湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16109号原告：中联重科股份有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆南路**。法定代表人：詹纯新，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨海平，男，1979年6月27日出生，汉族。被告：陕西佳铭置业有限公司，住，住所地陕西省西安市碑林区东关南街佳铭尚领第********房/div>法定代表人：徐凤仙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈庆，男，1975年2月8日出生，汉族。第三人：何苏玲，女，1960年2月12日出生，汉族。第三人：王荣辉，男，1959年2月5日出生，汉族。第三人：李华，女，1981年1月10日出生，汉族。原告中联重科股份有限公司（以下简称中联重科）与被告陕西佳铭置业有限公司（以下简称佳铭公司）、第三人何苏玲、王荣辉、李华执行异议之诉一案，本院于2020年11月24日受理后，依法适用普通程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告中联重科的委托诉讼代理人杨海平、被告佳铭公司的委托诉讼代理人陈庆、第三人李华到庭参加诉讼。第三人何苏玲、王荣辉经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中联重科向本院提出诉讼请求：ｌ.判令准许执行被执行人李华名下位于西安市碑林区××街××号××幢××室房屋；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告中联重科与第三人何苏玲、王荣辉、李华、沈卫富追偿权纠纷一案，长沙市岳麓区人民法院于2016年1月7日作出（2015）岳民初字第05794号民事判决书判决如下：一、限被告何苏玲于本判决生效之日起三日内给付原告中联重科股份有限公司垫付回购款4892406.62元及利息（至2014年10月20日应付2397934.9元，此日后依所欠垫付、回购款总额每日万分之五顺延计付至实际清偿之日止）；二、被告王荣辉对被告何苏玲上述债务承担共同清偿责任；三、被告李华就被告何苏玲上述债务在727820元范围内承担连带清偿责任。一审判决后，何苏玲、王荣辉不服提起上诉，2016年8月15日，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终2128号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。因未主动履行生效文书确定义务，原告中联重科向长沙市岳麓区人民法院申请强制执行，并在2019年8月29日在西安市不动产登记中心查封了李华名下位于西安市碑林区××街××号××幢××室房屋，并启动了对涉案房屋的评估拍卖程序。被告佳铭公司向长沙市岳麓区人民法院提出执行异议，以涉案房屋系其出卖给李华，李华未付完房款，己通知解除合同为由，要求终止对涉案房屋的执行。长沙市岳麓区人民法院于2020年11月19日作出（2020）湘0104执异158号执行裁定书裁定中止对西安市碑林区××街××号××幢××室的拍卖。原告认为：涉案房屋系被告佳铭公司出卖给李华，买卖合同在房管部门进行了备案登记，涉案房屋权利人属于李华，长沙市岳麓区人民法院有权查封拍卖。被告佳铭公司在听证程序结束后向西安仲裁委员会启动对涉案房屋的诉讼程序不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，其权利不能排除执行。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告佳铭公司辩称：l.原告中联重科诉请无事实基础。首先，原告中联重科诉请事实及理由中的(2015)岳民初字第5794号民事判决及(2016)湘01民终2128号民事判决与被告佳铭公司无关。其次，原告中联重科在其诉状中称“涉案房屋系被告佳铭公司出卖给李华，买卖合同在房管部门进行了备案登记，涉案房屋权利人属于李华”与事实不符。被告佳铭公司在2007年10月31日将涉案房屋卖给第三人李华，并签订了房屋买卖合同。2009年3月26日双方又签订了补充协议。但第三人李华并未按照房屋买卖合同和补充协议约定支付全部合同价款，导致房屋买卖合同至今没有履行完毕。其后，被告佳铭公司向第三人李华发出书面解除合同通知并于2020年11月12日向西安仲裁委提出解除与第三人李华签订的房屋买卖合同的仲裁请求。故此，原告中联重科诉请称的涉案房屋并不属于第三人李华所有。涉案的房屋买卖合同登记备案行为属于房产管理部门的行政管理行为，并不属于物权法规定的变动物权行为，不改变第三人李华作为购房者享有请求交付房屋之债权的客观事实，第三人李华的债权亦不因合同办理网签备案而优于一般债权；2.原告中联重科诉请无法律依据。根据《物权法》第14条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”原告中联重科仅提供第三人李华在房管部门进行合同登记备案信息，并未提供第三人李华对涉案房屋所有的不动产权属证书，不能证明第三人李华对涉案房屋拥有所有权。