四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5696号 上诉人（原审原告）：朱巧燕，女，1982年9月30日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：袁洪，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖敬双，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄容，女，1988年8月4日出生，汉族，住重庆市永川区。 被上诉人（原审被告）：田红毅，男，1982年12月4日出生，汉族，住四川省渠县。 原审第三人：华夏银行股份有限公司成都青羊支行。营业场所：四川省成都市青羊区大石西路18号1栋1楼11号。 负责人：王媛媛，行长。 委托诉讼代理人：向纯，女，系公司员工。 上诉人朱巧燕因与被上诉人田红毅、黄容、原审第三人华夏银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称华夏银行青羊支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 朱巧燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判田红毅、黄容将案涉房屋过户归还朱巧燕；3.改判田红毅、黄容向华夏银行青羊支行结清全部贷款，如田红毅、黄容不偿还贷款，请判令准予朱巧燕行使涤除权，代田红毅、黄容向华夏银行青羊支行偿还贷款，由华夏银行青羊支行协助办理解除抵押手续；4.本案一、二审诉讼费由田红毅、黄容承担。事实和理由：田红毅的行为构成表见代理，《二手房买卖合同》和《补充协议》属有效合同并应当履行。1.案涉房屋的相关买卖事宜一直是田红毅单独与朱巧燕沟通接洽，朱巧燕有理由相信田红毅能够代表黄容作出相关决定。朱巧燕与田红毅系同乡、同学关系，基于信任和同学情感，在田红毅有购房愿意而朱巧燕恰好有空余房屋时，田红毅与朱巧燕于2015年7月5日就案涉房屋达成买卖的口头协议。朱巧燕基于对田红毅的信任，并未在意购房主体是田红毅单方还是田红毅、黄容夫妻双方，甚至在仅有口头约定的情况下就将房屋钥匙交给田红毅供其装修入住。田红毅自2015年7月入住房屋后，陆续支付了首付款共计24万元，剩余购房款一直未付。直至2017年3月，田红毅提出将房屋先过户，待过户后其用房屋进行抵押贷款以向朱巧燕支付房款。为使贷款额度尽量高，田红毅提出将房屋过户给其夫妻双方，由田红毅、黄容作为共同贷款人，朱巧燕同意了该提议，最终田红毅夫妇向华夏银行青羊支行贷款63万元并支付给朱巧燕。而朱巧燕一直认为购房人是田红毅个人，并未意识到房屋过户至田红毅夫妇名下后购房主体发生了变更。加之黄容在办理房屋过户及贷款手续时均到场，对田红毅作为代表与朱巧燕沟通确认房屋买卖事宜时未提出任何异议，也未参与任何沟通，足以让朱巧燕有理由相信田红毅能够决定房屋买卖事宜。2017年3月15日房屋过户至田红毅、黄容名下后，剩余尾款13万元田红毅迟迟未付，并表示黄容认为房子买贵了、现在不想要案涉房屋了。在此情况下，朱巧燕不愿意纠缠，遂与田红毅于2017年11月6日签订《二手房买卖合同》作为双方口头协议的补充协议，约定田红毅于2018年3月将房屋过户归还朱巧燕（贷款需满一年后才能提前还贷解除抵押）。但田红毅一直未还清贷款解除抵押，并称其欠缺还贷资金，经协商，朱巧燕于2018年10月向田红毅支付616272元（截止当日的剩余贷款本息金额）。然而，田红毅收到该笔款项后并未按约用于清偿贷款。朱巧燕与田红毅又于2019年1月6日签订《补充协议》，再次约定田红毅应将房屋过户归还的期限，但田红毅仍未按约定履行义务。综合上述事实可知，在案涉交易过程中，朱巧燕有理由相信田红毅有权代表黄容就房屋买卖、退还等事项作出决定，田红毅的行为构成表见代理，《二手房买卖合同》及《补充协议》应属有效。2.黄容明知田红毅代表自己与朱巧燕沟通案涉房屋买卖事宜而未做出任何否认表示，其行为构成容忍授权代理，《二手房买卖合同》及《补充协议》有效且应当履行。民法通则第六十六条第一款规定：“本人知道他人以本人的名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。”黄容与田红毅系夫妻关系，在案涉交易过程中黄容均未直接出面与朱巧燕沟通，但在办理房屋过户及贷款手续时亲自参与，未对房屋交易事宜提出任何异议，由此可知黄容对田红毅单独出面接洽房屋买卖事宜是明知且默许的。朱巧燕也正是基于此相信田红毅能够决定案涉房屋买卖相关事项。在贷款手续办理后，由于田红毅提出不愿继续购买案涉房屋又欠缺资金还贷以解除抵押，为帮助田红毅夫妇偿还贷款以便归还房屋，朱巧燕向田红毅作为主贷人的账户支付616272元。