湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0624民初1856号原告（反诉被告）：刘艳，女，汉族，1979年7月26日出生，住湖南省长沙市岳麓区。原告（反诉被告）：宋懿，女，汉族，1973年5月9日出生，住湖南省长沙市岳麓区。两原告共同委托的诉讼代理人：杨广（特别授权）、江玉阳（一般代理），均系湖南大鲲律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭日欢，男，汉族，1968年10月10日出生，住广东省深圳市宝安区。被告（反诉原告）：朱宏榆，男，汉族，1972年3月19日出生，住广东省深圳市宝安区。两被告共同委托的诉讼代理人：曾峥（特别授权）、刘全（一般代理），均系湖南楚仁律师事务所律师。原告（反诉被告）刘艳、宋懿与被告（反诉原告）彭日欢、朱宏榆租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘艳、宋懿及其诉讼代理人杨广、被告（反诉原告）的诉讼代理人曾峥、刘全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘艳、宋懿向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年10月30日签订的《湘水芙蓉城幼儿园租赁办园合同》已于2020年7月1日解除；2.判令两被告立即将湘阴县××镇××道北侧（湘宾西）湘水芙蓉城幼儿园整栋房屋（不动产权证书登记房号为：101、102、103、104、105、106、107、108、201、202、203、204、205、206、301、302）腾空并交付给原告，且不得破坏房屋现有装饰装修；3.判令两被告立即向原告支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的欠付租金127500元，并以582500元为基数按照1‰／天的标准向原告支付此期间的滞纳金71065元，另以127500元为基数按照1‰／天的标准向原告支付从2020年7月1日起至付清租金之日止的滞纳金；4.判令两被告立即向原告支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金递增差价补助款6000元；5.判令两被告按照682500元／年的标准向原告支付自2020年7月1日起至实际腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月4日，两原告共同出资购置了坐落于湘阴县××镇××道北侧（湘宾西）的湘水芙蓉城幼儿园整栋房屋（不动产权证书登记房号为：101、102、103、104、105、106、107、108、201、202、203、204、205、206、301、302），房屋规划用途为幼儿园。2016年10月30日，两原告作为甲方（出租方），两被告作为乙方（承租方），双方签订了《湘水芙蓉城幼儿园租赁办园合同》。根据合同约定，两原告将岳阳市湘阴县湘水芙蓉城小区配套幼儿园园舍（前述房屋）租给两被告创办湘水芙蓉幼儿园，租赁期为2017年3月1日至2030年2月28日，租金从2017年3月1日起计算，每年在3月15日前一次性交清，逾期付款则需支付滞纳金1‰／天；租金前三年65万元／年，从2020年3月1日起每三年递增5%，另两被告额外补助26万元给两原告作为租金递增的差价补偿，此款项分期于2020年支付9万元、2025年支付9万元、2029年支付8万元；签订合同时，两被告需支付前两年租金130万元及装修款170万元，2017年3月10日，两被告需支付第三年租金65万元。合同签订后，两原告依约将房屋交付给了两被告使用，两被告依约支付了前两年租金130万元及装修款170万元，亦成功开办了湘水芙蓉城幼儿园，双方合同实际履行。后两被告未依约于2020年3月15日前支付2020年度的租金68.25万元，经原告催促，两被告于2020年3月13日支付了10万元后便未再付款，原告多次催要无果。