贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4786号原告：贵州宏德置业有限公司，统一社会信用代码：91520100697502560J，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路**-乐湾国际旅游综合体G（17）**地块（商业2）**楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：冯某，女，身份证住址贵州省印江土家族苗族自治县，现住贵阳市观山湖区。原告贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）与冯某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏德公司的委托诉讼代理人李享、王锡瑾到庭参加诉讼，被告冯某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏德公司向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700455）；二、判令被告冯某协助原告办理上述《商品房买卖合同》抵押登记注销手续；三、判令被告冯某协助原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记及预售商品房买卖预告登记注销手续；四、判令被告冯某立即偿还原告承担担保责任所支付的贷款本金及利息75261.08元，并以75261.08元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，计算至该款项付清之日止；五、判令被告立即向原告支付违约金79480.8元、律师费7000元；六、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。原告宏德公司在庭审中变更诉讼请求第四项金额为82017元，被告是按月偿还银行贷款，因原告承担连带清偿责任，每月都在代偿，以实际最后履行为准。事实与理由：被告冯某与原告签订了《商品房卖合同》，约定被告冯某购买原告开发建设的位于乌当区房屋，房屋总价款794808元，除首付款外，购房余款63万元由被告采用银行按揭贷款方式支付给原告。2017年9月1日，被告冯某作为抵押人和借款人，原告作为保证人与工行乌当支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定借款金额为63万元，借款期限为2017年9月1日至2047年9月1日，年利率为5.11609％，合同约定被告以其购买的乐湾国际山语林花园4栋1单元6层1号房屋作为抵押。由于被告逾期未偿还工行乌当支行贷款，原告已为被告偿还本金及利息75261.08元。2020年，工行乌当支行向乌当区人民法院起诉请求判令被告冯某归还工行乌当支行借款本金605282.02元及利息、罚息、复利等，乌当区人民法院作出（2020）黔0112民初2590号判决书。截止2020年9月28日，原告代被告偿还借款本息共计75261.08元，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第二款第四项约定，原告有权单方解除合同，并有权要求被告支付诉讼费、律师费，同时承担合同总金额10%的违约赔偿。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告冯某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院经审理认定事实如下，2017年5月9日，原告宏德公司与被告冯某签订合同编号为201700455的《商品房买卖合同》，约定原告将位于乌当区国际旅游综合体5-2地块4栋1单元6层1号房出售给被告冯某。该房屋建筑面积118.66平方米，房屋总价794808元，首付款为164808元，余款630000元以银行按揭方式支付。同时，在该《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第（二）款第4项约定:“买受人不按期偿还银行按揭贷款，且致使提供按揭的银行要求出卖人履行担保责任的，视作买受人违约。出卖人有权单方面解除本合同，买受人应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按照合同总金额的10%向出卖人支付违约金”。合同签订后，被告按约定向原告支付了首付款，原告亦配合被告向第三人申请了按揭贷款，并为被告的该按揭贷款提供担保。因被告未按时足额偿还按揭贷款，原告于2018年6月29日代被告向工行乌当支行偿还贷款10262.97元，后被告于2018年10月12日偿还了原告代偿款10263元。自2018年12月31日至2020年11月26日，原告宏德公司代被告冯某向工行乌当支行偿还贷款共计82017元。另查明，因被告冯某未按时偿还工行乌当支行的贷款，工行乌当支行向本院起诉要求解除与被告冯某签订的《个人购房借款/担保合同》并归还借款。本院2020年8月6日作出（2020）黔0112民初2590号民事判决书，判决解除冯某与工行乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》并归还工行乌当支行借款本金605282.02元及利息、罚息、复利，原告宏德公司对上述款项承担连带清楚责任。另查明，原告在本案审理过程中向本院申请诉讼保全，产生保全费4495元、保全担保费500元。原告还因本案产生律师费6000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、（2020）黔0112民初2590号民事判决书、网上银行电子回单及银行凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对合同双方当事人具有约束力。当事应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告宏德公司与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，故双方当事人都应当按《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行自己的义务。由于双方约定原告对被告的银行按揭贷款承担保证责任，被告冯某在合同履行过程中未按时偿还按揭贷款，且从2018年6月至今，被告已经连续多次期逾期，致使银行多次扣划原告款项用于为其代偿按揭贷款，被告的行为属于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第(二)款第4项约定的违约行为。根据该合同条款以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，原告享有解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议的权利，对原告以此为由要求解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议、办理抵押登记、合同备案登记及预告登记注销手续的诉请，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，本院认为被告逾期未归还贷款，已经构成根本性违约，故应按照合同约定，被告应支付原告购房款总额10%的违约金，即794808元*10%=79480.8元。对于原告要求被告向其支付代偿款及利息的诉请，该款系原告因承担担保责任而实际为被告代偿的按揭贷款，原告对该款项享有追偿的权利，故根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，对原告的该诉请，本院予以支持。对于代偿款金额问题，由于原告提起本案诉讼后，工行乌当支行再次于2020年11月26日扣划了原告3377.6元，在原、被告解除《商品房买卖合同》前，如被告仍未按期归还银行按揭贷款，银行仍会扣划原告的存款，为减少当事人的诉累，故本院认为被告应支付给原告代偿的款项为实际已经被银行划扣的款项，具体金额应以银行出具的金额为准。关于原告主张的代偿款项的利息问题，因原告已经就被告冯某的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张利息损失的请求，本院不予支持。对于原告要求被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费的诉请，由于被告的逾期还款行为是导致原告提起本案诉讼的根本原因，前述费用也是原告因本案诉讼实际产生的费用；且双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议对上述诉讼费用的承担有明确的约定，故对原告的该诉请，本院亦予以支持。被告冯某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告的起诉进行答辩、举证、质证的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州宏德置业有限公司和被告冯某于签订的合同编号为201700455的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告冯某协助原告贵州宏德置业有限公司办理位于乌当区房屋的抵押登记注销手续；三、被告冯某协助原告贵州宏德置业有限公司办理位于乌当区买卖预告登记注销手续；四、被告冯某于本判决生效之日起十日内偿还原告贵州宏德置业有限公司承担担保责任向中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行所支付的贷款本金及利息；（具体金额以中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行出具的金额为准）五、被告冯某于本判决生效之日起十日内向原告贵州宏德置业有限公司支付违约金79480.8元；六、被告冯某于本判决生效之日起十日内向原告贵州宏德置业有限公司支付律师费6000元；七、驳回原告贵州宏德置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币6307元，已减半收取，由被告冯某负担。保全费4495元，诉讼财产保全责任保险费500元，由被告冯某负担。（上述款项原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  陈治宏二〇二〇年十二月三十日书记员  龙叙铭