河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10788号 上诉人（原审被告）：孙连辉，男，1979年7月17日出生，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：曹英志，河北英陆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乐仁堂投资集团股份有限公司，住所地：石家庄市青园街**。 法定代表人：许双军，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈国良，河北侯凤梅律师事务所律师。 上诉人孙连辉因与被上诉人乐仁堂投资集团股份有限公司（以下简称乐仁堂）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初5959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙连辉上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、导致租赁合同解除的原因是不可归责于任何一方的政府拆迁行为，并非上诉人拖欠租金导致租赁合同解除。2018年1月5日上诉人交纳了10万元租金，到了夏天因房屋下水道阻塞，导致承租范围内大量商户的物资被水淹，被上诉人因此给了上诉人增加了三个月的免租金期限，即2018年上半年的租赁期限持续计算到2018年9月30日。2018年7月17日被上诉人发送拆迁通知后，上诉人便多次和被上诉人协商后期的租金数额问题，要求被上诉人结合客观情况减少租金，经过多次洽谈后，被上诉人初期同意为上诉人减免2018年的2万元租金，后被上诉人又表示不再减免。双方为了租金数额问题多次协商，一直没有确定租金数额，并非上诉人故意拖欠租金。最终导致双方的租赁合同关系解除的根本原因是政府的征地拆迁行为，属于不可归责于任何一方的事由导致合同解除，并非是上诉人拖欠租金导致合同解除。因此，一审判决认定上诉人拖欠租金故被上诉人享有合同解除权，属于认定事实错误，应予纠正。二、因受政府征地拆迁的影响，上诉人请求法院判决减少15万元的租金。上诉人与被上诉人2016年9月30日签订的《租赁合同》中第四条“乙方责任”中约定“由转租带来的各种纠纷由乙方全部承担”；2017年8月27日以及2018年1月5日双方签订的两份《补充协议》的第三条均约定：“乙方自行负责与转租的承租人协调保证租赁物的返还。”以上条款说明上诉人享有转租权。2018年7月17日，被上诉人向上诉人发送《通知》，告知上诉人承租范围需要征收拆迁，《通知》的第二条记载：“从即日起停止对南长街183号院房产的一切对外招租，不得对空置面积进行转租。”一审判决认为：“从常理上来看，租赁房屋用来使用系一般承租人的租赁意图，被告系个人，并非以转租为盈利方式的房产经纪中介机构，房屋租赁合同亦明确约定办公商业，故被告不得以原告发出拆迁通知的行为作为其拒付租金的依据”。上诉人认为，一审判决的该项理由实属错误，因为根据上诉人和被上诉人之间的合同约定，上诉人有权转租，并且在客观上，上诉人的确是以转租作为盈利方式，正是因为被上诉人所发的拆迁通知，直接导致了上诉人经营收入严重受损，给上诉人造成了重大的损失，因此，即使上诉人无权要求拒付全部租金，至少上诉人有权要求减少支付部分租金。被上诉人发出拆迁通知后，上诉人的原有承租户陆续搬走，并且无法新增承租户获得收益，上诉人不能正常经营，收益严重受损，在这种情况下，继续按照租赁合同约定的价格支付租金对上诉人显失公平，被上诉人也曾承诺为上诉人减免部分租金，故上诉人请求法院判决准许上诉人减少15万元的租金。三、因受新冠疫情的影响，上诉人2020年的经营状况十分惨淡，故上诉人请求再减少两个月的租金36898.67元，请贵院予以支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部分、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”如前所述，政府的征地拆迁行为已经对上诉人造成了巨大损失，2020年又受到新冠疫情的影响，上诉人的经营状况更加惨淡。根据上述规定，上诉人请求法院准许上诉人再减少两个月的租金36898.67元。