鉴于此，两原告于2020年7月1日向两被告短信送达了解除合同的通知，并委托代理律师向两被告短信送达了关于解除合同、催要租金等事宜的《律师函》，两被告未作任何回应，亦未再支付任何款项。综上所述，被告未按照合同约定按时足额支付租金，经原告多次催告后在合理期限内仍未付清，已构成根本违约，原告依法依约可以单方解除合同并要求被告承担违约责任。彭日欢、朱宏榆辩称，一、他们认为，缴纳下一年度租金的时间至少可以推迟至2020年9月15日，理由如下：1.根据合同第三条第4点的约定，如办理证件手续过程中导致无法开学，交租时间可以推迟。2.他们租赁涉案房屋是用于办学，只有等开学了才有钱交租，所以才有了第4点的约定，这也是双方的真实合意。3.基于双方的上述真实合意，再结合涉案幼儿园2017年9月1日才第一次开学的客观事实，他们认为缴纳下一年度租金的时间至少可以推迟至9月15日。4.之所以说是15号，是因为幼儿园正常情况下不是3月1日就是9月1日开学，开学收了费自然要给一点支付时间。5.交下年度租金的时间，从源头上、从最开始就按约定进行了推迟。6.2020年上半年由于疫情影响，涉案幼儿园无法正常开学，导致他们无法正常收取学费，营业收入明显减少，资金周转出现严重困难。因此，从相对公平合理的角度来评价，缴纳下年度租金的时间还可以合理的进行推迟。7.原告称幼儿园在5月份开了学，即便是5月份开了学，那也仅仅能收取两个来月的学费，之后就暑假了，而该两个月的学费连基本人员工资都不够，更别说支付巨额租金，因此即便到9月1日正常开学了，他们依然不具备缴纳整个下年度租金的客观资金条件。8.根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第一大条第5点意见，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。9.他们在签合同时就预付了2年的租金，在2018年前又付清了下年度租金，且经营三年以来每年都是亏损几十万元，根本没有所谓的盈余储备资金。即便是在极其困难的情况下，他们仍然在2020年3月给原告挤了10万元出来。因此，于情于理于法都应给予他们更多合理的时间去获取资金来缴纳租金。10.原告单方解除合同的行为，实则是违反双方真实合意的行为，原告的第一项诉讼请求依法应予以驳回。二、他们认为他们已经缴纳租金至2020年9月1日。1.2017年3月1日开学是开始计租的条件，这个条件是一个事实条件，如果2017年3月1日开学这个事实未发生，那自然不能从2017年3月1日开始计租。2.结合涉案幼儿园2017年9月1日才第一次开学的事实，可以认定涉案房屋计租日为2017年9月1日。3.原告的义务是交付达到用以开办幼儿园条件的房屋。涉案房屋2017年3月22日才去申请消防验收，2017年4月才获得验收合格，而房屋消防验收合格是开办幼儿园的强制条件，那自然在2017年3月1日无法开学，计租开始日期自然顺延到下一个开学日期即2017年9月1日。4.一年当中只有两个开学日期，一个是上半年（在岳阳地区是3月1日），一个是下半年即9月1日，所以计租开始日期除了3月1日、9月1日不可能是其他日期。5.基于合同约定和2017年9月1日才开学的客观事实，原告的第三项诉讼请求应依法予以驳回。三、基于上述两点意见，原告的诉请均不能成立，请求人民法院依法驳回原告的全部诉请。彭日欢、朱宏榆向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人赔偿所有投入和经济损失2510000元（暂主张）；2.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月30日，反诉人与被反诉人签订湘水芙蓉城幼儿园办园合同一份，合同第二条约定，被反诉人将湖南省岳阳市湘阴县湘水芙蓉城小区配套幼儿园按幼儿园标准建好的园舍，按幼儿园的规划标准装饰好交给反诉人。合同第四条第2点约定，该幼儿园由被反诉人负责办理相关证件，包括：消防验收合格证、楼房结构安全报告、幼儿园的消防相关证件，另外《办学许可证》由被反诉人协助反诉人办理好证件。