贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6395号原告：郭佳伦，男，1986年8月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：徐腾，贵州听君律师事务所律师，特别代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所，住所贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div>法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，系公司员工，一般代理。原告郭佳伦与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告郭佳伦及其委托诉讼代理人徐腾到庭参加了诉讼，被告麒鑫房开公司、伟庭房开公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告郭佳伦向本院提出诉讼请求：1.判令被告伟庭房开公司返还原告团购费30000元及资金占用费（2018年4月15日起至2019年8月19日的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。2.判令麒鑫房开公司对上述款项承担连带责任。3.本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年4月15日，原告与麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向其购买花溪新时代麒鑫商业广场房屋。合同对双方权利义务等事项作出明确约定。2018年4月15日，伟庭房开公司与原告签订《伟庭居间服务协议》，违规向原告收取团购费30000元。案涉商品房系麒鑫房开公司委托伟庭房开公司代为销售，麒鑫房开公司对该费用的收取具有管理上的重大过错，应当承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司未到庭。被告伟庭房开公司未到庭，其提交书面答辩状称，1.原告在诉请中向我公司主张的所谓团购费，实为居间服务费。根据双方签订的《伟庭居间服务协议》，当原告与麒鑫房开公司签订商品房买卖合同享受房款优惠后，我公司的居间服务就此完成，因此我公司不应退还居间服务费。2.因《居间服务协议》并非《商品房买卖合同》的从合同，即使《商品房买卖合同》无效,该《居间服务协议》仍属有效合同。3.如果法院认定应当退还居间服务费则我公司、麒鑫公司、购房人以及实际代理销售方贵州众横城房地产顾问有限公司均存在过错，应当通过过错定责的方式，让各方承担相应的责任。且原告在本案中未尽注意义务，其作为过错方，无权要求我公司承担资金占用期间的利息。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫房开公司建设开发。2017年6月28日，被告麒鑫房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有：第一条：合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面，住宅面积约为10000平方米1301个。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条：合作期限1.本合同期限2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条：营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条：销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《新时代房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方65%5%的比例分配，其中部分商业按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年4月15日，原告郭佳伦与伟庭房开公司签订《伟庭居间服务协议》，约定：“伟庭房开公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号为X-XXXX，您所获得的购房优惠，每套商铺根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款、每套门面交5万元服务费抵12万元购房款，优惠款直接从总房款抵减。您在签署本协议书之时应向伟庭房开公司支付团购服务费30000元。特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房即与开发商签署商铺《花溪新时代·麒鑫商业广场商铺购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告郭佳伦向伟庭房开公司缴纳团购费30000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到郭佳伦X-XXXX交来团购费叁万元整”。2018年4月15日，原告郭佳伦（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2018-3383），约定：出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第X区幢负X层X-XXXX号房，第X区幢负X层X-XXXX号房，建筑面积共为22.48平方米，商品房单价为每平方米9670.82元，总金额为217400元，买受人付款方式为2018年4月15日支付首期房款108700元，2018年10月15日前付清尾款108700元。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用……。2019年10月8日，原告向被告麒鑫房开公司提交《退房申请》，要求被告麒鑫房开公司只需将其已支付的房款本金尽快退还，收到退款后原告不主张其他权得同意解除案涉合同。被告麒鑫房开公司在该申请上承诺“本公司自收到退房申请之日起三个月内退还房款”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，现已取得商品房预售许可证，证号为（2019）筑商房预字第079号，有效期从2019年6月28日起。2.本院审理的涉案楼盘同类型已生效系列案件中查明：2017年6月28日，伟庭房开公司（甲方）与贵州众横城房地产顾问有限公司（乙方）签订《合作协议》，约定“甲方将独家代理销售的房地产项目《花溪云上水井湾的“花溪新时代”》的全部产品独家委托给乙方销售执行……二、甲乙双方商定的销售提成服务费按照电商费+佣金+溢价的方式计1.电商费用：甲方委托乙方向市场收取团购费（电商费）电商服务费分配比例：销售团队80%，甲方10%，乙方10%……”。对团购费的分配，伟庭房开公司及众横城公司认可根据双方合作协议，伟庭房开公司实际分配所得10%，众横城公司实际分配所得10%，80%用于奖励销售团队；被告麒鑫房开公司陈述未对原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。3.被告伟庭房开公司提交《签约确认单》复印件，拟证实原告郭佳伦购买上述商品房已享受优惠，原告对复印件不予认可。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、《退房申请》、《伟庭居间服务协议》、收据、银行流水、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告麒鑫房开公司委托被告伟庭房开公司独家销售。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”，第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。就本案《伟庭居间服务协议》，该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭房开公司并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，原告并未实际享受购房优惠，且原告申请退房退款被告麒鑫房开公司亦同意，故该团购费应由伟庭房开公司予以返还。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元及支付从2018年4月15日起的资金占用费，符合法律规定，本院予以支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年4月15日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。现无证据证实该款项进入麒鑫房开公司账户及麒鑫房开公司与伟庭房开公司对该团购费款项实际进行分成，被告麒鑫房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告麒鑫房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。对原告诉请被告麒鑫房开公司对团购费及资金占用费承担连带责任，其未能提交充分证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭佳伦团购费30000元及支付资金占用费（自2018年4月15日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告郭佳伦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 燕审 判 员  魏彩霞人民陪审员  杨大德二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  余 可