四川自由贸易试验区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0193民初13350号 原告：王静，女，1963年11月13日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：孙勇，四川鑫天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 被告：东时置业成都有限公司，住所地成都高新区中和中柏路**附****。 法定代表人：何欢，总经理。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 原告王静与被告东时置业成都有限公司（以下简称东时置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人孙勇、王辉，被告东时置业公司的委托诉讼代理人代倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王静向本院提出诉讼请求：1、判决认定王静和东时置业公司签订的《乐活公社房屋买卖（预售）合同》购房价款为819432元；2、判决东时置业公司按照819432元房屋价款办理商品房预售网签手续。庭审时，王静撤回了其第一项诉讼请求，明确其第二项诉讼请求为要求东时置业公司按照819432元的房屋价款协助办理商品房预售网签手续。事实与理由：2018年6月，王静和东时置业公司委托的圣维昌房地产营销策划成都有限公司（以下简称营销公司）签订《认购协议书》，约定为：一次性支付购房款819432元、认购房屋位置基本情况、付款方式，同时还约定该认购书签署后，携带认购协议书至乐活公社开发商处签订《四川省商品房买卖合同（预售）》等相关协议。东时置业公司销售中心墙面悬挂的宣传广告公示信息显示，房屋备案单价（即:挂牌售价）为17500元/平。王静的房产面积为51.02平方米，总价为51.02*17500=892850元，优惠后总价为819432元。2020年4月7日，代理律师前往东时置业公司营销中心实地查看，发现在其营销中心宣传显示屏上对外宣传备案价(即挂牌价)仍然为17500元/平。而王静按照认购协议约定到东时置业公司售楼部，在置业顾问赵倩指定的窗口通过两个POSE支付全部购房款后，赵倩带其去签署《四川省商品房买卖合同（预售）》，工作人员事先将多份《四川省商品房买卖合同》签字页折叠，仅翻至签字页不停催促王静签字。后期，王静收到合同后，发现购房合同价格与实际支付房款不同。王静与东时置业公司交涉后，发现东时置业公司在其不知情的情况下，故意将涉案合同分成《房屋买卖合同》和《团购合同》，合同价分别为535710元与283722元，其中团购合同至今未收到。上述合同签订后，东时置业公司仅向王静提供一份《四川省商品房买卖合同（预售）》。本案中，东时置业公司以17500元/平、总价892850元的价格向王静发出售房要约，经过东时置业公司的销售折让，将要约金额调整为819432元后，王静认可该要约，并以签订《认购协议书》的形式向东时置业公司承诺。正式签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时，东时置业公司违背已经达成的要约和承诺，在隐瞒王静的情况下有意拆分购房款，以达到逃避国家增值税和土地增值税的不法目的。根据“《合同法》第五十二条第一款有下列情形之一的，合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;”，东时置业公司的拆分行为，是以欺诈形式、在违背王静真实意思表示的情况下拆分，且严重损害国家利益，逃避了国家增值税和土地增值税的征收，拆分价款后签订的合同依法应当无效。王静承诺的真实意思表示是以819432元购买目标房产，东时置业公司也确实以该价格发出要约，并实际收取该款项，应当认定王静实际购房价即备案价为819432元，东时置业公司向王静出具该价格的购房发票并且以该价格向房管局备案也是理所当然。营销公司作为东时置业公司的销售代理人，东时置业公司应当对其委托代理人的行为承担全部责任，至于代理过程中，营销公司和东时置业公司之间的纠纷，属于其内部纠纷，不应当以其内部纠纷抗辩王静等善意第三人。王静对《团购合同》毫不知情，东时置业公司对房价拆分的行为损害国家利益，违反诚信原则，欺骗王静签署，不是双方达成一致的真实意思表示。据此，王静根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关规定，提起诉讼，请求法院依法判决。 