大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10159号原告（反诉被告）：大连金地物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区惠丰路********，统一社会信用代码912102115944472713。法定代表人：刘涛，系副总经理。委托诉讼代理人：赵雷，女，系该公司员工，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李春波，男，系该公司员工，住址大连经济技术开发区。被告（反诉原告）：张林，男，1983年6月8日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告（反诉原告）：韩静，女，1984年12月12日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：张林，系被告韩静丈夫，即被告张林。原告（反诉被告）大连金地物业管理有限公司（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）张林、韩静（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连金地物业管理有限公司委托诉讼代理人李春波、被告韩静的委托诉讼代理人即被告张林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费9,766.08元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年，原告通过招、投标的形式取得了金地艺境的前期物业服务经营权，并与大连天意房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，原告按照《前期物业服务合同》的约定为金地艺境项目的全体业主提供物业服务。被告张林、韩静购买了大连市甘井子区博艺南园1号1单元9层1号（面积：129.18㎡）房屋。按照《前期物业服务合同》约定，物业费收费标准为2.1元/月/平方米，被告欠缴2018年8月1日至2020年12月31日期间的物业费9,766.08元。期间经原告多次书面和口头催缴，被告仍未交纳，被告的行为已严重损害了原告和全体业主的权益。为维护原告及广大业主的合法权益，故诉至法院。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋地址、面积及物业费收费标准均没有异议。对拖欠物业费的期间有异议。原告起诉状落款时间为2020年7月20日，原告却要求被告交纳截至2020年12月31日的物业费，对预收的部分被告不同意支付，且原告没有提供相应的证据证明物业费是按年提前预交。二被告向本院提出反诉请求：1、判令原告立即清除私自张贴在博艺南园1号楼1单元一层大堂及各楼层公共区域内的商业广告宣传单；立即拆除私自安装在电梯轿厢内的三个固定商业广告展示板（两个静态海报展示板、一个动态电子展示屏）；2、判令原告将私自占用上述业主共用部位、共用设施设备取得的收益向该楼宇全体业主进行公示（包括但不限于公示相关广告展示板商业合同，广告费支付流水、付款凭证，公示期限为自原告私自张贴、安装之日起至其提起本诉之日止）；3、判令原告将私自占用上述业主共用部位、共用设施设备取得的收益返还给该楼宇全体业主；4、判令原告按照被告欠缴物业费总额的50%向被告支付物业服务不达标违约金4,883.04元；5、本诉、反诉诉讼费用由原告承担。原告针对二被告的反诉请求辩称，不同意二被告的反诉请求。理由：1、被告不具有诉讼主体资格，无权提起违约之诉，原告依据与开发建设单位大连天意房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》为案涉小区提供物业服务，该合同对全体业主均有效力，虽然被告是本小区业主，但并非合同的直接相对人，没有提起诉请的法律依据。如果被告认为原告的服务存在重大过错，可上报业主委员会以及行政主管部门协调，亦可以侵权名义提起诉讼，而非单独提起违约诉讼。2、被告所述情况与事实严重不符，没有直接有效的证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。原告自为案涉小区提供物业服务以来，一直全心全意为业主服务，尤其在雨季防洪、疫情防控等突发事件时付出了巨大心血，赢得了广大业主的较高认可，也获得了相关政府部门授予的荣誉，被告在反诉状中所述情况或无中生有或以偏概全，缺乏客观依据。3、关于被告反诉原告在公共区域非法安装广告的问题。根据《大连市实施办法》第四十七条的规定，利用物业共用部分，共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响房屋安全和正常使用。另根据《金地·艺境前期物业服务合同》第十五条的约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的除停车场外的其他物业共有部位、共用设施设备同意委托乙方经营，乙方可以在此物业管理区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，在前期物业管理期间，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费用。原告安装广告的经营行为没有违反法律法规的规定，并将获得的收益用于园区建设，广大业主是受益者。对于广告内容的合规性，被告应首先向行政主管部门反映，而非本案审理范围。刊登广告的合作单位均有正规的营业资质，其内容不违反广告法规及公序良俗，更未侵害被告任何权益。4、关于公共收益公示的问题。根据前述法律规定及合同约定，原告依法对小区行使经营权，所获得收益补充物业费或投入园区建设，各项目公共区域经营所得收益均依法独立建账，用于公共设备设施的维修养护，且在维修前后均进行了有效公示。另外，案涉小区物业管理服务采取包干制方式，根据《辽宁省物业管理条例》第三十九条的规定，实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查，故相关规定对于实行包干制收费方式并没有强制要求物业企业公布相关财务数据，被告要求原告公示相关财务信息无明确法律依据。且原告在法定义务外定期公布季度服务报告，对每季度所做的工作详细列明，足以满足全体业主的知情权、监督权。5、关于被告要求返还公共收益的问题。公共收益是原告依法经营所得，属于全体业主所有，根据《物权法》第七十一条、第七十六条的规定，业主仅对其专有区域享有占有、使用、收益和处分的权利，对共有部分的权利行使在于业主大会而非独立业主，故被告要求原告返还没有法律依据。综上，原告依约为案涉小区提供了良好的物业服务。