广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30194号原告严子娟，女，汉族，1975年10月7日出生，户籍地址广东省深圳市盐田区。委托代理人廖忠国，广东知著律师事务所律师。委托代理人李晶玲，广东知著律师事务所实习律师。被告严景祥，男，汉族，1969年12月22日出生，户籍地址深圳市龙岗区。被告杨洋，男，汉族，1987年2月20日出生，户籍地址深圳市罗湖区。委托代理人张红鑫，广东卓科律师事务所律师。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，现已审理终结。1、原告诉称，2017年10月27日，被告严景祥与原告签订《房产转让协议书》，约定被告严景祥将位于深圳市龙岗区（又称“凤凰山庄二区”）一巷3号住宅楼Ａ栋202号房屋（以下简称“涉案房屋”），以120万元（人民币，下同）的价格出售给原告。同时，被告严景祥保证涉案房屋真实合法且完全属于自己，不受任何第三方的限制。双方就该《房屋转让协议书》委托广东巨龙律师事务所进行见证，并根据被告严景祥及见证律师的要求将协议倒签至2013年7月20日。原告根据二被告的指示，依约通过案外人曹康账户支付全部购房款至被告杨洋账户，并额外支付佣金2万元，但二被告至今未依约向原告交付房屋，原告多次就房屋交付事宜联系二被告，二被告均不接电话。原告认为，被告在收取原告购房款后未按照合同约定将房屋交给原告，且被告转让的房屋为本地居民私人兴建住宅，属于不可上市交易的房屋，原告与被告之间签订的房屋转让相关协议应属于无效协议，根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。为维护原告合法权益，请求判令：1、确认原被告双方签订的《房产转让协议书》无效；2、被告立即返还原告购房款120万元及利息（以120万元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至被告实际返还全部购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告严景祥辩称：我的这个房子是早就交给她了的，2017年都已经卖给她的，我没有义务给他看房子，她说没有收到房子，怎么可能？现房卖给她的。被告杨洋辩称：1、本案房产转让协议书，系双方自愿签订，应共同遵守。本案关于涉案房产的买卖系双方自愿，原告完全知晓涉案房产的权属性质，其购买目的也是为了高额的投资回报，该炒房行为应予以严厉打击。通过原告提交的见证书可知，其见证书中包括房产转让协议书，涉案房产的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、龙岗区居民私人兴建住宅用地批准通知书等签署书面文件，足以说明买卖双方均知晓涉案房产权属性质，且是在平等自愿的基础上进行交易，应共同遵守。同时原告严子娟在涉案房产交易过程中，系深圳市吉泰房地产经纪有限公司员工，也是二手房交易经纪人，一个有着丰富的专业知识的购房人，涉案房产购买3年多后，其又向法院起诉要求确认合同无效，主张退还购房款，该行为有悖诚实信用原则及合同交易的稳定性、安全性，更辜负了卖方对其交易行为的信赖，扰乱社会经济秩序，浪费司法资源。2、返还购房款120万元及利息的义务，应当由被告严景祥承担。即便认定合同无效，原告要求返还购房款120万元及利息，也不应判令由被告杨洋承担返还。首先依据被告杨洋向法院提供的证据，银行交易明细可以证明，被告杨洋已经将收到的70万元代收房款全部转付给被告严景祥，其中通过银行向被告严景祥转账69万元，剩余1万元以现金形式交付给被告严景祥。同时依据原告向法院提交的证据收款收据及其证明内容，被告严景祥确认收到全部购房款120万元，也可以证明被告严景祥收到了120万元购房款这一事实，其中50万元系原告直接转付给被告严景祥。退一步说即便合同无效，那么依据合同法相关规定，合同无效后的返还义务也应当由被告严景祥承担，故被告杨洋并未收取涉案购房款，不应承担返还义务。购房款的利息属于间接损失，于法无据，更不应由被告杨洋承担。其次被告杨洋作为居间方，在居间过程中并没有任何隐瞒行为，无任何过错。涉案房产的权属性质已经向原告释明，原告提供的证据律师见证书中，足以证明原告知晓涉案房产的权属性质。同时原告在购买涉案房产时，系被告杨洋公司（深圳市吉泰房地产经纪有限公司）员工，也是一名专业的二手房经纪人。最后依据被告杨洋向法院提交的证据，登记信息可以证明，杨洋系深圳市吉泰房地产经纪有限公司员工，其在本案中的行为系职务行为。同时房产转让协议书，律师见证书中均没有被告杨洋的签名，依据合同的相对性，被告严景祥才是本案房产转让协议合同的相对人，合同无效后的法律后果也应当由被告严景祥同原告一起承担。综上，原告要求返还购房款120万元及利息，不应判令由被告杨洋返还。3、原告的诉讼请求应予以全部驳回。