终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初11885号原告：广州市荔湾区住房和建设局，机构地址：广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：吴业辉、何继义，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地：广州市荔湾区十三行路**新中国大厦**。法定代表人：潘维曦。被告：广东金穗丰实业有限公司，，住所地：广州市天河区天河路****自编之五法定代表人：陈彬彬，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄涛、林倚正，广东海际明律师事务所律师。第三人：广州市荔湾区城建开发总公司，住所地：，住所地：广州市荔湾区悦城路****一）。法定代表人：何山中，职务：总经理。委托诉讼代理人：顾旭宇，男，1973年3月17日出生，汉族，联系地址，系该司职员。第三人：广州汇俊房地产发展有限公司，住所地：广州，住所地：广州市天河区花城大道******法定代表人：刘名录，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱镜纯，广东法丞汇俊律师事务所律师。第三人：周正坤，女，1944年11月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈静宜，女，1968年12月29日出生，汉族，联系地址，系第三人周正坤的女儿。原告广州市荔湾区住房和建设局（以下简称“荔湾住建局”）与被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称“国商公司”）、广东金穗丰实业有限公司（以下简称“金穗丰公司”）、第三人广州市荔湾区城建开发总公司（以下简称“荔湾城建公司”）、广州汇俊房地产发展有限公司（以下简称“汇俊公司”）、周正坤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荔湾住建局委托诉讼代理人吴业辉、何继义、被告金穗丰公司委托诉讼代理人黄涛、林倚正、第三人荔湾城建公司委托诉讼代理人顾旭宇、第三人汇俊公司委托诉讼代理人朱镜纯、第三人周正坤及其委托诉讼代理人陈静宜到庭参加诉讼。被告国商公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告荔湾住建局向本院提出诉讼请求：1、判令两被告及第三人广州市荔湾区城建开发总公司将广州市荔湾区文园路芳雅苑5号301-1房、广州市荔湾区文园路芳雅苑11号601-2房及703-1房移交给原告接管。2、判令两被告及第三人广州市荔湾区城建开发总公司协助原告办理广州市荔湾区文园路芳雅苑5号301-1房、广州市荔湾区文园路芳雅苑11号601-2房及703-1房的产权过户变更登记手续。3、判令两被告及第三人广州汇俊房地产发展有限公司将广州市海珠区南洲北路南燕二街25号首层房屋移交给原告接管。4、判令两被告及第三人广州汇俊房地产发展有限公司协助原告办理广州市海珠区南洲北路南燕二街25号首层房屋的产权过户变更登记手续。5、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：因机构改革，原告承接了原广州市荔湾区房地产管理局的直管房管理职能。原坐落在广州市荔××豆栏中××、××号（旧址：豆栏中38号、38-1号）的房屋系原广州市房地产管理局（现为广州市住房和城乡建设局）委托原告管理的直管房。1998年1月13日，原广州市荔湾区房地产管理局（甲方，现为原告）与被告国商公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》（下称“案涉协议”）约定：原告同意将坐落在荔××豆栏中××、××号（建筑面积114.66平方米，其中非住宅建筑面积12.51平方米）的房屋（下称“被拆房屋”）交由被告国商公司拆除；被告国商公司同意将坐落在芳村区塞坝路芳雅苑5号301-1房、芳村区塞坝路芳雅苑11号601-2房及703-1房、广州大道南南洲路南洲花苑A4幢首层25号铺（建筑面积合共138.4372平方米，其中非住宅建筑面积30.0068平方米，下称“补偿房屋”）移交原告，产权属原广州市房地产管理局，以作补偿；被告国商公司同意移交给原告的补偿房屋，定于1998年8月30日移交完毕；1998年3月31日，原告与被告国商公司签订的案涉协议经原广州市房地产管理局批准备案。经查，部分补偿房屋系被告国商公司向第三人汇俊公司购买，现部分补偿房屋仍然初始登记在广州市芳村区城建开发总公司（后更名为广州市荔湾区城建开发总公司，即本案第三人）名下。另，广州市公安局荔湾区分局石围塘派出所盖章确认原芳村区塞坝路芳雅苑已变更为荔湾区文园路芳雅苑；广州市公安局海珠区分局瑞宝派出所盖章确认原南洲花苑A4幢首层25号铺已变更为海珠区南燕二街25号。2010年5月13日，贵院依法变卖被告国商公司的新中国大厦整体工程项目，《变卖公告》提出标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务，包括负责办理该地块原住户永迁安置房的产权调换手续，取得工程项目后，要处理好有关征地补偿安置问题，如有场地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人承担解决。