广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初16513号原告（反诉被告）：张丽萍，女，汉族，1990年8月18日出生，公民身份号码：441************，住址：惠州市惠城区*******。委托代理人：邱钰珍，广东人为律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖砺琦，女，汉族，1991年2月11日出生，公民身份号码：441************，住址：惠州市惠城区*************。委托代理人：张振晋，广东九韬律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：惠州众筹实业有限公司，住所地：惠州市***********************，法定代表人：黄某1。委托代理人：宋辉飞，男，汉族，1996年10月4日出生，公民身份号码：360************，住址：江西省赣州市兴国县************），系公司员工。原告（反诉被告）张丽萍诉被告（反诉原告）廖砺琦、第三人（反诉第三人）惠州众筹实业有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）张丽萍及其委托代理人邱钰珍，被告（反诉原告）廖砺琦及其委托代理人张振晋，第三人（反诉第三人）惠州众筹实业有限公司的委托代理人宋辉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告张丽萍诉称：2020年7月7日，原告（买方）经第三人（居间方）的法定代表人、员工宋**、甘**居间介绍，与被告（卖方）、第三人签订《惠州市不动产买卖及居间合同》，约定原告向被告购买位于惠州市惠城区**大道***路***小区**栋**层01号房（以下简称“涉案房产”），转让价款为935000元，第三人作为居间方，涉案房产属被告与其丈夫王**共同共有，被告承诺共有人会在2020年7月10日前以书面形式出具同意出售的书面意见书，否则视为被告违约并应当承担违约责任，原告于2020年7月7日支付定金50000元，原告与被告自愿将定金暂交第三人托管，待查验该不动产产权清晰，且被告将物权证原件托管于第三人后，或不具备前述条件，但原告同意的情况下，再由第三人将定金转付予被告，被告需在前述本合同7个工作日内将原购房发票原件交付第三人用于办税，首付款（不含定金）535000元在被告偿还银行欠款之前，存入第三方账户监管。同时，由于被告房产系开放式厨房不允许通气，原告要求被告办理好通天然气，否则原告不会要这套房，待被告处理好通天然气的事后再继续履行合同，被告声称有认识的人可以帮忙搞定，会解决这个问题，据此，原告与被告达成口头协议：被告履行好通气义务后才进行合同的下一步，在场的第三人宋**，黄某1，陈**可以作证。当日原告通过微信转账50000元定金给第三人，按照合同约定将定金交给第三人，但直至今日被告都没有将物权证原件交给第三人，就要求第三人将定金转给被告，被告已收到定金，同时被告丈夫至今未出具同意出售的声明书给原告、被告也未将购房发票给第三人，也未处理好天然气通气，第三人及原告一直催促，被告都在推诿，更甚于被告将原告及第三人微信、电话都拉黑。综上，原告认为，原告与被告、第三人签订买卖合同，合法有效，被告至今未向原告出具共有人同意出售声明书、向第三人交付物权证原件、购房款发票等材料、及未履行好通天然气的义务，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。为此，原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告之诉请。一、判令解除原告与被告、第三人签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》；二、判令被告承担违约责任，向原告双倍返还定金人民币100000元；三、判令被告向原告支付律师代理费10000元；四、本案担保费、保全费、诉讼费由被告承担。被告廖砺琦辩称：一、答辩人同意解除与被答辩人、第三人签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》，答辩人无须双倍返还定金，应罚没收被答辩人定金。1、被答辩人没按合同约定履行付款义务，也没有书面要求答辩人出具同意书，故被答辩人所言不属实，其要求也不合法不合理；2、根据合同第五条第5项：卖方签署本合同7个工作日内将该不动产原购房发票原件（发票金额：全额）交付于居间方用于办理报税，否则造成税费变动差额，由卖方另行缴交；即未将购房发票给第三人，也只是缴交税费变动的差额，并不能作为违约的借口；3、合同并没有约定或承诺答辩人必须处理好天然气通气问题，否则解除《惠州市不动产买卖及居间合同》；实际是被答辩人为了不履行合同找的一个借口；4、答辩人一直相信被答辩人会履行付款义务，一直保持有效的沟通，但是被答辩人一直在拖延履行义务，事实是第三人拉黑了答辩人微信；通过事后的调查和了解，被答辩人是第三人公司的员工。二、鉴于本案违约的是被答辩人，故其律师代理费不应由答辩人承担。根据合同第三条第2项约定：买方按分期付款：（1）首期款（不含定金）人民币：伍拾叁万伍仟元整（535000元）。买方须在卖方偿还银行欠款之前，存入第三方（银行或房产中介管理协会）账户代为监管；综上，由于被答辩人签合同至今，仍未履行合同相关约定，违约方应是被答辩人，故其律师代理费不应由答辩人承担。三、本案的担保费、保全费、诉讼费应由违约方被答辩人承担。综上，答辩人认为无须返还双倍定金，也无须支付被答辩人律师代理费。