浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2426号上诉人（原审被告）：陆利坚，男，1980年7月10日出生，汉族，住嘉善县，公民委托诉讼代理人：林芹，浙江秀州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江银膳商业管理有限公司，住所地：嘉善县罗星街道罗星西路104号，组织机构代码：913304216691741411。法定代表人：徐俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈玉龙，浙江永高律师事务所律师。上诉人陆利坚因与被上诉人浙江银膳商业管理有限公司（以下简称银膳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆利坚上诉请求：1.撤销浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4687号民事判决，依法改判银膳公司返还租金75000元、押金3000元、赔偿装饰装修费用336000元，合计414000元；2.案件诉讼费用由银膳公司负担。事实与理由：陆利坚对原审认定《房屋租赁合同》无效无异议，但无效合同自始无效，银膳公司应返还因合同履行取得的全部财产，包括已收租金75000元、押金3000元、装修款336000元。陆利坚占用银膳公司违法改造房屋，原审判令支付占用使用费52500元，陆利坚已付75000元，超付部分应当返还。原审对房屋装修残值进行评估，装修残值应由银膳公司全额支付给陆利坚，对2018年4月至腾退期间的装修折旧损失，银膳公司也应承担部分，按原审认定应为90%。银膳公司明知出租房屋未取得规划许可，仍出租陆利坚使用，应对由此产生的全部损失承担赔偿责任。此外，因银膳公司在租赁合同未到期的情况下将房屋出售给案外人，导致陆利坚无法正常经营产生巨大损失，银膳公司对此也应予以赔偿。银膳公司答辩称，租赁房屋已经使用，无法返还已收租金。装饰价值系由评估报告认定，一审判决认定合同无效，并认为应由银膳公司承担主要责任，故10％损失应由陆利坚自负。陆利坚在《房屋租赁合同》被确认无效之后，继续占用租赁房屋，应当支付相应费用，一审按照70％的标准确定占有使用费的支付标准，并无不妥。租赁房屋是被政府征收，并非银膳公司违约，故不应承担赔偿责任。银膳公司一审起诉请求：1.确认《房屋租赁合同》无效；2.陆利坚立即腾退房屋；3.陆利坚支付占有使用费从2019年10月1日起至实际腾退日止，按月租金4166元计算；4.陆利坚支付水电费从2020年1月1日至实际腾退日止；5.案件诉讼费由陆利坚承担。一审法院认定事实：2018年2月14日，银膳公司的法定代表人徐俊（作为甲方）与陆利坚（作为乙方）就位于嘉善县罗星街道罗星西路38号罗星农贸市场一楼隔层内房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》。合同约定，房屋建筑面积186平方米，租期8年，自2018年4月1日至2026年3月31日止。租金按12个月计算，由乙方在搬进该房屋前支付给甲方。以后租金必须于到期日提前15天前向甲方付清。在租赁期内，非政府行为双方不得随意改变租赁关系。乙方须向甲方付押金3000元，待房屋租赁期满后，乙方一切费用付清，甲方即退回给乙方。在乙方合法经营的情况下，年租金5万元，以每年为5%提增，年租金每年一次性交齐，以此类推（如有拆迁或收购形式的，乙方无条件腾退）。双方另在合同中补充约定：房产租赁期内有出让房东要收回房子，要有相关的赔付。如有转让必须通过房东，没有通过房东同意不得转让，需赔偿。银膳公司在该合同上进行盖章确认。合同签订后，陆利坚即对涉案房屋进行了装修，并用于开办“果善堂”，个体工商户登记名称为嘉善县净明健康信息咨询服务部，经营者为陆利坚，登记营业地址为嘉善县××街道××路××号××。2018年3月3日，徐俊向陆利坚出具收条二份，确认收到陆利坚支付房租款50000元及租房定金（实际为押金）3000元。2019年6月20日，徐俊再次向陆利坚出具收条一份，确认收到“果善堂”（即陆利坚）2019年5月1日到2019年7月30日的一季度房屋租金12500元，并在收条上载明“因经营不善，故分期支付”。2019年10月30日，陆利坚向徐俊转账支付12500元款项，用途标明为“果善堂8、9、10月房租金”。