云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1558号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西昌路**。法定代表人：赵海荣，董事长。委托诉讼代理人：严永超，男，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：袁润鸿，上海段和段（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马凌，男，1976年11月28日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：徐琨，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司因与被上诉人马凌租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。云南腾瑞房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3595号民事判决第二项、第三项，改判支持上诉人在一审中的全部本诉请求，驳回被上诉人的全部反诉请求；本案一审本、反诉的诉讼费用及二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定双方在补充协议中约定了新的交房标准，并以此最终认定上诉人未向被上诉人交付案涉场地，属于事实认定错误。1.租赁协议第8.1条约定租赁物的交付条件为：三通完成、消防完成。上诉人提供的交房公告等证据证实腾瑞幸福里二期的全部房屋于2016年6月20日前就已全部建设完毕并可以交付使用，在2017年1月26日全部房屋消防验收复验合格。2017年2月10日在双方签订租赁协议时早已经达到交付条件，属于现状租赁。2.上诉人实际上是在签订租赁协议时就将案涉房屋交付给被上诉人，因上诉人在履行交付义务时，并不存在钥匙等设备的移交，故双方未签订书面的移交材料。并且，上诉人作为出租方，签订租赁协议的合同目的是为了获得租金收益，而在签订租赁协议时租赁物本身已具备交付条件的情况下，根据常理，上诉人无任何理由不交付租赁物。相反，被上诉人认为上诉人未交付案涉场地，并无任何催告等要求交付租赁物而上诉人未交付等的证据予以证实。3.根据补充协议的约定也能证实，在签订案涉租赁协议时，上诉人已经实际向被上诉人交付了案涉场地。从租赁协议补充协议第七条约定：“甲方（上诉人）交付该物业时因按原有施工图纸进行隔墙、回填等工程，但因考虑乙方（被上诉人）后期装修会改变格局，故没有进行内部隔墙施工。现双方约定…”的内容可以看出租赁标的物已经实际交付，只是在交付时对隔墙、回填未施工，所以在交付租赁物后，双方签订补充协议予以明确对于隔墙、回填等问题由被上诉人提供图纸后，上诉人进行施工，超出原施工图造价部分由被上诉人承担。一审判决认定属于新的交房标准属于事实认定错误。4.本案的客观事实是，被上诉人在签订租赁协议且上诉人交付案涉场地后支付了2017年度租金的5万元。被上诉人接房后，为了将幼儿园由3个班改为12个班的规模欲对4栋1层进行加盖两层，而最终因其加盖的规划及方案未能获得相关部门审批通过，因此场地一直闲置。根据被上诉人提供的证据亦能证实其在接房后对案涉场地进行了规划，要求进行加盖，并组织了大理市规划局、教育局、消防部门等专家论证加盖及加盖的规划问题。被上诉人未能及时开办幼儿园系其自身原因造成，与上诉人无关，也不能对抗或抹灭上诉人已经按约交付租赁物的客观事实。5.结合另案3套住宅双方以直接交付钥匙进行交接的行为能够证实双方的交易习惯为签订租赁协议当天就直接交付租赁物，并未签订书面交接手续。双方以签订租赁协议即交接房屋的实际履行行为改变了两份协议关于租赁标的物交接方式的约定。案涉场地属于现状租赁并无门禁及钥匙，被上诉人在签订租赁协议后即可依据租赁协议直接占有使用租赁物，双方是否签订书面交接手续均不影响被上诉人正常使用。二、本案中，上诉人已交付了租赁标的物，上诉人关于交还租赁物，支付租金、免租期补交租金及逾期支付租金的违约金等请求有事实及法律依据，应当依法改判支持上诉人关于交还租赁物，支付租金、免租期补交租金及逾期支付租金的违约金等的诉讼请求。1.本案租赁协议解除后，根据租赁协议11.5条的约定，被上诉人应当在解除后10日内将租赁标的物交还给上诉人。2.本案中，因被上诉人未支付租金的违约行为导致上诉人解除租赁协议，而被上诉人在一审中也同意解除租赁协议。租赁协议解除后，被上诉人应当支付上诉人自2017年度的剩余租金及自2018年4月1日起租赁物返还之日止按照租赁协议约定的租金标准支付给上诉人租金及租赁物使用费。3.根据租赁协议第11.2条、11.3条的约定，被上诉人违约导致协议解除的，上诉人有权不返还被上诉人全部已付款项，被上诉人除应当补交免租期的租金外，还应承担违约责任及逾期滞纳金。