以上答辩意见，请合议庭合议时予以充分考虑，作出公平、公正的判决，以保障答辩人的合法权益。第三人惠州众筹实业有限公司述称：1.合同纠纷起因是因为双方对于开放室厨房通天然气事项引发的，2020年7月7日三方签订《惠州市不动产买卖及居间合同》，签约前被告是口头告诉原告她有认识的人可以帮忙搞定，当场原告和被告双方还加了微信，方便日后沟通房屋及天然气事项，此次事件发生后经过第三方在中间多次协商调解天然气事情，为促成买卖顺利交易下去最终处理结果是从第三方居间费12000元扣除，介绍人各承担1000元，合计2000元，并且告知了原告方和被告方。2.原告2020年7月7日支付定金50000元后，原告方已查档确定产权只有房贷按揭并没有其他债务纠纷，查验产权清晰，因签约当天被告方没有带证件及购房税票等原件，三方协商好被告方回到家拍相关证件确定后再转定金，第三方托管的定金查验产权清晰后已转给被告方，且当晚有告知证件及税票资料我居间方托管。反诉原告廖砺琦诉称：2020年7月1日，反诉被告经第三人（居间方）介绍，与反诉原告、第三人签订《惠州市不动产买卖及居间合同》（以下简称合同），约定反诉被告向反诉原告购买位于惠州市惠城区**大道***路***小区**栋**层01号房。根据合同第三条第2项约定：买方按分期付款：（1）首期款（不含定金）人民币：伍拾叁万伍仟元整（535000元）。买方须在卖方偿还银行欠款之前，存入第三方（银行或房产中介管理协会）账户代为监管；由于反诉被告签合同至今，反诉被告仍未履行合同相关约定，故依据合同第九条违约责任：1、如买方或卖方不按本合同约定履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天内仍不履行的：（1）逾期未超过十五天的，每逾期一日违约方须按不动产转让款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按上述条款承担违约责任，守约方应向居间方及违约方发出解除合同通知。守约方也有权主张继续履行合同的，并要求违约方按上述条款承担违约责任。2、如因买方原因致本合同未能履行的，则买方构成违约，卖方没收定金，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务费及委托代理费。3、若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使未能办理不动产变更登记的，鉴于居间方已提供居间服务促成合同成立，违约方须向居间方支付违约金人民币：贰万捌仵零伍拾元整（28050元）。请求法院依法查明事实，维护守约方的合法权益，判令违约方承担违约责任。恳请法院依法判决。一、判令解除原告与被告、第三人签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》；二、判令反诉原告没收反诉被告的定金50000元，反诉原告已收45000元，余5000元交于第三人用于交楼押金，第三人应当返还；三、判令反诉被告承担违约责任：从发出催告通知之日（2020.9.15）起算，每天按不动产转让款的万分之五即467.5元支付违约金，暂计算至（2020.10.30）为21037.5元；四、判令居间费28050元由反诉被告承担，反诉原告已支付7500元居间费，第三人应当返还；五、判令反诉原告合理支出的律师费由反诉被告承担10000元；六、判令诉讼费由反诉被告承担。本案庭审时，反诉原告廖砺琦申请撤回第四项诉讼请求。反诉被告张丽萍辩称：本案系反诉原告违约在先，鉴于反诉原告至今仍然不能开通天然气，按照双方的约定反诉原告没有为反诉被告办理好天然气的通气义务的时候，反诉被告是不要这套房子的，因此同意解除，反诉原告违约，因此其无权收没收定金及要求反诉被告承担违约责任，律师费等居间费用。反诉第三人惠州众筹实业有限公司述称：买卖双方之前有过天然气的问题，该问题经过多次协商后原告回复我方不解决，我方跟被告沟通去协助解决该问题。查明的案件事实经审理查明：被告与案外人王**系夫妻关系，位于惠州市惠城区**大道***路***小区**栋**层01号房登记在被告与案外人王**的名下。王**授权被告出售该夫妻共有房产。2020年7月7日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方三方签订《惠州市不动产买卖及居间合同》，约定原告向被告购买位于惠州市惠城区**大道***路***小区**栋**层01号房（以下简称“涉案房产”），转让价款为935000元；该不动产现有装修、维修基金、水电无偿转让买方；定金，买方于2020年7月7日前向卖方支付定金50000元，买卖双方自愿将上述定金暂交居间方托管，待查验该不动产产权清晰，并且卖方将物权证件原件托管于居间方后，或虽不具备前述条件，但在买方同意的情况下，再由居间方将定金转付予卖方；首期款535000元，在卖方偿还银行欠款之前，存入第三方账户代为监管，剩余转让款350000元于买卖双方到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份当日，存入第三方账户代为监管，待买方领取到本人名下之《不动产权证》，银行办理完抵押时，再转付给卖方。违约责任，守约方、居间方以诉讼方式主张合同权利时，所产生的经济损失包括但不限于律师代理费、保全担保费、误工费、交通费等均由违约方承担。备注：1、买卖双方友好协商，买方网签合同及报税以地税价申报；2、买方用购房定金及部分首期款给卖方赎楼，剩余首期款过户当日支付，卖方赎楼金额以银行提供凭证为准；3、若买方征信及流水按揭不通过，可更换产权人继续履行合同；4、窗帘（全屋）卖家包安装配齐；5、卖方共有，夫妻双方已知晓且同意出售该物业，签约之日合同生效。