黑龙江省七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0903民初1429号原告：王淑萍，女，1969年12月12日出生，汉族，七台河矿务局退休职工，住七台河市桃山区。原告：王海波，男，1970年3月29日出生，汉族，桃山煤矿工人，住七台河市桃山区（与原告王海波系夫妻关系）。二原告共同委托诉讼代理人：杨成玉，黑龙江桃峰律师事务所律师。被告：迟桂荣，女，1967年1月30日出生，汉族，房产局职工，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：樊丽聃，黑龙江工帆律师事务所律师。第三人：关发君，男，1976年8月7日出生，汉族，无业，住七台河市桃山区。原告王淑萍、王海波与被告迟桂荣、第三人关发君案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年10月19日立案后，本院依法适用变通程序，公开开庭进行了审理，原告王淑萍及与王海波的共同委托诉讼代理人杨成玉、被告迟桂荣的委托诉讼代理人樊立聃到庭参加了诉讼，第三人关发君经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王淑萍、王海波提出诉讼请求：1.依法确认买卖房合同合法有效，七台河市桃山区朝阳小区2组团A栋3单元501室归原告所有；2.请求依法停止对案涉房屋的执行并解除查封措施；3.由被告承担案件诉讼费。事实与理由：二原告系夫妻关系，王海波经其哥哥王胜波介绍结识第三人关发君，双方达成购买第三人所有权的位于本市桃山区××小区××单元××室房屋协议，原告委托王胜波在2009年9月10日左右给付第三人9万元，同年9月13日给付3万元，第三人及其妻子张立为原告出具了收条，剩余7.5万元在2009年10月末前以现金方式全部给付完毕，2009年9月15日，原告与第三人签订了买卖房合同，第三人在签订书面合同的当日就将争议房屋交付给原告，接手后一直由原告的父母亲居住使用，2017年父母去世后，原告居住至今。原告购房后，多次催促第三人办理房屋变更登记，但该房屋因第三人欠银行贷款尚未还清，当时无法办理过户登记，嗣后，原告联系不到第三人，致使无法办理过户登记。2015年曾向贵院提出执行异议申请，法院当时中止了执行，于2020年7月13日又作出（2020）黑0903执恢7号裁定书，查封了案涉房屋，原告认为房屋已出售给了原告，并且原告已占有、使用，查封行为侵犯了原告对房屋依法享有的权利，原告提出了案外人执行异议申请，法院作出了（2020）黑0903执异19号执行裁定书，依据《物权法》第一百一十九条及《担保法》第四十九条之规定，以原告与第三人买卖合同无效以及该房屋上有银行抵押权，原告知情，不能办理过户是因原告的原因，并驳回了原告的异议。原告认为《担保法》第四十九条已被《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条所取代，该规定的内容就是在充分保护抵押权人利益的前提下，转让合同是有效的，《物权法》第一百一十九条不是效力性规定，另外从该条也可以看出抵押在先的房屋是可以转让的，只是转让会受到一些限制。因此，原告与第三人签订的合同有效，原告之所以不能办理过户完全是第三人原因，房屋有贷款及第三人后来无法联系等原因所致，房屋不能变更过户不能归责于原告，原告支付了全部房屋价款19.5万元，且从2009年9月15日占有使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因办理过户登记。原告完全符合上述四个条件，而且原告购买房屋在先，被告设定抵押权在后，人民法院查封行为损害原告合法权益，故原告的至法院。被告迟桂荣辩称，原告所诉标的房产，第三人在2013年9月22日已经办理了房屋他项权利证书，设定了抵押权，原告所诉依据的事实属于债权关系，根据物权优于债权的原则，原告所诉不予支持。第三人关发君未出庭亦未提交书面答辩及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告经质证无异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。对原、被告有异议的证据，本院分析认证如下：原告提交的证据（1）二原告身份证复印件各一份、七台河市桃山区人民法院（2020）黑0903执恢7号裁定书、七台河市桃山区人民法院（2020）黑0903执异19号执行裁定书，证明二原告提起诉讼符合法律规定，具有诉讼主体资格。被告经质证对真实性无异议，认为该组证据是基于买卖合同关系产生的行为，属于债权性质。