根据租赁协议第六条滞纳金：“拖欠租金或其他任何费用，应以拖欠金额为基数按每天3‰计算支付滞纳金。”此处的滞纳金实为双方明确对逾期支付租金的违约金，上诉人酌情主张按年利率24%计算，符合法律的相关规定。三、本案中，租赁标的物已按约交付给被上诉人，上诉人已履行完毕全部合同义务，并不存在违约行为，被上诉人关于租赁协议解除后要求上诉人返还已付款项的请求无事实及法律依据，应当驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。马凌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.双方签订了租赁合同的补充协议，该协议不是格式合同，是针对出租的标的物做出的特别约定；2.补充协议中约定了租金起付日以接房确认单为准，而至今上诉人均未通知被上诉人接房，其次在补充协议的第7条交房标准约定甲方交付标的物时应按原有施工图纸进行隔墙回填等工程，但因考虑乙方后期装修会改变格局，故没有进行内部隔墙的施工，现双方协商甲方按乙方提供的内部隔墙图纸进行施工，上诉人故意曲解了该字面意思，仅只看到甲方交付物业的字眼，而结合上下文应当得出的结论是上诉人进行内部隔墙施工完成后再向被上诉人交付物业。所以至今上诉人未完成该施工，不具备交付条件；3.由于上诉人的违约行为，以及私自改变规划的原因，导致达不到合同目的，解除双方的租赁协议有依据，而在上诉人未交付租赁物的前提下，要求被上诉人返还租赁物及支付租金的要求当然不能得到支持。且被上诉人支付的合同预付金应当返还。另，签订合同后上诉人为了满足验收要达到绿地比例，将原有的儿童户外场地私自改变为绿地，导致合同不能继续履行。对方隐瞒了调整规划的事实，户外场地交付无法实现，因该户外场地不属于对方所有，业主委员会也因此在告对方。云南腾瑞房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《腾瑞幸福里物业租赁协议》及《腾瑞幸福里幼儿园〈租赁协议〉补充协议》；2.判令被告将租赁房屋（大理市下关镇环城南路53号腾瑞幸福里二期3栋1层和4栋1层、负1层）及租赁房屋前后的场地等全部交还给原告；3.判令被告支付原告截至2019年7月31日的租金125000元，以及自2019年8月1日起至租赁房屋等全部交还之日止按合同约定标准计算的租金；4.判令被告支付原告2017-2019年度免租期的租金人民币150000元，并支付给原告逾期支付租金的违约金（违约金按年利率24%计算至租金付清之日止，截至2019年7月31日为47300元）；5.本案诉讼费由被告承担。马凌向一审法院反诉请求：1.解除原被告签订的《腾瑞幸福里物业租赁协议》及《腾瑞幸福里幼儿园〈租赁协议〉补充协议》；2.判令原告返还被告租赁合同预付款50000元；3.判令原告赔偿被告办学加盟费268000元，教室场馆设计费40000元；4.判令原告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告为开设幼儿园，向原告承租了大理市物业和3栋2层1、2、3号住宅楼（另案处理）。2017年2月初，原、被告签订了《腾瑞幸福里物业租赁协议》，约定乙方（被告）租赁甲方（原告）位于大理市物业，用于开设幼儿园。租赁面积为：3栋1层面积469.06㎡、4栋1层的面积708.29㎡。二期3栋1层、4栋1层室外绿化空间系小区公共绿化，在不影响小区业主通行以及导致其他物业纠纷的前提下，为保障幼儿园室外活动空间，甲方同意提供给乙方使用，乙方应合理利用此空间，尽量创造美化环境的配套条件，并不得搭建其他建筑物或构筑物。租赁期限为19年，自2017年4月1日至2036年3月31日。甲方给乙方一定的免租期，为租赁期限前四年，每年六个月，共24个月。即2017年4月1日起至2017年9月30日止，2018年4月1日起至2019年9月30日止，2019年4月1日起至2019年9月30日止，2020年4月1日起至2020年9月30日止。如因甲方原因交付时间推迟，租期、免租期计算起始时间也相应顺延。租金为每年200000元。2020年4月1日起，租金每三年上浮一次，在前三年租金基础上上浮5%。支付方式为2017年2月10日前付50000元作为合同预付金，2017年3月10日前支付2017年4月1日至2018年3月31日的租金50000元，与预付款合计100000元，作为第一年的租金。此后两年均按照约定方式于当年2月10日支付租金50000元，当年3月10日支付剩余租金50000元。自2020年开始租金每半年支付一次，于每年4月10日前、10月10日前支付完毕。甲方在2017年3月1日前将房屋移交给乙方，并办理移交手续（正常交付的场地为三通完成、消防完成）2017年7月12日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了《腾瑞幸福里幼儿园〈租赁协议〉补充协议》，双方对《腾瑞幸福里物业租赁协议》进行了补充约定：租金调整为150000元／年。