安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终3654号 上诉人（原审被告）：张波，男，1973年8月16日出生，汉族，户籍地蒙城县，现住蒙城县。 上诉人（原审被告）：张影，女，1972年2月14日出生，汉族，户籍地同上，现住蒙城县。 共同委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙美英，女，1966年10月16日出生，汉族，住蒙城县。 委托诉讼代理人：马林，男，汉族，1986年11月27日出生，住址，系孙美英之子。 委托诉讼代理人：王琦，安徽佑安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒙城县鸿业立蒙房地产开发有限责任公司，住所地蒙城县鸿业城市森林售楼部。 法定代表人：魏黎芳，该公司总经理。 管理人：安徽承义律师事务所、安徽凯吉通会计师事务所。 主要负责人：张杰，管理人负责人。 委托诉讼代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海霞，安徽承义律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：郭保莲，女，1975年3月1日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 上诉人张波、张影因与被上诉人蒙城县鸿业立蒙房地产开发有限责任公司（以下简称鸿业公司）、孙美英、郭保莲房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院(2020)皖1622民初3794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张影及其与张波的共同委托诉讼代理人孙永超，被上诉人鸿业公司委托诉讼代理人秦煜、张海霞，孙美英及其委托诉讼代理人马林、王琦，被上诉人郭宝莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张波、张影上诉请求：1.依法撤销原判并改判驳回孙美英对张波、张影的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由孙美英负担。事实和理由：一、一审对本案基本事实认定错误。1.张波、张影之间是房屋买卖合同关系还是债权转让关系。案涉城市森林1号楼1503号商品房是鸿业公司投资开发的商品房，是该公司用来抵付所欠崔亮3000多万元出资款的其中一套。2017年5月9日，崔亮用该套房产抵付张影债权并经鸿业公司同意办理了商品房购房合同，由该公司财务给张影出具了全款收据。2017年9月份，蒙城县好百年房产中介有限公司（已注销）法定代表人郭宝莲通过鸿业公司财务总监徐进处得知涉案商品房抵债而联系张影及孙美英居中介绍并于2017年9月30日在鸿业公司办理了相关手续，鸿业公司给孙美英出具了购买1503商品房收据并签订了商品房买卖合同，收回变更了张影的相关手续。2018年10月鸿业公司才取得案涉商品房预售许可证。崔亮、张影仅是案涉商品房的冲抵公司债务的债权人，而不是所谓商品房所有者或合法买受人，仅是一种期待利益。崔亮把自己享有的债权经同债务人同意受让给张影符合债权转让的法定构成要件。原审判决确认了张影之间就案涉房屋债权转让的客观事实，但认为张波、张影转让债权没有达成一致意思表示，也没有达成转让协议，债权转让不成立。张波、张影提交证据充分证实商品房买受者权利的获得不仅达成了意思表示一致，而且债权转让合同都已履行完毕。张波、张影之间不是商品房买卖合同关系，而是债权转让合同关系。2.孙美英同鸿业公司是否存在商品房买卖合同关系问题。鸿业公司在一审庭审对2018年1月30日给孙美英出具的购房发票及商品房买卖合同真实性是认可的，只是抗辩孙美英未履行其支付购房款的义务，公司未收到来自孙美英的任何购房款项，不存在退还孙美英购房款。鸿业公司之间存在商品房买卖合同关系,只是公司没有收到孙美英购房款而不是否认买卖合同存在事实。2018年1月30日鸿业公司给孙美英出具的加盖公司财务印章的收据载明交款单位孙美英，收款方式转账，收款事由城市森林1-1503。