湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初2399号原告：徐金超，男，汉族，1987年11月5日生，住汉川市，原告：李惠平，女，汉族，1991年1月4日生，住汉川市，委托诉讼代理人：刘文军、张乐乐，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北太福堂置业有限公司，住所地：汉川市人民大道**，统一社会信用代码：91420984090591747Q。法定代表人：雷先姣，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权，承认诉讼请求，和解，签收法律文书。原告徐金超、李惠平与被告湖北太福堂置业有限公司（以下简称太福堂置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告徐金超、李惠平的委托诉讼代理人刘文军、张乐乐、被告湖北太福堂置业有限公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐金超、李惠平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金11400.74元（违约金以原告已交付房款750049元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日起暂计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日至被告具备交房条件实际交房之日或逾期交房导致购房合同解除之日期间的逾期交房违约金；2、判令被告向原告支付其因诉讼而支付的律师费（前期500元及后期按生效法律文书确定的违约金的百分之十收取的部分）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。2018年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于汉川市人民大道53号的，澳林新都8栋1单元1604号商品房，交房日期为2019年12月30日。合同经被告向汉川房地局备案，合同编号为：HC18003880，合同还约定了交房条件、质量标准等条款。原告共计支付购房款750049元，其中21万元办理了银行按揭贷款，履行了合同约定的义务。2019年12月30日，被告明示无法达到交房条件不能交房。2020年1月16日，在汉川市房产局的参与下，被告出具了澳林新都二期整改情况说明，说明澳林新都二期存在：水电气未进户、阳台及室内部分位置漏水、房屋墙面及墙角和楼顶地板渗水漏水、路灯和监控未安、门楼有问题、室内墙顶铁钉钢筋裸露、厨房下水处无防火圈、电梯安全问题（电梯尚未进行特种设备检验取得合格使用证）、下水排水雨水污水排水管道验收问题、绿化问题、充电桩问题、面积实测问题等。同时，被告承诺在2020年3月30日完成整改并达到交付条件。上述文件另说明了交房条件，交房条件明确为提供《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等原件；消防等部门要求的条件；整改完成。2020年3月22日，被告发出公告，称3月30日无法完成整改，将交房时间延迟到2020年5月10日。2020年5月10日，被告不提供承诺的交房时展示交验《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等原件及相关文件，因此，原告认为被告不具备交房条件。根据购房合同第九条第一款第一项的约定及澳林新都二期整改情况说明第十七条的承诺，被告应承担2019年12月31日至满足交房条件实际交房日期间的逾期交房违约金。原告及委托律师虽多次就逾期交房违约金事宜向被告提出给付主张，但被告置合约和承诺不顾，不予以处理，被告违约行为严重侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证复印件；拟证明原告的主体资格合法。证据二：被告湖北太福堂置业有限公司工商信息；拟证明被告的主体资格合法。证据三：商品房买卖合同；拟证明1、合同房款750049元；2、最迟交房日为2019年12月30日；3、交房标准，提供验收合格文件提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，实际交房条件与合同约定的交房条件不符合；4、逾期交付则应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。证据四：商品房买卖合同备案截图；拟证明合同合法有效且备案。证据五：原告付款凭证；拟证明原告按约定向被告共支付购房款750049元，履行了合同约定的主要义务。