广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7286号上诉人（原审被告）：张优仿，男，汉族，1955年12月15日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*****************。公民身份证号码：440************319。上诉人（原审被告）：陈浓花，女，汉族，1960年3月17日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*****************。公民身份号码：440************324。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赖少传，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伊商起，男，汉族，1980年2月1日出生，住址：山东省曹县***************。公民身份证号码：372************171。委托诉讼代理人：黄颖，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晖，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。上诉人陈浓花、张优仿与被上诉人伊商起因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈浓花、张优仿上诉请求：一、依法将一审第二项判决“被告陈浓花、张优仿应退还给原告伊商起的押金43332元直接抵扣原告伊商起应支付给被告陈浓花、张优仿2018年7月至2018年10月11日的厂房占用费，无须再另行返还”改判为“被告陈浓花、张优仿应退还给原告伊商起的押金43332元直接抵扣原告伊商起应支付给被告陈浓花、张优仿2018年7月至2019年6月30日的部分厂房占用费，无须再另行返还”；二、一审、二审案件受理费由被申请人负担。事实和理由：一、一审认定的事实错误，被申请人张优仿实际占用申请人陈浓花、张优仿厂房的终止时间为2019年6月30日，并非一审认定的2018年10月份。（一）一审中被申请人陈述已于2018年9月16日将厂房归还申请人，且申请人随后将厂房出租出去的说法是不属实的。1.被申请人一直以来未办理厂房交还手续。本案与（2019）粤1303民初327l号案件系关联案件，庭审中既然被申请人主张已归还厂房，为何不见与申请人办理交接的手续？被申请人自始自终未提供相关的移交厂房证据，根据被告提供的证据五，该证据系申请人多次向被申请人催收租金的事实，恰恰证明被申请人未移交厂房的事实，其提交的证据六，该份证据系网上搜索截图而来，并非系申请人的场地，被申请人随便网上找份证据就证明申请人已在起诉前出租出去的事实，实属滑稽，张冠李戴。2.其庭上前后承认的事实相互矛盾，其说法不可信，无法证明其实际交还厂房时间。既然被申请人主张已于2018年9月16日已将厂房归还申请人，被申请人于2018年9月16日后未再实际使用租赁厂房，为何随后又承认于2018年9月底，才完成全部搬迁工作，将厂房返还给申请人，被申请人无需支付任何费用，若是承认的事实是属实的，为何临时变更主张押金43332元直接抵扣2018年7月至2018年10月11日的厂房占用费，为何还要抵扣2018年9月16日已交还厂房之后的租金，明显被申请人一直在隐瞒事实，其实际交还厂房的时间既不是2018年9月16日，亦不是2018年9月底，亦不是2018年10月11日，其交房的实际日期应是申请人主张的2019年6月30日。（二）直至2019年6月30日，被申请人一直占有使用申请人的厂房，申请人庭前提供的直接证据照片以及庭后提交的厂房实际占用时间说明补充说明（电费说明）均可证明。1.一审中被申请人向法院提交了证据照片，该证据主要拍摄于2019年2月至2019年6月期间，该证据证明被申请人在此期间一直占用申请人场地，被申请人机器设备均未全部搬离。2.时至2019年6月底，被申请人占用的厂房仍一直有巨额电费产生，相关的补充证据申请人于一审庭后通过补充说明证据的方式向一审法院提交。被申请人自始自终未与申请人对接办理厂房交接手续，未将厂房、宿舍、铺面的钥匙等交还申请人，导致申请人无法直接进行管理使用。申请人于2019年6月30日发函解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求被申请人办理交接手续，将厂房、宿舍、铺面的钥匙交回申请人管理使用，该律师函也印证申请人催被申请人未交接的厂房的事实。