重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初15477号原告：李强，男，汉族，X年X月X日出生，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：高平洋，系社区推荐人员。被告：重庆翼龙棠实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区翼龙路桃花溪大桥头，统一社会信用代码：91500107660892016C。法定代表人：刘新明，系公司执行董事。委托诉讼代理人：宋代兵，系公司员工。原告李强诉被告重庆翼龙棠实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李强的委托诉讼代理人高平洋，被告重庆翼龙棠实业有限公司的委托诉讼代理人宋代兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李强诉称：2017年3月19日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，双方对商品房位置、价款、面积及逾期交房违约金、逾期办理房地产权证违约金等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款及相关税费，但被告于2018年6月22日才取得《建设工程竣工验收备案登记证》。被告逾期交房和办理房地产权证的违约行为，给原告造成了损失。被告还向原告多收取了契税8952.43元。现为维护自身权益，特此起诉，请求：1、被告支付逾期交房违约金19498元（从2017年4月1日至2018年6月21日，共计446天，按已付房款日万分之一的标准计算）；2、被告支付逾期办证违约金24088.34元（2017年9月30日至2019年4月4日，共计551天，按已付房款日万分之一的标准计算；3、被告返还多收取的税款8952.43元及资金占用利息损失（2017年3月19日至2019年8月19日的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，2019年8月20日至履行完毕之日的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。被告重庆翼龙棠实业有限公司答辩称：原告的实际接房时间是2017年9月30日，逾期交房违约金的计算时间应为2017年4月1日至2017年9月30日。案涉项目于2018年6月22日取得《建设工程竣工验收备案登记证》才具备交付条件，根据合同约定，商品房交付使用后180个工作日内办理房屋产权证，所以原告主张逾期办证的起算时间有误，被告办理房屋产权证的时间是2019年4月4日，其逾期办证违约金的计算截止时间应当为2019年4月4日。原告遭受的损失极小，同时约定的违约金过高，请求法院依法调整。同时，认可多收取了原告契税8952.43元，同意予以返还。请求法院依法判决。经审理查明：2016年10月30日，原、被告就位于重庆市九龙坡区华龙大道22号3幢14-4号房签订了《签约合同审批表》，2017年3月19日原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，其中：合同第三条第（一）款约定，本商品房座落为重庆市九龙坡区华龙大道22号3幢14-4。合同第五条第（二）款第3项约定，本商品房总成交金额437175元整。买受人于签订合同当日一次性支付购房首付款237175元整；剩余房款200000元，由银行提供按揭贷款，按揭贷款年限10年。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2017年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该条第（二）款约定，本商品房交付时应当符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；由于国家法律、法规变化或行业主管部门政策变化，导致以上交付条件变更，甲方在30日内向乙方出示相关文件等证明材料作为交付条件具备的依据。合同第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定，除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。同日，双方签订《主合同补充协议》（附件五），协议第五条关于合同预告登记及产权登记的约定，第1项约定乙方具备申办房地产权证的前提条件为：（1）已经付清合同约定的所有应付房款和其他应付款项；（2）乙方已经接收房屋；（3）乙方已经提交全部的办证所需材料并亲自填写办证所需资料。该条第3项约定，属预售商品房的，在商品房交付使用后180个工作日内办理《房地产权证》。该条第5项约定，如因甲方的责任，致使乙方不能在双方约定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：乙方不退房，甲方按已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。2017年3月19日，原告向被告支付契税13116元。2017年7月28日，被告向国家税务部门缴纳4163.57元契税。庭审中，被告认可原告已经向被告支付了案涉房屋的全部款项，并且被告自认由于资金及施工周期的问题造成晚于合同约定的交房时间即2017年3月31日交房。