文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初5040号原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道**，统一社会信用代码9150024058148513XU。法定代表人：刘兴秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告：向朝晖，女，1971年4月16日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称璟鑫物业）与被告向朝晖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告璟鑫物业的委托诉讼代理人曾启洪、高亚，被告向朝晖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。璟鑫物业向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告支付拖欠原告的物业服务费2670.62元、公摊能源费285.24元，合计2955.86元,并从2017年2月1日起至实际支付之日止每日按其拖欠的物业服务费的3‰支付违约金,本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月28日石柱县南宾镇汇景龙湾小区业主委员会（以下简称汇景龙湾业委会）与原告签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，由汇景龙湾业委会聘请原告为汇景龙湾小区提供物业服务，合同第六条约定住宅按建筑面积0.80元/月/平方米收取物业服务费；公用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费按户每月预收10元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用；第十九条约定合同期限为3年，即2014年3月1日至2017年2月28日止。合同签订后，原告按照合同履行了物业管理服务合同的义务，该合同期限届满后，汇景龙湾业委会于2017年3月1日与原告又签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。原告继续按照合同履行了物业服务义务，被告所居住的汇景龙湾小区也继续接受原告提供的物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，截止2019年12月，被告未向原告缴纳2017年1月至2019年12月期间共计36个月的物业服务费和公摊能源费，在此期间，经原告多次电话和书面催收，被告仍未缴纳该费用，现起诉来院，望判如所请。被告向朝晖辩称，一、住宅下雨天雨水从屋檐向下渗漏进阳台、厨房并下漏至楼下其他住户，物业承诺解决一直未解决。二、小区单元安全门损坏大半年才修好。三、小区不设门禁，任何人可出入不安全。四、物管费过高，公摊能源费不符合“一费制”不该收取。五、小区内占用消防通道停车的现象时有发生，小区管理混乱。六、入户防盗门质量有问题未更换。七、原告无责任心，只收钱不尽义务。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系X栋X单元X-X房屋（建筑面积92.73㎡）的业主。2014年2月28日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为的乙方签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》以下简称《物业服务合同1》，双方就位于石柱县南宾镇（现为南宾街道）万寿大道4号汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项进行约定。其中，第六条规定：本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按照以下约定的标准缴纳物业费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方享有或承担；具体收费标准为住宅0.80元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.60元/月/㎡。第七条规定：共用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用。第八条规定：业主应于每月10-22日交纳物业服务费。第十九条规定：合同期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第二十四条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十六条规定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。2017年3月1日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为乙方，再次就汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同2》）。其中，第八条规定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费。第十九条规定：本合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。双方约定的住宅和商业门面的收费标准、违约金标准及合同效力及于的范围等均与《物业服务合同1》相同。自2014年3月至2019年12月底，原告一直在该小区进行物业管理服务。在庭审中原告当庭陈述对日3‰的逾期违约金减为按贷款市场报价利率的四倍计算。原告提交的《物业服务合同备案证明存根》显示，2017年5月23日，原石柱县国土资源和房屋管理局对汇景龙湾小区的物业服务合同进行了备案，委托单位为“汇景龙湾小区业委会”，物业服务企业为“重庆璟鑫物业管理有限公司”。原告提交了关于“汇景龙湾小区物业服务收费公示牌”的照片，用以证明原告已将汇景龙湾小区的物业服务收费标准在物业服务中心予以了公示，其中住宅物业服务费和日常维护费的收费标准为0.80元/㎡/月，公共设施设备水电费的收费标准为10.00元/㎡/月。2020年5月5日原告向被告寄送物业费催收律师函，被告于同月6日拒收。截止目前被告尚欠原告2017年5月之前的公摊能源费29.94元，之后的公摊能源费255.30元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》效力及于该物业管理区域内全体业主，被告系汇景龙湾小区的业主，虽然其未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告亦应受汇景龙湾业委会所签《物业服务合同》的约束，应当按照《物业服务合同》中的约定交纳物业服务费等费用。对于被告辩称物管费过高，公摊能源费不符合“一费制”不该收取，因与合同约定及上述司法解释规定相悖不予采纳。关于被告辩称住宅屋檐雨水渗漏问题及防盗门存在质量问题因与本案不属同一法律关系，业主可依法另行反映解决。关于被告辩称小区安全门损坏长期无人修理、小区不设门禁存在安全隐患、小区内占用消防通道停车管理混乱等问题，本院认为物业服务具有持续性特征，物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵。被告以物业服务企业未履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由请求减少物业费的，需提供相应的证据佐证，被告举示的证据具有时效性、片面性、局部性，其提供的证据尚不足以证明原告提供服务的瑕疵情况已经达到应当调减或不缴物业费的状况，对被告以原告物业服务不到位不缴物业费的辩称，本院不予采纳。关于违约金的问题，被告未能按照合同约定每月按时交纳服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案《物业服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交费用金额的3‰交纳违约金。庭审后原告自愿按全国银行间同业拆借中心公布的2020年12月21日一年期限贷款市场报价利率3.85%的四倍即15.40%的标准分别自每期物业服务费逾期之日起计算被告尚欠物业服务费的违约金，系其处分自己的诉讼权利，符合法律规定，也未超过法定保护上限，本院予以准许。被告在庭审中抗辩原告的诉讼请求超过诉讼时效问题，经查，原告无充分证据证明在2020年5月6日向被告邮寄物业费催收律师函之前曾向被告主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”及第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或仲裁……”之规定，原告曾于2020年5月5日向被告发出物业费催收律师函，系向被告提出履行请求，引起诉讼时效中断，则2017年5月前的物业服务费及公摊能源费因诉讼失效依法不予保护，自2017年5月始的物业服务费及公摊能源费尚在诉讼时效期之内，可予支持。则被告应向原告给付2017年5月至2019年12月共32个月的物业服务费2373.89元（0.80元/㎡×92.73㎡×32个月）及公摊能源费255.30元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、向朝晖于本判决生效之日起十日内支付尚欠重庆璟鑫物业管理有限公司的物业服务费2373.89元、公摊能源费255.30元及违约金(违约金以每月应缴物业服务费85.60元为基数，按照年利率15.40%的标准分别自每期物业服务费逾期之日起计算至付清止）；二、驳回重庆璟鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告向朝晖负担。本判决为终审判决。审 判 员 何福贵二〇二〇年十二月二十五日法官助理 陈小信书 记 员 马艳丽