湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初1951号原告:陈晓明，男，1956年8月1日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县。原告：叶汉玲，女，1961年1月4日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：柳李西子，湖北睡虎律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告:湖北新南洋房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇梦泽大道**。法定代表人：杨永胜，公司执行董事。被告：云梦县德邦实业有限责任公司。。住所地：湖北省云梦县城关镇梦泽大道法定代表人：章栋，公司董事长。上述二被告的诉讼委托代理人:孙俊林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：招商银行股份有限公司孝感分行。。住所地：湖北省孝感市北京路特**负责人：陈坚，该银行行长。委托诉讼代理人：徐隐，男,该银行职工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：韩朝，男，该银行职工。代理权限为特别授权。被告:中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司。。住所地：武汉市武昌区体育街特**银泰大厦16-22层。法定代表人：龙志林，公司总经理。委托诉讼代理人：余鹏，男，该公司职员。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：杨磊，男，该公司职员。代理权限为一般代理。原告陈晓明、叶汉玲（以下合称二原告）与被告湖北新南洋房地产开发有限公司（以下简称新南洋公司）、云梦县德邦实业有限责任公司（以下简称德邦公司）、招商银行股份有限公司孝感分行（以下简称招行孝感分行）、中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人黄红、柳李西子及被告新南洋公司、德邦公司的委托诉讼代理人孙俊林、被告招行孝感分行的委托诉讼代理人徐隐、韩朝、被告华融公司的委托诉讼代理人余鹏、杨磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈晓明、叶汉玲向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与被告新南洋公司签订的YMX17002595号《商品房买卖合同》有效；2、确认被告新南洋公司未按照《商品房买卖合同》的约定期限为二原告办理不动产登记的行为构成违约，判令被告新南洋公司向二原告支付违约金1395元。二原告在审理过程中放弃该项诉讼请求。3、判令被告新南洋公司立即将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助二原告办理案涉的梦园小区风尚国际10号楼1单元2503号房屋的不动产权属证书。4、确认被告德邦公司与被告招行孝感分行、华融公司之间设立的案涉房屋所在地块的土地使用权已经消灭并注消抵押登记。5、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014-2015年，被告新南洋公司办理了《建设用地规划许可证》等相关证照，开始在其所有的云国用（2009）第12001-1号《国有土地使用权证书》记载的土地上进行梦园小区风尚国际商品房开发建设。2015年，被告新南洋公司办理了《湖北省商品房预售许可证》，开始预售商品房。2017年10月7日，二原告与被告新南洋公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告新南洋公司开发建设的梦园小区风尚国际10号楼1单元2503号房屋，房屋面积103.91平方米，每平方米2685.02元，总购房款为279000元，交付时间为2017年10月8日前。出卖人应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。2017年10月7日，二原告一次性向被告新南洋公司付清了全部购房款。当日，新南洋公司向二原告交付了房屋。2017年10月9日，被告新南洋公司向原告出具了279000元购房款发票。但直至2019年4月1日，被告新南洋公司未能在540日内向房产登记机关提供相关资料，未能为二原告办理不动产登记证书，其行为已经构成违约，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应向二原告支付违约金1395元。2014年3月20日，被告德邦公司将从被告新南洋公司所有的云国用（2009）第12001-1号地块中分割出来并登记在被告德邦公司名下的云国用（2009）第12001-4号地块的土地使用权抵押给被告招行孝感分行，并与被告招行孝感分行签订了一份《最高额抵押合同》，将包含南洋新城风尚国际10号楼、22号楼、23号楼、南洋春天3号、7号等楼栋所在的云国用（2009）第12001-4号《国有土地使用权证书》记载的土地使用权抵押给招行孝感分行，《最高额抵押合同》记载的抵押期限为2014年3月20日至2016年3月19日。