广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初11896号原告：广州市荔湾区住房和建设局，机构地址：广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：吴业辉、何继义，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地：广州市荔湾区十三行路**新中国大厦**。法定代表人：潘维曦。被告：广东金穗丰实业有限公司，，住所地：广州市天河区天河路****自编之五法定代表人：陈彬彬，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄涛、林倚正，广东海际明律师事务所律师。第三人：港澳国际珠江有限公司，地址：广，地址：广州市环市东路世界贸易中心北塔**v>破产清算组：港澳国际珠江有限公司破产清算组，地址：广，地址：广州市越秀区解放北路****v>负责人：黄燕娴，职务：清算组组长。委托代理人：李承辉、邹涵懿，广东粤胜律师事务所律师、实习人员。第三人：广州市荔湾区城建开发总公司，住所地：广州，住所地：广州市荔湾区悦城路****。法定代表人：何山中，职务：总经理。委托诉讼代理人：顾旭宇，男，1973年3月17日出生，汉族，联系地址，系该司职员。第三人：广州汇俊房地产发展有限公司，住所地：广州市天，住所地：广州市天河区花城大道******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘名录，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱镜纯，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告广州市荔湾区住房和建设局（以下简称“荔湾住建局”）与被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称“国商公司”）、广东金穗丰实业有限公司（以下简称“金穗丰公司”）、第三人港澳国际珠江有限公司（以下简称“港澳公司”）、广州市荔湾区城建开发总公司（以下简称“荔湾城建公司”）、广州汇俊房地产发展有限公司（以下简称“汇俊公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荔湾住建局委托诉讼代理人吴业辉、何继义、被告金穗丰公司委托诉讼代理人黄涛和林倚正、第三人港澳公司的委托代理人李承辉和邹涵懿、第三人荔湾城建公司委托诉讼代理人顾旭宇、第三人汇俊公司委托诉讼代理人朱镜纯到庭参加诉讼。被告国商公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告荔湾住建局向本院提出诉讼请求：一、两被告及第三人港澳公司将广州市白云区棠景西路75号402房移交给原告接管。二、两被告及第三人港澳公司协助原告办理广州市白云区棠景西路75号402房的产权过户变更登记手续。三、两被告及第三人荔湾城建公司将广州市荔湾区文园路芳雅苑2号201-1房移交给原告接管。四、两被告及第三人荔湾城建公司协助原告办理广州市荔湾区文园路芳雅苑2号201-1房的产权过户变更登记手续。五、两被告及第三人汇俊公司将广州市海珠区南洲北路南燕二街239号902房移交给原告接管。六、两被告及第三人汇俊公司协助原告办理广州市海珠区南洲北路南燕二街239号902房的产权过户变更登记手续。七、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：因机构改革，原告承接了原广州市荔湾区房地产管理局的直管房管理职能。原坐落在广州市荔××豆栏中××号的房屋系原广州市房地产管理局（现为广州市住房和城乡建设局）委托原告管理的直管房。1998年1月13日，原广州市荔湾区房地产管理局（甲方，现为原告）与被告国商公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》（下称“案涉协议”）约定：原告同意将坐落在荔××豆栏中××号（建筑面积84.886平方米）的房屋（下称“被拆房屋”）交由被告国商公司拆除；被告国商公司同意将坐落在白云区新市镇远景乡嘉华新村11梯402房、芳村区塞坝路芳雅苑2号201-1房、广州大道南南洲路南洲花苑A4幢902房（建筑面积合共126.3029平方米，下称“补偿房屋”）移交原告，产权属原广州市房地产管理局，以作补偿；被告国商公司同意移交给原告的补偿房屋，定于1998年8月30日移交完毕；1998年3月3日，原告与被告国商公司签订的案涉协议经原广州市房地产管理局批准备案。经查，部分补偿房屋系被告国商公司向第三人港澳公司、广州市芳村区城建开发总公司（后更名为荔湾城建公司，即本案第三人）、汇俊公司购买，现补偿房屋仍然初始登记在第三人荔湾城建公司、汇俊公司名下。另，广州市白云区公安局白云区分局棠景派出所盖章确认原白云区新市镇远景乡嘉华新村11梯已变更为白云区棠景西路75号；广州市公安局荔湾区分局石围塘派出所盖章确认原芳村区塞坝路芳雅苑已变更为荔湾区文园路芳雅苑；广州市公安局海珠区分局瑞宝派出所盖章确认原南洲花苑A4幢已变更为海珠区南燕二街239号。2010年5月13日，法院依法变卖被告国商公司的新中国大厦整体工程项目，《变卖公告》提出标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务，包括负责办理该地块原住户永迁安置房的产权调换手续，取得工程项目后，要处理好有关征地补偿安置问题，如有场地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人承担解决。