广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7196号上诉人（原审原告）：罗金玉，女，汉族，1967年7月10日出生，身份证住址：湖南省冷水江市****办事处大湾居委会13组，公民身份号码：432************046。上诉人（原审原告）：刘招兴，男，汉族，1968年12月13日出生，身份证住址：广东省增城市************，公民身份号码：440************415。上列两原上诉人共同委托诉讼代理人：余历志，广东金卓越律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市鑫启航建筑材料有限公司，住所地：博罗县***********，统一社会信用代码：9************U。法定代表人：彭福军，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗菁，广东九韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭福军，男，汉族，1978年10月29日出生，身份证住址：湖南省祁东县******梅塘冲组，公民身份号码：430************052。上诉人罗金玉、刘招兴与惠州市鑫启航建筑材料有限公司（以下简称“鑫启航公司”）及被上诉人彭福军因租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人罗金玉、刘招兴请求：1.依法撤销博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1280号《民事判决书》，并依法改判；2.依法改判被上诉人二向上诉人一支付从2019年6月18日起至2019年11月30日止期间的租金费用共计162000元；3.依法改判上诉人一已收取的押金90000元作为违约金无需退还给被上诉人二；4.依法改判被上诉人二向上诉人一支付从2019年4月18日起至2019年5月18日止期间的一个月免租期租金30000元；5.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、即便上诉人一与案外人博罗县******委会东门小组（以下简称“东门村小组”）签订《土地租赁合同》属于无效合同，但案涉《租地合同》系合法有效的合同，上诉人一所收取的押金无需退还（即无需抵扣被上诉人所应支付的费用），一审法院适用法律错误。根据《合同法》第一百七十四条的规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”可得，无权处分订立的合同并不影响合同的效力，合同的效力应当根据合同法关于合同效力的规定予以认定。本案中，案涉《租地合同》属于合同法中的无名合同，理应参照买卖合同的相关法律规定。即便如一审法院认定上诉人一取得案涉土地处分权的基础即上诉人一与东门村小组签订的《土地租赁合同》系无效合同，结合前述法律规定，案涉《租地合同》系上诉人一无权处分与两被上诉人所签订的合同，但该《租地合同》不因上诉人一的无权处分行为从而影响其法律效力。另外，根据《租地合同》所涉内容可得，该《租地合同》系上诉人一将案涉土地及鱼塘租赁给两被上诉人用于储水之用，该合同的权力义务并不损害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，案涉《租地合同》系合法有效的合同，双方理应按照《租地合同》所涉的权利义务执行，即上诉人一无需退还被上诉人二案涉押金，被上诉人二也应按合同约定向上诉人一支付租金，且应支付免租期的租金费用作为上诉人一的损失。鉴于前述情况，一审法院基于认定《土地租赁合同》属于无效合同而简单的认定案涉《租地合同》同理为无效合同明显属于适用法律错误。二、退一步讲，即便案涉《租地合同》亦属于无效合同，案涉《租地合同》所涉免租期条款为无效条款，被上诉人二理应向上诉人支付免租期的占地费用，一审法院依法认定该免租期属于双方之约定而不予支持上诉人的主张，属于事实认定错误，适用法律错误。退一步讲，即便贵院认定《租地合同》属于无效合同，但因《租地合同》为无效合同，该合同所涉的权利义务归于消灭，合同所涉的免租期条款亦为无效条款。结合前述情况，根据《合同法》第五十八条的规定，被上诉人二自2019年4月15日起占用并使用案涉土地，即便案涉《租地合同》有约定免租期，但该合同因无效而导致条款无效，被上诉人二应当按照实际占地情况向上诉人一支付免租期间的占地费用。据此，一审法院认定免租期系双方之约定而免除被上诉人二在免租期间所涉占地费用的支付义务，依法属于事实认定错误，适用法律错误。综上所述，即便上诉人一与案外人东门村小组签订《土地租赁合同》属于无效合同，但案涉《租地合同》系合法有效的合同，上诉人一所收取的押金无需退还（即无需抵扣被上诉人所应支付的费用），一审法院适用法律错误；退一步讲，即便案涉《租地合同》亦属于无效合同，案涉《租地合同》所涉免租期条款为无效条款，被上诉人二理应向上诉人支付免租期的占地费用，一审法院依法认定该免租期属于双方之约定而不予支持属于事实认定错误，适用法律错误。