广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初1980号原告（反诉被告）：林俊霖，男，1992年7月1日出生，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李晓兰，广东法宗律师事务所律师。被告（反诉原告）：中冶国际投资发展有限公司。住所地珠海市横琴新区*********-1428。统一社会信用代码：914************301。法定代表人：王新明，董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师原告（反诉被告）林俊霖与被告（反诉原告）中冶国际投资发展有限公司（以下简称中冶投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林俊霖的委托诉讼代理人李晓兰、被告中冶投资公司（反诉原告）的委托诉讼代理人冉茂良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林俊霖向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款1,961,992元及给付利息计至返还购房款之日止（以50,000元为基数，自2018年5月27日至2019年8月19日（计449天）按中国人民银行同期贷款利率计算利息为3,742元；以150,000元为基数，自2018年6月1日至2019年8月19日（计443天）按中国人民银行同期贷款利率计算利息为11,075元；以1,461,992元为基数，自2018年6月17日至2019年8月19日（计428天）按中国人民银行同期贷款利率计算利息为104,289元；以300,000元为基数，自2018年7月9日至2019年8月19日（计406天）按中国人民银行同期贷款利率计算利息为20,300元；以1,961,992元为基数，自2019年8月20日起暂计至起诉之日2020年8月20日止（计366天），按同期银行贷款市场报价利率计算利息为84,774元；利息暂计224,180元）；2、判令被告返还退还办证费1,000元、维修基金4,335元，共计5,335元；3、判令被告承担本案的诉讼费，保全费及担保费。事实与理由：2018年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购买位于珠海横琴新区福临道258号2721房，建筑面积48.17平方米，总价款1,961,992元。根据合同第九、十、十一、十二、十三条及第十六条第（三）款及附件六的约定：1、交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管道网链接，保证燃气供应；2、被告（出卖人）应于2019年4月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付给原告（买受人）；3、原告查验的房屋存在质量问题的（包括灯具、电器等电气设备不能正常使用），由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；4、被告逾期交付的，应自合同约定的交付期限的次日起至实际交付之日止承担违约责任（如逾期交付在180日内的，被告应按原告已付款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。逾期180日后，被告应按原告已付款的万分之二向原告支付违约金，合同继续履行）；5、被告向原告交付商品房时，应当向原告出示房屋测绘报告，并向原告提供商品房的面积实测数据；6、被告按合同约定于2019年4月30日前向原告交付精装修商品房。合同签订后，原告按照合同约定于2018年7月8日向被告一次性支付了全部房款1,961,992元，完全履行了自身合同义务。但合同约定的最后交房期限（2019年4月30日）到期后，被告未能按照合同约定向原告交付精装修的涉案房屋。被告于2019年11月8日才取得建设工程竣工验收备案表，于2019年12月21日向原告发出收楼通知书。原告于2019年12月31日到涉案房屋现场查验房屋，发现涉案房屋存在宽带网络、电话通信、有线电视的线路均未铺设到户；空调集中供冷系统未安装完毕；管道燃气未能正常供应；电磁炉的灶台与冰箱间隔不到十公分，洗手台下面的水管和电插座紧挨，大格墙砖空鼓率高，安全隐患严重；鞋柜的宽度不够放半只鞋，不具备使用功能等诸多质量问题，不满足必备使用的居住条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及合同第十一条第三款、第十三条的约定，涉案房屋不具备法定和约定交付条件，而且被告交付涉案房屋时未按合同约定向原告出示房屋测绘报告，也未提供房屋面积实测数据，根本违反合同。截止2020年8月20日，涉案房屋的空调集中供冷系统仍未安装完毕，管道燃气未能正常供应，导致涉案房屋的住宅功能严重缺失。根据合同第十六条第（二）款第2点的约定“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任”，又根据《合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告经过修复后仍未能使冷气、燃气正常供应的行为，符合《合同法》规定的约定解除的情形。另，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告未能在合同约定的期限内使涉案房屋的冷气及管道燃气正常供应，导致涉案房屋的住宅功能严重缺失。被告的违约行为致使不能实现合同目的，符合《合同法》规定的法定解除情形。2020年8月10日，原告向被告发送律师函，与被告解除《商品房买卖合同（预售）》，要求被告自本函件送达之日起15天内退还原告已付全部房款并给付利息，但被告至今未回复。涉案房屋的冷气燃气作为基础设施属于房屋的质量范围问题，且购房合同及协议中均有约定是被告应履行的合同义务，至2019年12月19日被告通知原告收楼，截止今天涉案房屋的冷气燃气仍旧无法正常供应，严重影响涉案房屋的正常居住。