江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初7594号 原告：谈七妹，女，1976年12月26日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被告：饶水生，男，1984年2月10日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 原告谈七妹与被告饶水生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谈七妹到庭参加诉讼，被告饶水生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谈七妹向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付2020年2月10日至2020年4月27日的房屋租金12833元；2．判令被告按照月租金5000元的标准支付2020年4月28日起至2020年6月30日（被告腾房日）的房屋占用费10500元；3．判令被告立即向原告支付在房屋租赁期间拖欠的水、电费1916元；4．本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年12月6日，房东万利国将位于南昌市市东湖区房屋出租给原告，并允许原告将该房屋分割转租给他人。2019年7月，在经房东万利国的允许下，原告将该房屋部分转租给被告，原、被告在租赁合同中部分约定如下：1.租期为2019年7月10日至2023年12月6日；2.2019年12月10日至2020年12月9日租金为5000元／月；3.被告应在每月1日前将下一个月度的租金一次性支付给原告，欠缴租金超过10天，原告有权单方面解除合同，不予返还履约保证金并收回出租房屋；4.被告应按时支付因租用该房屋而产生的有关费用，包括水电费、物业费等。租赁合同签订的前几个月，被告尚能如期履约，但从2020年2月1日至今，被告置原告的催促于不顾，未再向原告支付房屋租金和拖欠的水电费。无奈之下，原告于2020年4月24日通过微信向被告发出了不缴房租三天之后便自动解除合同的通知。被告收到该通知后，直到2020年6月30日才把东西搬走，腾空房屋，但仍未支付所欠房屋租金和其他费用。截至起诉之日，被告拖欠原各种费用共计25249元，包括房屋租金12833元、逾期腾房产生的房屋占用费10500元、水电费1916元。 被告饶水生未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 根据原告谈七妹陈述和经审查确认的《租房合同》、《房屋租赁协议》、微信聊天记录等证据，本院认定事实如下： 2018年12月6日，原告谈七妹与案外人万利国签订一份《租房合同》，约定案外人万利国将丰和花园小区C区1栋5单元109号两室一厅出租给原告，合同期5年，从2018年12与6日至2023年12月6日止。后原告谈七妹与被告饶水生签订一份《房屋租赁协议》，约定：原告将坐落于红谷滩新区丰和花园小区C区1栋5单元109号分租给被告；租期暂定54个月，自2019年7月10日至2023年12月6日，首年2019年7月10日至2019年12月9日每月租金为4800元，2019年12月10日至2020年12月9日每月租金为5000元，此后逐年递增每月200元；被告向原告缴纳2个月租金作为履约保证金；被告应于每月1日前将下一个阅读的租金一次性支付给原告，每逾期一天，则被告需按月租金的1%支付违约金，欠交租金超过10天，原告有权单方面解除合同，不予返还履约保证金并收回出租房屋；被告应按时支付因租用该房屋而产生的水费、电费、物业管理费等费用，其中物业费每年500元，水费每吨4元，电费每度1元。合同签订后，被告交纳了押金1万元，并支付租金至2020年2月9日，此后租金未交纳。2020年4月11日，原告通过微信通知被告支付租金违约金及水电费，同时通知解除合同。2020年4月24日，原告再次通过微信发送信息给被告，主要内容为“根据合同约定，你应该在2020年2月1日要交房租，但至今几个月房租未交，按合同如欠交超过10天，我有权单方解除合同，请在3天内把房租补上，否则合同在3天之后自动解除，押金不退，屋内所有东西如有损坏丢失后果自负”。关于案涉房屋的使用情况，原告陈述，被告租赁案涉房屋用于开设了一家早餐店，自2020年2月份疫情后，被告未再付款。疫情期间，被告偶尔会到案涉房屋，因其一直没有缴纳房租，2020年5月下旬，原告让被告搬离了案涉租赁房屋，案涉店面的水电费由原告谈七妹连同其自选承租的部分店面一并缴纳，原告已提供其已缴纳案涉店面水电费的证据，被告欠电费情况：1740元（1740度×1元/度），被告欠水费情况：176元（44吨×4元/吨）。关于疫情期间的租金减免事宜，原告陈述，在被告提出继续履行合同的情况下，原告同意免租半个月，在被告提出解除合同时，原告对被告要求退押金的请求未予同意，并直接让被告搬离及补缴房租。被告搬离时未办理交接手续。2020年8月，原告将案涉房租另租给他人。 本院认为，原告谈七妹与被告饶水生签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务。因原告陈述被告在2020年5月下旬搬离了案涉租赁房屋，被告已支付租金至2020年2月9日，自2020年2月份疫情后案涉租赁房屋处于未经营状态，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任”的规定，本院根据双方的过错程度，结合本地疫情防控实际情况及原告未主张搬离之后案涉租赁房屋的空置损失及原告已选择没收被告的押金1万元的因素，对原告主张的被告搬离前的租金及房屋占有使用费损失酌情由被告负担15000元（5000元/个月×3个月）。对于原告主张其已垫付的水电费1916元的诉请，原告已提供支付凭证，本院予以支持。被告饶水生经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告饶水生在本判决生效之日起十日内支付原告谈七妹租金15000元； 二、被告饶水生在本判决生效之日起十日内支付原告谈七妹水电费1916元 三、驳回原告谈七妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费430元（原告谈七妹已预交），由原告谈七妹负担207元，由被告饶水生负担223元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  王佩珍 人民陪审员  马红娜 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  聂小霞 附相关法条及司法解释： 1．《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。