因此，一审采信了被申请人毫无根据的主张，一审作出“被申请人在2018年10月份前，被申请人已经将所有的机器设备搬离，没有在涉案工厂生产经营了”的认定系与事实不符的，系认定事实错误，认定被申请人实际占用厂房的时间截至2018年10月11日，其明显是没有事实和法律依据。二、被申请人拖欠申请人2018年7月至2019年6月期间租金差额达308822元，其支付的押金43332元不足以全部抵扣，一审判决直接抵扣2018年7月至2019年6月30日的厂房占用费，无须再另行返还的判决欠妥。自2018年7月至2019年6月一共12个月，被申请人应付申请人租金数额为36万（3万*12个月）（双方口头约定每月租金为整数3万元，一审法院查明确认的事实），扣除被申请人于2018年9月13日支付的51178元，差额为308822元。被申请人应付费用远高于其支付的押金43332元，因此是无法将两者进行完全抵扣的，只能进行抵扣部分应付租金。综上，申请人认为一审认定事实错误，作出被申请人押金43332元直接抵扣2018年7月至2018年10月11日的厂房占用费的判决欠妥，应改判为“抵扣2018年7月至2019年6月30日的部分厂房占用费，无须再另行返”，望法院在查明本案事实的基础上，依法进行改判。被上诉人伊商起答辩称：原审法院认定答辩人支付房屋占有使用费至2018年10月，事实清楚，证据充分，并无不当。（一）因双方签订的租赁合同无效，答辩人的厂房使用费仅需支付至未实际使用之日止。根据一审法院查明的事实可知，涉案房屋至一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：违反发来、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款的规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”以及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”答辩人与被答辩人于2010年4月11日签订的《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，答辩人的厂房占用费仅需支付至未实际使用之日止。（二）因政府及台风原因，答辩人于2018年9月16日已未实际占用案涉厂房，而答辩人的厂房占用费已实际支付至2018年10月11日，一审庭审中双方均确认，答辩人于2018年10月已将厂房内机器设备搬走。2018年7月前，被告每月按时足额向原告支付案涉厂房的租金及水费。2018年7月5日，被告及蒋田工业园的所有企业收到政府口头通知，因蒋田工业园被规划在吉他小镇范围内，被告及蒋田工业园的所有企业需要搬迁。被告等企业于2018年8月7日向政府书面申请要求三个月的搬迁时间，即至迟2018年10月底前搬迁，被告于此时已经着手搬迁事宜。2018年9月13日，被告给原告转账51178元，加上签合同时的押金43332元，共计9万元，为2018年7月11日至2018年10月11日的占用费。2018年9月16日，因山竹台风的影响，案涉厂房被淹，设备泡水报废，损失巨大，无法恢复正常生产，被告已无实际使用案涉厂房。一审庭审中双方均确认，答辩人于2018年10月已将厂房内机器设备搬走。（三）被答辩人主张的答辩人搬离后的电费，实际使用人为第三方惠州市帝豪木业有限公司（以下简称“帝豪公司”），而非答辩人。答辩人于2018年9月16日台风过后，设备泡水损失严重，被告根本无法继续经营，没有实际使用过涉案厂房，该电费实际为帝豪公司使用产生，而非答辩人使用。根据答辩人与被答辩人2010年4月签订的《厂房租赁合同》第八条的约定：“……供电变压器由甲方（被答辩人）提供供电量为180千伏安，乙方（答辩人）同意第二栋（帝豪公司的厂房用电）共用……因乙方（答辩人）开增值税发票需要，甲方（被答辩人）同意将变压器过户到乙方（答辩人）公司名下。”即与帝豪公司公用一个变压器，该变压器在南方电网登记在答辩人公司名下，该变压器下分出两个电表，一个是总表，一个是帝豪公司的电表，均安装在配电房内，由答辩人公司代扣代缴总电费后，再向帝豪公司收取其的电费。因被答辩人未缴纳租赁房屋的租赁税，答辩人公司无法办理注销，导致电费一直由答辩人公司代付后，再由帝豪公司转给答辩人公司。帝豪公司与答辩人的公司共同生产经营时的电费每月平均可达8万余元，而被答辩人提供的电费清单内月平均不到2万元，足以证明该电费为帝豪公司单独使用产生。（四）被答辩人主张答辩人占用厂房至2019年6月30日，并未提供相应证据予以证明，依法应当承担举证不能的后果。