四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初1552号 原告：赵航，男，汉族，1989年5月3日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何浩，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘英，四川辽原律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何畅，四川泰宇律师事务所律师。 原告赵航与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵航及其委托诉讼代理人刘英、何浩，被告东城公司的委托诉讼代理人李雄、何畅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵航向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告商品房买卖合同关系；2.判令被告向原告退还购房款812,671元，并从2020年5月19日起按照年利率6%支付资金占用利息至全部款项退清之日止；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2018年2月20日，原告与被告签订了《南充恒大悦龙台商品房认购书》，该认购书约定原告购买被告开发的南充市恒大悦龙台C地块23号楼1-102号住宅一套，房屋建筑面积约130平方米，房屋总价款1,332,671元，付款方式为分期付款。认购书签订后原告分三次共向被告支付首付款和部分购房款共计812,671元，其余购房款由原告再分二期向被告支付，双方对认购书项下双方的权责进行了约定。后原告发现，被告开发手续不全部具备，且被告所售房屋的土地已在银行进行了土地使用权的抵押，抵押期限已经届满，被告尚未解除抵押登记，而在原被告签认购协议书时被告对此情况一直隐瞒，且原告在交纳了上述购房款后，被告也未在房地产管理部门依照《城市房地产开发经营条例》的规定就该套房屋进行了备案登记，增加了原告交易风险。合同签订后，恒大地产集团有限公司向原告发出过《无理由退房承诺书》，其中载明若原告已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则原告在办理入住手续前可无理由退房。同时，合同履行至今，原告已没有继续支付剩余购房款的能力，双方签订的商品房销售合同没有继续履行的可能。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告东城公司辩称，1.被告没有隐瞒抵押权，在合同中有约定，现在土地已经解压了，不影响合同继续履行。2.原告解除合同没有法律依据，也没有合同约定的情形，无理由退房书限定了合同解除的条件。被告在2020年6月23日向原告发出过还款提示函，原告存在逾期还款的事实，不享有合同解除的权利。3.2020年11月23日，被告向原告发出解除合同函。4.因原告违约造成合同解除，应由原告按照补充协议的约定支付已付房款50%的违约金，已付购房款在扣除违约金后再退款。5.原告起诉的金额与实际已付金额不一致，实际为778,661元，以POS机刷卡金额为准。 本院经审理认定事实如下，2018年2月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中约定，1.乙方向甲方认购南充恒大悦龙台楼盘C地块23幢1单元102房，房屋总价款1,354,450元，付款方式为分期付款。2018年2月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：该商品房为预售许可证（南高）房预售第20170330号下第23幢1单元1层102号，预测建筑面积共145.5平方米。2.抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。3.计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价11,496.9元/㎡，总价款1,354,450元。4.付款方式及期限：分期付款（见补充协议第二条约定），即2018年2月20日前支付67,723元，2018年8月18日前支付135,445元，2019年2月18日前付清203,168元，2019年8月18日前支付406,335元，于2020年2月18日前支付541,779元。5.逾期付款的处理：买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（不作累加）。⑴逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期应付款（采取分期付款的）指按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。6.预售合同登记备案：出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人可在房管部门查询相关信息，但双方商定，在未付清全部房款之前，出卖人不对合同予以备案登记。7.双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 2018年2月20日，原、被告双方并签订了《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》一份，原告按被告的要求签署了《承诺书》一份。《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“……买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已售房款的50%向出卖人支付违约金……”。承诺书主要内容为：本人以两年分期付款方式购买的南充恒大悦龙台一区16号楼2-401号商品房，若最后一笔分期款付款日期迟于合同约定的交楼日期，本人同意交楼日期为付清最后一笔分期付款的付款日期。 商品房买卖合同及补充协议签订后，原告于2018年2月20日支付67,723元，被告向其出具一张金额为67,723元的收款收据。原告于2018年5月8日通过POS机刷卡支付312,997元，被告出具一张金额为338,613元收款收据，原告于2019年6月21日通过POS机刷卡支付397,941元，被告出具一张金额为406,335元收款收据（含优惠），共计778,661元。其余购房款至今未支付。2020年6月5日，被告通过邮政快递向原告发出《还款提示函》，要求原告按合同约定支付应付购房款541,779元，逾期每日按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过180日的，被告有权解除合同并另行处理案涉房屋。2020年11月13日，被告向原告发出解除合同通知函。通知原告该房源不再属于原告，被告可另行销售，后期不再通知。 认定上述事实，有当事人的身份信息、营业执照、认购书、商品房买卖合同、补充协议、承诺书、收款收据、还款提示函、解除商品房买卖合同通知函、邮政快递投递详情单及庭审记录等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。本案中，被告与原告签订的《南充恒大悦龙台商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中存在以下争议焦点： 一、关于《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除 本案中原告购买房屋的土地已经解压，不影响合同继续履行，同时原告未履行完《商品房买卖合同（预售）》的各项义务，不满足《无理由退房承诺书》中约定的单方解除条件。原告已支付部分购房款，至今未按合同约定的时间向被告支付剩余购房款，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。因原告违约，被告于2020年11月13日向原告发送解除商品房买卖合同函，现原告亦诉请解除双方的买卖合同关系，原、被告双方均以自己的行为明确作出了解除买卖合同的意思表示，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，本院确认原、被告双方签订的商品房买卖合同已于2020年11月13日解除。 二、关于原告应当承担的违约金及被告应当退还的购房款金额 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，本案中对于违约金的计算，《商品房买卖合同（预售）》（累计应付款的1%）与《商品房买卖合同补充协议》（已售房款的50%）约定的标准差距较大，但《商品房买卖合同（预售）》系行政管理部门制定的标准示范文本，其中关于对补充协议的限制明显是为了预防补充协议可能存在的不公平、不合理等情况。而《商品房买卖合同补充协议》系被告提供的格式合同，其中关于违约金计算标准的约定显著加重了买受人的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，本院决定以《商品房买卖合同》的约定计算违约金。截止原被告解除合同时，原告累计应付款为1,354,450元。根据原被告双方在合同中约定原告按照累计应付购房款的1%向被告支付违约金即为13,544.5元。原告实际支付购房款778,661元，经品迭后，被告实际应退还原告的购房款为765,116.5元（778,661-13,544.5=765,116.5）。由于《商品房买卖合同（预售）》的解除系原告违约导致，故原告要求被告支付资金利息和损失的诉请，本院不予支持。 综上所述，为了维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十条、九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告赵航与被告南充市东城置业有限公司于2018年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年11月13日解除； 二、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告赵航已付购房款765,116.5元； 三、驳回原告赵航的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,963元，由原告赵航负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  顾永燕 二〇二〇年十二月十四日 书记员  江 婧