贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初1610号 原告：贵州省息烽公路管理段。地址：贵州省修文县幸福村****。 法定代表人：雷显聂，系该管理段负责人。 委托诉讼代理人：董天芳，贵州慧纳税律师事务所律师。一般授权代理。 被告：刘国文，男，汉族，1972年09月16日出生，住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：黄锟，贵州贵翔律师事务所律师。特别授权代理。 被告：刘正勇，男，汉族，1972年2月14日出生，住贵州省修文县。 被告：张明武，男，汉族，1966年09月19日出生，修文县。 原告贵州省息烽公路管理段与被告刘国文租赁合同纠纷一案，本院于2020年06月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告刘国文申请追加刘正勇、张明武为被告参加本案诉讼。因案情复杂，本院于2020年09月21日依法转为普通程序进行审理。原告贵州省息烽公路管理段委托诉讼代理人董天芳、被告刘国文及其委托诉讼代理人黄锟、被告刘正勇、张明武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州省息烽公路管理段向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判令被告立即将涉案场地归还原告；3.判令被告支付拖欠原告2016年03月至2020年06月租金108306.60元；4.判令被告支付原告从2020年07月至归还涉案场地之月的租金（按每月2275.00元支付）；5.判令被告负担本案的诉讼费。事实及理由：2013年03月20日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告将位于xx公路Kxx左侧场地出租给被告，合同约定：被告按年先付租金，再使用租赁场地，逾期30天支付租金原告有权解除合同。被告自2016年03月起拖欠原告租金至今，其行为严重违反了双方签订的合同的约定，并损害了原告的合法权益，原告为此诉至法院，望判如所请。审理中，原告提供了租金计算清单一份，并称其诉请金额以计算清单上主张的108100.67元为准。 被告刘国文答辩称：（1）原告诉称与本案客观事实不符，被告在本案中不存在违约行为。原、被告双方于2013年03月20日签订的租赁合同约定的租赁场地实质为道路旁的荒地，协议签订前被告又另行给当地村民流转八亩左右土地，并在该流转土地上修建相应的配套设施，将合同所涉及土地一并进行填平并硬化，2013年以来，因xx路多次进行改造，对道路所存在的安全隐患进行加固施工，造成xx路多次封路，导致其无法正常经营，双方的租赁合同不能履行；（2）原、被告双方签订的租赁合同事实上在2016年因道路封闭实际已经终止，关于原告要求归还涉案场地的诉请，被告方认为因租赁场地系由被告进行平整后修建相关构筑物，根据协议约定，应由双方协商解决处理，关于原告方要求支付拖欠租金的诉请，根据合同约定，被告是先交钱后使用场地，在2016年合同不能履行后，被告方并未实际使用租赁场地，故不存在欠付租金问题；（3）即便被告拖欠原告租金，根据诉讼时效的相关规定，原告现在提起诉讼也早已超过诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 被告张明武答辩称：原告收的场地和房屋的租金他们没有投资一分钱，我不同意由他们收回，而且如果原告方在2016年及时主张收取租金的话，也不至于欠那么多。 被告刘正勇答辩称：由于修建xx路我们的土地被征拨，我们就设加水点为过往车辆进行加水，但他们说我们是非法占道经营，于是我们就按照他们的要求修建了另外的加水点，修建前原告未提出签合同，修建好后原告就要求签合同，如果我们之前知道要付租金的话，也不会去修这个加水点。 双方当事人围绕自己的主张提供了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于原告提交的《租赁合同》、《组织机构代码证》、《法人身份证明》、《设计施工图》等证据，本院依法予以确认。