上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初83649号原告：上海优住实业投资有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：庄雅杏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陆文昕，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：任柳静，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：孙家骏，男，1953年6月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：黄淑红，北京德和衡(上海)律师事务所律师。第三人：乔爱玲，女，1957年1月17日出生，汉族，住上海市普陀区澳门路****。原告上海优住实业投资有限公司与被告孙家骏、第三人乔爱玲委托合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告上海优住实业投资有限公司的委托诉讼代理人任柳静，被告孙家骏的委托诉讼代理人黄淑红，第三人乔爱玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海优住实业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金8,600元；2、判令被告赔偿原告中介费损失5,160元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年5月29日，原告与案外人张某签订《居间服务协议》，约定张某作为居间人为原告在上海市浦东新区蓝村路502弄金浦小区寻找房源，原告按后续正式签订的《房屋出租委托代理合同》约定的首月租金的120%向居间人支付佣金。8月16日，被告向第三人出具《房屋租赁代理委托书》，明确被告授权第三人签订上海市浦东新区蓝村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的房屋租赁合同等。同日，第三人经与原告及居间人查看了系争房屋后，即与原告签订了《房屋出租委托代理合同》，约定原告作为被告的出租代理人，系争房屋合同委托期限自2020年8月18日起至2027年2月17日止，委托租金为4,300元每月，委托租金按三个月为一期支付，先付后用，原告应于2020年8月18日向被告支付首期委托租金12,900元，被告应于8月17日前向原告交付系争房屋等。签订合同当日，第三人受托将系争房屋钥匙交付原告，原告也如约将首期租金12,900元支付被告。随后，原告依照约定开展对系争房屋的进场拆除事宜。8月17日，原告向居间人支付成功承租的居间人服务费5,160元。8月18日，被告女儿口头告知原告，被告因部分商业条款未达到其个人预期而要求解除《房屋出租委托代理合同》。8月19日，被告女儿代表被告向原告发送短信表示愿意支付2个月委托租金作为违约金。8月21日，被告女儿代表被告再次发送短信，认为被告与第三人之间的授权委托书因未经公证而不具备法律效力，进而第三人代表被告跟原告签订的合同无效，被告向原告退还了首期租金12,900元，但明确拒绝承担违约责任。原告无奈之下，遂于2020年9月14日向被告和第三人寄送律师函，要求承担违约责任，第三人和被告分别签收。原告现同意和被告及第三人解除《房屋出租委托代理合同》，但因被告拒绝承担违约责任，故原告诉至法院，请求判如所请。被告孙家骏辩称，不同意原告的诉讼请求。合同仓促签订，不是被告和第三人的真实意思表示，合同中有诸多不合理条款，如将装修房写成毛坯房，以及租期和免租期的约定都有悖被告和第三人的真实意思，签约次日被告和第三人就对原告提出合同异议，被告还发短信给原告要求解除合同；8月19日，被告自行更换了系争房屋门锁钥匙，目前系争房屋空关；因仓促所签的合同并非被告和第三人的真实意思表示，故被告主张撤销第三人和原告签订的《房屋出租委托代理合同》，要求驳回原告的全部诉请。第三人乔爱玲述称，不同意原告诉请。合同签订仓促，《房屋出租委托代理合同》和《授权委托书》是第三人签字的，但内容的手写部分不是第三人写的；被告和第三人是多年的朋友关系，被告本人住在北京，《房屋租赁代理委托书》是2020年8月16日当天由被告出具的，被告委托第三人签署房屋租赁合同、办理房屋租赁等相应事宜等，系争房屋的钥匙是签合同当天由第三人交给原告的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告对其诉讼主张提供了以下证据：《房屋出租委托代理合同》、《授权委托书》、房屋交接单、房屋租赁代理委托书照片、上海市房地产权证、短信记录、《居间服务协议》、付款回单、招商银行代扣代发查询、律师函、EMS邮件回执及查询、被告与原告员工微信聊天记录。经质证，被告表示，EMS邮件的送达地址不对，其他证据真实性无异议。第三人表示，对原告提供的证据无异议。经审查，原告提交的证据真实。被告对其诉讼主张提供了以下证据：照片、工商银行转账汇款凭证。经质证，原告表示，照片真实性不予认可，且与本案无关，合同并未约定原告需要将房屋复原；汇款凭证无异议，原告已收到被告退还的2020年11月18日-2021年1月17日三个月房租12,900元。第三人表示，对被告提供的证据无异议。经审查，被告提交的证据真实。