浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1984号 上诉人（原审原告、反诉被告）：台州市黄岩东晓食品有限公司，住所地：台州市黄岩区方山路**。 法定代表人：沈君芳，经理。 委托诉讼代理人：王以德，浙江时空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琳，浙江时空（台州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：台州市黄岩大生置业有限公司，，住所地：台州市黄岩大环家园**** 法定代表人：叶根林，董事长。 委托诉讼代理人：叶德强，该公司员工。 委托诉讼代理人：许建敏，浙江银马律师事务所律师。 上诉人台州市黄岩东晓食品有限公司（以下简称东晓公司）因与上诉人台州市黄岩大生置业有限公司（以下简称大生公司）合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院(2019)浙1003民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 东晓公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审本诉请求，驳回被上诉人一审反诉请求。二、本案一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为“被告方的反诉主张及理由其实已经表明愿意交付上述房屋及车位，所以被告并未存在拒绝交付上述不动产的违约行为”，系错误认定大生公司不存在违约行为。首先，本案项目迟延开发的原因在大生公司，东晓公司在2011年6月已经配合申请土地收储，大生公司也在2011年12月竞拍到涉案土地，但是大生公司直到2015年才取得规划许可，迟延开发致使迟延交付的责任在大生公司。其次，双方签订的《房地产转让协议书》已经约定“乙方取得房屋销售许可证后，双方另行签订排屋销售协议”，大生公司在2017年9月18日取得商品房预售证，但其并没有按约在取得预售证后与东晓公司签订排屋销售协议，甚至把原承诺给东晓公司位置的房屋出售给他人。最后，即使按照一审法院认定的，双方没有约定明确的房屋交付时间，从大生公司在一审中的应诉态度也可以看出，其早已明确表示不履行合同义务。在东晓公司通过诉讼要求大生公司交付房屋的前提下，大生公司还主张合同无效，企图以合同无效规避合同义务。大生公司除了继续履行合同约定的交付义务，仍应当承担违约赔偿责任。二、一审对于双方约定建筑面积理解错误，计算的面积补差金额过高，显失公平。双方签订的《房地产转让协议》及《房地产转让补充协议》中约定的置换排屋建筑面积系针对地上建筑面积。从本案中大生名府排屋的总体情况来看，每套排屋的地上建筑面积在332.8m2-388.44m2之间，与双方补充协议约定的360m2、400m2建筑面积相近，应当可以推定双方约定的建筑面积是针对地上建筑面积。而一审法院将双方约定的建筑面积数据理解为包含地下建筑面积的整体建筑面积，认为现在讼争排屋面积分别为489.9m2、485.63m2,认为大生公司交付的排屋面积超过了双方约定的建筑面积，显然是错误的，违背了双方约定的真意。现大生公司在计算面积补差时，将地下建筑面积与地上建筑面积混同计算，变相抬高了其真正要求补差的地下面积价格。从交易习惯、使用习惯及置换协议条款约定，地下部，地下部分当然是一并随地上置换议签订是在2010年，当时的排屋销售方式大多会附赠地下室、地下车、地下车库订协议的本意就是置换两套排屋，不存在地下部分另行收费。且本项目一开始的规划审批就是包含地下建筑的，大生公司利用东晓公司土地，已经开发了地下配套建筑，也取得了其他排屋对应地下配套建筑的实际收益，享受了地下部分开发的利益，不应对本案排屋配套的地下建筑另行收费。退一步讲，即使要计算面积补差，也应当先按照补充协议约定的地上建筑面积补足后，再计算地下建筑面积。针对讼争排屋，按照一房一价销售表，3#3地上住宅351.88m2，单价26260元/m2，地下室，地下室夹层57.12m23000元/m2，地下室，地下室负**83.62m2000元/m2；3#4地上住宅347.15/m2，单价26260元/m2，地下室，地下室夹层55.98m23000元/m2，地下室，地下室负**85.2m2000元/m2。粗略计算，如以2m2地下室夹层面积补1m2地上面积，则3#3地上面积为380.5m2，3#4地上面积为375m2,两套约755.5m2，与补充协议约定两套共计760m2基本无差。剩下的地下室负一层单价为6000元/m2，两套面积共168.82m2，销售价为1012920元。而一审采纳了大生公司主张的地上地下平均计算补差面积的方式，不仅增加了补差面积，还将补差价格抬高到15000元/m2，超面积补差价达300万元，大大加重了东晓公司的支付义务。