广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初6158号原告：邓智慧，曾用名邓锡春，女，1974年1月22日生，汉族，户籍所在地：广东省阳江市阳东区***************；确认的送达地址：广东省阳江市江城区*******。公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：梁茂林，广东一粤（阳江）律师事务所律师。被告：郑国争，男，l974年8月20日生，汉族，户籍所在地：广东省阳江市阳西县*************；确认的送达地址：广东省阳江市江城区**********。公民身份号码：441************。被告：郑丽俏，女，l981年2月16日生，汉族，户籍所在地：广东省中山市*********；确认的送达地址：广东省阳江市江城区**********。公民身份号码：441************。两被告的共同委托诉讼代理人：陈志飞，广东圣度律师事务所律师。原告邓智慧诉被告郑国争、郑丽俏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓智慧及其委托诉讼代理人梁茂林、被告郑国争及其与被告郑丽俏的委托代理人陈志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓智慧向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行原告与被告郑国争签订的《二手房买卖合同》；2、判令两被告依约收取原告剩余购房款540000元后及时将位于阳江市江城区*****的房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年9月29日，原告与被告郑国争签订《二手房买卖合同》，约定以610000元的总价款将以被告郑丽俏名义购买的坐落于阳江市江城区*****转让给原告，原告依约在于签订合同当天支付了70000元定金给被告郑国争。该合同虽约定原告需在2018年10月30日支付80000元给被告郑国争，但双方在签约时，原告明确告知被告郑国争“因自己的房子刚出售，资金回笼会稍慢，可能不会如合同约定在2018年10月30日按时支付第二笔购房款”，被告郑国争表示理解并同意原告延期支付。双方达成口头约定，原告最早在10月中旬支付、最迟可在11月底支付该80000元。签约后，原告虽未能按合同约定在2018年10月30日前支付第二笔款项，但己在2018年11月23日主动与被告郑国争联系付款事宜，被告郑国争却开始推诿敷衍，不接电话、不回复短信、微信等，最后甚至拉黑原告，造成至今双方无法沟通乃至完成付款的后果。2019年8月8日，被告郑丽俏迳向原告发出律师函，要求原告在限期内与其协商如何处理“拖欠房款以及逾期违约金问题”，不问缘由要求原告支付违约金，双方最终协商不成，被告郑丽俏遂在2019年12月30日再次向原告发出《解除合同通知函》，解除上述原告与被告郑国争签订的《二手房买卖合同》并没收原告此前己支付给被告郑国争的70000元定金。综上所述，原告认为，造成原告无法依约支付第二期购房款的责任在于两被告，现两被告强行解除合同的行为无理且有悖合同精神，原告要求两被告继续履行合同。为维护原告合法权益，原告现依法提起诉讼，望判如所请。被告郑国争、郑丽俏辩称：一、本案原告属于根本违约在先，被告依照我国合同法第九十四条、第九十六条行使解除权，本案房屋买卖合同已于2019年12月31日解除，应驳回原告的诉讼请求。根据双方于2018年9月29日签订的《二手房买卖合同》第三条付款方式的约定，原告应于2018年10月30日支付第二期购房款80000元，但是原告一直没有支付。原告违约后，被告已通过微信聊天、电话（包括被告妻子致电，原告已确认存在该事实）、委托律师事务所发函多次催告，但是原告仍然拒绝支付，为此，被告根据我国合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，行使解除权，于2019年12月30日委托广东圣度律师事务所发出《解除合同通知函》，原告已于2019年12月31日收到，根据我国合同法第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案房屋买卖合同已于2019年12月31日当天解除。二、原告未在解除通知到达之日起三个月内起诉，法院不应再支持原告继续履行合同的请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”解除通知已于2019年12月31日到达原告处，但原告直至2020年7月31日才到法院立案起诉，已经整整过去7个月时间，上述三个月起诉期限属于除斥期间，不适用中止、延长等情形，“新冠疫情”也仅影响诉讼时效，不影响除斥期间，而且根据国家规定，人民法院早在2020年2月10日已全面复工，原告完全可以在2020年2月10日后马上到法院起诉，但是其拖延至2020年7月31日才起诉，很明显原告已放弃对解除合同异议的权利，不应再支持其继续履行合同的请求。