安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初10745号 原告：临泉县华美物业管理有限公司，住所地安徽省临泉县前进东路新都御景小区西门南侧**，统一社会信用代码91341221MA2RBWRB4H（1-1）。 法定代表人：梁振彬，任公司经理。 委托诉讼代理人：石文慧，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告：李一啸，男，1999年1月14日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：刘利，女，1978年6月7日出生，汉族，住安徽省临泉县，系被告李一啸母亲。 原告临泉县华美物业管理有限公司（以下简称华美物业公司）与被告李一啸物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华美物业公司的委托诉讼代理人石文慧、被告李一啸的委托诉讼代理人刘利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费3371元及利息（以3371元为本金，按月利率0.5%计算自2019年10月1日至被告付清物业费时止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月10日，原告与安徽好迪家具有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向小区提供物业服务。被告系该小区20栋302室业主,所属物业的建筑面积为133.77平方米。根据《前期物业服务合同》约定及《临泉县发展和改革委员会文件》规定，原告向被告提供物业服务，被告购买的房屋为高层住宅，应每月按建筑面积1.05元每平方米的标准向原告缴纳物业管理费。合同生效后，原告按约为被告提供优质完善的物业服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年10月1日至2020年9月30日，被告共欠物业管理费3371元(133.77*1.05*24)。原告已多次对其书面及电话催缴，被告均不予理睬。综上，被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违约，侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告李一啸辩称：一、原告华美物业公司接管该小区是非法的，不具备合法收取物业费的资格。根据《安徽省物业管理条例》第二章第九条第一、第三款规定，业主享有“提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会会议规则的建议”和“推选业主代表和被推选”的权利。第二章第十三条也规定，“物业管理区域内的全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第二章第十七条规定，“业主大会会议筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地、地点书面通知全体业主&rdquo第二章第十八条第三款、第八款分别规定，业主大会选举业主委员会或者更换业主委员会委员，选聘、续聘和解聘物业服务企业。根据以上规定，在决定上述重大事项之前，我们没有接到任何通知，更没有选举产生业主委员会，更不用说招聘和更换物业公司，业主们全不知情，整个小区物业管理组织架构的产生严重违反了法律规定。 二、物业管理严重缺位，存在极大的失职。1、外面的人员可以随意进出小区张贴广告，小区内随处见张贴的各类广告标语和联系电话。2、车辆乱停乱放，随处可见，影响出行。楼道内夜里停满了电瓶车，造成重大消防安全隐患。3、车库违规住人和开店经营。在小区内26#、27#、30#、31#楼南侧的车库住有多户人家，在30#、31#楼北侧车库有3户经营，有开商店的，有开理疗室的，还有经营其他的。 三、业主拒交物业费事出有因。1、小区私拉乱扯电线严重。院西面的经营户，未经业主同意，从12#楼一楼外侧接电线、从小区内路东边向路西面安装通讯网线，没有规划、私拉乱扯，损坏墙体，影响美观。2、开发商有承诺。虽然通过业主的多次维权，政府有关部门协调，但是开发商依然是一拖再拖，工程进度缓慢。2017年3月9日，开发商承诺“2017年5月1日可以验收，业主能够装修，否则开发商将承担由此产生的相关责任”。可是直到现在房子都没能验收。3、物业公司侵犯业主合法利益，账目不公开。每部电梯里都安装了智能电梯应急处置平台，广告费收益被物业公司侵占。小区里的道路有一半被物业公司画成了停车位，停车费被公司侵占。4、被告家平台防水没有处理好，被告又重新做的防水。下水管道没有接到地漏，以致楼上住户生活用水全部流进被告室内。室外的广告牌搭建到被告家的平台上，影响了被告的使用，原告没有尽到物业管理服务义务，所以被告没有交物业费。 四、开发商安徽好迪家居有限公司与原告华美物业公司其实是一体的，被告请求用开发商拖欠业主的违约金抵扣物业费。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月24日，案外人安徽好迪家居有限公司与被告李一啸签订《商品房买卖合同》，约定被告李一啸购买临泉县新都御景小区第20栋302号房屋，房屋建筑面积133.77平方米，该房屋于2017年9月交付被告李一啸使用。2017年12月10日，案外人安徽好迪家居有限公司与原告华美物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告华美物业公司对新都御景小区提供前期物业管理服务。该合同第二条约定，原告提供的前期物业服务包括：1、物业公共部位的养护和管理；2、物业公用设备的运行、养护和管理；3、物业公用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、消防栓的疏通等；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中高层住宅物业服务费标准为每月每平方米1.05元；第七条约定，自交房之日起缴纳物业服务费用满一年，从第二年开始，物业服务费用按年度缴纳，业主或物业使用人应在交纳日前20天开始履行交纳义务。原告华美物业公司于签订合同当日入驻新都御景小区。被告李一啸未向原告华美物业公司缴纳2018年10月1日至2020年9月30日的物业服务费。 另查明，在物业服务合同履行过程中，原告华美物业公司按约履行了部分义务，但在公共设施维护、卫生清洁、车辆停放管理、安全防范等方面存在不符合约定的情形。在一定程度上影响业主的生活。新都御景小区尚未成立业主委员会。 本院认为：安徽好迪家居有限公司与原告华美物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。根据审理查明的事实，原告华美物业公司自2017年12月10日起为涉案小区提供物业服务，被告李一啸虽然未与原告华美物业公司直接签订书面物业服务合同，但涉案小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故被告李一啸作为涉案小区业主应履行支付物业服务费的义务。因原告华美物业服务公司在履行物业服务合同的过程中，在公共设施维护、卫生清洁、车辆停放管理、安全防范等方面存在不符合约定的情形，原告华美物业公司不应按合同约定标准全额收取物业服务费，本院酌定支持70%，即2359.7元（3371元×70%）,同时,其主张的逾期付款利息本院亦因此不予支持。关于被告李一啸主张的以涉案小区开发商安徽好迪家居有限公司拖欠业主的交房违约金抵偿物业服务费的答辩意见，因交房违约金问题与本案并非同一法律关系，当事人可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三条、第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李一啸于判决生效之日起十日内向原告临泉县华美物业管理有限公司支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费2359.7元； 二、驳回原告临泉县华美物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告临泉县华美物业管理有限公司负担7.5元，被告李一啸负担17.5元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张振田 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  王旭东 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同的当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。