重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初13085号原告：重庆升伟乐成资产管理有限公司（曾用名：重庆升伟乐成置业有限公司），住所地重庆市九龙坡区九滨路**。统一社会信用代码：915001076992768782。法定代表人：陈继伟。委托诉讼代理人：李燕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆东风南方汽车销售服务有限公司雷诺汽车销售分公司，营业场所重庆市九龙坡区九滨路9号1号楼1层，统一社会信用代码91500107322388562A。负责人：陈磊。被告：重庆东风南方汽车销售服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路**附1至附****附**，统一社会信用代码：9150010775305055K。法定代表人：陈磊。二被告共同委托诉讼代理人：全以先，重庆炜林律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：朱军，重庆炜林律师事务所律师。原告重庆升伟乐成资产管理有限公司（以下简称升伟乐成公司）与被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司雷诺汽车销售分公司（以下简称重庆雷诺分公司）、重庆东风南方汽车销售服务有限公司（以下简称重庆东风南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告升伟乐成公司的委托诉讼代理人李燕、刘倬伶，被告重庆雷诺分公司、重庆东风南方公司的共同委托诉讼代理人全以先、朱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告升伟乐成公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年11月24日签订的《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》；2.二被告立即腾空并向原告返还其承租的重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层部分区域房屋；3.被告重庆雷诺分公司立即将其工商住所地自重庆市九龙坡区谢家湾九滨路****楼**迁出；4.二被告共同向原告支付其拖欠的自2020年3月1日起至2020年5月31日期间的租金139913.82元，从2020年6月1日起按照50365.89元/月计算至《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》解除之日止的租金；5.二被告共同向原告支付房屋租金逾期支付的违约金，该违约金以所欠租金为基数自应付之日起按照日万分之八的标准计算至被告实际付清租金之日止；6.二被告共同向原告支付解除合同违约金302195.34元；7、二被告共同自合同解除之次日起至实际返还房屋之日止，按照1678.86元/日的标准向原告支付房屋占用损失；8.本案诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：2014年11月24日，原告与被告重庆东风南方公司签订《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：该公司向原告承租重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层部分区域，计租面积为857㎡，租赁期自2014年12月1日起至2021年5月31日止，并约定了租金标准、支付方式、违约金等内容。2015年12月31日，原告与二被告签订《权利义务概括转让之三方协议》。约定被告重庆雷诺分公司继受重庆东风南方公司在《租赁合同》中的权利义务，取代该公司成为承租方，被告重庆东风南方公司对被告重庆雷诺分公司履行《租赁合同》项下债务承担连带保证责任。按照《租赁合同》约定，被告重庆雷诺分公司应当于2020年2月9日前向原告一次性足额支付2020.3.1-2020.5.31期间的房屋租金，于2020年5月11日前向原告一次性支付2020.6.1-2020.8.31期间的房屋租金，但截至起诉之日，其仅向原告支付了截至2020年2月29日的房屋租金，拖欠上述期间租金至今，且被告重庆雷诺分公司曾致函原告，请求提前终止《租赁合同》，被告重庆雷诺分公司的行为已构成实质违约，故原告起诉来院，要求判如所请。被告重庆雷诺分公司、重庆东风南方公司辩称，双方之间的租赁合同于2020年1月20日解除，被告于2020年1月4日发函给原告明确终止合同，终止合同时间为2020年1月20日，且根据被告2020年3月26日报警记录及2020年5月6日拍摄的录像原告协同物业公司已将租赁房屋两边道路堵死，车辆无法通行，作为汽车销售和维修的被告无法开展经营活动，原告也以自身行为表明其不履行提供房屋供原告经营的义务；被告早于2020年1月31日腾空房屋，是原告一直拒绝与被告办理交接手续。