广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9786号上诉人（原审被告）：蔡成中，男，瑶族，1982年11月25日出生，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：薛志峰，系广东卓凡律师所事务所律师。委托诉讼代理人：李炜航，系广东卓凡律师所事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈峰伟，男，汉族，1969年2月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄永军、郑男，均系广东指针律师事务所律师。原审被告：赖小青，女，汉族，1981年7月16日出生，住广东省惠州市惠城区。原审被告：韦秀兰，女，壮族，1980年10月13日出生，住广西象州县。原审第三人：陈爱丽，女，汉族，1985年10月24日出生，住广东省惠州市惠城区。上诉人蔡成中因与被上诉人陈峰伟、原审被告赖小青、韦秀兰、原审第三人陈爱丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡成中委托诉讼代理人薛志峰、被上诉人陈峰伟及其委托诉讼代理人黄永军、原审被告赖小青到庭参加案件查询。本案现已审理终结。上诉人蔡成中上诉请求：1.请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9419号民事判决第四项，改判上诉人不承担被上诉人装修损失6200元的赔偿责任；2.请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9419号民事判决第五项，改判上诉人不承担房屋增值部分的赔偿责任；3.本案一、二审诉讼费等一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿装修损失人民币6200元及房屋增值损失人民币657424元无事实和法律依据，且已损害上诉人的合法权益，请求贵院在查清本案事实前提下依法予以改判，或是将本案发回重审。一、一审法院认为上诉人应当向被上诉人赔偿6200元装修损失，无事实和法律依据。首先，在本案中，案涉的房屋并未进行装修，仍为毛坯状态，不存在所谓的装修费用，被上诉人于京东购物网站所购商品根据“七天无理由退换货规则”，被上诉人可与京东购物网站协商进行退货操作或用于日常使用，而不是向上诉人要求赔偿。其次，被上诉人并未提供任何用于装修的合同、票据、收款收据等，仅仅依据没有原件的流水，认定案涉房屋为装修状态，与认定事实不符，被上诉人与他人的流水，与本案没有关联性。最后，被上诉人提交的房屋装修损失的证据，没有在举证期限内提交，也没有提交原件予以质证，一审法院在没有原件，不能核实真实性的情况下，径行对关联性等予以认定，与事实认定不符。二、一审法院认为上诉人应当向被上诉人赔偿房屋增值损失，无事实和法律依据。（1）双方签订合同的履行仍处于初始状态，上诉人的行为并不会导致被上诉人无法另行购买房屋。在本案中，双方于2016年8月23日签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，被上诉人支付了20000元定金，2016年10月3日签订了《合同》，对双方的权利义务进行了约定。2016年10月7日，上诉人明确告知被上诉人，要求单方解除合同，不再出售涉案房产。在被上诉人仅支付定金20O00元，上诉人在无法继续履行的情况下，为减少被上诉人继续投入的损失，已经立即向被上诉人提出了解除合同的请求，并表示愿意承担相应的违约责任，但被上诉人一直不同意。而且在上诉人提出要求解除合同之初，被上诉人完全可以另行购置房产，其支付的20O00元定金，并不会导致其无法另行购置房产。故，被上诉人要求上诉人赔偿房屋差价，没有事实和法律上的依据。（2）房屋价格的变动，是市场行为的结果，属于市场交易风险范畴，不属于买方预期可得的利益范畴。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合司义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即违约方需赔偿守约方履约后可获得的利益，但不得超过预期可得利益。在本案中房屋价格的变动，是市场行为的结果，属于市场交易风险范畴，由此造成房价上涨的收益或者房价下跌的损失并不属于双方当事人在签订合同时可以预见的。因此，涉案房产价值上涨部分不属于买方预期可得的利益范畴。房屋增值人民币657424元已远远超出合同订立时双方可预见的实际损失范畴。合同中违约条款虽然是为了保障守约方不受损失而创设的，但这并不意味着守约方的任何扩大化的间接损失均由违约方承担。（3）房价上涨损失并不属于在签订合同时可以预见的损失根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条规定：“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”该规定精神与合同法的规定是相一致的。具体到本案中，双方合同仅约定了定金数额及买方按揭购买此房，总房款79万元，在房屋共有人不同意出售房屋时，上诉人也只是支付了2万定金，说明合同的履行仍处于初始状态，上诉人的投入成本较少。