重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初3431号原告：李其兵，男，汉族，住四川省渠县。原告：胡翠兰，女，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：李辉，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：邱训，男，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：李辉，男，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：重庆鲁能物业服务有限公司，住所地：重庆市渝**龙塔街道渝鲁大道**鲁能星城一街区****，统一社会信用代码：91500112345926271P。法定代表人：柳洪栋，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张玉强，男，汉族，系被告员工，住山东省梁山县。原告李其兵、胡翠兰、邱训与被告重庆鲁能物业服务有限公司（以下简称：鲁能物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李其兵及胡翠兰、邱训的委托诉讼代理人李辉，被告鲁能物业公司的委托诉讼代理人张玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李其兵、胡翠兰、邱训向本院提出诉讼请求：被告赔偿因楼上过道的下水道水管破裂漏水造成的装修及人工费损失20,000元以及租金损失5,600元等。事实和理由：2019年10月30日上午，被告电话告知李其兵其房屋门市内漏水要求拿钥匙查看，后经物业查看确认系楼上过道下水道水管破裂漏水，导致屋内装修泡水严重，墙壁、地板受损、地板受损业公司一直未能予以修复，导致租户于2019年11月25日也即租约到期之日以此为由拒绝续租并索赔租金等损失。原告为此诉如前请。被告鲁能物业公司辩称，首先，原告所述不属实，系物业在巡查过程中发现商铺漏水立即对现场进行了处理，不存在拖延的问题。2019年10月30日，被告工作人员在巡查中发现案涉商铺漏水，因该商铺处于未出租状态便立即通知业主并告知商铺漏水。物业人员进场查看后发现系户内空调机位处管道堵塞造成的，随即便更换了管道进行了修复，同时对该商铺内积水进行了清理。由于户内墙面被水浸泡，需等墙面干了之后才能进行修复整改。后被告于2019年11月14日对该墙面进行了修复并电话告知了业主。对于商铺内被水浸泡的地板，约5个平方米，被告与业主协商木地板颜色规格及购买地点以便更换，但原告一直未提供上述信息。2019年12月9日，被告再次电话联系原告，希望提供木地板相关采买信息，但原告坚决表示不再需要被告处理。据了解2019年1月9日，案涉商铺发生漏水事故原告已获得了赔偿款，但原告并未对地板予以重新修复，因此无法确定受损地板系本次事故受损还是上次事故受损。被告已经尽到了告知、积极修复和配合的义务，不应承担原告主张的装修及人工费损失。其次，被告不应承担租金损失。2019年10月30日漏水发生之前，该商铺内租户已经将所有物品及货物搬离，且该商铺早已张贴出租门面的告示，故不存在租金损失的事实。综上，被告认为，此次漏水并未被告所致，被告尽到了告知、管理义务，履行了物业服务合同约定的义务，不存在违约行为，也未实施侵权行为，不应承担赔偿责任。原、被告双方围绕诉讼请求举示了前期物业服务合同、房屋产权证复印件、照片、业主来电来访登记表、派工单、微信聊天记录、民事调解书、房屋租赁合同等证据，本院依法组织双方进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确定案件事实如下：原告系位于九龙坡区火炬大道9号附186号2-X号房屋（以下简称案涉商铺）的业主，被告系原告房屋所在的前期物业服务企业。2018年1月19日，原告李其兵作为甲方与作为乙方的被告鲁能物业公司签订了《前期物业服务协议》。该协议主要约定：乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理；房屋共用设施、设备的运行修缮、养护和管理，设备运行良好，无事故隐患等。2019年1月，李其兵作为原告向本院起诉刘可、鲁能物业公司，要求对案涉商铺因漏水导致的货物损失、房屋装修损失、停业损失予以赔偿。2019年6月20日，本院做出（2019）渝0107民初3332号民事调解书，调解协议主要载明：刘可于2019年6月30日前向李其兵支付因房屋漏水造成的货物损失、房屋装修损失、房屋闲置损失共计28,477元……。审理中，原告确认，该项调解赔偿款对方已经支付完毕，原告未对案涉商铺内木地板予以更换。2019年8月12日，原告李其兵作为出租方与作为承租方的刘先锋，双方签订了《房屋租赁合同》一份，该合同中租赁房屋坐落一栏为空白，租金标准为2,800元，租金按季度支付。