安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4897号 上诉人（原审被告）：陈治林，男，1987年2月10日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：王春建，男，1970年4月18日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：荆亚东，男，1978年10月22日出生，汉族，住安徽省界首市。 上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘俊，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 上诉人陈治林因与被上诉人王春建、荆亚东房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈治林上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：其签订合同的行为系职务行为，其并不拖欠王春建、荆亚东房租，一审判决认定事实错误，适用法律错误。 王春建、荆亚东辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈治林的上诉理由不能成立，不应支持。 王春建、荆亚东一审诉讼请求：1.依法判令解除双方于2018年4月4日所签订的《房屋租赁协议》；2.判令陈治林迁出承租房屋；3.判令陈治林支付自2020年5月20日起直至迁出花千树南起1-8间商铺之日止占用租赁房屋的租金（按每年544500元标准计算）；4.本案诉讼费等由陈治林承担。 一审法院审理查明：2018年4月4日，王春建、荆亚东（甲方）和陈治林（乙方）签订《房屋租赁协议》，将位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的商铺8间租给陈治林使用，协议约定：“一、甲方将位于茂路东侧，花千树南起1-8间商铺出租给乙方使用。租赁期限从2018年5月20日至2023年5月20日，计60个月；二、本房屋第一年租金为人民币449998元，按年交，签订协议之日乙方向甲方一次性支付全年租金。房屋租金每年递增10%。以后每年需提前一个月支付下一年租金，否则甲方有权收回房屋；三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费、各种税费、以及其他由乙方使用而产生的各种费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用……”。合同签订后，陈治林支付了第一年（2018年5月20日至2019年5月19日）及第二年（2019年5月20日至2020年5月19日）的租金。第二年租赁期限届满后，陈治林未能按约给付第三年房租，双方亦未能就房屋租赁事宜达成一致意见。现案涉租赁房屋仍由陈治林占有使用，王春建、荆亚东以陈治林违约为由向本院提起诉讼。 一审另查明，王春建系李玉芹的丈夫，系王梦龙、王梦婷的父亲。案涉租赁房屋分别属王梦龙、李玉芹、王梦婷和常恩予、荆亚东和申桂层所有。王梦龙、李玉芹、王梦婷、常恩予委托王春建将归其所有的案涉房屋对外出租，申桂层将与荆亚东共同所有的案涉房屋委托荆亚东对外出租。 一审法院认为，王春建、荆亚东与陈治林签订的《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。合同当事人应当按照合同约定履行权利与义务。根据双方于2018年4月4日签订的《房屋租赁合同》的约定，自租期第二年起，每年需提前一个月支付下一年租金，否则甲方有权收回房屋。陈治林在经催要后，至今未支付第三年的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，对王春建、荆亚东要求解除与陈治林于2018年4月4日签订的《房屋租赁协议》的诉求，予以支持。《房屋租赁协议》解除后，陈治林应将所承租的位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的房屋退还给王春建、荆亚东。庭审中，陈治林认可其对租赁房屋的楼梯进行了改造，砸掉了原来房屋的四个楼梯中的两个，现只保留两个楼梯。根据双方签订的《房屋租赁协议》第四条“乙方不得随意损坏房屋设施”的约定，陈治林在交付房屋时，应将房屋毁损部分恢复原状。对王春建、荆亚东要求陈治林交清所欠水费、电费、燃气费、物业费、各种税费、以及其他由陈治林使用而产生的各种费用；并承担损坏、改造房屋设施恢复原状所需的费用的诉求。双方在《房屋租赁协议》中明确约定在租赁结束时，乙方须交清所欠各种费用，该约定不违反法律的强制性规定。故对王春建、荆亚东的该诉求，予以支持。陈治林应将案涉租赁房屋所产生的水费、电费、燃气费、物业费等交纳至实际搬出房屋时止。对王春建、荆亚东要求陈治林按年租金544500元的标准支付2020年5月20日至迁出租赁房屋之日的房屋占有使用费的诉求。