湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初854号原告：龚竹怡，女，1973年12月27日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：冉术国，湖北中和律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人：陈小邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雷，男，汉族，1982年1月11日出生。系该公司办公室主任。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：何东风，湖北季梁律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告龚竹怡与被告随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称“康顺达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚竹怡的委托诉讼代理人冉术国，被告康顺达公司的委托诉讼代理人李雷、何东风均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚竹怡向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金82122元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月25日，2016年4月19日，我与被告公司分别签订两份《商品房买卖合同》及补充协议，合同主要约定了我向被告购买其投资开发的随州红星国际广场第3号楼1-2-22号房屋及1-2-20号房屋，其中1-2-22号房款金额为1232036元，1-2-20号房款总金额为839418元，面积误差处理后总价款共计1853765元；以上两份合同均约定了出卖人应在2016年8月1日前交付房屋，并约定了逾期交房及逾期办证等相关违约责任。合同签订后，我依约履行了付款义务，但被告直到2017年10月19日才取得竣工备案证明。被告违反合同约定逾期交房，给我带了巨大损失，为维护我们的合法权益，遂诉至法院，请求人民法院依法支持我的诉请。诉讼中，原告变更其第一项诉讼请求：请求被告支付变更规划违约金55613元、逾期交房违约金22060元、逾期办证违约金18537元，共计96210元。被告康顺达公司辩称，原告申请变更的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回原告的起诉；即使原告变更诉请成立，逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算也应严格按照合同及补充协议的约定来计算；关于变更规划违约金，我公司没有变更建设工程规划，对于涉案商品房之外的项目规划变更，双方未作约定，我公司不应承担责任。综上，原告的诉请已被新的诉请所取代，且没有任何事实、法律及合同约定的情况下，原告的诉请不能成立，请人民法院依法驳回原告诉请。经审理查明，2015年12月25日、2016年4月19日，原告龚竹怡分别与被告康顺达公司签订了两份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号分别为随房字[2015]第07560号及随房字[2016]第02932号，两份合同及补充协议系同一版本，合同主要约定：原告龚竹怡购买被告康顺达公司投资建设的随州红星国际广场3号楼1-2-22号、1-2-20号房屋，其中，1-2-22号房屋建筑面积为130.15㎡、单价为9466.28元/㎡，价款为1232036元；1-2-20号房屋建筑面积为99.59㎡、单价为8428.74元/㎡，价款为839418元，房屋面积差异处理后价款分别为1099224元、754541元。房屋交付期限均为2016年8月1日；交付条件为该商品房经验收合格。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。第十条关于规划、设计变更约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式，户型，空间尺寸，朝向。第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，合同继续履行，互不追究违约责任。第二十条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。同日，双方签订的附件四合同补充协议第三条第三项关于交付期限约定，买受人同意，出卖人逾期交付不超过三十日的，无须支付违约金。逾期超过三十日的，按照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定履行。第六条第一项关于产权登记约定，出卖人的办证责任仅限于在买受人向出卖人交清全部房款（包括按揭贷款）、买受人已收房、买受人向出卖人交付办理产权证所需资料以及买受人按照房管部门规定交清税费后的三百六十日内将该商品房的办证资料提交给房管部门取得房管部门回执，房管部门颁发产权证给出卖人后，由出卖人通知买受人领取，出卖人发放产权证期间，买受人不追究出卖人任何责任。