文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初21612号原告：成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司，经营场所重庆市九龙坡区石桥镇石新路**附渝州新城****，统一社会信用代码9150010768890623XG。负责人：冉兵，系总经理。委托诉讼代理人：李银鹏，该公司员工。被告：赵俊，住重庆市渝中区。原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司与被告赵俊物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司的委托诉讼代理人李银鹏，被告赵俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即向原告支付2020年1月至2020年7月期间的所欠物业服务费2352元（356.33㎡×2.5元/月•平方米×7个月-3885元=2352元），2020年1月至2020年7月期间的公摊费94元（356.33㎡×0.1元/月×7-155.4=94元），共计2446元。二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，原告与香格里拉西郊庄园小区业主委员会于2018年12月24日签订《物业服务合同》，约定由原告开始为香格里拉西郊庄园小区提供物业管理服务；物业服务费收费选择包干制，收取标准为：一期按2.5元/月•平方米，二期按3.00元/月•平方米。原告与香格里拉西郊庄园小区业主委员会于2019年1月18日签订《物业服务合同补充协议》，约定合同期限从2018年11月1日起至2021年12月31日止。原告于2018年11月1日进场为香格里拉西郊庄园小区的业主提供物业服务，被告赵俊作为香格里拉别墅14栋业主，房屋面积为356.33㎡，享受了原告提供的物业服务，应当根据《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的约定，按照2.5元/月•平方米的标准，按时以应有房屋的实际建筑面积计算的物业费及公摊费进行交纳。但被告在2020年1月至2020年7月期间一直声称只愿意按照建筑面积222平方米进行计算交纳物业费，然后多次向物业公司转账，其金额都低于实际应该交纳的物业费，在2020年1月至2020年7月期间，被告实际该交物业费及公摊费共计6486.4元，被告向物业公司转账及其余结余返还共计4042.6，现仍欠物业公司2446元。起诉前虽经原告多次沟通协商，但被告仍坚持己见，不愿意按照实际面积交纳物业费。为了保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决！被告赵俊答辩称，原告计算物业管理费标准有误，物业服务费应以2.5元/平方米/月，按222平方米计算，金额为555元/月，被告已按该标准支付了所有物管费，且小区业委会与原告签订的物业房屋合同是无效合同，故应当驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求举示了物业服务合同、补充协议、缴费通知书及邮件查询记录、催收照片、不动产信息查询、转账记录、收据、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初10490号民事判决、通知缴费单、聊天记录、通告等证据，本院依法组织双方进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：被告赵俊系坐落于重庆市九龙坡区含谷镇建新村（香格里拉别墅14号）浣庐房屋所有权人，该房屋建筑面积为356.33平方米。2018年12月24日，重庆市九龙坡区香格里拉西郊庄园业主委员会（甲方）与原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同主要约定：1.原告为被告上述房屋所在的香格里拉西郊庄园小区提供物业管理服务；2.物业服务费用缴纳标准：一期按2.5元/月·平方米计，二期按3元/月·平方米计，业主应按本合同约定的标准和时间向乙方缴纳物业服务费；3.本合同期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2019年1月18日，重庆市九龙坡区香格里拉西郊庄园业主委员会（甲方）与原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司（乙方）签订《物业服务合同补充协议》，协议主要约定：根据乙方实际进场香格里拉西郊庄园小区提供物业服务时间为2018年11月1日，经甲乙双方协商确定将2018年11月1日至2018年12月31日纳入原合同的合同期限，原合同的期限变更为三年零2个月，自2018年11月1日起至2021年12月31日止。案涉小区原物业服务企业为重庆三人行物业管理有限公司，于2018年10月31日。被告举示了2018年9月30日香格里拉西郊庄园业委会出具的《致：香格里拉西郊庄园业主》，载明：“……更换物业公司是为了在现物业费不变的情况下，为业主提供更加优质、安全、高效的小区服务……”拟证明原告承诺了按照之前的收费标准收取物业服务费。被告对上述证据真实性不予认可，认为并非原告作出的书面承诺。此外，被告还举示了收据一张和催费单一组，该收据和催费单均载明案涉房屋2019年11月的物业服务费应收为891元，实收为555元，拟证明在合同履行过程中均按照222平方米计算的物业服务费。原告主张，被告自2020年1月至2020年7月期间所欠的物业服务费为2352元（356.33平方米×2.5元/月/平方米-3885元），2020年1月至2020年7月期间的公摊费94元（356.33平方米×0.1元/月-155.4元），其中3885元物业服务费和155.4元公摊费系被告已经缴纳的费用。原告举示了催费通知书、邮件查询记录和催费张贴照片，拟证明原告通过邮寄和上门张贴催费单的方式对上述费用进行了催收，催费通知书均系原告向被告催收2020年1月至2020年5月的费用，其中邮寄单显示收件人为本案被告。被告否认收到邮寄的催费单，但认可邮寄单上的号码为其本人所有，地址也为案涉房屋，同时陈述其未居住在案涉房屋，因此没看到张贴的照片。被告则举示了聊天记录，证明原告工作人员于2020年3月才通知调整物业费。原告认可该聊天记录，但陈述原告在2019年已经告知被告按照555元/月的物业服务费交费到2019年6月，后被告要求延长期限，原告同意延长至2019年12月底，但是不能否认原告要求被告2020年1月1日开始以实际建筑面积缴纳物业服务费，且2020年被告缴纳费用后原告均未开具票据，足以说明原告对于被告交费标准有异议。被告则认为，自原告进场以来一直都是按照建筑面积222平方米，2.5元/平方米/月的标准收费，且合同签订在前，收费在后，收费标准和合同不符的情况下，实际执行一年多之久，已经成为了事实合同，现原告要求更改，需要新的证据。原、被告双方一致确认案涉房屋物业收费标准为2.5元/月/平方米。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》以及《物业服务合同补充协议》，对小区全体业主均具有约束力，被告作为小区业主，同样应受该法律关系约束。原告与重庆市九龙坡区香格里拉西郊庄园业主委员会签订的上述两份合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方之间已经形成物业服务合同关系。被告认为上述两份合同无效，但未向本院提交证据证实，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告虽辩称原告承诺了依照之前的收费标准收取物业服务费，但其仅举示了业主委员会出具的材料，该材料并无原告物业服务公司的签字或者盖章，被告也未其他可以证明原告实际作出了该承诺的证据。根据权利与义务相统一的原则，原告为案涉小区提供了物业服务，被告应当依约向原告足额支付物业服务费。被告所有的案涉房屋建筑面积为356.33平方米，现原告主张按照该面积计算物业服务费并无不当，本院依法予以支持。故，被告需要按照其房屋实际建筑面积向原告补足其欠缴的物业服务费，经计算，2020年1月至2020年5月还需缴纳物业服务费1679.13元【（356.33平方米-222平方米）×2.5元/月/平方米×5个月】，公摊费67.17元【（356.33平方米-222平方米）×0.1元/月/平方米×5个月】。对于关于原告诉请的2020年6月1日至2020年7月31日期间物业服务费、公摊费的处理意见，本院已在(2020)渝0107民初21612号民事裁定书中进行阐述，不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告赵俊于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司重庆分公司支付2020年1月至2020年5月期间的物业服务费1679.13元及公摊费67.17元。案件受理费减半收取为25元，由被告赵俊负担。本判决为终审判决。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年十二月二日法官助理 舒建国书 记 员 周 怡