云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初5103号原告（反诉被告）：倪开银，男，1961年6月3日，汉族，小学文化，云南省楚雄市人，环卫工人，住楚雄市。原告（反诉被告）：罗起凤，女，1963年4月24日，彝族，小学文化，云南省楚雄市人，务工，住楚雄市。原告（反诉被告）：倪太强，男，1990年10月16日，汉族，中学文化，云南省楚雄市人，务工，住楚雄市。三原告共同委托诉讼代理人：王斌，云南楚恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：龚海林，男，1980年7月24日生，土家族，大学文化，贵州省铜仁市人，公务员，住楚雄市。被告（反诉原告）：罗燕，女，1978年9月28日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，个体，住楚雄市。二被告共同委托诉讼代理人：钟宏，云南兴彝（元谋）律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：楚雄仁鑫房地产经纪有限公司，住所地：云南省楚雄高新区永安路北侧彝人古镇皓月苑**，统一社会信用代码：91532300MA6PC6CH84。法定代表人：蒋合萍，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：周国松，系该公司法务人员，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强与被告（反诉原告）龚海林、罗燕，第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪开银及三原告共同委托诉讼代理人王斌，被告（反诉原告）罗燕及二被告共同委托诉讼代理人钟宏，第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人周国松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除原告与被告、第三人于2020年5月16日签订的房屋买卖合同；2.请求人民法院判令被告龚海林、罗燕返还定金50000元；3.请求人民法院判令被告龚海林、罗燕向原告支付违约金10000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2020年5月，原告在房地产中介看房，2020年5月16日，原告通过中介第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司与被告签订房屋买卖合同。合同约定被告将位于楚雄市出卖给原告，房屋成交价为40万元，合同约定，原告支付购房款定金50000元，定金保管方式为：50%暂由被告委托第三人保管。约定于2020年5月25日16时前办理房屋产权证过户手续，在办理过户手续后，原告于2020年5月30日前，交纳第二次房款80000元。剩余房款由原告通过贷款支付。违约条款约定：（一）除不可抗力因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。2020年5月16日，签订合同当天，原告向被告袭海林支付购房款定金50000元，被告出具收条一份。按照合同约定，被告龚海林、罗燕应当于2020年5月25日16时前办理房屋产权过户登记手续，但被告到期没有协助办理房屋过户登记手续，经原告多次联系中介通知被告办理，并在2020年9月14日上午，原告取出8万元现金带到中介处，要求中介通知被告办理过户手续，办理过户手续后原告立即支付首付款，但被告下午才到中介处，以各种理由拒绝办理过户登记手续。至今近半年时间被告仍未履行过户手续，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》94条规定规定，原告有权解除合同，并要求支付违约金或双倍返还定金。被告（反诉原告）龚海林、罗燕针对本诉辩称，对于原告诉请解除原、被告及第三人于2020年5月16日签订的房屋买卖合同没有异议，但合同解除的原因并非原告起诉状当中陈述的被告拒绝办理过户手续导致违约，而事实上房屋买卖合同无法继续履行，系原告违约导致，主要体现为：1.根据2020年5月16日签订的房屋买卖合同第二条第二款、第三款，合同约定2020年5月16日前，原告需向被告支付两笔款项，分别为购房款5万元，和首付款5万元，上述两笔款项系原被告之间真实意思表示并经第三人填写制作房屋买卖合同，但是原告至今仅支付了购房定金，没有支付合同约定的第一笔首付款及其他费用，属于原告违约在先。2.在原告未支付首付款5万元的情况下被告按照合同约定，于2020年5月25日到第三人的办公地等候，与原告沟通支付首付款及过户事宜，然而到了第三人处得知原告已经明确表示不愿意购买该房屋，希望第三人帮助原告寻找他人接手该房屋，对此被告表示拒绝，在第三人组织下进行了协商，但原告均以不愿购买房屋为由予以拒绝，因此被告没有办理相关的过户手续。3.至于原告诉状中陈述的2020年9月14日到第三人处取出80000元办理过户事宜，与事实不符，事实上当天商量的是银行按揭贷款一事，第三人将合作的几个银行的贷款情况向原告反映后，原告觉得月供过高无力承担，并明确拒绝履行合同，因此合同解除是因为原告从购买交付定金以后一直违约，并且明确拒绝购买房屋导致的，所以原告的诉请不应得到支持。