四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12653号 上诉人（原审被告）：成都市林阳投资有限责任公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路**。 法定代表人：曾烨勣，总经理。 委托诉讼代理人：张皓，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王业礼，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都恒联物业管理有限公司，住所地：四川省成都市经济技术开发区成龙路成都银河国际汽摩商城会所。 法定代表人：雷敏，董事长。 委托诉讼代理人：王显寿，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 上诉人成都市林阳投资有限责任公司（以下简称林阳公司）因与被上诉人成都恒联物业管理有限公司（以下简称恒联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人成都市林阳投资有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费、保全费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人恒联物业公司没有按《总部经济港前期物业服务合同》约定向上诉人提供物业服务，一审法院对上诉人自行实施的案涉区域物业管理的基本事实没有认定，造成本案认定基本事实不清；2.被上诉人未就案涉物业服务费向上诉人进行有效的书面催收，其起诉要求上诉人支付物业服务费的条件尚不具备。一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，故提起上诉。 被上诉人恒联物业公司二审中辩称，其已按案涉物业服务合同约定全面提供了物业服务，且向林阳公司发送了缴费通知单，有林阳公司的工作人员签收，故请求驳回上诉，维持原判。 恒联物业公司向一审法院起诉请求：判令林阳公司支付物业服务费153767.52元及违约金（从每期应付物业费之日起按年利率24%计算至付清之日止）。 一审法院认定事实：2011年3月21日，恒联物业公司（乙方）与林阳公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，双方约定甲方使用总部经济港E区5幢办公楼，该办公楼建筑面积为3209.66平方米，此面积与甲方签订的《总部经济港买卖合同》中所约定的建筑面积为同一面积，甲方应在签订买卖合同的同时与乙方签订《总部经济港前期物业服务合同》，按照买卖合同约定的接房日期开始收取物业服务费；甲方根据本合同约定，同意自买卖合同约定的交房时间或者甲方按照成都经开银河科技有限公司通知交房的期限起向乙方缴纳物业服务费，收费标准按建筑面积暂定为4元/平方米/月，每半年交纳一次。甲方除须缴纳物业服务费外，还须承担自用水费、电费、电话及网络初装费及使用费、自用电梯的维保费用。合同第三条，甲方的权利义务中约定，甲方有权根据本合同及乙方制定的一切有关该办公楼规章制度规定，依法使用本合同约定的甲方区域及按规定使用公共区域及公共设备，甲方有义务服从乙方的管理，不得在经济港内进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动，有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或者杂物；如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。合同第四条，乙方的权利义务约定，乙方负责公共区域的卫生清洁、保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，发现问题及时处理；负责公共设施的维护、保养工作，负责绿摆绿化，创造优美、舒适的工作环境，有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向相关单位或者人员收取清除费；负责车辆有序停放。合同第五条违约责任约定，双方均应遵守本合同约定的各项规定，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任；给对方造成的经济损失的，还应赔偿损失费；若甲方未能按期缴纳各项费用，甲方须按延迟缴纳天数，按欠缴费用总额每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金。双方在《物业服务合同》的附件中对房屋管理、共用设施设备维保、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务标准进行了约定。审理期间，一审法院对双方当事人争议的建筑物楼幢进行了现场查勘，结合双方提交的现场照片，能够证实在案涉争议楼幢的两侧公共通行的道路上存放有石墩，用于临时限制车辆通行，在围墙一侧设有单独的出入通道和保安岗。一审法院另查明，林阳公司（甲方）、恒联物业公司（丙方）与成都经开银河科技有限公司（乙方）于2019年1月3日签订《协议书》，约定载明：一、甲方位于龙泉总部经济港E5幢房产2017年1月1日至2018年12月31日，甲方应付丙方物业服务费合计307535.04元；二、甲方委托乙方将应退甲方的E5幢维修基金及产权税费586829.54元部分用于冲抵甲方应支付丙方本协议第一条的物业服务费，剩余未冲抵金额为279294.5元。本协议生效后，视为甲方已收到307535.04元应退款，丙方已收到上述物业费，甲丙方之间的上述债权债务关系均已了结；三、本协议自三方盖章生效。一审法院认为，恒联物业公司与林阳公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。总部经济港属于统一规划建设，园区内供水、供电、排污管网设施设备及消防设施等公共设施均是统一设计建设，属于园区业主的公共部分。恒联物业公司提供的安保巡逻签到表、消防演练图片、化粪池清掏发票等证据，印证了为园区公共部分的设备设施及保卫保洁提供相应物业管理服务的事实。另外，双方于2019年1月达成的《协议书》，亦印证了林阳公司承担并支付2017年至2018年物业服务费的事实。因此，林阳公司作为园区E5幢业主，应当按照《前期物业服务合同》的约定支付相应的物业服务费。关于林阳公司抗辩所持物业为专有部分，恒联物业公司未提供物业服务的问题。一审法院认为，通过双方提供的照片及现场勘查，证实在林阳公司所持的E5幢房产出入通行的道路上放置了石墩并设有单独的出入通道，临时限制了其他业主的通行，但其使用道路及供水供电、排污设施等仍属于园区公共部分，在建设规划上并非林阳公司专有。林阳公司的该项抗辩意见不能成立。综上所述，林阳公司未按约支付物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金如何计算的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”案件中，恒联物业公司提供的催交通知，签收人为“陈某”，但林阳公司提供的《劳动合同》显示陈某系与四川国瑞建筑工程有限公司签订的劳动合同，因此，恒联物业公司的现有证据无法证明对物业服务费进行了有效催收，故违约金起算时间以诉状副本送达林阳公司签收之日即2020年1月3日开始计算。根据《前期物业服务合同》第五条第2项的约定“若甲方未能按期缴纳各项费用，甲方须按延迟天数，按欠缴费用总额的日1%的标准计算违约金”。现恒联物业公司自愿将违约标准调减为按年利率24%计算，不违反合同约定，予以支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：林阳公司于判决生效之日起五日内支付恒联物业公司2019年1月1日至12月31日期间产生的物业服务费153767.52元，并自2020年1月3日起以欠付物业服务费为基数，按年利率24%计算逾期付款违约金，至物业服务费付清时止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3375元，减半收取1687.5元，保全费1289元，合计2976.5元。由林阳公司负担。 二审中，林阳公司向本院提交了案涉房屋区域平面图、照片、大门出入口现场照片、购买监控设备合同、另案应诉举证通知书、归案与调整物业服务费的申请等证据，拟证明案涉物业服务区域与被上诉人管理的区域是分割开的，已实际形成物理空间区分，被上诉人恒联物业公司未按物业合同约定履行义务，且另案类似物业将物业服务费进行了调整，本院经审查认为，上述证据不属于二审中出现的新证据，不能达到林阳公司的证明目的，不予采信。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，恒联物业公司与林阳公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。《物业管理条例》第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”，本案中，总部经济港属于统一规划建设，从恒联物业公司提供的安保巡逻签到表、消防演练图片、化粪池清掏发票、《协议书》等证据，能证明恒联物业公司为案涉物业管理区域提供了物业管理服务，且林阳公司亦支付了2017年至2018年物业服务费，现林阳公司上诉称其自行管理区域与案涉物业服务区域是分割开的，恒联物业公司未按物业合同约定提供物业服务等缺乏事实和法律依据，一审法院判决林阳公司支付欠交物业费及相应违约金并无不当。 综上，上诉人林阳公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3375元，由上诉人成都市林阳投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  陈 悦