西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终878号上诉人（原审原告）：宇拓机动车驾驶培训学校，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区岗德林村，统一社会信用代码：52540100783538893C。负责人：卓玛丽华，系该校校长。委托诉讼代理人：温友春，西藏子产律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋秀清，西藏子产律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村，统一社会信用代码：54540103ME24462348。法定代表人：洛桑扎西，系该村委会主任。委托诉讼代理人：德吉白姆，西藏方诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：米玛伦珠，西藏方诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：拉萨市堆龙德庆区自然资源局，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区团结路**，统一社会信用代码：11540125009911679D。法定代表人：扎多，该局局长。委托诉讼代理人：韦宇希，西藏方诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，西藏国昂律师事务所律师。上诉人宇拓机动车驾驶培训学校（以下简称：宇拓驾校）因与被上诉人拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会（以下简称：岗德林村委会）、被上诉人拉萨市堆龙德庆区自然资源局（以下简称自然资源局）租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宇拓驾校的委托诉讼代理人温友春、被上诉人岗德林村委会的委托诉讼代理人德吉白姆、米玛伦珠、被上诉人自然资源局的委托诉讼代理人韦宇希、陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇拓驾校上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初379号民事判决，改判支持宇拓驾校的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由岗德林村委会、自然资源局承担。事实及理由：一、一审法院认定宇拓驾校在该土地被征收后仍向岗德林村委会支付租金，该村委员会仍向宇拓驾校收取租金，该认定充分证明了岗德林村委会对此存在过错，如果其未收取租金，告知宇拓驾校土地己被征收，宇拓驾校也不会继续向其支付租金，也不会进行投资建设，而且从2016年至2019年自然资源局起诉宇拓驾校时，亦未告知宇拓驾校私自在国有土地构建建筑物的情况。二、岗德林村委会对宇拓驾校修建建筑物的情况是明知并认可的，对于租赁用途合同亦约定明确，岗德林村委会、自然资源局亦明知宇拓驾校租赁案涉土地后必然要进行修建，宇拓驾校的修建也是符合合同约定。从2016年修建至今，无任何单位提出任何主张。三、宇拓驾校签订了《拆迁安置补偿协议》不等于宇拓驾校知道现在本案所涉土地已被征收的事实，该《拆迁安置补偿协议》被征收的是地上建筑物，宇拓驾校并不知道整个土地被征收，也没有任何证据证明宇拓驾校知道该事实。相反，岗德林村委会继续收取宇拓驾校租金的行为足以使该驾校认为案涉土地未被征收，其有权出租，因此宇拓驾校属善意，而岗德林村委会对此具有过错。四、宇拓驾校于2016年进行修建案涉建筑物，该建筑物就在大道边上，对此，自然资源局是明知的，该局对此不可能不知道。因此，自然资源局对本案中相关损失承担连带赔偿责任。岗德林村委会辩称，1.案涉建筑物系案外人宇拓投资集团财产，宇拓驾校无权起诉；2.从2016年5月起案涉租赁土地性质变更为国有土地，故宇拓驾校的诉请，无事实和法律依据。自然资源局辩称，本案基础法律关系为租赁合同，自然资源局并非合同相对方，故宇拓驾校关于自然资源局在本案中承担连带责任的主张，无事实和法律依据。宇拓驾校向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《场地租赁合同》；2.判令岗德林村委会赔偿宇拓驾校6 522 998元；3.判令自然资源局与岗德林村委会承担连带责任；4.判令自然资源局与岗德林村委会承担本案诉讼费；5.自然资源局与岗德林村委会共同承担本案评估费136 000元。一审法院认定事实：2014年1月1日，宇拓驾校与岗德林村委会签订《场地租赁合同》，约定岗德林村委会将部队试训大队下边空地租赁给宇拓驾校做训练基地，期限15年，自2014年1月1日至2029年1月1日止。