四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初4297号 原告：唐春光，男，1984年3月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告：刘美琳，女，1988年7月6日出生，彝族，住四川省攀枝花市**。 二原告共同委托诉讼代理人：张宪良，四川川高律师事务所律师，执业证号××。 被告：攀枝花市思维实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市**临江路**，统一社会信用代码91510400731601918D。 法定代表人：栾伟鹏，董事长。 委托诉讼代理人：曾六兵，四川三才律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：冯晓琴，女，1988年1月13日出生，汉族，住四川省简阳市，系公司员工。 原告唐春光、刘美琳与被告攀枝花市思维实业有限公司（以下简称思维公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于当日公开开庭进行了审理。原告唐春光、刘美琳的委托诉讼代理人张宪良、被告思维公司的委托诉讼代理人曾六兵、冯晓琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐春光、刘美琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金25288元（从2018年9月3日起算至2019年8月2日止共334天，按每天万分之一计算）；2.由本案被告承担诉讼费。事实和理由：2016年7月25日，原被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。约定原告以757143元的价格向被告购买位于攀枝花市东区龙江明珠住房一套（×幢×单元××层××号），约定被告应当在2016年5月30日前交付该商品房，并约定商品房交付使用后，如因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，起算日为应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至买受人实际取得房屋产权证之日止。原告按约支付了购房款，并按约交纳了维修基金及契税等办证费用，被告于2016年9月2日交付了涉案房屋给原告。但被告未按约定期限办理（即在2018年9月2日前）并交付房屋权属证书。直到2019年8月2日，原告才取得不动产权证书。被告的行为已构成违约，双方多次协商违约金事宜，被告不予赔付，原告特诉至法院。 被告思维公司对诉状中陈述原告购房及交房的时间没有异议，辩称，逾期办证的原因是因为原告所在楼栋业主未履行缴纳维修资金、契税的义务，致使初始登记无法办理，最终导致分户产权延迟办理，依照合同的约定不应由被告承担违约责任；2019年4月16日被告向房管部门提交了办理初始登记的资料，2019年6月6日初始登记通过，在此之后才能办理分户产权，而行政机关审批分户产权的时间为30天，被告在2019年8月2日即为原告办理了分户产权的证明，是在合理的期限内，并且没有违约和过失；原告已书面向被告明确表示放弃其实体权利。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案表，拟证明2016年7月25日原被告双方签订了案涉房屋的买卖合同及补充协议，被告应当在该商品房交付之日起730日内为原告办好权属证书，否则应当承担违约责任。 2.借款凭证一份、新线借记卡历史交易明细清单、借记卡历史明细打印件、中国银联签购单、唐春光、唐春荣常住人中登记卡，拟证明原告按照合同约定支付了案涉房屋的购房款，按商品房买卖合同补充协议的约定，在2016年9月2日交房时交付了房屋维修基金、契税等19661元，该款项由唐春荣代为刷卡。 3.四川省增值税普通发票、房屋专项维修基金缴存凭证、四川省政府非税收入一般缴款书、中华人民共和国税收缴款书、不动产权证复印件，拟证明被告在2019年8月6日才将以上票据及房产证交付原告，原告实际上是于2019年8月2日才取得案涉房屋的权属证书，被告的行为已构成违约，应当向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金的事实。 被告对原告提交的证据真实性予以认可，没有异议。 被告提交了如下证据：1.《四川省商品房买卖合同》（2016年7月25日合同编号2016072500011）《补充协议》，与原告提交的一致，拟证明依据合同的约定，由于买受人的原因或者政府部门的原因，导致买受人不能在交房后730日内取得房屋产权属证书的，出卖人免责。 2.《交房流程单》、《四川省住宅专项维修资金管理细则》、《攀枝花市规划和建设局、攀枝花市财政局关于落实的通知》（攀规建发[2009]246号）复印件、《合法建造房屋所有权初始登记需准备的资料》、《攀枝花市新建商品房维修资金和税费缴款单》三份（“君临江山”43幢另三名业主）、《不动产登记审批表》（2019.4.17），拟证明2016年7月18日，被告向原告交付了案涉房屋；开发建设单位应在交房时，代为收取购房人的维修资金，在办理房屋产权初始登记前将维修资金存入维修资金管理专户；原告所购房屋楼幢（43幢）的购房户，在2019年4月仍在缴纳新建商品房维修资金和税费，导致无法办理案涉房屋楼幢的初始登记；2019年4月16日，被告向攀枝花市不动产登记中心提交了办理案涉房屋楼幢房屋所有权初始登记的资料，2019年6月6日通过了审批。 