文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9739号原告：魏正年，女，汉族，1966年12月20日出生，户籍住址：安徽省舒城县。原告：刘雪珍，女，汉族，1985年11月29日出生，住址湖南省茶陵县。共同委托诉讼代理人：彭蓉，湖南骄阳律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张钦格，湖南骄阳律师事务所实习律师。被告:艾彪，男，汉族，1987年3月22日出生，户籍地址：湖南省临湘市。委托诉讼代理人：吕俊杰，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：江婉婷，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：湖南西栖里商业管理有限公司，住所湖南省长沙市天心区芙蓉南路二段103号生活艺术城综合楼115房。法定代表人：严正文。被告：陈智军，男，汉族，1978年6月17日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈若英，湖南中奕律师事务所律师。原告魏正年、刘雪珍与被告艾彪、湖南西栖里商业管理有限公司（以下简称西栖里公司）、陈智军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法由雷金菊担任审判长与人民陪审员王旭中、毛志俭组成合议庭于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告魏正年、刘雪珍的共同委托诉讼代理人彭蓉、张钦格与被告艾彪的委托诉讼代理人吕俊杰、江婉婷、被告陈智军的委托诉讼代理人陈若英到庭参加诉讼。被告湖南西栖里商业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告魏正年、刘雪珍向本院提出的诉讼请求为：1、请求依法判令立即解除原告刘雪珍与被告艾彪于2016年11月06日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令三被告立即腾退长沙市天心区××路××街口1—119号商铺（权证号：长房权证天心字第7××7号以及长房权证天心字第7××8号）以及长沙市天心区××路××街口1-122-1号商铺，并判令三被告将长沙市天心区××路××街口1—119号商铺（权证号：长房权证天心字第7××7号以及长房权证天心字第7××8）、长沙市天心区××路××街口1-122-1号商铺恢复原状返还给原告魏正年、刘雪珍；3、请求依法判令三被告按照每月27000元人民币的标准自2018年5月20日起共同向原告立即支付两间商铺的占有使用费至三被告实际腾退之日止（暂计算至起诉之日止两间商铺占有使用费为：233000元人民币）；4、请求依法判令三被告共同承担本案的全部诉讼费用。被告艾彪辩称：本人与原告签订的合同约定的涉案租铺，该1-119号店铺，原告单独出租的房屋行为是刘雪珍个人处分，为无权处分，原告未提交证据证明1-122-1号店铺系原告所有。本人于2018.5月在原告的见证下搬离房屋。原告非法占有出租1-122-1号店铺不应当受法律保护。西栖里公司于2018年5月实际承租原告的房屋，双方产生了新的租赁关系。租金的来源是基于出租人与承租人的实际租赁关系，其本质是承租人使用出租人的财产所应支付给出租人的对价。被告陈智军辩称：第一，本人与原告之间没有房屋租赁合同关系，且没有实际占有使用该房屋。第二，本人也非西栖里公司的法定代表人及股东，2019.3月7日，就已经退出西栖里公司由严正文来接手；第三，原告出租给艾彪的门面有产权证的只有7.5平方，另外的7.5平方是属于城市经典业主的公摊面积，没有取得全体业主的同意，原告是无权出租的。要求被告三承担支付租金的义务是没有事实与法律依据的。被告西栖里公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见、质证意见和证据。经审理查明：魏正年与刘雪珍系婆媳关系。2011年2月20日，刘雪珍、魏正年与长沙金色年华文化娱乐有限公司签订了一份《商铺购置协议》，协议约定：两人向该公司购买位于长沙市××路××街××广场××楼商铺，编号为1-122-1号；同时，两原告还购买了位于长沙市天心区××路××街口1-119号（产权证号为长房权证天心字第7××7号）号商铺，该商铺系刘雪珍、魏正年按份共有。2016年11月6日，被告艾彪（乙方）与原告刘雪珍（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其购买的座落于天心区××路××街××号门面出租给乙方用于小吃经营；租赁期限三年，自2016年11月20日起至2019年11月19日止；每月租金为税后27000元，按半年支付，乙方应提前10天支付下半年租金；2016年11月20日支付门面租金及押金合计216000元；乙方不得拖欠房租，否则终止合同，甲方将门面收回，保证金不予退还。