广东省惠来县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5224民初1059号原告：中国农业银行股份有限公司惠来县支行，住所地：广东省惠来县**********。负责人：方锦鹏，行长。委托诉讼代理人：方楚辉、杨育群，系该行金融部主任、客户经理。被告：王炳金，男，1975年9月20日出生，汉族，住广东省惠来县***********。被告：惠来碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省惠来县*******木兴电器对面首层铺面。法定代表人：陈君宜，执行董事、经理。委托诉讼代理人：邓强、罗培铭，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司惠来县支行（以下简称农行惠来支行）与被告王炳金、惠来碧桂园房地产开发有限公司（以下简称惠来碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方楚辉、杨育群、惠来碧桂园公司的委托诉讼代理人罗培铭到庭参加诉讼，被告王炳金经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.终止原告与被告于2018年4月25日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号为440***********422）；2.判令被告王炳金归还结欠原告借款本金582483.64元及利息23194.61元（利息计至2020年8月31日止，2020年9月1日起的利息按借款合同约定另行计算）；3.判令原告对被告王炳金提供的位于惠来县*********侧惠来碧桂园**********号房产依法享有优先受偿权；4.判令被告惠来碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案一切诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年3月6日，被告王炳金因购买惠来碧桂园公司开发的位于惠来县******、官路村地段惠来碧桂园商住楼*******资金需要，向原告申请一手房贷款，原告经审查同意，与被告王炳金签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为440***********422）；根据合同约定，2018年4月25日，被告王炳金向原告借款一笔、金额60万元，期限25年，分300个月等额本息还款，贷款基准利率为4.9%，利率浮动幅度20%，实际执行利率5.88%，逾期利率按贷款实际执行利率5.88%上浮50%，违约罚息利率按贷款实际执行利率5.88%上浮100%，到期日为2043年5月7日。借款人、担保人违反法律法规规定或本合同义务，贷款人有权要求其限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权要求担保人承担担保责任等。但被告王炳金从2020年1月9日开始无归还欠供本息，截至2020年8月31日，上述借款已逾期欠供8期以上，共结欠借款欠供本金7876.09元和利息23194.61元。被告无履行合同义务，已构成违约，根据原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》第十一条第11.4款规定，原告宣布该借款合同项下借款立即到期，提前收回全部结欠的借款本金582483.64元及利息23194.61元。根据原告与惠来碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》（编号：惠来农行2016年2号）约定，惠来碧桂园公司为被告王炳金向原告借款60万元承担连带责任保证担保。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告王炳金未作答辩，在本院限定的期限内，无向本院提交任何证据，也无到庭参加诉讼，应视为自愿放弃当庭质证、辨证的权利。被告惠来碧桂园公司辩称：一、农行惠来支行未将相关事宜书面通知其公司，其不应对连续未支付第5期起的贷款本息、逾期利息承担连带保证责任。其与农行惠来支行签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第三款约定，购房者连续未支付4期贷款本息的，农行惠来支行应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起10个工作日内以书面形式通知其公司。如农行惠来支行逾期书面通知其公司，则其对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。二、《按揭业务担保合作协议》第六条约定，其承担连带担保责任的范围，应当以农行惠来支行处置被告王炳金所购房产后仍不足清偿的部分为限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月16日，农行惠来支行（甲方）与惠来碧桂园公司（乙方）签订编号为惠来农行2016年2号《按揭业务担保合作协议》，约定：合作项目为乙方开发兴建的位于揭阳市惠来县惠城镇华湖镇雷岭河西侧B-08-01、B-08-02、B-08-03、B-08-04四地块的惠来碧桂园项目；乙方同意为购买本协议第二条约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证；乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方的连带责任保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起，至该购房人所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息届满之日起十个工作日内书面通知乙方，如甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向乙方请求承担连带清偿责任；甲方、乙方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致的，均以本协议约定为准。农行惠来支行在“法定代表人（或授权代理人）”、“甲方（公章）”处签名并加盖公章，惠来碧桂园公司在“法定代表人（或授权代理人）”、“乙方（公章）”处签名并加盖公章。2017年10月1日，王炳金、惠来碧桂园公司签订了合同编号为*************的《商品房买卖合同（预售）》，约定：惠来碧桂园通讯地址为广东省揭阳市惠来县******侧，王炳金通讯地址为广东省惠来县惠城镇梅三食品宿舍C栋201。2018年4月25日，农行惠来支行、王炳金、惠来碧桂园公司签订了合同编号为440***********422《个人购房担保借款合同》，第一部分通用条款约定：1.4.1（3）借款利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或一年期LPR）调整后的次年1月1日起调整；9.1保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；9.2抵押人与抵押物共有人同意以本合同第32条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或一年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；11.3对应付未付利息，按人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定执行借款利率计处复利，自借款期满后之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：借款人未按约定按期足额偿还借款；21.7与本合同相关的法律文书（包括但不限于诉讼、仲裁和执行程序中的文书）以借款人、担保人填写的通讯地址为送达地址，相关法律文书通过专人递送或邮寄到该址即视为送达；第二部分特别条款约定：24.2借款人购房合同编号HLBGY20171130，购买的房产位于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉34栋1201号；25借款期限25年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；26借款执行利率为贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定。