广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终10696号上诉人（原审原告）：潘淦桃，男，香港特别行政区居民，1957年10月10日出生。上诉人（原审原告）：潘广强，男，香港特别行政区居民，1962年10月31日出生。上诉人（原审原告）：潘云英，女，香港特别行政区居民，1956年10月20日出生，ｌ）。上诉人（原审原告）：潘淦华，男，香港特别行政区居民，1960年10月25日出生。四上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳奕，广东恒益律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人：刘钧，北京市君泽君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市汇星城经贸有限公司，住所地深圳市宝安区沙井中心路星河大厦**北侧（办公场所），统一社会信用代码914403007703421383。法定代表人：陈培兴。委托诉讼代理人：杜春联，系公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：深圳市宝安区沙井和歌日本料理店，住所地深圳市宝安区沙井街道中心路星河大厦**北侧，统一社会信用代码92440300L12981240Q。法定代表人：钟小梅。被上诉人（原审被告）：深圳市水湾远洋渔业有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道中心路**星河大厦**，统一社会信用代码91440300715286671R。法定代表人：王荷春。被上诉人（原审被告）：深圳盈方教育管理有限公司，住所地，住所地深圳市宝安区沙井街道中心路星河大厦**308会信用代码91440300MA5D9D5R5B。法定代表人：何金。被上诉人（原审被告）：深圳市仲吉四海实业有限公司，住所地，住所地宝安区沙井街道中心路星河大厦****所），统一社会信用代码9144030076755923XJ。法定代表人：代雪萍。被上诉人（原审被告）：深圳市众恒信达实业发展有限公司，住所地宝安，住所地宝安区沙井街道中心路星河大厦****，统一社会信用代码914403007586202118。法定代表人：陈梅莲。被上诉人（原审被告）：深圳市三江源实业有限公司沙井银通商务宾馆，住所地深圳市宝安区，住所地深圳市宝安区沙井街道中心路**星河大厦**1440300790454671T。法定代表人：刘功福。原审第三人：深圳市星濠实业有限公司，住所地深圳市宝安区沙井镇上星村，住所地深圳市宝安区沙井镇上星村星光大厦**0760495106N。法定代表人：陈创波。原审第三人：陈创波，男，1975年12月19日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。两原审第三人共同委托诉讼代理人：高加攀。上诉人潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华与上诉人深圳市汇星城经贸有限公司（以下简称汇星城公司）、被上诉人深圳市宝安区沙井和歌日本料理店、深圳市水湾远洋渔业有限公司、深圳盈方教育管理有限公司、深圳市仲吉四海实业有限公司、深圳市众恒信达实业发展有限公司、深圳市三江源实业有限公司沙井银通商务宾馆及原审第三人深圳市星濠实业有限公司（以下简称星濠公司）、陈创波房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初15758号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项和第四项；2、改判各方于2005年3月28日签订的《房产租赁合同》合法有效；3、改判七被上诉人向四上诉人支付房屋占有使用费6086630.4元（每月占用费按1128000元计算，从2017年10月1日起暂计至2018年5月31日，实际计至七被上诉人完全搬离案涉物业并办理完交接手续之日）；4、改判七被上诉人结清占有使用星河大厦期间产生的水费、电费、卫生费、管理费等全部费用（计算至完全搬离案涉物业并办理完交接手续之日）；5、判令本案一审、二审诉讼费用由七被上诉人承担。主要事实和理由：一、案涉合同是合法有效的租赁合同。首先，四上诉人和原审第三人陈创波系案涉星河大厦建筑的实际当事人。