江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初683号 原告：黄罗丰，男，1992年3月1日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。 委托诉讼代理人：卢朋辉，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所地江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁，统一社会信用代码：91360105MA35L1BT1Y。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万磊（系该公司员工），男，1994年2月13日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 第三人：中国工商银行股份有限公司南昌洪都大道支行，住所地江西省南昌市青云谱区洪都南大道**，统一社会信用代码：91360100858376105T。 负责人：袁政，该支行行长。 委托诉讼代理人：蔡立永，中国工商银行股份有限公司江西分行法律事务部员工，男，1984年7月16日出生，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：王莉敏，中国工商银行股份有限公司南昌洪都大道支行个贷中心员工，女，1976年3月21日出生，住江西省南昌市东湖区。 原告黄罗丰与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称“恒富公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司南昌洪都大道支行（以下简称“工行洪都支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄罗丰委托诉讼代理人卢朋辉，被告恒富公司委托诉讼代理人万磊，第三人工行洪都支行委托诉讼代理人到庭蔡立永、王莉敏参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄罗丰向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、解除原告与被告签订的编号为ＷＬ1904280211的《南昌市商品房买卖合同》；2、被告向原告退还已付房屋价款466931元及违约金16529.36元（违约金按日万分之一计算，自2019年11月1日暂计算到2020年10月20日，请求判决至被告实际给付之日）；3、被告向原告退还已偿还的按揭贷款本息79995.33元（已偿还的按揭款利息自2019年7月16日暂计算至2020年9月16日，请求判决至被告实际给付之日）；4、被告向原告返还收取的产权登记费80元、他项权证费80元、违约金50.38元。以上费用合计563666.07元；5、解除贷款合同，剩余贷款本息及解除贷款合同相应的违约金由被告向第三人偿还；6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月28日，被告与原告签订编号为ＷＬ1904280211的《南昌市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于南昌市湾里区，购房款总额1376931元，被告应于2019年10月31日前向原告交付房屋，原告依约已付清房款。原告已按约付清款项，被告尚未依约向原告交付房屋，原告有权依据合同约定解除合同，被告的行为严重损害了原告的合法权益，给被告造成重大损失。故为维护原告的合法权益，特依据相关法律法规，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告恒富公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。 1、原告与恒富公司于2019年4月28日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定购买南昌恒大林溪府51#1单元1202号房，房款共计789445元，房屋装修款587486元，其中首付房款466931元，余款910000元系采取银行按揭贷款支付。 2、案涉房屋的《南昌市商品房买卖合同》第十二条约定了，“逾期超过180日,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。"可见若恒富公司逾期交付房屋超180日，买受人主张解除合同的，恒富公司需承担的违约责任为解除合同及返还原告购房款并按房款789445元的1%向原告支付违约金。 3、如果恒富公司发生逾期超180日交付房屋的情形，恒富公司愿意承担解除合同的违约责任，并退回买受人实际已付款项，依据合同约定承担1%房价款违约金，但对原告主张的超出合同约定的违约金计算标准的金额不予认可。同时因案涉房屋买卖合同已在房管局办理备案，请求法庭判令原告需配合恒富公司解除房屋备案后，恒富公司再退回其相应款项，避免恒富公司先行退款后案涉房屋因原告其他债权债务纠纷被查封而导致恒富公司无法收回房屋的风险。 4.原告与恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第十一条第三款约定：合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。合同第十一条约定出卖人应在2019年10月31日前交付该商品房，若原告认为恒富公司逾期交付，则应当与2020年5月28日前行使解除权，原告未在约定期限内行使解除权，依据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，视为原告的解除权已丧失。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人工行洪都支行述称，1、个人购房借款担保合同无约定的解除事项，发生合同继续有效。原告与工行洪都支行及恒富公司三方自愿签订了个人购房借款担保合同，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。