广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38780号原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区龙城大道维百盛大厦**，社会统一信用代码:91440300715279885G。法定代表人包宗权。委托代理人钟秋帆，女，汉族，1996年4月7日生，身份证地址：广东省廉江市，系。被告丘悦强，男，汉族，1987年9月19日生，身份证住址：广东省翁源县。被告李小妹，女，汉族，1976年4月8日生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。上列原、被告居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的委托代理人钟秋帆，被告李小妹到庭参加了诉讼。被告丘悦强经合法传唤后，无故不到庭参加诉讼，本院适用缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告李小妹欲出售深圳市龙岗区的房屋，在原告的中介服务下，2020年3月9日，被告李小妹与原告介绍的买方案外人王海樱签订了《二手房认购合同》和《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定以5800000元的价格出售该房屋，交易定金为100000元。被告丘悦强代被告李小妹与原告签订了《居间服务及佣金协议》，约定本次交易完成后被告李小妹向原告支付佣金30000元，逾期支付的每日按千分之一向原告承担违约责任。被告丘悦强本人也与原告签订《居间服务及佣金协议》，约定本次交易完成后被告李小妹向原告支付佣金30000元，被告丘悦强同意代被李小妹在2020年8月31日前向原告支付佣金30000元，逾期支付的每日按千分之五向原告承担违约责任。现被告李小妹与案外人王海樱成功进行了二手房交易，并成功完成房产过户。但两被告拒不支付佣金。因此，原告特向人民法院起诉，请求判令：1、被告丘悦强支付原告佣金人民币30000元和违约金2400元（以30000元为基数，按每日千分之五的标准从2020年8月31日计算至实际付清之日为止，现暂计算至2020年9月16日）；2、被告李小妹对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由两被告承担。被告李小妹辩称，被告李小妹与被告丘悦强之间存在《包销协议》，根据《包销协议》的约定佣金被告小妹已全部付清，有《收据收据》等证实。原告主张的《居间服务及佣金协议》是被告丘悦强冒签的，不是李小妹本人所签。对该协议以及协议约定的佣金30000元，被告李小妹并不知情，因此原告无权向被告李小妹主张该30000元佣金。被告丘悦强未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《不动产权证》，用于证明涉案房屋为被告李小妹所有；2、《二手房认购合同》，用于证明被告李小妹与买方经原告撮合下，就涉案房屋达成了买卖合意。被告李小妹同意按房产交易价的3%-6%向我司支付佣金，即间接证明被告李小妹需向原告支付30000元佣金；3、《交易风险提示与声明》，用于证明在签订本合同前，原告已明确告知被告李小妹与买方关于二手房交易相关法律风险；4、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；5、《补充协议》，证据4-5共同用于证明经原告撮合下，被告李小妹与买方就涉案房屋正式签订合同，原告居间义务已履行完毕；6、《居间服务及佣金协议》（被告丘悦强代被告李小妹签的），结合证据2-6，可知2020年3月9日被告李小妹需向原告支付的佣金为30000元；7、《居间服务及佣金协议》（被告丘悦强个人签的），用于证明2020年8月15日被告丘悦强同意代被李小妹，在2020年8月31日前向原告支付佣金30000元，逾期支付的每日按千分之五向原告承担违约责任；8、《不动产权证》，用于证明涉案房屋于2020年3月24日已过户至买方王海樱名下；9、微信聊天记录，用于证明原告向被告催要佣金未果；10、微信聊天记录（李小妹），用于证明李小妹与丘悦强是委托合同关系，李小妹系知悉且认可其需向原告支付佣金30000元。被告李小妹对原告所提交中证据1-5、8真实性认可；证据6真实性不予认可；证据7、9不认可；证据10则是在收到法院传票后才知晓该情形。被告李小妹为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《收款收据》；2、《包销协议》，证据1-2共同用于证明被告李小妹已支付相关房屋包销佣金给被告丘悦强。