苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初3176号原告：中国人民解放军32230部队，住所地江苏省南京市雨花台区武宁路**。负责人：鲁培和，该部队部队长。委托诉讼代理人：李良燕、王政，北京市惠诚(苏州)律师事务所律师。被告：苏州碧水香枫文化旅游开发有限公司，，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇渔洋街**9-1001法定代表人：叶树清，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫志林、葛娴，江苏百年英豪律师事务所律师。被告：上海港驰桥梁工程有限公司，住，住所地上海市奉贤区奉城镇头桥中路******/div>法定代表人：丁超。原告中国人民解放军32230部队（以下简称32230部队）诉被告苏州碧水香枫文化旅游开发有限公司（以下简称碧水香枫公司）、上海港驰桥梁工程有限公司（以下简称港驰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法由审判员史华松适用简易程序进行审理，后因工作原因调整为由审判员杜荣尚审理，并依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告32230部队的委托诉讼代理人李良燕，被告碧水香枫公司的委托诉讼代理人莫志林到庭参加诉讼，被告港驰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告32230部队向本院提出诉讼请求：一、确认《苏州新营区西侧地块使用协议书》中约定的年租金自2018年12月1日起变更为每年2365000元，每5年递增7.5%，直至2033年11月30日；二、被告碧水香枫公司支付其2018年5月1日起至2018年12月31日止的租金1480416.66元及该款自2019年1月1日起至实际清偿之日止、按日万分之五的标准计算的违约金；三、被告港驰公司对被告碧水香枫公司的上述付款义务承担连带清偿责任。被告碧水香枫公司辩称，一、就本案被告承租的土地，原告至今未取得土地使用权证，权属不明，土地使用权的范围不清。被告实际接受使用土地的面积只有55.3亩，因此租金应该按照实际使用的土地面积支付。根据测算，2018年5月1日至2018年12月31日的租金是458786元。且原告主张的违约金过高。二、原告的第一项诉讼请求无事实和法律依据，即便按照协议书约定，租金也应从2021年6月1日开始调整，面积应是55.3亩。三、原告要求其承担主给付义务，被告港驰公司承担连带清偿责任无法律依据，应由被告港驰公司承担主给付义务，其承担连带清偿责任。被告港驰公司未作答辩。经本院审理认定事实如下：本院曾于2018年5月17日立案受理中国人民解放军73916部队（以下简称73916部队，与本案原告32230部队是同一主体）与港驰公司、碧水香枫公司土地租赁合同纠纷一案【案号（2018）苏0506民初4104号】，该案中73916部队提出诉讼主张：1、港驰公司支付截至2018年4月30日的租金3731615元并支付自从2017年9月29日起按每日千分之五计算至实际付款之日止的违约金。2、碧水香枫公司对港驰公司的上述欠款及违约金承担连带清偿责任。本院于2019年4月11日作出（2018）苏0506民初4104号民事判决书，判决：一、港驰公司支付73916部队截至2018年4月30日的租金2883081.66元及相应的违约金（其中1966415元自2018年1月1日起算，916666.66元2018年5月1日起算，均按每日万分之五计算至实际付款之日）。二、碧水香枫公司对上述第一项付款义务承担连带清偿责任。该民事判决书已发生法律效力。本案及（2018）苏0506民初4104号生效民事判决书已查明，2013年12月5日，73916部队（甲方）与港驰公司（乙方）、碧水香枫公司（丙方）签订《苏州新营区西侧地块使用协议书》，主要内容为：乙方通过竞价获得甲方所属位于苏州市吴中区亩土地的经营使用权，经营使用期限为18年，建设期为2年，在许可期限内经营商业商务、办公及配套接待等项目，乙方出资设立的项目管理公司即丙方并委托其负责该项目的建设和经营，今后与甲方的合同及协议可由丙方签订。