河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初5159号原告：王国祥，男，汉族，1953年10月27日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：杨爱云，系原告王国祥配偶。委托诉讼代理人：王**，漯河市郾城区沙北法律服务所法律工作者。被告：曹建顺，男，汉族，1962年12月23日出生，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：王晓军，河南汇恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永博，河南汇恒律师事务所律师。被告：漯河市泰源房地产开发有限责任公司，住所地：漯河市源汇区漯舞路中段**院，统一社会信用代码：91411100735497222Y。法定代表人：于秀梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵书祥，该公司副总经理。原告王国祥诉被告曹建顺、漯河市泰源房地产开发有限责任公司（以下简称泰源公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，于2020年12月19日公开开庭进行了审理。原告王国祥及其委托诉讼代理人杨爱云、王**，被告曹建顺的委托诉讼代理人王晓军到庭参加了诉讼。被告泰源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王国祥向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止（2019）豫1102执1854号民事裁定书的执行，解除对湘江公寓第1幢1单元19层1907号房产的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告王国祥和泰源公司签订商品房买卖协议，购买了位于湘江公寓第1幢1单元19层1907的房产，价款为163044元，现金及转账支付。合同签订后，泰源公司将房屋交付给原告，并告知原告可以使用该房，原告接收钥匙后，将房屋安装了防盗门，占有该房至今。该事实有双方签订的《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据予以证实。2020年8月16日，原告王国祥接到泰源公司电话，称泰源公司与曹建顺有经济纠纷，原告的房产被漯河市源汇区人民法院查封。2020年8月17日，原告到法院询问核实情况，才知道原告的房产确实被贵院执行查封。原告认为：1、在法院查封之前原告已与泰源公司签订合法有效的书面买卖合同；2、在法院查封之前已合法占有该房产；3、在法院查封之前原告已全部支付房产价款；4、非因原告自身原因未办理房屋过户登记。故，曹建顺无权要求法院查封扣押原告房产。（2020）豫1102执异55号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。该房是原告出资购买，付清了全部房款，签订有《房屋买卖合同》，且房屋已交付，原告已合法取得了房屋所有权，系房屋的合法所有权人。综上，请贵院查明事实，依法判令停止（2019）豫1102执1854号民事裁定书的执行，解除对湘江公寓第1幢1单元19层1907号房产的查封。被告曹建顺辩称：一、原告王国祥与泰源公司之间针对涉案房产，不存在真实合法的房屋买卖关系。泰源公司现任法定代表人于秀梅是原法定代表人胡友昌之妻，胡友昌是该公司的实际控制人。原告王国祥与于秀梅是亲属关系。湘江公寓建设过程中缺乏资金，胡友昌、于秀梅代表泰源公司多次向王国祥借款，借款金额不详。胡友昌、于秀梅、泰源公司不能偿还所欠王国祥的到期债务，胡友昌、于秀梅、泰源公司便提出针对湘江公寓第1幢1单元19层1907-1908号房产以及20层2007-2008号房产签订《商品房买卖协议》的方式，为债务的履行提供担保，王国祥表示同意。王国祥以其本人名义与泰源公司针对湘江公寓第1幢1单元1907-1908号房产签订《商品房买卖协议》；以许焕霞名义与泰源公司针对湘江公寓第1幢1单元2007号房产签订《商品房买卖协议》；以段艳娜名义与泰源公司针对湘江公寓第1幢1单元20层2008号房产签订《商品房买卖协议》，上述买卖协议并不是王国祥、许焕霞、段艳娜以及泰源公司的真实意思表示，违法无效。二、王国祥不能举证证实其已经实际缴纳房款163044元。三、王国祥不能举证证实涉案房产被漯河市源汇区人民法院查封之前就已经合法占有，也不能举证证实其对涉案房产在被查封之前未办理过户登记手续其不存在过错。因此王国祥的请求法院判决阻却漯河市源汇区人民法院对涉案房产的强制执行没有事实和法律依据。此外，涉案房产不具备法定交付条件，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款的规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件。涉案房产至今未竣工，未办理竣工验收手续，不具备法定交付条件。第四、王国祥因自身原因为办理过户登记，具有明显过错。