吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初4562号 原告：尚晓君，女，1974年6月27日出生，住吉林市。 委托诉讼代理人：闫龙，男，1972年7月21日出生，住吉林市。 委托诉讼代理人：李凤光，吉林明达伟业律师事务所。 被告：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林市船营区军民路**。 法定代表人：范宏臣。 委托诉讼代理人：张杨，男，1982年8月8日出生。 委托诉讼代理人：陈天娇，吉林保民律师事务所律师。 原告尚晓君与被告吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚晓君的委托诉讼代理人闫龙、李凤光，被告广泽地产公司的委托诉讼代理人张杨、陈天骄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚晓君向本院提出诉讼请求：1.解除尚晓君与广泽地产公司2010年7月18日签订的《广泽紫晶城项目一期车位/车库使用权转让协议书》，广泽地产公司返还租用该车库使用权价款21万元；2.案件受理费由广泽地产公司负担。事实与理由：2010年7月18日，尚晓君（乙方）与广泽地产公司（甲方）签订《广泽紫晶城项目一期车位/车库使用权转让协议书》一份。约定乙方选择甲方车库号：广泽紫晶城一期西D区35号车库；乙方租用该车库使用权价格21万元；乙方对上述车库享有与乙方所购广泽紫晶城房屋同等年限的使用权。双方还约定了其他条款。2010年8月23日，尚晓君向广泽地产公司支付了全部价款，该车库交付使用。自交付以来，该车库陆续漏水，特别是2017年7月初以来尤甚，虽经案外人广泽物业服务有限公司多次维修仍达不到安全使用要求。尚晓君认为，广泽地产公司负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，现合同目的无法实现。尚晓君于2020年7月9日通过邮政信函的方式通知广泽地产公司解除合同，但其拒收。故尚晓君依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百一十六条之规定提起诉讼，请法院支持尚晓君的诉讼请求。 广泽地产公司辩称，一、尚晓君与广泽地产公司双方签订的《广泽紫晶城项目一期车位/车库使用权转让协议书》合法有效，应遵照执行。尚晓君与广泽地产公司双方于2010年7月18日签订《广泽紫晶城项目一期车位/车库使用权转让协议书》，该协议为双方真实意思表示，应认定合法有效，其中协议第七条、第八条约定“本协议经甲乙双方签字盖章后即时生效。本协议生效后，甲方（广泽地产公司）不再接受乙方（尚晓君）以任何理由的退、换车位/车库申请。”依据上述协议约定，尚晓君不得单方解除该协议，无权要求广泽地产公司返还车库使用权价款。二、广泽地产公司已全面履行协议约定及法定义务，不存在致使合同目的不能实现的违约行为。1、案涉车库所属广泽紫晶城一期B区118#地下车库，该车库经竣工验收合格已取得竣工工程备案证。因此，广泽地产公司向尚晓君交付的车库是符合设计要求、符合国家规范、能够达到使用标准的合格工程。2、依据协议约定，广泽地产公司所应履行的义务为将车库交付尚晓君使用的义务，广泽地产公司已于2012年2月13日将案涉车库交付给尚晓君使用，已全面履行了合同义务。3、首先，本案中尚晓君所称漏水的车库管线为广泽紫晶城小区4号楼的排水管线。该管线于2011年经广泽地产公司会同广泽紫晶城小区工程施工单位、设计单位、监理单位等共同验收合格、符合要求，4号楼整体工程亦取得工程竣工备案证，故4号楼及其排水管线均为合格工程。其次，排水系统属小区公共设施，归全体业主所有。按照《物业管理条例》、《吉林市物业管理条例实施细则》的规定以及广泽地产公司与广泽物业公司签订的《前期物业服务合同》的约定，排水系统的维修属物业管理范围，本案中该管线若出现漏水问题，应由吉林市广泽物业服务有限公司进行维修，与广泽地产公司无关。4、案涉车库是否存在漏水问题，目前尚无法确定。广泽地产公司在得知案涉车库管线可能存在漏水问题后，多次与吉林市广泽物业服务有限公司联系，要求其予以查看、维修，广泽物业称已多次通知尚晓君打开车库门配合查看、维修，但尚晓君均已各种理由推脱不予配合，无法确认排水管线是否存在漏水问题、无法进行维修。另外，排水管线是吊装在地下车库上方的，并非隐蔽在墙体中，这样的安装就是因为排水管线易损坏为了维修方便而设计的。按照《建设工程质量管理条例》第40条之规定，小区排水系统的保修期为自工程竣工验收合格之日起2年。目前，案涉排水管线已过保修期，如出现跑冒滴漏等问题，属正常现象。因此，即使该管线确实存在漏水问题，也完全可通过维修予以解决，不存在尚晓君所称的不能达到使用要求，实现不了合同目的的情形。综上，广泽地产公司已全面履行合同义务，向尚晓君交付了验收合格的车库，且该车库不存在尚晓君无法使用、合同目的无法实现的情形，尚晓君诉请缺乏事实和法律依据，恳请贵院驳回尚晓君诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年7月18日，尚晓君（乙方）与广泽地产公司（甲方）签订《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》一份。约定：乙方尚晓君，已购房号：12号楼1107室。乙方选择甲方车库号：广泽紫晶城一期西D区35号车库；乙方租用该车库使用权价格为21万元（大写：人民币贰拾壹万元整）；乙方对上述车库享有与乙方所购广泽紫晶城上述房屋同等年限的使用权。乙方需遵守物业公司的统一管理，按物业公司规定交纳相应的物业服务费。