湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0302民初3975号原告：招商银行股份有限公司十堰分行，住所地：湖北省十堰市茅箭区上海路**金座****。负责人：王泉志，该行行长。委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告：杨平，女，1989年1月12日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。被告：聂贤国，男，1978年1月16日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告：十堰大洋五洲房地产开发有限公司，住，住所地：湖北省十堰市天津路**/div>法定代表人：丁全国，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚燕，女，1988年4月19日出生，汉族，系十堰大洋五洲房地产开发有限公司员工，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解等权限。原告招商银行股份有限公司十堰分行与被告杨平、聂贤国、十堰大洋五洲房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司十堰分行的委托诉讼代理人吴兰、被告杨平、被告聂贤国、被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司的委托诉讼代理人尚燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告招商银行股份有限公司十堰分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨平、聂贤国立即偿还原告贷款本金307334.26元及利息（其中截止到2020年7月3日前利息13759.72元，自2020年7月4日起按年息7.35%计算至本息付清时止）、实现债权的费用。2、判令被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司对被告杨平、聂贤国前述借款本息等的偿还承担连带清偿责任。3、判令原告对被告杨平、聂贤国用于抵押担保的位于十堰市xx区xx路xx一期xx幢xx单元xx号房产在贷款本金307334.26元及利息、逾期利息、实现债权的费用等以拍卖、变卖、折价所得价款范围内享有优先受偿权。4、本案诉讼费等由三被告承担。事实和理由：2013年11月15日，被告杨平、聂贤国因购买被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司开发的商品房向原告处申请贷款35万元，被告聂贤国出具了《共同还款承诺书》承诺对该笔借款承担共同还款义务。2013年11月21日，原告与被告杨平、聂贤国、被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司签订了《个人购房借款及担保合同》，约定原告借给被告杨平、聂贤国35万元，期限300个月，自2013年11月21日至2038年11月21日间每月21日按期等额方式归还贷款本息，年息6.55%，逾期偿还利率上浮50%，被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司自愿提供连带责任保证，保证期间自合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。被告杨平、聂贤国以被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司预售给其位于十××市××路××单元××房产在贷款本金35万元及利息、逾期利息提供抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于贷款本息、实现债权的费用等，并办理了预购商品房抵押权预告登记。同时，约定未按期偿还本息、发生经营变动等增加贷款回收风险的，原告有权提前收回贷款，要求立即清偿全部贷款本息。发生争议由贷款人所在地管辖。合同签订后，原告如约履行了贷款发放义务，但自2019年8月开始被告杨平、聂贤国已未按期偿还等额本息，构成违约，且严重影响贷款资金安全，原告有权提前收回贷款。而被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司至今未办妥被告杨平、聂贤国的房地产权证和房地产他项权证，应按合同约定承担阶段性担保责任，即对被告杨平、聂贤国未偿还的贷款承担连带偿还责任。现原告为维护其合法权益，特依据《合同法》等相关规定诉至法院，恳请依法准予原告如上所述请求事项。被告杨平辩称，贷款属实，没有意见。被告聂贤国辩称，没有意见，贷款属实。被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司辩称，请求法院查明事实，依法判决。请求明确被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司的追偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年11月14日，被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司与被告杨平、聂贤国签订《十堰市商品房买卖合同》一份。2013年11月15日，被告杨平、聂贤国向原告招商银行股份有限公司十堰分行申请贷款35万元，被告聂贤国并向原告出具了《共同还款承诺书》一份，承诺承担共同还款责任。2013年11月21日，被告杨平、聂贤国、十堰大洋五洲房地产开发有限公司与原告招商银行股份有限公司十堰分行签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：被告杨平、聂贤国向原告借款35万元，贷款期限300个月，贷款利率为贷款发放时适用中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率6.55%，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用。实行等额还款方式偿还贷款本息。保证人十堰大洋五洲房地产开发有限公司承担连带保证责任，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等，对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。保证人在此授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直到付清本担保书项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。被告杨平、聂贤国以其购买的位于湖北省××市××路××单元××号房屋为此贷款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（预告登记证号：十堰房预**字第××号）。合同签订后，原告依约向被告杨平、聂贤国发放了贷款，被告杨平、聂贤国未按约履行还款义务。截止2020年7月3日，被告杨平、聂贤国尚欠原告借款本金307334.26元、逾期利息13759.72元。本院认为，原告与被告杨平、聂贤国、十堰大洋五洲房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》、被告聂贤国向原告出具的《共同还款承诺书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。原告已按照合同约定向被告杨平、聂贤国发放了贷款，被告杨平、聂贤国未按约定偿还借款本金及利息，构成违约,理应承担违约责任。原告主张被告支付逾期利息中包含复利389.73元，该复利违反国家法律规定，本院不予支持。被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司提供连带责任保证有效，应依法承担连带清偿责任。被告杨平、聂贤国将其购买的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记中登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力；在未办理房屋抵押权登记前，享有当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有抵押权。故原告招商银行股份有限公司十堰分行请求对本案房屋享有优先受偿权，本院不予支持。被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告杨平、聂贤国追偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民法共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、之规定，判决如下：一、被告杨平、聂贤国于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司十堰分行支行借款本金307334.26元及逾期利息（截止2020年7月3日，逾期利息13369.99元；自2020年7月4日起至债务清偿完毕之日止，按年利率7.35%计算）。被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。二、被告十堰大洋五洲房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告杨平、聂贤国追偿。三、驳回原告招商银行股份有限公司十堰分行的其他诉讼请求。如未按照上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6116元，减半收取为3058元，由被告杨平、聂贤国、十堰大洋五洲房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨志勇二〇二〇年十二月十日书记员  李 新附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以应当就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。