山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0791民初1632号 原告（反诉被告）：卢学奎，男，1991年11月18日生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：王海涛，山东春盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊十甲置业有限公司，住所地潍坊高新区樱前街以北金马路以西十甲村内。 法定代表人：张文良，该单位总经理。 委托诉讼代理人：管华、刘宝林，山东鸢飞律师事务所律师。 原告卢学奎与被告潍坊十甲置业有限公司（以下简称十甲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢学奎及其委托诉讼代理人王海涛，被告十甲公司的委托诉讼代理人管华、刘宝林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 卢学奎向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令十甲公司支付卢学奎违约金103216.32元（以573424元为基数，自2016年4月24日至涉案房屋权属登记手续办妥之日止，按照年利率6%计算）；2、判令十甲公司支付逾期交房违约金1万元，自2015年4月30日至2016年1月21日按照人民银行流动资金贷款利率支付；3、诉讼费用由十甲公司承担。事实与理由：卢学奎、十甲公司于2014年4月30日签订商品房买卖合同，约定十甲公司将潍坊市十甲花园B区10号楼1单元1703号房屋出售给卢学奎，房屋总价573424元，十甲公司应在2015年4月30日前，将符合合同约定的商品房交付卢学奎使用，十甲公司应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由十甲公司提供的材料报产权登记机关备案，如因十甲公司的责任，卢学奎不能在规定的期限内取得房地产权证书，卢学奎不退房的，十甲公司按照已付房价款的0.1%向卢学奎支付违约金。十甲公司违约逾期办理房产证且给卢学奎造成客观损失，十甲公司应当承担违约责任。本案合同第十五条违约责任条款应属无效，该十五条明显排除了卖方的义务，严重违反了公平正义原则，也未体现违约金应当具备的督促违约方尽早完全履行合同义务的功能和惩罚性。十甲公司应当按照年利率6%的标准向卢学奎支付违约金。诉至法院，请求法院依法判决。 十甲公司辩称，一、卢学奎的起诉已经超过诉讼时效。商品房预售合同第十五条约定，十甲公司应当在商品房交付使用后360日，将办理权属登记需由十甲公司提供的材料报产权登记机关备案。房屋交付是2016年1月21日，合同约定的办证时间应为2017年1月15日。根据2015年最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要民事部分第十一条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，卢学奎请求十甲公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2017年1月16日至2020年1月16日，卢学奎向法院提起诉讼时，已经超过三年的诉讼时效。二、卢学奎主张的逾期办证属实，但造成十甲公司不能如期为卢学奎办理房产证的根本原因在于涉案房产的消防验收迟迟未通过，而消防验收未通过的原因在于工程规划设计图纸中涉案房产所在住宅楼与相邻写字楼共用一个消防水池，相邻写字楼又因规划审批部门未及时审批而造成工程延期，导致十甲公司不能继续等待写字楼竣工验收而与涉案房产共用同一消防水池，于是十甲公司单独为卢学奎所在住宅楼建设一座消防水池而尽早通过消防验收并办理房产证，为此，十甲公司多支出80余万元工程建设费用。十甲公司已经依据合同的约定按照已付房价款0.1%向卢学奎支付违约金。商品房预售合同是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，合同有约定应该从其约定。三、商品房预售合同第十五条并非格式条款，十甲公司已经尽到提示和说明义务，为有效条款。四、卢学奎主张的违约计算起点有误，实际交房时间为2016年1月21日，合同约定交房后360日内办证，故逾期办证的起算时间应为2017年1月16日，并非2016年4月24日。五、卢学奎主张按年利率6%的标准计算违约金于法无据，应按照合同约定计算违约金。六、十甲公司已经于2020年6月12日履行办证义务。七、关于卢学奎主张的逾期交房违约金，已经超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，不应支持。卢学奎主张的逾期交房违约金没有事实依据，十甲公司实际上已经通知卢学奎在2015年8月办理交房手续，但卢学奎一直未去办理，且合同约定买受人同意从逾期交房30日起计算逾期交房违约金。综上，卢学奎的诉讼请求无事实和法律依据，且已经丧失实体胜诉权，请求法院依法予以驳回。 十甲公司向本院提出反诉请求：1、请求判令卢学奎向十甲公司支付违约金3883元（以40万元为基数，自2014年5月31日起至2014年7月17日止，按照银行流动资金贷款的逾期利率计算）；2、本案诉讼费用由卢学奎承担。事实和理由：2014年4月30日，卢学奎与十甲公司签订商品房预售合同，约定卢学奎剩余房款40万元于2014年5月30日前以银行按揭方式结清，逾期银行按揭部分按银行流动资金贷款的逾期利率计算利息，由卢学奎支付十甲公司作为赔偿。卢学奎于2014年7月18日才支付剩余40万元房款，违反了合同约定，应承担违约责任。 