沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初6693号原告：关桐宣，男，1951年7月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李桐，系辽宁润理律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹政，系辽宁润理律师事务所律师。被告：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街**，统一社会信用代码91210102793163423L。诉讼代表人：胡定海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王子辛，系辽宁同文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥祥林，系辽宁同文律师事务所律师。第三人：沈阳中鼎致远资产管理有限公司，住，住所地沈阳市和平区南五马路****一社会信用代码91210102MAOP4GYYXB。法定代表人：董柯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵亚娜，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告关桐宣诉被告沈阳中驰房地产开发有限公司、第三人沈阳中鼎致远资产管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘静明担任审判长，与人民陪审员邹士芳、刘陶然组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告关桐宣诉称，原、被告于2012年8月初签订《商品房买卖合同》，购房地址为沈阳市和平区南五马路3号，建筑面积，价款为412206元。2013年4月24日，原告已一次性交纳全部购房款，被告于2013年4月18日将房屋交付原告使用。按照《商品房买卖合同》第十五条之约定，被告应当在商品房交付使用后360日内为原告办理房屋产权证，逾期未办理，被告按日向原告支付万分之零点贰已付房价款的违约金。后原告得知，被告已将案涉房屋抵押给沈阳中鼎致远资产管理有限公司，并设立了抵押权登记，导致原告迟迟不能办理产权证。原告认为其与被告签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并已经缴纳了全部购房款项，且早已实际使用案涉房屋，被告应按照合同约定为原告办理房屋产权证。被告欠付沈阳中鼎致远资产管理有限公司钱款，致使沈阳中鼎致远资产管理有限公司的债权未能完全实现，责任并不在于原告，但被告与沈阳中鼎致远资产管理有限公司所设立的抵押权却已经实际侵害了原告的权益，且该抵押权不应影响原告实现办理房屋产权证的权利。原告为此多次与被告协商，但被告一直予以推脱。现无奈原告只能将此事诉至法院，请贵院予以受理，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令注销沈阳市和平区南五马路3号第3幢15层1509号房屋的抵押登记，并要求被告配合原告办理房屋产权证；2、请求判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金暂计18045.60元（以412206元为基数，自2014年4月19日起计算至实际办理房证之日止）；3、诉讼费用由被告承担。被告沈阳中驰房地产开发有限公司辩称，我方作为抵押人无权办理抵押注销登记，并且我公司目前已经进入重整程序，管理人现无法确认原告对案涉房产所享有的权利，系物权或债权，暂无法配合原告办理产权登记，逾期办证违约金需要以原告为物权人的前提，即使计算违约金也应向管理人申报债权且违约金应计算至破产受理之日，即2020年4月20日，第三人中鼎公司抵押担保的房产，原告已经就其享有的房产向葫芦岛中级人民法院申请了执行异议，但是被驳回，之后原告并未提起执行异议之诉，而是选择向贵院起诉，与第三人中鼎公司抵押房产相关的其他业主提起了执行异议之诉，但相关诉讼目前正在辽宁省高级人民法院二审，暂没有结果。第三人沈阳中鼎致远资产管理有限公司述称，1、本案涉案房产于2012年10月起因沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称沈阳中驰）贷款事宜就存在抵押权，2016年答辩人通过竞拍获得沈阳中驰不良贷款的债权和抵押物上抵押权，并已经通过辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号生效民事判决书确认，对抵押物有优先受偿权。2012年10月晋商银行股份有限公司作为委托人与管理人东兴证券股份有限公司、托管人中国银行股份有限公司北京分行签订了《东兴证券-中国银行定向资产管理合同》，晋商银行委托东兴证券对上述合同资产进行投资，2012年10月25日，晋商银行委托东兴证券，东兴证券又委托其开户行北京银行股份有限公司复兴支行向沈阳中驰发放1.2亿贷款，2012年11月29日中国东方资产管理有限公司大连办事处（以下简称大连办事处）购买了上述贷款的债权（包括相应的担保权利），2012年11月29日、2014年11月29日大连办事处与沈阳中驰先后签订了《债权重组协议》，沈阳中驰提供的抵押物包括沈阳市和平区昆明南街号（等602户）、面积27094.95平方米的在建工程及该建筑工程占用范围内的建设用地使用权。因沈阳中驰未按约定还款，上述贷款成为不良资产，2016年答辩人竞拍获得沈阳中驰欠款155,408,669.22元及利息的不良债权，答辩人通过诉讼方式经辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号生效民事判决书确认，答辩人对沈阳中驰提供的坐落于沈阳市和平区昆明南街（等602户）、面积27094.95平方米的在建工程及该建筑工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利，抵押物包含涉案房产，所以答辩人对涉案财产有优先受偿权。2、答辩人已于2017年8月23日提出对辽宁省高级人民法院（2017）辽民初18号生效民事判决书强制执行的申请，本案涉案房产已经进入执行程序，原告也提起了案外人执行异议，辽宁省葫芦岛市中级人民法院已认定原告的债权不能排除答辩人优先受偿的权利，被驳回异议申请，答辩人有权就案涉房屋实现债权。3、就涉案房产存在的权利而言，答辩人对涉案房产享有抵押权，属于他物权，即使合同无瑕疵，原告也是基于《商品房买卖合同》对涉案房产享有合同债权。根据相关规定，原告合同债权不能排除抵押权，抵押权优于合同债权，所以答辩人的权利优先原告的权利，答辩人有权优先受偿涉案房产。经审理查明,原告关桐宣（买受人）与被告沈阳中驰房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区南五马路3号，总价款412206元，买受人一次性付清全部房价款412206元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付万分之零点贰已付房价款的违约金，合同继续履行。2013年4月24日，被告为原告出具了金额为412206元的收款收据。2013年4月18日，被告向原告下发商品房准住通知单，原告办理入住使用至今。另查明，2014年12月17日，沈阳市房屋登记中心就在建工程坐落在和平区昆明南街号（等601户，明细详见清单）向中国东方资产管理公司大连办事处下发了在建工程抵押权证。在该抵押物清单中包含涉案房屋。2017年7月21日，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民初18号《民事判决书》，判决“一、被告沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司欠款155408669.22元，及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算的利息；二、原告沈阳中鼎致远资产管理有限公司对被告沈阳中驰房地产开发有限公司提供的坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利……”。此案正在法院执行过程中，诉争房屋包含在该601户当中。2020年4月20日，本院作出（2020）辽0102破申3号民事裁定书，裁定受理沈阳中驰房地产开发有限公司的重整申请。2020年4月23日本院作出（2020）辽0102破3-2号决定书，指定辽宁同文律师事务所担任沈阳中驰房地产开发有限公司管理人。上述事实，有当事人向法庭提交的商品房买卖合同、收款收据、商品房准住通知单、在建工程抵押权证、民事判决书、民事裁定书、决定书等证据及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为,原告关桐宣与被告沈阳中驰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求被告注销抵押登记及办理房屋产权证的诉请，现涉案房屋已设定抵押权，房屋权属不明确，故对于原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。关于原告主张逾期办证违约金的诉请，因房屋权属尚不明确，其附属的其他债权亦暂不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告关桐宣的诉讼请求。案件受理费7754元（原告已预交），由原告关桐宣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  刘陶然二〇二〇年十二月三日法官助理刘浩书记员刘雷本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。