河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初3313号原告：杨皙，男，1988年2月11日生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：徐保庆，河南达知律师事务所律师。被告：安阳市鑫海房地产开发有限责任公司，住所地安阳市北关区盘庚街**。统一社会信用代码：91410500752259576M。法定代表人：李海法，该公司董事长。委托诉讼代理人：田金魁，河南至尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马江波，河南至尊律师事务所律师。原告杨皙与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨皙的委托诉讼代理人徐保庆，被告鑫海公司的委托诉讼代理人田金魁、马江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨皙向本院提起诉讼请求：1、依法撤销原、被告于2011年7月18日签订的《认购营业房协议》；2、依法判令被告立即返还原告购房款126万元及损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月18日，被告与原告签订一份《认购营业房协议》，约定原告以每平方米16000元认购被告在东风路××号鑫海花园临街门面房一间，面积约78.16平方米。原告在2012年1月19日前已向被告支付全部购房款126万元，但被告至今仍未向原告交付房屋。最近原告得知，被告向原告出卖的房屋并非被告开发。被告的欺诈行为，造成了原告的购房目的不能实现，同时也造成了原告严重的经济损失。特诉至贵院，望依法支持诉请。被告鑫海公司辩称，一、被告与原告之间是集资借款，双方签订的认购营业房协议是集资款的担保；二、贵院及安阳中院生效法律文书已经认定查明被告涉嫌非法吸收公众存款，就与本案相同的集资借款均已驳回起诉，因此按照最高院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见及最高院关于审理民间借贷纠纷司法解释的第五条的规定，本案也依法应当驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合原、被告的陈述、举证和质证，本院认定本案事实如下：2011年7月18日，原告杨皙（乙方）与被告鑫海公司（甲方）签订了一份《认购营业房协议》，该协议约定：“一、经双方协商，乙方以每平方米16000元认购甲方在东风路××号鑫海花园临街门面房一间，面积约78.16平方米。二、双方签订协议后，乙方每月18日向甲方交付15万房款。2011年12月31日前一次性交清总房款。……五、乙方付清房款和按揭资金到位后，甲方负责办理营业房房产证和土地使用证，费用由乙方负责。六、甲方须在2013年6月31日前交付乙方所购营业房，如果延迟交房时间被告需每月按银行贷款利息赔付原告。”经查，2011年6月7日，鑫海公司出具三联单据一份，内容为：“今借到杨皙壹万元整，￥10000元，6#楼门面房76.16㎡”。2011年10月9日，鑫海公司又给原告出具一份三联单据，内容为：“今借到杨皙肆拾伍万元整，￥450000元，6#楼门面房76.16㎡”。2012年5月17日，鑫海公司再次给原告出具一份三联单据，内容为：“今借到杨皙捌拾万整，￥800000元，6#楼门面房78.16㎡”。以上共计126万元。庭审中，原告杨皙提供了2011年7月18日至2011年10月18日期间的7笔转款记录，共计60万元。还提供了2012年1月19日鑫海公司法定代表人李海法出具的收到条一份，内容为：“今收到杨皙承兑汇票陆拾伍万元整￥650000元人民币，系交鑫海花园的房款。”该收到条右上角备注票号：21302507、25983749、25983748、25983747。庭审过程中，关于认购协议的效力问题，原告杨皙明确表示若合同有效，基于合同无法继续履行，要求解除合同。经查询，2002年4月29日安阳市发展计划委员会批复原则同意市城建房地产开发公司对市砂轮厂（涉案房屋所在地块）开发建设商住楼立项。安阳市城建房地产开发有限责任公司于2005年12月5日取得该宗地块的土地使用权，2017年12月26日取得鑫海花园6号楼（1-16层、17层为复式）商住楼的商品房预售许可证。上述事实，有原告杨皙提供的《认购营业房协议》、三联单据银行转账凭证、收条、（2018）豫0502民初2708号民事判决书，被告鑫海公司提供的安阳市中院民事判决书，上述证据经认定，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，2011年7月18日原告杨皙与被告鑫海公司签订的《认购营业房协议》虽然对营业房单价、购房款支付时间及方式、交付时间进行了约定，但对营业房的具体位置、办理产权登记的具体时间、违约责任、解决争议的方法等主要内容未予明确约定，该认购协议应属于预约合同。因上述《认购营业房协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以保护。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现行法律、法规及司法解释未赋予预约合同强制订立本约的效力。被告鑫海公司与原告杨皙签订认购协议书后，至今未取得鑫海花园6号楼商住楼的预售房许可证，安阳市城建房地产开发有限责任公司于2017年12月26日取得该楼盘的预售房许可证，以上原因导致本案订立本约的事实基础已丧失。虽然诉状中原告以被告故意隐瞒真相、存在欺诈要求撤销协议，但是庭审中也表明若协议有效鉴于被告无法继续履行合同，要求解除合同，由此可见原告已经明确表示不再继续履行合同，故本院确认双方签订的认购营业房协议解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取补救措施，并有权请求赔偿损失，故原告要求被告返还购房款126万元及损失的诉讼请求，本院予以支持。至于损失标准的问题，因被告鑫海公司的原因致使合同无法继续履行，存在违约，而双方协议中未对违约责任进行明确约定，原告无法依约取得商品房，给原告造成了经济损失，被告鑫海公司长期占用资金，对于原告请求的损失本院确定按照占用资金期间的利息标准予以确定，利息标准按照法律规定的同期贷款利率计算。被告鑫海公司辩称原、被告之间系集资借款，签订的认购协议是集资款的担保，但是协议中未明确约定利息，被告也未提供证据证明双方确实存在集资借款关系及支付过利息的证据，故被告的抗辩理由，本院不予采信。综上，原告杨皙合法合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告杨皙与被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司于2011年7月18日签订的《认购营业房协议》；二、被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告杨皙购房款126万元并赔偿损失（损失以126万元为基数分阶段计算，其中自2011年7月19日至2011年10月9日以16万元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2011年10月10日至2012年5月17日以46万元为基数按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2012年5月18日至2019年8月19日以126万元按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止以126万元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告杨皙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16140元，由被告安阳市鑫海房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  陈新玲人民陪审员  李静波人民陪审员  申麦圈二〇二〇年十二月十八日书 记 员  高鹏鹰