甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5127号上诉人（一审原告）：张力夫，男，1990年2月23日出生，汉族，住甘肃省定西市安定区。委托诉讼代理人：李晓宁，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨科，甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司，住所地：兰州市安宁区焦家庄**。负责人：刘本民，该公司经理。委托诉讼代理人：刘军，甘肃明昊律师事务所律师。上诉人张力夫与被上诉人甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司（以下简称酒钢物流宏顺分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初1660号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月24日立案后，依组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张力夫上诉请求：1.撤销兰州市安宁区人民法院(2020)甘0105民初1660号民事判决第二项，改判为支持上诉人的第一、三、四项诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院作出的第一项、第二项判决内容互相冲突，不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条相关规定，应予改判。一审法院经过查明事实，认定因被上诉人不能提交案涉租赁房屋的建设手续或审批手续，双方签订的《房屋租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，一审法院应主动援引该项法律规定，对合同无效的法律后果进行处理，进一步确定上诉人与被上诉人的过错程度，并对上诉人遭受的损失、被上诉人应当退还的租金进行判定。但《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定作为本案关键法律依据，一审法院无论在事实认定部分还是作出判决的理由部分，均未予以适用，并全部驳回上诉人第一、三、四项诉讼请求，使得第一项、第二项判决内容互相冲突。因此，一审法院作出的判决不符合法律规定，应予改判。另，参照贵院作出的(2018)甘01民终2820号《陈海忠和鲁波、鲁来福房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》，认定租赁房屋系违法建筑，确认双方签订的租赁合同无效，对双方导致合同无效的过错进行了划分，并依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定支持了承租方关于装修损失等合理费用的主张。本案作为类案，依据“同案同判”原则，应当予以参考并作出相同的法律认定，支持上诉人第一、三、四项诉讼请求。二、上诉人关于第一项诉讼请求的主张依据是《房屋租赁合同》无效导致的上诉人的信赖利益损失，一审法院对于第一次搬迁费及停产停业损失费用的认定事实不清，判决理由不能成立。上诉人自2015年起即与被上诉人缔结房屋租赁合同，2018年因S101公路拓宽，原租赁房屋被拆迁，上诉人基于对政府还建工程房屋的信赖，以及与被上诉人多年的合作关系，遂搬迁至案涉房屋。本案纠纷从始至终具有密切的因果关系。案涉房屋因被上诉人怠于办理审批手续而被认定为违法建筑，上诉人正式经营不到一个多月就被安宁区政府通知案涉房屋立即要被强制拆除，因此，上诉人从原拆迁房屋搬迁至案涉房屋，因缔约产生的搬迁费、停产停业损失即为上诉人作为善意缔约人遭受的信赖利益损失，应当由被上诉人进行赔偿，赔偿标准以政府补偿协议约定的数额为参考标准。上诉人已经向一审法院申请调取被上诉人与安宁区政府签订的拆迁补偿协议，被上诉人在一审庭审中明确有该协议存在，一审法院也要求被上诉人在10日内向法庭提交该补偿协议，但至一审判决作出，被上诉人仍未向法庭提交。一审法院以“被上诉人采取断水断电等措施迫使上诉人搬离，未提交证据予以证明，故对第一项诉讼请求不予支持”的理由，无视了整个案件纠纷发生的前因后果，回避了被上诉人对上诉人作为善意缔约人遭受的信赖利益损失的责任承担问题，甚至对于被上诉人未能向法庭补充提交拆迁补偿协议，未能完成举证责任的法律责任也未能追究。因此，一审法院驳回上诉人第一项诉讼请求，属于事实认定错误，其判决理由不能成立。三、一审法院以“案涉房屋拆除时间不确定，无法确定具体的截止时间及损失数额”为由，驳回上诉人第三、四项诉讼请求，属于事实认定错误，法律依据不足。