黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终1208号 上诉人（原审原告、申请执行人）：王清海，男，1950年8月12日出生，汉族，牡丹江市温春农校退休干部，住牡丹江市西安区，现住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：佟铁军，黑龙江公盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：李生德，男，1975年1月5日出生，汉族，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：石保华，黑龙江信达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市宁安市渤海镇振兴大街**。 法定代表人：岳丁武，董事长。 委托诉讼代理人：葛震，男，该公司员工。 原审第三人：牡丹江**欣建筑安装工程有限公司，住所地牡丹江市西安区爱民街**。 法定代表人：卢峰，执行董事。 委托诉讼代理人:石保华，黑龙江信达律师事务所律师。 上诉人王清海因与被上诉人李生德、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以下简称瑞合公司）、原审第三人牡丹江**欣建筑安装工程有限公司（以下简称华欣公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王清海及其委托诉讼代理人佟铁军、被上诉人李生德委托诉讼代理人石保华、被上诉人瑞合公司委托诉讼代理人葛震、原审第三人华欣公司法定代表人卢峰及其委托诉讼代理人石保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王清海上诉请求：1.撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初692号民事判决，撤销（2020）黑1005执异4号执行裁定书，并准许对查封的房屋执行；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案的重要事实认定错误，李生德不享有足以排除强制执行的民事权益。一审查明“瑞合公司于当日为李生德办理了《商品房买卖合同》备案，李生德取得该房屋钥匙”与事实不符。案涉房屋的合同备案时间为2020年5月19日，一审判决却将备案时间认定为2019年8月14日签订合同的当天。另外，并未查明案涉房屋的钥匙是否由李生德合法取得，也没有合法有效的证据证明。首先，一审仅凭李生德提交的钥匙照片并举证称“因华欣公司欠李生德劳务费，该房屋转付给李生德抵顶劳务费，瑞合公司已向李生德交付房屋钥匙”，认定交付钥匙的事实成立并予以确认，明显事实不清、证据不足；其次，商品房门钥匙的交接，必须有交接手续，即有交接双方签字认可的交接单据；其三，仅凭李生德举示的照片无法确认钥匙是否为案涉房屋的钥匙。即使李生德得到案涉房屋的钥匙，也不能认定李生德对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。另外，应提供华欣公司对瑞合公司享有的债权凭证及以房抵债协议、李生德对华欣公司享有的债权凭证以及以房抵债协议，取得案涉房屋物权的依据，交纳物业费等入户必须缴纳费用凭证，但李生德和华欣公司、瑞合公司均不能提供上述获取案涉房屋物权、所有权所必须具有的书证。二、案涉房屋的合同及合同备案不属于物权登记效果，不能对抗依法强制执行，一审判决对此适用法律不当。合同备案属于行政管理机关以商品房买卖合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质的区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房合同登记并不能对抗法院的查封行为。一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出不利于上诉人的一审判决。上诉人认为，一审应适用该条款规定认定李生德、瑞合公司和华欣公司未举证证明对本案具有享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担不利后果。三、因开发单位财务出现问题而不能开具税务发票的事实认定不清，理由不成立。李生德强调因开发单位财务出现问题而不能开具税务发票，进而导致商品房买卖合同不能办理。牡丹江市西安区人民政府（以下简称西安区政府）亦以此为由向市不动产中心发函请示，一审判决对该函予以确认，其理由不成立。首先，没有证据证明开发公司财务出现问题，仅凭李生德自称不应当采信。况且即使真实，也不是商品房买卖合同不能办理的理由；其次，西安区政府的请示函不具有合法性，也无权介入本案，对本案不具有证明力；其三，西安区政府的请示函未获得批复，对本案没有证明效力；其四，西安区政府的请示函不能左右本案争议房屋，不能构成足以排除强制执行的民事权益，更不能阻止依法执行。四、一审判决适用法律不当。一审判决适用民事诉讼法第311条、第313条驳回申请人提出执行异议之诉的诉讼请求，属于适用法律错误。因此，李生德并没有完成其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的举证责任。