吉林省珲春市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2404民初2726号 原告：孟庆杰，男，1974年3月26日出生，汉族，住吉林省珲春市。 被告：珲春市东方物业管理有限公司。住所：吉林省珲春市。 法定代表人：朱星伟，经理。 委托诉讼代理人：王斌会，物业经理。 委托诉讼代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。 原告孟庆杰与被告珲春市东方物业管理有限公司（以下简称东方物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孟庆杰，被告东方物业公司的委托诉讼代理人王斌会、胡秀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟庆杰向本院提出诉讼请求：请求法院判令东方物业公司赔偿孟庆杰各项经济损失共计11250元。事实和理由：孟庆杰系珲春市英安镇**洞村村民，2016年8月份因征地拆迁分得珲春市西城名苑12栋3单元201室房屋，在10月中旬交房后由东方物业公司管理，并与东方物业公司签订了物业服务合同，孟庆杰依法交纳了2016年至2019年物业管理费，楼道灯费，代收电费等，始终未欠费。自交房后孟庆杰一直未入住，在水表阀门始终关闭的情况下，2020年1月15日上午11时，公共管道井内水表冻爆裂把1楼101室张清轩家里浸泡，事情发生后东方物业公司在第二天下午才通知孟庆杰到现场确认，至此造成101室张清轩家损失严重，后张清轩向法院起诉由法院调解。经协商东方物业公司拒绝赔偿，孟庆杰向张清轩家赔偿9000元。据了解，漏水原因系东方物业公司管理的3单元门和管道井的门冬季里处于常开状态，所以造成长期冷冻致使水表冻坏。事后经英安镇司法所现场确认属水表冻爆裂，孟庆杰无权调取当时的现场记录。截至目前，属物业公司管理的水表阀门仍然在渗水，孟庆杰多次找东方物业公司协商未果，故诉至法院。 东方物业公司辩称:首先，2016年10月13日，东方物业公司与孟庆杰签订《物业服务合同》，其中第四条第二款规定：“房屋建筑本体公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、公共照明、天线、中央空调、暖气管道、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务”，该服务项目中不包含入户管道及水表的维修、养护、管理和运行。且珲春市西城名苑小区的楼道井内设置的水表均是分户水表，属于业主个人管理、维护部分。根据《吉林省城市供水管理办法》第三十条“用户自行建设的与城市公共供水管道连接的户外管道及其附属设施，必须经城市自来水供水企业验收合格并交其同意管理后方可使用。支线闸门（不含闸门）至出水口的管道及附属设施由用户自行管理”规定，第三十三条“新建的住宅楼房，应当安装总水表和分户水表。安装后，其总水表由城市自来水供水企业负责维修管理；分户水表由该房屋产权单位负责维修管理。”的规定，孟庆杰的损失与东方物业公司无关，东方物业公司不承担赔偿责任。其次，2019年11月7日，东方物业公司以书面通知方式告知全体业主做好冬季水表防冻工作，尤其是住在1-3楼的住户。东方物业公司已经履行告知义务，业主应当按照其通知做好保暖设施。现孟庆杰自身原因没有及时做好保暖设施导致的损失应自行承担。综上，东方物业公司认为孟庆杰的主张没有事实依据，应驳回孟庆杰的诉讼请求。 孟庆杰围绕诉讼请求提交如下证据： 1.西城名苑小区12栋3单元四位住户出具的证明，证明12栋3单元住户可以证明管道井和单元门及2楼窗户长时间开着。 东方物业公司认为孟庆杰出具的四份证明属于证人证言，证人应该出庭陈述证明的事实。证明下方的图片真实性有异议，该图片的形成时间没有，同时照片中的楼道门明显能看出是被他人用砖头挤住，并非是设施坏了物业公司没有及时修理导致的门敞开。这是相关住户造成的并非物业公司的责任。 本院认为，证人作证应当出庭作证，无正当理由未出庭的证人以书面提供的证言，本院不予采信。 2.水表及阀门照片3张，证明水表目前还处于损坏的状态，水表前的阀门现在还在滴水。 东方物业公司认为根据吉林省城市供水办法的规定，水表及阀门是业主管理范围。 本院对该证据予以采信。 3.物业服务合同1份及收据6张，证明公共部位的管道由物业公司管理。