浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终569号 上诉人（原审原告）：胡熠炯，男，1975年4月7日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人（原审原告）：胡晏晏，女，1977年10月12日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：马国海，浙江民鸿律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张海军，浙江民鸿律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈玲玲，女，1985年9月10日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：郑素雅，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 上诉人胡熠炯、胡晏晏、上诉人陈玲玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院(2020)浙0903民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡熠炯、胡晏晏上诉请求：撤销原判第三项，改判陈玲玲向胡熠炯、胡晏晏支付租金105003元；撤销原判第四项，改判陈玲玲向胡熠炯、胡晏晏支付违约金575000元；一、二审诉讼费用由陈玲玲承担。事实和理由：一、陈玲玲不按合同约定支付租金的行为具有主观恶意，与疫情无关，其违约行为造成胡熠炯、胡晏晏无法按约向银行支付按揭贷款的严重后果，一审减免租金40000元不当。二、违约金应当兼具补偿性和惩罚性，一审认为违约金应相当于实际损失有悖法理。陈玲玲的恶意违约行为给胡熠炯、胡晏晏造成的经济损失远大于一审酌定的违约金金额200000元。一审把违约金金额调整到远低于胡熠炯、胡晏晏实际损失，显失公平。 陈玲玲辩称，一、2020年1月底开始，因防疫所需，禁止一切餐饮业营业，直至4月底允许外卖，不能堂食，疫情至今仍在影响全球。陈玲玲一直在努力挽救餐厅，希望可以继续营业，解除合同系不可抗力造成，并非其恶意违约。二、一审判决确定的违约金200000元已经过高，胡熠炯、胡晏晏要求的违约金实在过高，无法承受。 陈玲玲上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、双方签订的房屋租赁合同系胡熠炯、胡晏晏提供的格式文本。合同签订后，陈玲玲提前支付了免租期之后半年的租金275000元及100000元押金。受疫情影响，陈玲玲租赁案涉房屋经营的饭店一直处于亏损状态，拖欠租金仅一个半月以后，胡熠炯、胡晏晏即提起诉讼。2020年9月11日，陈玲玲将饭店设施及相关材料全部处理，并结清水电费，并于同月14日请求一审组织双方验房，一审拒绝，胡熠炯、胡晏晏亦以在外出差为由拒绝验房。案涉房屋已经腾退，一审判令胡玲玲腾退房屋，纯属多此一举。二、在诉讼前陈玲玲仅欠付租金76389元，押金10万元亦远高于欠款金额，且××爆发属突发事件，系不可抗力，一审不考虑上述因素，判决陈玲玲支付高达20万元的违约金，明显不公。本案与恶意违约有着本质的区别，一审判决陈玲玲承担对方的律师费，显属不公。 胡熠炯、胡晏晏辩称，一、胡熠炯、胡晏晏不认可陈玲玲已实际腾空房屋并结清水电费，要求陈玲玲腾退房屋是胡熠炯、胡晏晏的诉请之一，一审判决理应对此作出回应。二、××疫情属突发事件，但并非不可抗力，且疫情对舟山影响不大。陈玲玲也并非逾期支付租金，而是不肯支付租金，这才是胡熠炯、胡晏晏起诉的原因。三、一审判决陈玲玲承担胡熠炯、胡晏晏的律师费于法有据。综上，请求驳回陈玲玲的上诉请求。 胡熠炯、胡晏晏向一审法院起诉请求：一、依法解除胡熠炯、胡晏晏和陈玲玲签订的房屋租赁合同，并要求陈玲玲立即腾退坐落于舟山市普陀区××街道××路××号租赁房屋；二、判令陈玲玲支付租金计人民币76389元（计算至2020年7月1日），并从2020年7月2日起按年租金55万元支付租赁房屋占用费至实际腾退日；三、判令陈玲玲支付违约金计人民币577500元；四、判令陈玲玲结清至实际腾退日的租赁房屋水电费用等；五、判令陈玲玲承担律师代理费2万元。本案审理中，胡熠炯、胡晏晏撤回第四项诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年9月1日，胡熠炯、胡晏晏与陈玲玲签订《房屋租赁合同》一份，约定由胡熠炯、胡晏晏将二人按份共有的位于舟山市普陀区××街道××路××号的房屋出租给陈玲玲使用；租赁期限为五年，自2019年9月1日至2024年11月9日，其中2019年9月1日至2019年11月10日为免租期，第一年和第二年租金为550000元，第三年租金为577500元，第四年租金为606375元，第五年租金为636994元；2019年9月5日前支付第一期租金275000元及押金100000元，2020年4月9日前支付275000元……如陈玲玲未按期支付租金的，每逾期一日，应按年租金总额万分之五支付滞纳金，逾期15天，胡熠炯、胡晏晏有权单方解除合同，并有权要求陈玲玲一次性支付违约金即第三年租金；任何一方未按约履行本合同项下的义务，导致对方为实现债权所发生的包括但不限于诉讼费、律师费等由违约方承担。