北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0112民初9007号原告：许冬梅，女，1980年12月20日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路**。法定代表人：张伟。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，该公司员工。原告许冬梅诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告许冬梅，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许冬梅向本院提出诉讼请求：1、请求判定被告按照双方签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1270429），立即支付违约金6862．01元人民币；2、请求判定被告三倍退赔侵占面积所收取的费59008．6938元；3、请求判定被告赔偿因无公共卫生间所造成的经济损失29650元；4、请求判定被告赔偿公共卫生间50年供暖费、物业费、水电费、保洁费合计23948．93元人民币；5、请求判令被告支付原告契税之利息926．37元人民币（以20586．03元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年5月31日计算至2017年9月27日）；6、判定被告承担本案的全部的诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2012年2月8日签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1270429）合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地xx-x-x、xx-x-x地块公建和住宅项目7号楼商业办公楼六层620，建筑面积为57．36㎡。2014年5月31日收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，本层分摊的公共卫生间加前室区域每层各计34．53平方米，均分到每层21户，每户为1．6442平方米，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是比不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝，原告不得不向法院提起诉讼，被告的行为已严重侵害了原告的实际利益。该房产是由被告方代收契税的，2014年5月31日交房时原告向被告交纳契税20586．03元，而被告向税务局实际缴费日期为2017年9月27日。被告占用契税时间为1214天留为自用。被告行为已严重违反合同约定，侵害原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。龙源地产公司辩称：第一项诉求并未提交证据证明被告违约事实。第二项诉求没有法律依据，原告对于其享有的公共卫生间的实际面积计算，享有的面积进行退款。第三项诉求没有事实依据。第四项诉求应当按照原告实际支付的费用具体核算。第五项诉求，被告占用契税是原告给予，双方的合同约定主动支付被告，根据双方之间的代为交纳契税，被告已经完成，被告并不存在违约行为，被告占用原告的契税是原告主动交纳，明知契税给被告必然会产生利息，再向被告要求契税利息，对于被告不公平，其次被告在占用契税期间只产生存款利息。本院经审理认定的事实如下：2012年2月8日，许冬梅（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地xx-x-x、xx-x-x地块公建和住宅项目6#商业办公楼6层1单元-620……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测建筑面积为57．31平方米。其中，套内建筑面积43．18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．13平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币15865．91元，总价款人民币陆拾捌万伍仟零玖拾元整。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50．37%，其余价款可以向中国农业银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更的约定”：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地xx-x-x、xx-x-x地块公建和住宅项目6#商业办公楼x层x单元-xxx（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“6#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分包括卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明，六层办公分摊的共有共用面积包括本层的卫生间34．53平方米、走道411．39平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2012年2月10日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50．37%作为首期房款，即人民币叁拾肆万伍仟零玖拾元整（含定金贰万元整）……其余房款人民币叁拾肆万元整由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。许冬梅于2012年2月8日，向龙源地产公司支付房款345090元，于2014年5月28日又向龙源地产公司支付房款340000元，于2016年4月25日向龙源地产公司支付房款1111元，以上房款共计686201元。2014年5月31日，许冬梅根据约定向龙源地产公司支付了契税20586．03元，龙源地产公司直至2019年9月27日才将该笔款项交至税务部门入库。涉诉房屋所在的6号楼现已变更为7号楼，涉诉房屋不动产权证书所记载的坐落位置为“通州区景盛北一街甲xx号院x号楼x层x单元xxx”。涉诉房屋的实际建筑面积为57．36平方米、套内建筑面积为43．25平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010．65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73．19平方米。许冬梅收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复其涉诉房屋所在楼层的公共卫生间。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、发票、不动产权证书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有6个公共卫生间、6条通往公共卫生间及西边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分交付西边户业主使用。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭交付他人使用，对于许冬梅来说其被占用的公摊面积应为1．05平方米（43．18平方米/3010．65平方米*73．19平方米≈1．05平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给许冬梅。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出许冬梅被占用的1．05平方米所对应房款应为12561．21元（686201元/57．36平方米*1．05平方米≈12561．21元）。对于许冬梅有关三倍退赔房款的相应主张，本院仅支持退还房款12561．21元，其余部分缺乏相应依据，不予支持。对于许冬梅主张的契税利息，根据许冬梅提交证据，其已于2014年5月31日将契税20586．03元交给龙源地产公司，龙源地产公司应及时将该契税交予税务部门，但龙源地产公司直到2017年9月27日才实际将契税交至税务部门入库，显然龙源地产公司占用该笔钱款确已给许冬梅造成相应利息损失，故龙源地产公司应以20586．03元为算基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付许冬梅自2014年5月31日至2017年9月26日止的利息，因许冬梅主张的数额偏低，本院仅支持其主张的部分。对于许冬梅主张的请求判定被告按照双方签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1270429），立即支付违约金6862．01元人民币的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于许冬梅主张的因无公共卫生间所造成的经济损失29650元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于许冬梅主张的请求判定被告赔偿公共卫生间50年供暖费、物业费、水电费、保洁费合计23948．93元人民币的诉讼请求，许冬梅可待实际发生后再行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告许冬梅房款12561．21元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司支付原告许冬梅契税利息926．37元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告许冬梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1354元，由原告许冬梅负担1202元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担152元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇二〇年十二月一日书记员  田力男