北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初577号原告（反诉被告）：北京世纪蓝海国际投资有限公司，住所地北京市大兴区北兴路（东段）**院**楼****。法定代表人：吴迪，经理。委托诉讼代理人：邹可嘉，北京市川泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：未来门精英（北京）文化服务有限公司。法定代表人：翟兴文，董事长。委托诉讼代理人：杨晓静，女，未来门精英（北京）文化服务有限公司职员。委托诉讼代理人：屈新峰，北京市凯亚律师事务所律师。被告：翟兴文，男，1978年10月23日出生，汉族，未来门精英（北京）文化服务有限公司董事长，住河北省秦皇岛市昌黎县。原告（反诉被告）北京世纪蓝海国际投资有限公司（以下简称世纪蓝海公司）与被告（反诉原告）未来门精英（北京）文化服务有限公司（以下简称未来门公司）、被告翟兴文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）世纪蓝海公司的委托诉讼代理人邹可嘉，被告（反诉原告）未来门公司的委托诉讼代理人杨晓静、屈新峰，被告翟兴文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪蓝海公司向本院提出诉讼请求：1.确认诉争《房屋租赁合同》于2018年10月20日解除；2.未来门公司支付世纪蓝海公司租金1300000元、违约金300000元、滞纳金140000元、房屋免租期空置费262500元，合计2002500元；3.未来门公司赔偿世纪蓝海公司损失3500000元（主要系装修损失）；4.翟兴文对未来门公司的上述应偿付款项承担连带责任；5.本案诉讼费用由未来门公司、翟兴文承担。事实和理由：世纪蓝海公司与未来门公司于2018年1月29日签订《房屋租赁合同》（已提交证据），将世纪蓝海公司的位于北京市大兴区西红门镇北兴路2号院星光影视园14号楼出租给未来门公司使用，免租期自2018年1月30日至同年4月4日，年租金为2800000元，交纳方式为押1个月租金付3个月租金，首次付款后2018年下3期付款日期为同年6月28日、9月28日、12月28日；合同签订后，世纪蓝海公司依约已履行了房屋交付等合同义务，而未来门公司仅支付了首次押一付三的1000000元（已提交证据），到2018年6月28日付款日后在世纪蓝海公司的一再催促下只付过100000元（已提交证据），之后拖欠房租至今；世纪蓝海公司不断向未来门公司追索租金，于2018年9月22日与未来门公司、翟兴文商议后签署《确认书》（已提交证据），同意缓付的最后时期为2018年10月15日，如果未来门公司、翟兴文支付房租就不追究其违约责任，否则其要支付租金、违约金、滞纳金；未来门公司、翟兴文到期没有履行《确认书》；世纪蓝海公司向未来门公司、翟兴文发出《解除合同通知书》，要求未来门公司、翟兴文立即交还出租房屋，支付房租等费用，并赔偿损失；世纪蓝海公司认为，未来门公司拖欠房租的行为给世纪蓝海公司造成了巨大的经济损失，构成根本性违约，尤其严重的是，未来门公司把原来精装办公楼内部装修全部拆除重做，工程未完就停工了，造成世纪蓝海公司收回房屋后无法立即使用，要清理现场再次装修，损失极其巨大，应判令未来门公司赔偿相应损失；因翟兴文系未来门公司的法定代表人，在2018年9月22日签订的《确认书》中明确其针对《房屋租赁合同》为未来门公司承担保证责任，所以将其列为本案共同被告，要求其承担连带责任；综上所述，为维护自身合法权益，世纪蓝海公司诉至法院，请求判如所请。未来门公司辩称，不同意世纪蓝海公司的诉讼请求；认可在2018年10月20日收到世纪蓝海公司出具的解除通知，但是未来门公司认为，诉争房屋租赁合同在签订合同当天，即在2018年1月29日合同就解除了；对世纪蓝海公司所主张租金、违约金、滞纳金、房屋空置费、装修损失均不同意支付；未来门公司装修一半就不再装修是因为在2018年5月20日左右消防检查让停工，所以没有继续装修；最开始未来门公司也不知道消防有问题，世纪蓝海公司找的物业公司，帮助未来门公司协调消防问题，但是后来消防主管部门不让未来门公司继续装修。翟兴文辩称，答辩意见同未来门公司一致。