江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初9729号原告：王伟，女，1981年10月31日出生，汉族，住邳州市。原告：袁小员，女，1995年7月1日出生，汉族，住睢宁县。以上两原告共同委托诉讼代理人:吴疆，江苏青创律师事务所律师。被告：曹良军，男，1963年3月6日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：陈颖，江苏彰权律师事务所律师。第三人：邳州润泽置业有限公司。住所地邳州市建设路。法定代表人：于计昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：于元元，江苏景来（云龙）律师事务所律师。原告王伟、袁小员与被告曹良军、邳州润泽置业有限公司（以下简称润泽置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月20日受理，由审判员黄继玲主审，适用普通程序，于2019年7月5日作出（2019）苏0382民初5612号民事裁定书。原告不服上诉，徐州市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）苏03民终5771号民事裁定书，发回我院重新审理。2019年10月9日我院重新立案受理后，另行组成合议庭进行了审理。原告袁小员及原告王伟、袁小员共同委托诉讼代理人吴疆，被告曹良军及委托诉讼代理人陈颖，第三人润泽置业公司委托诉讼代理人于元元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟、袁小员向本院提出诉讼请求：1、撤销邳州市人民法院（2018）苏0382执1907号之一执行裁定书对于邳州市赵墩镇澎湖商业街东8号楼1单元108号商铺抵偿给曹良军的执行抵偿裁定，停止对该裁定的执行。2、确认上述房产归原告所有；3、被告或第三人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年9月10日原告以282000元价格与第三人润泽置业公司签订购房订购书，购买其标注为赵墩镇澎湖商业街东8号楼1单元107室商铺一套，当时当铺主体已经完成，为连体的一大一小两间，总计76.2㎡。原告支付购房款，第三人润泽置业公司即于签订订购书（2012年9月10日）、2012年9月15日给原告出具211000元、56000元购房款收款收据。2014年第三人润泽置业公司向原告交付涉案商铺钥匙（两套），原告即于当年对涉案商铺进行装潢并一直占有该房至今，期间无任何纠纷，后于2019年3月得知，原告所购买、占有、使用商铺其中之一的小间被贵院下达执行裁定抵偿给被告曹良军（但裁定书上写为澎湖商业街东8号楼1单元108室商铺）。原告即对该裁定提出执行异议申请，贵院于2019年4月17日作出（2019)执异21号执行裁定书（并于2019年5月7日作出补充裁定）驳回了原告的异议请求，原告不服，故提出本案执行异议之诉，请求法庭查明事实，依法支持原告诉讼请求。被告曹良军辩称：涉案房屋归第三人润泽置业公司所有，答辩人通过合法程序进行保全、拍卖获得案涉房屋所有权，具有事实根据和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。第三人邳州润泽置业有限公司辩称：1、答辩人于2012年9月10日向原告出具了购房认购书和收款收据，原告购买第三人东8号楼1单元107、108两间商铺，建筑面积分别为49.46、30.81平方。按照答辩人备案价即每平方价格为13800元，原告应该交付购房款1010898元。原告于当日共缴纳购房款24.7万元，余款至今未交付。答辩人多次通知原告补齐购房款，原告不理不睬，故答辩人无法给原告办理网签手续。2、涉案房屋于2019年3月4日被贵院以（2018）苏0382执1907号之一裁定抵偿给被告曹良军，目前该裁定尚未被撤销。综上，请法院依法裁判。经本院审理查明：因曹良军与润泽置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年3月24日作出（2017）苏0382民初2903号民事裁定书：查封邳州润泽置业有限公司名下的位于邳州市，具体房产如下：……东8号楼：1单元108铺……。并于2017年3月27日向邳州市房产服务中心送达执行裁定书及协助执行通知书，要求其查封上述房屋，查封期限为三年。