四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初13823号 原告：成都燊港锦华商业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区橡树林路**瑞升国际中心大厦****。 法定代表人：朱波宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋思月，四川方同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪昌龙，男，系该公司法务。 被告：吴林璘，女，1990年4月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：周阳，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘倬，四川仁卓律师事务所律师。 第三人：罗伟，男，1987年7月14日出生，汉族，住西藏贡觉县。 委托诉讼代理人：王郑叶，四川川蓉律师事务所律师。 原告成都燊港锦华商业管理有限公司（以下简称燊港商业公司）与被告吴林璘、第三人罗伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案，被告吴林璘以罗伟系本案房屋承租人为由申请追加罗伟为本案共同被告，本院经审查，依职权将罗伟列为第三人。本案依法适用简易程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告燊港商业公司的委托诉讼代理人宋思月，被告吴林璘的委托诉讼代理人周阳、刘倬，第三人罗伟的委托诉讼代理人王郑叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 燊港商业公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认燊港商业公司与吴林璘双方签署的《燊港商业房屋租赁合同》已于2020年4月22日解除，并由吴林璘向燊港商业公司腾退案涉房屋；2．判令吴林璘支付燊港商业公司拖欠的2020年1月1日至2020年4月22日租金241,928.73元及房屋占有使用费用（房屋占有使用费用自租赁合同解除之日起按日租金两倍计算至吴林璘腾退房屋之日止），当庭变更为2020年1月1日至2020年4月22日期间的租金为85,392元，占有使用费从2020年4月22日起计算至腾退之日止，标准按照2020年对应的月租金基准标准两倍计算，4月、5月租金基准标准为29,424元/月，6月31,778.14元/月；3．判令吴林璘支付燊港商业公司违约金212,777元（当庭变更违约金金额为229,254.5元）；4．本案律师费等实现债权费用由吴林璘承担；5．本案诉讼费、保全费由吴林璘承担。 事实与理由：燊港商业公司与成都明思教育咨询有限公司（以下简称明思教育公司）签署了《燊港商业·房屋租赁合同》，约定燊港商业公司将位于锦江区琉璃路123号7栋202、201号的房屋出租给明思教育公司。2019年6月30日，燊港商业公司与明思教育公司签署了《＜燊港商业·房屋租赁合同＞终止协议》，协议约定燊港商业公司与明思教育公司终止原签订的《燊港商业·房屋租赁合同》，合同未履行部分由吴林璘与燊港商业公司重新签订合同履行相关权利义务。2019年7月2日，燊港商业公司与吴林璘签署了《燊港商业房屋租赁合同》，约定由吴林璘承租燊港商业公司有权出租的位于锦江区琉璃路123号7栋202、201号的房屋，租赁期间自2018年3月1日起至2024年5月31日止，合同约定先支付租金，后使用租赁房屋，租金每季度（3个月）支付一次。燊港商业公司依约向吴林璘交付了租赁房屋，吴林璘依约向燊港商业公司支付租金。自2020年1月起，吴林璘开始拖欠租金，截止到2020年9月30日止，吴林璘已拖欠燊港商业公司租金共计241,928.73元。燊港商业公司于2020年4月22日向吴林璘送达了《解约通知书》，并于2020年4月21日、2020年7月31日通过邮政EMS寄送了《催款通知书》。因吴林璘以各种理由拒绝支付拖欠的租金，故燊港商业公司诉至法院。 吴林璘辩称，1.其并非案涉合同的相对方，该案涉房屋已于2019年9月28日转让给了罗伟，燊港商业公司知情，且通过默认的方式收取了罗伟的房屋租金；2.因案涉房屋已转让给罗伟使用，吴林璘同意解除与燊港商业公司的合同，但合同解除时间应当为2019年10月；3.根据双方租赁合同约定，2020年1月至2020年4月的租金应为138,293.6元；4.