浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初6621号 原告（反诉被告）：郑建国，男，1983年10月29日出生，汉族，住浙江省象山县。 委托诉讼代理人：董永力，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毛华铭，男，1989年8月14日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：罗祥泉，浙江祥铨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董芳芳，浙江祥铨律师事务所实习律师。 原告郑建国与被告毛华铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案，依法适用简易程序进行审理。2019年9月27日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告郑建国的委托诉讼代理人董永力、被告毛华铭及其委托诉讼代理人罗祥泉到庭参加诉讼。被告毛华铭当庭向本院提起反诉，本院审查后予以准许，决定与本诉合并审理。2019年9月29日，毛华铭提出鉴定申请，本院予以准许。诉讼过程中，本院发现本案案情复杂，双方争议较大，不宜适用简易程序，于2019年11月5日裁定本案转为普通程序审理。2020年4月9日，本院对本案进行第二次公开开庭审理，原告（反诉被告）郑建国及其委托诉讼代理人董永力、被告（反诉原告）毛华铭及其委托诉讼代理人罗祥泉到庭参加诉讼。因本案涉及房屋装修及增加设施的评估，且又有反诉，案情复杂，故本院延长审限六个月。现本案现已审理终结。 原告（反诉被告）起诉请求判令：1、确认郑建国与毛华铭签订的《租赁合同》已于2019年8月19日解除，并由毛华铭支付郑建国房屋租金损失（从2019年9月10日起按年租金350000元标准计算至实际腾房之日止）；2、判令毛华铭支付郑建国违约金7万元（以保证金方式支付）；3、判令毛华铭将位于象山县××街××广场××的房屋腾房；4、判令位于象山县××街××广场××的房屋内尚存的物品（包括但不限于家具、家电、设备设施等）、被告增加的装修（包括新增固定的外墙、隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内、外情况等）的所有权归原告所有。事实与理由：2019年5月6日，郑建国、毛华铭签订《租赁合同》，约定郑建国将位于象山壹街区商业广场的2-100~116地上部分建筑物租赁给毛华铭，租赁期限为5年，自2019年6月10日零时起至2024年6月9日二十四时止，租金共计1858543元，租金支付方式按一年为一期缴付，2019年6月9日前应支付350000元。但至今为止，毛华铭只支付87500元，仍未支付262500元。2019年8月15日，郑建国向毛华铭寄发《解除合同通知书》，毛华铭于同月19日签收。郑建国认为，毛华铭拒不支付租金，已属严重违约，故按照合同约定解除合同，将租赁保证金7万元作为违约金，并要求腾空房屋。 被告（反诉原告）毛华铭辩称：1、毛华铭不存在违约情形，故郑建国无权单方解除租赁关系。且租赁合同并非毛华铭签订，该合同对毛华铭无约束力，双方口头约定租金为一季度一付，押金7万元。毛华铭已按口头约定缴纳了第一季度的租金以及相关的物业费、水电费，由于郑建国拖欠房屋所有权人租金，导致停水停电，造成毛华铭停业至今，郑建国应当赔偿毛华铭损失；2、郑建国未告知毛华铭房屋所有权人为宁波申怡商业管理有限公司（以下简称申怡商管公司），毛华铭若知晓，不会租赁；3、毛华铭增添的设备和整修达75万元，固定装修35万元，因郑建国拖欠申怡公司租费导致毛华铭无法经营，郑建国应当赔偿损失；4、该房屋所有权人为宁波申怡置业有限公司（以下简称申怡置业公司），而不是申怡商管公司，郑建国与申怡商管公司签订租赁合同无效，故郑建国与毛华铭的租赁合同也是无效；5、即使申怡商管公司与郑建国的租赁合同有效，根据双方约定，郑建国未经申怡商管公司书面同意转租，该转租行为无效，应赔偿由此产生的损失。毛华铭并提出反诉，具体诉讼请求为：要求判令郑建国赔偿毛华铭固定装修损失35万元，退还保证金7万元及2019年8月10日至2019年9月10日的租金29167元。