被告不再承租原告房屋，自然会把工商住址迁出，实际上被告一直在办理注销手续，但需要给予合理时间；被告租金已经缴至2020.2.29，没有拖欠租金，因房屋租赁合同已经解除，不应再支付租金；因被告没有拖欠租金，自然无需支付房屋租金逾期违约金，且合同关于该违约金约定过高，超过原告实际损失，请法庭予以调整；被告因疫情原因，严重亏损，无法继续经营，无法达到签订合同时的目的，继续履行对被告显失公平，且因不可抗力原因解除合同，不应当承担违约责任；被告已经将房屋腾空，原告只需与被告办理交接手续，且原告随时可以继续出租，被告无需支付占用损失费；签订合同时被告支付了231390元的保证金，应进行相应费用的抵扣。原告只能得到实际损失的赔偿，无权没收保证金，且该保证金就是违约金系对违约责任的双重约定，如果用其抵扣违约金，则原告无权再收取违约金；原告封住租赁房屋道路两端，导致被告车辆无法通行，给被告造成损失，无权再收取租金，若法庭认为合同没有解除，被告认为也应当在应支付的费用中扣除损失；因疫情的发生，若法庭认为合同没有解除，被告认为应当免除2个月租金，请法庭予以考量。围绕诉讼请求双方当事人依法提交了房屋登记信息查询证明、《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》、《权利义务概括转让之三方协议》、进场确认书、重庆增值税专用发票、协商函、函、回函、照片、视频、物品放行条、企业信用信息、报警回执、邮寄单复印件、微信截图打印件、录音、损益表等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告升伟乐成公司系九龙坡区九滨路****附**房屋所有权人。2014年11月24日，原告升伟乐成公司（甲方）与被告重庆东风南方公司（乙方）签订《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层部分区域出租给乙方使用，计租建筑面积857㎡，租赁期自2014年12月1日起至2021年5月31日止，第五个租约年2019年6月1日至2020年5月31日期间每月租金标准为54.42元/㎡，第六个租约年2020年6月1日至2021年5月31日期间每月租金标准为58.77元/㎡。租金除第一期租金外，其他租金均以一个季度即3个月为一个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前，向甲方一次性足额支付下期租金。合同第6.1条约定，装修期为6个月，乙方应支付进场日起租赁场所发生的水电等公用事业费、垃圾营运费、物业管理费。合同第6.2条约定，如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担违约责任外，还须在合同终止前3日内向甲方支付违约金411360.00元，且甲方在本合同项下的其它权利不受任何影响。第8.1条约定，乙方在本合同签署后的7个自然日之内，向甲方缴纳231390.00元履约保证金。第8.2.1条约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、商业管理服务费、物业服务费、违约金或者其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或者损失等额的金额，如履约保证金额度不足以扣除的，乙方仍应另行补足。第8.3条约定，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其它合同义务后三个月内无息归还乙方，本合同另有约定的从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第10.2条约定，如果乙方未按约定向甲方或者物业管理公司支付或者补交租金、商业管理服务费、物业服务费、履约保证金、水电等公共事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或者补交前述款项的，甲方有权解除本合同并要求乙方立即支付前述应交费用和违约金。第19.4条约定，按照第19.3条及本合同其它条款约定，甲方行使合同解除权而解除本合同，或者乙方单方面擅自解除合同的：19.4.1条，甲方有权没收乙方交付的履约保证金，且乙方应按本合同其它条款的约定承担相应违约责任。19.4.2条，乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应赔偿甲方相当于6个月租金的违约金及其他相应损失。19.4.3条，前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金、商业管理服务费、物业服务费的总和，如果合同解除当月尚未开始计租的，则以第一个租约年的月租金为准。第21.1条约定，如因不可抗力造成乙方或双方无法履行合同，根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除责任。但一方在迟延履行期内发生不可抗力的，不能免除责任。二被告认可2014年11月24日进场。被告按约支付了履约保证金231390元。2015年12月31日，原告升伟乐成公司（甲方）、被告重庆东风南方公司（乙方）、被告重庆雷诺分公司（丙方）签订《权利义务概括转让之三方协议》，约定：乙方将其在合同中的权利义务一并转让给丙方，甲方同意乙方之转让行为。本协议签订后，包括2016年3月1日之后租金缴纳等全部合同项下乙方的全部义务和权利均由丙方承继，丙方作为合同主体继续履行合同；乙方就丙方履行《租赁合同》向甲方承担连带保证责任。原、被告双方均认可被告支付了2020年2月29日之前的租金，被告未支付2020年3月1日以后的租金。