安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0504民初946号原告：赵凡，女，汉族，1993年11月28日出生，住安徽省马鞍山市当涂县。委托诉讼代理人：曹开香，女，汉族，1968年11月20日出生，住安徽省马鞍山市当涂县，系赵凡母亲。委托诉讼代理人：宋晓琼，安徽姑城律师事务所律师。被告：中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区钟鼎悦城**。法定代表人：张玉辉，该公司总经理。被告：中冶置业集团物业服务有限公司，住所地江，住所地江苏省南京市鼓楼区华侨路**v>法定代表人：刘波，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：秦文婧，江苏圣典律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：董涵，江苏圣典律师事务所律师。原告赵凡与被告中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司（下称中冶物业马鞍山分公司）、中冶置业集团物业服务有限公司（下称中冶物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年3月20日立案受理后,依法适用简易程序,于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告赵凡的委托诉讼代理人曹开香、宋晓琼、被告中冶物业马鞍山分公司、中冶物业公司的共同委托诉讼代理人董涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵凡向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋内维护更换费用共计170000元；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，赵凡变更诉讼请求1为判令被告赔偿原告房屋内维护更换费用共计122808.82元（其中鉴定报告中确认的损失71959.82元、衣柜等家具人工费25153元、板材费15500元、乳胶漆和涂料10196元）。事实及理由：原告系马鞍山市雨山区钟鼎悦城小区23栋202室业主,被告系该小区的物业服务企业。被告作为物业服务管理者,负有对物业区域内管理、经营和公共配套设施进行维修、养护,保持房屋、公共配套设施设备的完好,定期安排养护工作,确保功能良好,运行正常等义务。但由于被告管理服务不到位,以致室外公共管道堵塞无法排水,原告楼上住户日常生活废水全部倒灌到原告家中,造成原告屋内家具、地板、电器及装潢受到、地板度的损坏。原告认为，被告未尽管理义务,存在过错,与原告的经济损失存在直接的因果关系,应当赔偿原告的全部经济损失，故原告特向法院提起诉讼,请求依法判如所请。中冶物业马鞍山分公司辩称:一、原告室内经济损失与答辩人无关，答辩人已按《物业服务合约》履行了对小区建筑共用部分的维护、养护和管理职责，不存在任何违约行为。原告发现家中被水淹，水由厨房管道冒出后，通知了答辩人，答辩人随即安排工作人员进场查找原因并解决了问题。对于原因，答辩人已与原告一同勘查室外窨井，发现井内为干燥状态。挖开管道，发现室外下水管道已堵塞无法排水，致管内的水倒灌入原告室内。堵塞部位为排水立管与窨井连接的横向排水管，位置在楼栋与窨井之间的绿地下埋设。对于该段堵塞处，因属于物业管理的公共区域，答辩人已按照《物业服务合约》第四条：“物业公司保持房屋、公共配套设备设施的完好率，定期安排养护工作，确保功能良好，运行正常”的约定，承担了物业管理职责，并履行了相应的义务，不存在任何违反约定的行为。首先，答辩人对小区污水井有定期巡查记录。答辩人每月都会安排检查专员就污水管有无堵塞，污水井盖损坏、破碎，污水井是否满溢等问题进行巡查、清理和维护，若有异常则会记录并进行处理。其次，答辩人也委托第三方马鞍山瑞祥管道工程有限公司就其管理的钟鼎悦城项目的污水井进行清淘维修，并签订了《钟鼎悦城污水井清理合同》。综上，答辩人已按合同约定及法律规定，履行了物业管理职责，不应赔偿原告房屋内维护更换的损失，原告诉讼请求无依据。二、原告未能及时发现其家中管道反水，导致其损失扩大，原告应当对损失的扩大部分承担责任。原告家庭装饰于2018年11月装饰完毕，一直未进驻，因此直至2018年12月16日原告才发现污水满屋，期间间隔一个半月。