应当作出准许执行案涉执行标的的判决；本案应当适用物权法第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，李生德不具备上述法律规定的条件，案涉房屋没有办理物权登记，依法不发生效力，更没有获取不动产证书以及载于不动产登记簿。一审判决未适用上述法律规定，属于适用法律错误。五、李生德并非合法占有案涉房屋。李生德没有提供实际占有案涉房屋的有效证据，一审判决没有理由认定李生德已经合法占有案涉房屋。李生德即使在查封案涉房屋之前办理了行政备案，但没有提供瑞合公司与华欣公司之间存在债权债务关系的凭证和以房抵债协议，没有李生德与华欣公司之间的债权债务关系的凭证及以房抵债协议，没有合法有效交接案涉房屋的手续，没有接收案涉房屋之前必须交纳入住所需包括物业费在内各项费用的凭证，没有合法接收案涉房屋钥匙的证据。而且，本案执行过程中法院拍摄案涉房屋的照片显示，案涉房屋并未占有使用，结合李生德自认没有进行装修的事实，证明李生德没有占有案涉房屋。六、李生德提供已经交付全部价款的证据不足，甚至缺失。一审判决认定李生德已经交付全部购房款，没有事实根据及证据支持，理由不成立。李生德称以房抵劳务费获得案涉房屋产权，应提交以房抵债合法成立的有效证据。其一、瑞合公司与华欣公司之间的债权债务凭证和以房抵债协议书；其二、华欣公司与李生德存在债权债务关系的凭证和以物抵债的协议书。同时，还需持有在案涉房屋被查封之前实际取得房屋占有使用权的凭证。但李生德没有提供上述证据，故一审判决认定李生德交付全部房款的理由不成立。七、一审判决认定非因李生德的原因未办理案涉房屋过户登记错误。一审判决认定由于上诉人申请法院查封案涉房屋，非因李生德的原因没有办理案涉房屋过户登记。一审法院查封时间为2019年8月24日，合同备案登记在查封案涉房屋之后9个月，即使合同备案在查封前10天，且合同备案合法有效，在10天内有足够时间办理登记。因此，李生德和一审判决所述的原因不成立。综上，李生德不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和申请复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 李生德辩称，李生德依法用案涉房屋抵顶人工费，在上诉人查封前取得案涉房屋。因李生德不是购买房屋居住，还需转卖变现，所以李生德未居住，李生德享有的权益足以阻却上诉人的执行，请求驳回上诉，维持原判。 瑞合公司辩称，瑞合公司与李生德自愿达成协议，双方于2019年8月14日签订正式商品房买卖合同。上诉人主张的合同备案时间2020年5月19日，并不是合同实际备案时间。 华欣公司述称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分。1.案涉房屋由瑞合公司直接抵顶拖欠李生德人工费。商品房买卖合同及备案时间为2019年8月14日。上诉人主张2020年5月19日签订合同及备案信息有误。2.瑞合公司与华欣公司、联发公司之间的债权债务关系。在西城国际小区项目施工过程中，因瑞合公司对公账户及资金问题，不能按时足额向华欣公司支付工程进度款，华欣公司也不愿再垫付资金施工。联发公司施工的13、14号楼位置与华欣公司施工的15、16号楼相邻，联发公司应瑞合公司的请求，在资金（出借给华欣公司现金300万元）、机具、施工人员等方面给予华欣公司支持，并代付部分费用、购买材料。因项目未最终决算，抵顶的房屋未能办理不动产权证书，财务账目亦无法处理，三方至今没有最终对账，只就阶段性资金及以房抵账进行处理。对于上述事实，可在二审时提供证据证实。二、案涉房屋未进行物权登记，不影响排除执行的适用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条解决的就是未进行物权登记的房屋排除执行的法定条件。最高人民法院《全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中也对以房抵债行为做出了界定，以房抵债没有完成产权变更手续也是发生法律效力的。因此，是否进行物权登记，不是排除执行的法定条件。三、西安区政府的函件及存档于牡丹江市住房和城乡建设局的承诺书，可以证实案涉房屋以房抵账的真实性和时效性。西安区政府及牡丹江市住房和城乡建设局坚持人民利益至上的原则，在出现舆情及群体性不安定因素时主动介入，协调配合妥善处置群体性事件，保护人民群众的利益。上述证据可以证实，以房抵账行为成立于上诉人申请诉前财产保全之前，各方均不可能知道上诉人申请查封案涉房屋，不存在恶意串通损害上诉人利益的可能性。四、一审判决适用法律正确。五、以房抵账行为履行后，视为取得房屋一方已交纳全部购房款。六、因瑞合公司不能开具案涉房屋发票，且上诉人又查封房屋，未办理案涉房屋不动产权登记不是李生德的过错。七、上诉人在本案中的债权，不是与瑞合公司形成的，也不是在西城国际项目真实购房，而是其他债务转到瑞合公司，抵押给上诉人的房屋也不是案涉房屋。八、李生德依法取得抵账房屋，已经合法占有。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王清海向一审法院起诉请求：1.请求撤销牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005执异4号执行裁定书，并准许对查封瑞合公司名下位于牡市西城国际小区产籍号375-460-*/*-**-******号房屋的执行；2.案件受理费由李生德、瑞合公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月14日，瑞合公司开发的位于牡丹江市西十一条路以东、西十条路以西、西平安街以北的牡丹江市西城国际（三期）工程公开开标。