广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初1718号原告：张丽霜，女，1987年6月5日出生，汉族，户籍所在地：广东省丰顺县，现住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：姜敏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞静，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：梅州四维蓝天投资有限公司，住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇206国道边（原粤东商贸城）E城****。统一社会信用代码：9144142359582899XQ。法定代表人：罗佳斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐海晟，该公司员工。委托诉讼代理人：陈靖华，广东省丰顺县汤坑镇法律服务所法律服务工作者。第三人：中国建设银行股份有限公司梅州丰顺支行，，住所地：广东省梅州市丰顺县新世纪工程**广场路**统一社会信用代码：91441423196519962J。法定代表人：罗斌斌。原告张丽霜与被告梅州四维蓝天投资有限公司（以下简称梅州蓝天公司）、第三人中国建设银行股份有限公司梅州丰顺支行（以下简称建行丰顺支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行审理。原告张丽霜的委托诉讼代理人姜敏、庞静及被告梅州蓝天公司的委托诉讼代理人徐海晟到庭参加诉讼，第三人建行丰顺支行经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽霜向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与第三人签订的440727351-2012-20198406658号《个人住房（商业用房）借款合同》、2019年[委托住房抵贷]字28号丰顺蓝天城《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》，两合同项下未付贷款本息（含贷款本金、利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等，暂自2020年9月起算）由被告向第三人支付；二、判令被告向原告退还已付购房款（含首付款、已付公积金贷款本息、已付银行商业贷款本息，暂计至2020年8月）、为购房支出的契税、住宅专项维修资金、房屋抵押登记手续费及上述款项的相应利息共计246755.83元；三、判令被告向原告支付违约金共计5743.3元；四、本案诉讼费、财产保全费、律师费等相关费用全部由被告承担。上述金额共计252499.13元。庭审中原告增加诉讼请求：确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181975831）已于2020年9月4日解除。事实和理由：原、被告双方于2018年10月23日签订了《商品房买卖合同(预售)》(合同编号为：20181975831)及附属协议，为服务于该商品房买卖合同的履行，原告与第三人于2019年4月15日分别签订440727351-2012-20198406658号《个人住房（商业用房）借款合同》、2019年[委托住房抵贷]字28号丰顺蓝天城《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》。根据该房屋买卖合同约定，被告应于2019年12月31日向原告交付位于梅州市丰顺县汤南镇阳光村葫芦地丰顺蓝天城A4栋1407室的房屋，原告依约履行了付款义务，但被告未按合同约定交付该房屋，构成违约。原告遂依据合同约定向被告寄送解约函，解除该房屋买卖合同并要求被告退还并支付相关费用。经原告多次催促，被告一直未履行相应义务，为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求依法判决。被告梅州蓝天公司辩称：其不同意解除《商品房买卖合同（预售）》，延期交房的原因是新冠疫情的因素所造成，属不可抗力，被告不需要承担违约责任。第三人建行丰顺支行未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告张丽霜与被告梅州四维蓝天公司于2018年10月23日签订一份了《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为：20181975831)，约定原告向被告购买位于丰顺县汤南镇阳光村葫芦地丰顺蓝天城A4栋1407室的房地产，建筑面积106.2平方米，商品房总价款为574330元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该房屋。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理”。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同附件十一补充协议约定：“一、出卖人在本合同第十一条中所确定的日期前交付房产，因不可抗力因素影响出卖人交付房产，出卖人有权延迟交付房产并无需支付延迟交付房产所产生的违约金，买受人需已完全支付全部购房价款、已办理房屋按揭手续且银行已放款予出卖人及交纳相关费用方可交付房产予买受人。二、房款之外的相关费用：1、买受人应在签订购房合同时自行到银行交纳公共维修基金，以及到地方税务局交纳房屋契税，如因不可抗力因素导致延迟缴纳契税所产生的滞纳金由买受人自行承担。”