云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1537号上诉人（原审被告）：云南百大大理海东开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东山地新城东岸泽园****。法定代表人：黄丽萍，总经理。委托诉讼代理人：税彬，建纬（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡昆生，男，系公司员工，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：夏荣华，女，1980年8月25日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审原告）：楚可，男，1978年5月23日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人共同委托诉讼代理人：杨春燕，云南天外天（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人共同委托诉讼代理人：李俊，云南天外天（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人云南百大大理海东开发有限公司因与被上诉人夏荣华、楚可商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。云南百大大理海东开发有限公司上诉请求：维持一审关于交房的判决，撤销其余判决内容，改判上诉人交房后150日内协助被上诉人办理产权过户登记手续，驳回被上诉人在一审中的其他诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未对项目的背景及上诉人依法开发项目的情况进行认定。1.涉案的房地产项目，本质上是政府主导的“定向限价”商品房。上诉人是应大理州委州政府邀请，积极支持大理市市级行政中心搬迁海东，为解决政府有关工作人员在海东住房困难而开发建设的招商引资项目。项目的规划设计、交地条件、售房价格、购房对象、资金拨付及成本审计等工作均由政府有关部门主导进行。2.上诉人依法完成了各项行政审批手续，按相关规定取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，上诉人开发涉案项目合规合法。在商品房买卖合同中，上诉人和被上诉人在《合同补充协议》第七条对交房时间进行了特别约定，同时双方特别约定了不承担违约责任的“不可归责于双方的事由”和“因不可抗力或政府行为的事由而延迟履行合同义务时，互不承担违约责任”的重要条款。二、一审判决违背了上诉人与被上诉人双方所签订合同、补充协议之重要约定，导致适用法律的明显错误。（一）双方在《合同补充协议》第七条对交房时间作了补充约定：“由于甲方原因未按本合同第七条约定的时间交房，乙方有权在30日内解除《商品房购销合同》，乙方逾期不提出解除的则该解除权消失……若乙方未行使解除权的，则本合同继续履行，双方另行签订确定的交房期限的补充协议”，根据该约定，被上诉人有权选择解除《商品房购销合同》，在被上诉人没有选择解除合同的情况下，双方应重新商定新的交房时间，即原合同约定的交房时间不再对双方产生约束力。在被上诉人不提出解除《商品房购销合同》的情况下，双方关于2017年12月31日交房的约定，不再对双方产生合同约束力。上诉人于2018年9月，依据《合同补充协议》第七条之约定，向被上诉人发出了《关于调整交房日期的函》，与被上诉人协商将交房日期调整至2019年12月31日前，并提示若无异议，即按调整的日期履行交房责任。被上诉人在一审中当庭承认已经收到了该函件，但没有证据证明其提出过异议，故涉案房屋的交房日期已调整为2019年12月31日。而被上诉人在接到通知后既未主张合同权利行使合同约定的解除权，又未对交房延迟提出异议，完全符合《民法总则》规定的以不作为的默示行为接受了上诉人变更合同交房期限的意思表示。至此，合同既产生了交房期限变更的法律效力，也产生了免除和消灭上诉人违约责任的法律效力。上诉人在一审中所列举的政府行为证据，是在合同履行期间所发生的整体事实，其起始于上诉人与政府180天内提供土地的承诺之日，结束于政府拖延了600天以后的交地之时，因此，一审判决以“与原告签订《商品房销售合同》之前”的理由而否定存在政府行为免责事由也是极其错误的。（二）《商品房购销合同》第十二条对产权登记的事项进行了明确约定，即：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方在150个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：1.甲乙双方签署委托书（经公证机关公证的），委托公证费由乙方向公证处缴付；2.乙方支付完毕本合同及补充协议约定的全部款项，及乙方应交纳的全部税费……3、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；4.乙方向甲方提供代办产权证的必要资料。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕办理产权的义务……”。