浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2448号 上诉人（原审被告）：金文荣，男，1971年1月15日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：张小兵，浙江红大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林宗明，男，1960年12月17日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：徐海荣，浙江欣泰律师事务所律师。 上诉人金文荣因与被上诉人林宗明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初3216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金文荣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担；事实和理由：一、一审判决认定上诉人金文荣系合同当事人并承担合同责任系事实认定错误。上诉人金文荣非合同实际租赁人，实际租赁人为温岭市洛源机械有限公司。理由如下：1、温岭市洛源机械有限公司出具证明:“金文荣受公司委托与林宗明签订温峤镇上街村西岙庵工业区厂房的租赁合同，一切法律后果由本公司承担”。表明金文荣与林宗明签订温峤镇上街村西岙庵工业区厂房的租赁合同，系受温岭市洛源机械有限公司的委托。2、被上诉人起诉状中陈述温岭市洛源机械有限公司为实际使用企业，已构成自认。3、本案涉及的租赁费被上诉人均向温岭市洛源机械有限公司主张权利，在租赁合同实际履行过程中涉及的争议事项（变压器、厂房维修等）均由被上诉人与温岭市洛源机械有限公司交涉。综上，被上诉人已同意由实际使用人（温岭市洛源机械有限公司）替代签约承租人（金文荣）作为承租人，故被上诉人起诉金文荣为被告的主体不适格，应驳回被上诉人对上诉人金文荣的诉讼。二、被上诉人在履行合同过程中存在违约。被上诉人与实际租赁人温岭市洛源机械有限公司委托的金文荣签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定,履行各自的义务。涉案合同签订后，被上诉人依约向被上诉人交付了租赁房屋，温岭市洛源机械有限公司租赁房屋目的为：利用该厂房经营企业、利用办公楼进行办公、利用宿舍安排员工住宿。被上诉人未能全面提供涉案厂屋、办公楼、宿舍的产权证明或消防验收依据，导致上诉人至今未能使用办公楼、宿舍。由于双方明确约定涉案房屋的用途为企业经营，故被上诉人未能提供上述相关文件，构成根本违约。同时实际租赁人温岭市洛源机械有限公司支付前6个月房租后被上诉人拒不提供发票也构成违约，且经温岭市洛源机械有限公司多次与被上诉人交涉无果的情况下，拒绝继续缴纳租金的行为属行使合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，故温岭市洛源机械有限公司拒绝继续缴纳租金的行为不构成违约。三、一审认定被上诉人出租温岭市洛源机械有限公司7500平方米的厂房系事实认定错误。被上诉人出租给温岭市洛源机械有限公司厂房的使用权来源系向温峤镇上街村村委会租赁，被上诉人与温峤镇上街村村委会租赁标的面积为3018平方米，故被上诉人转租给温岭市洛源机械有限公司7500平方米的厂房依据不足。四、一审采用温峤镇上街村村委会及温峤镇中街村村委会出具的证明认定:“被上诉人出租温岭市洛源机械有限公司7500平方米的厂房中的4482平方米系温峤镇上街村村委会及温峤镇中街村村委会所有并无偿给被上诉人使用”，上诉人认为系事实认定错误。1、温峤镇上街村村委会及温峤镇中街村村委会出具证明不合法,土地权属应由国家自然资源局出具证明，其它任何单位及个人无权出具该证明，当然温峤镇上街村村委会及温峤镇中街村村委会更不能自己为自己证明，故温峤镇上街村村委会及温峤镇中街村村委会出具的证明不能作为定案依据。2、退一步说，即使被上诉人认为出租温岭市洛源机械有限公司7500平方米的厂房包括温峤镇上街村村委会及温峤镇中街村村委会享有合法使用权4482平方米，温峤镇上街村村委会及温峤镇中街村村委会未经合法程序也不得无偿归被上诉人出租使用而获利，其行为违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项之规定“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”，也属无效证明。 