北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15720号原告（反诉被告）：方福乐，男，1987年7月29日出生，汉族，河南省固始县村民。原告（反诉被告）：陈董董，男，1987年11月18日出生，汉族，河南省固始县村民。二原告之共同委托诉讼代理人：蒲萌萌，北京市振邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：何胜春，男，1955年2月3日出生，汉族，北京市海淀区居民。委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦月，女，1984年8月1日出生，汉族，北京市海淀区居民。原告（反诉被告）方福乐、陈董董与被告（反诉原告）何胜春合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方福乐、陈董董之共同委托诉讼代理人蒲萌萌，被告（反诉原告）何胜春之委托诉讼代理人高雷、何梦月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方福乐、陈董董共同向本院提出并明确诉讼请求：判令被告返还原告租金50万元、押金30万元，共计80万元。事实和理由：原、被告双方于2019年7月1日签订《承包经营合同书》，约定：1．乙方（原告）承包经营甲方位于北京市顺义区××镇××村西侧奥蒙度假村；2．甲方（被告）保证完全拥有度假村房屋所有权和经营权；承包范围：双方共同认定的房间、餐厅、会议室、鱼池、娱乐健身等场地即配套设施；3．承包期10年，自2019年7月1日起至2029年12月30日止，免租期三个月；4．费用支付方式：每年100万元，第一年承包费分两笔支付，原告自签订本合同之日即2019年7月1日支付被告第一笔租金50万元、押金30万元，共计80万元；原告于2020年4月30日支付被告第二笔租金50万元、押金50万元，共计100万元……以后每年租金于当年的1月1日支付。其他内容详见《承包经营合同书》”。因双方签订合同时，被告表示能够尽快提供完善的建房审批手续等度假村建设规划的所需手续，故合同签订后，原告完全履行合同义务，按期支付被告第一笔承包费50万元及押金30万元，共计80万元。同时因案涉场地多年闲置，相关设施老化，无法使用。原告已将案涉场地内设施进行修复翻新（维修、装修费四十多万元），但至2019年年底，被告一直未向原告提供建设度假村的相关审批手续，加之春节后受新冠病毒疫情影响，原告至今没有正式使用承包度假村，至今未能开业经营。至2019年春节后，原告多次提出本合同已无法继续履行，要求与被告协商确认合同解除事宜，后于2020年4月份双方口头约定案涉协议不再履行，双方的协议自行撕毁。同时原告要求被告退还已收取的租金及押金，但被告拒绝返还，故双方发生争议。综上，原告认为自原、被告于2019年7月签订案涉协议起，案涉度假村一直未正式经营，原告已投入高达100多万元的资金，现鉴于双方合同并未实际履行，加之受新冠疫情的影响，给原告造成了严重的经济损失，双方合同事实上也根本无法继续履行，同时在原、被告双方均已协商确认案涉合同不再履行情形下，被告应当将收取的费用50万元和押金30万元予以退还。原告为维护自身合法权益不受侵害，特诉至贵院，请求人民法院查明事实，支持原告诉讼请求。被告何胜春辩称，答辩人不同意返还二被答人租金50万元、押金30万元，主要理由如下：一、答辩人与二被答辩人签订的是《北京奥蒙度假村承包经营合同书》，二被答辩人以房屋租赁合同纠纷为案由提起本诉，与事实不符，是错误的。《北京奥蒙度假村承包经营合同书》鉴于部分写明：1．甲方（答辩人）合法拥有位于北京市顺义区××镇××村西侧奥蒙度假村所在地的土地使用权，并投资成立了北京奥蒙度假村有限公司（以下称“承包标的物”），甲方系度假村法定代表人，甲方完全拥有度假村房屋所有权及度假村经营权。2．乙方系自主个人承包，同意依本合同约定承包经营本合同所载度假村。3．甲方签订本合同的目的系将度假村交由乙方经营管理，甲方仅收取相应承包租金，不参与或干涉乙方在营业执照所列明的经营范围内自主经营。为此，答辩人与被答辩人之间是承包经营度假村的合同关系，而不是房屋租赁合同关系。二、被答辩人存在违约行为，无权要求答辩人返还租金及押金。2019年7月1日，双方签订合同后，二被答辩人即开始承包经营。根据合同的约定，二被答辩人应于2020年4月30日向答辩人支付第二笔承包费五十万元、押金五十万元。3月18日，答辩人向二被答人催收，但其一直未付。截至2020年5月，二被答辩人共拖欠电费53143元。二被答人存在严重违约行为，根据《北京奥蒙度假村承包经营合同书》第七条第2项的规定，乙方不按时支付租金，甲方有权解除合同，并有权收回度假村。