根据购房合同第十六条第二款第2点的约定，质量问题经过更换修理仍严重影响正常使用的，买受人可以解除合同，原告于2020年8月13日已向被告发送律师函解除购房合同，请依法判决被告退还购房款并给付利息，并退还相应的维修基金及办证费。综上所述，被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告已与被告解除商品房买卖合同。被告应向原告返还购房款及相应利息。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判决。被告中冶投资公司辩称，被告不存在任何合同违约或侵权行为，原告主张合同已经解除，要求被告退还购房款及利息等款项无事实和法律依据。理由如下：一、原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）、补充协议及《房屋改造委托协议》，均是在真实、自愿并充分了解的基础上签订的，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。原被告之间的权利义务均应以《商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《房屋改造委托协议》为准。1、住建部和工商总局、珠海市*******的《商品房买卖合同（预售）》网签备案范本合同首页“郑重提示”第2款明确“开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。签订后，由此产生的法律后果由签订方负责”。2、签约前，被告向原告单独作出购房风险提示，由原告签字确认。《购房风险提示》第三条第6款明确“本风险提示、认购书、购房合同，本项目展示中心均有示范文本公开展示，卖方已将前述文件的内容向买方进行了逐条说明与解释，并提请卖方特别注意前述文件中部分涉及减轻或免除卖方的责任、加重买方责任或排除买方主要权利的内容以及对买方可能产生的不利影响，卖方已经实际履行了适当、合理的提示义务和说明义务，不存在重大误解和显示公平之情形，卖方亦在定价过程中充分考虑上述情况对买方的不利影响。同时提醒：在买方签署《购房风险提示》后，即认为买方已经认同了认购书、购房合同的全部内容，上述文件约定的相关内容均不得变更，买方同意不援引格式条款的有关规定，不要求卖方承担约定以外的责任。”3、《商品房买卖合同（预售）》附件补充协议第十八条约定“合同为政府部门提供的范本，合同中带下划线的条文及合同附件都是双方在平等、自愿基础上协商确定的不属于格式条款性质。出卖人已采取合理方式提请买受人注意本补充协议项下免除或限制其责任的条款，并按买受人要求对有关条款予以充分说明，买受人在知悉、理解本补充协议所有条款内容并无任何异议的前提下自愿签订合同和本补充协议。”因此，被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，《房屋改造委托协议》，在签订前被告已经从各个方面进行了特别提示，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议，不属于格式条款，双方均应当严格执行。二、涉案房屋约定交付日期前，被告已按约定向原告交付了符合法定和约定交付条件的涉案房屋，被告不存在逾期交付的违约行为，交付的涉案房屋也不存在任何严重影响居住使用的质量问题，原告要求被告退房没有依据。（一）涉案房屋约定交付日期为2019年12月31日。《房屋改造委托协议》第一条第5款约定：“甲乙双方协商一致，乙方上述室内改造工程应在2019年12月31日前完工并向甲方移交。”第6款约定“在施工期间，为了便于材料的保管以及确保施工安全，改造现场不接受甲方的参观。”因此，《商品房买卖合同（预售）》约定的交付内容为毛坯房，原被告之间就涉案房屋签署了《房屋改造委托协议》，该协议作为原被告双方之间的补充协议，明确了被告需对涉案房屋进行精装修，并且双方合意将交付日期变更为2019年12月31日。商品房买卖合同和《房屋改造委托协议》均明确了2019年12月31日为交付日，该日期也是涉案小区统一的约定交付日期，原告对该交付日期在签订合同时是明确知悉的，并且对原告形成相应的期待，被告2019年4月30日并未发出收楼通知书，原告亦未提出任何异议，现无正当理由拒绝收楼要求退房明显有违公平合理。（二）约定交付日前，被告交付了符合法定和约定交付条件的涉案房屋。涉案房屋在约定交付日前取得竣工验收备案表，被告已向原告通知交付符合合同约定内容和交付条件的房屋，原告因自身原因拒绝办理交接手续或逾期办理交接手续导致的包括违约责任在内的不利后果和法律责任，应由原告自行承担。首先，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条约定：“买受人同意该商品房的交付条件是：出卖人取得《工程竣工验收备案表》。”因此，涉案预售商品房在2019年12月31日前已经取得竣工验收备案表，符合法律规定和合同约定的交付条件，被告亦按照约定履行了通知交付的义务，被告不存在逾期交付的问题。（三）涉案房屋交付时不存在任何影响正常居住使用的质量问题，如有瑕疵，由被告履行保修义务即可，原告无权拒绝收楼并主张逾期交付。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条第6款约定：“6、鉴于出卖人在将该商品房交付买受人之前，已进行了建设工程的竣工验收。因此,买受人在该商品房交接时，不得以该商品房存在瑕疵问题为由拒绝收楼,买受人在办理完毕收楼手续后，出卖人应当对质量瑕疵部分依据合同及其附件、《住宅质量保证书》等的约定及时进行修复、整改等工作，维修期间不视为出卖人逾期交房，不影响该商品房交付。”因此，原告的收楼意见书是单方制作，并不代表涉案房屋存在所述的瑕疵问题，且均为细微瑕疵，被告履行保修义务即可，涉案房屋交付时满足交付条件又无任何影响居住使用的质量问题，原告无任何证据表明其有权拒绝收楼和主张逾期交付。三、起诉状所提到的宽带网络、电话通信、有线电视、空调集中供冷、污水排污等问题均属于市政基础配套设施，受横琴口岸建设影响，与被告无关。