北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16044号原告：北京世纪金德物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖西园**楼首层东侧，统一社会信用代码91110105757728255C。法定代表人：马晓薇，董事长。委托诉讼代理人：张楠，男，1987年1月12日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：王妮娜，女，1987年1月19日出生，汉族，该公司员工。被告：谷雪靖，女，1987年1月24日出生，汉族，户籍地山东省东营市河口区，公民身份号码×××。原告北京世纪金德物业管理有限公司（以下简称世纪金德公司）与被告谷雪靖物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世纪金德公司之委托诉讼代理人张楠、王妮娜，被告谷雪靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪金德公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付所欠的2017年10月28日至2020年10月27日期间物业服务费人民币11033.82元；2.请求法院判令被告按照每日万分之五标准支付逾期缴纳物业费违约金直至付清之日止，暂计算至2020年4月30日，违约金为3039.82元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系物业管理单位，被告系业主。依据《业主临时公约》和原被告签订的《前期物业服务协议》的约定，被告物业管理服务费标准为每月每建筑平方米4.9元。原告如约履行合同义务，然而被告却拖欠2017年10月28日至2020年10月27日期间物业服务费人民币11033.82元。按期缴纳物业服务费是每一个业主应尽的义务和责任，是物业服务企业维持和正常运营的物质基础，同时也是提高小区物业服务品质的保障。被告的违约行为，依据《前期物业服务协议》中违约责任的规定，被告应从逾期欠费之日起，每天按应交费总金额0.5‰比例缴纳违约金，至实际支付有关费用之日截止。收取物业服务费是原告依照《前期物业服务协议》提供物业管理服务的保障和权利，被告的拖欠行为，已经侵害到原告的合法权利以及小区全体业主的共同利益，遂诉至法院。被告谷雪靖答辩称：涉诉房屋确实在其名下，平米数是62.55平米，物业费确实是每月每平方米4.9元，三年的物业费确实是11033.82元。在实际情况中，物业没有达到合同中约定的服务标准和质量，在该小区居住期间，并没有享受到原告的服务内容和服务质量。2012年收房的时候，楼体的下水道向上反水，找物业协助，物业说是开发商的问题，让物业帮忙联系开发商协商物业拒绝，其说其自行找开发商协商，让物业提供联系方式，物业拒绝了，其方说其拍个视频让物业做见证，其方找开发商协商，物业拒绝。2016年其车停在1号楼楼下的监控摄像头下，被严重剐蹭，其向物业申请调取停车位的监控，物业没有配合，并且告知监控坏了，而且坏的时间就是其被剐蹭的时间段，并且全小区的摄像头都没有坏，只有其停车的这个摄像头坏了，其跟物业要摄像头报修记录，物业也拒绝提供，根据物业所述摄像头坏的时间和位置，其怀疑物业在包庇肇事车辆，因此剐蹭其修车的费用超出了物业费。2019年8月20日其车停在该小区被盗，是以非正常手段盗走的，盗车的时间应该很长，保安没有巡逻，没有发现，监控也没有发生应有的作用。2019年物业停电烧坏的其家的冰箱，那时反复停电，其向物业反映，物业说是由于顺义供电局造成的，其让物业提供证据，物业无法提供，冰箱维修的费用超出了物业费。其从企信宝上查询物业和开发商有经营上有重叠覆盖的关系，其购买房屋的时候承诺1号楼是民水民电，在未经业主同意，物业擅自加装的商业用水的水表，并收取商业水费，与买房时承诺不一致，这个房不是严格意义上的商业用房，因为商业用房是不通燃气的，但是其居住的房屋是通燃气的，开发商存在欺诈的行为。