贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初2259号原告：廖家勇，男，1970年1月1日出生，汉族，住贵州省花溪区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：罗远江，贵州听策律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男，系公司员工，一般代理。原告廖家勇与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司（以下简称麒鑫房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年6月11日公开开庭。原告廖家勇及其委托诉讼代理人黄平忠、罗远江，被告麒鑫房开公司之委托诉讼代理人黄勇到庭参加了诉讼。本案因疫情原因及当事人申请和解依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告廖家勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告廖家勇与被告麒鑫房开公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）。2.判令被告麒鑫房开公司退还原告购房款1542850元及赔偿违约金（违约金以1542850元为基数，按年利率6%的标准自2018年1月2日起计算至被告实际返还全部款项之日止，暂计算至起诉之日为190000元）。3.本案诉讼费、保全费、担保费及其他费用由被告承担。事实及理由：2018年1月20日，原告与被告麒鑫房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买花溪新时代·麒鑫商业广场商品房，交房日期为2018年12月31日前。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今未向原告交付商品房，已经构成了违约，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，但原告多次向被告主张权利未果，因合同约定的违约金远远低于原告的实际损失，请求法院依法增加。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告麒鑫房开公司辩称，案涉房屋在我公司取得商品房预售许可证之前我公司已经开始交付房屋，但部分人认为证件不全拒绝收房，在取得预售许可证后我方以登报、短信、电话告知，至今原告未配合被告办理网签贷款手续也并未收房，其过错在于原告，不同意解除合同，对购房款不予退还，违约责任应以合同约定为主，原告要求违约金过高，有约定的从约定，无约定的从法定，且原告2018年1月20日支付的房款1442850元是支付至案外人贵州天地房地产开发有限责任公司，其收据有待核查。本院经审理查明事实如下：被告麒鑫房开公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。2018年1月2日，原告廖家勇向麒鑫房开公司账户缴纳购房款100000元，麒鑫房开公司出具收据，注明“收到廖家勇交来XX-XXXX人民币100000元”。2018年1月20日，原告廖家勇（买受人）与被告麒鑫房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定“出卖人以出让方式取得位于花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】花溪新时代·麒鑫商业广场，买受人购买第XX幢X层XXXX号房，建筑面积共55.87平方米，商品房单价为每平方米55000元，总金额为3072850元，买受人支付首期款1542850元，余款1530000元办理办理按揭。出卖人应当在2018年12月31日前将商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……”。同日，原告廖家勇向案外人贵州天地房地产开发有限公司账户转款1442850元，麒鑫房开公司出具收据，注明“收到廖家勇交来XX-XXXX人民币1442850元”。另查：1.案涉房屋销售时被告麒鑫房开公司未取得商品房预售许可证，原告起诉前已取得商品房预售许可证，有效期从2019年6月28日起。2.原告申请财产保全，本院于2020年4月14日作出民事裁定书，裁定如下：查封、冻结、扣押被申请人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司1600000元的财产。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、收据、商品房预售许可证等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、《商品房买卖合同》是否应当解除。二、违约金赔偿标准应如何确定。关于焦点一。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告麒鑫房开公司与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售证明，但在原告向本院提起诉讼之前已取得商品房预售证明，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，本院予以认定合法有效。根据双主合同约定，被告麒鑫房开公司应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告麒鑫房开公司未能举证证明已按照合同约定交付房屋，原告现已明确表示不愿意继续履行合同，导致双方合同目的已无法实现，故被告麒鑫房开公司的行为已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同，因此，对原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。对于原告支付的1542850元购房款，虽原告将1442850元转账给贵州天地房地产开发有限责任公司账户，但麒鑫房开公司对原告支付的1442850元购房款出具了收据并盖章确认，且案涉合同相对方系麒鑫房开公司，故可以认定原告是按被告麒鑫房开公司指示进行支付，相应法律后果应由被告麒鑫房开公司承担。因此对原告要求被告麒鑫房开公司返还购房款1542850元，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二。合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金标准过低，原告请求酌情调高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本院经审查，认为其请求符合法律规定，予以支持，故本院酌定违约金分两部分组成，计算标准如下：首期购房款100000元的违约金自2018年1月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2018年1月19日止；购房款1542850元的违约金自2018年1月20日按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告廖家勇与被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于2018年1月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告廖家勇购房款1542850元及支付违约金（以100000元为基数自2018年1月2日起至2018年1月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；以1542850元为基数自2018年1月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告廖家勇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20396元、保全费5000元，由被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇二〇年十二月二十五日书记员  张晓燕