浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2646号 上诉人（原审被告）：玉环新华鸿房地产开发有限公司。住所地：玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：应通念，男，1983年5月15日出生，汉族，住玉环市。 上诉人玉环新华鸿房地产开发有限公司（以下简称新华鸿公司）因与被上诉人应通念商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初6667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新华鸿公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人应向被上诉人支付逾期3日交房的违约金，明显错误，理由如下：1、玉环华鸿嘉园二期工程从2016年6月1日至2019年4月22日，完成竣工备案，期间遭受“典兰蒂”、“马勒卡”等十个台风的影响，因台风等不可抗力导致整个工程的停工时间远远超过30天。因此，由于上述台风影响，因台风影响造成的工程停工时间应予以扣减，上诉人可以据实予以延期交付。而这与上诉人与被上诉人何时签订《商品房买卖合同》无关，由于上诉人与被上诉人签订合同前，整个工程已经由于台风影响造成工程停工，一审法院以双方签订《商品房买卖合同》的时间节点，即该时间后发生的台风作为认定由于台风影响造成工程停工的时间，明显是不合理的。事实上，由于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是经过工商行政部门备案登记，合同相关条款（包括合同第九条约定的出卖人应当2019年3月31日前交付商品房）不允许出卖人随意的变更合同条款。因此，应当以工程开工以来至交付所遭受台风影响导致的停工时间，作为上诉人据实延期交付的天数较为合理。2、根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条第四款的约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的相关款项（购房款、物业专项维修基金、水电开户费等；未清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延到买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期限不视为交付逾期。本案虽然《商品房买卖合同》第九条约定，上诉人应于2019年3月31日前将符合各项条件的商品房交付给被上诉人，但根据上诉人提供的费用结算一览表显示，被上诉人在2019年7月2日才缴清住宅物业维修基金，故交付日期亦应顺延至该时间点后。3、退一步讲，即使按照一审法院认定的停工时间为20天，从交房顺延时间2019年4月20日次日起至交付时间2019年4月23日，逾期交房时间应为2天，而不是3天，综上所述，华鸿嘉园二期工程由于受台风等不可抗力影响，可以据实延期交付，而不存在逾期交房，一审法院认定事实有误。 应通念未作答辩。 应通念向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付因逾期交房的违约金66358.55元【计算时间：2019年4月1日-2019年8月2日，计124天，计算方式：1337874（元）×0.0004×124（天），并要求将违约金继续计算到被告实际交房时止】。 一审法院认定事实：2017年9月14日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由被告将其开发的“华鸿嘉园”第21号楼1单元2402号商品房出售给原告，总价款为1337874元；付款方式为一次性付清全部房价款；房屋交付期限为2019年3月31日前，不可抗力如台风等免责事由除外；交付条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等；逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自交付期限届满次日起按已付房款日万分之三支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；逾期超过90日，若买受人选择继续履行的，则出卖人应当自交付期限届满次日起按已付房款日万分之四支付违约金至实际交付之日止，等等。合同附件八第四条第八项载明：如买受人已委托第三方办理房屋交接手续并管理的，买受人同意出卖人向第三方办理房屋交接手续，第三方完成房屋交接手续的，视为买受人与出卖人完成房屋交接手续。同日，原告向被告出具了委托书一份，载明原告自愿委托案外人温州百佳装饰工程有限公司代为办理房屋交接手续以及优化改造，所完成的交接手续视为本人完成办理。之后，原告依约支付了全部价款。2019年4月22日，华鸿嘉园二期工程完成竣工备案。2019年4月23日，被告致函案外人温州百佳装饰工程有限公司，告知工程已通过竣工验收，要求办理商品房验收交付手续。同日，双方签订竣工交接书，确认涉案商品房的交付行为符合合同约定的交付条件及标准。另查明，自2017年9月14日至2019年4月止，受“泰利”、“玛利亚”、“摩羯”、“潭美”、“康妮”等5个台风影响，涉案华鸿嘉园二期工程出于施工安全考虑依照相关施工规范存在停工现象，停工时间为20日。再查明，2019年10月10日，应原审法院致函要求回复，国网浙江玉环供电有限公司出具《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》，内容如下：1、玉环华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变于2019年7月17日通电并接入电表；2、玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA，集中商业专变4460KVA，公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。以上用电均为正式用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，以满足用户正常用电需求。 一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同因协商一致而成立。缔约当事人主体适格，意思表示真实，并无违反法律、行政法规强制性规定，合同应为有效。有效的合同对双方当事人均具约束力，双方均应全面履行合同义务。虽然合同约定交房期限为2019年3月31日，但不可抗力除外。受台风影响停工20日，出卖人据实延期交房符合约定和法律规定，因此，被告的交房期限可顺延至2019年4月20日。工程竣工验收后，被告依原告指定向案外人温州百佳装饰工程有限公司交付商品房并办理交接手续并无不当，且符合合同约定，现被告于2020年4月23日通知案外人温州百佳装饰工程有限公司办理交接手续，已构成逾期交房，根据商品房买卖合同的约定，被告应支付逾期3天交房的违约金，即1337874×0.0003×3=1204.09元。涉案商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足原告正常用电需求，并不构成交付条件的欠缺，故不能据此认定被告因交付不符合合同约定的用电条件而构成逾期交房。综上，原告以逾期交房为由主张由被告支付违约金之诉讼请求，部分尚属合理，予以支持。被告以台风影响工期系不可抗力、供电以符合通常使用目的为必要等作为抗辩理由，尚属合理，予以采纳。原告方在庭审终结后申请调取证据，不符合民事诉讼证据规则之规定，对此不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告玉环新华鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告应通念违约金1204.09元。二、驳回原告应通念的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1459元，由原告应通念负担1409元，被告玉环新华鸿房地产开发有限公司负担50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案主要争议的是本案遭受台风影响停工时间。上诉人新华鸿公司认为因台风等不可抗力导致整个工程的停工时间远远超过30天，本案停工时间应按此计算。本院认为，玉环市地处沿海地区，台风对人身及财产安全会产生影响。为避免遭受自然灾害影响，台风期间出于施工安全考虑停工停产处置合理，工期及交房应相应顺延。但上诉人主张“莫兰蒂”、“马勒卡”台风发生本案双方签订商品房买卖合同之前，并非不能预见，对因上述台风停工影响交房时间，上诉人应在签订合同时向买受人进行说明，交房时间作相应的调整。本案中，双方约定的交房时间为2019年3月31日，扣除合同履行期内受“泰利”、“玛利亚”、“摩羯”、“潭美”、“康妮”等5个台风影响，停工时间20日，上诉人逾期3天交房，已构成违约，一审据此判决上诉人承担违约责任并无不当。至于上诉人主张买受人未按合同要求缴付物业专项维修基金，交房时间顺延至被上诉人缴清住宅物业维修基金后的理由不能成立，逾期交房与逾期支付维修基金责任并不对等。物业维修基金作从给付义务，其性质为上诉人的代收费用，上诉人作为格式条款的提供方，不应将买受人的从给付义务的履行作为对抗自身履行主给付义务的前置条件，故逾期支付物业维修基金不应成为上诉人延期交房的有效抗辩。 综上所述，新华鸿公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人玉环新华鸿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 郑 艳 8- 7-