四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16079号 上诉人（原审原告）：黄静，女，1990年2月16日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：刘迪，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖晓燕，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中原物业顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路**青石桥南街财富中心******。 法定代表人：庄泽宝，董事长。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗玲，四川原友律师信事务所律师。 上诉人黄静因与被上诉人四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）居间合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄静上诉请求：1．撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初2519号民事判决，改判支持黄静一审全部诉讼请求；2．本案一审、二审全部诉讼费用由中原物业承担。事实与理由：1．黄静与中原物业之间的居间合同解除时间为2019年5月30日，一审法院错误的认定了合同解除的时间。黄静已经在（2019）川0191民初6372号案件（以下简称6372号案）中诉请过与中原物业解除合同，通过6372号案法院已向中原物业送达了诉状副本，黄静已经依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知了中原物业合同解除的意思表示。2．黄静主张的9000元不是买卖合同中的损失，而是居间合同项下的服务标的费。黄静基于居间合同已经解除，并根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定请求恢复原状而返还的居间合同项下的居间服务费9000元，具有事实和法律依据，依法应予以支持。3．黄静对于购买案涉房屋尽到了合理注意义务和审慎审查义务，而且并按照房价的2%支付了高额的中介服务费，由于中原物业未尽审慎审查义务，导致黄静无法买到案涉房屋和实现合同目的，一审法院认可中原物业构成从违约。中原物业公司作为违约方应依法赔偿黄静因此被认定审查过失所致的16.48万元损失。 中原物业辩称，1.6372号案民事判决将9000元居间服务费确认为守约方的实际损失，适用法律正确。虽然审理的是买卖合同纠纷，对买卖合同纠纷而言守约方因房屋不能过户导致的损失，以及为签订房屋买卖合同及实际履行买卖合同付出的其他成本包含居间服务费用。2．中原物业为黄静提供的不是房屋买卖居间服务，而是对房屋购买权转让的居间服务。黄静与案外人贾仁伟、冯燕娟签订的《房屋转让合约》是对案涉房屋购买权力的转让，中原物业在居间服务中已经尽到了合理审查义务，核实到了案外人贾仁伟、冯燕娟具有出售房屋的权利。并据此达成了购买权转让的目的，黄静与案外人四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯公司）签署了《商品房买卖合同》，中原物业在居间服务中没有过错。3．中原物业未尽到合理审查义务只是造成损害后果的一个条件，真正造成损害结果发生的是案外人贾仁伟、冯燕娟以及思凯公司。 黄静向一审法院起诉请求：1．确认黄静、中原物业签订的《房屋转让合约》中居间合同关系已于2019年5月30日或中原物业收到起诉状副本之日解除；2．中原物业退还黄静居间服务费9000元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息（以9000元为基数，自2015年7月1日起计算至实际付清之日止）；3．中原物业赔偿黄静损失164800元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息（以164800元为基数，自2019年3月18日起计算至实际付清之日止）。 一审法院认定事实：2015年6月，黄静经由中原物业居间，购买案外人贾仁伟、冯燕娟出售的位于成都市高新区××道××号××广场××栋××层××号房屋，黄静为此向中原物业支付服务费9000元。 当时，案涉房屋初始登记在开发商思凯公司名下，且设定有抵押，贾仁伟、冯燕娟尚未取得权属登记，案涉交易系通过更名方式进行。 此后，案涉房屋又被查封。因无法办理过户，黄静将思凯公司、贾仁伟、冯燕娟、中原物业诉至一审法院，请求判令解除房屋买卖合同，思凯公司、冯燕娟、贾仁伟退还购房款450000元、支付购房款资金占用损失；思凯公司、冯燕娟、贾仁伟、中原物业赔偿损失586398元（包括中介费9000元、房产价值损失571300元、房价评估咨询费2000元、案件受理费4098元），并承担保全担保费2000元。