北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14851号原告（反诉被告）：上海雅蓝时装有限公司，住所地上海市嘉定区华江公路******。法定代表人：康华珂，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京，住所地北京市大兴区华佗路**>法定代表人：朱文环，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。原告（反诉被告）上海雅蓝时装有限公司（以下简称：雅兰时装公司）与被告（反诉原告）北京嘉德新源置业有限公司（以下简称：嘉德新源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雅兰时装公司的委托诉讼代理人张引娟，被告（反诉原告）嘉德新源公司的委托诉讼代理人李思洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅兰时装公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2.判令嘉德新源公司向雅兰时装公司退还租赁保证金178437元、公用事业保证金12180元、POS机保证金2000元，以上共计192617元；3.本案诉讼费由嘉德新源公司承担。事实和理由：双方于2018年5月30日签订《房屋租赁合同》一份，嘉德新源公司将北京市大兴区生物医药基地东配套区12、13、14号地，为凯德MALL天宫院02层23号房屋，计203平方米出租给雅兰时装公司，合同履行期3年，自2018年12月30日至2021年1月29日，合同签订后，雅兰时装公司交付了租赁保证金、公用事业保证金、POS押金。因受今年疫情影响，雅兰时装公司的店铺无法复工复产的情况下，店铺一直处于关闭状态，造成雅兰时装公司一定的经济损失，雅兰时装公司于2020年3月6日向嘉德新源公司申请减免自2020年2月10日至2020年2月29日的租金，但未得到同意。于是，雅兰时装公司为减少经济损失扩大化于2020年4月30日撤柜，并要求嘉德新源公司退还所押的全部保证金，同时向嘉德新源公司发送公函一份。为此，雅兰时装公司为保护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。嘉德新源公司辩称，雅兰时装公司诉求不应得到主张，雅兰时装公司无权主张租赁合同于2020年4月30日解除。第一点，疫情并未影响雅兰时装公司正常使用案涉房屋，不存在合同目的不能实现的情况，北京市第一中级人民法院、第二中级人民法院对于疫情对租赁房屋的影响都做出了指导意见，只有在承租人因疫情无法使用租赁房屋时，才可使用不可抗力为由解除合同，疫情期间，嘉德新源公司从未关闭商场，商场始终可以正常营业，且自4月以来，疫情已经得到了有效的控制，疫情防控并未对本案租赁合同造成实质性影响。另外，嘉德新源公司已经就2020年1月25日至2020年2月9日给予房租、物业管理费等政策优惠，此后商场客流呈增长态势。因此，雅兰时装公司无权以疫情为由，要求解除租赁合同。第二点，即便雅兰时装公司经营受到疫情影响，也属于其自行承担的商业风险，北京市一中院在疫情相关指导意见中提到，商铺承租人短期停业后营业下降仅是因为客流量降低的，属于正常的商业风险，不应认定为无法克服的情况。第三点，租赁合同约定的雅兰时装公司享有解除权的条件并未成就，其无权解除合同，由于雅蓝时装公司存在擅自中途退租、拖欠费用等违约行为，嘉德新源公司根据合同约定于2020年7月31日解除租赁合同，嘉德新源公司有权不予退还租赁保证金、公共事业保证金等保证金内容。嘉德新源公司向本院提出反诉请求：1.判决雅兰时装公司向嘉德新源公司支付欠付的2020年4月1日至2020年7月31日的租金137589.71元、物业管理费61189.86元、市场推广费9135元及POS机租用费1558.64元；2.判决雅兰时装公司向嘉德新源公司支付欠付的2020年5月2日到2020年6月1日的能源费8.13元；3.判决雅兰时装公司向嘉德新源公司支付因欠付合同款项而产生的违约金334274.56元；4.判决雅兰时装公司向原告支付自欠付之日起至被告实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年9月24日的金额为26453.76元）；5.判决雅兰时装公司向嘉德新源公司支付自2020年8月7日起至实际恢复原状之日止的房屋占用费（暂计至2020年9月24日的金额为287468.30元）；6.判决雅兰时装公司向嘉德新源公司支付将案涉房屋恢复原状的费用73080元；7.判决雅兰时装公司向嘉德新源公司赔偿因本案支出的律师费10000元；8.判决雅兰时装公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月30日，双方签订《房屋租赁合同》，约定嘉德新源公司向雅兰时装公司出租坐落在北京市大兴区生物医药基地东配套区12、13、14号地，为凯德MALL天宫院02层23号房屋，租赁期间为2018年11月30日至2021年11月29日，房屋面积为203平方米。