支付方式为乙方在协议期前四年，因免租期半年，乙方需在上半年租金到期前30日内交清下年租金。租金起算时间按甲方正式通知乙方接房后，以甲乙双方签字确认的《接房确认单》为依据。甲方承诺二期4栋地下室负一层约120㎡的房屋免费供乙方作厨房使用，使用时间与原租赁合同时间一致。增加幼儿园前面约150㎡作接待大厅，幼儿园后面三角空地约170㎡作教学功能厅，加盖由乙方完成、甲方给予支持配合。交房标准为：甲方交付该物业时因按原有施工图纸进行隔墙、回填等工程，但考虑乙方后期装修会改变格局，故没有进行内部隔墙的施工。现双方协商，由甲方按照乙方提供的内部隔墙图纸进行施工，按原有施工图纸和乙方提供装修图纸进行工程量核算和造价核算，最终施工完成后，如果超出原有施工图造价，乙方需将多余部分金额补回甲方。在合同履行过程中，被告于2017年2月10日向原告支付了50000元的合同预付金。因被告未向原告提供内部隔墙图纸，故原告未进行内部隔墙施工。原告未向被告交付案涉场地。一审法院认为，原、被告签订的《腾瑞幸福里物业租赁协议》和《腾瑞幸福里幼儿园〈租赁协议〉补充协议》合法有效，现原告要求解除上述协议，被告亦要求解除，故对双方要求解除上述租赁协议及补充协议的诉讼请求，予以支持。因原告未将涉案场地交由被告管理使用，故原告要求被告返还场地、支付租金、逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告要求原告退还合同预付金50000元的诉讼请求，予以支持。被告要求原告赔偿加盟费、教室场馆设计费没有充分证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司与被告马凌（反诉原告）于2017年2月签订的《腾瑞幸福里物业租赁协议》和2017年7月签订的《腾瑞幸福里幼儿园〈租赁协议〉补充协议》。二、原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）马凌合同预付金50000元。三、驳回原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）马凌的其他反诉请求。本诉案件受理费6135元，由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半后收取3335元，由被告（反诉原告）马凌负担2869元，由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司负担466元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审认定的事实，除上诉人对一审认定“原告未向被告交付案涉场地”有异议外，双方对其余事实无异议，上诉人就自己主张的异议事实未提交证据证明，本院不予确认。对一审认定的本案事实，本院予以确认。本院认为，上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司与被上诉人马凌均提起诉讼要求解除合同，双方对解除合同达成合意，可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人主张租赁物已完成交付，被上诉人应按合同约定承担相应租金和违约金，被上诉人主张租赁物未完成交付，应由上诉人返还预付金并赔偿其损失，故双方争议焦点为租赁物是否交付的问题。根据双方签订的租赁协议第八条第8.1条约定“甲方在2017年3月1日前，将房屋移交乙方，并办理移交手续（正常交付的场地为三通完成、消防完成）”。已明确租赁房屋的交付双方应办理移交手续，而在本案中上诉人并未提交证据证明其作为合同甲方已按上述约定移交了租赁房屋，并办理了移交手续，双方在租赁协议的补充协议第七条中约定的交房标准为：甲方交付该物业时因按原有施工图纸进行隔墙、回填等工程，但考虑乙方后期装修会改变格局，故没有进行内部隔墙的施工。现双方协商，由甲方按照乙方提供的内部隔墙图纸进行施工，按原有施工图纸和乙方提供装修图纸进行工程量核算和造价核算，最终施工完成后，如果超出原有施工图造价，乙方需将多余部分金额补回甲方。从上述内容可看出上诉人交房时应完成隔墙、回填的施工，上诉人同意按被上诉人提供的图纸施工，只是超出原设计图纸施工的费用要由被上诉人承担，而至今隔墙、回填的施工并未完成，一审认定双方达成了新的交房标准房屋交付未完成符合本案事实。故租赁房屋未完成移交，上诉人主张交还租赁物，支付租金、免租期补交租金及逾期支付租金的违约金等主张无事实依据。被上诉人关于租赁协议解除后上诉人应返还已付款项的请求有事实依据。上诉人的上诉主张不成立。综上所述，云南腾瑞房地产开发有限公司的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9470元，由上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月七日书记员  洪 泓