浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3741号 原告：陈德锋，男，1982年4月8日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 委托诉讼代理人：赵世珍，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋。 被告：陈松富，男，1978年1月16日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：王永军，浙江兴强律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕勇，浙江兴强律师事务所律师。 原告陈德锋与被告陈松富房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月21日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈德锋及其委托诉讼代理人赵世珍、杨洋，被告陈松富及委托诉讼代理人王永军、吕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈德锋向本院提出诉讼请求，一、判令被告支付原告因房屋被征收而获得的、本应由原告享有的补助：1、房屋改变用途补助455400元（200㎡＊（15500-7910元＊30﹪））；2、临时安置补偿费24000元（12个月＊200㎡＊10元／㎡）；3、搬迁费8000元（2＊（2000＋200㎡＊10元／㎡））；4、腾空签约奖40000元（200㎡＊200元／㎡）；5、水电改造补偿费10800元；6、自行解决周转用房补助费20000元（100＊200㎡），以上合计558200元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将其位于上石演新村Ａ区××幢××号（合同上为59号）的房屋出租给原告使用，租赁面积200平方，租期为2018年4月1日至2023年4月1日，租金每年70000元，房屋为混凝土结构。原告租赁后进行了装修，用于经营美容美发店，该店铺有合法的营业执照。2020年，原告了解到承租房屋处于新昌县××街道××村××村改造项目征收范围,根据《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》规定，原告承租房屋拆迁后除房屋本身价值的补偿外，还享有房屋改变用途补助、临时安置补偿费、搬迁费、签约腾空奖、装饰装修补偿。原告认为，上述补偿项目，或基于原告经营和贡献取得，或属于对房屋实际使用人因征收所受损失的补偿，均应属房屋使用人即原告享有。具体来说：一、房屋改变用途补助，属于原告的经营原因和贡献取得，若没有原告取得合法营业执照并在此经营，被告无从取得；该补偿在性质上也属于对经营、营业的补偿，亦应由实际经营人即原告获得。二、临时安置补偿费、搬迁费、签约腾空奖、自行周转房屋补助，属于对房屋实际使用人因征收所受损失的补偿，均应由房屋实际使用人原告享有。三、对于装饰装修补偿，承租房屋本为毛坯房，原告出于经营需要进行了全面装修，装饰装修补偿更应归原告所有。此外，现双方租赁合同已无法继续履行，故被告应退还剩余租期的相应租金。现因与被告协商无果，特诉请如上。 被告陈松富答辩称，一、案涉租赁房屋上石演村A区1幢49号是被告与陈杰共有。二、租赁合同虽约定建筑面积200平方，但根据《房屋拆改结算表》，原告实际承租的上、下两层均为93.05平方，总面积为186.1平方。三、租赁合同已在2020年9月解约，被告退还了原告剩余租期的租金。四、原告主张各项费用归其所有于法无据，这些补偿费用是按被拆改房屋面积计算的，是对房屋所有人的补偿。租赁合同中约定“房租从承租方营业当日起计算”，即双方在合同中就已有案涉房屋是营业房的共识，不存在因原告使用而改变了性质。原告在合同解除后本来就有搬迁义务，现也无权要求赔偿搬迁费，如果原告要主张也应向征收人要求。房屋改造是原告自愿行为，不应要求被告赔偿。临时安置与解决周转用房补偿是拆改部门针对被征收人的补偿，不是对房屋承租人的补偿。综上，请求驳回原告诉请。 原告陈德锋就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据： 1、原告、被告2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》及双方关于合同上租赁房屋地址由49号错写成59号的微信聊天记录。原告与被告陈松富2018年4月1日签订有《房屋租赁合同》，租赁房屋为上石演新村Ａ区××幢××号，面积200平方，租期自2018年4月1日起至2023年4月1日，租金70000元等。