贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6758号原告：徐常森，男，1988年10月3日出生，汉族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div>法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。被告：贵州众横城房地产顾问有限公司，住所贵，住所贵州省贵阳市南明区花果园路花果园项目**第1（贵阳都会）栋******房（花果园社区）iv>法定代表人：吴万彬，职务：执行董事兼总经理。原告徐常森与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）、贵州众横城房地产顾问有限公司（以下简称众横城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年10月29日公开开庭。原告徐常森之委托诉讼代理人黄平忠，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼，被告伟庭房开公司、被告众横城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案因疫情原因依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告徐常森向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2475、2017-2476）。2.判令被告麒鑫房开公司退还原告购房款200908元及支付违约金（违约金以200902元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年12月24日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为22000元）。3.判令被告连带退还原告团购费60000元及支付资金占用费（资金占用费以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准自2017年12月24日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为6650元）。4.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。事实及理由：2017年12月24日，原告与被告麒鑫房开公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买花溪新时代·麒鑫商业广场Ｂ区商品房，交房日期为2018年12月31日。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今未向原告交付商品房，并告知原告购买的商品房已无法交付，被告的恶意欺诈行为严重侵犯了原告的合法权益应当承担法律责任。因双方合同约定的违约金远远低于原告的损失，请求法院依法增加。在销售过程中，被告违规收取原告团购费60000元，依法应当予以返还，但原告多次主张权利未果。因三被告存在委托代理关系，并实际分配了团购费，应当承担连带责任。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称，同意解除两份商品房买卖合同，并退还原告交付的购房款，违约金由法院依法核实，团购费不是我公司收取的并且未对团购费进行分配，与我公司无关。被告伟庭房开公司未到庭，其提交书面答辩状辩称，1.原告在诉请中向我公司主张的团购费实为居间服务费，根据原告与我公司签订的居间服务协议，当原告签订商品房买卖合同购房成功时，该居间协议就此完成。2.即使法院认为案涉《商品房买卖合同》无效，但因《居间服务协议》并非《商品房买卖合同》的从合同，且未违反《合同法》第五十二条之规定，《居间服务协议》应属有效合同。3.如果法院认为应当退还居间服务费，应当通过过错定责方式，让各方承担相应的责任，且因原告在本案中未尽注意义务，其作为过错方无权要求本公司承担资金占用期间的利息。被告众横城公司未到庭。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告众横城公司成立于2015年5月6日，类型为有限责任公司，注册资本500万，营业期限至2035年5月5日，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划与咨询服务，物业管理。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10，住宅面积约为10000平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2.代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年6月28日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告众横城公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年12月17日，原告徐常森与伟庭房开公司签订《伟庭居间服务协议》，约定：“伟庭公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号为XX-X-XXXX、XX-X-XXXX您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款、每套酒店商铺交4万元服务费抵10万元购房款、每套门面交6万元服务费抵15万元购房款，优惠款直接从总房款抵减。您在签署本协议书之时应向伟庭房开公司支付团购服务费10000元。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告徐常森向伟庭房开公司交团购费10000元，伟庭房开公司出具收据注明“收到徐常森B区X层XX-X-XXXX、XX-X-XXXX交来团购费壹万元整”。2017年12月24日，伟庭房开公司出具收据注明“收到徐常森B区X层XX-X-XXXX、XX-X-XXXX交来团购费伍万元整”。原告徐常森在《负一楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号B区X层XX-X-XXXX，面积16.79平方米，单价17320元/平方米，签约后单价11938.71元/平方米，签约后总价200451元”。2017年12月24日，原告徐常森与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2475），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】［【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区X层XX-XXXX号房，建筑面积共16.79平方米，商品房单价为每平方米11938.71元，总金额200451元，买受人支付房款100451元，剩余金额100000元办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。同日，原告向被告麒鑫房开公司支付购房款100451元。原告徐常森在《负一楼客户签约确认单》签字确认，记载“铺号B区X层XX-X-XXXX，面积16.79平方米，单价17320元/平方米，签约后单价11938.71元/平方米，签约后总价200451元”。2017年12月24日，原告徐常森与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2476），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】［【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第Ｂ区X层XX-XXXX号房，建筑面积共16.79平方米，商品房单价为每平方米11938.71元，总金额200451元，买受人支付房款100451元，剩余金额100000元办理按揭贷款。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用”。同日，原告向被告麒鑫房开公司支付购房款100451元。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日至2021年2月5日。2.被告麒鑫房开公司自述案涉商铺已调整为车库。3.本院之前审理案涉楼盘涉团购费案件，对案涉团购费，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；被告麒鑫房开公司陈述未对原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《伟庭居间服务协议》、《负一楼客户签约确认单》、《商品房买卖合同》、团购费收据、银行流水凭证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、《商品房买卖合同》是否应当解除。二、案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。关于焦点一。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双方合同约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，因案涉商铺已调整为车库，被告麒鑫房开公司无法按照合同约定进行交付，导致双方合同目的至今无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，被告麒鑫房开公司对解除合同及退回购房款亦无异议，因此，对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及返还购房款200902元，本院予以支持。合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金标准过低，原告请求酌情调高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本院经审查，认为其请求符合法律规定，予以支持，故本院酌定违约金自房屋支付首期款之日即2017年12月24日起计算，从2017年10月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于焦点二。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告众横城公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。就本案《伟庭居间服务协议》，该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭房开公司并非作为居间人享有委托人支付的报酬，该费用的收取由被告伟庭房开公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，现无证据证实伟庭房开公司收取的团购费进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与众横城公司对该款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。被告伟庭房开公司与被告众横城公司之间对该费用的分配系因合作协议产生，被告众横城公司并不是原告交纳该费用的相对方，伟庭房开公司与众横城公司对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费60000元，本院予以支持，原告要求的资金占用费，本院从2017年12月24日起予以支持。对原告要求被告麒鑫房开公司及被告众横城公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2017年12月24日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐常森与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2017年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017-2475、2017-2476）；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐常森已付购房款200902元及支付违约金（自2017年12月24日起至2019年8月19日止的违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐常森团购费60000元及支付资金占用费（自2017年12月24日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告徐常森的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5643元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担4344元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担1299元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇二〇年十二月二十五日书记员  余 可