北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初24337号原告：李宗义，男，1963年2月19日出生，汉族，北京市东城区环境卫生服务中心职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：彭叶裴，北京市博儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕红，北京市博儒律师事务所律师。被告：刘莹，女，1985年12月24日出生，汉族，无业，住北京市。委托诉讼代理人：李雷，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑛，北京市英岛律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。原告李宗义与被告刘莹、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宗义及其委托诉讼代理人彭叶裴、吴燕红，被告刘莹的委托诉讼代理人李雷、张瑛，第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宗义向本院提出如下诉讼请求：1.被告支付逾期迁出户口违约金268800元（以房屋总价款320万元为基数，按日万分之五标准计算，自2019年10月26日起至2020年4月11日止）；2.被告赔偿原告损失44000元（每月房租5500元，自2020年1月起暂计至2020年8月）；3.诉讼费由被告负担。事实理由如下：原、被告于2019年10月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告购买被告名下位于北京市丰台区南三环中路15号院4号楼2层2-208室房屋（以下简称208室房屋），作为原告子女结婚使用的新房。双方签约前，原告因换房交易需卖出自有房屋来购买208室房屋，故曾一再向被告及第三人强调购买的房屋上必须没有任何户籍存在，以便原告能及时迁入户口，并再三询问户籍登记情况，被告及第三人均称208室房屋上没有任何户籍，并在合同中明确载明房屋无户籍登记，且约定了较重的逾期迁出户口的违约责任，原告才同意与被告签订房屋买卖合同。考虑一旦换房交易后，即能够顺利将户口从自有房屋迁入**房屋，原告遂于2019年10月26日将位于丰台区西罗园南里30号楼10层1009号的自有房屋（以下简称1009室房屋）出卖与案外人张某，直至房产过户时才得知208号房屋上仍有三人的户口户口登记。双方合意，向理房通申请冻结房屋尾款，因合同约定被告收到全部房款才交付房屋，故原告暂因房款冻结，也无法收房，致使原告及准备结婚的子女未能按合同约定于2019年12月24日入住，给原告家庭造成严重困扰，因自有住房已经出售，原告只得租住房屋，额外产生租金损失44000元。另因208室房屋上有他人户口，原告无法及时将自己的户口户口从自有房屋上迁出，了原告与案外人张某签订的房屋买卖合同约定的户口户口迁出条款，原告迟延取得10万元户籍户籍保证金，临向张某赔偿逾期迁出户口户口违约金的风险。的行为违反了合同约定，应当按合同约定向原告支付违约金，赔偿各项损失。双方多次协商无果，故提起本案诉讼。刘莹辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1.208室房屋上有他人户口户口存在，原告造成任何实际损失，也未带来生活上的不便，合同约定的违约金过高，请求法院予以酌减。另依据北京市户籍户籍管理的实际情况，上有他人户口户口不影响原告将户口迁入**房屋，告不将户口迁入户口迁入系其自身原因所致，过错，故其可能向张某赔偿逾期迁出户口违约户口违约金亦系自身原因所致，关。2.双方于2019年12月16日协商后签订了《冻结子账户声明》，同意将不动产交易资金、户口迁出户口迁出保证金、保证金冻结，故被告并未收到原告支付的购房款。双方在房屋买卖合同中约定，出卖人收到全部房款后交付房屋，被告没有义务在收到房款前将房屋交付。被告已于过户后将房屋钥匙交付给链家公司，原告也曾以量房为由，将钥匙取走。被告代理人于2020年2月14日在通话中明确告知原告他人户口不影户口不影响原告户口迁入**房屋，其装修，原告所受损失均系其自身原因导致，不应由被告赔偿。链家公司述称：原告的诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表陈述意见。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月26日，刘莹（出卖人）与李宗义（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：房屋坐落为208室房屋，房屋总价款320万元；户籍迁出：该户籍迁出：登记，如户籍登记，实陈述户籍登记情况户籍登记情况，籍、或未如期将户籍迁出的，户籍迁出的，计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义户籍迁出的义务。