上述合同签订后，胡熠炯、胡晏晏向陈玲玲交付了租赁房屋，陈玲玲按期支付了押金100000元及首期租金275000元。后陈玲玲未按期在2020年4月9日前支付第二期租金275000元。2020年5月22日，胡熠炯、胡晏晏向陈玲玲发律师函，要求其于收函后五个工作日内支付租金275000元。2020年6月28日，胡熠炯、胡晏晏再次发律师函要求陈玲玲于收函后五个工作日内支付租金，否则将通过诉讼程序依法解除房屋租赁合同并追究违约责任。陈玲玲于2020年7月1日签收该函，但一直未支付租金。 一审法院认为，胡熠炯、胡晏晏与陈玲玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。胡熠炯、胡晏晏根据合同约定向陈玲玲提供了房屋，陈玲玲应按约足额支付房屋租金，胡熠炯、胡晏晏两次向陈玲玲催讨租金，其均未积极回应，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现胡熠炯、胡晏晏诉至法院要求解除案涉合同，陈玲玲也同意解除，故对胡熠炯、胡晏晏的该项诉请予以支持。关于解除时间，胡熠炯、胡晏晏认为案涉合同应于陈玲玲签收第二份律师函当日即2020年7月1日解除，而胡熠炯、胡晏晏在律师函中要求陈玲玲于收到函告后五个工作日内支付租金，否则将通过诉讼途径解除案涉租赁合同。胡熠炯、胡晏晏于2020年7月17日提起诉讼，法院于2020年7月20日向陈玲玲送达诉状副本等材料，故本案房屋租赁合同的解除时间应为2020年7月20日，截至合同解除之日的应付租金为105003元，本市从2020年1月下旬开始一段时间里受××疫情影响，对餐饮行业门店经营造成一定影响，陈玲玲要求减免部分租金，基于公平原则，参考相关规定的精神，酌情考虑减免租金计40000元，结算后，陈玲玲尚需支付租金65003元。合同解除后，陈玲玲负有腾退案涉房屋的义务，并应自2020年7月21日起至实际腾退日止按租金标准向胡熠炯、胡晏晏支付房屋占有使用费。关于违约金，胡熠炯、胡晏晏要求按第三年租金金额即575000元标准支付违约金过高，违约金应相当于因违约造成的实际损失，考虑双方在订立合同时对免租期的约定、房屋另行出租的时间成本等因素，酌情确定违约金为200000元，扣除胡熠炯、胡晏晏应返还的押金100000元，尚需支付100000元。胡熠炯、胡晏晏诉请的律师代理费，结合房屋租赁合同等证据内容约定，该费用系其实际且合理的支出，也应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、胡熠炯、胡晏晏与陈玲玲于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除；二、陈玲玲于判决生效之日起十五日内腾退占用的属胡熠炯、胡晏晏所有的位于舟山市普陀区××街道××路××号的房屋；三、陈玲玲于判决生效之日起十五日内向胡熠炯、胡晏晏支付租金65003元，并支付自2020年7月21日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按年租金550000元标准计算）；四、陈玲玲于判决生效之日起十五日内向胡熠炯、胡晏晏支付违约金200000元，抵扣押金100000元，尚需支付100000元；五、陈玲玲于判决生效之日起十五日内向胡熠炯、胡晏晏支付律师代理费20000元。案件受理费10539元，减半收取5269.5元，由胡熠炯、胡晏晏共同承担3269.5元，由陈玲玲承担2000元。 二审期间，胡熠炯、胡晏晏向本院提供以下证据：1.2019年胡熠炯与陈玲玲合伙人邱海平的聊天记录一组，拟证明陈玲玲未按合同约定支付第一期租金，在胡熠炯多次催讨后才分期支付，说明其本身存在资金困难，与新冠疫情无关；2.2020年胡熠炯与邱海平的聊天记录一组，拟证明陈玲玲未按约定在2020年4月9日支付第二期租金，此后胡熠炯多次主动与其协商，双方达成一致意见，即由陈玲玲先支付部分租金，剩余款项可另行协商，但陈玲玲未能守约，说明其违约具有主观恶意。 陈玲玲质证后认为，证据1与讼争事实无关；对证据2，双方协商的过程能够证明陈玲玲一方除经营餐厅外无其他收入，疫情防控措施造成其无法营业，其在政府允许经营后也积极采取各种措施以便继续经营，但客观上缺乏支付租金的能力，不存在恶意违约行为。 陈玲玲向本院提供2020年9月18日其与胡熠炯的短信聊天记录，拟证明其曾就腾退交接事宜联系胡熠炯，但胡熠炯拒绝办理腾退交接手续。 胡熠炯认可聊天记录的真实性，但认为陈玲玲是在原审诉讼期间发送的短信，在法院未通知其腾退的情况下，其没有义务办理腾退交接手续。 本院审查后认为，胡熠炯、胡晏晏提供的证据1与双方讼争事实缺乏关联，对其证据资格不予确认；证据2可以证明双方在2020年4月9日至本案诉讼前就第二期租金支付的协商过程。陈玲玲提供的证据可以证明其联系胡熠炯办理腾退交接手续的事实。 二审另查明：2020年5月5日起，胡熠炯与陈玲玲及其合伙人邱海平多次就第二期租金支付问题进行沟通，陈玲玲一方曾多次承诺先支付部分租金，剩余款项待双方另行协商，但均未能按约支付款项。 