宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初3641号 原告（反诉被告）：姜媚，女，1986年12月1日出生，汉族，户籍所在地：浙江省衢州市衢江区，现住浙江省宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：饶志超、张尧泳,北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波银盛房产咨询有限公司。住所地：浙江省宁波市北仑区新碶凤阳二路********,统一社会信用代码：91330206557996546Y。 法定代表人：傅才。 委托诉讼代理人：周丽君，该公司员工。 委托诉讼代理人：李翼涛，浙江永为律师事务所律师。 原告姜媚为与被告宁波银盛房产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月7日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序于同年8月11日公开开庭进行了审理。被告提出反诉，本院予以合并审理。原告姜媚及其委托诉讼代理人饶志超、被告委托诉讼代理人周丽君到庭参加诉讼。后本案转为普通程序,仍由审判员独任审理，并于同年12月2日再次公开开庭审理，原告姜媚及其委托诉讼代理人饶志超、被告委托诉讼代理人周丽君、李翼涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜媚起诉称：2017年7月20日，原告与被告签署《宁波银盛房产咨询有限公司房屋租赁合同》，约定：原告为经营宁波市北仑区学鼎培训学校向被告租用位于宁波北仑区××街××号××幢等场地，租赁场所总建筑面积为790.49平方米，一层122.65平方米，二层667.84平方米；一层的租赁期限为3年9个月零13天，二层的租赁期限为5年9个月零13天，空调租赁费每年3500元。2018年12月1日，原告与被告签订《补充协议》，约定租赁场地的租金上调至1.5元／天／平方米。2020年1月下旬开始，教育培训行业受新冠疫情的影响迟迟无法复工，原告经营困难。后原告与被告多番协商租金减免事宜，并在复工后支付了部分租金。但被告多次对原告停水停电，给原告造成了巨大损失。原告认为，原告受到新冠疫情不可抗力影响，依法应予减免相应的租金及空调使用费，被告也须承担擅自停水停电给原告造成的损失。现起诉，要求被告：继续履行2017年7月20日签订的《宁波银盛房产咨询有限公司房屋租赁合同》，不得停水停电；免除原告在2020年2月1日至2020年5月1日期间的租金90158.4元、空调使用费8750.1元；赔偿因停水停电给原告造成的损失5008.8元。 审理中，原告撤回其它两项诉讼请求，仅要求被告赔偿因停水停电给原告造成的损失5008.8元。 被告答辩并反诉称：原、被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，但合同本身其实是利益失衡的。被告是经营商业体分租、转租的企业，就原告承租的物业而言，是被告自业主处承租后再转租给原告，每年倒贴租金614279元，被告无利可图，是为了解决历史遗留问题、维持商业体繁荣。疫情期间，被告出台减租方案，竭尽所能减少、分担了各租户的损失，原告要求被告再额外承担经营损失，不符合公平原则。被告作为出租方，客户群体及于整个富邦广场商业体，本案裁判结果必然影响被告在整个商业体的后续成本和经营稳定。原告所说的停水停电与事实不符。综上，请求驳回原告诉讼请求。因原告违约，提出反诉，要求其支付租金93171.11元、物业综合管理费12690.06元，并支付延期履行违约金66250元。 审理中，反诉原告增加诉讼请求，要求反诉被告支付租金154278.47元（2020年5月1日至10月31日）、物业综合管理费12690.06元（2020年5月1日至10月31日），并支付迟延履行违约金83865元（自应付款之日起按照每日0.5%的标准暂算至2020年10月31日）。