重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020渝01**民初8402号 原告（反诉被告）：马凡斌，男，汉族，1978年8月27日生，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：张涵，重庆履成律师事务所律师，执业证号码：15001201911096241，代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：重庆创宝置业有限公司。住所地：重庆市九龙坡区含谷镇环球锦标建材交易市场****，统一社会信用代码：91500000053214635G。 法定代表人：吴昭宅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵曦，重庆聚兴律师事务所律师，执业证号码：15001200810750408，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：谢杰，重庆聚兴律师事务所律师，执业证号码：15001201711758838，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）马凡斌诉被告（反诉原告）重庆创宝置业有限公司（以下简称“创宝公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马凡斌及其委托诉讼代理人张涵，被告（反诉原告）创宝公司的委托诉讼代理人赵曦、谢杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马凡斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还房租定金333898.80元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求“依法解除原被告于2017年4月21日签订的《场地租赁合同保密入驻框架协议》”。事实与理由：2017年4月21日，原告与被告就位于重庆市九龙坡区环球锦标交易市场精品馆A馆X至X门面达成了《场地租赁合同保密入驻协议书》，合同约定了原被告双方之间的权利义务。合同签订后，原被告双方约定合同的租期自实际交房为准，原告按照合同约定交纳了相应的定金，但是被告却一直没有按照合同约定履行相应的修缮租赁物的义务，导致被告一直未将租赁物交付给原告。合同签订之后被告又将租赁物转租给案外第三人，原告曾多次就退还定金一事与被告协商，但被告一直未将定金退还给原告。为维护原告的合法权益，特诉讼至法院，望判如所请。 被告创宝公司辩称：原告的诉讼请求不应当得到支持，被告已经按照原告要求对房屋进行施工，并且竣工完成，并通知原告接房，原告拒绝接房。原告的严重违约行为导致被告租金损失以及房屋空置损失，因此被告没有违约行为。 反诉原告创宝公司向本院提出反诉请求：1、请判令确认双方2017年4月21日签订的《场地租赁保密入驻协议书》于2018年5月7日解除；2、判令反诉被告支付2017年12月1日至2018年5月7日期间的租金124635元（23850元/月×5月+23850元/月/31天×7天）；3、判令反诉被告向反诉原告支付的定金166949.40元归反诉人所有；4、判令反诉被告向反诉原告支付资金占用利息（以124635元为基数，自2018年5月8日起至付清时止，在2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日及之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截至2020年5月20日，利息暂计11604.20元）；5、本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。审理中，反诉原告将第二项反诉请求变更为“判令反诉被告支付2017年11月11日至2018年5月7日期间的租金损失140535元”。事实与理由：创宝公司与马凡斌于2017年4月21日签订了《场地租赁合同保密入驻协议书》，约定创宝公司将精品馆A馆商铺X至X号出租给马凡斌，租期自2017年7月1日起至2019年12月30日止，并对房屋面积及单价均进行了约定。同时，协议第二条第3款约定：“2017年4月21日甲乙双方签订场地（精品馆A馆商铺1至3门面一楼及二楼）合同日，一次性缴纳定金（6个月租金及1个月保证金）人民币166950元；2017年7月1日前乙方一次性缴纳场地6个月租金143100元，乙方履行以上条件，则甲方优惠乙方18个月免租期（具体时间2018年7月1日至2019年12月30日）。”