重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初19400号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司，住所地重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”，统一社会信用代码91500105450411798D。 法定代表人：夏绍飞，董事长。 委托诉讼代理人：刘建晶，上海段和段（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王捷，上海段和段（重庆）律师事务所实习律师。 被告：重庆伟清房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道**财富中心科技创业园****，统一社会信用代码9150000068149447D。 法定代表人：陈廷芳，董事长。 委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。 原告金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称金科服务公司）与被告重庆伟清房地产开发有限公司（以下简称伟清公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告金科服务公司的委托诉讼代理人刘建晶、王捷到庭参加了诉讼，被告伟清公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告金科服务公司的委托诉讼代理人刘建晶，被告伟清公司的委托诉讼代理人刘倬伶到庭参加了诉讼。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王建军、曾庆灵组成合议庭，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告金科服务公司的委托诉讼代理人刘建晶，被告伟清公司的委托诉讼代理人刘倬伶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金科服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年4月1日至2020年7月3日期间欠缴的商业、车库物业服务费1162153.9元；2.判令被告立即向原告支付违约金（以1162153.9元为基数，按照每日3‰的标准从2019年4月1日起计算至付清时止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原告与渝北区龙山街道伟清泊客业主委员会签订了《伟清泊客物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市渝北区松牌路87号的伟清泊客小区提供物业管理服务，服务期限为3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止，其中商业物业费为6元/月·平方米，车位物业费为80元/个·月，物业服务费按月交纳，业主应在每月30日前履行交纳当月费用的义务；业主违反约定未能按时交纳物业服务费的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准向原告支付违约金。被告系伟清泊客小区商业、车库业主。合同签订后，原告按约向业主提供了物业管理服务，被告也实际享受了原告提供的物管服务，但一直未按约向原告支付物业服务费，且经原告催告后仍未支付。被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告伟清公司辩称，本案应遵循（2019）渝0112民初7581号案件判决被告仅承担30%比例的物管费。该案判决后原被告之间的物业管理的事实并没有发生任何变化。被告也多次表示愿意按照该案判决的思路向原告支付本案物管费。案涉车库及商业房屋均是由被告在自行管理，因此不应当向原告支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即金科服务公司举示的《伟清泊客小区物业中标通知书》、《伟清泊客物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、《证明》、（2019）渝0112民初7581号民事判决书及生效证明、《关于移交伟清泊客小区商业·车库相关事宜的催告函》及邮件投递信息、《关于再次敦请移交商业、车库管理权并支付欠付费用的催告函》两份（2019年9月18日、2020年5月12日）及EMS邮寄单、邮件投递信息、《准予变更登记通知书》，伟清公司举示的房屋产权证四份、建筑外部照片及车库照片、（2019）