新疆维吾尔自治区霍城县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4023民初1865号 原告（反诉被告）：陈福海，男，1964年3月24日出生，东乡族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县芦草沟镇312国道南侧福海食堂，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。委托诉讼代理人：马培兰（系陈福海的配偶），女，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县芦草沟镇312国道南侧福海食堂。委托诉讼代理人：曹静，霍城县立信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：马福荣，男，1976年10月10日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放路7巷**，，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州委托诉讼代理人：刘建文，新疆长信合律师事务所律师。原告（反诉被告）陈福海与被告（反诉原告）马福荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈福海及其委托诉讼代理人马培兰、曹静，被告（反诉原告）马福荣及其委托诉讼代理人刘建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈福海向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）购房款85,734元（23.38㎡×3,667元/㎡）及利息（自2019年10月16日起，按月息6‰计算至还款之日）。2.依法判令被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理此房的过户手续，过户费由被告（反诉原告）承担。3.依法判令被告（反诉原告）承担违约金100,000元；4.本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2014年11月27日，被告（反诉原告）以自建的商务宾馆无资金继续承建为由，恳求原告（反诉被告）购买其位于××县国土资源所旁的商务宾馆楼一层门面房。双方约定，原告（反诉被告）购买此房后，将一手房手续办理至原告（反诉被告）名下，费用由原告（反诉被告）承担。此后，双方签订了门面房转让合同，约定：两间门面房的总面积为300㎡含公摊面积，房号从南向上2、3号房，单价3,667元/㎡，转让价款1,100,000元，付款方式合同签订之日起付300,000元，2015年3月15日支付100,000元，剩余700,000元在5年之内付清。自2015年3月15日至2019年10月15日，原告（反诉被告）每年10月15日付140,000元，付清700,000元。合同约定原告（反诉被告）购买此房后，被告（反诉原告）不得将此房屋做任何抵押。现被告（反诉原告）将房屋的一手房手续办理在自己名下，此房过户要花费190,000元，被告（反诉原告）存在违约。权属证书上载明原告（反诉被告）购买房屋的面积为276.62平方米，被告（反诉原告）现向原告（反诉被告）少交付23.38平方米，被告（反诉原告）存在违约。涉案房屋显示自2017年开始就将此房屋抵押给了银行，办理抵押权登记，被告存在违约行为。被告（反诉原告）陈福海辩称，请求依法驳回原告（反诉被告）的诉请。1、关于是否退还购房款问题：双方签订房屋转让合同时虽约定了面积及价款，但当时签订合同时房屋面积未经专业机构测绘，其实际面积到底多大被告不知情，后经实际测绘原告（反诉被告）的建筑面积没有达到300平米，但我们认为此行为不是违约行为，是客观情况所造成。根据现由测绘部门测绘后原告的商铺面积之外，原告（反诉被告）所处楼房分摊了222平方米的公摊土地，原告除了享有楼房本身的建筑面积（含公摊面积）以外还享有222平方米的公摊土地的权益，按照原告（反诉被告）取得该块土地价款计算，原告（反诉被告）还应当给被告（反诉原告）补交土地转让费，基于原被告之间有亲属关系，被告（反诉原告）没有提出让原告（反诉被告）缴纳土地使用权转让费，经被告（反诉原告）计算原告（反诉被告）缴纳土地使用权转让费远超原告（反诉被告）起诉的85,734元。2、关于过户费问题：合同中约定原告（反诉被告）承担过户费用，被告（反诉原告）协助原告办理过户手续。该房屋系被告（反诉原告）自筹资金修建，取得土地及相关建设手续都是被告名义，因此该楼办理大证只能办理到被告（反诉原告）名下，然后再二次分割办理到原告（反诉被告）名下，这是办理不动产登记证书国家法律规定的流程，故原告（反诉被告）的第二项请求不成立。3、原告（反诉被告）称被告（反诉原告）将房屋抵押是违约行为，根据签订的转让合同第四条的约定，五年后乙方付清门面房转让费后由甲方协助乙方办理房屋过户手续，在办理房屋转让手续之前房屋仍属被告（反诉原告），被告（反诉原告）有对房屋的处分权，在转让前被告（反诉原告）已将抵押注销，没有对原告（反诉被告）的合法权益造成任何影响。4、基于原告（反诉被告）要求被告退还购房款，现被告（反诉原告）提起反诉，要求原告（反诉被告）支付222平方米土地使用权转让费126,540元。5、原告（反诉被告）提出10万元违约金没有依据，如按照少交面积8万余元计算，按照20%计算不可能8万多元，如我们违约，原告主张违约金过高。被告（反诉原告）马福荣向本院提出反诉请求：判令原告（反诉被告）支付222㎡土地使用权的转让费126,540元。