北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初2127号原告（反诉被告）：苏玉梅，女，1963年6月15日出生。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭忠顺，男，1964年5月8日出生。委托诉讼代理人：罗雄艳，北京浩云律师事务所律师。原告（反诉被告）苏玉梅与被告（反诉原告）彭忠顺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏玉梅及其委托诉讼代理人李子光，被告彭忠顺及其委托诉讼代理人罗雄艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失692900元，其中房屋损失633500元、垃圾清运费59400元。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2014年2月26日、2015年8月3日、2015年9月7日签订了三份租房协议书，协议书约定原告将自有的田各庄村西1号院内610平方米房屋、110平方米房屋及932平方米房屋陆续出租给被告。2018年12月6日，被告在使用房屋过程中发生火灾，造成出租给被告的房屋烧毁。火灾扑灭后当地政府要求清理残渣，被告躲避不见，为维护原告的合法权益，故诉至法院。彭忠顺辩称：苏玉梅的起诉没有事实和法律依据，一、从导致房屋损失的主要原因来看，主要原因有两个：第一个最重要的原因该房屋是违法建设，政府的依法拆除是导致房屋灭失的根本的原因，小部分受火灾影响的房屋，因为是违法建筑，政府也不允许进行修复，即便是进行了修复，最终也难逃被依法拆除的结果。第二个导致小部分原因失火的主要原因是房屋没有经过消防安全验收，也无消防安全设施设备，这个电表是苏玉梅所控制管理所有的部位，苏玉梅对火情发生有重大过失，应该承担责任。二、从火灾造成的损害结果来看，根据消防部门的法律文书直接损失仅仅为3万元，而且从我们的提供的证据照片来看，仅仅只有极少部分房屋受到了火情的影响，大部分房屋的灭失是政府行为，苏玉梅在另案作证的时候对此也是承认的，因此苏玉梅要求彭忠顺赔偿其全部的房屋损失，并无法律和事实依据。三、评估报告没有事实依据，不具有客观真实性不能反映火灾造成的实际损失，法庭不应予以采信，要求法庭对火情引起的损失进行重新评估，火情与苏玉梅大部分房屋的灭失不具有因果关系。彭忠顺对此没有过错，不应当承担赔偿责任。请求法庭驳回苏玉梅的诉讼请求。现提起反诉，反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人于2014年2月26日、2015年8月3日、2015年9月7日签订的三份厂房租赁协议无效；2.判令被反诉人返还厂房未占用费183376.92元（计算方法165974.63X325/365加80190.25X162/365）；3.判令被反诉人返还厂房建设费用188600元；4.判令被反诉人返还厂房火灾支出费用10万元；5.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。苏玉梅针对反诉辩称：苏玉梅确实将房屋租赁给彭忠顺，并签署了三份租赁协议，房屋为苏玉梅自行建设，土地是租用村集体的土地。2018年12月6日，彭忠顺自有的电表闸箱发生短路，这个不是苏玉梅提供的管理和支配，发生火灾以后，在2019年3月21日隔壁厂院发生了安全事故，引发了被拆除的事实。苏玉梅认为出租给彭忠顺房屋没有任何问题，而且彭忠顺使用房屋将近10年左右，从照片上也可以看出，其损失远远大于3万元。苏玉梅本人核实是彭忠顺通过其不正当手段协调了火灾的价格问题，对此苏玉梅也向相关机关进行了检举和投诉，正在等待结果。基于以上事实答辩：一、三份协议属于双方真实意思表示，协议应认定为有效。二、苏玉梅不应返还彭忠顺的占有使用费，因房屋造成的损失是彭忠顺造成的。三、对于厂房建设费用不应返还。本案的苏玉梅在房顶彩钢板的费用当中进行了出资，彭忠顺也进行了出资，彭忠顺在房顶出资了7万多，苏玉梅出资69180元，该笔费用在合同当中也约定了，彭忠顺所出费用归房东苏玉梅所有，合同到期后没有返还的义务。