浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8069号 上诉人（原审原告）：杨乐丹，女，1979年6月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：胡宇波、王妍，浙江际洲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：方忠土，男，1987年2月23日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 被上诉人（原审被告）：杭州大屋房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区金禾街****、金禾街****。 法定代表人：刘晓明。 委托诉讼代理人：朱倩倩，该公司员工。 上诉人杨乐丹为与被上诉人方忠土、杭州大屋房地产经纪有限公司（以下简称大屋公司）定金合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初8881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法指定审判员舒宁适用普通程序独任审理，本案现已审理终结。 杨乐丹上诉请求：1.撤销一审判决，改判大屋公司返还杨乐丹购房定金100000元并赔偿利息损失；2.一、二审诉讼费用由方忠土、大屋公司承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉转让合同违约全部系杨乐丹之责任无事实和法律依据。1.大屋公司一审提交的经纪人与杨彬的微信聊天记录显示中介公司一直认为案涉房屋产权可以登记在杨乐丹一人名下，也从未告知其配偶必须到场。2.案涉转让合同在2019年8月16日签订时因必须杨乐丹配偶到场而导致未能签约，大屋公司未给予杨乐丹准备时间，于2019年8月26日发出解除合同通知书并没收定金，故最终未能签订合同并非杨乐丹的过错。二、因杨乐丹配偶在国外，应给予杨乐丹一定时间。但案涉房屋未经杨乐丹同意，即已经由方忠土出售给第三人。鉴于合同标的物已经转让第三人，故合同实际无法履行，故定金应退还给杨乐丹。三、原审法院对案涉协议主体认定错误。1.案涉合同的相对人系方忠土，但其在一审中明确其未参与杨乐丹与中介公司的纠纷，也未确认杨乐丹违约事实，并确认未收取定金，系中介公司收取。2.大屋公司无权享受定金没收权益。3.大屋公司作为居间方未能促成交易，依法不得收取或者变相收取报酬，其应当返还定金。综上，案涉合同当事人为杨乐丹与方忠土，案涉房屋未达成正式交易系居间人大屋公司没有履行其专业上的注意义务，导致合同未能签订，大屋公司存在过错，并非杨乐丹与方忠土的过错。一审法院事实认定不清、主体认定错误，法律适用错误，依法应当予以纠正，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判。 方忠土未作答辩。 大屋公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，杨乐丹签署《房屋买卖定金协议》前并未明确告知产权登记人，亦未明确告知其配偶无法到场等事实，大屋公司并无过错。二、杨乐丹辩称案涉房屋未经其同意由方忠土出售给第三人导致合同无法履行，应返还定金，无法律依据。三、原审法院主体认定正确。1.根据方忠土向第三人出售案涉房源、未主动联系杨乐丹要求返还其已支付定金等行为可以证明方忠土做出解除合同、没收定金的意思表示。2.大屋公司于2019年7月22日通过银行转帐的方式向方忠土转付杨乐丹支付的定金人民币50000元整，剩余50000元整经大屋公司与方忠土协商由大屋公司暂为保管，但杨乐丹并不能以此为由认定定金由大屋公司收取。3.在杨乐丹违约，方忠土没收定金后，大屋公司是否从方忠土处收取补偿款并非本案争议焦点。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 杨乐丹向一审法院起诉请求：1.解除杨乐丹、方忠土、大屋公司于2019年7月20日签订的《房屋买卖定金协议》；2.判令方忠土、大屋公司共同返还房屋买卖定金100000元并赔偿利息损失（以100000元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计算至判决确定的履行之日止）；3.诉讼费由方忠土、大屋公司承担。 一审法院查明：2019年7月20日，甲方方忠土（出售人）、乙方杨乐丹（购买人）与丙方大屋公司（居间人）签订《房屋买卖定金协议》一份，约定：交易房屋坐落于江干区××幢××单元××室，建筑面积87.77平方米（以不动产权证登记为准），交易房屋所有权证证号为浙（2019）杭州市不动产权第0166208号；定金：乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金人民币100000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；交易价款：甲乙双方确认以人民币2790000元总价款购买该套房屋。