违约金。《前期物业服务合同》中约定自2015年6月25日起业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按欠缴金额的2‰每天，交纳违约金。本案中，案涉合同约定的违约金计算标准过高，故本院根据根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定自2013年1月15日起至2019年8月19日止的违约金按年利率6%计算；自2019年8月20日起至2020年1月1日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，共计19442.71元。 两被告经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担不利后果。 据此，依照《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李文华、李顺慧于判决生效之日起十五日内向原告北京和泓物业服务有限公司成都分公司支付物业管理费88329.36元以及截止于2020年1月1日的违约金19442.71元； 二、被告李文华、李顺慧于判决生效之日起十五日内向原告北京和泓物业服务有限公司成都分公司支付违约金（以88329.36元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年1月2日起至实际付清为止）； 三、驳回原告北京和泓物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5609元，减半收取2804.5元、公告费600元，由被告李文华、李顺慧负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐佐 二〇二〇年十二月十一日 书记员  薛素