贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9837号上诉人（原审被告）：徐梅，女，汉族，1992年11月14日生，住浙江省龙泉市。上诉人（原审第三人）：贵州瑞风凯诚商贸有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区城基路******。法定代表人：朱恕飞，职务：总经理。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘志鹏，贵州北斗星律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杨靖，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武延宇，男，汉族，1984年7月3日生，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：李建青，女，汉族，1963年8月16日生，住贵州省贵阳市云岩区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师。原审被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房改造项目**/div>法定代表人：肖春红，职务：总经理。委托诉讼代理人：王帅。原审第三人：周志银，女，汉族，1978年9月16日生，住贵州省黔西县。上诉人徐梅、贵州瑞风凯诚商贸有限公司（以下简称：瑞风公司）因与被上诉人李建青、武延宇、原审被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称：宏益房开）、原审第三人周志银租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。徐梅、瑞风公司上诉请求：1、请求判令撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定上诉人违反不能转租的约定，并认定原告有权代宏益房开要求解除合同错误，上诉人与吴万元签订的《合作经营协议》并非转租法律关系，代位权是指具有金钱给付内容的债权，合同解除权系专属于合同各方当事人的权利义务关系，不属于可代位的范围。一审认定瑞风公司与吴万元签订的合作经营协议系违反原租赁合同约定而无效错误，该协议并不满足合同法五十二条规定的无效情形。2、徐梅系作为公司股东代瑞风公司签订合同，根据合同相对性原则，徐梅与宏益房开公司无法律关系，徐梅不应承担责任。3、本案引发诉讼的原因系被上诉人想涨租，如果沿用原本的合同租金标准，瑞风公司同意签订合同继续支付租金。此外，一审法院第四项判决，原告在诉请中请求支持的租金标准为4815.9元，原审法院裁判明显超出请求范围，请求二审法院依法予以纠正。李建青、武延宇辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人没有要求涨租，如上诉人在起诉之前就按照原合同签订，就不会发生本案诉讼。2、根据《告知函》，宏益房开将租赁合同的权利义务转给被上诉人承担，上诉人不签订新的合同，未按时支付租金，被上诉人有权解除合同。3、合作经营协议实际上为转租，因合作需共担风险，该协议并没有体现该性质。4、租赁合同当然存在金钱给付内容，宏益房开怠于行使权利，被上诉人有权解除合同。5、上诉人认为徐梅不是合同主体，即便徐梅是职务行为，依照合同法第四百零三条，徐梅承担租金的责任没有问题。原审第三人宏益房开辩称：与一审答辩意见一致，不发表新的答辩意见。原审被告周志银未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。李建青、武延宇向一审法院起诉请求：一、判令解除被告宏益房开与被告徐梅2018年7月15日签订的《花果园商铺租赁合同》，将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）154号商铺转移给原告或由宏益房开接收后三日内转移给原告；二、判令被告宏益房开与徐梅立即支付原告自2019年6月4日至二被告将房屋转移给原告占有之日的租金、违约金（按二被告签订的《花果园商铺租赁合同》第4条计算，暂计算至起诉之日为24,750.63元），并赔偿原告1个月租金损失4,815.9元；三、判令第三人周志银、瑞风商贸公司将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）154号商铺返还给原告。