广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初4746号 原告：王崎航，男，1996年8月8日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：张建超，广西华尚（象州）律师事务所律师。 被告：柳州御景龙恒房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区德润路**，统一社会信用代码：91450200MA5KB3ET9H。 法定代表人：沈治国，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，该公司员工。 原告王崎航与被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司（以下简称“御景龙恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月25日公开开庭进行了审理。原告王崎航及其委托诉讼代理人张建超，被告御景龙恒公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王崎航向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还已付购房款本金389434元及利息14181.65元（分别以143809元为基数，按照年息6%计算，自2019年9月28日起暂计至2020年6月28日止，利息为6567.28元；以245625元为基数，按照年息6%计算，自2019年12月25日起暂计至2020年6月28日止，利息为7614.38元；以后的利息计至被告实际清偿完毕之日止）；2、判令被告向原告双倍返还定金40000元；3、判令被告承担本案的诉讼费。 -2- 事实和理由：原告于2019年9月找被告协商，欲购买被告开发建设的位于柳州市鱼峰区房屋，但要求按公布的价格的七折购买，被告既未拒绝也未明确答应，却不断催促原告分期支付房款，又不与原告签订《认购书》及《商品房买卖合同书》，也未按已交款的30%返还购房款。原告支付了两期款项后仍未能与被告签订购房合同即停止再按其要求转账。现被告以与原告签订有《认购书》为由要求原告按公布价格签订《商品房买卖合同书》，否则原告的已付款项将不予退还。原告认为，被告未与原告成立买卖合同，被告取得原告的款项没有事实和法律依据，不当得利应当返还。另外，虽然双方未签订合同，但被告向原告出示的收据上将已付款中的20000元作为定金，因合同未签订的责任完全是被告的过错，被告应双倍返还该定金。为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。 被告御景龙恒公司辩称，请求依法驳回原告诉请。本案双方在2019年9月28日签订认购书后，原告缴纳了购房定金50000元及首期房款113809元，后又缴纳二期房款245625元，原告认可认购书的约定缴纳房款，但是一直不肯配合被告来签订正式的商品房买卖合同，被告不得以发书面的催签约通知书及催款函以及解除通知。本案中，被告已经履行了通知义务，因原告自身原因双方未能签订商品房买卖合同，原告方属于违约方，被告不应向原告支付利息及返还定金。同时被告有权依照认购书的约定扣除定金后将剩余的房款无息返还给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据2《收据》（收据号码：5146220），原告主张其向被告支付163809元购房款，其中包含20000元定金，被告认为定金为50000元，本院认为，双方是否达成购房合意及定金金额应结合实际履行情况综合进行判断；2、被告提交的证据1《柳州恒大御府商品房认购书》一份，主张原、被告于2019年9月28日签订该认购书，原告认购涉案房屋，原告主张该认购书并非其亲笔签名及捺印，该认购书对其并无约束力，本院认为，对于法律规定应当签订书面合同而当事人未签订书面合同的情况，不能简单以违反法律规定为由而判定合同无效，本院将根据当事人实际履行情况确定双方是否构成房屋买卖法律关系。对其他能否支持原 -3- 、被告各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告在本案提交2019年9月28日的《柳州恒大御府商品房认购书》（以下简称“《认购书》”）一份，载明：原告自愿向被告认购柳州恒大御府楼盘11栋102号房屋（以下简称“涉案房屋”）一套，总价为1638087元。原告同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。原告选择分期付款方式付款，其中原告须于2019年9月28日前支付首期房款113809元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2019年12月26日前付清245713元，于2020年3月26日付清245713元，于2020年6月26日前付清245713元，于2020年9月26日前付清73139元，如原告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金。原告必须在约定的付款方式和期限内到柳州市鱼峰区德润路1号支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所附款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。