河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民初47号 原告：张家口市食品公司，住所地张家口市桥**东苑北街**。 法定代表人：刘晓亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贠明猛，河北震河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常青，女，1978年12月18日出生，汉族，住张家口市桥**。 被告：张家口市方正房地产开发有限责任公司，，住所地张家口市桥**胜利北路**容辰庄园（**）城市综合体商业区**楼**** 法定代表人：段海寰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李士德，河北环都律师事务所律师。 原告张家口市食品公司（以下简称食品公司）与被告张家口市方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告食品公司的委托诉讼代理人贠明猛、常青，被告方正房地产公司的委托诉讼代理人李士德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告食品公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同约定向原告交付3000平米回迁安置商业用房（金额暂定为6000万元），并为原告办理该3000平米房屋及分摊的土地使用权的不动产登记手续。2、判令被告给付原告2014年10月27日之前的延迟交付房屋违约金100万元。3、判令被告从2015年9月16日起按照每天5000元标准给付原告延迟交付房屋违约金直至实际交付房屋之日止（截止起诉之日违约金暂定8670000元）。4、本案诉讼费用，保全费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年6月28日签署协议书，该协议第五条约定：甲方（被告）在新建商业街中，按照规划要求和商业功能划分需要，自开工之日两年内无偿为乙方（原告）提供3000平米的回迁安置商业用房，该商业用房坐落在胜利北路，临街为三层，其中地下一层，地上一，地上**，**00平方米。房屋所有权及其分摊的土地使用权由甲方为乙方办理确权手续，确权所需的相关费用由乙方承担。协议签署后，原告开始履行合同义务。2011年6月27日双方就该协议达成的补充协议第4条载明：甲方同意在容辰庄园东区项目中二年为还建期，计时为动工之日。标准为发售商业用房统一标准。第5条载明：还建商业用房每晚交付一个月，支付10万元违约金。按月支付。以上两协议签署后，原告履行了全部合同义务，但被告迟迟未能向原告交付房屋，双方为解决相关问题于2014年10月27日再次达成补充协议书，补充协议书第二条约定：商业用房总建筑面积3000平方米：位置为容辰东区临建国路住宅楼1号楼和3号楼之间商业用房。其中地上一层1000平米，地上二，地上**1000平米，地下**1000平方米实测为准，但误差不得超过5%，如超过3000平方米，按每平方米5000元收取房款，如不足3000平方米，按每平方米5000元退给乙方房款：朝向为临建国路；外立面按容辰东区临建国路商业统一标准。内部为毛坯交房标准。交房时间为2015年9月15日，如晚交工一日罚款每日5000元。补充协议签署后，原告多次通过函件催促被告履行合同义务，但截至起诉之日虽然双方约定的无偿还建的商业用房已经建成，被告始终未向原告交付。原告认为原被告双方之间所签署的协议书及补充协议均为双方真实意思表达，合法有效。合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，被告方迟延履行合同义务，理应承担继续履行以及赔偿违约金的相关义务，原告在多次催促被告无果的情况下，为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判令被告依照合同约定向原告交付3000平米回迁安置商业用房（金额暂定为6000万元），并为原告办理该3000平米房屋及分摊的土地使用权的不动产登记手续;判令被告给付原告从2015年9月16日起按照每天5000元标准给付原告延迟交付方房屋之日止（截止起诉之日违约金暂定867万元）；本案诉讼费用，保全费用由被告承担。 被告方正房地产公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的三份协议书均系无效协议。首先，答辩人与被答辩人于2010年6月28日签订的《协议书》载明：为保证企业顺利实施搬迁，根据企业搬迁成本,搬迁购置土地及建立新厂所需，根据测算土地与地上建筑物补偿总价款人民币5827.5万元，相关税费由被答辩人承担。