重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0231民初2759号 原告：重庆家祥物业服务有限公司，住所地重庆市垫江县桂东大道城东5社新湾处天子云庭**8-7，统一社会信用代码91500231075665517Y。 法定代表人：徐斌，该公司经理。 被告：谭开学，男，1962年9月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告重庆家祥物业服务有限公司与被告谭开学物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆家祥物业服务有限公司的法定代表人徐斌及被告谭开学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆家祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业管理服务费1773.80元（103.73平方米×0.95元/平方米×18个月），并从应当支付之日起按照每日千分之三支付违约金至付清时止。事实及理由：原告于2014年12月2日与被告所在的垫江县东方新天地业主委员会签订《东方新天地物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，并在重庆市垫江县房屋相关主管部门备案。原告从签订合同当日起进驻小区提供物业服务，进驻后严格按物业管理条例及物业服务合同约定提供物业服务，但被告无故拖欠原告2016年2月1日至2017年8月31日物业管理费1773.80元至今未支付。原告多次催收无果，故诉至人民法院，请求判如所请。 被告谭开学辩称，原告进入东方新天地小区提供物业服务属实，但原告进驻小区不是为了服务，是为了骗取业主的物业服务费，其在服务过程中，比如打扫卫生、清理垃圾、设备维护、绿化维护等方面均没有做好。后原告中途突然撤走，被告遂将物管费交给业委会用于代缴电梯年检并清掏化粪池。再者，原告还将该小区业主存在银行的十几万元大修基金也取走了。 原告重庆家祥物业服务有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下主要证据：1.《物业服务合同》及备案证明；2.业主委员会备案证明存根；3.被告的土地房屋权属登记审核表。被告质证时对原告举示的证据无异议。被告为证明自己的诉讼主张依法提交了以下主要证据：1.被告向业委会缴纳物管费的三张收据，证明物管费已经交清；2.情况说明一份、证明一份、照片2张，均系复印件，证明原告在物业服务过程中服务不到位。原告质证时发表以下质证意见：对证据1，被告交给业委会的钱和原告没有关系，原告没有收到被告的物业服务费；证据2与本案无关。结合双方的陈述，并经本院庭审审查，原、被告举示的证据具有证据的真实性、合法性、与待证事实具有关联性，可以作为本案的证据使用。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定如下： 重庆家祥物业服务有限公司系具有资质的物业服务企业，谭开学系重庆市垫江县XX镇XX大道XX号X幢X层X号房屋的业主，该房屋建筑面积为103.73平方米，房屋性质为住宅，系电梯房。 2014年12月2日，垫江县东方新天地业主委员会作为甲方与乙方重庆家祥物业服务有限公司签订了《东方新天地物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方为垫江县东方新天地小区提供物业管理服务，合同期限为三年，即2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业共有部分和共用设施设备的日常维修、养护和管理(在开发商保质期外由物业公司承担，一次单价超过1000元以上的维修不含1000元，由业主承担，电梯维保费由物业公司支付）；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；共用场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运（业主生活垃圾由业主袋装后自行提到楼下指定地点），公共区域排水管道、污水管道的疏通；物业服务费采取包干制，步行房0.6元/平方米/月，电梯房一楼至二楼0.6元/平方米/月，三楼至七楼0.85元/平方米/月，八楼至顶楼0.95元/平方米/月，业主不再缴纳其他费用；业主应于每年1月1日至3月31日止缴纳物业费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；每年从物业服务费中提取1%作为业委会的办公经费。合同签订后，原告重庆家祥物业服务有限公司一直为该小区提供物业服务至2017年8月31日。但被告谭开学未向原告重庆家祥物业服务有限公司交纳2016年2月1日起至2017年8月31日止的物业服务费。 2017年7月28日，被告谭开学向垫江县东方新天地业主委员会交纳电梯年检费200元；同年9月6日，被告向垫江县东方新天地业主委员会缴纳9月6日前物业费200元用于电梯年检费。2017年11月9日，被告向垫江县东方新天地业主委员会缴纳2016年1月31日至2017年8月31日止的物业费1481元。 2019年5月31日，桂阳街道社区服务中心出具证明一份，证明：东方新天地小区原家祥物业在服务期间（2015年至2017年）未对小区电梯申请年检，导致电梯无法正常运行，形成安全隐患。为保障小区电梯使用安全，经县国土房管局、县质量监督局、桂阳街道等部门多次协调，决定由业主委员会收取小区业主物业费中代缴电梯年检费，恢复电梯正常运行。代缴款项分别为：2015年15300元（10部电梯），2016年13300元（10部电梯），2017年13550元（9部电梯），共计42150元。另东方新天地1号楼下（临花语酒店）化粪池污水溢出地面，影响周边居民正常生活，小区业主多次向家祥物业反映，但直至2017年8月31日撤场仍未实施整治清掏处理。2019年10月24日，桂阳街道社区服务中心还出具了一份情况说明，载明：东方新天地小区化粪池污水溢出地面，严重影响周边居民正常生活及环境，甚至影响正常道路上行人的通行，小区业主向物业公司多次交涉未果后向街道办及相关部门反映，街道办到现场实地查看并多次责令原东方新天地小区家祥物业公司负责人徐斌进行整治（附现场查看图两张），但物业公司一直未予清掏，直至2017年8月31日其撤场仍未清掏，就后续留清掏化粪池一事，街道办告知东方新天地业主委员会先自行清掏，再寻求解决方案。 另查明，2018年9月，垫江县东方新天地业主委员会以物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，要求判决：1.