新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0203民初2467号 原告：赵马军，男，1968年7月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。诉讼委托代理人：拜金良，新疆先觉律师事务所律师。被告：克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区昆仑路**；法定代表人：魏杰。诉讼委托代理人：夏鲲峰，男，该公司员工。第三人：魏杰，男，1969年3月2日出生，汉族。第三人：马冬梅，女，1970年10月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。原告赵马军与被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司（以下简称瑞鑫公司）、魏杰、马冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告赵马军及其委托诉讼代理人拜金良，被告瑞鑫公司，第三人魏杰、马冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵马军向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》；2．被告退还购房款2702360元，支付利息1106561元（按年利率6%，自2013年12月20日至2020年10月15日2491天）；3．被告赔偿2702360元（购房款的一倍）；以上合计6511281元；4．两名第三人对退还购房款2702360元、利息1106561元承担连带责任。事实与理由：两名第三人系夫妻关系，第三人魏杰系被告瑞鑫公司的法定代表人。2013年12月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告的某号商铺，合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订时，原告已经于2013年12月18日、2013年12月19日向被告交付房款合计1461160元。后第三人魏杰作为被告法定代表人协商原告以两名第三人向原告的借款1241200元折抵原告购买某号商铺的剩余购房款，并于2017年8月15日与原告签订《瑞鑫房产公司某花园房款明细》，确认原告购房款为2702360元。被告于2014年5月1日将房屋交付给原告，但一直未给原告办理房屋权属登记。2018年7月9日，原告起诉要求被告瑞鑫公司为原告办理房屋权属登记。2018年9月17日，克拉玛依区人民法院作出（2018）新0203民初1566号民事判决：瑞鑫公司于判决生效后三十日内将某号商铺办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理不动产权证书。被告未能履行，原告于2019年1月22日申请强制执行。在执行中查询到乌鲁木齐铁路运输中级法院（2014）乌中执恢字第8号之二执行裁定书于2013年4月22日查封了被告名下含本案房屋在内的位于克拉玛依市××路、B栋面积2913.09平方米的房产。2017年7月4日，乌鲁木齐铁路运输中级法院向克拉玛依市房产管理局发出（2014）乌中执恢字第8号《协助执行通知书》，要求协助将昆仑路某号-某号（包含原告所购XX-X-X号）楼盘过户至乌鲁木齐市九鼎富通小额贷款有限公司（以下简称九鼎富通公司）抵债22350700元。原告经向克拉玛依市住房和城乡建设局查询得知，该房屋已于2017年7月5日备案登记到九鼎富通公司名下。2019年7月3日本案房屋已经被变更登记到九鼎富通公司名下，致使原告无法取得所有权。原告认为，被告在将房屋抵押给九鼎富通公司后，故意隐瞒抵押事实将房屋卖给原告，导致原告合同目的不能实现，属于民事欺诈行为，构成一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，应当向原告赔偿已付购房款一倍2702360元的损失。第三人魏杰和第三人马冬梅作为原借款人，基于借款抵付未能实现，应当与被告连带承担返还购房款2702360元及占用期间利息损失的责任。原告为维护自身利益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告辩称，一、鉴于昆仑花园项目现实情况和条件，对原告提出解除2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》不持异议。二、关于《商品房买卖合同》中约定的出卖人违约赔付条款，合同中的第九条第1款中有相关规定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按已付款6%向买受人支付违约金，合同第10条，买受人退房的，出卖人30天内退还已付款并按银行同期存款利率给付利息，所以违约金按合同第十条存款利率计算，且现银行同期贷款利率已下调至4.35%，并一直延续至今，所以我公司对原告提出的按年利率6%标准计算不予认可。三、由于不可抗力造成合同目的无法实现，乌鲁木齐铁路运输中级法院查封我公司房产时，我公司签合同时不知情，2014年11月以后才知道查封的情况。