为此，现上诉人根据相关法律规定，特向贵院提起上诉，请求贵院依法撤销博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1280号《民事判决书》，并依法改判，以维护法律的尊严及上诉人的合法权益。被上诉人鑫启航公司答辩称：首先，被答辩人明知租赁所涉土地依法属于农村土地；其次，根据双方签订的租赁合同，是答辩人与被答辩人所约定租赁的土地用于储水之用，被答辩人允许建设水管，是属于辅助性、临时性、可拆卸性的农用设施设备，并不影响土地的一个性质也不会对土地造成任何损害。再者，根据一审所查明的一个事实，结合本案的实际情况造成合同无法实现根本目的，是因为答辩人未按照约定向被答辩人支付相应的租金所致。后续一审法院认定该合同无效，是在上诉人存在违约行为的情况下行为之后，实际上最终导致合同无法实现是因为上诉人未支付租金的一个违约行为，因此，上诉人主张过错承担相应责任无事实和法律依据，请求贵院依法驳回。上诉人鑫启航公司请求：一、依法撤销广东省博罗县人民法院2020年6月9日作出的（2020）粤1322民初1280号民事判决第二项；二、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人与被上诉人二刘招兴签订的《租地合同》无效符合法律规定，但二被上诉人将案涉土地出租给上诉人时，已经明知案涉土地性质系农用地，未经合法报建不能建设厂房，该合同为无效合同的情况下，首先，被上诉人将不能合法报建的案涉土地转租给上诉人；其次，被上诉人允许上诉人可建设抽水水管用于生产经营；并且，在上诉人承租案涉土地一个月后因当地行政部门要求上诉人停工；最后，上诉人自建设该条水管后并未使用该土地，被上诉人的行为导致上诉人没有使用过案涉土地并且不能达到合同目的。故上诉人认为，基于以上理由，上诉人二被上诉人对此损失应当各承担一半的责任，即162000元÷2=81000元，折抵上诉人支付给被上诉人90000元的押金后，不应还要求上诉人承担一审判决第二项72000元的损失。在一审判决中，在认定双方签订的《租地合同》为无效合同的情况下，并未对过错进行分责，将过错全部归于上诉人明显不妥，综上，恳请二审法院查清事实并依法改判。被上诉人罗金玉、刘招兴答辩称：答辩人认为租地合同是建立在土地租赁合同之上的无效合同，故双方签订的租赁合同为无效合同。其次本案中，被答辩人主张的免租期，答辩人认为该约定是出租方对承租方作出的让利，因此答辩人无需支付2019年5月18日以前的占有使用费。被上诉人彭福军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审原告罗金玉、刘招兴向原审法院请求：1.解除被告彭福军与原告刘招兴签订的《租地合同》；2.两被告共同向两原告支付从2019年6月18日起至返还租赁土地之日止的租金，暂计至2020年1月18日为21万元；3.两原告已收取的押金9万元作为违约金无需退还给两被告；4.两被告向两原告支付免租期租金3万元；5.两被告向两原告支付中介费损失9000元；6.两被告向两原告支付逾期支付租金利息暂计5950元（利息以所欠租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年6月17日起计算至两被告清偿完毕所欠租金之日止）；7.本案诉讼费由两被告共同承担。原审法院认定事实：2017年12月9日，案外人东门村小组作为出租方（甲方）、原告罗金玉作为承租方（乙方），双方签订《土地租赁合同》，其中约定甲方经村组干部及东门全体户代表会议研究决定，同意将东门村小组奥头原猪场土地（面积约100亩）出租给乙方用于建设工业厂房等用途，租赁期限自2017年12月9日至2037年12月8日共计20年。该合同载明附件有用地界线图、用地地理位置图、2017年12月1日的上村村东门小组会议纪录（决议表）各一份。其中决议表第一项事项为讨论奥头原猪场土地出租事宜，决议同意出租用于经营园林种植或其他环保产业开发之用，期限30年。2018年9月13日，博罗县******洲国土资源所根据东门村小组的申请和提供的坐标线图，核查园洲镇上村村东门经济合作社的土地规划用途分别为水田、旱地、坑塘水面、设施农用地、裸地、果园。2018年12月16日，东门村小组和东门股份经济合作社共同出具《同意书》，同意罗金玉有权将上述承租土地整体或部分进行对外转让、转包、转租、分租等，由此产生的所有法律后果由罗金玉自行享有或承担。2019年4月10日，罗金玉与刘招兴签订《授权委托书》，约定罗金玉全权委托刘招兴办理东门村小组奥头原猪场中部分鱼塘和土地的出租事宜，由此产生的一切责任由刘招兴承担。2019年4月17日，刘招兴作为出租方（甲方），彭福军作为承租方（乙方），双方签订《租地合同》，主要约定：甲方将案涉租赁标的物（即东门村小组奥头原猪场大门左侧、中间两口鱼塘和大门右侧香蕉地）出租给乙方作储水使用，面积约1.5万平方米，现有建筑物保持原状。