甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4742号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州市西固区蔬菜公司，住所地：甘肃省兰州市西固区西固中街**。法定代表人：段泽利，该公司经理。委托诉讼代理人：张智敏，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：兰州辰光房地产开发有限公司，住，住所地：甘肃省兰州市西固区玉门街**/div>法定代理人：付婕妤。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。上诉人兰州市西固区蔬菜公司（以下简称：蔬菜公司）因与被上诉人兰州辰光房地产开发有限公司（以下简称：辰光公司）返还原物纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0104民初1691号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔬菜公司上诉请求：1.请求依法改判一审判决第三项，判令被上诉人向上诉人给付其实际占用上诉人土地厂房期间租金价值1679591元（暂计算至2020年8月19日，后续占用期间按鉴定的2019年标准计算直至实际返还土地厂房日止）；2.租金价格鉴定费50000元和诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人要求的土地厂房租金价值损失不予支持没有依据。被上诉人自2005年3月因无效合同占有使用上诉人名下的土地厂房至今是不争的客观事实，而该涉案土地厂房具有使用价值也是客观存在的事实。一审诉讼期间，在法院主持下对案涉土地厂房从2005年3月18日至2019年8月19日期间的租金价值进行了委托鉴定，结论为1532638.59元。再加上2019年8月19日至2020年8月19日一年期间租金(权且按价格鉴定结论书中2019年的租金标准计算)合计为1679591元，第三方的鉴定结论也是客观公正的。所以，法院应当对上诉人的该项诉讼请求予以支持和采纳，否则必然会造成国有资产在此期间的巨大流失。二、上诉人的该项诉讼请求有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。具体到本案，上诉人所受到的损失就是土地厂房十几年来的租益损失，被上诉人的损失就是总共支付555565元的利息损失。综上，请求二审法院查明事实依法改判。辰光公司辩称，蔬菜公司向辰光公司主张支付租金没有事实及法律依据。首先，辰光公司没有出租涉案土地及地上附着物，没有因租赁而获取任何租金利益。其次，辰光公司与蔬菜公司并非租赁合同关系，蔬菜公司没有主张租金的事实依据。第三，辰光公司占有、使用涉案土地是基于双方签订的《土地使用权置换合同》。第四，蔬菜公司主动促成双方签订置换合同，并将涉案土地使用权交由辰光公司享有，蔬菜公司是过错方，其没有获取租金的法律依据。因此，蔬菜公司无权要求辰光公司支付租金。辰光公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法发回重审或者改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院基本事实认定错误，一审判决针对无效合同的处理方式仅体现出对上诉人过错的惩罚，却未体现出对被上诉人过错的惩罚，有失公允。首先，一审判决结果对双方互相返还获得利益的处理不对等。因双方签订的《土地使用权置换合同》无效，双方均有过错的情况下，应该由双方互相返还所得利益。而本案一审的判决结果中辰光公司既丧失了土地使用权，也丧失了自身五套房屋的所有权，被上诉人蔬菜公司却既获得了土地使用权，又获得了上诉人翻建的地上附着物所带来的收益，还无故获得了上诉人处五套房屋的所有权。其次，无效合同所涉及的“置换”，系上诉人对涉案五套房屋所有权与被上诉人所涉土地使用权之间的置换，并非一审认定的上诉人以相应价款受让涉案土地使用权。1.一审判决对该部分事实的认定前后矛盾；2.被上诉人处分了涉案五套房屋的物权，且获得了相应的收益，上诉人仅仅是被上诉人出售房屋的代理人，代理后果应由被代理人即被上诉人承担;3.双方合同的约定及履行均系以涉案五套房屋所有权置换涉案土地使用权，而非货币交易。4.被上诉人应当返还上诉人翻建的厂房价值848070元。双方签订合同后，上诉人基于长期获得涉案土地使用权的信赖，在涉案土地上翻建了大量工业厂房，如今被上诉人因合同无效要求上诉人返还涉案土地使用权，该部分价值为848070元被上诉人应当予以返还。二、一审法院适用法律不全面。