原告诉称其购买的是现房，既然是现房，原告在购房之前就对涉案房产开发建设手续不齐全、泰源公司明显违反规划设计及预售房屋登记备案进行违法建设的事实是明知的，原告应当知道购买涉案房产根本无法在不动产登记机构办理网签备案，无法办理过户登记手续，原告在主观上具有明显过错。综上，原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及上述的法律规定，应驳回原告的诉讼请求。被告泰源公司未到庭，未提及书面答辩状，但是庭后向本院作如下补充说明：自2013年起，王国祥通过别人介绍认识公司老板胡友昌，通过一段时间接触了解后，双方成为好朋友，当时公司正在承建湘江公寓楼房开发建设项目，当时由于泰源公司资金周转困难，胡友昌以公司的名义先后5次向王国祥借款共计125万元，2013年6月4日，借款10万元；2014年1月22日，借款10万元；2014年5月20日，借款50万元；2015年4月27日，借款10万元；2016年2月5日，借款45万元，以上共计125万元，并附带利息，利息书面应该约定的有，有现金支付，也有转账，每笔具体通过何种形式支付不清楚。到2017年6月底，本息共计2400500元，期间经双方协商，泰源公司对王国祥的欠款用11套房屋冲抵，并签订了房屋买卖合同，我公司并向王国祥出具了房款收据，之后原告王国祥就依据所有购房合同所规定的房产，如期交付物业管理费至今，并对部分房屋进行了简单装修，也就是装装门，简单收拾了一下。泰源公司所开发的湘江公寓项目五证齐全，现在整个工程个别项目不达标（可能是消防项目），正在整改中，所以不能进行最后的验收，房产证目前没有办下来。关于房产证办理时间暂时无法确定。最后说明一点，泰源公司与本案原告针对11套房屋签订的购房合同，是双方在平等自愿的情况下签订的，从未与他人进行过交易。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和举证、质证意见，本院认定本案事实如下：被告泰源公司为湘江公寓的开发商，该公司成立于2001年11月12日，系有限责任公司，2017年3月22日该公司负责人由胡友昌变更为于梅，2017年10月25日负责人由于梅变更为于秀梅，现该公司法定代表人于秀梅，股东为于秀梅和胡友昌。2019年1月11日，因泰源公司拖欠曹建顺的借款，曹建顺以泰源公司为被告起诉至漯河市源汇区人民法院并申请财产保全。2019年1月14日，漯河市源汇区人民法院作出（2019）豫1102民初172号民事裁定书，冻结泰源公司银行存款150万元或查封、扣押同等价值的财产。次日，漯河市不动产登记局根据该裁定书查封泰源公司湘江公寓907、1007、1008、1903、1907、1908、2001、2002、2003、2007、2008的11套房屋。2019年3月12日，漯河市源汇区人民法院作出（2019）豫1102民初172号民事调解书，泰源公司分期偿还曹建顺150万元借款本息。上述调解书生效后泰源公司未依约履行还本付息的义务，曹建顺向漯河市源汇区人民法院申请强制执行。2020年3月20日，漯河市源汇区人民法院作出（2019）豫1102执1854号执行裁定书，裁定拍卖泰源公司湘江公寓907、1007、1008、1903、1907、1908、2001、2002、2003、2007、2008号的11套房产。拍卖过程中，王国祥不服提出书面异议，漯河市源汇区人民法院于2020年9月27日作出（2020）豫1102执异55号执行裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，从形式上无法认定王国祥为房屋权利人，王国祥的异议不能成立，故驳回王国祥的执行异议。王国祥不服遂提起执行异议之诉，形成本诉。因涉及漯河市源汇区人民法院干警需要回避原因，漯河市中级人民法院于2020年10月28日作出（2020）豫11民辖19号民事裁定书，裁定本案由本院审理。庭审中，原告称2013年至2016年间被告泰源公司分5笔向其借款共计125万元，后因被告泰源公司未按照双方的约定还本付息，经双方对账协商，截至2017年6月底，泰源公司共计拖欠王国祥借款本息2400500元，泰源公司以其开发的湘江公寓的11套房屋折抵上述借款本息，双方签订了商品房买卖合同，泰源公司还向原告出具房款收据。此外，原告称已向被告泰源公司交纳了物业费，并实际合法占有了涉案房产。因此其在涉案房产被法院查封之前已经支付完毕购房款并实际占有，其是涉案房产的合法权利人，为佐证其主张，原告提交下列证据：1、2013年6月4日，泰源公司向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥现金壹拾万元整（￥100000.00）属实：胡友昌利息叁分计算借款人：胡友昌。”该借条的借款人签名处加盖有泰源公司的公章。2、2014年1月22日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容为：“今借王国祥人民币壹拾万元整￥100000.00元时间—壹年，月息3%（百分之三）借款人：胡友昌。”3、2015年4月27日，胡友昌向王国祥出具借条一份，主要内容为：“今借王国祥人民币壹拾万元整￥10万元整（利息叁分）借款人：胡友昌。”4、2014年5月20日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥现金伍拾万元整，￥50万元。