北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15591号原告：北京牵煌擎苍科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区凉水河一街**院****楼**101。法定代表人：朱江，总经理。委托诉讼代理人：付瑞祺，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邓琦耀，男，该公司员工。被告：北京美依诺金贸易有限公司，，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**C塔**法定代表人：谢晴晴，总经理。被告：朱培进，男，1968年12月10日出生，汉族，住南京市江宁区。二被告共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。第三人：北京西曼国际服饰有限公司，住所，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路**院**楼****div>法定代表人：赵双锁，总经理。委托诉讼代理人：高金魁，男，该公司员工。原告北京牵煌擎苍科技有限公司（以下简称牵煌擎苍公司）与被告北京美依诺金贸易有限公司（以下简称美依诺金公司）、被告朱培进，第三人北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）占有物返还纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。牵煌擎苍公司的委托诉讼代理人付瑞祺、邓琦耀，美依诺金公司、朱培进的共同委托诉讼代理人高双以及西曼公司的委托诉讼代理人高金魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牵煌擎苍公司向本院提出诉讼请求：1、判令美依诺金公司、朱培进立即腾退北京经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块D区21号楼房屋（即北京经济技术开发区凉水河一街7号院鸿坤国际生物医药园一区6号楼）；2、判令美依诺金公司、朱培进向牵煌擎苍公司赔偿租金损失，按照每日5374元（即2.1元/平米/日）的标准，自2020年6月9日起计算至实际腾退之日止；3、本案诉讼费由美依诺金公司、朱培进承担。事实和理由：2019年2月2日，牵煌擎苍公司通过以物抵债的方式取得了北京市北京经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块（以下简称X6M1地块）的土地使用权及地上附属房屋、在建工程的所有权，在牵煌擎苍公司获取该地块使用权及地上附属房屋所有权后，发现美依诺金公司及其自然人独资股东朱培进非法占用D区21号房屋（即北京经济技术开发区凉水河一街7号院鸿坤国际生物医药园一区6号楼）（以下简称涉案房屋），牵煌擎苍公司书面通知其腾退，美依诺金公司及朱培进拒绝腾退，为维护自身合法权益，牵煌擎苍公司诉至法院。美依诺金公司、朱培进辩称，不同意牵煌擎苍公司的诉讼请求。其一，涉案房屋系美依诺金公司、朱培进在合法占用，涉案房屋系牵煌擎苍公司通过以物抵债拍卖所得，拍卖公司已经提醒其房屋有瑕疵，即西曼公司曾出售给美依诺金公司，朱培进交了1690万元房款，且已经全额交付，故美依诺金公司系合法占有使用，未侵犯牵煌擎苍公司的权益。其二，美依诺金公司、朱培进占用涉案房屋已经得到了牵煌擎苍公司的认可，北京云时代企业运营管理有限公司与美依诺金公司签订了物业合同，水电费、物业服务费均由牵煌擎苍公司收取，说明牵煌擎苍公司已认可美依诺金公司、朱培进合法占用涉案房屋。西曼公司述称，涉案房屋是由美依诺金公司、朱培进在2011年7月13日购买的，也交了1690万元，但是只交了一半，另一半是美依诺金公司、朱培进向河北西曼融资担保有限公司借贷的款项，而且一直没有归还。本院经审理认定事实如下：西曼公司称其于2011年6月左右取得涉案房屋的土地证，系通过拍卖方式取得的涉案房屋的产权。2018年12月29日，北京市第一中级人民法院（以下简称北京市一中院）就X6M1地块发布《竞买公告》、《竞买须知》，附件的瑕疵情况载明：“本拍卖标的按现状拍卖；拍卖标的部分地上建筑物内有人占用，腾退时间存在不确定性……”2019年2月2日，北京市一中院作出（2018）京01执383-2号、（2018）京01执735-1号、（2018）京01执736-1号执行裁定书，裁定如下：“……二、位于北京市北京经济技术开发区南部新区**街区X6M1地块，使用面积147422.1平方米的土地使用权及地上在建工程【土地证号：京开国用（2012出）第000**】的所有权归北京牵煌擎苍科技有限公司所有，所有权自本裁定送达时起转移，办理过户的相关手续、费用及风险由北京牵煌擎苍科技有限公司自行办理、承担。”牵煌擎苍公司于2019年3月15日取得X6M1地块的不动产权证书；于2019年6月28日取得北京经济技术开发区凉水河一街7号院一区9号楼-1至4层101等【34】套房屋的不动产权证书，其中，涉案房屋的面积为2559平方米。庭审中，美依诺金公司、朱培进与西曼公司均认可双方签订了《BDA西曼国际股权投资协议》，该协议显示：西曼公司（甲方）与美依诺金公司（乙方）于2011年7月13日签订，约定：鉴于甲方在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建西曼国际项目，乙方意向投资，关于股权转让（投资），乙方投资1690万元，取得甲方0.5%股权，该股权由甲方现有股东高金魁与北京恒盈投资发展有限公司予以转让，乙方所持有的股权所对应的资产（实物）为西曼国际项目D区21楼，建筑面积约2500平方米（最终以规划批准面积为准）；关于股权置换，乙方在具备产权分割条件后，由甲方负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证，产权证落到乙方在西曼国际项目注册公司名下，完成产权分割的同时，甲乙双方办理产权与股权置换手续，由甲方股东高金魁与北京恒盈投资发展有限公司无偿收回乙方持有的股权。