广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4160号原告：陈洁儿，女，1971年2月19日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄晓伟，国信信扬律师事务所律师。被告：邱学军，男，1970年10月25日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：梁雪秋，女，1941年9月9日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼颖怡，广东期待律师事务所实习人员。原告陈洁儿诉被告邱学军、梁雪秋确认合同无效纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈洁儿及其委托诉讼代理人黄晓伟，被告梁雪秋的委托诉讼代理人孔肇贤、冼颖怡到庭参加了诉讼，被告邱学军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洁儿向本院提出诉讼请求：1.判令二被告签署的广州市番禺区兴泰路××号楼××房《房屋买卖合同》无效；2.请求法院确认涉讼房屋产权的三分之二归原告所有。庭审中，原告撤回其上述第2项诉讼请求，并明确第1项诉讼请求为：判令二被告签署的广州市番禺区兴泰路××号楼××房《房屋买卖合同》无效，涉讼房屋的产权应恢复至邱学军占四分之一，梁雪秋占四分之三。事实和理由：原告与邱学军于约1995、1996年确立男女朋友关系，当时邱学军为原番禺市政府口岸办工作人员，1997年12月左右，邱学军被调至外经局南沙分公司主要从事货柜代理工作。彼时两人已经谈婚论嫁为日后能够分到福利房，经与邱学军之父邱彬培讨论，双方决定以邱彬培名义购买婚房。1998年9月，邱学军出资50000元、邱彬培垫资280000元购入位于广州市番禺区兴泰路××号楼××房（以下简称涉讼房屋），并登记在邱彬培名下。1999年2月邱学军、陈洁儿登记结婚，婚后二人出资约170000元装修涉讼房屋并购置家私家电。2000年5月，二人之子邱毅讯出生。2001年5月，一家三口搬入涉讼房屋居住。为早日偿还邱彬培垫付的购房款，邱学军夫妇竭尽所能增加收入。邱学军在工作之外接点私活，月收入可达8000元；陈洁儿除大力推介房产业务，收取佣金外，还充分发挥自己的财会技能，夜以继日地做财务兼职，为某些中小企业做账，每盘账可收取1500元的劳务费。短短两年时间，两人便攒下20余万元，先后于2003年12月、2004年2月偿还邱彬培购房款50000元、120000元。至此，二人已支付购房款220000元，占涉讼房屋购房款的三分之二。原告与被告邱学军于2009年4月17日协议离婚。离婚时邱学军为侵占原告合法利益，故意隐瞒涉讼房屋登记在其名下的事实，对原告谎称涉讼房屋登记在被告梁雪秋名下，故双方离婚时，未对涉讼房屋进行分割。邱学军与原告离婚后，便与梁雪秋恶意串通，签署了涉讼房屋的《房屋买卖合同》，并于2010年1月12日将涉讼房屋登记到梁雪秋名下。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”邱学军隐瞒夫妻共同财产，因此四分之一份额的转让行为无效，涉讼房屋的产权应恢复至邱学军占四分之一，梁雪秋占四分之三。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院，恳请判如所请。被告邱学军虽然没有到庭，但提交了书面答辩状辩称：1.我和原告未支付过购房首期款，我俩也没有向我父亲偿还过购房款，所以原告称拥有涉讼房屋三分之二份额不属实；2.我认为通过继承获得的房屋份额属于我的个人财产，我有权处分，我将房屋份额转让给我母亲，我母亲代我偿还债务；3.我与原告离婚时，原告也同意了房屋份额归我个人所有，我没有故意隐瞒房屋登记情况，原告对我拥有房屋四分之一产权一事是知情的；4.请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告梁雪秋辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。邱学军和我方的买卖合同是有效的。该份额是邱学军个人所有，与原告无关。