广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4381号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘柙葵（又名刘春平），男，1968年3月22日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。 委托诉讼代理人：刘琅，男，1990年10月16日出生，住广西壮族自治区资源县，系上诉人之子。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐陵秋，男，1963年7月29日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐显明，男，1965年1月7日出生，住广西壮族自治区北海市海城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：丁浩，广西磊诚律师事务所律师。 上诉人刘柙葵因与被上诉人唐陵秋、唐显明租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区资源县人民法院（2020）桂0329民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘柙葵的上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人货物损失59600元；2、判决上诉人无需向被上诉人支付2019年9月7日后的租金，并将上诉人交纳给被上诉人的租房保证金4000元退还上诉人；3、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审法院认定被上诉人的维修行为没有对上诉人造成损失是错误的。双方均认可2019年9月7-8日被上诉人委托了维修人员对涉案房屋进行了维修。被上诉人在对涉案房屋进行维修时未通知上诉人，上诉人对维修之事是在货物受损的情况下才知晓的，根本没有时间对货物进行防护。被上诉人在维修房屋时把瓦片全部掀开，未用相关薄膜进行防护，除了被雨淋湿了部分货物，还有被瓦片砸烂的货物，上诉人向被上诉人主张货物的损失有事实与法律依据。其次，上诉人并未违约，一审法院判决被上诉人不予退还保证金是错误的。上诉人一直都是按时交纳房租，由于原来约定由被上诉人维修房屋，但被上诉人并未按时维修房屋。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人唐陵秋、唐显明答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 唐陵秋、唐显明向一审法院诉请：1、解除原、被告于2018年8月12日签订的房屋租赁协议书，责令被告立即将物品从原告房屋中搬出，将房屋按现状交付给原告；2、被告支付房屋租金20760元，滞纳金1800元（从2018年11月1日开始，按每天5元计算，暂算至2019年10月30日，此后按此标准算至付清全部租金止）；3、被告所交的保证金4000元归原告所有；4、案件所需诉讼费、财产保全费等均由被告承担。后变更诉讼请求：请求将诉讼请求中第二项变更为判令被告支付房屋租金20760元（暂算至2019年10月30日，此后租金按协议约定算至被告将房屋交付给原告止），滞纳金1800元（从2018年11月1日开始，按每天5元计算，暂算至2019年10月30日，此后按此标准算至付清全部租金止）。 刘柙葵向一审法院反诉诉请：1、反诉被告唐陵秋、唐显明赔偿反诉原告刘柙葵的损失230000元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院审理查明：两原告购买了资源县镇中路（原物资局）的仓库，被告因在附近经营杂货销售批发，从2012年开始租赁原告的仓库做仓库存放货物，2018年被告继续承租原告的仓库，双方于2018年8月12日签订了房屋租赁协议书。约定：租赁期限三年，从2018年9月1日起，至2021年8月31日止；月租金1730元，先付租金后使用，租金每月支付，如延期支付，则承担每日5元的违约金，该违约金从保证金中扣除；如被告延期缴纳租金超过30天，原告有权终止租赁关系并不退还保证金，并可追偿欠缴租金及延期违约金；并特别约定：被告应妥善使用该门面房屋，应定期检查电路，如发现隐情，应及时更换、维修，所需费用自行承担，该门面、仓方圆如出现积水、漏水、火灾及水灾自然灾害等一切事故，所有损失由被告承担；并约定被告交付保证金4500元；被告违约，保证金不退，归原告所有；原告违约，退还保证金，并赔偿被告的装修损失及搬迁费折合两个月租金。协议签订后，被告交付了保证金4000元；按协议约定支付租金，但从2018年11月开始就不支付租金。2019年9月上旬，因被告多次反映房屋漏水，原告请人对出租仓库进行维修。在诉讼中，被告申请对其因漏水造成货物损失的价值进行鉴定。本院于2020年5月15日委托了北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司。北京市国宏信价格评估有限公司桂林分公司于2020年8月24日作出了国宏信桂林（价）字[2020]第046号价格评估报告书。