中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7385号原告：LIANGCHENGYUN（中文姓名：梁承韵），女，1989年3月13日出生，加拿大居民，原告：SHENXIAOLAN（中文姓名：沈肖兰），女，1949年4月27日出生，加拿大居民，二原告共同委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所律师。被告：梁倩如，女，汉族，1947年2月14日出生，户籍登记住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李志荣，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟锋，北京德和衡（广州）律师事务所实习律师。原告LIANGCHENGYUN（中文姓名：梁承韵）、SHENXIAOLAN（中文姓名：沈肖兰）与被告梁倩如共有物分割纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告LIANGCHENGYUN（中文姓名：梁承韵）、SHENXIAOLAN（中文姓名：沈肖兰）共同委托诉讼代理人李梦薇、谭嘉钰，被告梁倩如及其委托诉讼代理人李志荣、杨伟锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告LIANGCHENGYUN、SHENXIAOLAN提出诉讼请求：1.判令分割原、被告共有的坐落于广州市越秀区XXXXX56号第2栋2梯401房，如能实物分割则实物分割，如不适宜实物分割，则由被告按市场价对原告所属产权份额进行折价补偿，或对该房屋进行拍卖、变卖，所得价款由原被告按各自所占份额进行分割；2.由被告支付本案诉讼费、评估费。事实和理由：广州市越秀区XXXXX56号第2栋2梯401房原由被告梁倩如与梁少怀按份共有，各占二分之一产权份额。梁少怀于2018年1月13日死亡后，两原告于2018年11月27日在广州市公证处通过公证继承梁少怀的遗产，即涉案房屋的二分之一份额，并办理了产权转移登记，共有方式为按份共有。原告梁承韵占有八分之一的产权份额，原告沈肖兰占有八分之三的产权份额。因两原告移民加拿大，长期不在国内居住，且房屋共有状态不利于实现涉案房屋的价值，故两原告多次向被告提出分割涉案房屋请求，但被告均拒绝原告的合理要求。根据我国《物权法》的相关规定，原告作为涉案房屋的按份共有人有权随时请求分割共有物，特向法院提起诉讼。被告梁倩如答辩称：同意对涉案房屋进行分割，愿意购买两原告的份额，购买价格可以进行协商。经审理查明：根据（2018）粤广广州第173395号公证书记载，梁少怀于2018年1月13日在广州市死亡，原告沈肖兰、梁承韵因继承梁少怀的遗产，于2018年11月21日向广州市广州公证处申请办理继承权公证。经广州公证处查明，梁少怀生前仅有与原告沈肖兰一次婚姻，且仅有原告梁承韵一个子女，梁少怀的父亲、母亲均先于其死亡，坐落于广州市越秀区**第******的二分之一房屋产权是梁少怀死亡时遗留的与原告沈肖兰的共同财产，梁少怀生前未就广州市越秀区XXXXX56号第2栋2梯401房的二分之一房屋产权立下遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议，因此梁少怀的遗产由原告沈肖兰、梁承韵二人共同继承。原告提交了《情况说明》，明确沈肖兰占有涉案房屋八分之三的产权份额，原告梁承韵占有涉案房屋八分之一的产权份额。根据查册时间为2019年12月2日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区XXXXX56号第2栋2梯401房，建筑面积为70.78平方米，共有情况为按份共有，产权人梁倩如，不动产权证书号：粤（2018）广州市不动产权第00256158号，占有部分：1/2（权属人）；梁承韵（LIANGCHENGYUN），不动产权证书号：粤（2018）广州市不动产权第00256160号，占有部分1/4共同继承（权属人）；沈肖兰（SHENXIAOLAN），不动产权证书号：粤（2018）广州市不动产权第00256159号，占有部分：1/4，1/4共同继承（权属人）。登记附注：根据穗府办[2017]65号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2017年4月22日起。本案无法院来函摘要内容，本案没有其他项权利内容。诉讼中两原告表示，两原告愿意将自己的份额合计87万元折价出售给被告，价格方面可以再行与被告协商，但是如果最终无法折价，原告坚持要求对共有房屋进行拍卖。被告梁倩如表示因其一直居住在该房屋，所以愿意购买两原告的份额，但是梁倩如没有支付能力，需要与家人再商量。本院认为：原告沈肖兰、梁承韵均为加拿大居民，本案为涉外民事案件，应按照涉外案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案系基于物权引起的共有物分割纠纷，属于不动产物权案件，应适用争议不动产所在地（广州市）即中华人民共和国法律作为解决争议的准据法。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”结合《广州市不动产登记查册表》、（2018）粤广广州第173395号公证书及原告的《情况说明》，原告梁承运占有1/8的产权份额,原告沈肖兰占有3/8的产权份额，被告梁倩如占有1/2的产权份额。本案各方当事人对涉案房屋占有的份额清晰明确，形成按份共有法律关系，在共有人对涉案房屋的分割没有约定的情况下，原告起诉请求对涉案房屋进行分割，符合法律的规定。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款对共有物分割方式的明确规定如下:“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”可见,在共有人提出对共有物进行分割的请求时,首先应由共有人协商，协商不成的进行实物分割或折价或拍卖、变卖。共有人无法协商一致的情况下，首选的分割方式是实物分割，但因原告长期定居国外，且涉案房屋建筑面积为70.78平方米，如三个共有人进行实物分割，难以保障房屋价值最大化，故实物分割事实上难以进行。关于折价，两原告愿意出售自己份额给被告，但至本判决作出之日，被告仍未对折价方案进行最终表态。综合本案情况，对涉案房产进行拍卖是合理可行的分割方案，原告主张将涉案房屋进行拍卖，拍卖所得款项按照原、被告所占产权份额分割的诉讼请求本院予以支持，对应的案件受理费亦由原被告按照所占产权份额共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：于本判决发生法律效力之日起十五日内,原告LIANGCHENGYUN（中文姓名：梁承韵）、原告SHENXIAOLAN（中文姓名：沈肖兰）与被告梁倩如共同将广州市越秀区XXXXX56号第2栋2梯401房予以拍卖，拍卖所得价款由原告LIANGCHENGYUN（中文姓名：梁承韵）占12.5%、原告SHENXIAOLAN（中文姓名：沈肖兰）占37.5%、被告梁倩如占50%；案件受理费11800元，由原告LIANGCHENGYUN（中文姓名：梁承韵）负担1475元，原告SHENXIAOLAN（中文姓名：沈肖兰）负担4425元，被告梁倩如负担5900元。如不服本判决，原告LIANGCHENGYUN（中文姓名：梁承韵）、SHENXIAOLAN（中文姓名：沈肖兰）可在判决书送达之日起三十日内，被告梁倩如可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  曲敏华人民陪审员  程君玉二〇二〇年十二月九日法官助理刘晓垌