四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民初4950号 原告（执行案外人）：夏茂华，女，1928年3月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：向阳，四川乐伯乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李颖祥，四川乐伯乐律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张梅，女，1982年8月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：高少宾，四川发现律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都市楠辉商贸有限公司，住所地：成都市武侯区逸都路**。 法定代表人：王长春，执行董事。 原告夏茂华与被告张梅、成都市楠辉商贸有限公司（以下简称楠辉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏茂华的委托诉讼代理人向阳，被告张梅的委托诉讼代理人高少宾到庭参加了诉讼，楠辉公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏茂华向本院提出诉讼请求：1.判决中止（2015）成执字第555号文书对成都市武侯区××路××段××号××市场××栋15号房屋的执行；2.本案诉讼费由张梅及楠辉公司承担。事实和理由：1.1997年6月26日，成都市武侯区拆迁安置管理服务中心代四川省交通厅办理武侯祠大街拆迁项目，与原告签订了《非住宅拆迁产权调换协议》，协议约定由四川省交通厅用位于成都市武侯区××市场××幢15号房屋与原告所有的××街178号房屋进行产权调换安置。为及时安置住房，成都市武侯区拆迁安置管理服务中心购买了楠辉公司的案涉房屋进行产权调换，之后，原告一直对案涉房屋占有使用至今。2.楠辉公司借企业改制之名，将已经交付使用的案涉房屋补办登记其名下，并违规办理了抵押贷款。 被告张梅辩称，1.夏茂华提供的证据不能证明案涉房屋与被执行人楠辉公司的关联性。2.夏茂华自1997年拆迁安置以来并没有及时的办理相关的产权变更登记，存在明显的过错，并且案涉房屋的规划用途为商业，本案不符合排除执行的条件。3.张梅作为抵押权人，并没有过错，不应该承担相关的诉讼费用。 被告楠辉公司未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1.关于夏茂华提交的《购房协议书》及两份《证明》。张梅主张上述证据均为复印件，三性不予认可。 本院经审查认为，上述证据虽系复印件，但上述证据已由生效法律文书作为基本事实予以认定，张梅对此并无相反证据足以推翻，故本院对上述证据予以采信。 2.关于夏茂华提交的《关于同意“成都市武侯区双楠化工工程公司”改制方案的批复》《关于同意成都市武侯区双楠化工工程公司改制的批复》、成都市楠辉公司产权变更登记申请书、成都市房产管理局房屋所有权申请登记表、审核信息、房屋登记信息询问笔录及指定代表或者共同委托代理人证明、介绍信、房屋信息摘要。张梅主张上述证据均为复印件，真实性不予认可。 本院经审查认为，上述证据经核实来源真实，本院予以采信。 3.关于夏茂华提交的《情况说明》。张梅主张楠辉公司与本案有利害关系，故不认可该证据的三性。 本院经审查认为，该证据系书证原件，内容与本案待证事实相关，本院予以采信。 4.关于张梅提交的《成都市不动产登记中心房屋信息查询记录》。夏茂华不认可该证据的三性。 本院经审查认为，该证据系张梅通过法院出具的调查令在有权机关调取的证据，证据内容涉及案涉房屋的查封及抵押信息，本院予以采信。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 一、执行依据情况 本院依据已经发生法律效力的四川省成都市蜀都公证处（2015）川成蜀证执字第96号公证书，于2015年3月17日立案受理申请执行人张梅申请执行楠辉公司一案。执行标的借款本金10000000元，利息819419元。