云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1770号上诉人（原审被告）：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理市海东镇海东临时建材市场内。法定代表人：高金永，总经理。委托诉讼代理人：赵仙、李俊杰，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郭艳红，女，1968年10月6日。生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：刘艳婕，杨玉堂，云南善律律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼**。法定代表人：赵长林，公司总经理。上诉人大理轩远房地产开发有限公司因与被上诉人郭艳红、原审被告三河市泛洋房产经纪有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理轩远房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、2017年，上诉人依法开发案涉房地产项目，并相继取得《不动产权证书》、《建设用地规划许可证》。2018年7月24日，经三河市泛洋房产经纪有限公司介绍，郭艳红与上诉人签订《大理云海云著项目购房意向协议》，认购上诉人在建房屋2号楼1单元707号房，并支付购房定金12万元。双方订立的协议系双方真实意思表示，不存在欺骗隐瞒行为。2、郭艳红与上诉人签订的购房意向协议，不违反法律和司法解释的规定。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条将当事人签订的认购书、预定书、意向书等，认定为预约合同。最高人民法院《民事案件案由规定》也将商品房预约合同纠纷作为独立案由分类设置。因此，郭艳红与上诉人签订的购房意向协议符合法律规定，应当受到法律保护。3、郭艳红向上诉人支付的款项属于购房定金，在郭艳红不履行合同的情况下，其无权要求返还定金。2019年2月，根据洱海保护治理工作需要，上诉人暂停施工，等待“一项目一政策”分类处置。上诉人已经申请商品房预售许可证，目前正在办理过程中。郭艳红与上诉人签订正式合同的时间尚未到期，上诉人不存在违约行为。现郭艳红不愿意继续履行合同，上诉人不应返还定金。郭艳红辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。一审法院根据双方认可的在案证据认定双方签署的商品房买卖合同系无效合同，有充分的事实及法律依据。无效合同中，因该合同取得的财产应当予以返还。上诉人的主业为房地产开发，其对房屋买卖销售以及预售的相关法律规定理应充分知晓。上诉人在未取得预售许可证的基础上，向答辩人出售该房屋属于存在过错一方，应当予以赔偿。三河市泛洋房产经纪有限公司未发表答辩意见。郭艳红向一审法院起诉请求：1．判令被告大理轩远房地产开发有限公司双倍返还预付购房款240000元（购房款12万元）；2．判令被告三河市泛洋房产经纪有限公司返还中介费26000元；3．判令二被告承担差旅费、律师费等各种费用2.5万元；4．本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：被告大理轩远房地产开发有限公司开发了大理“山海云著”项目。原告有购买该项目房产意向，于2018年7月17日向被告三河市泛洋房产经纪有限公司支付“团购费”26000元。2018年7月24日，原告与被告大理轩远房地产开发有限公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，约定：原告认购被告大理轩远房地产开发有限公司大理山海云著项目公寓2号楼1单元707号房屋，面积46.75平方米，优惠后单价7198.70元/平方米，总房款336539元；原告于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款120000元，该款在协议有效期内不予退还，有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；房屋面积最终以房产局测绘大队所测结果为准，增减面积金额按本意向协议定价计算差额，签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；本意向协议在双方签字盖章后正式生效，签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。原告于签订合同当天向被告大理轩远房地产开发有限公司转账交付预付款120000元。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态。因被告大理轩远房地产开发有限公司至今未取得该项目的预售许可证，一直未与原告签订商品房买卖合同。一审法院认为，商品房预售许可制度是针对商品房这一特殊商品在建成前，为保证交易顺利进行而作出的特殊制度安排，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房需要符合特定条件，且经批准，销售所得款项受到监管，只能进行相关工程建设。同时，法律也允许开发商在取得预售许可前通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告大理轩远房地产开发有限公司通过与原告签订“意向协议”的形式收取原告预付款120000元，占约定房款的36%，实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》是以合法的形式掩盖违反商品房预售许可制度的非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告大理轩远房地产开发有限公司2018年7月24日向原告收取的120000元预付款，应予以退还，并应承担因其过错给原告造成的相应损失。结合本案实际，酌情由被告大理轩远房地产开发有限公司向原告支付预付款从2018年7月24日起至款项退还之日止的相应利息。被告三河市泛洋房产经纪有限公司明知大理轩远房地产开发有限公司所实施的行为违反了预售许可制度，仍为其提供中介服务，应承担相应的法律责任。故对原告要求其返还服务费26000元主张，予以支持。被告大理轩远房地产开发有限公司的相应利息在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，之后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的差旅费、律师费等实现债权的各种费用的主张，原告未举证证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条规定，判决如下：一、由被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭艳红预付款120000元，并支付该款自2018年7月24日起至款项清偿之日止的利息（2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、由被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭艳红中介费26000元。三、驳回原告郭艳红的其他诉讼请求。案件受理费5666元，减半收取2833元，保全费1975元，合计4808元，由原告郭艳红负担1412元，由被告大理轩远房地产开发有限公司负担3143元，由被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担253元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点是《大理山海云著项目购房意向协议》法律性质的问题。上诉人大理轩远房地产开发有限公司主张该《大理山海云著项目购房意向协议》为商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。经查明，双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》明确约定了购房人姓名、房屋面积、房号、房屋总价等条款。上述条款虽未全部涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的所有条款，但已约定商品房买卖合同的主要内容。被上诉人郭艳红按协议支付涉案商品房的认购意向金120000元，已达总房款的36%。如此高额比例和巨大数额的意向金，已严重违背商品房预约合同的正常交易习惯和交易模式，该意向金的数额具有交纳购房款的性质，故该120000元的认购意向金应认定为购房款，且出卖人大理轩远房地产开发有限公司收受上述款项。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定该《大理山海云著项目购房意向协议》为房屋买卖合同。本案双方签订《大理山海云著项目购房意向协议》之日起至起诉之前，出卖人大理轩远房地产开发有限公司尚未取得商品房预售许可证明。依据上述《解释》第二条规定，大理轩远房地产开发有限公司与被上诉人签订的该份《大理山海云著项目购房意向协议》为无效合同。一审将《大理山海云著项目购房意向协议》的法律性质认定为商品房买卖合同并认定为无效合同，符合案件的客观事实和法律规定，本院予以维持。上诉人主张《大理山海云著项目购房意向协议》为商品房预约合同的观点与其实际收取高额购房款的合同主要目的相违悖，故该上诉理由不成立，本院不予支持。三河市泛洋房产经纪有限公司与郭艳红之间系居间关系，与郭艳红一审主张的商品房预售合同纠纷系不同法律关系，不应在同一案件中进行主张。但鉴于一审判决三河市泛洋房产经纪有限公司退还居间费用后，三河市泛洋房产经纪有限公司并未提起上诉，且一审判决结果也并无不当，为避免当事人的诉累，本院予以维持。综上，大理轩远房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5666元，由上诉人大理轩远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 晶审 判 员  李晓丹审 判 员  左丽梅二〇二〇年十二月十四日法官助理  普玉松书 记 员  杨 春