广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初5612号 原告：柳州银泰商业管理有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰路**，统一社会信用代码：91450200068877992B。 法定代表人：陈晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔庆凯，该公司员工。 委托诉讼代理人：莫海兰，该公司员工。 被告：何萍，女，1975年8月24日生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江**。 原告柳州银泰商业管理有限公司与被告何萍租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告柳州银泰商业管理有限公司的委托诉讼代理人崔庆凯到庭参加诉讼，被告何萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告柳州银泰商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年12月1日至2020年6月30日欠付租金102200元，综合管理费73000元，水电费8246.99元；2、判令被告承担违约金81760元；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：原被告于2019年3月15日签署了《租赁合同》，约定被告承租原告位于柳州银泰城5楼5-12号商铺经营餐饮服务，租期自2019年5月1日至2024年8月31日。合同同时约定了被告支付 -2- 租金的标准以及支付租金的期限为季度缴租。合同签署后，原告依法履行了合同约定的各项义务，但自2019年12月1日起，被告开始逾期支付租金及各项费用，并自2020年3月8日起未经双方协商擅自停止营业，给原告造成极大损失和负面影响。经原告多次口头、书面形式通知，被告仍拒不履行合同，且恶意逃避原告主张的合法权益。原告迫于无奈，于2020年5月27日向被告发出了解除合同通知书，要求被告支付欠付款项并拆除相关设施按约定返还租赁房屋。截至合同解除日（2020年6月30日），被告已欠付原告租金102200元，综合管理费73000元，水电费8246.99元。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告何萍未作书面答辩，亦未向法庭提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告何萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭陈述、举证和质证的权利，原告提供的与被告何萍相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告陈述的案件事实将结合全案证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月15日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于柳州银泰城5楼5-12号商铺，用于经营餐饮（汤品明记潮汕牛火锅），租赁面积292平方米，租赁期限2019年5月1日至2024年8月31日，2019年5月1日至2021年4月30日，按70元/月/平方米，租金为20440元/月，按季度缴纳。履约保证金40880元；……14.6未经原告书面同意，被告擅自停业超过15日的；被告迟延交付履约保证金、质量保证金、租金或本合同约定的费用超过15日的原告有权经书面通知被告，立即解除合同。第十六条违约责任：16.4原告按14.6条及本合同其他条款约定解除本合同或被告单方面擅自解除本合同的，被告承担违约责任如下：16.4.1原告有权没收履约保证金；2、本合同解除时，被告实际租赁期限不满六个租赁年度，被告除承担本合同第16.4.1条责任外，还应向原告赔偿相当于4个月租金的违约金。同时，双 -3- 方还签订有《综合管理服务合同》，合同第三条约定自本合同签订之日起5日内，被告应当向原告支付29200元作为综合管理服务费保证金，合同终止后30日内，如被告无违约行为，综合管理服务保证金无息退还；第1个租赁年度到第6个租赁年度，综合管理服务费收费标准为50元/月/平方米，每月14600元，按季支付。原告认可已收取履约保证金40880元及综合管理服务费保证金29200元。 合同签订后，被告依约履行了合同义务，但从2019年12月1日起，被告未按期缴纳租金及综合管理服务费。并拖欠水电费8246.99元。 2020年5月27日，原告向被告邮寄达达《解除合同通知书》，通知内容为被告存在欠付租金、管理费及其他费用的行为，未经原告许可经营时间内擅自停业的行为，依据双方约定，1、原告依约解除与被告的《租赁合同》、《银泰卡使用协议》、《综合管理服务合同》、〈补充协议〉；2、原告依约没收被告缴纳的履约保证金、综合管理费保证金；3、原告依约计取被告违约金，并针对所有损失进行求偿；4、原告将封闭、清空租赁单元、留置、移除被告的设施、物品；5、于接收到此函的2个工作日内，将所欠租金、综合管理费、水电费用补缴完毕等。被告于当日收到该通知书，但被告至今未向原告支付拖欠租金及综合管理服务费。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《综合管理服务合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。被告从2019年12月1日起欠付租金，根据合同的约定被告擅自停业超过15日、迟延交付租金超过15日的原告有权经书面通知被告解除合同。因此，原告有权依约解除《租赁合同》。原告于2020年5月27日向被告发出《解除合同通知书》，被告已于当日签收，故本院确认双方合同于2020年5月27日解除。被告应向原告支付从2019年12月1日至5月27日的租金及综合管理服务费，原告主张按5个月计付，本院予以支持。故被告应支付给原告租金102200元（20440元×5个月），综合管理服务费73000元（14600元×5个月）。同时，被告尚应支付原告水电费8246.99元。 -4- 由于被告迟延履行支付租金的义务导致《租赁合同》及《综合管理服务合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。依照《租赁合同》的约定，被告逾期支付租金导致合同解除的，应向原告支付4个月租金的违约金并没收履约保证金，同时双方签订的《综合管理服务合同》亦约定被告应向原告支付29200元综合管理服务费保证金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，同时适用上述违约罚则，其违约金数额过分高于实际损失，应依法予以减少。综合考虑原告未能举证证明因被告迟延支付租金给其造成的具体损失，且《租赁合同》及《综合管理服务合同》中所约定的保证金已具有担保和违约金的双重功能，因此本院认为违约金应以被告所缴纳的履约保证金40880元及综合管理服务费保证金29200元为限，上述保证金无需返还被告，故对原告主张支付4个月租金的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告何萍应于本判决生效之日起十日内向原告柳州银泰商业管理有限公司支付租金102200元、综合管理服务费73000元、水电费8246.99元，合计183446.99元； 二、驳回原告柳州银泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6198元（原告已预交），由原告柳州银泰商业管理有限公司负担593元，被告何萍负担5605元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 -5- 审 判 长  章 嵘 人民陪审员  张汝强 人民陪审员  汤 藻 二〇二〇年十二月一日 法官 助理  莫 怡 书 记 员  邓姗姗 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失 -6- 赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。