福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终3194号 上诉人（原审被告）:莆田威力艾健康咨询有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道延寿南路**汉庭花园****。统一社会信用代码91350304MA32TLXXXX。 法定代表人：王清洪，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李琳肖，福建邹鲁律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：福建莆田良奕房地产开发有限公司，住，住所地福建省莆田市荔城区镇海村一社会信用代码91350300611253XXXX。 法定代表人：江珍珍，董事长。） 委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 上诉人莆田威力艾健康咨询有限公司（以下简称“威力艾健康咨询公司”）因与被上诉人福建莆田良奕房地产开发有限公司（以下简称“良奕房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 威力艾健康咨询公司上诉请求：1.依法维持福建省荔城区人民法院作出的（2020）闽0304民初1712号民事判决第一、三、四、五项判决内容，撤销该判决的第二项判决内容，并改判威力艾健康咨询公司支付良奕房地产公司租金111758.87元；2.本案诉讼费用由良奕房地产公司承担。事实和理由：原审法院认定威力艾健康咨询公司支付良奕房地产公司租金144370.32元，系认定事实错误，威力艾健康咨询公司只需支付良奕房地产公司租金111758.87元。首先，良奕房地产公司多次催缴及解除房屋租赁合同通知书并未送达给被告。从良奕房地产公司原审提供的邮寄面单回执来看，威力艾健康咨询公司及其相关工作人员并没有签收，其中签收人仅有一个名字，没有身份证号码，更没有签收时间，且经威力艾健康咨询公司确认，2019年11月14日邮寄的单号1042220095417的签收人并不是“刘灵艳”本人签名；2019年12月23日邮寄的单号1074158577931的签收人明确是“丰巢”，而威力艾健康咨询公司相关工作人员并未至丰巢取件；2020年1月16日邮寄的单号1074158599031的签收人“林雪琳”系何人，被告并不清楚，由于当时临近春节，故威力艾健康咨询公司处于春节放假期间，没有人员上班。原审在没有查清威力艾健康咨询公司是否收到的情况下，草率根据上述面单，随意的认定2019年12月24日为双方合同解除日，明显存在主观臆断，属认定事实错误，本案应继续履行合同。其次，即使要认定双方解除合同，如上所述，良奕房地产公司分别于2019年12月23日、2020年1月16日向被告威力艾健康咨询公司发出解除合同通知书，根据合同约定，以多种形式发出的，以较快送达者为收悉日，故应以2019年12月23日发出的解除合同通知书为主，而2019年12月23日良奕房地产公司已明确说明解除时间是2019年12月9日，故本案租金应计算至2019年12月9日。 良奕房地产公司答辩称，1.原审认定2019年12月24日为合同解除之日是正确的，威力艾健康咨询公司主张20019年12月9日为合同解除日没有事实和法律依据；2.威力艾健康咨询公司至今仍未交还租赁场地，2019年12月9日或2019年12月24日解除合同，威力艾健康咨询公司应支付的款项均不变，威力艾健康咨询公司主张租金应计算至2019年12月9日缺乏事实和法律依据。 良奕房地产公司向一审法院起诉请求：1.威力艾健康咨询公司立即腾空搬离位于莆田市荔城区内物品并将商场交还给良奕房地产公司；2.威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付解除《商场租赁合同》的违约金202191元，该违约金与威力艾健康咨询公司已付押金100000元对抵后威力艾健康咨询公司仍应支付102191元；3.威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付2019年9月1日（庭审中更正为2019年10月1日）至2020年1月16日的租金230813元及逾期付款违约金;4.威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付自2020年1月17日起至实际交还商场之日按67397元／月计算的逾期腾房占有使用费；5.威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付因解除合同产生的律师代理费损失11000元；6.