黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1281民初2852号原告：李桂芹，女，1972年12月30日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：宋伟，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告：黑龙江龙鲁房地产开发有限公司，住所地安达市哈大齐工业走廊安达开发区石油化工区。法定代表人：李占军，职务经理。委托诉讼代理人：王善果，黑龙江天河律师事务所律师。第三人：大庆市日昇昌融资担保有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村经六街（黑龙江省证券公司大庆营业部原地址）。法定代表人：陈德才，职务总经理。委托诉讼代理人：张萌萌，黑龙江威德律师事务所律师。原告李桂芹与被告黑龙江龙鲁房地产开发有限公司（以下简称“龙鲁公司”）、第三人大庆市日昇昌融资担保有限公司（以下简称“日昇昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂芹的委托诉讼代理人宋伟、被告龙鲁公司的委托诉讼代理人王善果、日昇昌公司的委托诉讼代理人张萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂芹向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令李桂芹与龙鲁公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.请求法院判令龙鲁公司立即为李桂芹办理房屋产权过户登记手续；3.案件受理费由龙鲁公司承担。诉讼过程中，李桂芹变更第二项诉讼请求为：请求法院判令龙鲁公司协助李桂芹办理房屋产权过户登记手续。事实和理由：2015年9月9日，李桂芹与龙鲁公司双方签订《商品房买卖合同》，李桂芹购买龙鲁公司开发建设的鸿福嘉园小区11号楼4号商服房屋一套，购房金额为1,377,150.00元，并已经按照合同约定履行付款义务。由于该房屋是现房销售，龙鲁公司于李桂芹付款当日便将房屋交付入住。李桂芹购房至今，龙鲁公司一直未给李桂芹办理房屋产权过户登记手续，李桂芹诉至法院。龙鲁公司辩称，2014年，案外人张力军向他人借款，第三人大庆市日昇昌融资担保有限公司为张力军的借款提供还款保证（担保）。龙鲁公司为日昇昌融资担保有限公司开具“购房合同、收据”提供反担保，双方并以此材料到相关不动产登记机构办理了“预购商品房预告登记”，双方并非是真实的商品房买卖合同关系。龙鲁公司与李桂芹之间的商品房买卖合同属实，具体内容以双方签订的“购房合同”、龙鲁公司开具的收款收据为准。综上，龙鲁公司同意李桂芹诉讼请求第一项；对第二项诉讼请求，因龙鲁公司无权为他人直接办理房屋产权过户登记手续，龙鲁公司只能同意协助李桂芹办理案涉房屋的不动产产权行政登记；对第三项诉讼请求，或因预告登记无效或因预告登记法定失效的情形出现后，第三人仍不办理解除案涉房屋的预告登记手续，致使李桂芹办理房屋行政登记产生障碍，因而提起本诉，因此案涉诉讼费用，应由第三人承担。日昇昌公司述称，一、李桂芹与龙鲁公司签订的商品房买卖合同系无法履行的合同。日昇昌公司与龙鲁公司已在2015年将案涉房屋进行了预告登记，从形式上看日昇昌公司是该房产的买受人，龙鲁公司为该房产的受让人，实质上龙鲁公司是作为担保人，为了履行担保义务而将本案争议的房屋以及其他房屋一同办理预告登记。表面上的法律关系为买卖，实质是让与担保。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第71条明确对让与担保进行了规定：债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。日昇昌公司与龙鲁公司的担保法律关系中，双方已经完成对于房屋的预告登记，预告登记本身所产生的是物权化了的请求权，通过设立预告登记制度，使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力。而让与担保作为非典型担保形式，在完成了公示的情况下具有物权效力，应当参照适用最相类似的关于不动产抵押的相关规定进行认定，而担保法第49条明确规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在本案中，日昇昌公司已经将房屋办理了预告登记，预告登记具有公示性，登记的目的在于确保财产的稳定和交易的安全，李桂芹应当通过登记簿查询房屋上的权属状况，其疏于审查，在日昇昌公司办理预告登记之后购买该房屋的，该购买行为无效，因此，李桂芹与龙鲁公司签订的商品房买卖合同已成为无法履行的合同。