杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0105民初2411号原告：张璐璐，女，1990年10月12日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：朱国亨，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。被告：杭州泓升房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区祥符街道银泰城****-65。法定代表人：蔡风佳，总经理。委托代理人（特别授权代理）：罗弘韬、陈丽媚，浙江金道律师事务所律师。原告张璐璐与被告杭州泓升房地产开发有限公司（以下简称泓升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序。本院于2020年7月22日公开开庭审理。原告张璐璐的委托诉讼代理人朱国亨，被告泓升公司的委托代理人陈丽媚、罗弘韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月3日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定：原告购买的房屋为杭州市拱墅区××公寓××幢××室，房屋面积138.05平方米，房屋总价6255246元，单价是45311.45元每平方米，其中包括全装修款838300元（透明售房网上标注为“其中企业承诺装修价格6000元每平方米”），房屋交付日期为2020年1月15日。2019年12月30日，被告通知原告验房。原告为了确认房屋装修质量情况，委托第三方专业验房公司陪同验房。第三方公司检验后，向原告出具了《精装房验收总结》。该总结列明了包括阳台、卫生间积水，墙砖鼓空等大大小小近60处装修质量问题，且尚不包括需深入检测的部分，且房屋整体装修与样板房存在明显差异，装修造价明显与合同约定6000元每平方米标准相差巨大。因此，原告当即向被告陪同验房工作人员明确拒绝收房，后，原告于2020年5月27日收房。此外，被告于2019年1月4日擅自拆除样板房。2019年10月31日，杭州市住房保障和房产管理局出具杭房罚字〔2019〕05号行政处罚决定书，对被告未按规定提前拆除样板房的行为做出处罚。因原始样板房被拆除，导致原告无法对比现房与样板房的差异，亦无法取证。虽然被告后续重建了样板房，但已失去比对的有效性。原告认为，第一，案涉房屋装修标准6000元每平方米被告已在主管部门备案，且在透明售房网上亦显示6000元每平方米。系被告承诺的装修价格，应理解为原告在装修市面上按6000元每平方米的报价能够达到的装修标准。因此被告应当返还同第三方装修公司结算的价款与原告支付装修总款的差价。第二，原、被告双方签订的合同约定是全装修房屋，被告应当保障房屋交付时装修质量无瑕疵。浙江省住房和城乡建设厅发布的《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》（2017年7月1日实施）中第19.0.1条规定，全装修住宅室内装饰装修工程的质量验收，应在住宅工程竣工验收之前进行。经原告了解，被告仅做了毛坯验收，对精装部分并未采取任何的质量验收，也未向原告出具任何装修质量合格的证明文件，无法保障原告所购房屋装修部分的质量，导致原告所购房屋存在诸多装修质量问题。因此，被告应当在出具装修证明装修质量合格的相关文件的前提下向原告交付，未出具相关文件原告有权为保障自身权益拒绝收房，因此导致迟延收房的责任应当由被告承担。为此，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，诉请并变更为：1.被告返还原告全装修款差价暂计10000元；2.被告向原告出具全装修住宅室内装饰装修工程验收合格相关文件，并向原告支付自2020年1月15日起至2020年5月27日的逾期交房违约金（以已交付房款为基数，90日内按日万分之一计算，超过90天按日万分之二计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、案涉房屋装修价系原、被告双方约定的房屋交易总价的组成部分，被告已按合同约定装修交付标准履行，原告要求返还装修差价的主张与合同约定不符，且无相应法律依据。1.案涉房屋装修价款系双方约定的房屋交易总价的组成部分，无法割裂出来单独核算。2018年5月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定案涉房屋杭州市拱墅区天銮公寓9幢302室的商品房总价款为6255246元，并约定该商品房交易总价中，包含了装修价828300元。该约定能够清晰反映案涉装修价款系房屋交易总价的组成部分，装修价值包含在房屋交易价值中，属于双方自愿达成的商品房交易总价的组成部分。商品约定交易价格不管是合同总价还是装修价格，均是商品的持有者和购买者在市场中买卖标的商品的成交价格，其形成受市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合交易价格，不是产品各组成部分成本的机械相加。