本院根据上述确认的证据及当事人陈述查明事实如下：2020年5月29日，原告与案外人张某签订《居间服务协议》，约定张某作为居间人为原告在上海市浦东新区蓝村路502弄金浦小区寻找房源，原告按后续正式签订的《房屋出租委托代理合同》约定的首月租金的120%向居间人支付佣金等。被告系系争房屋产权人。2020年8月16日，被告向第三人出具《房屋租赁代理委托书》，约定被告(委托人)委托第三人(代理人)全权代表被告办理系争房屋租赁事宜包括：1、签署系争房屋租赁合同；2、办理系争房屋租赁等相关事宜；3、进一步委托其他受托代理人全权管理房屋租赁事宜。代理人代表委托人签署的一切文件，委托人均予以承认，由此在法律上产生的责任一概由委托人承担。委托期限：2020年8月18日至2027年2月17日。同日，原告(受托方、乙方)和第三人(委托人、甲方)签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租系争房屋；甲方应于2020年8月17日前交付系争房屋；委托期限自2020年8月18日起至2027年2月17日止；甲方在第一个租赁年度给予乙方90天装修期，装修期不计租，装修期结束后，委托租赁期限内，甲方在第2个租赁年度给予乙方90天免租期，免租期不计租；委托租金为4,300元每月，委托租金按三个月为一期支付，先付后租，首期委托租金12,900元应于2020年8月18日支付；甲方发生下列行为的，乙方有权提前单方解除本合同，甲方须支付乙方2个月的月委托租金作为违约金，同时还需赔偿乙方装修损失、预期收益损失和因甲方违约造成乙方与承租人违约所赔偿的违约金、赔偿金的损失：(1)合同期限未满，甲方任何行为影响乙方将该房屋对外出租或影响承租人居住，致乙方无法继续履行本合同的……。同日，原告(受托方、乙方)还和第三人(委托人、甲方)签订《授权委托书》，约定甲方委托乙方全权、独家在委托期限内代为出租、管理系争房屋，处理关于系争房屋租赁相关的一切事宜，包括但不限于代为签订房屋租赁合同，代收代付租金等，委托期限为2020年8月18日起至2027年2月17日，在委托期内，系争房屋一切使用、出租权利均由乙方以甲方名义或以乙方名义独立行使，甲方承诺不进行干预。具体委托事项，双方在《房屋出租委托代理合同》中约定。第三人于签合同当日将系争房屋钥匙交付原告，原告也将首期租金12,900元支付被告。随后，原告进入系争房屋展开拆装事宜。8月17日，原告向案外人转账支付5,160元，转账摘要“金浦小区，9-501收房中介费”。被告自2020年8月16日开始和原告工作人员沟通系争房屋租赁相关事宜，8月18日，被告发微信告知原告工作人员称“我家中有分歧，租房此事先停办”。后，被告女儿多次向原告工作人员发短信协商解约等事宜。8月19日，被告自行更换了系争房屋门锁钥匙。8月21日，被告通过转账退还原告租金12,900元。9月14日，原告委托律师向被告和第三人寄送律师函要求被告承担违约责任，但被告予以拒绝，故原告诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告当庭表示，如中介费损失和违约金只能择一主张，原告选择主张违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告委托第三人代为办理系争房屋租赁事宜，虽委托书约定的委托起始日晚于《房屋出租委托代理合同》签订日期，但该合同约定的生效履行期限即委托期限(2020年8月18日起至2027年2月17日)在委托书载明的代理期限范围内，且被告已将系争房屋钥匙交付第三人保管，故被告和第三人之间成立委托代理关系，代理人具有签署系争房屋租赁合同、委托其他受托代理人全权管理房屋租赁事宜等委托权限，代理行为的相应法律后果应由委托人即被告承担。第三人受被告委托与原告签订了《房屋出租委托代理合同》，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守约定并按约履行各自的义务。被告和第三人认为，合同中有部分条款约定有悖被告和第三人的真实意思，但未提供相应证据予以证实，且第三人作为完全民事行为能力人，在签订合同之时理应知晓和理解合同约定内容及产生的法律后果，故被告及第三人的意见缺乏法律和事实依据，本院不予采信。签订合同后，被告拒绝继续履行合同并更换系争房屋门锁等，被告的行为已构成违约，原告要求被告支付相当于两个月委托租金的违约金，符合合同约定和法律规定，本院对原告该诉讼请求予以支持。原告还要求被告赔偿原告中介费损失。因合同中并无明确约定，且原告主张的违约金金额已超过了其实际发生的中介费损失，再者，原告当庭表示如违约金和损失择一选择，原告愿意选择违约金主张。综上，对原告主张中介费损失的诉讼请求，本院依法不予支持。另，被告要求解除《房屋出租委托代理合同》，原告亦同意解除，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孙家骏于本判决生效之日起十日内支付原告上海优住实业投资有限公司违约金8,600元；二、驳回原告上海优住实业投资有限公司其余诉讼请求。案件受理费144元减半收取计72元(原告上海优住实业投资有限公司已预交)，由被告孙家骏负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 丁峰二〇二〇年十二月二十四日法官助理 冯婧书 记 员 冯婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。