江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3789号原告（申请保全人）：潘荣祥，男，1945年6月25日生，汉族，住上海市静安区。原告（申请保全人）：潘荣法，男，1949年5月21日生，汉族，住上海市宝山区乾溪路******。原告（申请保全人）：瞿华敏，女，1963年3月19日生，汉族，住上海，住上海市嘉定区双河路******iv>原告（申请保全人）：瞿华盈，女，1970年12月14日生，汉族，住上海市静安区延，住上海市静安区延平路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：王肇芳，上海市东高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗美玲，上海市。被告（案外人）：沈玉波，男，1976年10月19日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：浦峻。被告（被保全人）：邬美丽，女，1944年6月28日生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖，住安徽省蚌埠市龙子湖区 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：潘冬青，女，1969年1月8日生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区，住安徽省蚌埠市蚌山区 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：潘冬云，女，1972年1月24日生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖，住安徽省蚌埠市龙子湖区 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：潘冬燕，女，1977年9月2日生，汉族，住上海市嘉定区。原告潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈与被告沈玉波、邬美丽、潘冬青、潘冬云、潘冬燕申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈的共同委托诉讼代理人王肇芳，被告沈玉波及其委托诉讼代理人浦峻到庭参加诉讼。被告邬美丽、潘冬青、潘冬云、潘冬燕经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈向本院提出诉讼请求：准许继续查封无锡市扬名花园249号303室房产（以下简称系争房屋）。事实和理由：系争房屋为祖产拆迁而来，潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈为系争房屋的共有权人，邬美丽未经共有权人同意向沈玉波出卖系争房屋的行为属于无权处分，沈玉波不构成善意取得，也不成立物权期待权。沈玉波辩称：在系争房屋被查封之前，沈玉波已与邬美丽签订合法有效的房屋买卖合同，并已向邬美丽全额支付购房款78万元，系争房屋也已交付并使用，故沈玉波对系争房屋享有合法权益，请求驳回潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈的诉讼请求。潘冬云书面答辩称，系争房屋由母亲邬美丽合法所有，出售系争房屋为合法交易，请求驳回潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈的诉讼请求。潘冬云寄交本院署名为“邬美丽“的书面答辩状辩称，系争房屋为邬美丽丈夫潘荣福的拆迁安置房屋，潘荣福去世后，系争房屋由邬美丽依法继承并登记在邬美丽名下，属于邬美丽的合法财产，邬美丽将系争房屋出售给沈玉波的行为属于合法交易。请求驳回潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈的诉讼请求。潘冬青、潘冬燕未到庭答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月17日，本院立案受理潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈诉邬美丽等法定继承纠纷一案，案号为（2019）苏0213民初4264号。2019年11月27日，潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈申请财产保全，请求查封邬美丽名下系争房屋。2019年11月28日，本院作出（2019）苏0213民初4264号民事裁定：查封邬美丽名下系争房屋。次日，本院依法查封系争房屋。案外人沈玉波对本案执行标的提出异议后，本院于2020年5月11日作出（2020）苏0213执异45号执行裁定：解除对系争房屋的查封。潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2019年11月14日，邬美丽与沈玉波、中介方无锡龙创房地产经纪有限公司（以下简称龙创公司）共同签订《房屋买卖合同》，载明：邬美丽将系争房屋出售给沈玉波，实际成交价格为78万元，因房屋产权过户产生的契税、大修基金、个人所得税、土地出让金、土出契税、土地增值税及其他过户费用由沈玉波承担；沈玉波于2019年11月14日支付邬美丽购房定金3万元，于2019年11月21日支付邬美丽首付款75万元；为防范交易风险，邬美丽于2019年11月14日支付给龙创公司3000元作为物业交割押金，待邬美丽、沈玉波确认该房屋交接清楚、迁户完毕以及物业交割完毕两个工作日内龙创公司向邬美丽结清；邬美丽承诺于余款到位日前腾空该房屋，并将房屋交付于沈玉波；若系争房屋产权人或者共有人未能全部到场签字，签约人保证该房屋产权人或者共有人对房屋出售行为认可；本合同签订后，未到场的产权人或者共有人对本合同产生异议，导致合同无法正常履行的，则由签约人承担全部法律责任。同日，沈玉波通过支付宝和银行转账方式向龙创公司中介人查九妹支付定金3万元。2019年11月21日，沈玉波通过银行转账向邬美丽支付房款75万元。