甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1791号上诉人（原审原告）：祁翠莉，女，1984年11月6日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：高磊，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市七里河区小西湖西津东路**。法定代表人：尚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。上诉人祁翠莉因与被上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称：民城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁翠莉上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区（2018）甘0102民初2538号民事判决，依法改判民城公司立即为祁翠莉办理涉案房屋的不动产权属证书。2.本案全部诉讼费用由民城公司承担。事实与理由：一、一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条的规定以民城公司不是办理房地产权属证书的主体为由驳回祁翠莉的诉讼请求错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据民城公司提交的证据和一审法院认定的事实，是由于民城公司未履行补缴土地出让金致使祁翠莉未在约定期限内取得房地产权属证书，所以其未履行协助义务，因怠于履行义务负有过错。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。民城公司未履行上述协助义务。祁翠莉在接受房屋之日就依据民城公司的要求向民城公司缴纳了办理房地产权属证书的契税，提供了身份证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及合同约定，民城公司应当承担违约责任。民城公司不积极履行义务是导致祁翠莉无法取得房地产权属证书的主要原因。一审法院避重就轻，一再强调办理房地产权属证书的义务主体不当。二、一审判决违反法律规定。物权法规定了国家对不动产实行统一登记制度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。一审法院不判决民城公司给祁翠莉办理房地产权属证书违背不动产实行统一登记制度和法律规定。房屋权属证书是权利人享有并行使房屋所有权的唯一合法凭证。祁翠莉至今未能取得权属证书，从法律角度讲该房屋的所有权还不属于祁翠莉，祁翠莉的权益不能受到法律保护，且存在极大的风险。即便祁翠莉取得预告登记证，但若预告登记证失效涉案房屋将存在被民城公司抵押或处分的风险。三、一审法院对祁翠莉诉讼时效时间计算错误。一审法院认定祁翠莉的诉讼超过两年诉讼时效，其计算方式以约定履行期限届满之日的次日起按年天数365天+31天计算，但根据祁翠莉与民城公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的时间为396个工作日，而非396天。根据工作日是以日为计算单位的工作时间的概念，一年250天工作日计算方法：365天-104天(休息日)-11天(法定节假日)=250天。一年的工作日是250天，一审法院按396天计算诉讼时效错误。民城公司辩称，1、民城公司与包含本案祁翠莉在内所有祥瑞人家小区业主签订的《商品房买卖合同》第十五条均约定：“出卖人应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同仅约定民城公司承担向产权登记机关提交材料备案的义务，未约定由民城公司办理产权登记证书。且民城公司早已如实履行了上述义务，向兰州市历史遗留问题办公室提交了产权登记所需的全部材料，故祁翠莉诉请民城公司为其办理产权证书无事实依据。2、依据《不动产登记暂行条例》第四条“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”之规定，不动产登记事务属于不动产登记机关依申请履行的行政行为。依据该条例第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；”之规定，不动产登记程序应当依当事人，即本案祁翠莉向不动产登记部门申请后才能启动。截至目前祁翠莉从未履行过申请义务，亦未委托民城公司代为向不动产登记部门进行申请。3、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”房屋所有权证书应由县级以上地方人民政府房产管理部门颁发，民城公司不是法定的办理房屋所有权证书的主体。4、一审判决认定祁翠莉关于违约金的诉讼请求超过诉讼时效符合事实及法律规定。祁翠莉要求民城公司支付迟延交房违约金及迟延办理房屋产权证书违约金均属于债权请求权，应适用诉讼时效有关规定。迟延交房违约金的诉讼时效自祁翠莉实际入住之日起算，迟延办理房屋产权证违约金的诉讼时效自入住后396个工作日后起算，截至祁翠莉起诉时，其主张的迟延办理产权证违约金已经超过了《民法通则》规定的两年法定诉讼时效，又依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，祁翠莉诉请的两项违约金诉讼时效届满之日距《民法总则》实施的2017年10月1日已超过两年诉讼时效，不应适用民法总则关于法定诉讼时效的为三年的规定，且在此期间祁翠莉并未通过任何法定方式向民城公司主张过上述违约金。一审法院驳回其违约金诉请符合法律规定。请求二审法院查明案件事实，维持原判并驳回祁翠莉的上诉请求。