中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终988号 上诉人（一审原告）：刘育成，男，1976年10月12日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：柴天雷，黑龙江柴天雷律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：黑龙江立宏房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区黄河路**黄河绿园小区**********。 法定代表人：王强，该公司经理。 委托诉讼代理人：麻雪松，北京市未名（哈尔滨）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行。住。住所地：黑龙江省哈尔滨市松**世茂大道**世茂滨江新城****会所**商服/div> 负责人：王大海，该支行行长。 委托诉讼代理人：李劲松，黑龙江龙信达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔迎春，黑龙江龙信达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：上海尧润资产管理有限公司。住所。住所地：中国（上海）自由贸易试验区加太路****楼西部夹层**div> 法定代表人：周坤延，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宫凡，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：何韵铭，湖北国森律师事务所律师。 上诉人刘育成因与被上诉人黑龙江立宏房地产开发有限公司（以下简称立宏公司）、中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（以下简称建行松北支行）、上海尧润资产管理有限公司（以下简称尧润公司）第三人撤销之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2019）黑民撤82号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月28日对本案进行了询问。上诉人刘育成及其委托诉讼代理人柴天雷，被上诉人立宏公司的委托诉讼代理人麻雪松，建行松北支行的委托诉讼代理人崔迎春，尧润公司的委托诉讼代理人宫凡、何韵铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘育成上诉请求：一、撤销黑龙江省高级人民法院（2019）黑民撤82号民事判决;二、支持刘育成的全部诉请。建行松北支行、立宏公司、尧润公司承担诉讼费。事实和理由：（一）一审法院认为建行松北支行对案涉房屋仍然享有物上追及权,适用法律错误。哈尔滨长城建筑集团股份有限公司（以下简称长城公司）与立宏公司达成以房抵偿工程款的协议，是行使建设工程价款优先受偿权。同时，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百九十一条第一款之规定，自建行松北支行同意出让该抵押可售房产之日起，其对案涉房屋享有的只是价金物上代位权。（二）一审法院认为黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决，维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项,并未损害刘育成民事权益，适用法律错误。立宏公司在施工合同约定的付款期限届满而不能履行向长城公司的付款义务，长城公司于付款期限届满之日起的6个月内即与立宏公司签订了《以房抵装饰工程款协议》，此后，长城公司又与刘育成签订了《以房抵工程款协议》并交付了案涉房屋。刘育成取得案涉房屋的权利基础是长城公司的优先权，长城公司的优先权优于建行松北支行的抵押权。 建行松北支行、尧润公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 立宏公司未提出具体答辩意见。 刘育成向一审法院起诉请求：一、撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决第三项中涉及会展名城小区A栋6单元1501室房屋及所占土地使用权的抵押权部分；二、确认建行松北支行对会展名城小区A栋6单元1501室房屋及所占土地使用权的抵押权消灭。立宏公司、建行松北支行、尧润公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2008年5月9日，建行松北支行与立宏公司所签《抵押合同》项下的抵押房产共计371套，具体明细详见《企业抵押房屋明细》，房屋他项权证号为哈房开国他字第××号，预登记号为哈房预登记字第开2008-1号。