山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初6359号原告：张某，女，1938年6月7日生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：傅进喜，山东智宇律师事务所律师。被告：曲某，男，1989年1月25日生，汉族，居民，户籍地龙口市，现住龙口市。委托诉讼代理人：殷晓慧，山东高耀律师事务所律师。原告张某与被告曲某租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人傅进喜、被告曲某及委托诉讼代理人殷晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：判令被告支付因租赁原告房屋产生的水电物业费用共计人民币11108.80元，同时承担违约金人民币40000元，共计51108.80元，本案诉讼费用、保全费用全部由被告承担。事实与理由：原被告于2019年10月8日达成租房合同，约定由被告租赁原告位于龙口市商业楼使用，租期一年自2019年10月8日起至2020年10月7日止。年租金五万元，合同第四条约定水电暖物业费等费用均由被告承担，合同签订后被告即开始使用该商业楼，自2019年12月开始被告出现拖欠水电及物业管理费的情况，截止2020年10月被告共计拖欠水电费物业费11108.80元未缴纳，无奈原告只能为其垫付，被告的行为构成违约根据合同第七条约定，双方商定违约金为人民币肆万元。该垫付款项虽经原告方多次索要未果，为维护原告合法权益免受侵犯特具状贵院，望依法裁判。被告曲某提交答辩状辩称，一、被答辩人主体错误，答辩人与被答辩人签订《租房合同》系职位行为，其本人并非本案适格被告；二、被答辩人租赁给答辩人单位的29号商业楼因水管老化导致漏水，被答辩人不及时维修，系其违约在先，被告行为系行使合同履行抗辩权，不属于违约行为；三、被答辩人在诉状中称的：“自2019年12月开始被告出现拖欠水电及物业管理费的情况，截止2020年10月被告共计拖欠水电物业费11376.10元未缴纳”，该说法不属实。四、2019年10月8日双方签订的《租房合同》系出租人提供，存在过度保护出租人利益情况，尤其是合同第4条及第7条存在不合理、应根据客观事实予以调整。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了：1、租房合同一份，证实原被告之间存在原告主张的租赁合同关系；2、原告方替被告方缴纳的水电费用收款收据两张。3、北巷小区物业管理公司出具的拖欠物业费证明以及催缴物业费的通知，证实被告拖欠物业管理费及水电费的事实。4、诉责险发票一张，因本案的财产保全花费500元保险费用。被告质证认为，对证据1，真实性没有异议，但是该证据应该结合2018年的租赁合同9月28日原告张某与高玉杰签订的租房合同综合去看，曲某不是本案适格被告；对证据2，真实性有异议，被告单位集体于2020年8月4日从该商业楼全部搬走，该费用一直计算至9月份，且有明显的计费不符合客观事实，存在虚假的情况。对证据3，对2020年7月29日物业公司出具的催缴通知，被告方没有收到，现在也无法核实其真实性。对北巷小区物业管理公司出具的拖欠物业费证明不予认可，该证据没有费用明细，只是一个笼统的数字，无法明确各项费用的具体数额。对证据4，真实性没有异议，但是该证据是因保全产生的费用，双方之间的合同中并没有约定由被告承担该费用，而且原告在诉状中没有提出该主张。因此该证据没有任何异议。被告向本院提交的证据如下：1、租房合同原件两份，即工商服务业统一收款收据一份，证实原告与被告单位签订租房合同，两份合同租期连续，从2018年10月8日至2020年10月7日，单位的经营者高玉杰于2018年9月28日第一次租赁时向原告交付租房押金3000元，原告于次年未返还，故而延续至2019年10月份第二次续签租房合同时，转为第二次租房押金3000元。2、营业执照、法定代表人身份证明书，高玉杰身份证复印件，证实本案适格的主体应该是龙口市东莱高德保健食品店，或经营者高玉杰，本案被告曲某，是高德保健食品店的员工，其与原告签订的第二次租房合同系为单位日常办公进行续租，属于职务行为，本案被告主体不适格。