福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终2247号 上诉人（原审原告）：李小明，男，1968年3月29日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人（原审原告）：魏阿珠，女，1972年2月9日出生，汉族，住福建省沙县。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘新生，福建建州联兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省和润物业管理有限公司，住所福建省沙县金沙园区长泰路与金沙路交叉口东南侧金泰加油站综合楼**，统一社会信用代码91350427075003310A。 法定代表人郑子霖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢昌炜，福建欣光律师事务所律师。 上诉人李小明、魏阿珠因与被上诉人福建省和润物业管理有限公司（以下简称和润物业公司）合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏阿珠及其李小明、魏阿珠的共同委托诉讼代理人刘新生,被上诉人和润物业公司的委托诉讼代理人谢昌炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李小明、魏阿珠上诉请求：1.撤销（2020)闽0427民初1868号民事判决；依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由和润物业公司承担。事实与理由:一、和润物业公司收取“楼道粉刷费”构成重复收费的价格违法行为。1.《福建省物业管理条例》第二十八条明确规定前期物业服务事项。《前期物业服务合同》中也确认了提供物业服务的内容，并约定了相关物业费收费标准，特别在该《前期物业服务合同》第七条（一）4条：甲方、业主向乙方支付物业服务费后，乙按照本合同约定的服务内容和标准提供服务、自负盈亏。因此，在收取了物业费用后不得再立名目另外向业主收取合同约定的物业费之外的费用。根据《物业服务收费管理办法》第六条、《福建省物业管理条例》第四十条、《三明市物业服务收费实施办法》第七条的规定等也规定，属于前期物业服务重要组成部分的管理费用应纳入物业服务费并实行政府指导价。因此，和润物业公司在已向业主收取物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金等相关管理服务费后，再向业主收取“楼道粉刷费”违反前述规定，构成重复收费的价格违法行为。2.和润物业公司向其收取“楼道粉刷费”理由不能成立。根据和润物业公司答辩收取理由为：因小区业主装修导致公共区域损害而产生的费用。但理由明显不能成立：既然是业主装修导致的损害，这是侵权行为，应当由产生损害的业主承担赔偿责任。和润物业公司应向该侵权人主张损失赔偿。而不能不作为，由其他业主承担责任。这种权利义务不平等的行为，是违法的。《三明市普通住宅前期物业服务等级标准（试行）》明建房（2016)44号）第十七条规定，装修过程造成损坏的，由业主或使用人负责。因此，和润物业公司以小区业主装修导致公共区域损害而产生的费用由全体业主承担从而收取“楼道粉刷费”的理由不能成立。3.和润物业公司以自己的行为也说明了自认了收费违法。经询问沙县、三明及其他县市以及福建省其他市县的多个住宅小区业主和物业企业，均没有在物业费外再收取楼道粉刷费用项目的行为，同时，和润物业公司也陆续给一品江山小区部分业主退还了楼道粉刷费行为；2020年8月6日在沙县法院一楼协调室和润物业公司与其谈欠交物业费案件中，和润物业公司也主动要求把违法收取100楼道粉刷费冲抵其所欠交的物业费。二、收取的“楼道粉刷费”并未专款专用。首先，属于小区公共部位的损坏，应当由全体业主交付的公共维修金中开支。其次：和润物业公司收取的是“楼道粉刷费”，而和润物业公司在一审提交的证据却可以证明，将款项使用到了其它项目。三、因和润物业公司收取“楼道粉刷费”属于物业费外私设的收费项目，且是违法收费行为。对于违法收取费用的退取不应受到诉讼时效性限制。综上，和润物业公司收取“楼道粉刷费”系在物业费之外超出收费标准，构成重复收费的价格违法行为。根据《一品江山小区前期物业服务合同》第十四条的约定，上诉人有权要求退还所收取费用并支付违约金。 和润物业公司辩称，一、李小明、魏阿珠认为，其收取“楼道粉刷费”构成重复收费，与事实不符，不能成立。其收取的“楼道粉刷费”并不包含在物业服务费用中，该费用的收取具有正当性、合理性和合法性。1.其收取的“楼道粉刷费”系用于一品江山小区因业主二次装修导致共有部分的楼道粉刷费、小区共有部分、共有设施设备维护、维修、更换等费用的支出使用，依照《中华人民共和国物权法》第98条的规定：“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担”，为此，上述费用的产生是属于一品江山小区业主应当共同承担的费用，并且其在为一品江山小区业主办理交房手续时（包括本案李小明、魏阿珠），其工作人员有告知收取“楼道粉刷费”的用途，交房业主知悉后才缴纳了“楼道粉刷费”100元，其不存在重复收费及违法违规的行为。2.其在为一品江山小区全体业主提供物业服务期间，尽职尽责履行物业服务合同约定的合同义务，另因一品江山小区在其入驻从事物业服务时未成立业主委员会、共有设备设施、楼道部位会因业主二次装修破坏导致无法直接找到损害人等多种原因，如果小区出现中小修、配件更换等共有部位费用支出依据当时的现状走专项维修资金不现实，基于对共有部位的及时维修、提升小区居民的生活品质，因此，其在交房时才向业主收取楼道粉刷费100元，该笔费用收取具有正当性和合法性。3.其与沙县恒大房地产开发有限公司签订的《沙县一品江山前期物业服务合同》第二项物业服务费构成中约定物业共有部位和共用设施设备日常运行维护费用物业共用部位和共用设施设备，200元以上的由业主分摊中支出，因此，其收取李小明、魏阿珠100元的“楼道粉刷费”用于一品江山共有部分、共有设施设备维护、维修、更换等，符合合同约定，并没有违反相关法律规定。