甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4362号上诉人（原审被告）：周星驰，女，1978年3月17日出生，汉族，无固定职业，现住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：朱寰，女，1983年2月25日出生，汉族，个体工商户，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：秦政文，甘肃为公律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，甘肃为公律师事务所实习律师。上诉人周星驰因与被上诉人朱寰房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初1250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周星驰，被上诉人朱寰及其委托诉讼代理人秦政文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周星驰上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初1250号民事判决第二项，驳回朱寰关于要求周星驰退还租金21600元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由朱寰承担。事实与理由：一、一审法院支持朱寰向周星驰发出解除合同的通知不发生法律效力，认定双方签订的租赁合同合法有效，故朱寰提出2020年3月1日合同解除不能成立，后一审法院以租赁合同丧失继续履行的基础解除了该合同，但解除时间应以一审判决下发的2020年8月21日起算，故周星驰不应返还朱寰合同履行期间的6个月租金。二、本案属于朱寰违约在先，一审判令扣除的押金3600元不足以弥补周星驰的损失，依据合同法第一百零七条的规定，朱寰应赔偿周星驰因其违约导致房屋未予出租的6个月损失21600元、周星驰在外租房费用6个月共计6000元、开锁及换锁费用150元、误工费及车费689元、房屋维修费用12000元等相关损失费用。现一审判决导致周星驰生活压力重重，无力供养子女，面临还贷失信危机，故请求二审法院依法改判。朱寰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，周星驰的上诉理由无事实及法律依据，应依法予以驳回。涉案租赁房屋系用于开办小饭桌，在涉案租赁合同的履行期间因爆发新冠病毒，导致学校无法按时开学，朱寰的小饭桌无法正常经营，涉案合同不能继续履行属于不可抗力的情形，故符合合同法关于合同解除的法定条件。朱寰向一审法院提出诉讼请求：1.判令周星驰与朱寰解除《聚合房产租赁契约》；2.判令周星驰退还朱寰租金21600元（2020年3月1日至2020年8月31日）及押金3600元；3.本案的诉讼费由周星驰承担。一审法院认定事实：2017年3月1日,朱寰与周星驰签订《聚合房产租赁契约》一份，由朱寰承租周星驰位于兰州市城关区××路××村街道××街××号××单元××层××室××建筑面积75.46平方米房屋。双方约定：租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日，共计365天；租金交付方式为现金，每月租金3600元，租金2017年3月1日至8月31日租金为21600元，由朱寰在每年的前20日内足额交付周星驰，逾期则视为违约；押金作为朱寰违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，由周星驰一次性退还，押金为3600元整；房屋租赁期限届满，租赁合同终止，朱寰需要续租，须在租期届满前30天提出，并经由出租人同意，重新签订续租合同；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的、因房屋拆迁、大修、改造等无法继续使用的、当事人双方协商一致的、符合法律或合同约定可以变更或解除合同条款的，当事人可以变更或解除合同。在合同的附加条款处，双方还约定：从2017年8月31日之后按年付，如朱寰违约扣留朱寰一个月的押金3600元整，并责令朱寰退房；房屋结构不能随意改动及大眼钻洞；周星驰保证给朱寰两年之内不能涨价；先租一年，约定有事提前说。合同签订后，周星驰将房屋交付朱寰，由朱寰开办学生托管中心；朱寰亦按约向周星驰交纳了租金及押金。首年合同期满后，双方未续签书面合同，但仍按合同约定履行了各自的义务。后双方在合同中将租赁期限自2019年9月1日延续至2020年8月31日，朱寰亦向周星驰支付了全年的房屋租金43200元。2020年1月底，我国发生××疫情，包括甘肃省在内的各地学校延迟开学，导致朱寰经营的学生托管中心也未能如期正常经营。2020年2月29日，朱寰以××疫情属不可抗力为由，书写《解除租赁合同通知书》，通知周星驰解除租赁合同，并告知周星驰其已将房屋搬空，周星驰可在收函后的7日内将剩余租金及押金退还。同日，朱寰通过微信图片形式将上述《解除租赁合同通知书》发送给了周星驰，周星驰未予回复。2020年3月1日，朱寰将房屋钥匙放在房屋进门处的柜子上，并拍照通过微信告知周星驰后，离开房屋。此后，朱寰多次要求周星驰退还剩余的房租及押金，周星驰不予同意，双方酿成纠纷。另查明，朱寰承租使用周星驰的房屋期间，未缴纳该房屋2018-2019年度以及2019-2020年度的采暖费，该房屋供热面积75.46㎡，收费标准5元／月·平方米，每个供暖期的采暖费为1886.5元；朱寰在搬离房屋时，尚未将该房屋使用期间物业费、水电费交清，其在庭审中同意承担其使用房屋期间的上述费用。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱寰与周星驰签订的《聚合房产租赁契约》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效,对双方具有法律约束力。