2015年10月16日，牡丹江市建设工程招标投标管理办公室向华欣公司发出编号为2015169《中标通知书》，通知华欣公司为中标人。2016年5月18日，瑞合公司与华欣公司签订西城国际（三期）工程《建设工程施工合同》，双方约定采用固定单价的合同形式，签约合同价为64612400元。该合同于2016年5月27日经牡丹江市建设局备案。2018年10月29日，华欣公司向瑞合公司申请支付工程款，经双方协商，瑞合公司以西城国际**#楼中的****、****号住宅房屋及**#楼中的*-****、*-****、*-****号房屋抵顶华欣公司1962306元工程款。2019年6月18日，经双方协商，瑞合公司又以西城国际**号楼1单元***、***、***、***、***、***、***、****、****、****、****、****、****号房屋抵顶华欣公司5390826元工程款。合计抵顶工程款数额为7353132元。其中包括案涉房屋**#楼*单元******室、产籍号375-460-*/*-**-******号、建筑面积106.79平方米，抵顶价格为576666元。2019年8月9日，西安区政府向牡丹江市不动产中心出具《关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》，称48号西段西城国际项目15号、16号楼为商品楼，共涉及300余户购房人，开发单位承诺于2019年8月15日前交房。如果不能按期交房，极易引发严重的社会矛盾。但是由于开发单位拖欠施工单位工程款，施工单位拒绝按期交房。经开发单位与施工单位协商，双方同意用15号楼的14套住宅抵顶施工款，施工单位要求必须先为其办理商品房买卖合同。目前因开发单位财务出现问题，不能开据税务发票，导致商品房买卖合同无法办理。申请市不动产中心先行为开发单位办理用于抵顶工程款15号楼的14套住宅商品房买卖合同，承诺督促协调开发单位尽快补办税务发票等。2019年8月14日，李生德与瑞合公司签订《商品房买卖合同》，双方约定李生德以459197元的价格购买西城国际15幢1单元******号、房产图号375-460-*/*-**、建筑面积共106.79平方米房屋，瑞合公司于当日为李生德办理《商品房买卖合同》备案，李生德取得该房屋钥匙。另查，2019年8月22日，王清海因与瑞合公司商品房销售合同纠纷一案向一审法院申请诉前保全，该院作出（2019）黑1005财保61号民事裁定书，裁定查封被申请人瑞合公司名下的牡丹江西城国际小区建筑面积为93.82平方米、产籍号为375-460-*/*-**-*****号；建筑面积为70.93平方米、产籍号分别为375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号；建筑面积为106.79平方米、产籍号分别为375-460-*/*-**-*****号、375-460-*/*-**-*****号房屋的产籍（价值6万元部分）。2019年10月8日，该院立案受理王清海与瑞合公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年12月27日作出（2019）黑1005民初1951号民事判决书，判决解除王清海与瑞合公司于2016年1月8日签订的瑞合西城国际商铺认购协议（体现的购房款为797184元）、于2016年8月30日签订的三份瑞合西城国际商铺认购协议（体现的购房款分别为832464元、797184元、1664928元）；瑞合公司于判决生效后十日内一次性返还王清海购房款4091856元，并一次性赔偿王清海2543573元，合计6635429元。该判决生效后，王清海申请执行。执行过程中，案外人李生德于2020年6月17日对执行查封牡丹江西城国际小区产籍号为375-460-*/*-**-*****号房屋向该院提出书面异议。2020年6月28日，该院作出（2020）黑1005执异4号执行裁定书，认为被执行人瑞合公司已将该查封房屋于查封前抵顶李生德货款，李生德已善意取得该房屋的所有权，并办理了备案证明，因该房屋处于查封状态没能办理房屋产权登记手续，非李生德原因。故李生德合法取得的房屋依法应予保护，其提出的执行异议应予以支持。裁定中止对该院查封牡丹江市西城国际小区产籍号为375-460-*/*-**-*****房屋的执行。又查，2020年3月23日，该院立案受理华欣公司与瑞合公司建设工程施工合同纠纷一案，于2020年4月29日作出（2020）黑1005民初300号民事判决书，判令瑞合公司于判决生效后十日内给付华欣公司工程款612万元；华欣公司对瑞合公司开发的牡丹江西城国际项目15、16、29、32号楼工程折价或者拍卖的价款在612万元范围内享有建设工程价款优先受偿权。该判决于2020年6月5日发生法律效力。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”。王清海系执行案件的申请执行人，因此本案案由为申请执行人执行异议之诉。本案中审查的重点在于李生德对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。华欣公司为牡丹江市西城国际**工程中标人，经瑞合公司与华欣公司协商，瑞合公司以案涉房屋抵顶拖欠华欣公司的工程款，华欣公司将该房屋以抵顶人工费的方式抵顶给李生德，并由瑞合公司于2019年8月14日为李生德出具了《商品房买卖合同》，且该合同已在房产部门备案，该行为是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因此双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。