湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5288号 原告：永州市顺达住房投资建设有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区河东湘江东路**（市财政局内）。 法定代表人：何维龙，执行董事。 委托诉讼代理人：刘汉清，男，汉族，1982年2月4日出生，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：肖耘，湖南金州（永州）律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州鑫泉大酒店有限公司，，住所地湖南省永州市冷水滩区双洲路** 法定代表人：陈博敏，董事长。 委托诉讼代理人：尹航，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：陈博敏，男，汉族，1982年4月12日出生，户籍地湖南省吉首市。 被告：唐巧美，女，汉族，1970年4月8日出生，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 第三人：永州市卫生健康委员会，住，住所地冷水滩区永州大道市中心医院旁/div> 负责人：刘建能，党组书记。 委托诉讼代理人：彭志刚，男，汉族，1982年10月4日出生，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。 原告永州市顺达住房投资建设有限公司诉被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏、唐巧美，第三人永州市卫生健康委员会租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永州市顺达住房投资建设有限公司的委托诉讼代理人刘汉清、肖耘，被告永州鑫泉大酒店有限公司委托诉讼代理人尹航，被告唐巧美，第三人永州市卫生健康委员会的委托诉讼代理人彭志刚到庭参加诉讼。被告陈博敏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市顺达住房投资建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除第三人与被告唐巧美签订的《金泉大酒店租赁合同》、解除第三人与被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏签订的《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》；2.判决三被告支付原告租金2160000元，并向原告支付逾期付款损失324105元；3、本案诉讼费由三被告承担。 事实和理由：2008年2月，第三人与被告唐巧美签订《金泉大酒店租赁合同》，合同约定：将永州市计划生育干部培训中心（金泉大酒店）北楼二至六层及一楼大厅，东楼一至五层地下室出租给唐巧美用于经营酒店和休息娱乐，租期八年（自2008年3月1日至2016年5月31日），八年租金共计3400000元。合同签订后，第三人将酒店交给了唐巧美经营管理；2010年，唐巧美将酒店转租给陈博敏和永州鑫泉大酒店有限公司经营，同时，陈博敏将金泉大酒店更名为永州鑫泉大酒店；2011年3月4日，第三人与永州鑫泉大酒店有限公司签订合同的基础上将租赁终止期限从原来的2016年5月31日延长至2021年5月31日，此外补充条款对租金重新进行了约定，延长租赁期的租金按前8年平均租金每年425000元计算，5年租金共计2125000元（其中现金交纳800000元，每年160000元，1325000元用于一次性投入改善酒店设施）。2011年9月被告永州鑫泉大酒店有限公司向第三人提出减免装修期间租金的请求，经第三人党组研究并报市非税收入征收管理局同意后减免其2011年9月至2011年12月租金184000元，2012年8月永州鑫泉大酒店有限公司再次提出减免房租请求，经第三人党组研究并报市非税收入征收管理局同意后减免230000元；但被告永州鑫泉大酒店有限公司仍没有按期足额缴纳房屋租金，为确保房租收入收缴到位，第三人曾多次催促被告缴纳房屋租金，并多次以书面函的形式告知其不缴纳房租将依法终止合同。2019年3月18日被告陈博敏写出承诺书：本人承诺于2019年3月25日前将与计生委以前的物业管理合同提供给计生委以及计生委所欠的物业费用一并提交;于2019年4月20日前提供缴纳所欠“计生委租金的详细计划”，但至今并未履行承诺。截止2020年11月底，累计拖欠租金2160000元。案涉租赁资产于2019年5月31日过户登记至原告名下，原告与第三人于2020年10月30日签订《原永州市计划生育干部培训中心资产移交协议》，双方在该移交协议中明确约定：自签订该协议之日起，案涉资产按现状整体移交给原告，由原告对所涉租赁资产独立行使管理权、经营权、收益权、处分权，因案涉资产租赁合同而产生的债权债务一并移交给原告，由原告负责处理。原告认为，被告拖欠租金的行为属于违约行为，遂诉至人民法院，请求人民法院依法判决解除案涉租赁合同，判决被告将拖欠的租赁费用及逾期付款损失支付给原告。 