北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5779号原告（反诉被告）：池兰清，女，1958年5月29日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）：宋明成（池兰清之夫），男，1955年8月31日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）池兰清、宋明成委托诉讼代理人：宋克鑫，北京天琅律师事务所律师。原告（反诉被告）：宋明利，男，1968年10月24日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）：宋明生，男，1971年11月28日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街****。法定代表人：沈涛，经理。委托诉讼代理人：武婧，女，1980年4月7日出生，满族，公司职员，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）池兰清、宋明成、宋明利、宋明生与被告（反诉原告）北京慧友房地产开发有限责任公司（以下简称慧友公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）池兰清、宋明成的委托诉讼代理人宋克鑫、原告（反诉被告）宋明成、宋明利、宋明生、被告（反诉原告）慧友公司委托诉讼代理人武婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池兰清、宋明成、宋明利、宋明生向本院提出诉讼请求：1.被告将馥郁苑×号楼4单元301室、302室钥匙交给原告；2.被告将自2017年1月1日至拿到钥匙止期间的房租补贴款10万元支付给原告；3.被告支付自2009年至2020年11月房租涨价部分费用132000元；4.被告按照每平米售价38500元的标准支付原告房屋面积差额8.71平米的溢价补偿款335335元；5.被告支付房屋拆迁补偿协议中约定的拆迁补助和奖励1-5项合计59963元；6.诉讼费由被告负担。事实与理由：2007年4月15日，原被告签订了居民优惠购房意向书，被告同意将馥郁苑×号楼4单元301室、302室分给原告，并按照拆迁协议，每年给原告住房补贴23760元。签订协议后，被告仅支付至2016年12月31日的租房补贴，拒绝将馥郁苑×号楼4单元301室、302室钥匙交给原告、拒绝支付后续住房补贴。因开发商拒绝交房，导致原告在外租房，房租上涨，多付出租金差价132000元，被告应当支付原告租金及差价共计232000元。此外，原告房屋拆迁面积为191.88平米，但安置的301室和302室两套房屋总面积为183.17平米，被告应按照房屋平均出售价格每平米38500元的标准补偿原告房屋面积差额款335335元。拆迁补偿协议中约定的拆迁补助和奖励被告亦未支付，被告应当支付补助及奖励59963元。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告慧友公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告可以随时到被告指定地点办理入住登记手续，领取钥匙。被告多次通知原告前来办理交房手续，但原告未按通知要求前来办理；第二，原告要求的租房安置补偿金额缺乏事实和法律依据。案涉房屋在2018年2月11日达到入住条件，原告一直未办理入住手续，被告被迫于2018年2月11日到北京市国泰公证处办理公证，并将《入住通知书》当场按照原告所留地址邮寄给原告，《入住通知书》中载明了办理入住手续时间是2018年3月2日至3月20日及办公地点，提示原告租房补助只支付到2018年3月31日止，同意向原告支付2017年1月至2018年3月的租房补贴，原告要求的其余租房安置补偿与事实不符，应当予以驳回；第三，原告要求的因房租涨价部分的款项缺乏事实和法律依据。自2009年5月7日双方签订拆迁安置补偿协议期至2016年止，被告每年按照协议约定将安置补偿款通过银行转账方式支付给原告，并留有签收凭证，现原告提出的房租涨价部分款项有违协议约定，属于不合理要求，且原告要求的2009年5月7日至2020年11月期间的租金已超过诉讼时效，应予驳回；第四，案涉301室房屋面积为92.08平方米，302室房屋面积为91.09平方米，共计183.17平米，不同意支付差额面积部分的补偿款；第五，原告要求的拆迁补助及奖励59963元已计入房屋回购费用，该部请求已超过诉讼时效，不同意支付。反诉原告慧友公司提出反诉请求：要求反诉被告支付馥郁苑×号楼4单元301室、302室两套房屋2018年至2020年度的供暖费16565元。事实与理由：反诉原告在2018年2月11日达到入住条件时，多次通知反诉被告办理入住领取钥匙，但是反诉原告一直未予办理，反诉原告向反诉被告邮寄了上述《入住通知书》，提醒反诉被告自反诉原告通知办理交付入住结束之日起十日内，房屋的相关费用包括取暖费用开始计算收取，故反诉被告应当向反诉原告支付2018年至2020年度取暖费。反诉被告池兰清、宋明成、宋明生、宋明利辩称，不同意反诉原告的反诉请求。四名反诉被告未收到房屋钥匙，未享受供暖利益。