文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初12351号原告：李锋，男，汉族，1982年6月27日生，住内蒙古扎兰屯市新北路。委托诉讼代理人：彭锐，北京方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁乙麟，北京方舟律师事务所实习律师。被告：重庆润智建设开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾龙腾大道**，统一社会信用代码915001072031461576。法定代表人：代建英，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：帖辉，重庆博永律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杨杨，重庆博永律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，，住所地重庆沙坪坝区小龙坎新街**统一社会信用代码9150000076591754XU。法定代表人：王文宇，职务行长。委托诉讼代理人：李静怡，该行员工。委托诉讼代理人：李维刚，该行员工。原告李锋与被告重庆润智建设开发有限公司（以下简称润智公司）、被告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称交行沙坪坝支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李锋的委托诉讼代理人彭锐、祁乙麟，被告润智公司的委托诉讼代理人帖辉、张杨杨，交行沙坪坝支行的诉讼委托代理人李静怡、李维刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李峰向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除原告与被告润智公司于2013年7月16日签订的编号为CQ-5515501的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并由被告润智公司协助办理解除重庆市九龙坡区走马镇金马湖路*号*幢*号房屋的备案登记，若被告润智公司在判决合同解除生效后7日内拒不协助办理解除备案登记手续的，则应每日按照总房款2930000元的万分之一支付原告违约金，直至房产管理部门备案登记解除之日止；2、请求判令被告润智公司返还原告专项维修基金14734元，契税87900元，合计102634元，并以102634元为基数，自2013年7月16日至2019年8月19日参照中国人民银行同期贷款利率（6.80%）支付原告利息，自2019年8月20日起至实际付清全部款项之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息；3、请求判令被告润智公司返还原告已付按揭贷款本金及利息（暂计至2020年10月12日为971253.7元，并以971253.7元为基数至判决合同解除生效之日起计算至实际还清之日止参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息）；4、请求判令被告润智公司赔偿原告房屋租金损失，以每月5000元计算，自2014年8月31日计算至2020年9月1日，共计72个月，共360000元；5、请求判令解除原告与被告润智公司、被告交行沙坪坝支行于2013年9月1日签订的编号为渝交银2013年沙坪坝个贷字474号的《个人房产抵押贷款合同》及登记号为201309111050206的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；6、请求判令被告润智公司直接向被告交行沙坪坝支行偿还《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款贷款合同》项下的剩余贷款本金及利息（暂计至2020年10月12日剩余本金为1815950.81元）；7、请求判令被告润智公司赔偿原告律师费损失40000元；8、请求被告润智公司支付原告逾期交房违约金及逾期办理不动产权证违约金，以总房款2930000元为基数，按照6%的年利率自2014年8月31日计算至2020年9月1日，共6年，合计1054800元；9、请求判令本案全部诉讼费用由被告润智公司承担。事实和理由:2013年7月1日，原告与被告润智公司签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告以2930000元的价格购买重庆市九龙坡区走马镇金马湖路*号*幢*号房屋，首付款为879000元，申请贷款金额为2051000元，合同第七条约定，被告润智公司应在2014年8月30日前将房屋交付给原告使用，合同第九条约定，被告润智公司逾期交付超过60日，原告有权解除合同。2013年8月17日，原告向被告润智公司支付首付款879000元，2013年9月1日，原告与被告润智公司、被告交行沙坪坝支行签订《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由原告向被告交行沙坪坝支行申请购买贷款2051000元，贷款期限30年，以涉案房屋设立抵押，被告润智公司提供连带责任担保，至今原告每期贷款本息均及时还清。因被告润智公司逾期交付近6年，故原告诉至本院,提出前述请求。庭审中，原告明确第八项诉讼为逾期交房和逾期办证违约金各为年利率6%，现原告只主张年利率6%。被告润智公司辩称：被告润智公司同意解除涉案的商品房买卖合同，但因被告润智公司面临多次诉讼，且已被列入失信被执行人，公司濒临破产，无力支付款项。原告要求返还已付按揭本金的金额由法院予以认定，但不同意支付其他违约金、利息、租金、律师费等费用。被告交行沙坪坝支行辩称：《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款贷款合同》是经三方协商一致签订，被告交行沙坪坝支行没有过错。按照合同约定，原告应当按时归还贷款本息。被告交行沙坪坝支行不同意解除《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款贷款合同》。经审理查明：2013年7月16日，原告（乙方）与被告润智公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定有：乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡区走马镇金马湖路*号*幢*号房屋一套，该房屋为精装修房屋，房屋建筑面积284.67平方米，套内建筑面积286.12平方米，房屋宗成交金额为2930000元，乙方在签订合同时向甲方支付首付款879000元，与银行签订按揭合同时向银行申请贷款金额2051000元；该房屋属预售商品房，甲方应当于2014年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.3向乙方支付违约金；预售商品房的，在本商品房交付实际使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过60天，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.3向乙方支付违约金；合同第二十三条约定本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款；双方约定，无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起7日内一起到房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总价款万分之一支付违约金（合同补充协议第十四条）。2013年9月10日，原告与被告润智公司、交行沙坪坝支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。2013年9月10日，原告与被告交行沙坪坝支行签订了和《个人房产抵押贷款合同》，主要约定原告以重庆市九龙坡区走马镇金马湖路*号*幢*房屋抵押给被告交行沙坪坝支行，并从被告交行沙坪坝支行处贷款2051000元，贷款期限为360月，该贷款已于2013年9月23日发放给被告润智公司。2013年9月12日，原告向被告润智公司支付代收税费（专项维修金14734元和契税87900元）合计102634元。2013年9月12日，原告购买的重庆市九龙坡区走马镇金马湖路*号*幢*房屋取得了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。