四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2310号 原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区华润路**。 法定代表人：蒲滨，华润置地（成都）物业服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐微，女，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：胡浩，男，住四川省三台县。 被告：张丽，女，1985年3月5日出生，藏族，住成都市高新区。 原告华润置地（成都）物业服务有限公司（简称华润物业公司）与被告张丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托诉讼代理人徐微、胡浩，被告张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令张丽向华润物业公司支付2015年1月至2017年5月的物业服务费2,409.6元；2．判令张丽承担本案诉讼费用。事实和理由：张丽系成都市华润橡树湾二期号房屋的业主，华润物业公司系张丽所在小区的物业服务企业。张丽自2015年1月起至2017年5月止，拖欠物业服务费2,409.6元。上述费用，经华润物业公司多次催告，张丽均予以拒绝。张丽拖欠费用的行为已经违反了《前期物业服务合同》的约定，为维护华润物业公司合法权益，特向法院提起诉讼。 张丽辩称，2014年11月2日，张丽与开发商成都蜀都华润置地有限公司签订房屋买卖合同，购买了案涉房屋。因开发商未向张丽交付合同原件，导致华润物业公司拒绝向张丽交付房屋。经反复交涉，张丽于2015年11月才拿到购房合同，2015年11月7日才与华润物业公司办理交房手续，并于当月开始交纳物业服务费。张丽已足额交纳了2015年11月至2017年9月期间的物业服务费，对于2015年1月至2015年10月期间的物业服务费，因开发商未交付房屋，不应由张丽交纳。本案中华润物业公司的主张已经过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2011年，成都蜀都华润置地有限公司（以下简称蜀都华润公司）与华润物业公司签订《华润置地·橡树湾二期前期物业服务合同》，约定华润物业公司为华润·橡树湾（二期）提供物业服务，委托服务期限自2011年9月1日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时止；物业服务收费标准为住宅2.4元/平方米·月，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积从商品房买卖合同约定的房屋交付次日起全额预先交纳；物业服务费用需按月交纳，业主应在每月1至10日期间履行当月费用交纳义务，逾期不缴纳的，华润物业公司从业主欠费次月1日起按欠费总额的1‰每日收取逾期缴费违约金。 2014年11月2日，蜀都华润公司（出卖人）与张丽（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人购买华润·橡树湾二期号房屋，建筑面积81.74平方米，总价款530,000元，买受人一次性付款；出卖人应当在2014年11月12日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。补充协议约定：若买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，双方约定买受人付清合同约定的全部款项后5个工作日内，买受人自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知；若买受人未接到出卖人通知，则应按照合同约定的时间办理房屋交付手续，如买受人未按照合同约定的时间办理房屋交付手续，视为房屋已于合同约定的时间交付完毕，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费、水电费等公共事业收费，自视为交付之日起由买受人承担，房屋保修期亦从视为交付之日起计算。合同签订当日，张丽向蜀都华润公司支付首付款160,000元，2014年11月30日，张丽支付尾款370,000元，蜀都华润公司开具收款收据。 2015年11月7日，张丽与华润物业公司办理了房屋交付手续，收取了案涉房屋，并交纳了2015年11月至2016年4月期间的物业服务费1,177.2元，后于2016年5月28日交纳2016年5月至2016年10月的物业服务费1,122元，于2016年10月17日交纳2016年11月至2017年4月的物业服务费1,177元，于2017年9月8日交纳2017年6月至2017年9月的物业服务费784.8元。张丽尚欠2016年10月的物业服务费55.2元和2017年5月的物业服务费196.2元未交纳。因张丽欠缴物业服务费，华润物业公司于2019年10月17日向其邮寄发送了催费通知单。 庭审中，华润物业公司陈述，蜀都华润公司委托华润物业公司代为办理房屋交付手续，业主办理房屋交接手续需提供购房合同原件，否则不予办理。张丽陈述其与蜀都华润公司签订商品房买卖合同后，蜀都华润公司未将盖章后的合同原件交给张丽，张丽多次向蜀都华润公司索要合同未果，华润物业公司以其未提供购房合同原件为由拒绝为其办理交房手续，直至2015年11月7日，其收到蜀都华润公司交还的购房合同后才从华润物业公司处接收了房屋。 上述事实，有华润物业公司工商信息、张丽的身份信息、《商品房买卖合同》及补充协议、《华润置地·橡树湾二期前期物业服务协议》、房屋交付程序表、催费通知单及邮寄回单、物业费收据，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，蜀都华润公司与华润物业公司签订的《华润置地·橡树湾二期前期物业服务合同》，对张丽具有约束力。华润物业公司作为案涉小区的物业管理服务企业，为包括案涉房屋所内的全体小区业主提供了物业管理服务，张丽作为案涉小区的业主接受了华润物业公司提供的物业管理服务，应当向华润物业公司支付物业服务费。故本院对华润物业公司主张张丽接收案涉房屋后欠缴的2016年10月的物业服务费55.2元和2017年5月的物业服务费196.2元予以支持。张丽当庭提交的华润物业公司出具的收据，证实2017年4月的物业服务费张丽已交纳，华润物业公司要求张丽支付当月的物业服务费的请求，本院不予支持。 关于华润物业公司主张的2015年1月至2015年10月期间的物业服务费。《商品房买卖合同》约定：若买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，双方约定买受人付清合同约定的全部款项后5个工作日内，买受人自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知。该约定旨在督促房屋买受人积极接收房屋，仅在买受人怠于行使收房权利的情形下可视为开发商已履行了交付义务。本案中，张丽在付清房款后积极向华润物业公司主张交付房屋，华润物业公司以张丽未持有购房合同为由拒绝向其交付房屋，因出具购房合同并非合同约定的收房条件之一，蜀都华润公司或其委托的华润物业公司有自行核实买房人身份的义务和能力，而不能将此义务转嫁给买受人。在此情况下，不能视为蜀都华润公司已向张丽交付了案涉房屋。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，张丽于2015年11月7日接收案涉房屋，华润物业公司要求张丽支付2015年11月前的物业服务费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告张丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付2016年10月和2017年5月的物业服务费共计251.4元； 二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告张丽负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员 张 朋 二〇二〇年十二月十四日 书记员 覃雪梅