河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初2373号 原告：大厂回族自治县某房地产开发有限公司，住所地：河北省大厂县。 法定代表人：刁某，总经理。 委托代理人：田某，男，1982年5月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人：王某，男，1990年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告：安某，女，1986年7月24日出生，汉族，住大厂回族自治县。 原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司（以下简称大厂县中基首业公司）与被告安某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司委托代理人田某、王某、被告安某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大厂县中基首业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除合同编号为GF20161121131号《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告支付全部房屋总价款30%的违约金，计人民币494016元；3、判决被告向原告支付金融机构从原告账户处扣划的本金人民币1251647.94及利息人民币9192.45元，共计1260840.39元；4、判决被告配合原告到有关部门办理注销合同备案登记、预告登记手续；5、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2016年11月21日，原告与被告签订了编号为0005656号《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》，同日，原、被告签订了编号为GF20161121131号《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于首钢圣拉斐尔小镇东区四期第0009幢01单元13层1301号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积107.29平方米，总金额为人民币1646720元整。购买方式为被告向原告支付房价款的20.45%，计人民币336720元作为首付款，剩余房款以银行按揭贷款形式支付。后原告作为保证人与被告及中国银行股份有限公司大厂支行（以下简称“中国银行”）签订了编号为2016年大中房字AA32**《个人一手住房贷款合同》，约定由被告向中国银行借款人民币1310000元整，原告作为保证人承担连带责任保证。上述文件签订后，被告多期未按约定时限按期偿还贷款。原告多次联系被告及其亲属，但一直未能成功取得联系，其对银行声称已无还款能力。被告未履行还款义务，因此中国银行于2019年11月27日从原告账户扣除被告全部欠款之本金、利息共计人民币1260840.39元。其中本金为1251647.94元，利息为9192.45元。目前，原告已与被告就涉案房屋成功完成网签合同。被告的违约行为使原告遭受了巨大的经济损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议二》第14条的规定，被告逾期偿还金融机构贷款已构成对原告的违约，原告有权主张解除合同及要求被告支付合同约定的违约金，要求被告配合办理注销合同备案登记手续。综上，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益。原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告安某辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同。被告现生活困难，请求原告降低违约金。被告现无能力返还银行扣除原告的保证金，房子原告可以收回，同意配合原告办理合同注销备案手续。诉讼费依法负担。 经审理查明，2016年11月21日，原、被告签订了编号为GF20161121131号《商品房买卖合同》及《补充协议》。该合同已在政府房屋管理部门办理了网签备案手续。该合同约定：“由被告购买原告开发的位于首钢圣拉斐尔小镇东区四期第0009幢01单元13层1301号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积107.29平方米，总金额为人民币1646720元整。购买方式为被告向原告支付房价款的20.45%，计人民币336720元作为首付款，剩余房款以银行按揭贷款形式支付。”《补充协议二》第14条约定：“鉴于买受人与金融机构、出卖人三方之间签订了按揭借款合同，买受人确认；无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款，即视为买受人对出卖人构成违约，买受人除按照三方合同约定及法律、法规规定承担有关责任外，出卖人有权按照如下任何一种或几种方式追究买受人之责任：（1）出卖人有权向买受人追偿其所代偿的本金、利息及罚息。……；（2）出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，有权向买受人主张全部房屋总价款30%作为违约金，并有权在应退还给买受人的购房款中直接扣除；（3）……。如买受人已经办理完毕房屋交付手续，且出卖人主张解除合同的，买受人还应照本补充协议16.2条的约定承担相应责任。”第17条约定：“无论本合同因任何原因而解除，双方均应互相配合办理注销合同备案登记、预告登记、抵押登记及解除与按揭相关的所有合同等手续，买受人应于合同解除之日起7日内，配合出卖人办理完毕上述手续，……。”商品房买卖合同签订后，原告作为保证人与被告及中国银行签订了编号为2016年大大中房字AA32**个人一手住房贷款合同》，合同约定：“被告购买商品房交纳首付款336720元，剩余房款1310000元由被告向中国银行做按揭贷款支付，原告作为保证人承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金等。”上述合同签订后，被告按照约定向原告交付了首付款336720元。中国银行于2016年12月2日向被告发放贷款1310000元。