四、本案诉讼费用、律师费、差旅费等实现债权的费用由二被告承担。一审法院认定事实：2018年7月15日甲方宏益房开与乙方徐梅签订《花果园商铺租赁合同》一份，约定甲方将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）154号商铺出租给徐梅租赁期限从2018年7月15日到2026年7月14日，乙方承租物业作为百货经营用途，未经甲方书面同意，不得改变房屋用途第一年、第二年租金为每平方米90元，第三、第四年为95元，第五年为100元。首期租金14,448元，后续租金每三个月支付一次，需在上一期租金到期前15日向甲方支付租金；在租赁期间，如需转租门面或者改变业态，需提前向甲方提出书面申请，甲方同意之后方可更改，未经甲方书面同意改变租赁物用途，乙方将租赁物全部转租、转让、转借他人或者调换使用或者拖欠租金达30日，甲方有权解除合同；如甲方出售本合同项下的租赁物的，乙方必须无条件接受与买受人另行签订租赁合同，如乙方在甲方根据本合同约定方式进行通知后3日内不与买受人签约的，则甲方有权解除合同并不退还保证金、水电押金等。合同签订后宏益房开已经将房屋交付给徐梅使用。2019年4月1日，第三人瑞风公司（甲方）与周志银（乙方）签订《合作经营协议》一份，约定甲方将徐梅承租的上述商铺与乙方进行合作经营，期限为三年到2022年3月31日为止，经营用途为商业用途，甲方提供合作经营场地，乙方安排人员、提供经营资金，甲方不参与管理和经营，乙方自主经营、独立核算、依法纳税、自负盈亏，合作场地的装修及经营过程中产生的一切费用由乙方自行承担，第一年甲方分红金额为134,845元，第二年为147,687元，第三年为160,530元，上述费用不包含物业管理费、税费、水电费等经营费用，首期支付2019年7月31日以前的分红资金为33,711元，后续分红资金每三个月支付一次，需在上一期分红资金到期前15天支付，保证金11,237元。被告徐梅主张，当时与宏益房开签订租赁合同时，徐梅是瑞风公司工作人员，受公司指派与宏益房开签订合同，属于职务行为，承租宏益房开的房屋实际经营方为瑞风公司，相应的法律后果由公司承担。原告认为该合同名为合作经营，实为转租，合同条款中，约定的合同分红和支付方式以及合作期限实际上就是租赁期限和租金的支付方式。2019年6月4日，乙方原告与甲方宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定宏益房开将上述已经出租给徐梅使用的商铺出售给原告，原告交纳了全部购房款。在签订商品房买卖合同的同时，双方还签订补充协议一份，约定甲方出售给乙方的前述商品房，在出售前已经出租给第三人，甲乙双方签订主合同和本补充协议后，乙方应当立即与前述房屋的承租人重新签订租赁合同，并依照与该承租人签订的租赁合同中关于租赁期限、租金标准等重新签订租赁合同。原告购买房屋后，多次与徐梅和瑞风公司协商签订合同事宜未果。原告认为徐梅与宏益房开签订合同时明确约定了房屋只能用于经营百货，不能改变用途，但是现在房屋使用用途为餐饮，且系转租行为，违背了租赁合同，原告也从来未收到过被告支付的租金，上述理由均已经达到解除合同的条件。审理中原告提交L区业主群的短信和微信聊天记录，证明徐梅所提供给原告的小业主合同中，明确要原告同意其将房屋部分或全部转租，违反了租赁合同不得转租的条款。被告徐梅对该证据三性不予认可。2019年12月4日，宏益房开向原告发出告知函一份，告知原告自2019年6月2日起其所购买的商铺所有权归属于原告，《租赁合同》中关于出租人的权利义务均由原告享有和履行。2019年11月24日，原告通过顺丰速运向被告宏益房开邮寄《关于请求贵阳宏益房地产开发有限公司行使解除权的函》，主张在购买商铺后多次与徐梅联系，但是徐梅不接电话不回信息，徐梅提出因宏益房开在与其签约的时承诺连接M区和L区的连廊2018年12月开始修建，但至今未动工，如果不解决该问题就不与商铺买受人完善租赁合同，而且拒绝和买受人按照原合同条款执行，其拒绝签订合同，也不返还商铺、不支付租金，已经达到原租赁合同约定的解除条件，故请求宏益房开行使解除权，要求徐梅搬离房屋支付租金。宏益房开认为系原告单方面的意见，且也不能确定被告收到该请求函。另查，截至开庭时止，被告徐梅（第三人瑞风公司）已经向宏益房开按照合同约定标准向宏益房开支付了2020年2月9日前的租金。一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案被告宏益房开将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）154号商铺出租给被告徐梅使用，该合同系徐梅代理瑞风公司签订，瑞风公司对此也予以认可，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应严格遵守履行。