本案诉讼费由威力艾健康咨询公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月13日，良奕房地产公司作为甲方（即出租方）与威力艾健康咨询公司作为乙方（即承租方，法定代表人刘灵艳）签订《租赁合同书》，约定：1.甲方同意将租赁物业（详见附件二所附楼层平面图标准范围，以及该空间内所有装置和管线）出租给乙方使用，建筑面积合计约2695.88平方米，租赁用途为健身中心。租赁起始日期2017年1月1日，租赁终止日期2023年6月30日。2017年1月1日至2018年6月30日租赁期间，每月每平方米租金为20元，月租金为53918元；2018年7月1日至2022年6月30日租赁期间，每月每平方米租金为25元，月租金为67397元。本合同在双方签订时，乙方给付押金10万元。（备注：其中押金仅提供收据，待合同终止且双方无纠纷或未清款项时，甲方在乙方交回租赁场地后的十个工作日内全额无息退还给乙方。）租金按月结算，由乙方于每月15日前交付下期租金，按月依序给付。合同第七条第1点约定，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。第2点约定：如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、水、电等公用事业或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金，延迟达30个工作日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。合同第九条合约提前终止第2点约定，乙方有下列行为之一者，甲方有权选择解除本合同、收回房屋，并视为乙方违约，乙方须支付该年度三个月租金作为违约金，且甲方有权从押金中充抵违约金，不足部分仍由乙方补足。……（2）非因本合同约定或法律规定情形，拖欠租金超过30个工作日的。第3点约定，任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关强制性、禁止性规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。第5点约定，除本合同明确规定或经甲乙双方协商一致，达成书面协议的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切损失。第十条退场约定第1点约定，本合同终止或解除之日起十个工作日内，甲乙双方按以下约定条款交接。……（2）遗留物约定：本合同终止或解除后十个工作日内，乙方应自行将其全部或部分私有可移动的财产和自置设备、物品搬出租赁标的。乙方逾期未予处置的，则作乙方弃权处理，届时甲方有权将乙方的可移动财产予以处理，并不退还押金给乙方。合同第十三条第4点约定，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至双方签章页所载明之联系方式（甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日）。倘若任何一方变更联系方式，应及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效。若前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。 合同签订后，良奕房地产公司将租赁场地交付给威力艾健康咨询公司使用，威力艾健康咨询公司向良奕房地产公司支付了押金10万元。威力艾健康咨询公司提供的场地租金表格中载明威力艾健康咨询公司未按照租赁合同约定的租金支付期限支付租金，存在逾期支付自2019年1月起的租金的行为。威力艾健康咨询公司陈述，其已付清截至2019年9月30日的租金，2019年10月份的租金其已支付42602元；诉讼过程中，良奕房地产公司表示同意按照威力艾健康咨询公司关于租金支付的计算方式，即其同意威力艾健康咨询公司的主张2019年10月份的租金已支付42602元。威力艾健康咨询公司陈述刘灵艳的联系电话为139××××0910，其公司财务薛碧涵的联系电话是152××××0423。2019年11月14日良奕房地产公司向威力艾健康咨询公司邮寄（寄往案涉租赁场地，并留有刘灵艳及公司财务的联系电话）《有关9、10、11月份房租的催缴函》，向威力艾健康咨询公司催讨尚欠的2019年9月至2019年11月的租金；物流显示该邮件于2019年11月15日由刘灵艳本人签收。后因威力艾健康咨询公司仍未付清租金，2019年12月23日良奕房地产公司向威力艾健康咨询公司邮寄（寄往案涉租赁场地，并留有刘灵艳及公司财务的联系电话）《解除房屋租赁合同通知书》，通知威力艾健康咨询公司：因威力艾健康咨询公司拖欠租金等，经其多次催缴，但威力艾健康咨询公司仍拒绝支付，延迟付款达93个工作日，已构成严重违约。