浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3546号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路****。 法定代表人：杨柏真，公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，女，公司员工。 被告：胡达铨，男，1946年7月21日出生，汉族，住，住住新昌县/div> 原告新昌县永信物业管理有限公司与被告胡达铨物业服务合同纠纷一案，于2020年9月7日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县永信物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓英、被告胡达铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县永信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付2018年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理服务费730元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月26日，原告与新昌县棣和园一业主委员会签订物业服务合同主要条款协议。合同约定原告为棣和园小区提供物业管理服务，服务期限为2018年10月1日起至2023年4月30日止；物业服务受益人为该物业的全体业主与使用人，受益人和使用人按房屋面积向支付物业管理费，标准为双方协商的以建筑面积每月每平方米1元计。合同约定物业费付款方式为：物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，乙方（即原告，以下同）负责向业主收取物业费的收取率达10%，则甲方（即业委会，以下同）按总建筑面积拨款90%；2019年5月1日至2020年4月30日，乙方向业主收取物业费的收取率达20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若物业收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始的物业费由乙方100%向业主收取；甲方物业费拨付按每度的次月15日前支付上季度物业费的90%，第四季度凭乙方收取的物业费比例统一结算并付清年度物业费。被告系棣和园一区6幢162室业主，房屋建筑面积为84.90平方米。按合同约定，自2018年10月1日至2020年9月30日止，被告应交纳的物业服务费为730元。原告在合同签订后认真提供了管理服务，但被告拒不履行物业费交付义务，经电话、上门多次催缴，均置之不理，被告行为违反了合同约定，损害原告与其他业主的利益，现诉请交付。 被告胡达铨答辩称：原告来家催讨过物业费。但是被告拒绝支付物业费，因为其是移民安置，房屋是没有房产证的，是水库指挥部给被告居住用的，所以该房屋到底是谁也说不清楚。房屋为棣和园一区6幢162室及建筑面积为84.90平方米事实。物业费收取和其也没有订立任何的合同。其对物业管理工作不满意，楼道乱停车，多次和物业提意见都没有得到回复。房屋楼梯的塌陷也没有人进行维修。楼道内也有随意乱摆放的现象，也没有人进行有效管理。现不同意交付物业费。 原告就其事实主张，向本院提交了如下证据： 1、合同主要条款一份，证明原告与新昌县棣和园一区业主委员会、新昌县钦寸水库工程建设指挥部移民局在2019年6月26日签订一份2018.10.1-2023.4.30三方盖章的物业管理合同主要条款，合同中约定双方权利义务，物业服务管理标准、具体的收费标准等事实。 2、新东社区与原告间物业费补助的账目来往单据4张、2019年8月8日棣和园一区全体业委会成员会议纪要各一份，证明原告在2018年10月1日受棣和园筹备小组应邀进驻小区托管，因棣和园业委会未成立，2019年6月份成立后正式签订合同，服务时间是补签的。发票和会议纪要均证实原告进驻小区实际服务时间。 3、物业费催缴函一份，证明原告向被告书面催缴物业费的事实。 4、新昌县钦寸水库工程建设指挥部移民局提供的移民安置名单及信息名录各一份，证明棣和园一区6幢162室面积为84.9平方米是移民局安置给被告及被告系业主的事实。 5、照片一组，证明原告按双方订立的合同主要条款约定完成约定物业管理事项及权利义务的事实。 被告胡达铨质证认为：证据1，其对该份合同不知情。证据2、3、4属实。证据5，属实，但是反应不全面。 被告胡达铨就其事实主张，向本院提供了如下证据： 6、新昌县棣和园一区业主委员会盖章的证明、物业费收缴明细各一份，证明被告已缴清18、19年两年的物业费，之后物业公司又认为没付还向业主催缴。业主委员会和物业公司存在串通欺骗物业费补贴的情况。 原告质证认为该份证明是新东社区有一个考核，考核计算标准在会议纪要第二点有说明，只要服务满意度达到80%我们就可以有社区考核后的补贴，该补贴并不是水库对于我司物业费的补贴。无法作为物业费不交的理由。 本院认为：原告证据1即《合同主要条款》，证实原告与被告所在小区业委会2019年6月签订物业服务合同，合同约定了物业服务内容、收费标准等，本院予以认定。证据2、3、4，被告无异议，本院可予认定。证据5，被告亦认可原告对小区提供了一定的管理服务，故证据5可以确认。证据6，被告认可其事实上确未交纳过物业费，即物业费收缴证明与明细确系原告为申请物业费补助而为，故证据6不能证明被告所主张的事实，本院不予采信。 综上，本院经审理认定事实如下：新昌县棣和园一小区系钦寸水库移民安置小区，2018年10月1日，原告经小区建设方许可入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月26日，新昌县棣和园一业委会为甲方、原告为乙方签订了《合同主要条款》。合同约定原告为棣和园三区提供物业管理服务，服务期限为2018年10月1日起至2023年4月30日止五年；物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费，物业费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积按1元计。合同约定物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达10%，则甲方拨款90%，2019年5月1日至2020年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达到20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若乙方收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始物业负费向业主收取物业费，物业费收取率需达到100%。2019年7月，合同约定的物业费补助部分由新东社区向原告支付。被告系棣和园一区6幢162室业主，房屋建筑面积为84.90平方米。自2018年10月1日至2020年9月30日，被告应付物业服务费为730元。2020年7月10日，原告以在被告门口张贴催缴函形式要求被告缴纳物业费，被告拒绝交付。 本院认为：《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。本案原告与小区业委会签订的物业服务《合同主要条款》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告经由建设单位同意先入驻小区提供服务后与业委会签订物业服务合同，并不影响合同效力，因此本案《合同主要条款》对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按《合同主要条款》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业企业等的相互配合、共同努力，物业企业应依约提供物业服务并根据业主合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业企业的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业企业的正常运转，进而损害到其他业主的权益。本案被告拒交物业服务费无理，原告要求被告支付2018年10月至2020年9月的物业服务费730元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告胡达铨支付原告新昌县永信物业管理有限公司2018年10月1日起至2020年9月30止的物业服务费730元，限于本判决生效后十日内付清。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元依法减半25元，由被告胡达铨负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  竺维江 二〇二〇年十二月二日 书记员  石慧红