云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终3033号上诉人（原审原告）：李开春，男，1983年5月13日生，汉族，住昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：余俊涛，男，汉族，1964年12月25日生，住云南省陆良县。上诉人李开春因与上诉人余俊涛租赁合同纠纷一案，不服陆良县人民法院（2020）云0322民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李开春上诉请求：1.撤销云南省陆良县人民法院（2020）云0322民初2656号民事判决书第二项，并改判由余俊涛支付上诉人房屋租赁费人民币29000元。2.涉诉二审案件受理费由余俊涛承担。事实和理由：一审法院认定原《租赁合同》合同成立日期为2020年1月28日，并由此计算出的余俊涛欠付租金12083元，该认定不符合客观事实，损害了上诉人的合法权益。一审法院认为余俊涛在《租赁合同》上签字的时间是2020年春节初四（即2020年1月28日），故根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，认定原租赁合同成立日期为2020年1月28日。但根据一审查清的事实及双方的举证可以看出，余俊涛是2019年9月18日获知上诉人出租房屋信息，并于2019年9月20日通过电话协商与上诉人确定了租房相关事宜，虽然双方没有在9月20日当天签署合同，但是上诉人于9月20日就将房屋钥匙交给余俊涛，余俊涛从此时起已经获得了对房屋的实际控制和使用权，且余俊涛自接手钥匙后迅速对房屋进行了装修，11月中下旬房屋装修完毕再到2020年1月28日，余俊涛开办的培训班已经招生，客观上租赁合同已经生效且处于履行当中。其次，虽然余俊涛于2020年1月28日才在租赁合同上签字，但租赁合同的重要内容及该合同的电子版上诉人早就发给余俊涛且已经征得了其同意，上诉人对该合同内容是完全知晓的，上诉人自愿在合同上签字的行为就已经同意且认可了租赁期限从2019年9月20日起算的事实。至于余俊涛提出装修期不计算租金的问题，合同中并没有相关约定要扣除，且当时约定租金价格是上诉人考虑到余俊涛需要对毛坯房进行装修，所以给余俊涛进行优惠后的价格。综上，上诉人与余俊涛于2019年9月20日起客观上已经开始履行合同，被上诉人也占有使用了房屋，虽然余俊涛于2020年1月28日才在合同上补签了签名，但不妨碍合同的租期起算时间应为2019年9月20日一审法院仅以余俊涛最后签字的时间为准，而忽视合同履行的实际情况，不尊重当事人合同约定的意思自治，明显违背事实和法律，故上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。余俊涛上诉请求：1.撤销云南省陆良县人民法院所作的（2020）云0322初2656号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由李开春承担。事实和理由：一审法院认为上诉人违约错误，上诉人不存在违约，构成违约是由于李开春房屋存在瑕疵（房屋无产权证）导致上诉人无法办理办学许可证，上诉人才迟迟不支付其租金，就本案而言，李开春仅仅拿个租房合同就证实其有房屋主权，可以自由支配，法院认定的事实错误，如果存在违约也是李开春违约，其次该判决错误一个接一个，法院认定了李开春实际签订合同时间为2020年1月28日，租房合同李开春采取解除时间为2020年5月29日，那么租赁期的时间也仅有4个月，但在判决时却支持被上诉人5个月的租金，简直是无稽之谈。其次法院就其装饰装修及改造费的承担问题更是断章取义，租房合同的第二条写的是“由上诉人负责进行二次装饰装修，所涉及的装饰装修及改造费由上诉人负责”仅约定了装饰装修及改造费问题的承担，并没有约定租期到期后及使用过程中解除合同后上诉人出资装饰装修及改造费的费用承担问题，如果李开春坚持解除合同，上诉人认为租房后所投入房屋的装饰装修及改造费应由李开春作价予以补偿，上诉人虽然租了房但装修好后并未享受到且仅使用了4个月就平白无故出了10多万元装修费确实不值当。李开春向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告间的租赁合同；2.判令被告支付原告拖欠的房屋租赁费人民币29000元；3.判令被告支付原告违约金人民币29000×30%=8700元；4.判令被告支付原告自2019年9月21日至2020年5月31日期间的水电费用共计人民币1500元；5.被告承担本次诉讼的全部费用。一审法院认定事实：原告李开春母亲宋琼芝一家在陆良县中枢街道环城居委会七组东小街宅基地建盖六间三层房屋。