2010年7月21日，法院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》裁定：将新中国大厦整体工程项目变卖给被告金穗丰公司所有，被告金穗丰公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。原告认为，案涉协议为合法有效的协议，各方应当共同遵守。原告已依约将被拆房屋交付给被告国商公司拆除，但被告国商公司至今仍未依约移交补偿房屋和办理补偿房屋产权过户变更登记手续，已构成严重违约。被告金穗丰公司买受新中国大厦整体工程项目后，亦不履行变卖公告所确定的义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告金穗丰公司辩称：一、原告诉请答辩人将涉案房屋移交给原告接管，没有依据。二、曾有生效判决驳回了原告要求答辩人承担相关责任的诉请，本案依法应参照该判例进行处理，应驳回原告的相关诉请。三、作为拆迁补偿事务的利害关系人，答辩人已竭尽所能积极推动相关事务处理，不应再苛责于答辩人。除了登记的产权情况，诉请房屋的实际占有使用情况等也应予查明。综上所述，原告相关诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。第三人港澳公司辩称：1、珠江公司是于2002年7月被裁定宣告破产的企业，2018年12月28日被裁定破产终结。2、就原告第一项移交房屋的诉讼请求，我方不同意。珠江公司于2002年破产，在破产财产移交中并没有涉案的多间房屋移交给清算组。据清算组了解的情况，珠江公司在破产前只是名义上的开发商。涉案嘉华新村楼宇项目（棠景西路）是珠江公司与珠海市广立实业有限公司合作开发的楼盘，楼宇的预售合同的出售人均为珠江公司，涉案合同的房屋预售合同上所涉的房屋已经办理了房屋预售登记，在房管局有备案。在1996年涉案房屋已经向买受人（合同相对方国商公司）交付，国商公司收楼后交付给谁使用我方不清楚。故我方没有义务向原告移交房屋，根据实际情况也无法向原告移交房屋。3、就办证问题，我方认为在法院查明事实的情况下，若法院认定涉案几间房屋的产权应属于原告所有，我方同意协助原告办理过户手续。第三人荔湾城建公司述称：若确定原告能够办证，我方可以协助办理，但是相关费用不应由我方承担。第三人汇俊公司述称：一、原告对我方的诉请没有事实和法律依据。我方不是拆迁协议的合同签订主体和履行主体，基于合同相对性原则，我方对原告不负有任何权利义务。二、涉案拆迁补偿协议只有约定移交补偿房屋，并无关于办理产权登记手续的约定，同时在我方与国商公司签订的房地产预售契约中，也无关于我方向除国商公司之外的其他任何第三方移交房产并办理产权过户登记的约定。原被告之间的约定与我方无关。三、按涉案拆迁补偿协议附表2显示，国商公司补偿给回房管部门的房屋为广州大道南南洲花苑A4幢，而按海珠区分局瑞宝派出所出具的需提供门牌变更证明的房屋列表显示，广州大道南南洲花苑A4幢有甲乙丙三个梯，对应的门牌号为广州市海珠区南洲北路南燕二街235、237、239号，原告提交的证据不能证明广州大道南南洲花苑A4幢的房屋就是广州大道南南洲花苑A4幢丙的房屋，原告应予以明确具体地址。被告国商公司无答辩意见。经审理查明：原告承接了原广州市荔湾区房地产管理局的直管房管理职能。原坐落在广州市荔××豆栏中××号的房屋系原广州市房地产管理局（现为广州市住房和城乡建设局）委托原告管理的直管公房，根据广州市不动产登记查册表记载，该房屋建筑面积67.83平方米。1994年，国商公司经批准对上址房屋所在地块房屋进行拆迁。1998年1月13日，原告（甲方）与被告国商公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：甲方同意座落在荔××豆栏中××号房屋，建筑面积84.886平方米，交由乙方拆除；乙方同意将下列座落在白云区新市镇远景乡嘉华新村11梯402房（建筑面积37.95平方米）、芳村区（现荔湾区）塞坝路芳雅苑2号201-1房（建筑面积39.637平方米）、广州大道南南洲路南洲花苑A4幢902房（建筑面积48.7159平方米）建筑面积合共126.3029平方米房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1998年8月30日移交完毕；乙方移交补偿房屋给甲方后，甲方从接管之日起自行管业。……。1998年3月3日，上述补偿协议经原广州市房地产管理局批准备案。协议签订后，原告依约将原址房屋交被告国商公司拆除。被告国商公司至今没有与原告办理补偿房屋的接管及产权过户变更登记手续。2010年5月13日，本院发出《变卖公告》，依法变卖国商公司的新中国大厦整体工程项目，该公告提出标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务，包括有买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括负责办理该地块原住户永迁安置房的产权调换手续，取得工程项目后，要处理好有关的征地补偿安置问题，如有场地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人承担解决。2010年7月21日，本院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定将新中国大厦整体工程项目变卖给金穗丰公司所有，金穗丰公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。另查：据房地产登记管理部门查册资料反映，文园路芳雅苑2号房屋于1995年竣工并初始登记在广州市芳村区城建开发总公司（2015年已更名为广州市荔湾区城建开发总公司）名下；海珠区南洲北路南燕二街1-239号3-9楼房屋于1995年5月自建并初始登记在汇俊公司名下。