山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6398号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东兴迪尔置业集团有限公司，住所地济宁市建设南路**，统一社会信用代码91370800788482569L。法定代表人：刘锡玉，董事长。委托诉讼代理人：杨志严，男，1987年8月11日出生，汉族,住济宁市，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹健鹏，男，1979年7月23日出生，汉族，现住济宁市任城区。委托诉讼代理人：唐伟建，山东济信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏飞，山东济信律师事务所实习律师。上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司（以下简称兴迪尔公司）因与被上诉人曹健鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴迪尔公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，解除双方于2015年5月5日签订的《房屋租赁委托合同》；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、虽然涉案委托租赁合同没有违反法律规定，但系上诉人通过售后包租方式售与被上诉人，违反了建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十一条第二款关于“房地产开发企业不得采取售后包租方式销售商品房”的规定，属于违法行为，该合同不应受到法律的保护。2、一审判决认定“被告已经将涉案房屋通过售后包租的方式销售给原告，却又以涉案房屋包租后一直空置，无法实现租赁合同目的要求解除涉案租赁合同，明显系恶意违约，与最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的精神不符”，这一认定与事实不符。上诉人并非是恶意违约，自双方签订合同的2015年5月5日至今已达五年之久，涉案房产因未能出租而一直空置，继续履行涉案合同已经无法实现合同目的，包租价格明显高于市场行情，合同的履行对于上诉人来说属于明显显失公平。况且，自2019年年底以来，写字楼租赁市场因受全球新冠疫情爆发这一不可抗力因素的严重影响而陷入停滞，涉案房产根本无人问津和租赁，更让上诉人雪上加霜。鉴于上述情况，上诉人曾多次与被上诉人协商解除涉案合同，但被上诉人一直拒绝解除合同，致使上诉人被迫一直向被上诉人支付高额租金，租金总额已达被上诉人所付购房款的一半。继续履行合同已然违反了诚实信用原则，要求上诉人继续履行涉案合同，将严重损害上诉人的合法权益，完全构成显失公平。因此，一审判决未查明事实，即认定上诉人恶意违约，完全背离案件事实，依法应予以撤销并纠正。二、一审判决适用法律错误。一审判决在上述错误的事实认定的基础上，适用了错误的法律规定，依此作出的判决也是极其不公平和严重失于公正的，依法应予以撤销并改判。继续履行涉案《房屋租赁委托合同》对上诉人是严重不公平的。在一审中，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项关于因不可抗力因素导致不能实现合同目的当事人可解除合同之规定、最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，即：【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”，及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(二)项关于“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，要求解除与被上诉人所签的《房屋租赁委托合同》，依法应得到支持。但一审法院错误适用法律规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，严重违反上述法律规定，依法应予以撤销并改判。综上所述，即便是上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁委托合同》是有效合同，但继续履行该合同已不能实现合同目的，且对上诉人明显不公平，依法应予以解除。一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人特请求二审人民依法予以撤销并改判。曹健鹏辩称，一审法院已经从双方各自的权利义务、合同主要条款的内容、合同的履行情况等等对涉案合同的效力和性质做了非常具体、深入的分析、客观的认定，涉案合同的实质是合法有效的房屋租赁合同，一审法院作出的(2019)鲁0891民初5127号民事判决、济宁市中级人民法院作出的(2020)鲁08民终2677号民事判决，这两份生效判决也已对双方涉案相关事实、合同的性质和内容、合同履行的情况都已充分查明和分析阐述，与本次判决相互印证。本次开庭上诉人反诉事实和请求，与其在济宁市中级人民法院(2020)鲁08民终2677号民事判决中反诉事实和请求一样，上诉人要求解除全同不符合契约精神，严重违反诚实信用原则，其辩称疫情导致合同目的无法实现要求解除合同也没有法律和事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求予以驳回。曹健鹏向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告支付房屋租金81234元并承担利息损失(以81234元为基数，自2020年6月6日起至被告实际全部付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。兴迪尔公司向一审法院反诉请求：1、请求人民法院依法判令解除反诉原告与反诉被告于2015年5月5日签订的《房屋租赁委托合同》；2、本案反诉费等各项费用由反诉被告承担。