重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初23327号原告：重庆鲁能物业服务有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道渝鲁大道**鲁能星城一街区**1-1，统一社会信用代码91500112345926271P。法定代表人：柳洪栋，职务总经理。委托诉讼代理人：张玉强，男，系公司员工。被告：代敏，女，汉族，住重庆市。原告重庆鲁能物业服务有限公司（以下简称：鲁能公司）与被告代敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告鲁能公司的委托诉讼代理人张玉强、被告代敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2018.07.01-实际支付当月（暂计至2020.06.30期间的物业服务费），共计5315.76元；2.请求判令被告向原告支付违约金，违约金以每月所欠物业服务费为基数，按欠费金额的千分之三每日标准，从欠费月度的次月1日起计算至付清之日止（暂计算到2020.06.30期间的物业服务费），共计5586.86元；3.本案案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所服务的重庆市九龙坡区×××的业主，房屋建筑面积49.22平方米。根据《业主临时管理规约》相关约定，物业服务费按建筑面积4.5元/月˙平方米计收，原告按约提供了物业服务，而被告没有按照约定向原告支付物业服务费，经过原告多次催收，被告仍未履行。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告代敏辩称：1、被告接房的时候没有达到合同约定的标准，燃气管道在2018年4/5月份进行安装，此时已是在接房之后；2、公共区域、广告位、车位等的出租收益在多次要求公示的情况下没有进行公示；3、商铺、公寓电费收取过高，没有按照国家标准收费，被告多次质疑该问题并让原告提供证据，原告也一直未解决；4、被告商铺漏水情况长达一年之久，导致经营困难；5、开发商售卖的时候吹嘘打造教育一条街，未能实现；6、从2019年7月商铺空置，室内小广告张贴，被告多次去清理，原告没有尽到相关义务；7、2019年4月因商铺租赁户撤场的原因，被告及时联系了物业管家，查物业费、水电费欠费情况，物业管家未及时给予被告回复，在租赁期间商铺租赁户也跟物管联系查询物管费，并表示要缴纳物管费，因漏水原因系物管管理员让商户处理好漏水问题后再缴费，此后物管对于此事就再未进行追缴。原、被告双方围绕诉讼请求依法向本院举示了《×××前期物业管理中标通知书》、《×××前期物业服务合同》、低压配电柜定期维护记录表、微信群聊天截图及朋友圈截图、《鲁能物业前期物业服务协议及业主临时管理规约》、房屋登记信息查询证明、接房流程表、接房手续办理书、房屋交接确认单、EMS快递单、微信截图、照片等证据。本院依法组织原、被告双方进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及原、被告双方的陈述，本院认定本案事实如下：被告代敏系重庆市九龙坡区×××号房屋业主。前述房屋建筑面积为49.22平方米，房屋用途为办公，建设单位为重庆鲁能开发（集团）有限公司。2015年12月10日，原告被确定为重庆鲁能开发（集团）有限公司开发的“×××”项目中标人。2015年12月14日，重庆鲁能开发（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《×××前期物业服务合同》（以下简称：前期物业服务合同），就甲方选聘乙方对×××（物业名称）提供前期物业服务，主要约定有：一、服务期限暂定自2015年12月15日至2019年12月14日，期限4年。合同期满后，未出现“合同的解除和终止”情形的，本合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。二、物业服务收费按包干制执行，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积为准交纳，高层住宅2.4元/平方米˙月、商业6元/平方米˙月、loft4.5元/平方米˙月，前述标准均包含电梯能耗，不含公摊；业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带缴纳责任；物业服务费用每1个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务。三、甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2018年1月7日，原、被告双方签订《鲁能物业前期物业服务协议及业主临时管理规约》，对双方的权利义务进行了约定，并约定了逾期支付物业管理服务费按应交管理费总额的千分之三支付违约金等事项。上述前期物业服务合同签订后，原告按约在被告案涉房屋所在的×××小区提供了相应的物业服务。前期物业服务期限届满后，原告陈述前期物业服务合同未出现解除或者终止的情形，合同自动延续，原告仍在×××小区提供物业服务。审理中，原告明确其主张被告欠付物业费的时段为从2018年7月1日起至2020年6月30日，收费标准为4.5元/平方米˙月，物业费金额为5315.76元（4.5元/平方米˙月×49.22平方米×24个月）；违约金是根据前期物业服务合同及前期物业服务协议的约定以每月所欠物业服务费为基数，按欠费金额的千分之三自欠费月度的次月1日起计算至付清时止。被告代敏对物业费欠费时段予以认可，但认为物业收费标准过高，不认可欠费金额；对于违约金因其认为被告没有欠费故不予认可。原、被告双方一致确认×××小区未成立业主委员会。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与“×××”的建设单位重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的前期物业服务合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对于原告及作为小区业主的被告均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告房屋所在小区提供了物业管理服务，在物业服务合同期限届满后，未出现合同终止和解除的情形，该合同自动延续，原告仍继续在×××小区按照前述合同约定的服务标准提供物业服务，故根据权利与义务相一致的原则，被告应当向原告支付物业服务费。原告依据前期物业合同约定的物业服务费标准主张物业费，并无不当，本院予以支持。且被告对其物业费欠费时段予以认可，故结合原、被告双方的陈述以及前述认定的物业费标准、房屋面积，经计算，本院认定，被告应当向原告交纳自2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费5315.76元。关于原告主张的违约金，被告未根据前期物业服务合同有关物业服务费支付期限的约定向原告按期足额支付物业服务费用，其行为已构成违约，应支付相应的违约金，但因合同约定违约金标准过高，综合本案情况及双方当事人陈述，本院酌情认定违约金300元。关于被告提出原告未体现物业服务的抗辩意见，本院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，被告并未举示证据证明因原告的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形，故本院对该抗辩意见不予采信；关于其辩称的交房时燃气管道未安装的情况及电费收取标准过高的抗辩意见，与本案分属不同的法律关系，被告可另案主张权利。关于被告辩称的原告公共收益未公示的意见，本院在此提醒原告注意：原告的物业服务虽未存在构成根本违约的重大瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。在今后的物业服务过程中，原告应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，维护和谐稳定的家园环境。对于被告而言，如认为原告的相关行为构成了侵权，亦可由相关权利人另案主张权利。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告代敏在本判决生效之日起十日内支付原告重庆鲁能物业服务有限公司自2018年6月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费5315.76元、违约金300元，共计5615.76元；二、驳回原告重庆鲁能物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告代敏负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月三十日法官助理 牟 仪书 记 员 彭柯颖