2017年9月6日招行孝感分行将其债权及其相关全部权利全部转让给被告华融公司。二原告认为，二原告与被告新南洋公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，应当属于有效合同。二原告向被告新南洋公司付清了全部购房款之后，被告新南洋公司应当按照合同的约定向二原告交付房屋及在约定的期限内为二原告办理不动产证书。但被告新南洋公司未能按期履行义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，向二原告支付合同约定的违约金1395元。同时，其应当继续履行合同义务，向产权登记机关提供相关资料，协助二原告办理不动产权属证书。被告德邦公司和被告招行孝感分行在明知案涉的云国用（2009）第12001-4号《国有土地使用权证书》记载的土地使用权已经用于梦园小区风尚国际10号楼等楼栋房屋的开发建设且已将开发建设的房屋全部销售给他人的情况下，仍然签署了《最高额抵押合同》，将该地块的土地使用权抵押给被告招行孝感分行，致使无法为二原告等全部购房人办理不动产权证，二被告的行为侵害了二原告及全部购房人的合法权益。二原告及其他购房人购买房屋的目的是取得完整的房屋产权，属于物权的交付期待权。被告新南洋公司在商品房建设基本完成时，合法取得了《湖北省商品房预售许可证》，获得了向社会销售案涉房屋及房屋所在土地的权力，应当认定为其已经取回了案涉房屋的土地使用权。按照房地一致的原则，其作为抵押财产的功能已经丧失。同时，被告德邦公司与被告招行孝感分行及被告华融公司之间设置土地使用权抵押的行为给二原告获取案涉房屋的不动产权益设置了障碍，直接侵害了二原告的合法权益。根据“九民会议纪要”第126条的精神，二原告等购房户已经支付了全部的购房款，从优先保护处于弱势地位的房屋买受人的角度，应当认定被告德邦公司与被告招行孝感分行及被告华融公司设立的案涉房屋所在的土地的土地使用权已经消灭，应当注销相应地块的土地使用权抵押登记，从而保证二原告及其他购房人能够顺利办理不动产登记证书，以维护二原告及全体购房人的合法权益。被告新南洋公司、被告德邦公司辩称：对二原告的诉讼请求事实和理由均没有异议。本案涉土地使用权名为德邦公司实为新南洋公司。被告招行孝感分行辩称:招行孝感分行已于2017年9月将相关债权及担保权利转让给了华融公司，因此本案与招行孝感分行无关。被告华融公司辩称：案涉土地抵押签订了抵押合同并办理了抵押登记，抵押合法有效。招行孝感分行将德邦公司主债权及相关从权利全部转让给华融公司，华融公司依法享有对案涉土地的抵押权。第一、案涉土地登记在德邦公司名下，新南洋公司违规取得商品房预售许可证，二原告与新南洋签订的购房合同无效；第二、案涉土地抵押在前房屋销售在后，如果说侵权，那也是后面的销售行为侵犯了在前的抵押权，而不是抵押权侵犯购房者权利；第三、原债权人招行孝感分行未出具同意销售的文件也未出具过放弃抵押权的文件；第四、案涉房屋未经抵押权人同意，新南洋公司与二原告的购房合同无效；第五、本案不适用九民会议纪要的规定，原告仅凭增值税发票也不能证明二原告支付了全部购房款，二原告也不能证明其仅有此房屋，另外九民纪要只是规定支付了全部购房款的权利优先于抵押权并没有说抵押权无效；法院的民事裁定书并未认定华融公司抵押权消灭。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，被告新南洋公司与被告德邦公司同属于湖北富思特材料科技集团有限公司的子公司。2014-2015年，被告新南洋公司办理了《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证照，开始在其所有的云国用（2009）第12001-1号《国有土地使用权证书》记载的土地上进行梦园小区风尚国际商品房开发建设。2015年4月23日，被告新南洋公司办理了《湖北省商品房预售许可证》，开始公开预售商品房。所开发建设的商品房现已全部销售完毕。2017年10月7日，二原告与被告新南洋公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告新南洋公司开发建设的梦园小区风尚国际10号楼1单元2503号房屋，房屋面积103.91平方米，每平方米2685.02元，总购房款为279000元，交付时间为2017年10月8日前。出卖人应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。2017年10月7日，二原告一次性向被告新南洋公司付清了全部购房款。当日，新南洋公司向二原告交付了房屋。2017年10月9日，被告新南洋公司向原告出具279000元的购房款发票。随后，二原告对该房屋进行装修并入住该房屋。因为案涉房屋对应的土地使用权被抵押，导致二原告不能取得房屋不动产权属证书。2014年3月20日，被告德邦公司将从被告新南洋公司所有的云国用（2009）第12001-1号地块中分割出来并登记在被告德邦公司名下的云国用（2009）第12001-4号地块的土地使用权抵押给被告招行孝感分行，双方签订了《最高额抵押合同》及补充协议，并办理了抵押登记，《最高额抵押合同》记载的最高额为2800万元，抵押期限为2014年3月20日至2016年3月19日。案涉的南洋新城风尚国际10号楼栋就位于云国用（2009）第12001-4号《国有土地使用权证书》记载的地块上。2017年9月6日招行孝感分行将上述抵押权项下的债权及其相关全部权利全部转让给被告华融公司。