租赁期限自2019年4月15日至2029年4月14日共计10年，每月租金3万元，每三年在上一年的基础上递增10%；免租期为一个月，从2019年5月18日开始计租；乙方须在每月5日前交纳当月租金，如无故拖欠超过20天，甲方可以单方解除合同。甲方允许乙方在鱼塘至乙方厂房之间建设一条抽水水管，但不能影响甲方厂房建设。签订合同时乙方需向甲方支付9万元作为土地租赁押金，另外还需支付一个月首期租金3万元，共计12万元；押金在租赁期满后15天内无息退还。甲方应于2019年4月15日开始将案涉租赁标的物交付乙方使用。如甲方违约，甲方应退还乙方9万元押金并赔偿三个月租金；如乙方违约，甲方除没收9万元押金外，乙方在该地投资的设施无偿归甲方所有。上述合同签订后，案外人伍雪梅于2019年4月20日从其个人账户向罗金玉的银行账户转账支付押金及租金共计12万元。鑫启航公司确认伍雪梅系其公司的出纳。原告刘招兴主张其为促成案涉租赁合同的订立，向中介人员支付中介费9000元，并提供一份其与微信昵称为“家乐”的微信聊天记录佐证，该记录显示刘招兴于2019年4月21日向“家乐”微信转账9000元，但未备注款项用途。被告对此不予认可，认为与本案无关。两原告提供一组照片，主张两被告在案涉租赁标的物上加建一条抽水水管在鱼塘中抽水，在2019年11月仍继续使用。被告认为照片无拍摄日期，且加建水管是双方合同约定的事项，而被告已以拒付2019年7月起租金的行为表明不再继续履行合同，也未继续使用租赁物。被告为此提供彭福军与刘招兴的微信聊天记录（内容为刘招兴于2019年7月5日向彭福军催交2019年7月份租金），以及彭福军与刘宝才的微信聊天记录（内容为刘宝才于2019年10月30日要求彭福军出具退租协议并将土地恢复原状，称彭福军仍在使用鱼塘；彭福军称并无生产，也无抽水）佐证。原告认为该微信聊天记录不完整，根据其掌握的聊天记录可显示刘招兴在被告违约后多次与其协商，但被告以各种理由拖延支付租金，双方合同并未解除。庭审中，两原告认为刘招兴系罗金玉的代理人，案涉租赁合同相关权责由罗金玉享有和承担；彭福军系鑫启航公司的法定代表人，其签订案涉合同属职务行为，涉租赁合同相关权责应由鑫启航公司享有和承担；因此案涉租赁合同的当事人应为罗金玉和鑫启航公司。两被告对此予以认可。庭审中，两原告陈述两被告已拆除加建的水管，具体日期不清楚，但在今年春节前仍未拆除；虽然不清楚被告从何时起未再使用案涉租赁标的物，但在2019年11月时仍有使用。彭福军陈述鑫启航公司的经营地址与案涉租赁标的物仅相隔一条马路，鑫启航公司需从鱼塘中抽水用于冲洗泥沙，所以要加建水管抽水；因鑫启航公司的环评手续未办理，且有人投诉，鑫启航公司并无实际抽水，并于2019年6月上旬应环保部门的要求拆除了部分水管，其余部分于11月全部拆除，但尚未告知原告。另查，鑫启航公司系于2019年4月25日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），股东为彭福军等五人，法定代表人为彭福军，经营范围：建筑用石加工；碎石、河沙、非金属矿石、砂石的加工、运输及销售；园林绿化工程；土石方工程；建筑工程；建筑劳务分包；耐火材料的生产及销售；货物运输。原审法院认为，一、关于案涉租赁合同的当事人问题。2019年4月10日，罗金玉与刘招兴签订授权委托书，委托刘招兴代理罗金玉处理案涉租赁标的物的相关事宜。2019年4月17日，刘招兴以自己的名义与彭福军签订《租地合同》。2019年4月20日，鑫启航公司的出纳伍雪梅向罗金玉的账户转账支付押金及租金。庭审中，原、被告均认可案涉租赁合同的当事人系罗金玉与鑫启航公司，刘招兴系罗金玉的代理人，彭福军属职务行为，原审法院予以采纳，案涉租赁合同项下的权利义务由罗金玉与鑫启航公司享有和承担。二、关于案涉租赁合同的效力问题。首先，《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。……”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条第一款规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”本案中，罗金玉与东门村小组于2017年12月9日签订《土地租赁合同》，由罗金玉承租东门村小组所有的奥头原猪场约100亩土地作为工业用地用于建设厂房房屋等用途，但目前并无证据证明上述土地属于经依法登记的集体经营性建设用地并已办理农用地转用审批手续，结合博罗县******洲国土资源所于2018年9月13日核实的东门村小组土地用途均为农用地的事实，原审法院认定罗金玉承租的上述土地为农用地，该承租行为违反了土地管理法的强制性规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，罗金玉与东门村小组于2017年12月9日签订《土地租赁合同》应属无效合同。同理，罗金玉委托刘招兴将案涉租赁标的物转租给鑫启航公司的行为亦属无效。因此，原审法院认定刘招兴与彭福军于2019年4月17日签订的《租地合同》无效。