浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初7926号原告：余德利，男，1971年4月1日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：叶**兰，女，1980年6月6日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被告：胡海波，男，1979年11月17日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被告：林小云，女，1980年10月4日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被告：叶**云，男，1978年6月24日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告余德利与被告叶**兰、胡海波、林小云、叶**云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序由审判员王群英独任审理。2020年12月21日，本院公开开庭进行了审理，原告余德利、被告叶**兰、胡海波到庭参加诉讼，被告林小云、叶**云经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告余德利的诉讼请求为判令：1.解除原告与被告林小云于2016年9月10日签订的温州市瓯江大厦一楼8号《店面租赁合同》和《店面出租协议》；2.四被告支付拖欠的租金57410元（自2019年9月12日起至2020年9月11日至的租金为51000元，自2020年9月12日至2020年11月4日的租金按每年45000元计算为6410元）；3.四被告支付违约金（从2019年8月12日起以51000元为计算基数，从2020年8月12日起以6410元为计算基数，均按年利率9.5%计算至实际履行完毕之日止）。事实与理由：被告一和被告二系夫妻，被告三和被告四系夫妻，据被告一叶**兰自述，她和被告四叶**云是兄妹。温州火车站广场瓯江大厦一楼08号店面属原告所有。2016年9月10日原告和被告三林小云签订了涉案店面的租赁合同和出租协议，约定：如果期满有续租，要在到期日前一个月谈好有关事项并一次性付清租金；租期是2016年9月12日至2017年9月11日，年租金是5万元。到期后，双方没有再签订合同，2017年9月12日至2019年9月11日这二年间，是被告一叶**兰以每年直接汇款51000元租金给原告的方式继租，可四被告自2019年9月12日起至今侵占此房产，既不付租金又不腾空，理由是涉案房产已被椒江法院查封。因平常都是被告一叶**兰和被告二胡海波夫妻在经营，故原告多次催促被告一叶**兰支付租金，甚至报警，可都无济于事。原告认为，虽被查封，可涉案房产所有权人还是原告，椒江法院也同意四被告营业至今，四被告理当要支付租金。至于被查封，那是原告和其他人的事，和四被告无关。租金本应是2019年8月12日支付的，涉案房产拍卖成功后，于2020年11月4日交付给买受人，故四被告应支付此前的租金，2019年9月11日至2020年9月11日年租金按51000元计算，2020年9月12日至2020年11月4日期间的租金按45000元计算。因被告逾期支付租金，应支付违约金。被告叶**兰答辩称：1.被告叶**兰为实际的承租人，因被告林小云是商铺的老租户，由她代为签合同不需要入场费，所以原告、被告叶**兰、林小云约定由被告林小云代为签订合同，该事实原告也是知晓的；2.因市场行情因素，市场整体租金下调，且原告的店面被查封也影响了经营，故2019年9月11日起的租金应按照每年35000元的市场价计算；3.2020年度因疫情原因应减免2个月的租金；4.被告不存在违约事实，因原告自身原因导致店铺被法院查封，法院告知不要向原告支付租金，也没有告知应缴纳的账户；5.商场要求缴纳佣金3000元要在租金中扣除。被告胡海波答辩称：同意被告叶**兰的答辩意见，店铺主要是被告叶**兰在经营，经营收益为家庭共同使用，原告主张与被告叶**兰共同承担责任没有意见。经审理，本院认定事实如下：被告胡海波、叶**兰系夫妻关系，被告叶**云与被告林小云系夫妻关系，被告叶**云与叶**兰系兄妹关系。2016年9月10日，原告作为甲方，被告林小云作为乙方签订《店面租赁合同》，约定原告将坐落于新南站商城（瓯江大厦）一楼08号店面，租给被告林小云经营服装使用。租期为2016年9月12日至2017年9月11日，年租金5万元。双方另签订《店面出租协议》，其中乙方处原机打身份为叶**兰，后手写改成林小云，租金和期限与前合同相同。第一年租金到期前原告与被告叶**兰联系续租事宜，后一直由被告叶**兰支付年租金51000元至2019年9月11日，期间原告每年于租金到期一个月内和被告叶**兰联系续租及次年租金事宜。2019年2月，因原告在台州市椒江法院被强制执行，椒江法院在涉案房产处粘贴腾空通知，后因案外人余央央（系原告另一案件债权人，在本院另案调解）申请执行异议，涉案房产直至2020年11月4日被法院拍卖。