山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7487号上诉人（原审原告）：董立敏，女，1968年7月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：宋文尚（董立敏丈夫），男，1964年7月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台旭瑞置业有限公司，住所地烟台市牟平区安德利街**。法定代表人：姜雪，董事长。委托诉讼代理人：张强，男，该公司工作人员。原审被告：恒大地产集团有限公司，，住所地深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**法定代表人：甄立涛，总经理。委托诉讼代理人：程芳，女，该公司工作人员。上诉人董立敏因与被上诉人烟台旭瑞置业有限公司、原审被告恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院(2020)鲁0612民初2175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董立敏上诉请求：撤销烟台市牟平区人民法院(2020)鲁0612民初2175号民事判决并依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。1、关于原审不支持佣金返还的问题。被上诉人旭瑞公司原审中主张上诉人在《无理由退房协议书》和两份《退房申请书》以及《解除商品房认购书协议》上签名按手印是上诉人真实意思的表示，与事实不符。在2020年4月8日晚上到恒大售楼处办理退房时，销售人员于俊洋在得知上诉人退房是由房产中介推荐购买后，于俊洋说旭瑞公司要从退房款中扣除支付给房产中介的提成返点，上诉人表示不同意，于俊洋告诉上诉人若想要就自己去向房产中介索要，在此情况下上诉人与其发生了长时间争执。提成返点是旭瑞公司支付给房产中介的，要求上诉人向房产中介索要不合情不合法。为缴纳第二套房首付款上诉人急于早日拿回退房款，于俊洋劝上诉人先办退房退款手续，如何讨要扣掉的钱等之后再说，在这种情况下上诉人同意按其所说办理退房退款手续，于俊洋让上诉人签署的退房申请材料上除了事先打印的格式条款内容之外，其余都是空白，让上诉人在每份退房申请材料上签名按手印。直到9月15日在原审法院受委托人才看了旭瑞公司提供的有上诉人签名的退房申请材料，这其中本应该给上诉人的《解除商品房认购书协议》也没给上诉人，当时只是知道于俊洋说在退房申请材料中上诉人同意旭瑞公司在退房款中扣除给房产中介的提成返点，并没有细看这些空白的退房申请材料。原审中并未依照民事诉讼法第六十四条规定当庭对上诉人陈述是否属实进行查证，只在判决书中表述不予采信，不能让上诉人服判。旭瑞公司事先打印准备好的不公平不合理的格式条款是无效的，原审无视合同法第三十九条、第四十条规定，也违反同案同判原则。2、关于原审给旭瑞公司延期一个月支付退房款利息的问题。旭瑞公司向购房业主承诺在签署购房合同或认购书并按约定及时缴纳房款后竣工交房前可无理由退房，由于是预售期房，购房业主在向旭瑞公司表示要退房时，旭瑞公司只要查明退房业主每次是否按约定及时缴纳房款就可以了。其实在上诉人办理退房手续当晚，旭瑞公司凭上诉人交回的《商品房认购书》和历次缴款收据，就可判定是否符合无理由退房条件，另外在旭瑞公司提供的《退房操作审批表》上营销部审批栏和营销主管审批栏都是空白，只有财务部审批栏填写“无逾期”，日期2020.4.12，旭瑞公司没有证据证明其退房退款流程繁琐和退房资金受审批监管，其目的就是想长期无偿占用退房业主退房款。原审无视合同法第六十六条规定和同案同判原则。3、关于原审不支持旭瑞公司退房款利息计入第二段利息基数的问题。旭瑞公司支付退房款利息本该在2020年8月6日，但实际并未按时支付，从情理从法理上都应并入偿付第二段利息的基数，其依据是民间借贷司法解释第二十八条的规定。4、被上诉人旭瑞公司未及时向上诉人返还购房款，应按年利率6%计算逾期返还购房款的利息，原审判决按利率3.85%计算不当。