计算方式为：按照双方约定半年租金为110696元计算，两个月租金为110696÷3=36898.67（元）。四、被上诉人持有应当归上诉人所有的拆迁补偿款项为60万元左右，该款项为上诉人对被上诉人享有的债权，上诉人要求以上述60万元债权与拖欠的租金或占有使用费进行抵销。上诉人在2016年9月30日签订租赁合同时，承租的场地内杂草丛生、垃圾满地、一片荒芜，仓库屋顶年久失修、多处破漏、很不安全。为了长期稳定的从事经营活动，上诉人重新修建了库房屋顶，并对库房进行了装修，还在承租场地内建设了约为1600平方米的临建板房，以上各项建设均在被上诉人向上诉人发送拆迁通知之前完成。上诉人从事以上各种建设花费了将近80万元。由于政府征地拆迁，导致上诉人长期稳定的从事租赁经营活动的目的彻底落空，上诉人的损失特别严重。上诉人建设的各种项目在拆迁评估之后，补偿款项都支付给了被上诉人，据估算，上诉人所建的各种项目的评估价值约为60万元。上诉人认为这些款项应由被上诉人返还给上诉人，因此，上诉人请求用以上60万元的拆迁补偿款抵销所拖欠的租金或占有使用费，抵销后的余额应由被上诉人返还给上诉人。为了便于贵院依法查明案情，上诉人要求并希望被上诉人出示案涉承租范围的拆迁评估报告。综上所述，上诉人认为导致租赁合同解除的原因是不可归责与任何一方的政府拆迁行为，通过依法核减上诉人应当支付的租金，再以上诉人应得的拆迁补偿款和所欠租金进行抵销后，上诉人就不再拖欠被上诉人的租金及占有使用费，而被上诉人还应向上诉人依法返还抵销后的拆迁补偿款余额。为了维护上诉人的合法权益，现提起上诉，请依法支持上诉人的上诉请求；同时，上诉人希望贵院多做调解工作，依法公平合理的解决双方的纠纷。五、截止到2020年4月1日，上诉人尚欠租金金额为302088元，而不是312784元，请二审法院予以纠正。2018年1月份上诉人交纳了10万元租金，由于当年夏天房屋下水道堵塞，导致大量商户物资遭到水淹，因此被上诉人给了上诉人三个多月的免租金期限，即10万元租金算到2018年9月30日，从2018年10月1日起开始计算租金。在双方因拆迁就租金问题多次协商的过程中，对方律师陈国良给上诉人发的一份《南长街183号协议书》中第二条第1款记载：“2018年10月1日至2019年3月31日的租金按121392元计算。”这说明，被上诉人认可上诉人尚欠租金的期限是从2018年10月1日起算。从2018年10月1日起算，计算至2020年4月1日，共计18个月，按每半年租金110696元计算，截止到2020年4月1日，上诉人尚欠租金数额为110696×3=332088（元），扣除上诉人交纳的3万元押金后，尚欠租金数额为302088元。一审判决认定的金额为312784元，实属有误，应予纠正。 乐仁堂投资集团股份有限公司答辩称，乐仁堂集团认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。1、2018年1月5日《补充协议》签订后，孙连辉并未按照约定时间在2018年1月15日前支付上半年租金110696元，截止起诉之日仅仅支付了10万元，其中的4万元是在2019年11月支付的。所以，在政府拆迁通知发布前孙连辉已经严重违约，之后的政府拆迁通知行为并不能免除孙连辉的违约责任。2、2016年9月30日乐仁堂集团与孙连辉签订《租赁合同》，合同约定的年租金32万元。该租赁库房是现状租赁，孙连辉自行承担安全、防护责任，雨淋、浸泡等责任甲方不承担（第四条第8款）。尽管对此做出了约定，考虑孙连辉再以此为由不支付租金的理由不能成立。3、孙连辉上诉要求减租15万元的主张不能成立。一审孙连辉并未提出该项请求；孙连辉可以转租，但并不意味着其属于以转租获益的房地产经纪组织，所以以拆迁造成影响上诉获得收益的理由不能成立。4、孙连辉上诉称减免疫情期间二个月租金36898.67元的主张不能成立。理由是：一审孙连辉并未提出该项请求，本案租金拖欠发生在疫情之前，且要求乐仁堂集团全部负担疫情期间的租金损失有失公允（假设孙连辉该请求能被支持）。5、关于孙连辉所称“拆迁补偿款60万元”。