北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23093号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：洪丽雯，女，1995年10月2日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京俊丽金金科技有限公司，，住所地北京市怀柔区怀北镇怀北路**法定代表人：赵俊，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京俊丽金金科技有限公司（以下简称俊丽金金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇，被告俊丽金金公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告剩余房款2580000元；2．请求判令被告支付原告逾期付款违约金，以逾期房款数额为基数按照日万分之二自应付款之日起计算至实际付款之日止。暂计至2020年7月31日金额为474254元；3．请求判令被告支付原告前期物业服务费，暂计至2020年7月31日金额为5168元（计算方法为每平米物业费5元*实测建筑面积51．68平米*20个月）；4．请求判令将被告支付公共维修基金10336元。5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月3日，原告与被告签订编号Y2021263《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）,约定被告购买原告开发的通州富力中心B01办公楼X号房屋，总房款2867528元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期方式付款。《预售合同》附件五约定，被告应于2017年1月2日交纳定金100000元，于2017年3月3日交纳首期房款287528元，于2017年4月3日前交纳二期房款290000元，于2017年6月3日前交纳三期房款290000元，于2017年9月3日前交纳四期房款570000元，于2017年11月30日前交纳五期房款570000元，于2018年11月30日前交纳六期房款860000元。《预售合同》签订后，被告仅支付定金及首期房款，剩余2580000元房款至今未交纳。《预售合同》第十一条约定，如被告逾期支付购房款，每逾期一日，应按逾期应付款的万分之二向原告支付违约金。《预售合同》附件七第五条约定，被告委托原告提供公共部位及共用设施日常维修、养护和管理等前期物业服务。第七条约定，办公类物业服务费为每月每平方米5元。第八条约定，物业服务费应当从原告通知的收房期限届满之日起计收。原告通过寄送《交付使用通知书》的方式，通知被告于2018年11月30日前收房。2018年11月18日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为51．68平方米，可以在2018年11月30日交付使用，同时通知被告支付剩余房款2580000元、公共维修基金10336元。经原告多次催款，截至当前，被告仍未支付剩余房款、违约金、公共维修基金，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。被告俊丽金金公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告在合同履行过程中存在引诱销售、虚假宣传等过错行为，诱使购房者在无履约能力的情况下购买涉案房屋，导致本案《商品房预售合同》在法律及事实上都已不能履行，所以该合同依法应当予以解除；二、原告主张支付违约金请求缺乏事实及法律依据，且原告未对其实际损失进行举证，其违约金的主张不应得到支持；三、原告要求支付前期物业服务费、公共维修基金的诉讼请求无事实及法律依据；被告要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》合同编号：Y2021263，并办理《商品房买卖合同》联机备案注销手续。2．请求判令反诉被告返还反诉原告已付房价款人民币287528元，并以287528元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息。3．请求判令反诉被告向反诉原告返还印花税人民币1434元。4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月3日，反诉原告作为房屋买受人与反诉被告作为出卖人签订《预售合同》合同编号：Y2021263(以下简称《预售合同》），约定反诉被告向反诉原告出售通州区运河核心区IX-09、08、13-A地F3其他类多功能用地项目B01办公楼8层812号房屋，房屋套内建筑面积35．23平方米，预测建筑面积共51．58平方米。套内计价面积平价每平米人民币81394元房层总价款2867528元，付款方式为分期付款。反诉被告通过微信公众号，宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”。反诉原告在被告工作人员带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。2017年1月2日反诉原告向反诉被告支付房屋买卖定金100000元（支付定金时仅仅通过反诉被告的宣传知道该房屋为公寓，能够居住，因反诉被告并未向反诉原告出示《预售合同》，反诉原告但并不知晓该商品房土地用途为办公）。2017年3月3日，反诉原告向反诉被告支付首付款187528元（不含定金）、印花税1434元，并签订《预售合同》，此时反诉原告发现所购房屋土地用途为办公，反诉被告工作人员对此解释该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证并承诺该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。基于反诉被告的上述承诺，反诉原告与反诉被告签订了《预售合同》并如期履行付款义务。合同履行过程中，反诉原告得知该商品房只能用于办公，本案涉案房屋土地用途为办公，那么反诉被告就不应当宣传该房屋具备居住用途，且从设计上坚决不能设计独立卫生间、通上下水且具备卧室、厨房等居住性质的设施，诱导反诉原告认为该房屋虽然土地办公性质为办公，但能够进行居住。而且反诉原告在知晓该土地用途为办公时，是在《预售合同》签订后合同履行的过程中，并未事先知晓该房屋的土地使用用途为办公。那么对于涉案房屋土地用逐为办公这一事实，购房者和开放商处于完全不对等的地位，开发商在取得土地规划及预售许可证时就已明确知晓该土地性质为办公，在此情况下仍然以该商品房具备居住用途予以宣传和销售；而购房者是从开发商宣传手册、微信公众号、样板间等宣传，知晓到该房屋具备“居住用途”，在交付定金及第一期分期款前根本无从知晓该商品房的土地用途，购房关于购房的信息接纳，都来自于开发商及其工作人员的宣传及指引。反诉原告签订的《预售合同》的付款方式为分期付款，且在反诉被告工作人员的引导下，注册空壳公司购买涉案房屋，反诉原告无实际经营业务、无资产，也不具备贷款资格，尚余二百万余元确已无力支付。