江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初2452号原告：信丰泰城商业运营有限公司，住址：赣州市信丰县工业园105国道旁阳光花园**0106店铺，统一社会信用代码：91360722MA35HP2A2Q。法定代表人：叶俊哲，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈德胜，江西灵韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王威，江西灵韵律师事务所实习律师。被告：黎海燕，女，汉族，1984年8月9日生，江西萍乡人，住江西省萍乡市泸溪县。原告信丰泰城商业运营有限公司（以下简称泰城公司）与被告黎海燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭审理。原告泰城公司委托诉讼代理人陈德胜、王威到庭参加诉讼。被告黎海燕经本院公告送达无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告泰城公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年4月2日签订的租赁合同及2018年11月14日签订的补充协议书；2、判令被告向原告支付尚欠的租金、物业费、水电费等费用至腾空时止（从2020年1月1日起至2020年9月10日尚欠125722元），并从2020年1月1日起按每日1%的标准支付违约金至付清时止；3、判令被告自判决生效之日5天内清场腾空；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月2日，被告与原告签订租赁合同承租了原告位于信丰县的场地（经营面积107㎡，建筑面积163㎡）用于经营陶乐阁礼品机，但自2020年1月11日起，被告开始拖欠租金、物业费、水电费等相关费用，为此，原告多次向被告催缴，被告均以各种理由推诿，被告的行为构成根本性违约，已严重侵害原告的合法权益，特诉至法院，请依法判令。为支持其主张，原告向法庭提供如下证据材料：原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、租赁合同及合同补充协议书（出示原件并提供复印件各一份）、催缴费用通告书、欠费明细表、被告的电度表、黎海燕身份信息表、信丰县陶乐阁玩具店营业执照、营业执照信息表、店铺图片、微信记录、房产证及土地证复印件、赣州市商品房买卖合同及委托经营管理合同各5份。被告未答辩，也未向法庭提供证据材料。本院经审理查明，原告泰城公司系有限责任公司，成立于2016年5月11日，经营范围为物业管理、房屋租赁等，并办理了工商营业执照。2016年起，原告泰城公司接受信丰县嘉定镇沿江路泰城时尚广场商铺业主的委托，对商铺进行统一运营管理，有权直接以自己的名义对外出（转）租。2018年4月2日，原告泰城公司（为合同甲方）与被告黎海燕（为合同乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将位于信丰县，经营面积107㎡，建筑面积163㎡的场地供乙方经营陶乐阁礼品机；2、本合同期限2018年4月2日起至2021年4月1日止，共3年；3、甲方给予乙方6个月免租期，从2018年4月15日起至2018年10月14日止，免租期内免收租金，免租期满，从2018年10月15日起，乙方每月向甲方缴纳租金，按租金建筑面积计算，每平方米75元，租金按第三年递增10%的方式计算，即2018年10月14日起至2020年4月1日止，每月12225元，2020年4月2日起至2021年4月1日止每月13447.5元；4、乙方应在每月15日前交清下月租金及物业管理费，否则视为乙方自愿同意停水停电并每天按应缴金额1%计算违约金，违期7天甲方有权解除本合同；5、合同签订当日，乙方需付甲方保证金24450元，预付三个月租金及物业管理费41565元；6、在合同期内，由于乙方原因导致合同提前解除或终止，未经甲方同意，乙方履约保证金不予退还；7、乙方自行安装水电煤表，水电煤费由甲方统一代缴，具体收费标准按国家电网和当地自来水公司收费标准收取，乙方应每月第5个工作日交清上月水电煤费，否则视为自愿认同从履约保证金中扣除；8、乙方需向甲方物业或管理公司支付物业管理服务费每月1630元；9、乙方拖欠或不足额缴纳应缴款项两个月以上（含两个月），甲方不予退还履约保证金，并有权单方面全部或部分解除本合同，且无须承担任何责任，甲方单方解除合同时，应书面通知乙方，乙方接到通知后必须在甲方指定期限内撤出经营场地。