湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5735号 原告：呼某，女，2004年8月10日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 法定代理人：唐某，女，1980年8月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系原告呼某姨妈（监护人）。 委托诉讼代理人：熊静，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路**。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系该公司管理人。 负责人：张容，该所主任。 委托诉讼代理人：陈炜，女，1989年4月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，代理权限为一般授权。 被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔**/div> 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系该公司管理人。 负责人：张容，该所主任。 委托诉讼代理人：陈炜，女，1989年4月21日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，代理权限为一般授权。 被告：邓日峰，男，1974年4月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 被告：李蹦滔，男，1978年9月7日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 原告呼某与被告湖南省渝州房地产实业有限公司（以下简称渝州公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）、邓日峰、李蹦滔确认合同效力纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呼某的委托诉讼代理人熊静，被告渝州公司、湘汇公司的委托诉讼代理人陈炜到庭参加诉讼，被告邓日峰、李蹦滔经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告呼某向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告湖南省渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》有效并继续履行，确认原告所购房屋的所有权归原告所有，并判令被告湖南省渝洲房地产实业有限公司立即为原告所购房屋办理不动产权属登记；2.请求判令确认被告邓日峰、李蹦滔与湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司签订的针对原告所购房屋的抵押合同无效，并撤销被告邓日峰、李蹦滔对原告所购房屋的抵押权，注销抵押登记；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告签订合同向渝州公司购买舜德摩尔财富中心商品房1栋4-Ｈ17，并已付清购房款。原告与被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告应予履行，原告已获得所购房屋产权，被告应为原告办理不动产证。2015年3月，原告又与湘汇公司签订了租赁合同，被告湘汇公司在未经得原告同意的情况下，擅自将原告所购房屋抵押给被告邓日峰、李蹦滔，该抵押合同无效，应当撤销被告邓日峰、李蹦滔对原告所购房屋享有的抵押权，注销抵押登记。鉴于上述理由，原告为维护其合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告渝州公司、湘汇公司辩称，对原告起诉的事实没有异议，请求法院依法判决。 被告邓日峰、李蹦滔未到庭参加诉讼，也无在答辩期内向本院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明，2015年3月5日，原告呼某（乙方）与被告渝州公司签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》与《交房确认书》，约定由呼某购买渝州公司开发建设的舜德摩尔·财富中心商品房1栋4层Ｈ17号房屋。该合同还约定了如下事项：1.房屋总价为158760元，交房时间为2015年5月31日前；2.甲方在乙方同时签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》、《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》后，以委托租赁合同上计租之日起贰年内甲方代为乙方办理房屋所有权证和国有土地使用证。同日，原告呼某与被告湘汇公司签订《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》，约定呼某将其所有的舜德摩尔财富中心商品房1栋第4层Ｈ17号房的使用权，全权委托交由湘汇公司代为租赁、招商及管理，委托租赁期限为自2015年6月1日起至2029年12月31日止，租金按房屋购房款每年10%的标准计算，租金支付时间按季支付，支付时间为每季度首月的前十个工作日内。同日，原告呼某（甲方）、被告湘汇公司（乙方）、被告渝州公司（乙方）签订一份《补充约定》，三方就租金支付方式及部分条款达成补充约定：1.甲方自愿选择下列租金支付方式预收租金：乙方一次性预付2015年6月1日起至2018年5月31日租金预付给甲方（含免租期5个月），期间36个月（此款用于甲方支付给丙方作为舜德摩尔·财富中心商品房购房款），从2018年6月1日起至2029年12月31日，由乙方按自然季度支付给甲方，支付时间为每季度首月10个工作日前，甲方同意在未付清丙方全部房款的情形下，此铺不计收租金，委托租赁起租期相应顺延，委托租赁截止时间不变；2.甲方选择本补充协议预收租金方式下，甲方与丙方签定的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》中关于“房屋所有权证和国有土地使用权证以委托租赁合同上计租之日起贰年内由丙方代为甲方办妥”的条款，甲方同意办证时间延期至委托租赁款预付时间结束之日起壹年内，由丙方代甲方办妥房屋所有权证和国有土地使用权证，同时不追究丙方的经济责任。