德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初2970号 原告（反诉被告）：嘉兴市锦玉房地产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉善县罗星街道晋阳东路****，统一社会信用代码91330421MA28B8P09P。 法定代表人：朱宇，经理。 委托诉讼代理人：胡滨，四川胡杨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小甫，四川胡杨律师事务所律师。 被告（反诉原告）：德阳市建业房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市东湖路北侧东湖丽景**，统一社会信用代码91510600MA62315C9Q。 法定代表人：程勇，董事长。 委托诉讼代理人：文莉，四川环峰律师事务所律师。 原告嘉兴市锦玉房地产营销策划有限公司（以下简称锦玉公司）与被告德阳市建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案。诉讼过程中，本院依法受理了被告提起的反诉，并适用普通程序，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告锦玉公司的委托诉讼代理人胡滨、陈小甫，被告建业公司的委托诉讼代理人文莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦玉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2019年9月6日签订的《收购合同》;2、判令被告双倍返还原告定金3000000元；3、判令被告返还购房款500000元；4.判令被告赔偿原告直接及可得利益损失4351782元（诉讼中变更为赔偿原告直接及可得利益损失4040506.83元）；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月6日，原告与被告签订《收购合同》，合同约定：一、收购范围1.1被告（甲方）将位于四川省德阳市××花园商铺的20套由原告（乙方）整体收购。三、收购方式3.1在本合同约定的收购期内，乙方就收购物业以甲方名义对外进行独家销售，乙方可自行或授权第三方代理销售双方约定物业，甲方不得干涉乙方的销售行为，亦不得另委托或指定第三方公司参与销售、代理。3.2乙方的收购物业实现销售的，将由购房人与甲方签订具体收购物业的认购协议、预售合同、出售合同、按揭贷款文件或与销售有关的其他销售文件，对此甲方承诺全面配合及支持。3.3甲乙双方约定，乙方向第三方销售的价格由乙方自行确定，与甲方无关。3.4甲乙双方确认乙方应当就收购物业向甲方支付的房价款单价为9500元／平方米，收购总面积为1570.7平方米，该房屋单价一次性包死为固定价，合计为14921650元。该房屋单价亦为收购房屋的对外销售底价，即乙方不得低于上述标准对外销售，但甲方同意乙方可溢价对外销售，销售合同单价不得高于17000元／平方米。四、款项及支付4.1乙方应于本合同签订当日，乙方向甲方支付收购定金壹佰伍拾万元整……被告同时提供了《收购合同》所涉怡警花园商铺的《商品房预售许可证》等相关材料。合同签订后，原告向被告支付了收购定金1500000元，并且组织了销售团队进场开展销售工作。项目销售伊始，原告开展了大量的销售宣传工作，意向签约客户几百位。但由于被告与怡警花园业主之间的债务纠纷等问题，众多业主围堵销售中心且威胁查封案涉商铺，不仅造成众多意向签约客户的流失，同时也导致《收购合同》的履行面临直接的法律风险。更为严重的是，原告在销售过程中发现20套商铺已非《收购合同》约定的预售商品房，而是在2016年就已分户办证在被告名下的二手房，且均已办理了抵押登记。由此造成的后果就是原告以被告的名义与客户签订的《怡警花园商铺认购单》、《商品房买卖合同》不能直接按商品房预售（销售）合同完成备案、按揭贷款、产权证办理等。从而造成原告已签约客户退房，意向签约客户因商铺非一手商品房且有抵押及法律纠纷而放弃购买意愿。原告与被告签订《收购合同》的目的是尽快完成怡警花园20套商铺的销售，由于被告的恶意隐瞒及与其业主的纠纷，已造成原告不能正常销售，合同目的已无法实现。为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。 建业公司辩称，第一，原被告双方所签订的收购合同本质上是买卖合同，双方并不存在委托销售合同关系。在收购合同签订过程和履行过程中，就案涉商铺抵押的事实，被告已书面告知原告。第三，案涉商铺由被告合法建筑而取得所有权，登记在被告名下，原告是知情的，不存在二手房的说法。