福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初599号 原告：蔡明葵，男，1971年10月5日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：蔡桂琴，女，系原告姐姐，住福州市仓山区。 被告：周青，男，1962年4月2日出生，汉族，住武夷山市。 被告：武夷山市广厦工程有限公司，住所地武夷山市北门街**，组织机构代码15726778-2。 诉讼代表人：郭锦和。 第三人：武夷山市民政局，住，住所地武夷山市成宇大楼织机构代码00396314-4。 法定代表人：李玉钟，局长。 委托诉讼代理人：张树荣。 原告蔡明葵与被告周青、武夷山市广厦工程有限公司（以下简称广厦公司）、第三人武夷山市民政局（以下简称民政局）商品房预售合同纠纷一案，本院2004年6月23日受理后，于2004年9月2日作出（2004）武民初字第328号民事判决，广厦公司不服提起上诉，南平市中级人民法院于2004年12月21日作出（2004）南民终字第629号民事裁定，撤销原判决，发回重审。发回重审后，本院另行组成合议庭审理，于2005年8月10日作出（2005）武民初字第64号民事判决，蔡明葵不服提起上诉，南平市中级人民法院于2006年3月26日作出（2005）南民终字第739号民事判决，驳回上诉，维持原判。南平市中级人民法院经审判委员会讨论决定，于2016年12月29日作出（2016）闽07民监3号民事裁定，再审本案。2019年10月21日，南平市中级人民法院作出（2017）闽07民再41号民事裁定，撤销南平市中级人民法院（2005）南民终字第739号民事判决和本院（2005）武民初字第64号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告蔡明葵及其委托诉讼代理人蔡桂琴、广厦公司的诉讼代表人郭锦和、第三人民政局的委托诉讼代理人张树荣到庭参加诉讼，被告周青经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡明葵向本院提出诉讼请求：请求依法确认成宇大楼B座502号和3-5轴XC-D轴车库一间房屋产权归蔡明葵所有，并责令周青为蔡明葵办理该房屋产权证。案件审理过程中，蔡明葵自愿放弃部分诉请，只请求判令广厦公司协助蔡明葵办理成宇大楼B座502号房屋的产权登记手续。事实和理由：周青挂靠武夷山市广厦工程有限公司新建成宇大楼，蔡明葵于2001年11月19日以580元一平方米的价格购买成宇大楼B座502号房屋，以400元一平方米的价格购买了该楼3-5轴XC-D轴车库一间，并签订了购房协议，嗣后，蔡明葵交清了购房款。2004年5月11日，蔡明葵与周青签订了盖有广厦公司公章的预约合同，但之后被周青收走了。经周青同意蔡明葵安装了防盗铁门，即对该房屋进行管理使用。而周青于2002年10月28日违法将该房抵押向武夷山市民政局借款，严重侵犯了蔡明葵的财产权，双方协商不成，诉至法院。 广厦公司辩称：1.本案的案由是错误的，根据借条、录音等证据，可以证明本案的基础法律关系是蔡明葵、蔡桂琴姐弟与周青之间的个人债务纠纷，所谓的购房关系是不成立的，双方恶意串通，将个人债务以个人名义订立“购房协议”方式抵消债务。2.讼争《购房协议》并未以广厦公司名义签订，系个人名义订立，周青在诉讼过程中也未取得所出售房屋的产权，事后也未得到广厦公司的追认，其出卖房屋系无权处分，该协议是无效合同，不构成表见代理，故蔡明葵与广厦公司未形成房屋买卖关系。3.本案的诉讼程序错误，法律规定一案不得二次发回重审，所以程序是违法的。 周青未出席法庭审理，但提交书面答辩状辩称，1.成宇大楼是其挂靠广厦公司开发的项目，所有合同必须经过其签字才有效，只有周青和广厦公司盖章的合同才能办理产权证。2.由于广厦公司隐瞒其没有年检，无法贷款，未告知其就签订《开发合同》，构成欺骗，后续资金短缺，其将已出售给蔡明葵和娄紫英的两套房屋作抵押向民政局借款15万元，到广厦公司账户8.6万元，并把自有的一栋别墅作价20万元抵扣工程款。3.蔡明葵在工程建设不久之后就认购了案涉房屋，签订了盖有广厦公司公章的《预约合同》，并交付1万元定金，后因工程资金紧缺陆续向蔡明葵借款2.5万元，在签订正式合同时又向蔡明葵借款8700元用以支付工程款，挂靠合同中没有写明周青不能收购房款，且借条上写明了借款抵扣购房款。后来正式合同没盖章是因为案涉房屋已被抵押。