东时置业公司辩称，首先，王静向圣维昌公司支付的款项并非购房款，我公司也从未收到过该款项，东时置业公司仅有义务按照与王静签订的《商品房买卖合同》所约定的53余万元为王静办理网签备案手续，且东时置业公司在王静起诉前早已履行了该项义务，因此王静的诉请不成立。其次，办理商品房网签备案手续属于行政机关管理的范围，不属于人民法院受理的范围。综上，请求驳回王静的全部诉请。 经本院审理查明，2018年1月26日，东时置业公司（甲方）与圣维昌房地产营销策划成都有限公司（以下简称圣维昌公司）（乙方1）、王典城（乙方2）（乙方1、乙方2以下统称乙方）签订《商品房团购合同书》，主要约定：1.团购商品房概况。项目名称：东时.乐活公社（暂定名）；项目位置：成都市中柏大道与观东二街交界处；乙方团购商品房：乐活公社5#楼清水房标准全部办公用房（不含商铺，以附件四标注的5#楼为准）共550套，购买建筑总面积为21690.1平方米。3.乙方作为团购标的团购成员之一，并接受团购标的全体团购成员（乙方本单位员工及其他个人或单位）（乙方及其他团购成员，以下可统称团购成员）的委托，作为团购标的团购成员的唯一代表，在处理团购事项中的权利包括但不限于签约、代为支付购房款、根据本合同向甲方主张权利等与之相关的所有事项。4.1.乙方团购标的的单位平均价格为9800元/平方米。4.2.乙方应代付的团购标的的总价款为212562980元。4.5.甲乙双方在保证总价款、单位平均价格不变的前提下，对团购标的中的每一套商品房的合同单价及总价予以书面确认，并形成《甲乙双方确认的团购标的价格体系表》（作为附件七），甲方与团购成员（含乙方）应按照《甲乙双方确认的团购标的价格体系表》中每套商品房的单价及总价签订该套商品房《商品房买卖合同》，甲方、团购成员（含乙方）无权调整。5.1.甲、乙双方同意团购标的总价款由乙方代团购成员（含乙方）向甲方支付。乙方代团购成员支付团购标的总价款的期限如下：A.在合同签订之日起5个工作日内，乙方向甲方支付8000万元作为购房定金。B.在本合同签订之日起60日内、或在团购成员（含乙方）与甲方签订团购标的中第一份《商品房买卖合同》之日，乙方向甲方再支付2000万元作为购房款，甲方同时向乙方出具收据。C.在本合同签订之日起120日内，乙方代团购成员向甲方支付的购房价款及团购成员向甲方实际支付的购房价款（包括甲方实际收到以按揭方式支付购房价款）合计累计应达到总价款的70%（含本数），否则乙方应在该期限届满前补足差额，将等于该差额的购房价款支付给甲方。D.在本合同签订之日起180日内，乙方代团购成员向甲方支付的购房价款及团购成员向甲方实际支付的购房价款（包括甲方实际收到以按揭方式支付购房价款）合计累计应达到总价款的100%，否则乙方应在该期限届满前补足差额，将等于该差额的购房价款支付给甲方。5.3.乙方在付清本合同第五条1项中的第二笔款项之日，上述购房定金即转为代付购房款。5.4.乙方付清本合同第五条1项中的第二笔款项后，若团购成员（不含乙方）与甲方签订《商品房买卖合同》并向甲方直接支付购房价款（包括甲方实际收到以按揭方式支付购房价款）累计金额，加上乙方按照本合同第五条1项约定代团购成员已支付给甲方的价款累计金额，总计达到总价款212562980元，则乙方可不再按照本合同第五条1项约定代团购成员支付后续购房款。6.4.团购成员与甲方签订《商品房买卖合同》后，团购成员应将《商品房买卖合同》中约定的商品房全部价款，全部支付到甲方账户，乙方不得代收。7.在团购成员（不含乙方）与甲方签订《商品房买卖合同》并向甲方直接支付购房价款（包括甲方实际收到以按揭方式支付购房价款）累计金额，加上乙方按照本协议约定代团购成员已支付甲方的价款累计金额总计达到212562980元后，甲方后续从团购成员处收到的购房价款，甲方应全部用于返还乙方按合同第五条约定已代团购成员支付的价款，直至返还金额等额于乙方按照本协议约定代团购成员已实际支付甲方的价款累计总金额减去乙方违约金（该违约金仅限于本合同第十条第2项约定的违约金）、本合同约定的乙方应承担的费用后的余额止。8.5.一旦团购成员与甲方签订了《商品房买卖合同》并完成备案，且按照合同约定向甲方全额支付了购房款，即视为乙方已完成该团购成员的团购行为，该房屋所有权利与义务关系完全按照甲方与该团购成员签订的《商品房买卖合同》执行。8.8.除本合同明确约定外，乙方不得以甲方的名义向团购成员及第三方收取其他任何款项，不得以甲方的名义开展任何其他活动（乙方向团购成员推介团购标的时，介绍甲方名称或“乐活公社”项目名称的除外）。 2018年1月26日，东时置业公司（甲方）与圣维昌公司（乙方1）、王典城（乙方2）（乙方1、乙方2以下统称乙方）签订《补充协议》，主要约定：1.