祁翠莉向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理房地产权属证书，并向原告支付迟延交房违约金7967.47元，支付迟延办理房地产权属证书违约金653.07元，合计8620.54元；2、本案案件受理费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月20日，祁翠莉、民城公司签订《商品房买卖合同》（编号ＧＦ-2000-0171），合同约定祁翠莉购买民城公司位于城关区××路××号××幢××单元××号，建筑面积93.94平方米的房屋，房屋总价款为653071元；同第八条约定被告应当于2013年1月1日前使涉案商品房经验收合格并交付原告使用，否则应当按日向祁翠莉支付房价款万分之一的违约金；民城公司应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由民城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在本合同第八条规定的交付之日起交纳物业管理费及其他费用。上述合同签订后，祁翠莉按照约定向民城公司支付全部房款，民城公司于2013年5月3日为祁翠莉办理房屋入住手续。祁翠莉至今仍未取得涉案房屋产权证书，遂酿成纠纷。另查明，2010年4月1日，兰州城乡规划局核发建设位置位于城关区红山西路的《建设工程规划许可证》，该证载明的建设单位为甘肃祥瑞开发有限责任公司（以下简称祥瑞公司）；2011年3月11日，兰州市人民政府颁发坐落于××路××号土地的《国有土地使用证》，该证载明的土地使用权人为民城公司；2011年4月25日甘肃省住房和城乡建设厅核发建设地址位于兰州市城关区××路××号的《建筑工程施工许可证》，该证载明的建设单位为祥瑞公司，同年9月7日甘肃省住房和城乡建设厅同意将该证的建设单位名称由祥瑞公司变更为民城公司；2011年4月29日，兰州市城乡规划局核发用地位置为城关区××路××号的《建设用地规划许可证》，该证载明用地单位为民城公司，用地面积约5020.4平方米，约合7.53亩，建设规模约34100.11，同时《建设用地规划许可证》的附件《规划条件通知书》中写明建筑密度（%）≤30，容积率≤6.0；2011年9月30日，民城公司与祥瑞公司就涉案建设项目办理了转让备案登记手续；2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局核发商品房坐落于城关区××路××号的《商品房预售许可证》，该证载明的售房企业为民城公司；2014年3月14日，兰州市国土资源局向民城公司作出关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地使用条件的通知，该文件主要内容为通知民城公司由于其用地位于××路××号宗地容积率由2.0增加到6.0，根据有关规定，须补收国有建设用地使用权出让价款6895312元，该通知自下发之日起三个月内，民城公司应付清全部国有建设用地使用权出让价款，否则，此通知无效，重新办理。民城公司接到通知后，未补交土地出让金。2014年12月15日，案涉建设项目完成了竣工验收备案，但由于民城公司未补交土地出让金，导致涉案房产无法办理产权证。一审法院认为，本案存在以下争议焦点：一、祁翠莉主张民城公司为其办理房地产权属证书的诉讼请求有无事实及法律依据？首先，祁翠莉、民城公司签订的《商品房买卖合同》第十五条虽约定被告应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由民城公司提供的资料报产权登记机关备案,根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，祁翠莉是办理房屋所有权登记手续的义务人，民城公司仅为协助祁翠莉办理房屋所有权登记手续的义务人；其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”因此，房屋所有权证书应由县级以上地方人民政府房产管理部门颁发，民城公司不是法定的颁发房屋所有权证书的主体。故民城公司无义务也无权限为祁翠莉办理房地产权属证书，祁翠莉的该项诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。二、民城公司应否向祁翠莉支付延期交房违约金及延期办理房地产权属证书违约金？首先，民城公司是否存在违约行为？《商品房买卖合同》第八条约定民城公司应当在2013年1月1日前将经验收合格的商品房交付原告使用，同时该合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，民城公司应当书面通知祁翠莉办理交付手续，但是民城公司仅在2012年12月31日登报公告通知办理入住手续，其并未提供证据证明涉案房屋在约定的交房日期前业已达到交付标准，后民城公司于2013年5月3日实际向祁翠莉交付房屋，因此可以认定民城公司存在延期交房的违约行为。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。本案中，民城公司未能举证证明其在实际交房日2013年5月3日后396个工作日内即在2014年6月4日前依约将有关资料报产权登记机关备案，故应当认定民城公司未能全面履行合同义务，其存在逾期履行协助办理房屋所有权登记手续义务的违约行为，应当依约承担继续履行协助祁翠莉办理房屋所有权登记手续的合同义务；其次，民城公司提出其无过错不应承担责任的辩解理由是否成立？《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，合同当事人一方有违约行为，就应承担相应的责任，违约行为即使是由于第三人的原因造成的，也应当由违约的一方当事人承担违约责任。此外，民城公司在履行协助办理产权登记义务遇到问题时，应积极采取合法、有效的措施及时进行解决，但民城公司消极放任该问题持续存在，其本身亦存在过错。故民城公司提出的“无法申报相关材料是由第三人过错所致，其没有过错，不应承担责任”的辩解理由不符合法律规定，法院不予采纳。最后，本案诉讼时效是否届满？祁翠莉要求民城公司支付违约金属债权请求权，应适用诉讼时效有关规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利被侵害及义务人之日起计算。祁翠莉、民城公司在《商品房买卖合同》中约定延期交房违约金数额的计算方式为自延期交房之日起每日支付房价款的万分之一，该违约金属继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故民城公司延期交房期间（即2013年1月1日至2013年5月3日）每一日所产生的延期交房违约金应从产生之日的次日分别起算诉讼时效。