甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终5170号上诉人（原审被告）：兰州鱼旨餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区天水北路**兰州万达广场**。法定代表人：郑群耀，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵路，福建金磐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州东方友谊置业有限公司，住所地，住所地兰州市七里河区西津西路**iv>法定代表人：魏立平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓凡，该公司职工。上诉人兰州鱼旨餐饮管理有限公司（以下简称鱼旨公司）因与被上诉人兰州东方友谊置业有限公司（以下简称东方友谊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人鱼旨公司上诉请求：1.请求变更原判第一项为双方签订的房屋租赁合同于2020年4月27日解除；2.变更原判第二项为鱼旨公司于判决生效后十日内向东方友谊公司支付租金85280元、违约金6753.11元，共计92033.11元；3.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原判认定事实不清。双方合同解除时间应以起诉状副本送达之日起解除，故合同解除时已超过约定期限的二分之一，鱼旨公司不应支付装修期租金优惠；2.原判认定的违约金明显过高，应予调整；3.被上诉人仍扣留上诉人预缴的履约保证金63960元及装修押金10000元等，应予抵扣房屋租金。被上诉人东方友谊公司辩称，1.原审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人欠付租金，且单方面停止经营，其行为均构成违约，被上诉人按约解除合同，没收履约保证金，并要求支付违约金的诉讼请求是适当的；2.原审法院对违约责任的认定适用法律正确。根据合同约定，在鱼旨公司违约的情况下，兰州东方友谊公司有权不予返还履约保证金。3.上诉人已另案起诉要求返还履约保证金和装修押金，故要求以押金抵扣欠付租金的上诉理由不成立。东方友谊公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告支付拖欠的租金85，280元、逾期付款违约金30，956.64元及装修期租金折扣优惠费用42，640元,合计158，876.64元;3.判令被告支付提前解除合同违约金63，960元(月租金21，320元×3);4.判令被告承担原告支出的律师费12，000元；5、判令被告承担以2.3.4项合计款项234，886.64元为基数,按年率6%计算自起诉之日起至实际付清日的利息；6.判令被告将租赁房屋恢复原状后返还原告；7.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月27日,鱼旨公司作为乙方与甲方东方友谊公司签订《房屋租赁合同》,约定乙方承租位于七里河区西津西路16号兰州中心商场四层T018号104平方米店铺，用于经营鱼旨寿司,租期38个月,自2018年8月25日起至2021年10月24日止;第一年度月租金为人民币21,320元,租金采取先交租后使用的原则缴纳;如逾期缴纳租金,逾期一日按未交租金或费用总额的3%计收逾期付款违约金。合同第二条第3项约定，如乙方原因导致合同提前解除，且乙方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的,装修期间租金折扣优惠取消，解除合同时，乙方参照第一期租金将装修期租金支付甲方。合同签订后,兰州中心于2019年1月11日开业，截止2019年10月31日鱼旨公司已欠付两个月的租金42，640元未付，2019年10月底鱼旨公司停止经营,至同年12月，被告又欠付两个月的租金42，640元，共计85，280元，原告采用公证的方式对被告店铺中尚存的商品进行清点后封存。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。受法律保护。本案原、被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示,原告依约履行了合同,被告未在约定的期限内支付租金，对形成本案诉讼，被告应承担相应的责任。按照原、被告订立的《房屋租赁合同》以及原告提出的诉讼请求，合同约定的月租金为21，320元，被告拖欠原告四个月租金85，280元；应付装修期租金折扣优惠费42，640元，共计127，922元。原告主张因被告拖欠租金产生违约金94，966.64元，超出了法律规定的范围。本案涉案商铺原告已出租，尽管被告存在违约，但涉案商铺在短期内给原告造成94966.64元损失，与客观事实不符。依照相关法律规定，对该项损失的主张应以不超过实际损失的30%为宜。因此，被告应向原告支付违约金38，376.6元,对原告超出合同约定范围的诉讼请求，不予支持。被告拖欠原告的租金及违约金本院已作出处理，对未履行生效民事判决书而迟延履行期间的债务利息，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条已作规定，原告在此基础上再主张让被告按年率6%计算自起诉之日起至实际付清日的利息，无法律依据，不予支持。鉴于本案现状，继续履行合同已不可能，原告主张解除合同，予以支持。至于原告主张的律师费、公证费，因原、被告在签订《房屋租赁合同》中有约定，尊其约定。故因本案诉讼产生的律师费12,000元，应由被告负担。