第四条第1款约定：“1）必须入驻经营品牌：广东新中源陶瓷；……3）出租方交付承租方后，承租方未在2个月内进场装修将不享有免费使用18个月的优惠政策……4）如承租方租赁签约商铺未经营广东新中源陶瓷，未装修广东新中源陶瓷形象店面标准，出租方有权收回精品馆A馆商铺1至3门面，承租方需无条件配合退还事宜。” 2017年4月21日，马凡斌向创宝公司缴纳定金166949.40元，2017年11月10日，租赁房屋已达到交房条件，创宝贵公司遂通知马凡斌前来办理接房手续并缴纳相关费用。2017年12月9日，创宝公司函告马凡斌案涉租赁房屋起租日期为2017年12月1日，并再次通知其缴纳相关费用，但马凡斌一直未来缴纳相关费用，也从未向创宝公司提出任何异议。因马凡斌经多次催告扔未缴纳房屋租金等费用，也未按合同约定进场装修，已经构成严重违约，创宝公司于2018年5月7日向其发送《关于精品A馆1至3解除合同通知函》，解除双方签订的《协议书》并收回租赁房屋。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告马凡斌辩称：我认为反诉原告未将租赁物修缮到合同约定的交付标准，双方租赁合同未实际履行，在反诉被告未实际接房的情况下，反诉原告主张的租金占用损失无事实和法律依据，在反诉被告未接房的情况下，反诉原告应采取措施减少其损失，因此该部分租金损失应由反诉原告自行承担。反诉原告作为接受定金的一方，在本案中因反诉原告的原因导致合同未实际履行，根据担保法相关规定，应由反诉原告向反诉被告双倍返还定金。因此反诉原告主张资金占用损失与事实不符，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：2017年4月21日，创宝公司（出租方、甲方）与马凡斌（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》保密意向入驻框架协议书，合同编号：CLCB-ZL-精品馆A馆商铺X至X门面补。约定：一、租赁期限。1.自2017年7月1日至2019年12月30日止，租赁期限为30个自然月。2.租期和面积以实际交房为准。二、缴款方式及优惠条件。1.精品馆A馆商铺1至3一楼面积暂定450㎡，二楼面积暂定450㎡，面积以实际交付为准；一楼租金单价为30元/㎡/月；二楼租金单价为23元/㎡/月。2.合同期内根据招商支持商家装修原则，一楼门面租金30元/㎡/月，甲方返还乙方7元/㎡/月；二楼门面租金23元/㎡/月，甲方返还乙方7元/㎡/月（免租期不给与计算返还）。3.2017年4月21日甲乙双方签订场地（精品馆A馆商铺1至3门面一楼及二楼）合同日，一次性缴纳定金（6个月租金及1个月保证金）人民币166950元（大写：壹拾陆万陆仟玖佰伍拾元整）；2017年7月前乙方一次性缴纳场地6个月租金143100元（大写：壹拾肆万叁仟壹佰元整），乙方履行以上条件，则甲方优惠乙方18个月免租（具体时间：2018年7月1日至2019年12月30日）。4、2017年7月1日前乙方缴纳6个月租金143100元（大写：壹拾肆万叁仟壹佰元整），甲方根据支持商家装修原则返还租金（乙方缴款后三天内返还）；一楼展厅（面积以实际交房为准，面积暂定450㎡）暂定金额37800元（大写：叁万柒仟捌佰元整）；二楼展厅（面积以实际交房为准，面积暂定450㎡）暂定金额37800元（大写：叁万柒仟捌佰元整）。三、出租方义务。负责施工精品馆A馆商铺1至3门面的楼层板及展厅楼梯、提供水源、电源，保证交付承租方可入驻装修。四、承租方义务。1.场地入驻要求及装修标准：1）必须入驻经营品牌：广东新中源陶瓷。2）场地须装修为展厅，且展厅必须为广东新中源品牌形象店装修标准。3）出租方交付承租方后，承租方未在2个月内进场装修将不再享有免费使用18个月的优惠政策（具体优惠免费时间为2018年7月1日至2019年12月30日。如出租方未能在2017年7月1日前交付承租方，则优惠免费使用时间根据实际交付时间顺延，且不超过18个月）。4）如承租方租赁签约商铺未经营广东新中源陶瓷，未装修广东新中源陶瓷形象店标准，出租方有权收回精品馆A馆商铺1至3门面，承租方需无条件配合退还事宜。2.如承租方租赁时间未到，中途退租，甲方不退还承租方缴纳的所有租金及保证金。3.本协议到期后，续签租赁合同单价与陶瓷区商铺商户一致。4.承租方自愿对精品馆A馆商铺1至3门面的《场地租赁合同》、本补充协议内容以及双方月约定的租赁时间、租赁金、优惠措施进行保密，不通过任何形式告知给第三方或第三人知晓，否则视为违约，如承租方违约，赔偿出租方人民币贰拾万元违约金。 2017年4月21日合同签订当日，马凡斌向创宝公司交付了4万元，2017年5月23日又交付了126949.40元，合计166949.40元。收据载明的收费项目为精品馆A馆1-3门面定金。 