综上所述，原审判决明显有违公平和同案裁判的原则，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判。烟台旭瑞置业有限公司辩称，原审判决将被上诉人支付的佣金扣除，认定事实正确，对于上诉人的其他诉讼请求也不应当支持，被上诉人未提起上诉是因为尽快解决纠纷，请求二审法院维持原审判决。恒大地产集团有限公司述称，恒大地产集团有限公司并非商品房预售合同的当事人，在本案中不应当承担任何责任。董立敏向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告全额支付原告退房款466168元，并以此为基数，按商业银行同期同类贷款利息标准向原告支付利息（时间从2020年4月8日起计算到被告付清全部退房款之日止）；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求：1.要求二被告退还购房款31054元；2.要求二被告支付退房款466168元的利息，以466168元为基数从2020年4月8日开始计算至2020年8月6日，以31054元加上上述计算的利息为基数从2020年8月6日开始到清偿之日止，所有利息按照年利率6%计算；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年4月，原告丈夫宋文尚看中牟平恒大御海天下的房子，并预交定金20000元，后有一位肖姓房产中介人员称跟他买房可以省5000元，于是原告以其名义重新登记并交纳定金20000元，2019年5月4日涉案房屋所在楼盘开盘，原、被告签署商品房认购书，被告向原告出具无理由退房承诺书，之后又在人多喧杂时按现场工作人员要求到另一处签署其他叠在一起的多张协议，原告按照约定共计交纳房款466168元，2019年8月15日肖姓中介人员支付宋文尚5000元。2020年4月4日，恒大售楼处降价销售商品房，原告欲退房另行购买房屋。2020年4月8日，原告到恒大售楼处办理涉案房屋退房退款手续，被告依据无理由退房协议书，告知原告要在退房款中扣除房产中介佣金，事前原告对此并不知情，被告支付佣金的行为亦未征得原告同意。无理由退房协议书属格式条款，且不公平不合理，被告据此在退房款中扣除房产中介佣金，侵害了原告的合法权益，被告以需要办理退房、退款审批流程为由，不及时退还购房款，导致原告资金利息损失。一审法院认定事实：2019年5月2日，原告系通过肖姓中介人员到售楼处登记，并交纳认筹金20000元，2019年5月4日，被告旭瑞公司与原告作为甲乙两方签订烟台恒大御海天下商品房认购书，约定原告购买烟台恒大御海天下楼盘7地块2号楼1203室（以下简称涉案房屋），房屋总价款1052675元。同日，原告与被告恒大公司签订无理由退房承诺书，恒大公司承诺内容为“您所购买的恒大属下公司开发的烟台恒大御海天下楼盘2幢1203房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”被告旭瑞公司与原告作为甲乙两方签订无理由退房协议书，其中约定“二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。”原告共计向被告旭瑞公司支付购房款466168元。2019年8月15日肖姓中介人员向原告返还涉案房屋购房款5000元。2020年4月8日，原告要求退房，并向被告旭瑞公司提交相关材料，被告旭瑞公司出具烟台恒大御海天下退房资料签收条。2020年8月6日，被告旭瑞公司向原告退款435114元。一审庭审中，被告旭瑞公司提交原告出具的退房申请书两份、原告与被告旭瑞公司签订的烟台恒大御海天下项目解除《商品房买卖合同》及认购书的协议（以下简称解除认购书协议）一份，证明原告在办理无理由退房手续时已同意将兼职销售推荐人刘博的佣金及奖励共计31054元从应退房款中扣除，由此产生的一切问题与被告旭瑞公司无关，并且在解除认购书协议中明确了被告应向原告退还的购房款数额为435114元。解除认购书协议中未有签订日期。原告对上述证据的真实性没有异议，称上述材料是在其2020年4月8日申请退房时所签，并不是在退房申请书中的落款时间2020年4月10日，其仅是签名，其他内容均不是其本人填写，如果其不签字，被告旭瑞公司根本不退房款，公司工作人员说先签字，问题以后解决。