为切实保护各方权益，利于该地块的使用管理，依据军队和地方有关法律法规，经平等友好协商达成如下协议：……。第三条协议期限和使用费缴纳：本协议使用期限包括项目建设期2年和经营期18年，共计20年，经营期合同5年一签，使用费每5年递增5%，建设期间乙方正常支付使用费，项目准备期为土地交付之日起至建设方案经甲方书面批准之日；乙方中标价为每年使用费1280000元，单价为12370元/亩。1、建设期限和使用费缴纳：乙方建设期共24个月，自2013年12月1日起至2015年11月30日止，具体时间自甲方书面批复乙方建设方案之日起算，……，建设期内甲方每月25日前收取乙方下个月使用费，先付后用、按月支付……。2、经营期限和使用费缴纳：乙方经营期共18年，自2015年12月1日起至2033年11月30日止，甲乙双方每3年签订一份《军队房地产租赁合同》，与本协议共同生效，使用费每5年递增5%；自2013年12月1日起至2018年11月30日止（包括项目准备期和建设期）即前5年的使用费为1280000元/年，第6年至第10年使用费按第5年年使用费标准递增5%，即1344000元/年，第11年至第15年使用费按第10年末使用费标准递增5%，即1411200元/年，第16年至第20年年使用费按第15年末租金标准递增5%，即1481760元/年。使用费先付后用，按月结算，乙方于每月25日前将下月使用费交付至甲方账户。……。第八条：违约责任：……。（二）乙方违约责任：……。2、乙方逾期交付使用费及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费的千分之五向乙方收取违约金；……。（三）丙方违约责任：丙方按照乙方授权和委托承担本协议项下乙方的责任和义务，并与乙方连带承担违约责任及一切损失。该案审理中，73916部队与碧水香枫公司确认案涉土地已于2013年11月30日即行交付。另查明，2016年4月1日，原、被告（甲方为73916部队，乙方为港驰公司，丙方为碧水香枫公司）签订《协议书》约定，为妥善处理苏州新营区西侧地块103.5亩租赁项目关于4号楼建设行为终止问题，恢复部队正常秩序，依据国家和军队相关法律法规及2016年1月16日三方协商一致意见，经部队集体研究决定，签订本协议。其中第六条约定：关于超面积建设问题，根据军区纪委检查组意见以及实际超建面积数量，由原年租金1280000元调整至年租金2200000元，每5年涨幅7.5%，起算时间为2016年6月1日。（2018）苏0506民初4104号生效民事判决书第14页内容已明确认定，租金从2016年6月1日起从1280000元/年调整至2200000元/年。又查明，2019年11月26日，原告（甲方）、融通地产（江苏）有限责任公司（乙方，以下简称融通地产公司）与被告碧水香枫公司（丙方）签订《军队房地产代管运营协议》（以下简称《代管运营协议》），约定2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。丙方向甲方提出，其不是原协议约定的唯一责任主体，鉴于2015年初苏州市政府干预该项目建设，责令停工，实际造成项目建设期延长、消防报验手续无法办理等后果，目前处于非正常经营状态，根据其经济承受能力等综合因素，暂按2013年12月5日签署的协议租金标准（128万元）和递增比例缴纳租金，其差额部分由甲乙方与港驰公司通过司法程序解决并执行。再查明，本院（2018）苏0506民初4104号土地租赁合同纠纷一案审理中，原告确认，2016年4月1日《协议书》的理解是从2016年6月1日开始计算5年，下次调整时间为2021年。还查明，两被告未向原告支付过涉讼2018年5月1日以来的租金。以上事实，有原告提供的《苏州新营区西侧地块使用协议书》、73916部队苏州新营区西侧地块交接书、《协议书》、（2018）苏0506民初4104号生效民事判决书、《军队房地产代管运营协议》、经费明细账，被告碧水香枫公司提供的《军队房地产兑换合同》、渔洋街项目规划总平面图、苏州金山北路营区交接书及本院调取的（2018）苏0506民初4104号质证笔录、本案庭审笔录等予以证实。本院认为，根据原告与两被告于2016年4月1日签订的《协议书》约定，根据实际超建面积数量等因素，租金标准由原年租金1280000元调整至年租金2200000元，每5年涨幅7.5%，起算时间为2016年6月1日。