浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初3128号原告：朱立群，男，1977年1月7日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：陈圣，上海普世（温州）律师事务所律师。被告：黄豪驰，男，1970年12月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：郑欢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶宇舟，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告朱立群与被告黄豪驰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，后经审查发现案情复杂，不宜适用简易程序，转为普通程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告朱立群及其委托诉讼代理人陈圣，被告黄豪驰的委托诉讼代理人郑欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱立群向本院提出诉讼请求：判令被告立即返还原告水电押金3万元及剩余40天的房租33424元，合计63424元，并支付利息损失（利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年9月1日起计算至实际履行之日止）。事实和理由：2016年，原告因经营需要与被告签订2016年4月7日至2021年4月6日5年厂房租赁合同，约定被告将其所有的位于温州市瓯海区××街道××工业区××路××号××房，面积约2000平方米，全部空置，租赁给原告，年租金305000元，水电押金3万元，租金一年一付，先付款后使用。但是到第3年交租金前，即2018年3月，被告突然告知原告本年租金先交（约）半年租金155500元。原告多次向被告询问原因未果，只好按被告指示交了2018年4月7日至2018年10月10日的厂房租金155000元，不久才获知温州市瓯海区人民政府郭溪街道办事处（以下简称“郭溪街道办”）发布公告要求腾空拆除旧厂房，导致被告为了获得高额腾空拆迁奖励要求与原告提前解除租赁关系，在原告不同意解除租赁关系的前提下，被告也不向原告退回剩余租金和水电押金。同时政府为了降低原告资产搬迁损失，对原告资产搬迁费用进行了评估，最终对原告资产搬迁补偿了部分费用。郭溪街道办于同年8月30日左右对租赁厂房贴上封条，原告陆续向新租的厂房搬迁设备和原材料。案涉租赁合同不能继续履行，给原告造成了巨大损失。被告不但不对原告进行违约补偿，反而拒不向原告返还剩余租金、押金。嗣后，原告多次要求被告退还剩余租金和押金等相关费用，但是被告以各种借口拖延、拒绝，违反了诚实信用原则。原告认为，原告合法租赁被告厂房，受法律保护，现因被告违约导致合同无法继续履行而提前解除，被告要承担违约责任。而且，根据被告与政府签订的拆迁协议约定，被告要在2018年8月31日前将房屋交给郭溪街道办拆除并处置，拆迁并列第一可以获得奖励，故2018年9月1日后房屋与被告无关，被告没有权利继续收租。被告黄豪驰辩称：一、案涉《房屋租赁合同》于2019年终止系政府基于公共利益实行征收、拆迁所致，属于不可归责于原、被告的事由，被告并未违约，无需承担任何违约责任。二、原告主张被告单方提前解除案涉租赁合同构成违约，以及案涉租赁合同因无法履行已于2018年8月31日解除，均不成立。（一）案涉租赁合同没有约定解除权；（二）被告未通知对方解除合同；（三）期间，案涉租赁合同仍在实际履行，原告实际占有、使用案涉房屋至2018年底，有案涉房屋历月电费为证，其中2018年9、10月的电费与此前正常生产经营时所产生的电费相当。三、原告主张退还水电押金、租金并支付利息损失，缺乏依据。（一）《工业用房拆迁货币补偿协议》第三条规定“乙方依照约定于2018年8月31日将所有的房屋、土地腾空完毕并交予甲方拆除、处置”，原告据此主张被告自2018年9月1日起无权继续占有、使用、收益案涉房屋，无法律依据。《工业用房拆迁货币补偿协议》于2019年3月12日生效，被告于2019年5月14日领取拆迁补偿款，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”，被告在补偿完成前有权继续占有、使用、收益案涉房屋。被告签署的《腾空验收合格证》虽然注明房屋于2018年8月30日腾空，但其内容与客观事实不符，不能证明被告无权在此后继续占有、使用、收益案涉房屋。（二）原告实际上一直使用被告的房屋至2018年底，并拖欠被告2018年10－12月的租金，已构成违约。在原告腾空时，原告并未依约与被告结算，水电费及铜损费均由被告代缴，水电押金尚不足以抵扣原告拖欠的租金。四、关于“并列第一”的奖励。本案系房屋租赁合同关系，“并列第一”的奖励与本案无关。在原告违背腾空协议和承诺的情况下，被告已经适当让利，由原告直接领取了拆迁补偿款。原告未依约腾空，系原告过错，被告无法强制原告腾空。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年，原告朱立群与被告黄豪驰签订《房屋（厂房）租赁合同书》，承租被告的厂房。双方约定：被告将坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下西陶工业区（23#）厂房，计建筑面积2000平方米，出租给原告；年租金305000元，提前1个月付下年租金；租赁期限5年，从2016年4月7日起至2021年4月6日止；被告收取原告水电押金3万元，退房之日一起算清。而后，被告将上述厂房交付原告，并收取原告水电押金3万元。2018年4月7日之前的房租已付清；另，原告方分别于2018年4月7日、同年4月18日支付2018年度（2018年4月7日－2019年4月6日）部分租金7万元、85000元，合计155000元。郭溪街道办对包括被告厂房在内的郭溪街道梅园西陶小微园旧工业区改造工业用房开始征收、拆迁。温州市鹿城区双屿豪驰塑料加工场（温州市瓯海郭溪豪池塑料制品厂）作为乙方与甲方郭溪街道办（甲乙合同落款时间各为：2019年3月12日、2018年8月9日）就案涉厂房签订了《工业用房拆迁货币补偿协议书》，约定：甲方应支付乙方房屋、土地及奖励补偿款共计7773875元（含选择货币补偿奖励金额1220062元）；乙方按照约定于2018年8月31日将所有的房屋、土地腾空完毕并交予甲方拆除、处置；乙方未在本协议约定的期限内搬迁腾空房屋交予甲方拆除、处置的，取消本协议约定的奖励与补助条款等内容。