后反诉原告同意65283元履约保证金可以先冲抵反诉原告所欠物业综合管理费，剩余部分冲抵租金。 反诉被告姜媚答辩称：反诉被告租赁房屋是为了从事教育培训，疫情爆发以后无法开工，一直没有正常使用所租房屋。原告已按合同约定支付了部分房租、物业费等共计145285.34元，没有支付的部分是反诉原告应予以减免的部分。因此，请求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理，本院查明事实如下： 宁波市北仑区富邦世纪广场商铺由被告自业主处承租后整体对外招租。原告自2015年开始向被告租用涉讼商铺。双方于2017年7月20日再次签订《宁波银盛房产咨询有限公司房屋租赁合同》，约定：乙方（即原告，下同）为经营宁波市北仑区学鼎培训学校有限公司的需要，向（甲方，即被告）租用位于宁波北仑区××街××号××幢××街××号××街××号××幢××街××号××路××号××幢××室××幢××室，总建筑面积为790.49平方米；乙方将在租赁场所统一以“学鼎教育”品牌对外营业；星云街3号租期自2015年6月1日起至2018年11月30日止，二层租赁期自2015年2月18日起至2020年11月30日止；乙方前两年支付一个月租金享受一个月免租期，第三年租金每月支付，乙方每期租金应在上期租金到期前的五个工作日内交付完毕；乙方应在合同签订后三个工作日内向甲方一次性支付二个月租金即65283元作为履约保证金，如乙方未能按合同约定向甲方支付租金、物业管理综合服务费、能源费、违约金或其他应付款项，经甲方书面催告未能按时纠正的，甲方可以扣留、没收等额履约保证金冲抵；乙方应自进场日起向公司缴纳租赁场所的物业综合管理费，每平方米每月3元，每三个月缴纳一次，乙方应于每个缴费期满前提前5个工作日支付；乙方迟延缴纳合同项下租金的，每延迟一日，应当向甲方支付相当于欠费金额之0.5%的延迟履行违约金；乙方迟延缴纳合同项下租金、物业管理综合服务费、能源费用或其他应付费用超过七日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对租赁场所暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方或管理公司无须因此向乙方或第三方承担任何责任；如因乙方违约导致合同终止的，甲方有权直接没收本合同项下履约保证金的余额，该笔没收的履约保证金不构成本合同第十八条乙方应当支付的违约赔偿金及迟延履行违约金的一部分；等等。 2018年12月1日，原告与被告签订《补充协议》，约定：原租赁面积790.49平方米，一层租赁面积122.65平方米合同到期不再续签，二层租赁面积667.84平方米，自2018年12月1日起至2020年11月30日止，租金上调至1.5元/天/平方米。 被告自2020年5月开始向原告催讨租金及物业服务费，原告以疫情期间未营业为由要求减免，被告为其减免4.5天租金共计4500余元。原告要求更多减免，但未能获被告同意。被告表示再不按约支付租金即停止能源供应，原告仍未支付租金。后被告于2020年6月16日、29日、30日及7月1日、2日的部分时段停止向原告供电。2020年6月16日，原告向被告书面申请分期支付租金，确认2020.2.1-2020.6.30共计欠费182692.36元，并于此后支付了部分款项。截至2020年10月31日，原告尚欠租金154278.47元、物业综合管理费12690.06元。 另查明：自2018年11月15日起，涉讼房屋由案外人宁波市北仑区贝舞文化传媒有限公司（以下简称贝舞公司）实际使用，该公司与姜媚为法定代表人的宁波市北仑区学鼎培训学校有限公司签订合同，约定2019年11月15日至2020年11月30日的租金为363729元，由贝舞公司支付至姜媚的银行账户。本案诉讼期间，本案被告宁波银盛房产咨询有限公司以本案原告姜媚转租为由，将其与贝舞公司一并诉至本院，要求姜媚支付违约金13万元，并要求贝舞公司腾退。该案审理后，本院于2020年11月16日作出“（2020）浙0206民初5150号”民事判决，判决姜媚支付违约金13万元，贝舞公司于判决生效之日起15日内腾退。