一审庭审中，上诉人向宝安区新桥街道农村城市化遗留违法建筑信息普查工作办公室调取所得档案的第5页至第9页，该档案显示陈创波以其与四上诉人五人名义向历史遗留问题办公室依法申报星河大厦项目的信息。该档案明确载明四上诉人和原审第三人陈创波分别占有星河大厦20%的份额，且深圳市沙井上星股份合作公司和深圳市宝安区沙井街道上星社区工作站均在档案盖章作实。同时，该档案还记载着星河大厦的工程质量评定为合格且消防验收为合格。据此，星河大厦符合《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条规定，具备临时使用的条件。由此可知，四上诉人和陈创波才是现有的法律框架下、星河大厦有条件的临时使用权人、依法享有出租权和管理权；其次，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》对星河大厦此类历史遗留违法建筑的使用和出租均作出了具体的规定，依据特殊法优于一般法的原则，法院应当选择适用地方性法规，认定案涉合同系合法有效的租赁合同。此外，被上诉人一审提交的证据证实：2013年4月18日，被上诉人汇星城公司以次承租人的名义向深圳市宝安区沙井街道上星社区工作站申领了星河大厦的《场所使用证明》。2013年10月24日，原审第三人星濠公司以历史遗留违法建筑管理人的名义获准宝安区房屋租赁管理办公室颁发的《房屋租赁凭证》。该证明和租赁凭证可以进一步证实沙井街道上星社区工作站和房屋租赁管理办公室皆认可星河大厦具有出租条件，且汇星城公司与次承租人即被上诉人二至七皆有办理租赁备案登记手续。故此案涉合同、星濠公司以管理人身份为办理租赁备案与汇星城公司签订的租赁合同、以及汇星城公司与次承租人签订的租赁合同皆为有效的合同。二、房屋占有使用费不能等同于租金，案涉房屋占有使用费的标准应按有资质的评估机构出具的评估价计算。首先，虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但是房屋占有使用费的性质不等同于租金，二者之间有本质区别。一是法律依据不同。租金是基于合同有效，出租人要求承租人履行合同义务的一种方式。而房屋占有使用费是合同届满无效后，出租人要求承租人返还占有利益的一种方式。二是支付标准也完全不同。租金的支付标准是依据合同的约定标准。而房屋占有使用费的标准是参照租金的支付标准，具有一定的裁量空间。具体适用时不能简单地参照租金的标准，可以根据实际情况进行调整；其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。该规定明确为当事人请求参照合同约定的租金标准，法院应予以支持。但是在本案中，双方租赁关系持续时间较长，租赁合同系2005年，距今已超15年，以当时的租金标准或稍微高于当时租金标准不符合现时的星河大厦以及同地段、同地区的租金标准，明显不符合市场行情和市场规律，一审法院给予的“酌定按每月21.3元/平方米”的房屋占有使用费是明显违背同地段、同地区、同类型物业的租赁市场行情和市场规律，严重损害四上诉人的合法权益；最后，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称戴德梁行）是具有专业评估租金的评估机构，法院可以参照其作出的评估结论酌定房屋占有使用费。况且各被上诉人在一审期间并没有提出任何推翻该评估结论的证据，故本案所涉房屋占有使用费应以戴德梁行出具的评估结论为参考依据，才能更好地保障四上诉人的合法权益。三、被上诉人二至七应立即腾空并向四上诉人交还案涉大厦并支付占有使用费。本案中，案涉合同已于2017年9月30日租赁期届满，被上诉人一没有经上诉人的同意，无权对案涉物业进行处理或转租，但被上诉人一未经上诉人同意擅自将案涉物业转租给被上诉人二至七，被上诉人一以及被上诉人二至七非法占用上诉人案涉物业，严重侵犯了上诉人的合法权益。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，结合被上诉人二至七作为次承租人并实际占用上诉人房产的情况，其应当立即搬离所占用的星河大厦房屋，将星河大厦腾空返还上诉人，办理好交接手续，并支付占用费及水电费、管理费、卫生费等全部费用。占有使用费应当按照被上诉人二至七租赁星河大厦房产的最新租金标准向四上诉人支付占用费，自2017年10月1日起算，实际计至被上诉人完全搬离前述房产并办理完交接手续之日，其他费用按照实际产生的标准支付。