湖南省花垣县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3124民初1248号原告：吴俊玉。原告：王友贤。两原告委托诉讼代理人：向晓丽，湖南新世纪律师事务所律师。被告：彭剑刚。原告吴俊玉、王友贤诉被告彭剑刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王友贤及其两原告的委托诉讼代理人向晓丽，被告彭剑刚到庭参加了审理，本案现已审理终结。原告吴俊玉、王友贤向本院提出诉讼请求：一、判令被告向两原告支付2019年11月至2020年5月4日的租金28000元及2020年5月5日至2021年5月4日的租金58000元，合计86000元；二、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月5日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，两原告将自己所有的位于花垣县检察院吉首方向350米的房屋二、三层(620平方左右)出租给被告作为经营场地。双方约定，租期为10年，从2019年5月5日至2029年5月5日止，每年租金58000元，第一年度的租金分2次付清，2019年5月5日支付30000元，2019年12月底支付28000元；此后每年的5月5日应当一次性付清该年度的租金58000元。原、被告签订合同后，被告仅仅支付了第一次的租金30000元，至今未再向原告支付租金，经原告多次催取，被告以各种理由拖延，故原告诉至法院。被告彭剑刚辩称，1、双方签订了租赁合同是事实，但是因为疫情原因，对被告的经营造成了影响，所以才导致没有及时给付原告租金。双方协商后，原告同意减免部分资金。以上证据被告均有人证。因没有文化所以对于减免租金没有写入合同，因原告反悔才导致的这次诉讼；2、原、被告双方曾经协商过一起经营武术馆的事情，但是最终没有达成一致；3、希望法院组织双方进行调解；4、双方通过电话商谈的事宜被告均刻录在光盘中。原告吴俊玉、王友贤为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、租赁房屋产权证。拟证明原告为本案涉案租赁房产的所有权人；证据二、房屋租赁合同。拟证明原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定租期为10年，从2019年5月5日起至2029年5月5日，租金每年58000元，每年的5月5日一次性付清该年度的租金58000元等事实；证据三、照片三张。拟证明被告租赁原告的房屋开设武术馆事实。经被告彭剑刚庭审质证，其对两原告提交证据三性均无异议，本院予以确认。被告彭剑刚为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据：证据一、音频光碟一张。拟证明原、被告双方所协商房屋租赁事宜的全部音频资料。证据二、隆胜通、李风光、蒋恒、麻生正证人证言及微信聊天记录。拟作为音频资料的补充，证明关于房屋租赁原、被告协商的经过。两原告对被告彭剑刚提交证据的质证意见为：证据一光盘中的录音内容可以证明原、被告双方就租金减让问题没有达成协议，即原告不同意减租，并且原、被告双方也未就双方合作达成协议，同时因房屋租赁合同涉及诸多问题，原、被告双方未达成解除租赁合同的协议。对证据二证人证言的三性均有异议，被告提交的证人证言没有有提交证明人的身份证复印件，联系方式。同时该三份证明所诉内容均不是事实，证人应该出庭作证，未出庭作证，证人证言不能作为证据使用。微信聊天记录需要被告提供原件，原告提交的证据不能作为证据使用。对原、被告双方没有异议的本院予以采信，对有异议的证据，本院认证如下：一、被告在庭审中提供四名证人证言、微信聊天记录，经审查均不能作为证据使用。理由为：1、证人未出庭作证，未当庭接受法庭及双方当事人询问，且未向本院提供不能出庭作证的相关证据材料；2、证人证言不符合形式构成要件，证人证言中无证人的联系方式和地址，且未提供证人的身份证复印件；3、证言中未注明与双方当事人之间是否存在关系，存在何种关系；4、证言中未体现如作伪证，愿接受处罚；5、未提供微信聊天记录原件。二、被告提供的视听资料，可以证实原告王友贤与被告彭剑刚曾就拖欠租金如何支付进行多次协商，原告王友贤同意给被告减免部分租金，也证实双方有合伙经营武术馆意向。但不能证实原、被告双方就拖欠的租金最终达成协议，也不能证实双方协商后，被告向原告支付拖欠租金的事实。经审理查明，2019年5月5日，被告彭剑刚因开设武术馆需要场地作为乙方与两原告签订《房屋租赁合同》，两原告作为甲方将自己所有的位于花垣县检察院吉首方向350米的房屋二、三层(620平方左右)出租给被告作为经营场地。合同就双方的租赁期限、租金等进行了约定：合同第一条约定，本次出租年限为10年，自2019年5月5日至2029年5月5日止；合同第三条约定，年租金为58000元，每年5月5日付清当年租金。第一次5月5日付三万，第二次12月底前付清；合同第八条约定，如乙方不能按期交纳租金，甲方有权回收，不再出租，且不对乙方作出补偿。甲方出租房屋第一年只需交53000元一年，其中5000元作为整个大门、通道费用。乙方必须保证最少租5年，如不到5年，5000元费用由乙方承担。合同签订后，被告彭剑刚根据双方约定支付了第一年第一次30000元租金，并对租赁的房屋进行了装修开设了武术馆。因被告自身经营发生严重困难，以及新冠肺炎疫情的原因，导致被告彭剑刚经营的武术馆不能招生而无法继续经营下去。故第一年第二次的23000元租金被告彭剑刚未按时给付。在被告彭剑刚拖欠原告第一年第二次租金的情况下，原、被告双方就如何支付拖欠租金及合伙经营武术馆事宜进行过多次协商。