《商品房买卖合同》第十条第（一）款第4条关于燃气的表述并没有明确约定涉案房屋有燃气供应，而是在条款后有“×××”的表述，事实上涉案项目作为商业综合体只有带餐饮功能的商铺才具有燃气规划设计，住宅按照国家规范开放式厨房是不得规划设计燃气，且系列案件超过70%的买卖合同明确约定了该项目无燃气供应，原告主张燃气交付和以此为由要求退房无合同和法律依据。此外，就基础设施而言，根据《商品房买卖合同》第十条第（一）款约定：“以上设施第1、2、3、4、5、6、7项任何一项未达到交付条件的，出卖人继续采取措施以使上述设施达到约定条件，但买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，亦不影响买受人收楼。”商品房买卖合同补充协议第十六条第2款第（5）项约定：“合同第十条所述的及其他与该商品房有关联的基础设施设备、公共服务及其他配套设施,因经政府审批或认可进行的变更，或者因建筑区划外的市政配套、管网设施未建成或未投入运营，因水、电等公共运营商未提供或迟延提供接入服务，导致无法投入使用的,出卖人不承担任何责任，买受人不得以此为由拒绝收楼。”商品房买卖合同补充协议第十六条第2款第（6）项约定：“合同第十条所述的及其他与该商品房有关联的基础设施设备、公共服务及其他配套设施,在规定日期内未达到使用条件，双方同意不影响买受人收楼,合同继续履行。”前述约定均表明，对于商品房有关联的基础设施，被告只需交付时已经完成红线内管道、线路的敷设，因建筑区划外的市政配套、管网设施未建成或未投入运营，因水、电等公共运营商未提供或迟延提供接入服务，导致无法投入使用的，出卖人不承担任何责任。结合被告提供的证据，合同约定的与涉案房屋有关联的如供冷的基础设施，因建筑区划外市政配套受横琴口岸建设影响，非被告原因导致，被告已经按照合同履行了基础设施相关的敷设义务，并验收合格，根据合同约定，原告无权以此为由向被告主张解除合同和退还房款。而且《商品房买卖合同》并没有约定供冷作为基础设施交付，更没有约定具体的供冷时间和违约责任。根据我方提供的涉案小区竣工验收报告，供冷合同约定的用地红线内部的管网在买卖合同约定交付日前已经建设完毕并竣工验收合格及竣工验收备案，案涉楼盘自此已经具备使用冷气的基础条件，但是正式供冷还需要能源公司从市政冷站完成到楼盘供冷末端的连接，该工作进度并非我方能够控制。四、涉案房屋的建设交付过程中存在春节假期和新冠状病毒疫情影响，但被告仍然在约定交付日前取得交付条件，并且交付的房屋不存在任何影响居住使用的质量问题，原告起诉要求退款，有违公平合理。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”新冠肺炎疫情发生发展至今，确系合同各方所不能提前预见，不能凭主观意愿予以避免，不能凭客观努力可以克服的客观情况，符合不可抗力的基本构成要素，因新冠肺炎疫情导致合同履行障碍或履行不能属于不可抗力，本身应予免责。本案中，被告在约定期限内取得交付条件，所交付的房屋不存在任何影响居住使用的质量问题，对于部分业主提出的装修细微瑕疵属实的，被告在受到疫情影响下仍充分努力履行保修义务，被告在涉案房屋交易行为中不存在任何过错。原告所发出的律师函不具有有效的合同解除权，也不发生合同解除的效力。原告主张燃气冷气的属于质量范围与合同的约定和法律规定不符。涉案项目住宅都未规划有燃气，只有带餐饮供能的商铺才有燃气规划。买卖合同第十条也并没有约定燃气作为基础设施交付。且对于燃气和冷气基础设施买卖合同第十条第一款（第2项）以及补充协议第十六条第二款都明确约定由于建筑区外市政配套管网设施未建成或未投入运营导致无法投入使用的，出卖人不承担任何责任。根据被告提供的证据能充分证明合同约定交付日前项目红线内相关基础设施被告已经完成敷设并给验收合格。因此，原告不享有对涉案合同的解除权。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。反诉原告中冶投资公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告配合办理珠海横琴新区福临道258号2721房的交付手续。2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告中冶投资公司与反诉被告林俊霖签署了《中冶口岸大厦认购书》（以下简称“认购书”）、《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）、商品房买卖合同（预售）附件及补充协议（以下简称“补充协议”）、《房屋改造委托协议》（以下简称“装修协议”），反诉被告向反诉原告购买了横琴新区福临道258号2721房，并委托反诉原告进行装修改造，约定交付日期为2019年12月31日。买卖合同第十一条第三款第3项约定：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）出卖人向买受人或其代理人发出交付使用通知书（如《收楼通知书》等）的，买受人应在该通知指定的收楼期限内办理收楼手续，买受人未在上述期限内办妥收楼手续的，该交付使用通知中指定的收楼期限届满即视为买受人已对该商品房验收收楼。出卖人可以委托物业公司代为交付该商品房，买受人为两人及以上（含两人）的，出卖人向其中任一人交付，即视为履行完毕交付义务。如买受人未付清应付款或违约金，则出卖人有权迟延办理该商品房的交付手续，且出卖人不承担逾期交付的责任。房屋一经现场交付或进行了房屋钥匙交接，亦被视为买受人验收合格。经买受人验收合格并收楼之日或自上述交付使用通知指定的收楼期限届满之日起，有关商品房的一切风险责任亦转移给买受人，买受人自该日起承担该商品房的物业管理费及其他相关费用。”买卖合同第二十一条第三款约定：“物业服务期间，物业收费方式为包干制。物业服务费为4.5元/月/平方米（建筑面积）”。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款规定：“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”合同签订后，反诉原告在约定交付日前取得涉案房屋法定和约定交付条件并书面通知反诉被告前来办理商品房交接手续，反诉被告无正当理由拒绝接收，反诉原告因此垫付物业费。