退一万步讲，若一审法院认为被上诉人二至七要向上诉人计付占有使用费是对被上诉人一有违公平法律精神的话，按一审法院判决，被上诉人一严重侵害四上诉人合法权益的行为只需按原租金向上诉人计付房屋占有使用费，而却收取被上诉人二至七的高额租金，岂不是法律纵容了被上诉人一以违反法律的行为赚取利益？综上所述，上诉人认为一审法院查明事实不清、适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。四上诉人提供一审法院（2018）粤0306民初20808号、（2019）粤0306民初16213号民事判决，可以证明一审法院在星河大厦同类案件中认定的占用费标准均高于本案的数倍，存在同案不同判的结果，亦进一步证明了四上诉人主张的戴德梁行的评估标准是合理的。上诉人汇星城公司辩称，上诉人潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华的上诉理由不成立，具体答辩意见详见汇星城公司提交的上诉状事实与理由部分。上诉人汇星城公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判如下：1、确认上诉人潘淦桃、潘淦华与上诉人汇星城公司于2005年3月25日签订的《房产租赁合同》无效；2、上诉人汇星城公司向第三人星濠公司返还案涉租赁房屋（星河大厦）；3、上诉人汇星城公司向第三人星濠公司、陈创波支付2017年10月1日至2019年7月31日期间房屋占有使用费差额285120元，并按每月383400元的标准向第三人星濠公司、陈创波支付房屋占有使用费，计至实际返还案涉租赁房屋之日止；4、由四上诉人潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华共同承担一、二审案件受理费各51856元，由上诉人汇星城公司承担一、二审案件受理费各2549元。主要事实和理由：一、一审法院认定双方分别提交的《房产租赁合同》（以下简称旧合同）和《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称新合同）的事实不清。从四上诉人在一审提交的证据3《星河大厦管理合同》（以下简称管理合同）可以知道，上诉人潘淦桃、潘淦华已于2005年3月25日与原审第三人星濠公司签订了管理合同，四上诉人另案起诉的（2018）粤0306民初15751号案也已判决管理合同有效，并于2018年5月31日终止。由此可以认定，自2005年3月25日起，四上诉人及原审第三人陈创波已就管理合同达成合意，一致同意把案涉房屋交由原审第三人星濠公司管理，星濠公司是案涉房屋的唯一合法出租人，所以四上诉人2005年3月28日就无权再以案涉房屋出租人的身份签订合同，签订了也应作废，又结合上诉人提交的证据19《深圳市房屋租赁合同书》（备案合同）、证据20《房屋租赁凭证》、证据21《星河大厦交付使用确认书》，可以推定上诉人实际履行的租赁合同应为新合同，并非旧合同，所以一审法院在认定案涉房屋实际履行租赁合同时，应采信新合同，而不应采信旧合同。二、一审法院认定认定案涉房屋返还受让人的事实不清。从四上诉人在一审提交的证据5《星河大厦交付使用确认书》可以知道，案涉房屋是由原审第三人星濠公司于2005年10月1日交付上诉人使用的，如新合同期满或无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，上诉人依法应把案涉房屋返还新合同的出租人即星濠公司，而不是四上诉人及原审第三人陈创波，由于一审法院认定新旧合同时，错误认定并采信了四上诉人提交的旧合同，因此一审法院才会错误判决上诉人汇星城公司应把案涉房屋返还四上诉人及原审第三人陈创波，依法应予以纠正。事实上，上诉人已于2019年9月3日把案涉房屋返还给了原审第三人星濠公司。三、一审法院在认定案涉房屋的权益人的事实不清。