贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终8070号上诉人（原审原告）：胡艳，女，汉族，1969年1月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：龙猷，系贵州四立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山**安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：朱险峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。上诉人胡艳与上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司（以下简称：天河城投公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9194号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人胡艳提出上诉请求：1、撤销原判依法改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人全部负担。主要事实和理由：原判未准确认定当事人已经在合同中明确约定房屋产权证的办理按照“规定时间”执行的事实，错误的认定上诉人与被上诉人未在《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定具体办理时间及违约责任；进而援引《合同法》第六十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，将被上诉人办理房屋产权证书的时间重新界定为上诉人向被上诉人主张（即起诉日）后的90日内，完全剥夺上诉人依约依法主张违约损失赔偿的权利，属于典型的事实认定不清和适用法律错误。上诉人与毕节成兴房地产开发有限责任公司签订的《拆迁安置补偿协议书》第八条约定：“甲方安置给乙方房屋，交房之前乙方必须清补差款，甲方负责按规定时间内为乙方办理房屋产权证…”；该协议首部明确：“为了保护拆迁人的合法权益，保证拆迁工作的顺利进行，甲方遵照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《毕节市城市拆迁管理暂行规定》…。”从上述协议内容来看，被上诉人作为被政府授权的拆迁主体，是必须接受并认可按照上述法规规定履行义务及享有权利。即使双方未在签订的协议中明确某些具体事项，但从规范区域效力上来讲，被上诉人的拆迁行为也必须接受上述法规的调整、约束，上述法规应当作为判断被上诉人权利义务的有效依据。结合《拆迁安置补偿协议书》第八条约定的内容，明确按“规定”时间办理产权证中的“规定”，指向的对象必然是上述《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》、《毕节市城市拆迁管理暂行规定》…”等法规，即上述法规中规定拆迁人为被拆迁人办理安置房屋产权证的时间便是协议中明确的“规定时间”。《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第二条规定：“凡在本省城市规划区内，因城市建设需要拆迁房屋及附属物的，适用本办法”；第八条规定：“若被拆迁房屋产权人以产权调换方式得到偿还的房屋，拆迁人应当在三个月内为被拆迁房屋产权人的产权调换房屋办好《房屋所有权证》。现房从拆迁补偿安置合同签字生效之日起计算，期房从竣工交付之日起计算”；原毕节市人民政府《关于毕节市城市房屋拆迁管理的规定》（毕市府法【2000】20号）第二条规定：“凡在本市城市规划区内，因城市建设需要拆迁房屋及附属物的，适用本办法”；第十条规定：“若被拆迁房屋产权人以产权调换方式得到偿还的房屋，拆迁人应当在三个月内为被拆迁房屋产权人的产权调换房屋办好《房屋所有权证》。现房从拆迁补偿安置合同签字生效之日起计算，期房从竣工交付之日起计算”。根据上述规定，涉案拆迁安置补偿协议中约定的规定时间即为“竣工交付使用后的三个月内”，结合涉案房屋的交付使用时间（2013年4月及2018年3月），被上诉人应当履行办证义务的期限分别为2013年7月30日前和2018年7月1日前，该事实清楚。一审法院以上诉人提起诉讼的时间作为主张权利的时间，并据此认定被上诉人不存在逾期办理房屋产权证的违约行为，故而驳回上诉人的诉讼请求，应当予以纠正，请求二审支持其上诉请求。上诉人天河城投公司提出上诉请求：1、撤销原判第一、二项，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院关于胡艳房款单价金额事实认定错误。基于七星关区，为解决成兴公司施工图与规划图不相吻合，导致胡艳原签订的拆迁安置合同城投公司接管后无法履行，为解决这一遗留问题，经请示区政府相关领导后，才将原安置门市价格双方协商为72000元／㎡，并将胡艳未获得安置的门面面积折价后安置在创美世纪城草海二期安置区8号地块。72000元的单价，系基于解决胡艳未获得安置的部分住房，并非本案被上诉人胡艳已经获得安置的门面的单价。原审未考虑72000元／㎡的单价系政府为解决成兴公司与胡艳签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无法履行这一实际情况而作出的妥协，忽视了成兴公司与胡艳原《房屋拆迁安置补偿协议》的相关约定，直接认定胡艳获得安置的威西路1号楼1层4号门市单价为72000元／㎡,系认定事实错误。胡艳在威西路获得安置的威西路1号楼1层4号门市单价为：8487元／㎡,而并非72000元／㎡。