上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23694号原告：葛艳秋，女，1981年2月16日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：赵文天，上海之法律师事务所律师。被告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。原告葛艳秋诉被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司(以下简称“宝龙康晟”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2020年12月16日公开开庭进行审理，原告葛艳秋的委托诉讼代理人赵文天、被告宝龙康晟的委托诉讼代理人高树升、张驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛艳秋向本院提出诉讼请求：判令宝龙康晟免收2020年1月25日至2020年5月31日期间的租金人民币(以下币种均同)59,581.34元及物业服务费22,924.80元，确认上述费用无需支付。事实和理由：2019年8月16日葛艳秋与宝龙康晟签订《商业街商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定葛艳秋承租宝龙康晟出租的青浦区新府中路XXX号宝龙广场XX号楼第XX层编号001-B-1商铺(以下简称“系争房屋”)，经营儿童线下培训机构；计租面积为335.7平方米，租期为4年6个月零14天，第一年租金为169,192.80元(14,099.40元/月)，年物业服务费为68,774.40元(5,731.20元/月)。葛艳秋营业未满一年就遭遇了新冠疫情影响，上海于2020年1月24日启动一级响应措施，沪教委体(2020)18号文及沪培联办(2020)6号文明确规定2020年6月2日起才能恢复线下教育服务。葛艳秋根据规定居家抗疫推迟复工，直至2020年6月8日才得以正式复工。葛艳秋2020年4月15日向宝龙康晟发送了疫情期间减免申请，未得到回应，因此起诉要求判如所请。被告宝龙康晟辩称：不同意全部诉请。1、新冠疫情不属于不可抗力，虽对经营状况有影响，但未对合同的履行产生根本影响，本质上属于经营风险，是由其行业的特殊性导致的，由承租人自行承担，不能转嫁给宝龙公司。疫情期间也可以通过线上或者其他方式使用房屋。2、合同中关于不可抗力的约定也并未免除承租人缴纳租金的义务。支付租金是金钱给付行为，不适用于不可抗力。3、租金全部减免不符合公平原则，即使法院认为应当减免租金，也应当按照风险共担的公平原则适当减免，而非将疫情风险全部转嫁至宝龙公司。同意减半收取2020年1月25日至2月29日、2020年4月1日至4月30日共计66天的租金。4、减免物业费并无先例也没有相应的法律支持。疫情期间加强对场所的消毒检查，反而增加了物业的负担，故要求减免物业费也不符合公平原则。5、合同约定物业服务的提供方及收取物业管理费的是上海宝龙商业地产管理有限公司(以下简称“宝龙地产”)，与其无关。经开庭审理查明，2019年8月16日，宝龙康晟(甲方、出租方)与葛艳秋(乙方、承租方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，面积为335.70平方米。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营儿童培训，品牌享趣教育，业态儿童-儿童培训-其他之用途。商业街由宝龙地产进行统一的商业物业管理服务。租赁期限为4年6个月14天，每满十二个月为一个租赁年度，自2019年8月16日起算，租赁场所交付日为2019年8月16日。租赁年度第1年月租金额为14,099.40元……综合物业服务费的标准为16元/月/平方米。租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或本合同无法履行的，经双方协商一致，可提前终止合同，双方互不承担责任。上述合同签订后，宝龙康晟交付系争房屋，葛艳秋使用并支付租金。2020年1月24日，上海市政府决定上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年4月9日，沪教委体[2020]18号《上海市教育系统新冠肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步做好2020年春季学期返校开学工作的通知》通知，培训机构在本市中小学和幼儿园返校开学前不得开展线下培训及服务。2020年5月15日，沪培联办[2020]6号《上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室关于部分机构恢复线下服务的通告》通告，本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。另查明，2020年5月28，登记于上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号二层201室001-B-2的上海享喻文化传播有限公司取得营业执照，法定代表人为葛艳秋，经营范围为一般项目：组织文化艺术交流活动；文化艺术辅导。2020年6月8日，青浦区文化和旅游局牵头检查通过了前述公司的复课申请。2020年4月15日，包括葛艳秋在内的众多承租人联名向宝龙集团书面申请，表示线下教育复工受疫情防控工作的影响，请求免去2020年2月1日至4月30日的房租和物业管理费。2020年7月28日，葛艳秋委托律师向宝龙康晟发律师函，请求减免2020年2月1日至2020年5月31日的租金及物业费、分期支付2020年6月、7月的租金及物业费。双方当事人确认，2020年1月25日至5月31日期间，系争房屋2-5月租金未支付，物业费已全部支付。现合同仍在履行中。若法院认为租金及物业费无法免除但需要减免，那么愿意就减免之外应付的金额或应返还的金额，在本案中一并处理判决。以上事实，由葛艳秋、宝龙康晟的陈述、租赁合同、《上海市教育系统新冠肺炎疫情防控工作领导小组关于进一步做好2020年春季学期返校开学工作的通知》、《上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室关于部分机构恢复线下服务的通告》、律师函、营业执照等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：葛艳秋与宝龙康晟签订的租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。新冠疫情对相关经营活动所造成的影响众所周知，2020年1月25日至5月31日期间受疫情影响葛艳秋所经营的培训机构确实无法正常营业，本案争议的焦点为宝龙康晟是否应当减免该期间的租金。对此本院认为，2020年1月底我国发生新冠疫情以来，为抗击疫情，保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了一系列防控措施，对相关各业造成了一定冲击，特别是餐饮、旅游、租赁等行业尤为突出。疫情期间的租金损失全部由出租人承担或者全部由承租人承担均不符合公平原则，本院综合合同履行情况、培训行业的经营特点、疫情影响程度、宝龙康晟的租金减免政策等因素，酌情确定租金减免的金额，认定2020年1月25日至5月31日期间葛艳秋应支付租金29,790.67元，扣除葛艳秋已付的2020年1月25日至1月31日的租金，葛艳秋应再支付26,606.93元。关于物业费，葛艳秋未举证证明疫情期间的物业服务有所减少或停止，仅以没有经营为由要求免收，无事实与法律依据，况且宝龙康晟并非租赁合同约定的提供物业管理服务及收取物业服务费的主体，故对葛艳秋的该项诉请，本院不予支持。为避免讼累，且经双方当事人同意，本院就减免后葛艳秋应支付的租金在本案中一并处理(2020年5月31日之前的物业服务费已支付完毕)。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告葛艳秋应于本判决生效之日起十日内支付被告上海宝龙康晟房地产发展有限公司2020年1月25日至2020年5月31日期间的未付租金26,606.93元；二、原告葛艳秋的其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465.17元，减半收取计232.59元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二〇年十二月二十九日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。