河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6708号 上诉人（原审原告）：王红霞，女，1987年9月13日出生，汉族，住河北省河间市。 委托诉讼代理人：冯进军，男，1985年2月5日出生，汉族，住址同上，系王红霞之夫。 委托诉讼代理人：尚双祥，河北至威律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北瀛府房地产开发有限公司，住所地：河北省河间市四化路。统一社会信用代码：911309845954206014。 法定代表人：刘立涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王冀红，该公司员工。 上诉人王红霞因与上诉人河北瀛府房地产开发有限公司（以下简称瀛府公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王红霞的委托诉讼代理人尚双祥，上诉人瀛府公司的委托诉讼代理人王冀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王红霞的上诉请求：请求撤销河间市人民法院作出的（2020）冀0984民初923号民事判决第二项内容，依法改判瀛府公司支付延期交房违约金125783元。上诉理由：2017年2月23日，王红霞与瀛府公司签订商品房买卖合同，购买瀛府公司开发的瀛城水郡13号楼2单元401室房屋一套，13号楼210号储藏间一套，购房款共计702703元。合 2 同约定交房日期为2017年9月30日，因瀛府公司逾期交房，2018年6月21日，瀛府公司就延期交房作出承诺书，承诺包括13号楼在内的房屋于2018年8月31日交付使用，到期如还不能交房，自2017年1月1日至2018年8月31日按实际所交款项的日万分之一支付违约金。2018年9月1日至新产生的交房日按实际所交款项的日万分之一的三倍进行补偿，且新产生的交房日期至实际交房日也按实际所交款项的日万分之一的三倍进行补偿。一审判决酌将2018年9月1日至实际交房日的违约金按所交房屋价款的日万分之一点五计算，以此判决瀛府公司给付违约金74662元是没有根据的。王红霞认为2018年9月1日至实际交房日的违约金应按所交房屋价款的日万分之三计算，瀛府公司应给付王红霞2017年10月1日至2019年12月29日违约金125783元。请撤销一审判决，依法改判瀛府公司支付延期交房违约金125783元。 上诉人瀛府公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判瀛府公司向王红霞支付违约金35560.59元，减少39101.41元；2、一、二审诉讼费用由王红霞承担。上诉理由：1、一审法院判决瀛府公司向王红霞支付违约金74662元，该违约金仍然过分高于王红霞所受到的损失，一审法院判决有失公允。2017年2月23日，王红霞和瀛府公司签订《商品房买卖合同》，购买瀛府公司开发的瀛城水郡13号楼2单元401室房屋一套，购房面积为156㎡,购房款为679327元，另购买13号楼210号储藏间一套，购房款为23376元，购房款共计702703元。合同约定交房日为2017年9月30日，瀛府公司告知王红霞2019年12月29日办理交房手续，实际逾期交房820天。瀛府公司逾期交付房屋这是客观存在的，该行为已违反双方签订的商品房买卖合同约定，按照法律规定及双方约定，瀛府公司应当向王红霞支付违约金。违约金，是由当事人约定或法律直接规定，在一方当事人违约时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。违约金具有补 3 偿性和惩罚性，违约金的基本性质是补偿性，我国《合同法》等相关法律以及司法解释赋予人民法院或者仲裁机构基于申请人的申请，提高或者降低当事人在合同中约定违约金的权力，也就是进行调整。从原则上讲，就是变动违约金使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过高时，则容易导致守约方获得不当利益，使得违约金条款的约定成为一种变相的赌博，实际上变成鼓励当事人通过这种手段取得财产，妨碍市场正常交易的秩序，影响市场经济环境。根据当事人申请赋予法官对于约定违约金过高的情形予以调整的权力，使其首先达到补偿守约方损失的目的，弱化惩罚性，降低违约方成本，体现国家干预原则；如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义，既维护了守约人的利益，也兼顾了违约人的利益，体现公平原则。本案中的违约金是双方当事人在合同预先估计的损害赔偿总额，本案的违约金应属于补偿性违约金。该违约金主要在于补偿因违约给对方所造成的损失。一审法院判决瀛府公司应向王红霞支付的违约金与王红霞所受损失依然相差甚大，这显然是显失公平的。瀛府公司认为，如果王红霞没有房屋居住，那么其在外租房居住，从2017年9月30日至通知交房时间即2019年12月29日这一期间，瀛府公司未能按照合同约定的交房时间交房，王红霞的损失也就是该房屋的租金损失。一审中，瀛府公司提交了由河间市立信房地产评估事务所出具的案涉房屋同地段同类房屋租金水平估价报告(估价报告编号：河立房估字【2020】第061号)，经估价确定案涉房屋的年租金为12176元。逾期交房期间王红霞的租金损失为12176元/年×(820÷365)年=27375.3元，而一审法院判决要求瀛府公司支付74662元的违约金超过王红霞租金损失47307.70元，超过租金损失172.94%。一审法院判决仍然过分高于王红霞所受到的损失。