北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15270号原告：北京斯博瑞饭店有限公司,住所地北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路**。法定代表人：张华，执行董事。委托诉讼代理人：周志芳，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：房宝敏，北京市仁人德赛（上海）律师事务所律师。被告：北京中天鸿物业管理有限公司，住所地北京市石景山区广宁村新立街******。法定代表人：王建立，执行董事。被告：王建立，男，1982年2月4日出生，汉族，北京中天鸿物业管理有限公司执行董事，住北京市大兴区。二名被告委托诉讼代理人：武鹏，北京济和律师事务所律师。原告北京斯博瑞饭店有限公司（以下简称：斯博瑞公司）与被告北京中天鸿物业管理有限公司（以下简称：中天鸿公司）、被告王建立（以上二名被告以下简称：二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告斯博瑞公司的委托诉讼代理人周志芳、房宝敏，二被告的委托诉讼代理人武鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斯博瑞公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《房屋联营租赁合同》于2019年4月13日解除；2．二被告向斯博瑞公司支付2019年4月13日之前所欠房屋租金212838．35元；3．二被告支付上述房屋租金的逾期付款违约金，自2019年4月14日起至付清之日止，按日万分之五计算，暂计算至2020年11月5日为41498．63元；4．二被告向斯博瑞公司支付2019年4月14日至2019年9月30日期间的房屋占用费305589．04元；5．二被告向斯博瑞公司支付逾期腾退期间2019年4月24日至2019年9月30日期间的违约金287506．85元；6．二被告向斯博瑞公司支付2019年9月30日前的能源费390000元及物业费107879．17元；7．二被告承担诉讼费。事实和理由：2015年7月30日，斯博瑞公司与二被告签订《房屋联营租赁合同》，约定斯博瑞公司将北京市大兴区旧宫镇芳源里小区*期综合楼*号楼2、3、4层（面积1850平方米）房屋（以下简称：涉案房屋）租赁给二被告，用作商住办公和公寓出租。租赁期限自2015年10月1日至2024年9月30日止。房屋租金自2015年10月1日至2018年9月30日租金每年60万元；2018年10月1日起至2021年9月30日租金每年66万元；租金每半年交付一次。二被告应于首期租金交付同时向斯博瑞公司支付履约保证金20万元。二被告如不按时交纳租金，每逾期一日应按逾期金额的万分之五向斯博瑞公司支付逾期付款违约金；逾期支付租金超过15个自然日，斯博瑞公司有权单方解除本合同且无需承担任何责任，合同自斯博瑞公司向二被告送达解除合同通知书之日起即告解除；二被告应自合同解除之日起10日内将涉案房屋腾空，逾期腾退房屋时，每逾期1日按日租金向斯博瑞公司支付逾期腾房违约金，因二被告违约造成斯博瑞公司经济损失由二被告负责赔偿。合同到期、解除或提前终止后的10日内，二被告应搬迁出租房内的乙方物品，将涉案房屋以正常使用后清洁良好的状态交给斯博瑞公司。二被告逾期遗留在房屋内的任何物品，视为二被告丢弃这些物品，斯博瑞公司有权自行处理。合同还约定斯博瑞公司拥有对二被告所租房屋依法收回的权利。二被告不按租赁合同规定的用途使用涉案房屋或利用涉案房屋进行违法活动，以及二被告未经斯博瑞公司书面同意，擅自转租、转借或以其他形式允许第三方使用涉案房屋的，斯博瑞公司有权单方解除本合同且无需承担任何责任。二被告经斯博瑞公司书面同意将涉案房屋进行转租或将本合同权利义务转让给第三方的，须按本合同的建筑面积每平方米50元的标准计算（建筑面积超过200平方米的按200平方米计算）向斯博瑞公司一次性缴纳转让手续费，斯博瑞公司据此为二被告及第三方办理相关手续。合同签订后，二被告虽未按约定向斯博瑞公司缴纳履约保证金，但缴纳了部分租金后合同得以履行。在履行过程中，二被告未经斯博瑞公司同意，私自将涉案房屋转租给北京蜂客科技有限公司。