广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初2715号 原告：陈晓莲，女，汉族，1986年9月22日出生，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：陈小利，女，汉族，1983年4月24日出生，住广西北海市铁山港区，与原告系姐妹关系。 被告：豆兴川，男，苗族，1982年3月15日出生,住重庆市彭水县,现住重庆市彭水县。 被告：陈树英，女，苗族，1986年11月24日出生，住重庆市彭水县,现住重庆市彭水县。 被告：张爽，男，汉族，1993年1月28日出生，住吉林省双辽市。 被告：北海智奇房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91450502MA5N5DC49D,住所地北海市北海大道国经住宅楼****。 -2- 法定代表人：张爽，该公司执行董事兼总经理。 被告张爽及北海智奇房地产营销策划有限公司的共同委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 原告陈晓莲诉被告豆兴川、陈树英、张爽、北海智奇房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓莲的委托诉讼代理人陈小利，被告陈树英，被告张爽、北海智奇房地产营销策划有限公司的共同委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼，被告豆兴川经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈晓莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期办理房屋买卖产权证书违约金93600元整；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月21日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告位于北海市，房屋总款为52万元整，合同约定2020年3月15日被告将办理房产权证登记备案到原告名下。现因被告的原因与责任，原告不能在规定期限内取到产权资格，被告应履行签订买卖合同成交价52万元整的10%的违约金5.2万元整，和逾期按成交价52万元的千分之一计算520元一天共80天（共41600元）的违约金支付给原告。实际上被告至今也不打算将该商品房的权属登记备案到原告名下，致使原告无法取得房屋产权的资格，故依据合同法的规定向法院起诉，请法院判如所请。 被告陈树英辩称，与原告不认识，答辩人仅委托张爽办理有关房子的提前还银行贷款、注销解押手续等，没有委托张爽签办买卖合同，张爽的这种行为是越权行为，对答辩人是无法产生法律效力的，合同是无效的。 被告张爽、北海智奇房地产营销策划有限公司辩称，从原告的证据可以看出涉案房屋已经取得了房屋所有权证，基于原告要求四被告共同承担责任的诉请，被告认为4个被告共同承担责任是不明确的，张爽和智奇公司不是合同越权的行为，要求其承担责任没有事实和法律依据，并且原告主张的违约金计算是重复计算，原告只能选择一项违约金计算，故要求驳回原告对张爽和智奇公司的诉请。 -3- 被告豆兴川未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告豆兴川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 经审理查明，被告豆兴川于2016年12月11日与案外人广西桐洋房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ00043139），购买广西桐洋房地产开发有限公司开发的位于广西北海市的房屋。 2019年4月16日，被告豆兴川、陈树英出具《委托书》，委托被告张爽作为代理人，就位于广西北海市的房屋代表豆兴川、陈树英办理包括提前偿还银行贷款、注销抵押登记手续、查询房屋档案，代领房屋产权证书、代领购房发票等相关事宜，委托期限自委托书签署之日起两年内有效。被告豆兴川、陈树英于出具《委托书》当日到广西壮族自治区钦州市公证处将该《委托书》办理了公证，并由广西壮族自治区钦州市公证处于2019年5月7日出具了（2019）桂钦证民字第1488号《公证书》。 2020年1月6日，原告陈晓莲的胞弟陈俊龙代原告（预购方）与案外人张爽、北海智奇房地产营销策划有限公司（卖方）（曾芝宁代）签订一份《购房订金协议》，约定预购方预订的房屋位于北海市，建筑面积124.58平方米；产权人为豆兴川、陈树英，预购方同意签订本合同时向卖方支付3万元订金，作为订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，预购方支付的订金转为房价款，卖方在收取定金后，应向预购方开具收款凭证并注明收款时间；预购方及卖方商定预订期为14个工作日，预购方应于2020年1月20日前与卖方签订《房屋买卖合同》并补缴房款。 同日，北海智奇房地产营销策划有限公司出具了一份《收据》，载明今收到陈俊龙交来北海市上海路园辉新都3幢2单元2402号定金3万元，卡号招商银行62×××29。曾芝宁同时在该《收据》的收款人处签名。 