北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13780号原告(反诉被告)：廖小昊，男，1974年7月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：田宇，北京市民博律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡占全，北京市民博律师事务所律师。被告（反诉原告）：莫小娜，女，1986年4月6日出生，壮族，住北京市朝阳区。原告(反诉被告)廖小昊与被告（反诉原告）莫小娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后,依法适用普通程序，由审判员全玉海独任审判，公开开庭进行了审理。廖小昊之委托诉讼代理人田宇、莫小娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖小昊向本院提出诉讼请求：1、被告支付2020年6月1日至6月12日期间房租人民币6000元；2、被告将擅自装修改造的卫生间恢复原状；3、被告支付违约金72000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区珠市口东大街18号楼金霖酒店北楼四层4035号房屋租给被告，租期自2019年6月1日至2021年5月31日，每月租金15000元，付六押一，每次房租提前7天付款，合同期内租金共计360000元。被告拖欠房租累计15天以上，原告有权终止合同收回房屋，且被告应向原告支付合同总租金20%的违约金。被告应于2020年5月25日向原告支付下一期租金90000元，对应租期是2020年6月1日至11月30日。经原告多次催收，被告未按时支付，原告于2020年6月12日向被告发函解除合同。被告拖欠的款项至今未付，且被告未经原告同意擅自将卫生间马桶更换。故原告起诉至法院，诉如所请。莫小娜辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告订立合同属实。因所租房屋卫生间的马桶漏水，被告进行了更换，对此与原告沟通过，原告并未提出异议。且因所租房屋设施不全，被告出资进行了增添。被告租用该房是为了经营民宿，自2020年春节发生疫情，根据当地派出所的通知，被告的民宿不能对外经营，为此被告与原告多次协商减免租金问题。被告同意免1.5个月的租金，但在5月需支付下一期租金时，原告反悔，不承认免租金一事，且向被告发出解除合同的通知，在未通知被告的情况下将房门换锁，强行收回了房屋。因此，被告提出反诉，1、因原告拒绝履行免租义务，原告退还被告押金15000元；2、原告支付被告1.5个月免租款22500元；3、因疫情期间政府部门管控，原告退还被告房租41000元；4、原告违约解除合同，支付被告房屋装修费4522元；5、原告支付违约金72000元；6、原告承担反诉费。针对莫小娜的反诉，廖小昊辩称，不同意被告的全部反诉请求。双方订立的合同中约定押金有担保性质，若承租方在合同期内终止合同，需提前60天通知出租方，若没有通知押金不退。双方在2020年初沟通过减免房租一事，但并未达成一致。被告要求退还部分房租，没有事实和法律依据。关于装修，双方约定经出租人同意承租人装修部分，租赁期满后依附于房屋的装修归出租房所有。现无证据证明被告有损失，被告所称损失与原告无关。被告要求原告支付违约金没有依据，原告不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并陈述了意见，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：甲方廖小昊、乙方莫小娜于2019年5月22日签订《房屋租赁合同》，约定廖小昊将位于北京市东城区珠市口东大街18号楼金霖酒店北楼四层4035号房屋租给莫小娜，建筑面积78.56平方米，租期自2019年6月1日至2021年5月31日止，每月租金15000元，付六押一，每次房租提前7天付款，合同期内租金共计360000元。若乙方单方面在合同期内终止合同，需提前60天通知甲方，如若没有提前通知甲方，押金不退。若乙方违约，押金不退。如果乙方以共享民宿等方式使用房屋，乙方应根据国家规定获得相关资质，合规使用。租赁期内，乙方应合理使用房屋，如使用不当造成房屋设施损坏的，乙方负责修复或给予经济赔偿。租赁期间，甲方应负责房屋的正常维修，维修费由甲方承担。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的情况下，可以对房屋进行装饰。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，或乙方负责恢复初次用房时的房屋原貌。乙方拖欠房租累计15天以上，甲方有权终止合同，收回房屋。乙方违约，应向原告支付合同总租金20%的违约金。合同签订后，廖小昊将房屋交付莫小娜，莫小娜向廖小昊支付至2020年5月31日前的房屋租金，并支付押金15000元。莫小娜使用该房屋经营民宿，因卫生间马桶漏水，莫小娜自行更换了马桶。另，莫小娜对房屋内的设施进行了增添，其出资安装了推拉门、洗漱台、窗帘以及床等物品。2020年春节，因疫情公安部门通知莫小娜停止经营民宿。