重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初5754号原告：王荣，男，汉族，1979年4月6日生，住重庆市九龙坡区委托诉讼代理人：段小刚，重庆合融律师事务所律师。被告：刘茸花，女，汉族，1972年12月17日生，住重庆市沙坪坝区委托诉讼代理人：蔡向阳，重庆汇邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘兴旺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司。住所地：重庆市九龙坡区法定代表人：周燕。委托诉讼代理人：冷光训，该公司员工。委托诉讼代理人：谭小玲，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行。住所地：重庆市渝中区负责人：熊刚，该行副行长。委托诉讼代理人：何继兴，该行员工。原告王荣诉被告刘茸花、第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称建行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王荣及其委托诉讼代理人段小刚，被告刘茸花及其委托诉讼代理人蔡向阳、潘兴旺，第三人到家了公司的委托诉讼代理人冷光训、谭小玲到庭参加诉讼。第三人建行重庆分行在本院向其送达起诉状副本后，明确表示不到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩状。本院依法开庭审理，本案现已审理终结。原告王荣诉称：2017年4月30日，原、被告及第三人到家了公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告刘茸花将位于重庆市九龙坡区房屋以316万元的价格出售给原告王荣。原告王荣原本以首付和按揭贷款的方式支付房款，原告王荣贷款审批通过后，双方因被告刘茸花的房屋在第三人建行重庆分行处设有抵押致使房屋无法过户。现原告王荣要求全款支付房款，并愿意出资偿还贷款以涤除抵押权，但被告刘茸花仍不向第三人建行重庆分行预约偿还贷款，致使双方的合同未能履行。被告刘茸花拒不履行合同，拒绝配合办理下相关手续，已经构成违约，原告王荣遂诉至法院，要求判决：1.被告刘茸花将位于重庆市九龙坡区房屋所有权转移登记至原告王荣名下；2.原告王荣有权代被告刘茸花向中国建设银行股份有限公司重庆市分行一次性偿还房屋抵押贷款；3.中国建设银行股份有限公司重庆市分行协助原告王荣办理位于重庆市九龙坡区房屋的抵押权注销手续；4.本案诉讼费、保全费由被告刘茸花承担。被告刘茸花辩称：1.原告王荣要求判决履行过户的请求不具备过户条件。2.（2017）渝0107民初17147号民事判决书和（2018）渝05民终5146号民事判决书认定原告王荣未履行合同义务，也认定被告刘茸花未违背合同规定，被告刘茸花也履行了相应义务。3.原被告签订的合同履行期限已经超过2年，继续履行合同也不能实现被告刘茸花2017年卖房的目的。4.原告王荣的前两次诉讼是在恶意拖延履行期限，原告王荣通过前两次诉讼明确的情况下仍未履行先付款后解押。5.被告刘茸花在前两次诉讼中的抗辩行为即是一种向原告王荣的变相催告行为。6.原告王荣的此次起诉的状况与前两次起诉的事实状况没有任何变化，原告王荣并未在判决书生效后履行过任何原合同义务，只是在诉讼请求中增加了向第三人建行重庆分行的诉讼，没有改变任何原合同的实质状态。7.原告王荣的贷款金额至今无法核实，使得原合同的履行期大大超过，即使按照贷款2个月计算，最后的200万应当在2017年7月25日之前支付，在当时的情形下原告王荣未能履行，现在原告王荣提出全款购房，与当时签订合同时被告刘茸花想尽快拿到房款的目的不能达到，且全款购房是另一个要约。8.被告刘茸花与第三人建行重庆分行签订的房屋按揭借款合同是另一法律关系，原告王荣无权就其他法律关系要求法院代为处理被告刘茸花与第三人建行重庆分行之间的按揭关系。9.原告王荣的本次起诉违反了一事不再理的原则，即使原告王荣的本次起诉不违反一事不再理的原则，原告王荣的诉讼请求也不应得到支持，因为被告刘茸花根据原告王荣的违约行为提出解除双方之间的合同关系并要求原告王荣赔偿损失。第三人到家了公司辩称：原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，且在合同履行过程中第三人到家了公司已经尽到了通知义务。