原告封存的被告物品依照公证书登记的项目返还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告兰州东方友谊置业有限公司与被告兰州鱼旨餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告兰州鱼旨餐饮管理有限公司自本判决生效后十日内向原告兰州东方友谊置业有限公司支付租金85,280元、装修期租金折扣优惠费42,640元、违约金38,376.6元，共计166,296元；三、原告兰州东方友谊置业有限公司在被告兰州鱼旨餐饮管理有限公司支付上述款项后十日内，依照公证书登记的项目，向被告兰州鱼旨餐饮管理有限公司退还封存物品；四、被告兰州鱼旨餐饮管理有限公司向原告兰州东方友谊置业有限公司支付律师费12，000元；五、驳回向原告兰州东方友谊置业有限公司支付的其他诉讼请求。上述款项被告兰州鱼旨餐饮管理有限公司自本判决生效后十日内向原告兰州东方友谊置业有限公司支付。案件受理费2461元，被告兰州鱼旨餐饮管理有限公司负担1230.5元；原告兰州东方友谊置业有限公司负担1230.5元。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交收款收据二份，证明其向东方友谊公司缴纳履约保证金63，960元，装修保证金10，000元，施工出入证押金400元，认为应当在租金中予以抵扣。东方友谊公司对该证据的真实性，证明目的无异议，认可已经缴纳的履约保证金63960元，对于装修保证金其提出非其公司收取，不予认可的意见。被上诉人东方友谊公司提交撤铺申请书一份，证明上诉人于2019年10月31日向被上诉人提交撤铺申请书，要求在2019年11月1日结束营业，并于2019年11月1日单方面停止营业；提交律师函一份，证明被上诉人于2019年11月11日发出律师函，要求鱼旨公司缴清欠费，如未按时缴清，被上诉人将按约解除合同，没收履约保证金，同时起诉追偿并要求违约金；提交民事起诉状一份，证明上诉人已经提起民事诉讼要求被上诉人返还履约保证金，所以上诉人要求以押金抵扣欠付的租金的上诉理由不成立。上诉人对撤铺申请书的真实性、关联性认可，对证明目的不认可，提出上诉人没有单方解除权，对租赁合同的解除时间仍然是以起诉状副本送达之日起计算。对律师函的真实性及证明目的均不予认可；对民事起诉状的真实性认可，对证明目的不予认可，认为应将已缴纳的履约保证金及装修押金等在同一案件中审理。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点是：1.上诉人鱼旨公司应否支付装修期租金；2.鱼旨公司是否存在违约，应否支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人东方友谊公司与被上诉人鱼旨公司签订房屋租赁合同，约定租期为38个月,租赁期间的月租金为21，320元;同时约定乙方装修期间，甲方给予乙方租金折扣优惠，乙方无需支付租金，若因乙方原因导致合同提前解除且乙方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，装修期租金折扣优惠取消，解除合同时乙方须参照第一期租金将装修期租金支付给甲方。该约定系双方当事人真实意思表示，双方应当依约履行。上诉人鱼旨公司承租房屋后，未经对方同意单方停止经营且不及时缴纳租金，对合同的解除负有责任，而其实际履行时间未达到合同约定的二分之一期限，故应当按合同约定支付装修期租金优惠。至于上诉人认为应以一审起诉书副本送达之日作为合同解除时间，其实际履行期限已达二分之一的上诉理由，本院认为，根据合同法规定，合同解除时间以解除通知送达之日起计，而合同约定返还装修期租金优惠的条件是实际履行期限未达合同约定期限的二分之一，鱼旨公司于2019年11月1日即实际停止营业，合同解除时间并不影响鱼旨公司实际履行期限的认定，故上诉人鱼旨公司对合同解除时间提出异议的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人主张违约金过高应予调整的问题。上诉人鱼旨公司与上诉人东方友谊公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示。鱼旨公司应当按照合同约定及时缴纳房屋租金。而其不能及时缴纳租金又单方停止营业，违反合同约定，应当承担违约责任。但该合同针对乙方约定多项违约金，且明显过高，有违公平，故对违约金适当予以调整。根据本案案情，结合被上诉人的实际损失，及双方当事人的过错程度，适当调整违约金以逾期支付的租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付。因双方对租金的计取均无异议，故自2020年1月1日起计算至上诉人付清租金之日止。对于上诉人所提应将其预缴的履约保证金予以抵扣租金的上诉理由。因上诉人已对该款项另案起诉，为避免人民法院判决之间产生冲突，故对该上诉理由本案中不作处理。综上所述，鱼旨公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持原判第一、三、四、五项及案件受理费部分；二、变更第二项为：上诉人兰州鱼旨餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付兰州东方友谊置业有限公司租金85280元、装修期租金42640元；承担违约金，以欠付租金85280元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付，自2020年1月1日起计算至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4922元，由上诉人兰州鱼旨餐饮管理有限公司负担3445元，被上诉人兰州东方友谊置业有限公司负担1477元。本判决为终审判决。审 判 长 陈杰文审 判 员 石 浩审 判 员 赵辉君二〇二〇年十二月二十一日法官助理 丁 健书 记 员 张红飞