成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初1612号 原告：刘学生，男，汉族，1970年12月30日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄静，四川中虹律师事务所律师，特别授权。 被告：黄林，女，汉族，1977年2月24日出生，住成都市成华区。 被告：李澔瀚，男，汉族，1985年11月5日出生，住四川省高县。 委托诉讼代理人：柏秀梅，女，汉族，1985年1月3日出生，住四川省宜宾县，被告李澔瀚之妻，特别授权。 被告：柏秀梅，女，汉族，1985年1月3日出生，住四川省宜宾县。 被告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住所地成都市武侯区一环路南三段**。 法定代表人：姚敏，职务董事长。 委托诉讼代理人：武韩平，女，汉族，1991年4月24日出生，住四川省崇州市，该公司员工，特别授权。 被告：四川蓝光和骏实业有限公司，住，住所地成都市武侯区一环路南三段**/div> 法定代表人：余驰，职务总经理。 委托诉讼代理人：李瑞聪，男，汉族，1993年6月28日出生，住河北省深州市，该公司员工，特别授权。 原告刘学生与被告黄林、李澔瀚、柏秀梅、四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称嘉宝公司）、四川蓝光和骏实业有限公司（以下简称和骏公司）相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行审理；原告代理人黄静、被告黄林、被告李澔瀚、被告柏秀梅、被告嘉宝公司代理人武韩平、被告和骏公司代理人李瑞聪到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告刘学生向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄林、李澔瀚、柏秀梅立即对占用的公共露台停止侵占、恢复原状；2、判令被告黄林、李澔瀚、柏秀梅、嘉宝公司赔偿原告损失10000元；3、判令全体被告配合原告对商铺屋顶上方露台进行防水修复（包括但不限于提供通道供维修人员出入、运输维修材料、提供建筑物原有设计图纸）。经释明，原告刘学生明确所诉请求为：因原告所受侵害为商铺屋顶漏水以及屋顶盆栽发生坠落可能造成的人身财产安全风险，故所诉停止侵占、恢复原状是指清理栽种、放置的花草、盆栽等物品，拆除公共露台上铺设的水泥石板，将露台完全恢复至无覆盖物状态；确认所诉本案纠纷为相邻关系纠纷，该关系下小区物业服务单位和建设单位应对黄林、李澔瀚、柏秀梅侵占公共露台存在一定责任，故要求两单位配合原告对公共露台进行防水修复，其中建设单位的配合义务为向原告提供建筑物原有设计图纸，物业服务企业的配合义务暂不明确。事实与理由：原告是位于成华区××路××号××号××层商铺业主，近期租户反映屋顶漏水，原告同嘉宝公司上楼顶查看，发现黄林、李澔瀚、柏秀梅对原告商铺屋顶上的公共区域进行占用、改建，不仅擅自铺设地砖，还种有花草、小葱、搭设花架及遮阳棚。经多次查勘发现，原告商铺屋顶漏水应系所诉被告共同侵权造成；其中黄林、李澔瀚、柏秀梅在该公共露台装修、种植花草等对商铺屋顶造成极大破坏，嘉宝公司作为物业管理单位未对该公共区域进行依法维护，和骏公司作为修建企业将该公共露台的出入口设计在二楼业主房屋内，为二楼业主侵占该露台提供便利，也为原告对屋顶露台进行防水修复造成不便。故诉至法院。 被告黄林辩称，案涉露台虽属公共区域，但入口只能从二楼业主家中进入，二楼业主对此享有优先使用权，原告无权干涉和禁止二楼业主对公共区域的正常使用。