同日，建行松北支行向哈尔滨市房产住宅局开发区分局出具一份《说明》，内容为，立宏公司开发的会展名城项目在该行进行抵押贷款，其抵押房产共371套，面积合计41349.79平方米，该行同意该项目在抵押期间可以正常销售。 2009年5月21日，建行松北支行与立宏公司签订《借款展期协议》约定，在展期期限内，会展名城项目销售款全部用于归还贷款，如商服出售成功，立即归还在该行的全部贷款本息。 2009年5月19日，为履行所签的《借款展期协议》，建行松北支行与立宏公司又签订一份编号为ＨＬ-ＳＢ-Ｚ2008001号的《抵押合同》，其抵押财产包括原抵押的371套房产（面积为41349.79平方米）及增加的26套房产（面积为3244.28平方米，详见《企业抵押房源明细表》）和9678.69平方米的土地使用权。房屋他项权证号为哈房开国他字第××号，预登记号为哈房预登记字第开2008-1号、第0907000034号；土地他项权证号为哈他项（2009）第03000071号。 2008年5月28日，立宏公司向哈尔滨市房产住宅局申请恢复预售，哈尔滨市房产住宅局于当日作出《恢复预（销）售审批表》，抵押权人建行松北支行于次日在该《恢复预（销）售审批表》上签字确认“同意恢复抵押可售”。 2007年10月15日，刘育成与立宏公司签订了《内部认购协议》，立宏公司以会展名城小区A栋6单元1501室抵销所欠长城公司第一分公司的工程款838163元，并于当日交付了案涉房屋。2018年7月19日刘育成与立宏公司签订《商品房买卖合同书》，立宏公司收回了《内部认购协议》。刘育成不欠物业费及电梯费。该房屋包含在《企业抵押房源明细表》中列明的26套抵押房产中。 2016年12月27日，哈尔滨市房产住宅局就会展名城项目房屋权属登记中涉及的有关问题，向哈尔滨市人民政府呈报了《情况报告》，主要内容为，会展名城项目无法办理房屋权属登记主要存在以下三个方面问题：一是该项目未完成竣工验收，不具备办理房屋权属登记条件；二是该项目存在司法诉讼，大部分房屋处于抵押或预查封状态；三是立宏公司尚欠地税部门营业税800多万元，现无力缴纳。前不久，购房者多次上访，反映诉求，情绪十分激烈。鉴于该项目实际情况，按照市政府协调会议精神，本着尽快实施、分期办理的原则，提出如下工作意见：一是关于验收问题。建议协调长城公司，通过会签方式解决，为该项目达到办证奠定基础条件……；二是关于房屋司法限制问题。鉴于购房者购买房屋为善意取得，没有过错，建议引导购房者通过司法诉讼确定房屋所有权；三是关于欠税问题。建议暂时按挂账处理，由税务部门依法进行追缴。购房者可持当年购房合同及交款票据办理不动产登记，由市税务及不动产登记部门给予支持。哈尔滨市人民政府办公厅于当日收到该《情况报告》后呈报该市政府相关领导，该市政府相关领导于2017年1月9日批示：“所提意见要落实。”哈尔滨市人民政府相关部门就会展名城项目竣工验收等问题协调解决后，购房者在2017年1月9日之后办理产权登记过程中，经立宏公司告知，知悉所购房屋已抵押给建行松北支行，哈尔滨市中级人民法院已就该抵押权作出（2012）哈民三商初字第3号民事判决，且该判决已发生法律效力。立宏公司在本案诉讼中，对其在哈尔滨市人民政府协调后方才告知购房者前述“抵押及生效判决为哈尔滨市中级人民法院的一审判决”等相关信息无异议。 2017年6月7日，会展名城小区购房者吴晓雁等185名业主向哈尔滨市中级人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销该院作出的（2012）哈民三商初字第3号民事判决中涉及其民事权益部分，并确认该部分抵押权消灭；在该案诉讼中，哈尔滨市中级人民法院告知该185名购房者，因立宏公司不服该院（2012）哈民三商初字第3号民事判决而提起上诉，黑龙江省高级人民法院已经做出（2012）黑商终字第62号民事判决，且为生效判决，哈尔滨市中级人民法院并于2017年12月20日作出（2017）黑01民撤2号民事裁定，驳回吴晓雁等185名购房者的起诉。2018年5月16日，吴晓雁等199名购房者又向黑龙江省高级人民法院提起第三人撤销之诉；该院审查后认为该199名购房者的诉讼请求各自独立，不属于必要共同诉讼，亦不符合合并审理的条件，于2018年7月30日作出（2018）黑民初46号民事裁定，驳回吴晓雁等199名购房者的起诉。 立宏公司认可，2019年6月刘育成向其询问案涉房屋何时办理房产证时，方才告知案涉房屋存在抵押，购房者可就撤销抵押权向法院起诉。 中国建设银行股份有限公司黑龙江省分行于2014年12月12日与中国东方资产管理公司哈尔滨办事处（以下简称东方公司哈办）签订《资产转让合同》，将包含立宏公司所欠建行松北支行本息102583505.85元在内的375220346.53元债权转让给东方公司哈办。2015年2月2日,东方公司哈办又与尧润公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给尧润公司。 一审法院认为：本案系第三人撤销之诉，刘育成具备提起第三人撤销之诉的主体要件和程序要件。