自2016年起孟庆杰一直在交物业费，但是2020年产生了纠纷，故孟庆杰未交2020年物业费。 东方物业公司对证据的真实性没有异议,但该物业服务合同当中公用的上下水管道由物业公司来管理，不包括孟庆杰的水表，孟庆杰的水表属于个人所有,他应当定期管理维护,并检查设备的完好。如发生破裂,应当属于孟庆杰自己的责任。对于孟庆杰缴纳的物业费，属于孟庆杰的义务，依据合同约定应当按期缴纳。 本院对孟庆杰与东方物业公司签订《物业服务合同》，并交纳2016年至2019年物业费的事实予以采信。 4.收条1份，证明因为水表爆裂致使一楼住户损失9000元的事实，这是我赔偿的损失，一楼住户起诉到法院，我们进行了调解，他主张赔偿的是2万元。 东方物业公司表示不清楚孟庆杰与一楼住户协商的赔偿情况，损失应该在1.2万元左右。因为2楼两户水表都冻裂了，赔偿的话应该是2楼两户一起赔偿，对他们私下调解情况不清楚。一楼住户叫张清轩，他分别于2020年4月14日、5月12日起诉本案的原被告后撤诉。后孟庆杰向张清轩予以赔偿。从这个诉讼过程也能够体现孟庆杰是认可水表是自己家的，给他人造成损失，应当由自己赔偿。所以跟物业公司是没有关系的。 本院对孟庆杰与张清轩达成调解赔偿给张清轩9000元的事实予以采信。 5.孟庆杰申请证人郑哲云出庭作证，主要内容为：我与孟庆杰是上下楼的邻居，东方物业公司是我们小区物业。我们单元的单元门是没有关上的时候。大概是今年6月份的时候单元门开始好使了,门禁也好了,卫生也干净多了。之前单元门的门框都是晃的,单元里的住户大多都是朝鲜族，都是年龄大的不太会说汉语,我是以前的队长所以都找我反映，让我去和物业公司沟通。以前的门是关不严的一推就开，一股风也能吹开。楼道的窗户我没大注意，有时候也是开着的，具体是怎么开的我不清楚。整个楼道的管道井是经常开的。今年还可以，好像有人经常来管理。我没有见过物业保安巡逻，我只在物业公司的办公楼里看到过保安。 孟庆杰认为证人证言属实，没有异议。东方物业公司认为证人证言不属实，证人陈述前后逻辑不通，证人称三四天不下楼，保安巡逻时他没有看见，不能证明没有保安巡逻。他说经常去物业公司，连物业的经理都不知道是谁。所以我认为证人证言不属实，另外我们保安保洁都是从其他的地方招过来的，认识证人的很少。 6.孟庆杰申请证人崔永浩出庭作证，主要内容为：我是一楼的住户，东方物业公司是我们小区的物业。我和孟庆杰之前并不认识。去年冬天一楼的单元门始终是坏的状态,门关不严,风一吹就吹开了，我媳妇反映过也没修。二楼的窗户是否打开我不清楚，我没有上去过。现在门已经修好了。二楼水表爆裂的时候，我家也被淹了，具体是怎么裂开的我也没上去看。 东方物业公司认为通过证人证言能够证实一个问题,证人居住在1楼，对于自家的水表、水管也没有采取保暖措施，孟庆杰家的水表水管爆裂，不能推断为是冻裂造成的，从逻辑推理如果是冻裂的，那一楼与二楼应同时冻裂。孟庆杰认为冻裂经过英安镇司法所所长现场证实的，不认可东方物业公司的逻辑推理。一楼管道没有冻裂的原因是一楼管道井是关闭的,二楼的管道井是敞开的，窗户也是敞开的，这样一楼的门坏的情况下就会有穿堂风，所以会导致二楼水表冻裂，这是经过英安镇司法所现场证实过的。 7.孟庆杰申请证人张清轩出庭作证，主要内容为：我和孟庆杰是楼上楼下的邻居，以前是一个村的，但就是认识。东方物业公司是我小区的物业。二楼漏水的那个阶段，楼道门不知道什么情况经常关不严，我家在楼道的水管也坏过，滴答水，找到物业的人给我修理，还向我要了50元。没过几天2楼的水表就冻坏了，大家都认可是冻坏的，当天下午物业把单元门给修理了，第二天我就去物业要钥匙了，他们向我要了10块钱。漏水给我家造成了2万元的损失，孟庆杰主动找到我给我赔偿，因为都是邻居也都认识我们就商定给我9000元，其他损失就免了。我家的损失都是有收据的，有灯、油烟机、家具、被褥、电视柜甚至2万元都下不来。 孟庆杰认为证人证言能够证明二楼水表冻裂的原因是东方物业公司管理不严造成的。因为一楼门没关，二楼窗户也没关，管道井的门也开着的，因为门长时间没有人管理，所以才把水表冻坏。东方物业公司认为通过两位证人可以证实一楼的水表水管没有上冻,是完好的,如孟庆杰家水管水表是冻裂,那按照常理楼道门没有关闭，最冷的应该是一楼，而不是二楼，因此,不能排除孟庆杰家水表水管是其他原因爆裂的。 本院认为，结合孟庆杰申请的三位3单元住户的证言，本院对水表漏水之前3单元单元门是无法关严的事实予以采信。 