结论为：一层仓库内生锈、发霉等货物损失为59600元。评估费为4000元。 一审法院审理认为,《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告因经营杂货销售批发，承租了两原告位于资源县镇中路（原物资局）的仓库，双方签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，为有效合同。原告依约将房屋交付了被告，被告在初期也依约缴纳租金，但从2018年11月起不再支付租金。被告的行为已构成违约，根据双方的约定，被告应支付每日5元的违约金；因被告延期缴纳租金超过30天，原告有权终止租赁关系并不退还保证金，并可追偿欠缴租金及延期违约金；因此，原告请求：解除房屋租赁协议，责令被告立即将物品从原告房屋中搬出，将房屋按现状交付给原告；被告支付房屋租金及违约金；被告所交的保证金4000元归原告所有，符合双方的约定，也不违反法律的规定，予以支持。但是，双方在协议中既约定了：逾期缴纳租金每日5元的违约金，该违约金从保证金中扣除；又约定了延期缴纳租金超过30天，原告不退还保证金。以上均是关于违约责任的约定，原告均主张，属重复主张，因此，从保护原告利益的角度考虑，支持不退还保证金的请求，对每日5元的违约金的主张，不予支持。从原告的主张看，被告从2018年11月起没有支付租金，至2020年9月底，共23个月，每月租金1730元，计39790元，被告欠原告租金39790元。被告欠付租金，被告抗辩，因原告维修房屋时下大雨，淋湿了被告的货物，造成被告的损失，且被告多次向原告反映，原告不予理会，被告在诉讼中提起反诉，要求赔偿损失23万元。从庭审查明的情况看，被告承租的仓库，原告于2019年9月请人进行维修，在此之前，被告认为，其承租的仓库已经漏雨。而根据双方的协议，因漏雨产生的维修费用以及漏雨造成的损失应由被告承担。原告请人维修时，被告主张是9月7日维修，当晚大雨，将被告的货物淋湿，造成其损失；而原告申请出庭作证的证人潘某证实：原告出租房屋共两排仓库，先维修被告承租的那排仓库，当天换瓦，没有下雨，是第二天下雨的。原告换瓦，对被告应没有造成损失。退一步讲，原告换瓦，下雨淋湿了被告的货物，被告也应及时地防止损失进一步扩大，对扩大造成的损失，原告不应赔偿。从承租房的现状看，本是原物资局的仓库，被告承租多年，对房屋的状况十分清楚，年久失修，而被告经营杂货，被告将承租房做仓库，库存有积货，且在原告维修前，仓库已经漏雨，因此，评估机构评估时，也对货物损失原因没有确定，基于本案的具体情况，对被告的反诉，不予支持。依法判决：一、解除原、被告于2018年8月12日签订的房屋租赁协议书；被告刘柙葵将货物从原告唐陵秋、唐显明承租房中搬出，将房屋按现状交付给原告唐陵秋、唐显明；二、被告刘柙葵支付原告唐陵秋、唐显明房屋租金39790元；三、原告唐陵秋、唐显明不予退还被告所交的保证金4000元；四、驳回原告唐陵秋、唐显明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘柙葵的诉讼请求。案件受理费464元，减半收取232元，由被告刘柙葵负担；反诉费2375元，由反诉原告刘柙葵负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、上诉人要求被上诉人赔偿货物损失59600元是否有事实及法律依据？2、上诉人要求免交2019年9月之后的租金及退回保证金4000元是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于上诉人要求被上诉人赔偿货物损失59600元的问题。上诉人在一审反诉主张由于被上诉人2019年9月请人维修涉案房屋导致漏雨造成其货物损失，但其对被上诉人2019年9月的维修行为与其货物受损之间的因果关系，未能提供确凿充分有效的证据予以证实，且上诉人承租涉案老旧仓库多年，其依租赁协议负有更换维修义务，故上诉人要求被上诉人赔偿货物损失的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于上诉人要求免交2019年9月之后的租金及退回保证金4000元的问题。上诉人自2018年11月开始未再向被上诉人支付租金，至2020年9月共计欠交租金39790元（1730元/月×23月），上诉人依法应承担支付租金的合同义务。上诉人提出被上诉人2019年9月维修涉案房屋导致漏雨损坏其货物，故其不应支付此后时期租金的主张，既无合同依据，亦无法律依据，本院依法不予支持。上诉人长期延迟支付租金，其行为已构成违约，一审法院根据双方当事人合同约定的违约责任及本案实际，酌定以上诉人预交的保证金4000元冲抵违约金并无不当，本院予以确认。上诉人要求免交2019年9月之后的租金及退回保证金4000元的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，实体处理得当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1109元，由上诉人刘柙葵负担。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  叶菁华