重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初19847号原告：吕立奋，男，汉族，住福建省厦门市。委托诉讼代理人：张芮，重庆雄明律师事务所律师。被告：庹胜清，男，汉族，住重庆市奉节县。原告吕立奋与被告庹胜清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕立奋的委托诉讼代理人张芮，被告庹胜清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕立奋向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2019年6月30日签订的《商铺租赁合同》；2．被告支付截至2020年8月31日所欠租金19,725元，并按照每月6,575元支付从2020年9月1日起至合同解除之日止的租金损失；3．被告支付原告违约赔偿金3万元；4．被告支付原告逾期支付租金违约金，违约金按日32.875元的标准从2020年5月18日起计算至合同解除之日止；5、被告支付原告律师费6,000元；6．被告腾空房屋排除妨害并返还房屋。事实和理由：原、被告双方于2019年6月30日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市九龙坡区龙泉路24号附X号的商铺出租给被告，月租金为6,575元，每3个月为一期支付租金，履约保证金1万元，租赁期限为2019年7月1日至2024年6月30日。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，但被告支付租金常有延迟。2020年5月，被告未按约支付2020年6月至8月期间的租金，经原告多次催收无果，被告仍拒不支付。原告依约有权解除合同并主张违约赔偿，故诉如前请。审理中，原告明确第六项诉讼请求为：排除妨害是指被告还没有搬走，还未将房屋恢复原状，排除妨害指的是恢复原状，而恢复原状指的是被告将所有物品搬离。被告庹胜清辩称，原、被告双方已于2020年5月31日合意解除《商铺租赁合同》，被告不再支付租金，原告另行出租案涉商铺并退还被告租赁保证金10,000元，双方权利义务终止，互不承担违约责任。2020年5月31日，双方约定被告不再承租案涉商铺，原告随即要求被告对案涉商铺进行拍照并回传给原告，以便原告另行发布招租广告。2020年6月起，被告已停止租赁经营案涉商铺，同时原告也对案涉商铺予以了停水、停电。2020年6月1日至2020年7月17日期间，原告一直在网上、案涉商铺门面上发布招租广告或委托被告另行出租，并向被告承诺，如能帮助原告另行出租，则向被告退还履约保证金10,000元。2020年6月28日，被告帮原告寻找到了欲要承租之人，后原告告知因租金价格事宜，原告未对此出租。2020年7月2日，被告按原告指示将钥匙交还了原告及物业公司。其次，原告应支付被告代为垫付的电改造费用18,000元。案涉租赁合同签订后，双方又于2019年8月1日签订补充协议，由原告承担商铺的电改造费用18,000元，被告先行垫付，满两年后直接从租金中抵扣。现双方已于2020年5月31日解除案涉租赁合同，原告应当返还或抵扣被告代为垫付的电改造费用18,000元。再次，租金标准应为5,710元/月。案涉租赁合同虽约定的租金标准为6,575元/月，但2020年5月26日，双方约定变更为每三个月租金为17,310元，也即每月租金为5,710元。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、微信聊天记录、委托代理合同、增值税电子发票、微信聊天记录截图等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年6月30日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告，双方就位于重庆市九龙坡区龙泉路24号附X号商铺（建筑面积26.3平方米）签订了《商铺租赁合同》。该合同主要约定：1．租赁房屋用途为莱得快（小吃）。2．租赁期限为5年，也即自2019年7月1日起至2024年6月30日止。3．租金为每月6,575元，乙方每3个月为一期向甲方支付租金，并在每一期到期10个工作日前向甲方支付下一期租金；第一期租金合计19,725元，第一期租金应于2019年7月1日前支付；自第3年（含第3年）起，年租金在上一租赁年度租金基础上递增5%，直至合同租赁期限结束。4．签订合同之时，乙方向原告支付10,000元作为定金，甲方出具收款凭证，在乙方支付租金时，之前交付的定金自动转为履约保证金。5．免租期为2个月，也即自2019年7月1日起至2019年8月31日止，免租期内水、电、气及物业费等费用由乙方承担。6．租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还，若因乙方违约导致合同提前解除或终止或乙方单方解除合同，则履约保证金不予退还，履约保证金不足以补偿乙方造成的损失的，甲方有权另行要求乙方予以赔偿；乙方如希望解除合同，应提前三个月向甲方申请，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还，若未按要求提前申请或甲方未同意，则履约保证金不退还。7．乙方无故拖欠租金1个月以上的，甲方可单方面解除合同，收回房屋。8．乙方逾期支付租金，则每日按月租金的千分之五支付违约金；无故拖欠租金一个月以上的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收履约保证金，履约保证金不足以支付所欠费用的，甲方有权向乙方追收所欠费用。