西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初17167号 原告：西安苑林商务酒店管理有限公司法定代表人：何磊，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周鹏虎，陕西淙远律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西淙远律师事务所律师。被告：陕西创驰企业管理有限公司法定代表人：张宏亮，系公司经理。原告西安苑林商务酒店管理有限公司与被告陕西创驰企业管理有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告西安苑林商务酒店管理有限公司的法定代表人何磊及委托诉讼代理人周鹏虎、潘晓堂、被告陕西创驰企业管理有限公司的法定代表人张宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安苑林商务酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的承包费485988元；2、判令被告支付拖欠的房费359300元；3、判令被告支付拖欠的水费、电费1550元；4、判令被告承担违约金8万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月31日，其与被告签订《承包协议》，约定其全权授权被告经营苑林商务酒店，期限为两年，并对承包费用、支付方式、房租、水电费用负担、合同终止、违约责任等权利义务进行了约定。其将酒店交与被告经营后，被告未按约定支付承包费用、房屋租赁费用，被告于2019年5月14日向其出具还款承诺书，但至今未履行还款义务。现为维护其合法权益，诉至法院。 被告陕西创驰企业管理有限公司辩称，其认可拖欠上年尾款及2019年2月至6月间的承包费、房租共计269299元，不认可原告诉求的费用及计算方式，房东西安xx新型建材有限公司在2019年7月初停水停电，后期强行锁门，阻碍其经营，其已明确告知原告不再经营，且双方约定的经营期限至2020年1月31日，故原告主张2019年6月之后的相关承包费无事实依据；原告及房东西安xx新型建材有限公司在其无力经营、无力承担房租已构成违约、不再履行承包协议的情况，有义务采取措施防止损失扩大，且房东已采取自力救济手段；原告主张违约金过高，应予以降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的承包经营协议、还款承诺书、民事起诉状、应诉通知书、租赁合同真实性均予认可，以上证据符合证据的形式要件，能够证明原、被告存在承包经营合同法律关系及被告欠付费用等事实，本院予以认定。原告对被告提交的承包经营协议补充协议认可，该证据形式要件合法，能够证明双方变更承包费用的事实，本院予以认定。原告对被告提交的锁门照片不予认可，该证据无原始载体、无拍摄时间及被拍摄对象的信息，不能达到其证明目的，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月31日，原、被告签订《承包经营协议》，约定被告全权承包经营原告位于陕西省西安市未央区xxxx265号的“苑林商务酒店”，承包期限自2018年2月1日起至2020年1月31日止，第一年承包费40万元，第二年承包费46万元，被告应在合同期内按期向原告指定账户足额支付承包费用，第一年在2018年7月31日支付20万元，下半年每季度支付10万元，第二年在每季度终了的最后一日支付承包费用的25%；在合同生效之日起2日内，原告向被告账户支付进场保证金1万元，如双方不再继续合约服务，在双方清算结束后三日内退还原告；在被告承包经营期间，原告有义务积极配合协助被告办理酒店的各种年检手续、消防、城管等其他业务；在被告承包经营期间，发生的房租、水电及日常费用等相关费用计入酒店正常运营成本，由被告承担，其中，水费等正常支出必须保持原告原有的结算支付时间，房租费用由被告支付原告，由原告负责代缴（第一年上半年房租次月月初交纳，下半年房租当月月初交纳）；在承包经营期间，原、被告任何一方中途不足半年期（含）擅自解除协议的，双方应按协议承包费用的50%向对方支付违约金，超过半年擅自解除协议的，每增加一个月，违约金按10%递增，未满一个月的按整月计算，由于被告自身原因而被迫终止对酒店的经营，被告向原告支付的承包费用不予退还等。合同签订后，原告依约向被告交付酒店。后双方签订《承包经营协议补充协议》，将第二年承包费用变更为35万元，第二年付款方式变更为每季度支付87500元。2019年5月14日，被告向原告出具《还款承诺书》，载明截止2019年5月7日共欠付62930.58元，其承诺2019年11月份之前把前期所欠房租（除已支付的）及2019年第一季度管理运营费付清，以上款项未支付之前，房东与原告因房屋使用问题所产生的所有费用以及由此引起的法律责任全部由被告承担等。被告向原告共支付承包费374012元、房租211126.46元。2020年6月9日，被告将涉案房屋交还原告。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告退还保证金1万元，并将违约金变更为7万元。另查明，涉案房屋为原告法定代表人何磊从西安xx新型建材有限公司处租赁所得，租期自2015年5月16日起至2020年5月16日止，商铺第一层年租金16560元，第二层年租金188784元，租金从第三年开始每年递增一次，在上年度租金的基础上递增12%。现西安xx新型建材有限公司以房屋租赁合同纠纷为由将何磊诉至本院，目前尚未审结。审理中，因双方分歧较大，至调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《承包经营协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应自觉遵守。原告依约将酒店交付被告经营，被告理应按时支付相应费用，被告辩称因房东停水停电、强行锁门，其已于2019年7月告知原告解除合同，对此原告不予认可，被告亦未提供证据证明该事实成立，故对其辩称意见本院不予采信，经核算，被告应付原告合同期内承包费375988元、房租316687.54元。原告主张2020年2月1日至同年6月9日期间的房租实为合同到期后的房屋占用费，承包期满后双方并未续约，被告本应及时交还房屋、办理结算，被告一直未履行还款承诺书的义务，结合这一情况原告亦应积极的主张被告返还房屋，避免房屋空置产生额外损失，而双方均未尽到善良的注意义务，故该费用应由双方平均承担，被告即应支付原告房屋占用费51375.5元。原告主张房租、房屋占用费合计359300元，系处分自身权利的行为，不违反法律规定，本院予以确认。现合同已到期，原告请求被告返还保证金1万元符合约定，应予支持。被告未按约定按期足额支付承包费、房租，已构成违约，应当承担违约责任，结合实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定按照欠付合同期内的承包费、房租总额的10%计算违约金为69267.55元。原告未提交证据证实欠付水、电费的金额，原告可在取得相关证据后另行主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西创驰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安苑林商务酒店管理有限公司承包费375988元、房租及房屋占用费359300元；二、被告陕西创驰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告西安苑林商务酒店管理有限公司进场保证金10000元；三、被告陕西创驰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安苑林商务酒店管理有限公司违约金   69267.55元；四、驳回原告西安苑林商务酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13068元（原告已预交），由原告西安苑林商务酒店管理有限公司负担1583元，被告陕西创驰企业管理有限公司负担11485元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审   判  员    杨金翠   二〇二〇年十二月十七日   法 官 助 理    王中堃书   记  员    李  新