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金（门面押金）54000元；租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；如乙方无力经营单方面终止合同，需提前2个月告知；乙方不得将门面转租或转让。2019年6月13日，刘雪珍、魏正年向艾彪送达了一份《租金催收函》，主要内容为：艾彪违反合同约定，应当在2019年6月16日前将233000元租金支付至刘雪珍，但艾彪并未及时将到期应付的租金233000元付清，要求艾彪在收到催收函5个自然日内将相应的租金支付给刘雪珍，否则，将解除合同并追究艾彪的法律责任。另查明，被告艾彪于2017年6月因经营状况不好自行闭店撤场，未与原告办理退租手续。根据原告提供的照片可以证明涉案两门面目前由被告西栖里公司在使用。2019年4月10日严正文向刘雪珍汇款4万元。2019年4月24日卞小红向刘雪珍支付3万元。2019年4月30日卞小红向刘雪珍汇款48000元。2019年7月18日卞小红向刘雪珍转账48000元，摘要为“7月19至10月18日房租”。2019年10月10日9:50分陈智军向刘雪珍微信转账48000元，同日11:05分陈智军在与刘雪珍微信聊天时陈述“刘姐2020年1月19日至2020年4月18日房租已支付请注意查收，谢谢支持”。2020年1月21日，卞小红向刘雪珍支付4.8万元。2020年4月19日，卞小红向刘雪珍支付1.6万元。以上被告西栖里公司共计支付27.8万元。另查明，2010年6月7日，长沙城市经典业主管理委员会作出《城市经典业主委员会决议》，决议将位于长沙市××路××街口“金色年华商厦”（暂定名，原城市经典）进行经营改向整体装修，根据商场规划，一层骑楼、消防控制室、风机房将作为商场统一使用，共计面积约400平方米，同意对上述面积作为商场的一部分由金色年华公司进行永久性使用，作为对城市经典业主的补偿，金色年华公司负责本楼栋的两台住宅用电梯更换及三台电梯联控和每户安装煤气管道的费用。该决议中加盖了长沙城市经典业主管理委员会的公章，且另有彭某、詹必芳、邬某、蔡涧、邓和平、付菊、王锦华等7人的签名。但是，被告陈智军陈述，该7人中有6个人非产权登记的业主，而系业主家属，其不具备成为业主委员会委员的资格，且长沙城市经典业主管理委员会并未进行备案登记，上述《城市经典业主委员会决议》未经过全体业主大会的讨论、决议，彭某、詹必芳、邬某、蔡涧、邓和平、付菊、王锦华等7人的签名也非本人所签，要求进行笔迹鉴定。证人彭某出庭作证，陈述其系于2009年、2013年选举产生的长沙城市经典业主管理委员会主任，《城市经典业主委员会决议》系真实的决议，7位业委会委员中也确有6人非登记的业主，而系业主家属。证人邬某出庭作证，陈述其系于2009年选举产生的长沙城市经典业主管理委员会委员，其认可业委会讨论、同意过将金色年华商厦一楼骑楼给金色年华公司，但未明确使用期限，且其不确定《城市经典业主委员会决议》中的本人签名是否是真实的，要求进行笔迹鉴定。还查明，经本院向长沙市天心区住房和城乡建设局调取长沙城市经典业主管理委员会有关备案登记资料，证实长沙城市经典所有业主于2001年8月12日召开了全体业主大会，选举通过胡向其、梁兆平等9人为长沙城市经典业主管理委员会委员，胡向其为主任，并办理了备案登记手续。2001年9月17日，长沙城市经典业主管理委员会与湖南佳程物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，胡向其、梁兆平等7人作为长沙城市经典业主管理委员会的代表也在该合同中签名。2011年4月11日，长沙城市经典业主管理委员会与案外人长沙中和物业管理有限公司签订《解除合同协议书》，约定自2011年3月7日起，一致同意解除双方关于长沙市城市经典物业管理合同。案外人彭某作为长沙城市经典业主管理委员会的代表也在该协议中予以签名。经本院调查取证，长沙市自然资源和规划局向本院作出复函，陈述原长沙市规划管理局作出的《报建图审查通知单》中“同意免核面、免换证”是指鉴于该次调整和变更的幅度较小，同意免核算建筑面积，免重新核发建设工程规划许可证，不办理产权登记。还查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由二级调整为三级。以上事实，有房屋所有权证、《房屋出租委托管理协议》、《房地产买卖合同》、《商铺租赁合同》、《报告》、金色年华商厦主楼一楼平面图、《报建图审查通知单》、《城市经典业主委员会决议》、长沙城市经典业主管理委员会有关备案登记资料、长沙市自然资源和规划局的复函、证人证言、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》虽然系刘雪珍一人签订的，但共同所有人魏正年并未对此提出异议。原告刘雪珍与被告艾彪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。本案争议的焦点在于：一、被告艾彪有没有正式与原告解除合同，原告是否可以要求艾彪继续支付自2018年5月起至2019年6月18日止的租金；二、被告西栖里公司是否应当承担资金占用费的问题、按照何种标准计算、还应支付金额问题；三、陈智军是否应当承担责任；四、关于原告对于涉案房屋是否享有出租权当问题。