安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0221民初3491号 原告：芜湖悦家置业有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇延安东路，统一社会信用代码91340221050185234R。 法定代表人：王红，总经理。 委托诉讼代理人：朱萍，国浩律师（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李妍静，国浩律师（苏州）律师事务所律师。 被告：安徽省格瑞仕健身运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路**财富广场******，统一社会信用代码91340100395082134J。 法定代表人：谌亚欢，总经理。 委托诉讼代理人：杨帆，男，1983年6月26日出生，汉族，公司员工，住湖北省嘉鱼县。 委托诉讼代理人：凌飞，安徽大森律师事务所律师。 原告芜湖悦家置业有限公司与被告安徽省格瑞仕健身运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告芜湖悦家置业有限公司的委托诉讼代理人朱萍、李妍静，被告安徽省格瑞仕健身运营管理有限公司的委托诉讼代理人凌飞、杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付拖欠的自2020年1月1日起至2020年9月15日的租金38万元、滞纳金64800元，归还28万元修补贴，补交免租期租金48万元，并按当年应缴租金的一倍支违约金49.44万元；以上合计169.92万元；2.请求判令被告立即归还所承租店铺并以每年租金48万元为标准支付自2020年9月16日起至实际归还交接之日止店铺占用费；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月31日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将位于安徽省芜湖市湾沚区悦达广场项目综合商业1栋楼三层区302号商铺(总面积2667平方米)出租给被告使用，用于经营金仕堡健身会所。租赁期限8年，从2017年1月1日至2024年12月31日(给予12个月市场培育期)。前三年租金分别为12万元、36万元、48万元，第四年开始逐年递增3%。 合同签订后，原告按照合同约定向被告交付店铺并如实履行合同义务。被告自承租后一直到2019年12月31日，均按照合同约定按时支付租金。自2020年1月1日起，被告无故开始拖欠租金。2020年6月28日，原告的工作人员在商场巡检过程中发现被告在未向原告进行任何通知的情况下，私自将店内人员遣散并搬离物品、器材等。后经原告与被告多次电话沟通，均无人应答。直到现在，被告未向原告支付分文租金，也未将其承租的店铺归还给原告。 根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及相关法律法规的规定，被告在未事先通知原告的前提下，提前退租，私自撤场、拖欠租金的行为已构成严重违约，其恶劣行为破坏了原告的整体营商环境，给原告的商誉造成严重的负面影响，应承担相应的违约责任。 被告辩称：1.被告虽然未向原告支付2020年1月到6月的租金，但属于不可预见的新冠病毒疫情影响，导致被告迟延，被告并非恶意违约拖欠租金，而且欠付的租金也非原告所称的24万元。(1)被告欠付的租金为12万元而非24万元。新冠疫情属于双方均无法预料的社会重大事件，影响了原、被告租赁合同的履行，被告作为人流量密集型的健身会所，在疫情到来后被政府发文禁止营业，给被告造成了毁灭性的经济损失，虽然4月份之后政府允许开放，但被告因此遭受的损失是不可估量的，在这种情况下，被告只能在6月底被迫停业，终止经营，也通知了原告，并将租赁场所先行交给了物业。即便被告亏损巨大，但秉着诚实信用的商业准则及契约精神，被告仍愿意按约定支付房租，被告也向原告发函，明确了不会拖欠租金，但原告应遵守政府在疫情防控阶段给被告这种小微企业的补助，免除被告3个月左右租金，故被告欠付的租金只有12万元。(2)被告并未恶意违约拖欠租金，不应向原告支付滞纳金。如上所述，被告延期支付资金系疫情影响响应政府要求暂停营业等因素所致，在原告向被告发函催缴租金后，被告立即回函联系原告愿意支付租金，只是原告要求支付的租金及各项费用过高导致双方未能协商一致,故被告并非违约拖欠租金，而滞纳金的法律性质属于违约金，在被告未违约拖欠的情况下不应支付滞纳金。2.关于原告主张的装修补贴也并非28万元。