山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0502民初5844号 原告：姜丽敏，女，1954年3月9日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 原告：付吉平，男，1954年9月8日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：黄腾，山东端航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵立超，山东端航律师事务所律师。 被告：东营市天源混凝土有限公司。住所地：山东省东营市东营区潍坊路以南。统一社会信用代码：91370500661984457Q。 法定代表人：王淑贞，经理。 第三人：东营市安居园房地产开发有限公司。住所地：东营市东营区西四路**。统一社会信用代码：91370502758273010Q。 法定代表人：康林海，总经理。 委托诉讼代理人：张志荣，女，1980年12月10日出生，汉族，住东营市东营区。 原告姜丽敏、付吉平与被告东营市天源混凝土有限公司（以下简称天源公司）、第三人东营市安居园房地产开发有限公司（以下简称安居园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜丽敏、付吉平共同委托诉讼代理人赵立超、黄腾，第三人安居园公司委托诉讼代理人张志荣到庭参加诉讼。被告天源公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜丽敏、付吉平向本院提出诉讼请求：判令中止对姜丽敏、付吉平所有的东营区××路××广场××（东房权证东营区字第0××9号）、376-312（东房权证东营区字第0××9号）房屋的执行、376-425（东房权证东营区字第0××9号）房屋的执行；2.案件受理费等诉讼费用由天源公司负担。 事实与理由：姜丽敏、付吉平夫妻关系。姜丽敏、付吉平与安居园公司分别于2009年4月7日、2009年6月5日签订《商品房买卖合同》，约定姜丽敏、付吉平购买安居园公司位于东营区××路××号××广场××号房屋。合同签订后，姜丽敏、付吉平依约向安居园公司支付了全部房款，涉案三处房屋于2009年6月30日交付于姜丽敏、付吉平。姜丽敏、付吉平依法占有使用，缴纳水、电、物业费用或对外出租，因安居园公司原因，一直未办理过户登记手续。天源公司与安居园公司因（2019）鲁0502民初5271号买卖合同纠纷一案，天源公司申请东营市东营区人民法院查封了涉案房产。该案判决生效后，安居园公司未履行判决所确定的义务，天源公司于2020年1月13日向东营市东营区人民法院申请强制执行，东营市东营区人民法院于2020年6月24日作出（2020）鲁0502执148号裁定书，裁定拍卖涉案房产。姜丽敏、付吉平于2020年9月18日向东营市东营区人民法院申请执行异议，东营市东营区人民法院于2020年10月23日作出（2020）鲁0502执异116号执行裁定书，裁定驳回姜丽敏、付吉平的异议请求。姜丽敏、付吉平认为，姜丽敏、付吉平与安居园公司于2009年4月7日签订《商品房买卖合同》，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并全额支付房款，只是因非买受人的原因而未办理过户登记。姜丽敏、付吉平对登记在安居园公司名下的不动产提出的异议，符合法律规定，能够排除执行，请求法院判若所请。 天源公司未作答辩。 安居园公司述称，涉案房屋查封日前，付吉平、姜丽敏与安居园公司签订了真实有效的商品房买卖合同，安居园公司已收到付吉平、姜丽敏交来的全部购房款，2009年6月30日双方正式交接房屋及钥匙，付吉平、姜丽敏检查验收了房屋。姜丽敏、付吉平将办证需要的身份证，户口簿，结婚证复印件交于安居园公司，安居园公司于2009年7月8日办理房屋权证登记，但办理登记需相应审核手续，程序繁琐，还需要缴纳相应的税金；安居园小区有四个土地证，土地使用年限不一致，安居园公司计划调整整个项目的土地使用年限，因土地使用年限变更需要补交许多土地出让金；土地局需要审核该项目的容积率，该商用房占用住宅土地证和容积率超标都需要调整规划，容积率超标也涉及到补交土地出让金，因安居园公司投资的新项目，占用资金大，资金短缺；2011年10月前后整理资料调取相关档案，确定了以上三项事务办理都有一定的难度，安居园公司决定暂缓办理分割。后来住建局与土地局合并要求二证合一，而且有很多业主打市长热线投诉安居园公司的办证情况，2016年土地局集中整理历史遗留问题，2016年6月前后整理资料再次办理二证合一事项，前期先去土地局审核容积率是否超标，后期去市规划局办理规划变更，2017年9月8日东营市城乡规划局将办理不动产证手续处理违建移交后，至今无法办理不动产证的分割。