物业服务是具有持续性、综合性的动态管理过程，无论从司法实践还是生活情理都不能仅因为某一处、某一刻的服务瑕疵而否定物业企业的全部工作成果。个别业主的意见无法代表全体业主，无故不交纳物业服务费用侵害广大交费业主的权益，影响园区建设，浪费司法资源。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：2012年12月13日，二被告与大连天意房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买大连天意房地产开发有限公司出售的甘井子区博艺南园1号1单9层1号房屋，建筑面积129.18平方米。同日，被告与大连天意房地产开发有限公司就双方签订的《商品房买卖合同》签署补充协议，第十二条约定：买受人（被告）同意，在业主大会聘任物业管理机构之前，由金地物业管理有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。大连天意房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金地·艺境前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对金地艺境小区提供前期物业服务；本合同期限自2013年9月30日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费标准按照房屋建筑面积，小高层2.1元/月/平方米，多层/洋房2.3元/月/平方米；物业服务收费采取包干制方式；业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金；本物业管理区域内属于全体业主所有的除停车场外的其他物业共有部位、共用设施设备统一委托乙方经营，乙方可以在此物业管理区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，在前期物业管理期间，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。庭审中，原告提供2020年4月至9月期间提取案涉小区公共收益对相关公共设施进行维修、维护的公示。案涉房屋为小高层住宅，原告主张被告拖欠2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《金地·艺境前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，未违反相关法律的规定，应认定为合法有效。业主和物业服务企业之间是平等主体，原告作为物业服务企业，依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主理应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费，借故拖欠不妥。截至本案法庭辩论终结前，被告应向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费9,766元（129.18平×2.1元/月/平方米×36个月）。原告此项诉讼请求中的合理部分，于法有据，理由正当，应予支持。关于被告反诉要求原告立即清除私自张贴在案涉房屋所在楼宇一层大堂及各楼层公共区域内的商业广告宣传单，立即拆除私自安装在电梯轿厢内的三个固定商业广告展示板的请求。本院认为，根据《物业管理条例》第五十四条之规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。及《大连市实施办法》第四十八条之规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响房屋安全和正常使用。本案中，大连天意房地产开发有限公司与原告签订的《金地·艺境前期物业服务合同》第十五条已有关于公共区域、共有设施设备由原告经营及经营收入的使用等约定，现被告提供的证据无法直接充分证明原告对案涉小区公共区域的经营使用违反了上述相关法律法规的规定，影响了案涉房屋安全和正常使用，故被告此项反诉请求，证据不足，理由不当，不予支持。关于被告反诉要求原告将私自占用业主共用部位、共用设施设备取得的收益向该楼宇全体业主进行公示的请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。本案中，原告提供的公共收益提取及使用公示可以证明原告已对公共收益的支出进行了相关公示，故被告此项反诉请求，理由不当，不予支持。关于被告反诉要求原告将私自占用业主共用部位、共用设施设备取得的收益返还给该楼宇全体业主的请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。及第七十六条之规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本案中，依据上述法律规定，公共收益的返还请求权应由相关业主共同行使，被告无权单独行使此项权利，故被告此项反诉请求，于法无据，理由不当，不予支持。关于被告反诉要求原告按照被告所欠缴物业费总额的50%支付物业服务不达标违约金4,883.04元的请求。本院认为，物业服务是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。本案中，被告提供的照片、视频等所显示内容均为瞬间的固态，均无法完整反映物业服务的情况，无法充分证实原告作为物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主多年不交纳物业费，亦客观上限制和影响了物业公司的日常服务，物业公司和业主之间应互相理解、互相扶持，按合同履行各自的义务，才能共同建设美丽、和谐的小区环境。故被告此项反诉请求，证据不足，理由不当，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张林、韩静于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费人民币9,766元。二、驳回原告（反诉被告）大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张林、韩静的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告张林、韩静负担，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司；反诉费人民币25元（被告已预交），由被告张林、韩静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年十二月二十九日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。