广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初8608号原告：黄美娴，女，1997年7月28日出生，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码为441************721。被告：熊斌，男，1985年12月7日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区*******，公民身份号码为430************518。被告：汤娟，女，1986年8月17日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区*********，公民身份号码为430************420。原告黄美娴诉被告熊斌、汤娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄美娴到庭参加了诉讼，被告熊斌汤娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美娴向本院提出诉讼请求：1.解除被告熊斌与原告黄美娴签订的《房屋租赁合同》；2.两被告退还尚欠的押金12685.5元；3.两被告共同赔偿原告三个月租金共20400元，店铺搬迁费用50000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告是夫妻关系，在东莞市**从事房屋租赁业务。2018年4月，原告黄美娴与两被告洽谈签订《房屋租赁合同》事宜，约定将位于东莞市**镇汀环路1号五层楼房中的一楼及配套设施租给原告做汽修厂使用，租期三年，从2018年4月20日起至2021年4月19日止。原告于2018年4月12日支付了首期租金6800元及押金20000元给汤娟，于2018年4月20日与熊斌（3个月后知道实际是汤娟从江慧明处租来的房屋）签订了书面的《房屋租赁合同》。原告签订合同后，投入100000元装修以开办汽修厂。至2019年10月，原告得知被告汤娟与江慧明的《房屋出租合同》的租期到2019年10月20日止，并且约定不得转租。在房东要求在2019年12月收回房屋的情况下，两被告和原告协商解除双方签订《房屋租赁合同》，承诺让房东继续以原条件租给原告，并约定扣除2019年12月的租金后再退还剩余的押金。原告同意如能和房东按原来条件续租，不影响经营的情况下解除双方签订的合同并退还押金。但两被告至今还未能让房东和原告重新签订《房屋租赁合同》，也未退还剩余的押金，原告面临要搬迁另外选址经营而遭受重大损失。根据《房屋租赁合同》的约定及合同法等法律的相关规定，请求东莞市第二人民法院查清事实，判如所请。原告庭审中撤回要求二被告支付50000元搬迁费的诉讼请求。被告熊斌、汤娟没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理查明认定事实如下：原告作为乙方与作为甲方的熊斌于2018年4月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广东省东莞市**镇汀环路1号五层楼房一楼铺面的房屋及配套设施出租给乙方做汽修厂使用；租赁期自2018年4月20日至2021年4月19日，共计36个月。房屋共6个门口，使用面积200平方米；楼房租金每月6800元，乙方交给甲方押金20000元；甲方保证该房屋无产权纠纷，由于甲方的原因造成乙方不能正常使用房屋，应将押金退回并赔偿乙方三个月的租金……，合同还对其他事项进行约定。落款甲方处有“熊斌”的签名及捺印；乙方处有“黄美娴”的签名及捺印。原告又提交了汤娟与案外人江慧明签订的房屋出租合同，约定：汤娟租用位于厚街汀环路与东晖路口交界处门牌为1号3号连体楼一栋五层楼，整层楼由首层至五层为汤娟使用；租期3年，由2016年10月20日起至2019年10月20日止，继续承包要取得案外人江慧明同意；汤娟经营期间不得转租他人，否则合同作废……，合同还对其他事项进行约定。落款处有案外人江慧明及汤娟的签名及捺印。原告提交的押金收据显示其于2018年4月12日向汤娟缴纳房屋6800元及押金20000元；2019年12月20日收据显示该月租金及水电费合计7314.5元，并备注在押金中扣减。原告主张，被告向其出租租期快届满的租赁物，原告无法依约使用租赁物，故要求解除合同，两被告向其退回押金12685.5元。另，原告主张两被告是夫妻关系，但没有向本院提交证据证明。再，原告主张因两被告违法转租，造成原告无法正常使用该租赁物，故要求两被告支付三个月租金20400元作为赔偿。庭审中，原告主张其后与房东即案外人江慧明签订房屋租赁合同，继续使用该房屋，不需要搬迁，故撤回搬迁费用50000元的主张。庭后，房东即案外人江慧明接受本院调查自述案涉房屋没有办理建设工程规划许可证或其他房产权。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋出租合同》收据，当事人陈述及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩及质证的权利。原告撤回要求两被告承担50000元搬迁费的诉请属于其对自身合法权益的自由处分，本院予以认可。本案的争议焦点如下：一、案涉租赁合同是否系无效合同；二、原告要求被告返还押金12685.5元是否合法；三、原告主张两被告赔偿原告三个月租金20400元有无依据。对此本院分析如下：焦点一、案涉租赁合同是否系无效合同。案涉房屋的房东即案外人江慧明向本院明确表示该房屋没有办理建设工程规划许可证或其他房产权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，双方均未提供上述证照。本院根据前述的规定认定原告与被告熊斌于2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。焦点二、原告要求两被告返还押金12685.5元是否合法。根据原告提交的两份租赁合同可见，原告与熊斌签订的租赁合同中涉及的房屋是汤娟与案外人江慧明签订的租赁合同中涉及的房屋的一部分。被告汤娟收取的租金和押金与原告和熊斌签订的租赁合同中约定的一致，且被告熊斌至今并没有对此提出异议，故本院认定两被告共同履行案涉租赁合同。于本案中，原告已向被告汤娟支付押金20000元，且双方约定2019年12月的租金及水电费在押金中扣减，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉合同无效，合同的当事人应将各自因案涉合同所取得的财产返还给对方。因此，原告要求两被告返还剩余押金12685.5元合法有据，本院予以支持。焦点三、至于原告诉求两被告赔偿其三个月租金的问题，如焦点一所述，本院认定案涉合同为无效合同，故案涉合同约定的违约条款无效，因此，对原告诉求两被告赔偿三个月的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄美娴与被告熊斌于2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告熊斌、汤娟于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告黄美娴押金12685.5元；三、驳回原告黄美娴其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1878元，原告承担1591元，两被告承担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  方淑敏人民陪审员  蔡月华人民陪审员  张 雄二〇二〇年十一月三十日书 记 员  陈月婷强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。