重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初23857号原告：重庆珠江物业管理有限公司，住所地重庆市江**北滨太阳城****第**，统一社会信用代码91500105203101397M。法定代表人：刘鹤辉。委托诉讼代理人：曾娅琴，系公司员工。委托诉讼代理人：聂晓龙，系公司员工。被告：冯江巧，男，汉族，X年X月X日出生，住重庆市九龙坡区。被告：冯朝乐，男，汉族，X年X月X日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：冯江巧，男，汉族，X年X月X日出生，住重庆市九龙坡区。原告重庆珠江物业管理有限公司（以下简称“珠江物业”）诉被告冯江巧、冯朝乐物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告珠江物业的委托诉讼代理人曾娅琴、聂晓龙，被告冯江巧及被告冯朝乐的委托诉讼代理人冯江巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业向本院提出诉讼请求：1、请求二被告支付物业管理费8736元；2、请求二被告支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金1000元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》，约定由原告负责珠江花园物业服务管理工作。二被告系案涉小区业主，原告履行了物业管理职责，二被告自2017年5月1日起无故拖欠物业费用，至2020年7月31日期间共计拖欠物业管理费8736元，因未按期缴纳此项物管费，由此产生违约金1000元。经原告多次催收，二被告均拒绝交纳，原告遂诉至法院，请求判如所请。二被告共同答辩称：1、诉讼时效已过，原告未在3年内的诉讼时期内提起诉讼；2、原告存在歧视性收费行为，同样的服务，不一样的收费标准，从1999年开始美景阁（3幢）的住户和被告是同样的待遇，而收费却低0.3元/平方米；3、原告未经过业主同意，擅自上调物业费单价；4、原告乱收公摊费，违反了物业服务收费实行的“一费制”规定；5、公共收益去向不明；6、原告提供的物业服务有重大瑕疵，被告认为物业费收费标准达不到1.5元/月·平方米的标准，被告不应支付违约金。请求法院依法判决。经审理查明：被告冯江巧、冯朝乐系重庆市九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园****房屋所有权人，该房屋建筑面积为149.35平方米。2016年6月16日，重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定由原告为“珠江花园”提供物业管理；物业服务区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准按建筑面积计算，住宅为1.2元/月·平方米；业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用；甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；案涉合同期限为五年，自合同签订之日起至重新签订新的物业服务合同生效之日止。2017年3月17日，甲、乙双方签订了《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》作为《物业管理委托服务合同》附件，约定：根据《重庆市物业管理条例》第十九条、第十一条第五款的规定，经小区专有部分占建筑物总面积、总人数双过半的业主同意，在甲乙双方协商一致的基础上，就调整珠江花园小区本物业区域内物业服务费的相关事宜，达成补充协议，物业服务费收取新标准为（按建筑面积计算）住宅1.5元/月·平方米，收费新标准自2017年4月1日起执行。就前述补充协议的效力问题，在本院审理的（2017）渝0107民初15823号案件中，原告夏杨、杨国等人起诉重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会与珠江公司，请求确认珠江公司于2017年4月作出的物业费由1.2元/月·平方米增至1.5元/月·平方米的涨价行为无效，本院于2018年8月16日作出判决，认定《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》符合法律规定，具有法律效力。后该案件原告杨国等人对该判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年1月18日作出（2018）渝05民终6105号判决，驳回上诉，维持原判。后任伟等人向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院作出（2019）渝民申1545号民事裁定书，驳回了申请人的再审申请。此后，原告向二被告多次催缴物业服务费，但二被告一直未缴纳。庭审中，原告举示EMS邮寄单，拟证明向二被告邮寄送达了催收物管费邮件。经审查，邮寄单显示邮寄收件人为被告冯江巧、冯朝乐，邮寄地址为案涉房屋地址，预留收件人电话为被告电话，邮寄内容为催款欠费通知单（2017年5月1日至2020年7月31日），经查原告于2020年8月14日寄出，2020年8月23日物流信息显示已签收。对此，二被告对该组证据的真实性及证明目的均无异议。庭审中，二被告认可欠付自2017年5月1日起至2020年7月31日期间的物业服务费。但二被告举示照片一组，证明原告作为小区物业公司，提供的物业服务达不到1.5元/月·平方米的物业费收费标准，服务期间存在小区配套设施陈旧破烂、小区监控形同虚设、私家车乱停在消防通道等问题。原告认为，二被告举示的证据具有片面性，无法显示原告提供物业服务的全部情况，不能成为被告不缴纳物业服务费的依据。另，原告明确违约金按照合同约定每日3‰的标准计算，其诉请的违约金金额系原告酌情主张的金额。审理中，原告向本院提出自愿放弃2017年5月1日至2017年8月31日物业服务费的请求，现主张二被告支付2017年9月1日至2020年7月31日的物业服务费。上述事实，有物业管理委托服务合同、（2017）渝0107民初15823号民事判决书、（2018）渝05民终6105号民事判决书、（2019）渝05民终5339号民事判决书、（2019）渝民申1545号裁定书、催缴欠费通知单、EMS邮寄回执、欠费明细表、房屋登记信息查询证明、物业服务照片、照片及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》的效力问题，该补充协议的效力已经生效判决确认，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主均具有既判力。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，在原告向二被告提供了物业服务的情况下，二被告应当按照合同约定向原告按期支付物业费。《物业管理委托服务合同》的约定，业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用，故原告应自二被告欠付物业费等费用的当月11日就知道或应当知道其权利受到损害，每月物业服务费的诉讼时效应自二被告欠费当月开始计算。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》有关三年诉讼时效的规定以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”现原告主张的2017年9月1日至2017年10月1日期间的物业费于民法总则施行之日起尚未满民法通则规定的二年的诉讼时效，故该期间的物业费用应适用三年时效的规定。原告于2020年8月14日向二被告寄出催缴欠费通知单的EMS特快专递，邮寄地址为二被告居住小区地址，联系电话为被告所有，根据物流信息显示，2020年8月23日邮件已被签收。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项规定，当事人一方以发送信件或数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为产生诉讼时效中断的效力。在2020年8月23日邮寄的欠费通知到达二被告时，诉讼时效中断。原告主张的2017年9月1日至2020年7月31日期间的物业费用未过诉讼时效。结合合同约定的物业服务费标准、房屋建筑面积及前述认定的欠费时段，经计算，二被告应向原告交纳2017年9月1日至2020年7月31日期间的物业服务费7840.88元（1.5×35×149.35）。关于原告主张的违约金，根据《物业管理委托服务合同》约定，因二被告未按期缴纳物业服务费用，故原告主张的违约金合法有据，应予支持，但结合本案的实际情况，本院酌情调整违约金为200元。关于二被告提出的原告物业服务不到位的问题，本院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，且二被告并未举示证据证明因原告的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。故本院对二被告的该抗辩意见不予采信。针对二被告提出的案涉小区其他楼栋不同的收费标准、违反规定收取公摊费、公共收益不明等问题，二被告可向相关部门反映解决或另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冯江巧、被告冯朝乐于本判决生效后五日内共同向原告重庆珠江物业管理有限公司支付物业服务费7840.88元、违约金200元，共计8040.88元。二、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告冯江巧、被告冯朝乐共同负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 徐秋里二〇二〇年十二月三十日法官助理 高 雅书 记 员 田 静