2018年3月30日，本院作出（2017）苏0382民初2903号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、邳州润泽置业有限公司支付原告曹良军工程款2614087.74元，于2018年4月5日前一次性付清。二、案件受理费减半收取计24183元，保全费5000元，合计29183元，由邳州润泽置业有限公司负担。三、本协议自双方当事人签字之日起生效。因第三人润泽置业公司未按调解书确定的内容履行义务，被告曹良军向本院申请执行，案号为（2018）苏0382执1907号。执行过程中，本院委托同方房地产资产评估规划勘测有限公司对被查封的房产进行评估，并公开进行司法拍卖。2019年1月2日，本院作出（2018）苏0382执1907号拍卖裁定书：“拍卖润泽置业公司所有的位于邳州市商铺。”2019年3月4日，本院作出（2018）苏0382执1907号之一裁定书，裁定：“一、解除对被执行人邳州润泽置业有限公司所有的位于邳州市商铺的所有查封。二、将原属被执行人邳州润泽置业有限公司所有的位于邳州市商铺分别……97580元、256550元价格（合计……元）交付给申请执行人曹良军并归其所有，抵偿本案部分债务。三、申请执行人曹良军待上述房地产具备办理转移登记条件时，可持本裁定书到相关部门办理转移登记，相关费用由申请执行人曹良军自行负担。”该裁定书已送达被告曹良军，并张贴公告。2019年3月5日，本院向邳州市不动产登记中心送达执行裁定及协助执行通知书。2018年5月28日，本院执行实施人员在与被告曹良军所作的终结笔录记载：“问：因本案案外人提出执行异议及异议之诉，本案需要等待最终裁判，根据裁判结果再作下一步执行措施；答：我同意配合法院，我同意本案裁决完毕后在执行；问：鉴于上述情况，本案需要终结执行，待依法裁决后再恢复执行。”2018年5月28日，本院作出（2018）苏0382执1907号之二执行裁定，以原告王伟、袁小员等人对处置涉案房屋提出异议及异议之诉，现执行异议正在依法审查中，本案在执行期限内无法有效执结，申请执行人同意本案终结执行为由，裁定（2018）苏0382至1907号案件终结执行。原告王伟、袁小员认为该裁定书抵偿的房屋系其所有向本院提出执行异议，本院于2019年4月17日作出（2019)执异21号执行裁定书，并于2019年5月7日作出补充裁定驳回了原告王伟、袁小员的异议请求。原告不服，遂提出执行异议之诉。2012年9月10日，原告王伟、袁小员与第三人润泽置业公司签定《润泽置业定购书》，约定原告王伟、袁小员购买被告润泽公司开发建设的邳州市赵墩镇澎湖商业街东8号楼1单元107室房屋一套，房屋面积为76.2㎡，总房款为282000元，原告自愿交付定金211000元，待双方签署商品房买卖合同，则本认购书中的定金直接转于购房房款中。付款方式为一次性付款。全部房款需在签署本定购书之日起5日内付清，并签署《商品房买卖合同》。原告在本定购书签订之日起10日内未能交付全部房款的，视为原告单方解除本认购书，并放弃本定购书所有权益，润泽置业公司有权将该房源另行销售，并扣除原告已付定金的20%作为违约金，原告对此无异议。合同另对房屋买卖及合同办理、公正、登记、领证等手续的费用及有关税费承担进行了约定。并在定购书右下角部分注明2012年9月15日之前交付伍万陆仟元证。同日，第三人润泽置业公司向原告出具收据，载明收到房款211000元。2012年9月15日，原告王伟、袁小员依约向第三人润泽置业公司缴纳购房款56000元，第三人润泽置业公司出具收据予以确认。经本庭询问，对于剩余购房款15000元，原告愿意按照人民法院要求交付执行。另查明，涉案房屋所属的开发小区为澎湖商业街,2016年2月6日取得预售许可证,预售证号为:邳房售许字(2016)第6号。本院于2016年12月30日对润泽公司股东王新平做了一份谈话笔录,其陈述,澎湖商业街房产用电、消防等均未完成,现不具备办理产权登记的条件。2014年，第三人润泽置业公司与案外人张显威签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋出租给张显威进行商业经营，租期三年，自2014年7月20日起至2017年7月29日止。租金按面积计算，每年3081元，第一年度租金免收、第二、三年度租金共计6162元，在签订和合同时一次性付清。（免18个月房租应收4622）.合同另对其他事项进行了约定。原告在庭审中称，在2014年发现第三人润泽置业公司私自出租涉案房屋后，遂找到第三人处，第三人将上述《房屋租赁合同》原件交付给原告，同时交付东8号楼1单元107室、108室商铺钥匙两把，并分别于2015年4月14日通过陈海艳账户、2016年3月18日通过尚秋君账户向原告支付租金3000元、1000元。