广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初13970号原告：广州**物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇南里路**，统一社会信用代码91440101MA5CNHTQ6P。法定代表人：林然。委托诉讼代理人：苗继军,广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。被告：王*龙，男，1982年9月2日出生，汉族，住江西省吉安市永新县，委托诉讼代理人：张迈,广东开耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆文凤,广东开耀律师事务所律师。被告：广州市**制衣有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街龙美莲花路****105，统一社会信用代码914401137349180483。法定代表人：范*妹。被告：范*妹，女，1989年10月19日出生，汉族，住广东省阳春市，原告广州**物业管理有限公司诉被告王*龙、广州市**制衣有限公司、范*妹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州**物业管理有限公司委托诉讼代理人苗继军、梁素丽，被告王*龙及委托诉讼代理人张迈、陆文凤，到庭参加诉讼，被告广州市**制衣有限公司、范*妹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州**物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与王*龙签订的《广州市房屋租赁合同》。2、王*龙向原告支付拖欠的租金129996元、物管费64998元、园区公摊费用13113元、垃圾费5425元、电梯使用费7750元；，共计221282元。3、王*龙向原告支付逾期违约金及解约违约金25029.87元（按月计算以每月拖欠费用总额为基数，按照月利率2%的标准计算，自逾期当月11日起计至2020年7月16日）。4、王*龙向原告赔偿律师费损失9500元。5、被告广州市**制衣有限公司、范*妹与王*龙对上述诉请费用承担连带责任。6、本案的诉讼费由三被告承担。事实与理由：2019年，原告与王*龙签订《广州市房屋租赁合同》（下称合同），约定王*龙向原告租赁位于广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1（二楼）东面物业（下称涉案物业），作为厂房、办公之用，合计建筑面积942平方米，租赁期限为2019年4月1日至2021年10月31日。合同约定：月租金为11304元；每月物业管理费5652元；普通电费1.2元/度、发电机电费4元/度；水费4.34元/度、热水7.2元/度，水电费均增加20%作为损耗费用；园区公共面积分摊费用每月846元；电梯费用每月500元/台；宿舍租金大房每月每间500元整，小房每月每间450元，均不含水电费，宿舍公共清洁费50元/间；垃圾清洁费350元/月。王*龙须于每月10日前支付当月租金。根据合同第八条、第十三条约定，王*龙逾期支付租金、管理费、水电费及相关费用，应自逾期之日起每日按应付总额3%向原告支付违约金。合同第十条第五款约定，王*龙逾期15日仍未支付租金及相关款项的，原告有权解除合同，收回租赁物业，王*龙在租赁物业的固定设施、设备和保证金全部归原告所有，并向原告支付生育租赁期内租金总额30%的违约金。合同签订后，原告依约交付涉案物业。被告广州市**制衣有限公司系自然人独资企业，被告范*妹为被告广州市**制衣有限公司唯一股东。涉案物业实际由被告广州市**制衣有限公司使用，被告广州市**制衣有限公司向原告承诺上述合同项下的租金、管理费及其他相关费用均由其承担。原告已收取的2019年4月至7月租金、管理费亦由被告二实际支付，王*龙分文未付。两被告自2019年4月拖欠公摊费、垃圾费、电梯使用费，自2019年8月起拖欠租金、管理费及其他相关费用，截至2020年6月30日，拖欠厂房租金、管理费、公摊费用、垃圾费、电梯使用费等费用高达211956元，经催告无果。王*龙拖欠上述费用的行为已经构成根本违约，应承担相应违约责任。