西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初20192号原告：罗娅，女，1994年2月23日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：罗军鹏，陕西伟天律师事务所律师。委托代理人：杨丹，陕西伟天律师事务所律师。被告：路博，男，1981年8月2日出生，汉族，住西安市户县。被告：郑自琴，女，1983年2月5日出生，汉族，住陕西省镇安县。第三人：西安德立房地产营销策划有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：徐小飞，系该公司经理。第三人：齐商银行股份有限公司西安分行，住所地西安市高新区。负责人：王洪刚，系该银行行长。委托代理人：郝腾，男，系该公司员工。第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：杨林，系该公司董事长。原告罗娅诉被告路博、郑自琴、第三人西安德立房地产营销策划有限公司（以下简称“德立地产”）、齐商银行股份有限公司西安分行（以下简称“齐商银行西安分行”）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称“对外经贸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。本案原告罗娅及其委托代理人罗军鹏、杨丹，被告路博、郑自琴以及第三人齐商银行西安分行委托诉讼代理人郝腾到庭参加了诉讼，第三人德立地产、对外经贸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗娅向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告路博、郑自琴继续履行房屋买卖合同，解除诉争房屋抵押权并协助原告办理涉案房屋过户手续；2.被告路博、郑自琴承担逾期办理过户手续违约金93150元（以房屋总价款为基数，按日万分之五计算，自2019年11月14日起暂计算至2020年3月1日，最终计算至实际办理完毕过户手续之日止）；3.律师费55000元由被告承担；4.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：2019年3月，原告经第三人德立地产居间,与被告路博、郑自琴就购买二人所有的坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号房屋达成合意。2019年3月14日，买方罗娅、卖方路博、郑自琴与居间方德立地产签订《西安市存量房买卖合同》（经纪成交版）。存量房合同约定，房屋及装饰配套设施共计人民币1725000元。涉案房屋存在抵押，抵押权人为第三人齐商银行西安分行，被担保主债权80万元；对外经贸公司，被担保主债权32万元，被告应于2019年3月25日前向房屋贷款机构提交一次性还款的申请，且最迟应于2019年6月30日前办理完毕注销抵押登记手续。存量房合同签订后，原告通过其母亲谢某某向被告支付定金及购房款共计625000元。2019年8月14日，双方办理了涉案房屋的网签备案和资金监管手续，但被告违约未将上述资金转入监管账户。为了交易顺利进行，双方约定将剩余购房款110万元以首付加贷款方式支付并进行资金监管，另约定，双方应于买受人的银行贷款放款后3个工作日内向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权登记手续，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金并向对方支付因主张违约产生的其他费用，包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等。2019年10月15日，原告将75万元存入资金监管账户。2019年8月11日，原告向农业银行申请35万元贷款，2019年11月9日，银行贷款审批通过并向双方资金监管账户放款35万元。截止2019年11月19日，原告已经完全支付所有购房款，履行了全部合同义务。经过多次催促，被告始终消极应对，怠于办理涉案房屋注销抵押登记手续，致使房屋过户手续无法办理。被告路博辩称，违约属实，但目前房屋不能过户是抵押不能解除，答辩人现在也没有钱解除抵押，如果能够解除抵押，答辩人愿意配合。被告郑自琴辩称，房屋买卖合同是答辩人签的，罗娅方把60万XX房XX路博，钱的去向答辩人不知情，也没有实际收取，答辩人和路博已经离婚，双方约定各自债务各自偿还，路博欠答辩人的钱尚未偿还。第三人齐商银行西安分行述称，原被告之间的房屋买卖事实及违约情况与我公司没有关系，被告路博以涉案房屋作为担保向我公司借款80万元，我方作为抵押权人参与本案诉讼，在贷款清偿的情况下同意解除抵押。第三人德立地产、对外经贸公司未作称述。经审理查明，2019年3月14日被告郑自琴出具授权委托书，授权受托人路博就位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号房屋代其办理出售事宜。2019年3月14日，原告罗娅与被告路博、郑自琴签订《西安市存量房买卖合同》（经济成交版），合同约定被告路博、郑自琴将其所有的坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号房屋出卖于原告罗娅（案涉房屋不动产权证证号为：陕（2017）西安市不动产权第1259481号）。