由于雅兰时装公司在租赁期间存在擅自中途退租、欠缴费用等情形，已严重违反合同约定。嘉德新源公司向雅兰时装公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，主张租赁合同自2020年7月31日起解除，并要求雅兰时装公司承担相应的违约责任，包括但不限于支付拖欠的租金、违约金、滞纳金等费用，并于8月7日之前将案涉房屋恢复原状交还给嘉德新源公司。但是，截至嘉德新源公司提起反诉之日，雅兰时装公司仍未履行合同义务，承担相应的违约责任。雅兰时装公司对嘉德新源公司的反诉辩称，一是不同意嘉德新源公司的全部反诉请求。雅兰时装公司于2020年4月30日已撤柜，房屋已交付给了嘉德新源公司。二是雅兰时装公司根据国务院政策，4月21日国务院常务会议，确定推动承租国有房屋服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金，而非国有房屋出租人减免租金，可按规定同等享受相关政策。从北京疫情管控情况看，北京20**年1月26日进入一级响应，2020年6月17日又进入2级响应，北京市人民政府也有对中小企业减免3月-4月的房租实施细则。三是本案涉及疫情不可抗力之原因，不可抗力条款属于法定免责条款，可以解除合同，根据法律规定，凡发生不可抗力事故，当事人应尽力采取补救措施，但仍未能避免损失情况下，可不负赔偿责任。根据以上事实和法律依据，请法院驳回反诉诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2018年5月30日，双方签订《房屋租赁合同》，约定嘉德新源公司（甲方）向雅兰时装公司（乙方）出租坐落在北京市大兴区生物医药基地东配套区12、13、14号地，为凯德MALL天宫院02层23号房屋，租赁期间为2018年11月30日至2021年11月29日，房屋面积为203平方米。其中，合同第3.3条：“乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。”合同第21条：“自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为10%……第二个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币171元。含税月保底租金为人民币34713元，由不含税租金额31557.27元,加上增值税税额人民币3155.73元构成……该房屋的每月含税物业管理费为18270元……该房屋的每月含税市场推广费为3045元……POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台……”经询问，双方均认可租金和其他费用已经交付到2020年3月31日，嘉德新源公司认可收到了雅兰时装公司保证金共计192617元。庭审中，雅兰时装公司提交押金单据3张，意在证明雅兰时装公司向嘉德新源公司交付相关押金等凭证共计192617元。嘉德新源公司对单据的真实性认可，证明目的不认可，认为由于雅兰时装公司存在擅自中途退租、欠付租金等费用的违约行为，嘉德新源公司有权不予退还雅兰时装公司支付的租赁保证金、公共事业费保证金及POS机保证金。雅兰时装公司提交《关于免除2020年2月租金费用申请函》及微信聊天记录，意在证明雅兰时装公司向嘉德新源公司申请要求减免租金自2020年2月10日至2020年2月29日，嘉德新源公司已收到。嘉德新源公司对申请函及微信聊天记录的真实性认可，证明目的不认可，认为嘉德新源公司已于2020年2月10日向雅蓝时装公司发送了《关于减租的函》，主动对雅蓝时装公司在2020年1月25日至2月9日期间的租金、市场推广费和物业管理费进行减半收取。根据北京市第一中级人民法院在《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》中的指导意见以及北京市其他地区法院审理疫情期间商业租赁纠纷的司法实践，疫情并未影响雅蓝时装公司正常使用案涉房屋，即便雅蓝时装公司确因疫情影响而营业收入减少，也属于其应自行承担的商业风险。雅蓝时装公司无权以疫情为由要求减免租金等费用，其仍应按照租赁合同的约定继续履行向嘉德新源公司支付各项费用等义务。庭审中，嘉德新源公司提交了《关于减租的函》，称主动对雅蓝时装公司在2020年1月25日至2月9日期间的租金、市场推广费和物业管理费进行减半收取。雅蓝时装公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。嘉德新源公司提交了《确认函》，但未盖章，雅蓝时装公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。