山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初4676号原告：张忠芹，女，1964年5月12日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：张海涛，山东匡衡律师事务所律师。被告：甘志萍，女，1965年1月4日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：孔庆池，男，1959年11月29日出生，汉族，系甘志萍丈夫，住址同上。被告：孔庆池，男，1959年11月29日出生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：乔玉栓，邹城古邾法律服务所法律工作者。第三人：肖夫齐，男，1952年7月17日出生，汉族，户籍地址：邹城市。原告张忠芹与被告甘志萍、孔庆池、第三人肖夫齐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告张忠芹及其委托诉讼代理人张海涛、被告孔庆池及其与被告甘志萍的共同委托诉讼代理人乔玉栓到庭参加诉讼。第三人肖夫齐经本院公告送达开庭传票拒未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认涉案房屋买卖合同有效；2、判令被告及第三人协助办理位于邹城市房屋变更登记到原告名下，后将该项请求变更为：判令第三人协助被告将案涉房产的不动产权利人变更登记至被告甘志萍名下；二被告协助原告将案涉房产的不动产权利人变更登记至原告名下。事实与理由：2004年3月24日，第三人与被告甘志萍签订契约一份，约定第三人将涉案房屋出卖给甘志萍，房屋交付价款66000元一次性付齐。2012年9月14日，原告与被告甘志萍、孔庆池签订房屋买卖合同一份，约定被告将涉案房屋（位于邹城市房屋院落）出卖给原告，价款42万元及房屋于同日相互交付。原告多次要求被告及第三人办理房屋过户登记未果，为维护原告合法权益不受侵犯，依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，1、原告主体不适格，应驳回起诉。原告在2012年9月14日给二答辩人签订的《房屋买卖合同》第七条约定“。甲乙双方达成协议后（乙方为公司法人），甲方与公司所有债权债务了结。”从此条中可以看出，一、本案的房屋买卖不是单纯的买卖合同关系，还涉及到双方的其他债权债务关系；二、本案原告（合同中的乙方）在签订本买卖合同时身份关系不明确，是个人买卖还是公司买卖，若原告是代表个人进行房屋买卖，合同中就不会涉及到乙方的邹城市裕隆粮油有限公司，但从合同的约定看，原告在签订房屋买卖合同时所代表的是公司行为，如该房屋是公司出资购买，原告就不具备本案的主体资格应驳回起诉。2、双方签订的《房屋买卖合同》效力问题。二答辩人认为：邹城市裕隆粮油有限公司与二答辩人产生纠纷，在贵院起诉后在执行阶段由贵院执行法官在中间撮合，最终在签订《房屋买卖合同》在签订合同时，二答辩人并未取得该房屋的物权，房产证的名字仍未第三人肖夫齐，上述情况以及房屋改造情况均在合同中已经注明，二答辩人没有任何的隐瞒和欺诈，但就本案二答辩人在未取得房屋物权的前提下出售房屋的效力，应由法院进行裁定。答辩人认为：原告在明知上述房屋存在隐形不可能办理产权证的风险前提下仍然购买，原告应对风险产生的所有问题独自承担。3、答辩人孔庆池在本案中不应列为被告，本案中的涉案房屋的所有人为甘志萍单独所有，土地证上记载的也甘志萍，虽然二被告为夫妻关系但就本案事实，涉案房屋如能办理产权证与被告孔庆池也无关系，原告将孔庆池列为本案被告无法律依据。2012年9月14日双方签订《房屋买卖合同》时，让孔庆池签字本身就存有瑕疵，孔庆池不是房屋所有权人无权处分他人财产，同时如原告购买该房屋资金为公司资金，原告也不具有主体资格。