甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3508号上诉人（原审被告）：周龙，男，1987年4月16日出生，汉族，住甘肃省白银市平川区。被上诉人（原审原告）:马俊福，男，1970年5月10日出生，回族，住甘肃省广河县。委托诉讼代理人:刘宇乾，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人:何雪，甘肃金城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:马俊虎，男，1972年2月10日出生，回族，住甘肃省广河县。委托诉讼代理人:刘宇乾，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人:何雪，甘肃金城律师事务所实习律师。原审被告:任明，男，1979年5月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。上诉人周龙与被上诉人马俊福、马俊虎、原审被告任明房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周龙提出上诉请求：1、请求人民法院依法撤销一审民事判决书并依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求;2、由被上诉人承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：1.关于本案所涉租赁房屋采暖费、物业费及违约金由谁承担的问题。一审判决在“本院认为”部分认定:“原告的停电行为导致被告经营困难进而拖欠租金”，可见一审判决认定了被告的停电行为导致被告无法正常经营。既然是被上诉人的原因导致上诉人和一审被告任明经营困难(无法实现租赁房屋的合同目的)，那么因此而产生的损失就应当由被上诉人承担，而不应当由上诉人和一审被告任明来承担。同理违约金也应当由被上诉人承担。2.关于本案被上诉人原因导致扩大部分损失应该由谁来承担的问题。首先，上诉人及一审被告任明将本案所涉房屋的租金已经交至2018年9月28日，对于这一点一审判决在“本院认定事实如下”部分也予以认定。而且上诉人及一审被告在租房时向被上诉人交纳了5万元的保证金，但是即便如此，被上诉人还是在2018年9月28日就开始采取断水、断电乃至换锁的方式，导致上诉人和一审被告根本无法经营也无法转让房屋，导致损失进一步扩大。对于这一点根据被上诉人在一审中提交的证据也可以佐证:一审判决的本院认定事实如下部分明确认定“……原告告知被告若2018年10月15日之前没有答复，将采取断水、断电、勒令关门措施。”从该部分可以推定，被上诉人在2018年10月15日就已经采取了断水、断电、勒令关门的措施，事实上被上诉人在2018年9月28日就已经采取了该部分措施，导致损失进一步扩大。其次，如果不是被上诉人的断水、断电、换锁的行为，上诉人和一审被告任明即使不能经营也可以按照原来从上家处79万元转让费转让的市场价转让给其他人，进一步减少各方的损失。再不济，只要被上诉人不采取断水、断电、换锁的行为，上诉人和一审被告任明至少也可以将房屋内的桌椅、电器等用品予以处理减少损失。但是被上诉人的断水、断电、换锁的行为导致上诉人和一审被告根本没办法减少该部分。第三，被上诉人作为有能力防止损失扩大的一方，不但没有及时采取防止损失扩大的行为，反而为了不正当的获取原本应当属于上诉人和一审被告高额转让费的目的，长期将房屋加锁控制，导致其后产生巨额租金、水电费、采暖费、物业费。该扩大部分的损失，应当全部由被上诉人承担。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被上诉人不得就扩大的损失要求赔偿，因此，房屋租金到期的2018年9月28日至2019年4月19日被上诉人自行收回房屋期间的房租、水电费、采暖费、物业费作为扩大的损失应当全部由被上诉人承担，一审法院判令由上诉人和一审被告任明承担明显属于适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院查清案件事实，依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。被上诉人马俊福、马俊虎辩称：一审查明案件事实正确，适用法律正确，请求维持。理由如下：第一、被上诉人并没有断水、断电的行为，上诉人经营困难的原因是上诉人经营不善，与被上诉人没有关系。上诉人未提供相关证据证明被上诉人作了停电的行为并导致了上诉人的损失。第二、即使上诉人存在断电的行为，一审法院在原审判决中也酌情减免了上诉人的部分租金，因此一审法院判决正确。马俊福、马俊虎向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还房屋，并保持房屋设施完好无损;3、判令被告立即支付拖欠的房租187250元(并计算至房屋实际交付之日);4、判令被告承担拖欠的水、电、暖及物业费34455.6元;5、判令被告承担违约金63000元;6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年5月10日，原告马俊福、马俊虎与被告任明、周龙签订了《房屋租赁合同》。原告将位于兰州市道××巷××栋××层房屋出租于被告经营使用。双方约定:租赁期限为4年11个月，前三年年租金为人民币630000元，第四年租金为640000元，第五年租金为650000元，租金按半年度进行缴付，原告收取被告50000元押金。