3、高玉杰2019年8月3日使用被告曲某的手机与龙口市北巷物业有限公司的王主任通话录音一份，证实涉案租赁商业楼存在管道漏水的问题，导致水表实际读数严重高于被告单位实际用水量的事实，以及物业公司主动降低水费单价，照着居民用水3.5元计算水费的事实。同时证实原告让物业公司给被告单位停水停电导致无法正常办公不得不提前搬离，给被告单位造成资金损失的事实。4、龙口市北巷物业有限公司收款收据两张，该公司收水电暖专用收据4张，证实被告单位租赁原告29号商业楼，物业公司按季度收取水电费及物业管理费以及收取各项费用尤其是水费的具体价格数量等，虽然签订的租房合同约定每月10日前交水费等费用，但在实际履行中原告表示认可被告按季度向物业公司交费。同时可以证实被告单位不交2020年下半年水电等费用，是因漏水导致水费畸高，超出实际使用量的事实。5、被告曲某于2020年8月9日与房东儿子的通话录音一份，证实8月9日被告已经通知到对方租期满后不再续租，提前两个月通知的。6、房屋租赁合同及收条一份，证实因原告给被告单位停水停电导致被告单位搬离并重新在租赁房屋进行办公，给被告单位造成两个月的租金损失6000余元的事实。7、中国农业银行个人明细对账单两份，证实原告停水停电给被告单位造成直接经济损失8000余元（单位无法正常办公，还得给员工发放工资）。另外申请法院到龙口市北巷物业有限公司查明该商业楼2020年7月至10月管道漏水导致水费读数超出实际用量以及物业公司按季度收取水费等，并调取本案双方租赁期间，2018年10月至2020年12月被告单位在物业公司的所有缴费记录。原告质证认为，对证据1合同的真实性没有异议，但是第二份合同与本案没有实际性关联，第二份合同承租方已经出现了变更，因此我们只能向曲某主张权利，至于曲某与高玉杰之间存在什么关系，原告无法查实，也不需要查实。对2018年9月28日收款收据真实性没有异议，是收到了3000元的租房押金。对证据2真实性没有异议，但是与本案没有实际性的关联；对于证据3的通话录音，被告方应当让物业公司的王主任出庭接受质证，否则原告方对该证据的真实性不予认可，其证明的内容有异议。对证据4、原告方没有异议，但从该收据中可以看出被告方存在违约缴纳物业费的情节，该收据中注明的收费周期是2020年1月至6月，而被告在2020年7月31日才缴纳物业费用，诚然今年发生了全国性的疫情，但龙口市的党政机关在4月份均已经正常上班和工作，可见被告方在疫情稳定后仍然没有缴纳物业费。对证据5、被告方与原告儿子的通话记录中可以证实，其是在期满之后不再续租房屋的通知，也说明被告是在房屋到期之后搬走的，并不能证实被告方在8月9日搬走的。对证据6、对于该租房合同原告认为与本案没有直接的关联性，被告方在与原告的合同到期之前另行寻找并租赁房屋，是合理的权利处分，并不存在原告给其造成损失的说法。对证据7、对于曲某的个人银行明细账户，该账单与本案没有实际的关联性，更无法证实其收入的多少，因为该账单中存在许多收款付款的情形，不能明确其工资收入的情况，因此对该证据我方不予认可。本院根据原告的陈述以及经本院审查确认的证据，认定如下事实：2019年10月8日，原被告双方签订租房合同，合同约定：“甲（出租）方：张某乙（承租）方：曲某根据法律有关规定，本着平等自愿、协商一致的原则，经双方商定，签订本合同。1、甲方北巷商业大街29号商业楼一至三层租给乙方使用，租赁时间：2019年10月08日至2020年10月07日，壹年。甲乙双方已经确定任何一方要求终止合同，提出终止方应承担违约责任，乙方要求终止合同，甲方不退已交房租。2、租金：每年租金为人民币伍万元整(含室内物资及设施装饰、装修使用费)。乙方续租每年提前60天前向甲方交齐下一年房租，每年在规定日期内过期不交齐房租或物租赁费，乙方承担违约责任，甲方有权终止合同双方商定准许甲方在乙方不配合的情况下强行接收室内所有物资，乙方室内物资归甲方所有。3、本合同租赁到期，乙方需继续经营的，甲方应优先于乙方租赁，并友好协商租赁时间和价格(乙方租赁期内需转租必须经甲方同意)。4、水、电、暖、物业管理费、税金、房产税等费用在租赁期间由乙方负责承担，按照物业管理，按月交纳水、电、暖、物业管理费等其它费用。乙方如每月10号前不主动交纳使用的水、电、暖、物业管理费和税金及房产税等费用，乙方承担违约责任，甲方立即停水、停电、停暖。甲方给乙方停水、停电、停暖造成任何经济损失由乙方承担与甲方无关。