本院经审理认定事实如下：宋明成与池兰清系夫妻关系。宋明成与宋明生、宋明利系同胞兄弟关系。1987年，原怀柔县人民政府向池兰清核发了怀政地字第604号《社员宅院地使用许可证》，批准其使用原怀柔县城关公社于家庄大队一处宅基地（即于家园68号）。1990年5月，原怀柔县怀柔镇人民政府向池兰清核发了镇字第57号《怀柔镇村民建房施工许可证》，其上载明：原宅院有北房4间，批准建造南房3间。2007年，怀柔镇该村列入拆迁范围。2007年4月14日，慧友公司作为拆迁人（甲方）与被拆迁人（乙方）池兰清签订《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》，约定被拆迁人在怀柔区于家园×号院内正式房屋面积为191.88平方米，拆迁人给予被拆迁人房屋补偿456048元、各项奖励及补助费59963元，上述拆迁补偿总款为516011元。2007年4月15日，慧友公司（甲方）与宋明利（乙方）签订《于家园居民优惠购房意向书》，约定：“双方根据《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》，乙方位于怀柔区于家园×号房屋建筑面积为191.88平方米，拆迁补偿款总计516011元，乙方要求用此款订购馥郁苑二期商品房2套，分别为：商品房1为馥郁苑二期（暂定名）×号楼4单元301室，建筑面积为90平方米。其中享受回购住宅优惠销售房价的面积为90平方米，优惠单价为每平方米2750元，商品房1的总房款为247500元。商品房2为馥郁苑二期（暂定名）×号楼4单元302室，建筑面积为90平方米。其中享受回购住宅优惠销售房价的面积为90平方米，优惠单价为每平方米2750元，商品房2的总房款为247500元。2套商品房共计购房款为495000元。关于拆迁补偿款与购房款差额处理，双方约定若乙方补偿总款大于上述2套商品房总款时，其差额21011元在乙方签订该意向书且搬迁完成后7个工作日内退给乙方，若乙方同意将该差额部分暂存甲方的，待房屋交付结算时，按2.25%的年利率计算利息。甲方预计于2009年4月11日前将上述房屋交付给乙方。其他约定事项包括…4.由于乙方未付齐全部款项或其他乙方原因延误办理房屋交接手续的，从该项目正式交付之日开始，乙方所购房屋的物业费、供暖费等一切相关费用均由乙方承担…5.本意向书中所购商品房面积均为图纸测算面积，由于拆迁未完成，该面积可能存在误差，最终以双方签订的《商品房买卖合同》之约定为准。”因慧友公司未按《于家园居民优惠购房意向书》约定的日期交房，慧友公司（甲方、拆迁人）与池兰清（乙方、被拆迁人）于2009年5月7日签订《拆迁补偿安置补充协议》，约定按照甲方认定的乙方原宅基地内正式房屋面积以每月每平米11元的标准给付临时安置补偿，补偿期限自《购房意向书》约定的回迁日期到期之日起至拿到回迁房钥匙之日止，甲方除支付乙方本协议约定的安置补偿费以外，不再承担任何方式的补偿和赔偿责任。此后，慧友公司又陆续与池兰清签订多份《补充协议》，慧友公司每年按照认购房屋总建筑面积180平方米、每平米11元/月的标准向池兰清支付租房补贴款23760元至2016年12月31日。2018年2月11日，案涉房屋具备入住条件，因慧友公司以原告家庭内部存在纠纷为由拒绝向原告交付钥匙，故原告池兰清于2020年11月16日持诉称理由及1-3项请求诉至法院，本院于审理中追加宋明成、宋明利、宋明生为本案共同原告，四名原告在本案审理中增加4-5项诉讼请求，慧友公司认可馥郁苑×号楼4单元301室、302室房屋为确定的楼号，并表示案涉301室房屋面积为92.08平方米，302室房屋面积为91.09平方米，共计183.17平米。关于上述原告家庭内部纠纷问题，本院查明如下：2007年4月14日，原告池兰清、宋明利、宋明生签订协议书约定“根据馥郁苑二期工程建设需要，于家园×号院拆迁，经房主池兰清、宋明利、宋明生协商达成协议：一、房屋拆迁，按房地产开发公司售房标准，不要补偿款，按面积换成楼房出售，房款协商分配如下：1.给家父宋某存下10万元；2.给池兰清存下36万元；3.给宋明利存下3万元；4.其余款项由宋明利与宋明生平分。”2017年9月8日，池兰清、宋明成就上述协议的效力问题起诉至法院要求法院确认协议无效，该案经北京市第三中级人民法院（2017）京03民终14177号民事判决书判决驳回池兰清、宋成明的诉讼请求。2017年7月19日，宋明利、宋明生因租房补贴款的分配问题起诉至法院，法院经审理后认为：池兰清、宋明成夫妻与宋明生、宋明利对于×号院拆迁后的安置房屋均享有财产利益，售房款的分配比例为池兰清40%，宋明生、宋明利各为30%，租房补贴款参照该比例予以分配，故法院于2018年8月30日以（2018）京03民终7904号民事判决书判决池兰清、宋明成分别给付宋明利、宋明生租房补贴款55024.2元。原告对其主张出示《社员宅院地使用许可证》、《怀柔镇村民建房施工许可证》、《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》、《于家园居民优惠购房意向书》、慧友公司工商信息、（2018）京03民终7904号民事判决书。经质证，被告对原告提供的证据均无异议。