新疆维吾尔自治区精河县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2722民初1869号 原告：孙玉花，女，汉族。委托诉讼代理人：马文辉，新疆丰盛律师事务所律师。被告：张利，男，汉族。委托诉讼代理人：张绍武（系被告张利之子），男，汉族。原告孙玉花与被告张利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙玉花及其委托诉讼代理人马文辉，被告张利的委托诉讼代理人张绍武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙玉花诉称：原、被告双方于2019年4月28日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于××县西面的一间商铺及地下室出租给原告作为商铺用房使用，租赁期限3年，自2019年6月5日起至2022年6月5日止，每年租金9000元，在每年6月前连同暖气费一块给被告交清，原告承担与租房有关的所有税金、水、电、暖、物业、卫生费用，在租赁期限内，被告擅自解除合同，提前收回房屋，被告应退还剩余租金以及未使用费用，同时按合同总租金的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿等条款。合同签订后，原告履行了自己的义务，按约给被告支付了租赁费、暖气费。2020年9月12日前后，被告对整栋楼的暖气管道进行了改造更换，2020年10月3日试水，被告发现原告租赁商铺地下室暖气管道的接口有渗水现象，当天下午5点左右，被告的儿子前去维修，原告一直等到20点30分左右，因原告要回家给小孩做饭，被告的儿子在地下室，原告怕一楼店面里的货物丢失便给被告的儿子说了一声，将店门锁了回家，20点55分左右，原告返回店里，见店的玻璃门已被砸坏，店的牌匾也被损坏，地下室的许多货物已被水喷溅、浸泡。被告及被告的儿子见到原告后就对原告说“你想干啥，把人锁在房子里”并对原告进行恶语辱骂，称房子不给原告租了，后被告拿了两把锁将店门锁了不让原告进入，2020年10月5日被告给原告邮寄了解除合同告知书。被告的行为导致原告无法营业，双方所签的房屋租赁合同无法履行，按照双方的《房屋租赁合同》约定被告已经构成根本违约，被告应承担违约责任、应退还原告房屋租金、暖气费、赔偿原告损失，而被告却不予以退还、赔偿。为此，原告为了维护自己的合法权益不受侵害，特向法院起诉，诉讼请求：1、请求确认原被告2019年4月28日所签订的《房屋租赁合同》于2020年10月5日解除；2、判令被告立即退还原告房屋租金6000元及暖气费800元（共计6800元）；3、判令被告赔偿支付违约金5400元整；4、判令被告赔偿原告货物损失3000元，牌匾损失650元（共计：3650元）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告张利辩称：原、被告签订的房屋租赁合同是真实有效的，是双方真实意思的表示。在10月3日下午5点左右，我发现商铺地下室水管破裂就带人维修，10月4日我与原告商量维修事宜，未达成一致意见。原告未告知我解除租赁合同的事宜，原告表示会另外租赁房屋，要求退还相关费用，我方不同意。原告租赁我方商铺可以正常使用，原告可以正常经营，不同意解除签订的房屋租赁合同。原告没有向被告缴纳第三年的房屋租赁费，不存在我方返还第三年租赁费的事情。我方不存在违约，不同意赔偿违约金。原告说的牌匾损坏的情况不属实，牌匾是因为刮风，因二楼的窗户损坏的，不存在牌匾的损失。水管破裂被告方维修时，原告不配合，期间原告没有货物损失。我不同意解除双方签订的房屋租赁合同。请法院公证判决。经审理查明：原告孙玉花作为乙方与被告张利作为甲方于2019年4月28日签订了《房屋租赁合同》，被告将位于××县面房租赁给原告经营农资销售，房屋面积32平方米，租赁期限3年，自2019年6月5日起至2022年6月5日止，每年租金9000元，双方约定房屋及押金支付方式为：房屋使用押金自合同签定之日一次性付清。自2019年6月5日至2020年6月5日的年租金自合同签定之日付清；自2020年6月5日至2021年6月5日的年租金自2020年6月前付清；自2021年6月至2022年6月的年租金自2021年6月前付清。租赁期间，原告承担与租房有关的所有税金，被告不承担租房税金。水、电、暖、物业、卫生费用由原告自行承担。每年暖气费原告在交房屋租金时一块交给被告。在租赁期限内，被告擅自解除合同，提前收回房屋，被告应退还剩余租金以及未使用费用，同时按合同总租金的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿等条款。合同签订后，被告张利将房屋交付给原告孙玉花，2020年6月26日原告孙玉花向被告张利交纳了2020年6月6日至2021年6月5日房租及取暖费共计9800元，并由被告张利出具了收款收据。2020年9月，精河县住建局对原告孙玉花租赁被告张利的房屋所在的城区的老旧暖气管道进行更换后，2020年10月3日，原、被告都发现原告租赁的门面房的地下室主暖气管入地下室的接头处漏水，被告的儿子张绍武带领维修工到地下室维修，并帮助原告孙玉花将存储于地下室的货物搬离漏水房间。