文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民撤6号原告：李荣付，男，1964年2月27日出生，汉族，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：刘馨远，北京市中唐律师事务所律师。原告：李庆超，男，1989年5月5日出生，汉族，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：刘馨远，北京市中唐律师事务所律师。被告：刘广荣，女，1969年4月4日出生，汉族，住山东省平邑县。委托诉讼代理人：武传群，山东蒙林律师事务所律师。被告：山东筑山房地产开发有限公司，住所地山东省平邑县蒙阳路南首。法定代表人：李荣元，经理。委托诉讼代理人：侯少奇，山东华拓律师事务所律师。第三人：胡军，男，1973年8月10日出生，汉族，住山东省平邑县。原告李荣付、李庆超因与被告刘广荣、山东筑山房地产开发有限公司（以下简称筑山公司）及第三人胡军第三人房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020)鲁13民终799号生效判决书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李荣付、李庆超及其委托诉讼代理人刘馨远，被告刘广荣的委托诉讼代理人武传群，被告筑山公司的委托诉讼代理人侯少奇到庭参加诉讼。第三人胡军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李荣付、李庆超向本院提出诉讼请求：1、依法撤销本院于2020年4月20日作出的（2020）鲁13民终799号民事判决书以及平邑县人民法院作出的（2019）鲁1326民初4968号民事判决书中第一项、第二项判决，依法改判驳回刘广荣关于对平邑县××小区××号楼××单元××室的房屋占有使用相关诉求，并依法认定原告同被告二签订的《商品房买卖合同》优先继续履行；2、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：原告系父子关系，原告为购买被告二开发建设的位于平邑县××小区××号楼××单元××室，于2013年就开始向被告二支付购房款，被告二多次给原告出具购房收据，被告二将涉案房屋已经出卖给原告予以知情。但是，被告二在其已将涉案房屋售卖给原告的情况下又将涉案房屋出卖给被告一，严重侵犯了原告的合法权益。后，被告一在明知道被告二将涉案房屋已经出卖给原告且原告不知情的情况下，以被告二为被告起诉到平邑县人民法院：1、依法确认被告一和被告二于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同》有效，确认房屋归被告一所有；判令被告二为被告一开通水电气暖电梯等，保证被告一正常居住使用，胡军承担连带责任；判令被告二按合同约定期限为被告一办理土地证、房产证等，承担违约金，并赔偿损失，胡军承担连带责任；最后，一审法院在未查明事实的情况下做出违法判决：被告二与被告一于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；被告二于本判决生效后十日内协助开通已能够使用的涉案房屋的配套设施，不得妨害被告一对该房屋的占有、使用。后，被告二向贵院提起上诉，在被告二隐瞒涉案房屋已经出卖给原告且实际占有使用的情况下，二审法院亦没有查明案件基本事实，而维持一审法院判决事项，一、二审判决严重损害了原告合法权益。刘广荣辩称：对本案争议的房屋所有权权属，己由生效的判决书予以确认，该房屋归答辩人所有，应依法驳回原告诉求。2016年8月份，答辩人通过鲁房置换公司公示平台获知胡军在平邑县明星居小区有楼房（3号楼2单元1001室）一套出卖，答辩人通过鲁房置换公司作为中介联系，胡军称楼房系开发商即本案被告筑山公司欠其工程款顶账而来，无权属及经济纠纷，水电气暖等正常，保证答辩人正常居住使用，办理房产使用权转移手续及登记备案等。