从该约定可以得出如下结论：第一，上诉人并不是办证的法定或约定义务承担主体，而仅仅负有协助办证的义务；第二，由于涉案房屋尚未交付，故约定办证的条件尚不满足，且上诉人协助义务的时间也只是在条件满足后150个工作日内协助；第三，上诉人的义务仅仅是向登记机关报送办理产权的合格资料，而非具体办理登记手续的行政机关。三、一审判决未对造成项目迟迟无法交房的原因系由政府行为影响的事实进行认定，反而刻意忽视和否定政府行为属于双方合同约定的免责事由，导致适用法律的错误。根据一审时，上诉人提供的证据，能够证明如下事实：（一）由于政府承诺180天完成本案标的土地整改，并严格所有商品房买卖合同约定在2017年12月31日交房。但是，政府的土地整改却拖延了600天才完成交付。这一引发房屋交付迟延的关键事实，却被一审判决忽视。（二）项目工程进度因受制于由政府负责的边坡防护、场地平整等不可抗力因素影响，致使合同约定的交房时间延误。按照大理海东开发管理委员会（简称海开委）2013年5月20日下发给上诉人的《土地交地条件承诺书》约定：由大理海东开发管理委员会委托相关企业进行该项目土地“三通一平”整理工作。由于项目是在海东山地进行开发建设，地质地形情况复杂，为达到“三通一平”的交地标准，项目区域内外的边坡防护（挡土墙、排水系统等）及场地平整工程施工难度很大，安全隐患多，且受施工现场条件的限制，也不宜采取交叉作业等赶工期的措施，致使大理海东开发管理委员会负责并委托的相关企业未能按期完成边坡防护及场地平整工作，严重影响到上诉人的开发建设进度。（三）根据云南省人民政府办公厅2018年12月22日下发的《云南省人民政府办公厅关于成立洱海保护治理工作领导小组的通知》（云政办发﹝2018年﹞108号）关于“全面停止洱海海东开发区建设”的要求，涉案项目自2018年12月底即全部停工，致使计划2019年12月31日前交房的日期再次延误。（四）2019年8月21日，中共大理州委下发《中共大理州委关于巡视整改进展情况的通报》，明令从严控制洱海流域各类城乡建设活动，大理州州委、州政府、大理海东开发管理委员会全面停止海东、海西、海北片区的开发类项目审批和建设。（五）《合同补充协议》第七条第（三）款约定：“因不可抗力或政府行为的事由而延迟履行合同义务时，互不承担违约责任。”第（四）款约定：“本协议双方同意包括但不限于以下情况属于不可归责于双方的事由：……3、为执行政府的法规、规章、规划调整或市政建设需要而引起的延误……”。根据前述事实和合同约定，由于政府原因导致无法在原合同约定的交房时间（2017年12月31日）交房，上诉人已通知被上诉人涉案房屋将在2019年12月31日前交房。由于执行政府的法规和规划调整，项目被迫停工，责任完全不在上诉人，属于前述《合同补充协议》约定的不可归责于双方的免责事由，互不承担违约责任。一审判决对因政府行为导致交房延期的事由未作任何评判，错误地将政府的行为和责任强加给上诉人承担，违背了司法公正、保护市场秩序的基本原则，二审应当依法予以纠正和改判。四、如按一审判决执行，将对顺利完成项目建设造成颠覆性的冲击，在政治社会层面造成无可挽回的负面影响。（一）如前所述，涉案项目是在政府主导下的“定向限价”商品房，具有“公益性”项目的性质。项目住宅按远低于市场同类房源的价格售给大理州、市国家机关工作人员，而上诉人仅按项目直接费用提取2%的管理费和3%的利润，并指派大理州审计局海东开发管理委员会分局负责全过程跟踪审计。（二）在《商品房购销合同》履行期间，由于受不可抗力因素（政府行为）影响，致使工期延误、交房推迟，对上诉人造成的经济损失尤甚！再加上疫情的影响，对本已处于艰难竭蹶的项目成本更是雪上加霜，上诉人已不堪负重。（三）绝大多数的购房客户对涉诉项目延期交房系由不可抗力因素（政府行为）所致，属于合同约定的对上诉人的免责事由均能予以理解，在1560位客户中，仅有两人（含被上诉人）就此提出诉讼。综上所述，1、现交房条件已经具备，8月15日即可交房，因在诉讼期间所以没有交房，但30天内办证违背合同约定，违背约定高于法定的原则，第二项违背双方签订的合同补充协议第七条第一款规定。2.一审判决会引发蝴蝶效应，两千多客户要求上诉人承担违约金，会使公司进入破产的困境，会对政府的公信力、社会的和谐等造成不利的影响，请二审法院综合予以评判。夏荣华、楚可辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决内容适当，请求依法驳回上诉人的上诉请求。1.该地产项目特殊并不能作为上诉人免责的相关事由，双方的权利义务应根据签订的合同及补充协议进行确定。本案约定的交房时间为2017年12月31日，上诉人未按约交房，也没有对交房期限进行协商重新确认交房时间，上诉人主张另行交房的时间是依据其单方发出的告知函，该告知函系单方意思表示，未得到被上诉人一方的认可，上诉人认为被上诉人以默认的方式对其认可没有依据，所以本案没有对交房时间进行过另行约定，交房时间应为2017年12月31日。作为被上诉人在上诉人违约的情形下30日内可以提出解除合同，但是购房行为对被上诉人是重大的负债行为，所以不可能轻易选择解除合同。上诉人主张是政府行为导致的违约没有证据予以佐证。