合同还约定，案涉房屋成交价格为1425000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价300000元，共计1725000元。该合同约定，该房屋已经设定抵押，甲方即被告路博、郑自琴应于2019年3月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年6月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。该合同还约定，乙方即原告罗娅向甲方支付定金30万元，乙方支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分，乙方于本合同签订当日将第一笔定金50000元以自行划转的方式支付甲方，于本合同签订后七日内将第二笔定金250000元以自行划转的方式支付甲方，乙方于申请的贷款机构贷款审批通过后三个工作日内将第一笔购房款925000元以房管局监管支付的方式支付甲方，乙方向银行申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为500000元。该合同第十条违约责任约定，甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2019年3月14日原告罗娅之母谢某某通过中介向被告路博支付定金共计50000元，2019年3月18日谢某某又向被告路博支付定金250000元，至2019年5月9日原告罗娅的母亲谢某某共计向被告路博支付购房款625000元，被告路博对此予以认可。此后双方又签订《存量房买卖合同》，该合同约定，案涉房屋成交价格1100000元，签订本合同前，买受人应向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作该房屋价款。该合同房屋权属情况及使用情况载明，案涉房屋已抵押，抵押人为被告路博、郑自琴，抵押权人齐商银行股份有限公司西安分行，抵押登记日期2017年8月17日，债务履行期限2017年7月27日至2042年7月26日，抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司，抵押登记日期2018年6月11日，债务履行期限：2018年6月6日至2023年6月6日止。合同约定出卖人应当于2019年9月30日前办理抵押权注销登记，并取得不动产权证书，因提前还款产生的利息及其他费用由出卖方承担。合同还约定买受人采取首付加贷款方式付款：商业贷款。交易双方应在2019年8月20日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起90日内将首期房价款750000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的68%。买受人应在2019年9月30日前就余款350000元向中国农业银行（贷款机构）申请贷款支付。该合同还约定，买受人将交易资金1100000元，存入存量房交易资金监管部门授权或备案的交易资金监管账户。该合同约定出卖人若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，买受人有权解除本合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应于收到买受人书面解除通知之日起15日内配合买受人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续，出卖人应按照购房总价款20%向买受人支付违约金，且出卖人应退还所收买受人全部已付款（包含定金），其中之一情形为出卖人未按照约定按时办理房屋抵押登记注销手续的。该合同还约定，交易双方任意一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包括但不限于律师费、公证费、保全费、保全保险费等）。2019年8月15日原告罗娅、被告路博、郑自琴与案外人西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》。同日原告罗娅与被告路博、中介签订手书材料一份，该材料载明，买方罗娅购买卖方路博位于XX路XX小区XX号楼XX室，总价为172.5万元，卖方已交付卖家路博总定金62.5万元，剩余尾款全额为110万元，由于卖方路博个人原因未能将定金存入资金监管账户，为了不影响交易，网签时价格定位110万元（买方、卖方即房屋中介德佑均知情），……。2019年10月15日西安市置诚资产管理有限公司向原告罗娅出具西安市存量房交易结算资金监管存款凭证，该存款凭证载明就案涉房屋存款人罗娅已存入监管金额750000元。2019年8月19日原告罗娅向中国农业银行申请贷款，该行受理并开始办理贷款申请，XX路XX房本未下，导致原告罗娅贷款申请暂停。2019年11月19日原告罗娅与案外人中国农业银行借款350000元，用于购买案涉房产，借款期限自2019年11月至2039年11月18日止，借款人罗娅申请并授权贷款人将全部借款直接划入西安市置诚资产管理有限公司客户交易结算资金账户。同日中国农业银行将借款打入双方约定的指定账户。