原告商铺屋顶漏水的原因复杂，目前并没有证据证明该漏水系二楼业主铺设水泥石板或种植盆栽所致，更没有理由要求本被告因此承担相关漏水损失。作为楼上邻居，本被告愿意就原告对商铺屋顶的防水修复给予必要的配合，但希望原告不要因为该修复过度影响本被告的正常生活。 被告李澔瀚、柏秀梅共同辩称，案涉露台只能从二楼业主家中进入，本被告购买的又是二手房，楼下商铺屋顶漏水，原告、物业公司等均称是本被告的露台发生漏水，要求本被告配合处理，导致本被告一直误认为所购房屋对应露台属于本被告专属使用区域，故对该露台铺设石板以便打扫，并非侵占公共露台。应物业公司及一楼业主要求，本被告多次出资请人对二楼相应露台做防水，但不成见效，最终发现漏水原因并非在本被告的使用区域、更非本被告铺设石板造成，而是露台护栏外安装空调机位置发生防水层断裂所致，故要求原告通过鉴定确认漏水原因。二楼露台设防护栏，栏内部由二楼业主使用，栏外有一米宽延伸平台由一楼商户用于安装雨棚和摆放空调机等，故案涉露台实际由一、二楼共用，在漏水原因未经鉴定确定前，原告无权要求本被告承担漏水损失的赔偿责任。作为楼上邻居，本被告愿意就原告对商铺屋顶的防水修复给予必要配合，但也希望原告不要因为该修复过度影响本被告的正常生活。 被告嘉宝公司辩称，本案是相邻关系纠纷，本公司并非原告的相邻关系人，也未对原告实施过任何侵权行为，不是本案适格被告。案涉露台虽系公共区域，但在设计上只能从二楼业主家中进入，且已被二楼业主占为私用，致使本公司无法将该露台作为公共区域维护，故发生底楼商铺漏水造成的损失应由相关责任方承担。本公司自2016年始就同所在社区多次组织相关方调解底楼商铺漏水事宜，确曾要求二楼业主作修缮处理及相应整改，但均未达成一致意见，亦已书面向城管部门反映底楼商铺漏水及二楼违建情况，已经尽到管理义务，不应承担赔偿责任。对于一、二楼业主的相邻纠纷，希望双方遵守小区业主公约及物权法规定予以妥善处理。对于原告拟对商铺屋顶做防水修复，只要原告按规定办理装修备案登记，本公司将给予应有配合。据此请求法院驳回原告对本公司的诉讼请求。 被告和骏公司辩称，案涉房屋小区项目早已竣工验收，并在2009年4月15日交付业主，相关业主已实际入住多年。业主所购房屋合同附件《住宅质量保证书》明确约定，屋面防水保修期自工程竣工验收合格之日起五年，故案涉商铺屋顶的防水问题早已不在质保期内，本公司作为建设单位，没有义务向原告提供原设计图纸，更不可能就业主之间的建花架、搭阳棚的相邻纠纷承担共同侵权责任。据此请求法院驳回原告对本公司的诉讼请求。 经审理查明，刘学生是位于本区荆翠中路120号、122号1层商铺的业主（通过商品房买卖于2009年12月8日登记取得），黄林是位于荆翠中路88号2栋1单元2层2号住宅的业主（通过存量房买卖于2017年3月29日登记取得），李澔瀚、柏秀梅是与黄林同单元同楼层3号住宅的共有业主（通过存量房买卖于2016年8月12日登记取得）。刘学生一楼商铺的屋顶系公共露台，但该公共露台的进入需要通过住宅区域二楼业主的房屋，由此相关二楼业主即黄林、李澔瀚、柏秀梅将其住宅对应的公共露台作为私用。从各方举证照片显示，与街道平行方向的露台护栏上摆放有中小型植物盆栽；露台护栏内的地面铺设有石板、构筑有种植台种植植物，摆放有各种植物盆栽；露台护栏外的延伸平台摆放有空调机、搭建有雨棚。嘉宝公司是上述房屋所在小区的物业服务单位，确认底楼122-126号商铺于2019年6月发生顶部漏水现象，经工程部排查，系2栋1单元202号及203号房屋平台漏水至122-126号商铺，且该栋楼202号及203号业主涉及占用公共平台违章搭建情况。 