山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民初512号 原告：刘继春，男，1979年11月7日出生，汉族，住山东省单县。 委托诉讼代理人：姜东明，广东泰如律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，山东法运律师事务所律师。 被告：张进法，男，1964年10月10日出生，汉族，住山东省菏泽市。 委托诉讼代理人：李喜梅，山东邦治律师事务所律师。 被告：单县东山房地产开发有限责任公司，住所地山东省单县经济开发区郝庄村。 法定代表人：王庆余，董事长。 委托诉讼代理人：王东东，山东荣清律师事务所律师。 被告：杨培峰，男，1967年8月16日出生，汉族，住河南省商丘市。 原告刘继春因与被告张进法、单县东山房地产开发有限责任公司（以下简称东山公司）、杨培峰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告刘继春的委托诉讼代理人姜东明，被告张进法及其委托诉讼代理人李喜梅，被告东山公司的委托诉讼代理人王东东到庭参加诉讼，被告杨培峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘继春向本院提出诉讼请求：1.撤销菏泽市中级人民法院（2016）鲁17执290-8号执行裁定书，停止对位于单县××路××路××花园××号××房房产的强制执行，并解除查封；2.诉讼费用由被告张进法承担。本案审理过程中，原告将第一项诉讼请求中的裁定书变更为（2020）鲁17执异字第28号执行裁定书。事实和理由：2016年1月30日因被告东山公司欠付原告工程款，经双方结算并签订以房抵债协议，约定东山公司用其开发的中央花园2-1-101门市房抵还欠原告的工程款，由原告支付房屋差价款14万元。协议签订同日原告向东山公司支付房屋差价款14万元，2016年3月10日东山公司将中央花园2-1-101门市房交付给原告，原告接收房屋后占有并使用。2018年1月10日菏泽市中级人民法院作出（2016）鲁17执290-8号执行裁定书，根据被告张进法的申请，查封了东山公司开发建设的包括中央花园2-1-101门市房在内的部分房产，并于2020年4月14日作出（2020）鲁17执恢3号评估询价通知书，拟对案涉房产进行评估，原告为此向菏泽市中级人民法院提出执行异议，菏泽市中级人民法院作出（2020）鲁17执异28号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告在菏泽市中级人民法院采取查封措施之前与东山公司签订了合法有效书面协议，并支付了全部购房价款，在2016年3月10日已合法占有该不动产。因2013年8月16日包头市中级人民法院将包括涉案房产所占用土地在内的土地采取了查封等强制执行措施，因当时房、地分属不同国家行政机构管理，所以导致土地被查封，而房产只能办理网签但无法办理过户手续，所以案涉房产没有办理过户登记不是原告的原因造成。现菏泽市中级人民法院对案涉房产进行查封并评估拍卖，侵害了原告的合法权益，原告认为是完全错误的，故依法提起执行异议之诉，请人民法院依法判决。 被告张进法辩称，一、（2020）鲁17执异28号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应依法执行。二、刘继春诉讼请求无事实和法律依据。刘继春与东山公司签订的协议书不符合商品房销售管理办法第十六条的规定，不是有效的商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，包头市中级人民法院于2013年8月16日对涉案房产所在土地采取保全查封措施，2018年12月27日解除查封。刘继春与东山公司签订的协议书上记载的签约时间为2016年1月30日，可以看出合同签订时间在法院查封之后，占有该房屋也是在法院查封之后，不符合上述规定第一项。刘继春的行为也不符合上述规定第二项，刘继春购买该房屋是门市房，并未用于居住，而是用于出租并进行商业经营。协议书签订的日期是在法院查封之后，也在张进法起诉东山公司之后，签订此协议明显是为了对抗法院执行故意设置执行障碍的行为。刘继春与东山公司签订的协议书的合法性也有问题。在张进法起诉东山公司之后，东山公司在明知房屋所在土地被查封，且涉案房屋已登记备案在张效合名下作为债务抵押，又签订协议书抵偿给刘继春，明显违法，刘继春并非善意，该合同因侵害第三人合法权益而无效。 被告东山公司辩称，案涉房产是原告购买东山公司的房产，不是以房抵工程款，双方存在真实的房屋买卖关系。 被告杨培峰未答辩。 