被答辩人食品公司于2010年8月31日前搬迁腾空（除冷库外），2011年5月31日前将冷库交付。同时答辩人于开工之日两年内无偿为被答辩人提供3000平方米回迁安置商业用房。后双方于2011年6月27日签订《协议书》一份，于2014年10月27日签订《补充协议书》一份。该二份补充协议均是对2010年6月28日签订的协议书当中部分条款的变更及补充，系原协议的补充协议。从上诉三份协议的内容可知，双方签订的《协议书》属于房屋拆迁安置补偿性质，且本案被答辩人主张的诉讼案由同样为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。可见，双方对上述协议的性质并无异议。因被答辩人系国有企业其厂区所占用土地性质为国有土地，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”之规定，只有国家行政机关及国家行政机关委托的房屋征收实施单位可以从事房屋征收与补偿工作。本案答辩人不属于国家行政单位或国家行政机关委托的房屋征收实施单位，不具备拆迁安置的主体资格。故，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，答辩人与被答辩人签订的三份协议书因违反法律行政法规的强制性规定而无效。进而，被答辩人主张要求答辩人向其交付回迁安置商业用房及支付违约金无事实及法律依据。其次，被答辩人的诉求已违反我国民事法律关系的公平原则。答辩人通过公开竞拍取得案涉土地的使用权，按照约定答辩人已向国土资源部门交纳了土地出让金人民币6993万元，国土资源部门应将符合净地标准的土地使用权交付答辩人。现被答辩人诉求按照案涉协议无偿再给被答辩人提供3000平米回迁安置商业用房的话，答辩人不仅支付了土地出让金，还要额外在交付3000平米的商业用房。就3000平米的商业用房被答辩人自行估值为人民币6000万元（被答辩人在诉状中确定）。也就是说，如果被答辩人的诉求成立，答辩人是以双倍的市场价格取得土地使用权。不仅违反国有土地使用权的交易方式，更有违国有土地出让管理规定，扰乱市场秩序。综上，答辩人认为，案涉协议违反强制性法律规定，依法应认定无效。二、假设答辩人应向被答辩人交付商业房，但答辩人也不具有向被答辩人支付违约金的义务。首先，按照双方于2010年6月28日签订的《协议书》第一条约，根据测算土地与地上建筑物补偿总价款为人民币5827.5万元，相关税费由乙方承担。因此，对于土地出让事宜产生的税费应由被答辩人承担。案涉土地的契税为人民币2797200元。因此，被答辩人应向答辩人支付该税金。其次，按照双方于2014年10月27日签订的《补充协议书》第一条：“甲方已付乙方搬迁停产临时过渡费350万元，因双方在履约过程中乙方有未履约的过程中乙方有未履约的情况，故乙方退还甲方180万元”。因此，被答辩人应向答辩人退还180万元。截止目前，被答辩人仍然未向答辩人支付上述二笔款项。另，案涉3号商业房经测绘为3105.18平米，按照双方协议约定，被答辩人应支付答辩人超出3000平米房屋后的105.18平米的房款。此外，因被答辩人向张家口香楼餐饮有限公司借款1000万元，答辩人为被答辩人承担连带还款责任。目前，上述借款案件已经桥东区人民法院判决并生效，被答辩人应当偿还张家口香楼餐饮有限公司的借款1000万元及利息，答辩人就借款本息承担连带还款责任。因此，如果被答辩人承担相应保证责任后，被答辩人应向答辩人偿还上述款项。又因上述借款事宜，张家口市桥东区人民法院已于2020年1月6日将3号商业楼予以查封，因此，目前答辩人无法向被答辩人交付上述房屋。再次，案涉商业用房至今未能交付并非答辩人原因造成。第一、案涉容辰庄园东区项目系2010年“三年大变样”时期的重点开发项目。在当时特定的历史条件下，该项目工程建设可采取“先上车后补票”的政策。这是张家口市人民及被答辩人众所周知的实际情况。然而，在完成全部项目征地开始进行施工建设时即2015年后，相关职能部门要求按照规定开发程序实施项目建设。为此，答辩人无奈之下，只能按照相关审批要求，逐步补办相关证照。第二、案涉项目于2018年6月22日经张家口市桥东区政府出具的东政字（2018）201号，《关于容辰庄园东区项目的情况说明》列入张家口市解决房地产遗留问题范围。在2019年2月21日，张家口市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室会议纪要张市解遗字（2019）1号第五项，“经集体研究决定，鉴于该项目所涉土地灭籍工作已经完成，市自然资源和规划局按解遗程序办理不动产登记手续。”根据该会议纪要可知，案涉项目属于历史遗留问题，相关的证照于2019年2月才开始被获批办理。直到2020年7月，桥东区政府仍在向市房地产遗留问题解决领导小组办公室请示，肯请协调各部门尽快为容辰东区项目办理相关证照。因此，案涉商业用房至今未能完成竣工验收，未能达到交付条件，并非答辩人导致，亦并非答辩人存在违约情形。