先期原告已经销售三套，也完成了合同备案及产权证的办理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 建业公司提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金1492165元（149××××0×10%）；2.判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：反诉原被告于2019年9月6日签订《收购合同》，约定锦玉公司收购建业公司开发的怡警花园20套商铺，收购单价为9500元／平方米，收购总面积为1570.70平方米，收购固定总价为14921650元。合同第四天约定，乙方应于本合同签订当日，向甲方支付收购定金150万元；2019年10月30日前支付房价款300万元；2019年12月31日前支付房价款450万元；2020年3月31日前支付房价款5921650元。4.6条约定，若本合同约定的收购期限内，乙方未按本协议约定之金额及时间向甲方支付收购房价款的，乙方均应按照双方约定收购物业总房款的10%向甲方支付违约金。合同签订后，锦玉公司于2019年9月12日向建业公司转款150万元，应当于2019年10月30日前支付300万元，却仅于2019年12月6日转款50万元，其余房款均未依照合同约定向建业公司支付，欠付房款金额高达12696650元，建业公司向锦玉公司催告后仍未支付。由于锦玉公司严重违约和不诚信的行为，导致建业公司无法继续履行合同，鉴于锦玉公司已起诉要求解除双方签订的《收购合同》，建业公司同意解除，但因为合同的解除完全系由锦玉公司的违约行为所致，建业公司不仅不应当向锦玉公司退还定金和赔偿损失，锦玉公司还应当按照《收购合同》4.6之约定，向反诉原告支付总房款10%的违约金。为维护自身的合法权益，特提起反诉。 锦玉公司反诉辩称，对案涉合同的履行没有违约行为，因被告的原因，案涉商铺存在抵押权、非预售商品房，且存在大量执行案件的法律风险，锦玉公司为保护自身的权益，防止损失的进一步扩大，有权行使不安抗辩权并拒绝支付剩余款项，原告不构成违约。建业公司的反诉请求是违约金1492165元，其在诉状中又有不退还定金的表述，建业公司既要求不退还定金又要求违约金违反了合同法相关的法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下： 建业公司（甲方）与锦玉公司（乙方）于2019年签订《收购合同》，甲乙双方就乙方收购由甲方开发的“怡警花园商铺”项目有关物业之事宜，达成协议。一、收购范围。1.1甲方将位于四川省德阳市区××花园商铺的20套由乙方整体收购。（在依法对外销售前，甲方应当向乙方提供该协议约定销售范围所有物业的底价清单，超出底价部分的金额归乙方所有）。乙方同意按本合同约定收购相应物业。三、收购方式。3.1甲乙双方收购方式为：在本合同约定的收购期限内，乙方就收购物业以甲方名义对外进行独家销售，乙方可自行或授权第三方代理销售双方约定物业，甲方不干涉乙方的销售行为，亦不得另委托或指定第三方公司参与销售、代理。3.2乙方的收购物业实现销售的，将由购房人与甲方签订具体收购物业的认购协议、预售合同、出售合同、按揭贷款文件或与销售相关的其他销售文件，对此甲方承诺全面配合及支持（即甲方配合乙方更名一次的权利）。3.3甲乙双方约定，乙方向第三方销售的价格由乙方自行确定，与甲方无关。3.4甲乙双方确认乙方应当就收购物业向甲方支付的房价款单价为人民币9500元／平方米，收购总面积为1570.7平方米（实际面积以产证为准），该房屋单价一次性包死为固定价，合计为14921650元。该房屋单价亦为收购房屋的对外销售最底价，即乙方不得低于上述标准对外销售，但甲方同意乙方可溢价对外销售，销售合同单价不得高于17000元／平方米。3.5对于收购物业购房户出现违约所产生的违约责任，由乙方代甲方行使权利向购房客户主张，甲方全力配合，相关购房客户所付违约金在扣除该违约行为给甲方造成的损失后，余款归乙方所有。3.6因甲方原因导致购房客户追究甲方责任的，由甲方负责，若乙方代为赔偿后，有权向甲方进行追讨；因乙方原因导致购房客户追究甲方赔偿责任的，由乙方负责，若甲方赔偿后，可向乙方进行追讨。四、款项及支付。4.1乙方应于本合同签订当日，乙方向甲方支付收购定金1500000元。4.2乙方在收购期内须按以下方式向甲方支付收购物业价款：4.2.1在2019年10月30日前支付房价款3000000元整；4.2.2在2019年12月31日之前支付房价款4500000元整；4.2.3在2020年3月1日支付房价款5921650元整。4.3在上述各阶段及其对应的收购房价款金额范围内，乙方收购的具体购房客户支付的购房款，全部进入甲乙双方开具的共管账；由甲方开具相应发票，届时，乙方已经支付给甲方的收购房价款中的对应金额立即转化为相应购房客户向甲方支付的购房款。