在以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，故应认定李生德已经向瑞合公司支付了全部购房款。李生德取得房屋钥匙的行为，可认定对房屋已取得实际控制的状态，亦能够认定已实际占有该房屋。上述行为均发生在该院于2019年8月22日作出诉前财产保全裁定之前，且该房屋由于处于查封状态未办理过户登记，非买受人自身原因。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，李生德对案诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。王清海要求撤销牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005执异4号执行裁定书，并准许对查封瑞合公司名下位于西城国际小区产籍号375-460-*/*-**-*****室房屋执行的主张于法无据，对此不予支持。综上，判决：驳回王清海的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王清海举示如下证据： 证据一、商品房买卖合同备案证明一份（复印件）。意在证明：商品房买卖合同的登记备案日期不是一审确认的日期，而是涉案房屋被依法查封之后，于2020年5月19日进行备案登记的。 被上诉人李生德异议认为，对该证据待庭审后经法庭核对后对形式要件无异议。对证明问题有异议，该证据已经非常明确的载明案涉房屋已于2019年8月14日在牡丹江市房产管理局登记备案，上诉人所称2020年5月19日系上诉人到牡丹江市住建局查询日期，而不是备案日期，请求对上诉人意证明的问题不予确认。 被上诉人瑞合公司对该证据质证意见同李生德。 原审第三人华欣公司对该证据质证意见同李生德。 本院的认证意见为：该证据与李生德在一审时举示的商品房买卖合同备案证明内容一致，体现李生德购买案涉房屋的登记备案时间为2019年8月14日。所不同之处为李生德举示该证据的出证时间为2019年8月14日，王清海举示该证据的出证时间为2020年5月19日，故上诉人意证实案涉房屋的登记备案时间为2020年5月19日不成立。 证据二、对被上诉人李生德在一审中举示证据二商品房买卖合同的补充质证意见：商品房买卖合同约定的交付时间为2019年8月30日，因此可以断定李生德没有实际接收涉案房屋，而且李生德并没有办理正式的入住手续和钥匙的交接。李生德没有向法庭举示交纳购房款发票，故该商品房买卖合同属于尚未履行的合同。商品房买卖合同、备案证明与事实不符，一审确认商品房买卖合同的备案证明，未被登记备案机关认可，只是瑞合公司出具，没有法律效力。真实的商品房买卖备案合同于2020年5月19日作出，在此之前不可能办理备案登记。 本院的认证意见为：对该证据予以确认，对证明的问题依证据体现的内容为准。 被上诉人李生德未举示新证据，复述一审证据如下： 证据一、复述李生德在一审时举示证据二其中《工程款支付申请审批表》，该证据还能证实2018年10月29日瑞合公司直接将包括案涉房屋在内的五户房源抵顶给李生德，抵账金额为1962306元。案涉房屋抵账金额为576666元。 上诉人王清海异议认为，该审批表申请人王伟东系联发公司法定代表人，并非华欣公司员工或经办人，其没有理由和资格在该审批表上签字，说明该审批表虚假、不真实，李生德若以此证明人工费的施工情况，应当提供相关合同或者协议、人工费结算凭证，以及事后以房抵账的余款如何处理等手续和票据。该证据不能证实李生德意证明的问题。 被上诉人瑞合公司对该证据无异议，认为工程款支付申请审批表是开发公司与施工单位结算的财务手续之一，其中请款单位负责人签名处，不必由单位法定代表人填写，可以由与工程相关的直接联系人、代管工长或直接施工人签字，只要能证明合法的施工身份即可。李生德负责五栋楼施工，属于大额工程款人工费范畴，根据政府保障人工费支付安全的相关指示，所以定向拨付给李生德相关房源。该审批表作为后期与施工单位最终决算财务手续使用。 原审第三人华欣公司对该证据无异议。 本院的认证意见为：该证据加盖有华欣公司、瑞合公司的印章和李生德的签字确认，该证据与李生德在一审时举示的中标通知书等相互印证，故对该证据予以确认。 被上诉人瑞合公司在二审期间未举示证据。 原审第三人华欣公司举示如下证据： 证据一、《牡丹江市西安区人民政府关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》、《承诺书》各一份（证据来源于牡丹江市住房和城乡建设局房地产市场监督管理科）。意在证明：因开发单位欠施工单位工程款，施工单位拒绝按期交房，协商以15号楼中14套住宅抵顶工程款后，因开发单位财务出现问题，不能开具税务发票，导致商品房买卖合同无法办理。为避免出现群体性矛盾，西安区政府协调市不动产中心先行为《承诺书》中14套商品房开具买卖合同。《承诺书》中列明的房屋包括案涉房屋，且全部信息均与案涉房屋相一致。西安区政府出具的函件和牡丹江市不动产中心收到函件的时间为2019年8月9日。《承诺书》的形成时间为2019年8月13日。该组证据进一步证实，本案以房抵账行为及商品房买卖合同签订、备案时间均成立于王清海申请诉前财产保全和起诉之前。 上诉人王清海认为，西安区政府的函在一审时已经举示，不能证明华欣公司所要证明的问题。