第一，上诉人在一审中提交的《土地交地承诺书》是2013年5月20日作出，而双方签订的购房合同是2015年9月18日，故该政府行为发生在前，不是合同签订后发生的新的因素；第二，上诉人在一审中提交的《工期顺延报告》《工作联系函》主张延期原因是地块上有35千伏的高压线通过，导致塔吊不能布局，导致2、6、11、15、16、18栋完全不能覆盖；6、11栋离高压线近导致工期顺延；2、3、24、25、26、27、28栋挡墙未施工，上述有影响的7栋政府负责的工程一直未提交上诉人。被上诉人认为高压线在其承建该项目之前就已经存在，挡墙属于项目范围，上诉人不能按期施工、交房不属于政府行为导致。12地块13栋不属于工期顺延的范围，未按时施工、交房是上诉人的原因造成。2.上诉人列举的政府行为当中，《云南省办公厅关于成立保护洱海治理工作领导小组的通知》，下发于2018年12月，而双方约定的交房时间为2017年12月31日，该情况发生在双方约定的交房日期之后，所以上诉人的主张不成立。3.上诉人认为一审判决是法定优于约定，我方不予认可，根据双方签订的购房合同第12条的约定，作为被上诉人应承担的义务已经履行，迟迟不能办证是因为上诉人不交房，未办理房屋交接手续所导致，是因为上诉人违约在先，若被上诉人不向法院提出诉讼，将会造成更大的损失。4.本案因上诉人的违约行为给被上诉人造成很大损失，所以其主张自身原因所造成的未盈利就无责任的说法不能成立，被上诉人已经按约筹集交付了房款，交款至今已经五年之久，如果被上诉人购买其他的房屋则已经完成了购房目的已经入住，所以被上诉人计算违约金的方式也是客观公正的。夏荣华、楚可向一审法院起诉请求：1.判令被告立即按合同约定将经过验收合格的商品房交付给原告并办理产权过户登记手续；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金计322073.70元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月29日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告将位于大理海东山地新城一期配套商品房12号地块A12-13幢1-3层5号房出售给二原告，该房屋的面积为284.3平方米，单价为3766.22元／平方米，购房金额为1073579元。被告应于2017年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告。在达到以下条件后，被告在150个工作日内为原告办理产权登记手续：1.甲乙双方签署委托书（经公证机关公证的），委托公证费由乙方向公证处缴付；2.乙方支付完毕本合同及补充协议约定的全部款项，及乙方应交纳的全部税费；3.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；4.乙方向甲方提供代办产权证的必要资料。原告于2015年10月29日支付了首付款373579元，剩余700000元购房款向银行按揭贷款，已向被告付清全部购房款1073579元。原告于订立《商品房销售合同》当日支付给被告契税32207.38元及维修基金23625.27元、更名费20000元等相关款项。被告至今未向原告交付房屋及办理房屋权属登记手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。由于被告方原因，致使商品房买卖合同约定的办理房屋交付期限届满，买受人未能取得房屋及权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，原告已经按合同约定履行了义务，被告应当在2017年12月31日交付房屋并在约定时间内办理产权登记手续，但被告未在约定的期限内履行该义务，故应承担逾期交付房屋的违约责任，现原告请求被告支付违约金322073.7元（已付房款的30%），无合同约定，不予以支持。但由于被告确实存在违约情形，依据相关法律规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，结合本案实际，确定由被告支付给原告从2017年12月31日起至交房之日止按年利率6%计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告云南百大大理海东开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将大理海东山地新城一期配套商品房12号地块A12-13幢1-3层5号房屋交付给原告夏荣华、楚可并为原告办理产权过户登记手续。二、由被告云南百大大理海东开发有限公司向原告夏荣华、楚可支付自2017年12月31日起至实际交房之日止，以已付购房款1073579元为基数，按年利率6%计算的违约金。三、驳回原告夏荣华、楚可的其他诉讼请求。案件受理费6631元，由被告云南百大大理海东开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审认定的事实均无异议。上诉人认为一审遗漏认定：双方在《商品房购销合同》第九条甲方逾期交房的违约责任中约定“甲方未按本合同约定的时间交房按下列第一种方式处理，一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日起90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列第3种承担违约责任。……3.见补充协议第七条”。