，借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1（3）进行浮动；29本合同的还款方式为等额本息还款法；31本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由阶段性保证人惠来碧桂园房地产开发有限公司按本合同9.1和9.3约定提供保证担保，由抵押人王炳金按9.2和9.3约定提供抵押担保；32抵押物清单载明：房屋地址惠来县*********侧惠来碧桂园天誉34栋1201号、建筑面积146.19㎡、购房合同编号HLBGY20171130、购房总价868857元；33抵押人应配合贷款人自本合同签订之日起30日办妥抵押预告登记，自案涉房屋满足约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；35阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止为借款人的债务承担连带保证责任。王炳金在“借款人”及“抵押人”处签名和捺印指纹、王三红在“抵押人”处签名和捺印指纹、惠来碧桂园公司在“保证人”处加盖授权代理人私章及公司公章。2018年5月8日，农行惠来支行依约将借款60万元转入王炳金指定的账户。借款后，王炳金初期能正常还款，至2020年1月9日开始未能按合同约定履行还款义务，原告于2020年5月10日、2020年7月3日书面通知惠来碧桂园公司，惠来碧桂园公司于2020年7月20日在该二份通知书上盖章确认。截至2020年8月31日，尚欠农行惠来支行本金582483.64元、利息23194.61元。另查明，涉案房产于2018年4月25日办理了抵押权人为农行惠来支行的抵押权预告登记，农行惠来支行领取了编号为揭惠房供字第2018040430号《房地产抵押登记证明书》，但至今尚未取得不动产权利证书，亦未办理正式的抵押登记手续。农行惠来支行认为，王炳金的违约行为，侵犯其合法权益，因此，遂向法院提起诉讼，请求法院判决支持其诉讼请求。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。农行惠来支行是合法经营存贷款业务的金融机构，其与王炳金、惠来碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，三方意思表示真实，内容合法，依法认定有效，应受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。农行惠来支行与王炳金之间形成了借款合同和预抵押合同关系，与惠来碧桂园公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农行惠来支行依约履行了发放贷款的义务，但王炳金未按约定足额偿还借款，截至2020年8月31日止尚欠农行惠来支行本金582483.64元、利息23194.61元，其行为已构成违约。依《个人购房担保借款合同》约定“借款人未按约定足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现农行惠来支行请求解除与王炳金、惠来碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求王炳金立即偿还尚欠借款本金及利息，事实清楚，证据充分，依法应予支持。一、关于农行惠来支行对抵押房地产是否有优先受偿权的问题。农行惠来支行、王炳金、惠来碧桂园公司三方签订的《个人购房担保借款合同》约定，王炳金以其坐落于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉34栋1201号的房屋为本案借款提供抵押担保，并在惠来县房产管理局为涉案房产办理了涉案房产的抵押权预告登记，但至本案法庭辩论终结时未办理正式抵押登记，且未发放以原告为抵押权人的《房地产他项权证》。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而是使登记人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。因此即使涉案房屋办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法不产生抵押权设立登记的法律效果。在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行惠来支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故农行惠来支行对王炳金所提供抵押的房地产享有受偿权，但不得对抗第三人。农行惠来支行主张对上述抵押房地产享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于借款的利息计算的问题。农行惠来支行与王炳金签订的《个人购房担保借款合同》约定借款期限内利率以中国人民银行贷款基准利率4.9%为基础上浮20%，借款执行利率为5.88%；逾期罚息利率在该执行利率基础上上浮50%，不违反法律规定。现原告请求按上述合同约定的利率计算，本院依法予以支持。鉴于中国人民银行贷款基准利率这一标准已被取消，但已更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），因此，应按更改后标准计息。参照《广东省高级人民法院关于审理金融机构借贷纠纷案件的指导意见》第二十一条第三款“借款到期后，借款人没有归还应付本金和利息，对逾期本金部分按同期贷款的罚息标准计收逾期罚息，对逾期罚息不再计收复息”的规定，因农行惠来支行已宣布借款提前到期，故农行惠来支行主张逾期罚息计收复利的诉求，本院不予支持。三、关于惠来碧桂园公司承担保证清偿责任的问题。第一，惠来碧桂园公司是否承担保证责任的问题。本案涉案房产截至法庭辩论终结前未取得不动产权利证书，尚在约定的保证期间内，惠来碧桂园公司应当依照《按揭业务担保合作协议》的约定承担保证责任。惠来碧桂园公司主张农行惠来支行未将相关事宜书面通知其公司，其不应承担连带保证责任。因农行惠来支行在约定的时间书面通知惠来碧桂园公司关于王炳金逾期还款的事实，惠来碧桂园公司在农行惠来支行通知后没有当天签收，而是在超出约定日期在通知书上盖章确认，并不影响农行惠来支行已在约定的时间书面通知惠来碧桂园公司关于王炳金逾期还款的事实。因此，惠来碧桂园公司该主张理由不足，不应予以支持。第二，惠来碧桂园公司承担保证责任的范围的问题。《按揭业务担保合作协议》约定，农行惠来支行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向惠来碧桂园公司请求承担连带清偿责任。故本案应按约定先处置涉案房产，不足以清偿的，不足部分再由惠来碧桂园公司承担连带清偿责任。因此，惠来碧桂园公司该项主张，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠来县支行与被告王炳金、惠来碧桂园房地产开发有限公司于2018年4月25日签订的合同编号为440********422《个人购房担保借款合同》。二、被告王炳金应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司惠来县支行借款本金582483.64元及利息（利息暂计至2020年8月31日为23194.61元；从2020年9月1日起至债务清偿之日止的利息，以本金582483.64元为计算基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮20%，后再上浮50%计算）。三、被告王炳金应以其所有的提供抵押的位于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉34栋1201号的房产对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任，但不得对抗第三人。四、被告惠来碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项确定的债务在原告中国农业银行股份有限公司惠来县支行处置被告王炳金所有的坐落于惠来县*********侧惠来碧桂园天誉34栋1201号的房产所得价款后未获清偿部分承担连带清偿责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠来县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9856.78元，由被告王炳金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。审 判 长  陈振平人民陪审员  庄丽娇人民陪审员  陈燕玲二〇二〇年十二月九日书 记 员  余静慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。