陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0822民初2825号 原告苏倩倩，女，1995年8月6日出生，汉族，住府谷县府谷镇。 原告高美文，男，1994年4月11日出生，汉族，住址同上。系原告苏倩倩丈夫。 二原告委托代理人王娟，陕西华庸律师事务所律师。 被告张建忠，男，1980年4月23日出生，汉族，住府谷县府谷镇。 被告贾永良，男，1976年9月29日出生，汉族，住府谷县府谷镇。 被告贾永存，男，1967年5月17日出生，汉族，住府谷县府谷镇。 被告张晓鹏，男，1971年10月7日出生，汉族，住府谷县府谷镇。 原告苏倩倩、高美文与被告张建忠、贾永良、贾永存、张晓鹏买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告高美文及其委托代理人王娟（二原告委托代理人）、被告张建忠、贾永良、贾永存、张晓鹏到庭参加了诉讼，原告法苏倩倩经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告苏倩倩、高美文诉称，2019年10月左右，二原告通过自己的老舅舅（苏文海）得知被告贾永良、贾永存、张鹏晓通过以房抵账的方式顶回第一被告张建忠自建房一套，该房屋系被告张建忠自建楼西户三楼，因原告本身就居住在被告张建忠自建房一楼，考虑照顾父母的需要，遂与被告贾永良、贾永存、张鹏晓多次协商，最终确定将该房屋以26.6万元的价格出售给原告，同时被告向原告保证房屋无任何影响入住的瑕疵。2019年11月29日，原告依约定转给被告贾永良购房订金6000元。2019年12月8日，原告依约定再次给被告贾永良转入购房款26万元。2019年12月9日，原告要求与被告贾永良、贾永存、张鹏晓签订房屋买卖合同，被告贾永良、贾永存、张鹏晓提出因房屋系小产权，最好是和被告张建忠直接签订，原告考虑本来就已经购买过被告张建忠房屋一套，便同意了被告贾永良、贾永存、张鹏晓的要求，于是当日以原告为买受方，以被告张建忠为出卖方，以被告张鹏晓为中介方，共同签订了《房屋买卖协议》。协议约定原告购买由被告张建忠自建的陕西省府谷县闫家坬075号房屋一套，房屋位于第三层西户，面积131平米。期间被告张建忠、贾永良、贾永存、张鹏晓共同协商，依其实际互相以房抵债的时间、金额、合同签订时间、房屋销售价格进行了变更，按被告张建忠实际向被告贾永良、贾永存、张鹏晓抵房时间将合同签署落款定在了2019年3月27日，并将购房款确定成30万元。同时，为保障原告利益，由被告张建忠当日向原告出具收据一支，注明收到原告苏倩倩闫家坬张建忠自建房西三楼房款30万元。 此后，原告开始正常装修，但装修刚开始，就遭到被告张建忠妻子吴改霞的恶意阻拦，原告虽然力排万难，但无奈被告张建忠妻子却丝毫没有后悔之意，原告为此多次分别找到被告张建忠、贾永良、贾永存、张鹏晓，要求其出面解决这个问题均没有实质效果。2020年3月7日、2020年4月24日原告甚至通过报警维权，也没有任何结果，原告无奈只能停工至今，没有任何办法。 综上，被告张建忠的房屋按法律规定不能正常买卖，因此所签订的合同应确认无效。被告贾永良、贾永存、张鹏晓所出售给原告的房屋存在重大瑕疵，导致原告无法正常进行装修，入住。虽经原告多次催要解决均未果，被告的行为已构成违约，因被告的违约导致原告合同目的无法实现，又因原告与被告张建忠所签订的合同无效，被告贾永良、贾永存、张鹏晓应共同返还原告因此向其支付的房款及其他损失。现原告具状起诉，请求法院依法判令：1、确认二原告与被告张建忠签订的房屋买卖合同无效；2、被告贾永良、贾永存、张鹏晓返还二原告购房款26.6万元，并按照银行的同期贷款利率支付自2019年12月9日至房款实际返还之日止的利息；3、被告张建忠返还收取二原告的水户、电户费合计4000元；4、四被告连带清偿二原告因装修支付的费用共计1.7万元。 原告向本院提交以下证据： 1、房屋买卖合同一份，证明因合同所涉及的房屋系集体经济组织所有宅基地上建的房屋，并认定该房屋无效。 