上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初5772号原告(反诉被告)：新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：梁志明，经理。委托诉讼代理人：孙新，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：姚维玮，1982年5月29日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：韦玮、陆俊伊，上海日盈律师事务所律师。原告(反诉被告)新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司(以下简称新昌物业)诉被告(反诉原告)姚维玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新昌物业的委托诉讼代理人孙新，被告姚维玮及其委托诉讼代理人韦玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新昌物业向本院提出诉讼请求：1、判令姚维玮支付2020年2月11日至2020年6月2日的租金519,941.33元及违约金(按每月2%，自2020年2月11日计算至实际支付之日止)；2、判令姚维玮支付2020年2月11日至2020年6月2日的物业费41,025.6元；3、判令姚维玮支付水电费10,134.5元；4、判令姚维玮支付违约金450,777元；5、判令姚维玮支付拆除装修费70,000元；6、判令姚维玮支付免租期租金213,547.33元。事实和理由：新昌物业与姚维玮于2018年9月25日签订《上海市房屋租赁合同》一份，姚维玮承租大连路XXX号XXX楼房屋，约定租期6年，租金每月139,270元，每两月支付一次，先付后用。经多次催讨姚维玮仍拒不支付，故新昌物业诉至本院，要求判如所请。姚维玮辩称，姚维玮支付租金和物业费至2020年2月10日，欠付的金额没有异议。因为疫情，导致姚维玮于2020年1月24日开始无法正常经营，故没有支付租金和物业费。姚维玮也多次发函给新昌物业，要求新昌物业来交接房屋，由于新昌物业未来交接导致扩大的损失应当由新昌物业自行负担。姚维玮认为未付费系基于不可抗力，故请求法院对这些费用予以减免。水电费中的灯箱广告费要求减免333元，其他的同意支付。双方于2020年6月2日对房屋进行了交接，协商一致由新昌物业自行将房屋恢复原状，姚维玮支付新昌物业恢复费用7万元。应付费用同意从保证金中扣除，不同意支付违约金和免租期的租金。姚维玮向本院提出反诉请求：1、判令新昌物业返还保证金417,810元；2、判令新昌物业返还公用事业押金50,000元。事实和理由：2020年1月24日，上海市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，严格落实国家关于新型冠状病毒感染的肺炎“乙类传染病、采取甲类管理”的要求，实行最严格的科学防控措施。姚维玮承租标的物是用于经营餐饮业(火锅、烧烤)。由于新冠疫情所导致的政府防控措施,导致餐饮行业受到了严重的影响，无法正常经营。并且，作为火锅、烧烤类的餐饮主要以堂食为主，无法通过外卖来缓解经营压力。系争租赁标的物是通过案外人上海千椒百魅餐饮管理有限公司(以下简称“干椒百魅公司”)及其分公司经营，由于疫情防控原因，千椒百魅公司及其分公司目前已经无法维系，员工也纷纷离职，公司也已准备解散注销。2020年2月1日，姚维玮与新昌物业沟通《租赁合同》提前解除事宜。2020年2月26日，姚维玮书面通知解除。2020年3月，姚维玮将租赁屋内的设备设施搬离并清场。2020年4月，姚维玮书面通知新昌物业收回租赁房屋。根据《租赁合同》第14-1条第(3)款的约定：其他第三方原因或不可抗力导致本合同根本目的无法实现的，《租赁合同》终止且双方互不承担责任。而此次因疫情引起的政府防疫管控，符合不可抗力的条件。姚维玮有权据此解除《租赁合同》。故姚维玮反诉至本院，要求判如所请。新昌物业对反诉辩称，保证金根据姚维玮提供的证据确认，公用事业押金5万元也收到过，均不同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月25日，新昌物业(出租方，甲方)与姚维玮(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市虹口区大连路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX单元。甲乙双方同意，该单元的总租赁面积为610.5平方米。该单元的租金、物业管理费或其他根据该单元面积计算的款项均以本款规定的总租赁面积610.5平方米为基数。乙方向甲方承诺，租赁该单元作为供乙方经营“猫儿滩”品牌(下称“该品牌”)的火锅、茶餐厅的商业经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方应于2018年9月26日(约定交付日)前将该单元交付乙方。本项目的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10点至晚上10点，包括国家法定节假日。甲方根据政府有关规定或实际经营情况，有权提前书面通知乙方对营业时间作出调整。该单元延长营业时间所需相关费用(包括但不限于水费、空调能源费、电费等)由乙方承担。乙方需在租赁期间持续营业，未经甲方书面同意，不得擅自于商铺营业时间内暂停或停止营业。租赁期共计6年，自2018年11月11日起至2024年11月10日。甲方同意给予乙方自本合同签署当日起至2018年11月10日为装修期。装修期内不计租金，但乙方必须支付物业管理费以及其他费用。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提。如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，则甲方有权向乙方索取装修期内不计的所有租金。本合同签署之日，按照以下固定租金,由乙方向甲方支付壹个月租金。