同日，陆利坚又向徐俊转账支付778元款项，用途标明为“果善堂10月电费”。2019年7月31日，银膳公司与嘉善绿洲市场建设有限公司（以下简称绿洲公司）签订《收购意向书》一份，银膳公司同意以罗星路农贸市场产权全额出资，成立嘉善罗星绿洲市场建设有限公司（以下简称罗星绿洲公司），绿洲公司同意以3470万元整的价格收购罗星绿洲公司。2019年9月5日，银膳公司与绿洲公司签订《嘉善罗星绿洲市场建设有限公司股权转让协议》一份，银膳公司同意将其所持有的罗星绿洲公司100%的股权计200万元出资额以3470万元的价格转让给绿洲公司，绿洲公司同意按此金额购买上述股权。同时，该合同第五条第3款约定，银膳公司承诺农贸市场腾退工作截止到2019年10月15日，如无法按时完成的，按一天1000元的赔偿金额支付给绿洲公司。嘉兴联新资产评估有限公司对涉案房屋（面积约186平方米）的固定装修价值进行评估，并同时委托浙江方联会计师事务所有限公司对涉案房屋内陆利坚开设店铺2020年7月至12月期间的经营损失进行评估。后因陆利坚未及时缴纳评估费用等情形，两评估机构分别于2020年4月7日及4月28日出具函件，终止了评估并将材料退回。后陆利坚于2020年5月28日再次申请对涉案房屋的装修价值进行评估，法院再次委托嘉兴联新资产评估有限公司进行评估。后该所于2020年6月24日出具嘉联评报[2020]第6001号《资产评估报告书》一份，结论为：在评估基准日2020年6月15日，持续经营前提下，委托方委估资产的评估值为163754元。为此，陆利坚共垫付评估费用2000元。根据浙（2017）嘉善县不动产权第0××0号不动产权属证书的记载，银膳公司所有的房屋位于嘉善县××街道××路××号××层。而涉案原告出租给陆利坚的186平方米的房屋系原告自行在一层与二层之间私自搭建的“隔层”，并未经过审批及取得相关的产权凭证。一审法院认为，案件争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》是否无效以及双方的过错分析；2.占有使用费的起算、计算问题及水电费的支付；3.陆利坚的装修损失、押金退还问题。第一，法律规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。虽然银膳公司拥有嘉善县××街道××路××号××层的房屋所有权证，但涉案陆利坚租赁的186平方米的房屋位于一层及二层之间的隔层内，该隔层系银膳公司未经审批私自搭建，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应为无效。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，在涉及房屋租赁合同无效的情形下，陆利坚理应向银膳公司腾退房屋，故对于银膳公司的该项诉请，依法予以支持。同时，经释明后，陆利坚提出要求银膳公司赔偿装修损失的抗辩，且装修损失已由第三方机构评估后能够确定损失范围，故可一并处理。银膳公司作为出租人，将未经审批私自搭建的房屋出租给陆利坚使用并收取租金，且在明知涉案房屋所在的嘉善县罗星街道罗星西路38号一层的罗星路农贸市场即将面临被整体收购的情况下，仍与陆利坚签订长达8年的租赁合同，又在陆利坚装修营业仅1年多后，就与案外人签订收购意向书及股权转让协议，并主张租赁合同无效、要求陆利坚腾退，明显有违诚信原则，其应对合同无效承担主要的过错责任。陆利坚在签订合同的过程当中未尽到合理注意义务，未核查案涉租赁房屋的产证情况，故对合同无效应承担次要的过错责任，经综合考虑酌定由银膳公司对陆利坚的装修损失承担90%的赔偿责任。第二，占有使用费的起算、计算问题及水电费的支付。由于案涉房屋租赁合同被确认无效后，双方均不得要求对方继续履行合同，但是对于已经履行的租赁合同，由于承租人已经使用房屋，无法适用“无效合同互相返还”的处理原则。因此，若承租人欠付租金，可以根据双方合同约定的租金标准来计算承租人应支付的房屋占有使用费。截至目前陆利坚尚未搬离案涉租赁房屋，银膳公司可以要求陆利坚支付占有费用。7-关于支付费用的起算时间。银膳公司主张陆利坚已经支付租金至2019年9月底，相关费用应当自2019年10月1日起算，陆利坚认为其已经支付租金至2019年10月底，相关费用应当自2019年11月1日起算。