重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初4195号原告：张晶晶，女，1991年6月26日生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：韦丹，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。被告：重庆杰祥达物流有限公司，住所地重庆市九龙坡区九滨路**负2-1，统一社会信用代码：9150010733957533XL。法定代表人：王相刚，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王一涵，女，1996年9月9日生，汉族，住重庆市永川区。系公司员工。委托诉讼代理人：李浩，男，1991年4月9日生，汉族，住重庆市丰都县。系公司员工。原告张晶晶诉被告重庆杰祥达物流有限公司（以下简称：杰祥达物流）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法由审判员秦菘独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张晶晶的委托诉讼代理人韦丹，被告杰祥达物流的委托诉讼代理人王一涵、李浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晶晶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年7月6日签订的房屋租赁合同；2.判令被告按照9400元/月向原告支付自2019年10月5日起至房屋租赁合同解除之日止的房屋租金；3.判令被告向原告支付电费1017.35元、水费246元，共计1263.35元，并以1263.35元基数从立案之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付资金占用损失至付清之日止；4.判令被告向原告支付违约金93439元；5.本案诉讼费及律师费3000元由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将所有的位于重庆市九龙坡区云龙大道XXX号附XX号商铺出租给被告使用，租赁期为4年即自2018年7月6日起至2022年7月5日止；原告给予被告6个月装修免租期，从2019年1月5日起计算租金，租金为9400元/月；水电、物管费由被告自行负担。被告从2019年10月5日起开始未向原告支付任何租金，因其未缴纳2019年9月份的水费、电费，导致经物业公司催收，原告为期垫付该笔费用。为维护自身合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告杰祥达物流辩称，1.被告与原告协商一致解除合同，并非被告违约。被告于2018年7月4日与原告签订商铺租赁合同，商铺交付后，被告为装修商铺花费约200000元。经营期间，因商铺外道路一直施工且附近小区入住率极低，被告每月盈利不足以支付房租。2019年8月，被告实在无力支付房租，但考虑投入较多且不愿放弃继续经营机会，与原告协商降房租未果，后与其协商将商铺转让给第三人。2019年9月18日，被告与原告丈夫电话联系协商退租事宜，原告丈夫同意被告撤离并要其岳父到店铺查看及做见证。被告于2019年9月底腾空房屋并去商铺旁中介“到家了”办理转租事宜，原告父亲于2019年9月底来店铺处取走店铺钥匙，以上行为应视为双方协商一致解除合同。被告得知原告已于2019年12月8日将房屋转租出去，便未继续帮助其转租，也未向如今的承租人索要转让费。2.被告已于2019年6月30日交清截止9月底的房租，且原告于2019年10月24日微信联系被告要求支付仅为9月份的水电费，而非9月份后的房租及物业费，可见双方确已在9月底协商一致解除合同，不存在拖欠房租情形；3.协商解除合同后，被告已用履约保证金18800元作为补偿金弥补9月份产生的水电费且未要求原告退还剩余部分；4.即便被告需承担违约金，也以履约保证金方式支付给了原告方。原告已在2019年12月8日将商铺租赁出去，所遭受损失仅为2019年10月至11月的两个月房屋空置损失，履约保证金足以填补原告房屋空置损失。经审理查明，原告为位于九龙坡区云龙大道XXX附**房屋不动产权人，房屋建筑面积168.68平方米。2018年7月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于九龙坡区云龙大道XXX附XX号房屋出租给乙方经营商业使用，乙方已对承租房屋进行了实地查看并已对承租房屋及其周边环境有充分的了解和认可。甲方于2018年7月6日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限为4年，自2018年7月6日起至2022年7月5日。