四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终1039号 上诉人（原审原告）李德全，男，1954年6月13日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：杨巡，四川人和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川乐至农村商业银行股份有限公司，营业场所四川省乐至县天池镇迎宾大道266号。 法定代表人：成金华，董事长。 委托诉讼代理人：蔡鹏高，男。 委托诉讼代理人：郑阳，男。 被上诉人（原审被告）：池季华，女，1966年2月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人李德全因与被上诉人四川乐至农村商业银行股份有限公司（以下简称乐至农商银行）、池季华第三人撤销权纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2020）川2022民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人杨巡、被上诉人乐至农商银行委托代理人蔡鹏高、郑阳到庭参加诉讼，被上诉人池季华经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李德全上诉请求：1.撤销四川省乐至县人民法院（2020）川2022民撤1号民事判决，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。本案系第三人撤销权之诉，一审法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第28条规定审理本案错误。本案争议焦点为案涉房产能否抵押，一审法院未依法适用《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条第四款规定审查抵押是否侵犯李德全的合法权益。2.在房屋被第三人实际占有的情况下，被上诉人作为专业金融机构对案涉房屋未尽到审慎合理的调查义务，未进行充分调查不能享有案涉房屋的抵押权。 乐至农商银行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人在贷前对案涉房屋进行调查，已经尽到注意义务。请求驳回李德全的上诉请求。 李德全一审诉讼请求：1.请求撤销四川省乐至县人民法院于2019年7月19日作出的（2019）川2022民初1561号《民事调解书》第四项关于乐至农商银行对位于成都市金牛区××巷××号××栋××单元××层××号××号住宅和位于金牛区××路××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××抵押房产折价、或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的内容；2.请求确认二被告签订的《最高额抵押合同》中因前述12套房产设定抵押的条款无效；3.请求二被告限期注销对前述12套房产的抵押登记；4.本案诉讼费，由被告承担。 一审法院认定的事实，2010年6月29日原告李德全与被告池季华签订《房屋买卖合同》。合同与本案有关的内容：1.池季华向原告出售位于成都市金牛区××路××段××号（现为金琴路95号、111号）二至四楼房屋（办公用房），建筑面积约1000平方米，单价6800元，总价为680万元；2.签约当日支付定金138万元、首付款112万元，办理产权过户后，支付房款95万元、过户费36万元，过户并出示契税发票后，支付房款138万元，原告取得产权证时支付剩余207万元；3.池季华同时将同一位置一楼的部分房屋出租给原告使用，租金10万元；4.池季华将房屋过户给原告时，向原告交付房屋；5.签约后15日内，原告向池季华提交办证或过户的全部证书，由池季华办理产权过户，原告承担过户费；6.池季华收到原告过户手续后130个工作日内完成权属登记，并将产权证交付原告。遇不可抗力因素或政策原因，调整顺延30个工作日。签约后，原告分期向池季华支付了购房款和过户费。 2010年10月29日成都市房地产管理局将成都市金牛区××路××段××号1-6层的住房921.01平方米、1层的商业营房515.35平方米、二至四楼的办公用房1373.63平方米登记在池季华名下（大产权证，房权证号为：监证字第2××8号、建筑面积2809.99平方米），后陆续分割产权，于2013年7月登记在池季华名下。池季华于2013年11月、2014年7月将其中第2层的4、5、6、7、9、11号（共计6套）房屋的产权过户登记在原告李德全名下。 2013年10月16日，原告与池季华签订《房屋买卖合同》2份，约定池季华将其所有的位于金牛区××巷××号××楼××号住房出售给原告，建筑面积分别为71.30平方米、73.56平方米，产权证号分别为：监证3667945、3667946，购房款均为56万元。该2份合同未约定产权过户登记时间。签订合同当日，李德全向池季华全额支付了购房款。 2015年2月3日池季华与乐至农商银行（原乐至县农村信用联社上东街分社）签订了《个人借款合同》《最高额抵押合同》，池季华以登记在其名下的位于金牛区××路××号××层××号××层××房，营通巷1号1楼1、2号住房，金琴路95号、111号的2层12-14号，3层1-5号、4层6-7号的办公用房抵押，向乐至农商银行借款300万元，期限2年，并办理了抵押登记手续。因池季华未按期归还借款，乐至农商银行于2019年6月11日提起诉讼。审理中，经主持调解，双方当事人达成和解协议，一审法院制作（2019）川2022民初1561号民事调解书予以确认。该调解书第四项内容为：“原告四川乐至农村商业银行股份有限公司对被告池季华所有的14套抵押房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。