河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初1461号 原告：张福蛟，男，1992年10月8日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省尚志市，现居住地三河市燕郊开发区。 被告：诚越房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区，实际住所地燕郊开发区燕顺路前赵村对面，社会统一信用代码911310825619980428。 法定代表人：刘会敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王莹（，女，1994年1月17日出生，汉族，户籍所在地及现居住地河北省三河市。 委托诉讼代理人：周景坤，河北天枢律师事务所律师。 原告张福蛟与被告诚越房地产开发有限公司（以下简称诚越房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张福蛟、被告诚越房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王莹和周景坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张福蛟向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金244500元（已付购房款的30%）；2、请求判令被告 —2— 向原告赔偿损失314000元（因虚假宣传高出的房款）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：本人于2018年4月18日与被告签订两份商品房买卖合同，被告公司宣传本项目为地铁房，地铁**线燕顺路站距离本项目只有800米，走路五分钟，并于2020年年底通车，宣传此项目燃气入户，挑高3.9米，C4-1-901使用面积23.44平米，C4-1-902使用面积为23.14平米。因其上述的便利交通设施建设，涉案小区房屋价格比其他同类小区价格高4500元/平米。2019年12月6日，本人去项目收房，，地铁至今没有修成此楼房并没有通燃气，室内挑高仅为3.75米，房屋使用面积每套不足21平米。与当初被告宣称样板间、沙盘图差距甚大，样板间并于2018年年底私自拆除。收房时被告并未提供房屋《工程竣工验收备案表》，24小时监控和红外安全系统没有安装，家庭视频对讲并未安装，屋内门、窗、顶棚、电闸、电线损坏、暖气不热等问题。原告基于以上问题，于2019年12月7日向被告提交拒绝收房通知书，至今被告不予回复。原告认为被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》相关规定及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条：商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划规范内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也 —3— 应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。为维护自身的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告诚越房地产开发有限公司辩称，第一点，我公司没有违约行为，不应向原告支付违约金。我公司是依照合同约定向原告交付了符合约定条件的房屋，对于双方签订的商品房买卖合同是严格按照履行的，对于原告与被告双方之间形成的法律关系均应以合同及补充协议的约定作为约束双方权利义务的标志。补充协议第14条也写明了商品房买卖合同及补充协议自双方签字或盖章之日起生效并取代双方在此之前所做的任何约定、承诺，样板间的展示、沙盘模型、图片说明以及广告宣传和其他有关交易条件，说明最后对双方发生约束力的只有商品房买卖合同及补充协议。第二点，原告的损失没有事实依据。房屋市场本身就是波动的价格是不固定的，我方对于合同的签订及履约上均无违约合同应当继续履行，而是房屋买卖合同的签订是双方达成一致的意见。原告诉求的损失所谓的高出的房款实际上是一种违约的行为，如果其要回房款实际上履行与合同约定不符，我公司也就无法协助其办理产权证等相关手续，合同无法顺利实际履行了。关于原告在诉状中提起的燃气入户双方签订的合同明确约定了用途为房屋，用途为办公，国家规定办公用途的房屋无法开通燃气，双方在合同中也未约定通燃气。关于层高的问题，合同中约定商品房层高是3.9米为商品 —4— 房两层楼板中段的距离，而非地板到房顶的净高。关于面积差，合同第五条约定了面积差异如何处理，原告未收房无法实际办理面积差价。关于未提供工程竣工验收备案表，原告所说的表应该是竣工验收备案证明，该证明住建局作为竣工验收的证明文件，我方没有义务也无权利向原告提供。对于监控对讲系统未安装，屋内一些设备设施之后办理了装修施工手续之后，通知物业进行安装，因原告未进行收房，故未能安装，并非我公司原因，而原告提出的设施损坏没有事实证据证明，其未进行收房也未向我公司反映问题，我方不得而知。在没有交房的情况下，我方也无法在未经过报修以及业主同意的情况下就入户查看维修，故责任不在我方。 