安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初5591号 原告：马晓伟,男,1979年12月13日出生，汉族,安徽省淮南市人，初中文化，自由职业，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：马夫斌,男，1953年2月12日出生，汉族，安徽省淮南市人，初中文化，淮南市汽车运输总公司退休职工，住安徽省淮南市田家庵区，系原告马晓伟的父亲。 被告:淮南市南都物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区惠利花园翰林华府小区北门，统一社会信用代码91340400795074416B。 法定代表人:奚新宽，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖晨，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。 原告马晓伟与被告淮南市南都物业管理有限公司（以下简称南都物业）排除妨碍纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告马晓伟的委托诉讼代理人马夫斌、被告南都物业的委托诉讼代理人樊福敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马晓伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即停止利用门禁卡有效期授权方式“捆绑”收取物业费，限制原告自由出入小区的权利；2、本案的诉讼费用均由被告负担。当庭增加第一项诉讼请求为：要求停止侵害、排除妨碍、恢复原状。事实与理由:原告居住惠利花园翰林华府小区的被告南都物业管理服务公司于2020年6月擅自在小区四个大门出入口处安装了门禁刷卡系统并将门禁刷卡与缴纳物业费强行捆绑在一起,利用门禁卡有效期授权方式人为设置障碍,使所谓欠缴物业费的业主无法刷卡打开大门门禁、无法自由出入居住小区。为此,原告多次与被告交涉要求被告解除门禁卡与物业费捆绑限期授权的方式,排除影响作为业主的原告自由出入小区办事、工作、回家等合法权利的不合理、不必要的非法妨碍。根据《物权法》、《物业管理条例》、《侵权责任法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理企业资质管理办法》等规定,业主对其建筑物专有部分的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中,被告采用门禁卡针对所谓欠缴物业费业主限期重新授权的方式,妨碍业主自由通行进入小区居住房屋,应承担侵权责任。另外,被告物业公司未经合法程序签订合同入驻小区,所作一切决定和物管行为未经合法程序并未在合理期限内公示和接受监督,原告主张被告作为小区物业管理公司地位不合法,无权要求原告缴纳物业费。并且物业费的缴纳是债权债务关系,原告作为业主进出小区是行使物权,被告无权使用限期授权门禁卡的方式限制、妨碍原告行使物权这一绝对权利。综上,为维护原告合法权益,原告请求法院依法判令被告立即停止利用门禁卡有效期授权方式限制、妨碍原告自由出入小区的权利。 被告南都物业辩称，被告拥有对涉案小区合法物业管理权限及职责，物业公司对小区进行封闭式管理系提升小区物业管理质量更好为业主提供服务，门禁系统安装系大多数业主共同愿望且未另行向业主收取费用，被告从未将门禁卡设置与物业费收取进行捆绑，原告诉请停止侵害、排除妨碍没有事实依据，对于原告诉请恢复原状、撤销门禁使得小区完全开放是违背业主共同利益的个人想法，原告拖欠物业费多年，每年催要催收均予以拒绝侵犯其他业主权利，因为原告在未缴纳物业费前提享受其他业主缴费而得到的物业服务，被告将另案提起诉讼，原告诉请不成立，请依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、户口证明房地产权证、被告提交的被告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，因当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告马晓伟提交的门禁卡，证明7-10天就要到物业申请升级。被告南都物业对门禁卡的真实性无异议，对于证明观点有异议，门禁卡系被告出资购置，原告在拖欠物业费多年情况下仍然在享受其他缴费业主一样的物业服务，不存在原告所说的证明观点。本院认为，因被告对门禁卡的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 2、原告马晓伟提交的南都物业公司工商注册信息，证明被告虽有物业管理资格但不代表能进入小区进行管理。被告南都物业对该份证据的真实性无异议，对证明观点有异议，被告进驻案涉小区进行物业管理系经社区、镇政府及田家庵区物业办批准同意，有权对该小区进行物业管理服务。本院对该份证据的真实性予以确认。 3、原告马晓伟提交的前期物业管理服务协议，证明是与淮南惠利物业管理有限公司签订的协议，与被告无关。