新疆维吾尔自治区富蕴县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4322民初1256号 原告（反诉被告）：富蕴金豹运输有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区富蕴县城南工业区。法定代表人：顾新太，该公司总经理。委托诉讼代理人：王毅，新疆众望律师事务所律师。被告（反诉被告）：富蕴县程行舞台灯光音响工程部，经营场所新疆维吾尔自治区富蕴县赛尔江西路**。经营者：戴明，男，1953年10月出生，汉族，住新疆维吾尔自治区富蕴县库额尔齐斯镇迎宾路******。委托诉讼代理人：戴昌洋（经营者戴明之子），男，1984年1月1日出生，汉族，住新疆维，住新疆维吾尔自治区富蕴县库额尔齐斯镇迎宾路******v>委托诉讼代理人：马筱华，新疆法爱律师事务所律师。原告（反诉被告）富蕴金豹运输有限责任公司（以下简称金豹公司）与被告（反诉被告）富蕴县程行舞台灯光音响工程部（以下简称程行工程部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金豹公司的委托诉讼代理人王毅、程行工程部的委托诉讼代理人戴昌洋、马筱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金豹公司向本院提出诉讼请求：1．解除双方于2013年12月16日签订的《房屋租赁合同》及2016年9月8日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2．程行工程部支付2020年度房租16万元；3．程行工程部支付违约金4万元；4．程行工程部限期将位于富蕴县工业园区原告公司院内租赁房屋返还金豹公司，合计20万元。事实和理由：2013年12月16日，双方签订《房屋租赁合同》，程行工程部租赁金豹公司所有的的位××县内房屋，建筑面积1044.83平方米，租赁期间自2013年12月26日至2018年12月25日。2016年9月8日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》看，将租赁期间续期至2023年12月25日，续期期间年租金为16万元，支付时间为每年1月和6月。合同签订后，金豹公司按照合同履行，程行工程部未按照合同约定支付2020年度房租。程行工程部辩称，1．不同意解除合同。暂不支付租金是行使不安抗辩权，2020年租赁房屋停水、停暖造成程行工程部经营损失，案涉房屋的租金应当抵扣程行工程部安装采暖的费用。程行工程部向本院提出反诉诉讼请求：1．金豹公司给付安装采暖支出的费用322,500元；2．本案诉讼发生的所有费用由金豹公司承担。事实理由：2013年12月16日，双方签订《房屋租赁合同》，程行工程部租赁金豹公司所有的的位××县内房屋，建筑面积1044.83平方米，租赁期间自2013年12月26日至2018年12月25日。2016年9月8日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》看，将租赁期间续期至2023年12月25日，续期期间年租金为16万元，支付时间为每年1月和6月。2019年下半年至2020年上半年，案涉房屋停暖、停水服务，造成程行工程部经营损失，反诉原告自行安装电采暖，费用为322,500元。金豹公司辩称，程行工程部未按期交付2019年度房屋租金，经生效判决认定程行工程部存在违约，2020年仍未缴纳租金，金豹公司诉请交纳房租并解除合同，在此期间，程行工程部擅自占用原告锅炉房安装采暖设备，擅自扩大损失，按照合同法的相关规定，没有采取适当措施扩大损失，不得主张扩大损失，是反诉原告违约在先，其所述的成航汽车服务中心与我们没有关系，按照房屋租赁合同关系，应当是成航舞台灯光影响部向我们支付房租，综上所述，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。金豹公司本诉及反诉证据：1.2013年12月26日，《房屋租赁合同》，《补充合同》，证明原被告双方房屋租赁关系，以及原告诉讼请求主张的房租及违约金。2．房屋所有权证书，证明原告系房屋所有权人，房屋是原告合法所有的。3．照片，证明2020年，金豹公司架设了新的电路及变压器，完成了电采暖的准备工作。程行工程部对证据1关联性不认可，未达到合同约定的解除条件；对证据2无异议。对证据3关不认可。本院对证据1、证据2予以确认。对证据3无其他证据予以佐证，本院不予确认。程行工程部本诉及反诉提交以下证据：1．《房屋租赁合同》、《补充协议》。证明合同关系及期限。2．照片。证明租赁房屋原始状况。3．照片、营业执照。证明程行工程部投入资金情况及房屋现状。4．暖气费收据，水费收据，自来水厂收费标准，富蕴县污水处理费收费标准文件。证明案涉房屋用水按特种行业水费标准收取的事实。5．查封扣押行政强制措施决定书，微信截屏、照片，视频。证明于2019年11月7日阿勒泰地区生态环境局富蕴分局查封案涉房屋水暖设施，造成案涉房屋停水、停暖。6．富蕴县人民法院（2019）新4322民初933号民事判决书，阿勒泰地区中级人民法院（2020）新43民终423号民事判决书。证明安装电采暖的原因及经营受到影响的情况。7．富蕴县消费者协会《投诉受理决定书》，《投诉登记表》。证明因案涉房屋停止供水、供暖，导致无法经营并被投诉的事实。8．微信截图，照片，公证书，物流跟踪信息，申请，录音。证明双方通过微信方式协商被告使用电磁采暖的方案。9．电力建设工程施工合同，高压供用电合同、电采暖线路设备安装工程款收据、安装电锅炉、保温水箱收据、水暖材料发票、电锅炉发票、保温水箱发票、网上银行电子回执、银行交易明细、运单、送货费收据、照片6张。证明：2020.11月开始投入使用的电采暖花费共计322,500元。10．公证费发票。证明通过公证方式送达电采暖安装方案及清单，产生公证费600元。11．从市场监督管理局调取的商铺出租信息统计表、房屋免租协议。证明2020年疫情期间，金豹公司给同区域其他租户免租3个月。12．消费清单。证明出庭证人均为成航洗车服务中心会员的事实。13．三名证人出庭作证。证明2019年11月至2020年6月期间租赁房屋未供水、供暖。金豹公司对上述证据关联性不认可。上述证据能够相互佐证证明案件事实，本院予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月26日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定程行工程部租赁金豹公司位于富蕴县城南工业区建筑面积为1044.83平方米的房屋；租赁期限自2013年12月26日至2018年12月25日止；租金标准为前三年每年租金16万元，自第四年起，剩余两年租金在上三年房租的基础上递增10%，同时约定了租金的支付时间、违约责任等。