河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初4138号原告（反诉被告）：中国工商银行股份有限公司济源分行，住所地：济源市宣化大街东段。负责人：朱艳蓉，该分行行长。委托诉讼代理人：李献忠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：韩雨廷，该公司工作人员。被告（反诉原告）：严恩楚，男，1963年6月28日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：史长江，河南艳阳天律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司济源分行（以下简称工行济源分行）与被告严恩楚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行济源分行的委托诉讼代理人李献忠、韩雨廷，被告严恩楚及其委托诉讼代理人史长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行济源分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退济源市宣化西街第115号房屋最东侧三间54平方米房屋（现为“361°”店铺）；2.判令被告赔偿原告2020年1月至4月的租金损失32000元，2020年5月1日以后按月租金8000元计算至实际腾退之日；3.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告赔偿原告2020年1月至4月的租金损失33000元，2020年5月1日以后按月租金8250元计算至实际腾退之日。事实和理由：2019年1月2日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将所有的位于济源市宣化西街第115号房屋最东侧三间（使用面积为54平方米）出租给被告使用，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为99000元，协议约定租赁期满后，被告即承租方应返还该房屋及附属设施。2019年7月9日，原告按照中国工商银行河南省分行《关于加快清理处置闲置房产的通知》要求，书面通知被告在2019年12月31日合同到期前抓紧安排腾退，被告签字予以确认。但合同到期后，被告未按协议约定及通知要求及时腾退租赁房屋，也未向原告继续交纳租金，至今仍在经营使用。被告严恩楚辩称，其从原告处租赁三间房屋属实，但该房屋与其租用杨元杰的房屋形成一个整体，两部分装修后共同形成现在的361店铺，面积约300余平方米；杨元杰在承租的后院增建房屋，并与前边的门面房相连，原告对此明知；由于本案中涉及的房屋是其租用杨元杰房屋的必要通道，故本案的审理须以原告诉杨元杰房屋租赁合同纠纷案件作为前提；原告收回房屋，并未告知其收回房屋的理由，根据合同法的相关规定，被告作为承租人享有优先承租权或优先购买权，原告未履行告知义务，是对其合同权利的侵犯；其对房屋进行了装饰装修，原告应当予以补偿且原告主张租金损失时应考虑疫情的影响。反诉原告严恩楚向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告工行济源分行补偿反诉原告装修损失10000元（暂定，具体金额待评估之后再行确认）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告从反诉被告处承租房屋三间属实，但反诉原告对承租房屋进行装饰装修，将地面铺上地板砖，房顶打了吊顶，安装了灯具，墙面找平。反诉被告应当补偿其相应的装修损失。反诉被告工行济源分行辩称，其依据与反诉原告签订的合同要求腾退房屋，与第三人杨元杰无关；双方签订的合同已经到期，无需告知反诉原告收回房屋理由，如其再次将房屋出租，会考虑反诉原告的优先承租权。另其认为反诉原告对承租房屋进行装修是为了出租方便，要求其对装修部分进行补偿无依据；因疫情影响，其可以根据国家相关政策规定予以扣除两个月租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《关于加强闲置房产管理的通知》、《关于加快清理处置闲置房产的通知》两份文件系工商银行河南省分行对闲置房产进行处理的规定，本院对文件的真实性予以确认；2.被告提供的两份补充协议，系原告与案外人杨元杰之间的约定，与本案被告无关，本院不予认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月2日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于济源市宣化西街115号的房屋中的54平方米租赁给乙方，房屋用途为商铺，乙方在租赁期间内未征得甲方书面同意及按规定经有关部分审核批准前，不擅自改变该房屋用途。房屋租赁期间为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每年99000元，合同签订后一个月内付清，由甲方直接收取。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知乙方。原告于2019年7月9日、11月20日、2020年3月16日分别向被告下发通知，告知被告双方合同到期后，原告不再对外出租房屋，要求被告于2019年12月31日前将三间门面房腾退.被告至今未腾退。另查明，被告从原告处租赁的房屋系门面房，共54平方米。被告又从案外人杨元杰处租赁门面房后院，被告将门面房与后院共同出租，形成了现在的“361°”店铺。被告在本案审理期间向本院申请鉴定，要求对其租赁房屋的装修损失进行鉴定。本院认为，针对本案原告工行济源分行提起的本诉，其与被告严恩楚签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。双方在合同中明确约定了租赁期间为2019年1月1日至12月31日，租金99000元/年，租赁期内，原告需提前收回房屋的，应提前90日通知被告。合同到期前原告已按照合同约定提前通知被告租赁期满不再续租，要求被告及时腾退。原告已经履行提前通知义务，现合同约定的履行期间届满，双方租赁关系自行终止，被告继续占用租赁房屋无依据，应当腾退并返还原告房屋。关于原告主张的自2020年1月至被告实际腾退之日的租金损失，因双方合同于2019年12月31日到期，但被告至今仍占用租赁房屋并享有收益，应当参照之前约定的99000元/年支付原告实际占用期间的租金。考虑到新冠疫情对市场主体经济活动的影响及原告的实际损失，结合疫情爆发时间、全面复工复产时间等因素，本院酌定扣除两个月租金16500元。针对本案被告严恩楚提起的反诉，因出租房屋系商铺，原告同意并认可被告对房屋进行了符合商铺用途的装饰装修，但对租赁期间届满装饰装修物如何处置，双方无明确约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁期间届满时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。现双方对装饰装修物的处置无明确约定，应当按照解释的规定予以处理，被告要求原告对装修损失予以补偿无依据，本院不予支持。被告为确定其装修损失申请鉴定亦无必要，本院不予准许。综上，针对原告工行济源分行的本诉请求，被告严恩楚应当及时腾退济源市宣化西街第115号房屋最东侧三间54平方米房屋并支付原告自2020年1月1日至实际腾退之日的租金（扣除16500元）；被告严恩楚的反诉请求于法无据，应当予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条规定，判决如下：一、被告严恩楚于本判决生效后二十日内腾退济源市宣化西街第115号房屋最东侧三间54平方米房屋；二、被告严恩楚于判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司济源分行租金（其中2020年1月至4月租金16500元，自2020年5月1日起按照99000元/年计算至实际腾退之日止）；三、驳回反诉原告严恩楚的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由被告严恩楚负担；反诉费25元，由反诉原告严恩楚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，并具有责令报告财产、执行风险告知效力，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  尼双纳人民陪审员  叶文利人民陪审员  李亚丽二〇二〇年十二月十四日书 记 员  冯 惠