一审法院于2019年10月28日对该案作出6372号案民事判决，认定：黄静可得利益为51.48万元，但其作为购房者未尽到合理的注意义务和谨慎审查的义务，对于如今无法过户的结果具有一定的过错，也应对该结果承担一定的责任……对于黄静的赔偿主张支持35万元，黄静主张的中介服务费用也属于损失，但购房款资金占用利息以及房价溢价损失已经足以涵盖此部分损失；判决：黄静与贾仁伟、冯燕娟签订的位于成都市高新区××道××号××广场××栋××层××号房屋的《房屋转让合约》于2019年5月30日解除；贾仁伟、冯燕娟向黄静退还购房款450000元、支付资金占用利息（以450000元为基数，从2019年5月31日起计算至付清之日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准），并赔偿损失350000元。该判决已发生法律效力，贾仁伟、冯燕娟业已履行完毕。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、中原物业未审查并告知案涉房屋设有抵押是否构成违约以及黄静能否据此解除双方之间的居间合同关系；二、中原物业承担违约损害赔偿责任的形态如何确定。 关于争议焦点一，一审法院认为：（一）中原物业作为专业的房屋中介机构，在案涉房屋交易过程中接受黄静委托提供中介服务并收取报酬，应当尽到专业、勤勉的审查核实义务，除了要审查出卖人是否有权处分外，还应对标的物是否存在质量和权利瑕疵进行审慎核实，并如实向委托人报告。（二）案涉房屋在交易时尚未登记至出卖人名下，且是通过更名的方式进行交易，如此高风险的交易模式，中原物业理当尽到更高程度的审查核实义务，以确保案涉交易能够实际履行，从而尽职尽力维护好委托人的利益。（三）抵押情况属于限制交易类信息，足以影响当事人的交易决策，而中原物业仅凭出卖人提供的房屋买卖合同就断定案涉房屋能够交易，对于是否存在抵押未予严格审查核实，未尽到专业、勤勉的审查核实义务，致使黄静基于错误的情况签订案涉合同，并遭受损失。（四）根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，合同履行应当遵循全面原则；合同权利义务因清偿而终止，要求债务人按照约定正确、适当地履行合同义务。综上，中原物业已经违约，黄静有权解除双方之间的居间合同关系，其通过起诉解除合同，应视为以该方式向中原物业发出解除合同的通知，故一审法院确认双方之间的居间合同关系于中原物业收到黄静起诉状副本之日即2020年4月27日解除；黄静主张2019年5月30日，因无证据显示其发出的解除合同通知于当日到达中原物业，故一审法院不予采纳。 关于争议焦点二，一审法院认为：循上所述，中原物业应承担违约损害赔偿责任，但从本案事发经过来看，导致案涉房屋不能过户交易这一损害后果发生的根源，是出卖人所出售的房屋存在限制交易信息；中原物业未尽审查核实义务，只是造成损害后果发生的一个条件，而非原因，出卖人才是直接责任人或主责任人，故中原物业所承担违约损害赔偿责任的形态应为补充赔偿责任。补充赔偿责任适用于主责任人下落不明或无法承担全部责任之时，主责任人承担全部责任的，补充责任人的责任消灭；现由于主责任人即出卖人已承担全部责任，故中原物业无需再承担补充赔偿责任。因此，黄静另行要求中原物业赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院对黄静的诉讼请求部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认黄静、中原物业因购买位于成都市高新区××道××号××广场××栋××层××号房屋事宜而成立的居间合同关系于2020年4月27日解除；二、驳回黄静的其他诉讼请求。一审案件受理费1965元，由黄静负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院就案涉争议焦点分别评析如下： 关于案涉居间关系解除时间问题。本院认为，案涉《房屋转让合约》系包含房屋买卖合同与居间合同的混合合同。6372号案件中，黄静起诉要求赔偿系基于房屋买卖合同关系，其未就解除与中原物业之间的居间服务关系提出诉请，故该案中，亦未对案涉居间服务关系是否解除进行处理。故黄静关于案涉居间服务关系已于2019年5月30日《房屋买卖合约》解除时终止无事实依据和法律依据，本院不予采纳。本案中，黄静以中原物业构成违约，请求解除双方之间的居间服务关系，系通过起诉解除合同，一审法院确认双方居间合同关系于中原物业收到起诉状副本之日即2020年4月27日解除并无不当。 关于黄静主张退还居间费能否得到支持的问题。本院认为，6372号案件黄静以房屋买卖合同纠纷诉请要求思凯公司、贾仁伟、冯燕娟以及中原物业赔偿损失，该损失主张明确包含了案涉中介费9000元。且该生效判决明确“黄静主张的中介服务费用也属于损失，但购房款资金占用利息以及房价溢价损失已经足以涵盖此部分损失”。故本院认为，在案涉居间费已经生效判决进行处理的情况下，黄静于本案中再次起诉要求中原物业返还居间费于法无据，本院不予支持。 关于中原物业是否应向黄静赔偿剩余部分损失的问题。本院认为，虽然中原物业在居间过程中未尽到合理审查义务，致使黄静基于错误的情况签订案涉合同，并遭受损失，但在案涉《房屋转让合约》解除后对黄静造成的损失，6372号案件生效判决已进行了确认并判决贾仁伟、冯燕娟予以赔偿，黄静的损失已得到填补。故，黄静要求中原物业赔偿剩余部分损失无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，黄静的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3776元，由黄静负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  聂彪峰 审判员  罗 宇 二〇二〇年十二月九日 书记员  张玉珍