青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3048号上诉人（原审原告）：曹莉莉，女，汉族，1975年5月24日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：严玉霞、杨红强，青海徒信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃三源恒泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916201005512840544，住所地：兰州市城关区金城路10号法定代表人：马德祥,总经理。委托诉讼代理人：丁海龙。上诉人曹莉莉因与被上诉人甘肃三源恒泰房地产开发有限公司（以下简称三源公司）租赁合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月16日公开开庭审理本案,上诉人曹莉莉及其委托诉讼代理人杨红强、被上诉人三源公司委托诉讼代理人丁海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹莉莉上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持曹莉莉一审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用均由三源公司承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。三源公司支付租金时多次违约，不按合同约定的时间给付租金。减免曹莉莉半年租金没有具体法律规定或司法解释规定，西宁疫情防控实际期间为40天，而非180天。三源公司的违约行为在疫情发生前，而非疫情发生时，三源公司借助疫情逃避其违约责任之事实原审法院未认定。原审判决认定：曹莉莉与三源公司在合同中约定了违约金及赔偿金都属于违约金，应视为约定不明，违约金应按照曹莉莉实际损失为基础计算属于事实认定不清，原审法院出于疫情原因，判决三源公司免除半年租金属于事实不清。首先，原审法院认为曹莉莉与三源公司所签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思的表示，合同法贯彻意思自治原则，所以双方在合同中所约定的违约金及赔偿金均有效，我国法律也没有明确规定合同中既约定违约金，又约定赔偿金属于约定不清，原审法院认定事实错误。其次，原审法院审理认为疫情期间三源公司存在没有营业收入及复工后营业收入明显减少为由免除承租人的给付租金义务，显失公平，曹莉莉也因疫情原因经济受损，原审法院并没有体谅曹莉莉，也没有在平等的角度审理案件，损害了曹莉莉的合法权益。二、原审判决适应法律错误。我国现行法律中并没有明确禁止同时约定违约金和赔偿金的条款，只约定了在当事人请求增加违约金以后又请求赔偿损失的法院不予支持，因此法无禁止即自由，更何况民法是私法具有一定程度的任意性，主张意思自治，合同法也以自愿原则作为立法宗旨，原审法院依照法律规定，违约金按照曹莉莉实际损失为基础计算，属于适用法律错误。三、原审法院有意偏袒三源公司，有悖司法公正。原审人民法院认为受新冠疫情的影响三源公司逾期支付房租，不能认定违约属于认定事实错误，在疫情发生前三源公司就多次违约，其违约行为由疫情前进入疫情期间，法律和司法解释规定不免除其违约责任，若三源公司无力支付租金可以解除租赁合同，可以由市场进行资源配置。让有能力支付房租的自然人或法人成为承租人，原审法院不支持曹莉莉要求三源公司给付律师费的诉讼请求，属于有意偏袒三源公司，有悖司法公正。曹莉莉十分理解三源公司因新冠疫情的影响，经营困难，但三源公司不能因疫情原因拒绝履行其应负的义务，更何况三源公司不能按期支付租金，应提前和曹莉莉协商，双方本着互谅、公平、尊重的原则达成相应协议，但三源公司没有任何补救措施，不能仅仅以疫情为由免责。因三源公司的违约行为从疫情发生前及疫情期间和疫情后即复工复产时间均处于违约状态，原审法院仅仅就疫情期间不构成违约，免除其违约责任，并不涵盖三源公司疫情前或疫情后的违约。综上，原审判决审理案件认定事实不清，适用法律错误，严重侵犯了曹莉莉的合法权益。请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持曹莉莉的上诉请求。三源公司以原判正确，应予维持作了答辩。曹莉莉向一审法院起诉请求：1.请求三源公司支付曹莉莉租金21743.04元（2020年2月1日至2021年1月31日），赔偿10871.52元、合计32614.56元；2.本案诉讼费和律师费2400元由三源公司承担。