浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3535号 上诉人（原审原告）：谭继德，男，1972年12月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：喻标，浙江欧凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江欧凯律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：义乌市稠城镇正兴网片厂，住所地浙江省义乌市北苑街道前洪工业区江海路**。 法定代表人：周小君，厂长。 委托诉讼代理人：陈颖，浙江星耀律师事务所律师。 上诉人谭继德因与被上诉人义乌市稠城镇正兴网片厂（以下简称正兴网片厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭继德上诉请求：请求二审查明事实后，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审法院只支持正兴网片厂退还谭继德2020年3月1日以后的租金，明显不当。自疫情发生以来，从中央到地方政府都在积极引导房东尽可能的减免承租户部分房租。特别是国有单位房产的承租户，国家直接给予2月免租及3、4月减半收取的政策。虽然对承租私人业主的房租减免事宜国家没有明确规定，但从最高人民法院出台的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神看，其也希望基层法院尽可能考虑各方实际损失，引导当事人参照租金减免的政策进行调解，调解不成，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故2月免租及3、4月减半的国家政策对承租非国有房产的承租户也参照适用。谭继德经营餐饮食品类生意，是疫情的重灾区，原审法院未考虑上述客观事实及指导意见的精神，仅支持减免一个月的租金，显然不够。二、原审法院认定，一次性搬迁费、搬迁奖励、一次性临时安置费、停产停业损失补偿、装修损失、设备损失等均系政府支付或补偿给房产所有权人的款项，该认定明显错误。1、最高人民法院（2018）最高法行再150号行政裁定书明确，拆除房屋行为不仅会对房屋所有权人的权利造成损害，也可能对合法经营的承租人权益造成损害，政府在实施拆除房屋行为时，对房屋实际承租人可能存在的权益予以考虑并采取必要措施避免损失发生是其应尽的义务。可见，最高法也认可承租人合法利益在拆迁过程中应得到保护，涉案费用系政府对搬迁损失的补偿或奖励，应由谭继德享有。2、谭继德自承租涉案房产后，陆续投入300多万元装修并构建了冷冻库及排油机、排油烟管道等设施设备，实际经营至搬迁之日止。谭继德的上述损失客观存在并已发生，而正兴网片厂在其整体出租后不存在经营，未发生上述损失，由正兴网片厂享有上述费用没有事实依据。3、政府按拆迁协议将相关赔偿款支付给正兴网片厂并不等于其认可上述赔偿款归正兴网片厂所有。政府一般要求与业主签订相关拆迁协议，承租人无法参与。为减少纠纷，政府一般要求业主与承租人先行协商，再支付相关款项。义乌市北苑街道也多次组织正兴网片厂与谭继德进行协商，均未果才产生本案诉讼。4、涉案《房屋租赁协议书》第十四条约定“承租房在租赁期限，发生政府拆迁、征用，乙方自行部分按政府政策的规定享有拆迁赔偿的权利”，可见，正兴网片厂也认可谭继德能获得相应赔偿。正兴网片厂未通知谭继德参加签订拆迁协议，谭继德也不知道拆迁协议内容，故无法按租赁合同约定保障其合法权益。原审法院认定上述费用系政府对正兴网片厂的损失补偿，不符合政府拆迁补偿政策及款项用途，严重损害谭继德的合法权益。三、原审法院对停产停业损失和装修损失进行酌定，对其他损失不予支持，缺乏事实和法律依据。1、原审法院只支持停产停业损失、装修损失评估价款的10%，显失公平。涉案房产自2011年4月1日由谭继德整体承租，正兴网片厂就再也没有经营，故不存在停产停业损失，而谭继德客观存在该损失。停产停业损失因拆迁而产生，与租期长短无关，原审法院根据十年租期仅剩一年就支持10%的损失，无法弥补谭继德的实际损失。2、关于装修损失，政府评估装修损失为274620元系谭继德投资300万元装修的折旧价值，该部分损失赔偿应全部由谭继德所有，原审法院只支持其中的10%，对谭继德极不公平。3、关于其他费用，客观存在，原审法院未予支持，没有事实和法律依据。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，支持谭继德的上诉请求。 正兴网片厂答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。具体理由如下：一、原审法院判决退回自2020年3月1日后的租金已对谭继德额外照顾。首先，根据拆迁部门义乌市北苑街道办事处发出的公告，涉案房产腾空期限为2020年4月15日，故自2020年4月16日租赁合同才丧失继续履行的条件，正兴网片厂应从该日退回房租，且谭继德于2020年4月11日才交付钥匙，租金至少也应支付至该日。其次，谭继德称因疫情影响，应退回2020年2月1日后的房租，没有法律依据。法律并未规定出租人有法定义务对疫情期间的租金进行减免。