证据（2）买卖合同一份、收条二份，证明第三人与其妻子张立以19.5万元价格将其所有的案涉房屋出售给二原告，关发君及其妻子分别在买卖合同上签字，中间人李伟也在合同上签字，合同签订后即将房屋交付给二原告，二原告父母入住，二原告委托王胜波分别于2009年9月10日、9月13日给付第三人购房款9万元和3万元，其余7.5万元于同年10月末以货币形式支付给关发君。被告经质证无异议。证据（3）热力费票据8张、燃气费票据2张、电费票据3张、物业费票据1张，证明第三人将房屋出售给原告后，原告从2009年9月15日以后居住至今，并交纳了相关费用。被告经质证对真实性无异议，但认为只能证明居住的事实。证据（4）原告父母去世火化证明复印件，证实自第三人2009年交纳以来，该房屋一直由原告的父母居住，父母去世后，由原告居住。被告经质证对真实性无异议，认为不能证明取得房屋物权。证据（5）工商银行个人住房贷款凭证复印件一张，证明案涉房屋有贷款事实。真实性无异议，证明不了取得房屋的物权。原告提交的的证据（1）房屋他项权证复印件一份，证明本案第三人关发君在2013年9月22日，因关发君欠迟桂荣22万元，关发君以涉案房产为迟桂荣办理了房屋抵押登记。原告经质证对真实性无异议，认为更能证明原告与第三人买卖合同在先，被告与第三人设定抵押是2013年，因此买卖在前抵押在后。上述原、被告提交的证据，第三人关发君未出庭进行质证，本院经审查核实对真实性予以确认。根据确认的证据及双方当事人的当庭陈述，可认定案件事实如下：迟桂荣与关发君民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月25日作出（2014）桃商初字第133号民事调解书，由关发君偿还迟桂荣借款本息计24万元。2020年7月13日，在执行过程中，本院依申法查封了被执行人关发君位于本市桃山区××小区××单元××室的房屋。在执行过程中王淑萍、王海波向本院提出书面执行异议，认为争议房屋为其所有，请求解除对该房屋的查封。2020年9月7日，本院作出(2020)黑0903执异19号执行裁定书，裁定驳回了案外人王淑萍、王海波的执行异议。王淑萍、王海波遂于2020年10月19日向本院提起案外人执行异议之诉。异议请求如前所述。审理中原告提交2009年9月15日，原告与第三人关发君及其妻子张立签订买卖房合同，关发君、张立出售给乙方案涉房屋，合同上只有关发君、张立签名，乙方处空白，中间人李伟，落款时间二00八年，无月日具体时间。房屋价款19.5万元，原告向本院提交房款收条两张合计12万元，其余房款未举证。在原告与第三人签订房屋买卖合同时，购买房屋为银行抵押贷款期间，且贷款没有还清。2013年9月22日，第三人关发君因向迟桂荣借款，将案涉房屋设定抵押权，抵押给迟桂荣。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院就应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议焦点是原告与第三人关发君之间买卖房屋合同是否足以排除强制执行的民事权益。（1）原告提交的与关发君、张立签订的买卖房合同，合同甲方签字处有关发君、张立签名，在乙方签字处无签名，合同上显示年份是2008年，而原告自述签订买卖合同时间是2009年9月15日，该合同无乙方签名无明确时间，无法确认原告与第三人之间的合同是真实有效的房屋买卖关系。（2）原告主张向关发君交付购房款19.5万元，庭审中原告提交房款收条两张合计金额12万元，余款7.5万元未提交证据，无法证明原告已履行了全部房款交付义务。（3）原告自述2009年9月15日签订买卖房合同，不动产物权登记的记载，当时系争房屋在关发君名下，原告主张其与关发君在2009年9月15日即已买卖，但其至今未办理房屋产权变更登记，即物权尚未转移，另外原告在购买系争房屋时，原告自认对该房屋已在银行抵押贷款的事实知情，且在交付房款后亦未清偿银行贷款，银行抵押依然存在，这不符合常理和交易习惯，故房屋买卖没有变更登记，原告自向存在过错。（4）2013年9月22日，第三人关发君因向迟桂荣借款，将案涉房屋设定抵押权，抵押给迟桂荣，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等有优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”综上，原告就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。第三人关发君未出庭进行抗辩，视为其放弃抗辩权。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王淑萍、王海波的诉讼请求。案件受理费4200.00元由原告王淑萍、王海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉黑龙江省七台河市中级人民法院。审 判 长  纪凡昌人民陪审员  丛 贺人民陪审员  于柏洋二〇二〇年十二月十五日书 记 员  黄 华