虽按照法律规定和约定涉案房屋已经视为交付，但反诉被告仍负有配合办理接收手续的义务，反诉被告还应承担反诉原告因此垫付的物业费等实际损失。综上所述，请求贵院在查清事实的基础上，支持反诉原告的反诉请求，维护反诉原告的合法权益。反诉被告林俊霖辩称，一、出卖人的第一项诉求违背基本法律原则。理由如下：（1）收楼是买受人的权利，法院不能强行判决当事人行使权利；（2）本案中收楼与否是买受人自由处分的一种行为，法院不能对此行为作出强行判决；（3）双方签订的合同并未约定，由于出卖人的原因或买受人的原因导致案涉房屋未能按期交付，出卖人可以强行要求买受人收楼。根据合同第十一条第（三）款第3点的相关约定，即使案涉房屋符合交楼条件，业主未收楼，依合同约定自出卖人的交付使用通知中指定的收楼期限届满即视为买受人已对该商品房验收收楼，也不能强行判决；（4）再根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”的规定，出卖人交付的案涉房屋严重影响买受人居住，买受人可以要求出卖人整改后再收楼；（5）买受人提起诉讼后，出卖人禁止买受人去查验房屋，有中冶物业转达的微信聊天记录“非常抱歉，物业服务中心向房地产开发商了解到：由于您的房子在诉讼期，故暂时不能看；如您签署收楼手续，物业这边向房地产开发商申领（钥匙、密码），届时申领到钥匙密码后我们安排同事陪同您到现场验房并办理入住”为证（本诉中已提交）。根据合同第十一条第（三）款第1点约定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”及第3点约定“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单”，收楼前查验房屋是买受人的正当权益，出卖人强行要求买受人未验楼就收楼事实明确，侵害买受人的合法权益。请驳回出卖人的第一项诉求。二、由于出卖人的原因导致案涉商品房未能按期交付，出卖人应向买受人承担逾期交楼责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款“出卖人应当在2019年4月30日前向买收人交付该商品房”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，出卖人应当于2019年4月30日前向买受人交付案涉房屋，但出卖人并未按期交付。又因出卖人于2019年11月8日才取得竣工验收备案表，故2019年5月1日至2019年11月8日期间出卖人违反法定和合同约定的交付条件。买受人在出卖人通知的收楼期限内查验房屋现场时，发现案涉房屋存在宽带网络，电话通信，有线电视的线路均未铺设到户；空调集中供冷系统未安装完毕；污水排污系统未完工，马桶不能正常使用；鞋柜的宽度不够放半只鞋，不具备使用功能等诸多装修质量问题，不满足基本的居住条件。根据合同第十一条第（三）款第2点“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程产品质量贵方、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用”及第十三条“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据”的相关约定，本案中买受人查验房屋时，出卖人未向买受人出示房屋测绘报告并提供房屋面积实测数据。买受人提出整改意见后，截止买受人答辩之日，出卖人仍未整改室内空调供冷，管道燃气供应等严重影响买受人居住的问题，根本违反合同，应承担逾期交楼责任，并不是出卖人所称“买受人无正当理由拒绝收楼”。综上所述，出卖人违反法定和合同约定交付条件，逾期交楼事实明确，应承担逾期交楼违约责任，并非买受人无正当理由不收楼。出卖人的第一项诉求违背基本法律原则及损失诉求无事实与法律依据。综上所述，为维护买受人的合法权益，恳请贵院驳回出卖人的所有诉求。本院经审核各方提交的证据，对双方真实性无异议的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2018年8月6日，原告与中冶投资公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向中冶投资公司购买横琴新区福临道258号2721房，总价款为1,961,992元；该商品房的规划用途为成套住宅。合同第七条付款方式及期限约定,签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200,000元，该定金于本合同签订时抵做商品房价款；买受人采取一次性付款，买受人应于2018年7月8日前支付该商品房全部价款。合同第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止在180日内的，买受人每天按总房款的万分之一向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期180日后，买受人每日按总房款的万分之二向出卖人支付违约金，合同继续履行，但双方另有约定的除外。合同第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，（一）基础设施设备，1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，若交付时未达到前述条件，但已取得《工程竣工验收报告》的，则不影响收楼；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，若交付时未达到前述条件，但已取得《工程竣工验收报告》的，则不影响收楼；3、供暖，项目无供暖配套系统；4、燃气：交付时完成室风燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应xxx。5、6、7、电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）以上设施第1、2、3、4、5、6、7项任何一项未达到交付条件的，出卖人继续采取措施以使上述设施达到约定条件，但买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，亦不影响买受人收楼。