重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初9769号原告：彭朝辉，男，1973年6月23日出生，汉族，住重庆市巴**。原告：曾凤娟，女，1974年9月18日出生，汉族，住重庆市巴**。二原告共同委托诉讼代理人：曾斌，重庆钧睿律师事务所律师。被告：胡江，男，1986年10月17日出生，汉族，住重庆市巴**。原告彭朝辉、曾凤娟与被告胡江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭朝辉、曾凤娟及其共同委托诉讼代理人曾斌到庭参加诉讼，被告胡江经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭朝辉、曾凤娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金131000元（从2019年5月至7月，每月9200元；2019年8月至2020年6月，每月9400元）；2.判决双方租赁合同于2020年6月30日解除，并从2020年7月1日起，按照9400元每月支付房屋占用费至交还房屋时止；3.判令被告支付原告物管费、水、电费共计25000元；4.判令被告支付违约金40000元；5.诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿降低第四项诉讼请求，要求被告支付违约金为20000元。事实和理由：两原告系夫妻关系，2015年8月1日，原告曾凤娟与被告签订门面租赁合同，将位于巴南区鱼洞门面房出租给被告使用，门面房面积291平方米，每月租金9000元，租期三年。2018年8月1日，原告彭朝辉与被告再次签订门面租赁合同，租期三年，第一年租金9200元每月，第二年9400元每月，第三年9600元每月。被告从2019年5月起拒不支付门面租金，经原告多次催收仍然不支付租金，而且还拖欠物管费、水费、电费，原告遂诉请如上。被告胡江未到庭，亦无答辩意见。原告围绕诉讼请求举示了房屋产权证书、结婚证、门面租赁合同两份、物管费及水电费发票、欠费清单、个体工商户登记档案、银行流水及微信支付记录等证据，被告胡江未到庭，无质证意见，原告举示的上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院审查后予以确认并在卷为凭。结合原告陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，曾凤娟作为出租方与胡江作为承租方签订《门面租赁合同》，主要约定出租方将位于巴南区鱼洞门面两层出租给承租方使用，租期三年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止；租金前两年不变，从第三年开始每年每月在前一年的基础上递增200元租金，前两年租金每月9000元，每三个月交纳一次，承租方应提前10日交纳下季度租金；承租方需交纳保证金10000元，保证金在合同期满、承租方不再续租、并完好退回门市、付清经营期间所发生的水、电、气、物管、卫生、治安等相关费用后由出租方退还承租方，保证金主要用于承租方履约保证，承租方如在违约后造成出租方经济损失的，用保证金抵扣；承租方自行承担门市经营中所发生的水、电、气、物管、卫生、治安等费用，及其他违约责任等内容。2018年8月1日，彭朝辉作为出租方与胡江作为承租方签订《门面租赁合同》，主要约定出租方将位于巴南区鱼洞门面出租给承租方使用，租期三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止；租金每月9200元，每季度交纳一次，承租方应提前10日交纳下季度租金，租金在上年月租金的基础上每月增加200元；承租方需交纳保证金10000元，保证金在合同期满、承租方不再续租、并完好退回门市、付清经营期间所发生的水、电、物管、卫生、治安等相关费用后由出租方退还承租方，保证金主要用于承租方履约保证，承租方如在违约后造成出租方经济损失的，用保证金抵扣；，承租方自行承担门市经营中所发生的水、电、气、物管、卫生、治安等一切相关费用；承租方每次逾期三天以上（不含三天内）交纳租金的，除仍应及时补交租金外每次还应另行赔偿违约金1000元，并按逾期的欠租天数和总额每日赔偿千分之一的违约金给出租方，直至付清拖欠全部款项为止；因不可抗力的原因导致合同无法履行时，双方互不承担责任，不可抗力原因解除后，合同应继续履行；承租方拖欠租金、物管费、水电费超过一月的，出租方可以终止合同，收回门市等内容。另查明，曾凤娟与彭朝辉于2000年7月7日登记结婚，案涉租赁物于2013年10月16日登记在权利人曾凤娟名下。被告从2019年5月起未支付租金，从2018年7月1日起欠缴物管费，从2018年6月9日起欠缴电费，从2019年9月15日起欠缴水费，原告交纳2018年7月1日至2020年11月30日的物管费12794.80元，交纳2018年6月9日至2020年10月14日电费10975.90元，2019年9月15日至2019年10月14日水费18.20元。原告自认已于2020年11月30日收回案涉租赁物。因被告未按约支付欠费，原告遂起诉来院，本院于2020年8月20日向被告公告送达起诉状副本等庭前法律文书，2020年10月19日公告期届满。审理中，二原告均称虽然合同系单方签订，但是系二原告共同出租；二原告同意因新冠肺炎疫情原因减免被告两个月的租金，同意将保证金抵扣欠付的租金。截至法庭辩论终结时，被告未支付原告欠款。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应按照约定全面履行各自的义务。原告已按约提供适租房屋，被告应当按约支付租金等，现被告未按合同约定履行义务已属违约，应当承担所欠租金等费用及违约责任。关于合同解除的请求，因双方约定被告拖欠租金、物管费、水电费超过一月的，原告有权终止合同，故原告有权解除合同，但原告未举示证据证明解除合同的通知到达被告，故本院以原告起诉状副本公告送达被告，公告期限届满时视为通知到被告，即2020年10月19日双方签订的《门面租赁合同》解除。关于租金及房屋占有使用费，被告从2019年5月起欠付租金，至合同解除之日即2020年10月19日，共计差欠租金165153.33元（2019年5月至2019年7月，共计三个月，每月9200元；2019年8月至2020年10月19日，共计14个月19天，每月9400元），结合原告自愿减免被告两个月租金的意愿，及新冠肺炎疫情发生的时间，故减免两个月的租金为18800元，另有保证金10000元，冲抵租金后仍差欠租金136353.33元，房屋占有使用费12846.67元（2020年10月20日至2020年11月30日，每月9400元），共计149200元，原告诉请超过部分不予支持。关于原告垫付的物管费、水费、电费，根据双方合同约定，租赁期内的物管费、水费、电费由承租方负担，故原告垫付的物管费12794.80元、电费10975.90元、水费18.20元，共计23788.90元应当由被告负担，被告应当支付原告，原告诉请超过部分，本院不予支持。关于原告诉请要求被告支付违约金20000元，该金额未超过双方合同约定，且符合法律规定，故本院予以支持。被告胡江在本院确定的开庭时间未到庭参加诉讼，应承担不到庭不举证的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告彭朝辉、曾凤娟与被告胡江于2018年8月1日签订的《门面租赁合同》于2020年10月19日解除；二、被告胡江于本判决生效之日起十日内支付原告彭朝辉、曾凤娟自2019年5月起至2020年10月19日止的租金136353.33元，自2020年10月20日起至2020年11月30日止的房屋占有使用费12846.67元，共计149200元；三、被告胡江于本判决生效之日起十日内支付原告彭朝辉、曾凤娟垫付的物管费12794.80元、电费10975.90元、水费18.20元，共计23788.90元；四、被告胡江于本判决生效之日起十日内支付原告彭朝辉、曾凤娟违约金20000元；五、驳回原告彭朝辉、曾凤娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告胡江负担（此款二原告已自愿垫付，限被告在履行上述款项支付义务时径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 马燕人民陪审员穆礼芬人民陪审员 吴    洪    兰二〇二〇年十二月四日法官 助理 夏         天书 记 员 吕         丹