杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初5790号 原告：王红艳。 委托诉讼代理人：杨庭华，浙江腾智律师事务所律师。 被告：骆绮靡。 委托诉讼代理人：徐佳侃、杜驰，浙江五联律师事务所律师。 原告王红艳与被告骆绮靡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨庭华，被告及其委托诉讼代理人杜驰到庭参加诉讼。本案经当事人和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方《房屋租赁合同》，并支付拖欠的房屋租金57500元；2.被告向原告支付违约金10000元；3.被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1.原被告双方《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；2.被告向原告支付租金57500元，并支付逾期付款利息损失（以57500元为基数自2020年3月22日起算至实际清偿之日，按年利率6%计算）；3.被告向原告支付违约金10000元；4.被告向原告支付代付的水电费487元；5.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年8月23日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市××路××号××室××平方米，以下简称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期限为2018年10月22日至2020年10月21日，租金为每年115000元，付款方式为半年一付，每年9月21日付租金57500元，每年3月21日付租金57500元。另，合同第13条约定违反合同行为的违约金为10000元。按照合同约定，被告应于2020年3月21日支付租金57500元，但被告迟迟未付。原告多次向被告催讨租金，均未果。原告认为，双方之间的房屋租赁合同关系真实合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告未按约支付租金的行为，已构成违约，且已给原告造成了损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。起诉后为减少损失，原告根据合同约定已将案涉房屋出租给案外人。 被告辩称，一、原告主张的继续履行合同在事实上不具有可能性。被告提供的证据显示，被告已在2020年6月8日实际腾退房屋，且已通过微信通知原告腾退完毕。同时，案涉房屋已于2020年7月21日被再次出租，故合同事实上已无法继续履行。根据合同法第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。在被告已腾退完毕且原告已将案涉房屋再次出租的情况下，事实上无法继续履行合同。被告认为合同于2020年6月8日已经解除。在此之前，原告已通过微信及发函的方式，多次声称要求腾退房屋，原告已明确表示要与被告解除合同。故被告在2020年6月8日将房屋腾空并通知原告的行为，表示双方已经达成解除的意向。如果原告一定要认为未通过协商及未做好交接手续，即属于没有解除。那么根据其逻辑在2020年7月15日同样也未解除。而原告在该日事实出租的行为，是不是也违反了合同约定。如果原告认为该日出租未违反相关约定，说明原告也认为合同在之前已经解除。二、被告不存在拖欠房屋租金57500元的情况，应根据房屋实际使用情况计算租金。根据双方之间签订的《房屋租赁合同》第10条的约定，房屋租金为每年115000元，付款方式为半年一付，每次在合同期前一个月支付房租，每年9月21日付租金57500元，每年3月21日付租金57500元。若合同继续履行则应由被告于2020年3月21日支付2020年4月22日至10月21日的最后一期租金，但房屋已于2020年6月8日实际退租完毕，即使原告主张租金也仅应主张2020年4月22日至6月8日47天的租金，根据年租金115000元计算，被告仅需支付原告租金14808.22元即可。三、被告无需支付违约金。原告起诉时间为2020年5月21日即被告实际退租前，直至开庭原告始终主张继续履行合同并支付相应租金，对原告而言合同到期日2020年10月21日止均是被告的租赁期，原告也应继续履行合同。但实际情况是案涉房屋已于2020年7月21日被再次出租，说明原告存在严重的恶意违反合同的行为，依照合同应支付被告违约金10000元，被告将根据本案判决情况保留追索该部分违约金的权利。根据被告提供的证据可知，被告在2018年8月23日依照合同第4条向原告支付了租房保证金10000元，该款项原告并未退还给被告，故虽然根据合同第13条约定违反合同的违约金为10000元，但被告支付的租房保证金足以抵偿该违约金，原告不应主张违约金。四、被告在主观上不存在违约的故意，且在合同履行期间出现了严重的不可抗力情况，应当减轻被告的合同义务并免除被告的违约责任。合同履行期间，2020年初全国范围内大规模暴发××的疫情，根据合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。××的发生，正是普通人在正常的认知范围内不能预见、不能避免、不能克服的情况。根据杭州市政府在2020年2月4日发布的《杭州市人民政府关于实施“防控疫情，人人有责”十项措施的通告》，全市所有村庄、小区、单位实行封闭式管理。因此，案涉合同的租赁物处于长期封闭状态，导致租赁合同不能履行，出租方无法提供可供经营的场地，同样构成违约，而承租方也无法使用该场地，因而被告无需承担封闭管理期间租赁合同项下义务，故应对租金进行相应减免。同时，基于××疫情的影响，被告长期无法使用案涉铺面，无法正常经营，基于公平原则，被告的解除要求并无主观恶意违约的意图，应免除被告的违约金。五、即使存在一表两户的情况，也可以通过总的计价单及另一户的实际支付情况计算得出被告应当支付的水电费用，而不是无法计算。同时，原告主张水电费的单价存在问题，1元的单价不符合现行缴费情况，故原告应承担举证不利的后果，请求法院在水电费上进行酌定。