文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初27109号原告：。法定代表人：，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。被告：李金原，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：任华章，重庆缙云律师事务所律师。原告（以下简称：）诉被告李金原商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡明、被告李金原的委托诉讼代理人任华章到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：事实和理由：2018年3月27日，原告与被告就位于重庆市北碚区歇马镇冯时行路302号9号楼1-1号商品房签署《重庆市商品房买卖合同》以及《关于首付分期的协议》。依据买卖合同第五条付款方式及期限以及《关于首付分期的协议》的约定，该房屋总价款2341069元，付款方式为首付款分期，余款按揭。其中，第一期首付款：被告应于2018年3月27日前支付468214元；第二期首付款：被告应于2018年9月30日前支付234855元；剩余房款1638000元向银行申请30年按揭贷款。按照合同约定，被告如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，自本合同约定的应付款期期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。截至目前，经原告催收，被告应于2018年9月30日前支付的第二期首付款234855元仍逾期未支付，鉴于此，被告应当按照合同约定支付剩余全部房款。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告李金原辩称，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年3月27日，原告（甲方）与被告李金原（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市北碚区歇马镇冯时行路302号9号楼1-1，本商品房用途为住宅，属于成套住宅，建筑面积182.33平方米。第四条，购房价款，总成交金额2341069元整。第五条，付款方式，分期付款，其中乙方首付房款为703069元，向银行申请1638000元30年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分……。合同第九条、第十二条约定，甲方逾期违约责任为乙方已付房款的日万分之一。第十条，乙方逾期付款的违约责任：逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之一的违约金，并于实际支付应付之日起30日内向甲方支付违约金。补充协议第五条，分期付款的约定，乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意款项履行期限届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第十八条，为防止双方发生争议，甲方在此特别提示，因履行买卖合同及相关协议而发生诉讼，胜诉一方的律师代理费、诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、差旅费等费用，由败诉方承担。第二十六条，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。同天，（甲方）与李金原（乙方）签订《关于首付款分期的协议》，因乙方资金周转困难，乙方要求分期向甲方支付首付款，为此甲乙双方就分期支付首付款的相关事宜达成如下协议：一、乙方确认应付甲方的该商品房首付款总额为买卖合同所载明总额的30％即703069元。1、2018年3月27日前支付468214元；2、2018年9月30日前支付234855元。二、逾期在3日之内（含3日），自本协议约定的应付款到期日之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过3日后，若甲方不解除买卖合同，则自逾期之日起本协议乡下的所有未到期的分期款项提前到期，乙方应按上一条的约定承担逾期付款的违约责任。四、在乙方未按本协议约定付清首付款前，甲乙双方同意顺延办理买卖合同网上签约手续、合同备案登记等相关事宜。待乙方付清首付款后，由甲乙双方按照买卖合同约定共同办理买卖合同网上签约及买卖合同备案手续，在此期间甲方不向乙方承担任何违约、赔偿责任等。乙方付清首付款当日，开始计算网签办理期限，乙方需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料，并按银行规定签订《按揭抵押合同》并办理按揭手续。乙方应于本协议生效后向按揭银行了解相关按揭贷款政策，并按银行要求提供按揭贷款所需相关资料供按揭银行进行按揭贷款预审批相关手续。2019年3月5日，原告葆昌公司（甲方）与重庆尚润律师事务所（乙方）签订《法律事务委托合同》，约定：乙方接收甲方委托，指派胡明、喻小蓉为甲方因与李金原、袁宗洪商品房销售合同纠纷共计两案，在一审、二审、执行、再审程序中提供法律服务，担任代理人，律师费54583元；甲方应于本合同生效后七个工作日内向乙方支付70%的律师费即38208元，上述代理案件回款后15个工作日内向乙方进行结算并支付。原告按约支付了本案首期律师费共计38208元；重庆尚润律师事务所开具了《重庆增值税专用发票》，金额38208元，涉案诉讼费为6458.50元。庭审中，原告陈述被告仅支付第一期房款468124元、于2020年9月3日支付了房款300000元。以上事实，《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，《法律事务委托合同》及发票，中国工商银行网上银行电子回单，有当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。首先，李金原、签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，缔约各方均应按照合同约定全面履行合同义务。李金原与签订的《重庆市商品房买卖合同》中，就案涉房屋的付款方式约定为：一次性付款、分期付款、按揭付款，该三种付款方式是并列的、排他的。李金原选择了以按揭付款的方式来支付案涉房屋的购房款，李金原、就应当按照按揭付款的方式项下的条款来全面履行各自义务。而以《补充协议》第五条关于分期付款的补充约定的违约责任来“宣布剩余全部购房款1872855元提前到期，李金原应当立即向原告一次性支付剩余购房款1872855元并依据买卖合同及补充协议的约定支付违约金。”不符合双方合同约定。其次，从《补充协议》第五条关于分期付款的补充约定的内容分析，该条款明确其约定的违约责任是针对分期付款逾期的情形。且该条款是为了督促购房者在分期付款的过程中严格按照合同约定的时间支付款项，而作出的较为严格的、明确的违约条款。其严格性表现在“若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则至任意款项履行期限届满次日视为未付剩余全部房价款提前到期”外，还要“立即向甲方一次性付清剩余房价款”，并且“按照买卖合同第十条约定承担逾期付款的违约责任”。因此，该条款具有特定性，不能扩大理解为系双方关于整个违约责任问题的约定。故以此条款主张李金原未付剩余全部房价款提前到期与合同约定不符，本院不予支持。但李金原未在《补充协议》第一条约定的2018年9月30日前支付第二期首付款234855元，构成违约，李金原应当按照合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定，李金原逾期支付购房款，应按照应付金额每日万分之一支付违约金，在补充协议中，将该标准调整至每日万分之五，但本院亦注意到，同样在《重庆市商品房买卖合同》中对葆昌公司逾期交房的违约责任约定为每日按购房款的万分之一计算违约金，但在补充协议中并未将该项违约金标准进行调整，本院认为，对李金原逾期付款的违约责任按应付金额的每日万分之一计算更为公平合理。故李金原应向葆昌公司承担的违约责任为：2018年10月1日起按未付房款234855元为基数，按每日万分之一支付违约金，直至2020年9月3日止，即16510.3元（234855元*0.01%*703天）。庭审中，原告自认被告于2020年9月3日支付第二期首付款234855元，故原告要求被告支付首付款234855元，无事实及法律依据，本院不予支持。至于葆昌公司请求被告支付律师费6458.50元，因合同有约定，事实清楚，证据充足，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李金原于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期付款违约金16510.3元；二、被告李金原于本判决生效之日起十日内向原告支付律师费6458.50元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取10916元，由原告负担6916元，被告李金原负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年十二月二十三日法官助理 黄 斌书 记 员 向恺霖