第三人润泽置业公司对此不予认可，认可陈海艳为其工作人员，但早已离职，对尚秋君不予认可。以上事实，有民事裁定书、执行裁定书、谈话笔录、及庭审笔录等予以证实。本院认为：一、关于原告提起本案诉讼是否满足受理条件问题。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。涉案房屋被裁定抵偿给申请执行人曹良军，至原告对涉案房屋提出执行异议时，曹良军与润泽置业公司的执行案件尚未执行终结，同时原告提起本案执行异议之诉满足其他受理条件，因而原告提起本案诉讼，依法应予受理并进入实体审查。二、关于《润泽置业定购书》的效力问题。首先，原告王伟、袁小员与第三人润泽置业公司签订的《润泽置业定购书》形式完备、内容真实，约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且在本案起诉之前第三人润泽置业公司已经取得案涉房屋的商品房预售许可证明,《润泽置业定购书》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。其次,《润泽置业定购书》中载明了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等合同主要内容,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,该《润泽置业定购书》应当认定为商品房买卖合同。综上，原告已于本院查封之前签订合法有效书面买卖协议。三、关于购房款的交付问题。原告王伟、袁小员与第三人润泽置业公司签订的《润泽置业定购书》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据定购书的约定，涉案房屋总价款为282000元，原告实际缴纳购房款267000元，对于剩余购房款15000元也愿意按照法院要求交付执行。第三人润泽公司虽然仅认可支付购房款247000元，但原告提交的收据能够证明其实际缴纳购房款267000元，且收据上加盖第三人润泽公司印章,原告有充分理由信赖,也不具备辨析真假的能力,即使印章为虚假,也是被告公司内部管理存在漏洞,与原告无关。因而对第三人润泽置业公司抗辩意见依法不予支持。对于第三人润泽置业公司主张涉案房屋购房款为1010898元，与上述定购书相互矛盾，第三人润泽置业公司亦未提供证据证明双方对购房款进行了变更，对其该意见，本院难以支持。四、涉案房屋无法办理产权登记，是因为消防验收等问题，原告对此并无过错。另外，虽然在签订《润泽置业定购书》时仅注明东8号楼1单元107室商铺，但其后姜平已在定购书注明实际是107、108两间，且从第三人提交的备案登记表中显示东8号楼1单元107室商铺的面积为45.37平方米，东8号楼1单元108室商铺的面积为27.84平方米，合计73.21平方米，该面积与定购书注明的76.2平方米较为接近，且第三人润泽置业公司对于原告购买的是东8号楼1单元107室、108室两间商铺予以认可，因而，本院依法确认涉案东8号楼1单元108室商铺也在原告购买范围之内。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如满足前述规定的情形，应停止执行。本案中，根据前述已满足上述法律规定的第（一）、（三）、（四），因而关键在于审查原告是否在涉案房屋被查封前已合法占有该不动产。原告已在涉案商铺被查封前已获得钥匙，虽然在此之前涉案房屋被第三人润泽置业公司出租，但经过协商，第三人润泽置业公司将上述出租合同书原件已交付给原告，且其工作人员陈海艳已向原告支付过款项，亦未有其他证据证明陈海艳与原告之夫刘光辉之间存在其他债权债务关系。综上原告王伟、袁小员对涉案房屋享有阻却执行的民事权益，依法能够排除执行。关于原告要求确认案涉房产归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。涉案房产的产权尚未登记在原告名下,因此原告要求案涉房产归其所有的诉讼请求,依法不能成立,依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行邳州市人民法院（2018）苏0382执1907号执行案件所涉位于邳州市两间商铺房地产。二、驳回原告王伟、袁小员要求确认邳州市两间商铺房地产归其所有的诉讼请求。案件受理费2240元，由被告曹良军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 健审 判 员  郭 琳人民陪审员  刘学继二〇二〇年十二月十七日法官 助理  王 婷书 记 员  胡晓旭