四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1494号 上诉人（原审被告）：四川瑞祥隆房地产开发有限公司，住所地四川省南江县沙河镇洛坪街道瑞祥名都**负****，统一社会信用代码91510000570703322H。 法定代表人：陈茂君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗云路，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦明勇，男，1976年2月15日出生，汉族，住四川省南江县。 被上诉人（原审原告）：杨超，男，1975年6月18日出生，汉族，小学文化，农民，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：廖海波，南江县法律援助中心指派律师。 委托诉讼代理人：雷旺勇，南江县法律援助中心指派律师。 上诉人四川瑞祥隆房地产开发有限公司因与被上诉人杨超商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2020）川1922民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 四川瑞祥隆房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销四川省南江县人民法院（2020）川1922民初1678号民事判决；2.改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；3.本案一审诉讼费和上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误。一审判决认定“原告在房屋交付后发现5-9月份，房屋内渗水，返潮现象严重......”。发生这些现象是原告自述，并无证据佐证，与事实不符，房屋内没有渗水问题；一审判决认定“由于该房屋返潮至不能长期居住问题......被告也拿不出更好的整治方案。”被告有整治方案，除湿机就是其中一种切实可行的方案；2.一审法院法律适用错误。上诉人交付的房屋没有质量问题和权利瑕疵，房屋发生返潮现象不是上诉人所致，上诉人无任何违约行为；房屋能否达到居住条件，应由鉴定机构鉴定，而不能仅凭受潮照片、整改情况说明、会议记录等来认定，一审法院认定不能达到居住条件的事实没有任何证据支撑；被上诉人对不能封闭的采光井部分予以使用并装修，对房屋返潮现状负有责任；被上诉人的解除权已消灭；被上诉人债权请求权已过期，其胜诉权随之消灭；3.被上诉人购房前曾实地勘察过房屋，因特价房屋而购买，购买后又要求解除商品房买卖合同，违反诚实信用原则，存在违约行为；4.税费由税务部分收取，不应由上诉人返还。专项维修基金在多年的房屋使用中已消耗，无退还基础；5.根据法律规定，合同解除后果应为恢复到初始状态。上诉人为整改房屋、应诉花费了巨额费用以及被上诉人实际使用房屋居住多年发生租金，上诉人遭受了重大财产损失。 被上诉人杨超以原判认定事实清楚，适用法律正确为主要内容作了答辩，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告杨超向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房首付款及向银行支付的按揭款和利息，共计360708.40元；3.判令被告承担原告缴纳的专修维修基金6587.90元，天然气费用3950.00元及其他费用16918.49元；4.判令被告承担原告的装修损失，损失金额以评估报告为准；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的“瑞祥名都”C幢1单元1层1-1-2号住房，用于居住，该房屋建筑面积为119.78平方米，价格按照建筑面积计算每平方米人民币2480元计算，共计297054.40元。《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定：“购房合同因各种原因解除后三日内，买受人应当配合出卖人办理撤销合同备案手续。否则，出卖人有权不退换买受人支付的房屋首付款，并按照合同总额10%向买受人收取违约金”。合同签订后，原告给付被告购房首付款147054.40元，剩余房款150000.00元原告于2014年12月23日与南江县农村信用合作联社沙河信用社签订了《个人住房、商用房借款合同》，贷款150000.00元按揭支付，借款期限为120个月，从2014年12月11日起至2024年12月10日止，执行利率为月利率6.15‰，罚息利率为贷款利率上浮50%。后被告于2014年10月交付了该房屋，2017年原告获得了该房屋的不动产登记证书，证书号为川（2017）南江县不动产权第0005710号。为了办理房屋产权证书，原告还支付了税费共计6117.50元，后原告对该房屋进行了装修，并在房屋采光井处私自搭建了阳台，并于2018年3月入住。装修入住后原告发现每年夏季5-9月份，除主卧室稍好一些外，其他房屋内渗水、反潮现象严重，部分墙壁、棚顶出现大量霉斑，地面渗出大量水珠，如长期居住，必然因潮湿问题会严重影响居者的身体健康。 因同住一楼的其他6户人家房屋中也出现了同样的状况，原告遂联同6户人家先后向被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司、南江县沙河镇人民政府及南江县住建局反映，要求解决问题，经过以上部门的多轮协商、调解，2018年8月，被告开始逐户整改，并与原告及其他6户业主签订了《整改方案》，整改过后，原告及其他6户业主房屋潮湿问题仍没有得到改善，依旧无法长期居住。