上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12191号原告：上海锐翊房地产顾问有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：唐文佳，执行董事。委托诉讼代理人：郝勇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：方迪，女，1985年11月29日出生，回族，住上海市虹口区。原告上海锐翊房地产顾问有限公司(以下简称锐翊公司)与被告方迪居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锐翊公司的委托诉讼代理人王**，被告方迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锐翊公司向本院提出诉讼请求：1、要求方迪支付佣金92,200元；2、要求方迪支付逾期支付佣金的违约金，以92,200元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年10月21日起计算至实际支付之日止。事实和理由：2019年10月20日，方迪通过锐翊公司的居间介绍，为购买上海市虹口区瑞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，与系争房屋产权人即案外人梅某某、姚某某签订《房地产买卖居间合同》(以下简称居间合同)及《房地产买卖合同》。同日，方迪与锐翊公司签订《佣金确认书》确认佣金为92,200元，后方迪却跳开锐翊公司与出售方完成房产交易，锐翊公司提供房源信息、促成买卖双方签约，依法有权收取佣金，虽未成功网签，但并非锐翊公司原因所致，故依据《佣金确认书》要求方迪支付佣金及违约金。方迪辩称，锐翊公司并未带看房屋，系因方迪的上一套房屋经锐翊公司居间出售，方迪为了方便告知锐翊公司其欲购买系争房屋，锐翊公司找人冒充方迪上门看房，后与卖家梅某某沟通至锐翊公司签约，梅某某发现看房人非方迪，本不想签约，后经沟通，还是在2019年12月20日与方迪签订居间合同及《房地产买卖合同》，约定于2019年12月10日前进行网签备案。2019年10月21日，方迪支付定金30万元。2019年12月8日，梅某某与方迪共同至锐翊公司门店处进行网签，在此之前，方迪特意告知锐翊公司业务员其想要做低房价，但当日方迪提出做低房价时，梅某某表示其并不知晓此事，还提出若要做低房价要求上涨出售价格、中介让渡中介费，而锐翊公司不同意降低中介费，故当日并未成功网签。2019年12月11日，梅某某将定金30万元退给方迪。2019年12月14日，方迪在上海安汇房地产经纪事务所(以下简称安汇事务所)处看到系争房屋的房源信息，12月15日在安汇事务所居间下与梅某某签订居间合同，现交易已全部完成，方迪已支付安汇事务所佣金92,000元。锐翊公司虽曾帮助签订居间合同及《房地产买卖合同》，但履约过程中其并未积极沟通协调，最终未促成交易，且在买卖双方未协商成功的情况下，锐翊公司两次锁住系争房屋网签进行违规操作。综上，不同意锐翊公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月20日，案外人梅某某、姚某某作为甲方(出卖方)、方迪作为乙方(买受方)、锐翊公司作为丙方(居间方)就系争房屋签订居间合同，约定：总房价款为922万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30万元，作为与甲方洽谈之用，如甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金；在丙方收到意向金后壹个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金，若甲方在前述期限内未能签订本合同，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈；丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，《房地产买卖合同》签订即表明买卖关系成立，丙方居间成功：甲乙双方应当于本合同第六条所述居间成功当日按照本合同第三条约定的总房价款的1%各自向丙方支付佣金，甲、乙、丙三方经协商同意对于佣金支付可作特别约定，全部由乙方承担2%；三方一致确认，甲、乙双方应支付给丙方的佣金，系丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户、交房等其他协助服务；甲乙双方均保证具有签订本合同、支付或收取定金的资格，若甲乙双方一方违反本合同的约定，该方将自行承担违约责任及相关损害赔偿责任，且违约方应向丙方支付本合同第三条所述总房价款2%的居间服务报酬；丙方指定协助甲乙双方办理网签合同签署、审税、申请贷款、交易过户的唯一合作机构为上海锐丰投资顾问有限公司。同日，梅某某、姚某某与方迪签订《房地产买卖合同》，约定总房价款为922万元，双方同意于2019年12月10日内前往居间方签订网签版买卖合同，除另有约定外，前述约定期限届满日即为甲、乙方双方签订网签版买卖合同的日期，并对付款方式、过户、交房、税费负担等事项一并作出约定。