如因幼儿园建设或地方政府政策等非反诉人原因，造成幼儿园消防相关证件和办学许可证不能办理或不能如期办理，被反诉人须无条件退还反诉人全部装修款、两年房租和装修费共计约365万元并终止合同，在终止合同之日起15天内退还全部款项。合同第五条约定，被反诉人如有违反合同任一条款，则视为被反诉人违约，赔偿在合同期内反诉人投建的所有投入和经济损失。合同签订后，反诉人按约定支付了相关款项，但被反诉人的房产一直存在严重问题，被反诉人也未按合同约定办好相关证件，导致幼儿园的开学、幼儿园后续的正常教学秩序都受到严重影响。被反诉人已经严重违反了上述合同约定，应赔偿反诉人投建的所有投入和经济损失。刘艳、宋懿就反诉辩称，一、他们依约履行了办证及协助办证义务，不存在违约行为。《湘水芙蓉城幼儿园租赁办园合同》（以下简称合同）未明确约定相关证件办理到位的具体时间。他们于2017年4月7日取得了岳阳市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，该意见书综合评定湘水芙蓉城幼儿园的土建及内部装修工程消防验收合格，履行了办证义务。关于“楼房结构安全报告”，经在湖南省政府网站公开咨询，湖南省住建厅明确回复不存在“房（楼）屋结构安全报告”这一证件类型。关于办学许可证，从最开始的向县政府、县教育局递交申办报告，到领表、各部门签署同意意见，他们均已代为办理好，仅剩“审批颁证”环节中的向教育局提交相关材料，提交即可颁证，但反诉人直到2017年8月7日才提交材料，县教育局次日即向其颁发了办学许可证。根据相关政策及行业惯例，幼儿园实际上是允许边办学边完善相关手续的。2016年10月底，答辩人已取得政府部门同意办园的批复，2016年11月底至2017年4月初，乡镇中学、乡镇政府、消防、卫生部门、公安交警部门、安监部门先后签署同意意见，被答辩人事实上可以在2017年3月1日开园。二、涉案幼儿园于2017年9月1日开园是反诉人自行决定并因其自身原因造成的，无权要求他们承担相关责任。他们购置涉案房屋的本意是用于自身创办“酷贝拉卡通幼儿园”，所以2016年5月份收房后随即签订了装修合同、开始装修。双方签订合同前，幼儿园的装修实际上已经基本完工，因反诉人要求自行采购厨房设备及PVC材料，部分扫尾工程未完成。他们在春节前后多次催促反诉人争取在2017年3月1日开园。但反诉人回应称，由于大部分设施设备未到（直到9月1日开园才差不多到齐），还要做甲醛清理、老师培训、招生宣传等准备工作，预计3月1日来不及开学，干脆3、4月份先做老师培训、招生活动等，9月1日再正式开园。2017年5月份，反诉人招聘的老师团队才进场，2017年7月份，反诉人才对外发出招生广告。故涉案幼儿园于2017年9月1日开园完全是反诉人自行决定并因其自身原因造成的，这也是反诉人直到2017年8月7日才向教育局递交材料及《办学许可证》8月8日才颁发的真实原因。三、反诉人以他们未依约办理好相关证件为由要求他们赔偿损失毫无事实依据，且明显已超过诉讼时效。1.涉案幼儿园于2017年8月8日取得办学许可证系反诉人自身原因造成，故反诉人的诉讼请求没有事实依据及合同依据。2.若本案最终认定他们应于2017年3月1日前办理好消防手续、协助办理好办学许可证等相关证件，那么他们在2017年3月1日即已明知他们违约，根据诉讼时效的相关规定，反诉人若要求终止合同、退还款项或要求他们承担违约责任，应当在“违约行为”确定之日起三年内（即2020年3月1日前）提出主张。但本案诉讼之前，反诉人从未向他们提出过上述要求，而且还在2017年3月1日（其所谓的违约时间点）之后又向他们支付了第三年度租金。四、涉案房屋不存在严重质量问题，且反诉人无权据此要求他们承担违约责任。涉案房屋已经相关部门综合验收并且验收合格，显然不存在房屋主体结构不安全、严重影响正常使用房屋等严重质量问题。即使房屋存在一定程度的漏水，也是在维修范围内能够解决的问题。综上所述，恳请法院对反诉请求全部予以驳回。