双方在《合同补充协议》第七条第（一）项中约定：“由于甲方原因未按本合同第七条约定的时间交房，乙方有权在30日内解除《商品房购销合同》，乙方逾期不提出解除的则该解除权消失。若乙方行使解除权的，自甲方收到乙方解除合同的书面通知之日起，《商品房购销合同》及本协议解除，甲方有权将该商品房另行出售，但甲方应向乙方退还已付款（不计利息）及支付已付款10%的违约金，期间产生的费用由甲方独自承担。若乙方未行使解除权的，则本合同继续履行，双方另行签订确定交房期限的补充协议”。在第（三）项中约定：“因不可抗力或政府行为的事由而延迟履行合同义务时，互不承担违约责任”。在第（四）项中约定“本协议双方同意包括但不限于以下情况属于不可归责于双方的事由：……4.为执行政府的法规、规章、规划调整或市政建设需要而引发的延误；5.因土地交付不及时引起的延误；……”。云南省人民政府办公厅于2018年12月22日下发云政办发（2018）108号文件，要求全面停止洱海海东开发区建设。2018年10月11日上诉人向被上诉人邮寄了《关于调整交房日期的函》，告知被上诉人计划把交房日期调整为2019年12月31日前，若无异议，上诉人即按调整的日期履行交房责任。上诉人的上述异议主张有在案证据证明，本院予以确认。对一审认定的事实和上诉人主张的一审遗漏认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人在二审审理过程中明确表示认可被上诉人关于将经过验收合格的商品房交付给被上诉人并办理产权过户登记手续的第一项诉讼请求，上诉主张仅针对上诉人应否承担逾期交房违约金和办理产权过户登记手续的期限问题。关于是否支付违约金的问题，双方在《商品房购销合同》第八条中约定的交房时间为2017年12月31日前，在第九条中约定了逾期交房的违约责任按《补充协议》第七条执行，双方在第七条中约定“由于甲方原因未按本合同第七条约定的时间交房，乙方有权在30日内解除《商品房购销合同》，乙方逾期不提出解除的则该解除权消灭。若乙方行使解除权的，甲方应向乙方退还已付款（不计利息）及支付已付款10%的违约金，若乙方未行使解除权的，则本合同继续履行，双方另行签订确定交房期限的补充协议。”后双方未再签订补充协议明确交房日期和违约责任承担问题。2018年10月11日上诉人向被上诉人邮寄了《关于调整交房日期的函》，告知被上诉人计划把交房日期调整为2019年12月31日前，若无异议，即按调整的日期履行交房责任。被上诉人认可已收到该函件，但无证据证明对此其已提出异议，应视为被上诉人认可交房日期已调整为2019年12月31日。但上诉人仍不能在其《关于调整交房日期的函》确定的期限内交房，逾期已构成违约，其依法应承担违约责任。双方签订的《商品房购销合同》《补充协议》中对调整交房日期后，合同继续履行，上诉人应如何承担违约责任约定不明，本院酌情确认以被上诉人支付的购房款1073579元为基数，由上诉人支付从2020年1月1日起至实际交房之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金。关于办理产权过户登记手续的期限问题。双方在《商品房购销合同》第十二条明确约定，甲乙双方在办理完毕房屋交接手续后150个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，故上诉人关于一审判决由上诉人于房屋交付后三十日内为被上诉人办理产权过户登记手续不当的主张成立，予以支持。综上所述，云南百大大理海东开发有限公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实不清，判决不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更云南省大理市人民法院（2020）云2901民初184号民事判决第一项即“由被告云南百大大理海东开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将大理海东山地新城一期配套商品房12号地块A12-13幢1-3层5号房屋交付给原告夏荣华、楚可并为原告办理产权过户登记手续。”为“由被告云南百大大理海东开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将大理海东山地新城一期配套商品房12号地块A12-13幢1-3层5号房屋交付给原告夏荣华、楚可，并于交房后150日内为原告办理产权过户登记手续”；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初184号民事判决第二项、第三项；三、由上诉人云南百大大理海东开发有限公司向原告夏荣华、楚可支付自2020年1月1日起至实际交房之日止，以已付购房款1073579元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金；四、驳回被上诉人夏荣华、楚可的其他诉讼请求。一审案件受理费6631元，由上诉人云南百大大理海东开发有限公司承担2466元，被上诉人夏荣华、楚可承担4165元；二审案件受理费4165元，由上诉人云南百大大理海东开发有限公司承担1088元，由被上诉人夏荣华、楚可承担3077元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月二十八日书记员  洪 泓