河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初9369号原告：杨玉芳，女，1963年2月1日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：李智伟，男，1975年5月7日出生，汉族，住郑州市。第三人：何磊，女，1976年7月19日出生，汉族，住郑州市。第三人：郑州市长得联利电子科技有限公司，住所地郑州市。法定代表人：何国志，执行董事兼总经理。第三人：杨征海，男，1975年1月3日出生，汉族，住郑州市中原区。第三人：朱金凤，女，1975年5月6日出生，汉族，住郑州市中原区。原告杨玉芳与被告李智伟，第三人何磊、郑州市长得联利电子科技有限公司、杨征海、朱金凤、王恒、顿翔执行异议之诉一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。原告杨玉芳自愿撤回对被告王恒、顿翔的起诉，不违反法律规定，本院予以照准。原告杨玉芳、被告李智伟，第三人杨征海到庭参加了诉讼。第三人何磊、郑州市长得联利电子科技有限公司、朱金凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉芳向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止执行对原告租赁的朱金凤名下位于二七区××楼××号的房产的强制执行，并解除对其房屋的查封；2.判决原告拥有朱金凤名下位于二七区××楼××号××房产二十一年的使用租赁权；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、（2020）豫0184执异141号《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误。1、申请执行人李智伟依据法院判决执行拍卖朱金凤名下位于二七区××楼××号的房产，因原告与朱金凤于2017年7月30日签订有对该房产享有21年的使用租赁权的《租赁协议》，且已将该房屋于2019年5月23日与承租方叶维贞签订了《房屋租赁协议》，执行拍卖该房产直接侵害了原告的合法权益。2、原告于2020年9月18日向新郑市人民法院提出了案外人执行异议申请书，2020年10月16日新郑市人民法院下达了（2020）豫0184执异141号执行裁定书驳回了原告的异议请求，因对该裁定不服，特向新郑市人民法院提起诉讼。二、本案争议房产租赁权早于最高额抵押权，1、朱金凤2015年8月8日至2017年7月29日分四次向原告借款共计21万元（贰拾壹万元整）。因其生活困难，无力偿还借款，于是朱金凤与原告签订了一份租赁协议，将其名下位于二七区××楼××号的房产租赁给原告21年的使用租赁权，以抵偿借原告的21万元借款及利息。2、2019年5月23日，甲方（出租方）杨玉芳与乙方（承租方）叶维贞签订了《房屋租赁协议》。3、关于房屋租赁协议上有杨玉芳、朱金凤两人的签名问题，该协议签订后，承租方叶维贞要求房主应在协议上签名，之后又到物业公司，在工作人员见证下朱金凤才在协议上签字的。朱金凤的签名证明杨玉芳对该房产享有使用租赁权，原告与叶维贞签订房屋租赁协议是合理合法的。4、朱金凤在2018年5月27日将涉案房产卖给陈鑫，该行为发生在案外人杨玉芳主张其享有租赁权期间，这与杨玉芳举证其享有该房21年的使用权和租赁权相冲突，实际情况是当时朱金凤卖房是经过原告同意的，对原告的权益没有任何影响，房子卖出去了，朱金凤可以用卖房的房款偿还原告的借款及利息，如果房子没有卖，原告仍享有21年的使用租赁权，所以，朱金凤卖房与不卖房与原告的权益没有任何损害，这与裁定书中冲突一说没任何关系，也是不能成立的。法院执行裁定书驳回原告提出的异议申请，既违背事实，又违背有关法律的规定。根据案情介绍，朱金凤签署的最高额抵押合同的日期晚于杨玉芳和朱金凤签订的租赁合同，根据《物权法》第190条与《合同法》229条，租赁关系在设立抵押之前，原租赁关系不受抵押权的影响，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然杨玉芳和朱金凤签订的是以房抵债的租赁协议，仍受上述条件的规定。