9．租赁期间，乙方未经甲方同意而终止合同，并在租赁期届满前退还房屋，则应支付甲方违约赔偿金，金额为履约保证金的3倍，且甲方不再向乙方返还履约保证金。10．一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担，违约方还应承担守约方因追偿而发生的律师费、诉讼费等费用。合同同时对双方权利义务等事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了三个月租金19,725元及履约保证金10,000元。2019年8月1日，原、被告双方在微信聊天中确定了案涉租赁合同的补充条款为“双方约定，由甲方（房东）承担电改造费用1.8万，由乙方（租户）先行垫付，满2年后从店租直接抵扣”。审理中，原告认为，该改造费用实际上是被告经营所需，对原告而言无必要性，通过该条的理解也即原告同意承担费用的前提是被告租满2年，系附条件的承诺。被告则认为，案涉合同已经解除，无须再等2年，且改造后是原告享用的。另查明，被告已付清案涉商铺2020年5月31日之前的租金。2020年5月31日，被告通过电话向原告提出不再继续租赁案涉商铺，2020年6月初，原告通过物业公司将案涉商铺的水电予以了关停，后被告缴纳水电费，案涉商铺仅恢复了供电未恢复供水。2020年7月2日，被告征得原告同意后，将案涉商铺钥匙交给了物业工作人员。截至庭审时，案涉商铺仍尚未对外重新出租。审理中，被告陈述，钥匙交给物业工作人员后，案涉商铺内物品尚未搬离完毕，遗留有抽油烟机、冰箱等，但遗留的物品都是被告不再要的物品，现案涉商铺内仅遗留有抽油烟机，其也不再要了。2020年7月28日，原告因本案与重庆熊明律师事务所签订了《委托代理合同》，原告为此向重庆熊明律师事务所支付了6,000元法律服务费。审理中，原告自愿撤回了第六项诉讼请求。2020年5月31日至2020年7月2日期间，双方的微信聊天主要对话如下：原告称：“能拍几张照片给我吗，我要发布下，谢谢了哈”，被告回复：“我明天给你拍，这会儿没在这边了”。6月1日，被告将案涉商铺的照片微信发送给了原告。6月1日，原告微信中称：“不到一年，真可惜了，要不免租一个月，你考虑下”，被告回复：“免一个月也只能解决暂时的问题，我这几天处理货品也转一下看有没有人要”，原告随即称：“好的能盘掉最好，押金也能还你，可以沟通下”。6月3日，原告微信称：“问下，你那边盘店的事什么时候能定呢或者说什么时候才能完全撤出？”，被告回复：“不好意思，白天有事没有及时回复，这几天我们都在找渠道转，再等几天吧！”。6月4日，原告微信联系被告称：“那东西开始搬走了吗”，被告回复：“还没有搬，你着急要我们搬就把押金退了（15000增容费+10000押金），或者就让我们慢慢转一段时间”。6月15日，原告微信联系被告称：“物业又来催了，你还没把水电处理掉吗”，“物业费就算了，但水电你结掉就行”；被告回复：“嗯！明天我约了两个来看房子，到时候我把水电结了？她给我打电话说了的，电费也只差三百多”。6月22日，原告微信联系被告称：“听物业说你开始搬了”，“钥匙会留给谁呢”，被告回复：“你觉得放哪里好拿，我就给谁”，“搬完一半了，过几天又去搬，搬完给你讲，到时候钥匙你看放哪里”，原告随即称：“钥匙放杨玉管那吧”。6月30日，原告微信联系被告称：“问下，你那边还有要搬的吗，没有的话，钥匙就给杨主管吧”，7月2日，原告回复：“钥匙给他了”。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》应系双方真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方庭审陈述、举示的证据材料以及查明的案件事实，本案的争议焦点主要在以下三个方面：一、合同是否已经解除以及何时解除；二、履约保证金是否应当退还；三、电改造费用由何人负担；四、违约责任及费用如何承担。针对争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该条系协议解除与约定解除的规定。所谓协议解除是指合同成立后，未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商而解除合同，使合同效力消灭的行为，故协议解除以当事人双方自愿协商且均同意解除合同为前提；所谓约定解除，是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭。本案中，被告虽辩称，案涉租赁合同已于2020年5月31日经双方协议解除，但从原、被告双方的微信聊天记录中，并未看出原告有明确的同意协议解除的意思表示。同时原告在微信聊天中多次询问被告转让或转租事宜的进展，以及被告何时搬离，此举应当系原告为避免损失扩大采取的积极措施，并不能视为原告有协议解除案涉租赁合同的意思表示。故对被告该抗辩意见，本院不予采信。鉴于在案涉租赁合同履行过程中，被告于2020年7月2日将钥匙交还了物业公司，同时原告在微信聊天中也多次提及搬离事宜，故本院认定在双方均无继续履行合同的意愿前提下，涉案《商铺租赁合同》于被告将钥匙交还给原告指定人员，原告实际上能控制租赁房屋之日即2020年7月2日解除。针对争议焦点二。本院认为，依约双方合同约定的内容，本案中的履约保证金主要是指合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。违约金则是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。