对于被告提供的《租赁合同》、六广镇中松村村民委员会2020年06月30日出具的《情况说明》、《合资股东协议》、《收款收据》等证据，本院依法予以确认。对于被告提交的与殷xx、殷xx签订的《土地转让使用协议》，能够证实三被告在与原告签订《租赁合同》前向他人转让土地用于修建加水服务站，且经村委会盖章确认，本院予以确认，对于被告提供的另外一份《土地转让协议》及《收条》，不能体现与本案的关联性，本院不予确认。对于被告提供的网页截图，不能体现与本案的关联性，本院不予确认。对于被告提供的xx县xx镇xx村村民委员会2013年10月22日出具的《证明》，能够证实三被告在xx公路Kxx处修建的21间房屋是经xx路路政部门和xx镇政府统一规划、统一设计、指定地点修建，且该《证明》上加盖了xx镇国土、村建等部门的公章，本院对于该份证据依法予以确认。对于被告提交的《工程造价鉴定意见书》、鉴定费发票等证据，本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：（1）原告贵州省息烽公路管理段系xx公路管理部门。2011年11月，因xx公路沿线部分村民私自设立临时加水点，存在交通安全隐患，经xx省xx公路管理局会同xx县相关政府主管部门商定，通过招商引资的形式在沿线设置正规加水服务站，以满足往来车辆的加水需求。xx省xx公路局组织设计人员对现场进行踏勘并按规范进行设计后，将设计文件及图纸以文件形式下发给原告，要求原告严格按照设计文件及工程质量要求进行监督实施。（2）2013年03月20日，原告息烽公路段作为甲方与被告刘国文、刘正勇作为乙方签订《租赁合同》，就xx公路Kxx左侧场地租赁事宜进行约定，合同对场地的租赁期限、租金支付方式、双方权利义务、违约责任约定如下：“一、甲方将所属位于xx路Kxx左侧场地出租给乙方，在国家政策及甲方允许范围内自己建设（按xx公路管理局审批附件图纸修建，不得擅自扩建，若要扩大建筑，须与甲方另行协商），自主经营、自行管理用于公路服务行业，一切手续由乙方自行办理，乙方在租用期内对其享有使用权，但场地及附属建筑物的所有权自然属于甲方；二、租用期为每十年一个周期，自2013年3月30日起至2023年3月30日止为一个周期（以此类推）；三、该块场地年租金贰万元整（20000元），每年在前一年的基础上按5%递增，场地内房屋按年租金贰元/平方计算，场地外房屋按年租金壹元/平方计算，Kxx左侧加水服务区房屋外合计300平方，房屋租金共叁佰元整（300元），乙方应缴费贰万零叁佰元整（20300元）；四、（一）甲方在合同有效期内不得终止本合同的履行，但因甲方自身以外的不可抗拒的特殊原因，在第一租赁期内导致本合同不能履行时，甲、乙双方就相关建筑物及构筑物协商解决；…（三）因乙方自身经营或不可抗力原因无法继续经营时，在第一个周期内乙方可提前30天书面提出申请，乙方所建一切地面及地面建（构）筑物与甲方协议解决，第二个周期以后的场内所有建（构）筑物归甲方所有；（五）在经营的第一个周期内，如遇政府开发征收该场地，得到的赔偿，土地补偿属甲方、由乙方投资建（构）筑物赔偿由双方协商解决；（六）若合同到下一个周期（十年），在同等条件下乙方优先续租；若乙方不再租用，乙方不能损坏乙方修建的一切建（构）筑物，由甲方收回…五、违约责任（二）乙方应按合同的约定按时交付租金，如逾期30天未支付则甲方有权解除合同，将没收使用权。”双方均认可合同签订时被告已对场地进行平整及修建门面的事实。（3）三被告在实际使用该场地的过程中，对场地、门面进行了扩建。被告在2013年-2015年期间按照约定支付了租金，之后因xx路车流量减少，被告未支付剩余租金。根据原告提供的计算清单，被告欠付的租金分别为：2016年23452.50元、2017年24610.13元，2018年25825.63元、2019年27101.91元、2020年（2020.3.30－2020.06.29）7110.51元，共计108100.67元。（4）原告主张向被告催要过租金，但未举证证实，被告不予认可，被告亦未以无力经营或其他事由向原告提出解除合同或者申请减免租金。（5）被告刘国文、张明武、刘正勇系合伙关系，三人于2011年11月29日签订《合资股东协议》，约定共同经营xx村加水服务站，并约定任何问题都应由三人协商解决。