河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初6246号原告:林茂，男，1983年7月27日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：郭朝阳，河南良承律师事务所律师。被告：河南亿豪置业有限公司，住所地郑州市惠济区清华园路**老鸦陈街道苏屯村村民委员会房屋3间，统一社会信用代码：91410100688160386T。法定代表人：李政铮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郜源，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾帆，河南智言律师事务所实习律师。原告林茂与被告河南亿豪置业有限公司（以下简称“亿豪置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭朝阳、被告亿豪置业的委托诉讼代理人郜源均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付未完成产权初始登记的违约金7307.88元（自2019年4月20日暂计至2020年10月13日）；2、判令被告向原告退还车位意向金15万元、储藏室意向金9万元,并支付资金占用期间利息24640元(自2019年4月10日暂计至2020年12月15日,按年利率6%计算)；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年4月，原告在被告处购买了位于郑州市××区××路东、××单元××号房屋，并按要求陆续缴纳了各项购房费用。2019年4月9日，被告称购买该房屋必须购买一个储藏室和停车位，原告在被告的强烈要求下向被告支付了车位意向金15万元、储藏室意向金9万元，被告一直拒绝向原告出具车位和储藏室的买卖合同。拒绝交付车位和储藏室，仅向原告出具了意向金收据。至原告起诉之日，被告仍未按照承诺及合同约定为原告办理产权登记，也未与原告签订车位和储藏室的买卖合同。原告就上述问题多次与被告沟通未果。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，被告未能按约办理初始登记主要原因系政府行为等被告不能实际控制的因素导致，应当免除被告的违约责任。1、2017年至2019年因大气污染防治、环保等因素，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室相继发文，要求停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，被告因管控影响，累计延迟施工212天。具体如下：（1）2017年9月20日，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室发布《河南省2017-2018年秋冬季工业企业错峰生产实施方案》、2017年11月13日郑环攻坚办〔2017〕196号、2017年11月23日郑环攻坚办〔2017〕210号、2017年11月28日豫环攻坚办〔2017〕309号文件，停工120日。（2）2018年4月2日，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布《关于开展大风扬尘天气管控的紧急通知》，停工1日。（3）2018年10月19日郑环攻坚办〔2018〕260号文件，停工3日。（4）2018年10月27日，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布《关于启动大风天气扬尘污染防治管控措施的通知》，停工1日。（5）2018年10月30日郑环攻坚办〔2018〕275号文件、2018年11月10日郑环攻坚办〔2018〕287号文件、2018年11月12日郑环攻坚办〔2018〕296号文件、2018年11月17日郑环攻坚办〔2018〕298号文件、2018年11月17日郑环攻坚办〔2018〕302号文件、2018年11月23日郑环攻坚〔2018〕21号文件，停工19日。（6）2018年12月7日郑政办明电（2018）490号文件，2018年12月9日郑政办明电（2018）491号文件，停工3日。（7）2018年12月20日郑政办明电（2018）501号文件，停工3日。（8）2019年1月4日豫环攻坚办（2019）2号文件，2019年1月4日、1月6日郑政办明电（2019）6号文件、（2019）12号文件，2019年1月11日郑环攻坚办（2019）16号文件，2019年1月21日郑政办明电（2019）25号文件，停工17日。（9）2019年2月17日郑政办明电（2019）45号文件，停工15日。（10）2019年3月16日豫环攻坚办（2019）42号文件、郑环攻坚办（2019）76号文件、2019年4月10日郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布的关于启动轻中度污染临时管控的紧急通知，停工1个月。因大气、环保停工的事实已经郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终2249号判决确认。受政府行为影响，拖延了项目竣工日期，上述影响是被告无法控制无法预料的。