广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10522号原告：武小梅，女，汉族，1976年7月15日出生，住址为上海市闵行区****************，公民身份号码为411************725。委托代理人：李万祥，广东展创律师事务所律师。委托代理人：丰梦燕，广东展创律师事务所律师。被告：东莞市正德房地产开发有限公司，住所为广东省东莞市******************碧湖花园鹿茵苑17-20座13号铺位。法定代表人：刘志飞，执行董事。委托代理人：何志健，广东宏尚律师事务所律师。委托代理人：翟连带，广东宏尚律师事务所律师。原告武小梅诉被告东莞市正德房地产开发有限公司（以下简称正德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，并于2020年12月28日进行了补充质证。原告武小梅的委托代理人丰梦燕，被告正德公司的委托代理人何志健，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武小梅向本院提出诉讼请求（撤回部分请求后）：1、被告赔偿原告违约金50230.95元（1004619元×5%）；2、被告退还原告所交的加建费用12000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月11日，原告在碧湖东岸名府售楼处看房，被告承诺“买房可送部分面积”，即可以加建入户花园，并带原告去看被告已加建好的样板房（1栋201号房），被告不但未作任何提示加建可能会影响商品房产权证办理的问题，相反还在与原告签署的《商品房买卖合同（预售）》中约定：被告应当在2016年9月28日前向原告交付该商品房（2栋1902号房）；因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不解除合同的，被告自合同约定的应完成所有权登记之次日起按照全部房款的万分之一支付违约金，但最高不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部房款1004619元，于2016年5月31日缴清契税，东莞市地方税务局于2016年9月26日出具《房地产办证证明》。随后，被告安排与原告在内的本栋同户型业主签署了《关于02户型改造的确认书》，并收取原告加建费1.2万元，收取费用后被告对案涉房屋的入户花园进行加建。然而，因被告在入户花园违法加建的行为，被告至今没有为原告办理该商品房的所有权登记，被告逾期未办理该商品房所有权登记及未履行赠送面积的承诺行为已构成违约。为此，原告多次去找被告协商办证事宜，但被告以各种理由拖延，2018年11月份左右，被告表示要拆除加建部分方可办理房屋产权证，但只愿意退回原告所交的加建费12000元并免交部分物业管理费，对于因加建后的装修费及拆除加建后导致整套商品房的功能格局改变而需要重新装修的费用，却不予赔偿。故此，原告为维护其合法权益，依法提起诉讼。对于后期办理房产证问题，原告愿意拆除该违建，但需损失评估后，再另行协商或提起诉讼解决。原告武小梅对其上述主张提供的证据有：《商品房买卖合同（预售）》，发票联、税收缴款书、广东省东莞市房地产办证证明，房屋平面图、收款收据，被告售房时的宣传单、样板房照片、（2019）粤1973民初13573号《民事判决书》。被告正德公司辩称，一、另案生效判决已依法认定原告对案涉房屋的加建、改建知悉确认，即案涉加建、改建行为是被告与原告的合意所为，也是双方的共同目的，应依法认定原告对无法办证的后果存在一定过错，并自行承担相应比例的逾期办证违约金。原告提供的另案[案号：（2019）粤1973民初13573号]一审判决认定“原告主张其签订时并不知情，但并未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果，本院认定原告对案涉房屋的加建、改建知悉确认的”事实，该案二审判决维持原判，即维持该事实的认定。因此，原告对加建、改建行为是知情、同意并确认的，原告事实存在同意整改、确认整改方案等行为，且其在《户型改造确认书》中明确作出“该物业改造后的户内配套设施交付标准按照《商品房买卖合同》载明之配套设施配备不一致的，贵司无需承担任何责任”、“该物业改造后而与《商品房买卖合同》约定面积有差异的，申请人均视为改造而产生的合理差异，并放弃因此追究贵司相关责任”、“因改造而产生的面积变化、费用、法律责任与贵司无关”等一系列对被告的免责承诺，恰好证明其对加建、改建行为可能造成的无法取得房屋产权证的不利后果有一定心理预期。故，案涉房屋的加建、改建是原、被告的共同行为所致，原告对无法办证确有过错的事实是十分客观、清晰，且显而易见的。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”，原告本身亦负有保证案涉房屋能够办理产权登记的合同义务及法定义务，应自觉遵守相关法律规定，其作为完全民事行为能力人，同样具备对加建、改建行为将导致无法办证且面临被拆除风险的常识，特别在购置重大财产价值的房屋时，更应负有谨慎义务，在原告对无法办证明显存在过错的情况下，原告应按其过错比例承担逾期办证的违约责任。