东方物业公司提供如下证据： 1.物业服务合同1份、临时管理公约1份,证明物业服务合同当中明确约定物业公司对公共设施设备管理维护的义务，并明确约定公共设施设备的名称。同时孟庆杰签字认可的管理规定约定，作为单个业主独立使用并具有排他性的房屋空间、场地及相关设施、设备。物业公司管理区域内单个业主专有部分以外的部分。入户水表属于业主个人所有设施、设备。 孟庆杰对证据的真实性无异议，东方物业公司念的条款我不知道,合同里没有，是东方物业公司自己的理解，我有异议，对公共管道到底包括什么我有异议。 本院对物业服务合同和临时管理规约的真实性予以采信。 2.2019年11月7日通知1份、录像1份，证明物业公司在2019年11月7日冬季到来时提示全体业主做好冬季保暖措施，尤其是自家的水管、水表。录像证明入户的水表属于孟庆杰所有。 孟庆杰表示没居住在这里，所以不知道，物业公司应该电话通知我，我没见过，真实性不知道。 本院对通知需要结合其他证据予以评判。对录像真实性予以采信。 3.东方物业公司申请证人季明凤出庭作证，主要内容为：我是东方物业公司的保洁人员，我不认识孟庆杰。12号楼3单元是我负责的区域，单元门是总开着的，我每次去基本都是开着的，二楼的窗户基本都是关着的,我每次去都得查看一次，窗户偶尔有开的时候就会给关上。二楼的管道井门经常是关着的。水管裂开前两天去打扫的，漏水当天不在。我每次经过单元的时候看见门开着,我都给关上。 孟庆杰对证人证言没有意见。东方物业公司认为通过证人能够证实单元门经常开不是因为物业公司管理的原因，是因整个单元住户经常通过或有意敞开而造成的，不应该归责于物业公司的管理责任。 本院对一楼单元门经常敞开的事实予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，房屋业主孟庆杰（甲方）与东方物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要内容为：甲方将西城名苑小区12栋205号建筑的物业管理权委托于乙方。乙方服务范围，1.房屋建筑本体公共部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公共照明、天线、中央空调、暖气管线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修养护和管理;4.公共环境(包括公共场地房屋建筑共用部位)的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运包括(冬季清雪);5.门卫保安的管理;6.交通、车辆行驶及停泊(对车辆没有保管及交通意外协调的义务);7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身财产保险保管责任);8.小区内实行24小时电子监控;9.物业及物业管理档案、资料;10.法规和政策规定由物业公司管理的其它事项。物业管理服务标准及相关责任界定，1.负责对小区的道路、围墙、住宅楼的主题墙的外观维护,要达到地面平整、围墙无孔洞、住宅楼主体墙面无破损的要求;屋面防水、走廊通道及门窗等公共部分要及时修缮(气候、温度等条件允许的情况下);2.负责小区业主室外主进水排水地沟管网等公共部位的设施维修,达到通畅、无泄漏标准;负责主管道和化粪池的排污、马葫芦的维护和清掏,保证畅通无阻;3.负责小区楼道内的照明、配电箱(不含计量电度表)和小区路灯等公共设施的维修、养护(楼道内照明费由业主承担,费用由物业公司统一收取);4.负责小区绿化工作,做好小区内的树木、花草、绿地等日常养护和管理,达到植物配置基本合理和无裸露土地,对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、耕耘除草、培土等,并进行及时的修枝整形、补栽补种,无明显枯枝及病虫害等现象;5.负责小区公共部位的环境卫生日常清洁保养工作,对楼道梯级、扶手门窗等设施要经常清扫、擦拭、保持干净明亮。对道路庭院绿地等公共场地的废弃杂物要及时清理,完善垃圾箱果皮箱等小区环境卫生设施,每天及时收集,清运垃圾,保证当天清运干净;6.负责门卫工作,实行24小时值班监控制度,对小区内发生的违法行为和治安案件及时向有关部门报告；7.