证据六：个人购房借款合同、工行借款凭证；拟证明原告按约定向被告共支付购房款750049元，履行了合同约定的主要义务。证据七：2020年1月16日澳林新都二期整改情况说明；拟证明1、标的在合同约定的交付日期仍然存在诸多质量问题，达不到交付条件是因被告自身原因，不能免责，被告应承担违约任。2、交房条件明确为提供《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等原件；消防等部门要求的条件；整改完成。证据八：二期工程整改清单时间表;拟证明1、被告违约且因自身原因；2、2020年5月9日还不具备交房条件（实际上至起诉日被告仍不具备交房条件）。3、被告再次违反整改情况说明约定的交房条件，将交房日期改为2020年5月10日。证据九:公告；拟证明1、被告违约且因自身原因；2、2020年5月9日还不具备交房条件（实际上至起诉日被告仍不具备交房条件）。3、被告再次违反整改情况说明约定的交房条件，将交房日期改为2020年5月10日。证据十：律师代理合同及发票；拟证明原告支付律师费情况。证据十一：八组照片，拟证明原告所购买商品房至今仍然存在照片中反映的诸多问题，达不到交房条件。证据十二：信访事项处理意见书；拟证明消防通道被占，有安全隐患。被告辩称:1.原告要求被告支付延期交房违约金不能支持。双方签订的商品房买卖合同约定交房日期为2019年12月30日。2019年12月30日，因业主提出小区存在诸多问题，双方就问题整改和延期交房达成协议，重新约定交房日期为2020年3月30日。2020年1月16日，被告作出整改说明，部分业主签名。因新冠病毒疫情，汉川市人民政府决定于2020年1月24日封城。被告被迫停止施工及办理相关竣工验收备案证明等审批手续。2020年3月14日，汉川市人民政府决定实行分区分级交通管控和人员安全有序流动。被告随即申请复工，但一直没有得到回复，直到2020年4月8日才正式复工。即因新冠病毒致被告二个半月停工。被告复工后，迅速开展工作，于2020年6月19日取得房屋验收备案证明书，并积极通知业主收房。2.支付诉讼费、律师费不能成立。诉讼费由法院依法确定，律师费双方无合同约定。被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：营业执照；拟证明被告主体资格。证据二：商品房预售许可证；拟证明被告具有预售房产资格。证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；拟证明被告开发房产具有合法手续、资格。证据四：竣工验收备案证明书；拟证明被告取得竣工验收备案证明书，证明被告具有办理房产登记手续的必备文件。证据五：补充协议书及短信截图；拟证明双方重新约定交房日期为2020年3月30日。证据六：整改情况说明；拟证明双方重新约定交房日期为2020年3月30日。证据七：汉川市新型冠状病毒感染的××防控指挥部通告(第1号)；拟证明汉川市人民政府决定于2020年1月24日封城。证据八：汉川市新型冠状病毒感染的××防控指挥部(第109号)；拟证明2020年3月14日，汉川市人民政府定何分区分级交通管控和人员安全有序流动。证据九：复工复产的请示及名单汇总；拟证明被告不在汉川首批复工复产名单之列，直到2020年4月8日才正式复工。证据十：短信通知、公告；拟证明被告2020年6月20日通知收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。被告对原告的证据一、二、三、四、五、六无异议；对证据七、八、九真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明被告未达到交房条件。主要原因是依据买卖合同第十一条约定交付条件是需要商品房验收合格，本案中被告已经提供竣工验收报告，证实商品房已经验收合格，达到交房条件。证据十真实性无异议，但是不应该由被告承担。证据十一照片真实性无法确认，同时照片反映的内容不是合同约定的主要事项，不能以照片反映的情况证明被告不具备交房条件。证据十二信访意见书，需要说明的是原告认为供暖设备、冷却设备放在消防通道上影响安全的事实错误，该信访意见书明确表明投诉的并不是消防通道。原告对被告的证据一、二、三无异议；对证据四真实性无异议，但是只能证明被告达到法定交房条件，不能证明达到约定交付条件。对证据五中，协议生效条件此协议针对所有二期业主，经澳林新都60%-80%业主同意，此协议生效，短信截图也只通知了张少杰一户，没有达到生效条件，该补充协议未生效；对证据六真实性无异议，但是不能证明合同变更交房日期为2020年3月30日；交房的相关文件都需要提供，但是被告并没有相关文件。被告合同明确约定交房要达到法定和约定交房条件才可以叫交房。对证据七、八、九真实性无异议，不能达到证明目的，不是被告达到免除违约责任的法定理由。