签订合同时已向原告告知该房产于2012年抵押的情况，后续在各级法院查封中也将情况告知了原告，而且也和抵押权人商议确定原告购买商铺办理过户的途径，后因为其他原因未能实施。在长达5年的时间里，原告未提出异议，直到2018年7月9日才向法院提起诉讼，从时间点上及过程中来看，出卖人没有违约，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条。四、由于买受人所交的房款中的一部分是由法定代表人的个人借款转为房款，而且借款时向买受人做实物抵押，为了司法公平，且为了更好的保障各方当事人合法权益不受侵害，我公司要求在判令出卖人向原告支付违约金或利息的同时，买受人应当返还抵押物，或按一定的价格冲抵购房款，并向出卖人支付2013年1月1日至2019年8月31日对某号商铺的使用费1101600元。房屋使用费以原告的公司和九鼎富通公司签订的2份租赁合同的租金标准计算。九鼎富通公司与原告赵马军担任法定代表人的新疆中岩工程检测有限公司（以下简称中岩公司）签订的租赁合同，九鼎富通公司与原告赵马军担任负责人的新疆岩土工程勘察设计研究院有限公司克拉玛依分公司（以下简称岩土公司克分公司）签订的租赁合同商铺均为某花园某栋某单元某号，中岩公司租了200平方米，租金58400元/年，岩土公司克分公司租了365.88平方米，租金106840元/年，2份租赁合同年租金是165240元。五、出卖人所收的购房款系公司行为，该款项并未用于家族使用，所收的购房款和借款均用于公司经营，该款项不应列为夫妻共同债务，故第三人马冬梅不应承担连带还款责任。第三人魏杰述称，原告支付的购房款和原告出借的款项都用于公司经营了，和我爱人马冬梅无关。我不应当承担责任。认可瑞鑫公司诉讼代理人夏鲲峰的所有意见。我还有几块玉石押在原告处，价值100万至200万元，想不起来抵押借了多少钱。第三人马冬梅述称，所有的款项用于公司经营，我个人没有使用这些钱，我不应当承担责任。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，原告赵马军和被告瑞鑫公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明“编号GF－2000－0171，NO.1103452；某小区某幢某号商业用房，新建房，预售商品房，预售预可证号新建房许字（2008）027号；地上；地上**，地下**面积565.88平方米；总价款2100000元，分期付款：2013年12月20日前付950000元，2014年5月1日前付600000元，2014年12月15日前付550000元；出卖人代收产权证费用505元，土地证费用55元，契税63000元，维修基金42000元；2010年6月30日前交付房屋”该合同第九条约定了逾期交房和逾期付款的违约责任，第十条约定了规划、设计变更情况下的处理方式，该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”该合同还对其他事项作了约定。各方当事人均确认：案涉房屋交付给原告的时间为2013年1月1日，交付时是带装修的房屋；案涉房屋交付给原告之前，由他人使用；2013年1月1日至2019年8月31日期间，案涉房屋一直由岩土公司克分公司使用。岩土公司克分公司的营业执照记载负责人为赵马军。被告2013年12月出具的3份《收据》载明：“2013年12月18日，收到赵马军交来房款915600元”“2013年12月18日，收到赵马军交来产权证费用505元、土地证费用55元、契税63000元、维修基金42000元合计105560元”“2013年12月19日，收到赵马军交来房款440000元。”2017年6月20日，被告出具《收款证明》载明“售房人瑞鑫公司，购房人赵马军，成交房产地址克拉玛依市××路，商品房买卖合同编号NO.1103452，售房人瑞鑫公司2013年11月19日至2015年2月13日合计收到购房人赵马军支付购房款十笔（其中含瑞鑫公司法定代表人魏杰及配偶马冬梅个人借款转售房款）共计2702360元。此房款最终以双方对账结果为准，暂定2702360元。”2017年8月15日，魏杰和赵马军共同签字确认《瑞鑫公司某花园房款明细》，载明：“1.2013年11月19日魏杰借款200000元（经手杨增辉，转账至杨增辉卡号）；2.2013年12月18日交房款915600元（经手杨增辉，转至杨卡号）；3.2013年12月18日，交各项费用、契税、维修基金105560元（经手杨增辉）；4.2013年12月19日交房款440000元（经手人胡媛媛）；5.2014年2月20日魏杰借200000元（经手人杨增辉）；6.2013年11月29日魏杰借款125600元（转至马冬梅卡号）；7.2013年11月29日魏杰借款现金25600元（农行现金）；8.2013年12月12日魏杰借款180000元（转账至马冬梅卡号）；9.2013年12月12日中午魏杰借现金10000元（农行ATM给小穆）；10.2015年2月13日马冬梅借款700000元（转账至张红工行卡），后夏鲲峰还款200000元。总计2702360元。”各方当事人均确认：上述《商品房买卖合同》所载房价款2100000元是为了避税而写的价款，各方当事人口头约定的真实房价款为3000000元；上述《瑞鑫公司某花园房款明细》所载10笔款项中的“借款”全部于2017年6月20日约定转为案涉房屋的购房款，已付购房款合计2702360元。