重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初19283号原告：彭安麒，女，1992年3月6日生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：唐明望，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭智奎（与原告系父女关系），男，1965年10月23日生，汉族，住重庆市合川区。被告：吴迎春，女，1969年12月31日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：唐洪，云南晨昀律师事务所律师。原告彭安麒诉被告吴迎春合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2019年1月8日受理，后重庆市南岸区人民法院作出（2019）渝0108民初1244号民事裁定，裁定将本案移送本院审理。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，诉讼过程中，发现案情复杂不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭安麒及其委托诉讼代理人唐明望、彭智奎，被告吴迎春及其委托诉讼代理人唐洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭安麒向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年8月26日签订的《转让协议》无效；2.被告返还原告房屋转让费165000元、房屋租金押金55400元；3.被告赔偿原告房屋租金损失29000元、房屋水电费4806.74元、房屋物管费1051元；4.被告支付原告资金占用损失（以219600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年10月21日起计算至付清之日）。事实和理由：2018年8月26日，被告称手里有9个重庆南滨路东原1891小区的房间可以转让，双方协商签订《转让协议》。2018年8月29日，原告支付转让费165000元及租金押金55400元。2018年10月，9个房屋的前房东发现被告将房屋转让给了原告，均表示未同意被告转让房屋（截止起诉之日部分房东已将房屋收回），原告自此才得知被告无转让权，且原告也了解到被告与部分前房东的《房屋租赁合同》即将到期，合同到期后原告也无法继续租用房屋。2018年10月20日，原告口头告知被告解除协议，并要求被告返还转让费等款项遭到拒绝。2018年10月24日，原告向被告寄送《解除转让协议通知书》，要求被告返还转让费等款项，被告仍拒绝返还。庭审中，原告认为案涉民宿属于旅馆业经营，应办理消防、特种行业许可等资质，被告至今未取得上述资质，违反国家法律强制性规定，转让协议无效，被告应当返还转让费等款项并赔偿租金等损失，故申请变更诉讼请求。被告吴迎春答辩称：本案系民宿经营权转让，并非房屋转租，转让协议合法有效，原告主张无效系依据物权法第77条关于房屋用途由住宅改为经营性的限制性规定，与本案无关，且只要经有利害关系的业主同意，可以改变用途。具体来说，首先，合同无效应以法律及行政法规为依据，原告主张被告违反旅馆业治安管理办法，该办法不属于国家强制性规范；其次，民宿属于出租房屋管理范围，不属于旅馆业，重庆市公安机关和相关管理部门均通过公示认可了民宿短租网约的合法性；最后，被告未违反治安管理处罚法规定，案涉房屋所在小区消防是否合格以栋楼的名义对待消防检查，而不需小区里每一个民宿经营者单独再办理消防特种行业资质，且被告转让经营权之前一直在南岸区南滨路派出所的报备和监督下进行营业。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年6月至2018年10月期间，被告吴迎春（承租方）与案外人廖海霞、张靖等9人（出租方）陆续签订《房屋租赁合同》9份，主要约定：出租方将位于重庆市南岸区南滨路80号东原1891小区9号楼的304、312、502、813、1014、1414、1504、1811、3115号等9间房屋出租给被告，租赁期限3年到5年不等，每月租金1850元至3200元不等，租赁用途为酒店经营、居住等。2018年8月26日，原告彭安麒（接收人）与被告吴迎春（转让人）签订《转让协议》，约定：被告将东原1891小区9栋9间酒店房间（房号分别为：3115、1811、1504、1414、1014、813、502、312、304）转让给原告，转让费175000元，已交订金5000元，余款转让费17万元于2018年8月28日前付清；若被告反悔，返还双倍定金，若原告反悔，被告不返还定金。2018年8月29日、2018年9月11日，被告分别向原告出具收条两份，载明收到原告支付的上述房屋的转让费165000元、押金23950元、剩余租金31450元。后原告于2018年9月5日向房东张靖支付8400元租金，于2018年9月10日向被告支付6000元，于2018年9月18日向房东张莹支付房屋租金9600元，于2018年10月9日向被告支付租金5000元。2018年9月7日，案涉9间房屋以重庆铂尔顿酒店管理有限公司名义在公安上传监控系统，并交纳860元费用，该费用由原被告各自承担一半。2018年8月28日到2018年10月间，原告与被告的微信聊天内容显示，在签订转让协议后，被告仍与原告共同处理转让酒店房屋经营事项，被告通过微信将收到的房费支付原告。2018年10月25日，原告向被告邮寄《解除通知书》，通知被告解除案涉《转让协议》，并要求被告返还房屋转让费、剩余租金、押金等款项。次日，被告收到该通知。后案涉9间房屋因未承租方未缴纳租金，出租人已经与被告解除租赁合同关系。