湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2137号上诉人（原审原告）：伍元英，女，汉族，1966年10月9日出生，户籍住址：湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：刘智林，湖南江山律师事务所专职律师。被上诉人(原审被告)：怀化宏翔房地产开发有限公司（曾用名：中方县房地产开发经营有限公司），住所地中方县新城，统一社会信用代码：914312217367872800。法定代表人：周启春，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：李元香，女，汉族，1962年10月2日出生，户籍地湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：赵桂东，湖南淮新律师事务所专职律师。上诉人伍元英因与被上诉人怀化宏翔房地产开发有限公司（以下简称宏翔公司）、李元香执行异议之诉一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。伍元英上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；由李元香、宏翔公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、李元香与宏翔公司在人民法院查封之前没有签订合法有效的《商品房买卖合同》。1.根据宏翔公司提供的《奥林新村1栋2单元1305房交房情况说明》：“谌立勇在2013年将该套住房转售给现在的实际购房人李元香，并代替李元香与公司签订购房合同，并将该套房进户钥匙取走。因该套房实际购房业主李元香一直未来补充资料（身份证复印件、首套房证明、结婚证复印件、房产共有人资料）”可以证明李元香一直没有与宏翔公司签订《商品房买卖合同》。2.李元香提供的《商品房买卖合同》缺乏真实性。当时同时签订合同的真正的购房业主签订合同的版本及收据与李元香提供的购房合同不一样，李元香提供的合同应是属于伍元英申请法院查封以后补的，不具有真实性。二、李元香并未支付过宏翔公司任何房款。1.谌立勇并非宏翔公司的股东，李元香与其账目往来只能证明他们互相之间有经济往来。2.李元香没有向宏翔公司支付过任何购房款。3.宏翔公司的房屋系国有资产，谌立勇无权处分，也无权进行任何抵扣。宏翔公司系国有全资公司，谌立勇没有任何资金注入宏翔公司的账户，其与宏翔公司之间实质上没有任何资金往来，其无权处分国有资产，也无权进行任何抵扣。三、一审中李元香提供的《证明》不具有真实性，其加盖的宏翔公司印章来源不明，真伪不明，一审法院在未查清事实真相的情况下予以采信，属于认定事实错误。宏翔公司法定代表人周启春表示李元香提交给一审法院的材料不是宏翔公司盖的章，涉及到项目的宏翔公司盖章都不是真实的。宏翔公司奥林新村项目部单方面出具说明，确认宏翔公司在项目部留存有印章，不能证明该枚宏翔公司印章的真实性。四、一审程序错误，一审中宏翔公司委托诉讼代理人姜勤并不是宏翔公司员工，而是奥林新村项目部会计，姜勤不具备代理资格，其授权委托书上宏翔公司印章来源不明，真伪不明，其一审发言：“没有什么意见”，不能代表宏翔公司真实意思，姜勤自己承认未得到公司委托，只是项目部喊他来，公章是否真实他不知道，因此姜勤不具备代理资格，其代理无效，一审程序错误。李元香辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。宏翔公司未作答辩。伍元英向一审法院起诉请求：准许执行怀化宏翔房地产开发有限公司开发并登记在公司名下的1305号房屋（预售证号为：2011-0131）。一审法院认定事实：怀化宏翔房地产开发有限公司曾用名中方县房地产开发经营有限公司，1999年8月17日成立，2013年6月5日法定代表人由谌业贵变更为周启春，2014年8月27日股东由中方县经济建设投资集团有限公司变更为中方县国有资产管理局。2013年3月21日，李元香与案外人谌立勇签订《购房协议》，约定谌立勇将其在××路××村××栋××号房屋卖与李元香，房价3588元／平方米，房屋约126平米，具体面积以房产证为准，多退少补，付款方式，一期付20万元，二期为交房期，付总款留5万元办证外，其余全部付清。双方在协议上签名，并注明双方协议卖方让买方总房价减32000元。协议签订当日，李元香通过银行转账存款的方式向谌立勇转账20万元。2013年7月31日，在谌立勇的授意下，李元香与宏翔公司另行签订《怀化市商品房买卖合同》，约定李元香以324417元的价格购买宏翔公司“奥林新村”第1幢2单元1305号房屋，首付款300000元于合同签订之日支付，剩余房款24417元于办理两证时支付。合同签订当日，李元香通过其丈夫王身业的银行账号向谌立勇转账10万元。同日怀化宏翔房地产开发有限公司奥林新村项目部（以下简称奥林新村项目部）向李元香出具收据，载明“兹收到李元香购买××村××栋××房交来购房款人民币30万元收款人谌立勇会计姜勤”，并在记账凭证中载明收1栋1305房房款李元香现金30万元。2010年9月2日，奥林新村项目部出具收据，载明“今收到谌立勇交来天星东路股份款32万元经手人粟周荣”。2020年3月30日，宏翔公司出具证明，证实奥林新村项目1栋1305号住房已销售给李元香，房款324417元已结清。2020年4月28日出具《奥林新村股东谌立勇股金结算说明》，证明奥林新村项目挂靠在宏翔公司名下进行经营活动，实际项目是由粟周荣、杨春芳、谌立勇等自然人筹资开建，2012年对外发售。2013年因股东谌立勇个人资金困难向项目部申请支取股金，项目部同意谌立勇将其在奥林新村预定的1栋1305号房转售李元香，房款由谌立勇负责收取，公司财务开具房款收据入账并签订购房合同，总房款324417元作为退还谌立勇的股本金。2020年4月29日出具《奥林新村1栋2单元1305号交房情况说明》，证明案涉1305号房屋初始购房业主为奥林新村股东谌立勇，2013年谌立勇将该房转售李元香，并代替李元香与公司签订购房合同，并取走房屋钥匙，因谌立勇系股东，奥林新村项目部及物业公司均未联系过业主李元香。