四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14437号 上诉人（原审原告）：贺喜，男，1990年3月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：贾镒肖，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：吴雨，女，1992年5月19日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：贾镒肖，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中南世纪房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市金牛区天龙大道**附**。 法定代表人：王家羲，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王涵，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婧涵，泰和泰律师事务所律师。 上诉人贺喜、吴雨因与被上诉人成都中南世纪房地产开发有限公司（以下简称中南世纪公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 贺喜、吴雨上诉请求：撤销一审判决第二项，改判中南世纪公司退还贺喜、吴雨50000元定金及相应的资金占用利息，并由中南世纪公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院以《认购协议书》中不违反法律、行政法规的强制性规定为由，认定《认购协议书》第六条为有效条款，属于事实认定、法律适用错误，导致将无效条款认定为有效条款。二、一审法院既认定了贺喜、吴雨提交的《认购协议书》和微信聊天记录的三性，又以贺喜、吴雨未举证证明相关条款存在违反法律法规的规定进而认定《认购协议书》第六条对双方有约束力，两者自相矛盾，导致事实认定错误。三、贺喜、吴雨与中南世纪公司系平等的民事主体，贺喜、吴雨依法应当具有与中南世纪公司协商合同内容的权利，不能因为格式合同剥夺贺喜、吴雨对合同内容的平等协商权。一审法院以协议约定为由认定是贺喜、吴雨违约，系事实认定错误。四、贺喜、吴雨与中南世纪公司签订认购书后，双方无法对本约条款内容达成一致，导致双方未能签订本约，属于不可归责于双方的事由，中南世纪公司应立即退还贺喜、吴雨的立约定金，一审法院适用法律错误。 中南世纪公司辩称，一、双方签订的《认购协议书》第六条约定重点提示，中南世纪公司也在现场对商品房买卖合同等内容进行了公示，并重点提示贺喜、吴雨进行阅读，清楚知悉后才签订相应的《认购协议书》，这属于双方的真实意思表示，该条款不属于格式条款或无效条款。二、中南世纪公司从未与贺喜、吴雨就买卖合同签订的相应具体条款由磋商、沟通的情况，贺喜、吴雨所提交的聊天记录仅是贺喜、吴雨单方提出对相应合同约定的不满及修改要求，且中南世纪公司并未答应。同时，由于贺喜、吴雨怠于按照认购书约定时间于与中南世纪公司进行签约，认购协议已于2019年12月22日解除，中南世纪公司按约不予退还其缴纳的50000元定金，贺喜、吴雨退还定金的主张于法无据,且根据合同法第115条，本案系贺喜、吴雨原因导致未能及时签约履行购房义务，属于应归咎于贺喜、吴雨的违约情况。三、中南世纪公司一审中已经提交案涉房屋所在项目销售大厅中公司了商品房买卖合同及其附件全套文本的公证书，故贺喜、吴雨主张中南世纪公司未公示商品房买卖合同等文件与事实不符。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 贺喜、吴雨向一审法院起诉请求：一、判令解除贺喜、吴雨与中南世纪公司签订的《认购协议书》；二、判令中南世纪公司返还贺喜、吴雨定金50000元，并支付资金占用利息165元（自2019年12月15日计算至实际全部返还定金之日起，暂计算至起诉之日）；三、本案诉讼费由中南世纪公司承担。 一审法院认定事实：2019年12月8日，中南世纪公司（出卖方）与贺喜、吴雨（买受人）签订《认购协议书》，约定贺喜、吴雨认购坐落于房屋，该房屋建筑面积141.7平方米，房屋总价1721189元。其中第三条约定：贺喜、吴雨同意签订本合同时，支付定金人民币50000元，作为双方当事人签订商品房买卖合同的担保。签订商品房买卖合同后，贺喜、吴雨支付的定金将转为购房款。