浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2636号 上诉人（原审原告）：林德林，男，1982年12月3日出生，汉族，住玉环市。 上诉人（原审原告）：陈玲林，女，1983年3月1日出生，汉族，住玉环市。 上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：玉环新华鸿房地产开发有限公司。住所地：玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 上诉人林德林、陈玲林因与被上诉人玉环新华鸿房地产开发有限公司（以下简称新华鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初6564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林德林、陈玲林上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当。一、被上诉人2019年4月22日所交付的商品房不具备合同约定的交房条件。1、根据国家电力工业部颁布的《供电营业规则》的要求，住宅居民所需要的生活用电是直接由供电部门提供，用户不得自行转供电，也不得使用临时用电，不同的用户使用不同类别的供电方式。被上诉人在住宅未接入公变电之前采用将集中商业专变通过拉低压线的方式进行供电明显是一种临时供电方式，也是被上诉人自行转供电的方式，而一审却认为这样的用电均为正式、合法用电显然不当。同时物业专变为2100KVA，住宅公变为7360KVA，就是将该住宅小区的集中商变（4460KVA）和物业专变（2100KVA）都用于住宅，也达不到住宅公变7360KVA的要求，这又如何可以认为能够满足住宅用户的正常使用条件？2、根据2009年10月19日国家住房和城乡建设部关于《房屋建筑和市政基础设施施工竣工验收备案管理办法》第五条的规定，《住宅使用说明书》是建设单位必须递交的备案文件之一，水、气、电是住宅单位必备的生活设施，在被上诉人向建设部门提交的《住宅使用说明书》中，有小区管道燃气和自来水的施工、维修保养单位，唯独没有用电的施工、维修保养单位，这也充分说明2019年4月23日时所有的住宅楼尚未通电入户，不具备交房的条件。二、被上诉人以受台风影响作为不可抗力抗辩理由，不能成立。1、台风在沿海普遍存在，作为具有相应资质和专业技术人员的开发商而言，并非不能预见，其应当科学合理地制定施工进度及竣工交付期限，而不能要求上诉人来承担逾期责任。在被上诉人和施工单位所签订的《台州市建设工程施工合同》中，不可抗力范围约定为“台风（12级以上）、地震（6级以上）”，根据风力的等级划定，12级以上为台风，10-11级为强热带风暴，8-9级为热带风暴，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的不可抗力的范围包括地震、台风、洪灾等自然灾害，并没有将强热带风暴和热带风暴列为不可抗力。从被上诉人向法庭提供的“台风影响正常生活一览表”可知，只有1808号“玛利亚”台风在12级以上，其余的台风均不符合不可抗力的构成要件。2、退一步说，即使受到台风的影响，被上诉人也没有按照合同的约定在不可抗力发生之日30日内告知上诉人。被上诉人提供的照片证据不能证实已经履行告知义务，无法证明是否确实贴过通知，也无法证明这些通知足以让上诉人知晓。三、温州百佳装饰工程有限公司（以下简称百佳公司）对商品房的验收行为对上诉人不产生法律效力。1、上诉人只授权百佳公司办理房屋交接手续，并没有授权百佳公司对该商品房是否符合合同约定的条件进行检验，对商品房检验权利在上诉人。2019年4月23日，百佳公司和被上诉人签署的《竣工交接书》称，被上诉人的交付行为符合合同约定。验收应该包含检验和接收两个方面，对商品房是否符合《商品房买卖合同》中所约定的交付条件及标准的进行检验的权利，上诉人并没有授权或者委托给百佳公司，因此百佳公司的检验行为对上诉人不产生法律效力。上诉人对不符合《商品房买卖合同》所约定条件交付的行为，仍然有异议的权利。2、百佳公司名义上是上诉人的委托人，实际上是由被上诉人的人员。百佳公司开具给上诉人的收据上杨海英和林华琴和被上诉人的财务人员杨海英和林华琴混同，可以证实被上诉人和百佳公司存在公司人格混同的事实。百佳公司既是上诉人的代理人同时又是被上诉人的人员，这样的代理违反了《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条关于“禁止自己代理和双方代理”的规定。3、百佳公司和被上诉人签订的《竣工交接书》，2019年4月23日被上诉人将1087套商品房全部交付给百佳公司，这份交接书的内容虚假，一天时间里，被上诉人和百佳公司是如何对1087套商品房进行验收的？《竣工交接书》与被上诉人在浙10**民初5445号案件中提供的“玉环新华鸿二期交房情况汇总记录”存在矛盾。既然百佳公司可以代表业主收房，那就不存在尚未交付和分期交付的事实了。 新华鸿公司辩称，一、案涉房屋通过竣工验收备案，且用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。1、《商品房买卖合同》第九条约定审查的是用电是否具备商品房正常使用的基本条件这个实质性问题，此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋是否通电作为判断标准。在公变通电并接入电表前，被上诉人以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。2、根据被上诉人提供的证据及国网浙江玉环供电有限公司复函，玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA，已于2018年9月29日通过验收并送电。另外，根据被上诉人提供的用电发票等证据，表明业主均能正常用电。上述事实，有台州市中级人民法院作出的（2020）浙10民终93号、94号生效民事判决能够予以佐证。二、被上诉人受台风等不可抗力原因的影响造成工程延期，按照合同约定被告可以据实延期交付，无需承担违约责任。1、虽然沿海地区每年遭遇台风的几率较大，但是对于其具体发生的时间以及延续时间和强度是签订合同时无法预见的，对于台风产生的后果也是不能避免且不能克服的，故台风都应被界定为不可抗力。2、双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定台风属于不可抗力且免责。3、监理单位出具的证明、玉环市气象服务中心出具的《玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表》等一系列证据，都表明因台风影响确实需要停工，且被上诉人履行了相应的告知义务。三、按照上诉人出具的委托书，被上诉人与百佳公司已完成房屋交接手续。1、上诉人出具的委托书明确约定上诉人委托百佳公司代为与被上诉人办理房屋交接手续并对房屋进行管理，该公司办理并完成的房屋交接手续视为本人完成。2、被上诉人与百佳公司在法律关系上系两个独立的主体。至于双方之间是否存在特殊关系，没有证据证明与本案具有实质性影响，且不属于本案的审理范围。