因此，被答辩人诉求要求答辩人支付违约金的主张不应得到支持。第三、案涉项目于2013年进行输电线路敷设、2016年进行电缆改造。2018年3月至4月、2019年6月至9月进行电缆沟改造、供电线缆切割入地。因上述工程均为市政公共设施的建设与改造，答辩人所经营的房地产开发项目建设必须让路公共设施的建设与改造。也就是说需要等待输电线路敷设、电缆改造完成后方可进行。这些都是影响答辩人施工的不可抗力因素。综上，答辩人认为，涉案协议违反我国的强制性法律规定，依法应确认无效。答辩人不具有交付商业用房并承担违约金的合同义务，依法应当驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告向法院提交的证据有证1、2010年6月28日协议书，拟证明签署时间2010年6月28日，被告援引的国有土地房屋征收条例颁布于2011年1月21日，当时尚未生效。当时生效的法律规范是城市房屋拆迁管理条例，该条例的第13条明确说明拆迁人与被拆迁人可以达成安置补偿协议，双方签署的协议是合法有效的。且根据最高院审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的解释第十二条，涉及到国有土地使用权的这类协议，起诉前有批准权的人民政府已经同意转让，并且受让方办理出让手续的，双方签署的合同应当按照补偿性质处理。无偿建3000平米商业用房，办理房屋及其分摊土地的确权手续系被告方的合同义务。证2、2011年6月27日协议书，拟证明协议第四条载明了交付的时间，第五条载明了延迟交付的约定。双方补充协议约定被告方迟延交付商业用房应当承担违约责任。证3、2014年10月27日补充协议书，拟证明原、被告双方就无偿还建商业用房的位置，面积，面积误差，朝向的相关约定，并且对延迟交付的违约责任进行了约定。协议的第二条的第七项，证实交付房屋时间为2015年9月15日，晚交一日罚金5000元。证4、东重字（2011）3号会议纪要，证5、原告与被告款项往来统计表及对应的收据和汇兑凭证，两份证据拟证明我方按照约定向被告支付了土地成交额超出的款项960.14万元。证6、张家口市国土资源局国有建设用地使用权出让公告及成交确认书，拟证明张家口市食品公司履行了合同义务，搬迁腾空相关土地和建筑，办理土地和地上建筑物的移交手续，被告按照双方合同约定的方式取得土地使用权，进行房地产开发，实现了其合同目的。被告取得土地使用权的方式系双方按照法律规定进行的约定，完全合法有效，被告实现了其合同目的。证7、被告承诺还建商业用房图纸19张，拟证明按照双方约定，被告应当向原告交付符合图纸要求的商业用房。现在还建的商业用房其面积为3102.27平方米（图纸三），被告向我方交付相关图纸，双方对还建的商业用房进行了明确的约定，现在还建的建筑属于地下一层地上三层，还建的建筑与图纸是完全一致的，该房屋已经具备了交付条件。证8、原、被告双方往来函件8份，拟证明我方向被告多次催促要求其交房，被告始终未能履行交付无偿还建的商业用房合同义务，构成违约。证9、已建成的无偿还建商业用房照片5张，拟证明双方约定的无偿还建商业用房已经建成，具备交付条件。 被告的质证意见认为，对证1、证2、证3真实性、关联性无异议，合法性、证明目的有异议，我方认为合同签订时即使使用当时的城市房屋拆迁管理条例的规定，那么按照该条例规定拆迁人是指取得房屋许可证的单位，而本案的被告并没有取得拆迁许可证，因此不具备拆迁人的主体资格，因此与原告签订的相关的协议，因主体资质不合法而应归于无效。三份协议不能支持原告的诉求主张。关于违约金三份协议是在最后一份协议当中第一条明确进行了约定，因双方在履约过程中均有未履约的情况故乙方退还甲方180万元，原告所主张的诉求第二项是缺乏事实依据的。补充协议的约定原告当庭陈述的事实有误，按照第二项约定商业用房3000平方米是指地上一层、二层和地下一层。按照第一份协议书约定土地及地上建筑物补偿款5827.5万元已经全部支付完毕，原告主张进行安置补偿缺乏法律依据，且被告依法不应承担无偿交付房屋的义务。对证4真实性无异议，被告已经向原告支付了350万元。证5无异议，原告已经实际给付8101400元。证6三性无异议，证明目的有异议，土地是经过了招拍挂，但土地不是净地，虽然进行了土地的挂牌出让，但并不具备施工建设的条件，因为当时土地并没有全部腾空。证7图纸的面积与我方掌握的面积有出入，我方掌握的面积3105.18平方米，原告提供的面积3102.27平方米。证8真实性无异议，证明目的有异议。证9证明目的不认可，客观事实认可，但不具备交付的条件，没有竣工验收。 被告向法院提交的证据有第一组证据：证1、2010年6月28日协议书一份，拟证明原、被告双方于2010年6月28日签订协议书，双方约定原告对被告名下的土地及建筑物进行征迁补偿，原告向被告支付征迁补偿费用5827.5万元，相关税费由原告承担。