自2020年6月22日兰州市安宁区城市管理局发出《强制拆除公告》，要求被上诉人7日内自行拆除案涉违法建筑，案涉房屋的拆除时间已经确定，但被上诉人怠于履行该行政强制义务，应当由相关政府部门予以处置及强制拆除。相关政府部门同时告知上诉人对房屋内物品进行公证，以免在强拆时发生损毁，通过公证发票的时间能够证明上述事实真实发生。上诉人已经做好了搬迁的准备，并及时做了公证，但上诉人在准备搬迁过程中，被上诉人及政府部门未按照通知时间进行拆除，上诉人为了减少损失扩大，只能继续经营。但案涉《房屋租赁合同》已然无效并自始无效，合同条款对双方均不具有法律拘束力。一审法院以“案涉房屋拆除时间不确定”来认定上诉人是否遭受损失，没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“对方因此所受到的损失”，指的是一方当事人因合同无效遭受的信赖利益损失（见最高人民法院(2017)最高法民终171号《浙江银泰投资有限公司、包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》P6：“关于赔偿数额，《中华人民共和国合同法》第五十八条所称的“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。”、最高人民法院(2014)民一终字第277号《凤凰县国土资源局与湖南德夯电力有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书》P7：“上述2470850.473元费用系电力公司为履行合同所实际支出的费用，应当认定为电力公司因合同无效所受到的损失。”）在本案中，上诉人的损失数额包括上诉人因相信合同成立而为缔约及履行合同已支出的相关费用（包括本案第一项诉求的搬迁费、装修费用、设施设备的采买费用、加盟费等其他投资费用）、合同无效后上诉人为此需要恢复至合同签订之前状态的经济支出（公证费、第二次搬迁费）。对于装修费、投资费用、公证费等具体损失数额，上诉人已经提交了完整的收据及支付凭证等予以作证，证据充分翔实，并向法庭陈述了主张金额的事实依据，第二次搬迁费尚未发生，应由人民法院酌情判定。因此，上诉人的损失赔偿与案涉房屋何时拆迁没有关联，一审法院以“案涉房屋拆除时间不确定，无法确定具体的截止时间及损失数额”为由，驳回上诉人第三、四项诉讼请求，于法无据。四、一审法院判决全面驳回上诉人关于损失赔偿的请求，有违“公平原则”，有失司法的公平与正义，应当予以改判。本案上诉人作为普通老百姓，基于对政府还建房屋行为的信赖以及被上诉人作为国企的信赖，继续搬迁至案涉房屋缔结租赁合同，虽然案涉合同约定租赁期限为一年，但自2015年上诉人与被上诉人缔结租赁合同法关系，一直是一年一签，且自上诉人2019年搬迁至案涉房屋已经续签了第二年的案涉合同，可见上诉人基于信赖与被上诉人之间多年形成的交易习惯以及对政府还建房屋行为的信赖，才在案涉房屋投入大量人力、物力、财力长期经营，上诉人投入的装修等成本，绝非为了一年租期，这对于被上诉人来说不具有可期待性。上诉人在案涉房屋刚装修完还未经营即遇到疫情，被上诉人依旧全额收取租金未有任何减免，至2020年5月疫情暂缓，商铺陆续营业，上诉人才正式经营，不料才一个多月左右案涉房屋将被强拆。因被上诉人怠于办理房屋审批手续之过错，致使上诉人遭受本不应该承受的损失。被上诉人作为国企，对于上诉人这样相对的弱势方应当给予一定赔偿，符合诚实信用原则及体现国企的社会责任，但被上诉人未有任何作为，上诉人无奈才诉至法院。但一审法院在审判时未能体现“公平原则”，不但对上诉人已经投入资金所遭受的损失予以全盘否定，对于搬迁费等必将发生的费用，也未能酌情予以判定，因此，一审法院作出的判决对上诉人有失客观公正，也违背了司法“定纷止争”的宗旨，应予改判。综上，上诉人认为，一审法院在一审过程中认定事实不清，适用法律错误，作出的判决有失客观公正，请求贵院撤销一审判决，予以改判，支持上诉人第一、三、四项诉讼请求。酒钢物流宏顺分公司辩称，一、本案案涉房屋为政府还建工程，上诉人与被上诉人于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》真实有效。一审判决确认合同无效，于法无据。2018年10月12日，兰州市安宁区房屋征收管理办公室、答辩人、兰州市西固区第二建筑安装工程公司签订《还建工程施工合同》，由安宁区政府投资为答辩人还建房屋。还建工程完工后，答辩人将此房屋出租给上诉人。故，出租房屋系政府还建工程，系政府行为。上诉人与被上诉人于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》真实有效。