被告旭瑞公司认可上述证据中除原告签名以外的其他内容由其工作人员书写，称刘博是其公司员工，刘博在恒房通APP（现更名为房车宝）上推荐原告购买涉案房屋，原告与公司签约成功后，公司向刘博支付佣金及奖励共计31054元，提交APP中相应推荐记录、佣金发放记录、中国银行短信截图，证明原告购房系由刘博推荐，2019年5月10日公司向刘博发放佣金21054元，剩余10000元是在给刘博发放工资时一并支付，没有单独的发放记录。原告称，其不认识刘博，也没有通过他推荐买房，中间环节其不清楚，被告旭瑞公司提交的中国银行短信截图看不出是谁的银行短信，无法证实与本案有关。被告旭瑞公司称，刘博与原告没有直接联系，是通过肖姓中介人员，由刘博在APP上推荐购房，发放给刘博的佣金及奖励是根据公司的政策，该政策曾在APP上发布过广告，凡是符合条件的都可以获得相应的佣金，不需要签订协议。被告旭瑞公司主张刘博已将佣金奖励21054元支付给中介。原告称对该情况不清楚，但是猜到被告旭瑞公司向中介支付了佣金，否则中介也不会向其返还5000元购房款。原告称，虽然其在无理由退房协议书上签名，但是对协议书中的内容并不知晓，其是在不知情的情况下签名的，被告并没有对内容进行说明，扣除佣金的条款系格式条款，是无效的。被告旭瑞公司主张，解除认购书协议及退房申请书系原告真实意思表示，不存在任何无效的情形，原告作为完全民事行为能力人，对其签署的各项文件应当承担相应的法律后果。原告主张，2020年4月8日提交退房材料，被告就应当退回房款，故从当日开始计算退房款利息。被告旭瑞公司称，办理无理由退房的客户需先到售楼处办理退房手续，工作人员将所有资料上传系统进行线上审批，审批要经过公司各部门审核并上报恒大集团总部批准，因客户所缴纳的房款是在政府监管资金账户中，财务部门付款计划下发后，需银行配合开发商将客户所需退房款从政府监管资金中取出，该取款行为须经政府部门进行审批，审批流程完全不受开发商控制，从监管资金中取出相应款项后，方可向客户退还购房款，退还房款的流程极其繁琐，个别流程不受开发商控制，因此退还期限过长，并非被告恶意拖延。原告提交2020年4月14日还款提示函一份，证明如果其未按期缴纳购房款，需向被告旭瑞公司每日按未交房款的万分之一支付违约金，但退款时被告拖延退款时间却未赔偿任何损失，合同约定对双方不公平、不平等。被告旭瑞公司对上述证据的真实性没有异议，但主张与本案没有关联。一审法院认为，被告旭瑞公司具有独立的法人资格，商品房认购协议书系原告与被告旭瑞公司签订，原告向被告旭瑞公司交纳了购房款，原告退房时，亦是向被告旭瑞公司提交相关材料，由被告旭瑞公司将购房款退回原告银行账户，因此本案合同关系的相对方是原告与被告旭瑞公司，原告要求被告恒大公司承担共同还款责任，没有事实和法律依据，法院不予支持。无理由退房协议书第三条约定“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。”被告旭瑞公司提交的恒房通APP中的推荐记录、佣金发放记录及银行短信，可以证实已于2019年5月10日向推荐人支付佣金21054元。原告作为完全民事行为能力人，在退房申请书中签字捺印确认，视为其认可退房申请书中的内容，自愿将推荐人获赠佣金21054元从购房款中扣除，原告应当对其上述行为承担法律责任。原告称，被告旭瑞公司让其先签字，问题以后解决，否则不予退款。原告未提交证据加以证明，法院不予采信。原告要求被告返还从购房款中扣除的佣金21054元，法院不予支持。无理由退房协议书第三条约定“扣除已支付的推荐佣金或奖励”，佣金、奖励不能同时从购房款中扣除，且被告旭瑞公司未能提交证据证明已向推荐人支付了奖励10000元，故被告旭瑞公司主张应从购房款中扣除推荐人奖励10000元，法院不予支持。原告与被告旭瑞公司签订解除认购书协议，原告主张是在2020年4月8日向被告旭瑞公司提交退房材料时所签，被告旭瑞公司未提交证据证明签订时间，法院认定双方签订解除认购书协议的时间为2020年4月8日。