杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9482号 原告：廖鸿波。 原告：刘静萍。 委托诉讼代理人：廖鸿波，男，系刘静萍丈夫。 被告：欧阳。 被告：马莎。 被告：马彩英。 三被告共同委托诉讼代理人：施苗苗、潘梅霞，浙江五星国泰律师事务所律师。 原告廖鸿波、刘静萍与被告欧阳、马莎、马彩英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告刘静萍的委托诉讼代理人暨原告廖鸿波，三被告共同委托诉讼代理人施苗苗、潘梅霞到庭参加诉讼。本案经当事人同意并报本院院长批准，延长三个月的简易程序审理期限。本案经中止后现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求与被告解除房产合同；2.要求欧阳归还房款284000元，并支付诉讼费用；3.要求被告马莎、马彩英承担连带还款。事实和理由：2012年12月27日，原告与欧阳在杭州合富置业置换有限公司（以下简称合富置业）签订《杭州市房屋转让合同》，并支付购房款1900000元。后房屋因欧阳经济纠纷被法院查封，欧阳答应先归还部分房款，留存部分房款以便法院解封后办理过户。后欧阳因诈骗已判刑，其母亲马莎、阿姨马彩英出具担保函。现房产已被杭州市江干区人民法院强制执行拍卖，故要求欧阳归还购房款。 被告辩称，一、《杭州市房屋转让合同》已于2013年3月16日解除。2012年12与27日，原告与欧阳签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定购买欧阳名下位于杭州市××幢××单元××室房屋（以下简称案涉房屋），房屋价款2300000元，装潢款560000元，合计2860000元。2013年1月15日，因案涉房屋被杭州市江干区人民法院查封，暂时无法过户。2013年2月5日，原告起诉欧阳要求继续履行《杭州市房屋转让合同》，后双方达成和解，原告于2013年2月6日撤诉。撤诉当日，欧阳母亲马莎出具《担保函》一份，保证案涉房屋于2013年2月26日前过户至原告名下。后房屋未顺利解封无法过户，原告要求欧阳降价300000元，并表示若不降价则不继续购买该房屋，最终双方对购房款无法达成一致意见，原告要求欧阳退还已付全部购房款。2013年3月16日，欧阳阿姨马彩英在原告的要求下出具《还款计划》，约定欧阳于2013年4月15日前退还全部购房款，马彩英对上述债务提供保证。被告认为，依法成立的合同，当事人协商一致可以解除合同。原告要求被告退还已付购房款，系以实际行为解除合同的意思表示，且被告一直在退还购房款，原告亦未拒绝，退款金额已达85%以上，双方的购房合同已于2013年3月16日解除。二、根据（2015）杭西商初字第87号民事判决书，法院认定欧阳已返还购房款1620067元，尚欠279937元，而非原告主张的284000元。三、本案诉讼时效已超过，被告无须归还剩余购房款。首先，《杭州市房屋转让合同》于2013年3月16日解除，《还款计划》确定的债务履行期限届满之日为2013年4月15日，根据民法总则第188条、189条的规定，原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，应予以驳回。其次，从2013年4月5日起，原告开始占用案涉房屋，应付被告租金146400元。欧阳被关押期间，原告更是毫无底线，未经被告同意将案涉房屋私自出租给第三方并收取租金，被告已知从2015年10月20日起至2019年10月8日期间，原告已从中获利27万余元。原告的行为已严重侵害被告的合法权益，原告应付租金及出租获利远超剩余购房款，故原告无权要求被告归还剩余购房款。此外，案涉房屋系（2014）杭江商初字第1545号案件所涉抵押房产，在该案执行过程中因房屋一直被原告持续占用，无法腾空拍卖，被告数次要求原告腾退均遭到原告恶意阻拦，导致被告无法根据已生效的民事判决书及时履行还款义务，亦产生巨额利息损失。四、马莎、马彩英均已脱保，无须承担连带责任。首先，根据《担保函》约定，马莎承诺欧阳于2013年2月26日前将案涉房屋过户给原告，根据担保法第26条，保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月，保证期间内债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。