河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6769号 上诉人（原审原告）：沈天润，男，2000年8月18日生，汉族，住青县。 委托诉讼代理人：李丛坤，河北信联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新蕾，河北信联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州吉祥房地产开发有限公司，住所地河北省青县清州镇工业园区。 法定代表人：刘连清，总经理。 委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，男，1981年11月6日生，满族，住河北省沧州市运河区，系公司员工。 上诉人沈天润因与被上诉人沧州吉祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2020）冀0922民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈天润上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或者查清事实后依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费用 2 由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决采信逾期交房是因政府原因和恶劣天气原因造成的，一审法院认定应扣除443天，是错误的。1、逾期交房是因政府原因、恶劣天气等原因造成的，不符合法律规定的免责情形，被上诉人完全是为了推卸责任。地方政府根据国家要求为了整治环境、整治大气污染等发布的相关政策文件，是要求建筑商等施工单位“采取整改措施”、“提高技术水平”、“改进施工方法”等。施工单位停工、停产，其施工日期可否顺延，是开发商与该建筑施工单位签订的《建设工程合同》中的相关约定。而上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》和被上诉人与建筑施工单位签订的《建设工程合同》是两个不同的法律关系，二者所依据的基础事实也根本不同，工期是否顺延不应影响上诉人与被上诉人购房合同中约定的交房时间。2、一审判决认定停工令汇总是错误的。被上诉人在一审中提交的停工令汇总，即不是原件更不是红头文件，上诉人对其不予认可，一审法院在没有经过核实的情况下直接作为认定事实的依据，没有法律依据。3、被上诉人作为房地产开发企业对于可能因天气原因、每年都存在的蓝天保卫战等因素导致工程延期的情况应有所预估，并应对交房期限作出约定时给予充分考虑。除非极端恶劣的非正常的天气情况出现，超出了预估情况，才可免责，被上诉人对每年都存在的常态的天气因素不应免责。4、即便是被上诉人在一审中提交的停工令存在，一审法院直接认定其天数也是错误的。该停工令汇总中，既有上诉人与被上诉人签订购房合同之前的停工令，也有约 3 定2017年12月31日交房逾期后的停工令。一审法院不认真审核，直接扣减443天是没有任何依据的。因此，被上诉人企图以政府原因、恶劣天气等原因作为逾期交房且可免责的理由，缺乏事实和法律依据，双方签订的《房屋买卖合同》及《吉祥大成三期选房协议》约定的交房时间是2017年12月31日，被上诉人未能在该日之前履行交房义务，其已构成违约，应依法承担违约责任，不应扣除被上诉人主张的期间。二、一审法院认定“合同附件四中第9条约定，如因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，作为特殊原因，出卖人可以延期交房、且不用承担违约金”是错误的。1、一审法院这么认定是断章取义，合同中该条约定是有但书的，但书内容是要求出卖人出具政府有关部门的相应证明材料，将迟延原因以书面的形式通知买受人。而本案的上诉人未见到任何证明材料，也未收到任何书面通知。2、免责条款是建立在当事人自愿的基础上的，被上诉人应重点阐明和标记。而本案上诉人系普通老百姓，根本看不懂合同条款的含义，被上诉人也未向上诉人重点阐明和标记，严重违反诚实信用原则，该免责条款应认定无效。三、被上诉人应全额支付2017年12月31日起，至达到法定交付标准房屋时的全部违约金，被上诉人没有任何理由扣减，计算标准按银行同期贷款利率按天计算。上诉人一审提交的《商品房买卖合同》第15页最后补充条款第五条中约定“针对本合同中第九条（出卖人逾期交房的违约责任），按照出卖人与买受人于2015年11月份签订的《吉祥大成三期选房协议》第二 4 条执行。本合同中与该协议有冲突的条款按照协议执行。且该选房协议继续生效，与本合同具有同等法律效力”。此补充条款证明，上诉人提交的《吉祥大成三期选房协议》在本案中应优先适用，本协议第二条的约定，并没有任何免责的附加条件，而阐明的内容是，只要被上诉人2017年12月31日后逾期交房就应当按银行同期贷款利率支付利息。四、通知上诉人领取钥匙或者上诉人已经领取了钥匙及“五方验收”等，不能视为被上诉人交付了达到法定标准的房屋。商品房经“五方验收”后，仅是表明建筑主体竣工验收合格，其后还需规划验收、消防验收、环保验收等后期一系列验收，只有在所有验收合格并在建设主管部门登记备案后方可交付使用，故“五方验收”并不代表商品房验收合格。其次，五方验收中的勘查、设计、施工、监理、建设单位都是被上诉人聘请过来或者发包工程的，他们与被上诉人存在利益关系，其验收合格的真实性存在怀疑，故需要政府相关部门进一步验收确认。