且反水部位位于原告家中，属于原告的专有部分，答辩人无法进屋查看，也不负有定期维护的义务，自然无从知晓原告家中反水的情况。而原告未及时发现污水由其厨房水池灌入室内，导致损失进一步扩大，原告应对该部分损失承担责任。原告主张该部分责任应当由答辩人承担缺乏事实依据。三、原告未能提供证据证明下水管道堵塞进而导致的房屋反水，是由于答辩人未能履行合同义务导致的。根据鉴定机构出具的《工程造价咨询鉴定初步意见书》的表述，原告家中反水原因为“室外公共管道堵塞”。但鉴定机构并未对室外公共管道堵塞的具体原因作出鉴定。而管道堵塞的原因有很多，如：共用该管道的业主将异物排入、气候变冷导致下水管道油污沉积，甚至原告的不当使用等。而原告未能提供证据证明，下水管道堵塞究竟是由于什么原因导致的。原告主张答辩人应当承担违约责任，缺乏事实依据，不应得到支持。综上所述，答辩人已履行相关物业管理职责，不存在违反相关《物业服务合约》约定的情形，不应承担违约责任。故原告的诉讼请求不能成立，请法庭依法予以驳回。另针对原告变更的诉讼请求，认可鉴定报告中确认的损失，但是对衣柜工价、乳胶漆等损失因原告没有提交相应的证据证明，且没有鉴定机构进行鉴定，原告提出的该部分主张无事实依据，不予认可。中冶物业公司：一、答辩人并非《物业服务合约》的权利义务主体，且其下属分公司已履行物业管理职责，答辩人不应承担原告损失的赔偿责任。（一）答辩人并非《物业服务合约》的权利义务主体。《物业服务合约》由答辩人下属分公司（即被告一）与原告签署，应由分公司履行物业管理职责，答辩人并非物业管理服务合同的权利义务主体，不应对原告损失承担赔偿责任。（二）答辩人下属分公司已经履行了《物业服务合约》的约定义务。答辩人下属分公司每月安排检查专员就污水管有无堵塞，污水井盖损坏、破碎，污水井是否满溢等问题进行巡查、清理和维护，同时委托第三方马鞍山瑞祥管道工程有限公司就污水井进行清淘维修，清淘程度达到百分之七十，及时保证排污畅通。且原告家中被水淹通后，答辩人下属分公司也及时组织了排水，第一时间安排相关人员前往原告家中进行清理与维修。综上，答辩人未与原告签订《物业管理服务合约》，而与原告签订涉案合同的答辩人下属分公司已按合同约定履行物业管理服务职责，答辩人不应赔偿原告房屋内维护更换的损失，原告诉讼请求无依据。二、原告未能及时发现其家中管道反水，导致其损失扩大，原告应当对损失的扩大部分承担责任。原告主张该部分责任应当由答辩人下属分公司承担缺乏事实依据。三、原告未能提供证据证明下水管道堵塞进而导致的房屋反水，是由于答辩人未能履行合同义务导致的。原告主张答辩人应当承担违约责任，缺乏事实依据，不应得到支持。综上所述，答辩人并非《物业服务合约》的权利义务主体，不应承担赔偿损失的责任。故原告的诉讼请求不能成立，请法庭依法予以驳回。另，针对原告变更的诉讼请求，认可鉴定报告中确认的损失，但是对衣柜工价、乳胶漆等损失因原告没有提交相应的证据证明，且没有鉴定机构进行鉴定，原告提出的该部分主张无事实依据，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的身份证复印件、企业查询单打印件、不动产权证书、物业服务管理合同及交费票据复印件、鉴定费发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、室内室外现场照片打印件，具有真实性、合法性、关联性，予以认定；2、室内柜子开裂照片打印件及票据（千年舟饰材产品购货单、大宝漆销货单），达不到原告提出的衣柜家具损失和乳胶漆损失的证明目的；3、鉴定报告、鉴定情况补充说明、工程现场勘查取证单，均系原告申请鉴定评估案涉房屋内损失范围及价值后法院委托有资质的机构依法作出，具有真实性、合法性、关联性，予以认定；4、钟鼎悦城物业服务中心污水井巡查记录表系中冶物业马鞍山分公司单方制定，且赵凡不予认可，本院不予认定；5、《钟鼎悦城污水井清理合同》，达不到其证明目的，本院不予认定；6、被告工作人员清理现场照片，具有真实性、合法性、关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵凡系马鞍山市雨山区钟鼎悦城小区23栋202室业主,中冶物业马鞍山分公司系该小区的物业服务企业。2018年11月，赵凡将上述房屋装修完毕，但未入住。2018年12月左右，因室外排管水堵塞，楼上住户生活污水由钟鼎悦城23栋202室的厨房水池倒灌流入室内，致该房屋内的地板、墙面、厨房地柜、木门等被污水浸泡。