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人向买受人或其代理人发出交付使用通知（如《收楼通知书》等）的，买受人应在该通知指定的收楼期限内办理收楼手续，买受人未在上述期限内办妥收楼手续的，该交付使用通知中指定的收楼期限届满视为买受人已对该商品房验收收楼。出卖人可以为委托物业公司代为交付该商品房，买受人为两人及以上（含两人）的，出卖人向其中任一人交付，即视为履行完毕交付义务。如买受人未付清应付款或违约金，则出卖人有权迟延办理该商品房的交付手续，且出卖人不承担逾期交付的责任。房屋一经现场交付或进行了房屋钥匙交接，亦被视为买受人验收合格。经买受人验收合格并收楼或因买受人原因导致该商品房未能在上述期限内收楼的，自买受人验收合格并收楼或因买受人原因导致该商品房未能在上述期限内收楼的，自买受人验收合格并收楼之日或自上述交付使用通知指定的收楼期限届满之日起，有关商品房的一切风险责任亦转移给买受人，买受人自该日起承担该商品房的物业管理费及其他相关费用。（2）本条第（三）款第2项所述“开裂”仅指沉降裂缝、变形裂缝、结构裂缝（不含因材料干湿、热胀冷缩引起的收缩裂缝、温度裂缝等）。属该项“开裂”情形的，经出卖人按规定修复或加固完成后，出卖人再行交付的，买受人不可拒绝收楼。买受人未在（再次）通知确定的期限内前来收楼，视为买受人查验完毕并已收楼。除该项“开裂”情形外，其他开裂情形不影响收楼，买受人不得以此为由拒绝收楼。（3）买受人收楼时如对交付标准（条件）有异议，应当在合同约定的交付之日起30日内以书面形式提出：逾期不提出，视为该商品房符合《商品房买卖合同》约定的交付标准（条件）。如买受人认为该商品房存在严重影响买受人正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题的，买受人有权拒绝收楼；属其他质量问题的，买受人应接受该商品房，由出卖人承担保修义务。（4）本合同及其附件所指的“严重影响买受人正常居住的质量问题”以附件十一《补充协议》第七条约定为准。第十二条逾期交付责任约定,除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第2种方式处理：2.属补充协议第六条约定的特殊原因，合同第十一条约定的交付时间相应顺延。除双方另有约定外，自约定交房期限届满后的次日起至实际交房之日止在180日内的，出卖人每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期180天后，出卖人每日按买受人已付款的万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行。第十六条商品房质量约定，（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照XXX%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，合同继续履行，若确属出卖人责任，出卖人应在收到检测报告后采取措施进行修理或更换。除此之外，买受人不要求出卖人给予其他任何赔偿。（三）装饰装修及设备标准，约定该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）出卖人可根据更换及维修的情况使用其他材料替换原约定或规定的材料而不必另行通知；具体装饰装修及相关标准的约定见附件六。同一天，双方还签署了《商品房买卖合同》附件，其中附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》：交付的商品房达不到本附件约定装饰装修及设备标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。9.出卖人可根据实际情况使用其他材料替换原约定或规定的材料而不必另行通知买受人。出卖人销售该商品房时设置的示范单位及样板房，仅为空间布局向导，装修、装饰和家具摆放指引，上述内容不作为双方的约定和验收该商品房的依据，买受人所购买的该商品房装饰以本附件中约定的装饰、设备标准为准。附件十一为补充协议，详见《附件》，其中第五条为对合同第九条的变更及修改：买受人同意该商品房的交付条件是出卖人取得《工程竣工验收备案表》。第六条为对合同第十条的补充：1、出卖人如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：（1）遭遇不可抗力；（2）出卖人在施工中遇到重大技术问题不能及时获得解决所导致的延误；（3）因气候、自然灾害、国家地方政策法规变化、出卖人为遵守政府规定、通知所导致的延误，市政配套批准与安装所导致的延误，其他非出卖人所能控制的因素导致的延误；（4）买受人未付清应付款项的，包括但不限于购房款（含按揭贷款）、违约金、配套设施费、税费、专项维修资金等，此种情况下，自合同约定的交付之日起，该商品房毁损灭失的风险及物业服务费均由买受人承担；（5）买受人未履行按揭贷款合同约定的义务导致出卖人已经或可能承担担保责任；（6）由于政府原因（包括但不限于行政命令、规划、设计变更、市政配套设施设备不能接驳、使用等）或提供公共服务部门的原因造成的延误；（7）其他不可抗力原因。第十四条对合同第二十八条的修改：1、本补充协议的效力，优先于此前签订的所有关于买卖该商品房的全部协议、承诺及其他文件。若此前签订的有关关于买卖该商品房的《商品房买卖合同（预售）》及其附件等全部协议、承诺及其他文件与本补充协议约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。合同及附件所约定的关于买卖该商品房的全部协议内容，取代以前的一切讨论、声明、提供的资料、认购书和其他协议。如仍有未尽或变更事项，双方应协商解决并签署补充协议约定之。第十六条第2款第（1）项对合同第十条第（一）款补充，买受人知悉本条约定该商品房基础设施设备中第1、2、3项开通手续及相关费用虽由出卖人办理及承担，但前提是该3项应由政府铺设至本项目所在地块内，且费用已含于土地出让金中。