二、上诉人要求支付搬迁补助费、停产停业损失等补助款没有依据。1.本案发生纠纷系由双方于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》而起，与之前租赁合同无关，之前的租赁合同已因政府拆迁而终止。2.本案涉诉房屋，虽然政府此次要求拆迁，但并未实际采取拆迁措施，也未与答辩人谈及补偿事宜，上诉人要求按政府补偿数额补偿，无从谈起。3.根据《房屋租赁合同》第六条免责条件约定：因房屋拆迁、大修、政府及酒钢规划改造等无法继续使用或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。据此，上诉人要求补助不符合双方约定。三、关于租金问题。因目前房屋仍未拆除，上诉人一直在使用承租房屋，上诉人应支付租金至其搬离日或房屋拆除时止，并非截止于2020年8月1日。四、上诉人要求答辩人赔偿装修、设备、预期利益、搬迁费、公证费没有依据。如前所述，根据《房屋租赁合同》第六条免责条件约定：因房屋拆迁、大修、政府及酒钢规划改造等无法继续使用或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。本案系因政府拆迁而起，答辩人不承担责任，况且现在拆迁并未实际发生。而且上诉人所主张的损失，远远超过了上诉人所付租金，同时超出了答辩人可以预见到或者应当预见到的可能造成的损失，不符合合同法之规定。另，本案双方租赁合同期限为一年，房屋为彩钢商铺，上诉人对租赁期限及房屋现状完全知情，其在装修投入资金时应充分考虑上述因素。经营设备等物品，上诉人可自行搬走，物品尚在，不存在损失。上诉人主张所谓的预期利益损失和搬迁费，不符合法律规定。公证费系上诉人自己为了保全证据的支出，应自行承担，且系上诉人自行扩大损失，不应由答辩人承担。综上，答辩人认为，目前租赁房屋并未拆除，上诉人仍在经营，损失尚未发生。一审判决驳回上诉人要求赔偿损失的诉讼请求，认定事实清楚，判决合法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张力夫向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告搬迁补助费、停产停业损失等补偿款20000元（具体以政府补偿数额为准）；2.确认原告与被告于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》无效；3.判令被告向原告退还预支付房屋租金5075元（从8月1日开始起算）；4.判令被告赔偿原告装饰装修损失135162元、投资损失80000元、预期利益损失30000元、搬迁费3000元、公证费2000元；5.本案诉讼费、评估等费用由被告承担。一审法院查明事实：2018年10月12日，发包方1兰州市安宁区城中村改造办公室、发包方2甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司与承包方兰州市西固区第二建筑安装工程公司签订《还建工程施工合同》，工程名称：S101线公路拓宽建筑物拆除后还建工程项目，施工地点：兰州市安宁区沙井驿焦家庄1号，施工范围及原则：S101线公路拓宽所占原有建筑物拆除后还建（不含拆除），还建施工遵循“原地址、原面积、原规模”的工程施工原则。本工程营业建筑面积：570平方米；公厕面积：32平方米。合同还约定了工期、工程价款、付款方式、双方责任义务等其他内容。2019年12月10日，出租方甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司与承租方张力夫签订《房屋租赁合同》，合同编号:（2020）HSSC-ZL-0004。约定：房屋坐落于兰州市安宁区焦家庄1号，甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司兰西物流园区彩钢沿街商铺，租赁房屋承租方用于对外开展副食餐饮经营。租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日。房屋押金1000元，房屋面积为72.5㎡，月租金每平方米17.5元；12个月租金共计15225元。因房屋拆迁、大修、政府及酒钢规划改造等无法继续使用或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。承租方在不改变房屋主体结构的前提下，经出租方同意后按出租方统一要求对承租房屋进行一定规模的装修和制作广告牌，费用由承租方承担。但不得改变房屋主体结构。合同期满而终止合同时，出租方不予补偿承租方用于装修的任何费用。