一审法院认定事实：2015年10月19日，曹莉莉与三源公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定曹莉莉（甲方）所有的位于西宁市××区铺面（20.59平方米）交由三源公司（乙方）经营管理，委托期限为2015年11月15日至2023年7月31日，委托租赁价格为80元每平方米每月，付款方式为每半年支付一次，且约定自本协议开始履行，每两年按委托租赁价格的10％递增。委托期间，发生不可抗力，双方都免责。对于违约责任，双方约定：5、双方一方违约，另一方有权扣除本年度租金的50％作为违约金或按本年度租金的50％给予赔偿。6、三源公司无正当理由逾期向曹莉莉支付租金，三源公司应按逾期每日按本年度约定租金的3‰向曹莉莉支付违约金。7、违约责任包括但不限于维权所产生的相关律师费、诉讼费、交通费、公证费等。合同签订后，三源公司承诺在2017年7月31日开始向全体业主支付商铺经营管理收益金，收益金每半年支付一次，提前15个工作日支付，下半年给付8月1日至次年1月31日租金，上半年给付每年2月1日至7月31日租金。三源公司给付了曹莉莉至2020年1月31日的租金。现曹莉莉起诉要求三源公司给付2020年2月1日至2021年1月31日租金。另查明，2019年4月1日因消防安全需要，西宁市城中区人民政府发布《关于水井巷综合市场闭市的通告》，关闭了水井巷综合市场，水井巷综合市场位于华德步行街旁边。2020年1月25日因防控新冠状病毒感染的肺炎疫情，青海省人民政府发布通告，启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应，采取了防控措施。一审法院认为，曹莉莉与三源公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定曹莉莉所有的商铺交由三源公司管理，三源公司每半年支付一次租金，双方签订的合同系其真实意思的表示，不违反法律规定，曹莉莉与三源公司均应受合同约束。三源公司管理租赁曹莉莉房屋，没有支付曹莉莉2020年2月1日至2021年1月31日的租金，三源公司应该给付曹莉莉租金。按照合同中“每两年按委托租赁价格的10％递增”条款的约定，曹莉莉2020年2月1日至2021年1月31日的租金应该是20.59平方米×80元×（1＋10％）×12个月计21743.04元。因防控新冠状病毒感染的肺炎疫情，青海省政府2020年1月25日启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应，采取了防控措施，曹莉莉诉求的是2020年2月1日至2020年7月31日的房租，依照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知中第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，三源公司租赁曹莉莉房屋用于经营，在疫情期间三源公司存在没有营业收入及复工后营业收入明显减少的情形，根据公平原则，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故对曹莉莉要求给付租金的诉讼请求，按照给付10871.52元支持。对于2020年9月25日至2021年1月31日租金，如疫情防控结束日期确定，曹莉莉在疫情防控结束日期确定后，可对差额部分另行主张。曹莉莉与三源公司合同中约定了违约金及赔偿金，这两者实际均是违约金，其约定了两条不同的逾期给付租金的违约责任，应视为约定不明，依照法律规定，违约金应当按照曹莉莉实际损失为基础进行计算，但本案中因存在疫情影响，依照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知中第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，对曹莉莉要求赔偿金的诉讼请求，不予支持。曹莉莉与三源公司合同中约定“7、违约责任包括但不限于维权所产生的相关律师费、诉讼费、交通费、公证费等”，据此，曹莉莉主张律师费，但因疫情三源公司逾期支付房租，不能认定三源公司违约，故对曹莉莉要求三源公司给付律师费的诉讼请求，不予支持。三源公司称由于城中区政府关闭水井巷市场，造成人流量减少，影响了商铺经营，但是人流量减少的情况，对于商家是应该在其经营风险中予以提前考虑的因素，关闭其他市场造成客流量减少，不应认定为不可抗力，三源公司因此要求减少或不给付租金，没有法律依据。对该项抗辩主张，不予支持。遂判决：一、三源公司于判决生效之日起十五日内给付曹莉莉2020年2月1日至2021年1月31日房屋租金10871.52元。二、驳回曹莉莉其他诉讼请求。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2020年2月26日青海省重大突发公共卫生事件由一级响应调整为三级响应。