天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初7458号原告：杨红杰，男，1983年4月28日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王美玲，天津江旭律师事务所律师。被告：杨兴，男，1996年11月23日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。被告：杨俊义，男，1974年9月28日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。原告杨红杰与被告杨兴、杨俊义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王美玲与被告杨兴、杨俊义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与二被告的屋买卖合同；2.依法判令二被告返还原告定金60000元；3.依法判令二被告给付原告违约金176000元；4.依法判令二被告赔偿原告损失9560元；5.全部诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2020年8月26日，原与二被告通过天津安居伟业房地产经纪有限公司提供的居间服务，签订了房屋买卖合同，约定二被告将其所有的位于蓟州区××镇××楼××单元××室出售给原告，房屋价款为880000元，合同签订当日原告给付二被告房屋定金60000元，且向天津安居伟业房地产经纪有限公司支付了居间服务费9560元。合同约定，二被告应于2020年9月15日前将房屋抵押手续注销，2020年9月25日前办理缴纳首付款并办理网签手续，但因二被告拒不配合导致合同无法继续履行，故原告依法具状起诉，望判如所请。杨兴辩称，对原告诉称应在2020年9月25日前给其办理过户手续的主张不予认可，合同对此没有约定。对合同中被告杨俊义的签字系房屋中介告知其可以代替签字的情况下，才代被告杨俊义签字。被告杨俊义对其出售涉诉房屋知悉，在与原告签订合同一周后，被告杨兴才告知被告杨俊义与原告签订合同的事实，被告杨俊义当时表示出售的价格低了，但对被告杨兴没有其他要求。由于涉诉房屋在签订合同后，因被告的另案债务纠纷被法院查封，所以造成合同不能履行不是被告故意造成的，现正在协商将房屋直接给付原告来解决所有案件的执行问题。因原告不能证明被告违约，所以不同意支付违约金和返还定金，不同意解除合同，原告主张的违约金数额过高，违约金应根据违约方不能履行的原因和过错程度来确定。杨俊义辩称，涉诉房屋为其与被告杨兴共有属实，就出售该房屋，被告杨兴曾与其进行协商，但在其与原告签完合同半个月后才告诉出售房屋的事实，当时对其表示出售的价格低了，但不认可被告杨兴代理其签合同的行为，因此不是本案的适格被告，但现在同意将涉案房屋以现价出售给原告，其他答辩意见同被告杨兴的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2020年8月26日，以二被告为甲方、原告为乙方，经天津安居伟业地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告杨兴签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买二被告位于蓟州区××楼××室××室内相应的附属设施，房屋总价款880000元，共有情况为：有共有人，共有人为杨俊义；房屋性质为：国有土地；抵押情况为：已设定抵押，抵押权人（金融机构）为：中国工商银行，出卖人应于2020年9月15日前办理抵押注销手续；乙方在签订本合同时支付定金60000元；若乙方贷款购买该房屋，乙方承诺于2020年9月25日之前将该房屋首付款打入天津市房地产交易资金监管中心，并进行资金监管。该房屋剩余房款由乙方申请做按揭贷款；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，乙方对甲方出售的该房屋具体状况已充分了解，自愿购买该房屋；因甲乙一方违反合同约定或者甲乙一方拒绝出售、购买该房屋致使合同目的难以实现构成根本违约的，如甲方构成违约的除返还已支付的房款给乙方外，还应双倍返还定金给乙方或支付等额于总房价百分之二十的违约金；如乙方构成违约的，甲方可没收乙方已支付定金或要求乙方支付等额于总房价百分之二十的违约金；其他约定：房屋内有贷款，由甲方自行清理，于2020年9月15日前还清，房子有一个地下室一起转给乙方，不予收取任何费用，过户之前的费用甲方自行结清。上述合同订立的同时，被告杨兴与原告、天津安居伟业房地产经纪有限公司还签订了居间服务合同，约定原、被告各支付佣金8800元。原告在上述合同中签字确认，被告杨兴亦在上述合同中签字确认同时代被告杨俊义在合同中签字确认。在合同签订当日，原告给付被告杨兴购房定金60000元。天津安居伟业房地产经纪有限公司以收取涉诉房屋信息服务费的名义，为原告出具在2020年8月26日收取信息服务费7000元收款收据一张，出具在2020年10月14日收取信息服务费2560元的收款收据一张。被告杨兴在签订房屋买卖合同后，办理了涉诉房屋抵押清偿手续。在天津安居伟业房地产经纪有限公司通知双方到天津市房地产交易资金监管中心部门办理原告交付该房首付款时，被告杨兴告知天津安居伟业房地产经纪有限公司房屋因另案债务纠纷被法院查封，天津安居伟业房地产经纪有限公司即通知原告与被告杨兴协商是否继续履行该合同，因协商未果，故原告诉至法院而成讼。另查，涉诉房屋于2020年9月4日被天津市蓟州区人民法院以（2020）津0119民初7121号裁判文书予以查封，期限自2020年9月4日至2023年9月3日。同日另被天津市蓟州区人民法院以（2020）津0119民初7122号裁判文书予以轮候查封，期限自2020年9月4日至2023年9月3日。2020年9月22日，涉诉房屋再次被天津市蓟州区人民法院以（2020）津0119民初7358号裁判文书予以轮候查封，期限自2020年9月22日至2023年9月21日。2020年9月29日，该房屋第三次被天津市蓟州区人民法院以（2020）津0119民初7910号裁判文书予以轮候查封，期限自2020年9月29日至2023年9月28日。2020年10月28日该房第四次被天津市蓟州区人民法院以（2020）津0119执3813号裁判文书予以轮候查封，期限自2020年10月28日至2023年10月27日。现该房屋仍处于查封状态。本院认为，原、被告对涉诉房屋为被告杨俊义、杨兴的共有财产，原告与被告杨兴在签订房屋买卖合同时均没有取得被告杨俊义同意的事实均无争议，本院予以确认。根据物权法的有关规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。在本案庭审中，由于被告杨俊义明确表示对原告与被告杨兴签订房屋买卖合同时被告杨兴代为签字的代理行为不予认可，同时原告也没有提供使其有理由相信被告杨兴在签订合同时有权代理被告杨俊义的证据，因此原告与被告杨兴签订的房屋买卖合同无效。针对被告杨兴主张，涉诉房屋系在签订合同后，因另案纠纷被法院查封，其对合同终止履行没有过错的主张，本院认为，根据合同法规定的“当事人因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任，当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此被告杨兴以其对合同终止履行没有过错的主张，理据不足，本院不予支持，其应承担返还原告定金和赔偿对方因此造成损失的责任。被告杨俊义对房屋买卖合同无效不存在过错，也没有收取原告的定金，因此其对本案诉争合同的终止履行不承担返还定金和赔偿责任，故对原告要求其承担返还定金及终止合同责任的主张，本院不予支持。原告作为房屋的买受人对涉诉房屋明知存在共有人的情况下，没有取得全体共同共有同意而签订合同造成合同无效也存在一定过错，对其因此受到的损失也承担相应的责任。综上，本院依据当事人的实际损失状况，兼顾合同的履行进度、双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则，酌定原告的实际损失为18000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、终止原告杨红杰与被告杨兴于2020年8月26日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告杨兴返还原告杨红杰定金60000元，于判决生效之日起5日内执行；三、由被告杨兴给付原告杨红杰违约实际损失18000元，于判决生效之日起5日内执行；四、驳回原、被告其他请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2492元（减半收取），由被告杨兴负担875元，由原告杨红杰负担1617元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张玉良二〇二〇年十二月十六日书记员  周 延附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。