广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异653号 案外人：冯学亮，男，1990年2月2日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托代理人：刘镜标、何粉洪，广东镜标律师事务所律师。 申请执行人：深圳市铁汉生态景观有限公司，住所地：深圳市福田区车公庙天祥大厦4D。 法定代表人：魏国锋。 被执行人：广州市中展投资控股有限公司，住所地：广州市增城区荔城街增城大道**之十一。 法定代表人：刘展松。 委托代理人：邹和利、陈雨露，广东增泰律师事务所律师。 本院在执行申请执行人深圳市铁汉生态景观有限公司（以下简称铁汉公司）申请执行被执行人广州市中展投资控股有限公司（以下简称中展公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人冯学亮对本院作出(2019)粤0118执6274号之三执行裁定书，查封位于广州市增城区##的房屋（以下简称涉案车位）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人冯学亮称，2018年10月22日，冯学亮与中展公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定冯学亮以168000元的价格购买中展公司的涉案车位，冯学亮已按照合同约定全额支付相应购买款项并缴纳相关税费，且双方已办理涉案车位的产权转移登记手续，涉案车位已登记在冯学亮名下，为冯学亮所有并实际使用。铁汉公司诉中展公司建设工程施工合同纠纷一案，广州市中级人民法院已作出生效判决[案号：（2019）粤01民终16554号]，由于中展公司未在规定期限内履行生效法律文书确定的义务，该案的强制执行申请法院已受理[案号：（2019）粤0118执6274号]，2019年10月22日，法院作出（2019）粤0118执6274号之三执行裁定书，裁定查封冯学亮名下的涉案车位，导致冯学亮无法办理产权证明及交易。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条可知，冯学亮在法院查封前已与中展公司签订合法有效的车位书面买卖合同且已合法占有该车位、付清全部价款，亦非因冯学亮自身的原因未办理该车位的过户登记，故冯学亮是涉案车位的权利人，该车位实际上属于冯学亮的个人财产，并非中展公司的财产。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条可知，由于冯学亮与中展公司签订涉案车位买卖合同在本案查封之前，符合上述关于物权期待权保护的规定。综上所述，法院查封涉案车位侵犯冯学亮的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求法院撤销（2019）粤0118执6274号之三执行裁定书，依法裁定中止对涉案车位的执行，并解除查封。 冯学亮向本院提交下列证据：１、《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）及认购书；２、交车位款的发票、收款收据、税收完税证明；3、广州市悦美物业管理有限公司出具的涉案车位的停车位管理费清单；4、《广州市不动产登记查册表》；5、广州市个人名下不动产登记结果查询证明；6、(2019)粤0118执6274号之三《执行裁定书》；7、各当事人的主体信息；8、（2019）粤0118民初1256号及（2019）粤01民终16554号《民事判决书》。 申请执行人铁汉公司没有答辩，也没有提交任何证据。 被执行人中展公司向本院提交情况说明称，2018年10月22日，被执行人与冯学亮在政府不动产登记系统网签《广州市商品房买卖合同》，约定由冯学亮向被执行人购买##，合同价款168000元。冯学亮于2018年10月22日向被执行人付清上述合同价款168000元，被执行人于2018年10月22日将###交付予冯学亮。据我方向涉案车位所在小区的物业公司（广州市悦美物业管理有限公司）了解，冯学亮自2019年4月至今均有支付物业管理费。 本院查明，申请执行人铁汉公司申请执行被执行人中展公司建设工程施工合同纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2019）粤0118民初1256号及（2019）粤01民终16554号民事判决书。（2019）粤0118民初1256号案判决主文显示：“一、被告广州市中展投资控股有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款1066500元给原告深圳市铁汉生态景观有限公司；二、被告广州市中展投资控股有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付工程款利息（以工程款1066500元为本金，从2018年12月2日起计，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至付清之日止）给原告深圳市铁汉生态景观有限公司；三、驳回原告深圳市铁汉生态景观有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15948元，由原告深圳市铁汉生态景观有限公司负担2218元，被告广州市中展投资控股有限公司负担13730元。诉前财产保全费5000元，由被告广州市中展投资控股有限公司负担。”