甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4813号上诉人（原审被告）：吴海瑞,男,1980年5月1日出生,汉族，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：张永杰，甘肃现代发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：施国祥，甘肃现代发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿地集团兰州新区置业有限公司,住所地甘肃省兰州市兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛小萍，甘肃勇盛律师事务所律师。上诉人吴海瑞因与被上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称：绿地集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初1012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴海瑞上诉请求：1.撤销兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初1012号民事判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由绿地集团承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一、双方签订的房屋租赁合同完全可以实现合同目的，没有达到可以解除合同的成就条件。绿地集团单方自行搬离需对其行为负责，一审判决吴海瑞向绿地集团返还房屋租金1019202.45元错误。《关于加强推进原万达售楼中心建筑物整改工作的督办通知》并未确定具体的没收及启动违法建筑拆除程序的时间，兰州市城关区城市管理执法局并没有实际采取没收行动及违法建筑拆除程序，绿地集团使用涉案房屋并未受到任何影响(实际情况是涉案房屋截止吴海瑞上诉时依然存在，吴海瑞仍然可以将该房屋继续对外租赁)，双方签订的合同目的完全可以实现。二、涉案房屋租赁合同完全可以继续履行完毕，绿地集团要求解除合同条件没有成就。一审法院对合同解除与否及相应法律后果进行了错误论述，又对案件重要争议焦点没有正面直接作出判决，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，判决错误。绿地集团辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分。原审判决查明本案双方签订的合同履行期间，执法部门已就租赁商铺下发拆除广告、整改、清退商户、商铺没收后用于公益事业的通知，且已将涉案商铺的门头予以拆除、遮挡，严重影响、干扰、阻碍绿地集团正常使用租赁物。根据本案双方签订的《商铺租赁合同》的相关约定，绿地集团无法利用该商铺实现宣传、展示、销售商品房的合同目的。二、原审判决适用法律正确，程序正当。绿地集团根据《商铺租赁合同》的约定，行使合同解除权，要求退还租金，符合《合同法》的规定，且绿地集团亦及时向吴海瑞发出了解除合同告知函。原审判决认定合同已解除，符合《合同法》第九十六条的规定。绿地集团向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除绿地集团、吴海瑞于2019年5月1日签订的编号为×××ＸＱ（ＪＲＣ-Ｐ）-2019-ＨＴＹＸ-019的《绿地智慧金融城兰州市城关区××路××号××层商铺租赁合同》；2.判令吴海瑞立即向绿地集团返还2019年11月19日至2020年4月30日租金1548635.26元，并支付违约金1032423.51元，合计:2581061.77元；3.案件受理费等与本案相关的一切费用均由吴海瑞承担。一审法院认定事实：2019年3月20日，绿地集团拟承租吴海瑞位于兰州市城关区××路××号××层商铺作为绿地集团市区城市展厅营业使用，遂向吴海瑞支付了房屋租金3263235.90元。