安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1003民初850号 原告：陶文涛，男，1980年5月11日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：黄山区成平实业有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖镇政府内。 法定代表人：钟小林，公司执行董事。 委托诉讼代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪小桂，安徽谷明律师事务所律师。 原告陶文涛诉被告黄山区成平实业有限公司（下称成平公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陶文涛的委托诉讼代理人孙伟杰、成平公司的委托诉讼代理人谷明、汪小桂到庭参加了诉讼，陶文涛及其委托诉讼代理人陶冉、成平公司的法定代表人钟小林未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶文涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除陶文涛与成平公司于2019年12月7日签订的《黄山﹒金碧平湖商品房认购协议》；2.判令成平公司返还陶文涛定金10万元，以及资金占用利息损失（以10万元为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款清时止）；3.判令成平公司支付陶文涛补偿款70万元以及资金占用利息损失（以70万元为基数，自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至款清时止）；4.判令成平公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年12月7日，陶文涛与成平公司签订《黄山﹒金碧平湖商品房认购协议》，成平公司将位于黄山区商品房出售给陶文涛，房屋面积为299.21㎡，单价为5681.628元／㎡，总价款为170万元。同时约定，因房屋存在抵押情形，成平公司应当在2019年6月30日内办理注销房屋抵押手续，陶文涛应在2020年6月20日前与成平公司签订《商品房买卖合同》及支付尾款。协议签订后，陶文涛支付定金10万元，但该房屋于2020年4月份被强制拆除，成平公司至今未将该房屋交付陶文涛，也未向其支付赔偿款项，为此，故诉讼至法院要求依法解决。 成平公司辩称，1.2020年4月22日，陶文涛认购的金碧平湖碧天苑小区19幢商品房，因环保要求和全国违建别墅清查行动而被黄山区太平湖镇政府拆除，导致协议无法履行。成平公司开发的金碧平湖项目，均按法律规定办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，在房屋建成后，办理了商品房现售备案证书及不动产权证，完全符合商品房销售条件，且向陶文涛明示该房屋已抵押的事实，该房屋被政府拆除，是政策因素，是不可归责于双方的事由，成平公司无任何过错，无违约行为，无需承担违约责任，同意解除与原告签订的《黄山﹒金碧平湖商品房认购协议》，因自身无过错，只需返还原告定金10万元，无需支付赔偿款和补偿款，但愿意支付资金占用利息损失；2.合同解除事由是不可抗力引起的，该房屋被政府拆除，是成平公司不能预见、不能避免、不能克服的情况，符合不可抗力的构成要件，因不可抗力导致合同解除，双方都应免除责任；3.本案案由应当认定为商品房预约合同纠纷，为合同之债，基于合同之债主张返还定金和赔偿损失必须有合同明确约定，原告主张10万元的四倍利息和70万元补偿款及四倍利息无任何依据；4.认购协议中关于2019年6月30日前办理注销房屋抵押权手续，日期属于笔误，应当是2020年6月30日前办理注销抵押手续，另收据上载明18幢购房定金，也是笔误，应当是19幢购房定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.陶文涛提供的《黄山﹒金碧平湖商品房认购协议》，成平公司对该证据的真实性、合法性认可、与本案的关联性不予认可，不同意其证明目的，认为该协议为预约合同，协议对商品房的交付方式、交房日期、配套设施等均没有明确约定，不符合《商品房销售管理办法》第16条的规定，不能认定商品房买卖合同已成立，本院认为，认购协议虽约定了商品房面积、价款、付款方式等条款，但并未约定合同的其他主要条款，未收取全部购房款，只收取定金10万元，且认购协议第三条明确约定了商品房买卖合同的签署方式，应当认定为商品房预约合同纠纷，对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以认定。 2.成平公司提供的黄山区太平湖镇政府的通知、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房现售备案证书、不动产权证，陶文涛对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，不认可其证明目的，2018年3月26日，成平公司就知道项目存在违规情况，自身有过错，不符合不可抗力的条件，本院认为，上述证据不能证明成平公司主观存在过错，对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月7日，陶文涛与成平公司签订《黄山﹒金碧平湖商品房认购协议》，成平公司将其开发的黄山﹒金碧平湖碧天苑小区19幢商品房出售给陶文涛，房屋面积为299.21㎡，单价为5681.628元/㎡，总价款为170万元。同时约定，因房屋存在抵押情形，成平公司应当在2020年6月30日前办理注销房屋抵押手续，陶文涛应在2020年6月20日前与成平公司签订《商品房买卖合同》并支付尾款。协议签订前后，陶文涛于2019年6月10日支付定金5万元，12月7日支付定金5万元，共计10万元，2020年4月22日该房屋被政府强制拆除。 本院认为，陶文涛与成平公司签订的《商品房认购协议》是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。陶文涛在支付购房定金后，成平公司的涉案房屋因政策原因被政府强制拆除，属于不可归责于双方的事由，导致双方未能签订商品房买卖合同。依据双方签订认购协议中关于违约条款的约定，成平公司在最后签约时间未到期前将该商品房另行出售而导致买受人不能购买认购房产，则视作违约，对所交定金双倍返还，并向买受人支付另行向别处购房所产生的房款差价损失，本案中，成平公司未将该商品房另行出售，只是因环境保护要求被拆除，其主观不能预见，并无过错，不存在违约行为，按法律规定，应当向买受人陶文涛返还定金，成平公司同意支付资金占用利息损失，陶文涛主张的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场四倍利率，无法律依据，不予支持。资金占用利息损失起算时间点应从支付定金之日开始计算，但陶文涛主张按起诉之日，即2020年10月12日开始计算，不违反法律规定，本院予以支持。 同时，成平公司在该商品房销售过程中，未隐瞒房屋抵押事实，不存在将房屋出卖给第三人情形，并且取得了商品房预售许可证明，在房屋因环保原因被拆除过错中主观不存在过错，支付购房款是陶文涛取得房产的基础，其在该房屋销售过程中只支付10万元定金，并未支付全部购房款，故其并不具有充分取得房产的基础，陶文涛依据房屋所有权主张70万元补偿款及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场四倍利率，但其未能提供证据证明成平公司在该房屋拆除中获利70万元，也未能提供证据证实其损失70万元，该主张无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除陶文涛与黄山区成平实业有限公司于2019年12月7日签订的《黄山﹒金碧平湖商品房认购协议》； 二、黄山区成平实业有限公司于本判决生效后十日内退还陶文涛购房定金10万元，并支付资金占用利息（以10万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年10月12日计算至实际付清之日止）； 三、驳回陶文涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，减半收取5900元，由陶文涛负担5000元，黄山区成平实业有限公司负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  吴飞阳 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理黄鑫 书记员周琦