被告对其主张出示2018年2月11日北京市国泰公证处出具的包含入住通知书及快递单的公证书、池兰清安置补偿金支付明细及个人收款证明，证明被告曾向原告邮寄入住通知书，向池兰清支付了租房补贴，入住通知书上载“房屋具体办理入住手续的时间为2018年3月5日至2018年3月20日…北京慧友公司租房补助将只支付到2018年3月31日”。经质证，原告表示没有收到入住通知书，且原告去被告处要钥匙被告不给，住房补贴仅支付到2016年12月31日，每年23760元。本院对于快递单上缺少原告签字的问题进行询问，被告解释为公证处负责人进行更换，后来查过这个快递没有退回，就证明已经签收了。本院对于快递编号为1096644876524的EMS快递进行查询，查询结果显示为“邮件查无物流信息”。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》、《拆迁补偿安置补充协议》及《于家园居民优惠购房意向书》均系当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。原告已按照约定进行搬迁，被告慧友公司应按照协议约定及时交付回迁安置房屋并支付租房补贴。慧友公司辩称已通知原告收房，但其证据不能证明原告收到过入住通知，且在本案审理中，慧友公司亦表示未予交房的原因系原告家庭内部存在纠纷，但原告家庭内部纠纷并不影响慧友公司向合同相对方履行义务，也不能成为慧友公司拒绝交房的合理理由，故本院对被告慧友公司仅同意支付原告2017年1月1日至2018年3月31日租房补贴的辩称意见，不予采信。现被告慧友公司认可馥郁苑×号楼4单元301室、302室房屋为确定后的楼号并已于2018年2月11日达到入住条件，故对原告要求慧友公司交付馥郁苑×号楼4单元301室、302室钥匙、支付2017年1月1日至拿到钥匙期间租房补贴的诉讼请求，本院应予支持，租房补贴按照原被告历年实际履行的总建筑面积180平方米、每平米11元/月的标准计算。关于原告要求的自2009年至2020年11月房租涨价部分费用132000元，因慧友公司与池兰清于2009年5月7日签订《拆迁补偿安置补充协议》明确约定除支付上述租房补贴至拿到回迁房钥匙之日止，慧友公司不承担‘任何方式的补偿和赔偿责任’，故对于原告该项请求，本院不予支持。关于原告主张的按照现馥郁苑每平米均价38500元的标准给付其被拆房屋与安置房屋之间的面积差补偿款问题，本院认为：原被告所签拆迁补偿协议系采取货币补偿方式进行的房屋拆迁，即原告将其原有宅基地上191.88平方米的房屋交给被告慧友公司拆除时，双方已就该面积房屋的对价进行了约定，现原告以其被拆房屋与选购房屋之间存在面积差额为由要求慧友公司给付其面积差额补偿款的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告给付拆迁补偿协议中的拆迁补助和奖励59963元，本院认为：该款作为原告拆迁补偿总款516011元的一部分已经通过与被告签订《于家园居民优惠购房意向书》的方式用于支付订购案涉2套回迁房屋的房款上，现原告再单独就拆迁补助和奖励款59963元要求被告给付没有事实和法律依据，本院不予支持。至于拆迁补偿总款与回迁房房款之间的差额款问题，鉴于原被告双方对此均未提出主张，本院本着不诉不理的原则不宜在本案中直接作出处理。本院建议原被告双方可按照《于家园居民优惠购房意向书》的约定自行处理，处理意见不能达成一致时可另行起诉。此外需要指出的是，宋明利、宋明生虽因与案涉房屋具有利害关系而被法院追加为原告，但案涉纠纷系发生在原告池兰清与被告慧友公司对房屋拆迁安置补偿协议的后续履行上，故本着合同相对性原则以及从便于合同履行的角度出发，被告慧友公司可将案涉两套房屋的钥匙交付给原告池兰清。至于原告池兰清、宋明成夫妻与原告宋明生、宋明利之间对房屋如何分配的问题可另行解决，本案不作处理。关于反诉原告慧友公司要求反诉被告支付馥郁苑×号楼4单元301室、302室两套房屋2018年至2020年度的供暖费16565元的反诉请求，因慧友公司未按时交房导致的不利后果不应转嫁给购房人负担，原告亦未享受相应的供暖利益，故对于慧友公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将位于北京市怀柔区馥郁苑×号楼4单元301室、302室的钥匙交付给原告池兰清；二、被告北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告池兰清、宋明成、宋明利、宋明生2017年1月1日至向原告交付钥匙之日止的租房补贴（按照房屋180平方米，每平方米每月11元的标准计算）；三、驳回原告池兰清、宋明成、宋明利、宋明生其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告北京慧友房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5039元，由原告池兰清、宋明成、宋明利、宋明生负担3889元（已交纳），由被告北京慧友房地产开发有限责任公司负担1150元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费107元，由反诉原告北京慧友房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  许 英二〇二〇年十二月二十三日法官助理  武 慧书 记 员  彭文娟