4.向民政局借的8.6万元已经打至广厦公司账户，由于广厦与其至今未清算，所以不能证明公司没有能力返还民政局的房屋抵押借款。5.郭锦和之前系其代理人，但在骗走所有资料后变成了广厦公司代理人，内外勾结，倒卖其尚未出售的房产谋取暴利。故蔡明葵入住的是已购买的房屋，不够成侵权。 民政局述称，1.案涉房屋土地使用权是武夷山市人民政府划拨给民政局的，民政局与广厦公司签订了协议以地调换办公用房的协议，根据房随地走的土地政策，案涉房屋的所有权归民政局所有。广厦公司至今未取得成宇大楼土地使用权，依法不享有地上物的所有权。2.案涉房屋在周青向民政局借款时已由广厦公司同意抵押给民政局，且登记备案。借款至今也未偿还，房屋使用权也未归属于民政局，广厦公司应当赔偿民政局因此造成的损失。 蔡明葵围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1购房协议，证据2收条、借条，证据3房屋抵押借款合同，证据4商品房购销合同、成宇大楼开发协议书，证据5商品房预售许可证，证据6建设工程施工合同，证据7购房预约合同，证据8（2008）28号政府会议纪要，证据9申明书，证据10（2010）南民终字第1074号民事判决书，证据11（2003）鼓民初字第185-1号裁定书。上述证据均经法庭质证，广厦公司对证据5无异议，其余证据均有异议，民政局未发表意见，本院予以在卷佐证。 广厦公司围绕其辩解主张依法提交了以下证据：证据1房屋预售许可证，证据2（2011）闽民申字第980号民事裁定书，证据3广厦公司代表与周青的通话录音光盘及录音同期声文字，证据4广厦公司代表与蔡桂琴的通话录音光盘及录音同期声文字。上述证据均经法庭质证，蔡明葵均有异议，民政局未发表意见，本院予以在卷佐证。 第三人民政局围绕其辩解主张依法提交了以下证据：证据1借款抵押合同，证据2发票，证据3银行转账回执，证据4借款收据。上述证据均经法庭质证，蔡明葵认为与其无关，广厦公司对证据1、2、3无异议，对证据4不知情，本院予以在卷佐证。 案件审理过程中，本院依职取调取了南平市中级人民法院（2016）闽07民终151号民事判决、本院（2005）武民初字第222号民事判决和民事裁定。上述证据均系生效的法律文书并经法庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 上述证据结合庭审中各方当事人的陈述，本案事实可作如下认定： 2000年9月20日，广厦公司（甲方）与蔡明葵（乙方）签订了《预约合同》一份，约定：一、乙方向甲方预订购买成宇大楼商品房一套，房号502，幢号Ｂ，建筑面积约69.21，每平方米单价580元。二、乙方应一次性向甲方交纳购房预订定金人民币壹万元，此款待乙方于甲方签订和办理正式“商品房购销合同”时，可做乙方第一笔购房款予以抵扣。合同还对违约责任等做了约定。合同由周青代表签字并盖有广厦公司的公章。合同签订后，蔡明葵支付了10000元，后又陆续支付了购房款，共支付了35000元。2001年11月19日，蔡明葵（乙方）与周青（甲方）签订《购房协议》一份，约定经双方协商，甲方将成宇大楼Ｂ座502号房卖给乙方，为明确责任特订协议如下：1.价格，每平米计人民币伍佰捌拾元整。2.甲方负责帮乙方办好房产证，契税由乙方负责。3.甲方在协议订好后，不得将此房另卖给其他人。4.乙方购房款分三年付清，第一期付人民币伍仟元正（时间2001年11月20日）、第二期付人民币四仟元正（2002年元月底）、第三期付人民币壹万元正（2002年底）、第四期余额付清（2003年底）。5.甲方提供杂物间壹间，面积7－10㎡（400元/㎡）。6.甲方所提供房屋建筑面积由房管部门确定为准。7.甲、乙双方其中一方违约均都按合同法执行。购房协议签订当日，周青出具收条一份，载明“兹收到蔡明葵购房款人民币叁万伍仟元正”。2004年5月11日，周青出具借条一份，载明“兹借蔡明葵人民币捌仟柒佰元整，届时用以抵扣成宇大楼购房款”。蔡明葵于2004年进入案涉房屋装修入住，至今仍是蔡明葵在使用。 2002年10月15日，广厦公司（甲方）与周青（乙方）签订了一份《成宇大楼开发协议书》，约定：甲乙双方根据2000年3月5日订立的《关于投资建设成宇大厦的协议》和2000年5月15日订立的《协议书》，就乙方挂靠甲方投资开发“成宇大楼”房地产事宜，双方本着诚实信用、协商一致的原则达成以下协议，共同遵守。