山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初1292号 原告:山东新富房地产集团有限公司，住所地潍坊高新区福寿东街**。 法定代表人：李春忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人:王建勋、王照来，山东北泰律师事务所律师。 被告：李文东，男，1968年4月6日出生，汉族，住济南市历城区，系葛海英丈夫。 委托诉讼代理人：王培谦，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：葛海英，女，1970年2月7日出生，汉族，住济南市历城区。 原告山东新富房地产集团有限公司（以下简称新富公司）与被告李文东、葛海英商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日作出（2019）鲁0791民初789号民事判决，新富公司、李文东、葛海英均不服判决，提起上诉，潍坊市中级人民法院作出（2019）鲁07民终6579号民事裁定，裁定：撤销（2019）鲁0791民初789号民事判决，将案件发回重审。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新富公司的委托诉讼代理人王建勋，被告李文东及其委托诉讼代理人王培谦到庭参加诉讼，被告葛海英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 新富公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除新富公司与李文东、葛海英签订的商品房买卖合同；2、依法判令李文东、葛海英支付违约金133403.75元（计算至2019年1月22日）以及从2019年1月23日至判决生效之日以1684390.8元为基数按日万分之三计算的违约金；3、依法判令李文东、葛海英承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月9日,新富公司与李文东、葛海英签订商品房买卖合同,李文东、葛海英购买新富公司开发建设的××小区××号楼××单元××号房屋一套,约定总价款为1684390.8元,李文东、葛海英于2017年6月9日前支付首付款505390.8元,余款1179000元向银行申请贷款支付,同时合同还约定了解除权等内容。李文东、葛海英支付首付款后,余款一直未按合同约定支付,经新富公司多次催告,李文东、葛海英仍不履行。李文东、葛海英之违约行为,造成新富公司损失,应当承担相应的违约责任。 李文东辩称，一、新富公司主张解除本案的商品房买卖合同没有事实依据和法律依据。根据双方商品房买卖合同的约定，李文东、葛海英缴纳首付款505390.8元后，剩余的房款由新富公司为李文东、葛海英办理银行按揭贷款一次性支付。但最终按揭贷款没有办理成功。根据本案原一审查明的事实，本案涉案房屋不能办理按揭贷款的原因并非因李文东、葛海英造成的。新富公司主张其系在潍坊银行为李文东、葛海英办理银行按揭贷款，但是，新富公司不能提供其曾在潍坊银行为李文东、葛海英办理按揭贷款的相关手续和资料等证据，因此，按揭贷款不能成功办理新富公司具有重大过失。因此，李文东、葛海英无法按照合同约定的期限内一次性缴纳剩余的房款完全是李文东、葛海英本人意志以外的客观原因，李文东、葛海英没有故意的违约行为。因此，新富公司以李文东、葛海英没有按照合同约定交付房屋剩余的购房款为由请求解除合同，违反了民事活动中应遵循的诚实信用原则，并且不利于我国合同法鼓励交易原则的真正落实，请求贵院依法驳回新富公司解除合同的请求。二、本案商品房合同双方约定的首付款之外的第二笔款项是由新富公司负责确定按揭贷款银行之后一次性支付剩余房款，本案双方合同中约定的剩余房款的条款是包含了由新富公司为李文东、葛海英办理按揭贷款这一前提性条件，如果按揭贷款不成功，新富公司就不享有本案的合同解除权。三、正是由于李文东、葛海英不存在违约行为，其无法缴纳剩余的房款完全是李文东、葛海英本人意志以外的客观原因，无法在合同约定的期限内一次性支付剩余的房款，李文东、葛海英没有故意的违约行为，新富公司要求李文东、葛海英支付违约金没有法律依据。 葛海英未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和当事人无争议的证据，本院依法确认事实如下： 2017年6月9日，李文东、葛海英（买受人）与新富公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），合同编号为×××94，约定李文东、葛海英购买新富公司开发的××号楼××单元××号房屋一套，预测建筑面积267.46平方米，每平方米6297.73元，总价款1684390.8元。合同第七条约定，付款方式为按揭付款，买受人应于2017年6月9日前支付首期房款505390.8元，余款1179000元申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；银行贷款：买受人选择银行按揭付款方式的，由出卖人确定按揭贷款经办银行，买受人须在本合同签订后7日内按照银行要求向银行提交完整有效的按揭贷款所需全部材料，并按照银行要求签署相关贷款文件，通过银行初审，并积极配合办理有关手续直至银行发放贷款；如买受人逾期提交材料、签署文件或未按银行要求缴纳相关费用，导致买受人不能获得银行贷款的，自银行通知或出卖人通知日起买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；如按揭贷款未获银行批准或贷款额度未达到合同约定的付款金额，则买受人应在接到出卖人通知后10日内补足合同总房款与已付款的差额部分；逾期视为买受人违约，出卖人有权按总房款的万分之三按日收取违约金；逾期超过30日后，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除合同、另行出售该房屋并从买受人的已付房款中扣除按合同约定收取的违约金等费用后，余款退还给买受人。