签订合同时，原被告知晓案涉房屋存在抵押，合同约定原告王荣的按揭由第三人到家了代办，但后面由于原告王荣认为按揭代办费用过高，原告王荣要求自行办理按揭，对于按揭的办理过程第三人到家了公司不清楚。对于案涉房屋的解押情况，当时协商的是由被告刘茸花自行解押，后面原被告协商由原告王荣支付的首付款用于解押，但需要被告刘茸花到银行预约还款。原告王荣的按揭贷款审批通过后，联系第三人到家了公司要求联系被告刘茸花办理房屋预约解押，但被告刘茸花告知第三人到家了公司有其他中介公司给其打电话告诉说原告王荣不再购买房屋，被告刘茸花至今没有去办理解押手续，合同履行至今，案涉房屋仍然存在抵押，合同未履行完毕。第三人到家了公司不同意解除居间合同，按照合同约定第三人到家了公司有权收取相关的中介服务费。第三人建行重庆分行辩称：被告刘茸花于2009年11月向第三人建行重庆分行辖属分支机构渝中支行申请了个人住房贷款并与我行签订了住房按揭借款合同，同时被告刘茸花以本案争讼房屋作为抵押物为被告刘茸花的上述贷款提供抵押担保。如果案涉房屋买卖合同被法院裁判继续履行的，那么，在房屋所有权变更登记之前，应当向我行归还、结清全部欠款，然后持我行或渝中支行出具的贷款结清证明、以及同意注销抵押登记证明，自行前往房屋登记中心办理抵押权注销登记。经审理查明，重庆市九龙坡区房屋登记的产权人为被告刘茸花，该房屋尚有银行抵押贷款未结清，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆市分行。2017年4月30日，原告王荣（乙方）与被告刘茸花（甲方）、第三人（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定经第三人作为中介居间，由原告王荣购买被告刘茸花所有的位于重庆市九龙坡区，建筑面积为274平方米的房屋，房屋价款为3160000元。被告刘茸花承诺系该房屋的合法产权人，承诺该房屋权属真实、有效，面积属实，无债权债务纠纷及司法冻结等情况，并已取得共有人同意，拥有全权的处分权，可合法交易。该房屋办理产权过户手续所发生的税费、配套设施过户所产生的相关费用由乙方承担，房屋价款包括房价、大修基金、五通费、现有装修、室内物品、设备设施等。合同约定的付款方式为按揭付款：第一次乙方在签订本合同当日交付50000元作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交予丙方保管；第二次乙方须于过户当天交付1100000元给甲方；第三次乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款2000000元用于支付甲方房款，双方须于2017年5月25日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付予甲方。甲方承诺若该房屋在本次交易之前发生过产权纠纷、债务、抵押、税费及租赁补偿等事宜，由甲方自行解决并承担相应费用。甲乙双方须在接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料及时到场办理包括但不限于提前还贷、注销抵押、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续，丙方应积极配合，若因此出现延误，责任方须承担对守约方的违约责任。甲乙双方须完全配合丙方代为办理的按揭手续并提供所需证件和资料，按揭办理过程中，若乙方变更付款方式、提出终止贷款时，乙方须于过户前补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的可能的经济损失，已缴纳的按揭服务费不予退还。各方对违约责任约定为：甲乙双方中任何一方违反上述条款导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。补充条款约定，若乙方自行办理按揭，则丙方不收按揭服务费。合同签订后，原告王荣于2017年4月30日支付被告刘茸花定金50000元。该房屋登记在被告刘茸花名下，在中国建设银行股份有限公司重庆市分行设有抵押。另查明：2017年8月11日，原告王荣起诉被告刘茸花至我院，并将第三人到家了公司列为该案第三人，要求判令被告刘茸花继续履行《房屋买卖（居间）合同》，将位于重庆市九龙坡区房屋过户给原告王荣；被告刘茸花支付违约金63.2万元；诉讼费由被告刘茸花承担。