广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4754号原告：刘斯杰，男，1979年11月30日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州泊客物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇捷顺路******。法定代表人：彭进光。原告刘斯杰诉被告广州泊客物业管理有限公司（以下简称泊客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告刘斯杰到庭参加了诉讼。被告泊客公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斯杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《泊客逸家房屋租赁合同》于2020年3月9日解除；2.被告向原告支付2020年2、3月的租金11576元及迟延支付租金的滞纳金（自2020年2月起每天按照拖欠租金总额的百分之一计算至实际支付之日止）；3.被告向原告支付违约金60000元，以及3月物业管理费和垃圾处理费241.4元；4.被告承担本案全部诉讼费用以及维权期间产生的所有合理维权费用。庭审过程中，刘斯杰变更其第2项诉讼请求为：被告向原告支付2020年2、3月的租金11576元及迟延支付租金的滞纳金（每月拖欠租金的滞纳金以每月拖欠的租金为本金，自次月1日起按照每天1%的标准计算至清偿之日止）；变更其第4项诉讼请求为：被告承担本案的全部诉讼费用；并增加一项诉讼请求：原告没收保证金10000元。事实和理由：2016年7月16日，原告与被告于广州市海珠区签订了《泊客逸家房屋租赁合同》以及《房屋委托装修合同》，被告承租了原告位于广州市番禺区番禺大道北383号海印星玥X栋XX房的物业，合同租赁期自2016年7月16日起至2022年11月15日止。根据合同约定原告向被告支付人民币150000元的装修费用于按被告要求装修房屋和购买家具并给予被告为期4个月的装修免租期。被告自2016年11月15日起，每月向原告支付租金人民币5000元，租金每年递增5%。如逾期三日支付，每逾期一日须支付拖欠费用1%的违约金，逾期达十五天，原告有权解除合同收回物业。为保证合同履行和装修费用投资保障，违约处理第一条约定：双方任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币60000元。从2020年2月开始被告没有再向原告支付租金（根据合同约定，此时应收租金递增为人民币5788元），同时在2月29日被告通知原告，被告公司已经经营不下去，提出单方面终止合同，要求在3月6日后将房屋退回原告。其后原告多次尝试与被告公司协商却没有得到任何回复，其负责人均避而不见。原告为尝试要求被告继续履行合同，在3月6日向被告发出《催缴租金的通知》。但被告在确认收到原告的《催缴租金的通知》后没有任何回复，只是一直催促原告去收房。并在3月6日下午5时被告直接告知原告，已经把房屋钥匙放在客厅的茶几抽屉里和大门密码，无论原告是否过来收房，被告相当于已将房屋交还原告了。为确保房屋里面的财产安全，原告在3月9日向被告发出《因拖欠租金解除合同的通知》，明确告知被告的违约责任。虽经原告多次催收，被告对此置之不理。直到原告在3月9日下午5时收回房屋为止，被告并没有向原告支付其应缴的违约金、租金以及滞纳金。被告的上述违约行为已经严重损害了原告的合法权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告依法提起诉讼，请求法院查明事实，依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告泊客公司无答辩，亦未提供证据。刘斯杰围绕其诉讼请求依法提交了证据。在泊客公司缺席庭审的情况下，根据刘斯杰的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区南村镇番禺大道北383号写字楼X栋XX房（以下简称涉讼房屋），登记权属人为刘斯杰，面积为88.54平方米。2.2016年7月16日，刘斯杰（出租方，甲方）与泊客公司（承租方、乙方）签订一份《泊客逸家房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限自2016年7月16日起至2022年11月15日止；甲方应在2016年7月16日前将处于毛胚状态的房屋交给乙方，并与乙方或者乙方指定的装修公司签定房屋装修合同，按装修合同要求准时支付装修款，租金从2016年11月15日起开始计算，即免租期为4个月，甲方应配合乙方或者乙方指定的装修公司完成房屋所有的装修工作，如果由于甲方的原因（如房屋产权问题，装修款不按时支付等）造成房屋装修延期，则免租期相对应延期；每月租金为5000元，以后租金每年增长5%；租金以转账形式支付，乙方应当在每月15日之前向甲方支付租金，如乙方逾期支付租金超过三日，则每逾期壹日按应付租金之百分之壹向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；乙方应当承担租赁期内的水、电、煤气、电话、宽带、物业管理费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳；为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金共计10000元；合同终止，乙方在付清房租及按时迁出时，甲方应将保证金无息退回给乙方；因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金，损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为60000元，若违约金不足弥补无错过方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金；等等。