文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初27501号原告：重庆流年物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区大坪正街**附****，统一社会信用代码：9150010368149739X7。法定代表人：郭玉洲，总经理。委托诉讼代理人：张益，重庆雾都律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒亭亭，重庆雾都律师事务所律师。被告：黄雪灵，女，住重庆市九龙坡区。原告重庆流年物业管理有限公司与被告黄雪灵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆流年物业管理有限公司的委托诉讼代理人舒亭亭、被告黄雪灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆流年物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业服务费2690元；2、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。审理中，原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付欠交的2017年1月5日至2020年4月30日期间的物业服务费2502.40元。事实与理由：2013年7月22日，原告与金都香榭H栋的开发商重庆金都实业有限公司签订了《九龙坡区金都香榭（H）物业服务合同》，约定由原告为金都香榭三期（H）栋全体业主提供物业服务，并按约定收取相关费用。被告购买了XXX号房屋并入住，原告为其提供了物业服务，但被告从2017年1月5日开始欠缴物业服务费，经原告多次催收未果，遂诉至法院，望判如所请。被告黄雪灵辩称：自其入住以来入户门铃就未开通过；邻居家的雨棚距离被告的阳台仅40公分，存在安全隐患被告每周都需要清理阳台，影响被告生活，原告却不出面协调解决该问题；烟道排烟有问题，影响了被告的生活，问题最后是由被告自行协调，原告未出面。经审理查明：被告黄雪灵系位于重庆市九龙坡区XX号房屋（以下简称案涉房屋）的业主，该房屋建筑面积为49.60平方米，用途为成套住宅。庭审中，原告举示了《九龙坡区XXX物业服务合同》及备案证明，拟证明2013年7月22日，重庆金都实业有限公司（甲方）与重庆流年物业管理有限公司（乙方）签订该合同，甲方选聘乙方对金都香榭三期H栋实施物业管理服务；物业服务费住宅1.1元/月˙平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主收取，并按月在小区公示，物业服务费按月交纳；本合同期限为5年，自2013年7月22日起至2018年7月21日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就应延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或者选聘的决定，在甲方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；本合同自2013年7月22日起生效。原告举示重庆市九龙坡区杨家坪街道团结路社区居民委员会出具的《情况说明》（时间：2020年12月23日），载明：重庆市流年物业管理有限公司在天宝路4号金都香榭H栋进行物业服务。原、被告一致确认案涉小区未成立业主委员会，前期物业服务合同到期后，原告也一直在案涉小区提供物业服务。原告陈述案涉小区的业主应在每月30日前交纳物业服务费，被告则称其以前是每半年交纳一次。原告举示了电梯日常维护保养合同、道闸续签合同、增值税发票、重庆市自来水有限公司水费收据，拟证明原告为案涉小区提供了物业服务。被告对该组证据的真实性无异议，不认可证明目的。原告举示了律师催收函、邮件交寄单（收据）、EMS物流动态信息查询等证据，拟证明原告针对被告欠付的物业服务费曾向被告发函催收过，最后一次催收的时间为2020年6月19日，催收期间为2017年1月5日至2020年4月30日，邮寄地址为重庆市九龙坡区XXX，收件人为黄雪灵，收件电话为XXX，签收情况为他人代收。被告对该组证据真实性无异议，称确实收到了原告的两次催费函，其还给原告打过电话。被告举示了照片、视频光盘，拟证明被告房屋楼下邻居雨棚影响到了被告的生活居住，物业不作为。原告对该证据的真实性无异议，但不同意被告的证明目的，认为雨棚带来的安全隐患可以向相关部门或者原告反映，但既然被告居住在此，就应当交纳物业服务费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的物业服务费包括物业服务费和公摊水电费两项，物业服务费计算方式：1.1元/月˙平方米×49.60平方米×39个月+49.60平方米×1.1元/月˙平方米÷31天×26天=2173.60元；公摊水电费据实分摊，计算方式：8元/月/户×39个月+8元/月/户÷31天×26天=318.70元，以上费用共计2492.30元，现原告自愿按照2492.30元主张。被告对前述物业服务费欠费时间、收费标准和金额均认可。上述事实有房屋登记信息查询证明，九龙坡区XXX物业服务合同、情况说明，电梯日常维护保养合同、道闸续签合同、增值税发票、重庆市自来水有限公司水费收据，律师催收函、邮件交寄单（收据）、EMS物流动态信息查询，照片、视频光盘等证据以及当事人陈述在卷为凭并经当庭质证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人有约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与重庆金都实业有限公司签订的《九龙坡区XXX物业服务合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，该合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告接受了原告的物业服务；该合同到期后原告仍在小区提供物业服务，原、被告之间形成了事实服务关系，根据权利和义务相一致的原则，被告应当按合同约定向原告支付物业服务费。被告辩称邻居雨棚影响其生活居住、房屋门铃运行有问题等，但物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务本院认为被告提交的证据材料不足以免除被告缴纳物业服务费的给付义务。原告主张被告欠付的物业服务费经书面催收，且计算方式不违反合同约定，现原告自愿主张物业服务费2173.60元，系其对自身权益的处分，不损害被告的利益，且被告认可，本院予以尊重和确认。本院认为，关于公摊水电费，前期物业服务合同明确约定公摊水电费据实分摊，且按月在小区公示，但原告未向本院举示按月公示的相关证据材料，故原告该项主张缺乏事实依据，本院不予支持，若原告确有证据证明已经公示的，可就该项目另行提起诉讼。综上所述，原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄雪灵于本判决生效之日起十日内向原告重庆流年物业管理有限公司支付2017年1月5日至2020年4月30日期间的物业服务费共计2173.60元；二、驳回原告重庆流年物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告黄雪灵负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月二十九日法官助理  周小杰书 记 员  李艺苑