从四上诉人在一审提交的证据27《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普査申报收件回执》可以知道，该证据中申报人签名一栏，除了原审第三人陈创波是他本人亲笔签名外，其余四人（潘广强、潘淦桃、潘云英、潘淦华）都不是他们本人亲笔书写，一审法院也未组织司法鉴定，而且该份证据材料中没有发现四上诉人出具的授权委托书，所以关于四上诉人的签名应认定为无效签名，由此可以推定该证据只能认定是原审第三人陈创波一人申报，案涉房屋是陈创波一人的，与四上诉人无关，陈创波才是案涉房屋的实际占有、使用、出租和收益权人，但一审法院却依据四上诉人另案起诉且尚未生效的（2018）粤0306民初15751号民事判决“本院认为，……权益人可根据建筑物现状依法享有占有、使用等权利”认定四被上诉人是案涉房屋的合法出租人、权利人和收益权人，并判决上诉人汇星城公司应向四上诉人及第三人陈创波支付房屋占有使用费，这是错误的，该判决等同于把违法建筑的产权人（权益人）认定为陈创波、潘淦华、潘淦桃、潘广强、潘云英五人（即四上诉人及原审第三人陈创波），是变相通过民事诉讼途径认定违法建筑产权归属的情形，把违法建筑变成了合法建筑，依法应予以纠正。综上所述，上诉人虽然对一审判决第一项、第二项和第三项不服，但也认可新旧合同均无效，并已经主动把案涉房屋返还原审第三人星濠公司，又主动按一审判决认定的房屋占有使用费差额285120元及标准（每月383400元）履行完毕付款义务，还主动提示原审第三人陈创波把上诉人已支付的上述房屋占有使用费差额按四上诉人的投资比例分配红利，以免影响上诉人及其他原审被告各自实际占有、使用案涉房屋部分。请求二审法院支持汇星城公司的上诉讼请求，依法予以改判。上诉人潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华辩称，一、汇星城公司在一审没有提起反诉，故其第二、三项上诉请求针对其对星濠公司和陈创波履行义务的请求不应在二审中提出。二、汇星城公司的第一项上诉请求是同意一审判决第一项内容，我方没有异议。三、汇星城公司陈述理由第一点认可我方与陈创波就管理合同达成合意，也就是说汇星城公司认可星濠公司系管理人，而非权利人，星濠公司的出租权利基于我方和陈创波的授权管理，而其另外与汇星城公司签订的租赁合同期限不得超过其授权范围。同时，我方与陈创波、星濠公司先行签订了管理合同，确立委托管理星河大厦的关系，星濠公司寻找汇星城公司作为二房东，再由我方和陈创波与汇星城公司签订租赁合同，确定我方和陈创波是真正出租人的角色，汇星城公司是承租人，即二房东的角色，这符合逻辑、符合常理。故此，汇星城公司应当依法返还星河大厦给我方和陈创波，一审判决第二项内容正确无误。四、汇星城公司陈述理由第三点，我方在本案以及（2018）粤0306民初15751号案中均没有请求法院认定我方和陈创波是星河大厦的权属人，而是根据《深圳市人大常委会关于农村城市历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条规定，星河大厦具有临时使用的条件，可以办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续，而本案中星河大厦办理了房屋租赁的相关手续，也就是说我方和陈创波是合法的出租人、违法建筑的权利人、收益权人，同时汇星城公司主动向法院提出按每月383400元标准计算房屋占有使用费，其同样认为一审法院酌定的房屋占有使用费偏低，建议二审法院在其提出标准的基础之上，再酌定提高房屋使用费标准。原审被告深圳市宝安区沙井和歌日本料理店、深圳市水湾远洋渔业有限公司、深圳盈方教育管理有限公司、深圳市仲吉四海实业有限公司、深圳市众恒信达实业发展有限公司、深圳市三江源实业有限公司沙井银通商务宾馆未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原审第三人深圳市星濠实业有限公司、陈创波述称，一、本案存在两层房屋租赁关系，即上诉人汇星城公司从第三人星濠公司处承租案涉房屋系低层租赁关系，因此租金类似于批发价格，上诉人汇星城公司出租给其他被上诉人系第二层租赁关系，故该租金类似于零售价格。另外，层与层之间的租金标准以及同一层不同位置的租金标准也各不相同，因此上诉人潘淦华等人以部分最优位置的房屋相关案例作为案件参考，原审第三人认为不具有可参考性；二、如前文所述，本案存在不同的层次的租赁关系，具体的对外出租的房屋价格受房屋具体情况影响。因此，上诉人潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华提供的两份判决书在事实上不属于类案检索中的类案。同时根据最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见第二条的规定，具有以下三种情况才应当进行类案检索：（1）拟提交专业主审法官会议或者审判委员会讨论的；（2）缺乏明确裁判规则或者尚未形成统一裁判规则的；（3）院长、庭长根据审判监督管理权限要求进行类案检索的。