庭审中，李澔瀚、柏秀梅举出房屋维修工程协议、收据以及露台照片，主张2017年7月物业公司通知楼下发廊渗漏水，其在查看漏水位置后联系防水公司处理，经排查、拆除及进行关水测试，发现是楼台夹层漏水，并非楼顶表面防水发生问题，遂联系物业通知楼下租户自行解决；2018年6月物业公司通知楼下冰糕批发店渗漏水，查看漏水位置后再次联系防水施工队处理，经排查发现是露台围栏外延伸墙角有明显裂痕，做处理后楼下该处渗漏水点解决；由此主张其在屋顶楼面做三层防水后再铺设石板，底楼商铺仍发生渗漏水，证明该渗漏水并非铺设石板路面或摆放植物盆栽所致， 由于各方争议的渗漏水原因和修复损失属于专业性问题，应由具有司法鉴定资质的专业机构作出评定。经释明后刘学生提交了鉴定申请，委托后刘学生又以鉴定费太过高昂，可能超过修复费用，要求撤回鉴定申请；由此四川金通检测有限公司向本院出具终止鉴定告知函，以刘学生未按要求在限定期限内交纳鉴定费为由终止对案涉商铺渗漏水原因的鉴定；四川省富盛工程项目管理有限公司也出具终止鉴定函，以申请人提交的证据材料未达到鉴定的最低要求为由终止对案涉商铺渗漏水修复损失的鉴定。 庭审中，刘学生陈述称，其拟对案涉露台进行防水修复施工，期望彻底解决渗漏水问题，工期暂不确定，经问询需2至3个月施工期，费用约6至7万元，需要二楼202号、203号业主在修复期间每天上午9时至12时，下午13时至17时提供通道给施工人员进出及搬运维修材料等，公共露台由原告根据防水工程施工需要自行安排。黄林、李澔瀚、柏秀梅则陈述称，原告为解决屋顶渗漏水在公共露台进行防水施工，三被告无异议，愿意配合；但原告提出的配合时间不切实际，三被告因外出工作在该时间段基本无人在家，无法不工作在2至3个月施工期间专门留人在家为原告提供通道，且商铺商户在露台防护栏外摆放空调机、搭建雨棚等均系自行处理，并未要求二楼业主提供通道，证明施工人员到达该露台可以通过其他办法解决。 上述事实，有各方当事人身份信息，原告刘学生举出的房屋信息、屋顶渗漏水和露台现状照片，被告李澔瀚、柏秀梅举出的露台护栏内外照片、收据、维修协议，被告嘉宝公司举出的现场查看照片和协调照片、业主临时公约、告知函，被告和骏公司举出的商品房买卖合同、房屋质量保证书、竣工验收备案表，以及各方当事人当庭陈述在案证实。 本院认为，刘学生与黄林、李澔瀚、柏秀梅系楼上楼下邻居，双方应当本着方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻纠纷。本案中，各方对于刘学生的商铺屋顶发生渗漏水不持异议，争议在于导致渗漏水的原因。为此刘学生主张该渗漏水系黄林、李澔瀚、柏秀梅作为楼上邻居侵占公共露台并擅自铺设石板和栽种植物，以及嘉宝公司作为物业服务单位对该露台长期不维护，和骏公司作为建设单位对该露台的进入存在设计缺陷，三方面原因共同致害所致，应当对此承担举证证明责任。鉴于房屋发生渗漏水的原因具有多样性，查找渗漏水原因属于专业性问题，应当由具有鉴定资质的专业机构经现场勘验后作出评定，经本院释明后刘学生虽然申请了渗漏水原因的司法鉴定，但是基于对鉴定费用的考量又撤回了该鉴定申请，致使本院现无法查明案涉争议的渗漏水原因，对此刘学生作为原告应当自担举证不能的不利后果，故对于其诉请的赔偿损失10,000元，因证明相关因果关系的证据欠缺，本院不予支持。对于诉请的二楼业主对公共露台停止侵占、恢复原状，同理因证明相关因果关系的证据欠缺，本院仅凭现有证据尚无法认定黄林、李澔瀚、柏秀梅对该公共露台地面实施的铺设石板、栽种植物、摆放盆栽行为属于导致刘学生商铺屋顶发生渗漏水的侵权行为，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，故对于刘学生以发生渗漏水作为受害理由诉请停止侵害和恢复原状，本院不予支持；但是黄林、李澔瀚、柏秀梅在公共露台护栏上摆放植物盆栽的行为，在相邻关系下确实具有可能坠落致楼下商铺通行人员发生人身或财产损害的风险，应当纠正。