北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初1070号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：洪丽雯，女，1995年10月2日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京华毅星辰科技有限公司，，住所地北京市朝阳区金盏乡皮村村**厂房（谷仓科技孵化器**）法定代表人：高影，总经理。委托诉讼代理人：高迎春，吉林泉商律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京华毅星辰科技有限公司（以下简称华毅星辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人朱方方、洪丽雯，被告华毅星辰公司的委托诉讼代理人高迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告剩余房款4740720元；2.请求判令被告支付原告逾期付款违约金，以逾期房款数额为基数按照日万分之二自应付款之日起计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为604679.92元；3.请求判令被告支付原告面积补差款6268.9014元；4.请求判令被告支付原告前期物业服务费，共计12638.16元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积117.02平米*12个月）；上述金额共计：人民币5364306.98元。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月9日，原告与被告签订了编号为Y2011610的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（下简称《预售合同》），约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼XXX号房屋，总房款5585591元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期付款的方式付款，被告付首期房款565591元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年2月9日缴纳首期房款565591元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年3月9日前交纳二期房款560000元（总房款的10%），于2017年5月9日前交纳三期房款560000元（总房款的10%），于2017年8月9日前交纳四期房款1110000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1680000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1110000元（总房款的20%)。《预售合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费标准为9元／平方米。2018年12月18日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为117.02平方米，可以在2018年12月25日交付使用，同时通知被告支付剩余房款及面积补差款。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月1日向被告发送《催款函》，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款5020000元、面积补差款6268.86元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。故诉至法院，请求法院判如所请。被告华毅星辰公司辩称，不同意原告诉讼请求。1.原告诉讼请求第二项所主张的违约金不符合双方约定，原告无权以该种方式主张违约金。双方签订的编号为Y2011610《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(以下简称《预售合同》）第11条1款明确约定按照预期时间分别处理，答辩人逾期已超过60日，按照约定应按照十一.1.(2)处理，该项规定买受人逾期超过60日后出卖人有权解除合同，同时对两种情形的违约金做了约定。一是出卖人解除合同的，按照逾期应付款的3%向出卖人支付违约金；二是买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，按照日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。从该约定可以看出，按日万分之二支付违约金的前提是买受人愿意继续履行合同，在未获得买受人表达愿意继续履行合同的意思表示前，出卖人不能以该款向买受人主张违约金。2.原告诉讼请求第三项面积补差款前提是合同继续履行，商品房交付时交纳，但该商品房并未实际交付，并且被告无能力也无意愿继续履行合同。3.原告诉讼请求第四项无法律依据。物业服务费的收费方应为物业公司，根据《预售合同》第23条，该项费用的收取方应为北京恒富物业服务有限公司。《预售合同》及附件七并未明确约定原告有权收取前期物业服务费，因此原告无权向答辩人主张该项费用。4.被告无经济能力继续履行合同事实上，答辩人之所以购买该房，系因原告售楼人员允诺帮助答辩人转售，这也是答辩人花费120000元购买老板折资格的原因。房屋出资人系答辩人股东王硕，王硕于2016年12月9日交纳定金时答辩人尚未成立，原告售楼人员说以公司名义购买房屋方便转售，并且帮助答辩人注册了公司，注册资金为100000元，公司成立后，未进行任何实际经营，根本没有经济能力履行合同。5.如合同解除，法院应根据损失情况调整违约金。答辩人注册资金为十万元，并且是专门为购买原告房屋而注册的，双方签订合同时原告应知晓答辩人事实上无履行能力，因为定金及首期房款均为王硕交纳，交纳定金时公司尚未成立。同时，公司成立后也无任何经营活动。被告要求进行反诉，反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的编号为Y2011610的《北京市商品房预售合同》，并判令反诉被告配合办理注销网签手续。2.请求判令反诉被告返还反诉原告购房款565591元。3.请求判令反诉被告返还反诉原告印花税2793元。4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年12月，案外人王硕向本案反诉被告交纳100000元定金，准备购买其开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目B02办公楼XXX号房屋，后经富力公司售楼员蛊惑，同意以公司名义购买该处房屋，并在售楼员的帮助于2017年1月13日注册了公司（即反诉原告）。2017年2月9日，反诉原告与富力公司签订了编号为Y2011610的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(以下简称《预售合同》），约定反诉原告购买富力公司开发的前述房屋，总价款5585591元，并于同日通过股东王硕的中国银行卡交纳首期465591元、印花税2793元。合同签订后，富力公司工作人员说花120000元购买老板折，总房价可以优惠5%，于是反诉原告通过案外人王硕向其工作人员交纳120000元购买了老板折，总房价相应变更为5306311元。购买该处房屋后，王硕负责反诉原告与富力公司联系，在二期房款逾期之后，数次表达无支付能力想退房，但富力公司工作人员一直推诿，并说逾期付款没问题，交楼时一起交纳也可；也曾数次到售楼处想退房，但均未退成。针对被告华毅星辰公司的反诉请求，原告富力公司辩称，一、《预售合同》合法有效，华毅星辰公司应当按照约定继续履行合同义务。2017年2月9日，富力公司与华毅星辰公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(以下简称《预售合同》），华毅星辰公司向富力公司购买通州富力中心B02办公楼15层1519号房屋，总价款5306311元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同订立过程中，富力公司不存在华毅星辰公司所称的虚假宣传、承诺转售等情形，关于房屋区位、楼层高度、房屋性质、格、付款方式等在《预售合同》中均如实载明，华毅星辰公司作为市场交易主体，对于购房政策、市场风险等问题应有客观、理性的判断，富力公司在交易过程中不存在缔约过失及任何过错。