河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1327民初3671号原告：李钦莹，女，汉族，1985年7月15日出生，住河南省唐河县。被告：杨楠，男，汉族，1989年9月11日出生，住河南省社旗县。被告：社旗县润德房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91411327MA46YK9E14，住所地河南省南阳市社旗县社旗镇盛世嘉苑**楼105商铺。负责人：张长兰，该公司负责人。委托诉讼代理人：程鸽，女，汉族，1990年5月15日出生，住河南省社旗县。原告李钦莹与被告杨楠、社旗县润德房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钦莹、被告杨楠、被告社旗县润德房地产经纪有限公司委托诉讼代理人程鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李钦莹向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《房屋转让协议》；2、被告退还原告已支付购房款12万元，庭审中又增加了诉讼请求：要求被告赔偿违约金4.5万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年9月，原告在被告社旗县润德房地产经纪有限公司（21世纪不动产社旗店）介绍下与房屋出售人杨楠签订《房屋转让协议》，协议载明被告杨楠将其所有的位于社旗县新民小区3号楼1单元201室房屋（88平方米）转让给原告，房屋价款为26万元，原告共向被告支付了12万元购房款（其中：9月10日支付5000元给中介公司、9月25日通过POS机刷卡至中介公司10万元、9月11日支付被告杨楠支付宝账户1.5万元），剩余14万元约定在11月15日之前更名后支付被告杨楠。因原告李钦莹为唐河人，在社旗县务工不足半年，对房屋的性质及手续办理情况并不知情，现在得知该房屋性质为社旗县经济适用房，且至今无法在不动产管理部门登记确定所有权，二被告在出售该房屋时，并未告知原告该房屋的实际情况，也未在协议中载明，只是简单约定“更名”，原告对“更名”的理解为过户登记确权，故对该协议内容存在重大误解。且原告户籍地为唐河县，也未在社旗县自主申请过经济适用房购买资格，即使在合同履行期内被告交付该房屋，也存在较大的不可预见性风险与产权纠纷。因此，双方对协议约定的事项存在重大误解，且被告方未履行明确的告知义务，包括但不限于关于房屋、土地性质、依法变更不动产登记事项等情况，原告认为该协议应依法解除，但在实际沟通协调中，二被告均拒绝解除协议，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，望法院判如所求。被告杨楠辩称，1、双方在中介公司签订买卖协议时，被告已明确告知该小区为经济适用房小区，且被告购买已满5年，可以在市场流通交易，并告知了该房屋的“更名”为在开发商处变更购房人信息。被告认为自己和中介公司已经履行了关于该房屋及产权的告知义务，双方对合同内容不存在任何误解。2、被告认为原告违约在先，协议载明11月15日前完成更名，但由于原告反悔，一直拒绝配合，导致无法履行该协议，原告已实际违约，应根据协议约定的违约金向被告进行赔偿，同时由于该房屋一直处于出租状态，因原告购买导致租赁的终止，应赔偿被告出租该房屋的损失。综上所述，本案中被告在合同履行过程中不存在过错，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。社旗县润德房地产经纪有限公司辩称，1、本公司只收到双方委托收取的10万元，其他一分钱没有收到。2、本公司仅为第三方监管资金，原、被告间合同没有履行成功，该资金应当返还，看法院怎么判，咋判本公司咋给。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告对被告杨楠提交的商品房买卖合同有异议，称不知道该合同。本院认证为，该合同加盖有出卖方公司项目部印章，对其真实性本院予以认定。根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，被告杨楠与南阳市峰宇房地产开发有限公司社旗县经济适用房项目部签订《社旗县商品房买卖合同》，由杨楠购买该公司开发的位于社旗县南环路南北京路西的经济适用房第3幢1单元201号房，约定房价143132元。该公司何时将房交付，被告杨楠称时间长记不住了。房屋交付至今被告杨楠未取得该房房屋所有权证或不动产权证。2020年9月11日，原告李钦莹与被告杨楠签订《房屋转让协议》，协议约定：1、杨楠将社旗县新民小区三号楼一单元201室的房屋转让给李钦莹；2、价格为26万元；3、协议一经签订，双方不得反悔，如一方反悔须赔偿对方违约金10万元；4、定金2万元于同日付齐。15日内李钦莹将10万元交于社旗县润德房地产经纪有限公司监管，剩余14万元更名完成后交于杨楠；5、协议签订后，杨楠负责更名及一切手续办理；5、自协议签订之日起，该房屋所有权归李钦莹所有（协议原文）；6、杨楠保证此房没有抵押、担保及任何权属纠纷，出卖的房屋，如存在产权纠纷、欺骗行为，由杨楠承担；7、此房在2020年11月15日前更名为李钦莹，如此日期前未更名成功，杨楠无条件退还李钦莹所交钱款，双方无任何赔偿。协议签订后，李钦莹向杨楠交付2万元，杨楠向李钦莹出具了收据。2020年9月25日，李钦莹通过转账方式向社旗县润德房地产经纪有限公司交付了10万元，该公司下属门店向原告出具了收据。协议签订后房屋未交付原告，后因双方对转让协议中“更名”理解不同（原告理解为办理房权证及不动产证，被告理解为在开发商处变更姓名），原告于2020年11月6日向本院起诉，酿此纠纷。法庭辩论中，被告杨楠曾同意解除协议，但要求原告赔偿违约金，本院告知其应交纳反诉费后，杨楠表示辩论意见仍按答辩中要求驳回原告诉讼请求意见。本院认为，原、被告签订的“房屋转让协议”中的房屋双方均认可为经济适用房，因经济适用房系具有保障性质的政策性住房，其购买及交易与普通商品房相比受一定的限制：《建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》第二十九条、第三十条对此有明确规定。被告杨楠在与原告签订转让协议中，将“更名”理解为在开发商处变更姓名，且认可自己尚未取得该房所有权证或不动产权证，按其理解的在开发商处变更姓名与《中华人民共和国物权法》第九条、第十条所有权转移的规定不符，所有权不能转移，现原告提起诉讼，要求解除合同符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受方要求出卖方承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持。”之规定，对原告要求解除合同、返还购房款的请求本院予以支持，但原告要求被告赔偿违约金4.5万元的事实依据不足，其要求被告赔偿违约金4.5万元的请求本院不予支持。被告杨楠的辩解不符合法律规定，本院不予采纳，其收取原告的2万元应予以返还。被告社旗县润德房地产经纪有限公司的辩解意见本院予以采纳，其亦认可收到原告的10万元应返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李钦莹与被告杨楠2020年9月11日签订的房屋转让协议；二、被告杨楠于本判决生效后十日内返还原告李钦莹购房款2万元；三、被告社旗县润德房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告李钦莹购房款10万元；四、驳回原告李钦莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，减半收取1800元，由原告李钦莹负担450元，被告杨楠负担1350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  刘华举二〇二〇年十二月十四日书记员  吕 荫