福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初5335号 原告：福建福乐置业有限公司，住所地福州市长乐区鹤上镇五金家居市场物流园******，统一社会信用代码：9135018231064993XX。 法定代表人：岳文成，总经理。 委托诉讼代理人：许艳冰，福建融成律师事务所执业律师。 被告：罗燕清，女，1982年5月15日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：郑文军，福建知望律师事务执业律师。 原告福建福乐置业有限公司（以下简称福乐公司）与被告罗燕清租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第二、三次开庭审理，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福乐公司向本院提出的诉讼请求：1．判令福乐公司与罗燕清于2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月1日解除；2．判令罗燕清立即腾空、恢复原状并搬离福乐商业广场A栋一层102号商铺，并将上述房屋及钥匙完好交还给福乐公司；3．判令罗燕清立即向福乐公司支付2019年7月1日至2020年2月29日的租金30480元（3810元/月×8月）、2019年12月1日至2020年2月29日的物业费685.8元（6元/平方米/月×38.1平方米，每月228.6元×3月）、截止2019年10月26日的水电费510元（详见证据3的清单）、租金与水电费、物业费的滞纳金（滞纳金以31675.8元为基数，按日0.05%自2020年3月1日起算至租金与水电费物业费实际付清之日止，暂计算至2020年8月12日为4640.7元）；4．判令罗燕清立即向福乐公司支付逾期交还租赁房屋占用费（该占用费以《商铺租赁合同》约定的月租金3810元，月物业费228.6元为标准计付）及滞纳金（以每个月租金3810元+月物业费228.6元叠加为基数，滞纳金按日0.05%为标准自2020年3月1日起计算至实际交还房屋之日，暂计算至2020年8月12日为1019.75元）。事实与理由：2018年4月，福乐公司与罗燕清签订《商铺租赁合同》，双方约定：“罗燕清向福乐公司承租位于福乐商业广场A栋一层102号商铺的租赁铺位，租赁期限：自2018年4月1日起至2022年3月31日止，每月租赁费用100元/平方米，合计叁仟捌佰壹拾圆整（3810元/月），第五年起月租递增百分之六。福乐公司应于罗燕清交付该租赁区域后，正式记租开始前支付首月租赁费用，并在以后每月的25日前向福乐公司支付下月租赁费用。免租期自2018年4月1日起至2018年8月31日止。并且双方约定罗燕清应按时支付租赁等费用，罗燕清逾期不支付累计超过10日的，福乐公司按每逾期一日，加收延迟付款金额千分之5违约金，罗燕清逾期不支付累计超过30日，福乐公司可书面通知罗燕清解除本合同，收回全部租赁区域，福乐公司无需返还罗燕清所支付的履约保证金。”合同签订后，福乐公司按约将商铺交付罗燕清使用、经营，但罗燕清自2019年7月未向福乐公司交付租金等费用，福乐公司多次向罗燕清催讨，罗燕清一直推拖拒绝。福乐公司已于2020年3月1日向罗燕清微信送达解除合同通知函，并要求罗燕清缴清租金，腾空房屋，而罗燕清一直推拖拒绝。综上所述，福乐公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持福乐公司诉求。 罗燕清辩称，1．案涉租赁合同无效，租赁物实际归福建吉祥置业有限公司，产权并未分割过户给福乐公司，福乐公司未提供授权或分割的证据，无权出租。2．案涉租赁合同合法有效的前提下，罗燕清已经依约履行了租金、物业管理费、水电费。3．福乐公司的原法定代表人林祥海的哥哥林宝兴即证人以及他们共同经营的福建新海域投资有限公司拖欠罗燕清借款，经林祥海、林宝兴、福建吉祥置业有限公司等多方的同意并由林宝兴经手以案涉租赁物租金、物业费、水电费、还款形式对抵双方的债权债务。2019年5月30日，林宝兴、福建新海域投资有限公司为偿还罗燕清的借款以购房款抵房款的形式由林宝兴与罗燕清签订认购协议，约定“案涉租赁物作价106.68万”。4．退一步说，即使是罗燕清违约拖欠租金，2019年11月起案涉租赁物无使用，福乐公司提供的水电费表格可以体现2019年11月没用水电，2019年12月起受新冠疫情影响，罗燕清违约不能归责任何一方，事实上无法继续经营。租赁物长期空置，无论产生租金损失、占用费、滞纳金不应由罗燕清承担。福乐公司对长期空置的商铺没有管理、出租存在一定过错。5．滞纳金约定15%每月过高，不应当支持。 福乐公司补充陈述，1．福乐公司有合法出租权。2．罗燕清是否使用商铺不能对抗不支付租金。滞纳金已按日0.05%计算。3．罗燕清举证租金已支付，却又陈述违约受新冠疫情影响，罗燕清违约不能归责任何一方，相互矛盾。 罗燕清补充陈述，1．“退一步说”后面的陈述不是自认。2．即使滞纳金按日0.05%计算也过高，现在利息最高标准年利率为2020年8月20号之后为LPR的四倍。 