3.2018年9月14日《君临江山办证等系列问题工作协调会会议纪要》、2019年8月6日原告签字的《君临江山业主结算确认书》，拟证明2018年9月14日，由东区政府副区长陈康主持的“君临江山办证等系列问题工作协调会”，会上明确了案涉房屋“三期产权证办理程序和时间节点”，2019年6月30日前办理完41栋至43栋产权证；案涉房屋楼栋业主未履行缴纳商品房维修资金和税费的义务；2019年8月6日，被告向原告交付案涉房屋的产权证。原告书面向被告表示，对被告履行的合同义务没有异议。 4.“君临江山”43幢另两名业主的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》原件及预售登记表复印件，拟证明原告所购买的楼栋的另外两位业主的购房时间均为2016年和2017年。 原告对被告提交的证据1的三性没有异议，但不认可被告的证明目的；对被告提交的证据2的《交房流程单》、《四川省住宅专项维修资金管理细则》、《攀枝花市规划和建设局、攀枝花市财政局关于落实的通知》（攀规建发[2009]246号）复印件没有异议；对证据2中《合法建造房屋所有权初始登记需准备的资料》没有公章，对真实性无法确认，被告认为必须要交齐税费和维修基金才能办理初始登记与原告没有关系；认为证据2中《攀枝花市新建商品房维修资金和税费缴款单》（“君临江山”43幢另三名业主）与本案没有关联性；对证据2中的《不动产登记审批表》（2019.4.17）的三性没有异议，但该证据反而能证明被告是在2019年4月16日才到不动产中心交件，在应当办理的时间是2016年9月3日至2018年8月2日期间，被告的行为已经构成违约。对证据3中《君临江山办证等系列问题工作协调会会议纪要》真实性没有异议，但与本案的违约金没有任何关系；对证据3中2019年8月6日原告签字的《君临江山业主结算确认书》的真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的，只能证明被告在2019年8月6日将不动产权办理完毕的证照及相关票据交付给了原告，双方对支付款项金额进行了结算的事实。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据本院认定如下：原告对被告提交的证据2、3的真实性不持异议，认为上述证据与本案没有关联性。本院认为，商品房办理权属登记的步骤是先办理初始登记（楼栋产权）再办理转移登记（分户产权），即开发商先办理其所售卖商品房楼栋的权属登记，买受人才能办理个人的权属登记，初始登记是办理个人房屋权属登记，取得房屋权属证书的前提，本案所争议的即为原告个人房屋权属登记办理过程中被告是否存在违约问题，因此，必然与初始登记有所关联。而被告提交的证据2、3均是与案涉房屋办理初始登记的相关证据，与本案具有关联性。证据2中《四川省住宅专项维修资金管理细则》、《攀枝花市规划和建设局、攀枝花市财政局关于落实的通知》（攀规建发［2009］246号），证明房屋办理初始登记应当先交纳商品房维修资金，已售卖房屋由买受人缴纳，未售卖房屋由开发商垫付。证据3《君临江山办证等系列问题工作协调会会议纪要》中房管部门和住建部门均作出了办理初始登记必须全体业主按栋全部交纳维修资金的政策要求，印证了证据2中《合法建造房屋所有权初始登记需准备的资料》的真实性。证据2中《攀枝花市新建商品房维修资金和税费缴款单》（“君临江山”43幢另三名业主）与证据4相互印证，证明“君临江山”43幢另两名业主分别于2016年、2017年购买东区××路××号××幢的房屋，但均是2019年4月向被告缴纳了维修资金、房屋登记费等费用。同时印证了证据3《君临江山办证等系列问题工作协调会会议纪要》中被告作为开发商关于案涉房屋未办理初始登记是因部分业主未交纳维修资金的陈述的真实性。证据4证明了证据3的真实性，且原告对证据3、4的真实性均不持异议。被告提交的证据2、3、4的内容相互印证，能够证明案涉房屋未按时办理权属证书并非被告原因造成。本院对被告证据2、3、4的关联性予以确认，并对上述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年7月25日，原、被告签订了合同编号为2016072500011的《四川省商品房买卖合同》和《补充协议》，思维公司为出卖人，唐春光、刘美琳为买受人，合同约定，唐春光、刘美琳购买思维公司开发的位于东区××路××号××幢××单元××号（“君临江山”××幢×单元×层×号）商品房；该商品预测建筑面积共117.2平方米，其中套内建筑面积99.06平方米，分摊的共有建筑面积18.142平方米；该商品房单价为每平方米人民币6460.26元，总价款为757143元；签订合同前，买受人已向出卖人支付房价款227143元，余款53万元向银行申请贷款支付；买卖双方同意自该商品房约定的交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，若不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还对规划、设计变更、面积差异处理、交付条件、交付手续、商品房质量及保修责任及前期物业服务等事项进行了约定。