甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3591号上诉人（原审原告）：朱亮，男，1986年11月24日出生，汉族，现住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地：甘肃兰州市城关区青白石街道碱水沟村****楼。法定代表人：梁晨曦，系公司总经理。委托诉讼代理人：徐晨露，甘肃和乾律师事务所律师。上诉人朱亮因与被上诉人兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初9534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朱亮上诉请求：1、依法撤销(2019)甘0102民初9534号民事判决书；2、判令碧桂园公司退还朱亮购房款85606元；3、判令碧桂园公司拆除小区内将11、12、13幢楼单独隔开的违法构筑物铁栅栏。事实和理由:1、一审判决称根据现有证据结合现场查看情况和生活经验，无法认定碧桂园公司广告宣传内容(地(地铁房和紧邻兰州大学新校区对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，系事实认定错误；2、一审判决遗漏了朱亮提出的碧桂园公司恶意隐藏房屋有关的信息(签订合同时末告知小区周围系供热站锅炉烟囱及大山等恶略环境)的从合同义务是否构成违约进行任何评判，碧桂园公司没有履行签订合同前的瑕疵告知义务和先合同义务，造成了双方在签订《房屋买卖合同》时信息完全不对称。3、一审判决认为碧桂园公司在售房时通过各种形式的广告宣传的地铁房和兰州大学项目不能认定为邀约，明显属于事实认定错误；4、一审判决认为朱亮要求碧桂园公司拆除小区内违反合同约定规划而修建的违法构筑物的诉求于法无据，认为朱亮不具有诉权，属于法律适用错误；5、一审判决认为房屋的价格只涉及房屋的居住功能，认为地铁交通、教育、小区周边环境等因素都作为房屋买卖合同中价格因素系事实认定错误，任何一个人买房都不会只考虑房子是否可以居住这一房屋最基本的功能，人们购买房屋会考虑小区环境、周边规划环境、教育、商业配套、地、地铁交通等等各方面因素正是由于这些除居住功能以外的各种因素的不同，导致了不同楼盘房屋价格的高低不同；6、碧桂园公司超过举证期限提交的证据，一审法院在不对碧桂园公司进行训诫罚款的情况下直接予以接收，明显违法。综上所述，碧桂园公司在售房时通过各种形式的广告宣传地铁房和兰州大学，已经构成了邀约，地，地铁房和兰州大学新校区这两个因素在所购买房屋的价格中占有很大的价格因素外，碧桂园公司在销售房屋时恶意隐瞒了小区周边环境恶劣这个任何购房者都会在意的重要信息，造成了双方签订《房屋买卖合同》时信息完全不对称，一审判决事实认定错误，法律适用错误，特此上诉。碧桂园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。朱亮所述的违约责任在合同中并未有约定，碧桂园公司已经完成了房屋的交付，履行完了商品房买卖合同的所有义务，不存在违约。朱亮主张拆除铁栅栏缺乏事实及法律依据。朱亮的上诉请求无事实及法律依据，恳请二审法院依法予以驳回其上诉请求，维持原判。朱亮向一审法院起诉请求:1.判令碧桂园公司共退还朱亮购房款85606元;2.责令碧桂园公司立即拆除小区内将11、12、13幢楼单独隔开的铁栅栏。一审法院认定的事实：2017年9月29日，朱亮、碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017预47415）一份，主要约定：朱亮购买碧桂园公司开发的位于城关区××街道××幢××单元××号房，房屋建筑面积75.52㎡；房屋单价每平方米7557.07元，总金额570709元；碧桂园公司应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将房屋交付朱亮使用；碧桂园公司对基础设施、公共配套建筑及水、电、暖气、天然气进行了承诺。该合同第十条还约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）空白。另查明，2012年6月，国家发展改革委批准了兰州市城市轨道交通近期建设规划（2011～2020年），地，地铁**线在线网规划之列州轨道交通发布的兰州市城市轨道交通线网规划中亦显示地铁3号线在规划之列。再查明，兰大西北望BBS作为兰州大学官方BBS，曾于2016年3月26日发布标题为“兰大青白石校区位置确定”电子公告。2019年9月24日，碧桂园公司将涉案房屋交付朱亮使用。后，朱亮认为涉案房屋小区及周边环境与碧桂园公司销售房屋时所作宣传不一致，房屋价格未能上涨，遂诉至法院。一审法院认为，朱亮与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，包含合同附件之合同补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依约全面履行自己的义务。一审法院现就朱亮、碧桂园公司的争议焦点评述如下：关于碧桂园公司的违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，以应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺视为合同内容，应当符合以下三个条件：1、在商品房开发规划范围内；2、具体明确；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案朱亮提供的现有证据不能证明地铁3号线、兰州大学新校区在碧桂园公司已经取得土地规划许可的规划范围内；地；地铁大新校区等应属政府规划项目，非碧桂园公司所能完成，且涉案《商品房买卖合同》中并未将碧桂园公司广告宣传的相关配套设施具体明确约定为碧桂园公司交付房屋的条件；根据现有证据，结合现场查看情况和生活经验，无法认定碧桂园公司广告宣传内容会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。