原告于2020年3月1日委托陕西伟天律师事务所代理罗娅与路博、郑自琴、第三人德立地产、齐商银行西安分行房屋买卖合同纠纷一案，并支付律师代理费55000元。本案审理过程中，原告于2020年3月24日向西安市莲湖区人民法院申请财产保全，请求查封被申请人路博、郑自琴名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋，并以中国人民财产保险股份有限公司西安分公司出具的保单保函作为担保，西安市莲湖区人民法院于2020年5月27作出（2020）陕0104民初2245号民事裁定书，将涉案房屋查封。原告为此支出了保全费1277元、保险费1000元，后本案因管辖问题移送至本院依法受理。另查明，被告路博与被告郑自琴于2017年6月8日登记结婚，于2018年3月15日登记离婚。双方于2018年3月15日签订离婚协议书，该协议书部分内容约定，夫妻双方婚后购买的位于西安市莲湖区XX路XX号XX室的房产（产权人路博郑自琴）归路博个人所有，路博归还给郑自琴115000元，该房产与郑自琴无关，该房产的按揭月供由路博自行承担与郑自琴无关。夫妻双方婚姻后的债务由路博个人承担与郑自琴无关。截止开庭之日，对外经贸公司抵押因贷款清偿完毕已撤销。以上事实有授权委托书、《西安市存量房屋买卖合同》（经济成交版）、《存量房买卖合同》（备案版）、《二手房交易结算资金监管协议》、2019年8月15日原、被告协议、中国农业银行贷款合同及放款凭证、银行转账流水、情况说明及关系证明、资金监管存款凭证、委托代理合同及转账记录、代理费发票、保险费发票、离婚证、离婚协议书、《个人购房（保证）抵押合同》及庭审笔录等证据在卷佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告罗娅与被告路博、郑自琴签订的《西安市存量房屋买卖合同》（经济成交版）、《存量房买卖合同》（备案版）及书面材料系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律法规，均合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。现原告罗娅已经按照合同约定支付了涉案房屋购房款，但被告路博、郑自琴并未按照合同约定最迟于2019年9月30日解除案涉房屋抵押权显属违约，应当承担继续履行办理房屋抵押登记注销手续的合同义务及按照合同约定向原告罗娅支付违约金的违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，被告路博、郑自琴暂无力提前清偿抵押权人齐商银行西安分行的贷款，不能偿还贷款，齐商银行西安分行不同意转让抵押财产，受让人原告罗娅已支付全额购房款，资金监管账户尚有原告罗娅支付的购房款1100000元进退失据，原告罗娅亦无力代为被告路博、郑自应清偿贷款，现原告诉请要求二被告协助配合原告办理过户手续，目前难以实现，庭审中原告罗娅仍要求被告路博、郑自琴继续履行合同，未申请变更诉讼请求，要求解除合同，返还购房款，故对原告罗娅的要求被告路博、郑自琴协助配合原告办理过户手续诉讼请求，本院不予支持。被告路博、郑自琴未按合同约定办理房屋抵押登记注销手续，导致合同无法继续履行，显属违约。原告罗娅根据合同约定要求被告路博、郑自琴自2019年11月23日起，以购房款1725000元为基数，按照日万分之五计算，至实际协助原告办理案涉房屋过户手续之日止的违约金，合理合法，本院予以支持。原、被告在合同中约定双方任意一方存在违约情形，还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包括但不限于律师费、保全费、保全保险费等），原告罗娅提交相关证据证明其为主张权利支付的律师代理费55000元、保全费1277元、保险费1000元，现要求被告予以支付上述费用，符合合同约定，并不违反法律规定，本院予以支持。案涉房屋系被告路博、郑自琴婚内购买，登记于双方名下，属于夫妻共同财产，双方虽在离婚协议中对夫妻共同财产及债务的分割进行了约定，但该协议系双方内部约定，不得对抗不知情的第三人，且被告郑自琴亦在案涉部分合同中签字捺印，被告郑自琴还向被告路博出具了全权授权委托书，故被告郑自琴应与被告路博共同承担本案相应的违约责任。综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条判决如下：一、被告路博、郑自琴于本判决生效后十日内向原告罗娅支付违约金85387.5元（自2019年11月23日起，以1725000元为基数，按照日万分之五计算，至2020年3月1日止）及支付自2020年3月2日起，以1725000元为基数，按照日万分之五计算，至被告路博、郑自琴实际协助原告办理案涉房屋过户手续之日止的违约金。二、被告路博、郑自琴于本判决生效后十日内向原告罗娅支付律师代理费55000元、保全费1277元、保险费1000元，共计57277元。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告罗娅的其他诉讼请求。案件受理费3263元，由被告路博、郑自琴共同负担。原告已预交案件受理费，被告路博、郑自琴在履行本判决确定的金钱给付义务时一并向原告罗娅支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 雷 君二〇二〇年十二月二十三日书记员 党鹏英打印：扈艳红校对：张石磊2020年月日送达1