期间，椒江法院执行人员告知被告叶**兰不得将租金交给原告，可交至执行法院。各被告于2020年12月4日收到原告诉状。以上事实由原告及被告叶**兰、胡海波的陈述及原告提供的婚姻登记信息、不动产登记信息、房地产实地查勘表、《店面出租协议》、《店面租赁合同》等证据予以证实。本院认为上述证据客观、真实，依法予以认定。本院认为，结合原告和被告叶**兰、胡海波的诉辩意见，双方对租赁事实及未付租金的期限不存争议，本院归纳本案争议焦点如下。一、关于承租主体的问题。原告虽然与被告林小云在2016年签订过书面的租赁协议，但该租赁期限已到期，后房屋实际由被告叶**兰承租使用，原告一直与被告叶**兰联系，也一直由被告叶**兰支付租金，故在租赁合同到期后实际的承租人应为被告叶**兰。关于2016年实际承租人是叶**兰还是林小云的问题，因本案被告林小云作为书面租赁合同的承租人未到庭进行说明是否系接受委托，本院对该委托事实不进行判断，2017年9月12日开始原告与被告叶**兰之间形成了事实的不定期租赁合同关系。原告诉称被告叶**兰和林小云可能为合伙或者共同经营，没有证据支持，本院对该事实不予认定，故原告要求被告林小云及其配偶即被告叶**云承担责任，依据不足，本院不予支持。二、原告主张的租金标准是否合理。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，双方对合同价款有争议又不能达成补充协议的，可按照合同有关条款或交易习惯确定。2017年9月12日开始，原告与被告叶**兰的租赁合同关系未进行书面的约定，按照双方的交易习惯，双方于每年租赁合同到期前确定次年的租金，从2017年开始每年的租金即为51000元，2019年9月11日租金到期后被告仍继续承租，双方未对租金进行变更，被告叶**兰也未向原告表示过要减少租金，故原告主张租金到期后次年的租金延续上一年租金标准计算租金，符合双方的交易习惯。被告叶**兰未提供证据证明2019年9月起的租金市场价为35000元，双方亦未明确约定过租金参照市场租金计算，虽然涉案房屋进入拍卖程序，但在拍卖成交前房屋的所有权仍属于本案原告，承租人在此情况下选择继续承租，仍要按照双方原约定或者交易习惯履行义务。涉案租赁店铺坐落在人员流动较多的商铺群，在2020年2月至3月期间，因疫情防控的需要，承租人确因疫情的客观原因无法充分全面使用租赁房屋，疫情系不可抗力，被告叶**兰为此主张减免部分租金，本院认为合理，结合疫情的时间、影响的范围，本院酌情确定减免1个月租金，故2019年9月12日至2020年9月11日期间承租人应付的租金应为46750元。涉案租赁房屋于2019年2月开始就已进入执行程序，结合拍卖时有评估机构进行的现场勘察结果及该年度市场影响因素，租金降低存在合理性，双方租赁合同一直延续，原告参考勘察结果查实的租金标准，主张从2020年9月12日至拍卖完成日即2020年11月4日期间按照年租金45000元计算租金计6410元合理，本院予以支持。上述两项租金共计53160元。三、关于违约金的问题。被告叶**兰虽在2019年9月11日到期后即未再按原交易习惯支付租金，但其系基于涉案房屋已进入执行程序，在执行法院告知不得向原告本人支付租金且未书面告知如何缴纳租金的情况下，被告叶**兰作为承租人没有义务主动去了解产权执行拍卖的具体时间，无法确定应缴纳租金的期限，被告叶**兰暂不向原告支付租金不存在故意违约的情形，原告主张违约金本院不予支持。四、关于市场佣金3000元是否应当扣除的问题。本院认为被告叶**兰、胡海波均未提供证据证明其已代缴了本应由原告缴纳的市场佣金3000元，本院对该两被告的抗辩意见不予采信。综上，本院认为被告胡海波和被告叶**兰系夫妻关系，双方均认可被告叶**兰的经营行为系家庭使用，故因被告叶**兰的经营行为产生的债务应为夫妻共同债务，原告要求被告胡海波承担共同责任，本院予以支持，被告叶**兰、胡海波应向原告支付租金共计53160元。原告与被告林小云签订的租赁合同在2017年即到期，已没有解除的必要，原告与被告叶**兰形成的事实的不定期租赁合同关系，原告做为出租人可随时提出解除，解除日为被告叶**兰收到本案诉讼材料之日即2020年12月4日。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十六条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶**兰、胡海波应于本判决生效之日起十日内共同向原告余德利支付租金53160元；二、驳回原告余德利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1368元，减半收取684元，由原告余德利负担104元，由被告叶**兰、胡海波负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  王群英二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈蓉璇?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。