二、李小明、魏阿珠缴纳的“楼道粉刷费”100元已全部用于一品江山小区共有部分包括楼道粉刷、楼道墙面粉刷、共有部分地板损坏维修、共有部分设施设备维修、更换（含消防门、楼幢楼下门禁主机、变频器、继电器、电梯排气扇、深水泵、闭门器等）及人工费用的各项支出。1.一审中，其提交了为一品江山小区在提供物业服务期间楼道粉刷、共有部位设备设施维修、更换的作业现场照片、说明注解及费用支出的收款收据，证人刘某的当庭证言及沙县城市管理局答复函可以形成印证并加以证实，其合计支出楼道墙面粉刷、共用部位维护、维修等费用人民币128404元，已远远超出了其收取到一品江山小区业主楼道粉刷费的金额。2.自2014年6月以来，其为沙县一品江山小区提供物业服务期间，先后获得“2014年度三明市物业管理示范项目”（三明市住房和城乡建设局颂发）、“2015年度福建省物业管理示范项目”（福建省住房和城乡建设厅颁发），并在服务期间直至2018年7月完成前期物业服务合同所有工作，一直位列当地主管部门组织的“物业管理综合考评”前三甲（沙县住房和城乡建设局颁发），以上部门的考核均以小区共有部位有无损坏、共有设施设备运转是否正常，楼道被损坏有无修复等作为考核依据，这些荣誉称号也可以侧面印证了其对一品江山小区的楼道、共有设施设备损坏存在维护、维修、更换的相关事实。李小明、魏阿珠称其收取“楼道粉刷费”属于物业费外私设的收费项目，属于违法收费行为，依据不足，不能成立。其收取的“楼道粉刷费”并不在物业服务费的构成中，并且该费用不属于违法收费的行为。其于2014年6月25日向李小明、魏阿珠收取楼道粉刷费100元，李小明、魏阿珠认为属于违法违规收费，在李小明、魏阿珠自入住一品江山小区至今已有6年时间，期间都没有提出收费违法，李小明、魏阿珠是因其主张支付拖欠的物业费才提出的理由，李小明、魏阿珠的理由与事实不符，不能成立，现李小明、魏阿珠于2020年7月23日才起诉，依据《民法总则》关于诉讼时效的法律规定，李小明、魏阿珠的该项诉讼请求已超过了法律规定的诉讼时效，不应当得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决，驳回李小明、魏阿珠的上诉请求。 李小明、魏阿珠向一审法院起诉请求：1.判令和润物业公司退还违规违法收取的100元每户的“楼道粉刷费”，支付占用利息36.49元（从2014年6月25日至2020年6月24日，共72个月，按年利率6.15%计算）；2.判令和润物业公司支付违约金648元；3.本案受理费由和润物业公司承担。 一审法院认定事实： 2014年6月25日，李小明、魏阿珠办理沙县一品江山6幢205室交房手续，同时与和润物业公司签订《前期物业管理协议》，并缴纳100元“楼道粉刷费”。和润物业公司于2014年5月25日与沙县恒大房地产开发有限公司签订《沙县一品江山前期物业服务合同》。李小明、魏阿珠曾因“楼道粉刷费”问题向“e三明”平台进行投诉，2020年1月6日，沙县城市管理局在“e三明”平台对投诉的问题进行答复。 一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。和润物业公司与沙县恒大房地产开发有限公司签订的《沙县一品江山前期物业服务合同》第（二）项物业服务费构成中约定物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用和物业共用部位和共用设施设备，200元以上的由业主分摊或专项维修资金中支出，因此，和润物业公司将收取的100元每户的“楼道粉刷费”用于一品江山共有部分、共有设施维护，符合合同约定。对李小明、魏阿珠要求和润物业公司返还100元“楼道粉刷费”并支付资金占用利息、违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十八条，《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：驳回李小明、魏阿珠的诉讼请求。本案受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由李小明、魏阿珠负担。 二审中，李小明、魏阿珠提交新证据:1.微信截屏，拟证明本案案涉收取的粉刷费是可以退回的，说明案涉费用是物业费之外的收费行为。2.两张照片，拟证明没有对楼道进行维修。 和润物业公司质证认为，李小明、魏阿珠提供的照片不能证明其要说明的问题，且是复印件，另外提供两张复印件照片截图真实性无法确定，在2018年6月，其已撤场，这些照片也有可能是其撤场后的。微信截图与本案无关联性，其证明目的也不能成立。 和润物业公司提供证据：12张的照片截图，拟证明其在服务期间有对共有部分维护和更换项目的照片，也包括楼道重新粉刷，楼道粉刷费已用于一品江山小区共有部分的设施设备，楼道粉刷的支出，且楼道粉刷费其也超额支出。 李小明、魏阿珠质证认为，照片是复印件，照片均是对楼道粉刷之外的部位进行的维修，与本案没有关联性。 本院认证认为，对李小明、魏阿珠，和润物业公司提交的证据，本院综合全案分析认定。 当事人对一审法院审理认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，和润物业公司与沙县恒大房地产开发有限公司签订的《沙县一品江山前期物业服务合同》第（二）项物业服务费构成中约定物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用和物业共用部位和共用设施设备，200元以上的由业主分摊或专项维修资金中支出，因此，和润物业公司将收取的100元每户的“楼道粉刷费”用于一品江山共有部分、共有设施维护，符合合同约定。李小明、魏阿珠没有证据证明和润物业公司收取的100元楼道粉刷费支出尚有节余，故李小明、魏阿珠上诉要求和润物业公司返还100元“楼道粉刷费”并支付资金占用利息、违约金的上诉意见，证据不足，不予支持。 综上所述，李小明、魏阿珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李小明、魏阿珠负担。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  林玮玮 审判员  程哲明 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王 倩 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。