杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初4057号 原告：姚旭豪，男，1981年6月3日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 原告：叶俊雯，女，1985年11月24日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 两原告共同委托诉讼代理人：梁天，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：赵鑫，男，1981年9月23日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：张伟泽，浙江援手律师事务所律师。 原告姚旭豪、叶俊雯与被告赵鑫租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人梁天、被告赵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.两原告与被告于2018年12月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除，被告将案涉房屋腾空并返还两原告；2.被告支付原告房屋占用费用10000元（暂从2020年2月16日计算至2020年6月15日计60000元，冲抵保证金50000元，主张至被告实际腾空房屋并交房屋返还原告之日），违约金90000元，物业费5471.04元（暂从2020年1月1日计算至2020年6月30日，主张至被告实际腾空房屋并交房屋返还原告之日），水费352元，电费4231.8元（计至2019年12月31日）；3.被告支付原告为维权支出的律师费10000元，担保费500元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：2018年12月15日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告所有的位于杭州市西湖区××＃房屋租赁给被告，并约定租金支付方式、违约方式等内容。2019年12月，被告因自身原因为减少损失，提出要转让店铺给第三人，原告本着和平处理原则表示如被告能找到受让人，可以转让给第三人，但保证金不能退。因被告一直未找到受让人，同时亦未将房屋返还给原告，继续占用房屋。到2020年2月15日交租期限，被告未支付租金，因原告多次要求被告搬离未果，原告于2020年5月23日发函要求被告支付拖欠租金。因被告仍未支付，原告于2020年6月3日要求解除合同，并要求被告承担违约责任。 被告辩称，原、被告在合同签订时口头约定保证金是为了防止被告不打招呼就退租，除此情况之外保证金都是可以退还的。2019年11月份，因为地铁施工，交通受阻对店铺客流造成影响，所以被告就和原告沟通希望终止合同，原告回复说可以，但因被告房租已经交到2月份，所以双方商量约定一起去找新的承租户。期间被告也找到了一个意向租户，并把联系方式给了原告，但是最终对方未能承租。所以原告认为被告阻止对外出租是不真实的。2019年12月23日，被告已经搬走，也张贴了搬迁和招租的信息。12月24日，被告给原告叶俊雯打电话告知其已经搬走并要求原告退还押金。原告回复说等找到新租户后，由新租户支付押金后再退还给被告。被告搬走的时候告知原告，被告仅将需要自用的物品搬走，可能对下一个租户有用的东西全部留下。因房租尚未用尽，原告表示等到房租到期时再办交接。但是后来因为发生疫情，导致无人与被告办理交接。2020年3月起，原告就认为被告存在单方违约。后续原、被告一直协商沟通解决纠纷未果。被告认为双方已经通过协商于2020年2月15日解除合同，且被告已经搬离房屋，所以被告不需要支付违约金。被告已交纳物业费至2019年12月31日，此后只应承担截至2020年2月的物业费。对于保证金，在前期原、被告已经协商一致由原告退还被告15000元。水、电费应当据实承担。对于律师费和担保费，不应由被告承担。 本院认定事实如下：2018年12月15日，两原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由乙方承租甲方位于杭州市西湖区××＃房屋，建筑面积约为168.86平方米，租期自2018年12月15日起至2024年2月15日止，第一、第二年的年租金均为18万元，物业管理费（按5.4元／平方米／月计）及水、电费由乙方向物业管理公司支付；租金按半年支付，租赁保证金为5万元，性质为履约定金，甲方有权在乙方违反本合同约定时，以该租赁保证金抵偿甲方所遭受的一切损失，若乙方缴纳的租赁保证金不足以抵偿甲方遭受的损失的，甲方仍有权向乙方追偿该不足部分；如乙方未按合同约定按时向甲方支付租金及其他应付费用，逾期超过20日，则甲方可发出催款函，在甲方发出催款函10后乙方仍未支付的，属于严重违约，甲方可以行使合同解除权，乙方应于合同解除之日起10日内与甲方结清所有应付款，甲方还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于六个月租金及物业管理费等。合同签订后，原告按约交付了案涉房屋，被告也按约交纳了截至2020年2月15日前的房租及租赁保证金。 被告于2019年12月因故向原告提出不再租赁，并于12月月底前搬走了大部分物品，但未向原告归还房屋钥匙。2020年3月起，原告要求被告将剩余物品搬离并将房门打开，方便他人带意向客户查看。5月，被告在微信中回复原告要求原告退还5万元保证金后搬离房屋内物品。5月23日，原告通过微信向被告发送了催款函，后于6月3日向被告发送了解除合同通知。在案件审理过程中，被告于2020年7月23日自案涉房屋内腾退。 原告委托律师处理本案纠纷支付律师代理费10000元，诉讼财产保全责任保险费500元。 上述事实由《房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片、催款函、解除合同通知、委托代理合同、发票、保单以及当事人在庭审中的陈述在案佐证。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方均应按约履行。被告未按约支付2020年2月15日起的租金，原告有权解除案涉合同，故原告要求确认双方租赁合同自2020年6月3日解除，于法有据，本院予以支持。因被告已自案涉房屋内腾退，故原告要求被告腾退的主张，本院不再支持。被告辩称其在2019年12月提出提前解约时已与原告协商一致，双方合同至2020年2月15日解除，且被告自2019年12月底时已搬离案涉房屋，不再继续占有案涉房屋，未能交还钥匙系因原告推诿及疫情影响所致。但是被告未能提供证据证明原告同意提前解约，而且被告在2020年5月的微信记录中仍与原告就是否退还押金以及搬离物品等事项进行沟通，故被告的上述辩称缺乏事实依据，本院不予采信。据此，被告应当支付2020年2月16日至7月23日的房租及占有使用费合计78411元，抵扣被告已支付的租赁保证金，被告仍应支付28411元。被告未按约支付租金，存在违约行为，原告要求其承担违约责任，本院予以支持。但原告主张的违约金过高，本院酌情调整至按25000元计。根据被告的实际占用情况，被告应向原告支付物业费6147.57元（2020年1月1日至7月23日）、截至2019年年底的水费352元、电费4231.8元。原告主张律师代理费及财产保全保险费，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、姚旭豪、叶俊雯与赵鑫签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除； 二、赵鑫支付姚旭豪、叶俊雯占有使用费28411元、违约金25000元、物业费6147.57元、水费352元、电费4231.8元，合计64142.37元，该款于本判决生效之日起七日内付清； 三、驳回姚旭豪、叶俊雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1356元，财产保全申请费1123元，合计2479元，由姚旭豪、叶俊雯负担1116元，赵鑫负担1363元。 姚旭豪、叶俊雯于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；赵鑫于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 王 蓉 二〇二〇年十二月十四日 书记员 王越阳