浙江省乐清市人民法院执 行 裁 定 书(2020)浙0382执异84号案外人：蒋正荣，女，1981年7月10日出生，汉族，住广西桂林市七星区。申请执行人：万岩标，男，1952年12月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。被执行人：桂林科赛投资发展有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区铁山路**漓东科技新城铁山工业园**，组织机构代码775975647。法定代表人：徐云章。被执行人：桂林科创置业有限公司，住，住所地广西壮族自治区桂林市七星区铁山路**漓东科技新城铁山工业园**织机构代码69022115X。法定代表人：江赛。被执行人：苏州科赛投资发展集团有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市高新区滨河路**构代码726552832。法定代表人：江喜科。被执行人：江喜科，男，1953年1月24日出生，汉族，住江苏省苏州市。被执行人：江赛，男，1978年5月20日出生，汉族，住上海市闵行区。本院在执行申请执行人万岩标与被执行人桂林科赛投资发展有限公司、桂林科创置业有限公司（以下简称科创公司）、苏州科赛投资发展集团有限公司、江喜科、江赛民间借贷纠纷一案中，查封了登记为被执行人科创公司共同共有的位于桂林市七星区××路××号××栋××号商铺〔权证号：桂（2019）桂林市不动产权第0017834号〕。案外人蒋正荣对该不动产提出书面异议。本院受理后,依法进行了审查,现已审查终结。案外人蒋正荣述称,法院以（2020）浙0382执104号执行裁定查封了位于桂林市七星区××路××号××栋××号商铺，但该商铺系案外人在法院查封前于2019年8月20日购买所得，《商品房买卖合同》已在桂林市住建和城乡建设局备案，并依约付清了购房的全部价款且实际占有了涉案商铺，且该商铺的物业服务费也是案外人支付的，因此，案外人已经是该商铺合法的所有权人，并且实际行使了占用、使用、收益、处分等各项权利，目前该商铺正在招租。虽然目前还没有办理不动产登记过户手续，但并非系案外人的原因造成，案外人已经善意取得了该商铺的所有权，并且符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。案外人认为上述裁定书查封其所有的商铺无事实依据，违反了最高人民法院《关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，损害了案外人的合法权益，现案外人提出执行异议，请求法院停止对桂林市七星区××路××号××栋××号商铺的强制执行，并解除查封。本院查明，本案标的不动产桂林市七星区××路××号××栋××号商铺的产权于2019年3月26日办理不动产初始登记，权证号为桂（2019）桂林市不动产权第0017834号，房屋所有权人登记为被执行人科创公司、第三人桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市竣为房地产有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司，土地使用权人登记为桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司。2019年8月20日，案外人蒋正荣与科创公司、第三人桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市竣为房地产有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：案外人购买桂林市七星区××路××号××栋××号商铺，该商品房为现房，用途为商业，建筑面积共119.21平方米，每平方米5071.89元，总房款为584130元，签订合同时一次性付清。同日，双方还就买卖桂林市七星区英才路12号12栋1-07号商铺签订了《商品房买卖合同》，该处商铺总房款同为584130元。2019年8月26日，案外人通过银行转账向第三人桂林市高科房地产开发有限责任公司支付12栋1-07号、12栋1-08号两处商铺款共计1168260元。2019年8月30日，桂林市高科房产开发有限责任公司向案外人出具了房地产开发商业用房增值税普通发票。2019年9月1日，案外人向物业公司缴纳了该商铺的物业费。2019年9月9日，桂林市住房和城乡建设局对12栋1-08号商铺办理了商品房买卖合同登记备案。案外人接收该商铺后即进行管理、使用，现该商铺尚在招租。本院在执行申请执行人万岩标与被执行人科创公司、桂林科赛投资发展有限公司、苏州科赛投资发展集团有限公司、江喜科、江赛民间借贷纠纷一案中，于2020年6月5日以（2020）浙0382执104号执行裁定查封了本案标的不动产。现案外人蒋正荣提出执行异议。另查明，被执行人科创公司与第三人桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市竣为房地产有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司于2009年联合竞得位于桂林市××路××内宗地编号为Ｐ××7-Ａ-2号地块的国有土地使用权。