河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0211民初4405号原告：河南亚新物业服务有限公司开封分公司。统一社会信用代码：91410200584392692C。住所地：开封市二大街郑开橄榄城****楼******。负责人：张卫彬（总经理）。委托诉讼代理人：苗利闯、赵洁，河南允和律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：袁家茂，男，汉族，1983年8月3日生，，住河南省开封县委托诉讼代理人：王永芬，女，汉族，1986年10月22日生，，住址同上系被告袁家茂配偶，特别授权代理。原告河南亚新物业服务有限公司开封分公司诉被告袁家茂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序独任审理，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵洁、被告委托诉讼代理人王永芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付自2019年1月1日至2020年6月30日，共计18个月应付未付的物业服务费2766.6元，及应付未付物业服务费违约金663.92元（违约金暂计至2020年6月30日，应计至全部应交未交物业费交清之日），合计应付未付物业服务费及违约金3430.52元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月26日原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告所有的位于开封新区安顺路以南安康路以北一大街以西郑开橄榄城二期B区3号楼2单元15楼02号房屋提供物业服务，被告所有的房屋建筑面积为86.33平方米；交纳物业费的时间为交房时预交一年物业管理费，自通知交房之日开始计费，物业服务费按照先交费后服务的原则，由乙方预交，此后每半年首月5日内交纳半年物业管理服务费；物业管理服务费标准按建筑面积每月每平方米1.78元收取；被告自房屋交付起能及时缴纳物业费，但自2019年1月1日以来，无故拒不缴纳物业费，距起诉当月共计拖欠应交物业费18个月，该期间应交未交物业管理服务费为2766.6元（应交未交物业费详见附表）；依据原、被告双方签订的《前期物业管路服务协议》约定，原告已履行了约定义务，但被告长期拒不交纳物业服务费，该行为已经构成违约，虽然原告多次催促，但被告仍拒不交纳物业费。根据协议相关约定，被告除应依约如数交纳未交纳的物业服务费外，亦应承担相应的违约责任。原告考虑到《前期物业管理服务协议》中约定的日千分之五的违约金过高，自愿调整违约金以应交未交物业服务费为基数按年利率24%计算，自2019年1月1日至2020年6月30日期间以应交未交物业服务费为基数按年利率20%计算违约金663.92元；综上，被告的违约行为严重侵害了原告的合法正当权益，同时亦是对其他已缴费业主权益的侵害。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所请。被告辩称：1、根据《前期物业管理服务协议》第三条环境卫生、第六条交通秩序与车辆停放，河南亚新物业服务有限公司开封分公司并未尽到其责任（特别是物业的车，业主的公共区域成了他们的后花园，雷打不动的停到那，卫生超级差，楼道里经常不打扫）。2、根据《前期物业管理服务协议》第八条广告牌设置及权益（广告的受益除补偿甲方成本外，全归业主所有），物业广告及额外收入按合同约定需要进行公开与公示，这一点已侵犯业主知情权及业主权益。3、根据《前期物业管理服务协议》对公共区域的管理，公共通道及安全出口不能堆放杂物，一经发现安全出口被堵所摆放物品将会被清理，日复一日，年复一年难道物业的楼管不知道马？巡岗都看不见吗？可见楼管多失职。4、根据《河南物业管理条例》第十六条业主在物业的管理活动中应享有下列权利，第四条对公共部位、共有设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权；第三十九条物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话。物业服务合同约定的服务内容、服务标准以及收费项目、收费便准等情况。电梯、水、气、暖等设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维修保养情况。业主缴纳物业费的情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部分、公用设备经营所得收益和支持情况。5、充电卡问题。老卡上面写的是亚新物业，出了问题让找厂家，找不到厂家，说厂家倒闭，没人售后，大卡充不里电换小卡让业主再拿一次工本费，小区2045户，想想光办卡充不里电物业收了多少钱。