未办理不动产过户登记是安居园公司过错，请求法院支持姜丽敏、付吉平的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定如下事实： 姜丽敏、付吉平于1980年3月16日结婚，双方系夫妻关系。2009年4月7日，付吉平与安居园公司签订编号为ＧＦ-2000-0171／2009002号《商品房买卖合同》，约定付吉平购买安居园公司所有东营市东营区××路××广场××幢××号房××，价款144000元；姜丽敏于该日于安居园公司签订ＧＦ-2000-0171／2009008号《商品房买卖合同》，约定姜丽敏购买安居园公司所有东营市东营区××路××广场××幢××号房××，价款158400元。2009年6月5日，付吉平与安居园公司签订ＧＦ-2000-0171／2009009号《商品房买卖合同》。合同约定，付吉平购买安居园公司所有东营市东营区××路××广场××幢××号房××，价款144000元。上述房屋用途为商用。 姜丽敏于2009年4月7日支付安居园公司房款130000元，于2009年5月26日支付房款18200元。付吉平于2008年9月29日支付购房定金10000元，于2008年9月28日支付购房定金10000元，于2009年4月26日付安居园公司房款定金10000元。2009年5月14日，付兴平支付房款134000元。2010年4月20日，姜丽敏支付安居园公司房款70000元。2009年6月5日付吉平支付安居园公司房款113600元。以上姜丽敏、付兴平共计支付房款为495800元。安居园公司于2009年6月30日交付了涉案的3套房屋。 本院在审理天源公司与安居园公司买卖合同纠纷一案中，于2019年10月16日作出（2019）鲁0502民初5271号民事裁定书，并于2019年10月17日查封案涉房产。本院于2019年11月13日作出（2019）鲁0502民初5271号民事判决书，该民事判决书生效后，安居园公司未履行生效法律文书确定的义务，天源公司向本院申请强制执行。本院于2020年4月24日作出（2020）鲁0502执148号执行裁定书，裁定：拍卖安居园公司名下位于东营市东营区××路××广场××号（东房权证东营区字第0××9号）、312号（东房权证东营区字第0××9号）、425号（东房权证东营区字第0××9号）等房产六套。姜丽敏、付吉平提出执行异议，本院于2020年10月22日作出（2020）鲁0502执异110号执行裁定书，裁定驳回姜丽敏、付吉平的异议请求。 庭审中，姜丽敏、付吉平提供了楼房租赁协议1份、房屋租赁协议1份、写字间租赁合同3份，缴费通知1份、交纳水电费的收据8份及水、电卡，证明涉案的3套房屋已由姜丽敏、付吉平占有、使用。第三人安居园公司无异议。 另查明，案涉小区商铺业主韩晓东于2018年1月23日拨打市长热线，反映安居园公司未为其购买的案涉房产办理不动产证问题，工作人员答复因案涉小区4个土地使用权证的使用年限不同，需建设单位到规划部门进行调整处理后才能办理不动产证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姜丽敏、付吉平的诉讼请求符合上述四个要件，理由如下：1.姜丽敏、付吉平与安居园公司于2009年签订《商品房买卖合同》，案涉房屋的查封时间为2019年，符合在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同要件；2.姜丽敏、付吉平提交的租赁合同及交纳水、电费的收据能够证明姜丽敏、付吉平已经实际占有案涉房屋，故符合查封前合法占有该房屋的要件；3.截止2010年4月20日，姜丽敏、付吉平已支付了全部购房款，符合查封前已支付全部价款的要件；4.从姜丽敏、付吉平提交的录音证据来看，案涉房屋未办理过户登记的原因不在姜丽敏、付吉平。综上，姜丽敏、付吉平依法享有对案涉房屋的权利能够排除强制执行。 综上所述，姜丽敏、付吉平要求不得执行案涉房产，证据充分，理由正当，本院予以支持。天源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行东营市东营区人民法院查封的位于东营市东营区××路××广场××号（东房权证东营区字第0××9号）、376-312号（东房权证东营区字第0××9号）、376-425号（东房权证东营区字第0××9号）房屋。 本院（2020）鲁0502执异110号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费8737元，由被告东营市天源混凝土有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  韩受朋 人民陪审员  吴志爽 人民陪审员  杜春香 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  宿 宁