本院于2015年12月21日作出（2015）成执字第555号执行裁定，查封楠辉公司所有的位于成都市武侯区××路××段××号1栋1-2层、2栋1-2层、3栋1-2层、4栋1-2层、5栋1-2层、6栋1-2层、7栋1-2层、8栋1-2层、9栋1-2层、10栋1-2层、11栋1-2层、12栋1-2层全部房屋。查封期限自2015年12月21日至2018年12月20日。后本院于2018年11月30日作出（2015）成执字第555-2号执行裁定续查封上述房屋。案涉房屋在上述查封范围内。夏茂华以案涉房屋系查封前通过产权调换安置，并已实际占有使用为由，向本院提起执行异议。本院于2020年6月28日作出（2020）川01执异935号执行裁定书，裁定驳回夏茂华的异议请求。夏茂华不服，遂提起本案诉讼。 二、案涉房屋安置情况 1997年6月27日，武侯区双楠综合市场作为甲方与乙方成都市武侯区房地产管理局拆迁安置办公室签订《购房协议书》，约定武侯区双楠综合市场将第5栋第15号营业办公用房，共计46.6㎡，按6500元/㎡，合房款302900元出售给成都市武侯区房地产管理局拆迁安置办公室，产权由甲方代办。成都市武侯区双楠化工工程公司在“甲方：双楠综合市场”处签章。 1997年6月26日，四川省交通厅作为拆迁人与被拆迁人夏茂华签订《非住宅拆迁产权调换协议》，约定四川省交通厅拆除夏茂华位于××街178号建筑面积28.7平方米房屋（另有住宅4.5㎡），四川省交通厅以双楠综合市场5栋15号家代店（营业23.3㎡，住23.3㎡）与夏茂华进行产权调换。四川省交通厅及成都市武侯区房地产管理局拆迁安置办公室均在该协议上盖章。 2016年12月10日，成都市武侯区房产管理局出具《证明》一份，载明：夏茂华系四川省交通厅实施的武侯祠大街拆迁项目被拆迁户，该项目由成都市武侯区房产管理局代办拆迁。1997年6月26日，四川省交通厅与夏茂华签订《非住宅拆迁产权调换协议》，由四川省交通厅用位于成都市武侯区××市场××幢15号房屋对其进行安置。安置后，夏茂华一直在此安置房屋经营使用至今。 2017年1月12日，成都市武侯区房产管理局再次出具《证明》一份，载明：楠辉公司名下位于武侯区××路××段××号5栋房屋（权0420774）系四川省交通厅实施的武侯祠大街拆迁项目的安置房屋。经该局查证，其中5栋1层15号房屋用于安置夏茂华。 2020年9月18日，楠辉公司出具《情况说明》一份，载明：1997年6月27日，成都市武侯区房地产管理局拆迁安置办公室与武侯区双楠综合市场签订《购房协议书》，购买位于双楠综合市场第5栋15号营业办公用房，房屋分为底层和二层两层，房屋面积为46.6㎡，房屋价款为302900元。该处房屋为楠辉公司前身“成都市武侯区双楠化工工程公司”修建取得，上述《购房协议书》的实际出售人为“成都市武侯区双楠化工工程公司”，并“成都市武侯区双楠化工工程公司”在上述《购房协议书》售房人处盖章确认，房屋价款也为楠辉公司收取。 2009年2月19日，成都市工商行政管理局同意预先核准成都市武侯区双楠化工工程公司的企业名称变更为成都市楠辉商贸有限公司。 《个人住房信息查询记录》显示夏茂华在成都市无房屋。 三、案涉房屋产权登记及相关情况 2010年10月18日，位于成都市武侯区××路××段××号5栋1-2层商业用房（建筑面积：593.90平方米）及2层办公用房（建筑面积：593.90平方米）登记于楠辉公司名下，业务件号：权0420774，原产权人为成都市武侯区双楠化工工程公司，登记产源为改制（三改）。 《成都市不动产登记中心房屋信息查询记录》的内容显示，上述房屋于2014年6月抵押给张梅，于2014年11月抵押给张秀丽，抵押人均为楠辉公司，并办理了他项权利证书。 在成都铁路运输中级法院执行（2015）成铁中执字第86号张秀丽申请执行成都市新同辉置业有限公司、四川同辉实业有限公司、成都市金同辉物业管理有限公司、楠辉公司、王长春、赵欢借款及担保合同纠纷公证债权文书一案中，夏茂华提出执行异议。2019年4月12日，成都铁路运输中级法院作出（2019）川71执异32号执行裁定书，裁定中止对成都市武侯区××路××段××号××栋1层15号房屋（权0420774）的执行。 2019年6月4日，成都市武侯区人民法院立案受理夏茂华诉成都市武侯区拆迁安置管理服务中心、楠辉公司、成都市府南河房地产开发有限公司物权确认纠纷一案，2020年8月31日，成都市武侯区人民法院作出（2019）川0107民初6461号民事裁定书，以案涉房屋已被人民法院查封，夏茂华已提起执行异议之诉为由裁定驳回夏茂华的起诉。