乙方按照主合同约定代付的购房定金8000万元，应以主合同附件七中所列每套房屋合同总价占团购标的总价款的比例同比例分摊到团购标的各套房号之中，作为乙方已经代主合同中团购成员交纳的团购标的中各套房屋相应金额的定金，按照前述各套房屋的定金金额，甲方与乙方2代表乙方就团购标的中的各套房屋签订认购书，作为乙方按照主合同团购团购标的并享有相关权益的书面确认。前述每套房屋认购书中约定乙方2应付甲方的定金金额，对应乙方按照主合同向甲方代付的购房定金8000万元根据前述约定分摊到该套房屋的定金金额，乙方、乙方2无义务基于该认购书另行向甲方支付定金，该认购书也不作为乙方、乙方2基于认购书在主合同之外向甲方支付定金的依据，乙方、乙方2也无权基于该认购书要求甲方返还定金。2.乙方书面指定的团购成员与甲方签订团购标的中房屋的《商品房买卖合同》之前，乙方应将其指定的团购成员购买的房屋对应的甲方与乙方2签订的认购书原件退还甲方。7.乙方经与团购成员协商一致且向其充分披露相关信息，且该团购成员愿意接受甲方公示的商品房买卖合同及其附件中的全部内容后，乙方统一授权乙方2向甲方出具《团购成员购房通知》，甲方收到乙方2出具的《团购成员购房通知》且与该通知中指定的团购成员就该通知中指定的房屋签订商品房买卖合同后，视为该团购成员已成为该房屋的实际买受人，且乙方不再享有该房屋的购买权利，甲方与该团购成员签订该通知中指定房屋的商品房买卖合同，并非一房二卖，乙方无异议；自甲方与该团购成员签订其购买房屋的商品房买卖合同之时起，乙方2与甲方签订的该房屋对应的认购书自动失效，乙方不得再向甲方主张该房屋的买方、认购方权益。 2018年1月26日，东时置业公司（甲方）与王典城（乙方）签订《乐活公司认购书》，主要约定：乙方所认购的商品房为甲方所开发的位于成都高新区××街××号“乐活公社”项目，乙方认购该项目×栋×层×号，预测建筑面积51.02平方米（实际面积以当地房地产主管部门的核定为准），房屋建筑面积单价为9800元／平方米，房屋总价为499996元。后东时置业公司与圣维昌公司签订《东时·乐活公社商品房团购合同书备忘录》，主要约定：就双方于2018年1月26日签订的《商品房团购合同书》附件七进行调整，其中，×栋×层×号房屋的建筑面积51.02平方米，备案单价为10500元／平方米，备案总价为535710元。 2018年2月1日至2018年3月27日期间，王典城向东时置业公司支付商品房团购合同约定代付购房定金共计100000000元。 2018年6月5日，王静向圣维昌公司交纳乐活公社×号楼×层×号房屋定金100000元。 2018年6月7日，王典城向东时置业公司出具《团购成员购房通知》，通知内容如下：“王典城于2018年1月26日签订的《商品房团购合同书》（以下简称“合同”），我方代表合同中团购成员团购的成都市东时·乐活公社项目5＃楼×层×号房，现我方经与团购成员王静（身份证号：511111196311××××）协商一致且充分披露相关信息后，该团购成员愿意购买该房屋，且该团购成员愿意接受贵公司公示的商品房买卖合同及其附件中的全部内容，请贵公司与该团购成员签订该套房屋的商品房买卖合同。贵司与该团购成员签订该套房屋商品房买卖合同，并非一房二卖，我方予以认可。根据合同，受我方全体成员的委托，本通知人特向贵司出具此通知。” 同日，圣维昌公司（甲方）与王静（乙方）签订《团购合同》，主要约定：乙方自愿参加甲方组织的乐活公社项目5＃楼办公用房团购活动相关事宜达成协议如下：2.2.乙方自愿购买团购标的中的下列商品房：即位于成都市高新区××街××号××＃楼××层××号××房。4.1.该商品房团购单价为10500元／平方米，团购总价款为535710元。4.2.乙方自愿分摊甲方组织本次团购的必要成本，并自愿向甲方支付团购服务费，乙方分摊的团购必要成本及向甲方支付的团购服务费共计283722元。注：团购成员分摊的团购必要成本由甲方包干使用，如有不足，不足部分由甲方负责补足，如有盈余，盈余归甲方所有。4.3.1.乙方需支付参加团购活动的定金100000元，乙方于2018年6月7日前支付剩余团购款及全部购房款719432元，定金同时转为等额团购款。 同为2018年6月7日，王静（买受人）与东时置业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，主要约定：买受人购买出卖人所有的位于成都市高新区××街××号××幢××楼××号商品房，该商品房规划用途为办公；该商品房单价为每平方米10500元，总价款为535710元。王静于2018年6月7日一次性支付全部房款。 东时置业公司向王静出具购房款收据535710元。圣维昌公司向王静出具收据283722元。 