本案不是普遍商品房买卖合同纠纷，而是对十年前置换协议的履行纠纷，需要考虑双方签订协议的前因后果，不能单单看到两幢排屋现在的价值，就认为东晓公司受益了，需要支付额外的对价，也要看到其他排屋给大生公司带来的利益，看到置换土地现在的价值。一审法院以等价有偿交易原则，判决东晓公司直接按照市场价支付地下车库价格，看似公平，实则违背双方意思自治，损害了东晓公司利益。三、一审酌情确定了东晓公司应付大生公司未付土地收储款的利息，该利息判决缺乏依据。本案双方并没有约定土地收储款的支付时间，也没有约定利息。一审法院却以涉案土地收储款系大生公司开发建设大生名府项目的必要经营成本为由，认为东晓公司应当自大生公司催讨时及时支付，酌情认为2017年7月15日吴晓冬代付100万之日为催讨剩余土地收储款之日起算利息，未全面考虑本案双方履行实际情况，判决缺乏依据。结合本案实际情况，东晓公司之所以没有全额支付土地收储款，是因为置换房屋没有得到实质性保证，东晓公司已经配合土地收储，也已经支付给大生公司近70%土地收储款，已经履行了大部分合同义务，因大生公司未按约与东晓公司签订排屋销售协议，未能交付房屋，未能办理过户手续，在此情况下，东晓公司当然有权暂不支付剩余1339860元。在本案一审本诉起诉时，东晓公司就已经明确同意以土地收储款抵扣违约金，从未表示拒绝支付土地收储款。2017年时支付的100万，也是双方在合同履行过程中协商一致的结果，大生公司在本案诉讼前从未向东晓公司主张过土地收储款利息。东晓公司不应承担任何利息赔偿责任。另一方面，一审把大生公司拒绝履行合同义务，主张合同无效所消磨的审理时间也计入东晓公司的逾期计息期间显然是不妥当的。 大生公司答辩称，首先，大生公司对延迟开发不予认可。土地是2011年12月通过6250万元的价格竞拍到的，花这么多钱不可能不去开发。原来的协议于2010年签订，协议说的是开发宿舍楼，宿舍楼搞不下来，后面才有一个拍卖，这个拍卖是市场行为，原先的协议约定不清楚、不合理，说是置换给大生公司，土地无法置换，原先的房屋没有房产证，更加无法置换，况且土地原先还是划拨的。第二，其对建筑面积理解错误，对方认为置换，必须是地上面积，地下面，地下面积不能算外计费，这完全不能成立，排屋客观上就有地上面积和地下面积。第三，当初东晓公司的土地，根据国家评估，也就是四百万元左右，所以政府收购的价格也只有四百多万元，若干年以后，大生公司用六千多万元的钱去竞拍，然后又投入大量的资金进行规划、开发，大生公司并没有获利多少，真正获利的却是东晓公司。第四，东晓公司不支付133万元的剩余土地收储款，是没有道理的，东晓公司自己都没有按照2010年的协议履行。综上，东晓公司的上诉理由既缺乏事实依据，也缺乏法律依据，不应予以支持。 大生公司上诉请求：一、撤销一审判决，判令《房地产转让协议书》及《房地产转让补偿协议》无效；并驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案东晓公司原有的座落在台州市黄岩区××路××弄××号××平方米的国有建设用地使用权土地用途性质系工业用地，东晓公司擅自与大生公司签订《房地产转让协议》，转让工业用地给大生公司作为住宅用地进行房地产开发，违反了法律、行政法规强制性规定，合同无效。根据我国法律规定，房地产开发用地的交易系由政府垄断，不允许单位、个人私自买卖，因此，东晓公司擅自将取得的工业用地进行交易开发房地产违反了法律的禁止性规定，故该合同无效。二、协议签订后，东晓公司的土地实际系被政府土地储备中心收储，客观上房地产转让协议无法履行。据了解，东晓公司座落在台州市黄岩区××路××弄××号××平方米的国有建设工业用地使用权最终是被台州市黄岩区土地储备中心收储的，并由该中心支付了相应的土地对价。三、大生公司是通过公开竞拍取得上述土地房地产开发使用权。2011年11月2日台州市国土资源局黄岩分局对上述土地进行公开挂牌出让竞拍，上诉人有幸以6250万元竞得此地块的国有建设用地使用权，即日由台州市国土资源局黄岩分局出具了一份经双方签章由浙江省台州市永宁公证处公证的《国有建设用地使用权出让成交确认书》。而后，双方于2011年12月12日签订了一份《国有土地使用权出让合同》（合同编号：×××40），随后，大生公司于2012年1月9日向台州市国土资源局黄岩分局支付了土地出让金。鉴于以上事实，大生公司认为原东晓公司取得的座落在台州市黄岩区××路××弄××号××平方米的土地使用权已于2011年被台州市黄岩区土地储备中心收储，东晓公司不再享有此地块的国有建设用地使用权，大生公司是通过公开竞拍取得上述土地房地产开发使用权，完全是合法的市场行为。原转让合同因违法且无法实际履行。四、退一步讲，一审错误确认了《房地产转让协议书》及《补充协议书》的效力，判令将大生名府第3幢3号、4号排屋等过户给东晓公司，仅要求东晓公司支付部分本金及利息、补偿费用也较少，同样有失公允。