审理中，原告陈述，该《房屋租赁合同》系针对案涉商铺签订的，承租用途为经营水果，租金已经支付至2019年11月25日，后因为漏水，租户拒绝交纳租金。被告对该《房屋租赁合同》真实性无异议，但认为漏水发生时，租户已经没有实际经营，故不存在租金损失。2019年10月30日，被告工作人员在巡查过程中发生案涉商铺户内存在漏水情况，因该案涉商铺无人，故电话告知了业主漏水事宜。此次漏水造成了案涉商铺部分墙面及木地板被水浸泡，但漏水发生时案涉商铺内无货物和物品，照片显示为空置房屋，漏水发生时该商铺处于锁门的状态且该商铺玻璃门上张贴有门面出租的告知。当日被告即对室内漏水管道予以了修复，并对室内积水予以了清理。2019年11月14日，被告对案涉商铺室内受损墙面予以了修复。后双方因木地板修复事宜发生纠纷，遂诉至本院。针对漏水发生原因。原告陈述，系下水排污管较细，质量问题导致水管破裂。被告陈述，水管质量没有质量问题，不是下水管破裂而系堵塞所致，不清楚此次漏水发生原因，也无证据证明系楼上原因所致。审理中，双方确认，漏水已经修复完毕，故无法通过现场勘验等方式查明漏水原因；双方同时确认，发生漏水的排水管系二楼平台地漏所属的排水管，该排水管主要处理二楼平台积水；双方另确认，案涉商铺木地板被水浸泡后，现木地板起翘部分大约5个平方米左右，但原告认为所有木地板均被水浸，故应该整体更换。审理中，原告要求对受损地板等予以赔偿，其主张的20,000元装修损失系估算的，案涉商铺内木地板为强化木地板，合计20个平方米左右，墙面面积不清楚，租金损失为2019年10月30日至2020年1月10日期间的合计5,600元。被告则表示墙面已经修复完毕，木地板仅5个平方米左右受损，1平方米100元左右，大概1,500元左右，现同意对受损地板进行更换，但不同意赔偿费用；漏水发生时，案涉商铺的租户已经撤场，不存在租金损失。本院认为，被告鲁能物业公司是否承担责任的关键在于，被告鲁能物业公司是否尽到了对案涉小区公共设施、设备的维护和管理的物业服务职责。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，原告虽认为漏水原因系下水管破裂所致，但未举示相应证据予以佐证，故对原告该项主张，本院不予采信。结合原告陈述、被告答辩以及庭审举示的照片等，可以确定原告的房屋确因室内下水管道发生漏水，导致原告房屋装修受到损失。被告鲁能物业公司作为案涉小区的物业服务企业，对物业区域内的共用设施、设备负有维护、管理的义务。本案中，被告虽能够在发现漏水情形后及时通知、履行维修的义务并对案涉商铺受损墙面予以了修复，但由于发生漏水的室内下水管道所属于二楼平台地漏，该下水管道主要处理二楼平台积水，故该下水管道应当属于物业区域内的共用设施。故被告鲁能物业公司在保持小区公共区域排污、排水系统处于良好运行状态的义务履行方面存在一定的瑕疵，应当承担一定的赔偿责任。关于装修损失如何赔偿的问题。因原告所提交证据并不足以证明其主张的装修损失数额，且依据查明的事实，被告已对案涉商铺因漏水而受损的墙面予以了修复，但鉴于原告因漏水导致地板受损的事实客观存在，本院根据照片反映的受损情况等，酌定由被告鲁能物业公司赔偿原告该项经济损失2,000元。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。现原告直接主张要求赔偿相应经济损失，并无不当，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。对于原告主张租金损失的问题。首先，从本案漏水发生时间来看。该时间虽处于原告举示的《房屋租赁合同》租赁期间内，但依据查明的事实，漏水发生之时，案涉商铺为空置状态没有正在或正常经营的痕迹，故原告所述因漏水才导致租户撤场的理由并不能成立。其次，从漏水发生之后处理过程来看。被告在日常巡查中发现案涉商铺漏水，便第一时间通知了业主，并于当日对漏水予以了修复，并在合理时间内对受损墙面予以了修复，只是因双方对木地板如何修复赔偿发生争议，被告才未能及时修复木地板，故原告所述的被告故意拖延之主张也不能成立。再次，从漏水的程度来看。此次漏水虽造成案涉商铺部分墙面及地板被水所浸，但被告第一时间进行了清理，故漏水虽会一定程度上影响到经营，但断不会导致无法经营。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆鲁能物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李其兵、胡翠兰、邱训2,000元；二、驳回原告李其兵、胡翠兰、邱训的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为220元，由被告重庆鲁能物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  倘军伟二〇二〇年十二月二十六日书记员  许安娜