第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司陈述，对于原告诉请没有任何异议，但是在本案的居间合同履行过程当中，第三人没有违背法律国家强制性的法律相关规定，所以第三人应当收取相应的居间费用。被告（反诉原告）龚海林、罗燕向本院提出如下反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告、第三人于2020年5月16日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令反诉被告倪开银、罗起凤、倪太强向反诉原告龚海林、罗燕支付违约金80000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。在审理过程中，被告（反诉原告）龚海林、罗燕变更第二项诉请为：被告（反诉原告）龚海林、罗燕已经收取的50000元定金不予退还。事实和理由：经第三人居间，反诉原告与反诉被告在平等协商、自愿的基础上，意思表示一致达成《二手房买卖合同》，反诉原告把自己所有的位于云南省楚雄市住房［产权证号：云（2019）楚雄市不动产权第0017610号］以人民币400000元卖给反诉被告，并约定：“双方签订二手房买卖合同之日反诉被告（乙方）交付购房定金50000元，定金的50％暂由反诉原告（甲方）委托第三人（丙方）保管，至交易完成；付款采用按揭贷款方式支付：在2020年5月16日之前反诉被告（乙方）将首付款50000元交给反诉原告（甲方），在2020年5月30日之前反诉被告（乙方）将第二次房款80000元交给反诉原告（甲方），剩余房款270000元由反诉被告（乙方）银行贷款支付给反诉原告（甲方），若银行实际放款额不够支付房款，则由反诉被告（乙方）补足差额，因反诉被告（乙方）原因导致银行无法放款，反诉被告（乙方）自行承担相应责任；约定2020年5月25日16:00前办理房屋产权证过户手续；同时明确除不可抗力因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20％作为违约金”。合同签订后，反诉被告向第三人支付了50000元定金，第三人转给反诉原告25000元并向反诉原告出具了25000元的交房过户保证金收款收据。然而反诉被告并没有按照合同约定在2020年5月16日前向反诉原告支付第一笔购房款50000元，经多次催促，反诉被告仍未履行。原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强针对反诉请求辩称，第一，同意解除合同；第二，反诉原告方违约在先，根据合同约定，5月16日之前支付的只有一笔50000元的款项，并不是反诉原告所说的除了5万元定金，还有50000元的首付款，根据合同第三条付款方式已经很明确，首付款50000元，第二次是80000元，然后剩余的款项是270000元，与合同总价400000元是相互吻合的，因此我们认为首付款50000元就是50000元定金，我们已经履行了支付定金的义务；第三，按照合同约定，反诉原告应当于5月25日之前履行过户手续，但反诉原告没有履行相应的过户手续。至今已经过去将近6个多月仍然没有履行，因此我们认为反诉原告违约在先，本诉原告有权解除合同，并且要求反诉原告承担相应的违约责任；第四，对于中介费，是反诉原告违约在先导致，因此应当由反诉原告支付相应的中介费。第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司针对反诉请求陈述，对于诉讼请求无异议。在不违背国家相关的法律法规的规定前提下，第三人已经促成了房屋买卖合同。在签订完合同之后，第三人多次组织反诉原告与被告进行约谈，商量贷款的事宜，第三人已经履行完毕所有的居间义务。综上，居间人应当收取相应的居间费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强针对本诉请求向本院提交了如下证据：1.房屋买卖合同；2.收据；3.中国银行交易明细、农村信用社账户流水明细表。被告（反诉原告）龚海林、罗燕针对其本诉辩解未向本院提交证据。被告（反诉原告）龚海林、罗燕针对反诉请求向本院提交以下证据：1.龚海林、罗燕身份证及结婚证复印件；2.企业信用信息公示报告；3.《房屋买卖合同》；4.收款收据。原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强针对反诉辩解未向本院提交证据。第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司未向本院提交证据。当事人对双方提交的证据无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强针对本诉请求提交的证据1证实了双方签订《房屋买卖合同》，本院予以采信；证据2证实了原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强支付50000元定金的事实，本院予以采信；证据3无法证实原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强支付80000元房款的情况，本云不予采信。