第十六条第2款第（5）项约定，合同第十条所述及的其他与该商品房有关联的基础设备设施、公共服务及其他配套设施，因经政府审批或认可进行的变更，或者因建筑区划外的市政配套、管网设施未建成或未投入运营，因水、电等公共运营商未提供或迟延提供接入服务，导致无法投入使用的，出卖人不承担任何责任，买受人不得以此为由拒绝收楼。第十六条第2款第（6）项约定，合同第十条所述及的其他与该商品房有关联的基础设施设备、公共服务及其他配套设施，在规定日期内未达到使用条件，双方同意不影响买受人收楼，合同继续履行。第十七条第（一）款第3项约定供热、供冷系统和设备保修期限为2个供冷期（不得低于2个采暖期、供冷期）。第十八条约定合同为政府部门提供的范本，合同中带下划线的条文及合同附件都是双方在平等、自愿基础上协商确定的不属于格式条款性质。出卖人已采取合理方式提请买受人注意本补充协议项下免除或限制其责任的条款，并按买受人要求对有关条款予以说明，买受人在知悉、理解本补充协议所有条款内容并无任何异议的前提下自愿签订合同和本补充协议。双方还签订了一份《房屋改造委托协议》，第一条第1款约定，原告委托被告对涉案房屋进行局部改造工程，改造后的平面图见附件1；第5款约定双方协商一致，乙方上述室内改造工程应在2019年12月31日前完工并向原告移交。第三条第1款约定，本协议自原告签字、被告盖章后生效，若该房屋的《珠海市商品房买卖合同》终止或解除，本协议亦随之终止或解除。该《房屋改造委托协议》附件2《中冶口岸大厦装修改造标准》中第三项室内装饰、设备标准（精装）部分载明整体橱柜为厨房三件套、空调为集中供冷。原告向被告交付款项情况：2018年5月31日，支付定金15万元；2018年5月26日支付定金5万元；2018年6月16日支付房款1,461,992元；2018年7月8日支付房款30万元；以上合计1,961,992元。2018年8月8日支付首期物业专项维修基金4,335元。2018年7月8日，广东精诚粤衡律师事务所向原告收取代办证费1,000元，并出具了一份《换领发票凭证》（2320726），载明：兹收到原告代办证费1,000元，请于办理《不动产证书》后到本所换领《增值税普通发票》。2019年11月8日，中冶口岸大厦取得工程竣工验收备案表。2019年11月11日，中冶口岸大厦取得房屋建筑面积测绘成果表。2019年12月21日，被告向原告发出《中冶口岸大厦收楼通知书》，通知原告于2019年12月31日办理收楼手续。2019年12月31日，原告在《房屋交付验收表》中写明“1、冰箱、洗衣机、微波炉、电磁炉、窗帘无安装；2、所有柜门均无安装；3、灯开关无安装；4、可视对讲无安装；5洗澡间玻璃门无安装；6、梳妆镜无安装7、马桶冲水键无安装”，并拒绝收楼。2020年1月17日，被告向原告发出《通知书》，再次通知原告于2020年1月20日起30天内带齐资料办理入伙手续，并在附件中附上（福临道258号2721房室内现场图片）。图片显示，房内有：冰箱、洗衣机、窗帘；柜门有安装。2020年8月10日，原告向被告发出《律师函》，被告于2020年8月14日签收。函称：截止2020年8月10日，涉案房屋的空调集中供冷系统仍未安装完毕，管道燃气未能正常供应，导致涉案房屋的住宅功能严重缺失。根据合同第十六条第（二）款第二点的约定，以及《合同法》第九十三条的规定，贵方经过修复后冷气燃气仍未能正常供应的行为，符合《合同法》规定的约定解除合同情形。根据《合同法》第九十四条规定，贵方未能在合同约定的期限内使涉案房屋的冷气燃气正常供应，导致涉案房屋的住宅功能严重缺失。贵方的违约行为致使不能实现合同目的，符合《合同法》规定的法定解除情形。现通知与贵方解除《商品房买卖合同（预售）》，贵方应当自本函件送达之日起15天内退还已付全部房款并给付利息。另查明，2019年5月29日，广东省通信管理局珠海市通信建设管理室同意被告中冶口岸大厦光纤入户工程的竣工验收备案申请。2019年10月23日，被告（建设单位）、中冶集团武汉勘察研究院有限公司（勘察单位）、广东省建筑设计研究院（设计单位）、中国二十冶集团有限公司（总包单位、土建承建单位、设备安装承建单位、装修承建单位）、北京远达国际工程管理咨询有限公司共同出具中冶口岸大厦工程竣工验收报告，确认涉案工程（包含通风和空调项目）符合国家有关规定的验收标准，同意通过验收并交付使用。2019年11月1日，横琴新区建设环保局召开中冶口岸大厦项目市政管网专题协调会议，并于2019年11月22日出具会议纪要，在会议纪要如下：会议听取中冶置业关于中冶口岸大厦项目（以下简称该项目）供冷、燃气、雨污水等市政管网至今未接通的情况汇报。经研究分析，造成上述情况的主要原因是港澳大道的市政管网未完成建设，导致无法与福临道的市政管网接通，继而无法满足该项目的供冷、供气等需求。为确保该项目能按照合同约定在2019年12月31日前如期交房，会议要求：一是股份公司在2019年11月20日前完成港澳大道的市政管网建设工作，确保能与福临道的市政管网接通，口岸公司配合开展管网接驳工作；二是口岸公司按照程序加快完成福临道市政管网的审批手续。2020年8月28日，广东省建设设计研究院有限公司第三建筑设计研究所出具一份《关于中冶口岸大厦商务公寓未设置燃气管道系统的说明》，主要内容为：由我院设计的中冶口岸大厦南塔部分功能为商务公寓，设置了开放式简易操作台并与卧室同处一个空间中，根据相关国家规范，未设置燃气管道系统。为确保人身安全，严格执行国家规范要求，本项目未设置燃气管道系统，否则不能通过报建。再查明，2012年5月19日，珠海横琴新区管理委员会下发《横琴新区供冷供热管理办法》，该办法第二条规定，除住宅、有特殊用冷用热要求且区域供冷供热系统无法满足并报经政府审批同意不使用区域供冷供热的用户之外，横琴新区内的工业及民用建筑均应采用横琴区域供冷供热系统提供的冷冻水及热水作为空调冷源及冬季采暖和生活热水的热源。2018年1月2日，被告中冶投资公司填写《横琴新区区域集中供冷供热项目用户档案表》，记载涉案项目最晚要求提供正式服务时间为2019年6月30日，项目申报空调冷负荷为19,800KW。2020年2月，被告中冶投资公司（甲方）与珠海横琴能源发展有限公司（乙方）签订一份《珠海市横琴新区区域供冷供热系统中冶口岸大厦项目供冷服务合同》。合同第3.3条约定，乙方常规供冷季为每年的4月1日，至同年的11月30日。