加盖鸿业公司合同专用章载明买受人孙美英的商品房买卖合同系孙美英本人向蒙城县公安局经济犯罪侦查大队提供，孙美英接受公安民警询问笔录载明孙美英陈述了买卖房屋的经过。2018年8月20日，公安民警对郭宝莲的询问笔录证实经其介绍买过鸿业城市森林1号楼1002室、1503室、6号楼1403室。孙美英不仅自认同鸿业公司存在商品房买卖合同关系，而且有同该公司签订的商品房合同及公司财务出具的原始购房收据予以证实。二、一审对本案证据的审查认定错误。1.一审法院确认张波、张影之间存在口头房屋买卖合同合法有效错误。2.案涉房屋是鸿业公司开发建设的商品房，施工单位为合肥建工集团，因开发企业为足额支付工程款与施工单位存在经济纠纷，致使项目处于停工状态。开发商资金链断裂后，作为监管部门蒙城县房地产管理局进行调查开发企业销售商品房和以房抵债，调查统计表记载本案1503号商品房购买人是孙美英，要求是要房。蒙城县公安局对孙美英调查时孙美英也是明确表示尽快给房，实在不行退钱也行。3.孙美英向公安机关提供的商品房合同、购房发票及公安机关扣押的鸿业公司原财务总监徐进电脑中涉及1503商品房变更流程记录，原审法院只字未提，一律不予确认，明显违背证据规定。三、一审判决结果违法错误。1.违法确认存在口头买卖合同而不是债权转让错误。2.孙美英与鸿业公司存在商品房买卖关系，该商品房因公司企业资金链断裂而停止建设后被政府监管，过错在于公司而不是张波、张影一方。鸿业公司在取得商品房预售许可证后再次把案涉房屋备案在李通名下，属于一方二卖。孙美英为图便宜通过中介购买不具备销售条件的商品房自身存在过错。好百年房地产中介机构违法把不符合销售条件的商品房介绍给孙美英并收取中介费4000元，也存在过错。四、孙美英、郭宝莲恶意串通虚假陈述。孙美英否认没有涉案商品房手续，在调取相关合同和发票后以自己没有在合同上签字否认商品房买卖合同的真实性，郭宝莲否认自己收过中介费，后认可中介费都给了公司财务总监徐进。 孙美英辩称，一、张波、张影认为一审对本案基本事实认定错误不能成立。1.孙美英与张波、张影是典型的房屋买卖合同关系，而非债权转让关系。张波、张影声称取得一套案涉抵债房，通过徐进联系郭宝莲出售，郭宝莲介绍给孙美英，双方有买卖合同合意，且孙美英把购房款支付给张波、张影。出售房屋的一方理应完成房屋交付，并办理合法的购房手续，但张波、张影未将购房款转到鸿业公司账户（以鸿业公司欠崔亮债务予以冲抵，鸿业公司不予认可），未将涉案房屋网签备案或登记在孙美英名下。由于开发商资金链断裂，政府重整，涉案房屋另行出售并备案在李通名下，张波、张影应承担房屋买卖合同违约责任。2.孙美英支付购房款是购买张波、张影的房产，不是购买债权，双方未签订债权转让协议，也无债权转让意思表示，不具有债权转让的任何条件。二、孙美英与鸿业公司不存在买卖关系。孙美英未向鸿业公司作出过支付房屋价款的意思表示，实际上未向鸿业公司支付房屋价款，不存在真正的互为对价的房屋买卖关系，也未实施买卖行为。本案是形成买卖合意后，孙美英履行合同义务，但张波、张影无履行合同义务。孙美英提供的与张影的录音证据，证明了案件事实，张影、张波将涉案房屋出售给孙美英，收取了购房款,并同意不能获取房屋时退回孙美英购房款，不能认定孙美英与鸿业公司存在房屋买卖关系。即使购房收据和房屋买卖合同存在，也是为配合鸿业公司今后进行备案及办证，属于鸿业公司办理房屋更名手续的程序性行为。不是孙美英与鸿业公司的真实意思表示，且违背法律规定，应属无效。三、一审法院对证据进行了全面审查。涉案房屋开发商是否取得预售许可证不影响张波、张影承担出售房屋的法律责任。蒙城县房地产管理局调查统计表记载的购房信息真实性无法核实，且房屋销售应依据不动产登记中心的网签备案为准。一审法院综合考虑案件证据材料，进行了全面审查。四.一审法院判决正确。一审认定孙美英与张波、张影存在房屋买卖合同关系正确，根据合同相对性，张波、张影未履行合同义务，对自己的违约行为应当承担法律责任，包括不限于返还购房款并赔偿损失。 鸿业公司辩称，鸿业公司没有收到来自孙美英的任何购房款，不存在退还购房款，原判正确，应该予以维持， 郭宝莲辩称，2017年9月，鸿业公司徐进通知其到公司，张影说她买的房子急等用钱需要出售。后来就问孙美英要不要，孙美英说好。后来其给孙美英打电话，叫钱打过来给张影转过去了。