浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0225民初3068号原告：宁波飞龙建设工程有限公司，住所地：象山县丹东街道步峰路**，统一社会信用代码913302257320901796。法定代表人：戴照飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：奚利宏，浙江人值律师事务所律师。被告：柯振国，男，1963年8月5日出生，汉族，住象山县。委托诉讼代理人：蔡静，浙江象港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港师事务所律师。原告宁波飞龙建设工程有限公司（以下简称飞龙公司）与被告柯振国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序，由审判员姜海波于2020年6月28日独任公开开庭进行了审理。原告飞龙公司的委托诉讼代理人奚利宏，被告柯振国的委托诉讼代理人蔡静到庭参加诉讼。庭后，被告向本院提供新证据。2020年8月8日，原、被告向本院申请30天的庭外沟通协商期限，本院予以准许。2020年12月2日，本案第二次公开开庭进行了审理。原告飞龙公司的委托诉讼代理人奚利宏，被告柯振国的委托诉讼代理人李先泉、蔡静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告购房款4185105元，并支付逾期利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：象山县爵溪街道海景华苑项目由案外人象山世纪飞凡房地产开发有限公司（以下简称飞凡公司）开发，原告飞龙公司承建。该项目工程于2011年4月份竣工，后因飞凡公司拖欠原告巨额工程款，双方于2012年6月22日签订一份《协议书》，约定飞凡公司将上述项目未出售的五幢别墅（A－85、B－51、C－40、D－42、D－49）和一幢综合楼折抵部分工程款给原告，由原告自行处理上述房屋。2012年6月27日，原告将上述折抵工程款获得的房屋分割给案外人黄文春、戴铭婷、钱万林、陈宝昌和被告柯振国，其中被告认购得到A－85别墅一栋和综合楼一栋。此后，原告协助被告将A－85别墅和综合楼从飞凡公司过户至被告名下，综合楼登记的不动产坐落为爵溪街道海景华苑综合楼2－01号、3－01号、4－01号。被告在获得综合楼产权后，进行了抵押贷款。后因被告未按期还贷，综合楼被司法拍卖。据淘宝司法拍卖网显示的信息，综合楼于2019年5月25日变卖失败。根据约定，综合楼的转让价款为4185105元，即开票价3000000元，加税费1185105元[7000000元÷（2366000元+2370000元+3923940元+2510000元+3550000元+3000000元）×3000000元]，该款被告至今未支付。综上原告认为，被告从原告处受让房屋，理应按约支付全部购房款。现原告依据合同法第159条规定，起诉至法院，请求判决支持诉请。被告柯振国辩称，原告的诉讼主体不适格，本案案由是房屋买卖合同纠纷，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告是与案外人飞凡公司签订了房屋买卖合同，被告向飞凡公司支付了购房款并办理了全部产权证。退一步讲，原告与被告之间的合同存在瑕疵，原告只能要求被告返还房屋，而不能要求支付购房款。原告飞龙公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《协议书》一份，以证明被告通过以物抵债的方式从飞凡公司取得海景华苑别墅及综合楼的事实；2.《海景华苑抵工程款的房屋分割说明》一份，以证明被告以4185105元的价格包括应承担税费从原告处受让案涉综合楼的事实；3.不动产登记情况证明、淘宝司法拍卖网网页截图各一份，以证明案涉综合楼已过户至被告名下，且被法院司法拍卖时变卖失败的事实；4.《关于爵溪海景华苑8套别墅产权归属及以别墅抵押借贷款的情况说明》一份，以证明原告的公司法定代表人戴照飞委托被告向税务部分交纳了税金的事实。被告柯振国针对其辩解依法提交了以下证据：1.销售不动产统一发票（办证联）三份、销售不动产统一发票（发票联）一份、《商品房买卖合同》四份，以证明被告与飞凡公司签订房屋买卖合同，以及办理产权证的事实；2.