在该租赁合同履行期间，被告宏益房开将商铺出售给原告，同时签订补充协议告知该商铺已经出租给他人使用，要求原告与原承租人签订租赁合同，但是由于多方原因原告未与承租人签订新的租赁合同。现原告主张在承租人实际使用房屋的过程中，将房屋转租给第三人周志银使用，已经违反了合同约定，宏益房开可以要求解除合同。根据周志银与第三人瑞风公司签订的《合作经营协议》中约定的内容，瑞风公司提供合作经营场地，周志银案排人员、提供经营资金，瑞风公司不参与管理和经营，周志银自主经营、独立核算、依法纳税、自负盈亏，合作场地的装修及经营过程中产生的一切费用由周志银自行承担，第一年分红金额为134,845元，第二年为147,687元，第三年为160,530元，根据上述内容，该合作经营协议虽名为合作经营，实质上应为变相转租，瑞风公司只享有收取利润的权利，没有义务，合同所约定的分红资金就是租金，且该租金比原来与宏益房开签订的租赁合同基础上有大幅度增加，原出租人转租原告所购买的商铺盈利，违反了原租赁合同不能转租的约定，严重损害了原告的合法权益。现宏益房开不因承租人的违约行为要求解除合同，怠于行使权利，根据《中华人民共和国合同法》第73条“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担”之规定，原告现有权代为被告宏益房开向被告徐梅和第三人瑞风公司行使要求解除合同的权利。且根据2019年12月4日宏益房开向原告发出的告知函，宏益房开明确告知原告从2019年6月2日起其所购买的商铺所有权归属于原告，《租赁合同》中关于出租人的权利义务均由原告享有和履行。故宏益房开已经明确表示将该租赁合同中的所有权利义务转移给原告行使，故原告现有权代宏益房开要求解除合同。第三人瑞风公司与周志银签订的合作经营协议因违反原租赁合同的约定应为无效协议，宏益房开与徐梅签订的租赁合同解除后，第三人瑞风公司应当将商铺从第三人周志银应当将经营的商铺腾空交付给原告。宏益房开所收取的原告购买商铺后承租人已经交纳的租金应当由宏益房开直接支付给原告，未交纳的部分到交还商铺之前的租金由瑞风公司和徐梅直接支付给原告。原告要求支付一个月租金作为接收商铺以后不能及时出租的损失缺乏依据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告徐梅、第三人贵州瑞风凯诚商贸有限公司与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《花果园商铺租赁合同》。二、第三人周志银在本判决书生效后十日内将贵阳市南明区五里冲花果园五里冲项目L1区2栋（2）154号商铺腾空交付给原告武延宇、李建青。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内支付2019年6月4日商铺购买之日到2020年2月9日期间已经收取租金36,990.5元给原告武延宇、李建青。四、被告徐梅、第三人贵州瑞风凯诚商贸有限公司在本判决书生效后三日内按照每月5,161.5元的标准，支付从2020年2月10日起到2020年7月15日期间的租金21,506元给原告武延宇、李建青；2020年7月16日开始按照每月5,448.25元的标准计算，支付租金给原告武延宇、李建青，到商铺实际交还时止。五、驳回原告武延宇、李建青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费303元,由被告徐梅、第三人瑞风公司负担。本院二审期间，上诉人提交贵阳市人民政府办公厅关于疫情防控期间的通知，拟证明：在该通知规定期间减租、免租有明确规定，所以希望人民法院对该通知规定期间进行调整。被上诉人经质证认为：真实性无异议，但本案租赁关系不应该适用该规定，第九条针对的是未得到解除的，或者说得到正常履行的租赁关系，而本案原被告双方租赁关系基于一审法院认定不属于有效的租赁关系，且通知只是倡导，并非强制，不应当适用该通知。被上诉人提交录音一段，拟证明：被上诉人和徐梅商量过签订新合同的过程。被上诉人经质证认为：录音中主要沟通的人并不是本案当事人，表明态度并不能代表上诉人，只是协商过程。录音只截取对被上诉人有利部分，并不能代表反映全部过程，录音属于民事诉讼法电子证据，偷录的录音能否作为证据使用及证明效力，请求法院依法判断，最后，上诉人依旧愿意按照之前的合同来与被上诉人签订合同支付租金。经本院二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人武延宇、李建青是否享有合同解除权。