杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0106民初4034号原告：杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙），住所地浙江省杭州市西湖区翠苑街道学院路******，统一社会信用代码91330106MA2CF96E04。执行事务合伙人：杭州富临投资有限公司（委派代表：赵博）。委托诉讼代理人：詹梦旖、徐熙，浙江六和律师事务所律师。被告：南京漱石眼镜有限公司，住所，住所地江苏省南京市江宁区东山街道上元二街嘉顺时代广场****社会信用代码91320115302356811N。法定代表人：徐道建。被告：漱石（杭州）化妆品有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市西湖区翠苑街道学院路**黄龙国际中心****信用代码91330106MA2CGENW5Q。法定代表人：徐道建。原告杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）与被告南京漱石眼镜有限公司（以下简称漱石公司）、漱石（杭州）化妆品有限公司（以下简称漱石化妆品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，于2020年8月14日、2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人詹梦旖到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年11月16日解除；2.判令两被告支付所欠付的2018年12月28日至2019年9月30日期间的租金129987元及逾期违约金166874.88元（暂计至2020年4月30日，此后按每日0.3%标准以129987元为基数继续计算至款项全部付清之日止），暂合计296861.88元；3.判令两被告支付所欠付的2018年12月28日至2019年9月30日期间的POS机租金2850元，以及逾期支付前述款项的滞纳金1231.65元（暂计至2020年4月30日，此后按每日0.1%标准以2850元为基数继续计算至款项全部付清之日止），暂合计4081.65元；4.判令两被告支付所欠付的2018年12月28日至2019年9月30日期间的物业费24655.07元，电费5900.79元，以及逾期支付前述款项的滞纳金36876.24元（暂计至2020元4月30日；此后按每日0.3%标准以30555.86元为基数计算至款项全部付清之日止），暂合计67432.10元；5.判令两被告支付装修期内免去的租金21060元；6.判令两被告支付因逾期腾房而产生的房屋占用期间租金214704元，占有期间物业费18900元（暂计算至2020年4月30日；此后以最后一个租赁年日平均租金的2倍即1008元/日为占用期间租金的计算基数，以每月物业费2700元为占用期间物业费的计算基数，继续支付房屋占有使用费及期间物业费从2020年5月1日起计算至房屋实际腾退完毕之日），暂合计233604元；7.判令两被告将工商地址从涉案房屋中注销或迁出，并支付逾期办理违约金92232元（暂计算至2020年4月30日；此后以最后一个租赁年日平均租金即504元/日为基数，继续计算至工商地址实际迁出或注销为止）；8.判令两被告支付房屋恢复原状费用预估22668.4元；9.判令两被告向原告支付因违约导致《房屋租赁合同》解除产生的违约金52447.5元（按照租赁期间平均月保底租金14782.5元、平均月物业费2700元标准乘以3个月计算）；10.案件受理费、财产保全申请费由两被告承担。事实和理由：2018年9月4日，被告漱石公司与杭州富临投资有限公司（以下简称富临公司）签订《房屋租赁合同》，约定：漱石公司向富临公司租赁位于杭州市西湖区××路××号××层××号单元的房屋；租赁期自2018年12月28日起至2020年12月27日止，共2年；富临公司给予漱石公司2018年11月13日至2018年12月27日期间计45日的装修期，装修期内免除其租金，但明确如漱石公司实际租赁不满足合同约定的租赁期或违反合同中的任何条款及规定导致合同被提前解除的，富临公司有权索取装修期内所免去的所有租金；自装修期届满次日起，租金采用合同第5-3条约定的月保底租金和月营业额提成租金两者取高者支付；租金和物业费应在每季度前一个月的第十日前缴纳；逾期支付租金的，违约金为每日千分之三；富临公司收取漱石公司保证金50805元且有权抵付应付款及损失；物业管理费每月2700元；专用收银系统月租赁费300／台，首月不足或等于15天的按半个月计算租赁费即150元／台，超过15天的按一个月计算，逾期滞纳金0.1%；逾期交还房屋的占有使用费按照最后一个租赁年日平均租金的2倍计算，同时仍应承担占用期间的物业管理费、水、电等一切其他费用；交还房屋时应恢复原状，否则富临公司可代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由漱石公司承担；逾期办理工商注销或变更手续的违约金以最后一个租赁年的日平均租金计；逾期支付物业管理费、水电费等费用滞纳金为日0.3%；合同还对双方的权利义务、保险等方面做了约定。