2020年1月4日，被告重庆雷诺分公司向原告发出《关于雷诺品牌提前终止租赁合同的协商函》，称“东风雷诺品牌因厂家自身原因，该品牌在全国陆续退网，雷诺品牌和我店的经销协议也提前终止，2020年1月起雷诺品牌不再授权我店代理该品牌。自我方雷诺店开业以来，连年亏损，已无力再继续经营。因以上不可抗拒因素，原和贵方签订的租赁合同截止到2021年5月31日，现向贵方提出提前终止租赁合同。我司承租5年期间，与贵司有非常良好的合作基础，从未拖欠物业、租赁及商管费用，积极配合贵方的日常管理要求等。确因不可抗拒因素而无法履行剩余租期，现就终止租赁合同的相关事项与贵司协商，以期与贵司达成一致：一、提前终止合同日期为2020年1月20日；二、补偿贵司798717元作为提前终止合同的违约金；具体如下：1、根据租赁合同第6.2条约定，支付贵司违约金411360元。2、之前向贵公司交的履约保证金231390元作为提前终止合同的违约金。3、向贵方支付的装修保证金16047元作为提前终止合同的违约金。4、我方于2019年11月30号提前支付了（2020年1月1日-2020年2月29日）2个月房租、商管、物业管理费合计209880元，考虑到还有部分车辆未清理完毕，2020年1月1月-20日作为过渡期，1月20日我方完成撤场，从2020年1月21日后我方提前支付的物管、商管及租赁费结余部分约139920元（1月1日-1月20日已使用部分）作为提前终止合同的赔偿金。三、考虑到过渡期仍有少量业务开展，我方主要是后面车间区域清理暂有困难，希望在未出租前暂先由我方使用。如贵方转租给其他用户时，该车间部分我方立即撤离”。原告认可收到该函件。庭审中，被告陈述，该函件的违约金数额有误，其发现后再次向原告发出了另一份《关于雷诺品牌提前终止租赁合同的协商函》，将798717元违约金变为了387357元赔偿金。原告不认可收到了第二份协商函。2020年3月31日原告向被告重庆雷诺分公司发出《回函》称“一、贵我双方签订合同后，我司按约履行了合同义务，并无任何违约行为，现贵我双方合同期限尚未到期，故双方应继续履约合同；二、根据贵我双方签订的合同约定，请贵司尽快缴清所欠我司2020年3月-2020年5月相关租金、商管及物管费用，以免产生更多滞纳金，给贵司造成不必要的损失”。被告认可收到该函件。2020年4月8日被告雷诺分公司向原告发出《关于提前解除合同事宜的函》，称“雷诺店解除合同协商函于2020年1月4日已发给贵司，明确了我司提前解除合同时间是2020年1月20日。我司最后回函处理意见如下：一、我司解除合同确受新冠肺炎疫情影响，确因不可抗力解除合同；二、我司与贵司解除合同时间是2020年1月20日；三、贵司始终不就解除合同给予明确的答复，且给我司最终清算带来损失，故我司决定将2020年1月4回函中的第二条、2020年4月2日回函中的第三条条款全部作废，并将之前对贵司作出的关于解约赔偿的承诺全部作废，希望贵司就解除合同后续事宜与我司重新进行公平协商”。原告不认可该函件的真实性。庭审中，被告提供2020年5月的视频和2020年7月的现场照片拟证明原告安排物业公司将案涉房屋的道路两侧用石墩堵住，导致道路堵塞无法搬运及经营，给被告造成了损失。对此原告表示石墩并非其放置，且是可以移动的，被告已在2020年1月停止经营，放置石墩与其经营、搬运没有关系，更不会对被告经营造成损失。2020年7月7日，二被告收到了本院送达的起诉状副本。2020年7月29日，原告与被告重庆雷诺分公司就涉案房屋完成了交接，由被告将房屋腾空后返还给了原告。庭审中，原、被告双方确认被告已将工商注册地从涉案房屋迁出。对于第一项诉讼请求，原告明确为解除原告与二被告关于案涉房屋的租赁合同关系，二被告表示同意解除与原告关于案涉房屋的租赁合同关系。对于第二项和第三项诉讼请求，原、被告双方均确认被告已返还房屋及将公司注册地址迁出案涉房屋。此外，原、被告双方均认可合同约定的2020年3月1日至2020年5月31日期间的月租金标准为46637.94元，2020年6月1日至2020年7月29日期间的月租金标准为50365.83元，日租金标准为1678.86元，二被告同意对租金等费用承担连带支付责任。原告明确租金逾期支付的违约金计算方式是以139913.82元为基数从2020年2月9日起按照日万分之八的标准计算至付清之日止，以151097.67元为基数从2020年5月12日起按照日万分之八的标准计算至付清之日止，若合同解除时间在2020年8月12日之前，不再另行计算租金逾期支付违约金。原告表示其主张6个月租金标准作为违约金是因为在租赁初期给予了被告6个月的免租期，同时根据合同约定原告不再退还保证金。本院认为，合同双方当事人应按合同约定履行。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中被告系与雷诺品牌的经销协议提前终止，且自身经营长期亏损无力继续经营等原因，在2020年1月4日发函要求提前终止租赁合同，并未提及新冠疫情影响，新冠疫情趋于严重也仅是从2020年1月底开始，相关管控措施在重庆开始实施也是2020年2月初开始，故被告在2020年1月4日发函要求提前解除合同并非因为新冠疫情引起的不可抗力。被告因自身经营原因提出解除合同，原告并未同意，且被告并未提供充足的证据证明疫情或疫情防控措施导致租赁合同完全不能继续履行，故本院对被告主张其享有《租赁合同》的单方解除权，不予支持。现原告要求解除与二被告之间关于案涉房屋的租赁合同关系，二被告予以认可，故本院予以确认。