同时，被告举示接房申请书、收楼文件（物品）业主确认表，拟证明原告于2017年9月30日接房。原告对上述证据的真实性及合法性并无异议，认可本人于2017年9月30日接房，但称应当以案涉商品房具备接房条件的时间即2018年6月22日作为实际接房时间。经审查，接房申请书载明：“……本人从《泰亨·至尚泓景项目交房及相关情况公示》中获知，本项目正在进行竣工验收备案手续的办理中，但因本人居住的实际情况，需要对该房屋进行装修设计及装修前期准备，向贵公司提出申请，请贵公司将上述房屋交由本人管理使用：本人愿意按照物管公司要求办理相关手续，该房屋交由本人使用后仅作前期准备，相应的风险及安全责任由本人承担。……”。收楼文件（物品）业主确认表中载明：业主签署确认收到装修申请表、《泰亨·至尚泓景装修协议书》、《泰亨·至尚泓景区域防火责任书》、装修钥匙等，未收到《住宅使用说明书》、《质量保证书》、《收楼书》、房屋验收交接表。另查明，原告于2019年4月4日取得案涉房屋的不动产权证书。上述事实，有当事人陈述、重庆市商品房买卖合同及补充协议、接房申请书、收楼文件（物品）业主确认表、不动产权证书、房屋销售专用收据、税收完税证明、个人房屋借款合同、银行对账单等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：依法订立的合同对当事人具有约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及《主合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于案涉房屋何时交付原告的问题，原告于2017年9月30日向被告提出接房装修的申请，并在申请书及收楼业主确认表中签字确认，该签字确认系其真实意思表示，并于当日接收案涉商品房钥匙，此时双方的交接房行为已经完成。此后，原告亦实际占有并使用案涉房屋。原告在案涉房屋不具备竣工验收备案登记的情况下，并未采取拒收等方式提出异议，其仍然选择了接收该房屋，基于双方合意该交接房行为已经完成，应当有效。虽然案涉商品房在2017年9月30日未办理竣工验收备案登记证，未能达到合同约定的商品房交付条件，但在2018年6月22日被告补正了案涉项目的建设工程竣工验收备案登记证。综上，本院对被告主张以2017年9月30日作为原告实际接房时间的抗辩意见，予以采纳。原告已付清全部购房款，且被告自认确有逾期交房的事实存在，故被告应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。合同约定被告逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天即2017年4月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。故被告应当向原告支付逾期交房违约金，以购房款437175元为基数，从2017年4月1日按照日万分之一的标准计算违约金至2017年9月30日，共计8000元（437175*183*0.0001）。关于是否构成逾期办证的问题。根据协议约定，原告在付清全部应付款项、接收房屋并填写、提交全部的办证所需材料后，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内办理《房地产权证》，若未按期办理，原告应按已付购房款的万分之一向被告支付违约金。故被告应当在2017年9月30日案涉房屋交付使用后的180个工作日即2018年6月8日前办理《房地产权证》，但原告实际取得房地产权证的时间为2019年4月4日，故被告应当承担逾期办证的违约责任。违约金应以购房款437175元为基数，从2018年6月8日按照日万分之一的标准计算至2019年4月4日，共计13158.97元（437175*301*0.0001）。对于被告提出的违约金标准过高的抗辩意见，原、被告一致约定按照日万分之一的标准计算，该约定系双方真实意思表示，且该约定符合法律规定，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于返还契税的问题。因被告当庭同意返还原告多缴纳的契税8952.43元，本院予以尊重，同时，以被告向税务部门缴纳契税的时间，起算超收款项的资金占用或损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆翼龙棠实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李强逾期交房违约金8000元、逾期办理产权证违约金13158.97元。被告重庆翼龙棠实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李强契税8952.43元及资金占用损失（以8952.43元为基数，从2017年7月28日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算资金占用损失至2019年8月19日止；以8952.43元为基数，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款付清为止）。驳回原告李强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为556元，由原告李强负担236元，由被告重庆翼龙棠实业有限公司负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 徐秋里二〇二〇年十二月二十五日法官助理 高 雅书 记 员 万平生