如返还土地出让金超出该款项的，原告向被告返还超出部分。证2、2011年6月27日协议书一份，拟证明原告应向被告支付原协议中土地成交额超出款项960.14万元。证3、2014年10月27日补充协议书一份，拟证明双方就上述两份协议中约定的部分条款进行了变更。上述两份协议履行过程中所涉款项进行了结算，原告存在的违约情况进行了确认，最终认定原告应退还被告180万元。第二组证据，证4、成交确认书一份、张市东国用（2011）第019号不动产权证书一份，编号为张出让2010-117号国有建设用地使用权出让合同一份，国有土地出让金专用票据4张，银行付款单据5张，拟证明1、被告通过竞拍方式依法取得编号为2010-17地块的国有建设用地使用权，该出让土地面积为25900.75平方米（折合38.85亩），该土地的用途为商业用地和二类居住用地；拟证明2、被告与张家口市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，出让土地位于张家口市桥东区胜利北路东侧，面积为25901平方米，出让价为69930000元。拟证明3、被告已支付上述土地出让金。证5、挂牌成交确认书一份，张市东国用（2013）第021号不动产权证书一份，编号为张出让2013-016号国有建设用地使用权出让合同一份，拟证明被告通过竞拍方式依法取得编号为2012-12地块的国有建设用地使用权，该出让土地面积为20125.15平方米（30.19亩），该土地的用途为商业用地；被告与张家口市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，出让土地位于张家口市桥东区胜利北路东侧，面积为20125平方米，出让价为108080200元。证6、挂牌成交确认书一份，张市东国用（2013）第009号不动产权证书一份，编号为张出让2013-034号国有建设用地使用权出让合同一份，拟证明被告通过竞拍方式依法取得编号为2013-08地块的国有建设用地使用权，该出让土地面积为9593.76平方米（14.39亩），该土地的用途为商业用地；被告与张家口市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，出让土地位于张家口市桥东区胜利北路东侧，面积为9594平方米，出让价为51516200元。证7、挂牌成交确认书一份，冀（2018）张家口市不动产权第××号不动产权证书一份，编号为张出让2014-059号国有建设用地使用权出让合同一份，国有土地出让金专用票据4张，拟证明被告通过竞拍方式依法取得编号为2013-83地块的国有建设用地使用权，该出让土地面积为54058.55平方米（81.09亩），该土地的用途为二类居住用地；被告与张家口市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，出让土地位于张家口市桥东区胜利北路东侧，面积为54059平方米，出让价为324806000元。被告已支付土地出让金。证8、挂牌成交确认书一份，冀（2019）张家口市不动产权第××号不动产权证书一份，编号为张出让2014-032号国有建设用地使用权出让合同一份，国有土地出让金专用票据4张，拟证明被告通过竞拍方式依法取得编号为2015-033地块的国有建设用地使用权，该出让土地面积为11679.63平方米（17.52亩），该土地的用途为二类居住用地；被告与张家口市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，出让土地位于张家口市桥东区胜利北路东侧，面积为11679.63平方米，出让价为70595100元。第三组证据，证9、张家口市城市管理行政执法局行政处罚决定书，张城罚字（2015）第13号一份，拟证明为推进建设容辰庄园综合体二期项目（包括案涉3号商业楼）在未取得建设工程规划许可证的情况下，被告开工建设。2015年，3号商业楼地基基础完工。同时证明容辰庄园东区项目为张家口市中心城区重点工程。被告以牺牲巨大利益的情况下，为我市就业及城市形象建设工程作出巨大贡献。更为重要的是，由于政策原因，小学土地手续的办理影响了该项目的整体手续的办理进度。结合以上情况可证明，被告一直在积极履行还建义务，但由于政府政策原因导致无法办理土地手续，致使无法办理相应的建设手续。证10、张家口市桥东区人民政府关于容辰庄园东区项目的情况说明东证字（2018）201号一份，张家口市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室会议纪要（张市解遗字（2019）1号一份），张家口市桥东区人民政府关于解决容辰庄园东区二期项目遗留问题的意见（东政字函（2020）116号一份），拟证明容辰东区项目属于张家口市解决房地产遗留问题。2018年6月桥东区人民政府向市审批局出具情况说明，请市审批局支持被告办理相关手续。