甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民初676号原告：叶德忠，男，1974年4月17日出生，汉族，住甘肃省永昌县。委托诉讼代理人：孟宇欣，甘肃昭熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：常月琴,甘肃昭熙律师事务所律师。被告:甘肃西部废金属专业市场有限公司，住所地甘肃省兰州市七里河区西津西路**。法定代表人：张好宗，该公司董事长。委托诉讼代理人：张彦强,北京市盈科（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，甘肃中天律师事务所律师。原告叶德忠诉被告甘肃西部废金属专业市场有限公司（以下简称西部公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶德忠的委托诉讼代理人孟宇欣、常月琴，被告西部公司的委托诉讼代理人张彦强、王军等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶德忠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及附属的车位使用合同；2.判令被告返还已支付的购房款及车位使用费共计16485120元，并支付自付款之日起至2020年7月24日的利息损失877522元，自2020年7月25日起的利息损失以16485120元为基数按照LPR计算至实际付清之日止（计算标准及方法见利息计算清单）；3.判令被告承担本案律师费20万元；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由：2019年，原、被告达成口头协议，约定被告将其承建的已竣工的位于七里河区西津西路1198号东立大厦（写字楼）2001-2026号共计26间商铺以15645120元价格出售给原告，将该写字楼附属的地下7个车位以840000元价格提供给原告使用，并向原告承诺办理房屋产权证。协议达成后，原告依约向被告支付购房款15645120元及车位使用费840000元。2020年1月15日，原被告双方补签《房屋买卖合同》，约定在被告无法办理房屋产权登记手续时原告有权退房。同日，被告就车位使用的价款数额、支付时间及合同签订问题向原告出具证明一份。协议达成后，原告依约支付购房款及车位使用费，并多次要求被告办理房屋权属登记证书，但被告却一直推脱，拒绝为原告办理房屋过户登记手续。经了解，被告在出售案涉房屋时未取得相应物权属登记证书，截至目前仍未取得。即被告在法律上、事实上均无法履行办理房屋权属证书交付房屋的合同义务。被告的该违约行为导致原告无法取得房屋所有权，合同目的落空。综上，被告的违约行为不但使原告获得无法合同利益，且给原告造成了重大损失，其应依法承担违约责任，返还原告已支付的合同价款并赔偿损失。为维护合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。西部公司辩称，一、叶德忠刻意隐瞒本案关键事实，诉状所述与事实不符。1.叶德忠先行支付1200万元购房款，是在没有任何付款依据的情况下单方完成的。2019年初，叶德忠经对案涉“东立大厦”综合楼进行近二十次的实地反复考察，查阅相关建设审批手续后，对案涉房屋投资价值看好，遂提出以12000元/㎡的价格购买一整层写字楼。西部公司口头同意出售，但认为叶德忠提出的购买价格过低，故未就买卖房屋的具体位置、面积、购房款额、付款期限等实质内容与叶德忠达成合意，更未形成任何要式合同文件。此种情形下，叶德忠于2019年3月11和21日两次转账付款1200万元，西部公司基于合意尚未形成的事实，遂在收款收据上仅写明“预售购房款（东立大厦）”，并不涉及房屋的具体楼层、房号、单价等必备内容。2.西部公司收款半年后才以单方《证明》方式确认了房屋买卖的交易条件，其中包括“房屋产权证将根据具体情况统一办理，时间不定”。为了让西部公司同意以12000元/㎡的超低价格向其出售案涉房屋，叶德忠采用了通过利害关系人说情甚至施压等各种手段。