未来门公司向本院提出反诉请求：1.判决解除未来门公司与世纪蓝海公司所签订《房屋租赁合同》；2.世纪蓝海公司退还未来门公司已交纳房屋押金233333元；3.世纪蓝海公司返还未来门公司已交纳房屋租金800000元（已交纳2018年4月5日至2018年7月4日期间租金700000元，还交纳了2018年9月5日之后租金100000元）；4.世纪蓝海公司赔偿未来门公司办公楼装修花费1113975.39元（系另案判决书中确认的施工费、违约金、公证费、诉讼费、鉴定费）；5.世纪蓝海公司赔偿未来门公司资金占用利息179799.94元；6.世纪蓝海公司支付未来门公司违约金300000元；7.世纪蓝海公司承担本案反诉费用。事实和理由：未来门公司与世纪蓝海公司于2018年1月29日签订了《房屋租赁合同》；该合同第一条第1项和第2项都明确约定为“办公楼”和“承租用途作为办公使用”；同时，在第2项一开始就明确“承租区域的建筑面积为3000平米”；合同第六条甲方（即世纪蓝海公司）的权利义务之第1项约定有“甲方应确保此房屋为合法出租，且能出示相关证明材料”，第2项约定有“甲方交房时保证水、电、空调、电梯、消防器材等相关设施、设备能正常使用”；未来门公司按照合同约定交付了租金后，施工队伍开始进场装修；至第2个租金交付期时，世纪蓝海公司仍不能出示合法出租的相关证明材料，但世纪蓝海公司仍然承诺能够解决，未来门公司半信半疑，答应先支付100000元，等待世纪蓝海公司提供合法手续；期间，曾被消防部门制止施工；经世纪蓝海公司找星光影视园物业公司经理王文水进行协调，并告知未来门公司先施工，由世纪蓝海公司补办手续，未来门公司考虑房屋已经装修大部分的损失以及另找其他地点延误公司开业所造成的损失，加之世纪蓝海公司信誓旦旦承诺能够办好消防手续，但世纪蓝海公司一直没有补办下来，未来门公司更加怀疑世纪蓝海公司出租房屋的合法性，在此期间世纪蓝海公司一直催租，未来门公司以诚信为原则，于2018年9月22日与世纪蓝海公司签订了《确认书》；签订《确认书》后，未来门公司了解到世纪蓝海公司根本不具备“办公楼”的出租资格，房屋所有权人是北京星光拓诚投资有限公司（以下简称星光拓诚公司），规划用途是厂房、车库，总层数5（-1），建筑面积为2666.43平方米，附记中注明“在建工程抵押”；不仅如此，世纪蓝海公司没有提供，也无法提供该房屋的土地证书（因不是商业用房，不可能有单栋房屋的土地使用证，只能有整宗地块的土地使用证）；从以上可以看出，一是世纪蓝海公司不是该房屋的产权人，二是其所提供的标的房屋根本不是商业用房，而是厂房、车库，三是层数不符，面积不符，四是该房屋有“在建工程抵押”，五是没有土地使用权证书；就合同的解除、变更、终止，诉争《房屋租赁合同》第九条第1项规定：“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不能提供本房屋的产权证明或是提供的房屋及各项设备设施不符合约定，影响乙方正常使用”；就乙方的权利及义务，第七条第6项规定：“如因甲方房屋产权、房屋交付问题造成乙方损失的，由甲方承担全部责任”；随着调查的深入，未来门公司又进一步从“北京法院审判信息网”了解到世纪蓝海公司曾于2016年在北京市大兴区人民法院起诉该房屋的产权人星光拓诚公司，要求星光拓诚公司为其办理该房屋产权的转移手续，法院审理后，作出了（2016）京0115民初11356号民事判决书，驳回了世纪蓝海公司的诉讼请求，理由是：“经核实，该房屋所在土地性质为工业用地，亦存在抵押情况，星光拓诚公司亦未申请现房销售审批，客观上无法为世纪蓝海公司涉案房屋办理转移登记手续……故该项诉讼请求，本院不予支持”；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同；为此，未来门公司要求解除该《房屋租赁合同》；世纪蓝海公司的行为给未来门公司造成了巨大的经济损失，不用说经营损失，仅装修损失就达超过百万，世纪蓝海公司必须赔偿未来门公司的相应损失；同时，未来门公司保留继续追究因世纪蓝海公司的行为给未来门公司造成经营损失的权利；综上所述，为维护自身合法权益，未来门公司提起反诉，请求判如所请。