因合同签订时间为2018年5月20日，第三年的租期应为2020年5月20日至2021年5月19日。双方在合同中约定第一年的租金为449998元，以后每年递增10%。根据该约定，案涉房屋第二年的租金应为494997元，第三年的租金应为544497元。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，陈治林应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但因疫情原因导致陈治林遭受了一定的损失，故酌定本案合同解除后逾期的房屋占有使用费仍按第二年的年租金标准计算（每年494997元），故陈治林应支付王春建、荆亚东房屋占有使用费（按每年494997元计算，自2020年5月20日起计算至陈治林实际搬出房屋时止）。陈治林称案涉房屋是作为四个股东的代表所签，但根据合同相对性原则，2018年4月4日的《房屋租赁协议》是王春建、荆亚东和陈治林所签，陈治林所举证据亦不能证明是受委托签订该协议，故对陈治林陈治林的该辩称，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除2018年4月4日王春建、荆亚东与陈治林之间签订的《房屋租赁协议》；二、陈治林于判决发生法律效力之日起十五日内将位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的房屋退还王春建、荆亚东，并将房屋毁损部分恢复原状；三、陈治林向王春建、荆亚东支付房屋占有使用费（按每年494997元计算，自2020年5月20日起计算至陈治林实际搬出房屋时止）；四、陈治林应将承租的位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的房屋所产生的水费、电费、燃气费、物业费等费用交纳至实际搬出租赁房屋时止； 五、驳回王春建、荆亚东的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由陈治林负担。 二审中，陈治林向本院举证照片一张，并在庭审中连接视频对照片内容进行核实，证明王春建、荆亚东在2020年7月20日后把涉案房屋的大门进行焊封的事实。 王春建、荆亚东的质证意见：其并没有焊封涉案房屋的大门，该证据也不能反映焊封的时间，不能达到证明目的。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案二审争议的焦点为：陈治林是否拖欠王春建、荆亚东房屋租金，如拖欠，数额如何确定。 涉案《房屋租赁协议》合法、有效，对双方均有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。陈治林上诉称其签订合同行为系职务行为，其不应承担责任的理由缺乏证据支持，本院不予采信。陈治林仅支付第一年、第二年的房屋租金，未按照合同约定支付第三年的房屋租金，构成违约，其应当支付相应的房屋租金。陈治林二审中举证证明涉案房屋的大门已被焊封，不能正常使用，但该证据不能证明具体的焊封时间，仅能证明举证时即2020年12月3日涉案房屋大门已被焊封，故陈治林在此之后不应再支付占有使用费，本院对一审判决确定的应付占有使用费予以变更，陈治林应向王春建、荆亚东支付自2020年5月20日起至2020年12月3日期间的租金，即494997元÷365天×198天=268519元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初3507号民事判决第一、二、四、五项，即：“解除2018年4月4日王春建、荆亚东与陈治林之间签订的《房屋租赁协议》；陈治林于判决发生法律效力之日起十五日内将位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的房屋退还王春建、荆亚东，并将房屋毁损部分恢复原状；陈治林应将承租的位于界首市东茂路81号、83号、85号、87号的房屋所产生的水费、电费、燃气费、物业费等费用交纳至实际搬出租赁房屋时止；驳回王春建、荆亚东的其他诉讼请求。” 二、变更安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初3507号民事判决第三项，即“陈治林向王春建、荆亚东支付房屋占有使用费（按每年494997元计算，自2020年5月20日起计算至陈治林实际搬出房屋时止）”为：“陈治林向王春建、荆亚东支付房屋占有使用费268519元”。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由陈治林负担。 一审案件受理费减半收取40元，二审案件受理费80元，合计120元，由陈治林负担。 本判决为终审判决。 审判长 许   汝   佺 审判员 罗亚敏审判员姚莉 二〇二〇年十二月十二日 书记员 李   情   情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。