（6）审理中，经本院勘查现场，涉案场地及门面位于xx公路Kxx+4xx--Kxx+6xx南侧，南面为门面一排共12间，西面为门面一排6间，东面为当地村民自留地，场地呈扇形，南面正中门面距xx公路约30米，中间为空置的场地，大多数门面也处于空置状态。（7）根据原告提供的2011年《xx高等级公路沿线加水服务站改建项目》5号加水站平面布置图，该图纸在xx路下方路沿处用虚线标明涉案场地长度为自Kxx+4xx到Kxx+6xx段，且对部分对应点的场地宽度进行了标注，其中Kxx+4xx处宽度为1.23米，Kxx+4xx处宽度为2.00米，Kxx+5xx处宽度为4.95米，Kxx+5xx处宽度为12.52米，Kxx+5xx处宽度为17.78米，Kxx+5xx处宽度为20.93米，Kxx+5xx处宽度为23.11米，Kxx+5xx处宽度为30.87米，Kxx+6xx处宽度为31.46米，Kxx+6xx处宽度为26.83米，Kxx+6xx处宽度为21.52米，Kxx+6xx处宽度为10.92米，Kxx+6xx处宽度为5.79米，现原告明确表示要求被告返还施工图纸上标注的Kxx+4xx——Kxx+6xx共计长193米，宽18.77米的场地。（8）审理过程中，三被告申请对涉案场地相关设施建设投入成本进行评估，经本院委托xx建通工程咨询有限责任公司评估，由于双方就涉案工程施工范围存在争议，该公司以原告主张的平面布置图范围以内作供选择性意见一，鉴定总价为304999.90元，其中室外附属工程包含土石方回填、塑料管、地面硬化、室外塑料给水管、路床整形、道路基层、道路面层等，造价为301396.30元，房屋建筑与安装工程主要包含土建、电气、给排水工程，造价为3603.60元；以被告主张的整个场地范围作供选择性意见二，鉴定总价为856794.62元，被告为此支付鉴定费17500.00元。经本院释明，被告表示同意解除合同，如判决解除租赁合同，就请求在本案中处理被告的投资损失，要求原告按评估结果金额对被告给予全额补偿，不同意将投资损失冲抵租金；如果判决解除合同而未处理被告方的投资损失，被告方将另案主张权利，不在本案中提起反诉。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：（1）原、被告双方签订的合同效力如何认定？（2）原告要求支付租金的诉请是否超过诉讼时效？（3）双方签订的《租赁合同》是否已经实际解除？（4）被告是否应当向原告支付租金117516.80元？（5）被告是否应当返还涉案场地？（6）被告主张的投入损失是否能在本案中进行处理？ 关于焦点（1），本案中，原告贵州省息烽公路管理段作为公路管理部门，为治理xx公路沿线乱搭乱建加水点的现象，消除交通安全隐患，在经上级主管部门审批的情况下设置加水服务站，之后以租赁的形式交由被告经营管理，被告按约定支付租金，因此双方签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，被告虽然认为合同签订之时自己已经修建了构筑物，是迫于当时的形势才签订的，但其并未在法定的期限内向人民法院申请撤销，反而在2013年至2015年均按照合同约定向原告支付了租金，履行了合同义务，故本院认定案涉租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。 关于焦点（2），双方在《租赁合同》中约定租期为每十年一个周期，自2013年03月30日起至2023年03月30日止为一个周期，租金按年支付，先交钱后使用，合同约定租金支付方式为分期履行,原告诉请的租金自2016年03月至2020年06月，而原告未举证证实自己曾向被告催要，且被告亦不认可原告催要的事实，提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；…”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效的规定的，人民法院不予支持。”之规定，原告起诉要求被告支付2016年的租金23452.50元的请求已超过诉讼时效。 关于焦点（3），原告诉请要求解除合同，被告称合同已经实际解除，但从本案事实来看，目前涉案场地仍由被告占有、使用，合同并未解除。庭审中被告也同意解除《租赁合同》，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。 