广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7298号上诉人（原审被告，反诉原告）：苏舜武，男，汉族，1987年3月23日出生，住址：广东省罗定市************，身份证号码：445************871。被上诉人（原审原告，反诉被告）：谭仕果，女，汉族，1984年09月09日出生，住址：广东省惠州市惠阳区*************，身份证号码：441************143。委托诉讼代理人：马育夫、黄嘉亮，广东铸铭律师事务所律师。上诉人苏舜武与被上诉人谭仕果因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人苏舜武上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）粤1303民初100号民事判决（二）、（三）、（五），并依法进行改判；2.涉诉一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决“（二）被告苏舜武应于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的房屋交还给原告谭仕果，租赁合同押金11600元，原告谭仕果无须返还。”法院没有充分了解事实经过，认定事实不清，在上诉人提交的相关证据已经客观表明是被上诉人不愿意解约及拒绝接收涉案房屋的前提下，原审法院仍有意偏袒被上诉人，仍然认同被上诉人的说法而认为上诉人不愿交还涉案房屋并有意占用。而上诉人提交的相关客观事实依据表明并非上诉人不愿意交还涉案房屋，而是被上诉人违约在前（相关违约事实于下方上诉理由二有表述）且一直不愿意接收上诉人递交的书面房屋解约申请及涉案房屋交接（房屋钥匙），被上诉人亦无按照双方签订合约要求向上诉人书面传达将上诉人押金11600元抵扣债务或违约金等相关通知，根据相关事实依据，原审法院判定被上诉人无须返还上诉人合同押金11600元无任何法律及事实依据，恳请二审法院查明事实后依法予以改判。二、原审判决“（三）上诉人苏舜武应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人谭仕果支付租金46900元（即自2019年6月份至2019年11月份按照每月7700元计算以及2019年5月尚欠租金700元及滞纳金（以49600元为基数按年利率6%自本判决发生法律效力之日起计至付清之日止），并自2019年12月1日起至实际交还房屋之日止按每月7700元向原告支付房屋占用费用及滞纳金（以实际拖欠租金数额为基数，按年利率6%自本判决发生法律效力之日起计至付清之日止）。”一审法院认为被上诉人于2017年10月间未与上诉人商量擅自对房屋外墙装修，根据商业习惯和当地实际，上诉人间接地影响被上诉人对承租房屋使用和经营收益。上诉人认为一审法院未实际了解事实，上诉人承租房屋因被上诉人外墙装修，门面已经被装修支架全面包围，且上诉人承租店面招牌让被上诉人于2017年12月09日拆除且被上诉人于2018年2月13日承诺春节后（2018年春节法定时间为2018年02月15日至2018年02月21日）会将上诉人店面招牌安装还原，但实际被上诉人于2018年04月10日才通知上诉人招牌安装完成（远超被上诉人招牌安装还原承诺期限47天）；涉案房屋外墙装修被上诉人谭仕果于2017年11月12日于微信上承诺装修还要一个多月结束，而实际装修结束为2018年5月16日：1.违反《中华人民共和国合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；2.违反乙方解约权（按租赁合同约定，被上诉人不交付或延迟交付租赁房屋20天以上的，上诉人有权解除租赁合同），原审法院没有充分了解事实经过，原审法院认为的根据商业习惯被上诉人间接影响被上诉人对涉案房屋的使用、经营，且原审法院判定被上诉人行为不构成违约。上诉人认为原审法院认定事实不清，且明显有意偏袒被上诉人，实际情况是上诉人店面招牌都已经让被上诉人拆除了（被上诉人自2017年12月9日起开始拆除上诉人店面招牌，至2018年4月10日被上诉人才将上诉人经营的店面招牌安装完成，期间长达124日，上诉人承租房屋无店面招牌展示），上诉人向法院提出疑问，一间几乎被外墙装修支架完全包围且没招牌展示的房屋，任何能正常独立自主思考的人在合理情况下都无法识别出上诉人所承租房屋是作为经营用途的，常规情况下都会认为该房屋是在整体装修，被上诉人明显已经直接影响上诉人的经营使用，请问法院所为的商业习惯中认为被上诉人对上诉人的间接影响依据是什么。