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同还约定了其他事项。2017年6月9日，李文东、葛海英向新富公司缴纳首付款505390.8元。2017年8月27日，李文东、葛海英向新富公司交纳涉案房屋车位费16万元。新富公司、李文东均主张，李文东与葛海英系夫妻关系，新富公司至今没有向李文东、葛海英交付涉案房屋。新富公司主张其已将涉案房屋另行处理了。 2017年10月25日，葛海英与兴业银行股份有限公司泰安分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，借款102万元用于购买位于泰安市泰山区的房屋。 2018年4月22日，新富公司向李文东、葛海英发送催交房款通知书（没有加盖新富公司的公章），该通知书载明：“李文东、葛海英先生/女士：现就你购买的新富佳苑5号楼2-301室房屋交款事宜，特郑重致函如下：根据贵方与我公司签订的《商品房买卖合同》（预售）之相关约定，贵方尚欠房款1179000元办理银行贷款。经我公司与该项目准入的贷款银行潍坊银行北宫支行确认，因贵方个人征信原因，不能获得银行贷款……请贵方自本通知下发之日起10日内到我公司足额交清剩余房款……逾期我公司将按照合同约定，依法追究贵方迟延交款等违约责任。” 2018年6月22日，新富公司向李文东、葛海英发送新富佳苑交房通知书，告知李文东、葛海英新富佳苑5号楼2-301室房屋已经过政府有关部门验收合格，具备交付条件，定于2018年6月27日下午为李文东、葛海英办理该房屋入住手续。该交房通知书背面载明了新富佳苑交房注意事项，该注意事项第一条第5项载明“未交清房款的业主，请交房当日携带银行卡，到交房地点交清款后办理交房”。李文东、葛海英主张，该交房通知书充分表明了新富公司愿意继续与李文东，葛海英履行合同的明确意思表示。新富公司主张，其是同意李文东、葛海英交清房款后继续履行合同，但这一次通知后李文东、葛海英仍未交款，李文东、葛海英早已违约，新富公司同意李文东、葛海英交款与新富公司行使解除权不矛盾。 关于违约金的计算标准及依据，新富公司主张，违约金依据商品房买卖合同第八条第一款第二项约定，按照1179000元×10%计算为117900元，该违约金数额低于新富公司第2项诉讼请求主张的数额。李文东、葛海英主张其没有故意违约行为，不承担违约责任。 关于李文东、葛海英是否按照合同约定提交了贷款所需的资料，李文东、葛海英主张，材料提交到中国建设银行奎文支行，时间持续了很长，提交了两次材料，按照银行要求在该行办理了银行卡，用来按期偿还贷款，也是按照银行要求在银行卡里转存入60万元，按照该行要求缴纳17685元担保费，是由银行的工作人员张韵卿代为缴纳，最后贷款没有成功是由于新富公司选择的贷款银行贷款周期太长，时间延续到下半年九、十月份，银行放贷额度不足，无法放款。新富公司对此不予认可。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、新富公司提供催交房款通知书复印件、EMS详情单、邮件全程跟踪查询结果，证明新富公司在2018年4月22日下发通知，通知李文东、葛海英尚欠房款1179000元，因李文东、葛海英个人征信不能获得银行贷款，要求李文东、葛海英十日内足额交清剩余房款，该通知书已由李文东、葛海英签收。经质证，催缴房款通知书系复印件不具有合法效力，对EMS详情单、邮件全程跟踪查询结果真实性无异议，从通知书的内容看，李文东收到的与新富公司提交的通知书内容相同但发函人的下方处是没有加盖新富公司司公章，新富公司提交的该通知书是其在事后伪造的内容相同的文件加盖公章，对通知书的形式、内容均不认可，李文东、葛海英有证据证明自己的个人征信均无问题，新富公司的通知不发生法律效力。经审查，新富公司提供的催交房款通知书复印件与本案没有加盖新富公司的公章的催交房款通知书内容一致，对新富公司提供的上述证据的真实性，本院予以确认。 2、新富公司提供潍坊银行北宫支行于2020年4月10日出具的证明、潍坊银行股份有限公司北宫支行与新富公司签订的商品房销售贷款合作协议书复印件，证明李文东、葛海英在2017年6月份从潍坊银行申请按揭贷款，李文东、葛海英没有取得银行贷款的原因系其收入没有达到银行的审批要求，新富公司与潍坊银行北宫支行签订合作协议，潍坊银行北宫支行就新富公司开发的新富佳苑建筑面积67908平方米的销售项目进行按揭贷款。经质证，李文东、葛海英主张该证明不属实，新富公司为李文东、葛海英安排按揭贷款银行办理贷款时，从未让李文东、葛海英到该银行办理相关手续、提交相关资料，该证明属于无效证据，合作协议书系复印件，不符合证据的法定形式，不予认可。经审查，新富公司提供的上述证据相互印证，能够证明李文东、葛海英在2017年6月、7月份从潍坊银行北宫支行申请按揭贷款，李文东、葛海英因收入没有达到银行的审批要求没有被银行批准贷款等事实，对上述证据的该项证明力，本院予以确认。 