根据合同条款第6条第一款的约定，装修补贴返还是被告严重违约导致原告行使单方解除权或者被告未经原告同意单方解除合同。根据合同法规定，合同解除有法定解除、约定解除、协商解除三种。本案合同解除的起因是疫情影响，被告亏损巨大，继续租赁将导致经营成本远高于收益，无奈之下单方先提出希望解除合同，被告回函同意解除合同的，故属于协商一致解除，不属于任何一方单方行使解除权，法院4067号案件另案也判决认定双方属于协商一致解除，故本案中合同解除不符合装修补贴返还的条件。而且，原告要求全部退还28万元装修补贴也明显不合理，原告支付装修补贴的原因是被告作为第一家入驻原告商场的大型商户，原告吸引被告进场经营而给与的装修补贴，被告经营了3年半，案涉商铺的装修部分在被告撤场后也一并交付给原告，按照装修价值，折算之后被告应返还的装修补贴为12.25万元。3.关于免租期，免租期是原告为吸引被告加入给与的优惠政策，只有被告恶意违约撤场才需补足免租期租金，被告停止经营属于疫情影响，被告作为大型健身会所经营成本已经无法负担，才与被告协商解除合同，合同属于双方协商一致解除，被告也同意解除，故并非被告单方违约直接解除合同，不应要求被告补交免租期租金。而且免租期租金也远没有48万元。4.关于违约金，原告要求被告支付违约金49.44万明显不合理。第一，根据合同第七条违约责任的约定，只有承租方严重违约行为导致出租方行使单方解除权，提前解除合同或者承租方无理由单方终止合同的情况，出租方才能要求当年应缴租金的一倍向甲方支付违约金，但根据法院查明的事实，案涉合同属于疫情影响之下双方协商一致解除，经过了要约、承诺的解约程序，并非被告单方直接终止合同，故协商一致解除不符合被告需要近50万元违约金的情况。第二，原告主张的违约金数额明显过高，根据合同法解释二，法院在认定违约金数额时应综合考虑实际损失、过错程度、预期利益等因素，不能超过实际损失的百分之三十。疫情的产生是双方在订立合同时都无法预计的因素，原告经营的健身房属于人流密集型的经营场所，疫情持续时间至少半年之久，在此期间原告处于严重亏损的状态，再加上每月近4万元的租金及各种运营成本，员工工资，被告本就属于小微企业，无奈之下才提出解除合同而非恶意违约，被告也愿意按照约定及结合疫情考虑补足租金，故原告几乎没有损失，被告本身也无过错，原告要求支付近50万的违约金明显过高。第三，被告已经主张了滞纳金，滞纳金本就是违约金，两者属于重复主张。5.被告在2020年6月终止经营后已经交还了商铺，不存在原告所称的迟迟不归还商铺，也不应要求被告支付占有使用费。而且，被告作为商场的所有权人及管理者，如未经其同意，被告也不可能将全部的设备及器材搬走。综上，被告认为原告诉请被告支付的租金、滞纳金、装修补贴、违约金、免租期租金等数额明显过高，既不符合合同约定，也违反了法律规定，更不符合情理，希望法庭结合双方协商一致解除合同的事实及疫情影响给被告造成的巨大损失酌情认定原告的诉请金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，《商铺租赁合同》、店铺现状图片、两份《律师函》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的《函》及微信截图，可以证明原告向被告发出了通知，被告收到了上述通知；2.关于被告提交的芜湖县新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部《关于加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》、《安徽省人民政府关于印发应对疫情若干政策通知》，上列文件系政府通过网络向全体不特定对象发出，被告难以获得文件原件，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定的提供证据原件确有困难的情形，本院予以采信。 经审理查明：2016年8月31日，原（甲方）、被告（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定，被告租赁原告位于芜湖市湾沚区交口处的悦达广场项目综合商业1栋楼三层区302号商铺用于经营健身会所；租赁期限为8年，自2017年1月1日至2024年12月31日；租金第一年12万元，第二年36万元，第三年48万元，自第四年起每年在上一年的基础上递增3%；若因乙方原因需要中止、终止或解除合同的，应提前三个月书面通知甲方，并取得甲方书面同意，且乙方须按租金标准为15元／月／平方米向甲方补足甲方给予其的市场培育期内的租金，同时乙方支付的保证金作为乙方支付甲方的违约金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行向乙方索赔。