贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7442号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张旭，男，汉族，1986年2月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：顾静，女，汉族，1988年1月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：徐文淑，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人（一般授权）：幸昕，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人张旭、顾静商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初8883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2017年9月24日至9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，上诉人在涉案房屋具备办证条件后，上诉人于2018年11月9日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证资料。被上诉人收到通知后将办证所需资料提交上诉人并向上诉人出具委托书，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。即使认定上诉人违约，本案中，上诉人违约时间为2018年5月11日至2018年11月9日，未超过180个工作日，违约金的标准应按双方合同约定的以购房总价款的万分之一计算。被上诉人张旭、顾静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，上诉人与被上诉人签订的合同系真实有效，合同中明确约定代办事务，上诉人已提取收取办理相关费用，故双方已形成代办关系，上诉人对被上诉人具有通知的义务，故上诉人行为构成违约，应予赔偿。上诉人诉请违约金截止时间，也只为收到通知日2018年11月9日，附件约定，提交办证资料系上诉人通知被上诉人3日内提交，故上诉人有先履行通知的义务，故提交办证资料并非上诉人的举证责任，最后，合同中对于转移登记，时间并未进行约定，故应当按照商品房司法解释的规定，以交付之日90日为起算时间，违约金按已付房款1.3倍计算。原审原告张旭、顾静一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金12038.00元(违约金以已付购房款350002.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年4月1日起计算至2018年11月8日)；2.该案诉讼费用由被告负担。一审法院经审理查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买由被告开发建设的位于毕节市南部新区，房屋总房价为350002.00元。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。合同及补充协议签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。2018年2月12日，被告向原告交付涉案房屋。2018年5月23日,被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年11月9日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。现涉案房屋已办理不动产权证书。一审法院认为,结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，该案争执的焦点是:1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任;2、如何计算违约金。关于焦点一：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。该案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到该案中,虽然原告与被告在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时取得案涉房屋所有权初始登记证书,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于被告出售给原告的房屋为期房，被告应于向原告交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2018年2月12日，因此，被告应于2018年5月10日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。2018年5月23日,被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书，因此，被告已经构成违约，应当承担违约责任。关于焦点二：如何计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，被告应于2018年5月10日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。故应从2018年5月11日开始起算违约时间。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,2018年11月9日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。可以视为被告已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。因此，计算违约金的截止时间应为2018年11月9日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年5月11日起计算至2018年11月9日，共计152日，故被告应当支付原告的违约金为350002.00元×4.35%（年利率）×1.3÷365日×152日=9923.42元。综上所述，据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定,原审判决:一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张旭、顾静逾期办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金9923.42元。二、驳回原告张旭、顾静的其他诉讼请求。案件受理费人民币50.00元,由被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明:本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，如应承担违约责任，记付违约金的期间及标准如何认定？根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2018年5月11日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2018年5月11日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。在案证据显示，上诉人于2018年11月9日才履行完毕披露义务，已超过该义务的履行期间，其行为构成违约，应当承担违约责任。被上诉人是否向上诉人提交办理商品房转移登记所需资料，与上诉人履行取得初始登记以及交付办理商品房转移登记的有关文书义务无涉，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其不承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的计算标准问题。依据双方合同约定，逾期交付办理转移登记有关文书未超过180个工作日，违约标准按被上诉人已付购房款的万分之一计付。因上诉人违约期间为2018年5月11日至2018年11月9日止，未超过180个工作日，故违约金应依约按被上诉人已付购房款350002.00元的万分之一标准计付，即为35元。一审计算违约金的标准错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初8883号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被上诉人张旭、顾静逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金35元。三、驳回被上诉人张旭、顾静一审的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费50元，由上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担5元，被上诉人张旭、顾静负担45元；二审案件受理费100元，由上诉人上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担10元负担，被上诉人张旭、顾静负担90元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王 江书 记 员 邓 千