我院作出（2017）渝0107民初17147号《民事判决书》驳回了原告王荣的诉讼请求。该判决书载明：“……关于原告请求判令被告继续履行《房屋买卖（居间）合同》，立即向原告履行过户义务的诉讼请求。本院认为，双方合同约定原告须于过户当天交付1100000元给被告刘茸花，但原告现只支付被告刘茸花伍万元定金，并未支付1100000元首付款，且该房屋现在中国建设银行股份有限公司重庆市分行设有抵押，客观上也存在不能过户的障碍，故原告的此项请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金632000元诉讼请求。……原告诉称被告在出售房屋时作出承诺该房屋无债权债务纠纷隐瞒了房屋存在按揭抵押的事实，但原被告之间的聊天记录中原告陈述‘我这几天准备一下钱，尽快去解押’，由此可推定原告系知晓该房屋存在按揭抵押，且第三人陈述在签订合同时三方都知晓有按揭，第三人作为原被告购买该房屋的居间方，其应该了解具体的交易情况，本院对第三人的陈述予以采信，对原告的此项诉称本院不予认可。双方在合同中约定，被告承诺若该房屋在本次交易之前发生过产权纠纷、债务、抵押、税费及租赁补偿等事宜，由被告自行解决并承担相应费用，但聊天记录中原告陈述‘我这几天准备一下钱，尽快去解押’，由此可视为双方对合同履行的变更，由被告配合原告去解押。原告诉称被告反悔不再出售该房屋，但双方的聊天记录中，被告均无不再出售房屋的意思表示，被告举示的《贷款预约还款通知单》上虽无银行的签字及盖章，但该《贷款预约还款通知单》与双方聊天记录可相互印证出被告有提前预约还款配合解押的行为，被告履行了合同，并未根本违约，原告也无其他证据证明被告根本违约。双方合同约定‘甲乙双方中任何一方违反上述条款导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。’该总房款20%的违约金系合同根本违约的违约金，现被告及第三人均愿意继续履行该合同，原告也无证据证明被告根本违约导致合同不能履行，故对原告的要求被告承担房款20%的违约金的请求本院不予支持。……”后原告王荣不服我院判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）渝05民终5146号民事判决书驳回原告王荣的上诉，维持原判。（2018）渝05民终5146号民事判决书中载明：“……二审中，上诉人与被上诉人当庭确认在履行过程中达成一致意见，由被上诉人去预约解押，预约完成后由上诉人提供资金配合解押。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人三方签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应按约履行。现上诉人请求被上诉人继续履行合同，将房屋过户给上诉人，而案涉房屋上至今仍设定有银行抵押，在抵押权人中国建设银行股份有限公司未作出明确意思表示之前，客观上存在不能过户的障碍，故一审以此驳回上诉人的请求并无不当。……本案中，现上诉人要求继续履行合同，而被上诉人与原审第三人也均未表示反对，因此，并未出现合同无法继续履行的根本违约情形，故一审驳回上诉人要求被上诉人承担房款20%的违约金并无不当。……”该判决书已经生效。审理中，被告刘茸花举示了调查笔录一份，被告刘茸花陈述被调查人刘元望系第三人到家了公司员工，现已离职。刘元望在笔录中陈述2017年5月18日刘元望陪被告刘茸花去预约还款，第二次是被告刘茸花自行前去预约还款，两次预约还款成功后刘元望都有通知原告王荣。原告王荣和第三人到家了公司均对上述调查笔录不予认可。原告王荣已向本院账户支付3110000元房款，陈述愿意采取一次性付款的方式支付房款。被告刘茸花陈述自己在二审后未催告原告王荣付款，也未向银行预约解押。第三人陈述按照二手房交易流程，若贷款买房，先办理按揭；若房屋存在抵押，可以协商在按揭审批过程中由卖房预约还款，待按揭审批通过后，若买方出钱帮助卖房方解押且卖方预约成功了，才支付解押款；房屋抵押登记注销后，才会办理过户手续；过户手续办理完毕后，卖房需向银行办理抵押登记等手续。