北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020)京0118民初5168号原告（反诉被告）：赵鑫迪，男，1994年3月29日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：祝小微，女，1981年9月5日出生，汉族，住北京市密云区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。原告（反诉被告）赵鑫迪与被告（反诉原告）祝小微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵鑫迪，被告（反诉原告）祝小微及其委托诉讼代理人王小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵鑫迪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金30万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月7日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，合同约定原告将位于北京市密云区XXX房屋（以下简称涉案房屋）出卖给被告，房屋建筑面积62.75平方米，房屋价款为人民币150万元整，本合同签订时被告支付定金5万元，房款支付方式为贷款58万元，首付款92万元（含定金5万元）于网签当日付清。合同签订后，原告按约定履行合同义务，双方于2019年12月26日办理网签、银行贷款面签手续。因被告不具备贷款条件，拒不支付房款，双方于2020年1月11日办理了解除网签手续。根据合同约定，被告已构成根本违约，理应按约定支付违约金。为了维护原告合法权益，故诉至法院。赵鑫迪提交以下证据：1.《房屋买卖居间合同》；2.北京龙筑房地产经纪有限公司出具的证明；3.网签存量房买卖合同注销申请表；4.涉案房屋不动产权证复印件。祝小微辩称：祝小微不存在违约行为。2019年12月7日，合同签订当日，祝小微在中介公司的见证下给付赵鑫迪购房定金5万元，支付中介公司服务费1.95万元及评估费600元。因为双方签订合同是通过中介公司，资金监管也通过中介公司，2019年12月11日，祝小微交付中介公司43万元资金监管（不包含定金、佣金），这43万元是作为首付款支付的，签订网签合同是由祝小微及其丈夫共同签字，贷款是祝小微丈夫申请的，因为祝小微丈夫在银行有不良记录所以不能放款，中介公司调解让赵鑫迪先把网签撤了，由祝小微本人办理贷款，但赵鑫迪本人不同意，说他因为解封房屋向过桥公司借款有利息，所以我们这边给赵鑫迪一个月的过桥利息2.9万元，赵鑫迪才配合我们办理撤网签手续。2020年1月13日，祝小微与其丈夫办理了离婚手续，当天祝小微找中介公司时，才知道中介公司的法定代表人王帝钧携款潜逃了，祝小微就报案了。2020年3月7日，北京市公安局密云分局以没有犯罪事实为由出具了不予立案通知书。综上，祝小微已经向中介公司支付资金监管，因中介公司的王帝钧携款外逃造成未能再次办理网签手续，故祝小微不存在违约行为。赵鑫迪曾在2020年1月22日起诉祝小微解除房屋买卖合同，同时要求祝小微给付违约金30万元，后来祝小微发现涉案房屋内有人居住，即申请法官向赵鑫迪询问涉案房屋的情况，法官释明赵鑫迪在案件审理期间涉案房屋不允许买卖，但经查，赵鑫迪于2020年4月29日就已将涉案房屋出卖，赵鑫迪在2020年6月18日法官与其谈话时没有如实陈述。经向法院申请调查令，得知涉案房屋在2017年1月6日至2020年4月16日、2017年9月7日至2019年12月25日办理过抵押登记；在2019年9月27日至2019年12月23日、2020年2月14日至2020年4月16日办理过司法查封。赵鑫迪存在违反合同第五条第一款第四项、第六条第一款、第六款约定，构成违约行为，赵鑫迪只陈述了张海红的抵押情况，并没有说明中国农业银行密云支行的抵押情况。综上，是赵鑫迪存在违约行为，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。祝小微向本院提出反诉请求：1.判令解除祝小微与赵鑫迪于2019年12月7日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令赵鑫迪返还祝小微双倍购房定金5万元及利息（自2019年12月7日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；3.判令赵鑫迪返还祝小微2.9万元及利息（自2020年1月11日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；4.