浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初4397号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住浙江省新昌县南明街道人民中路****。 法定代表人：杨柏真，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，女。 被告：潘仕东，男，1969年9月6日出生，汉族，住，住绍兴市新昌县/div> 原告新昌县永信物业管理有限公司与被告潘仕东物业服务合同纠纷一案，于2020年11月13日向本院起诉。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县永信物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓英、被告潘仕东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县永信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业管理服务费，棣和园一区4幢221室计物管费685元，棣和园一区16幢341室计物管费890元，总计物管费685+890=1575元。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：新昌县永信物业管理有限公司于2019年6月26日与新昌县棣和园（一）业主委员会签订物业服务合同主要条款协议，合同约定由原告永信物业来管理服务棣和园小区，合同服务期限2018.10.1-2023.4.30止。合同约定，原告提供物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费。缴费物业管理费费用计算：因该小区属移民安置小区，物业费有分自收和补助两部分，则拨款方式也按物业向业主收取物业费收取率来拨款（2018年10月1日至2019年4月30日，物业负责向业主收取物业费，物业费收取率达到10%，则甲方拨款90%；2019年5月1日至2020年4月30日，物业负责向业主收取物业费，物业费收取率达到20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若物业收取率达不到相应的比例，则甲方拨款率也相应按实际收取的物业费比例付）2018.10.1-2019.4.30每月每平方米0.1元计算、2019.5.1-2020.4.30每月每平方米0.2元计算。合同明确约定，本物业的住宅管理服务按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积按壹元，则2020.5.1-2023.4.30每月每平方1元计算。棣和园一区4幢221室面积为84.63平方米，棣和园一区16幢341室面积为109.92平方米，原告新昌县永信物业管理有限公司认真履行了自己的职责，多次电话、上门催缴，被告都置之不理，被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他己缴费居民的正当合法权利，影响物业服务质量，为此，原告只能诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告潘仕东答辩称：因移民局没有将房产证给被告，所以房子到底是谁不知道，其是被安置住在那边。房屋面积是对的。业主委员会需要三分之二以上业主协商才可签订。物业收费不合理。没有签订合同，物业服务不到位，所以不同意支付物业费。 原告就其事实主张，向本院提交了如下证据： 1、合同主要条款一份，证明原告与新昌县棣和园一区业主委员会、新昌县钦寸水库工程建设指挥部移民局在2019年6月26日签订一份2018.10.1-2023.4.30三方盖章的物业管理合同主要条款，合同中约定双方权利义务，物业服务管理标准、具体的收费标准等事实。 被告质证对真实性有异议，业主委员会需要三分之二以上业主协商才可签订。 2、新东社区与原告间物业费补助的账目来往单据4张、2019年8月8日棣和园一区全体业委会成员会议纪要各一份，证明原告在2018年10月1日受棣和园筹备小组应邀进驻小区托管，因棣和园业委会未成立，2019年6月份成立后正式签订合同，服务时间是补签的。发票和会议纪要均证实原告进驻小区实际服务时间。 被告质证认为从来没看到过。 3、物业费催缴函一份，证明原告向被告书面催缴物业费的事实。 被告质证无异议。 4、新昌县钦寸水库工程建设指挥部移民局提供的移民安置名单及信息名录各一份，证明棣和园一区4幢221室面积为84.63平方米，棣和园一区16幢341室面积为109.92平方米是移民局安置给被告及被告系业主的事实。 被告质证口头表示房子是安置给被告的，但是没有房产证。 5、照片一组，证明原告按双方订立的合同主要条款约定完成约定物业管理事项及权利义务的事实。 被告质证认为原告虽有服务，但在房屋保修期内，化粪池堵塞多次，被告向物业反映，均未得到回复。 被告潘仕东就其事实主张未向本院提供证据。 本院认为：原告证据1即《合同主要条款》，证实原告与被告所在小区业委会2019年6月签订物业服务合同，合同约定了物业服务内容、收费标准等，本院予以认定。证据2、3、4，被告实无异议，本院可予认定。证据5，被告亦认可原告对小区提供了一定的管理服务，故证据5可以确认。 综上，本院经审理认定事实如下：新昌县棣和园一小区系钦寸水库移民安置小区，2018年10月1日，原告经小区建设方许可入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月26日，新昌县棣和园一业委会为甲方、原告为乙方签订了《合同主要条款》。合同约定原告为棣和园三区提供物业管理服务，服务期限为2018年10月1日起至2023年4月30日止五年；物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费，物业费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积按1元计。合同约定物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达10%，则甲方拨款90%，2019年5月1日至2020年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达到20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若乙方收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始物业负费向业主收取物业费，物业费收取率需达到100%。2019年7月，合同约定的物业费补助部分由新东社区向原告支付。被告系棣和园一区4幢221室和16幢341室业主，房屋建筑面积分别为84.63平方米和109.92平方米。自2018年10月1日至2020年9月30日，被告应付物业服务费为685元和890元，合计1575元。2020年7月10日，原告以在被告门口张贴催缴函形式要求被告缴纳物业费，被告拒绝交付。 本院认为：《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。本案原告与小区业委会签订的物业服务《合同主要条款》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告经由建设单位同意先入驻小区提供服务后与业委会签订物业服务合同，并不影响合同效力，因此本案《合同主要条款》对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按《合同主要条款》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业企业等的相互配合、共同努力，物业企业应依约提供物业服务并根据业主合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业企业的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业企业的正常运转，进而损害到其他业主的权益。本案被告拒交物业服务费无理，原告要求被告支付2018年10月至2020年9月的物业服务费1575元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告潘仕东支付原告新昌县永信物业管理有限公司2018年10月1日起至2020年9月30止的物业服务费1575元，限于本判决生效后十日内付清。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元依法减半25元，由被告潘仕东负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  竺维江 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  石慧红