三、原告在民事起诉状中陈述的事实与理由完全是虚假的，根本没有任何证据证实，也不符合常理，很明显是因为原告违约在先而寻找借口，推卸责任。（一）原告主张“被告郑国争表示理解同意原告延期支付，双方达成口头约定，原告最早在10月中旬支付，最迟可在11月底支付该80000元”，首先，原告职业为房产中介，本案的房产中介就是原告本人自己，本案签订的合同文本也是原告起草提供的。原告作为房产中介专业人士，不可能不知道房屋买卖合同白纸黑字写明的法律后果，如果在签约时双方已经口头讲好延期，为何不直接在书面合同修改与注明？原告主张口头约定根本不符合常理，也不可能发生，更没有任何证据证实。反而根据被告提供的证据，被告就是因为当时资金周转困难，才需要卖房套现资金，所以根本不可能同意原告延期付款。而且一到付款时间，被告就已经在微信催问原告为何不付款？如果真的在签约时已经口头约定延期付款，为何时间一到被告还要在微信追问原告付款呢？而且自己催告后无办法，还宁愿花钱委托律师催收？（二）原告主张在2018年11月23日主动与被告联系付款事宜，很明显根本不是事实，原告对这一主张也没有提供任何证据证实，原告根本没有主动与被告联系过付款。原告主张被告拉黑原告，很明显也不是事实，现在原告都还是被告的微信好友，根本没有拉黑，反而被告通过微信、电话以及让妻子打电话催原告付款，每次原告都是态度恶劣，无理取闹，编造多种理由拖延、拒绝付款，以房产登记不是郑国争名义为由认为郑国争诈骗（实际情形原告作为房产中介完全审查清楚再签约，在签约时也收取了郑国争、郑丽俏两人的身份证复印件就是最好的印证），又要求重新签订买卖合同等等，但是被告由始至终都没有同意，而是要求原告继续按原合同履行，但是原告一直拒绝，很明显，其已构成根本违约。四、双方确认原告已支付的70000元属于定金，根据定金的法定性质，以及双方《二手房买卖合同》第六条“违约责任5……(5)……如乙方在交付定金给甲方后私自解除合同或拒绝履行合同的，视为乙方违约，乙方已支付的定金甲方不作退还，而甲方有权再将房屋售予任何人”的约定，本案70000元定金应由被告没收，不作退还。经审理查明：原告邓智慧从事房产中介服务，是阳江市江城区利达房地产信息咨询服务部的经营者。被告郑国争与郑丽俏是兄妹关系。坐落于阳江市江城区*****房登记时间为2019年4月28日，权利人为被告郑丽俏，产权证号为粤（2019）阳江市不动产权第0017676号。该房屋的实际购买人和权利人为被告郑国争。2018年9月29日，原告（买方、乙方）与被告郑丽俏（卖方、甲方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方转让坐落于阳江市江城区*****房；转让总价款为610000元；合同签订时乙方向甲方支付定金70000元；定于2018年10月30日乙方向甲方支付80000元；待甲方出证，乙方向甲方支付100000元；剩余购房款360000元，乙方拿到房产证当天起2个月内通过银行按揭一次性支付给甲方，如银行延期放款或贷款不足，需现金补足；甲、乙方任何一方解除合同或拒绝履行合同的均由违约方赔偿，赔偿方式付下：甲方收取定金后如在约定时间解除合同或拒绝履行合同的，则视为甲方违约，甲方须在五个工作人员双倍退还定金和已收房款给乙方，乙方不得要求进一步赔偿或逼使甲方履行合同；如乙方在交付定金给甲方后私自解除合同或拒绝履行合同的，视为乙方违约，乙方已支付的定金甲方不作退还，而甲方有权再将房屋售予任何人，乙方不得追究甲方责任或要求任何话赔偿；等等内容。落款处，被告郑国争在甲方处签名，阳江市江城区利达房地产信息咨询服务部以居间方名义加盖公章。同日，原告通过支付宝转账向被告郑国争支付了定金70000元。2019年8月8日，被告委托广东圣度律师事务所律师陈志飞向原告出具《律师函》，内容为“阁下于2018年9月29日与郑丽俏女士的代理人郑国争先生签订《二手房买卖合同》，约定阁下购买郑丽俏所有的位于阳江市江城区***********的房产，上述合同约定2018年10月**日前阁下需支付8万元房款，同时出证后，阁下再支付10万元房款，该房产已于2019年4月28日出证，但阁下仅支付7万元定金，余款分文未付。经房产中介、郑国争多次口头催告，阁下仍拒绝支付。阁下上述行为已构成根本违约，为此特郑重告知阁下：望阁下自收到本函之日起七天内与郑丽俏女士或其代理人郑国正先生联系，解决上述拖欠房款以及逾期付款违约金的问题。”2019年12月30日，被告委托广东圣度律师事务所律师陈志飞向原告出具《解除合同通知函》，内容为“阁下于2018年9月29日与郑丽俏女士的代理人郑国争先生签订《二手房买卖合同》，约定阁下购买郑丽俏所有的位于阳江市江城区***********的房产，但阁下仅支付7万元定金，余款分文未付。郑国争多次口头催告，阁下仍拒绝支付。同时本所于2019年8月8日发函书面催告阁下，阁下收到律师函后，仍未支付拖欠的房款及违约金，阁下上述行为已构成根本违约，为此特通知阁下：自阁下收到本《解除合同通知函》之日上述《二手房买卖合同》即时解除，7万元定金予以没收。”并通过EMS邮寄该函给原告，原告于2019年12月31日签收。