同日，刘莹（甲方、出卖方）与李宗义（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，在第二条中对房屋交易具体事宜予以约定，包括定金支付、还款解押、购房款支付、缴税、过户、户口迁出保证户口迁出保证金及物业交割等，口迁出保证户口迁出保证金：约定的购房款中留存5万元作为户口迁出的保户口迁出的保证金，证户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金；：甲乙双方应当在出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证户口迁出保证金）内交付给买受人自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款中留存6万元作为物业交割保证金。《补充协议》第四条对甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同的情形作出约定，包括甲方提供的不动产权证书不真实、房屋被查封或限制转让、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日、擅自抵押房屋、拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格、将房屋出售与第三方等。上述合同及补充协议签订后，李宗义于2019年10月26日交纳定金10万元，2019年12月5日交纳房款60万元。2019年12月13日，李宗义将不动产交易资金239万元、户口迁出保证户口迁出保证金5万元及物业交割保证金6万元共计250万元存入理房通账户。2月16日，双方办理了208室房屋过户手续。同日，因发现案外人黄凤国、赵华、黄一成三人户籍登记在2户籍登记在**房屋内，结子账户声明》致北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通公司），确认因业主上任业主户口还在房子里原户口还在房子里原因，致，共同申请冻结不动产交易资金、户口迁出保证金、户口迁出保证金、50万元，待业主上任业主户口成功迁出达成户口成功迁出达成后由双方再书面申请进行资金解冻。1日，黄凤国、赵华、黄一成三人户籍从208号房户籍从**房屋内迁出。5日，刘莹告知李宗义，他人户口已经迁出。202户口已经迁出。义将户口迁入208室房屋户口迁入**房屋。 id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2020年5月11日，刘莹起诉李宗义，要求支付剩余购房款250万元，本院于2020年7月21日作出（2020）京0106民初16144号民事判决书，判决李宗义与理房通公司将冻结的239万元支付与李宗义。后双方履行了判决书载明义务，李宗义于2020年8月14日支付了239万元购房款，2020年8月21目支付6万元物业交割保证金，刘莹于2020年8月21日将208室房屋交付与李宗义，现剩余5万元户口迁出保证金尚在冻结中户口迁出保证金尚在冻结中。d='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>庭审中，刘莹称过户时才发现房屋上还有其他人的户口，并非故意隐瞒房屋有他人户籍，为此刘莹付出了迟延数月收到大额购房款的代价。李宗义称双方办理房屋过户时去派出所查询，房屋上有他人户口，其签约时约定购买的是无户籍登记的房屋，无论其户户籍登记的房屋，不会迁户口能否迁入，有他人户籍存有风险，他人户籍迁户籍存有风险，迁入户籍迁出后，且并无明确规定显示房屋上有他人户口，不影响新的房屋所有人迁入户口；另因房屋上有他人户口，给其造成如下损失：1.双方办理了资金冻结，刘莹未如约收到购房款，房屋未能交付，致使其迟延入住，产生租金损失；2.李宗义提交其与案外人张某于2019年10月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，称其系出售自己名下一套房屋，再购买208室房屋，因其逾期迁出户口，致使其迟延159天收到张某应支付的户籍迁出保证金10万元，户籍迁出保证金10万元，房屋买卖合同亦约定了逾期迁出户口违约金，双方正在协商户口违约金，付违约金风险。刘莹对此不予认可，称房屋上有他人户籍不影响新的产权人迁入户籍不影响新的产权人迁入户口，义可随时迁入户口，上述损失均系李宗义不将其户口从自己房屋上迁入20户口从自己房屋上迁入**房屋所致，庭审中，刘莹提出合同约定的违约金过高，要求本院依法调整。李宗义对此不予认可，认为应当尊重契约的严肃性，不应调整违约金数额，降低违约成本。本院认为：双方在房屋买卖合同中约定房屋上没有他人户籍，刘莹虽无故意隐瞒，但确系违反了合同约定，应当承担违约责任。违约金兼具惩罚性和补偿性，我国合同法规定，违约金过分高于所造成的损失的，可请求法院予以适当减少。依据北京市丰台区房屋现有落户政策，房屋上有他人户口，不影响新购房屋产权人迁入户口，故208室房屋过户后，李宗义可随时将户口迁入。依据双方将购房款冻户口迁入。口迁出办理，以及房屋户籍已户口迁出办理，，另结合户籍已迁出的实际情况，本违约的约定，房屋上存在他人户口亦非买方有权解除合同，构户口亦非买方有权解除合同，应及时将户口迁入208室房屋，避免其户口迁入**房屋，约金数额，本院综合考虑合同履行情况、违约原因及过错，损失情况、从公平角度出发，对违约金数额予以酌定为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、刘莹于本判决生效之日起七日内向李宗义支付违约金50000元；二、驳回李宗义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2996元，由刘莹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年十二月二日书记员 王奕文