负责小区内地面的硬覆盖维护,基本做到地面平整、无积水、无积雪,冬季雪停后要在最短的时间内清除路面积雪;8.负责非机动车辆的停放管理和服务。小区内停车棚外的任何部位不允许停放非机动车,要做到车棚内整洁、畅通,楼道内禁止停放自行车、电动车等交通工具;9.负责机动车和非机动车所占公共位置的安排和卫生工作,不负责车辆的看管及其它不安全事件，针对小区内任何私人物品物业不具有看管和保管的义务,如发生偷盗案件物业不承担任何责任;10.负责制止、清理小区内乱扔、乱堆、乱放、乱捣、乱贴、乱画、乱涂等行为；11.按政府有关规定向服务范围内喷洒投放灭鼠药、除虫剂、做好小区内防疫、除害、灭菌等工作;12.做好小区内经营商户的清洁卫生管理监察工作,制止乱设摊点、广告攀登行为,小区内经营商户的牌匾须由物业公司审核后方可悬挂;13.负责小区内健身器材等、文化设施的维护；14.以上条款维修部分在工程质量保修期内由施工单位负责(物业受开发商委托随时与施工方联系进行维修);保修期以外,小型公共部分由物业公司维修,费用出自物业费。业主房内维修由业主自行承担,也可由物业来修,前提是有偿服务;大型公共部分属物业管理办公室维修范畴,费用出自业主缴纳的物业维修基金。小区内甲方禁止下列行为，1.擅自改变房屋承重结构,破坏房屋外貌,改变房屋使用性质;2.占用或损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设备;3.私搭乱建；4.侵占绿地、毁坏绿化;5.随意倾倒、抛弃垃圾;6.堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,非法排放有毒、有害物质或发出超过规定的噪声;7.擅自摆设摊点;8.影响观瞻的乱贴、乱挂、乱画;9.法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。10.小区内门市房门前禁止摆放任何杂物及商品。住宅物业费为每月0.6元/㎡。委托管理年限为5年，自2016年1月1日至2021年1月1日。 孟庆杰按约定支付了2016年至2019年的物业管理费。2019年1月15日，孟庆杰家所在楼层管道井内两户水表冻裂导致漏水，浸泡了一楼的张清轩家。张清轩将孟庆杰及东方物业公司诉至法院，孟庆杰与张清轩达成调解协议，赔偿给张清轩9000元。后张清轩撤诉。现孟庆杰将东方物业公司诉至法院，要求东方物业公司承担违约责任。 另查明，孟庆杰家所在楼层的管道井钥匙由东方物业公司保管。案涉水表冻裂之前，一楼的单元门处于损坏无法关严的状态。 本院认为，东方物业公司作为西城名苑的物业管理公司,其在享有收取物业服务费权利的同时,亦承担着提供物业服务的义务。案涉水表设置在单元楼道管道井内,属于小区的公共区域。北方冬季气温较低有可能造成管道井内的水表冻裂,该危险属可预见范围内。结合该单元多位住户的证言，案涉单元门在水表冻裂之前处于损坏无法关严的状态。且案涉管道井钥匙由东方物业公司保管。现位于楼道公共区域内的管道井内水表冻裂，东方物业公司未提供证据证明其已尽到管理义务,故孟庆杰要求东方物业公司承担赔偿责任，于法有据，本院予以支持。 关于孟庆杰主张的损失数额问题。孟庆杰主张其与一楼张清轩达成调解，赔偿张清轩家因水表冻裂浸泡房屋造成的损失9000元。东方物业公司自认张清轩家损失有12000元左右。故本院对孟庆杰赔偿张清轩9000元的数额予以确认；孟庆杰主张更换水表需花费100元，东方物业公司对更换水表费用的陈述与孟庆杰一致，本院予以确认；关于孟庆杰主张的车油费500元、复印费100元、误工费1300元、大米损失150元，因未出具相应证据予以佐证，故本院不予支持。综上，东方物业公司应赔偿孟庆杰9100元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、珲春市东方物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日赔偿给孟庆杰9100元； 二、驳回孟庆杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由珲春市东方物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  李围围 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  刘振龙