浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初2597号 原告（反诉被告）：汤忠平，男，1971年1月9日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托诉讼代理人：沈君慧，浙江信专律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阙守华，男，1969年8月10日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：钟永其，平湖市当湖法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告，以下简称原告）汤忠平与被告（反诉原告，以下简称被告）阙守华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2020年8月26日，本院受理了被告的反诉，与本诉合并审理，并于2020年9月4日、12月4日两次公开开庭进行了审理。原告汤忠平及其委托诉讼代理人沈君慧、被告阙守华及其委托诉讼代理人钟永其均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告房屋占有使用费221880元及逾期利息损失（以221880元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月1日起计算至判决确定的履行之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告因经营需要，向原告租赁厂房，作为生产加工铁门、铜门等金属门的场地。2018年10月30日，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定：原告将位于平湖市经济开发区××路××号××幢厂房（面积1849平方米）租赁给被告，租期为3年，月租金为15元／平方米，每年租金为332820元，房租一年一付，水电费及其他相关费用由被告承担；如遇到政府拆迁，被告应配合主动搬出，经济损失由被告自己承担，原告应归还被告未租满剩下的租金等。合同签订后，原告按约将厂房交付给被告使用。被告实际租赁至2020年6月30日。在租金支付方面，被告拖欠2019年11月1日至2020年6月30日期间的租金，合计金额为221880元。经原告多次催讨，被告一直拒绝支付。 被告答辩并反诉称：2018年10月30日双方签订合同是事实，合同租赁期为2018年10月30日起至2021年9月30日止。但是由于原告所租赁的厂房是政府指定拆迁的违章建筑，2019年6月底，平湖市钟埭街道办事处、平湖市综合行政执法局来人通知被告立即停止生产，并责令退出该租赁场地。在上述情况下，原、被告之间的合同只能解除和终止。另外两个厂房承租人要求被告赔偿四个月租金110940元，并赔偿二个工厂设备、工具、原料搬运人工工资等374500元。被告直接损失485440元。经平湖市钟埭街道永兴社区、平湖市当湖街道多次调解，未果。故被告提起反诉，请求判令：1.原告立即退还房屋租金110940元；2.原告立即支付因合同违约造成被告搬运搬迁租赁厂房内机器设备货物，直接经济损失374500元，合计退还租金和损失赔偿人民币计485440元；3.本案诉讼费由原告承担。 针对被告的反诉，原告答辩称：被告所述与客观事实不符。1、被告实际租赁至2020年7月2日，双方并未在2019年6月终止合同，所以被告应当按时支付租金，且无权要求原告退还租金。2、即使案涉厂房系未取得相应产权证的临时建筑，也不影响原告向被告主张房屋占有使用费，因为自2019年6月至2020年7月2日，被告仍可正常生产经营。3、被告没有证据证明相关损失。请求驳回被告全部反诉请求。 在庭审中，原告为证明其主张，提供了如下证据： 1、《厂房租赁协议》复印件1份，证明2018年10月30日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定原告将位于平湖市经济开发区××路××号××幢厂房（面积1849平方米）租赁给被告，租期为3年，月租金为15元／平方米，每年租金为332820元，房租一年一付，水电费及其他相关费用由被告承担；如遇到政府拆迁，被告应配合主动搬出，经济损失由被告自己承担，原告应归还被告未租满剩下的租金等事实。 2、微信聊天记录打印件1份，证明被告实际租赁至2020年7月2日的事实。 3、《租房协议书》1份，证明2018年10月18日双方曾签订过一份《租房协议书》，被告明知案涉厂房可能涉嫌违章，愿意承担风险，认可如遇政府拆违由其自己承担经济损失的事实。 