可见，保证期间早在2013年就已届满，保证人马莎无须承担连带责任。其次，根据《还款计划》约定，马彩英对欧阳于2013年4月15日前归还原告全部购房款的债务提供保证。同样根据担保法第26条的规定，保证期间内债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因此，保证人马彩英亦无须承担连带责任。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，要求予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2012年12月27日，委托方欧阳（出让方、甲方）、原告（受让方、乙方）与受托方即合富置业（丙方）签订《委托代理合同》一份，其中约定了乙方所购买房屋的位置、转让价格，并约定：委托方共同委托丙方，代理办理该房产产权过户手续及领证事宜；甲方保证对该房产享有完全的所有权、如出现抵押、查封、第三人异议等情况的，致使丙方无法办理委托事宜，视为丙方已完成委托事宜，由此产生的后果由甲方承担。同日，三方通过网签又签订《杭州市房屋转让合同》一份，其中约定：房屋总价为2300000元，其中首付款为1340000元汇入监管账户内，在款项到账且双方资料齐全后三个工作日之内支付给甲方……甲方同意领取购房首付款后办理三证过户手续，余款进银行监管账户且三证办理完毕后3个工作日内交房。但该合同未约定三证办理的具体期限以及不能办理三证的违约责任。同日，欧阳与原告签订《补充协议》一份，其中约定：欧阳承诺于取得购房首付款当日归还银行欠款，并及时办理银行、房管等一切相关抵押注销之手续；该房屋实际成交价为2860000元整，合同价格为2300000元整，差额部分560000元整作为装潢款于2012年12月28日支付给欧阳。 2012年12月30日，原告作为甲方、欧阳作为乙方、合富置业作为丙方、兴业银行股份有限公司杭州分行作为丁方签订一份《监督支付协议书》，其中约定：甲、乙、丙三方委托丁方将自筹款划入乙方账户中，并根据丙方出具的付款通知，于首付款进监管账户且双方资料齐全的情况下，由丁方划付人民币1340000元。 2013年1月4日，原告将购房首付款1340000元汇入约定的监管账户中。2013年1月11日，欧阳根据双方签订的提前交房的补充协议将案涉房屋交付给原告。2013年1月15日，案涉房屋因欧阳涉及其他纠纷被杭州市江干区人民法院查封。2013年1月17日，经合富置业通知，兴业银行股份有限公司杭州分行将1340000元由合富置业账户转至欧阳的账户内。后因案涉房屋被查封且欧阳未办理按揭抵押注销手续，致使房屋无法过户至原告名下。 2013年2月5日，欧阳出具收条一份，确认收到购房款1340000元及装修款560000元共计1900000元。同日，原告起诉欧阳要求办理过户并支付违约金；次日，本院裁定本案按自动撤诉处理。 2013年2月6日，马莎向原告出具《担保函》一份，载明：欧阳与原告之间就案涉房屋转让事宜已签订《杭州市房屋转让合同》，现本人自愿对欧阳的履行提供担保，如欧阳不按约履行导致原告的损失或合同解除的，本人对欧阳应承担的责任（包括但不限于退还已付房款、违约金、利息、中介费、律师费等）提供连带责任担保。该函中马莎另承诺：若欧阳未在2013年2月26日前将案涉房屋过户给原告，逾期承担违约责任，即上述担保责任。 2013年3月16日，马彩英出具《还款计划》一份，载明：2013年3月22日还款500000元，三月底还款950000元，余款在4月15日还清。邬亚芳同意3月23日周六或周日搬走。 原告认为合富置业在履行过程中存在过错，于2014年12月29日将合富置业起诉至本院，形成（2015）杭西商初字第87号案件，该案中原告要求合富置业退还中介费18000元并赔偿损失284000元。该案审理中原告提交银行流水记录1份，以证明欧阳已返还房款1620067元，尚欠279937元。2015年6月24日，经审理本院判决驳回了原告的诉讼请求。 2019年，廖鸿波曾向杭州市江干区人民法院就该院依据（2014）杭江商初字第1545号民事判决所做执行提出异议，请求停止对案涉房屋的执行拍卖，要求法院帮助协调办理房屋交易过户，其异议于2019年7月4日被裁定驳回。 2019年10月23日，本院受理原告诉欧阳房屋买卖合同纠纷一案；2019年10月31日本院裁定本案按原告撤回起诉处理。同日，原告再次诉至本院形成本案。 