丽景名府所销售的是产权完整的商品房豪宅，住房房屋面积、售价都是经黄岩区住房管理处审批备案的，若根据东晓公司的要求，结合《丽景名府项目一房一价楼盘信息表》表明：3幢3室、3幢4室二套排屋的总价为21559747元，总面积为1167.62平方米，这与协议书中的排屋无论是性质、标准、规格、选材、配套、成本均不可同日而语，明显不符合东晓公司诉称的360平方工业厂房排屋的情况。东晓公司原是无房产证的工业厂房及用地，当初协议也仅是开发置换厂长楼性质的工业厂房排屋，绝非是土地重新拍卖的商品房性质的高档排屋，东晓公司的要求对于大生公司来说也明显超过其所能承受的范围，一审硬将东晓公司提出的条件强加给大生公司，有失公允。 东晓公司答辩称，一、双方签订的《房地产转让协议书》及《补充协议书》并不是大生公司所谓的单位之间私自买卖工业用地，协议已实际履行，且程序合法。协议约定东晓公司以名下土地与大生公司在该地块上开发的排屋进行置换，而非直接由东晓公司私下将土地卖给大生公司的土地买卖合同，本身并不违反法律强制性规定。从常规操作上讲，大生公司想要开发东晓公司的土地，必须先与东晓公司谈妥条件，东晓公司才会配合大生公司进行相关的报批手续。从2011年黄岩区人民政府《关于台州市黄岩大生置业有限公司用地收储有关问题协调会议纪要》可以看出，是大生公司主动要求政府收储东晓公司土地。现大生公司上诉状中主张的土地收储及竞拍事实，不仅没有阻碍本案《房地产转让协议书》及《补充协议书》的履行，反而证明了《房地产转让协议书》及《补充协议书》的合法性。东晓公司已经配合大生公司向台州市黄岩区土地储备中心申请收储涉案地块，已经履行了提供对应土地供大生公司开发房地产的义务，也已支付了部分土地收储款给大生公司。大生公司已经竞得对应地块国有建设用地使用权并进行房地产开发建设，于2017年9月18日取得商品房预售证。二、本案协议并不存在无法实际履行的障碍，现诉争房屋产权登记在在大生公司名下，大生公司有权将产权过户至东晓公司名下，《房地产转让协议书》对税费负担已经作出约定“在办理转让土地的税费(包括土地增值税，甲方的企业所得税等税费)全部由乙方承担并支付。甲方在办理排屋或产权过程中产生的税费由双方自依法承担。”具体过户手续可以由双方根据不动产登记中心要求配合办理。三、大生公司至今仍主张合同无效，已经以其行为明确表示拒绝履行《房地产转让协议书》及《补充协议书》，应当承担违约责任，一审未认定大生公司违约，存在错误。四、协议约定置换的房屋就是商品房性质的排屋。大生公司主张约定置换的是“厂长楼性质的工业厂房排屋”，明显违背客观事实，缺乏依据。实际上，大生公司因原计划的工业用地配套生活用房(非生产性用房)项目建设没有得到政府的立项，故而改变计划，以东晓公司、大生公司、浙江永固制罐有限公司的地块联合开发排屋建设，从而签订了本案《房地产转让协议书》及《补充协议书》。《房地产转让协议书》第一条明确写道“供乙方成片配套开发房地产所用”，第二条明确写道“在乙方取得房屋销售许可证后，双方另行签订排屋销售协议”。从协议文字表述来看，很明显双方置换的房屋系商品房性质的排屋，而不是大生公司所主张的“厂长楼性质的工业厂房排屋”。综上，请依法驳回大生公司的上诉请求，改判支持东晓公司的上诉请求。 东晓公司向一审法院起诉请求：一、被告交付并协助原告将坐落在台州市黄岩区东城街道横街东路96号大生名府第3幢3号、4号排屋及附属花园、附属地下车位编号S13、S12和附属地下辅助用房过户至原告名下；二、被告支付原告违约金1424229.6元；三、本案诉讼费由被告承担。 大生公司反诉请求：1、确认反诉被告以黄岩蜜饯厂名义、东晓公司名义与反诉原告签订的《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》无效；2、若上述协议有效，则判令反诉被告支付反诉原告房地产补偿费用总计人民币12300000元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：1、2008年5月20日，中共黄岩区委政法委发布黄政法［2008］2号《中共黄岩区委政法委专题会议纪要》（以下简称黄政法［2008］2号会议纪要），记载：2008年5月13日上午，区委政法委召开黄岩环球罐头食品厂和黄岩鸿宇罐头食品有限公司因债务发生的上访和法院执行案件协调会议。……原环球罐头厂厂长叶仕刚等在会上提出，动员自己的社会关系，购买该地块，用于偿还债务。会议经过讨论，并形成一致意见……（二）由于环球厂6.03亩土地属于工业区划内，按照黄岩区人民政府收储价每亩35万，总价值不到220万，要解决环球厂和鸿宇公司（橘农款）的1000多万债务差距较大，建议黄岩区政府在政策上予以优惠和适度倾斜。（三）允许原厂长叶仕刚动员其亲戚朋友和社会各方力量回购此块6.03亩土地等五项内容。