原告及其他六户业主便又向相关部门反映，南江县住建局相关负责人及高级工程师对问题房屋进行了实地查勘后，认为该房屋渗水、反潮问题无法适宜人长期居住，在与被告沟通后，被告也拿不出更好的整治方案。2020年元月，在相关部门的协调下，被告建议只能采用将除湿机置放在案涉房屋内进行除湿治理。遂购买了一部移动除湿机，准备进行试验，但原告认为因除湿机的耗电、使用寿命、噪音等问题难以一次性解决，故使用除湿机不能解决根本问题，且也不可能一直使用除湿机，故房屋无法达到长期居住条件，遂提起诉讼。 同时查明，原告已向南江县房地产管理局就该房屋缴纳维修基金6587.90元，向南江县天然气有限责任公司缴纳天然气入户配套费3950.00元。2020年6月4日，原告向一审法院提递交了《委托鉴定申请书》，申请对该房屋室内装修价款予以评估；2020年7月12日，一审法院委托四川金利房地产土地资产评估有限公司对该房屋室内装修现价值予以评估；2020年9月2日，经评估，四川金利房地产土地资产评估有限公司出具了川金评（2020）字都0092号估价报告，原告房屋的装修费重置价格为91960.00元，综合成新率为61%，故评估价值（重置价格减去折旧）为56876.00元，其中对原告私自搭建阳台处的装饰、装修物重置价值为7920.00元，经过换算，评估价值为4831.2元。原告杨超支付了本次评估费4000.00元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同，其中第四项就规定了当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告购买的房屋每年夏季5-9月份房屋内渗水、反潮现象严重，部分墙壁、棚顶出现大量霉斑，家具腐烂，地面渗出大量水珠，室内气味刺鼻的问题，如果通过整改可以得到有效解决，不影响正常长期居住，则不应解除原、被告之间的《商品房买卖合同》。但被告经过整改后，上述问题仍然存在，并没有得到有效解决，确不能适宜人长期居住。因原告购房的目的就是在该房长期居住，而案涉房屋无法满足房屋的居住属性，致使无法实现订立合同的目的，被告的行为显属违约，故对于原告请求解除其与被告之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，作为从合同的《商品房买卖合同补充协议》也随之解除。 对于被告称原告的解除权因除斥期间一年未行使而消灭的抗辩意见。因案涉房屋因严重潮湿不利于人的身体健康，不适合人长期居住。原告购买房屋的目的是用来居住，而案涉房屋无法满足房屋的居住属性，致使无法实现订立合同的目的，故原告行使的是法定解除权。双方签订合同时及争议发生后，均未对上述情况就解除时限进行约定，也没有进行催告，故对于被告的上述辩解意见，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述规定，原告请求被告返还购房款297054.40元并赔偿相关损失包括契税5963.40元、专项维修资金6587.90元、天然气入户配套费3950.00元的诉讼请求合理，予以支持。因原、被告之间的《商品房买卖合同》于一审判决生效时解除，在合同解除前被告并不负有返还原告购房款的义务，故对于原告请求赔偿为购买该房屋向银行按揭贷款150000.00元所产生的利息的诉讼请求无事实及法律上的依据，不予支持。但考虑到合同解除后，被告未及时履行返还购房款的义务可能会给原告带来资金利息上的损失，故可自一审判决生效之日起，以购房款为基数，被告按照原告在银行按揭贷款的利率6.15‰向原告支付利息至实际履行完毕时止。对于原告的第四项关于装修损失的诉讼请求，因属于原告在本案中遭受的实际损失，予以支持。但该阳台的装修系对该房屋室外拓展范围的装修，属原告自行规划，故此损失不应由被告承担，应在评估价值总价中予以扣减。根据川金评（2020）字第0092号估价报告，该房屋评估价值为56876.00元，阳台评估价值换算后为4831.20元，因此，原告的装修损失应调整为52044.80元。评估费4000.00元亦应当由被告承担。被告辩称此评估报告中评估价值明显过高，因该评估过程并没有违反法定程序，被告也没有提供证据来印证自己的主张，故对被告上述辩解意见，不予采纳。对于被告的第二、四、五项答辩意见，因被告没有举出相关证据予以佐证，与事实不符，亦不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，根据审判委员会讨论决定，判决：一、原告杨超与被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司于2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除；二、被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告杨超购房款297054.40元，并自本判决生效之日起，以购房款297054.40为基数，按照月利率6.15‰向原告杨超支付利息至实际履行完毕时止；三、被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告杨超房屋装修费52044.80元、评估费4000.00元、房屋买卖税费6117.50元、专项维修资金6587.90元、天然气入户费3950.00元，共计72700.20元；四、驳回原告杨超的其他诉讼请求。