合同还约定租赁期间的水、电、取暖、燃气、物业费由被告承担。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度需向对方交纳年度租金10%作为违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告装修后经营使用。被告自2018年9月28日开始拖欠房屋租金、水费、物业费、取暖费等费用，原告于2018年9月29日、2018年10月1日、2018年10月3日、2018年10月1日、2018年10月15日向被告发出《房屋租金催款函》，并通过微信聊天等方式催促被告交纳租金，被告一直未能支付，原告告知被告若2018年10月15日前没有答复，将采取断水、断电、勒令关门措施。本案审理过程中原告于2019年4月19日对房屋内的设施妥善处理的情况下，已将房屋自行收回。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告马俊福、马俊虎与被告任明、周龙签订的《房屋租赁合同》尚在合同期内，现被告任明、周龙明确表示经营不善无力承担合同约定的租金及约定的租赁期间水、电、取暖、燃气、物业费等费用。原告签订房屋租赁合同的目的已无法实现，故对于原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持;原告要求被告支付截止2019年4月19日拖欠的房租344750元、承担拖欠的水、电、暖及物业费34455.6元的诉讼请求，因原告没有提供缴纳电费的单据，且因原告的停电行为导致被告经营困难进而拖欠租金，本院酌情考虑扣除租金作为给被告的补偿，由被告支付房屋租金287250元，承担水费4867.6元、采暖费24380元、物业费6492.5元;关于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，因原告已自行收回房屋，故本院不再处理;关于原告要求被告承担违约金63000元的诉讼请求，虽符合合同约定，但因为原告的停电行为导致被告经营困难进而拖欠租金，本院酌情考虑由被告承担违约金50000元，从被告预交的50000元押金中扣除，原告不再退还被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、二百四十八条之规定，判决如下:一、解除原告马俊福、马俊虎与被告任明、周龙签订的《房屋租赁合同》。二、被告任明、周龙于本判决生效后30日向原告马俊福、马俊虎支付拖欠的截止2019年4月19日房屋租金287250元。三、被告任明、周龙于本判决生效后30日向原告马俊福、马俊虎支付水费4867.6元、采暖费24380元、物业费6492.5元;四、被告任明、周龙于本判决生效后30日支付违约金50000元，从被告预交的50000元押金中扣除，原告不再退还被告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2785元，由被告任明、周龙承担。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，对于上诉人周龙称一审判决已经认定被上诉人马俊福、马俊虎的停电行为导致上诉人经营困难进而拖欠租金，但却判令上诉人承担因此造成的损失及违约金缺乏事实依据的上诉理由，本院审查认为并没有证据显示上诉人经营困难的原因系被上诉人的断电行为所致，且结合双方当事人的陈述及本案证据可认定，上诉人周龙及原审被告任明欠付租金在先，虽然双方的聊天记录显示被上诉人在催收租金无果的情形下曾经有过停电行为，但一审判决在本院认为部分直接认定“因原告的停电行为，导致被告经营困难进而拖欠租金”缺乏证据支持，属事实认定错误，本院对此予以纠正，上诉人周龙的该上诉理由本院不予采纳。对于上诉人周龙称被上诉人在2018年9月28日房租到期日已经实际控制涉案房屋，并在2018年10月就已经告诫上诉人如果继续拖欠房租将断水、断电并收回房屋，但在上诉人违约后被上诉人实际上并没有及时收回房屋以防止损失扩大，直到2019年4月其才自行收回房屋，导致2018年10月后产生了巨额租金以及水电费、暖气费、物业费，被上诉人应当对扩大的损失自行承担责任的上诉请求，本院认为并无证据显示被上诉人在2018年9月28日已经实际控制涉案房屋，而且双方约定的租期至2022年，聊天记录显示双方在2018年12月仍在协商交付租金事宜，被上诉人虽然在2018年10月即提出了如果未收到租金就解除合同的意思表示，但上诉人未提供证据证明其向被上诉人明确表示过不再缴纳租金，故被上诉人给予上诉人一定的宽限期并无不妥，且一审法院已经结合案情将该宽限期酌定至2019年3月，比被上诉人主张的欠付租金（自2018年9月28日至2019年4月19日）减少了一个多月，对此被上诉人不持异议，在上诉人无证据显示其及时向被上诉人提出解除合同并交付房屋的情形下，其应支付占用涉案房屋期间产生的租金及水、电、暖、物业费，一审法院对该问题的认定并无不妥，上诉人的该上诉请求依法不能成立。对于上诉人称被上诉人自行收回房屋致使其无法变卖房屋内财产以及无法获得店面转让费的上诉理由，因其无证据证明涉案房屋财产的价值以及转让费的存在，且转让费与本案审理的房屋租赁合同关系并非同一法律关系，故本院对此不予审理，上诉人可待证据充分后另案主张。综上所述，上诉人周龙的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5570元，由上诉人周龙负担。本判决为终审判决。审判长  周瑞芹审判员  冯 诚审判员  邵云翮二〇二〇年十二月十日书记员  卢淑娟