2019年3月29日，富临公司、原告与两被告签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定：富临公司将黄龙万科国际中心物业交给原告统一进行租赁经营管理，《房屋租赁合同》项下出租房的权利义务由原告承继，承租方的权利义务由两被告共同享有、承担。实际履行中，原告依约交付了房屋，但两被告未按照约定缴付租金及其他依约应缴费用，原告以多种方式催收，均被两被告以各种理由拒绝支付，且两被告于2019年9月30日未经原告同意擅自关店。原告依约定行使解除权，两被告于2019年11月16日收到《关于解除合同、要求归还租赁房屋通知函》。两被告逾期支付合同费用构成违约，进而导致合同解除，且至今仍未将房屋恢复原状并办理房屋交接手续，损害了原告的合法权益。二被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年9月4日，被告漱石公司与案外人富临公司签订一份《房屋租赁合同》及相关附件，约定：漱石公司承租富临公司位于杭州市西湖区××路××号××层××号单元用于经营漱石ＮＯＳＥｏｆＳＯＳＥＫＩ品牌，租赁面积36平方米；富临公司于2018年11月13日前将该单元交付漱石公司；富临公司同意给予漱石公司2018年11月13日至2018年12月27日共计45日的装修期，装修期内免收租金，如漱石公司实际租赁不满足合同约定的租赁期或违反合同约定导致合同提前解除的，富临公司有权索取装修期内免去的租金；租赁期间自2018年12月28日起至2020年12月27日止，共计两年；租金按照月保底租金或月营业额提成租金两者取高：（1）月保底租金：第一年：自2018年12月28日起至2019年12月27日止，日租金13元／日／平方米，即月租金为14235元；第二年：自2019年12月28日起至2020年12月27日止，日租金14元／日／平方米，即月租金为15330元；（2）月营业额提成租金：自2018年12月28日起至2019年12月27日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业额收入的12%；自2019年12月28日起至2020年12月27日止，月营业额提成为该单元每公历月累计营业收入的13%；漱石公司应于该单元交付后每季度前一个月的第10日之前向富临公司提前付清下一个季度的保底租金，或者在该单元交付后每一个付款周期结束后次月的第20日之前向甲方提前付清上一个付款周期的提成租金，该付款周期的提成租金根据相应期间的营业额计算；逾期支付租金的，每逾期一日，需按未付租金日千分之三支付违约金，若逾期累计超过30日的，富临公司可以行使书面通知漱石公司解除合同及向其追索违约金的权利，违约金标准为在整个租赁期间内3个月平均保底租金与3个月物业费之和；漱石公司向富临公司缴纳房屋租赁保证金50805元，若漱石公司违反合同约定，富临公司有权将该保证金抵付应付款项，若出现本合同规定情形而富临公司行使解除合同的权利或漱石公司提前解除合同的，漱石公司已支付的保证金不予退还；物业管理费为每月2700元，从2018年12月28日开始收取，漱石公司应于每季度前一个月的第10日前向富临公司或管理公司支付，逾期支付物业管理费的，每逾期一日，需按未付费用日千分之三支付滞纳金；有关该单元的水费、电费等费用从该单元交付当日起均由漱石公司承担，水费、电费按计量结果在收到富临公司或管理公司通知后按期将相应费用交付给富临公司或管理公司，若逾期支付的，每逾期一日，按未付费用日千分之三支付滞纳金；租赁期内，漱石公司应于每月向富临公司支付该单元内ＰＯＳ专用收银系统的租赁费用，为300元／月／台，与保底租金同时支付，不足15日的按半个月计算租赁费，超过15日的按一个月计算租赁费，逾期支付的，每逾期一日，按未付费用日千分之一支付滞纳金；漱石公司如对该单元进行了装修、增建、增设和改建，则应根据富临公司的要求在租赁期限满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由漱石公司承担，如漱石公司逾期未将该单元恢复原状，富临公司可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由漱石公司承担，此外漱石公司还应当按照最后一个租赁年日平均租金的2倍承担代为处理期限的占有使用费，并承担此期间的物业费、水、电等其他费用；漱石公司应于合同租赁期满，或合同解除、撤销或确认无效后30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并不再使用该单元地址，否则，每逾期一天，应向富临公司支付相当于最后一个租赁年该单元日平均租金作为违约金。