2019年2月在市政府工作专班会议室，市自然资源和规划局、市审批局等相关单位经集体研究决定要求市自然规划局按解遗程序办理不动产登记手续。在经被告多次向桥东区政府请求沟通后，在2020年7月，桥东区人民政府向市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室请示，恳请解决容辰庄园东区项目（包括3号商业楼）建议市解遗办协调相关部门补办规划许可证、施工许可证、及各项竣工验收手续。无法对房屋进行交付。证11、张家口市桥东区人民政府关于容辰庄园东区改造项目电缆入地的函（东证字（2016）130号）一份，情况说明一份，拟证明容辰庄园东区城市综合体项目位于桥东区之间，建国路地上有架空供电线路，导致被告未能施工；桥东区容辰东区城市综合体项目工程于2018年3月20日开工，2018年4月18日竣工，2019年6月20日至2019年9月5日供电线缆切割入地。只有当该工程完工后，被告才能继续施工建设。证12、（2020）冀0702财保2号裁定书，查封公告，（2020）冀0702民初292号民事判决书一份，拟证明原告向张家口香楼餐饮有限公司借款1000万元，被告为食品公司承担连带保证责任。张家口香楼餐饮有限公司已将案涉3号商业楼保全查封。第四组证据，证13、税收通用缴款书一张，拟证明就案涉土地使用权缴纳契税2797200元，原告应承担该笔费用。证14、房产测绘报告一份，拟证明案涉3号商业楼经张家口市北方房产测绘服务中心测绘，面积为3105.18平方米，如需交付案涉房产，原告应支付超出3000平方米部分的房款。 原告的质证意见认为对第一组证据的真实性无异议，被告主张的5827.5万元已经向我方支付不是事实，我方未收到相关款项。960.14万元我方已经完成支付，对于按照协议约定应退还被告的180万元，由于被告延迟交付房屋所产生的违约金已经高达1011万元，我方没有义务支付其180万元。双方协议约定乙方原厂区已列入2010年主城区重点开发项目由甲方负责进行实施，甲方实际就是拆迁人，双方签署的协议是合法有效的。对第二组证据中证4真实性无异议，该组证据证实被告已经通过双方约定的合法方式取得了土地使用权，实现了合同目的。证5、6、7、8真实性无异议，以上证据与本案无关联性，以上证明无法证实被告延迟交房具有合理理由。对第三组证据中证9真实性无异议，与本案无关联性。证10关于解决容辰庄园东遗留问题的意见中与我方还建的商业楼同步建设的8号住宅楼、2号商业楼及小学都最迟于2018年10月投入使用，而被告始终未向我方交付房屋，构成违约。证10中其他证据真实性无异议，但与本案无关联性，无法达成被告的证明目的。证11真实性无异议，但与本案无关联性。证12真实性无异议，正是由于被告严重违约，长达9年时间，延迟交付房屋，导致我方无力向香楼餐饮偿还借款。该证据证实了由于被告违约，导致我方遭受重大损失。企业严重经营困难。如不及时解决相关争议可能形成社会稳定事件。证13无法确认该税款与所争议的还建商业用房存在关联关系，不予认可。证14说明该房屋已经按照规定完成实际测绘，具备交付条件。 本院经审理查明如下事实，2010年按照市委、市政府关于加快城市建设，实现“三年大变样”的各项工作部署和要求，市政府将原告食品公司的厂区列入2009年主城区工业企业搬迁计划（政字【2009】52号），原告食品公司的厂区列入2010年市主城区重点区域开发项目，由被告方正房地产公司负责实施。为此，原、被告于2010年6月28日签订《协议书》，协议约定，按照市委、市政府关于加快城市建设，实现“三年大变样”的各项工作部署和要求，乙方（原告）原厂区已列入2010年市主城区重点区域开发项目，由甲方（被告）负责实施。市政府已将乙方列入2009年主城区工业企业搬迁计划（政字【2009】52号），要求乙方依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，遵循依法依规、互利互惠、诚实信用、平等协商以及双赢的原则，就厂区地上建筑物所有权及着附土地转让协议如下：一、乙方同意根据《张家口市2009年主城区工业企业搬迁实施方案》的通知，组织实施搬迁。为保证企业顺利实施搬迁，根据企业搬迁成本、搬迁购置土地及建立新厂所需，根据测算土地与地上建筑物补偿总价款为人民币5827.5万元，相关税费由乙方承担。为保证项目顺利实施，从签订本协议3日内甲方向乙方预付1000万元；8月31日再付900万元。2010年12月31日前再付2000万元；二、甲、乙双方密切配合，通过市国土局收回土地使用权及腾空的地上建筑物，对本宗土地进行招拍挂出让，乙方同意在2010年8月31日前（除冷库外）搬迁腾空，并办理土地与地上建筑物的移交手续。