自2018年11月11日起至2019年2月10日，乙方支付租金的方式如下：每个月支付一次，先付后用，月租金为人民币139,270元。自2019年2月11日起，乙方支付租金的方式如下：每两个月支付一次，先付后用。第一期：自2019年2月11日至2020年11月10日止，月租金为人民币139,270元；……。乙方应于每个支付月20日前向甲方付清下一期的租金(如当期第20日为节假日的,则于之前最近的工作日支付)。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付月租金百分之十支付违约金。若逾期累计超过30日的，则按照第14-2(8)条处理。甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日，向甲方支付房屋租赁保证金：乙方需缴纳相当于第1年3个月之租金作为房屋租赁保证金，保证金为人民币417,810元。乙方已向甲方支付的意向金或定金,可转为租赁保证金。乙方向甲方支付的保证金,作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如乙方违反本合同之规定,则甲方有权(但并无义务)以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿。如甲方持有的保证金由于作该等抵付和/或赔偿和/或扣收而少于上述第6-1款规定之金额，则乙方应根据甲方的通知，立即向甲方补交该等差额。本合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。租赁关系终止时，在乙方已结清该单元的租金、物业管理费、水费、电费、隔油池清理费、中央空调流量费、天然气费、通讯费等各种税费、办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(餐饮商铺需注销天然气、食品卫生许可证、公共场所许可证)、结束所有经营事务，并且乙方所交还的该单元及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该单元且乙方向甲方提交保证金原始收据后的30个工作日内将保证金一次性无息退还乙方。乙方应当在本合同签署之日向甲方支付相当于1个月的公用事业费的公用事业押金50,000元。若乙方在开业后第一个月的公用事业费高于预估金额的，甲方有权通知乙方在5日内补充公用事业费押金，用于担保乙方支付包括但不限于水、电、天然气及其他公用事业有关费用。在甲乙租赁关系终止时，甲方收到公用事业费用最后一个月的账单30个工作日内，就公用事业押金与乙方予以结算。乙方应按本合同约定向甲方或者甲方委托的运营管理公司支付该单元的物业管理费。如租赁期内甲方和/或管理公司需提高物业管理费的，与乙方另行协商。具体收费标准如下：物业管理费：每平方米租赁面积每月人民币18元，每月合计为人民币10,989元，从2018年10月1日开始收取，每三个月支付一次。乙方应在每三个月结束的第三个月20日前向甲方或管理公司支付下三个月的物业费。除本合同规定的上述费用外，有关该单元的水费、电费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用以及附件四各项费用从该单元交付当日起均应由乙方承担。乙方使用该单元所发生的水费、电费等费用，乙方应按计量结果在收到甲方或管理公司通知后按期将相应费用交付给甲方或管理公司，甲方或管理公司向乙方提供相应发票，并由甲方或管理公司统一向公用事业部门缴纳。本项目内水、电、天然气等传送过程中损耗部分发生的公用事业费，按照该单元的实际用量占商业广场的总用量的比例分摊。乙方应当在交纳该单元公用事业费同时将分摊的损耗部分公用事业费一并按前述方式缴纳。非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件三以及本合同附件四所列的各项费用的支付方式和时间及标准，应以甲方和/或管理公司的书面通知为准。乙方向甲方交还该单元前，应自负费用对该单元进行打扫和清理，使该单元处于完好和可租用状态。乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理,由此发生的一切费用由乙方承担，此外乙方还应当按照第9-1条承担代为处理期间的占用使用费，甲方有权向乙方追索或于保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将该单元恢复原状的，则甲方无任何义务就乙方对该单元和/或其装修、设备和设施进行的增建、增设或改建作出任何补偿和/或赔偿。甲、乙双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：…….(3)其他第三方原因或不可抗力导致本合同根本目的无法实现。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利：……(3)本合同签署后，乙方单方面提出解除本合同的；……(7)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过30日的；……(20)非违约方在依据本条14-2约定单独或者解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在整个租赁期间内3个月平均保底租金与3个月物业管理费之和，若该违约金不足以弥补甲方全部损失的，乙方还应补足甲方全部损失与前述违约金的差额部分。若该违约金不足以弥补乙方全部损失的，甲方还应补足乙方全部损失与前述违约金的差额部分。甲方在依据本条14-2第(21)项约定向乙方追索违约金时，乙方逾期支付期间按照本合同第五条5-6项计算的逾期付款违约金与本条所约定违约金累计计算。若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该单元恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)。合同签订后，姚维玮依约向新昌物业支付了保证金417,810元及公用事业费50,000元。2018年11月21日，姚维玮在上海市虹口区大连路XXX号XXX楼301室内注册成立了上海千椒百魅餐饮管理有限公司。