另查明，案涉房屋由原告占有期间，被其出租给案外人。2019年10月8日杭州市江干区人民法院在案涉房屋上张贴封条，后该房屋被法院强制执行、拍卖。截至本案法庭辩论终结前，三被告已陆续返还1620067元，尚欠279933元。 以上事实有原告提供的民事判决书、《杭州市房屋转让合同》、执行裁定书、收条、收楼确认书、《关于交房的补充协议》、《担保函》、《还款计划书》，被告提供的查封照片结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原被告之间形成房屋买卖法律关系，双方应全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据该法条规定，解除权受除斥期间的限制，不受诉讼时效期间的限制。对本案来说，原告提起合同解除之诉，不适用诉讼时效的规定，仅受除斥期间的限制。原告不存在经对方催告后在合理期限内不行使合同解除权的情形，该权利并不消灭。原告另一诉讼请求为返还款项，可适用诉讼时效的规定，但该诉讼请求是基于合同解除而产生，其诉讼时效应从合同确定解除时起算。根据已查明的事实，案涉房屋虽曾交付与原告，但因被法院查封、执行、拍卖，被告无法向原告履行办理产权转移登记手续的义务，原告的合同目的已无法实现，出卖人构成根本性违约，应予解除。对合同解除的时间，被告认为购房合同已于马彩英的《还款计划》出具之日即2013年3月16日解除。对此本院认为，虽然三被告陆续在返还原告支付的购房款和装潢款，但没有证据表明买卖双方已就解除合同达成合意，而且原告实际占有案涉房屋直至2019年，结合合同未约定不能办理三证的违约责任，以及2019年之前的诉讼及2019年的执行异议来看，原告是想要继续履行合同的。因此，不能认定当事人协商一致解除合同，且作为违约方的欧阳不享有法定合同解除权。房屋交付原告后债务人完全可以通过履行生效判决、清偿债务的方式换取法院对案涉房屋的解封，使本案房屋买卖达到可履行状态，也只有在案涉房屋最终被法院执行拍卖时或者说原告的执行异议被驳回时，合同目的无法实现才最终得以确定，此时解除合同才确有必要。退一步讲，即便认定还款即为合同解除，而根据《中华人民共和国民法总则》第189条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。但本案中作出履行期限单方承诺的系担保人马莎和马彩英，主债务人欧阳并未就履行期限作出承诺，因此不能适用《担保函》或《还款计划》中的过户期限或还款期限来起算诉讼时效，原告可以随时要求债务人履行。故本院对被告关于合同解除时间及诉讼时效的抗辩意见不予采信。现原告在行使合同解除权的同时请求返还款项，未超过诉讼时效期间且于法有据。本院认定《杭州市房屋转让合同》从起诉状副本送达欧阳之日即2019年11月28日起解除。对具体返还金额，原告主张284000元，与其在（2015）杭西商初字第87号案件中提供银行流水记录的证明内容不符，故本院认定尚欠购房款为279933元，欧阳应予返还。 关于马莎、马彩英的担保责任。没有证据证明原告与欧阳之间就购房款的返还约定履行期限，但二被告明确就还款承担保证责任，且在《担保函》及《还款计划》中分别明确了过户期限及还款期限，原告未提供证据证明在法定保证期间内要求二被告承担保证责任，故二被告免除保证责任。 至于被告辩称的原告占用案涉房屋的使用费和原告私自收取的租金，以及由此导致被告无法及时履行生效判决而产生的利息损失。本院认为，被告未提供充分有效的证据对此加以证实，且抗辩事由与本案并非同一法律关系，故不能在本案中与原告返还购房款的请求相抵销。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、廖鸿波、刘静萍与欧阳于2012年12月27日签订的《杭州市房屋转让合同》于2019年11月28日解除； 二、欧阳于本判决生效之日起十日内返还廖鸿波、刘静萍购房款279933元； 三、驳回廖鸿波、刘静萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2780元，由廖鸿波、刘静萍负担40元，欧阳负担2740元。 廖鸿波、刘静萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；欧阳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年十二月十五日 书记员  赖芳