现通知如下：自2019年12月9日起立即解除双方2017年1月13日签订的租赁合同，且威力艾健康咨询公司应支付三个月租金的违约金；在5个工作日内付清拖欠的租金等所有相关费用；威力艾健康咨询公司应在2019年12月9日起10个工作日内交还租赁房屋，并将其私有可移动的财产和自置设备、物品搬出租赁标的；逾期未予处置的，则按合同约定视贵方弃权处理；物流显示该邮件于2019年12月24日投递进丰巢。后威力艾健康咨询公司仍在案涉租赁场地经营，2020年1月16日，良奕房地产公司再次向威力艾健康咨询公司邮寄（寄往案涉租赁场地，并留有刘灵艳及公司财务的联系电话）《解除房屋租赁合同通知书》，通知威力艾健康咨询公司：因威力艾健康咨询公司于2019年9月15日起连续拖欠租金等，经其多次催缴，但威力艾健康咨询公司仍拒绝支付，延迟付款达113日，已构成严重违约。现通知如下：自2020年1月6日起立即解除双方2017年1月13日签订的租赁合同，且威力艾健康咨询公司应支付三个月租金的违约金；在5个工作日内付清拖欠的租金等所有相关费用；威力艾健康咨询公司应在2020年1月6日起10个工作日内交还租赁房屋，并将其私有可移动的财产和自置设备、物品搬出租赁标的；逾期未予处置的，则按合同约定视贵方弃权处理；物流显示该邮件于2020年1月17日由林雪琳签收。现因威力艾健康咨询公司拖欠租金，致讼。良奕房地产公司因本案委托福建理顺律师事务所律师参加本案诉讼活动，花费律师代理费11000元。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 一审法院认为，良奕房地产公司与威力艾健康咨询公司签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。良奕房地产公司将涉案租赁房屋交付给威力艾健康咨询公司使用，威力艾健康咨询公司应当依约支付租金。但威力艾健康咨询公司未足额支付自2019年10月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《租赁合同书》的约定，威力艾健康咨询公司拖欠租金超过30个工作日的，良奕房地产公司有权解除合同，威力艾健康咨询公司须支付年度三个月租金作为违约金，良奕房地产公司有权从押金中充抵违约金。现良奕房地产公司已向威力艾健康咨询公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，该邮件于2019年12月24日投递进丰巢，根据《租赁合同书》的约定，应当视为威力艾健康咨询公司于2019年12月24日签收了上述邮件，案涉《租赁合同书》于2019年12月24日解除，故良奕房地产公司诉讼请求威力艾健康咨询公司腾空搬离案涉租赁场地内的物品并交还案涉租赁场地、支付对抵押金10万元后的解除合同违约金102191元具有事实和合同依据，本院予以支持。威力艾健康咨询公司仅支付了自2019年10月1日起的租金42602元，威力艾健康咨询公司应当付清至合同解除之日（即2019年12月24日）的租金为24795元+67397元+67397元÷31天×24天＝144370.32元及自合同解除之次日起（即2019年12月25日）至实际交还租赁场地之日按月67397元计算的场地占有使用费。良奕房地产公司已经请求因威力艾健康咨询公司逾期未支付租金导致合同解除的违约金，其再诉求威力艾健康咨询公司支付逾期支付租金的违约金及因解除合同产生的律师代理费损失11000元，系重复计算违约金，于法无据，本院不予支持。威力艾健康咨询公司辩称其未收到良奕房地产公司邮寄的催缴租金及解除房屋租赁合同通知书，良奕房地产公司单方解除合同的意思表示未送达威力艾健康咨询公司，故无效；本院经审查认为，良奕房地产公司向威力艾健康咨询公司邮寄相关催缴租金及解除租赁合同的通知均是邮寄往案涉的租赁场地，且均在邮寄单上留有威力艾健康咨询公司签订租赁合同时的法定代表人及威力艾健康咨询公司财务人员的联系电话，现上述邮件均已被签收，根据双方签订的《租赁合同书》的约定，上述邮寄均已送达威力艾健康咨询公司，威力艾健康咨询公司的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。威力艾健康咨询公司辩称双方约定的三倍租金的违约金过分高于实际损失，应予调整；本院经审查认为，因上述违约金在双方签订的租赁合同中有明确约定，且威力艾健康咨询公司未提供相应证据证实违约金过高，故本院对该辩解不予采纳。