宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初6090号原告:元某,江苏省常州市人，群众，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：余某，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：崔某，安徽省阜南县人，个体户，群众，住宁夏回族自治区银川市。第三人：宁夏海峡房地产开发有限公司，统一社会信用代码916401227999006151。法定代表人：金某，系公司董事长。原告元某与被告崔某、第三人宁夏海峡房地产开发有限公司（以下简称海峡房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日立案，后依法适用普通程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告元某的委托诉讼代理人余某、被告崔某到庭参加诉讼，第三人海峡房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告元某向本院提出诉讼请求：1.请求停止对案涉房产贺兰县宝庆国际花园A区综合楼425号房屋的强制执行并解除查封；2.请求确认被告申请执行的案涉贺兰县宝庆国际花园A区综合楼425号房屋的所有权归原告所有(房屋价值147240元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年11月3日,原告(案外人)收到贺兰县人民法院送达的(2020)宁0122执异70号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项,缺乏事实与法律依据。理由如下：被告所申请执行的财产为原告所有,而不属于第三人所有。本案涉及的贺兰县宝庆国际花园A区综合楼425号房屋是原告自宁夏海峡房地产开发有限公司处购买并用于居住(以干活的劳务费抵顶)。元某与第三人宁夏海峡房地产开发有限公司于2018年9月9日签订了《银川市商品房买卖合同》，并于当日已收房,完成了该房屋的交付。由于该房在元某与第三人宁夏海峡房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》时也已抵押给了杭州银行股份有限公司市民中心支行,导致原告元某无法办理房屋产权变更手续(但已收房)。该房屋于2019年7月26日才解除抵押,但被告崔某已于2018年11月22日申请对涉案房屋的查封。自始至终,原告都无法对涉案房屋办理房屋产权登记手续。故原告元某申请贵院解除对位于××县房屋的查封,以切实维护异议人的合法权益。综上,执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益,根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼执行程序若干问题的规定》的相关规定及《民事诉讼法》第204条之规定起诉至贵院,请求法院依法公正判决。被告崔某答辩要点：原告所诉不属实，原告没有支付涉案房屋房款。第三人海峡房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。原告为证实其主张，向本院提交证据一、银川市商品房买卖合同、收据、抵顶协议、确认书各一份，证据二、2018年9月9日《宁夏宝庆物业服务有限公司收款收据》、2018年10月9日《宁夏宝庆物业服务有限公司收据》、部分交纳电费明细单各一份，证据三、房产证、房屋备案信息查询单、无房证明、宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2019）宁0122执异56号执行裁定书各一份，证据四、电卡、结算单、采暖费专用收款收据各一份，经当庭质证，被告崔某对证据一、证据二、证据三均不予认可，认为证据一均为第三人与原告之间的内部手续，原告没有支付涉案房屋房款。且涉案房屋并未备案在原告名下，水费、电费不会显示原告的名字，对证据四不知情。后本院依职权调取宁夏宝庆物业服务有限公司物业费交费登记表及国网宁夏电力有限公司银川供电公司涉案房屋交费记录，经庭审质证，被告崔某对本院调取的证据不予认可。本院认为，上述证据真实、合法、有效，与本案具有关联性，能够证实2018年9月8日，第三人与案外人杨某达成抵顶协议，约定由第三人将其公司开发建设的宝庆国际花园一期A区425公寓抵顶给案外人用于支付欠款。同日，案外人将涉案房屋转让给原告元某，并由原告与第三人签订商品房买卖合同，原告交纳物业费、水电费及采暖费的事实，本院予以采信并在卷佐证。第三人海峡房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃当庭举证、质证的权利。本院经审理认定事实如下：2018年9月8日，第三人海峡房地产公司与案外人杨某签订《抵顶协议》一份，约定因第三人资金周转困难，同意将其开发建设的宝庆国际花园一期A区425公寓（楼号：A区425，产权面积36.81㎡，单价4000元/㎡，147240元整）抵顶给案外人用于支付欠款。协议第三条还约定：如果在正式签订《商品房买卖协议》时案外人杨某要指定买受人，则案外人应出具书面《买受人指定确认书》，否则第三人不予办理；本协议仅作为指定顶账房屋使用，不作为任何交易或债权债务转移凭证。另本人已知晓该公寓被海峡房地产公司抵押给金融机构，过户存在一定风险。同日，案外人杨某向第三人出具《确认书》，载明“本人自愿将综合楼A区425公寓转让给元某（身份证号码：×××、电话139XX****XX），望贵公司为其办理宝庆国际花园一期综合楼A区425公寓的相关购房和财务手续；此住宅变更后产生的相关一切费用由元某承担，由此引起的法律责任及经济责任由我本人承担。”2018年9月9日，原告与第三人就涉案房屋签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定第三人海峡房地产公司将宝庆国际花园综合楼A区425号公寓出售给原告，建筑面积36.81平方米，每平米4000元，总金额为147240元。