2、2008年12月8日，黄岩环球罐头食品厂提出《关于要求同意在原厂房用地上建房的请示》，请求区委区政府同意在不改变土地性质的前提下，允许黄岩环球罐头厂在原厂区的土地上建造三层排屋，面积不超过原厂房面积。并要求区政府给出同意建造的有关部门参加研究的会议纪要，以便今后对照实施。并指出这个方案属老厂房改造，且符合该区块规划用地功能，是区里审批建设的项目等内容。台州市黄岩区人民政府东城街道办事处加盖公章并批示同意上报给区政府给予支持。3、2009年1月5日，台州市黄岩区人民政府发布［2009］1号《关于黄岩环球罐头厂有关问题协调会议纪要》（以下简称黄区府办［2009］1号会议纪要），记载：2008年12月24日下午，区政府召开黄岩环球罐头厂有关问题协调会议……并形成一致意见：为盘活黄岩环球罐头厂资产，解决该厂的债务和职工安置费等问题，原则同意黄岩环球罐头厂位于××街道××路××弄××号的资产在市中级人民法院解除查封后，办理补缴出让金、工业用地出让等相关手续，再交易到浙江省黄岩罐头食品（集团）公司或其下设新成立的独立公司——黄岩大生置业有限公司，以浙江省黄岩罐头食品（集团）公司的配套生活用房（非生产性用房）项目进行申报。该地块的工业用地性质不变。项目建设规模需符合规划要求。新建造的配套生活用房（非生产性用房），产权按规定实行整体登记，作为法人资产。吴晓冬代表浙江黄岩罐头食品（集团）公司参会。4、2009年1月6日，浙江省黄岩罐头食品（集团）黄岩大生置业有限公司向黄岩区发展和改革局提交《关于要求批准建造浙江省黄岩罐头食品（集团）黄岩大生置业有限公司职工宿舍立项的请示》，记载：根据区政府（2009）号协调会议纪要精神，拟建造浙江省黄岩罐头食品（集团）的黄岩大生置业有限公司职工宿舍，项目选址位于××街道××路××弄××号，总建设用地5500平方米。该项目由浙江省黄岩罐头食品（集团）的黄岩大生置业有限公司独立实施等内容。5、2009年4月1日，黄岩区发展和改革局作出黄发改投资［2009］6号《黄岩区企业投资项目受理通知书》，记载：根据黄区府办［2009］1号会议纪要精神，受理浙江省黄岩罐头食品（集团）公司建设非生产性用房项目的申请报告。具体内容：项目总建筑面积5900平方米（不征地）。项目投资估算为2000万元，所需资金由你单位自筹解决。接到通知书后，请抓紧按通知书内容做好规划、土地、环评等相关工作，待初步方案确定后报我局备案。6、2009年5月，被告委托浙江省台州城建设计研究院设计黄岩丽景花园地块，但原告对该图纸不认可（该图纸显示黄岩蜜饯厂留地东侧有两排排屋规划）。7、2010年7月15日，原告以黄岩蜜饯厂名义与被告签订《房地产转让协议书》，约定：甲方（黄岩蜜饯厂）自愿将坐落在台州市黄岩区方山社区方山路18号的房地产（房屋建筑面积____平方米，系未向房管部门登记，没有房屋产权证；土地使用证号黄岩国用（2009）第01600219号，地号：，地号-108-000-04120-000，图号：016108，地类（，地类工业用地，使用权类型：划拨，使用面积：620.20平方米（3.82米＋8.24米）×102.68）及相应的水、电设施出售给乙方（大生公司），包括现有地面、地下的、地下的建筑物设施、供乙方成片配套开发房地产使用；待乙方取得上述房地产用以开发完成后，以在原永固制罐公司地块开发的壹套约380㎡排屋作为乙方向甲方购买上述房地产的转让对价。乙方交付上述排屋的时间、坐落位置、办理产权登记等相关事宜在乙方取得房屋销售许可证后，双方另行签订排屋销售协议；双方同意于___年___月___日由甲方将上述土地使用权证件交付给乙方，该房地产所有权一并转移给乙方，作为正式交付时间。自土地使用权证交付给乙方之日起，因该房地产所得收益归乙方所有；甲、乙双方在履行本协议过程中，若一方违约，应赔偿给另一方违约金壹佰万元，作为赔偿对方的直接损失和间接损失等内容。同日，双方签订《房地产转让补充协议》，对前述协议在交换房屋的坐落位置上、规划道路上予以明确，约定：甲方用土地、厂房交换的一套排屋位置应该在甲方自己留地的背面第一幢最靠西，面积原来已协商好，宽度比其他稍宽，建筑面积约400平方米；新建小区主通道应该在最北面，开门进出，规划要征得双方同意。8、2010年7月15日，原告以东晓公司名义与被告签订《房地产转让协议书》，约定：甲方（东晓公司）自愿将坐落在台州市黄岩区方山社区方山路18号房地产（房屋建筑面积___平方米，系未向房管部门登记，没有房屋产权证；土地使用证号黄岩国用（2007）第01601718号，地号：，地号-108-000-02079-001，图号：016108，地类（，地类工业用地，使用权类型：出让；使用面积：446.00平方米；（东西11.03米×南北40.16米）四至：东与永固制罐公司为界，南至道路，西至甲方自己地，北与蜜饯厂为界）及相应的水、电设施出售给乙方，包括现有地面、地下的、地下的建筑物设施、供乙方成片配套开发房地产所用；待乙方取得上述房地产用以开发完成后，以在上述房地产所在地块开发的壹套约350㎡排屋作为乙方向甲方购买上述房地产的转让对价。