被告杨洋认为，本案诉争的房产的建设用地系宅基地，且原告与被告严景祥均非宅基地所在集体经济组织成员，故原被告买卖诉争的房产行为违反了中华人民共和国土地法相关规定，在行政主管部门对其违法行为作出处理之前，原告要起诉要求确认买卖合同效力，不属于人民法院受理民事案件的范围，原告的起诉应予以全部驳回。本案相关情况一、买卖标的：位于深圳市龙岗区（原名：凤凰山庄）Ａ栋第二层202号的房产。二、合同签订情况：被告严景祥作为甲方、原告作为乙方签订了《房产转让协议书》，转让价款为120万元。双方还签订了一份《见证书》，时间均倒签为2013年7月20日。《见证书》附案外人吴亦亮作为甲方、被告严景祥作为乙方签订的《债权债务清算协议书》，显示吴亦亮用包含涉案房产在内的34套房产使用权抵偿其欠被告严景祥的债务。《见证书》附编号为16658号的《建设用地规划许可证》、布地字（1992）第16658号《龙岗区居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》显示用地单位为吴亦亮、涉案房产所在建筑物由吴亦亮兴建。三、付款情况：1、原告于2017年10月27日向被告杨洋转账22万元、2017年10月28日转账50万元、2017年11月1日向被告严景祥转账50万元。上述转账中包含中介费2万元。被告严景祥向原告出具了120万元购房款的收款收据。2、被告杨洋提交转账记录，显示其通过转账向被告严景祥支付69万元，其称通过现金支付1万元。四、合同履行情况：1、原告主张被告严景祥未向其交付涉案房产，被告严景祥称已交付电梯卡，未提交相应证据。2、原告称《房产转让协议书》签订后，其没有收房，直至2019年1月才发现涉案房产被案外人占有使用。3、本院对涉案房产进行现场调查，了解到涉案房产现由案外人鲁海亮占有使用。鲁海亮向本院提交了其获得涉案房产使用权的《见证书》，显示2019年12月14日深圳市伟亮实业有限公司作为甲方（出让人）、江孟书作为乙方（买受人）签订房产转让合同，江孟书获得涉案房产使用权；2019年12月16日江孟书作为甲方、鲁海亮作为乙方签订《房屋转让协议书》，鲁海亮获得涉案房产使用权。吴亦亮是深圳市伟亮实业有限公司法定代表人。本院向各方当事人送达了鲁海亮提交的《见证书》副本，被告杨洋对该证据不予认可，其他当事人未发表意见。五、办证情况：1、编号为16658的《建设工程规划许可证》显示涉案房屋所在建筑物层数为3.5层。原、被告确认涉案房产所在建筑物为13层，新增楼层没有办理报批报建手续。2、涉案房屋未办理产权登记。六、其他需要说明的情况：1、被告杨洋提交了原告的《深圳市社会保险历年参保缴费明细表》及转账记录，显示涉案房屋买卖发生时原告是深圳市吉泰房地产经纪有限公司员工。2、被告严景祥提交其与被告杨洋签订的《关于深圳市龙岗区布吉街道格塘新村二小区A、B两栋房产独家委托销售协议》，约定涉案房产和A栋206房两套实收190万元。被告严景祥据此主张其没有收到全部购房款120万元。裁决结果本院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。原告和被告严景祥之间的《房产转让协议书》应属无效合同，理由如下：涉案房产未取得房屋产权证书且加建楼层未取得建设工程规划许可证，不得转让。被告严景祥未举证证明涉案房产已实际交付，原告未实际占有涉案房屋。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告严景祥应当向原告返还因该涉案合同取得的购房款，并支付相应资金占用期间的利息。其次，关于被告严景祥涉案合同取得购房款的金额问题，原告向其转账50万元，原告向被告杨洋转账70万元，被告杨洋已向被告严景祥转账69万元，被告严景祥向原告出具的收款收据也载明其已经收到原告120万元，应认定被告严景祥因该合同取得原告资金120万元。两被告之间的《关于深圳市龙岗区布吉街道格塘新村二小区A、B两栋房产独家销售协议》如导致其他经济纠纷应另行处理。另，被告杨洋并非合同相对人，原告主张被告杨洋返还购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：、一、确认原告严子娟和被告严景祥签订的《房产转让协议书》（深圳市龙岗区Ａ栋第二层202号房屋）无效；二、被告严景祥于本判决生效之日起十日内向原告严子娟返还购房款人民币120万元及相应资金占用期间利息（以120万元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起计至被告实际返还全部购房款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告严子娟其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7800元（原告已预交），由被告严景祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈规二〇二〇年十二月十四日书记员  刘丹