政府对工地等的管控措施导致被告的工程迟迟无法竣工，因此，应当对被告办理初始登记的时间予以合理顺延。2、2019年3月14日，国务院下发通知实行“规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见”，改变了原有的验收程序。2019年7月19日郑州市人民政府依据国务院文件，发布《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程联合验收实施方案》，该方案对于房屋建筑验收规定了联合验收基本方案，但如何验收并未出具任何的实施细则，直到2020年4月9日，郑州市城乡建设局等四家单位联合发布联合验收实施细则，至此，在2019年3月14日至2020年4月9日，初始登记审核程序停滞。被告认为因政府政策的变化致使被告无法申报初始登记，该原因并非被告所能控制，该期间共计392天，应当予以合理顺延。3、2020年1月受新冠病毒疫情影响，更是无法正常报送初始登记，郑州市城乡建设局关于印发《郑州市建设工程开（复）工实施方案》的通知，一直到3月16日零时起才开始可申请复工，新冠疫情的影响期间应当予以合理扣除，该情况属于不可抗力，也应当顺延被告报送初始登记的时间。综上，在被告施工期间受大气污染防治政策影响，延期施工212天，主体完工后受验收政策改革影响，被告的验收程序迟迟无法启动，该期间验收单位工作停滞，共计392天。新冠疫情致使被告无法正常复工。被告无法按期完成变初始登记的主要原因系政府行为等不能实际控制的因素导致，应当免除被告的违约责任。经审理查明：原、被告于2019年9月17日签订《商品房买卖合同》一份，双方签订合同时未对交房时间及办理房屋权属初始登记重新约定时间，应按合同约定的时间执行。该合同约定：原告购买被告位于郑州市××区××路东、××单元××房屋××套，该房建筑面积91.46平方米，总房款269167元；被告应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告应当在2018年10月31日前，将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金。被告至今未向房地产行政主管部门提供办理房屋权属初始登记的资料。2019年4月9日，原告向被告交纳车位意向金1万元，4月10日向被告交纳车位意向金14万元，4月10日又向被告交纳储藏室意向金9万元。同日，原告向被告出具内容为：“今购买亿豪山水人家住宅小区车位1个，已交定金15万元，储藏室1个，已交定金9万元。交完车位或储藏室定金后，本人不要求退还”承诺一份。另查明，2017年至2018年10月31日（合同约定的办理房屋权属初始登记时间），因大气污染防治、环保等因素，河南省污染防治攻坚战领导小组办公室、郑州市人民政府办公厅、郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室相继发文，要求停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业。被告累计停工126天。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立、合法有效。原告已按合同约定交付了房款，被告却未按合同约定时间为原告办理产权初始登记资料的报送义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。原告诉称要求被告自2019年4月20日起支付未完成产权初始登记违约金的请求，因双方签订房屋买卖合同的日期为2019年9月17日，应以双方签订购房合同之日开始支付逾期办理产权登记违约金为宜。原告诉称主张的被告称购买该房产必须购买一个储藏室和停车位，原告在被告的强烈要求下向被告支付了车位意向金和储藏室意向金，被告拒绝交付车位和储藏室，现要求被告退还车位意向金和储藏室意向金的请求，原告未提交证据证明其支付的车位和储藏室意向金系被被告强制交纳，双方就车位和储藏室也未约定交付时间，且原告向被告书面承诺不要求被告退还上述意向金，故原告该项请求，缺乏事实依据，对此本院不予支持；被告辩称其未能按约办理初始登记主要原因系政府行为等被告不能实际控制的因素导致，应当免除违约责任的辩解主张，因原、被告合同约定办理产权初始登记资料报送的时间为2018年10月31日，双方签订房屋买卖合同的日期为2019年9月17日，之间相差321天，扣除2017年至2018年10月31日因大气污染防治、环保等因素停工日期126天，剩余天数也远远超出合同约定的办理产权初始登记时间，故被告该辩解主张，缺乏事实依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南亿豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林茂逾期报送房屋权属登记资料违约金（2019年9月17日—2020年10月13日）5275.67元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2505元，由原告负担2451元，被告负担54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  郭瑞敏二〇二〇年十二月三十日书记员  贺永秀