若贺喜、吴雨违反本合同约定的，中南世纪公司不予退还贺喜、吴雨已经支付的定金，本合同自行解除，中南世纪公司有权另行出售该房屋，且不承担任何法律责任。第四条约定：贺喜、吴雨应于2019年12月15日前携带本合同、产权登记人之身份证、婚姻证明、户籍证明、购房资格证明、购房款及定金收据等相关材料，至售楼处与中南世纪公司签订《商品房买卖合同》。第六条：贺喜、吴雨对认购房屋的户型、朝向、结构形式、尺寸、层高、内外装修、设备实施、公建配套、内外环境等设计及相关情况已作了充分了解且均与认可。双方在签订本合同时，已就所购房屋付款方式达成一致，贺喜、吴雨同意按照约定的方式支付房款。贺喜、吴雨已仔细阅读销售案场公示的红线内外不利因素、商品房预售方案、商品房价格表、出卖人资质、商品房买卖合同及附件、补充条款、抵押、物业合同内容，且表示无异议。贺喜、吴雨已明确了解房屋所在地住建部门关于买卖合同网签备案审核制度。贺喜、吴雨承诺当前购房行为符合政策法规要求，满足办理贷款条件。如有不实，贺喜、吴雨愿意承担不能办理产权转移登记在内的相应法律责任及经济责任。根据国家财政部、税务总局相关规定，2016年5月1日起房地产行业执行“营改增”政策要求：本认购书载明的单价、总价，以及贺喜、吴雨缴纳的定金、首付款、按揭款等所有购房款，均已包含增值税销项税额。此条内容全部加黑。《认购协议书》签订当日，贺喜、吴雨向中南世纪公司支付定金50000元，中南世纪公司对此费用出具《收款收据》。 贺喜、吴雨与中南世纪公司的销售人员微信聊天显示：在2019年12月13日至15日期间，贺喜、吴雨对房屋公摊面积、房屋价格提出异议及产权证办理时间较长、违约责任等认为是“霸王条款”要求修改合同，中南世纪公司的销售人员称“合同是改变不了的”，并于15日提醒贺喜、吴雨“今天是签约最后一天”。2019年12月16日，贺喜、吴雨发出《个人退款申请书》，要求解除与中南世纪公司签订的《认购协议时》并退还50000元定金。 2019年12月16日中南世纪公司向贺喜、吴雨发出《催签函》，要求贺喜、吴雨在2019年12月18日前办理签约付款等手续，否则中南世纪公司有权解除合同、没收定金、另行出售该房屋。2019年12月19日中南世纪公司向贺喜、吴雨邮寄发出《定金没收告知函》，要求解除与贺喜、吴雨签订的《认购协议书》并没收定金，中南世纪公司按照贺喜、吴雨的送达地址分别邮寄，上述邮寄送达回执均显示“他人代收”，庭审中贺喜、吴雨称未收到前述相关函件。 一审法院认为，贺喜、吴雨与中南世纪公司签订的《认购协议书》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人双方均应按照合同约定的内容，全面履行各自的义务。本案中，双方未在约定期间签订《商品房买卖合同》如何归责是审理的关键。首先，贺喜、吴雨认为认购书第六条约定系无效格式条款问题。一审法院认为，案涉相关条款符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，但只要该格式条款不属于合同法规定的格式合同禁止性条件、不违反法律的禁止性规定，应属有效。贺喜、吴雨未举证证明相关条款存在违反法律法规的规定，侵害国家、集体或者他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，加重权利人的责任等法律禁止的情形，故该约定对双方当事人均有约束力。其次，贺喜、吴雨认为在签订协议书时中南世纪公司未出示《商品房买卖合同》，在2019年12月13日才首次看到《商品房买卖合同》的文本内容，提出异议协商无果，是因不可归责双方事由导致双方合同未能订立。一审法院认为，案涉认购书以加粗方式特别提示了买受人“已仔细阅读销售案场公示的红线内外不利因素、商品房预售方案、商品房价格表、出卖人资质、商品房买卖合同及附件、补充条款、抵押、物业合同内容，且表示无异议”。贺喜、吴雨负有审慎注意义务，签订认购书前应完全理解全部条款的含义，也应知道签字的法律后果，其签订《认购协议书》时，未对其约定和中南世纪公司的商品房买卖合同范本内容提出异议，且对签订《认购协议书》时销售案场未存放有《商品房买卖合同》的文本提供相关证据，应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案中，由于案涉商品房买卖合同未签订系贺喜、吴雨的违约行为导致，故贺喜、吴雨主张返还50000元定金并支付利息的请求不予支持。关于认购书解除。