福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7765号 上诉人（原审原告）：刘世贵，男，1962年12月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王加候，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈长辉，福建广澜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴忠坤，男，1953年5月27日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴文深，福建鼎轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭梅，福建鼎轩律师事务所律师。 上诉人刘世贵因与被上诉人吴忠坤房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘世贵上诉请求：撤销一审判决第三项，改判吴忠坤赔偿刘世贵损失3304000元。事实和理由：一、一审判决认定案涉房屋交易价值低于市场价、刘世贵实际占有使用案涉房屋长达十一年，系认定事实错误。1.案涉房屋交易价值未低于市场价。案涉《友情转让住房协议》约定刘世贵将案涉房屋以25万元的价格买断，案涉房屋建筑面积为121.64平方米，均价为每平方米2055.24元，与案涉房屋附近相同条件的房产价值相当，虽协议冠以“友情”之名，实际价值与当时市场价格无异。2.刘世贵未实际占有使用案涉房屋长达十一年。案涉合同签订后，刘世贵虽居住在该房屋，但至2009年案涉房屋即被停水停电，无法继续占有居住。刘世贵多次联系吴忠坤要求恢复水电供应，均无果。故刘世贵仅占有使用案涉房屋三年多。二、一审判决以刘世贵无证据证明其受到的损失为由驳回刘世贵主张案涉房屋涨跌的损失，是错误的。1.刘世贵主张的案涉房屋价格上涨差额的损失，属于合同履行后可以获得的利益，即可得利益损失，依法应予以赔偿。2.可得利益损失的确定，应运用可预见规则、减损规则、混合过错原则以及损益相抵原则。3.吴忠坤在签订协议时及此后未取得案涉房屋的所有权，亦未举证证明其系案涉房屋的真实权利人，是造成案涉协议无法履行过户登记的主要原因，吴忠坤应承担违约责任。4.刘世贵提交的《房地产估价报告书》可证明案涉房屋在2019年12月24日市场价值为438万元，案涉房产在2006年交易价格为25万元，价格上涨413万元，该房屋差价应认定为可得利益损失。刘世贵在签订合同时未尽审慎义务，自愿承担20%过错比例合理，故吴忠坤应赔偿刘世贵损失共计3304000元（413万元*80%）。 吴忠坤辩称，一、一审判决认定事实正确。刘世贵主张案涉房屋交易价格与协议签订当时的市场价格相当，却未提供相应的证据证明。案涉协议载明的房屋价格是以友情价25万元出卖给刘世贵，且购房款分三期支付，协议约定的交易价格及支付方式是明显偏低及优惠的，属于友情转让。协议签订后，吴忠坤便将案涉房屋及吴忠坤与陈道旺签订的《协议书》原件交付刘世贵，此后案涉房屋一直由刘世贵占有、控制，直至2016年陈道旺撬门而入。二、案涉《友情转让住房协议》解除，刘世贵是主导因素，且其并未受有损失，一审判决驳回刘世贵主张资金占用利息及房屋涨价的损失，是正确的。1.刘世贵明知吴忠坤未取得案涉房屋所有权，只有吴忠坤与陈道旺签订的《协议书》，仍自愿签订《友情转让住房协议》、买受案涉房屋。协议签订后至2016年期间，刘世贵一直占有控制案涉房屋，持有《协议书》原件，却从未联系过吴忠坤要求办理产权登记，在无法办理过户登记的情况下亦不通知吴忠坤协助要求陈道旺办理过户登记手续，直至2016年底案涉房屋被陈道旺强行收回，刘世贵才于2017年2月起诉要求办理房屋过户手续。至此吴忠坤才得知案涉房屋仍未办理过户登记手续且被登记在陈道旺名下。故即便造成《友情转让住房协议》无法履行吴忠坤有过错，但主导的原因是刘世贵。2.《友情转让住房协议》解除，吴忠坤仅需返还收取的10万元购房款，无需承担资金占用利息及房屋溢价损失的违约损害赔偿责任。案涉房屋价款为友情价，还分期付款，刘世贵并未完全履行完毕支付购房款的义务，仅支付不到交易价格的一半10万元就取得房产的居住权、使用权，并且实际占有使用案涉房屋长达近11年，其并未受有损失。 刘世贵向一审法院起诉请求：1.判令解除刘世贵与吴忠坤签订的《友情转让住房协议》；2.