河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初8575号 原告：付吉丽，女，1977年11月15日出生，汉族，户籍所在地三河市燕郊开发区，居住地北京市顺义区。 被告：赵萍萍，女，1983年9月28日出生，汉族，户籍所在地三河市燕郊开发区，居住地三河市燕郊开发区。 被告：陈宏通，男，1987年10月20日出生，满族，户籍所在地河北省承德市承德县，居住地三河市燕郊开发区。 二被告委托诉讼代理人：苏燕呜，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：刘耘溢，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 —2— 被告：三河心梦源房产经纪有限公司（个人独资），住所地三河市燕郊开发区燕高路东侧、华冠大街南侧上上城青年社区（福洁园）住宅小区**楼29a-1-102，统一社会信用代码911310825504229298。 法定代表人：赵莉璐，女，1974年6月8日出生，汉族，户籍所在地三河市燕郊开发区，居住地三河市燕郊开发区。 原告付吉丽与被告赵萍萍、陈宏通、三河心梦源房产经纪有限公司（以下简称心梦源中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付吉丽、被告赵萍萍和陈宏通的委托诉讼代理人苏燕呜和刘耘溢、被告三河心梦源房产经纪有限公司的法定代表人赵莉璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付吉丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2017年2月14日签署的房屋买卖订购合同；2、请求法院判令被告一、被告二退还原告支付的购房款共计人民币380万元整；3、请求法院判令被告一、被告二按2017年2月14日签署的房屋买卖订购合同中第七条违约责任第一项之约定向原告支付总房款20%的违约金，即人民币76万元整；4、请求法院判令被告三返还中介费人民币4万元整；5、诉讼费、保全费、保全保险费等费用由被告一、被告二承担。事实和理由：原告与被告于2017年2月14日通过被告三河心梦源房产 —3— 经纪有限公司签署了关于购买被告一名下的位于河北省三河市燕郊开发区房屋的房屋买卖订购合同。房屋买卖定购合同中，双方约定总房款为人民币380万元整，付款方式为一次性付清房款。原告方于2017年2月14日合同签署当日通过原告配偶宫宽尾号为1782的工商银行账户向被告二支付了人民币20万元作为购房定金。2017年2月16日，通过原告配偶宫宽尾号为1782的工商银行账户分两笔向被告二支付了人民币80万元整的购房款，被告二向原告出具了收条。2017年2月26日，通过原告配偶宫宽尾号为1782的工商银行账户分三笔向被告二又支付了人民币100万元的购房款，同样由被告二向原告出具了收条。2017年3月30日，通过原告配偶宫宽尾号为1782的工商银行账户向被告二又支付了人民币180万元购房款。截止至2017年3月30日，原告方已按合同约定向被告支付了全部购房款，自2017年4月直至2020年8月，原告无数次要求被告履行合同义务与原告过户房产，但被告方总以各种理由推脱，且被告方在收到全部房款后直至今日该房产在银行的住房贷款尚有70余万元尾款未结清。被告三是本案案件的中介方，其在整个房产交易过程中并未起到监管和维护原告利益的作用，间接造成原告无法正常获得所购房产的产权，故被告三应退还原告中介费人民币4万元整。被告的上述行为已违反了原、被告之间签订的合同约定，给原告方造成了巨大的财产损失。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院查 —4— 明事实，判如所请。 被告赵萍萍和陈宏通辩称，一、双方的合同已经深度履行，且通过履行可以治愈，不宜解除。答辩人与被答辩人于2017年2月14日在三河心梦源房产经纪有限公司居间下签订了房屋买卖定购合同，并且答辩人交付给被答辩人使用房屋之前，已经对涉案房屋花费了近50万元进行精装修，在本案中答辩人已经履行了合同约定的大部分义务，房屋过户是房屋买卖中的附随义务。因此我们认为答辩人与被答辩人之间的房屋买卖订购合同不宜解除。因为合同法立法的目的是保护当事人之间的合法利益的，同时鼓励交易，本案中的房屋买卖定购合同可以通过履行治愈。二、答辩人违约程度轻微，不构成根本性违约，不影响守约方目的实现。根据全国法院民商事审判工作会议纪要第47条之规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中答辩人已经履行了合同约定的大部分义务，虽然尚有银行贷款尚未还清，但是答辩人已经完成了交付，并不影响被答辩人使用房屋，房屋买卖定购合同已经实际履行，房屋过户仅仅是房屋买卖过程中的附随义务，因此答辩人不构成根本违约，同时根据诚实信用原则和鼓励交易原则，答辩人的违约行为显著轻微，即使违约也不影响合同目的的实 —5— 现。