广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初13106号原告：哥顿物业管理（深圳）有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道劳动社区西乡大道与兴业路交汇处东面206-101。法定代表人：钟浩辉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被告：广州携程国际旅行社有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇汉溪大道**（**塔楼）**。法定代表人：张**，职务：总经理。委托诉讼代理人：马俊涛，广东宏安信律师事务所律师。原告哥顿物业管理（深圳）有限公司（以下简称“哥顿公司”）与被告广州携程国际旅行社有限公司（以下简称“携程公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭斐、被告委托诉讼代理人马俊涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告哥顿公司向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年10月18日解除；2、判决被告向原告支付2020年3月1日至10月18日期间拖欠的租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费共计人民币223796元，以及逾期支付的违约金（其中2020年3月至9月期间应交费用的逾期违约金均以人民币29522元为基数，按照每日0.5%为计算标准，分别从当月8日起算至实际支付为止；10月应交费用的逾期违约金以人民币17142元为基数，按照每日0.5%为计算标准，从10月8日起算至实际支付为止，暂计至起诉当日该违约金合计为人民币136767元）；3、判决被告向原告支付2020年2月1日至10月18日期间拖欠的管理费共计人民币1373元，以及逾期支付的违约金（其中2020年2月至9月期间应交费用的逾期违约金均以人民币160元为基数，按照每日0.5%为计算标准，分别从当月8日起算至实际支付为止；10月应交费用的逾期违约金以人民币93元为基数，按照每日0.5%为计算标准，从10月8日起算至实际支付为止，暂计至起诉当日该违约金合计为人民币800元）；4、判决被告向原告支付2019年12月1日至10月18日期间拖欠的水电费763元；5、判决由原告没收被告保证金人民币59588元；6、判决被告将租赁商铺交还给原告，并承担自2020年10月19日起至实际交还租赁商铺期间的占用费（该占用费按照每月人民币59044元为标准计算至实际交还为止，暂计至起诉当日该占用费为人民币3809元）；7、判决由被告承担本案全部受理费。事实和理由：原告与被告于2018年3月21日签订《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：由被告承租原告位于广州市荔湾区中山八路43-11号首层铺自编3号铺用于商业经营；租期自2018年3月15日至2021年3月14日；2020年3月15日至2021年3月14日期间被告每月须向原告支付的月租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费为人民币29522元；此外，被告每月须向原告支付管理费人民币160元；上述被告每月应交租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费的支付时间为当月8日前支付当月费用；水电费由被告承担，支付时间为当月8号前交付上月水电费；被告须向原告支付租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金为人民币54588元、电费保证金为人民币5000元；关于被告逾期支付的违约责任约定为每逾期一日按照应交未交金额的0.5%支付违约金；此外双方还在《补充协议》第六条约定：被告有下列情形之一的视做被告违约，原告有权解除原合同及补充协议，并立即收回该房屋，被告向原告交纳的保证金不予退还，其中第4项情形为：被告逾期7天未向原告或者该房屋的物业管理公司交纳当月租赁等全部费用的（包括：租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费、水电费等）；并且，双方还在《补充协议》第十一条明确约定：若本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。在《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》履行过程中，被告自2020年3月开始拖欠原告租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费，自2020年2月起拖欠管理费，自2019年12月起拖欠水电费。为此，原告曾于2020年10月9日向被告发出《催租通知书》，要求被告清偿拖欠费用，但是被告不予理睬。2020年10月17日，原告向被告发出《解除租赁通知书》通知被告由于其拖欠费用，解除与其签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》、没收保证金，并要求收回租赁物业清偿拖欠费用。但是被告至今仍没有向原告清偿拖欠费用且未向原告交还租赁物业。被告携程公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。理由：一、原告与被告签订的广州市房屋租赁合同及补充协议已于2020年4月15日解除，而非2020年10月18日，原告平时负责涉案商铺租赁事宜的为原告董事陈伟彪，本案陈伟彪所做有关涉案商铺租赁事宜的行为均代表原告的真实意思表示。首先从国家企业信息公示系统下载的公示报告可知陈伟彪在原告担任董事职务，其次双方签订合同及补充协议时，陈伟彪均作为原告委托代理人及签约代表，在该合同及补充协议上签字，再者双方在长达2年的时间里，被告一直是通过陈伟彪与原告沟通涉案商铺的租赁事宜，而被告负责原告对接涉案商铺租赁事宜的是案外人麦志健、蓝嘉炜及刘飞，最后本案证人王素华即广州天力物业发展有限公司的员工也作证证明平时代表原告负责与其对接涉案商铺租赁事宜的人就是陈伟彪，综上，被告有理由相信陈伟彪有权代表原告实际负责管理涉案商铺，且陈伟彪所做有关涉案商铺的意思表示视为原告的意思表示。