租金实行先付后用的原则，每3个月支付一次。乙方应在每一期付期结束前提前30日主动到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一期的租金及相关费用。本合同签订时乙方应将第一期的租金（市场培育期）及相关费用一次性付给甲方；乙方提前单方终止合同或因违约导致甲方提前解除合同的，乙方同意按当年应缴租金总额的一倍向甲方支付违约金以补偿甲方的损失；本合同期满或提前解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在合同期满或解除当日，将该租赁房屋清理干净还给甲方（注册公司的还需办理注销登记），并须与甲方办理有关的交接手续。乙方装修采取来装去留原则，本合同无论因何种情况解除或终止，未得甲方同意，乙方均不得对承租商铺内的固定装修物作破坏性拆除，乙方遗留在场所内的所有物品视为乙方的废弃物，且乙方已放弃对该废弃物的所有权，由甲方自行处置，如甲方因该等处置行为产生费用或损失的，甲方有权另行向乙方索赔；本合同有效期内任何一方因不可抗力事件（不能预见、不能避免、不能克服的事件）不能履行或不能完全履行本合同时，根据不可抗力的影响程度，可以部分或全部免除责任；但应采取一切可以减少对方损失的措施进行挽救，否则应就其没有采取合理措施而造成的扩大损失承担责任。不可抗力致使合同不能履行的，合同可以解除。双方互不承担责任；本合同有效期内，如遇自然灾害、战争、动乱、政府主管部门合法的行政行为以及其它非一方所能控制和避免的社会性事件、紧急事件、在承租范围内发生刑事案件、恐怖事件等，而导致双方的人身伤者或财产损失致使本合约无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任。甲方承诺乙方进场装修后五个工作日内一次性支付给乙方人民币贰拾捌万圆整作为装修补贴费用，若因乙方违约导致甲方行使解除权解除本合同的或乙方单方解除本合同的，则乙方须返还上述贰拾捌万圆整装修补贴；经甲乙双方协商一致并签署书面文件，本合同可以提前终止或解除等。2020年8月1日，被告以受新冠疫情影响，响应政府号召，关门停业，资金难以周转，经营出现严重困难为由，向原告发出《解除合同通知书》，并函告原告：自贵司收到本通知之日起，双方签订的《商铺租赁合同》正式解除，请原告于收到本通知之日起三日内配合办理合同解除宜，同时自愿向原告缴纳租金等款项总计人民币28万元。 2020年9月16日，原告通过律师向被告发函：1.请贵司于2020年9月25日之前与委托人进行店铺交接，将所租赁的店铺归还委托人。如贵司到期拒不进行交接的，则委托人将依法向贵司按照合同约定租金及物业费标准收取自2020年6月30日起至实际交付返还店铺之日的店铺占用费及因此给委托人造成的其他损失费用；2.请尽快处理好所有会员的退卡事宜，降低给委托人造成的经济、商誉等损失；3.请贵司于2020年9月25日之前向委托人支付拖欠的租金24万元及滞纳金64.8万元，归还28万元装修补贴，补交免租期租金48万元，按当年应缴租金的一倍支付违约金49.44万元，扣除保证金4万元，以上合计159.92万元(贵司已交纳的保证金4万元不予退还)。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应全面履行协议确定的义务。本案通过当事人举证、质证及庭审调查，双方争议的焦点是：1.原、被告签订的《商铺租赁合同》是否已经解除；2.被告是否构成违约及赔偿损失数额问题。 关于焦点一，本院（2020）皖0221民初4067号判决书，已确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年9月16日解除，这里不再赘述。 关于焦点二，虽然被告的经营受新冠疫情影响，但这并非属于被告要求解除合同不可抗力的理由，尽管政府部门下达了《关于加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，但通知要求的只是暂停营业，并非要求终止营业，根据相关指导意见，被告可以要求原告适当减免租金或者延长租赁期限。故被告要求解除合同系提前单方终止合同导致原告提前解除合同的情形，符合《商铺租赁合同》第五条“若因乙方原因需要中止、终止或解除合同的，应提前三个月书面通知甲方，并取得经甲方书面同意，且乙方须按租金标准为15元／月／平方米向甲方补足甲方给予其的市场培育期内的租金，同时乙方支付的保证金作为乙方支付甲方的违约金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行向乙方索赔”的约定，故被告并非构成违约。