其中第八条约定，本协议经双方签字盖章后即时生效。广泽地产公司不再接受尚晓君以任何理由的退、换车位/车库申请。双方还约定了其他条款。2010年8月23日，尚晓君向广泽地产公司支付了预收车库款21万元。2010年11月17日，广泽地产公司与吉林市广泽物业服务有限公司签订广泽紫晶城前期物业服务合同。合同约定：物业公司提供对建筑物本体的共用设施、设备的维修、养护，包括共同的上下水管道、落水管、垃圾道、污水管、水箱等。2012年2月13日，广泽地产公司将案涉车库交付尚晓君使用。2013年4月8日，广泽地产公司办理了广泽紫晶城一期B区118#地下车库、4#住宅楼（案涉车库所在位置）竣工工程备案证，经检验，该项目竣工验收合格，广泽紫晶城一期B区4#楼室内排水管道及配件安装工程合格。 2017年7月13日，案涉车库内排水管线爆裂，化粪池污水倒灌车库，致使尚晓君临时存放在车库的物品损失。故此，尚晓君向本院提起民事诉讼，要求广泽地产公司及吉林市广泽物业服务有限公司赔偿经济损失。本院于2020年1月3日作出（2019）吉0204民初1435号民事判决书，认定案涉车库实际使用的排水管线材质不符合约定用途，造成尚晓君在车库内临时存放的物品损失，已构成违约，广泽地产公司承担70%财损失赔偿责任；尚晓君未尽到对车库内所存放物品的安全注意义务，自行承担30%财产损失责任，判决：广泽地产公司赔偿尚晓君财产损失415,757.70元。广泽地产公司不服该判决，上诉至吉林市中级人民法院。吉林市中级人民法院于2020年6月5日作出（2020）吉02民终650号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 尚晓君于2020年7月6日向广泽地产公司邮寄了关于解除“广泽紫晶城一期西D区35号车库使用权转让协议”的通知，双方经协商未果，尚晓君诉至本院。 另查，2020年9月16日，吉林省广泽地产有限公司吉林分公司接到尚晓君投诉案涉车库漏水，于当日通知吉林市广泽物业服务有限公司进行维修。吉林市广泽物业服务有限公司与尚晓君联系后，因尚晓君拒不配合打开车库，未能进行维修。2020年11月27日，吉林市广泽物业服务有限公司出具承诺书。载明：本公司郑重承诺，对尚晓君所购买的广泽紫晶城一期118#地下车库中的D035号车库中管线承担维修义务，自承诺书作出之日起在尚晓君充分配合的情况下，一个月内将D035号地下车库目前漏水处予以维修致使其不再漏水，承诺维修时使用优质、合格材料进行维修。若该车库内管线再发生漏水等质量问题，物业公司承诺一经报修，立即组织物业人员经行维修。 认定以上事实的证据有，尚晓君提供的《广泽紫晶城项目一期车位/车库使用权转让协议书》、顺丰快递运单截图3张、现场照片2张；广泽地产公司提供的广泽紫晶城一期B区118#地下车库竣工工程备案证、广泽紫晶城一期B区4#住宅楼竣工工程备案证、广泽紫晶城4#楼水暖工程分部（子分部）工程质量验收记录、广泽紫晶城4#楼室内排水管道及配件安装工程检验批质量验收记录、广泽紫晶城物业维修记录、报修通知、维修回函、物业维修通知照片5张、物业工作人员与尚晓君通话录音光盘、通话详单及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，合同的解除分法定解除和约定解除。当事人协商一致的，属于约定解除合同。因不可抗力致使不能实现合同目的的属于法定解除。尚晓君与广泽地产公司签订的《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定，广泽地产公司为涉案车库的产权人，尚晓君享有使用权，双方形成使用权转让合同关系。协议经广泽地产公司、尚晓君签字盖章即时生效。广泽地产公司不再接受尚晓君以任何理由退、换车位/车库。2019年，尚晓君因案涉车库管线爆裂向本院提出诉讼，本院于2020年1月3日作出（2019）吉0204民初1435号民事判决书，判决广泽地产公司赔偿尚晓君财产损失415,945.70元，驳回尚晓君其他诉讼请求。广泽地产公司不服上诉。市中院于2020年6月5日作出（2020）吉02民终650号民事判决书，对不可抗力作出了评述，本院不再赘述，二审判决驳回上诉，维持原判。本案尚晓君提出的案涉车库排水管线漏水致使合同目的无法实现，要求解除《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》，并返还使用权转让款的主张，因案涉车库及楼宇内部排水系统已经竣工验收合格，并非因不可抗力或标的物有质量问题致使合同目的不能实现的情形，不符合法定解除的条件。现车库内排水管线虽然存在漏水问题，但排水管线属易损建材，如有损坏可通过维修、更换、赔偿等方式解决。排水管线有问题并非标的物质量有问题。庭审中，吉林省广泽地产有限公司提供了吉林市广泽物业服务有限公司的承诺证明，在尚晓君配合的情况下对案涉车库漏水情况进行维修，并保证如再发生漏水等质量问题及时进行维修。尚晓君提出案涉车库自交付以来一直存在漏水问题，因其未能提供充分证据证实其主张，故尚晓君与广泽地产公司签订的《广泽紫晶城项目一期车位／车库使用权转让协议书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件。综上，本院对尚晓君的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告尚晓君的诉讼请求。 案件受理费2,225.00元，由原告尚晓君负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  李杰 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张雷