四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0623民初3704号 原告（反诉被告）：四川元祖食品有限公司，住所地成都高新区新园大道**。统一社会信用代码：91510100788100452L。 法定代表人：张秀琬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰迪，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：冷雁伶，女，该公司职工。 被告（反诉原告）：何艳，女，1976年11月11日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：胡勇，四川宁安律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川元祖食品有限公司（以下简称“元祖食品公司”）与被告（反诉原告）何艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。元祖食品公司的委托诉讼代理人兰迪、冷雁伶、何艳及其委托诉讼代理人胡勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告元祖食品公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《经营场地租赁合同》；2、判令被告退还原告已支付的保证金10000.00元和租金40000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年5月签订《商铺租赁定金协议》，原告依约向被告支付保证金10000.00元。2020年5月6日，双方签订《经营场地租赁合同》，约定由原告承租位于中江县××镇××路××号的房屋，租赁期限自2020年5月15日起至2025年5月14日，第一年租金为97200.00元。签订合同前，原告明确告知被告因营业需要，原告已承租与案涉房屋相邻的门面房，并拟打通相邻门面共用的墙面，故在合同中明确约定“原告享有可将房屋内墙进行改造拆除的权利”。原告已付租金40000.00元。原告于2020年5月18日接收房屋后准备着手装修、拆除，被当地居委会、消防主管部分以及利害关系业主告知，案涉房屋与案外人房屋的隔墙属于承重墙，不得擅自拆除。2020年5月27日，原告委托检测机构对上述共用墙面进行检测，结论为可以附条件地进行拆除。但拆墙事宜未取得法定人数业主的同意，导致隔墙不能拆除，原告无法实现租赁房屋的合同目的。被告明知房屋的情况，却未全面履行告知义务，应承担解除合同造成的后果。特此起诉。 被告何艳辩称，原、被告签订租赁合同后，原告支付了10000.00元保证金，被告依约交付了房屋。原告接收房屋了进行装修，原告无法继续装修、无法实现合同目的与被告无关。同意解除合同，请求驳回原告的其他诉讼请求。 反诉原告何艳向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金50000.00元及逾期付款违约金1050.00元、解除合同违约金15000.00元；2、判令反诉被告对租赁房屋恢复原状或支付恢复原状装修费用；3、判令反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2020年4月29日，反诉原、被告签订《经营场地租赁合同》，约定由反诉被告承租位于中江县××镇××路××号的房屋，租赁期限自2020年5月15日起至2025年5月14日止，第一年租金为97200元，租金先付后用，每年4月14日一次性付清，租赁合同届满或提前解除，反诉被告按照租赁房屋当前状况向反诉原告返还房屋，有变动需恢复承租前状况，逾期支付租金超过7日，自第1日起按逾期金额以日万分之一支付逾期付款违约金，因合同一方原因解除合同的，须向对方赔偿当期2个月租金的违约金。2020年4月29日，反诉原告交付房屋，反诉被告支付保证金10000.00元及租金40000.00元。2020年5月14日，反诉被告进场装修。2020年5月29日，反诉原告通知反诉被告支付未付租金50000.00元。2020年7月20日，反诉原告收到反诉被告要求终止合同的书面通知。为减少损失，反诉原告于2020年11月14日将案涉房屋出租给案外人，因反诉被告对房屋的拆除，需投入装修费用45000.00元，同时房屋租金降至70000.00元／年。装修费用及降低的租金均是因反诉被告违约造成的损失。 反诉被告元祖食品公司辩称，反诉被告未实际使用房屋不应支付租金，且无法使用的原因在于反诉原告未全面告知房屋状态，导致反诉被告无法进行装修，反诉原告违约在先，相应的违约责任包括装修损失和诉讼费均应由反诉原告自行承担。且反诉原告同意解除合同，合同解除后更无须支付租金。 本院经审查认定事实如下：2020年4月29日，何艳（甲方）与元祖食品公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，主要约定：甲方同意将坐落于中江县××镇××路××号的房屋出租给乙方开设元祖专卖店，租赁期限为5年，自2020年5月15日起至2025年5月14日止，甲方应于2020年5月22日前将房屋交付给乙方，双方应签订房屋交接书作为交付房屋的依据；第一年租金为97200.00元，甲方净收益为90000.00元，先付租金后用房屋，每年4月14日一次性付清；乙方应于本合同签订前向甲方支付房屋租赁保证金10000.00元，因甲方原因终止合同，甲方将保证金抵扣本合同约定由乙方支付的费用后，一次性无息返还给乙方，如乙方单方面终止合同则保证金不予退还；合同期间，乙方可视经营需要对该房屋进行自主装修，但装修应当不影响房屋主体结构；除因甲方原因，乙方逾期支付房屋租金超过7日，自第1日起，每逾期一天，应按逾期金额以万分之一比例支付逾期付款违约金；因合同一方原因提前解除合同的，须向对方赔偿违约金，在第一个租赁年度内提前终止合同的，违约方应向守约方支付当其2个月租金作为违约金。