杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2745号 原告：浙江科技发展投资有限公司，住所地杭州市临安区青山湖街道鹤亭大街**，统一社会信用代码91330000059562825Y。 法定代表人：李正洲，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴宏丽、唐锋，浙江浙元律师事务所律师。 被告：杭州迈禾企业管理有限公司，住所地杭州市临安区青山湖街道大园路****楼**，统一社会信用代码91330185MA2CGXF71Q。 法定代表人：刘小平，系公司经理。 原告浙江科技发展投资有限公司（以下简称科技公司）诉被告杭州迈禾企业管理有限公司（以下简称迈禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告科技公司法定代表人李正洲及委托诉讼代理人吴宏丽、被告迈禾公司的法定代表人刘小平到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。 原告科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年4月1日签订的《浙江省科技厅青山湖科技城创新孵化与综合服务基地办公场地租赁协议》；2.判令被告立即腾空租赁房屋；3.判令被告立即向原告支付应付未付租赁保证金81256.05元、2019年4月1日至2020年7月27日应付未付租金435482.4元及违约金105632.8元（应付未付租金、违约金暂计至2020年7月27日，实算至协议判令解除日）；4.判令被告向原告支付自协议判令解除日至实际腾退之日期间的使用费；5.判令被告向原告支付应付未付物业费502704.1元、水电费23548.53元（暂计算至2020年7月22日，实算至实际腾空之日）；6.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月1日，原、被告签订《浙江省科技厅青山湖科技城创新孵化与综合服务基地办公场地租赁协议》，协议中约定：1.原告将位于临安区××街道××路××号××号楼××层，建筑面积共计5417.07平方米租赁给被告。租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日止（装修期间自合同签订日起2个月，免收房屋租金与物业费）。租金支付方式为每季度第一个月15日支付一次，房屋租赁费用为33元／平方米／月（若考核合格则为18元／平方米／月），物业费为5.8元／平方米／月。2.合同签订前，被告需向原告支付一个月房屋租赁保证金（按15元／每平米／每月），合计81256.05元。合同中约定以下违约责任：1.被告拖欠原告各项费用达两个月或以上、所欠费用达100000元及以上的，应当按月租金的10%支付违约金；2.水电费用每月结算一次，按月收取，如不按期缴纳费用，每超过一日，按欠交金额的千分之五收取滞纳金。被告至今尚欠原告应付未付租赁保证金81256.05元、应未付租金435482.4元及违约金105632.8元，物业费502704.1元、水电费23548.53元。原告多次催告被告，要求被告支付上述款项，但被告至今未支付。为维护自身合法权益，提起诉讼。 原告科技公司为支持其诉请，向本院提供如下证据： 证据一、《浙江省科技厅青山湖科技城创新孵化与综合服务基地办公场地租赁协议》复印件（与原件核对一致）1份，欲证明：1.原、被告签订租赁协议，约定租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等各项费用，同时对支付方式、租赁期限及违约责任也进行了约定；2.租金及物业费等费用的计算与支付也有明确的约定。 证据二、2019年11月13日银行电子回单复印件（与原件核对一致）1份，欲证明：被告向原告支付水电费9917.19元的事实。 证据三、2020年3月13日银行回单、2020年3月27日银行电子回单、2020年4月15日银行电子回单、2020年7月10日银行电子回单（与原件核对一致）各1份，欲证明：被告向原告支付租金合计620486.22元的事实。 证据四、2020年1月9日温馨提示复印件、2020年2月25日催款函复印件、2020年3月6日律师函复印件、EMS邮寄凭证、送达记录、2020年3月31日温馨提示复印件、2020年4月28日催款函复印件、签收单复印件各1份，欲证明：原告多次催告被告支付应付租金、水电费、物业管理费等款项的事实。 证据五、水电费抄表记录1份，欲证明：被告实际使用水电的情况。 被告迈禾公司辩称：原告的第一项、第二项诉讼请求由法院来裁决。原告的第三项诉讼请求，如果法院判决解除的话就没有必要支付保证金了。未付租金原告没有给我们明细，具体金额双方没有核定过。违约金这一项，根据我们的租赁合同约定，我方理解的意思是违约金为租金的月租金的10%，也就是8125.6元。第四项诉讼请求由请法院裁决。第五项诉讼请求里面的费用需要根据实际情况进行核对，后续我们也支付过一笔物业费和水电费，是由母公司代付的。 被告迈禾公司向本院提供银行回单打印件2份、泰隆银行网上银行电子回单复印件1份、建设银行电子回单打印件1份，欲证明：母公司代付租金、水电、物业费的事实。 原、被告提供的证据，经庭审质证，双方对对方提供证据的真实性均无异议，故本院对双方提供证据的真实性予以确认。 