云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1568号上诉人（原审原告、反诉被告）：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西昌路**。法定代表人：赵海荣，董事长。委托诉讼代理人：严永超，男，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：袁润鸿，上海段和段（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马凌，男，1976年11月28日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：徐琨，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司因与被上诉人马凌租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。云南腾瑞房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3594号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判支持上诉人在一审中的全部本诉请求，驳回被上诉人的全部反诉请求；本案一审本、反诉的诉讼费用及二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定上诉人未向被上诉人交付201、202号房屋，属于事实认定错误，上诉人在签订租赁协议时已经履行了交付201、202、203号房屋的全部合同义务。1.租赁协议并未明确约定3套房屋的交付条件，该3套房屋为毛坯房交付，腾瑞·幸福里二期的全部房屋于2016年6月20日前已全部建设完毕并可以交付使用，上诉人于2016年6月20日在大理日报登载了《交房公告》，并且全部房屋在2017年1月26日消防验收复验合格，租赁协议于2017年6月1日签订，签订协议时已达到交付使用的条件；2.在签订租赁协议当天，上诉人已将3套房屋的钥匙全部交付给被上诉人，被上诉人在法庭调查中也明确认可，并陈述因其当时只用得到一套房屋，所以只对203号房屋进行装修使用，足以说明被上诉人已经实际接到上诉人交付的3套住宅，上诉人已经履行完毕交付租赁标的物的全部合同义务；3.本案租赁标的物为201、202、203号共3套住宅一并出租，上诉人作为出租方，在租赁物已具备交付条件的情况下，无任何理由只交付一套房屋或只提供一套房屋的钥匙，被上诉人无证据证实上诉人未交付201、202号住宅，上诉人交付钥匙的时间为2017年6月1日，合同约定的交付租赁物的时间为2017年10月1日，若上诉人未交付201、202号两套房屋，被上诉人有权进行催要，但截至提出反诉，被上诉人均未以任何方式提出。二、上诉人在一审中主张的要求被上诉人返还承租的201、202、203号房屋、支付201、202、203号租金（含免租期租金）及逾期支付租金的违约金的请求有事实及法律依据，应当依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。1.租赁协议解除后，根据租赁协议9.5条及10.1条的约定被上诉人应当自租赁协议解除后10日内将承租的201、202、203号房屋交还给上诉人；2.本案一审判决已经认定被上诉人未向上诉人支付租金的行为构成违约，上诉人以此根据租赁协议第13.3.1条约定主张解除租赁协议，一审中被上诉人同意解除租赁协议，租赁协议解除后，被上诉人还应支付给上诉人自2017年10月1日起的租金及免租期的租金，即201、202、203号房屋自2017年10月1日起至归还之日止按3031.8元/月计算的租金（含免租期租金）；3.根据租赁协议第13.3.1条约定，上诉人解除租赁协议时，被上诉人还应承担违约责任及逾期滞纳金，租赁协议第六条约定“承租人拖欠租金或其任何费用，应以拖欠金额为基数按每天3‰计算支付滞纳金”，此处的滞纳金为双方明确违约金的计算方式，上诉人酌情主张按年利率24%计算符合法律规定。三、被上诉人关于203号房屋装修款的反诉请求无事实及法律依据，一审判决认定酌情由上诉人补偿被上诉人装修损失的判定事实不清、证据不充分，法律适用错误。1.租赁协议的解除系上诉人未支付租金违约所致，被上诉人并不存在任何的违约行为；2.根据租赁协议第10.1条的约定“因任何原因导致本协议终止后10日内，被上诉人应将住宅物业交还给上诉人”，上诉人有权要求被上诉人无条件保留住宅物业所有装修或要求恢复至接收时的状态；3.对于装修折旧残值，被上诉人无直接、充分证据证实装修损失的具体金额（如装修合同、发票、装修费明细或鉴定报告），并且被上诉人未扣除折旧及已经使用的年限，一审判决在无鉴定结论的前提下，认定由上诉人酌情承担50000元证据不充分；4.