原告按照合同约定向被告支付了首期房价款，分别是转账支付四笔18000元、20000元、20000元、84330元，合计124330元，其余首付款原告主张现金支付，2018年12月14日，国家税务总局丰顺县税务局向原告出具了一张税票，金额为158481.82元及税额15848.18元，合计174330元，原、被告及第三人于2019年4月15日分别签订了一份《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》及一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由第三人为原告分别提供公积金贷款15万元、商业贷款15万元（共贷款30万元），用于购买上述房产，公积金贷款月利率为2.70833‰，商业贷款利率按基准利率上浮25%，两份贷款合同均由被告作为贷款保证人。第三人按约发放贷款并支付给被告梅州四维蓝天公司。原告从2019年6月10日起每月偿还公积金贷款882.65元，从2019年5月30日起每月偿还商业贷款1658.89元，截至2020年8月13日止，原告累计向第三人偿还本金及利息38123.1元。原告于2018年10月23日在广东丰顺农村商业银行股份有限公司（原丰顺县农村信用合作联社）处交纳了案涉房产的住宅专项维修资金5841元，于2019年3月7日在国家税务总局丰顺县税务局第一税务分局缴纳了房屋买卖的契税8204.71元。因被告梅州蓝天公司未在合同约定时间即2019年12月31日前向原告交付商品房，原告于2020年9月3日向被告发出了“解约通知函”，主要内容为：“1、自本通知函送达之日起，双方签订的合同解除；2、梅州蓝天公司于收到本通知函之日起十五日内向购买人返还全部购房款、给付利息、支付违约金，并赔偿张丽霜因此产生的一切费用及损失等”。被告于2020年9月4日收到通知函后未予回复，原告遂于2020年10月10日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。再查明，被告梅州四维蓝天公司于2012年5月10日成立，经营范围为：房地产投资开发、旅游投资开发、酒店旅业投资、园林种植等。被告于2018年7月13日取得了案涉丰顺蓝天城（A栋）商品房预售许可证（丰商预[2018]023号）。本院于2020年11月11日向丰顺县住房和城乡建设局函询案涉建设项目的商品房预售许可证及住宅专项维修资金相关问题，丰顺县住房和城乡建设局于2020年11月12日作出复函，主要内容如下：“1、梅州四维蓝天公司开发建设的丰顺蓝天城项目，取得广东省丰顺县商品房预售许可证共3张（预售证编号：丰商预[2018]023号、丰商预[2018]024号、丰商预[2018]025号），预售栋号:A1栋、A2栋、A3栋、A4栋、B1栋、B2栋、B3栋、B5栋、B6栋、C1栋、C2栋、C3栋、C4栋、C5栋。其中B1、B2、B3、B5、B6、C1、C2、C3、C4、C5工程于2020年8月21日办结工程竣工验收备案。2、根据《梅州市区住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条，购房人由于购房中途退房需要办理住宅专项维修资金退款手续的，向丰顺县住房和城乡建设局提交退款申请，经其受理审核后，由购房人到住宅专项维修资金专户管理银行办理退款”。本院还于2020年11月16日向国家税务总局丰顺县税务局函询办理契税退款相关问题，丰顺县税务局于2020年11月17日作出复函，主要内容如下：“1、根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。2、退税流程为法院裁定购房人与开发商解除《商品房买卖合同（预售）》后，购房人应凭相关资料到税局申请办理退税等”。又查明，原告张丽霜与北京市盈科（深圳）律师事务所签订了民事委托代理合同，北京市盈科（深圳）律师事务所指派姜敏律师担任原告的委托诉讼代理人，约定了律师代理费按照风险收费支付。风险收费：基础费用4000元，风险代理费用，按照违约赔偿金15%（不包含退回的首付款、月供款及利息）为基础计收15%的风险费。原告张丽霜2020年8月24日向北京市盈科（深圳）律师事务所支付了基础费用4000元。本院认为，本案纠纷是房地产开发企业被告梅州四维蓝天公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人原告，原告支付房屋价款的合同在履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》，原、被告与第三人签订的《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，各方应按合同约定全面履行合同义务。本案争议焦点为：1.原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合同是否已经解除；2.原、被告与第三人共同签订的《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》、《《个人住房（商业用房）借款合同》是否可以解除；3.违约责任如何承担。一、关于原告张丽霜与被告梅州四维蓝天公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除的问题。按照双方签订的合同约定，被告应当于2019年12月31日前向原告交付符合交付条件的商品房，商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。且合同第十二条约定，逾期交付商品房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。