北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19647号原告：海兴祥，男，1961年12月20日出生，回族，住北京市东城区。被告：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2567。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，1991年8月24日出生，北京联优生活智选物业管理有限公司职员，住北京市丰台区。原告海兴祥与被告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海兴祥，被告联优公司的法定代表人李振到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告海兴祥向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2020年3月27日至2020年9月26日期间拖欠的房屋租金27300元；2、要求被告赔偿家具、家电等损失14000元；3、要求被告支付违约金9100元。事实与理由：原、被告建立有房屋租赁合同关系。2020年3月13日，双方续签新的租赁合同，原告将位于北京市东城区某胡同36、38号两间平房（以下简称涉案房屋）出租给被告，月租金4550元，每季度预付租金，无押金，租赁期限自2020年3月27日至2021年3月26日。被告应于2020年3月27日支付季度租金，但被告以疫情期间经营困难无力支付为由拒绝支付租金。原告多次向被告催要租金，同时要求被告补齐室内家具家电，并粉刷墙面等。2020年6月11日，被告工作人员与原告至涉案房屋协商，其要求解除双方之间的租赁合同，并要求原告签订一份书面文件，并承诺签署后向原告支付当季度租金。出于对被告工作人员的信任，加之原告未佩戴眼镜，原告未阅读文件内容即签署确认。次日，原告再次至涉案房屋内查看，发现部分物品缺失并损坏。后原告多次与被告工作人员联系，催要租金并要求配置相关物品，均未果。涉案房屋已于2020年10月15日及11月14日分别出租。原告认为，被告拖欠租金，构成违约，且被告未将室内物品配齐后返还房屋，因此不构成有效的交付，故原告起诉要求被告支付截至原告起诉时的租金，并要求被告赔偿损失、支付违约金。被告联优公司辩称：认可双方订立合同情况属实。被告将2020年3月26日之前的租金支付完毕。双方续订合同后，因疫情导致涉案房屋处于空置状态，且被告经营困难，无力支付房租，因此于2020年6月11日达成解除合同的协议，协议约定双方解除合同且互不承担违约责任，当日双方在现场交接了房屋。被告认为，双方已经对解约事宜协商一致，原告无权再主张任何租金及违约金等，原告作为完全民事行为能力人，其称在未查看解约协议内容的情况下签署不符合常理；且根据租赁合同约定，原告认可房屋交还时的状态，故被告不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，原告与案外人北京金宣置地房地产经纪有限公司（法定代表人王强）订立《房屋出租委托代理合同》，委托期限自2019年3月27日至2020年3月27日，原告将涉案房屋出租给北京金宣置地房地产经纪有限公司用于对外出租。上述合同已履行完毕。2020年3月13日，原、被告订立《资产管理服务合同》，约定原告将涉案房屋授权给被告进行经营出租共他人居住，管理期限自2020年3月27日至2021年3月26日，预期合理收益为4550元/月。双方认可自2020年3月27日开始计收收益，结算周期为季度结算，每个结算周期最后一日为本期的结算日。协议涉及需要支付的收益及费用应当在每个结算日起5个工作日内支付。管理期间，原告同意被告对涉案房屋进行必要的装修、改造及不定期进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。管理期间，双方协商一致可以解除合同。被告延期支付当期应得收益，经原告书面催告后15个工作日仍未支付的，原告有权解除合同。被告应向原告支付双倍月预期收益的违约金，并赔偿原告相应损失。合同终止后，被告应向原告返还涉案房屋。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的原告设施不再返还；原告认可其提供的固有装修的老化折旧。后被告未按照约定支付相应租金。2020年4月19日，被告向原告提出免除两个月租金，但原告予以拒绝。