世纪蓝海公司对未来门公司的反诉辩称，第一，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但是解除合同的时间应该是在2018年10月20日，解除合同的原因是未来门公司拖欠房租构成根本性违约，系由世纪蓝海公司通过通知的方式行使合同解除权，故对未来门公司要求确认《房屋租赁合同》在签订之日2018年1月29日或判决生效之日解除的意见不予认可；未来门公司主张合同解除的原因是房产证登记产权人不是世纪蓝海公司及房屋用途不是办公不能实现租赁目的，对此世纪蓝海公司不予认可，未来门公司要求解除的原因是不符合法律规定的，租赁房屋是登记在星光拓诚公司名下，但签订合同是通过中介公司，所以对房屋产权登记情况、房屋的用途未来门公司是清楚的，未来门公司也知道世纪蓝海公司是从星光拓诚公司处购买了租赁房屋，世纪蓝海公司对租赁房屋是享有占有、使用、收益的民事权益的，是可以将诉争房屋出租的，且诉争房屋是可以用于办公的，诉争房屋所在星光影视园内房屋都是可以用来办公的，未来门公司所述解除合同理由不能成立；未来门公司所说的产权没有变更就不是世纪蓝海公司的房屋是不成立的，世纪蓝海公司与星光拓诚公司曾存在诉讼，但是是否能够变更房屋产权人登记是不影响将房屋进行出租的，上述案件与本案无关；基于此，世纪蓝海公司认为租赁合同合法有效，并无未来门公司所主张合同解除事由，也没有相关消防部门阻止未来门公司进行装修施工等情况发生，据了解，就是未来门公司及翟兴文的资金链断裂，无力继续承租涉案房屋。第二，基于上述事实，世纪蓝海公司认可收到未来门公司交纳的押金233333元、租金800000元，但是世纪蓝海公司在主张租金等请求时作出了相应的押金扣除，故不同意退还押金233333元，因未来门公司还应当支付未付租金，所以不同意退还已交纳租金800000元，对该项反诉请求，世纪蓝海公司不予认可。第三，关于未来门公司所主张消防问题是不存在的，世纪蓝海公司购买诉争楼房的时候消防是符合标准的，主体装修也是通过消防验收的，但是现在未来门公司把世纪蓝海公司的房屋破坏了原来的消防设施，导致现在不符合消防规范，房屋不能使用，归根结底消防问题是因为未来门公司未出具合乎规范的装修设计方案且未报备并取得消防部门的认可就贸然进行装修，未来门公司错误在先，导致就装修消防无法验收。第四，双方就租赁合同产生纠纷的核心是资金问题，与消防等问题均无关，在未来门公司欠付租金后世纪蓝海公司一直在追索，从证据可以看出，在2018年1月份签订合同，至2018年9月份到翟兴文的办公地点去的时候，租赁双方从来没有确认过房屋有任何问题，就是因为翟兴文资金不够了才要延迟交付租金；世纪蓝海公司一直在催交租金，未来门公司没有提过房屋面积差异问题；诉争房屋屋是登记在星光拓诚公司名下，对相关手续星光拓诚公司可以协助办理，未来门公司也没有说过星光拓诚公司有什么问题，就是因为未来门公司、翟兴文的资金问题才没继续交租金。第五，在未来门公司所提交（2019）京0115民初2152号民事判决书中可以明确，法院认定的是塞维斯（北京）建筑装饰有限公司（以下简称塞维斯公司）完成了部分施工内容，也就是说诉争14号楼的装修工程完成了部分，也认定了未来门公司存在违约行为，但这个违约行为是未来门公司与塞维斯公司签订施工合同后不给工程款，而不是说存在消防问题或世纪蓝海公司阻止装修等问题，就是因为未来门公司没有支付塞维斯公司工程款的行为构成违约；上述判决书可以证明施工面积为3000平方米，装修没有完成，房屋不能使用，但在装修中不存在消防问题；当时发生纠纷是因为世纪蓝海公司向未来门公司追讨房屋租金，发现未来门公司欠付塞维斯公司的工程款，对装修现场封存了，世纪蓝海公司也找过未来门公司的法定代表人翟兴文，翟兴文说是资金没有缓过来，但是后来资金链一直断了，租金也交不上，后来世纪蓝海公司就通知未来门公司解除合同；在2018年10月17日世纪蓝海公司就把房屋锁了门，贴了一个公告，把解除合同的文件邮寄给了翟兴文；原来出租的房屋是合法的，在出租后，承租人破坏了原有装修，系对方与装修施工方产生了纠纷，所涉纠纷与出租人无关，世纪蓝海公司寄送解除合同通知是为了挽回世纪蓝海公司所遭受损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年12月，星光拓诚公司（转让方、甲方）与世纪蓝海