一、“成宇大楼”房地产项目系乙方挂靠甲方投资开发的项目，乙方投资款项来源售房和乙方自筹，开发建设和售房等相关手续由甲方办理，所需费用由乙方承担。二、乙方以甲方名义开发建设，根据建设需要售房款应进入甲方账户统一管理，以便保障建设进度需要的款项，建设用款由乙方或双方根据需要协商拨付。三、乙方应交纳给甲方挂靠经营管理费共计15万元人民币，款项来源售房款或用所开发的房产抵偿。四、乙方销售的房产（除民政局房产）应委托市安居物业管理公司进行售后物业管理，委托管理费用共计12万元人民币由乙方承担。五、乙方因投资开发“成宇大楼”在外欠下的所有债权债务由乙方自行清理，与甲方无关。但与购房户之间因购房合同引起的债权债务甲方应积极协助清理，包含进行必要的诉讼追讨债权等。七、无论在“成宇大楼”开发中乙方是否有盈亏，均应保障甲方的15万元挂靠管理费的收益，以及按规定交纳的售后物业管理费用12万元。建设完毕并收回所有款项后，除扣除甲方的收益和有关税费外，其余款项即时划归乙方。 2002年10月28日，民政局（甲方）与周青（乙方）签订《房屋抵押借款合同》，约定为加快武夷山市民政局综合楼工程建设进度，因乙方建设资金不足，经甲乙双方协商达成如下合同条款：一、乙方将挂靠市广厦公司开发的成宇大楼Ｂ座502、504两套商品住房抵押给甲方，甲方按两套商品房的总面积224平方米，以每平方米620元的价格借款15万元给乙方用于承建民政局综合楼。待乙方还回借款后，甲方退还乙方抵押的商品房。二、乙方应将Ｂ座502、504两套商品住房经武夷山市广厦房地产公司及市房管处确认没有与其他用户签订购房合同及办理房产证，符合抵押条件后，办理好房产手续方可抵押给甲方。抵押期间两套商品房不得出售，房管处不得办理房产证。三、甲方拿到Ｂ座502、504两套商品房抵押手续后，自本合同签订后3天给乙方抵押暂借款10万元，在完成甲方综合楼工程建设要求，经甲方验收后5天，再付给乙方剩余的抵押暂借款5万元。四、乙方应在合同签定后180天之内归还抵押暂借款，否则，甲方将有权出售处理Ｂ座502、504两套商品房抵暂借款，所有办证税费由乙方负责。同时，广厦公司作为鉴证方也在房屋抵押借款合同上加盖了公章，同时注明Ｂ座502、504房产无争议，面积属实，暂借款项全额转入广厦公司账户。另武夷山市房产管理处亦在上述合同上注明“该房产现还未办证，抵押期间不予办证”，并加盖了公章。房屋抵押借款合同签订后，民政局分别于2002年11月14日转账给广厦公司50000元、2002年12月5日转账给广厦公司30000元、2003年1月14日转借给周青60**元用于安装玻璃。后周青未按约还款，民政局于2005年4月20日向本院起诉，本院认为民政局与周青的借款合同无效，周青因无效合同取得的财产应当予以返还，主合同无效，导致从合同抵押担保合同也无效，广厦公司的抵押担保责任不予支持，并于2006年12月8日作出判决，判令周青返还民政局借款86000元，驳回其他诉讼请求。 另查明，广厦公司于2000年9月8日取得了成宇大楼建设工程规划许可证，2000年9月20日领取了涉案土地上的成宇大楼投资许可证，2000年9月22日领取了建筑工程施工许可证，2000年9月28日取得了商品房预售许可证。 2005年3月10日广厦公司被吊销营业执照，2005年3月21日广厦公司召开股东会议，形成关于成立清算小组决定的决议，决定由郭锦和为清算组组长，广厦公司原法定代表人邱文峰为副组长，开始清算工作，停止一切清算外的经营活动。 2008年7月2日武夷山市政府召开专题会议，形成[2008]28号《关于研究解决成宇大厦历史遗留问题的专题会议纪要》。纪要第二条记载，鉴于目前该房地产属于走、逃、失踪户，处于非常状态，本着妥善解决历史遗留问题的精神，会议决定，原则上同意业主凭相关资料到税务机关窗口申请开具《销售不动产统一发票（代开）》，并代房地产开发企业缴纳相关税费，计税价按照房产管理部门已备案的购房合同价格，业主代房地产开发企业缴纳的税费由业主向开发企业追偿。第三条记载，鉴于成宇大厦已通过规划验收，房管部门应本着便捷的原则，在业主提供购房合同及相关税务发票后，在依法依规的前提下，及时为业主办理房产证。第四条记载，关于成宇大厦业主土地使用权证的办理问题，会议决定，由市国土资源局依据武政综字[1994]261号用地批文和业主的房产证办理土地分割登记。对成宇大厦中市环保局办公用房所分摊的土地，由市国土资源局依法报市政府批准收回民政局的部分划拨土地使用权，重新划拨给环保局使用；对业主所分摊的土地使用权由市国土资源局依法报市政府批准，补办土地出让手续，土地用途为住宅，土地出让金和土地契税按市政府1996年公布的基准地价的40%和3%计征，由业主缴纳。