为保证合同的履行，双方约定在签订本合同之日，乙方应向甲方支付房屋租金履约保证金，保证金按2个月租金标准收取即人民币18800元；若发生乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时，甲方可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金）并通知乙方，乙方须在收到甲方通知的10天内补足履约保证金的数额。合同第五条租金、租金交纳期限约定：“1.租金标准：首年2018年7月6日至2019年7月5日，月租金9400元，首年前六个月为装修期，无需缴纳房租。2019年7月6日至2020年7月5日，月租金为9400元/月；2020年7月6日至2021年7月5日，月租金为9400元/月；2021年7月6日至2022年7月5日，月租金为9776元/月；该租金不含物管费。2.租金应按如下期限及方式支付：（1）承租人必须在本合同签订日，乙方须缴纳2018年7月6日至2019年4月5日期间租金给甲方，共计28200元；此后租金每一个季度为一期，每期租金须于前一期届满前一个月的20日至25日内足额缴纳。乙方应在合同周期届满之日或之前，结清全部租金及其他费用。......本合同签订之日，乙方应按本合同第四条、第五条之约定交纳履约保证金及第一期租金合计为47000元”。合同第六条、其他费用的交纳：“（一）代收费用1.水费：由保利重庆物业管理有限公司统一收取代乙方向有关部门交纳，水费收取标准为6元/方。2.电费：乙方使用承租房屋的照明及其它耗电设施发生的室内用电费用及公摊费用由乙方自行负担，由保利重庆物业管理有限公司统一收取代乙方向有关部门交纳，电费收取标准为1.2元/度；3.气费：由乙方自行交纳。乙方应在收到甲方或物业管理公司每月就收取水、电费、气费发出的账单及付款通知书次月5日内，将应付费用支付给保利重庆物业管理有限公司”。合同第七条、逾期缴纳租金、其他费用或履约保证金：“1.若乙方逾期未能缴纳租金、其他费用或履约保证金，每逾期一日，乙方需按所欠缴金额向甲方支付千分之五支付违约金，直至乙方付清应付租金、其他费用或履约保证金之日为止。2.若非甲方原因，乙方逾期10天仍未能缴纳到期应付租金、其他费用或履约保证金，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时中止承租房屋之水电及中央空调等的供应。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理。此外，甲方有权将承租房屋另行租予第三方，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方有权向乙方另行追索”。合同第十一条、承租房屋的归还：“......4.本合同提前解除或期满终止之日，若乙方仍未能将承租房屋及时归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到承租房屋被甲方实际收回之日止，乙方除了应按合同解除或期满终止之日租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任”。合同第十六条、合同解除与终止：“1.在合同有效期内，如因乙方责任造成提前解除或终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金，若乙方尚未向甲方缴纳履约保证金，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。此外，乙方需按未履行的租期租金和其他费用总额的30%向甲方支付违约金。......”。合同签订后，被告向原告支付了履约保证金及第一期租金共计47000元，原告向被告交付了案涉商铺用于经营。2019年9月9日，被告公司员工通过微信询问原告是否可以降低租金。2019年9月20日，原告通过微信回复被告公司员工：“......首先你们在租的时候已经考察多方，就是市场价格，到后面经营发生的风险不应该由房东承担吧。我意见是如果要退租，至少把免租期的房租补上”，被告公司员工回复：“这个不可能”，原告再回复：“那你最好这几天能租出去，否则就构成违约事实了”。2019年9月29日，被告公司员工通过微信询问原告：“你们这边房租可以考虑降点不，因为我们这边有人问，我们也想尽量转出去”，原告微信回复：“你们谈的是多少，他们拿过去经营什么。”，被告公司员工回复：“谈好了跟你们说”。原告于2019年10月24日、28日、30日分别通过微信向被告公司员工要求结清9月份水电费及支付免租期房租，被告公司员工未作回复。原告为被告代为缴纳2019年9月的水费246元及电费1017.35元，合计1263.35元。审理中，被告对原告代为缴纳2019年9月水电费1263.35元无异议。2019年12月8日，原告自行与案外人冯玉霞签订《商铺租赁合同》约定，原告将案涉商铺出租给冯玉霞用于养生娱乐，租期共3年即自2019年12月8日起至2022年12月7日，2019年12月8日至2021年12月8日月租金为6000元，2021年12月8日至2022年12月7日月租金为6300元。另，原告因本案于2020年1月17日与北京市尚公（重庆）律师事务所签订《民事委托代理合同》并为此产生前期律师费3000元。