重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初18916号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地成都市锦江区华润路**，统一社会信用代码915101047559578126。法定代表人：蒲滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：周琴，女，该公司员工。被告：贺庆秋，女，1979年10月7日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告华润置地（成都）物业服务有限公司与被告贺庆秋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，一审终审，公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司的委托诉讼代理人周琴、被告贺庆秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年7月1日起至2020年3月31日的物业服务费6565.95元、公摊水电费729.45元，车位费3600元，以上费用共计10895.40元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之三计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿变更第一项诉讼请求为判令被告支付2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6128.14元、公摊水电费680.90元、车位费3360元。事实与理由：被告系华润置地重庆华润二十四城X期X号房屋业主，原告系被告所在小区物业服务企业。被告从2016年7月起开始拖欠费用，经原告多次催告，被告均未交纳。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判若所请。被告贺庆秋答辩称，对欠交物业服务费、公摊水电费、车位费的时间无异议，不缴纳费用的原因是被告家住一楼，生活阳台外的公共平台长期堆积高空抛下的生活垃圾，原告只做过一次清洁；生活阳台外面一直漏水，导致被告小卧室的墙壁被浸泡；被告购买的车位长期被他人占用、有狗的屎尿，向原告反映后一直未得到处理；小区会所被占用，小区绿化破坏严重，6栋房屋外面的坝子被原告作为停车场使用；小区公共收益未公示。原、被告双方围绕诉讼请求依法向本院举示了房屋登记信息查询证明、前期物业服务合同、备案证明、房产证复印件、吸收合并协议、准予注销登记通知书、证明、工作指派函、欠费明细表、催费通知函、EMS快递单、物业服务报告、照片、视频光盘等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法了审查。根据上述证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：被告贺庆秋系重庆市九龙坡区谢家湾正街55号X幢X号房屋业主之一，被告贺庆秋当庭表示愿意由其个人承担本案给付责任，原告对此予以认可。案涉房屋建筑面积为81.06平方米，开发商为华润（重庆）有限公司。2018年，原告华润置地（成都）物业服务有限公司（甲方）与重庆华润二十四城物业服务有限公司（乙方）签订《吸收合并协议》，载明由甲方吸收合并乙方，甲方继续存续，乙方解散并注销。2018年4月25日，重庆华润二十四城物业服务有限公司在工商行政部门进行注销登记。华润置地（重庆）有限公司（甲方）与重庆华润二十四城物业服务有限公司（乙方）签订了《华润·二十四城一期（B组团）前期物业服务合同》，签订时间2009年12月20日，合同约定由乙方为“华润·二十四城一期（B组团）”提供物业服务，物业服务费标准电梯高层物业服务费按建筑面积2元/月/平方米计算；物业服务费用按月交纳，业主应在当月15日前将费用金额缴清，逾期将按日向业主加收应交纳总费用3‰的滞纳金；住宅从交房通知文书确定的交房日期开始核算公摊水电费，按实际发生额逐户按房屋建筑面积平均分摊，甲方在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金；合同期限为3年，自华润·二十四城一期（B组团）整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算，本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。被告贺庆秋及房屋共有人刘成庆（甲方）与重庆华润二十四城物业服务有限公司（乙方）签订了《华润˙二十四城一期（B组团）前期物业服务合同》，乙方同意提供，甲方同意接受乙方对“华润˙二十四城”提供物业服务。物业服务费收取标准为电梯高层物业服务费按照建筑面积1.8元/平方米/月计收，停车（场）库物业服务费每个停车位按80元/个车位/月计收。公摊水电费按实际发生额逐户按房屋建筑面积平均公摊，每月和物业服务费一起进行缴纳。物业服务费、公摊水电费均应按月交纳，业主应当在当月15日之前将费用交清，逾期将按日向业主加收应交纳总费用的3‰作为违约金。本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。上述合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。2020年10月23日，重庆市九龙坡区谢家湾街道华润·凌江社区居民委员会出具一份《证明》，载明兹证明本辖区华润二十四城一期自交房至今物业服务提供方为重庆华润二十四城物业服务有限公司，2018年1月重庆华润二十四城物业服务公司被华润置地（成都）物业服务有限公司吸收合并后，华润二十四城一期的物业服务方为华润置地（成都）物业服务有限公司。