6、地热水，根据《前期物业管理服务协议》和《商品房购买合同》中均未显示地热水初装费，河南亚新物业服务有限公司开封分公司只要是未交地热水初装费者，物业强制扣押钥匙不予交房，严重损害了业主利益，请物业公司说明与地热水公司利益关系，并退还业主的地热水初装费4500元。7、根据《中华人民共和国消费者消费权益保护法》第五十五条规定：经营者提供商品或服务有诈骗行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，如有诱导消费中有诈骗者行为的，诈骗者要承担赔偿责任。物业以短信形式诱导业主区售楼部办房本，使业主多花700元的代办费，而没有告知业主去市民之家可以直接办取，物业承担责任，赔偿被告损失700元。8、裂缝问题，被告家的裂缝挺严重，2018年6月，物业让报裂缝问题，说能进行维修，并能完全修好，过了质保期就不管了，被告让当时的小管家项言言去家3-2-1502去看了一下，因为已经入住，家中有小孩，只选择了对客厅最严重的两条裂缝进行维修，工期最多一周，修过之后又充足的晾晒时间两个月，9月份开学可以正常入住。7月1号假期开始就开始维修，期间主要有项言言负责联系监督，并把钥匙交给了项言言，但是工期长达两个月，两个月被告从来老家往返10次，一直催着，因为孩子快开学了，直到8月底才把最后一遍漆刷完。9月份开学被告只有带着俩小孩在外面租房，更可气的是在一个月后，对原来进行维修的裂缝由一条变成了两条，但是物业修部躲被告没有任何的解释，要求物业对被告家进行赔偿，两个月的房租、往返车费、保洁费共计5000元，另外开发商对在质保期内有裂缝的业主惊醒赔偿1500元，共计6500元。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，受委托人的法律义务第四条：受委托人承担损害赔偿的义务，通过事实证明，物业需承担全部责任，我每年都是预存物业费，可以查记录，都是提前交，被告给小管家说了要预存物业费，能不能解决裂缝问题，物业的起诉状上说被告无故拒缴物业费，这就是物业的霸道条款，只收费不管事。经审理查明，被告为开封市橄榄城小区二期3号楼2单元15楼02号房屋的业主，原告为该小区的物业服务公司，2016年11月26日，原、被告签订前期物业管理服务协议一份，约定原告向被告提供物业服务，物业服务费的标准为高层每月每平方米1.78元，半年缴纳一次，下一个缴费周期的前五日内缴纳；合同载明涉案房屋的建筑面积为86平方米。合同第二条约定有原告的相关权利义务；合同第十条约定被告不按照合同约定按时支付费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日每日按欠缴费用总金额的千分之五缴纳违约金。被告于2016年11月26日收取了上述房屋，被告向原告交纳物业费用至2018年12月份，此后未再交纳，被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，不同意交纳物业费用，双方纠纷成诉。本院认为，本案中原告与被告签订了前期物业服务合同，原告亦按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主亦应向原告交纳相应的物业费用，被告自2019年1月1日起至今未交物业服务费，原告要求被告支付2019年1月1日至2020年6月30日的物业费用的诉求符合法律规定及合同约定。被告辩称原告未尽到服务义务，提供的服务存在瑕疵，被告反应的一些问题涉及到了小区业主共有和共同管理权力的事项，应当按照相应的规定由全体或者大部分业主共同作出决定，被告以此拒付物业费用缺乏依据，被告的该项辩称理由，本院不予采纳。但原告在履行合同的过程中确实存在一些服务瑕疵，原告作为涉案小区的物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中认真听取业主的意见，对于其中不符合合同约定或者物业管理规定的方面，应当积极整改，努力提升物业服务水平。对于原告要求被告支付违约金的诉求，考虑到被告未按照合同约定支付物业费并非毫无理由、恶意拖欠，原告在服务过程中确实有需要改进的方面，原告的该项诉求，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的物业费用为2755元，原告诉求按照86.33平方米计算物业费用，对此被告不予认可，原告未提供相应的证据证明被告家房屋建筑面积与合同约定不同，故原告超出本院认定部分的诉求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告袁家茂在本判决生效之日起三日内向原告河南亚新物业服务有限公司开封分公司支付2019年1月1日至2020年6月30日的物业费用共计2755元。二、驳回原告河南亚新物业服务有限公司开封分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告袁家茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员 陈 伟二〇二〇年十二月三十日书记员 曹卫宁