重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初16704号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地成都市锦江区华润路**，统一社会信用代码915101047559578126。法定代表人：蒲滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧蜀新，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘雪姣，女，该公司员工。被告：陈宁军，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨志勋，重庆红岩律师事务所律师。原告华润置地（成都）物业服务有限公司与被告陈宁军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司的委托诉讼代理人欧蜀新、刘雪姣，被告陈宁军及其委托诉讼代理人杨志勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年9月18日起至2020年4月30日的物业服务费63411.85元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之三计算的违约金；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系华润置地重庆九龙坡区杨家坪谢家湾正街53号华润广场B座1311号房屋业主，原告系被告所在小区物业服务企业。被告从2016年9月起开始拖欠费用，经原告多次催告，被告均未交纳。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告陈宁军辩称，2016年9月18日至2016年10月31日期间的物业服务费不应得到支持，该期间内案涉房屋的业主为陈铈，原告就该期间的物业服务费已起诉，且经过九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初53号判决确认，该判决已生效且进入执行程序；2016年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费不应得到支持，被告认为有证据证明该期间的物业服务费原告已向原业主（陈铈）收取完毕，九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初7540号判决中载明原告诉称原业主（陈铈）是从2018年1月才开始拖欠物业服务费；2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费不应得到支持，该期间内案涉房屋的业主为陈铈，原告就该期间的物业服务费已起诉，且经过九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初7540号判决确认，该判决已生效；2020年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费不应得到支持，被告持有案涉房屋的相关产权材料到原告处办理装修许可证以装修使用该房屋，但是原告却提出不交清原业主所欠费用，不能办理装修许可证，不允许装修使用。后被告两次报警并向住建委投诉后原告才于2020年6月办理装修许可证。此期间内因原告的原因导致被告未能使用该房屋，该期间内的物业服务费被告不应承担；其余时间的物业服务费，被告认为该期间被告不是案涉房屋业主的都不应承担物业服务费。拍卖公告中只是一些程序性、事务性的记载，既不是要约也不是承诺，对被告无约束力。拍卖公告中载明物业服务费的违约金有80000余元，如果这笔费用均要求被告承担显然也不符合法律规定和公平原则；违约金不应得到支持，是原告自身的原因导致，被告无任何过错不应承担。原告之前两次起诉原业主，判决书中对违约金的主张几乎没有支持，判决需要统一，因此本案中违约金也不应支持得过多。本案中，被告办理房产证后到原告处接房时提出交纳物业服务费以进行装修，但是原告拒收。原告主张的违约金过高，若法院支持被告请求酌情调整；本次起诉的欠费部分已过诉讼时效，不应得到支持，被告不受拍卖公告上的物业服务费和违约金约束。原告主张物业服务费应经过书面催收，否则不应得到支持。原、被告双方围绕诉讼请求举示了房屋登记信息查询证明、华润广场前期物业服务合同、吸收合并协议、2018年1月25日重庆日报报纸、催费通知函、EMS快递单、快递信息查询、重庆市公安局案（事）接报回执、重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会关于反映华润大厦B座物业费收取等问题的回复、不动产权证书、拍卖公告、重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103执恢478号之一民事裁定书、重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初53号民事判决书、（2019）渝0107民初7540号民事判决书等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法了审查。