后双方未就涉案房屋办理过户手续。西曼公司称(2016)京0115民初1353号判决书已经确认上述协议系无效合同，没有办理过户的原因是签订协议时，开发区土地管理部门不允许分割买卖，西曼公司亦未向美依诺金公司、朱培进退还房款；美依诺金公司、朱培进称，上述协议实际上是房屋买卖合同，投资款1690万元实际是买房款，其认为合同是有效的。经查，(2016)京0115民初1353号案件为原告贾卧龙与被告西曼公司房屋买卖合同纠纷案，北京市大兴区人民法院于2016年8月23日作出判决，认定事实包含：“2013年12月3日，贾卧龙（乙方）与西曼公司（甲方）签订《股权投资协议书》和《股权投资协议附件》。《股权投资协议书》载明甲方在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建西曼亦庄国际高科技产业园项目（简称：西曼国际项目），乙方意向投资，约定：乙方投资人民币2350万元，取得甲方0.5%股权；乙方取得的0.5%股权，由甲方现有股东高金魁与北京紫都恒盈投资发展有限公司予以转让；乙方所持有的股权所对应的资产（实物）为西曼国际项目D区5楼，建筑面积约2500平方米……”的内容，本院认为部分载明：“本案中，西曼公司将工业用地上尚未建成的房屋对外预售，上市流转，其并未取得政府部门的房屋预售许可证明，故贾卧龙与西曼公司之间的房屋买卖合同虽是双方真实意思表示，但因违反法律法规的相关规定，应属无效。”另查，北京市一中院在执行辛集市绿佳化工产品销售有限公司与西曼公司、西曼国际服装服饰（北京）有限公司、高金魁债权转让合同纠纷一案过程中，朱培进曾作为案外人提出案外人异议，述称涉案房屋系其在2013年7月13日购买，请求中止对争议房产的执行。北京市一中院于2018年9月25日作出（2018）京01执异309号执行裁定书，裁定驳回朱培进提出的异议申请。2019年7月2日，牵煌擎苍公司向朱培进发出《腾退告知函》，要求朱培进腾退涉案房屋；2019年7月8日，朱培进以特快专递向牵煌擎苍公司发出《律师函》，载明：“一、朱培进担任股东的公司北京美依诺金贸易有限公司，是西曼国际项目****的合法使用人；二、美依公司有权继续使用西曼国际项目D区21楼。”美依诺金公司、朱培进向本院提交了《业主手册》、《入住通知书》、《北京市电梯日产刚维护保养合同》、《电梯定期检验报告》、《北京云时代企业运营管理有限公司合同》、水电及物业费发票等证据，欲证明其合法占用涉案房屋，牵煌擎苍公司无权要求其腾退，且牵煌擎苍公司已经认可美依诺金公司、朱培进的占有使用权。牵煌擎苍公司对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，其称美依诺金公司与朱培进曾以股权投资协议提起的执行异议因其未交费而未立案，与美依诺金公司相同情况的业主也曾提起的执行异议也均被驳回，且交纳物业费不代表牵煌擎苍公司认可美依诺金公司与朱培进的非法占用，且物业服务合同并非与牵煌擎苍公司签订，而是与牵煌擎苍公司委托的物业公司签订的。西曼公司称认可该组证据。牵煌擎苍公司向本院提交一份《鸿坤国际生物医药园房屋租赁合同》，欲证明美依诺金公司、朱培进拒绝腾退房屋，已经并正持续给牵煌擎苍公司造成2.1元/平方米/日（即5374元/日）的租金损失。美依诺金公司、朱培进对该组证据的真实性和关联性均不认可，称美依诺金公司、朱培进与西曼公司的房款问题没有解决，故不存在交付租金的问题。西曼公司认可该证据。经询，美依诺金公司、朱培进称庭后就租金标准提交书面意见，但逾期未提交。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”故牵煌擎苍公司提出的诉讼请求1应通过执行程序解决，不属于民事案件受理范围,本院不予处理，因本案涉及其他判项，判决吸收裁定，故本院不再另行出具裁定书。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。牵煌擎苍公司于2019年3月15日取得X6M1地块的不动产权证书；于2019年6月28日取得包含涉案房屋在内的不动产权证书。本院认为，美依诺金公司、朱培进称系合法占用涉案房屋，但其并未取得涉案房屋的所有权，虽其交纳了水电费、物业费，但不能表明牵煌擎苍公司放弃向其主张租金损失的权利，故本院认定，美依诺金公司、朱培进占用涉案房屋，侵害了牵煌擎苍公司的物权，给牵煌擎苍公司造成了损失，牵煌擎苍公司要求美依诺金公司、朱培进支付房屋租金损失，于法有据，本院予以支持。关于房屋租金损失的起算时间，牵煌擎苍公司称其于2019年2月份左右签收了执行裁定书，但其仅主张自2020年6月9日起算，结合牵煌擎苍公司取得X6M1地块的不动产权证书的时间，本院认定，牵煌擎苍公司主张的房屋租金损失起算时间并无不当，本院予以支持。关于房屋租金损失的计算标准，美依诺金公司、朱培进逾期未就租金标准提交书面意见，结合租赁市场行情、涉案房屋面积，本院酌定按照5118元/日（即2元/平方米/日）的标准计算租金损失。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条之规定，判决如下：一、北京美依诺金贸易有限公司、朱培进于本判决生效之日起七日内赔偿北京牵煌擎苍科技有限公司房屋租金损失（按照5118元/日的标准，自2020年6月9日起计算至实际腾退之日止）；二、驳回北京牵煌擎苍科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8969元，减半收取计4485元，由北京美依诺金贸易有限公司、朱培进负担（于本判决生效后七日内支付给北京牵煌擎苍科技有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十二月一日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