林宗明答辩称，第一，上诉人作为一审被告，主体适格。上诉人与被上诉人签订厂房租赁合同，上诉人作为承租方，是合同相对人。至于上诉人承租厂房之后转租给其他人或者转包给其他实际租赁使用人，与本案的诉讼主体没有关系，上诉人作为承租人，仍然应该作为本案的被告。通过一审庭审调查，本案所涉的温岭市洛源机械有限公司，实际控制人也是上诉人金文荣，上诉人在签订合同时也未表明其代表温岭市洛源机械有限公司，故上诉人作为一审被告，主体适格。第二，被上诉人在履行合同过程中，不存在任何违约。双方签订的合同载明，被租厂房地址为西岙庵工业园区上街南边区块，面积约7500平方米，合同中并未约定向上诉人提供办公场所。按照双方口头约定，每年120万元的租金不含税，故上诉人向被上诉人交付租金后，也从未向被上诉人要求开具发票，因此在本案合同履行过程中，被上诉人不存在任何违约，本案也不适用先履行抗辩权。第三，关于租赁面积的认定，一审认定事实正确。合同第一条约定的比较明确，其所指定的7500平方，不仅是厂房的面积，因为他约定的是上街南边区块面积约7500平方，除了厂房，还包括厂房边上的空地和道路，总的面积为7500平方，而不仅是厂房登记的产权面积。第四，两村委会所出具的证明，能够证明被上诉人所出租的厂房和土地使用权有处分权，上诉人在使用该厂房和土地过程中，未受到任何单位的阻止，至于二村委会出具证明的程序是否合法，并不是本案所审查的范围。综上，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 林宗明向一审法院起诉请求：判令被告金文荣支付租金900000元并支付违约金（其中300000元自2019年8月15日起，其中600000元自2020年2月15日起，均按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止）。 一审法院认定事实：2019年2月，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告林宗明将位于××工业区××街××区块的厂房出租给被告金文荣使用，厂房面积约7500平方米；租赁期自2019年2月15日起至2022年2月15日止；租金为10万元／月，被告每半年支付一次，第一年租金为110万元。后被告分别于2019年2月21日、2019年4月20日、2019年5月6日、2019年8月5日、2019年11月8日、2020年3月20日向原告支付租金20万元、10万元、15万元、20万元、10万元、5万元，合计支付租金80万元。另查明，原告林宗明、案外人张作清与案外人温岭市温峤镇上街村村委会于2020年1月1日签订《厂房租赁合同》一份，由原告林宗明、案外人张作清承租温岭市温峤镇上街村村委会所有的位于西岙庵厂房的房屋一幢3018平方米，租赁时间自2020年1月1日起至2022年12月30日止。2020年4月23日，温岭市温峤镇上街村村民村委会出具声明一份，同意张作清、林宗明在租期内将厂房转租给金文荣。2020年6月3日，案外人张作清出具授权委托书一份，对原告以个人名义出租该厂房给被告金文荣的行为予以认可。2020年6月15日，温岭市温峤镇上街村村委会出具证明一份，确认租赁给张作清、林宗明的区块面积为5775平方米，实际收租面积4765平方米，多余面积含场内道路及边坡面积，允许张作清、林宗明无偿使用。同日，温岭市温峤镇中街村村委会出具证明一份，确认其所有的××工业区××街村接壤地段面积约2300平方米，一直无偿给张作清、林宗明使用。 一审法院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方均应按约履行合同义务。被告金文荣辩称其仅代表案外人温岭市洛源机械有限公司代为签订租赁合同，但是根据合同相对性原则，合同责任应由合同当事人承担，故原告要求被告按约支付厂房租金并无不当。关于租赁面积问题，虽然《厂房租赁合同》约定原告将位于××工业区××街××区块的厂房面积约7500平方米租赁给被告金文荣使用，而原告提供的厂房证载面积约3018平方米，但是经该院实地走访，查明涉案厂房是相对独立的封闭空间，厂内道路由该厂单独使用，空地处存有集装箱，并建有小屋用以停放员工的电瓶车，且原告亦向该院提交了温岭市温峤镇上街村村民委员会和温岭市温峤镇中街村村民委员会出具的两份证明，对实际使用面积作出了合理说明；而被告在已实际使用案涉厂房及土地超过一年之久，并已支付了800000元租金的情况下，未能举证证明其曾以涉案厂房租赁面积不足的问题向被原告提出过异议，由此可以推定涉案租赁协议所载的“原告将位于××工业区××街××区块的厂房面积约7500平方米租赁给被告金文荣使用”，其真实意思是“原告将位于××工业区××街××区块的厂房和厂区内所属场地约7500平方米出租给被告金文荣使用”，且在合同签订后，原告依约履行了交付租赁物的义务，故对被告抗辩应按证载面积计算租金的意见，该院不予采信。