租赁协议内容并未明确约定上诉人应当支付其装修折旧残值，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：“（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案被上诉人未支付租金导致租赁协议解除，装修折旧残值应当由被上诉人自行承担。马凌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.上诉人未提交任何证据证明已经交付了201、202号房屋，报纸上刊登的消防公告以及意见书并不能证明已经交房的事实，被告在接到203号房屋就开始装修，如果同时接收到201、202号房，而没有同时进行装修不符合常理，其次上诉人称租赁协议签订日期为2017年6月1日，而上诉人在一审提交的203号房屋的垃圾清运费、装修有偿服务费、保证金的收款收据也是从2017年6月1日，如果签订协议时交付203号房，当日也交付了其他两套房屋而未出具相应收款收据，也不符合常理；2.由于上诉人违约在先未交付租赁标的物的全部房屋，所以被上诉不承担违约责任；3.上诉人在一审请求中仅要求返还房屋，而没有要求恢复原状，所以视为是房屋现状返还，一审判决补偿被上诉人装修5万元符合法律规定。云南腾瑞房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》，并由被告将租赁房屋（大理市下关镇环城南路53号腾瑞幸福里二期3栋2层1、2、3号住宅楼）交还给原告；2.判令被告支付原告截至2019年9月30日的租金36381.60元，以及自2019年10月1日起至租赁房屋交还之日止按合同约定标准计算的租金；3.判令被告支付原告2017-2019年度免租期的租金36381.60元，并支付给原告逾期支付租金的违约金（违约金按年利率24%计算至租金付清之日止，截至2019年7月31日为12369.90元）；4.本案诉讼费由被告承担。马凌向一审法院反诉请求：1.解除原、被告签订的《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》；2.判令原告返还被告装修款80000元；3.判令原告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月，被告向原告承租了大理市下关镇环城南路53号腾瑞·幸福里小区二期3栋1层、4栋1层物业用于开设幼儿园。后因幼儿园场地不足，2017年6月，原、被告又签订了《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》，约定乙方（被告）租赁甲方（原告）位于大理市住宅楼办公物业，用于开设幼儿园。建筑面积为：303.18㎡。租期自2017年10月1日至2036年9月30日。免租期为24个月，自项目交付即2017年10月1日开始计算，如甲方原因项目交付时间推迟，租期、免租期计算起始时间也相应顺延。月租金为10元／㎡；在签订合同之日交清2017年10月1日至2018年9月30日的租金18191元，租金半年一付，使用一年，四年后租金每年支付一次，每次租金支付需在上年租金到期前30天结清。租金自2020年10月1日至2036年9月30日每三年递增5%。乙方拖欠租金和其他应当向甲方支付的任何费用，应以拖欠费用为基础，按照每天3‰计算并向甲方缴纳滞纳金。甲方在2017年10月1日前将住宅物业移交给乙方，并办理住宅物业移交手续。乙方自行承担住宅物业的装修改造费用和责任。乙方因任何原因导致本协议终止后10天内，应将住宅物业交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留住宅物业所有装修，或者要求乙方应将住宅物业恢复至接收住宅物业时的状态。协议还对违约责任等进行了约定。协议签订后，原告于2017年10月将腾瑞·幸福里小区二期3栋3号房屋（即3栋203号房，面积为111.01平方米）交给被告使用，被告对203号房屋进行了地板砖、吊顶、窗帘、灯具、卫浴设施等装修。被告至今未向原告支付过租金。一审法院认为，原、被告签订的《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》合法有效，现原告要求解除上述协议，被告亦同意解除，故对双方要求解除上述租赁协议的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应当返还租赁房屋，因原告未将案涉201、202号房屋交给被告使用，故原告要求被告返还案涉201、202号房屋并支付该房屋租金的诉讼请求，不予支持。原告要求被告返还203号房屋的诉讼请求予以支持；原告将203号房屋交给被告使用、收益，被告应向原告支付租金，故原告要求被告支付203号房屋租金的诉讼请求，予以支持。