浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初15514号 原告：朱仲德，男，1964年2月13日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：章仲清,诸暨市城关法律服务所法律工作者。 被告：陈金丹，女，1982年4月2日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：俞俊江,浙江墨恒律师事务所律师。 原告朱仲德与被告陈金丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员楼科威独任审判，于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告朱仲德及其委托诉讼代理人章仲清、被告陈金丹及其委托诉讼代理人俞俊江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱仲德向本院提出诉讼请求：一、归还原告购房定金100000元，并支付该款自2020年9月10日起至还清日止按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、支付违约金172000元（按房屋总价86万元的20%计算）。事实和理由：2020年5月2日，原、被告就二手房买卖事宜签订合同（ 原告为乙方、被告为甲方），合同约定：甲方将坐落于诸暨市陶朱街道红泰小区30幢2单元2001室（84.84平方）和地下储 藏室（13.5平方）房屋（以下简称涉案房屋），以总房价860000元卖给乙方；乙方于签订合同当日向甲方支付定金100000元；过户当日乙方一次性支付房款余款760000元；甲乙双方协商一致于2020年9月10日前共同前往产权转移登记部门办理网签及产权权属转移登记手续；违约责任：甲方出现根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方出现根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，买受人向甲方已支付的全部房款冲抵违约金，多退少补。合同签订当日原告已履行支付定金（10万元）之义务（见收款收据）。现原、被告双方约定办理涉案房屋产权转移登记手续的日期已超过，且被告实际无法履行合同约定之义务。 被告陈金丹辩称，本案双方的合同依法应当继续履行，原告诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、原告诉请不明确，应明确要求返还定金及支付违约金是否以解除合同为基础；原告既主张违约金，又主张返还定金，只能选择一项；2、原告诉称的根本性违约不是事实，双方具备继续履行合同的行为，就房屋过户的问题，本院已作出（2020）浙0681民初14676号民事判决，故该事实不成立；3、被告方在2020年9月8日之前多次催告原告受领房屋，9月8日后又多次以短信微信催告原告受领房屋，但原告不予配合，将被告诉至法院，恶意明显；4、即使被告存在违约，原告主张的违约金明显高于其损失，请求依据原告的损失调整违约金，原告应对其损失承担完全的举证责任；5、房屋过户是出卖人的合同附随义务，涉案房屋早已具备转移占有的条件，按照合同法原理，合同当事人均应遵守宽容义务，原告诉请显然违反了民事行为的公平原则，不应支持。 原告朱仲德围绕其诉讼请求，向本院提供二手房买卖合同、收款收据、委托书各一份，被告除对委托书的真实性提出异议外，对其余证据均无异议。本院认为，委托书与二手房买卖合同能相互印证，对真实性应予认定，故对上述证据均予以确认并在卷佐证。 被告陈金丹对其辩称的事实，提供本院（2020）浙0681民初14676号民事判决书、双方微信及短信聊天记录纸质材料和光盘（包括中介郭某和陈金丹、陈金丹和朱仲德的委托代理人周利萍、朱仲德和陈金丹之间的短信、微信聊天记录）、申请证人郭某出庭作证。经质证，原告对（2020）浙0681民初14676号民事判决查明的事实无异议，陈金丹系从事房屋买卖业务，陈金丹要求涉案房屋的原房东王楚将房屋直接过户登记至朱仲德名下，完全是为了逃避国家税务机关征收契税，便利陈金丹开展房产交易从而获益，损害了国家利益；对原、被告之间的微信聊天协商违约金事宜的真实性没有异议，但双方未能协商一致；民事判决书和微信聊天记录证明被告陈金丹未在2020年9月10日前将涉案房屋的产权过户登记至原告朱仲德名下的违约行为清楚，应支持原告的诉讼请求；对证人郭某的证言没有异议，可以证明证人郭某并不是中介公司的人，只不过是一个中间人，对于签订合同时房产能否过户到原告名下，证人不知情，其也没有通知过原告，该证言能够证明违约责任均在被告。被告对证人郭某的证言没有异议。本院对原告无异议的证据予以确认并在卷佐证；对被告与郭某及周利萍之间的短信、微信聊天记录的真实性无法确认，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈金丹系房产中介从业人员，诸暨市美佳房地产中介服务有限公司由陈金丹夫妻开办。