浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2522号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴思雄，男，1981年11月4日出生，汉族，住四川省泸州市古蔺县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈振宏，男，1962年2月14日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：向光荣，男，1963年5月29日出生，汉族，住湖南省怀化市中方县。 上诉人吴思雄因与被上诉人陈振宏房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴思雄上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人主张的“吴思雄支付陈振宏房租费30000元；吴思雄因其违约支付5%滞纳金6500元”诉讼请求。2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定涉案第二年租金为130000元属于认定事实不清。具体理由如下：1、被上诉人已经承认自己提出过口头变更租金的事实。一审判决书中也认定：“陈振宏陈述，第二年租金变更为100000元是附条件的”，所以就被上诉人曾口头承诺将上诉人的第二年租金变更为100000元的事实是真实发生过的，被上诉人在庭审中也作出了认可。2、被上诉人在庭审中陈述的“第二年租金变更为100000元是附条件的”是虚假的，被上诉人在与上诉人口头约定时并未附条件。（1）2019年上诉人与被上诉人的微信记录、转账记录，充分证明被上诉人对上诉人的支付方式及第二年租金为100000元是认可、同意的。根据《聊天记录》，上诉人2019年的房租是分批支付，并且每次支付的金额不相同，而被上诉人在2019年3月20日收到上诉人的第一笔部分租金时，选择直接接受，并没有提出任何异议，之后上诉人多次支付部分租金时，被上诉人也未提出过异议。2020年1月9日的完整聊天信息中，在上诉人给被上诉人转账20000元后，被上诉人随后回复了一句:“你还有72800”，这句话正是对第二年租金是100000元的认可与提醒，押金10000元和被上诉人说这句话前刚转账的20000元，再加上被上诉人提示的72800元，合计房租费用正好102800元，其中2000元为垃圾清理费，800元为维修费用。被上诉人直接接受上诉人的多笔转账且未提出异议的行为表明被上诉人已经接受、默认许可上诉人这样的方式支付2019年的租金。（2）证人马某的证言可以佐证被上诉人默认第二年租金为100000元并且认可上诉人的支付方式的事实。据证人马某陈述，起诉前，被上诉人陈振宏来找过上诉人女朋友谈房租的事并且说过:“再给两万八就还清了”（此时上诉人己经共支付被上诉人租金62000元），被上诉人说这句话时证人马某正在现场，亲眼所见、亲耳听闻，属于直接证据、原始证据，可以证明被上诉人是默认上诉人的第二年租金为100000元的，并且明确表示上诉人还清剩余28000元就算完成第二年的房租支付义务。综上所述，被上诉人口头承诺将上诉人的第二年租金变更为100000元并且允许上诉人有多少给多少的事实是真实有效的，涉案第二年的租金应当为100000元。二、一审法院判决上诉人承担滞纳金属于认定事实不清、适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人已经对《厂房租赁合同》中的部分条款作出了更改。即2019年租金数额变更为100000元并且允许上诉人随时支付租金。上诉人也一有钱就转给被上诉人，被上诉人默认接受没有对该支付方式及数额提出过异议。其次，上诉人一直如约履行与被上诉人之间的约定，并未违反，所以一审法院判决上诉人承担滞纳金是错误的。根据《聊天记录》、《转账记录》可知，上诉人一直在向被上诉人支付2019年的租金，并且于一审开庭审理前完成了全部的支付义务，并没有违反与被上诉人之间的口头约定，所以一审法院判决上诉人承担滞纳金的违约责任明显属于认定事实不清、适用法律错误。 陈振宏答辩称，一审法院作出的判决正确。被上诉人口头承诺变更租金数额的前提是上诉人要在2019年3月底一次性付清租金。但之后，上诉人没有按照这个口头协议去支付房租费，直到一审起诉时尚有58000元租赁费未付，在一审法院致电上诉人后，上诉人才于2020年5月14日匆匆忙忙交了28000元。上诉人不按口头协议履行，已经构成违约，故只能按照原先签订的书面协议约定的13万元支付租赁费。 陈振宏向一审法院起诉请求：1.吴思雄支付陈振宏房租费30000元；2.吴思雄支付陈振宏从2020年5月13日起延至2020年6月19日搬出租赁厂房的租赁费13543元；3.吴思雄因其违约支付5%滞纳金6500元；4.吴思雄支付每年负责的垃圾清理费1000元，两年合计2000元；5.吴思雄对陈振宏租赁物的损坏进行修缮、恢复原样。 吴思雄向一审法院反诉请求：陈振宏返还吴思雄房租16667元。 一审法院认定事实：2018年5月9日，陈振宏作为甲方与作为乙方的吴思雄签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于台州市××街道××路××号××楼东部的厂房出租给乙方使用，租赁面积为650平方米，租赁期限自2018年5月13日到2020年5月12日，年租金为130000元，付款方式为一年一付，第二年起提前二个月付清一年房租金；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应由乙方支付的一切费用，若拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；变压器的电力使用总量不超过20千瓦，电费每月20日前到供电部门缴清，电费押金10000元整，待租赁期满后，电费结算清后退还押金；当地村委及街道清理垃圾的费用由乙方每年负责1000元，每年和房租金同时付清。