上诉人接受被上诉人的委托而代其对涉案五套房屋进行销售，属于委托代理行为，该委托代理行为所办理的事宜是基于被上诉人的委托而产生的，该委托代理行为所产生的收益是由被上诉人全额获得的，同时所产生的一切法律后果应由被上诉人承担。一审法院遗漏适用《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条的规定，导致审理不公。综上，请二审法院查明本案基本事实后撤销原判，将本案发回重审或依法改判。蔬菜公司辩称，一、被答辩人返还答辩人名下的划拨土地，无论该土地价值几何，均不是被答辩人的应得利益损失，而是答辩人应返还的财产。本案中，合同无效后辰光公司的损失是50余万元及至今的利息损失，蔬菜公司的损失是损失土地使用权至今的利益损失。二、关于所谓置换的五套房屋的问题。首先，生效的判决书已认定该《土地使用权置换合同》是名为置换，实为以563065元的价格转让划拨土地使用权的合同。其次，五套房屋在2005年3月双方签订《土地使用权置换合同》时，双方已认定是543065元,该五套房屋价值的提前确认，说明该五套房屋只是转让土地使用权的价格计价方式而已。再次，该五套房屋始终未在答辩人名下，答辩人更未实际占有和使用，而是由被答辩人直接以自己名义卖出，给付答辩人的是合同中约定的金钱。该所谓的五套房屋自始至终可以说与答辩人没有实质关联。三、被答辩人要求赔偿其所谓出资翻建的厂房价值计848070元的请求无事实依据。首先，此数据来源于被答辩人自行委托的两位土地估价师的《土地估价报告》。注册土地估价师只能对土地进行估价，现在却对土地上的房产进行估价属于无效评价。其次，《土地估价报告》中所述厂房车间翻建于2006年，经过14年的折旧，现残值为848070元。按照该报告所提供的计算公式，可以反算出当时翻建投入成本应高达1290937.5元，这与被答辩人反诉状中所称的翻建投入20万元大相径庭、自相矛盾。再次，从2003年4月21日国土局颁发的《国有土地使片权证》宗地图上可以看出图上标示的厂房车间与现在的现场现状毫无二致，说明至少在2003年之前这些厂房车间就由答辩人已建成。被答辩人重新翻建于2006年的说法不能成立。最后，被答辩人也始终拿不出任何翻建房屋的任何批准手续和凭证。所以，根本就不存在被答辩人对土地上的车间厂房进行翻建的事实，其要求赔偿所谓848070元的请求也根本不能成立。综上，请求驳回被答辩人的上诉请求。蔬菜公司向一审法院起诉请求：1.判令辰光公司返还蔬菜公司兰州市西固区××街××号面积为2948.28平方米的国有划拨土地（含地上房屋等附着物）（以下简称案涉土地）使用权,交还该土地权属证书原件；2.判令辰光公司承担该土地及房屋自2005年3月起至实际返还日止占用期间的租金损失1679591元（暂计算至2020年8月19日）；3.本案诉讼费由辰光公司承担。辰光公司向一审法院反诉请求：1.判令蔬菜公司返还辰光公司南街小区1号楼2单元五套商品房（房号为211、241、233、243、253）的市场价值共计3209000元；2.判令蔬菜公司返还辰光公司全额出资翻建的厂房价值共计848070元；3.判令蔬菜公司向辰光公司支付案涉土地市值3293200元；4.判令蔬菜公司向辰光公司返还案涉合同约定的2万元及利息14046.7元（按中国人民银行同期贷款利率由2005年3月18日暂计至2019年7月18日，随后利随本清）；5.本案诉讼费由蔬菜公司承担一审法院认定事实如下：2005年3月18日，蔬菜公司与辰光公司签订《土地使用权置换合同》，双方就甲方（蔬菜公司）所属的案涉土地使用权与乙方（辰光公司）所属五套商品房所有权进行置换，达成如下协议：“第一条：甲方给乙方置换的土地位于兰州市西固区××街××号，面积约为2948.28平方米，具体位置与四至范围见本合同附图。第二条：乙方给甲方置换的商品房位于兰州市西固区××街××号××街小区××号楼××单元××号房（每套建筑面积72.15平方米），233、243、253号房（每套建筑面积70.39平方米），共计五套商品房，现行价款共计543065元。第三条：乙方同意除协议第二条所称的五套商品房外，再另行补偿给甲方人民币20000元。第四条：甲方委托乙方负责五套商品房的销售，并办理业主房产证，所发生的费用由乙方负责。售房款应及时付给甲方，甲方收款后应向乙方开具土地补偿费发票……”《土地使用权置换合同》签订后，蔬菜公司将案涉土地交付辰光公司，辰光公司于2005年3月18日支付蔬菜公司20000元，于2005年4月至2011年11月期间将出售五套房屋的房款支付给蔬菜公司。辰光公司提交蔬菜公司出具的收款数据记载辰光公司给付售房款525065元，蔬菜公司提交的明细记载收到辰光公司给付的售房款535565元，一审法院按蔬菜公司认可的款项确认蔬菜公司收到售房款及补偿款总计555565元。2017年4月10日蔬菜公司以确认合同无效纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年6月2日作出（2017）甘0104民初784号民事判决：蔬菜公司与辰光公司于2005年3月18日签订的《土地使用权置换合同》无效。