由于合同约定双方租期自2017年10月1日开始，被告应支付给原告203号房屋自2017年10月1日起至房屋返还之日止按月租金1110.1元（10元／平方米×111.01平方米＝1110.1元）计算的租金。又因原、被告约定2017年10月1日至2021年9月30日（四年）有24个月免租期，为方便计算，免租期分摊至每月为555.05元。关于逾期付款违约金问题，虽然原、被告约定在合同签订之日被告交清2017年10月1日至2018年9月30日的租金18191元，但原告未按约将案涉201、202号房屋交付给被告，在合同履行过程中双方均存在违约，故对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告要求原告赔偿装修款的问题，被告主张为装修案涉203号房屋支付费用80000元，但未提交证据证实，根据被告装修的实际状况、合同履行情况，对装修残值酌定由原告补偿被告装修损失50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司与被告马凌（反诉原告）于2017年6月签订的《腾瑞商业广场住宅楼租赁协议》；二、被告（反诉原告）马凌于本判决生效之日起十日内将其承租的腾瑞·幸福里小区二期3栋2层203号房屋返还给原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司；三、被告（反诉原告）马凌于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司腾瑞·幸福里小区二期3栋2层203号房屋自2017年10月1日起至返还之日止按555.05元／月计算的租金；四、驳回原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内补偿给被告（反诉原告）马凌装修损失50000元；六、驳回被告（反诉原告）马凌的其他反诉请求。本诉案件受理费1928元，由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司负担1476元，由被告（反诉原告）马凌负担452元；反诉案件受理费减半后收取900元，由原告（反诉被告）云南腾瑞房地产开发有限公司负担562元，被告（反诉原告）马凌负担338元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审认定的事实，除上诉人对一审认定“原告未将案涉201、202号房屋交给被告管理使用”“对装修残值酌定由原告补偿被告装修损失50000元”有异议外，双方对其余事实无异议，上诉人就自己主张的异议事实未提交证据证明，本院不予确认。对一审认定的本案事实，本院予以确认。本院认为，上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司与被上诉人马凌均提起诉讼要求解除合同，双方对解除合同达成合意，可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人主张租赁物已完成交付，被上诉人应按合同约定承担相应租金和违约金，被上诉人主张201号、202号房屋未完成交付，其不应支付租金及违约金，203号房屋其接收后已进行装修，应由上诉人赔偿其装修损失，故双方争议焦点为201号、202号房屋是否完成交付，被上诉人是否应承担违约金，上诉人应否补偿被上诉人装修损失。根据双方签订的租赁协议第八条第8.1条约定“甲方在2017年10月1日前，将住宅物业交给乙方，并办理住宅物业移交手续”，已明确租赁房屋的交付双方应办理移交手续，而在被上诉人认可203号房屋完成交付，不认可201号、202号房屋完成交付的情形下，上诉人主张与203号同时交付201号、202号房屋，但并未提交双方办理了201号、202号房屋移交手续的证据，或者双方对201号、202号租赁房屋的交付达成了新的合意，故一审认定201号、202号房屋未完成交付符合本案实际，上诉人应承担举证不能的不利后果，其要求被上诉人支付201号、202号房租金和违约金无事实依据。上诉人发布的《交房公告》载明房屋具备交房条件，可办理交接房手续，但房屋具备租赁交付条件不等于租赁房屋已经完成交付。因双方合意解除合同，合同目的不能实现，一审确认由上诉人补偿被上诉人装修损失符合本案实际，在双方未申请对装修部分进行鉴定的情况下，一审根据本案实际酌情认定装修损失并无不当，故上诉人主张由被上诉人交还201号、202号租赁房屋，支付租金、免租期补交租金及逾期支付租金的违约金等主张无事实依据。综上所述，云南腾瑞房地产开发有限公司的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9470元，由上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月七日书记员  洪 泓