山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初6237号原告：越秀地产（山东）物业管理有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区。负责人：马某某，职务总经理。委托诉讼代理人：于某某，男，系该公司职工。被告：杨某，女，汉族，户籍所在地河南省邓州市东城区。委托诉讼代理人：赵某某（系杨某之子），男，住青岛市李沧区。原告越秀地产（山东）物业管理有限公司青岛分公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于晓东、被告委托诉讼代理人赵某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费11243.46元、滞纳金2529.78元、违约金2529.78元，合计16303.02元（欠费日期：2016年4月1日至2020年6月30日，逾期违约金与逾期滞纳金暂计至2020年6月30日）；2、本案诉讼费、保全费、邮寄费、公告费等实际支出费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年12月12日签订《越秀星汇蓝湾前期物业管理服务协议》，该协议约定原告向被告购买的位于越秀星汇蓝湾南区某户房屋提供物业服务。该协议就物业管理服务费收费标准、滞纳金、违约金等做了明确约定。原告按约提供了物业管理服务，被告没有按时缴纳物业管理费，故原告诉至法院，请求依法判决。被告杨某辩称，原告并没有按照服务协议提供物业服务，所以不交物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交前期物业管理服务协议一份、收楼交接验收表一份、房屋面积实测报告一份。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交欠费明细表、缴款通知单各一份。证明被告自2016年4月1日起至2020年6月30日未交物业管理费，共计欠费11243.46元，且证明原告已经对被告进行催交。经庭审质证，被告对该份证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，被告认为曾经收到原告的催费通知单是不仅有物业管理费还有滞纳金。本院认为，被告对该份证据的真实性予以认可，并承认原告通知其交物业管理费的事实，故对原告提交的该份证据予以采纳。2、原告提交照片16张，证明原告日常安保寻访工作的情况及小区业主对原告的工作是满意的。经庭审质证，被告对该份证据的真实性无异议，但认为小区安保人员缺岗情况常年存在，地下车库的垃圾常年堆放，地下车库直至现在还存在漏水状况、公共设施长期无人维护。对于业主提出的问题，原告回复缓慢或者不予解释。本院认为，被告对原告提供的该组证据真实性无异议，原告提交的该组证据内容证明了其平时提供物业服务的相关情况，故对以上证据本院予以采信。3、被告提交视频3段、照片3张，视频拍摄于2018年12月26日、12月30日，照片拍摄于2018年12月20日。证明原告没有提供安保服务，视频和照片均是用手机录制拍摄，因为手机已经更换，无法提交原始载体。4、被告提交视频3段，拍摄于2018年10月23日、10月24日。证明涉案小区9号楼单元门损害无人维修。5、被告提交照片3张，拍摄时间大约在2020年夏天。证明涉案小区车库堆放的垃圾无人清理。6、被告提交视频2段、照片2张，拍摄于2018年8月12日。证明因车库漏水导致车辆发动机生锈。7、被告提交视频10段，分别拍摄于2018年9月16日、10月24日。证明涉案小区地下车库防火门损坏。8、被告提交视频4段，拍摄于2018年10月24日。证明因为涉案小区地下车库入口排水渠设计不合理，导致车胎报废。9、被告提交视频3段，拍摄于2018年10月19日。证明涉案小区公共设施偿还损坏，原告未派人维修。10、被告提交微信聊天记录截图1张。证明涉案小区楼道常年乱张贴广告。11、被告提交视频1段，拍摄于2018年9月22日，证明原告提供的服务标准不统一、不打开楼顶的门给业主使用。12、被告提交微信聊天记录截图1张，聊天时间是2019年8月2日。证明原告服务推托、无人负责。经庭审质证，原告对被告提交的10份证据的真实性无异议。物业服务确实存在被告提出的相关问题，但是原告在接到业主提出的问题后都及时作出了反应。关于没有提供安保服务的问题，因为安保人员要在小区内巡逻，不会总在一个地方，有时在门岗或者巡逻在小区其他地方，原告所说无法进出的情况，因为时间太久，具体原因无法落实。关于单元门损坏维修的问题，原告已经对损坏的单元门进行了维修。关于地下车库垃圾的问题，开始是因为今年疫情的原因没有及时清运，再后期是因为青岛创城，原告签约了垃圾清运单位，周边的所有填埋场都不回收装修垃圾，导致无法清理，最后在今年国庆节期间已经清除了垃圾，之后不会再有垃圾堆放。关于车库漏水问题，经过联系施工单位，漏水问题现在已修复。关于地下车库门禁的问题，原告在小区交付后，小区的业主当时正在装修，所以暂时没有启用地下车库门禁。原告之后两次启用过地下车库门禁，但均没有成功，是因为门禁被业主破坏，原告现在正在准备重新启用地下车库门禁。