2、转款凭证（银行、微信）二支，证明原告与被告贾永良、贾永存、张鹏晓达成了房屋买卖协议，房屋价格为26.6万元，由原告于2019年11月29日先通过微信转账房款定金6000元，直接注明为房款定金，于2019年12月8日通过银行转账26万元，至此原告与被告贾永良、贾永存、张鹏晓完成了房屋买卖交易，现因被告原因造成原告合同目的不能实现，应由被告贾永良、贾永存、张鹏晓连带返还原告26.6万元。 3、房屋装修材料款收据六支，证明原告为装修房屋支出1.7万元，因被告的原因不能继续装修入住，因此请求由四被告共同向原告赔偿该损失。 4、证人苏文海证言，证明2019年10月左右，被告张建忠把房屋顶给被告贾永存。被告贾永存给证人说被告张建忠给其顶了一套房，让证人给找个买主，证人的小外甥（原告高美文）说想买了，价钱是证人和被告贾永存在电话上说的26.8万元。给钱的时候，被告贾永存当时说其出差不在，被告贾永存委托的被告贾永良、张鹏晓。2019年11月29日在饭店定的这个事，当时在场的有邻居郭新兰和被告贾永良、张鹏晓，郭新兰提出在上述价格的基础上再少2000元，后与被告贾永良、张鹏晓说的又少了2000元。合同是写合同的时候，原告高美文（事先还写了一份合同，合同上有贾永存的名字）要求被告贾永存签字，被告贾永良、张鹏晓不让，就签了本案这个合同，原告高美文是和被告贾永良、贾永存、张鹏晓买的房屋。原告高美文把钱打过去了，当时说的是不写被告贾永良、张鹏晓的名字，直接和被告张建忠签合同，给钱的时候被告贾永存不在，直接给被告贾永良打的款。后原告高美文装修了，被告张建忠的妻子不让装修，几次报警，但是没有协商好，最后原告高美文没办法了，证人及原告找过被告贾永存，但被告张建忠的妻子还是不让装修。 5、证人郭新兰证言，证明原告高美文要买房了，证人在跟前，苏文海给被告贾永存打电话，被告贾永存说在西安了，让联系其兄弟被告贾永良，最后说卖30万元，直接说的少到27万元，又少到26.8万元，最后证人提出再少2000元，被告贾永良同意了，然后给的定金，当时在微信上原告高美文转的6000元定金，并说好十天后签合同。签合同证人也在场，原告高美文拿另一份合同让被告贾永良签，但是没有签，被告贾永良、张鹏晓提出让原告高美文和被告张建忠直接签合同，最后原告高美文和被告张建忠签的合同，经原告高美文同意，没有给被告张建忠说实价（26.6万元），合同上是30万元，苏文海当时还给被告贾永存打过电话让参与，被告贾永存说让和其兄弟说。签合同在场的有证人、苏文海、原告高美文和被告张建忠、贾永良、张鹏晓。 6、收据复印件二支，证明通过两支收据和前面证据可以看出被告张建忠之前将房屋抵给其余三被告，后期正式签订合同时由被告贾永良、张鹏晓建议才形成现在的收据和签订的合同。 7、光盘一张，证明原告确系和被告贾永良、贾永存、张鹏晓形成买卖合同关系，现因被告原因造成房屋不能入住，应由三人连带返还26.6万元。 8、城关派出所处警记录二份，证明涉案房屋确系被告张建忠抵给被告贾永良、贾永存、张鹏晓，因被告张建忠家属阻挠，房屋不具备装修入住的可能，导致原告合同目的不能实现。 被告张建忠辩称，被告欠被告张鹏晓钱，被告把本案涉及的房屋（三楼西户，面积131平米）顶账给被告张鹏晓，抵了30万元，没有通过被告妻子，合同已经签了，被告将房屋抵出后，原告高美文给被告打电话说其把房子买下了，被告口头告知门是被告妻子安装的，钥匙也是被告妻子拿着了，中途原告开始装修，被告妻子挡住了，发生纠纷被告张鹏晓把门撬开还报了警，当时买房的时候合同上说的是30万元，现在是26.6万。 被告张建忠未向本院提交证据。 被告贾永良辩称，被告和被告张建忠系同村。在很早以前，被告张建忠向被告借了30万元，是通过被告张鹏晓（系被告贾永良二姐夫）借的，用于做生意，以后被告和被告张鹏晓一直向被告张建忠催要，但一直未偿还。去年被告张建忠的自建房修好后，其自称三层西户卖了的话就偿还借款。