庭审中，嘉德新源公司提交了《申请函》、《回函》、照片、《公函》、《关于的回函》及沟通记录，旨在证明租赁期内，雅蓝时装公司多次向嘉德新源公司提出提前撤场，嘉德新源公司发函明确拒绝其要求后，雅蓝时装公司仍未经嘉德新源公司同意，擅自于2020年4月24日停止营业。雅蓝时装公司擅自闭店后，嘉德新源公司仍积极与雅蓝时装公司沟通促请其继续履行合同，但雅蓝时装公司始终未恢复营业。其中，《申请函》载明：“……特向贵商场提出申请，具体如下：1.首先感谢贵司在疫情期间减免2020年1月25日至2月9日期间租金物业费减半；疫情期间我司保持营业状态，但无客流无销售，运营损失巨大，远超2月部分降租部分；2.直至今日，甲方开业率依旧极低，客流稀少，销售无改善，我司仍处于持续的巨额亏损中；加上开业以来受限客流等综合因素影响，我司累计亏损逾48万，难以为继。3.我司一直与甲方，就上述问题磋商，但始终得不到确认的回复。鉴于上述损失巨大远超我司支付能力，且亏损无任何改善趋势，特提出：2020年4月15日我司品牌撤场。4.由于疫情严重，导致客流稀少，且一直未得到贵司2月10日以后的减免政策，导致经营困难，特此我司要求：撤柜后，返还我司租赁保证金178437元、公共事业保证金：12180元、POS保证金2000元、装修保证金52780元，共计245397元。”申请函落款处有雅蓝时装公司盖章，落款时间为2020年4月3日。《回函》载明：“贵司《撤店申请函件》收悉，我司回复如下：就贵司提出因新冠肺炎疫情原因要求解除房屋租赁合同，我司认为贵司单方面解除合同缺乏依据，无权除房屋租赁合同。我司不同意贵方单方面解除房屋租赁合同，并要求贵方严格遵守合同约定，继续履行房屋租赁合同。我司认为：一、疫情并不影响贵方占有使用租赁房屋，并未致使房屋租赁合同目的无法实现，因此贵方无权以疫情构成不可抗力为由单方解除房屋租赁合同。二、如贵方营业收入因疫情受到影响，我司表示理解，但我司认为该等情况并不构解除合同的理由。三、据我司了解，根据各地法院就此次疫情发布的指导意见及相关司法实践，法院认为疫情期间因客减少等原因造成承租人营业收益营收益受到影响的，不应免除承租人的租金给付义务。为应对新冠肺炎疫情，此前我司已经本着公平合理、共度难关的原则提出了减租方案，并愿意与贵方保持积的沟通，同时我司善意提示：贵方应按约履行支付租金等合同义务，若贵方拒不履行合同义务，我司保留依据房屋租赁合同追究贵方位于责任的权利。”回函落款处有嘉德新源公司盖章，落款时间为2020年4月14日。《公函》载明：“……现通知贵司我司将于2020年4月30日正式撤出，铺位由贵司接收。望贵司做好相应安排，避免损失……”公函落款处有雅蓝时装公司盖章，落款时间为2020年5月25日。《关于的回函》载明：“……贵司提交的《公函》我司已收悉……我司不同意贵司关于提前撤店、退还保证金的申请，请贵司按照《租赁合同》的约定继续履行合同义务，共同创造商场良好的营销环境，否则我司有权行使《租赁合同》约定的解除合同的权利并要求贵司承担相应的违约责任……”雅蓝时装公司称2020年4月3日向嘉德新源公司发送的申请函三性予以确认，告知嘉德新源公司解除合同，同时于4月15日要求撤柜，履行了告知义务，其中照片恰恰能够证明场地已经清空，无需恢复原状，从公函看，雅蓝时装公司又一次告知嘉德新源公司4月30日已撤柜，已告知对方因受疫情影响，属于不可抗力。庭审中，嘉德新源公司提交了《关于租赁合同解除事宜的函件》及发送单方解约函的记录，旨在证明由于雅蓝时装公司在租赁期内存在擅自停止营业及欠付合同费用等违约行为，嘉德新源公司于2020年7月20日通过快递、邮件及微信方式向雅蓝时装公司发出单方解约函，通知雅蓝时装公司租赁合同于7月31日起解除，雅蓝时装公司应支付嘉德新源公司包括但不限于租金、违约金、滞纳金等费用并于8月7日前将房屋恢复原状交还嘉德新源公司。雅蓝时装公司对证据的真实性不认可，没有收到邮件，发送的地址与雅蓝时装公司的住所地不一致。微信都是虚拟名，没有收到，电子邮件也没有收到。嘉德新源公司提供了《委托代理合同》及发票，旨在证明支出的律师费。雅蓝时装公司对证据的真实性认可，证明目的不认可，不同意支付对方律师费。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德新源公司与雅兰时装公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德新源公司和雅兰时装公司之间形成租赁合同关系，双方均应按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。雅兰时装公司主张疫情防控措施导致其商铺收益大幅下降，继续履行合同对其显示公平，且雅兰时装公司实际已经撤店，继续履行合同已经无法实现，故本院根据实际情况，确认雅兰时装公司与嘉德新源公司之间的租赁合同已经解除。关于解除的时间，因为雅兰时装公司于2020年4月30日撤店，故本院确认解除的时间为2020年4月30日。关于各项保证金及违约金。雅兰时装公司不享有单方解除权，其公司撤店行为系违约行为。