公司（受让方、乙方）签订《星光影视园新媒体制作中心房屋产权转让合同（C3栋）》，双方约定星光公司将位于北京市大兴区北兴路（东段）2号院14号楼（楼宇用途为厂房、车库，总层数：5（-1），建筑面积为2666.43平方米，房屋产权证号为X京房权证兴字第XXXX号，抵押情况为在建工程抵押，以下简称14号楼）房屋所有权转让给世纪蓝海公司，转让楼宇总价为21331440元；关于“甲方转让承诺”，双方在合同书第五条约定：“5.1甲方承诺该楼宇无其他产权纠纷，如因甲方原因造成该楼宇不能办理产权登记或发生债务纠纷的，由甲方承担相关责任；5.2甲方承诺乙方支付完全款后五个月内完成相关过户手续办理……5.3乙方在房产过户后，对该楼宇有改造、装修的权利，但因此产生的问题由乙方自行解决……”；关于“乙方使用承诺”，双方在合同书第六条约定：“6.1乙方承诺不擅自改变楼宇的建筑主体结构，承重结构和用途，如因乙方违反本条款而产生的事故或纠纷，由乙方承担全部责任……”；星光拓诚公司和世纪蓝海公司在合同落款处签字盖章。针对14号楼颁发有编号为X京房权证兴字第XXXX号的房屋所有权证，该证书载明房屋所有权人为星光拓诚公司，共有情况为单独所有，房屋座落为“大兴区北兴路（东段）2号院14号楼-1至5层101”，规划用途为厂房、车库，建筑面积为2666.43平方米，登记时间为2011年6月7日。2016年，世纪蓝海公司将星光拓诚公司以房屋买卖合同纠纷的案由诉至本院，要求判令星光拓诚公司继续履行合同，协助世纪蓝海公司办理14号楼的转移登记手续；经审理，本院于2017年3月21日作出（2016）京0115民初11356号民事判决书，认定：“世纪蓝海公司与星光拓诚公司签订《星光影视园新媒体制作中心房屋产权转让合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，星光拓诚公司应在收到世纪蓝海公司支付的全部合同价款起五个月内，办理涉案房屋的转移登记手续。虽世纪蓝海公司已经将合同全部价款支付给星光拓诚公司，星光拓诚公司应按照合同约定为世纪蓝海公司办理房屋转移登记手续。但经核实，涉案房屋所在土地性质为工业用地，亦存在抵押情况，星光拓诚公司亦未申请现房销售审批，客观上无法为世纪蓝海公司涉案房屋办理转移登记手续，经本院释明后，世纪蓝海公司仍要求星光拓诚公司继续履行合同协助办理涉案房屋的转移登记手续，故该项诉讼请求，本院不予支持”，判决：“驳回原告北京世纪蓝海国际投资有限公司的全部诉讼请求。”双方当事人均未提起上诉，该民事判决书已生效。2018年1月29日，世纪蓝海公司（出租方、甲方）、未来门公司（承租方、乙方）、北京丰泽信和房地产经纪有限责任公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区西红门镇星光影视园14号楼（办公楼）出租给乙方，承租区域的建筑面积为3000平方米，承租用途为办公使用，免租期为65日，自2018年1月30日至2018年4月5日，租赁期限为2018年4月5日至2023年4月4日，租期为5年，租赁期满甲方有权收回房屋，乙方应当在租赁届满日或之前，保持房屋设备及交房时附属配备完好状况下，交还甲方；关于租金及支付方式，租赁双方约定租金标准为：“（1）2018年4月5日至2019年4月4日，月租金为233333元，年租金总计2800000元整。（2）2019年4月5日至2020年4月4日，月租金为233333元，年租金总计2800000元整。（3）2020年4月5日至2021年4月4日，月租金为245000元，年租金总计2940000元整。（4）2021年4月5日至2022年4月4日，月租金为257250元，年租金总计3087000元整。（5）2022年4月5日至2023年4月4日，月租金为270112.5元，年租金总计3241350元整”，租金支付方式为押一付三，乙方应于上期租金到期前一周支付下期租金，以甲方收到之日为准；关于押金，租赁双方约定乙方在合同签订当日向甲方支付押金233333元，如乙方违反该合同各条款，甲方可按照约定扣留全部或部分押金，如果押金不足以弥补甲方损失的，乙方应按约定另行赔付；关于甲方的权利义务，租赁双方在合同书第六条约定：“1.甲方应确保此房屋为合法出租，且能出示相关证明材料。