惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9785号上诉人（原审被告）：惠州市惠城市*建设公司，住所地：惠州市**********。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：蒋科生，广东商达（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高桂全，男，汉族，1965年2月9日出生，住电白县。委托诉讼代理人：杨小清，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志德，广东指针律师事务所律师助理。原审被告：谢海通，男，汉族，1971年9月18日出生，住惠州市惠城区。上诉人惠州市惠城市*建设公司因与被上诉人高桂全、原审被告谢海通房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初7308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了查询。上诉人惠州市惠城市*建设公司委托诉讼代理人蒋科生、被上诉人高桂全委托诉讼代理人杨小清到庭参加庭审查询。本案现已审理终结。上诉人惠州市惠城市*建设公司上诉请求：1、请求撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、请求由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原判认为部分“双方合同中关于补地价的约定极易引发歧义，双方对此无法达成一致意见，也无法达成新的协议。此种情形下，该合同已不具备继续履行的基础，应予以解除合同且返还已支付的款项15万元及利息，利息按年利率6%计算，从2O18年4月13日起计算”无事实及法律依据，属认定事实及适用法律严重错误。一、原判以双方就无法就补地价的约定达成一致意见为由解除房屋买卖合同无事实及法律依据。1、案涉房屋过户费用包括补地价费用双方在合同中明确约定由被上诉人承担，不存在任何争议，根据被上诉人原审提交的《广东省惠州市*******合同》第二条第2项，明确约定办理案涉房屋产权过户所需费用由被上诉人承担，办理案涉房屋产权过户所需费用当然包括补地价费用，因此双方根本不存在补地价约定的争议，也无须再达成什么一致意见。并且被上诉人对需补地价事实是清楚的，签订本合同时，双方对补地价事宜进行过协商，上诉人因此己在房价中折价优惠。2、原判以双方无法就补地价的约定达成一致意见为由解除房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》合同解除的法律规定及违反不告不理法律基本原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十四规定，合同法定解除有五种情形，但原判以双方无法就补地价的约定达成一致意见为由解除房屋买卖合同不符合其中任何一种情形。并且被上诉人要求解除合同的理由为案涉房屋已查封及上诉人未过户到其名下（见民事起诉状第2页）致其合同目的不能实现，原判与被上诉人解除合同的理由不一致，即是说原判法官以自己的理由解除了双方的合同，此显然违反民事诉讼法不告不理基本原则。3、被上诉人要求解除合同的理由也不符合合同解除的法律规定。被上诉人要求解除合同的理由为案涉房屋己查封及上诉人未过户到其名下致其合同目的不能实现，根据上诉人提交的不动产查询结果显示，案涉房屋并未被其他人查封。另，根据被上诉人原审提交的《广东省惠州市*******合同》第五条第1项，明确约定双方委托房产中介方办理案涉房屋产权过户手续，上诉人仅有配合的义务，而且期间上诉人多次催促房产中介方办理案涉房屋产权过户手续，上诉人不存在任何违约行为。因此被上诉人要求解除合同的理由也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任何情形。并且案涉房屋完全可以过户，也不存在合同目的不能实现的情形，解除合同也违反合同法尽量维持合同有效的基本原则。4、被上诉人没有通知上诉人解除合同，因而双方之间的合同依然有效，原判擅自解除双方合同不符合法律规定，依法不产生解除合同的法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十六规定，合同解除应通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求法院或仲裁机构确认。根据该条规定，合同须通知对方才能解除，且对方依法有救济的权利和途径，第三方包括法院或仲裁机构无权解除双方合同，法院或仲裁机构仅有确认合同解除的效力。本案中被上诉人至今没有通知上诉人解除合同，因而双方之间的合同依然有效，但原判却以自己的理由解除双方合同，显然违反该条法律规定，粗暴干预民事合同双方之间权利和义务，当然不能产生解除合同的法律效力。二、原判按6%年利率计算利息不符合法律规定。本案不是民间借贷纠纷，不能按民间借贷中6%年逾期利率计算利息，根据相关法律规定和政策，买卖合同利息按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的，而且计息的起算点从合同解除之日起算，因此原判计算利息的利率及起算时间都不符合法律规定及司法实践。