山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终7541号上诉人（原审被告）：王庆义，男，1978年5月30日出生，汉族，住平邑县。上诉人（原审被告）：管孙丽，女，1981年9月26日出生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：武涛，山东鲁南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东润鲁置业集团有限公司，住所地临沂市蒙山旅游区柘沟村。法定代表人：葛超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，山东平大律师事务所律师。原审第三人：武传民，男，1969年5月19日出生，汉族，住平邑县。原审第三人：刘云霞，女，1971年12月4日出生，汉族，住平邑县。上诉人王庆义、管孙丽因与被上诉人山东润鲁置业集团有限公司(以下简称润鲁公司)及原审第三人武传民、刘云霞确认合同效力纠纷一案，不服平邑县人民法院（2019）鲁1326民初7748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王庆义、管孙丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误：一、上诉人王庆义、管孙丽与被上诉人润鲁公司于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同》为合法有效，依法受法律保护。1、上诉人、被上诉人均具有完全民事行为能力，所签订的《商品房买卖合同》双方均已经签字盖章，合同依法成立，受法律保护。2、上诉人系涉案房产的唯一合法产权人，被上诉人与本案涉案房产无法律上的利害关系，无本案诉权。2015年6月11日，润鲁公司取得了编号为临房开预字第0××0号商品房预售许可证。2015年9月18日，被上诉人出售给上诉人的商品房是完全合法的，并于当日到平邑县不动产局办理了网签备案登记，当日上诉人向银行办理了抵押贷款，上诉人与被上诉人的交易意思表示真实，并履行了相关法律程序。二上诉人取得了商品房的产权，并向银行至今一直履行还款义务，涉案房产与被上诉人再无关系。3、上诉人与被上诉人只存在债权债务关系，双方互有欠账，可以进行结算，结算不成可以另案诉讼解决。二、被上诉人与原审第三人武传民、刘云霞于2017年3月28日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。被上诉人于2015年9月18日就没有了涉案房产的产权，于2017年3月28出售给原审第三人的行为系无效的。如果原审第三人需要合法购置涉案房产，只有向上诉人购买。2017年1月份之后涉案房产已经交付给上诉人，后来原审第三人将上诉人的门锁打坏更换，第三人已经对上诉人构成了侵权，并应当承担法律责任。三、一审法院超越职权范围，程序违法。利用民事职权确认并支持了被上诉人一房多卖的违法行为，与行政登记和房产抵押贷款合法有效的情况下相互矛盾，制造了纠纷，事实上造就了二个合法房主的事实，造成了严重的法律后果和灾难。被上诉人一房多卖的非法获利行为不应当得到支持，本案给上诉人和原审第三人所造成的损失和后果被上诉人依法应当承担法律责任。上诉人作为本案的受害人，一审法院案件受理费10580元，由王庆义、管孙丽负担是错误的，纠纷的责任系被上诉人的诈骗行为所造成，其理所应当承担所有的后果和责任，并应当得到法律的处罚。四、一审法院的适用法律错误，歪曲和曲解法律，与本案事实相反，直接导致判决错误。一审判决错误的同时，应当解决而没有解决房贷的归还问题。因为至今上诉人还归还房贷，如果不归还造成上诉人失信。并且上诉人下一步是否还要归还房贷，还有已交房款和房贷的退还问题应当一并解决。因为法律明确规定，如果合同无效应当进行退还涉案房款等事项。所以一审法院认定事实不清，程序违法。润鲁公司未作答辩。武传民述称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。润鲁公司向一审法院起诉请求：判令润鲁公司与王庆义、管孙丽购房合同无效，撤销备案及公告网签，确认原告与第三人购房合同合法有效；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：润鲁公司系王立明全资注册的一人公司，由王立明实际控制，该公司法定代表人历经4次变化，依次为付德玉→李子刚→王叶**→葛超。王庆义、管孙丽系夫妻关系，武传民、刘云霞系夫妻关系。2013年上半年，润鲁公司筹措资金拍买了案涉盛祥嘉苑小区所在的土地后，即开始筹建开发住宅楼，面向社会销售，因楼房销售迟缓、资金短缺，润鲁公司相关人员商议各自寻找亲友帮忙顶名办理按揭贷款供润鲁公司使用。2015年6月11日，润鲁公司取得了编号为临房开预字第0××0号商品房预售许可证内容为：屋坐落地点平邑县××路××段××号住宅，用途住宅，房屋面积33600.8平方米，共220套。2015年9月18日，润鲁公司为其公司办理贷款，以出卖人名义与王庆义、管孙丽（买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同共计二十四条，其中第一条项目建设依据中载明：出卖人经批准{平国用（2014）第43号}，在平邑县××路××段××号××商品房，暂定名盛祥嘉苑。第三条买受人所购商品房的基本情况载明：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢1单元402号房。该商品房建筑面积194.0平方米（主房168.24平方米），储藏室25.8平方米（4号楼1单元负1-3号），第四条计价方式及价款载明：1.按建筑面积计算该商品房总金额为陆拾柒万捌仟零壹拾陆元。第六条付款方式及期限载明：买受人按下列第3种方式付款…3.其他方式：银行按揭，买受人在签订合同的当日支付首付款208016元，余款470000元，在合同签订之日起10日内办理按揭贷款，如因买受人原因不能如期办理视为逾期付款，改为一次性付款。第八条交付期限载明出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十八条买受人的房屋仅作住宅使用。