合同签订后，富临公司按照约定将租赁单元交付给漱石公司，漱石公司向富临公司缴纳了租赁保证金50805元。2019年3月29日，富临公司、原告与二被告签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定：富临公司将黄龙万科国际中心物业交给原告统一进行租赁经营管理；自2018年12月1日起，案涉《房屋租赁合同》项下出租方的权利义务由原告承继，承租方的权利义务由二被告共同享有、承担。2019年11月12日，原告通过顺丰速递向二被告发送了《关于解除合同、要求归还租赁房屋通知函》，载明：由于你方未按照合同约定于2019年9月10日前及时支付租赁房屋2018年12月28日至2019年12月31日的租金、物业费及其他费用，现根据租赁合同约定通知你方以下事项：一、双方签订的租赁合同自2019年11月15日起解除。二、请你方于2019年11月20日前，按照原租赁合同约定，腾空房屋内的全部物品，将租赁房屋恢复至租赁合同约定的交还标准，并办理房屋交接手续；三、请你方于2019年11月20日前支付所欠的全部租金、物业费及其他费用，并办理租金及费用结算手续。四、请你方于2019年12月15日前，按照租赁合同约定，办理完毕注册于租赁房屋地址的全部证照的注册地址变更或证照注销等手续。五、请你方于2019年11月20日前，按照原租赁合同约定，支付违约金。2019年11月16日，上述通知函被签收。期间，原告多次向被告催要租金、电费、物业费等费用。2019年11月21日，二被告法定代表人徐道建向原告回复了电子邮件，载明：已知悉原告对租金的诉求，希望与原告探讨一个合适的支付方案。表示原告开业以来物业及管理方面出现多次失误影响其经营，加之周围道路地铁施工等，造成商场及店铺业绩反响平平。承认确实有未支付的租金及其他费用，如能达成一个双方都能认可的账单，将在3个工作日内支付，同时表示近期会完成公司的撤离工作。之后，双方未能协商一致。2020年1月6日，原告向二被告发送了律师函，催要租金及相关费用。二被告未予理会。之后，原告诉至本院，要求判如所请。诉讼过程中，原告陈述，被告于2019年9月30日搬离租赁场所。另查明，原告为恢复案涉租赁场所原状支出工程款22668.4元。再查明，截止至2020年12月10日，被告漱石化妆品公司的公司注册地址仍在案涉租赁场所。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同之补充协议、房屋交付确认书、进场交接表、催缴记录、付款通知书、《关于解除合同、要求归还租赁房屋通知函》、邮寄面单、物流记录、邮件往来记录、律师函、邮寄面单、邮寄记录、商铺现场照片、工程预算书、工商登记信息、转账凭证等及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》系各当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，二被告应于每季度前一个月的第10日之前提前付清下一个季度的保底租金，若逾期支付租金累计超过30日的，原告可以解除合同。现二被告未按约支付2018年12月28日后的租金，原告于2019年11月12日向二被告发送解除合同的通知，符合约定的合同解除条件，通知于2019年11月16日到达被告，故双方之间租赁合同关系自2019年11月16日起解除。关于欠付的租金、物业费、电费、POS机费用的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告已提交证据证明双方之间的租赁合同关系及有关租金、物业费、电费、POS机费用的计算标准和支付时间的约定；对于租金、物业费、电费、POS机费用的支付情况应由二被告举证证明，现二被告未到庭举证证明该些费用的支付情况，应承担举证不利的后果。故原告要求二被告支付自2018年12月28日租赁之日起至2019年9月30日搬离之日止的房屋租金129987元、POS机租金2850元、物业费24655.07元、电费5900.79元的诉讼请求，本院予以支持。关于装修期内免去的租金问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据双方的约定，如二被告实际租赁不满足合同约定的租赁期或违反合同约定导致合同提前解除的，原告有权索取装修期内免去的租金。现因被告原因导致合同提前解除，故原告要求二被告支付2018年11月13日至2018年12月27日装修期间内免去的租金21060元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应承担的违约责任的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，根据查明的事实，被告存在未按约支付房屋租金、电费、POS机费用，违约提前解除租赁合同，未按约将租赁场所恢复原状，未按约将公司注册地址从案涉租赁场所注销或迁出多个违约行为。