江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初4895号原告：潘亚萍，女，1976年12月25日生，住盐城市大丰区。原告（暨原告潘亚萍的委托诉讼代理人）：苏伟，男，1973年8月27日生，住盐城市大丰区。被告：绿地地产集团盐城东部置业有限公司，住所地盐城市亭湖区希望大道**绿地蓝海**。法定代表人：许光华。委托诉讼代理人：王龙龙，江苏盐海中亚律师事务所律师。原告潘亚萍、苏某与被告绿地地产集团盐城东部置业有限公司（以下简称“绿地盐城东部置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告潘亚萍的委托诉讼代理人暨原告苏某，被告绿地盐城东部置业公司的委托诉讼代理人王龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘亚萍、苏某共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告履行房屋交付手续；2、判令被告承担违约责任，向原告支付自合同约定的最后交付期限即2018年12月31日的次日起至2020年8月19日止的违约金共计68789.09元（=总房款576123元*日0.2‰*597日），并保留合同约定的自2020年8月20日至实际交付之日期间的违约金的继续追偿权。3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年4月10日，原、被告签订《房屋买卖合同》（合同编号：HTBA201802132898）。原告购买被告位于亭湖新区，建筑面积为40.53平方米，房款总价为人民币576123元。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款576123元（其中28万元为银行按揭贷款），并按期向银行偿还贷款及利息。依合同约定，被告应在2018年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付原告使用。根据合同约定，被告如未按约定期限交付房屋，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款价万分之二的违约金。截至2020年8月19日，被告仍未按第十条约定履行交付商品房的义务，距离约定的2018年12月31日的交付期限，已逾期597日，属于根本违约，应按照合同第十一条约定承担违约责任。原告通过邮政挂号信方式向被告发出履约通知书，要求被告尽快履行合同，但被告一直不予履行。被告恶意违约行为给原告造成了极大损害，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求人民法院判如所请。被告绿地盐城东部置业公司答辩称：合同的目的已无法实现。原告要求继续履行合同不能成立。在前期规划竣工验收和房产实测预验收后，为了确保商业的顺利营业以及购房业主的权益，我司将商业内部功能调整的情况予以告知业主，原告作为业主之一，虽未在该区域及功能调整通知书中予以签字，但该通知书已经得到绝大多数业主的签字确认，被告在按照商业运营平面图进行调整后（打通之前的分割销售现状）组织商场装修，按照运营版图纸施工完成后，在办理产权登记时，规划部门因现场无法还原销售版分割进行勘界导致不动产权证书无法办理。事情发生后我司积极与业主进行沟通交涉，按照合同约定主动提出解除合同是对业主权利最大的保障，降低业主损失。在2019年12月份，经与大多数业主协商一致，签订解除合同协议书，截止目前已签退房协议的户数在291户，占总签约户数的84%，剩余57户未签协议的业主我们正在积极通知。鉴定目前被告无法交付案涉房屋，绝大部分业主已经退房，如果继续履行合同，会使双方当事人利益受损，也达不到原告要求继续履行合同的目的。如在法庭辩论终结之前，原告仍要求继续履行合同，被告将提出反诉，要求解除合同退还已付房款，按照合同承当已付房款5%的违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院依法认定事实如下：2018年4月10日，原告潘亚萍与被告双方签订商品房买卖合同一份，由被告向原告出售绿地商务城房屋，总房款576123元，合同约定：“……第六条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2018年3月10日前支付首期房款296123元（大写：贰拾玖万陆仟壹佰贰拾叁元整），占全部房价款的51%。余款280000元（大写：贰拾捌万元整）向银行（贷款机构）申请贷款支付。……第十条交付期限出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人受用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、其它：包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况以及施工过程中的异常技术问题。