银联POS签购单四份，以证明被告支付给飞凡公司购房款3000000元，并根据飞凡公司的指定付给税务部门，后飞凡公司向被告开具该金额购房发票的事实。对原告提供的证据1，被告认为该协议书系原告与飞凡公司之间签订，真实性无法确认，与本案也无关联性。对原告提供的证据2，被告在第一次庭审时认为房屋分割说明上“柯振国”签字的真实性无法确认，在第二次庭审时对签字真实性无异议。对原告提供的证据3，被告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。对原告提供的证据4，被告对真实性无异议，但认为该情况说明只涉及A－85别墅的过户事项，没有涉及本案所诉综合楼。对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为签订商品房买卖合同时间为2012年7月6日，开具发票时间为2012年9月6日，均发生于房屋分割说明签订时间2012年6月27日之后，且发票总价与房屋分割说明中的开票价一致，均为3000000元，该组证据恰好证明原、被告是在履行飞凡公司与原告签订的协议书，以及原、被告签订的房屋分割说明。对被告提供的证据2，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为POS单显示的付款时间为2012年7月4日、5日，收款人为“地税爵溪分局”，系被告受原告委托交纳的税金，如果真是被告支付购房款，不可能先付购房款，再与飞凡公司签订商品房买卖合同。根据双方的上述质证意见，本院对原告提供的证据2－4，以及被告提供的证据1－2的真实性予以认定。至于原告提供的证据1的真实性，经审查，原告提供的证据2、4能印证该证据，故本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月22日，甲方飞凡公司（爵溪海景华苑项目开发商）与乙方原告（爵溪海景华苑工程项目承包商）签订一份《协议书》，约定由甲方发包、乙方承包的爵溪海景华苑工程，于2011年4月份竣工，已对该工程土建、安装等施工项目进行了结算，至2012年6月份止，甲方尚欠乙方工程款18486878元，经双方多次协商，双方同意以未售房的五幢别墅（A－85、B－51、C－40、D－42、D－49）和一幢综合楼（甲方自理部分的全部）抵付工程款，抵款房屋以目前市场价进行折扣计总价16329700元，并由乙方承担甲方拖欠税务部门的已售房税款7000000元，合计抵付款房屋总价23329700元，该税款的交纳时间为乙方获取售房合同和售房发票时，由乙方直接交纳甲方的主管税务部分，其发票可抵甲方，抵付工程款的房屋由乙方自行处理，甲方应积极配合乙方做好抵付房屋的交割手续。2012年6月27日，原告（作为分割人）与案外人黄文春、戴铭婷、钱万林、陈宝昌以及被告柯振国（作为得房确认人）签订一份《海景华苑抵工程款的房屋分割说明》，房屋分割说明首先简单介绍了上述五幢别墅和综合楼的取得过程，然后对房屋作了分配，约定北区承包人黄文春得D42别墅一栋，开票价2366000元，北区合伙人戴铭婷得D49别墅一栋，开票价2370000元，南区承包人钱万林得B51别墅一栋，评估价3923940元，项目合伙人陈宝昌得C40别墅一栋，开票价2510000元，项目关联人柯振国（支付7000000元税金人）得A85别墅一栋，开票价3550000元，综合楼一栋，开票价3000000元；约定上述单价均不是结算价，结算价应以7000000元税费在六栋单价的基础上分摊，上述项目部相关人员之间的应取应付的补差，根据各自所得另行结算。2012年7月4日，被告以刷卡方式代飞凡公司向地税爵溪分局分别交纳税费800000元、900000元、600000元，次日又以同样方式交纳税费700000元，合计交纳3000000元。2012年7月4日，飞凡公司向被告开具销售不动产统一发票（发票联），载明海景华苑综合楼购房款金额为3000000元，备注已结清。2012年7月6日，飞凡公司（出卖人）与被告（买受人）签订分别签订四份《商品房买卖合同》，约定由被告购买案涉综合楼2－01号房、3－01号房、4－01号房、－1－01号房，房屋总价款分别为425745元、1142156元、703627元、728472元，均约定作为签约金于2012年7月5日支付。