双方当事人为证明各自的主张均提供了多组证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月4日，刘艳、宋懿共同作为买受人，与岳阳市艳阳天置业有限公司（以下简称“艳阳天公司”）签订了一份《岳阳市商品房买卖合同》，约定购买艳阳天公司开发的位于湘阴县××道××商品房，并约定房屋价款为680万元，交房日期为2016年5月30日前，房屋用途仅作经营幼儿园使用。2016年5月7日，刘艳、宋懿与岳阳虹桥装饰设计有限公司签订《湘水芙蓉城酷贝拉卡通幼儿园装修工程承包合同》并开始对前述所购的房屋进行装修。2016年10月30日，刘艳、宋懿（共同作为合同甲方）与被告彭日欢、朱宏榆（共同作为合同乙方）签订了一份《湘水芙蓉城幼儿园租赁办园合同》，主要约定：甲方就湘水芙蓉城小区配套幼儿园按岳阳市湘阴县办园标准建一栋建筑面积约2136.71平方米的园舍，共计三层，租赁给乙方创办湘水芙蓉幼儿园；租赁期间为13年，从2017年3月1日起至2030年2月28日；甲方按幼儿园标准建好园舍，按幼儿园的规划标准装饰好交给乙方（其中装修款由乙方支付）；双方商定租金按每1年一次性交清支付，在3月15号前由乙方转账至甲方指定账户，否则每超期一天罚乙方滞纳金1‰；甲方考虑乙方需大量资金投入建设及筹办，为了支持乙方全力投入办学，同意租金前两年每年65万元，即从2020年3月1日至2030年2月28日开始在每三年的租金基础上递增5%，另外乙方额外补助26万元费（作为甲乙双方签订合同期间递增差价约定），此款项分三次付给甲方（2020年支付9万元，2025年支付9万元，2029年支付8万元）；签订协议时乙方付甲方装修款约170万元及前两年房租130万元，共计300万元，在2017年3月10日乙方再向甲方支付尾款约65万元（按照实际装修款等产生的相关费用计算）；如办理证件手续过程中导致无法开学，乙方交租时间可以推迟；双方签订合同后甲方将园舍交付给乙方进行设备添置及使用；房屋租金从2017年3月1日开学起计租；该幼儿园由甲方负责办理相关证件，包括消防验收合格证、楼房结构安全报告，乙方协助甲方办理幼儿园的消防相关证件，《办学许可证》由甲方协助乙方办理；如因幼儿园建设或地方政府政策等非乙方原因，造成幼儿园消防相关证件和办学许可证不能办理或不能如期办理，甲方须无条件退还乙方全部装修款、两年房租和装修费共计约365万元并终止合同，在终止合同之日起15天内退还全部款项，乙方有权收回一切购置的教学设备设施；合同期内，乙方如有违规办学行为或违反合同约定的任一条款，视为违约，甲方有权责令乙方改正，整改好后可继续履行合同；甲方如有违反合同任一条款，或因甲方原因导致合同无法履行，则视为甲方违约，赔偿在合同期内乙方投建的所有投入和经济损失。签订上述租赁合同后，刘艳、宋懿继续对案涉房屋进行装饰装修，彭日欢、朱宏榆举证的财务凭证显示，到2017年2月下旬左右，刘艳、宋懿经手的装饰装修基本完成。2017年4月7日，岳阳市公安消防支队出具验收意见书，对案涉的湘水芙蓉幼儿园土建及内部装修工程评定为消防验收合格。在对幼儿园进行装饰装修的过程中，刘艳、宋懿同步办理了幼儿园申办的审批手续，并于2016年11月、12月相继取得了乡镇中学和乡镇政府的同意，于2017年4月份取得了食监、消防、安监、交警部门的同意。2017年8月初，彭日欢提交了幼儿园申办的相关材料（包含筹建请示、可行性方案、办学章程、发展规划、教职工花名册等），2017年8月7日，县教育局在湘阴县幼儿园审查登记表中签署意见同意办园，次日，湘阴县教育局颁发了办学许可证，被许可学校的名称为湘阴县湘水芙蓉幼儿园，校长为彭日欢。2017年9月1日，湘阴县湘水芙蓉幼儿园正式开学。签订前述《湘水芙蓉城幼儿园租赁办园合同》的次日，朱宏榆向刘艳交付了前两年的租金130万元和装修款170万元，合计300万元。在之后的合同履行过程中，朱宏榆、彭日欢又陆续交纳了第三年的租金65万元，第四年的租金交纳了10万元，并支付了装修款760186元。2020年上学期，因新冠肺炎疫情影响，案涉幼儿园迟至2020年5月中旬左右才开学。