江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3814号原告：徐家龙，男，1985年1月5日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：彭云舟，系北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810032830。委托诉讼代理人：胡珊，系北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911109539。被告：江西绿腾实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区子安路******，统一社会信用代码：91360100789746693E。法定代表人：舒国金，职务：总经理。委托诉讼代理人：王兰兰，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201911135724。原告徐家龙诉被告江西绿腾实业有限公司（以下简称绿腾实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐家龙及其委托诉讼代理人胡珊，被告绿腾实业的委托诉讼代理人王兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐家龙诉称，2016年9月27日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积为100.02平方米，总金额为1223478元；该合同第八条“交付期限”约定：被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。后被告向原告下发《入伙通知书》，通知原告前往绿腾幸福里小区销售接待中心办理物业交房手续，原告按通知时间前往办理收房手续，但其以未看到涉诉房屋的工程竣工验收备案表为由拒绝收房。经原告调查发现，截至2018年2月5日，该房屋才取得竣工验收备案证书，根据相关法律规定，未取得竣工验收备案证书的房屋不得交付使用，被告将尚未竣工验收的房屋交付给原告的行为并不能认定为已经履行合同约定的交房义务，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房401天的违约金24530.73元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告绿腾实业辩称，原告要求被告向其支付401天的逾期交房违约金24530.73元，没有事实及法律依据，具体理由如下：一、被告并未延期交房，根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》中第八条明确约定交房时间是2016年12月31日前，交房条件为“该商品房经验收合格”，及根据《中华人民共和国建筑法》第61条第二款的规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”。而本案涉诉房屋工程早在2016年11月30日就已经竣工验收合格，达到了《南昌市商品房买卖合同》约定的交房条件。原告以竣工验收备案表上载明的2018年1月8日算作工程的竣工验收时间，这完全是混淆了备案时间和真正的竣工验收时间。二、被告早在2016年12月25日就已经邮寄了“入伙通知书”给原告，通知原告于2016年12月31日前来办理交房手续，原告签收了并按期前来约定地点办理交房手续，但是原告自己拒绝收房，才导致交房手续无法正常办理，应当由其自身承担其拒绝收房导致的一切责任和后果。经审理查明，2016年9月27日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于南昌市红谷滩新区房屋，合同总金额为1223478元。合同第八条约定被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定被告逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2016年12月25日，被告向原告寄送入伙通知书，原告收到通知后前往通知地点，但以未看到工程竣工验收备案表为由拒绝收房。原告于2018年2月24日办理了收房手续。2019年5月23日，案涉房屋下发了不动产权证书，载明房屋竣工时间为2018年1月8日。原告以被告逾期交房为由，诉至本院。另查明，庭审中，原告提供了九龙十一度12#住宅楼的《南昌市建设工程竣工验收备案表》，载明竣工日期为2018年1月8日，12#住宅楼于2018年2月5日备案登记。同时，被告提交案涉小区12#楼《工程竣工验收报告》，载明：2016年11月30日，12#楼经设计、建设、监理、施工、勘察单位验收合格，竣工验收时间载明为2016年11月30日。被告据此证明案涉房屋建设工程已于2016年11月30日竣工验收合格，竣工验收备案表上载明的2018年1月8日仅是填表备案时间，不是真正的竣工验收时间。上述事实，有南昌市商品房买卖合同、不动产权证书以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，系政府管理行为。虽然被告提交的工程竣工验收报告载明竣工验收时间为2016年11月30日，但本案中工程竣工验收备案表记载的九龙十一度12#住宅楼竣工日期为2018年1月8日，在两份证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，本案作出有利于原告的解释，采信工程竣工验收备案表中记载的竣工日期即2018年1月8日，即使被告于2016年12月25日已向原告发出入伙通知书，本院认为被告逾期交房违约期间仍应从2017年1月1日起计算至2018年1月8日止，被告逾期交房373天，故被告应支付原告逾期交房违约金22817.86元（1223478元×0.00005×373天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告江西绿腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告徐家龙逾期交房违约金22817.86元。二、驳回原告徐家龙的其他诉讼请求。如果被告江西绿腾实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费410元，由原告徐家龙负担30元，由被告江西绿腾实业有限公司负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年十二月十六日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。