根据上述证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：本案涉案房屋坐落于重庆市九龙坡区谢家湾正街53号13-11号，建筑面积为121.82平方米，用途为办公，开发商为华润（重庆）实业有限公司。案涉房屋的原所有权人为案外人陈铈，2020年1月3日，被告被登记为案涉房屋的所有权人。华润（重庆）实业有限公司（甲方）与重庆华润二十四城物业服务有限公司（乙方）签订了《华润广场前期物业服务合同》，约定甲方将华润广场选聘乙方实行物业管理。物业服务费计费方式为包干制，从开发商发出的交房通知文书所通知的交付之日起按建筑面积12元/平方米˙月计收（含公摊水电费）；空置房及空关房按其类型和拥有的建筑面积，由物权人按上述标准按时全额交纳。物业服务费按月交纳，业主应在每月15日前履行当月费用交纳义务。业主在办理房屋交付手续时。须向乙方一次性交纳3个月的物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，经书面催收仍不交纳的，乙方可采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费之日起按欠费总额的3‰每日收取违约金。本合同自甲乙双方签署之日起生效，为期三年。服务期满后本合同自动顺延至本楼宇业主大会选聘或者续聘产生新的物业公司，并由业主委员会与新物业服务企业签订服务合同生效时自动终止。2018年，原告华润置地（成都）物业服务有限公司（甲方）与重庆华润二十四城物业服务有限公司（乙方）签订了《吸收合并协议》，载明甲乙双方同意实行吸收合并，甲方吸收乙方后继续存续，乙方解散并注销，吸收合并后甲方的名称仍为华润置地（成都）物业服务有限公司。甲乙双方合并后，甲方作为吸收合并暨存续方将承继和承接乙方的全部资产、负债、业务及人员。本次起诉前，原告对被告进行了物业服务费的催收，催收时间段为2016年9月14日至2020年4月30日。2017年1月3日，重庆华润二十四城物业服务有限公司向本院提起诉讼，就案涉房屋要求陈铈支付截至2016年10月13日的物业服务费25874.57元，并支付截至2016年10月13日的违约金13930.15元。本院就该纠纷于2017年8月30日作出（2017）渝0107民初53号民事判决，判决：一、陈铈于判决生效之日起十日内向重庆华润二十四城物业服务有限公司交纳2015年5月10日至2016年10月31日期间的物业服务费25874.57元；二、陈铈于判决生效之日起十日内向重庆华润二十四城物业服务有限公司支付违约金1000元；三、驳回重庆华润二十四城物业服务有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，重庆华润二十四城物业服务有限公司向本院申请强制执行，执行过程中申请执行人由重庆华润二十四城物业服务有限公司变更为原告。该次强制执行实际执行到位的金额为23860元，原告收到实际执行款项后自愿撤回了执行申请。2019年4月1日，原告向本院提起诉讼，就案涉房屋要求陈铈支付拖欠的2018年1月1日至2019年2月28日的物业服务费20465.76元、违约金8792.96元。本院就该纠纷于2019年10月24日作出（2019）渝0107民初7540号民事判决，判决：一、陈铈于判决生效之日起十日内支付华润置地（成都）物业服务有限公司物业服务费20465.75元、违约金200元，合计20665.75元；二、驳回华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。该判决已于2020年1月8日生效。2019年10月10日，重庆市渝中区人民法院发出案涉房屋的拍卖公告，载明：一、拍卖标的：重庆市九龙坡区谢家湾正街53号13-11号房屋（本次拍卖不包含室内家具、家电等可移动物品），据网络询价报告记载，房产权证号为（2018）九龙坡区不动产权第0001574**，楼盘名称为“华润广场B座”，房屋建筑面积为121.82平方米......六、.....5.标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担。标的物移交时可能涉及的相关费用及相关安全责任均由买受人自行承担。在拍卖公告的特别提醒中载明：根据重庆易槌瀛天下网络科技有限公司工作人员向物业工作人员了解到，截止2019年9月，该标的物有物业欠费53178.97元、违约金88858.97元，共欠142037.94元。