二、案涉房屋的加建、改建使原告获得利益，按法律规定，该部分利益应在原告主张的损失赔偿额中予以扣除。原告已委托其他装修公司对案涉房屋加建、改建的部分进行装修并入住。案涉房屋的加建、改建，已实际扩大案涉房屋的使用面积，提高房屋的使用率及舒适感，从而使原告以合同约定面积的价格获得更大面积的房屋，这也就是原告同意并积极配合加建、改建行为的根本原因，亦是被告多次协调原告等业主进行拆除，原告等业主不愿意协助配合的根本原因，该等原因也最终导致拆除事宜久拖未决，进而引发本案诉讼。原告作为案涉房屋加建、改建行为的最终受益者，根据诚实信用原则及权利义务一致性原则，理应承担该加建、改建行为所带来的法律风险。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的的解释》第三十一条亦明确规定“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”，故原告作为既得利益享受者，法院应在其主张的违约损失赔偿额中扣除其相应获得的利益，即体现为调低原告主张的逾期办证违约金，减轻被告的违约责任。三、本案为商品房预售合同纠纷，案涉房屋加建、改建的费用返还问题为另一法律关系，不属于本案的审理范围，依法应驳回原告该项诉请。（一）根据案涉《户型改造确认书》、《收款收据》显示，实施加建、改建工程、收取费用的主体为五环公司，非被告。根据合同相对性原则，原告应向五环公司主张返还费用；（二）案涉加建、改建行为是经原告知悉确认的，且己实施完毕，并不存在费用的返还问题，亦不存在对原告财产造成侵权问题，原告要求返还费用或赔偿该费用损失，缺乏事实与法律依据；（三）鉴于案涉房屋的加建、改建行为属违建行为，基于违建行为产生的合同关系应为无效合同关系，如原告向被告主张费用返还，亦应当以确认合同无效纠纷另案提起诉讼，并由该案以合同无效的处理原则，按双方过错责任比例分配该费用损失的承担问题。因此，案涉房屋的加建、改建费用问题，与本案显然属于不同的法律关系，原告以商品房预售合同纠纷要求返还加建、改建费用，不属于本案的审理范围，不应在本案一并审理。四、原告提供的户型图并未显示存在案涉加建部分，该户型图标注的户型、面积与案涉《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》一致，且该户型图也以阴影部分明确标示出具体“赠送面积”指的是阳台、凸窗面积，原告以此主张被告承诺赠送案涉加建部分面积与事实不符，其要求被告赔偿该面积折价款并无依据。综上，如法院最终认定被告需承担违约责任，因案涉房屋违建导致逾期办证的问题，原告明显存在主观过错，其本身积极配合促成违建行为的发生，请求法院综合原告的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判令原告承担一定责任比例的逾期办证违约金，依法减轻被告的违约责任。被告正德公司对其上述主张提供的证据有：东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，关于02户型改造的确认书、房屋平面图，东莞市常平房地产管理所公告。本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，武小梅与正德公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：“武小梅向正德公司购买位于东莞市*******************2*住宅楼1902号，总金额为1004619元，正德公司应当在2016年*月28日前向武小梅交付该商品房；因正德公司的原因，武小梅未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意武小梅不解除合同，自武小梅应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，正德公司按日计算向武小梅支付全部房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的百分之五”。原告主张，因距交房已四年之久，无法记清准确的交楼时间，且交房时的资料在原告签字后已被被告收走，无法提供原告准确的交房时间，若存在延期交付的，延期已经过双方协商同意。被告则主张，被告已在交付期限前通知原告收楼。此后，武小梅签署了一份《关于02户型改造的确认书》（以下简称“确认书”），《确认书》记载：“东莞市正德房地产开发有限公司：本人武小梅已购买贵司开发之东莞市*****************2*******并与贵司签署相关《商品房买卖合同》。为方便使用，本人决定将购买该物业部分空间结构进行相关之改造。关于改造事项本人申请确认如下：1.