2.甲方交房时保证水、电、空调、供暖、电梯、消防器材等相关设施、设备能正常使用……6.合同期满后，甲乙双方依据《物资、物业交割清单》共同清点室内设备设施，房屋内有乙方增设的附属设施，乙方自行拆除带走，装修遗留给甲方……”；关于乙方的权利义务，租赁双方在合同书第七条约定：“1.房屋如需装修，乙方保证装修符合国家的相关法律、法规及行业规范的要求，并向甲方提供内部装修设计施工图，如需要改变房屋结构的，需得到甲方书面同意后，才能施工；装修产生的一切费用由乙方自行承担……6.如因甲方房屋产权、房屋交付问题造成乙方损失的，由甲方承担全部责任……”；关于“合同的解除、变更、终止”，租赁双方在合同书第九条约定：“1.甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同——（1）甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定，影响乙方正常使用。（2）甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用的。（3）因甲方原因无法履行本合同的，在乙方结清所有费用前提下，甲方应退还乙方未使用的费用。2.乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同——（1）乙方未经甲方同意，转租、转借本房屋；租金或管理费等其他费用超过约定期限七天未付。（2）乙方未经甲方同意，擅自拆、改、变动房屋结果或性质的，损坏房屋设备设施不及时修复的。（3）乙方利用该房屋进行违法活动或存放危险物品。（4）以上原因解除合同，甲方无须退还乙方所交押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失的，甲方可再向乙方追偿。3.合同终止与变更——（1）租赁期满，合同自然终止。（2）因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止，双方免责。（3）经甲、乙、丙三方协商一致可以变更或终止本合同。4.违约责任——本合同签定即时起，甲乙双方任何一方违反合同约定的，应向守约方支付违约金人民币叁拾万元整”；关于补充条款，租赁双方在合同书第十二条约定：“1，经甲乙双方协商约定，合同签五年，前两年租金不变，后三年每年递增百分之五；2.经甲乙双方协商决定，甲方在租约内免费提供乙方四个地上车位；3.经甲乙双方协商决定，在2018年1月31日——2018年5月1日装修期间免费提供星光影视园15号楼或2号会所一个免费办公场所”；在合同落款处，三方均盖章确认。上述房屋租赁合同签订后，世纪蓝海公司依约定向未来门公司交付租赁房屋；未来门公司于2018年1月30日给付世纪蓝海公司押金233333元，并于2018年2月13日至2月14日期间给付世纪蓝海公司2018年4月5日至2018年7月4日期间（3个月）房屋租金合计700000元；因未按照约定在上期租金到期前一周支付下期租金，经世纪蓝海公司多次催要，未来门公司于2018年9月5日向世纪蓝海公司支付2018年7月5日之后的租金100000元。就租金欠付等履行事宜，在2018年9月22日，世纪蓝海公司（出租方、甲方）与未来门公司（承租方、乙方）、翟兴文（保证人，同时系未来门公司的法定代表人）签订《确认书》；就“甲乙双方经对双方2018年1月29日签订的租赁北京大兴区西红门镇星光影视园14号楼3000平米办公用房的《房屋租赁合同》后，至2018年9月22日履行情况进行盘点总结，为保证合同的顺利进行”，各方约定：“一、乙方将2018年6月28日和9月28日两次应付的租金，共计人民币壹佰叁拾万元，于2018年10月15日前支付给甲方。如乙方如期完全支付该款项，双方互不追究过去的责任。二、如乙方不能按上述承诺的期限支付上述款项，甲方可追究乙方违约责任。包括但不限于违约期间的违约金、违约期间按合同总额每日千分之五的滞纳金、其他损失赔偿等。三、如乙方不能按上述承诺的期限支付上述款项，则甲方可依原协议执行，乙方承担与委托装修14号楼的施工单位之间的债权债务关系，甲方对上述纠纷不承担任何责任。甲方如追究原装修损失时，乙方可依法行使抗辩权。