本案并不属于以上三种情形，因此一审法院并未违反关于类案检索指导意见的相关规定。潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华一审诉讼请求：1、判令七被告立即搬离星河大厦，将星河大厦腾空返还原告并办理好交接手续；2、判令七被告支付非法占用案涉星河大厦的占有使用费人民币6086630.4元(自2017年10月1日起，每月占用费按1128000元计算，暂计至2018年5月31日，实际计至被告完全搬离前述房产并办理完交接手续之日；由于2017年10月1日至2018年5月31日已经支付2217369.60元，需减去）；3、判令七被告结清占有使用星河大厦期间产生的水费、电费、卫生费、管理费等全部费用（算至完全搬离案涉物业并办理完交接手续之日）；4、判令七被告承担本案诉讼费、鉴定费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月25日，四原告与第三人陈创波签订《深圳市沙井星河大厦物业发展及业务推广股东协议书》，约定：1.星河大厦由四原告与第三人陈创波各占20%股权，股东按照股权比例分别出资；2.股东须日后就星河大厦集体申报房地产所有权，有关费用由股东共同分担；3.各股东共同参与星河大厦的管理事宜，以协商方式商讨和制订合约、策略、会计出纳及推广事宜。2015年3月25日，四原告与第三人陈创波共同作为甲方与第三人星濠公司签订《星河大厦管理合同》，约定：1.甲方的大厦位于宝安区，大厦楼高12层建筑面积约18000平方米，大厦用途为商业、办公、商务客房用途。2.合同期为13年，从2004年6月1日起至2018年5月31日止，星河大厦管理费为人民币每月18000元，管理费及收益期由大厦承租方（即汇星城公司）开始交付租金起，甲方需在每月10日前将当月管理费付清，乙方开具收据。如因汇星城公司终止与甲方签定的租赁合同，乙方不可收取甲方管理费。3.乙方负责收取汇星城的租金，收取后5天内转交给甲方。4.乙方协助甲方用乙方名义申报星河大厦高压用电报批、消防报批、用水报批及有关手续，费用由甲方负责。5.乙方协助甲方用乙方名义办理星河大厦的房屋租赁许可证和办理有关的管理费及税务事项，费用由甲方负责。原告潘淦华、潘淦桃在甲方代表处签字，第三人陈创波在乙方代表处签名。2015年3月28日，四原告与第三人陈创波作为甲方及被告汇星城公司作为乙方签订《房产租赁合同》，约定：1.甲方出租的房产星河大厦位于宝安区，总面积18000平方米。2.租赁期间为12年，从甲方正式向乙方交楼之日算起，甲方暂定交楼日为2005年6月1日，租赁期满日为2017年5月31日，因故不能如期交楼时，租赁期则往后顺延。3.租金：第一年至第四年月租金为16.8元每平方米；第五年至第六年月租金为17.6元每平方米；第七年至第八年月租金为18.5元每平方米；第九年至第十年月租金为19.5元每平方米；第十一年至第十二年月租金为20.4元每平方米（免租期除外）。3.甲方同意免租期为7个月：即计租期自甲方正式交楼满7个月之次日才开始计租。4.乙方于签订合同时向甲方交纳人民币七十万元作租赁保证金，该保证金于合同期满，在结清乙方应付的费用后，由甲方一次性退还乙方。4.乙方承租该大厦，由乙方申报消防手续，安装消防设施，但甲方负责消防栓的设备费用26万元，室内消防控制、布控、喷淋、烟感灯工程费用由乙方自负。租赁期内，如发生消防及安全事故由乙方负责，但因该大厦结构性质量引起的重大事故，则乙方不予负责，由甲方承担责任。5.甲方应向乙方提供租赁大厦所有的建筑图纸（包括电力、供电、排水、楼宇等），并义务协助乙方办理相关证件。6.乙方在租赁期内可将租赁物业分租或第三方合作经营，甲方不得干涉。2005年9月30日，第三人星濠公司向被告汇星城公司出具《星河大厦交付使用确认书》，双方确认于2005年10月1日将星河大厦交付被告汇星城公司使用，计租期为2006年5月1日。2018年8月27日，原告潘云英、潘广强出具《确认书》，称其清楚并且授权同意原告潘淦桃及潘淦华作为星河大厦业主代表与被告汇星城公司于2005年3月28日签署《房产租赁合同》、与第三人星濠公司于2005年3月25日签署《星河大厦管理合同》。被告汇星城公司承租案涉房屋后，将案涉房屋转租给其他六被告。