原告起诉时诉讼请求为：1.确认原被告签订的《转让协议》于2018年10月20日解除；2.被告返还原告房屋转让费165000元、剩余房屋租金30336元、押金23950元、房费314元，共计219600元；3.被告支付原告资金占用损失（以219600元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年10月21日起计算至付清之日）。诉讼中原告确认变更诉讼请求为要求确认双方签订的合同无效，要求被告返还财产并赔偿损失。另查明，案涉的9间房屋以南滨烟雨阁精品酒店为名在酒店预定的APP上登记，并以南滨烟雨阁酒店名义在房屋所处建筑楼道中张贴指示。又查明，重庆铂尔顿酒店管理有限公司为自然人独资有限公司，法定代表人为被告，住所地为重庆市南岸区南滨路******，经营范围为酒店管理、公关活动策划、房地产经纪、企业管理咨询、会务服务、票务代理、房地产中介服务（不含房地产评估）、销售、日化用品（不含危险品）、电子产品（不含电子出版物）、二手房买卖、租赁（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。再查明，2018年7月13日，重庆市渝中区公安分局公开回信表示在未出台相关法律法规前，暂时将网约房纳入出租房屋管理，要求经营者与客人签订治安责任书，要求所有网约房经营者不能打公寓、酒店招牌。庭审中，原告明确因被告转让的酒店未获得特种行业许可和经过消防验收，故被告转让的经营权无效。另外，原告还认为被告有未经房东同意进行转租和至今未完成交付等违约行为。被告认为被告转让的是民宿经营权，民宿属网约短租房，而重庆铂尔顿酒店管理有限公司经营范围有二手房租赁，故其有权出租和管理案涉9间房屋，并且重庆铂尔顿酒店管理有限公司也可以开具名目为住宿服务费的发票。被告称东原1981为开发的商住房，统一装修，本身用于经营，在该处经营的人员均需填写重庆市特种行业治安检查记录登记表及日租房治安承诺书和消防责任书并交于公安机关，也有专门的民警管理民宿。被告陈述其从他人处接收民宿经营，其上家并未办理经营执照，被告接手后成立了重庆铂尔顿酒店管理有限公司用于民宿经营管理。被告转让给原告9间房屋后，被告还持有13间房屋用于民宿经营。因被告本身还在经营民宿，故未将重庆铂尔顿酒店管理有限公司经营资质转与原告，双方协商原告另行办理执照，被告收取原告500元办理执照费用，但因执照未办理，故该500元已退还原告。原告认可被告没有为原告办理执照，冲抵了500元费用。上述事实，有转让协议、房屋租赁合同、截图、解除《转让协议》通知书、证人证言、录音、营业执照、微信聊天记录、银行流水明细清单、收据、照片、承诺书以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为：本案争议焦点为原被告之间签订的转让协议是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告签订的《转让协议》并未写明转让的标的物，该协议应属无名合同。即使《转让协议》中有“酒店房间”的表述，因《转让协议》并未载明酒店名称等信息，也不能以《转让协议》中有“酒店”字眼认定被告转让给原告的为酒店。原告与被告庭审中认为双方转让的是民宿经营权，而所谓“民宿经营权”在法律上并无明确的定义，根据双方陈述，本院认为，双方陈述的经营权本质应为使用转让房间进行经营从而获得收益的机会，而非法律规定的某种经营许可。分析原被告双方签订的协议可见，双方并未在签订协议时确认转让方是否享有经营权，同时在转让协议中也未明确转让的经营权的经营主体，营业范围等相关内容，双方也未就相关内容达成补充协议。结合庭审中双方陈述原告在受让房屋后也应办理自己的执照可见，双方签订的协议中转让的标的物不包含经营资格。故此，本院认为，被告转让给原告的应为房屋及屋内设施的使用权，使原告在受让使用权后，获得利用该房屋进行经营活动并取得收益的机会，但并不包括经营资格。故原告与被告主张转让的为民宿经营权的事实本院不予确认，原告以转让经营权不合法主张合同无效的理由本院不予采纳。从另一方面说，原被告在签订协议时均知晓原告接受房屋的用途为经营民宿，同时也知晓转让房间并无经营旅馆业的许可，但被告交付给原告的房屋没有取得特种行业的许可不代表原告受让房屋后不能办理相关许可，原告取得相关许可（包括消防验收和变更住宅性质等）以后仍可以进行民宿的经营。如被告转让的房屋存在问题导致原告无法办理相应的经营许可，应是被告转让的房屋无法达到原告的签订合同的目的，该行为性质为违约行为，原告应通过追究违约责任来救济。从这个角度分析，有关开办民宿旅馆特种行业许可以及变更住宅性质的相关法规规定，如《旅馆业治安管理办法》第三条、第四条应属于为管理旅馆行业进行的规定，规制的是当事人的“市场准入”资格，属管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，不能导致合同无效。根据上述分析，《转让协议》没有违反法律、法规的强制性规定，同时也没有导致合同无效的情况存在，被告已履行合同义务，将房屋交付原告，双方签订的《转让协议》有效。原告在审理中确定诉讼请求为要求确认合同无效，且本院在审理中已经引导双方对合同效力问题进行了充分辩论，而本院经审理认为，原告主张合同无效与法无据，故原告的诉讼请求本院不予支持。如被告在履行合同中存在其他违约行为，给原告造成损失的，原告应另行通过诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：驳回原告彭安麒对被告吴迎春的诉讼请求。案件受理费收取为4594元，由原告彭安麒负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 张 雷审 判 员 姜 婷人民陪审员 汤 军二〇二〇年十二月二十九日法官 助理 岳 唯书 记 员 张珊珊