四、保证人为乙方法定代表人，个人承诺对本确认书及《房屋租赁合同》履行义务承担连带保证责任，保证期限至合同期满2年。如乙方违反本确认书及《房屋租赁合同》的相关规定，出现任何违约情况，翟兴文个人承诺无条件替乙方承担还款义务并承担违约及赔偿责任，并同意承担由此产生的一切法律及经济责任”；三方在落款处盖章签字确认。2018年10月17日，通过国内标准快递（即EMS），世纪蓝海公司向未来门公司寄送《解除合同告知书》，告知未来门公司：“我公司与你公司于2018年1月29日签订《房屋租赁合同》……你公司拖欠房租的行为给我公司造成了巨大的经济损失，构成根本性违约。鉴此，现我公司正式函告你公司如下：一、我公司根据《房屋租赁合同》的有关约定，行使单方解除合同的权利，自本告知函发出之日起《房屋租赁合同》正式解除。二、请你公司于接到本告知函三日内，根据合同的有关约定，向我公司偿付欠款、承担违约责任，并赔偿我公司的全部损失。三、请你公司于接到通知后三日内委派专人前来处理有关合同解除后的退还承租房屋及钥匙、清点你方物品、拆除你方增设的附属设施等善后事宜。四、如你公司接到本告知函后在规定期限内不支付上述款项或不履行交接义务，我公司将立即采取法律手段追究你公司的法律责任，并在北京主流媒体上公示你公司资金链断裂、无力经营、拖欠房租和装修费的不良行为”；未来门公司认可在2018年10月20日收到上述《解除合同告知书》。未来门公司在接收租赁房屋后，对租赁房屋进行了装修，其与塞维斯公司在2018年5月7日签订了《施工合同》，后停工，世纪蓝海公司在2018年10月20日封存了施工现场。2019年，塞维斯公司将秦皇岛未来门投资管理有限公司以装饰装修合同纠纷的案由诉至本院，要求秦皇岛未来门投资管理有限公司支付塞维斯公司工程款1713402.03元，并向塞维斯公司支付延期付款违约金987187.5元、证据保全公证费6180元；经审理，本院于2020年4月10日作出（2019）京0115民初2152号民事判决书，查明：“2018年5月7日，塞维斯公司（承包方，乙方）与未来门公司（发包方，甲方）签订《施工合同》，约定：工程名称未来门共享学院装修工程；工程造价含税金额325万元，未含税金额292.5万元。工程款支付与结算方式（未含税金额）：1、自开工之日起30日内，甲方支付给乙方合同总金额10%的工程款292500元；2、自开工之日起40日内，甲方支付给乙方合同总金额10%的工程款292500元；3、自开工之日起50日内，甲方支付给乙方合同总金额15%的工程款438750元；4、自开工之日起60日内，甲方支付给乙方合同总金额15%的工程款438750元；5、施工工程完工60日内，甲方支付给乙方合同总金额47%的工程尾款1374750元；6、竣工验收后365日内，甲方支付乙方合同总金额3%的工程质保金87750元。本次合同总税费为325000元，甲方支付税费总额后由乙方开具发票……合同签订后，塞维斯公司进场施工。在塞维斯公司完成部分施工内容后，因未来门公司就本案所涉及的装修标的大兴星光影视园14号楼的房屋与出租方出现房屋租赁合同纠纷，导致塞维斯公司无法继续施工，中途撤场……本案审理中，塞维斯公司申请对涉案工程（包括拆除、改造、装饰等涉及所有项目）的造价进行鉴定”，认定：“塞维斯公司与未来门公司签订的装饰装修施工合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。塞维斯公司已完成部分施工工作内容，其要求未来门公司支付相应工程款的主张，于法有据，应予支持。未来门公司在合同履行过程中存在违约行为，应承担本案违约责任”，判决：“一、秦皇岛未来门投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向塞维斯（北京）建筑装饰有限公司支付工程款955873.39元；二、秦皇岛未来门投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向塞维斯（北京）建筑装饰有限公司支付违约金120000元；三、秦皇岛未来门投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向塞维斯（北京）建筑装饰有限公司支付证据保全公证费6180元；四、驳回塞维斯（北京）建筑装饰有限公司的其他诉讼请求。”