威力艾健康咨询公司辩称受新冠××疫情影响，其直至2020年4月底5月初才渐渐恢复营业，资金周转极其困难，营业收入也是明显减少，良奕房地产公司却在这个时候要求解除合同，与最高院的指导意见相违背；且其现已恢复营业，继续履行合同不影响合同目的的实现，其不同意解除合同；同时要求免去2-3月份的租金，4-5月份租金减半，双方继续履行合同；本院经审查认为，威力艾健康咨询公司对案涉租赁场地自2019年1月1日起的租金均未按照合同约定的支付期限按时支付，且至今未付清案涉租赁场地自2019年10月1日起的租金，在我国发生新冠××疫情之前，良奕房地产公司已向威力艾健康咨询公司邮寄邮件通知解除租赁合同，良奕房地产公司依据双方签订的租赁合同行使合同解除权，具有事实和合同依据；《租赁合同书》在我国发生新冠××疫情之前已解除，威力艾健康咨询公司未依据合同约定及时搬离租赁场地，而是继续占用案涉场地且未付清尚欠的租金，威力艾健康咨询公司仍占用案涉场地系没有法律依据的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；故威力艾健康咨询公司以新冠××疫情为由要求继续履行合同、减免租金理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、莆田威力艾健康咨询有限公司应在本判决生效之日起二十日内腾空搬离位于莆田市荔城区内的物品，并将上述场地交还给福建莆田良奕房地产开发有限公司；二、莆田威力艾健康咨询有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给福建莆田良奕房地产开发有限公司拖欠的自2019年10月1日至2019年12月24日期间的租金144370.32元；三、莆田威力艾健康咨询有限公司应在本判决生效之日起二十日内支付给福建莆田良奕房地产开发有限公司自2019年12月25日起至上述场地交还给福建莆田良奕房地产开发有限公司之日止的按月67397元计算的占有使用费；四、莆田威力艾健康咨询有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给福建莆田良奕房地产开发有限公司解除《租赁合同书》的违约金202191元（莆田威力艾健康咨询有限公司已支付给福建莆田良奕房地产开发有限公司的押金100000元予以抵扣）；五、驳回福建莆田良奕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9576元，由福建莆田良奕房地产开发有限公司负担687元，莆田威力艾健康咨询有限公司负担8889元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：威力艾健康咨询公司对一审认定“物流显示该邮件于2019年11月15日由刘灵艳本人签收”有异议，主张实际上不是由刘灵艳本人签收，而是其他人代签刘灵艳的名字；主张一审遗漏认定威力艾健康咨询公司在2019年12月24日未到丰巢收取该邮件，及遗漏认定林雪琳并非威力艾健康咨询公司的员工。因威力艾健康咨询公司对其主张没有提供相关证据予以证实，故本院对其上述主张不予采信。本案双方当事人对一审认定的其他事实均无异议，对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。”威力艾健康咨询公司仅对一审判决的租金数额有异议，根据上述法律规定，本案二审亦仅对威力艾健康咨询公司的该上诉请求进行审理。案涉《租赁合同书》约定，威力艾健康咨询公司拖欠租金超过30个工作日的，良奕房地产公司有权解除合同。威力艾健康咨询公司因未支付2019年10月份、11月份的租金，良奕房地产公司按上述合同约定，具有单方合同解除权。关于解除合同通知发生法律效力的时间，我国采取的是到达生效主义，即自通知送达至对方当事人时发生效力。本案良奕房地产公司于2019年12月23日向威力艾健康咨询公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书于2019年12月24日投递至丰巢。一审法院按投递的时间认定案涉《租赁合同书》于2019年12月24日解除并将租金计算至2019年12月24日并无不当。威力艾健康咨询公司主张应以《解除房屋租赁合同通知书》中良奕房地产公司陈述的解除时间即以2019年12月9日为本案解除合同的时间没有法律依据，其表示本案租金应计算至2019年12月9日亦不能成立。故威力艾健康咨询公司上诉理由不能成立。 综上所述，威力艾健康咨询公司的上诉请求不能成立，不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费3187元，由威力艾健康咨询公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林青山 审判员  王 寒 审判员  柯萍萍 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  何嵘静 附本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。