乙方交付上述排屋的时间、坐落位置、办理产权登记等相关事宜在乙方取得房屋销售许可证后，双方另行签订排屋销售协议；双方同意于____年___月___日由甲方将上述土地使用权证件交付给乙方，该房地产所有权一并转移给乙方，作为正式交付时间。自土地使用权证交付给乙方之日起，因该房地产所得收益归乙方所有；甲、乙双方在履行本协议过程中，若一方违约，应赔偿给另一方违约金壹佰万元，作为赔偿对方的直接损失和间接损失等内容。同日，双方签订《房地产转让补充协议》，对前述协议在交换房屋的坐落位置上予以明确，约定：甲方用土地厂房交换的一套排屋位置应该在蜜饯厂留地的第二幢最靠西一间，建筑面积约360平方米。9、2011年5月30日,台州市黄岩区人民政府发布［2011］21号《关于台州市黄岩大生置业有限公司用地收储有关问题协调会议纪要》（以下简称黄区府办［2011］21号会议纪要），记载：2008年5月13日和2008年12月24日，区政府和区委政法委分别召开专题会议研究解决该厂（即黄岩环球罐头食品厂）问题，并形成专题会议（区政府［2009］1号）和（黄政法［2008］2号）。黄岩环球罐头食品厂用地在补办出让手续、补缴出让金后转让给大生公司，大生公司以配套生活用房（非生产性用房）项目重新申报。大生公司按照专题会议要求，办理了土地转户手续，接手和处理了黄岩环球罐头食品厂的债务，但无法重新申报配套生活用房（非生产性用房）项目建设。为此大生公司要求由政府收储该公司0.4672公顷以及相邻的浙江永固制罐有限公司0.2434公顷、黄岩蜜饯厂0.0620公顷、东晓公司0.0756公顷土地，按照城市规划用途，设置条件重新挂牌出让，并按重新出让收入的62%支付收储成本。2011年5月23日下午，黄岩区人民政府召开协调会议，并形成会议纪要：对大生公司用地收储实行一事一议，会议同意收储该土地，土地收储后按照规定要求重新挂牌出让……考虑到该地块比较特殊，无论大生公司是否竞得该地块国有建设用地使用权，大生公司均要保证该地块进出通道在北侧。在此前提下，大生公司的0.4672公顷土地，按出让成交地价的62%支付收储成本。收储的其余土地，按出让成交地价的45%（原为划拨工业用地）或50%（原为出让工业用地）支付收储成本等内容。10、2011年6月20日，东晓公司与台州市黄岩区土地储备中心签订黄储合［2011］4号《台州市黄岩区国有建设用地使用权收购合同》，约定：根据法律规定及区政府［2011］21号专题会议纪要，乙方（东晓公司）向甲方（台州市黄岩区土地储备中心）提出要求收购该单位国有建设用地使用权的申请，收购标的位于黄岩区××街道××路××号××方依法取得的0.0598公顷国有出让建设用地使用权（土地证号为黄岩国用［2007］第01601718号）及地上建（构）筑物约4**㎡；收购补偿价格按区政府［2011］21号专题会议纪要确定的价格，即重新出让成交地价的50%支付。同日，原告以黄岩蜜饯厂名义与台州市黄岩区土地储备中心签订黄储合［2011］5号《台州市黄岩区国有建设用地使用权收购合同》，约定：根据法律规定及区政府［2011］21号专题会议纪要，乙方（黄岩蜜饯厂）向甲方（台州市黄岩区土地储备中心）提出要求收购该单位国有建设用地使用权的申请，收购标的位于黄岩区××街道××路××号××方依法取得的0.0620公顷国有划拨建设用地使用权（土地证号为黄岩国用［2009］第016002**）及地上建（构）筑物；收购补偿价格按区政府［2011］21号专题会议纪要确定的价格，即重新出让成交地价的45%支付。11、2011年11月2日，台州市国土资源局黄岩分局发布黄土资告字［2011］第12号《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，挂牌出让城区方山路北侧原环球罐头厂地块的国有建设用地使用权（含原告方被收储地块）。12、2011年12月2日，大生公司竞得上述地块的国有建设用地使用权，并与台州市国土资源局黄岩分局签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，总成交价为62500000元。13、2011年12月12日，大生公司与台州市国土资源局黄岩分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同记载：宗地面积8324平方米，62500000元，宗地用途城镇住宅用地等内容。14、2012年1月9日、2月9日大生公司分三次付清62500000元出让金。15、2012年2月28日，东晓公司共收到台州市黄岩土地储备中心支付的4339860元土地收储款。