江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初5406号原告（反诉被告）：苏州鸿福祥物业管理有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市周市镇港龙喜临门家居广场**楼**，统一社会信用代码91320583313825898F。负责人：周陈香，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘友杰，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州匠品集文化创意有限公司，住，住所地江苏省苏州市吴中区越溪街道越湖路******一社会信用代码91320506MA1MTGUD8C。法定代表人：孙树文，该公司总经理。被告:孙树文，男，1985年8月10日出生，汉族，住江苏省阜宁县。以上两被告共同委托诉讼代理人：黄莹，北京市高朋（南京）律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：唐阳，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。原告苏州鸿福祥物业管理有限公司昆山分公司（以下简称鸿福祥昆山分公司）与被告苏州匠品集文化创意有限公司（以下简称匠品集公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案。审理期间，原告申请追加孙树文为本案被告，本院予以准许。本案于2020年5月18日公开开庭进行了审理。审理期间，被告匠品集公司提起反诉，后本案于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理，原告鸿福祥昆山分公司委托诉讼代理人毕世华（参加两次庭审），被告匠品集公司法定代表人孙树文（参加两次庭审）、被告孙树文（参加两次庭审）及其委托诉讼代理人黄莹（参加第二次庭审）、唐阳（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿福祥昆山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告匠品集公司签署的《物业服务合同》；2.判令被告立即向原告支付案涉商铺自2018年4月份至被告匠品集公司实际搬离之日产生的物业管理费（暂算至2019年7月20日为259955.39元），并支付逾期付款违约金（以147872.06元为基数，自2018年11月16日起至实际支付之日止，按年利率24%计算，以112083.33元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按年利率24%计算，暂算至2019年7月20日共计24251.02元）；3.判令被告孙树文对第二项诉请承担连带责任；4.判令本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年7月31日，原告与被告匠品集公司就被告承租原告经营管理的位于江苏省昆山×××编号为×××号商铺签订了《物业服务合同》，合同期限为2017年7月29日至2024年10月21日。合同第七条约定了物业管理费为：月营业额（税前）乘以3%，被告应于每月（或每季度末月）15号之前向原告支付次月物业管理费。此外，合同第十一条第五款就千分之五的逾期付款违约金进行了明确的约定。合同成立生效后，原告按合同约定履行全部义务，但被告仅支付部分物业费，原告曾多次向被告要求其支付拖欠的物业管理费，被告均不予理睬。截至起诉之日，被告匠品集公司已欠物业费合计251904.32元。鉴于被告拒不履行合同约定的行为已构成根本违约，现原告为维护其合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告匠品集公司、孙树文共同辩称：1.被告匠品集公司认为原、被告之间物业服务合同关系仍在继续履行，被告就履行过程中不存在违约行为。2.双方应当根据合同约定，严格计算物业服务费的具体金额，原告计算的物业管理费并非实际金额，且未明确具体计算标准及依据。3.原告主张的逾期付款违约金无法律依据及事实基础，且计算基数不明确，也并非实际金额。被告孙树文同意对被告匠品集公司的债务承担连带清偿责任。反诉原告匠品集公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的装修押金15000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期利息（利息以15000元为基数，自2018年1月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，逾期利息暂算为3535元）；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失2600元；4.判令反诉被告按约定履行维护基础设施设备，正常开启公共照明、电梯、空调等设备的合同义务；5.判令反诉被告对长期以来恶意干扰反诉原告经营的行为进行公开道歉，并向反诉原告出具道歉信；6.本案诉讼费、保全费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年7月31日签订物业合同，反诉原告按约交纳装修保证金15000元，但因港龙商场均由商管公司操作，所以实际上该保证金是由昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司收取并开具了收据。按物业合同约定装修保证金在反诉原告店铺装修完成经物业公司确认无误后三十日内将该款退还给反诉原告。反诉原告的店铺己经在2018年1月30日通过物业的验收，详见装修验收单。但反诉原告向其多次索要该保证金，反诉被告均不愿退还。反诉原告多次通过邮寄方式向商管公司、物业公司、建材公司三方合并寄送了通知函，要求他们归还装修押金。商管公司于2018年5月18日回函称与他们无关，对于拖欠的装修押金只字未提，时至今日仍然分文未付。反诉被告违约在先，未能尽责履行合同中的物业服务义务和责任，反诉原告有权利不交或少交物业管理费。