本案如果仅是主张黄林、李澔瀚、柏秀梅侵占公共区域并进行违章搭建，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，应当由业主大会和业主委员会代表全体业主主张停止侵害、排除妨害等，业主个人无权对于尚未受害的公共区域侵占行为提起民事诉讼。 鉴于刘学生的商铺屋顶发生渗漏水属实，且亟待处理解决。其中对于公共露台的施工使用，因该露台属于小区公共区域，黄林、李澔瀚、柏秀梅对此并不享有专有使用权，更无理由拒绝和阻碍刘学生使用该露台进行施工；即便刘学生作为屋顶渗漏水的受损方，使用该露台进行防水修复施工，亦应当遵守法律、法规、业主临时公约、物业服务合同等关于使用小区公共区域的规定或约定，并不因此享有任意使用和处置权。若刘学生依照规定和约定取得该露台的临时使用权用于防水修复工程施工，黄林、李澔瀚、柏秀梅作为相邻业主应当给予配合，将添附或存放在该公共露台的私人物品全部搬离。鉴于进入该公共露台需要从二楼业主家中通行，依照《中华人民共和国物权法》第八十八条之规定，黄林、李澔瀚、柏秀梅作为相关二楼业主，应当为刘学生处理屋顶防水修复事宜提供必要的通行便利，但该通行便利应当以不影响黄林、李澔瀚、柏秀梅的正常工作生活，不得危及黄林、李澔瀚、柏秀梅的人身财产安全为限，否则即应当依照该法第九十一条、第九十二条之规定，对造成损害的业主给予赔偿。结合刘学生庭审陈述的防水修复工程施工安排，本院认为在施工期间，对于施工工人的通行，应当经小区物业服务单位同意，优先考虑设置外挂临时通道解决；施工开始前和施工完毕后若需要临时性到达公共露台处理防水施工的勘查、检测等事务，可由黄林、李澔瀚、柏秀梅提供家中通行的必要便利。对于刘学生诉请的嘉宝公司的配合义务，因双方系物业服务合同关系，且经释明刘学生始终未明确需要嘉宝公司给予配合的具体事务，本案无法对此作出处理。对于刘学生诉请的和骏公司提供原设计图纸义务，因案涉商铺房屋已过质保维修期，亦不属于相邻关系解决范畴，本案亦不作出认定和处理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十八条、第九十一条、第九十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄林、李澔瀚、柏秀梅应在本判决书生效之日起三日内将摆放在成都市成华区荆翠中路88号2栋1单元2层自有房屋外公共露台护栏上的植物盆栽全部搬离。 二、原告刘学生因成都市成华荆翠中路120号1层、122号1层商铺屋顶渗漏水进行防水修复工程确定施工日期后，被告黄林、李澔瀚、柏秀梅应在收到原告刘学生相关施工通知后七日内将添附或摆放在公共露台的私人物品全部搬离。 三、原告刘学生对位于成都市成华荆翠中路120号1层、122号1层商铺屋顶渗漏水进行防水修复工程施工，施工期间往返屋顶公共露台，由原告刘学生按小区业主临时公约、物业服务合同规定优先考虑设置外挂临时通道解决，施工开始前和施工完毕后原告刘学生若带人临时到达公共露台处理防水修复工程事务，被告黄林、李澔瀚、柏秀梅应在收到相关通知后提供必要的房屋通行便利。 四、驳回原告刘学生的其他诉讼请求。 案件受理费594元，减半收取297元，由原告刘学生负担247元，被告黄林负担25元，被告李澔瀚、柏秀梅共同负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  晏莉 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  李昕