对于双方租赁合同关系的解除时间，因被告未按时支付2020年3月1日之后的租金，并以行为表示不再继续履行合同，构成根本违约，原告据此享有合同约定的解除权，其解除合同的意思表示于本院送达民事起诉状之日送达被告方，现原、被告双方均认可被告在2020年7月7日收到起诉状副本，故本院认定原告与二被告之间关于重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层面积857㎡房屋的租赁合同关系于2020年7月7日解除。对于原告要求二被告立即腾空并向原告返还涉案房屋以及迁移工商注册地的诉求，因双方已实际履行完毕，本院在本案中不再支持。对于原告主张的租金及房屋占用使用费，本院认为，被告提出的因原告安排物业公司设置石墩堵路，导致被告车辆无法通行造成损失，原告无权收取租金的抗辩意见，因被告并未提供证据证明设置石墩系原告安排设置，且石墩是可移动的，被告也未举示证据证明其损失的具体情况，故本院对此抗辩意见不予采纳。被告最早于2020年1月即向原告明确表示提前解约的意思表示，之后停止经营，同时进行了部分撤场。原告作为守约方，虽可不同意提前解约并要求被告承担违约责任，但在明知被告不会再继续履行合同的情况下，负有采取措施避免损失进一步扩大的义务。因此，本院酌情认定2020年3月1日至合同解除之日2020年7月7日期间的租金202031.73元（46637.94元/月×3个月+50365.89元元/月×1个月+1678.86元/天×7天），由被告全额支付。2020年7月8日至2020年7月29日期间的房屋占用使用费由被告参照《租赁合同》第六个租约年日租金1678.86元/平方米的标准承担70%即25854.44元（1678.86元/平方米/天×70%×22天）。对于原告主张的租金逾期支付违约金，被告未按约支付租金，根据《租赁合同》被告应当向原告支付逾期付款违约金，但原告主张每日万分之八的标准过高，本院酌情认定以被告欠付租金中的139913.82元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月10日（合同约定提前20天支付下一期租金）起计算至该款付清之日为止；并以62117.91为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月12日（合同约定提前20天支付下一期租金）起计算至该款付清之日为止。对于原告主张的解除合同违约金，原告依据合同第19.4条的约定主张违约金302195.34元，并主张履约保证金231390元不予退还。本院认为，双方合同实际到期时间为2021年5月31日，在本院认定合同解除时间为2020年7月7日，租金及房屋占用使用费计算到2020年7月29日的前提下，剩余合同内预期可收取租金已经低于了约定违约金（6个月租金）与履约保证金之和，故合同约定的违约金标准明显过高，本院酌情调整。考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，根据案情本院酌情认定被告缴纳的履约保证金231390元不予退还，因原告已不用退还被告履约保证金，原告因被告违约导致合同提前解除产生的损失得到了较好填补，故对于原告主张的解除合同违约金本院不再支持。二被告自愿对上述费用承担连带支付责任，本院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆升伟乐成资产管理有限公司与被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司、重庆东风南方汽车销售服务有限公司雷诺汽车销售分公司之间关于重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层面积857㎡房屋的租赁合同关系于2020年7月7日解除。二、被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司、重庆东风南方汽车销售服务有限公司雷诺汽车销售分公司于本判决生效之日起十日内连带向原告重庆升伟乐成资产管理有限公司支付租金202031.73元，并支付相应逾期付款违约金（以139913.82元为基数自2020年2月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金至付清之日止，并以62117.91为基数自2020年5月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金至付清之日止）。三、被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司、重庆东风南方汽车销售服务有限公司雷诺汽车销售分公司于本判决生效之日起十日内连带向原告重庆升伟乐成资产管理有限公司支付房屋占用使用费25854.44元。四、驳回原告重庆升伟乐成资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4227元，由原告重庆升伟乐成资产管理有限公司负担727元，被告重庆升伟乐成资产管理有限公司、重庆东风南方汽车销售服务有限公司雷诺汽车销售分公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 熊 帆二〇二〇年十二月三十日书记员 夏兆玲