广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3359号原告：李文基，男，1990年5月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：范永志，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜绮华，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被告：曹卫斌，男，1984年9月12日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。原告李文基诉被告曹卫斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告李文基的委托诉讼代理人范永志、杜绮华到庭参加了诉讼，被告曹卫斌经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文基向本院提出诉讼请求：1.判决解除（终止）《租赁合同》；2.判决被告向原告支付租金、押金、电费及垃圾费53929.5元；3.判决被告向原告支付租金、押金、电费及垃圾费的利息并支付租金、押金、电费及垃圾费的利息至实际支付完毕租金、押金、电费及垃圾费之日止，租金、押金、电费及垃圾费的利息则按照53929.5元为基数的中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年7月2日起至2020年3月5日止利息暂计为1616.1元；4.判决本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回其上述第1项诉讼请求。事实和理由：2019年5月15日，原、被告双方签订了租赁番禺区××村镇江南××号1楼1个仓库的《租赁合同》。《租赁合同》分别约定了租赁的用途、租赁的期限、租金及水电费、缴纳租金及水电费的期限、租赁合同终止、违约责任等详细内容。《租赁合同》第二条内容为“租赁期共2年，自2019年5月15日起至2021年5月15日止”、第三条第1款内容为“在本合同签订的同时，乙方（被告）必须向甲方（原告）交纳保证金9000元，合同期满乙方（被告）付清各项费用后当天内甲方（原告）应自动将保证金如数退还乙方（被告），保证金不计利息”、第三条第2款内容为“每月租金4500元，每月的租金和水电有线电视费，乙方（被告）必须在当月1号前交纳，水费按每吨4.5元、电费按每度1.3元计算，排污费按国家标准收取（注：每月水电按实际用量各增加1度损耗，如水电政府涨价，按实际情况收费）。每年递增5%的租金，（如市场增值情况特殊，按市场情况增值）”。签订《租赁合同》之后，原告按照约定将涉案房屋交付给被告作仓库使用，被告也一直使用至今。被告在刚刚开始使用涉案房屋时，尚能够足额缴纳租金及电费等费用。但是从2019年7月开始至今超过8个月的时间，被告就未缴纳租金、押金、电费及垃圾费等费用。从被告欠付租金、押金、电费及垃圾费等费用开始，原告就多次通过电话及微信等方式催告被告支付租金、押金、电费及垃圾费等费用，但是被告总是以各种理由拒绝支付租金、押金、电费及垃圾费等费用，最后甚至对原告的上述催告行为置之不理。被告的上述行为已经导致了原告租金、押金、电费、垃圾费以及利息等经济损失并且该经济损失应当由被告承担。被告的上述行为，已经严重违反了《租赁合同》的约定，构成了根本性违约。根据《租赁合同》第五条第1项“乙方（被告）必须按时交租金。逾期超过5天作违约处理。甲方（原告）有权终止合同，收回出租房（铺），没收保证金”等约定，原告具有终止合同等权利。综上所述，为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告曹卫斌无到庭及作出答辩。李文基围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明事实如下：2019年5月15日，李文基作为出租方（甲方），与曹卫斌作为承租方（乙方）共同签订《租赁合同》，约定甲方将座落在番禺区××村镇江南××号房屋从1楼到1楼共1个仓库（以下简称涉讼房屋），出租给乙方使用，内配有水、电、有线电视插孔，电梯使用；租赁期共2年，自2019年5月15日起至2021年5月15日止；本合同签订的同时，乙方必须向甲方交纳保证金9000元，合同期满乙方付清各项费用后当天内甲方应自动将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息；每月租金4500元，每月的租金和水电有线电视费，乙方必须在当月1号前交纳，水费按每吨4.5元、电费按每度1.3元计算，排污费按国家标准收取（注：每月水电按实际用量各增加1度损耗，如水电政府涨价，按实际情况收费）。