2017年11月10日，创宝公司向马凡斌发出接房通知函，载明：您预订的环球锦标建材装饰城精品A馆X-X号门面已通过竣工验收，达到交付条件，现特通知您办理接房手续。一、请您于2017年11月11日上午9时至下午17时到市场部办公室办理交房相关手续。二、接房时，请您携带以下资料及费用：1.精品A馆X-X号门面《场地租赁合同》保密入驻协议书；已缴纳定金收据原件。2.本人身份证原件。3.按补充协议约定，在交付门面时应缴纳的相关费用。该接房通知函上有陈小容的签字。2017年12月9日，重庆环球锦标建材装饰城物业公司代创宝公司向马凡斌发送了《关于商户展厅交付使用告知函》，载明：你所租赁的环球锦标建材装饰城精品A馆X-X号门面已通过竣工验收，达到交付条件。我司已通知发函您在2017年11月11日上午9时止下午17时到市场部办公室办理交房手续。我司已多次电话通知您办理接房事宜，由于您至今仍未前来办理，我司认为您对交房无任何异议，现告知如下：一、精品A馆1至3号门面起租日期为2017年12月1日。二、接房时，请您携带以下资料及费用：1.精品A馆X-X号门面《场地租赁合同》保密入驻协议书；已缴纳定金收据原件。2.本人身份证原件。3.按补充协议约定，在交付门面时应缴纳的相关费用。该告知函也有陈小容签字。 庭审中，创宝公司提供了一份与陈小容的电话录音，陈小容在电话中表示只要收到的书面通知都会转交给老板马凡斌。庭审中马凡斌表示陈小容系其员工，也认可电话录音中的声音为陈小容，但其表示陈小容未将上述通知交给自己。 2018年5月7日，创宝公司向马凡斌发送了《关于精品A馆1至3解除合同通知函》，载明：贵司与我司于2017年4月21日签订了《场地租赁合同保密入驻协议书》，我司已于2017年11月份多次采用电话方式，于2017年12月9日发送正式函件通知您前来办理接房的相关手续，起租日期为2017年12月1日，截止至今贵司已租用场地5个月时间，却未按照协议约定完善相关手续、完善场地装修。由于贵司未按照协议第四项承租方义务第1条第1）小条，第四项承租义务第1条第2）小条的相关条款履行约定。现我司根据协议第四项第1条第4）小条以及第四项第2条等条款规定郑重向贵司通知如下：（1）贵我两司于2017年4月21日签订的《场地租赁合同保密入驻协议书》于贵司收到本通知函之日起终止；（2）承租方租赁签约商铺未经营广东新中源陶瓷品牌，未按照广东新中源陶瓷形象店标准装修，出租方有权收回精品A馆1至3门面的使用权，承租人需无条件配合场地退租的相关事宜；（3）因承租方原因导致的场地租赁合同时间未到，中途退租，甲方不退还承租方已缴纳的租金及保证金；（4）场地退租时承租方需将场地恢复原状向甲方移交。原则上乙方应自行拆除已搭建楼梯及装修物，但对于甲方同意保留的装修或装饰，乙方可以不作拆除。创宝公司将上述通知函通过拍照发送彩信的方式发送给了马凡斌的手机上，并注明“马总，请确认签收”，显示信息已读。2018年5月9日，创宝公司再次通过EMS的方式向马凡斌邮寄了一份上述通知函。 2019年11月1日，创宝公司将案涉租赁物另行出租给了重庆新鸽皇电缆有限公司。庭审中，经本院当庭电话联系该公司经销商朱姓负责人，其表示接房时案涉租赁物有楼层板及楼梯。 上述事实，有当事人的陈述、协议、收据、函件、电话录音、短信记录、合同等主要证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，本案最主要的争议焦点在于创宝公司出租的租赁物是否达到协议约定的交付条件。马凡斌认为创宝公司通知其接房时门面的楼层板不能达到承重标准，存在安全隐患，且未修建展厅楼梯，故其认为创宝公司出租的门面未达到交付条件。创宝公司则认为其在通知马凡斌接房时完全达到了交付条件，系马凡斌自己违约不想承租，故意不接房。针对上述争议焦点，本院认定如下：双方于2017年4月21日签订的《场地租赁合同》保密意向入驻框架协议书系双方的真是意思表示，该协议明确了租赁物的具体位置、租赁期限、租金标准及交付条件等，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自义务。针对出租方交付条件的约定为“负责施工精品馆A馆商铺X至X门面的楼层板及展厅楼梯、提供水源、电源，保证交付承租方可入驻装修”。第一，马凡斌提出由于其经营陶瓷，需要在二楼堆放货物，其认为创宝公司修建的楼层板未达到承重标准及使用需求，存在安全隐患。但双方在合同中并未就创宝公司修建的楼层板需要达到何种承重标准进行明确，马凡斌也未提交证据证明创宝公司修建的楼层板存在严重的安全隐患，仅凭个人主观臆断就认为创宝公司修建的楼层板存在安全隐患，达不到使用要求为由拒绝接房，明显缺乏事实依据。第二，马凡斌提出创宝公司未修建展厅楼梯，但未提交接房查看现场时无楼梯的证据，马凡斌还提出展厅楼梯系新鸽皇公司修建，但经本院当庭电话联系新鸽皇公司经销商朱姓负责人，其明确表示该楼梯系创宝公司修建，自己只是进行了改建，因此马凡斌提出的创宝公司未修建展厅楼梯的抗辩理由也不能成立。