襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0607民初5875号原告：陶玉成，男，汉族，1972年12月26日出生，住襄阳市，被告：黄秀刚，男，汉族，1975年12月30日出生，住襄州义乌，委托诉讼代理人：王巧云(系黄秀刚之母)，住襄州义乌。委托诉讼代理人：江龙，襄阳市襄州区张湾街道法律服务所法律工作者。原告陶玉成与被告黄秀刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶玉成、被告黄秀刚及其委托诉讼代理人王巧云、江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶玉成向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同，被告及时退还订金款10000元、转让费8000元，赔偿原告相关损失53960元；2.判令被告按照合同约定支付18000元违约金；3.判令被告负担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2020年8月2日通过协商，就襄州义乌商贸城1栋3号房屋达成了租赁意向。基于邻里关系，当时很多细节都是通过口头约定，没有写在书面合同上。在房屋初期装修改造的过程中，被告对原有口头承诺反悔，造成装修改造无法进行。原告提出解除双方于2020年8月1日签订的合同，被告同意并确认。在沟通退款过程中，被告改变态度，于2020年9月8日发文《致陶总》，明确表态同意“门面和后面老李家的房子，可以连成一片”的房屋结构改造方案。基于此，双方重新就相关细节进行了沟通，双方同意重新签订租房协议并于2020年9月9日晚确立了新合同，明确了租赁年限、“同意乙方对房屋进行改造”等。被告明确表态不再干涉原告方施工。原告聘请专业公司进行了规划设计，并于9月12日、9月16日分别向被告出示了施工图纸、施工方案、效果图等，被告均未提出异议。2020年9月中旬，被告多次催促原告方施工人员进场，于9月18日自行邀约原告方施工人按照“施工图纸和房屋改造方案”亲自购买了相关施工材料。根据施工人员反映，被告在原告施工过程中多次进行无理干涉、擅自改变既定施工方案、施工计划等，造成工人无法正常施工。被告于2020年9月20日晚明确否决在“施工方案”上签字，拒绝按合同履行允许我方对“房屋进行改造”。根据双方签订的房屋租赁协议，被告无权拒绝原告对房屋进行改造。原告仅对改造方案（用什么材料、材料谁出钱等）做沟通，且施工前也沟通好了，被告也主动催促原告方施工人员进场了。现被告违反了合同约定，干涉原告施工，拒绝原告对“房屋进行改造”，造成合同无法履行。被告黄秀刚辩称，一、按照双方签订的《房屋租赁协议》的约定，原告所付的10000元订金已经抵交房租，并且不予退还。原告所付的8000元是被告将该房屋原租户留下的家具、家电等物品打包折价给原告的费用，双方约定该8000元属于合同之外的费用，不履行收付款手续，且原告已将房屋内的物品予以变卖。二、2020年8月1日签订的合同是经双方数次协商沟通后的结果，一切口头承诺都体现在合同之中。被告仅是希望原告在了解房屋结构后注意施工安全，并不存在反悔造成原告无法装修的情形。三、双方于2020年8月1日签订《房屋租赁协议》后，原告提出要修改合同，双方多次就合同内容进行协商，最终形成了第二份《房屋租赁协议》，该份合同仍约定被告同意原告对房屋进行改造，但穿墙打梁等施工方案必须得到被告同意才能施工。在改造过程中，原告一直未向被告展示过案涉房屋真实的效果图，且被告在收到原告于2020年9月16日微信发送的案涉房屋墙体换钢梁施工方案后并未认同。9月18日被告在与原告就施工方案进行了讨论时，当面拒绝原告的要求并明确告知被告同意的施工项目，而原告并未反对我的要求。在9月20日收到原告交来的纸质版施工方案时，被告当场对该方案中不合理的部分进行了删除后签字确认，原告当场也并未反对。原告所述被告对其施工图纸、方案及效果均未提出异议不属实。四、被告与原告方施工人员的对接均是由原告安排，被告对原告的施工方案进行了部分删除后，原告并未反对。被告与原告施工人员一并采购钢材开始施工，直到接到原告中断施工的通知。原告所述其因被告无理干涉导致施工无法正常进行，合同无法履行不属实。本院根据原、被告提交的有效证据及双方当事人庭审中的陈述，认定以下事实：本案诉争房屋坐落于襄州商贸城社区一栋三号，房屋结构为混合结构，层数为3层，所有权人为黄秀刚之父黄志高。2020年8月1日，黄秀刚作为出租方与承租方陶玉成经协商一致就案涉房屋的租赁事宜订立了《房屋出租协议》。次日，陶玉成通过微信向黄秀刚转账18000元，黄秀刚亦依约向陶玉成交付了房屋。2020年9月16日，陶玉成将《襄州张湾商贸城社区1栋3号墙体换钢梁的施工方案》的电子版通过微信发给了黄秀刚，黄秀刚回复：“收到”。2020年9月20日，黄秀刚（甲方）与陶玉成（乙方）经协商，在对原租赁协议内容予以变更的基础上，重新订立了《房屋出租协议》并将落款时间倒签至2020年9月1日。双方在该份租赁协议中约定：甲方将位于襄州商贸城社区一栋三号两间五层楼房的第一层和第二层租给乙方经营使用。协议第一条：租赁期限为十年，从2020年9月1日起至2030年8月31日止，期满后根据情况可协商继续承租。