3、买受人应在付清全部房款及其他与购房相关的应由买受人支付的款项后，方可办理房屋交接手续，否则出卖人交房期可相应推迟，出卖人执行本条款时，需在交付时向买受人出具收款凭证。第十一条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，原告潘亚萍（甲方，委托方）还与江苏绿地商业管理有限公司盐城分公司（乙方，经营管理方）签订《委托经营管理协议》一份，约定甲方将已出资购买的位于盐城市亭湖区房屋（“物业”）在符合交付条件后委托乙方统一经营管理以获得相应的经济收益，委托管理期限为8年，自2019年1月1日起，至2026年12月31日止。甲方将物业交付乙方的时间应不迟于2018年12月31日。后原告潘亚萍按照《商品房买卖合同》约定向被告绿地盐城东部置业公司交付了房款。被告绿地盐城东部置业公司至今未向潘亚萍交付房屋。现原告诉至本院，要求被告履行交付房屋的义务。另查明，潘亚萍与苏某系夫妻关系。庭审中，原、被告双方就下列事实存在分歧，并分别进行了陈述及举证：1、案涉房屋是否具备交付条件被告陈述，目前工程已竣工，总包土建及外幕墙基本完成，公告区域及地砖基本完成，消防验收通过，机电安装完成70%，室外景观完成60%，但是无法办理竣工验收。因还有部分未完成，规划测绘部门不同意出具相关材料给被告。现在每户业主的独立产证不能办理。对此，规划部门口头告知需恢复之前分割销售的状态，暂未出具书面文件（关于无法办理单个业主的产权证）。案涉商铺客观上不能交付。因为区域规划调整，现在规划部门无法进行现场勘界，导致不动产证无法办理，还有目前该地块的商业因产证无法办理。据了解如果将已打通的商铺在进行恢复，经规划部门勘验，然后再打通再运营所需资金有几个亿。对被告来说，损失巨大。经政府部门协调，在2019年年底，（公司）与大部分业主签订了退房协议，并支付了合同约定的违约金，降低双方当事人的损失，目前该B2地块总面积是41278平方米，原告购买的商铺是40.53平方米，如果原告执意要求履行合同，那被告必须以41278平方米的建筑面积来为原告的40.53平方米的商铺提供服务，支付的履行费用过高，而且该地块已失去经营环境及氛围，事实也达不到要求继续履行合同的目的。违约方如继续履行合同可能显失公平，履行方可以要求解除合同。履行费用过高也属于法律规定的不能履行的情形，综上，案涉合同解除是可以降低双方当事人的损失的。为证明其陈述情况，被告提供了其公司自制的《B2商铺周退房明细》。2、关于后续如何处理被告陈述：2019年12月份经区政府、住建局、信访办协调，被告与包括原告在内的业主商谈合同解除事宜，原告对此事是知情的，原告本人当时也参与的。我们在现场多次口头作出说明案涉房屋无法办理产权证，合同需要解除，我们愿意承担违约金。原告苏某陈述，我们当时对于被告为何要解除合同不清楚，要求被告出具书面的说明，但是被告一直没有出具。现要求被告继续履行合同，交付房屋。庭审中，被告绿地盐城东部置业公司向本院提起反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并承担已付房款5%的违约金。因被告未在规定时间内交纳反诉费，视为自动撤回反诉处理。另本案审理过程中，经向盐城市亭湖区住房和城乡建设局了解到因包括案涉房屋在内的整体建筑现状与图纸不符，已改变了原来的设计结构，未进行整体竣工验收。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告绿地盐城东部置业公司未能按照商品房买卖合同的约定按期向原告交付房屋，存在违约。关于原告要求被告交付房屋的请求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工、验收合格后方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”诉争房屋目前尚未经相关机关竣工验收及确认合格，根据上述法律规定，案涉房屋目前并不具备法定交付条件。现被告明确表示拒绝继续履行商品房买卖合同，鉴于被告已于200多户业主解除了商品房买卖合同，如按照建设规划要求进行恢复，履约成本过高。故案涉商品房买卖合同不宜继续履行。综上，对原告主张要求被告继续履行合同、交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不能支持。据此，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告潘亚萍、苏伟的诉讼请求案件受理费1520元，依法减半收取760元，由原告潘亚萍、苏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  夏 凡二〇二〇年十二月二十五日法官助理  朱玲玲书 记 员  夏正途附录法律条文1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。。