判令赵鑫迪支付祝小微违约金30万元、赔偿祝小微服务费1.95万元、评估费600元；5.本案反讼费由赵鑫迪承担。祝小微向本院提交以下证据：1.《房屋买卖居间合同》；2.定金收条；3.收据三张；4.借记卡帐户历史明细清单；5.离婚证；6.赵鑫迪的起诉书及谈话笔录；7.不动产权证及其他事项登记信息；8.不予立案通知书。赵鑫迪对祝小微的反诉请求辩称，我不存在违约行为，房屋的实际情况我已告知祝小微，其在开庭时承认知晓，祝小微也承认我们约定于网签当日交付首付款，我已按照约定于2020年1月15日前解除了抵押登记手续。我也按照约定配合祝小微办理网签手续，但因祝小微方面的原因无法继续履行合同。基于祝小微的违约行为，造成我房屋降价及多付5个月过桥费用及违约金等实际损失。我认为祝小微存在违约行为，祝小微的首付款未在网签当日给我，合同约定是付给我本人，即便资金监管也应有我在场。首付款没有给我，在我不知情且没有同意的情况下将钱交给第三方是其个人原因与我无关。在其没有将首付款给我之后我并没有同意再次协商，我只要求她把首付款给我，但其一直未付，而且首付款是92万元，即便支付给中介公司43万元也没有达到合同约定的首付款金额，何况这43万元也没有给付我本人，贷款无法办理是因祝小微方征信有问题。经审理查明：2019年12月7日，赵鑫迪（出售方、甲方）与祝小微（买受方、乙方）及北京龙筑房地产经纪有限公司（居间方、丙方，以下简称龙筑公司）签订了《房屋买卖居间合同》，约定赵鑫迪将位于北京市密云区XXX房屋出售给祝小微，建筑面积62.75平方米，房屋价格约定成交价为150万元。房屋抵押登记情况记载：已抵押，抵押权人张海红，抵押额50万元，甲方承诺于2020年1月15日前结清欠款并办理抵押登记注销手续。房款支付为签订合同时乙方向甲方支付购房定金5万元，贷款支付，拟贷款58万元。关于自有购房资金的支付方式，甲、乙双方一致同意遵照《房屋交易资金划转约定》履行，甲乙双方自行约定本次房屋的自有交易资金划转的时间和金额，且甲乙双方有权要求丙方及工作人员见证其资金划转。但丙方对可能出现的资金安全风险不承担任何赔偿责任和连带责任。甲方的权利与义务条款约定：甲方有告知乙方该房屋的真实状况的义务，包括但不限于渗漏、出租、抵押、债务担保、司法查封、权属纠纷等状况。乙方的权利与义务条款约定：乙方有如期申请办理银行贷款、产权过户的义务。违约及违约责任条款约定：乙方未按照本合同约定期限支付房款的，甲乙双方同意按下列方式分别处理，乙方逾期15日后，甲方有权解除本合同。若甲方不解除本合同，双方协商违约赔偿责任；若甲方解除本合同，甲方应当自通知乙方解除合同之日起5日内将已付房款扣除违约金（该房屋成交价的20%）及甲方支付给丙方的佣金后，余款全部退还乙方。甲方将该房屋出卖给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应自解除合同通知送达之日起5日内双倍返还乙方全部已付房款，若甲方由此给乙方造成实际经济损失超过已付房款的，差额部分由甲方据实赔偿。上述合同，赵鑫迪在甲方处签字并按捺手印，祝小微在乙方处签字并按捺手印，龙筑公司在丙方处加盖公章并签字。合同签订当日，祝小微给付龙筑公司购房定金5万元，代收评估费600元、服务费1.95万元。2019年12月11日，祝小微给付龙筑公司资金监管43万元，称此款为购买涉案房屋首付款。2019年12月26日，赵鑫迪与祝小微签订了网签合同并办理网签手续。赵鑫迪称按照合同约定祝小微应于网签当天将首付款含定金92万元付清，剩余58万元待贷款手续办理完后给付，但祝小微未将定金及首付款给付赵鑫迪本人。赵鑫迪称祝小微方面因资质问题无法办理贷款并且未在约定的时间给付首付款，导致其过桥费损失，故要求祝小微支付其2.9万元过桥手续费。祝小微认可贷款系以其丈夫王某名义申请，因王某在银行有征信问题导致无法办理贷款，祝小微称经与赵鑫迪商量先将网签撤销，其先办理离婚手续后再以其个人名义办理贷款，并同意支付给赵鑫迪过桥费损失2.9万元。赵鑫迪不认可其与祝小微协商同意等待祝小微再次办理贷款，认为撤销网签就是要与祝小微解除房屋买卖居间合同。赵鑫迪提交2020年1月11日龙筑公司出具的证明，内容为：“出售方赵鑫迪与买受方祝小微于2019年12月7日签订位于密云区XXX房屋买卖合同，因买受人贷款资质原因导致贷款未批准，双方于2020年1月11日注销网签合同”。2020年1月13日，祝小微与王某办理离婚登记手续，另行办理贷款。当日，祝小微办理完离婚手续去龙筑公司时发现龙筑公司的王帝钧携款潜逃遂报警。2020年3月7日，北京市公安局密云分局作出不予立案通知书，载明：“祝小微：你于2020年1月13日提出控告的在龙筑公司购房缴纳的500100元资金监管被诈骗，我局经审查认为没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定不予立案。”