在被告儿子张绍武维修管道和处理漏出的地面积水时，原、被告双方发生争执，原告孙玉花要求锁门回家做饭，被告要求维修好管道和处理完地面积水才能锁门，双方因此发生争吵后，原告孙玉花因害怕门面房里的货物丢失，在被告儿子张绍武还在地下室处理地面积水时，将门面房锁门回家，将张绍武锁在门面内。张绍武处理一段时间的积水后，电话告知原告孙玉花来开门，双方在电话又发生争吵，张绍武报警，警务站民警出警后，张绍武未等原告孙玉花来开门，直接将铝合金玻璃门的玻璃敲碎出来。随后原告孙玉花赶来，原、被告及被告的儿子张绍武发生争吵。至2020年10月4日上午，被告又带领维修工对漏水暖气管道进行维修，原告孙玉花在进入门面房时，案外人张绍武害怕影响维修不让其进入，双方又发生争吵，并报警，在民警到达后，双方仍未停止争吵，争吵中被告及其儿子张绍武口头告知原告解除租赁合同，并让原告孙玉花搬离，民警对双方的纠纷调解无果。另查明，2020年10月5日，被告及其儿子张绍武向原告孙玉花送达了《解除合同告知书》表明，被告要求原告孙玉花搬离租赁房屋内货物，解除双方的租赁合同，内容为“2020年10月3日下午，你承租房屋漏水，本人作为出租人代履行维修义务，与儿子张绍武进入你承租房屋，清理积水、维修，你不配合而且在房屋内有人维修时锁门离开进行阻拦，造成房屋严重损失。10月3日下午8：34，张绍武于你锁门后电话联系你丈夫开门，在电话里你丈夫提出维修时间长问题，张绍武已在电话告知搬出货物，解除合同。警察到达现场后再次告知解除合同。10月4日下午5点左右、10月5日上午11：00左右，本人及张绍武再次告知解除合同。现本人再次书面提出你因违约造成损失严重应予解除合同，再次履行告知义务。后期等候法院处理。…”告知人处由张利、张绍武签字。2020年10月9日，被告电话告知原告孙玉花，要进入原告孙玉花租赁门面房内检查暖气，原告孙玉花当时未锁租赁的门面房，被告遂报警，民警出警到达门面后，原告孙玉花向出警的民警明确表示不租赁被告张利的门面房了，也未去租赁的门面房。至2020年10月13日和2020年10月15日，原告孙玉花两次电话告知被告来租赁的门面房搬离物品，被告要求民警在场才能搬离物品，双方最终没有达成一致意见。庭审中，原告孙玉花陈述称其于2020年10月15日搬离精河县城镇解放西路商铺，原告已在另处租赁门面继续经营农资。上述事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、照片、《解除合同告知书》、电话录音光盘，以及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，是原被告双方的真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，是依法成立的有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告双方应当按合同约定和法律规定履行自己的合同义务和法定义务。关于房屋租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人双方协商一致，可以解除合同。本案中，被告张利已于2020年10月5日向原告孙玉花发出解除合同告知书，原告孙玉花于2020年10月9日明确向出警的民警表示不租赁被告张利的房屋，被告和出警的民警在涉案房屋的现场，并知晓原告不租赁房屋的意见。双方于2020年10月9日就解除房屋租赁合同达成一致意见，原、被告双方的《房屋租赁合同》已经双方协商解除，本院予以确认。双方因维修暖气管道发生矛盾后达成解除房屋租赁合同合意，系基于主客观原因，一方提出解除合同，另一方同意的，违约金适用的构成要件不满足，违约金责任不能适用，故原告孙玉花要求被告张利支付违约金的主张，本院不予支持。合同解除后，被告已收的未到期租金应予以返还，原告称其是2020年10月15日才搬离租赁房屋，从2020年6月到2020年10月计5个月的房屋租赁费为3750元（9000元/年÷12个月×5个月），被告张利需向原告孙玉花退还房屋租赁费为5250元（9000元－3750元），因未到取暖季收取的800元取暖费亦应返还，原告孙玉花的该项诉讼请求，本院部分予以支持。原告孙玉花提供的证据不足以证实其货物被水淹的情况及货物数量，且亦无证据证实是因被告过错造成暖气管道损坏致水淹货物，故原告孙玉花要求被告赔偿财产损失的主张，本院不予支持。原告孙玉花未提供证据证实牌匾系被告张利毁坏的情况，其要求被告赔偿牌匾损失的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告孙玉花与被告张利于2019年4月28日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告张利于本判决发生法律效力后十日内向原告孙玉花返还租赁费5250元、暖气费800元；三、驳回原告孙玉花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，由原告孙玉花负担123元，由被告张利负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   刘爱芬二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 六 日书  记  员   王彩霞