四、彭忠顺未实际给付给苏玉梅10万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月18日，北京市房山区城关街道办事处田各庄村村民委员会（甲方）与高振环（乙方）签订合同书，约定甲方将田各庄村村西的土地承包给乙方，土地面积22.86亩。合同期限30年，自2003年6月18日起至2033年6月18日。承包费每亩每年350元，承包费共计240030元，自合同订立之日，乙方一次性付清全部承包费，并对其他事项进行了约定。苏玉梅与高振环系合伙关系。后高振环、苏玉梅陆续在承包土地建设厂房并对外进行出租。彭忠顺系北京安捷工贸有限公司法定代表人。2014年2月26日，高振环、苏玉梅与彭忠顺签订租房协议书，约定彭忠顺出租田各庄村西1号院内房屋610平方米，租期自2014年5月21日起至2024年5月20日止，租金每年71248元。2015年8月3日，高振环、苏玉梅与彭忠顺签订租赁协议书，约定高振环、苏玉梅应彭忠顺要求为其建设110平方米厂房一栋租赁期10年，从交付日期开始计算。年租金2.4万元，彭忠顺预交3年租金共计7.2万元，从第4年度开始，年租金每年递增3%。2015年9月7日，高振环与苏玉梅与彭忠顺签订租房协议书，约定彭忠顺租赁田各庄村西1号院房屋932平方米（其中，厂房800平方米，办公用房132平方米），租期自2015年11月1日起止2035年10月31日止，租金每年129268元，并对其他事项进行了约定。2018年3月，高振环、苏玉梅对932平方米房屋租赁合同中涉及的800平方米厂房进行改造。2018年3月26日，彭忠顺垫付给施工人工料费188600元。2018年12月6日12时26分许，彭忠顺承租的932平方米房屋中的800平方米厂房发生大火，致使该厂房和110平方米房屋被烧毁，并造成其他承租人财产损失。经调查，起火原因系北京安捷工贸有限公司包材车间内电闸箱电气线路故障残留之火花引燃周围可燃物起火所致并蔓延成灾。2018年12月17日，苏玉梅雇佣北京龙成机械租赁有限公司进行现场清渣，支付机械费59400元。同日，苏玉梅向彭忠顺借款10万元用于火灾支出。2019年3月，高振环承包土地所建房屋存在安全隐患进行了拆除。2019年12月，高振环、苏玉梅诉至本院，要求彭忠顺赔偿经济损失。2020年8月9日，高振环因病去世。高振环的法定继承人均表示不主张继承权利，不参加诉讼。诉讼中，苏玉梅申请对田各庄村西1号院932平方米房屋及110平方米房屋的火灾损失项目进行鉴定。2020年8月25日，中鸿茂盛资产评估出具资产评估报告，评估结论：田各庄村西1号院内932平方米房屋及110平方米房屋的火灾损失评估价值为692900元，其中房屋建筑物损失633500元，火灾后垃圾清运损失59400元。苏玉梅支付评估费12000元。有争议的事实，本院认定如下：彭忠顺认为租赁房屋属于违法建设，其与高振环、苏玉梅签订的三份房屋租赁合同应属无效。苏玉梅未能提交证据证实租赁房屋取得规划许可或承包土地属于集体建设用地。彭忠顺自述2019年1月离开租赁房屋。苏玉梅自述彭忠顺儿子、儿媳于2019年3月15日左右离开租赁房屋。苏玉梅认可彭忠顺已按租赁协议约定租金交付至2019年。彭忠顺对于评估报告结论不予认可，认可800平方米厂房被烧毁，认为该房屋为铁皮墙，并非砖混结构，且2018年3月花费12万元建成，认为110平方米房屋砖混结构未烧毁，系政府认为该房屋为违建由苏玉梅自行拆除，认为评估报告与事实不符，且程序违法，提交2018年12月7日租赁场地照片、2018年3月给付施工人鄢奎家工料款188600元收据予以证实，且对鉴定报告提出异议，并申请鉴定机构鉴定人员出庭接受质询，鉴定机构予以书面回复，回复称“我方根据法院委托函后附火灾后拍摄照片确认在火灾后两栋房屋整体已完全失去其作为厂房应有的使用价值，而非因为政府认定违建拆除所以认定房屋灭失。现场勘查前已向双方致电询问共同查看现场及现场提出异议事宜，彭忠顺联系人拒绝提供彭忠顺联系方式并拒绝一同勘察现场。”鉴定人员到庭接受了质询。彭忠顺对鉴定机构回复及鉴定人员答复不予认可。