安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0811民初3522号 原告：苏凤，女，汉族，1984年10月14日出生，住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：朱金果，男，1979年12月2日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 委托代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。 被告:安庆市先锋房地产开发有限责任公司，住所地安徽省安庆市。 法定代表人：杨瑞东，执行董事。 委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。 被告：安庆市宝宏房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市开发区。 法定代表人：徐基高，执行董事。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 被告：安徽至奥城市艺术酒店有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区。 法定代表人：石建玉，执行董事兼总经理。 被告：安徽至奥房地产营销策划有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。 法定代表人：石建玉，执行董事。 以上两被告委托诉讼代理人：李丰源，公司员工。 原告苏凤与被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司（以下简称先锋房地产公司）、安庆市宝宏房地产开发有限公司（以下简称宝宏房地产公司）、安徽至奥城市艺术酒店有限公司（以下简称至奥酒店）、安徽至奥房地产营销策划有限公司（以下简称至奥房产营销公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱金果、陈磊、被告先锋房地产公司委托诉讼代理人徐光明、宝宏房地产公司委托诉讼代理人李清、至奥酒店、至奥房产营销公司共同委托诉讼代理人李丰源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏凤向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同返还原告已支付的购房款514000元及自支付之日起(利率按照同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止，自2018年12月20日起算)；2、本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：2018年8月28日，原告与至奥酒店签署《宝瑞商城签约确认单》一份，约定由原告订购先锋房地产公司与宝宏房地产公司共同开发的宝瑞商城3045室，合同价款为514000元，原告向至奥酒店支付定金10000元。2018年8月29日，至奥酒店与原告订立《委托经营管理合同》一份，约定由原告将上述房产交付给被告至奥酒店经营管理，被告至奥酒店自2018年12月31日起向原告支付相应收益，其中第一、二年收益合计70640元冲抵房款。2018年12月20日，原告向被告至奥酒店合计缴纳514000元，至奥酒店出具收据一份，并出具声明书，承诺在2019年1月15日签订网签合同并开具正式购房发票。上述房产由被告先锋房地产公司、宝宏房地产公司委托至奥营销房产公司对外销售，并由至奥酒店实际经营管理。现被告至奥酒店逾期未办理网签合同，也未开具购房发票，其他三被告也未与原告签订购房合同，并且至奥酒店经营管理的酒店至今仍未开业。四被告的行为已严重违约，原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告先锋房地产公司辩称：1、本案不是商品房买卖合同纠纷，本案案由应当定为投资经营管理合同纠纷，被告不是本案的适格被告；2、原告与至奥酒店之间恶意串通，违规使用房票套现投资购买营业房，违反了安庆市人民政府《安庆市市区房屋征收房票安置办法》的规定，行为无效。 被告宝宏房地产公司辩称：1、原告主张成立房屋买卖合同依据的是《宝瑞商城签约确认单》，但该确认单上除原告签名外，仅见至奥酒店的公章，并没有开发商及至奥房产营销公司的确认信息。至奥酒店与原告签订了《委托经营管理合同》，两者属于委托经营合同关系，不属于房屋买卖案件审理的范围；2、原告实际支付款项没有514000元，原告诉求金额与《宝瑞商城签约确认单》中合同价一致，而其又在诉状中称前两期收益70640元冲抵购房款，此处明显存在矛盾；3、原告要求四被告承担连带责任依据不足，两房地产开发公司对整个交易全然不知，原告受至奥酒店允诺的高额回报所惑，违背基本生活常识向一家酒店公司购房并支付房款，其本身并非善意相对人。至奥酒店收取款项后出现无力偿还的情形下出具各种收款收据，还款承诺，此时要求两房产开发公司返还购房款，违背公平原则。综上，请求法院驳回原告对宝宏房地产公司的诉求。 被告至奥酒店、至奥房产营销公司共同辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，至奥房产营销公司与先锋房地产公司、宝宏房地产公司是委托销售关系，法律责任由委托人承担，先锋房地产公司、宝宏房地产公司应承担连带责任。 本院经审理查明：宝宏房地产公司与先锋房地产公司合作开发宜秀区宝瑞商城1-3幢楼。2014年1月24日，宝宏房地产公司取得安庆市房地产管理局颁发的宜秀区宝瑞商城1-3幢楼商品房预售许可证。2018年5月26日，先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订一份《委托销售总代理合同》，先锋房地产公司将安庆市宝瑞商城所属全部商铺、写字楼及公寓的销售事宜全权独家委托给至奥房产营销公司。合同约定，先锋房地产公司委托至奥房产营销公司总代理本项目的销售事宜，由至奥房产营销公司全权负责本项目的案场接待与成交的订单、合同的协助签订及销售策略的建议提报工作；本项目销售涉及到的定单、合同等，均由至奥房产营销公司销售代表与购置方填写，并由先锋房地产公司审核确认加盖先锋房地产公司公章（或合同章）后生效。