由重庆家祥物业服务有限公司支付垫付的化粪池清掏费62000元、电梯维修费12860元、电梯检验费43700元、水电费8330元；2.由重庆家祥物业服务有限公司支付办公费64888.43元；3.由重庆家祥物业服务有限公司移交物业管理相关资料。2019年8月21日，本院依法作出（2018）渝0231民初4322号民事判决，判决：一、由重庆家祥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向垫江县东方新天地业主委员会支付电梯检验费28600元、水电费4799.37元；二、由重庆家祥物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向垫江县东方新天地业主委员会支付办公费16512元；三、驳回垫江县东方新天地业主委员会的其他诉讼请求。同时，该民事判决书查明：2017年5月16日，重庆市垫江县质量技术监督局从重庆市特种设备研究院提取了东方新天地小区在使用的10台电梯2016年度的《定期检验报告》，检验结论均为不合格。2017年6月14日，重庆市垫江县质量技术监督局作出并于当日向重庆家祥物业服务有限公司送达了（垫江）质监罚字﹝2017﹞24号《质量技术监督行政处罚决定书》，重庆家祥物业服务有限公司不服，遂于2017年6月29日向重庆市涪陵区人民法院提起行政诉讼，请求人民法院依法撤销重庆市垫江县质量技术监督局作出的（垫江）质监罚字﹝2017﹞24号《质量技术监督行政处罚决定书》。2017年9月24日，重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102行初121号行政判决书，判决驳回重庆家祥物业服务有限公司的诉讼请求。重庆家祥物业服务有限公司不服该判决，遂向重庆市第三中级人民法院提起上诉，重庆市第三中级人民法院2017年12月19日作出（2017）渝03行终175号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年8月10日，垫江县东方新天地业主委员会书面通知重庆家祥物业服务有限公司，以重庆家祥物业服务有限公司严重违背《东方新天地物业服务合同》第二条、第四条、第二十一条等多项约定，不作为，不履职为由，经小区业主大会决定，提前解除《东方新天地物业服务合同》，要求重庆市家祥物业公司于2019年9月10日前与垫江县东方新天地业委会办理解除合同的一切交接手续。2017年8月31日，重庆家祥物业服务有限公司撤场。2017年9月4日，重庆家祥物业服务有限公司向垫江县东方新天地业主委员会移交了如下资料：业主花名册、水表号、1号楼自来水交费号、电表号、气表号、5号楼自来水交费号、11号楼自来水交费号、10号楼自来水交费号、门市、绿化、消防自来水交费号。后垫江县东方新天地业主委员会不服提起上诉，重庆市第三中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）渝03民终1553号民事判决：驳回上诉，维持原判。 还查明，庭审中，原告重庆家祥物业服务有限公司自认其提供物业服务的东方新天地小区，有近500户业主或使用人未缴纳物业服务费。 重庆家祥物业服务有限公司起诉多名业主或使用人缴纳物业服务费，且在该系列案件中，有部分证据证实重庆家祥物业服务有限公司在为东方新天地小区提供物业服务过程中，重庆家祥物业服务有限公司在小区绿化养护、卫生清理、电梯等公共设施维护等物业服务方面的工作存在不到位等问题。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，垫江县东方新天地业主委员会代表全体业主与原告重庆家祥物业服务有限公司签订的《东方新天地物业服务合同》系双方在平等条件下订立的合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，故该合同合法、有效。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告享受物业服务后，理应及时按照物业服务合同约定交纳物业服务费。 本案中，关于庭审中双方的争议焦点，首先，关于被告提出的拒交物业服务费理由，被告抗辩其已将物业服务费交给垫江县东方新天地业主委员会，并举示交纳的相关票据。本院认为，被告系接受原告的物业服务，其向垫江县东方新天地业主委员会交纳物业服务费并不能视为向原告交纳费用，且垫江县东方新天地业主委员会已向人民法院提起诉讼，要求原告支付化粪池清掏费、电梯维修费、电梯检验费、办公费等，该案业已经一审、二审判决并生效，故该小区业主应当按照物业服务合同约定向原告交纳物业服务费。 其次，被告同时抗辩原告履行物业服务过程中存在违约行为，本院认为，原告重庆家祥物业服务有限公司提供物业服务的东方新天地小区，有多名业主或使用人未缴纳物业服务费，重庆家祥物业服务有限公司起诉多名业主或使用人缴纳物业服务费，且在该系列案件中，多名业主举示的证据确实能够证明原告重庆家祥物业服务有限公司在为东方新天地小区提供物业服务过程中，在小区绿化养护、卫生清理、电梯维护等公共设施维护方面存在物业服务不到位等问题，本案被告谭开学提交的垫江县桂阳街道社区服务中心于2019年5月31日出具的证明中也载明了“东方新天地小区原家祥物业在服务期间（2015年至2017年）未对小区电梯申请年检，导致电梯无法正常运行，形成安全隐患。”因此，本院根据原告重庆家祥物业服务有限公司提供服务的瑕疵情况，对原告请求被告支付违约金不予支持，并酌情调减由被告按70%支付原告物业服务费。 本案中，虽原告在诉状中称被告尚欠原告物业服务费的起止时间为2016年2月1日至2017年8月31日（即19个月），现原告只要求被告支付18个月的物业服务费，系其对权利的处分，本院予以准许。鉴于前述理由，被告应当支付原告的物业服务费为1241.65元（103.73平方米×0.95元/平方米/月×18个月×70%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条规定，判决如下： 一、被告谭开学于本判决生效之日起五日内支付原告重庆家祥物业服务有限公司2016年2月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1241.65元； 二、驳回原告重庆家祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未在本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告重庆家祥物业服务有限公司负担15元，由被告谭开学负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  温晏志 人民陪审员  吴 勇 人民陪审员  陈 燕 二〇二〇年十二月十六日 书 记 员  冉 亚