2020年1月22日，赵鑫迪向本院起诉祝小微房屋买卖合同纠纷，要求解除双方签订的房屋买卖合同并支付违约金等，后赵鑫迪于2020年6月19日申请撤回起诉。2020年4月29日，赵鑫迪将涉案房屋出售给案外人屠越娣。另查，不动产权利及其他事项登记信息记载，2020年4月29日，涉案房屋由赵鑫迪变更登记为屠越娣。涉案房屋抵押登记信息显示：2019年12月25日，因担保的主债权已消灭，抵押权人张海红注销抵押。2020年4月17日，因贷款结清，抵押权人中国农业银行股份有限公司北京密云县支行注销抵押。2019年9月27日和2020年2月14日，本院两次司法查封分别于2019年12月23日和2020年4月16日解除查封。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行义务。赵鑫迪与祝小微签订房屋买卖居间合同，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点为双方当事人是否均应承担违约责任。涉案房屋买卖居间合同未能履行的原因，赵鑫迪主张因祝小微未按合同约定支付首付款92万元及剩余贷款；祝小微称因担心资金安全，要求走资金监管账户，其已按要求将首付款打入龙筑公司账户，因龙筑公司原因导致未支付购房首付款；贷款未能及时办理系因其丈夫资质原因，其愿意积极配合办理离婚手续申请后续贷款。对此，本院认为赵鑫迪与祝小微签订《房屋买卖居间合同》，双方应按照合同约定履行各自的义务。现涉案房屋已出售他人，并已办理了产权过户手续，导致合同目的不能实现，故祝小微要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于本次房屋买卖交易失败的原因。双方签订《房屋买卖居间合同》后，赵鑫迪仅收到祝小微交来的5万元购房定金，祝小微未按约定将房屋首付款及剩余贷款给付赵鑫迪，其交付龙筑公司资金监管的43万元，并不能视为向赵鑫迪完全履行了支付购房首付款的义务，双方签订的《房屋买卖居间合同》附件二约定甲乙双方自行约定房屋交易的自有交易资金划转时间和金额，祝小微自签订合同之日至涉案房屋被售于他人将近五个月时间内仍未完成支付房款的义务，其中虽有中介方龙筑公司的原因，但并不必然构成祝小微迟延履行义务的充足理由，且双方约定首付款金额为92万元，祝小微交付龙筑公司资金监管的43万元也远远达不到首付款出资要求，故其应承担相应责任。赵鑫迪在合同尚未全部合法、有效解除的情况下，将涉案房屋转让给他人并办理了过户手续，系导致涉案合同无法实现的根本违约，亦存在过错。同时，赵鑫迪也存在对涉案房屋抵押登记情况未详尽告知情形。故本案双方当事人对合同不能继续履行均存在过错，应当各自承担相应的责任。综上，赵鑫迪、祝小微对合同无法继续履行均存在过错，其无权要求对方支付违约金，赵鑫迪及祝小微要求相对方支付违约金人民币30万元的诉讼及反诉请求，本院不予支持；合同解除后赵鑫迪收取祝小微所交的购房定金5万元，应退还给祝小微。祝小微未按照合同约定履行支付购房款的义务，存在违约，其要求赵鑫迪双倍返还购房定金及利息的反诉请求，本院不予支持。关于祝小微要求赵鑫迪返还其支付的过桥利息2.9万元，因合同无法履行双方均应承担责任，且祝小微认可赵鑫迪此项损失与己方未能按照约定交付购房款有关，故此项费用视为祝小微的损失，由双方按责任负担。关于祝小微要求赵鑫迪给付其交纳给龙筑公司的服务费1.95万元、评估费600元，因涉及案外人龙筑公司，该项损失祝小微可另行主张，本案不予涉及，故祝小微要求赵鑫迪承担该项费用的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵鑫迪与被告（反诉原告）祝小微于二〇一九年十二月七日签订的《房屋买卖居间合同》。二、原告（反诉被告）赵鑫迪于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）祝小微购房定金五万元及过桥利息一万四千五百元。三、驳回原告（反诉被告）赵鑫迪的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）祝小微的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五千八百元，由原告（反诉被告）赵鑫迪负担二千九百元（已交纳）；由被告（反诉原告）祝小微负担二千九百元，限本判决生效之日起七日内交纳。反诉费七千二百八十九元，由被告（反诉原告）祝小微负担三千六百四十四元五角（已交纳）；由原告（反诉被告）赵鑫迪负担三千六百四十四元五角，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付铁军二〇二〇年十二月二十一日法官助理 沈 艳书 记 员 张晶明