自2018年8月起，二被告未按时向斯博瑞公司缴纳租金和其他费用，至2019年4月13日时，二被告拖欠斯博瑞公司房租及各项费用达618302．2元。无奈之下，斯博瑞公司于2019年4月13日向二被告送达了《解除合同通知书》，以二被告逾期交纳租金构成根本违约，且违反合同约定私自转租涉案房屋，导致合同目的不能实现为由，通知二被告解除合同，要求二被告于收到该通知书后2日内向斯博瑞公司支付拖欠的全部费用及合同解除后的涉案房屋占用费，10日内将涉案房屋腾空并按合同约定返还给斯博瑞公司，并按合同约定支付违约金。但此后，二被告既未按通知退还涉案房屋，亦未向斯博瑞公司缴纳拖欠的费用和违约金。斯博瑞公司认为，合同存续期内，二被告拒不履行合同约定的义务；合同经斯博瑞公司通知解除后，二被告既未在法定期限内提出异议，也未依法退还斯博瑞公司享有租赁权的房屋或违法占用涉案房屋期间的实际占用费，给斯博瑞公司造成巨大经济损失。根据合同约定，二被告还应向斯博瑞公司支付逾期付款违约金、逾期腾房违约金、能源费、物业费等，计算至2020年7月7日时，二被告应向斯博瑞公司支付的各项费用总额达2494109元。为维护自身合法权益，特诉至法院，请依法查明事实，支持斯博瑞公司的诉讼请求。二被告辩称，同意第一项诉讼请求，其他诉讼请求均不同意。斯博瑞公司在2020年7月13日起诉郭**的诉讼状中自称综合楼没有交付，郭**与斯博瑞公司签订协议的时间是2019年7月1日，说明2019年7月1日的时候郭**没有把综合楼交付给斯博瑞公司，也就是说2019年9月30日斯博瑞公司就没有把综合楼交付给二被告，斯博瑞公司的陈述缺乏依据，自相矛盾。事实上是在斯博瑞公司发出解除通知不久，斯博瑞公司通知物业公司要求二被告限期腾退并对涉案房屋进行了查封，二被告早已不在涉案房屋经营。斯博瑞公司在2019年4月13日给中天鸿公司发过解除通知，解除通知通篇陈述称“贵公司”，说明斯博瑞公司亦认可履行《房屋联营租赁合同》的是中天鸿公司不是王建立个人，王建立作为公司的法定代表人在合同中签字亦代表中天鸿公司，因此王建立不是本案适格主体。双方因涉案房屋产生争议，在2019年9月30日重新签署相关协议，足以说明，此前签署的合同早已终止不再履行，且双方口头就《房屋联营租赁合同》的所有款项已经结清，互不追究违约责任，假设二被告还欠斯博瑞公司款项，斯博瑞公司应当在2019年4月13日之后向二被告主张，但是从涉案发生争议到达成新的协议，再到新的协议的履行，双方催款都是针对新的协议，没有就旧的协议进行过任何催款，因此斯博瑞公司主张不是事实，如果法院认定二被告需要支付斯博瑞公司相应款项，要求对20万元履约保证金进行抵扣，斯博瑞公司主张20万元保证金由郭**收取，没有进斯博瑞公司账户，二被告认为郭**签订合同也是代表斯博瑞公司签署的，收取款项也是代表斯博瑞公司，至于斯博瑞公司与郭**之间的关系系其二者之间的内部关系，与二被告无关。本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，斯博瑞公司（甲方与北京红旗众拓企业管理有限公司签订《合作协议》，约定斯博瑞饭店与甲方将位于北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼（建筑面积19904．38平方米）的斯博瑞饭店及北京市大兴区旧宫镇芳源里小区*期综合楼*号楼不包含物业（建筑面积约为1700平方米）（不包含楼顶）出租给乙方；本合同签订之日起，乙方成为斯博瑞饭店的实际经营人，有权取得斯博瑞饭店的收益，变更营业执照法人及股东，股权分配为甲方49%，乙方51%；本合同签订之前，斯博瑞饭店的债权债务均由甲方承担，以后所产生的债权债务按受益比例承担；该协议约定的300万元押金由乙方交纳给甲方，该合同到期后，由甲方返还给乙方；该租赁合同首期季度租金250万元由乙方交纳给甲方，以后租金由乙方交给甲方；本酒店交付后，甲乙双方经营斯博瑞饭店所取得的收益扣除所有成本后，净利润按照甲方取得70%，乙方取得30%的比例分配，直至甲方收回1500万元成本；甲方在收回其1500万元的成本后，该租赁合同约定，在剩余租赁期限内，甲乙双方经营斯博瑞饭店所取得的收益扣除所有成本后，净利润按照甲方取得40%，乙方取得60%的比例分配，直至本合同结束。