江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初807号 原告：徐州工程机械市场管理处。住所地：江苏省徐州市云龙区三环东路机场路口综合楼内。 法定代表人：赵传伟，该管理处主任。 委托诉讼代理人：李丰丰，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭彤，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。 被告：蔡增虎，男，1964年11月1日出生，汉族，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：蔡东亮（系被告儿子），男，1983年4月5日出生，汉族，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：鹿海林，江苏汉斯律师事务所律师。 原告徐州工程机械市场管理处（以下简称管理处）与被告蔡增虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案，同年5月29日依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告管理处的委托诉讼代理人李丰丰、郭彤，被告蔡增虎的委托诉讼代理人蔡东亮、鹿海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告管理处向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的财产租赁合同及补充协议无效，被告返还涉案房屋；2.判决被告支付房屋使用费用（计算至实际返还房屋之日止）。庭审后，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：2001年5月12日原被告签订财产租赁合同及补充协议，约定：原告将综合楼第5、6跨一楼营业房租赁给被告，租赁期自2001年10月1日至2051年10月1日，租金按每平方米2800元计算，合计89600元。原告2年内不能为其办理房产证、土地证的，退还全部租金。符合办理条件而不予办理的，违约金为房款的10%，被告有权继续无偿使用租赁房屋。涉案房屋所占土地登记在狮子山居民委员会和金骆驼居民委员会名下，原告并非涉案房屋所占土地的合法使用权人。同时涉案房屋建设前未办理建设工程规划许可，因此属于违法建设。根据合同法规定，原被告签订的合同应为无效合同。被告应当向原告返还涉案房屋，并支付占有使用房屋期间的使用费用。 被告蔡增虎辩称，1.原告主体不适格。租赁合同和补充协议是被告和案外人徐州淮海工程机械市场签订，没有证据证明原告和案外人徐州淮海工程机械市场是同一法律主体。2.本案不属于人民法院民事案件受案范围，实质上是被告与云龙区政府签订和履行的行政协议，应属于人民法院行政案件受理范围。徐州淮海工程机械市场是由云龙区政府投资建设管理的非法人单位，从协议书内容看，双方的协议实质上是房屋买卖合同，包含房屋和土地的出让。3.即便如原告所诉该案属于普通的房屋买卖协议，但原告所诉称的无效理由均不存在。该协议是双方真实意思表示，并不违反法律的效力性强制性规定，且协议标的已经交付18年，原告主张协议无效于法无据，有违诚信，也与社会价值导向或一般百姓的认知相悖，法院不应支持。4.该案实质上是被告与云龙区政府及骆驼山办事处在房屋拆迁过程中因拆迁补偿达不成协议造成的纠纷，云龙区政府或骆驼山办事处选择其现在并不存在人财物的徐州淮海工程机械市场管理处来起诉确认房屋买卖协议及补充协议无效，试图通过法院的判决解决双方拆迁补偿纠纷中的问题，也与当前建立诚信政府相悖。综上，请求法院依法裁定驳回原告起诉或判决驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2001年5月11日原告（出租方）和被告（承租方）签订财产租赁合同，合同约定：出租方租赁给承租方市场综合楼第5、6跨一楼营业房暂定面积320平方米用于工程机械及相关业务。租赁期共50年，出租方从2001年10月1日起将交付承租方使用，至2051年10月1日收回。租金按每平方米2800元计算，合计租金896000元，合同签订支付60000元，余款交房时一次付清。在租期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移情况。所有权转移后，出租财产所有权取得方即成为本合同的当然出租方，享有原出租方享有的权利，承担原出租方承担的义务。