重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初27299号原告：重庆腾基物业管理有限公司，住所重庆市巴**鱼洞石子坪****17-5，统一社会信用代码91500113576150634C。法定代表人：胡德喜，职务董事长。委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所律师。被告：曾现珍，女，1971年9月12日生，汉族，住，住重庆市沙坪坝区/div>原告重庆腾基物业管理有限公司与被告曾现珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马剑星与被告曾现珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆腾基物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年12月1日至2020年8月31日期间的住宅物业服务费8426.80元、违约金5297.97元并自2020年9月1日起至全部款项付清之日止，以8426.80元为基数，按照千分之三每日计算违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系重庆市九龙坡区远洋城项目业主，其商品房地址位于。2018年，原被告签订《远洋城项目前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。截至2020年7月31日，被告拖欠原告2018年12月1日至2020年8月31日期间物业服务费。原告催收未果，遂诉至本院，望判如所请。被告曾现珍辩称，被告未支付物业费属实，但疫情期间的物业费应当减免；原告未尽到物业服务责任，公共区域结清不到位；被告的房屋从接房时至今一直漏水，被告向原告反映，原告一直未予处理。原被告双方围绕诉讼请求举示了：远基项目前期物业服务协议、前期物业服务合同（预售）备案证明、前期物业服务协议、EMS快递单、关于缴纳物业服务费的催费函告、快递详情页、业主接房物品签收表、不动产权证书、重庆市商品房买卖合同、临时管理规约、远洋城项目公共区域保洁服务合同、园林绿化养护合同、电梯维护保养合同、照片、视频资料、漏水报告、催收复函等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告曾现珍系位于重庆市九龙坡区业主，房屋建筑面积58.13平方米，用途为商业。案涉房屋开发商为重庆远基房地产开发有限公司，物业名称为远洋城项目，原告重庆腾基物业管理有限公司为该项目提供物业服务。2016年4月13日，原告与开发商重庆远基房地产开发有限公司签订《远基项目前期物业服务协议》，由该开发商选聘原告对重庆市九龙坡区远基项目C地块提供维修、养护、清洁、秩序维护等前期物业服务，并约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2.6元/月/平方米、商业7元/月/平方米；业主应于从建设单位处收到交付使用通知书中规定的交付日期之日起交纳物业服务费，按月交纳并应在每月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人未按时交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金；合同期限为三年，自本合同签订之日起计算，即2016年4月13日至2019年4月13日；开发商与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即视为对接受本合同内容的承诺。同日，重庆市九龙坡区房屋管理局对上述前期物业服务协议进行了备案登记，载明重庆远基房地产开发有限公司（建设单位名称）将坐落于重庆市九龙坡区大杨石组团G分区G12-4地块（项目地点），东至八益建材市场、南至美茵河谷小区、西至经纬大道、北至富州新城的远基项目C地块17、18号楼委托原告进行前期物业管理。上述前期物业服务协议签订后，原告对被告所在的小区提供了相应的物业服务。2017年9月30日，被告与开发商重庆远基房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买案涉房屋，并约定因该物业尚未成立业主大会，自房屋交付之日起，即应接受开发商在前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理。同日，原告向开发商出具《承诺书》一份，载明：被告系远洋城商业小区**吊**的买受人，同意遵守前期物业服务合同及业主临时管理规约。2019年7月11日，被告取得上述房屋不动产权证书，产权证载明：房屋建筑面积58.13平方米，用途批发零售用地/商业服务。2018年12月4日，原被告签订《前期物业服务协议》，其中约定：本项目业主委员会成立之前，本小区由原告根据本协议内容进行管理，本小区业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本协议自动终止。该协议其他约定与与上述原告与开发商签订的《远基项目前期物业服务协议》内容大体一致。上述前期物业服务协议履行过程中，被告未按约交纳物业服务费，原告通过快递邮寄催费函告、门口张贴交费通知单等形式对物业费进行了书面催收。庭审中，原告举示远洋城项目公共区域保洁服务合同、园林绿化养护合同、电梯维护保养合同、照片等证据，拟证明原告按约对案涉项目提供了物业服务，被告应当按约交纳物业服务费。被告对上述证据真实性无异议。被告举示照片六张（拍摄于案涉房屋内部的照片两张、外部照片四张）、房屋漏水视频资料两份、漏水报告、催收复函等证据，拟证明其名下房屋存在漏水情况，被告向原告反映该情况，原告收到漏水报告，但未予处理；案涉房屋门前公共区域清洁未到位。原告质证认可上述拍摄于外部的照片真实性，但认为该照片只能反映其门前公共区域清洁当时未得到及时处理，并不能反映相关区域一直未得到清理；认可催收复函的真实性，认为该证据可证明被告自认已收到原告的催收函，原告已履行催费义务；无法核实拍摄于房屋内部照片及漏水视频的真实性，且认为房屋漏水系房屋质量问题，与本案无关。原被告双方一致认可如下事实：案涉物业所在小区未成立业主委员会；被告将案涉房屋出租，承租方向原告缴纳了保证金1万元，承租方通过在该保证金中扣除的方式缴纳了8个月的物业费。基于此，原被告一致同意从2018年12月10日起扣除8个月物业费，并要求被告支付2019年8月10日至2020年9月10日期间13个月的物业费。原告陈述，原告与开发商签订的前期物业服务协议约定的期限为3年，与被告签订的协议约定的期限为小区业主委员会成立之前，案涉小区目前仍由原告提供物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与开发商签订的《远基项目前期物业服务协议》、原告与被告签订的《前期物业服务协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均有法律拘束力。原被告一致确认案涉小区未成立业主委员会，则原被告签订的《前期物业服务协议》终止条件未成就，继续有效，且原告实际仍为该小区提供物业服务。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按约向原告交纳物业服务费。被告辩称因房屋存在漏水质量问题而未交物业费，该事由属业主与开发商之间的其他法律关系，与本案无关，若业主认为房屋存在质量问题，应向开发商主张权利，不能构成拒交物业费的理由，故本院对该辩称意见不予采信。被告辩称其房屋门前公共区域清洁未到位并举示照片为证，该照片属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续状态，不能证明物业服务瑕疵量的积累达到了业主少交或者拒交物业服务费的程度，即不能证明原告提供的整体物业服务质量不达标、存在根本违约的情形，故本院对该辩称意见亦不予支持。原告已履行书面催交义务，且被告自认其未交纳物业费，故被告行为已构成违约，其应按照约定的标准和欠缴期限向原告支付物业费。关于欠费金额，原被告一致认可从2018年12月10日起扣除承租人已交纳的8个月物管费，本院予以尊重并确认。故被告还应向原告支付2019年8月10日至2020年9月10日期间的物业服务费5289.83元（7元/月/平方米×58.13平方米×13个月）。关于违约金，原告作为专业的物业服务企业，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。结合被告的陈述，本院认为原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。考虑到本案实际情况，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予以支持。综上，原告诉请金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告曾现珍于本判决生效之日起五日内向原告重庆腾基物业管理有限公司支付2019年8月10日至2020年9月10日期间的物业服务费5289.83元；二、驳回原告重庆腾基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为72元，由原告重庆腾基物业管理有限公司负担22元，被告曾现珍负担50元。本判决为终审判决。本判决当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  姜 婷二〇二〇年十二月二十四日法官助理  岳 唯书 记 员  徐瑞苓