抵押房产具体情况：位于成都市金牛区××路××号××层商业用房（房权证号：成房权证监证字第3××3号，建筑面积：26.54平方米）；位于成都市金牛区××路××号××层商业用房（房权证号：成房权证监证字第3××4号，建筑面积：42.46平方米）；位于成都市金牛区××巷××号××栋××单元××层××号××号××（房权证号分别为：成房权证监证字第3××5号、3××6号，建筑面积分别为：71.3平方米、73.56平方米）；位于成都市金牛区××路××号××层××号××号××号办公用房3套（房权证号分别为：成房权证监证字第3××6号、3××7号、3××8号，建筑面积均为：27.07平方米）；位于成都市金牛区××路××号××层××号××号××号××号××号，4层6号、7号办公用房7套（房权证号分别为：成房权证监证字第3××3号、3××4号、3××6号、3××9号、3××2号、3××4号、2××5号，建筑面积：1号-6号办公用房均为20.07平方米、7号办公用房为20.4平方米）”因池季华未按调解协议履行义务，乐至农商银行申请执行，本院依法对上述房产查封。2020年6月16日原告委托代理人杨巡从本院调取（2019）川2022民初1561号民事调解书，并于2020年7月13日提起本案诉讼。 另查明，原告与池季华签订案涉房屋买卖合同后，将案涉房屋交付原告，原告出租他人使用，至今未办理产权过户登记手续。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.原告提起本案诉讼是否符合第三人撤销之诉的条件；2.原告的民事权利应否优先受到保护；3.（2019）川2022民初1561号民事调解书第四项内容是否错误，是否损害原告民事权益，应否撤销；4.案涉抵押合同涉及讼争房屋条款是否无效，应否注销抵押登记。 关于焦点1，原告提起本案诉讼是否符合第三人撤销之诉的条件问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案李德全在2010年6月、2013年10月与池季华签订《房屋买卖合同》。前述合同的签订，系双方真实意思表示，合法有效。签订合同后，李德全按照约定向池季华交付了房款和过户登记费，并对案涉房屋行使了占有、使用和收益权利。池季华与李德全签订《房屋买卖合同》后，将已经出售给李德全的案涉房产进行物权抵押登记，主观上属于恶意，该行为侵犯了李德全的合法权益。（2019）川2022民初1561号民事调解书第四项确认乐至农商银行对李德全合法购买并使用、收益的案涉房屋享有以该房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利，该确认直接阻却了李德全基于买卖合同对案涉房屋所有权的取得，故李德全在该案件中的身份属于有独立请求权的第三人。在乐至农商银行与池季华金融借款合同纠纷一案中，李德全未被列为第三人参加诉讼，且未参加诉讼的原因不在于李德全，直到2020年6月，案涉房屋被查封，原告代理人调取该调解书后，原告才知道案涉房产已被抵押的事实。李德全认为（2019）川2022民初1561号民事调解书第四项内容错误，致其权益受损，在法定时限内提起本案诉讼。故李德全提起本案诉讼，符合第三人撤销之诉的主体、程序和实体条件。 关于焦点2，李德全的民事权利应否优先受到保护的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因涉房屋产权尚未变更登记在李德全名下，故李德全对案涉房屋依法尚不具有所有权。池季华将案涉房屋出售给李德全后，故意隐瞒实情，以案涉房屋向乐至农商银行设置抵押，最终导致李德全与乐至农商银行分别对案涉房屋所享有的物权期待权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，原则上，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但符合该解释第二十八条规定的除外。就本案而言，池季华与李德全签订了《房屋买卖合同》,李德全向池季华交付了全部购房款，在办理抵押登记前案涉房屋已交付李德全占有、使用、收益，但至今未办理产权过户登记。究其原因，系李德全懈怠行使权利所致。理由为：李德全与池季华就金牛区金琴路95、111号房屋于2010年6月签订《房屋买卖合同》，池季华于2010年10月取得该房屋的产权（大产权），后陆续分割产权，于2013年7月完成。2013年11月、2014年7月池季华将其中2层的4、5、6、7、9、11号共计6套房屋产权过户登记给了李德全，但未将其余房屋产权过户登记给李德全，直到2015年2月池季华以案涉房屋向乐至农商银行贷款为止，产权仍然登记在池季华名下。期间长达4年时间，李德全既未申请预告登记，确保其物权请求权优先，也未及时要求池季华办理产权过户登记。庭审中，原告陈述在2020年6月中旬，法院查封房屋后，方知案涉房屋被抵押贷款。该陈述进一步证明李德全对变更产权登记事项漠不关心。正因为李德全的懈怠，为池季华以案涉房屋抵押贷款提供了机会。同样，位于金牛区××巷××号××楼××号××住房，池季华与李德全签订《房屋买卖合同》（2013年10月16日）时，产权登记在池季华名下。签订合同当日，李德全全额支付了购房款。按照常理，李德全应当要求池季华及时办理产权过户登记，但该房屋买卖合同并未对产权过户时间约定，不符合常理，且直至2015年2月池季华以该房屋向乐至农商银行抵押贷款时，其产权依然登记在池季华名下，为池季华以案涉房屋抵押贷款提供了机会，李德全自身存在过错。 关于乐至农商银行办理抵押贷款前是否尽到调查义务的问题。按照《中华人民共和国商业银行法》的规定，商业银行放贷前，应当对抵押物的权属、价值以及实现抵押权的可信性进行审查。