被告多期未按照约定偿还银行贷款，因原告无法与被告本人取得联系，中国银行于2019年11月27日从原告保证金账户直接扣划应由被告偿还的银行贷款本息共计1260840.39元，其中扣划本金1251647.94元、利息9192.45元。另，被告从2017年月2日开始按月偿还借款本金及利息，至2019年11月27日银行扣划原告保证金前，被告自行偿还银行借款本金共计58352.06元，利息178298.54元。 以上事实，有原告提交的《圣拉斐尔小镇东区商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人一手住房贷款合同》、中国银行贷款已还款明细清单、中国银行贷款还款回单、中国银行《关于与安某解约的通知》中国银行贷款结清证明及原告当庭陈述在案为凭。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项规定，“具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同权利义务终止。”第九十三条第二款规定，“当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同补充协议中明确约定“如被告未按银行贷款合同约定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告有权解除《商品房买卖合同》。”现因被告未按照约定履行还款义务，中国银行于2019年11月27日从原告保证金账户扣划1260840.39元，用于偿还被告所欠的购房贷款本金、利息，导致原告承担了保证责任。根据合同约定，原告有权解除合同，被告亦同意解除合同。故原告要求解除编号为GF20161121131号《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原告在履行合同时，已配合被告在政府相关部门办理了涉案房屋买卖合同相关的预告登记、商品房买卖合同备案登记等手续，根据法律规定，合同解除后，涉及到涉案房屋产权相关的登记，亦应恢复到合同履行前的原始状态，被告有配合原告到房屋产权登记机关办理该商品房买卖合同解除后注销备案登记、预告登记等相关手续的义务，同时被告当庭同意配合原告办理合同注销相关手续。故原告要求被告配合原告到政府房屋产权登记机关办理注销合同备案登记、预告登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 原、被告双方签订的商品房买卖合同解除后，根据法律规定，原告应将收受的购房款的本金返还给被告。购房款应包括被告已交付给原告购房首付款336720元及被告从银行贷款本金1310000元，其中贷款本金中被告自行偿还的贷款本金58352.06元，原告亦应返还给被告，剩余贷款本金1251647.94元（1310000元-58352.06元）系购房款，已被中国银行从原告保证金账户中予以扣除，因涉案房屋归还给了原告，折抵了被告所欠中国银行贷款债务，原告无需再返还给被告。故涉案《商品房买卖合同》解除后，原告负有向被告返还已收取的购房首付款及被告已偿还的贷款本金共计395072.06元（336720元+58352.06元）的义务。依照法律及借款合同的约定，贷款利息及被告未按期偿还银行贷款而产生的罚息应由被告自行承担，中国银于2019年11月27从原告保证金账户扣划被告应偿还的利息9192.45元，该笔利息应由被告偿还给原告，故对原告要求被告支付给原告代为被告交付的银行利息9192.45元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条之规定，“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告未完全履行涉案关联合同即《商品房买卖合同》与《个人一手房贷款合同》项下之义务，导致原告承担了保证责任，致使涉案《商品房买卖合同》解除，应负全部违约责任，承担支付违约金之义务。双方合同中约定被告违约造成合同解除，应向原告支付全部房屋总价款30%的违约金。但从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能，本院综合考虑到原告的实际损失、被告的违约过错程度及维护房地产市场价格出现波动时交易的稳定及维护民事行为中当事人的诚信、契约精神等情况，结合当地现行房地产市场价格，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院酌定被告应承担全部房屋总价款20%的违约金为宜，被告应向原告支付违约金329344元（1646720×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 1、解除原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司与被告安某于2016年11月21日签订的编号为GF20161121131号《商品房买卖合同》； 2、被告安某于本判决生效之日起七日内配合原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司办理编号为GF20161121131号《商品房买卖合同》注销合同备案登记、预告登记手续； 3、原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给被告安某购房款本金395072.06元； 4、被告安某于本判决生效之日起三十日内返还给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司代为被告安某垫付的银行利息9192.45元； 5、被告安某于本判决生效之日起三十日内支付给原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司违约金329344元； 6、驳回原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述三、四、五项可折抵履行。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10320元，保全费5000元，共计15320元，由原告大厂回族自治县某房地产开发有限公司负担12365元，由被告安某负担2955元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  刘洪滔