北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23708号原告：陶振茹，女，1958年4月6日出生，汉族，燕山电子设备厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。被告：陶增毅，男，1962年1月27日出生，汉族，北京天择发展有限公司司机，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘淑晶（被告陶增毅之妻），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王雷，北京国贤律师事务所律师。原告陶振茹与被告陶增毅共有物分割纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘昌龙独任审理，公开开庭进行了审理。原告陶振茹之委托诉讼代理人李洋、被告陶增毅之委托诉讼代理人刘淑晶、王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶振茹向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市西城区双槐里X号楼X单元X房屋归原告所有，由原告向被告支付房屋折价补偿款413.413万元；2.本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：原被告系同胞姐弟，父母去世后，原告以法定继承纠纷为由将被告起诉至北京市西城区人民法院，后在法庭主持下双方达成调解，法院出具（2018）京0102民初40494号民事调解书。其中，位于北京市西城区双槐里**楼****房屋由原被告共同继承所有，原告占45%的份额，被告占55%的份额。调解书送达后，原告办理了新的产权证，证号：京(2019)西不动产权第XXX号。原告取得产权证后发现，被告在法定继承纠纷一案中故意隐瞒了房屋早在2016年就已经出租、租期至2021年、租金一直由其收取并独自占有的事实，致使原告在继承该房屋后无法实际使用，无法行使作为共有权人的权利，违背了原告继承父母遗产的初衷。为此，原告为了维护自身的合法权益，现起诉至法院，望法院判允所请。被告陶增毅辩称，不同意原告的诉讼请求。一、保持房屋原样，因为是老人留下来的房屋；二、被告另行委托了鉴定机构，鉴定涉案房屋单价为十万余元，市场价值也是十万余元，现同意按照市场价值将房屋出卖，然后我方获取价款的55%；三、原告起诉并要求鉴定，因此诉讼费均由原告承担，具体由法院裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的证据1.（2018）京0102民初40494号民事调解书、房屋所有权证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的证据1.房屋租赁合同、（2019）京0102民初33595号民事判决书，证明涉案房屋已被出租，租期至2021年11月23日，现在不宜处理，房屋租金按照45%的比例给付原告。原告对该证据表示：真实性认可、证明目的不认可，关于房屋租赁合同，本案处理的房屋所有权问题并不影响租户的租赁使用，所以被告说房屋在租赁过程中不能处理所有权，这个观点我们认为是不对的，关于判决书中所证明的给过我方租金，这个证明目的我方认可，但在我方起诉时，被告并没有按照他收租金和租赁合同的约定，把原告应得的45%的租金给付原告，被告今天才给原告转钱，所以被告给我方转钱并不是按照应该给付的时点进行给付。本院对该证据真实性予以确认，出租的事实予以确认，不宜分割的证明目的不予确认，涉案房屋的出租状况与物权分割无直接关联。2.被告提交的证据2.资产评估报告书，证明房屋的市场单价为十万余元，因为是学区房，总价款为814.97万元，我方认为司法评估的价格过低。原告对该证据的质证意见，真实性不认可，与本案无关，本案已经在法院的主持下进行了鉴定，鉴定机构是法院内部系统名册里经过审核的机构，被告提交的该份报告书是自行委托鉴定的，不具有公正性，因此，我方不予认可。本院对该证据证明效力不予确认，本案在审理期间启动了评估程序，经北京市高级人民法院摇号确定了评估机构，评估机构就涉案房屋的市场价值出具了评估报告，经司法评估出具的评估报告证明效力大于被告自行委托评估机构作出的评估报告，故对该证据的证明效力不予确认，应以司法评估报告为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于北京市西城区双槐里X号楼X单元X，登记的权利人为陶振茹、陶增毅，共有情况为按份共有，其中陶振茹占共有份额的45%，陶增毅占共有份额的55%。登记日期为2019年5月21日。涉案房屋现由陶增毅出租给案外人居住使用，租期至2021年11月23日届满。诉讼期间，陶振茹申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院准予其评估申请。经北京市高级人民法院摇号确定北京国地房地产土地评估有限公司作为本案的评估机构，经评估，北京国地房地产土地评估有限公司于2020年11月26日出具房地产估价报告，确定涉案房屋的房地产总价为751.66万元。为此，陶振茹支付评估费21000元。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，涉案房屋是陶振茹与陶增毅之间按份共有的财产，陶振茹占有45%的共有份额，陶增毅占有55%的共有份额，且陶振茹与陶增毅之间没有约定不得分割涉案房屋，各按份共有人可随时请求分割。因此，关于陶振茹要求分割涉案房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。涉案房屋属于不动产，实物难以分割，因此应当对其折价款予以分割，经具有资产评估资质的房地产评估公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋的市场价值为751.66万元，本院对此予以确认。庭审中，陶振茹主张涉案房屋归其所有，并向其他共有权人陶增毅支付房屋折价款，陶增毅主张将涉案房屋拍卖取得价款予以分割，因按份共有人具有优先购买权，涉案房屋现有租户实际居住，进行拍卖不具备可执行性，故采取折价分割的方式较为合理，即由陶振茹向陶增毅支付房屋折价补偿款，涉案房屋归陶振茹所有。房屋折价补偿款具体数额为4134130元（7516600元×55%）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零一条规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，原告陶振茹向被告陶增毅支付房屋折价补偿款4134130元。二、待原告陶振茹履行完毕本判决书主文第一项内容后，坐落于，坐落于北京市西城区双槐里**楼**X房屋归原告陶振茹所有iv>如果原告陶振茹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64416.20元，由原告陶振茹负担28987.29元（已交纳）；由被告陶增毅负担35428.91元（自本判决生效之日起七日内缴纳）。评估费21000元（由原告陶振茹预付），由原告陶振茹负担9450元（已交纳）；由被告陶增毅负担11550元（自本判决生效之日起七日内支付给原告陶振茹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘昌龙二〇二〇年十二月二十二日法官助理 包玉婷书 记 员 张晓奕