山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终3548号上诉人（原审原告）：临沂市罗庄区华明园小区业主委员会。法定代表人：李建民，主任。委托诉讼代理人：宋长兴，山东三禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张粉，山东三禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东双月园置业发展集团有限公司。法定代表人：王卫军，董事长。委托诉讼代理人：刘学军，山东衡正源律师事务所律师。上诉人临沂市罗庄区华明园小区业主委员会（以下简称华明园业主委员会）因与上诉人山东双月园置业发展集团有限公司（以下简称双月园置业）返还原物纠纷一案，不服山东省临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初6350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华明园业主委员会上诉请求：1.依法撤销临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初6350号民事判决依法予以改判，并支持上诉人原诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人要求被上诉人按照月租金20,000元赔偿自2019年6月2日起至被上诉人实际退还之日止非法占用该公建面积给全体业主造成的经济损失具有事实和法律的依据，具体理由如下：一、2019年5月23日华明园业主委员会召开第一届业主代表大会第一次会议，会议投票表决通过授权业主委员会代表业主大会选聘物业公司的决定，2019年5月28日华明园业主委员会作出决议，自2019年6月1日起解聘双月园置业，由本业主委员会自行对本小区进行管理。该决定送达被上诉人后，被上诉人尽管随即终止对小区进行物业管理，但却拒绝交出500平方米公建面积、并将相关房屋对外出租牟利，其侵害全体业主权益的事实清楚。二、被上诉人自2019年6月2日起按照月租金20,000元的市场价格将非法占有500平方米的公建面积对外出租谋取不当得利，按照《侵权责任法》第二条、第三条、第十九条的规定，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。及根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定、《最高人民法院关予贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条规定，被上诉人非法占有上诉人的财产没有事实和法律的依据，因此获得的利益应当返还上诉人，给上诉人造成损失的应当赔偿上诉人的损失。双月园置业上诉请求：1、依法撤销临沂市罗庄区人民法院(2019)鲁1311民初6350号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将该案发回重审；2、一、二审诉讼费用等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，将配电房、水泵房、燃气站认定为仅华明园小区业主所有错误。涉案的位于华明园小区内的配电房、水泵房、燃气站均由上诉人所开发的华明园、坤明园、皓明园和现临沂职业学院、月亮城会馆、办公楼共同所有、共同使用。华明园小区系2003年之前建成的小区，当时的《物业管理条例》及《山东省物业管理条例》均未颁布施行，没有关于小区物业用房占比的相关法律规定，因此，上述华明园、坤明园、皓明园和现在的临沂职业学院、月亮城会馆、办公楼的配电房、水泵房、燃气站等均配建在本案涉案配房位置，配建房属于上述多个小区和学校、酒店、办公楼等。至少月亮城会馆与办公楼的在规划时均是与华明园小区一起规划，月亮城会馆与办公楼均归上诉人所有，被上诉人成立的业委会业主成员不含上诉人，即使将上述三处配建房有属于被上诉人的部分，也应当按照比例扣除月亮城会馆与办公楼对应的配建房。二、配电房至今仍由华明园、坤明园、皓明园和现在的临沂职业学院、月亮城会馆、办公楼共同使用，一审判决将导致除华明园小区之外的业主无法正常用电。