湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3168号原告:马某某，女，1969年12月15日出生，汉族，住址：湖南省湘潭市雨湖区。原告：尹某某，女，1968年10月20日出生，汉族，住址：湖南省湘潭市岳塘区。上述两原告委托诉讼代理人：黄彬，湖南唯楚（湘潭）律师事务所。被告：杨某某，男，1973年5月7日出生，汉族，住址：浙江省青田县。委托诉讼代理人：许旺球，湖南众擎律师事务所律师。被告：湘潭东旭房产信息咨询有限公司，住所：湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道红旗商贸城****门面。法定代表人：杨某某，执行董事。第三人：马某一，男，1963年8月9日出生，汉族，，住址：湖南省湘潭县委托诉讼代理人：祝超，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。原告马某某、尹正辉诉被告杨某某合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，被告杨某某以马某一与本案有利害关系，依法向本院申请追加马某一作为第三人参加诉讼，本院于2020年10月20日追加马某一作为第三人参加诉讼。在审理过程中，本院发现湘潭东旭房产信息咨询有限公司（以下简称东旭房产公司）与本案的处理存在法律上的利害关系，于2020年11月30日依职权追加东旭房产公司作为被告参加诉讼。本院于2020年12月25日依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告马某某、尹某某的委托诉讼代理人黄彬，被告东旭房产公司的法定代表人暨被告杨某某及其委托诉讼代理人许旺球，第三人马某一及其委托诉讼代理人祝超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某某、尹某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告杨某某返还原告马某某、尹某某保证金9万元；2、请求法院判令被告杨某某赔偿因违约造成原告马某某、尹某某场地经营、装修、装饰的实际损失200万元；3、请求法院判令被告杨某某支付原告马某某、尹某某违约金134021元（按合同约定未履行期限的管理酬金10%进行计算）；4、本案所有诉讼费及保全费由被告杨某某承担。事实与理由：2013年7月30日，原告与被告签订《场地经营合同书》及《补充协议》，约定将被告所有的位于湘潭市湖湘南路湘潭日报社正对面群众艺术馆河东基地独栋两层楼房（总计面积680平方米）租赁给原告使用，租赁期限为8年（自2013年11月1日至2021年10月30日止），合同对双方的权利义务及违约责任进行了详细约定。该合同是由原、被告个人所签，后被告在合同上加盖了东旭房产公司公章（该公司成立时间是2013年8月15日），合同签订后原告交付给被告9万元管理保证金。原告承租房屋后开展经营活动，2017年1月被告在未通知原告的情况下擅自将租给原告的房屋转让给了第三人，导致原告的生意经营中断。被告的违约给原告造成很大的经济损失，侵害了原告的合法权益。原、被告双方所签订的合同补充协议第二条约定：若因甲方即被告场地租赁经营权的原因导致场地经营或装修、装饰和投资过程中被终止或《场地经营合同书》被终止，甲方应无理由给予赔偿乙方即原告实际损失；双方所签《场地经营合同书》第九条第二款规定：在经营期内，双方未经另一方同意，中途擅自停止经营或擅自解除本合同的，违约方应按本合同约定的未履行期限的管理酬金的10%向未违约方支付违约金。据此，原告为维护自身的合法权益，依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告杨某某辩称：1、被告杨某某是在东旭房产公司筹备阶段作为发起人和法定代表人的名义代为与原告签订的《场地经营合同书》及《场地经营合同书补充协议》，公司注册后，两份合同书加盖了东旭房产公司的公章，故被告杨某某不是本案适格主体；2、2013年8月15日之后，原告未向被告支付房屋租金，足以认定原告知道实际的出租人并非原告，故被告杨某某认为原告存在恶意诉讼的行为；3、据调查，原告从未中断经营，不存在任何损失。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院查明事实公正判决。被告东旭房产公司辩称：1、被告东旭房产公司成立后，其在原告与被告杨某某签订的《场地经营合同书》加盖了公章属实，但被告东旭房产公司认为该合同系原告与被告杨某某所签；2、在被告东旭房产公司成立之前，原告将租金交付给被告杨某某，在被告东旭房产公司成立之后，原告将租金交付给被告东旭房产公司，第三人马某一与被告杨某某散伙后，原告将部分租金交付给第三人马某一。第三人马某一辩称：本案与第三人马某一无关，原告与被告杨某某签订的合同的违约责任，第三人马某一不予承担；对原告的诉讼请求无异议；第三人马某一系被告东旭房产公司的股东，公司的经营行为所要承担责任以公司资金范围内承担责任。