付款方式约定一次性付款，手写部分载明买受人于2018年9月10日将房款一次性付清。同日，原告向案外人宁夏宝庆物业服务有限公司交纳了涉案房屋2018年9月9日至2019年9月8日期间的物业费441元，该物业公司出具收款收据一张。后案外人将案涉房屋交付原告使用。2018年9月10日，第三人向原告出具收据一张，载明“今收到元某（杨某抵顶房）交来宝庆国际花园一期综合楼A区425公寓人民币147240元。”2018年10月9日，原告向案外人宁夏宝庆物业服务有限公司交纳水费30元，2018年11月1日交纳采暖费699元，并多次缴纳电费。另查明,涉案房屋至今仍备案登记在第三人名下，并于2012年3月31日至2018年8月3日期间在杭州银行股份有限公司市民支行办理过六次抵押贷款，至2019年7月26日所有抵押贷款信息均已注销。本院审理的（2018）宁0122民初7006号原告崔某与被告海峡房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，在审理过程中，崔某于2018年11月22日向本院申请财产保全，本院作出（2018）宁0122民初7006号民事裁定书，裁定冻结海峡房地产公司名下贺兰县光明西路宝庆国际花园综合楼A区404、405、406、407、408、409、410、411、413、414、416、417、418、421、423、425号共16套房屋（不动产权登记证号20124580、2012481、20124582、20124583、20124584、20124585、20124586、20124587、20124588、20124589、20124590、20124591、20124592、20124594、20124595、20124596）产权产籍，冻结期限三年。本院于2019年3月11日作出(2018)宁0122民初7006号民事判决书。宣判后，崔某不服判决，提起上诉。经银川市中级人民法院审理后，认为二审期间崔某提交电费专用收据两份证实海峡公司已将涉案房屋交付给崔某，顶账协议已实际履行，双方已形成房屋买卖合同关系，该证据可能导致一审法院对案件事实认定不清，故作出（2019）宁01民终1541号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院重审后，于2020年4月28日作出（2019）宁0122民初7271号民事判决书，判决：一、海峡房地产公司返还崔某房款1019404元及利息21989元（计算至2018年12月26日），并支付自2018年12月27日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、海峡房地产公司支付崔某欠款250000元，并支付自2018年11月8日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；上述款项于本判决生效之日起十五日内付清。三、驳回崔某的其他诉讼请求。案件受理费17178元，保全费5000元，合计22178元，由崔某负担2178元，由海峡房地产公司负担20000元。判决生效后，海峡房地产公司未能履行生效法律文书确定的义务，崔某向本院申请强制执行。在执行的过程中，本院于2020年10月9日作出（2020）宁0122执1388号执行裁定书，裁定拍卖宁夏海峡房地产开发有限公司名下位于××县、405室、406室、407室、408室、409室、410室、411室、413室、414室、416室、417室、418室、421室、425室房屋及房屋所占相应面积的国有土地使用权。原告向本院提出书面异议，请求解除对贺兰县宝庆国际花园A区综合楼425号房屋的查封。本院经审查后，于2020年10月26日作出（2020）宁0122执异70号执行裁定书，裁定驳回元某的异议请求。现原告对该裁定不服，诉至本院，请求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人海峡房地产公司在案涉房屋查封之前即达成了合法有效的《银川市商品房买卖合同》，按照合同内容，原告也已通过顶账方式支付全部房款，案外人杨某向原告交付涉案房屋，原告已合法占有该房屋至今。且涉案房屋自2012年3月31日办理抵押贷款，于2019年7月26日即涉案房屋被查封后才办理了注销抵押登记手续，未办理过户登记至原告名下非因原告本人过错。综上，能够认定本案原告享有足以阻碍强制执行的民事权益，故对原告主张要求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，本院予以支持。原告主张要求确认涉案房屋所有权归原告所有，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案仅凭涉案《抵顶协议》及《银川市商品房买卖合同》无法直接发生讼争房产物权变动效力，但原告可基于上述合同对涉案房产的约定,向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，故对该项主张，本院不予支持。被告崔某辩称，原告没有支付涉案房屋房款的辩解意见，与查明事实不符，本院不予采纳。第三人海峡房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应当承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行宁夏回族自治区××县房屋；二、驳回原告元某的其他诉讼请求。案件受理费3245元，由被告崔某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 齐美超人民陪审员 哈瑞云人民陪审员 王玉良二〇二〇年十二月九日法官助理 冯柯娜书记员 郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。