贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初786号原告：江育芳，女，汉族，1974年2月10日生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈照巧，贵州贵君律师事务所实习律师。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区白云大道**，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，系公司副总经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，1995年11月17日出生，汉族，住贵州省，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：邓维，女，1995年7月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，系公司员工，特别授权代理。原告江育芳诉被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告江育芳的委托诉讼代理人王孝益，被告红华物流的委托诉讼代理人李家洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金105,066.00元。2、判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记违约金96,908.00元。3、判令被告支付原告面积差异需退还的款项255.71元。4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告于2013年9月30日签订《商品房买卖合同》，原告以399886.00元的价款购买位于观山湖区，付款方式为首付款加银行按揭。合同约定被告应在2013年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房的，逾期时间超过90日，若原告要求继续履行合同的，则被告应以原告已付房款为基数、自约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，按照日利率万分之0.5的标准向原告支付违约金。被告并未于约定的时间将商铺交付给原告。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八章房屋登记、第二十二条第三项转移登记的约定：被告承诺于2015年12月31日前办理好商品房转移登记，如果逾期60日未办理转移登记的，且原告不退房，从约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2019年6月7日取得产权证。原被告于2017年8月20日就违约金事宜签订《协议书》一份，原告至今共收到被告付来的4-204、4-205、4-206三个商铺违约金20297.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，因《商品房买卖合同》约定的违约金严重低于给原告造成的实际经济损失，原告将违约金日利率调整为万分之二进行相应计算。因原告实际得到面积与合同约定面积有差异，经双方核算，被告需退还原告的款项为255.71元，被告于2018年12月19日出具收据一份，载明购房结算待退款255.71元。综上所述，因被告没有按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付商铺及为原告办理商品房转移登记，构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特依法起诉至贵院，望判如所请。贵州红华物流有限公司辩称，被告开发的A栋项目在2013年年底已经竣工，并从2014年上半年开始陆续交付给部分业主装修使用，开展商场前期试营业，2015年5月18日取得A栋项目竣工验收备案，并测绘面积取得实测报告书，正式具备交付使用的条件，2015年5月29日在贵州商报上公告通知原告在内的全部业主，前来办理交付手续，至此，被告已履行通知义务，如原告是于2015年5月29日之前收房，应按实际收房之日视为交付之日，如是在2015年5月29日之后收房，则5月29日应视为收房之日。原告现要求支付逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，理应驳回。第二，对于逾期办证违约责任的诉请：逾期交付房屋转移登记文书是因为政府职能审批滞后导致，被告不具有过错，且被告只要在约定期限内完成房屋权属的初始登记，并在原告申请办理房屋所有权登记时能够提供相关文件，即可认定被告的协助义务已完成，因此，即便认定被告违约，被告于2018年8月30日取得A栋商铺的大产权证，并办理了初始登记，全部业主包括原告在内已经可申请办理小产权证。至今已有部分业主办理完毕，原告可随时到被告工作处领取相应的材料进行办理。即使法院认定被告违约，逾期办证的截止时间应当为2018年8月30日止，且被告认为逾期办理所有权转移登记的违约金标准过高，请求法院调整为日万分之零点五。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年9月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定将被告位于观山湖区房屋，建筑面积70.67平方米，出售给原告。该合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。该合同第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”该合同第二十二条约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”。合同签订后，原告按约于2013年9月30日向被告红华物流支付房屋首付款209886.00元，余款190000.00元以银行按揭支付，而被告未按约定于2013年12月31日前交付房屋，亦未按约定于2015年12月31日前办理房屋转移登记。2017年8月20日，原、被告经协商签订《协议书》约定（4层204、205、206号商铺）：一、根据《商品房买卖合同》的约定，甲乙双方共同核算确认，甲方（被告）需支付给乙方（原告）逾期交房违约金12,675.00元，截止2017年8月31日逾期办理产权登记违约金83,312.00元，支付补贴0元，三共计人民币95,987.00元。