原告始终清楚邱学军继承四分之一的份额，其同意邱学军以个人名义持有该份额。离婚协议中提及石基村房屋份额与涉讼房屋的份额均是邱学军继承所得，原告知道石基村房屋的情况，其也一定知道涉讼房屋的情况，不存在隐瞒。原告知道邱学军持有的份额，但在离婚时没有提出分割，该行为可以反映原告确认房屋份额不是夫妻共同所有。离婚后原告一直没有向邱学军主张房屋份额的问题，可以体现其同意邱学军有权对份额进行处分。邱彬培去世前告知我方其拥有的房屋份额仅能由我方和邱学军继承，其他人均无权继承。我方已经将该情况告知原告，虽然邱彬培没有订立遗嘱，为了尊重邱彬培的意愿，在办理法定继承时各子女是按照该意思进行处分。假如不是基于这个原因，邱学军应该也像其他子女一样放弃继承。我方是善意买受人，我方通过代邱学军偿还债务的方式支付对价，我方合法拥有涉讼房屋。原告是同意邱学军以个人名义持有该份额，邱学军转让房屋份额是合法有效的。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：邱彬培（已死亡）与梁雪秋为夫妻关系，案外人邱学军为两人的儿子。陈洁儿与邱学军原为夫妻关系，两人于1999年2月12日登记结婚；案外人邱毅讯为两人的儿子。1998年3月10日，邱彬培作为购买方与番禺市禺城建设综合开发公司作为出售方签订《房屋认购合同》，约定邱彬培向番禺市禺城建设综合开发公司购买位于番禺市市桥镇××楼××室（即涉讼房屋），该房屋售价为293997元。2000年11月15日，房管部门核发了涉讼房屋的房地产权证，登记地址位于广州市番禺区市桥街兴泰路××号楼××房，建筑面积为110.10平方米，原登记权属人为邱彬培，房地产权证号为29××33。2005年11月12日，邱彬培去世。2007年8月21日，涉讼房屋变更登记至梁雪秋、邱学军名下，其中梁雪秋占四分之三产权份额、邱学军占四分之一产权份额，权属来源为继承，产权证号为5891091。2009年4月10日，邱学军与陈洁儿签订《离婚协议书》，确认以下内容：一、男女双方自愿离婚；二、男女双方的儿子邱毅讯归女方携带抚养，男方每月支付500元作为抚养费，男方享有对邱毅讯的探视权利，女方不得加以阻挠；三**落在广州市番禺区石基镇××巷××横巷××号的房屋三分之二间及土地使用权是以男方的名义登记产权，现男女双方约定上述房屋中属于男方的产权归男方所有；四、车牌号码为粤Ａ×××**的轿车是以男方的名义登记产权，现男女双方约定将该车辆的全部产权归男方所有；五、男女双方约定男方向女方支付67000元作为补偿费，该笔费用在本协议签订之日起十年内由男方向女方支付完毕；六、男女双方清楚知道虽协议书已经对夫妻财产分割问题作出处理，但债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利，一方就共同债务承担连带清偿责任；七、男女双方婚姻关系存续期间各自对外所产生的债权债务由各自负责处理；八、本协议经男女双方签字，广州市番禺公证处公证并于男女双方取得《离婚证》之日起生效；九、本协议一式五份，男女双方共执四份，广州市番禺公证处存档一份；十、男女双方自愿离婚，双方均具有完全民事行为能力，完全同意本协议书的各项安排，亦无其他不同意见。同日，广东省广州市番禺公证处对该份《离婚协议书》出具《公证书》予以公证。公证书编号为（2009）粤穗番内证字第5266号。2009年4月17日，邱学军、陈洁儿办理了离婚登记。2010年1月12日，涉讼房屋变更登记至梁雪秋一人名下，房屋所有权取得方式为购买，房地产权证号为粤房地权证穗字第**。2020年3月23日，陈洁儿以邱学军、梁雪秋恶意串通转让涉讼房屋份额为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人对于涉讼房屋的权属问题存在争议。陈洁儿主张涉讼房屋并非邱彬培与梁雪秋的共同财产，陈洁儿与邱学军在1995年开始恋爱，两人想在邱学军单位争取福利房的名额，但邱学军在1997年12月从原单位调到新的单位工作，福利分房政策要待新单位确认后才能购买，于是其夫妻二人与邱彬培商量，以邱彬培的名义购买涉讼房屋，实际上是借名买房，但双方没有签订借名买房协议；邱彬培要求其与邱学军每年都要还款，1998年邱学军支付了房款50000元，2003年12月17日其从银行取出现金150000元，将其中50000元交给邱彬培和梁雪秋，当时邱彬培说快过年了就不存入银行，2004年2月4日其取现金122481元，将其中120000元交给邱彬培，邱彬培和梁雪秋说在炒股，所以要邱学军载两人到银行存入用于炒股；购买涉讼房屋后，其与邱学军筹资装修涉讼房屋，并购买了家私家电；因此涉讼房屋属于其与邱学军的夫妻共同财产，两人离婚时未对涉讼房屋进行处理，因此其有权在涉讼房屋居住使用。