本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：作为合同相对方的东山公司对《协议书》、收据的真实性无异议，故对刘继春提交的《协议书》、收据的真实性予以确认。中央花园交房程序表、魏娟身份证复印件及其出具的证明、照片均系复印件，张进法不予认可，故对该证据不予采纳。《住宅室内装饰装修管理服务协议》、装修许可证、《中央花园前期物业管理合同》的合同相对方或出具人未到庭作证，张进法对其提出异议，故对该三份证据不予采纳。张进法对收费单据不予认可，刘继春未提交付款凭证予以印证，对其不予认可。张进法对刘继春补充提交的借据、记账凭证不予认可，刘继春未提供借款实际交付的证据佐证，故对该证据不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张进法与东山公司、杨培峰民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月3日作出（2015）菏民三初字第23号民事判决，判决：一、东山公司偿还张进法900万元及利息、违约金；二、杨培峰对上述款项承担连带保证责任；三、杨培峰承担保证责任后，有权向东山公司追偿。东山公司不服，提出上诉。山东省高级人民法院于2016年5月6日作出（2016）鲁民终476号民事判决，判定：一、维持（2015）菏民三初字第23号民事判决第二项、第三项；二、变更（2015）菏民三初字第23号民事判决第一项为：东山公司偿还张进法借款825万元及利息、违约金。该判决生效后，张进法于2016年6月7日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院于2018年1月10日作出（2016）鲁17执290-8号执行裁定，查封了东山公司开发建设的包括案涉房产在内的四间门市房，查封期限为三年。执行期间，刘继春向本院提出执行异议，本院于2020年8月16日作出（2020）鲁17执异28号执行裁定书，驳回刘继春的异议请求。 另查明，案涉房产所在土地的使用权被包头市中级人民法院于2013年8月16日另案查封，于2018年12月27日解除查封。2014年3月24日，东山公司与张效合就上述门市房签订商品房买卖合同，并办理了商品房预售合同登记备案。2016年1月30日，东山公司与刘继春签订协议，约定东山公司以案涉房产抵偿刘继春工程款，刘继春向东山公司另支付差价款14万元。本案审理过程中，刘继春称协议中的工程款实为借款，原告主张其排除执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。 本院认为，本案争议的焦点是刘继春对涉案中央花园2-1-101号门市房是否享有足以排除执行的实体权利。 首先，关于案涉协议书的性质问题。案涉协议载明系以东山公司欠付刘继春的工程款抵付房款，刘继春的执行异议申请以及本案的诉状中均称系以工程款抵付房款，故该协议为以房抵债协议。本案庭审中，原告称协议中的工程款实为借款，并提交了借据予以佐证，刘继春对款项性质前后表述不一且未举证证实借款实际交付。即便是借款，协议中的约定是以借款抵房款，其性质亦是以房抵债协议。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”其一，案涉房产未办理过户登记。刘继春作为买受人与东山公司签订协议时，案涉房产占用的土地被包头市中级人民法院查封，且东山公司与张效合就上述门市房签订商品房买卖合同，并办理了商品房预售合同登记备案。刘继春签订案涉协议时应当知悉上述情况，但其未履行合理注意义务，对于未办理过户登记存在过错。其二，上述司法解释适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。但案涉协议是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。且刘继春未提供充分证据证实借款实际交付，本院亦无法对借贷关系真实性予以确认。 综上，原告要求停止执行与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定不符。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告刘继春的诉讼请求。 案件受理费18428元，由原告刘继春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  王华栋 审 判 员  潘宜英 人民陪审员  孙克勤 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  张艳艳