上诉人所租赁的房屋所安装的店面招牌让被上诉人拆除、上诉人承租房屋让被上诉人停止供电（微信聊天记录及免租申请上有说明）、店面被外墙装修支架包围遮挡，且被上诉人对装修及上诉人店面招牌安装承诺的时间一拖再拖，致使拖延涉案房屋交还给上诉人时间长达8个月，结合相关事实依据，被上诉人违约在前，而上诉人按双方签订的租赁合同约定，被上诉人不交付或延迟交付租赁房屋20天以上的，上诉人向被上诉人提出马上解除租赁合同，完全合法合理。其次，上诉人向被上诉人多次提出马上终止双方签订的租赁合同约定，而均让被上诉人拒绝，上诉人因个人原因未能在惠州地区所以向被上诉人提出委托指定代理人代替上诉人书面向被上诉人提出解除双方租赁合同且交还涉案房屋，且被上诉人亦同意上诉人提出的指定代理人处理双方的相关交接事项，但当上诉人委托的指定代理人与被上诉人交接时，被上诉人却以退租手续需要上诉人本人亲自办理为由而拒绝交接。上诉人认为，上诉人委托指定代理人与被上诉人对涉案房屋签订相关解约事宜及房屋交还完全合法合理，而被上诉人拒绝上诉人委托的指定代理人进行交接事宜有违《民法总则》中关于代理人的相关法律规定。上诉人向原审法院提交了被上诉人拒绝上诉人的书面解约交接及交还房屋的相关事实证据，而原审法院却罔顾上诉人提交的相关客观事实证据而主观上认定上诉人拒不交还房屋至被上诉人，上诉人认为原审法院认定事实不清，且明显有意偏袒被上诉人，上诉人认为按相关证据表明占用房屋、租金及滞纳金相关事实并不成立，但为表明原审法院有意偏袒被上诉人，因此上诉人仍对相关事实进行说明，按上诉人提交至被上诉人的《免租申请》中约定内容明确表明租金递增时间在被上诉人未交予涉案房屋至上诉人使用的8个月时间是不计算递增，租金递增重新计算，即递增租金的时间是按原来时间顺延8个月，而7700元的租金是自2020年1月起才产生的递增，所以2019年5月房租及2019年至2019年12月房租仍是按7000元计算，因此根本不存在上诉人仍拖欠被上诉人2019年5月房租700元。而原审法院根本没了解相关事实依据，完全没核对上诉人的提交的证据，而主观上直接认同被上诉人对相关金额的错误计算方式强加租金至上诉人，纯属明显偏袒。原审判决关于房屋占用租金、相关滞纳金（2019年6月份至2019年11月份房屋租金46900元、2019年12月1日至腾房交还的房屋占用费及相关滞纳金）请求二审法院根据相关客观事实依据判定无效。（相关免租申请内容已让被上诉人同意获肯，上诉人当时提交申请时，被上诉人没提出任何异议，相关申请是上诉人于2018年6月23日微信发送至被上诉人，且被上诉人表明收到并说和公司汇报，期间被上诉人没有任何异议，后续被上诉人电话通知上诉人提交书面《免租申请》，上诉人于2018年7月11日正式向被上诉人提交书面免租申请，且提交当时被上诉人并未对免租申请中包含的免租时间、租金递增方式、装修期间对涉案房屋停止供电的事实有异议并签收。）三、原审判决“（五）驳回上诉人苏舜武全部诉讼请求”。原审法院认为上诉人明确不同意原审法院提出的评估鉴定（指家具因租赁房屋潮湿而损坏）、主张被上诉人支付8个月未交付房屋使用经济损失1元证据欠缺。上诉人认为，原审法院明确向上诉人指出评估鉴定费用高达几万元以上且需上诉人事先缴交方可进行评估鉴定，并非是上诉人明确不同意申请评估鉴定，而是上诉人无力承担相关评估费用，而且被上诉人表述上诉人展览家具损坏是由于2018年中旬因台风“山竹”及其附带强降雨影响，但事实是“山竹”是2018年9月16日17时才在广东台山海宴镇登陆与涉案家具制品两次损坏时间完全不吻合。原审法院无视被上诉人因外墙装修停止供电、拆除被上诉人招牌等导致8个月上诉人无法使用的客观事实依据而认定为证据欠缺，再次原审法院认为上诉人要求被上诉人退还租赁押金及支付押金利息没有事实和法律依据，而事实是原审法院出示的民事判决书上的内容表示，仅因上诉人未申请评估鉴定而认定举证不能的责任一项以此来否定退还押金及押金利息。上诉人认为未能申请评估鉴定与退还押金及押金利息，这两者根本没任何的关联性。上诉人恳请向二审法院提出免费鉴定评估上诉人因被上诉人造成的家具损坏，恳请二审法院支持被上诉人退还上诉人押金11600元及占用押金利息462.55元（实际计算利息为以中国人民银行同期贷款利率自2019年6月1日至被上诉人完全交还上诉人押金日止），恳请二审法院支持被上诉人应向上诉人支付8个月未交付房屋使用经济损失1元及房屋未交付使用违约金2510元。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当。恳请二审法院查明事实后依法予以改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人谭仕果答辩称：一、上诉人未依约按时足额给付租金，其行为已构成根本违约，涉案合同被解除的同时，上诉人仍应承担相应的违约责任。