为此，莫小娜与廖小昊代理人李丹通过微信进行联系，莫小娜提出减免房租，李丹表示需问廖小昊意见。2020年3月5日10：31分，李丹通过微信回复莫小娜：“我今天见到我们老板，和他沟通特殊时期房租的事情，努力申请到减免2月份的租金，因为他也要为房租买单，您知道金霖的模式，不是100%的产权，所以这个情况也和您说一下。”莫小娜称，原告同意减免1.5个月的租金。对此，廖小昊予以否认，不认可有减免租金一事。对半个月租金的减免，莫小娜未能举出证据。因5月下旬需交纳下一期租金，李丹与莫小娜联系，要求莫小娜按期交纳租金，莫小娜未按合同约定时间交纳租金。后莫小娜于2020年6月8日11时39分给李丹发送微信，内容是“由于你们没有履行疫情期间给予1.5个月免租的承诺，因此对于我造成了多3个月的损失，鉴于此我特此书面提出终止合同，合同条款无效——烦请退还我的押金或者疫情期间的损失”。后廖小昊向莫小娜发出《解除租赁合同通知函》，通过邮寄方式发出的通知函被退回，廖小昊又通过微信向莫小娜发出解除合同通知函，莫小娜通过微信收到通知函，时间为2020年6月12日。后廖小昊于6月18日在莫小娜未到场而有民警在场的情况下将房屋收回。诉讼中，本院向天坛派出所进行调查了解，相关民警答复称莫小娜在金霖酒店经营民宿在派出所有登记，但没有经营手续，经营民宿属公安部门特行管理的范围，没有手续经营是不符合规定的，派出所给经营者开过会。2020年上半年疫情期间不允许民宿的经营，外来人员不能进小区。关于廖小昊收回房屋的情况其不清楚，可能报过警。庭审中，廖小昊撤回要求莫小娜将擅自装修改造的卫生间恢复原状的请求；莫小娜表示窗帘和床其另行解决，在本案反诉中撤回该请求，但坚持廖小昊赔偿其安装推拉门、洗漱台所用的4522元的请求。经本院多次调解，双方不能协商解决纠纷。上述事实，《房屋租赁合同》，付款凭证，微信截图，《解除租赁合同通知函》，原告书写的说明，照片，本院调查笔录，收条，以及双方当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：依法订立的合同，双方当事人应当严格履行。根据本案查明，廖小昊与莫小娜签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，廖小昊将房屋交付莫小娜，莫小娜按约支付了租金和押金，并开始经营民宿。2020年初，因疫情，根据有关部门的要求莫小娜停止经营民宿。后莫小娜与廖小昊进行沟通，希望减免租金。根据莫小娜提供的微信截图，可以证明廖小昊的代理人明确回复莫小娜已争取到2月份的租金减免。对此廖小昊不认可，但不能举出证据推翻该微信的客观存在，本院采信莫小娜的抗辩意见。关于0.5个月的租金减免，廖小昊不认可，莫小娜未能举出证据予以证明，本院对此不予采信。因交纳下一期房租时双方对免租问题争执不下，莫小娜未按合同约定交纳房租，为此莫小娜先行向廖小昊发出终止合同的意思表示，廖小昊对终止合同未明确答复，且在之后向莫小娜发出解除合同通知函，莫小娜已收到，根据法律规定双方就终止合同未达成合议，而解除合同的通知函到达被告处合同依法解除。故本院确认双方之间的合同于2020年6月12日解除。关于解除因哪方违约造成的问题，莫小娜已举证证明廖小昊同意免2月份的租金，廖小昊应就下一期房租的交纳时间及免租期的确认与莫小娜进行明确。但廖小昊不认可有免租一事，直接解除合同，廖小昊存在违约情况，对解除合同负有责任。莫小娜已被免租1个月，但莫小娜坚持称廖小昊同意免租1.5个月的租金，而对免租半个月租金的事实不能举出证据，且莫小娜提出终止合同的意思表示，为此莫小娜未交纳下一期租金，至廖小昊解除合同，莫小娜亦存在违约情况，对解除合同也负有责任。故廖小昊要求莫小娜支付2020年6月1日至6月12日房租及违约金的请求，以及莫小娜反诉要求廖小昊退还0.5个月的房租、退还已付的部分房租并支付违约金的请求，均缺乏依据，本院不予支持。因双方对解除合同均有责任，合同解除后，廖小昊应退还被告交纳的押金15000元的一半。因廖小昊同意免2月份的租金，而莫小娜已付的租金对应的期间应顺延至2020年6月30日，但廖小昊于6月12日解除合同，6月13日至30日期间的房租，廖小昊应退还莫小娜，莫小娜的该项反诉请求，本院予以支持。关于装修赔偿问题，双方约定租赁期满后装饰物归廖小昊所有，现双方的租赁合同提前解除，在此情况下装饰物归廖小昊所有并无依据，故莫小娜可将推拉门及洗漱台拆走，且莫小娜应负责将房屋恢复原状，费用由莫小娜负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、廖小昊于本判决生效后十日内退还莫小娜房屋租金9000元；二、廖小昊于本判决生效后十日内退还莫小娜押金7500元；三、本判决生效后十日内莫小娜将所租房屋内的推拉门、洗漱台拆走，莫小娜将房屋内恢复原状，并承担恢复的相关费用；四、驳回廖小昊的诉讼请求；五、驳回莫小娜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由廖小昊负担（已交纳），反诉费3400.44元，廖小昊负担340元，莫小娜负担3060.44元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 全玉海二〇二〇年十二月四日法官助理 魏 志书 记 员 魏 志