原告对被告李小妹所提交证据中证据1三性不认可；对证据2三性予以认可。被告丘悦强未到庭质证，亦未向本院提交任何证据。经审理查明，2020年3月7日，被告李小妹与被告丘悦强签订《包销协议》一份，约定由被告丘悦强包销被告李小妹位于深圳市龙岗区的房屋【不动产权证号：深房地字第**】。双方在《包销协议》中约定：涉案房屋的包销价格为5600000元，此价格为被告李小妹实收；包销期限为协议生效日起至2020年4月7日；在包销期内，被告丘悦强可以被告李小妹的名义对外销售涉案房屋等内容。此后，被告丘悦强通过本案原告，就涉案房屋以5800000元的价格，与案外人王海樱达成购买合意。2020年3月9日，在原告撮合下，被告李小妹与案外人王海樱签订了《二手房认购合同》，约定被告李小妹将上述房屋以5800000元的价格出售给案外人王海樱。此后，被告李小妹与案外人王海樱按合同约定，完成了涉案房屋产权的转移登记手续。被告李小妹于2020年3月25日按包销价与实售价之间的差价，向被告丘悦强支付了佣金200000元。2020年3月10日，被告丘悦强以被告李小妹的名义，与原告签订《居间服务及佣金协议》1份，约定基于原告为涉案房屋买卖合同提供了居间服务，故由被告李小妹向原告支付佣金30000元，若未支付，则需以未付佣金为基准，按每日1‰的标准向原告支付逾期违约金。2020年8月15日，被告丘悦强与原告另签订《居间服务及佣金协议》1份，约定基于原告为涉案房屋买卖合同提供了居间服务，故由被告丘悦强向原告支付佣金30000元，若未支付，则需以未付佣金为基准，按每日5‰的标准向原告支付逾期违约金，佣金支付时间为2020年8月31前。本院认为，《包销协议》约定，在包销期内，被告丘悦强可以被告李小妹的名义对外销售涉案房屋，即被告丘悦强有权代理被告李小妹销售涉案房屋。但代理权并非无限制，也不可滥用。根据《包销协议》可知，被告李小妹就涉案房屋买卖的实收款数额为5600000元，现被告丘悦强已收取包销价与实售价之间的差价200000元，若由被告李小妹另行支付原告佣金30000元，则被告李小妹实收款低于5600000元，已违背被告李小妹签订《包销协议》的合同目的。由此可知，2020年3月5日，被告丘悦强以被告李小妹名义与原告签订《居间服务及佣金协议》并承诺向原告支付佣金30000元的行为，已超出代理权限，属于无权代理。行为人没有代理权、超出代理权的，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知起一个月内予以追认，被代理人未作表示的视为拒绝追认。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害，请求行为人赔偿。被告丘悦强超出代理权限向原告承诺支付佣金30000元，在经原告向被告李小妹披露后，被告李小妹予以拒绝，故应当由被告丘悦强向原告支付该笔佣金30000元。此外，2020年8月15日，被告丘悦强与原告另签订《居间服务及佣金协议》1份，约定由其本人支付佣金30000元，也可证明被告被告丘悦强已认可由其本人向原告支付佣金的事实。综上，本院对原告要求被告丘悦强支付佣金30000的诉讼请求予以支持，对原告要求被告李小妹支付佣金30000元的诉讼请求不予支持。关于原告主张的违约金，虽然被告丘悦强与原告2020年8月15日签订的《居间服务及佣金协议》中约定原告可按每日5‰的标准收取逾期违约金，但合同约定的违约金标准过高，且原告未提交证据证明其损失，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，违约金超过损失的30%即可认定为过分高于损失，故对原告的违约金请求，本院仅支持应付佣金的30%即为9000元。被告丘悦强经本院合法传唤后，无故不到庭参加诉讼，不影响本案诉讼，相应法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告丘悦强在本判决生效后五日内支付原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司佣金人民币30000元及违约金人民币9000元；二、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用305元（原告已预交），由被告丘悦强承担。本案判决后可能产生的后续公告送达费用，由原告预交，原告可在申请执行时一并凭单主张，由两被告负担。本判决自送达之日起即生效。审判员 李 怡二〇二〇年十二月二十四日书记员 戴思强