广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终11433号上诉人（原审被告）：陈孝清，女，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：文耀国，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑英翠，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。上诉人陈孝清因与被上诉人郑英翠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈孝清上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定陈孝清出于恶意一房二卖不符合事实，而是郑英翠利用陈孝清急需资金周转的心态，提出便利条件欺骗陈孝清，才导致陈孝清一房二卖。陈孝清的小孩因生意失败，背负大量债务，急需资金周转。陈孝清为帮孩子还债决定将涉案房屋出售。案外人张某才购买涉案房屋给小孩读书用，但是要立即过户，二十多万的税费由陈孝清承担，陈孝清迫于还债压力同意先出售予张某才，双方于2019年8月14日签订了《房屋买卖合同》。此后，案外人陈先生（陈先生称其是郑英翠的丈夫）称愿全款购买涉案房屋，并提出了三点条件：一是可以帮陈孝清全款赎楼；二是可以等房子满2年后再过户；三是愿意支付六七十万的首付。本来房产交易行情就不好，还针对陈孝清的困境提供了有利的条件。陈孝清认为很有可能是案外人陈先生和张某才串通，利用陈孝清急需资金的心态，而蓄意欺骗陈孝清。2019年8月14日，陈孝清与张某才签订合同，陈先生便于2019年9月10日就和陈孝清签订了合同，只不过签合同时买方换成郑英翠。2019年10月，郑英翠就知道陈孝清一房二卖。2019年10月15号，一审法院立案受理了张某才的起诉，对方申请查封了涉案房屋，并和陈孝清达成民事调解，导致陈孝清无法将查封的涉案房屋再卖给郑英翠。实际上扣除二十几万陈孝清不用承担的税费，两份合同房屋成交的总价是差不多的，但因郑英翠愿意多支付首付款，并愿意帮助赎楼，这就给了陈孝清更多的资金能够用于周转，所以陈孝清才愿意违约把房子卖给郑英翠。二、一审判决违约金146800元远远高于郑英翠的损失。双方于2019年9月10日签订《房屋买卖合同》，郑英翠支付定金138000元。2019年10月，郑英翠知道陈孝清一房二卖后，双方协商解除合同事宜，陈孝清于10月23日退还了80000元，剩下58000元因陈孝清没能力偿还请求宽限时间，当时陈先生称把沙发（沙发价值5万左右）给他们，可以宽限2个月，陈孝清基于害怕同意。但郑英翠不信守承诺，后向法院起诉陈孝清。一审庭审时郑英翠明确其没有损失。陈孝清只欠了58000元定金，还把价值5万元左右沙发给了郑英翠，现在却要承担146800违约金，加上张某才的89350元违约金，共要承担236150元违约金，对陈孝清显然不公平。三、一审判决称“郑英翠确认，2019年10月份，与陈孝清儿子协商时，陈孝清说解除涉案合同，继续履行前面的合同。当时郑英翠同意解除涉案合同，要求陈孝清双倍赔偿定金，及中介费10000元。当时陈孝清同意。”郑英翠对此未提供证据证明，陈孝清亦不予确认。一审法院却以郑英翠确认予以采信，与事实不符。四、郑英翠主张的违约金是273600元，一审判决支持的违约金是146800元，但案件受理费6530.8元，财产保全费2263.6元，合计8794.4元却全部判决由陈孝清承担，不符合法律规定。郑英翠辩称，一、陈孝清主张的事实虚假，并且与本案无关。陈孝清一房二卖是自己做的决定，虽然面临了困境，但是与郑英翠无关，郑英翠也不清楚陈孝清存在一房二卖的情况，否则绝对不会签订合同。陈孝清的沙发事情应当向案外人追偿，与郑英翠无关，郑英翠对此亦不知情。一审判决双倍归还定金有法律和事实的依据。涉案买卖合同约定定金条款，法律规定支付定金方有权要求违约方双倍归还。陈孝清在签订买卖合同时就应当承担该责任，不需要郑英翠另行追认，所以郑英翠单方承认与陈孝清儿子确认的事项不法院判决。郑英翠向一审法院提出诉讼请求判令：1.陈孝清立即向郑英翠返还购房定金56800元；2.陈孝清向郑英翠支付违约金273600元，财产保全担保费1800元，律师费16520元；3.本案诉讼费用由陈孝清负担。一审法院认定事实：2019年8月14日，张某才与陈孝清签订一份《房屋买卖合同》，约定陈孝清将位于佛山市顺德区某房屋卖给张某才。张某才称在签订合同当天，向陈孝清支付定金共180000元，购房款70000元、中介佣金22950元和评估按揭费5400元。庭审中，陈孝清确认该合同约定的房屋交易总价是152万元。2019年9月10日，郑英翠（买方）与陈孝清（卖方）及佛山市峰江地产代理有限公司柏悦湾分公司（中介方）签订了一份《房地产买卖三方合同》，约定陈孝清将位于佛山市顺德区某房屋卖给郑英翠。该物业成交价为1368000元。定金136800元，于2019年9月10日前付清。首期购房款220000元，卖方申请银行还款当天一次性付清。卖方在收取定金后不履行该合同条款，买方有权选择要求卖方继续履行并赔偿损失，买方也可选择解除该合同，同时要求卖方支付该合同约定的总成交价的20%予买方作为违约金。合同任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、财产保全担保费等均由违约方承担。2019年9月10日，佛山市峰江地产代理有限公司柏悦湾分公司收取了郑英翠中介费10000元。陈孝清收取了郑英翠定金136800元。2019年10月15日，一审法院立案受理原告张某才诉被告陈孝清房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）粤0606民初23700号。