浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2455号 上诉人（原审被告）：天台嘉信置业有限公司，统一社会信用代码91331023MA28HWK801，住所地：浙江省天台县赤城街道工人东路**。 法定代表人：王忠林。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐竑斐，男，1999年4月18日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：童文旺，浙江隋梅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚威，浙江隋梅律师事务所律师。 上诉人天台嘉信置业有限公司（以下简称嘉信公司）因与被上诉人徐竑斐房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2020）浙1023民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人嘉信公司上诉请求：撤销天台县人民法院(2020)浙1023民初708号民事判决，并依法予以改判。事实与理由：一、一审判决认定，嘉信公司销售房屋时向购买人提供的宣传资料及沙盘模型显示22幢东边套房屋东边有一块绿化区块，与绿化带接壤后可以形成类似花园的相对封闭区域。该认定缺乏证据，也是与实际情况不相符的。（一）房屋模型照片。从照片上看，只能看出被上诉人所在的22幢房屋东面、南面、北面有绿化，被上诉人东面的绿化究竟是与车库的地面相平还是与被上诉人房屋一楼地面相平，从沙盘照片是看不出来的。（二）二张房屋平面图。二张房屋平面图没有上诉人公司的印章，也没有上诉人公司的落款名字，也没有其他可以进行辨别的背景资料，无法确认这是被上诉人房屋的平面图。在第一次庭审中，被上诉人也承认该平面图与他本人的房屋并不相符。（三）便签没有署名，也没有上诉人单位盖章，上诉人的法定代表人也否认是由他所写，也同样无法确认其真实性。内容也比较简单，意思不明确的。（四）装修示意图并不适用本案的诉争房屋，本案房屋位于22幢，22幢在实际交付的时候没有这个绿化面积。二、退一步讲，即使宣传资料都是真实的，则一审法院认为宣传资料对商品房买卖合同的订立及房屋价值的确定具有重大影响，应当视为要约，也是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。然而，即使本案中有关的宣传资料都是真实的，也仅作为要约邀请，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定并未产生任何影响。（一）宣传资料所作的说明和允诺未达到具体确定的程度，应以商品房买卖合同的约定为准。《商品房买卖合同》的主合同中，对涉案房屋的建筑面积、套内面积、分摊面积均作了非常明确的约定。并且，合同的附件还附有房屋的平面图，都并未包含被上诉人所称的配备140平方米的花园。（二）通过涉案房屋与相邻房屋的价格对比来看，本案中的宣传资料并未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生影响，不会由于带有花园，使房屋价格在定价上高于其他房屋。房屋买卖合同中的价款是没有包括花园的任何价值的，应当以合同约定为准来处理本案。花园属于公共部位，上诉人不可能承诺把公共部位承诺给任何一个业主，没有对花园具体面积的承诺，也没有对花园的如何使用承诺。花园属于公共部位，受到相关行政机关的管理，也是属于对公共部位的范畴之内，与上诉人无关。被上诉人应该提供明确而清晰的证据来证明上诉人对多少平方米的花园归被上诉人所有及使用。如果没有，则一审的判决是错误的。三、一审法院判决减少价款，酌情按已支付房屋价款的5%确定返还金额，没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，即使履行合同不符合约定的，也是要求对方承担赔偿责任。但是，一审法院判决要求减少价款，返还购房款是没有法律依据的。 被上诉人徐竑斐辩称，一、原审法院认定的案涉房产宣传资料中包括东边草坪是与实际相符的。（一）宣传册效果图不但直观而清晰的展示了案涉同类叠墅东边具有绿化存在，而且手册中也明确系一层效果图，并非如上诉人所说绿化与一层分层不等高，存在落差。（二）被上诉人补充提交的宣传册中，22幢含在其中。（三）上诉人曾建造东面区块草坪，面积、位置与宣传资料基本一致，这也能够说明双方订约时对于案涉房屋东面区块状况之状态、状况是明确的。二、上诉人对绿化配套及面积的宣传构成要约，且对被上诉人的购房意愿产生了重大影响。（一）本案中，宣传手册中的展示样图清晰明确，部分样图标注了草坪的长、宽指标，系对草坪面积的具体确定的说明和允诺。（二）被上诉人支付近300万元的购房款所购买的除了房屋本身，也在消费生活舒适度、便利度。从现实角度讲，缺少东面草坪的案涉叠墅，使用功能部分缺失，被上诉人的出行及生活都有重大影响。况且，被上诉人此前就案涉房产询问了中介，被告知在这样的情况下，即便降价50万仍然很难脱手。说明市场对房屋价值的判断也与被上诉人及原审法院的判断一致。（三）上诉人简单罗列了几套房产的售价，以期说明案涉房屋因没有东面草坪所以售价更低。上诉人罗列的这几套房产售价，与案涉房产户型不同，与本案完全没有可比性。（四）类似的叠墅、别墅的绿化面积不会做到产权证中的，但实际上开发商都会用木栅栏隔离封闭交给业主使用的。三、上诉人对于合同法第107条的解读不全面。而违约责任的类型，根据合同法第一百一十一条规定包括修理、更换、重作、退货、减少价款等，被上诉人根据标的的性质以及损失的大小，合理选择减少价款符合合同法规定。