中南世纪公司发出的相关函件在邮寄送达回执中均显示“他人代收”，且贺喜、吴雨否认收到函件，故中南世纪公司辩称《认购协议书》已于2019年12月22日解除的观点不予采纳。但贺喜、吴雨未按约定签订《商品房买卖合同》，致《认购协议书》的目的无法实现，故贺喜、吴雨主张解除《认购协议书》的请求予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第四条规定，判决：一、贺喜、吴雨与中南世纪公司签订的《认购协议书》于判决生效之日解除；二、驳回贺喜、吴雨的其他诉讼请求。案件受理费1054元，减半收取527元，由贺喜、吴雨负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审对一审法院审理查明的事实依法予以确认。 二审另查明：根据一审卷宗材料及庭审笔录载明，中南世纪公司提交的（2019）川成蜀证内民字第53155号公证书上载明公证人员对案涉“中南樾府”销售中心内“公示的总平图、证照、合同范本、管理办法、项目红线范围内对可能对生产生活产生影响的不利因素、沙盘模型、区位图、户型图、成都市城乡房地管理局商品房销售信息公示系统、及C2户型及D1户型样板间等内容进行现场拍摄，取得了照片341张”。中南世纪公司主张现场公示的内容公证中可以证明中南世纪公司对合同范本、楼栋信息等进行了现场公示，贺喜、吴雨主张的有异议的条款均属于已经公示在现场的内容。中南世纪公司对贺喜、吴雨一审举示了微信记录及录音材料真实性不予认可，认为无法确认相对方且录音模糊不清，并主张从内容来看均主要系贺喜、吴雨在签订认购书后单方决定不予购买后的单方陈述及预先安排的说辞，并没有相对方的确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，关于案涉认购定金返还的问题。应审查双方未能订立正式的《商品房买卖合同》的原因。 本院认为，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称的“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。本案中，案涉认购书中关于买受人“已仔细阅读销售案场公示的红线内外不利因素、商品房预售方案、商品房价格表、出卖人资质、商品房买卖合同及附件、补充条款、抵押、物业合同内容，且表示无异议”的条款系加粗加黑方式进行了特别提示。根据案涉公证书对现场公示的内容公证中可以证明中南世纪公司对合同范本、楼栋信息等进行了现场公示，贺喜、吴雨作为完全民事行为能力人，对于购买案涉房屋也负有审慎注意的义务，签字前应完全理解全部条款的含义，也应知道签字的法律后果。在有证据证明公司已经按认购书载明内容进行了现场公示，公示内容也包括房屋建筑面积、公摊面积及交付条件、办证时间等内容的情形之下，贺喜、吴雨未举证证明其在签订认购书前未对合同范本进行审阅或其对合同范本中对其主张的办证、交付条件等条款已经提出过异议。贺喜、吴雨一审举示了微信记录及录音材料，中南世纪公司对证据的真实性不予认可，并主张贺喜、吴雨提交的证据内容来看均主要系其在签订认购书后单方决定不予购买后的单方陈述及预先安排的说辞，没有相对方对其内容作出确认。在法院无法核实聊天记录及录音真实性的情况下，且从沟通相关内容来看，亦不能达到证明贺喜、吴雨签订认购书时不能看到现场公示的合同范本。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。本院认为，本案应当以探究当事人真意为基础，考虑双方当事人是否已经为完成认购书签订时交易之承诺进行了诚实信用履约的行为。贺喜、吴雨于本案中提供的内容不能达到证明其未签约的原因系双方未能就签订本约的内容达成一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款关于“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，故一审法院对贺喜、吴雨请求中南世纪公司返还定金及支付利息的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，贺喜、吴雨的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1050元，由贺喜、吴雨负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二〇年十二月十八日 书记员 何佳林