上述事实，有原告王荣提交的《房屋买卖（居间）合同》、短信记录2份、房屋登记信息查询证明、（2018）渝05民终5146号民事判决书等，被告刘茸花提交的（2017）渝0107民初17147号民事判决书、民事起诉状、贷款预约还款通知书2份、微信截图、（2018）渝05民终5146号案件庭审笔录2份、调查笔录等，与庭审笔录等在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方于2017年4月30日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，原、被告建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。关于被告刘茸花陈述的重复起诉的问题，本院（2017）渝0107民初17147号《民事判决书》和重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终5146号《民事判决书》曾驳回了原告王荣主张过户的诉讼请求，理由为案涉房屋设有银行抵押，建行重庆分行未作出明确意思表示，同时在上述案件中建行重庆分行并未作为当事人参加诉讼，而在本案中建行重庆分行被列为第三人参加了诉讼，并发表了相应意见，且原告王荣愿意变更支付房款的方式，为新事实，并不构成重复起诉，本院应当依法受理并进行审查。基于案涉《房屋买卖（居间）合同》的履行情况，原被告在本案之前已经经历了两次诉讼，重庆市第五中级人民法院于2018年11月19日作出的（2018）渝05民终5146号《民事判决书》查明并认定被告刘茸花及第三人到家了公司均愿意继续履行该合同，且被告刘茸花并无根本违约行为，确定的基本事实为原被告签订的《房屋买卖合同》可以继续履行。同时上述判决中查明了双方确认由被告刘茸花去预约解押，预约完成后由原告王荣提供资金配合解押的事实，结合本案第三人的陈述及二手房交易惯例，被告刘茸花需向银行预约解押后，原告王荣才提供资金用于解押。但二审后被告刘茸花并未向银行预约解押，故被告刘茸花辩称原告王荣违约的理由不成立，本院对此辩解意见不予采纳。原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》，原告王荣的合同目的是购买争讼房屋，被告刘茸花的合同目的是出售争讼房屋。原告王荣的主要合同义务是向被告刘茸花支付《房屋买卖（居间）合同》中约定的全部购房款，被告刘茸花的主要合同义务是在收到原告王荣支付的全部购房款后将争讼房屋过户登记至原告王荣名下。现原告王荣要求全款购房，并已经将剩余全部购房款支付至本院账户，履行了其主要合同义务，且实现了被告刘茸花的合同目的，本案案涉合同存在可继续履行的基础事实。关于原告王荣提出的要求代被告刘茸花一次性偿还房屋抵押贷款的诉讼请求。首先，合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，被告刘茸花应当继续履行合同。其次，我国《物权法》规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，原告王荣可以代被告刘茸花向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，第三人建行重庆分行应予以协助，并在原告王荣代为清偿贷款后协助办理抵押登记的注销手续。第三人建行重庆分行亦认可只要结清案涉房屋欠款，则可配合办理抵押登记注销手续，因此，原告王荣主张代被告刘茸花清偿欠款，并在清偿欠款后，由第三人建行重庆分行协助办理抵押登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告刘茸花应在抵押登记注销后，及时协助原告王荣办理将案涉房屋过户至原告王荣名下的手续。原告王荣的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：原告王荣在本判决生效后十五日内代被告刘茸花向第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行偿清重庆市九龙坡区房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）；二、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内配合原告王荣办理上述房屋解除抵押登记手续；三、被告刘茸花在上述房屋抵押登记解除后十五日内协助原告王荣办理将上述房屋的产权转移登记至原告王荣名下的手续。本案案件受理费25元，保全费5000元，共计5025元，由被告刘茸花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  印 雪二〇二〇年十二月二十五日法官助理  陈 凤书 记 员  王雪梅