2016年9月1日，答辩人与胡军、鲁房置换公司签订房屋买卖合同，约定房屋价款为30万元。2016年9月4日，胡军安排答辩人与被告筑山公司签订了《商品房买卖合同》，约定全部房款30万元，并由筑山公司为答辩人出具一次性付清30万元房款收款收据（该房款已实际支付至鲁房置换公司，答辩人与筑山公司签订房屋买卖合同后，由鲁房公司支付给了胡军），并同时按合同约定将楼房钥匙交付答辩人，将房屋交付，由答辩人居住使用。也符合最高人民法院关于审理商品房买卖合同解释第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另行约定的除外”的规定。2019年7月份，答辩人提起诉讼，要求确认答辩人与筑山公司签订的《商品房买卖合同》有效，并为答辩人开通水、电、暖、气、电梯等配套，保证答辩人正常使用。后平邑县人民法院作出(2019)鲁1326民初4968号民事判决书予以支持。筑山公司提起上诉，临沂市中级人民法院作出(2020)鲁13民终799号民事判决书予以维持。答辩人通过判决方式确认房屋买卖合同有效，并判令筑山公司协助开通涉案房屋的配套，不得妨碍答辩人对涉案房屋的占用、使用。确认了答辩人对该房屋具有所有权及使用权。另，筑山公司将楼房交付答辩人后，由于不开通配套设施，答辩人提起诉讼期间，该楼房被原告将门锁换掉，并将部分装修材料搬入楼房，强行占有，答辩人申请法院进行了保全，并更换了门锁。判决生效后，答辩人申请执行期间，原告置法院查封裁定及判决于不顾，再次，将门锁换掉，将部分装饰材料搬进涉案房屋，被法院采取措施，答辩人再次更换了门锁，并由法院张贴封条，答辩人将钥匙交由法院暂时保管。期间，原告与筑山公司串通（原告李荣付与筑山公司法定代表人李荣元系本村弟兄关系），并在诉讼期间、查封期间，继续完善房屋买卖合同、物业合同等，并于2020年10月份以确认筑山公司与答辩人签订的房屋买卖合同无效为由提起诉讼，后由平邑县人民法院作出(2020)鲁1326民初5902号民事裁定书，原告撤诉。根据筑山公司与答辩人2016年9月4日签订的《房屋买卖合同》第六条房屋交付时间及确权约定：“甲方于2016年9月4日在乙方支付全额房款后交付乙方使用，并按规定办理产权手续”。第九条均约定：“付清所有购房款后，方可领取住房钥匙进行室内装修”。也正是基于该合同的签订及交付了全部房款，筑山公司按合同约定将房屋钥匙交付答辩人，应视为房屋交付。原告与筑山公司签订房屋买卖合同是在2019年7月20日，交付房屋及接收楼房钥匙时间在2019年7月21日。而此时，筑山公司早已于2016年9月4日将房屋交付答辩人。原告辩称的所谓的占有、使用等行为，系个人采取地砸坏门锁，更换门锁，强行施工等极端方式，不具有合法性。因原告及答辩人均未办理案涉房屋的房产证，故应根据合同的实际履行情况来认定物权是否已经发生转移。答辩人与筑山公司签订了商品房买卖合同，支付了全部款项，而且还及时办理了房屋交付手续，可以证明答辩人与筑山公司已实际履行了合同义务，完成了房屋交付，因房屋的转移占有与交付使用，具有明显的公示与公信的现实作用，故(2019)鲁1326民初4968号民事判决书及(2020)鲁13民终799号民事判决书确认涉案房屋买卖合同有效，并由筑山公司协助开通配套设施，不得妨害答辩人对该房屋的占用、使用，并无不当。原告虽交纳了部分房款，但是没有及时签订商品房买卖合同和办理交付入住手续，因此原告强行砸坏门锁、更换门锁、进门装修的实际占有行为不具有合法性，依法不应予以支持。对于原告及相关当事人给答辩人造成损失，答辩人保留提起诉讼的权利。筑山公司辩称：同意原告诉求，原告起诉状中事实与理由中除所称的被告二隐瞒将涉案房屋已经出卖给原告、且实际占有使用的情况下这句话以外，其他部分均予以认可。被告二与被告刘广荣或者胡军并不存在真实的房屋买卖合同关系，但与原告之间存在真实房屋买卖合同关系。原告已全额交付购房款、水电暖费、物业费、开口费等。被告也已经将水电卡交付给原告，因此同意原告的诉讼请求。