从2020年3月份开始，刘艳通过短信和微信向朱宏榆、彭日欢催要第四年的租金（短信中有陈述租金已到期），朱宏榆于2020年3月13日向刘艳支付了前述10万元租金，之后刘艳再三催要，彭日欢两次回复会由朱宏榆转款但都未兑现，在2020年5月中旬左右，朱宏榆、彭日欢一方提出应从2017年9月1日开始计租。2020年7月1日，刘艳、宋懿通过短信和微信以未按时交纳租金为由向彭日欢、朱宏榆发送了解除合同的通知，刘艳、宋懿委托的律师向彭日欢、朱宏榆发送了律师函重申了解除租赁合同，并限期支付租金、滞纳金、差价补助款及腾退房屋。另查明，刘艳、宋懿于2017年1月12日与艳阳天公司就案涉房屋签订了一份《商品房买卖合同（预售）》用于备案。2017年3月8日，艳阳天公司就案涉幼儿园申报竣工综合验收，申报表显示案涉房屋于2013年9月20日开工，于2015年9月21日竣工。2020年，案涉房屋办理了不动产权证书，证书号为：湘（2020）湘阴县不动产权第0××2号，登记的权利人为宋懿、刘艳、谌鹏飞（系刘艳的丈夫）、谭先德（系宋懿的丈夫），共有情况为按份共有，其中刘艳占68%的份额、宋懿占28%的份额，谌鹏飞、谭先德均占2%的份额，登记的房屋总建筑面积为2172.03平方米，共计16户，户号依次为：101、102、103、104、105、106、107、108、201、202、203、204、205、206、301、302。在本案审理过程中，谌鹏飞、谭先德均出具了《声明》，称其认可刘艳、宋懿与彭日欢、朱宏榆签订的《湘水芙蓉城幼儿园租赁办园合同》，并将上述合同相关的诉讼权利、义务一并委托给刘艳、宋懿，且自愿不参与本案诉讼。又查明，案涉房屋在租赁期间出现了渗漏水的情况，部分房间的天花板有发霉的痕迹，部分墙面的粉刷层因沁水而剥落，该受损部位均未修复。在庭审中，刘艳、宋懿也认可在2018年、2019年彭日欢、朱宏榆一方都曾向其反映渗漏雨水的情况，其跟物业和开发商沟通进行了维修，但仅解决了部分问题，目前如果下暴雨雨水不能从下水管道及时排除出仍会出现漏水情况。在本案审理过程中，原告表示考虑新冠肺炎疫情的影响，可以减免两个月的租金。同时，本院就是否继续履行合同询问了双方意见，刘艳、宋懿表示如果立即支付租金和滞纳金可以继续履行合同，彭日欢、朱宏榆表示可以按照租赁合同约定的租金标准交纳租金，计租时间由法院认定。本案争议的焦点为：一、房屋租金应从2017年3月1日起计算还是从2017年9月1日起计算；二、彭日欢、朱宏榆是否构成根本违约，刘艳、宋懿解除合同是否合法有据；三、刘艳、宋懿主张的租金、滞纳金、差价补助款、房屋占用使用费是否应予支持；四、反诉原告彭日欢、朱宏榆要求赔偿损失是否应予支持。本院认为，一、《湘水芙蓉城幼儿园租赁办园合同》关于计租时间的表述为：“房屋租金从2017年3月1日开学起计租”，同时该合同约定每年交纳租金的时间为3月15日前。从上述两个条文的关联性来看，从2017年3月1日起计租符合合同整体的解读。而且，原、被告系2016年10月30日签订上述租赁合同，从2017年3月1日起计租已经预留了房屋装修、开学准备等时间，刘艳、宋懿所做的装修及申办学校事宜亦符合准备2017年3月1日开学的预设。此外，原、被告的租赁合同已经履行三年多的时间，彭日欢、朱宏榆在刘艳、宋懿2020年3月份催讨租金的过程中，并未提出应自2017年9月1日开学后才计租，相反还根据刘艳、宋懿的催促交纳了10万元的租金。综合前述分析，计租时间应为2017年3月1日。至于彭日欢、朱宏榆抗辩因办理证件无法开学可以推迟交租时间的问题。因合同约定的是交租时间推迟，而非计租时间，故租金计算时间不应根据开学时间而推迟，本院对该项抗辩不予采信。二、彭日欢、朱宏榆已经支付了前三年的租金，依据上述分析和合同约定，第四年的租赁时段为2020年3月1日至2021年2月28日，关于该年租金何时支付双方认知不同：刘艳、宋懿认为应在2020年3月15日前付清，彭日欢、朱宏榆认为应在2020年9月15日前付清。从租赁合同条款来看，虽然合同约定因办理证件无法开学可推迟交租时间，但并未明确是合同期间内各期租金交纳时间均推迟，还是仅第一年的交租时间推迟。