被告广州市**制衣有限公司作为涉案物业实际使用人应对上述费用承担来带清偿责任，被告范*妹作为被告广州市**制衣有限公司的唯一股东均应对被告二的债务承担连带清偿责任。原告当庭补充一点：被告王*龙在2020年7月16日已把涉案物业交还给原告方。故原告撤回原诉讼请求中主张被告腾退涉案物业的内容。被告广州市**制衣有限公司、范*妹无答辩，也未向本院提交证据。被告王*龙辩称，第一,该合同,就是原告所举证的证据一的合同。是以合法的形式掩盖非法的目的所签订的，该合同应当认定为无效合同，不产生任何法律效力。第二，即使认定该合同有效，那么根据本案的证据也可以认定王*龙只是作为广州市**制衣有限公司的代理人去签署，原告所举出的证据1里面的租赁合同，王*龙并没有从原告处实际收到案涉场地，也没有实际使用。并且根据录音中黄土荣的说法，可以明确到黄土荣作为原告的代表，对全部的起因经过都非常清楚。第三，本案的真实的租赁关系是原告将物业2685平方米一起租给了广州市**制衣有限公司，再由广州市**制衣有限公司将其中的500方分租给王*龙使用。后来广州市**制衣有限公司因为产能减小，怕被税务检查，所以向原告和被告王*龙说，为了避免税务问题，就以王*龙和广州市**制衣有限公司的其他员工的名义来签署租赁合同，但实际履行的过程中，仍然是由广州市**制衣有限公司向原告交租，王*龙就其分租部分向广州市**制衣有限公司交租，而在原告所提交的证据中，黄土荣是原告提交的律师代理合同上的授权代表，所以我们认为综合上述的理由，应当确认王*龙不是本案租赁合同的当事人，不应当承担任何的责任。并且王*龙就自己实际使用的部分也向广州市**制衣有限公司交付了租金，不能重复交租，恳请驳回原告对王*龙的诉讼请求。本院经审查原告提交的证据，并结合庭审陈述及书面说明，认定事实如下：1、租赁物及合同签订情况。位于广州市番禺区南村镇南里路3号（厂房1）物业，产权人为案外人广东佳信投资有限公司，其于2017年取得上述涉案房屋的不动产权证书。广东佳信投资有限公司出具一份《同意转租证明》，同意原告将上述物业对外转租或分租。2019年4月，原告广州**物业管理有限公司（甲方、出租方）与被告广州市**制衣有限公司（乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》（以下简称涉案1743合同），约定乙方向甲方租赁位于广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1（二楼）东面的物业（下称涉案物业），作为厂房、办公之用，合计建筑面积1743平方米。租赁期限为2019年4月1日至2021年10月31日。每月租金20916元，租赁保证金62748元。同时，原告广州**物业管理有限公司（甲方、出租方）与被告王*龙（乙方、承租方）签订一份《广州市房屋租赁合同》（合同编号：JC2019425，以下简称涉案942合同），约定乙方向甲方租赁位于广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1（二楼）东面的物业（下称涉案物业），作为厂房、办公之用，合计建筑面积942平方米。租赁期限为2019年4月1日至2021年10月31日。每月租金11304元，租赁保证金33912元。如乙方违约，甲方可扣除保证金以抵偿甲方损失。乙方违约的，应承担甲方追讨费用包括律师费等。每月物业管理费5652元。普通电费1.2元/度、发电机电费4元/度；水费4.34元/度、热水7.2元/度，水电费均增加20%作为损耗费用；园区公共面积分摊费用每月846元；电梯费用每月500元/台；宿舍租金大房每月每间500元整，小房每月每间450元，均不含水电费，宿舍公共清洁费50元/间；垃圾清洁费350元/月。乙方须于每月10日前支付当月物业管理费、分摊费用、电梯费用、宿舍租金及上一个月的水电费等各项费用。乙方逾期支付租金、管理费、水电费及相关费用，应自逾期之日起每日按应付总额千分之三支付滞纳金。乙方逾期15日仍未支付租金及相关款项的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，乙方在租赁物业的固定设施、设备和保证金全部归原告所有，并向甲方支付剩余租赁期内租金总额30%违约金。合同对其他事项也作了约定。上述两份合同中，均约定甲方联系人为黄土荣，电话138××******。2、合同履行争议情况。