公民的合法权益受法律保护。上诉人徐梅、瑞风公司与被上诉人宏益公司签订了《花果园商铺租赁合同》，该协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应恪守。协议约定：1、乙方（徐梅）由下列行为之一的，甲方（宏益公司）有权单方面解除本合同，且乙方已支付的所有费用（含保证金，未使用期间的租金）均不予退还：（1）未经甲方（宏益公司）书面同意，改变合同约定的租赁物用途，经营内容和经营范围或超范围经营的。（2）未经甲方书面同意，将租赁物部分或全部转租、转让、转借他人或调换使用。（3）利用租赁物进行违法和犯罪活动的。2、如甲方（宏益公司）出售本合同项下租赁物的，乙方必须无条件与买受人另行签订租赁合同，如乙方在甲方依据本合同约定方式进行通知后3日内不与买受人签约的，则甲方有权解除本合同并不退还乙方所交纳的保证金、水电费押金等费用。首先，在租赁期间，上诉人瑞风公司与原审第三人周志银签订了《合作经营协议》，由瑞风公司提供场地，周志银安排人员，提供资金，瑞风公司不参与管理和经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，上诉人瑞风公司与原审第三人周志银之间成立租赁合同关系。上诉人徐梅、瑞风公司的转租行为未经宏益公司的同意，宏益公司有权解除合同；其次，在租赁期间，宏益公司将商铺出售给了被上诉人武延宇、李建青，根据合同约定上诉人徐梅应当无条件与被上诉人武延宇、李建青另行签订租赁合同，若未另行签订合同的，宏益公司解除。宏益公司将商铺出售给了被上诉人武延宇、李建青，涉案房屋的权利、义务由被上诉人武延宇、李建青概括承受，被上诉人武延宇、李建青有权行使解除权。此外，被上诉人武延宇、李建青合法取得涉案房屋后，由于多方原因上诉人徐梅、瑞风公司未与被上诉人武延宇、李建青签订新的租赁协议，亦未按照其与宏益公司签订的《花果园商铺租赁合同》向被上诉人武延宇、李建青履行支付租金的义务，被上诉人武延宇、李建青的合法利益已经受到损害，双方已不具备继续履行合同的可能，被上诉人诉请解除合同有事实及法律依据，本院应予以支持。对于上诉人徐梅、瑞风公司主张合同系代瑞风公司签订，但其作为《花果园商铺租赁合同》相对人，根据合同的相对性，其应承担租金支付责任，瑞风公司自认徐梅系代其签订租赁合同，一审判令徐梅、瑞风公司共同租金并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的租金超诉请判决的问题，被上诉人武延宇、李建青一审主张按照上诉人徐梅与被上诉人宏益房开签订的《花果园商铺租赁合同》第四条计算租金。根据该合同，2020年2月10日至2020年7月15日涉案房屋的租金标准为每月4,816元，2020年7月16日之后的租金标准为每月5,083元。一审确定的租金标准超过了被上诉人武延宇、李建青诉请的范围，本院依法予以纠正。对于上诉人主张的疫情期间复工困难希望进一步降低租金标准，上诉人举证的通知并非强制，仅系倡导，且上诉人的违约行为系发生于疫情产生之前,并非疫情导致，故对其该上诉请求，本院亦不予支持。综上，上诉人徐梅、贵州瑞风凯诚商贸有限公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但确定的租金标准错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1532号民事判决第一、二、三项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1532号民事判决第五项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1532号民事判决第四项为：徐梅、贵州瑞风凯诚商贸有限公司于本判决书生效后三日内按照每月4,816元的标准，支付从2020年2月10日起到2020年7月15日期间的租金给武延宇、李建青；2020年7月16日开始按照每月5,083元的标准计算，支付租金给武延宇、李建青，到商铺实际交还时止；四、驳回武延宇、李建青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费303元,由徐梅、第三人瑞风公司负担。二审案件受理费549元，由上诉人徐梅、贵州瑞风凯诚商贸有限公司负担500元，瑞风公司负担49元。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  庞敏审判员  刘佳二〇二〇年十二月二十九日法官助理王李文书记员何家伟