渝0112民初7581号民事判决书复印件、《关于催告函的回函》（2019年9月20日）及EMS邮寄单、邮件投递信息、《关于催告函的回函》（2019年9月30日）及EMS邮寄单、邮件投递信息、（2020）渝0112民初16662号案件起诉状及民事裁定书，本院勘验形成的勘验笔录，本院予以确认并在案为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：金科服务公司举示的发电机设备保养记录、发电机运行记录表、来人来访登记表、配电房设备保养登记表、设备维修记录表、低压配电设备运行记录表系原件，本院对其真实性予以确认；商业、车库巡逻、清洁、环境消杀照片与小区实际环境相印证，本院对其真实性予以确认；欠费明细表系金科服务公司对欠费情况自行进行的统计，本院按当事人陈述处理。伟清伟清公司举示的函告、《伟清．泊客小区物业服务移交协议》、情况汇报及视频、陈冲及戴林询问笔录，因在（2019）渝0112民初7581号案件中已举示并得到确认，本院对真实性予以确认；《伟清·泊客5楼天台出渣协议》及李**身份证复印件、收条、出渣前后照片、《伟清泊客商业楼楼梯道清洁深度清理协议》、周卫身份证复印件、收条、商业楼道保洁前后照片、《整修施工合同》及施工照片、《车库、独栋商业楼保洁合同》、增值税发票两张、网上银行电子回单两份、车库倾倒垃圾照片、车库伸缩缝漏水照片、清洁照片，系原件或与原件内容相印证，本院对真实性予以确认；伟清公司举示的监控视频，与小区现场环境位置印证，本院对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：金科服务公司原名称为金科物业服务集团有限公司（以下简称金科物业公司），于2020年5月28日变更工商登记为现名称。 2018年5月16日，渝北区龙山街道伟清泊客小区业主委员会（以下简称伟清泊客小区业委会）发出《重庆市渝北区伟清泊客小区物业服务招标公告》，招标项目为重庆市渝北区伟清泊客小区，座落于重庆市渝**松牌路**，物业类型：住宅、社区商业。基本情况：小区共计出入口4个，人行出入2个，车行出入2个，总占地面积16399平方米，总建筑面积88824.57平方米，其中住宅66800.23平方米，商业经营用房7235.73平方米，地，地下面积170521平方米。共有房屋4栋，住宅**，商业16户。地。地下车库车位424个车辆进出管理系统。目前由重庆市鸿果物业管理有限公司提供物业服务。资金来源：物业服务费、车位管理费和部分公共收益。 2018年5月19日，金科物业公司投标伟清泊客小区，投标文件载明投标报价为：（1）高层物业费（按建筑面积计）：1.8元/平方米·月；（2）商业物业费（按建筑面积计）：6元/平方米·月；（3）车位物业费80/个·月。 2018年6月21日，伟清泊客小区业委会向金科物业公司发出中标通知书，载明全体业主大会占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主选聘贵公司为小区新物业管理公司。拟定2018年6月24日签订正式合同，从2018年7月1日起开始服务。 2018年6月22日，以伟清泊客小区业委会为甲方，金科物业公司为乙方，双方签订了《伟清泊客物业服务合同》，约定了物业类型住宅、社区商业，占地面积16399平方米；建筑面积88824.57平方米。第三条甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：3.共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。第八条业主应按时交纳物业服务费和与物业相关的各种费用，如业主与使用人约定物业服务费和与物业相关的各种费用由使用人交纳的，业主应当承担连带交纳责任。物业服务费的计算标准：产权部分核定面积确认之前以销售合同注明的建筑面积计算，确认之后以产权部门核定的建筑面积为准。面积核定前后乙方收取的物业服务费的差额双方不再退补。第九条业主（使用人）应在规定的时间内到乙方指定的部门缴纳物业管理费、水电气费、公摊水电气费、通讯费用、特约服务费及其他应缴费用。第三十二条双方约定服务业服务费用采用一费制按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅物业费：电梯（3楼以上含三楼）：1.8元/月·平方米；电梯1-2楼：1.5元/月·平方米；（2）商业物业费：6元/月·平方米；（3）车位物业费：80元/个·月。业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第三十三条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行缴纳当月费用的义务。第三十四条停车收费采用以下方式：1.