福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1985号 上诉人（原审被告）：林君，男，1980年10月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：温秋香，福建万天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓燕，女，1990年7月10日出生，汉族，住福建省大田县。 被上诉人（原审原告）：钟建灵，男，1990年2月15日出生，汉族，住福建省大田县。 上述俩被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈兴漂，福建万融律师事务所律师。 原审被告：三明市百年房产经纪有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村**福清商会**。统一社会信用代码91350400062273899D。 法定代表人：陈国英，董事长。 上诉人林君因与被上诉人张晓燕、钟建灵、原审被告三明市百年房产经纪有限公司（以下简称百年公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林君及其委托诉讼代理人温秋香,被上诉人钟建灵及其张晓燕、钟建灵的共同委托诉讼代理人陈兴漂到庭参加诉讼。原审被告百年公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林君上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回一审法院重审。二、涉诉一、二审费用全部由张晓燕、钟建灵承担。事实和理由：一审判决基本事实不清，导致适用法律错误，依法应予改判或发回重审。理由：1.张晓燕、钟建灵一审诉状中称，张晓燕、钟建灵主张其银行贷款通过后要求其去办理过户时，林君以小孩学位和中介费纠纷为由延缓办理，并多次要求办理过户予以推脱，张晓燕、钟建灵应对此举证。而一审庭审中，法院就其提及之学位和中介费纠纷理由不予采信。且张晓燕、钟建灵未能提供其在2018年11月银行审批通过后到2019年4月期间，分别在何时，以何方式多次要求的证据。因此张晓燕、钟建灵的该主张不能成立。其积极与百年公司联系，守约守时到达现场办理过户，没有任何违约行为。2.涉案合同于2018年6月7日签订，至2019年4月，始终未能达成合同目的。合同迟延的唯一原因是作为房屋买方的张晓燕、钟建灵始终未有能力向作为房屋卖方支付合同第八条第二款规定的第一期购房款388000元。按合同规定和房屋交易习惯，其签字过户房屋和张晓燕、钟建灵支付首付款是同时进行。2018年11月30日，百年公司通知其与张晓燕、钟建灵银行贷款审批通过，有效期三个月，要求其前往现场同买家办理过户手续，在2018年11月30日至2019年1月期间，其和张晓燕、钟建灵通过百年公司协商过户时间,并约定于2019年1月中旬三方碰头，共同去办过户手续。而2019年1月中旬，当其携带齐所有证件材料从福州赶到约定地，准备前往房产交易中心签字过户，张晓燕、钟建灵临时告知其没有带首付款，并明确对其和百年房产表示当日无法将388000的首付款通过现金或银行转账等方式支付。按涉案合同第八条规定：在双方过户签字完成的当天由买方将首付款项388000支付给卖方。因此2019年1月合同三方约定履行合同的行为无法实行，合同被迟延。此系张晓燕、钟建灵存在严重过失造成。3.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条规定，负有履行义务的当事人承担举证责任。张晓燕、钟建灵在涉案合同中有主给付义务，然而自2018年11月至2019年1月中旬，近两个月的时间，张晓燕、钟建灵都未能筹备好首付款项。一审判决中，张晓燕、钟建灵无法举证证明其支付能力，故判决书第六页第一段明确写明“张晓燕，钟建灵未举证证明其有能力向林君支付第一期购房款388000元，依据合同第八条约定，张晓燕，钟建灵要求林君协助张晓燕，钟建灵将案涉房屋办理至其名下的条件尚未成就，故张晓燕、钟建灵要求林君立即协助其办理案涉房屋过户的诉讼请求，于法无据，不予支持”。