其他：在签订《杭州市房屋转让合同》前，乙方可更改购房所有人；甲、乙、丙三方共同约定：甲、乙应在本协议签订后3日内向丙方提供购房查档所需材料，待限购查档通过后3日内甲乙共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；违约责任：协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，由甲方没收定金；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方，等等。 同日，杨乐丹交付100000元定金，大屋公司出具收款收据一份，收款事由为收取客户定金。 定金合同签订后，杨乐丹的弟弟杨斌与大屋公司员工多次微信聊天沟通案涉房屋的买卖事宜，最终确定购买人为杨乐丹。 2019年8月12日，以杨乐丹为购房人的限购查档通过。 2019年8月16日，杨乐丹、方忠土、大屋公司来到江干区房管局，三方欲签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》，但根据江干区房产局告知，婚内夫妻购房且登记个人名下的，须由其配偶签字并出具相应证明材料。杨乐丹的丈夫未抵达现场致使上述合同无法签订。 另查明，方忠土于2019年12月将案涉房屋转让给案外人。 一审法院认为，杨乐丹与方忠土、大屋公司签订《房屋买卖定金协议》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现杨乐丹诉请要求解除案涉房屋买卖定金协议，庭审中大屋公司同意解除，而方忠土已将案涉房屋出售给案外人，案涉房屋买卖定金协议在客观上已无法履行，故对杨乐丹要求解除案涉房屋买卖定金协议的诉请，该院予以支持。关于合同解除后，被告是否需要返还定金的问题，因杨乐丹配偶未到房管局签字，不符合行政主管部门的要求，导致案涉房屋转让合同未签订，杨乐丹称其配偶在国外，无法回国签字，属不可归责于双方当事人的事由，被告应返还定金。该院认为，杨乐丹无证据证明其配偶因不可抗力导致无法回国或无法通过公证委托等方式签字，且定金协议中约定购买方可以变更购房人，但杨乐丹未采取任何补救措施，故该院认为系杨乐丹违约导致案涉房屋转让合同无法签订，被告有权根据定金协议约定没收定金，对杨乐丹要求被告返还定金并支付逾期利息的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除杨乐丹与方忠土、大屋公司于2019年7月20日签订的《房屋买卖定金协议》；二、驳回杨乐丹的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取为1150元，由杨乐丹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 大屋公司向本院提交银行电子回单一份，欲证明其已向方忠土转付定金50000元。经质证，杨乐丹、方忠土均未发表质证意见。 本院对上述证据认证如下：该证据所载内容与本案争议事实缺乏直接关联性，故本院对其证明效力不予认定。 本院二审期间，杨乐丹、方忠土均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，经审理查明，因杨乐丹的丈夫未能于签约当日抵达现场导致案涉《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》未能签订，且该日杭州市江干区房产局明确告知杨乐丹婚内夫妻购房且登记个人名下的，须由其配偶签字并出具相应证明材料后，杨乐丹并未通过以公证委托等方式完成签字或者依照案涉《房屋买卖定金协议》第四条第6点的约定变更购房人等途径完成案涉《杭州市房屋转让合同》的签约流程。一审法院据此认定系因杨乐丹之原因导致房屋转让协议未能订立，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，杨乐丹未依照案涉定金合同之约定履行缔结本约之义务，无权要求返还定金，故对其该项上诉主张，本院不予采纳。另，本案为定金合同纠纷，而大屋公司是否存在违规收取居间报酬之情形应为居间合同纠纷，与本案分属不同的法律关系，依法不属于本案二审审理的范围。综上所述，杨乐丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人杨乐丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  舒 宁 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  余 凯 书 记 员  周峻宇