重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初20340号原告：重庆皇庭珠宝广场有限公司，住所地重庆市九龙坡区彩云大道**。统一社会信用代码：915001070723212090。法定代表人：何颖，职务：总经理。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被告：徐海琴，女，1976年5月27日生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：朱忠红，重庆汇聚律师事务所律师。原告重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称皇庭珠宝公司）与被告徐海琴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告皇庭珠宝公司的委托诉讼代理人张黎明，被告徐海琴及其委托诉讼代理人朱忠红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告皇庭珠宝公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原被告双方于2017年12月29日签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》及其补充协议已于2018年11月22日解除；2.请求判令被告向原告支付2019年6月22日至7月8日的租金4755.47元及违约金118.89元（违约金按照2.38元/日标准计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月15日为118.89元）；3.请求判令被告向原告支付2019年3月22日至2019年7月8日期间的物业管理费22448.6元及违约金1571.4元（违约金按照11.22元/日计算至实际清偿之日止，暂计至2019年7月15日为1571.4元）；4.请求判令被告向原告支付2018年11月至2019年6月期间的电费2392.96元及违约金115.02元（违约金分段计算至实际偿清之日止，暂计至2019年7月15日为115.02元）；5.请求判令被告向原告支付2018年12月8日至2019年7月15日的逾期交换房屋占有使用费154000元（逾期占有使用费按照700元/日的标准计算至被告实际搬离之日，暂计至2019年7月15日为154000元）；6.请求判令被告立即将以重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺为工商注册地址的注销或迁出手续；7.请求判令被告立即腾空重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺，并返还原状后交还原告；8.判令被告向原告支付2018年11月27日至2019年7月15日期间未变更工商注册登记信息的违约金231000元（违约金按照1000元/日的标准计算至被告实际变更之日，暂计至2019年7月15日为231000元）；9.请求判令没收被告的租赁保证金25000元；10.请求判令被告承担本案律师费13910.12元；11.请求判令被告向原告返还经营优惠期间享受的全部优惠36365.3元；12.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月29日，原、被告双方签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定原告将位于重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺出租给被告作零售服务使用，租赁期限自2018年3月22日至2023年3月21日。《租赁合同》中约定了被告应于每季度最后一个月25日或之前向原告支付租赁房屋的下个季度租金、管理费及其他费用，如被告逾期支付，则应向原告按照欠付金额万分之五每日的标准向原告支付违约金。同时，双方还约定，如被告未经原告书面同意，擅自中断、停止其经营活动累计达到3天及以上，或者被告拖欠支付租金、管理费及其他费用之一或全部累计达30天及以上的，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋。还约定，如被告将该商铺地址作为工商注册登记地址，应在合同终止、解除或届满之日起五个工作日内变更工商登记，逾期应按日支付违约金。租赁期间，被告曾无故闭店停止经营活动达3天以上，且被告长期拖欠原告租金、管理费以及电费等各项费用。2018年11月20日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告《租赁合同》于被告收到之日解除，且被告应于《租赁合同》解除之日起次日搬离租赁房屋并补缴相关费用。被告于2018年11月22日收到《解除租赁合同通知书》，但仍未向原告支付拖欠的租金、管理费、电费及违约金等各项费用。2018年12月4日，原告向被告发出《关于督促按合同约定完清费用及返还商铺的函》，要求被告于2018年12月7日与原告工作人员一起腾空房屋，并要求被告承担因此支出的费用，但被告至今未腾空租赁房屋。2019年7月2日，原告再次发出《关于解除租赁合同的函》，要求被告支付拖欠的租金、管理费及相关费用，但被告至今仍未履行。被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告徐海琴辩称，原告所述解除租赁合同的理由不成立，解除时间也不认可，被告不存在连续停业三天的情况。因2018年12月14日原告关闭负一层商场，导致被告租赁的商铺无法正常经营致使合同目的无法实现，系原告违约造成合同解除，故被告不应当支付任何费用。被告已经注销以重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺为工商注册地址的手续，且原告已经于2020年8月3日收回商铺。