文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初17671号原告：重庆友润置业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区西彭铝城大道**附**，统一社会信用代码：9150010768624923XN。法定代表人：刘俊，职务总经理。委托诉讼代理人：余强，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。被告：何春东，男，汉族，1977年1月17日生，住重庆市大渡口区。原告重庆友润置业有限公司（以下简称：友润公司）诉被告何春东租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告友润公司的委托诉讼代理人余强到庭参加了诉讼。被告何春东经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告友润公司提出诉讼请求；1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号1幢10号至14号的房屋恢复至出租时交接的状态并返还原告；3、依法判令被告向原告支付自2019年7月11日起至合同解除之日止按88242元/月计算的租金及逾期付款违约金【其中：（1）2020年7月20日前已产生违约金共计138916.99元；（2）自2020年7月21日起至付清租金之日止的违约金及租金1124840元为基数按月利率2%进行计算】；4、依法判令被告向原告支付自合同解除之日起至归还房屋之日止按88242元/月计算的逾期腾房占有使用费；5、依法判令被告支付提前解除租赁合同的违约金200000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号1幢10号至14号的房屋出租给被告；2、租赁期限2018年10月17日至2024年10月16日止；3、租赁房屋的租金为88242元/月；4、租金每个月支付一次，每次租金在上次租赁期限届满前5天内支付，实行先付租金后使用的原则，若被告逾期支付租金，没逾期一日，按欠付租金金额的千分之三向原告支付违约金；5、被告不按约定交付租金达60日以上，原告有权解除本合同且有处置该租赁房屋内所有物品权利，并有权要求原告支付人民币200000元。合同签订后，被告陆续支付了2019年7月23日前的房屋租金共计816484元。之后，被告未支付原告任何款项。被告未按合同约定支付房屋租金的行为已经严重违反合同约定。根据《房屋租赁合同》的约定，被告应向原告支付以逾期租金为基数按千分之三每日计算的违约金，但为符合法律规定，原告认为违约金可以按年利率24%进行计算。另外，被告逾期支付租金超过60天，原告有权要求解除合同，被告应向原告支付解除合同的违约金200000元。被告至今未付清租金，已根本违约，原告多次催收无果，请求法院依法判如所请。被告何春东未到庭，亦未答辩。经审理查明：2018年10月15日，原告友润公司（出租人）与被告何春东（承租人）签署《房屋租赁合同》一份，合同第第一条约定：该房屋坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号1幢10号-14号。第二条约定：租赁期限从2018年10月17日起至2024年10月16日止。第三条第一款约定：具体租金金额收取标准如下：2018年10月17日至2024年10月16日，租金为88242元/月（该租金含物管费1.5元/平方米/月），以上租金标准为仅为租赁房屋租金，不含租赁房屋内设施设备长期使用费，且该租金标准为出租人净收价，即出租人须交纳的相关税、费均由承租人承担并支付，换言之，出租人仅向承租人出具收款收据，相关正式发票产生的税、费由承租人承担并支付；第二款约定，租金及相关费用的支付时间及方式：1、签订本合同当日承租人向出租人支付房屋内设施设备长久租赁使用费人民币30万元整（大写：叁拾万元整），从本合同签订之日起，即视为承租人开始租赁使用房屋内设施设备，承租人支付该设施设备长期租赁使用费后，承租人不得以任何理由要求出租人退还费用；2、签订本合同当日承租人须向出租人支付预交租金人民币10万元整，2018年10月31日前承租人须向出租人支付预交租金25万元整，该预交租金合计人民币35万元整（大写：叁拾伍万元整）作为2019年6月17日至2019年10月16日预交租金；3、从本合同生效之日起，租金每个月支付一次，每次租金在上次租赁期限届满前5天内交付，实行先付租金后使用的原则。在承租人支付租金的同时，出租人向承租人出具收款收据。若承租人逾期支付，每逾期一日，按欠付租金金额的千分之三向出租人支付滞纳金。第四条约定：承租人不按约定交付租金达60日以上，出租人有权解除本合同且有权处置该租赁房屋内所有物品，并有权要求承租人支付人民币200000元（贰拾万元整）违约金。第十一条约定：若承租人非因出租人原因提前解除租赁合同，则视为承租人违约，出租人有权要求承租人支付人民币200000元（贰拾万元整）违约金。原、被告在签订合同后，被告何春东陆续支付了租金816484元。庭审中，原告友润公司述称被告何春东陆续支付了2019年7月23日前的房屋租金，友润公司当庭承诺已付租金抵扣九个月又十天的租期。以上事实，有原提交并经庭审举证的租赁合同、庭审笔录以及当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，被告何春东既不提交答辩状又不到庭应诉是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据法庭查明的事实依法缺席判决。原告友润公司与被告何春东签署的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性要求，合法有效，双方均应依约履行。关于原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。经查，原、被告双方在案涉合同第四条中明确约定承租人不按约定交付租金达60日以上，出租人有权解除本合同。本案中被告何春东在2019年7月23日后再未支付过租金，逾期天数已经超过60日，故原告有权依照合同约定解除《房屋租赁合同》，对于这一诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号1幢10号至14号的房屋恢复至出租时交接的状态并返还原告的诉讼请求，经查，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。但是本案中原告并未举示证据证明案涉房屋交付时的具体情况，恢复原状无法确认，但是不影响房屋交付，故案涉合同解除后，被告何春东应立即将案涉房屋交还原告。关于原告诉请被告向原告支付未付租金及逾期付款违约金的诉讼请求，经查，案涉合同约定的房屋租赁期间为2018年10月17日至2024年10月16日，庭审中原告友润公司自认被告已经支付了9个月又10天的租金，故被告何春东已经支付租金的时间为2018年10月17日至2019年7月26日，本院确定自原告起诉之日起原告行使合同解除权解除合同，即合同解除之日为2020年7月29日。故被告尚欠原告租金未付期限为2019年7月27日至2020年7月29日，即尚欠租金为1067764.2元（88242元/月×12月+88242元/月/30×3天）。