四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初12106号 原告（反诉被告）：四川一品天下商业运营管理有限公司，住所地成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：陈文全，执行董事。 委托诉讼代理人：陈全，四川齐远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴菲，女，1985年11月14日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：向永刚，四川路石律师事务所律师。 原告四川一品天下商业运营管理有限公司（以下简称一品天下公司）诉被告吴菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案，被告吴菲于2020年11月11日提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开进行了审理。原告（反诉被告）一品天下公司的委托诉讼代理人陈全，被告（反诉原告）吴菲及其委托诉讼代理人向永刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一品天下公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴菲立即向一品天下公司支付拖欠的租金51207元（暂计算至2020年8月25日）；2.判令吴菲立即向一品天下公司支付违约金10453元。事实与理由：一品天下公司与吴菲签订了《一品金天府商铺租赁合同》，由吴菲承租一品天下公司的一品金天府项目高新区南华路1266号附108号商铺，租赁期限自2018年11月26日至2021年11月25日。一品天下公司依约将案涉商铺交付给吴菲使用，经一品天下公司多次催告，吴菲一直拖欠2019年2月26日至今的租金未支付。一品天下公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 吴菲辩称，对一品天下公司主张的双方签订租赁合同及吴菲承租商铺的事实无异议，但对其要求吴菲支付租金、违约金不予认可。2019年4月3日，吴菲与一品天下公司的负责人刑经理进行过确认，由于该区域整体商业人气不足，双方就招商规划、后期计划进行过交流，但公司未给出确定的方案。吴菲与刑经理就免租期进行了确认即免租至2019年10月，同时承诺如果在10月之后整个区域商业开门门店达到50%就开始收取租金，如果没有达到就不收取。但截至目前，案涉商铺的区域都是处于停业状态。2019年4月3日，吴菲就提出不再经营解除合同，但由于一品天下公司一再要求吴菲不要关门，理由为整个商业需要长时间积累，如果关门就会影响到整个商铺招租。因此，造成吴菲没有支付租金的原因是一品天下公司承诺的内容没有兑现。 吴菲向本院提出反诉请求：1.判令解除吴菲与一品天下公司签订的《一品金天府商铺租赁合同》，解除时间为2020年4月30日；2.判令一品天下公司退还吴菲保证金6222元。事实与理由：吴菲与一品天下公司在2018年签订《一品金天府商铺租赁合同》。由于一品天下公司承诺的开业率没有达到，吴菲于2019年4月3日曾提出解除合同，但一品天下公司承诺给予免租期，并承诺在2019年10月之后达到50%开业率再收取租金，因此吴菲才继续经营。现整个商业区域处于停业状态，导致合同目的不能实现，故吴菲为维护自身合法权益，特诉至法院。 一品天下公司辩称，吴菲于2020年11月11日提出反诉要求解除租赁合同，证明吴菲认可其与一品天下公司签订的租赁合同至今仍属于履行状态。合同解除需要有法定或合同约定的解除事由，并向合同相对方发出书面的解除意思表示，吴菲提出解除合同，没有法定或合同约定的解除事由，但考虑到吴菲的实际情况，一品天下公司同意从2020年11月11日起解除与吴菲之间的租赁合同。根据合同第十一条约定，如果吴菲在租赁合同内单方提出解除合同，租赁保证金、租金及其他承租人已缴纳的款项不予退还，吴菲要求退还租赁保证金、公区维护履约金不符合合同约定。综上，同意合同于2020年11月11日解除，请求法院依法驳回吴菲的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一品天下公司（甲方）与吴菲（乙方）签订了《一品金天府商铺租赁合同》，约定乙方承租成都市南华路1266号附108号商铺，建筑面积暂定为20.74平方米。租赁期间为2018年11月26日起至2021年11月25日止。2018年11月26日至2019年12月25日期间租金为2333.25元/月，2019年12月26日至2020年12月25日期间的租金为3484.32元/月，2020年12月26日至2021年12月25日期间的租金为3658.54元/月。租金按季支付，采取预付方式即本季末结束前15天前预付下季度的费用，第一计租期的租金在签订本租赁合同时向甲方一次性缴清。乙方在本合同签订当时向甲方一次性缴纳2个月租金作为租赁保证金，共计6222元。合同第七条约定，乙方若拖欠租金、保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的万分之七计算。合同第十条第6款约定，乙方在租赁期内不得中途擅自停止营业，不得擅自转让商铺或分租与第三者，乙方若出现上述行为，则视为乙方违约，甲方有权立即解除租赁合同。合同第十一条第5款约定，因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权立即收回商铺，不返还租赁保证金及乙方已缴纳的其他款项，乙方应赔偿甲方3个月租金作为违约金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第七条约定向乙方加收逾期付款违约金，若乙方尚欠租金的，则乙方不得搬离房屋内物品，甲方有权处置物品并以处置所得价款抵偿租金和违约金。合同第十一条第7款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任：逾期支付租金及各项保证金等应付款项或未按期不足各项保证金等费用超过7日的；未经甲方书面同意，在一个月内擅自歇业累计两天的。 