2010年7月21日，贵院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》裁定：将新中国大厦整体工程项目变卖给被告金穗丰公司所有，被告金穗丰公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。原告认为，案涉协议为合法有效的协议，各方应当共同遵守。原告已依约将被拆房屋交付给被告国商公司拆除，但被告国商公司至今仍未依约移交补偿房屋和办理补偿房屋产权过户变更登记手续，已构成严重违约。被告金穗丰公司买受新中国大厦整体工程项目后，亦不履行变卖公告所确定的义务。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告金穗丰公司辩称：一、原告诉请答辩人将涉案房屋移交给原告接管，没有依据。二、曾有生效判决驳回了原告要求答辩人承担相关责任的诉请，本案依法应参照该判例进行处理，应驳回原告的相关诉请。三、作为拆迁补偿事务的利害关系人，答辩人已竭尽所能积极推动相关事务处理，不应再苛责于答辩人。除了登记的产权情况，诉请房屋的实际占有使用情况等也应予查明。综上所述，原告相关诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。第三人荔湾城建公司述称：若确定原告能够办证，我方可以协助办理，但是相关费用不应由我方承担。第三人汇俊公司述称：一、原告对我方的诉请没有事实和法律依据。我方不是拆迁协议的合同签订主体和履行主体，基于合同相对性原则，我方对原告不负有任何权利义务。二、涉案拆迁补偿协议只有约定移交补偿房屋，并无关于办理产权登记手续的约定，同时在我方与国商公司签订的房地产预售契约中，也无关于我方向除国商公司之外的其他任何第三方移交房产并办理产权过户登记的约定。原被告之间的约定与我方无关。三、经我方查询，广州市海珠区南洲北路南燕二街25号首层房屋并无登记在我方名下，我方无法移交该房屋给原告接管，也无法协助办理产权变更登记手续。第三人周正坤述称：不同意原告的诉讼请求。理由：1998年我方通过向广州汇俊房地产有限公司合法购买了当时自编号南洲花苑A4栋30号铺，办证时有正式门牌广州市海珠区南洲北路南燕二街25号首层。我方与国商公司无任何关系。国商公司的预售契约没有写明铺号，国商公司购买的商铺不包括我的商铺，不是同一个位置。据我了解，南洲花苑A4栋首层25-29号铺（自编号）都是国商公司购买的，但南洲花苑A4栋30号铺是我的商铺。原告诉状中写明1998年征地拆迁直管拆迁协议书出现了南洲花苑A4栋25号铺，但证据协议书中没有该地址，该地址也不是拆迁地址，不清楚该地址的出处。我的预售合同的图纸与我的房产证的图纸吻合。被告国商公司无答辩意见。经审理查明：原告承接了原广州市荔湾区房地产管理局的直管房管理职能。原坐落在广州市荔××豆栏中××、××号（旧址：豆栏中38、38-1）的房屋系原广州市房地产管理局（现为广州市住房和城乡建设局）委托原告管理的逆产，建基面积57.33平方米，层数：2。1994年，国商公司经批准对上址房屋所在地块房屋进行拆迁。1998年1月13日，原告（甲方）与被告国商公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：甲方同意座落在荔××豆栏中××、××号房屋，建筑面积114.66平方米，交由乙方拆除；乙方同意将下列座落在芳村区（现荔湾区）塞坝路芳雅苑5号301-1房（建筑面积39.9773平方米）、芳雅苑11号601-2房（建筑面积31.856平方米）、芳雅苑11号703-1房（建筑面积36.5971平方米）及广州大道南南洲路南洲花苑A4幢首层25号铺（建筑面积30.0068平方米）建筑面积合共138.4372平方米房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1998年8月30日移交完毕；乙方移交补偿房屋给甲方后，甲方从接管之日起自行管业。……。上述补偿协议经原广州市房地产管理局批准备案。协议签订后，原告依约将原址房屋交被告国商公司拆除。被告国商公司至今没有与原告办理补偿房屋的接管及产权过户变更登记手续。2010年5月13日，本院发出《变卖公告》，依法变卖国商公司的新中国大厦整体工程项目，该公告提出标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务，包括有买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括负责办理该地块原住户永迁安置房的产权调换手续，取得工程项目后，要处理好有关的征地补偿安置问题，如有场地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人承担解决。2010年7月21日，本院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定将新中国大厦整体工程项目变卖给金穗丰公司所有，金穗丰公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。另查：据房地产登记管理部门查册资料反映，文园路芳雅苑5号房屋于1995年竣工，文园路芳雅苑11号房屋建筑时间为1993年，上述房屋初始登记在广州市芳村区城建开发总公司（2015年已更名为广州市荔湾区城建开发总公司）名下。