北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13258号原告：侯粉秀，女，住北京市丰台区。委托代理人：李晶晶，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人：胡慧君，北京市炜衡律师事务所律师。被告：孙珊珊，女，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李倩倩，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨曼，北京鹏凯律师事务所实习律师。原告侯粉秀与被告孙珊珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯粉秀委托诉讼代理人李晶晶、胡慧君，被告孙珊珊及其委托诉讼代理人李倩倩、杨曼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告侯粉秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金160万元。2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年4月27日，原告与被告及房屋中介北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家”）三方共同签订《房屋买卖定金协议》（以下简称“《定金协议》”）（见原告提交的证据1），约定原告将坐落于丰台区××房屋（建筑面积215.21平米；产权证号：X京房权证丰字第**，车位地址：丰台区××，产权证号X京房权证丰字第XXXX号）（以下简称“目标房屋”）出售给被告，目标房屋成交价款合计850万元，其中定金10万元，被告应于《定金协议》签订当日支付5万元，签订后3个工作日内支付剩余定金5万元。《定金合同》签订后，被告分别于2019年4月27日和2019年4月29日通过转账方式向原告各支付5万元。2019年5月1日，原告通过我爱我家与被告正式签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）（见原告提交的证据3），约定原告将目标房屋出售给被告。根据《买卖合同》第四条约定，关于房屋成交总价款850万元（被告此前已支付定金10万元），其中商业贷款100万元由贷款机构按照其规定直接支付给原告；就剩余740万元被告与原告约定“乙方（被告）最迟于下述最迟付款时间或条件前向甲方（原告）支付除定金与拟贷款金额外的房屋成交价款740万元。首期，于[其他缴税前7日内（物业保证金）]，乙方（被告）向甲方（原告）支付10万元，资金交付方式为[资金存管]；第二期，与[其他缴税前7日内（首付款）]，乙方向甲方支付730万元，资金交付方式为[资金存管]”。此外，双方与我爱我家三方签订《房地产经纪服务告知和提示》《居间服务合同》，双方与北京伟嘉安捷投资管理有限公司三方签订《履约服务合同》（见原告提交的证据4）。由于被告自身原因导致《买卖合同》无法按照约定的期限履行完毕，经协商一致，原被告及我爱我家三方于当日签订《补充协议》（见原告提交的证据5），约定：“甲（原告）乙（被告）双方于2019年5月1日签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2019年12月31日。因上述合同履行延期，原各方约定的权利义务履行时间顺延。”随后，原告根据《买卖合同》的约定于2019年10月23日全部结清中央国家机关住房公积金贷款（见原告提交的证据6），完成目标房屋的全部抵押权注销登记手续。根据《买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应当于2019年12月31日前履行完毕购房义务，包括但不限于自行及通过贷款方式向原告支付完毕剩余房屋价款840万元，以及办理相关手续。此前经原告多次催促被告履行购房义务，被告一直拖延。无奈之下，原告于2020年1月20日通过EMS向被告发送了《关于要求尽快履行购房义务的函》（见原告提交的证据7），但被告拒绝签收，该函件于2020年2月4日被退回。2020年3月23日，原告再次通过EMS向被告发送了《关于再次要求尽快履行购房义务的函》（见原告提交的证据8），但被告再次拒签，该函件于2020年3月25日被退回。根据《买卖合同》第九条第（二）款：“2、逾期付款超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十二条第一款约定”，即：“（一）如甲方（原告）依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方（被告）发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按房屋成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其损失均由乙方承担。合同解除后，乙方另需配合甲方办理注销网签手续等，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。”因被告逾期履行购房义务并拖欠购房款840万，已经构成根本违约，因此，原告有权单方解除《买卖合同》及《补充协议》等并要求被告承担相应的违约责任。为此，原告委托北京市炜衡律师事务所于2020年3月31日向被告发送《律师函》（见原告提交的证据9），解除了与被告签订的《买卖合同》《补充协议》及以此为基础签订的《房地产经纪服务告知和提示》《居间服务合同》《履约服务合同》，并要求被告依约支付原告违约金160万元（支付目标房屋成交总价的20%即170万元作为违约金，扣除被告已支付的购房款10万元），但被告再次拒绝签收，导致该邮件于2020年4月2日被退回。综上所述，被告逾期履行购房义务并拖欠购房款840万元，已经构成严重违约，严重侵犯了原告的合法权益。根据《买卖合同》第十五条的约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉”，对此，原告特具状请求人民法院判令被告违约并向原告支付违约金160万元，请求法院公正裁决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告孙珊珊辩称，不同意原告诉讼请求。房屋买卖合同是客观不能履行，被告没有主观过错。签订合同时被告就如实告知原告其有两套房需要卖一套房的情况，被告积极出售另一套房屋，并两次将无法出售情况及时告知原告。本案应适用定金罚则10万元，原告不应再主张违约金。原告主张违约金过高，法院应调整。涉案房屋与签订合同时价格持平，并有上涨趋势。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月27日，甲方（出售方）侯粉秀和乙方（买受方）孙珊珊、丙方北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方将位于北京市××号房屋出售给乙方，乙方在签订本协议当日交付购房定金5万元，签署合同后3个工作日内再交齐定金5万元，定金一共10万元。如甲乙一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款规定执行，即收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。