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了不动产权证、《租赁合同》、《补充协议》、入场确认单、《关于解除租赁合同的函》、《关于督促按合同约定完清费用及返还商铺的函》、照片、律师协议、发票等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年12月29日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告，双方就位于重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺（计租面积为套内建筑面积209.8平方米）签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》。该合同2.4.1条约定，乙方承诺租赁该商铺用于零售服务经营活动……从事经营项目的品牌暂定为佰趣岛……。3.1条约定，租赁期限为2018年3月22日至2023年3月21日。4.1.1条约定，2018年3月22日至2021年3月21日：每月租金3497元；2021年3月22日至2022年3月21日：每月租金9441元；2022年3月22日至2023年3月21日：每月租金10490元。4.2.1条约定：2018年3月22日至2019年3月21日：每月管理费4721元；2019年3月22日至2023年3月21日：每月管理费6294元。租赁期间，甲方有权根据实际情况调整管理费，但每次调整需提前30天以书面方式通知乙方。4.2.2条约定，乙方应于该商铺交付日前5日内将首季度管理费支付至物业公司，其后的管理费，乙方应于每季度最后一个月25日或之前（含25日），乙方向甲方预付下个季度的管理费。4.5.1条主要约定：水、电费的计算标准按照政府相关规定及重庆皇庭珠宝城实际用耗结合计算，乙方须自行承担，其中水费按5.8元/吨计算，电费按1.2元/度计算（含电损）。每月的水、电费乙方需按甲方的收费通知单所约定的日期足额支付。如因乙方原因在规定时间内未足额缴纳以上费用而出现停止水、电供应的情况，甲方免责。4.7.2条主要约定，租赁保证金为25000元，乙方在签订合同之日起10个工作日内向甲方支付。4.7.5条主要约定，甲方须在合同终止及乙方把该商铺按照接铺状态完好交还给甲方，且甲方确认乙方无任何违约行为及无任何欠费后，甲方向乙方无息退还租赁保证金。15.1条约定，由于甲方原因该商铺未能按照本合同约定之该商铺交付日期交付超过90天的，乙方可以在前述期限届满后10个工作日内选择解除本合同，否则视为乙方接受甲方逾期交付该商铺的情况并同意不予追究甲方逾期交付该商铺的责任。若乙方选择解除合同的，乙方同意甲方在合同解除之日起10个工作日内无息退还乙方所有已预缴款项后甲方不再承担其他赔偿责任。15.2条约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同：违反本合同约定，使乙方无法继续使用该商铺的；违反合同及补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用该商铺的……。合同第十六条约定了乙方违约责任，其中约定未经甲方同意，乙方中断、停止其经营活动累计达到3天以上（含3天）的，甲方有权单方面终止合同，收回该商铺，由此造成的损失，乙方予以赔偿。合同同时对管理费、租赁保证金、水电费、商铺的交付与验收、商铺装修、维护、修缮、经营条款、转租、续约、物业管理、商铺交还、合同提前终止的条件、违约责任等进行了约定。同日，双方又签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》，该协议第1条约定租赁期限为2018年3月22日至2023年3月21日；第2条约定装修优惠期为2018年3月22日至2018年6月21日，合计3个月装修期，在装修优惠期内，乙方包括但不限于支付水电费、垃圾清运费等其他因乙方装修使用该商铺产生的费用；第3条约定经营优惠期：2018年6月22日至2021年3月21日期间，乙方共计享有18个月经营优惠期，经营优惠期内，乙方包括但不限于支付物业管理费、水电费等其他因乙方使用该商铺产生的费用；第4.1条约定乙方每月租金按套内建筑面积计算，租金金额及单价为2018年3月22日至2018年6月21日为免租期，2018年6月22日至2018年9月21日每月租金8392元，2018年9月22日至2019年6月21日为免租期，2019年6月22日至2019年9月21日每月租金为8392元，2019年9月22日至2020年6月21日为免租期，2020年6月22日至2021年3月21日每月租金为8392元······；第4.4.1条约定乙方每月管理费按套内建筑面积计算，管理费金额及单价为2018年3月22日至2018年6月21日为免交期，2018年6月21日至2023年3月22日每月管理费为6294元；第9条约定若本协议与原合同有冲突，本补充协议效力优先。本补充协议无规定的部分，以原合同的约定为准。补充协议还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金25000元，被告以其承租的重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺作为注册地址申请注册了九龙坡区九龙园区风调超市，后被告对案涉商铺进行了装修。其中01号商铺面积为74平方米，02号商铺面积为63平方米，07号商铺面积为72.8平方米，07号商铺单独位于重庆皇庭珠宝城商场内部，01号商铺位于重庆皇庭珠宝城商场进出门处，02号商铺与01号商铺紧邻。在合同履行中，被告将01、02号商铺打通后经营超市，07号商铺独立经营饰品等。2018年12月11日，被告向深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司预交了2019年第一季度（2018年12月22日至2019年3月21日）的物业管理费及水电费19450.8元。