另外，陈洁儿还主张，根据邱彬培的遗愿，涉讼房屋是要在邱毅讯成年后过户至邱毅讯名下的，这是邱彬培病重时当着很多家人说的，但因为其他人都不肯作证，其方无法提供证据证明；邱彬培病重时曾在众多亲戚面前说邱学军与其方已经支付了大半的房款，涉讼房屋先登记在邱学军名下，等邱毅讯成年后就登记在邱毅讯名下；邱彬培去世时并未订立遗嘱，未明确涉讼房屋归谁所有，因此邱学军继承的份额为其夫妻共同财产；其同意涉讼房屋登记在邱学军名下是指涉讼房屋所有份额登记在邱学军名下，并非同意邱学军的份额由其处分，也从未同意由邱学军所有和支配，其没有放弃对夫妻共同财产的主张；其离婚时曾要求邱学军处理涉讼房屋的归属问题，但邱学军称房屋登记在梁雪秋名下，其无权处理。梁雪秋则认为涉讼房屋虽然原登记至邱彬培名下，但该房屋为邱彬培与其方的夫妻共同财产，购买该房屋时为了两人老了可以居住电梯房，但两人都没有居住过；邱彬培去世前曾口头向其方说涉讼房屋只能由其方及邱学军继承，其他人均没有继承权；邱彬培去世后，其方与子女就涉讼房屋办理公证继承手续时，陈洁儿是知情的；其方和邱学军通过继承手续变更产权登记为其方占房屋四分之三份额、邱学军占有四分之一，陈洁儿是知道并同意四分之一份额是邱学军的个人财产的；后来陈洁儿与邱学军离婚时，双方同意邱学军占有的份额归邱学军所有；因邱学军欠他人债务，其向邱学东转款230111.8元，由邱学东代为向债权人转账230000元，用于偿还邱学军所欠借款，因此2009年12月30日，邱学军将其名下占有的涉讼房屋四分之一份额转让给其方，并办理了产权变更登记，其方因此拥有涉讼房屋全部份额；其方与邱学军转让涉讼房屋时没有联系陈洁儿，其方不知道邱学军有无告知陈洁儿，但陈洁儿是从事房产中介工作的，且居住在涉讼房屋内，包括水电、煤气、物管等均涉及产权登记信息，其应当知道涉讼房屋产权变更的情况；陈洁儿没有合法理由占有使用涉讼房屋，其方曾于2016年5月10日催促陈洁儿交还房屋，但未果，其方后委托律师发函件催促陈洁儿返还涉讼房屋，但陈洁儿至今仍未搬离房屋并归还涉讼房屋。梁雪秋并提交了《房地产买卖合同》、广东省契税纳税申报表、契税完税证明、借条、新线存款历史交易明细、情况说明、个体工商户营业执照以及执行通知书拟证实其上述主张。其中，《房地产买卖合同》将邱学军列为卖方，梁雪秋列为买方，约定邱学军将涉讼房屋出售给梁雪秋，交易价格为125000元，合同签订时间为2009年12月30日。陈洁儿对上述广东省契税纳税申报表、契税完税证明无异议，但对其余证据均不予确认。关于梁雪秋与邱学军签订的《房地产买卖合同》的合同效力问题。陈洁儿主张邱学军签订该《房地产买卖合同》时所有的四分之一份额是属于其与邱学军的夫妻共同财产，邱学军将该份额恶意转让给梁雪秋，交易价格明显低于市场价且未实际支付对价，侵害了其方的合法权益，因此主张合同无效，认为涉讼房屋的产权应恢复至邱学军占四分之一、梁雪秋占四分之三的产权登记状态。梁雪秋对此不予认可，认为原邱学军名下的四分之一产权份额是邱学军个人持有，陈洁儿知情并同意，邱学军将其份额转让给其方是合法有效的，结合邱彬培支付的29万元及缴税时税务部门评估的价格12.8万元，其方代邱学军偿还债务，已经超过了上述评估价格，其方支付的对价没有过低，因此《房地产买卖合同》是有效的，而且法律没有规定母亲不能向儿女购买物业，陈洁儿主张将涉讼房屋产权恢复至邱学军占四分之一、梁雪秋占四分之三，没有事实和法律依据。梁雪秋主张的房屋占用费问题。梁雪秋称由于陈洁儿无权使用涉讼房屋，所以应向其支付占用费，其方起诉时仅主张一年的占用费，是考虑到两人的历史原因，为了避免纠纷而提出，其方现主张占用费自2016年6月26日起算，2016年6月26日是其方向梁雪秋发送律师函倒退三年的时间；占用费标准参照广州市房屋租金参考价中番禺区兴泰大街的租金标准为18元/平方米的标准计算。陈洁儿则认为其至少占有涉讼房屋三分之二的份额，其有权居住在涉讼房屋，无需支付占用费。