浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初3014号 原告：安吉中利置业发展有限公司，住所地浙江省湖州市安吉县经济开发区城南路南侧，统一社会信用代码91330500740512562H。 法定代表人：夏烈，总经理。 委托诉讼代理人：黄建伟，男，1963年7月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。公司员工。 委托诉讼代理人：郭慧玲，浙江顾善律师事务所律师。 被告：韩菲菲，女，1982年1月27日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：项加生，安吉县孝丰法律服务所法律工作者。 第三人：卢彩云，女，1985年11月22日出生，汉族，住浙江省安吉县。 原告安吉中利置业发展有限公司（以下简称中利置业公司）与被告韩菲菲，第三人卢彩云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。期间，被告韩菲菲申请卢彩云以第三人身份参加诉讼，本院予以准许。中利置业公司的委托诉讼代理人黄建伟、郭慧玲，韩菲菲及其委托诉讼代理人项加生，第三人卢彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中利置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告韩菲菲支付原告2020年1月17日至2021年1月16日期间的租金共计116500元；2.判令被告韩菲菲支付违约金（自2019年12月17日按年利率12%计算至款清之日止）；3.判令被告韩菲菲支付拖欠的水、电费共计12064.43元（暂计算至2020年6月24日，超出部分另算）；4.判令被告韩菲菲支付原告实现债权费用3500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年9月27日将该房屋出售给宋初豪所有，当时双方商定，截止到2021年1月20日，该房屋的使用权和租赁权归原告所有，租金由原告收取。2019年5月16日，原被告双方签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于安吉县××镇××路××号（转椅市场东区）1幢营31、36室的商铺出租给被告，租期从2019年5月17日至2021年1月16日，其中2020年1月17日至2021年1月16日租金为136500元，（先付后租）（至今未付清）；双方约定如被告延期缴纳租金，原告除追讨该得的房租以外，并要求被告支付违约罚金，《租赁合同》履行到2020年1月17日后，被告仅支付租金2万元，剩余租金116500元经原告催讨至今未付。故原告在2020年2月27日发函给被告要求其在2020年3月1日前付清剩余租金，但是被告一直未予理睬。原告认为，原被告双方签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方都应该严格遵守，现在被告逾期支付租金，己经构成违约。故原告诉至法院请求判准诉请。 韩菲菲答辩称：1.原告未提供房产证明，其主体资格存在问题；2.被告已于2019年12月20日将案涉房屋转租给第三人卢彩云，原告此后一直向卢彩云收取租金，被告主体不适格；3.由于受疫情影响，未能正常经营，第三人与原告协商减免租金遭拒，在此情形下，第三人于2020年5月12日搬离并通知了原告及物业；4.2020年2月应政府部门抗疫工作要求，限制堂食，直至2020年4月这期间的租金应免除；5.第三人已支付租金22200元给原告，即2020年1月17日至1月底的租金；6.原告主张的水电费需提供证据证明，2020年1月1日之前的水电费被告已支付；7.原告主张的实现债权费用由被告承担无法律依据。综上，被告不构成违约，原告主张的违约计付标准亦存在问题，请求法庭依法裁判。 卢彩云答辩称，2019年12月20日，原告的代理人黄建强与韩菲菲的丈夫、第三人的丈夫等人在案涉租房（火锅店）内商谈转租事宜，事后亦是第三人支付的房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方真实性无异议的《租赁合同》、2020年2月27日中利置业公司发给韩菲菲的《函》及快递单、微信聊天记录截屏、水费发票、商品房买卖合同等证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定本案要件事实如下： 2019年5月16日，中利置业公司（甲方）与韩菲菲（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于本县昌硕街道云鸿西路168号1幢31、36室出租给乙方从事餐饮经营；租赁期限自2019年5月17日至2021年1月16日止，租金从2019年5月17日至2020年1月16日为87000元，2020年1月17日至2021年1月16日为136500元，租金半年一付，先付后用，每期租金须提前一个月支付；在租赁期内，乙方不得擅自将租赁物的部分或全部转租，如确需转租，须得到甲方书面同意并确保转租关系中的承租人与甲方重新签订租房合同、且乙方需对转租关系中承租人向甲方履行合同义务承担连带责任；如违约，由违约方向守约方承担违约金30万元及由此而造成守约方的全部经济损失与法律责任，包括但不限于甲方为实现债权而支付的诉讼费、律师费；甲方出租的房屋同时也在出售，在合同期内，甲方有权将该房屋出售给第三方，甲乙双方承租关系保持到租赁合同截止日等内容。嗣后，韩菲菲承租了案涉房屋经营火锅店。 2019年10月7日，韩菲菲将案涉房屋转租给了第三人卢彩云经营火锅店。2019年12月20日，韩菲菲、卢彩云等人与中利置业公司商谈转租事宜，中利置业公司予以同意。嗣后，因韩菲菲、卢彩云未支付2020年1月17日至7月16日的半年租金及水、电费，中利置业公司先后向卢彩云、韩菲菲催要。卢彩云先后于2020年1月24日、3月6日，向中利置业公司支付10000元、12200元。嗣后，因新冠肺炎疫情影响，卢彩云向中利置业公司提出要求减免租金遭拒，遂于2020年5月12日搬离案涉房屋并通知了中利置业公司，案涉房屋空置至今。另，案涉房屋自2019年12月12日至2020年4月16日的水费共计383.43元。 现中利置业公司向韩菲菲催要租金、水电费及违约金未着向本院提起诉讼，并支出律师代理费3500元。 