购房款不足本协议4.2.1条、4.2.2条、4.2.3条对应金额，由乙方在期限届满前补足。对于溢价金额作为本次乙方收入，若乙方直接收取不计买卖合同总价，由乙方负责开具发票（同时应该笔费用引起的问题由乙方进行解决）；若溢价金额计入房价款，甲方无条件配合出款。基于上述情况无论发生何时情况，溢价金额计入买卖合同，乙方愿意承担溢价金额开具发票的7.5%（含2%土增税）的税费。4.5至2020年3月31日，乙方按照约定支付所有收购物业价款14921650元后，收购物业若有剩余，所有权归乙方所有。4.6若本合同约定的收购期限内，乙方未按本协议约定之金额及时间向甲方支付收购房价款的，乙方均应按照双方约定收购物业总房款的10%向甲方支付违约金。5.4乙方负责在本合同期内与客户进行售楼合同的谈判事宜，《商品房预售／出售合同》及所有其他与销售有关的合同文本内容必须经甲方许可后打印或印制。并由甲方指派人员审核后盖章确认。如因乙方在销售过程中需对有关条款进行改动时，须事先征得甲方认可。七、违约责任。7.1甲乙双方应认真履行本合同之约定，任何一方不履行本合同或不完全履行本合同或者拒绝履行本合同项下任何条款／条件的即构成违约。守约方有权要求违约方继续履行或采取补救措施履约，造成守约方损失的应承担违约及损害赔偿责任。任何一方逾期未按约定时间足额履行金钱义务的，应以实际应付金额为基数，按日万分之一的标准向对方给付滞纳金，逾期5天后守约方可追究违约方违约责任。 建业公司向本院提交销售房屋抵押告知书，载明，锦玉公司，我公司位于四川省德阳市旌阳区××路××商铺××现抵押在四川什邡农村商业银行股份有限公司，抵押金额325万元，抵押期限至2020年11月01日。张黎明在房屋抵押告知书上签字。 锦玉公司于2019年9月12日向建业公司转账1500000元作为怡警花园定金，于2019年12月6日向建业公司转款50万元。 《收购合同》中涉案商铺10幢103#、109#、102#房屋已成功销售（已收房款明细见下表）。购房人已办理商品房买卖合同备案登记和不动产权证书（该三套房屋也曾办理抵押登记）。德阳市旌阳区住房和城乡建设局分别向购买三套房的购房者出具维修基金结算票据。                            怡警花园商铺已收房款明细表                               序号                       房号                       面积（m2）                       成交房屋单价（元）                       成交房屋总价（元）                       建业公司已收房款（元）                       锦玉公司已收房款（元）                       商品房买卖合同签订时间                               1                       10幢103#                       7.02                       17806.27                       125000                       0                       125000                       2019年10月16日                               2                       10幢109#                       7.02                       16994.3                       119300                       0                       119300                       2019年10月10日                               3                       10幢102#                       33.63                       13232.23                       445000                       425000                       20000                       2019年12月16日                除成功销售的三套案涉商铺外，锦玉公司与多名客户签订案涉商铺认购单，收取了部分意向金，因多种原因，锦玉公司已退还部分意向金。 2020年5月10日，原告致函被告，载明，我司与贵公司签订的认购位于德阳市××镇××路××花园××路××街××商铺（以下简称该商铺）收购合同，其合同宗旨为该物业在市场上销售，我司获取正当的利益。