河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书（2020）豫0425民初2478号原告：河南省旭宏房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市金水区经三路**院广发花园**楼******。统一社会信用代码91410100556947021X。法定代表人：杨朝义，董事长。委托诉讼代理人：崔进东，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴媚贞，河南首位律师事务所实习律师。被告：刘绍毅，男，1990年6月12日生，汉族，住河南省郏县。原告河南省旭宏房地产开发有限公司（以下简称旭宏房地产）与被告刘绍毅商品房销售合同纠纷一案，旭宏房地产于2020年9月10日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告旭宏房地产的委托诉讼代理人崔进东、吴媚贞到庭参加了诉讼，被告刘绍毅经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭宏房地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》；2.判令刘绍毅支付旭宏房地产代为向银行偿还的款项197370.91元并以197370.91元为基数，自代偿之日起按日1%计算违约金至实际支付完毕之日止；3.判令刘绍毅支付旭宏房地产违约金99000元；4.本案的诉讼费由刘绍毅承担。事实与理由：2013年12月，原被告双方签订《商品房销售合同》约定：刘绍毅以330000元的价格购买旭宏房地产开发的房屋一套，刘绍毅首付房款100000元，剩余房款230000元通过向银行办理按揭贷款支付，旭宏房地产为此提供阶段性担保，若因刘绍毅逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担阶段性担保责任的，旭宏房地产有权解除合同，刘绍毅应配合旭宏房地产办理退房相关手续，向旭宏房地产支付违约金。旭宏房地产向银行代偿贷款的，刘绍毅应自代偿之日起，按日向出卖人支付代偿款1%的违约金。《商品房销售合同》签订后，办理了备案登记手续，刘绍毅按约支付了首付款，银行发放了230000元贷款后刘绍毅也按约支付给了旭宏房地产。但刘绍毅却未按期向银行偿还贷款本息，银行以旭宏房地产系阶段性担保人为由，多次扣划保证金共计37777.04元用于还款，并诉至法院要求旭宏房地产承担阶段性担保责任。在该案执行程序中，旭宏房地产向银行承担阶段性担保责任，向银行支付了159593.87元。但刘绍毅至今未向旭宏房地产偿还以上款项。刘绍毅未作答辩。旭宏房地产围绕诉讼请求提供的证据如下：证据一、商品房买卖合同，证明双方于2013年12月8日签订《商品房买卖合同》,刘绍毅购买旭宏房地产开发的旭宏国际房屋一套,约定支付首付款100000元后,剩余230000元房款以按揭贷款方式支付。证据二、刘绍毅个人一手住房购置贷款查询清单。证明刘绍毅向银行办理房屋贷款后，未按照约定向银行偿还贷款，银行以旭宏房地产系阶段性担保人为由多次扣划旭宏房地产的保证金共计37777.04元，用于代替刘绍毅偿还房屋贷款。证据三、平顶山卫东区法院(2019)豫0403民初3193号判决书，证明刘绍毅向工商银行建东支行贷款230000元用于支付房屋价款,由旭宏房地产承担阶段担保责任。因刘绍毅未按约定向银行还款,银行起诉至卫东区法院,法院审理后判决要求刘绍毅一次性偿还剩余贷款,并要求旭宏房地产承担阶段担保责任，案件诉讼费1905.5元由刘绍毅承担。证据四、旭宏房地产向工商银行建东支行代偿贷款回执，证明卫东区法院作出(2019)豫0403民初3193号案件诉讼后，因刘绍毅仍拒绝归还贷款，旭宏房地产于2020年9月4日代替刘绍毅向银行偿还了157688.37元贷款。证据五、住宅补充协议证明:刘绍毅承诺若因刘绍毅逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担阶段性担保责任的,旭宏房地产有权解除合同,刘绍毅应配合旭宏房地产办理退房相关手续,向旭宏房地产支付总房款5%违约金，同时刘绍毅应在接到旭宏房地产解除合同通知后7日内办理好解除合同手续，否则逾期一日应向旭宏房地产支付总房款百分之一的违约金。旭宏房地产向银行代偿贷款的,刘绍毅还应自代偿之日起,按日向出卖人支付代偿款1%的违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，中国工商银行平顶山建设东路支行与刘绍毅、旭宏房地产签订《个人购房借款/担保合同》一份，2013年12月8日，旭宏房地产与刘绍毅签署了《商品房买卖合同》，编号为JF1307121107，刘绍毅购买了旭宏房地产开发的旭宏国际小区第1幢2单元11层东南1107号房产，房产总价款为330000元，刘绍毅签订《商品房买卖合同》时已支付首付款100000元，余下230000元由刘绍毅以按揭方式向银行申请贷款。中国工商银行平顶山建设东路支行向刘绍毅发放个人贷款230000元，该笔贷款已支付给旭宏房地产。刘绍毅与旭宏房地产另签署《住宅补充协议》一份，刘绍毅签字按手印，旭宏房地产加盖印章，但并未填写签订日期。《住宅补充协议》第二项第4条约定“……如因买受人逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，向出卖人支付总房款5%的违约金，并承担合同解除的相关费用。”后因刘绍毅未按时向银行还款，旭宏房地产代为偿还37777.04元。中国工商银行平顶山建设东路支行起诉至平顶山卫东区法院，平顶山卫东区法院于2019年11月4日作出（2019）豫0403民初3193号判决，判决刘绍毅偿付中国工商银行平顶山建设东路支行借款本金174763.63元及利息，旭宏房地产对上述款项承担连带清偿责任，案件受理费1905.5元，由刘绍毅负担。该案进入执行程序后，2020年9月4日，旭宏房地产为刘绍毅代偿欠款157688.37元及案件受理费1905.5元，共垫付197370.91元（157688.37元+1905.5元+37777.04元）。诉讼中，针对第一项诉讼请求，旭宏房地产明确其同意解除双方之间的《商品房买卖合同》后，对房屋及房款双方互相返还。因旭宏房地产已代偿房款，故应在返还的房款中扣除代偿款及刘绍毅应支付的违约金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，刘绍毅未按合同约定履行按期还款义务，因此导致旭宏房地产承担阶段性担保责任为其代为向中国工商银行平顶山建设东路支行偿还贷款及诉讼费。刘绍毅已经违约，故对旭宏房地产解除合同的请求本院予以支持。根据权利义务对等原则，签订合同时,刘绍毅已支付首付款100000元,剩余房款230000元银行也已支付给旭宏房地产,现旭宏房地产要求解除合同,也应对已收到购房款，包括刘绍毅支付的首付款以及银行贷款共计330000元予以返还。但应扣除旭宏房地产垫付的197370.91元。对于旭宏房地产请求以197370.91元为基数自2020年9月4日起按日1%计算违约金至实际支付完毕之日止的诉讼请求过高，故本院支持以197370.91元为基数自2020年9月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。刘绍毅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：（2016）解除刘绍毅与河南省旭宏房地产开发有限公司签订的编号为JF1307121107号《商品房买卖合同》，河南省旭宏房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还刘绍毅房款330000元；二、刘绍毅于本判决书生效后十日内支付河南省旭宏房地产开发有限公司代为偿还的款项197370.91元、并以197370.91元为基数自2020年9月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止；三、驳回河南省旭宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7735元，由河南省旭宏房地产开发有限公司负担1488元，刘绍毅负担6247元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  刘周信人民陪审员  李少锋人民陪审员  高云清二〇二〇年十二月十六日法官助理李一墨书记员李静静