乐仁堂集团认为不能成立的，主要理由是：（1）一审孙连辉并未提出该项请求；（2）涉案合同（含补充协议）已经到期，本案属于在原租赁合同到期后的不定期租赁关系，孙连辉所称的所谓的装修等已经附作与原租赁合同，而与不定期租赁无关；（3）孙连辉所称的其应获得拆迁补偿没有证据证明，即使其应获得补偿，应当向拆迁部门主张；（4）2016年9月30日《租赁合同》第五条第1款约定“遇有统一改造需要拆迁时，乙方不能在继续经营时，甲方提前一个月书面通知乙方，甲方不属于违约，乙方装修等费用自行承担”；（5）孙连辉所谓搭建部分，违反《租赁合同》第四条第3款约定，且在2018年1月《补充协议》注明“2018年1月新建临时用房当甲方使用时，乙方无条件拆除，损失自负”。所以乙方不能对搭建部分获得拆迁补偿。6、即使接到拆迁通知后，孙连辉通过自用、转租的方式继续使用租赁物，自然应给付期间的甲方应获得的收益。7、在起诉之前，乐仁堂公司委托我多次与孙连辉进行协商，但是双方并没有达成最终的一致意见，因此协商过程当中的意见不能作为本案的依据。乐仁堂投资集团股份有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付欠付租金342955元（从2018年9月14日起至2020年4月1日，共计565日）；2、判令被告向原告给付租金损失（从2020年4月2日起至2020年8月1日被告应按租金标准向原告给付租金损失，即每天607.048元，0.449元/平方米/天*1352平方米）；3、判令准许原告不再退还被告押金3万元；4、判令被告向原告支付违约金74289元（其中截止2020年4月1日为74289元，以及2020年4月2日起至租金342955元付清之日止的违约金）；5、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：涉案房屋位于石家庄市桥西区仓库（不含北侧房屋一层），该房屋所有权人为乐仁堂投资集团股份有限公司。2016年9月30日，原告乐仁堂投资集团股份有限公司（甲方）与被告孙连辉（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：乙方租用甲方南长街183号仓库15间，用途为办公、商用，租赁期限自2017年2月1日至2018年1月31日；乙方需每半年25日前交清下半年租金，如逾期未交的，每日加收所欠租金总额千分之一的违约金。合同期间，乙方如违约，不能如期交纳租金、水、电、暖费用，甲方收回租赁房屋及场地，本租赁合同自行解除；如单方违约，需付违约金叁万元。2017年8月27日，原告乐仁堂投资集团股份有限公司（甲方）与被告孙连辉（乙方）签订《补充协议》，双方约定：原《租赁合同》的租赁范围调整为南长街183号仓库1352平方米，不含北侧房屋一层600平方米部分；租金调整为0.449元/平方米/天。2018年1月5日，原告乐仁堂投资集团股份有限公司（甲方）与被告孙连辉（乙方）再次签订《补充协议》，双方约定租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，2018年1月15日前支付上半年租金110696元，2018年7月15日前支付下半年租金110696元。2018年7月17日，原告乐仁堂投资集团股份有限公司向被告孙连辉发放《通知》，载明：“南长街183号承租方孙连辉，2018年7月17日石家庄市桥西区政府征收办已前往我单位的南长街183号房产进行实地勘察和接洽，因属于市政府保晋南街统一征收范围，现就征收有关事项进行通告：一、从即日起，停止在南长街183号院进行一切工程施工；二、从即日起，停止对南大街183号院房产的一切对外招租，不得对空置面积进行转租；三、从即日起，对于所有合同到期的承租方停止续签租赁合同；四、从即日起，孙连辉需向所有的承租方发布书面通知（要求所有承租合同签署人签字确认）：合同期间，当有政府统一土地征收拆迁时，承租方不能再继续使用房产时，房屋产权方提前一个月书面通知承租方，承租方不得附加任何条件，需按照政府的产权方的搬迁要求在一个月内完成搬迁”。原告称，被告在承租涉案房屋后，缴纳了押金3万元；被告于2018年1月5日签订协议后，仅支付10万元租金，其余租金至今未付。