我工作人员在销售过程中发现该物业已存在房屋不动产权证及不动产证已抵押给银行，事实上该物业所有权已经属于银行，已不属于贵司，故该物业也属于不允许在市场销售的物业，贵司未告知我司该情况，此情况违背了双方签订的收购合同内容里行使销售该物业的宗旨。我司在发现该情况后，多次与贵司交流沟通，希望妥善解决此事，达到并形成该物业可以销售的条件，即银行解押以及协助办理按揭贷款，贵司答应我司尽快解决上述情况，但截至目前尚未解决，给我司以及意向购买客户带来了损失。鉴于上述情况，我司提出：对于已售物业且未解决的客户，贵司尽快处理给客户带来的损失，退还已收客户的款项或者与客户友好协商解决。同时鉴于目前所有的物业均未达到国家允许的销售条件，违背了双方签订的收购合同宗旨；为遵守国家对物业销售的规定，鉴于目前情况我方提出终止收购合同，请贵司退还我司支付的各种款项，或尽快与我司协商解决该事宜。 2020年5月21日，被告向原告发送催告函，载明，我公司与贵公司于2019年9月9日签订《收购合同》，约定由贵公司整体收购并独家销售我公司开发的怡警花园20套商铺，贵公司应当在2020年3月31日前分次向我公司支付全部房款14921650元，但直到今天我公司今收到贵公司支付2225000元，还有12696650元贵公司未向我公司支付。签订收购合同时，我公司同步书面告知贵公司销售房屋抵押情况，贵公司代表签收了《销售房抵押告知书》。此间，贵公司私自收取购房客户支付的购房款，购房款未全部进入贵我双方开具的共管账。请贵公司按合同约定，处理好客户要求退商铺购房款事宜。《收购合同》生效后，贵公司未能履行合同约定的义务，已构成严重违约，现催告贵公司在10日内全面履行合同约定的支付义务。逾期，我司将依法追究贵公司责任。 2020年5月25日，原告函告被告，载明，我司与贵司签订的收购合同，合同中具体明确：甲方负有配合我司进行对外销售同时，进行合同签订、贷款、交易过户等事项，且因甲方原因导致无法正常进行销售由甲方承担违约责任。但在实际过程中，在2019年9月30日之前原小区业主与贵司债务纠纷等问题，原小区业主要求甲方将该物业提交给法院进行冻结并且围堵销售中心导致近一个月无法进行正常销售；同时在2019年9月30日前因贵司已将上述房产变更为小产权证且设定抵押权，导致了我司在代理销售过程中，贵方无法做到在合同约定中的配合进行贷款及交易过户。因客户购买贵司商铺无法办理银行按揭贷款，合同无法签订或抵押无法正常进行，导致双方签订目的“收购合同”无法实现，我司认为致使合同无法履行的过错为贵司，为了双方长期合作，我司多次就因贵司以上因素致使合同无法履行行为提出其他弥补方案，并给予贵司一定弥补过错的最佳时机。但贵司对于我司提出的其他解决方案，置之不理。经我司多次催告无果后，现书面函告贵司：1、望贵司于2020年6月5日前就我司提出的后期合作方案予以明确回复。2、若贵司未能就上述期限予以答复，我司将通过司法途径依法维护自身权益。 案涉房商铺已办理抵押登记，抵押起始时间为2016年10月2日，登记时间为2020年1月8日。 建业公司因涉及其他案件，“怡警花园”其他部分房屋涉及执行被查封，售楼部曾被部分业主围堵。 锦玉公司向本院提交了损失明细表、租赁合同、增值税发票、工资发放明细表、银行对账单等，拟证明其因怡警花园项目造成直接损失共计615480.83元。 以上事实，有《收购合同》、不动产登记信息查询表、《函件、商品房买卖合同、不动产权证书等证据在卷予以佐证。 本院认为，原被告签订的《收购合同》不违反法律的强制性规定，为有效协议。关于原被告的争议焦点，本院评析如下： 一、关于《收购合同》解除 原告认为被告未告知案涉商铺抵押情况、未告知案件执行情况、交付商铺为二手房、“怡警花园”部分业主阻挠售房等原因，导致合同目的不能实现为由，诉请解除合同。 经本院审查，被告虽提交了已将抵押情况告知案外人张黎明的证据，但该证据是否属实，张黎明是否有代理权限，且被告亦认可张黎明并非锦玉公司员工，故现有证据不能证明被告已告知案涉房屋抵押情况。 案涉“怡警花园”涉及执行，导致“怡警花园”部分房屋被查封，但被查封房屋并无《收购合同》中的二十套商铺。 案涉二十套商铺已分别登记在被告建业公司名下，但从已售出并已过户到买受人名下的三套房屋的办理流程看，其并非按照二手房办理过户手续，经咨询相关部门，该二十套商铺并非二手房。 被告已将案涉二十套商铺交由原告销售，其已履行了主要义务。告知案涉商铺抵押情况、告知案件执行情况并非《收购合同》约定的被告的义务，原告主张因被告未告知才签订《收购合同》，其实质是认为被告的前述行为构成欺诈，原告所享有的权利亦为撤销权。从合同的履行看，原告出售了三套房屋，被告协助解除抵押、进行备案、办理了过户手续。且其中两套房屋于2019年10月已签订《商品房买卖合同》，原告亦陈述因不能办理公积金贷款导致退还诚意金，即使签订《收购合同》时，原告不知道抵押事实，但出售房屋过程中应当知道。