该请示函没有得到明文批复，不具有真实性、合法性，即使有批复也不能作为认定本案诉争事实的证据，函中所陈述不能开具正规发票没有其他有效证据辅助证明，其理由不成立。该承诺书是由瑞合公司作出的承诺，不能证明本案争议的焦点问题。 被上诉人李生德对该组证据无异议。 被上诉人瑞合公司对该组证据无异议。 本院的认证意见为：其中西安区政府的函已在一审时举示，对此不再重复认证。其中承诺书系从国家机关调取的证据，并与西安区政府的函相互印证，结合华欣公司在一审时举示的证据，可以证实该证据的真实性，对此予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 西安区政府向牡丹江市不动产中心提交《牡丹江市西安区人民政府关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》时，瑞合公司亦向牡丹江市不动产中心提交时间为2019年8月13日的承诺书，主要内容为：“因该公司受近期紧急事件（董事长遇害逝世）影响，无法为包括案涉房屋在内的14套商品房买卖合同开具发票，承诺待该公司恢复稳定经营后，在2019年12月30日前为上述房源开具商品房买卖合同发票”。案涉房屋现仍不能办理产权登记手续。二审庭审中，王海清与李生德均认可案涉房屋于2019年8月24日查封。 除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是指在强制执行程序中，一般不动产买受人所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。其所要保护的权益是一般不动产买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。在审查认定案外人是否享有排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变案外人在本质上系普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的一般不动产买受人基于买卖合同的履行而期待取得该不动产的非金钱债权迥然不同。因此，除非能够证明当事人之间已经另行达成真实的以不动产买卖合意为基础的不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶。否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，不具有优先性，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除债务人的其他债权人的强制执行。本案中，瑞合公司欠付华欣公司工程款，双方协商以案涉房屋抵顶部分工程款，因李生德为华欣公司进行部分工程施工，在签订商品房买卖合同时，由李生德与瑞合公司之间直接签订了商品房买卖合同，将房屋抵顶给李生德。李生德辩称“不是购买房屋居住，还需转卖变现，所以李生德未居住”，由此可以认定李生德与瑞合公司签订商品房买卖合同是为消灭原债权，而非真实达成买卖房屋的意思表示，李生德不能作为一般房屋买受人主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李生德与瑞合公司之间的债权仍为普通债权，并不具有优先性。 其次，本案涉及两层法律关系，一是瑞合公司与华欣公司之间的债权债务关系，二是华欣公司与李生德之间的债权债务关系，李生德举示了华欣公司与瑞合公司之间的施工合同、以案涉房屋抵顶部分工程款的协议等证据，但未举示李生德与华欣公司之间的债权债务关系成立且合法有效的相关证据。即使华欣公司有权主张房屋权利的前提下，李生德是否具有应受法律保护的合法权利亦不确定，因此，李生德作为案外人主张排除对案涉房屋执行的证据亦不充分。 再次、李生德虽主张在房屋查封前取得了案涉房屋的钥匙，但其出示的证据无法有效的证实其该主张成立。 综上，李生德不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查的前提条件，其债权仍为普通债权，不能优于其他案外人的债权，不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不能成立。王清海主张继续执行案涉房屋的诉讼请求成立，应予支持。一审判决驳回王清海的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初692号民事判决； 二、准许执行黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005财保61号民事裁定查封的产籍号为375-460-*/*-**-*****号房屋。 一审案件受理费8188元，由李生德、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费8188元，由李生德、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005执异4号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  杨大奎 审判员  李冬梅 审判员  贾海波 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  刘 宇 附：本案涉及相关法律规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。