辰光公司不服判决向兰州市中级人民法院提起上诉，兰州市中级人民法院于2017年8月24日作出（2017）甘01民终1882号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案的争议焦点是：蔬菜公司与辰光公司签订《土地使用权置换合同》被确认无效后，双方当事人应如何返还因无效合同而取得的财产，蔬菜公司的本诉请求及辰光公司的反诉请求能否成立。《土地使用权置换合同》已经由生效裁判文书确认无效，根据生效裁判文书认定的事实，蔬菜公司与辰光公司签订的《土地使用权置换合同》合同性质实为土地使用权转让合同，合同双方不遵守国家土地及房地产相关法律法规、未获得人民政府批准转让国有划拨用地，土地使用权转让合同无效。签订合同时，蔬菜公司、辰光公司对案涉土地的性质明知，双方对合同无效均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，蔬菜公司、辰光公司因履行《土地使用权置换合同》而获得的财产应相互返还，并各自承担各自的责任。一、关于蔬菜公司的诉讼请求蔬菜公司履行《土地使用权置换合同》向辰光公司交付案涉土地时，双方没有书面交接记录记载土地的交接过程，也没有书面交接记录记载土地上附着物的交接情况，因此，一审法院按照《土地使用权置换合同》附件之《国有土地使用证》的宗地图登载的土地四至及地上附着物，确认案涉土地及地上附着物状况。蔬菜公司基于《土地使用权置换合同》无效，诉请辰光公司返还依合同取得的案涉土地及地上附着物，一审法院予以支持。对于蔬菜公司主张辰光公司应承担自2005年3月起占用案涉土地及地上附着物至实际返还期间的租金1679591元（暂计算至2020年8月19日）的诉讼请求，一审法院认为，一则辰光公司否认出租案涉土地及地上附着物获取租金利益；二则蔬菜公司与辰光公司之间并无租赁合同关系；第三，辰光公司占有、使用案涉土地及地上附着物是基于《土地使用权置换合同》，因此，无论辰光公司占有、使用案涉土地及地上附着物期间，是否出租，蔬菜公司向其主张租金，无事实及法律依据。加之，蔬菜公司对《土地使用权置换合同》无效自身亦有过错。故，一审法院对蔬菜公司该诉请，不予支持。二、关于辰光公司的反诉请求《土地使用权置换合同》约定，辰光公司以五套房屋向蔬菜公司进行置换，双方确定五套房屋现行价款为543065元，并另行支付20000元。2005年3月至2011年11月期间，辰光公司将向不特定人销售五套房屋的售房款535565元及20000元补偿款，合计555565元交付给蔬菜公司。因此，一审法院认为，辰光公司并非直接向蔬菜公司交付五套房屋并将房屋所有权转移至蔬菜公司名下，同时，确认《土地使用权置换合同》无效的生效裁判文书，也认定《土地使用权置换合同》的本质是以价款转让土地使用权，所以，一审法院认为，蔬菜公司依《土地使用权置换合同》获得的置换财产是辰光公司支付的555565元，蔬菜公司获取的是现金利益，并非物的权益。现因合同无效，蔬菜公司应向辰光公司返还的财产应按其实际获取的财产返还，辰光公司主张蔬菜公司应当返还五套商品房或五套商品房的市场价值3209000元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于辰光公司主张蔬菜公司返还翻建厂房的价值848070元的反诉请求，一审法院认为，对于案涉土地的地上附着物，首先，蔬菜公司否认辰光公司评估的翻建厂房价值848070元的结论；其次，根据辰光公司确认的事实，其没有获得在案涉土地上新建建筑物的许可，其主张的翻建厂房的价值，均系其在原地上附着物的基础上给予的翻修和翻建，因此，即使辰光公司确有翻建、翻修的事实存在，也系其依《土地使用权置换合同》占有、使用案涉土地期间，为自己使用案涉土地而对地上附着物进行的添附，该添附利益受益者是辰光公司，且辰光公司至少享有该添附利益十余年。当然，不可否认的是，如果辰光公司确因翻建翻修给案涉土地及地上附着物添附了价值，添附价值将来蔬菜公司收回案涉土地后由其受益，但是，《土地使用权置换合同》无效，蔬菜公司与辰光公司均有经济损失，辰光公司对合同无效自身亦有过错，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方应各有过错、各自担责。因此，对辰光公司要求蔬菜公司返还翻建厂房的价值848070元的反诉请求，一审法院不予支持。对于辰光公司要求蔬菜公司向其支付土地市值3293200元的诉请，一审法院认为，该诉请实质是要求蔬菜公司赔偿其因返还案涉土地而导致的土地价值损失。蔬菜公司对此诉请抗辩认为，案涉土地是蔬菜公司名下国有划拨土地，价值如何，和辰光公司无关。