关于租金支付时间问题，双方在合同中仅约定每半年支付一次，但是根据被告在合同签订后一周不到就开始陆续支付租金的行为，结合民间一般的厂房租赁租金支付习惯，该院确认租金支付方式为先付后用，被告应于合同签订后每年的2月15日及8月15日支付租金，故截至2020年2月15日，被告尚应支付原告租金900000元。关于厂房修缮费用问题，原、被告均认可曾因台风造成厂房部分损坏，由被告叫人来进行了厂房修缮，但是该修缮费用尚未实际支付，且该笔修缮费用涉及第三方利益，本案中暂不对此作出处理。综上，被告未按约及时支付原告厂房租赁费900000元，应承担相应的违约责任，但是原告也确实存在未按约及时修缮由于不可抗力造成的厂房损坏，结合本案实际情况，该院酌情确认由被告支付原告自起诉之日（即2020年5月7日）起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至生效判决确定的履行之日止的违约金为妥。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十六条之规定，判决：被告金文荣于本判决生效之日起十日内支付原告林宗明租金900000元，并支付自2020年5月7日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至生效判决确定的履行之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取6400元，由被告金文荣负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的主要争议焦点是：一、上诉人金文荣是否系本案适格被告。上诉人金文荣主张其非合同实际租赁人，实际租赁人为温岭市洛源机械有限公司，被上诉人林宗明已同意由实际使用人（温岭市洛源机械有限公司）替代签约承租人（金文荣）作为承租人，故被上诉人起诉金文荣为被告的主体不适格。对此，本院认为，上诉人金文荣作为承租人与被上诉人林宗明签订《厂房租赁合同》事实清楚，金文荣和林宗明是《厂房租赁合同》的当事人，是案涉厂房的承租人和出租人。温岭市洛源机械有限公司与林宗明之间就诉争厂房不存在租赁关系。上诉人金文荣并未提供充分有效的证据证明《厂房租赁合同》双方当事人已就变更诉争厂房承租人做了书面确认。故被上诉人以上诉人为承租人主张权利，主体并无不当。至于上诉人提供的温岭市洛源机械有限公司事后出具的委托金文荣与林宗明签订租赁合同，并愿意承担一切法律后果的证明，以及以温岭市洛源机械有限公司名义支付部分租金的行为，均无法推定出租人已同意变更承租人。故本院对上诉人的这一上诉主张不予支持。二、被上诉人在履行合同过程中是否存在违约。案涉合同签订后，被上诉人已按约向上诉人交付了租赁厂房，温岭市洛源机械有限公司也已实际使用了案涉厂房且未提出异议。现上诉人又以被上诉人未能全面提供案涉房屋的产权证明或消防验收依据、拒不提供租金发票等为由，主张被上诉人构成根本违约，认为其拒绝缴纳租金的行为属于行使先履行抗辩权，理由不能成立。上诉人并不能提供其无法使用案涉房屋，造成其损失的依据；而被上诉人拒不提供发票也不构成其拒付租金的抗辩理由。至于双方争议的厂房面积问题，虽然《厂房租赁合同》约定的厂房面积约7500平方米，而厂房证载面积仅约3018平方米，但一审中，一审法院经实地踏勘，查明厂区内的道路及大量空地均由温岭市洛源机械有限公司单独使用；并且，温岭市温峤镇上街村村民委员会和中街村村民委员会分别出具了证明，确认案涉租赁物中有部分区块面积系村委会所有并无偿给被上诉人使用，印证了租赁合同所约定的面积约7500平方米，指的是厂房及厂区内所属场地。更何况，上诉人实际使用租赁物后，从未对租赁面积提出过任何异议。因此，上诉人关于被上诉人未按合同约定交付7500平方米厂房的主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人金文荣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由上诉人金文荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  严 凌 10- 9-