甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终4388号上诉人（原审原告）:李波，男，1990年7月1日出生，汉族，住兰州新区。委托诉讼代理人：石凌君，甘肃精佑铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许珺，男，1971年9月2日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：葛育春，甘肃金毓康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司，住所地兰州新区洮河街以北，中川街以南，龙首山路以东，凤凰山路以西。法定代表人：陈敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：白树军，甘肃昶泰律师事务所律师。上诉人李波因与被上诉人许珺、兰州新区亚太工业科技总部股份有限公司（以下简称：亚太公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李波上诉请求：1.对一审判决第二项进行改判；2.本案全部诉讼费由许珺、亚太公司承担。事实和理由：一审判决查明事实正确，但是对李波主张的因断水断电造成的经济损失以证据不足为由不予支持错误。该部分损失可以通过鉴定或评估确定，但一审法院未予准许。而且，此期间的房租及物业费是明确的，许珺及亚太公司应予赔偿。许珺辩称，与李波签订《租赁合同》后，实际收取租金为117000元。李波要求许珺出具162000元的收条，并承诺将45000元转账给许珺，但其后未支付。因双方间的《租赁合同》无效，依据《合同法》第五十六条、五十八条的规定，应返还取得的财产。因许珺已向李波返还100000元，应再返还17000元，而非一审判决认定的62000元。李波与亚太公司另行签订《租赁合同》，此期间的损失与许珺无关。亚太公司辩称，其不是本案适格的诉讼主体，李波与许珺之间的房屋租赁合同纠纷与亚太公司无关，李波向亚太公司主张损失无法律及事实依据。因许珺违约未交足房款，亚太公司有权收回房屋并另行销售，对李波采取的是自救止损措施。而且，采取停水停电措施时李波与许珺存在合同关系，与亚太公司尚未建立合同关系，亚太公司出于自救止损的目的要求许珺腾房，与李波无关，亚太公司对李波不承担任何责任。李波向一审法院起诉请求：1.判令解除李波与许珺签订的房屋租赁合同；2.判令许珺、亚太公司退还李波租金62000元；3.判令许珺、亚太公司赔偿李波因2019年6月至2019年8月对房屋断水断电造成的各项经济损失，具体以鉴定结果为准；4.本案诉讼费由许珺、亚太公司承担。一审庭审中，李波确认第3项诉讼请求的金额为278570元。一审法院认定事实：2018年10月5日许珺向亚太公司交付100000元购房定金，预定了“兰州新区亚太工业科技产业总部基地”059栋2层JN-YA轴号商铺一套，双方签订《购房约定》一份，约定许珺在定金有效期60日内将总房款50%一次性交纳，并提供按揭资料与亚太公司签订购房合同，否则视为许珺违约，亚太公司有权将此房屋另行出售，在定金有效期60日内，亚太公司不得将该房屋另行出售，否则视为违约。2018年10月10日，许珺与李波签订《租赁合同》，双方约定，许珺将059栋2层JN-YA轴号商铺租赁给李波使用，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日，共计5年，双方约定2019年1月1日至2020年12月31日的年租金为216000元，押金为18000元。合同签订当日，李波向许珺支付房租及押金162000元，许珺向李波出具了收条一张。后李波对涉案房屋进行了装修。因许珺未按约定支付后续购房款，亚太公司要求收回房屋，李波所租赁的店铺即停水停电，李波与许珺、亚太公司多次协商通水电无果。2019年8月7日，李波与亚太公司就涉案房屋签订了《租赁合同》，约定租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日一年，年租金227645元，该房屋李波于2019年1月1日实际占用，亚太公司不负有交房义务。后许珺退还李波租赁费100000元。一审法院认为，许珺仅与亚太公司签订了一份《购房约定》，预定了涉案房屋，并未取得涉案房屋的所有权，亦未取得案涉房屋占有、使用、收益的权利，其无权与李波签订《租赁合同》，该合同也未得到亚太公司的追认，李波已重新与亚太公司签订了《租赁合同》，因此许珺与李波签订《租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，许珺已经退还李波100000元房屋租赁费，剩余62000元房屋租赁费许珺理应退还李波。关于因停水停电造成的损失，李波未提交相应的证据证明停水、停电的具体时间段及造成的损失，应承担举证不能的不利后果，故对李波关于赔偿损失的诉讼请求，不予支持。关于李波主张亚太公司承担责任的诉讼请求，本案审理的是许珺与李波之间的合同法律关系，亚太公司并非合同当事人，不应承担责任，故对于该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、许珺于本判决书生效之日起十五日内返还李波房租62000元；二、驳回李波的其他诉讼请求。案件受理费6408元，减半收取计3204元，由李波负担2329元，许珺负担875元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为1.李波与许珺签订的《租赁合同》效力应如何认定；2.李波诉请许珺与亚太公司赔偿经济损失有无事实及法律依据。关于李波与许珺间《租赁合同》的效力，许珺未取得案涉房屋的使用权及所有权人同意而将房屋出租给李波，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，即未经出租人（合法占有人）同意的转租合同无效。本案中，许珺与李波之间虽然不构成转租行为，但系未经所有权人（合法占有人）同意的出租行为，与上述司法解释规定的无权出租情形相符，应适用于本案。李波诉称所有权人亚太公司于其占有房屋后六个月内提出异议并要求其腾房，故李波与许珺间的《租赁合同》应属无效。因许珺向李波出租房屋的行为并不构成民法意义上的“处分”，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分”之规定认定该《租赁合同》无效不当，本院予以纠正。《租赁合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。许珺向李波出具162000元的收条，虽然二审时许珺辩称实际收到款项为117000元，但许珺对此未能举出相反证据，亦未提出上诉，故对其辩称不予支持。扣除已返还的100000元后，许珺应再向李波返还62000元。关于李波诉请亚太公司因要求其腾房而断水断电造成的损失，李波称该请求权基础为违约损害赔偿。本院认为，实施断水断电行为的主体为亚太公司，而非许珺，故许珺不应承担该部分赔偿责任。亚太公司给李波断水断电的目的为要求其腾房即返还原物，此时李波与亚太公司尚未订立房屋租赁合同，不存在租赁合同法律关系，故其要求亚太公司承担此期间因违约断水断电造成的损失于法无据，依法不予支持。综上所述，李波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律有误，但判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由李波负担。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二〇年十二月七日书记员  段鸿燕