合同落款处，郭**、斯博瑞公司在“甲方代表”处签字、盖章，张华、王建立、北京红旗众拓企业管理有限公司在“乙方代表”处签字、盖章。2015年7月30日，斯博瑞公司（出租方，甲方）与二被告（承租方、乙方）签订《房屋联营租赁合同》，约定甲方愿意出租，乙方愿意承租涉案房屋；租期为9年，自2015年10月1日起至2024年9月30日止；2015年10月1日至2018年9月30日年租金为60万元，2018年10月1日至2021年9月30日年租金为66万元，2021年10月1日至2024年9月30日年租金为72万元；租金每半年交付一次，首期租金应于合同签订当日交付前半年的租金，以后每提前一个月交付下半年租金；履约保证金20万元与首期租金同时向甲方缴付，该履约保证金在合同期满或合同解除或提前终止时，在乙方所有费用及债务结清且双方对本合同履行无争议后30日内，甲方将履约保证金剩余部分一次性无息退还乙方；乙方如不按时交纳租金，每逾期一天，按逾期数额的万分之五向甲方支付逾期付款违约金，如乙方逾期支付租金超过15个自然日，甲方有权单方解除本合同且无需承担任何责任，合同自甲方向乙方送达解除合同通知书之日起即告解除，乙方应自合同解除之日起10日内将所租赁房屋腾空，逾期腾退房屋的，每逾期一日，每日按当年日租金（按当年租金除以365天计算）向甲方支付逾期腾房违约金；水电费租赁房屋使用期间的所发生的能源费用（包括但不限于水、电、燃气、供暖、垃圾清运等）均由乙方承担，整栋楼的物业费按照物业实际收取总额甲方承担50%乙方承担50%。合同落款处斯博瑞公司在“甲方（出租方）”处盖章，郭**在“甲方委托代理人”处签字，乙方（承租方）处有王建立的签字及中天鸿公司的盖章。2019年4月13日，斯博瑞公司向中天鸿公司（王建立）发出《解除合同通知书》，载明：“……根据合同约定，租金每半年交付一次，贵公司应提前一个月向我公司支付租金，即贵公司逾期支付租金远远超出合同约定的15个自然日的最后期限，已构成根本违约。且贵公司未经我公司许可，私自转租租赁房屋，根据合同约定亦应承担违约责任。依照《房屋联营租赁合同》第3．5款、第3．7款、第九条第2款、第十条规定，我公司现正式通知贵公司：一、解除我公司与贵公司于2015年7月30日签订的《房屋联营租赁合同》；二、贵公司于10日内将租赁房屋腾空并按合同约定返还给我公司；三、我公司随时对租赁房屋采取停水、停电措施；四、贵公司于5日内根据租赁房屋面积按每平方米50元向我公司支付转让费。……”2019年7月1日，郭**（甲方）、斯博瑞公司（乙方）、张华（丙方、保证人）、王建立（丁方、保证人）签订《合作协议》，约定甲、乙双方曾于2015年7月23日签订原合作协议，对经营管理权进行了合作经营，双方协商一致终止原合作协议；原租赁合同约定的租赁房屋包括：1．北京市大兴区旧宫镇南小街吉畅路2号2号楼，建筑面积为19904．38平方米，2．北京市大兴区旧宫镇芳源里小区*期综合楼*号楼2层至5层，建筑面积约为1700平方米；双方合作经营自2019年7月1日起至2030年10月17日止；各方同意以乙方即北京斯博瑞饭店有限公司为载体，以股权合作方式对原租赁合同约定的房产租赁权进行合作经营；自本合作协议签订之日起，丙方、丁方为乙方的实际经营人，负责对租赁房屋和酒店进行管理和经营，完全履行乙方的责权；自2019年7月1日起至2030年10月17日止，甲方按每月25万元向乙方收取固定利润，乙方于当月最后一日向甲方支付固定利润，合同到期时不足1月的，按上述标准以日为单位进行计算。上述协议签订后，张华（甲方）、王建立（乙方1）、隋锁（乙方2）于2019年9月30日签订《内部承包协议》，约定甲乙双方一致确认，甲方享有位于北京市大兴区旧宫镇南街吉畅路2号2号楼（主楼）、芳源里小区*期综合楼*号楼2层至5层（综合楼）的房屋租赁权，租赁期限自2019年7月1日起至2030年10月17日止，甲方将其中部分租赁房屋承包给乙方经营；合作经营期限自本协议书生效之日起至2030年10月17日止；乙方承包经营范围包括主楼负一层、一层原大堂部分区域、二层（含全部外租区）、三层部分区域、四层、五层、六层、十一层，综合楼二层至四层；鉴于甲方前期已向出租方交纳300万元履约保证金，乙方同意向甲方支付300万元履约保证金；乙方经营承包租赁房屋，自合同签订之日起前五年按1100万元/年向甲方支付承包费，自第六年起按1200万/年向甲方支付承包费直至合同期满，付款方式为每3个月支付一次；甲方应于2019年10月1日前按现状向乙方交付租赁房屋（含房屋内现有装修和设施）；本协议书签订3日内，乙方应将300万元履约保证金支付给甲方；合作经营标的物交付给乙方后3日内，乙方应将首季度275万元承包费支付给甲方，此后，每满三个月前10日内乙方向甲方支付当期承包费。