2019年11月18日，重庆市渝中区人民法院作出（2019）渝0103执恢478号之一执行裁定书，裁定被执行人陈铈名下的案涉房屋归买受人陈宁军（公民身份号码5136221977********）所有。2020年1月3日，被告依据生效法律文书取得案涉房屋的所有权，产权证号为渝（2020）九龙坡区不动产权第000010417号。2020年1月2日被告报警称其与原告因交物业费发生纠纷，求助民警。被告称其准备当日前去交纳物业服务费，准备入场装修，但是原告拒收物业服务费并拒绝回答解释。民警告知其先与原告协商解决，若不行可到法院起诉解决。2020年1月6日被告再次报警，民警告知其若与原告协商未果可通过法律途径解决。2020年5月19日，重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会对被告反映的华润大厦B座物业费收取等问题的回复中，关于物业费收取、装修许可证办理的问题载明如下：经我委物业管理科向物业公司了解，您购买的房屋为法院拍卖房屋，因前业主存在拖欠物业管理费的问题，所以物业公司与您存在缴纳物业费及办理装修许可证争议。经我委与物业公司联系并协调，物业公司表示同意在您提交法院拍卖相关资料文书复印件、身份证复印件、房产证复印件等资料后，将正常收取您的物业费，并办理装修许可证。经了解，物业公司（联系人：张经理，联系电话：13808******）已于1月6日同您当面沟通解释。庭审中，被告辩称原告起诉要求被告支付物业服务费中包含生效判决已处理的部分，该部分原告再主张属于重复起诉。对此，原告称本案是基于拍卖公告对被告的缴费义务产生的诉讼，与原告基于前期物业服务合同和陈铈之间的诉讼不一样，不属于重复起诉。对于2016年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，原告陈述未针对该时段内的物业服务费到法院起诉，应该是催收了的，但是没有书面证据；对此被告称原告第二次起诉时称陈铈是从2018年1月1日开始欠费，说明之前的物业服务费已结清，即使原告未收取该期间的物业服务费，该期间内的物业服务费也已过诉讼时效。对于违约金，原告自愿降低，由本院酌情支持。原、被告双方一致确认2019年3月1日至2020年4月30日期间的物业服务费合计20465.76元（12元/平方米˙月×121.82平方米×14个月），但被告同时提出2020年1月1日至2020年4月30日期间被告交费以办理装修许可证，但是原告未履行职责，导致被告未实际使用房屋，该期间被告不应交纳物业服务费。本院认为，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人行使合同的权利，履行合同的义务。重庆华润二十四城物业服务有限公司与被告所在小区开发商华润（重庆）实业有限公司签订了前期物业服务合同，合同签订后，重庆华润二十四城物业服务有限公司被本案原告吸收合并，故其权利义务也转移至本案原告。当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者在裁判生效后再次起诉，构成重复起诉的，裁定不予受理，已经受理的裁定驳回起诉。对于2016年9月18日至2016年10月31日期间的物业服务费以及2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费，重庆华润二十四城物业服务有限公司及原告已起诉案涉房屋的原业主即案外人陈铈，且本院作出的（2017）渝0107民初53号民事判决书已生效并执行终结，（2019）渝0107民初7540号民事判决也已生效。根据一事不再理原则，原告不得重复起诉，故对于被告辩称的2016年9月18日至2016年10月31日、2018年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费不应支持的意见，本予以采纳。2016年11月1日至2017年12月31日以及2019年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，本院认为，拍卖公告为要约邀请，竞买人参与竞买，表明其愿意接受拍卖公告的相关要求并主动向拍卖人发出了要约，该要约一经拍卖人承诺，双方即受拍卖公告的约束。被告参加了重庆市渝中区人民法院就案涉房屋的司法拍卖，并竞拍成功，通过司法拍卖取得了案涉房屋的所有权，表明其愿意接受重庆市渝中区人民法院就案涉房屋发出的拍卖公告的约束，并按拍卖公告履行相关义务，故被告辩称的拍卖公告既不是要约也不是承诺，其不受拍卖公告约束的意见，本院不予采纳。在重庆市渝中区人民法院发出案涉房屋的拍卖公告中明确载明“标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担。标的物移交时可能涉及的相关费用及相关安全责任均由买受人自行承担。”且在拍卖公告的特别提醒中载明案涉房屋可能的欠费情况。