冷库待新冷库建成后，及时移交，最迟不超过2011年5月31日；三、企业按期搬迁腾空后，2011年5月31日前甲方再支付乙方600万元，其余款移交手续办理完毕后甲方一次性支付给乙方，如返还的出让金不足支付甲，乙双方协议款项，不足部分由甲方负担；如返还的出让金超出支付甲、乙双方协议款项，由乙方返还甲方，或在为乙方提供3000平方米回迁安置商业用房中扣除相应面积；四、如果甲方未能取得该宗土地，乙方返还甲方前期用于搬迁等借款，并支付银行同期利息；五、甲方在新建商业街中，根据规划要求和商业功能划分需要，自开工之日两年内无偿为乙方提供3000平方米的回迁安置商业用房，该商业用房坐落在胜利北路，临街为三层，其中地下一层，地上一，地上**，**00平方米。房屋所有权及其分摊的土地使用权由甲方为乙方办理确权手续，确权所需的相关费用由乙方承担；六、本协议签订五日内，乙方向甲方交纳土地房产证书，并根据土地招拍挂进程，协助甲方办理土地相关手续；七、待土地出让后，乙方在5日内向甲方提供土地使用权和房屋所有权的灭籍手续相关资料，并委托甲方办理，地上建，地上建筑物房屋及附着物拆除由甲方负责用由甲方支付；八、乙方保证土地及房产权属清楚无争议，未设定出租，抵押等他项权益，无任何债权债务纠纷；九、甲乙双方全面履行协议各项约定，不得反悔和借故拖延，如果违约按照法律规定承担相应的经济及法律责任；十、如遇政府政策调整或遇不可抗力因素致使本协议无法全面或部分履行时，甲乙双方互不承担违约责任，发生的经济投入各自承担；十一、本协议未尽事宜双方另行协商，作为补充协议，与本协议具有同等法律效力；十二、本协议一式四份，双方各执两份。自双方签字并加盖公章之日起生效。 根据上述协议，在张家口市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，被告取得了原告原厂区的土地使用权，并于2010年9月19日与张家口市国土资源局签署了成交确认书，2010年10月10日被告又与张家口市国土资源局签订了编号为《张出让2010-117号国有建设用地使用权出让合同》，被告通过竞拍方式依法取得编号为2010-17地块的国有建设用地使用权，该出让土地面积为25900.75平方米（折合38.85亩），该土地的用途为商业用地和二类居住用地；出让土地位于张家口市桥东区胜利北路东侧（原食品公司），面积为25901平方米，出让价为69930000元。之后，被告支付了土地出让金，并于2011年6月14日取得了《张市东国用（2011）第019号不动产权证书》。 2011年6月27日原、被告签订《补充协议书》，协议约定，按照市委、市政府关于加快城市建设各项工作部署和要求，乙方（原告）原厂区已列入主城区重点区域开发项目，由甲方（被告）负责实施。甲乙双方就相关事宜已于2010年6月28日达成共识并签订了协议书。现补充如下条款：1、乙方要求在容辰庄园东区项目除银座、洲际酒店、电网办公楼还建之后的范围内优先选择乙方的还建商业用房3000平方米，并同时满足临街地下一层、地上一、地上**、地上**各1000平方米方支付甲方原协议中土地成交额超出款项960.14万元，于2011年7月4日转入甲方账户；3、房屋所有权及共分摊的土地使用权由甲方为乙方办理确权手续。确权所需的相关费用由乙方承担；4、甲方同意在容辰庄园东区项目中二年为还建期。计时为动工之日。标准为发售商业用房统一标准；5、还建商业用房每晚交付一个月，支付10万元违约金。按月支付；6、乙方土地甲方于6月14日取得土地证。乙方于7月15日开始拆迁，8月15日清空场地交于甲方。违约责任乙方负责；7、如有任何疑议双方协商解决。协商不成可到属地法院进行仲裁。 根据该《补充协议书》的第2条约定，原告经与被告对账于2011年7月10日给被告转款810.14万元，对此，原、被告在庭审中均认可原告完成了该项义务。在第4条中双方虽然约定了两年还建商业用房，计时为动工之日，但是何时动工没有确定。 2014年10月27日原、被告再次签订《补充协议书》，协议约定，甲（被告）、乙（原告）双方就执行2010年6月28日签定的《协议书》、2011年6月27日签定的补充《协议书》，商业用房所涉及的有关问题，现达成以下补充协议。一、甲方已付乙方搬迁停产临时过渡费350万元，因双方在履约过程中均有未履约的情况，故乙方退还甲方180万元；二、商业用房。1、总建筑面积：3000平方米；2、位置：容辰东区临建国路住宅楼1号楼和3号楼之间商业用房。其中地上一层1000平方米，地上二，地上**1000平方米，地下**1000平方米实测为准，但误差不得超过5%，如超过3000平方米，按每平方米5000元收取房款，如不足3000平方米，按每平方米5000元退给乙方房款；3、朝向：临建国路；4、外立面按容辰东区临建国路商业统一标准。内部为毛坯交房标准；5、建设期间相关费用甲方承担，交房后费用由乙方承担；6、商业用房图纸双方签字确认，确认后，如一方提出修改意见，提出方承担修改费用；7、交房时间：2015年9月15日，如晚交工一日罚金每日5000元。本协议一式肆份，甲、乙双方各执两份，如有违约，违约方承担法律责任。 