第二次庭审中，毛华铭变更反诉的诉讼请求为：要求判令郑建国赔偿毛华铭固定装修等499012元，退还保证金7万元及2019年8月10日至2019年9月10日的租金29167元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审证据，原被告对真实性均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。综合当事人无异议的证据和事实，本院认定事实如下： 2019年5月6日，郑建国（合同中为甲方）与案外人毛华兵（合同中为乙方，系毛华铭哥哥）签订《租赁合同》一份，合同载明：甲方将位于象山县壹街区商业广场的2-100~116地上部分建筑物租赁与乙方经营，租赁期限共5年，即自2019年6月10日起至2024年6月9日，租赁期内合计租金为1858543元，租金按一年为一期缴付，每期前1个月的5日前一次性缴付租金，在2019年6月9日前，支付自2019年6月10日起至2020年6月9日止的租金，金额为350000元。合同保证金为70000元。 《租赁合同》第十三条约定“乙方无故拖欠租金或各种费用的，甲方有权采取随时停止向乙方供水供电，并予以锁门，如乙方因停水停电锁门造成的一切后果乙方应当自行承担”。第十五条约定“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金或各种费用的，则按照本合同第三部分（第九条）相关约定加收滞纳金，并有权采取随时停止向乙方供水供电，直至乙方将该项费用缴付清后，再行供水供电”。第二十五条约定“合同解除或终止时，乙方应保证依照甲方的通知时间，办妥本合同标的物移交手续，限10日内撤离现场。……乙方逾期不撤离或不返还的，甲方视同乙方自愿放弃本合同所约定的移交本合同标的过程中所享有的权利，乙方同意甲方采取锁门、闭店等方式，强制要求乙方出屋，并对本合同标的及其中的附属物进行处理，屋内尚存的物品（包括但不限于家具、家电、设备设施等）均归甲方所有，乙方放弃任何异议与抗辩权利，甲方不承担任何赔偿责任”。关于违约责任，《租赁合同》第三十三条约定“在出现下列情形之一时，甲方有权书面通知乙方解除合同，租赁保证金作为违约金，乙方无条件接受；由此造成甲方损失的，乙方还应向甲方赔偿。……2、乙方按照合同租金应付日期拖欠租金及其它费用累计达1月以上”。 合同签订后，毛华铭向郑建国支付保证金70000元及第一季度（2019年6月9日至2019年9月8日）房租87500元及部分物业、水电费。 2019年5月21日，郑建国微信毛华铭，内容为“还差周转6万先谢了”，次日再次微信语音毛华铭，内容为“华铭华铭，你早上能不能给我去转一下？”，毛华铭回复“没有，我钱没有，钱借不到，不好意思啊”。2019年6月7日，郑建国微信语音毛华铭，内容为“华铭华铭，今天钱能到帐吗？”。 2019年8月9日，郑建国指示申怡商管公司对毛华铭发出《停水停电告知函》，通知毛华铭支付2019年8月1日至2019年10月31日房租费90155元及物业费5472元，否则将于2019年8月10日开始执行停水、停电措施。 2019年8月10日，毛华铭所经营的位于涉案房屋象山忆江鲜饭店被停水停电，无法正常营业。 2019年8月15日，郑建国与毛华兵在象山县××街道人民调解委员会调解过程中确认曾谈及2019年5月6日签订合同后首月装修免租金，2019年6月9日起计算房租，考虑刚开业资金不足，首季度允许房租按季度付。同日，郑建国向毛华铭寄发《解除合同通知书》。同月19日，毛华铭签收该通知书。 2020年11月12日，申怡商管公司、申怡置业公司出具说明，郑建国转租行为在该二公司同意的情况下进行。 另查明，毛华铭申请就涉案房屋装修及增添设施资产价值进行评估，本院予以准许，并委托中同华资产评估（宁波）有限公司开展鉴定评估，评估结果为涉案房屋装修及增添设施于评估基准日2019年8月10日的评估价值为499012元。毛华铭为此支出评估费4000元。 本院认为，针对本诉及反诉的诉请，可结合本院上述查明事实以及原、被告双方的诉辩意见进行综合认定，具体评析如下： 一、该合同均系双方当事人的真实意思表示，郑建国虽为转租，但转租行为并不违反法律的强制性规定，且权利人同意该转租行为，故租赁合同合法有效。