浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初4221号 原告：浙江**锐物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624MA288HMH77），住新昌县南明街道江南之星2-1（江南之星****）。 法定代表人：梁丽莉，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓颖，女，公司职工。 委托诉讼代理人：黄兴波，浙江越州律师事务所律师。 被告：吴剑烽，男，1970年4月28日出生，汉族，住新昌县。 原告浙江**锐物业管理有限公司与被告吴剑烽物业服务合同纠纷一案，于2020年11月2日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浙江**锐物业管理有限公司委托诉讼代理人黄兴波、被告吴剑烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江**锐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告吴剑烽支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业服务费2702.4元、车棚服务费240元，合计2942.4元，并承担该款项自2019年12月1日起至2020年3月31日止按每日2‰计算的逾期付款违约金717.94元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系新昌县七星街道尚礼苑6幢291室业主，房屋建筑面积112.6平方米。2018年11月，原告与被告所在小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定原告为小区提供物业管理服务，服务期限2018年12月1日起至2020年11月30日止；物业费标准为住宅每月每平方2元，车位每月每个40元，车棚每月每个20元，一年一付；逾期支付物业服务费及相应费用的按应付金额每日2‰承担违约金。根据合同约定，被告2018年12月1日至2019年11月30日期间应缴纳的物业费为物业费2702.4元、车棚服务费240元，且因逾期应自2019年12月1日起承担违约金。审理中，原告变更违约金请求为要求被告承担物业服务费2942.4元自2019年12月1日起至2020年3月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率1.3倍计算的逾期付款违约金。 被告吴剑烽答辩称：一、小区业主委员会何时成立不清楚，原告主张的物业服务合同何时签订不知道。被告是2020年上半年在诉讼中得到的物业服务合同。二、原告与之前的物业公司未办好交接，被告在前任物业公司尚有押金未退。三、原告物业管理服务工作不到位，存在小区卫生没人打扫、设施破损无人修理等问题。原告提供的服务只符合物业服务管理三级标准，三级物业管理收费是0.96元/平方，违约金不同意承担。 原告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、新昌县不动产登记查询证明。被告系新昌县七星街道尚礼苑6幢291室业主，房屋建筑面积112.6平方米。 2、原告与新昌县尚礼苑小区业主委员会2018年11月21日签订的《物业服务合同》。原告与被告所在小区业主委员会签订有物业服务合同，原告为小区提供物业服务，期限是2018年12月1日至2020年11月30日，合同约定物业服务收费标准是住宅2元/m/月、车位40元/月、车棚20元/月，另约定了业主不支付物业费的违约责任等。 3、物业费催交函及邮寄凭证。证明原告已就被告物业欠费在诉前书面催讨。 4、欠费清单。根据原告拥有的物业与合同约定的物业服务费收费标准，被告2018年12月1日至2019年11月30日应交物业费为2702.4元（112.6平方米*2元/平方*12月）、车棚服务费240元，合计2942.4元。 被告吴剑烽质证认为：证据1，不动产登记证明属实。证据2，物业合同是签订后一年多才看到，且是通过诉讼得到。证据3，催交函没有收到过，回执单上的签字不是被告本人所签。证据4，欠费清单不清楚。 被告为证明其事实主张，向本院提供证据： 5、2019年4月开始拍摄自小区的照片。可证明小区消防设施损坏、公园椅子倒掉未修理，车辆乱停放、电瓶车电线乱拉无人管理，二单元天井无人清扫，此外走廊一个月才打扫一次、去年倒掉的防火门到今年才维修，原告提供的物业管理服务不到位。 原告质证认为：证据三性均有异议，照片看不出拍摄的时间、地点。如照片属实，地上有垃圾这种也证明不了原告物业服务不到位；防火门上，被告也承认原告在管理维护。物业服务是动态管理过程，具有滞后性，假如有这种情况发生被告应该及时向物业公司反映，而不是等物业费催缴后才进行拍摄提供，该组证据不能达到其证明目的。 上述证据经庭审质证，证据1被告无异议，可以证实被告系案涉尚礼苑小区业主及拥有的物业情况，本院予以认定。证据2系原告与尚礼苑小区业主委员会签订的小区物业服务合同，其来源与形式合法，可以证明本案相应事实，本院亦予认定。证据3，被告虽主张回执单上签名不是其本人所签，但未能提供相应证据。原告曾在2020年5月起诉被告要求交纳欠付的物业费及违约金3660.34元，副本已由本院向被告送达，因此即便被告主张的异议成立，本院据此也可以认定原告在诉讼前已就被告物业欠费书面向被告催讨。证据4仅系原告对被告应承担的物业费的计算，相当于原告方陈述，对于被告应承担的物业费用仍应根据本案物业服务合同及被告拥有物业情况据实结算。证据5，被告虽陈述照片拍摄于案涉物业服务期内的2019年4月后，但照片多数没有拍摄时间记载，被告陈述无法得到证实；物业管理服务具有综合性、动态性、涉众性的特点，目的是为了保证整个小区的和谐、稳定，本院无法仅凭几张照片而认定全部的物业服务状态；本案《物业服务合同》及附件约定了公共区域绿化养护、清洁卫生、秩序维护等服务标准，如消防设施约定“每月检查一次”，草坪“约定年普剪四次以上”、“年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6﹪”，公共区域的清洁卫生定期清理等，即使小区管理服务上存在某些被告主张的情况，也只是原告提供物业服务的其中一小部分，本院不能以此认定原告未履行物业服务或整个物业服务存在不当。因此，被告依据证据4主张的拒付物业费理由，本院不予采纳。 综上，本院经审理认定事实如下：被告吴剑烽系新昌县业主（另有车棚一个），房屋建筑面积112.6平方米。2018年11月21日，原告与尚礼苑小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定，原告为小区提供物业服务，期限2018年12月1日起至2020年11月30日止；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业产权证上所示面积交纳，没有产权面积的按个数交纳，标准为住宅每月每平方2元（含能耗费）、车位每个每月40元、车棚每个每月20元；业主、物业使用人违反合同约定逾期支付物业服务费及相关费用的，原告有权要求支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金等。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳物业服务费。根据被告拥有的物业建筑面积，被告应承担的物业服务费为2702.4元（112.6平方米＊2元／平方＊12月）、车棚服务费240元，合计2942.4元。经原告书面催交，被告拒不交纳。。 本院认为：《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告与尚礼苑小区业委会签订的《物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按照《物业服务合同》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主合理要求不断完善服务质量，小区业主也应依约缴纳物业费，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，损害到其他业主权益。本案被告在原告为小区提供物业服务后即负有缴纳物业费的义务，因此现原告诉请被告缴纳欠付的物业服务费符合法律规定，本院应予支持。关于违约金，物业合同约定逾期交纳物业费应承担违约责任，原告现要求以一年服务期满作为逾期交付违约金的起算时间，本院予以准许；原告因约定的违约金标准过高而主动要求调整为按同期贷款利率上浮30﹪计算，符合法律规定，本院亦予支持。被告虽提出原告服务措施不到位、服务质量存在瑕疵的抗辩，但未能提供充分证据证明，退一步说，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由拒交物业费。故被告抗辩依据不足，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告吴剑烽支付原告浙江**锐物业管理有限公司2018年12月1日起至2019年11月30日止的物业服务费等计2942.4元，并偿付原告以该款项为基数自2019年12月1日起至2020年3月31日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的1.3倍计算的逾期付款违约金。限于本判决生效之日起十日内付清。 如被告吴剑烽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告吴剑烽负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  王 鑫