综上，马凡斌提出的创宝公司未达到交付标准而拒绝接房的理由不能成立。 结合上述争议焦点，本院对双方的本诉及反诉请求，本院做如下认定： 第一◊对于合同解除的问题。马凡斌要求解除双方于2017年4月21日签订的《场地租赁合同》保密意向入驻框架协议书，创宝公司则要求本院确认双方的协议已于2018年5月7日解除。根据查明的事实，创宝公司已于2017年11月10日、12月9日向马凡斌发送了告知函，并确认起租日期从2017年12月1日。本院认为，创宝公司向马凡斌发送的接房通知，如上所述，马凡斌无正当理由拒绝接房，其行为构成违约，故在创宝公司通知其接房后，该房屋在法律上已经视为交付，且起租日期应当从2017年12月1日开始，此时双方的合同应视为已经开始履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”至于创宝公司是否享有合同单方解除权，根据协议第四条第1款第4项“如承租方租赁签约商铺未经营广东新中源陶瓷，未装修广东新中源陶瓷形象店标准，出租方有权收回精品馆A馆商铺X至X门面，承租方需无条件配合退还事宜”的约定，该条约定包含的意思可以理解为只要马凡斌未按照合同约定履行义务，创宝公司有权解除合同并收回租赁物，因此根据查明的事实，创宝公司已于2018年5月7日将解除合同的通知发送给了马凡斌，且马凡斌已查看，即双方的协议自创宝公司解除合同的通知到达马凡斌处便解除。故对于创宝公司要求确认双方的协议已于2018年5月7日解除的反诉请求，本院予以支持。 第二◊马凡斌缴纳的166950元款项性质的问题。根据协议约定，马凡斌应当于2017年4月21日一次性缴纳定金（6个月租金及1个月保证金）166950元，且马凡斌也实际分两次向创宝公司缴纳了上述款项。现双方均认为缴纳的166950元系定金，但本院认为，由于创宝公司已经通知马凡斌接房，且该房屋在法律上已经交付，并从2017年12月1日开始履行，故在合同开始履行后，定金便转化了为6个月租金及1个月保证金，故本案不能再适用定金罚则。即对于马凡斌及创宝公司关于要求双倍返还定金或没收定金的请求，本院不予支持。 第三◊创宝公司要求马凡斌支付2017年11月11日至2018年5月7日期间的租金140535元。本院认为，根据查明的事实，本案系马凡斌在收到创宝公司接房通知后无正当理由拒绝接房，故创宝公司在发出接房通知后至2018年5月7日合同解除期间厂房的租金损失应当由马凡斌承担。虽然创宝公司于2017年11月10日向马凡斌发送了接房通知函，但其2017年12月9日及2018年5月7日发送的函件中均明确表示起租日期为2017年12月1日，故创宝公司的租金损失应当从2017年12月1日计算至2018年5月7日，由于双方约定的月租金标准为23850元/月，故该期间的租金损失应计算为124635元（23850元/月×5月+23850元/月/31天×7天），由于马凡斌已缴纳166950元，故该租金损失直接在缴纳款中进行抵扣，抵扣之后马凡斌无需再支付。 第四◊创宝公司要求马凡斌支付资金占用利息。本院认为，由于马凡斌已缴纳166950元，且该款足以抵扣创宝公司2017年12月1日至2018年5月7日期间的租金损失，故创宝公司还要求马凡斌支付资金占用利息的请求，本院不予支持。 第五◊由于马凡斌向创宝公司缴纳了166950元，超过了其应承担的租金损失124635元，且合同已经解除，因马凡斌的请求为返还双倍定金，其中包含了返还款项的意思表示，故对于超出部分的款项42315元，创宝公司应当返还给马凡斌。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认反诉原告重庆创宝置业有限公司与反诉被告马凡斌于2017年4月21日签订的《场地租赁合同》保密意向入驻框架协议书已于2018年5月7日解除； 二、被告重庆创宝置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马凡斌已缴纳款项42315元； 三、驳回原告马凡斌及反诉原告重庆创宝置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费6310元，由原告马凡斌承担5510元，由被告重庆创宝置业有限公司承担800元；本案反诉诉讼费减半收取为3080元，由反诉原告重庆创宝置业有限公司承担1185元，由反诉被告马凡斌承担1895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 （此页无正文） 审 判 长  邓晓光 人民陪审员  罗 梅 人民陪审员  郭长红 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  周 瑜