3、李文东、葛海英提供中国建设银行股份有限公司济南历城支行出具的个人活期账户交易明细、中国建设银行结算通卡、中国工商银行股份有限公司济南山大南路支行2019年5月11日出具的李文东的卡号尾号为1389的借记卡账户历史明细单，证明李文东、葛海英在新富公司的指示和安排下，以个人名义到本案房屋按揭贷款银行中国建设银行奎文支行办理了中国建设银行结算通卡一个，于2017年9月6日在该行存入60万元，作为在该行办理房屋按揭的保证金，李文东于2017年10月26日向中国建设银行奎文支行工作人员的张韵卿支付17685元的款项，让其代为缴纳房屋按揭贷款的担保费用，新富公司为李文东、葛海英确定的按揭贷款银行系中国建设银行奎文支行，不是潍坊银行北宫支行。经质证，新富公司主张其对存入60万元的交易额目的和用途不清楚，该银行不是新富公司合作的贷款银行，假设李文东、葛海英有60万元，没有必要再贷117万元，该证据与本案无关联性，对借记卡账户历史明细单真实性无异议，与本案无关联性。经审查，李文东、葛海英提供的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。 4、李文东、葛海英提供2017年12月1日新富公司向李文东、葛海英发送的没有加盖公司公章的延期交房通知书，证明截止2017年12月1日在李文东、葛海英房屋按揭贷款没有办理成功的情况下，新富公司以自己的合同履行行为明确表明继续履行合同。经质证，新富公司主张该证据来源不明，对其真实性不予认可，该证据与本案无关联。经审查，李文东、葛海英提供的延期交房通知书没有加盖新富公司的公章，也无相关人员的签名，新富公司对该通知书的真实性亦不予认可，对该证据的真实性本院不予确认。 5、李文东、葛海英提供山东居善电子商务有限公司于2017年4月23日出具的山东居善会员购房优惠告知书、李文东于当日通过自己尾号为1389的工商银行刷卡支付单，证明新富公司安排和指示李文东、葛海英向本案涉案房屋的销售商山东居善电子商务有限公司交付5万元的购买房屋优惠金，交5万元抵20万，李文东于当日向山东居善电子商务有限公司交付该5万元的款项，但是新富公司最终没有按照该告知书的约定予以购房优惠，构成严重违约。经质证，新富公司主张上述证据与本案无关联，不予认可。经审查，李文东、葛海英提供的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。 本院认为，新富公司与李文东、葛海英签订的商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据双方签订的商品房买卖合同的约定，若李文东、葛海英按揭贷款未获银行批准或贷款额度未达到合同约定的付款金额，则李文东、葛海英应在接到新富公司通知后10日内补足合同总房款与已付款差额部分，逾期超过30日后，视为李文东、葛海英根本违约，新富公司有权单方解除合同。李文东、葛海英在银行贷款审批未通过后，未在商品房买卖合同约定期限内向新富公司缴纳全部购房款，新富公司要求解除与李文东、葛海英签订的商品房买卖合同，合法有据，本院依法予以支持。根据商品房买卖合同的约定，李文东、葛海英逾期付款的，新富公司解除合同可要求李文东、葛海英支付违约金。关于新富公司主张的违约金的数额问题，综合考虑新富公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将新富公司主张的违约金的数额调整为5万元。新富公司要求李文东、葛海英支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，但违约金的数额应以本院认定的数额为准。双方签订的商品房买卖合同解除后，新富公司应返还李文东、葛海英已付的购房款505390.8元并支付利息（以505390.8元为基数，自2017年6月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、车位费16万元并支付利息（以16万元为基数，自2017年8月27日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。葛海英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃其相应诉讼权利，不影响本院对案件事实的认定、裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除山东新富房地产集团有限公司与李文东、葛海英于2017年6月9日签订的商品房买卖合同（预售）； 二、李文东、葛海英支付山东新富房地产集团有限公司违约金5万元，于本判决生效后十日内付清； 三、山东新富房地产集团有限公司返还李文东、葛海英购房款505390.8元及利息（以505390.8元为基数，自2017年6月9日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内履行完毕； 四、山东新富房地产集团有限公司返还李文东、葛海英车位费16万元及利息（以16万元为基数，自2017年8月27日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后十日内履行完毕； 五、驳回山东新富房地产集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2968元，由山东新富房地产集团有限公司负担1856元，李文东、葛海英负担1112元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  王法明 二〇二〇年十二月二十三日 法官 助理  杨 岩 书 记 员  谭凯伦