（2018）苏0506民初4104号生效民事判决书已认定，租金从2016年6月1日起从1280000元/年调整至2200000元/年，在该案中，原告已清晰地确认，2016年4月1日《协议书》的理解是从2016年6月1日开始计算5年，下次调整时间为2021年，这与被告港驰公司在该案中的意见以及被告碧水香枫公司在本案中的理解是完全一致的，现原告在本案中又改称并主张租金自2018年12月1日起即调整变更为每年2365000元，违反了禁反言原则，本院不予支持。故原告要求确认《苏州新营区西侧地块使用协议书》中约定的年租金自2018年12月1日起变更为每年2365000元，每5年递增7.5%，直至2033年11月30日的诉讼请求不符合当事人之间的约定，本院仅能确认《苏州新营区西侧地块使用协议书》中约定的年租金自2021年6月1日起变更为每年2365000元，每5年递增7.5%，直至2033年11月30日（原告要求进行确认）。另原告又通过《代管运营协议》与被告碧水香枫公司约定，根据项目建设期延长、消防报验手续无法办理、目前处于非正常经营状态及被告碧水香枫公司经济承受能力等综合因素，暂按2013年12月5日签署的协议租金标准（128万元）和递增比例缴纳租金，其差额部分由原告、融通地产公司与港驰公司通过司法程序解决并执行。基于《代管运营协议》的上述约定，本院确定的前述“《苏州新营区西侧地块使用协议书》中约定的年租金自2021年6月1日起变更为每年2365000元，每5年递增7.5%”的内容只能约束被告港驰公司，不能约束被告碧水香枫公司。关于本案欠付租金金额，本院（2018）苏0506民初4104号民事判决书已处理了截至2018年4月30日的租金问题，就原告在本案中主张的2018年5月1日起至2018年12月31日止的租金，根据原告与两被告《协议书》的约定，年租金标准为每年2200000元，故本案所涉8个月租金共计1466667元。关于本案的责任主体和责任形式问题，根据《代管运营协议》的内容判断，本案所涉仍为2018年度的欠付租金，并未涉及2019年1月1日以后的租金，尚不能由被告碧水香枫公司承担直接给付义务，被告碧水香枫公司仍应按（2018）苏0506民初4104号生效民事判决书确定的方式对被告港驰公司的相应债务承担连带清偿责任，连带清偿责任的范围由于本案所涉债务是2019年1月1日之前的债务，尚不受《代管运营协议》相关约定的影响，故被告碧水香枫公司承担连带清偿责任的范围与被告港驰公司的责任范围一致。关于违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定为年利率7.5%。结合当事人之间约定的租金支付的时间节点，两被告已构成违约，被告港驰公司应支付原告2018年5月1日起至2018年12月31日止的租金1466667元及该款自2019年1月1日起至实际清偿之日止、按照年利率7.5%计算的违约金；被告碧水香枫公司对被告港驰公司上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、《苏州新营区西侧地块使用协议书》中约定的年租金自2021年6月1日起变更为每年2365000元，每5年递增7.5%，直至2033年11月30日。（约束被告上海港驰桥梁工程有限公司）二、被告上海港驰桥梁工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军32230部队自2018年5月1日起至2018年12月31日止的租金人民币1466667元及该款自2019年1月1日起至实际清偿之日止、按照年利率7.5%计算的违约金。三、被告苏州碧水香枫文化旅游开发有限公司对被告上海港驰桥梁工程有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18124元、公告费600元，以上合计人民币18724元，由原告中国人民解放军32230部队负担124元，被告上海港驰桥梁工程有限公司、苏州碧水香枫文化旅游开发有限公司共同负担18600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  郭瑞燕人民陪审员  陆黎明二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  计皓旻书 记 员  王 亭