云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民初59号原告（执行案外人）：宗大平，女，1967年3月26日出生，汉族，住云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：曾卓，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张严方，云南华恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（申请执行人）：长青建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区金山大道**。法定代表人：齐耀宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：林雨薇，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：许历男，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人（被执行人）：云南润红房地产开发有限责任公司。住所。住所地：云南省昆明市度假区滇池路西贡码头**楼**div>法定代表人：倪尉东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈国松，该公司员工。代理权限：特别授权代理。原告宗大平与被告长青建设集团有限公司（以下简称长青公司）、第三人云南润红房地产开发有限责任公司（以下简称润红公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月25日公开开庭审理了本案。原告宗大平及委托诉讼代理人曾卓、张严方，被告长青公司的委托诉讼代理人林雨薇、许历男，第三人润红公司的委托诉讼代理人陈国松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗大平向本院起诉请求：1.确认其享有云南省昭通市威信县房屋的物权期待权。2.不得执行、拍卖云南省昭通市威信县房屋。事实及理由：1.原告签订《商品房购销合同》、付清全部购房款项的时间皆在法院查封涉案房屋前。第三人润红公司已出具《情况说明》明确原告付清全部购房款的事实及涉案房屋买卖的来龙去脉，转账金额与合同约定的具体内容。原告购买涉案房屋时所有权人为罗吉文，涉案房屋系润红公司威信分公司征收土地时补偿给罗吉文的房屋，故原告系向罗吉文购买涉案房屋。原告于2015年9月25日向罗吉文指定收款账户全款转账支付房款。2015年10月17日原告与罗吉文共同找到开发商，进行更名。2.（2020）云执异66号执行裁定未采信原告提交证据，却认为《情况说明》与《房屋购销合同》加盖公章样式不一，该认定属认定事实不清。3.（2020）云执异66号执行裁定书认为原告实际占有使用房屋在法院查封之后，因此不适用排除执行的相关法律，该认定属于适用法律错误。对新建商品房执行异议的审查不涉及实际占有问题。4.涉案房屋已实际交付使用，原告已付清全部房款且投入二十余万装修费用，法院不顾实际情况强制拍卖处置只会激化社会矛盾。长青公司口头答辩称：应驳回原告的诉讼请求，理由为：1.本案原告并非涉案房屋的所有权人，该房屋仍在第三人名下。2.涉案商品房买卖合同真实性存疑，没有证据证明系在查封前签订。3.原告主张的440180元未转到润红公司威信分公司名下，也无收据，该款项的支付主体亦非原告。4.收款人不是罗吉文，而是罗迎发。款项金额和合同约定的款项亦不一致，不能证明该款项用于支付房款。5.原告在2018年9月20日自认2017年8月才使用居住房屋，足以证明在法院查封后才使用。润红公司同意宗大平的意见，本案的房屋不应执行。诉讼中，宗大平围绕诉讼请求依法提交了八组证据，被告长青公司、第三人润红公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合本案争议焦点综合评判。根据当事人的举证、质证、庭审，本院确认以下的案件事实：2015年10月17日，宗大平与润红公司威信分公司签订《商品房购销合同》，约定宗大平向润红公司威信分公司购买昭通市威信县房产，合同总价款为374340元。2015年9月25日，邵启仲（宗大平之夫）向案外人罗迎发银行转账支付440180元。案外人罗吉文于2020年9月18日出具《关于晚国飞（余祥林）、宗大平二套房产的情况说明》，内容为：“这二套房产是当年征收我的土地时，由开发商云南润红房地产开发公司补偿给我的，当时我和润红公司签订了协议。后来我又把这二套房产分别转让给了晚国飞（余祥林）和宗大平，二人向我支付了房款，之后由云南润红房地产开发公司和晚国飞（余祥林）和宗大平直接签订了购房合同，但由于云南润红房地产开发有限责任公司的原因，该二套房产的购房合同并未在房管部门备案。因此，实际上这二套房产的产权已经转移给了晚国飞（余祥林）和宗大平，云南润红房地产开发公司和任何第三方无权对该房产进行处置。云南润红房地产开发公司与第三方的债权债务纠纷不应当影响到晚国飞（余祥林）和宗大平的房屋产权。”润红公司威信分公司于2020年9月20日出具《情况说明》，内容为：“威信县扎西尚城1栋-1103、1栋-1104这两套房产是当年征收罗吉文土地时补偿给罗吉文的，当时本公司与罗吉文签有协议和购房合同，后来罗吉文将这两套房产分别转让给宗大平和晚国飞（余祥林）。罗吉文授权委托其侄子罗迎发收取上述房产购房款。宗大平于2015年10月17日到本公司售楼部改签了购房合同，晚国飞（余祥林）于2015年10月16日到本公司售楼部改签了购房合同，由于本公司原因，该二套房产的购房合同未在房管部门预登记备案。”2020年12月15日，2020年12月28日，威信县不动产登记中心先后出具两份《证明》，载明自2016年6月5日至2020年12月28日，无宗大平、邵启仲的不动产（房、地）登记信息。另查明，长青公司与润红公司、润红公司威信分公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年6月6日作出（2016）云民初29号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结润红公司、润红威信分公司价值5000万元的财产。本院在执行上述裁定时，于2016年6月13日查封了润红公司、润红威信分公司位于昭通市威信县尚城的部分房屋，其中包括涉案扎西尚城1幢1103号房产。案外人宗大平以其对执行标的享有合法权益为由提出执行异议。本院于2020年10月29日以（2020）云执异66号民事裁定，驳回宗大平的执行异议。宗大平对该裁定不服，提起本案的执行异议之诉。综合诉辩双方的主张，本案双方争议的焦点问题：宗大平对于扎西尚城1幢1103号房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。考察本案，本院认为，宗大平提交的商品房购销合同的签订时间在涉案房产被查封前，宗大平及其配偶邵启仲名下在威信县确并无其他用于居住的房产。关于宗大平是否已支付购房款的问题，本院认为，执行异议之诉赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发转移所购房屋所有权之债权，优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响重大，因此对于购房人已支付价款的审查证明标准应严格把握。本案中，宗大平主张其丈夫邵启仲按案外人罗吉文的指定向罗迎发支付了440180元的购房款。经查，宗大平与润红公司威信分公司订立的商品房购销合同约定的房款仅为374340元，对此，宗大平、润红公司在诉讼中解释超额付款系应罗吉文要求，合同约定价款系受政府指导价所限。本院认为，商品房买卖系房地产开发企业与购房者意思自治的体现，在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，合同约定价款受政府指导价所限的解释明显有悖常理，本院不予采信。此外，案外人罗吉文虽认可其已收到邵启仲支付的款项，但本案中除罗吉文、润红公司向法庭出具的情况说明以外，并无其他证据证明邵启仲所付款项与涉案房款的关联性。据此，本院认为，宗大平提交的证据不足以证明其针对涉案房屋支付了相应款项，本院对其就涉案房屋已支付房款的事实不予认定。综上，本院认为，宗大平对于诉争房屋不享有足以排除执行的物权期待权，不能排除强制执行。综上所述，宗大平的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回宗大平的诉讼请求。案件受理费6915元，由宗大平承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 王 颖审判员 周惠琼审判员 刘亚东二〇二〇年十二月三十一日书记员 陶绍花