该诉讼中，双方达成调解：一、双方一致确认，张某才与陈孝清于2019年8月14日签订的《房屋买卖合同》于2020年1月16日解除；二、双方协商一致，陈孝清定于2020年3月1日前向张某才返还购房定金180000元及购房款70000元，并支付违约金89350元，上述款项合计339350元，等。2020年1月2日，郑英翠因陈孝清未能依约履行合同，向一审法院提起本案诉讼。本案庭审中当事人确认以下事实：1.郑英翠与陈孝清就解除涉案合同达成一致意见。2.郑英翠确认“2019年10月份，我与陈孝清儿子协商时，陈孝清说解除与我的合同，继续履行前面的合同。当时我同意解除我们的合同。当时我要求陈孝清双倍赔偿定金，及中介费1万元。当时陈孝清同意”。3.陈孝清确认（2019）粤0606民初23700号案查封了涉案房屋，因没有钱，该案调解书一直没有履行。因为没有履行调解书，该案的查封至今没有解除。4.双方确认陈孝清至今只退还郑英翠购房定金80000元。另查明，因本案诉讼，郑英翠支出财产保全担保费1800元、律师费16520元。一审法院认为,本案争议焦点在于，一、违约事实的认定；二、违约责任的承担。围绕上述争议焦点分析如下：一、违约事实的认定。1.2019年8月14日，陈孝清把涉案房屋卖给张某才并签订了《房屋买卖合同》。2019年9月10日，陈孝清又把涉案房屋卖给郑英翠并签订了《房地产买卖三方合同》。陈孝清把涉案房屋同时卖给郑英翠及张某才，构成一屋多卖。2.2019年10月15日张某才起诉陈孝清，并查封了涉案房屋。陈孝清虽在该案中与张某才达成调解，但因陈孝清没有依约履行调解协议，涉案房屋至今仍被该案查封。综上，陈孝清把涉案房屋一房多卖，房屋被查封已无法进行过户交易。陈孝清未能履行合同约定义务，构成违约，应承担违约责任。二、违约责任的承担。1.关于赔偿标准。现无证据反映陈孝清在交易时已向郑英翠说明房屋存在一房多卖的情况。陈孝清称因郑英翠多支付现金及延迟交易时间减少税费，故一屋多卖。但据现有证据反映，张某才支付的购房款、定金等比郑英翠多，税费并没有约定由陈孝清承担。陈孝清辩称一房多卖的理由不成立。由此可见，陈孝清一房多卖出于恶意，应赔偿郑英翠的合理损失。2.关于返还定金。庭审中，郑英翠与陈孝清就解除涉案合同达成一致意见。双方确认陈孝清至今只退还郑英翠购房定金80000元。合同解除后，陈孝清应全额退还定金给郑英翠，郑英翠要求陈孝清退还购房定金56800元（定金136800元-80000元），合法有理，一审法院予以支持。3.关于违约金。《房地产买卖三方合同》约定，卖方在收取定金后不履行该合同条款，买方有权选择要求卖方继续履行并赔偿损失，买方也可选择解除该合同，同时要求卖方支付该合同约定的总成交价的20%予买方作为违约金。庭审中，郑英翠确认“2019年10月份，我与陈孝清儿子协商时，陈孝清说解除与我的合同，继续履行前面的合同。当时我同意解除我们的合同。当时我要求陈孝清双倍赔偿定金，及中介费1万元。当时陈孝清同意”。综合陈孝清的过错及郑英翠的损失，按合同约定的总成交价的20%计算违约明显过高，一审法院依法进行调整。酌定按“双倍赔偿定金加中介费1万元”计算违约金为宜。计算方式：中介费10000元+定金136800元=146800元。4.关于律师费、保全担保费。《房地产买卖三方合同》约定，合同任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、财产保全担保费等均由违约方承担。因本案诉讼，郑英翠支出财产保全担保费1800元、律师费16520元。依据合同约定，上述费用应由陈孝清承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈孝清应在判决发生法律效力之日起十日内，向郑英翠返还购房定金56800元；二、陈孝清应在判决发生法律效力之日起十日内，向郑英翠支付违约金146800元、财产保全担保费1800元、律师费16520元；三、驳回郑英翠的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6530.80元，财产保全费2263.60元，合共8794.40元，由陈孝清负担。二审期间，陈孝清、郑英翠未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：陈孝清否向郑英翠支付违约金146800元。对此，本院作如下分析：2019年8月14日，陈孝清与张某才签订《房屋买卖合同》将涉案房屋出售予张某才。2019年9月10日，陈孝清与郑英翠签订《房地产买卖三方合同》再次将涉案房屋出售予郑英翠。2019年10月15日，张某才起诉陈孝清，并查封了涉案房屋，其后陈孝清与张某才达成调解，但因陈孝清未履行该调解协议，涉案房屋至今仍被查封，造成《房地产买卖三方合同》无法履行，郑英翠合同目的无法实现。陈孝清未能履行合同约定义务，构成违约，应承担违约责任。对于出卖方违约责任承担，《房地产买卖三方合同》约定：“卖方在收取定金后不履行该合同条款，买方有权选择要求卖方继续履行并赔偿损失，买方也可选择解除该合同，同时要求卖方支付该合同约定的总成交价的20%予买方作为违约金。”一审法院综合陈孝清的过错、合同违约责任的约定内容及郑英翠的损失，酌定按“双倍赔偿定金加中介费1万元”计算违约金146800元并无不当，本院予以维持。此外，本案因陈孝清违约而引起，一审判令一审案件受理费6530.80元，财产保全费2263.60元，由陈孝清负担该诉讼成本亦无不当，本院予以维持。综上，陈孝清上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3411.88元，由上诉人陈孝清负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月二十八日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力