被答辩人在（2019）粤1303民初3271号案件中主张答辩人占用厂房至2019年6月30日，但并未提供证据证明答辩人仍然占用房屋的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条的规定，被答辩人未提供证据证明答辩人占用厂房至2019年6月30日，依法应当承担举证不能的后果。（五）答辩人搬离厂房后，被答辩人一直以油污油垢未清理干净为由不接受答辩人的厂房交接。答辩人超额支付的费用已足够弥补被答辩人的实际损失，被答辩人要求支付至2019年6月份的租金为其自己恶意扩大损失，依法不应当被支持。2018年9月16日，答辩人已经搬离案涉厂房，被答辩人的厂房占用费已实际支付至2018年10月11日。被答辩人主张答辩人搬离厂房时未将油污油垢清理干净，也仅为双方在交接时存在瑕疵，被答辩人也完全可以自行聘请人员对涉案厂房的油污油垢予以清理后想打败男人主张相关清理费用，被答辩人要求支付至2019年6月份的租金为被答辩人自己恶意扩大损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的及时减损原则，答辩人支付的费用超过了其实际使用案涉厂房的占用费，答辩人超额支付的部分也已足以弥补被答辩人的实际损失，因此，被答辩人自己恶意扩大的损失部分，依法不应当得到支持。综上所述，原审法院认定的答辩人支付房屋占有使用费至2018年10月，事实清楚，证据充分，并无不当。故答辩人请贵院驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。原审原告伊商起向原审法院起诉请求：1.确认原被告双方于2010年4月11日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告返还原告租赁厂房押金43332元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：被告陈浓花、张优仿系夫妻关系。2010年4月11日，原告与两被告签订《厂房租赁合同》（甲方为张优仿、陈浓花，乙方为伊商起），合同主要约定：甲方将位于惠州市惠阳区******与维布中间进门左边第一栋厂房租赁给乙方使用，出租面积共计3470平方米；厂房租赁期限为15年，自2010年4月11日至2025年4月10日止，前60日为装修期，装修期内被告免收租金，正式起租时间为2010年6月11日；月租金双方友好协商取顺数21666元，每三年加租一次，每次加租标准为10%；双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金43332元和第一个月租金21666元。合约期满乙方付清租金及一切费用并注销营业执照及协助消防，变压器过户到甲方或第三者名下，甲方应将保证金全额无息退还乙方；乙方应于每月20日前向甲方交付租金，逾期10天未付租金，甲方可每日收取5‰滞纳金，逾期50天未付租金，甲方有权终止合同；甲方为乙方提供用电用水，水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行。供电变压器由甲方提供，因乙方开增值税发票需要，甲方同意将变压器过户到乙方名下、同意第二栋共用；如发生自然灾害、不可抗力的意外事故，使本合同无法履行时，本合同自动解除。合同签订后，原告按时支付租金至2018年6月。2018年7月起，原告未能按时支付相应的费用。2018年9月13日，被告支付51178元给原告。被告于2019年6月5日向原告伊商起发送律师函，内容为：伊商起自2018年7月至2019年6月（共计12个月）的应付租金为（26451.81+3000）×12=353421.72元，水费为4510元（2018年7月20日至今），以上合计357931.72元，扣减原告于2018年9月13日支付的51178元，差额部分306753.72元至今未支付。同时原告所租赁厂房铁皮因其管理不当、锅炉腐蚀严重，急需原告修复。鉴于双方租赁合同仍在有效期内，双方未解除合同，按约定，被告要求原告最迟于2019年6月20日前支付差额，否则将依法解除双方租赁合同等协议，并向其主张滞纳金等费用。2019年7月1日被告再次发函，内容为：由于原告在被告合理催告期内未履行支付租金义务，构成违约，现函告自2019年6月30日起被告解除与原告的租赁关系，双方签订的《厂房租赁合同》等协议终止履行。请原告及时与被告陈女士办理交接手续，将厂房、宿舍、铺面的钥匙交回被告管理使用。