二、原审法院判决支付谭继德停产停业损失53274元及装修损失27462元，已考虑谭继德的损失。1、合同到期后，谭继德本身面临搬迁另行租房装修，现因拆迁提前解除合同，并不会造成双倍费用，故原审法院未支持一次性搬迁、搬迁奖励、一次性临时安置费、设备损失完全正确。2、关于停产停业损失。根据《房屋租赁协议书》第六条约定，除政府征用拆迁外，甲方收回房屋需赔偿乙方因此造成的一切经济损失。正兴网片厂并不需要赔偿谭继德任何经济损失。一审法院酌情确定赔偿谭继德停产停业损失53274元，并不符合合同约定。根据拆迁政策及《房产收购货币安置协议（工业）》，正兴网片厂获得停产停业损失系按房产评估价值的6%计算，并非以租金收益为基数，即便涉案厂房从未出租，空置的厂房也仍享有停产停业损失，与谭继德无关。谭继德的损失和正兴网片厂获得拆迁补偿不具有同一性。合同到期后，谭继德本身面临搬迁另行租房装修，并非碰上拆迁就需要停止营业，提前去寻找新的承租房屋并没有损失。一审判决赔偿10%的停产停业损失53274元，意味着谭继德停止营业一年，对正兴网片厂不公平。3、关于装修损失，评估的装修价值274620元均应由正兴网片厂享有，墙、地面、门、窗、电梯、水电工程等均是正兴网片厂投入，谭继德装修的冷冻库、排油机器等可以拆迁的部分已全部拆走，剩下的不能拆卸部分，根据《房屋租赁协议书》第九条约定，合同到期后归正兴网片厂所有。即使正兴网片厂应赔偿装修损失也仅需支付剩余租期的装修残值，装修作为损耗品，前期的折旧损耗更大。一审法院以10%计算装修残值，未考虑到损耗品前期损耗折旧更大的实际情况，将装修价值平均分配在租赁期限的每一年，实际上对正兴网片厂不利。综上，请求维持原判。 谭继德向一审法院起诉请求：一、判令正兴网片厂退回房租431667元（2020年2月1日到2021年3月31日止，共计14个月）、租房保证金20000元、水电费10879元等共计453109元并赔偿利息损失（利息损失自起诉之日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；二、判令正兴网片厂支付因承租房被政府征用所应支付给谭继德的一次性搬迁费255529元、搬迁奖励177579元、一次性临时安置费53274元、停产停业损失补偿532736元、装修损失274620元、设备损失415270元等共计1709008元并赔偿利率损失（利息损失自起诉之日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。 一审法院认定事实：2011年4月1日，谭继德、正兴网片厂签订《房屋租赁协议书》一份，约定：正兴网片厂将坐落于义乌市北苑开发区××路××号的所有厂房租赁给谭继德使用；租赁期限：2011年4月1日至2021年3月30日止，共10年；年租金37万元，每年提前一个月付清下一年度的租金；谭继德向正兴网片厂交纳风险保证金2万元，在合同到期后由正兴网片厂退还，不计利息。租期内，谭继德经营所产生的水电费、卫生费正常税费由谭继德自负，与正兴网片厂无关；在租期内，正兴网片厂无权收回房屋，除政府征用拆迁外，如谭继德在正规经营的情况下，正兴网片厂要收回房屋，需赔偿谭继德因此造成的一切经济损失；正兴网片厂同意谭继德在承租期间内不影响房屋整体结构的情况下，有权对房屋自行安排或整体自由设计重新装修，经营生产、住宿仓储等合法营业项目；租赁期限届满后，正兴网片厂不退还固定装潢费用，设备部分由谭继德自行处理；承租房在租赁期内，发生政府拆迁、征用，谭继德自行部分按政府政策的规定享有拆迁赔偿的权利，正兴网片厂须退还谭继德未到期的房租及2万元保证金。合同签订后，正兴网片厂按约将房屋交付给谭继德使用。谭继德按约向正兴网片厂交纳了租房保证金2万元，并依约每年向正兴网片厂交纳房屋租金。涉案租赁房屋用于谭继德经营餐饮所需的配送中心、冷库及办公。因城市有机更新需要，正兴网片厂于2020年1月1日与义乌市人民政府北苑街道办事处签订《房产收购货币安置协议（工业）》一份，同意涉案租赁房屋由政府实施货币收购。补偿项目：1、房产总价值补偿款为8878929元（根据评估报告：其中房屋评估价值为8503685元，装修部分评估价值为274620元；附属物部分评估价值为100624元）；2、房产综合补偿款：（1）一次性搬迁费255529元；（2）一次性临时安置费53274元；（3）停产停业损失532736元。3、补助443946元。奖励：1、评估奖：10000元；2、签约奖：306368元；3、搬迁奖：177579元。在签订上述协议后当日（2020年1月1日），正兴网片厂的法定代表人周小君通过微信与谭继德联系，告知谭继德：“租赁房屋已经签订了拆迁协议，大概二月份（要搬）”。后谭继德实际于2020年4月11日交出钥匙。2020年2月27日，谭继德通过银行汇款的方式向正兴网片厂支付了2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金370000元。谭继德使用正兴网片厂名下的存折交纳水电费，截至2020年5月15日，存折当中尚有余款10879.26元。 一审法院认为，谭继德、正兴网片厂于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》应属合法有效。涉案租赁房屋因城市有机更新需要由政府收购、谭继德腾空房屋后，《房屋租赁合同》已实际解除。