另外，被上诉人明知该房屋处于抵押状态，需进行提取还贷（赎楼）后方能办理后续的房屋转让手续，履行合同的期限相应较长，对这一时间，被上诉人知悉并应有所预计。而在被上诉人诉请继续履行合同的诉讼，案经一审、发回重审、一审重审、终审，从2016年10月24日至2018年11月23日才取得生效判决，这段时间较为漫长，并且惠州房价大幅度增长，上诉人根本不可能预见的了，一个合同纠纷，会从2016年持续至今。而签订合同之前的几年里，惠州房价一直处于较为平稳状态，因此，房价上涨损失并不属于被上诉人在签订合同时可以预见的损失。故此，因被上诉人自身原因导致的不当扩大损失应由其自行承担，不能以现时的房屋价值来确定房屋差价，被上诉人要求上诉人赔偿房屋差价没有事实和法律上的依据。（4）一审法院以现时的房屋价格为评估价格时点，显示公平，房屋差价损失评估不合理。上诉人认为，即使需要赔偿被上诉人的房屋差价，房屋评估价值时点也应当以被上诉人第一次起诉时（即2016年10月24日）的房屋价值为准，以现时的房屋价格计算房屋差价，上诉人是不能预见的，也是显失公平的。如若以2020年1月14日的房屋价值（1447424元）为计算标准，那么应以其与案涉合同总价790000元的差额（657424元），按照被上诉人所支付的20000元定金所占购房总额79OOO0元的比列（即七十九分之二），来确认应赔偿给被上诉人的数额（约16643元）。三、本案第一审、第二审诉讼费用等一切诉讼费用应由被上诉人承担。上诉人的诉讼请求有充分事实和法律依据，请求贵院依法予以支持。一审法院判决上诉人承担第一审诉讼费、保全费错误，请求贵院予以改判。被上诉人陈峰伟辩称，对一审判决的所认定的事实没有异议，但对其判决结果我们认为部分内容存在不合理。第一，我方所支付的装修保证金2000元，应当判决向我方退还。第二，因此前的诉讼所产生的诉讼费、保全费、担保费、律师费等费用，均是因对方违约所引起，是答辩人实实在在的损失，应当予以支持。第三，关于事实方面，在签订房屋买卖合同后，我方已经着手进行对房屋的计划安排以及装修。在签订正式可以入场装修的协议之前，我方已经进行了装修的准备工作，委托了装修公司出具了设计方案，在拿到钥匙第一天，我方就已经进场装修，缴清了各种费用，材料已经入场，工人已经入场，已经挖槽上线，答辩人已经实际的取得了房屋的使用权，实际控制了房屋，已经在正常使用房屋。而且答辩人所支付出的装修费用远不止6200元，向装修公司所支付的前期预付款2万元，因时间过长，无法打印转账记录，所以无法向法院提供，但这个是事实。而且合同终止解除的时间是2018年6月28日，即（2018）粤13民终5437号终审判决后合同才终止。在此之前，答辩人始终无法相信一个正常买来已经装修的房屋，最终居然无法继续履行，所以一直通过法律途径维护自己的权利。在这个过程中，答辩人的购房款一直未敢动用，以备后续继续履行。法院最终判决无法继续履行时，答辩人已无法再用同等的价格购买同样的一个房屋，房屋差价损失是实实在在的损失，这个损失不是我任性任意要求的，而是经过评估，应以合同终止时间的评估期为准，也就是评估的价值是150.25万。案涉合同履行未完成，本身就是因为上诉人恶意欺诈所导致的。只有支持答辩人的全部损失，才能打击这种不诚信的行为，才符合民法典所规定的诚实信用原则，方可维护交易的稳定性。原审原告陈峰伟向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除原告与被告、第三人于2016年8月23日签订的《惠州市房地产买卖居间合同》和原告与被告于2016年10月3日签订的《合同》；2、请求法院判决三被告赔偿原告双倍定金40000元、房屋差价损失712500元、房屋装修费25500元、垫付的2016年10月份之前的物业管理费7651元、2016年10月份物业费239元及装修保证金2000元及装修垃圾清运费731元；交通费、误工费8000元，2017年3月1日-2018年3月1日原告租房产生的费用25696元；3、请求法院判决两被告赔偿原告在提起本诉前，因主张两被告继续履行合同而支出的一审、二审诉讼费共24574元、保全费2020元、评估费7500元、担保费6500元、律师费18000元；以上共计880911元。4、请求法院判决由两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月23日，第二被告以第一被告的名义和原告、案外人惠州市惠城区鑫宝房产信息咨询中心（以下简称“鑫宝中心”）签订了一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（合同编号：H*****），其中约定：被告方将位于惠州市惠州大道小金口**房（证号：粤房地权证惠州字第1***号，以下简称“涉案房产”）出售给原告，售价为人民币790000元，付款方式为分期付款，原告须于签订合同当日付20000元定金给两被告，原告同意在第一被告全权委托给鑫宝中心办理该房所有相关手续后为被告方付款500000元给抵押登记银行进行提前还贷（赎楼），解除抵押，然后在房产合同网签时再将余款270000元存入房产局资金监管账户。该合同第四条第一款约定，被告方应在收到全部房款当日将房屋交付给原告使用。该合同第五条约定，由鑫宝中心办理产房过户手续，原、被告双方应在房屋买卖合同签订之日起15个工作日内将办理产权转移所需的全部资料交给鑫宝中心。