本案系商品房买卖合同纠纷，原告所购买的案涉房屋主体本身与装修是一个有机融合的整体商品，两者不能简单进行割裂，装修成本并不完全独立于房屋建安成本，装修成本也不是影响商品房交易总价及其内包含的装修价的唯一因素。因此合同约定装修价和房屋交易总价不应单纯机械割裂计算。2.原告与被告在签订《商品房买卖合同》时，已明确约定案涉房屋装修交付标准，相应样板房也对合同约定交付标准进行了直观展示，原告签约认可的装修价及对应装修交付标准系其真实意思表示，应得到尊重并履行。被告与原告签订的《商品房买卖合同》在第十四条、附件四中列明了原告所购商品房交付时应达到的装饰和设备标准，相应样板房也对装修交付标准进行了充分醒目提示，原告参观样板房时，能够直观了解相应装修交付标准对应的装修标准，包括材料、设备、品牌、规格、型号等。原告可以据此对装修的价值进行预测、评估，并作出是否签署商品房买卖合同的决定，原告签署合同表示其已认可装修所涉产品的交易价格及对应装修交付标准。原告以合同约定装修价与其自身认可的装修价值价格不符为由要求返还差价，该主张与事实、法律不符，违反市场经济基本原则，不应获得支持。3.案涉工程已竣工验收合格，被告已按照合同约定装修交付标准履行，不存在违约行为。4.原告所购商品房为精装修房，精装修房所涉装修范围不仅包括业主户内装修，还包括户外，所涉精装修范围及价值已计入双方约定的商品房交易总价，无法一一割裂计算。案涉项目系被告于2016年7月通过土地招拍挂竞得，在《浙江省人民政府办公厅关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》要求2016年10月1日起全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建住宅全部实行全装修和成品交付之前。案涉项目系精装修商品房定位楼盘，所谓的精装修楼盘，有别于毛坯商品房品质，开发商会加大投入在电梯等配套设施、绿化景观、楼宇外立面等公共部位进行整体品质提升和优化。开发商为优化精装修楼盘品质在这些公共部位的额外投入无法独立于房屋及装修整体交易价单独核算，但会计入双方约定的商品房交易总价及其内包含的装修价。二、案涉房屋在合同约定交付时间前已满足交付条件，原告未在约定期限内实际收房系原告原因造成，被告仅需依法承担质量瑕疵保修责任，不应承担逾期交房违约责任。双方签订的《〈浙江省商品房买卖合同〉补充协议（二）》第九条第6项第（3）点明确约定：买受人在办理该商品房交付手续时，该商品房已达到本补充协议第六条约定的交付条件，而买受人认为出卖人出示的证明文件不齐全，或认为该商品房不符合本合同第十四条及附件四约定的装饰、设备标准或者买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，该类异议不视为买受人可以拒绝收楼的理由，买受人亦不得以此为由要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。买受人应先予收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按本合同第十八条的约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任，若买受人拒绝收楼的，视为出卖人已按照合同约定向买受人交付了该商品房。被告已于2019年12月28日前发出《收楼通知书》，书面通知原告案涉房屋已满足交付条件，请原告在2020年1月5日前办理交付手续。原告亦在2019年12月30日来现场办理交付，原告当场提出房屋存在质量瑕疵要求修复，并以此为由拒绝接受房屋，但相应质量瑕疵均不构成原告拒收房屋的合法有效理由。原告未在合同约定的交付时间2020年1月15日前实际接收房屋系原告原因造成的，被告不存在交付违约行为，无须为此承担逾期交付责任。被告一直积极承担保修责任，原告所称的质量瑕疵早已修复，且双方已办理房屋实际交接手续，案涉房屋已实际交付原告。综上所述，原告主张均与事实及约定不符，且无法律依据。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。经审理，本院认定事实如下：2018年5月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定主要内容有：买受人购买的房屋为杭州市拱墅区××公寓××幢××室，房屋面积138.05平方米；房屋单价每平方米45311.45元，房屋总价6255246元，其中包括全装修总价828300元；房屋交付日期为2020年1月15日。《商品房买卖合同》第九条约定交付期限及条件：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。另《商品房买卖合同》第十四条和附件四对装饰、设备标准进行了约定，即对主要材料和设备的品牌、产地、数量等进行了约定。同日，双方签订《补充协议》（二），第七条约定：因出卖人原因，导致未能按期交付该商品房的，双方同意：本合同继续履行，出卖人应自本合同第九条约定的交付期限届满的次日起至出卖人实际交付（含视为出卖人交付的情形）之日止，每日按买受人实际支付房价款（指出卖人指定账户实际收到买受人支付房价款金额）的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额最高不超过买受人实际支付房价款的1%。