二、2020年3月底，被告向原告发出解除租赁合同及补充协议的要约，在得到原告的承诺与同意后，于2020年4月15日将涉案商铺交付给原告，随后原告与物业管理公司协商涉案商铺出租事宜，并委托其对外招租。2020年3月底，案外人刘飞通过微信方式联系陈伟彪，明示被告要提前退租，不再经营涉案商铺，陈伟彪当即表示同意，并且指示刘飞先腾出涉案商铺，再将钥匙邮寄给王素华，2020年4月10日刘飞通过微信聊天方式向王素华询问快递收件地址，当天王素华通过微信聊天及手机通话方式向陈伟彪询问是否其让携程公司把钥匙快递给王素华，陈伟彪对此予以确认，2020年4月17日王素华收到被告邮寄的钥匙，且在微信上向陈伟彪告知已收到，之后王素华将钥匙交付给陈伟彪。再根据王素华陈述，2020年4月18日起王素华接受原告委托，负责涉案商铺对外招租事宜。综上，被告在2020年3月底已经明确解除合同、交付涉案商铺，在得到原告同意后也按照原告的要求交付了钥匙，在此过程中被告不仅予以同意，且以实际行动接受了被告解除合同的意思表示，说明双方就解除合同及补充协议达成合意，故对于原告第2项诉讼请求，应当依法予以驳回，被告同意支付2020年3月1日至4月15日的租金及其他费用。被告在2020年4月15日已经交付涉案商铺，原告要求被告支付之后的租金或占用费的诉讼请求，于法无据，应当依法予以驳回。三、原被告双方签订的合同及协议在2020年4月15日经双方协商解除，原告主张的要求被告承担违约金的标准过高，请求贵院予以调整。四、原告预先收取的被告保证金59588元应先抵扣被告需要支付的租金及其他费用，从双方签订的合同及补充协议可知，双方虽约定在商铺租赁期限内保证金不得抵扣租金及其他费用，但没有约定在双方协商提前解除合同时原告有权直接没收保证金，因此原告第5项诉讼请求没有依据，应当予以驳回。对管理费的标准没有异议，但应计算至2020年4月15日止。对水电费的金额没有异议。经审理查明，2018年3月21日，携程公司（承租人、乙方）与哥顿公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区中山八路43-11号首层铺自编3号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商铺用途使用，建筑（或使用）面积28平方米。租赁期限自2018年3月15日至2021年3月14日，其中2019年3月15日至2020年3月14日月租金额为6406元，2020年3月15日至2021年3月14日月租金额为6663元，乙方在每月8日前缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳12320元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之后将扣除欠款后的保证金无息退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理等。合同签订当日，双方还签订了《补充协议》，约定：租赁该房屋的用途为商业(旅行社分店)。乙方需每月支付给甲方的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费等费用；2019年3月15日至2020年3月14日，租金为6406元/月，装修费、入场费、公共设施维护管理费为21979元/月，前述总金额为28385元/月；2020年3月15日至2021年3月14日，租金为6663元/月，装修费、入场费、公共设施维护管理费为22859元/月，前述总金额为29522元/月。租赁期限从2018年3月15日至2021年3月14日；租赁期内每月管理费为160元/月；当月租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费和管理费须于当月8日前交付；水电费支付期限，按月结算，乙方须于当月8日前交付上月水电费。乙方须在签署本补充协议当天交纳一个月的租金及装修费、入场费、公共设施维护管理费等；乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付相当于两个月租金的租赁保证金，即12320元作为租赁保证金；乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付相当于两个月的装修费、入场费、公共设施维护管理费等的保证金，即42268元；水电费保证金5000元，乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付。在租赁期内上述租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费和水电费保证金都不能抵作租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费及管理费、水电费等。租赁期满，乙方在履行完原合同及本补充协议所有义务责任后并结清有关费用，经甲方确认后5天内将这些保证金无息退回给乙方；租赁期内，乙方必须按约定依时交纳租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费及水电费，每逾期一日，须按应交而未交之金额5‰的标准向甲方支付滞纳金。乙方有以下情形之一的，视作乙方违约，甲方有权解除合同及本补充协议，并立即收回该房屋，乙方向甲方所交纳的租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金不予退还，房屋内属于乙方的设备设施无偿归甲方所有，若造成甲方损失的，乙方还须承担赔偿责任：4、乙方逾期7天未向甲方或该房屋的物业管理公司交纳当月租赁等全部费用的(包括：租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费、管理费、水电费等)；若本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准等。前述合同及补充协议签订后，携程公司按约定向哥顿公司支付了租赁保证金12320元，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金42268元，水电费保证金5000元。