西部公司无奈，遂于2019年9月3日向叶德忠出具《证明》一份（以下简称《2019证明》），确认了以下四项内容：⑴叶德忠购买的房屋位置为“东立大厦”第20层壹层，面积为1303.76㎡，房屋总价为15645120元，其应于2019年9月4日前付清全部购房款。⑵房屋购买合同将在2019年底签订，届时如因西部公司原因导致无法签订购房合同，则承担叶德忠的相关贷款利息损失且其有权提出退房要求。⑶叶德忠所购买的房屋产权证将根据具体情况统一办理，时间不定，西部公司不接受叶德忠提出的其它任何要求。⑷西部公司愿为叶德忠提供地下车库共7个车位，该车位使用权费用不包含在购房总款之中，将另行单独计算并由叶德忠一次性支付给西部公司。据此，西部公司最终同意以12000元/㎡的超低价格将案涉房屋出售给叶德忠，条件之一是“房屋产权证将根据具体情况统一办理，时间不定”，叶德忠对此完全明知。3.叶德忠完全接受《2019证明》所载交易条件，此后双方完全遵照开展了一系列履约行为。包括：⑴叶德忠于2019年9月20日精确支付金额3645120元，付清了购房款；⑵2019年9月20日，叶德忠按照其单方认可的单价120000元，向西部公司支付了7个车位的使用费合计840000元；⑶西部公司收到车位款后基于各自考虑，直至2020年1月15日才同意叶德忠实付价格，并继续以单方《证明》（简称《2020证明》）方式，确认了7个车位的具体位置和单价、总价。⑷西部公司出具《2020证明》当日，双方签订了《房屋买卖合同》。该合同是双方履行《2019证明》内容的结果，因此没有约定办理房产证的具体时间，叶德忠对此完全明知，西部公司无“约”可违。二、西部公司以合法建造方式取得了涉案房屋的不动产物权，建设所需各项手续十分完备。西部公司因企业用地被政府列入经适房建设项目还建商业，因而启动了自建案涉房屋所属“东立大厦”的活动。为此，西部公司取得了立项审批备案、国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等全部建设审批手续；西部公司通过招投标程序，选择了施工单位、监理单位并在政府备案；西部公司与勘察、设计、施工、监理等各单位签订了相关合同，其中施工总承包及监理合同均包括了消防工程。2017年6月30日，建设、施工、监理、勘察、设计等单位验收形成的《单位工程质量竣工验收记录》载明“综合验收结论：工程质量合格”。由上可见，西部公司自建案涉房屋所属项目的过程，可谓循规蹈矩、应办尽办，没有丝毫违规行为。即便如此，西部公司在申请消防验收手续时，仍因《消防法》修改后政府职能转移承接等原因，迄今连“消防整改通知书”都未能依法得到，几万平方米房屋的合法交付及办理房屋转让所需不动产权证因此受阻，西部公司早已心急如焚。西部公司在现实生活中的这种无奈并非个例，因此西部公司只好向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提交申请材料，并喜获收件《联系单》（编号：C第201号）。三、叶德忠企图通过诉讼毁约，将其对商业地产的投资成本和风险转嫁给西部公司，违反了投资商业道德和诚实信用法律原则，案涉合同不具备约定或法定解除条件。1.本案双方完成自建房买卖的最后一个行为，是2020年1月15日签订案涉《房屋买卖合同》。众所周知，此后我国及世界范围内爆发的“新冠疫情”导致人们对经济预期及商业地产投资回报的预判普遍下调。在此背景下，叶德忠从疫情前“先款后房、非买不可”，到疫情后“不宣而战、吹毛求疵”，通过诉讼方式刻意毁约，变化之大令西部公司瞠目。2.叶德忠作为成熟的商业地产投资人士，当然知道投资者应自行承担投资行为的资金成本、时间成本、风险成本，方能享有投资利益。本案中，如果案涉房屋已经升值，叶德忠显然不可能将其投资收益分享给西部公司；同理，当叶德忠对案涉房屋的投资预期不乐观时，亦应自行承担全部投资成本。3.诚实信用原则是民商事活动中的帝王原则，依据诚实信用原则维护商事交易活动的稳定性和可预期性，是人民法院审理商事案件的价值判断标准之一。本案中，叶德忠明知西部公司最终同意以12000元/㎡的超低价格将案涉房屋出售给叶德忠条件之一是“房屋产权证将根据具体情况统一办理，时间不定”，且双方《房屋买卖合同》并未约定交房、办证的具体时间，西部公司根本无“约”可违，何来“根本违约”。