双方依法提交了证据，对于双方无异议的证据，本院经审查依法予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，在本院认为作综合分析认定。 根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2018年4月，福乐公司与罗燕清签订一份《商铺租赁合同》。上述合同主要内容为，罗燕清向福乐公司承租位于福乐商业广场A栋一层102号商铺的租赁铺位，租赁期限：自2018年4月1日起至2022年3月31日止，每月租赁费用100元/平方米，合计叁仟捌佰壹拾圆整（3810元/月），第五年起月租递增百分之六。罗燕清应于福乐公司交付该租赁区域后，正式记租开始前支付首月租赁费用，并在以后每月的25日前向福乐公司支付下月租赁费用。罗燕清的免租装修期自2018年4月1日起至2018年8月31日止。罗燕清应按时支付租赁费用、履约保证金、水电暖保证金，罗燕清逾期不支付累计超过10日的，福乐公司按每逾期一日，加收延迟付款金额千分之5违约金。罗燕清逾期不支付累计超过30日，福乐公司可书面通知罗燕清解除本合同，收回全部租赁区域，福乐公司无需返还罗燕清所支付的履约保证金。物业管理费从2019年9月1日开始征收。凡因本合同或本合同引起的有关争议，双方应协商解决，如协商不成，可向所属地人民法院提起诉讼。 2020年3月1日，福乐公司向罗燕清发送了解除合同通知函。 本院认为，根据双方当事人诉辩主张及理由，本案争议焦点主要是：1．案涉租赁合同是否无效。2．罗燕清是否已经依约履行了租金、物业管理费、水电费，合同是否应当解除。 针对第1个争议焦点。罗燕清称租赁物实际归福建吉祥置业有限公司，产权并未分割过户给福乐公司，福乐公司未提供授权或分割的证据，无权出租，合同无效。而福乐公司提交了2015年度第一届股东会招商认购专题会议决议、建设用地规划许可证、福建工程规划许可证等证据证明福乐公司对讼争商铺拥有合法的出租权，且福建吉祥置业有限公司的法定代表人林祥海到庭表示案涉店铺归福乐公司管理，案涉店铺使用、收益权利均归福乐公司，对福乐公司的诉讼请求无异议。福乐公司与罗燕清签订的租赁合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。 针对第2个争议焦点。福乐公司认为林宝兴有款项在福乐公司，故在2019年7月之前以林宝兴前述款项抵扣租金的方式（以下简称代付）来支付租金。而后福乐公司经核实林宝兴尚欠公司款项，且故不同意再以前述方式支付租金，罗燕清对前述租金支付方式无异议。本院认为，双方以实际履行的方式确定了租金的支付方式，而租金支付方式的变更，福乐公司应当通知罗燕清，而本案中福乐公司未提交证据证明已履行通知义务，故福乐公司主张解除合同、恢复原状返还讼争商铺及交还钥匙，没有依据，本院依法不予支持。但福乐公司已起诉至本院，且已明确不同意再由林宝兴代付租金，而罗燕清亦未举证证明林宝兴已实际向福乐公司支付了租金，故2019年7月1日至2020年2月29日的租金罗燕清应当支付，结合福乐公司的诉讼请求及合同约定，罗燕清应当支付租金的金额为30480元。根据前述分析，延付租金不可归责于罗燕清，故福乐公司主张租金的滞纳金，本院依法不予支持。第一次庭审中，福乐公司的委托诉讼代理人明确林宝兴代付的范围包括了物业费及水电费，故同理罗燕清应当支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的物业费，福乐公司主张物业费的滞纳金，亦不予支持。而福乐公司确认物业费228.6元每月低于双方合同的约定金额229元每月，故罗燕清应当支付前述期间物业费658.8元。福乐公司提交了单方制作的表格证明罗燕清欠付水电费，同时确认前述水电费为案涉商铺内部自用产生的水电费，而罗燕清对前述表格真实性持有异议，故对前述表格本院依法不予采纳。而福乐公司未进一步提交证据证明代垫了前述的水电费，故福乐公司有关水电费及滞纳金的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。由于租赁合同未解除，故福乐公司诉请逾期交还租赁房屋占用费，本院依法不予支持。 另，罗燕清有关已购买了案涉店铺及经营受疫情影响等抗辩均未提交充分证据予以证明，本院依法均不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、罗燕清于本判决生效之日起十日内一次性支付福建福乐置业有限公司租金30480元、物业费658.8元。 二、驳回福建福乐置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1340元，减半收取计670元，由福建福乐置业有限公司负担331元，由罗燕清负担339元。 如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 郑 宇 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 蔡敏杰 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。