2018年12月14日，因重庆皇庭珠宝城商场进行业态调整，原告将重庆皇庭珠宝城负一层商场予以了关闭，因07号商铺处于商场内部，负一层商场关闭后，被告无法进入07号商铺，可通过01号商铺位于商场进出口处的门进入01、02号商铺，但无法通过商场内部进入01、02号商铺。后被告将01、02号商铺关闭，但被告也未将01、02号商铺内遗留的超市货物及物品及时处置。庭审中，原被告双方确认原告于2020年8月3日收回案涉01、02号商铺，因07号商铺位于负一层商场内部，原告将负一层商场关闭后于2019年9月将07号商铺内物品搬离。2018年11月21日，原告通过EMS快递的方式向被告邮寄了《关于解除租赁合同的函》。次日，该函件由他人代收。《关于解除租赁合同的函》主要载明：原告认为被告无故闭店停止经营活动累计达3天以上，违反了双方合同约定，故原告单方提出解除合同。原告为此举示了照片一组，拟证明07号商铺停业营业三天，符合合同约定解除条件。被告对该组照片真实性不予认可，可能存在在商场关门后拍摄的情形。2018年11月26日，被告回函，主要载明原告以无故闭店停止经营活动为由单方解除租赁合同、收回商铺被告表示抗议。后原告通过快递的方式向被告邮寄了《关于督促按合同约定完清费用及返还商铺的函》，该函主要载明：双方租赁合同已于被告签收《关于解除租赁合同的函》之日也即2018年11月22日解除，原告应当对商铺内的设施、设备、物品等予以盘点、清理。另查明，在另案（2019）渝0107民初19309号徐海琴诉重庆皇庭公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日判决确认原告与被告签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》及《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》于2018年12月14日解除且认定重庆皇庭公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任，同时还认定重庆皇庭公司应退还租赁保证金给徐海琴并由徐海琴承担2019年第一季度50%的物业管理费。重庆皇庭公司不服提起上诉，重庆市第五中级人民作出（2020）渝05民终6431号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现重庆皇庭公司起诉徐海琴产生本次纠纷，原告为本次纠纷支付律师费13910元。还查明，九龙坡区九龙镇市场监督管理所出具准予登记通知书，载明徐海琴（九龙坡区九龙园区风调超市）注销登记手续申请材料齐全，符合法定形式，决定准予登记。庭审中，原被告双方确认2019年6月22日之前的租金已缴纳完毕或在免租期内。原告还举示催费函，其中载明2018年11月1日至2019年6月30日拖欠电费2392.96元，证明被告拖欠电费，原告多次发函要求被告交纳；被告对该证据不认可，认为在商铺关闭后原告停水停电，被告没有实际经营，不应支付该费用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，对合同双方均有约束力。本案中，原、被告双方签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》及《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》所约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉租赁合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方庭审陈述、举示的证据材料以及查明的案件事实，以及另案（2019）渝0107民初19309号徐海琴诉重庆皇庭公司房屋租赁合同纠纷一案已作出生效民事判决确认涉案租赁合同及补充协议于2018年12月14日解除，并认定原告在合同履行过程中存在违约行为致使合同目的无法实现双方合同解除，原告应当承担相应的违约责任，本院予以确认。因原告将负一层商场关闭后，被告无法进入07号商铺，原告已实际控制07号商铺并搬离其内的物品，且于2020年8月3日实际收回案涉01、02号商铺，故对于原告主张被告立即腾空重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺，并返还原状后交还原告的请求，本院不予支持。关于租金。结合上述对于涉案租赁合同及补充协议于2018年12月14日解除的认定，原告主张被告支付2019年6月22日至7月8日的租金4755.47元及违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于物业管理费。涉案租赁合同及补充协议已于2018年12月14日解除，被告未能正常经营案涉商铺，但被告也未及时搬离案涉商铺致使后续实际产生了物业管理费。但是因07号商铺位于商场内部，原告于2018年12月14日关闭商场后便由原告实际控制，被告无法进入07号商铺，无法控制及经营使用，故本院认定被告不应交纳07号商铺的物业管理费。本院依据01号、02号商铺面积所占三个商铺面积的比例65.3%[（74平方米+63平方米）÷209.8平方米]，确定本案中应当承担的费用。鉴于另案（2019）渝0107民初19309号生效民事判决书认定徐海琴向深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司预交了2019年第一季度的物业管理费及水电费19450.8元，由徐海琴承担该期间50%的物业管理费。故对于本案中原告主张2019年3月22日至2019年7月8日期间的物业管理费22448.6元，符合合同约定，本院认定由被告承担01、02号商铺该期间50%的物业管理费为7329.47元（22448.6元×50%×65.3%）。至于原告主张的违约金，本院认为，原告在合同履行过程中存在违约行为致使合同目的无法实现双方合同解除，故对原告主张的违约金不予支持。