成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初16223号 原告：信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路**信和广场****。 法定代表人：田兆源，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周磊，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：向燕，女，汉族，1982年12月26日出生，住成都市金牛区。 原告信和(福州)物业管理有限公司（以下简称信和物业公司）与被告向燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告信和物业公司的委托诉讼代理人周磊，被告向燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告信和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付“信和·御龙山”8幢1单元19层06号房拖欠的物业服务费6506.8元；2、请求判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金(以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2020年11月的金额为人民币5655.05元，最终计算至实际支付完毕之日止)；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年12月14日与信和置业(成都)有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路19号的“信和·御龙山”住宅小区**提供**物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为4.8元/月·平方米，业主应按月交纳物业服务费，且业主应于每个缴费周期起始日起5日内交费，如未按时、足额交纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。上述合同签订后，原告安排信和(福州)物业管理有限公司成都分公司具体实施“信和·御龙山”住宅小区**的各项物业服务工作(该分公司住所地为成都市成华区御风二路************)。2015年12月14日，被告与信和置业(成都)有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和·御龙山”8幢1单元19层06号住宅房屋一套。同日，被告还签署了“信和·御龙山”住;住宅小区**的《业主临时管理规约》及关于该规约的《承诺书》诺遵守该规约的规定。被告于2017年12月20日签订《房屋移交确认书》其后，被告未按期交纳该房屋的物业服务费，拖欠2019年4月1日至2020年7月31日未缴纳物业服务费滞纳金共计人民币5205.44元。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，2020年7月24日原告又委托北京大成(成都)律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的物业服务费，但被告至今仍未支付。 被告向燕辩称：1、原告要求的违约金过高；2、合同未约定原告未履行合同中的义务应承担的责任和义务，显失公平；3、原告未按合同约定的五级服务标准向被告提供服务；4、原告对业主反映的外墙残留建渣、电梯装饰、购置劣质产品、大型机械进入小区损害管网等问题，迟迟不予整改。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月1日，信和置业(成都)有限公司（委托方，甲方）与信和物业公司（受托方、乙方）签订《前期物业服务合同》该合同载明：“第五条、本合同期限自合同签订生效之日起至业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。……第十八条违约责任。……甲方、业主未按时，足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金，甲方、业主有正当理由的除外。……”即该合同约定业主根据信和置业(成都)有限公司与信和物业公司签订的《前期物业服务合同》接受信和物业公司提供的物业服务，并按时向信和物业公司缴纳相应费用。该《前期物业服务合同》载明：居：居住物业类层住宅4.80元/平方米每月。 向燕与信和置业(成都)有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于成都市成华区御风二路“信和·御龙山”8幢2单元19层06号住宅房屋，建筑面积约83.42平方米。信和物业公司在案涉小区提供物业服务至今。庭审中，信和物业公司提供《欠费明细》、《律师函》及催收记录，证明案涉房屋自2019年4月1日至2020年11月30日未缴纳物业服务费6506.8元。庭审中，被告对此予以认可。 以上事实由原被告身份信息、前期物业服务合同、承诺书、催费通知书、律师函凭证、第一次交房的收款收据、住宅钥匙、文件签收/房屋移交确认书、当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案向燕系信和置业(成都)有限公司开发项目的业主，故信和物业公司与信和置业(成都)有限公司签订《前期物业管理服务合同》对于向燕具有约束力，且案涉合同系缔约当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，当事人应按合同约定行使权利履行义务。故信和物业公司要求向燕支付欠缴的物业管理费具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于向燕抗辩的其未缴纳物业费的原因系原告未能达到承诺的服务等级以及侵害了被告的利益的意见。本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。向燕若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，且造成其损失的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。 对于信和物业要求向燕支付违约金的主张，《前期物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金，业主有正当理由的除外。本案中，虽向燕存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，考虑到向燕逾期缴纳物业费的主观恶意较小，且原告在处理与向燕之间的物业服务和物业费收取的沟通、未及时整改等方面存在过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金为201.59元。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告向燕于本判决生效之日起十五日内向原告信和(福州)物业管理有限公司支付物业服务费共计6506.8元及截止于2020年11月30日的违约金201.59元； 二、被告向燕于本判决生效之日起十五日内向原告信和(福州)物业管理有限公司支付违约金（以6506.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2020年12月1日起至实际付清之日止）； 三、驳回原告信和(福州)物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告向燕承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 徐 佐 二〇二〇年十二月十四日 书记员 范明雪