上述购房款，合计为3000000元。2012年9月6日，飞凡公司向被告各开具上述房屋的销售不动产统一发票（办证联）。2012年11月20日，原告的公司法定代表人戴照飞与被告、以及案外人陈宝昌、周莹（象山亿阳房地产开发有限公司的法定代表人）签订一份《关于爵溪海景华苑8套别墅产权归属及以别墅抵押借贷款的情况说明》，载明“象山世纪飞凡房地产开发有限公司拖欠象山爵溪地税分局应交税金，需现交柒佰万元方可开具海景华苑销售发票（后协商达成伍佰万元现交，贰佰万元由飞龙公司担保缓交），该伍佰万元由戴照飞出钱委托柯振国出面交纳”、“上述事由说明清楚，借户戴铭婷的D49、借户陈宝昌的C40、借户柯振国的A85、借户亿阳房产的A89、A91、A68号房，仅是借户，其产权归属于戴照飞”等事项。2013年11月18日，被告登记取得其名下的案涉综合楼2－01号、3－01号、4－01号房屋的产权证。本院认为，本案主要争议焦点为原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系，被告是否应支付案涉购房款。原告认为案涉综合楼相关房屋的权源系飞凡公司以物抵债，其有权处分，被告向原告确认得房等事实可以证明双方成立房屋买卖合同关系，至于飞凡公司与被告签订房屋买卖合同等行为系飞凡公司履行以物抵债协议，配合原告转卖房屋，被告所代交税费3000000元实际由戴照飞出资，委托被告出面交纳，并非被告辩称的支付飞凡公司购房款，故被告应向原告支付案涉购房款。被告认为其与飞凡公司签订了房屋买卖合同，并以代交税费3000000元的方式向飞凡公司付清了购房款，被、原告不存在房屋买卖关系，原告不是本案适格主体。对上述争议，本院认为，原告与飞凡公司签订的以物抵债协议合法有效，案涉海景华苑五栋别墅和综合楼相关房屋实际已归属原告所有。针对其中综合楼相关房屋，原告与被告等人签订的案涉房屋分割说明中明确约定结算价应为开票价3000000元加税费7000000元应分摊金额，且被告明确知道房屋系飞凡公司抵债给原告，原告有权处分，原、被告之间实质上成立房屋买卖合同关系，原告系被告的真正合同相对方。之后飞凡公司与被告签订案涉房屋买卖合同、开具发票等后续行为，系飞凡公司按协议履行义务，配合原告直接将房屋交割给被告。被告主张的其与原告不存在房屋买卖关系的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。至于被告代飞凡公司交纳的税费3000000元，根据查明事实，系原告的公司法定代表人戴照飞出钱委托被告出面交纳，亦系原告履行其与飞凡公司达成的以房抵债协议中对税费承担的约定。被告主张的其已按约向飞凡公司付清购房款3000000元，与事实不符，本院不予采信。综上所述，针对案涉海景华苑综合楼相关房屋即2－01号房、3－01号房、4－01号房以及－1－01号房，原、被告之间达成的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。买卖双方应全面履行义务，且案涉房屋有些已交割登记至被告名下，故原告要求被告支付购房款，理由正当，本院依法予以支持。至于应支付购房款金额，根据房屋分割说明约定，应为开票价加税费分摊金额，案涉综合楼相关房屋的开票价为3000000元，按所占金额比例应承担的税费分摊金额为1185105元[3000000元÷（2366000元+2370000元+3923940元+2510000元+3550000元+3000000元）×7000000元]，故被告应支付购房款为4185105元（3000000元+1185105元）。原告还主张被告应支付自起诉之日起的相关利息损失，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决如下：被告柯振国于本判决生效后15日内给付原告宁波飞龙建设工程有限公司购房款4185105元，并支付利息损失（自2020年5月18日起，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费40281元，由被告柯振国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 姜海波二〇二〇年十二月二十日代书记员 谢昕霖891