山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初10902号 原告：韩继祖，男，1994年5月14日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：绿地地产济南东城置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370100307059533P。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：边荣灿，男，1986年4月9日出生，汉族，绿地地产济南东城置业有限公司法务，住该公司员工宿舍。 原告韩继祖与被告绿地地产济南东城置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，原告韩继祖于2020年10月20日向本院提交诉讼材料，经本院组织诉前调解未果。本院于2020年12月15日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告韩继祖、被告绿地公司的委托诉讼代理人边荣灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩继祖向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告出具的商品房购买合同《合同补充协议》第四条第八款无效；2、请求判令被告承担逾期交房责任并承担自2020年2月29日至2020年3月31日的逾期交房违约金4053元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月7日，韩继祖与绿地公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买绿地公司开发的位于济南市历城区唐冶新区绿地城A10楼2-902号房，购房金额1256093元。韩继祖按照合同约定履行了付款义务，按照合同第八条约定，绿地公司应于2019年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付韩继祖使用。合同第九条约定，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。《合同补充协议》第四条第八款第二项未对该30日是否承担违约金进行约定，应当对被告做不利解释。绿地公司不能对2020年2月29日至2020年3月31日免责。截至起诉之日，韩继祖仍未收到绿地公司的违约金赔偿。韩继祖认为，绿地公司既不存在法定免责事由，也不存在约定免责事由，违约事实明显，为韩继祖带来严重的经济与时间损失，严重损害韩继祖的权益。为此韩继祖诉至法院，请求判如所请。 绿地公司辩称，一、韩继祖主张附件五《合同补充协议》第四条第八款无效没有依据。首先，《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房违约责任”中明确约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同期限将商品房交付买受人使用，按下列2种的方式处理：2.详见本合同附件五《商品房买卖合同补充协议》。”因此，关于逾期交房的违约责任的约定已经通过标注下划线的方式进行特别表示，绿地公司已经尽到合理的提示义务。其次，《合同补充协议》第四条第八款内容仅仅是双方对逾期交房违约金起算时间的约定，出卖人逾期交房期限在符合合同约定的时候其仍应当承担违约责任，该约定并未免除出卖人责任，也不存在排除买受人主要权利的情形。最后，韩继祖的签约行为应认定为其对合同全部内容的认可，韩继祖在明知合同约定内容的情况下，有自主选择签或不签订合同的权利，但韩继祖明知补充协议约定的内容，其仍然选择签订合同是对其权利的自愿处分。且主合同的签订不存在任何胁迫、威胁的情形，故在合同有效成立后，双方均应按照约定履行权利义务。因此，《商品房买卖合同》及合同补充协议第四条第八款的约定，既未违反合同法第三十九条第一款规定的合理提示义务，也不存在合同法第四十条规定的格式合同条款无效情形，应为有效条款。 二、韩继祖主张2020年2月29日至2020年3月31日期间的逾期交房违约金缺乏事实及法律依据。根据《合同补充协议》第四条第八款以及业主在收房当日签署的《补偿金确认单》约定，韩继祖对违约金数额进行了确认并表示补偿金额为买受人确认的最终数额，买受人就逾期交付及违约金补偿事宜再无争议。韩继祖作为有完全民事行为能力的自然人，在其就违约金金额确认且已收到绿地公司支付的违约金的前提下又径行起诉至法院，其行为有违诚实信用原则，且无法律依据。综上，请求法院驳回韩继祖的诉讼请求。 经审理本院认定如下事实：绿地公司开发济南市历城区唐冶片区、贞观街以北、唐冶西路东侧的地块建设商品房。2018年6月7日，绿地公司与韩继祖签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201819226315）及《附件五：合同补充协议》一份，合同约定：韩继祖购买绿地城一期住宅项目（A3区）A-10号楼2-902室住宅一套，总价款1256093元、（A3区）A-10号楼2-207室储藏室一套，总价款51134元。该合同第八条约定出卖人（绿地公司）应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房交付买受人（韩继祖）使用；如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：……4.详见本合同附件五《合同补充协议》……。第九条出卖人逾期交房的违约责任2.详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定。《合同补充协议》第四条第八款约定：甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。合同签订之后，韩继祖按约支付了全部购房款。 绿地公司于2020年6月16日将案涉房屋交付韩继祖居住使用。同日，绿地公司与韩继祖签订《补偿金确认单》，载明：“A3地块31号楼2单元902号房，买受人已付总房款1256093元，补偿天数77天（自2020年3月31日至2020年6月15日），违约金数额：9672元；A3地块31号楼2单元207号房，买受人已付总房款51134元，补偿天数77天（自2020年3月31日至2020年6月15日），违约金数额：394元。补偿金总额10066元，开发商应向买受人支付的最终数额：10066元。该补偿金额为买受人确认的最终数额，至此，买受人就逾期交付及违约金补偿事宜再无争议”。韩继祖在买受人同意确认处签字。后绿地公司向韩继祖支付违约金10066元。 庭审中，韩继祖称，签订《补偿金确认单》时，绿地公司称补偿金系从宽展90日开始计算的，韩继祖后来看了双方的买卖合同，认为绿地公司对此存在欺骗行为。双方签订《济南市商品房买卖合同》时候，绿地公司工作人员没有对61日到90日之间存在宽展期进行确认，故韩继祖对于2020年3月31日到6月15日逾期交付违约补偿没有异议，对宽展期后的61日至90日之间的30日有异议，绿地公司应另支付30日的延期交付违约金。 另，关于《合同补充协议》第四条第八款的效力，济南市中级人民法院于2020年9月11日作出的（2020）鲁01民终10486号民事判决书认定如下：“双方签订的《补充协议》第三条第八款第一项为绿地公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿地公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》第三条第八款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定。纵观《补充协议》第八款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第八款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，绿地公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，应对其作不利解释，绿地公司亦不能对该30天免责。” 本院认为，韩继祖与绿地公司签订《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。案涉《补偿金确认单》系韩继祖收房时签署，相应补偿内容、时间、数额记载明确，并载明“该补偿金额为买受人确认的最终数额，至此，买受人就逾期交付及违约金补偿事宜再无争议”。韩继祖作为完全民事行为能力人，应当预见到其签订该《补偿金确认单》行为的法律后果，其对上述行为应有充分的认知和表达能力。虽案涉《合同补充协议》第四条第八款应对绿地公司做不利解释，但韩继祖在收房时同意绿地公司宽展90天只支付77天违约金的行为系其对自身权利的处分，不存在绿地公司胁迫或乘人之危的情形，双方签订的《补偿金确认单》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。综上所述，韩继祖要求绿地公司另支付宽限期后61日至90日之间的违约金的请求无合同及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告韩继祖的诉讼请求。 案件受理费75元，由原告韩继祖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  王志宇