（一）上诉人存在欠租的事实，答辩人有权依照合同约定、法律规定解除涉案合同。上诉人自2017年11月即开始无故拖欠租金，截至2019年11月（答辩人向一审法院提起诉讼）已累计拖欠租金人民币95700元。一审期间，上诉人庭审亦表示未向答辩人给付上述租金。《房屋租赁合同》第八条第1项：“乙方依约交付租金……乙方如果拖欠租金或超出约定时间交付当月租金时，乙方应另交付滞纳金给甲方……乙方如拖欠租金达45天，甲方有权自行解除合同，收回租赁房屋，并有权任意处置乙方遗留在房屋中的任何物品”，《房屋租赁合同》第八条第10项：“……合同解除，如乙方逾期不搬迁，甲方有权向乙方收取房屋占有使用费……”，另依据《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，上诉人的行为已构成根本违约，答辩人有权解除合同，追究上诉人的违约责任。（二）上诉人提及存在答辩人同意免租的事实并不成立。除有关租金的约定外，涉案《房屋租赁合同》第十四条明确约定：“……未尽事宜，由甲、乙双方另立书面补充协议，并签订补充协议”；合同第十一条：“甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同……”，答辩人从未收到上诉人依照合同约定提交的关于任何租赁时间段的书面减租申请。租赁期间，上诉人曾向答辩人微信发送电子文档《申请》，仅表达自己希望减租的意愿，而上诉人提交的证据“微信聊天”记录显示，双方始终对上诉人所谓《房租减免申请》的内容各执一词，租金是否减免，减免的金额和对应的租赁期双方根本就未达成合意。况且上诉人只是单纯的把上述申请送达答辩人，是单方的意思表示，逻辑上不应当视为双方对其请求减租的事项已协商一致。答辩人并未有同意上述请求的意思表示，且双方未有对此按照原合同的约定去签订补充协议，上诉人主张存在减租的事实没有客观依据且有悖常理。二、答辩人不存在违约行为，上诉人的请求没有事实和法律依据。（一）租赁物外墙的装修并未对上诉人经营造成实质影响。双方涉案《房屋租赁合同》已明确约定，上诉人承租租赁物用于办公而非商铺经营，且租赁物所在众邦大厦均被答辩人出租用于办公。答辩人对外墙的装修并不会对上诉人产生任何实质性的影响。且聊天记录显示，上诉人也仅是对外墙装修事宜对答辩人有过简单询问，从未向答辩人提出过据此原因要求减租，且其在减租申请中亦未对此有过提及。且答辩人的外墙装修行为并不违反合同约定和法律规定，毋需对此承担任何责任。（二）答辩人不存在停止供电、迟延交房的事实。答辩人对租赁物不存在停电等违约行为，上诉人亦无证据证明该事实的存在。另，涉案合同签订后答辩人即将商铺交付给上诉人使用，本案不存在迟延交付租赁物的问题。（三）上诉人自行拒绝按照合同约定进行交房。双方《房屋租赁合同》第十一条明确：“甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止，合同书在终止合同书签订前，本合同仍有效。”上诉人从未向答辩人书面提交解除合同的申请，双方就合同解除、租赁物移交等后续处理问题未有达成一致意见。另，双方亦不存在依照《合同法》第九十六条行使解除权的事实。上诉人在长期欠租的前提下，经答辩人微信多次要求，均不愿意配合签署书面协议解除合同、移交归还租赁物。因合同未解除，且碍于租赁物内财物、装饰等处理的问题，即使在上诉人构成根本违约的前提下，答辩人未敢贸然擅自对租赁物自行处置。（一审法院作出判决后，2020年6月17日，经答辩人多次沟通、核实与确认，上诉人将租赁物移交归还至答辩人。）（四）上诉人不能提供证据证明其损失与答辩人的行为存在事实或法律上的因果关系，且不能提供证据证明自己的经济损失，应当自行承担举证不能的责任。答辩人并未实施妨害行为致使上诉人遭受财产损失，涉案租赁物已通过合法验收办理产权证书，不存在质量问题的可能。且上诉人自始至终均未向法庭提交任何证据证明其财产损失与答辩人存在事实或者法律上的因果关系，亦不能够提供证据证明其存在具体的金额损失，依据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》等规定，上诉人应当自行承担相应举证不能的责任。综上所述，上诉人的请求没有事实和法律上的依据，上诉理由不成立，一审法院判决认定事实无误，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判决。原审原告谭仕果向原审法院起诉请求：1.判决原、被告于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》自2019年11月30日起解除，保证金作为违约金不予返还；2.