领取房屋钥匙行为不能视为房屋已实际交付。首先，被上诉人将未经验收合格的房屋交付上诉人，被上诉人本身存在重大过错并违约在先，我们不能因上诉人领取钥匙就认可被上诉人行为合法合约，不追究其责任。其次，被上诉人书面通知交房存在欺骗性，被上诉人通知中的验收合格，容易使上诉人误解为商品房经验收备案，符合合同规定的交房条件，正是在这种误解的情况下上诉人才领取了钥匙，即领取钥匙行为不是上诉人的真实意思表示。上诉人只是普通民众，不可能知晓商品房验收过程和规定，法律也不要求应 5 当知晓，基于对被上诉人的信任，上诉人接受钥匙的行为符合常理。故领取钥匙，不能视为双方对合同约定的房屋交付的变更。在本批维权案件中，同一法院、同样案件存在同案不同判的现象，如(2020)冀0922民初1556号判决书，该判决中法官对房屋的交付时间同其他法官观点不同。综上，为维护上诉人的合法权益，请求贵院依法撤销青县人民法院(2020)冀0922民初1558号民事判决书，将本案发回重审或者查清事实后依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。 沧州吉祥房地产开发有限公司辩称，一、上诉人和购买“吉祥大成”8号楼和15号楼的业主，大部分是提前交款预定，对房源和单价“锁死”。到2019年8月1日交房前，政府部门共计“大气污染”等因素责令停产443天客观存在的。而且这种政府的行政行为如拒不执行，会受到严厉的惩罚，作最严“停工令”，特别是在京、津、冀及周边区域必须执行的，符合《民法通则》一百五十三条和《合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”。政府因大气污染治理需要而下达的停工令是从2017年后开始常态化实施的，在2017年后房屋销售所签的商品房买卖合同，理应考虑到此因素的存在。而本案涉及的购房协议和买卖合同签订时间需要追溯到2013年至2015年。因此作为房地产开发企业的出卖人无法事先预料到在整个施工周期内长达443天的停工要求的，应该视为不可抗力。二、由于业主是提前交款预定方式，在2016年《商品房买卖合同》前，因出现过多次群体上访事件，答辩人考虑到可能影响交房的各种因素，故在和业主签订的 6 《商品房买卖合同》附件四9条约定了如因有关政策、法规或政府有关机构的行为作为特殊原因，出卖人可以延期交房，且不用承担违约金。也是就是说：无论政府原因是否属于不可抗力，答辩人提供政府停工443天这种行为存在，就是属于延期交房并无需担责的理由。双方约定不违反法律的强制性规范，属于真实的意思表示，在该前提下约定优先的原则，法院不应干涉双方的意思自治。即“约定大于法定”。三、在答辩人2016年取得施工许可证开始，至2019年实际施工完毕交付房屋之日止，因政府防治大气污染而下达的停工令长达443天。在这段因行政政策原因造成的施工延期期间，答辩人因原材料涨价、人工涨价、停工导致的租赁器械延期等原因造成的开发建设成本成倍增加，而答辩人考虑契约精神及社会责任，并没有因开发的成本上涨而上调购房价格，因此在公平合理的角度，法院应酌情考量答辩人的合理诉求，不应支持上诉人的意见。同时在上诉人所涉及的吉祥大成项目8#、15#共324户业主中，通过销售优惠及补偿等各种形式，答辩人已经与249户（剩75户）业主达成了和解协议。如因个别上诉人的诉求而推翻前期大部分业主的标准，势必会造成极其恶劣的社会不良影响及不稳定因素。综上所述，答辩人认为：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决公平、公正、合情、合理、合法，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 二审庭审中补充答辩：1、被上诉人交房符合双方合同约定的交付条件。按照双方签订的商品房买卖合同第8条， 7 房屋交付条件选择第一项即该商品房经验收合格。该条款中共列举了五项交付标准，而双方选择的是第一项。在一审中，答辩人提交了2019年7月30日的竣工验收报告。所参与施工的共五方当事人对工程全部的主体配套等相关设施经验收合格，具备了向上诉人按约定交房的条件。2、关于不可抗力问题，一审中，被上诉人提供了沧州市以及相关政府部门下发的重污染天气预警响应的通知，在整个答辩人施工过程中，涉及到停工令的期限443天。这些证据答辩人不可能取得原件，而政策性的规定在网上可以直接下载，也说明它是客观存在的事实，如果法院认为有必要，可以向有关部门进行核实。从2015年开始，大气污染应急响应是一个逐步从严的过程，这一点我们作为京津冀及周边地区的普通百姓都是众所周知的事实。所以说，对这一点本来就无需进行举证。从复印件或者表格的来源，就是沧州市政府以及环保、城管、住建等相关部门对强制性的限产停工等措施，否则就要被处罚。3、关于一审没有同案同判的问题，这里面实际上就在于交房通知，答辩人房屋具备交房条件后，及时向上诉人及全体业主以特快专递方式下发通知，通知中有的是拒签，但是一审法院个别判决将拒签没有视为送达，确定的是领钥匙签字才视为送达，这一点本来是对答辩人不公平的。因为双方签订的商品房买卖合同关于上诉人业主一方预留的送达地址、联系方式这就是答辩人的法定送达地址，是否收到或收到后拒签也应视为收到，在法律上应当是生效的。再者，这一点并不影响本案的实体程序。4、上诉人强调的 8 部分上诉人关于储藏室、车位等问题，虽然没有表明是什么观点，无非是想说明将购买储藏室和车位的款项也计入商品房买卖合同的缴费基数，将该部分也主张违约金，该观点与事实不符。