对该笔大额资金入账且数额恰好与应还贷款本息相符的情况，黄容作为共同贷款人述称自己毫不知情，明显与常理不符。此外，除首付款及贷款外，尚有剩余13万元尾款未付，距离房屋过户之后已两年半之久，黄容亦不可能对合同履行的后续处理情况毫不知情。在朱巧燕善意的情况下，黄容明知田红毅对外代表自己与朱巧燕沟通处理案涉房屋买卖相关事宜而未提出任何异议，其行为构成容忍授权代理。3.《二手房买卖合同》及《补充协议》属于对案涉房屋买卖口头协议的补充变更约定，朱巧燕尽到了应有的谨慎义务。口头协议的合同相对方是朱巧燕与田红毅，该两方达成关于变更履行的合意并无问题，朱巧燕已尽到谨慎义务；房屋过户至田红毅、黄容名下后，买受人也实际变更为田红毅夫妇，但因房屋买卖事宜一直由田红毅负责沟通，其亦表示能够做主决定，朱巧燕有理由相信田红毅有权代表黄容，因此在主观上并无过错，系善意。4.根据买卖合同司法解释第三条的规定，即便田红毅单方签字的行为构成无权处分，也不影响《二手房买卖合同》及《补充协议》的效力。一审法院认定该两份协议无效，是适用法律错误。田红毅、黄容应当将房屋过户归还朱巧燕。 田红毅、黄容经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 华夏银行青羊支行述称，朱巧燕的诉请能否成立请二审法院依法审查认定，如认为应予支持，则无论是朱巧燕还是田红毅、黄容，只要偿还了案涉贷款本息，华夏银行青羊支行都愿意配合办理解除抵押登记的手续。 朱巧燕向一审法院起诉请求：1.判令田红毅、黄容将位于龙泉驿区××街道××路××号××路××号××栋××单元××楼××号的房屋过户归还给朱巧燕；2.判令田红毅、黄容向华夏银行青羊支行结清全部贷款，如田红毅、黄容不偿还贷款，请法院准予朱巧燕行使涤除权，代田红毅、黄容向华夏银行青羊支行偿还贷款，华夏银行青羊支行收到贷款后协助办理抵押手续；3.本案诉讼费用由田红毅、黄容承担。 一审法院认定事实：一、朱巧燕与田红毅、黄容系同学及朋友关系，因田红毅有购房需求，朱巧燕与田红毅双方于2015年7月5日达成口头协议，朱巧燕将其位于龙泉驿区××街道××路××号××栋××单元××楼××号的房屋出售给田红毅，房屋总价款为1000000元。协议达成后，田红毅支付了首笔购房款240000元，朱巧燕于2015年7月将房屋交给田红毅使用。田红毅入住房屋后一直未能按约支付剩余购房款，经朱巧燕多次催促，田红毅均未支付。经多次协商后，田红毅提出先将房屋过户到己方名下，过户后向银行申请贷款用以支付房款的方案。朱巧燕于2017年3月15日将房屋过户至给田红毅及黄容名下。其后，田红毅及黄容二人用房屋作抵押向华夏银行贷款630000元并支付给朱巧燕，尚余购房款130000元未支付。二、2017年11月6日，朱巧燕与田红毅签订了《二手房买卖合同》，约定田红毅于2018年3月将案涉房屋过户归还朱巧燕。三、2019年1月6日，朱巧燕与田红毅又签订了《补充协议》，约定2018年10月，朱巧燕向田红毅借款616272元用于案涉房屋还贷解除抵押。解除抵押后，田红毅最迟在2019年3月前将案涉房屋过户归还朱巧燕。房产过户后，朱巧燕退还田红毅已支付的购房款240000元整。四、上述《二手房买卖合同》及《补充协议》均有朱巧燕及田红毅的签字确认，但黄容未在上述文书上签字确认。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行其义务。本案中，朱巧燕与田红毅达成了口头购房协议，田红毅向朱巧燕支付了部分购房款870000元，剩余房款130000元未支付，应当履行继续支付房款的义务。朱巧燕于2017年3月15日将案涉房屋过户给田红毅、黄容后，案涉房屋的实际所有人为田红毅和黄容。其后，田红毅在未经黄容授权的情况下又与朱巧燕签订了《二手房买卖合同》和《补充协议》，且事后黄容未予追认，田红毅系无权处分，上述《二手房买卖合同》和《补充协议》系无效合同，朱巧燕无权要求田红毅、黄容将案涉房屋过户给朱巧燕。对朱巧燕主张田红毅、黄容将位于龙泉驿区××街道××路××号××路××号××栋××单元××楼××号的房屋过户归还给朱巧燕的诉讼请求，一审法院不予支持。由于购房所需的630000元贷款系田红毅、黄容与华夏银行青羊支行之间的关系，朱巧燕不是贷款合同的相对方，且本案系房屋买卖合同纠纷，并非金融借款合同纠纷，故对朱巧燕主张田红毅、黄容向华夏银行青羊支行结清全部贷款的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回朱巧燕的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元、保全费5000元，共计5050元，由朱巧燕负担。 二审中，朱巧燕提交以下新证据： 1.