苏玉梅对彭忠顺提交的照片不予认可，认为该照片系600平方米房屋，并提交照片证实110平方米烧毁情况。彭忠顺认为火灾系苏玉梅未及时更换电表，而造成电表爆炸引起火灾，苏玉梅应承担主要责任。苏玉梅不予认可，提交《火灾事故认定书》认为系彭忠顺承租车间内电闸箱电气线路故障残留之火花引燃周围可燃物起火所致并蔓延成灾。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。高振环、苏玉梅未能证实承包土地所建房屋取得建设工程规划许可，亦未能证实承包土地属于集体土地建设用地，高振环、苏玉梅与彭忠顺于2014年2月26日、2015年8月3日、2015年9月7日签订的租房协议书应属无效。高振环于诉讼中去世，且其法定继承人均表示放弃继承权利，不参加诉讼，是行使自己的民事权利，本院不持异议。租赁协议涉及的债权债务由苏玉梅享有或承担。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。彭忠顺与苏玉梅签订的租房协议书约定承租人财产安全、用电安全、人身安全自负其责。依据北京市房山区公安消防支队2018年12月7日出具的房公消火认简字[2018]第2号《火灾事故认定书》认定了本案火灾起火原因和灾害成因。该认定书系火灾责任认定的主要依据。根据该认定书认定的事实，起火原因系包材车间内电闸箱电气线路故障残留之火花引燃周围可燃物起火所致并蔓延成灾。彭忠顺未尽到安全注意义务，致使承租苏玉梅的932平方米房屋和110平方米房屋因火灾烧毁，彭忠顺应承担赔偿责任。彭忠顺认为火灾系苏玉梅未及时更换电表，而造成电表爆炸引起火灾，苏玉梅应承担主要责任，未能提交证据予以证实，该抗辩理由，依据不足，本院不予采信。同理，彭忠顺对于房屋损失范围、受损房屋结构、造价，评估鉴定结论均提出异议，但均未能提交证据予以充分证实，该抗辩理由，本院不予采信。现苏玉梅要求彭忠顺赔偿经济损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。赔偿经济损失数额，依据鉴定结论予以确定。彭忠顺已支付苏玉梅10万元用于火灾支出，该款项应予扣除。苏玉梅要求过高部分，本院不予支持。关于反诉，彭忠顺与苏玉梅签订的租房协议无效，且租赁房屋因火灾损毁、涉及违法建设拆除，双方租赁合同已履行不能，合同目的无法实现，苏玉梅应将未履行部分的房屋使用费予以返还。返还使用费数额，结合双方租房协议书约定租金标准、履行情况、过错承程度等因素，本院酌情确定苏玉梅返还彭忠顺使用费15万元。彭忠顺反诉请求过高部分，本院不予支持。苏玉梅于2018年3月改造房屋时彭忠顺垫付工料款188600元，对于该垫付费用，双方并无明确约定，现租赁合同已履行不能，苏玉梅应返还该垫付费用。彭忠顺反诉要求苏玉梅返还垫付工料款的反诉请求，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下：一、高振环、苏玉梅与彭忠顺于2014年2月26日、2015年8月3日、2015年9月7日签订的租房协议书无效。二、彭忠顺于本判决生效后十日内赔偿苏玉梅经济损失592900元。三、苏玉梅于本判决生效后十日内返还彭忠顺房屋使用费150000元。四、苏玉梅于本判决生效后十日内返还彭忠顺垫付工料款188600元。五、驳回苏玉梅的其他诉讼请求。六、驳回彭忠顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费12000元，由彭忠顺负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费5365元，由苏玉梅负担501元（已交纳），由彭忠顺负担4864元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4190元，由苏玉梅负担3190（于本判决生效后七日内交纳），由彭忠顺负担1000元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年十二月二日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