4、原告要求“判令二答辩人协助办理房屋变更登记到原告名下”二答辩人认为：在法院主持该房屋买卖时，原告就知道房屋的真实现状和情况，按现行的法律法规，该房屋是不可能办理产权证的，二答辩人也一直配合原告，只是原告自己多次找相关部门也无法办理产权证。二答辩人同肖夫齐的房屋产权证一直没有办理的客观事实和原因原告是明知的，并不是二答辩人不积极办理，是无法办理。原告的本项请求，二答辩人根本无法完成“变更到原告名下”。综上，二答辩人认为，本案的房屋买卖行为是由于本案外的案件引发，并在法院法官撮合下才最终形成，公司法人购买了不能办理产权证的争议房屋，并有与涉案房屋无关系的孔庆池签字形成的《房屋买卖合同》，且房屋不能办理产权证的事实原告是明知的。原告将二答辩人起诉到法院是违背诚信滥用诉权的行为，在二答辩人不是房屋产权人的前提下，要求二答辩人完成过户到原告名下的请求是违背客观事实且无法实现的行为，请求法院依法驳回原告的起诉。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告与二被告于2012年9月14日签订的房屋买卖合同一份。证明被告以42万元的价格将位于邹城市的房屋院落出卖给原告，原告的主体资格是适格的。2、二被告于2012年9月17日出具的收条一份。证明二被告收到原告购房款42万元。3、第三人肖夫齐与被告甘志萍于2004年3月24日签订的契约1份。证明被告甘志萍从第三人处购买涉案房屋，对涉案房屋具有处分权。4、国有土地使用证一份。证明2005年4月26日，邹城市人民政府将涉案房屋占有土地使用权颁发给被告甘志萍，证号为邹国用（XXXX）第XXXXXXXXX号。被告甘志萍对涉案房屋占有的土地具有使用权。5、证号为邹房权证城区私字第**的房屋所有权证一份。证明邹城市房地产管理局于2003年10月9日将涉案房屋登记在第三人肖夫齐名下，第三人肖夫齐对涉案房屋具有所有权，其对涉案房屋具有处分权。6、2013年2月18日邹城市公安局颁发的证号为邹公证XXXXXXXX号的门牌号码使用证一份。证明位于邹城市涉案房屋的门牌号登记在第三人肖夫齐名下。被告未向本院提交证据。第三人未做答辩，亦未向本院提交证据。经质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议。本院认为，原告提交的证据真实合法，且与本案有关联性，对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：被告甘志萍与被告孔庆池系夫妻关系。2004年3月24日，第三人肖夫齐作为卖方，与作为买方的被告甘志萍签订《契约》一份，载明：“经买卖双方协商，卖方愿意将坐落在裕隆粮油有限公司东邻房屋一处即案涉房屋出售给买方，具体事项达成如下协议：一、房屋坐落位置及面积以土地使用证、房产证数字为准（即正室三间、南屋三间、西屋一间及整个院落）。二、买卖双方协商同意全部价款陆万陆仟元人民币。付款方式为卖方签订合同后将房屋、土地等手续交给买方，买方一次性把款付齐。三、房产、土地过户手续卖方应积极配合协助，买方负责办理，并承担所有费、税费用。四、房屋、土地移交期限为：买卖双方签订契约后，房屋所有权及土地使用权贵买方所有，卖方不得再作任何干涉。……”肖夫齐和甘志萍分别在契约上签名捺手印。肖夫齐在收到房款后即将房产交付给甘志萍，案涉房产的国有土地使用权证和房屋所有权证亦一并交付，甘志萍随后对涉房产进行了改造增建。2005年4月26日，肖夫齐配合甘志萍将涉案房产的土地使用权人转移登记至甘志萍名下，甘志萍取得证号为邹国用（XXXX）第XXXXXXXXXX号的国有土地使用证。2012年9月14日，被告张忠芹、孔庆池作为甲方（卖方），与作为乙方（买方）的原告签订《房屋买卖合同》一份，合同载明：“一、甲方将位于邹城市房屋院落一处出卖给乙方，该房屋为四合院；房屋的登记所有权人为肖夫齐，证号为XXXXXXXX；该房屋登记的土地使用权人是甘志萍，国有土地使用权号为XXXXXXXXX。土地使用面积以土地使用证为准。该房屋是甲方购买肖夫齐的，没有办理房屋所有权过户登记。