2018年11月14日，双方签订《合同补充协议书》，约定：1、租赁合同期限3年，自2018年11月11日至2021年11月10日；2、甲方给予乙方三个月装修期，自2018年8月11日至2018年11月11日，免租期内免收租金；3、甲方给予乙方8个月免租期，自2018年11月11日至2019年7月10日，免租期内免收租金；4、免租期满，乙方每月向甲方缴纳租金，2018年11月11日至2020年11月10日，每月12225元，2020年11月11日至2021年11月10日每月13447.5元；5、本协议自双方签字并盖章之日起生效，生效后即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。合同签订后，被告以该经营场所注册了个体工商户（名称：信丰县陶乐阁玩具店），同时被告依约支付了合同保证金并支付了相应租金，但自2020年1月起被告开始拖欠租金，无故失联，店铺放任不管。原告多次催缴未果，2020年4月原告单方通过微信向被告发送了解除合同通知书。原告在被告店铺前拉起警戒线，被告的店铺维持原状至今。2020年新冠××疫情期间，原告泰城公司对所有商铺给予免半个月租金政策。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》及《合同补充协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。被告租赁原告商铺后未按照合同约定支付租金，经原告催缴后，仍拖欠租金，其行为构成根本违约。根据合同约定，被告逾期缴纳租金2个月以上，原告享有单方解除合同权。2020年4月原告泰城公司通过微信方式向被告发送解除合同通知书，系行使合同约定的单方解除权，合同自通知到达对方时解除，因此本院确定案涉合同已于2020年4月解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因被告根本违约行为导致房屋租赁合同解除，被告应当承担赔偿损失的违约责任。同时作为守约方的原告在合同解除后亦负有减少损失扩大的义务。根据合同约定原告解除合同后有权收回商铺，被告不主动腾空商铺，且长久失联的情况下，原告有权自由处置。原告任由被告租赁的商铺闲置，不积极处理，消极等待被告清空商铺，导致损失扩大，原告亦负有一定责任。因此，本院对原告主张租金损失计算至被告腾空时止不予支持。关于租金损失如何确定问题，双方签订的租赁合同及补充协议均未明确约定，本院综合考虑合同的剩余租期、租赁房屋的现状及是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，酌定被告在合同解除后承担原告五个月的租金损失。因此，被告需支付原告解除合同前尚欠的租金42787.5元（4个月*12225元/月，疫情减免半个月），以及解除合同后的租金损失61125元（5个月*12225元），合计租金103912.5元。根据合同约定被告拖欠租金的，同时应按应缴金额1%计算违约金，保证金不予退还。考虑被告承担的违约责任损失赔偿额以实际损失为标准，在原告对保证金24450元不予退还的情形下，对原告主张的违约金损失本院不予支持。关于水电煤费，根据《租赁合同》第4.2条约定，乙方未交清水电煤费，视为自愿认同从履约保证金中扣除应缴费用，故对该项费用本院不予支持。关于物业费，根据合同约定每月1630元，被告应承担物业费为14670元（1630元/月*9个月）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出答辩，视为自动放弃诉讼权利，本院依法进行缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告信丰泰城商业运营有限公司与被告黎海燕于2018年4月2日签订的《租赁合同》以及于2018年11月14日签订的《合同补充协议书》已于2020年4月解除；二、被告黎海燕于本判决生效之日起十日内向原告信丰泰城商业运营有限公司支付拖欠的租金42787.5元、因合同解除导致的租金损失61125元、物业费14670元，合计费用118582.5元；三、驳回原告信丰泰城商业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8278元，被告黎海燕承担2900元，原告信丰泰城商业运营有限公司承担5378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  袁 晴人民陪审员  郭庚生人民陪审员  吴忠华二〇二〇年十二月三十日书 记 员  兰丽珍