贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3191号原告：贵州宏德置业有限公司（以下简称“宏德公司”），住所贵州省贵阳市乌当区新添道**。统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人：马海峰，该公司董事兼总经理。委托代理人：（特别授权代理）王启英，该公司员工。委托代理人：（特别授权代理）周霞，该公司员工。被告：李某某，男，住，住贵州省贵阳市白云区/div>委托代理人：（特别授权代理）马骏，贵州教学律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称“工行乌当支行”），营业场所贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路216号。统一社会信用代码:91520112214590739R。负责人：杨阳，该银行行长。原告宏德公司诉被告李某某及第三人工行乌当支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开庭进行了审理。原告宏德公司的委托代理人周霞、被告李某某及其委托代理人马骏到庭参加了诉讼。第三人工商乌当支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告宏德公司诉称：2017年4月25日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号:201700321），约定被告购买原告开发的位于乌当区，建筑面积158.12平方米，总金额1484377。被告首付454377元，剩余1030000元向银行申请贷款支付，原告为被告该笔按揭贷款提供阶段性担保。按揭手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息，但被告停止向银行偿还本息（断供），且经银行催收不能按期偿还本息，导致原告代被告向银行承担了连带担保责任。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第（二）款第4项约定:“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约。出卖人有权单方面解除本合同，买受人应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按照合同总金额的10%向出卖人支付违约金。出卖人可对解除合同后的商品房进行销售，销售后所得的价款在扣除所有销售的相关费用（包括但不限于代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金及因此所产生的律师费、诉讼费等费用和损失）、违约金及使用费后剩余部分不计息退回买受人，若销售所得价款不足以清偿，出卖人有权另行向买受人追索。若商品房已交付的，买受人需在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿。”综上，被告违约事实清楚，原告享有合同解除权，故原告根据《商品房买卖合同》约定依法要求解除合同、并要求被告立即支付代偿款项、违约金并协助原告办理商品房抵押登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求：1、请求法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售合同登记号:Ｙ17044670）；2、判令被告配合原告办理预购商品房抵押登记注销手续；3、判令被告配合原告办理商品房买卖合同备案注销手续；4、判令被告支付原告因其逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项28096.97元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、罚息、复利、诉讼费用等，最终以被告还款之日原告实际代偿金额为准）；5、判令被告向原告支付违约金148437.7元；6、本案诉讼费（包括案件受理费、公告费、邮寄费、律师费、保全费等）由被告承担。被告李某某辩称：本案原告逾期交房，构成根本违约，被告有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求原告按总房款1%的标准向被告支付违约金。被告断供系多次催促原告交房无果后才没有按时偿还按揭贷款，且案涉《商品房买卖合同》及补充协议中关于被告断供后原告有权解除合并要求被告按总房款10%的标准向其支付违约定系原告方的格式条款，该条款属加重被告方责任排除被告方权利的条款，应属无效条款，对被告不具有拘束力。若法院判决解除合同，原告应返还被告如下费用：1、自2017年4月25日支付4期购房款本金人民币共计302，920元及团购费20,000元，并以322,920元为基数按照银行业同业拆借中心利息12,927.47元；2、违约金14,843.77元；3、退还被告自2017年6月起至2019年7月共支付的26期按揭款共计183,019.04元。第三人工行乌当支行未到庭参加诉讼，亦未向本院递交任何书面答辩材料及证据。经审理查明：2017年4月25日，原告与被告李某某签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号∶201700321），原告为出卖人，被告李某某为买受人。合同约定∶被告购买一个开发的乌当区，建筑面积158.12平方米，总金额1484377。被告首付454377元，剩余1030000元向银行申请贷款支付。同时，在该《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第（二）款第4项约定:“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约”。出卖人有权单方面解除本合同，买受人应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按照合同总金额的10%向出卖人支付违约金。出卖人可对解除合同后的商品房进行销售，销售后所得的价款在扣除所有销售的相关费用，包括但不限于代买受人支付的银行本金、利息、滞纳金及因此所产生的律师费、诉讼费等费用和损失违约金及使用费后剩余部分不计息退回买受人，若销售所得价款不足以清偿，出卖人有权另行向买受人追索。若商品房已交付的，买受人需在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担干，出卖人不予赔偿”。