在缴纳后，业主可通过民事问题处理程序向开发商追偿。2009年3月12日，武夷山市政府发出了同意洪仁武等42户（成宇大楼购房户）补办土地出让手续的批复。据此批复，购房户持有与广厦公司签订的正式购房合同和税票即可办理相关的房产登记手续。 本案双方争议的主要焦点：周青与蔡明葵签订的《购房协议》效力如何认定？讼争房屋所有权如何认定，广厦公司是否应承担相应的合同义务？ 本院认为，关于周青与蔡明葵双方所签订的《购房协议》效力问题。首先，2001年11月19日，蔡明葵与周青签订了《购房协议》，约定周青将成宇大楼Ｂ座502号房卖给蔡明葵，此时，周青尚未取得成宇大楼房地产项目投资开发的权利，且《购房协议》中仅有周青个人的签名，广厦公司并未盖章确认。故2001年11月19日周青将案涉房产卖给蔡明葵的行为属于无权处分，《购房协议》属于效力待定的合同。其次，2002年10月15日，广厦公司与周青签订了《成宇大楼开发协议书》，周青取得挂靠广厦公司投资开发成宇大楼房地产项目的权利。按照协议书约定，成宇大楼房地产项目的开发建设所有费用及盈亏均由周青负责，广厦公司通过收取挂靠经营管理费实现自我收益。所谓“挂靠”，是指一个施工企业允许他人在一定期间内使用自己企业名义对外承接工程的行为，虽然协议中约定开发建设和售房等相关手续由广厦公司办理，但此约定系对广厦公司履行义务的约定，是被挂靠人广厦公司相对于挂靠人周青而言应当履行的义务，而非广厦公司的权利约定。结合协议中其他条款的约定内容可以认定，周青此时已取得了成宇大楼开发建设经营管理的权利。第三，本案中，蔡明葵提供的《预约合同》、《购房协议》、收条与周青的陈述意见相吻合，蔡明葵购买案涉房屋的意思表示明确，且蔡明葵亦依约履行了合同义务按约交纳了购房款，蔡明葵系善意第三人，其依法享有的权利应当受保护。故周青与蔡明葵签订的《购房协议》因周青取得成宇大楼开发建设经营管理的权利而为有效。广厦公司辩称《购房协议》为无效合同，本院不予采纳。 关于案涉房屋的所有权问题。首先，2002年10月28日，周青将案涉房屋抵押给民政局借款的行为已被本院（2005）武民初字第222号生效判决认定为无效，故案涉房屋的抵押权未成立。其次，2008年8月25日，武夷山市政府作出的[2008]28号《关于解决成宇大厦历史遗留问题的专题会议纪要》，会议纪要载明“成宇大厦已通过规划验收，房管部门应本着便捷的原则，在业主提供购房合同及相关税务发票后，在依法依规的前提下，及时为业主办理房产证”，同时会议决定，原则上同意业主凭相关资料到税务机关窗口申请开具《销售不动产统一发票（代开）》，代房地产开发企业缴纳相关税费。会议还决定，由市国土资源局依据武政综[1994]261号用地批文和业主的房产证办理土地分割登记，补办土地出让手续，由业主缴纳土地出让金和土地契税。第三，广厦公司确认根据上述会议纪要的要求，持有与广厦公司签订的正式购房合同和税票凭证即可办理相应的房屋登记手续，实际上成宇大楼其他购房人亦如此办理了房屋登记手续取得房屋所有权。故蔡明葵依据其与周青签订的《购房协议》履行了支付房屋价款的义务，其依法取得案涉房产的所有权请求权。 综上，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周青与蔡明葵签订的《购房协议》合法有效，周青负有为蔡明葵办理房产证的义务。而根据周青与广厦公司签订的《成宇大楼开发协议书》的约定，广厦公司负有办理成宇大楼开发建设和售房等相关手续的义务，为此，广厦公司应当协助蔡明葵办理案涉房产的房屋产权登记手续。周青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 武夷山市广厦工程有限公司应于本判决生效之日起十日内协助蔡明葵办理成宇大楼B座502号房屋的产权登记手续。 案件受理费1758元，由武夷山市广厦工程有限公司负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  何 岚 审 判 员  陈 妃 人民陪审员  林永情 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  王 萍 书 记 员  陈婧婕 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。