重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初18936号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地成都市锦江区华润路**，统一社会信用代码915101047559578126。法定代表人：蒲滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：周琴，女，该公司员工。被告：夏玉，女，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：黄跃鹏，男，汉族，住重庆市，系被告配偶。原告华润置地（成都）物业服务有限公司与被告夏玉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司的委托诉讼代理人周琴，被告夏玉的委托诉讼代理人黄跃鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日起至2020年3月31日的物业服务费12806.1元、公摊水电费1422.9元、车位费4080元，共计18309元，并向原告支付逾期之日起每日按应付款千分之三计算的违约金；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系XXX房屋业主，原告系被告所在小区的物业服务企业。被告从2016年1月起开始拖欠费用，经原告多次催告，被告均予以拒绝。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。审理中，原告自愿撤回对2020年1月1日至2020年3月31日期间的公摊费的起诉。被告夏玉答辩称，被告承认没有缴纳物业服务费，但是因为与原告未达成共识，原告有很多让被告不满意的地方，比如公共收益很多时候未公示，原告将被告楼下的门锁了，导致被告出行不便，同时也造成安全隐患，违反消防法规；被告对原告合并不知情，不认可起诉主体，认为诉讼时效已过，且违约金过高。原告围绕其诉讼请求举示了吸收合并协议复印件、准许注销登记通知书复印件、前期物业合同、临时管理规约复印件、房屋登记信息查询资料、欠费明细、催费通知单、EMS快递单、物业服务报告、工作指派函、发票复印件，本院依法组织双方进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告夏玉系重庆市九龙坡区**房屋的登记产权人，前述案涉房屋建筑面积为139.87平方米，开发商为华润置地（重庆）有限公司。原告（甲方）与重庆XXX城物业服务有限公司（乙方）签订《吸收合并协议》，载明由甲方吸收合并乙方，甲方继续存续，乙方解散并注销；吸收合并后，甲方继续存续，乙方所有的债权债务均由甲方承继。2018年4月25日，重庆XXX城物业服务有限公司经工商行政部门准予注销登记。重庆XXX城物业服务有限公司（乙方）与案涉房屋小区开发商华润置地（重庆）有限公司（甲方）签订《XXX城一期（B组团）前期物业服务合同》约定：乙方为“XXX城一期（B组团）”提供物业服务，物业服务费标准为电梯高层物业服务费按建筑面积2元/月/平方米计收，停车（场）库物业服务费每个停车位80元/月计收；物业服务费用按月缴纳，甲方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳总费用3‰的滞纳金；住宅从交房通知文书确定的交房日期开始核算公摊水电费，按实际发生额逐户按房屋建筑面积平均分摊，每月和物业服务费一起进行缴纳，甲方在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金；合同期限为3年，自XXX城一期（B组团）整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算，本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。前述合同签订后，原告依约案涉小区提供了物业服务。审理中，原告明确：按1.8元/平方米·月的标准主张被告拖欠2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费为12840.07元（1.8元/平方米·月×139.87平方米×51个月），但原告自愿主张12806.1元；公摊水电费根据合同约定是据实公摊，原告通常是按照每月0.2元/平方米收取，到年底多退少补，现在原告主张的费用已经是多退少补也即实际产生的费用，2016年1月1日至2019年12月31日期间的公摊费为1273.8元；车位费欠费时段为2016年1月1日至2020年3月31日，每月80元；违约金是按照合同约定的日千分之三标准计算，并表示同意法院酌情调整。被告对于物业服务费及车位费的计算标准、欠付时段均认可，也认可公摊费之前是按原告陈述的方法收取，但不同意支付全部物业服务费和车位费，因为原告未解决答辩意见中的开门问题，不认可违约金，认为被告未违约，且违约金过高。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，重庆XXX城物业服务有限公司与案涉房屋所在小区开发商华润置地（重庆）有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。前述前期物业服务合同签订后，重庆XXX城物业服务有限公司于2018年1月被本案原告吸收合并，其权利义务也转移至本案原告，原告亦是前述前期物业服务合同的相对方。上述前期物业服务合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。在前期物业服务合同到期后，原告仍继续为案涉小区提供物业服务，被告亦接受了原告的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当向原告支付物业服务费等费用，收费标准可参照《XXX城一期（B组团）前期物业服务合同》的约定。被告在庭审中虽提出原告存在未公示公共收益、封锁楼栋门等问题，但被告未举示相应证据予以证明，故本院对被告不予缴纳物业费用的抗辩意见不予采信。经计算，现原告主张被告支付诉请期间的物业服务费12806.1元，于法有据，本院予以尊重与支持。关于公摊水电费，考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，结合原告举示的公摊水电费明细表、发票以及被告陈述欠付时段的意见，本院认定原告主张诉请期间的公摊水电费1273.8元并无不当，应予以支持。关于车位费，被告不同意交纳该费用，且原告并未举示证据证明被告系案涉车位的登记权利人，故原告主张的该项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金，双方在前述案涉前期物业服务合同中约定了逾期交纳物业服务费等费用应支付违约金及计算标准，前期物业服务合同到期后双方形成事实物业服务关系，原告超出合同期的违约金主张于法无据，综合本案具体情况，被告欠费时间在前述前期物业服务合同到期后，故本院认为被告不负担违约金为宜。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告夏玉在本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（成都）物业服务有限公司自2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费12806.1元、2016年1月1日至2019年12月31日期间的公摊费1273.8元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为128元，由原告华润置地（成都）物业服务有限公司负担52元，被告夏玉负担76元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月三十一日法官助理 牟 仪书 记 员 彭柯颖