现原告诉至本院，诉讼请求：1、判令被告给付欠付租金342955元（从2018年9月14日起至2020年4月1日，共计565日）；2、判令被告向原告给付租金损失（从2020年4月2日起至2020年8月1日被告应按租金标准向原告给付租金损失，即每天607.048元，0.449元/平方米/天*1352平方米）；3、判令准许原告不再退还被告押金3万元；4、判令被告向原告支付违约金74289元（其中截止2020年4月1日为74289元，以及2020年4月2日起至租金342955元付清之日止的违约金）；5、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、我方于2017年2月开始承租原告房屋，2017年3月份就让我方停止租赁了；2017年8月27日，我方与原告又重新签订了补充协议，租赁涉案房屋；2018年7月17日告知我方拆迁，停止一切对外招租，我的租户接到通知以后陆续就搬走了；2、我方与原告之间的租赁合同于2018年7月17日因拆迁无法正常经营已经解除了，所以原告的第二、三项诉求不存在事实及法律依据；3、原告应当退还押金3万元，原告主张不退还没有事实及法律依据；4、原告主张违约金无事实及法律依据。在庭审中，原被告均认可涉案房屋已于2020年8月份进行拆迁。原告为了证实其主张，提交了租赁合同、补充协议、房产证等证据；被告为了证实其抗辩意见，提交了租赁合同、补充协议、通知、起诉状、（2018）冀0104民初5161号民事判决书。 一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。 原被告所签《房屋租赁合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效。关于租赁合同的解除，原告称，发放拆迁通知是告知被告不得继续转租，并非主张解除合同，因此合同解除时间应为2020年4月1日（即起诉之日）；被告否认，称租赁合同于2018年7月17日因拆迁无法正常经营已经解除了；对此，一审法院认为，根据《通知》的内容来看，其中“停止一切施工、停止一切转租、停止续签合同”等字眼均表示被告不得就涉案房屋改变布局及进行转租，并非是禁止被告继续使用；从常理上来讲，租赁房屋用来使用系一般承租人的租赁意图，被告系个人，并非以转租为盈利方式的房产经纪中介机构，房屋租赁合同亦明确约定办公商业，故被告不得以原告发出拆迁通知的行为作为其拒付租金的依据，结合其亦未向原告返还房屋的事实，被告的该项辩解意见于法无据，不予采纳。因被告未按时交纳租金，违反了双方的合同约定，原告作为权利人，享有法定解除权，解除时间应以原告向被告主张解除之日（即原告起诉之日2020年4月1日）认定，故原被告之间的租赁合同于2020年4月1日解除。关于租金，原告称，被告于2018年1月5日签订协议后仅支付10万元租金；被告对此并未提出异议，一审法院予以确认。原被告双方约定的租金为每半年租金110696元，扣除已支付的租金10万元，因此截至2020年4月1日，被告尚欠原告租金342784元。关于押金，押金性质应是对合同违约所造成预期利益损失的一种担保，目的为防止租赁期间可能发生拖欠费用,应从拖欠租金中予以抵扣，故抵扣被告预交的押金3万元后，被告尚欠原告租金312784元。关于原告主张的租金损失，实为占有使用费。被告称，原告于2018年7月17日告知我方拆迁，停止一切对外招租，我的租户接到通知以后陆续就搬走了，但并未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，该辩解意见，不予采纳；直至2020年8月（拆迁施工时间），被告未将涉案房屋交还，也未能提交证据证明其已不再占有案涉房屋，故被告应向原告支付自2020年4月2日起至2020年8月1日止的占有使用费73797元。关于违约金，违约金应根据违约情形、产生损失的具体数额来确定。本案中，因被告未按时支付租金，给原告造成的损失应为利息损失，因双方约定的违约金标准过高，调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，因此被告应以尚欠租金312784元为基数，自2020年4月2日（逾期付款之日）起向原告支付至付清之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孙连辉于本判决生效之日起十日内向原告乐仁堂投资集团股份有限公司支付租金312784元；二、被告孙连辉于本判决生效之日起十日内向原告乐仁堂投资集团股份有限公司支付占有使用费73797元；三、被告孙连辉于本判决生效之日起十日内向原告乐仁堂投资集团股份有限公司支付违约金（以尚欠租金312784元为基数，自2020年4月2日至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告乐仁堂投资集团股份有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8008元，由原告乐仁堂投资集团股份有限公司1086元，被告孙连辉负担6922元。 