2019年7月25日，被告广州市**制衣有限公司向案外人广东佳信投资有限公司出具一份承诺书，确认一下内容：（1）以王*龙名义签订的涉案942合同，租赁面积942平方米，实际使用人为广州市**制衣有限公司，其承诺因租赁产生的租金等费用均由广州市**制衣有限公司支付。（2）承诺对王*龙因租赁关系产生的租金等费用承担连带担保责任，一切损失及纠纷概由广州市**制衣有限公司和王*龙承担。（3）广州市**制衣有限公司已实际使用原告物业2685平方米。原告提供上述承诺书的照片，并表示承诺书为被告广州市**制衣有限公司出具并当面加盖公司印章交付原告，原件已遗失，原告已提供手机内照片核对。原告表示被告自2019年8月1日起未支付租金、管理费、公摊费用、垃圾房、电梯使用费等。2019年11月15日，原告向被告王*龙发生通知，催讨涉案942合同截至2019年11月10日的租金等费用81392元。王*龙在通知左下角签名，注明日期，并填注“已收到通知”。原告提供多份催讨租金及其他费用的通知单，拟证明被告合同履行中一直存在拖欠费用情况。原告提供以电话号码136××******关联的微信号×××（昵称：雄哥）的微信沟通记录，表示被告广州市**制衣有限公司的时任法定代表人陈伟雄，在微信中多次沟通付款事宜，并微信发送承诺书，但未能履行。承诺书显示，被告广州市**制衣有限公司2019年11月22日出具承诺书，确认现拖欠租金及各项费用合计654590.58元，承诺在2020年2月底前分4期付清上述款项，并后续每月费用当月结清。2020年3月17日，原告向被告王*龙再次发送通知，催讨涉案942合同自2019年4月1日至2020年3月16日期间的拖欠租金等费用156000元。被告王*龙签名并注明已收到原件。2020年5月14日，双方进行对账，王*龙在原告出具的欠费明细表上签名确认。欠费明细表显示，被告2019年8月至2020年5月期间共拖欠租金等费用193304元。2020年7月16日，被告王*龙向原告出具一份确认书，表示已从所承租942平方米物业内搬走，放弃遗留在承租物业物品的所有权，由原告全权处理。原告将该合同提交作为证据，拟证明被告王*龙于2020年7月16日搬走。被告王*龙质证称其在2020年6月20号左右，确认书只是向原告补一个文件，实际退场时间为6月。原告对此不予认可，请求计算各项费用至2020年7月16日，2020年7月费用按半月时间减半收取。原告为追讨该案欠款，支出律师费9500元。3、被告王*龙抗辩的转租情况。王*龙提供一份其与广州市**制衣有限公司2019年5月8日签订的场地使用协议，拟证明其向被告广州市**制衣有限公司承租涉案942合同中的500平方米，每月使用费12500元。合同签订当日，王*龙支付保证金37500元及5月租金4170元。王*龙提供两份广州市**制衣有限公司出具的收据，分别为保证金37500元及租金4170元。王*龙提供其与广州市**制衣有限公司原法定代表人陈伟雄之间的微信沟通记录，银行转账记录，证实王*龙向陈伟雄转账支付租金。王*龙提供其与原告合同的联系人黄土荣的对话沟通记录作为证据，对话中黄土荣确认被告广州市**制衣有限公司在承租期间，为了避税而与原告协商将一部分面积用他人名义签订租赁合同。原告质证称证据来源不合法，且原告未授权黄土荣对法律关系作出认定。4、被告广州市**制衣有限公司主体情况。被告广州市**制衣有限公司为有限责任公司，注册成立于2002年2月28日，法定代表人为陈伟雄，股东为陈伟雄、李声溪。2019年9月17日，广州市**制衣有限公司法定代表人由陈伟雄变更为范*妹，股东由陈伟雄、李声溪变更为被告范*妹，范*妹为公司的唯一股东。国家企业信用信息公示系统显示，股东陈伟雄、李声溪均有执行案件作被执行人的记录。以上事实有双方提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，涉案942合同的签订方虽然为原告及王*龙，但根据本院查明的事实，该合同实际上是被告广州市**制衣有限公司在向原告承租位于广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1（二楼）东面2685平方米的基础上，以广州市**制衣有限公司名义签订涉案1743合同，合同面积1743平方米；以王*龙名义签订涉案942合同，合同面积942平方米。而实际使用中，广州市**制衣有限公司又再次将942平方米中的500方分租给王*龙使用。