对证据十无效通知，被告本身没有达到交房条件，这个通知不能达到被告证明的目的。对上述有争议的证据，本院认为，对原告提交的证据七、八、九、十一、十二结合原、被告签订的《商品房买卖合同》无法达到其证明目的；对原告提交的证据十因没有事实依据，不予采信；对原告对被告有争议的证据四到十，综合评判，该系列证据真实有效，与本案有关联性，本院依法认可；原告用短信回复说明双方交房变更为2020年3月30日，后因新冠疫情的不可抗力，该时间应予以延迟。被告于2020年6月22日在长江商报登记的交房公告视为交房日期。本院依法予以认定。经审理查明：2018年5月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于汉川市人民大道53号的，澳林新都8栋1单元1604号商品房，交房日期为2019年12月30日。合同经被告向汉川房地局备案，合同编号为：HC18003880，合同还约定了交房条件、质量标准等条款。原告共计支付购房款750049元，其中21万元办理了银行按揭贷款，履行了合同约定的义务。2019年12月30日，被告明示无法达到交房条件不能交房。2020年1月16日，在汉川市房产局的参与下，被告出具了澳林新都二期整改情况说明，说明澳林新都二期存在：水电气未进户、阳台及室内部分位置漏水、房屋墙面及墙角和楼顶地板渗水漏水、路灯和监控未安、门楼有问题、室内墙顶铁钉钢筋裸露、厨房下水处无防火圈、电梯安全问题（电梯尚未进行特种设备检验取得合格使用证）、下水排水雨水污水排水管道验收问题、绿化问题、充电桩问题、面积实测问题等。同时，被告承诺在2020年3月30日完成整改并达到交付条件。上述文件另说明了交房条件，交房条件明确为提供《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等原件；消防等部门要求的条件；整改完成。2020年3月22日，被告发出公告，称3月30日无法完成整改，将交房时间延迟到2020年5月10日。2020年5月10日，被告不提供承诺的交房时展示交验《竣工验收备案表》、两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《实测面积登记表》等原件及相关文件，因此，原告认为被告不具备交房条件。根据购房合同第九条第一款第一项的约定及澳林新都二期整改情况说明第十七条的承诺，被告应承担2019年12月31日至满足交房条件实际交房日期间的逾期交房违约金。原告及委托律师虽多次就逾期交房违约金事宜向被告主张权利，但双方仍未达成一致意见。为此，原告诉至本院。另查明，因新冠病毒疫情，武汉市政府于2020年1月23日关闭离汉通道，汉川市人民政府决定于2020年1月24日封城。2020年3月14日，汉川市人民政府决定实行分区分级交通管控和人员安全有序流动。汉川市住房和城乡建设局申请全市28个符合复工复产要求的工地复工复产，被告不在此列。直至2020年4月8日，湖北省疫情防控指挥部通告，武汉全面解封。被告依据湖北省疫情防控指挥部通告才正式复工。被告复工后迅速开展工作，于2020年6月19日取得房屋验收备案证明书。2020年6月22日，被告在长江商报上刊登了交房公告。本院认为，被告依法取得了商品房预售许可证，其与原告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当全面履行合同义务。原告依合同交清全部房款，太福堂公司却未按期交房，应承担逾期交房的违约责任。因此，原告要求太福堂公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。2019年12月30日，被告作出了补充协议书，原告用短信回复同意该协议，应视为双方将交房日期变更为2020年3月30日。扣除疫情期间从2020年1月23日至2020年4月8日。被告应当于2020年6月14日交房，但被告刊发交房公告之日为2020年6月22日，被告仍构成逾期交房，根据双方签订的补充协议规定，如被告不能按变更时间交房的，应当从2019年12月31日起承担逾期交房违约金。故被告应承担逾期交房违约金7350.48元（750049元×98天×0.0001）。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，无法律依据，对该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐金超、李惠平支付逾期交房违约金7350.48元；二、驳回原告徐金超、李惠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  邹 琦人民陪审员  章炎林人民陪审员  张还姣二〇二〇年十二月十四日法官助理刘利芳书记员喻佩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。