如乙方因自身原因，提前要求终止合同的，甲方不需要退还乙方已付的租金。三、被答辩人要求答辩人退还租金及押金的理由不能成立。首先，合同签订后，被答辩人就开始经营度假村，从未向答辩人要求提供完善的建房审批手续、建设规划的所需手续。其次，度假村的建房规划审批手续与二被答辩人履行度假村的承包合同毫无关联。度假村房屋修建于2002年，当时《中华人民共和国城乡规划法》并未实施（该法2008年开始实施），房屋建设时，没有取得规划许可，只能证明建设行为违法（事实行为违法），而双方签订《北京奥蒙度假村承包经营合同书》时，当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该民事法律行为有效，双方签订的合同就合法有效，被答辩人应当按照合同的约定履行合同，而不能够恶意找寻理由，故意不履行合同。再者，二被答辩人称签订协议起，度假村一直未正式经营，双方合同并未实际履行，与事实不符。被答辩人接收度假村后，接待了多个旅游团在度假村住宿。若受新冠疫情的影响，被答辩人应当向答辩人进行协商变更合同，然而，从2020年1月至2020年5月，从双方当事人微信聊天内容看，被答辩人从没有向答辩人提出诸如度假村没有正式经营，合同并未实际履行，受新冠疫情的影响，无法继续履行的理由，而是在拖欠电费、承包费时，二被答辩人选择了“跑路”，不辞而别，不同答辩人协商，作为合同的违约方反而起诉要求返还承包费及押金，于法无据，于理不通。综上，请求人民法院判决驳回二被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告何胜春向本院提出并明确反诉请求：1．判令确认双方于2019年7月1日签订的承包经营合同书自2020年9月30日解除；2．判令二被反诉人支付反诉人2020年4月30日至2020年9月30日期间的承包费416666元、电费45730．9元，以上合计469809元；3．判令二被反诉人赔偿反诉人经济损失100000元。事实和理由：2019年7月1日，反诉人与二被反诉人签订《北京奥蒙度假村承包经营合同书》。合同约定：甲方（反诉人）将所有的度假村交由乙方（被反诉人）经营管理，甲方收取相应承包租金；承包期限10年，承包费用按一百万元每年计算。第一年租金自2019年10月1日起计算至2020年10月31日止。第一年承包费支付分两笔，自签订合同之日支付甲方租金500000元、押金300000元。2020年4月30日支付第二笔租金。承包期间的电费由乙方承担。合同签订后，反诉人将度假村交于被反诉人经营。2020年4月某天，二被反诉人私自撤离度假村。此后，反诉人多次联系被反诉人未果。2020年9月18日，反诉人向被反诉人发出《解除合同通知书》，双方签订的合同于2020年9月30日解除。反诉人认为，二被反诉人的行为已构成违约，根据《合同法》第107条的规定，应当承担违约责任，赔偿反诉人的经济损失。故反诉人提起反诉，请求人民法院依法判决。反诉被告方福乐、陈董董共同就反诉辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。双方的合同就其效力而言应属无效，就合同履行事实而言，双方已于2020年4月30日终止合同履行。反诉人要求我方支付2020年4月30至9月30日期间的承包费，没有法律依据。我方已经于2020年5月29日交接时搬离现场，并交付承租物，事实上去年春节前我方就已经搬离了，实际上是由被告控制着度假村，那时因疫情影响双方并未进行交接。后双方于2020年5月29日在现场一致同意合同自2020年4月30日终止履行，被告称合同撕毁即可。当时我方就提出退还租金及押金的要求，但双方并未达成一致意见。本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，何胜春（甲方，所有权人）与方福乐、陈董董（乙方，承包人）签订《北京奥蒙度假村承包经营合同书》（以下简称“承包合同书”）一份，约定：甲方合法拥有位于北京市顺义区××镇××村西侧奥蒙度假村所在地的土地使用权以及投资成立的北京奥蒙度假村有限公司（以下简称“奥蒙度假村”）的经营权，现甲方将奥蒙度假村交由乙方经营管理并收取相应承包租金。承包范围为甲乙双方共同认定的房间、餐厅、会议室、鱼池、娱乐健身等场地及配套设施设备。乙方承包度假村后，可继续以奥蒙度假村的名义对外经营。承包期限共计10年，自2019年7月1日起至2029年12月30日止；免租期三个月，自本合同签订之日及交付第一笔租金起至2019年9月30日止。关于承包费及支付方式，双方约定：承包费用按100万元/年计算，甲方收取乙方押金80万元。