被上诉人高桂全辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的二审诉讼请求。一、上诉人在与被上诉人签订和履行《广东省惠州市*******合同》的过程中没有向被上诉人披露案涉房产的土地性质属于划拨用地，而该划拨用地性质将直接购房成本在双方约定价格的基础上增加23%，双方也没有对划拨用地因政策性变动产生的费用由谁承担进行约定，有无法达成新的协议。因此，该合同应当解除。对于上诉人提出的第二条第2项，物业产权过户所需费用由被上诉人承担。对此被上诉人认为案涉房屋产权过户费用并不当然包括补地价费用。首先，在签订合同过程中上诉人从未向被上诉人披露过案涉房产土地属于划拨用地，使得被上诉人根本不知情该土地属于划拨地。换言之，被上诉人对于补地价费用完全没有预期，上诉人未履行如实告知土地性质的义务，特别是划拨用地的性质将直接影响购房成本及对被上诉人决定是否购买该房产均具有重大影响。被上诉人到惠州市惠城区自然资源局江南国土所咨询了解到的情况：自2019年1月1日起案涉房屋补地价的费用将达到约66000元，房产总价才28万元，补地价的费用就已经占了总房价的23%，且要额外支付。补地价占房价的比例巨大，对于上诉人打工一族来说，是难以承受的一笔巨大的费用。其次，被上诉人认为案涉房产补地价费用应当属于“因政策性变动产生的费用”，根据合同第二条第6项“办理产权过户过程中由于政策性变动而产生的费用，所需费用承担方式为：甲方【X】乙方【X】或【X】”，显然对于政策性变动产生的费用承担问题双方并未约定。而案涉房产所在地的地价自2019年1月1日起从原来的770元/平方米上升到了1650元，显然属于因政策性变动而增加了费用。对于该项费用，合同并没有约定由谁承担。而该补地价增加的费用由谁承担属于合同的关键性条款，但合同中又未约定，且在一审过程中双方也无法对补地价费用由谁承担达成新的协议。因此，法院有权判决解除。二、在本案中，被上诉人在一审中已经补充了事实和理由，在卷宗中有体现，而不仅仅是上诉人提到的仅仅是起诉状的事实和理由。三、上诉人在一审中提交的不动产权证是在2019年10月3日才办到上诉人名下。明显该时间与签订居间合同的时间距离有一年半，明显也是上诉人怠于履行合同义务的行为已经构成了严重违约，也是因为上诉人的拖延造成补地价费用的大幅增加。四、再退一步来讲，该不动产权证在2019年10月3日已经办出至上诉人名下，但是此后长达9个月的时间里上诉人也没有通知被上诉人办理房屋过户的手续。直至一审开庭时才向被上诉人披露完整版的不动产权证的复印件。显然，上诉人在收取上诉人的首期款15万元后，且可以办理过户手续时，未及时通知被上诉人，上诉人怠于履行合同主要义务已经构成严重违约，被上诉人有权解除合同。综上，无论从合同性条款约定不明确，无法达成一致意见，还是上诉人的上述违约情形，被上诉人均有权解除合同，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的请求。原审被告谢海通经本院合法送达，未到庭参加查询，亦未提交书面答辩意见，不影响本案审理。原审原告高桂全向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除原、被告一、二于2018年4月13日签订的《广东省惠州市*******合同》。2.请求法院判决两被告连带向原告双倍返还定金40000元及返还13万元的购房款及赔偿实际损失24080元(包括原告支付的中介费9000元及利息15080[按照13万元银行同期贷款利息6％/年利率/360天*696天(暂计算至2020年3月9日，此后利息，直至还清为止)]共请求194080元。3.诉讼费、保全费由两被告承担。一审法院认定事实：2018年4月13日，原告（乙方）与被告一（甲方）、（被告二为被告一的代理人）及经纪方惠州市家信行房地产开发有限公司（丙方）签订了《广东省惠州市*******合同》，约定原告购买被告一名下的位于惠州市***************，建筑面积107平方米（此房按套购买，函公共分摊面积，最终以房产局核定面积为准），价格28万元；首期房款在签订合同当日转账至被告账户，余款在签订合同7个工作日内转账至被告一账户内。第五条：产权过户，委托经纪方办理。原被告双方应积极协助丙方办理相关手续，并在签署本合同5个工作日内分别提供办理产权转移所需的全部资料提交给丙方。如因原被告任何一方提交资料的延迟，丙方办理手续时间得以相应延长，且丙方有保留追究违约法律责任的权利。第六条：违约责任，被告一保证对上述物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权，不会因被告一原因及其有利害关系之人的原因而被他人或国家有关部门行使权利。如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等行为，或由于被告一原因导致该物业无法办理产权过户手续的，视为被告一违约，被告一应赔偿给原告双倍定金及由此给原告与丙方造成的全部损失且原告、丙方有权解除本合同。