合同签定时乙方向甲方交纳水、电、暖、物业管理费等其它费用押金叁仟元。乙方在租赁合同期满时结清使用的水、电、暖、物业管理费等其它费用后，甲方退还给乙方。5、在租赁期间乙方不得随意改动屋内设施，如需改动，必须经过甲方同意。在租赁期间，由乙方造成的损失(如建筑物造成不可弥补的损失)，乙方必须按现时房价对甲方进行赔偿。甲方现楼房已装饰装潢乙方改装修改装饰固定在房屋上的物体(其中包括室内房间的门窗，可移动的地板，楼前楼后的简易房)，租赁期满或者租赁期内乙方终止租赁合同，归甲方所有，不得损坏，楼南简易房如有搬迁，不影响本合同执行，简易房甲方无偿供乙方使用。6、双方商定，乙方经营需要扩大或将楼南院房子加固装修，及其他形式改扩建加固装饰，租赁期内乙方有使用权，租赁期满或乙方终止租赁合同，所建房子无偿归甲方所有，乙方不准拆掉不准损坏。租赁期内乙方不得在室内饲养宠物。7、违约责任：双方商定违约金为人民币肆万元整。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲乙双方签字盖章后生效。”合同下方甲方（签字）处由张某的儿子代张某签字，乙方（签字）由被告曲某签字并注明身份证号。截止2020年10月15日,被告承租期间拖欠龙口市北巷物业有限公司水电费物业费共计11108.80元，由原告将上述费用缴清。本院认为，原被告之间签订的租房合同系双方真实意思表示且不违反我国法律的强制性规定,该合同应属合法有效。原被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。租房合同第四条明确约定：水、电、暖、物业管理费、税金、房产税等费用在租赁期间由乙方负责承担。合同约定的房屋承租期系从2019年10月8日至2020年10月7日，该期间的水电暖物业费应由承租方即被告承担。然而，被告至合同租期届满，拖欠水电物业费共计11108.8元，且该部分款项已由原告向物业缴清，故原告请求被告支付因租赁期间产生的水电物业费用共计人民币11108.80元，符合双方合同约定，亦于法有据，本院予以支持。关于被告辩称，被告曲某非本案适格被告，不应由其承担责任。对此本院认为，租房合同系由曲某本人与原告签订，合同中并未体现曲某系职务行为，亦未加盖单位公章，根据合同相对性，曲某系合同中的承租方即合同相对方，原告主张被告曲某承担责任，符合合同约定，故对被告该辩称本院不予支持。关于被告辩称，涉案房屋在承租期间因水管老化导致漏水，原告未及时维修，系其违约在先，被告行为系行使合同履行抗辩权，不属于违约行为。对此，本院认为，原告并未提交证据证实房屋存在漏水情形，亦未证实存在被告在通知原告房屋漏水后，原告不予以修理的情况，故原告应自行承担举证不能的不利后果，对被告该辩称本院不予支持。关于违约金，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释的（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失“。故应理解为违约金上限一般应为造成损失的百分之三十，本案中原被告在租房合同中约定违约金四万元，属于过分高于造成损失的情形。本案中被告方已在2020年8月9日通知原告方期满后不再续租，并未影响原告房屋期满后继续出租，故被告违约行为给原告造成的经济损失仅为原告替被告向物业缴纳的剩余水电物业费，应为11108.80元，故被告给付原告违约金元3332.64为宜（11108.80元×30%）。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题解释的（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告曲某于本判决生效之日起十日内支付原告张某水电物业费11108.80元及违约金3332.64元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1084元，减半收取542元，由被告曲某负担153元，由原告张某负担389元。保全费550元、保全保险费500元，由被告曲某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王兴东二〇二〇年十二月三十一日书记员  孙倩文