甲方须于上述时段内要求开始用冷前五（5）个工作日书面通知乙方准确的开始用冷时间，乙方在收到该书面通知后按确定的开始用冷时间供冷。合同第6.1条约定，乙方将冷水输送至甲方的用地红线处，用地红线内部的管网由甲方负责建设及维护管理。合同第6.3.1条约定，甲乙双方应按上述分界点分别负责安装分界点各自的设备和系统。合同第6.3.2条约定，甲方按照《珠海市横琴新区区域供冷供热设计技术导则》要求，板式换热器一次侧所有测控点、表计、二次侧供回水温度及水泵运行信号接入乙方控制系统。合同第6.3.3条约定，甲方需在板换间提供因特网连接端口，并确保端口有效便于乙方回传计量数据。合同第7.1条约定，甲方有义务向乙方提供红线区内所有供冷系统施工图纸，乙方应审查图纸并出具书面审查意见。合同第7.2条约定，正式供冷前，甲方应提前3个月向乙方提出冷量计量装置需求申请，乙方应当在甲方提出书面申请后30个工作日内完成冷量计量表移交及现场确定安装位置，甲方在接到乙方通知后领取冷量计量装置，由甲方负责现场安装完成。合同第7.3条约定，甲方在板换间系统调试完成后，按照乙方板换间验收流程，向乙方提交板换间（含冷量计量装置）验收申请，乙方应组织板换间整体验收，并确定验收是否合格。如验收合格则出具合格验收报告；如验收不合格，则发出书面板换间验收整改通知书，待整改完成后，乙方在此进行验收，通过验收后出具板换间验收合格报告。合同第7.6条约定，甲方板换间需通过乙方验收通过后，方能进行正式供冷。合同第二部分专用条款第3.1条约定用冷区域为中冶口岸大厦项目。合同第二部分专用条款第3.5条约定甲方用冷开始时间为2020年3月31日。合同第二部分专用条款第7.1条约定，在甲方向乙方提交板换间图纸后10个工作日内乙方出具书面审核意见；如重新提交图纸，按十个工作日重新审图。2020年5月15日，被告中冶投资公司向珠海横琴能源发展有限公司申请板换间验收，称本项目整体建筑于2019年11月8日建成竣工，需自2020年6月1日起用冷。其后，被告中冶投资公司向珠海横琴能源发展有限公司提交《用户供冷/供热开通申请表》，申请开通供冷周期为2020年6月15日至2020年6月20日。在该申请表中，被告中冶投资公司称本项目于2020年6月12日按要求完成板换间整改，需自2020年6月15日起用冷，已做好相关调试准备工作，现正式提出供冷开通申请，请运营商按申请的开通周期，同步做好相关准备，尽快组织双方系统联合调试。2020年7月27日，被告中冶投资公司与珠海横琴能源发展有限公司在《横琴新区区域集中供冷供热项目供冷供热服务确认单》中盖章，该《确认单》中记载本年度实际起始服务时间为2020年7月27日。庭审中,被告中冶投资公司确认原告已经按照合同约定支付了全部房款。双方确认涉案房屋交付标准为精装交付。被告中冶投资公司确认涉案项目住宅部分都是集中供冷。原告于2020年11月9日提供书面材料称，涉案大厦于2020年7月7日才开通临时的供冷系统，且被告于2020年11月9日庭审时称临时供冷系统并非被告搭建。案件审理过程中，原告申请财产保全。本院于2020年11月18日作出（2020）粤0491民初1980号民事裁定，冻结中冶国际投资发展有限公司名下中国建设银行股份有限公司珠海市分行账号440********200000122内的存款2,191,507元；冻结期限为一年。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件以及《房屋改造委托协议》,是双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守。根据各方提交的诉辩意见及证据，本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同（预售）》以及附件部分条款的效力；二、涉案房屋约定交付标准及交房时间；三、原告主张解除合同的条件是否成就；四、被告的反诉请求应否支持。关于《商品房买卖合同（预售）》以及附件部分条款的效力。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：以上设施第1、2、3、4、5、6、7项任何一项未达到交付条件的，出卖人继续采取措施以使上述设施达到约定条件，但买受人不因此要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，亦不影响买受人收楼。本院认为，这一条款是被告为了涉案项目重复使用且在订立合同时未与买受人进行协商的格式条款，故对于这一条款效力的分析应当适用《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定。在本案中，从双方补充协议前提示部分及补充协议第二十三条第8款之约定来看，被告已经采取合理方式提示了原告注意免除或限制其责任的条款。而对于适用《中华人民共和国合同法》第四十条进行分析的问题，本院认为，虽然《补充协议》第七条约定了出卖人未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人亦不因此承担延期交付的违约责任，但同时也明确了出卖人应继续使之达到验收合格。即出卖人提供合格的公用设施及附属配套项目的义务并未免除，故这一条款不存在免除出卖人责任的情形。对于是否排除了买受人主要权利的问题，本院认为，该条款约定出卖人未按照约定完成基础设施设备的，买受人不因此要求出卖人承担违约责任或者赔偿责任，也就是在出卖人未按照约定完成基础设施设备的，买受人不能向出卖人主张任何违约责任或者赔偿责任，这一条款排除了买受人针对出卖人此种违约情形可行使的主要权利，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，本院确定这一条款无效。补充协议第六条第1款约定，出卖人如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：（6）由于政府原因（包括但不限于行政命令、规划、设计变更、市政配套设施设备不能接驳、使用等）或提供公共服务部门的原因造成的延误。对于这一条款，约定的是由于合同当事人之外的第三人原因导致合同不能履行的，出卖方不承担逾期交房的责任。