四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初7999号 原告：都江堰水利产业集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区青羊横街****。 法定代表人：黄丽，董事长。 委托诉讼代理人：颜波，四川蜀都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫雷，四川蜀都律师事务所律师。 被告：成都锦江之星旅馆有限公司，，住所地：成都市青羊区文武路** 法定代表人：昝琳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐翼飞，国浩律师（上海）事务所律师。 委托诉讼代理人：余家恺，国浩律师（上海）事务所律师。 原告都江堰水利产业集团有限责任公司（以下简称都江堰水利公司）与被告成都锦江之星旅馆有限公司（简称锦江之星）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。都江堰水利公司的委托诉讼代理人颜波、闫雷，锦江之星的委托诉讼代理人唐翼飞、余家恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 都江堰水利公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.调整都江堰水利公司和锦江之星签订的《房屋租赁合同》中的租金为3744100元/年，并在租赁合同剩余期限内，以上一年租金金额为基数，按5%/年的比例上浮；2.本案诉讼费由锦江之星承担。庭审中，都江堰水利公司明确：诉讼请求第1项主张租金从2020年7月1日开始调整。事实和理由：都江堰水利公司于2005年3月30日与上海锦江国际旅馆投资有限公司（以下简称锦江国际）签订《房屋租赁合同》，约定将位于青羊区文武路69号四川省水利厅机关综合楼地面上一至六层建筑租赁给锦江国际，租期自2005年4月1日起至2025年3月31日止，租金为每年1500000元。2007年9月25日，都江堰水利公司与锦江国际、锦江之星签订了《租赁合同主体变更协议》，一致同意锦江国际将在前述《房屋租赁合同》中载明的合同权益概括转让给锦江之星。后各方即按照约定履行各自在合同项下的义务并享受权利。2015年，因被指出前述《房屋租赁合同》存在长期低价出租物业造成国有资产收益流失，都江堰水利公司即与锦江之星进行协商调整租金，并委托四川德赛价格评估有限公司（以下简称德赛公司）和四川兴良信恒达资产评估有限责任公司（以下简称兴良信恒达公司）分别对2005年、2014年至2016年，以及2019年案涉房产的租金市场价格进行评估。评估结果显示案涉房产的租金价格明显低于市场评估价，因与锦江之星协商调整租金未果，都江堰水利公司为实现其合法权益，基于公平原则和情势变更原则诉至法院。 锦江之星辩称，1.签订合同是双方真实意思表示，合同条款系双方协商确定而非任何一方的单方意思表示，合同中双方的权利义务合情合理。2.都江堰水利公司提交的评估报告的结论已过使用期限，且都江堰水利公司交付的案涉房产系毛坯房，但评估报告的结论包含了锦江之星投入的装修价值，故评估结论不客观，不应作为租金判断依据。3.租金上升和下降都是市场正常现象，属于商业风险而非情势变更原因。因此，都江堰水利公司要求调整租金的诉请没有事实依据，不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2005年3月30日，都江堰水利公司（甲方）与锦江国际（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有经营权的位于成都市青羊区文武路69号四川省水利机关服务综合楼地面上一至六层建筑物出租给乙方，房屋建筑面积约6880平方米（以竣工验收后的实际面积为准），场地面积约1100平方米（以实有面积为准，竣工验收后提供相关权证）；乙方自行改建成“锦江之星”旅馆，在合同期内由乙方经营使用；租赁期为二十年，自2005年4月1日起至2025年3月31日止；租金每年150万元整，按合同年度支付；改建及经营过程中的所有其他费用由乙方承担（甲方或产权人只承担租赁物业的土地使用费、房产税）；合同期满，乙方租赁的建筑物与场地完好归还甲方，乙方投入的固定设施、设备及装修等不能拆除部分全部无偿归甲方所有。 2007年9月25日，锦江国际（甲方）、锦江之星（乙方）与都江堰水利公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，一致同意将上述《房屋租赁合同》中甲方的全部权利和义务转让给乙方。 2016年，都江堰水利公司分别委托四川德赛价格评估有限公司（以下简称德赛公司）、四川新良信恒达资产评估有限责任公司（以下简称新良公司）对成都市青羊区文武路69号四川省水利机关服务综合楼租金价值进行评估，评估方法均为市场法，评估结论为：评估基准日2005年4月30日的年租金市场价1664057元，评估基准日2014年2月2日的年租金评估总价3061400元，评估基准日2015年2月2日的年租金评估总价2757100元，评估基准日2016年2月2日的年租金评估总价2579300元。 2016年11月28日，都江堰水利公司向锦江之星发函，认为根据评估结论，2005年双方签订的租赁价格偏低，对未来20年的市场行情估计不足，故提请协商调整租金。锦江之星回函认为评估均基于其投入巨资改良后的综合楼现状，评估价缺乏公允性，双方签订的租赁合同是基于物业初始状况、当时的市场机遇和风险，同时统筹考虑锦江之星稳定的履约能力、对物业改良的投入和投资风险等因素的公允交易；如都江堰水利公司在考虑其意见后仍需调整租金，锦江之星愿逐步按适当比例上调租金，同时希望能将原租赁合同适当延期。 2019年，都江堰水利公司再次委托新良公司对成都市青羊区文武路69号四川省水利机关服务综合楼租金价值进行评估，评估方法均为市场法，评估结论为：评估基准日2017年2月2日的年租金评估总价3328100元，评估基准日2018年2月2日的年租金评估总价3577700元，评估基准日2019年6月30日的年租金评估总价3744100元。都江堰水利公司据此于2019年9月26日再次向锦江之星发函协商调整租金。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》系当事人真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同包括租金在内的所有约定对双方当事人均具法律约束力，任何一方非因法定事由不得随意变更。都江堰水利公司主张根据公平原则和情势变更原则调整租金，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，本案应严格审查案涉合同是否存在上述法定变更情形。首先，从公司公示信息及案涉交易标的来看，都江堰水利公司是运营时间较长、资产较多的成熟经营主体，其与锦江之星在经济、政治等各方面具有平等地位，都有独立、审慎进行判断和签订合同的基础和能力。都江堰水利公司也未举证证明在签订合同时，存在锦江之星利用优势致使其接受不利条件而缔约等显失公平的情形。其次，合同签订时约定的权利义务是否存在严重失衡？本院认为，从《房屋租赁合同》来看，都江堰水利公司交付给锦江之星的租赁房产系毛坯房，锦江之星需自行改建并在合同期满将改建成果无偿交还都江堰水利公司。虽然案涉房产2005年4月30日的年租金评估市场价为1664057元，但该金额仅能作为确定租金的参考之一，实际签约中，对租金的衡量还包括租赁物改良增值、市场预期、回报风险等诸多因素，基于这些因素，案涉合同约定年租金150万元并不存在权利义务严重失衡的情形。再次，合同履行中是否出现了情势变更情形？诚然，随着房价上涨，租赁市场近年来的租金随之水涨船高，但租金市场价随时间发生波动是长期存在的客观现象，况且，都江堰水利公司作为成熟的物业运营主体，出租建筑面积高达6880平方米的房产，在订立合同时有义务也有能力对合同期限内包括租金涨跌在内的市场预期进行判断，并据此磋商合同条款。因此，租金市场价上涨系普遍的商业主体在订立合同时即能够预见和衡量的商业风险，而非无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，不构成案涉合同的情势变更情形。基于上述认定，都江堰水利公司关于调整租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回都江堰水利产业集团有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费36752元，减半收取18376元，由都江堰水利产业集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年十二月三十日 书记员 李妍利