同日，方迪(佣金支付人、甲方)与锐翊公司(佣金收受人、乙方)签订《佣金确认书》，约定佣金金额为92,200元，甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意迟延支付的，乙方有权追索逾期违约金(每日按照迟延支付佣金数额的五分之五计算)，如本确认书约定内容与居间合同不一致的，以本确认书为准。签订居间合同后，方迪曾支付梅某某定金30万元。2019年12月11日，梅某某将30万元退至方迪账户。2019年12月15日，梅某某、姚某某作为甲方(出卖方)、方迪及案外人柳君作为乙方(买受方)、安汇事务所作为丙方(居间方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，约定总房价款为925万元，居间服务费为总房价款的1%。同日，梅某某、姚某某与方迪、柳君签订《房地产买卖合同》，约定总房价款为925万元，双方同意于本合同签署后20天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并对付款方式、交房、交易过户、税费负担等事项一并作出约定，补充约定载明网签合同价为860万元，差价65万元作为装修补偿款。2020年2月12日，梅某某、姚某某与柳君、方迪就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为860万元。2020年3月6日，系争房屋核准登记至方迪、柳君名下。2020年3月20日，方迪支付安汇事务所92,000元，同日，安汇事务所出具收据载明收到方迪缴付的瑞虹路XXX弄XXX号XXX室佣金92,000元。另查明，2019年12月8日，系争房屋通过网上备案系统进行了合同信息备案，经纪机构名称为上海锐丰投资顾问有限公司第九分公司(以下简称锐丰公司)，卖售人为梅某某、姚某某，买受人为方迪、柳君，网上合同信息撤销日期为2019年12月19日；2019年12月20日，系争房屋再次通过网上备案系统进行了合同信息备案，经纪机构名称为锐丰公司，卖售人为梅某某、姚某某，买受人为方迪、柳君，网上合同信息撤销日期为2019年12月27日。审理中，锐翊公司称锐丰公司系其关联公司。审理中，梅某某向本院述称，系争房屋起初并未在锐翊公司处挂牌，系锐翊公司致电梅某某称有客户想要看房，锐翊公司带看后称客户想见面商谈，2019年12月20日，梅某某与方迪在锐翊公司处见面，但发现方迪并非锐翊公司带看的客户，鉴于方迪诚心购房，当日，遂与方迪签订了居间合同及《房地产买卖合同》，当时梅某某已明确表明不接受做低房价。2019年12月8日，其与方迪至锐翊公司欲进行网签，锐翊公司突然提出需要做低房价，梅某某表示可以做低房价但要降低中介费，锐翊公司称中介费不能更改，协商过程中锐翊公司工作人员态度恶劣，未积极进行协调，故在当日未进行网签。2019年12月9日，梅某某得知系争房屋已在网上备案系统进行了合同信息备案，但其并未签署过《上海市房地产买卖合同》，因双方一直未就做低房价协商一致，锐翊公司亦未组织双方协商，故其于2019年12月11日将定金退给方迪，后与方迪共同至交易中心撤销网签备案。过了几日，其前往交易中心查询撤销网签结果，发现系争房屋再次进行网签，故又去办理了网签撤销。在两次撤销网签期间，锐翊公司始终未组织双方进行任何协商。系争房屋本由其在安汇事务所挂牌，后方迪通过安汇事务所找到梅某某，双方在安汇事务所的居间下签订买卖合同，因梅某某将一架钢琴留给方迪，故成交总房价上涨3万元即925万元，并在安汇事务所协调下做低了房价，最终完成交易。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人在中介活动中，以促成委托人与第三人订立合同从而获取报酬为目的，故居间人收取佣金的前提之一是促成交易。本案中，方迪与卖售方虽曾通过锐翊公司签订了居间合同及《房地产买卖合同》，但在双方就履约具体事项产生争议时锐翊公司未能进行有效协调，致双方未协商成功，卖售方后将定金退还方迪，并最终通过其他中介完成交易，故锐翊公司实际并未促成交易，其要求方迪支付全额佣金及违约金缺乏依据，本院不予支持。根据法律的规定，居间人虽未促成交易，但仍可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，具体金额本院将结合案件事实予以酌定。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条规定，判决如下：一、方迪应于本判决生效之日起十日内支付上海锐翊房地产顾问有限公司居间费用5,000元；二、对于上海锐翊房地产顾问有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,321.95元，减半收取计1,160.98元，由上海锐翊房地产顾问有限公司负担1,035.06元，方迪负担125.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年十二月七日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。