合同签订后，一品天下公司按照合同约定向吴菲交付了商铺，吴菲亦按照合同约定开业经营并缴纳了三个月的租金6999.75元及租赁保证金6222元。一品天下公司向吴菲出具了两张《收据》。此后，吴菲未再支付租金。吴菲自述于2019年9月搬离商铺，法庭要求一品天下公司核实吴菲闭店时间，一品天下公司未予以回复。 另查明，贾晶（甲方）与一品天下公司（乙方）于2017年7月21日签订了《一品金天府商铺经营管理代管服务合同》，约定甲方将其购买的高新区南华路1266号一品金天府4-1-16号商铺委托乙方进行招商及运营管理，并由乙方代甲方与实际经营人签订租赁合同，委托经营管理代管期限为3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。2018年10月23日，甲方与乙方再次签订《一品金天府商铺经营管理代管服务合同补充协议》，约定原经营管理代管期限延长至2021年11月25日。 再查明，原南华路1266号4栋1层16号商铺即为高新区南华路1266号3栋1单元附108号。吴菲自述其于2020年1月关闭商铺。 上述事实有《一品金天府商铺租赁合同》、收据、律师函、《一品金天府商铺经营管理代管服务合同》、《一品金天府商铺经营管理代管服务合同补充协议》、视频等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，一品天下公司接受贾晶的委托对其商铺招商及运营管理，其有权以自己名义与实际经营者签订租赁合同。一品天下公司与吴菲签订的《一品金天府商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。一品天下公司向吴菲交付了商铺，吴菲应当按照合同约定履行支付租金等费用的义务。针对本案事实，本院认为本案的争议焦点为：1.双方签订的租赁合同的解除时间；2.吴菲是否应当支付相应租金及违约金。 关于双方签订的租赁合同的解除时间。吴菲主张合同于2020年4月30日解除，一品天下公司同意合同于2020年11月11日解除。本院认为，当事人协商一致，当事人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，吴菲自述其于2019年9月关闭商铺，但在其关闭商铺后并未与一品天下公司协商解除合同亦未向一品天下公司表达解除合同的意思表示，其主张合同于2020年4月30日解除无合同和法律依据，本院对其主张不予支持。一品天下公司在庭审中同意合同于庭审日即2020年11月11日解除，故本院确认一品天下公司与吴菲签订的《一品金天府商铺租赁合同》于2020年11月11日解除。 关于吴菲是否应当支付相应租金及违约金。吴菲称其于2019年2月缴纳房租，一品天下公司说先不交，且其于2019年4月3日曾提出解除合同，但一品天下公司承诺给与免租期，最终确定的免租期是延长到2019年10月，并承诺在2019年10月之后达到50%开业率再收取租金，因此吴菲才继续经营。本院认为，一品天下公司于2020年9月才向本院起诉要求吴菲支付2019年2月至今的租金，其主张的欠缴周期长达20个月，明显不符合交易习惯，且一品天下公司并未提交证据证明其在2019年2月以后向吴菲催收过租金，故本院对吴菲的该辩解予以认可，对一品天下公司主张的2019年2月至10月期间的租金不予支持。关于2019年10月至合同解除期间的租金，吴菲已于2019年9月闭铺，其违反合同约定在租赁期内擅自停止营业，且在闭铺后并未向一品天下公司表示解除合同，其应当按照合同约定支付2019年10月合同解除期间的租金并承担违约责任，但一品天下公司作为商铺的运营管理者，知晓且应当知晓吴菲所租赁商铺的经营现状，其在吴菲闭铺后未联系吴菲恢复经营，也未向吴菲催收租金，更没有及时采取适当措施防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。此外，2020年1月底全国爆发新冠疫情，各行各业均受疫情影响无法正常复工复产。据此，本院认为吴菲在合同履行过程中存在违约行为，而一品天下公司在合同履行过程中亦存在过错，根据公平原则，综合考虑疫情情况，本院酌情认定由吴菲承担6个月租金，以3484.32元/月标准计算即为20905.92元。关于违约金，本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。一品天下公司主张的违约金虽符合双方签订的《一品金天府商铺租赁合同》的约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，一品天下公司并未举证证明其损失的大小，且一品天下公司在吴菲关闭商铺后未及时采取适当措施，放任损失的扩大。综上，本院兼顾合同履行情况、各方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为1个月房屋租金即3484.32元。关于租赁保证金，吴菲在合同签订后已向一品天下公司交纳了租赁保证金6222元，现合同已经解除，租赁保证金应当予以返还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）吴菲签订的《一品金天府商铺租赁合同》于2020年11月11日解除； 二、被告（反诉原告）吴菲于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司租金20905.92元及违约金3484.32元； 三、原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）吴菲租赁保证金6222元； 四、驳回原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费671元、反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司负担348元，由被告（反诉原告）吴菲负担348元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  周文莉