其没有和双方签订中介协议，是以朋友关系介绍，案涉4000元是孙美英为了以后办理手续方便给鸿业公司会计的。 孙美英向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除口头购房协议并判决张波、张影退还购房款645000元及利息100000元（计算至执行之日）；2.诉讼费用由张波、张影承担。 一审法院认定事实：鸿业公司开发的蒙城县城市森林1号楼1503室系该公司用来抵付崔亮3000多万元出资款中的一套，2017年5月9日崔亮用该套房产抵付张影债权，并在鸿业公司财务处注明该房业主为张影。张影、张波原系夫妻关系，2018年3月16日离婚。2017年9月郭保莲从鸿业公司财务处得知，张影有意转让该房屋，就和孙美英联系，经协商，张波、张影将案涉房屋转让给孙美英，价款64.5万元，孙美英将转让款通过转账的方式支付给郭保莲，郭保莲于2017年9月30日将款项支付给张波。2017年9月30日应张影要求，鸿业公司财务处将该房业主由张影更换为孙美英。后因蒙城县城市森林小区项目停工，该公司被政府监管后，因涉案房屋价款没有通过该公司账户，又对涉案房屋进行了销售，2019年8月19日备案在案外人李通名下。鸿业公司从2020年5月19日进入破产重整阶段。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点是孙美英与张影、张波存在房屋买卖关系，还是与鸿业公司存在房屋买卖关系。案涉房屋系鸿业公司用来抵付欠崔亮出资款中的一套，2017年5月9日崔亮用该套房抵付张影债权，2017年9月经郭保莲介绍，张波、张影和孙美英达成口头购房协议，将该房屋出卖给孙美英，并收取了孙美英支付的购房款64.5万元，张波、张影未将购房款交付鸿业公司。张波、张影称孙美英与鸿业公司签订了商品房买卖合同、开具了收据，认为孙美英与鸿业公司存在房屋买卖合同关系，孙美英与其是债权转让关系。因该房屋买卖合同上没有孙美英签字，鸿业公司实际未收到购房款，未将案涉房屋备案或登记在孙美英名下。鸿业公司在政府监管该公司后，将该房屋出卖给案外人李通，孙美英的目的是购买房屋，取得房屋所有权，之后行为都是为实现这一目的而为，孙美英与张波、张影存在房屋买卖关系。张波、张影认为其与孙美英之间是债权转让关系，张波、张影转让债权没有达成一致的意思表示，也没有达成转让协议，债权转让不成立，故不予采信。现案涉房屋已登记在他人名下，购房协议事实上无法履行，孙美英要求解除，予以支持。张波、张影应当返还孙美英购房款64.5万元并赔偿损失，损失为购房款被占用期间的利息，从收取购房款的2017年9月30日起计算至购房款返还完毕止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告孙美英与被告张波、张影达成的口头购房协议；二、被告张波、张影于判决生效之日起10日内返还原告孙美英购房款64.5万元及利息损失（2017年9月30日至2019年8月19日期间的利息，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，2019年8月20日之后至还清款之日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告孙美英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11250元，财产保全费3020元，均由张波、张影负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行的质证。孙美英提交安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622执1700号案件查询记录、（2020）皖1622执1700号-2执行裁定书、（2019）皖1622民初6420号民事判决书，证明马蒙蒙诉李淑琴商品房买卖合同纠纷判决已经生效且已执行，本案与马蒙蒙案相同，应驳回张波、张影的上诉请求。张波、张影认为与本案不具有关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.孙美英与张波、张影是房屋买卖关系还是债权转让关系；2.