江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初10270号原告（反诉被告）：南京风雷新能源科技有限公司（统一社会信用代码91320115MA1X4X6H8X），住所地在南京市江宁区龙眠大道**180大学生孵化创业园**。法定代表人：连学旺，公司董事长。委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦凌云，江苏锦隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京金宁天瑞置业投资有限公司（统一社会信用代码91320115302352298M），住所地在，住所地在南京江宁区科学园龙眠大道**v>法定代表人：陈文超，公司董事长。委托诉讼代理人：戴庆康，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁军，北京德和衡（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）南京风雷新能源科技有限公司（以下简称风雷公司）诉被告（反诉原告）南京金宁天瑞置业投资有限公司（以下简称金宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）风雷公司的委托诉讼代理人周艳、秦凌云，被告（反诉原告）金宁公司的委托诉讼代理人戴庆康、鲁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告风雷公司向本院提出诉讼请求：要求1.解除其与被告金宁公司之间的《定制合同》；2.被告金宁公司返还购房款10796394元（含定金1000000元）及利息522531.18元（利息已计算至2019年8月20日，此后利息按年利率6%计算至实际支付日止）；3.退还定金差额1000000元；4.赔偿各项损失合计466727.36元（含物业费93768.36元、消防报审费22000元、装修费350959元）。事实和理由：2018年9月19日，其与被告金宁公司签订《定制合同》。其购买被告金宁公司开发的融创科研中心17栋103室，总价10796394元。被告金宁公司对其隐瞒该房产需要资质条件才能购买的事实，故其付款后无法办理房产过户手续，合同目的无法实现。被告金宁公司辩称并反诉称，未能办理产权过户是原告风雷公司自身原因所致，故不同意解除合同。原告风雷公司主张双倍返还定金及赔偿损失亦无依据。现反诉要求风雷公司：1.继续履行合同；2.支付逾期付款违约金40660.49元。本院经审理认定事实如下：2018年9月19日，原告（反诉被告）风雷公司与被告（反诉原告）金宁公司签订《定制合同》一份。双方约定，金宁公司向风雷公司出售位于江苏省南京市江宁区房产），房产总价10796394元；风雷公司应于2018年9月5日支付定金1000000元;风雷公司承诺所定制的研发用房的使用人在使用前注册…应从事符合南京生命科技园对入区企业要求的生产经营活动；虽然在定制合同签署时暂未取得预售许可证，但风雷公司仍愿意定制购买研发用房；买卖双方同意在金宁公司完成该研发用房初始登记后按照定制合同的约定内容换签正式的网签现房买卖合同；风雷公司同意委托金宁公司代为办理产权转移登记手续，并承诺在金宁公司代办产权转移登记手续过程中提供必需的协助，包括但不限于按金宁公司要求与金宁公司共同到指定地点办理有关手续，并按国家规定交纳相关费用，提交有关资料，签署办理产权的有关法律文件；该研发用房占用范围内的国有土地使用权，其土地使用权面积在风雷公司办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定该研发用房的土地用途为科教用地（科技研发）；该研发用房交付后360日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记，金宁公司应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处，风雷公司领取的房屋所有权证后，风雷公司有权且应要求金宁及时配合办理该研发用房占用范围内的国有土地使用权变更登记。合同签订后，双方对付款时间进行协商并作出变更。2018年6月5日至2018年12月5日期间，风雷公司陆续支付购房款10796394元。2018年12月5日，金宁公司向风雷公司交付案涉房产，风雷公司对案涉房产使用至今。使用期间，风雷公司支付2018年12月5日至2019年12月4日期间物业费55525.47元、预交自2018年12月5日始的水电费35000元、装修管理费3242.89元、消防报审费22000元。审理中，风雷公司还主张其为装修案涉房产已支付各项装饰装修费合计350959元。另查明，风雷公司设立过程中，系风雷公司法定代表人连学旺委托金宁公司工作人员办理相关工商登记注册手续；截至法庭辩论终结之日，风雷公司及金宁公司均未能取得风雷公司办理案涉研发用房不动产权利登记所需的相关资质。2019年7月8日，金宁公司收取本院送达的应诉材料。上述事实，有定制合同、微信记录、工商查询记录、支付凭证及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他不求措施，并有权要求赔偿损失。本案中，风雷公司与金宁公司签订的《定制合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1.案涉合同应予解除。案涉房产所在土地用途为科教用地（科技研发），双方签订案涉合同时，风雷公司是否能够通过申请获得相关部门科技研发资质的认定尚处不确定状态；合同履行过程中，风雷公司及金宁公司均未能取得风雷公司办理案涉研发用房不动产权利登记所需的相关资质，故合同继续履行的客观基础已经丧失，风雷公司要求解除案涉合同的诉请合法有据，本院依法予以支持；金宁公司要求继续履行合同，并因此要求风雷公司支付相应违约金的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。2.案涉合同解除后，不适用定金罚则。双方在案涉合同中对于合同解除的相关约定均未选择适用定金罚则，而案涉合同解除的事由亦不符合相关法律规定，故风雷公司主张双倍返还定金的诉讼请求，缺乏合同依据与法律依据，故本院依法不予支持。3.关于风雷公司主张的损失的认定。对于风雷公司主张的利息损失及其他损失，本院综合考量合同履行的具体情形、合同解除的原因等因素，酌定以金宁公司支付风雷公司资金占用期间的利息损失及其他各项经济损失合计1100000元为宜，关于损失的其他诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南京风雷新能源科技有限公司与被告（反诉原告）南京金宁天瑞置业投资有限公司于2018年6月15日签订的《定制开发合同》于2019年7月8日解除；二、被告南京金宁天瑞置业投资有限公司于本判决发生法律之日起十日内返还原告南京风雷新能源科技有限公司购房款10796394元，并赔偿原告南京风雷新能源科技有限公司利息损失及其他各项经济损失共1100000元，以上合计11896394元；三、原告南京风雷新能源科技有限公司于本判决发生法律之日起十日内将位于南京市江宁区房产返还被告南京金宁天瑞置业投资有限公司；四、驳回原告南京风雷新能源科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告南京金宁天瑞置业投资有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取本诉案件受理费90228元、反诉案件受理费2056元，合计92284元，由南京风雷新能源科技有限公司负担6316元，由南京金宁天瑞置业投资有限公司负担85968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 赜人民陪审员  祝翠珍人民陪审员  丁 虹二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  张 昕