调查令申请书，申请由其持令前往华夏银行青羊支行调查田红毅名下账号为6230××××7780的账户自2017年3月15日起至今的银行交易流水明细，拟证明：通过查询结果以核实田红毅是否将其于2018年10月期间收到的朱巧燕所付616272元转付给黄容或用于夫妻共同生活，进而证明黄容对田红毅单独与朱巧燕达成退房合意之事是知悉并同意的。 2.2019年2月25日、3月12日、2020年4月1日、4月3日、4月7日、4月8日、4月11日、4月15日、4月16日朱巧燕收到的案涉房屋电费缴纳通知，以及一张朱巧燕的支付宝缴费界面截图（但未实际缴费），拟证明：案涉房屋虽交付田红毅、黄容占有使用，但一直未变更房屋对应的电费缴纳主体，而仍为朱巧燕的户名，若田红毅愿意购房，理应将电费缴纳主体变更为自己，由此可见田红毅是认可应向朱巧燕退还案涉房屋的。 经质证，华夏银行青羊支行表示，调查令申请若经法院审查认定后开具，其愿意予以配合；对证据2无异议。田红毅、黄容未到庭，亦未提交书面质证意见。 经审查，本院认为，资金款项系种类物，即便田红毅收到朱巧燕所述的616272元后将该款项全部或部分转给黄容或者用于其夫妻共同生活所需，该事实也不足以认定黄容对田红毅签订《二手房买卖合同》及《补充协议》是知悉且同意，该待证事实不能达到朱巧燕的证明目的，故，本院对朱巧燕的该项申请不予准许。证据2的真实性能够确认，但案涉房屋过户至田红毅、黄容名下后未相应变更电费的缴纳户名，在双方对此事项无办理期限约定的情况下，不能当然推定是因田红毅、黄容认可应退还房屋才导致的未予办理变更，因此，该组证据不足以证明朱巧燕的举证目的，本院亦不采信。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，朱巧燕明确表示其认为《二手房买卖合同》及《补充协议》的性质属对口头房屋买卖协议的变更合意，而非口头房屋买卖协议已履行后由田红毅作为卖方、朱巧燕作为买方达成的新的买卖合意；本案系其基于口头房屋买卖协议而建立的房屋买卖合同关系主张作为出卖人的权利；其诉请将案涉房屋产权过户登记回自己名下，是以口头房屋买卖协议解除后应当恢复原状的法律后果作为该项请求权的基础。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：《二手房买卖合同》及《补充协议》对黄容是否具有法律约束力，进而朱巧燕要求田红毅、黄容共同承担房屋协助过户义务的主张能否成立。现评判如下： 本案中，朱巧燕作为卖方、田红毅作为买方于2015年7月5日就案涉房屋达成的口头协议中，虽无书面证据显示黄容系与田红毅作为共同买方，但，根据该口头协议达成后合同的实际履行情况，黄蓉是与田红毅作为共同买方向银行办理贷款手续，案涉房屋亦过户登记至田红毅、黄容名下，在此情况下，即便案涉房屋买卖合同最初成立时买受人仅为田红毅一人，但买卖双方已通过实际履行行为对买受主体变更为田红毅、黄容，对此朱巧燕应系明知且未提出任何异议。而此后形成的《二手房买卖合同》及《补充协议》仅以田红毅的名义签订，而非田红毅以田红毅、黄容二人的名义签订，朱巧燕在无证据证明田红毅具有黄容授权的情况下，仅以田红毅、黄容系夫妻关系为由主张田红毅的签约行为构成表见代理，并不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定。更何况，朱巧燕上诉称其由于案涉房屋交易事宜一直是与田红毅进行沟通，而未意识到合同相对方已实际变更为了田红毅夫妇二人，由此可见，朱巧燕并未尽到合理的审慎注意义务。《二手房买卖合同》及《补充协议》上无黄容签字确认，事后黄容亦明确表示不予追认，因此，该两份合同对黄容不具有法律约束力。基于此，不能认定案涉房屋的买卖双方已对解除合同达成一致。朱巧燕依据该两份合同要求田红毅、黄容共同承担房屋过户归还义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但需指出，该两份合同是朱晓燕与田红毅双方的真实意思表示，对该双方具有约束力，朱巧燕可据此向田红毅主张权利，一审法院认定《二手房买卖合同》及《补充协议》无效，适用法律不当，本院予以纠正。 朱晓燕要求田红毅、黄容向华夏银行青羊支行结清剩余贷款本息并主张自己有权行使涤除权的诉请，实质上是基于合同解除的法律后果为产权过户消除客观履行障碍，由于该项主张的请求权基础是案涉房屋买卖合同已产生解除的法律后果，而该事实并不成立，故，朱晓燕的此项主张缺乏依据，本院不予支持。 综上，朱巧燕的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对《二手房买卖合同》及《补充协议》的效力认定虽不当，但不影响本案的处理结果。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人朱巧燕负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王朝阳