第一年租金自2019年10月1日起开始计算，自2019年10月1日起至2020年10月31日止，共计13个月；第二年租金自2020年11月1日起至2021年11月30日止，共计13个月；第三年租金自2021年12月1日起至2022年12月31日止。本合同上述租金自本合同签订之日起三年内保持不变，2023年1月1日至2023年12月31日租金为120万元，2024年1月1日至2024年12月31日租金为140万元，之后每年租金为140万元，至合同到期或终止。第一年承包费分两次支付：合同签订之日即2019年7月1日支付甲方第一笔租金50万元、押金30万元，2020年4月30日支付甲方第二笔租金50万元、押金50万元。第二年租金乙方于2020年11月1日支付甲方100万元，第三年租金乙方于2021年12月1日支付甲方100万元；以后每年租金，乙方都于当年的1月1日交付甲方。乙方逾期15日未付清租金或押金的，甲方有权解除合同。乙方支付甲方第四年租金时，即2023年1月1日至2023年12月31日租金，本合同押金中的40万元可折抵租金，乙方应再支付甲方80万元；乙方支付第五年租金时即2024年1月1日至2024年12月31日租金，从本合同押金中再折抵40万元，乙方应再支付甲方100万元。另，合同第五条第2款第（7）项约定：电费以2019年6月为基准数，自合同履行之日至2019年12月31日期间每月的电费，超出基准数的金额由乙方支付。2020年1月1日至合同期满或解除期间每月的电费，甲方负担10%，乙方负担90%。合同第七条第2款约定：如乙方不按时支付租金，甲方有权解除合同，并全权收回度假村。如乙方因自身原因，提前要求终止合同的，甲方有权要求乙方赔偿相应的违约金，并且不需要退还乙方交付的押金。合同签订后，何胜春将奥蒙度假村交由方福乐、陈董董经营管理，方福乐、陈董董向何胜春给付了第一年第一笔租金50万元和押金30万元。审理中，方福乐、陈董董称涉诉合同已经双方协商一致于2020年4月30日解除，其已经搬离涉诉场地并将租赁物交付何胜春。为此，方福乐、陈董董提供2019年5月29日双方的谈话录音为证。何胜春认可该录音的真实性，但不认可其证明目的，称双方就合同解除并未达成一致，方福乐、陈董董属于自行撤离，双方并未进行交接，涉诉度假村里还有其大约50张床且客房的门锁已被更换，无法打开。何胜春提供2002年9月24日与顺义区××镇××村经济合作社签订的土地承包合同书、股权转让意向说明、顺义区××镇人民政府2008年8月8日的通知、奥蒙度假村的营业执照、特种行业许可证、食品经营许可证、娱乐经营许可证、卫生许可证、检测报告等证据，证明其对涉诉土地享有合法使用权，对奥蒙度假村享有经营权，其向方福乐、陈董董所交付的标的物符合合同约定和法律规定。方福乐、陈董董认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，认为双方之间的合同并非经营权转让合同，奥蒙度假村的相关证照均由何胜春掌控，方福乐、陈董董只是按月支付租金，双方系租赁合同关系；另外，通知载明涉诉租赁物尚未取得建设、规划部门的审批手续，双方签订的合同应当无效，何胜春应当退还租金和押金。何胜春另提供陈董董的微信朋友圈截图、微信聊天记录截屏、微信视频等证据，证明何胜春将奥蒙度假村交由方福乐、陈董董经营后，方福乐、陈董董即一直在度假村生活居住。方福乐、陈董董不认可上述证据的真实性和证明目的。为佐证上述事实，何胜春另申请证人张某出庭作证。张某称：我是奥蒙度假村的员工，负责维修水、电等，也干一些杂活；去年，方福乐、陈董董承包了度假村，7月份开始营业，主要接待旅行团在这居住，每天有三、四辆旅行团的车，一直都有人来这，今年疫情期间就没什么人来了；今年四、五月份之后，方福乐、陈董董就不再来了，也没有旅行团了；之前方福乐、陈董董就在这住，因为维修上下水找过我；何胜春一直在这住，因为他在度假村里还有一个三合院。方福乐、陈董董称：证人陈述部分属实，部分不属实，去年7月份度假村还在装修，不可能对外经营；另外，根据证人陈述，何胜春还一直占用度假村，并未向我方全部交付；另外，双方在签订合同后，我方一直未能实际经营。何胜春认可证人的陈述，何胜春占用的院子并不在双方合同约定的标的物之内。关于何胜春主张的欠付电费，其在审理中另提供拖欠电费清单、银行客户回单、电费发票、微信聊天记录截屏等证明方福乐、陈董董所欠电费数额为45730．9元。方福乐、陈董董不认可上述证据的真实性和证明目的，称：拖欠电费清单系何胜春单方制作且没有我方签字确认，另外我方并未在此实际经营，相应费用不应由我方承担。关于合同解除时间，何胜春提供短信截图，证明其于2020年9月18日向方福乐、陈董董发出解除合同通知书，通知方福乐、陈董董如不能在2020年9月29日前支付拖欠的承包费及押金，双方之间的合同将于2020年9月30日解除。