2020年7月27日，广州市公安局荔湾区分局石围塘派出所证实原芳村区塞坝路芳雅苑2号已变更为荔湾区文园路芳雅苑2号。2020年7月10日，广州市公安局海珠区分局瑞宝派出所证实原南洲花苑A4幢丙恒辉楼已变更为海珠区南燕二街239号。广州市公安局白云区分局棠景派出所证实原白云区新市镇远景乡嘉华新村11梯已变更为棠景西路75号。原白云区新市镇远景乡嘉华新村11梯（即白云区棠景西路75号）在房地产登记管理部门中没有进行大确权登记。诉讼期间，原告向本院提交1、《房地产预售契约》（编号：市管契字第No.94044987号），该《房地产预售契约》显示：国商公司向港澳公司购买白云区广花路东侧远景村唐厦西南侧嘉华新村10梯4楼B/D、5楼B、11梯3楼A/B1-3、5楼D、12梯5楼B房地产，房屋建筑面积395.9平方米。原告拟证明部分补偿房屋系被告国商公司向第三人港澳公司购买。该合同广州市房地产交易所于1996年5月29日作预售鉴证。2、《房地产预售契约》（编号：市管契字第No.94044982号），该《房地产预售契约》显示：国商公司向港澳公司购买白云区广花路东侧远景村唐厦西南侧嘉华新村房屋建筑面积3456.63平方米，其中包括十一梯2-5层、7-9层的A单元、2-5层的B1单元、2-5层的B2单元、2-4层、7层的D单元。原告拟证明部分补偿房屋系被告国商公司向第三人港澳公司购买。该合同广州市房地产交易所于1996年5月29日作预售鉴证。港澳公司对证据的真实性没有异议。原告向本院提交《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第No.95085328号），该《房地产预售契约》显示：国商公司向汇俊公司购买海珠区南洲路南洲花园A4丙恒辉楼住宅2117.264平方米。汇俊公司对该协议的真实性没有异议。2020年12月4日，本院在广州市白云区棠景西路75号、荔湾区文园路芳雅苑2号、海珠区南燕二街239号显眼处张贴通知，限期案涉房屋的买受人或所有权人来院登记主张权利，但期限届满后未有案涉房屋的买受人或所有权人来院登记。另据广州市规划和自然资源局作出的关于(2020)粤0103民初11801号等19案《请求协助查询的函》的复函显示：广州市白云区棠景西路75号由国商公司购买的房屋、海珠区南燕二街239号由国商公司购买的房屋被广州市公安局以穗公七（2001）392号协助执行通知书查封该业。本院认为，原告与被告国商公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方的真实意思表示，该协议依法成立受法律保护，双方应按协议约定履行。按照约定，国商公司应提供合同约定的房屋作为原告原有房屋的产权补偿及移交接管，故原告要求被告国商公司移交房屋接管及协助办理补偿房屋的产权过户变更登记手续，本院予以支持。因补偿房屋的实际面积尚未确定，如出现补偿房屋面积与补偿协议约定的面积出现差异，原、被告可以自行协商或另循法律途径解决。上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》明确约定国商公司以涉案房屋用作拆除原址房屋的产权补偿，该协议已经在房管部门登记备案，荔湾城建公司对原告诉请亦无异议，荔湾城建公司作为案涉房屋的所有权人，荔湾城建公司应协助原告将荔湾区文园路芳雅苑2号201-1房移交接管及办理产权过户变更登记手续。至于白云区棠景西路75号402房、海珠区南洲北路南燕二街239号902房是否能作为原告的产权补偿房屋问题，因涉案房屋已被公安部门查封，事实上暂不具备履行移交过户的条件，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依据本院2010年5月13日发出的《变卖公告》，该公告提出变卖国商公司的新中国大厦整体工程项目的瑕疵及买受人应承担的各项义务，包括买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，负责办理该地块原住户永迁安置房的产权调换手续，取得工程项目后，要处理好有关的征地补偿安置问题，如有场地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人承担解决。另外，本院于2010年7月21日作出的（2007）荔法执字第4158-4号执行裁定书裁定将新中国大厦整体工程项目变卖给金穗丰公司所有，金穗丰公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。由此可见，金穗丰公司应承担国商公司开发建设新中国大厦所应承担的开发建设义务，负有为原地块住户办理永迁安置房的产权调换手续的义务。因此，原告要求金穗丰公司移交房屋接管及协助办理补偿房屋的产权过户变更登记手续的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告国商公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司、第三人广州市荔湾区城建开发总公司将广州市荔湾区文园路芳雅苑2号201-1房移交给原告广州市荔湾区住房和建设局接管。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告广州市国商大厦开发有限公司、广东金穗丰实业有限公司、第三人广州市荔湾区城建开发总公司提供必要的证明文件，协助原告广州市荔湾区住房和建设局办理广州市荔湾区文园路芳雅苑2号201-1房的产权过户变更登记手续。三、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告广州市国商大厦开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇二〇年十二月三十日书记员  宋嘉杰卢健华