对案涉房屋占有使用不认可，罗伟已于2020年1月关门歇业，吴林璘通过现场、电话及书面的各种方式告知过燊港商业公司，即便现在铺面没有收回，也是因为燊港商业公司怠于主张权利，故意扩大损失的行为，应由燊港商业公司自行承担；5.燊港商业公司主张的违约金没有事实和法律依据，且金额太大，应不予支持。同时，签订租赁合同期间燊港商业公司收取了吴林璘押金60,695.12元。 罗伟陈述，案涉房屋租赁合同是燊港商业公司与吴林璘之间签订，依据该租赁合同10.3条载明吴林璘在租赁期间不得转租案涉房屋，吴林璘将案涉房屋转让给罗伟时并未得到燊港商业公司同意，也并未与燊港商业公司签订有效三方协议，燊港商业公司亦对该转让效力进行了否认，因吴林璘未及时履行告知及变更义务，由此造成的损失应当由吴林璘承担。燊港商业公司所有诉请对罗伟无合同约束及法律效力。同时，燊港商业公司主张的违约金计算标准不当，过分高于实际损失。律师费于法无据不应予以支持。罗伟不应当承担本案任何责任。 本院经审理认定事实如下： 2019年6月30日，燊港商业公司与明思教育公司、吴林璘签订了《＜燊港商业·房屋租赁合同＞终止协议》一份，载明：经双方协商一致，就位于四川省成都市锦江区××路××号××栋××号的房屋租赁合同关系，明思教育公司单方终止该合同，燊港商业公司同意，合同终止日期为2019年6月30日，合同未履行部分由吴林璘与燊港商业公司重新签订合同履行相关权利义务，原合同保证金60695.12元由吴林璘承接。 其后，甲方（出租方）燊港商业公司与乙方（承租方）吴林璘签订《燊港商业·房屋租赁合同》一份，载明：甲方将位于四川省成都市锦江区××路××号××栋××号房屋出租给乙方，该房屋仅供乙方以智适应教育为商号名称经营教育、培训类智适应教育品牌或服务之用途；租期共计6年3个月，自2018年3月1日至2024年5月31日止，乙方享有90个自然日的装修期；房屋租金总额为2292545.35元，租期共分为6个计租周期，2018年3月1日至2019年5月31日期间月租金为23539.36元，2019年6月1日至2020年5月31日期间月租金为29424.2元，2020年6月1日至2021年5月31日期间月租金为31778.14元，2021年6月1日至2022年5月31日期间月租金为31778.14元，2022年6月1日至2023年5月31日期间月租金为34320.39元，2023年6月1日至2024年5月31日期间月租金为34320.39元，租金每季度支付一次，乙方应于上一季度期满前的10日内支付下一季度的租金，商业推广费标准为每月4526.8元，首期费用即第一个计租周期3个月的租金及3个月的商业推广费共计84198.48元；乙方应向甲方缴纳合同保证金60659.12元，如乙方未能按时足额支付租金、违约金以及其他乙方应当支付的费用或未能履行本合同约定的其他义务，甲方有权从合同保证金中直接抵扣相应费用；甲方保证拥有合法出租该房屋的权利；乙方应具备履行本合同项下权利义务的合法资格，并保证实际经营该房屋，在租期内，乙方不得以任何形式转让、转租、转借、联营、入股、置换其对该房屋的全部或部分之权益，否则，甲方有权解除本合同；乙方破产或被解散或其营业被接管的，视为转租；在租赁期满之日或本合同提前解除、终止之日，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复至其承租之前的状态；在交还该房屋时，乙方应同时移交租赁甲方的所有设备、结清该房屋所发生的各项费用，并在本合同依法或依约终止后3个工作日内申请办理以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证明的注销或变更手续；乙方应于租赁期满日或本合同提前解除、终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除、终止时或租期届满时日租金标准按日缴纳租金外，乙方还应按合同解除、终止时或租期届满时日租金标准的两倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用；乙方如在租赁期满或本合同提前解除、终止后7日内未交还房屋的，甲方有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，甲方有权在乙方缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿；双方确认，任何一方经提前九十天书面通知对方，均可提前终止本合同；甲方提前终止本合同的，应向乙方返还合同保证金；若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金及其他各项费