二、若由于甲方（被告）原因，造成2017年9月1日后仍存在商铺产权登记迟延情形的，且依据《商品房买卖合同》应当由甲方（被告）对此迟延期间承担违约责任的，则双方将在产权登记办理完毕时根据《商品房买卖合同》约定的标准进行核算支付。三、双方确认，甲方支付完毕本协议第一条约定款项后，根据《商品房买卖合同》甲方应承担的逾期交房违约责任，以及截至2017年8月31日的逾期办理产权转移登记的责任全部豁免，如甲方（被告）不能按本协议兑现支付给乙方款项，乙方有权按购房合同上的条款约定对甲方保留司法权力。原告至起诉时共收到被告支付4-204、4-205、4-206三个商铺违约金20,297.00元，所以涉案商铺收到的违约金为：20,297.00元÷3=6,765.67元。另查明，原、被告于2017年9月18日签订《商铺委托经营管理合同》，原告将涉案商铺全权委托被告统一招租经营管理，并对委托事项进行了明确约定，该委托合同纠纷案在本院另案审理。原告因房屋产权登记面积与合同约定面积有差异，经双方核算，被告需退还原告面积差价为255.71元，被告出具收据后至今未退。再查明，被告于2015年5月18日取得贵州红华商贸物流园仓储物流中心A(1-4层)《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，并于2015年5月29日在《贵州商报》上公告通知：“……在2015年5月31日之前……办理商铺接收手续，逾期视为自登报公告交房之日起自动收房；……”。同时，被告于2018年3月8日取得涉案房屋《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，2018年8月30日取得贵阳市国土资源局不动产初始登记。原告于2019年6月7日取得涉案商铺的不动产权登记。以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、《协议书》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商铺委托经营管理合同》、房屋所有权证、退款收据、存折流水、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《不动产权证》、贵阳商报公告信息、《关于尽快办理红华公司土地、规划手续的请示（红华物流公司字[2014]第015号）》、《关于商请加快红华商贸物流园项目调规手续审批的函》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告依约交付购房款后，被告却未按合同约定时间交付房屋，被告虽于2015年5月29日登报通知原告收房，但其于2018年3月8日方取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，满足约定交付条件，原告要求被告承担逾期交房违约金的请求，理由正当，应予支持。本案中原、被告于2017年9月18日签订了《商铺委托经营管理合同》，该行为视为已实际交房，故原告主张的逾期交房违约金计算至实际交房之日。关于逾期交房违约金的标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定为万分之0.5，原告以合同约定的违约金严重低于实际损失为由，称应将违约金日利率调整为万分之二进行计算，本院认为，原、被告对于违约金的约定虽然为格式条款，但对于购置较大金额资产的买受人，有理由认为其对违约金的约定进行了充分的了解和知晓，同时，原告未提供充分证据证明其受到的实际损失严重程度，故对原告的该项主张本院不予支持，并仍按商品房买卖合同约定的执行。因此，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：以399,886.00元为基数，按照每日万分之0.5的利率从2014年1月1日起计算至2017年9月18日止，本案中应扣减已支付违约金6,765.67元。关于逾期办理产权转移登记违约金的标准问题。《商品房买卖合同》约定被告于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按约定期限取得所有权初始登记并将办理产权转移登记的相关文书交付给原告，原告向被告主张逾期办证违约金，应予以支持。被告称逾期办证并非被告原因造成的，是政府职能部门审批滞后的原因，系不可预见因素的辩解理由，因无证据证实，本院不予采纳。原告主张约定的逾期办证违约金严重低于原告的实际损失，应将违约金日利率调整为日万分之二的主张，原告并未充分举证证明其因逾期办理登记造成的实际损失，故本院对原告的此项主张不予支持，对被告抗辩逾期办理所有权转移登记的违约金标准过高，请求调整为日万分之零点五的意见，亦因没有提出相关证据予以证明，本院亦不予以采纳。因此，逾期办证的违约金标准仍按商品房买卖合同约定的执行。本案中，原告已于2019年6月7日取得房屋所有权证。故逾期办理房屋转移登记违约金的截止时间应计算至取得房屋所有权证之日止，被告应向原告支付的逾期办证违约金为：以399,886.00元为基数，按照每日万分之一的利率从2016年1月1日起计算至2019年6月7日止。关于房屋面积差异问题。按双方购房合同“按照差异面积双方据实结算”的约定，原告请求退还经双方核算后面积差价255.71元的主张，本院予以支持。同时，计算逾期交房违约金及逾期办证违约金的基数也应当以减去退还面积差价之后的基数为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江育芳支付逾期交房违约金，以399,630.29元为基数，按照每日万分之0.5的利率从2014年1月1日起计算至2017年9月18日止(被告贵州红华物流有限公司已支付的违约金6,756.67元，应予减扣)；二、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江育芳支付逾期办证违约金，以399,630.29元为基数，按照每日万分之一的利率从2016年1月1日起计算至2019年6月7日止；三、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江育芳支付面积差价款255.71元；四、驳回原告江育芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,166.00元，由原告江育芳负担1,083.00元，由被告贵州红华物流有限公司负担1,083.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨小菠二〇二〇年十二月二十六日书记员  姚文勇