叶德忠事先没有就合同约定不明、没有约定事项向西部公司提出协商，便直接以诉讼保全、诉请法定解除的方式毁约，视合法有效的合同为儿戏，严重违反了合同法规定的诚实信用原则，显然是急于甩锅、企图转嫁投资风险的违约行为，给西部公司的资金使用安排、自建房屋转让、已售房屋的售后服务等方面造成损失，西部公司保留另行起诉的权利。西部公司需要指出的是，叶德忠案并非个案。案涉房屋附近的兰州某楼盘受“新冠疫情”对房市预期下降的影响，今年夏天曾发生了集体退房潮，最终无理而退。如果本案叶德忠转嫁投资风险的无理行为得到支持，可能会引发本市新一轮的退房潮。西部公司恳请人民法院明鉴。综上，叶德忠刻意隐瞒本案关键事实，企图通过诉讼毁约，将其对商业地产的投资成本和风险转嫁给西部公司，违反了投资商业道德和诚实信用原则；西部公司以合法建造方式取得了涉案房屋的不动产物权，建设所需各项手续十分完备，案涉合同不具备约定或法定解除条件。叶德忠的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，西部公司因企业用地被政府列入经适房建设项目还建商业，故启动了自建案涉房屋所属“东立大厦”的项目，并陆续取得立项审批备案、国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等前期相应的建设审批手续。西部公司通过招投标程序，选择了施工单位、监理单位并向兰州市城乡建设局进行了备案；西部公司与勘察、设计、施工、监理等各单位签订了相关合同，其中施工总承包及监理合同均包括了消防工程。2017年6月30日，建设、施工、监理、勘察、设计等单位验收形成《单位工程质量竣工验收记录》载明“所有分项工程质量验收合格”。2020年10月28日西部公司向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提交申请办证材料，并获收件《联系单》（编号：C第201号），目前已安排开展房屋面积的测绘工作。2019年初，叶德忠对案涉“东立大厦”综合楼进行实地考察，查阅相关建设审批手续后，提出以12000元/㎡的价格购买一整层写字楼，并经中间人与西部公司进行价格等方面的协商。西部公司口头同意出售，但双方未就买卖房屋的具体位置、面积、购房款额、付款期限等实质内容形成书面文件。2019年3月11日和21日，叶德忠两次转账付款1200万元，西部公司在收款收据上仅写明“预售房款”。2019年9月3日，西部公司在收款半年后，单方出具《证明》一份，载明：双方自愿协商就购房事宜特证明如下：“1.叶德忠购买的房屋位置为“东立大厦”第20层壹层，面积为1303.76㎡；2.售价12000元/㎡，房屋总价为15645120元，叶德忠应于2019年9月4日前付清全部购房款；3.因目前正是过渡期，双方协商房屋购买合同将在2019年底签订，届时如因西部公司原因导致无法签订购房合同，则西部公司承担叶德忠自购房之日起因购房款产生的贷款利息且叶德忠有权提出退房。叶德忠所购买的房屋产权证将根据具体情况统一办理，时间不定，西部公司不接受叶德忠提出的其它任何要求；4.西部公司愿为叶德忠提供地下车库共7个车位，该车位使用权费用不包含在购房总款之中，将另行单独计算并由叶德忠一次性支付给西部公司。”2019年9月20日，叶德忠向西部公司支付剩余房款3645120元及车位使用费840000元。至此，叶德忠向西部公司支付房款及车位使用费共计16485120元。2020年1月15日，西部公司再次出具《证明》一份，载明：“经与叶德忠自愿协商，西部公司愿为叶德忠提供地下车库共7个车位，合计使用费840000元，该款已于2019年9月20日付清，车位使用合同将统一签订。”同日，双方签订了案涉《房屋买卖合同》约定：“1.叶德忠购买七里河区西津西路1198号东立大厦（写字楼）2001-2026号共计26间，建筑面积为1303.76㎡；售价12000元/㎡，房屋总价为15645120元；2.约定西部公司应当保证房屋没有产权纠纷，因西部公司原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，叶德忠有权退房。”现叶德忠认为西部公司无法办理案涉房屋的产权登记构成违约，故要求解除《房屋买卖合同》并要求退还购房款及支付利息，为此，双方发生争议诉至法院。西部公司当庭表示从开庭时间（第二次质证时间2020年12月14日）开始的一年时间内，如果不能办理案涉房屋物权权属登记则无条件退款。