2020年4月30日，元祖食品公司向何艳转款支付“中江县签约租赁保证金”10000.00元。2020年5月18日，元祖食品公司通过银行转款向何艳支付租金40000.00元。何艳于2020年5月22日前将房屋交付给元祖食品公司。 同月，元祖食品公司与案外人杨沿辉签订《经营场地租赁合同》，由元祖食品公司承租中江县凯江镇伍城中路49号房屋，该房屋与上述51号房屋相邻，共用一堵隔墙。元祖食品公司拟打通两处房屋的隔墙，并在签订合同前已将此装修计划告知何艳。 2020年5月22日，受元祖食品公司元祖食品中江县店委托，四川玖玖建筑工程检测鉴定有限公司对中江县××路××号房屋局部墙体拆除对房屋影响进行检测，并于2020年5月27日出具检测报告，其中结构安全性结论为“综合现场检测情况，元祖食品中江店轴线2／Ｂ-Ｃ具备承重性，如装修需要拆除，需具备资质设计公司进行设计，加固公司对墙体拆除部分进行有效加固后方可拆除”，并建议“定期对房屋进行检查维护”。此后，元祖食品公司就上述49、51号房屋承重隔墙打通事宜向房屋上层业主征询意见，并承诺若业主同意拆除墙体，元祖食品公司将采取必要加固措施以保障安全，并于退租时恢复原状。经征询10户业主意见，其中9户业主不同意元祖食品公司拆除上述49、51号房屋隔墙。 2020年5月29日，何艳向元祖食品公司邮寄催收房租通知，告知元祖食品公司立即支付尚欠房租5万元及逾期付款违约金。 2020年7月20日，元祖食品公司向何艳发送《公函》，以无法拆除隔墙，房屋面积未达到公司开设门店的最低面积要求，不能实现租赁合同的目的为由，要求何艳退还元祖食品公司已付的保证金10000.00元和租金40000.00元，并明确《经营场地租赁合同》于2020年7月20日终止。 2020年11月14日，何艳将中江县××镇××路××号房屋出租给案外人王讳，约定租赁期限为5年6个月，租金为7万元／年。 诉讼过程中，何艳同意解除与元祖食品公司签订的《经营场地租赁合同》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告自愿协商签订《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方由此建立的租赁合同关系合法有效。因经营需要，元祖食品公司订立案涉租赁合同时，明示何艳须拆除49、51号房屋隔墙才能达到经营要求、实现合同目的，何艳对元祖食品公司该意思表示无异议。但经鉴定，上述隔墙系处于一楼的承重墙，需经专门设计并由专业公司有效加固方能拆除。且经元祖食品公司征询意见，多数业主不同意拆除上述隔墙。由此可见，导致隔墙不能拆除是不可归责于双方的原因。由于隔墙不能拆除，元祖食品公司无法达到经营要求，故而无法实现合同目的。元祖食品公司向何艳发出的终止合同《公函》其实为解除合同的意思表示，何艳于2020年7月20日收悉该《公函》。元祖食品公司在通知解除合同后再提起诉讼请求解除合同，何艳亦同意解除，故双方签订的《经营场地租赁合同》应于2020年7月20日解除。 根据前述事实理由，案涉合同不能继续履行的根本原因在于商铺隔墙不能拆除则无法达到元祖食品公司经营要求，从而不能实现其合同目的，该原因力是双方在订立合同时无法预见的因素所致。故合同解除后，元祖食品公司要求何艳退还保证金10000.00元，应予以支持。租赁合同解除后，元祖食品公司应依法向何艳返还租赁物。何艳于2020年7月20日收悉元祖食品公司发出的终止合同《公函》，并于2020年11月14日将案涉房屋另行出租给他人系客观事实。但在该期间，无证据证明元祖食品公司是否履行返还租赁房屋义务及返还租赁房屋日期，客观上导致案涉租赁房屋在该期间产生空档租金损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”元祖食品公司向何艳发送的终止合同《公函》，未约定异议期，何艳亦未在法律规定的三个月内提出异议，故对何艳收悉《公函》至实际再另行出租期间的租金损失确定由元祖食品公司负担三个月为宜。综上，对元祖食品公司请求返还的租金确定为2500.00元【40000.00元－15000.00元（7月20日前租金）－22500.00元（7月20日后3个月租金）】。 依前述合同解除理由，双方对合同不能继续履行均无过错，何艳主张的逾期付款违约金及解除合同违约金于法无据，本院不予支持。因何艳已将房屋再次出租，支持恢复原状不仅可能造成何艳与第三人合同利益受损，也必然扩大元祖食品公司损失。故对于何艳要求元祖食品公司装饰房屋恢复原状或支付恢复原状装修费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告四川元祖食品有限公司与本诉被告何艳于2020年4月29日签订的《经营场地租赁合同》； 二、本诉被告何艳于本判决生效之日起十五日内向本诉原告四川元祖食品有限公司退还保证金10000.00元和租金2500.00元； 三、驳回本诉原告四川元祖食品有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告何艳的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费525.00元，由本诉原告四川元祖食品有限公司负担394.00元，由本诉被告何艳负担131.00元；反诉案件受理费725.00元，由反诉原告何艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  赖文 二〇二〇年十二月十四日 书记员  周静