庭审中，原告确认其支付的51178元，加上签订合同时支付的押金43332元，同意抵扣涉案租赁标的物2018年7月11日至10月11日的厂房占用费。另查，涉案土地于1998年在惠阳区规划局办理建设用地规划许可证（编号：981312），涉案租赁物于2010年取得消防验收合格意见书。但至庭审辩论终结前，原告未能提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。再查，原被告双方签订《厂房租赁合同》后，原告于2010年4月11日向被告张优仿支付厂房押金43332元，被告出具了收据给原告收执。至2018年7月前，原告按约定履行义务，即每月按30000元支付被告厂房及5间门面的租金，水费根据被告每次核算的收据数额向被告予以支付。2018年7月20日被告向原告开具水费收款收据4393元，原告于2018年7月26日向被告支付水费4391元。2018年9月13日原告向被告支付租金51178元。其后，原告以2018年9月16日的台风自然灾害造成其厂房被淹、设备报废，无法恢复生产为由与被告协商退租事宜至起诉前，原告未支付后续租金。原审法院认为，合同的效力问题是法院审理合同纠纷案件首先应当确认的事实，法院应当对合同有无法定无效的情形进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”以及第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，原告未能提供证据证明涉案房屋的权属证书，截至辩论终结前，原告也未能提供涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。被告虽然提供了证据证明涉案土地及租赁物取得了惠阳区规划局办理《建设用地规划许可证》（编号：981312）及《消防验收合格意见书》，但《建设用地规划许可证》及《消防验收合格意见书》不能等同于涉案租赁物的权属证书，不能等同于《建设工程规划许可证》，亦不能等同于已经取得主管部门批准建设。故原告伊商起与被告陈浓花、张优仿于2010年4月11日签订《厂房租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由此可知，租赁合同无效后，两被告应当返还收取原告的押金43332元，原告应当支付两被告房屋占有使用费。原告自2018年7月起未按时支付每月的房屋占有使用费及水电费，故原告应支付被告2018年7月至10月期间的房屋占有使用费12万元（3万元×4个月），原告自认同意将厂房押金作为抵扣2018年7月11日至2018年10月11日的厂房占用费，为避免诉累，原告所支付的押金应直接抵扣占有使用费，故二被告无须再另行返还43332元押金给原告。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告伊商起与被告陈浓花、张优仿于2010年4月11日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告陈浓花、张优仿应退还给原告伊商起的押金43332元直接抵扣原告伊商起应支付给被告陈浓花、张优仿2018年7月11日至2018年10月11日的厂房占用费，无须再另行返还。案件受理费442元，由被告陈浓花、张优仿负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。针对上诉人的上诉请求。本案的争议焦点的问题是被上诉人占有涉案厂房的期间。原审法院在本案开庭审理过程中，被上诉人陈述称于2018年9月16日后未再使用厂房，被上诉人对厂房进行了清理，多次搞卫生，一直到10月已经清理完毕，但上诉人一直再要求被上诉人进行清洁，双方就搞卫生事宜未达成一致意见；上诉人陈述称，对被上诉人的说法不认可，厂房内机器设备搬走，但未将油污油垢清理干净，被上诉人占有厂房至2019年6月3日，厂房钥匙也未归还。原审依据当事人的陈述认定被上诉人在2018年10月前已经将所有的机器设备搬离妥当，予以确认。因此，原审法院认定被上诉人应当支付房屋占有使用费至2018年10月妥当，予以确认。上诉人要求计付占用费至2019年6月没有事实依据，不予采纳。上诉人的其他上诉无理，不予支持。原审判令押金抵扣占用费妥当，应予维持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费422元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十二月十八日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