又查明，系争房屋为拆迁安置房，于2018年8月6日被登记于邬美丽名下。被拆迁房屋潘婆桥70号原登记为潘祖坤、潘荣福二人共有。2009年1月17日，无锡市江房拆迁有限责任公司（以下简称拆迁公司）与被拆迁人潘祖坤（由潘祖坤妻子曹美意代签）、潘荣福签订《房屋拆迁补偿、安置协议书》，载明：“因城市建设发展和城中村改造的需要，拆迁公司受南长区房管局的委托，拆除潘祖坤、潘荣福南长区扬名街道梁中居委会潘婆桥70号之房屋；经评分打折后的应安置面积为49.5平方米，安置地点为扬名花园四期67号二单元303室；按分户协议，该户属潘荣福。”2009年2月17日，拆迁公司又与被拆迁人潘祖坤（由曹美意代签）、潘荣福签订《房屋拆迁补偿、安置协议书》，载明：“因城市建设发展和城中村改造的需要，拆迁公司受南长区房管局的委托，拆除潘祖坤、潘荣福南长区扬名街道梁中居委会潘婆桥70号之房屋；经评分打折后的应安置面积为99平方米，安置地点为扬名花园四期67号二单元402室、403室；按分户协议，该户属潘祖坤。”同日，潘荣福与潘祖坤（由曹美意代签）签订《房产分割协议》，载明：位于潘婆桥**房产拆迁安置面积共为148.5m2，其中99m2为潘祖坤所有，49.5m2为潘荣福所有。同日，无锡市梁溪区扬名街道办事处拆迁建设管理办公室（以下简称拆迁办）出具说明，载明：潘婆桥70号潘祖坤、潘荣福（产权共有人）是堂兄弟，现做两子户处理，按两张协议签约。根据拆迁办出具的《扬名花园四期房源表》，潘婆桥地块原施工号为67号二单元303室的房屋经实测即系争房屋。再查明，潘世忠、周笑梅系夫妻，婚内育有子女五人，分别为女儿潘纪珍（别名：潘红，以下均称潘红）、儿子潘荣福、潘荣祥、潘荣法、潘荣寿。潘世忠、周笑梅先去世，潘荣寿于2013年8月18日去世，潘荣福于2014年5月1日去世，潘红于2016年8月6日去世。潘红与瞿向东（2016年2月26日殁）系夫妻，婚内育有两个女儿，分别为瞿华敏、瞿华盈。潘荣福与邬美丽系夫妻。潘荣寿未结婚，无子女。2010年11月1日，潘荣福、潘荣祥、潘荣寿、潘红共同签订《无锡祖产房经协商约定如下》协议，载明：“系争房屋88m2，经商量决定，潘红得18m2，潘荣祥得22m2，潘荣寿20m2，潘荣福28m2（潘荣法因独得了新疆路祖产房，所以无锡房子不考虑）。”2013年9月22日，潘荣福、潘荣祥、潘红、潘荣法（由吴小龙代签）签订《无锡祖产房经协商约定》，载明：“变更如下，系争房屋由潘红得20m2，潘荣福得28m2，潘荣祥得27m2，潘荣法得13m2；该房取得房产证后，即出售，所得房款按得房面积分配；如不愿意出售者，按房产市值支付其他出售者应得房款。”2017年8月24日，邬美丽与瞿华敏、潘荣祥、潘荣法签订《补充协议》，载明：“系争房屋原代为持有人潘荣福因过世，现改为其妻子邬美丽代理房产持有人，邬美丽承诺2013年9月22日签订的《无锡祖产房经协商约定》该房屋分配方案不变，收到房产证通知共有人，将该房产协商出售。”潘祖坤、潘国兴作为见证人签字。上述事实，有民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、《房屋买卖合同》、支付宝转账截屏、中国建设银行个人活期账户交易明细、房款收条、《声明》、不动产登记证明、房屋所有权证、土地使用权证、《房屋拆迁补偿、安置协议书》、《说明》、委托书、房产分割协议、《扬名花园四期房源表》、户籍历史档案摘抄、上海市公安局户籍证明、居民死亡医学证明书、无婚姻登记记录证明、公证书、户籍证明及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于沈玉波是否有权排除本院对系争房屋采取的保全措施，应当对潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈申请保全的实体权益与沈玉波的实体权益进行审查，并根据权利性质确定保护顺位的先后。从双方主张的权利性质来看，潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈系基于继承析产法律关系主张对系争房屋享有共有权，该权利属于物权性质；而沈玉波基于与邬美丽之间的房屋买卖合同关系享有对邬美丽的过户登记请求权，该权利仍属于债权性质。当上述两种不同性质的权益发生冲突时，根据物权优先于债权的原则，潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈的权益较沈玉波的权益应当优先得到保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，故不动产买受人的物权期待权仅具有排除金钱债权执行的效力，但不能对抗物权执行。因此，即便沈玉波主张其在系争房屋被查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，并已经支付全部价款、交付使用系争房屋，且对系争房屋未办理过户善意无过失，沈玉波也不能以享有物权期待权为由排除对系争房屋的保全。系争房屋尚未过户登记至沈玉波名下，不符合善意取得之条件，故沈玉波亦无权基于对系争房屋享有所有权排除保全措施。综上，对潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈请求继续查封系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许查封无锡市扬名花园249号303室房产。案件受理费11600元、公告费600元，合计12200元（已由潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈预缴），由沈玉波、邬美丽、潘冬青、潘冬云、潘冬燕负担，并于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给潘荣祥、潘荣法、瞿华敏、瞿华盈。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  钱 伟人民陪审员  顾娟娟人民陪审员  陈伯生二〇二〇年十二月十七日法官 助理  李绥栋书 记 员  戚玲娇本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。