河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初5884号原告（反诉被告）：张广军，男，1952年8月8日出生，汉族，住南阳市卧龙区。原告（反诉被告）：任新功，男，1969年8月29日出生，汉族，住宛城区。委托代理人：何玉清，女，1965年7月15日出生，汉族，住南阳市卧龙区，与任新功系夫妻关系。被告（反诉原告）：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理职务。住所地：河南省南阳市人民路鸿徳购物公园**。委托代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，代理权限特别授权。委托代理人：康建平，女，汉族，1963年6月22日出生，住河南省南阳市宛城区，系公司员工，代理权限特别授权。原告（反诉被告）张广军、任新功与被告（反诉原告）河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）张广军、任新功于2020年9月21日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。反诉原告（本诉被告）豪盛公司于2020年11月12日提出反诉，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向豪盛公司送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向张广军、任新功送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。本案依法由审判员张宏显独任审判，本诉、反诉合并审理，于2020年11月10日、11月20日公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）张广军、任新功、被告（反诉原告）豪盛公司的委托代理人康建平、张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张广军、任新功诉称：2016年4月20日，原告与南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）签订《商铺认购协议书》，约定原告购买鸿德公司开发的位于南阳市人民路东侧的豪盛购物公园负一层174号房产。原被告双方于2016年4月20日签订《租赁（返租）协议书》，将原告购买的豪盛百货购物公园负一层174号商铺房屋12.8平方米租给被告，租金每月3010元，租赁期限为十年，自2016年7月20日起至2026年7月19日止。《租赁（返租）协议书》签订后，原告依约履行了义务，被告恶意拖欠租金，原告诉至法院，法院判决被告支付租金至2018年11月20日。自2018年11月20日至今仍未再支付租金。现原告诉至法院，请求人民法院判令：1、被告支付原告自2018年11月20日至2020年10月19日共23个月房屋租金，每月3010元，共计69230元。违约金4708元。合计73938元。2、责令被告履行合同义务，按照产产权面积明确涉案商铺位置，安装隔断并交付原告。3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）豪盛公司辩称：一、被告不是商铺的销售方，被告没有交付商铺的合同义务，原告要求分割商铺并进行交付的诉讼请求依法应当予以驳回。二、原告要求的租金数额过高。目前不管是谁在占用原告的商铺房屋，都不能再按照原来的租金标准计算租金。原告诉请的租金参照以往判决书在租赁关系中认定的租金数额来确定，没有事实依据和法律依据。即便应该支付租金，也应参照市场租金价格确定租金。1、原告请求参照的租金标准不合法。原告与南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）签订的《商铺认购协议书》，与原告和豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》实际上是配套使用的，本案涉及的《租赁（返租）协议书》本质上是销售合同中的一个促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁。建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”中国人民银行《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发(1999)289号)文件，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，也都将分割销售、售后包租等形式认定为非法融资行为。本案涉及的商铺即属于该种情况，所谓租金实际上是购房款的返还比例款，并非正常意义上的租金，因此该租金标准在合同期内不应当予以支持，关于租金的约定不具有法律效力。2、原告要求参照的租金标准，严重违背市场规律规律，显失公平。按照原告的计算标准，租金每平方米高达260元，实际上同区域的价格为每平方米60到80元左右，万德隆公司的租金仅为每平方米18元。被告（反诉原告）豪盛公司已经向法院提交了周边同区域商铺房屋以及万德隆公司的租赁合同，足以证实该事实的存在。因此原告要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平，不应当得到支持。三、豪盛公司有权请求法院依法调整租金标准。1、合同法第54条规定，在订立合同时显失公平的，当事人有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销。本案原告请求的租金标准显失公平。被告（反诉原告）豪盛公司请求法院按照市场标准予以调整。2、原告长期围堵被告管理的商场影响正常经营活动。目前带头闹事的相关人员已被公安机关立案侦查，追究其刑事责任。基于该事实，原告应当承担因为堵商场给被告（反诉原告）豪盛公司及万德隆公司造成的两个月无法经营所造成的经济损失，原告请求的租金应当减免两个月计算。3、受新冠疫情的影响，商场经营受影响，属于因不可抗力不能履行合同。根据《合同法》的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据河南省高院2020年2月28日《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》明确指出“经审查继续履行合同对该当事人一方确属明显不公平的，应予以变更，并结合案件情况、根据公平原则，确定如何变更。”基于以上政策和规定，涉及豪盛公司的集体诉讼案件，在宛城区法院及专案组的协调下，均已经落实了减免三个月租金的政策，故本案涉及的租金，也应减免三个月租金。