在2020年5月前，无证据证明原告主张解除合同，而是继续履行合同，本案并不符合根本违约导致合同目的不能实现的情形。因被告在庭审过程中明确表明愿意解除合同，双方就解除《收购合同》达成一致，《收购合同》经协商解除，本院确认被告同意解除的2020年9月19日为《收购合同》解除日。 二、关于返还定金、房款、承担违约损失等 关于定金。原告交付了150万元定金后，被告已将案涉二十套商铺交由原告出售。依据合同约定的付款期限，此时，定金已转为房款，原告主张适用定金法则不能成立。合同解除后，原告应将剩余17套未售房屋退还被告，由被告自行处置，该150万元与原告另行支付的50万元房款在本案中统一结算。 关于原告主张的收益。原告已出售三套房屋，该三套房屋由被告按每平方9500元/平方米扣除后，超过部分应为原告的收益，为236435元（如下图）。锦玉公司已收取264300元，其差额27865元（264300元-236435元）返还建业公司。                                                  10幢103#号                       10幢109#号                       10幢102#号                               按照合同约定，溢价收益每平方米超过9500元的部分                       125000元-9500元/m2×7.02 m2             =58310元                       119300元-9500元/m2×7.02 m2             =52610元                       445000元-9500元/m2×33.63 m2             =125515元                               锦玉公司应收合计                       236435元                               锦玉公司实收合计                       264300元                关于原告主张的损失。原告主张因履行该《收购合同》，支付的租赁费、交通费、餐饮费、电话费、购买办公用品的费用、员工工资等共计615480.83元。经审查，其办公用品包含打印机、沙发、桌子等等，前述物品均有使用期限，其购买支付的费用并非全部为损失；原告的员工工资由总部支付，其负责人员是否仅负责该销售项目，交通费包括了员工往返于德阳、浙江等地的费用，是否全部用于本项目无法核实；餐饮费不应计算在内。综上，该615480.83元并非全部为原告用于该项目的合理费用。其支付的合理费用，已通过出售房屋进行弥补，对于超过部分本院不予支持。 被告未告知房抵押情况，未告知案涉“怡警花园”其他部分房屋涉及执行，部分业主阻挠售楼部，客观上均会影响房屋销售，进一步影响原告的款项支付。原告为专业的房屋销售代理机构，在合同签订前应进行相关调查，且原告陈述的涉执行信息为公开信息，通过“天眼查”、“企信宝”等众多app均能查询，原告存在一定过错。预期收益损失、逾期付款损失应由当事人双方自行承担，本院对原告主张预期收益及被告主张逾期付款违约金均不予支持。 综上，经过抵扣，建业公司应向锦玉公司退还的款项应为1972135元（1500000元+500000元-27865元）。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告嘉兴市锦玉房地产营销策划有限公司与被告德阳市建业房地产开发有限公司签订的《收购合同》于2020年9月19日解除； 二、被告德阳市建业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告嘉兴市锦玉房地产营销策划有限公司支付1972135元； 三、驳回原告嘉兴市锦玉房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告德阳市建业房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费111330元，由原告嘉兴市锦玉房地产营销策划有限公司负担83367元，被告德阳市建业房地产开发有限公司负担27963元。反诉案件受理费9115元，由被告德阳市建业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  彭诗文 人民陪审员  彭 军 人民陪审员  易秀兰 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  杨晓禾 书 记 员  刘宇涵