方福乐、陈董董认可该证据的真实性，但不认可其证明目的，称：该通知是何胜春在我方起诉之后才提出的，且我方在聊天记录中也表明了态度，因双方对租金问题有争议，所以该通知书不具有证据效力。上述事实，有承包合同书、谈话录音、土地承包合同书、股权转让意向说明、通知、营业执照、特种行业许可证、食品经营许可证、娱乐经营许可证、卫生许可证、检测报告、微信聊天记录、银行客户回单、电费发票、短信记录、证人证言及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点之一是双方之间的承包合同书的性质。根据双方承包合同书的约定，何胜春将涉诉奥蒙度假村交由方福乐、陈董董自主经营，并收取相应的承包租金；方福乐、陈董董承包涉诉度假村后，可以继续以奥蒙度假村的名义对外经营。因此，双方之间的合同不属于房屋租赁合同。本案争议的焦点之二是双方之间的承包合同书的效力。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的承包合同书系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。方福乐、陈董董主张何胜春所交付的标的物未取得相关审批手续，双方签订的合同应属无效。但因双方之间的合同并非房屋租赁合同，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。方福乐、陈董董的上述主张，本院不予采纳。本案争议的焦点之三是双方承包合同书的解除时间。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人有权解除合同。本案中，方福乐、陈董董提供的录音能够证实双方于2020年5月29日就合同的终止履行、房屋腾退、押金退还、电费补缴等问题进行了磋商，方福乐、陈董董明确表示不再履行合同，何胜春亦同意方福乐、陈董董尽快将其物品取走，合同撕毁即可，故应当认定何胜春已同意解除合同，但就押金和电费等问题，双方未能协商一致。因此，本院认定双方合同的解除时间为2020年5月29日。方福乐、陈董董主张双方合同的终止时间为2020年4月30日，缺乏事实依据，本院不予采纳。何胜春主张双方合同的解除时间为2020年9月30日，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于方福乐、陈董董要求退还租金和押金的诉讼请求，根据查明的事实，双方之间的合同已履行至2020年5月29日，方福乐、陈董董已交纳租金至2020年4月30日，其以未实际经营为由要求退还租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于退还押金的主张，考虑到方福乐、陈董董承包经营涉诉度假村主要从事旅游、住宿等业务且受新冠肺炎疫情影响导致其无法正常经营的事实，故在扣除其应当支付的相关费用和违约金后，剩余款项应由何胜春予以退还。关于何胜春主张欠付的承包费、电费和经济损失，其中所欠承包费根据本院认定的双方合同解除的时间以及双方合同约定的承包费标准、涉诉度假村的实际经营情况综合予以确定，具体数额本院予以酌定；所欠电费以何胜春提供的票据为准，数额为45730．9元；因方福乐、陈董董在合同履行期内，单方要求终止履行合同，按照约定应当向何胜春给付相应的违约损失，数额由本院酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）方福乐、陈董董与被告（反诉原告）何胜春于二〇一九年七月一日签订的《北京奥蒙度假村承包经营合同书》于二〇二〇年五月二十九日解除；二、被告（反诉原告）何胜春在扣除原告（反诉被告）方福乐、陈董董欠付的承包费、电费以及承担的违约金共计二十万元后，剩余款项十万元于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）方福乐、陈董董；三、驳回原告（反诉被告）方福乐、陈董董的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何胜春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五千九百元，由原告（反诉被告）方福乐、陈董董负担（已交纳）；反诉案件受理费四千七百一十二元，由被告（反诉原告）何胜春负担一千三百二十七元（已交纳），原告（反诉被告）方福乐、陈董董负担三千三百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二〇年十二月三十日书记员  王 倩