并确认：“案件受理费28454元，由塞维斯（北京）建筑装饰有限公司负担17144元（已交纳），秦皇岛未来门投资管理有限公司负担11310元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费20612元，由秦皇岛未来门投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内直接给付塞维斯（北京）建筑装饰有限公司）。”双方当事人均未提起上诉，该民事判决已生效。就上述秦皇岛未来门投资管理有限公司与本案未来门公司之间关系，未来门公司陈述称，前述公司与未来门公司的实际控制人均系翟兴文，翟兴文系公司大股东，前述公司与未来门公司之间系关联公司。就未来门公司所接收房屋状况，世纪蓝海公司陈述称，14号楼的房屋产权证书所载明建筑面积为2666.43平方米，是地下1层至地上5层的面积，世纪蓝海公司加盖了地上第6层，并将地上1至6层租赁给未来门公司，是按房屋现状的整体出租，并非按房屋面积收取租金，房屋租赁合同所说的3000平方米是估算的，而且在免租期内，在另外一栋15号楼还专门给未来门公司提供了办公室及办公大厅；就此，未来门公司陈述称，承租的是14号楼的地上1至6层，第6层不是与下面平齐的整层，而是很小一部分，与下面是错开的，小大概一半左右。就未来门公司所进行装修情况及房屋现状，未来门公司陈述称，诉争房屋在2018年10月20日被封存了，未来门公司就没有再进入过，世纪蓝海公司在未来门公司所进行装修基础之上又进行了装修，再进行出租，在微信朋友圈发布了招租信息，实际上有没有租出去不清楚；世纪蓝海公司则陈述称，诉争房屋在2018年10月20日被封存了，世纪蓝海公司把施工现场给清理收拾了，但是未来门公司的原有装修世纪蓝海公司用不了，世纪蓝海公司在另案提出了恢复原状的诉讼请求，不管是恢复原状还是把装修进行完都需要大量花费，确实在微信朋友圈发过招租信息，只招租过1次，但是一直没有租出去。经未来门公司申请，本院在北京市大兴区公安消防支队调取了“星光影视园新媒体制作中心”的《建设工程竣工验收消防备案表》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；上述文件显示工程项目的使用性质为厂房，竣工验收日期为2010年8月27日，房屋结构为钢筋混凝土结构，火灾危险性类别为丙级，同时载明：“本工程使用的建筑构件、建筑材料的耐火性能均能满足《建筑设计防火规范》要求及相关消防规范要求，工程所使用的消防产品质量均符合国家消防产品消防产品质量标准，消防施工严格按照设计图纸要求，施工完毕经建设单位、监理单位及设计单位验收合格。”未查询到有责令未来门公司或塞维斯公司停止对14号楼进行装修作业的相关材料。因世纪蓝海公司在本院依法送达交纳诉讼费通知后，未在7日内预交本诉案件受理费，本院于2019年4月15日作出（2019）京0115民初577号民事裁定书，裁定：“本案按北京世纪蓝海国际投资有限公司撤回本诉处理”；之后，本院依法对反诉继续进行审理。在案件审理过程中，针对未来门公司要求解除合同之请求，经释明，其先是主张合同在签订之日，即在2018年1月29日解除，后明确诉讼请求为要求判决解除合同，即合同在判决生效时解除。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，针对世纪蓝海公司所提起本诉，已按撤诉处理，且世纪蓝海公司已另案提起诉讼，故本案主要针对反诉审理之，当然，基于案件整体性，不可避免的会对本诉请求中所涉及事实和理由有所涉及。就诉争14号楼中地上1层至6层的房屋租赁事宜，出租人世纪蓝海公司与承租人未来门公司所签订《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，双方当事人均应严格按照约定履行自己的义务。就未来门公司就诉讼标的所主张权利瑕疵及物理瑕疵，本院有以下几点考虑。