江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初3063号原告：顾少贵，男，1977年2月1日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：李云鹏，江苏展智律师事务所律师。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路******。法定代表人：谢家玉。原告顾少贵与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（以下简称:乐客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员龚春华独任审判。2020年11月23日,本案进行了公开开庭审理，原告顾少贵到庭参加诉讼。被告乐客公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾少贵向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《苏州市房屋出租委托合同》；2、被告结欠原告租金18700元；3、被告支付原告违约金2200元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于苏州高新区XXX房屋为原告所有。2019年10月11日，原告与被告签订《苏州市房屋出租委托合同》，约定原告将上述房屋委托被告对外出租，出租代理期限自2019年10月14日至2021年10月13日，月租金为2200元，被告应于2019年10月14日支付2200元，于2020年1月14日支付6600元，补充条款约定2020年4月14日至7月14日分别支付当月租金2200元，后恢复按季度支付租金。被告在2020年1月15日至3月18日，即应当支付第二笔租金，但期间只支付了5500元，欠付1100元，并且从3月18日之后再无支付租金。根据合同约定，乙方(被告)未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由，甲方(原告)有权单方解除合同，因此，请求法院判令解除双方之间的《苏州市房屋出租委托合同》并支付2200元违约金。被告乐客公司未答辩。经审理查明，位于苏州高新区XXX房屋为原告顾少贵及辛凤琴所有。2019年10月11日，原告顾少贵（出租委托方、甲方）与被告乐客公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方同意将坐落苏州高新区XX花园XX幢X单元XX室的房屋一套委托乙方代理出租，房屋格局为3室2厅1卫，面积为87平方米。代理权限：乙方具有独家出租代理权，其权限为：(一)以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；(二)代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费等费用；(三)监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务；(四)甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装修；乙方不得在厨房，卫生间墙壁打眼；（五）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均予以认可。出租代理期限：出租代理期自2019年10月14日至2021年10月13日，共计2年。甲方应于2019年10月14日前将房屋交付给乙方。租金、佣金：（一）租金标准为每月2200元，按季度缴付，具体付款日期为：第一次2019年10月14日（￥2200元），第二次2020年1月14日（￥6600元），第三次2020年4月14日（￥6600元），第四次2020年7月14日（￥6600元）……以后以此类推，如遇节假日自动顺延，不再另行通知。（二）出租代理期内甲方同意预留出60个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。合同的解除：(三)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、乙方未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的……违约责任：（一）出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并支付两个月租金作为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金。(三)违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方。(四)代理合同终止后一年内，甲方不得与乙方所介绍的承租方自行成交，否则甲方支付双倍月租金给乙方作为违约金。合同最后，原告顾少贵签字捺印，被告乐客公司盖章确认。合同履行过程中，双方达成补充协议，约定：2020年4月14日至2020年7月14日付款日期改为按月支付，2020年7月14日后恢复季度支付。诉讼中原告自认：该《房屋出租委托合同》享有免租期2个月。合同签订后，原告按约将上述房屋交付给被告。被告分别于2019年10月11日、2020年1月15日、3月18日向原告转账支付租金1200元、2200元、3300元，另通过现金方式给付第一季度租金1000元，以上共计7700元。因被告未按约向原告支付其余租金，故原告诉至法院。另查明，2019年10月14日，被告乐客公司就案涉房屋出租事宜与案外人周志刚签订《房屋租赁合同》（被告为甲方，周志刚为乙方）一份，双方约定：甲方代理出租其位于苏州市高新区XXX其设施（家电、电器）、建筑面积87平方米，乙方承租该房作为居住用途。租赁期限自2019年10月14日至2021年10月13日止，房屋租金每30日为￥2000元整，第一次2019年10月14日（￥12328元），第二次2020年3月14日（￥12194元）。合同另对其他事宜做了约定。后，案外人周志刚于2019年10月14日向被告支付租金12328元（其中管理费为328元）、押金2000元，于2020年3月14日向被告支付租金12194元（其中管理费为194）。因被告未按约向原告支付剩余租金且下落不明，2020年10月14日，原告与案外人周志刚达成口头协议：自2020年10月14日起，案涉房屋仍由周志刚租住，但周志刚直接向原告支付租金，租金2000元/月，按季度支付。目前周志刚已向原告支付第一季度房租。以上事实，由房屋出租委托合同、中国建设银行个人账户交易明细、房屋产权证、土地证、房屋租赁合同、安全责任书、收据和本院庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告之间签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。现被告未按约支付租金构成违约，原告有权要求解除双方之间的合同关系，并要求被告承担相应的违约责任。关于租赁关系的解除时间，本院认为应自包含有解除租赁关系的应诉材料送达之日（即：2020年11月3日）解除。关于被告未付租金的金额，因租金标准为每月2200元，扣除两月免租期，被告应支付原告2019年10月14日至2020年10月13日期间租金22000元，扣除已支付的7700元，余款14300元被告应向原告支付。关于原告主张的违约责任，因合同约定乙方违约时应支付一个月租金作为违约金，故对原告要求被告支付违约金2200元的诉讼请求，本院予以支持。本案中被告乐客公司既未到庭抗辩，亦未提供反证，应视为对其答辩和质证权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾少贵与被告苏州乐客房地产经纪有限公司签订《房屋出租委托合同》于2020年11月3日解除。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告顾少贵支付拖欠的租金14300元。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告顾少贵支付违约金2200元。如采用转账方式支付，请汇入原告顾少贵指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号：62XXX68。如果被告苏州乐客房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取285元，公告费600元，共计885元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76；开户行中国农业银行苏州苏福路支行。审判员  龚春华二〇二〇年十二月八日书记员  施鸿敏