本院归纳本案争议焦点如下： 一、中利置业公司的主体资格问题。 分析认为，中利置业公司虽未能提供案涉房屋的房产证明，但从其与韩菲菲签订《租赁合同》后的履行情况，以及《租赁合同》中的特别约定条款并结合其提供《浙江省商品房买卖合同》、案外人出具的《承诺书》及身份证复印件等情况，相对于韩菲菲，可予认定中利置业公司系案涉房屋的出租人，是本案的适格原告。 二、中利置业公司是否同意韩菲菲的转租行为的问题。 分析认为，从中利置业公司与韩菲菲签订的《租赁合同》约定来看，转租“须得到甲方书面同意并确保转租关系中的承租人与甲方重新签订租房合同”，而韩菲菲并未经中利置业公司书面同意，确有违合同约定，但在事后与卢彩云、中利置业公司等协商转租事宜过程中，中利置业公司并未提出异议以及亦未依约行使合同解除权，而是向第三人催要并收取租金、水电费等，应视为中利置业公司事后追认同意韩菲菲将案涉房屋的剩余租期转租给卢彩云。 三、韩菲菲是否构成违约，如构成违约，租金、违约金以及实现债权费用的数额问题。 分析认为，如前述，韩菲菲的转租行为虽在事后得到中利置业公司的追认同意，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，并不妨碍中利置业公司与韩菲菲签订的《租赁合同》继续有效，韩菲菲仍应向中利置业公司支付案涉房屋租金，依双方签订的案涉《租赁合同》的约定，韩菲菲应于2019年12月17日前支付2020年1月17日至2020年7月16日的半年租金、于2020年6月17日前支付2020年7月17日至2021年1月16日的半年租金。同时本院亦注意到，第一，因新冠肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，而案涉《租赁合同》中明确约定案涉房屋从事餐饮用途，政府部门启动疫情防控措施势必影响案涉房屋的使用价值，但由于上半年租金依约的支付时间在前，政府部门疫情管控措施尚未实施，属当事人迟延履行后发生的不可抗力，并不能免除其违约责任；第二，卢彩云于2020年5月12日搬离案涉租赁房屋并通知了中利置业公司，可视为次承租人在租赁期限届满之前以自己的行为明确表明不继续承租，但合同具有相对性，该行为并不代表中利置业公司与韩菲菲间签订的《租赁合同》提前解除，韩菲菲如欲变更或提前解除《租赁合同》，应向中利置业公司提出协商或向有关机构提请解除，但自2020年5月13日起的剩余租期内案涉房屋空置，韩菲菲一直未付租金亦未向中利置业公司提出协商变更或提前解除合同，而作为守约方的中利置业公司在2020年10月22日本案开庭时韩菲菲提出合同已解除之答辩后仍未采取适当措施防止损失的扩大，不得就自2020年10月22日起的剩余租期内的租金损失请求赔偿。综上，韩菲菲逾期未付租金的行为构成违约，应承担继续支付租金等违约责任，经本院审核韩菲菲需支付2020年1月17日至2020年10月22日的租金82450元（136500元/12个月*9个月6日-卢彩云支付的22200元），另为减少讼累，押金20000元在最终支付时予以扣减。 关于违约金的主张，现中利置业公司并未就具体损失举证证明，根据本案情况，本院酌定按各期租金依约应付时间分段计算，即以68250元为基数，自2019年12月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月23日止；以58250元（68250元-卢彩云于1月24日支付的10000元）为基数，自2020年1月24日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月5日止；以46050元（58250元-卢彩云于3月6日支付的12200元）为基数，自2020年3月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月17日止；以82450元为基数，自2020年6月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。此外，中利置业公司主张的实现债权费用3500元，其提供的法律服务委托合同书及发票等证据证明确有支出且符合《租赁合同》之约定，本院予以支持。 四、水、电费的问题。 分析认为，依照案涉《租赁合同》的约定，租赁期间的水、电费应由承租人承担，故中利置业公司有权向韩菲菲主张实际产生的水、电费。结合各方庭审自认，本院认定租赁期间的水、电费已缴至2019年12月份，至于此后产生的水、电费，中利置业公司应提供相应证据予以证明，现中利置业公司提供的浙江安吉水务有限公司水费专用发票可以证明2019年12月12日至2020年4月16日期间的水费共计383.43元，而提供的电费收据系中利置业公司单方出具的非正规票据，无其他证据印证，且在中利置业公司与卢彩云微信聊天记录截屏中卢彩云亦提出异议，故负有举证责任的中利置业公司应承担举证不能的法律后果。 综上，对中利置业公司诉请合法合理的部分，本院予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告韩菲菲给付原告安吉中利置业发展有限公司租金62450元（已扣减押金20000元）、违约金（以68250元为基数，自2019年12月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月23日止；以58250元为基数，自2020年1月24日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年3月5日止；以46050元为基数，自2020年3月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月17日止；以82450元为基数，自2020年6月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）、水费383.43元以及实现债权费用3500元，限于本判决生效之日起十日内支付。 二、驳回原告安吉中利置业发展有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1540元（已减半），由原告安吉中利置业发展有限公司承担740元，由被告韩菲菲承担800元，因原告已预交，限于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 刘 方 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 罗晓萌