重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初24572号原告：重庆珠江物业管理有限公司。住所地：重庆市江**北滨太阳城****第**，统一社会信用代码91500105203101397M。法定代表人：刘鹤辉。委托诉讼代理人：曾娅琴，该公司员工。委托诉讼代理人：李路远，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：谢咏梅，女，汉族，1973年8月3日出生，住重庆市渝中区。原告重庆珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业）与被告谢咏梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告珠江物业的委托诉讼代理人曾娅琴、李路远，被告谢咏梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费11107.20元（按照1.5元/月·平方米×189.87平方米×39个月计算）；2.判决被告支付拖欠物业管理费所产生的滞纳金500元；3.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订《物业管理委托服务合同》，对合同期限、物业费缴纳、违约金条款进行了约定。被告系案涉房屋业主，欠缴2017年4月1日至2020年6月30日的物业费以及由此产生的滞纳金，虽经原告多次催要，被告均不予交纳，特提起诉讼。庭审中，原告明确主张的滞纳金即是违约金，并自愿放弃要求被告支付2017年4月1日至2017年8月31日期间物业服务费的诉讼请求，明确主张物业服务费的期间为2017年9月1日至2020年6月30日。被告谢咏梅辩称：其系九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园17栋2-4-1号房屋的业主，房屋建筑面积为189.87平方米。对原告主张的欠费期间无异议，对每月物管费有异议，应按照1.2元/平方米计算。被告未缴纳物管费的原因在于原告未按照物业服务合同约定的内容履行相应义务并违法违规涨价，物业存在违约、不作为的情形，歧视性收费，乱收公摊费（电梯、路灯等电费），小区公共设施存在安全隐患，物管人员数量不达标，公共收益去向不明，物业服务存在重大瑕疵，保安脱岗严重，物管串通外来人员殴打业主等。此外，原告主张的2017年4月1日至2017年6月30日期间的诉讼请求已经超过诉讼时效。不认可原告收取滞纳金，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园17栋2-4-1号房屋登记在被告谢咏梅名下，房屋建筑面积是189.87平方米。2016年6月16日，重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会（以下简称“珠江花园业委会”）与原告签订《物业管理委托服务合同》，约定了物业服务费用按月收取，按建筑面积计算，住宅的物业服务费收取标准为1.2元/月·平方米，公共区域、共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，采取据实分摊的方式向业主分摊计收；业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用；未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限为五年，自合同签之日起至重新签订新的物业服务合同生效之日止；可对合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。2017年3月17日，珠江花园业委会与原告签订《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》，约定物业服务费收取新标准为住宅1.5元/月·平方米，收费新标准自2017年4月1日起执行。合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务，被告自2017年4月1日至2020年6月30日期间未按合同约定缴纳物业服务费。庭审中，被告对上述欠费期间无异议，但认为应按1.2元/月·平方米的标准支付。审理中，原告陈述向被告催收过物业服务费，并举示催缴欠费通知单照片打印件、EMS邮件予以证明。被告不认可上述证据，并陈述没见过门上张贴过催费单，未收到过EMS邮件。经审查，2020年3月5日，原告在被告门上张贴《催缴欠费通知单》，向被告催收2017年4月1日至2020年2月29日期间的物管费、电梯公摊费、路灯公摊电费等共计10355元，违约金2000元。2020年7月15日，原告在被告门上张贴《催缴欠费通知单》，向被告催收2017年4月1日至2020年6月30日期间的物管费、电梯公摊费、路灯公摊电费等共计11494.20元，违约金2000元。原告于2020年8月6日向收件人为被告谢咏梅、、地址为重庆市九龙坡区直港大道**珠江花园景江阁（**）**4-1联系电话为13908******邮寄了《催缴欠费通知单》，该邮件于2020年8月11日被收件人取件。该《催缴欠费通知单》载明向二被告催收2017年4月1日至2020年7月31日期间的物管费、电梯公摊费、路灯公摊电费等共计11779元，违约金2000元。另查明：就《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》的效力问题，案外人任伟等七人曾以珠江花园业委会和本案原告珠江物业作为被告起诉至本院，要求确认被告于2017年4月作出的物业费涨价行为无效，本院于2018年8月16日作出（2017）渝0107民初15823号《民事判决书》，载明：……综上，被告根据专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意于2017年3月17日签订的《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》不具有违反法律法规的情形，符合法律规定，具有法律效力。