第九条第6款第（3）项约定：买受人在办理该商品房交付手续时，该商品房已达到该补充协议第六条约定的交付条件，而买受人认为出卖人出示的证明文件不齐全，或认为该商品房不符合本合同第十四条及附件四约定的装饰、设备标准或买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，该类异议不视为买受人可拒绝收楼的理由，买受人亦不得以此为由要求出卖人承担逾期交楼的违约责任。2019年12月21日，案涉申花合景天銮项目公共部位及室内装修工程通过验收合格。2019年12月28日，被告向原告发送《收楼通知书》，通知原告案涉房屋已满足交付条件，请原告于2020年1月5日办理相关收楼手续。2019年12月30日，原告前往案涉楼盘收楼，为了确认房屋装修质量情况，委托杭州阿汤哥验房咨询服务有限公司（以下简称验房公司）陪同验房。验房公司验收后，向原告出具了《房屋查验检测报告》。该报告列明入户门门扇闭不严、门套下坎凹陷、过门石开裂；石材崩边、磕划痕；窗台开裂修补明显；橱柜、水槽漏水、下水管少配件；客厅、阳台墙面、墙板漏缝；公卫户内门门吸松脱、花洒安装松脱；西北卧门扇偏斜，地，地板扬灰伏；墙顶面漆普遍磕、划、污痕等63处装修问题。原告以案涉房屋存在装修质量问题为由，拒绝接收案涉房屋。并向本院提起诉讼。另，2019年1月4日，被告为完成竣工验收备案手续，对样板房进行了部分拆除。2019年10月31日，杭州市住房保障和房产管理局出具杭房罚字〔2019〕05号行政处罚决定书，对被告未按规定时间保留交付样板房的行为做出处罚。随后，被告重建了样板房。另，2017年12月7日，被告向浙江省杭州市之江公证处申请对“天銮公寓”售楼处样板房区域的相关现场状况进行保全证据，浙江省杭州市之江公证处于当天进行了现场公证，并于12月10日出具了公证书。2020年5月27日，原告张璐璐接收案涉天銮公寓9幢302室房屋。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律拘束力。关于原告要求被告返还装修差价的问题。原告主张案涉商品房装修价值不足合同所约定的全装修总价，故要求对案涉商品房室内装修价值进行鉴定，并以鉴定确定的价值要求被告赔偿差价。本院认为，首先，案涉《商品房买卖合同》第十四条和附件四已经对装饰、设备的品牌、产地、数量等进行了约定。经庭审查明，原告尚未有证据足以证明案涉商品房的装饰、设备存在不符合双方约定的情形。被告在销售过程中对外展示了样板房，原告参观了样板房，对案涉房屋的装饰装修所有材料的品牌、型号、数量有一定的直观感受，原告据此对于装修价值亦会有一定的判断。其次，虽然被告为完成竣工验收备案手续，于2019年1月4日对样板房进行部分拆除，但被告于2017年12月7日对售楼处样板房区域的相关现场状况进行了保全证据的公证，且后被告又重建了样板房。原告并未能指出案涉房屋的装修及设备与样板房之间存在哪些方面的差异。再次，双方合同中虽对装修总价进行了约定，但反映的仅仅是交换价值，而交换价值受供求关系等因素的影响，买受人亦会将该部分交换价值作为整体交换因素的一部分去衡量以决定是否购买该房屋。而商品房整体的市场价值、装修品质以及当时售房政策等等因素均为购买者决定是否购买的因素，可以说整体的成交价值是原、被告双方自由协商的结果。据此，本院认为，虽合同对装修总价有一个明确的数额约定，但该销售价格是双方当事人对商品房整体品质确认的基础上，自由协商的结果，不能等同于装饰、设备的价值。故原告要求对房屋装修、设备价值进行鉴定，本院不予准许。对原告要求以此为基础返还装修款差价的请求，本院不予支持。关于原告认为被告逾期交房的主张能否成立的问题。原告主张案涉商品房存在诸多装修质量问题，原告有权拒收房屋，被告应当承担逾期交房的违约责任。案涉项目的房屋建筑工程和市政基础建设工程于2019年1月4日经验收合格，公共部位及室内装修工程于2019年12月21日经验收合格，符合合同约定及法定的交付标准。2019年12月28日，被告向原告发出《收楼通知书》，原告亦于2019年12月30日前往案涉房屋进行验房。原告并未对案涉房屋的主体结构等提出质量问题。即使根据原告提供的《房屋查验检测报告》，该报告中的质量问题均属于装修瑕疵问题，未达严重影响正常居住使用的程度，更不存在房屋主体结构质量问题。因此，案涉房屋的质量问题均属于开发商承担保修责任的范围，并不能构成原告拒不收房的理由。故原告据此要求对房屋装修质量进行鉴定，本院不予采纳。原告就此认为被告交付的房屋存在质量问题拒不收房，从而主张被告逾期交房并要求支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。被告已经提交了《工程证明、验收表》，原告要求被告再另行出具全装修住宅室内装饰装修工程验收合格相关文件的请求，缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张璐璐的诉讼请求。案件受理费减半收取134.5元，由原告张璐璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 王少丽二〇二〇年十二月三十日法官助理 邓婷婷代书记员 辛 然