一方面，上述拍卖公告的内容可以视为被告同意受让案涉房屋原业主的包括物业服务费在内的相关债务，原告同意被告的受让债务行为，并向被告主张债权，故2016年11月1日至2017年12月31日以及2019年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费应由被告承担。另一方面，物业服务费属于房屋专属负债，该负债纳入评估估价成本扣除项目列支，以冲抵拍卖物瑕疵造成的价值减损，即案涉房屋评估价的评估净值以及瑕疵成分包含在内。被告作为竞买人参与竞拍并竞拍成功，视为愿意接受案涉房屋的瑕疵并承担瑕疵的后果。因此，根据拍卖公告的内容及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项的规定，案涉房屋所产生的专属负债2016年11月1日至2017年12月31日以及2019年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费应由被告承担。就2016年11月1日至2017年12月31日期间的物业服务费而言，原告主张的欠费时间段包含了该期间，而被告未举证证明原告已收取了该期间的物业服务费，故对于被告辩称的其不应交纳该期间内的物业服务费的意见，本院不予采纳。但被告既系受让原业主的债务，而原告陈述其未向原业主陈铈主张过该期间内的物业服务费，也未举示书面催收的材料，现被告提出诉讼时效的抗辩，本院予以支持。原告于2020年7月21日向本院提起诉讼，则2017年7月21日之前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法不予支持；但2017年8月（含）以后的物业服务费尚在诉讼时效期间内，本院依法予以支持。2019年3月1日至2019年12月31日期间的物业服务费尚在诉讼时效期间内，本院依法予以支持。2020年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。华润（重庆）实业有限公司与重庆华润二十四城物业服务有限公司签订的《华润广场前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。重庆华润二十四城物业服务有限公司被原告吸收合并后，该合同对原告和业主均具有法律约束力。重庆市渝中区人民法院于2019年11月18日作出执行裁定书，裁定案涉房屋归本案被告所有，被告于2020年1月1日收到该裁定书，根据我国物权法第二十八条的规定，则案涉房屋于2020年1月1日起归原告所有，即原告从2020年1月1日起成为案涉房屋的业主，应当按照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费。被告辩称因原告的原因导致被告无法在该期间内使用案涉房屋，故该期间内的物业服务费不应交纳。现被告举示的证据仅能证明原、被告之间就案涉房屋拍卖之前的物业服务费交纳问题存在分歧、争议，不能证明完全因原告的原因导致被告无法正常使用案涉房屋。根据前期物业服务合同约定，即使房屋空置，业主也须按时足额交纳物业服务费，故原告主张被告欠费中的2020年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，本院予以支持。原、被告双方一致确认2019年3月1日至2020年4月30日期间的物业服务费合计20465.76元（12元/平方米˙月×121.82平方米×14个月），表明被告对物业服务费交纳标准、案涉房屋面积均无异议。综上，被告应向原告交纳2017年8月1日至2017年12月31日以及2019年3月1日至2020年4月30日共计19个月的物业服务费27774.96元（12元/平方米˙月×121.82平方米×19个月）。对于原告主张的违约金，在被告成为案涉房屋的业主后，并非无故不交案涉房屋的物业服务费，故原告主张的2020年1月1日至2020年4月30日期间的违约金，本院不予支持。但原告主张的违约金中2017年8月1日至2017年12月31日期间以及2019年3月1日至2019年12月31日期间的违约金，属于拍卖公告中的“欠费”内容，应当支持。但约定的违约金过高，根据原、被告双方当事人陈述及本案实际情况，本院酌情支持1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈宁军在本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（成都）物业服务有限公司物业服务费27774.96元、违约金1000元，以上费用合计28774.96元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为692元，由原告华润置地（成都）物业服务有限公司负担378元，被告陈宁军负担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年十二月十五日法官助理 尹娅莲书 记 员 夏 瑜