北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28482号原告：姬丽芳，女，1972年8月18日出生，汉族，无业，住山西省阳泉市矿区。委托诉讼代理人：陆文明，江苏永屹律师事务所律师。被告：吉星泰，男，1961年2月23日出生，蒙古族，北京住总绿都科技开发有限公司职工，住北京市西城区。被告：姚永梅，女，1965年5月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：同被告吉星泰（姚永梅之夫）。原告姬丽芳诉被告吉星泰、姚永梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姬丽芳的委托诉讼代理人陆文明，被告吉星泰（兼姚永梅的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姬丽芳向本院提出诉讼请求：1.判决二被告立即向原告退还租金75000元、押金5万元。2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两被告系夫妻关系，2019年10月11日原告在居间人“北京我爱我家房地产经纪有限公司”的居间下分别与被告一、被告二签订两份《房屋租赁合同》合同编号分别为JZI201910110121WA/JZL201910110126WA。双方在合同中约定：由原告承租二被告位于北京市宣武区同一四合院中XX号X幢等2幢、北京市宣武区XX号X幢等1幢房屋两处，合同中约定租赁期为三年，租赁自2019年11月1日起至2022年10月31日止，租金标准为2019年11月1日至2020年10月31日为25000元/月，两房屋合计为5万元/月。支付方式为原告向被告交付押金10万元以及支付12个月的租金60万元，合同中还约定租赁期间原告（乙方）需提前退租的，应提前三十日通知对方，被告（乙方）退还还未实际发生的租金，2019年10月11日、2019年10月12日、2019年1月17日原告分别向被告以及向中介通过银行转账等方式支付租金以及押金合计70万元。2020年现因疫情影响，原告无法在该房屋正常开展生活和工作，原告于2020年2月份到7月份之间多次通知被告，原告要将该房屋退租，直至2020年7月份经过原告与两被告双方协商并达成合意，被告同意与原告于2020年7月26日按照合同约定终止上述两份租赁合同并同意原告于当日搬离该房屋，2020年7月26日原告与被告的委托代理人完成交接手续后，并于当日得到被告的认可，但原告要求被告依约退还余期还未实际承租该房之房租15万元以及押金10万元，二被告均以各种理由推脱，不肯予以退还。为此，原告特具状，请求人民法院判如前请。鉴于两份合同对象并不相同，本次诉讼我方选择与吉星泰就北京市西城区XX号X幢等2幢的房屋签订的相关租赁合同为依据进行诉讼，二被告收取的租金为夫妻共同财产，应承担连带清偿责任。吉星泰、姚永梅辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，涉案租赁合同约定的租赁期限为2019年的11月1日至2022年的10月31日，共三年。原、被告双方至今没有正式办理书面的解除合同手续，没有办理正式的房屋退房交接以及附属设施燃气换气卡、水费和电费的结算手续。租赁合同对于合同解除以及退房有明确约定，故目前涉案租赁合同尚未解除。第二，合同约定租金支付方式为押2付12，违约金为当年月租金的200%。合同解除需要双方协商一致，因为原告存在违约行为，不能退还原告押金。第三，租赁合同是在中介的主持下经双方协商形成。我当时出于人道，给原告另行加装了价值2万元电暖气，至少满足3年使用，当时原告还对此表示感谢。但到了今年五六月份的时候，原告却对我说房屋用不上了。我认为如果原告不愿意继续使用房屋，应当承担继续寻找其他租户的义务，因为我也需要利用房屋获得收益维持生活。于是我允许原告可以带其他人查看房屋。因为双方带看房屋都不方便，我便建议双方共同请一个邻居照看房子。在今年7月份的时候，出于安全考虑，我要求原告将其贵重的字画搬走。双方商量将房屋钥匙交给邻居，并各出500元费用，让邻居帮忙开门看房。没想到原告会突然起诉我。我与原告没有达成任何解约协议，原告没有从房屋搬走，合同也没有解除，所以不同意退押金也不同意退租金。另外，租赁房屋内的手工编织地毯丢失，原告还应赔偿我地毯丢失造成的房屋租金贬值损失30万元。