后赵凡向中冶物业马鞍山分公司、中冶物业公司索赔未果，以致成讼。在审理过程中，赵凡申请对案涉房屋内的损失范围及价值进行鉴定评估。2020年10月22日，马鞍山兴永工程咨询有限公司出具关于钟鼎悦城23栋202室装饰修复工程造价鉴定报告，报告载明：“我单位于2020年9月28日接受委托，2020年10月10日下午与原被告双方至中鼎悦城23栋202室勘查现场，现场情况如下：1.1.木地板受损，已拆除。1.2.踢脚线受损，已拆除。1.3.客厅、国道墙面受损高度约40cm,窗台以下部分墙面不同程度受污染，修复高度定为90cm；卧室墙面受损高度约35cm，修复高度定为50cm.墙面水迹与原告提供的照片一致。原告方现场提出部分修复后墙面必然存在色差，要求全部铲除重做。我方鉴定人员解释，本鉴定为确认损失范围，上部墙面未受损，没有必要铲除重做。消除色差大不了做一遍面漆。1.4.门套受损4樘，木门重漆3扇。主卧室门下脚开裂，需修复或更换。1.5.厨房地柜门有3扇受损，需更换。原告方现场提出：污水由水池倒灌顺流入地柜，地柜内部也损失，整个，地柜内部也损失且仅更换门，地柜颜色不一。依据初，地柜颜色不一柜内部确实进水受污，地柜内部确实进水受污染严重行了清洁工作。现时隔两年，地柜除3扇门受损，未，地柜除3扇门受损损。更换门后整体做漆，消除色差。以上损失情况物业公司授权代表同意并签字确认。原告方因墙面、木门与地柜受损范围、修复方案有疑义，未签字确认。……本鉴定损失修复价格为71959.82元，具体价格详见《装饰工程鉴定清单》。”2020年12月4日，针对赵凡提出的鉴定报告中存在未包含衣柜等家具人工费、板材费、乳胶漆和涂料费用的问题，马鞍山兴永工程咨询有限公司出具《鉴定情况补充说明》：“1、损失范围确定，2020年10月14日下午，原被告双方同我方造价师到202室实地确认损失范围（详见工程现场勘查取证单）。因原告方现场提出地柜需拆除重做，墙面涂料同修复受损面积、室内涂料存在色差，故未在取证单上签字。现场虽提过衣柜问题，但现场勘查衣柜未受损，原告方也未再坚持。2、涂料单价，鉴定清单第4项为损失范围以外，上部原涂料面，下部受损面修复后与上不原有涂料面存在色差。考虑到家庭装饰实际情况，办公场所墙裙与墙面颜色不一致的由，假装基本不存在色差，故在鉴定稿中上部墙面计取了一遍面漆，单价15元/㎡，含人工材料。受损修复单价32/㎡，含批腻子、底漆、面漆。二者所包含的内容不同。”本院认为：物业服务企业未能履行法律、法规规定以及合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。室外排水管道属于业主共用设备范畴，物业服务企业依法有对其进行维护、管理的义务，中冶物业马鞍山分公司提供的证据不足以证明其尽到了上述义务，故其未能及时对案涉室外排水管道进行管理、维护，导致案涉房屋被污水浸泡，造成损失，应承担相应的违约责任。本案中赵凡新房装修后未立即入住符合常理，其于2018年12月16日发现家中被污水浸泡后即通知物业，不存在未能及时发现家中管道反水导致损失扩大的问题，故中冶物业马鞍山分公司关于赵凡应当对损失的扩大部分承担责任的抗辩，本院不予支持。案涉房屋室内受损范围及价值已经鉴定机构评估确认，赵凡另提出的衣柜等家具人工费25153元、板材费15500元、乳胶漆和涂料10196元的损失，缺乏依据，本院不予支持。故中冶物业马鞍山分公司应当赔偿赵凡经济损失71959.82元。由于中冶物业马鞍山分公司不具有法人资格，其民事责任由中冶物业公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、中冶置业集团物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付赵凡经济损失71959.82元；二、驳回赵凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378元（已减半收取），鉴定评估费10000元，合计11378元，由赵凡负担578元，中冶置业集团物业服务有限公司负担10800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  潘姝二〇二〇年十二月二十八日法官助理郑小娜书记员贾赟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。