关于地下车库入口排水沟的问题，当时原告只是做了现场处理，无法确认被告车胎损坏的原因。关于公共设施损坏无人维修的问题，北门门禁系统是三辊闸，里面配件需要定做，因为原告定做的备用件较多，所以需要一段时间。关于楼道广告的问题，有业主在楼道里张贴广告，原告已经制止其行为，如果再出现张贴广告的情况原告会及时清理。关于楼顶开放使用的问题，小区交付后，楼顶处于封闭状态，于2018年开放使用，9号楼与其他楼构造不同，该楼座没有阳光，另外有的业主自杀跳楼，所以楼顶才关闭使用。关于物业服务回复不及时的问题，管家收到业主反映的漏水问题之所以没有及时回复，是因为原告正在进行处理问题，暂时还没有处理结果，所以无法给业主回复。本院认为，原告对被告提交的10组证据的真实性无异议，且对被告反映的问题并未否认，故本院对被告提交的10组证据予以采信，但能否达到拒交物业管理费的程度，本院于后进行评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告越秀地产（山东）物业管理有限公司青岛分公司系为青岛市李沧区晋中路79号越秀·星汇蓝湾小区提供物业服务的企业，被告杨某系该小区某户业主，房屋实测建筑面积为100.21平方米。2015年12月12日，原告（甲方）越秀地产（山东）物业管理有限公司青岛分公司与被告（乙方）杨某签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告对青岛市李沧区晋中路79号越秀·星汇蓝湾小区提供物业管理服务，服务期限至小区业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》止，物业费收费标准为每平方米每月2.2元（含电梯运行费），每三个月缴纳一次，乙方应于上一物业管理服务期的最后一个月内向甲方预交下一期的物业管理服务费，逾期按欠缴金额的万分之三每日缴纳滞纳金，乙方违反协议约定，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并自逾期之日起每日按欠缴金额的万分之三缴纳违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告即为青岛市李沧区晋中路79号越秀·星汇蓝湾小区提供物业服务至今。原、被告一致确认，被告自2016年4月1日至2020年6月30日期间未交纳物业管理费。本院认为，原告作为物业服务企业与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对原、被告均有约束力。原告为被告所在小区提供服务，根据权利义务对等原则，被告作为业主，应支付原告物业管理费。被告抗辩主张原告没有按照服务协议提供物业服务，存在安保服务不到位，单元门、防火门等公共设施损坏，垃圾无人清理，乱张贴广告，楼顶门不打开，地下车库漏水等问题。被告抗辩提出的上述问题，提供了相关证据，但该证据不足以证明其主张的事实长期、持续存在，亦不能否定原告已履行合同主要义务的事实，故对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，原告的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业管理费的理由。被告拒交纳物业管理费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。被告应按照合同约定支付原告物业管理费。关于被告应支付物业管理费的数额，依据《前期物业管理服务协议》的约定，物业管理费收费标准为多层住宅每平方米每月2.2元，被告应给付原告拖欠的2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理费11243.56元（2.2元/月/平方米×100.21平方米×51个月）。原告主张11243.46元，未超出合同约定，被告应依原告主张及时足额支付原告物业管理费11243.46元。关于原告主张的违约金，本院认为，原告提供的物业服务难以做到尽善尽美，物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的地方，从缓和物业公司与业主之间矛盾出发，对原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的保全费、邮寄费、公告费，因原告未实际支出，故对原告主张的保全费、邮寄费、公告费损失，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起十日内支付原告越秀地产（山东）物业管理有限公司青岛分公司2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理费11243.46元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元（原告已预交），减半收取104元，由被告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二〇年十二月三十一日法官助理张栋书记员沈佳妮