被告永州鑫泉大酒店有限公司辩称：1、本次开庭程序性问题，本案其中一个被告实际是并未送达到，他的传票是粘贴在酒店门口拍照送达，此种送达方式并不符合法律规定，按照民事诉讼法及相关司法解释，粘贴到被告的经常居住地，本案中陈博敏的经常居住地并不是冷水滩区双洲路92号，故该种送达方式是不符合法律规定的，本案中其中一个被告没有送达到，应当等全部当事人送达到才能开庭，请求法院送达到之后开庭，以保证法律的程序的公正；2、被告鑫泉酒店在开庭前向法庭提出反诉，按照民事诉讼法及司法解释规定，反诉在举证期限提出是符合法律规定的，本案采取简易程序，举证期限是开庭前都可以举证，所以被告鑫泉公司提出的反诉法庭应当做出受理或者驳回的书面决定；3、对于原告诉请的租金2160000元，不符合法律规定也不合理，第三人与被告鑫泉酒店签订的补充协议明确对双方的租金进行了约定，其计算租金应当以补充协议约定的方式计算，而不是采用第三人与唐巧美约定的租金计算，是明显不合理且不合法的计算方式；4、在被告鑫泉酒店租赁期间，由于修路导致酒店被封长达两年多，这段时间是无法经营的，由此应当对该段时间的租金减免，并且对其租赁期限应当予以延长，再加上今年疫情的发生，对此租赁的时间及租赁费用应当也予以减免；5、被告鑫泉酒店在经营期间对酒店进行了装修且进行了多次的翻新，每次的装修金额上千万，原告方要求解除合同，应当要给予答辩人补偿；6、原告不能按照其与唐巧美之间的租赁合同条款来解除原告与永州鑫泉大酒店有限公司的租赁关系；7、原告要求解除合同应当提供主合同；8、原告起诉2017年11月3日前的租金已过诉讼时效；9、被答辩人一直拖欠答辩人电梯使用费120000元，物业管理费120000元，招待开房费29800元，共计269800元应当予以抵扣2018年至2021年的租金。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告唐巧美辩称：2000年左右，答辩人将酒店转给陈博敏后，在合同上也约定了经营期间的债权债务与答辩人无关；且答辩人没有参与陈博敏的经营也不是酒店的股东，转给陈博敏之后也没有任何人找过答辩人承担租金，该租金与答辩人无关。 第三人永州市卫生健康委员会陈述：1、租金计算方式2160000元是按照补充协议计算的，按照160000元/年计算的，是从2012年累计至今是2160000元；疫情期间免租金只是免三个月，并不是免一年；2、补充协议上明确有部分租金是用于酒店装修，装修中存在很多因素，装修所有设施并不是要带走，是要留下的。 被告陈博敏未予答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。 本院认定本案的基本事实如下：2008年2月25日，第三人永州市卫生健康委员会与被告唐巧美签订《金泉大酒店租赁合同》，合同约定：将永州市计划生育干部培训中心（金泉大酒店）北楼二至六层及一楼大厅，东楼一至五层地下室出租给唐巧美用于经营酒店和休息娱乐，租赁期间自2008年3月1日至2016年5月31日，八年租金共计3400000元（2008年为150000元、2009年为350000元、2010年为400000元、2011年为550000元、2012年为550000元、2013年为550000元、2014年为450000元、2015年为400000元）。合同签订后，第三人将酒店移交唐巧美经营管理。2010年，经出租人同意唐巧美将酒店转租给陈博敏和永州鑫泉大酒店有限公司经营，同时，陈博敏将金泉大酒店更名为永州鑫泉大酒店；2011年3月4日，第三人与永州鑫泉大酒店有限责任公司签订了《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》约定将租赁终止期限从原来的2016年5月31日延长至2021年5月31日，延长租赁期的租金按前八年平均租金每年425000元计算，五年租金共计2125000元（其中现金交纳800000元，每年160000元，1325000元用于一次性投入改善酒店设施）。2011年9月，被告永州鑫泉大酒店有限公司向第三人提出减免装修期间租金的请求，经第三人党组研究并报市非税收入征收管理局同意后减免其2011年9月至2011年12月的租金184000元，2012年8月，永州鑫泉大酒店有限公司再次提出减免房租请求，经第三人党组研究并报市非税收入征收管理局同意后减免230000元；之后，被告永州鑫泉大酒店有限公司仍没有按期足额缴纳房屋租金，为确保房租收入收缴到位，第三人曾多次催促被告缴纳房屋租金，并于2015年9月2日、2017年6月8日、2018年8月20日以书面函的形式告知其不缴纳房租将依法终止合同。2019年3月18日被告陈博敏写出具书面承诺书：承诺于2019年3月25日前将与计生委以前的物业管理合同提供给计生委以及计生委所欠的物业费用一并提交;于2019年4月20日前提供缴纳所欠“计生委租金的详细计划”。截止2020年11月底，被告陈博敏、永州鑫泉大酒店有限公司累计拖欠原告租金：2012年3月1日至2013年2月底190000元、2013年3月1日至2014年2月底400000元、2014年3月1日至2015年2月底450000元、2015年3月1日至2016年5月底400000元、2016年6月1日至2017年5月底160000元、2017年6月1日至2018年5月底160000元、2018年6月1日至2019年4月底146667元、2019年5月1日至2020年11月16日按160000元/年计算租金为246667元，合计租金为2153334元。 另查：2019年5月31日，案涉租赁资产过户登记至原告名下，原告与第三人于2020年10月30日签订《原永州市计划生育干部培训中心资产移交协议》，双方在该移交协议中明确约定：自签订该协议之日起，案涉资产按现状整体移交给原告，由原告对所涉租赁资产独立行使管理权、经营权、收益权、处分权，因案涉资产租赁合同而产生的债权债务一并移交给原告，由原告负责处理。 