属于全体业主所有的公共停车场，使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，该项停车费中80元/个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费在扣除相关税费及管理成本后为全体业主所有。2.属于开发建设单位所有的停车场和停车库，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准交纳停车费，乙方从停车费中按车库车位80元/个·月标准提取停车管理服务费，其余归开发建设单位所有；3.车位权属系业主的，业主应按车位80元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第四十一条本合同期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。第四十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额的千分之三的标准计算向乙方支付违约金。对于欠费时间较长或金额较大的业主或使用人，乙方有权暂停向其提供物业服务和其他服务。物业构成明细载明：高层住宅965套，建筑面积66800.23平方米。商业用房16套，建筑面积7235.73平方米。车库424个。 2018年7月26日，上述《伟清泊客物业服务合同》在重庆市渝北区房屋管理局备案。 重庆市国土资源和房屋管理局出具证明：：位于重庆市渝**申请登记为“伟清阳光地带”的房地产项目，该项目中属于伟清公司的商服用房建筑面积为6545.77平方米，停车用房建筑面积为13363.52平方米。 2019年3月22日，金科物业公司以伟清公司为被告向本院起诉，请求判决伟清公司支付从2018年7月1日至2019年3月31日欠付的物业服务费659631.1元及违约金。 该案庭审中，伟清公司不认可金科物业公司为其提供了物业服务，认为其拥有自行管理或委托他人管理案涉车库和商业的权利。伟清公司举示了如下证据： 1.2018年5月25日，伟清公司向伟清泊客小区业委会发出《函告》，称：贵方于2018年5月16日公示的《招标公告》，就伟清泊客小区物业管理服务进行招标。该公告第三条载明，竞标成功的物管公司收入来源为“物业服务费、车位服务费和部分公共收益”。我司作为车库及商业经营用房的所有人暨小区业主，针对上述公告内容致函如下：属我司所有的伟清泊客小区车库及商业经营用房由我司自行管理，或由我司单独委托物管公司进行管理，相关物业服务费及车位管理费不在此次招标收入来源内。为避免造成投标物管公司误解，请贵司再次发出公告，对“收入来源”不包含我司所有车库及商业经营用房物业服务费及车位管理费这一情况予以补充说明，或在各物管公司投标时对各公司进行充分披露。 2.2018年6月25日，以重庆市鸿果物业管理有限公司（以下简称鸿果公司）为移交方（甲方）、伟清泊客小区业委会为接收方（乙方），双方签订了《伟清．泊客小区物业服务移交协议》，载明双方就物业服务移交事宜达成如下条款：1.从2018年7月1日起，甲方就进行物业服务的伟清．泊客小区之物业服务工作移交给乙方，由乙方自行或委托其他物业公司进行物业服务。……3.移交后的所有管理服务责任均由乙方自行承担，包括但不限于：小区公共安全、电梯安全、清洁、共用设施设备等，因移交中包含水、电、电梯管理等过户事宜，具体移交时间按移交计划表进行并由双方签字确认;4.在乙方新聘物业企业与开发商就服务未达成协议前，伟清公司所自有产权的物业部分（独栋商业、车库），由产权人自行或委托他人及企业进行经营管理，在此过程中，乙方及乙方所聘请的物业服务企业不得阻挠其正常的经营管理工作。且自由产权部分不接受乙方或乙方聘请的物业服务企业的服务。……6.配电室因涉及住宅及商业，目前无法全面移交，由乙方聘请的物业企业与甲共同管理，各执钥匙，进出配电室相互监督共同进出，直到过户手续办理完结时移交给乙方。7.甲方在服务小区期间所发包的奥的斯机电电梯有限公司电梯维保等外委合同，乙方及乙方所聘请的物业服务企业须遵照合同约定时间执行，到期由乙方自行决定是否续约。……12.车库进出口岗位处，因小区安全需要，乙方所聘请的物业企业需增设岗位，但只能对进出人员进行询问和管理，不得对进出车辆进行阻拦和管理，更不得阻碍车库产权人正常的经营管理。 该移交协议尾部，由鸿果公司和伟清．泊客小区业委会盖章。 协议签订后，鸿果公司将工程资料、业主资料、实物均移交给了伟清．泊客小区业委会，由鸿果公司和伟清．泊客小区业委会分别在移交方和接收方处盖章。在公共区域水电清单移交表中，由移交方鸿果公司、督促方伟清．泊客小区业委会、接收方金科物业伟清泊客管理处三方盖章。金科物业在庭审中陈述，水电清单移交表是在与鸿果公司办理交接时形成的，不是物业服务移交协议的附件。 3.