综上，北京俊丽金金科技有限公司无论从事实上还是法律上，均不具备履行能力，合同已无继续履行可能，现反诉原告要求解除双方签订的《预售合同》。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查清事实，支持反诉原告的诉讼请求。针对俊丽金金公司的反诉请求，富力公司辩称，一、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。二、俊丽金金公司主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，俊丽金金公司作为违约方不应享有合同解除权。三、俊丽金金公司系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给富力公司造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。四、富力公司依据《预售合同》约定收取相关费用，俊丽金金公司要求富力公司无条件返还已付房款及其利息、印花税没有事实和法律依据。富力公司不同意俊丽金金公司的全部反诉请求，恳请人民法院驳回俊丽金金公司的全部反诉请求，并依法维护富力公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，富力公司与俊丽金金公司签订《预售合同》，约定富力公司向俊丽金金公司出售北京市通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其它类多功能用地项目B01办公楼X房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积共35．23平方米，房屋总价款为2867528元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：应于2017年1月2日交纳定金100000元，于2017年3月3日交纳首期房款287528元（含定金10万元），于2017年4月3日前交纳二期房款290000元，于2017年6月3日前交纳三期房款290000元，于2017年9月3日前交纳四期房款570000元，于2017年11月30日前交纳五期房款570000元，于2018年11月30日前交纳六期房款860000元，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”《预售合同》第二十三条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：暂定5元/平方米·月。《预售合同》第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，俊丽金金公司于2017年3月3日交付购房款287528元（含定金10万元）以及代收印花税1434元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，俊丽金金公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可用于商住两用的虚假宣传，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其前项主张，俊丽金金公司提供了富力公司《宣传手册》、样板间照片和收房实景照片等证据；就其后项主张，俊丽金金公司提交了该公司2018-2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。俊丽金金公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对俊丽金金公司的上述主张均不予认可。经本院询问，俊丽金金公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持俊丽金金公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，俊丽金金公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传的行为，俊丽金金公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，俊丽金金公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述俊丽金金公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。俊丽金金公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持俊丽金金公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，俊丽金金公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及俊丽金金公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于俊丽金金公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故俊丽金金公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。俊丽金金公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，但其认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为170000元。关于富力公司要求俊丽金金公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款2580000元以及逾期付款违约金、公共维修基金和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京俊丽金金科技有限公司于2017年3月3日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京俊丽金金科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京俊丽金金科技有限公司已付房款287528元、代收印花税1434元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京俊丽金金科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金170000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京俊丽金金科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15695元，由被告北京俊丽金金科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费2817元，由被告北京俊丽金金科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪-12--11-