二、李桂芹请求办理房产过户的请求应当予以驳回。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”日昇昌公司为了保障能够实现物权而与龙鲁公司办理预告登记，李桂芹的购买行为发生在预告登记后，在购买房屋时没有通知日昇昌公司也没有经过日昇昌公司同意，合同仅在债权范围内对合同相对方有效，不能对抗第三人，而预告登记作为物权化的请求权，具有对抗第三人的效力，李桂芹与龙鲁公司购买行为不能发生物权效力。本院经审理认定事实如下：2012年至2015年期间，龙鲁公司共欠李桂芹钢材款1,350,000.00元，龙鲁公司用其开发建设的位于安达市鸿福××小区××楼××号商服房屋(建筑面积275.43平方米，价值1,377,150.00元)抵顶赊欠李桂芹的钢材款，李桂芹与龙鲁公司于2015年9月9日签订了商品房买卖合同，龙鲁公司为李桂芹开具了商品房销售预收款专用票据一张，并为李桂芹办理了房屋入住手续。但龙鲁公司一直未为李桂芹办理房屋产权登记手续，李桂芹诉至法院，要求法院支持其诉讼请求。另查明，2015年1月26日，大庆市吉中大化工产品经销有限公司在林甸农村信用合作联社处贷款，双方签订编号为530011501260001号《流动资金借款合同》一份，借款金额8,000,000.00元，借款期限为2015年1月26日至2016年1月25日。日昇昌公司为该笔贷款提供连带责任保证，并于同日与林甸农村信用合作联社签订了《保证合同》。大庆市吉中大化工产品经销有限公司以龙鲁公司开发的包括安达市鸿福××小区××楼××号商服房屋在内的14套房屋为日昇昌公司提供反担保。龙鲁公司于2014年12月19日就案涉房屋与日昇昌公司签订了《商品房买卖合同》，并于2014年12月26日到房产部门办理了房屋预告登记。后日昇昌公司向林甸农村信用合作联社代偿了借款。本院认为，本案争议的第一个焦点是李桂芹与龙鲁公司签订的房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立的房屋买卖合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。本案龙鲁公司用案涉房屋抵顶赊欠李桂芹的钢材款，双方签订了商品房买卖合同，钢材买卖合同关系已转化为房屋买卖合同关系，赊欠的钢材款已转化为购房款，该合同系李桂芹与龙鲁公司之间真实的意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。本案争议的第二个焦点是日昇昌公司对涉案房屋办理预告登记是否具有物权效力。庭审时双方当事人均认可日昇昌公司与龙鲁公司签订的商品房买卖合同的目的不是转移房屋所有权，而是龙鲁公司用涉案房屋为日昇昌公司提供反担保，该行为是法律未禁止的非典型的反担保。但该担保方式具有物权效力的前提是当事人完成财产权利变动的公示，即将担保财产转移至债权人名下，否则，担保合同虽生效，但无物权优先效力，对其他权利人不具有对抗效力和优先性。本案龙鲁公司未向日昇昌公司转移案涉房屋的所有权，未完成房屋所有权变动，该合同仅为债权性质的担保，日昇昌公司对涉案房屋的变价款不能优先受偿，亦不能对抗已依法取得该房屋权利的其他主体。本案争议的第三个焦点是龙鲁公司应否协助李桂芹办理房屋产权登记手续。李桂芹作为已转化为房屋买卖合同关系的买受人，用钢材款冲抵了涉案房屋的购房款，并已实际入住，具有物权期待权，龙鲁公司应按照双方签订的商品房买卖合同的约定协助李桂芹办理房屋产权登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条规定，判决如下：一、确认李桂芹与黑龙江龙鲁房地产开发有限公司于2015年9月9日签订的《商品房买卖合同》有效；二、黑龙江龙鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助李桂芹办理安达市鸿福嘉园小区11号楼4号商服房屋的所有权登记手续。案件受理费8,598.00元，由黑龙江龙鲁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  申丽影二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨 海