该物业改造后的平面图如附件一《改造后户型图》所示;本人委托东莞市五环建设工程有限公司对该物业入户花园或内花园层高3m以上的上层空间进行密封、改造等处理，改造后的空间由同栋楼上层同房号的业主独立占有、使用，本人不再使用该部位，并不对该部分主张任何权益，并对于此次改造所产生的所有费用将由本人负责（施工单位承担钢筋混凝土楼板、蒸压加气混凝土砌块（200外墙）、内墙面抹灰、面砖外墙、天棚满刮腻子、铝合金窗）所需费用￥12000元；2.该物业改造后的户内配套设施交付标准按照《商品房买卖合同》载明之配套设施配备不一致的，贵司无需承担任何责任，且申请人确认委托东莞市五环建设工程有限公司代本人按照《商品房买卖合同》载明之交付时间、装修标准进行办理收楼手续视为已完成该物业交付。贵司无须按照《商品房买卖合同》之约定另行书面、电话通知本人办理收楼手续；3.该物业改造后而与《商品房买卖合同》约定面积有差异的，申请人均视为改造而产生的合理差异，并放弃因此追究贵司相关责任；4.申请人确认改造后的该物业由东莞市五环建设工程有限公司对本人进行交付，具体交付要求、标准、时间等事项以本人与东莞市五环建设工程有限公司签署的《房屋改造的装修委托协议》为准，与贵司无关，因改造而产生的面积变化、费用、法律责任与贵司无关；5.本申请确认书与该物业对应之《商品房买卖合同》同时生效，并作为该组物业之《商品房买卖合同》的补充文件；6.申请人签署本申请确认书后不再撤销或要求贵司对该组物业进行二次交付及更改；7.本人确认户型改造不仅仅限于本人所属物业，本人亦明确和接受本栋楼其他业主的户型改造行为，对此，本人同意放弃任何形式的抗辩权。”《确认书》落款申请确认（买受人）处有武小梅的签名捺印，还加盖了“东莞市五环建设工程有限公司”的印章。武小梅提交的一份《收款收据》中记载：“今收到2栋1902武小梅交来12000元”，收缴单位处盖有“东莞市五环建设工程有限公司财务专用章”，收款时间记载为2016年6月30日。武小梅主张该笔款项系以现金形式交付给正德公司财务的。正德公司予以否认，表示没有收取过上述款项，该款项为武小梅支付给东莞市五环建设工程有限公司，正德公司为了证明武小梅实施改造会产生法律后果，由武小梅个人自行承担，故正德公司将改造确认书进行存档留底。2019年9月17日，案涉小区其他业主涂超兰等以正德公司、广东五环建设工程有限公司、东莞市利丰物业管理有限公司为共同被告向本院提起财产损害赔偿纠纷，案号为（2019）粤1973民初13573号，请求确认《关于户型改造确认书》无效、正德公司与广东五环建设工程有限公司连带返还赠送面积的材料费和人工费以及资金占用期间的利息、确认赠送面积的改造是正德公司和广东五环建设工程有限公司的单方行为并恢复原状、东莞市利丰物业管理有限公司对上述诉请承担连带责任等等。本院经审理认为，该业主签订《商品房买卖合同（预售）》时经正德公司要求在《关于户型改造的确认书》上签名确认对案涉房屋进行加建、改建以便获得被告正德公司销售时承诺给予的赠送面积，并认为该部分业主提起的为财产损害赔偿纠纷，属于侵权纠纷范畴，但相关业主对案涉房屋的加建、改建是知悉确认的，案涉房屋的加建、改建并不构成对相关业主财产的侵权，故一审驳回了相关业主的全部诉讼请求。正德公司对上述判决不服，上诉至东莞市中级人民法院，案号为（2020）粤19民终2995号。东莞市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。双方均确认，案涉小区有多栋楼宇存在加建、改建情形，案涉房屋如需拆除加建、改建部分并恢复原状，需其他业主进行配合，案涉加建、改建部分尚未拆除。正德公司主张，大概在2016年11月，在房管所出具公告时发现案涉房屋存在加建改建情况，发现后已交楼，故正德公司没有义务制止该加建改建行为。正德公司明确，在2016年11月房管所发出通知后，其去办理房屋的初始登记被告知案涉房屋存在违建，无法办理初始登记，故暂时未通知业主去办理转移登记。武小梅明确，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的规定，在案涉房屋交付之日起两年内，正德公司应该为案涉房屋办理产权证，如果武小梅不解除合同，正德公司按照每日万分之一计算违约金，但最高不超过总价的5%，截止武小梅起诉之日，其违约金已经超过了房屋总价款的5%，故武小梅按照5%的标准来计算违约金。另查明，案涉房屋所处的碧湖东岸名府2栋住宅楼已取得竣工验收备案证书，备案日期为2016年9月28日。再查明，与武小梅类似情况并先行起诉的毛延福、程正月、赵华等业主起诉正德公司的同类案件，正德公司不服一审判决提起上诉，东莞市中级人民法院于2020年12月17日作出二审《民事判决书》，查明：“一、正德公司向本院提交如下证据：1.正德公司于2018年8月15日向全体业主作出的《关于碧湖东岸拆改方案公示》（办证期限到期前的公示）及公示照片；2.正德公司于2018年11月5日向全体业主作出的《关于碧湖东岸厨房和阳台的窗户封闭的户型业主办理确权事项的公示》、《关于碧湖东岸花园1、2、3栋01、02户型拆改方案公示》、《关于碧湖东岸封闭阳台拆除与维修方案》及公示照片；3.正德公司于2018年11月6日向全体业主公示的《碧湖东岸搭板部分工程整改方案》、《会议通知》、公示照片、会议签到表、会议现场图；4.