姜媚不服，提起上诉。 经审理，原、被告争议焦点有以下几个： 一、停电停水问题。 原告要求被告赔偿停电停水给其造成的损失共计5008.8元。被告认为，因原告违约未缴纳租金等，被告才按照合同约定停电停水，且停电停水都是在非上课期间，没有给原告造成损失。原告认为被告援引的是格式条款，该条款加重了原告的责任，属于无效条款。 本院认为：合同约定“乙方迟延缴纳合同项下租金、物业管理综合服务费、能源费用或其他应付费用超过七日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对租赁场所暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方或管理公司无须因此向乙方或第三方承担任何责任”。该条款虽是格式条款，但是否无效，要看是否具有合同法规定的无效情形。显然，该条款不具有合同法第五十二条规定的合同无效情形。但该条款中关于“甲方或管理公司无须因此向乙方或第三方承担任何责任”的内容，因为“任何责任”包含了造成对方人身伤害或因故意、重大过失造成对方财产损失的责任，如果被告的行为给原告造成人身伤害或者因故意、重大过失造成原告财产损失的，该条款中关于免责的部分无效。换言之，如原告未按约缴纳租金，被告可以依合同约定停止能源供应，这是合同赋予被告可以采取的一种私力救济方式，但如果停止能源供应的行为造成了对方人身伤害，或者因故意、重大过失造成对方财产损失的，则合同中甲方无须向乙方承担任何责任的条款是无效的。本案中，原告迟延支付租金、物业管理费等早已超过七日，被告也向原告发放了书面催告函，并告知其如果仍不缴纳则停止能源供应，此后原告仍未足额交付租金等，被告停止向原告供电有合同依据。至于停电损失，被告陈述，其停止供电的时间分别为：2020年6月16日17:30-18:16，6月29日12:17-30日17:31（其中29日晚18:30-20:00恢复供电），2020年7月1日13:11-2日17:30。原告虽然对停电时间的陈述与被告有所不同，但大体一致。被告给原告停电的时间均为工作日，避开了课外培训时段，原告也未能提供证据证明停电给其造成的实际损失。综合以上原因，原告要求被告赔偿停电5天的租金损失5008.8元的诉讼请求，本院难以支持。 二、反诉被告应付租金、物业综合管理费问题。 反诉原告要求反诉被告支付租金154278.47元（2020年5月1日至10月31日）、物业综合管理费12690.06元（2020年5月1号至10月31日）。反诉被告辩称，其所经营业务为少儿培训，疫情期间未开业，没有使用房屋，疫情属于不可抗力，因此被告应减免自2020年2月1日起至5月1日的租金90158.4元、空调使用费8750.1元。 双方在此争议焦点上存在以下两点分歧： （一）反诉原告是否已同意减免反诉被告的租金。 反诉被告提供微信聊天记录一份，用以证明双方在协商租金等费用减免事宜的过程中，反诉原告的员工王珊珊说，所有培训机构都是减免30天再加4.5天的租金，即反诉原告已同意减免34.5天租金。反诉原告对该份证据的真实性无异议，但认为反诉被告只截取了部分聊天记录，实际上反诉原告给予30天租金减免是有限制条件的，并提供王姗姗微信聊天记录一份，用以证明租金减免30天的前提条件是租期届满后双方续签合同。反诉被告对该份证据的真实性无异议。经审查，反诉原告员工王姗姗在2020年5月22日通过微信对反诉被告讲，公司后期减免政策是30天，要等合同到期续签成功后再减免，且在所有欠款缴清后才能享有。可见，反诉原告给租户减免30天租金的前提条件有两个，一是租期届满后双方续签合同，二是到期租金等费用已缴清。反诉被告在两个条件均未满足的情况下，不能以此要求减免。 （二）反诉原告是否应为反诉被告减免租金等费用。 反诉原告提供2019年度公司财务审计报告、反诉原告与业主签订的商铺租赁与管理委托合同，用以证明反诉原告一直是租金倒挂、亏损经营。反诉原告提供案外人胡马克的微信转账记录，用以证明反诉被告将涉讼经营场所转租给案外人贝舞公司，该公司已向反诉被告足额支付租金，所以反诉被告没有理由要求反诉原告减免租金。 