浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初4348号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路****。 法定代表人：杨柏真，公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，女，该公司员工。 被告：新昌县棣和园（一）业主委员会，住，住新昌县南明街道棣和园**/div> 主要负责人：陆志泉，业主委员会主任。 原告新昌县永信物业管理有限公司与被告新昌县棣和园（一）业主委员会物业服务合同纠纷一案，于2020年11月9日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县永信物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓英，被告新昌县棣和园（一）业主委员会负责人陆志泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县永信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告2019年6月26日签订的《合同主要条款》，由被告返还履约保证金100000元；二、合同解除后棣和园一区结算公共水电费并将交费户名由原告变更至被告名下、移交物业管理设施；三、判令被告赔偿原告经济损失35000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：新昌县南明街道棣和园一区是新昌县钦寸水库工程建设指挥部移民局（下称移民局）建设的移民安置小区。2018年10月1日原告由棣和园一区业委会筹备小组引入为小区提供物业管理服务，并在2019年6月26日按移民局拟定的格式合同与被告订立《合同主要条款》。棣和园一区住宅建筑总面积为51122平方米，己择房建筑总面积为45145平方米，物业管理服务费约定按每月每平方1元计算，履约保证金100000元直接交入业委会账号。2018年10月1日至2020年4月30日物业费分自收与补助两部分，2020年5月1日起物业费全额向业主收取。2020年10月1日，小区党员带动业主集聚在物业办公室楼，煽动业主反对原告收取服务费，阻止原告工作人员进行日常管理工作。经派出所、社区协调，小区主委会、党员及业主代表与原告达成一致意见，原告自2020年10月1日起暂退出棣和园一区的物业管理服务，移交手续待合同解除后再办理。10月8日，原告向相关职能部门及被告邮寄函件要求履行合同解除手续、返还履行保证金，但被告一直无答复，且经催促无果，而原告工作人员带薪待岗，无法正常上班。被告锁了物业办公室大门，赶走原告工作人员，不准原告收取物业费，造成了原告经济损失，而供电、供水部门又一直催缴原告交纳公共水电费用。根据《合同主要条款》第九条约定，如被告原因造成原告未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，被告应给予相应补偿，原告有权要求限期整改并终止合同，被告对原告造成的损失应当承担赔偿责任。 被告新昌县棣和园（一）业主委员会答辩称：原告要求解除《合同主要条款》是可以协商的，但履约保证金100000元不能退还，而且原告应承担中途毁约所造成的经济损失。约定合同原告提供物业服务的期限是5年，目前是第三年，应当继续提供服务。原告提出2020年10月1日至合同解除后的经济损失不成立，是原告单方造成违约，业委会从未要求原告停止服务，相反是原告要求在2020年9月30日退出小区物业服务，业委会回复是要求继续履行服务合同。2020年10月1日部分业主与原告间发生矛盾是由于原告服务达不到业主要求，但原告不能因此认为有了停止物业服务的正当理由，而是应反思自身的问题：一、原告单方要求在2020年9月30日后终止服务工作；二、6月8日的物业费催交函上将物业收费标准由约定的每平方1元抬高至每平方1.21元；三、9月14日业委会曾针对物业服务不力通知原告整改，原告未作整改；四、特别是物业费收取方式不得力，原告不上门收取而是直接诉讼。这些问题造成了业主与其发生冲突，致使物业工作瘫痪，为此2020年10月1日暂停了原告的物业管理服务工作。履约保证金本身就是为了防止原告中途毁约，以押金的形式制约其完成管理义务，现原告造成小区管理无序，要求退还保证金没有理由。此外，小区2020年9月电费917.35元，原告未缴，是业委会垫付的。至于合同解除后的交接，水电费交费户名变更是对的，物业管理设施设备已由双方列清单确认。 原告新昌县永信物业管理有限公司就其在本案中的事实主张，向本院提供了如下证据： 1、原、被告2019年6月26日签订的《主要合同条款》。