该房屋分给三个儿子，其中大儿子李桥良分得中间两间、二儿子李开春分得南边两间、三儿子李济春分得北边两间。被告余俊涛于2020年春节初四（即2020年1月28日）到原告李开春母亲家，在李开春于2019年9月20日签名的《租房合同》上签名。该合同约定：原告将位于陆良县房屋两间租赁给被告；房屋租赁时间为5年，自2019年9月20日至2024年9月19日止；由被告负责进行二次装饰装修，所涉及到的装饰装修及改造费用由被告负责；第一年租金人民币29000元，自合同签订之日起被告一个月内一次性付清给原告；被告不按约定支付租金超过30日的，视为违约，原告有权解除合同并要求被告按当年租金的30%支付违约金；租赁期间，因被告使用发生的水电费等均由被告负担。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了房屋，被告组织装修人员进场施工，随后开办了鑫辰书法绘画培训学校。原告以被告未按合同约定向原告交付房屋租金为由，遂向本院提起诉讼。另查明，被告余俊涛购买的桌子、凳子等物品，仍在原告的租赁房屋中（原告提交的光碟予以证实）。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、本案所涉原告主张的解除房屋租赁合同是否支持？二、原被告谁违约及违约金是否支持？三、在租赁期间，原告是否又将该房屋租赁给了第三人？四、被告装修费用谁负担？关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《租房合同》第七条约定，“不按合同约定支付租金超过三十日的，原告有权单方解除合同。”虽然《租房合同》上面载明的签订时间为2019年9月20日，但是，庭审中本院查明的事实是，被告余俊涛于2020年春节初四（即2020年1月28日）在该合同上面签名，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”故本院认定该合同成立的时间是2020年1月28日。按原被告约定的支付房租时间为三十日内，被告依约理当在2020年2月28日前向原告支付房租，被告在其答辩状称“原告于2020年3月1日将租赁房屋锁换掉”，该时间仍然超过了三十日支付房租的时间。被告余俊涛已经违反原被告双方约定的支付租金时日，解除合同的条件成就，解除权人——原告可以解除该合同。故本院对原告主张解除原被告签订的《租房合同》，予以支持。关于争议焦点二，原告提出由被告支付拖欠的房屋租赁费人民币29000元给原告的主张。该租赁费系第一年的费用，从原告方提交的微信记录看，2020年5月8日原告发给被告的微信：“这两天请换锁公司换锁”，及2020年5月29日原告哥哥李桥良发给被告的短信：“你明早不来处理我下午就把你那些东西卖了。二楼、三楼我请开锁公司来打开来换锁。”被告在质证、调解笔录中认可收到李桥良发给自己的该短信。故本院认定2020年5月29日为原告采取解除合同行为的时间，房屋租赁费计算起至日为合同成立的时间2020年1月28日至2020年5月29日止，房屋租赁费为12083元（29000元÷12个月×5个月）。本院支持由被告支付原告的房屋租赁费12083元。原告提出的由被告支付原告违约金人民币29000×30%=8700元及由被告支付原告自2019年9月21日至2020年5月31日期间的水电费用共计人民币1500元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原被告双方在《租房合同》第八条约定“...按当年租金的30%支付违约金”。该约定没有违背相关法律的规定，本院对原告主张由被告支付原告违约金8700元请求，予以支持。对被告提出“原告提前四年零十个月收回出租房屋违约，支付违约金53450.1元”的抗辩理由，不予支持。原告主张的水电费1500元，因原告没有提交相关欠水电费或自己代被告缴纳的水电费单据，而被告经自己到相关单位了解，认可自己在房屋管理期间差水电费396.32元，对该数额，原告方认可。故本院支持由被告支付原告水电费396.32元的请求。关于争议焦点三，被告提出“原告在与答辩人未解除合同的情况下，就在已租给答辩人装修好的铺面上打出房屋出租的广告，已构成先违约”的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”即使原告这么做了，按该款规定，也是一种要约邀请，故被告提出的“原告提前四年零十个月收回出租房屋违约，由原告支付被告违约金53450.1元”的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点四，被告提出：“由原告李开春折价赔偿被告装修房屋的材料费、工时费等共计人民币156000元”的抗辩主张。