二、房屋价款为肆拾贰万元整（小写：420000.00元）。三、甲乙双方合同签订后，乙方应一次性交清购房款，同时甲方应将所有房屋钥匙、房产证、土地使用证及购房合同的相关手续原件交付给乙方。房屋交付后的一切费用由乙方承担。四、甲方应保证该房屋院落为其合法产权，没有任何产权纠纷和债权纠纷。因甲方在购买该房屋后对其进行了整体结构改造，所以未能正常过户。但出售给乙方后，甲方不负责该房产过户事宜，但是必须积极协助乙方办理过户登记。乙方购房后因房产出现的纠纷，由甲方全权负责，并承担所造成的损失。五、合同签订后，如乙方需对土地使用证进行过户，甲方应积极配合，不得以任何理由推脱，否则过户中因甲方不配合所造成的损失由甲方承担，但甲方不承担过户所产生的一切费用。六、合同签订后，在该房产未能办理过户手续登记的情况下，如遇政府规划拆迁，所有补偿（包括补偿金及房屋）归乙方所有，甲方不得阻碍或者提出其他要求，应积极协助乙方领取补偿。七、该房屋目前状况：因邹城市裕隆粮油有限公司盖楼所致，甲乙双方达成协议后（乙方为公司法人），甲方与公司所有债权债务全部了结，如有违反，视为违约，违约方将承担一切经济损失。八、违约责任：合同签订后，甲乙双方应共同遵守，不得反悔，如有反悔，应由反悔方双倍返还对方房款，并赔偿对方房款总价30%的违约金，并承担诉讼费、误工费、交通费……”原告与二被告分别在该合同上签名捺手印。此后，原、被告因房产过户问题酿成纠纷，原告诉讼来院。再，经本院向不动产登记中心征询获悉，我市对不动产实行统一登记的时间为2016年9月28日。对于私自改扩建的房屋，目前可以依据原房屋登记簿上载明的面积进行权属变更登记。本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，第三人与被告甘志萍签订的契约以及原告张忠芹与二被告签订的房屋买卖合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。被告甘志萍在向第三人购买案涉房产及办理权属变更登记时，国家对不动产实行的是土地使用权和房屋所有权分别登记制度，被告甘志萍在没有办理房屋改建申报手续的情况下，擅自对案涉房产进行了改扩建，致使案涉房产仅办理了国有土地使用权变更登记手续，未能办理房屋所有权变更登记手续，造成案涉房产的国有土地使用权证上载明的土地使用权人和房屋所有权证上载明的房屋所有权人不符。此后，二被告将案涉房产出卖给原告张忠芹，亦因上述原因不能办理权属变更登记手续。目前，我国对不动产实行统一登记制度。因案涉房产已具备办理权属变更登记的条件，第三人及二被告应当遵循诚实信用原则，按照合同约定及合同性质、目的和交易习惯履行协助义务。据此，第三人应协助被告甘志萍将案涉房产的不动产权利人变更登记至甘志萍名下。第三人与被告甘志萍签订的契约明确约定由买方甘志萍承担所有费、税费用，故在办理此权属变更登记时的相关费税应由甘志萍负担。二被告系夫妻关系，在甘志萍取得案涉房产的权属证明后，二被告应协助原告将案涉房产的不动产权利人变更登记至原告张忠芹名下。原告与二被告签订的房屋买卖合同中明确载明出卖人即二被告不承担过户所产生的一切费用，故在办理此权属变更登记时的相关费税应由原告张忠芹负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、确认原告张忠芹与被告甘志萍、孔庆池于2012年9月14日签订的《房屋买卖合同》有效；二、第三人肖夫齐于判决生效后五日内协助被告甘志萍将坐落于邹城市房产的不动产权利人变更登记至被告甘志萍名下；三、被告甘志萍、孔庆池于判决生效后十日内协助原告张忠芹将坐落于邹城市房产的不动产权利人变更登记至原告张忠芹名下。案件受理费100元，由原告张忠芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  周文清人民陪审员  王天翔人民陪审员  王计亮二〇二〇年十二月十七日书 记 员  李 晓