根据有效证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实： 2019年4月1日，原告科技公司（作为甲方、出租方）与被告迈禾公司（作为乙方、承租方）签订《浙江省科技厅青山湖科技城创新孵化与综合服务基地办公场地租赁协议》。协议第一条第1.2约定：“甲方提供给乙方的房屋位于××街道××路××号××号楼××层，建筑面积计5417.07平方米（最终以测绘为准）的现有场地和设备设施提供给乙方使用（附图纸一份）。该房屋用途为商业办公。场地租赁自2019年4月1日至2022年3月31日止。（装修时间自合同签订之日起2个月，免房屋租金与物业费）。”第二条租赁费用第2.1约定：“房屋租赁费用按照33元／平方／月（乙方项目按照甲方要求考核合格后，给予18元／平方／月的优惠或按照考核目标确定）、物业管理费按照5.8元／平方／月标准执行；其他费用按市场价或双方协定。乙方应于每季度第一个月15日将房屋租赁费、物业管理费等交付到甲方指定账户……。甲方收到款项后，向乙方开具符合法律规定的发票。”该条2.2约定：“本协议自签订之日起7日或按合同约定时间内，乙方向甲方支付一个月房屋租赁保证金（按15元／平方／月）。保证金在房屋租赁合同到期，乙方交还房屋给甲方后，甲方确认没有因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设备损坏等，由乙方负责维修到位，甲方签字认可，结算时只退本金，不计利息。”该条第2.3约定：“中央空调费、水电费等费用，分摊部分按合同面积结算。中央空调使用费按实际能耗结算，即0.77元／ｋｗｈ或根据能源站提供的价格；水费、电费按实际计费，按照临安物价局核定价计算；上述水电费均出物业管理部门代收代缴或由甲方系统提交支付。”第2.4条约定：“水电费用每月结箅一次，按月收取，在规定时间内结清，如不按期交纳费用，每超过一日，按欠交金额的千分之五收取滞纳金。”协议第四条违约责任约定：“任何一方违反法律法规、规章或本协议，违约方应就其违约行为对另一方造成的任何及全部损害承担赔偿责任。4.1租赁期内因下列情形之一，甲方有权单方解除本协议，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，未产生后果的除外：4.1.1乙方拖欠各项费用达2个月或以上；4.1.2乙方所欠各项费用总额达100000元及以上；4.1.3未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变租赁用途的；4.1.4乙方致使场地或设备严重损坏的；4.1.5未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方自行进行装修的；4.1.6未经甲方书面同意，乙方将场地转让给第三方的；4.1.7孵化期间经考核不符合或未达到考核目标的。甲方根据上述情形可单方解除协议，书面通知乙方迁离，收回使用场地，并有权要求乙方付清所有欠费及违约金。乙方有4.1.1、4.1.2条款约定的情形之一的，应按月租金的10%向甲方支付违约金；乙方有4.1.3、4.1.4、4.1.5、4.1.6条款约定的情形之一的，应按实际损坏的金额双倍向甲方支付违约金，并甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”该协议另约定了双方的其他权利义务。 原告科技公司于2020年1月9日发出温馨提示、于2020年2月25日向被告迈禾公司发出催款函，要求被告迈禾公司支付拖欠的房租、物业费、水电费等。2020年3月6日，浙江浙元律师事务所接受原告科技公司的委托向被告迈禾公司发放律师函，要被告迈禾公司支付拖欠的房屋、保证金、物业费等共计1208006.61元。2020年3月31日，原告科技公司向被告迈禾公司就尚拖欠的房租等费用发出温馨提示；2020年4月28日，原告科技公司向被告迈禾公司发出催款函，要求被告迈禾公司于2020年5月9日前支付拖欠的房租、物业费、保证金、水电费等费用，否则将采取停用电梯、停水停电、追究相关违约责任等措施。 2019年11月13日，被告迈禾公司向原告科技公司支付2019年4月-2019年9月期间的水电费及2019年4月-2019年10月期间的空调费共计9917.19元。被告迈禾公司于2020年3月13日向原告科技公司支付房租20846.22元，于2020年3月27日向原告科技公司支付房租300000元，于2020年4月15日向原告科技公司支付房屋200000元，于2020年7月10日向原告科技公司支付房租100000元，共计支付房租620846.22元。 另，因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，后于2020年3月2日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，其后又于2020年3月23日调整为三级响应。基于上述新冠疫情，原告科技公司免除被告迈禾公司三个月的房租。 庭审中，经核对，双方平时是按每月每平方15元计算租金、按每月每平方5.8元计算物业费、按每度0.81元计算电费、按每吨4.3元计算水费。根据前述标准，每月租金为81256.05元、每月物业费31419.006元。至原告向本院递交起诉状前，即：自2019年4月1日暂计算至2020年7月31日止，租金共计要计算16个月，扣除2个月的装修期、疫情期间3个月，尚需计算11个月，为893816.55元；该期间物业费共计计算16个月，扣除2个月的装修期，尚需计算14个月，为439866.084元；扣除被告迈禾公司已支付的房租620846.22元，被告迈禾公司尚欠租金272970.33元、物业费439866.08元未支付。