根据该补充协议，双方在第7条明确约定了交房时间为2015年9月15日，如晚交工一日罚金每日为5000元。被告没有按此约定交付还建的商业用房3000平方米。对第1条的约定，因双方都有未履约的情况，原告退还被告180万元，庭审中，原告认可尚未退还。第2条约定还建房如超过3000平方米，按每平方米5000元收取房款，如不足3000平方米，按每平方米5000元退给乙方房款；根据第6条的约定被告向原告提供了还建房屋的建设图纸19张，并且庭审中原告亦认可被告是按照该图纸对还建房屋进行的建设且已经竣工。 另查，双方约定的还建商业用房系被告所建设的容辰庄园东区项目的3号商业楼，该3号商业楼在2015年8月18日所建设的基础已经完工。在同一时期被告还同时开工建设着容辰庄园东区棚户区改造及配套项目1#—8#住宅楼、1#—6#商业楼、社区用房、幼儿园、小学、地下汽、地下汽车库和机电设备等用房市桥东区人民政府2020年7月24日东政字函（2020）116号，张家口市桥东区人民政府关于解决容辰庄园东区二期项目遗留问题的意见载明，容辰庄园东区项目分两期建设，其中一期项目占地87.21亩，建设7栋住宅楼、4栋商业楼、幼儿园一所、社区用房一栋，该工程开工手续齐全，现正在办理竣工验收手续。二期项目占地17.52亩，建设8号住宅楼一栋、商业楼两栋（2号、3号）、小学学校一所，项目内小学学校于2016年9月投入使用，8号住宅楼、2号商业楼于2018年10月投入使用。现该项目二期用地规划和土地证已办理完毕，正在补办该项目的规划、施工及后期各项验收手续。为解决老百姓办证及小学学校手续的办理，建议市解遗办协调相关部门按现状核定方案和经济技术指标后，补办规划许可证、施工许可证及各项竣工验收手续。 再查，被告委托张家口市北方房产测绘服务中心对张家口市桥东区商业楼进行测绘，2017年12月4日经该测绘服务中心测绘，结论为张家口市桥东区商业楼总建筑面积3105.19平方米。庭审中原告对被告提供的该份测绘报告予以确认。 本院认为，原、被告于2010年6月28日签订的《协议书》、2011年6月27日签订的《补充协议书》、2014年10月27日再次签订的《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效协议，本院予以确认。根据协议的约定被告在新建商业街中，根据规划要求和商业功能划分需要，自开工之日两年内无偿为原告提供3000平方米的回迁安置商业用房，该商业用房坐落在胜利北路，临街为三层，其中地下一层，地上一，地上**，**00平方米。房屋所有权及其分摊的土地使用权由被告为原告办理确权手续，确权所需的相关费用由原告承担；在第二份《补充协议书》的第7条中又明确约定了交房时间为2015年9月15日，如晚交工一日罚金每日为5000元。但是，被告至今没有给原告交付还建的3000平方米商业用房。为此，原告起诉要求1、判令被告依照合同约定向原告交付3000平米回迁安置商业用房（金额暂定为6000万元），并为原告办理该3000平米房屋及分摊的土地使用权的不动产登记手续。2、判令被告给付原告2014年10月27日之前的延迟交付房屋违约金100万元。3、判令被告从2015年9月16日起按照每天5000元标准给付原告延迟交付房屋违约金直至实际交付房屋之日止（截止起诉之日违约金暂定8670000元）。本院认为，根据原告的第一项诉求，被告为原告还建的3000平米回迁安置商业用房于2017年12月4日测绘,该房屋坐落在张家口市桥东区商业楼，经测绘建筑总面积为3105.18平方米。但是目前该房屋尚需要补办规划许可证、施工许可证及各项竣工验收手续，既本案争议房屋未经过竣工验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故依据上述法律规定，本案争议的房屋尚不能交付，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告第二项诉求要求给付2014年10月27日之前的延迟交付房屋违约金100万问题，原告的主要依据是2011年6月27日原、被告签订《补充协议书》中的第4条甲方（被告）同意在容辰庄园东区项目中二年为还建期。计时为动工之日。标准为发售商业用房统一标准；第5条还建商业用房每晚交付一个月，支付10万元违约金。按月支付；但是，何时动工没有明确，因此无法判断交付日期，原告又无其他证据证实延迟交付日期，故该诉求，本院不予支持。 关于原告主张的判令被告从2015年9月16日起按照每天5000元标准给付原告延迟交付房屋违约金直至实际交付房屋之日止（截止起诉之日违约金暂定8670000元）的诉求问题。依据2014年10月27日原、被告双方再次签订的《补充协议书》，协议中约定了双方在履约过程中均有未履约的情况，故原告退还被告180万元，因没有约定退还时间，庭审中原告亦认可尚未退还。