而其有配合进行房屋过户的义务。一审判决中对上诉人履行该义务给予认证，在判决书第三页第五段明确写明“林君于2018年11月30日至2019年1月1日期间与百年公司的工作人员多次协商房屋过户时间的事实，予以采信”。4.根据《合同法》第93条和96条规定，合同履行过程中，当解除合同条件出现时，守约方可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商，合同自通知到达对方时解除。2019年1月份张晓燕、钟建灵违约后，至2019年4月期间，其多次联系百年公司此事后续到底如何处理，但无人回应。张晓燕、钟建灵在此期间未通过百年房产或直接与其联系。其于2019年4月与张晓燕、钟建灵在百年公司见面,其明确向张晓燕、钟建灵和百年房产中介表明要解除合同，张晓燕、钟建灵和百年房产当日已知道其该要求（一审庭审时提供的与百年房产中介微信聊天记录中得到证实)。结合张晓燕、钟建灵2018年7月27日向工商银行三明分行提出房屋贷款申请，因其负债过高，银行驳回申请拒绝受理。后又转至中国银行申请贷款，并于2018年11月底口头通知审批通过,但在之后长时间无法凑齐388000的首付款以完成过户。基于张晓燕、钟建灵多次刻意隐瞒其高负债，及不具备达成房屋买卖合同目的的经济支付能力，怀疑其在申请中国银行贷款被审批通过的真实性，并且百年公司的权证人员“小小”也明确告知，银行审批有效期为3个月。那么依据推算张晓燕、钟建灵在涉案合同中申请的银行贷款批复应该是在2019年2月底到期，但张晓燕、钟建灵却未在此期间要求其办理过户手续，有违常理，也与正常交易不相符。因此其认为涉案合同在2019年4月三方见面当日已解除。5.一审判决书中的事实陈述，从2019年1月1日，其与百年房产微信协商房产办理过户时间的事件，直到2019年9月，其以短信形式发送给张晓燕、钟建灵再次要求解除合同的事件，而过了2019年1月中旬与2019年4月当事三方见面时发生的关键事件，将其在1月到4月积极履行合同义务的事实抹去不提，这是不公平的。6.其向百年公司多次要求退还代管的房产证，始终不予退还。2019年9月，百年公司要求其按法律顾问要求的格式和内容发送短信通知张晓燕、钟建灵，称自张晓燕、钟建灵收到短信通知十五个工作日内无回应，可退还产证。百年公司要求的短信内容是：“你好，XXX由于你在签订完合同后申请贷款的环节明显存在违约的事实，我这里正式通知你解除合同。”其只能于2019年9月10日，按此内容发送短信给张晓燕，同时抄送百年公司。张晓燕、钟建灵始终没有对短信回应。百年公司于2019年9月底退还产权证。其始终配合张晓燕、钟建灵和百年公司提供所需材料，诚信以待，却受到张晓燕、钟建灵和百年公司的不尊重与不公正对待，其在此案中属于利益被损害方。综上，张晓燕、钟建灵2018年7月隐瞒负债过高，2019年1月至4月贷款审批后以各种理由不履行支付第一期款项的义务，已构成违约。2019年4月其已通知到张晓燕、钟建灵解除合同。因此其无过失，无需继续履行合同，并且保留追究张晓燕、钟建灵违约的责任。请求二审法院依法公正裁判。 张晓燕、钟建灵辩称，本案房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，不存在合同解除的事实和法律规定条件，合同能继续履行，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持本案。合同签订后，其与林君依合同约定进行了履行，双方并于2018年7月27日（合同约定是2018年7月15日前）到不动产登记中心办理了网签手续，之后，双方都通过中介的联系进行了过户事宜，办理买卖房屋的整个事情平稳、有序进行，双方都有去办理过户的意思和行为表示,只是由于林君在福州，有时没空及时到三明办理过户手续，而且林君的孩子在三明就读，需要学位而要求暂缓办理过户，因此，过户问题都在发生变化，对此双方都认可百年公司联系好进行过户事宜,后又因为林君要求百年公司将多卖的20000元房款归其所有，否则不去办理过户手续。以致过户手续一直拖延，期间，双方都有联系百年公司进行过户的问题，过户时间没有限制和约定。因此，在2019年8月30日之前，双方都在进行着过户有关履行合同的行为，双方都没有任何表示解除合同的意思表示和行为。