购置方交付的认筹金由至奥房产营销公司收取并开具收据，先锋房地产公司与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。同时，合同规定了双方权利义务、违约责任等。合同签订后，先锋房地产公司向至奥房产营销公司提供了房管部门颁发的《商品房预售许可证》，至奥房产营销公司以自己的名义对外销售涉案房产。2018年7月20日，宝宏房地产公司出具一份《授权书》，写明依据《项目合作开发协议》授权先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房产营销公司签订《房屋销售总代理合同》。 2018年8月28日，原告与至奥酒店签署《宝瑞商城签约确认单》一份，约定由原告订购宝瑞商城3045室，订购价为514000元，原告当日支付定金10000元，至奥酒店在确认单上盖章。2018年12月20日，原告支付约定的购房款514000元，至奥酒店出具收据一张，写明金额514000元，事由购买宝瑞商城3045室全款。至奥酒店及法定代表人石建玉加盖印章。当日，至奥酒店还出具申明书一份，载明收到原告购买宝瑞商城3045室全部购房款总计514000元，约定于2019年1月15日之前签订网签合同，届时原告需要将购房收据来公司换取正式购房发票。 2018年8月29日，苏凤与至奥酒店签订一份《委托经营管理合同》，苏凤将位于安庆市宜秀区产权物业委托至奥酒店经营管理，至奥酒店根据合同约定向王媛支付相应的收益，经营管理期限为十年，自2018年12月31日至2028年12月30日，其中第一年、第二年均应支付35320元，苏凤在第一年、第二年收益后标明已支付。原告陈述委托经营管理的第一年、第二年的收益系用于冲抵购房款，购房款总额为588663元。 至奥酒店住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城****，股东为石建玉（持股比例99%）、石峰（持股比例1%）,石建玉为法定代表人。至。至奥房产营销有限公司住所地安徽省芜湖市弋江区中央城**楼**东为石建玉（持股比例100%），石建玉为法定代表人。至奥酒店与至奥房地产营销公司虽注册为两公司，实则一套人马，二者人格混同。涉案房产纠纷问题经安庆市房地产管理处通报后，宝宏房地产公司针对未对至奥房产营销公司进行资格审查及销售过程中未进行有效监督管理导致购房者投诉问题，提出整改措施并作出报告，至奥房产营销公司在公安机关介入后承诺最晚于2019年11月30日前退还房款。该事实已在（2020）皖08民终1499号民事判决书中确认。 另查明，苏凤于2020年1月3日以相同的诉求向我院提起诉讼，后因未在法律规定地时间内缴纳诉讼费用，被本院裁定按撤诉处理。 经原告申请，本院依法作出（2020）皖0811民初3522号民事裁定书，对被告的财产依法进行了保全，保全费用为3520元。 本院认为：根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、先锋房地产公司与宝宏房地产公司是否为本案适格被告；2、四被告应承担何种责任；3、原告实际支付的购房款是多少。 关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案房产系先锋房地产公司与宝宏房地产公司合作开发，并向至奥房产营销公司提供了《商品房预售许可证》、售楼部，《宝瑞商城订购书》上盖章为至奥酒店，因至奥酒店与至奥营销公司人格混同，结合原告丈夫在公安机关的询问笔录等证据，可以认定苏凤在交付定金和购房款时知晓其购买的系至奥房产营销公司代为销售宝宏房地产公司的房产，且先锋房地产公司与宝宏房地产公司未提供证据证明销售订购行为只约束王媛与至奥酒店。因此，先锋房地产公司与宝宏房地产公司应承担至奥房产营销公司代理销售房产所产生的法律后果。先锋房地产公司与宝宏房地产公司系本案的适格被告。 关于争议焦点2，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，安庆市房地产管理处的通报及宝宏房地产公司出具的报告证实先锋房地产公司与宝宏房地产公司委托没有资格的至奥房产营销公司代理销售商品房，且对销售过程中存在的虚假宣传、返本销售等违法违规行为缺乏监督管理和采取有效措施予以制止。至奥酒店与至奥房产营销公司人格混同，至奥酒店与至奥房产营销公司实际收取了苏凤的购房款，在合同不能履行的情况下，实际收款方应当返还购房款，被代理人先锋房地产公司与宝宏房地产公司承担连带返还责任。 关于争议焦点3，虽然《宝瑞商城订购书》中约定的购房款为514000元，但结合系列案件中当事人陈述、《委托经营管理合同》等证据，可以认定至奥房产营销公司出售房屋实际售价与消费者付款不一致，购房者实际付款额均为扣除了第一年、第二年租金后的金额。原告诉求返还购房款514000元，有至奥酒店盖章的收据，本院予以支持。结合系列案件中《宝瑞商城订购书》，苏凤交付定金及购房款的行为旨在将来签订买卖合同从而取得涉案房屋的所有权，故苏凤与出卖人先锋房地产开发公司、宝宏房地产开发公司之间形成事实上的预约合同关系，但出卖人至今未与苏凤签订房屋买卖合同，虽然至奥房产营销公司未向出卖人交付苏凤的定金及房款导致出卖人未向苏凤提供《商品房买卖合同》签订，但属于代理人与被代理人之间的法律规定，不能以此认定苏凤存在过错并免除代理人之间的违约责任。因此，原告要求其支付资金占用期间的利息，有事实与法律依据，予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内共同返还原告苏凤已支付的购房款514000元并支付利息（自2020年1月3日起算按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报的价利率计算至实际清偿之日止）； 二、被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司对上述债务共同承担连带清偿责任； 三、驳回原告苏凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费8940元，减半收取4470元，保全费3520元，合计7990元。由被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  卓胜龙 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  方 倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。