经审查，本院认为：根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可部分或者全部免除责任。本案双方当事人之间签订的是房屋租赁合同，反诉原告主要合同义务是交付房屋，反诉被告主要合同义务是支付租金，房屋在新冠疫情发生前早已交付，而新冠疫情亦不会对金钱给付造成障碍，故新冠疫情在本案中并不构成合同法意义上的不可抗力。反诉被告并非涉讼房屋的业主，而是富邦商业用房的管理者，对反诉被告而言其是出租方，但其同时也承担向业主支付租金的义务。在此情况下，反诉原告已减免反诉原告租金4.5天，虽然额度不大，但也是其在合同约定之外响应国家号召而共担疫情损失的举动，应予肯定。疫情发生期间使用涉讼房屋的是案外人贝舞公司，而贝舞公司已向反诉被告支付租金。综上，反诉被告以疫情期间未正常经营为由要求减免租金，既无合同约定，也无法律依据，更不符合情理，本院对其要求减免租金、空调费等抗辩意见不予采纳。反诉被告缴纳的履约保证金65283元，经反诉原告同意，先冲抵物业综合管理费、再冲抵租金后，反诉被告尚欠租金101685.53元，应予支付。 三、延期支付违约金问题。 反诉原告要求反诉被告按合同约定支付延期付款违约金83865元（每日按欠付金额的0.5%计算）。反诉被告认为，反诉被告曾缴纳65283元履约保证金，在反诉被告没有如期支付租金的情况下，反诉原告可以履约保证金冲抵，反诉被告不应再支付违约金。 本院认为：合同约定，乙方迟延缴纳合同项下租金的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额之0.5%的延迟履行违约金。合同同时约定，乙方未按约支付“租金、物业管理综合服务费、能源费、违约金或其他应付款项”的，经催告仍未纠正的，相应款项可在履约保证金中冲抵。如因乙方违约导致合同终止的，甲方有权直接没收本合同项下履约保证金的余额，该笔没收的履约保证金不构成本合同第十八条乙方应当支付的违约赔偿金及迟延履行违约金的一部分。现反诉原告已同意履约保证金部分抵充租金，反诉被告仍应就欠付租金支付逾期违约金。反诉被告关于无须支付违约金的抗辩意见，本院不予采纳。按合同约定，租金每月支付，反诉被告应于上期租金到期前的五个工作日内交付完毕。65283元履约保证金抵充物业综合管理费12690.06元后余52592.94元，反诉被告2020年5月份尚有1009.19元租金未支付，同年6月、7月租金共计61107.36元，故履约保证金剩余部分只能抵充5月、6月和7月份部分租金，抵充后尚余7月份租金9523.61元欠付。因7月份租金应于2020年6月25日前支付，未足额支付的，反诉被告应自6月26日起支付延期付款违约金。其余违约金的起算以此类推。反诉被告辩称无须支付违约金，包含了违约金标准过高的抗辩意见，结合本案实际，本院酌情将违约金标准减低为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的3倍，暂算至2020年10月31日的逾期付款违约金应为2352元。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告姜媚的诉讼请求； 二、反诉被告姜媚应支付反诉原告宁波银盛房产咨询有限公司租金101685.53元； 三、反诉被告姜媚应支付反诉原告宁波银盛房产咨询有限公司逾期付款违约金2352元； 上述义务，限反诉被告于本判决生效之日起七日内履行完毕。 四、驳回反诉原告宁波银盛房产咨询有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费50元，由原告姜媚负担；反诉受理费5063元，减半收取2531元，由反诉原告宁波银盛房产咨询有限公司负担1341元，由反诉被告姜媚负担1190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员  卞 杰 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  鞠云翔 代书记员  张晓燕