原告主张该认购书并非其本人签订，被告亦认可原告未到场签订该认购书。案外人柳思宇于2020年6月30日出具《证明》一份，载明其受原告委托，分别于2019年9月26日通过本人账号为62×××43的中国银行卡向被告转账支付50000元，9月28日通过本人账号为62×××93的招商银行卡向被告转账支付113809元。被告于9月28日出具《收据》（收据号码5146220）一份，载明收到原告支付的11栋-102号商铺金额163809元，备注部分手写载明“含定金贰万元”。案外人聂增辉于2020年6月30日出具《证明》一份，载明其受原告委托，于2019年12月25日通过其本人账号为62×××51招商银行卡向被告支付245625元。被告主张原告第二期实缴房款有所减少的原因在于原告提前还款。 另查明，被告于2020年4月10日向原告邮寄《还款提示函》一份，载明：依据双方签订的《商 -4- 品房买卖合同》约定，原告应于2020年3月26日前付清剩余房款245713元，截止至发函之日已逾期15天……为避免产生更多违约金及不良信用记录，原告应在2020年4月15日前支付完毕剩余房款245713元整，否则被告将按相关约定处理。之后，被告于2020年6月18日向原告送达《催签约通知书（第一联）》，载明：截止至2020年6月18日，原告逾期未签订《商品房买卖合同》已达264天，按照上述合同约定，原告应及时办理签订《商品房买卖合同》。请原告务必于2020年6月25日前到柳州恒大御府销售中心，签订《商品房买卖合同》，逾期不签订的，被告将按照双方签订的认购书的约定追究相关法律责任，即视作原告单方解除上述《认购书》及放弃购买上述房屋，原告所付款项不予退还，且被告无须通知原告即可另行销售上述房屋。被告又于2020年6月27日向原告送达《通知》一份，载明：截止发函之日，原告已逾期多日仍未与被告办理任何手续，违反了《认购书》约定，被告将按《认购书》的约定，另行处理该房屋，且被告所付款项不予退还。2020年7月，被告将该房屋以总价1569868元另行出售给案外人罗俊兰。 再查明，被告在本案中同意扣除定金后，将剩余已付房款无息返还给原告。 本院认为，综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、《认购书》的效力认定问题；2、原告是否应承担违约责任。 对于争议焦点1，本院认为，认购书是出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议。原告以《认购书》上并非其签名为由主张该《认购书》无效，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，《认购书》是否成立应根据当事人实际履行情况确定。在本案中，原告依照《认购书》约定，按时、足额缴纳了定金及首期房款共计163809元；第二期房款约定为245713元，原告实际缴纳245625元，被告主张原告第二期实缴房款有所减少的原因在于原告提前还款，即亦可视为原告已按时、足额履行了第二期房款的缴纳义务。由于原告已按照《认购书》的约定部分履行了缴纳定金及购房款的主要义务，本院认为《认购书》已成立并生效。原告主张未能签订《商品房买卖合同》的原因在于被告 -5- 未按约定给其七折优惠，本院认为，原告未能提供证据证明双方在签订《认购书》后还就房价另行协商，因此，本院对原告的主张不予采纳。 对于争议焦点2，本院认为，原告未按约定签订《商品房买卖合同》亦未支付第三期购房款，由于原告违约，被告已于2020年6月27日向原告发出《通知》，告知其将该房屋另售他人，并于7月将房屋另行出售给案外人罗俊兰，因此，《认购书》已无继续履行的可能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，原告无权要求被告返还定金。至于定金金额，本院认为，《认购书》中虽载明定金为50000元，但被告于9月28日出具《收据》（收据号码5146220）的备注部分手写载明“含定金贰万元”，本院认定双方最终已变更定金为20000元。剩余购房款部分389434元（50000元+113809元+245625元-20000元），被告同意返还原告，本院对此予以准许。至于原告诉请已付购房款的占用利息部分，没有法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王崎航返还购房款389434元； 二、驳回原告王崎航的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7954元（原告王崎航已预交），由原告王崎航负担971元，由被告柳州御景龙恒房地产开发有限公司负担6983元。 -6- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 章 嵘 人民陪审员 汤 藻 人民陪审员 覃萍华 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理 莫 怡 书 记 员 邓姗姗 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 -7- 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十五条当事人可以依照《 中华人民共和国担保法 》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。