因上述小区、建筑物在建设时并无明确的法律规定要求配建相应比例的配建房，所以共同使用涉案配电房并不违法，现配电房仍由上述多家小区、业主共同使用。一审判决未考虑上述历史原因造成的使用现状，将多家共同使用的配建房判决归被上诉人所有使用、必然给其他业主用电带来不便，可能带来不稳定因素。且该配电房属高压配电房，必须由专业人员负责管理维护，被上诉人并无能力维护管理。华明园业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告返还华明园小区500平方公建面积给以原告为代表的全体业主、并按照月租金20,000元赔偿自2019年6月2日起至实际返还之日止非法占用该公建面积给全体业主造成的经济损失；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2019年5月23日，华明园业主委员会召开第一届业主代表大会第一次会议，会议投票表决通过授权业主委员会代表业主大会选聘续聘物业公司的决定。2019年5月28日，华明园业主委员会作出决议，自2019年6月1日起解聘双月园置业，由本业主委员会自行对本小区进行管理。2019年6月2日起，由华明园业主委员会自行对本小区进行物业管理。双方因华明园小区内配电房、水泵房、燃气站的交接问题产生争议，诉至一审法院。在审理过程中，华明园业主委员会提供了临沂市城市规划局备案的2003年7月18日作出的华明园配电房、水泵房、燃气站规范审批表，审批表显示配电房149.3平方米、水泵房131.3平方米、燃气站140.8平方米，位于华明园小区内，已于2001年建成，为补办手续，现场勘查时工程已完工；提供了2003年7月18日坤明园小会所、公厕、配电室、瓶组间的规划审批表一份，该审批表载明坤明园小区内的上述公共建筑面积均位于坤明园小区内，已于2000年5月建成，现场勘查时已经完工；提供了双月园社区一期工程平米规模图，图纸表明的技术经济指标中显示公建面积为500平方米；提供了照片一组，证明上述公建面积现在被被告双月园置业占有使用用于对外租赁。被告双月园置业对规划图及规划审批表的真实性无异议，但是对于证明问题不予认可，认为规划图并不能显示实际共建面积。对于照片真实性不予认可。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十五条、七十六条、七十八条、八十一条、八十二条、八十三条的规定，华明园业主委员会主体适格，其作出的决定对业主具有约束力，华明园业主委员会有权对本小区内的建筑物及附属设施进行管理，华明园业主委员会有权对双月园置业起诉要求返还共建面积用房。根据原告提供的华明园配电房、水泵房、燃气站规划审批表，能够证实该审批表系先建设后补办的手续，测量的面积为建筑后实际面积，因此一审法院认定华明园小区配电房实际面积149.3平方米、水泵房实际面积131.3平方米、燃气站实际面积140.8平方米，位于华明园小区内、双月园社区一期工程规划图载明的A4、A5、A6别墅南、A3别墅西，西侧、南侧均为道路与绿化带。建筑区内规划的公建用房属于全体业主共有，不得违反法律、法规及管理规约改变其用途。因此被告双月园置业被解聘后应当将华明园小区内上述公建用房返还全体业主。华明园业主委员会要求被告双月园置业赔偿因其占用公建面积产生的损失，但未能提供证据证明其产生的实际损失，因此对于原告主张被告赔偿每月20,000元租金的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十五条、七十六条、七十八条、八十一条、八十二条、八十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第四项、第六项、第十九条、第二十条，现原告要求被告停止侵权、返还涉案车辆，一审法院依法予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，判决：一、被告山东双月园置业发展集团有限公司于本判决生效后十日内将位于华明园小区内的配电房149.3平方米、水泵房131.3平方米、燃气站140.8平方米返还临沂市罗庄区华明园小区全体业主，由原告临沂市罗庄区华明园小区业主委员会进行管理；二、驳回原告临沂市罗庄区华明园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费500元减半收取250元由被告山水双月园置业发展集团有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华明园业主委员会提交证据：证据一，照片五张，以证明双月园置业将华明园业主委员会公建的设施出租牟利，分别用于开设便利超市，老王饭店等店铺。