陕西省宝鸡市渭滨区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0302民初4883号 原告：李凤梅，女，汉族，住陕西省宝鸡市太白县。 被告：宝鸡石屋房产营销策划有限公司，住所地宝鸡市高新开发区。 法定代表人：周宁，任执行董事。 委托诉讼代理人：柴林，男，公司员工。 被告：宝鸡邦房企业管理有限公司，住所地陕西省宝鸡市高新开发区。 法定代表人：周勇，任总经理。 委托诉讼代理人：冯沙沙，女，公司员工。 被告：贾宁，女，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区。 原告李凤梅与被告宝鸡石屋房产营销策划有限公司（以下简称石屋公司）、宝鸡邦房企业管理有限公司（以下简称邦房公司）、贾宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，被告贾宁依法提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告李凤梅，被告石屋公司的委托诉讼代理人柴林，被告邦房公司的委托诉讼代理人冯沙沙，被告贾宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李凤梅向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法解除原、被告之间签订的编号为BF.SS0002345的《房地产买卖居间合同》；2、请求法院判令被告邦房公司返还其收取原告的佣金2250元、交房保证金5000元、监管定金2750元，合计10000元；3、依法判令以上三被告共同支付原告合同价款20%的违约金，合计45000元；4、本案诉讼费、原告的律师费、证人出庭所需的费用及其他相关诉讼费用由三被告共同承担。事实及理由：2020年5月4日，原告与三被告签订了由被告邦房公司提供的制式合同，其编号为BE.SS0002345的《房地产买卖居间合同》。2020年5月15日，原告按照被告石屋公司、邦房公司的通知，备齐所有贷款面签资料配合被告石屋公司和邦房公司，前往位于高新三路的西安银行完成了相关贷款面签手续，但当天被告贾宁并未到现场办理面签手续，尔后西安银行派员到位于阳光上东的合同标的房内，对该标的房完成了现场评估。2020年5月27日，以上三被告共同在宝鸡邮政储蓄银行完成贷款面签手续。根据该合同约定，原告与被告贾宁双方须积极配合，于2020年6月5日前备齐本次贷款所需相关真实有效的证件、资料并到现场办理相关手续，若以上事宜出现延误，则均由延误方承担违约责任。目前贷款没有贷到，没有补齐房款，在2020年6月5日前也没有完成首付款的交付。被告邦房公司提供的制式合同属不平等条约，其中只有被告邦房公司享有收取服务费的权利，而无相关责任义务。被告邦房公司服务不到位。被告邦房公司在5月15日同原告一起在位于高新三路的西安银行办理贷款面签之后，为何又同被告贾宁共同去邮政银行面签，而不配合原告协同被告贾宁去西安银行完成面签，致使被告贾宁未能在合同约定的期限内完成贷款，从而导致合同无法继续如期履行。按合同规定，截止2020年6月5日，被告石屋公司、邦房公司没有在西安银行完成相关贷款事宜，从而延误合同的履行时间，己属违约，依照合同理当由以上三被告共同承担违约责任，并支付合同所规定的违约金。综合上述，为了维护原告的合法权益，原告根据我国法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳求贵院予以支持为盼 被告石屋公司辩称，希望继续履行合同，当时公司要求贷款15万，但被告贾宁在西安银行办理时贷款不够15万，后与原告沟通，原告同意以14万元贷款加1万元定金的方案，只是没有时间来办理。后签订合同时被告贾宁长期不来办理，导致合同至今没有完成签订。如果原告坚持解除合同，其公司已经完成了促成双方签订合同的义务，因原告与贾宁双方不配合办理导致合同无法履行，与其公司无关，其公司不应当承担责任。 被告邦房公司辩称，可以解除合同，但双方需要支付其公司服务费，保证金和监管定金可以退还，但佣金和居间服务费2250元无法退还。其公司提供的居间服务，并且一直都在积极履行合同义务，不存在违约，不应承担违约金。根据合同约定，诉讼费和保全费由违约方承担，其公司不存在违约，不应承担诉讼费。 被告贾宁辩称，1、请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求；2、请求法院依法判令原告与被告石屋公司、被告邦房公司共同向其承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。 被告贾宁提出反诉请求：1、请求法院确认反诉人（被告贾宁）、被反诉人（原告李凤梅）与第三方(被告石屋公司、被告邦房公司,以下不再赘述)之间签订的编号为BF.SS0002345的《房地产买卖居间合同》的有效性和合法性，判令被反诉人李凤梅依法继续履行此合同；2、若被反诉人李凤梅拒绝履行上述合同，请求法院判令被反诉人和第三方共同返还收取的反诉人贾宁的房屋定金和过户服务费，合计人民币10500元整；3、请求依法判令被反诉人李凤梅、第三方向反诉人贾宁支付合同价款20%的违约赔偿金，合计人民币45000元整；4、判令本案诉讼费、保全费、律师代理费、证人出庭所需费用及其他诉讼相关费用由被反诉人李凤梅和第三方承担。