2017年10月至2019年7月期间，被告汇星城公司向第三人星濠公司支付房屋占有使用费8078400元。庭审后，四原告自认已收取2017年10月1日至2019年7月31日的房屋占有使用费6093388.8元（已扣除管理费、房产税及第三人陈创波部分）。以上事实，有《深圳市沙井星河大厦物业发展及业务推广股东协议书》、《房产租赁合同》、《星河大厦管理合同》、星河大厦交付使用确认书》、《确认书》以及庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，关于案涉租赁物的所有权的归属是否影响本案的审理。两第三人辩称，案涉租赁物业是由两第三人报建的，四原告并没有提供有效证据证明其为案涉房产的产权人，应驳回起诉。一审法院认为，本案系关于房屋租赁合同关系纠纷，并非关于案涉租赁物权属的纠纷。房屋租赁合同关系，调整的是出租人与承租人之间关于租赁物使用权所约定的权利义务，在该法律关系并不要求出租人必须是被出租的房屋的所有人，可以是基于其他法律关系获得房屋的使用权，因此，涉及合同当事人对租赁物的所有权归属权利与本案租赁合同关系无关，因此，两第三人的相关抗辩，依法无据，一审法院不予支持。关于案涉租赁合同关系中谁是出租人。原告主张其与第三人陈创波为案涉租赁合同的出租人。被告汇星城公司及第三人主张案涉租赁合同出租人为第三人星濠公司。一审法院认为，首先，根据原告与被告汇星城公司及两第三人共同确认的案涉《星河大厦管理合同》，第三人仅为案涉租赁物的管理人，而非所有人或出租人。其次，被告汇星城公司自认其提交的关于其与第三人星濠公司签订租赁合同是在合同原件丢失的情况下事后补签的，但其并未提供充分有效的证据证明其与第三人星濠公司就案涉租赁物签订租赁合同。最后，四原告提供了四原告及第三人陈创波与被告汇星城公司签订《房产租赁合同》原件及原告潘云英、潘广强出具《确认书》，被告汇星城公司及两第三人并未提供充分有效证据反驳上述的证据的真实性。综上所述，对于，被告汇星城公司及两第三人相关抗辩，一审法院不予采信，对于原告提供的主张，一审法院予以采信，依法认定案涉租赁物的出租人为四原告及第三人陈创波。关于案涉房屋租赁合同是否有效。本案案涉房屋基于四原告及第三人陈创波的原有房屋合并重建，但案涉房屋合并重建后并未取得建设工程规划许可证，或者并非是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，一审法院确认四原告及第三人陈创波与被告深圳市汇星城经贸有限公司于2005年3月28日签订的《房产租赁合同》无效。关于四原告请求被告汇星城公司腾空并返还案涉房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，案涉房屋租赁合同无效，被告汇星城公司基于案涉租赁合同从经四原告及第三人陈创波委托管理的第三人星濠公司处取得案涉房屋占有使用已无合法依据，应向合同相对人予以返还，因此，被告汇星城公司应将案涉租赁合同项下房屋返还给出租人即四原告及第三人陈创波。关于原告诉请被告汇星城公司支付2007年10月1日起至案涉房屋返还之日止的房屋占有使用费。原告主张，案涉租赁合同期限为12年，从实际交楼之日即2005年10月1日起至2017年9月30日止，现合同期限已届满，七被告一直占有星河大厦。虽然被告深圳市汇星城经贸有限公司一直通过第三人陈创波向四原告支付房屋的占有使用费，但是占用费的价格远远低于同地段的租金，因此七被告应按评估价每月1128000元计算房屋占有使用费。被告汇星城公司认为，即使案涉租赁合同无效，其应按合同约定租金标准支付占有使用费，原告主张按评估价支付占用使用费依法无据。一审法院认为，原告作为案涉房屋出租人，明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，依法不得用于出租，对于案涉租赁合同无效，负有主要过错，应承担由此产生的损失的相应主要责任。原告主张按评估价计算案涉房屋占用使用费，依法无据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，一审法院参考案涉租赁合同对房屋租金的约定，酌定按每月21.3元/平方米×18000平方米=383400元计算房屋占有使用费，由于被告深圳市汇星城公司已支付2017年10月至2019年7月的房屋占有使用费8078400元，且根据四原告及第三人陈创波在《深圳市沙井星河大厦物业发展及业务推广股东协议书》的约定，四原告仅拥有星河大厦收益80%的份额，故被告汇星城公司应向四原告支付2017年10月1日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费（383400×22-8078400）×80%=285120元，并应按每月383400元×80%=306720元为标准计算房屋占有使用费，实际计至房屋返还之日止。