甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4089号上诉人（原审原告）：张存智，男，1952年5月15日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈克炯，甘肃久铭律师所事务所律师。委托诉讼代理人：李妍，甘肃久铭律师所事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘文斌，男，1978年6月4日出生，汉族，住兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：彭斌，男，1987年6月15日出生，汉族，住兰州市七里河区。上诉人张存智与上诉人刘文斌、被上诉人彭斌确认合同无效纠纷一案，二上诉人均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张存智上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初7293号民事判决第二项，改判将刘文斌名下位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室的房屋恢复登记至张存智名下;2.本案一、二审的全部诉讼费用由刘文斌、彭斌承担。事实与理由：一、张存智对彭斌以张存智的名义与刘文斌于2017年3月21日签订的《兰州市存量房买卖合同》不知情，但一审法院却在无任何证据证明的情况下认定为“三人均知晓”，故一审法院对此部分事实认定错误、证据不足。1.一审法院在无任何证据证明签订合同时张存智在场或知情、未查明客观事实、未考虑举证责任的情况下，仅采信刘文斌与彭斌之间口述的所谓事实，进行随意认定，严重损害张存智的合法权益。2.刘文斌与彭斌恶意串通出售、过户张存智房屋后，在长达三年多的时间里均未给张存智提及过此事也未向张存智支付过任何款项，这足以说明张存智对此情况根本不知情。3.张存智在一审庭审过程中提到刘文斌用虚假婚姻手续在涉案房屋上办理了银行贷款，刘文斌与彭斌对此均未提出异议，如果张存智对房屋买卖合同知情，刘文斌就不必提交虚假手续来办理贷款，只要张存智之女张华出面签字配合贷款即可，这足以说明张存智对彭斌与刘文斌签订的《兰州市存量房买卖合同》根本不知情。刘文斌提交虚假婚姻手续就是担心张华知道此事，张华如果知道肯定会告诉张存智，由此可见张存智对刘文斌与彭斌之间签订合同的事情根本不知情。二、一审法院认定“涉案房屋恢复登记的条件尚不具备”系法律适用错误。1.“恢复登记”不等于“不得转让”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。张存智的诉求是恢复登记不是转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三）依法收回土地使用权的;（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的;（六）未依法登记领取权属证书的;（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本条规定了房地产不得转让的七种情形。“不得转让”与“恢复登记”二者的含义完全不同。张存智一审的诉求是判令将刘文斌名下的涉案房屋恢复登记至张存智名下，恢复登记并不属于房地产不得转让的范畴。因此，一审法院法律适用错误。“转让”是指把自己的东西或合法利益或权利让给他人包括产权债权、资产股权营业、著作权知识产权转让、经营权、租赁权等.“房地产转让”是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附（引）着物所有权的自然人法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。“恢复登记”是对物权权属状态的确认行为，不存在物权变更所需要的交易行为，亦不存在《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的阻却恢复事由。张存智在一审中请求将涉案房屋恢复登记至其名下的诉求是房屋买卖合同被认定无效后的法律行为，显然与房地产转让的事宜无任何关系。张存智仅要求对涉案房屋恢复登记，并未要求将房屋进行转让。因此，一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定而认定涉案房屋恢复登记的条件尚不具备系适用法律错误。2.刘文斌应当根据法律规定对涉案房屋进行返还即恢复房屋过户登记。一审法院认定刘文斌与彭斌签订的《兰州市存量房买卖合同》无效，同时适用了《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定和《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案中确认买卖合同无效后，刘文斌因该合同取得的财产（涉案房屋）应当对张存智予以返还，即恢复登记。三、涉案房屋上设立的不动产抵押权并不会因为房屋产权恢复登记而消灭。