双方签订合同后，吴思雄按约支付了电费押金10000元及第一年租金130000元。第二年的租金，吴思雄已支付90000元，该租金90000元具体支付情况如下：于2019年3月20日支付5000元，于2019年6月30日支付10000元，于2019年7月25日支付5000元，于2019年8月30日支付了2000元，于2019年10月22日支付10000元，于2020年1月9日支付20000元，于2020年4月8日支付10000元，于2020年5月14日支付28000元。2020年5月13日，吴思雄已搬离租赁房屋，后续由案外人马某与陈振宏协商租赁房屋。本案审理过程中，吴思雄与陈振宏就卷帘门等租赁物损失协商一致赔偿损失1000元。 一审法院认为，陈振宏、吴思雄签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容并不违法，应为有效，对双方当事人均有约束力。一、关于本诉部分。现双方对吴思雄已支付的租金没有争议，争议焦点为双方是否已将厂房的第二年租金变更为100000元。陈振宏陈述，第二年租金变更为10000元是附条件的，需一次性付清租金，因吴思雄未能一次性支付，变更条款不生效。该院认为，根据书面租赁合同约定，年租金为130000元，吴思雄主张租金变更，对此，其应承担举证责任。吴思雄为证明厂房租金已变更的事实，申请了两位证人出庭作证，但两位证人对租金是否变更为100000元陈述较为模糊，称是听说，并且对100000元租金如何支付也不清楚。该院认为，两位证人证言不足以证实待证事实。故对吴思雄关于第二年租金变更为100000元的辩称，该院不予采纳，其仍需按照合同约定的年租金数额及支付方式支付第二年租金。根据吴思雄提供的租金支付明细可知，其第二年支付的租金除了预交的押金10000元之外，其余120000元未按合同约定在第二年起提前二个月付清，故吴思雄应当按约向陈振宏支付滞纳金6000元（120000元×5%）。陈振宏主张要求吴思雄支付合同租赁期外租金，但两位证人证言证实吴思雄于合同期满已搬离租处，且证人马某自认后续系其在使用租赁房屋。对于陈振宏提出的要求吴思雄支付合同租赁期外租金的诉请，该院不予支持。至于垃圾清理费以及租赁物损坏造成的损失的诉请，双方在庭审过程中已达成一致，该院予以确认，相关诉请，该院予以支持。二、关于反诉部分。鉴于新冠肺炎疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，吴思雄在案涉厂房经营使用上显然也受到疫情的影响，一定程度上导致吴思雄继续履行合同困难。陈振宏主张吴思雄经营不受疫情影响，但未举证证明，对该主张，该院不予采纳。现吴思雄因疫情影响经营请求陈振宏返还二个月的租金，该院认为，吴思雄尚未付足租金，故不存在返还问题，但结合当地疫情期间复工复产情况，本着公平原则，合理分担风险，该院酌情确定减免一个月租金10833元（130000元÷12）。吴思雄应付租金与减免租金抵扣后，其应付租金为19167元。综上，该院对原告陈振宏诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回；对被告吴思雄反诉请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。该院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）吴思雄于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）陈振宏租金19167元、租金滞纳金6000元、垃圾清理费2000元、租赁物损失1000元，合计28167元；二、驳回原告（反诉被告）陈振宏的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴思雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费563元（已减半，原告陈振宏预交625元），由原告陈振宏负担197元，由被告吴思雄负担366元；反诉案件受理费108元（已减半，被告吴思雄预交），由原告陈振宏负担70元、被告吴思雄负担38元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人吴思雄向被上诉人陈振宏租赁厂房，事实清楚。本案的主要争议焦点是双方是否对第二年的租金数额及支付方式进行了变更。上诉人吴思雄称双方曾协商，陈振宏口头答应将年租金降低至100000元。被上诉人陈振宏则辩称，其曾口头承诺若吴思雄一次性支付年租金则可减少30%的租金，但吴思雄分期支付且支付不及时，故厂房第二年的租金仍为130000元。因此，上诉人吴思雄对其主张的第二年租金已变更为100000元，应负有举证责任。上诉人在一审中提供的证人证言，内容含糊，且系证人听来的传来证据，不足以证明上诉人的主张。至于上诉人在上诉状中提及的2020年1月9日的完整聊天记录中，上诉人给被上诉人转账20000元后，被上诉人随后回复了一句:“你还有72800”，上诉人认为正是对第二年租金是100000元的认可与提醒。本院认为，该微信聊天记录内容不能证明上诉人主张的第二年租金是100000元，且其也未能提供证据的原始载体。故上诉人应当承担举证不能的法律后果，对上诉人的这一上诉主张，本院不予支持。上诉人未能按照合同约定的期限付清租金，存在违约，一审法院判令其支付滞纳金，并无不当。 综上所述，吴思雄的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费713元，由上诉人吴思雄负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  严 凌 8- 7-