判令被告将惠州市惠阳区****************的租赁物业腾房交给原告；3.判令被告向原告偿还所欠租金共计人民币95700元（租金计至2019年11月30日，其中①2017年11月份至2018年4月份的房屋租金按合同约定每月5800元计，共计34800元；②2018年5月份至2018年6月份的房屋租金按合同约定每月7000元计，共计14000元；③2019年6月份至2019年11月份的房屋租金按合同约定每月7700元计，另2019年5月份尚欠租金700元，共计46900元）；4.判令被告按照每月2%的比例，自合同解除之日起，以实际拖欠房屋租金总金额为本金向原告支付滞纳金；5.判令被告自2019年12月1日起按每月7700元向原告支付房屋占用费至实际腾房交还原告之日止；6.本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告苏舜武向原审法院反诉请求：1.判令被反诉人赔付反诉人商品损坏金90062元。2.判令被反诉人赔偿反诉人转让费53750元。3.判令被反诉人支付反诉人8个月未交付房屋使用违约金2440元。4.判令被反诉人支付反诉人8个月未交付房屋使用经济损失1元。5.判令被反诉人退还反诉人承租押金11600元。6.判令被反诉人支付占用反诉人押金利息，按中国人民银行同期货款利率自2019年6月1日起至2020年4月30日共11个月，合计利息462.55元，该利息计算期限直至被反诉人完全退还反诉人押金11600元止。7.判令被反诉人与反诉人依法解除双方签订的《房屋租赁合同》。8.判令被反诉人承担本案诉讼费。原审法院认定事实：原告经房屋所有人刘伟授权，于2017年5月2日与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条出租房屋位置，甲方（即原告）将位于惠州市惠阳区****************的一半面积房屋（实际出租面积见附件红线范围内）（以下简称该房屋）出租给乙方（被告）使用。租赁房屋建筑面积共计约100平方米，以附平面图范围为准（见附图）。第二条租赁用途，该房屋租赁用于办公用途。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。未经甲方同意，乙方不得在租用楼外墙面、楼顶制作广告招牌。违者，甲方有权拆除并收取相应拆除及相关费用。第三条租赁期限，租期为72个月，自2016年5月07日起至自2022年4月30日止。免收45天租金作为装修时间，即于2016年3月22日起至2016年5月6日止，装修期间所产生的各项费用均由乙方承担，从2016年5月7日起计算租金。第四条租金、交纳方式，1、自2016年5月7日起至自2018年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）人民币5800元；2、自2018年5月1日起至自2019年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）人民币7000元；3、自2019年5月1日起至自2020年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）人民币7700元；4、自2020年5月1日起至自2021年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）8400元；5、自2021年5月1日起至自2022年4月30日乙方每月向甲方缴纳租金（税前价）人民币9300元；6、甲方收款应出具收据（乙方要求出具发票时，发票税金及相关费用由乙方承担）。7、乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金；乙方把每月租金付至甲方指定帐户。8、租赁期内除租金外在下列中的费用由乙方承担：①、水费，②、电费，③、电话费，④、电视收视费，⑤、上网费，⑥、室内设施维修费。9、在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与乙方使用该租用房屋进行生产经营的有关费用，均由乙方支付。第五条履约保证金，1、合同签订后履约保证金作为乙方忠实履行合同的担保，乙方须在本合同签订时向甲方预交人民币11600元大写：壹万壹仟陆佰元整的履约保证金。2、甲方可以用此押金的全部或一部分，先征得乙方同意后冲抵乙方拖欠的债务或违约金以及乙方在租赁期间内造成的损害赔偿费用，乙方在接到甲方的冲抵通知后，须在3日内向甲方支付与被冲抵数额相同的现金，以补充押金。