每年租金大写肆万元，租金按每年付一次。合同签订后，因修建拉萨市北环路延伸段（堆龙段）、环城路（西环路）项目需要，拆除宇拓驾校在乃琼镇岗德林村民委员会、乃琼村民委员会所租赁土地上的建筑物及地面硬化、围墙、绿化等设施。2016年5月10日，自然资源局与宇拓驾校及案外人益西央宗签订《拆迁安置补偿协议》，确认自然资源局对宇拓驾校主体建筑面积1580.26平方米建筑物、室内装饰装修、、地上附属设施进行补偿补偿费用为21 589 512元，由宇拓驾校于2016年5月4日前完成搬迁。2016年5月13日，宇拓驾校收到全部拆迁安置补偿款21 589 512元。以上事实由（2019）藏01民终981号民事判决在卷佐证。另查明，在自然资源局诉宇拓驾校、卓玛丽华、益西央宗房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，一审法院作出民事判决，判决：“一、宇拓驾校于判决生效之日起十五日搬离被征收土地；二、驳回拉萨市国土资源局堆龙德庆分局其他诉讼请求。”后宇拓驾校不服该判决，上诉至西藏自治区拉萨市中级人民法院，该院于2019年12月26日作出（2019）藏01民终981号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，宇拓驾校每年向岗德林村委会缴纳租金40 000元，共计租金160 000元，租金已缴至2018年12月3日。2020年6月22日，经庆阳市鼎之盛资产评估有限公司对涉案土地上的建筑物和设施设备进行评估，出具《价格评估报告书》一份，鉴定结论为：修建的建筑物和设备在评估基准日市场价值为6 522 998元（陆佰伍拾贰万贰仟玖佰玖拾捌元整），后双方因租赁合同发生纠纷，故诉至法院。一审法院认为，本案系因在租赁合同产生的法律纠纷。根据当事人在庭审中诉辩情况，本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的《土地租赁合同》应否解除的问题；2.关于土地上建筑物及设施设备损失应否得到赔偿；3.关于自然资源局是否承担责任的问题。一审法院对此逐一评析如下：关于《土地租赁合同》应否解除问题。一审法院认为，当事人在履行《土地租赁合同》过程中，2016年5月10日，因修建拉萨市北环路延伸段（堆龙段）、环城路（西环路）项目需要，涉案土地、建筑物及设施设备已被征收。对此双方当事人签订的《土地租赁合同》已经终止，终止时间为2016年5月10日。合同终止后，涉案合同自动解除，故宇拓驾校主张解除合同的请求，一审法院未予支持。关于土地建筑及设施设备损失6 522 998元及鉴定费136 000元应否得到赔偿的问题。经庆阳市鼎之盛资产评估有限公司评估，修建的建筑物和设备在评估基准日市场价值为 6 522 998元。在本案中宇拓驾校诉称系在土地征收后新修建的建筑物及设施设备，诉称其2016年7月份开始在土地上修建的建筑物及设施设备，但宇拓驾校未提出相关证据予以证明具体修建时间，《资产评估报告》显示建成年份为2016年，但并无具体月份。若在土地征收之前修建，涉案的建筑物及相关设备已经补偿完毕，相应损失已得到弥补，故不应重复支持；若涉案土地上修建建筑物和设施设备系在土地被国家征收后修建的。那么岗德林村委会应否承担相应的法律责任。一审法院认为，宇拓驾校在土地上构建的建筑物及设施设备产生的损失不应得到赔偿。理由如下：1.国家公共财产神圣不可侵犯。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或破坏国家或集体的财产。租赁合同约定的土地被国家征收后，土地性质已由集体所有变更为国家所有，对此土地已属于国有土地。在本案中宇拓驾校在未合法取得国有土地使用权或土地管理部门批准前，宇拓驾校无权占有或使用国有土地，更不允许在土地上修建建筑物，宇拓驾校私自在国有土地上构建建筑物的行为，侵犯了国家公共财产利益，违反了国家法律、行政法规的规定，由此产生的损失应由宇拓驾校承担。2.从租赁法律关系本身来看，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。在本案中，宇拓驾校作为承租人未经出租人岗德林村委会同意，擅自在土地上修建建筑物，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定。3.从双方过错来看，依据双方当事人向法庭提交的证据，在2016年5月10日宇拓驾校与自然资源局与及案外人益西央宗签订《拆迁安置补偿协议》并领取了拆迁补偿费的行为，能够证明宇拓驾校系明知涉案土地被征收的事实，在明知涉案土地被征收的情况下，其在土地被征收后的投资并非善意，其在土地上构建建筑物及相关设施的行为，属于自行扩大损失，不应由出租人岗德林村委会承担。