2011年5月13日，五方重新签订《联合竞买协议书》进一步明确按份共有上述宗地，其中桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司合计占比27.66%计26760平方米合40.138亩。2011年12月19日，该宗地取得国有土地使用权证。2012年3月20日，五方签订《桂林高新区英才科技园Ａ-2地块土地分片开发建设协议书》，约定：根据规划及总平面图土地分为三大块，其中靠近中间一块地（土地面积26760平方米合40.138亩）属于桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司所有；五方按划分的土地范围各自开发和建设，各自销售所得归各自所有，与其他方不存在责、权、利关系。后五方各自开发建设。2015年11月12日，五方在桂林市七星高新区政府协调下签订了《土地证分证协议》。在办理土地分证手续的过程中，科创公司未予以配合。2017年6月5日，该地块及其地上建筑物取得编号为（2017）桂林市不动产权第0××4号不动产权证。2019年1月18日，桂林市竣为房地产有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司就土地分证事宜将被执行人科创公司诉至法院，经判决分证后，桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司与科创公司共有一处土地，新的不动产权证号为桂（2019）桂林市不动产权第0××8号。2020年初，桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司因科创公司不履行《土地证分证协议》义务以合同纠纷为由向广西壮族自治区桂林市七星区人民法院起诉科创公司，诉求判令将两公司享有的土地使用份额从不动产权证号为桂（2019）桂林市不动产权第0××8号的地块中分割出来并确认归其所有。该案在审理过程中，经调解达成协议：位于桂林市××路××内不动产单元号为450305200006ＧＢ10093Ｗ00000000的地块〔土地使用权面积56759.1平方米，不动产权证号：桂（2019）桂林市不动产权第0××8号〕上由桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司开发建设的桂林市磨路英才科技园内Ａ-2-2号地块的土地26759.1平方米归两公司所有。七星区人民法院于2020年3月27日作出（2020）桂0305民初569号民事调解书对上述协议予以确认。2020年5月25日，依据上述生效的民事调解书，桂林市磨路英才科技园内Ａ-2-2号地块经分割登记为桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司共同共有，不动产权证号为桂（2020）桂林市不动产权第0××6号。本案标的不动产12栋1-08号商铺所在的12栋建筑楼房位于上述Ａ-2-2地块上。以上事实有商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、银行客户专用回单、增值税普通发票、物业费收费清单、招租照片、房地产权登记信息及不动产权证证书内容、A-2-2号地块不动产权证书、宗地图、规划总平面图、（2020）桂0305民初569号民事调解书予以认定。本院认为,人民法院在民事执行中，控制、处分被执行人财产的前提是该财产权属明确、合法。本案标的不动产桂林市七星区××路××号××栋××号商铺虽其房屋所有权登记为被执行人桂林科创置业有限公司与第三人桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司、桂林市竣为房地产有限责任公司、桂林福龙房地产开发有限公司共同共有，但系缘于五家公司共同竞拍该商铺所在的整个Ｐ××7-Ａ-2号地块、在分割土地之前办理首次登记所致，五家公司根据分片开发建设协议在各自享有使用权的土地范围内各自开发建设及销售，后经诉讼途径依据《土地证分证协议》对Ｐ××7-Ａ-2号地块进行了分割，而第三人桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司经司法确认取得桂林市××路××号地块的国有建设用地使用权，并办理了土地权属分证登记手续，根据房地一体的原则，Ａ-2-2地块上桂林市高科房产开发有限责任公司、桂林高新技术产业开发总公司开发建设的12栋建筑楼房初始产权为该两公司所有，被执行人桂林科创置业有限公司对12栋并不享有共同共有的所有权，故案外人蒋正荣基于与原房产初始登记为共同共有权人的上述五公司就12栋1-08号商铺签订了合法有效的书面买卖合同、且已经支付了全额购房款而对该标的商铺享有物权期待权，其要求法院解除对12栋1-08号商铺的查封，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条的规定,裁定如下：中止对登记为桂林科创置业有限公司共同共有的位于桂林市七星区××路××号××栋××号商铺〔权证号：桂（2019）桂林市不动产权第0017834号〕的执行。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起民事诉讼。审 判 长  倪亚蓓审 判 员  胡金莲人民陪审员  孙 积二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  阮晶晶