去年12月左右，原告在被告张鹏晓的见证下与被告张建忠签订了房屋买卖合同，价值30万元，因为被告张建忠欠被告钱，款由被告收回，当时原告高美文给被告账户上转账26.6万元，部分借款仍未收回。被告张建忠向被告借款是事实，答应卖房还款，原告出资买房是向被告张建忠买的，买卖合同也是由原告和被告张建忠签的，与被告没有任何关系。本案原告高美文与被告及被告贾永存、张鹏晓没有任何法律关系，原告高美文买房造成的损失是被告张建忠的妻子吴改霞恶意阻拦导致的，原告应起诉吴改霞，不应起诉被告及被告贾永存、张鹏晓，原告是诬告。 被告贾永良未向本院提交证据。 被告贾永存辩称，被告对原告的买卖合同不知情，当时被告在宝鸡，被告的兄弟给被告说了这些事情，被告没有参与其中任何买卖过程，原告属于诬告。被告张建忠抵房的事情只是说了下，实际没有形成事实，没有达成书面的协议，房屋实际还是被告张建忠的，签字的是原告高美文和被告张建忠（签订的协议），与被告和被告贾永良没有任何关系，被告张鹏晓也就见证了一下（后来听说）。欠款的事是被告兄弟通过被告张鹏晓给被告张建忠借出去的，正好被告张建忠盖起房来了，就准备拿房子来抵账，当时转的款还不够30万元，只转了26.6万元。本案买卖合同是原告和被告张建忠直接签订的，与与被告和被告贾永良、张鹏晓没有任何关系。 被告贾永存未向本院提交证据。 被告张鹏晓辩称，原告高美文买房的时候，其本身就在被告张建忠的房屋一楼有一套房子。被告张建忠欠被告贾永良的钱，是通过被告借出去的。被告张建忠让被告联系买主，签合同的时候，还是被告张建忠、贾永良和原告高美文及二个不认识的人（苏文海、郭新兰）坐在饭店，被告是中间人，当时说的是原告高美文把款打给被告贾永良。成交后，原告高美文给被告打电话说开不了门，原告高美文买的门换了，又报了警，以后就接到法院传票，原告不应该告被告。 被告张鹏晓未向本院提交证据。 经庭审质证，对原告提交的证据认定如下： 对证据1，可以证明原告苏倩倩与被告张建忠签订房屋买卖协议，原告苏倩倩以30万元的价格购买被告张建忠自建的位于府谷县府谷镇闫家坬路，面积为131平方米的房屋一套，中介人为被告张鹏晓的事实。 2、对证据2，可以证明2019年11月29日，原告高美文通过微信给被告贾永良转购房订金6000元；2019年12月8日，原告高美文通过银行给被告贾永良转入购房款26万元的事实。 3、对证据3，因被告张建忠对原告更换防盗门、改水电无异议，可以证明原告对上述涉案房屋进行了部分装修，本院予以确认。 4、对证据4，可以证明证人在原告高美文和被告贾永良、贾永存、张鹏晓之间传递买房信息，最终促成房屋买卖协议的达成，最后因被告张建忠的妻子吴改霞阻拦装修，导致原告不能入住的事实，本院予以确认。 5、对证据5，可以证明证人参与了原告高美文买房最终价格的确定、签订合同的过程及参与的人员，本院予以确认。 6、对证据6，其中2019年12月9日被告张建忠给原告苏倩倩出具30万元房款收据，原告出示了原件，被告张建忠认可，本院予以确认；另一支收据，因是复印件，且四被告均有异议，本院不予确认。 7、对证据7，因被告贾永存有异议，该证据达不到其证明目的，本院不予确认。 8、对证据8，可以证明被告张建忠妻子吴改霞不同意将房子卖给原告出面阻拦，并将钥匙插入锁芯无法开门，导致双方发生纠纷，原告高美文两次报警处理未果。 本院根据双方当事人的陈述、举证、质证以及认证，查明以下事实： 原告高美文、苏倩倩系夫妻，被告张建忠与被告张鹏晓系同村，被告贾永存、贾永良系兄弟，被告张鹏晓系被告贾永良的二姐夫。 被告张建忠系府谷县府谷镇闫家坬村村民，其未经审批在本村集体土地上自行修建七层住宅楼。被告张建忠欠被告张鹏晓、贾永良钱；2019年3月，双方曾协商以房抵债，以被告张建忠修建的闫家坬路（面积为131平方米）房屋一套，抵价值30万元的债务。随即，被告贾永良、贾永存、张鹏晓向外打听买房的人。 原告高美文家人之前就买了一套上述住宅楼一楼的房屋；2019年10月份，原告高美文通过苏文海知道被告张建忠修建的七层住宅楼三层有一套房屋出售，就表示想买，然后通过联系被告贾永良、贾永存、张鹏晓商谈买房事宜。