承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方的同意。违约责任按补充协议或按合同法规定办理。2001年5月12日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订关于财产租赁合同的补充协议，协议约定：甲乙双方签订的财产租赁合同其本意应为房产买卖转让合同，因甲方出卖房产手续条件欠缺，暂以财产租赁合同形式存在。在租赁合同签订生效，甲方交付房产给乙方后，甲方两年内负责办理卖与乙方房产的房产证、土地证，办证费用按国家有关规定各自承担，购房面积以发证机关核定为准，售房价按每平方米2800元计算，甲方交证时，乙方以已付租金抵扣房款。财产租赁合同自行失效，甲方不得以任何理由收取乙方任何房租，此后发生的纠纷均以本补充协议及国家有关房产买卖的法律法规的规定解决。甲方两年内不能办理产权证、土地证，乙方有权要求退还全部租金，甲方应无条件退还全部租金。甲方具备办理产权证、土地证等条件时，而不予办理，应赔付乙方全部房款的10%违约金，乙方有权继续无偿使用所租营业房。房产租赁期间，因甲方建设手续问题，给乙方造成经营损失，甲方负责赔偿。2001年5月21日，被告向原告支付600000元；2002年3月12日，被告向原告支付320000元。 涉案房屋属于徐州工程机械市场建设工程规划范围。2000年8月16日，徐州工程机械市场建设工程经徐州市人民政府批准列入市重点工程。2000年11月10日，云龙区人民政府就徐州工程机械市场工程建设向徐州市政府请示：由于时间紧，土地规划等有关手续尚未办结，为了确保工程进度，完成市政府下达的任务，特申请先行办理建设系统相关手续。2001年12月云龙区人民政府向徐州市建设局出具的“关于申请使用徐州汽车工程机械市场营业房的请示”载明：目前市场5100平方米综合楼及2万平方米展场已全部建成，并具备开业条件。由于建设资金不足等原因，工程建设的部分手续尚在办理过程中。原告提交的2004年8月10日的载有徐州市国土资源局云龙分局意见的材料载明：（涉案房屋）用地位置三环东路黄河北岸，用地用途工业。原告提交的2004年12月28日的徐州市国土资源局的材料载明：该项目属未批先用非法占地，按照《土地管理法》相关规定，对此宗土地处以罚款7645.7元。该项目为1998年前，违法用地清查处理项目，已经我局行政处罚，符合我局（2004）22号会议纪要精神，同意以划拨方式补办用地手续。后涉案房屋建成交付被告使用至今，未取得建设工程规划许可证，无法办理权属证书，目前已被纳入行政征收范围。 2006年9月原告出具证明一份，载明：我市场系2001年市政府重点工程，市场内综合楼产权归云龙区发改委所有，此楼位于机场路口，现已投入使用。因建设资金不足，产权正在办理过程中，如因产权问题引起的任何纠纷，由工程机械市场管理处承担全部责任。该证明上加盖有徐州市云龙区发展改革与经济贸易委员会印鉴，并签有“情况属实2006.9.7”字样。庭审中，被告另提交证明一份载明：我委所属工程机械市场综合楼系国有资产，此楼已投入使用，因建设资金不足，产权正在办理过程中，如因产权问题引起的任何纠纷，均由我委承担全部责任。该证明加盖印鉴字样为：徐州市云龙区发展计划与经济贸易委员会。 庭审时，原告陈述：涉案土地性质为国有工业用地、房屋为经营性用房、房屋亦未办理建设规划许可。 本案在审理过程中，经原告申请被告同意，本院依法委托苏州恭诚房地产评估咨询有限公司对涉案房产的市场价值进行评估。2020年8月14日，该公司作出苏恭诚评法（2020）字第0017号房地产估价报告，报告载明，估价对象财产范围：本报告估价对象为蔡增虎名下位于徐州市东三环工程机械市场内综合楼第5、6跨一楼。本报告估价对象的财产范围包括估价对象的房屋所有权、国有建设用地使用权、室内不可移动装修及估价对象可享有的公共配套设施、基础设施等地上附着物。估价对象建筑面积为320平方米，建筑物房屋用途商业服务，现状用途商业服务。估价对象所在区域四至东至空地，南至黄河故道，西至东三环，北至机场路。估价对象为商铺，土地用途综合用地，权利类型国有建设用地使用权，权利性质出让，终止日期2051年10月1日。价值时点2020年3月17日。估价结果：在本报告的价值类型与假设限制条件下，确定估价对象徐州市东三环工程机械市场内综合楼第5、6跨一楼房地产在价值时点的房地产市场价值为3951000元，评估单价为12347元/平方米。原告支付该评估公司评估费28605元。 