第七条第四项关于规划、设计变更约定，若由于规划原因，项目未实施建设的部分楼幢的规划设计可能发生一定调整，出卖人根据规划部门批准的有关文件，并在有关规范要求的前提下实施的，则买受人表示同意并予以理解和认可，出卖人不再另行通知买受人。第十五条约定，买受人声明清楚所有与本项目有关的样板房（如有）、广告、宣传资料（包括但不限于销售人员讲解、广告、网站、楼书、宣传片、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以合同及本协议为准。第十七条约定，本协议及附件均为合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，随合同生效而生效。若合同中条款与本协议内容不一致的，以本协议为准。合同签订后，原告龚竹怡按照合同的约定分别交付了全部购房1099224元及754541元共计1853765元。2017年3月21日，原告龚竹怡与被告康顺达公司签订了《房屋交接确认书》，被告康顺达公司向原告交付了上述房屋，但被告康顺达公司承建的工程项目直到2017年10月19日才取得编号为：441300-2017-64号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2016年11月18日，被告康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场建材博览中心1#-14#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2017年7月14日，被告康顺达公司组织勘测单位、设计单位、监理单位、施工单位对随州红星国际广场玫瑰天街2-1#-2-6#楼工程质量进行了竣工验收，综合验收结论为“合格”。2018年2月1日，被告康顺达公司取得随州红星国际广场建材博览中心1#-14#栋商铺不动产证书。另查明，被告康顺达公司在商品房预售期间，向购房人发放了商品房宣传彩页，按该宣传彩页描述：随州红星国际广场8大产品系，汇聚城市顶级商业业态；红星建材博览中心依托红星美凯龙强大的品牌影响力和号召力，与3000家国内外一线建材品牌结成深度联盟，未来将建成随州规模最大、功能齐全等一站式的采购平台；玫瑰天街首创性引入婚庆大世界，积极引入世界500强主力品牌入驻，利用主力店的规模和能动效应带动其他店面经营，在综合体的永续经营中共创商业繁华；红星美凯龙家居MALL作为红星美凯龙的两大主打产品线之一，以居家文化为主题，汇集数百家国内外一线品牌，为消费者提供时尚高档的家居产品；红星太平洋影院是上海红星美凯龙企业发展有限公司组建的全新影院品牌，未来五年内将快速覆盖全国100个红星国际广场。该宣传彩页还对各地段商业建筑的名称、用途等均作出标注和说明。2019年9月11日，随州市自然资源和规划局作出关于随州红星国际广场项目规划建设情况的答复。主要内容为：……二、规划调整情况：受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，为适应市场变化，顺利推动项目建设，康顺达公司于2018年6月16日申请优化随州红星国际广场项目商住比。按照《随州市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（市政发2015【37】号）文件及批示意见，在确保容积率和规划总建筑面积不变的前提下，对该项目商住比和住宅户型进行了优化。随州红星国际广场调整规划于2018年11月26日经市政府审批。住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米，其中04地块减少64050平方米，03地块减少44328平方米。本院认为，原告龚竹怡与被告康顺达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思的表示，合同的内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原、被告双方均应当按照合同约定履行合同义务。原告依约履行了付款义务，但康顺达公司在宣传资料中关于红星建材博览中心8大产品系，依托红星美凯龙的品牌影响力和号召力等规划设施的宣传内容，系康顺达公司对开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，该允诺和说明具体确定，其改变红星美凯龙家居MALL等商业建筑为住宅建筑，对购房人的购房合同订立及价格存在重大影响，且康顺达公司申请优化随州红星国际广场项目商住比的原因是受电商冲击，实体商业萎缩、商铺难以租售，其将住宅和公建面积由原规划的194287平方米调整到302665平方米，增加建筑面积108387平方米，商业面积由原规划的275453平方米调整到167075平方米，减少108387平方米。被告辩称双方签订的《商品房买卖合同》第十条及补充协议第七条约定出卖人对此不承担责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。上述说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，商品房销售广告和宣传材料的内容被认定为要约，必须符合三个条件：（1）出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。（2）该允诺和说明具体确定。