2019年5月14日，政府部门支付温州市瓯海郭溪豪池塑料制品厂上述款项7773875元。2020年5月29日，原告作为乙方与甲方郭溪街道办签订了《补充协议》，约定：甲方需拆除乙方承租案涉厂房，乙方同意在2018年8月31日前腾空交甲方拆除；乙方与房东（被告）在租赁期间，有乙方资产设备评估补偿款合计206903元及该部分补偿款的5%（停产停业损失补偿）合计10345元，两项总计217248元，经房东核对无异后，乙方在规定时间内搬迁腾空厂方交甲方拆除的，甲方同意该部分补偿款由甲方直接支付到乙方账户。当日，郭溪街道办将前述款项付给原告。2018年8月11日，原告向郭溪街道办出具承诺书，承诺于2018年8月31日腾空案涉厂房，逾期未腾空，同意原定直接支付到原告的补偿款，支付到房东账户，由原告与房东自行协商处置。2018年8月30日，郭溪街道办盖章出具腾空验收合格证，其上有被告签名，合格证载明：案涉厂房已于2018年8月30日15时44分腾空完毕，经验收合格。另查明，温州市鹿城区双屿豪驰塑料加工场和温州市瓯海郭溪豪池塑料制品厂均为个体工商户，经营者均为被告，均为个人经营，现均已注销。案涉厂房未取得房屋所有权证，有土地使用证，土地使用权面积1643.8平方米，土地使用证登记在温州市鹿城区双屿豪驰塑料加工场名下。土地使用证于2019年3月12日被郭溪街道办收取。在庭审过程中，原、被告一致确认原告尚欠被告水电费及铜损费389.76元，同意在押金中抵扣。关于厂房腾空日期：原告认为2018年8月31日后其已腾空厂房大部分，经拆迁办许可，仅遗留部分货物至2018年11月15日；被告认为原告系2019年1月才腾空厂房。关于厂房拆除日期：原告认为其腾空后就拆了，具体记不清楚；被告认为是2019年1月拆除的。以上事实由原告提供的《房屋（厂房）租赁合同书》、个体户登记基本情况，被告提供的土地使用证（复印件）、收条、瓯海农村商业银行进账单（回单）、历月电费明细、（转账）明细截图，双方当事人相关陈述，以及本院依当事人申请调取的腾空验收合格证、承诺书、补充协议、付款单据（ＮＯ：1004319）、工业用房拆迁货币补偿协议书（编号×××10）、资产评估报告、瓯海区郭溪街道梅园西陶小微园旧工业区改造工业用房征收与补偿实施方案、专题会议纪要等作为证据，足以证明。上述证据，来源合法，内容真实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋（厂房）租赁合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对双方均有约束力，双方均应依约全面履行自己的合同义务。因遇政府拆迁厂房，导致案涉租赁合同无法继续履行，对此双方当事人均无过错。虽然承诺书、工业用房拆迁货币补偿协议书（编号×××10）涉及的相对方为政府机关，但是根据上述书证中的文意可知，原、被告均有自2018年8月31日前腾空厂房，不再履行合同之意，而且上述书证中原、被告落款时间均为2018年8月，时间相近，故可以认定系原、被告协商一致解除案涉租赁合同，双方并共同约定原告应自2018年8月31日前腾空厂房。虽然原告实际全部腾空厂房在2018年8月31日之后，但是根据政府机关出具腾空验收合格证（载明房屋于2018年8月30日腾空，被告在合格证上签名）、政府机关全额向被告发放拆迁货币补偿款（含提前腾空的奖励）、被告收取该补偿款以及政府机关将补偿款（补偿原告部分）直接付给原告等行为来看，原、被告及政府机关三方无论是腾空、拆迁前还是腾空、拆迁后均认可按原告于2018年8月31日前腾空案涉厂房处理，故当事人的相关权利义务应按原告于2018年8月31日前腾空处理。现被告要求按照原告2018年8月31日后实际占用厂房时间收取租金或者抵扣租金、押金等，违反公平和诚实信用原则，本院不予支持。2018年4月7日至同年8月31日共计147日，当年度产生租金305000元／365日×147日＝122835.62元。原告已支付租金155000元，扣除上述租金，余计32164.38元。加上尚在被告处的水电押金3万元，扣除原告尚欠的水电费及铜损费389.76元，余款61774.62元，被告应予返还。合同解除后，被告未及时结算并返还相关款项，已给原告造成利息损失，应当承担相应的赔偿责任。基于被告于2019年5月14日才收到政府机关给予的拆迁补偿款，即从该日起才确定提前腾空奖励，相应的利息损失应从该日起计算较为合理。利率标准由本院依法认定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告黄豪驰于本判决生效之日起十日内返还原告朱立群61774.62元并赔偿利息损失（以61774.62元为基数，支付自2019年5月14日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按年利率4.35%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、驳回原告朱立群的其他诉讼请求。案件受理费1386元，由原告朱立群负担36元，被告黄豪驰负担1350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  章 豪人民陪审员  叶权荣人民陪审员  张春香二〇二〇年十二月十六日书 记 员  王小洁附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.当事人负担的诉讼费应在裁判文书生效后10日内来院交纳，或通过汇款交纳；当事人需要退还诉讼费用的，应在裁判文书生效后10日内来院办理诉讼费用退费手续。4.根据法律、司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。被执行人未按法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内（分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）向人民法院申请执行。申请执行人超过申请执行时效期间向人民法院申请强制执行的，人民法院应予受理。被执行人对申请执行时效期间提出异议，人民法院经审查异议成立的，裁定不予执行。6.拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。