事实与理由:2020年5月4日，反诉人贾宁、被反诉人李凤梅与第三方签订了编号为BF.SS0002345的《房地产买卖居间合同》，同时反诉人向第三方支付了500元过户服务费，通过第三方向被反诉人李凤梅支付了10000元房屋定金。在合同签订前第三方已明确告知房屋贷款额度为15万元。2020年5月25日，第三方公司告知反诉人贾宁宝鸡市高新邮政储蓄银行贷款额度为15万元，通知反诉人当月27日上午10时30分前往宝鸡市高新邮政储蓄银行办理贷款面签申请手续。2020年5月27日上午，反诉人贾宁在宝鸡邮政储蓄银行完成了房屋贷款申请面签手续办理，并于当天将足额房屋首付款65000元存入了邮政储蓄账户等待审核监管，反诉人贾宁已经按时履行了合同第六条约定的义务事项。2020年5月27日开始，被反诉人李凤梅一直以没有时间为由，拒绝配合反诉人贾宁在宝鸡高新邮政储蓄银行办理银行贷款面签手续。2020年6月24日，反诉人向被反诉人以手机短信形式发送了催告函，被反诉人李凤梅依然以没有时间为理由消极应对不配合。2020年7月19日，被反诉人单方面擅自提出了要求解除合同，表明被反诉人李凤梅不愿意依法履行合同的意愿，属被反诉人李凤梅违约。合同第六条约定标的房屋以按揭贷款的方式交易，反诉人贾宁与被反诉人李凤梅双方应积极配合，2020年6月5日前备齐贷款所需的相关资料到银行现场办理贷款面签相关手续。自合同签订后反诉人贾宁一直积极沟通配合，推进合同履行，在合同约定期限内完成了合同约定事项的办理。被反诉人李凤梅称第三方公司服务不到位，被反诉人李凤梅产生不满情绪，致使被反诉人李凤梅拒绝按合同第六条约定积极配合反诉人贾宁履行合同，导致反诉人贾宁的房屋贷款无法审批，后被反诉人李凤梅单方面明确提出了要求解除合同，被反诉人李凤梅已构成违约。综上所述，在《房地产买卖居间合同》执行过程中，被反诉人李风梅的行为已经严重违反了合同约定和我国合同法条款，损害了反诉人贾宁的合法权益，应当向反诉人贾宁承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如若因为第三方原因导致被反诉人李凤梅违约，被反诉人李凤梅可以依法追究第三方的责任，但不能免除其对反诉人贾宁所造成的伤害和损失的补救赔偿责任。反诉人贾宁现向贵院提起反诉请求，恳请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。 原告李凤梅针对被告贾宁的反诉辩称，不同意其反诉请求。 被告石屋公司针对被告贾宁的反诉辩称，同意继续履行合同，其作为中介方也希望继续履行合同。贾宁转给其公司的10500元，其中500元系我方服务费，不同意退还，1万元中包含服务费、保证金、过户费等费用，系房东交给我们的，有票据可以证明，可以通过正常手续退还。违约金其不同意支付，我公司不存在违约，根据合同也不应当承担诉讼费。 被告邦房公司针对被告贾宁的反诉辩称，可以继续履行合同。对于案涉10500元，其中500元其公司可以退还，10000元系被告贾宁交给原告李凤梅的定金，与其无关，其也没有收到该款项。其公司不存在违约，不同意承担违约金和诉讼费。 原告李凤梅围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：1、房地产买卖居间合同；2、收款收据3张；3、本院（2020）陕0302民初3744号民事判决书。三被告对上述证据的真实性均无异议，被告贾宁认为证据2与其无关，证据3认定事实有误。被告石屋公司未提交证据。被告邦房公司围绕其辩解意见提交了房地产买卖居间合同一份。原告李凤梅及被告石屋公司、被告贾宁对该房地产买卖居间合同真实性均无异议。被告贾宁围绕其辩解意见向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件；2、被告贾宁身份证复印件；3、房地产买卖居间合同复印件；4、费用清单复印件、被告贾宁与被告石屋公司工作人员魏丹霞微信聊天记录截图；5、被告贾宁与被告邦房公司工作人员王咪微信聊天记录截图；6、被告贾宁中国邮政储蓄银行账户明细；7、被告贾宁微信转账截图、定金收条复印件、收款收据复印件；8、被告贾宁与原告手机短信催告函截图；9、被告贾宁与原告微信聊天记录截图。原告对上述证据1、2、3、4、7、8、9真实性无异议，对证据5、6不认可。被告石屋公司对证据1、2、3、4、5、7无异议，对证据6、8、9认为其没见过，与其无关。被告邦房公司对上述证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议。被告贾宁围绕其反诉请求向本院提交的证据与其在本诉中提交的证据基本一致。原告李凤梅与被告石屋公司、邦房公司的质证意见与上述质证意见一致。经本院审查，对于原、被告各自提交的对对方证据的真实性无异议的证据，本院予以确认，对于其各自证明目的及有异议的证据，本院将结合案件事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2020年5月4日，原告李凤梅（合同甲方）与被告贾宁（合同乙方）、石屋公司（合同丙方，居间方）、邦房公司（合同丁方，管理方）签订了编号为BF·SS0002345的《房地产买卖居间合同》。