本院经审理认定事实如下：原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、被告出售楼盘的宣传页；2、原告与王宝平于2019年12月份的聊天记录和录音；3、2020年4月，原告及其妻樊迪与樊迪的同事的谈话录音；4、2019年12月6日，装修人员、王宝平、开发商工程部人员验房录音；5、2019年12月7日拒绝收房快递证明及通知书；6、三河市诚佳房产测绘有限公司营业执照、天眼查查询三河市诚佳房产测绘有限公司控股股东的结果；7、原告与薛泽明2019年12月26日的微信聊天记录；8、39街区样板间楼上高度及实际交付房屋样板间高度的图片；9、C-4-1-0901和C-4-1-0902《商品房买卖合同》。被告提供了如下证据：1、两份《商品房买卖合同》及补充协议； —5— 2、2019年10月29日邮寄单；3、河北省建设工程竣工验收备案证明书；4、原告交付被告房款收款凭证。上述证据，本院组织双方当庭进行了证据交换和质证，并记录在卷。本院根据双方提供的证据，参考双方的质证意见，认定案件事实如下： 被告的售房宣传页内容载明，城际快轨22线燕顺站具体位置与39街区地块直线距离仅800米，步行5分钟可到地铁站；在沙盘图片中标注地铁位置紧邻首尔甜城Ａ1区。原告经实地考察后购买了被告在宣传的39街区地块的两套办公楼房即三河市·甜城商服西区新都汇2区项目办公楼Ｃ-4-1-0901和Ｃ-4-1-0902，并与被告于2018年4月18日签订了两套房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。合同和补充协议约定，1、商品房用处为办公，属剪力墙结构，层高为3.9米，建筑层数地上20层，，地下**901房屋建筑面积共计36.23平方米，其中，套内建筑面积23.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.79平方米；902房屋建筑面积共计35.77平方米，其中，套内建筑面积23.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.63平方米。2、901房屋总价款709000元，原告支付首付款为359000元，其余350000以向银行申请贷款方式支付；902房屋总价款685000元，原告支付首付款为345000元，其余340000以向银行申请贷款方式支付。3、双方对设计面积与实际房屋面积差额进行了约定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②面积误差比绝 —6— 对值超出3%时，买受人有权退房。4、双方在合同和协议中未约定燃气入户。5、补充协议第十四条约定：“《商品房买卖合同》及补充协议自双方签字或盖章之日起生效，并取代双方在此之前所作的任何约定、承诺、样板间的展示、沙盘模型、图片说明以及广告宣传和其他有关交易条件”。6、被告于2019年11月10日将经验收合格的商品房交付给原告。7、双方约定了违约责任。 合同签订后，原告依约支付了首付款，并办理了金融贷款。2019年10月30日，被告开发的首尔园·甜城商服西区新都汇2区项目办公楼C-4#楼经验收合格，并于2019年11月1日在三河市燕郊开发区规划建设局进行备案。被告于2019年10月29日通知原告接受涉案的两套房屋。原告于2019年12月7日向被告发函拒绝接受涉案两套房屋。原告拒绝接受房屋理由如下：1、虚假宣传涉案房屋紧邻地铁；2、燃气入户虚假宣传；3、房屋3.9米高度虚假宣传；4、房屋面积与实际不符；5、涉案房屋存在质量问题。对于原告的理由，被告反驳意见与答辩意见相同。 本院认为，原、被告于2018年4月18日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，系双方自愿达成，且不违反法律及强制性法律规定，应为合法有效，双方应遵守履约。原告提供的被告售楼的宣传页确有不实的内容，具有诱导购房者之嫌，但双方在补充协议第十四条中已明确约定以合同和补充协议约定 —7— 的内容为准，取代双方之前所作的任何约定、承诺、样板间的展示、沙盘模型、图片说明以及广告宣传和其他有关交易条件。故依此约定被告诱导之责应予免除，且不属于合同约定的违约情形，即使原告签订合同时以高于市场价格购买涉案房屋，也因原告自愿签订合同及协议而无依据追究被告之责。对于燃气入户问题，合同和协议没有进行约定，即使在购房前被告沙盘放置燃气灶，也不能代表被告承诺此条件；即使被告口头承诺，也因补充协议第十四条的约定而作废，故被告并未违约。对于原告所称层高、实际面积与合同约定不符的问题，原告并未提供专业机构的测量报告，仅凭目测或推测认定层高和实际面积存在差距，缺乏证据支持，故本院对原告依据此点主张被告违约的观点不予采纳。对于原告提出的涉案房屋存在质量问题，因被告开发的涉案房屋主体工程已经验收合格，至于原告所称窗户损坏平开不了、普通插座推不上去、暖气不热、房顶出现类似漏了、门锁、门窗及电表等存在问题。本院认为，原告反应的问题即使为真，也不影响涉案房屋主体结构工程合格的认定，而该问题可经双方验收确认通过修理予以解决，原告未验收和报修，且原告也未提供充足的证据证明涉案房屋存在上述问题，故本院无法确认涉案房屋存在质量问题。对于原告反映公共设施电梯失灵、质量太次、消防通道漏水问题，该问题即使存在也非合同约定的违约情形。综上，原告提供的证据不足以证实被告在合同履行过程中存在违约行为，故 —8— 本院对原告向被告主张违约金及赔偿损失的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告张福蛟的诉讼请求。 案件受理费9385元，减半收取计4692.5元，由原告张福蛟负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李清励 二〇二〇年十二月四日 书记员  李 雪