文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初4900号原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱县土家族自治县南宾镇万寿大道**，统一社会信用代码9150024058148513XU。委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告：刘秀英，女，1964年7月26日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称璟鑫物业）与被告刘秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告璟鑫物业的委托诉讼代理人曾启洪、高亚，被告刘秀英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天尧物业向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠原告的物业服务费4491.84元、公摊能源费539.88元，合计5031.72元；并从2016年2月1日起至实际支付之日止每日按其拖欠的物业服务费的3‰支付违约金。事实及理由：2014年2月28日石柱县南宾镇汇景龙湾小区业主委员会（以下简称汇景龙湾业委会）与原告签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，由汇景龙湾业委会聘请原告为汇景龙湾小区提供物业服务，合同第六条约定住宅按建筑面积0.80元/月/平方米收取物业服务费；公用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用；第十九条约定合同期限为3年，即2014年3月1日至2017年2月28日止。合同签订后原告按照合同履行了物业管理服务合同的义务，该合同期限届满后，汇景龙湾业委会于2017年3月1日与原告又签订《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，合同期限内为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。原告继续按合同履行了物业服务义务，被告所居住的汇景龙湾小区也继续接受原告的物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，截止2019年12月，被告未向原告交纳2015年1月至2019年12月期间共计60个月的物业服务费和公摊能源费，在此期间原告多次电话和书面催收，被告仍未交纳该费用，被告不履行物业服务合同所约定的缴纳物业服务费的义务，其行为损害了原告的合法权益，现根据《合同法》第六十条、《物业管理条例》第六十七条、《重庆市物业管理条例》第八十一条以及《民事诉讼法》第二十三条之规定，特提起诉讼，请求依法审理。被告刘秀英辩称，被告不知晓物业服务合同的签订过程，业委会和原告相互串通损害全体业主的公共利益。原告提供的物业服务不到。被告交纳装修保证金后，装修垃圾是自己清运的，验收时原告不退垃圾处理费；被告与其他三家业主公用的空气开关坏掉，原告的工作人员不及时处理，还要求被告自己购买公用的开关，且支付修理费10.00元；被告的房屋面积与实际的房屋面积有出入，被告实际房屋面积仅有93.10平方米；整栋房屋整改后，造成被告房屋、窗户裂缝；住房下面的门面没有烟道，造成小区内业主环境差；根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系石柱县某小区房屋（建筑面积93.10㎡）的业主。重庆希望物业管理有限公司与石柱土家族自治县国有资产投资经营公司签订的《前期物业合同》，约定了重庆希望物业管理有限公司为汇景龙小区提供前期物业服务合同，合同期限为2009年9月1日至2014年2月28日。2014年2月28日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为的乙方签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》以下简称《物业服务合同1》，双方就位于石柱县南宾镇（现为南宾街道）万寿大道4号汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项进行约定。其中，第六条规定：本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按照以下约定的标准缴纳物业费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方享有或承担；具体收费标准为住宅0.80元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.60元/月/㎡。第七条规定：共用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用。第八条规定：业主应于每月10-22日交纳物业服务费。第十九条规定：合同期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第二十四条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十六条规定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。2017年3月1日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为乙方，再次就汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同2》）。其中，第八条规定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费。第十九条规定：本合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。双方约定的住宅和商业门面的收费标准、违约金标准及合同效力及于的范围等均与《物业服务合同1》相同。原告提交的《物业服务合同备案证明存根》显示，2017年5月23日，原石柱县国土资源和房屋管理局对汇景龙湾小区的物业服务合同进行了备案，委托单位为“汇景龙湾小区业委会”，物业服务企业为“重庆璟鑫物业管理有限公司”。原告提交了关于“汇景龙湾小区物业服务收费公示牌”的照片，用以证明原告已将汇景龙湾小区的物业服务收费标准在物业服务中心予以了公示，其中住宅物业服务费和日常维护费的收费标准为0.80元/㎡/月，公共设施设备水电费的收费标准为10.00元/㎡/月。被告尚欠公摊能源费539.88元。本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第一款第（二）项规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，汇景龙湾业主委员会与原告所签订的《物业服务合同》效力及于该物业管理区域内全体业主，被告系汇景龙湾小区的业主，虽然其未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告亦应受汇景龙湾业主委员会所签《物业服务合同》的约束，应当按照《物业服务合同》中的约定交纳物业服务费等费用。关于物业服务瑕疵的问题，被告辩称原告应退还其垃圾处理费，根据《重庆市物业管理收费办法》装修期间产生的垃圾费土应由业主或物业使用人负责人清运，委托物业服务企业清运的，清运费由双方约定。被告既未举示证据证明垃圾清运费是原告自己清运，也未举示双方对清运费的约定及交纳的具体数额，被告以此为由不交纳物业服务费的理由不成立。被告辩称其房屋整改后导致被告房屋产生裂缝，本院认为被告房屋产生裂缝的原因尚不明确，即使是由于房屋整改导致的，被告应向实际侵权人主张权利，被告并未提供证据证明实际侵权人是原告，被告以此为由不交物业服务费理由不成立。被告辩称与其他业主共用的空气开关坏掉，原告服务不及时且收取了服务费，本院认为被告与其他三家业主共用的开关不是属于小区公用部分，而是属于被告与其他三家共用，即使原告向其收取了服务费，符合法律规定，至于被告提及原告服务不及时的问题，被告解决问题的心情可以理解，但被告以此为由不交纳物业服务费的理由不成立。被告抗辩其实际产权面积为93.10元，应少交纳物管费，本院认为《物业服务合同》约定是按面积交纳物业服务费，故被告的辩称理由，本院予以采信。物业服务具有持续性特征，物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵。被告以物业服务企业未履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务为由请求减少物业费的，需提供相应的证据佐证。被告辩称具有时效性、片面性、局部性，尚不足以证明原告提供服务的瑕疵情况已经达到应当调减物业费的状况，原告主张被告支付2015年1月至2019年12月期间共计60个月的物业服务费，本院予以支持，被告应向原告支付的物业服务费数额为0.80元/㎡×93.10㎡×60个月=4468.80元。关于公摊能源费的问题。案涉《物业服务合同》中第七条约定公摊水电费按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用，被告还应交纳公摊能源费539.88元。关于违约金的问题。被告未能按照合同约定每月按时交纳服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案《物业服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交费用金额的3‰交纳违约金。原告自愿以中国人民银行授权全国银行同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍（即年利率15.4%）为标准计算违约金，系其处分自己的诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘秀英于本判决生效之日起十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4468.80元、公摊能源费539.88元及违约金（违约金以每月应缴物业服务费74.48元为基数，按照年利率15.4%的标准分别自每期物业服务费逾期之日起计算至实际支付之日止）；二、驳回原告重庆璟鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告刘秀英负担。本判决为终审判决。审判员 刘 玲二〇二〇年十二月二十四日（院印）书记员 陈燕秋