首先，物业公司未尽到安保责任，导致反诉原告店铺玉器、文玩、书籍、工艺品、电气、服装等物品被盗上万元，经过新镇派出所多日调查仅追回部分商品，但绝大部分商品己经无法追回，导致反诉原告严重损失；按照昆山市公安局出具的《鉴定意见通知书》，反诉原告的损失为2600元。其次，物业公司未尽到保洁，维护公共设施的职能，在2017年10月22日商场开业后至2018年夏季，物业公司提供了正常的物业服务。之后均未提供应有的物业服务，公共设施设备停用，破损的基础设施不维修，公共照明、电梯不正常开启，就连冬夏极端天气期间，空调都不正常开启，倒闭的超市和众多的餐饮店食材物品腐烂也长时间未清理，导致整个商场臭气熏天，全部是腐败的气味，严重影响了反诉原告的日常经营，并未尽到物业管理的职能。反诉被告多次干扰反诉原告正常经营活动。2018年初起，物业和商管严重干扰反诉原告正常的经营，限制充电、禁止倒垃圾、宣扬要将匠品集赶出商场、并且将匠品集旗下所有商户的车牌号全部清理出系统，导致这些商户经营不便，更让反诉原告得不到旗下商户的信任，所以反诉原告旗下商户逐步与反诉原告发生矛盾，更导致经营困难，严重影响了正常的经营，直接导致营业额急剧下滑。现为维护反诉原告的合法权益，遂提起反诉。反诉被告鸿福祥昆山分公司辩称：反诉被告有收到匠品集公司支付的装修保证金15000元，没有退还给匠品集公司，依照约定也不应当退还。案涉物业合同第三条第13项明确约定保证金退还前提条件，但匠品集公司在合同履行过程中三个条件均未满足，其将承租商铺部分转让导致商铺处于经常性装修状态。如贵院受理的匠品集公司与黄建新、林隆建房屋租赁纠纷案件中查明的事实可以证明。一方面该转租和装修行为没有向反诉被告报审，另一方面匠品集公司多次转租行为以及转租承租人的多次装修使得案涉商铺至今存在消防问题。昆山市商务局开展的2020年上半年大型商场超市和商业综合体安全生产隐患检查[昆商专治办2020第28号]中，安全检查报告明确列明了匠品集公司承租范围的众多消防安全问题。由于前述客观事实，足以证明匠品集公司就前期发生的消防问题未予整改前，依约其保证金不予退还。关于反诉原告匠品集公司主张的损失赔偿，匠品集公司所转租商铺，案涉金额已经达到2000元以上，属于刑事案件，因此不是反诉被告过错。同时案涉合同第六条第四项明确约定，反诉被告对匠品集公司商铺及其内的财产没有保管责任，因此请求法院驳回该诉请。对于反诉原告诉请中的第四、五项，匠品集公司均未提供任何证据证明，匠品集公司及其所转租的商铺至今仍在实际经营，已经证明反诉被告没有干扰匠品集公司正常经营。反诉被告从没有对匠品集公司停水停电，匠品集公司应当承担举证不能法律后果。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：2017年7月31日，鸿福祥昆山分公司（物业管理服务公司、甲方）与匠品集公司（商户、乙方）签订一份《物业服务合同》，匠品集公司将承租的位于×××商铺交由鸿福祥昆山分公司进行物业管理服务。合同期限为2017年7月29日至2024年10月21日，若实际交付日晚于2017年7月29日的，本合同期限以实际交付日为起始日，作相应顺延。合同第三条第一项第13款约定，装修期内，乙方应自行承担并向甲方支付装修保证金15000元，装修保证金可在乙方租赁场所装修完毕且无任何违约行为后向甲方申请退还，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金无息退还乙方。乙方亦可向甲方申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。第七条约定，物业管理服务费第一年至第七年按照月营业额（税前）乘以3%计算。物业管理服务费交付方式和时间：首期管理费于商铺交付之日支付，每一个月一付，先付后用，次月的15号之前支付上个月的物业管理服务费。首期与末期不足1个结算周期的，按照该期计费天数占结算周期实际天数的比例计算物业管理服务费。为确保乙方按照本合同约定履行，乙方应于本合同签订当日向甲方一次性缴纳30000元的物业履约保证金。乙方无权要求以履约保证金冲抵任何未付款项，但如乙方未能按照本合同约定履行的，甲方有权以从履约保证金中直接扣除乙方应付而未付的欠费、违约金及赔偿金，履约保证金不足以冲抵的，甲方有权向乙方追索。冲抵后，乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则，乙方应按本合同的约定承担违约责任。本合同终止后，若乙方无任何违约行为且结清所有费用后，甲方应在30日内将保证金余额无息退还给乙方。第十条约定，合同期内，乙方逾期交付物业服务费的，视为乙方违约。每逾期一日，应按上述费用的千分之五支付违约金。逾期达30天以上的，甲方有权委采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，由此造成的一切后果及损失由乙方承担。合同签订后，匠品集公司向原告支付了部分物业费、装修保证金及履约保证金。之后匠品集公司未按约定向原告支付物业费，经原告催讨后至今未付，现原告为维护其合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。匠品集公司认为原告提供的物业服务未达到标准，且给其造成损失，遂提起反诉。另查明：被告匠品集公司将承租的商铺部分转租给案外人，用于经营海鲜饭、便当等业态之用途。2017年10月至2018年10月期间的总营业额为162846.04元，之后因原、被告双方存在矛盾，后续的营业额原告未和被告一同进行统计。原、被告因本案纠纷有进行过协商处理，在协商过程中孙树文曾出具过一份对账单，内容载明：“一年目标营业额500万：前9个月物业费（3%），租金无，即500万÷12个月×3个月×3%=11.25万。后3个月，物业费（3%），租金（9%），即500万÷12个月×9个月×12%=15万。2017年10月-2018年3月已交扣点金额2127.94元，合计匠品集扣点应交金额为11.25万+15万-0.212794万=26.037206万。商场应返匠品集：装修押金15000元，装修尾款21.24万，装修尾款及装修押金违约金日利率1‰/日，合计天数为415天，合计商铺应返还金额21.24万+1.5万+（21.24万+5万）×41.5%=32.1771万。