根据《租赁合同》第12.2条违约责任约定，雅兰时装公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，还须支付给嘉德新源公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。该违约金约定过高，且考虑到疫情影响，按照公平原则，本院依法酌情判决扣除60%的租赁保证金、公用事业保证金、POS机保证金、装修押金作为违约金，嘉德新源公司应退还雅兰时装公司租赁保证金、公用事业保证金、POS机保证金、装修押金共计77046.8元。对雅兰时装公司要求嘉德新源公司退还77046.8元各项保证金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。雅兰时装公司向嘉德新源公司支付的各项保证金115570.2元作为违约金不予退还。对嘉德新源公司要求雅兰时装公司另行支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于租金、市场推广费等。承租人应当按照约定的期限支付租金。雅兰时装公司未支付2020年4月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，因租赁合同于2020年4月30日解除，故对嘉德新源公司要求雅兰时装公司支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金34397.43元、市场推广费3045元、物业管理费18270元、POS机租赁费389.66元的诉讼请求，本院予以支持。对超出期间的诉讼请求，本院不予支持。关于能源费，雅兰时装公司于2020年4月30日撤店，嘉德新源公司要求雅兰时装公司支付2020年5月2日到2020年6月1日的能源费于法无据，本院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因雅兰时装公司未按合同约定按期支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金、物业管理费、市场推广费等费用，故对于嘉德新源公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。因嘉德新源公司主张的违约金标准过高，故本院依法酌情予以调整。关于房屋占用费。雅兰时装公司于2020年4月30日撤店，之后并未实际占有涉案房屋，故对嘉德新源公司要求雅兰时装公司支付2020年8月7日起至实际恢复原状之日止的房租占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因雅兰时装公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德新源公司恢复原状的费用应由雅兰时装公司承担，故对该笔费用本院予以支持。但考虑雅兰时装公司支付嘉德新源公司的违约金足以弥补恢复原状的损失，故雅兰时装公司无需另行支付恢复原状费用。关于律师费。嘉德新源公司要求雅兰时装公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、上海雅蓝时装有限公司与北京嘉德新源置业有限公司之间于2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、北京嘉德新源置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海雅蓝时装有限公司租赁保证金、公用事业保证金、POS机保证金、装修押金共计77046.8元；三、上海雅蓝时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金34397.43元、市场推广费3045元、物业管理费18270元、POS机租赁费389.66元，共计56102.09元；四、上海雅蓝时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以56102.09元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2020年4月1日至实际给付之日止）；五、驳回上海雅蓝时装有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2076元，由上海雅蓝时装有限公司负担1246元（已交纳），由北京嘉德新源置业有限公司负担830元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6604元，由北京嘉德新源置业有限公司负担6003元（已交纳），由上海雅蓝时装有限公司负担601元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十二月四日法官助理  孟 洋书 记 员  张海利