关于瀛府公司提交的案涉房屋租金估价 4 报告，一审法院不予采信，如果二审法院依然不予采信的话，瀛府公司请求二审法院依法委托有资质的机构对该案涉房屋同地段同类房屋的租金水平进行评估。2、瀛府公司支付给王红霞的违约金应当按照法律的规定进行调整，应当以所造成实际损失额为基数再增加30%进行计算，即违约金为27375.3元+27375.3元×30%=35560.59元。补偿性违约金作为补偿损失额的预定，虽然不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差太大，否则，会使违约金责任与补偿损失的一致性减弱乃至丧失，而使两者的差别性增大，以致成为完全不同的东西，因此违约金的数额过高或者过低时允许调整是适宜的。再者，违约金的数额与损失额应大体一致，这是商品交换的等价原则要求在法律责任上的反映，是合同法追求的理想之一。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失补偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为 5 由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。综上所述，结合河间市经济水平与市场环境，由于瀛府公司的违约行为给王红霞造成的损失额应在27375.3元左右，一审法院判决要求瀛府公司支付的违约金74662元，超过租金损失172.94%。一审法院判决瀛府公司应支付逾期交房的违约金仍然明显高过于“造成的损失”的30%，即房屋租金的130%,仍然属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的过分高于造成的损失的情形。根据合同法等法律的规定及本案的客观情况，瀛府公司请求二审人民法院撤销一审判决第二项，综合全案的客观因素，申请二审法院委托具备相应资质的机构对案涉房屋逾期期间的房屋租金及装修成本损失进行评估，并以该租金为基数，依法改判以房屋租金上浮30%计算违约金为宜。 王红霞针对瀛府公司的上诉辩称，一审法院判决瀛府公司赔偿的违约金数额不是过高，而是过低，应当按民事起诉状中主张的违约金数额进行赔偿。理由是：一、瀛府公司就逾期交房作出承诺书，是瀛府公司单方作出的意思表示，不是双方在购房合同中的约定。该承诺书对违约金的承诺，不适用合同法第114条规定和最高法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第29条规定，该承诺书不违反法律规定，是合法有效的，对瀛府公司有约束力，瀛府公司应严格按承诺书的承诺支付违约金。二、瀛府公司逾期交房达三年之久，购房者对此多次催促瀛府公司，多次向有关部门反映投诉，有关部门也督促瀛府公司交房。因迟迟不能交房，给购房者 6 造成不能按期居住的使用利益损失、装修成本上涨、该房屋转售差价等损失，也造成购房者提出退房。在瀛府公司严重违约的情况下，瀛府公司单方作出承诺提高违约金标准，是向购房者表达因逾期交楼的歉意和诚意，换取守约方购房者继续履行合同，赔偿购房者造成的各种损失，平息购房者的痛苦心情，是作为违约方向守约方作出的明确承诺。因瀛府公司不按承诺给付违约金被诉至法院，瀛府公司在诉讼中又提出自己承诺的违约金过高，请求减少违约金，有悖公平原则和诚实信用原则，人民法院不应支持。三、因瀛府公司逾期交房，同样的购房者也起诉了瀛府公司，沧州市中级人民法院作出的(2019)冀09民终5350号民事判决，按瀛府公司在承诺书中承诺的违约金标准，判决瀛府公司给付购房者违约金，王红霞要求瀛府公司给付的违约金和该判决书判决的违约金性质完全相同，请求按中院作出的上述判决标准，由瀛府公司给付违约金。 瀛府公司针对王红霞的上诉辩称，同瀛府公司的上诉意见。 王红霞向一审法院起诉请求：1、判令瀛府公司履行交付瀛城水郡13号楼2单元401室房屋一套、13号楼210号储藏间一套的义务；2、判令瀛府公司支付延期交房违约金125783元（自2017年10月1日至2019年12月29日）；3、诉讼费由瀛府公司承担。 一审法院认定事实：2016年4月16日，王红霞与瀛府公司签订附属层（储藏间）使用权转让协议一份。2017年2月23日，王红霞与瀛府公司又签订商品房买卖合同（合同编号为201702230016），转让协议以及商品房买卖合同主要内容：原告购买被告开发的瀛城水郡13号楼2单元401号房屋一套，购房款679327元，13号楼210号储藏间一套，购房款23376元。合同第八条约定房屋交付期限为2017年9月30日前，第九条约定逾期交付房屋的，自第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受 7 人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，王红霞付清了全部房款702703元。2019年12月5日，瀛府公司向王红霞发出入住通知书，通知王红霞于2019年12月29日办理交房手续，逾期交付房屋820天。另查明，2018年6月21日，瀛府公司出具了“关于瀛城水郡小区9#、10#、13#、14#楼延期交房问题对业主承诺书”，承诺10#、13#楼于2018年8月31日交付使用，到时如不能如期交房，违约金也将于新产生的交房日期的第二天一次性支付延期交房违约金（因环保等政策原因、政府责令停工及天气和不可抗力原因导致的停工不计算在内）。违约金执行标准：2017年1月1日至2018年8月31日按合同约定实际所交款项的万分之一计算补偿。2018年9月1日至新产生的交房日期按合同约定实际所交款项的万分之一的三倍进行计算补偿（因环保等政策原因呢、政府责令停产及天气和不可抗力原因导致的停工日期不计算在内），且新产生的交房日也按合同约定实际所交款项的万分之一的三倍进行计算补偿。 