侯粉秀认可孙珊珊2019年4月27日支付定金5万元，于2019年4月29日支付定金5万元。2019年5月1日，甲方（出售方）侯粉秀（通讯地址：北京市××号）和乙方（买受方）孙珊珊（通讯地址：北京市××号）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：侯粉秀出售房屋坐落于北京市丰台区××房屋，系商品房，建筑面积215.21平米，产权证号：X京：X京房权证丰字第**位出售；第四条约定：房屋主体价款为500万元，房屋家具、家电装饰装修及相关设施的折价款为350万元，以上房屋成交价合计850万元。乙方向甲方交付定金10万元，第一笔定金10万元于合同签订当日支付。乙方采取贷款方式支付除定金以外的房屋成交款。乙方选择贷款方式：商业贷款，拟贷款金额为100万元，贷款金额部分将由贷款机构按照其规定直接支付给甲方。甲乙双方一致同意，乙方分2期向甲方支付除定金与拟贷款金额外的剩余房屋成交价款。乙方最迟于下述最迟付款时间或条件前向甲方支付除定金与拟贷款金额外的房屋成交价款740万元：首期，于其他缴税前7日内（物业保证金），乙方向甲方支付10万元；第二期，于其他缴税前7日内（首付款），乙方向甲方支付730万元。第九条约定：违约责任（二）逾期付款责任，除不可抗力外，乙方未按照第四条或补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在10日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际付款之日向甲方支付，合同继续履行。2.逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十二条第一款约定；甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。第十二条合同解除条款约定，（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按房屋成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网签手续等，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。第十四条送达约定，甲、乙双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更前3日内书面通知另一方。变更的一方未履行或未及时履行通知义务导致送达不能的，自行承担由此产生的后果，如另一方按照本合同约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。同日，侯粉秀、孙珊珊和居间方北京我爱我家房地产经纪有限公司签订《房地产经纪服务告知和提示》《居间服务合同》《补充协议》，侯粉秀、孙珊珊和北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订《履约服务合同》。其中《补充协议》第三条约定：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2019年5月1日签订的《买卖合同》及相关附属合同、补充协议延期执行至2019年12月31日。因上述合同履行延期，原各方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按已签订的服务合同的相关约定执行。侯粉秀提交《中央国家机关住房公积金贷款结清证明》予以证明其已于2019年10月23日结清中央国家机关住房公积金贷款，办理完成全部抵押权注销手续。孙珊珊对此认可。侯粉秀主张孙珊珊交了定金后，未再支付任何房款，拖延履行购房义务，侯粉秀分别于2020年1月20日通过EMS方式向孙珊珊在北京市存量房屋买卖合同中所留的联系地址邮寄了《关于要求尽快履行购房义务的函》，要求孙珊珊尽快履行购房义务，但该邮件被拒收，于2020年2月4日被退回。侯粉秀于2020年3月23日通过EMS再次向孙珊珊邮寄了《关于再次要求尽快履行购房义务的函》，该邮件被拒收退回。侯粉秀委托北京市炜衡律师事务所于2020年3月31日向孙珊珊发送了《律师函》，通知孙珊珊解除之前签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及相关的《房地产经纪服务告知和提示》《居间服务合同》《履约服务合同》，并要求孙珊珊支付违约金160万元，该邮件被拒收，于2020年4月2日被退回。侯粉秀就此提交了EMS快单为证。孙珊珊表示未收到过上述任何邮件，认可上述邮件地址是双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中所留地址，是其身份证地址，但是称签订合同时其并不住在这个地址，是中介直接填上的。孙珊珊主张侯粉秀在签订北京市存量房屋买卖合同时知晓孙珊珊名下有两处房产，购买本案涉案房屋的前提是其出售其中一套房产，涉案买卖合同有不能履行的风险，另外，其于2019年10月17日告知了侯粉秀和中介本案房屋买卖合同不能继续履行，侯粉秀可将房屋另行挂出出售，以免造成损失。孙珊珊就此提交了微信聊天记录为证。侯粉秀认可真实性，但主张根据微信聊天记录可知当时孙珊珊提出要其另行出售涉案房屋，其并未同意，此属于一房二卖，买卖合同并未解除，且合同中明确约定了合同解除的方式和形式。侯粉秀提交了我爱我家APP截图予以证明参照同小区房屋成交价可推出本案所涉房屋总价比原来买卖合同中约定价款减少了179万余元，侯粉秀提交了链家APP截图（案涉房屋）予以证明因孙珊珊违约导致其房屋无法出售，其从之前的约定价850万元降至了现在的售价775万元，至少有75万元的损失。侯粉秀提交链家APP截图（安慧北里逸园小区）予以证明孙珊珊并未积极出售其另一套房屋。孙珊珊认可我爱我家APP截图和链家APP截图（安慧北里逸园小区）真实性，但对侯粉秀的主张不认可，称侯粉秀所列举的其他房屋成交情况不具有参考性，而其自己一直在积极和售房平台沟通出售另一套房屋并多次降价，不存在过错。孙珊珊就此提交了其和中介机构的聊天记录、安慧北里房屋出售记录截图予以证明其主张。侯粉秀对此证据真实性及孙珊珊的主张均不予认可。本院认为，本案中孙珊珊未按照合同约定的时间支付购房款，该行为构成违约。孙珊珊作为违约一方，应当承担相应的违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院根据孙珊珊的过错程度、双方合同的履行程度、侯粉秀的实际损失等综合判断，并扣除侯粉秀应当返还给孙珊珊的10万元定金，酌情认定孙珊珊再向侯粉秀支付100万元违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、孙珊珊于本判决生效后7日内支付侯粉秀违约金100万元；二、驳回侯粉秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由侯粉秀负担7200元（已交纳），由孙珊珊负担12000元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二〇年十二月四日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