利息三分借款人：胡友昌。”5、2016年2月5日，胡友昌向王国祥出具借条一份，内容载明：“今借王国祥人民币肆拾伍万元￥45万元（利息叁分）借款人：胡友昌。”6、借记卡账户历史明细清单3张，清单分别显示王国祥于2013年6月4日取现10万元、2015年4月28日取现10万元；王国祥儿子王栋于2014年5月20日取现50万元。7、商品房买卖合同9份和房款收据9张，合同显示2017年6月29日，王国祥、许焕霞（王国祥外甥女）、段艳娜（王国祥外甥女）、丁会娟（王国祥外甥女）、王栋（王国祥儿子）、王爱英（王国祥妹妹）、王爱武（王国祥妹妹）分别与泰源公司签订了《商品房买卖合同》，上述人员从泰源公司处购买了涉案房产。8、物业费收据若干张，物业费收据显示上述购房人均向泰源公司缴纳了涉案房产2017年6月30日至2020年12月29日的物业费。9、两份未署名的算账凭证，内容显示本金125万，利息1150500，合计2400500；660.29平方米，每平方3600元。被告泰源公司对上述借款的真实性、本息金额及泰源公司以房抵债的事实均予以认可，同时泰源公司称湘江公寓五证齐全，但因个别项目（可能是消防项目）不达标，尚未竣工验收，现无法办理房产证，房产证的办理时间不能确定。同时，泰源公司称2018年湘江公寓开始陆陆续有人入住。庭审中，王国祥认可仅其本人与胡友昌和泰源公司存在借贷关系，2017年6月29日与泰源公司签订的9份《商品房买卖合同》，除王国祥本人以外，其余6人均是王国祥本人代签，涉案房屋的款项均来源于其出借给泰源公司的125万元借款本息，其余的《商品房买卖合同》的买受人均未出资，合同签订后其仅安装了涉案房屋的防盗门，并未居住。为进一步查明案件事实，本院对湘江公寓入住户主进行调查：湘江公寓入住率非常低，大多数公寓并未安装窗户、门，部分安装的门表面的保护模尚未去掉。该公寓并无物业公司提供物业服务，但业主需以每平方1.2元的标准向泰源公司交纳物业费，物业费、水费和电费由泰源公司胡姓男子和胡姓女子收取，收取后开具加盖泰源公司财务专用章的收据。因没有物业公司提供物业服务、物业费收费标准高，交纳物业费的业主机少。另，本院于2012年12月22日函询泰源公司其向王国祥借款及湘江公寓物业费缴纳手续的财务记账凭证。庭后，泰源公司仅向本院提交了3张记账凭证单和5张涉案借条原件，未提交原告缴纳物业管理费的财务记账凭证，且其提交的3张记账凭证单均未附有显示经济业务发生情况的原始单据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形,且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对买受人所买受的合法的不动产权利的特别保护，这种合法权益的保护是在买受人基于购买不动产之目的而成立合法有效的买卖关系为前提。本案中，原告王国祥认可与泰源公司签订《商品房买卖合同》，是基于其本人与泰源公司存在借贷关系，在泰源公司无法偿还借款的前提下双方以房抵债。王国祥与泰源公司以房抵债的行为，是以消灭双方存在的金钱债务为目的,签订的房屋买卖合同，涉案房屋的交付只是以房抵债的履行方式,原告王国祥在本质上只是被告泰源公司的普通金钱债权人的地位，并非基于购买不动产之目的而成立合法有效的买卖关系的买受人地位。被告泰源公司虽对涉案借款及以房抵债的事实予以认可，并于庭后提交3张记账凭证单和5张涉案借条原件，但未附有显示经济业务发生情况的相关原始单据予以佐证，按财务制度的规定，记账凭证是依据经济业务发生情况的原始单据以对应的会计科目予以填制，然后作为记账依据，录入财务账簿，故泰源公司提交的上述证据，不能证明涉案的5笔借款及以房屋冲抵借款的行为在泰源公司的财务上记录在账。另外，原告提交4张泰源公司出具的物业费收据，欲以证明原告交纳了2017年6月至2020年12月的物业费，实际合法占有了涉案房屋，但是未提交银行流水转款凭证或现金交付的取款凭证予以佐证，也未提交水费、电费交纳的相关凭证相互印证。同时，庭审中原告王国祥本人称签订《商品房买卖合同》后其仅安装了防盗门，并未入住使用涉案房屋。此外，泰源公司称截至现在湘江公寓尚未竣工验收，但2018年开始陆续有人入住，而原告提交的物业费收据中交纳物业费最早的时间为2017年6月，早于开发商泰源公司所说的2018年开始入住的时间，即2018年。故原告提交的证据与开发商泰源公司的陈述不一致，不足以证明其已经实际合法占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据现有证据，王国祥和泰源公司之间存在的债权与本案所涉及的执行债权相比较，原告王国祥对泰源公司的债权并不具有优先实现的价值利益,故不能认为原告王国祥对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王国祥的诉讼请求。案件受理费3560元，由原告王国祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  付秀霞审 判 员  许凤梅人民陪审员  苏红军二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  谢鹤馨