无效合同自始无效,罗金玉诉请解除该合同,原审法院不予支持。三、关于因合同无效导致的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。（一）关于押金问题。鑫启航公司在签订租地合同后向罗金玉支付押金9万元，现合同无效，自始没有法律约束力,罗金玉主张该9万元作为违约金无需退还，没有法律依据，原审法院不予支持。罗金玉已无占有该9万元的合法依据，其应退还鑫启航公司交付的押金9万元。（二）关于“租金”支付问题。罗金玉请求鑫启航公司支付1个月免租期租金及自2019年6月18日起拖欠的租金，因案涉合同无效，罗金玉主张的租金实质为占有使用费。罗金玉已将案涉租赁物交付给鑫启航公司使用,鑫启航公司应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。首先，案涉合同约定“租金”从2019年5月18日起算，鑫启航公司已支付至2019年6月17日的首月占有使用费，免租期的约定系出租方对承租方作出的让利，因此鑫启航公司无需支付2019年5月18日以前的占有使用费，对罗金玉该项诉请原审法院不予支持。其次，罗金玉请求鑫启航公司支付自2019年6月18日起的占有使用费。根据查明的事实，鑫启航公司仅支付了截至2019年6月17日的占有使用费，此后经刘招兴催促仍未支付。在此情况下，罗金玉应及时采取措施防止损失进一步扩大。鑫启航公司自称于2019年11月拆除抽水水管，但未举证证明已将租赁标的物交还给罗金玉。罗金玉亦主张其在2019年11月仍在使用案涉租赁物，并称不清楚鑫启航公司使用租赁标的物至何时。因此，为平衡双方当事人利益，原审法院酌定鑫启航公司占有使用案涉租赁标的物至2019年11月30日，应支付罗金玉自2019年6月18日至11月30日期间的占有使用费162000元（30000元/月×5个月+30000元/月÷30天×12天）。罗金玉请求支付利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。因罗金玉需返还鑫启航公司押金9万元，双方互负债务。虽然鑫启航公司未提起反诉，但为减轻当事人讼累，押金可直接抵扣占有使用费，因此，鑫启航公司仍应支付罗金玉占有使用费72000元（162000元-90000元）。三、关于中介费问题。罗金玉主张为促使案涉合同的签订，刘招兴支付了中介费9000元，因其提交的微信截图无法证明支付的款项系中介费，且无相应的合同予以佐证，鑫启航公司对此亦不予认可。故罗金玉该项请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四条、第四十四条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘招兴与被告彭福军于2019年4月17日签订的《租地合同》无效。二、被告惠州市鑫启航建筑材料有限公司于本判决生效之日起5日内向原告罗金玉一次性支付占有使用费72000元。三、驳回原告罗金玉、刘招兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3238元（适用简易程序已减半收取），由原告罗金玉负担1400元，被告惠州市鑫启航建筑材料有限公司负担1838元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案合同无效导致的责任应如何承担的问题。本案中，罗金玉从东门村小组处承租涉案土地，后转租给鑫启航公司，涉案土地属农业用地出租用于非农业建设，且未提供已办理农用地转用审批手续的证据，故原审认定罗金玉与东门村小组于2017年12月9日签订《土地租赁合同》、罗金玉委托刘招兴与彭福军于2019年4月17日签订的《租地合同》均属无效合同并无不当，本院予以确认。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案《租地合同》无效，涉案押金应予以退回。综合案件事实及证据，原审法院对涉案免租期及占有使用费认定的处理事实和法律依据充分，鑫启航公司占有使用案涉租赁标的物至2019年11月30日，应支付罗金玉自2019年6月18日至11月30日期间的占有使用费162000元，再予以扣减应退回的押金90000元，鑫启航公司需向罗金玉支付72000元正确，本院予以维持。至于鑫启航公司主张涉案合同无效，罗金玉、刘招兴应承担其一半的占有使用费的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7130元（罗金玉、刘招兴已预交5530元，惠州市鑫启航建筑材料有限公司已预交1600元），由罗金玉、刘招兴负担5530元，惠州市鑫启航建筑材料有限公司负担1600元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十二月十四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