且宇拓驾校提交的证据亦无法证明岗德林村委会在本案中存在过错，但岗德林村委会在土地被征收后无权继续收取的租金，应当依法退还。综上分析，宇拓驾校主张的损失及鉴定费于法无据，一审法院未予支持。关于自然资源局是否承担责任。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，出租人和承租人分别为宇拓驾校和岗德林村委会，自然资源局不是合同相对人，与本案无直接法律关系，且自然资源局在本案中亦不存在过错，不应承担相应的法律责任。故一审法院对宇拓驾校主张自然资源局承担法律责任的诉请未予支持。综上，宇拓驾校的诉讼请求依法不成立，一审法院未予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十四条、第二百一十六条、第二百二十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决：驳回宇拓机动车驾驶培训学校的全部诉讼请求。本院二审中，宇拓驾校向本院提交如下证据：第一组证据：《评估报告书》《拆迁安置补偿协议》《卫星图》各一份，用于证明：1.案涉土地上修建的建筑物与征收之前的建筑物并无关联；2.《征收安置补偿协议》针对地上建筑物，故该驾校对土地征收事宜并不知情。岗德林村委会、自然资源局对该证据的真实性认可，但对其关联性与证明目的均不予认可。本院认为，因案涉评估报告显示涉案建筑物于2016年修建，与拆迁补偿协议中涉及的建筑物为不同建筑，故对此证明目的本院予以采信。第二组证据：西藏宇拓投资集团出具的《证明》一份，用于证明案涉土地上挂牌为“宇拓投资集团”的建筑物的权利所有人为宇拓驾校的事实。岗德林村委会对该证据的真实性以及证明目的均不予认可。自然资源局认为该证据不符合证据的形式要件，对其真实性不予认可。本院认为，单位出具的证明其证明效力等同于证人证言，在其未出庭作证的情况下，不应作为认定案件事实的依据，故本院对该证据不予采信。岗德林村委会、自然资源局均未提交新证据。本院二审补充查明：案涉《价格评估报告书》载明：“鉴定结论：修建的建筑物和设备在评估基准日市场价值为6 522 998元。本次评估标的结果=西藏宇拓机动车驾驶培训学校院内：建筑物、设备设施价格评论结果+西藏宇拓投资集团院内：建筑物、设备设施。=2 235 209.28+4287789.20=6 522 998元”。庭审中，宇拓驾校认可西藏宇拓机动车驾驶培训学校院内建筑物、设备设施的评估价值为：2 235 209.28元；西藏宇拓投资集团院内建筑物、设备设施的评估价值为：4287789.20元。另，庆阳市鼎之盛资产评估有限公司所做案涉《价格评估报告书》显示案涉建筑物修建时间为2016年；而西藏荣通房地产评估有限公司所做《评估报告书》显示，拆迁补偿协议所涉建筑物修建时间为2012年。宇拓驾校在庭审中陈述，案涉建筑物于2016年7月或8月修建。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于案涉《土地租赁合同》解除的问题。宇拓驾校上诉主张因案涉土地已被征收，合同目的无法实现，故要求解除案涉《土地租赁合同》。本院认为，案涉土地因被征收，导致双方的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，双方均未向对方提出过解除案涉《土地租赁合同》，现宇拓驾校诉讼要求解除案涉《土地租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。一审法院认为在宇拓驾校与自然资源局签订拆迁补偿协议时，案涉《土地租赁合同》此时已自动解除的理由无法律依据，本院对此予以纠正。关于宇拓驾校主张的损失6 522 998元应否支持的问题。本院具体分下如下：一、宇拓驾校依据案涉评估报告书主张的6 522 998元损失款的组成为：西藏宇拓机动车驾驶培训学校院内建筑物、设备设施的评估价值为：2 235 209.28元；西藏宇拓投资集团院内建筑物、设备设施的评估价值为：4 287 789.20元。对此，本院认为，宇拓投资集团院内所述建筑物以及设备设施的评估价值4 287 789.20元，不应作为本案案涉租赁合同纠纷的损失范畴，理由如下：首先，挂牌为“宇拓投资集团”的建筑物未办理相关产权证书，无法显示其产权所有人；其次，本案庭审中，宇拓驾校认为挂牌为“宇拓投资集团”该建筑物实际所有权人为宇拓驾校，因宇拓投资集团与宇拓驾校的法定该表人为同一人，就准备给宇拓投资集团办公使用。对此，本院认为，即使宇拓驾校的该辩解成立，因该用途违反双方签订的《土地租赁合同》中有关租赁土地用途为驾校练车场地的约定，由此造成的损失亦不应归咎于岗德林村委会，故对宇拓驾校主张的损失赔偿款中的4 287 789.20元，本院不予支持。二、其余2 235 209.28元损失赔偿款问题，岗德林村委会认为该款项包括在之前拆迁补偿款项内，宇拓驾校再次主张，属于重复主张，但对此岗德林村委会并未提交相应的证据予以佐证。