被告对该份证据的真实性无异议，证明观点有异议，淮南惠利物业管理有限公司2011年12月31日撤出涉案小区，南都物业公司经合法程序报批备案接管该小区，行使物业管理。本院认为，因为被告对该份证据的真实性无异议，本院对此予以确认；对原告的证明观点，结合被告提交的相关证据及南都物业实际已经对案涉小区服务多年，故对原告的证明观点不予确认。 4、被告南都物业提交的淮南市惠利集团房地产有限责任公司文件、淮南市惠利物业管理有限公司撤出物业服务公告、备案审核表。证明因为淮南惠利物业管理有限公司2011年12月31日物业服务协议期满撤出该小区，经向江陈社居委、舜耕镇人民政府及田家庵区物业管理办备案审核，由南都物业公司自2012年1月1日接管该小区物业管理，目前尚无业主委员会选定的物业公司进驻，所以南都物业是该小区合法物业公司。原告马晓伟认为该三份文件无效，没有法律授权江陈社居委、舜耕镇人民政府及田家庵区物业管理办可以委托南都物业进驻，淮南惠利物业管理有限公司转给南都物业是无效的，转让协议有恶意倾向存在，我与淮南惠利物业管理有限公司签订的前期物业服务协议并未约定物业服务到期时间。本院认为，因案涉小区并未成立业主委员会，南都物业经社区、乡镇人民政府及区县房地产行政主管机构批准已于2012年1月1日接管案涉小区的服务，故对该份证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马晓伟系淮南市田家庵区惠利花园城翰林华府****房产的所有权人。被告南都物业2012年1月1日接替淮南市惠利物业管理有限公司对惠利花园城翰林华府小区进行物业管理服务。现原告以被告未经法定程序擅自在小区大门安装门禁刷卡与缴纳物业费强行捆绑在一起，影响原告行使物权，要求被告将案涉小区排除妨碍，恢复原状。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，马晓伟以其淮南市田家庵区惠利花园城翰林华府25栋504室房产使用受到侵害为由请求排除妨害，对此南都物业辩称，原告未按期缴纳物业在先，且门禁卡的设置并没有与物业费的收取进行捆绑，原告可随时前往物业办理升级且不收取任何费用。本院认为，马晓，马晓伟作为淮南市田家庵区惠利花园城翰林华府****房产的合法使用权人，的门禁卡授权期限明显短于合理使用期限，该门禁卡须经南都物业授权方可继续使用，该行为妨碍原告行使物权，故对原告的要求自由出入小区不受妨碍的诉讼请求依法予以支持。本案的审理与马晓伟拖欠物业费不属同一法律关系，被告亦有权依据相关管理协议行使其对原告欠费的请求权利，其抗辩理由依据不足，故不予采纳。对原告主张将案涉小区恢复原状的诉讼请求，被告南都物业辩称，安装门禁系统是为提升小区物业管理质量，更好的为业主服务，原告个人的主张无法代表全体业主的意愿。本院认为，被告作为淮南市田家庵区惠利花园城翰林华府小区的物业服务企业有权对案涉小区进行必要的管理以确保小区内业主的物品及人身安全，使用可以自由出入的门禁卡并不构成对原告的案涉房屋物权的妨害，故对原告此项诉请不予支持。应当指出，原告作为小区业主，与被告在今后的物业管理服务过程中，应加强交流沟通，依法履行权利义务，共同营造和谐、安全、文明、优雅的生活环境。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告淮南市南都物业管理有限公司本判决生效之日起立即停止妨碍原告马晓伟在淮南市田家庵区惠利花园翰林华府小区正常通行的行为； 二、驳回原告马晓伟的其他诉讼请求。 案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告淮南市南都物业管理有限公司负担（应于本判决生效之日起七日内缴至我院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  崔化冰 二〇二〇年十二月十九日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附1本案相关证据材料。 一、原告马晓伟提交的相关证据。 1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格适格。 2、户口证明，证明代理人与原告关系。 3、房地产权证，证明原告是涉案房屋所有人。 4、门禁卡，证明7-10天就要到物业申请升级。 5、南都工商注册信息，证明被告虽然有物业管理资格但不代表能进入我们小区进行管理。 6、前期物业管理服务协议，证明是与淮南惠利物业管理公司签订协议，与被告无关。 二、被告淮南市南都物业管理有限公司提交的相关证据。 1、被告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件。证明被告诉请主体信息。 2、淮南市惠利集团房地产有限责任公司文件、淮南市惠利物业管理有限公司撤出物业服务公告、备案审核表。证明因为惠利物业管理公司2011年12月31日物业服务协议期满撤出该小区，经向江陈社居委、舜耕镇人民政府及田家庵区物业管理办备案审核，由南都物业公司自2012年1月1日接管该小区物业管理，目前尚无业主委员会选定的物业公司进驻，所以南都物业是该小区合法物业公司。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。