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第27条、第119条的规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李智伟辩称，原告和朱金凤的租赁合同不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求并追究原告和朱金凤伪造租赁合同的刑事责任，李智伟保留通过一切法律手段追究原告及朱金凤的民事责任和刑事责任的权利。第三人杨征海述称，原告起诉被告与杨征海无关，原告把朱金凤的房子出租用于偿还借款，保证原告的利益不受损失。同意原告的诉讼请求。第三人何磊、郑州市长得联利电子科技有限公司、朱金凤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李智伟与何磊、郑州市长得联利电子科技有限公司、杨征海、王恒、顿翔、朱金凤、王桂荣借款合同纠纷一案，本院于2019年4月20日作出（2019）豫0184民初1155号民事判决书，判令：一、被告何磊应于本判决生效之日起十日内返还原告李智伟借款本金2150000元，支付截止到2018年12月4日的利息（含罚息、复利）40527.50元，共计2190527.50元；自2018年12月5日起，应以借款本金2150000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利息计付利息至款项清偿之日止。二、被告何磊应于本判决生效之日起十日内支付原告李智伟律师代理费54763元；三、驳回原告李智伟的其他诉讼请求。后李智伟不服，上诉至郑州市中级人民法院，该院于2019年8月23日作出（2019）豫01民终11270号民事判决，判令：一、维持河南省新郑市人民法院(2019)豫0184民初1155号民事判决第(二)项即“何磊于判决生效之日起十日内支付李智伟律师代理费54763元”；二、撤销河南省新郑市人民法院(2019)豫0184民初1155号民事判决第(一)、(三)项;三、何磊于本判决生效之日起十日内返还李智伟本金2150000元，支付截止到2018年12月4日的利息(含罚息、复利)40527.5元，共计2190527.5元(2018年12月5日至实际清偿之日止的利息＜含罚息、复利＞按何磊与新郑郑银村镇银行股份有限公司龙湖支行于2017年8月22日签订的《最高额个人借款合同》的约定计算)；四、郑州市长得联利电子科技有限公司、杨征海、王恒对何磊上述债务承担连带清偿责任;其承担连带清偿责任后，有权向何磊追偿；五、李智伟对朱金凤名下位于二七区安泰路31号6号楼2单元17层1××4号房产享有优先受偿权;六、李智伟对顿翔名下位于二七区陇海中路30号院13号楼4单元1层38号房产享有优先受偿权;七、驳回李智伟的其他诉讼请求。上述判决生效后，李智伟向本院申请执行，经审查，本院于2019年10月10日立案执行。执行过程中，本院于2019年11月1日作出（2019）豫0184执4798号执行裁定，查封被执行人朱金凤名下位于郑州市××楼××单元××房产（证号：1601152455），并于2019年11月1日向郑州市自然资源和规划局送达了查封上述房屋的协助执行通知书等相关手续。因本院对被执行人朱金凤名下的涉案房屋的查封为轮候查封，但本院为优先债权执行法院，本院于2020年8月24日向涉案房屋的首封法院即河南省郑州市金水区人民法院发出《商请移送执行函》，该院于2020年8月26日向本院出具《移送执行（回）函》，同意将被执行人朱金凤名下的涉案房屋交我院处置，我院遂取得对该房屋的处置权。原告杨玉芳对本院查封、处置上述涉案房屋不服，提出书面异议，本院于2020年10月16日作出（2020）豫0184执异141号执行裁定书，驳回了杨玉芳的异议请求。杨玉芳遂提起本案执行异议之诉。另查明，1、庭审时杨玉芳、杨征海陈述：朱金凤系杨征海前妻；杨玉芳系杨征海的姐姐。2、杨玉芳提交了以下证据：《借条》四份及《欠条》一份，分别为：2015年8月8日，朱金凤向杨玉芳出具的3万元《借条》一张；2015年11月14日，朱金凤向杨玉芳出具的4万元《借条》一张；2016年8月16日，朱金凤向杨玉芳出具的6万元《借条》一张；2017年7月29日，朱金凤向杨玉芳出具的8万元《借条》一张；2017年7月30日，朱金凤向杨玉芳出具的《欠条》一张，显示：从2015年8月8日到2017年7月29日，分别多次向杨玉芳借款，累计金额共计21万元，利息按每月5‰计息。