如因承租方造成建筑物毁坏的，承租方负责赔偿全部损失。合同还约定了其他事项。2020年1月8日，张力夫向酒钢物流宏顺分公司交纳交纳2020年房屋租金15225元。2020年6月22日，兰州市安宁区城市管理局发出《强制拆除公告》，要求酒钢物流宏顺分公司七日内自行拆除位于甘肃省兰州市安宁区××庄××道路东侧的违法建筑（一层彩钢结构，面积为628.6㎡），你公司在规定的期限内未履行行政处罚决定自行拆除的义务。依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本机关发布公告，限本公告发布之日起三日内自行拆除上述违法建筑。逾期不拆除的，将依法强制拆除。2020年6月30日，酒钢物流宏顺分公司发出《临街商铺政府强制拆除的通知》，载明:2020年4月初起，兰州市安宁区城市管理局针对S01公路东侧沿街商铺建设及经营展开调查，6月11日兰州市安宁区城市管理局下达了《行政处罚决定书》，将临街商铺裁定为违法建筑，并责令限期七日内拆除，经兰州宏顺分公司反复与兰州市安宁区政府，安宁区城市管理局进行书面陈述和当面沟通，依然无果。……根据兰州宏顺分公司与各商户签订的《房屋租赁合同》第六条“免责条件：因房屋拆迁、大修、政府及酒钢规划改造等无法继续使用或因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。”之规定，现通知各商户《房屋租赁合同》自七月一日起自然终止。……。现通知各商户，自接到本通知之日起，请及时完成自有财产的搬迁工作，否则政府强拆所造成的损失自行承担。另查明：案涉房屋至今未被拆除，张力夫所经营的京味兰餐厅仍在正常经营。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，酒钢物流宏顺分公司并未提交案涉房屋的建设手续或审批手续，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。对于张力夫主张的搬迁补助费和停业停产损失，经法庭释明，其明确为2018年原租赁房屋拆迁时的损失和费用。经庭审查明，在2018年原租赁房屋拆迁时，酒钢物流宏顺分公司与兰州市安宁区城中村改造办公司及兰州市西固区第二建筑安装工程公司签订了建设还建房屋，建设了现住租赁的还建房，并将张力夫当时经营的吉祥超市安置于此。张力夫称酒钢物流宏顺分公司采取断水断电等措施迫使其搬离，但未提交证据予以证明，故对该诉请，本院不予支持。对于张力夫的第三、四项诉请，经庭审查明，现租赁房屋并未拆除，张力夫所经营的京味兰餐厅仍在正常经营，其要求退还房租，因房屋拆除的时间并不明确，无法确定具体的截止时间，更无法确定具体的损失数额，该两项诉请无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司与张力夫于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》[合同编号:（2020）HSSC-ZL-0004]无效；二、驳回张力夫的其他诉讼请求。案件受理费5428元，减半收取2714元，由甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司负担。该费用已由张力夫预缴，甘肃酒钢物流有限公司兰州宏顺分公司于本判决生效之日起十日内向张力夫支付。二审中，双方均未提交新证据，一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，酒钢物流宏顺分公司并未提交案涉房屋的建设手续或审批手续，故一审认定涉案《房屋租赁合同》无效正确。合同无效后，应根据合同双方存在的过错程度承担损失。因涉案的房屋至今仍由上诉人占有使用，现上诉人请求返还缴纳的租金无事实依据。对于上诉人诉请赔偿装饰装修损失、货物损失、预期利益损失、搬迁费、公证费等相关费用，因上诉人未搬离涉案房屋，货物及装修仍由上诉人占有，搬迁、预期利益损失等并未实际发生，其诉请的数额也是自行估算，故该部分主张本院不予支持。可待实际发生后，根据实际损失的具体情况另案主张。对于上诉人主张的第一次搬迁补助费、停产停业损失等，是基于前一次的租赁合同，同时上诉人自认该部分损失是自行估算，根据《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现上诉人无法提供证据证明其主张的搬迁、停业损失的证据，应承担举证不能的不利后果。故一审认定并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5428元，由张力夫负担。本判决为终审判决。审判长 石 浩审判员 陈杰文审判员 赵辉君二〇二〇年十二月二十二日书记员 耿瑞娇