4、电费转账记录3份，证明被告在2019年6月继续使用案涉厂房的事实。原告将电费短信发给被告后，被告马上把电费转账过来，所以被告在使用厂房。 5、照片9张、机动车查询单2份，证明2019年11月3日原告前往厂房，被告所有的浙F858**车辆停在厂房内；2020年4月22日案外人拍摄的照片中的汽车也是被告所有，证明被告一直在使用租赁房屋，其主张搬离的情况不属实。 被告质证：证据1，对真实性无异议，但是该合同已在2019年6月份终止，故对该合同关联性有异议。证据2，对真实性予以认可，但对证明内容有异议。2019年6月以后，政府相关部门一直在要求拆除厂房，被告从6月下旬后已经停止生产，后一直在陆续搬出设备，过程中遭到原告阻挠，被告曾向相关部门信访过，也报过警。最后到2020年6月，才基本把设备搬离。2020年7月2日被告通过微信通知原告钥匙放在门卫处，让原告来拿。聊天记录中只提到原告要求被告将垃圾处理掉，没有任何关于生产的内容，原告未提供之后被告生产过程的照片等材料。证据3，当时原告告诉被告，电费缴纳后，租金有一定优惠，且原告说以之后的协议为准，第一份协议会撕掉。当时是晚上，看不清，该协议没有支付过任何费用，签了第二份合同后被告才认可并支付了费用。第一份协议是先签字后写的内容，所以被告不认可，才重新签订了后面的合同。证据4，对真实性无异议，家里的电费一个月也要600多元。被告及另外承租人如果继续再生产，电费远不止400多元。证据5，对真实性没有异议，2019年11月3日是余下材料还堆放在厂房里，机器没有生产，厂里的工人也看不到，所以不能证明被告还在继续生产。 被告为证明其主张，提供了如下证据： 1、《厂房租赁协议书》1份，证明原、被告于2018年10月30日签订《厂房租赁协议书》，约定租期三年，如遇政府拆迁，双方不承担赔偿责任的事实。实际上该厂房是违章建筑，政府是拆违而不是拆迁。该合同已于2019年6月终止，所以要求原告退回之后四个月的租金。 2、平湖经济技术开发区管委会文件1份，证明2019年6月25日已经开始腾退房屋的事实。 3、情况说明1份，证明厂房全是违章建筑，由街道组织约谈被告让原告退还租金的事实。 4、限期排除违法建筑告知书1份，证明政府以文件形式告知限期拆除案涉厂房，致使被告无法正常使用的事实。 5、被告电费交费清单1份，证明被告正常生产时支出的一天的电费，从而进一步证明被告早已停止生产的事实。 6、搬迁损失清单1份，证明厂房是被告总租的，还有其他承租人，搬迁设备要牵扯到其他承租人，两家合计产生了搬迁费用的事实。 7、视频1组，证明政府相关部门每天来催促被告停产的事实。 8、承诺书1份，证明被告向政府相关部门承诺于2019年12月31日前必须搬离，否则停业停产的事实。 9、机器搬运、搬工厂材料收款收据3份、工人工资单5份、收款收据16份、推迟交货赔偿单2份，证明被告搬设备材料支出116500元，2019年8月到2019年12月发放的六个工人工资150000元，因政府要求强制停产造成被告损失160000元的事实。 原告质证意见：证据1，对真实性无异议，但不能证明被告主张的内容。实际上被告明知案涉厂房涉嫌违章，可能会随时搬出去。这种情况下要求原告承担相应损失没有依据。如果案涉厂房是违章建筑的话，根据相关司法解释，合同应属无效。证据2，与本案没有关联性。证据3，单位向法院提交的证明应由单位负责人及出具人加盖印章及签名，因此该证据形式不合法，作为证人证言应出庭作证。对证明内容，居委会认定厂房是违章建筑，原告不认可，违章建筑应由相关部门认定。居委会曾于2020年被告搬出后组织双方调解，而不是被告所说的之前就由居委会出面组织调解。证据4，对真实性有异议，综合行政执法局的盖章也没有。原告也没有收到过，即使是真实的，也应该是贴在厂房上。证据5，对真实性无异议，但是被告提供的清单短信截图，仅仅是提供了金额比较小的月份，原告有反驳证据证明被告没有停止生产。证据6，对真实性、合法性、关联性均有异议，停工损失没有相应证据证明，实际上被告也没有停工。搬迁费用可能会产生，但不认可表格列举的费用。即使产生费用也应该由被告承担。7、视频的真实性予以认可，但无法证明检查对被告造成损失，被告还是在继续使用厂房。证据8，对真实性不予认可，与本案无关联性。证据9，对于补充收款收据的真实性不予认可，未提交正式发票，只是一个收款收据，且出具时间大部分在2020年3、4月，与被告自述的2019年7月后停工的说法自相矛盾，另被告是否支付无法确认；对该组证据的关联性有异议，无法证明被告的损失。即使被告存在相关费用也应由被告承担，签订合同时被告明知是违章建筑随时可能搬离，承租人需自行承担损失。次承租人的损失与本案无关，应该向承租人进行主张。 