以上事实由两份合同的签订时间、合同期限、联系人等条款约定，合同履行中的沟通过程，王*龙与广州市**制衣有限公司之间的合同签订及转账支付租金等款项，原告方两份合同联系人黄土荣对合同签订过程的叙述予以确认。三方主体对合同的实际签订方、履行方均明确知悉，本院确认涉案942合同的实际签约主体为原告广州**物业管理有限公司与被告广州市**制衣有限公司。被告广州市**制衣有限公司拖欠原告租金等费用多月，原告请求解除合同，合法有据，本院依法予以支持。原告请求计算租金等费用至2020年7月16日收回涉案场地之日，合理有据，本院亦予以支持。按照2020年5月14日的对账，截至2020年5月31日的欠款为193304元。自2020年6月1日至7月16日，租金每月11304元，管理费每月5652元，公摊费每月846元，垃圾费每月350元，电梯使用费每月500元，原告主张2020年7月费用减半收取，合理有据，本院予以确认。经计算，截至2020年7月16日，被告广州市**制衣有限公司共计拖欠涉案合同租金及其他费用221282元。被告广州市**制衣有限公司自2020年8月就拖欠租金等款项，并非新冠病毒疫情导致其经营不善，广州市**制衣有限公司应向原告承担违约责任。涉案942合同所约定的违约金（滞纳金）标准明显过高，为其利用出租方地位故意加重承租方负担的不合理约定，原告虽在诉讼请求中主动将违约金标准调整为月利率2%，仍存在过高违约金情况，鉴于双方之间为合同纠纷，且原告可自行按照合同约定没收承租方的保证金以弥补损失，本案不应参照民间借贷利率的规定确定违约金标准，本院酌定原告可主张按年利率10%，以当月欠款为基数，自每月11日计算至款项清偿之日止，其中2019年9月至2020年6月，每月违约金计算基数为18652元，2020年7月违约金计算基数为9326元。对原告主张逾期违约金及节解约违约金超出上述计算标准的部分，本院依法予以驳回。原告主张被告广州市**制衣有限公司承担其为追讨欠款支出律师费9500元，符合涉案942合同的约定，本院依法予以支持。被告范*妹为被告广州市**制衣有限公司的唯一股东，范*妹未能提供证据证实其个人财产与公司财产互相独立，原告请求范*妹对广州市**制衣有限公司的上述义务承担连带责任，符合法律规定，本院依法予以支持。被告王*龙虽为名义上的合同一方，并非真正的合同主体，且其已经在实际租用500平方米物业的基础上向广州市**制衣有限公司支付了租金等费用，不应重复承担支付租金等费用的义务。本院采纳被告王*龙就其实际为广州市**制衣有限公司签订合同的代理人之抗辩意见，驳回原告对王*龙的诉请内容。被告广州市**制衣有限公司、范*妹经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，也不发表抗辩意见，视为其自行放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州**物业管理有限公司与被告广州市**制衣有限公司以被告王*龙名义签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：JC2019425）。二、被告广州市**制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州**物业管理有限公司支付截至2020年7月16日租金等欠款221282元及违约金（以当月欠款金额为基数，自每月11日，按年利率10%，计算至款项清偿之日止，其中2019年8月至2020年6月期间，每月欠款计算基数为18652元，2020年7月欠款计算基数为9326元）。三、被告广州市**制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州**物业管理有限公司支付律师费9500元。四、被告范*妹对被告广州市**制衣有限公司的上述第二、三判项义务承担连带责任。五、驳回原告广州**物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4761元，由被告广州市**制衣有限公司、范*妹共同负担。被告广州市**制衣有限公司、范*妹应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费4761元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年十二月八日书记员 何震宇