综上所述，商场应返金额-匠品集应交金额32.1771万-26.037206万=6.139894万，故商场应返还匠品集61398.94元”。对该对账单，原告港龙商管公司仅认可租金、物业费的计算标准（以500万元为基数，按照提成率进行计算），对于其他内容均不予认可。之后，原、被告未能协商一致。再查明：匠品集公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人系孙树文。上述事实，有物业服务合同、致商户函、限期整改通知书、邮寄凭证、昆山港龙店联营合同、商铺销售额登记表、国家企业信用信息、收据及本院庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为：原告与被告匠品集公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约为被告匠品集公司提供物业服务，但被告未按约向原告支付物业管理费，经原告催讨后一直未付，已构成根本违约，现原告要求与被告匠品集公司解除物业服务合同，于法不悖，本院予以支持，解除合同时间为被告匠品集公司收到起诉状副本之日即2020年4月19日。关于原告要求被告匠品集公司支付物业管理费的诉请，本院认为，根据物业服务合同第七条的约定，被告应按照月营业额（税前）乘以提成率3%计算物业管理费，经核算，被告匠品集公司2017年10月至2018年10月的年营业额为162846.04元，之后的年营业额双方未同时进行确认，故本院认定按2017年10月至2018年10月的年营业额162846.04元作为基数计算物业管理费，原告要求被告匠品集公司按提成率3%，支付自2018年4月1日至匠品集公司实际搬离之日止的物业管理费，于法不悖，本院予以支持，计算基数为162846.04元。原告要求依照年营业额500万元作为基数计算物业管理费，没有依据，本院不予支持。关于原告要求孙树文对匠品集公司的上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院认为，被告孙树文系被告匠品集公司的法定代表人，被告匠品集公司为自然人独资有限责任公司，被告孙树文未提供证据证明其财产独立于被告匠品集公司，故被告孙树文应对被告匠品集公司的上述债务承担连带清偿责任。关于反诉原告匠品集公司要求反诉被告鸿福祥昆山分公司返还装修保证金及逾期利息的请求，本院认为，本案中，匠品集公司与鸿福祥昆山分公司签订的《物业服务合同》已解除，应退还鸿福祥昆山分公司装修保证金15000元。反诉被告逾期返还匠品集公司装修保证金，应支付逾期利息，以15000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月20日起计算至实际支付之日止。关于匠品集公司支付给鸿福祥昆山分公司的履约保证金30000元是否应当返还的问题，本案中，匠品集公司与鸿福祥昆山分公司签订的《物业服务合同》已解除，相关权利义务应一并处理，故合同解除后，鸿福祥昆山分公司应返还匠品集公司履约保证金30000元。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失、履行相关合同义务并公开道歉等诉请，本案中，反诉原告提供的证据不足以证明其主张，故对上述诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告苏州鸿福祥物业管理有限公司昆山分公司与被告苏州匠品集文化创意有限公司于2017年7月31日签订的《物业服务合同》，解除时间为2020年4月19日。二、被告苏州匠品集文化创意有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州鸿福祥物业管理有限公司昆山分公司支付物业管理费（以年营业额162846.04元为基数，按提成率3%的标准，从2018年4月1日起计算至实际搬离之日止）。三、被告孙树文对被告苏州匠品集文化创意有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任。四、反诉被告苏州鸿福祥物业管理有限公司昆山分公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告苏州匠品集文化创意有限公司返还装修保证金15000元并支付逾期利息（以15000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月20日起计算至实际支付之日止）。五、反诉被告苏州鸿福祥物业管理有限公司昆山分公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告苏州匠品集文化创意有限公司返还履约保证金30000元。六、驳回反诉原告苏州匠品集文化创意有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费10220元，减半收取5110元，由原告苏州鸿福祥物业管理有限公司昆山分公司负担5042元，被告苏州匠品集文化创意有限公司、孙树文负担68元。其中，原告预交的案件受理费68元，本院予以退还，被告苏州匠品集文化创意有限公司、孙树文应当负担的68元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：********，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。反诉案件受理费164元，由反诉被告苏州鸿福祥物业管理有限公司昆山分公司负担。其中，反诉原告预交的案件受理费164元，本院予以退还，反诉被告应当负担的164元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32×××05，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘春香二〇二〇年十二月十四日书记员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。