上述证据，经审核，本院认证如下： 对原告提供的证据，证据1及被告提供的证据1，系原、被告之间签订的合同，真实合法，本院予以认定。证据2，被告对其真实性无异议，本院予以认定，本院确认。证据3，被告认可曾签署过该协议，本院对该协议的真实性予以认定。被告提出先签字再补内容及晚上看不清等抗辩，无证据证明，本院不予采信。证据4，结合双方陈述，本院对真实性予以认定。证据5，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。 对被告提供的证据，证据2、3、4、7，结合双方陈述，本院予以认定。证据5，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。证据6，系单方制作，无其他证据予以佐证，原告亦不予认可，故本院不予认定。证据8，结合其他证据及双方的陈述，本院对真实性予以认定。证据9，收款收据（含付款凭证等）落款时间从2019年8月到2020年4月，内容包括水电配件、水泥、腻子、快餐等多项，均为非正式发票，无法核实与本案的关联性，原告也不认可，本院无法认定。工人工资系单方制作，原告也不认可，本院不予认定。推迟交货赔偿单，涉及案外人，被告未提供证据是否实际支出，原告也不予认可，本院不予认定。 综上，本院查明事实如下：2018年10月18日，原、被告签订《租房协议书》一份，约定原告将位于平湖市经济开发区××路××号××幢厂房面积2080平方米出租给被告，租金为每月15元／平方米，合计金额为374400元，房租一年一付。协议载明，如遇到政府强制拆违，被告应当配合原告主动搬离，经济损失自己承担，原告应归还被告未租剩下几个月的租金。2018年10月30日，原、被告又签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将位于平湖市经济开发区××路××号××幢厂房面积1849平方米出租给被告，租期为3年，月租金为15元／平方米，合计金额为332820元，房租一年一付，水电费及其他相关费用由被告承担；如遇到政府拆迁，被告应当配合原告主动搬离，经济损失自行承担。原告应当归还被告剩余租金。2019年6月25日，平湖经济技术开发区管委会下发关于印发《平湖经济技术开发区工业园区整治提升实施方案》的通知，开发区分七个工业园区整治工作组开展整治提升，案涉房屋属永兴社区内违法建筑，钟埭街道及当湖街道三北合作社多次对被告进行沟通约谈，相关部门明确要求被告限期搬离。因剩余租金退还及搬运损失的承担问题等，原、被告产生纠纷。被告于2020年7月2日将厂房钥匙交还给原告。至搬离前，被告已支付原告2018年11月1日起至2019年10月31日止一年的租金，剩余租金未支付。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中被告承租的房屋系未取得建设工程规划许可证而建造，原、被告之间签订的《租房协议书》、《厂房租赁协议》应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中原、被告对被告支付租金至2019年10月底以及于2020年7月2日腾退租赁房的事实均无异议，本院对上述事实予以确认。参照合同约定的租金标准，考虑疫情等因素，本院酌定被告应支付原告房屋占有使用费194145元。利息损失，本院不予支持。 关于被告主张的因合同未到期而造成的损失，因原、被告签订的《租房协议书》中载明“如遇到政府强制拆违，被告应当配合原告主动搬离，经济损失自己承担”，表明被告承租房屋时知晓涉诉房屋为违章建筑，原告不存在隐瞒等过错，被告也曾愿意承担由此带来的经济损失，因此被告的反诉主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）阙守华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）汤忠平房屋占有使用费194145元； 二、驳回原告（反诉被告）汤忠平本诉其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）阙守华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4628元，减半收取2314元，财产保全费1650元，合计3964元，由原告（反诉被告）汤忠平负担496元，由被告（反诉原告）阙守华负担3468元；反诉案件受理费8582元，减半收取4291元，由被告（反诉原告）阙守华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高美霞 二〇二〇年十二月十六日 书记员  周辰辰