被告未将案涉房屋过户所需资料报产权登记机关备案。2018年7月9日，原告向本院起诉要求瑞鑫公司将案涉房屋过户所需资料报产权登记机关备案并支付违约金。2018年9月17日，本院作出（2018）新0203民初1566号民事判决书，判决：一、瑞鑫公司于判决生效之日起三十日内将案涉房屋办理权属登记所需资料向产权登记机关备案，协助原告办理不动产权证书；二、被告支付违约金13512元；三、驳回原告其他诉讼请求。该判决生效后，原告申请强制执行。本院在执行该判决书的过程中查明：“克拉玛依市中级人民法院于2017年12月13日在（2016）新02执字第97号案件中查封了案涉房屋，于2018年5月10日轮候查封案涉房屋，克拉玛依区不动产交易中心暂时无法办理不动产产权证书。2012年4月14日，新疆鸿丰典当有限责任公司（以下简称鸿丰典当公司）与瑞鑫公司在克拉玛依市房屋产权交易中心办理抵押登记手续，《房地产抵押合同》号为克房地（2012）押字0480号，抵押房产商品房预售预可证号为新建房许字（2008）027号，抵押房产面积4952.37平方米。2013年4月22日，乌鲁木齐铁路运输中级法院查封了被告所有的含案涉房屋在内的某花园XX-X号楼盘。2016年9月22日，乌鲁木齐铁路运输中级法院以（2014）乌中执恢字第8号之二执行裁定书裁定将某花园XX-X号楼盘交付九鼎富通公司抵偿债务2235.07万元。2017年7月4日，乌鲁木齐铁路运输中级法院向房产管理部门下发（2014）乌中执恢字第8号协助执行通知书办理权属变更登记。某花园XX-X号房屋《（未办证权属登记）信息查询回执单》记载“买受人九鼎富通公司，备案时间为2017年7月5日，建筑面积565.88平方米”。2019年7月3日，某花园XX-X号房屋产权登记在九鼎富通公司名下，不动产权证号为20190306224。2019年8月6日，本院对（2018）新0203民初1566号案件进行立案再审审查，于2019年9月19日作出（2019）新0203民监3号民事裁定书，裁定：一、该案由本院再审；二、再审期间中止原判决的执行。2019年10月25日，赵马军申请撤回起诉，本院于2019年10月25日作出（2019）新0203民再3号民事裁定书，裁定：一、准许原审原告赵马军撤回起诉；二、原审判决不再执行。其后，原告再次诉至本院，要求与瑞鑫公司解除合同，要求瑞鑫公司返还房款、支付利息、赔偿损失，要求魏杰和马冬梅对房款和利息承担连带责任。另查，庭审中，原告述称被告在签合同前未告知案涉房屋抵押事实，并述称其于2016年在房产管理部门查询过案涉房屋权属信息，无房产管理部门书面答复，此前未查询过案涉房屋权属信息。各方当事人均述称签合同时不知晓案涉房屋被查封事项。被告陈述“因为存在抵押并告知原告，所以给原告的房价比市场价低很多，与某花园XX-X-X号同一栋楼市场价毛坯房7500元/平方米”，原告称其不知道市场价。另查，原告述称其持有魏杰所有的玉石，不认可其持有的玉石是与案涉10笔款项有关的抵押物，不认可魏杰所述的玉石价值。魏杰和瑞鑫公司未提供证据证实原告持有的玉石与本案的关联性。另查，九鼎富通公司与中岩公司签订《房屋租赁合同》载明“中岩公司承租XX路XXX号商铺面积200平方米，租期2019年9月1日至2020年8月31日，租金58400元/年。”九鼎富通公司与岩土公司克分公司签订《房屋租赁合同》载明“岩土公司克分公司承租XX路XXX号商铺面积365.88平方米，租期2019年9月1日至2020年8月31日，租金106840元/年。”原告述称“中岩公司是其设立的独资企业，岩土公司克分公司是其投资设立的分公司”。上述事实，有经当庭出示并质证的《商品房买卖合同》《收款证明》《瑞鑫公司某花园房款明细》《收据》《借条》《转账凭证》《取款凭条》《关于瑞鑫公司房产抵押的证明》《房屋租赁合同》、（2018）新0203民初1566号民事判决书、（2014）乌中执恢字第8号之二执行裁定书、协助执行通知书《（未办证权属登记）信息查询回执单》《房屋权属信息查询回执单》、（2019）新0203民监3号案卷、（2019）新0203民再3号案卷及原告陈述等证据在案予以证实。本院认为，各方当事人约定将第三人魏杰、马冬梅向原告赵马军的借款转为案涉房屋的购房款，经审查，该约定不违反法律法规、未损害社会和他人的合法权益，本院予以认定。双方书面合同记载的价款虽为虚假意思表示，但不影响原、被告对案涉房屋进行买卖的真实意思表示的效力，故本院对原、被告基于买卖案涉房屋而形成的付款与过户等权利义务的真实性、合法性予以认定，由此确定本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条的规定，原、被告之间形成合法有效的房屋买卖合同关系。本案争议焦点：1．第三人魏杰、马冬梅是否应当承担责任；2．合同成立前原告是否知晓案涉房屋抵押、查封事实，被告是否存在故意隐瞒案涉房屋权利瑕疵的情形。关于责任主体。根据查明的事实，与原告签订房屋买卖合同的主体为被告瑞鑫公司，原告、被告和第三人事前已经约定将第三人魏杰、马冬梅向原告的借款转为原告向被告购买案涉房屋的购房款，被告与第三人述称房款用于公司经营，原告未提供证据证实房款用于两名第三人个人使用，故借款转为房款的约定产生的法律后果是原告与魏杰、马冬梅基于借款合同形成的债权债务关系消灭，在原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。