3、甲方有权决定是否以押金冲抵乙方拖欠的债务或违约金，甲方决定冲抵的，应当向乙方发出通知，要求其补足押金；甲方没有发出冲抵通知的，乙方应当在规定期限内支付拖欠甲方的债务或违约金。4、押金不计算利息。5、本合同期满，乙方没有违约并交清所有租赁费用后，甲方应当在合同期满15天后无息归还乙方的押金。第六条出租方和承租方的变更，1、租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。2、租赁期间，乙方如将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的书面同意，并办理书面的转租手续，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。第七条甲方的责任，1、甲方如未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，应按延迟期间内乙方应交租金额的3%计算，向乙方偿付违约金。2、租赁期间，如租赁房屋发生重大自然损坏或有倾倒危险由甲方负责修缮。3、出租房屋的土地使用费由甲方负担。第八条乙方的责任，1、乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负延迟交租的责任；乙方如果拖欠租金或超出约定时间交付当月租金时乙方应另交付滞纳金给甲方；滞纳金在当月15日起按当月租金总金额的3%每日累计。乙方如拖欠租金长达30天甲方有权采取停水停电，由此造成一切损失费用均由乙方负责；乙方如拖欠租金达45天，甲方有权自行解除合同，收回租赁房屋，并有权任意处置乙方遗留在房厘中的任何物品，乙方对租用物业所添置装饰物，固定物、固定设施无偿归甲方所有。乙方履约保证金作为违约金甲方有权不予退还，由此造成一切损失费用均由乙方负责。2、租赁期间，乙方所租用房屋如乙方原因造成需要维修由乙方负责，3、租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算（如乙方在合同期未满要求退租且有介绍租户接受续租时可免交该5%的违约金）。4、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方如需改变房屋的内部结构装修、设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方在租用房屋内的固定装修在迁出后归甲方所有，可拆卸的设施可拆除搬走，但应恢复房屋原状。5、租期内乙方对租用物业进行装修并添置固定物或固定设施，上述添附财产合同期满后无偿归还甲方所有，如乙方违约自行拆除按违约费任处理。6、固定物是指固定在不动产之上，不得移动或拆除的财产或者一旦移动或拆除将影响其价值或造成不动产部分失去部分功能的设备设施（例如门、窗、天棚、隔墙、装饰玻璃、装饰物等）。7、租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出货物。搬迁时间三日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。8、租赁期内，乙方负责对所租用物业的防火防盗工作，与甲方无关。负责消防安全及其它安全生产责任，如出现意外及安全事故均由乙方负责与甲方无关。对租用物业的防火、防盗、消防安全、营业安全等负全部责任，如出现意外及安全事故均由乙方负全部责任。9、租赁期内，乙方社会上一切债权债务及拖欠工资等债务，均与甲方无关。10、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，甲方有权向乙方收取房屋占用费，占用费按房屋租金的两倍计算，同时乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和申请执行。第九条租赁期满，租赁期满后，乙方如不续租，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。逾期交房，甲方有权按月租金的20%每日向乙方加收滞纳金。同时乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方有权向人民法院起诉和申请执行。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出可移到物件。搬迁后三日内房屋如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖。乙方要求继续租赁，在同等价钱乙方享有优先权继续租赁，则续签租赁合同。