在小区中，多数业主经常与保安发生冲突，业主诉至物业，物业跟业主说忍忍吧，我们也管不了，保安跟物业是聘用关系。原告代理人王妮娜在跟其收取物业费的时候，态度恶劣，跟其说过其可代替法官，令我败诉，交纳物业费。小区内保安的巡逻内容、车位数量的统计一直未完善，小区内统计过车位，但是8年了至今一直烂尾情况。小区内安装很多广告，但是物业并没有公示广告收费情况，根据《前期物业服务合同》第二条第二款和第五款，明确规定了物业服务的内容，明确规定了上下水管道和社区内地面车辆的管理等内容明确记载在物业服务内容之内，但是在这部分内容发生问题时，物业把问题都推给了开发商。本院经审理认定事实如下：2012年10月18日，世纪金德公司（甲方）与谷雪靖（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中约定：第四条，物业管理服务费用，四、物业管理服务费以每月每建筑平方米核算，商业办公：人民币4.90元/平方米/月，物业管理服务费计费面积为测绘部门提供的测绘建筑面积。五、每次交纳费用时间：每年度收取一次。业主或物业使用人应在每年起费日的5日内履行交纳义务。第十条，违约责任，三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额0.5‰比例交纳违约金，至实际支付有关费用之日截止。世纪金德公司提交的《北京中顺德房地产开发有限公司入住通知单》中显示：谷雪靖先生/女士：根据我们双方签订的《北京市商品房预售合同》（第XF364480号），现将房屋交付您使用，请您凭此单于10日内，即2012年10月27日前到世纪金德物业公司办理有关房屋入住手续。落款处有买方谷雪靖的签字和卖方北京中顺德房地产开发有限公司的公章。诉讼中，世纪金德公司明确诉讼请求如下：违约金只计算到2020年4月30日，自2020年5月1日起的违约金其不再主张。诉讼中，世纪金德公司称2012年买房收房发生下水反水的事，2012年的事情已经记不清了，房屋的质量问题根据房屋买卖合同是有质保期，合同中有联系方式和地址，即使其方不协助，也是业主和开发商的关系，跟物业无关，物业公司只是协助帮忙联系开发商，但是最终业主需要联系开发商解决房屋质量问题。房屋买卖合同中约定了房屋的属性，房屋的能源费用水电费之类的都是相关部门收取，不是物业收取，水表的更换不是物业主张更换，开发商和业主的合同中约定要安装智能水表卡，是为了计费收费并不是为了更改水价的手段，谷雪靖所述签合同是在不平等的情况下，业主和开发商形成买卖合同关系，有钱款交付，业主交钱买房是对条款清晰的，购房合同是业主在与物业签合同之前就签署了，所以不存在业主不知情不平等的情况。小区车位问题暂时是没有收费，均免费停车，也不与物业服务相违背，业主车辆被剐蹭、被盗，业主可以报警或者找交通部门处理，物业可以配合工作，业主车辆被剐蹭是找过物业，其可以配合交警工作，摄像头是跟相关单位签过维保合同的，之所以未给被告提供监控视频，因为只有交警来才能给调取，业主来无法给调取因为监控录像有很多点位是保密的涉及隐私，车辆丢失应该采取报警，与物业无关，车辆丢失一事其方不知情。电梯广告是属于物业合理的主营业务之外的合理性经营活动，至于收支情况物业公司每年会按照住建委的要求进行公示，其在小区内进行了公示，建委规定的时间是从每年3月15日公示两周，业主可以去建委网站查询。关于谷雪靖陈述说其方催缴物业费人员告知被告如果不交物业费就代表法官判其败诉一事不属实，其方只是物业公司，催缴人员都是成年人，不可能说这样的话。诉讼中，谷雪靖称签订物业服务合同之后，装修期间的发生管道反水情况，物业没有提供任何协助。关于电梯广告的费用，业主没有见到其公示内容。关于协议第十条的违约责任，对乙方作出了过多的要求，明显不平等，对乙方约定的违约责任，在合同签订时，甲方并没有对乙方进行解释说明义务，因此被告主张基于合同不平等性。关于物业反复停电烧坏冰箱的事情，因为维修导致发生费用，物业并未作出回应，还把停止供电的责任推到供电局身上，并且没有举证。