江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初207号原告：田伟，男，1990年8月20日出生，汉族，住黑龙江省大庆市大同区。委托诉讼代理人：张娟，江苏雅言律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾菲菲，江苏雅言律师事务所实习人员。被告：张玉，女，1991年9月26日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：周道亮（系张玉的丈夫），住无锡市梁溪区。第三人：无锡市新鸿坤商业管理有限公司，住所地无锡市民丰路**。（统一社会信用代码：9132020006761914XX）法定代表人：梅传张，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈奕雯，江苏衡欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓朱铮，江苏衡欣律师事务所律师。原告田伟与被告张玉、第三人无锡市新鸿坤商业管理有限公司（以下简称新鸿坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田伟的委托诉讼代理人张娟、顾菲菲，被告张玉及其委托诉讼代理人周道亮、第三人新鸿坤公司的委托诉讼代理人沈奕雯、邓朱铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田伟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认商铺转租合同无效，张玉立即返还田伟已经支付的押金及房租合计44400元（总金额6万元，实际租用39天，折抵租金15600元）、违约金24000元及利息，利息自2020年1月7日起至实际还款之日止，以44400元为基数，按年利率6%计算；2、请求依法判令张玉赔偿田伟各项损失共计46212.34元，包括员工宿舍押金及房租3682元、员工工资23800元、店内物品损失1462.34元、美容用品损失17268元；3、本案诉讼费由张玉承担。事实和理由：2019年10月23日双方签订了商铺转租合同，约定由田伟承租无锡市梁溪区××路××号盛唐乐享城第一层Ｌ117号商铺，月租金1.2万元，押金2.4万元。田伟向张玉确认该商铺可以转租。合同签订后，田伟向张玉转账2.4万元押金和3.6万元房租，2019年10月26日，田伟入场经营。2019年12月4日，第三人新鸿坤公司称因张玉未支付房租，将商铺上锁，并拿出第三人与张玉之间的租赁经营管理合同，田伟方知该商铺不得转租，故双方之间签署的转租合同应属无效，现田伟遭受巨大损失，张玉拒绝赔偿，故田伟诉至法院请求判如所请。另，田伟陈述为了调查清楚本案案件事实，故将新鸿坤公司作为本案第三人参加诉讼，但是新鸿坤公司无需在本案中承担责任。诉讼中，田伟表示第三人新鸿坤公司上锁时间为2019年12月5日，同时其不再本案中主张店内物品损失1462.34元。张玉辩称：1、不认可合同无效，认为合同有效，新鸿坤公司已默认其可以转租，其也没有拖欠租金，顶多是拖延支付租金，对新鸿坤公司并不构成违约，而田伟一方试图越过其与新鸿坤公司直接对接，构成违约；2、房租及押金的金额其认可，也认可田伟主张的房租折抵的计算方式，但是认为其无需返还；3、违约金及利息的金额不认可，对利息的计算方式不清楚，但其不符合合同中第七条适用的前提，其不需要向田伟支付；4、对田伟主张的诉讼请求第二项中的各项损失不认可，与其无关，无需向田伟支付。新鸿坤公司辩称：对张玉、田伟之间的债权债务关系不清楚，不发表意见。本院经审理认定事实如下：（一）对于当事人双方没有争议的事实：1、2019年10月23日张玉与田伟签订了商铺转租合同，双方约定，由张玉将案涉商铺转租给田伟，租期为一年，自2019年10月26日起至2020年10月25日止，月租金为1.2万元，承租方田伟以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为交三押二，交租日必须提前2天……若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为张玉违约，负责赔偿违约金2.4万元。