依据通常理解，该条款应是为了缓解承租人的资金压力所做的例外约定，应仅适用于租赁前期的租金交付，而如今租赁合同已经履行三年多，案涉幼儿园也已经经营多年，已经脱离了对最初何时开学以收取学费的资金依赖，故，租金支付时间应按照合同中的一般约定（即3月15日前付清当年租金）处理为宜。同时，依据租赁合同的约定，第四年的租金应在前三年租金的基础上上浮5%，故该年租金应交纳68.25万元（即65×105%），彭日欢、朱宏榆仅在2020年3月13日支付了10万元，余款一直未支付。就未及时支付剩余租金的问题，因案涉幼儿园的经营受新冠肺炎疫情影响上半年未正常开学（推迟至2020年5月中旬才开学），根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，彭日欢、朱宏榆未按照合同约定交付租金有合法的免责事由，刘艳、宋懿于2020年7月1日单方通知解除租赁合同理据不足，本院认定该解除行为无效，双方签订的租赁合同继续履行。三、关于彭日欢、朱宏榆应支付的租金数额。因案涉幼儿园在2020年5月中旬已经正常开学，受疫情影响耽误的经营月份为两个月左右，而刘艳、宋懿在庭审中也同意减免两个月的租金，故第四年的应付租金数额为568750元（即682500元÷12×10个月），减去已付的10万元，彭日欢、朱宏榆尚需支付租金468750元。关于刘艳、宋懿主张的滞纳金。虽然租赁合同约定了未按时交纳租金需按照每天1‰的标准支付滞纳金，但本案彭日欢、朱宏榆未在2020年3月15日前付清租金有正当理由，原告要求从2020年3月1日起支付滞纳金于法无据。但鉴于彭日欢、朱宏榆在幼儿园恢复经营后较长时间内仍未及时支付租金，给原告造成了一定的资金利用损失，故本院酌情支持自刘艳、宋懿起诉时（即2020年7月21日）起按照年利率6%计算利息。关于刘艳、宋懿主张的差价补助款。因租赁合同约定彭日欢、朱宏榆额外支付26万元作为签订合同期间递增差价的约定，且约定需在2020年支付9万元，现刘艳、宋懿基于其解除合同的认知只主张了6000元，该主张未超出合同约定，本院予以支持。同时，鉴于租赁合同继续履行，刘艳、宋懿仍有主张其余差价补助款的权利，由其另行主张，本案中不予处理。关于刘艳、宋懿主张的房屋占有使用费。因租赁合同继续履行，彭日欢、朱宏榆仍需支付租金，故该部分费用不应再计算，本院对该项主张不予支持。四、关于反诉原告彭日欢、朱宏榆要求赔偿损失的问题。因反诉原告的该项主张实际建立在解除合同的基础之上，而刘艳、宋懿并无根本性的违约行为，其办理相关证件上的稍微滞后仅属于履约瑕疵，而该瑕疵反诉原告在本案争议出现之前并未提出相关异议，应当视为已经接受刘艳、宋懿之前的履约行为。至于房屋出现的漏水问题，因漏水现象限于局部未影响房屋大体的正常使用，且刘艳、宋懿已经履行了部分维修义务解决了部分问题，故亦不属于合同不能履行的情形。但基于诚信履约的原则，刘艳、宋懿后续仍应继续履行维修责任。现在合同仍有继续履行的基础，反诉原告也同意继续履行，故本院对该反诉主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限彭日欢、朱宏榆在本判决生效之日起十日内支付租金468750元并赔偿利息损失（以468750元为本金基数按照年利率6%从2020年7月21日起计算至实际付清之日止）给刘艳、宋懿；二、限彭日欢、朱宏榆在本判决生效之日起十日内支付租金递增差价补助款6000元给刘艳、宋懿；三、驳回刘艳、宋懿的其他诉讼请求；四、驳回彭日欢、朱宏榆的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4368元，由彭日欢、朱宏榆负担2620元，由刘艳、宋懿负担1748元，反诉案件受理费13440元，由彭日欢、朱宏榆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李拥军审 判 员  孟桂芝人民陪审员  杨 放二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  李 顺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。