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，同时甲方有权采取一切措施阻止乙方的任何物品进出该房屋或本物业，乙方逾期累积超过30日的，甲方有权解除本合同；如果乙方未经甲方书面同意，全部或部分停业累积达10次以上或累积超过3天的，甲方有权解除合同；甲方根据本合同约定解除合同的，乙方应向甲方支付租赁期租金总额10%的违约金，乙方给甲方造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失；本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按本合同首部列明的联系方式发出，本合同任何通知采用书面形式的应采用邮政快递（ＥＭＳ）或直接送达的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将视为已送达另一方；合同首页确认甲方通讯地址为四川省成都市××路××段××路××号，乙方通讯地址为成都市高新区××路××号××栋××单元××号；本合同的任何款项如需变更（包括但不限于转租、变更租金、变更租期、变更经营范围等），经双方协商后以书面方式变更约定，变更条款经甲方书面授权代表签字并加盖公章，方具有效力；任何一方依法或依据本合同解除合同，相关书面解除通知自到达相对方时生效。 2020年4月16日，燊港商业公司通过EMS向吴林璘合同约定的通讯地址邮寄送达《解约通知书》，载明：由于吴林璘出现逾期支付租金的违约行为，双方签订的《燊港商业·房屋租赁合同》已于2020年4月22日起正式解除，吴林璘应于2020年4月22日前按照合同约定交还房屋并缴清合同解除前的应付租金109,850.35元及滞纳金41,798.06元等。邮寄状态显示已签收，他人代收。 2020年7月29日，燊港商业公司通过EMS向吴林璘合同约定的通讯地址邮寄送达《催款通知书》，载明：截至本通知书发出之日，吴林璘仍有租金等费用256,625.34元未支付。邮寄状态显示已签收，他人代收。 庭审中，燊港商业公司陈述，截至2019年12月31日的案涉房屋商铺的租金均已收到，2019年10月1日至2019年12月31日租金系刘佳霖缴纳，其余已缴纳租金均由吴林璘缴纳。同时，因2020年新冠疫情原因，燊港商业公司对租户共计减免33天的租金。庭审中吴林璘亦要求按照减免内容对案涉房屋租金进行减免。再者，燊港商业公司当庭明确律师费未实际支付，同时主张与罗伟之间没有合同关系，不对第三人主张任何权利。 以上事实有当事人提交的身份主体信息、《＜燊港商业·房屋租赁合同＞终止协议》、《燊港商业·房屋租赁合同》、《房屋交接确认书》、《房屋设备交接表》、《解约通知书》、《催款通知书》、EMS邮寄单及快递单详情、《收款明细》、《关于成都中港商业租户申请疫情期间减免租金事宜处理建议》、《商铺减免租金明细表》、《针对的回复函》、微信聊天记录等证据以及燊港商业公司、吴林璘、罗伟的当庭陈述在案为证。对吴林璘提交的《松鼠AI智适应成都锦华万达校区转让合同》、四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2020）川0191民初548号民事判决书、与其他商家的微信聊天记录与本案不具有关联性，本院不予采纳。 本院认为，燊港商业公司与吴林璘签订的《燊港商业·房屋租赁合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。燊港商业公司与吴林璘之间成立租赁合同关系，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。燊港商业公司依约向吴林璘交付了案涉房屋，吴林璘理应按约缴纳租金。 关于合同的解除。燊港商业公司主张已于2020年4月16日向吴林璘邮寄了《解约通知书》，通知书书明确载明双方租赁关系自2020年4月22日起解除。吴林璘主张，其与罗伟签订了《松鼠AI智适应成都锦华万达校区转让合同》，并将相关情况告知了燊港商业公司，故该房屋已转让给了罗伟，认为案涉合同已于2019年10月解除。本院认为，因吴林璘逾期缴纳租金，按照案涉合同约定“吴林璘逾期累积超过30日未缴纳租金，燊港商业公司有权解除合同”、及“本合同任何通知采用书面形式的应采用邮政快递（EMS）或直接送达的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将视为已送达另一方”，燊港商业公司按照合同约定以EMS形式于2020年4月16日向吴林璘邮寄了《解约通知书》，并在该通知书上明确载明双方合同于2020年4月22日解除，据此燊港商业公司主张双方之间签订的《燊港商业·房屋租赁合同》于2020年4月22日解除，符合法律与事实，本院予以确认。 