2020年4月9日国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制印发《全国不同风险地区企事业单位复工复产疫情防控措施指南》强调进一步推进全国低风险地区企事业单位全面复工复产，尽快恢复正常生产生活秩序，同时推动高风险、中风险地区继续按照科学防控、精准施策、分区分级等有关要求，统筹做好企事业单位疫情防控和复工复产工作，有序恢复生产生活秩序。2020年5月8日国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制印发《关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》指出我国新冠肺炎疫情防控向好态势进一步巩固，防控工作已从应急状态转化为常态化。再查，本案诉讼中曹莉莉支付律师费2400元。本院认为，曹莉莉与三源公司签订《商铺委托经营管理合同》合法有效，应受法律保护。依据该合同约定曹莉莉所有的商铺交由三源公司经营管理，三源公司应按合同约定及时给付曹莉莉租金。现曹莉莉主张三源公司给付2020年2月1日至2021年1月31日的欠付租金21743.04元。因双方合同约定租金每半年支付一次，故曹莉莉主张2020年2月1日至2020年7月31日上半年的租金，因受防控新冠状病毒感染的肺炎疫情影响，依照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知中第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，另根据青海省政府2020年1月25日启动青海省重大突发公共卫生事件一级响应至2020年5月8日国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制印发《关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》指出我国新冠肺炎疫情防控工作已从应急状态转化为常态化，所以减免租金属变更合同，应考虑影响合同履行的各方面因素，按公平原则在双方当事人之间合理分配风险。所以，根据公平原则及青海和全国防控新冠肺炎疫情的实际情况，酌情减免租金3个月为宜。故曹莉莉主张的2020年2月1日至2020年7月31日上半年的租金支持5435.76元。（即20.59平方米×80元×（1＋10％）×3个月）。因新冠肺炎疫情原因三源公司未予支付上半年租金，故在上半年租赁合同履行中不能认定三源公司违约。关于曹莉莉主张的2020年8月1日至2021年1月31日的下半年租金，因此期间我国新冠肺炎疫情防控工作已从应急状态转化为常态化，双方应按合同正常履行，三源公司未及时给付下半年租金构成违约，三源公司除应给付下半年的租金外还应承担相应的违约责任。曹莉莉与三源公司合同中约定的违约金及赔偿金实际均为违约金，但双方约定了两条不同的逾期给付租金的违约责任。另下半年考虑疫情常态化防控因素，三源公司应承担的违约金应当按照曹莉莉实际损失为基础进行计算，本案中曹莉莉的损失就是未给付租金的利息损失，三源公司应给付下半年的租金为10871.52元（即20.59平方米×80元×（1＋10％）×6个月），故违约金应按照银行同期贷款利率的1.3倍计算至本案二审开庭之日止，为10871.52元×4.25%×1.3÷360×（2020年8月1日-2020年12月16日）136天计226.9元，本院予以支持。曹莉莉与三源公司合同中约定违约责任包括但不限于维权所产生的相关律师费、诉讼费、交通费、公证费等”，据此，曹莉莉主张律师费2400元按照胜败诉比例支持1200元，由三源公司负担。综上，一审法院认定的基本事实清楚，但在处理上未予区分新冠肺炎疫情对于涉案合同上、下半年履行的影响因素，直接减免半年租金及对于违约金及律师费全部驳回不当，应予纠正。曹莉莉上诉请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初3631号民事判决；二、甘肃三源恒泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付曹莉莉2020年2月1日至2021年1月31日房屋租金16307.28元、违约金226.9元、律师费1200元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取337元，曹莉莉负担168.5元，甘肃三源恒泰房地产开发有限公司负担168.5元；二审案件受理费674元，曹莉莉负担337元，甘肃三源恒泰房地产开发有限公司负担337元。本判决为终审判决。审判长 张洁琼审判员 李宏宁审判员 纳 敏二〇二〇年十二月二十五日书记员 姚燕燕附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。