北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初30207号原告：赵丹，女，1984年2月26日出生，汉族，北京小隐于野文化有限公司总经理，住北京市昌平区。被告：北京隆元行房地产经纪有限责任公司，住所地北京市东城区东直门北小街**。法定代表人：李柏茹，董事长。委托诉讼代理人：赵博文，男，北京隆元行房地产经纪有限责任公司员工。原告赵丹与被告北京隆元行房地产经纪有限责任公司（以下简称隆元行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丹，被告隆元行公司之委托诉讼代理人赵博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丹向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告返还原告房屋押金32000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月23日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于西城区xxx号房屋一处，该系被告租赁所有，双方约定原告向被告支付租房押金32000元，月租金32000元，原告正常使用租赁房屋并按时缴纳房租，原告租赁被告房屋用于民宿经营用途。后因北京新冠肺炎疫情原因导致民宿长期无法经营，租赁合同实际无法继续履行，后双方于2020年6月协商解除《房屋租赁合同》，完成交接，原告于2020年7月1日搬离租赁房屋，但是原告搬离房屋后被告拒不退还原告房屋押金32000元，故诉至法院。隆元行公司辩称，不同意原告的诉讼请求，双方租赁合同租期至2023年7月31日，原告于2020年8月1日搬走，违反约定，并且水费还欠500元，我们刷墙、拆除隔断、拆门、做防水花费的16400元也应抵扣。本院经审理认定事实如下：2018年8月23日，隆元行公司（甲方）与赵丹（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：xxx），内容有：房屋坐落于北京市宣武区xxx号（以下简称涉案房屋），租赁用途办公、居住接待，租赁期自2018年9月1日至2020年7月31日，租金标准每月32000元，租金支付方式押一付六，提前30天支付下一期房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金32000元除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同日，双方就涉案房屋还签订了《北京市房屋租赁合同》（合同编号：xxx），租赁期自2020年8月1日至2023年7月31日，租金和押金均为34000元，其他合同条款与编号为xxx的《北京市房屋租赁合同》内容一致。上述合同签订当日，赵丹向隆元行公司支付房屋押金32000元。次日，隆元行公司向赵丹交付了涉案房屋。赵丹支付租金至2020年7月31日。赵丹与隆元行公司何威的微信聊天记录显示：2020年2月9日，赵丹：……这次疫情对我们这种小店来说是一个极大的考验，从年前国家关闭故宫博物院等一些景区开始，客人就陆续退单，造成了非常大的损失，现在目测来看还解封不了，……现在就是看能否跟闫哥商量是否能减免2月份的房租，共度难关。4月7日，赵丹：……年后跟您说的事我这边疫情的影响不断扩大，我想跟您沟通下看闫哥这边能否给免租4个月，因为现在看来这个影响对二环包括整个民宿都是毁灭性的打击……。何威：我尽量吧，受疫情影响我们每个人都会有损失……。7月1日，赵丹：（将大门密码告知何威），今天就算退租了啊，后续事务再商量，如果租不出去闫哥要住，我很多东西没搬走，尽量爱惜，后期开放了有缘再合作。7月4日，赵丹：……如果着急要我搬，看闫哥能否和居委会沟通打开铁皮棚我们进去搬。何威：行，我下周和他联系。7月20日，赵丹：何哥，东西已搬走，……闫哥这边的交接我还有两三件东西改天去拉，我知道你在中间为难，该承担的我承担，比如那个要拆的墙、要清理的垃圾、、地毯等这些我出钱，大门锁我换成闫哥的号码了，已经跟他说了。8月1日，赵丹：咱们那个合同解约还有押金什么时候能退。何威：未按合同约定单方解约公司不退押金。赵丹与隆元行公司均表示闫海立是涉案房屋的房东。赵丹与房东闫海立的微信聊天记录显示：赵丹于2020年7月20日将涉案房屋交付闫海立，于8月1日告知闫海立剩下东西不要了。隆元行公司认可赵丹于2020年7月20日搬离涉案房屋时其员工在场，认可赵丹将涉案房屋直接交付给房东，隆元行公司表示其与房东亦解除了房屋租赁合同。隆元行公司主张赵丹搬离房屋后，公司支付维修费用16400元，并向本院提交了收据、支出凭单予以证明，显示房顶防水800元、房间防水1000元、拆隔断3000元、补腻子粉墙5500元、拆门300元、修木头刷木头5800元。赵丹对真实性不予认可。隆元行公司主张赵丹欠付水费500元，其已向房东垫付，并向本院提交了微信转账记录予以证明，赵丹认可其真实性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除。本案中，隆元行公司与赵丹于同日签订了两份《北京市房屋租赁合同》，两份合同主体一致、标的物同一，前合同的届满日与后合同的起租日相连接，区别仅在于针对不同租赁期限约定了不同的租金和押金标准。现赵丹依据前份合同已到期终止为由主张退还押金，隆元行公司以赵丹未履行后份合同即搬离房屋构成根本违约，押金应抵扣违约金为由不予退还。对此，本院认为，前份合同租赁期限届满后，按照合同约定，双方应继续履行后份合同。但通过合同约定的租赁用途及双方微信聊天记录可知，隆元行公司知晓赵丹租赁涉案房屋系用于经营民宿，由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上导致赵丹经营的民宿业务无法开展，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，故赵丹有权解除合同。赵丹以受疫情影响导致其无法继续经营为由于2020年7月20日搬离涉案房屋，由于涉案房屋系隆元行公司承租而来，隆元行公司同意赵丹于搬离当日将涉案房屋直接交付给房东，双方均以实际行动表明了解除合同的意思表示，可视为协商一致解除合同。由于合同解除系因疫情原因，且赵丹已将租金支付至2020年7月31日，隆元行公司亦未产生房屋空置损失，故本院对隆元行公司以赵丹单方解除合同构成违约不应退还押金的抗辩意见不予支持。隆元行公司要求在押金中扣除水费500元，具有事实依据，本院予以采纳。隆元行公司要求在押金中扣除维修费用16400元，但其未能证明房屋损坏状况及系由赵丹所致，鉴于赵丹在搬离时同意承担拆除隔断墙费用，故本院认为拆隔断费用3000元应在押金中予以扣除。押金32000元抵扣水费及拆除隔断费用后，隆元行公司应退还赵丹剩余押金28500元，本院对赵丹要求隆元行公司退还押金诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，北京隆元行房地产经纪有限责任公司退还赵丹押金28500元；二、驳回赵丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由赵丹负担33元（已交纳），由北京隆元行房地产经纪有限责任公司负担267元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月二十六日法官助理 王志伟书 记 员 戴 琪