3.同日，刘斯杰（甲方）与泊客公司（乙方）另签订《房屋委托装修合同》一份，约定：甲方委托乙方承担涉讼房屋的设计、施工、安装等装修工程，工程预算总造价为150000元。4.2020年4月2日，刘斯杰提起本案诉讼。庭审过程中，刘斯杰称在涉讼合同签订后，泊客公司向其支付了保证金10000元，其向泊客公司交付了涉讼房屋及支付了装修费150000元，并给予了泊客公司四个月的免租期。泊客公司已缴清涉讼房屋2020年1月前的租金。2020年2月19日，泊客公司向其表示因疫情原因经营困难，建议免除2020年2月至4月的租金，其不同意，要求泊客公司按涉讼合同的约定履行。2020年2月29日，泊客公司再次向其表示无法继续经营，将于2020年3月6日退租，其告知泊客公司若单方解除合同需支付60000元违约金。2020年3月9日，其前往涉讼房屋并接收了房屋钥匙。泊客公司逾期支付租金及单方要求解除合同的违约行为，导致涉讼合同于2020年3月9日解除，故泊客公司应依约向其支付拖欠的租金、迟延支付租金的滞纳金及解除合同违约金，另其有权没收保证金。为证明其上陈述，刘斯杰向本院提交了其与泊客公司工作人员的微信聊天记录予以证明。微信聊天记录显示，泊客公司于2020年2月19日提出免租，后于2020年2月29日要求退租。刘斯杰另提供了由广州海印物业管理有限公司出具的电子发票，拟证明其缴纳了涉讼房屋2020年3月的物业管理费及垃圾处理费合共241.4元。此外刘斯杰表示，其已于2020年7月20日将涉讼房屋重新对外出租。本院认为，刘斯杰与泊客公司签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泊客公司承租并使用涉讼房屋，应按照涉讼合同约定向刘斯杰缴纳租金。现刘斯杰主张泊客公司拖欠涉讼房屋自2020年2月1日起的租金，并确认其已于2020年3月9日收回涉讼房屋，而泊客公司未举证证明其已履行交租义务，应承担举证不能的不利后果，故泊客公司应向刘斯杰支付涉讼物业2020年2月1日至2020年3月9日期间的租金。根据涉讼合同约定，租金从2016年11月15日起开始计算，每月租金为5000元，以后租金每年增长5%，故2020年2、3月的月租金标准应为5788元（5000元×1.053）。因此，泊客公司应向刘斯杰支付的租金为7468.39元（5788元+5788元÷31天×9天）。而就刘斯杰要求泊客公司公司支付涉讼房屋2020年3月的物业管理费及垃圾处理费合共241.4元的诉请，因刘斯杰已举证证明该费用实际发生，根据涉讼合同约定，泊客公司应负责其使用涉讼房屋期间的上述费用，故泊客公司应向刘斯杰支付物业管理费及垃圾处理费合共70.08元（241.4元÷31天×9天）。另就刘斯杰要求泊客公司支付解除合同违约金60000元的诉请，根据涉讼合同的约定，任何一方未按约定履行导致合同终止的，应支付违约金60000元，现涉讼合同因泊客公司的违约行为而解除，故刘斯杰有权要求泊客公司支付解除合同违约金，但综合考虑本案中泊客公司的实际履行情况，剩余的租赁期限以及刘斯杰将涉讼房屋重新对外出租的情况等，本院酌情将解除合同的违约金调整为30000元，故泊客公司应向刘斯杰支付解除合同违约金30000元。就刘斯杰诉请中的超出部分，本院不予支持。再就刘斯杰要求泊客公司支付迟延支付租金滞纳金的诉请，因本院已支持泊客公司向刘斯杰支付解除合同违约金30000元，该违约金足以弥补刘斯杰的损失，故就迟延支付租金滞纳金的诉请，本院不予支持。最后，就刘斯杰要求没收保证金10000元的诉请，根据涉讼合同约定，因泊客公司违反合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，刘斯杰可在保证金中扣抵，故应以保证金抵扣泊客公司应支付的违约金，经抵扣后，泊客公司应向刘斯杰支付的违约金为20000元，就刘斯杰要求没收保证金的诉请，缺乏理据，本院不予支持。泊客公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘斯杰与广州泊客物业管理有限公司签订的《泊客逸家房屋租赁合同》已于2020年3月9日解除；二、广州泊客物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向刘斯杰支付2020年2月1日至3月9日的租金7468.39元、2020年3月的管理费及垃圾处理费合共70.08元；三、广州泊客物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向刘斯杰支付解除合同违约金20000元（已抵扣保证金10000元）；四、驳回刘斯杰的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1945元，由刘斯杰负担250元，广州泊客物业管理有限公司负担1695元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月十日书记员  凌绮珊