河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1003民初5706号 原告王文旭，男，汉族，1988年3月16日出生，现住河北省廊坊市。 原告郭莎莎，女，汉族，1987年8月18日出生，现住廊坊市广阳区。 被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司。 法定代表人孟惊，经理。 住所地廊坊市广阳区。 委托代理人张丽慧、于艳丽，该公司员工。 被告幸福基业物业服务有限公司。 法定代理人孟惊，经理。 住所地廊坊市广阳区。 委托代理人刘东艾，北京保和律师事务所律师。 委托代理人伊军，该公司员工。 原告王文旭、郭莎莎与被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司、幸福基业物业服务有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王文旭、被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司的委托代理人张丽慧、于艳丽和被告幸福基业物业服务有限公司的委托代理人刘东艾、伊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王文旭、郭莎莎诉称，原告从廊坊市京御幸福房地 2 产开发有限公司购买方房屋地下室面积为16.66平米，室内面积7.8平米，多次询问至今无合理说法。2018年6月至今，地下室共发生三次漏雨情况，造成整个墙面发霉，地面多水，且多次沟通都拖延修复，至今无法确认漏水原因。原告与幸福基业物业服务有限公司系幸福城四服务中心物业服务合同关系，地下室面积问题及漏雨问题长期不予解决，长期敷衍原告，至此时地下室仍在漏水并未修复。原告提出室内未供暖问题，物业同样以踢皮球的态度敷衍原告。故诉至法院，请求事项：1、依法判令被告支付2018.6.1-2020.6.1因地下室漏水造成的无法使用及无法出租的费用7200元（每月租金300元*24个月=7200元）2、依法判令被告支付地下室面积差额8860元。（售卖面积16.66平米-实际面积7.8平米）*售卖价格1000元/平米=8860元。3、依法判令被告幸福基业物业服务有限公司取消收取的2016.7.1-2020.6.30物业费7449.5元或退还2016.7.1-2020.6.30所收取的物业费。4、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中原告增加一项诉讼请求，要求被告维修地下室漏水部位直至修好为止。 被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司辩称，1、涉诉地下室已出具竣工验收报告，验收合格，且该地下室在地下二层，不存在漏雨的可能性；2、原、被告签订的房屋买卖合同约定了地下室按建筑面积计算价格，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，合同约定涉诉地下室建筑面积为16.66平方米，房管局指定测绘部门廊坊市广夏房产测绘中心测量并出具了分层9（幢）房屋面积表及房屋产权证书，均显示该地下室产权面积为16.66平方 3 米，原告于2017年1月16日领取房屋产权证书，原告混淆建筑面积与室内使用面积的概念，要求按使用面积计算，而忽略公摊面积，不符合合同约定，综上所述原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。 被告幸福基业物业服务有限公司辩称，1、原告所诉地下室漏水无法使用和出租的损失没有事实和法律依据。原告地下室是雨季潮湿造成，属正常现象，并不是物业公司过错所致。且原告地下室未装修也未使用，并未造成任何损失；地下室属于原告专有区域，所有权人有对其妥善管理的义务，在雨季应该多通风换气，原告未尽到管理义务存在过错，应由其自身承担责任。2、原告与物业公司签订了物业服务合同，双方均应按约定履行相应的权利和义务。物业公司服务内容有明确约定，共有八项，原告至今未足额缴纳物业服务费（欠费时间2016年-2020年），原告没有理由要求物业公司取消和退还物业服务费。3、原告所诉地下室面积差额问题以及供暖问题不属于物业公司管理范围，与物业公司无关。综上所述，原告起诉物业公司赔偿没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年5月14日，原告王文旭、郭莎莎与被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告王文旭、郭莎莎购买了位于华夏幸福城朗园第11幢2单元20层2002号房屋，建筑面积共86.220平方米。合同第四条约定：“地下室号为**，建筑面积为16.66平方米，单价为1000元/平方米，地下室，地下室总价为16660元&rdquo条：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价 4 方式，本条规定【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。”涉案房屋不动产权证书记载地下室建筑面积为16.66平方米。2015年6月25日，被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司将上述房屋、地下室、地下室交付给原告王文旭使用。2015年6月25日，被告廊坊市京御房地产开发有限公司出具《河北省商品住宅质量保证书》，承诺对华夏幸福城朗园项目保修内容和保修期限，其中承诺房面、防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏保修5年。同日，原告王文旭、郭莎莎与被告廊坊市幸福基业物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》约定，被告廊坊市幸福基业物业服务有限公司对原告的上述房屋进行物业管理。自2017年雨季开始，原告地下室出现漏水问题，被告未查明漏水原因，漏水问题至今为彻底解决。 另查明，幸福基业物业服务有限公司诉王文旭、郭莎莎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日作出（2019）冀1003民初3659号民事判决书，判决：“被告王文旭、郭莎莎于本判决生效之日起十日内支付原告幸福基业物业服务有限公司2018年6月30日之前拖欠的物业管理服务费3724.70元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付所欠物业管理服务费的违约金。”该判决现已经发生法律效力。 上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《河北省商品住宅质量保证书》、原告与被告幸福基业物业服务有限公司工作人员微信记录、地下室渗水视频及庭审笔 5 录可证。 本院认为，原告王文旭、郭莎莎购买了被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司开发的商品房，双方之间形成了房屋买卖合同关系，廊坊市京御幸福房地产开发有限公司作为开发商在质保期内对涉案房屋承担保修义务。涉案房屋地下室漏水发生在质保期，原告要求被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司对地下室漏水部位维修的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张地下室漏水导致出租损失7200元，未提供相应证据证实，本院对该请求，不予支持。关于原告主张地下室面积差额8860元的损失，不符合《商品房买卖合同》约定，本院对该请求不予支持。对于原告主张取消收取、退还收取的物业费的诉讼请求，因本院（2019）冀1003民初3659号民事判决书已对2018年6月30日前的物业费已作出了处理，且该判决已生效，同时原告未提供被告幸福基业物业服务有限公司应取消收取或退还2018年7月1日至2020年6月30日物业费的相应证据，故本院对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（六）项之规定，判决如下： 一、被告廊坊市京御幸福房地产开发有限公司于本判决生效后十日内对原告王文旭、郭莎莎所有的华夏幸福城朗园第11幢2单元20层2002号房屋对应的地下室（房号为1-255）进行维修，使房屋不再漏水； 二、驳回原告王文旭、郭莎莎的其他诉讼请求。 案件受理费380元，减半收取190元，由被告廊坊市京御 6 幸福房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  易丽娜 二〇二〇年十二月十日 书记员  王明鹤