2018年11月份其贷款申请通过，在百年公司将贷款申请通过告知林君后，通知林君办理过户手续，林君明确表示同意，并也催促过百年公司联系好过户时间问题。这在林君与其提供的与百年公司工作人员的微信聊天记录都有体现证明。林君认为贷款违约而就解除合同不符合客观事实，其不存在贷款违约的事实，而且合同也没有约定贷款问题能作为解除合同的依据。另外，贷款只是约定为林君同意其可以以银行贷款作为支付购房款的方式而己，即使贷款未能通过，其也可以以现金支付的方式支付购房款，对此支付购房款方式林君也从未提出任何的异议和变更要求，因此，这种贷款问题不是解除合同的法律规定条件。一审表述其隐瞒负债情况，在工商银行的贷款审批并未通过是错误的，其只是在银行里有抵押车贷情况，不是负债，车贷情况也没有隐瞒，只是各个银行贷款的政策不一样，所以才没有审批下来，但后到中国银行就可以审批下来了。如果双方真有过同意解除合同的事，那么双方是会要求去不动产中心办理解除网签手续的，林君也不会直接发个解除合同的信息，这关系到双方买房、卖房的权限受阻问题。其在接到解除合同信息后去联系百年公司的工作人员是怎么回事，工作人员告知2019年6、7月份三明房价突然大涨，林君是不想卖了，才会在2019年8月30日发个解除合同信息，林君是认为发个解除合同就能解除合同，大不了承担点违约责任，这才是符合事实和常理。因此，林君认为2019年4月双方合同解除是没有事实依据的。综上，本案合同没有存在解除的事实和法律依据，林君不履行合同，违背合同的诚信义务，同时也给其造成了孩子不能到三明就学等损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 百年公司未作答辩。 张晓燕、钟建灵向一审法院起诉请求：1.确认张晓燕与林君于2018年6月7日签订的三明市梅列区××村××幢××室房屋的《存量房买卖合同》有效；2.林君继续履行上述合同，并且立即协助张晓燕、钟建灵将位于三明市梅列区××村××幢××室房屋过户到张晓燕、钟建灵名下；3.百年公司协助办理上述房屋的过户手续。 一审法院认定事实： 1.2018年6月7日，张晓燕代表其及钟建灵与林君、百年公司签订编号为20180607001号的《存量房买卖合同》，三方约定：林君将其所有的案涉房屋（建筑面积125.49平方米）以1048000元的价格转让给张晓燕、钟建灵；张晓燕、钟建灵应于本合同签订当日支付购房保证金20000元，购房保证金应存入百年公司的账户，由百年公司无息代管，购房保证金在案涉房屋过户至张晓燕、钟建灵名下后即抵作部分购房款并由百年公司继续代管；张晓燕、钟建灵在签订合同当日向林君支付定金30000元；买卖双方于2018年7月15日前到不动产登记中心办理网签及贷款申请手续；第一期购房款388000元在张晓燕、钟建灵贷款银行批复之日起三个工作日内并确认案涉房屋无冻结、抵押时，双方到不动产登记中心办理不动产过户签字手续且张晓燕、钟建灵收到回执当天由张晓燕、钟建灵支付给林君；第二期购房款610000元在张晓燕、钟建灵领到不动产权证三个工作日内到不动产登记中心办理该不动产抵押手续后，于银行放款当日直接打入林君账户，并办理水电、闭路、煤气及物业过户；百年公司协助买卖双方办理权属过户手续，该项在张晓燕、钟建灵或者林君支付代办服务费时生效；百年公司在促成《存量房买卖合同》订立时，被服务方应当向其支付中介费；房屋所有权过户登记前的违约责任：自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过5日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过10日仍未履约的，守约方可解除本合同。当日，张晓燕、钟建灵向林君支付定金30000元，向百年公司支付中及费10480元、代办费2430元、评估费1500元。2019年7月27日，张晓燕、钟建灵与林君办理了案涉房屋的网签手续。 2.因张晓燕、钟建灵隐瞒其负债情况，其在工商银行的贷款审批并未通过，后更换至中国银行办理贷款手续。2018年11月30日，百年公司的工作人员通知林君张晓燕、钟建灵的贷款已经通过。2018年11月30日至2019年1月1日，林君与百年公司的工作人员多次协商案涉房屋的过户时间。