以述有原、被告及第三人当庭的陈述，《金泉大酒店租赁合同》、《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》、催收函、租金明细、湘（2019）冷水滩区不动产权第0010099号证书、《原永州市计划生育干部培训中心资产移交协议》等，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，第三人与被告唐巧美签订的《金泉大酒店租赁合同》，第三人与永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏签订的《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》，第三人与原告签订的《原永州市计划生育干部培训中心资产移交协议》均未违反法律强制的规定，系真实、合法有效的合同。一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，经转租人唐巧美的合法转租，被转租人陈博敏在案涉资产租赁期间迟延履行缴纳租金的义务，经第三人催告后被告唐巧美、陈博敏均未履行支付租金的义务，符合合同解除的法定条件，原告享有对主合同（金泉大酒店租赁合同）及补充合同（鑫泉大酒店租赁合同补充条款）的解除权。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告陈博敏承租永州鑫泉大酒店经营管理并收益，应按期向原告支付租金，逾期未支付租金，应承担违约责任。此外，涉案资产租赁的实际承租人系被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏，不应由转租人唐巧美承担违约责任。三、涉案合同并未对逾期支付租金的损失进行约定性处理，故原告请求支付逾期付款损失324105元的诉讼请求，没有法律依据，本院依法不予支持。四、根据最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本院根据公平原则综合考虑，减免被告因疫情期间暂停营业的租金3个月，按160000元/年计算，故原告永州市顺达住房投资建设有限公司要求被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏、唐巧美支付2160000元租金的请求，本院依法予以部分支持。五、被告辩称2017年11月3日前的租金已过诉讼时效。虽然《租赁合同》约定“租金一年一付，每年租金在下轮租赁年度开始前一个月支付……，”各期租金的支付具有一定的独立性，但是由于该租金债权系在同一合同项下在一定期间内基于同一原因而形成的继续性债权，该分期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定租金债权的整体性。从每一期租金债务的履行期限届满之日计算诉讼时效则无疑割裂了租赁合同的整体性。其次，从当事人信赖利益角度来看，当事人基于租金债权在同一合同项下产生、各分期履行的租金债务具有整体性和关联性的特点，往往不在违反某一期债务之时主张权利而是在等到最后履行期限届满之后一并主张权利，以维护双方的信任关系和交易关系，若对每一期租金债务分别计算诉讼时效，则导致债权人频繁的主张权利，不仅会浪费司法资源，也会动摇双方的信任关系，损害当事人合理的信赖利益，同时也背离了诉讼时效制度所蕴含的建设诚信社会、保护债权人合法权益的价值目标。故尽管本案争议的2017年11月3日前的租金履行期限已到，但原告主张权利时，尚处于租赁合同的履行期间，不宜认定原告此时行使权利超出了法定诉讼时效期间，故被告对2017年11月3日前的租金时效抗辩不成立。六、被告辩称永州鑫泉大酒店有限公司拖欠的电梯使用费、物业管理费、招待开房费，因未向本院提交相关证据，该辩称理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》第五条之规定，判决如下： 一、解除第三人永州卫生健康委员会于2008年2月25日与被告唐巧美签订的《金泉大酒店租赁合同》； 二、解除第三人永州卫生健康委员会于2011年3月4日与被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏签订的《鑫泉大酒店租赁合同补充条款》。 三、被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏在本判决生效后十日内向原告永州市顺达住房投资建设有限公司支付截止2020年11月16日永州市计划生育干部培训中心（金泉大酒店）北楼二至六层及一楼大厅，东楼一至五层地下室的租金共计2113334元（已扣减疫情期间减免租金40000元）； 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告永州市顺达住房投资建设有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回原告永州市顺达住房投资建设有限公司对被告唐巧美的诉讼请求。 本案受理费26673元，减半收取13336.5元，由被告永州鑫泉大酒店有限公司、陈博敏共同负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  蒋翠霞 二〇二〇年十二月十一日 法官助理潘文轩 书记员刘笛