判令吴忠坤返还刘世贵购房款103000元及资金占用利息96076.34元（利息以购房款103000元为基数，利息按人民银行同期贷款基准利率计算，自2006年5月26日起算至实际返还之日止，暂计至2020年2月6日止为人民币96076.34元）；3.判令吴忠坤赔偿刘世贵的房屋涨跌差价损失3304000元。 一审法院认定事实：2002年12月10日，陈道旺代表福州国际民航广场有限公司（甲方）与吴忠坤（乙方）签订《协议书》，约定甲方将福州阿波罗大酒店的中央空调工程委托乙方设计及审核验收，以“永安中心”大楼101单元作为设计费，在图纸全部设计完毕时甲方应办妥该套房的产权证及有关资料。2006年5月26日，吴忠坤与刘世贵签订《友情转让住房协议》，约定吴忠坤将坐落于福州市鼓楼区××街××号永安××大楼××单元房屋友情转让给刘世贵，买断价为25万元；鉴于该房屋尚未办妥房产证、土地证，双方同意转让款分三次付清，第一次为该协议书签订时给付10万元，第二次为该房产开发商同意办证并交付申报资料时再付10万元，第三次为办理两权证时结清余款5万元。当日，刘世贵向吴忠坤转账支付第一期转让款103000元，吴忠坤在转账凭条背面注明“收到福州永安街101室购房款10万元”。随即双方办理了交房手续，刘世贵取得《协议书》原件并使用该房屋至2016年底，后该房屋被陈道旺收回。另查明，坐落于福州市鼓楼区××街××号永安中心101单元（建筑面积121.64平方米）的房屋所有权人登记为陈道旺，系2006年3月6日买受福州安辉房地产开发有限公司产业。再查明，刘世贵于2017年2月13日向一审法院起诉吴忠坤、案外人陈道旺，要求吴忠坤、陈道旺为其办理案涉房屋产权过户手续。一审法院于2018年4月27日作出（2017）闽0102民初1680号民事判决书，判决驳回刘世贵的诉讼请求。刘世贵不服上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2018年10月27日作出二审判决，维持原判。 一审法院认为，刘世贵与吴忠坤签订的《友情转让住房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，但案涉房屋已登记在案外人陈道旺名下，导致上述协议无法履行，故刘世贵主张解除《友情转让住房协议》，一审法院予以支持。《友情转让住房协议》解除后，吴忠坤收取的10万元购房款应予以返还。关于《友情转让住房协议》解除造成的损失问题，吴忠坤在签订协议时及此后并未取得案涉房屋的所有权，亦未举证证明其系案涉房屋的真实权利人，是造成该协议无法履行过户登记的主要原因，其应承担违约责任；刘世贵作为具备完全民事行为能力的交易相对人，在明知对方未取得案涉房屋所有权的情况下，仍冒然订立合同，未尽审慎注意义务，且收房多年未向吴忠坤、陈道旺主张过权利，具有一定的过错，也应承担相应的责任。因案涉房屋交易金额就是低于市场价格的友情价25万元，还分期付款，刘世贵仅支付不到交易价格的一半10万元就实际占有使用案涉房屋长达近11年，刘世贵无证据证明其受到的损失。故刘世贵主张的100300元款项的资金占用利息及房屋涨价的损失的诉求不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除刘世贵与吴忠坤签订的《友情转让住房协议》；二、吴忠坤于一审判决生效之日起十日内返还刘世贵购房款100000元。三、驳回刘世贵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34184元，由刘世贵负担33384元，吴忠坤负担800元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《友情转让住房协议》载明案涉房屋尚未办妥房产证、土地证，约定系友情转让房屋，并约定分期付款。刘世贵主张协议约定的价格与当时市场价值相当，但未提交相应证据证明，本院不予采信。刘世贵在一审中自认其于2006年9月入住案涉房屋直至2009年10月，2009年10月被停电之后案涉房屋仍由其管理至2016年11月。故一审判决认定案涉房屋由刘世贵占有使用长达近11年，并无不当。一审法院考虑双方过错程度，并结合案涉房屋交易金额低于市场价格、付款方式为分期付款，刘世贵仅支付不到交易价格的一半10万元就实际占有使用案涉房屋长达近11年的情况，对刘世贵主张的房屋涨价损失的诉请不予支持，并无不当。 综上，刘世贵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33232元，由刘世贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