原、被告双方就支付多少租金问题达成口头协议，原告同意被告仅需再支付拖欠的第一年第二次租金15000元，余下予以减免。因被告未及时给付拖欠原告的租金，口头协议未实际履行，且双方就如何合伙也未达成协议。2020年11月2日原告吴俊玉、王友贤以被告彭剑刚需要支付2019年11月至2020年5月4日的租金28000元及2020年5月5日至2021年5月4日的租金58000元为由诉至本院。另查明，现被告彭剑刚的武术器材等物品仍存放在原告的出租房屋内，其明确表示在未付清拖欠租金前原告可以扣留。原告在被告未付清租金前也不准许被告拖走武术器材等物品。2020年5月5日后，因被告彭剑刚未按时支付拖欠房屋租金，原告已对外张贴了招租广告。再查明，被告彭剑刚在租赁原告房屋外悬挂有广告牌，至今未拆除。本院认为，根据原、被告双方的诉辩主张，结合本院已查明的案件事实，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点为：一、本案案涉房屋租赁合同是否有效？二、被告的行为是否构成违约？三、被告应支付原告租金数额是多少？一、关于本案案涉《房屋租赁合同》是否有效问题。本案两原告系案涉房屋的所有权人，其有权将房屋对外出租，被告系完全民事行为能力人，有权租赁房屋。原告吴俊玉、王友贤作为甲方，与乙方即被告彭剑刚于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、关于被告的行为是否构成违约问题。依法成立的合同受法律保护,当事人应当依照合同的约定全面履行义务,否则应当承担相应的违约责任。原告在签订合同后，将案涉房屋交给被告管理和使用，已履行合同约定交付租赁房屋的义务。被告在接收租赁房屋后，未按约定全面履行支付租金义务，已构成违约，应承担违约责任。三、关于被告应支付原告租金数额是多少的问题。1、关于被告是否应支付原告自2019年11月至2020年5月4日租金28000元的问题。按原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定，年租金为58000元，第一次5月5日付三万（已付），第二次12月底前付清；第八条约定，甲方即原告出租房屋第一年只需交53000元一年，其中5000元作为整个大门、通道费用。乙方即被告必须保证最少租5年，如不到5年，5000元费用由乙方即被告承担。双方之间对于第八条的约定系附条件的民事法律行为，所附条件成就，该条款就有效，否则无效。被告在庭审中明确表示要求解除合同，视为其以自身行为明确表示不再履行合同，按照协议约定，如被告未租满5年期限，5000元费用由被告自行承担，所附其中5000元作为整个大门、通道费用的条件未成就，该5000元的费用就应由乙方即被告承担。故原告要求被告支付28000元租金，本院予以支持。至于原告在庭审中陈述已收到被告合伙人麻生正代被告支付拖欠的租金3000元，因被告在庭审中表示不清楚，且付款人不是本案合同相对人，是否抵扣被告所欠租金，应另行协商或通过法律途径予以解决，故本院不予认定。被告主张称，其已与原告多次就拖欠的28000元租金进行口头协商，原告已同意仅需支付15000元租金，后原告反悔才未支付租金，因其未提供扎实充分的证据证实其主张，故本院不予采信。原告王友贤承认就租金和合伙相关事宜与被告进行多次协商，也承认曾同意给被告减免部分租金。但其主张称，被告未按双方口头达成的协议给付拖欠的租金，协议应无效。因被告至今仍拖欠原告租金，故对原告的主张，本院予以采信。2、关于被告是否应支付原告2020年5月5日至2021年5月4日的租金58000元问题。经庭审查明，被告在庭审中称，欠款后，原、被告双方协商过解除房屋租赁，并明确表示要解除合同，但未提出反诉。在双方就拖欠第一年的部分租金协商无果后，被告未及时支付原告租金，未及时拆除悬挂在租赁房屋外的广告牌，虽同意原告扣留其未拖走存放在涉案租赁房屋内武术器材等物品，但仍实际占用涉案租赁房屋，致使原告实际不能对外出租。原告在被告拖欠其租金的情况下，不准许被告拖走武术器材等物品，且于2020年5月5日后对外公开张贴招租广告，应视为其已按租赁协议收回房屋租赁权。基于以上事实，在此期间造成租赁房屋闲置产生的损失应系原、被告双方原因所致。根据公平和诚实信用原则，对于原告请求被告支付2020年5月5日至2021年5月4日的租金58000元，本院酌情给予考虑，酌定被告应支付原告上述期间的租金数额为20000元。余下部分，本院不予支持。综上所述，被告彭剑刚共应支付原告吴俊玉、王友贤的租金数额为48000元。依法成立的合同受法律保护,当事人应当依照合同的约定全面履行义务,否则应当承担相应的违约责任。另对原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否继续履行或者解除，由于原告没有提出明确要求解除合同的诉讼请求，且被告也未提出反诉，本院不能依职权径行裁判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭剑刚于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告吴俊玉、王友贤房屋租金48000元；二、驳回原告吴俊玉、王友贤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，减半收取975元，由原告吴俊玉、王友贤承担430元，由被告彭剑刚承担545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  徐保学二〇二〇年十二月五日书记员  田仁斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。