（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，被告康顺达公司作为房地产开发商，在销售房屋之前的规划中已经确定了住宅建筑及商业建筑各个部分的建设项目，其在与购房人签订了商品房买卖合同后，因自身后期经营及获得更大利益等原因，经过了规划许可或办理了变更手续，并未充分考虑购房人的利益，其宣传及其签订商品房买卖合同时规划的用途、公共服务及基础设施已经构成要约。被告康顺达公司在合同中关于广告、宣传资料、销售人员的讲解、沙盘等为要约邀请，免除其自身责任排除对方主张权利的条款应为无效。故被告康顺达公司的要约影响了合同是否订立及购房人关于商业建筑价值的期待，故被告的辩解本院不予采纳。根据本案的具体情况，酌定由被告康顺达公司按照原告龚竹怡已支付房款1853765元的3％支付违约金55613元。原告诉请被告康顺达向其支付逾期交房违约金，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款也有相同的规定。涉案《商品房买卖合同》第八条的约定，被告康顺达公司应于2016年8月1日前依照国家和地方人民政府的规定，将竣工验收合格的商品房交付原告龚竹怡使用。至于《商品房买卖合同》补充协议第三条第三项关于“买受人同意，出卖人逾期交付不超过三十日的，无须支付违约金。逾期超过三十日的，按照《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定履行”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的格式条款系被告康顺达公司提供，并没有采用合理的方式提请对方注意，而其内容显然对购房人利益不利，导致购房人权益处于不确定状态，免除了被告康顺达公司按时交付商品房的义务，应当为无效条款。案涉商品房买卖合同约定被告康顺达公司应于2016年8月1日前交房，其于2017年3月21日才向原告龚竹怡交付房屋，且交付房屋时未经竣工验收，不具备交付条件，直至2016年11月18日案涉房屋才验收合格，被告康顺达公司应当承担逾期交房的违约责任。至于被告康顺达公司应如何承担逾期交房的违约责任，因原告龚竹怡已于2017年3月21日实际收取房屋，收房后其享有占有、使用、收益等权益。且双方在商品房合同第十一条中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。原告在未看到合同第九条规定的证明文件时自愿办理了收房手续，即视为房屋已交付，结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况，被告康顺达公司应于约定交房的次日起即2016年8月2日至实际交房之日止即2017年3月21日期间承担违约责任。对于违约金计算标准，酌定为被告康顺达公司按日向原告龚竹怡支付已付购房款万分之一的违约金42822元（1853765元×0.0001×231天）。现原告诉请被告向其支付逾期交房违约金22060元，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于逾期办证违约金。被告辩称其与原告签订的《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，合同继续履行，互不追究违约责任。根据《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第六条均约定被告康顺达公司逾期办理初始登记不承担违约责任，属于免除责任的格式条款，应属无效。故被告的该项辩解本院不予采纳。被告康顺达公司未能按时取得《竣工验收备案书》，自然影响了案涉房屋权属证书的办理，被告康顺达公司于2017年3月21日向原告龚竹怡交房，至2018年2月1日取得房屋初始登记，被告康顺达公司存在违反逾期取得初始登记、逾期办理过户登记的违约行为，考虑到被告康顺达公司已完成房地产初始登记，兼顾合同的履行情况及原告龚竹怡的实际损失综合考量，对违约金计算标准，酌定被告康顺达公司向原告龚竹怡支付已付购房款1853765元的1％的违约金即18537元。被告辩称原告申请变更诉请没有事实和法律依据是新的诉请，应当驳回原告的起诉，根据本案查明的事实，从原告变更诉讼请求的内容来看，原告变更诉讼请求实为增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求、被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理，人民法院应当合并审理”。本案中，原、被告双方法律关系明确，系基于同一事实引起的纠纷，原告增加诉请被告向其支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、变更规划违约金符合法律规定，本院予以准许。因此，被告就此提出的辩解理由本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚竹怡支付变更规划违约金55613元、逾期交房违约金22060元、逾期办证违约金18537元共计96210元。案件受理费2205元，由被告随州市康顺达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  梁 平人民陪审员  张绍磊人民陪审员  卢 菊二〇二〇年十二月十六日书 记 员  周 利