据此主张原告与被告2019年6月26日签订有关于棣和园一区物业的《主要合同条款》，合同约定了双方权利义务。 2、银行业务回单、新昌县棣和园（一）业委会出具的收条。据此主张原告已按《主要合同条款》约定在2019年7月1日向被告交付履约保证金100000元。 3、新昌县棣和园（一）业主委员会2020年10月1日签章的通知。棣和园一区业委会通知原告2020年10月1日起退出小区，停止在小区的物业管理服务，据此主张被告行为构成根本违约。 4、照片一组。2020年10月1日小区部分业主与原告工作人员发生冲突，被告锁掉物业办公用房大门，据此主张原告2020年10月1日是被迫撤出小区，业委会行为构成违约。 5、2020年10月8日原告致所在社区、房管物业科及被告要求办理移交、退还履约保证金的函件。据此主张被告对解除合同、移交等要求置之不理，造成了原告损失。 6、2020年10月26日信访事项受理告知书、11月22日信访事项处理意见书。据此主张原告曾向信访部门要求解决履约保证金退还事项，信访部门建议司法途径解决。 被告新昌县棣和园（一）业主委员会质证认为：证据1、2、3属实。证据4、5，事件确实发生过。证据6信访件不太清楚，但矛盾是原告自身造成，押金不退还。 被告新昌县棣和园（一）业主委员会就其事实主张，向本院提供了如下证据： 7、原告2020年6月24日要求终止物业服务合同的告知函、业委会2020年7月5日会议纪要及7月7日不同意终止物业服务合同的回复函。原告2020年6月24日发函要求在同年9月底后终止物业服务合同，业委会回复要求继续履行合同。 8、2020年9月14号棣和园一区整改通知书。业委会曾要求原告9月30号前对小区树木枯萎、照明灯损坏等进行整改。 9、原告2020年6月8号物业费催交函。原告在催交函上提出垃圾费1.21元，属于原告单方提高物业收费标准。 10、电费交费凭单。原告撤离小区时尚欠有小区2020年9月份公共电费917.35元，是由业委会垫付。 原告新昌县永信物业管理有限公司质证认为：一、因小区业主不配合造成物业费收取困难，原告是在2020年6月向业委会要求退出过，但业委会要求继续，原告也仍在继续履约；二、整改通知书所谓的损坏情况没有证据，原告在9月底时作过检查、维修。三、垃圾费只是在催交函上说明了下，未要求交纳。四、2020年9月份的电费，同意承担。 本院认为：上述证据经庭审质证，原告证据1、2、3，各方当事人无异议，本院予以认定。证据4、5，被告认可2020年10月1日小区部分业主曾与原告工作人员发生冲突，经相关部门协调原、被告签具了通知即证据3，通知自2020年10月1日起暂停原告在小区的物业服务，移交手续合同解除后再办理，10月8日原告因此曾发函要求被告办理移交手续、退还保证金，此事实可予认定。证据6即信访受理及处理意见，证实原告曾在2020年10月8日为履约保证金退还向信访部门反映，信访部门调查后回复建议司法途径解决，本院可予认定。被告证据7，原告无异议，予以认定。证据8，所谓要求整改清单内容仅为如“楼道通道灯泡损坏情况：1幢1单元1、2、32单元3、4、6通道灯6盏12盏”的记载，无损坏具体事实证据，本院无法据此认定被告主张的事实。证据9系原告2020年6月8日要求业主缴纳物业费的催交函，原告在告知函上称小区物业费2018年5月至2020年4月30日由移民局补贴，业主个人只需承担每平方第一年0.1元、第二年0.2元，2020年5月1日起业主全额承担每平方1元，要求业主主动缴纳。函上有“垃圾清运费每年每平方1.21元，此费用暂不收取”内容，原告并未要求业主交纳垃圾清运费，要求承担的物业费并没有超出《合同主要条款》的约定，因此被告关于证据9的主张不能成立，本院不予认定。证据10，原告认可9月份小区公共水电费未缴且应由其承担，本院予以认定。 综上，本院经审理认定如下事实：新昌县南明街道棣和园一区是新昌县钦寸水库工程移民安置小区，2018年10月1日原告经建设方许可入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月26日，被告新昌县棣和园（一）业主委员会为甲方、原告新昌县永信物业管理有限公司为乙方，双方签订了《合同主要条款》。约定，履约保证金100000元直接转入业委会账户，待合同期满一个月不计息退还；小区已择房建筑总面积为51122平方米，己择房建筑总面积为45145平方米；合同期限自2018年10月1日起至2023年4月30日止；本物业的住宅管理服务费按双方协商标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1元。