一审法院认为，王红霞与瀛府公司签订的《商品房买卖合同》以及《附属层（储藏间）使用权转让协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照商品房买卖合同以及协议约定，瀛府公司应在2017年9月30日前交付该商品房以及相应的储藏间，但瀛府公司于2019年12月29日才实际交付，其延迟交付构成交付违约，应承担迟延交房的违约责任。王红霞、瀛府公司签订的附属层（储藏间）使用权转让协议中虽没有约定违约条款，但根据瀛府公司承诺书内容，对王红霞购买的储藏间同样适用违约条款。一审法院认为，商品房买卖合同以及协议约定的交房日期2017年9月30日，自合同约定交房日的第二日即2017年10月1日至2018年8月31日王红霞主张按合同以及承诺书约定以实际交付房屋价款万分之一计算违约金，予以准许，2017年10月1日至2018年8月31日违约天数为335天，违约金计为23540元。 8 关于自2018年9月1日至2019年12月29日逾期交房违约金标准是否应予调整问题，一审法院认为，瀛府公司虽以承诺书的形式为自己设定了一定的义务，但该义务也属于合同项下违约条款的补充内容，王红霞予以认可，故其应当认定为是商品房买卖合同的补充条款，现瀛府公司认为万分之三的违约金过分高于因违约造成的损失，依法请求予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，本案中，结合河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准，案涉房屋周边以及河间市城区的住房租金水平，双方约定的违约金过分高于逾期交房造成的损失，且王红霞亦没有提交证据证实由于瀛府公司延期交房造成其更大的损失，故瀛府公司要求对违约金予以调减的理由成立，予以采纳。依法酌情将自2018年9月1日至2019年12月29日期间逾期交房违约金标准予以调减，酌定为以实际交付房屋价款日万分之一点五计算违约金，故自2018年9月1日至2019年12月29日违约天数为485天，违约金计为51122元。综上，瀛府公司应给付王红霞自2017年10月1日至2019年12月29日期间的违约金合计74662元。瀛府公司提供的河间市立信房地产评估事务所出具的房地产估价报告系被告自行委托，且王红霞不予认可，不予采信，关于瀛府公司主张的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准测算，按购房款总价的万分之0.89计算违约金，一审法院认为，瀛府公司逾期交房可能给王红霞造成的损失包括不能按期居住房屋的使用利益损失、装修成本上涨的损失等，不能仅仅从地段的房屋租金或者拆迁过渡费补偿标准测算损失来考量，对其主张不予支持。对于瀛府公司辩解储 9 藏间的违约金应由王红霞另行起诉，没有事实和法律依据，不予支持。瀛府公司辩称因高考、中考以及重大污染天气原因等导致的停工应予以扣除，一审法院认为，以上事由均属于开发商在房地产开发及确定工期时应当预知并做出合理估算扣除的期间，其免责理由不能成立。对于瀛府公司辩称诉争房屋的产权为共同共有，王红霞只拥有50%的产权，最多只能得到50%的逾期交房赔偿金的主张，一审法院认为，根据合同的相对性原则，王红霞与瀛府公司签订了房屋买卖合同，其以自己的名义主张违约责任符合法律规定，对该辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、河北瀛府房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向王红霞交付河间市瀛城水郡13号楼2单元401号房屋一套、13号楼210号储藏间一间及钥匙；二、河北瀛府房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向王红霞支付延期交房违约金74662元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1408元，由河北瀛府房地产开发有限公司负担836元，由王红霞负担572元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，受法律保护，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，瀛府公司未按照双方合同约定的交房日期向王红霞交付商品房，违反了双方合同约定，瀛府公司应依据合同约定和法律规定承担违约责任。关于2018年9月1日至2019年12月29日的违约金标准，瀛府公司在原审中以逾期交房的违 10 约金过分高于因违约造成的损失为由，请求根据《合同法》的相关规定减少违约金。原判参考河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准，综合考虑开发单位逾期交房给购房户造成的各项损失，结合近几年国家加大环境保护力度对开发单位的影响，对违约金标准调减为日万分之一点五，符合本案事实，并未超出合理区间，本院亦不持异议。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1856元，由河北瀛府房地产开发有限公司负担778元，王红霞负担1078元。 本判决为终审判决。 审判长  齐桂苓 审判员  张友僧 审判员  刘晓莉 审判员  穆庆伟 审判员  毕文娟 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  孙 伟