电梯空间属于业主购买时付费的公摊面积，并缴纳了公共维修基金，电梯广告应当向业主公示并分配收益，事实上物业没有公示并未向业主分配收益。诉讼中，世纪金德公司称冰箱损坏的事情，每年小区的电路设备设施保养正是物业服务的项目及工作，供电局对于全区的线路也存在停电检修情况，至于谷雪靖所说冰箱损坏，物业公司不予认可，停电是整个小区停止供电检修，并不是只给某一户停电，原告不知情其冰箱损坏。电梯广告收支情况，有建委备案，业主可以去查看。诉讼中，谷雪靖称关于冰箱停电的事情，世纪金德公司两位代理人陈述不一致，当时王妮娜跟其说他们不知道停电的情况，说是供电局造成的停电，但是张楠说的又是另一个版本，其家停电了，但是其不知道别人家是否也停电了，当时停电时候，其向物业报告过停电的情况，物业当时派来了电工进行维修，导致事情更复杂了，证明其并不知道停电原因，证明其并没有事先通知停电。关于电梯广告收支情况一事不应该是让业主自己去查，应该向业主公示，不光公示，还要进行收益分配。在第二次庭审中，谷雪靖提交了微信聊天记录、视频、相关民事判决书等证据，证明世纪金德公司涉案众多，多数均为与业主纠纷。视频的主要内容为谷雪靖在第一次开庭后前往小区物业询问是否可以调取监控，答复是可以提供。在该次庭审中，世纪金德公司称谷雪靖的车被剐蹭与其无关，其可以提供监控，建议业主报警解决此事。本院认为：世纪金德公司与谷雪靖签订了《前期物业服务协议》，该协议不违反相关法律规定，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。世纪金德公司作为物业管理的企业法人，为涉诉小区提供了物业服务。谷雪靖作为受益人接受了该服务，双方形成了事实上的物业服务关系。谷雪靖在答辩意见中提出的下水道反水、车辆剐蹭、车辆被盗、反复停电、业主与保安冲突、小区内广告等问题，均未提交相应证据且足以证明系物业服务的问题，并不构成其拒缴或减免物业费的理由，本院对于其该部分答辩意见不予采信。但就谷雪靖提出的其车辆被剐蹭后联系物业调取小区监控一事，2020年10月27日的庭审中，世纪金德公司称“业主车辆被剐蹭、被盗，业主可以报警或者找交通部门处理，物业可以配合工作。业主车辆被剐蹭是找过我们，我们可以配合交警工作，摄像头是跟相关单位签过维保合同，之所以未给被告提供监控视频，是因为只有交警来我们才能给调取，业主来我们无法给调取，因为监控录像有很多点位是保密的，涉及隐私，车辆丢失应该采取报警，与物业无关，车辆丢失一事我方不知情”。2020年11月23日庭审中，谷雪靖提交了其前往物业公司要求调取监控并顺利得到可以调取监控的答复的视频，对该视频，世纪金德公司认可真实性，并在该次庭审中称可以提供监控。而双方所签《前期物业服务协议》约定：第三条，物业管理服务质量，七、社会秩序维护，2.加强对区域外来人员的出入管理；3.负责对社区内的各个区域进行巡视；4.在保安监控室内24小时有专职人员进行值班工作；5.发生治安、刑事案件、交通事故时及时报警，并配合公安机关进行处理。由此可以看出，世纪金德公司确实是在提供的物业服务上存在瑕疵，在针对谷雪靖提出的调取监控视频一节答复亦前后不一，故综合考虑本案涉及的相关因素，对于世纪金德公司主张的物业费应予扣减。对于扣减的金额，本院予以酌定。另，由于谷雪靖并非恶意拖欠物业费，故对于世纪金德公司违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告谷雪靖给付原告北京世纪金德物业管理有限公司2017年10月28日至2020年10月27日期间的物业费10482元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京世纪金德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由原告北京世纪金德物业管理有限公司负担4元（已交纳），由被告谷雪靖负担72元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李二焕二〇二〇年十二月二日法官助理 刘 哲书 记 员 李文文