故，碧桂园公司在销售房屋时进行的广告宣传说明并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不应视为合同内容，碧桂园公司不存在违约行为。关于碧桂园公司是否违反规划许可的问题。一审法院认为，建筑是否符合规划设计，属于政府规划、建设行政主管部门的行政管理职能。并且，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，只有在规划设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况下，具体表现为影响到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等内容时，碧桂园公司才应对规划变更的相关事项书面告知购房者。再，朱亮的该项诉请涉及小区全体业主的共同利益，朱亮作为个别业主无权要求改变本小区现状。如果碧桂园公司开发的商品房通过竣工验收后，涉案小区所在规划范围内的现状及在涉案小区再划分出的区域不符合当初规划要求，朱亮可以向主管部门反映，要求主管部门查处，重新作出调整。故朱亮关于责令碧桂园公司立即拆除小区内将11、12、13幢单独隔开的铁栅栏的请求，于法无据，一审法院不予支持。关于朱亮提出涉案合同在履行过程中产生了情势变更事由的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”首先，碧桂园公司对地铁3号线和兰大新校区的宣传并不构成涉案合同的内容；其次，政府项目规划的调整实际并不使得合同履行的客观情况发生重大变化；最后，涉案合同成立的基础并未丧失，房屋的主要功能是用于居住，朱亮签订涉案《商品房买卖合同》并按合同约定收受涉案房屋，合同履行完毕，合同的目的已经实现。综上，涉案合同履行中政府行为不构成情势变更，朱亮以同地区商品房价格平均涨幅作为计算个人损失的依据，系其主观意愿，违背市场经济内在规律，商品房价格的确定与房屋所处地理位置具有重要联系，价格的变动受到社会、经济、政治等多种因素影响。故，朱亮的主张不符合合同约定和法律规定，一审法院对朱亮主张碧桂园公司共退还其购房款85606元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回朱亮的诉讼请求。案件受理费970元(已减半）由朱亮负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：对于朱亮要求退还购房款的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，朱亮并未主张其与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》无效或要求撤销，并且在本案一审的过程中，碧桂园公司已经于2019年9月24日将案涉房屋交付朱亮使用，从朱亮接收案涉房屋的行为来看，朱亮并无解除《商品房买卖合同》的意思表示，故朱亮要求碧桂园公司返还购房款无法律依据。对于朱亮主张的碧桂园公司应当承担违约责任的问题。碧桂园公司在销售宣传的广告中，确实将地铁三号线、兰州大学青白石校区作为宣传要素，该宣传广告为要约邀请，并未写入商品房买卖合同之中。要约邀请只有在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的明确说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。本案中，地，地铁**线与兰州大学青白石校区的建设不是碧桂园公司商品房开发规划内的项目，而是属于政府规划，并且，房屋价格确定应当综合房屋所处的地理位置、房屋品质、小区环境、开发商品牌和商誉等综合因素，无法认定该要约邀请是否对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生影响，故该要约邀请并未最终成为要约，不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容，朱亮主张的碧桂园公司违约行为无事实及法律依据，二审不予支持。对于朱亮要求碧桂园公司拆除小区内将11、12、13幢楼单独隔开的铁栅栏的诉讼请求，以及朱亮认为在签订商品房买卖合同时，碧桂园公司未履行小区周围有供热锅炉烟囱及大山阻碍视野的告知义务。架设铁栅栏、建设供热锅炉，属于小区的整体规划，涉及的是全体业主的共同利益。根据朱亮与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，只有在规划设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况下，具体表现为影响到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等内容时，碧桂园公司才应对规划变更的相关事项书面告知购房者。架设铁栅栏、建设供热锅炉并未影响到朱亮所购买的房屋质量或功能的改变，现案涉房屋已经通过竣工验收，不能仅因朱亮的个人诉求而变更小区的现状。另，案涉碧桂园住宅小区均修建于山地平整后的土地上，朱亮购买房屋前对建造地质是明知的，在购买房屋时对于建造房屋的具体位置，朱亮也并未实地查看，不能说明碧桂园公司恶意隐瞒房屋有关信息。综上所述，朱亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1940元，由朱亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 白丽娟审 判 员 李文军审 判 员 谷元元二〇二〇年十二月三十一日法官助理 周碧彤书 记 员 达 君