山西省太原市迎泽区人民法院民事裁定书（2020）晋0106民初6975号原告：滕某，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘某，系原告配偶。被告：山西顺康房地产开发有限公司。法定代表人：翁某。委托诉讼代理人：王某，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，山西德为律师事务所实习律师。原告滕某与被告山西顺康房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案。原告滕某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告限期30日内办理完原告的房屋产权证；2、依法判决被告赔偿原告2017年2月9日至2017年12月31日止的产权登记违约金39683元；3、依法判决被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年10月27日，原告支付给被告10000元房款。2013年11月5日，原告支付给被告658137元房款。至此，原告购买的××街的住房全款支付完毕。2013年11月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按照第2项处理。（2、买受人不退房，出卖人按已付价款的0.05%向买受人支付违约金）。2015年8月18日，被告交房，并代收交房综合费用19998元（包括：印花税334元、印花税贴花5元、契税10022元、公共维修资金8501元、预测费47元、测绘费94元、登记费160元、档案查询费50元、交易手续费283元、产权证代办费500元）。产权证代办费收取后说明被告不仅仅有义务帮原告产权登记，还有义务为原告办理好产权证。基于以上事实，被告应履行合同约定，在2015年8月18日交房后的540日内（2015年8月19日至2017年2月8日）完成产权登记。但是直至今日仍然没有音信，昨天原告发现同小区8号楼业主在人民网领导留言板咨询太原市市长李晓波产权证问题时，太原市人民政府办公室答复“目前经核实，该小区建设单位未来申请办理8号楼房屋不动产首次登记。回复时间：2020-09-11”即2017年2月9日-2020年9月18日，被告连续违约时间已长达1318自然日。府东公馆这套房原告早就想出售，主要是因为：1)开发商及物业公司小动作很多这套房住的很不舒心；2）原告小店区还有住房且距离单位更近；3）原告有异地买房的需求。双方的房屋买卖合同约定被告逾期办证的，则按已付房价款的0.05%（约334元）向原告支付逾期办证的违约金，但被告按已付房价款的0.05%(约334元）承担逾期办证违约金既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，亦不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。原告虽可以尽力举证其所受损失的部分金额，包括但不仅限于银行利息损失、二套房差价损失、异地住宿费用等，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在，且损失数额难以确定，属于商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。按照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，以及中国人民银行发布的近一年贷款市场报价利率(LPR）平均值是4.75，以及《中国人民银行关于贷款利率有关问题的通知》第三条规定:“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。被告应支付2017年2月9日-2017年12月31日的那部分违约金仅按罚息40%算应是:668137*(4.75%*1.4/365)*（365-31-8）=39683元。当前，由于房产已不仅是一个家庭财富的主要表现形式，同时，以房产为基础产生出子女入学、抵押进行经营等相关利益的事实已被社会大众所认可。因此，及时获得权利无瑕疵的房产已是购房人的基本权利要求。而办理产权登记是保障案涉房屋权利的必要条件，不办理产权登记，必然造成权利处于不确定状态，该种状态不仅影响到了案涉房屋权利本身，同时势必造成购房人无法享有基于房屋而产生的子女入学、抵押进行经营等权益。据上，依据正常理性人的一般认知，开发商与购房人约定逾期办理产权登记违约金的目的不仅是对因开发商违约而造成的购房人直接、可计量经济损失的弥补，更应是通过经济的方式迫使开发商积极、有效履行合同义务，从而保障购房人及时获得房产相关权益。本案中，格式合同中约定按总房款的0.05%支付违约金，据此，因开发商违约未办理产权登记，其向购房人支付的违约金金额为334元，况且原告是2013已支付购房全款66万多元，2015年又及时支付各种办证费用近2万元，两次总费用支付近70万元。对于大多数普通家庭这笔钱不是一个小数，随便哪笔费用的利息都已远远超过这区区334元的违约金，被告售楼部口口声声说的全款买房的早办证也只是说说而已。根据该条款，开发商在支付该违约金后，无论其何时办理，购房人均无法再向开发商主张违约责任，该后果与设立该项违约金的目的明显相悖，无法起到通过经济方式迫使开发商积极、有效办理案涉房屋产权登记的作用，社会上更有无良开发商以起诉开发商为由刁难业主迟迟拿不到产权证的情况，如果开发商只需支付区区334元违约金就可无限期的拖延、刁难业主，显然这与我国《宪法》第一章第五条“关于依法治国和无特权”，第六条“关于消灭剥削”，第十三条“关于保护私有财产不受侵犯”等的阐述相违背，与《中华人民共和国民法典》总则第一章基本规定第一条、第二条、第三条、第四条、第六条、第七条、第八条、第十条、第十一条、第十二条全部相背离。同时，自合同约定应办理产权登记的时间至今，已经超过五年，且根据太原市政府办公室的答复被告“目前经核实，该小区建设单位未来申请办理8号楼房屋不动产首次登记”，被告公司的违约行为一直处于持续状态，开发商真正办好产权登记还需要很长时间，开发商的行为且已违背了其作为房屋开发商的基本企业道德和社会责任。另外在合同中第16页第二部分第(一)款第1条的（3)、第17页第(一)款第4条的(4)、第17页第(三)款对于买受人违约的惩罚都是总房款的10%。更甚者在第18页第六部分第(二)款对于买房人换证处罚的约定居然逾期违约金定为“每日”总房款的0.05%。目前被告已违约1318日，被告如按合同支付违约金仅支付总房款的0.05%(仅约334元)。这个逾期办证违约金的封顶条款并未与被告的违约时限相联系，且明显低于业主逾期换证所产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，可以理解为目前买受人违约需承担的违约金是被告违约的1318倍之多。以上这差异点方面，我提供证据中太原万科的合同中类似条款却是买卖双方这种违约都是按“每日”相同万分比率的违约金，可见房产龙头较好的企业文化和社会责任。在国家城镇化进程中，像原告委托代理人这样小地方来的买房者不在少数，类似于被告的这种开发商的违法行为，需要法律给予严惩，维护社会公平正义，为国家城镇化的大方针保驾护航。综合以上事实，请求法院支持原告的诉讼请求。被告山西顺康房地产开发有限公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议认为，被告山西顺康房地产开发有限公司的住所地在太原市杏花岭区，本案应由太原市杏花岭区人民法院管辖，要求将案件移送至太原市杏花岭区人民法院审理。本院经审查认为，本案系因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”的规定确定管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第三条规定，公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。本案中，被告山西顺康房地产开发有限公司提供的《不动产权证》、太原市杏花岭区大东关街道办事处红沟路社区居民委员会出具的《经营场所证明》、顺康集团山西万家顺物业管理有限公司出具的《办事机构场所证明》、山西百园物业管理有限公司出具的《证明》等证明被告山西顺康房地产开发有限公司的主要办事机构所在地在山西省太原市××区，属山西省太原市杏花岭区人民法院管辖范围。本案系因被告山西顺康房地产开发有限公司逾期办理房产证引起的纠纷，涉案房屋在太原市××区，合同履行地也不属于本院管辖范围。本案被告住所地和合同履行地均不属本院管辖范围，本院对本案无管辖权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、第一百二十七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三条规定，裁定如下：被告山西顺康房地产开发有限公司对管辖权提出的异议成立，本案移送太原市杏花岭区人民法院处理。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭卫斌 二〇二〇年十二月十一日书记员 李小溪