2020年7月27日，广州市公安局荔湾区分局石围塘派出所证实原芳村区塞坝路芳雅苑5号、11号已变更为荔湾区文园路芳雅苑5号、11号。2020年7月10日，广州市公安局海珠区分局瑞宝派出所证实原南洲花苑A4幢首层25号铺编列门牌为海珠区南燕二街25号。诉讼期间，原告向本院提交《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第No.95085272号），该《房地产预售契约》显示：国商公司向汇俊公司购买南洲花苑A4幢首层商铺房地产，房屋建筑面积27平方米。原告拟证明部分补偿房屋系被告国商公司向第三人汇俊公司购买，现补偿房屋仍然初始登记在汇俊公司名下。汇俊公司对证据的三性没有异议。另据广州市规划和自然资源局作出的关于(2020)粤0103民初11801号等19案《请求协助查询的函》的复函显示：海珠区南洲北路南燕二街25号房地产。预告登记（合同备案）95085576号，预购人为周正坤，预售地址南洲路南洲花苑A4栋首层30号铺。2020年12月4日，本院在广州市荔湾区文园路芳雅苑5号、11号、海珠区南燕二街25号显眼处张贴通知，限期案涉房屋的买受人或所有权人来院登记主张权利。在期限内周正坤以涉案房屋买受人及所有权人的身份向来院登记。本院已将周正坤追加为本案第三人。据周正坤提交的证据显示，涉案海珠区南洲北路南燕二街25号首层房屋为周正坤于1998年向汇俊公司购买，2012年1月19日周正坤已取得房管部门核发的房产证。本院认为，原告与被告国商公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方的真实意思表示，该协议依法成立受法律保护，双方应按协议约定履行。按照约定，被告应提供芳村区（现荔湾区）塞坝路芳雅苑5号301-1房（建筑面积39.9773平方米）、芳雅苑11号601-2房（建筑面积31.856平方米）、芳雅苑11号703-1房（建筑面积36.5971平方米）即现荔湾区文园路芳雅苑5号301-1房、荔湾区文园路芳雅苑11号601-2房及703-1房房屋作为原告原有房屋的产权补偿及移交接管，故原告要求被告国商公司移交房屋接管及协助办理补偿房屋的产权过户变更登记手续，本院予以支持。因补偿房屋的实际面积尚未确定，如出现补偿房屋面积与补偿协议约定的面积出现差异，原、被告可以自行协商或另循法律途径解决。至于原告认为协议约定补偿的广州市海珠区南洲北路南燕二街25号首层房屋，因该屋并非登记在国商公司或汇俊公司名下，事实上不具备履行移交过户的条件，故原告要求被告国商公司、金穗丰公司及第三人汇俊公司协助原告移交及过户广州市海珠区南洲北路南燕二街25号首层房屋，本院不予支持。上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》明确约定国商公司以涉案房屋用作拆除原址房屋的产权补偿，该协议已经在房管部门登记备案，荔湾城建公司对原告诉请亦无异议，荔湾城建公司作为案涉房屋的所有权人，荔湾城建公司应协助原告将荔湾区文园路芳雅苑5号301-1房、荔湾区文园路芳雅苑11号601-2房及703-1房房屋移交接管及办理产权过户变更登记手续。依据本院2010年5月13日发出的《变卖公告》，该公告提出变卖国商公司的新中国大厦整体工程项目的瑕疵及买受人应承担的各项义务，包括买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，负责办理该地块原住户永迁安置房的产权调换手续，取得工程项目后，要处理好有关的征地补偿安置问题，如有场地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人承担解决。另外，本院于2010年7月21日作出的（2007）荔法执字第4158-4号执行裁定书裁定将新中国大厦整体工程项目变卖给金穗丰公司所有，金穗丰公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。由此可见，金穗丰公司应承担国商公司开发建设新中国大厦所应承担的开发建设义务，负有为原地块住户办理永迁安置房的产权调换手续的义务。因此，原告要求金穗丰公司移交房屋接管及协助办理补偿房屋的产权过户变更登记手续的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告国商公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司、第三人广州市荔湾区城建开发总公司将广州市荔湾区文园路芳雅苑5号301-1房、荔湾区文园路芳雅苑11号601-2房及703-1房房屋移交给原告广州市荔湾区住房和建设局接管；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司、第三人广州市荔湾区城建开发总公司提供必要的证明文件，协助原告广州市荔湾区文园路芳雅苑5号301-1房、荔湾区文园路芳雅苑11号601-2房及703-1房房屋的产权过户变更登记手续；三、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其它诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担25元，被告广州市国商大厦开发有限公司负担25元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十二月三十日书记员  吴 帆姚晓丹