双方签订的买卖合同中，仅针对住宅楼部分，储藏室和车位并未包含在购房合同中。且也远远晚于购房合同，在加之按现行的法律法规，储藏室、车位并不实行产权登记，不属于购房款项。且购房合同中的全部内容仅仅指向的是商品房，退一万步讲，即使涉及到违约，承担违约金，储藏室和车位的款项不应作为基数进行计算。5、关于房租，按照最高法院关于审理商品房买卖合同司法解释第十七条，只有当合同没有约定违约金数额，或者损失赔偿数额计算标准的才可以参照有资格的房产评估部门评定同类地段房屋租金的标准。因双方签订的买卖合同明确约定了违约的比例和标准，即使部分上诉人存在租赁房屋的情况，也应当由其自行承担，无权主张租赁损失。更何况在一审中，主张租金损失的业主，并未提供客观真实有效的证据，该主张不能成立。综上，上诉人和答辩人之间从一开始就锁定了先通过签订预售合同，锁定了房源和价格，直到正式交房这几年时间，由于出现史上最严的停工令，特别是在2017年以后，停工造成了原材料、人工费等等普遍上涨。而上诉人等人所预购的房屋锁死在每平米3000元左右，到交房的时候，该房屋已经达到近万元每平米，而价格答辩人仍坚持契约精神，并未调整价格，整个损失由答辩人自行承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，特别是该小区整个的8、15号楼类似 9 情况共324户，其中249户已经协商达成和解，本案上诉的43户只是其中一小部分。因此，如果推翻前期补偿的标准势必对社会造成不良影响和不稳定因素。 沈天润向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的符合法律规定及政策规定的有验收合格证件的房屋交付（包括但不限于主管部门登记备案、消防验收合格）；2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金共计41938元（从2018年1月1日起，暂计至2020年5月31日止共计29个月，2020年6月1日至实际交付符合法定标准房屋之日的违约金按合同计算）；3、判令被告承担交房后第一年度的采暖费。4、本案的全部诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月16日，原告母亲黄绍芳与被告签订《吉祥大成三期选房协议》，约定原告选定吉祥大成三期8号楼1单元2003号房屋，此前已交款部分按照每平方米3300元执行，面积差额部分待开盘时由买方按照市场价补齐，协议第二条约定；甲方（即被告）承诺交房日期为2017年12月31日，逾期交房时，逾期部分按照买方所交房款的银行同期贷款利率支付利息。 2016年7月5日，被告取得吉祥大成三期8号楼的建筑工程施工许可证。2016年8月8日，被告取得吉祥大成三期8号楼的商品房预售许可证。 2016年8月18日，原告沈天润与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买上述预选的吉祥大成三期8号楼1单元2003号房屋，房屋单价每平方米3300元，总金额为 10 396462元。合同签订后原告交纳购房款396462元，由被告给原告开具购房款396462元的发票一张。该合同第九条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，如果违约，逾期交房自2018年7月1日起至实际通知交付日止，每日按照买方已交付房款的万分之0.2计算违约金，违约金最高不超过已交付购房价款的0.1%。在合同的最后，双方又添加了一条，写明：“针对本合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，按照出卖人与买受人于2015年11月份签订吉祥大成三期选房协议第二条执行，本合同中与该协议有冲突的条款按照协议执行，且该选房协议继续生效，与本合同具有同等法律效力。”并由被告在该条款上加盖了公章。在合同的附件四中，合同补充协议第一条第3项约定，“买受人应在办理收房手续前，交付第一年供暖当年的取暖费。买受人未按上述规定履行付款义务的，出卖方有权不交付房屋，由此造成的迟延交房责任由买受人承担。” 合同的附件四中第9条约定，如因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，作为特殊原因，出卖人可以延期交房、且不用承担违约金。 2019年7月30日，吉祥大成三期8号楼验收合格。2019年7月30日，被告以特快专递的形式寄送了收房通知单，通知原告接收房屋，2019年7月31日原告拒收收房通知单，至今原告未领取钥匙，也未缴纳取暖费。 另查明，2016年11月至2019年6月底，沧州市政府及 11 相关部门多次下发重污染天气预警应急响应的通知，天数共计443天，期间均规定“建成区停止所有施工工地的土石方作业（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、搅拌、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）”等。 还查明，2016年10月24日，青县发展改革局联合青县住房和城乡规划建设局出具《关于规范居民供热收费有关问题的通知》的青发改字【2016】33号文件，规定在此之前已经签订购房合同的，按原渠道交纳首次供暖费，在此之后，鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价，并在购房合同中予以注明，统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取，重复收取。 