2019年4月18日，伍元英诉宏翔公司、杨晓华合同纠纷一案一审法院作出（2019）湘1202民初1006号民事判决。判决生效后，依法查封了登记在宏翔公司名下的1305号房屋（预售证号为：2011-0131）。2020年4月，李元香对执行标的提出书面异议。2020年5月9日一审法院以案外人李元香于一审法院查封之前已经与宏翔公司签订《商品房买卖合同》，并已支付房款30万元，且在本市无住房登记为由作出（2020）湘1202执异22号执行裁定书：中止对被执行人怀化宏翔房地产开发有限公司开发并登记在公司名下的1305号房屋（预售证号为：2011-0131）的执行。伍元英不服遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉。李元香（案外人）与宏翔公司于2013年7月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效，李元香在合同签订之时已支付大部分房屋对价，且已支付的房款已超过合同约定的总价款百分之五十，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，李元香就登记在宏翔公司名下的1305号房屋已享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院2020年5月9日作出（2020）湘1202执异22号执行裁定，程序合法，结果客观公正，对伍元英的申请人执行异议之诉的诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：驳回伍元英的诉讼请求。案件受理费80元，由伍元英负担。二审中，当事人没有提交新证据。伍元英提出鉴定申请，申请对李元香提交的《怀化市商品房买卖合同》和《证明》上的“怀化宏翔房地产开发有限公司”的印章进行鉴定，以确定宏翔公司印章，而系伪造。本院认为，根据伍元英一审提交的交房情况证明、周启春的电话录音可知，中方县经济建设投资集团有限公司收购宏翔公司原法定代表人周粟荣的股权时，允许周粟荣成立独立的项目部，以宏翔公司的名义开发奥林新村项目，自负盈亏。因此，在奥林新村项目部认可该《怀化市商品房买卖合同》真实性的情况下，鉴定《怀化市商品房买卖合同》和《证明》上宏翔公司印章的真伪没有意义，本院不予准许。本院经审理查明：一审查明的事实属实。另查明，2010年，中方县经济建设投资集团有限公司收购粟周荣等6名股东的股权，成为宏翔公司唯一股东，同时，允许粟周荣等人以宏翔公司名义继续经营开发奥林新村项目，成立项目部，自负盈亏。本院认为，本案二审争议焦点为案涉执行标的应否继续执行。第一关于李元香与宏翔公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。李元香与宏翔公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。伍元英上诉提出李元香一直没有与宏翔公司签订《商品房买卖合同》，该合同是伍元英申请法院对案涉房屋进行查封后补签的。经查，2010年宏翔公司股权发生变动，中方县经济建设投资集团有限公司收购周粟荣等六名股东的股份，宏翔公司由有限责任公司变更为一人有限责任公司，同时宏翔公司同意周粟荣等人以宏翔公司的名义继续经营开发奥林新村项目，成立独立的项目部，自负盈亏。2013年，奥林新村项目部的股东谌立勇将其购买的案涉房屋转卖给李元香，代李元香与宏翔公司签订《商品房买卖合同》，并取走该房屋的入户门钥匙。李元香将30万元购房款支付给谌立勇，奥林新村项目部认可该行为，并向李元香出具了收据。以上事实有李元香提交的执行听证笔录、谌立勇入股收据、购房协议、取款凭证等证据证实，且与伍元英提交的《奥林新村1栋2单元1305房交房情况说明》、周启春的录音印证，形成完整的证据链，足以证明《商品房买卖合同》系奥林新村项目部与李元香的真实意思表示，该合同真实有效，而作为同意建立奥立新村项目部，要求项目部自负盈亏的宏翔公司也应当受该合同约束，故伍元英关于《商品房买卖合同》不真实的上诉主张，无事实依据，本院不予支持。第二，关于李元香是否支付了宏翔公司房款的问题。如前所述，李元香与宏翔公司的《商品房买卖合同》有效，作为签订合同的宏翔公司认可时任奥林新村项目股东谌立勇收取购房的事实，并出具了收据，李元香也提交了转账凭证、取款凭证相印证，一审法院确认李元香已支付了宏翔公司购房款30万元并元不当，本院予以维持。第三，关于李元香对案涉标的能否阻却执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李元香在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住，名下无其他用于居住的房屋，且已支付超过合同约定总价款的50%，李元香享有对案涉执行标的阻却执行的权利。关于伍元英上诉提出一审程序错误，宏翔公司的委托诉讼代理人姜勤并不是宏翔公司员工，而是奥林新村项目部会计，不具备代理资格，其在一审的发言不能代表宏翔公司的真实意思，其代理无效。经查，一审法院依法给宏翔公司送达了开庭传票等庭前文书，宏翔公司的法定代表人周启春签收了法律文书，但没有派人参加庭审，一审依法缺席判决。至于姜勤的委托代理人资格，因周启春对姜勤的委托诉讼代理人资格未予认可，姜勤也未作为代理人出席庭审，一审法院在判决书中将姜勤列为宏翔公司的委托诉讼代理人不当，本院予以纠正，但宏翔公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，一审缺席判决，程序合法。伍元英上诉提出的姜勤参与了一审庭审并在庭审中发言程序违法，与查明的事实不符，本院对该上诉理由不予支持。综上所述，伍元英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由伍元英负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月三十日法官助理颜利华书记员唐菁