浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初6449号 原告：宁波宁盛置业有限公司(统一社会信用代码9133020072044470XR)，住所地：宁波市鄞州区宁兴财富广场****（-1-146）-2，法律文书送达地址：慈溪市浒山街道慈甬路405号东瑞大厦1301室，代收人施可群。 法定代表人：张亚飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施可群，浙江五磊律师事务所律师，执业证号：××。 被告：慈溪市古塘街道城北社区三北名都小区业主委员会，住，住所地：慈溪市古塘街道三北名都浒山路**/div> 负责人：柴建军，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：劳景璟，浙江前湾律师事务所律师，执业证号：××。 被告：慈溪市古塘美好记忆棋牌会所（统一社会信用代码92330282MA2EJC149F），住所地：慈溪市，住所地：慈溪市古塘街道三北名都浒山路** 经营者：赵永士，男，1964年10月5日出生，汉族，住慈溪市。 原告宁波宁盛置业有限公司（以下简称宁盛公司）与被告慈溪市古塘街道城北社区三北名都小区业主委员会（以下简称三北名都业委会）、慈溪市古塘美好记忆棋牌会所（以下简称美好记忆会所）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告宁盛公司的委托诉讼代理人施可群、被告三北名都业委会的主任柴建军及委托诉讼代理人劳景璟到庭参加诉讼，被告美好记忆会所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因争议较大，本案于2020年10月9日依法转为普通程序由审判员张熠独任审理，于2020年11月6日公开开庭进行了审理，原告宁盛公司的委托诉讼代理人施可群、被告三北名都业委会的主任柴建军及委托诉讼代理人劳景璟到庭参加诉讼，被告美好记忆会所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁盛公司诉请判令：1.被告美好记忆会所即时腾退位于慈溪市××街道××路××号××北名都）的房屋；2.两被告连带支付房屋租金损失暂计50万元（最终按评估的市场价为准；2020年7月7日至实际腾退日期间的租金损失费据实另加）；3.本案受理费、保全费由被告承担。审理过程中，原告自愿变更第二项诉讼请求：判令两被告连带支付以年租金40000元为标准计算自2017年7月1日起至实际腾退日止的租金损失。事实与理由：2009年1月6日，原告依法取得位于慈溪市××街道××路××号××＃楼××层××＃××楼××层××＃楼××层××〉）的共计建筑面积972.15平方米临街房屋之所有权。然而，被告三北名都业委会将该房屋出租给了被告美好记忆会所用于商业经营。原告公司因股权变更，对公司资产管理出现遗漏，当原告获悉后，曾多次与两被告交涉，但终因其置若罔闻而无果。原告认为，被告三北名都业委会既非前述房屋的合法使用权人，也非经原告委托的管理人，违法处分原告之房屋；被告美好记忆会所明知被告三北名都业委会不是前述房屋的权利人，仍与之设立所谓的房屋租赁关系，并持续占用至今。显然。两被告已构成共同侵权，应立即停止侵害、排除妨碍并赔偿损失。 被告三北名都业委会答辩称：1.美好记忆会所在1号楼97号会所开设了美好记忆推拿会所。1号楼97号会所的初始登记所有权人虽然为原告、但是被告认为该会所属于公共建筑物。2.从物权登记来讲，物权登记的权利人不一定是物权登记的实际权利人，可能存在登记错误。被告三北名都业委会认为三北名都1号楼101一层、102一层、102二层、以及地下室（-1-328）的物权登记就存在错误。从97号会所的规划用途来看，具有服务业主的性质，应当属于全体业主共有。原告在2008年10月19日移交时就已经包含了会所。当时原告还支付了38万元的维修费用补偿给被告三北名都业委会，有三北名都业委会委托第三方进行维修，本案中的会所也在维修之列。三北名都移交会议纪要中也进一步明确了“38万元为房产对移交前业主提出的专用于小区部分公共部分及设备设施的维修、整改”，进一步说明了会所属于小区公共部分。另外，2008年10月19日的三北名都移交会议中，也保证了三北名都业主对会所享有的业主福利，说明业主可以对会所无偿使用。3.被告三北名都业委会出租给美好记忆会所的事实，原告一直都是之知情的。2007年5月开始，原告将97号会所出租给被告美好记忆会所，在双方租期尚未届满的情况下，2009年1月，被告三北名都业委会作为97号会所的出租人将会所出租给赵永士，可见，原告一直以来都是清楚知道出租的事实。