根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《预售合同》合法有效，理应被缔约双方尊重并遵守，华毅星辰公司作为缔约主体，应对其缔约行为形成的履约义务承担责任，按照合同约定的时间继续履行合同义务，支付剩余购房款及其他相关款项。二、华毅星辰公司主张解约事由不成立，其作为违约方不享有合同解除权，本案也不符合合同法定解除情形。《预售合同》签订后，富力公司始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，富力公司没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现，故华毅星辰公司无任何约定或法定理由要求解除合同。必须说明的是，华毅星辰公司依据《九民纪要》第48条要求解除合同亦不能成立。本案中，继续履行合同对华毅星辰公司不存在显失公平的情况，富力公司不同意解除合同也未违反诚实信用原则，本案不符合《九民纪要》第48条规定的违约方可以起诉解除合同的条件。三、华毅星辰公司系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给富力公司造成巨大的经济损失，违背公平正义的法律原则自双方签订《预售合同》以来，富力公司尽责勤勉的履行合同义务，不存在任何违约行为，但华毅星辰公司拒付剩余房款，公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权，其作为明显过错一方，应当承担相应法律后果及市场风险。华毅星辰公司作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。富力公司面对的是成千上万的业主，而非华毅星辰公司一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府房价调控，北京房地产市场交易价格均有不同程度的下跌，交易趋于停滞，案涉房屋现销售价格降幅超过30%，如判令华毅星辰公司单方无条件解除合同，必将给富力公司造成巨大的经济损失。而富力公司作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违公平正义的法律原则。四、富力公司根据《预售合同》约定收取相关费用，华毅星辰公司要求富力公司无条件返还已付房款及印花税无事实和法律依据。《预售合同》附件五明确约定了分期付款数额及期限，富力公司按照合同约定收取购房款，按照法律规定代业主向税务部门支付印花税，无违法违约之处，在合同正常履行、富力公司未违约、合同违约条款中没有赋予华毅星辰公司无条件合同解除权的情况下，华毅星辰公司无理由要求富力公司返还购房款及印花税。即使在法院强行判令解除合同的情况下，印花税也不应予以返还。富力公司代收的印花税已上缴税务机关，华毅星辰公司已收到粘贴有印花税票的合同正本，不论合同是否解除，税务机关都不会向富力公司返还印花税，且双方各自向税务机关缴纳一份印花税，如合同解除，富力公司也存在印花税损失，故就印花税部分不应判令富力公司予以返还。综上所述，双方签订的《预售合同》合法有效，华毅星辰公司要求解除合同于法无据，其作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。富力公司不同意华毅星辰公司的全部反诉请求，恳请人民法院驳回华毅星辰公司的全部反诉请求并支持富力公司的诉讼请求，依法维护富力公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月9日，富力公司与华毅星辰公司签订《预售合同》，约定富力公司向华毅星辰公司出售北京市通州区运河核心区Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼XXX房屋，房屋所在土地用途为办公，层高4.2米，预测套内建筑面积共80.19平方米，房屋总价款为5585591元。后经华毅星辰公司向富力公司购买折扣，房屋总价变更为5306311元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。富力公司向华毅星辰公司寄送交款通知书，载明了涉案房屋“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年2月9日缴纳首期房款565591元（含定金10万元），于2017年3月9日前交纳二期房款560000元，于2017年5月9日前交纳三期房款560000元，于2017年8月9日前交纳四期房款1110000元，于2018年6月30日前交纳五期房款1680000元，于2018年12月30日前交纳六期房款830720元，并约定：任何人无权以任何方式更改以上付款时间，逾期按所欠金额每日万分之二及计收滞纳金。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：华宝森林文化公司须支付面积补差款5955元。《预售合同》第二十三条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：办公9元/平方米·月。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，华毅星辰公司于2017年2月9日交付购房款565591元（含定金）以及代收印花税2793元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，华毅星辰公司称其因听信富力公司虚假宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其主张，华毅星辰公司提交了该公司2017-2018年度《企业年度报告书》等予以佐证。华毅星辰公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对华毅星辰公司的上述主张均不予认可。经本院询问，华毅星辰公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是是否支持华毅星辰公司的解约请求。具体分析如下：本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，华毅星辰公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及华毅星辰公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于华毅星辰公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故华毅星辰公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。华毅星辰公司表示愿意支付解除预售合同违约金，本院不持异议，但其认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为318000元。关于富力公司要求华毅星辰公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款4740720元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京华毅星辰科技有限公司于2017年2月9日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y2011610），原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京华毅星辰科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京华毅星辰科技有限公司已付房款565591元、代收印花税2793元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京华毅星辰科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金318000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京华毅星辰科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24675元，由被告北京华毅星辰科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费4742元，由被告北京华毅星辰科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月十六日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