事实和理由：2014年11月27日，双方签订门面房转让合同，合同约定，被告（反诉原告）将霍城县芦草沟镇国土资源所旁商务宾馆一层门面房（总面积300㎡含公摊面积）转让给原告（反诉被告），转让价格1,100,000元。2017年办理房产证时经测绘才知道房产证记载的面积包括土地分摊面积222.03㎡，建筑面积271.44㎡和公摊面积5.18平方米共同组成。被告（反诉原告）为购买上述土地共缴纳土地出让金1,070,000元。据此计算原告（反诉被告）应当支付被告（反诉原告）126,540元。原告（反诉被告）陈福海辩称，请求法院依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。按照双方的房屋买卖合同约定，被告（反诉原告）将霍城县芦草沟镇国土资源局旁商务宾馆一层门面房2号房、3号房两间总面积300平方米含公摊面积以1,100,000元转让给原告（反诉被告），所谓含公摊面积是含房屋建筑面积而不是含土地使用权面积，合同当中没有约定分摊土地使用权面积应付费用由原告承担。被告（反诉原告）缴纳的2318平方米的土地使用权出让金价款为32,635元，被告（反诉原告）自行出资购买的土地使用权在此土地上将房屋建好出售给原告（反诉被告），房屋转让款包含土地使用费，没有土地怎么建房屋，原告（反诉被告）没有义务及相关法律规定承担此费用。原告（反诉被告）陈福海围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.门面房转让合同一份。用以证明原、被告双方签订合同，约定双方的权利、义务的事实。证据2.不动产权证书一份。用以证明涉案房屋办理在被告（反诉原告）名下，实际面积为271.44㎡，涉案房屋在2017年8月17日、2018年10月8日被告（反诉原告）进行抵押权登记的事实。证据3.银行转账记录3份、收条6份、2016年10月16日微信记录一份。用以证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）付清1,100,000元购房款的事实。证据4.具体建设项目用地跟踪管理卡一份、税收缴款书一份。用以证明被告（反诉原告）房屋竣工时间2016年7月30日，转让时间为2014年11月27日，被告（反诉原告）缴纳土地出让金为32,635元的事实。被告（反诉原告）马福荣在举证期限内向法庭提供如下证据：证据1.门面房转让合同一份。用以证明合同中没有关于抵押的约定，合同明确约定5年后付清房款，被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理过户手续，被告（反诉原告）不存在违约的事实。证据2.霍城县芦草沟商务酒店土地分摊报告一份、房产分户图一份。用以证明该证明资料与不动产登记证书载明的事实相一致，有222.03㎡土地分摊给原告（反诉被告），原告（反诉被告）对该土地享有权益的事实。证据3.照片4张。用以证明酒店前后的使用情况。原告（反诉被告）经营饭店期间，来往顾客的车辆对地坪进行一定程度的损坏，原告在楼后面临时建设了熏肉房，堆放煤炭，对一楼后楼梯进行封闭改造。证明原告除了对房产证上登记的面积使用外，对其他面积也有使用。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1的真实性均无异议，予以认可，对于后补充的内容不予认可；被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）提供证据2、3的三性均无异议，予以认可；被告（反诉原告）对于原告（反诉被告）提供证据4，真实性无异议，对税收缴款书的证明目的不予认可，税收缴款书系纳税证明，并不是土地出让金证明。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供证据1、2，的真实性均无异议；对于证据3，不予认可，认为与本案无关联。经过开庭举证质证，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据认定如下：对于原告（反诉被告）提供的证据1，被告（反诉原告）对未补充部分的真实性无异议，本院予以采信，对于补充部分，因被告（反诉原告）不予认可，且原告（反诉被告）未提供其他证据予以佐证，本院不予采信。对于原告（反诉被告）提供证据2、3、4，被告（反诉原告）对其真实性无异议，本院予以采信。对于被告（反诉原告）提供的证据1、2，原告（反诉被告）无异议，本院予以采信；对于被告（反诉原告）提供证据3，原告（反诉被告）不予认可且被告（反诉原告）未提供其他证据予以佐证与本案的关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年11月27日，原告（反诉被告）陈福海与被告（反诉原告）马福荣签订了一份门面房转让合同，约定“一、甲方自愿将位于××县国土资源旁商务宾馆楼一层门面房（两间总面积为300㎡含公摊面积）从南向上2号房、3号房转让给乙方。二、两间门面房转让价为1,100,000元。三、签订合同时一次性支付300,000元，2015年3月15日支付100,000元，剩余转让费700,000元四年内还清，自每年10月15日之前付清175,000元。五年后陈福海付清转让费后，由甲方协助乙方办理房产手续，办理房产手续的费用由乙方承担……七、本合同自签订之日起生效，双方不得违约，如一方违约，违约方向守约方赔付违约金250,000元……”。2014年11月27日至2019年10月16日，原告（反诉被告）陈福海以现金或银行转账方式共计11次向被告（反诉原告）马福荣支付购房款1,100,000元，利息3,900元。