根据合同相对性，原告应当向被告主张房屋买受人的权利。原告基于房屋买卖合同关系要求被告瑞鑫公司承担出卖人的法律责任的诉讼请求合法有据，本院予以支持；原告要求第三人魏杰、马冬梅承担法律责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。案涉房屋产权已经于2019年7月3日转移登记至九鼎富通公司名下，案涉合同在法律上已经不能履行，原告的合同目的不能实现，原告要求解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应当向原告返还房款，原告要求被告返还房款2702360元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告所述作为抵押物的玉石，因无证据证实与本案所涉借款的关联性，本院在本案中不予处理，被告可另案主张权利。同时，本案是双务合同，根据《全国民商事审判工作会议纪要》第四十九条第二款、第三十六条的规定，双务合同当事人互付对待给付义务，对于解除合同相互返还财产的情形，原则上应当同时履行，一方未向对方返还的，原则上无权请求对方返还，为减少当事人诉累，并且避免因判令单方返还而出现不公平的结果，人民法院应当在判项中对相互返还作出明确表述。案涉合同双方互负对待给付义务，合同解除后应当同时履行返还义务，即原告要求被告返还房款的同时，应当向被告返还房屋，由于案涉房屋产权已经转移登记至九鼎富通公司名下，原告作为负责人的岩土克分公司于2019年9月1日与九鼎富通公司签订了房屋租赁合同，原告无须向被告返还房屋。关于原告主张的资金使用费和被告抗辩应扣减的房屋使用费，经审查，被告使用原告资金期间的利息和原告使用被告房屋期间的费用相当，可以相互抵销，双方无须相互支付房屋占用费和资金占用费。关于原告主张的一倍购房款的问题。原告以被告故意隐瞒抵押事实为由要求被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条赔偿损失。根据查明的事实，双方签合同之前案涉房屋已经存在抵押和查封情形，原告认为被告事前故意隐瞒抵押事实，被告述称事前多次口头告知原告抵押事实。经审查，案涉房屋为地上16层、地下1、地下**积565.88平方米的商业楼盘，原告作为有完全民事行为能力的人且长期从事商业经营活动，具有高于普通人的理性，在进行买卖楼盘这样重大的民事活动时，对标的物是否有权利瑕疵具备审查能力、负有审查义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条旨在保护与开发商信息不对称而处于弱势地位的普通买房人的合法利益，本案原告显然不属于该类情形。同时，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十八条规定不动产登记薄是物权归属和内容的根据，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。原告购买案涉楼盘时，有条件依法向不动产登记机构查询权属信息而没有查询，其在具备审查能力和审查条件的情况下未尽到审慎注意义务，原告认为被告故意隐瞒抵押事实缺乏证据支持，现以不知情为由要求被告承担故意隐瞒事实的民事责任的理由不能成立。原告认为被告其后与九鼎富通公司签订房屋买卖合同将房屋过户给该公司构成一房二卖应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定支付一倍房款。经审查，九鼎富通公司与被告签订的房屋买卖合同是在履行法院执行裁定书的过程中在房产管理部门办理产权转移登记必须办理的手续，不属于通常意义的房屋买卖行为，本院对原告的该项意见不予采纳。故，本院对原告诉请赔偿购房款的一倍2702360元的诉讼请求不予支持。另，原告主张的一倍购房款实质为违约金，案涉合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”被告未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任，按合同约定应当向原告支付违约金13512元（2702360元×0.5%），本院对原告主张的违约金数额中的超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵马军与被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司2013年12月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告赵马军返还房款2702360元、支付违约金13512元；三、驳回原告赵马军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28689.48元、邮寄送达费32.40元，由原告赵马军负担13721.88元，被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   雷晓霁   二 〇 二 〇 年 十 二 月 三 十 日 书  记  员   刘 娟