同时，本案不是一方违约，违约方赔偿守约方损失的合同纠纷案件，系双方均有过错而致合同无效返还原物的案件，根据法律规定，应各自返还和各自承担相应的责任。一审法院对蔬菜公司抗辩理由予以采信，对辰光公司该反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、兰州辰光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向兰州市西固区蔬菜公司返还兰州市西固区××街××号面积为2948.28平方米的国有划拨土地（含地上附着物）并交还兰国用（03）字第Ｘ0201—1号《国有土地使用证》；二、兰州市西固区蔬菜公司于本判决生效后十日内向兰州辰光房地产开发有限公司返还555565元；三、驳回兰州市西固区蔬菜公司的其他本诉请求；四、驳回兰州辰光房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19917元由兰州市西固区蔬菜公司负担；反诉案件受理费减半收取31745元，由兰州辰光房地产开发有限公司负担，退回兰州辰光房地产开发有限公司案件受理费31745元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定一致，依法予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，生效的（2017）甘01民终1882号民事判决确认蔬菜公司与辰光公司签订的《土地使用权置换合同》无效，双方对造成合同无效均有过错，故双方通过合同取得的财产应当予以返还。蔬菜公司上诉主张,自2005年案涉合同无效至2019年8月19日案涉土地厂房的租金价值，经委托评估鉴定为1532638.59元，加上2019年8月19日至2020年8月19日厂房租金共计1679591元，被上诉人辰光公司应予返还。本院认为，案涉厂房是辰光公司基于《土地使用权置换合同》占有、使用，而蔬菜公司对造成《土地使用权置换合同》无效也有过错，蔬菜公司上诉主张辰光公司返还租金利益没有事实及法律依据，因此，蔬菜公司的上诉主张本院不予支持。辰光公司上诉主张辰光公司与蔬菜公司签订的《土地使用权置换合同》约定的是以辰光公司五套房屋并向蔬菜公司支付20000元置换蔬菜公司土地使用权，返还的应该是五套房屋现在的市值3209000元，而不是当时交付时的五套房屋价款535565元及给付的20000元。本院认为，双方虽然在案涉合同中约定以辰光公司五套房屋置换蔬菜公司土地使用权，但同时也在合同中约定了五套房屋价值，并且蔬菜公司并未实际取得五套房屋所有权，只是获得了五套房屋出售后的价款即535565元和20000元补偿款。因此，辰光公司主张蔬菜公司向其返还五套房屋的现在市值3209000元无事实及法律依据。辰光公司主张该五套房屋系蔬菜公司委托辰光公司销售，并协助办理业主房产证，由蔬菜公司实际对该五套房屋占有、使用、收益及处分。经查，蔬菜公司并未实际取得该五套房屋的物权，也未实际占有及使用，仅仅是辰光公司将其名下五套房屋销售后的价款给付蔬菜公司以置换涉案土地使用权。本院认为，委托是以被委托的事项在委托人实际拥有所有权才得以授权处分，但蔬菜公司并未实际拥有五套房屋的所有权，所以辰光公司主张受蔬菜公司委托出售五套房屋的上诉意见不能成立。辰光公司上诉主张蔬菜公司案涉土地市值上涨带来收益，但向其仅仅返还555565元不公平。本院认为，双方于2005年签订《土地使用权置换合同》后，蔬菜公司将合同约定的土地及地上附着物交付辰光公司，直到2017年该合同被依法确认无效，辰光公司一直占有使用该土地及地上附着物，而该土地及地上附着物的受益者一直是辰光公司，辰光公司获得了占有、使用案涉土地及地上附着物时的收益，更何况双方在签订《土地使用权置换合同》时均存在过错。综上所述，辰光公司上诉主张蔬菜公司向其返还五套房屋现在市值3209000元的上诉主张本院不予支持。关于辰光公司上诉主张蔬菜公司应当向其返还翻建厂房价值848070元。辰光公司一审时只提交了两份《施工合同》，该合同是否履行，辰光公司并没有提交相应证据，本案二审审理期间，辰光公司也未提供相关证据证明《施工合同》是否履行，故辰光公司应当对案涉厂房是否翻建承担举证不能的后果，该主张因证据不足，本院不予支持。综上所述，蔬菜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；辰光公司的上诉请求亦不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人兰州市西固区蔬菜公司预交的二审案件受理费19917元，由其负担；上诉人兰州辰光房地产开发有限公司预交的二审案件受理费63252元，由其负担。本判决为终审判决。审 判 长 王瑞莲审 判 员 金文丽审 判 员 王 晖二〇二〇年十二月二十九日法官助理 杨小艳书 记 员 汪冰花