原告马某某、尹某某为支持其答辩意见，向法庭提交了如下证据：1、场地经营合同书、场地经营合同书补充协议；2、门面转租协议；3、原告与湖南研一装饰工程有限公司签订的室内装修合同；4、原告付装修首付款153000元给鼎力装饰公司的收据及状况凭证；5、原告经营店面装修的图片；6、保证金。被告杨某某对原告马某某、尹某某提交的证据质证如下：对证据1真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，事实上原、被告之间的合同及补充协议均加盖了东旭房产公司的公章；对证据2真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，该份协议签订的背景时间并不是2017年1月10日，而是在被告杨某某和第三人马某一签订散伙协议之后，被告杨某某、第三人马某一散伙时间是2017年1月24日，被告杨某某根据马某一的要求出具的，同时从证据的内容来看，是对整个租赁经营权的转让，而不是转租；对证据3-5真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，该份装修合同签署的时间为2013年7月10日，原告租赁合同签订的时间为2013年7月30日，以及原告在没有取得租赁场地的情况下开始装修，与常理不符，涉及金额300万元的合同，连基本的发包方和承包方出现了错误，这也与常理不符，从原告提供的整个票据只有15万元的票据，原告没有相应的凭证佐证装修的费用，被告认为装修合同系原告为达到本案恶意诉讼的目的单方制作，在此被告恳请法庭依法查实原告提供虚假证据进行诉讼的事实，并依据民诉法的相关规定，追究原告的相关责任；对证据6真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，被告收到原告交付的9万元保证金，被告与第三人按照东旭房产公司持股比例6:4已分配。被告东旭房产公司对原告马某某、尹某某提交的证据质证意见与被告杨某某的意见一致。第三人马某一对原告马某某、尹某某提交的证据质证意见如下：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，与第三人马某一无关；对证据2有异议，被告私自将房屋转租给案外人；对证据3-6无异议。被告杨某某为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：7、（2019）湘03民终295号民事判决书第四页、第五页；8、湘潭东旭房地产信息咨询有限公司企业信用信息公示报告；9、场地经营合同书、场地经营合同书补充协议；10、合伙经营协议书、散伙协议；11、移交单；12、（2019）湘03民终295号民事判决书；13、湘潭市岳塘区名媛尚品养生美容中心企业信用信息公示报告、照片、微信支付凭证；14、浦发银行交易单。原告马某某、尹某某对被告杨某某提交的证据质证意见如下：对证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告与被告签订租赁合同的时间为2013年7月30日，该份证据第三人马某一与被告杨某某内部协议，与原告无关，原告与杨某某签订的租赁合同；对证据8真实性、合法性无异议，关联性有异议，原、被告签订合同时间为2013年7月30日，公司成立时间2013年8月15日；对证据9真实性、合法性无异议，关联性有异议，实际原、被告签订合同时没有加盖公章，公章是后来补盖的；对证据10-12真实性、合法性无异议，关联性有异议，与原告无关；对证据13真实性、合法性无异议，关联性有异议，湘潭市岳塘区名媛尚品养生美容中心的经营已变更，不是原告，原告已将店面转让给案外人经营；对证据14真实性、合法性无异议，关联性有异议，与原告无关。被告东旭房产公司对被告杨某某提交的证据无异议；第三人马某一对被告杨某某提交的证据质证意见如下：对证据7关联性有异议，与马某一无关；对证据8无异议；对证据9真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据10-12，与本案无关；对证据13无异议；对证据14，与马某一无关。被告东旭房产公司未向法庭提交证据。第三人马某一为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：15、东旭房产公司文件致杨某某通知函（2020年3月14日）；16、散伙协议；17、情况说明；18、东旭房产公司致杨某某正式函（2020年4月15日）；19、转给舒良才的中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、收据2张、收条2张、中国建设银行个人账户支出交易明细；20、营业执照。原告马某某、尹某某对第三人马某一提交的证据质证意见如下：对证据15-19无异议，与原告无关；对证据20无异议。