江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初2088号原告：唐晓舟，男，1994年5月14日生，汉族，住江苏省兴化市。原告：林志琳，女，1998年12月10日生，汉族，住江苏省盱眙县。以上两原告共同委托诉讼代理人：蔡如华，江苏江豪海信律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：蔡婧丽，江苏江豪海信律师事务所律师。被告：陈海霞，女，1982年9月15日生，汉族，住泰州市海陵区。被告：聂平成，男，1982年8月11日生，汉族，住泰州市海陵区。以上两被告共同委托诉讼代理人：许卫华，江苏德善律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：张雪雪，江苏德善律师事务所律师。原告唐晓舟、林志琳与被告陈海霞、聂平成房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐晓舟及两原告共同委托诉讼代理人蔡如华、蔡婧丽，两被告共同委托诉讼代理人许卫华、张雪雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐晓舟、林志琳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金人民币5000元；2、要求被告承担违约金100000元；3、要求被告赔偿损失4000元（支付中介佣金）；4、要求被告赔偿房屋增值损失（暂定房屋增值50000元，具体以鉴定评估为准）。事实和理由：原告唐晓舟、林志琳作为受让方于2020年4月11日与作为转让方的被告陈海霞、聂平成及中介方泰州市新世纪房产经纪有限公司签订《泰州市房地产转让合同》，房屋位于泰州市海陵区，建筑面积99.31平方米。合同第三条约定：原告方支付被告方购房定金人民币5000元整，2020年4月26日前至泰州市存量房交易中心办理网签备案手续。2020年4月12日，被告陈海霞用微信与原告唐晓舟联系，协商解除合同未果，4月15日用微信发布单方面解除房屋转让合同通知，严重违反诚实守信原则，4月26日被告方未办理网签备案手续，违反合同约定，按照合同约定需承担违约责任。原告唐晓舟、林志琳于2020年4月16日登记结婚，案涉房屋系原告方结婚计划内的婚房，因被告方的违约行为，造成了不可弥补的损失。综上，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告陈海霞、聂平成共同辩称，首先，聂平成对房屋买卖合同及相关条款、违约责任均不知情，故不应承担相关的违约责任。其次，签订合同时，被告的父母及孩子均明确表示该房屋不可能出卖，原告明知聂平成与陈海霞发生矛盾，通过录音可以间接证明在签订合同时原告已明知该合同可能系陈海霞的单方表示，故原告存在过错。第三，在签订合同后的第二天，陈海霞就向原告表示合同不能履行，故之后的相关损失原告同样有过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于泰州市房屋登记在聂平成、陈海霞名下。2020年4月11日，原告唐晓舟、林志琳与被告陈海霞、中介方泰州市新世纪房产经纪有限公司签订《泰州市房地产转让合同》，约定：被告自愿将坐落于泰州市房屋转让给原告，建筑面积99.31平方米，总成交价人民币950000元，合同签订时原告支付被告购房定金5000元，2020年4月26日至泰州市存量房交易中心办理网签备案手续……；中介公司应得中介代理费于合同签订时付清，合同履行过程中，若有一方违约而造成合同终止，中介公司应得的全部中介费正常收取，在违约方支付对方的违约金（含定金）中支付，不足部分由双方各付一半，守约方有向违约方追讨的权利；若被告中途悔约，应书面通知原告和中介公司，除需按原告所付定金的双倍及已付款返还给原告外，被告还需承担违约责任，并赔偿损失；合同双方必须全面履行合同条款，如一方违反合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币100000元。该《泰州市房地产转让合同》甲方处“聂平成”的签名系由被告陈海霞代签。同日，原告支付定金人民币5000元，被告陈海霞出具定金收条。在签订合同前，被告陈海霞与被告聂平成电话联系，告知卖房事宜，通话主要内容为，陈：“我跟你说下房子卖的话净得950000元”，聂：“你不要和我说，我不想听”，陈：“你不要说不想听，人家要做记录的，你必须听”，聂：“我同意”，陈：“人家要录音的”，聂：“我同意”。2020年4月12日，被告陈海霞通过微信与原告协商解除合同，并表示中介费补给原告，原告未同意，被告陈海霞遂表示“算了，就这样吧，按时给我钱吧。”2020年4月13日，原告向中介公司支付中介服务费人民币4000元。2020年4月15日，被告陈海霞通过微信向原告发出解除房屋转让合同通知。原告回复不同意解除合同。后因被告不同意履行合同，致原告涉讼。本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估，该评估机构出具情况说明，载明：根据对该房屋所在小区的房屋价格进行调查分析，该小区的房屋价格走势缓慢上升，公开资料显示2020年4月该小区二手房均价（含装饰装修）11227元/平方米，11月份均价11581元/平方米，4月至11月价格上涨354元/平方米，上涨幅度为3.15%，在房价涨幅不大，且时间为6个月左右的时间，需要评估个案房屋的增值，难度系数大，但可参考该小区的房屋价格走势进行综合评判。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。两原告与被告陈海霞签订的泰州市房地产转让合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告聂平成虽未在合同上签名，但在签订合同前，被告陈海霞已电话告知其卖房事宜，被告聂平成两次表示同意，被告辩称从聂平成的语气中可以表明聂平成并未对该房屋买卖表示同意，这一辩解本院难以采纳，应当认定陈海霞代聂平成在合同上签名的行为取得了聂平成的同意，陈海霞的该代理行为有效，该合同对聂平成同样具有约束力。被告在合同签订后明确表示不履行合同义务，并要求与原告解除合同，构成违约。鉴于被告明确表示不同意履行合同，原告同意与被告解除合同，双方对解除合同已达成合意。合同解除，原告支付给被告的定金5000元，被告应予返还。关于原告主张的违约金和损失，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以应当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告仅向被告支付了定金5000元，且在合同签订后第四日即向原告作出了解除合同的意思表示，双方亦已在2020年7月22日达成了解除合同的合意，即便有房屋升值损失，仅应计算至双方解除合同之日。鉴于评估机构无法对案涉房屋的增值给出具体结论，结合评估机构在情况说明中关于“案涉房屋所在小区价格走势缓慢上升”的陈述及自2020年4月至2020年11月上涨幅度仅有3.15%，本案截止2020年7月的涨幅应当更小。综合考虑上述因素，并将原告向中介机构交纳的中介服务费计算在内，本院酌情将违约金调整为人民币25000元。鉴于违约金的调整即是以原告的损失为基础，其损失已经通过违约金的方式进行了弥补，原告另行主张被告赔偿损失无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈海霞、聂平成于本判决生效之日起十日内共同退还原告唐晓舟、林志琳定金5000元、共同给付原告唐晓舟、林志琳违约金25000元，合计人民币30000元。二、驳回原告唐晓舟、林志琳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3480元，由原告唐晓舟、林志琳共同负担2930元、被告陈海霞、聂平成共同负担550元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  沙林霞人民陪审员  顾瑜文人民陪审员  陆琴桂二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  王 莉