另查明，2020年6月19日，博文房地产评估造价集团有限公司、江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司向云龙区人民政府出具《致估价委托人函》，载明：本次评估范围为东三环高架快速路以西、故黄河以北、陇海路以南规划征收范围内涉及的房屋，价值时点为2020年5月22日，经注册房地产估价师市场调查、现场查勘和综合分析计算，确定房屋的初步评估结果为（位置）沿三环东路（用途）商业第一层评估单价15096元/平方米，第二层7095元/平方米，第三层6189元/平方米。 案件审理过程中，原告主张按照苏州恭诚房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告书平均单价12347元/平方米赔偿损失，被告坚持按照博文房地产评估造价集团有限公司、江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司向云龙区人民政府出具《致估价委托人函》单价15096元/平方米赔偿损失。 本院认为，2001年5月11日原告管理处和被告蔡增虎签订的合同虽然名为财产租赁合同，但根据2001年5月12日双方另行签订的补充协议约定的双方权利义务来看，双方的本意为买卖房屋，双方之间法律关系为房屋买卖合同关系。 《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。依照《城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证的规定进行建设。未取得建设工程规划许可证进行建设规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，直接危及社会的公共安全和人民群众的生命财产安全。因此，出卖人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与买受人订立的买卖合同无效。原告向被告出卖的房屋未取得建设工程规划许可证，且至本案法庭辩论终结前未能补办，故原被告签订的财产租赁合同及其补充协议应认定无效。原告作为房屋买卖合同的当事人主张涉案合同无效，其诉讼主体并无不当，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应返还原告徐州市东三环工程机械市场内综合楼第5、6跨一楼房屋，原告应返还被告购房款920000元。本案房屋买卖合同无效，被告并无过错，结合原告出具证明所载内容“因建设资金不足，产权正在办理过程中，如因产权问题引起的任何纠纷，由工程机械市场管理处承担全部责任”，原告应赔偿被告因此所受到的损失。关于损失的认定，参照涉案房屋目前的市场价值（包含了估价对象房屋所有权价值、土地使用权价值、配套设施及室内装修价值，但不含家具家电及可移动部分的价值），结合两份评估报告所涉房屋的位置、结构、使用功能等及导致合同无效当事人的过错程度，本院认为涉案房屋市场价值认定以单价15096元/平方米的标准为宜，按照涉案房屋面积计算总额为15096元/平方米×320平方米=4830720元，被告的房屋增值损失应为4830720元-920000元=3910720元。本案所涉损失系就房屋买卖民事法律关系而言认定的房屋增值损失，与征收无涉。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告徐州工程机械市场管理处和被告蔡增虎于2001年5月11日签订的财产租赁合同、2001年5月12日签订的关于财产租赁合同的补充协议无效； 二、被告蔡增虎应于本判决生效之日起十日内返还原告徐州工程机械市场管理处徐州市东三环工程机械市场内综合楼第5、6跨一楼； 三、原告徐州工程机械市场管理处应于本判决生效之日起十日内返还被告蔡增虎购房款920000元、赔偿被告蔡增虎房屋增值损失3910720元； 四、驳回原告徐州工程机械市场管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38408元，由原告徐州工程机械市场管理处负担；评估费28605元，由原告徐州工程机械市场管理处负担18000元，被告蔡增虎负担10605元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  陈 涛 人民陪审员  宋海燕 人民陪审员  贾新华 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  张春晖