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，要求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年8月23日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将案涉房屋出租给被告营业使用；租期自2018年10月22日至2020年10月21日；租房保证金为10000元，在合同期满后，如果被告无违约行为，且将房屋完好地向原告交割清楚，付清所有应付费用后，原告将保证金全额无息退还给被告；租金为每年115000元，付款方式为半年一付，每次在合同期前一个月支付，每年9月21日付租金57500元，每年3月21日付租金57500元；如果到期没有付清租金的原告有权收回房屋并没收保证金，如果被告到期不付租金的则必须在逾期三天内将房屋内属于被告的物品搬空，并将房屋完好交还给原告，三天后原告有权自行收回房屋，并可自行处理房屋内一切物品；租赁期内，被告按期支付使用的水电等费用；违约金定为10000元。当日，被告支付了保证金10000元。 合同签订后，原告交付案涉房屋给被告经营童装店。但被告未按约在2020年3月21日支付4月22日之后的半年租金。 2020年4月17日，原告向被告发送微信，称“4月21日房租使用到期，按合同三日不交房租，我有权处理店里的一切事务”并于4月21日“正式通知4月24日下午收回房屋”，此外原告还催讨3月份电费114元及4月份电费144元和水费35元，被告回复“好的收到了”。 2020年5月1日，原告向被告发送“关于要求支付房租的敦促函”一份，认为被告按约应于2020年3月21日支付2020年4月21日至10月21日期间租金57500元，但未予支付，函告要求被告于2020年5月7日前支付拖欠的租金57500元，否则原告将解除《房屋租赁合同》并追究被告相关法律责任，包括但不限于没收保证金、支付违约金及占用费用、赔偿其他损失等，另外原告将按合同约定自行收回房屋并可以自行处理房屋内一切物品。该函件被告已收悉。 2020年5月21日原告起诉被告至本院，案件进入诉前调解程序。2020年6月8日，被告腾退搬离了案涉房屋并告知原告，此外还告知原告会将钥匙放在隔壁成人服装店，原告微信回复“按法律程序来”。 2020年7月15日，案涉房屋被出租给案外人，租期自7月21日起算。 另查明，2-3-101室共有两间门店，被告承租的是其中一间。2020年7月15日被告承租的该间门店电表显示读数为10946.5度，水表读数为887.5立方。2020年2月至6月份101室两间门店共产生电费1252.13元，原告进行了垫付。 以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、关于要求支付房租的敦促函、案涉房屋现场照片、电费收据、2020年7月15日现场电表和水表读数的照片，被告提供的银行交易明细、腾退房屋照片、微信聊天记录、与案外人的《房屋租赁合同》及现场照片结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。 关于合同解除。根据合同法规定，解除租赁合同，或者经双方协商一致解除，或者一方行使约定解除权或法定解除权。本案中，租赁合同没有约定违约方有权单方解除合同。对于法定解除，众所周知因出现新型冠状病毒感染肺炎疫情，浙江省在2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应。案涉租赁合同的租赁期间涵盖上述疫情期间。而本次疫情构成不可抗力，是指疫情的发生是不能预见、不能避免并不能克服，并不是疫情发生后不可防治和克服。疫情防控措施仅导致案涉租赁合同履行困难，而非不能履行，且我省已于2020年3月22日将重大公共突发卫生事件一级响应调整至三级响应，在被告自行搬离之时疫情防控措施已调整，且被告从事的服装销售不属于政府明令暂停营业的行业。事实上本市早已对此次疫情进行了有效控制并全面复工复产，被告完全可以经营，本案不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。被告未按约支付2020年4月22日起的租金，已构成违约。但被告租赁案涉商铺用于经营，其响应政府部门防控要求而停业是不争的事实，对后期合同履行有一定影响。根据合同约定，被告违约后原告曾明确通知被告收房，且发函表示将解除合同并收回房屋，而被告于2020年6月8日实际腾退房屋，说明其对原告提出的合同解除不持异议，故合同应自该日起解除。但被告应承担的违约责任不能因合同解除而减少或者免除，原告主张的违约金10000元，符合合同约定，本院予以支持，逾期付款利息损失则不予支持。 关于租金。合同明确约定若到期未付清租金，原告有权收回房屋。原告发送的微信中明确通知被告要在2020年4月24日收回房屋，敦促函中亦要求被告限期支付租金，否则原告将解除合同并自行收回房屋，同时合同法相关条款也赋予合同守约一方以解除合同的权利。而合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，经催告后被告仍未付租金并已实际腾退，原告理应及时行使权利。根据已查明的事实，案涉房屋已于2020年6月8日腾退，故租金应支付至该日，此后扩大的租金损失原告无权主张。经计算，截至2020年6月8日共48天被告应付租金为15333元。 关于水电费。原告提供的证据无法区分被告实际使用的具体金额，且计算读数及单价均存在问题，故本院根据被告使用房屋情况和此前催讨情况，对水费48元予以支持，结合电费收据酌情确定电费为350元。水电费均由原告代付，被告应予支付。 至于被告已支付的租房保证金，本院认为，一方面双方约定在合同期满后如果被告无违约行为，且将房屋完好地向原告交割清楚，付清所有应付费用后，原告将保证金全额无息退还给被告，但双方在履行合同中陷入僵局，无法自行结清相关费用，全额退还保证金的条件不成就；另一方面，合同还约定如果到期没有付清租金原告有权收回房屋并没收保证金。因此，本案中被告关于支付的租房保证金足以抵偿违约金，原告不应主张违约金的抗辩意见，本院不予采信，保证金应予没收。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、王红艳与骆绮靡于2018年8月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除； 二、骆绮靡于本判决生效之日起十日内支付王红艳租金15333元； 三、骆绮靡于本判决生效之日起十日内支付王红艳违约金10000元； 四、骆绮靡于本判决生效之日起十日内支付王红艳代付的水电费398元； 五、驳回王红艳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半实收744元，应收750元，由王红艳负担466元，骆绮靡负担284元。 王红艳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；骆绮靡于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  赖芳