每年递增5%的租金，（如市场增值情况特殊，按市场情况增值）；乙方必须按时交租金，逾期超过五天作违约处理，甲方有权终止合同，收回出租房（铺），没收保证金；乙方擅自进行转租或在途擅自解除合同作违约处理，所交保证金不得收回，甲方收回房屋（铺）；等等。2020年3月6日，李文基以曹卫斌拖欠租金为由诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其它送达方式无法与曹卫斌取得联系，依法发出应诉公告，现公告期限已届满，未见曹卫斌与本院联系。庭审中，关于涉讼房屋的产权情况，李文基称涉讼房屋是在宅基地上建设的，是整个集体村民办的，建的时间、有无办理产权登记或报建手续不清楚。李文基并提交了2020年3月3日广州市番禺区南村镇江南民委员会出具的《证明》拟证实其为涉讼房屋的所有权人。该《证明》载明位于番禺区××村镇江南××号的房屋，占地面积120平方米，在江南集体土地使用证番府集用（2004）字第J05-000106号范围内，是其村村民李文基的房屋。但李文基于庭审后至今未向本院提交涉讼房屋的相关产权登记或报建材料。关于涉讼房屋的使用情况。李文基称其与曹卫斌签订《租赁合同》时就将涉讼房屋交付给曹卫斌使用，曹卫斌将其作为仓库使用，后来曹卫斌本人回了老家，双方通过电话、微信进行沟通，2020年2月17日虽然曹卫斌表示在老家出不来，但涉讼房屋实际还是曹卫斌一方在使用，曹卫斌本人无法回来，但其员工还在使用涉讼房屋用作仓库；2020年2月份的时候本来其方已经让出时间可以收回涉讼房屋另行出租，但曹卫斌称其会给租金，所以其方让曹卫斌继续承租，但等到3、4月份时，曹卫斌也没有支付租金，当时4月份其方与曹卫斌正在协商，曹卫斌使用涉讼房屋至2020年4月份左右，具体时间不清楚，到了5月份其方便告知曹卫斌如果再不交租就另行出租给别人，于是其方于2020年5月20日左右收回房屋，5月20日后其方另行出租给新的租户；其方找别的承租户也是因为疫情原因找了一段时间，曹卫斌只是将涉讼房屋作为仓库使用，涉讼房屋内没有什么东西。关于曹卫斌支付涉讼房屋租金等费用的情况。李文基称曹卫斌只支付了2019年5月15日至2019年7月31日止的租金，自2019年8月1日起就没有缴租了，合同约定的保证金9000元也没有缴付；对于水电费和垃圾费，是由其方向相关部门缴纳后再向曹卫斌收取，但曹卫斌亦从未支付过水电费和垃圾费。李文基并主张租金按每月4500元计算，自2019年8月1日起计至2020年3月31日止共计36000元；保证金9000元；按照房租水电收据计算，水电费为8209.5元、垃圾费720元。李文基对其上述主张，提交了其与曹卫斌（微信号为×××，电话号码为181××******）的微信聊天记录，《房租、水、电费（专用）收据》及《江南垃圾费专用收据》拟予以证明。其中，微信聊天记录载明，2019年9月15日，李文基向曹卫斌发送2019年8月15日、2019年9月15日的《房租、水、电费（专用）收据》，曹卫斌回复“好”；2019年12月15日，李文基向曹卫斌发送2019年12月15日的《房租、水、电费（专用）收据》，并发送“合计29180.4元”的信息，曹卫斌回复“知道”；2020年1月14日李文基向曹卫斌发送2020年1月15日的《房租、水、电费（专用）收据》，曹卫斌回复“收到”，李文基发送信息“一共欠35930.5元，麻烦你答应明天处理好，等你好消息”，曹卫斌回复“知道了”；2020年2月17日李文基发送信息“回个短信，该怎么处理就怎么处理，我得租出去”，曹卫斌回复“我在老家，现在出不来，你赶紧租出去，欠你的租金我会给你”，李文基发送短信“东西呢？”；2020年2月18日李文基发送信息“回个信息啊，好来好去，你的东西怎么处理，你不搬走我怎么租呢”，曹卫斌于2月19日回复“你可以直接转租给别人，……”。