2020年6月11日，原、被告在涉案房屋签署《资产管理服务合同终止退房解除协议》，载明双方合同于2020年5月26日终止，自此日期之后，被告不再支付原告预期收益，且双方交接完毕，各项费用已结清，无任何纠纷。据此，双方经协商一致同意解除：因双方其中一方原因，中途终止原合同，并双方免责。具体数额以下列费用明细表为准。该费用明细表中“预期收益已付至”显示为“2020年3月26日”；“资产管理服务期”显示为“2020年3月27日至2021年3月26日”；“已延期至”选线勾选“×”，“年月日”填写“/”；“乙方应补预期收益”及“甲方应退预期收益”均勾选“×”，金额及期限填写“/”；“其他费用”栏子项目勾选“×”，并填写“/”；“总计”中“乙方退甲方”处显示“应退费用0元，实退费用0元”。落款处有原告本人签名。原告认可确曾签署该份解除协议，但称被告工作人员曾承诺签署该文件后即支付第一季度租金，出于对被告工作人员的信任，且原告未佩戴眼镜，故未仔细查阅协议内容。同时原告强调在其签名时除合同编号、房屋位置、原告姓名处以外的其余表格均为空白，因此其不认可协议书的具体内容。就被告工作人员的承诺内容及签署协议时重要条款内容为空白一节，原告未能提供任何证据。经查阅《资产管理服务合同终止退房解除协议》原件，虽然“预期收益已付至”及“已延期至”存在涂改情况，但肉眼可透光看见未更改前情况，并无与本案有关的实质性修改。被告解释称该份《资产管理服务合同终止退房解除协议》需报公司财务备案，因不符合财务书写要求，因此进行了涂改，但被告否认工作人员曾作出承诺，且认为原告称其在空白协议中签名不符合常理。诉讼中，原告提交多份与被告工作人员的短信记录，显示其2020年6月至9月期间要求被告提供床、洗衣机，修理门锁、进行保洁等，并催要租金，被告工作人员对提供物品进行了回复，但未回复租金事宜。根据短信记录显示，被告于2020年6月30日协助原告对涉案房屋进行了保洁；2020年7月14日前协助原告更换了涉案房屋门锁。本院联系上述工作人员询问具体解约细节，工作人员均称已经与原告协商一致解除租金合同，因原告亦清楚房屋闲置情况，双方已协商不支付租金并解约，不存在由原告填写空白协议的情况。后原告要求被告工作人员配置相关物品，工作人员表示在力所能及的情况下帮助原告提供，但并非合同义务，双方已对租金问题进行了充分协商，故不会同意支付租金。经询，原告称其亦居住于涉案房屋附近，据其了解自2020年3月27日之后被告未将涉案房屋出租，2020年4月被告曾有工作人员居住过，2020年5月20日左右被告曾打开涉案房屋房门，但未曾见到租户。2020年6月11月之后，被告未再使用过涉案房屋。原告提交其于2020年4月13日向被告发送的催款律师函及2020年9月18日向被告发送的解约律师函，均显示未妥投。其中解约律师函以短信方式向被告诸多工作人员发送。原告另提交照片若干张，证明涉案房屋损失情况，经质证被告否认上述证据的真实性。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告于2020年3月13日订立有《资产管理服务合同》，该合同虽名为服务合同，但实则为房屋租赁合同性质。根据庭审查明情况，原、被告于2020年6月11日订立了《资产管理服务合同终止退房解除协议》，双方确认了合同解除的时间，并对被告应否补交房租、双方是否承担违约责任、是否交齐费用、进行房屋交接等进行了确定。原告虽称其签署上述协议时主要条款系空白，但未能提交证据予以佐证，且原告系完全民事行为能力人，其表示在未查阅协议内容的情况下签署了上述协议，该解释存在不合理之处。同时，原告亦未提交相应证据证明被告曾承诺签署该份解除协议后即支付其租金并赔偿房屋相应损失等，故本院对原告的上述主张不予采信。根据《资产管理服务合同》对合同解除后交付房屋状况的约定及双方于涉案房屋内签订《资产管理服务合同终止退房解除协议》的情节，加之双方于解约后的往来短信内容分析，原告称双方未交接房屋，依据不足。根据《资产管理服务合同终止退房解除协议》确定的内容，原告提出的诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告海兴祥全部诉讼请求。案件受理费1099元，由原告海兴祥负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十二月二十一日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