关于焦点一。被告艾彪于2018年4月从涉案商铺搬出，2018年5月就没有再缴纳房租。综合原、被告双方的聊天记录、被告与第三人的聊天记录、2019年5月原告第一次向法院起诉只列陈智军为被告、原告庭审中自认自2018年11月看换了招牌后知道换了人、自2019年4月10日前一直收取被告支付的租金的事实以及涉案房屋月租金27000元每月，自2018年5月直至2019年4月才收取租金，于2019年6月才发出《租金催收函》明显不符合常理的事实，本院足以认定被告艾彪撤出、被告西栖里公司进入涉案商铺原告知情。原告以实际行为默认艾彪退出涉案商铺，西栖里公司占用商铺的事实。综上，原告刘雪珍与被告艾彪签订的《房屋租赁合同》实际已经于2018年5月解除。原告要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。原告要求被告艾彪支付2018年5月以后的租金的请求本院不予支持。因被告艾彪未实际占有该租赁商铺，两原告要求被告艾彪腾退房屋的诉讼请求不能实现，本院不予支持。关于焦点二。原告与西栖里未签订房屋租赁合同，未约定房租。西栖里公司进住涉案房屋后，原告知情，也就该情况多次协商、报警、立案处理。后因双方有分歧，未达成一致意见。可见，原告对房屋占用费的金额有异议。本院认为，被告西栖里公司在进入涉案房屋前，艾彪按照27000元每月的标准支付房租，现西栖里在强行进驻后单方按照16000元每月的标准支付房屋占用费的行为没有法律依据，没有合同依据，也违背了公平、诚实信用原则。综合被告艾彪陈述的涉案房屋房租比周边同地段房屋房租偏高的事实，本院将参照西栖里公司与周边同一地段同一面积房屋约定的租金21000元每月的标准计算租金。截至2020年12月，被告西栖里公司共计应当支付的房屋占用费金额为672000元（21000元/月*32个月），又因被告已经支付了278000元，被告西栖里公司尚欠付394000元房屋占用费。考虑到疫情因素，本院酌情减免一个月的房屋占用费。截至2020年12月，被告西栖里实际欠付的房屋占用费为373000元（394000-21000元）。后续房屋占用费应当按照21000元每月的标准计算至实际腾退日止。关于焦点三。被告陈智军虽原系被告湖南西栖里商业管理有限公司的法定代表人，但该公司已于2019年3月7日进行了股东与法定代表人的变更，两原告也未提交相应的证据证明被告陈智军也系涉案商铺的实际使用人，因此，被告陈智军不应承担责任。关于焦点四。被告陈智军辩称的原告对于金色年华商业广场一楼1-138号商铺并无所有权，该商铺系全体业主所有，且《城市经典业主委员会决议》决议程序违法，决议内容侵害了全体业主的合法权益，故原、被告之间的《商铺租赁合同》属于无效合同。本院认为，金色年华商厦1-138号商铺系金色年华公司经原长沙市规划管理局审批同意后将金色年华商厦一楼西侧骑楼改建而成，其改建行为经过了合法的规划审批手续，金色年华公司系建设者，且原长沙市规划管理局确认该商铺“免核面、免换证”，无需办理产权登记，故金色年华公司属于合法占有、使用该商铺，并有权进行相应的处分。本案中，被告陈智军作为该商铺的承租人实际使用该商铺经营并按期如约支付了大部分租金的情况属实，现又以原告、金色年华公司对该商铺不享有所有权为由主张租赁合同无效，并拒付租金、拒绝返还房屋的行为有违诚实信用原则，本院对其该项辩称不予采信。即便有其他相关权利人对涉案商铺主张权利也属于不同的法律关系，不属于本案的审理范畴，其应当另行提起诉讼。另外，《城市经典业主委员会决议》是否有效属于业主与业主委员会之间的纠纷，应当由业主通过法定程序进行处理，与本案无关。被告陈智军系该商铺的承租人，并非权利人，其要求对《城市经典业主委员会决议》上的签名进行笔迹鉴定的申请于法无据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南西栖里商业管理有限公司于本判决生效之日起30日内从原告魏正年、刘雪珍共同购买的位于长沙市天心区××路××街楼××号商铺（权证号：长房权证天心字第7××7号以及长房权证天心字第7××8号）以及长沙市天心区××路××街口1-122-1号商铺腾退房屋、恢复原状，并返还给原告魏正年、刘雪珍；二、限被告湖南西栖里商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告魏正年、刘雪珍支付自2018年5月20日起至2020年12月28日止欠付的资金占用费373000元（后续按照21000元／月的标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告魏正年、刘雪珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4796元，由被告湖南西栖里商业管理有限公司负担2796元，原告魏正年、刘雪珍负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  雷金菊人民陪审员  王旭中人民陪审员  毛志俭二〇二〇年十二月二十八日法官助理张用之书记员冯莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。