浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初4227号 原告：浙江**锐物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624MA288HMH77），住浙江省新昌县南明街道江南之星2-1（江南之星****）。 法定代表人：梁丽莉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓颖，女。 被告：吴金杰，男，1982年2月20日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：胡春霞（吴金杰之妻），女，1983年3月2日出生，汉族，住新昌县。 原告浙江**锐物业管理有限公司与被告吴金杰物业服务合同纠纷一案，于2020年11月2日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浙江**锐物业管理有限公司委托诉讼代理人黄晓颖、被告吴金杰的委托诉讼代理人胡春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江**锐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告吴金杰立即支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业费2040.96元，违约金497.99元。以上合计人民币2538.95元。2、本案诉讼费由被告吴金杰承担。 事实与理由：被告吴金杰系新昌县七星街道尚礼苑1幢1173室业主，房屋建筑面积85.04平方米，2018年11月底，原告与被告小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定购买的住宅用房物业费为每月每平方米2元，车位每月每个40元，车棚每月每个20元，被告从2018年12月1日起至2019年11月30日根据合同约定应缴纳物业费2043.36元，另双方约定被告不按约定缴纳物业管理服务费的，原告有权要求被告按每逾期1日加收交款总额的2‰的违约金。自2019年12月1日至2020年3月31日，根据一年一付，逾期缴纳的按合同法的相关约定，应支付每日2‰的违约金498.58元。现被告拖欠原告物业费加违约金共2538.94元。 被告吴金杰答辩称：事实理由属实，对诉讼请求有以下答辩：业委会是在未经召开业主大会的情况下私自选聘华锐物业进场，并在2018年11月17日进行的业委会业主代表物业就华锐物业所谓的三方会谈。此业委会存在期间在尚礼苑公众群公开承诺三个月的试用期，但事实是在三方会谈后的第二天便签订了物业合同，并签订物业费为2元/平方米。物业合同直到今年的5月22日才第一次看到。被告支持缴纳物业费但抗议缴纳不明不白质量差、服务不到位的物业费。提供11份2018年11月份到2019年11月份期间小区车辆、草皮、安保设施脏乱差的照片。被告对华锐物业未享有如下知情权：众安物业移交给华锐的手续明细；华锐物业与尚礼苑业委会签订的合同；管理人员持证上岗的上岗证，期间多名物业员工未有上岗证，包括现在。小区的管理规约服务人员的基本情况一无所知，并未公示；物业服务合同、物业服务的等级、收费项目、收费依据等未公示；公共区域部位及设施设备的养护记录；公共设备设施的收益明细；设备设施的年检手续及报告；建筑物及公共附属设施的维修资金明细；收取公共水电的明细；物业对业主的满意度调查及明细；对公共区域绿化部分的养护记录、楼外楼体外墙楼顶防水的养护记录；物业服务用房的使用情况，事实是物业一直在一号楼1楼，非厨房用地进行煤气罐做饭直到业主被发现；小区广告收入、电瓶充电收入，小区有160个插座，到现在相关明细均未公布。 原告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、房屋登记证明一份，证明尚礼苑小区1幢1173室面积为85.04平方米的房屋系被告所有的事实。 2、催讨函、快递单、张贴照片各一份，证明原告向被告进行催讨物业费的事实。 3、物业服务合同一份，证明原告与业委会签订服务关系的事实。 4、一审、二审判决书各一份，证明原告与业委会签订的服务合同有效且是没有争议的事实。 被告质证认为证据1、2、3无异议。证据4和本案无关联。 被告为证明其事实主张，向本院提供证据： 5、2018年11月—2019年11月期间尚礼苑小区内车辆、草皮、安保设施等脏乱差的照片11张，证明华锐物业在这期间的管理很差，没有向业主提供良好服务的事实。 原告质证认为照片不能证明什么。 上述证据经庭审质证，证据1被告无异议，可以证实被告系案涉尚礼苑小区业主及拥有的物业情况，本院予以认定。证据2，被告无异议，本院可以认定原告在诉讼前已就被告物业欠费书面向被告催讨。证据3系原告与尚礼苑小区业主委员会签订的小区物业服务合同，其来源与形式合法，可以证明本案相应事实，本院亦予认定。证据4系生效法律文书，本院予以认定。证据5，被告虽陈述照片拍摄于案涉物业服务期内，但照片多数没有拍摄时间记载，被告陈述无法得到证实；物业管理服务具有综合性、动态性、涉众性的特点，目的是为了保证整个小区的和谐、稳定，本院无法仅凭几张照片而认定全部的物业服务状态；本案《物业服务合同》及附件约定了公共区域绿化养护、清洁卫生、秩序维护等服务标准，如消防设施约定“每月检查一次”，草坪“约定年普剪四次以上”、“年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6﹪”，公共区域的清洁卫生定期清理等，即使小区管理服务上存在某些被告主张的情况，也只是原告提供物业服务的其中一小部分，本院不能以此认定原告未履行物业服务或整个物业服务存在不当。因此，被告依据证据5主张的拒付物业费理由，本院不予采纳。 综上，本院经审理认定事实如下：被告吴金杰系新昌县七星街道尚礼苑小区1幢1173室业主，房屋建筑面积85.04平方米。2018年11月21日，原告与尚礼苑小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定，原告为小区提供物业服务，期限2018年12月1日起至2020年11月30日止；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业产权证上所示面积交纳，没有产权面积的按个数交纳，标准为住宅每月每平方2元（含能耗费）、车位每个每月40元、车棚每个每月20元；业主、物业使用人违反合同约定逾期支付物业服务费及相关费用的，原告有权要求支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金等。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳物业服务费。根据被告拥有的物业建筑面积，被告应承担的物业服务费为2040.96元（85.04平方米*2元/平方*12月）。经原告书面催交，被告拒不交纳。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与尚礼苑小区业委会签订的《物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按照《物业服务合同》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主合理要求不断完善服务质量，小区业主也应依约缴纳物业费，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，损害到其他业主权益。本案被告在原告为小区提供物业服务后即负有缴纳物业费的义务，因此现原告诉请被告缴纳欠付的物业服务费符合法律规定，本院应予支持。关于违约金，物业合同约定逾期交纳物业费应承担违约责任，原告现要求以一年服务期满作为逾期交付违约金的起算时间，本院予以准许；因约定的违约金标准过高，本院予以适当调整。被告虽提出原告服务措施不到位、服务质量存在瑕疵的抗辩，但未能提供充分证据证明，退一步说，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由拒交物业费。故被告抗辩依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴金杰支付原告浙江**锐物业管理有限公司2018年12月1日起至2019年11月30日止的物业服务费等计2040.96元，并偿付原告以该款项为基数自2019年12月1日起至2020年3月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.3倍计算的逾期付款违约金。限于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告浙江**锐物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告吴金杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告吴金杰负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  竺维江 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  石慧红