就本案而言，池季华向乐至农商银行申请贷款时，提供了案涉房屋的权属证书，权属证书载明的房屋所有人为池季华。不动产物权的登记具有公示效力，乐至农商银行有理由相信池季华系案涉房屋合法所有人。庭审中，乐至农商银行辩称向池季华发放贷款前到案涉房屋实地调查核实，庭审结束后提供了放贷前到案涉房屋所在地调查核实的照片、告知书、风险评估报告、大额贷款复查记录表等证据。虽因乐至农商银行的迟延举证，该组证据未经原告质证，不能作为本案定案依据采信，但乐至农商银行作为专业金融机构，对抵押物现状进行贷前调查系常规程序，且向池季华发放的贷款金额较大，更会谨慎审查。故有理由相信乐至农商银行关于贷前调查辩解属实。 综上，乐至农商银行就案涉房屋办理抵押登记合法有效。虽李德全与池季华就案涉房屋在办理抵押登记前签订了《房屋买卖合同》，李德全全额支付了购房款，并实际占有、使用、受益，但因李德全懈怠行使权利，导致案涉房屋至今未进行预告登记，未办理产权过户登记手续，李德全自身存在过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，李德全对案涉房屋的物权期待权不能对抗乐至农商银行的抵押担保物权优先权。 关于焦点3，（2019）川2022民初1561号民事调解书第四项内容是否错误，是否损害原告民事权益，应否撤销的问题。《个人借款合同》《最高额抵押合同》系乐至农商银行与池季华真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，合法有效。一审法院依据双方签订的《个人借款合同》《最高额抵押合同》约定，确认乐至农商银行对抵押房产折价、拍卖、变卖等价款享有优先受偿权，符合法律规定，不存在错误，未损害原告民事权益，不应当被撤销。 关于焦点4，案涉抵押合同涉及讼争房屋抵押条款是否无效，应否注销抵押登记。如前所述理由，案涉调解书第四项内容不存在错误，不应当被撤销，故原告主张因案涉房屋设置抵押无效，要求注销抵押登记的请求，亦不成立，不予支持。 综上所述，原告请求不成立，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条、第三百条第一款第三项规定，判决驳回原告李德全的诉讼请求。案件受理费27819元，由李德全负担。 本院二审期间，乐至农商银行提交《房地产抵押估价报告》，本院组织双方对上述证据和乐至农商银行在一审庭审结束后提交但未经质证的《贷前调查影像资料》、《承租告知书》《抵押风险评估报告》等证据进行质证。乐至农商银行提交的上述证据能够证明其尽到贷前调查义务，本院予以采信。 对一审查明的事实，因本案系第三人撤销权纠纷，而非李德全与池季华的房屋买卖合同纠纷，故李德全与池季华签订《房屋买卖合同》、支付购房款及房屋租赁等情况不属于本案事实查明范围。二审查明的池季华与乐至农商银行贷款、办理抵押、达成调解协议及四川省乐至县人民法院出具（2019）川2022民初1561号民事调解书等情况与一审认定的事实一致。另查明，2017年8月3日，乐至县农村信用合作联社更名为四川乐至农村商业银行股份有限公司。 本案争议焦点：一、关于李德全认为适用法律错误、乐至农商银行未尽到贷前调查义务的问题。二、关于（2019）川2022民初1561号民事调解书第四项是否错误，是否侵害李德全民事权益的问题。 本院认为：一、关于李德全认为适用法律错误、乐至农商银行未尽到贷前调查义务的问题。 本案系第三人撤销权纠纷，一审法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条、第28条规定审理不当。关于贷前调查义务的问题，从双方提供的证据看，乐至农商银行已按要求开展贷前调查，其主观上并无过错，乐至农商银行已取得抵押权这一物权，且其取得抵押权提供了贷款这一对价，故乐至农商银行已合法取得抵押权。李德全所提供的证据材料不足以证明银行在贷前调查中存在过错，即乐至农商银行存在非善意取得抵押权情形。 二、关于（2019）川2022民初1561号民事调解书第四项是否错误，是否侵害李德全民事权益的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，池季华持有房屋管理机关核发的产权证，乐至农商银行基于对房屋管理机关的信任和物权登记的公信力，有理由相信池季华为案涉房屋所有权人。池季华向乐至农商银行申请贷款，乐至农商银行根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定办理抵押权登记，在办理抵押登记时未发现案涉房产存有预告登记权利人，亦无其他权利负担，且不存在过错，双方办理抵押登记的行为符合法律规定。因池季华未按期归还借款，乐至农商银行于2019年6月11日提起诉讼，根据双方在庭审中自愿达成的和解协议，乐至法院制作（2019）川2022民初1561号民事调解书予以确认，故该调解书第四项并无错误。李德全主张其于2010年、2013年与池季华签订房屋买卖合同，并实际支付购房款，且将案涉房屋占有并出租他人。根据物权效力优于债权效力这一原则，乐至农商银行的抵押权也优先于上诉人李德全与被上诉人池季华基于房屋买卖关系产生的债权，故民事调解书并未侵害李德全的民事权益。 综上，上诉人李德全关于一审法院适用法律错误的上诉请求成立，其余上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实基本清楚，适用法律不当，但不影响实体处理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27819元，均由上诉人李德全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗文利 审 判 员 温树元 审 判 员 王 力 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 孙祖亮 书 记 员 孙毓灵