合同约定物业费付款方式为：2018年10月1日至2020年4月30日物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，物业负责向业主收取物业费，物业费收取率达到10%，甲方拨款90%，2019年5月1日至2020年4月30日，物业负责向业主收取物业费，物业费收取率达20%，甲方拨款按总建筑面积80%；2020年5月1日开始物业负责100%向业主收取物业费。合同另约定了违约责任，如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方给予乙方相应补偿，乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。该《合同主要条款》向移民局进行了备案。2019年7月1日，原告向被告交付了履约保证金100000元。2020年5月1日起，物业费补助到期，日后的物业费需全额由业主自行承担，6月8日原告向小区业主发出物业费催缴函，但业主不配合造成收缴困难。6月24日，原告向被告要求在2020年9月30日后退出小区物业管理，7月7日被告回复原告要求继续提供物业服务。此后，原告为收取物业费，将部分业主诉诸法院，引起了业主不满。2020年10月1日，部分业主与原告工作人员发生冲突。经派出所、社区协调，原、被告共同签章出具通知。通知上载“新昌县永信物业公司自2020年10月1日起暂时退出棣和园一区物业管理，移交手续等事宜待解除合同再办理”。原告即撤离棣和园一区，物业办公用房由被告接管上锁。2020年10月8日，原告致函所在社区、房管物业科及被告要求办理合同解除手续、退还履约保证金，同年10月26日又向信访部门提出信访要求解决履约保证金退还事项，11月22日信访部门回复建议司法途径解决，原告因此诉讼来院。审理中，原、被告确认了物业管理设备设施清单：办公桌二张、凳子五条、联想电脑一台、志高空调一只、复印机一台、对讲机五只、橡皮棍二根、电风扇一台、铁皮柜一只、除草机设施一套（以社区收据为准）。另小区2020年9月的公共电费917.35元，原告撤离后尚未交纳，已由被告垫付。 本院认为：本案原、被告签订的《合同主要条款》不违反法律法规规定，依法应为合法有效。根据合同法相关规定，当事人协商一致的，可以解除合同。一、本案原告经棣和园一区建设方许可并与被告签订《合同主要条款》，依约接受委托为棣和园一区提供物业管理服务。原告2020年6月24日虽曾因物业费收缴困难向被告要求9月30日后退出小区物业管理，被告未予同意，但原、被告2020年10月1日共同签章出具通知，通知明确原告自2020年10月1日起暂退出小区物业管理、移交手续等解除合同再行办理。因时值十一长假，故通知表述为原告暂时退出小区物业管理，再行办理移交手续。通知明确待合同解除办理移交手续，且此后被告事实上也接管了物业办公用房，原告也退出了小区物业管理，应当认为双方间物业管理合同不再继续履行的意思表示明确。该通知由原、被告分别签章确认，可以认定原、被告已就合同解除达成了合意，故本院确认原、被告间的物业服务《合同主要条款》已于2020年10月1日由双方合意解除。二、本案原、被告间的《合同主要条款》系由双方合意解除，不应认定何方违约造成，原告交付的履约保证金100000元应予退还，但原告管理服务期间拖欠的2020年9月份公共电费917.35元，现已由被告垫付，应由原告支付被告。三、原、被告认可合同解除后的移交为小区公共水电费交费户名由原告变更为被告，物业管理设备设施按双方确认的清单移交，对此本院尊重双方当事人意见。四、原告要求被告赔偿经济损失35000元，欠缺事实与法律依据，本院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告新昌县永信物业管理有限公司与被告新昌县棣和园（一）业主委员会2019年6月26日签订的《合同主要条款》于2020年10月1日解除。 二、被告新昌县棣和园（一）业主委员会退还原告新昌县永信物业管理有限公司履约保证金100000元；原告支付被告公共水电费917.35元。两项相抵，被告应退还原告人民币99082.65元。 三、被告新昌县棣和园（一）业主委员会协助原告新昌县永信物业管理有限公司将棣和园一区公共水电费交费户名变更至被告名下，物业管理办公设施、设备由原告按双方确认的清单向被告移交。 上述二、三项限于本判决生效后十五日内履行完毕。 四、驳回原告新昌县永信物业管理有限公司要求赔偿经济损失的诉讼请求。 如被告新昌县棣和园（一）业主委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元依法减半收取1150元，由原告新昌县永信物业管理有限公司与被告新昌县棣和园（一）业主委员会各半负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年十二月十五日 书记员  王 鑫