16、2012年3月7日，东晓公司转账给叶帅（被告股东叶德强儿子）2000000元，大生公司否认该款系东晓公司支付的土地收储款。经该院向叶帅询问，其表示系其个人借款，该院认为如此大额的借款无借据、无还款、无催讨显然不符合常理，鉴于叶帅与大生公司股东叶德强的特殊身份关系，并结合大生公司内部协议，该院推定该款系支付土地收储款。2017年7月25日，东晓公司经大生公司催讨，由吴晓冬代为支付土地收储款1000000元。剩余土地收储款1339860元未支付。17、2015年3月10日，台州市城乡建设规划局黄岩规划管理处批后公布被告单位住宅及配套设施用房（丽景名府）项目，编号台建规（黄）公2014044号。台州市规划局黄岩分局于2018年2月24日公布建设工程竣工规划核实结果，编号台规（黄）公2018127号。18、2017年9月18日，被告取得“丽景名府”商品房预售证。19、讼争排屋登记及备案售价情况：大生名府3幢3号排屋1-4层不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第0××4号，登记面积347.98平方米；大生名府3幢3号排屋-1层不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第0××2号，登记面积为141.92平方米。大生名府3幢4号排屋1-4层不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第0××8号，登记面积343.26平方米；大生名府3幢4号排屋-1层不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第0××6号，登记面积142.37平方米。地下室。地下室Ｓ-13不动产权证号为浙8）台州黄岩不动产权第0××7号；地下室；地下室Ｓ-12不动产权证号为浙8）台州黄岩不动产权第0××6号。上述排屋一房一价备案价格1-4层单价26260元／平方米;-1层分为非人防地下室负一层＋非人防地下室夹层，价格为6000元／平方米＋13000元／平方米;地下室;地下室Ｓ-132价格均为360000元。20、另查明，黄岩蜜饯厂于2007年5月9日变更登记为东晓公司，2018年11月20日前法定代表人为吴晓冬。被告大生公司法定代表人于2009年3月31日变更为吴晓冬，后于2010年5月20日变更为叶根林。 一审法院认为，一、关于《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》效力问题，不能将协议内容孤立审查，应当纵观大生名府小区商品房建设用地0.8324公顷形成、取得的整个历史过程。根据该院查明的事实，至2009年4月1日止，政府协调处理的均是为解决原黄岩环球罐头厂的债务、职工安置等问题决定在该厂位于××街道××路××弄××号的资产新建配套生活用房（非生产性用房）。并未包含涉案协议约定的原告用于置换的地块。此后原、被告双方于2010年7月15日签订涉案《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》，协议第一条即约定“供乙方（即被告）成片配套开发房地产所用”。根据黄区府办［2011］21号会议纪要记载内容，被告方无法根据黄区府办［2009］1号会议纪要及黄政法［2008］2号会议纪要在原厂用地上申报配套生活用房（非生产性用房）项目建设，而提请由政府统一收储被告方及相邻的浙江永固制罐有限公司、黄岩蜜饯厂和东晓公司的土地（即本案协议置换的地块），按照城市规划用途，设置条件重新挂牌出让等。此后原告同意由土地管理部门收储相应土地。被告方通过竞拍获得了大生名府小区商品房建设用地使用权。原告方在收到收储款后及时将其中2000000元汇给叶帅。综上，该院认为从政府相关文件形成过程、地块形、地块形成过程议内容可以认定原、被告系通过《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》的形式表达将协议约定置换的地块及地上建筑物纳入被告方房产开发范围的意思。在此前提下，由被告方提请政府讨论通过国家收储的方式弥补协议对土地所有权变更约定的缺陷；原告向被告支付收储款，被告接收相应款项，应当视为以实际行为表明继续履行合同义务。《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》系双方自愿签订，黄区府办［2011］21号会议纪要决定统一收储相应地块，为的是妥善解决历史遗留问题，维护社会稳定，原告方在大生名府商品房建设用地成片开发上作出了大力的配合，原、被告共同实现了地块利益最大化，现被告方作为受益方，顺利获得了商品房建设用地使用权并已经开发完毕，其无法回避历史，无权主张合同无效。涉案协议经该院审委会2020年4月21日讨论一致认定有效。故被告大生公司主张上述协议无效的答辩及反诉主张该院不予支持。