关于欠付租金。燊港商业公司主张自今年2020年1月1日起吴林璘未再缴纳租金，并提供了相应的《收款明细》予以佐证，同时吴林璘亦认可将松鼠AI智适应成都锦华万达校区于2019年9月转让给罗伟后自2019年10月起其未再缴纳租金，并主张转租后的租金应由罗伟承担。本院认为，燊港商业公司与吴林璘签订的《燊港商业·房屋租赁合同》明确约定“本合同的任何款项如需变更（包括但不限于转租、变更租金、变更租期、变更经营范围等），经双方协商后以书面方式变更约定，变更条款经甲方书面授权代表签字并加盖公章，方具有效力”，现吴林璘未能提供证据证明就转租已取得了燊港商业公司的书面同意或者与燊港商业公司达成了书面变更，故对吴林璘的抗辩理由本院不予采纳。庭审中燊港商业公司陈述已收到案涉房屋截至2019年12月31日的房屋租金，结合双方合同载明2019年6月1日至2020年5月31日期间月租金标准为29,424.2元，及疫情期间免租天数33天，上述金额品迭后，本院确认吴林璘还应支付的租金为77,545.9元，对燊港商业公司多主张的部分本院不予支持。 关于房屋占用费。如前评述，本院确认燊港商业公司与吴林璘之间的租赁关系已于2020年4月22日解除，租赁合同解除以后，吴林璘继续占用房屋属违约。但结合双方合同约定“乙方如在租赁期满或本合同提前解除、终止后7日内未交还房屋的，甲方有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状”，燊港商业公司在双方合同解除后，未能举证证明及时联系吴林璘行使收回房屋的权利，亦没有提供证据证明采取了适当的措施避免损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，燊港商业公司不得就扩大的损失要求赔偿。经本院查明，双方已于2020年12月30日对案涉房屋完成了交接，结合公平原则，本院对燊港商业公司主张自2020年4月22日起至2020年12月28日期间的占用费酌情按四个月的房租租金予以支持。根据双方合同约定“乙方还应按合同解除、终止时或租期届满时日租金标准的两倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止”，故吴林璘应按照双方合同解除2020年4月22日期间的租金标准即29,424.2元/月向燊港商业公司支付房屋占用费，以上占用费合计117,696.8元，对燊港商业公司多主张的部分本院不予支持。 关于违约金。燊港商业公司主张的违约金系双方合同约定，根据我国违约金主要是弥补守约方的实际损失兼具惩罚性，燊港商业公司的损失主要表现在吴林璘迟延支付租金的资金占用利息损失及再次出租的空租期损失，如前文所述，本院已部分支持房屋占用费弥补燊港商业公司再次出租案涉房屋的空租期损失，结合燊港商业公司和吴林璘的双方过错程度，本院酌情认定吴林璘应向燊港商业公司支付违约金为5,000元，对燊港商业公司多主张的部分本院不予支持。 关于律师费。因燊港商业公司陈述该费用未实际发生，故本院不予支持。 另，庭审中燊港商业公司明确已收取吴林璘房屋保证金60,695.12元未退，结合双方合同约定“乙方未能按时足额支付租金等，甲方有权从合同保证金中直接抵扣相应费用”，为减少诉累，本院对上述欠付租金77,545.9元与吴林璘已缴纳的房屋保证金60,695.12元予以品迭后，吴林璘还应向燊港商业公司支付租金为16,850.78元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告成都燊港锦华商业管理有限公司与被告吴林璘签订的《燊港商业·房屋租赁合同》已于2020年4月22日解除； 二、被告吴林璘应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都燊港锦华商业管理有限公司支付租金16,850.78元； 三、被告吴林璘应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都燊港锦华商业管理有限公司支付房屋占用费117,696.8元； 四、被告吴林璘应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都燊港锦华商业管理有限公司支付违约金5,000元； 五、驳回原告成都燊港锦华商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计10,055元，由被告吴林璘负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王渭雨