对于因第三人原因而导致的合同不能履行的，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定了第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。故双方在格式条款中约定因第三方原因不能履行合同，出卖人不承担责任不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，本院确定这一条款有效。但对于这一条款，应理解为在涉案项目的公共基础设施因政府原因或者提供公共服务部门的原因，而非出卖人原因，造成涉案房屋相关基础设施设备不能达到合同约定交付条件时，出卖人仅可以就涉案房屋相关基础设施设备不能按时达到合同约定交付条件不承担责任，此一原因不能成为商品房未符合合同约定第九条交付条件时的延期交付理由。关于涉案房屋约定交付标准及交房时间。对于交付标准。因双方在庭审中均认可约定的是精装交房，本院对此予以确认。对于交房时间。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定的交楼时间为2019年4月30日，而在双方签订的《房屋改造委托协议》中约定的改造工程应在2019年12月31日前完工并向原告移交。本院认为，如前所述，上述两份合同（协议书）均属有效合同，对有关房产交付的内容进行了不同的约定，互相之间并不冲突。原告与被告签订并履行上述合同的主要目的是期待最终能取得符合自己居住要求的合格精装修房，被告的主要目的是获取购房款。《房屋改造委托协议》是对《商品房买卖合同（预售）》的补充、变更、完善。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，如果对合同约定的内容有不同理解时，应当根据合同所用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，对上述两份合同中约定的有关房产交付的内容不应割裂开来机械理解，而应作全面统一完整理解。综上所述，本案应以《房屋改造委托协议》的时间作为合同约定的涉案房产实际交付时间，即2019年12月31日。原告主张涉案合同交房时间为2019年4月31日没有依据，本院不予支持。关于原告主张解除合同的条件是否成就。对于原告提出的涉案房屋的宽带网络等公共设施存在迟延开通的情况。本院认为，从被告提交的《珠海市通信配套设施施工竣工验收备案表》和《单位（子单位）工程竣工验收报告》记载的内容来看，被告在2019年5月29日已经完成了涉案项目光纤入户工程的施工、验收及备案，而在2019年10月23日已经完成了涉案项目通风和空调工程的施工、验收。对于燃气问题。本案双方当事人的合同对此没有约定，且本院审理的涉案项目商品房买卖合同纠纷中，大部分案件的合同明确注明涉案项目没有燃气项目，另外从广东省建设设计研究院有限公司第三建筑设计研究所出具的说明来看，涉案项目南塔楼部分确实未设置燃气管道系统，故对于被告所称涉案项目没有燃气管道系统的主张，本院予以支持。原告以被告未能完成此项基础设施设备构成违约为由主张被告逾期交房并主张解除合同，本院不予支持。关于供冷问题。本院认为，双方签订的《房屋改造委托协议》附件二中约定了涉案房屋属于集中供冷，而且被告也确认涉案项目所有住宅均属于集中供冷，故为买受人提供集中供冷所必须的公共设备设施属于出卖人的义务，包括但不限于板换间的建设、验收以及提出供冷申请。在本案中，双方约定的交房时间为2019年12月31日，而被告自称2020年6月12日按要求完成板换间整改，申请开通供冷周期为2020年6月15日至2020年6月20日，由此可知，被告未能在合同约定的交房期限内完成供冷前的准备工作及供冷申请，被告的行为已经构成违约，该违约行为酌情确定持续至2020年6月20日。由于涉案项目已具备集中供冷所必须的条件，且原告称于2020年7月7日开通临时供冷系统，故原告以被告未能完成集中供冷所必须的设施设备，构成违约为由，主张被告逾期交房并主张解除合同，本院不予支持。在本案中，原告《房屋交付验收表》中记载涉案房屋存在7个方面的问题，这些问题属于装修存在的质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，即在交付的房屋不存在影响合同目的的质量瑕疵的情况下，买受人不得拒收房屋，其拒绝受领则视为已交付。至于房屋存在的质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，买受人有修复请求权或修复费用请求权，开发商则应承担瑕疵担保责任。故对原告所述的以上瑕疵，原告有权请求被告修复，但不能据此请求解除涉案合同。综上，本院认为涉案合同的解除条件尚未成就，原告于2020年8月10日向被告发出的《律师函》，不产生涉案《商品房买卖合同（预售）》解除的法律后果。关于被告的反诉请求应否支持。被告反诉要求原告配合办理房屋交付手续。本院认为，虽然涉案房屋已经符合合同第九条及补充协议第五条约定的交付标准（取得竣工验收备案表），原告拒绝收楼没有依据，但这是原告行使自己权利的行为，原告拒绝收楼所产生的法律后果由拒绝方自行承担。原告是否接收房屋，并不会对被告的权利义务产生影响，原告对被告并不负有义务，被告无权要求原告办理收楼手续，故被告该反诉主张，本院不予支持。综上所述，因涉案合同尚未解除，原告林俊霖诉讼请求被告中冶国际投资发展有限公司返还购房款1,961,992元及相关利息、返还办证费1,000元及维修基金4,335元，理据不足，本院不予支持。反诉原告中冶国际投资发展有限公司诉讼请求反诉被告林俊霖配合办理涉案房屋的交付手续，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、驳回原告林俊霖的其他诉讼请求；二、驳回反诉原告中冶国际投资发展有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费12,166元、保全申请费5,000元，由本诉原告林俊霖负担；本案反诉案件受理费100元，由反诉原告中冶国际投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 谢伟东二〇二〇年十二月二十一日法官助理 余祥佳书 记 员 陈 颖