在房屋上设置抵押权的行为是基于法律行为的物权变动，只要抵押权人不办理房屋抵押权的注销登记即抛弃房屋抵押权，则房屋上设立的不动产抵押权一直存在，并不会因为房屋恢复登记至他人名下而消灭。因此，涉案房屋恢复登记根本不会损害第三人的权益。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，判决结果部分错误。请求二审法院查明事实，依法改判。刘文斌辩称，2017年3月21日签订的《兰州市存量房买卖合同》张存智是知情的。彭斌是张存智女儿张华找过来自己做的公证，这个我不知情，公证完才过户给我的。银行贷款是合理合法的，张华在银行征信过不去，只有我能办理，他们都是知情的。彭斌辩称，公证是张存智和我一起做的，是真实有效的。本案中张存智诉请将房屋恢复登记至其名下，我没有这个权力，应该去房管局恢复。张存智、张华、刘文斌是存在一定关系的，一审法院已经明确了。刘文斌上诉请求：1.撤销(2020)甘0102民初7293号民事判决书，依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费由张存智承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。张存智与其签订《兰州市存量房买卖合同》时有出售房屋的意愿。一审判决认定“张存智与刘文斌、彭斌均系完全民事行为能力人，在张存智给彭斌授权出售涉案房屋及彭斌与刘文斌签订《兰州市存量房买卖合同》时，三人均知晓，涉案房屋的产权转移登记最终是为刘文斌向银行申请抵押贷款提供条件，张存智给彭斌的授权实为以合法形式掩盖的虚假意思表示，张存智并无出售房屋的真实意愿”。既然张存智签订合同时是完全民事行为能力人而且知晓自己行为的后果，那么张存智出售房屋的意思表示真实，不存在虚假的意思表示。二、一审法院适用法律错误。案涉合同不适用《中华人民共和国合同法》五十二条规定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同自成立时生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定:合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。其与张存智的女儿系夫妻，合同签订的主体合法，意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，没有其他效力瑕疵，合同应属合法有效。综上所述，合同有效并已经履行，请求二审法院依法支持其上诉请求。张存智辩称，房屋买卖合同是彭斌与刘文斌所签，张存智不知情。一审法院认定合同无效是正确的。虽然刘文斌与张华是夫妻，但民事主体的法律责任由个人承担，不能代替。彭斌述称，没有意见，认可刘文斌的上诉请求。张存智向一审法院起诉请求：1.判令确认彭斌以其名义与刘文斌于2017年3月21日签订的《兰州市存量房买卖合同》无效；2.判令将刘文斌名下位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室的房屋恢复登记至张存智名下；3.本案诉讼费用由刘文斌、彭斌承担。一审法院认定事实：张存智名下原有位于兰州市城关区××楼巷街道××号××单元××层××室××房屋一套，房屋所有权证书编号：房权证兰房（城房改）产字第5××8号。2017年1月18日，张存智和案外人李春玉至兰州市公证处签字形成“委托书”一份，委托书的委托人为张存智、李春玉，受委托人为彭斌，委托书载明,委托人张存智、李春玉夫妻共有坐落兰州市城关区××楼巷街道××号××单元××层××室房产一处【房屋所有权证：房权证兰房（城房改）产字第5××8号】。受托人以委托人的名义办理上述房产出售事宜，代理权限包括：代为在房产部门办理上述房屋的测绘、落宗、查档、网签、核查、过户、登记一切手续；2.代为办理在税务部门的核税手续；3.代为与购房方签订房屋买卖合同；4.代为在银行办理开户、收付房屋交易资金及资金监管的相关手续；5.代为收取售房款；6.购买方若以按揭方式购买，代为协助配合办理相关按揭购房手续。委托期限为自委托之日至一年内办理完毕，受托人在授权范围内签署的相关文件委托人均予以承认。2017年1月20日，兰州市公证处就上述委托作出（2017）兰公内字第339号公证书。2017年3月21日，彭斌作为张存智的委托代理人与刘文斌签订《兰州市存量房买卖合同》，合同甲方（卖方）张存智，乙方（买方）刘文斌，合同约定，甲方将上述房屋出售给乙方，房屋成交价200000元，双方同意于2017年3月21日由甲方将上述房屋交付给乙方，合同生效后90日内共同到房屋登记机构办理房屋所有权转移登记。同日，彭斌与刘文斌向兰州市不动产登记事务中心提交不动产（房屋）所有权转移登记申请书。2017年3月29日，兰州市国土资源局向刘文斌颁发了甘（2017）兰州市不动产权第0××8号不动产登记证明。此后，刘文斌以该房屋作抵押贷款1300000元。另查明，刘文斌委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司对上述房屋的价值进行评估。