胡军未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、(2019)鲁1326民初4968号民事判决书、(2020)鲁13民终799号民事判决书，证明二被告因房屋买卖合同纠纷案件诉讼，在被告二已经明知道涉案房屋己卖给原告的情况，还依然出卖给被告一，二被告存在严重恶意，侵害原告合法权益。同时证明原告在法定期限内主张自身权益。2、购房收款收据，证明原告自2013、2014年就开始向被告支付购房款，原告已向被告支付388048元全部购房款；3、2013年天然气及有线电视开口费收据、2019年7月21日水电气收据、供暖费及物业费收据，证明原告对涉案房屋支付生活居住费用，占用房屋；4、装修及瓷砖收款收据、现场照片及视频，证明原告已实际占有使用房屋并装修改造；5、认购协议、商品房买卖合同、物业管理合同，证明原告在2015年3月29日就已签订认购协议，后签订购房合同及物业合同；6、平邑县人民法院（2019）鲁1326民初2593号民事裁定书，证明第三人与被告并不存在真实买卖合同关系，第三人知道被告在2015年3月29日已将涉案房屋出售给原告，也承认被告拒绝将房屋交付给第三人，也不会给第三人接通水电；7、说明、房屋确认表、证明、收款收据、小区装修管理规定、装修保证金收据、销货凭证、邮寄单、出入证登记表，证明被告已同原告确认交房，开具燃气使用，支付电梯使用费，购房是为了结婚使用。刘广荣质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议。该证据能够证实一、二审法院是基于筑山公司与被告2016年9月4日签订房屋买卖合同，并一次性支付全部房款后，将房屋钥匙交付被告，完成房屋交付及转移，并依法作出的公正判决，该两份判决已将事实审查清楚。证据2、3、4，被告不知情。并且有部分款项是在2016年9月4日筑山公司与被告签订合同并交付房屋后才发生的交款行为。2016年9月4日筑山公司与被告签订合同，并交付房屋后，并且也是在诉讼期间，原告与筑山公司串通形成。原告在未取得房屋钥匙情况下，采取不合法的方式将门锁更换，强行占有房屋。被告曾经申请对该房屋进行保全。二审判决生效后，法院执行期间，原告又采取砸坏门锁，更换门锁方式，强行进入涉案房屋，被法院执行局张贴封条，原告的行为系不合法行为。证据5，购房合同是2019年7月20日签订，当时房屋已经交付给被告，是原告与筑山公司串通形成。认购协议书，被告不知情，对该认购协议不予认可。此前，原告在其他诉讼中并未提交，而且原告提交的认购表，也没体现出已经签订认购协议。该证据应该是原告与筑山公司在2019年7月20日与房屋买卖合同，物业合同、装修合同以及房屋交付证明一并形成，所以对该证据不予认可。证据6，真实性没有异议，但该裁定书是法院经审查认为，被告与筑山公司已完成房屋交付并实际占有而予以驳回。证据7，关于筑山公司出具的说明，没有出具时间，但是该内容是原被告串通形成，不符合当时的客观情况。从该交房确认表可以看出按照合同约定，应当是在2019年7月20日，原告缴纳全部房款后，才交付钥匙，说明筑山公司将该房屋交付给原告的时间是2019年7月21日。而筑山公司交付给被告的时间为2016年9月4日。使用燃气、电梯、装修行为，均发生在筑山公司与被告签订完房屋买卖合同并交付房屋之后，系原告与筑山公司串通。综上，筑山公司于2016年9月4日与被告签订完房屋买卖合同，一次性缴纳全部房款，并按合同条款约定将房屋钥匙交付被告，由被告占有和使用，双方均按合同履行，对于原告与被告筑山公司首付房款，签订合同，交付房屋，绝大部分是在2016年9月4日之后，而此时筑山公司已经将房屋交付被告使用。所以法院作出判决并无不当，也明确了被告对该房屋的使用权和所有权，以及筑山公司应协助的开通配套设施等行为。筑山公司质证意见：对证据1，无异议，但对举证目的部分有异议，在两份判决书中，被告二多次提及涉案房屋已经由被告二出卖给原告，被告二并无隐瞒的恶意。其他证据均无异议，我方确实已经收到原告房款，收到原告向被告交付的天然气及有线电视开口费用，原告确实已经交纳水电暖费用。刘广荣提交以下证据：1、（2020）鲁1326民初5902号民事裁定书，证实原告以同样的事实和理由向平邑县人民法院提起诉讼，要求确认筑山公司与被告房屋买卖合同无效后撤诉。