重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初25294号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**附****，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：汪香澄。委托诉讼代理人：江惠彦，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。被告：刘明生，男，汉族，住重庆市。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称：天骄公司）与被告刘明生物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告天骄公司的委托诉讼代理人江惠彦、被告刘明生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天骄公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物管费11865.6元、违约金912.61元（以欠款金额为基数，按照每日千分之三自应付之日起计算至被告付清全部欠款时止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月，原告与重庆鹏泽房地产开发有限公司签订《XXX项目前期物业服务合同》，根据合同约定由原告对XXX小区进行物业服务。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业服务，但未按时缴纳2019年4月至2020年7月期间的物业服务费，经原告多次催收，仍未缴纳，损害原告合法权益，故原告特提起诉讼。被告刘明生辩称其并非拒绝交纳物业费，而是因为：1、被告从2019年1月接房以来，整个商圈多数商铺都没有租出去，物业服务包括清洁、安保等的工作量就小得多，工资支出就少些，在疫情情况下多数企业的收益都在减少，而物业费却在全额收取，被告认为应属情势变更降低物业费标准为2元/平方米˙月；2、被告买商铺是指望收取租金来缴按揭款（物业费由租户交），商铺没有租出去被告无法承受物管费；3、被告认为商铺业主和物管公司应是命运共同体，现被告已损失了租金，物管公司也应该损失几个值班人的工资，这才叫共同承担困难，这样物管公司就会积极和开发商一起组织招商，让多数商铺都能租出去；4、被告认为住宅物管费只定1至3元/平方米，而商铺物管费定10多元/平方米，是因为商铺是营业场所，顾客多，需要的服务量大，而现在大多数商铺都是空置的，几乎没有任何物业服务，继续凭借物业服务合同收取约定标准的物业费显示公平；5、物业公司应当对已经租出去的商铺和空置商铺做区别处理，按照不同的物业费标准来收取物管费。原、被告双方围绕诉讼请求依法向本院举示了《XXX项目前期物业服务合同》及备案证明、中标通知书、重庆市物业服务收费公示牌（表）格式、《XXX商业街物业经营管理协议》、交房手续办理流程及确认书（复印件）、收楼书（复印件）、律师函、快递单及物流跟踪查询截图、催收照片、业主基本信息登记表、房屋登记信息查询证明、物业服务的照片、欠费明细及违约金计算明细、案涉房屋空置的视频等证据。本院依法组织原、被告双方进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及原、被告双方的陈述，本院认定本案事实如下：被告刘明生系重庆市九龙坡区XXX号房屋业主，前述房屋建筑面积为74.16平方米，房屋用途为商业服务，建设单位为重庆鹏泽房地产开发有限公司。重庆鹏泽房地产开发有限公司与原告签订《XXX项目前期物业服务合同》（以下简称：前期物业服务合同）并于2017年9月6日在重庆市九龙坡区房屋管理局进行备案。2019年1月7日，原、被告双方签订《XXX商业街物业经营管理协议》。前述两合同约定，由原告对XXX项目（小区）实施前期物业服务；物业服务费用按建筑面积计算，收费标准为商业10元/平方米˙月（不含空调使用费）、商业20元/平方米˙月（含空调使用费）；业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务；业主、使用人违反业主临时管理规约或前期物业服务合同的约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业企业支付违约金。另，前期物业服务合同对物业区域内业主的空置房物业服务费收取作出约定，即物业费标准按照合同约定物业服务费标准全额进行计缴。前期物业服务合同期限自2017年8月30日起至2020年8月29日止，合同期未满，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；合同期满，物业未成立业主委员会或者未与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同时，合同继续有效执行。前述两合同签订后，原告在涉案小区提供物业服务。审理中，原告明确其主张被告欠付物业费的时段为2019年4月1日至2020年7月31日期间，收费标准为10元/平方米˙月，物业费金额为11865.6元（10元/平方米˙月×74.16平方米×16个月）；违约金是根据合同约定以应付金额为基数，按照每日千分之三自应付之日起计算至付清全部欠款时止，也认可由法院酌情认定。被告刘明生对物业费欠费时段及收费标准均予以认可，对违约金因其认为不存在违约故不予认可。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与XXX项目（小区）的建设单位重庆鹏泽房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对于原告及作为小区业主的被告均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，根据权利与义务相一致的原则，被告应当向原告支付物业服务费。原告依据前期物业合同约定的物业服务费标准主张物业费，并无不当，本院予以支持。被告亦认可其物业费欠费时段及收费标准，故结合原、被告双方的陈述以及前述认定的物业费标准、房屋面积，经计算，本院认定，被告应当向原告交纳自2019年4月1日至2020年7月31日期间的物业服务费11865.6元。关于原告主张的违约金，结合本案的实际情况，被告未按时交纳物业服务费用并非恶意拖欠，故本院对违约金不予支持。关于被告提出的案涉房屋一直空置，继续履行合同显失公平，应当降低物业费标准的抗辩意见，本院认为，根据法律规定，受合同约束的当事人，在行使合同权利、履行合同义务时，应当遵循诚实信用原则，根据前述前期物业服务合同“业主空置房物业服务费收取标准按照合同约定物业服务费标准全额进行计缴”的约定，被告的抗辩理由无事实和法律的约定；且被告并未举证证明在前述合同签订时，合同一方当事人存在利用对方优势或对方缺乏经验，致使双方权利明显违反公平、等价有偿原则，故本院对其抗辩意见不予采信。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘明生在本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司自2019年4月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费11865.6元；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为60元，由原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担10元，被告刘明生负担50元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月四日法官助理 牟 仪书 记 员 彭柯颖