2020年5月2日，陈金丹（甲方）、朱仲德（乙方）及诸暨市美佳房地产中介服务有限公司（丙方）签订二手房买卖合同一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，成交总价格为86万元，乙方于协议签订当日向甲方支付定金10万元，过户当日且在过户前乙方一次性支付房款余款76万元；双方于2020年9月10日前共同前往产权转移登记部门办理网签及产权权属转移登记手续并第一时间缴纳交易发生的相关税费；合同第七条违约责任第一款第二项约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋权属证书的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋权属证书的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；……该条第二款约定，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。原告朱仲德委托周利萍作为乙方在合同上签字，被告陈金丹在合同甲方处签字，丙方加盖公司公章，合同上另有郭某、余建烨签字。合同签订当日，朱仲德向陈金丹支付定金10万元。涉案房屋登记于案外人王楚名下，原、被告约定的过户登记时间届满后，因王楚不同意配合将涉案房屋权属转移登记至朱仲德名下，致使陈金丹无法履行该合同义务。 另查明，王楚与陈金丹于2018年6月27日就涉案房屋签订房屋买卖合同一份，约定王楚将涉案房屋出卖给陈金丹，成交价格为535000元，并约定王楚同意陈金丹可直接将涉案房屋由王楚过户到第三方名下，并配合完成过户。至2019年8月16日，陈金丹向王楚付清全部房款，王楚已将涉案房屋的钥匙及产权证交付陈金丹。因王楚不同意配合将涉案房屋权属转移登记至朱仲德名下，陈金丹于2020年9月11日向本院起诉，要求王楚继续履行合同义务，并协助陈金丹将涉案房屋变更登记至陈金丹名下。本院于2020年11月4日作出（2020）浙0681民初14676号民事判决，认为陈金丹与王楚的房屋买卖合同中“甲方同意乙方可直接将该房屋由甲方过户到第三方名下，并配合完成过户”的约定，实为逃避国家税务机关征收契税，便利陈金丹开展房产交易从而获益，违反了法律法规的强制性规定，损害了国家利益，亦扰乱了正常的商品房交易秩序，应属无效。该合同条款虽然无效，但这并不影响涉案房屋买卖合同其他条款的效力。判决王楚协助陈金丹将涉案房屋的不动产权属转移登记至陈金丹名下，限本判决生效之日起三十日内履行完毕。该判决于2020年11月28日生效。现涉案房屋仍登记在王楚名下。 本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应确认有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。被告陈金丹系房产中介从业人员，为逃避国家税务机关征收契税，便利其开展房产交易从而获益，欲将涉案房屋从案外人王楚名下直接转移登记至原告朱仲德名下，因案外人王楚不予配合而未果，致使被告陈金丹无法按照合同约定向原告朱仲德履行相应的房产转移登记手续，原告据此认为被告陈金丹构成根本性违约，原告的上述主张符合双方买卖合同违约责任的相关约定。且至本案判决时，涉案房屋仍登记在王楚名下，被告陈金丹仍然无法履行该合同义务，故对原告主张的被告构成根本性违约的事实，本院予以认定。原告要求返还定金并赔偿违约金的诉讼请求系基于被告根本性违约，即以解除合同为前提，对此原告已在庭审中予以明确，本院予以照准。被告陈金丹辩称要求继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对原告要求返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。双方的合同既约定违约金，又约定定金，原告选择适用违约金条款。合同约定违约金按总房款86万元的20%计算，计172000元，该约定的违约金过分高于原告造成的损失，被告请求予以减少，本院予以采信。根据本案的实际，本院酌情调整违约金为10万元。原告要求对定金10万元支付利息损失，鉴于违约金已充分考虑原告实际造成的损失，故对该利息损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条规定，判决如下： 一、被告陈金丹返还原告朱仲德定金10万元，并支付违约金10万元，合计20万元，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告朱仲德的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5380元，依法减半收取2690元，由原告朱仲德负担700元，被告陈金丹负担1990元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  楼科威 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  戚巧莲