故此，原告中联重科诉请无法律依据，应予驳回。综上所述，原告中联重科诉请既无事实基础又无法律依据，请求人民法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。第三人何苏玲、王荣辉未作陈述。第三人李华述称，案涉争议的房屋确实有部分购房款没有支付完毕，对此事实并无异议。本人也没有其他异议。但针对长沙市中级人民法院作出的判决书有异议，2014年8月份左右，本人被关押在常德看守所，因为律师费问题本人手写了一份委托书，委托李英明、王小红代为处理费用问题以及房子问题，自从2017年7月9日本人出狱后，案涉房屋就再也没有去过。原告中联重科围绕其诉讼请求，被告佳铭公司围绕其抗辩理由分别依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换与质证。第三人何苏玲、王荣辉未到庭亦未提交证据，视为放弃相应的举证、质证权利。第三人李华到庭，但未提交证据。因双方对对方当事人的证据均提出异议，故本院分别认定如下：1.原告中联重科提交的（2015）岳民初字第05794号民事判决书、（2016）湘01民终2128号民事判决书、（2020）湘0104执5357号受理案件通知书、西安市房屋情况查询申请表与查询结果证明、（2015）岳民初字第05794号协助执行通知书及其送达回证、（2020）湘0104执异158号执行裁定书，来源客观真实，内容合法，与本案具有关联性，予以采信为定案根据。对其证明目的将结合全案证据予以综合认定；2.被告佳铭公司提交的《商品房买卖合同》《补充协议》《收款收据》、通知、（2020）西仲字第3191号西安仲裁委员会仲裁受理通知书，来源客观真实，内容合法，与本案具有关联性，对其证明目的将结合全案证据予以综合认定。根据上述确认证据，并结合各方当事人陈述，本院确认如下事实：2007年10月31日，被告佳铭公司作为出卖人（即西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司）的委托代理机构，第三人李华作为买受人就案涉房屋（位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室）签订了合同登记号为Ｙ07060926《商品房买卖合同》，约定：买受人于2007年6月17日付清首付款69078元后，剩余160000元做银行按揭，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，且买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2009年3月26日，被告佳铭公司与第三人李华签订《补充协议》，约定第三人李华于2009年3月26日已付购房款139078元，剩余购房款90000元在交房（2009年3月26日）后两年之内分四次支付完毕（半年一付），按照银行同期贷款利率计息。但第三人李华截至本案开庭审理之时依然没有支付剩余购房款90000元。根据2019年5月29日的房屋情况查询记录显示，案涉房屋权利人登记的名称为李华（合同号为Ｙ07060926），尚未办理正式的不动产权证号。第三人李华庭审中自认2009年已实际交房并居住。2015年8月19日，原告中联重科诉第三人何苏玲、王荣辉、李华、沈卫富追偿权纠纷一案，本院于2016年1月7日作出（2015）岳民初字第05794号民事判决，判令：1、第三人何苏玲于本判决生效之日起三日内给付原告中联重科垫付、回购款4892406.62元及利息（至2014年10月20日应付2397934.9元。此日后依所欠垫付、回购款总额每日万分之五顺延计付至实际清偿之日止）；2、第三人王荣辉对第三人何苏玲上述债务承担共同清偿责任；3、第三人李华就第三人何苏玲上述债务在727820元范围内承担连带清偿责任。一审判决后，第三人何苏玲、王荣辉不服提起上诉，2016年8月15日，长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民终2128号民事判决驳回上诉，维持原判。因第三人何苏玲、王荣辉、李华等未主动履行生效文书确定义务，原告中联重科向本院申请强制执行，本院于2019年8月29日在西安市不动产登记中心查封了第三人李华名下位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室房屋（合同号为Ｙ07060926）。被告佳铭公司向本院提出执行异议，以案涉房屋系其出卖给第三人李华但其并未支付完毕全部购房款为由，主张李华并未取得该房屋的所有权，不能作为第三人李华的个人财产予以强制执行。本院于2020年11月19日作出（2020）湘0104执异158号执行裁定书，裁定中止对西安市碑林区××街××号××幢××室的拍卖。原告中联重科不服，遂成本诉。另查明，2020年11月12日，被告佳铭公司针对其与第三人李华的商品房买卖合同纠纷向西安仲裁委员会提出仲裁申请，主张解除合同，截至本案判决前该案尚未审结。