商品房认购书解除后，被告旭瑞公司应当及时向原告返还购房款，考虑到其退款时须内部审批等流程，法院酌定被告旭瑞公司退款的合理期限为一个月，逾期应承担原告的利息损失，即以445114元为基数，自2020年5月9日起至2020年8月6日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%向原告支付利息4225.53元，以10000元为基数，自2020年8月7日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第九十七条规定，于2020年10月22日作出民事判决：一、被告烟台旭瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告董立敏购房款10000元，并以10000元为基数，自2020年8月7日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告董立敏支付利息。二、被告烟台旭瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董立敏利息4225.53元。三、驳回原告董立敏对被告恒大地产集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，减半收取计288元，由原告董立敏负担148元，由被告烟台旭瑞置业有限公司负担140元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人董立敏当庭出示并播放其丈夫宋文尚和售楼员于俊洋于2019年4月17日至4月18日的微信语音对话记录及2020年11月29日的面对面的谈话录音、宋文尚和肖姓中介于2019年5月5日的微信聊天记录、宋文尚和牟平杨姓业主于2020年4月25日的微信语音对话记录。上述证据存放在宋文尚手机中，上诉人董立敏用以证实在2019年4月8日晚上宋文尚和售楼员于俊洋发生争执，于俊洋曾说过先签了退房手续，至于怎么要回佣金以后再说。被上诉人旭瑞公司质证称，上诉人不能证明与宋文尚微信语音对话、聊天记录和谈话录音的对方真实身份，其内容也不能证实上诉人的证明目的，对证据的真实性存在异议，不具有证明效力。原审被告恒大公司质证意见同被上诉人旭瑞公司意见。本院二审查明的其他事实与一审查明的相关事实一致。本院认为，上诉人董立敏与被上诉人旭瑞公司签订商品房认购协议书，2020年4月8日双方签订解除认购书协议，对于董立敏所缴纳购房款的退还，双方产生争议。根据董立敏的退房申请书内容和双方所签订的《无理由退房协议书》第三条约定，原审法院认定董立敏自愿将推荐人获赠佣金21054元从购房款中扣除，并无不当。上诉人董立敏上诉称其对签订《无理由退房协议书》并不知情，办理退房时旭瑞公司工作人员让其先签字否则不予退款，其在旭瑞公司事先打印的格式条款的退房申请材料上签名按印时其中内容是空白未填写的。但上诉人董立敏在原审审理中未提交充分证据证实其上述主张成立，在二审审理中其提交的微信语音对话、聊天记录和谈话录音等证据也不足以充分证实其主张成立，其请求旭瑞公司退还已支付给推荐人的佣金21054元，没有充分证据予以证实，应承担不能充分举证的法律后果，因此，其上诉主张本院依法不予支持。在上诉人董立敏与被上诉人旭瑞公司签订解除商品房认购书协议后，因考虑到旭瑞公司退还董立敏购房款须完成公司内部审批流程，原审法院酌定一个月的合理期限，逾期则由旭瑞公司向董立敏承担占用购房款利息的损失，并无不当。上诉人董立敏上诉称旭瑞置业没有证据证明其退房退款流程繁琐和退房资金受到审批监管，主张被上诉人旭瑞置业不能无偿占用上诉人资金应支付占用期间产生的利息。经审理认为，旭瑞公司应向董立敏支付不合理占用资金期间的利息，上诉人董立敏的上诉所称不符合实际，本院依法不予采纳。上诉人董立敏上诉另称旭瑞公司所支付的2020年5月9日至2020年8月6日退房款利息应当并入偿付第二段利息的基数、应按年利率6%计算逾期返还购房款的利息，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，董立敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由上诉人董立敏负担。本判决为终审判决。审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年十二月二十三日书记员  王 元