该合同盖有润鲁公司合同专用章和李子刚印章、王庆义和管孙丽签名并按手印。当日，润鲁公司出具了编号为0000353的收款收据一份，内容为：客户名称王庆义、管孙丽，项目房款，金额为208016元，大写贰拾万捌仟零壹拾陆元，上有山东润鲁置业集团有限公司财务专用章，填票人李子霞签字。因王庆义、管孙丽未支付该款，故该收款收据由润鲁公司保存。2015年11月4日，王庆义与中国建设银行股份有限公司平邑支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同载明：第二十七条立约人信息1.借款人王庆义，保证人润鲁公司，抵押人王庆义、管孙丽。第二十九条借款人借款本金为人民币大写肆拾柒万元。第三十条借款期限自2015年11月5日至2040年11月5日。第三十四条约定还款日为放款后每月对应日，借款人的还款方法为等额本息。第三十五条担保方式为抵押加阶段性保证。第三十七条抵押财产为盛祥嘉苑权属证书及其他有关证书编号为：201502829号房产。中国建设银行股份有限公司平邑支行将该借款470000元打到润鲁公司在中国建设银行股份有限公司平邑支行账户上。该贷款发放后，润鲁公司按照上述借款合同的约定，每月将相应资金转账至王庆义在中国建设银行股份有限公司平邑支行的银行卡6217××××7508用于归还王庆义名下的按揭贷款，归还至2017年6月份，后润鲁公司未再归还。2017年3月28日，润鲁公司与第三人武传民、刘云霞签订《商品房买卖合同》，将案涉楼房以678000元的价格卖给第三人，同日，原告收取了第三人交纳的购房首付款198016元、备案费240元、贷款保证金24000元、天然气安装费2800元，并给第三人出具了收款收据。合同签订后，第三人要求润鲁公司办理住房贷款、交房入住，润鲁公司在尚未办理备案登记以及住房贷款的情况下，于2019年5月18日，将案涉楼房钥匙交付给第三人，第三人对案涉楼房进行装修后即实际入住至今。同时，第三人交纳了物业服务费、生活垃圾处理费、水电费、燃气费、停车位租赁费等相关费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德、不违背公序良俗。本案中润鲁公司与王庆义、管孙丽于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同》，签订该合同系因润鲁公司资金紧张，为了向银行贷款供润鲁公司使用而冒名签订而并非合同第十八条目的买受人的房屋仅作住宅使用。王庆义、管孙丽在润鲁公司与第三人武传民、刘云霞于2017年3月28日前未交纳该涉案楼房款及归还涉案楼房抵押贷款，也未实际入住涉案楼房，综上所述，该合同的签订并不是双方当事人的真实意思表示，亦未实际履行，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。据此，原告诉讼请求确认该合同为无效合同的主张成立，予以支持。关于王庆义、管孙丽辩称因润鲁公司欠其工程款340000元，润鲁公司替其垫付楼房款，举证不足，不予采信。经审查认为，案涉备案登记属预购商品房预告登记，是一种行政管理方式，该登记发生时物权尚不存在，该登记的做出并不导致不动产物权的设立或变动，物权变动是将来发生的行为。润鲁公司要求撤销备案公告网签，不属于民事案件，应予驳回。本案中润鲁公司与第三人武传民、刘云霞于2017年3月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该楼房已交付、第三人并交纳相关费用和进行装修，后即实际入住至今，该合同已实际履行，亦不违反相关法律、法规的禁止性规定，为合法有效合同，润鲁公司该项诉讼请求成立，予以支持。综上所述，润鲁公司的合理诉求，予以支持。润鲁公司要求撤销备案公告网签的诉讼，不属于民事案件，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决：一、原告山东润鲁置业集团有限公司与被告王庆义、管孙丽于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；二、原告山东润鲁置业集团有限公司与第三人武传民、刘云霞于2017年3月28日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；三、驳回原告山东润鲁置业集团有限公司要求撤销备案公告网签的起诉。案件受理费10580元，由被告王庆义、管孙丽负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。本案争议的焦点问题是上诉人王庆义、管孙丽与被上诉人润鲁公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效。关于该问题，商品房买卖合同的主要目的是买卖房屋，根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人签订合同的目的是被上诉人以此来获取银行贷款，双方在履行合同的过程中，上诉人并未向被上诉人支付房款，上诉人贷出的房款亦由被上诉人使用，由被上诉人偿还。双方的真实意思表示是被上诉人借上诉人之名向银行贷款。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不是以买卖房屋为目的，买卖房屋并不是其真实意思表示。故上诉人主张取得了房屋产权与事实不符，双方签订的显示房屋买卖的商品房买卖合同无效。被上诉人与原审第三人武传民、刘云霞签订的《商品房买卖合同》，系其真实意思表示，双方已实际履行，为有效合同。上诉人主张纠纷的责任系被上诉人的诈骗行为所造成，一审程序违法，其未提交证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张的房贷归还问题系另一法律关系，上诉人可另行主张，本案不予涉及。上诉人在未取得房屋产权的情况下拒不履行相关义务，应承担相应的责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10580元，由上诉人王庆义、管孙丽负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十二月十七日书记员  范玉林