本院认为，本案争议焦点为被告佳铭公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告佳铭公司抗辩案涉房屋法院已裁定中止执行，且其已向第三人李华发出书面解除合同通知并于2020年11月12日向西安仲裁委提出解除合同的仲裁申请，主张第三人李华所办理的合同备案登记不产生物权变动的法律效果。围绕上述争议焦点及抗辩理由，分析评判如下：首先，关于被告佳铭公司对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。经庭审已查明：1.本案第三人李华与被告佳铭公司（暨作为西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司的委托代理机构）在法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》。案涉房屋出卖人已于2009年3月份交付给第三人李华使用并未收回。第三人李华已支付的购房款超过合同约定总价款的50%，剩余购房尾款双方另行签订《补充协议》约定在交房（2009年3月26日）后两年内分四次支付完毕（半年一付）。第三人李华自认《补充协议》签订后一直未支付剩余购房尾款，且未办理不动产所有权登记手续；2.被告佳铭公司确认第三人李华并未支付剩余购房尾款，且自认其因无法联系到第三人李华故而一直未向其主张权利；3.截至本案开庭之日，被告佳铭公司与第三人李华就《商品房买卖合同》并未达成解除合意。本院认为，1.被告佳铭公司在双方缔结《商品房买卖合同》之时系作为西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司的委托代理机构行使代理权签署合同，其对案涉房屋自始不曾享有所有权。因第三人李华未依约支付完毕剩余购房款，被告佳铭公司作为西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司的代理人在授权范围内可享有请求第三人李华支付剩余购房款或承担相应违约责任的债权，但该债权不具有排他性，被告佳铭公司亦未举证证明其对案涉房屋享有排他性的其他民事权益；2.第三人李华作为案涉房屋的买受人，虽未办理正式的不动产所有权登记手续，但其履行了大部分（已支付购房款50%以上的款项）付款义务，且第三人李华并未在法定或约定期间内收到解除合同的通知，其在支付完毕剩余购房款或承担相应违约责任后依约享有请求办理不动产所有权登记请求权；3.第三人李华作为买受人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。由此反推可知，第三人李华作为买受人就案涉房屋虽未办理正式的不动产所有权登记手续但其符合排除执行异议的民事权益的条件。原告中联重科作为债权人对第三人李华所购买的案涉房屋申请强制执行，其主张的权利内容并未超过第三人李华根据法律规定所享有的权利范围，且第三人李华并未明确反对原告中联重科的主张。第三人李华述称对原追偿权纠纷的裁判结果有异议，应另寻法律途径解决；其次，关于被告佳铭公司辩称解除合同的抗辩理由是否成立问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。由此可见，解除权作为一种形成权受除斥期间约束，不发生中止、中断或延长事由，行权期间一旦经过则该权利归于消灭。被告佳铭公司作为出卖人的代理人自第三人李华逾期支付购房尾款之日起即2011年3月27日起一年内有权行使解除权，然其在本院查封案涉房屋后另行发函主张解除合同，且在本案庭审中并未举证证明双方就解除合同已达成合意，故对其上述抗辩理由，本院不予采纳；最后，关于举证责任问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被告佳铭公司抗辩案涉房屋所有权未发生转移，第三人李华所办理的房屋登记属于备案的行政管理行为，不能产生物权变动的法律效果，并抗辩其已就解除合同等事宜申请仲裁。本案被告佳铭公司仅为房屋出卖人的代理人，而非所有权人。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案原告中联重科以第三人李华作为被执行人请求其履行金钱给付义务，属于金钱债权执行，被告佳铭公司在案涉房屋被查封后，另行向西安仲裁委员会申请仲裁，据此主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告中联重科诉请准许执行第三人李华所购买的位于陕西省西安市碑林区××街××号××幢××室房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许执行第三人李华所购买的位于陕西省西安市碑林区××街××号××栋××室房屋。本案案件受理费80元，由被告陕西佳铭置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 左 钢人民陪审员 陈 芳人民陪审员 姚立君二〇二〇年十二月三十日书 记 员 柳 菁附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。