3、被上诉人提供的玉环新华鸿二期交房情况汇总记录是业主办理结算后的收房情况，与被上诉人跟百佳公司之间的房屋交接手续并不矛盾。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 林德林、陈玲林向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付因逾期交房的违约金65709元【计算时间：2019年4月1日至2019年8月2日，计124天；计算方式：1324779（元）×0.0004×124（天），并要求将违约金继续计算到被告实际交房时止】。 一审法院认定事实：2016年12月8日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由被告将其开发的“华鸿嘉园”第21号楼2单元1201号商品房出售给原告，总价款为1324779元；付款方式为付清首期404779元后按揭支付；房屋交付期限为2019年3月31日前，不可抗力如台风等免责事由除外；交付条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等；逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自交付期限届满次日起按已付房款日万分之三支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；逾期超过90日，若买受人选择继续履行的，则出卖人应当自交付期限届满次日起按已付房款日万分之四支付违约金至实际交付之日止，等等。合同附件八第四条第八项载明：如买受人已委托第三方办理房屋交接手续并管理的，买受人同意出卖人向第三方办理房屋交接手续，第三方完成房屋交接手续的，视为买受人与出卖人完成房屋交接手续。同日，原告向被告出具了委托书一份，载明原告自愿委托案外人百佳公司代为办理房屋交接手续以及优化改造，所完成的交接手续视为本人完成办理。之后，原告依约支付了全部价款。2019年4月22日，华鸿嘉园二期工程完成竣工备案。2019年4月23日，被告致函案外人百佳公司，告知工程已通过竣工验收，要求办理商品房验收交付手续。同日，双方签订竣工交接书，确认涉案商品房的交付行为符合合同约定的交付条件及标准。另查明，自2016年12月8日至2019年4月止，受“纳沙”、“海棠”、“泰利”等7个台风影响，涉案华鸿嘉园二期工程出于施工安全考虑依照相关施工规范存在停工现象，停工时间为26日。再查明，2019年10月10日，国网浙江玉环供电有限公司出具《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》，内容如下：1、玉环华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变于2019年7月17日通电并接入电表；2、玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA，集中商业专变4460KVA，公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。以上用电均为正式用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，以满足用户正常用电需求。 一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同因协商一致而成立。缔约当事人主体适格，意思表示真实，并无违反法律、行政法规强制性规定，合同应为有效。有效的合同对双方当事人均具约束力，双方均应全面履行合同义务。虽然合同约定交房期限为2019年3月31日，但不可抗力除外。受台风影响停工26日，出卖人据实延期交房符合约定和法律规定。工程竣工验收后，被告依原告指定向案外人百佳公司交付商品房并办理交接手续并无不当，且符合合同约定。涉案商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足原告正常用电需求，并不构成交付条件的欠缺，故不能据此认定被告因交付不符合合同约定的用电条件而构成逾期交房。因此，原告以逾期交房为由主张由被告支付违约金之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。被告以台风影响工期系不可抗力、供电以符合通常使用目的为必要等作为抗辩理由，尚属合理，予以采纳。原告在庭审终结后申请调取证据，不符合民事诉讼证据规则之规定，不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告林德林、陈玲林的诉讼请求。一审案件受理费1443元，由原告林德林、陈玲林负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据上诉人林德林、陈玲林的上诉主张及被上诉人新华鸿公司的抗辩理由，对双方争议的焦点作如下分析：一、关于涉案商品房是否具备合同约定的交房条件。案涉商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被上诉人新华鸿公司以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。因此，上诉人以被上诉人新华鸿公司交付的商品房不符合合同约定的用电条件为由主张逾期交房，本院不予支持。二、本案是否存在受台风影响构成不可抗力为导致延期交房。案涉商品房买卖合同第九条约定，“本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件”，可见，台风这一自然灾害已为双方当事人约定为属于不可抗力范畴。沿海地区虽然每年遭遇台风几率较大，但对于台风具体发生的时间、强度以及影响生产、生活的持续时间在签订合同时是无法预见的，对台风产生的破坏力也是不能避免并不能克服的，故依约依法台风都应被界定为不可抗力。依据监理机构及相关行政机关出具的台风影响新华鸿二期工地的相应材料可以认定因受台风影响确需停工，且参照玉环市气象服务中心出具的《玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表》可知，自案涉商品房买卖合同签订后至实际交房之日即2019年4月止，共发生了7次台风，造成工程停工超过22天，且被上诉人新华鸿公司已经按照合同约定自发生之日起30日内履行了相应的告知义务，因此被上诉人新华鸿公司因受台风影响可延期交房并据此免除责任。三、关于委托书的效力问题。上诉人在签订合同时向被上诉人出具委托书，载明上诉人自愿委托案外人百佳公司代为办理房屋交接手续以及优化改造，所完成的交接手续视为本人完成办理。该委托书系当事人的意思表示，并不违反相关法律、法规的规定，应为有效。在上诉人未向被上诉人撤回该授权委托书的情形下，出卖人与第三方完成房屋交接手续，视为买受人与出卖人完成房屋交接手续。 综上所述，林德林、陈玲林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1443元，由上诉人林德林、陈玲林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 郑 艳 12- 11-