二、成兴公司与胡艳签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第八条约定：甲方（成兴公司）安置给乙方（胡艳）房屋，交房之前乙方（胡艳）必须清补差款，甲方（成兴公司）负责按规定时间内为乙方（胡艳）办理房屋产权证，如超越乙方（胡艳）原有证件范围的费用由乙方（胡艳）承担，办证费用按规定执行。乙方（胡艳）需向银行按揭贷款的，由甲方（成兴公司）负责办理。根据税收征收管理法的相关规定，办理产权登记，需要买受人缴纳契税、印花税、交易手续费、登记费、印花费等、办证工本费等费用（具体以办证部门收取为准），房屋维修基金等，根据双方协议的约定，超越原房面积的该费用应当系由胡艳自行承担。因此，本案上诉人为被上诉人办证，被上诉人除了要承担提交相关资料、文书外，还应当承担超越原房面积的而产所的一切办证费用，一审法院对超越原有证件范围内的费用由胡艳承担的事实未作认定，不利于双方日后协议的履行，该部分事实认定不清。三、上诉人在2020年5月19日就取得《威西路拆迁安置房首次登记审查意见》符合办理转移登记的条件，并在一审开庭过程中，就当庭通知被上诉人方，告知其已经具备办证条件，要求胡艳等人提交办证所需资料到城投公司办证部门，并按要求缴纳税费、契税、印花税、房屋维修基金等办证所需费用，签署相关委托书、其他办证申请文书等资料，由上诉人为其办证。上诉人2020年7月30日就尽到通知义务，即使法院认定必要的准备时间为被上诉人主张权利后90日，也在合理的履行期限内，并不存在违约行为。四、一审法院适用法律错误。本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非商品房买卖合同纠纷，一审法院参照适用《商品房买卖合同适用法律问题若干解释的规定》第十八条进行裁判，将本案合理的履行期限界定为被上诉人主张权利后90天，适用法律错误。因此，一审法院从被上诉人起诉之日开始计算必要的准备时间，认定事实错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。胡艳一审提出诉讼请求：一、请求判决被告在三个月内将位于七星关区门面（面积17.76平米）及草海二期项目安置区8号地块一层4、5号门面（面积分别为33.95平方米、17.05平方米）的不动产权属证书办理完毕并交付原告。二、判决被告在十日内支付原告2013年7月30日起至本案判决作出之日期间因被告逾期办理及交付威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层4号门面不动产权属证书的违约金暂定人民币100000元（违约金以总房款1278720元为基数，以2013年7月30日至本案判决作出日为期间，按照年利率6%的标准计算）;三、判决被告在十日内支付原告2018年9月22日起至本案判决作出之日期间因被告逾期办理及交付草海二期项目安置区8号地块4号门面不动产权属证书的违约金暂定人民币50000元（违约金以总房款899675元为基数，以2018年9月22日至本案判决作出日为期间，按照年利率6%的标准计算）;四、判决被告在十日内支付原告2018年9月22日起至本案判决作出之日期间因被告逾期办理及交付草海二期项目安置区8号地块5号门面不动产权属证书的违约金暂定人民币30000元（违约金以总房款451825元为基教，以2018年9月22日至本案判决作出日为期间，按照年利率6%的标准计算）。五、本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：2010年，被告经上级有关部门批准，在毕节市进行毕节市扩宽改造二期工程项目建设，并取得毕拆许字（2010）8号《房屋拆迁许可证》。2006年5月5日，原告与案外人毕节市成兴房地产开发有限责任公司（现已注销）签订《毕节市成兴房开公司房屋拆迁安置补偿协议书》，约定由案外人对原告位于威西路××号的房屋进行拆迁，采用产权置换的方式在该位置给原告返还营业用房；同时还约定，由甲方负责按规定时间内为乙方办理房屋产权证。上述协议签订后，原告依约提供房屋给案外人进行拆迁。此后，因案外人自身原因，导致项目后期无法开展进行。2010年3月30日，经原毕节市政府（现七星关区政府）市长办公会议决定，由被告城投公司作为拆迁主体身份接管涉案项目建设，并全面负责所涉及的拆迁补偿和安置工作。2013年，涉案威西路的房屋建设完成并在4月份返还安置给包括原告在内的被拆迁人;但因房屋建筑面积不足，被告只返还了原告17.78平方米的房屋，剩余不足部分面积（17.97平米）一直未作处理。2014年1月23日，原被告另行达成《拆迁安置补偿协议》，约定被告将威西路安置房屋不足面积的部分调整到草海二期项目安置区8号地块的4、5号门市进行返还安置，调整安置的门市价格安置26500元／平方米计算;此前安置的威西路门市按照72000元／平方米价格计算。调整后，返还给原告的4、5号门市实际面积为33.95方米和17.05平方米，原告按照约定价格补付了被告房屋差价款共238288元。2018年1月12日，被告针对原告反映的威西路房屋办证等问题，向原告出具受理告知书，称将在60日内作出处理。2018年6月21日，被告将4、5号门返还给原告。因被告至今未给原告办理涉案房屋的不动产权证书，也未支付逾期办证违约金，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明：对于涉案威西路房屋办证问题，2020年5月19日，毕节市不动产登记中心向被告出具《威西路拆迁安置房首次登记审查意见》，表示同意办理该项目1号楼幢首次登记。