关于电费。涉案租赁合同及补充协议已于2018年12月14日解除，被告未能正常经营案涉商铺，但被告也未及时搬离案涉商铺致使后续实际产生了电费。同理，因07号商铺位于商场内部，原告于2018年12月14日关闭商场后便由原告实际控制，被告无法进入07号商铺，无法控制和经营使用，故本院认定被告不应交纳07号商铺的电费。因徐海琴向深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司预交了2019年第一季度的物业管理费及水电费19450.8元，结合上述认定可知该金额组成为物业管理费1882元（6294元/月×3个月）和水电费568.8元，其中在本案中因未主张水费，为方便起见，该金额568.8元全部作为电费在本案中处理。故原告主张支付2018年11月至2019年6月期间的电费2392.96元中应当扣减徐海琴预交的2019年第一季度的电费568.8元，故被告应该承担01、02号商铺的电费1191.18元（1824.16元×65.3%）。至于原告主张的违约金，因电费应由被告向深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司交纳，现由原告代为交纳，但原告未举示证据证明其因代交前述费用产生损失，且违约金属填补损失性质，而非惩罚性质，故本院对于原告主张的电费违约金不予支持。关于房屋占用使用费。结合涉案租赁合同及补充协议已于2018年12月14日解除的认定，合同解除后，被告本应将承租的商铺及时返还给原告。但是双方因合同解除及赔偿问题引起屋租赁合同纠纷产生另案诉讼，经另案（2019）渝0107民初19309号生效民事判决书确认原告存在违约行为。双方本应当以避免损失扩大为目的积极解决纠纷，但奈何原、被告均未积极主动对商铺进行交接，对房屋占用使用费损失扩大均存在过错。但因07号商铺处于商场内部，负一层商场关闭后，被告无法进入07号商铺，该商铺实际在原告控制中，被告无法控制和经营使用，故本院认为被告不应支付07号商铺的房屋占用使用费。根据双方确认原告于2020年8月3日实际收回案涉01、02号商铺的事实，本院认定被告应按照租金的50%向原告支付01、02号商铺2018年12月15日至2020年8月3日期间的房屋占用使用费。根据补充协议约定，其中2018年9月22日至2019年6月21日和2019年9月22日至2020年6月21日属于经营优惠期，无租金交纳标准可供参考。但该补充协议是租赁合同的重要组成部分，具有同一法律效力，对于补充协议没有约定，应当按照租赁合同的约定履行。考虑到双方签订的租赁合同中约定2018年3月22日至2021年3月21日每月租金3497元，故本院认定按照3497元/月计算，故被告应向原告支付01、02号商铺2018年12月15日至2020年8月3日期间的房屋占用使用费为22454.82元[（3497元/月×19个月+3497元/月÷30天×20天）×50%×65.3%]。关于工商注册地注销或迁出问题。被告已向九龙坡区九龙镇市场监督管理所提交九龙坡区九龙园区风调超市注销登记的申请，九龙坡区九龙镇市场监督管理所予以回复并决定准予登记。原告主张被告立即将以重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺为工商注册地址的注销或迁出手续已经得到解决，再予以主张请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付未变更工商注册登记信息的违约金问题。本院认为，因原告存在违约行为导致租赁合同解除，且工商注册登记地址的变更涉及行政部门的相关行政行为，违约金应属填补损失性质，而非惩罚性质，故对于原告主张被告支付未变更工商注册登记信息的违约金，本院不予支持。关于租赁保证金。徐海琴交纳的租赁保证金在另案（2019）渝0107民初19309号徐海琴诉皇庭珠宝公司房屋租赁合同纠纷一案中已经处理，认定重庆皇庭珠宝公司应退还租赁保证金给徐海琴。故对于原告主张没收被告的租赁保证金25000元，本院不予支持。关于原告请求被告承担本案律师费13910元，本院认为，合同约定原告因向被告维权产生的诉讼费、律师费等由被告承担，因原告也存在违约行为，本院酌情认定上述律师费由被告向原告支付50%即6955元。关于原告主张请求判令被告向原告返还经营优惠期间享受的全部优惠36365.3元。本院认为，原告在合同履行过程中存在违约行为导致被告正常经营受到影响，致使合同目的无法实现双方合同解除，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆皇庭珠宝广场有限公司与被告徐海琴于2017年12月29日就位于重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》及补充协议于2018年12月14日解除；二、被告徐海琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付2019年4月1日至2019年7月8日期间物业管理费7329.47元；三、被告徐海琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司2018年11月至2019年6月期间电费1191.18元；四、被告徐海琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付房屋占用使用费22454.82元；五、被告徐海琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付律师费6955元；六、驳回原告重庆皇庭珠宝广场有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为4065元，由原告重庆皇庭珠宝广场有限公司承担3600元，由被告徐海琴承担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  付家伟二〇二〇年十二月二十四日书记员  李 霞