庭审中，二被告称2015年7月30日与斯博瑞公司签订《房屋联营租赁合同》时，已向当时代表斯博瑞公司的郭**交纳20万元履约保证金；二被告认可欠付2019年4月13日之前的部分租金，但自2019年4月13日斯博瑞公司发出《解除合同通知书》后，其就被物业公司清退不再占用涉案房屋，直到2019年9月与张华签订《内部承包协议》后，才开始重新经营使用涉案房屋，而在《内部承包协议》时，双方口头达成一致之前《房屋联营租赁合同》的款项已经结清，之后双方一直按照《内部承包协议》的约定履行各自义务，斯博瑞公司从未再主张过涉案款项。斯博瑞公司认可二被告交付给郭**20万元履约保证金，但郭**并不代表斯博瑞公司；斯博瑞公司称2019年4月13日之后，二被告并未将涉案房屋交付给斯博瑞公司，而是交付给了郭**，故对于二被告已腾退房屋的事实不认可；斯博瑞公司认可张华、王建立、隋锁签订《内部承包协议》后，各方依约履行该协议，因为该协议与《房屋联营租赁合同》的主体不一致，所以斯博瑞公司未主张此前欠付费用，但不主张并不代表放弃。本院认为，斯博瑞公司与二被告签订的《房屋联营租赁合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效。二被告辩称王建立并非合同当事人，但无论是该合同抬头还是合同落款处，王建立的名字都显示在乙方、承租方处，而非乙方、承租方代理人处，故本院对二被告的该抗辩意见不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋联营租赁合同》约定承租方逾期交纳租金，出租方有基于该违约行为单方解除合同的权利，斯博瑞公司据此向二被告提出解除合同有合同依据，且二被告对于合同解除事实亦予认可，本院对于斯博瑞公司要求确认《房屋联营租赁合同》于2019年4月13日解除的诉讼请求予以支持。关于斯博瑞公司主张的租金、占用费、违约金、能源费、物业费等各项费用，二被告认为在张华、王建立、隋锁签订《内部承包协议》时已口头协商确认此前的款项已结清，对此，本院认为，张华系斯博瑞公司的法定代表人，王建立系中天鸿公司的法定代表人，根据从事市场交易活动的正常逻辑判断，在两个公司有争议款项尚未解决时，两个公司的法定代表人将该争议长期搁置并就同一标的重新合作经营并不符合常理，即如果双方仍有纠纷未解决，则再次合作很难有履行基础，而张华、王建立、隋锁签订《内部承包协议》后，各方均依约履行各自义务，斯博瑞公司一直未再向二被告主张此前欠付款项的事实亦进一步印证了上述判断。另外，斯博瑞公司与二被告签订《房屋联营租赁合同》时，郭**系斯博瑞公司的委托代理人，郭**收取二被告交纳的履约保证金20万元，应视为代斯博瑞公司收取，在二被告已交纳履约保证金的情况下，王建立仍按照《内部承包协议》的约定交纳包括涉案房屋在内的所有承包标的的履约保证金，结合郭**、斯博瑞公司、张华、王建立亦重新签订了《合作协议》的事实判断，此前交纳的20万元履约保证金应当系各方在结算欠付款项时已予以抵扣。综上，本院认为综合全案情况，虽然有二被告欠付涉案房屋租金的事实，但双方争议款项应当在张华、王建立、隋锁达成《内部承包协议》之前已协商一致结清，现斯博瑞公司要求二被告支付各项费用及相应违约金并无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京斯博瑞饭店有限公司与北京中天鸿物业管理有限公司、王建立于二〇一五年七月三十日签订的《房屋联营租赁合同》于二〇一九年四月十三日解除；二、驳回北京斯博瑞饭店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8454元，由北京斯博瑞饭店有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二〇年十二月九日书记员 张思竹