但是该协议再一次明确了被告给原告还建商业用房的总建筑面积为3000平方米、房屋位置、房屋朝向、房屋外立面按容辰东区临建国路商业统一标准、内部为毛坯交房标准、商业用房图纸双方签字确认、交房时间为2015年9月15日，如晚交工一日罚金每日5000元。如有违约，违约方承担法律责任。对此被告抗辩主张案涉商业用房至今未能交付是因政策调整变化导致，属于不可预见、不能避免的情势变更情形。同时也符合双方于2010年6月28日签订的《协议书》第十条约定。因此方正公司不应承担违约责任。案涉3号商业楼所涉土地使用权完成竞拍开始进行施工建设时，相关政府职能部门的政策发生了重大变化，要求按照规定的开发程序即首先取得土地使用权证，取得建设工程规划许可、建设用地工程规划许可，获得建设工程施工许可后，才可实施房地产建设项目。被告无奈之下，曾进行了施工建设，但被张家口市城市管理行政执法局给予行政处罚，后被告方正公司只能按照相关审批要求，逐步补办相关证照。为此，被告提供了张家口市城市管理行政执法局行政处罚决定书，张城罚字（2015）第13号，张家口市桥东区人民政府关于容辰庄园东区项目的情况说明，东证字（2018）201号，张家口市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室会议纪要，张市解遗字（2019）1号，张家口市桥东区人民政府关于解决容辰庄园东区二期项目遗留问题的意见，东政字函（2020）116号。本院经审查认为，2018年6月22日桥东区人民政府向市审批局出具情况说明，请市审批局支持被告办理相关手续。2019年2月21日在市政府工作专班会议，经集体研究决定对容辰东区项目要求市自然规划局按解遗程序办理不动产登记手续。从上述事实看，能够证明容辰东区项目属于张家口市解决房地产遗留问题，致使被告不能按照约定交付房屋。但是，在2019年2月21日市政府工作专班会议中，已经明确市自然规划局按解遗程序给被告办理不动产登记手续，而被告至今仍未办理好相关手续，导致仍不能交付房屋，故自2019年2月21日起被告应承担违约责任。按照原、被告的约定每天承担违约金5000元。 被告在答辩称，答辩人与被答辩人签订的三份协议书均系无效协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”之规定，只有国家行政机关及国家行政机关委托的房屋征收实施单位可以从事房屋征收与补偿工作。本案答辩人不属于国家行政单位或国家行政机关委托的房屋征收实施单位，不具备拆迁安置的主体资格。但是，根据双方协议的约定，本案确属政府征收，政府亦支付了原告征地款等，而且被告也是同政府部门签订的国有建设用地使用权出让合同，并且原告按照三份协议均履行了自己的义务。故被告抗辩称的三份协议书无效本院不认定。 被告答辩中称要求原告支付案涉土地的契税2797200元。理由是按照双方于2010年6月28日签订的协议书的第一条约定，但是该条并没有约定被告所缴纳的土地出让金的契税2797200元应由原告支付。故对该抗辩主张本院不予支持。关于被告主张的双方于2014年10月27日签订的《补充协议书》，双方在履约过程中均有未履约的情况，故原告应退还被告180万元问题。庭审中原告同意从被告的违约金中折抵。 被告另主张现回迁安置商业用房面积为3105.18平米，原告应当向被告支付超出约定平米数的房款。对此，原告予以认可超出了105.18平米。按照合同约定原告同意折价给被告。本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之的规定，判决如下： 一、被告张家口市方正房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告张家口市食品公司自2019年2月22日起至2020年12月31日止的违约金3385000元（5000元×677天），此后的违约金每日按5000元计算至实际交付房屋之日止；交付房屋时原告张家口市食品公司支付被告张家口市方正房地产开发有限责任公司超出约定平米数的房款525900元； 二、被告张家口市方正房地产开发有限责任公司在支付原告张家口市食品公司上述第一条违约金时，应扣除1800000元。 三、驳回原、被告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费390150元，由被告张家口市方正房地产开发有限责任公司负担273105元,由原告张家口市食品公司117045元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司石家庄桥西支行,账号：13×××59）。 审 判 长  王艳龙 审 判 员  牟 键 人民陪审员  李娟娟 二〇二〇年十二月三十一日 书 记 员  常晓梅 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 ——