河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初743号 原告：王建立，女，1963年8月5日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张量，河北德圣律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日出生，汉族，住河北省深州市。系该公司员工。 第三人：李博，男，1987年9月14日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 原告王建立与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）第三人李博确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建立的委托诉讼代理人张量、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理刘世超到庭参加诉讼，第三人李博经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已 审理终结。 王建立向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告瑞龙房地产之间订立的中国红色公寓218号房屋《商品房买卖合同》合法有效，确认被告与第三人之间订立的中国红色公寓218号房屋《商品方买卖合同》无效；2、确认被告为原告办理产权手续并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月10日，原告与被告瑞龙房地产签署南戴河中国红色公寓218号房屋一套认购书并交付定金5000元。2013年9月4日，原告与被告瑞龙房地产签订了南戴河中国红色公寓218号房屋的《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙房地产。原告购买的218号房屋，建筑面积60.5平方米，单价9917元/平方米，总价款60万元。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙房地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。合同订立前的2013年8月10日，原告向被告瑞龙房地产支付购房定金5000元，8月14日支付房款15000元，2013年9月4日签订合同当天，银行转账方式支付房款、配套费、公共维修基金、代办费等相关费用98840元，剩余房款用五年的委托收益21万元抵顶房款，后向中国工商银行贷款30万元付清房款。2013年12月8日，被告瑞龙房地产和秦皇岛润华隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）向原告交付了涉案房屋以及房屋配套物品，并为原告出具房屋交接证明、验房签字文件及物品明细表。随 后，原告将涉案房屋委托给丽都物业经营五年，委托经营收益为42000元/年，五年的委托收益为21万元（抵扣房款），原告每年还享有20天居住权。近期，原告得知因被告瑞龙房地产与胡玉龙借款合同过程中，胡玉龙将涉案房屋在抚宁区建设局备案在第三人李博名下作为担保，当时李博系胡玉龙员工。依据上述事实，原告认为：一、原告与被告之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价，被告交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权。二、被告与第三人之间订立的涉案房屋买卖合同时间在原告购买房屋之后，且购房价款远远低于市场价，是虚假的买卖合同。第三人并没有向被告交付房款，该合同性质是名为买卖实为担保，故第三人李博对涉案房屋不具有所有权。他们之间订立并经过备案的商品房买卖合同属于无效。三、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》已经将原告享有占有使用收益的房屋在房屋管理部门备案的行为，导致原告无法备案，侵犯了原告的合法权益，被告与第三人应当立即停止侵权并由被告为原告办理商品房买卖合同备案。 庭审中，原告变更诉讼请求：1、确认原告与被告瑞龙房地产之间订立的中国红色公寓218号房屋《商品房买卖合同》合法有效，确认被告与第三人之间订立的中国红色公寓218号房屋《商品方买卖合同》无效；2、由被告承担本案诉讼费用。 秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司辩称，原告与瑞龙房地产 签订的《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的《商品房买卖合同》是合法有效的。瑞龙房地产与第三人签订的《商品房买卖合同》是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，也从未收到过第三人的购房款，第三人的《商品房买卖合同》是无效合同。 李博未答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、认购书、《商品房买卖合同》，内容：2013年8月10日，原告订购被告瑞龙地产开发的南戴河中国红色公寓218号房屋一套，并支付定金；2013年9月4日，原告与被告瑞龙地产订立中国红色公寓218号房屋，并签订商品房买卖合同，合同房屋总价款60万元。拟证明：原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同成立并生效。 证据二、银行明细单、收据，银行还款流水，内容：2013年8月10日，原告支付购房定金5000元；8月14日，支付购房款15000元；2013年9月4日，支付房款、配套费、公共维修基金98840；2014年9月29日，工商银行放贷款30万元支付剩余房款；用五年的委托收益方式向被告瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款21万元。拟证明：原告履行合同支付房款、公维基金义务。 证据三、房屋交接证明、验房签字文件及房屋物品明细 表，内容：2013年12月8日，被告瑞龙地产和丽都物业向原告交付合同房屋及房内设施。拟证明：涉案房屋所有权转移给原告，原告实际占有该房屋。 证据四、委托经营协议收款单，内容：2013年12月8日由原告、被告瑞龙房地产和丽都物业三方协商，同意由物业公司经营五年，出具五年的经营收益的结算单21万元。拟证明：原告享有该房屋的收益权。 证据五、河北省秦皇岛市中级人民法院作出的（2020）冀03执异169号民事裁定书，裁定中止对秦皇岛市抚宁区南戴河一小区岭澜公寓（中国红色公寓）218号房屋相对应土地使用权的执行。拟证明：1、原告对涉案房屋及土地具有所有权；2、该案属于系列案件，原（2016）冀0392民初484号案件卷宗中有本案第三人李博作为胡玉龙公司员工向公安机关说明的笔录，该笔录可以证明本案第三人备案系名为买卖实为担保，不是真实的商品房买卖合同。 被告瑞龙房地产对原告提交的证据均无异议。原告提到的系列案中的经侦材料和李博的证明能够证实瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系。与胡玉龙员工签订的31套备案合同只是为了借贷提供的担保，不是真实的房屋买卖。 被告瑞龙房地产为证明自己的答辩意见，向本院提交了以下证据： 证据一、《借款合同》、《备案担保合同》、《中国红色公寓备 案明细表》，拟证明：1、瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，借款合同约定房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交公安部门的一致可以对应；2、担保本案明细表和房管局存档一致，能够印证瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，签订备案合同是为民间借贷提供的形式上的担保活动，不是真实房屋买卖的意思表示；3、李博作为胡玉龙员工，从来没有给瑞龙房地产交付过任何购房款，瑞龙房地产没有向李博交付过房屋。 