正德公司于2018年12月26日作出的对未进行拆改同意登记的相关业主的催告公示、公示照片；5.东莞市********关于碧湖东岸名府1、2、3、6、栋办理房屋所有权首次登记的公告、碧湖东岸名府部分拆改工程备案表、公示照片；6.2019年3月12日的《会议通知》、公示照片；2019年3月15日的《会议签到表》；7.碧湖东岸住宅办证情况表；2019年3月13日的确权登记费及对应的第一批确权名单及不动产权证签收表（截取部分提交）；2019年5月21日的确权登记费及对应的第二批确权名单及不动产签收表（截取部分提交）；8.相关公示的视频、照片光盘。上述证据拟证明正德公司积极履行自身义务，对迟延办证后果不存在过错，毛延福等业主存在不配合拆改的情形，双方应按过错承担逾期办证违约责任。……二、与毛延福类似情况并一同起诉的业主赵华、程正月，向本院提交两份同意书，拟证明赵华、程正月在与正德公司协商拆除房屋违建部分过程中，正德公司要求签署同意书，赵华、程正月分别于2018年9月26日、2018年11月2日签署同意书交给了正德公司；赵华、程正月早在2018年就同意由正德公司拆除，正德公司一直没有拆除，违约行为持续。正德公司质证确认上述两份同意书的真实性，其中赵华在2020年1月13日前已经配合正德公司进行违建拆除，其房屋已于2020年1月13日办理了确权登记；程正月虽然签订了同意书，但其没有配合拆除，所以导致其至今未能办证。三、毛延福曾向一审法院提起案号为（2019）粤1973民初13583号的财产损害赔偿纠纷，以正德公司对案涉房屋的加建、改建对其造成损害为由，诉请正德公司返还15000元赠送面积的材料费和人工费。东莞市第三人民法院认定毛延福应正德公司要求在户型改造的确认书及改造后房屋平面图上签名确认对案涉房屋进行加建、改建，以获得正德公司销售时承诺的赠送面积，毛延福对案涉房屋的加建、改建知悉确认，案涉房屋的加建、改建并不构成对毛延福侵权，故判决驳回毛延福的全部诉讼请求。毛延福未提起上诉，正德公司就事实认定问题上诉，该案经本院二审审理后维持原判，该案判决已生效”。以上事实，有上述双方提供的证据材料、东莞市中级人民法院作出的（2020）粤19民终8914号等系列案（12宗）的《民事判决书》以及本案庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件是当事人双方的真实意思表示,且内容及形式未违反法律、法规的禁止性规定,合法有效,双方均应当按照合同约定履行各自的义务。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，无需当事人举证证明，故对与武小梅类似情况并先行起诉的业主起诉正德公司的同类案件二审判决所确认的基本事实，本院予以采纳。根据双方争辩的内容，本案争议的焦点为：正德公司是否应当向武小梅支付逾期办证的违约金及金额，是否应向武小梅退还加建费用。关于逾期办证违约金。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应支付逾期办证违约金，若因买受人原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。首先，没有证据证明正德公司存在胁迫业主签名的行为，武小梅有权决定是否在户型改造的确认书及改造后房屋平面图上签名以获得赠送面积。武小梅在上述确认书和平面图上签名，表明其与正德公司就案涉房屋的加建、改建并由武小梅自行承担材料、人工费形成合意。案涉房屋入户花园的加建、改建是正德公司与武小梅协商一致、共同实施的结果。其次，案涉合同约定，逾期办证违约金的支付系以因出卖人原因导致逾期（交付之日起730日）为前提。从同系列案业主赵华于2018年9月26日签订同意书可知，正德公司早于该日期前已与相关业主就房屋改动部分恢复原状事宜进行沟通协商，正德公司主张其于2018年8月15日向全体业主作出的《关于碧湖东岸拆改方案公示》，本院予以采信。正德公司在该公示中告知了具体的整改方式，并表示愿意配合整改。由于此时案涉房屋已经交付给业主，房屋处于业主的控制之下，在不动产登记部门已经明确需要整改的情况下，作为房屋的业主和实际控制者，武小梅应积极作为，采取措施将房屋整改至可办证的情况。武小梅未及时、积极配合消除办证障碍，在没有证据证明正德公司存在怠于整改行为的情况下，武小梅主张正德公司违约需支付逾期办证违约金没有依据。故对武小梅诉请正德公司支付逾期办证违约金，本院依法不予支持。关于加建费用。如上所述，案涉房屋入户花园的加建、改建是正德公司与武小梅协商一致、共同实施的结果。武小梅主张因案涉加建、改建行为违法，正德公司需返还其材料、人工费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，判决如下：驳回原告武小梅的全部诉讼请求。本案受理费678元（原告已预交），由原告武小梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 汤文锋二〇二〇年十二月二十八日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。