庭审中，原告举示华润置地（成都）物业管理有限公司工作指派函，拟证明为便于开展重庆业务，现指派华润置地（成都）物业管理有限公司重庆分公司对重庆区域的项目（包含华润二十四城各组团等）提供物业服务，并对物业服务区域内欠缴物业服务费、公摊水电费、车位服务费等费用的业主进行催收。被告称该证据不是原件，对真实性不予认可，认为达不到原告的证明目的。诉前，华润置地（成都）物业管理有限公司重庆分公司通过上门张贴催费单、邮寄快递的方式对被告进行过催收费用，最后一次催收是在2019年12月向被告EMS邮寄催费函，催收了2016年7月1日至2019年12月期间欠缴的物业服务费、公摊水电费、车位费及违约金。被告认可很久之前见过张贴于门上的催费单，但称未收到过催费律师函。现原告明确按照1.8元/平方米/月的标准主张被告拖欠2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6128.14元（即1.8元/平方米/月×81.06平方米×42个月），并陈述合同中约定公摊水电费据实公摊，但实际上按照0.2元/月/平方米收取公摊水电费为680.90元（即0.2元/平方米/月×81.06平方米×42个月）以及车位费3600元，（即80元/个车位/月×42个月×1个车位）；违约金按照合同约定按照日千分之三计算，并表示同意法院酌情调整。被告对物业服务费欠费时间、房屋面积无异议，不认可物业服务费收费标准；对公摊水电费欠费时间无异议，收费标准要以票据为准；对车位费的收费标准及欠费时间无异议，因车位上经常有狗的屎尿且长期被占用，不同意交纳该费用；不认可违约金，认为原告提供的服务质价不符。另，被告举示了前期物业服务合同、照片、光盘，拟证明被告是与重庆华润二十四城物业服务有限公司签订的物业服务费合同；小区售楼部前面树木被砍伐情况严重、小区绿化被破坏、小区内作为老年活动中心的会所被霸占、物业公司占用2栋挑空层做食堂、6栋外面的坝子被用作停车场。对此，原告对合同真实性无异议，但认为原告系案涉小区物业服务提供方；售楼部前面树木被砍伐情况属实，但已被行政处罚、小区绿化正在计划更换、会所的产权人是开发商，开发商后来另行出售，这不属于原告的服务范围，2栋挑空层在开发商移交前就用于食堂使用，6栋前面坝子用于临时停车场，该收益属于公共收益，因未成立业委会，而由物管公司独立建账单独管理。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆华润二十四城物业服务有限公司与华润（重庆）有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在本案中，从备案证明来看，重庆华润二十四城物业服务有限公司系案涉小区备案登记的物业管理企业。上述前期物业服务合同签订后，重庆华润二十四城物业服务有限公司于2018年1月被本案原告吸收合并，故其权利义务也转移至本案原告，原告是案涉小区前期物业服务合同的相对方。上述前期物业服务合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。在前期物业服务合同到期后，原告仍继续为案涉小区提供物业服务，被告亦接受了原告的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当向原告支付物业服务费等费用，收费标准可参照《华润·二十四城一期（B组团）前期物业服务合同》的约定。被告在庭审中提出原告提供的物业服务不到位的相关证据，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据虽能证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除被告的缴纳义务，故本院对被告提出拒绝缴纳物业服务费的抗辩意见均不予采信。原告对诉请期间的物业服务费进行过书面催收，被告虽提出不认可原告主张的物业服务费收费标准，但并未举示证据予以佐证，且也未举示证据证明其缴纳了原告诉请期间的费用，故原告主张被告支付诉请期间的物业服务费6128.14元，于法有据，本院予以支持。考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，结合原告举示的公摊水电费明细表及发票，本院认定原告主张诉请期间的公摊水电费680.90元并无不当，应予以支持。关于车位费，被告不认可该费用，且原告并未举示证据证明被告系案涉车位的登记权利人，故原告主张的该项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。关于该期间的违约金，双方在前期物业服务合同中约定了逾期交纳物业服务费等费用应支付违约金及计算标准，但该标准过高，且被告并非恶意延迟缴纳物业服务费，原告所提供的物业服务也并非尽善尽美；该合同到期后双方形成事实物业服务关系，超出合同期的违约金主张于法无据，综合本案具体情况，本院认为被告不负担违约金为宜。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贺庆秋在本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（成都）物业服务有限公司自2016年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6128.14元、公摊水电费680.90元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费36元，由被告贺庆秋负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月一日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