之后，双方签订了《补充协议》，对《四川省商品房买卖合同（预售）》中的关于办理房产证事宜补充约定：买受人委托代为办理房屋产权证书时，办证所发生的应由买受人交纳的税、费于交房时同时缴清。如因买受人原因导致产权登记手续未在合同约定期限内办理的，由买受人自行承担责任。如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在交房后730日内取得房地产权属证书时，出卖人免责。当日，原、被告签订的合同编号为2016072500011的《四川省商品房买卖合同》办理了网上备案。 2.合同签订后，原告按约定交纳了购房款。2016年9月2日，被告向原告交房，原告唐春光委托其姐唐春荣于当日在被告处通过POS机刷卡方式支付了维修资金、契税、房屋登记费、土地证工本费、印花税票等合计19661元。 3.2018年9月14日，“君临江山”小区业主代表、开发商、物业公司、阳城社区以及政府相关部门在攀枝花市东区××街道××社区××室召开了关于办理房产证协调会。政府房管和住建部门在会议中提出要求：全体业主必须按栋全部缴纳维修资金，维修资金交纳完毕后才能办理产权初始登记，初始登记办理完毕后，才能办理分户产权（需交纳契税）；维修资金的缴纳必须在办理产权初始登记时一次性缴纳到位。被告在会议中承诺：2018年9月30日前通知业主缴纳维修资金、契税及办理产权证认证等手续，2019年6月30日前办理完41栋至43栋产权证。 4.2019年4月16日，攀枝花市不动产登记中心受理被告办理东区××路××号××幢国有建设用地上的房屋所有权首次登记的申请，2019年8月2日，原告的不动产权证书办理完毕，2019年8月6日，原告唐春光在被告出具《君临江山业主结算确认书》上签字，确认其收到了被告向其转交的不动产权证书和增值税发票、税收缴款书、房屋专项维修资金交存凭证等票据，并确认被告已履行完毕所有的合同义务，双方对合同履行无异议。 5.其他2016、2017年购买攀枝花市东区××路××号××幢（“君临江山”43幢）房屋的业主存在2019年4月交纳房屋维修资金的情况。 本院认为，思维公司作为房地产开发企业将其开发的商品房出售给唐春光、刘美琳，双方签订了《四川省商品房买卖合同》和《补充协议》，因此，本案的案由应为商品房销售合同纠纷。思维公司与唐春光、刘美琳签订的《四川省商品房买卖合同》和《补充协议》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。唐春光、刘美琳作为房屋的买受人因其未在合同约定的期间内取得不动产权证主张思维公司承担违约责任。思维公司提出了唐春光、刘美琳未在合同约定的期间内取得不动产权证并非出卖人的原因造成，而是因为唐春光、刘美琳所购房楼栋的其他购房人未按时缴纳房屋维修资金导致案涉房屋无法办理楼栋的初始登记所致，其不应承担违约责任的抗辩意见。本案争议的焦点为：思维公司是否承担逾期办理不动产权证违约责任的问题。根据双方《四川省商品房买卖合同》的约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……，买受人不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，“因出卖人的原因”是思维公司承担违约责任的前提，因此，思维公司是否承担逾期办证违约责任应首先考虑在办理不动产权证的过程中，思维公司是否存在过错，从而导致逾期办证。根据本院查明的事实，思维公司接受了唐春光、刘美琳的委托，为其办理不动产权证，但办理不动产权证必须先行办理房屋所在楼栋的初始登记，房屋产权办理部门办理楼栋初始登记要求该楼栋缴纳完毕全部维修资金，其中已售房屋由购房人缴纳，未售房屋由开发商垫付，而唐春光、刘美琳所购买的攀枝花市东区××路××号××幢××单元××号房屋所在楼栋的其他购房人最后缴纳房屋维修资金的时间延迟至2019年4月，造成了思维公司延迟办理案涉房屋楼栋初始登记，也造成了思维公司不能及时为唐春光、刘美琳办理案涉房屋不动产权证。思维公司提交的证据证明了其在为唐春光、刘美琳办理不动产权证过程中不存在过错，延迟办证不是因思维公司的原因造成。其次，在办证条件成就后，思维公司于2019年4月向房屋产权办理部门递交了办理初始登记的申请，并于2019年8月为唐春光、刘美琳办理了不动产权证，从上述办证时间过程看，思维公司不具有恶意拖延或懈怠办理情形。因此，案涉房屋虽存在逾期办理不动产权证的事实，但逾期办证并非是思维公司原因造成，双方合同约定的承担违约责任的条件并不成就，唐春光、刘美琳主张思维公司承担逾期办证的违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回唐春光、刘美琳的诉讼请求。 案件受理费216元，由唐春光、刘美琳承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  冯元 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  严媛