另，截止2020年7月22日，被告迈禾公司尚欠水电费共计23548.53（含空调费）元。 本案立案受理后，杭州迈锐钶科技有限公司于2020年8月31日代被告迈禾公司支付房租106120.48元，于2020年9月10日代被告迈禾公司支付房租100000元，于2020年10月10日代被告迈禾公司支付房租58550.4元，共计代为支付房租264670.88元，并于2020年10月22日代被告迈禾公司支付物业费、水电费63277.87元。 另，双方确认2020年10月10日，原告科技公司对被告租赁的四、五楼进行了断电。原告科技公司陈述在第二天即2020年10月11日就恢复了用电。 本院认为：关于案涉租赁合同是否已达到解除的条件。租赁合同第四条明确约定，乙方即迈禾公司拖欠各项费用达2个月以上或拖欠各项费用总额达100000元及以上的，甲方即科技公司有权单方解除租赁协议；根据查明的事实，截止本案立案受理（2020年8月3日）前，被告迈禾公司尚欠租金272970.33元、物业费439866.08元未支付，根据合同约定，在该种情况下，原告科技公司有权单方解除合同，虽然之后杭州迈锐钶科技有限公司代为支付了房租264670.88元、物业费、水电费63277.87元，但仍有租金8299.45元及大部分的物业费等各项费用未支付，且前述相关费用仅计算至2020年7月份，而之后的相关费用仍在持续产生，且被告迈禾公司此后亦未支付任何费用，根据合同约定，已达到解除条件，故对原告科技公司要求判决解除双方之间的租赁合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告迈禾公司应腾空案涉租赁房屋。 关于原告科技公司主张要求被告支付履约保证金的诉请。根据上述分析，双方的合同已达解除条件，且原告科技公司诉请解除，本院亦予以支持，因此在该种情况下，再诉请被告支付履约保证金已无必要，故本院对该诉请不予支持。根据庭审查明的事实，截止2020年7月，被告迈禾公司尚欠租金272970.33元、物业费439866.08元、水电费23548.53元未支付，扣除此后杭州迈锐钶科技有限公司代为支付的房租264670.88元、物业费、水电费63277.87元，截止2020年7月，被告迈禾公司尚欠租金8299.45元、物业费水电费400136.74元未支付，另被告尚有36000元装修押金在原告处，且被告也同意在本案中予以抵扣，故本院酌情确认该36000元装修押金在尚欠的物业费、水电费400136.74中予以扣除。另，被告迈禾公司认为原告在2020年10月10日对其承租的四、五楼进行了断电，故断电期间的租金、物业管理费其不应当承担。原告科技公司陈述其在断电的第二天即2020年10月11日就恢复了用电。本院认为，在被告迈禾公司拖欠相关费用且原告已起诉至本院后，被告迈禾公司仍未付清拖欠的费用，故原告科技公司在2020年10月10日对四、五楼进行了断电，但被告迈禾公司法定代表人刘小平持有配电间的门禁卡，其在断电后完全可以自行恢复用电，或与原告沟通如何恢复用电，但其却放任断电事实的存在；另迈禾公司陈述断电时四楼没有企业，2020年12月初有家企业在生产，这从侧面说明用电是恢复的；综上，本院对被告迈禾公司的上述意见不予采纳。 关于原告科技公司要求被告迈禾公司支付未付租金违约金的诉请。根据合同约定，被告存在拖欠各项费用达2个月以上或所欠各项费用总额达100000元及以上的，应按月租金的10%支付违约金；对此双方存在争议，原告认为，只要违约，此后就要累计计算，被告认为只用支付月租金的10%即8125.6元即可。本院认为，该条的约定从字面上理解，确实存在争议，视为约定不明，现被告愿按月租金的10%计算违约金，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告浙江科技发展投资有限公司与被告杭州迈禾企业管理有限公司于2019年4月1日签订的《浙江省科技厅青山湖科技城创新孵化与综合服务基地办公场地租赁协议》自本判决生效之日解除； 二、被告杭州迈禾企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空杭州市临安区××街道××路××号××号楼××层； 三、被告杭州迈禾企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江科技发展投资有限公司租金8299.45元、物业费、水电费共计364136.74元（租金、物业管理费暂计算至2020年7月31日、水电费暂计算至2020年7月22日，此后至实际腾空之日止的租金及占有使用费仍按每平方15元、物业管理费仍按每平方5.8元计算、水电费双方据实结算）； 四、被告杭州迈禾企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江科技发展有限公司违约金8125.6元； 五、驳回原告浙江科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7569元（已减半），财产保全申请费5000元，共计12569元，由原告浙江科技发展投资有限公司负担1232元，由被告杭州迈禾企业管理有限公司负担11337元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。