综上，被告请求法院按照市场标准在每平方米60-80元之间确定租金数额，并减免五个月租金。被告（反诉原告）豪盛公司提出反诉诉称：反诉原告豪盛公司与反诉被告张广军、任新功签订的《租赁（返租）协议书》，并非真正的租赁协议，该协议属于违反法律规定的协议，关于租金的约定不具有法律效力。豪盛公司与张广军、任新功之间的《租赁（返租）协议书》实为委托协议，双方之间系委托关系。该协议签订后，豪盛公司与张广军、任新功建议建立起委托关系，一直按照委托协议的要求努力招商经营，但豪盛公司实际代收的租金一直远远低于支付张广军、任新功的商铺租金（收益金），致使豪盛公司受到了巨大的经济损失，现已无能力继续履行该协议。《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由之外，应当赔偿损失。因此豪盛公司提出反诉，请求法院依法判令解除《租赁（返租）协议书》。反诉被告张广军、任新功针对反诉原告豪盛公司的反诉辩称：豪盛公司说与我之间是委托关系，不属实。双方签订《租赁（返租）协议书》明确约定是双方自愿将商铺交给豪盛公司统一招商经营管理，不是委托关系，而是租赁关系，且该协议内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《租赁（返租）协议书》第十二条明确约定，“在本协议有效期内，双方及其权利继承人须严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。”因此，豪盛公司要求解除合同的请求不应当支持。原告（反诉被告）张广军、任新功为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组：《商铺认购协议书》、《租赁（返租）协议书》、各一份，用于证明：原告在南阳鸿德房地产开发有限公司处购买174号商铺，商铺房屋面积为12.8平方米，并支付商铺购买款361200元，原告与被告签订《租赁（返租）协议书》，由被告经营管理原告购买的商铺，租赁期限自2016年7月20日起至2026年7月19日止，被告按商铺面积及价款每月向原告支付商铺租金，商铺每年租金为购房合同价的10%，为36120元/年，3010元/月。第二组：南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4056号、执行和解协议一份，用于证明：因被告拖欠支付商铺租金，原告向法院提起诉讼，法院支持原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求，双方就前案达成执行和解。对原告（反诉被告）张广军、任新功所举证据，被告（反诉原告）豪盛公司发表质证意见为：对证据一、二，真实性无异议，但是上述证据的证明方向有异议，恰恰证明原被告双方之间所谓的租金标准，并不是真正的市场价格，而是由民间借贷的款项没有还清，以房抵债之后的借款的一种还款约定，该标准不是正常的租金标准，所以说本案被告有权依法申请人民法院进行调整。原告要求安装隔断并交付没有依据。原告提出双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议，而被告提出的解除理由是租金问题，而租金问题正是本协议以内的理由，与本协议有着紧密的关联性。同时被告行使的是法定解除权而不是约定解除权，合同法第四百一十条赋予被告的解除权无需与本案原告协商或取得其同意，被告可以随时单方请求解除该合同。被告（反诉原告）豪盛公司向本院提交证据如下：第一组：负一楼流行前线同区域业主《委托租赁协议书》24份，用于证明：同区域业主与豪盛公司签订的协议，租金平均在80.5元/㎡左右，而本案原告与被告签订的《租赁（返租）协议书》约定的租金数额为260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准，按照这一标准，明显背离市场规律。第二组：负一楼万德隆同区域《房屋租赁合同》1份，用于证明：南阳鸿德房地产开发有限公司与万德隆公司之间的商铺租赁合同约定的租金平均在18元/㎡。而本案原告与被告签订的《租赁（返租）协议书》约定的租金数额为260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准，按照这一标准，明显背离市场规律。合同约定的租金标准显失公平，请求法院予以调整。对被告（反诉原告）豪盛公司所举证据，原告（反诉被告）张广军、任新功发表质证意见为：这些合同与我签的合同无关，要求按照合同约定支付租金。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2016年4月20日，原告（反诉被告）张广军、任新功与鸿德公司签订《商铺认购协议书》，双方约定：原告指定认购的商铺房屋为174号，建筑面积为12.8平方米，实际支付价款为361200元，一次性付清。原告、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。原告向鸿德公司支付了商铺房屋购买款。同日，原告（反诉被告）张广军、任新功与被告（反诉原告）豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方约定：原告（反诉被告）张广军、任新功为豪盛购物公园负一层174号商铺房屋购买人，商铺房屋面积为12.8平方米。原告（反诉被告）张广军、任新功自愿将该商铺房屋租赁给被告（反诉原告）豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。商铺房屋返租期限自2016年7月20日起至2026年7月19日止，被告（反诉原告）豪盛公司每年支付商铺房屋总价款的10%，即36120元租金给张广军、任新功，折合每月3010元，租金按自然月支付。被告（反诉原告）豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入原告（反诉被告）张广军、任新功在被告指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，原告（反诉被告）张广军、任新功享有收取本协议约定的租金费用的权利，被告（反诉原告）豪盛公司应按约定将返租金额支付给原告（反诉被告）张广军、任新功。本协议签署后，被告（反诉原告）豪盛公司如未按期支付原告租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。在本协议有效期内，双方及其权利继承人需严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。原告（反诉被告）张广军、任新功、被告（反诉原告）豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因被告（反诉原告）豪盛公司未按合同约定向原告（反诉被告）张广军、任新功支付房屋租金，原告（反诉被告）张广军、任新功于2018年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告（反诉原告）豪盛公司支付欠付的租金及违约金。