文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初25469号原告：保利重庆物业管理有限公司，住所地重庆市江津区双福街道福星大道**祥瑞·西城中心****，统一社会信用代码915000007815625152。法定代表人：王东北，系董事长。委托诉讼代理人：刘文雯，系公司员工。被告：黄锡庆，男，汉族，户籍地四川省。原告保利重庆物业管理有限公司与被告黄锡庆物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告保利重庆物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘文雯，被告黄锡庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利重庆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付原告2019年5月1日起至2020年9月30日期间拖欠的物业管理费2589.08元、2019年10月1日起至2020年9月30日期间拖欠的公摊水电费53.84元，共计2642.92元；2.依法判令被告支付原告因逾期交纳欠费而产生的违约金233.02元（暂计至2020年9月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年5月30日与原告签订了《XXX花园前期物业管理服务协议》,双方约定前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任，服务费单价为1.3元/建筑平方米/月，合同签订后，原告依约对小区的公共安全、环境卫生及房屋公用部位等方面进行了专业的管理和维护，积极履行合同义务。被告为XXX花园XXX的业主，其房屋的建筑面积为117.14平方米，每月物业费152.3元。被告未按时足额向原告交纳诉请物业管理费和公摊费用，原告多次向其催收，但被告仍拒不交纳欠费。被告的行为已经构成违约，依法应当承担相应违约责任。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告黄锡庆答辩称，被告在其持有的购房、接房等全部合同中未发现《XXX花园前期物业管理服务协议》，故否认与原告有签订协议；原告存在未分配公共收益、填埋小区原有花园水景、小区车辆管理混乱、安全保障不到位等问题，被告多次向原告维权，此次诉讼系原告对被告的打击报复，不认可支付违约金。原、被告双方围绕诉讼请求举示了XXX花园前期物业管理服务合同及备案证明、XXX花园前期服务协议、承诺书、证明、房屋产权查询证明及权属登记申请书、业主物品（资料）签收登记表、装修申请表、律师函、EMS跟踪流程查询、公开信息发布审批表、小区水体改造征求意见结果的公示、水电公摊明细公示表及发票、照片等证据，本院组织原、被告进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告黄锡庆系重庆市九龙坡区**房屋所有权人，前述案涉房屋建筑面积为117.25平方米。2009年8月，原告（乙方）与保利（重庆）投资实业有限公司（甲方）签订了《XXX花园前期物业管理服务合同》，其中约定：原告为XXX花园项目提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅高层按1.6元/㎡·月收取（含电梯费0.3元/㎡·月）；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月初前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为3年，自2009年8月1日起至2012年8月1日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同还约定了双方的其他权利义务等内容。2009年9月17日，重庆市九龙坡区房屋管理局办理了前期物业管理备案及前期物业服务合同（预售）备案。另查明，重庆市九龙坡区九龙花园社区居委会于2020年12月2日出具的证明载明：“保利重庆物业管理有限公司于2009年8月至今为辖区内XXX花园小区提供物业服务，特此证明！”审理中，原告自愿撤回2019年5月1日至5月31日期间物业管理费以及2020年8月1日至9月30日期间的物业管理费、公摊水电费及该期间相应的违约金请求，并明确其主张被告支付2019年6月1日至2020年7月31日期间的物业管理费2133.95元和2019年10月1日至2020年7月31日期间的公摊水电费42.4元，违约金为205.61元，物业管理标准为1.3元/平方米·月，违约金按照每日千分之三的标准，以每月欠费金额为基数，从次月1日开始分段分段累计计算至2020年7月31日，也同意本院酌情认定。被告陈述物业管理费其交至2019年5月31日，对物业管理费标准无异议，对原告诉请公摊水电费欠费时段和金额没有异议，不认可违约金。另，就催费问题，原告并举示了EMS流程追踪、律师函等证据，拟证明原告对上述费用进行了催收，其中编号尾号为XXX的EMS邮件载明配货信息为“物业费律师函”，收件人系被告，联系电话为被告使用的“XXX”号码，地址为案涉房屋，地址为案涉房屋地址为2020年7月8日，主要催收2019年6月1日起15个月的物业费和自2019年3月1日起17个月的公摊费以及截至2020年7月31日的违约金。被告陈述未收到该邮件，但有接到原告催费电话。本院认为，原告自愿撤回2019年5月1日至5月31日期间物业管理费以及2020年8月1日至9月30日期间的物业管理费、公摊水电费及违约金的诉讼请求，系其对自身诉讼权利的合法处分，本院依法予以尊重和支持。本案中，原告与案涉小区建设单位保利（重庆）投资实业有限公司签订的《XXX花园前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告及作为小区业主的被告均具有法律约束力。订立合同后，原告依约向被告所在小区提供了物业服务，且在合同到期后，原告仍继续为该小区提供物业服务，被告接受了原告公司的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当向原告支付物业管理费即物业服务费，收费标准可参照《XXX花园前期物业管理服务合同》的约定。1.3元/月·平方米的物业管理费标准经原、被告一致确认，本院予以尊重及确认。被告虽对欠费时段有异议，但未提供相应证据，故本院根据原告自认事实及主张，并结合前述认定标准、案涉房屋面积，认定被告应支付原告2019年6月1日至2020年7月31日期间的物业管理费2133.95元（117.25平方米×1.3元/月·平方米×14个月）。原告举示EMS、律师函等证据足以证明原告已就被告前述欠费进行了书面催收，且被告尚未支付，原告诉请求被告支付前述费用，于法有据，本院予以支持。对于被告抗辩提出的原告物业服务存在的相关问题。本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务示证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，不足以证明原告存在根本违约的情形，故本院对于被告前述抗辩意见不予采信，被告仍应向被告支付上述认定的物业管理服务费。关于公摊水电费，本院认为日常物业管理必然产生水电费用支出，双方对于该费用的承担也有约定，被告亦认可公摊费的欠费时间段和金额，且原告亦提供相关票据，结合原告请求及陈述，本院认定被告应当支付原告2019年10月1日至2020年7月31日期间的公摊水电费42.4元。关于违约金，因《XXX花园前期物业管理服务合同》期限届满后，双方并无关于违约金的明确约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄锡庆自本判决生效之日起十五日内支付原告保利重庆物业管理有限公司2019年6月1日至2020年7月31日期间的物业管理费2133.95元以及2019年10月1日至2020年7月31日期间的公摊水电费42.4元；二、驳回原告保利重庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为25元，由被告黄锡庆负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月三十一日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