2020年9月18日，陈玲玲通过手机短信的方式告知胡熠炯，其已从案涉房屋腾退完毕，请其配合办理交接手续，胡熠炯予以拒绝。 二审期间，本院于2020年11月17日组织双方办理房屋腾退交接手续，双方一致确认陈玲玲已结清租赁期间产生的水、电、燃气及物业费。 除上述事实外，二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点在于：一、案涉租赁合同的租金能否减免及减免标准；二、陈玲玲是否应承担违约责任及如何确定违约金；三、房屋腾退及占有使用费的确定。 关于争点一，双方均认可案涉租赁合同的解除时间为2020年7月20日，合同解除前陈玲玲尚欠租金105003元，但能否减免租金及租金减免标准存在争议。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，陈玲玲于2019年9月承租案涉房屋经营餐饮业，2019年11月开业后，仅正常经营2个月后就因××疫情防控措施需要而于2020年1月底停业至4月底，期间没有营业收入，根据前述司法解释规定，陈玲玲的租金可以适当减免。关于租金减免标准，本案双方约定的年租金为550000元，折合月租金为45833元，一审法院确定减免租金40000元不妥，本院参照《舟山市财政局关于××疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通知》，决定减免陈玲玲2个月的租金即91666元，扣除上述款项，陈玲玲还应支付租金13337元。 关于争点二，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。陈玲玲上诉主张，其未按合同约定期限支付租金的原因在于新冠疫情防控措施导致其资金周转困难，依照最高院的前述规定，其无需承担违约责任。本院认为，根据双方合同约定，陈玲玲应于2020年4月9日前支付第二期租金，但此时案涉房屋尚因疫情防控措施处于停业状态，陈玲玲未支付租金不构成违约。案涉房屋恢复营业后，双方继续就租金支付问题进行协商，在胡熠炯、胡晏晏对付款期限作出让步的前提下，陈玲玲一方曾多次承诺先支付部分租金，剩余款项待双方另行协商，但均未按协商内容履行付款义务，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的确定，本案双方约定的违约金为575000元，一审综合考虑房屋免租期、再次出租的等待期等因素，酌情确定陈玲玲支付违约金200000元，尚在合理裁量范围内，本院不再进行调整。 关于争点三，关于房屋腾退问题。一审判决第二项确定了陈玲玲的腾退义务，鉴于二审期间双方已在本院组织下办理房屋腾退交接手续，陈玲玲的腾退义务已经履行完毕，故本院对该项判决予以撤销。关于房屋占有使用费，根据法律规定，租赁合同解除后，承租人仍实际占用承租房屋的，应当支付占有使用费。案涉合同已于2020年7月20日解除，陈玲玲应从2020年7月21日起支付占有使用费。陈玲玲认为，其只需承担2020年7月21日至9月14日的房屋占有使用费，理由是其于9月14日腾空案涉房屋后，请求一审法院组织腾退，并明确告知胡熠炯办理腾退交接手续，但被一审法院及胡熠炯拒绝，此后产生的房屋占有使用费不应由其承担。本院认为，案涉合同解除的原因虽在于陈玲玲未按时支付租金，但胡熠炯作为合同解除的请求权人向法院起诉请求解除合同并要求陈玲玲从案涉房屋腾退，在陈玲玲同意解除合同并主动腾退后，具有配合陈玲玲办理腾退手续、防止损失进一步扩大的义务，其在2020年9月18日收到陈玲玲要求办理腾退交接手续的通知后，仅以纠纷处于诉讼阶段为由拒绝办理交接手续显然不妥，对由此产生的损失应自行承担责任。据此，本院参照双方合同约定的租金标准，确定陈玲玲应支付2020年7月21至9月18日的房屋占有使用费88610元。 综上，上诉人陈玲玲的部分上诉请求成立，本院予以支持；上诉人胡熠炯、胡晏晏的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决事实认定基本清楚，法律适用存在不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省舟山市普陀区人民法院（2020）浙0903民初1449号民事判决第一、四、五项； 二、撤销浙江省舟山市普陀区人民法院（2020）浙0903民初1449号民事判决第二、三项； 三、陈玲玲于本判决生效之日起十五日内向胡熠炯、胡晏晏支付租金13337元、房屋占有使用费88610元； 四、驳回胡熠炯、胡晏晏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费10539元，减半收取5269.50元，由胡熠炯、胡晏晏承担2634.75元，陈玲玲承担2634.75元；二审案件受理费10539元，由胡熠炯、胡晏晏承担5269.50元，陈玲玲承担5269.50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  褚 炅 审 判 员  张秀梅 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  高嘉侃 代书记员  胡超瑜