另查明，西部公司于2016年6月8日向兰州农商银行贷款8亿，在支付相应利息后因贷款到期已申请展期。本院认为，案涉《房屋买卖合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。本案双方争议的焦点是：1.原告叶德忠要求解除《房屋买卖合同》及附属的车位使用合同有无事实根据和法律依据；2.原告叶德忠要求被告西部公司返还购房款、车位使用费并承担利息损失有无事实根据和法律依据；3.原告叶德忠要求被告西部公司承担律师费、保全费、公告费、保险费等有无根据和法律依据。关于原告叶德忠要求解除《房屋买卖合同》及附属的车位使用合同有无事实根据和法律依据的问题。首先，从双方签订及履行合同的情况分析，本案中，原、被告双方系经过多次协商，最终达成《房屋买卖合同》及附属的车位使用合同，但对于案涉房屋产权证的办理问题在《房屋买卖合同》中办理的具体时间未约定，仅约定“因西部公司原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，叶德忠有权退房”。因双方对房屋产权证办理的时限在合同中没有约定，而西部公司在签订合同之前确已书面说明“统一办理，时间不定”，对此，叶德忠是明确知晓的，故双方应当遵循该明知的约定，即对案涉房屋产权证办理的时间，叶德忠应服从西部公司统一办理的要求。故在双方未能协商确定明确的产权证办理时限的情况下，原告叶德忠直接要求解除《房屋买卖合同》不符合双方约定。其次，从能否认定案涉房屋产权证实际无法办理的角度分析，因案涉项目的前期规划、建设审批手续是完备的，案涉工程也已竣工验收完毕，具备了办理产权证的前期必要手续，下一步需完成消防验收、规划验收等后才可进入房屋产权证的办理程序。根据西部公司提供的办证《联系单》看，其已向相关政府职能部门提交了办证的申请，该申请正在处理当中。因叶德忠提供的证据不足以证明案涉工程存在消防及规划不符合规定可导致办证问题长时间无法解决的情形，即无法认定案涉房屋产权证的办理确实存在法定障碍可导致实际无法办理或长时间无法办理的问题，叶德忠应承担举证不利的后果，故叶德忠认为西部公司实际无法办理房屋权属证书的理由目前情况下暂不成立。第三，关于西部公司是否应当向叶德忠告知案涉工程进行了在建抵押的问题，该情形系房地产开发的常态问题，叶德忠未能举证证明其在签订合同前已要求西部公司告知类似情形而西部公司刻意隐瞒的事实，且存在在建抵押问题是否必然导致案涉房屋的产权证无法办理或难以办理，就本案而言暂时无法进行司法判断，这也与房地产开发商自身利益需求的实现相矛盾，故叶德忠仅以西部公司存在在建抵押未向其告知则要求解除合同于法无据。综上，原告叶德忠要求解除案涉《房屋买卖合同》及附属的车位使用合同的理由不充分，暂时达不到法定解除合同的条件，双方也未就该事项合同约定解除的内容，双方应就未约定或约定不明的内容继续协商解决，故原告叶德忠主张判决解除案涉《房屋买卖合同》及附属的车位使用合同的请求暂不成立，本院不予支持。同时，因本案中双方未对办证时间协议确定，西部公司当庭表示应当从开庭时间（第二次质证时间2020年12月14日）开始的一年时间内，如果不能办理案涉物权权属登记则无条件退款。被告所述的一年期限就本案而言相对合理，故待一年期限届满后，西部公司仍未能给叶德忠办理物权权属登记的，则叶德忠有权主张解除合同。如果存在合同约定的西部公司原因发生债权债务纠纷解除情形，叶德忠亦可以随时主张解除合同。因原告叶德忠主张判决解除案涉《房屋买卖合同》及附属的车位使用合同的请求暂不成立，故其主张的要求被告西部公司返还购房款、车位使用费并承担利息损失的请求也不成立，本院不予支持。叶德忠要求被告西部公司承担律师费、公告费、保险费等的请求，同理不予支持。综上所述，原告叶德忠的全部诉讼请求暂不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告叶德忠的全部诉讼请求。案件受理费127176元，保全费5000元，由原告叶德忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长 刘桂刚审 判 员 石 林审 判 员 李淑琴二〇二〇年十二月二十四日法官助理 张琼琰书 记 员 闫 佳