伟清公司举示了2018年5月25日，鸿果公司与重庆高成电梯公司签订《电梯日常维护保养合同》；2018年6月30日，伟清公司与重庆异正清洁有限公司签订《车库、独栋商业楼保洁合同》；2018年8月15日，伟清公司与重庆中策佳合安防科技有限公司签订《伟清泊客车库视频监控系统改造工程施工合同》；车库管理通知、维修照片等，拟证明伟清公司自行委托第三方对车库及商业进行维护和管理、清洁工作。 4.询问笔录、车库纠纷情况、发票等，拟证明金科物业未尽到物管职责，车库岗亭、道闸被破坏后由伟清公司自行维修调试。 本院对上述案件审理后于2019年8月26日作出（2019）渝0112民初7581号民事判决书，认定：1.在前期物业鸿果公司与伟清泊客小区业委会之间的移交协议中，伟清公司自有产权的物业部分（含车库、独栋商业）未移交给伟清泊客小区业委会。2.招标公告及物业服务合同中明确了伟清泊客小区的商业及车库属于物业服务范围。同时，《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，金科物业作为伟清泊客小区备案的唯一物业服务企业，商业、车库及小区的其他区域属于同一物业管理区域。经现场勘验，商业和车库也不具有结构上的独立性，商业、车库与其他区域同属伟清泊客小区，与其他区域共用一套水电系统、消防系统，且水电也已经移交金科物业。案涉车库只有一个进出口，进出车库须经过小区内的共用道路和金科物业设置在小区出入口的岗亭。同时，金科物业还提供了水电设施设备的维护保养、发电机等设施设备的维护保养等，这些也属于物业服务的部分内容。3.伟清公司拒绝金科物业提供物业服务，其自行进行了车库管理及收费、车库和商业楼保洁等工作。综上，伟清公司与其他业主一样均是伟清泊客小区业主，其应受金科物业与业主委员会签订的物业服务合同的约束。虽然伟清公司自行承担了商业楼和车库的保洁等物业工作，但金科物业实际对包括设施设备等进行了管理，伟清公司应当缴纳一定比例的物业服务费。对伟清公司自有商业面积为6545.77平方米，车位417个，由于是伟清公司自己未将自有商业移交，且金科物业确实承担了商业部分的管道维护、水电供应等工作，本院酌情确定金科物业与伟清公司按照3:7的比例，由伟清公司按照应缴纳物业管理费的30%交由金科物业。由于双方对实际提供物业服务和物业服务内容一直存在争议，故对金科物业要求支付逾期支付物业费的违约金本院不予支持。据此，判决：一、被告重庆伟清房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告金科物业服务集团有限公司2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费196113.50元；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 上述民事判决书于2019年9月23日发生法律效力。 2019年9月11日，金科物业公司重庆分公司向伟清公司邮寄《关于移交伟清泊客小区商业·车库相关事宜的催告函》，要求伟清公司在收到函件后三日内向其移交伟清泊客小区地下车库、商业的物业管理权，并办理移交手续。2019年9月18日，伟清公司回复《关于催告函的回函》，认为“1.业委会认可我司可自行对商业、车库进行物业管理；2.贵司曾故意纵容业主破坏我司设备，这一事实我司有理由相信贵司无法尽到作为物管公司的职责。鉴于以上事实，我司不予认可贵司函件请求”。 2019年9月18日，金科物业公司重庆分公司向伟清公司邮寄《关于再次敦请移交商业、车库管理权并支付欠付费用的催告函》，要求伟清公司在收到函件后三日内向其移交伟清泊客小区地下车库、商业的物业管理权，办理移交手续，并支付2019年4月1日至2019年9月30日欠付的车位管理费200160元及物业管理费235647.72元。2019年9月30日，伟清公司回复《关于催告函的回函》，不认可金科服务公司重庆分公司的请求，表示同意按（2019）渝0112民初7581号民事判决书裁决意见进行支付。 2020年5月12日，金科物业公司重庆分公司向伟清公司邮寄《关于再次敦请移交商业、车库管理权并支付欠付费用的催告函》，要求伟清公司在收到函件后三日内向其移交伟清泊客小区地下车库、商业的物业管理权，办理移交手续，并支付2019年4月1日至2020年5月30日欠付的车位管理费467040元及物业管理费549844.7元。2020年5月20日，伟清公司回复《关于再次催告函的回函》，认为“1.业委会认可我司可自行对商业、车库进行物业管理；2.（2019）渝0112民初7581号民事判决书对我司自行进行物业管理的行为予以认可；3.贵司曾故意纵容业主破坏我司设备，这一事实我司有理由相信贵司无法尽到作为物管公司的职责。我司仍认可按照上述重庆市渝北区人民法院判决的物管费支付比例——即我司按照全额物管费的30%向贵司支付物管费”。 2020年7月6日，金科服务公司以伟清公司、鸿果物业公司为被告向本院起诉，请求判令二被告立即移交伟清泊客小区物业管理资料（具体内容略）。