二、关于原告方主张的违约金及被告主张的超配超面积费用问题。原告方主张违约金的理由有：排屋地上建筑面积与合同约定面积差、排屋周围道地面积差、迟延交付排屋、合同约定排屋位置与拟交付排屋位置不一致等。该院认为，双方间的《房地产转让协议》与《房地产转让补充协议》签订时间为2010年7月15日，与2015年3月10日大生名府建设规划主管部门审批通过时间相距五年，双方约定的建筑面积、坐落位置、周围绿化通道面积等并不具体明确，应当以主管部门审批通过的规划图及最终建成的房屋位置、面积、绿化为准。故原告主张被告擅自变更合同约定的排屋位置、道地绿化面积差的违约理由不成立。同时，原告主张的“附属花园”系排屋周围的道地绿化面积，实属小区公用绿化面积，其无权要求与排屋一起交付。双方合同未约定排屋交付时间，原告亦未就其主张的“三年交付”提供证据，双方协议签订时间距规划审批通过时间达五年之久，“三年交房”的约定亦不符合实际，故原告主张被告逾期交房的违约理由不成立。现原告方向被告主张交付大生名府第3幢3号、第3幢4号两套排屋及地下室、编号为Ｓ13、Ｓ12车位，被告方的反诉主张及理由其实已经表明愿意交付上述房屋及车位，所以被告并未存在拒绝交付上述不动产的违约行为。综上，原告主张的违约金理由不成立，该院不予支持。现双方对合同约定的两套排屋的面积与讼争房屋实际登记面积差、配套设施（电梯、幕墙、车位）是否应当计算差价及如何计算差价的问题存在争议。该院认为，双方合同约定的排屋面积“约360平方米”、“约400平方米”，应理解为每套排屋的面积。现实际讼争排屋面积由地上建筑与地下建筑组成一套排屋的整体建筑面积，分别为489.9平方米、485.63平方米，考虑确实存在面积差及排屋的市场价格等现实问题，不计算差价有违公平原则。故该院认为，应当以整套排屋面积相较计算面积差，原告主张将合同约定面积按地上面积先予扣除不合理，该院不予采纳。经查，两套排屋登记面积合计超合同约定面积215.53平方米。现大生公司自愿按超面积200平方米计算系其对自身权利的处分，该院予以确认。大生公司主张面积差单价按15000元／平方米［（地上建（地上建筑面积单价26000元＋非人防地下室夹层面积单价13000元＋非人防地下室负**面积单价6000元计算，该院经审查认为较为合理，故得出超面积补差应为3000000元（200平方米×15000元／平方米）。关于大生公司主张地下室Ｓ-12、Ｓ-13（即车位）分别按360000元／栋、450000元／栋计算，该院认为上述车位是单独产权登记、单列售价，双方合同并未约定有停车位，现大生公司愿意出售上述车位，故东晓公司应当支付相应对价，才能符合等价有偿的交易原则，结合该院查明的事实第19项，该院确定上述车位合计720000元。大生公司在庭审中陈述幕墙费用已经按经营成本列入一房一价备案表的售价，故该院认为不应该再主张幕墙费用。关于大生公司主张的电梯（现已安装）费用，该院认为从排屋现有状态来看电梯应当视为讼争排屋的附属设施，一房一价备案表里并没有单列电梯价格，大生公司亦未举证证明同小区已售排屋的商品房销售合同中就电梯费用需另行标价，故该院对该项主张不予支持。三、关于大生公司主张的未付的土地收储款本金及利息。大生公司主张应付未付的土地收储款本金3335000元，与该院查明的事实不符，应以该院确定的1339860元为计算基数。双方间的《房地产转让协议》与《房地产转让补充协议》对土地收储款具体支付时间、逾期支付利息均没有约定。依照相关法律规定，对于履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，鉴于涉案土地收储款系大生公司开发建设大生名府项目的必要经营成本，东晓公司应自大生公司催讨时及时支付，故该院酌情确定自大生公司向东晓公司催讨剩余土地收储款之日，即2017年7月15日吴晓冬代付1000000元之日开始计算逾期利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至2020年3月5日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。