第二条：租金及交款方式，采取先交租金后承租的原则，承租费第一年是六万元整，先付一万元订金，装修完开业时再缴二万元整，剩余三万元开业半年后一次性付清……第四条：乙方承诺先前支付的一万元订金，不予退还，用以抵扣房租，甲方承诺承重墙梁改造所需的钢构由甲方出资……第八条：乙方在承租期间，须用心维护保养房屋。甲方同意乙方对房屋进行改造，但穿墙打梁等施工方案必须得到甲方同意才能施工，特别是改造承重墙，梁等基本架构时尤要遵循，否则甲方有权收回房屋。同时因房屋改造所造成的一切不良后果都由乙方承担全部责任。其他装修施工乙方自行决策，甲方不干涉……第十四条：在租房期满或协议期满或乙方不想续租时，若因乙方租住期间造成房屋独立性改变（如与隔壁邻居房屋搭建连接等），或基本布局改变较大（如门窗封死、隔墙打穿等）的，乙方应在搬出前恢复原状或赔偿损失。第十五条：违约责任：此协议经甲乙双方签字后生效，双方均不得违约。如有一方违约，造成对方损失的，应向守约方支付30%违约金（按合同当年总租费用计算），造成损失另外赔偿。……同日，黄秀刚将陶玉成提出的施工方案中施工项目的第三条及第五条予以删除，并在房主处签名确认。2020年9月21日，陶玉成停止案涉房屋的装修施工并以黄秀刚拒绝其施工方案导致装修施工无法继续进行为由，通过微信向黄秀刚发送消息，明确表示放弃租用黄秀刚的房屋并要求黄秀刚向其退还押金、转让费并结算工程费用等。双方为此产生纠纷，遂引发本案诉讼。另查明，黄秀刚及其父亲黄志高就与陶玉成因租赁案涉房屋产生的纠纷，已向本院另案起诉陶玉成，请求判令解除黄秀刚与陶玉成订立的《房屋出租协议》，由陶玉成将其房屋恢复原状，向其支付房租、违约金并赔偿损失。本院于2020年10月22日受理该案，陶玉成于2020年11月1日收到本院向其送达的起诉状副本，该案尚在审理中。本院认为，本案的争议焦点为：（一）被告黄秀刚是否应当向原告陶玉成支付违约金并赔偿损失；（二）双方《房屋出租协议》是否解除、何时解除；（三）被告黄秀刚是否应当返还原告陶玉成已支付的18000元款项。对上述争议焦点，本院分析评判如下：一、关于被告黄秀刚是否应当承担违约责任的问题。案涉落款时间为2020年9月1日的《房屋出租协议》系双方经协商一致对前一份《房屋出租协议》的变更，该协议系双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并对双方产生法律约束力。因原、被告在2020年9月1日的《房屋出租协议》中明确约定了原告提出的穿墙打梁尤其是涉及改造承重墙，梁等基本架构的施工方案必须要经过被告同意，原告才能施工，否则被告有权收回房屋，该约定表明了被告对于原告提出的改造案涉房屋承重墙、梁等基本架构的施工方案享有决定权。被告在收到原告发送的施工方案时仅回复“收到”，并未明确表示同意该方案，故被告在此之后对原告提出的施工方案予以修改并签名确认的行为并不构成违约。原告以此为由主张被告违约，要求被告向其支付违约金并赔偿损失，既不符合双方租赁协议关于支付违约金的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故本院不予支持。二、关于案涉《房屋出租协议》的解除问题。如前所述，因被告修改原告提出的施工方案的行为并不构成违约，原告单方要求解除双方订立的《房屋出租协议》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，本院不予支持。但因原告已向被告明确表示不再履行租赁协议，故被告有权依据上述法律规定要求解除租赁协议。鉴于被告已在另案中提出了解除租赁协议的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，双方订立的2020年9月1日的《房屋出租协议》自原告在另案中收到被告的起诉状副本时，即2020年11月1日解除。三、关于原告陶玉成支付的18000元款项的返还问题。原、被均认可该笔款项中10000元系订金，双方在2020年9月1日的《房屋出租协议》中已明确约定该笔订金用以抵扣房租。因双方对房租的支付存在争议，且被告已另案起诉要求原告支付房租，关于房租的支付问题应当在另案中解决，故在本案中该笔订金不能直接用于冲抵房租，原告要求被告返还10000元订金，本院予以支持。关于另一笔8000元款项的用途，原告主张系被告向其收取的门面转让费，被告则辩称系房屋内物品的折价转让款，因被告未能就其事实主张进行举证，同时结合原、被告微信聊天记录中的相关内容，本院认定该8000元系被告向原告收取的门面转让费。根据公平原则，结合双方租赁协议的实际履行情况及当事人过错程度，原告要求被告返还8000元转让费，本院酌情予以支持。关于原告是否应承担违约责任，被告可在另案中主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陶玉成与被告黄秀刚之间的《房屋出租协议》自2020年11月1日解除；二、被告黄秀刚于本判决生效之日起三日内向原告陶玉成返还订金、转让费，共计18000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1064元，由原告陶玉成负担866元，被告黄秀刚负担198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘媛媛二〇二〇年十二月十日书记员  白千卉