被告杨某某对第三人马某一提交的证据质证意见如下：对证据15真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，被告认为该份证据系第三人为了应付开庭单方制作，事实上不管是杨某某、还是湘潭市岳塘区英蓝幼儿园（以下简称英蓝幼儿园）签订的转租合同，属于两栋不同的建筑物，主楼与裙楼的关系，英蓝幼儿园是主楼，原告所租赁的是裙楼；对证据16真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，散伙协议第一条明确对债权债务进行了约定由马某一承担；对证据17真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，被告没有收到情况说明，被告不知情，被告与第三人于2017年1月24日签订散伙协议，与被告无关；对证据18真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，被告与第三人的合伙纠纷另案处理，与本案无关；对证据19真实性无异议，与本案无关，第三人按照散伙协议约定履行的义务；对证据20无异议。被告东旭房产公司对第三人马某一提交的证据质证意见与被告杨某某的质证意见一致。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据1、《场地经营合同书》、《场地经营合同书补充协议》，本院对真实性、合法性予以认可；原告提交的证据2、系被告杨某某与湘潭市岳塘区英蓝幼儿园签订的《门面转租协议》，根据协议内容，系将2013年从湖南首信拍卖公司拍卖位于岳塘区湖湘路上的房产经营权转让给英蓝幼儿园，并不是转租行为，故本院对该证据的真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可；原告提交的证据3、系其与湖南研一装饰工程有限公司签订的《室内装修合同》，该份证据系孤证，未有其他证据予以佐证，也无法核实其真实性，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可；原告提交的证据4、系周俊伟出具的《装修预付款收据》及转账凭证，该份证据系孤证，未有其他证据予以佐证，也无法核实其真实性，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可；原告提交的证据5、原告店面装修照片，照片未显示店面的准确地址，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可；原告提交证据6、《房屋押金收据》，被告杨某某、东旭房产公司、第三人马某一均对该证据的真实性、合法性无异，且该房屋押金收据加盖了被告东旭房产公司的公章，本院对该证据的真实性、合法性予以认可；被告杨某某提交的证据7、（2019）湘03民终295号《民事判决书》第四页、第五页，该份判决系生效判决，且查明的事实与本案有关，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；被告杨某某提交的证据8、东旭房产公司的企业登记信息资料，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；被告杨某某提交的证据9、《场地经营合同书》、《场地经营合同书补充协议》，原、被告均提交了该份证据，本院对真实性、合法性予以认可；被告杨某某提交的证据10、《合伙经营协议书》、《散伙协议》，原告表示对该组证据无异议，且该组证据与被告杨某某提交的证据7、11、12形成了证据链，本院对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；被告杨某某提交的证据11、12与上述证据7、10形成了证据链，本院对证据11、12的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；被告杨某某提交的证据13、湘潭市岳塘区名媛尚品养生美容中心企业信用信息公示报告、照片、微信支付凭证，证据13形成了证据链，本院对证据13真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可；被告杨某某提交的证据14、浦发银行交易单，交易单系银行出具，且被告东旭房产公司及第三人马某一承认租金收取问题，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可；第三人马某一提交的证据15、东旭房产公司文件致杨某某通知函（2020年3月14日），被告杨某某对该函表示有异议，本院对该证据不予认可；第三人马某一提交的证据16、散伙协议，该协议被告杨某某作为证据提交，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可；第三人马某一提交的证据17、情况说明，该份证据属于证人证言，证人未出庭作证，且该说明上未注明出具人的相关信息，无法核实其真实性，本院对该证据的真实性不予认可；第三人马某一提交的证据18、东旭房产公司致杨某某正式函（2020年4月15日），被告杨某某对该函表示有异议，本院对该证据不予认可；第三人马某一提交的证据19、转给舒良才的中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、收据2张、收条2张，被告杨某某对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据真实性予以认可；第三人马某一提交的证据20、营业执照，根据被告杨某某提交的（2019）湘03民终295号《民事判决书》，东旭房产公司的实际控制人为马某一，本院对该证据真实性、合法性予以认可。