湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10288号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望月街道含光路**卓越蔚蓝海岸******。法定代表人：彭英，系总经理。委托诉讼代理人：邹珊珊，女，汉族，1988年7月9日出生，住湖南省醴陵市，系公司员工。被告：李爱萍，女，汉族，1973年6月1日出生，住湖南省邵阳县。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司(以下简称“卓越物业公司”)诉被告李爱萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司的委托诉讼代理人邹珊珊，被告李爱萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卓越物业公司向本院提出以下诉讼请求：l、判令被告向原告支付物业管理费81976.07元。（自2014年9月1日计算至2019年3月31日止）2、判令被告支付违约金20657.97元。（自2014年9月1日，计算至2019年3月31日止，酌情按滞纳金的10%主张）3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2005年起入驻长沙市岳麓区卓越麓山别墅小区，为该小区提供物业管理服务至2019年3月31日。被告李爱萍为卓越麓山别墅小区F08房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2014年9月1日起至2019年3月31日止一直未缴纳过物业服务费经原告多次催缴，仍欠原告81976.07元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、违约金。原告为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。被告李爱萍辩称，被告当时买房时与开发商签订了置业计划表，置业计划表上开发商承诺赠送5年物业费，原告主张的时间段，被告没有拖欠物业费。经审理查明：2009年10月4日，湖南麓山别墅投资开发有限公司（甲方）与卓越物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第一章第一条约定，乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应责任。第三章第六条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳（注：已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准），具体标准如下：[高层住宅]：1.7元／月．平方米；[别墅]：3.8元／月。平方米；[商业]：3．O元／月，平方米。第三章第八条约定，业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用（物业服务资金）。第三章第九条约定，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。逾期缴物业服务费的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向乙方交纳违约金。该合同还就双方的权利义务等内容问题做出了约定。合同签订后，原告卓越物业公司依约承接麓麟卓越花园第二期的物业服务，并对合同进行公示。2019年3月31日，原告退出该小区的物业管理。2012年12月28日，被告李爱萍与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，由被告购买位于长沙市岳麓区××路××号××花园××期××幢××号房屋，该房屋建筑面积为392.23㎡，房屋性质为别墅。合同第十八条约定，出卖人以邀请招标方式选聘深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司对该房屋进行前期物业管理。对出卖人聘请的物业服务企业或者其他管理人，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意有权更换。收费的起始时间为：出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知后不配合交房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。2014年8月13日，湖南麓山别墅投资开发有限公司通过邮寄送达的方式向被告发出《入伙通知书》，根据邮件查询结果显示，2014年8月14日该邮件显示已签收。现被告未办理收房手续，也未缴纳过物业管理服务费。另查明：被告李爱萍向本院提交一张《置业计划表》，该表载明了被告的购房信息，支付房款金额等信息，并由置业顾问汪映象及另一人签字，在该计划表底部手写“送五年物业费”。被告称原告应根据该计划表核减五年的物业费。但该表没有加盖单位印章，无法查明出具单位，被告未提交充分证据证明该表上签字有权代表原告或涉案房屋的开发商减免被告的物业费，原告称经与涉案开发商核实，开发商对该表中“送五年物业费”的内容不予认可，故对该《置业计划表》，本院不予认定。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、前期物业服务合同、入伙通知书、入伙流程卡、物业费缴纳通知书、物业催缴函妥投记录、照片、催收通知单等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原告作为麓麟卓越花园第二期的物业管理企业，是由建设单位湖南麓山别墅投资开发有限公司选聘的，程序合法，并在长沙市住房和城乡建设局备案登记，依法获得涉案麓麟卓越花园第二期的物业管理服务权。本案被告主观上认为在购买涉案房屋时即可免去五年物业费，并非对物业费恶意拖欠，故未缴纳并非原告过错造成，现原告已依约为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。故被告应当按照《前期物业服务合同》第八条的约定从交房（2014年8月14日）次月即2014年9月开始至原告退出该物业管理之日（2019年3月31日）向原告缴纳物业服务费。原告主张被告从2014年9月1日计算至2019年3月31日的物业费81976.07元，本院综合考虑本案具体情况，酌情支持73778.46元。关于违约金问题。虽然被告作为业主未按月缴纳物业服务费用，但被告基于置业计划表认为无须缴纳物业费，故被告并非恶意拖欠本案物业费，且被告至今未收房，故对原告的违约金诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《物业管理条例》第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告李爱萍在本判决生效之日起十日内支付原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司截至2019年3月31日止的物业管理服务费73778.46元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2352元，因适用简易程序减半收取1176元，由原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司承担276元，由被告李爱萍负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二〇年十二月二十八日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。