另外，李文基提交的《房租、水、电费（专用）收据》以及《江南垃圾费专用收据》中，2019年8月15日的收据载明电费1995.5元，房租4500元；2019年9月15日的收据载明电费2167.1元，房租4500元；2019年10月15日的收据载明电费1271.4元，房租4500元；2019年11月15日的收据载明电费183.3元，房租4500元；2019年12月15日的收据载明电费1033.5元，房租4500元；2020年1月15日的收据载明电费1530.1元，房租4500元；2020年2月15日的收据载明电费28.6元，房租4500元；2019年12月27日广州市番禺区南村镇江南股份合作经济社开具的《江南垃圾费专用收据》载明，收到荔苑二街4号7-12月份垃圾清运费720元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”李文基在诉讼中表示对涉讼房屋有无办理产权登记或报建手续不清楚，于庭审后亦没有向法院提交该物业的产权登记或报建材料，应承担举证不能的不利后果，故应认定李文基与曹卫斌就涉讼房屋所签订的《租赁合同》无效。虽然合同无效，但根据公平合理原则，曹卫斌应向李文基支付其占有、使用涉讼租赁房屋期间的使用费。曹卫斌对此未能提交相关证据证实其已向李文基支付了其占用房屋期间所产生的使用费，现李文基主张曹卫斌自2019年8月1日起未支付涉讼房屋的使用费、电费和垃圾费，本院予以合理采纳，故曹卫斌应向李文基支付的使用费自2019年8月1日起算。对于涉讼房屋使用费的止算时间，李文基虽然主张涉讼房屋使用费计至2020年3月31日止，但根据曹卫斌提交的与李文基之间的微信聊天记录内容显示，曹卫斌已于2020年2月17日回复信息要李文基赶紧对外出租涉讼房屋，对此李文基在本案庭审中亦确认其本来在2020年2月份就要收回涉讼房屋的，且确认涉讼房屋内没什么东西，李文基理应在曹卫斌发送信息后的合理期限内收回涉讼房屋进行管业。李文基虽然表示之后曹卫斌承诺给付租金，因此其同意继续给曹卫斌承租，但未能提交相关证据证实双方之后又达成继续租赁的合意，故本院对于李文基的该主张不予采纳。在曹卫斌于2020年2月17日发送信息要求李文基收回房屋对外出租后，李文基理应在合理期限内采取适当措施收回房屋避免损失扩大，该合理期限应确定至2020年2月29日止为宜。故曹卫斌应向李文基支付的使用费应计至2020年2月29日止，应付使用费共计31500元（4500元/月×7个月）。对于李文基主张的电费8209.5元以及垃圾费720元，李文基提交了《房租、水、电费（专用）收据》《江南垃圾费专用收据》予以证实，且除2020年2月15日的收据外的其余收据中所载明的费用金额与李文基和曹卫斌在微信聊天记录中所确认的款项金额相符，本院予以合理采纳；至于2020年2月15日的《房租、水、电费（专用）收据》载明的电费28.6元，曹卫斌未能举证证实其实际占用涉讼房屋期间所产生的具体电表读数以及电费金额，因此本院亦对李文基提交的该收据予以合理采纳。故对于李文基要求曹卫斌支付电费8209.5元和垃圾费720元的诉请，理据成立，本院予以支持。基于《租赁合同》无效，李文基主张曹卫斌应向其支付押金9000元，理据不成立，本院不予支持。曹卫斌至今未向李文基支付尚欠的使用费、电费和垃圾费，应向李文基支付相应的利息。利息应以40429.5元为本金，自李文基起诉之日即2020年3月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，利息总额以本金为限。曹卫斌经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曹卫斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李文基支付使用费40429.5元及利息（利息应以40429.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月6日起计算至实际清偿之日止，利息总额以本金为限）；二、驳回原告李文基的其余诉讼请求。如被告曹卫斌未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1189元，由原告李文基负担338元，被告曹卫斌负担851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月八日书记员  徐倩雯