本院受理后，金科服务公司在审理中申请撤回起诉，本院于2020年9月22日作出（2020）渝0112民初16662号民事裁定书，裁定准予金科服务公司撤诉。 庭审中，金科服务公司举示：发电机设备保养记录、发电机运行记录表、来人来访登记表、配电房设备保养登记表、设备维修记录表、低压配电设备运行记录表，拟证明其在2019年4月至2020年7月期间，对伟清泊客小区履行了各项物业管理服务。伟清公司举示：2019年7月1日伟清公司与重庆异正清洁有限公司签订的《车库、独栋商业楼保洁合同》、2020年6月11日伟清公司与周卫签订的《伟清泊客商业楼楼梯道清洁深度清理协议》、2020年8月20日伟清公司与李**签订的《伟清·泊客5楼天台出渣协议》、2020年8月11日伟清公司与重庆鑫来建筑劳务有限公司签订的《整修施工合同》、维修照片、清洁照片等，拟证明伟清公司在（2019）渝0112民初7581号民事判决书作出后仍然自行管理或委托他人管理案涉车库和商业物业。 庭审中，伟清公司认可其自有产权车库个数及商业物业面积未发生变化，即车位417个，商业物业面积6545.77平方米。 2020年11月27日本院组织当事人至伟清泊客小区现场勘验，发现小区进出口出入管理系金科服务公司负责，车库入口位于小区内部，车库入口安装有自动识别系统，该系统为伟清公司安装；案涉商业物业位于小区临街处，为一幢独立建筑。 本院认为：金科服务公司与伟清泊客小区业委会签订的《伟清泊客物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该《伟清泊客物业服务合同》经过了法定的程序且已经备案，对全体业主具有约束力，且该合同签订前的招标公告中载明的物业服务范围涵盖了伟清公司所有的案涉车位及商业物业在内。伟清公司作为案涉417个车位及6545.77平方米商业物业的业主，应受《伟清泊客物业服务合同》的约束。《物业管理条例》第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。在（2019）渝0112民初7581号案件中已查明，案涉的车库、商业物业并不具有结构上的独立性，与小区的其他区域属于同一物业管理区域，故其亦应属于金科服务公司进行物业服务的范围。但根据本案证据可见，伟清公司在（2019）渝0112民初7581号民事判决书生效后，对案涉车库及商业物业仍自行或委托他人进行了保洁、维修等部分物业工作，同时，金科服务公司对于小区公共区域及共用设施设备也进行了物业服务工作。 虽然金科服务公司通过其重庆分公司于2019年9月、2020年5月催告了伟清公司将案涉车位及商业物业的管理权进行移交，但伟清公司明确拒绝移交，金科服务公司也未举示证据证明双方办理了移交手续，可见案涉车位及商业物业事实上的物业服务状态并无实质性的变化，本院酌情确定金科服务公司与伟清公司仍按3:7的比例，由伟清公司按照合同约定物业服务费标准的30%向金科服务公司支付物业服务费。此外，金科服务公司仅向伟清公司书面催收了截至2020年5月30日的物业服务费，其主张该时间之后的物业服务费不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，本院不予支持。 据此，伟清公司应按照车库80元/个/月的30%的比例分摊2019年4月1日至2020年5月30日期间物业服务费139789.16元[417个×80元/个/月×30%×（13+30÷31）个月]，商业按6元/平方米/月的30%的比例分摊2019年4月1日至2020年5月30日期间物业服务费164573.33元[6元/平方米/月×30%×6545.77平方米×（13+30÷31）个月]，合计304362.49元。 由于双方对实际提供物业服务和物业服务内容一直存在争议，且伟清公司一直同意按约定标准的30%支付物业服务费，故对金科服务公司要求支付逾期支付物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告重庆伟清房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告金科智慧服务集团股份有限公司2019年4月1日至2020年5月30日期间的物业服务费304362.49元； 驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22319.46元，由原告金科智慧服务集团股份有限公司负担18829.7元，由被告重庆伟清房地产开发有限公司负担3489.76元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  王建军 人民陪审员  曾庆灵 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  易雁蛟