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告已于2020年9月16日解除合同，被告应交纳2020年1月1日至2020年9月16日的租金，鉴于疫情影响，参照相关文件规定，结合被告行业特点，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的意见（二）》关于合同案件的审理第6条第二款的规定，本院酌情原告给予被告3个月的租金减免，故被告应给付原告租金26万元（4万元×6.5个月）。根据《商铺租赁合同》第五条2、3的约定，租金实行先付后用原则，每三个月支付一次，每逾期一日，被告应按应付未付额的千分之三支付逾期违约金。《最高人民法院关于依法审理涉新冠××疫情民事案件若干意见（二）》关于合同案件的审理第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，被告未能按期给付租金，系因疫情影响，双方就租金的减免未达成一致意见所致，故对原告要求给付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持；因被告单方解除合同，依据《商铺租赁合同》第五条的约定，被告应补足原告给予其市场培育期内的租金（按15元／月／平方米计算），鉴于被告单方解除合同系受新冠疫情冲击影响，结合被告行业特点、合同履行情况及是否出于恶意等因素，本院酌定被告返还6个月市场培育期内租金24万元。因被告并非违约解除合同，故保证金4万元应予返还；依据《商铺租赁合同》第九条6（1）的约定，被告须返还原告装修补贴28万元，因被告并非恶意解除合同，截止合同解除之日，实际已履行近一半时间，且被告撤离后也未损坏装修设施，本院酌定装修补贴返还14万元，故对原告要求被告补交免租期租金48万元，返还装修补贴28万元的诉讼请求，本院予以部分支持。至于原告要求被告支付当年租金一倍的违约金49.44万元，其依据的是《商铺租赁合同》第七条3违约条款，因被告并未违约，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 根据合同第六条21“本合同期满或提前解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在合同期满或解除当日，将该租赁房屋清理干净还给甲方（注册公司的还需办理注销登记），并须与甲方办理有关的交接手续。乙方装修采取来装去留原则，本合同无论因何种情况解除或终止，未得甲方同意，乙方均不得对承租商铺内的固定装修物作破坏性拆除，乙方遗留在场所内的所有物品视为乙方的废弃物，且乙方已放弃对该废弃物的所有权，由甲方自行处置”的约定，被告已搬走承租房屋内的物品，原告可对遗留物品作为废弃物自行处置，故可认定2020年9月16日合同解除后，被告已将租赁房屋交付给了原告，故对原告要求被告立即归还所承租店铺并以每年租金48万元为标准支付自2020年9月16日起至实际归还交接之日止店铺占用费的诉讼请求，本院不予支持。 为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告安徽省格瑞仕健身运营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告芜湖悦家置业有限公司租金26万元，补足市场培育期租金24万元，扣除保证金4万元，合计46万元； 二、被告安徽省格瑞仕健身运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告芜湖悦家置业有限公司装修款14万元； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告芜湖悦家置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18833元，由原告芜湖悦家置业有限公司负担1.3万元，被告安徽省格瑞仕健身运营管理有限公司承担5833元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  周玉道 人民陪审员  戴留根 人民陪审员  凌社文 二〇二〇年十二月二十五日 （代公章） 书记员丁梦雪 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二十五条承诺生效时合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。