同日，该房设立抵押权预告登记，预告登记权利人为交行沙坪坝支行，预告登记义务人为李锋。截止2020年10月12日，原告共计偿还了银行按揭贷款共计971253.7元，其中本金235049.19元，按揭利息736204.51元。截止2020年10月12日，原告共计差欠贷款本金1815950.81元。原告举示了北京市房屋租赁合同两份、不动产权证两份，拟证明原告于2014年7月12日至2017月7月11日租赁案外人冯磊房屋，月租金4500元，合计支付租金162000元。原告于2016年6月21日至2021年6月20日租赁案外人王乔房屋，月租金7000元，截止开庭前支付租金357000元。被告润智公司称无法核实其真实性，即便真实，合同也明确约定了交房时间为2014年8月30日，在房屋没有交接前不可能存在租金损失，而在约定的交房期间即使被告润智公司未按约交房，根据合同约定原告也有充足的权利和理由要求解除合同，最大程度降低自己的损失。但直到2020年7月7日被告润智公司才第一次接到原告的解除诉求。从2014年8月30日-2020年7月7日期间内原告没有采取合理减损措施，是原告自己造成，应由原告自己负担。另外，原告提交的租赁合同中有长达一年的重复租赁，且房屋租赁地为北京，而涉案房屋在重庆，并非因涉案房屋导致的必要性租赁。被告交行沙坪坝支行对此真实性、合法性、关联性予以认可。上述事实，有当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、收据、备案证明、抵押贷款合同、还款明细表等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原告与被告润智公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同第七条，被告润智公司应当于2014年8月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，但被告未能在约定的期限内交付该房屋。再根据合同第九条，逾期超过60日后，原告有权解除合同，从2014年8月30日至今，被告润智公司早已逾期交房超过60日，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权按照合同约定解除双方于2013年7月16日签订的编号为CQ-5515501的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。对于合同解除后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据合同被告润智公司应当协助原告办理解除重庆市九龙坡区走马镇金马湖路*号*幢*号房屋的备案登记。根据合同第九条，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之0.3向乙方支付违约金。根据查明的事实，原告已向被告润智公司支付了代收税费（专项维修基金、契税）合计102634元，并且还支付了银行按揭贷款共计971253.7元，其中本金235049.19元，按揭利息736204.51元。故被告润智公司应当返还原告代收税费（专项维修基金、契税）共计102634元，并以以102634元本金为基数从2013年9月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；被告润智公司应当返还原告已付按揭款971253.7元，并从判决合同解除生效之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。至于原告主张的逾期交房、逾期办证的违约金，根据合同十三条约定，在商品房交付使用后才开始办理《房地产权证》，现被告润智公司尚未向原告交房，只存在逾期交房的行为，根据合同第九条，逾期交房的情况下，乙方要求解除合同的，双方约定的违约金为已付房价款百分之0.3，再根据合同第二十三条已付房价款包括已向甲方支付的银行按揭款，原告并未举示支付首付款的证据，故计算违约金的已付房价款金额为2051000元，故被告润智公司还应当向原告支付违约金6153元（2051000元×0.3%）。根据《合同补充协议》第十四条规定，合同解除后，被告润智公司应当协助原告办理解除重庆市九龙坡区走马镇金马湖路*号*幢*号房屋的备案登记，至于原告要求若被告润智公司在判决合同解除生效后7日内拒不协助办理解除备案登记手续应支付违约金的请求，因该行为并未发生，原告主张无事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告润智公司赔偿房屋租金损失的请求，因原告租赁的房屋并不在重庆，其在北京租房与案涉房屋未交付之间欠缺法律上因果关系，本院不予支持。对于原告要求被告润智公司支付律师费的请求，因双方没有合同约定，本院亦不予支持。对于原告要求解除原告与被告交行沙坪坝支行签订的登记号为2013091110500206号《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及编号为渝交银2013沙坪坝个贷字474号《个人房产抵押贷款合同》，并请求被告润智公司承担向被告交行沙坪坝支行返还贷款本金（扣除原告已交部分）及利息的责任的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本院认为，由于原告与被告润智公司签订的商品房买卖合同已被解除，致使担保贷款合同目的无法实现，故原告有权要求解除其与被告交行沙坪坝支行之间签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及《个人房产抵押贷款合同》。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告润智公司应当向被告交行沙坪坝支行返还《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款贷款合同》项下的剩余贷款本金1815950.81元及利息（实际金额以还款当日银行系统计算金额为准）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告李锋与被告重庆润智建设开发有限公司于2013年7月16日签订的编号编号为CQ-5515501的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告重庆润智建设开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告李锋办理解除重庆市九龙坡区走马镇金马湖路*号*幢*号房屋的备案登记；三、被告重庆润智建设开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李锋代收税费（专项维修基金、契税）合计102634元及利息（以102634元本金为基数从2013年9月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、被告重庆润智建设开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告李锋已付按揭房款971253.7元及利息（以971253.7元本金为基数，从判决合同解除生效之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；五、被告重庆润智建设开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告李锋违约金6153元；六、自本判决生效之日起解除原告李锋与被告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行签订的登记号为2013091110500206号《重庆市预购商品房抵押贷款合同》及编号为渝交银2013沙坪坝个贷字474号《个人房产抵押贷款合同》；七、被告重庆润智建设开发有限公司应当于本判决生效之日起五日内向被告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行返还《个人房产抵押贷款合同》及《重庆市预购商品房抵押贷款贷款合同》项下的剩余贷款本金1815950.81元及利息（实际金额以还款当日银行系统计算金额为准）；八、驳回原告李锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费19896元，由被告重庆润智建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  项 毅人民陪审员  李勇岐人民陪审员  刘卫平二〇二〇年十二月十四日法官 助理  高继凯书 记 员  高 雅