2019年11月29日，原告高美文和被告贾永良、张鹏晓最终达成购房合意，确定房屋价格为26.6万元，原告高美文当天通过微信给被告贾永良支付购房定金6000元，双方并约定几天后签订合同。2019年12月8日，原告高美文依约将其余26万元通过银行转给被告贾永良。2019年12月9日，以被告张建忠为出卖方，以原告苏倩倩为买受方，以被告张鹏晓为中介人，双方签订《房屋买卖协议》，约定被告张建忠出售自建楼（七层）第三层西户（面积为131平方米）房屋一套，价格为30万元，三方约定该房屋价款直接支付给被告贾永良，被告张建忠当天给原告苏倩倩出具30万元房款收据。期间，原告高美文和被告贾永良、张鹏晓确定的房屋价格26.6万元并未告知被告张建忠。 2020年3月，原告高美文、苏倩倩对上述房屋进行装修，被告张建忠妻子吴改霞以自己并不同意将房子卖给原告高美文出面阻拦，并将钥匙插入锁芯无法开门，双方发生纠纷，原告高美文于2020年3月8日报警处理未果。之后，原告高美文叫人换了防盗门，2020年3月23日，因原告房屋进行装修再次发生纠纷，原告高美文又报警处理未果。期间，被告张建忠收取原告水电费4000元。 本院认为，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告张建忠未经审批在府谷镇闫家坬村集体土地上自行修建七层住宅楼并向本集体之外公民出房屋的行为，违反法律、行政法规等强制性规定，为无效民事行为，原告苏倩倩与被告张建忠签订的《房屋买卖协议》无效。张建忠签订房屋买卖协议后，并给原告苏倩倩出具30万元房款收据，但其并未收到该笔购房款，甚至不知道房屋实际成交价格，房屋买卖协议的30万元购房款，用于抵偿欠被告贾永良、张鹏晓的欠款30万元；上述房屋实际成交价值26.6万元，由原告高美文通过微信、银行转账支付给被告贾永良，原告苏倩倩与被告张建忠签订的《房屋买卖协议》无效，该抵债行为也无效，被告贾永良应给原告返还购房款26.6万元，被告张建忠返还原告水电费4000元。原告要求被告支付占用购房款期间的利息，因原告对造成房屋买卖协议无效存在过错，且不符合法律规定，该请求本院不予支持。其次，原告要求被告连带清偿因装修支付的费用共计1.7万元的诉讼请求，因原告明知被告张建忠自行修建的住宅楼的土地性质为集体土地，无审批手续和产权证，还与被告张建忠签订房屋买卖协议并对房屋进行装修，存在主观过错；被告张建忠出卖集体土地上无审批手续和产权证的房屋，且未经妻子同意，致使双方产生纠纷，损失扩大，也存在过错，与原告过错相当，应对原告的装修损失承担赔偿责任。原告的装修损失根据实际情况，酌情确定为9000元，由被告张建忠承担4500元。再次，原告要求被告贾永存、张鹏晓返还购房款、连带清偿因装修支付的费用的诉讼请求，因被告贾永存、张鹏晓并未收取原告的购房款，原告该请求，本院不予支持。最后，被告张建忠、贾永良、张鹏晓之间的债务纠纷，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 一、原告苏倩倩与被告张建忠签订的《房屋买卖协议》无效； 二、被告张建忠于本判决生效之日起三日内向原告苏倩倩、高美文返还水电费4000元，并支付装修损失4500元，共计8500元； 三、被告贾永良于本判决生效之日起三日内向原告苏倩倩、高美文返还购房款26.6万元； 四、驳回原告苏倩倩、高美文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5705元，适用简易程序审理减半收取2852.5元，由原告苏倩倩、高美文负担1000元，被告张建忠负担1000元，由被告贾永良负担852.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 杨卫东 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 岳 苗 书 记 员 李 思