双方签订了不良资产转让协议，并在湖北日报上刊登了《债权转让》与《催收通知》。2018年4月，被告华融公司以被告德邦公司为被申请人申请实现担保物权，其中包括案涉房屋所在的云国用（2009）第12001-4号地块的土地使用权的抵押物权。云梦县人民法院依法作出了（2018）鄂0923民特4号民事裁定，该裁定书明确认定“鉴于该土地现状，部分土地已被案外人用于房地产开发并销售给个人，按照房地一致原则，该已开发用地不可能再次转让，其作为抵押财产的功能已经丧失。故目前可用于拍卖、变卖的抵押财产剩余未被开发用地4417.1㎡和14403.44㎡，申请人对该剩余抵押土地变价后的所得价款在债权明确具体的范围内享有优先受偿权。”并据此作出了裁定。该裁定已经生效。上述案外人系被告新南洋公司，14403.44㎡为案涉地块剩余抵押土地面积。本院认为，二原告与被告新南洋公司签订的YMX17002595号《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应该认定有效；二原告要求被告新南洋继续履行合同，将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理案涉的梦园小区风尚国际10号楼1单元2503号房屋的不动产权属证书，符合法律规定应该予以支持。庭审中二原告自愿放弃要求被告新南洋公司支付违约金的诉讼请求，是其真实意思表示，应依法准许。被告德邦公司与招行孝感分行、被告华融公司之间设立的案涉房屋所在地块的土地使用权的抵押权是否已经消灭是本案争议焦点,对本案争议焦点具体阐述如下：2014年3月20日，被告德邦公司将其名下的云国用（2009）第12001-4号地块的土地使用权抵押给招行孝感分行，双方签订的《最高额抵押合同》及补充协议是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。二原告购买商品房支付了全部对价，随后进行了装修并入住，属于消费者购房人。因涉案商品房所对应土地使用权上设立的抵押权未注销，导致二原告所购的商品房土地使用权无法办理转移登记，从而无法取得完整的房屋权属。对购房人的权利与抵押权人的权利发生冲突的问题，应从现有的法律规定及价值取向等进行判断。首先，从《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的消费者的权利与银行抵押权冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。最高人民法院的这一批复也体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。其次，从维护交易安全角度考量，“维护交易安全”是商法的基本原则，对于二原告等购房人而言，基于信赖开发商已经取得商品房预售证后购买商品房，是能够在支付房屋对价后取得完整的房屋产权，如果在支付了全部购房款或者大部分购房的情况下，还不能取得没有抵押权负担的商品房，购房人对于交易安全的信赖会受到严重损害，订立合同时的目的无法得到实现。再者，从价值取向上考量，二原告购买房屋的目的是取得完整的房屋产权，属于物权的交付期待权，且房屋价值巨大，很多购房户可能是用一辈子的积蓄去购买房屋，房屋产权是否能完整取得，对二原告等购房户影响巨大，事关购房户的居住权、生存权，相对于抵押债权更要优先保护；且在风险控制成本及条件上，抵押权人要优于购房户，抵押权人完全可以要求开发商提前清偿债务或提供其他担保，也可以要求对开发商出售商品房所得的资金进行监管。如果购房者已经支付对价，还将抵押权的负担转移给购房人，显然违反公平原则。再次，已经生效的本院（2018）鄂0923特4号民事裁定书已经明确认定案涉的地块丧失了抵押功能，被告华融公司只能对剩余未被开发抵押土地变价款优先受偿。综上分析，被告华融公司应该通过其他途径实现从招行孝感分行转让的债权，不能再主张案涉房屋所对应的土地抵押权。因而二原告要求确认被告德邦公司、华融公司与招行孝感分行之间设立的案涉房屋所对应的土地使用权上的抵押权消灭，并要求注销该房屋所对应土地使用权上设立的抵押权的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈晓明、叶汉玲与被告湖北新南洋房地产开发有限公司签订的YMX17002595号《商品房买卖合同》有效。二、确认原告陈晓明、叶汉玲购买的梦园小区风尚国际10号楼2单元2503号房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭。限被告云梦县德邦实业有限责任公司、招商银行股份有限公司孝感分行及被告中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司于本判决生效后十日内注销在该房屋所对应土地使用权上设立的抵押权。三、限被告湖北新南洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告陈晓明、叶汉玲办理梦园小区风尚国际18号楼1单元202号房屋的不动产权属证书。案件受理费100元，由被告湖北新南洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈志勇人民陪审员  高邵文人民陪审员  汪 斌二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  汤 芳