被告（反诉原告）龚海林、罗燕针对其反诉请求提交的证据1、2证实了二被告及第三人基本信息情况，本院予以采信；证据3与原告提交的证据1一致，本院予以采信；证据4证实了第三人出具交房过户保证金收款收据，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：原告（反诉被告）倪开银（乙方）经第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司（丙方）居间介绍与被告（反诉原告）龚海林、罗燕（甲方）于2020年5月16日签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于楚雄市茶花大道609世纪花园和瑞苑小区15幢1单元-101室（产权号：云（20**）楚雄市不动产权第0017610号，建筑面积132.06㎡）出售给乙方；房屋成交价格400000元；定金支付：1、签订本合同时，甲方自愿将与房屋合法销售的相应证明文件交由丙方代为保管。2、签订本合同时，乙方交付购房定金50000元，该定金保管方式为：定金的50%暂由甲方委托丙方保管，至交易完成，丙方扣除中介服务费后剩余部分作为部分房款付给甲方。甲乙双方均认可定金罚则的有效性。付款方式为按揭贷款，在2020年5月16日之前，乙方将首付款50000元交给甲方；在2020年5月30日之前，乙方将第二次房款80000元交给甲方；剩余房款270000元由乙方贷款银行支付给甲方，若银行实际放款额不够支付房款，则由乙方补足差额。因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担相应责任。甲乙双方约定于2020年5月25日16:00前办理房屋产权证过户手续。乙方同意于2020年5月16日前向丙方支付中介服务费8000元；甲乙双方约定于2020年7月30日前交房；甲方委托丙方保管的购房定金的50%作为交房保证金25000元，由丙方代为保管，待交房手续办理完毕将相关费用结清后退还甲方。若甲方未结清该房屋的上述相关费用，则甲方同意乙方有权要求丙方在交房保证金中扣除，若交房保证金不足以抵扣上述相关费用，则甲方负责补加差额。违约责任：（一）除不可抗力因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；（二）乙方不能按期向甲方付清房款、甲方不按期向乙方交付房屋、甲乙双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日2000元作为补偿，超过15日则视为重大违约，按本合同第九条第（一）款约定处理；（三）本合同签定后，如果发生解约或者违约的，由解约提出方或者违约方向居间方支付全额佣金。合同签订当日，原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强交付购房定金50000元，该费用由被告（反诉原告）龚海林、罗燕保管25000元，由第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司保管25000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）倪开银与被告（反诉原告）龚海林、罗燕，第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司自愿签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，本诉、反诉双方均要求解除合同，对双方要求解除合同的诉请，本院予以支持。原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强诉称其已经支付的50000元定金即是合同中约定支付的首付款50000元，其已经履行支付首付款义务。《房屋买卖合同》中约定需支付50000元定金，在合同签订当日支付50000元首付款，在第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司出具给原告（反诉被告）的收款收据上注明为交房保证金，庭审中，第三人亦陈述在签订合同时已经告知双方定金不等同于首付款。根据合同约定及庭审查明的事实，本案中，原告（反诉被告）所支付的50000元定金不应认定为其应支付的首付款，故原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强在合同签订后未按合同约定支付首付款构成违约，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）龚海林、罗燕返还定金及支付违约金的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条定金原则，对被告（反诉原告）龚海林、罗燕要求不予退还50000元定金的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）倪开银与被告（反诉原告）龚海林、罗燕、第三人楚雄仁鑫房地产经纪有限公司于2020年5月16日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强的其他诉讼请求；三、被告（反诉原告）龚海林、罗燕已经收取的50000元定金不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计650元，由原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强负担（已交）；反诉案件受理费减半收取计900元，由被告（反诉原告）龚海林、罗燕负担338元（已交），由原告（反诉被告）倪开银、罗起凤、倪太强负担562元（未交，限于本判决生效后五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  胡玲娜二〇二〇年十二月三十日书记员  杨 岚