2、2019年8月14日新鸿坤公司（甲方）与张玉（乙方）签订了租赁经营管理合同，合同约定：“2.1甲方将位于无锡市梁溪区××路××号盛唐乐享城第一层Ｌ117号铺位租赁给乙方从事经营活动使用；3.3乙方向甲方承诺，租赁该房屋经营的商标或商号为ＳＷ抗衰体验中心，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人；4.1租赁期限为3年，即从2019年9月5日至2022年9月4日；5.1租金计算方式为月固定租金……自2019年9月5日起至2020年9月4日，月租金为6472.67元，自2020年9月5日起至2022年9月4日止，月租金为12945.33元；5.2租金的支付方式为先付后用，乙方必须在每季度最后十天前向甲方交纳下季度租金；5.4于本合同签订之日起7日内，乙方需向甲方缴纳租金的履约保证金25890元，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁场地，结清应交的各项费用之后30日内甲方不计息退还履约保证金。合同期内，乙方因违约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金；7.4未经甲方书面同意，乙方不得将商铺转让、转借、转租或承包给第三者；9.3本合同签订后，乙方有下列情形之一，属乙方严重违约，甲方可书面通知乙方即单方面解除合同。甲方有权没收乙方应支付的履约保证金，要求乙方另行按照月租金及物业管理费的6倍金额补偿甲方……Ａ、拖欠应缴任何款项及费用达十日以上或擅自终止营业达24小时以上，Ｂ、未经甲方书面同意，擅自将商铺转租、转让、出借或将经营权作抵押、担保……”。3、2019年10月19日田伟向张玉通过支付宝支付1万元，2019年10月23日田伟向张玉一方通过支付宝支付合计5万元。4、张玉提供了其与新鸿坤公司工作人员的微信聊天记录及转账给新鸿坤公司500元的记录，聊天记录显示，2019年10月24日，惠经理问张玉“你家是不是转掉了”，后双方通话30秒。2019年12月5日张玉问惠经理“美女，你好，店铺怎么能锁门呢，我是有押金的，你看看能不能帮我解决下，如果是领导不通融，把号码给我一下，谢谢”，惠经理回复“亲爱的，你们也是的，租金怎么还不交呢”。5、2020年8月19日，本院组织三方至案涉商铺进行清点，并制作了现场清点笔录，由三方签名确认。张玉及田伟均表示仅配合清点，不愿意迁出。（二）对于当事人双方有争议的事实：1.关于新鸿坤公司挂锁问题。双方对新鸿坤公司何时挂锁存有争议，根据田伟一方的陈述，其方在2019年12月4日六点半下班的时候店铺没有上锁，于2019年12月5日九十点上班发现上面挂了新鸿坤公司的锁，后于2019年12月5日上午十点给张玉打的电话。张玉称田伟于2019年12月4日给其打电话，告知店铺挂锁。新鸿坤公司提供保安在微信群中的记录，以证明是2019年12月5日上午挂锁的。根据三方陈述，结合张玉与新鸿坤公司员工的微信聊天记录，该聊天记录显示，2019年12月5日下午5点04分张玉问“美女，你好，店铺怎么能锁门呢……”，首次提及锁门事宜，时间点系2019年12月5日下午五点后，锁门之于经营店铺者系紧急情况，应会在第一时间联系挂锁的新鸿坤公司，再结合三方陈述等，新鸿坤公司挂锁时间应当是在2019年12月5日，张玉辩称第三人新鸿坤公司挂锁系违约的意见不予采信。但另一方面，根据第三人新鸿坤公司与张玉在另案中关于解约时间为2019年12月11日的一致陈述，新鸿坤公司在其公司与张玉合同解除前，就将案涉商铺上锁，导致该商铺客观上无法经营，该期间段（2019年12月5日至2019年12月11日）的相关租金应当由新鸿坤公司向田伟一方支付，张玉无需返还该期间段的租金。2、关于合同效力及违约主体的认定。承租人张玉虽未取得新鸿坤公司同意转租的书面许可，但张玉与田伟之间订立的转租合同效力并不因此受到影响，仍然有效。现另案中，因张玉未交纳租金导致新鸿坤公司提出解除合同，并且张玉和新鸿坤公司就解除合同达成一致的，张玉仍有义务按照转租合同向田伟交付租赁物，而张玉与第三人新鸿坤公司的之间的租赁合同已经解除，张玉无权再占有、使用案涉商铺，更无法履行向田伟交付租赁物的义务，故应当承担违约责任。