关于其他六被告是否应与被告汇星城公司共同返还案涉房屋，并支付案涉房屋占用使用费。原告主张根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，其他六被告作为次承租人应与被告汇星城公司共同返还案涉房屋和支付案涉房屋占用使用费。一审法院认为，原告提供的证据不足以证明其对案涉租赁物享有合法的所有权，因此，原告只得依据案涉租赁合同主张其权利。根据合同相对性原则，案涉房屋租赁合同关系发生在四原告及第三人陈创波与被告汇星城公司之间，因此，返还案涉租赁物的和支付房屋占用使用费的义务主体应为被告汇星城公司。被告和歌料理店、水湾远洋公司、盈方教育公司、仲吉四海公司、众恒信达公司、银通宾馆并非案涉房屋租赁合同的相对人，且四原告及第三人陈创波对案涉房产尚未取得合法产权，因此，四原告请求被告和歌料理店、水湾远洋公司、盈方教育公司、仲吉四海公司、众恒信达公司、银通宾馆与被告汇星城公司共同返还案涉租赁物和支付房屋占用使用费，依法无据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”从该规定看，次承租人应支付的是“逾期腾房占有使用费”，即在确定次承租人负腾退义务及腾退时间后，次承租人未在确定时间内腾退，方为“逾期”，次承租人始得支付“逾期腾房占有使用费”。倘若被告和歌料理店、水湾远洋公司、盈方教育公司、仲吉四海公司、众恒信达公司、银通宾馆基于其与被告汇星城公司租赁合同关系，已向被告汇星城公司支付合同项下租金，那么再苛责作为次承租人被告和歌料理店、水湾远洋公司、盈方教育公司、仲吉四海公司、众恒信达公司、银通宾馆向原告支付房屋占用使用费，即要求次承租人双重给付，显然是有悖公平的，因此，对于原告在未确定次承租人具体腾退时间时，请求次承租人支付案涉房屋占用使用费，一审法院不予支持。对于原告请求七被告结清水电费、管理费、卫生费。一审法院认为，原告诉请的上述各项费用并未清楚、明确，且是否结清相关的费用并未实际发生，也不必然发生，因此，对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华及第三人陈创波与被告深圳市汇星城经贸有限公司于2005年3月28日签订的《房产租赁合同》无效；二、被告深圳市汇星城经贸有限公司应于本判决生效之日三十日内向原告潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华及第三人陈创波返还案涉租赁房屋；三、被告深圳市汇星城经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向四原告支付2017年10月至2019年7月的房屋占有使用费285120元，并应按每月306720元为标准向四原告支付房屋占有使用费，计至实际返还案涉租赁房屋之日止；四、驳回原告潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54405元，由原告潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华承担51856元，被告深圳市汇星城经贸有限公司承担2549元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系涉港房屋租赁合同纠纷，各方当事人对一审法院适用中国内地法律为准据法均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一是案涉房屋租赁合同是否合法有效；二是案涉房屋租赁合同的出租人如何认定；三是案涉房屋占有使用费如何计算；四是相关水电费、管理费等费用如何处理。对于上述该争议焦点，本院具体分析认定如下：对于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一审法院据此认定各方于2005年3月28日签订的《房产租赁合同》无效符合法律规定，本院予以确认。