同日，原告支付定金5万元到第三人处。第三人向原告出具了《房屋中介专用收据》。被告称收到第三人转支付的45000元，另5000元作为交楼押金。第三人确认已交付被告45000元，另5000元在第三人处作为交楼押金托管，待整体流程办完之后会返还。庭审时，原告称2020年7月7日第一次看完房子后，当天就签订了合同，由于被告的房子的厨房是开放式的厨房，不符合通气条件，故原告要求被告办理好通天然气，否则原告不会要这套房，待被告处理好通天然气的事后再继续履行合同，被告声称有认识的人可以帮忙搞定，会解决这个问题，据此，原告与被告达成口头协议：被告履行好通气义务后才进行合同的下一步，在场的第三人宋**、黄某1、陈文峰可以作证。被告称当时是说被告可以去帮忙解决，被告没有说要包括它的费用，也没有说一定可以解决好，因为有两个方案，要么就是“找关系”通气，要么就是改造一下厨房，并不是不可以使用，被告觉得这个不是不买这套房子的理由，而且合同上面也没有约定一定要解决他们才可以履行合同义务。法庭询问第三人，关于通气问题，被告是承诺解决该问题还是帮忙沟通解决该问题？第三人称被告说可以帮忙去沟通解决这个事情，然后当时的大家都认可，关键点就是说被告这方面会去解决这个问题。法庭询问第三人，处理天然气通气问题，问题大不大，有无解决方案，成本高不高？第三人称对于生活层面来讲不解决是没办法生活的了，对生活会造成极大的不便利，那么如果说你要解决方案的话，成本方面如果通过合法的途径，只能说去改造厨房，改造厨房的成本我们并不是特别清楚。被告称今年9月份通过第三人向原告发出催告通知书，要求其继续履行合同。原告因本次诉讼支付律师费10000元，被告也因本次诉讼支付律师费10000元。以上事实由主体身份信息、惠州市不动产买卖及居间合同、房屋中介专用收据、不动产权证书、微信聊天记录、催告通知书、委托代理合同、转账凭证、发票及询问笔录、庭审笔录等证据在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为：2020年7月7日，原、被告及第三人签订《惠州市不动产买卖及居间合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。本案被告与案外人王**系夫妻关系，位于惠州市惠城区**大道***路***小区**栋**层01号房登记被告与案外人王**的名下，王**授权被告出售该夫妻共有房产。故，被告与原告签订涉案合同，系有权处分。本案原、被告争议焦点在于厨房的天然气通气问题。涉案房屋的厨房系开放式厨房，依照《城镇燃气技术规范》GB50494-2009第8.2.2条规定：“居民住宅用燃具不应设置在卧室内。燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内。”第2.0.12条规定，“非居住房间是指住宅中除卧室、起居室（厅）外的其他房间。”即起居室（厅）不在应安装灶具的空间范围内。本案被告所出售的房屋，因其厨房不符合上述技术规范，无法正常通气，需要进行改造。鉴于原、被告双方均未非专业技术人员，对于上述技术规范的认识不到位，也非自身的过错所导致，该问题属于交易过程中，超出双方认识及合同约定范围的内容，而又对买受人的后续居住生活造成重大影响。鉴于双方未能妥善解决燃气通气问题，原告买房的居住使用目的，无法正常实现，现双方均同意解除合同，故解除原、被告之间签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》。本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告与第三人系居间服务关系，不属于同一法律关系，不在本案的审理范围，故本案不予一并处理。合同解除后，被告已收取原告支付的定金45000元，应予以退还。第三人收到的托管交楼押金5000元，也应予以退还原告。关于原告主张的律师费，由于双方系对合同的重要内容协商不一致，而解除合同，故原告请求被告承担律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告提出的反诉请求，缺乏依据，本院予以全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张丽萍与被告（反诉原告）廖砺琦签订的《惠州市不动产买卖及居间合同》。二、被告（反诉原告）廖砺琦在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张丽萍退还45000元。三、第三人（反诉第三人）惠州众筹实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张丽萍退还5000元。四、驳回原告（反诉被告）张丽萍的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）廖砺琦的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2500元（原告张丽萍已预交），由原告负担1364元，被告廖砺琦负担1136元。反诉受理费1240.88元（反诉原告廖砺琦已预交），由反诉原告廖砺琦承担。被告廖砺琦应负担的费用，应于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 黄链生审 判 员 蓝诗祥二〇二〇年十二月十七日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。