该合同第六条约定，被告方在签署本合同后不出售涉案房产的，视为违约，被告方应在收到原告通知之日起赔偿双倍订金并退还已收房款；被告方逾期交付房屋或原告逾期支付放款的，均视为违约…如三方同意继续履行合同，则违约方应从违约之日起按照总房价的0.5‰向守约方支付违约金直至实际履行之日。在上述合同签订的前一天，原告向第二被告支付了定金20000元，第二被告则出具了一份收款收据。2016年8月22日，第一被告出具一份委托书，载明由于第一被告在外地不能前来办理出售涉案房产，特委托第二被告代其签写《广东省惠州房地产买卖居间合同》，对第二被告办理出售事宜过程中签署的相关文件第一被告均认可。2016年10月3日，原告与第二被告又签订了一份《合同》，其中约定：原告同意在过户手续进入网签时，径付购房尾款270000元给第二被告，不进入房产监管账号，同时第二被告同意以此合同标的物优先抵押给原告以承担优先取得购房全款；第二被告同意原告于2016年10月3日开始进行装修，并负责结清2016年10月3日之前的物业管理费、水电气费；赎楼款项由原告替第二被告垫付，具体金额以银行实时记录为准，原告愿意实际支付此款项（不高于530000元），多支部分于尾款中抵扣。同日，原告缴交了涉案房产拖欠的物业管理费7890元、装修保证金2000元及装修垃圾清运费731元。之后，第二被告将涉案房产的钥匙交给了原告，原告已开始对房屋进行装修，因购买装修材料花去6200元。2016年10月7日，第二被告电话通知原告，要求单方解除合同，不再出售涉案房产，并阻止原告装修。鉴于此，原告遂于2019年5月16日诉至本院，请求判如所请。另查一，原告曾于2016年10月24日向本院起诉，案号为（2016）粤1302民初5971号，要求被告继续履行合同，将涉案房产过户至原告名下，同时要求被告赔偿违约造成的损失50000元，及赔付物业管理费7651元、误工费、车费1000元，本院经审理后于2017年7月18日作出《民事判决书》，判决：一、第一被告蔡成中应于本判决生效之日按照2016年8月23日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》以及于2016年10月3日签订的《合同》继续履行其合同义务。二、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起五日内向原告陈峰伟支付其垫付的物业管理费人民币7651元。原告不服该判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，之后，该院裁定发回重审。本院经审理后于2018年6月28日作出（2018）粤1302民初37号《民事判决书》，判决驳回原告陈峰伟的全部诉讼请求。原告又不服该判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，惠州市中级人民法院于2018年11月23日作出（2018）粤13民终5437号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。另查二，案外人惠州市惠城区鑫宝房产信息咨询中心系个体工商户，经营者为第三人，现已注销。另查三，第一被告与第三被告是夫妻，涉案房产登记的权属人为第一被告。涉案房产是第一被告在婚后购买的。另查四，经原告申请，本院委托惠州市建诚房地产与土地估价有限公司对涉案房产进行价值评估，该公司于2018年4月12日作出惠市建诚评字[2018]第LLB04007FY号《房地产估价报告》，认定评估市场价值为人民币150.25万元，单价为人民币9135元/㎡。该鉴定报告有效期为壹年（从2018年4月12日至2019年4月11日止）。评估费7500元。2019年12月16日，原告因该鉴定报告已失效向本院申请重新鉴定，本院又委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司惠州分公司对涉案房产的价值进行评估，该公司于2020年3月13日作出国众联字（2020）第H-10028号《房地产估价报告》，认定评估市场价值为人民币1447424元，单价为人民币8800元/㎡。评估费5995元。另查五，经原告申请，本院于2019年4月26日依法作出（2019）粤1302财保230号《民事裁定书》，裁定冻结了被告蔡成中名下所有的位于惠州市惠州大道小金口**房[房产证号：粤房地权证惠州字第1*****号；建筑面积：164.48平方米]的房产，查封价值以人民币852215元为限（查封期限为三年）；同时原告提供案外人惠州百业融资担保有限公司提供担保函为本案作担保，担保金额为人民币852215元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房产虽然登记在第一被告名下，但系第一被告在其与第三被告婚姻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产。根据已生效的（2018）粤13民终5437号《民事判决书》，作为善意购房者的原告，在没有支付全部购房款并办理房屋产权登记手续，且第三被告作为房屋的共同共有人在不同意出售该房产的情况下仍可主张追回房屋。故，原告与第二被告、案外人鑫宝中心于2016年8月23日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（合同编号：HZRA20160822）以及原告与第二被告于2016年10月3日签订的《合同》客观上均无履行的可能。