第一，对于14号楼，虽然尚未登记在世纪蓝海公司名下，但其与星光拓诚公司签订有房屋买卖合同，系因其他原因导致不能办理不动产权转移登记，所涉房屋买卖合同并未解除，故世纪蓝海公司系14号楼的相关权益人，其有权将该楼栋对外出租；第二，对于14号楼，其房屋所有权证载明的层数为地下1层和地上1至5层，世纪蓝海公司建造了第6层，但正如未来门公司所指出，该第6层并非完整楼层，故应该认定该第6层系所在楼栋的附属物，现世纪蓝海公司将地上1至5层及第6层附属物租赁给未来门公司，并无不当；第三，诉争14号楼早已竣工建造完毕，世纪蓝海公司系按照楼栋现状将房屋地上部分整栋租赁给未来门公司，并非严格按照房屋面积数乘以每平方米每月的租金单价而计算月租金，即租赁房屋为3000平方米系估算，因系整栋出租，故即使租赁房屋面积数未达上述3000平方米亦不应认定为出租人存在欺诈行为；第四，本案房屋租赁合同系在中介公司的居间服务下所签订，中介费高达200000元，根据一般生活经验判断，对于房屋状况、使用性质、装修状况等方面，租赁双方均应当充分了解，才签订房屋租赁合同，故对未来门公司主张在签订合同书不知道房屋登记用途为厂房的意见，本院不予采纳；第五，虽然14号楼地上部分的房屋所有权证的登记使用用途为厂房，双方在房屋租赁合同中约定的用途为办公使用，但区别于将农用地作为非农业用途对合同效力必须严格审查，在现实生活中，除非有证据证明相关部门对该改变用途进行了查处，否则该改变规划用途的行为不构成合同生效的障碍，也不构成合同履行的客观障碍；第六，在世纪蓝海公司与未来门公司、翟兴文在2018年9月22日所签订《确认书》中，就房屋面积差异、房屋设计用途、消防验收备案等事宜，均未涉及，即未来门公司未提出异议。据此，对未来门公司所主张世纪蓝海公司未按照合同约定交付涉案房屋的意见，本院不予采纳。本院所调取证据显示，14号楼及周边楼栋所在的“星光影视园新媒体制作中心”均已通过建设工程竣工验收消防备案；就在对租赁房屋进行装修过程中遭到消防主管部门阻止一节，未来门公司未提供证据证明，故对该项事实，本院不予认定。未来门公司未按约定提前1周交纳下一期租金，按照合同约定，承租人未交纳租金或管理费等其他费用超过约定期限7日内，出租人有权解除合同，又就考虑到除交纳2018年4月5日至2018年7月4日期间租金700000元及2018年7月5日之后租金100000元之外，对之后应交纳租金，未来门公司长期未支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故世纪蓝海公司享有合同单方解除权；根据上述法律第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因世纪蓝海公司所作出《解除合同通知书》在2018年10月20日送达未来门公司，故诉争房屋租赁合同已在该日解除；在此情况下，对未来门公司要求判决解除合同的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因系未来门公司违约导致合同解除，根据合同约定，押金不予退还，抵扣其他违约损失，故对未来门公司要求世纪蓝海公司退还已交纳房屋押金233333元的反诉请求，本院不予支持。同理，因系未来门公司违约导致合同解除，故对其要求退还已交纳租金800000元的反诉请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因系承租人原因导致合同解除，且世纪蓝海公司已另案就装修事宜提出损害赔偿，故对未来门公司要求世纪蓝海公司赔偿办公楼装修花费1113975.39元的反诉请求，本院不予支持。因未来门公司系违约方，且未支持退还押金和租金的反诉请求，故对未来门公司要求世纪蓝海公司给付押金和租金的资金占用利息179799.94元的反诉请求，本院不予支持。因世纪蓝海公司并未违约，故对未来门公司要求世纪蓝海公司赔偿违约金300000元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，对未来门公司的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决如下：驳回未来门精英（北京）文化服务有限公司的全部反诉请求。反诉案件受理费13908元，由未来门精英（北京）文化服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