上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初20772号原告：谢雅萍，女，1950年12月9日出生，汉族，户籍地浙江省舟山市。委托诉讼代理人：龚德义，上海欧森律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖际卿，上海欧森律师事务所律师。被告：马丁，男，1985年9月13日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：胡光辉，上海正地律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁峰，上海正地律师事务所律师。原告谢雅萍诉被告马丁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2020年11月19日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人赖际卿，被告的委托诉讼代理人胡光辉、郁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢雅萍向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告之间签订的房地产买卖合同；2、被告返还原告购房款人民币100万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月24日,原、被告通过上海领晟资产管理有限公司签订《铂悦公馆定购协议书》,原告向被告定购位于上海市青浦区竹盈路XXX弄XXX号XXX室房屋,原告依约支付定金20万元。2019年7月30日,双方签订《上海市房地产买卖合同》，第一条第(六)项约定随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。附件二约定，以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同签订当日,原告向被告支付70万元购房款。原告认为,虽然定购协议书中约定包含装修费、投资服务费在内的房屋总价为200万元，但双方在签订买卖合同后,协议书自动终止。买卖合同第二条约定的房屋价款为1,084,999元，附件二约定的设备和装修费用包含在房屋总价内，原告无需另外支付费用，且被告也没有向原告提供投资服务,被告没有取得投资服务费的依据。鉴于房屋性质是办公用房,随新冠肺炎疫情的爆发,原告已无法到上海从事经营性的工作,原告购买房屋的合同目的已无法实现，原告遂诉至法院作如上诉请。被告马丁辩称，不同意原告的诉讼请求。原告故意隐瞒事实，原被告就系争房屋签订过3份合同，约定系争房屋总价款200万元，其中装修及投资服务补偿费915,001元，网签合同总价1,084,999元。原告至今仅支付了装修及投资服务补偿费84,999元，房款915,001元，合计100万元，尚余100万元未付。涉案合同均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告没有违约，但原告未按合同约定付清房款故存在违约，原告无合同解除权。原告主张新冠肺炎疫情导致合同目的无法实现不能成立，首先，购买办公用房不限于自己使用，可以出租。其次，疫情不会永远存在，不能认定为导致合同目的无法实现。综上，原告没有法定或约定的合同解除权。原告诉讼请求无事实和法律依据，应当继续履行合同。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区青浦镇竹盈路XXX弄XXX号XXX室，房屋用途为办公，建筑面积64.97平方米，马丁于2019年6月1日取得系争房屋上海市房地产权证。2019年5月24日，谢雅萍与马丁签订《铂悦公馆定购协议书》(下简称定购协议)，约定谢雅萍向马丁定购系争房屋，定购总价200万元，本定购总价包含网签合同总价和装修及投资服务补偿费及房屋产权人已支付的相关费用。买卖合同总价1,084,999元，装修及投资服务补偿费915,001元。定金20万元，正式签约日期2019年10月30日前，付款方式为一次性付款。乙方在定购本物业前，已对标的物业进行现场查看，确认与买卖合同约定的交付标准一致，且对物业及房屋买卖合同文本了解并确定。乙方应在本订购书签订且定金支付完毕后159日内携带相关证明文件及本定购书前往甲方指定场所签订指定的房屋买卖合同并办理购房手续，签约时付清200万元(含定金)，甲方不再另行催告。双方签订指定的房屋买卖合同后，乙方所付定金即转为房屋总价的一部分，本定购书自动终止。备注中写明，买方于2019年5月24日支付定金15,000元，于2019年5月30日前补足定金185,000，于2019年7月30日前支付50万元，2019年10月30日前签约并支付30万元，于2019年12月30日前支付100万元。等。2019年7月30日，谢雅萍(买受人、乙方)与马丁(甲方)签订《房屋买卖合同》。第二条约定，乙方购买系争房屋约定成交总价为200万元，乙方应于合同签订日支付房款100万元、于2019年12月30日前支付房款100万元。第四条约定，甲方于房屋装修完毕后将房屋交付给乙方。第五条约定，乙方按本合同约定时间支付全部房价款至甲方指定账户且甲方取得房屋产权证两个条件均满足后60日内，双方配合签署网签合同并将权属转移登记至乙方名下。第八条约定，双方明确，本合同约定总价款包含装修等费用，双方签订正式版《上海房地产买卖合同》时，合同价为1,084,999元，乙方未按本合同约定的房款支付全额款项前，不能视为乙方已完全履行付款义务。合同还约定了违约责任、税费承担等其他内容。谢雅萍在青浦铂悦公馆402室装修硬装标准中签名。同日，谢雅萍(买受人、乙方)与马丁(甲方)签订《装修及投资服务补偿协议》(下简称补偿协议)。第一条约定，双方所签订的正式版《上海市房地产买卖合同》中，约定的房屋总价1,084,999元中未包含房屋装潢、改造、设计、厨卫设施及附属设施、设备、甲方的投资服务补偿等。乙方同意另行补偿甲方装修及投资服务补偿款915,001元。乙方应于签约当日，直接支付甲方装修及投资服务补偿款915,001元，此装修投资服务补偿款系该房屋买卖中不可分割的一部分。第二条约定，乙方在本次交易中须向甲方支付总房款200万元，包括合同总房价1,084,999元和装修及投资服务补偿款915,001元，双方均认可本协议中的装修及投资服务补偿款系总房款的一部分。第三条约定，装修及投资服务补偿款915,001元一次性支付甲方。