2018年6月7日，王静出具《确认函》，主要载明：本人自愿参加圣维昌公司组织的成都市高新区观东一街1111号乐活公社项目5#楼办公用房团购活动事宜，圣维昌公司已带领本人与开发商签订“乐活公社”项目5#楼×层×号房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》，圣维昌公司向本人提供的团购服务已全部履行完毕，本人与圣维昌公司之间的款项已全部结清，无遗留的债权债务和未了的争议，本人承诺不以任何理由要求圣维昌房地产营销策划成都有限公司退还本人任何已付款项。 另查明，王静与东时置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》已于2018年7月12日签约备案。 再查明，2019年3月26日，圣维昌公司注销登记。 以上事实有当事人身份信息、当庭陈述及《商品房团购合同书》、《补充协议》、《乐活公社认购书》、《东时·乐活公社商品房团购合同书备忘录》、《团购合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、股东（发起人）出资情况、企业注销登记申请书、转账回单、收据等证据予以佐证。 本院经审理认为，关于王静要求东时置业公司重新按照819432元的房屋价款协助办理商品房预售网签备案手续的诉讼请求，不属于人民法院的受案范围，理由如下： 首先，购房备案登记应属行政管理范畴。对于备案，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四项：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款：“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”均作出类似规定，从规定内容看，备案登记系通过规范房地产开发企业行为，实现对商品房预售行为的有效管理，系行政机关依据法律和行政法规赋予之权力，对房地产开发企业销售行为及商品房市场交易秩序的管理行为，属于其行政权实施范畴。因此，对于已签约备案的房屋重新登记备案与否，应当由行政机关根据其审查之结果，作出相应决定。 其次，民事裁判的结果不能直接导致购房备案登记的状态的变动。第一，购房备案登记系房地产管理部门行政权所管辖之范围，房地产管理部门权力的行使虽在一定程度上系对行政相对人或利害关系人请求的回应，但行政权的行使一般而言则是行政机关依据其行政权的范围，进行主动审查，从而决定行政权力行使与否及如何行使的模式。因此，在购房备案登记方面，即使购房人、房地产开发企业向房地产管理部门提出变更申请，房地产管理部门基于其管理之权力，亦须通过对交易状况进行表面审查，以决定是否变更购房备案登记。此时，房地产管理部门变更购房备案登记所依据的并非购房人、房地产开发企业之申请，而系其自身对交易状态的审查结果。因此，即使购房人、房地产开发企业提出申请，房地产管理部门仍可作出准许亦或不准许变更之行政决定。回到本案，王静根据《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，向东时置业公司支付了购房款535710元；根据《团购合同》的约定，向圣维昌公司支付团购费283722元，并向圣维昌公司出具了《确认函》，载明圣维昌公司向其提供的团购服务已全部履行完毕，与圣维昌公司之间的款项已全部结清，无遗留的债权债务和未了的争议。东时置业公司已按《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的535710元的价格对房屋予以备案。王静之诉请，即使其理由成立，人民法院所作出之判决，仅可强制东时置业公司向房地产管理部门提出撤销原购房备案登记申请重新备案，但该申请是否得到房地产管理部门认可，则仍有赖于房地产管理部门依照法律、行政法规赋予其之权力，根据其查明之情况，对案涉房屋的备案登记变更与否作出决定。于此，人民法院对本案所作之判决对房地产管理部门行政权的行使并无影响。第二，司法权之行使须在法律限定范围内，不可代替行政机关行使行政权。人民法院并非社会管理的唯一机构，国家对社会进行有效管理，主要通过行政机关，在法律授权之下，各自行使相应的行政权，规范社会的运行状态。对于行政权的实施，人民法院仅得通过行政诉讼之程序，对行政机关作出的具体行政行为予以评价和规范，而非直接代替行政机关作出具体行政行为。 综上，王静诉请之内容不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告王静的起诉。 案件受理费5997元，予以退还。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张萍 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  王滢