本院经审理认定事实如下：2013年4月17日，被告杨某某与第三人马某一共同出资以杨某某的名义经过拍卖取得位于湘潭市河东湖湘南路湘潭日报正对面，面积约5000平方米1-4层综合楼八年[即2013年5月1日至2021年10月31日（包含半年装修期免租金）]的租赁经营权。2013年7月30日，原告马某某、尹某某与被告杨某某签订了《场地经营合同书》，合同约定了被告将湘潭市湖湘南路湘潭日报社正对面群众艺术馆河东基地独栋两层楼房总计面积按680平方米租赁给原告马某某、尹某某经营，期限为8年，自2013年至2021年10月30日止。未经被告同意，原告马某某、尹某某不得将场地部分或全部转租个第三方经营。原告马某某、尹某某向被告支付管理保证金9万元，该款项在合同期限内届满后三个月内原告马某某、尹某某无违约情况下，被告无息一次性退还。原告在第一、二年向被告支付管理酬金税后27880元/年，自第3年其每月递增6%。违约方应向对方支付未履行期间管理费酬金10%。同日，双方对违约责任签订了一份《场地经营合同书补充协议》。合同约定：若因被告场地租赁经营权原因导致场地经营中止的，被告应无理由给予原告实际损失赔偿。被告东旭房产公司在两份合同上均加盖公章。合同签订后，原告对涉案房屋进行了装修并经营。原告马某某、尹某某于2013年9月23日向被告东旭房产公司交纳房屋押金9万元。原告马某某、尹某某租赁涉案房屋经营养生美容中心，该养生美容中心名称为湘潭市岳塘区名媛尚品养生美容中心，该养生美容中心在工商登记信息显示经营者为易英姿，原告马某某、尹某某在庭审过程中陈述经营过程中将该养生美容中心转让给了易英姿。该养生美容中心至今还在继续经营。查明，杨某某与马某一、黄美纯因涉案房屋问题向本院提起了诉讼，本院作出的（2018）湘0304民初1679号民事判决中查明的事实中认定了2013年5月7日，杨某某与马某一共同出具《承诺移交书》“本人于2013年4月17日在湖南首信拍卖有限公司主拍的湘潭市公有房屋租赁权拍卖会上获得河东群众艺术馆共5100多平方米综合楼房屋八年租赁经营权，此经营权是本人于马某一共同投资获得的湘潭东旭房产信息咨询有限公司的共同经营权。现将该经营权的全部权利与义务交由湘潭东旭房产信息咨询有限公司拥有和承担，特此承诺。双方共同签字确认”。2013年8月15日，杨某某出资3万元，马某一出资2万元，共同成立湘潭东旭房产信息咨询有限公司，杨某某系法定代表人。另查明，2017年1月24日，杨某某与马某一签订了《散伙协议》，协议约定了合伙经营的群众艺术馆自协议生效后由马某一一人经营。协议签订后，双方办理了移交手续，将东旭房产公司的合同档案及工商营业执照、公章等移交了马某一。但双方至今未将东旭房产公司的法定代表人进行变更。本院认为，在东旭房产公司成立前，被告杨某某以自己的名义与原告马某某、尹某某签订了《场地经营合同书》、《场地经营合同书补充协议》，东旭房产公司成立后，东旭房产公司在原告马某某、尹某某签订的《场地经营合同书》、《场地经营合同书补充协议》加盖了公章，故应认定涉案房屋实际出租人为东旭房产公司。被告杨某某辩称其不是实际的出租人的意见，本院予以采信。原告马某某、尹某某于2013年9月10日向东旭房产公司交纳了房屋管理保证金9万元及第三人马某一当庭陈述东旭房产公司成立后的租金交至公司名下，按双方签订的合同书约定退还保证金的期限系合同期满后三个月，现该合同履行期未满，故对于要求被告退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告马某某、尹某某当庭陈述湘潭市岳塘区名媛尚品养生美容中心一直在经营且已转让给了他人经营，马某某、尹某某未提供证据证明在租赁的场地其经营时遭受损失，现有证据证明该场地经营者系他人，且一直处于经营状态，没有出现补充协议中约定的经营终止的状况，故本院对原告马某某、尹某某的诉讼请求不予支持。被告杨某某辩称，原告马某某、尹某某经营的湘潭市岳塘区名媛尚品养生美容中心一直在经营，其没有损失的意见，本院部分予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：驳回原告马某某、尹某某的诉讼请求。本案案件受理费24600元，由原告马某某、尹某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 张 保 红审 判 员 杨   林审 判 员 贺 雪 军二〇二〇年十二月三十日法官助理李纯代理书记员 李纯（兼）