而两份《评估报告书》显示案涉建筑物于2016年修建，原拆迁补偿协议所涉建筑物于2012年修建，两者为不同的建筑物，故对其辩解本院不予采信。而该2 235 209.28元损失赔偿款应否支持的问题。宇拓驾校认为岗德林村委会在2016年5月10日签订拆迁补偿协议后，在未向其通知案涉《土地租赁合同》涉及的全部土地已被征收的情况下，还继续收取土地租金至2018年12月。故宇拓驾校于2016年修建案涉建筑物所造成的损失，应由岗德林村委会承担赔偿责任。岗德林村委会和自然资源局认为，现有损失的产生系因宇拓驾校自身原因造成。本院认为，案涉《土地租赁合同》解除是因案涉租赁土地已被征收，无法继续履行。对此双方均无过错。但对案涉建筑设施最终无法继续使用所造成的损失，宇拓驾校和岗德林村委会均存在过错，理由如下：首先，宇拓驾校与自然资源局签订的《拆迁补偿协议》是地上附着物的补偿，该协议补偿范围仅涉及建筑面积，无法体现被征收土地的范围。而宇拓驾校作为案涉租赁土地的承租方，在签订拆迁安置补偿协议，并领到相关补偿款项后，应向岗德林村委会或自然资源局征询案涉租赁土地征收的范围等情况而未征询，未尽到应有的注意义务，存在过错。其次，岗德林村委会、自然资源局均认为宇拓驾校在签订拆迁补偿协议时对案涉租赁土地全部已被征收事实知晓，宇拓驾校对此不予认可。本院认为，该拆迁补偿协议仅涉及地上附着物补偿面积而并未显示土地征收面积，且本案中无证据显示岗德林村委会或自然资源局已向宇拓驾校告知案涉《土地租赁合同》涉及的全部土地已被征收的事实，对此，岗德林村委会作为案涉土地租赁合同出租方，其未尽到合理的告知义务，相反，岗德林村委会与自然资源局于2016年4月19日签订《土地补偿协议》，即自该协议签订之日起，岗德林村委会对案涉土地已丧失出租权而该村委会仍继续收取租金的行为，存在过错。综上，本案中，宇拓驾校与岗德林村委会均存在过错，且过错相当。综上，本案中岗德林村委会、宇拓驾校均存在过错，且过错相当的情况下，宇拓驾校主张的赔偿款2 235 209.28元，依据公平原则，本院酌情认定双方各自承担50%责任，故对宇拓驾校主张的损失赔偿，本院支持1117 604.64元（2 235 209.28元×50%＝117 604.64元），剩余部分由宇拓驾校自行承担。一审法院对此判决不妥，本院予以纠正。关于宇拓驾校主张的评估费136 000元的问题。本院认为，基于前述岗德林村委会和宇拓驾校在本案中的过错程度分析，本案一审中产生的资产评估费，亦属宇拓驾校损失部分，对此，因岗德林村委会、宇拓驾校在本案中过错相当，双方对该评估费各自承担50%，即对宇拓驾校主张的评估费，本院仅支持68 000元（136 000元×50%=68 000元），剩余部分由宇拓驾校自行承担。对此，一审法院判决不妥，本院予以纠正。关于自然资源局在本案中是否承担连带责任的问题。本院认为，本案基础法律关系为租赁合同纠纷，其合同相对方分别为宇拓驾校和岗德林村委会，故宇拓驾校主张自然资源局在本案中承担连带责任无合同约定，亦无法律依据。一审对此认定正确，应予维持。综上所述，宇拓驾校的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项、第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初379号民事判决；二、解除拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会与宇拓机动车驾驶培训学校签订的《土地租赁合同》；三、拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会于本判决生效之日起十五日内向宇拓机动车驾驶培训学校赔偿1117 604.64元；四、拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会于本判决生效之日起十五日内向宇拓机动车驾驶培训学校支付评估费68 000元；五、驳回宇拓机动车驾驶培训学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8 800元（宇拓机动车驾驶培训学校预交），由拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会负担 1566.8元，由宇拓机动车驾驶培训学校负担7233.2元；二审案件受理费62 760元（宇拓机动车驾驶培训学校预交），由拉萨市堆龙德庆区乃琼镇岗德林村民委员会负担11174.13元，由宇拓机动车驾驶培训学校负担51 585.87元。本判决为终审判决。审  判  长   白 玛审  判  员   格 珠审  判  员   刘一麟二〇二〇年十二月三十一日书  记  员   拉 片