当事人各方应当受合同条款的约束。工行洪都支行已经依照个人购房借款合同的约定，完成了贷款的发放，履行了相应的合同义务。根据个人购房借款担保合同第30条第一款的约定，贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋的质量、权属及其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制减少或免除担保人的责任，本合同应正常履行。根据合同相对性原则，合同相应的法律义务和责任应当由合同各方的当事人承担。三方应按照合同积极履行合同项下的各项权利义务；2、请贵院在促进交易稳定，保证交易公平的基础上，维护工行洪都支行的合法权益。本案中，三方签订的个人购房借款担保合同与商品房买卖合同分属两种不同的法律关系，而并非主从合同关系。原、被告双方不能基于房屋买卖合同的解除而导致个人购房借款合同不能履行，从而严重损害到工行洪都支行的合法权益。如果本案的原被告双方签订的商品房买卖合同及与工行洪都支行签订的个人购房借款担保合同被法院依法解除，请求法院判决由原被告双方共同向工行洪都支行履行偿还剩余贷款本金及利息的合同义务，并继续对原告在工行洪都支行涉案提供抵押的涉案房产享有优先受偿权。保护工行洪都支行的合法债权得以实现。根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷的解释第25条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，出卖人应当将购房贷款返还保权人，即工行洪都支行。结合三方签订的个人建房借款担保合同，本案的原告也应该作为合同的相对方，以及被告作为本案的担保人，均应共同向工行洪都支行履行偿还本息的法律义务。 根据当事人的举证和陈述，本院确认如下事实：原告黄罗丰与被告恒富公司于2019年4月28日签订ＷＬ1904280211号《南昌市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的坐落南昌市湾里区房屋，该房屋总价款为1376931元。签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人应于2019年4月8日前支付首期房价款466931元，占全部房价款的40.65%，余款910000元为商业贷款。第九条商品房交付时应当符合：该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》；该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。该条还约定：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件十一其他约定项中，还约定：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充有特殊约定的从约定。合同签订后，原告黄罗丰交纳了购房首付款466931元。 原告黄罗丰与第三人工行洪都支行签订了贷款合同号：01502000222019一手贷0000480的《个人购房借款/担保合同》，贷款910000元，贷款期限为30年，被告恒富公司作为保证人也签署了该合同。第三人已于2019年6月1日将该笔贷款发放给了被告恒富公司。原告黄罗丰从2019年7月16日起每月归还第三人房屋按揭贷款本金和利息，截至2020年11月16日止原告已向第三人支付贷款本金17461.21元，贷款利息72852.54元，共计90313.75元，尚欠贷款本金892538.79元。 2020年5月10日，原告向被告寄送《解除通知书》，通知解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》并要求被告退回购房款。该通知已于2020年5月11日由被告公司员工“万霞”代收。 另查明，南昌恒大林溪府51#楼于2020年9月30日办理竣工验收备案。 上述事实，有原、被告、第三人身份信息、《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、首付款收据、发票、还贷流水明细、产权登记费、他项权证费收据、违约金转账凭证、解除合同通知书及邮寄凭证、《南昌市商品房买卖网签合同登记备案证明书》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘成果报告》（实测绘）、原告的还款明细清单以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告黄罗丰与被告恒富公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，除关于违约责任和房屋交付条件变更条款外，其余条款合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。 关于案涉买卖合同及房产抵押合同的解除问题。本院认为，案涉《南昌市商品房买卖合同》约定：被告恒富公司应当在2019年10月31日将该商品房交付原告，交付时该商品房应当已取得《建设工程竣工验收备案表》；双方在合同附件十一《补充协议》第四条对房屋交付条件变更为“商品房经验收合格”，其是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》《江西省建筑管理条例》等法律法规规定，取得《建设工程竣工验收备案表》是商品住宅交付使用的法定条件，是证明商品房验收合格的依据，上述房屋交付条件变更条款与法律法规相悖，不具合法性。此外，该变更条款属于被告提供的免除被告责任格式条款，被告未就该条款以加粗加黑字体等方式提醒对方注意，也未进行合理说明，应认定无效条款。案涉房屋直至2020年9月30日完成竣工验收备案，且至今也没有完成交付，恒富公司逾期交房已超过180日，合同约定解除条件已经成就。虽然被告提出原告未在约定时限内行使解除权，解除权已丧失的异议，但原告提交的解除通知书以及EMS快递送达中“万霞”的代收记录应确认原告在2020年5月28日前已向被告发出解除通知书。根据证据的高度盖然性可认定原告在合同约定的时间内行使了解除权。