第四条约定，乙方认可并承诺，其对本协议中装修及投资服务补偿款系总房款的一部分确认并无异议，该款项的计算与支付包括但不限于房屋的装修、改造、规划设计、咨询服务、甲方投资服务补偿等全部内容。第五条约定，本协议书所列内容与《上海市房地产买卖合同》不一致之处，以本协议为准，其余事项按双方签订的房屋买卖合同的约定履行。第六条约定，乙方声明：本人已阅知上述内容，现自愿签署本协议书，并自愿承担由此产生的法律后果。合同约定甲方交付房屋为精装修房，若本人自愿放弃甲方交付精装修房或由本人自行组织装修施工，则本人无权向甲方要求退还本协议装修部分款项。投资服务补偿款系总房款的组成部分，乙方不就此单独提出请求。第八条约定，本协议一式两份，双方各持一份，自各方签字或盖章之日起生效。合同还约定了其他事项。同日，谢雅萍(买受人、乙方)与马丁(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定由乙方受让系争房屋，第二条约定房屋转让价款1,084,999元。第四条约定，双方确认，甲方于2020年2月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方查验后甲方将钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方确认在2020年2月1日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件二约定，随房屋同时转让的设备、装饰的费用包含在房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件二约定，随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理：设备为固定设备；装饰为固定装饰，设备及装饰费用包含在本合同第二条约定房地产转让价款内，乙方不需再另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三约定，乙方应于2019年7月30日前支付84,999元、于2019年12月30日前支付100万元。合同还约定了其他事项。另查明，谢雅萍按马丁指示分别于2019年5月24日向马丁转账支付15,000元、2019年5月31日转账支付185,000元、2019年7月30日分别转账支付22万元、58万元。2019年7月30日，马丁以案外人上海领晟资产管理有限公司(下简称领晟公司)名义向谢雅萍出具收据2张，分别载明代马丁就铂悦公馆1505室已收取房款84,999元、装修及投资服务补偿费915,001元。审理中，谢雅萍、马丁一致确认，系争房屋目前未交付给谢雅萍。以上查明的事实，由当事人陈述、上海市房地产权证、定购协议书、房屋买卖合同、补偿协议、上海市房地产买卖合同、转账凭证、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，谢雅萍表示：当初签订定购协议时约定马丁要向谢雅萍提供投资服务，但是最后在签订合同时，马丁未提供投资服务，故房屋买卖合同中约定价款与定购协议约定价款不一致。谢雅萍在签订网签备案合同时，曾在多份文书上签名，除网签备案合同外，其余文书未仔细阅看就签字，签完后谢雅萍只取得网签备案合同，其余文书马丁均未交给谢雅萍。马丁告知谢雅萍相关文书是办理有关手续时所需，并无实质意义。房屋买卖合同及补偿协议与网签备案合同有冲突的，应以网签备案合同为准。系争房屋是精装修交付，马丁未按约履行房屋买卖合同及补偿协议，未按约对房屋装修。即使装修，装修内容也与约定不符，装修价值应评估确定。谢雅萍购买房屋作为办公用房，因疫情原因，谢雅萍来上海经营存在障碍，无法实现合同目的。即使法庭认定谢雅萍无合同解除权，坚持不再履行合同。审理中，谢雅萍提供了解除通知及邮寄面单，证明谢雅萍向马丁发出解除合同通知并就解除原因作出说明。马丁表示：未收到过解除通知，即使发出，因谢雅萍无解除权，不产生合同解除效力。根据房屋买卖合同及补偿协议约定，与上海市房地产买卖合同不一致之处，应以补偿协议为准，其余事项按房屋买卖合同的约定履行。系争房屋当初是毛坯房，从网签合同的内容看出并无装修。双方达成合意由谢雅萍委托马丁进行装修，装修标准作为合同附件。补偿协议第四条约定装修及投资服务补偿款的内容，第六条用黑体字加粗字迹强调了谢雅萍接受合同约定。马丁已按装修标准对系争房屋进行装修，因谢雅萍未付清款项，故未交付。系争房屋性质是办公用途，谢雅萍购买后的用途，马丁无从猜测。根据庭审查明的事实，涉案合同(协议)均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。庭审中，双方对购房总价产生争议，对此本院认为，定购协议书、房屋买卖合同均约定原告购入系争房屋的总价为200万元，房屋买卖合同约定200万元包括网签价格1,084,999元加装修及投资补偿款915,001元。后网签合同约定系争房屋转让价款为1084,999元；补偿协议约定装修及投资服务补偿款915,001元，且补偿协议约定两合同约定不一致之处以补偿协议为准。谢雅萍主张房屋买卖合同及补偿协议上签字时未看内容，对200万元购房总价不认可，但其作为完全行为能力人，理应对购买房屋之重大事宜尽到审慎的注意义务，其在涉案合同及协议已经签字，理应受合同内容之约束。且补偿协议已通过特别提醒的方式表明谢雅萍已知晓投资服务补偿款系总房价的组成部分，故本院认定系争房屋实际总价款为200万元。涉案合同及协议签订后，谢雅萍向马丁陆续转账，合计共支付100万元，然马丁委托领晟公司出具的收据载明收款事由分别为84,999元房款、915,001元装修及投资服务补偿款。因收据系马丁方单方填写出具，且与谢雅萍支付的款项金额无法吻合，本院对两收据所对应的付款项目不予认定。然，双方约定装修及投资补偿款是房价的组成部分，谢雅萍也同意支付对价，此系双方意思自治范畴，并不违反法律的禁止性规定，原告现以被告未提供投资服务为由主张被告违反合同约定，缺乏依据，本院难以采信。双方确认系争房屋为精装修交付，原告在未接收房屋情况下主张被告未按约装修，亦缺乏依据。原告主张因受新冠疫情影响导致合同目的无法实现，但并未就此充分举证，对其上述主张本院难以采信。综上，原告无约定解除权及法定解除权，对其诉请本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢雅萍的全部诉讼请求。案件受理费13,800元，减半收取计6,900元,由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十二月十八日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。