民城公司延期交房期间中的每一日的次日距《中华人民共和国民法总则》实施之日即2017年10月1日均已超过民法通则规定的二年诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，民城公司延期交房期间每一日所产生的违约金的诉讼时效在民法总则实施前均已届满。《商品房买卖合同》中约定的民城公司逾期履行协助办理房屋所有权登记手续的违约金为房价款的千分之一，该违约金属一时性债权，应以约定履行期限届满之日的次日起算诉讼诉讼时效，故该违约金应以民城公司逾期履行协助办理房屋所有权登记手续义务之日的次日即2014年6月5日起算诉讼时效，民城公司延期交房期间中的每一日的次日、民城公司逾期履行协助办理房屋所有权登记手续之日的次日距《中华人民共和国民法总则》实施之日即2017年10月1日均已超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，祁翠莉主张民城公司支付违约金的诉讼时效已经届满。关于祁翠莉提出的诉讼时效中断问题，诉讼时效可因提起诉讼、权利人主张权利以及义务人承诺履行义务而中断。本案中，祁翠莉提交的《律师函》中首段载明“兹因郑春晖、张鹤、高世民、徐大海、宋亮、王博文、魏志勇、周志勋、杨婧、李敏、姜晓梅、朵静、李树奇与你公司的商品房买卖合同纠纷事宜”及其余段中使用代称均为“郑春晖、张鹤等十三人”，而被告的《回复》中使用代称亦为“郑春晖、张鹤、高世民等13位业主”，通过甘肃杰隆律师事务所周文杰律师向民城公司主张权利的仅为上述列明的十三名案外人，并无祁翠莉，且祁翠莉在他人主张权利时并未参与，故该律师函的效力不及于祁翠莉，也不能当然引起本案诉讼时效中断，祁翠莉也未能提供本案诉讼时效中断的其他证据，故本案不存在诉讼时效中断问题。因此，祁翠莉主张民城公司支付上述两项违约金的诉讼时效均已届满，并且民城公司提出了诉讼时效抗辩，故祁翠莉请求民城公司支付违约金的诉讼请求已丧失胜诉权，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回祁翠莉全部诉讼请求。案件受理费50元，由祁翠莉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。民城公司提交兰州市房地产测绘中心出具的房屋面积实测绘成果报告书及兰州市房屋历史遗留问题产权登记发证受理凭证（回执）各一份，证明民城公司已经将办理产权证需报送的材料报送至相关部门，完成了相应的义务。祁翠莉质证认为对真实性无异议，但对证明目的有异议。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：依据民城公司二审提交的证据，能够证实民城公司将案涉房屋办理产权证所需材料报送兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥办公室的事实，本院予以采信。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见,本案二审的争议焦点为：1、祁翠莉请求民城公司立即办理房地产权属证书的诉讼请求是否成立；2、祁翠莉关于逾期交房及逾期协助办证违约金的主张是否已超过法律规定的诉讼时效。关于焦点一。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条，民城公司作为出卖人,应当按照双方的约定履行协助办理房地产权属证书的义务，但办理房地产权属证书属于行政行为,其办理主体为政府房地产管理部门,民城公司不是法定的颁发房地产权属证书的主体。依据二审查明事实，民城公司已将案涉房屋办理房地产权属证书所需材料报送至兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥办公室，后续房地产权属证书是否应予颁发，需由政府房地产管理部门依据相关规定及程序进行审核。故祁翠莉要求民城公司为其立即办理房地产权属证书的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能成立。关于焦点二。祁翠莉未能提交证据证实其关于逾期交房违约金的主张存在诉讼时效中止、中断、延长的情形。案涉房屋实际交房日期为2013年5月3日，依照合同约定，民城公司存在逾期交房的违约行为。祁翠莉就合同约定的逾期交房违约金应当在法律规定的诉讼时效期间内向民城公司主张，但祁翠莉在2018年3月30日才提起诉讼，已超过了《民法通则》规定的2年诉讼时效。故对祁翠莉关于逾期交房违约金的上诉主张本院不予采信。案涉合同约定民城公司应当在向祁翠莉交房后396个工作日内将有关资料报产权登记机关备案，但民城公司直至本案审理过程中才向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥办公室提交办证登记申请，民城公司未按合同约定的期限履行上述义务，存在违约行为，应当向祁翠莉承担违约责任。民城公司未按合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案的行为持续至今，因此，祁翠莉于2018年3月30日向一审法院提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效期间。依照合同约定，本案民城公司应当向祁翠莉支付违约金653.07元。综上所述，上诉人祁翠莉的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初2538号民事判决；二、兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向祁翠莉支付违约金653.07元；三、驳回祁翠莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，由上诉人祁翠莉负担50元，被上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 关 涛审判员 徐晓曦审判员 王志娟二〇二〇年十二月十八日书记员 李世俊