原告主张解除《南昌市商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。 《南昌市商品房买卖合同》解除后，原告与第三人工行洪都支行签订的《个人购房借款/担保合同》的合同目的亦无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告要求解除与第三人交行江西省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》于法有据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，被告应返还原告已付购房款466931元、返还原告已向第三人支付的贷款本金及利息，以及被告将原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息直接向第三人返还，且因被告违约造成《个人房产抵押贷款合同》解除，因借款合同产生的相应违约金应由被告承担。截至2020年11月16日，原告共向第三人支付房屋按揭贷款本息90313.75元，尚欠贷款本金892538.79元（本判决生效之日该数据若有变化，以第三人提供的明细为准，并作相应调整）。 关于原告黄罗丰请求恒富公司支付违约金的问题。本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，买受人解除合同的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。在合同约定的违约金明显不足以弥补其损失的情况下，原告既主张违约金同时又要求按同期银行贷款基准利率赔偿利息损失，显然要求过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法 第一百一十四条 第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，对原告要求调高违约金的诉请，本院予以支持。因此，本院酌定被告恒富公司逾期交付房屋的违约金计算方式为：以首付购房款466931元为基数，从房屋逾期交付之次日即2019年11月1日起至付清之日止，按每日万分之一为标准进行计算。 关于原告诉请的产权登记费80元、他项权证费80元及违约金50.38元的问题。产权登记费、他项权证费确定已由被告恒富公司预收，虽被告辩称该两款均系用于涉案房屋的备案之用，且已对该房进行了实际备案。本院认为，涉案房屋买卖合同因被告违约，随着买卖合同的解除致原告购房目的已无法实现。原告因本次交易产出的实际费用理应由被告方承担；至于违约金50.38元的问题。因原告不能举证证实该违约金收取的有效证据，故本院对其主张返还的请求不予支持。 关于案涉商品房第三人是否享有优先受偿权的问题。原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》约定将案涉房屋作为抵押物，但第三人并未办理抵押登记，故对第三人要求对案涉商品房享有优先受偿权的抗辩意见，本院不予支持。 关于原告黄罗丰与第三人工行洪都支行签订的《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款本息的还款责任问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二十五条第二款并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。由于第三人工行洪都支行在本案中的诉讼地位是有独立请求权的第三人，其并没有对原告黄罗丰提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，原告黄罗丰应当怎样承担责任，本院不予审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》 第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法 》第六十四条 第一款规定，判决如下： 一、解除原告黄罗丰与被告南昌恒富置业有限公司签订的WL1904280211号《南昌市商品房买卖合同》； 二、解除原告黄罗丰与第三人中国工商银行股份有限公司南昌洪都大道支行签订的合同号为01502000222019一手贷0000480的《个人购房借款/担保合同》； 三、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄罗丰购房款人民币466931元； 四、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄罗丰违约金（以首付款人民币466931元为基数，自2019年11月1日起按日利率万分之一计算至实际付清之日止）； 五、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄罗丰缴纳的产权登记费及他项权证费共计人民币160元； 六、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄罗丰自2019年7月16日起至本判决生效之日止已向第三人中国工商银行股份有限公司南昌洪都大道支行支付的贷款本息(以第三人中国工商银行股份有限公司南昌洪都大道支行出具的判决生效当月的还款明细清单为准)； 七、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国工商银行股份有限公司南昌洪都大道支行合同号为01502000222019一手贷0000480的《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款（以第三人中国工商银行股份有限公司南昌洪都大道支行出具的判决生效当月的还款明细清单为准)； 八、驳回原告黄罗丰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为人民币8671.52元，由被告南昌恒富置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 胡信昌 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 胡 萍 书 记 员 熊雅珺