原被告在本案租赁合同中约定：“由被告负责进行二次装饰装修，所涉及到的装饰装修及改造费用由被告负责”。因该合同有效，该款约定亦未违背相关法律的规定，对被告该抗辩主张，本院不予采纳。其中，被告余俊涛购买的桌子、凳子等物品，仍在原告的出租房屋中（物品名称、数量，有原告提交的光碟）。再者，被告还提出“因建房的名字是原告母亲——宋琼芝的、原告一直未提交房产手续给自己，而办不了教育许可证”的抗辩理由。本院查明的事实，原告李开春母亲宋琼芝一家在陆良县中枢街道环城居委会七组东小街宅基地建盖六间三层房屋，该房屋分给三个儿子，其中原告分得中间两间房屋，即案涉房屋。本案原告与被告签订房屋租赁合同，系租赁合同法律关系，原告是本案适格的当事人。办理教育许可证，办理机关并非一定要房产证，租房合同等也可以办理。故本院对被告该抗辩理由，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款、第三十二条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告李开春与被告余俊涛签订落款时间为2019年9月20日的《租房合同》；二、由被告余俊涛支付原告李开春房屋租赁费12083元；三、由被告余俊涛向原告李开春支付违约金8700元；四、由被告余俊涛支付原告李开春已经支付的水电费396.32元；五、由原告李开春退还被告余俊涛购买摆放在原告的租赁房屋内的物品（物品名称、数量，按原告提交的光碟清点）。上述第二、三、四项履行时间为本判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费780元，减半收取390元，由被告余俊涛负担。上诉人李开春二审提交的云南省教育厅文件云教发[2018]169号和陆良县人民政府办公室关于钱印发陆良县校外培训机构专项治理工作实施方案的通知陆政办发[2018]198号，不属于新证据，不予审查。二审经审理查明，李开春向余俊涛交付出租房屋的时间是2019年9月22日。其他的案件事实，与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案中，李开春陈述交付房屋的时间是2019年9月21日，余俊涛陈述交付房屋的时间是2019年9月22日，依据公平原则，本院依法确认双方交付房屋的时间为2019年9月22日。双方在合同上签字的时间是2020年1月20日，出租人李开春向承租人余俊涛交付房屋的时间是2019年9月22日，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，双方合同生效的时间应当为租赁房屋交付使用的时间，即2019年9月22日，故李开春主张本案租赁时间应当自2019年9月22日开始计算的上诉理由符合本案事实，李开春的该上诉请求本院予以支持。故本案房屋租赁费计算起至日为合同成立的时间2019年9月22日至2020年5月29日止，房屋租赁费为19333元（29000元÷12个月×8个月）。余俊涛上诉主张因解除租赁合同导致租赁期内的装饰装修残值损失赔偿不属其对李开春诉讼请求的抗辩，应当认定为其提起的主张，本院不予审查，其可另案主张。综上所述，余俊涛的上诉请求不能成立，应予驳回；李开春的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省陆良县人民法院（2020）云0322民初2656号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；即：一、解除原告李开春与被告余俊涛签订落款时间为2019年9月20日的《租房合同》；三、由被告余俊涛向原告李开春支付违约金8700元；四、由被告余俊涛支付原告李开春已经支付的水电费396.32元；五、由原告李开春退还被告余俊涛购买摆放在原告的租赁房屋内的物品（物品名称、数量，按原告提交的光碟清点）。上述第三、四项履行时间为本判决生效后三十日内履行完毕。二、撤销云南省陆良县人民法院（2020）云0322民初2656号民事判决第二项。三、由余俊涛于本判决生效后三十日内支付李开春房屋租赁费19333元。四，驳回李开春的其他诉讼请求。一案件受理费780元，减半收取390元，由余俊涛负担；二审案件受理费1560元，由上诉人李开春负担780元，由上诉人余俊涛负担780元。本判决为终审判决。本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。审判长  邬汉洪审判员  迟少杰审判员  李泽文二〇二〇年十二月十六日书记员  杨贺清