案涉房屋虽已进行历史遗留违法建筑申报，但尚无主管部门对其合法性作出认定的处理结果，故潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华上诉主张合同有效的理由不成立，本院不予支持。对于争议焦点二，根据潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华一审中提交的《星河大厦管理合同》、《房产租赁合同》、《确认书》以及历史遗留违法建筑普查申报材料等证据，能够共同证明案涉房屋租赁合同的出租人是潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华和陈创波，承租人是汇星城公司，星濠公司仅为出租人委托的管理人。至于汇星城公司提交的《深圳市房屋租赁合同书》，系在房产租赁合同原件丢失的情况下事后补签的，也无法证明星濠公司有权出租案涉房屋。因此，一审法院认定案涉房屋租赁合同的出租人是潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华和陈创波，据此判决汇星城公司应向合同相对人潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华和陈创波返还房屋，并按照份额比例向潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华支付房屋占用费，该处理并无不当，本院予以维持。汇星城公司上诉要求改判其应向星濠公司返还房屋并支付占用费缺乏依据，本院不予采纳。对于争议焦点三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，首先，租赁合同约定的租金标准是确定房屋占有使用费首要考虑的因素。各方在《房产租赁合同》约定的月租金标准为前四年16.8元/平方米，此后每两年租金标准上浮5%左右，故一审法院酌定的21.3元/平方米已考虑到双方原约定的租金标准及上浮因素，符合合同约定；其次，确定房屋占有使用费应考量双方当事人的过错程度。潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华作为出租人将依法不得出租的房屋租赁给汇星城公司，对于案涉租赁合同无效负有主要过错，也是案涉纠纷产生的根源，承租人汇星城公司在合同到期后仍未返还房屋亦存在过错，一审法院认定由出租人对相应损失承担主要责任并无不妥；再次，潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华要求按照市场租金标准计付房屋占用费，但戴德梁行的评估报告系其单方自行委托作出的，客观性和公正性存疑，汇星城公司亦对鉴定机构的鉴定资质和评估结果不予认可，一审判决未予采纳于法不悖；最后，潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华主张本案与一审法院（2018）粤0306民初20808号、（2019）粤0306民初16213号案件存在同案不同判的问题，本案与另外两案虽均是因租赁星河大厦房屋引发的纠纷且均涉及到占用费计算问题，但合同主体、合同约定的租金标准、租赁期限及租赁面积等并不相同，且另外两案判决也均是参照合同约定的租金标准计付房屋占有使用费的，不存在同案不同判的情形。因此，一审法院结合当事人约定的租金标准及其过错程度酌定的房屋占用费标准并无不当，本院予以维持。对于争议焦点四，潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华要求承租人结清水电费、管理费等费用（计算至完全搬离案涉物业并办理完交接手续之日），但并未提交充分有效的证据证明承租人拖欠相关费用的具体标准及金额，无法证明上述费用已实际发生，一审判决不予支持处理正确，本院予以维持。综上，各上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币78823元，由上诉人潘淦桃、潘广强、潘云英、潘淦华负担人民币54406元，由上诉人深圳市汇星城经贸有限公司负担人民币24417元。本判决为终审判决。审判长 梁  乐  乐审判员 李    原审判员 许  海  锚二〇二〇年十二月三日书记员 谢靖颖(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。