张玉辩称通过微信聊天记录等可看出田伟试图跳过其与商场直接对接，构成违约，田伟对此予以否认，表示系商场锁门后与商场商讨对接锁门事宜，并未违约，仅凭聊天记录认定田伟违约，于事实、法律均无依据，本院不予采信。3、关于田伟主张的损失部分。田伟为证明其产生的各项损失共计46212.34元，向本院提供了如下证据：关于员工宿舍押金及房租3682元，田伟提交房屋租赁合同，由田伟向案外人承租了无锡市龙塘家园59-2803室，租期自2019年10月21日至2020年10月20日，支付了租金及押金为3682元（一个月租金1800元、押金1800元、含水电费82元）。关于员工工资23800元，田伟提交了工资发放清单，日期为2020年11月30日，员工共计四人，共计发放23800元，该工资发放的是2020年11月份的工资，未替员工缴纳社保等。关于店内物品损失1462.34元，诉讼中，田伟表示不再本案中主张。关于美容用品损失17268元，提交自行制作的明细单，并表示上述物品都在店内，但因为门锁住了，无法取出。2020年8月19日组织三方清点，田伟一方代理人表示美容用品损失经过清点，均未过期，已告知当事人，当事人虽然表示可拿走，但未说具体时间。张玉对上述证据的真实性及关联性均表示无法确认，田伟聘请的员工均系田伟自行聘请，认为与其无关，不应由其承担。关于田伟主张的损失，本院不予支持。理由如下：关于员工宿舍押金及房租、水电费3682元，房租、水电系田伟一方已实际居住、使用所产生的费用，理应支付，不构成损失，押金虽未退还，但该行为是否与本案存在关联性，无法确定，故不予支持。关于员工工资，系发放2019年11月份的工资，该月份田伟仍在正常经营，不构成损失。关于店内物品损失，田伟不再主张。关于美容用品损失，清点时均未过期，且离过期时间较长，仍能使用，或再行转卖，田伟不愿将美容用品搬走，后续极有可能导致损失扩大，应自行承担风险，本院对该部分损失不予支持。本院认为，田伟、张玉双方订立的转租合同，不因张玉未取得新鸿坤公司的书面同意而导致无效，仍然有效，于双方具有约束力，双方应依约履行。鉴于张玉与新鸿坤公司之间的合同解除，导致张玉无法向田伟履行交付商铺的义务，构成违约，而张玉与田伟之间亦不能再实现合同目的，故双方之间的合同应当解除。关于租金及押金返还，张玉、田伟曾一致确认对该计算方式无异议（实际租用39天，折抵租金15600元，尚余44400元），即日租金为400元，而需退还的44400元中，自2019年12月5日起至2019年12月11日期间的租金2800元（7天×400元/天）应当由新鸿坤公司向田伟一方支付，剩余由张玉向田伟返还41600元（44400元-2800元）。关于违约金及利息，2.4万元违约金的适用不符合双方转租合同约定的前提，本院不予支持，关于利息，自2020年1月7日（立案之日）起至实际还款之日止，按年利率6%计算，于法有据，本院予以支持，但应以41600元为基数。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、张玉与田伟于2019年10月23日签订的商铺转租合同解除。二、张玉于本判决发生法律效力之日起十日内返还田伟41600元并支付利息（自2020年1月7日起至实际还款之日止，以41600元为基数，按年利率6%计算）。三、无锡市新鸿坤商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向田伟支付2800元。四、驳回田伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，保全费1095元，合计4275元，由田伟负担2620元，由无锡市新鸿坤商业管理有限公司负担104元，由张玉负担1551元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  袁 坚人民陪审员  唐忻画人民陪审员  鲍惠珍二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  杨 阳书 记 员  秦 莹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。