七原告要求确认本次物业服务费涨价无效的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。案外人任伟等六人不服（2017）渝0107民初15823号《民事判决书》，上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2019年1月18日作出（2018）渝05民终6105号《民事判决书》，载明：……原审判决认定事实清楚、判决正确，应予维持。上述判决现已生效。案外人任伟等四人不服（2018）渝05民终6105号《民事判决书》，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2019年10月11日作出（2019）渝民申1545号《民事裁定书》，载明：……本案上调物业服务费，无论依据法律的规定，还是按《珠江花园业主大会议事规则》的规定，均符合相关规定。任伟4人提交的“新证据”与本案并无关联性，且不能推翻原判决认定的事实和裁判的结果，故不应作为新证据采纳。任伟4人的该项申请再审理由亦不能成立，……驳回任伟、汪光文、肖莉、肖明黔的再审申请。2020年9月4日，本院立案受理了原告诉被告物业服务合同纠纷一案，并于2020年9月14日作出（2020）渝0107民初21510号《民事裁定书》，裁定准许原告撤回起诉。上述事实，有《物业管理委托服务合同》、《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》、《民事判决书》、《民事裁定书》、催缴欠费通知单照片打印件、EMS邮件、2017年珠江花园小区业主撤销权纠纷联名上述签名表复印件、照片打印件、重庆市住宅物业服务等级标准及《重庆市物业服务收费管理办法》等证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对被告产生约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。关于《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》的效力问题，该补充协议的效力业经生效判决确认，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主具有既判力。原告向被告提供了物业服务，被告也接受了原告的物业服务，依照诚实信用及权利与义务相一致的原则，被告应当按照1.5元/月·平方米的标准向原告支付物业管理费。关于被告提出的原告物业服务不到位的问题，本院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，且被告并未举示证据证明因原告的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约，可以免除被告不缴纳物业服务费义务的情形，因此本院对该抗辩意见不予采纳。针对被告提出的案涉小区存在歧视性收费、原告乱收公摊费用的抗辩意见，被告可向相关部门反映解决或另案主张权利。关于诉讼时效的问题，结合《物业管理委托服务合同》的约定，业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用，故原告应自被告欠付物业费等费用的当月11日就知道或应当知道其权利受到损害，每月物业服务费用的诉讼时效应自被告欠费当月开始计算。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》有关三年诉讼时效的规定以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”现原告主张的2017年9月1日至2017年9月30日期间的物业服务费于民法总则施行之日起尚未满民法通则规定的二年的诉讼时效，故该期间的物业费用应适用三年时效的规定。同时，原告于2020年8月6日向被告寄出催缴欠费通知单的EMS特快专递，根据物流信息显示，2020年8月11日邮件已被收件人签收。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项规定，当事人一方以发送信件或数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为产生诉讼时效中断的效力。故在2020年8月11日邮寄的欠费通知到达被告时，诉讼时效中断。故根据《中华人民共和国民法总则》有关三年诉讼时效的规定，原告主张的2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业费用未过诉讼时效。2017年9月1日之前的物业服务费因原告已撤回相应诉求，本院予以尊重并确认。综上，原告主张被告支付2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费符合法律规定，本院予以支持。结合案涉合同约定的物业服务费标准、案涉房屋建筑面积及前述认定欠费时段，被告应当支付原告物业服务费9683.37元（1.5元/月·平方米×189.87平方米×34个月）。关于原告主张的违约金，有《物业管理委托服务合同》为依据，被告也确实未按期缴纳物业服务费用，故原告主张的违约金合法有据，应予支持，但结合本案的实际情况，本院酌情调整违约金为200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告谢咏梅于本判决生效后五日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付物业服务费9683.37元、违约金200元，共计9883.37元。二、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为45.09元，由被告谢咏梅负担。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。审 判 员  印 雪二〇二〇年十二月二十八日法官助理  陈 凤书 记 员  刘韵源