第二被告作为受托人，其签订上述有关合同的法律后果应由委托人第一被告承担。由于第一被告已构成根本违约，导致原告无法实现其合同目的，现原告诉求解除上述的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》和《合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，第一被告应当向原告双倍返还定金，并赔偿原告的损失。关于原告诉求被告支付房屋差价损失。由于第一被告违约，导致原告无法在当时以合同约定的价格购入涉案房产，那么，涉案房产现在增值的部分应当属于原告的损失，也属于第一被告在向原告出售涉案房产时应当预见的损失范围内。故，对于这一部分损失，第一被告应予以赔偿。另外，对于原告支付的物业管理费7890元和垃圾清运费731元，第一被告应当予以返还。原告诉求的租房产生的费用、交通费及误工费，依据不足，不予支持。此外，原告诉求的诉讼费、保全费、评估费、担保费、律师费等费用，于法无据，不予支持。对于原告诉求的装修保证金，其可向涉案房产的物业管理方申请退还。第二被告和第三被告并非合同另一方，无需因第一被告的违约行为对原告承担相应的违约责任。第三被告韦秀兰、第三人陈爱丽经传唤未到庭参加诉讼，亦未提出答辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响案件的实体审理。综上，缺席判决：一、解除原告陈峰伟、第二被告赖小青与案外人惠州市惠城区鑫宝房产信息咨询中心于2016年8月23日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（合同编号：HZRA20160822）以及原告陈峰伟和第二被告赖小青于2016年10月3日签订的《合同》。二、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起十日内向原告陈峰伟双倍返还定金人民币40000元。三、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起十日内向原告陈峰伟返还其垫付的物业管理费人民币7890元。四、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起十日内向原告陈峰伟赔偿装修损失人民币6200元和装修垃圾清运费人民币731元。五、第一被告蔡成中应于本判决生效之日起十日内向原告陈峰伟赔偿房屋增值损失人民币657424元。六、驳回原告陈峰伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12322元、保全费4781元，共计人民币17103元，由第一被告蔡成中负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：上诉人蔡成中对违约事实无异议，综合上诉人的上诉及被上诉人的答辩，本案的争议焦点是上诉人蔡成中是否应承担房屋增值部分的赔偿责任，如需承担该部分责任时，房屋增值损失应如何计算。对此分析如下，上诉人与被上诉人于2016年8月23日签订《房地产买卖居间合同》后，又于2016年10月3日签订一份《合同》明确被上诉人陈峰伟可于当日开始装修。签订该合同后，陈峰伟即缴交了涉案房产拖欠的物业管理费，装修保证金和装修垃圾清运费，并购入部分装修材料着手装修事宜。2016年10月7日上诉人蔡成中一方虽电话通知解除合同，但被上诉人陈峰伟并不同意，并于2016年10月24日诉至惠城区人民法院要求继续履行合同，直至2018年11月23日本院作出终审判决，解除涉案合同。由于上诉人是违约方，被上诉人并不存在任何违约行为，因此，陈峰伟在诉讼期间对合同继续履行的期待具有合理性，但在法院确定合同最终因原审第三被告的原因无法继续履行时，因房价上涨，陈峰伟已无法再以原价格购回相当的房屋，故房屋在签订合同到确定合同解除这一期间的增值部分应视为陈峰伟因合同解除造成的实际损失。故一审法院认定案涉房产增值部分属于被上诉人陈峰伟的损失由上诉人蔡成中进行赔偿，理据充分。关于房屋增值部分的损失计算问题，在陈峰伟申请后，一审法院曾于2018年委托惠州市建诚房地产与土地估价有限公司对涉案房产进行价值评估，认定案涉房产评估市场价值为150.25万元，该评估报告虽因有效期已过无法直接采纳，但作为参考，本次诉讼委托评估的房屋价格144.7424元较2018年的市场价格还低，一审判决以本次鉴定价值认定增值损失并未加重上诉人蔡成中的赔偿责任，故本院予以维持。另，被上诉人陈峰伟为证明其装修损失提交了相应的凭证回单，结合其购买案涉房产用以装修居住，且已着手装修事宜的情形，上诉人蔡成中主张不予赔偿该项损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人蔡成中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10436元，由上诉人蔡成中负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斯审 判 员  郭志文审 判 员  朱莉娜二〇二〇年十二月三十一日法官助理  荣 盟书 记 员  赵 昕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。