证据二，不动产权证书两份，一份权利人为李宝中，坐落于华明园小区北部第**楼，不动产权证书附图页扫二维码显示的宗地图载明土地权利人：全体业主，宗地面积：64603；另一份权利人为张建玉、朱海慧，，坐落于华明远小区南部**楼不动产权证书附图页扫二维码显示的宗地图载明土地权利人全体业主，宗地面积：98522，证明华明园小区总面积为64603与98522之和即163125平方米，需要说明：1、根据被告2020年9月10日法庭调查时提供的华明园小区两张宗地图面积分别为64603和98522，总面积为163125平方米与原告提供的上述两个不动产权证书所显示的两块宗地面积以及总面积完全相同，证明两块宗地土地权利人为华明园小区全体业主，从而排除被告以及土地权利人的可能；2、根据被告提供的两张宗地图都是长方形不存在缺脚情形，显然被告辩证宗地西南角不属于华明远小区业主不属实；3、根据原告提供的2003年7月补办的临沂市建设工程规划审批表第三页，规划分局出示意见载明该单位所建配电室、水泵房、燃气站为湖东路中段西侧华明园小区内，根据第四页建设工程管理科审查意见载明该工程位于罗庄区××路××段××小区××室××房的长宽高层数建筑面积，足以证明涉案公用设施用房位于华明园小区内，属于华明园小区业主所有；4、被告作为房地产开发商在商品房开发完毕已经出售完毕的情况下，其开发小区的公用设施用房不具有所有权和使用权的事实非常清楚，本案被告占用华明园小区公用设施用房并非法出租牟利，明显缺乏事实和法律依据。点状代表小区围栏，但是小区围栏外面的还是小区业主的，华明园小区两块宗地总面积是163125平方米，在围栏外仍有两万多平方米的土地属于华明园小区所有。双月园置业质证意见：对证据一，照片真实性无异议。涉案房产并非原告方所有，系双月园公司投资建设，应当由双月园公司使用和收益。对证据二，真实性无异议，该两份不动产权证与我方上两次庭审中提交的土地证吻合，从该两份房产证来看，本案诉争的配电室水泵房等涉案房产确实存在，但土地证上包含的双月园办公楼一座并非华明园小区所有；土地权利人全体业主与原告业委会代表的全体业主并不一致，业委会代表的业主未包含双月园办公楼以及涉案配房的业主，华明园小区的范围以栅栏为界限，涉案配房并非华明园所有。双月园置业提交证据：证据一，临沂供电公司盛庄供电所出具的证明一份。以证明涉案配电房为高压配电室，其供电区域为临沂职业学院、坤明园、月亮城大楼等共同使用。证据二，华明园、坤明园、皓明园平面规划图各一份。以证明坤明园、皓明园规划时，并未单独规划建设高压配电室、水泵房、燃气站，三处设施建设规划时，系用于上述三个小区，不应当单纯认为系华明园单独占有使用。另外从华明园平图规划图来看，月亮城、双月园办公楼均包含在双月园一期工程即华明园小区规划中，原告方并不能代表月亮城、双月园办公楼。证据三，土地证复印件三份，证明华明园小区分南区、北区，均是双月园学校员工及教职工生活区，整个小区是月亮城会馆办公楼和皓明园、双月园学校等统一规划建设。华明园业主委员会质证意见：对证据一，真实性、合法性有异议。该证据不合法，不符合最高院关于使用民事诉讼法115条规定，该证明中既没有单位负责人签名，也没有制作材料人员签名，仅加盖盛庄供电所公章，并且其并不具有法人资格，形式要件不合法。证明内容不真实，不能证明涉案的公用设施用房共同所有。该证明中最后一句仅作为供电区域，正好可以证明双月园将区域内的供电设施出租牟利，侵害全体业主的合法利益。原告的要求的面积不仅包括配电房，还包括燃气站、水泵房，该证据不能证明该配电房属于其他小区共有。对证据二，真实性无异议，但由于相关图纸并未标明坤明园、皓明园单独规划配电室，显然不能证明被告要证明的目的。其未单独建立配电房，并不能改变华明园设施的归属问题。根据一审提交的坤明园审批表，其有配电室等设施，该设施可以满足业主的使用，其主张华明园的设施等归其所有错误。对证据三，真实性无异议，但是该证据不能否认华明园单独存在，有自己单独的公共配套设施，对关联性有异议，土地使用证只是证明华明园小区出售所需要的证件之一，开发商将房产以及公共配套设施出售给业主后，该土地使用权以及公共配套设施所有权转移给业主所有，该份证据既不能证明土地使用权人是双月园公司也不能证明地上的配套设施所有权人是双月园公司。