哥顿公司向携程公司交付涉案商铺。携程公司依约向哥顿公司支付租金、装修费、入场费、公共设施维护管理费至2020年2月止，支付物业管理费至2020年1月止。携程公司尚欠哥顿公司2019年12月1日至2020年4月17日期间的水电费763元。2020年4月15日，携程公司的员工将涉案商铺的钥匙邮寄给哥顿公司。2020年4月17日哥顿公司工作人员陈伟彪收到涉案商铺钥匙。另查明，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，哥顿公司变更第1项诉讼请求的解除时间为2020年4月17日，变更第2、3、4项诉讼请求的截止时间为2020年4月17日。并当庭撤销第6项诉讼请求。哥顿公司确认陈伟彪系其公司工作人员，根据工商登记显示，陈伟彪是哥顿公司的董事。本院认为，携程公司与哥顿公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。双方的租赁合同解除问题。对此，本院分析如下：从疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实，但继续履行合同并不影响合同目的的实现，故携程公司并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，携程公司的工作人员已于2020年4月17日向哥顿公司工作人员交付了涉案商铺的钥匙，携程公司以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且租赁合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，携程公司于2020年4月17日向哥顿公司交付钥匙后，哥顿公司已能实际控制使用涉案商铺，因此本案房屋租赁合同应予以解除，租赁合同因携程公司单方解除而终止，携程公司单方解除属于违约行为，本院认定双方的租赁合同于2020年4月17日解除。关于哥顿公司要求没收租赁保证金，装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金54588元，以及水电费保证金5000元问题。依合同约定，承租人迟延交纳租金等费用，出租人有权解除合同并没收租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金，故在携程公司已经违约的情况下，哥顿公司主张没收前述两项保证金，符合约定。结合本案事实，疫情及防控使承租人履约困难导致涉案合同解除，但基于疫情对合同履行的影响，依公平原则前述违约责任予以适当调整。本院酌定哥顿公司向携程公司退还租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金27294元。至于水电费保证金5000元问题，合同并未涉及承租人违约而出租人可以没收该保证金的约定，故在合同已经解除的前提下，携程公司要求哥顿公司退还水电费保证金，依据合理，本院予以支持。哥顿公司有关没收水电费保证金的对应主张，本院予以驳回。为避免讼累，哥顿公司应退还的保证金可在携程公司拖欠的费用中予以抵扣。关于携程公司向哥顿公司支付租赁关系存续期间的费用问题，携程公司亦同意按合同约定的标准向哥顿公司支付拖欠的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费及物业管理费，本院予以允许。关于哥顿公司主张的滞纳金问题。由于遭受疫情影响，在没有正常营业收入的情况下，携程公司未支付涉案商铺租金等费用，不能完全归责于携程公司。因此哥顿公司该部分请求，本院不予支持。携程公司对未付的水电费无争议，可按原告诉求清偿水电费。哥顿公司当庭变更第1项诉讼请求的解除时间为2020年4月17日，变更第2、3、4项诉讼请求的截止时间为2020年4月17日，并当庭撤销第6项诉讼请求，属于其对自身权利的处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：一、确认原告哥顿物业管理（深圳）有限公司与被告广州携程国际旅行社有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年4月17日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州携程国际旅行社有限公司向原告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2020年2月1日至2020年4月17日的管理费（以160元/月标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州携程国际旅行社有限公司向原告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2020年3月1日至2020年4月17日的租金和装修费、入场费、公共设施维护管理费（其中3月1日至3月14日按28385元/月计算，3月15日至4月17日按29522元/月计算，上述租金等费用应扣减原告应退还的租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金27294元、水电费保证金5000元后再付）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州携程国际旅行社有限公司向原告哥顿物业管理（深圳）有限公司支付2019年12月1日至2020年4月17日期间拖欠的费水电费763元；五、自本判决发生法律效力之日，原告哥顿物业管理（深圳）有限公司没收被告广州携程国际旅行社有限公司租赁保证金及装修费、入场费、公共设施维护管理费保证金27294元。六、驳回原告哥顿物业管理（深圳）有限公司的其它诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3852元，由原告哥顿物业管理（深圳）有限公司负担3177元，被告广州携程国际旅行社有限公司负担675元（原告已预交的受理费，本院不作退回，被告负担的受理费，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月三十一日书记员  吴 帆姚晓丹