广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初12809号 原告：玉莲舅。 委托诉讼代理人：蒙雨春，广西苇航律师事务所律师。 被告：广西南宁渝桂房地产有限责任公司，住所地南宁市那洪大道**黄茅坪村**三产综合楼，统一社会信用代码91450100MA5K9Q9M1A。 法定代表人：李永秀。 原告玉莲舅与被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司（以下简称渝桂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告玉莲舅的委托诉讼代理人蒙雨春到庭参加诉讼。被告渝桂公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告玉莲舅向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2016年9月7日签订的《铭城商业广场商铺使用权转让合同》（合同约定价款99023元）；2.判令被告退还原告已支付合同款89121元并支付违约金（违约金计算：以89121元为基数，自2016年9月7日至实际还清之日止，按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月7日，原告与被告签订《铭城商业广场商铺使用权转让合同》，约定原告向被告购买位于南宁市使用权。合同签订后，原告即按合同约定向被告实际支付89121元，被告出具收款收据。合同约定于2018年3月1日交付商铺，但至今未按约定交付。原告认为被告已陷入严重违约原告有权解除合同，原告为维护自己的合法权益遂提起本案诉讼，请求人民法院依法立案，公正判决。 被告渝桂公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：被告渝桂公司系成立于2011年7月4日的有限责任公司。2019年12月31日，该公司由“广西南宁渝桂房地产有限责任公司”更名为“广西南宁渝桂房地产有限责任公司”。 2015年4月27日，南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组与被告渝桂公司签订一份《联营合作合同书》，主要约定：1.由南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组出位于那洪大道北侧朋展路西面的三产用地约9030平方米，被告渝桂公司出资金建设；2.双方联营期限为53年，自2015年10月1日到2068年9月30日止（三年建设期内不分配收益）；3.在三年建设期到后，被告渝桂公司按承诺完成建设建筑面积共36123㎡以上综合楼，地，地下室**数量按政府规划局批为准告渝桂公司所建设的所有建筑物及配套设施权属归南宁市江南区所有，被告渝桂公司有53年自主经营使用权（含建设期三年），南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组不得以任何理由干涉。 2016年9月7日，原告与被告签订一份《铭城商业广场商铺使用权转让合同》，合同约定：1.南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁经济技术开发区面的地块，渝桂公司以联营方式与南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组签署了联营开发合同，渝桂公司在合同期五十年内拥有招商、经营、租赁等权限，经批准，在上述地块建设建筑面积约3万平方米的综合楼，现定名铭城商业广场-江南海游城；2.渝桂公司将位于南宁市铺使用权转让给原告；3.使用权转让期限为50年，自2018年3月1日至2068年6月1日止，当使用权连续转让期限达到国家政策及法律法规规定的年限，本合同将依法自动续期至合同期满；4.使用权转让期限届满，渝桂公司有权将该商铺收回，原告应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.该商铺使用权转让总价款99023元，原告签订本合同立即支付总铺款的60%首期款即59414元，于项目工程建至三层后7日内，支付总铺款的30%即29707元，于项目工程建至八层后7日内，支付总铺款的10%即支付9902元；6.商铺交付标准：须经设计单位、施工单位、监理单位验收合格；每经营户配设一台电表、一台水表；商铺所在位置的消防应是验收合格并准许经营的区域……；7.渝桂公司应在2018年3月1日前将相关单位验收合格的商铺交付给原告使用，逾期超过90天后，直至该商铺实际交付日期截止，被告须按累计已付款项的5%向原告支付违约金；8.因天气、雨水原因造成渝桂公司无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延，自合同签订之日起，雨水天气、国家法定的节假日均不在渝桂公司逾期时间。 原告通过转账方式于2016年9月4日向被告支付案涉商铺使用权转让款59414元，于2017年4月8日向被告支付案涉商铺使用权转让款29207元，上述款项共计88621元。被告开具了相应的收款收据。此外，被告还向原告出具一张500元的收款收据，备注为“活动抵现”。 另查明，案涉项目以南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组的名义取得建设工程规划许可证。 本院认为，关于原告与被告渝桂公司签订的《铭城商业广场商铺使用权转让合同》性质问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《铭城商业广场商铺使用权转让合同》约定渝桂公司将案涉商铺使用权转让给原告，并约定使用权转让期限为50年，由原告支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，原告应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，原告须支付相应价款，在期限届满后仍需返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定《铭城商业广场商铺使用权转让合同》为租赁合同。 关于《铭城商业广场商铺使用权转让合同》的效力问题。本案中，根据渝桂公司与南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组签订的《联营合作合同书》，案涉建筑物的所有权归南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组所有，渝桂公司在联营期限内有自主经营权，故渝桂公司将案涉项目出租给原告，不违反双方的约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉项目由南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组办理了建设工程规划许可证，故被告渝桂公司将案涉项目出租给原告不违反上述规定。《铭城商业广场商铺使用权转让合同》系原告与被告渝桂公司的真实意思表示，但双方在《铭城商业广场商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限50年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《铭城商业广场商铺使用权转让合同》约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《铭城商业广场商铺使用权转让合同》有效部分的解除问题。《铭城商业广场商铺使用权转让合同》约定被告应于2018年3月1日前将经相关单位验收合格的商铺交付原告使用。现无证据表明案涉商铺已经竣工验收并达到交付条件，故原告签订合同目的无法实现，原告有权解除合同。被告于2020年11月21日签收本案起诉状副本等应诉材料，应视为原告解除合同的意思表示于此时到达被告，故本院认定《铭城商业广场商铺使用权转让合同》的有效部分于2020年11月21日解除。 关于原告诉请的返还购买商铺使用权价款的问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因案涉合同解除及部分无效，故原告有权要求被告返还实际交纳的款项88621元。另有收款收据载明的500元，该收款收据上载明为“活动抵现”，原告主张其已实际交纳，但未提交相应证据，故原告要求被告返还该500元，本院不予支持。 关于原告诉请的支付违约金问题：原告诉请的违约金，实质为资金占用损失，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计付损失。原告于2016年9月4日向被告支付59414元，于2017年4月8日向被告支付29207元，故本院支持原告的违约金为：按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准，以59414元为基数，从2016年9月4日计算至2017年4月7日，以88621元为基数，从2017年4月8日计至款项返还完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告玉莲舅与被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司签订的《铭城商业广场商铺使用权转让合同》有效部分于2020年11月21日解除； 二、被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司返还原告玉莲舅已支付的合同款88621元； 三、被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司向原告玉莲舅支付违约金（计算方式：以59414元为基数，自2016年9月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年4月7日；以88621元为基数，自2017年4月8日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以88621元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项返还完毕之日止）； 四、驳回原告玉莲舅的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1380元，由被告广西南宁渝桂房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  郑 白 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  周丽君 书 记 员  梁 艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。