2016年9月8日，双方签订了房屋租赁合同的补充协议，将原房屋租赁合同第二条第二款变更为：1．在原合同期满后再续租5年（续租期即2018年12月25日至2023年12月25日）；2.5年续租期的租金为年租金160,000元，分上、下半年支付，支付月份为每年1月和6月。2019年下半年，因环保原因原告不能再用土锅炉为被告提供供暖服务。2019年11月，阿勒泰地区生态环境局富蕴县分局作出富环强决字【2019】2号查封、扣押行政强制措施决定书，查封、扣押原告富蕴县城南工业区的供水设施（锅炉房、380伏配电箱）。另查明，2019年8月至9月期间，原告负责人陆冬梅与被告经营人戴明的儿子戴昌洋通过微信方式协商被告使用电磁采暖的方案。程行工程部安装电磁采暖设施花费322,000元．本院认为，本案争议焦点为：1．程行工程部是否应当向金豹公司支付租金及违约金，金豹公司与程行工程部签订的房屋租赁合同及补充协议是否应当解除。2．关于反诉原告主张反诉被告支付电采暖设施费；3．程行工程部称因疫情原因减免租金的主张能否支持。4.金豹公司主张的违约金能否支持。对于对争议问题评议如下：一、程行工程部是否应当向金豹公司支付租金及违约金，金豹公司与程行工程部签订的房屋租赁合同及补充协议是否应当解除。金豹公司与程行工程部签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约定履行各自的义务。程行工程部未按约定交纳2019年的房屋租金，构成违约，除应当交纳2019年租金16万元，还应当按双方约定支付4万元违约金。关于程行工程部称其未交纳租金系行使不安抗辩权的问题。因《中华人民共和国合同法》第六十八条规定行使不安抗辩权的条件是：有证据证明对方当事人出现经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，另一方当事人可中止履行，并通知对方提供担保。本案中，程行工程部未提供金豹公司存在上述可能丧失履行合同义务能力的证据，也未通知金豹公司提供担保，故程行工程部所称履行不安抗辩权、不应支付租金和违约金的上诉理由没有事实和法律依据，不予支持。关于双方签订的房屋租赁合同及补充协议应否解除的问题。虽然双方约定承租方欠租金达90天以上，出租人有权收回房屋。但双方签订房屋租赁合同及补充协议，约定房屋租赁期限为10年，程行工程部欠交租金数额不大，违约程度未达到使金豹公司不能实现合同目的的严重程度，且程行工程部为长期经营投入大量设备和资金，如解除合同不利于平衡双方的利益关系。为维护交易稳定、从利益衡平角度，考虑程行工程部违约程度比较轻微，双方签订的房屋租赁合同及补充协议不予解除。对金豹公司解除合同的上诉主张，不予支持。二、关于反诉原告主张反诉被告支付电采暖设施费。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。“第二百二十一条规定”承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，因金豹公司原因，租赁房屋停水、停暖。而租赁房屋所在地冬季时间较长，停暖后造成案涉房屋无法正常使用，程行工程部要求金豹公司进行维修未果后，自行安装供暖设施，该设备安装后归金豹公司所有，费用共计322,000元，应当由金豹公司负担。三、程行工程部称因疫情原因减免租金的主张能否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案发生在新冠肺炎疫情防控时期，既要毫不放松地做好疫情防控工作，还要统筹兼顾好复工复产工作，保障经济社会平稳运行。应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，应当按照公平原则由租赁合同双方合理分担因疫情防控导致的不利后果。程行工程部要求减免三个月房租，经查，金豹公司对其他租户减免三个月房屋租金是政府出资补贴，故应当减免二个月房屋租金，即26,666元（16万÷12月×2月）。四、关于金豹公司主张的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”双方违约的情况下，应当根据双方的过错程度及因其过错而给对方当事人造成的损害程度而确定各自的责任。也就是说，在双方违约时，必须要正确地认定各方所应该承担的责任，在双方当事人都违约而向对方承担违约责任时，可以相应抵销。本案中，因金豹公司原因租赁房屋停水、停暖，导致案涉房屋经营受到影响，构成违约。程行工程部未按时支付房屋租金，亦构成违约，双方应当各自承担各自的损失，故对于金豹公司主张违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉被告）富蕴县程行舞台灯光音响工程部于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）富蕴金豹运输有限责任公司租赁费133,334元；二、原告（反诉被告）富蕴金豹运输有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉被告）富蕴县程行舞台灯光音响工程部赔偿增设物322,000元，被告（反诉被告）富蕴县程行舞台灯光音响工程部对房屋租赁的装修、增设物归原告（反诉被告）富蕴金豹运输有限责任公司所有。三、驳回原告（反诉被告）富蕴金豹运输有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）富蕴县程行舞台灯光音响工程部其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,150元，由被告（反诉被告）富蕴县程行舞台灯光音响工程部负担1,483元，由原告（反诉被告）富蕴金豹运输有限责任公司负担667元。反诉案件受理费3,068元，由原告（反诉被告）富蕴金豹运输有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   卢瑶瑶二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 五 日书  记  员   严 寒附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。