卢学奎针对十甲公司的反诉答辩称，中国工商银行是2014年7月18日向十甲公司账户支付40万元贷款，截止到十甲公司提起反诉之日2020年10月9日，卢学奎支付涉案40万元的时间已有6年有余，且不存在诉讼时效中断或中止的情形，本案应适用两年的诉讼时效期间，即本案诉讼时效于2016年7月17日届满，十甲公司提起反诉之日已超出法律规定的诉讼时效期间，应驳回十甲公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2014年4月30日，卢学奎、十甲公司签订商品房预售合同，约定：十甲公司将潍坊市十甲花园B区10号楼1单元1-703号房屋出售给卢学奎；房屋总价573424元，卢学奎于2014年4月29日前交清首付款173424元，剩余房款40万元于2014年5月30日前以银行按揭方式结清；卢学奎如未按合同规定的时间付款，卢学奎应于交清首付款起7日内配合办理银行按揭，逾期银行按揭部分按银行流动资金贷款的逾期利率计息，由卢学奎支付十甲公司作为赔偿；十甲公司应在2015年4月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付卢学奎使用；十甲公司如未按合同规定的期限将房屋交付卢学奎使用，卢学奎同意从逾期交房超过30日起，以已付购房款为基数，由十甲公司按人民银行流动资金贷款利率计算利息，偿还给卢学奎作为赔偿；十甲公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由十甲公司提供的材料报产权登记机关备案，如因十甲公司的责任，卢学奎不能在规定的期限内取得房地产权证书，卢学奎不退房的，十甲公司按照已付房价款的0.1%向卢学奎支付违约金；合同还约定了其他事项。 合同签订前，卢学奎于2014年4月29日向十甲公司支付购房首付款173424元。合同签订后，卢学奎为购买涉案房屋办理贷款40万元，十甲公司于2014年7月18日收到该笔购房贷款40万元。2016年1月21日，十甲公司向卢学奎交付了涉案房屋。2020年4月16日，十甲公司通知卢学奎前来办理房产证，2020年6月12日，十甲公司通知卢学奎前来领取房产证。卢学奎主张，涉案房屋房产证的办理时间为2020年6月2日。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、卢学奎提供催告函快递详情单打印件，证明卢学奎于2019年9月5日向十甲公司寄送办理房产证催告函。经质证，十甲公司主张其对证据的真实性无法确认。经审查，卢学奎提供的催告函快递详情单系打印件，且无相应证据印证，对该证据的真实性和证明力，本院不予确认。 2、十甲公司提供施工合同一份，证明逾期办证的根本原因系消防水池未能通过消防验收，十甲公司为了能尽早办理房产证，花费70万元单独为卢学奎所在住宅楼建设一座消防水池。经质证，卢学奎对施工合同的关联性不予认可。经审查，上述证据与双方争议的十甲公司应否承担逾期办证违约责任之间缺乏关联性，本院不予采纳。 本院认为，卢学奎与十甲公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，卢学奎向十甲公司支付了涉案房屋的购房款。十甲公司未按照合同约定向卢学奎交付房屋，也未按照合同约定在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由十甲公司提供的材料报产权登记机关备案，十甲公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。2015年最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要民事部分第十一条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案房屋的交付时间为2016年1月21日，合同约定的十甲公司将办理权属登记的材料报产权登记机关备案的最后时间为2017年1月15日。本案中，卢学奎未提供确实充分的证据证实其在向本院提起诉讼前曾向十甲公司主张过逾期办证违约金和逾期交房违约金。根据上述会议纪要的规定，卢学奎请求十甲公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2017年1月16日至2020年1月15日，卢学奎向法院提起诉讼时，已经超过法律规定的诉讼时效。卢学奎请求十甲公司支付逾期交房违约金的诉讼时效期间为2016年1月22日至2019年1月22日，卢学奎通过本案诉讼要求十甲公司支付逾期交房违约金时，也已经超过法律规定的诉讼时效。对卢学奎的诉讼请求，本院依法予以驳回。关于反诉部分，卢学奎未按照合同约定向十甲公司支付剩余房款40万元，构成违约，应承担相应的违约责任。十甲公司于2014年7月18日收到该笔房款40万元，截止十甲公司提起反诉之日2020年10月9日，时间有六年多，且十甲公司未提供相应证据证实存在诉讼时效中断或中止的情形，根据法律规定，本案应适用两年的诉讼时效期间，即本案诉讼时效应于2016年7月18日届满，故十甲公司提起的反诉请求已超出法律规定的诉讼时效期间。对十甲公司的反诉请求，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、驳回卢学奎的诉讼请求； 二、驳回潍坊十甲置业有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费2364元，减半收取1182元，由卢学奎负担；反诉案件受理费25元，由潍坊十甲置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 刘华兵 二〇二〇年十二月三日 法官助理 杨 岩 书 记 员 谭凯伦