广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂06执异66号 案外人：曹敏丽，女，1953年5月12日出生，住所地浙江省兰溪市。 申请执行人：中建海峡建设发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区儒江西路**中建海峡商务广场**(自贸试验区内)。 法定代表人：林向武，董事长。 委托代理人：林华生，公司员工。 委托代理人：黄艳，公司员工。 被执行人：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，，住所地防城港市港口区仙人湾小区****西 法定代表人：李忠飞，董事长。 委托代理人：唐忠涛，公司职员。 本院在执行申请执行人中建海峡建设发展有限公司（简称中建海峡公司）与被执行人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（简称腾飞龙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人曹敏丽于2020年11月30日对本院作出的（2020）桂06执3号之一执行裁定，拍卖腾飞龙公司的位于港口区，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曹敏丽称，2018年7月11日，曹敏丽向腾飞龙公司购买了由其开发的位于港口区,并签署了《“腾飞广场”商品房订购协议书》。该房建筑面积138.8平方米，单价每平方米9000元，当日，曹敏丽向腾飞龙公司支付249200元，之后按约定将剩余房款全部付清，共计1249200元。2020年1月1日将2-2403号房在1249200元的基础上增加20万，以总价1449200元置换1-2403号房，面积169.57平方米，并办理了房屋交付，直至近期才知道自己购买的房屋被查封。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”曹敏丽与腾飞龙公司签订的书面买卖合同系在法院查封该房之前即已签订，曹敏丽亦无其他居住房屋,且已支付的价款超过了合同约定总价款的50%，由此可见,曹敏丽依法对该房屋享有足以排除强制执行的权益。请求中止对曹敏丽购买的1-2403号房执行,并解除对该房屋的查封执行措施。 申请执行人中建海峡公司称，曹敏丽购买1号楼2403房时间为2020年1月1日，是在防城港市中级人民法院(2015)防市民一初字第7-2号民事裁定查封该房之后进行的，从而导致购房合同无法履行。腾飞龙公司和曹敏丽未按照《商品房销售管理办法》相关规定进行网签备案和预告登记，不足以对抗中建海峡公司对房屋的执行。曹敏丽提出的执行异议请求没有事实和法律依据，请求驳回其异议请求。 被执行人腾飞龙公司称，对曹敏丽的异议请求和理由，以及证据无异议。 本院查明，曹敏丽于2018年7月11日与腾飞龙公司签订《“腾飞广场”商品房订购协议书》，约定：腾飞龙公司为出卖人，曹敏丽为买受人，买受人自愿订购“腾飞广场”2栋2403号商品房，买受人采取分期付款方式。商品房建筑面积138.8平方米，每平方米9000元，共计1249200元。买受人在签订订购协议书同时向出卖人支付购房定金249200元，协议还约定其他事项。2020年1月1日，曹敏丽与腾飞龙公司签订《“腾飞广场”商品房订购协议书》，约定：腾飞龙公司为出卖人，曹敏丽为买受人，买受人自愿订购“腾飞广场”1栋2403号商品房，原2-2403号房订购协议书作废。商品房建筑面积169.57平方米，每平方米8546.32元，共计1449200元。买受人在签订订购协议书同时向出卖人补交购房款200000元，协议还约定其他事项，当日，腾飞龙公司向曹敏丽出具收据，收到曹敏丽交来腾飞广场1-2403号房款1449200元。 中建海峡公司依据已发生法律效力的广西壮族自治区高级人民法院（2019）桂民终560号民事判决，于2019年12月23日向本院申请强制执行腾飞龙公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年1月14日作出（2020）桂06执3号执行通知书，责令腾飞龙公司向中建海峡公司履行义务。 另查明，2014年7月10日，许文飞向本院申请诉前财产保全，本院作出（2014）防市立保字第2号民事裁定，对腾飞龙公司的名下腾飞广场项目328套房产进行查封，其中包含涉案的1号楼2403号房。2016年7月11日，本院作出(2015)防市执字第18-4号执行裁定，续行查封腾飞龙公司的上述328套房产，查封期限为三年。防城港市房屋交易管理中心协助查封。2014年9月23日，防城港市港口区人民法院在审理中建海峡公司诉腾飞龙公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2014）港民初字第1170-1号民事裁定，对腾飞龙公司的名下腾飞广场项目74套房产进行查封，其中包含涉案的1号楼2403号房。2014年10月25日，防城港市住房保障和房产管理局出具协助回执，办理了轮候查封手续。该案因管辖权异议裁定移送至本院审理，本院在审理本案中，中建海峡公司向本院提出申请延长诉讼保全期限，请求延长（2014）港民初字第1170-1号民事裁定轮候查封房产的期限等事项，本院于2016年11月22日作出(2015)防市民一初字第7-2号民事裁定，对上述74套房产继续查封，查封期限为三年。防城港市房屋交易管理中心协助轮候查封。2018年12月14日，本院在执行许文飞与腾飞龙公司、李忠飞借款合同纠纷一案中，作出(2015)防市执字第18-14号执行裁定，解除对腾飞龙公司181套房产的查封，其中，解除查封的商品房包含1号楼2403号房。目前，涉案1号楼2403号房被防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第1170-1号民事裁定查封。2020年7月22日，本院作出(2020)桂06执3号之一执行裁定，裁定拍卖腾飞龙公司名下腾飞广场项目164套商品房，其中包含涉案的1号楼2403号房。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十五条规定“人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施。”因防城港市港口区人民法院审理中建海峡公司诉腾飞龙公司建设工程施工合同纠纷一案移送至本院审理，该院采取的法律措施对当事人仍然有效，由于本院是该案件的审理法院和执行法院，曹敏丽向本院提出执行异议程序正确。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然曹敏丽已全部支付购房款，但曹敏丽与腾飞龙公司于2020年1月1日签订的《“腾飞广场”商品房订购协议书》是在防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第1170-1号民事裁定查封该房之后签订的，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，因此，曹敏丽请求停止对其向腾飞龙公司购买的位于港口区的执行，并解除对该房屋采取的查封执行措施的异议不成立，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(一)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十四条，第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人曹敏丽的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  郭传亿 审判员  凌旭芳 审判员  田 海 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  冯镜光