2019年9月，林君向张晓燕、钟建灵发送短信，以其在申请贷款的环节违约为由要求解除双方签订的《存量房买卖合同》。张晓燕、钟建灵对林君单方解除房屋买卖合同存在异议，于2020年10月30日向本院提交诉状。 一审法院认为，《存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。张晓燕、钟建灵隐瞒其负债情况导致银行贷款审批迟延，林君知晓贷款通过后于2019年1月1日前仍然同意办理案涉房屋的过户手续，对双方继续履行房屋买卖合同并无异议，故林君于2019年9月又以张晓燕、钟建灵在申请贷款的环节违约为由通知张晓燕、钟建灵解除双方签订的《存量房买卖合同》，于法无据。《存量房买卖合同》尚未解除，各方应当按照合同的约定继续履行各自的义务。合同约定，第一期购房款388000元在张晓燕、钟建灵贷款银行批复之日起三个工作日内并确认案涉房屋无冻结、抵押时，双方到不动产登记中心办理不动产过户签字手续且张晓燕、钟建灵收到回执当天由张晓燕、钟建灵支付给林君。张晓燕、钟建灵未举证证明其有能力向林君支付第一期购房款388000元，依据上述约定，张晓燕、钟建灵要求林君协助张晓燕、钟建灵将案涉房屋办理至其名下的条件尚未成就，故张晓燕、钟建灵要求林君立即协助其办理案涉房屋的过户的诉讼请求，于法无据，不予支持。百年公司已经收取张晓燕、钟建灵支付的代办费，依据合同约定，其应协助张晓燕、钟建灵与林君办理案涉房屋的过户手续。张晓燕、钟建灵要求百年公司协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，符合双方的约定，予以支持。百年公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理和判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条规定，判决：一、确认张晓燕与林君、百年公司于2018年6月7日签订的编号为20180607001号的《存量房买卖合同》有效；二、林君应继续履行上述《存量房买卖合同》；三、百年公司应按照上述《存量房买卖合同》的约定协助张晓燕、钟建灵与林君办理位于三明市梅列区××村××幢××室房屋的过户手续；四、驳回张晓燕、钟建灵的其他诉讼请求。案件受理费14232元，减半收取计7116元，由林君负担。 二审中，当事人未提交新证据。 除林君认为一审遗漏了其2019年1月从福州到三明办理过户，因张晓燕、钟建灵未带钱而无法办理，以及4月份双方协商解除买卖合同等事宜；张晓燕、钟建灵认为一审遗漏了其交了2万元的购房保证金，是林君办理户口迁移和办房产证的押金，其不存在隐瞒负债，解除合同是林君在2019年才发的信息等有异议外。当事人对一审法院审理认定的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，《存量房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效。张晓燕、钟建灵与林君在办理涉案房屋过户手续的过程中，张晓燕与林君、百年公司签订的《存量房买卖合同》尚未具备解除条件，双方应继续履行房屋买卖合同，张晓燕、钟建灵要求林君协助其将案涉房屋办理至其名下的条件尚未成就，故张晓燕、钟建灵要求林君立即协助其办理案涉房屋的过户的诉讼请求，于法无据，不予支持。张晓燕、钟建灵要求百年公司协助办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。林君主张其与张晓燕、钟建灵签订的《存量房买卖合同》已解除的上诉意见，证据不足，不予支持。 综上所述，林君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。百年公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14232元，由林君负担。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  林玮玮 审判员  程哲明 二〇二〇年十二月十五日 书记员  王志明 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。