中展公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终16554号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 由于中展公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，铁汉公司向法院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为：(2019)粤0118执6274号。执行过程中，本院于2019年10月22日作出(2019)粤0118执6274号之三《执行裁定书》，该裁定书第五项裁定：查封被执行人广州市中展投资控股有限公司名下位于广州市增城区##的房屋（登记字号：###）。案外人冯学亮对本院查封涉案车位的执行行为不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明：冯学亮举证的网上签订日期为2018年10月22日的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》载明涉案内容如下：卖方中展公司，买方冯学亮；买卖商品房为现房，地，地址位于广州市增城区##成交价为168000元；付款方式为一次性付款，在2018年10月22日前支付全部房价款。双方应于合同签订之日起90日内（不超过90日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。中展公司应当在2018年10月22日前将作为合同标的物的房屋交付冯学亮使用。 冯学亮举证的收款收据显示：冯学亮于2018年10月10日支付车位款40400元（认筹金转定金10000元），于2018年10月25日支付车位款117600元。另冯学亮于2018年10月22日预交车位管理费3个月共240元，同日交房所有权转移登记费550元。开票日期为2018年11月15日的发票显示：购买方为冯学亮，销售方为中展公司，发票金额为168000元。 广州市悦美物业管理有限公司出具的涉案车位停车位管理费明细显示：车位由2018年10月22日交付业主使用，免一年车位管理费，2020年4月份实行收费，自实行收费月份起冯学亮逐月缴纳车位管理费80元。 广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》显示：涉案车位坐落于广州市增城区##，权利人为中展公司，查封登记信息栏显示(2019)粤0118执6274号之三协助执行通知书和裁定书对涉案车位的查封为首次查封。 广州市规划和自然资源局出具冯学亮名下不动产登记结果查询证明第二项显示：##，房地产地址为广州市增城区###。 本院认为：冯学亮对涉案车位主张所有权，请求本院解除对涉案车位的查封，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，本案应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于冯学亮的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，中展公司依照（2019）粤0118民初1256号及（2019）粤01民终16554号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，首先，本院在2019年10月22日裁定查封涉案车位，该查封为有效查封。中展公司与冯学亮在此之前的2018年10月22日已网上签订房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定，且从后续履行情况看，双方确实存在真实的房屋买卖关系，故本院认定冯学亮在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于在法院查封之前已合法占有涉案车位的问题。冯学亮与中展公司网上签订房屋买卖合同约定中展公司应当在2018年10月22日前将作为合同标的物的房屋交付冯学亮使用。广州市悦美物业管理有限公司出具涉案车位停车位管理费明细显示，车位由2018年10月22日交付业主使用，冯学亮按约定缴纳停车位管理费，由此可认定冯学亮在本院查封之前已占有使用涉案车位。再次，关于已支付全部价款问题。冯学亮与中展公司签订房屋买卖合同约定涉案车位总价款为168000元，中展公司向冯学亮出具的发票显示房款总金额与上述金额一致，在没有相反证据推翻的情况下，本院采信冯学亮已支付购买涉案车位的全部价款。最后，关于未办理过户登记的过错问题。冯学亮于2018年10月22日已向中展公司缴纳所有权转移登记费，可视为冯学亮未怠于行使办理权属登记的权利。按常理分析，冯学亮作为买受人，理应希望尽快将涉案车位的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。在没证据证明冯学亮要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于冯学亮自身原因致使涉案车位未办理过户登记，也不能因此认定冯学亮存在过错。结合以上事实，本院认为冯学亮与中展公司之间买卖涉案车位的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故冯学亮的异议理由成立，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，裁定如下： 中止广州市增城区人民法院作出的(2019)粤0118执6274号之三《执行裁定书》第五项裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  陈丽华 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  陈月玲