2020年1月21日，被告张爽代被告豆兴川、陈树英（卖方）与原告陈晓莲（买方）、被告北海智奇房地产营销策划有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（编号：ＳＬＨＤＣ0000001），约定买卖的房屋位于北海市 -4- 号，建筑面积124.58平方米；房屋总价款52万元，原告陈晓莲应于签订本合同时支付定金3万元，定金自动转为房款，首付款9万元由买方在签订买卖合同时直接支付4万元给卖方，剩余首付尾款5万元整过户当天一次性支付给卖方，房价余款40万元买方申请银行按揭支付。该《房屋买卖合同》还约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。该《房屋买卖合同》还约定了其他内容。 2020年2月21日，张爽代陈树英出具一份《收款收据》，载明本人陈树英身份证号5002431986××××××××，是北海市号业主，现约定该房产售价52万元，先收到买方陈晓莲交来承购该物业房款8万元。 2020年4月25日，张爽出具一份《承诺书》，载明张爽承诺在2020年5月1日前解押出广西北海市上海路南39号园辉新都3栋2单元2402号房屋的房产证出来，并在2020年5月8日前办理广西北海市上海路南39号园辉新都3栋2单元2402号房产过户到买方陈晓莲（身份证号4505211986××××××××）名下，承诺人张爽若不能履行承诺就按照签订的房屋买卖合同（编号：ＳＬＨＤＣ0000001）进行赔偿。 庭审时，原告主张购买涉案房屋共计支付了8万元，一笔3万元系2020年1月6日转到北海智奇房地产营销策划有限公司的员工账户代张爽所收取，另一笔5万元系2020年2月21日转账到陈树英的银行卡账户；目前该8万元已分三笔退还原告，一笔5万元系2020年5月9日由张爽微信转给原告的弟弟，一笔1.5万元系2020年5月19日由张爽微信转给原告的弟弟，还有一笔1.5万元系2020年5月29日由曾芝宁转给原告的弟弟。原告并主张被告未在承诺的时间内办理涉案房屋产权过户，涉案《房屋买卖合同》已解除，故要求四被告共同向原告支付违约金。 被告陈树英则抗辩其未收到5万元，陈树英有一张银行卡在张爽处用于办理注销抵押手续，并辩称其未委托张爽办理房屋买卖事宜，对张爽出售涉案房屋不知情，张爽的行为系越权行为，对其不产生法律效力。 -5- 被告张爽、北海智奇房地产营销策划有限公司则辩称涉案《房屋买卖合同》的效力应约束原、被告，其认为涉案《房屋买卖合同》签订前被告豆兴川、陈树英已委托张爽并进行了公证，虽无明确委托买卖房屋，但公证委托的范围包括了概括性，且被告豆兴川、陈树英长时间未提出异议，陈树英亦有银行卡在张爽处，以上事实均表明了豆兴川、陈树英对张爽代为出售房屋的行为是默许的，构成表见代理，现合同已经双方协议解除，而张爽和北海智奇房地产营销策划有限公司已尽到了其义务，不存在违约事实，不应承担原告诉请的违约金，并且认为原告主张的违约金过高存在重复计算情形。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》、《收款收据》、《承诺书》均系张爽代豆兴川、陈树英与陈晓莲签订或出具。本案中并无证据证实陈树英、豆兴川委托张爽代为出售涉案房屋及收取房款等事项，且陈树英对其代理行为不予认可，故张爽出售涉案房屋及收取房款的行为构成无权代理。被告张爽关于其构成表见代理的抗辩不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，被告张爽无权代理被告豆兴川、陈树英签订涉案《房屋买卖合同》并出具《收款收据》及《承诺书》，上述合同、承诺书等对被告豆兴川、陈树英不发生效力，应由行为人张爽承担责任。因无权代理行为人系张爽，原告主张北海智奇房地产营销策划有限公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。 根据涉案《房屋买卖合同》及张爽于2020年4月25日出具的《承诺书》约定，被告张爽未能在2020年5月8日前将涉案房产过户至原告陈晓莲名下，其行为已构成违约，原告陈晓莲有权要求被告张爽按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任。庭审时，原告及被告张爽均确认涉案《房屋买卖合同》已实际解除，本院对此予以确认。根据《房屋买卖合同》的约定，若卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。现原告既主张按房屋成交价的10%计算违约金，又主张按房屋成交价的日千分之一计算违约金，被告张爽则抗辩违约金过高。本院认为，综合考虑原告支付购房款及被告张爽退还该款的时间情况，原告主张的违约金过分高于被告张爽违约造成原告的实际损失，故本院酌情认定被告张爽应向原告陈晓莲支付违约金3万元。对于原告主张超过本院认定部分的违约金，本院不予支持。 -6- 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张爽支付违约金3万元给原告陈晓莲； 二、驳回原告陈晓莲的其他诉讼请求。 案件受理费2140元，减半收取1070元，由被告张爽承担（该费用原告已向本院预交，被告张爽应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2140元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 -7- 二〇二〇年十二月二日 法官助理 黄艳芝 代书记员 陈晓峰