第十条合同解除的条件，（一）、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回该房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2、乙方不支付或者拖延支付租金45天的；3、利用承租房屋进行违法活动的；4、乙方违反本合同约定，不承担由于乙方造成损失的维修责任致使房屋或设施损坏的；5、未经甲方事先书面同意，擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；6、故意损坏承租房屋的；7、影响邻里关系造成多次投诉的。（二）、有下列情形之一，乙方有权解除本合同：1、甲方不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上的。2、乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地或者房屋与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过10天的。3、甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于转让给第三方的；4、租赁房屋主体结构存在缺陷，以及消防危及安全的。第十一条提前终止合同，在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止，合同书在终止合同书签订前，本合同仍有效。在租赁期间，乙方承租的因国家建设房屋被征收、征用或被拆迁因地展、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，或出现本合同规定的情形，甲方必须终止合同时，本合同则自然终止，双方互不承担违约责任。第十二条违约责任，1、租赁期间双方必须信守合同，甲乙双方任何一方违反本合同约定的，双方协商经济赔偿额度。2、甲方如未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，应按延迟期间内乙方应交租金的5%计算，向乙方偿付违约金。3、租赁期间，出租房屋的主体质量维修由甲方负责，如租赁房发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮时，乙方可以退租。4、乙方违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，除支付违约金外还应负损害赔偿责任。5、由于乙方违约或乙方自身原因造成中途解约的，押金将冲抵违约金而不予退还，押金数额不够乙方应当支付的违约金时，乙方应当另行支付。6、租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算。7、乙方对本合同进行对外抵押或将本合同抵押他人借款时，本合同无效。第十三条争议的解决，本合同在履行中如果产生有关本合同的存在、效力、履行、解释、终止、解除等任何争议，双方均应通过友好协商解决。协商不成时，任何一方均应向合同签订地人民法院提起诉讼。第十四条其他，1、本合同经甲乙双方签字之日起生效，未尽事宜，由甲、乙双方另立书面补充协议，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。补充协议规定与本合同具有同等法律效力，2、房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，所造成的损失由双方各自承担，本合同则自然终止，双方互不承担违约责任；3、本合同连同附件共6页，合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。附件：1、本合同签订地址：本租赁房屋内；2、租赁位置示意图一份；3、甲乙双方承认签署本合同前，已阅读及明白本合同所列条款的含义并同意受其约束；4、乙方在签订本合同时，已和甲方确认房屋内各项设施均完好，可供正常使用；5、钥匙1条，大门遥控器2个；6、经甲乙双方共同确认，乙方租赁该房屋时，电表数为4444度（电费含损耗暂定1.2元/度），水表度数为0321立方（水费暂定4.5元/方）。电表号：031**********715（电费由乙方自行到供电部门缴纳）。上述合同签订后，原告如约交付房屋给被告使用；被告亦如约支付租赁押金11600元给原告，并支付了至2017年10月的租金。2017年11月份至2018年6月份，原告对租赁房屋外墙进行装修。被告以租赁房屋外墙装修影响经营，通过微信提交的相应电子文档向原告申请减租，原告没有同意。被告遂自2017年11月份起至2018年6月份停止交租金，于2018年7月份再次支付租金至2019年5月份（5月尚欠租金700元）后，至今未支付租金并仍占用租赁房屋。