孙美英与鸿业公司是否存在房屋买卖关系；3.张波、张影是否负有返还购房款的义务及承担相应的违约责任。 一、关于孙美英与张波、张影是房屋买卖关系还是债权转让关系问题。案涉房屋是鸿业公司抵付崔亮3000多万元出资款中的一套，2017年5月9日崔亮用该套房产抵付张影债权。张波、张影经郭宝莲介绍将案涉房屋卖于孙美英，双方对买卖案涉房屋确已达成合意。一审法院认定双方存在房屋买卖关系，并无不当。但案涉抵债房屋尚未交付债权人，债权人张波、张影并未取得抵债房屋的所有权，实际上属于无权处分，所以张波、张影自己并不能履行交付案涉房屋的义务。该房屋买卖合同的履行需要鸿业公司履行以物抵债协议才能实现。孙美英向公安机关提交买受人为孙美英的商品房买卖合同及鸿业公司向孙美英出具的收据等证据，并非房屋买卖的真实合意，实际上属于以物抵债的民事法律行为，张波、张影系通过转让以物抵债的债权来实现买卖合同之目的，张波、张影对以物抵债的履行从而实现与孙美英之间买卖房屋合同目的负有保证义务。 二、关于孙美英与鸿业公司是否存在房屋买卖关系问题。如前所述，孙美英与鸿业公司并不存在真实的房屋买卖关系。孙美英系受让张波、张影取得抵债房屋的权利,并就此向张波、张影支付了对价。鸿业公司开发案涉项目停工，于2020年5月19日进行破产重整，目前还在破产重整中。鸿业公司对案涉房屋进行了销售，于2019年8月19日备案在李通名下。鸿业公司已明确表示对案涉购房人为孙美英的商品房买卖合同和给孙美英出具的收据不予认可，导致以物抵债不能实现，从而致使孙美英与张波、张影之间的房屋买卖合同实现不了合同目的。 三、关于张波、张影是否负有返还购房款的义务及承担相应的违约责任问题。孙美英在鸿业公司以房抵债实现不能，导致美英与张波、张影之间的房屋买卖合同目的不能实现的情况下，有权解除与张波、张影之间的房屋买卖关系，张波、张影负有返还已收取孙美英的购房款的义务。本案中，因孙美英系受让张波、张影取得抵债房屋的权利，并非张波、张影与崔亮及鸿业公司原债权债务关系的债权，孙美英不选择基于原债权债务关系向鸿业公司申报破产债权，并无不可。案涉以物抵债不能实现并未消灭原债权债务关系，张波、张影可基于原债权债务关系主张权利。本案系因鸿业公司破产重整原因导致以物抵债不能实现，孙美英明知张波、张影系通过鸿业公司以物抵债的实现为履行出卖人之义务而与张波、张影达成房屋买卖合意，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定，付利息的债权自破产申请受理时停止支付利息，依照民事活动应遵循的诚实信用原则，对孙美英要求张波、张影支付购房款利息的请求，不应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省蒙城县人民法院(2020)皖1622民初3794号民事判决，即解除原告孙美英与被告张波、张影达成的口头购房协议； 二、撤销安徽省蒙城县人民法院(2020)皖1622民初3794号民事判决第二、三项，即“被告张波、张影于判决生效之日起10日内返还原告孙美英购房款64.5万元及利息损失（2017年9月30日至2019年8月19日期间的利息，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，2019年8月20日之后至还清款之日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”、“驳回原告孙美英的其他诉讼请求”； 三、上诉人张波、张影于判决生效之日起十日内返还被上诉人孙美英购房款64.5万元； 四、驳回上诉人孙美英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11250元，上诉人张波、张影负担10250元，被上诉人孙美英负担1000元，财产保全费3020元，由张波、张影负担；二审案件受理费11250元，上诉人张波、张影负担10250元，被上诉人孙美英负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇二〇年十二月三十日 法官助理高辛冉 书记员韩振宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。