原、被告认可《房屋租赁合同》上出租房屋地址由49号错写成了59号。 2、新昌县七星街道美感东东美发店营业执照。美发店经营者为陈德锋，原告经营行为是被告在房屋征收中获得住宅用作商业用途补助的基础和原因。 3、《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》、《新昌县七星街道上石演村旧村改造项目标准房比价公示》及新政发（2019）《新昌县国有土地上房屋征收补偿补助与奖励实施规定》。案涉租赁房屋征收拆迁可获得补偿的相应项目、补偿标准。 4、征收期间房屋评估的公告。征收公告上陈松富是案涉房屋被征收人。 5、绍兴市中级人民法院判例。绍兴中院判例认定征收补偿中有关停产停业损失、安置补偿费等属于对房屋实际使用人的损失补偿。 6、原告领取装修补偿款134380元的装修项目明细。原告已领取的装修补偿款134380元未包括水电改造费用。 7、陈松富、陈杰房地产估价报告。估价报告装修明细第290项自建房水电改造项目估价36515元，是按房屋建筑面积以每平方60元计算，其中原告承租面积186.1平方，原告的水电改造费用为10800元。 被告陈松富质证认为，证据1无异议，但原、被告就剩余租金退还达成合意，租金退还后，《房屋租赁合同》即已提前解除；合同备注有“房租从营业开始计算”，可以说明双方对该房屋是营业房使用没有争议，因此不能认定原告经营行为改变了房屋性质。证据2真实性无异议，但不应认定原告经营改变了房屋性质，原告房屋拆改中认定为商业用房取决于房屋所处位置等。证据3、4真实性无异议，但证明目的有异议，政府部门拆迁中的补偿是对房屋所有人补偿，原告不是房屋所有人，无权要求得到相应补偿；此外，案涉房屋所有权人还有陈杰。证据5，真实性由法庭依法核实。证据6、7，已付原告的装修补偿款明细中确未找到水电装修项目费用，但该项目需要承担也应扣除基础装修费用每平方300元。 被告陈松富就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据： 8、房屋拆改实施部门与被告及陈杰签订的《房屋货币补偿协议》、房屋拆改结算表。证明除被告外，陈杰亦系案涉房屋所有人、征收与补偿对象；出租给原告的房屋面积是186.1平方；住宅用作商业经营等补助均是按房屋建筑面积计算。 9、微信联系支付原告剩余租金的截图。被告2020年9月22日支付了原告剩余租期内的租金，与原告的租赁协议已于2020年9月22日解除。 10、2020年9月19日签订的认可书。被告已支付原告的134380元，是对原告装饰装修的补偿。 原告陈德锋质证认为，证据8真实性有异议，该协议完整版本有评估明细，其上有水电改造费用补偿，已支付的134380元未包括水电改造费用，亦要求予以赔偿。证据9真实性认可，但不认可合同已经解除。证据10认可书是对的，但款项中没有包括水电改造项目费用；这是按照拆改造实施单位的评估单结算的，仅系对陈德锋装修损失的补偿，且双方确认该领款凭证和承诺书不意味着对陈德锋享受的房屋改变用途补助、安置费、搬迁费等其它权利的减免 上述证据经庭审质证，原告证据1、2、3、4真实性被告无异议，本院依法可予认定。证据5，因我国法律不适用判例法，故与本案无关联，不应作为本案的证据认定。原告证据6、7与被告证据10，证据10为原、被告双方签名的认可书，其上明确“陈德锋所领取的134380元补偿款，仅系对陈德锋的装修损失补偿款，该领款凭证和承诺书不意味着对陈德锋享受的房屋改变用途补助、安置费、搬迁费等其它权利的减免”；被告认可134380元补偿明细中“未找到水电改造费用”；证据7估价报告装修明细证实，拆改造实施单位对案涉房屋装修中水电改造项目估价是以每平方60元计算；上述事实本院可予确认。证据8，系拆改实施单位与被告及陈杰签订，虽没有评估明细但协议完整，可以证明本案相关事实，本院应予认定。根据证据8，原告用于美容美发经营的案涉房屋一层、二层建筑面积均为93.05平方米，拆改补偿中住宅用作商业经营补偿费项目为283988.65元。证据9，原告认可2020年9月18日确已收到被告退还的剩余租金，本院可予认定，且剩余租金的退还可认定原、被告租赁合同已解除。 综上，本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，被告陈松富为出租人，原告陈德锋为承租人签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁房屋坐落上石演新村A区10幢49号（合同上错写成59号），建筑面积200平方；租赁期限自2018年4月1日起至2023年4月1日止；租金70000元，按每年房租到期日提前一个月付清；出租人同意承租人对房屋进行装修、改善增设他物等。原告租赁后，在该地申请了新昌县七星街道美感东东美发店营业执照，将房屋装修后从事美容美发经营。2020年6月，上石演村列入旧村改造拆改建设，上述租赁房屋亦在拆改范围内。