2017年2月15日，该公司作出兰中瑞预估字（2017）第0474号致委托方函，函称上述房屋单价10460元／㎡，按证载面积86.69㎡计算，总价906800元，按供暖面积205㎡计算，总价2144300元。对以下身份关系，张存智与刘文斌无异议：刘文斌与案外人张华系夫妻关系，张存智与张华系父女关系。张存智与刘文斌均承认涉案房屋的产权转移登记是为了抵押贷款，而不是基于买卖。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案张存智与刘文斌、彭斌均系完全民事行为能力人，在张存智给彭斌授权出售涉案房屋及彭斌与刘文斌签订《兰州市存量房买卖合同》时，三人均知晓，涉案房屋的产权转移登记最终是为刘文斌向银行申请抵押贷款提供条件，张存智给彭斌的授权实为以合法形式掩盖的虚假意思表示，张存智并无出售房屋的真实意愿，彭斌因此与刘文斌签订的《兰州市存量房买卖合同》亦非张存智的真实意思表示。张存智、刘文斌、彭斌三人的行为违反法律的强制性规定，彭斌和刘文斌于2017年3月21日签订的《兰州市存量房买卖合同》应当认定为无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。本案张存智要求将涉案房屋恢复登记至其名下，对此，一审法院认为，虽然彭斌和刘文斌签订的《兰州市存量房买卖合同》无效，但因涉案房屋已用于抵押贷款，贷款未全部清偿，抵押权仍然存续，恢复登记属于房屋权属变更，在抵押权存续的情况下，法院如判令将涉案房屋恢复登记至张存智名下可能会导致债权人的债权无法实现。因此，涉案房屋恢复登记的条件尚不具备，对张存智的该项诉讼请求，本院不予支持。刘文斌辩称已经向张存智支付购房款，但其没有提供有效证据证明向张存智本人或张存智的委托代理人交付购房款，对其该辩称本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、彭斌以张存智的名义与刘文斌于2017年3月21日签订的《兰州市存量房买卖合同》无效；二、驳回张存智的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，保全费5000元，合计5050元，由张存智承担2020元，刘文斌承担2020元，彭斌承担1010元。刘文斌承担的2020元和彭斌承担的1010元分别于本判决生效之日起5日内向张存智支付。二审中，张存智围绕其上诉请求提交以下证据：1.《协议》一份，证明张存智及其妻子李春玉、女儿张华和刘文斌于2016年11月7日签订《协议》，该协议内容明确表示对于本案的涉案房屋经张存智和李春玉协商后，双方自愿将该涉案房屋过户至张华名下。此份协议充分证明张存智和李春玉双方对该涉案房屋的真实意思表示是将此套房屋过户至其女儿张华名下，并非女婿刘文斌名下，同时刘文斌也在协议上签字、摁手印，这足以说明刘文斌对张存智及李春玉的真实意思表示是知情的，在此种情形下，刘文斌仍然串通彭斌（房屋中介）将该涉案房屋过户至刘文斌名下，严重损害张存智及其妻子的合法权益。2．假离婚证，证明刘文斌用假离婚证于2017年3月21日与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行签订《个人住房（商品用房）借款合同》。由此可见，张存智及其女儿张华对刘文斌用涉案房屋抵押贷款的相关事宜均不知情。3.兰州大学第二医院疾病诊断证明书、兰州大学第二医院住院证、兰州大学第二医院病人出院证明书，证明张存智之女张华对本案涉案房屋过户、抵押贷款对的相关事宜均不知情，在其得知此事后深受刺激，无法相信该事，懊悔自己对不起父母，总是自责自己，被兰州大学第二医院诊断为抑郁症。反过来讲，如果张华对本案知情，就不可能产生这样严重的心理疾病。经法庭组织质证，刘文斌发表质证意见如下：证据1的《协议》当时是我们签的，张华账户被冻结，办不了贷款，所以废除了这个《协议》，我们又重新签了一个，对方没有提供，因为这个对他们不利。在2017年房子过户时，这份《协议》就作废了。这个《协议》作废了所以才去公证处做了公证。对证据2假离婚证，2016年6月27日的假的离婚证是张华拿回来的，也是为了办贷款，假离婚证不是我办理的。对证据3无法判断真实性。因为在这之前张华就假住院过一年之久。我对诊断书不知道真假。对证明目的也不予认可，她全都知情。彭斌质证意见如下：《协议》我不知情。真假不知道。其他证据离婚证和住院诊断书也与我没有关系。我只是配合张华、张存智办理贷款。经审查，本院认为，证据1的《协议》形成于2016年11月7日，内容仅能证明张存智与刘文斌及案外人李春玉、张华曾就涉案房屋进行过约定，但该约定是否与案涉合同的签订有关无法确认，不能证明刘文斌与彭斌之间存在恶意串通情形的证明目的，本院对该证据不予采信。证据2的假离婚证与刘文斌提交中国建设银行股份有限公司甘肃省分行的离婚证日期不一致，与本案无关，本院不予采信。证据3的诊断证明书、住院证和出院证明书，案外人张华的健康状况与本案合同效力的认定无关，本院亦不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，本院依张存智申请，调取证据如下：1.