证据二、还款协议书、中国工商银行网上电子回单，拟证明：1、瑞龙房地产与胡玉龙签订的该协议书写明瑞龙房地产归还胡玉龙借款，胡玉龙收到欠款后配合解除备案手续。第四条约定甲方收到欠款后协议生效，有胡玉龙本人签字捺印，胡玉龙也出具了收到归还欠款的收条并签字；2、电子回单只是部分还款凭证，还款协议书虽然只是针对31套房屋的其中一套签订的，足以证明瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋的备案合同全部是为民间借贷提供担保，不是真实房屋买卖关系，第三人李博的房屋买卖合同是担保合同，李博没有支付过购房款；综上可以看出，胡玉龙可以替备案人和他的员工做主，签订还款协议的真正事实就是与胡玉龙的借款关系。 证据三、秦皇岛北戴河新区人民法院（2018）冀0392民初319号、733号民事判决书，拟证明：1、已经判决吴一楠与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》无效，协助原告办理产权登记；2、本案李博和吴一楠一样都是胡玉龙的员工。 证据四、秦皇岛北戴河新区人民法院作出的（2020）冀0392民初335号民事裁定书、（2019）冀0392民初1053号民事判决书、秦皇岛市中级人民法院作出的（2020）冀03民终880号民事裁定书，拟证明：1、李博曾经起诉过瑞龙房地产办证，开庭时李博无正当理由不出庭参加庭审，法院已经做出（2020）冀0392民初335号民事裁定书，裁定按撤诉处理；2、李博没有向瑞龙房地产交付过房款，在其本人当原告的诉讼案件中都不出庭参加庭审，足以证明李博不是真正的购买人。 原告王建立对被告瑞龙房地产提交的证据发表如下质证意见：1、借款合同、《商品房买卖合同》能够证实被告与第三人之间系名为买卖实为借贷的房屋买卖合同，按照法律规定双方属于借贷关系，第三人的房屋买卖合同不应该受到法律保护；2、秦皇岛北戴河新区人民法院（2018）冀0392民初733号民事判决书能够证实被告与第三人之间属于民间借贷，并非房屋买卖合同关系；3、对其他证据无异议。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年8月10日，原告王建立与被告瑞龙房地产签订《岭澜认购书》，约定原告购买被告开发的坐落在北戴河新区房屋，建筑面积60.5平方米，单价9917元／平方米，交付定金5000元，总价款60万元。2013年8月14日，原告向被告瑞龙房地产支付15000元购房款。2013年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，同时原 告交付首付款30万元、契税24000元、配套费510元、公共维修基金3630元、产权代办费700元。2013年12月8日，原告与秦皇岛丽都润华物业服务有限公司签订《委托经营协议》，担保方为瑞龙房地产，王建立委托丽都物业经营中国红色公寓2层18号房屋定期收取收益，委托期限五年，经营收益每年42000元，委托经营收益的支付于2014年6月8日至2018年6月8日，前五年租金21万元用于抵顶房款，经营收益支付期内，丽都物业自负盈亏，委托期间原告每年享有20天免费度假用房权。当日，三方办理了房屋交接手续。剩余房款原告以贷款方式向被告付清。 2011年5月30日、6月22日、7月29日，出借人（甲方）胡玉龙与借款人（乙方）瑞龙房地产、担保方（丙方）张庆波、李洪民签订《借款合同》三份，借款金额分别为2464000元、3360000元、3990000元，其中2011年5月30日、6月22日的《借款合同》中均约定：乙方以其开发的南戴河一小区友谊路北侧“中国红色公寓”项目房产作为担保物。如乙方不能如约还款，甲方可依乙方授权委托书自行处理该房产，以销售价款作为乙方还款来源之一。乙方未全额还款前，不得将上述房产出售，否则按第十五条约定偿还借款、支付利息外，需另行向甲方支付借款总额20%的违约金。2012年7月16日，李博与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，约定李博购买瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓2层18号房屋， 面积60.5平方米，单价每平方米7860元，总价475530元。同日，该房屋在抚宁县房地产市场管理所办理备案登记。 另查明，在本院（2020）冀0392民初335号李博与瑞龙房地产商品房销售合同一案中，李博经传票传唤无正当理由拒不出庭，裁定该案按撤诉处理。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，王建立提出执行异议。2020年10月19日，秦皇岛市中级人民法院作出（2020）冀03执异169号执行裁定书。查明2013年8月10日，王建立与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，订购由瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓218号房屋。王建立向瑞龙房地产付清房款及房屋契税、配套费、公共维修基金、物业费等相关费用，合计60万元，瑞龙房地产为王建立出具交付房款收据及各项费用收据。2013年12月8日，秦皇岛丽都润华物业服务有限公司为王建立出具验房记录表。同日，瑞龙房地产为王建立办理入住通知书。该院认为，查封瑞龙房地产名下的土地[土地证号：抚土国用（2007）第1**，抚土国用（2010）第161号]前，王建立与瑞龙房地产已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。王建立在查封前已经合法占有房屋，非因自身原因未办理过户登记。王建立对中国红色公寓218号房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓218号房屋相 对应的土地使用权的执行。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓2层18号房屋，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2020）冀03执异169号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。根据现有证据可以认定李博与瑞龙房地产签订的关于2层18号房屋的《商品房买卖合同》的真实意思表示不是为买卖房屋而是通过到行政部门对《商品房买卖合同》进行备案来为瑞龙房地产所欠债务设定一种抵押担保，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，故李博与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》违反该规定，应属无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第三项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人李博与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的购买2层18号房屋的《商品房买卖合同》无效； 二、驳回原告王建立的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员 刘振会 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 李远征 书 记 员 陈 伟