2020年1月16日，新昌物业向姚维玮发出《大连路XXX号水电费通知单》，载明，水费900元，电费4,912.5元，灯箱广告费1,000元，合计6,812.5元。2020年2月15日，新昌物业再次《大连路XXX号水电费通知单》，载明，水费372元，电费1,950元，灯箱广告费1,000元，合计3,322元。2020年2月20日，新昌物业向姚维玮发出《收款通知书》，催讨2020年2月11日至2020年4月10日租金278,540元，2020年2月11日至2020年4月10日物业管理费21,978元。又查明，2020年2月1日，姚维玮通过微信方式与新昌物业工作人员协商，因疫情引起的不可抗力因素，要求提前解除租赁关系。2020年2月24日，姚维玮向新昌物业发出《解除合同书面通知函》，表明，1、本人与贵公司的租赁合同于2020年2月1日解除；2、烦请贵公司收到本函件的三日内指派相关负责人员与本人对接房屋退租交接手续，并退还本人已缴纳的房屋保证金及公用事业费的押金。该函件于2020年2月26日送达新昌物业。之后，双方又多次通过微信协商合同解除事宜，但均未能达成一致。2020年6月2日，新昌物业(甲方)与姚维玮签订《交房协议书》一份，确认：1、乙方于2020年6月2日按现状交还房屋。2、乙方支付柒万元拆除装修费用，甲方自行组织施工拆除乙方的装修。本项目费用乙方在10个工作日内支付，否则甲方通过诉讼向乙方主张。3、乙方声明案房屋室内无物品可收回，全部按垃圾处理。4、除交还房屋外，双方其他争议另行协商，或由法院判决。审理中，姚维玮还提供了：1、员工解除劳动合同调解协议，证明员工已于2020年1月离职；2、禁止堂食告知，证明因疫情导致姚维玮无法正常使用房屋。新昌物业的质证意见为：1、仲裁的时间是2020年4月，且与本案无关；2、是案外人张某的告示，与本案无关。审理中，本院多次组织双方进行调解，新昌物业坚持要求在保证金不再退还的前提下，姚维玮再支付28万元，而姚维玮仅愿意再支付2万元。因双方各执己见，致未能达成调解协议。本院认为，新昌物业与姚维玮的之间的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。姚维玮是否可基于不可抗力主张解除合同是本案的主要争议焦点。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情发生虽属于不可抗力，但当事人是否可以不可抗力为由主张解除租赁合同仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。虽然疫情的发生限制了系争商铺一定时间的正常使用，但并不影响合同的继续履行，因而姚维玮不能以此行使解除权。但确因存在一定期间不能正常经营的情况，导致了姚维玮的损失，新昌物业作为出租方亦遭受损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由一方当事人承担全部后果有失公允，故本院按照公平原则，对姚维玮酌情减免部分租金及物业费，由双方分担因疫情或疫情防控措施带来的损失。姚维玮延迟支付租金及物业费系事出由因，并非恶意拖欠，故新昌物业要求姚维玮支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因姚维玮发函解除合同并已自行停止经营，故双方于2020年6月2日交接了房屋，合同应于该日解除。合同解除系因姚维玮违约导致，但本院亦基于上述原因，根据公平原则对违约责任作出相应的调整。新昌物业要求按约没收保证金的辩称意见，本院予以采纳，故对姚维玮反诉要求新昌物业返还保证的反诉请求，不予支持。新昌物业要求姚维玮支付违约金及免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。姚维玮应支付占用房屋期间的水电费。公用事业费保证金应由新昌物业向姚维玮返还。姚维玮在《交房协议书》已确认支付新昌物业拆除装修费用7万元，故新昌物业该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条规定，判决如下：一、姚维玮应于本判决生效之日起10日内支付新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司2020年2月11日至2020年6月2日租金259,970.67元；二、姚维玮应于本判决生效之日起10日内支付新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司2020年2月11日至2020年6月2日物业费20,512.8元；三、姚维玮应于本判决生效之日起10日内支付新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司水电费9,801.5元；四、姚维玮应于本判决生效之日起10日内支付新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司拆除装修费70,000元；五、新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司应于本判决生效之日起10日内返还姚维玮公用事业费押金50,000元；六、对新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司的其他诉讼请求，不予支持；七、对姚维玮的其他反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6,124.62元，由新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司负担3,062.31元，姚维玮负担3,062.31元；反诉受理费4,158.58元，由新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司负担462元，姚维玮负担3,696.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇二〇年十二月十日书记员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。