安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初10754号 原告:临泉县华美物业管理有限公司，住所地安徽省临泉县前进东路新都御景小区西门南侧101，统一社会信用代码91341221MA2RBWRB4H。 法定代表人：梁振彬，该公司经理。 委托诉讼代理人：石文慧，安徽瀛鼎律师事务所律师。 被告：李明亮，男，1982年2月10日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，现住安徽省临泉县。 被告：谢运萍，女，1986年4月6日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，现住安徽省临泉县。 原告安徽华美物业管理有限公司（以下简称华美物业）与被告李明亮、谢运萍物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华美物业的委托诉讼代理人石文慧、被告谢运萍到庭参加诉讼，被告李明亮经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华美物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告2018年2月2日至2020年10月1日期间的物业管理费4462元，并自2019年2月2日起按月利率0.5%计算至款清之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月10日,原告与安徽好迪家具有限公司签订《前期物业服务合同》,约定由原告向小区提供物业服务。被告系该小区28栋902室业主,所属物业的建筑面积为132.81平方米。根据《前期物业服务合同》及《临泉县发展和改革委员会文件》约定:原告向被告提供物业服务,被告购买的房屋为高层住宅,应每月按建筑面积1.05元每平方米的标准向原告缴纳物业管理费。合同生效后,原告依约为被告提供优质完善的物业服务,但被告并未依约向原告缴纳物业管理费,自2018年2月2日至2020年10月1日,被告共欠物业管理费4462元。原告已多次对其书面及电话催缴,被告均不予理睬。被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违约,严重侵犯原告及其他业主的合法权益,原告为维护自身合法权益,特诉诸法院,请求法院判如所请。 被告谢运萍辩称，不同意支付物业费。原告与我没有签订合同，原告服务不到位，我的装修押金2000元没有退，我交的二次供压360元没有退，应该包含在物业费内。电梯坏两个月不修，从2017年12月一直到50多天才修，我家漏水找物业，物业一直没有修我自己找人修的，物业公司拍了照片发群里说物业修的花1800元，我作为业主我都不知道，小区门上乱贴小广告，现在我们那栋楼业主门上贴了好几十张小广告，物业将小区的绿化移走到其他小区被我们业主拦住没有起走完，电梯三天两头的坏，物业不给门禁卡，不给业主开门，保安将小区门口卖早餐的进入小区卖早餐，门口饭店的污水都漏出外面，外墙墙皮脱落。我装修时电瓶车被偷了，物业不给装监控，我们业主兑钱装了监控（对着电梯房一个，单元门口一个，对着机房门一个），物业不让我们拉线充电，物业公司自己从物业办公室、保安室拉线充电，业主私自占停车位，物业公司也不管，小区绿化不到位，小区物业管理不规范，信息交流不畅，回访不到位，态度不端正，充电桩没有雨棚，下雨隐患大，单元门没有门禁进入随意，小区违建问题多，小区广告收费要明确。 被告李明亮未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月9日，李明亮、谢运萍与临泉县华强置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于临泉县，房屋建筑面积为132.81平方米。李明亮、谢运萍于2016年2月2日实际接收房屋。该小区前期物业由安徽好迪家居有限公司选定的安徽省临泉县新天地物业管理有限公司进行管理，因开发商逾期交付，安徽省临泉县新天地物业管理有限公司免收了2016年2月2日至2018年2月2日两年物业费并收取了被告装修保证金2000元。2017年12月10，安徽省临泉县新天地物业管理有限公司退出该小区，为退还被告交纳的装修保证金。安徽好迪家居有限公司与临泉县华美物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：约定由华美物业对临泉县新都御景小区进行物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅1.05元／㎡·月，商业店铺1.20元／㎡·月；业主应于建设单位交付物业后按时缴纳物业服务费用；自交房之日起缴纳物业服务费用满一年，从第二年开始物业服务费用按年度缴纳，业主或物业使用人应在缴纳日前二十天内开始履行缴纳义务。安徽好迪家居有限公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同的约定，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。协议第二十八条约定，业主或物业使用人违反合同约定不能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天加收所欠费用的千分之十向乙方支付违约金。2019年6月14日，临泉县发展和改革委员会下发临发改秘［2019］75号文件，同意新都御景小区前期物业服务按照多层住宅0.55元／㎡·月，高层住宅0.95元／㎡·月（上下浮动15%）的收费标准执行。待业主大会成立后由业主委员会经业主大会同意后与物业企业在物业服务合同中约定并报价格主管部门审核后再按新约定的收费标准执行。现李明亮、谢运萍欠交2018年2月2日起至2020年10月1日期间的物业管理费（按1.05元／㎡·月计收）4462元，华美物业以发出书面物业费催收通知，因原告在提供物业服务中，存在服务不到位小区乱贴小广告等现象，被告拒绝交纳物业费。原告为此起诉。 另查明，新都御景小区至今尚未成立业主委员会。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，安徽好迪家居有限公司与华美物业签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对业主具有法律约束力。华美物业按照合同约定履行了提供物业服务的义务，李明亮、谢运萍应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。因其前期物业费免交两年，李明亮、谢运萍从2018年2月2日至2020年10月1日期间共拖欠32个月的物业服务费为4462元（1.05元/㎡·月×132.81㎡×32个月）。 《安徽省物业管理条例》第七十一条规定，物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置公告。第六十六条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据上述规定，物业公司在提供物业服务中，应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务管理企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。本案中，原告在提供物业服务中，存在小区乱贴小广告、小区内设摊经营等管理不到位现象，未完全按照合同约定履行自己的义务，被告李明亮、谢运萍以此为由拒交物业服务管理费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。因此，对于李明亮、谢运萍的抗辩理由，本院部分予以支持，可酌情减交物业费用，本院酌定李明亮、谢运萍支付欠交物业费用的70%即（4462元×70%）3123.40元，华美物业承担的违约责任为物业服务管理费用的30%。华美物业要求被告支付利息的请求，本院不予支持。对于安徽省临泉县新天地物业管理有限公司收取李明亮、谢运萍的装修保证金2000元，李明亮、谢运萍可向安徽省临泉县新天地物业管理有限公司另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条,《安徽省物业管理条例》第六十六条、第七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下： 一、被告李明亮、谢运萍于本判决生效之日起十日内向原告临泉县华美物业管理有限公司支付2018年2月2日至2020年10月1日期间的物业服务费3123.4元； 二、驳回原告临泉县华美物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李明亮、谢运萍负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄炳峰 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  王洪洁 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《安徽省物业管理条例》 第六十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。 第七十一条物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置公告。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。