毛华铭认为该合同并非其本人签订，对其无约束力，但根据本院认定的事实，毛华铭对毛华兵代为签字的行为未提出异议，且其已经实际履行了涉案合同，故毛华铭系本案租赁合同的当事人。 二、关于本案合同是否解除。根据合同约定，租金需每期前1个月的5日前缴付郑建国，且合同约定租金按一年为一期缴付。毛华铭在合同签订后支付了第一季度2019年6月9日至2019年9月8日三个月的房租87500元。双方对是否口头约定过变更租金缴付为一季度一付的事实存在争议，但即使双方曾约定变更为一季度一付，根据合同约定，毛华铭也应当提前1个月的5日前缴付下期租金。故2019年8月9日郑建国催讨租金并无不当，毛华铭已违约欠付下期租金。根据合同约定，毛华铭拖欠租金累计达1个月以上时，郑建国有权解除合同。故2019年8月19日毛华铭签收《解除合同》并未达到合同解除条件，本院确认《租赁合同》于2019年9月9日解除。涉案合同解除后，毛华铭应当将房屋交还郑建国。 三、关于合同解除后责任承担问题。双方当事人应基于诚实信用原则，善意履行合同。根据上文评述，毛华铭已违约欠付下期租金，故2019年8月9日郑建国催讨租金并无不当，毛华铭应承担相应违约责任。但毛华铭租金已支付至2019年9月8日，郑建国明知2019年8月10日的停水停电行为将导致涉案房屋象山忆江鲜饭店无法正常营业且将会对毛华铭造成财产损失，故虽然涉案合同约定“乙方无故拖欠租金或各种费用的，甲方有权采取随时停止向乙方供水供电，并予以锁门，如乙方因停水停电锁门造成的一切后果乙方应当自行承担”，但此约定排除承租人使用租赁物的正当权利，“拖欠租金”应理解为超出已支付租金的期限，故郑建国应当对其停水停电行为对毛华铭造成的损失及租赁合同的无法履行承担相应责任。故对本案所涉租金损失、违约金、装修残值等各项损失，双方互有责任，本院酌定郑建国承担40%的责任，毛华铭承担60%的责任。关于租金损失，租金损失参照合同约定的租金标准为宜。装修残值按评估价值499012元确定，即郑建国承担199604.8元，毛华铭承担299407.2元，违约金70000元，郑建国承担28000元，毛华铭承担42000元。 四、涉案合同的解除，系毛华铭违约所致，结合合同解除时间及支付租金的截止日期，本院对要求郑建国退还部分租金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十三条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郑建国与被告（反诉原告）毛华铭于2019年5月6日签订的《租赁合同》于2019年9月9日解除； 二、被告（反诉原告）毛华铭在本判决生效后十五日内将位于象山县××街××广场××的房屋腾还给原告（反诉被告）郑建国； 三、被告（反诉原告）毛华铭在本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）郑建国自2019年9月9日至房屋实际腾还之日止的按210000元（按年租金350000元的60%计）标准计算的租金损失； 四、原告（反诉被告）郑建国退还被告（反诉原告）毛华铭28000元保证金，支付被告（反诉原告）毛华铭装修损失199604.8元； 五、象山县××街××广场××的房屋内尚存的物品由原告（反诉被告）郑建国归所有； 六、驳回原告（反诉被告）郑建国的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）毛华铭的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费1550元，由原告（反诉被告）郑建国承担620元，被告（反诉原告）毛华铭承担930元；反诉案件受理费4019元，由原告（反诉被告）郑建国承担1608元，由被告（反诉原告）毛华铭承担2411元；鉴定费4000元，由原告（反诉被告）郑建国承担1600元，被告（反诉原告）毛华铭承担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张丛书 人民陪审员  杨玲娜 人民陪审员  余兴林 二〇二〇年十二月三十日 代书 记员  罗 芝