一般意义上讲，违约金具备补偿性、惩罚性，履约保证金应该具备补偿性，是否具备惩罚性，则应根据案情和合同约定来确定。本案中，案涉租赁合同关于履约保证金的约定中，约定了乙方未经甲方同意提前解除合同，履约保证金不予退还，此时该履约保证金的性质转化为违约金，体现了对相应违约行为的惩罚。案涉租赁合同约定的租赁期限为5年，被告仅履行了不到一年便提前解除，且履约保证金10,000元相当于不到二个月租金的金额，故该履约保证金作为违约金数额设定得当，被告关于退还履约保证金或保证金抵扣租金等费用的意见，本院不予采信。针对争议焦点三。案涉租赁合同的补充条款也即“双方约定，由甲方（房东）承担电改造费用1.8万，由乙方（租户）先行垫付，满2年后从店租直接抵扣”如何理解的问题。本院认为，双方对该条款的约定产生理解分歧，故应当按照该条款所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则确定意思表示的含义。首先，依据该条款所使用的词句整体理解来看。该条款已经明确约定了由甲方也即原告承担电改造费用1.8万，被告仅先行垫付，只是约定了租赁期满两年后才从租金中予以抵扣该费用。其次，从出租人的基本义务来看。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人有义务提供适租的房屋，在双方没有特殊约定的情形下，出租人应当负责提供水、电的正常使用。本案中，被告承租案涉商铺用于商业经营，对案涉商铺电力改造后，也有利于原告今后继续使用或出租使用。故对被告辩称，该项费用应由原告负担或抵扣租金费用的抗辩意见，本院予以采信。本案中，案涉租赁合同因被告原因提前解除，该补充条款约定的抵扣时间在客观上已无法满足，故本院综合考虑合同解除原因、补充条款的约定以及合同实际履行期间等因素，酌情确定分担到合同实际履行期间的电改造费用3,600元（18,000元÷60个月×12个月）由被告负担，扣除该费用后，原告实际应负担的电改造费用为14,400元（18,000元-3,600元）。针对争议焦点四。首先关于原告主张的合同解除违约金3万元的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中被告交纳的履约保证金10,000元原告已不予退还，同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故原告再行主张违约解除合同违约金30,000元过高，鉴于被告提前解除合同导致原告预期利益受损的事实，本院酌情确定一个月租金也即6,575元作为合同解除违约金。其次，关于原告主张的租金计算至合同解除之日止以及逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定支付租金等其他相关费用。本案中，依据查明的事实，案涉商铺虽于2020年6月进行了停水、停电，但依据原、被告双方的微信聊天记录可以看出，截至6月15日被告仍未将案涉商铺欠付的水电费予以缴清，且2020年6月1日至7月2日期间被告未经营的原因并非案涉商铺停水、停电，而系被告在此期间预将案涉商铺予以转让或转租，同时被告也未在该期间予以实际搬离，故原告主张被告支付租金至合同解除之日也即2020年7月2日，理由正当，本院予以支持。依据案涉租赁合同约定的租金标准计算该期间租金为7,013.33元（6,575元/月+6,575元/月÷30天/月×2天）。被告虽辩称，租金标准已变更为5,710元/月，但其举示的微信聊天记录不足以证明租金已变更的事实，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。对于该期间租金的逾期付款违约金问题。根据法律规定，对于违约金，当事人可以约定一定数额，也可约定损失赔偿额的计算方法，但损失赔偿范围均应当与损失相符。本案中，被告已经承担了合同解除违约金以及履约保证金不予退还的违约责任，加之在上述期间被告交纳了水电费后，原告仅恢复了供电未能恢复供水，属于合同履行的瑕疵行为，故原告主张该期间的逾期付款违约金，本院不予支持。由于被告已于2020年7月2日将案涉商铺钥匙交还给原告指定的物业工作人员，原告实际上从当日已经能实际控制案涉商铺，故原告主张租金计算至2020年8月31日，理据不足，本院不予支持。最后，对于律师费负担问题。按照案涉租赁合同约定，违约方应当负担包括律师费在内的损失，现原告因本案诉讼产生律师费6,000元，原告主张该项费用，理由正当，本院予以支持。因原告实际应负担的电改造费用为14,400元，该款已由被告垫付，故抵扣本案中被告应当承担的合同解除违约金6,575元、租金7,013.33元、律师费6,000元，合计19,588.33元后，被告还应支付原告5,188.33元。现原告自愿撤回了第六项诉讼请求，本院对此予以尊重。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吕立奋与被告庹胜清于2019年6月30日就位于重庆市九龙坡区龙泉路24号附X号房屋（建筑面积26.3平方米）签订的《商铺租赁合同》已于2020年7月2日解除；二、被告庹胜清于本判决生效之日起十日内向原告吕立奋支付合同解除违约金、租金、律师费合计5,188.33元；三、驳回原告吕立奋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为597元，由被告庹胜清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 倘军伟二〇二〇年十二月二十日法官助理 陈 洲书 记 员 许安娜