二审中，双方当事人对一审认定事实部分无异议，本院对此予以确认。关于案涉争议的配电房、水泵房、燃气站，位，位于华明园小区西南角位置，房后是华明园小区前为双月园社区内部道路。双月园置业主张：配电房就是现在的高压配电室，用途用于整个双月园小区含学校的用电；水泵房是共用月亮城会馆，后来不再使用，现在是一部分出租一部分闲置；燃气站以前是共用会馆的燃气，现在一部分出租一部分闲置。华明园业主委员会陈述情况属实，但是水泵房和燃气房一直从建成后就没有用过，一直是部分闲置部分出租的。关于案涉三处房屋及华明园小区占用土地，根据双月园置业提交的临罗国用（2005）第0096号、0097号土地使用权证书记载，土地使用权人为双月园公司的上述两宗土地面积分别为98522平方米、64603平方米；该两宗土地南北相邻、四周为道路，该宗地西南角为双月园置业的月亮城会馆、办公楼，相邻内部道路北侧为案涉三处建筑物，西北角另作他用，其余大部分为华明园小区别墅，其中华明园小区用地单独使用栅栏与其他隔离。根据华明园业主委员会提交的两份业主的不动产权证书所附宗地图显示，华明园小区宗地面积为98522平方米、64603平方米两部分组成。该两部分宗地南北相邻、四周为道路，宗地西南角为砖混6层建筑，相邻北侧为案涉三处建筑物，西北角空白。本院认为，双方当事人对案涉争议房屋在性质上属于配套设施均无异议，本案争议焦点为：案涉房屋的权利归属，即该房屋是否归属于华明园小区全体业主所有。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，并未规定有溯及既往的效力，而案涉争议建筑物2003年既已建成，华明园业主委员会未提交本案争议应适用《中华人民共和国物权法》的事实和证据,一审判决适用《中华人民共和国物权法》的规定判定案涉争议房屋权属，依据不足。由于案涉房屋并未在不动产登记部门进行不动产登记,该建筑物是否符合办理不动产申请登记的相关规定及条件均无法确认,所以，不能根据登记确定案涉争议房屋权属；从案涉争议房屋原始取得上，系双月园置业投资所建，虽然根据该房屋建设工程规划审批表记载，该房屋规划项目名称为“华明园配电房、水泵房、燃气站”，但由于该房屋性质上属于共有配套设施，而双月园置业在销售华明园小区商品房时售价未通过建设局、物价局的核价备案，无法据此确认案涉房屋的建设成本有无分摊进华明园小区商品房售价中。华明园业主委员会主张对案涉房屋单独所有，事实依据不足。鉴于以下三个方面原因：其一，根据华明园业主委员会提交的案涉房屋建设工程规划审批材料，案涉房屋系建成后单独补办的建筑规划手续，并非与华明园小区出售的别墅同一建筑规划手续，且，临罗国用（2005）第0096号土地使用权证书范围内的土地上，不仅有上述建筑，还有双月园置业的月亮城会馆、办公楼，不能确定案涉争议房屋与华明园小区的其他建筑属于同一建筑区划。其二，无论是根据双月园置业提交的土地证，还是根据华明园业主委员会提交的不动产权证书，均明确显示案涉争议房屋、华明园小区建筑物、双月园置业的月亮城会馆办公楼位于同一宗地范围。其三，双方当事人均认可案涉房屋的公共服务用途，其中配电房现在还作为整个双月园小区配电用房使用。可以确认，案涉争议房屋并非单纯用于华明园小区共有配套设施。据此，华明园业主委员会要求确认该建筑物归全体业主所有的意见,本院不予采信。综上所述，华明园业主委员会上诉请求不能成立，双月园置业上诉请求成立；一审判决对案涉房屋作为共有配套设施所服务对象等案件基本事实未查明、适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销山东省临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初6350号民事判决；二、驳回临沂市罗庄区华明园小区业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费500元减半收取250元、二审案件受理费500元，均由临沂市罗庄区华明园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波二〇二〇年十二月八日书记员  张 宁