原告于2018年4月3日向被告一支付了定金2万元，于2018年4月13日向被告一支付了首期款13万元。另查之一，位于惠州市***************及1层13号单车间的权利人为被告一，产权证书号为粤（2019）惠州市不动产权第0108212号，建筑面积为100.72平方米。另查之二，原告提交《关于发布惠州市城区城镇土地定级暨基准地价的通知》、《惠州市惠城区城镇土地定级和基准地价更新（2014年版）》、《2015年惠城区中心城区住宅用地级别与基准地价图》予以证明自2015年8月1日起至2018年12月31日期间，标的房屋住宅IV类用地的基准地价为770元/平方米。另查之三，原告提供《关于公布和的公告》、《惠州日报截图》、《惠州市惠城区城镇土地定级与基准地价更新结果报告（2018）》、《2020年惠城区中心城区住宅用地级别与基准地价图》予以证明自2019年1月1日起至今，标的房屋住宅IV类用地的基准地价770元/平方米升高至1650元/平方米。另查之四，本院依原告申请，依法作出（2020）粤1302民初7308号民事裁定书，裁定查封了被告名下的财产。原告预交了保全费1470元。另查之五，经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同是否应予解除的问题。根据庭审查明的有关事实和证据可以看出，双方合同中关于补地价的约定极易引发歧义，双方对此无法达成一致意见，也无法达成新的协议。此种情形下，该合同已不具备继续履行的基础，应予解除合同且返还已支付的款项15万元（定金2万元+购房款13万元）及利息，利息按年利率6%计算，从2018年4月13日起计算。本案是被告一与原告之间发生的纠纷，应由公司作为主体对外承担责任，与被告二无关，原告请求被告二承担连带责任，于法无据，本院不予支持。对原告提出主张赔偿中介费的请求，因该中介费是经纪方收取的，如因是经纪方造成的违约，原告可另行主张权利。被告二经本院送达传票未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上，缺席判决：一、解除原告高桂全与被告一惠州市惠城市*建设公司于2018年4月13日签订的《广东省惠州市*******合同》。二、被告一惠州市惠城市*建设公司在本判决生效之日起十日内向原告高桂全返还15万元及利息（以15万元基数，按照年利率6%自2018年4月13日起计算至清偿之日止）。三、驳回原告高桂全的其他诉讼请求。本案受理费4182元、保全费1470元（原告已预交），由被告一惠州市惠城市*建设公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：案涉房地产买卖居间合同是否可以解除。根据案涉房地产买卖合同第二条第2项约定，办理案涉房产的产权过户所需费用由被上诉人高桂全承担，同时第二条第6项也明确办理产权过户过程中由于政策性变动而产生费用，上诉人惠州市惠城市*建设公司与被上诉人高桂全未予约定。而根据一审法院已查明事实，自2019年1月1日起，案涉房屋的基准地价从770元/平方米升至1650元/平方米。至此案涉房屋所需补地价大幅度上涨，而补地价关系到办理案涉房产的过户手续，也即因补地价费用的上涨，导致案涉房产过户过程中将增加额外费用，而该费用的承担将关系到案涉房地产居间合同最终目的的实现。因上诉人惠州市惠城市*建设公司与被上诉人高桂全并未就补地价所产生的费用约定由谁承担，在本案一审审理过程中亦未达成一致意见，一审法院由此认定案涉合同已不具备继续履行的基础，故认定解除合同并无不当。在本案二审审理过程中，上诉人惠州市惠城市*建设公司与被上诉人高桂全仍未就补地价所产生的费用问题达成一致意见，故本院仍坚持一审裁判意见。另，关于返还15万元的利息问题，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，2019年8月21日后利息应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，上诉人惠州市惠城市*建设公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初7308号民事判决第一、三项及诉讼费分担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初7308号民事判决第二项为：惠州市惠城市*建设公司在本判决生效之日起十日内向高桂全返还15万元及利息（利息以15万元为基数，按照年利率6%自2018年4月13日起计算至2019年8月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日计算至清偿之日止）。二审案件受理费3300元，由上诉人惠州市惠城市*建设公司负担，上诉人惠州市惠城市*建设公司多预交的882元，由本院予以清退。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斯审 判 员  郭志文审 判 员  朱莉娜二〇二〇年十二月二十八日法官助理  荣 盟书 记 员  赵 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。