另查明，根据新（2017）霍城县不动产权第0001360号载明霍城县芦草沟镇312国道以东1层1-03号（涉案房屋）房屋建筑面积276.62㎡；分摊土地使用权面积222.03㎡；专有建筑面积271.44㎡，分摊建筑面积5.18㎡。再查明，原、被告双方在庭审过程中均认可涉案房屋的购买单价为3,667元。2017年8月17日，2018年10月8日，被告（反诉原告）马福荣对涉案房屋进行抵押登记，并已注销抵押登记，。本案争议的焦点：1、原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）退还购房款85,734元及利息是否有事实及法律依据？2、原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）协助办理过户手续，并承担过户费用，是否有事实及法律依据？3、原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）承担违约金100,000元是否有事实及法律依据？4、被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）补交土地使用权转让费126,540元是否有事实及法律依据？关于争议焦点1，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年11月27日签的订门面房转让合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立，合法有效。根据合同约定，被告（反诉原告）应将含公摊面积300㎡的门面房转让给原告（反诉被告），原告（反诉被告）应将购房款1,100,000元按照约定进行支付。根据原告（反诉被告）的举证，被告（反诉原告）交付涉案房屋实际面积为276.62㎡（含公摊面积5.18㎡），该行为已违反双方的约定，属于违约行为，现原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）返还多支付面积23.38㎡的购房款23.38㎡×3,667元/㎡=85,734元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于利息，原告（反诉被告）诉请的利息，实为被告（反诉原告）占用其资金期间的损失，原告（反诉被告）在本案中已对违约金提出请求，且其请求的违约金数额足以弥补其损失，故对于该项请求，本院不予支持。关于争议焦点2，根据原、被告双方的合同约定，原告（反诉被告）付清门面房转让费后，由被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理房产过户手续，费用由原告（反诉被告）承担。故对于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）协助办理过户手续，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）承但涉案房产过户费用，无事实依据，本院不予支持。对于原告（反诉被告）主张，其与被告（反诉原告）约定涉案房产的一手房手续办理在原告（反诉被告）名下，因被告（反诉原告）未能履行该手续，致使涉案房产的过户费用增加，故该费用由被告承担，因被告（反诉原告）不予认可，且原告（反诉被告）未提供有效证据证明，本院不予确认。关于争议焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合本案，被告（反诉原告）未能按合同约定面积向原告（反诉被告）交付房产，构成违约。根据双方的约定“双方不得违约，如一方违约，违约方向守约方赔付违约金250,000元”，现原告（反诉被告）对原约定的进行主动调整，被告（反诉原告）抗辩该违约金过高，本院认为，该违约金已超过原告（反诉被告）的实际损失，根据公平原则，本院予以调整，即为被告（反诉原告）占用原告（反诉被告）购房款85,734元期间实际损失的30%计25,720元。关于争议焦点4，根据本庭查明的事实，原、被告双方对于涉案房屋的土地使用权转让费用的支付并未作出约定，且根据地随房走的原则，被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）支付土地转让费无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马福荣于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）陈福海返还购房款85,734元。二、被告（反诉原告）马福荣协助原告（反诉被告）陈福海办理霍城县芦草沟镇312国道以东1层1-03号的不动产过户手续。三、被告（反诉原告）马福荣于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）陈福海支付违约金25,720元。四、驳回原告（反诉被告）陈福海其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）马福荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,014元，减半收取2,007元，由被告（反诉原告）马福荣负担。反诉案件受理费2,832元，减半收取1,416元，由被告（反诉原告）马福荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   桑伟军二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 日书  记  员   董天亮