一审法院认定：2015年4月7日，曹健鹏与兴迪尔公司签订《济宁市商品房买卖合同》一份，约定由曹健鹏购买兴迪尔公司开发建设的位于济宁市高新区房屋一套，房屋总价款为812349元。2015年5月5日，曹健鹏与兴迪尔公司签订《房屋租赁委托合同》一份，约定曹健鹏将其上述案涉房屋委托给兴迪尔公司进行出租、招商，委托期限为2015年5月5日至2025年5月4日，兴迪尔公司向曹健鹏转交房屋租金，每年的租金按照总房款的10%计算，付款时间为每个租赁年度的第一个月，租金转交时应扣除因出租而产生的相应税费。另查明，2019年的租金原告已经通过本院生效的（2019）鲁0891民初5127号民事判决书进入执行程序。一审法院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而《商品房销售管理办法》由住房和城乡建设部发布，其性质系部门规章，该规定并非是能够致使合同无效的法律、行政法规的效力性强制性规定，因《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家及社会公众利益，故该合同系合法、有效合同，本院对此予以确认。按照双方在合同中的约定，曹健鹏的主要义务是将案涉房屋交付给兴迪尔公司进行出租、招商，主要权利则是收取租赁费用，兴迪尔公司的主要义务向曹健鹏交付案涉房屋的租金，主要权利是对案涉房屋享有独立的转租权及转委托权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”，双方的权利义务关系完全符合房屋租赁合同的法律特征；《房屋租赁委托合同》中包含租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款，内容涉及一般房屋租赁合同应当载明的主要事项。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。在委托经营中，委托人的收益是与受托人经营结果直接相关的，具有明显的不确定性，而案涉《房屋租赁委托合同》将曹健鹏的收益明确为每年81234元，且在合同的第四条第五项中双方也明确了委托租赁的10年期间为“10年返租期间”，因此，合同的主要条款中约定的内容并不符合委托合同的法律特征；合同签订后，兴迪尔公司按照合同约定向曹健鹏支付了2019年度前的全部租金，其自愿履行向曹健鹏支付固定房租租金的义务，亦能印证双方在签订合同时达成的是房租租赁的合意，而并非是委托经营的合意。综合以上原因，本院认定该合同性质为房屋租赁合同。双方签订的《房屋租赁委托合同》合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，兴迪尔公司应当于2020年6月5日前向曹健鹏支付2020年5月5日至2021年5月4日期间的房屋租赁费81234元，但该公司并未履行，其行为已构成违约，现曹健鹏要求该公司履行上述义务，有事实与法律依据，本院予以支持。曹健鹏主张的利息损失亦属于因兴迪尔公司的违约行为所造成的损失，因此兴迪尔公司应当向曹健鹏支付相应利息损失。关于双方租赁合同是否应予以解除，因涉案房屋租赁合同为有效合同，因此双方当事人应严格按照合同的约定履行。租赁涉案房产并非基于经营的现实需要，而是基于当时销售涉案房屋的需要，是销售涉案房屋的一种促销手段，即售后包租，其租赁涉案房屋系履行销售涉案房屋给原告的附随义务，至于被告租赁后如何处置及能否再次出租出去、能否盈利并非被告包租涉案房屋时所主要需要考虑的，其当时所主要考虑的是如何通过售后包租的方式将涉案房屋销售出去。现被告已经将涉案房屋通过售后包租的方式销售给原告，却又以涉案房屋包租后一直空置，无法实现租赁合同目的要求解除涉案租赁合同，明显系恶意违约，与被告所引用的最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定精神不符，被告据此主张解除涉案租赁合同，本院不予支持。2019年年底的新冠疫情虽对房屋租赁市场造成不利影响，但在该疫情发生以前涉案房屋也未能出租出去，因此被告未能出租涉案房屋并非受疫情影响，被告依据疫情影响主张涉案房屋租赁合同应予解除，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：一、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曹健鹏支付2020年5月5日至2021年5月4日期间的房屋租赁费81234元及逾期付款利息（以81234元为基数，自2020年6月6日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回被告山东兴迪尔置业集团有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费915元、反诉案件受理费50元、诉讼保全费920元，合计1885元，由被告山东兴迪尔置业集团有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人通过售后包租的方式销售涉案房屋，并分别与被上诉人签订了商品房买卖合同和房屋租赁委托合同，双方签订房屋租赁委托合同并非基于上诉人使用房屋的现实需要，而是销售涉案房屋的一种促销手段，故双方签订的房屋租赁委托合同与商品房买卖合同并非完全独立的两份合同，而是相互联系，通过签订房屋租赁委托合同的销售策略，以达到双方签订商品房买卖合同的目的。现上诉人已经将涉案房屋通过售后包租的方式销售给被上诉人，实现了自己的销售目的，却又以涉案房屋包租后一直空置、无法实现租赁合同目的要求解除涉案租赁合同，明显违反诚实信用原则，与上诉人所引用的最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定精神不符，上诉人据此主张解除涉案租赁合同，本院不予支持。2019年年底的新冠疫情虽对房屋租赁市场造成不利影响，但在该疫情发生以前涉案房屋也未能出租出去，因此上诉人未能出租涉案房屋并非受疫情影响，上诉人依据疫情影响主张涉案房屋租赁合同应予解除，本院亦不予支持。综上所述，上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1831元，由上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十二月十七日书记员  周平平