谭继德已实际使用涉案租赁房屋九年，尚有一年，合同约定的租期就已届满。另根据合同的约定，承租房在租赁期间发生政府拆迁、征用的，乙方（谭继德）自行部分按政府政策的规定享有拆迁赔偿的权利，甲方（正兴网片厂）须退还给乙方未到期的房租及2万元保证金。因此，对于谭继德要求正兴网片厂退回房租、租房保证金、水电费的诉讼请求，依法应当支持。关于应当退回房租的金额，根据正兴网片厂通过微信向谭继德发送通知时，所表达的是大概二月份要搬迁，后因为疫情原因，搬迁时间才延迟到4月份，考虑案件的实际情况及疫情的影响，确定由正兴网片厂退还谭继德自2020年3月1日之后的租金，计400833元；保证金2万元正兴网片厂应当退还给谭继德；水电费，根据存折显示，正兴网片厂应退还的金额为10879.26元，谭继德主张10879元，依法予以支持。关于谭继德的第二项诉讼请求，谭继德要求正兴网片厂支付一次性搬迁费、搬迁奖励、一次性临时安置费、停产停业损失补偿、装修损失、设备损失，上述费用及补偿，均系政府支付或补偿给房产所有权的人的款项，根据涉案的租赁合同的相关约定（乙方在租赁期满后，甲方不退还乙方固定装潢费用，设备部分由乙方自行处理等）以及合同的实际履行情况，考虑公平原则，确定由正兴网片厂支付谭继德停产停业损失53274元及装修损失27462元，谭继德的其他诉讼请求，依法不予支持。关于谭继德主张正兴网片厂自起诉之日起支付利息损失的诉讼请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决：一、义乌市稠城镇正兴网片厂于判决生效后十日内退还谭继德房租400833元、租房保证金20000元及水电费10879元共计431712元及利息损失（从2020年4月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。二、义乌市稠城镇正兴网片厂于判决生效后十日内支付谭继德停产停业损失53274元及装修损失27462元共计80736元及利息损失（从2020年4月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。三、驳回谭继德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12752元，由谭继德负担9957元，由义乌市稠城镇正兴网片厂负担2795元；保全费5000元，由义乌市稠城镇正兴网片厂负担。 二审期间，双方当事人未向本院提供证据。 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据相关法律规定，国有土地上房屋征收与补偿的被征收人与补偿对象为房屋所有权人，房屋征收部门系与被征收人（房屋所有权人）签订相关征收补偿协议。承租人不是征收补偿法律关系的当事人，其不能当然享有征收补偿协议确定的相应补偿款。本案中，谭继德作为承租人只能根据合同法及其与正兴网片厂签订的《房屋租赁协议》的约定，结合公平原则，向房屋所有权人正兴网片厂主张分担因合同提前解除所造成的相应损失。 关于应退回房租的金额，正兴网片厂于2020年1月1日告知谭继德2020年2月要搬迁，后因疫情原因，谭继德实际于2020年4月11日交出钥匙。一审法院考虑疫情影响，减免部分时间的租金，确定正兴网片厂退还谭继德自2020年3月1日之后的租金，并不违背最高人民法院及浙江省高级人民法院相关涉疫情民事案件的指导意见的精神。 关于装修损失、设备损失，涉案《房屋租赁协议》约定，租用期满后，正兴网片厂不退还谭继德固定装潢费用，设备部分由谭继德自行处理；承租房在租赁期内，发生政府拆迁、征用，谭继德自行部分按照政府政策的规定享有拆迁赔偿的权利。根据双方陈述，正兴网片厂出租涉案厂房前已进行装修，后谭继德重新装修，两次装修形成附合，谭继德未能提供充分证据证明其自行装修的部分，结合租赁期满后固定装修部分不予退还的约定及剩余租赁期限为一年的事实，一审法院酌定正兴网片厂支付谭继德装修损失27462元，并无不当。关于设备部分，上述租赁协议约定设备由谭继德自行处理，其也未能提供证据证明存在设备损失的事实，一审法院未支持该部分损失，亦无不当。 关于停产停业损失，根据政府部门与正兴网片厂签订的《房产收购货币安置协议（工业）》约定，停产停业损失系基于统一赔偿标准即按房产评估总价值的6%计算补偿，与承租人谭继德的实际损失不具有同一性。谭继德因涉案房产被征收停业产生的损失客观存在，但其未能提供证据证明实际的停产停业损失，一审法院根据停产停业损失总额结合剩余租赁期限，酌情确定正兴网片厂支付谭继德停产停业损失53274元，并无不妥。 关于一次性搬迁费、搬迁奖励、一次性临时安置费，上述费用系根据涉案房产建筑面积及房产评估总价值计算，且即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，谭继德也面临搬迁、另选他址的事实，故谭继德上诉主张由正兴网片厂支付上述损失，依据不足，本院不予支持。 综上所述，谭继德的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19454元，由上诉人谭继德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 唐 骥 审 判 员 赵 娟 二〇二〇年十二月四日 代书记员 吕倩茜 10- 9-