房屋早已交付给被答辩人使用，因此不能轻易地根据合同约定认定解除合同的条件已经成就，故答辩人要求继续履行合同。综上所述，被答辩人要求解除合同的理由不能成立，应予以驳回，双方订立的房屋买卖定购合同应继续履行。 被告三河心梦源房产经纪有限公司辩称，对于原告要求我退还4万块钱中介费问题，不予认可，因为我们在这套房子房屋买卖合同过程当中确实做了大量的工作，包括从一开始的带看，所有的过程都是我们办理的，包括后续的卖方没有及时配合过户，我们也多次催促卖方赶紧过户。我觉得我们的工作已经做得非常到位了，而且我们的中介费也没有全额收取，就收了4万块钱，所以是不予认可的，我肯定是不退。 本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，原告作为买方，被告赵萍萍为卖方，被告心梦源中介作为居间服务方，三方签订了一份《房屋买卖定购合同》（以下简称合同）。合同约定：1、被告赵萍萍将其名下精装修的位于河北省三河市燕郊开发区房屋出售给原告，房屋总价款为380万元，付款方式为一次性付清房款；2、被告心梦源中介为房屋交易提供经纪服务，经纪服务费为7.6万元、代办过户费3000元、贷款手续费3000元，由原告于办理过户当天支付；如单方违约造成此合同不能继续执行的，违约方支付中介方的全部经纪服务费用。3、交房时间为2017年2月24日。4、合同第四条第一款约定，2017年3月31日前由原告全部交给出售方房款，同时出售方必须无条件配 —6— 合原告办理房屋公证手续或房产过户手续。合同第六条约定，原告与被告赵萍萍于2017年3月31日前办理房屋公证手续。对涉案房屋办理过户时间，三方均未约定。5、对于设置在涉案房屋的银行抵押贷款，三方没有约定出售方应何时清偿银行贷款，办理解除涉案房屋的抵押登记手续。6、原告与被告赵萍萍在合同第七条约定了违约责任。 合同签订当日，被告赵萍萍将涉案房屋交付给原告，原告在2017年2月14日至2017年3月30日期间给付了全部购房款380万元，原告于2017年5月1日交付给被告心梦源中介服务费4万元。2017年3月30日，被告赵萍萍作为委托方授权给原告特定权利，并办理了公证，委托期限至2017年12月31日止。《公证书》载明原告享有如下权利：1、代为向河北银行股份有限公司廊坊燕郊支行提前还款；2、代为到不动产管理部门办理注销抵押登记；3、代为领取《不动产登记证明》（或房屋他项权证）、《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）；4、代为办理保险退保手续并领取保险金；5、在允许的情况下协助买方办理二手房银行贷款、住房公积金贷款、收取房款等手续。6、代为办理与上述事项有关的一切事宜。 截止至本案辩论终结前，被告赵萍萍未清偿涉案房屋的银行抵押贷款（71万元左右），也未办理完毕撤销抵押登记手续。被告赵萍萍和陈宏通表示愿意于2020年年底清偿贷款、撤销银行抵押，协助办理过户手续。 上述事实，有原告提供的《房屋买卖定购合同》、银行转账 —7— 记录、收据、房权证书、公证书等证据为证。 本院认为，原告、被告赵萍萍、被告心梦源中介于2017年2月14日签订的《房屋买卖定购合同》，系三方自愿达成的，且不违反法律和强制性法规，应为合法有效的合同，故各方应遵守履约。因三方在合同中未约定被告赵萍萍清偿贷款、撤销抵押登记的时间及办理涉案房屋产权变更的时间，原告主张被告赵萍萍违反合同的约定，行为违约，因无合同依据，原告主张的理由不能成立，解除合同的请求不予支持。因合同约定的居间服务义务尚未发生，被告心梦源中介无违约行为，原告要求退还中介服务费的请求因无事实和合同依据，故其请求不予支持。对本案的房屋交易，原告已支付全部购房价款，并接收、占有、使用了涉案房屋，仅未获得涉案房屋的产权；现涉案房屋仅有抵押权尚未撤销，而被告赵萍萍和陈宏通愿意清偿银行贷款，撤销银行抵押登记，协助原告办理产权变更手续，故继续履行合同无障碍，三方应继续履行合同完成交易。原告以解除合同为条件请求其他事项，未向本院提出继续履行合同的要求，但为了减少当事人的诉讼成本，根据《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》的精神予以公正裁决，办理产权变更手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告赵萍萍和陈宏通于判决生效后二十日内清偿涉案 —8— 房屋银行贷款，办理撤销涉案房屋的抵押登记手续； 二、被告赵萍萍、陈宏通、被告三河心梦源房产经纪有限公司于判决生效后三十日内协助原告付吉丽办理位于三河市燕郊开发区房屋产权变更手续，将上述房屋的产权变更至原告付吉丽名下； 三、驳回原告付吉丽的诉讼请求。 案件受理费43600元，减半收取计21800元，诉讼财产保全费5000元，由被告赵萍萍和陈宏通负担（于判决生效后五日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李清励 二〇二〇年十二月十五日 书记员  王 琦