上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初20828号原告：胡惠琴，女，1962年11月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：刘青，男，1975年1月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告胡惠琴与被告刘青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡惠琴与被告刘青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡惠琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除与刘青的《房屋租赁合同》，要求刘青搬离租赁房屋，将房屋返还胡惠琴；2、判令刘青支付租赁费3,500元、违约金3,500元、赔偿经济损失6,000元(审理中，胡惠琴撤回要求赔偿经济损失6,000元的诉请)。事实和理由：胡惠琴和刘青于2020年1月18日签订《房屋租赁合同》，约定胡惠琴将名下上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给刘青居住使用，租赁期限自2020年2月1日至2023年1月31日。胡惠琴于2020年1月11日就将房屋提前交付给刘青，刘青称房屋要更换墙纸进行简单的装修，胡惠琴同意免除2020年1月11日后的三个星期的房租，租金从2020年2月1日起算。合同约定每月租金3,500元，押金3,500元，租金付三押一，先付后用，提前10天支付下一季度的租金。但刘青从未按照合同约定按时足额支付过租金。胡惠琴多次电话联系刘青，刘青都拒绝接听。胡惠琴无奈上门催讨，和刘青发生争执，刘青才陆续支付几百块钱。经过胡惠琴艰苦催讨，刘青在2020年7月20日应付的三个月(8、9、10月)租金尚欠3,500元未付给胡惠琴。刘青还未经胡惠琴同意，擅自将胡惠琴房屋内配置的大橱2个、写字台1个、大床、小床各1个、卫生间门、夏普大1.5P冷暖空调1台、梳妆台1个予以丢弃，又未和胡惠琴商量擅自花费800元购买了一台脱排油烟机，在应当支付给胡惠琴的租金中抵扣，而胡惠琴自行购买的话最多200元。所以胡惠琴要求刘青赔偿被其丢弃的家具、家电，赔偿购买脱排油烟机的差价款，共计6,000元。胡惠琴收入微薄，丈夫重病需要用钱，家中经济十分困难，全靠出租房屋的租金度日治病，故起诉至法院，请求法院支持胡惠琴诉请。被告刘青辩称，胡惠琴与刘青签订的房屋租赁合同没有到期，刘青不同意解除合同，也不同意搬离租赁房屋。刘青实在没钱支付房租，无力按季度支付租金，只能有多少钱就付多少，不是恶意拖欠租金，经过沟通胡惠琴也同意刘青按月支付。现2020年11月底之前的租金已经陆续付清，2020年12月的租金尚欠胡惠琴2,500元，刘青答应胡惠琴在2020年12月20日支付。2021年1月的租金还没到支付时间，刘青会在到2021年1月20日支付。胡惠琴房屋原先的家具家电已经很破旧了，被中介公司扔掉了。脱排油烟机坏了，刘青购买了一台最便宜的600元，后来折抵房租了。签订合同当天，胡惠琴就将房屋交付给了刘青，刘青重新换了墙纸、开关电线、水龙头和涂料等，花去6,000多元。如果胡惠琴执意解除房屋租赁合同，刘青要求赔偿装修款6,000元。本院经审理认定事实如下：原告胡惠琴系上海市杨浦区眉州路******房屋产权人。2020年1月18日，胡惠琴(甲方)和刘青(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定胡惠琴将其名下的房屋出租给刘青居住。双方约定租赁期限从2020年2月1日至2023年1月31日，押金为3,500元，月租金3,500元。租金每三个月结算一次，提前10天支付下期房租。合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点，检查移交，如有损坏短缺，应照值或酌情赔偿。合同第八条“违约责任”约定，双方在合同期内如违约，违约方应按本合同一个月的租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊情况，双方自行协商解决，乙方逾期不支付租金累计超过10天，或乙方欠缴应承担的费用超过500元，甲方可通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。合同签订后，胡惠琴收取刘青第一期租金10,500元及押金3,500元，并于2020年1月中旬将房屋交付给刘青。因刘青未按期支付租金，胡惠琴多次上门或电话联系刘青，不断向其催缴租金，双方多次发生争执。刘青经胡惠琴催讨，于2020年5月7日支付租金5,000元，6月2日支付租金2,000元，7月14日支付租金1,000元，7月19日支付租金500元，7月31日支付租金500元，8月9日支付租金500元，8月10日支付租金500元，8月11日支付租金500元，8月21日支付租金3,500元，9月5日支付租金1,000元，9月8日支付租金1,000元，9月17日支付租金200元，9月21日支付租金1,300元，9月21日支付租金300元(刘青家人支付)，10月11日支付租金500元，10月22日支付租金3,000元，10月22日支付租金500元，11月6日支付租金500元，11月12日支付租金500元，11月24日支付租金600元，11月27日支付租金900元，12月2日支付租金500元，12月8日支付租金700元。2020年9月，胡惠琴具状来院，作如上诉请。本院以(2020)沪0110民诉前调3698号受理。2020年10月27日，刘青收到起诉状副本。庭审中，双方确认刘青已陆续付清2020年11月30日前的租金。2020年12月的租金标准为3,500元，刘青支付了1,000元，尚欠2500元未支付。审理中，胡惠琴撤回要求刘青赔偿经济损失6,000元的诉请。本院认为，胡惠琴、刘青签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应于确认，双方当事人应当遵照执行。合同明确约定租金三个月结算一次，先付后用，支付时间为提前10天，故刘青应当于2020年4月20日、7月20日、10月20日向胡惠琴支付三个月的房租，每次为10,500元，刘青延迟又不足额缴纳租金显属违约，胡惠琴要求解除房屋租赁合同，要求刘青迁出并返还房屋，并支付违约金，有合同依据，本院予以支持。合同解除日期以起诉状副本送达之日为准。刘青认为双方已达成新的合意可按月支付租金的意见，无证据佐证，本院不予采信。鉴于房屋租赁合同系因刘青违约而导致解除，且胡惠琴提前交付房屋未收取刘青装修期间的租金，本应随房屋一并返还的原配置在租赁房屋内的家电家具等设备，因刘青已予以处置而不复存在，故刘青要求胡惠琴赔偿装修费用的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告胡惠琴和被告刘青于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月27日解除；二、被告刘青应自本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市杨浦区眉州路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上述房屋返还原告胡惠琴；三、被告刘青应自本判决生效之日起十日内按每月3,500元的标准支付原告胡惠琴自2020年12月1日至实际返还房屋之日的使用费(被告刘青已支付的2020年12月的租金1,000元可予抵扣)；四、被告刘青应自本判决生效之日起十日内支付原告胡惠琴违约金3,500元(该款以原告胡惠琴已收取的押金3,500元相抵充)。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。