而草海二期项目安置区8号地块一层4、5号门面不具备办证条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与毕节成兴房地产开发有限责任公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》之后，被告承接该拆迁项目，原告与被告签订了《拆迁安置补偿协议》，表明被告承接了该合同项下的权利义务，该协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了全部义务，被告亦应按合同约定向原告交付房屋并为原告办理房屋权属登记。虽然在《房屋拆迁安置补偿协议书》中并未约定具体办理涉案房屋不动产权证书的时间及违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，原告可以随时要求被告办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给被告必要的准备时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告履行办证义务的期限可参照该司法解释规定的90日，即自原告要求被告履行之日起90日内办理，对于威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层4号门面逾期办证违约金，原告举证证明其在诉前于2018年1月12日向被告主张过要求履行办证义务，故应以该时间视为原告要求被告履行办证义务，后推90日2018年4月12日前作为被告履行办证义务的期限，逾期即构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然原被告之间并未就逾期办证的违约金数额或计算方式进行约定，但根据前述规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按月利率0.5%，折合年利率6%的利率标准计付违约金的主张，未超过法律规定的利率限额，本院予以支持。故被告应支付原告的威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层4号门面逾期办证违约金为：以原告总房款1278720元为基数，按月利率0.5%计付2018年4月13日至2020年8月27日（判决之日），计算为1278720元×0.5%×28=179020.80元；草海二期项目安置区8号地块一层4、5号门面逾期办证违约金因原告举证不能证明在起诉前曾经要求被告办证，故以原告起诉之日2020年5月29日后推90日前即2020年8月27日作为被告履行义务的期限，应从2020年8月28日开始计算违约金，故该逾期办证违约金计算期限未到，无事实依据，本院不予支持。对于原告涉案威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层4号门面办证并交付的诉讼请求，因该房屋属拆迁安置房，系产权调换，现该房屋已具备办证条件，故被告应将该房屋不动产权证书办理并交付给原告。但原告必须交齐办证所需应由原告提供的相关文书。因涉案草海二期项目安置区8号地块一层4、5号门面不具备办证条件，原告撤回对该门面办证的诉讼请求，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于原告胡艳交齐办证所需应由原告提供的相关文书之日起九十日内为原告办理涉案威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层4号门面的不动产权证书并交付给原告；二、被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡艳上述门面2018年4月13日至2020年8月27日期间逾期办证违约金179020.80元。三、驳回原告胡艳的其他诉讼请求。案件受理费1950.00元，由被告毕节市天河城建开发投资有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。二审认定事实如下：2006年8月5日，毕节市成兴房地产开发有限责任公司与胡艳签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定胡艳将威西路48.676平方米房屋交给成兴房开公司拆迁，成兴房开公司将威西路1号楼一层4号营业房35.73平方米安置给胡艳，安置营业用房原面积胡艳补差价1600元/平方米，超面积部分价格为12500元/平方米，补差内容详见互换明细表。房屋互换后，胡艳应补给成兴房开公司差价180628元。双方在房屋拆迁明细表中约定门市价格按照6887元/平方米计算。2014年1月23日，上诉人与被上诉人签订《拆迁安置补偿协议》，协议约定胡艳原与成兴房开公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》作本协议附件。2014年1月22日上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿明细表》中载明胡艳一户未安置面积17.97平方米，单价为72000元，补偿金额为1293840元，调整安置的门市面积为48.3平方米，计算单价为26500元，补偿金额为1279950元，原协议差价为180628元，胡艳应补城投公司166738元。二审认定其他事实与原审无异，对原审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、胡艳威西路安置门市价格应当如何认定；二、上诉人天河城投公司是否存在违约行为，其是否应向上诉人胡艳支付逾期办证违约金，起止时间如何计算；三、胡艳是否应当承担超原房面积的办证费用。