上述事实由商品房买卖合同、发票、吉祥大成三期选房协议、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、河北省建设工程竣工验收报告、青发改字【2016】33号文件、政府停工令、特快专递回执及当事人当庭陈述等证实。 一审法院认为，原被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应认定为合法有效。该合同中对房屋交付的约定是“该商品房经验收合格”，涉案房屋于2019年7月30日验收合格，被告向原告交付房屋，符合合同约定，故对原告请求被告交付消防验收合格等标准的房屋的主张不予支持。原被告合同中对交房日期的约定明确为《吉祥大成三期选房协议》中约定的2017年12月31日，被告至2019年7月30日通知原告收取房屋，延期576天，但是期间政 12 府部门采取相关行政行为的443天确对工期有影响，应予以扣除，故被告延期天数应认定为133天。双方对逾期交房的违约责任约定的是按照“买方所交房款的银行同期贷款利率支付利息”，则被告应以总价款396462元为基数，以人民银行同期贷款利率计算133天，向原告支付违约金。青县发改委青发改字【2016】33号文件规定，在2016年10月24日之前签订购房合同的，按原渠道交纳首次供暖费。原被告之间的商品房买卖合同签订于2016年8月18日，且合同约定买受人应在办理收房手续前交付第一年供暖当年的取暖费，故对原告提出被告承担交房后第一年度的采暖费不予支持。原被告其他主张均证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及其他民事法律政策之规定，判决如下： 一、被告沧州吉祥房地产开发有限公司给付原告沈天润延期交房违约金，违约金以396462元为基数，自2018年1月1日起以人民银行同期贷款利率计算133天，于判决书生效后五日内履行。二、驳回原告沈天润的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由原告沈天润承担355元，被告沧州吉祥房地产开发有限公司承担70元。 本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院对一审查 13 明的事实予以确认。 本院认为,上诉人沈天润与被上诉人沧州吉祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》实为商品房预售合同，该合同双方意思表示真实，不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行。结合双方签订的《吉祥大成三期选房协议》和《商品房买卖合同》可以确定，被上诉人沧州吉祥房地产开发有限公司应于2017年12月31日将房屋交付上诉人，逾期交房则以所交房款为基数，按银行同期贷款利率计付利息。上诉人与被上诉人在合同中选择交付房屋的标准为“该商品房经验收合格”。涉案房屋于2019年7月30日经勘查、设计、施工、监理、建设等六方验收合格，并通知上诉人沈天润收房。被上诉人交付的房屋，符合合同约定，上诉人沈天润主张只有在所有验收合格并在建设主管部门登记备案后方可交付使用，与合同约定不符，本院不予支持。双方协议约定为2017年12月31日交房，至被上诉人沧州吉祥房地产开发有限公司2019年7月30日通知到上诉人沈天润收房，逾期交房576天，被上诉人沧州吉祥房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。但此期间因政府部门颁布的停工令对工期产生影响，在双方约定的交房日2017年12月31日之前，政府“停工令”实施149天，顺延至2018年10月前“停工令”又实施127天，政府停工令总计276天。该情形属不可抗力，依法应免除违约责任。故被上诉人沧州吉祥房地产开发有限公司应承担延期交房300天的违约责任。原审判决对此认定事实有误，应予改 14 判。被上诉人沧州吉祥房地产开发有限公司依政府文件和合同约定收取上诉人沈天润第一年的取暖费，合法有据，上诉人沈天润请求被上诉人承担，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由及请求部分成立，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省青县人民法院（2020）冀0922民初1558号民事判决第二项； 二、撤销河北省青县人民法院（2020）冀0922民初1558号民事判决第一项； 三、沧州吉祥房地产开发有限公司给付沈天润延期交房违约金，违约金以396462元为基数，自2018年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算300天，于判决书生效后五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费425元，由沈天润负担298元，由沧州吉祥房地产开发有限公司负担127元；二审案件受理费850元，由沈天润负担595元，由沧州吉祥房地产开发有限公司负担255元。 本判决为终审判决。 15 审 判 长 苗笑臣 审 判 员 赵文甲 审 判 员 位海珍 审 判 员 高 娜 审 判 员 葛淑红 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 张 坤 书 记 员 王 蓉 书 记 员 曹鑫红