2、2016年9月4日签订房屋买卖合同及收款收据，证明于当日一次性交付全款，并按合同第六条及九条约定，同时交付的房屋钥匙。原告质证意见：对裁定书的真实性认可，但是被告一所陈述的事实是错误的，当时原告向平邑县人民法院针对二被告提起房屋买卖合同纠纷一案，对被告提交的房屋买卖合同真实性、合法性、证明目的均不予认可，因为被告二多次说明同被告一没有任何真实的商品房买卖合同关系。原告在2013年就已经向被告二支付了相关的购房款项。对于被告一和被告二签署的买卖合同，是基于被告一向胡军支付的相关款项转化。对于二被告的买卖合同关系，原告不予认可。筑山公司质证意见：该两份证据的本身真实性无异议，但是对其举证目的有异议。虽然被告一与被告二签订了商品房买卖合同，被告二也向被告一出具了2016年9月4日的收据。并且备注了房款一次性付清。但根据4968号案查明的事实，被告一实际上并没有向被告二交付过房款。双方也并没有实际履行商品房买卖合同。虽然被告二向被告一交付过钥匙，但是被告一从来没有实际占有使用涉案房屋，因此被告认为被告一、二之间并不存在真实房屋买卖合同关系。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合其他事实综合予以认定。根据当事人举证、质证及庭审调查，本院认定如下事实：二原告系父子关系，原告为向被告筑山公司购买房屋，自2013年1月即分多次向筑山公司交纳购房定金及购房款，至2015年3月29日共计交纳购房款20万元，由筑山公司出具了20万元收款收据。其中，2013年9月6日，向筑山公司分别交纳燃气及有线电视开口费各2800元、200元，收据中注明房屋为明星居3号楼2单元1001室。原告提交一份其与筑山公司于2015年3月29日签订的商品房认购合同协议，协议约定原告李荣付认购位于平邑县××路××小区××号楼××单元××层楼××户。2019年7月20日，原告李庆超就涉案房屋与筑山公司签订商品房买卖合同，约定李庆起购买涉案房屋，主房及储藏室共计房款388048元，李庆超交清了购房余款。此后，李庆超进入涉案房屋，进行部分改造及部分装修，占有使用该房屋。期间，向小区物业交纳了装修保证金、物业费、暖气费、水电费、电梯使用费等费用。筑山公司开发建设平邑县明星居小区期间，曾于2015年3月18日与胡军签订《外墙保温和外墙漆承包合同》，由胡军承包明星居4号楼外墙保温和外墙漆工程。后筑山公司因需要资金，由胡军等介绍并担保，向顾爱震借款25万元，以明星居小区3号楼2单元1001室抵押，签订了楼房买卖合同。借款逾期后，胡军委托临沂市鲁房房屋置换平邑公司出售该楼房，2016年9月1日，经临沂市鲁房房屋置换平邑公司作为中介，胡军和刘广荣签订《房屋买卖合同书》，约定房屋价款为30万元，由刘广荣交鲁房置换平邑公司转胡军，并约定：“本房购房合同为乙方（刘广荣）名下，三方合同终止，乙方在更名前将30万元暂存中介方，合同更名完毕，乙方委托中介方放款给甲方（胡军）30万元，合同终止。”2016年9月4日，胡军和刘广荣一起到筑山公司，筑山公司法定代表人李荣元安排其公司人员和刘广荣签订《商品房买卖合同》，约定将明星居小区3号楼自东向西二单元10层1001户出售给刘广荣，房屋价款30万元，于2016年9月4日在刘广荣支付全额房款后交付其使用，并按规定办理产权手续。同日，筑山公司向刘广荣出具30万元购房款收据，备注房款一次性付清，并将涉案楼房钥匙交给刘广荣。2016年9月5日，胡军为刘广荣出具了30万元房款收条。刘广荣拿到钥匙准备装修楼房时，因筑山公司拒不交付楼房及接通水电发生纠纷。刘广荣于2019年4月16日诉至平邑县人民法院，要求确认刘广荣与胡军、鲁房置换平邑公司签订的房屋买卖合同无效，退还房款30万元及利息，返还佣金4500元，承担违约金并赔偿损失，该院以（2019）鲁1326民初2593号民事裁定书裁定驳回起诉。后刘广荣又以其诉求向平邑县人民法院提起诉讼。