根据约定，被告逾期支付租金、物业费、电费的，按每日千分之三支付违约金；被告逾期支付POS机费用的，按每日千分之一支付违约金；因被告原因导致合同提前解除的，被告需赔偿原告相当于3个月平均保底租金与3个月物业费之和的违约金，且被告已交纳的保证金不予退还；被告逾期未将租赁场所恢复原状的，原告可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由被告承担，此外被告还应当按照最后一个租赁年日平均租金的2倍承担代为处理期限的占有使用费；被告未在合同解除后30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的，每逾期一天，应向原告支付相当于最后一个租赁年该单元日平均租金作为违约金。对此，本院综合本案实际情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合案涉《租赁合同》的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，酌情对合同约定的违约赔偿调整为：1、被告已交纳的保证金50805元，原告无须再予以退还，同时二被告不再支付原告关于所欠租金、物业费、电费及POS机费用的逾期付款违约金。2、二被告按照三个月租金和物业费之和的标准向原告支付提前解除合同的违约金52447.5元。3、二被告赔偿原告代为恢复租赁场所原状所支出的工程款22668.4元，同时二被告按照日租金1倍及物业费之和的标准向原告支付代为恢复原状期间的房屋占有使用费，恢复原状的期限，本院根据案涉租赁场所的面积、施工的难易程度等情况酌情确定为30日，据此计算，占有使用费确定为17820元。4、二被告向原告支付因未将公司注册地址从案涉租赁场所迁出或注销的违约金100000元。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。二被告经合法传唤未到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认杭州富临投资有限公司、南京漱石眼镜有限公司于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》和杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）、杭州富临投资有限公司、南京漱石眼镜有限公司、漱石（杭州）化妆品有限公司于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同之补充协议》于2019年11月16日解除；二、南京漱石眼镜有限公司、漱石（杭州）化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）支付装修期内免去的租金21060元、租赁期间的租金129987元、POS机租金2850元、物业费24655.07元、电费5900.79元，合计184452.86元；三、南京漱石眼镜有限公司、漱石（杭州）化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）支付提前解除合同违约金52447.5元；四、南京漱石眼镜有限公司、漱石（杭州）化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）支付代为恢复房屋原状的费用22668.4元及恢复原状期间的房屋占有使用费17820元；五、南京漱石眼镜有限公司、漱石（杭州）化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）支付因未将公司注册地址从案涉租赁场地迁出或注销的违约金100000元；六、驳回杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11180元，加上财产保全费4210元，合计15390元，由原告杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）负担7519元，被告南京漱石眼镜有限公司、漱石之眼（杭州）眼镜有限公司负担7871元。原告杭州大希基业企业管理合伙企业（有限合伙）于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告南京漱石眼镜有限公司、漱石之眼（杭州）眼镜有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  赵锋明人民陪审员  狄建华人民陪审员  邱 音二〇二〇年十二月十六日书 记 员  章 玲12