关于焦点（4），关于被告应当向原告支付的租金数额，因原告提交了计算清单证实被告拖欠的租金为108100.17元，本院认定原告主张的2016年的租金23452.50元已超过诉讼时效，即被告尚欠原告租金为84647.67元（108100.17元-23452.50元）。虽然被告未就无法继续经营及时向原告主张解除合同，时至今日仍对涉案场地实际占有使用，但考虑到被告在签订合同前期便投入了资金进行场地平整、构筑物修建等，而xx公路在2016年起陆续进行封闭施工是客观事实，也将导致被告无法正常经营，结合本案实际情况，本院酌情免除被告部分租金支付义务，确定由原告自行承担欠付租金损失的30%，故被告应向原告支付的租金为84647.67元×70%＝59253.37元。因三被告系合伙关系，故该款应由三被告向原告支付。关于原告主张的2020年07月之后的租金，因被告至今仍占有、使用涉案场地，故被告应当继续按照合同约定向原告支付2020年07月至今的租金至返还涉案场地日止，虽然原告提供的计算清单上记载的2020年03月后的租金为2370.17元/月，现原告主张按2275.00元/月计算不违反法律规定，本院从其自愿。 关于焦点（5），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告将案涉场地归还，且针对案涉场地四至界限问题向本院提交了xx公路管理局审批的xx高等级公路沿线加水服务站改建项目5号加水站平面布置图，证实双方签订合同时涉案场地的现状，被告虽然对该图纸提出异议，但因双方在租赁合同中已明确约定由被告在原告允许的范围内按照xx公路管理局审批附件图纸进行修建，也就是说根据合同约定，被告修建的场地应与图纸的设计规范一致。现在原告主张归还5号加水站平面布置图上对应的左侧Kxx+4xx-－Kxx+6xx的场地有事实和法律依据，本院予以支持。 关于焦点（6），本案中，双方均认可合同签订前被告已投入资金对涉案场地进行平整并修建构筑物，且合同履行过程中被告又投入资金对于涉案场地进行扩建并修建门面的事实，原告虽然只要求收回5号加水站平面图对应的场地，但被告进行扩建后，场地、门面已共同构成加水站的整体，如按原告要求返还图纸涉及的场地，势必会导致图纸标注范围以外的门面及场地失去原有的价值。虽然双方签订的《租赁合同》中约定了如被告逾期30天未支付租金时原告有权没收使用权，但考虑到被告为扩建场地投入了相应的资金，现其欠付的租金与所投入修建的建筑物的价值存在利益失衡的情形，且《租赁合同》第四条第一项、第三项、第五项均约定合同不能履行时被告投资修建的建（构）筑物由双方协商解决，审理中双方就此未能协商一致，而被告虽然要求原告依据评估报告确定的价值对其进行赔偿，但又明确表示不在本案中提起反诉，故被告的请求已超出本案审理范围，不宜在本案中进行处理，被告可另案主张。由此产生的鉴定费用，也不宜在本案中进行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州省息烽公路管理段与被告刘国文、刘正勇于2013年03月20日签订的《租赁合同》； 二、被告刘国文、刘正勇、张明武在本判决生效之日起十日内向原告贵州省息烽公路管理段归还xx公路K70+470-－K70+663段左侧场地（场地四至界限以原告提供的贵毕高等级公路沿线加水服务站改建项目5号加水站平面布置图标注的“公路地界”范围为准）； 三、被告刘国文、刘正勇、张明武在本判决生效之日起十日内共同向原告贵州省息烽公路管理段支付尚欠的租金59253.37元，并自2020年07月起按每月2275.00元向原告支付租金至实际归还涉案场地之日止； 四、驳回原告贵州省息烽公路管理段的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2462.00元，由原告贵州省息烽公路管理段负担986.00元，被告刘国文、张明武、刘正勇共同负担1476.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  王**琼 人民陪审员  阮明学 人民陪审员  熊显志 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理磨虹冰 书记员郑涛