合同签订后，被告按约定向原告支付了首付款，原告亦配合被告向第三人申请了按揭贷款，并为被告的该按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。后因被告未按时足额偿还按揭贷款，致使第三人划扣了原告的保证金共计28096.97元。上述事实，有原告、被告的陈述、商品房买卖合同及附件、《个人借款/担保合同》等证据佐证，且所有证据经庭审质证与原件核对无异，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对合同双方当事人具有约束力。当事应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告宏德公司与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，故双方当事人都应当按《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行自己的义务。由于双方约定原告对被告的银行按揭贷款承担阶段性连带保证责任，被告李某某在合同履行过程中未按时偿还按揭贷款，致使第三人多次扣划原告款项用于为其代偿按揭贷款，被告的行为属于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第(二)款第4项约定的违约行为。根据该约定条款，原告享有解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议的权利，对原告以此为由要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议、办理抵押登记和合同备案登记注销手续的诉请，本院予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”之规定，本院认为，在本案中，在解除原、被告签订的《商品房买卖合同》后，原、被告与第三人签订的《个人借款/担保合同》已经无法实现，应予以解除。关于原告诉请的违约金，本院认为因被告已经多次期逾期归还贷款，已经构成根本性违约，故应按照该约定，被告应支付原告购房款总额10%的违约金，即1,484,377元*10%=148,437.7元。本案中，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告应当返还原告支付的购房首付款454,377元。因《个人购房借款/抵押担保合同》已经解除，但在该合同履行过程中，第三人已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款"商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。"的规定，原告应将尚欠的贷款本金返还给第三人，同时，虽然该案导致合同解除的原因系被告违约，但原告应承担担保责任，故被告在返还尚欠第三人的贷款本金时，应将提前还款产生的违约金、利息等费用一并先行支付给第三人，但该提前还款产生的违约金、利息等费用应由原告向被告追偿。因在《个人借款/担保合同》的履行过程中，被告已经支付了部分按揭贷款，原告宏德公司应将原告支付的部分按揭贷款中包含的贷款本金返还给被告。对于原告要求被告向其支付代偿款的诉请，因该款系原告因承担担保责任实际为被告代偿的按揭贷款，原告对该款项享有追偿的权利，故根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，对原告的该诉请，本院予以支持。对于贷偿款金额问题，在原、被告解除《商品房买卖合同》前，如被告仍未按期归还第三人的按揭贷款，第三人仍然会扣划原告的存款，故为减少当事人的诉讼负担，故本院认为被告应支付给原告代偿的款项为实际解除《个人借款/担保合同》时原告已经被第三人划扣的款项，具体金额应以第三人出具的金额为准。对于原告要求被告承担律师费、保全担保费的诉请，原告未提交充分证据证明保全担保费及律师费的具体金额，故对原告要求被告承担保全担保费、律师费的该诉请不予支持。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不以庭参加诉讼，视为其放弃对原告的起诉进行答辩、举证、质证的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州宏德置业有限公司和被告李某某于2017年4月25日签订的一份《商品房买卖合同》（合同编号∶201700321）及《补充协议》；二、解除原告贵州宏德置业有限公司与被告李某某、第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人借款/担保合同》；三、原告贵州宏德置业有限公司于本判决生效后十日内一次性退还被告李某某支付的购房首付款454,377元；四、原告贵州宏德置业有限公司于本判决生效后十日内一次性退还被告李某某已经偿还的按揭贷款中的借款本金（具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行出具的金额为准）；五、被告李某某在本判决生效之日起十日内配合原告贵州宏德置业有限公司办理撤销乌当区御景路3号乐湾国际-山语湖花园第16栋20层3号商品房的预售合同备案登记、预告登记、抵押权登记手续;六、被告李某某在本判决生效之日起十日内日支付原告代其向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行偿还的贷款中包含的利息（具体金额以原告在解除个人借款/《担保合同》后实际代偿的金额为准）；七、被告李某某在本判决生效之日起十日内日支付原告贵州宏德置业有限公司因提前归还给第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行的贷款本金所产生的提前还款违约金、利息等费用（具体金额以第三人中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行出具的金额为准）八、被告李某某在本判决生效之日起十日内支付原告违约金148,437.7元;驳回原告贵州宏德置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,269元、保全费1,519元由被告李某某负担（上述款项原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  郑六友二〇二〇年十二月二十四日书记员  龙叙铭