刘文斌个人信用报告。2.刘文斌于2017年3月21日与中国建设银行甘肃省分行签订个人住房（商业用房）借款合同时提交的刘文斌身份证复印件、离婚证复印件、户口本复印件、甘肃华文远景建设工程有限公司营业执照复印件、房地产买卖契约、中国工商银行凭证、刘文斌工商银行借记卡账户历史明细清单、两份收条。张存智证明目的：证据1证明2017年4月1日刘文斌从建行贷款130万余元。证据2证明刘文斌向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行提供的离婚证是假的，用虚假材料骗取贷款，张华完全不知情。经法庭组织质证，刘文斌认可贷款1300000元。张华是知情的，也有转账记录。对两份证据真实性认可。彭斌对刘文斌个人信用报告及证明目的认可，对刘文斌向银行提交的材料的真实性没有异议。对证明目的有异议，当时是张华找其办理贷款，张华的征信不好，给彭斌提交的材料以刘文斌名义办理的贷款。本院认为，刘文斌个人信用报告能够反映刘文斌向中国建设银行股份有限公司甘肃省分行贷款1300000元的事实，本院予以采信，刘文斌提交给中国建设银行股份有限公司甘肃省分行的离婚证与本案《兰州市存量房买卖合同》效力认定无直接关系，本院对该证据不作为本案二审认定事实的依据予以采信。二审审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，根据查明的事实，张存智与案外人李春玉于2017年1月18日签署《委托书》，授权彭斌以其名义办理涉案房屋出售事宜，委托书上明确写明，对受托人彭斌在委托事项有关的材料及文件（含合同、协议）上的签名，委托人张存智、李春玉均予以承认。本案审理过程中，各方当事人均未对该公证书提出异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。《委托书》经（2017）兰公内字第339号公证书公证证明，在张存智未提供足以推翻公证书证明效力的证据的情况下，该《委托书》本身即张存智出售房屋的意思表示的外在体现。此后受托人彭斌与刘文斌签订的《兰州市存量房买卖合同》以及其他涉案房屋买卖过户相关的文件，均未超出《委托书》委托事项范围，所产生的法律后果理应归于委托人张存智、李春玉。张存智虽主张对《兰州市存量房买卖合同》的签订不知情，不是其真实意思表示，合同应属无效，但如前所述，签订房屋买卖合同系委托事项之一，委托人对代理人所签订的合同内容是否知情不影响合同的效力。其次，张存智诉请确认《兰州市存量房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，彭斌与刘文斌虽自认签订《存量房买卖合同》的目的是避税，即为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格，少缴税款完成房屋产权转移登记，但从税（费）结算单来看，征收机关经审核后进行了涉案房屋税费核算，最终确认价并未根据该合同约定执行，故该合同不存在恶意串通损害国家利益的情形，自双方签字时成立并生效。至于当事人自认涉案房屋产权转移登记是为办理抵押贷款而非买卖的问题，以房屋产权作抵押向银行申请贷款并非法律所禁止的行为，刘文斌是否存在骗取贷款的行为亦非本案审理范围。本案《兰州市存量房买卖合同》并不存在前述法律规定的无效情形，虽合同双方对于房款数额的约定低于实际交易价值，但该行为并不影响合同本身的效力，一审法院以违反法律的强制性规定为由确认该合同无效错误，本院对此予以纠正。刘文斌认为张存智有出售房屋的意思表示，合同应属有效的上诉理由成立，本院予以采纳。对于张存智认为其对《兰州市存量房买卖合同》不知情，一审判决认定其知情属认定事实错误的问题，如前所述，张存智对合同内容及签订过程不知情不影响合同成立生效，且从一审判决表述来看，张存智该项上诉理由系对一审判决书的文意理解偏差，且该部分内容也非一审判决事实认定部分确认的内容，故本院对该项上诉主张不予支持。由于《兰州市存量房买卖合同》合法有效，张存智请求恢复登记的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于张存智认为合同约定房款低于市场价，其未收到房款、彭斌未告知其代理实施具体情况的上诉理由，本案审理的是合同效力问题，房款数额、是否实际交付均与合同效力无涉，代理人是否损害被代理人利益的相关问题亦不在本案审理范围，张存智可另行主张。综上所述，张存智的上诉请求不能成立，不予支持。刘文斌的上诉请求成立，应予支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初7293号民事判决；二、驳回张存智的诉讼请求。一审案件受理费50元（已减半），保全费5000元，由张存智负担，张存智预交的二审案件受理费100元，由其自行负担，刘文斌预交的二审案件受理费100元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 莹审 判 员  李文军审 判 员  谷元元二〇二〇年十二月十五日法官助理  何丽霞书 记 员  达 君