关于逾期付款违约金的计算，经查，原、被告双方在合同中约定租金每个月支付一次，每次租金在上次租赁期限届满前5天内交付，若承租人逾期支付，每逾期一日，按欠付租金金额的千分之三向出租人支付滞纳金，后原告自愿调整为按月利率2%计算，不违法法律法规的规定，本院予以尊重，具体计算如下：            租赁期限              未付租金（元）              应付日期              租赁截止日期              逾期天数      （天）              月利率              违约金      （元）                  2019.7.27-2019.8.16              58828              2019.7.16              2020.7.29              379              2%              14660.26                  2019.8.17-2019.9.16              88242              2019.8.16              2020.7.29              348              2%              20191.70                  2019.9.17-2019.10.16              88242              2019.9.16              2020.7.29              317              2%              18393.02                  2019.10.17-2019.11.16              88242              2019.10.16              2020.7.29              287              2%              16652.35                  2019.11.17-2019.12.16              88242              2019.11.16              2020.7.29              256              2%              14853.67                  2019.12.17-2020.1.16              88242              2019.12.16              2020.7.29              226              2%              13113.00                  2020.1.17-2020.2.16              88242              2020.1.16              2020.7.29              195              2%              11314.32                  2020.2.17-2020.3.16              88242              2020.2.16              2020.7.29              164              2%              9515.63                  2020.3.17-2020.4.16              88242              2020.3.16              2020.7.29              135              2%              7832.99                  2020.4.17-2020.5.16              88242              2020.4.16              2020.7.29              104              2%              6034.30                  2020.5.17-2020.6.16              88242              2020.5.16              2020.7.29              74              2%              4293.64                  2020.6.17-2020.7.16              88242              2020.6.16              2020.7.29              43              2%              2494.95                  2020.7.17-2020.7.29              35297              2020.7.16              2020.7.29              13              2%              69.63                                                                                        合计              139419.46      故被告何春东应支付原告友润公司逾期付款违约金139419.46元。关于原告诉请被告支付自合同解除之日起至归还房屋之日止按88242元/月计算的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，经查，自合同解除之日被告应立即将房屋腾退给原告，被告逾期腾房给原告造成损失，应当承担逾期腾房的占有使用费，该费用参照租金标准给付是合理的，故自2020年7月30日即案涉合同解除次日起，被告应以每月88242元的标准支付逾期腾房占有使用费至房屋实际交还之日止。关于原告诉请依法判令被告支付提前解除租赁合同的违约金200000元，经查，案涉合同第十一条约定承租人非因出租人原因提前解除租赁合同，则视为承租人违约，出租人有权要求承租人支付人民币200000元（贰拾万元整）违约金，但是本案中系原告行使约定的合同解除权，并非承租人提前解除合同，故原告诉请被告支付提前解除租赁合同的违约金200000元并无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定的规定，判决如下：一、解除原告重庆友润置业有限公司与被告何春东签订的《房屋租赁合同》；二、被告何春东于本判决生效后五日内将重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号1幢10号至14号的房屋返还给原告重庆友润置业有限公司；三、被告何春东于本判决生效后五日内支付原告重庆友润置业有限公司租金1067764.20元及逾期付款违约金139419.46元；四、被告何春东于本判决生效后五日内支付原告重庆友润置业有限公司逾期腾房占有使用费（自2020年7月30日起，以88242元/月的标准支付，至房屋腾退给原告重庆友润置业有限公司为止）；五、驳回原告重庆友润置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为10030元，由被告何春东负担6398，由原告重庆友润置业有限公司负担3632元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  王 庆二〇二〇年十二月二日法官助理  叶 磊书 记 员  胡小林