合同约定原告李凤梅向被告贾宁出售其所有的位于渭滨区高新大道北侧199号院13号楼1单元710号房屋一套，合同价款225000元，价款支付方式为合同签订当日原告支付定金10000元，于资金监管当日支付65000元，被告贾宁委托经纪方贷款150000元。原告李凤梅与被告贾宁各向被告石屋公司分别支付中介费2250元，被告贾宁支付代办费500元给被告邦房公司，并向被告石屋公司支付按揭贷款服务费3000元。合同签订后，被告贾宁当日向原告李凤梅支付定金10000元，向被告邦房公司支付不动产登记代办服务费500元。由原告李凤梅收取的定金10000元被被告邦房公司收去监管，被告邦房公司给原告李凤梅开具收据三张（分别为佣金2250元、交房保证金5000元、监管定金2750元）。合同约定2020年6月5日前，原被告备齐贷款所需的相关资料到银行现场办理贷款面签相关手续。2020年5月15日，被告李凤梅备齐所有贷款面签资料配合被告石屋公司和邦房公司前往高新三路的西安银行完成了相关贷款面签手续办理，但因贷款额度不够无果。2020年5月25日，被告贾宁经过与被告石屋公司和邦房公司工作人员协商后确定在宝鸡市邮政储蓄银行办理贷款手续。2020年5月27日，被告贾宁在宝鸡邮政储蓄银行完成了贷款面签手续办理，之后原告李凤梅以配合被告石屋公司和邦房公司在西安银行已经完成一次贷款面签为由，不再配合被告贾宁进行邮政银行面签手续办理，导致被告贾宁房屋贷款流程无法继续执行。2020年6月24日，被告贾宁以手机短信形式向原告李凤梅发起催告函，要求原告李凤梅在2020年6月30日前配合被告贾宁在宝鸡邮政储蓄银行完成房屋贷款相关手续办理。经过协商沟通未果，原告李凤梅仍未配合被告贾宁办理相关手续。 另查明，2020年7月28日，被告贾宁做为原告将本案原告李凤梅、被告石屋公司和邦房公司诉至本院，向本院提出诉讼请求：“1、判令被告李凤梅返还2020年5月4日向原告所收取的10000元房屋定金，并遵循定金罚则约定支付给原告10000元作为合同违约金:以上合计20000元整(大写:贰万元整）；2、合同因被告李凤梅违约无法继续执行，判令被告石屋公司、邦房公司不得向原告收取任何服务费用(含合同所约定的信息咨询/居间服务费、过户代办务费、按揭贷款服务费等)，被告邦房公司退还2020年5月4日向原告收取的的500元过户费(大写:伍佰元整)；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费及相关律师代理费用”。2020年9月15日，本院做出(2020)陕0302民初3744号民事判决，判决：“一、被告宝鸡邦房企业管理有限公司向原告贾宁退还收取不动产登记代办服务费500元，限本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、驳回原告贾宁的其他诉讼请求。本诉案件受理费155元（已减半预收）由原告贾宁承担100元，其余55元由被告宝鸡石屋房产营销策划有限公司承担。”该判决作出后，当事人均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。首先，案涉房地产买卖居间合同经本院生效判决确认为合法有效，并已经确认解除。故，对于原告要求解除该合同的请求，在本案中不再审理；对于被告贾宁反诉要求继续履行该合同的请求，本院不予支持。其次，基于案涉合同已经解除，故原告要求被告邦房公司返还已经收取监管资金10000元的请求，本院予以支持。再次，被告贾宁在另案提出的返还定金10000元的请求，已经本院生效判决驳回，故其再次要求返还的请求，在本案中不再审理。关于被告贾宁要求返还服务费500元的请求，另案已经处理，在本案中不再审理。最后，关于本案的违约责任。本案由于贷款不能造成案涉合同无法继续履行，责任在于被告贾宁，因在另案中，本院已经驳回被告贾宁要求原告返还定金10000元的请求，其已经依法承担了相应的违约责任，故对于原告在本案中要求被告贾宁及被告石屋公司和邦房公司承担违约责任的请求，本院不予支持。对于被告贾宁反诉要求原告及被告石屋公司和邦房公司承担违约责任的请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告宝鸡邦房企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李凤梅退还收取的监管资金10000元。 二、驳回原告李凤梅的其他诉讼请求。 三、驳回被告贾宁的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1180元，减半收取590元，由原告李凤梅承担300元，被告宝鸡邦房企业管理有限公司承担290元；反诉案件受理费595元，由被告贾宁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 员 寇建军 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 郭辰君 书 记 员 张逸雯