庭审时，原告承认对租赁房屋外墙进行装修，装修时间自2017年11月起至2018年6月，但表示未影响被告对房屋的使用，坚持其诉讼请求；被告则表示原告对租赁房屋外墙装修影响经营，通过微信向原告提出减免房租申请，而被告提出终止合同的申请遭到原告拒绝，但被告对上述诉讼意见没有提交有相应具体的证据。对于当事人无争议的证据，原审法院予以确认。对于当事人有异议的证据，原审法院结合庭审时当事人的陈述、案件事实及全案证据之间的关联程度与联系进行综合审查判断。其中被告提供的微信聊天记录，是双方当事人正常往来中形成和存储在手机的电子数据，其生成、保存、传输、提取均完整、正常，原审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条规定，对该证据予以确认。原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告在取得房屋所有人的授权后，与被告签订的《商铺租赁合同》，该租赁合同内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定、不损害他人利益，属合法有效合同。该合同履行过程中，原告于2017年10月间未与被告商量，未对租赁房屋外墙装修可能造成承租人正常使用房屋的影响作出预见，擅自对房屋外墙进行装修。原告的行为虽不违反合同约定，但根据商业习惯和当地实际，原告行为间接地影响了被告对承租房屋使用和经营方面收益的事实，原审法院予以确认。原告对此存在一定的过失，应当承担相应的民事责任，适当减免承租方的租金。为此，被告提供2018年6月23日微信聊天记录为证，其提出的减免租金申请，理由成立，原审法院予以采纳，但原告行为不构成违约。被告提供2019年6月25日的微信聊天内容表明，其因经营困难为由向原告提出终止合同的要求，该意见属于解除合同的要约提起，不能认定为《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知解除合同的情形。原告不同意终止合同，要求被告支付拖欠的租金，属于不同意要约的意思表示。在双方当事人不能达成解除合同的协议时，被告未能依合同约定“租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，解除合同，应付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算”的内容，提前一个月书面通知原告，亦未及时依法诉讼解除合同，应当按租赁合同约定支付其仍占用租赁房屋的租金。在租赁合同未解除、租赁房屋未作合理移交的情况下，被告未如约支付租金，妨碍原告实现合同目的，构成根本性违约，应承担相应的违约责任。本诉中，原告未提供证据证明解除合同的通知送达被告的日期，原告以已行使合同解除权为由，主张向人民法院起诉当天即为合同解除之日，确认原、被告于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》自2019年11月30日起解除，理由不成立，不符合合同法关于行使合同解除权的规定，原审法院不予采纳。但原、被告在各自的诉讼请求中主张解除合同，合同已失去继续履行的可能，为此，原审法院应予准许解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告未及时支付租金，拖欠租金时间超过45天，构成违约，原告主张按合同约定不退还保证金，符合合同约定，依法有据，原审法院予以支持。原告主张被告支付2017年11月份至2018年4月份的房屋租金34800元（按合同约定每月5800元计）、2018年5月份至2018年6月份的房屋租金14000元（按合同约定每月7000元计）、2019年6月份至2019年11月份的房屋租金46900元（按合同约定每月7700元计，另2019年5月份尚欠租金700元），以及自2019年12月1日起至实际腾房交还原告之日止按每月7700元向原告支付房屋占用费。因其中2017年11月至2018年6月是原告对租赁房屋外墙装修时间，影响被告对租赁房屋的使用，原审法院酌定予以免租，其余合理部分租金46900元及自2019年12月1日起至实际腾房交还原告之日止按每月7700元向原告支付房屋占用费，原审法院予以采纳。滞纳金是因资金被占用而发生，原告主张被告自合同解除之日起，以实际拖欠房屋租金总金额为本金向原告支付滞纳金，理由成立，但其要求按照每月2%的比例支付过高，原审法院依据公平原则酌定为年化利率6%计算。反诉中，被告（反诉原告）主张依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，与原告（反诉被告）在本诉中解除合同的意思表示一致，原审法院予以采纳。