合同期满后，朱寰与周星驰双方协商将租赁期限延长至2020年8月31日，故该合同继续对朱寰、周星驰双方发生约束力。根据合同约定，因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，当事人可以变更或解除合同。虽然2020年1月我国发生的新冠疫情导致学校延迟开学，朱寰经营的学生托管中心也因故未能如期开展经营，但是朱寰承租的房屋系住宅房屋，该房屋仅是朱寰的经营载体，因此××发生的不可抗力只对朱寰的经营活动有影响，并不足以导致双方的租赁合同不能履行，因此疫情的发生不是解除房屋租赁合同的法定事由，朱寰因疫情原因提出解约,缺乏合同约定依据,亦违背契约精神，其向周星驰发出的解除合同通知不发生合同解除的效力。但是鉴于朱寰已于2020年3月1日将房屋腾空，以其行为明确表示不再履行租赁合同、继续承租房屋，故双方的租赁合同已经丧失继续履行的基础。为避免双方损失扩大，对于朱寰要求解除《聚合房产租赁契约》的诉讼请求予以支持。关于朱寰要求周星驰退还其租金21600元及押金3600元的主张。如前所述，朱寰于2020年2月29日发出的解除合同通知因未达到合同约定的解除条件而不发生合同解除的效力，双方的合同仍然继续有效。朱寰在合同有效期内擅自搬离房屋，且在周星驰未违约、合同不符合解除条件的情况下要求解除合同，其行为已构成违约。双方签订的《聚合房产租赁契约》约定，朱寰交纳的押金作为其违约保证金，租赁期满时如无违约责任发生，由周星驰一次性退还。据此可知，朱寰如在租赁期满前有违约行为，周星驰有权将其交纳的押金作为违约金而不予退还。现朱寰擅自解除双方合同的行为对周星驰构成违约，故其无权再要求周星驰退还房屋押金，对朱寰要求退还押金的诉讼请求不予支持。至于朱寰主张退还的租金21600元，虽然其于2020年2月29日搬离房屋，后续的房屋租金周星驰应予退还，但朱寰在搬离房屋时未将使用房屋期间的采暖费、物业费等费用结清，该部分费用应当从朱寰支付的租金中予以扣减。至于朱寰认为合同并未约定上述费用由谁承担的主张，因合同中并未约定租金包含房屋使用期间的各项费用，且房屋租赁使用过程中产生的水电、采暖、物业费用由承租人承担系民间房屋租赁的普遍交易习惯，故对朱寰的该项主张不予采纳。根据周星驰提供的交费通知单，案涉房屋暖气费每年为1886.5元，朱寰认可其两年未交纳暖气费并同意交纳，故朱寰使用房屋期间两年的采暖费3773元应当从朱寰缴纳的租金中予以扣除。至于周星驰认为朱寰还拖欠房屋物业费1001元以及水电费的主张，因周星驰提供的照片等证据尚不足以证明朱寰实际拖欠上述费用的金额，而朱寰亦同意承担上述费用，故周星驰可向收费单位核实金额后，再另行向朱寰主张，在本案中不再予以扣减。综上，周星驰应当向朱寰退还房屋租金应为17827元（3600×6-3773＝17827），对朱寰退还租金21600元的主张予以部分支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除朱寰与周星驰签订的《聚合房产租赁契约》；二、周星驰于本判决生效后十日内向朱寰退还房屋租金17827元；三、驳回朱寰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取215元，由朱寰承担70元，周星驰承担145元。二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。周星驰提交涉案房屋受损照片复印件七张，证明朱寰未办理交接手续单方搬离后周星驰房屋受损的情况。朱寰对该证据有异议，认为与本案无关，且涉案房屋在其交钥匙时并未受损。本院对周星驰提交的证据审核后认为，无法认定该证据与本案诉争的案件事实及周星驰的上诉主张具有关联性，故依法不予采信。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系由朱寰提前退租引发的房屋租赁合同纠纷，现双方当事人争议的核心焦点为涉案租赁合同的解除时间及周星驰是否应退还剩余房屋租金的问题。根据庭审查明，2020年2月29日，朱寰通过微信方式向周星驰发出《解除租赁合同通知书》，并于2020年3月1日将房屋腾空搬离后将房屋钥匙的放置地点及图片以微信的方式通知了周星驰。朱寰以其腾退租赁房屋的实际行动明确表示不再继续履行涉案租赁合同，对此周星驰未及时作出意思表示，故此时涉案租赁合同已丧失继续履行的基础，涉案租赁合同解除的时间应以腾退房屋的2020年3月1日为准，朱寰在涉案租赁合同解除后再未占有使用该房屋，周星驰理应对剩余房屋租金予以退还，一审法院以上述时间节点作为双方当事人解除涉案合同的时间并以此计算周星驰应退还朱寰的剩余租赁费用并无不当，本院予以确认。周星驰提出涉案合同的解除时间应以一审判决下发的2020年8月21日起算，其不应返还朱寰合同履行期间的6个月租金的上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于周星驰提出一审判令扣除的押金3600元不足以弥补其损失，朱寰还应赔偿周星驰其它相关损失费用的上诉理由，因周星驰提交的证据无法认定与本案租赁合同之间的关联性，不足以支持其该项上诉主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，周星驰应依法承担举证不能的法律后果，且一审法院在判决中已对朱寰尚欠的物业费、水电费向周星驰释明可另案主张，故对周星驰的该项上诉理由本院亦不予支持。综上所述，上诉人周星驰的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人周星驰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 靳文丽二〇二〇年十二月三十日书记员 徐梦君