本院作出（2018）豫1302民初4056号民事判决:被告（反诉原告）豪盛公司支付原告（反诉被告）张广军、任新功租金并支付违约金。本院认为，本案争议焦点为：1、被告（反诉原告）豪盛公司是否应当按照《租赁（返租）协议书》约定的标准向原告（反诉被告）张广军、任新功支付拖欠的商铺房屋租金及违约金。2、被告（反诉原告）豪盛公司是否应当向原告（反诉被告）张广军、任新功交付商铺房屋。3、《租赁（返租）协议书》是否应当解除。一、原告（反诉被告）张广军、任新功与被告（反诉原告）豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，原告（反诉被告）张广军、任新功与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，原告（反诉被告）张广军、任新功与鸿德公司成立房屋买卖合同关系，与被告（反诉原告）豪盛公司成立房屋租赁合同关系。原告（反诉被告）张广军、任新功与被告（反诉原告）豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告（反诉被告）张广军、任新功履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但被告（反诉原告）豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告（反诉被告）张广军、任新功要求被告（反诉原告）豪盛公司按照合同约定支付房屋租金的请求，本院予以支持。原、被告双方在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，“被告（反诉原告）豪盛公司如未按期支付原告租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。”现原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告（反诉原告）豪盛公司辩称的：“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，本院不予采纳。关于被告（反诉原告）豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》约定的商铺房屋租金标准过高，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，本院认为，原告（反诉被告）张广军、任新功与被告（反诉原告）豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由被告（反诉原告）豪盛公司拟制格式合同，原告（反诉被告）张广军、任新功在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋租金。对被告（反诉原告）豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，本院不予支持。二、关于原告（反诉被告）张广军、任新功主张将本案商铺房屋安装隔断并交付的请求。原告（反诉被告）张广军、任新功与被告（反诉原告）豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方成立房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定在同一楼层的每位商铺购买者均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，具有不可分割性，故不具备专有特征，强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此原告的该项诉讼请求，不具有合法性及合理性。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第（七）项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。故，关于原告（反诉被告）张广军、任新功请求安装隔断并交付商铺房屋的诉讼请求，理由不当，于法无据，本院不予支持。三、被告（反诉原告）豪盛公司辩称，因原告长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月，但被告（反诉原告）豪盛公司未提交证据证明因原告导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，本院不予采纳。被告（反诉原告）豪盛公司辩称，受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋租金。因新冠疫情确系事实，本院酌定减免被告两个月租金。四、反诉原告（本诉被告）豪盛公司提出反诉，认为双方系委托合同关系，享有单方任意解除合同的权利。本院认为双方系租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，豪盛公司系违约方，且张广军、任新功不同意解除合同，豪盛公司提出解除合同的事实和理由不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的解除合同的情形，故豪盛公司反诉请求解除《租赁（返租）协议书》，本院不予支持。综上，被告（反诉原告）豪盛公司应支付的租金，自2018年11月20日起至2020年10月19日，共23个月，每月为3010元，扣减因疫情减免的两个月租金，应支付租金总额为63210元，每笔租金的违约金以月租金3010元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）河南豪盛商贸有限公司支付原告（反诉被告）张广军、任新功自2018年11月20日起至2020年10月19日的房屋租金63210元及违约金，每笔租金的违约金以月租金3010元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。二、驳回原告（反诉被告）张广军、任新功的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）河南豪盛商贸有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费824元，由被告（反诉原告）河南豪盛商贸有限公司负担。反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张宏显二〇二〇年十二月十日法官助理苏静书记员任娟