该院于2019年8月20日作出（2019）鲁1326民初4968号民事判决：一、山东筑山房地产开发有限公司与刘广荣于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、山东筑山房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助开通已能够使用的平邑县××小区××号楼××单元××室的配套设施，不得妨害刘广荣对该房屋的占有、使用；三、驳回刘广荣的其他诉讼请求。筑山公司不服，提起上诉，筑山公司在其上诉请求中，要求追加李荣付、李庆超为该案当事人参加诉讼。本院经二审，于2020年4月20日作出（2020）鲁13民终799号民事判决，驳回上诉，维持原判决。另查明，筑山公司与原告及被告刘广荣签订的商品房买卖合同均未进行备案登记，涉案房屋也未进行预告登记。2019年4月16日，刘广荣以胡军、临沂市鲁房房屋置换公司平邑分公司为被告向平邑县人民法院提起诉讼，请求确认刘广荣与胡军、鲁房房屋置换公司平邑分公司签订的房屋买卖合同无效、判令被告退还房款30万元、返还佣金，该院同年6月5日作出裁定，驳回了刘广荣的起诉；2020年8月14日，李荣付、李庆超以筑山公司为被告、刘广荣为第三人向平邑县人民法院提起诉讼，请求判令被告优先向原告继续履行就其签订的涉案房屋商品房买卖合同、被告就涉案房屋解除查封后协助原告办理过户手续，后撤回起诉，该院作出（2020）鲁1326民初5902号民事裁定，准许撤诉。本院认为，被告筑山公司分别与原告及被告刘广荣签订的二份商品房买卖合同，合同内容不违反法律强制性规定，均为有效合同。故原告要求撤销平邑县人民法院（2019）鲁1326民初4968号民事判决书第一项的诉讼请求不能成立，本院不予支持。筑山公司就一处房屋买卖标的分别与两个买受人签订商品房买卖合同，构成一房二卖，筑山公司只能履行一个买卖合同，对另一个不能履行的合同构成违约，应当依法承担违约责任。根据涉案商品房买卖合同履行的事实情况看，原告李庆超交纳了房屋全部购房款，且大部分房款交纳早于刘广荣，并进入涉案房屋进行部分装修，交纳了物业、水、电、暖等费用，应当认定李庆超已经依据商品房买卖合同取得了对房屋实际占有、使用的合法权利，筑山公司向其交付了房屋实物；被告刘广荣虽然与筑山公司签订的商品房买卖合同时间早于原告签订的合同，筑山公司也认可向其付了房屋钥匙，但刘广荣并未对房屋实现现实控制、占有和使用，鉴于原告已实际占有房屋，筑山公司对刘广荣就涉案房屋构成交付上的履行不能，故本院（2020）鲁13民终799号民事判决及平邑县人民法院作出的（2019）鲁1326民初4968号民事判决中关于山东筑山房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助开通已能够使用的平邑县××小区××号楼××单元××室的配套设施，不得妨害刘广荣对该房屋的占有、使用的判决内容不当，依法应予撤销。筑山公司针对（2019）鲁1326民初4968号民事判决提出的上诉理由中，要求追加李荣付、李庆超为该案当事人，本院在二审中未予支持，因此，原告未能参加上述案件的审理，不可归责于原告原因。综上所述，原告李荣付、李庆超的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百条规定，判决如下：一、撤销本院（2020）鲁13民终799号民事判决维持原判中的平邑县人民法院（2019）鲁1326民初4968号民事判决第二项，即山东筑山房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助开通已能够使用的平邑县××小区××号楼××单元××室的配套设施，不得妨害刘广荣对该房屋的占有、使用的判决内容；二、确认原告李庆超与被告山东筑山房地产开发有限公司签订的平邑县××小区××号楼××单元××室商品房买卖合同继续履行；三、驳回原告李荣付、李庆超的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告山东筑山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  陈怀峰审判员  李兴波审判员  杨敬国二〇二〇年十二月二十八日书记员  李晴晴