后原告呼某支付了涉案房屋房款，被告渝州公司将案涉房屋交付原告呼某，原告呼某依约将案涉房屋委托被告湘汇公司出租，并收取了租金。 因被告渝州公司未按照合同约定为原告呼某办理不动产权证，呼某于2019年6月12日以渝州公司、湘汇公司为被告提起诉讼，要求渝州公司为案涉房屋办理不动产权证，本院依法作出（2019）湘1103民初2935号民事判决。湘汇公司不服该判决，上诉于永州市中级人民法院，因湘汇公司提交新证据，案涉房产舜德摩尔·财富中心商品房1栋4层Ｈ17号已于2018年1月25日抵押给他人，永州市中级人民法院依法作出（2019）湘11民终3516号民事裁定，裁定该案发回永州市冷水滩区人民法院重审。发回重审后，本院依法追加房屋抵押权人李蹦滔、邓日峰为第三人参加诉讼，因呼某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法作出（2020）湘1103民初84号民事裁定，裁定本案按呼某撤诉处理。现呼某与渝州公司、湘汇公司、邓日峰、李蹦滔就产权产生纠纷，遂诉至法院。 另查明，2017年5月18日，被告湘汇公司与被告李蹦滔签订《抵押合同》，约定被告湘汇公司将冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔1栋4层403区域抵押给被告李蹦滔，双方于2017年5月19日办理了抵押登记；2018年1月25日，被告湘汇公司将冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔1栋4层402区域抵押给被告邓日峰，并办理了抵押登记。原告呼某购买的舜德摩尔财富中心商品房1栋第4层Ｈ17号房位置跨抵押区域402区、403区。 还查明，被告渝洲公司与被告湘汇公司系关联公司，法定代表人均为姚芳明。案涉房屋的土地使用权登记在被告渝洲公司名下，房产总证登记在被告湘汇公司名下。2019年8月，永州市中级人民法院裁定受理渝州公司、湘汇公司破产重整一案，指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人。 上述事实，有商品房买卖合同、委托租赁合同、房屋所有权证、房屋他项权证、抵押合同、（2019）湘1103民初2935号民事判决、房屋分层平面图、交房确认书、补充约定等证据在卷予以证实 本院认为，本案争议焦点为： 一、案涉商铺买卖合同是否应继续履行 原告呼某于2015年与被告渝洲公司签订了商品房买卖合同，交清了全部房款，虽未直接占有房屋，但已按约定由被告湘汇公司将涉案房屋进行返租，并收取了租金，应视为原告呼某已对案涉房屋进行了占有、使用和收益。虽然被告渝洲公司未按约定为原告呼某办理不动产权登记，但案涉房屋未办理产权登记非因买受人自身原因未办理，即并非原告呼某的过错所致。被告渝洲公司、被告湘汇公司系关联公司，被告湘汇公司认可被告渝洲公司出售案涉房屋。因此，原告呼某与被告湘汇公司的买卖合同合法有效，对原告提出要求合同继续履行、产权归原告呼某所有及办理不动产权证的诉请，本院依法予以支持。 二、邓日峰、李蹦滔与湘汇公司签订的《抵押合同》是否有效 1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”规定，案涉房屋虽然登记在被告湘汇公司名下，但基于案涉《商品房买卖合同》的签订与履行，该房屋的所有权已实际转归于原告呼某。因此，在被告湘汇公司与邓日峰、李蹦滔签订抵押合同时，被告湘汇公司并非涉案房屋的真实权利人，对案涉房屋无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，权利人追认或无权处分人取得处分权利后，合同有效。现原告呼某未追认被告湘汇公司的抵押行为，且要求予以撤销，故该抵押合同不发生法律效力。2.案涉房屋系被告湘汇公司开发的楼盘项目，该项目早在2015年之前即已建成发售，被告湘汇公司曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出售并出租使用。在此情况下，被告邓日峰、李蹦滔作为债权人在案涉商铺上设定抵押时，不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已出售的客观事实，也完全有能力了解到该商铺已经售出的客观事实，故被告邓日峰、李蹦滔对于设定抵押未予谨慎审查存在过失，不属于善意取得的法定情形。3.被告湘汇公司在2015年将案涉房屋出卖给原告呼某，后又就同一标的物与被告邓日峰、李蹦滔签订抵押合同并办理抵押登记，明显非善意。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”，依据前述抵押合同设立的抵押权以及抵押形式上存在争议的财产，均导致抵押行为的无效。因此，被告邓日峰、李蹦滔在案涉房屋上的抵押权对于原告呼某不具有优先受偿的效力，原告诉请抵押合同无效，本院依法予以支持。4.抵押物的抵押登记及注销均系行政机关基于其行政职能实施的具体行政行为，在民事诉讼中不能予以处理，故对原告要求撤销抵押权及注销抵押登记的诉请，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告呼某与被告湖南省渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》有效并继续履行； 二、由被告湖南渝洲房地产实业有限公司、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司在符合办理不动产登记的条件下十日内为原告呼某办理永州市冷水滩区舜德摩尔财富中心1栋4层Ｈ17号商铺不动产权登记； 三、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与被告邓日峰、李蹦滔之间涉及永州市冷水滩区舜德摩尔财富中心1号栋四层H17号商铺的抵押合同无效； 四、驳回原告呼某的其他诉讼请求。 本案诉讼费300元，减半收取150元，由被告湖南省渝洲房地产实业有限公司、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司负担75元，被告邓日峰负担37.5元，被告李蹦滔负担37.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  成向阳 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理郑兰君 书记员蒋露艳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十四条下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。