福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7800号 上诉人（原审原告、执行案外人):福建省凯景实业发展有限公司，住所地福建省福清市渔溪镇渔溪村凯景国际城**楼**206店面。 法定代表人：林秉仕，经理。 委托诉讼代理人：陈盛。 委托诉讼代理人：黄灵敏。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：方小妹，女，1938年3月13日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴玫，女，1963年12月2日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：林兰芳，女，1986年4月3日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：林小强，男，1988年7月12日出生，汉族，住福建省福清市。 原审第三人（被执行人）：黄金天，男，1976年2月19日出生，汉族，住福建省福清市。 原审第三人（被执行人）：林梅兰，女，1977年11月17日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人福建省凯景实业发展有限公司（以下简称凯景公司）因与被上诉人方小妹、吴玫、林兰芳、林小强、原审第三人黄金天、林梅兰案外人执行异议之诉，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初7991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凯景公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判一审法院停止在（2018）闽0181执3322号执行案中对凯景又一城18号楼703复式单元商品房的执行行为。事实和理由：一、因林梅兰的个人原因未按照《商品房买卖合同》约定自交付日期起30日内办理案涉房产的交付手续、及时办理案涉房产的产权证，案涉房产的产权仍归属于凯景公司所有，法院拟拍卖案涉房产于法无据。二、林梅兰未能按照《个人住房借款合同》的约定及时办理产权证、按时偿付按揭贷款本息，导致凯景公司代垫了13168元贷款利息，已违反合同约定，凯景公司有权单方解除该合同，注销房屋预告登记，要求林梅兰返还案涉房产，并支付相应违约金。根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发[20045]号文件，即《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定，案涉房产现仍处于预登记状态，法院就正处于预告登记、预查封状态下的案涉房产拟进行执行拍卖，无法律依据。同时，法院拍卖案涉房产将导致凯景公司的物权返还请求权无法实现，严重损害凯景公司的合法权益。 方小妹、吴玫、林兰芳、林小强未作答辩。 黄金天、林梅兰未作陈述。 凯景公司向一审法院起诉请求：1.判令福清法院停止在(2018)闽0181执3322号执行案中对凯景又一城18号楼703复式单元商品房(以下简称案涉房产)的执行行为。2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月28日，凯景公司与林梅兰签订《商品房买卖合同》（合同编号×××44）及其附件即合同补充协议，约定林梅兰购买凯景公司开发的福清市渔溪镇上郑村凯景又一城18号楼703复式单元商品房，即案涉房产总房价款为660922元，首付款140922元，余款52万元向中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称福清建行）申请按揭贷款；合同补充协议第5条还约定买受人林梅兰如果出现不能按期偿付按揭贷款本息，导致其承担担保责任的，视为买受人对合同违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人凯景公司支付购房总价款万分之五的违约金；由于买受人原因导致合同解除的，出卖人为解除合同而支出的合理费用包括诉讼费、律师费等由买受人承担等等。2016年7月19日，以福清建行为贷款人、林梅兰为借款人暨抵押人、凯景公司为贷款提供阶段性保证人共同签订的编号为2016年建闽东福个房借字0954602号的《个人住房借款合同》，合同约定林梅兰向福清建行借款52万元。合同对借款期限、还款方法、借款利率、逾期罚息利率均作了约定，同时还约定借款人卷入重大诉讼及其他法律纠纷，贷款人认为可能对其偿债能力造成不利影响的构成违约，贷款人可采取救济措施如宣布全部贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，向借款人收取违约金，可向贷款人所在地人民法院起诉等，另还向福清市房地产管理部门办理了《房屋预告登记证明》。此后，林梅兰向福清建行按约履行支付按揭贷款的每期本息。因黄金天于2008年3月16日向林金城借款未还，作为林金城的遗产继承人方小妹、吴玫、林兰芳、林小强于2017年2月17日将黄金天、林梅兰诉至一审法院。一审法院于2017年11月9日作出（2017）闽0181民初1390号民事判决，判决黄金天、林梅兰共同偿还四继承人借款本金512790元及其利息，利息按年利率6%自2017年2月17日起计至款项还清之日止。后方小妹、吴玫、林兰芳、林小强向一审法院申请强制执行，执行期间，一审法院于2018年10月15日作出（2018）闽0181执3322号执行裁定，预查封了案涉房产。一审法院于2019年7月1日作出（2018）闽0181执3322号之一执行裁定，决定拍卖案涉房产。凯景公司为此提出执行异议。另，2019年8月14日福清建行以“借款人林梅兰卷入重大诉讼，对其偿债能力造成不利影响，原告于2019年8月1日宣布全部贷款立即到期，要求借款人归还借款本息及相关费用并要求保证人履行保证责任。但截至2019年8月6日二被告均未履行还款责任。”为由诉至一审法院，请求一审法院1.判令被告林梅兰偿还原告借款本金468003.04元及相应利息、罚息及违约金（利息及罚息按《个人住房借款合同》约定计算至款项还清之日止；2.判令若被告林梅兰未履行上述还款义务，则原告对抵押物（被告林梅兰所有的位于福清市××镇××村××号楼××单元房产及占用范围内的土地使用权）折价或以拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3.判令被告凯景公司对被告林梅兰的上述债务承担连带清偿责任。一审法院于2020年1月10日作出（2019）闽0181民初6180号民事判决：一、被告林梅兰于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福清分行借款本金461790.27元，并支付利息、罚息（利息暂计至2019年11月26日止为282.84元，此后的利息、罚息按案涉的《个人住房借款合同》约定标准计至款项还清之日止，但不得超过法律保护的年利率24%上限）；二、被告福建省凯景实业发展有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。被告福建省凯景实业发展有限公司承担保证责任后，有权就清偿部分向被告林梅兰追偿。凯景公司对此判决不服并提出上诉，现正在二审审理当中。 一审法院认为,一审法院依据生效法律文书，对预告登记在被执行人林梅兰名下的案涉房产予以查封、拍卖，符合法律规定。林梅兰至今仍按《个人住房借款合同》的约定，按期如数履行偿还贷款义务，其至今也未违反《商品房买卖合同》（合同编号×××44）及其附件（即合同补充协议）的约定，故案外人凯景公司向一审法院提出执行异议之诉缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉请不予支持。被告方小妹、吴玫、林兰芳、林小强及第三人黄金天、林梅兰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，判决：驳回原告福建省凯景实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由福建省凯景实业发展有限公司负担（已交纳）。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，根据凯景公司的上诉请求,本案二审的争议焦点为凯景公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此,本院认为,首先,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定,一审法院对案涉房屋采取预查封措施并不违法。其次,尽管案涉房屋并未登记在林梅兰名下,但林梅兰已通过按揭贷款方式结清了全部购房款,故预查封虽非针对被执行人已经取得产权登记的房屋,但不可否认林梅兰基于商品房买卖合同享有的即将转化的物权或到期特定债权都是预查封强制执行措施的执行对象。最后,林梅兰与凯景公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,应属有效,对林梅兰与凯景公司均具有法律约束力,在房屋买卖合同并未解除或确认无效的前提下,林梅兰仍可享有要求凯景公司继续履行合同、为其办理房屋产权转移登记的权利,故林梅兰对案涉房屋享有物权期待权,凯景公司不能以开发建设单位的初始登记来排除对案涉房屋的强制执行。 综上所述，凯景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福建省凯景实业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超