北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初13871号原告：周辰本，男，1965年1月16日出生，满族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：孟凡滨，男，1958年4月22日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告周辰本与被告孟凡滨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵庆斌独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周辰本，被告孟凡滨，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周辰本向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2020年8月3日解除；2.请求贵院依法判令被告于《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》解除之日起5个工作日内向原告返还已付的购房款30000元、利息(2019年4月7日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月21日起计至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算)、逾期返还违约金（以30000元为基数，按万分之五/日标准计算，自解除之日经过5个工作日起计至实际付清之日止）；3.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金970000元；4.请求贵院依法判令被告配合原告办理注销网签手续等；5.请求贵院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告周辰本与被告孟凡滨于2019年4月8日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定被告孟凡滨将位于顺义区×××小区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告周辰本。《房屋买卖合同》第二条约定，涉案房屋已设定抵押，被告孟凡滨应于2019年5月20日前办理抵押注销手续。《房屋买卖合同》第九条、第十一条第二款约定，因被告孟凡滨原因致使原告周辰本未能在《房屋买卖合同》签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告周辰本有权单方解除合同，被告孟凡滨应于5个工作日内返还已付购房款，并按照房屋成交总价的20%支付违约金，如逾期返还购房款，按未返还款项总额的日万分之五支付违约金。同时约定，已发生各项费用及损失，由被告孟凡滨承担。《房屋买卖合同》签订后，由于被告孟凡滨一直未能办理抵押注销手续且涉案房屋已被查封，原告周辰本与被告孟凡滨在见证方（北京我爱我家博爱房地产经纪有限公司）的见证下于2019年7月18日签订《补充协议》。《补充协议》约定，原告周辰本知晓案涉房屋于2019年4月22日被朝阳区人民法院查封，愿意继续履行，但被告孟凡滨承诺于2019年7月4日前办理涉案房屋解封手续，如未能履行，则属于违约，被告孟凡滨需赔偿总房款的20%作为违约金。此外，《补充协议》对房款总价及支付方式作出约定。《补充协议》签订后，原告周辰本按约定向被告孟凡滨支付了定金30000元，且办理了网签手续。但是，由于被告孟凡滨迟迟未能按约定办理涉案房屋解封手续，原告周辰本无法继续办理贷款，也无法取得涉案房屋所有权，《房屋买卖合同》实际上已无法继续履行，原告周辰本购买房屋的合同目的已无法实现，被告孟凡滨构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定以及《房屋买卖合同》第九条、第十一条第二款的约定，被告行为已严重违反约定，合同目的难以实现，构成根本违约，被告孟凡滨应承担相应责任。被告孟凡滨对原告诉称《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》真实性及相应条款内容无异议。辩称合同签订及给付30000元定金时间应当为2019年4月6日。认可原告解除合同的诉讼请求，认可解除合同时间确定为2020年8月2日。同意返还原告定金30000元，并同意自庭审之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算30000元定金利息至付清之日至。不同意给付违约金，并申请法院对违约金进行调整。庭审中原、被告双方就解除合同，退还3万元定金，支付3万元定金相应利息，被告协助原告注销网签手续等事项达成一致意见。双方共同确认本案争议焦点仅限于97万元违约金请求一项。本院经审理认定事实如下，2019年4月6日，原被告双方签订编号为E1904164087《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告孟凡滨将北京市顺义区×××小区×号楼×门×号房屋出售给原告周辰本。当日，原告周辰本向被告孟凡滨支付定金3万元。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签订后原被告双方又签订二份《补充协议》，其中编号为BG19274064号《补充协议》中孟凡滨承诺2019年6月28日向房屋所在户籍管理机关办理完原有全部户口迁出手续，如因孟凡滨自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向周辰本支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2019年7月18日原被告双方签订编号为BG19286158《补充协议》，编号为BG19286158《补充协议》载明，经双方友好协商同意，被告孟凡滨承诺在2019年9月6日之前，向所在地房屋户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因孟凡滨自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向周辰本支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。被告孟凡滨出售的涉案房屋在2019年4月22日被朝阳法院查封，原告周辰本知道并同意继续履行合同。孟凡滨承诺2019年7月4日之前办理解封手续，并于2019年8月11日前注销房屋查封，如未能按照以上约定执行孟凡滨属于违约，赔偿周辰本总房款的20％作为违约金。被告承认涉案房屋因欠第三人债务而被查封，该房已经于2019年7月13日被朝阳区人民法院解除查封。被告孟凡滨表示因公安机关办案需要无法向原告交付房屋，但未能就公安机关禁止交易提交相应证据。上述事实，有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》、房屋产权证书、不动产权利及其他事项登记信息、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：本案中原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对双方具有拘束力，双方均应依约履行。庭审中原、被告双方达成违约金请求外的协议本院不持异议。本案焦点限于违约金请求一项，对此本院分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。被告孟凡滨表示因公安机关办案需要不能向原告交付房屋属于不可抗力，但对自己辩解意见并未提交有效证据予以支持，其不可抗力的辩解意见本院不予采纳。双方在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》中均对违约金做出相应规定，被告也承认没有按照约定期限将涉案房屋的查封予以解除，承认户口仍登记在诉争房屋，被告孟凡滨构成违约。需要说明，违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的法律特性。原告并未对因房屋不能交易所造成损失进行有效举证，被告认为违约金约定数额过高申请法院予以调整，本院根据原告损失举证情况、被告过错程度、合同交易金额、北京市存量房屋交易价格变动情况等情节酌定违约金具体金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告周辰本与被告孟凡滨于二零一九年四月六日签订的编号为E1904164087《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及编号为BG19274064号《补充协议》、编号为BG19286158《补充协议》于二零二零年八月三日解除；二、被告孟凡滨于本判决生效之日起七日内退还原告周辰本定金三万元，并以该三万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算自二零二零年十一月二十三日至付清之日止利息；三、被告孟凡滨于本判决生效之日起七日内协助原告周辰本办理北京市顺义区×××小区×号楼×单元×号房屋网签注销手续；四、被告孟凡滨于本判决生效之日起七日内给付原告周辰本违约金二十万元整；五、驳回原告周辰本其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26375元（原告已预交），由原告周辰本负担2625元，由被告孟凡滨负担23750元，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵庆斌二〇二〇年十二月二日书记员  杨思洁