被告主张原告赔偿租赁房屋因装修潮湿，导致展览家具损坏，造成90062元的损失。被告对此未能提供证据证明财产损坏与原告装修房屋之间存在的直接因果关系；同时，在原审法院释明举证责任，询问被告是否需要申请评估鉴定时，被告明确表示不同意申请评估鉴定，故其主张的损失缺乏相应的证据证实。另被告主张的原告支付8个月未交付房屋使用经济损失1元，亦同样证据欠缺，且自动放弃评估鉴定申请。被告应对以上反诉请求承担举证不能的责任，承担不利的法律后果。被告未与原告解除合同，未如约及时支付租金构成违约，本应承担违约责任。故被告主张原告8个月未交付房屋使用违约金、退还租赁押金及支付押金利息，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。被告主张原告赔偿转让费53750元，因被告是否向他人支付转让费，是其自行处分民事权利行为，根据合同相对性原则，与原告没有关联性，故被告该主张依法无据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第十四条、第二十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、判决解除原告（反诉被告）谭仕果与被告（反诉原告）苏舜武于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）苏舜武应于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的房屋交还给原告（反诉被告）谭仕果；租赁合同押金11600元，原告（反诉被告）谭仕果无须返还。三、被告（反诉原告）苏舜武应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谭仕果支付租金46900元（即2019年6月份至2019年11月份的每月7700元计算及2019年5月份尚欠租金700元）及滞纳金（以46900元为基数按年利率6%自本判决发生法律效力之日起计至付清之日止），并自2019年12月1日起至实际交还房屋之日止按每月7700元向原告支付房屋占用费及滞纳金（以实际拖欠租金数额为基数，按年利率6%自本判决发生法律效力之日起计至付清之日止）。四、驳回原告（反诉被告）谭仕果其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）苏舜武的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1096元，反诉费1733元，由原告（反诉被告）谭仕果负担600元，被告（反诉原告）苏舜武负担2229元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。原审判令合同双方的租赁合同解除，各方无异议，本院予以确认。本案的关键是租赁合同押金应否退回给承租人。本院认为，租赁合同押金并非定金，依法不适用定金没收规则，租赁合同押金的目的在于保障出租人能依法收取到租金，当承租人没有缴纳租金时，出租人可以依法以押金抵扣租金，故原审判令出租人无需返还押金不当，予以纠正。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求有理部分予以支持，无理部分应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，处理不妥，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初100号民事判决第一、三、五项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初100号民事判决第四项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初100号民事判决第二项：苏舜武应于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的房屋交还给谭仕果；谭仕果应当退回苏舜武租赁合同押金11600元，该押金依法可以抵扣苏舜武欠付谭仕果的租金；四、驳回谭仕果的其他诉讼请求。本案二审受理费4553元（苏舜武预交），由苏舜武承担4000元，由谭仕果承担553元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十二月二十三日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