另外，在被告三北名都业委会出租房屋期间，原告从未提出过会所的权属问题，以及三北名都业委会收取的租金的返还问题。退一万步讲，即便会所所有权不是全体业主共有，那么基于业主对会所具有无偿使用权，被告三北名都业委会将业主的无偿使用权让渡给承租人，租金的对价也应该是业主的无偿使用权。原告要求返还租金的请求也超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告美好记忆会所未作答辩、亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对本案认定事实如下：2009年1月6日，原告宁盛公司依法取得位于慈溪市××街道××路××号××北名都）1＃楼102二层、1＃楼101、1＃楼102一层、〈-1-328〉共计建筑面积为972.15平方米的房产所有权。2007年，原告宁盛公司与赵永士签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋出租给赵永士使用，租赁期限为4年；2009年1月18日、2017年12月23日被告三北名都业委会与被告美好记忆会所签订《房屋租赁合同》两份，三北名都业委会将上述房屋租赁给美好记忆会所使用，租赁期限分别为5年、3年。美好记忆会所支付租金给三北名都业委会，并使用涉案房屋至今。 另查明，慈溪市古塘美好记忆棋牌会所的曾用名为慈溪市浒山美好记忆美发会所。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋系原告宁盛公司专有还是归三北名都业主共有。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。原告宁盛公司作为会所的合法建造人，基于其建造行为成为会所的权利人，并已实际依法办理了产权登记手续，应当认定为涉案房屋为宁盛公司专有。 其次，被告三北名都业委会提交的《三北名都住宅小区（大楼）公共建筑物权属分类表》载明，“会所”、“会所1”、“会所2”的性质为开发商所有，《三北名都住宅小区（大楼）公共建筑物权属分类表》（更正稿）中“物业管理经营用房”、“物业管理办公用房”、“消防安防控制室”等的性质均为业主委员会、市房管中心代管公房，可见在权属分类中已经明确了会所的性质，区别于其他业主共有部分的建筑物。从双方提交的《古塘街道城北社区三北名都小区前期物业移交》的文件中，已经明确了房屋总面积为61356.38平方米，物业管理用房235.99平方米，物业经营用房255.21平方米，物业管理用房和物业经营用房所占总面积的比例均符合《宁波市住宅小区物业管理条例》中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房的规定。 第三，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”可见物权法中对“会所”是否为业主共有并没有明确规定，不能直接认定会所属于业主共有。 综上所述，涉案房屋系宁盛公司通过合法建造取得，被告三北名都业委会既非涉案房屋的权利人，也未取得权利人的委托，擅自将房屋出租给被告美好记忆会所使用，两被告已构成共同侵权，应当立即停止侵害并赔偿损失。被告三北名都业委会辩称涉案房屋存在登记错误的情形，且全体业主对涉案房屋具有无偿使用权，但均未提交有效证据予以证明。此外，被告三北名都业委会认为原告要求返还租金的请求超过了诉讼时效，对于被告美好记忆会所至今尚在租赁使用涉案房屋的事实原、被告均无异议，故两被告的侵权行为尚未终了，本案未超过诉讼时效。 本院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告慈溪市古塘美好记忆棋牌会所应于本判决生效之日起十五日内腾退位于慈溪市××街道××路××号××北名都）1＃楼102二层、1＃楼101、1＃楼102一层、〈-1-328〉的房屋； 二、被告慈溪市古塘街道城北社区三北名都小区业主委员会、慈溪市古塘美好记忆棋牌会所应于本判决生效之日起十五日内共同支付原告宁波宁盛置业有限公司自2016年7月1日起至被告慈溪市古塘美好记忆棋牌会所实际腾退之日止、以年租金40000元为标准计算的租金损失。 案件受理费3900元，由被告慈溪市古塘街道城北社区三北名都小区业主委员、慈溪市古塘美好记忆棋牌会所共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  张 熠 二〇二〇年十二月二十九日 代书记员  黄玲佳