涉案房屋产权归吉星泰所有，吉星泰可以独立承担责任，与姚永梅没有关系。针对违约以及赔偿事宜，我保留向原告提起诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，吉星泰、姚永梅系夫妻关系。2019年10月11日，原告（乙方、承租人）、被告吉星泰（甲方、出租人）经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间（以下简称我爱我家公司），就北京市西城区（原宣武区）XX号X幢等2幢房屋（以下简称租赁房屋）签订《北京市房屋租赁合同》。约定：由原告承租涉案房屋，租赁期为三年，自2019年11月1日起至2022年10月31日止，2019年11月1日起至2020年10月31日租金标准为25000元/月，2020年11月1日起至2021年10月31日租金标准为25750元/月。支付方式押2（个月租金）付12（个月租金）。各期支付日期为2019年11月1日、2020年11月1日、2021年11月1日。押金为5万元。居住用途为居住。合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方应退还乙方未实际发生的租金。同日，在我爱我家公司的见证下，原告与被告签订《补充协议》，约定双方如作出任何承诺均应以书面形式体现，双方不存在也不认可口头约定或承诺。除不可抗力外，任何一方提出违约，需提前三个月通知对方，且双方约定的违约金数额为5万元。关于合同履行情况，原告向被告支付租金至2020年10月31日。原告称其因2020年新冠疫情影响，无法继续使用房屋，故于2020年2月-7月期间多次联系被告协商解除合同，并最终于2020年7月26日达成合意，双方办理房屋交接手续。为证明其主张，原告提交以下证据用于证明：1.2020年2月至7月原告与被告吉星泰的聊天记录复印件；2.截至2020年7月26日前拍摄的视频以及原告代理人（杜某）与被告的通话录音。被告不认可证据1的真实性，主张证据1内容存在缺失。认可证据2的真实性，不认可证据的证明目的。主张双方没有办理书面解除合同的手续，且房屋内丢失手工地毯以及电热水器。为证明物品丢失情况，被告提交地毯等物品照片用于证明。原告对照片的真实性不予认可，主张租赁合同中的物品交接单中不存在地毯等物品。经询，原告无法提供证据1原始载体。本院认为，依法成立的合同受法律保护。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，虽然合同约定需要以书面形式办理合同解除手续，但根据原告提交的录音证据，以及被告陈述的有关退款10万元协商可知，原告曾于2020年初向被告提出退房，并实际于2020年7月26日将房屋钥匙交给被告指定人员进行保管，故双方的实际行为已表明租赁合同于2020年7月26日解除，且原告已于同日将涉案房屋交还给被告。原告要求退还三个月租金存在事实及法律依据，本院予以支持。关于押金，因本案合同解除系原告违约所致，根据合同约定，押金应抵扣原告应承担的违约金，在被告已提出保留诉讼权利的情况下，押金尚不具备返还条件。本次诉讼结束后，被告应就违约事宜在合理时间内向原告主张权利，否则，原告可再次向被告主张返还押金。关于姚永梅的连带责任，根据《中华人民共和国婚姻法》及相关司法解释的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，没有约定或约定不明确的，应为夫妻共同财产。债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的除外。没有证据表明二被告对夫妻共同财产进行明确约定，故涉案租金应被认定为夫妻共同财产，吉星泰就该租金产生的债务亦应被认定为夫妻共同债务。原告要求二被告共同返还租金，存在事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，吉星泰、姚永梅返还姬丽芳关于北京市西城区XX号X幢等2幢房屋的租金75000元。二、驳回姬丽芳的其他诉讼请求。如果吉星泰、姚永梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，由吉星泰、姚永梅负担840元（自本判决生效之日起七日内交纳），由姬丽芳负担560元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年十二月十五日法官助理  姚 岚书 记 员  苏晓明