2020年8月9日，拆改实施单位新昌县七星街道办事处与陈松富、陈杰签订《房屋货币补偿协议》，陈松富、陈杰可因上述房屋拆改获得房屋价值补偿、各项奖励补助计7593283元，在房屋腾空交付验收合格，办理领取补偿款手续后30日内支付。根据《房屋货币补偿协议》及房屋拆改结算表，被告因房屋拆改选择货币补偿可获得的补助奖励中部分相关项目费用为：一、住宅房屋用作商业经营补偿，该项补偿按房屋建筑面积计算，一层、二层均为93.05平方米，补偿费分别为211874.9元、72113.75元，合计283988.65元。二、临时安置费95835.6元，以被拆房屋建筑面积（798.63平方米-下同）每月每平方10元标准支付12个月。三、搬迁费19972.6元，以每户2000元为基数，再按被拆房屋建筑面积每平方10元计，补助二次。四、腾空签约奖159726元，是按被拆房屋建筑面积每平方200元标准奖励；五、自行解决周转用房奖励79863元，按被拆房屋建筑面积每平方100元标准奖励。2020年9月19日拆改实施单位新昌县七星街道办事处经被告认可从被告补偿款中向原告支付了装修损失补偿款134380元，9月22日被告退还了原告剩余期限的租金。此后，原告搬迁腾空租赁房屋交付被告验收。 本院认为，本案原告、被告间的《房屋租赁合同》不违反法律法规禁止性规定，依法应为合法有效。案涉房屋因旧村改造被政府征收拆改，所产生的各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改对象的补偿，但被告因租赁房屋被拆改而不能继续履行租赁合同约定的义务，本案租赁合同解除虽然不可归责被告，原告作为承租人因此产生的损失，仍应当由被告给予适当的赔偿。至于原告损失的认定问题，原告在本案中主张按照被告从拆改实施单位获得的相应补偿款金额予以确定，因此本院针对原告主张结合相应拆改补偿款项性质对原告各项损失进行评析。一、住宅房屋用作商业经营补偿，根据《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》，住宅房屋用作商业经营补偿仅指沿街或沿路进行商业经营的房屋，且应当持有合法有效的营业执照，可按补偿方案给予一定的比例的补助。本案租赁房屋位于可进行商业经营的沿街路段，也正因为此，原告才会选择向被告租赁用于美容美发经营；拆迁人现以商业用房补偿，是拆迁人基于房屋性质的评定，反映了该房的整体估值水平，是房产自身价值的体现，而且无论是商业还是民用房产，其价值升降及其权益应归属于所有权人。当然本案中租赁房屋拆改时是原告在其中经营，且被告使用了原告营业执照。因此本院综合本案实际，并衡平双方当事人利益，酌定由被告支付原告该项补偿费70997元。二、临时安置费，原告租赁合同尚未到期，被告解除租赁合同确会使原告产生临时安置费用；补偿方案明确该项费用是按照被拆改房屋面积补偿。因此考虑租赁房屋实际使用情况，本院根据原告实际使用面积（186.1平方米—下同）酌定由被告支付原告该部分费用22332元。三、搬迁费，原、被告租赁合同解除，原告提前搬迁会产生相应的搬迁费用，且被告也因原告及时搬迁而享受了拆改部门的奖励补偿，该项费用可按原告承租面积适当由原告享有4654元。四、腾空签约奖，该项费用需要在规定的时限内签订补偿协议和腾空搬迁，被告取得该项奖励离不开原告的及时搬迁，该项费用是按被拆改房屋建筑面积计算，可按原告承租面积适当由原告享有37220元。五、自行解决周转用房，这是对于被拆房屋所有人选择自行解决周转用房的奖励，是针对被拆房屋所有人的补助。在原、被告租赁合同中，被告解除合同后，要求被告解决周转用房也没有相应依据。六、水电改造补偿费，原告承租后进行了包括水电改造在内的装修，被告明确支付的装修补偿中未包括水电改造费用，故参照拆改中的评估意见，该部分费用10800元可由被告承担。综上，被告应当赔偿原告损失146003元。此外，根据本案《房屋货币补偿协议》等证据，应当认为陈杰亦属于案涉房屋拆改补偿对象，但被告陈松富与原告签订租赁合同并未违反法律规定，根据合同相对性原则，现原告诉请被告陈松富赔偿租赁合同提前解除的相应损失亦符合法律规定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、被告陈松富支付原告陈德锋经济补偿146003元。限于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告陈德锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9334元，依法减半收取计4667元，由原告陈德锋负担3000元，被告陈松富负担1667元，限于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年十二月十五日 书记员  王 鑫