利息从2017年8月开始计息。另提交2017年7月30日朱金凤与杨玉芳签订的《租赁协议》一份，显示：甲方签名（出租方）朱金凤，乙方签名（承租方）杨玉芳，由于甲方从2015年至2017年多次向杨玉芳借款，累计金额21万元整。甲方因体弱多病，生活经济困难，无力偿还。杨玉芳要求朱金凤名下房子使用权和租赁权暂归杨玉芳所有，期限为21年，所得款项抵债务。经甲乙双方协商一致，就房屋租赁事宜，达成以下协议：一、甲方朱金凤同意将坐落在二七区××楼××号，建筑面积75.72平方米，属毛坯房，归杨玉芳使用或租赁，可自行装修，但不能改变房屋原有结构。二、租赁期限2017年7月30日至2038年7月29日，共21年。三、甲方愿意此房租赁给乙方21年，抵债21万元并含利息。甲方从此协议签订之日起至2038年7月29日间，不能用任何理由收房或干涉乙方。四、此房屋无抵押、无欠款……3、杨玉芳提交2019年5月23日，甲方（出租方）杨玉芳与乙方（承租方）叶维贞签订的《房屋租赁协议》一份及二人间微信聊天截图四页，拟证明杨玉芳将涉案房屋出租给叶维贞，租赁期限2年，自2019年6月1日至2021年5月31日止，叶维贞向其缴纳租金的事实。4、执行过程中，本院执行实施人员在向涉案房屋实地勘察时，该房屋居住人员称其系承租人叶维贞之妻，他们是向朱金凤租赁的该房，并提交出租方为杨玉芳和朱金凤、承租方为叶维贞的《房屋租赁协议》，又带领本院执行实施人员向涉案房屋所在物业公司核实确认，该协议上有物业工作人员贾飞飞签名核对无误。5、执行过程中，申请执行人李智伟向本院提交的郑州市金水区人民法院于2018年11月15日作出的（2018）豫0105民初26553号民事判决查明，朱金凤于2018年5月27日与陈鑫、河南永辉房地产营销策划有限公司签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，将涉案房屋卖予陈鑫，后因涉案房屋未能办理解押手续导致合同履行不能，而被该院判令解除《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》。以上事实有当事人的陈述、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终11270号民事判决书、本院（2020）豫0184执异141号执行裁定书、借条、《房屋租赁协议》、微信聊天截图、郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26553号民事判决等相关证据及庭审笔录予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。该条规定了案外人主张不动产租赁权异议的审查标准。本案中，杨玉芳虽提交了在涉案房屋查封前所签的《租赁协议》，但杨玉芳仅凭该《租赁协议》及《借条》、《欠条》主张其与朱金凤之间针对上述涉案房产存在21年的以租抵债的事实，又以其与叶维贞之间的《房屋租赁协议》主张对涉案房屋的占有，依据杨玉芳提交的现有证据本院无法确认上述借款行为及租赁行为的真实性；且郑州市金水区人民法院生效判决查明朱金凤在2018年5月27日将涉案房产卖给陈鑫，该行为发生在杨玉芳主张其享有租赁权期间，且与杨玉芳举证其享有该房21年的使用权和租赁权相冲突；再者，杨玉芳提交的《房屋租赁协议》系以其名义出租，与本院执行过程中调取的杨玉芳和朱金凤共同出租涉案房产的事实不符，故杨玉芳主张其在查封前实际占有涉案房屋并对涉案房屋享有21年的使用租赁权的证据不足，杨玉芳不能据此排除对该涉案房产的拍卖等处置措施。故对杨玉芳的诉讼请求，本院不予支持。第三人何磊、郑州市长得联利电子科技有限公司、朱金凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：驳回原告杨玉芳的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告杨玉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许伟红二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨 磊