同时，一审法院酌情认定按照5%要求上诉人承担相应违约责任，虽被上诉人仍然觉得该金额偏低，但亦较为公允。 原审原告徐竑斐向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.判令天台嘉信置业有限公司返还购房款2830000元并支付资金占用期间的利息（2018年4月3日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至款项清偿之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。诉讼过程中，徐竑斐变更诉讼请求为：判令天台嘉信置业有限公司承担未按约定交付房屋的违约责任，返还减少购房款330370.84元。 一审法院认定事实2018年4月2日，徐竑斐与嘉信公司签订了合同编号为2018331023YS0029047的《浙江省商品房买卖合同》，购买了华鸿中央公园项目22幢1011、1012室住宅，22#-101储藏室及A187车位，合计价款2830000元（其中住宅2712000元，车位118000元），出卖人应于2020年1月10日前交付商品房。双方还在合同及附件中约定了违约责任、保修责任、产权登记等其他内容。同日，徐竑斐一次性支付房款2830000元。 另查明，嘉信公司销售房屋时向购买人提供的宣传资料及沙盘模型显示22幢东边套房屋东边有一绿化区块，与绿化带接壤后可以形成类似花园的相对封闭区域。嘉信公司建成房屋后，因5、12、15、22、23、29、30、33、35幢房屋东侧墙体超出批准尺寸，天台县综合行政执法局要求其整改。2020年，嘉信公司对涉案房屋东边区块突出的平台进行了拆除。此外，根据涉案房屋平面图，A187车位与A188车位相邻，嘉信公司曾将该区域设置为三个车位，后予以整改，恢复为二个车位。 一审法院认为，第一，关于徐竑斐在审理过程中变更诉讼请求的问题。徐竑斐在第二次开庭前变更了诉讼请求，新的诉讼请求与原先的诉讼请求相比，并未明显要求嘉信公司承担更重的民事责任。一审法院重新给予了嘉信公司答辩和举证的机会，在第二次开庭中对变更后的诉讼请求进行审理不违反民事诉讼程序，而且这符合当前节约审判资源、优化诉讼效益的诉讼原则。第二，关于嘉信公司是否存在违约行为的问题。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》对房屋建筑面积、套内面积等有明确的约定，但未涉及房屋东边平台，徐竑斐全额支付了房款，嘉信公司交付了房屋，车位交付时虽与房屋平面图不同，但经徐竑斐提出后，嘉信公司予以了整改，故可以认为双方履行了主要的合同义务，嘉信公司未构成根本违约。至于宣传资料与实物不同的问题。根据庭审，涉案房屋东边平台曾经建造完毕，面积、位置与宣传资料基本一致，结合沙盘展示图、户型图等证据，能够说明双方订约时对于购买房屋东边有一相对独立平台之情况是明确的。嘉信公司辩称所售房屋不包含平台，与事实不符，一审法院不予采信。平台的存在可以提升房屋整体居住效果，对于购房者订立合同能够产生重大影响。因平台超出批准尺寸，被相关部门责令拆除，嘉信公司最终交付的房屋不包含平台，有违诚实信用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价值的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”故嘉信公司应当承担相应的违约责任。现徐竑斐要求减少价款，一审法院予以支持。至于减少价款的金额，综合考量双方履约情况、嘉信公司过错程度、预期利益、周边房屋价格等因素，一审法院酌情按已支付房屋（住宅）价款的5%确定返还金额，即135600元（2712000×5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：限被告天台嘉信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐竑斐购房款135600元。案件受理费6260元，由原告徐竑斐负担4200元，由被告天台嘉信置业有限公司负担2060元。 二审期间，上诉人提供了四份商品房买卖合同，拟证明是否带有花园对房款均没有影响。被上诉人质证认为，证据是复印件，真实性没有办法确认。本院认为，上诉人提供的证据与待证事实缺乏关联性。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，涉案房屋东边平台曾经建造完毕，面积、位置与宣传资料基本一致，结合沙盘展示图、户型图等证据，能够说明双方订约时对于购买房屋东边有一相对独立平台之情况是明确的。上诉人否认独立平台存在，与事实不符，本院不予采信。案涉宣传资料有此平台，因上诉人未按规划办理报批手续，被有关部门责令拆除，上诉人应对此承担相应的责任。平台花园一定程度上能够增加房屋的美感和舒适度，客观上存在一定的价值，但平台花园属于公共区域，难以通过鉴定等客观方法确定价值。由于上诉人存在错误宣传，一定程度上会影响被上诉人对购房的价值判断。当本案被上诉人提出解除合同请求时，而上诉人又以合同已经履行为由不同意解除合同，而本案双方合同履行确实不存在根本性违约的情形，故一审法院不予解除合同是妥当的。由于本案损失客观存在，适度考虑惩罚非诚信行为的情形，一审法院以降低价款5%的方式处理本案，基本合理。 综上，上诉人上诉理由不足，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6260元，由上诉人天台嘉信置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十二月二十八日 代书记员 赵灵仙