本院二审期间，孙连辉提交如下证据：证据一、南长街183号院内照片18页，证明上诉人在承租范围内从事了大量临建工程；证据二：收款收据、销货清单以及采购记录单A4纸等，证明上诉人在承租范围内从事各种建设的部分花费情况（共计550787元）；证据三：陈国良律师与上诉人的微信聊天记录截图以及南昌街183号协议书、装修工程项目预算表，证明：1、双方就租金支付等事宜进行反复磋商，并非上诉人故意拖欠租金。2、上诉人尚欠租金的起算时间应当是2018年10月1日。3、被上诉人同意将上诉人搭建部分的补偿款划归上诉人所有。4、经上诉人测算上诉人就承租的房屋进行装修花费331800元；证据四、律师调查笔录及证人证明，证明因政府拆迁，上诉人产生了大量的损失；证据五、孙连辉与刘春连的房屋租赁合同，证明次承租人因为政府拆迁行为提前从承租场地搬走的事实。乐仁堂质证认为，证据一的证明目的不认可，不能证明上诉人的主张；证据二中上诉人自己做的记录不认可，收据、销货清单真实性不认可，与本案无关联性；证据三认可真实性，但诉讼过程中的和解做出的让步不能作为诉讼依据，预算表不认可关联性；证据四中的调查笔录、证明等均属证人证言，证人应当出庭；证据五的房屋租赁合同，被上诉人不知情、不予质证。本院查明其他事实同原审查明一致。 本院认为，关于双方租赁合同解除的问题。出租方乐仁堂与承租人孙连辉所签订的《租赁合同》及两份《补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。乐仁堂、孙连辉二审中均认可至乐仁堂起诉前双方租赁关系仍未解除，因孙连辉违反合同约定未按时交纳租金，原审认为乐仁堂享有法定解除权并据此认定双方租赁合同于2020年4月1日（乐仁堂起诉之日）解除并无不当。乐仁堂虽于2018年7月17日向孙连辉送达《通知》，但该通知并无解除合同的相关表述，孙连辉主张其与乐仁堂多次协商也仅是要求降低租金而非解除合同，双方始终未就降低租金达成一致不能作为孙连辉拒付租金的理由，且孙连辉一直未将案涉租赁仓库返还乐仁堂，故孙连辉主张双方租赁合同解除是因政府拆迁行为而非其拖欠租金导致，本院不予支持。 关于孙连辉欠付租金的认定问题。双方最后签订的《补充协议》（2018年1月5日）约定半年租金为110696元，亦均认可孙连辉已支付租金10万元和押金3万元，故原审认定孙连辉截至2020年4月1日欠付乐仁堂租金312784元，并无不当。孙连辉诉称因政府拆迁其无法再向外转租案涉仓库进而严重影响其收益，主张应减免15万元租金。但孙连辉未提交减免15万元租金的相应依据，其与乐仁堂签订的《租赁合同》及《补充协议》中对租赁期间政府拆迁是否减免租金及减免金额也无相关约定，孙连辉在与乐仁堂协商降低租金未果后更未及时向法院诉请变更或解除合同，故其上述减免租金的主张，本院不予支持。乐仁堂虽认可《南长街183号协议书》的真实性，但双方并未就该协议书内容达成一致，孙连辉亦未提交其他确实充分证据证实乐仁堂同意给予其三个月免租期，故孙连辉主张欠付租金应从2018年10月1日起算，本院不予支持。孙连辉称2019年原有租户都已搬走，其本人也于2019年3月搬离了仓库，仅安排人留守等待拆迁评估，现又主张因新冠疫情影响其经营进而要求减少两个月的租金，本院亦不予支持。孙连辉主张的拆迁补偿收益，因与本案不是同一法律关系，孙连辉原审亦未提出相应诉请，可另行主张权利。 综上所述，孙连辉的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8008元，由上诉人孙连辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  王 靖 审判员  李 祥 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  张佳丽