北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初54280号原告：曹永友，男，1987年1月26日出生，汉族，住址北京市大兴区。委托诉讼代理人：谭顺权，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴锋，北京市惠诚律师事务所实习律师。被告：陈洁，女，1981年11月3日出生，汉族，住址北京市海淀区。委托诉讼代理人：汪文明，北京在明律师事务所律师。原告曹永友与被告陈洁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曹永友告委托诉讼代理人谭顺权、吴锋、陈洁委托诉讼代理人汪文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹永友向本院提出诉讼请求：1.判令陈洁将北京市朝阳区安慧里二区XX号楼X层XXX房屋中案外人王某的户口迁出；2.判令陈洁支付逾期迁户违约金38.7万元（违约金是依据房屋总价款的10%主张的）。事实和理由：2018年9月16日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买陈洁名下位于北京市朝阳区安慧里二区XX号楼X层XXX号房屋（下称涉案房屋），房屋总价款387万元，其中房屋主体价格350万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为37万元。合同还约定陈洁应当在房屋所有权转移日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续。如因陈洁自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向我支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同签订后几天，我跟中介核实房屋内的户口情况，中介说陈洁有户口保证金，房屋内没有户口。合同签订之后，在2018年12月之前，我通过支付首付款并办理组合贷款方式向陈洁支付全部购房款387万元。2018年12月17日，涉案房屋过户至我名下。后陈洁按照约定日期交付了涉案房屋。房产证办理完毕之后，我去派出所办理户口迁入手续，才发现案外人王某的户口在房屋中，他的户口在合同签订之前就在了。我就跟陈洁沟通想让她把王某的户口迁出，但是一直未能解决。为维护我的合法权益，特诉至法院，望判如所请。陈洁辩称，不同意曹永友的诉讼请求。曹永友陈述的合同签订和履行经过我认可，确实案外人王某的户口在双方签订房屋买卖合同之前就已经在涉案房屋中了，至今未迁走。关于迁出户口的诉讼请求，迁出户口并非我能一人独立完成的事项，涉及户籍管理部门的政策，我有意愿迁出王某的户口，但是没有这个能力。在我向曹永友出售房屋之时，我并不知道房屋内有王某的户口，因为我本人的户口在海淀区，当时不想迁到朝阳区。此外，双方签订买卖合同时为避免麻烦也没有去派出所户籍科查询房屋内的户口情况，只是当时中介跟我们说帮忙查询一下户口情况，但是从现在的情况来看，中介当时也没有查户口情况。关于曹永友支付违约金的诉讼请求，违约的情形是有约定的，但是我认为王某的户口未迁出并非完全基于我自身原因，而是有一定的历史原因。涉案房屋最初是中国五矿集团的公房，王某系五矿集团员工，他应该是当时把户口落在了这个公房，后来这个房屋被我的上家郭志荣买下，变成私房。我和郭志荣在2013年签订房屋买卖合同，其中也约定了户口迁出事宜，但是郭志荣并未履行，他也没有告诉我房屋内有户口，我卖房的时候就认为房屋内没有户口，我在房屋内居住了五年多，也没有案外人就户口问题找我。根据合同法的规定，违约金主要是补偿性的，用于补偿守约方的经济损失，我们认为曹永友目前尚未产生实际经济损失，更多的是心理上的影响。即使房屋上有案外人王某的户口没有迁出，将来给曹永友造成损失的可能性也非常小，因为曹永友短期之内不会售房，如果不售房就不会有损失。据我了解，北京市公安局关于“公共户”的规范性文件已经起草完了，正在履行出台政策的相关程序，因此在可预期的时间范围内，该政策一旦出台，王某的户口迁出问题就可以得到解决，届时曹永友售房也不会有任何损失。如果法院判决我方承担违约金，我方也认为曹永友主张违约金过高，希望法院综合考虑予以调整。我认为违约金是对损失的填补，目前曹永友还没有任何损失，但是就此我没有相应的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2018年9月16日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间下，曹永友作为乙方与甲方陈洁签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋性质为商品房，建筑面积50.28平方米，房屋成交总价387万元，其中房屋主体价格350万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价37万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金38万元，通过自行交接方式划转。甲方应当在收到全部房款后且在2019年9月1日前将该房屋交付给乙方。甲、乙两方最晚应当于合同签订之日起90日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。双方还就合同解除、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，曹永友向陈洁支付了全部购房款，陈洁向曹永友交付涉案房屋。2018年12月17日，涉案房屋转移登记至曹永友名下。庭审中，双方均认可涉案房屋上现仍登记有案外人王某的户口，该人户口在双方签订房屋买卖合同前已经登记在涉案房屋上。另查，2013年4月7日，陈洁与案外人郭志荣签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定郭志荣将涉案房屋出售给陈洁，房屋成交价130万元，合同还约定郭志荣应当在该房屋所有权转移之日起30日，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因郭志荣自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向陈洁支付房屋总价款5%的违约金。2013年6月24日，涉案房屋登记在陈洁名下。庭审中，陈洁提交网页截屏打印件一张，表示是市民通过北京市12345热线咨询二手房户口强制迁出问题时北京市公安局进行的答复，其中提到针对群众集中反映设立“公共户”的建议，已经起草了规范性文件，正在履行规范性文件制定出台的相关程序，双方之间的纠纷应当在该规范性文件出台之后进行彻底解决，从而避免曹永友的实际经济损失。曹永友针对该证据质证称真实性认可，与本案无关，该政策出台的时间我无从得知，证明目的不认可。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方合同约定，陈洁应当自涉案房屋所有权转移之日起10日办理原有全部户口迁出手续，其于庭审中自认案外人王某户口在合同签订之前已在涉案房屋上，至今仍未迁出，其行为确已构成违约。陈洁虽抗辩出售房屋时并不知道房屋内有王某户口，但房屋买卖系重大交易事项，交易双方应审慎对待自身权利义务，双方已约定户口迁出条款，作为卖房人应当认真核查房屋内户口情况以避免违约，故对于陈洁的抗辩意见本院不予采信，其应承担相应的违约责任。关于违约金数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。就本案来看，曹永友未能举证证明陈洁逾期迁户行为给其造成了实际损失，陈洁认为违约金过高请求法院予以依法调整，故对于违约金数额将由本院根据合同的履行情况、陈洁的过错程度、逾期未迁出户口的期限等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。关于曹永友要求陈洁迁出案外人王某户口之诉请，因户籍迁移涉及到具体行政行为，不属于民事案件的受理范围，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈洁于本判决生效之日起七日内支付原告曹永友逾期迁户违约金五万五千元；二、驳回原告曹永友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百五十三元，由原告曹永友负担三千零四十八元（已交纳），由被告陈洁负担五百零五元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十二月二日书记员 姚澍峥