审理中，关于原告实际收回案涉商铺和房屋租赁合同解除时间问题。原告述称被告于2019年10月8日搬离，但原告仍要求其继续履行合同或被告自行寻找承租人，原告方从2019年10月8日后对外招租，找到新的承租人后将房屋收回并交付新承租人，收回房屋时使用的备用钥匙而非被告交回的钥匙，2019年12月8日自行找到新承租人冯玉霞后导致双方间的房屋租赁合同在2019年12月8日事实上解除。被告述称承租的房屋为清水房，被告装修后自行购买了钥匙，但无法提供购买凭据，原告不存在备用钥匙；双方于2019年9月18日协商一致解除了房屋租赁合同，后于2019年9月27日彻底搬离案涉商铺，原告父亲在2019年9月底收走了商铺钥匙，双方已协商一致解除合同。以上事实有房屋租赁合同、房屋登记信息查询证明、微信聊天截图、商铺租赁合同、民事委托代理合同以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案《房屋租赁合同》解除时间。被告主张于2019年9月底已将案涉房屋钥匙交还给原告父亲，但未举示任何证据予以证明且原告予以否认，本院不予采信。原告述称其于2019年10月8日后重新就案涉房屋对外招租，可以推定原告在此时间实际已认可恢复了对案涉房屋的占有使用并无继续履行本案《房屋租赁合同》的意思表示，故本院认定原、被告于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除。关于被告应付租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。尽管被告辩称房屋租金支付至2019年9月底，但原告认可其房屋租金已支付至2019年10月4日，本院对此予以尊重，现原告要求被告支付自2019年10月5日至《房屋租赁合同》解除之日的房屋租金，系真实意思表示，并无不当，本院予以支持，被告应按约定标准支付原告房屋租金1253.33元（9400元/月÷30天×4天）。关于被告应支付的水电费问题。原告主张被告支付代为缴纳的水电费1263.35元，被告对此金额予以认可，本院予以确认。被告应支付原告水电费1263.35元。鉴于被告经原告催收后，未能及时缴纳水电费，现原告主张被告支付资金占用利息，并无不当，本院予以支持，被告应以1263.35元为基数自本案立案之日即2020年3月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付水电费的资金占用利息至付清本金时止。关于被告是否应支付违约金问题。被告主张双方于2019年9月18日协商一致解除合同，但未举示任何证据予以证明，且根据双方微信聊天情况看，截止2019年9月29日双方还在就另行出租案涉房屋进行沟通，故本院认为，本案《房屋租赁合同》提前解除系被告单方提出降低租金要求未果后，其自行搬离案涉房屋所致，应属被告违约导致合同解除。根据合同约定，因被告责任造成提前解除合同，原告有权不退还已收取的履约保证金，同时被告还需按未履行的租期租金和其他费用总额的30%支付违约金。尽管被告已于2019年12月8日将案涉房屋另行出租且已收取相当于2个月租金的履约保证金18800元，该履约保证金根据合同约定原告有权不予退还，能够填补从合同解除至另行出租期间的房屋空置损失，但根据合同约定的违约金赔偿范围并非仅针对原告已实际产生的损失，综合考虑合同履行情况、被告违约的过错程度及合同履行后原告可获得的预期利益，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金金额酌定调整为按当年月租金标准支付1个月租金即9400元。关于原告主张的律师费。根据合同约定，合同提前解除后，被告未能及时归还案涉房屋时，被告应支付房屋占用费及律师费等，现原告已实际收回案涉房屋且被告不存在迟延返还房屋的情形，故原告主张被告支付律师费3000元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告张晶晶与被告重庆杰祥达物流有限公司于2018年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除；被告重庆杰祥达物流有限公司于本判决生效后三日内支付原告张晶晶房屋租金1253.33元；被告重庆杰祥达物流有限公司于本判决生效后三日内支付原告张晶晶水电费1263.35元，并以1263.35元为基数自2020年3月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付资金占用利息至付清本金时止；被告重庆杰祥达物流有限公司于本判决生效后三日内支付原告张晶晶违约金9400元；五、驳回原告张晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为1084元，由被告重庆杰祥达物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  秦菘二〇二〇年十二月十五日书记员  王琪