结合双方提交证据，陆利坚自2018年4月1日起实际已向银膳公司支付租金共计75000元，按照双方约定的年租金50000元的标准，也即陆利坚已支付一年半的租金，即2018年4月1日至2019年9月30日的租金，银膳公司陈述收条误写收取租金月份有相应依据，故对银膳公司的该项主张予以支持。关于占有使用费的计算。银膳公司主张按4166元/月计算，但考虑到银膳公司对合同无效的情形承担主要责任以及2020年4月之后陆利坚虽占有涉案房屋，但并未实际经营的情形，故酌定陆利坚应按双方约定的年租金50000元的70%，即35000元/年的标准向银膳公司支付自2019年10月1日起至实际腾退日止的占有使用费。关于银膳公司提出的水电费的主张。当事人对其主张有责任提供证据，现因银膳公司未提供相应票据以供核实，且陆利坚对银膳公司主张的金额不予认可，故对于银膳公司的上述主张，暂不予支持。第三，关于陆利坚的装修损失、押金退还问题。经过释明后，陆利坚主张案涉房屋的装修损失并提出了司法评估的申请。经查，案涉租赁合同约定面积186平方米，但陆利坚实际使用面积达200多平方米，本次评估范围经双方确认为合同约定的186平方米，超合同约定面8-积部分不在评估范围内。经评估机构确定陆利坚的固定装修损失为163754元，现陆利坚要求银膳公司承担装修损失250000元，依据不足，不合理部分不予支持。就评估报告涉及的评估项目，银膳公司认为部分矮柜、镜子等物品并非固定装修应当予以剔除。该部分装修系房屋整体固定装修的不可分割部分，若分割会破坏其使用功能，故对此不应予以剔除。陆利坚的装修损失赔偿应以评估报告确定的163754元为限。考虑到双方对合同无效的过错程度，银膳公司应当赔偿陆利坚装修损失163754元的90%，计147378.6元。陆利坚为此垫付的2000元评估费，酌定由银膳公司负担90%计1800元，由陆利坚负担200元。同时，陆利坚已支付的3000元押金也应由银膳公司退还陆利坚。综上，银膳公司之诉请、陆利坚之抗辩，各方合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认银膳公司与陆利坚于2018年2月14日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陆利坚应于判决生效之日起十五日内向银膳公司腾退并返还位于嘉善县××街道××路××号201的房屋（罗星路农贸市场一楼隔层内）；三、陆利坚应于判决生效后十五日内向银膳公司支付占有使用费（自2019年10月19-日起至实际腾退之日止，按35000元/年计付）；四、银膳公司应于判决生效后十五日内向陆利坚退还房屋押金3000元及赔偿装饰装修损失147378.6元，合计150378.6元；五、驳回银膳公司的其他诉讼请求。案件受理费762元，由银膳公司负担306元，陆利坚负担456元。评估费2000元，由银膳公司负担1800元，陆利坚负担200元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。陆利坚申请对其经营的“果善堂”2019年7月至12月期间的经营损失进行鉴定。本院经审查认为，陆利坚一审未就经营损失提出反诉，一审判决也未认定处理这一争议事项，为保障双方当事人的审级利益，二审对此不宜径行处理，故对陆利坚的评估申请，本院不予准许。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。于本案中，《房屋租赁合同》无效之后，银膳公司本应向陆利坚返还已收75000元租金、3000元押金等，但因陆利坚一直占用使用租赁房屋，银膳公司所收租金已可与2019年9月30日之前陆利坚应付的占有使用费折价相抵，故，银膳公司无须再向陆利坚返还75000元租金。陆利坚因与银膳公司订立《房屋租赁合同》而对租赁房屋进行装10-修，租赁合同无效致使陆利坚必须腾退房屋，腾退之时的装修残值163754元即转化为陆利坚的财产损失，又，因银膳公司对于合同无效的过错较大，故原审酌定由银膳公司就上述财产损失的90%，向陆利坚承担赔偿责任并无不妥，本院二审予以维持。至于陆利坚占有使用租赁房屋期间，已经产生的装修折旧损失，则与合同无效无关，无法判由银膳公司负担。据此，陆利坚的上诉理由无法成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7510元，由上诉人陆利坚负担。本判决为终审判决。11-审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十二月一日书记员 金佳欢书记员 王家慧