宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5526号原告：王丽霞，女，汉族，群众，1985年4月26日出生，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区贺兰县**。委托诉讼代理人：杨博睿，宁夏大远律师事务所律师。被告：宁夏派胜房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxxxx,住,住所地位于宁夏回族自治区银川市金凤区xxxxx/div>法定代表人：张学鹏，男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟小春，宁夏兴业律师事务所律师。原告王丽霞诉被告宁夏派胜房地产开发有限公司(以下简称派胜房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序于2020年11月4日组织原被告召开庭前会议,于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告王丽霞的委托诉讼代理人杨博睿、被告派胜房地产公司的委托诉讼代理人翟小春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金118071.21元（按已缴纳房款537977元×730天×0.03%，自2017年12月31日计算至2019年12月31日）；2、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金42338.79元（按已缴纳房款537977元×787天×0.01%=42338.79元，自2018年3月31日计算至2020年5月27日）；3、案件受理费等费用由被告承担。被告派胜房地产公司辩称，1.原告与被告在银川市商品房买卖合同第九条约定，被告于2017年12月31日将涉案房屋交付。实际上，被告已于2016年l0月17日已将原告购买的房屋向其交付。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:"对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。"本案中，被告且向原告交付了涉案房屋，原告己经实际占有、控制了涉案房屋，应当视为涉案房屋的交付使用;2.被告在签订合同时，已告知其土地使用期限为50年。在合同履行期间内，被告需将50年期限变更为70年。但由于土地变更年限审批迟缓，导致被告在2018年8月19日才取70年土地使用权证书，直接导致被告延期取得了竣工备案与交付使用证书。被告认为，被告在交易过程中并没有隐瞒土地权利情况，在办理土地年限变更过程中，由于受第三方不可控因素影响，导致合同履行受到影响;3.被告已将房屋交付于原告，原告已占有了房屋转移占有的全部利益，故原告不存在损失。原告擅自调高双方合同约定违约金比例，缺乏合同依据;相反，因原告不存在损失，因此原告主张的违约金比例过高，本合同约定的万分之一比例也过高。请求人民法院依法予以调整;4.逾期交房违约金与逾期办证违约金不能同时主张。逾期办证违约金的起算时间是从逾期交付之日开始计算，若按照原告主张，则视为涉案房屋未交付,则谈不上逾期办证。综上，请贵院合理考虑本案原告损失情况及合同履行情况，从补偿为主、惩罚为辅的角度出发，驳回原告的第一项诉讼请求;如要支持其部分违约金诉请，也请贵院在双方合同约定的比例基础上依法调低违约金比例。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1、2017年8月11日原告与被告派胜房地产公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的贺兰县天鹅湖小镇东区xxxxx室房屋，建筑面积106.53㎡，单价5050元／㎡，房屋总款537977元。双方约定原告于2017年8月11日一次性付清总房款537977元。被告派胜房地产公司应在2017年12月31日前交付涉案房屋。逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话、短信、书面或公告等形式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报县产权登记部门备案取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金；2、2017年8月25日原告交纳涉案房屋契税7685.38元，2020年5月27日被告派胜房地产公司为涉案房屋向原告出具不动产、房地产开发住宅宁夏增值税普通发票。2020年5月27日原告补交契税16.58元；3、2020年5月27日原被告签订《补充协议》，约定涉案房屋购买时建筑面积106.53㎡，经实地测量建筑面积为106.76㎡，现房屋总价539138元，差额增加0.23㎡，买受人应补缴面积差价1161元；4、被告派胜房地产公司当庭自认于2019年12月2日取得竣工验收备案。2019年12月25日取得《住宅交付使用证》。庭后书面回复本院于2020年5月18日取得《初始登记证》；5、原告当庭陈述其于2017年10月16日领取涉案房屋电卡，2018年领取水卡。认可涉案房屋于2019年12月31日交付。被告派胜房地产公司反驳原告于2017年10月16日领取涉案房屋水卡购买100元用水；6、被告当庭认可因涉案房屋土地使用年限为50年，后补交土地出让金最终经贺兰县人民政府研究决定变更土地性质为70年，因受疫情影响导致各项办理手续延期；7、涉案房屋已于2020年5月28日登记办理不动产权证书，不动产登记证号为：宁（2020）贺兰县不动产权第xxxxx号，登记不动产权利人王丽霞。判决的理由与结果本院认为，双方当事人签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。双方签订的《银川市商品房买卖合同》明确约定：出卖人应当在2017年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，住宅交付使用条件：1.取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》；2.该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。本案中，被告陈述其于2017年10月16日向原告交付涉案房屋，但其交付时并未取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》和《建设工程竣工验收备案登记证》，未达到房屋交付的约定条件。当庭被告自认其于2019年12月2日竣工验收备案，2019年12月25日取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》，因此涉案房屋的交付时间应为最后取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》之日，即2019年12月25日，被告派胜房地产公司存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，被告在2019年12月25日房屋交付后，应于交付之日起90日内即2020年3月25日内向相关部门提交资料并取得涉案房屋初始登记证。被告于2020年5月18日取得《初始登记证》，逾期53天，被告存在逾期办证的违约行为。因此，原告要求被告支付因逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约造成的损失。本案中，原告未提供证据证明被告的违约行为给其造成损失的情况，对于原告主张的违约金数额，被告抗辩违约金标准过高，对于该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明其因逾期办证给其造成了实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件且原告也已实际办理。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情将违约金调整为按原告已付房屋价款的日万分之零点三计算逾期交房和逾期办证违约金。综上，对原告主张的涉案房屋逾期交房违约金的诉讼请求，本院以原告主张的已付房屋价款537977元为基数，支持11669元（537977元×0.03‰×723天≈11669元），超出部分不予支持。对原告主张的涉案房屋逾期办证违约金的诉讼请求，本院以原告主张的已付房屋价款537977元为基数，支持855元（537977元×0.03‰×53天≈855元），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下：一、被告宁夏派胜房地产开发有限公司于本判决生效后十五日支付原告王丽霞逾期交房违约金11669元、逾期办证违约金855元，合计12524元；二、驳回原告王丽霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1754元(已减半收取)，由原告王丽霞负担1614元，被告宁夏派胜房地产开发有限公司负担140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李 瑞二〇二〇年十二月十二日书记员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。