本案中，建行松北支行与立宏公司建立抵押关系后，抵押权人建行松北支行于2008年5月9日就抵押的371套住宅、商服、车库和车位向房产管理部门出具《说明》，同意会展名城项目所涉房产在抵押期间可以正常销售，并在《恢复预（销）售审批表》上签字确认“同意恢复抵押可售”。由此表明，抵押人立宏公司在抵押期间出售案涉抵押房产业经抵押权人建行松北支行同意。就本案而言，抵押权人建行松北支行同意抵押人立宏公司出售案涉抵押房产，其抵押权的追及效力仅及于转让价金，其应通过对购房者支付的购房款行使价金代位优先受偿权，而不能再行使物上追及权。刘育成与立宏公司所签《内部认购协议》，约定立宏公司将案涉房屋抵账给刘育成用于抵偿其所欠长城公司第一分公司的工程款。后立宏公司又与刘育成签订《商品房买卖合同书》。即案涉房屋并不属于建行松北支行与立宏公司约定的抵押可售模式的销售房屋，而是通过抵账方式，由立宏公司转移到刘育成，各方均未建立商品房买卖关系，亦未支付购房款。因本案不存在商品房买卖合同关系，购房者亦未支付价金，则抵押权人建行松北支行无法通过行使价金代位权的方式实现抵押权。在此情况下，抵押权人仍可对抵押财产行使物上追及权，建行松北支行对案涉房屋的抵押权不应消灭，尧润公司基于受让债权而对前述房屋所享有的抵押权亦不消灭。建行松北支行、尧润公司关于其就该房屋仍享有抵押权的主张符合法律规定，予以支持。黑龙江省高级人民法院于2012年11月16日作出（2012）黑商终字第62号民事判决，维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项中涉及会展名城小区A栋6单元1501室抵押房屋及其占用范围内的土地使用权折价或变卖、拍卖的价款清偿的内容，并未损害刘育成的民事权益，故刘育成请求撤销该判决主文中的部分内容，不予支持。据此，一审法院判决：驳回刘育成的诉讼请求。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系第三人撤销之诉，根据刘育成上诉请求和建行松北支行、尧润公司答辩情况，本案的争议焦点问题是：一审法院以黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项未损害刘育成民事权益为由，不予支持刘育成提起的本案第三人撤销之诉是否恰当。 就本案而言，刘育成与立宏公司签订案涉会展名城小区A栋6单元1501室房屋《商品房买卖合同书》的前提，是长城公司与立宏公司达成以房抵顶工程款的协议。故就本案所涉情况而言，刘育成支付案涉商品房买卖合同的对价是免除立宏公司该部分工程款的支付义务。从一审法院查明的事实看，案涉房屋的抵押权人建行松北支行向当地房管部门表示“同意恢复抵押可售”后，即明知立宏公司将案涉房屋用于出售，建行松北支行应当采取监管保障措施要求立宏公司根据物权法第一百九十一条第一款的规定将出售房屋所得价款向其提前清偿或者提存，但其并未对此采取监管保障措施，故在立宏公司未将案涉房屋的对价向建行松北支行清偿的情况下，建行松北支行具有过错。 建行松北支行“同意恢复抵押可售”并不导致抵押权消灭。但是，在刘育成已经以案涉房屋价款相对应的工程款为支付对价，且占有案涉房屋的情况下，法院判决建行松北支行可以对案涉房屋及所占土地使用权继续追偿，势必影响刘育成的生存利益，有失公平。建行松北支行可以对立宏公司免除再行支付工程款部分的相应对价，向立宏公司行使追偿权。黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持的哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决第三项中涉及案涉房屋及所占土地使用权的抵押权部分的判项，损害了刘育成的民事权益，应当予以撤销；一审法院不予支持刘育成提起的第三人撤销之诉，有所失当。 综上所述，刘育成的部分上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省高级人民法院（2019）黑民撤82号民事判决； 二、撤销黑龙江省高级人民法院（2012）黑商终字第62号民事判决维持哈尔滨市中级人民法院（2012）哈民三商初字第3号民事判决主文第三项[如被告黑龙江立宏房地产开发有限公司不能清偿上述债务，对其不能清偿部分，应以双方签订的《抵押合同》（合同编号为HL-SB-Z2008001号）所涉抵押物折价或变卖、拍卖的价款清偿]中涉及会展名城小区A栋6单元1501室抵押房屋及其占用范围内的土地使用权折价或变卖、拍卖的价款清偿的判项内容； 三、驳回刘育成的其他诉讼请求及其他上诉请求。 一、二审案件受理费各12181.63元，均由黑龙江立宏房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行、上海尧润资产管理有限公司平均负担。 本判决为终审判决。 审判长  王富博 审判员  仲伟珩 审判员  李赛敏 二〇二〇年十二月三十日 法官助理赵迪 书记员李杨