原告认为案涉合同应继续履行，遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，原告主张，被告同意延期支付第二期款项；其有郑国争的微信账号和支付宝账号，没有郑丽俏的微信账号和支付宝账号；因双方约定由被告郑丽俏重新签订合同，需要郑丽俏提供银行卡账号再付款；若解除案涉合同，被告应退还定金70000元给其。原告提供录音资料，主张其与被告郑国争曾达成口头约定，被告同意其最早在2018年10月中旬支付、最迟可在11月底支付第二期款80000元；其于2018年11月23日主动与被告郑国争联系付款事宜，且被告郑丽俏前来阳江重签合同时原告已备妥资金准备支付，但由于被告郑国争原因未能签署；因被告郑国争从2018年11月底开始拒绝与其联系、沟通，故其无法继续付款。原告表示，若本案合同需要解除或者已经解除的话，其请求两被告退还70000元定金。被告主张，其没有同意原告延期支付房款；因原告违约，案涉合同已解除，定金不予返还。被告提供借款合同、借据、鉴定意见通知书、住院病案、住院费用项目汇总清单，主张郑国争急需资金周转，故没理由同意原告延期付款；提供国家企业信用信息公示，主张原告是合同居间方的经营者，案涉合同样式由原告提供；提供微信聊天截图，主张郑国争在2018年10月31日即向原告催收款项。诉讼中，本院依法去函作为涉讼房屋的抵押权人的中国银行股份有限公司阳江东风一路支行，该行于2020年9月21日函复本院，内容是：“一、2016年5月23曰，借款人郑丽俏、吴津球以购买阳江市江城区****房产为由向我行贷款人民币36.2万元，贷款以上述房产作抵押，办理了预告抵押权利人为我行的抵押登记手续。截至2020年9月20日，郑丽俏、吴津球尚欠我行贷款本金人民币313,134.20元及利息852.42元，合计人民币313,986.62元。由于借款人正常供款，我行暂未对借款人郑丽俏、吴津球提起诉。二、由于郑丽俏、吴津球名下的坐落于阳江市江城区***房产已办妥预告抵押权利人为我行的抵押登记手续，我行对依法处置该房屋所得价款享有优先受偿权，原告邓智慧与被告郑国争、郑丽俏房屋买卖合同纠纷一案不影响我行合法权益。三、虽然我行暂未对借款人郑丽俏、吴津球提起诉讼，但是我行会视实际情况采取法律诉讼催收，我行无需再以第三人身份参加原告邓智慧与被告郑国争、郑丽俏房屋买卖合同纠纷一案的诉讼。”上述事实，有原告提供的二手房买卖合同、支付宝付款记录、律师函、解除合同通知书、通话录音光盘2份及文字版资料，被告提供的不动产权证、EMS签收截图、借款合同、借据、鉴定意见通知书、住院病案、住院费用项目汇总清单、国家企业信用信息公示、微信好友截图、被告郑国争与原告微信聊天记录截图；本院依法调取的不动产登记查询证明、中国银行股份有限公司阳江东风一路支行的复函等证据证实，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为：虽然案涉房屋的登记权利人为被告郑丽俏，但双方当事人均确认案涉房屋的实际所有人为被告郑国争，被告郑丽俏亦同意授权郑国争以其名义出卖房屋，故本案《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告除支付定金70000元，还需于2018年10月30日向被告支付80000元。原告主张被告同意其延迟付款以及因无法联系被告而无法继续付款，被告不予认可，原告未能充分举证予以证明，本院不予采信。而且，退一步来说，即使原告主张的被告同意第二期款项80000元延长至2018年10月中旬最迟可在11月底支付这一事项属实，因原告已知道被告郑国争的微信账号和支付宝账号，完成可以在上述期限内将该期款项直接支付给被告，但其仍一直未支付。因此，原告已构成逾期支付款项的违约行为，应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”之规定，被告有权解除合同。因原告违约，被告向原告发出《解除合同通知函》，该通知函已于2019年12月31日送达给原告，原告于2020年7月31日才向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，原告提出异议并起诉的时间已超过三个月的异议期间。因此，双方签订的《二手房买卖合同》已于2019年12月31日解除。原告请求继续履行合同，于法无据，本院不予支持。双方合同约定，原告交付定金给后私自解除合同或拒绝履行合同的，视为违约，已支付的定金被告不作退还。因原告不依约履行合同，构成根本违约，故原告请求被告退还定金，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告邓智慧的诉讼请求。本案受理费9900元，由原告邓智慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  吴伟庆人民陪审员  蔡丽珍人民陪审员  阮卓桥二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈瑗瑗附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。