庭审后，梁雪秋提交书面代理意见表示，陈洁儿与邱学军两人夫妻关系存续期间，已明确知道涉讼房屋产权的情况下，未在法律规定的诉讼时效期间行使请求权，无论陈洁儿从离婚后财产分割还是从主张物权份额的角度提起诉请，诉讼时效均已届满。陈洁儿则提交书面代理意见表示，涉讼房屋原权利人邱彬培无遗嘱的情况下，邱学军取得涉讼房屋的四分之一份额为邱学军与其方的夫妻共同财产，邱学军在与其方离婚时隐瞒了上述财产的登记情况，并在离婚后一年内恶意转让给梁雪秋，梁雪秋并未支付对价，因此梁雪秋与邱学军签订的房屋转让合同无效。另查明，2019年10月30日，梁雪秋主张陈洁儿长期无故无理占用涉讼房屋且拒不向其归还，致使其合法权益受到了严重的侵害，因此提诉至本院，要求陈洁儿交还涉讼房屋并向其支付占用费。本院以（2019）粤0113民初13942号案件立案审理。在该案中，双方当事人的主张均与本案意见基本一致。诉讼中，双方当事人均同意本案与（2020）粤0113民初4160号案件的案件材料及开庭笔录均适用于两个案件。本院认为，双方当事人争议的主要焦点是涉讼房屋的权属问题。陈洁儿主张涉讼房屋为其与邱学军二人的夫妻共同财产，其二人仅是借用邱彬培的名义购买涉讼房屋，其方已经支付了涉讼房屋三分之二的房款，虽然于另案中提交了装修费用收据、装修材料及家电家私购买凭证以及装修费用预算表，但梁雪秋对该证据不予确认，陈洁儿亦未能充分举证证实上述证据与涉讼房屋存在关联，亦无法证实其所主张的对涉讼房屋进行出资或者已将涉讼房屋购房款返还给了邱彬培或梁雪秋，应承担举证不能的不利后果，而且邱学军亦在本案中提交答辩状明确表示与陈洁儿不存在支付购房款或向邱彬培偿还购房款的事实，故对于陈洁儿主张涉讼房屋为其和邱学军借邱彬培名义购买，属于其夫妻共同财产的主张，理据不成立，本院不予采纳。对于陈洁儿主张邱彬培去世前表达遗愿要在邱毅讯成年后将涉讼房屋过户至邱毅讯名下，亦未能予以举证证实，梁雪秋对此不予确认，本院亦不予采纳。至于陈洁儿提出的第三个主张即邱彬培去世时未立遗嘱，因此邱学军继承的四分之一产权份额属于其与邱学军的夫妻共同财产的意见。陈洁儿称邱学军在离婚时故意隐瞒涉讼房屋四分之一产权份额在邱学军名下的事实，向其谎称涉讼房屋登记在梁雪秋名下，但陈洁儿对其该主张未能提供相关的证据予以证实，该意见未经梁雪秋及邱学军确认，缺乏理据；陈洁儿作为涉讼房屋的长期居住者和使用者，且陈洁儿在诉讼中自述邱彬培在去世前遗愿将涉讼房屋过户给邱毅讯，在邱彬培去世后理应知悉和了解涉讼房屋会发生继承的事实，陈洁儿称当时邱学军告知其房屋过户至梁雪秋名下，未予以查询和了解，有悖于常理，故对于陈洁儿该抗辩主张，本院不予采纳。即使如陈洁儿所述，涉讼房屋在2007年变更过户登记至梁雪秋和邱学军名下时，邱学军占有的四分之一产权份额为其夫妻共同财产，但双方在离婚时签订《离婚协议书》已经明确该协议书已经对夫妻财产分割问题作出处理，陈洁儿亦在本案中确认其离婚时同意夫妻共同财产全部归邱学军所有，陈洁儿在双方签订《离婚协议书》中未提及涉讼房屋的产权问题，应视为默认涉讼房屋中邱学军所占有的产权份额归邱学军所有且无异议。而且，陈洁儿虽称其同意夫妻共同财产全部由邱学军所有的前提条件是为了日后能实现邱彬培的遗愿，但未能予以举证证实，亦未能提交证据证实双方就日后将涉讼房屋过户至邱毅讯名下曾进行明确约定或签订相关协议，梁雪秋和邱学军均不予认可，陈洁儿对此应承担举证责任，故本院亦不予采纳。此外，纵观陈洁儿的三项主张，陈洁儿既主张涉讼房屋属于其与邱学军二人的夫妻共同财产，又主张根据邱彬培的遗愿要将房屋过户至邱毅讯名下，另又主张邱彬培未立遗嘱因此邱学军继承的四分之一份额属于其夫妻共同财产，存在相互矛盾的情形。而邱学军自愿将其名下对涉讼房屋享有的四分之一产权份额转让给梁雪秋，双方亦对于交易对价并未持异议，陈洁儿现以梁雪秋、邱学军恶意转让涉讼房屋侵害其合法权益的理由主张确认梁雪秋与邱学军签订的《房地产买卖合同》无效，理据不成立，本院不予支持。陈洁儿诉请要求将涉讼房屋产权登记恢复至邱学军占有四分之一，梁雪秋占有四分之三的登记状态，理据亦不成立，本院亦不予支持。邱学军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈洁儿的全部诉讼请求。本案受理费18814元，由原告陈洁儿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月一日书记员  徐倩雯