以上被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司应当向原告杨超履行的义务履行完毕后，原告杨超应当同时将案涉房屋及项下的装修部分、天然气等财产完整移交给被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司，并负有协助办理房产证转移相关材料的义务。一审案件受理费6006.00元，由被告四川瑞祥隆房地产开发有限公司承担。 二审中，被上诉人提交了如下证据：1.2018年—2019年7月12日被上诉人投诉案涉房屋的质量问题9次拨打巴中市12345市民热线的交办单；2.3份会议记录，主要研究解决案涉房屋质量问题；3.2019年相关部门现场查看图片。上诉人的质证意见：对第一组证据合法性有异议，违反相关保密规定，市民热线交办单提示，对真实性、关联性无异议；对第二、三组证据的三性无异议。本院采证意见：对上诉人无异议的第二组、第三组证据的真实性、关联性、合法性以及第一组证据的真实性、关联性予以确认。上述证据系从南江县住房和城乡建设局复印，故本院对第一组证据的合法性予以确认。 本案在二审审理过程中，上诉人对被上诉人房屋5-9月份地板凝结水珠现象无异议，但对房屋部分墙壁、顶棚出现大量霉斑，家具腐烂的状况有异议。本院组织双方当事人到案涉房屋内进行了现场查勘，发现案涉房屋墙体均存在不同程度的鼓包、脱皮及发霉现象，屋顶、室内家具、衣物等均有不同程度的霉斑。 在案件审理过程中，上诉人向本院补充提交了《南江县永安房屋鉴定事务所安全性鉴定报告》。 一审判决认定的其他事实与二审查明的事实一致，二审予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.一审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》是否不当；2.一审判决上诉人返还被上诉人购房款以及赔偿被上诉人房屋买卖税费、专项维修资金、天然气入户费、房屋装修费、评估费是否不当的问题。 1.一审法院判决解除案涉《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》是否不当的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”合同目的是当事人通过订立和履行合同想要达到的目标和结果。本案中，被上诉人与上诉人签订案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的目的是购买案涉房屋用于居住，上诉人负有按照合同约定向被上诉人交付适宜居住的房屋。根据被上诉人提供的2018年至2019年7月期间，被上诉人通过巴中市12345市民热线投诉案涉房屋的质量问题的交办单、研究解决案涉房屋质量问题的会议记录、2019年相关部门现场查看的图片、沙河镇人民政府信访处理意见、整改情况说明、对洛坪社区党支部书记岳安军及沙河镇人民政府工作人员刘树文的调查笔录等证据，结合本院对案涉房屋的实地勘察情况，足以证实案涉房屋确实存在房屋渗水、返潮严重的现象，不适宜人长期居住。上诉人虽然向本院提交了南江县永安房屋鉴定事务所房屋安全性鉴定报告，但该证据不足以否定案涉房屋存在渗水、返潮问题以及不适宜人长期居住的客观事实。上诉人对存在的问题虽然进行过整改，但仍未得到根本性的解决，无法实现被上诉人与上诉人签订案涉合同的目的。故，被上诉人主张解除双方签订的案涉合同符合法律规定。 关于被上诉人主张的解除权是否经过除斥期间的问题。本案上诉人与被上诉人签订的案涉合同系因不能实现合同目的而解除，符合法定解除的条件。由于双方并未约定解除权行使的期限，也不存在经对方催告后在合理期限内不行使的情形，故，上诉人称被上诉人主张的解除权已过除斥期间，解除权消灭的理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并无不当，上诉人称本案不符合法定解除条件且被上诉人的解除权已消灭的理由不成立，本院不予支持。 2.一审判决上诉人返还被上诉人购房款以及赔偿被上诉人房屋买卖税费、专项维修资金、天然气入户费、房屋装修费、评估费是否不当的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。上诉人与被上诉人签订的案涉合同解除后，被上诉人因该合同所负担的给付义务消灭即被上诉人向上诉人支付购房款的义务消灭，上诉人因被上诉人为履行案涉合同所受领的给付即购房款，应当返还。被上诉人实际已支付的房屋买卖税费、专项维修资金、天然气入户费、房屋装修费、评估费系履行案涉合同产生的损失，上诉人应当予以承担。一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋买卖税费、专项维修资金、天然气入户费、房屋装修费、评估费并无不当，本院予以支持。上诉人关于不应返还及赔偿上述费用的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人四川瑞祥隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6006.00元，由上诉人四川瑞祥隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  邓秀英 书 记 员  骆永霞