综上，该院对东晓公司本诉主张的合理部分、大生公司反诉主张的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、反诉被告台州市黄岩东晓食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告台州市黄岩大生置业有限公司土地收储款本金人民币1339860元及利息损失（自2017年7月15日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年3月5日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、反诉被告台州市黄岩东晓食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告台州市黄岩大生置业有限公司排屋面积差价3000000元及车位价格720000元，合计3720000元；三、被告台州市黄岩大生置业有限公司自收到上述第一、二项款项之日起三日内向原告台州市黄岩东晓食品有限公司交付坐落于台州市黄岩区××街道××幢××号排屋［产权证号为：浙（2018）台州黄岩不动产权第0××4号、浙（2018）台州黄岩不动产权第0××2号］、第3幢4号排屋［产权证号为：浙（2018）台州黄岩不动产权第0××8号、浙（2018）台州黄岩不动产权第0××6号］、地下室、地下室Ｓ-13［产权证号为018）台州黄岩不动产权第0××7号］、地下室、地下室Ｓ-12［产权证号为018）台州黄岩不动产权第0××6号］，并协助原告台州市黄岩东晓食品有限公司办理上述房地产的不动产权证过户手续至原告台州市黄岩东晓食品有限公司名下；四、驳回原告台州市黄岩东晓食品有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告台州市黄岩大生置业有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81800元，由原告台州市黄岩东晓食品有限公司负担11650元，由被告台州市黄岩大生置业有限公司负担70150元；保全费5000元，由被告台州市黄岩大生置业有限公司负担；反诉案件受理费47800元，由反诉原告台州市黄岩大生置业有限公司负担36344元；反诉被告台州市黄岩东晓食品有限公司负担11456元。 本院二审期间，当事人未提供新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《房地产转让协议书》以及《房地产转让补充协议》的效力，以及是否实际履行。大生公司主张协议无效，理由是：东晓公司擅自与大生公司签订协议，转让工业用地给大生公司作为住宅用地进行房地产开发，违反了法律、行政法规强制性规定。对此，本院认为，案涉协议的签订以及房地产的开发，其背景是黄岩区委区政府为了解决原黄岩环球罐头厂的债务及职工安置等问题，决定由大生公司在该厂新建配套生活用房（非生产性用房），后因无法根据政府会议纪要在原厂用地上申报配套生活用房项目建设，大生公司提请由政府统一收储包括东晓公司在内的相邻几家企业的土地，按照城市规划用途，设置条件重新挂牌出让。因此双方签订协议，将案涉地块纳入大生公司的房产开发，以及东晓公司同意由政府收储其土地，均是为了配合大生公司能够合法地开发案涉房产，并且东晓公司已向大生公司支付了部分土地收储款，因此，大生公司主张协议无效及协议无法履行，理由均不能成立，一审法院对大生公司这一主张不予支持，并无不当。二、大生公司是否存在违约行为。东晓公司主张大生公司违约，主要理由是：迟延开发和交付排屋、没有按约与东晓公司签订排屋销售协议、把原承诺给东晓公司位置的排屋出售给他人等。本院认为，双方并未约定排屋的具体交付时间，东晓公司关于大生公司迟延开发和逾期交房的主张缺乏依据；至于东晓公司提出实际置换取得的3幢3号、4号排屋与协议约定的排屋位置不一致，因双方签约时，项目尚未经规划批准，故协议中承诺的排屋位置、面积等事项，最终应以政府主管部门审批通过的规划为准。本院对东晓公司的这一主张不予支持。三、关于置换排屋的超配超面积费用问题。双方对协议约定的返还排屋面积“约360平方米”、“约400平方米”，系每套排屋的面积还是仅指排屋的地上部分面积，存在较大争议。本院认为，在协议未明确约定返还的排屋面积系每套的面积还是仅指排屋的地上部分面积的情况下，一审法院按照通常理解为每套排屋的面积，并据此计算出超面积补差应为3000000元，并无不当。东晓公司认为协议约定的置换排屋建筑面积系针对地上建筑面积，缺乏依据，本院不予支持。四、东晓公司是否应支付大生公司未付土地收储款的利息。一审法院查明东晓公司尚未支付给大生公司土地收储款本金为1339860元，协议中虽未约定土地收储款的具体支付时间，作为债权人，大生公司可以随时要求东晓公司履行付款义务。一审法院酌情确定自大生公司向东晓公司催讨剩余土地收储款之日，即2017年7月15日吴晓冬代付1000000元之日开始计算逾期利息，依法有据。东晓公司以大生公司未能交付房屋为由，认为其有权暂不支付剩余的1339860元土地收储款，理由不能成立。 综上所述，上诉人东晓公司和上诉人大生公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费129600元，由上诉人东晓公司和上诉人大生公司各半负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十二月十一日 书记员  严 凌 26- 25-