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、（2020）川01执异935号执行裁定书、（2019）川0107民初6461号民事裁定书、（2019）川71执异32号执行裁定书、《购房协议书》《非住宅拆迁产权调换协议》、成都市武侯区房产管理局两份《证明》、《情况说明》、《成都市不动产登记中心房屋信息查询记录》等。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，本案的争议焦点为夏茂华就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益是否能够排除人民法院的强制执行。 就实体权利而言，首先，夏茂华与四川省交通厅于1997年6月26日签订《非住宅拆迁产权调换协议》，协议约定四川省交通厅将案涉房屋与夏茂华位于武侯祠大街的房屋进行产权调换。次日，成都市武侯区双楠化工工程公司与成都市武侯区房地产管理局拆迁安置办公室签订《购房协议书》，协议约定成都市武侯区双楠化工工程公司将案涉房屋出售给成都市武侯区房地产管理局拆迁安置办公室。上述事实表明夏茂华占用使用案涉房屋是基于四川省交通厅实施的武侯祠大街拆迁安置项目，案涉房屋属于拆迁补偿安置性房产，夏茂华作为被拆迁人取得安置房产是以原房产被拆除为代价。其次，成都市武侯区房产管理局两次出具证明就拆迁事实及安置情况予以确认，楠辉公司也就其前身成都市武侯区双楠化工工程公司的出售房产行为予以确认。综上，夏茂华在人民法院查封前就通过政府的拆迁安置项目取得了案涉房屋的相关权益，欠缺的仅是物权登记，未能取得完整的物权，但实体法上的债权权利不受影响，夏茂华基于被拆迁户的身份对案涉房屋享有物权期待权。 就排除强制执行而言，实际是民事权益优先性的比较。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，通常情形下，抵押权具有优先受偿效力，但在法律、司法解释另有规定的情况下，特殊债权可以优先于担保物权。本案中，夏茂华对案涉拆迁安置房所享有的权利即为特殊债权，可以排除张梅抵押权的优先性，主要理由如下：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，拆迁安置房屋特定化后，被拆迁人享有优先取得安置房的权利，当权利发生冲突时，被拆迁人的优先权可以对抗一般购房消费者。本案中，夏茂华与四川省交通厅签订的《非住宅拆迁产权调换协议》对安置房屋的位置、面积、补偿方式均作出了明确约定，在此情形下，合同标的已特定化，夏茂华对案涉房屋的权利可以对抗一般购房消费者。第二，结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关规定，已支付了全部或大部分购房款的商品房消费者可以对抗抵押权，故夏茂华对案涉房屋的权利更是优先于抵押权。第三，法律对权利人的保护是公平的，但对非善意的权利人例外。本案中，夏茂华通过产权调换取得案涉房屋相关权益，但楠辉公司未依约定履行义务，还擅自将已用于安置被拆迁人的房屋对外抵押借款，夏茂华在整个过程中并无过错。第四，案涉《非住宅拆迁产权调换协议》签订时间远早于抵押权的设立时间，张梅通过审查完全可以防止被拆迁人权利优先性所带来的风险。 综上，案涉房屋属拆迁补偿安置房产，夏茂华实质系通过以物易物的方式取得案涉房屋权益，其权益性质有别于一般房产受让人，且房屋拆迁涉及社会公共利益，夏茂华服从公益行为而对案涉房屋所享有的权利系特殊债权，应予优先保护，故夏茂华对案涉房屋享有的民事权益能够排除强制执行。 综上所述，夏茂华的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行成都市武侯区××路××段××号××市场5栋15号房屋。 案件受理费5844元，由张梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  陈丽华 审 判 员  邓凌志 人民陪审员  罗 玲 二〇二〇年十二月十五日 书 记 员  吴 双