关于焦点一，胡艳与天河城投公司签订《拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁补偿明细表》中载明未安置房屋面积17.97平方米，单价为72000元/平方米，补偿金额为1293840元，调整安置的门市面积为48.3平方米，计算单价为26500元，补偿金额为1279950元，原协议差价为180628元，胡艳应补城投公司166738元。结合成兴房开公司与胡艳签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定胡艳应补给成兴房开公司差价180628元可知，天河城投公司与胡艳签订的安置补偿协议中仅对未安置部分门市价格进行约定，对成兴房开公司已安置部分及胡艳根据原协议应补的差价部分并未做变动，本案威西路门面成兴公司已安置给胡艳，按照双方约定，门市拆迁价格为6887元/平方米，胡艳补差价1600元/平方米，故案涉门市价格应为8487元/平方米。故胡艳案涉威西路17.78平方米门市已支付房款应认定为150898.86元（17.78平方米×8487元/平方米），原审认定为1278720元错误，本院予以纠正。关于焦点二，经查，涉案房屋是基于房屋拆迁补偿协议取得的拆迁安置房，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中商品房的适用范围，本案不适用该司法解释中关于延期办理房屋所有权证承担违约责任的规定。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中虽约定“甲方应负责办理调换房屋产权证并交乙方，办证费用按有关规定执行。”但未对办理房屋产权证的时间、逾期未办理的违约责任进行约定。天河城投公司应积极履行为被拆迁人办理调换房屋产权的合同义务，被拆迁人亦可根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，即上诉人胡艳可以随时要求天河城投公司办理涉案房屋的不动产权证书，但应当给予必要的准备时间。2018年1月12日，胡艳向天河城投公司主张过要求履行办证义务，故应以该时间视为胡艳要求被告履行办证义务，后推90日2018年4月12日前作为被告履行办证义务的期限，逾期即构成违约，应当承担相应的违约责任。故天河城投公司应当支付胡艳违约金的金额应为以胡艳总房款150898.86元为基数，按月利率0.5%计付2018年4月13日至2020年8月27日（一审判决之日），计算为150898.86元×0.5%×28个月=21125.084元。关于焦点三，根据胡艳与毕节成兴房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第八条约定，成兴公司安置给胡艳房屋，交房之前胡艳须清补差款，成兴公司负责按规定时间内为胡艳办理房屋产权证，如超越胡艳原有证件范围内的费用由胡艳承担，办证费用按规定执行。经查，因涉案草海二期项目安置区8号地块一层4、5号门面不具备办证条件，上诉人胡艳已撤回起诉，针对涉案威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层4号门面办证费用应由何方支付的问题，因该门市面积17.78平方米并未超出胡艳原有证件范围内面积，故该办证费用应由天河城投公司承担，上诉人天河城投公司上诉请求由上诉人胡艳承担无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人胡艳所提上诉请求，应予驳回，上诉人城投公司所提诉讼请求部分成立，成立部分应予支持。原审认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9194号民事判决第（一）项：被告毕节市天河城建开发投资有限公司于原告胡艳交齐办证所需应由原告提供的相关文书之日起九十日内为原告办理涉案威西路“道路拓宽改造项目”1号楼1层4号门面的不动产权证书并交付给原告；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9194号民事判决第（二）、（三）项：被告毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡艳上述门面2018年4月13日至2020年8月27日期间逾期办证违约金179020.80元；驳回胡艳其他诉讼请求；三、上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人胡艳上述门面2018年4月13日至2020年8月27日期间逾期办证违约金21125.084元；四、驳回上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司的其他上诉请求；五、驳回上诉人胡艳的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，由上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司负担1600元，上诉人胡艳负担350元；二审案件受理费7800元，由上诉人胡艳负担4900元，上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司负担2900元。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二〇年十二月二十九日书记员 张玉明