经查，案涉商品房至今尚未竣工验收，尚不符合交付条件，被告梅州四维蓝天公司逾期交付已达十一个月多，且原告张丽霜于2020年9月3日发出通知解除函，要求解除合同，被告于9月4日收到了律师函。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，对于原告主张确认《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月4日解除，符合法律规定，也符合双方的约定，本院予以支持。对于被告辩称涉案房屋未能按时交付是因为新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力情形，本院认为，新冠肺炎疫情发生在2020年1月份，此时被告已经逾期交房，被告亦未能提供相关证据证明因新冠肺炎疫情影响而不能履行交房义务，且被告至今尚未符合交付条件，因此被告提出因不可抗力不同意解除合同，合同并未解除的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。二、关于原、被告与第三人签订的《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是否可以解除的问题。由于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年9月4日解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”规定，原告主张解除原、被告与第三人签订的《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同和贷款合同解除后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，被告应将其收受的购房款174330元和原告已偿还第三人的贷款本息返还原告，并将原告尚欠第三人的购房贷款返还第三人。三、关于被告在《商品房买卖合同（预售）》解除后，违约责任如何承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。对于解除合同后出卖人的违约责任，合同第十二条约定“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金”，故上述合同解除后，被告应向原告返还购房首付款174330元及利息（由于原告未举证证明其支付首付款现金的时间，故利息应以开具税票时间2018年12月14日起，按照年利率4.9%计至实际还清款项之日止），并向原告支付全部房款1%的违约金即5743.3元。原告主张其已偿还银行贷款款项亦应按年利率4.9%计息，由于该已偿还银行的款项已包含本金及利息，原告再主张利息属重复计息，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿原告支出的契税及住宅专项维修资金及利息，根据国家税务总局丰顺县税务局、丰顺县住房和城乡建设局的复函，购房人与开发商解除《商品房买卖合同（预售）》后，契税及住宅专项维修资金均可由购房人自行向相关政府部门办理退款手续，故原告的主张依据不足，本院不予支持。对于原告主张的律师费，由于该费用不是因原、被告解除合同引起的直接损失，故原告的主张依据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告张丽霜与被告梅州四维蓝天投资有限公司于2018年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年9月4日解除；二、解除原告张丽霜与第三人中国建设银行股份有限公司梅州丰顺支行及被告梅州四维蓝天投资有限公司于2019年4月15日分别签订的《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张丽霜返还购房首付款174330元及利息（从2018年12月14日起，按照年利率4.9%计至实际还清之日止）；四、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张丽霜支付违约金5743.3元；五、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张丽霜返还截止本判决生效之日张丽霜已按涉案《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》和《《个人住房（商业用房）借款合同》向第三人中国建设银行股份有限公司梅州丰顺支行的贷款本息（以中国建设银行股份有限公司梅州丰顺支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人中国建设银行股份有限公司梅州丰顺支行返还截止本判决生效之日原告张丽霜就涉案《梅州市住房公积金住房抵押贷款合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本息（以中国建设银行股份有限公司梅州丰顺支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、驳回原告张丽霜其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2544元（原告已预交），由原告张丽霜负担144元，被告梅州四维蓝天投资有限公司承担负担2400元；诉讼保全费1783元，由被告梅州四维蓝天投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张淑婷二〇二〇年十二月二十一日书记员  邱文科附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。