2019年5月1日，绿地集团（甲方）与吴海瑞（乙方）签订了编号为×××ＸＱ（ＪＲＣ-Ｐ）-2019-ＨＴＹＸ-019的《绿地智慧金融城兰州市城关区××路××号××层商铺租赁合同》，合同主要约定：绿地集团承租吴海瑞位于兰州市城关区××路××号××层商铺作为绿地集团市区城市展厅营业使用；租赁期限为一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止；租赁总价款为3441411.7元，该总价款为含税总金额，于本合同签订后7个工作日内支付；吴海瑞应当履行租赁物的维修义务；若吴海瑞交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或吴海瑞交付的房屋危及绿地集团安全的，绿地集团可书面通知吴海瑞解除合同；违反合同的一方，应向另一方按房屋总租金的20%支付违约金；吴海瑞对出租房屋承担权利瑕疵担保责任，保证自己对出租房屋享有合法的出租权及本合同的签订权，保证本合同履行期间不会有任何第三方对该房屋主张权利或具有影响、干扰、阻碍绿地集团使用租赁物的行为；因第三方对该房屋主张权利等原因影响、干扰或阻碍绿地集团对租赁物的使用的，吴海瑞构成违约，应当按照合同总价款的30%向绿地集团支付违约金；出现上述情形的，房屋租金及与使用房屋相关的一切费用等由绿地集团按照实际使用天数与吴海瑞结算，吴海瑞应当在10日内一次性退清绿地集团未使用期间对应的全部租金。双方还约定了其他事宜。合同签订后，吴海瑞将房屋交付绿地集团，绿地集团对案涉商铺装修后开始经营使用。2019年11月19日，案涉商铺的门头因整栋楼进行整改受到了一定的遮挡。经绿地集团多次沟通、协商未能有效解决的情况下，绿地集团于2019年12月30日自行搬离案涉房屋。随后，绿地集团于2020年1月6日向吴海瑞发出“关于解除《兰州市城关区××路××号××层商铺租赁合同》的告知函”，以政府没收涉案房屋后用于公益事业为由通知吴海瑞解除双方之间的租赁合同，吴海瑞于2020年1月7日签收。但因案涉商铺无法使用且吴海瑞不予退还房屋租金，故绿地集团诉至法院，形成本诉。另查，2016年4月20日，兰州市城关区雁南街道大雁滩村社区与藏雁河签订了《房屋租赁合同》，约定：兰州市城关区雁南街道大雁滩村社区将位于××路××大厦西侧房屋使用权租赁给藏雁河，租赁期限为十年，自2016年7月1日起至2020年6月30日止。2016年12月1日，藏雁河与吴海瑞签订了《房屋租赁合同》，约定：藏雁河将位于兰州市城关区××路××号××层，面积602平方米的房屋出租给吴海瑞，租赁期限为八年，自2017年2月1日起至2025年1月30日止。2019年12月11日，兰州市城关区城市管理执法局（城关区历史遗留违法建设治理工作领导小组办公室）向雁南街道办事处发出了《关于加快推进原万达售楼中心建筑物整改工作的督办通知》，称根据《兰州市城关区历史遗留违法建设治理工作领导小组会议纪要》（【2019】2号）议订事项，要求“万达售楼中心（大雁滩村华峰大厦南侧）由城关区政府予以没收，对占压红线部分予以整改后，用于公益事业”但你街道至今未完成；1.原万达售楼中心商户清退；2.户外广告拆除；3.占压红线部分拆除工作，你街道以上工作严重滞后，将启动违法建设拆除程序，现请你街道加大工作力度，尽快完成原万达售楼中心商户清退、户外广告拆除及占压红线部分拆除工作。一审法院认为，绿地集团、吴海瑞于2019年5月1日签订的《绿地智慧金融城兰州市城关区××路××号××层商铺租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对绿地集团、吴海瑞双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，绿地集团主张的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而当事人根据该条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力。根据本案查明的事实，可知案涉商铺被政府以违章建筑予以没收并要求整改后用于公益事业，该事实致使绿地集团的合同目的无法实现，客观上造成双方的租赁合同已无法继续履行，合同约定的解除条件已经成就。基于此绿地集团于2020年1月6日向吴海瑞发出的通知对吴海瑞发生解除合同的效力，故绿地集团与吴海瑞之间的租赁合同关系已于2020年1月7日解除，已无解除的必要，故对绿地集团诉请解除绿地集团、吴海瑞于2019年5月1日签订的《绿地智慧金融城兰州市城关区××路××号××层商铺租赁合同》的诉请，不予处理。关于绿地集团要求吴海瑞返还2019年11月19日至2020年4月30日的房屋租金1548635.26元诉讼请求，根据查明的事实，虽然案涉商铺于2019年11月19日受到了一定的遮挡，但绿地集团提供的证据不能证明由此导致绿地集团无法继续使用案涉房屋。故对于绿地集团要求吴海瑞退还2019年11月19日至2020年1月6日期间租金的请求，不予支持。但由于政府的上述整改行为，导致合同无法继续履行，双方之间的租赁合同已于2020年1月7日解除，故吴海瑞应向绿地集团返还合同解除后的房屋租金1019202.45元（2020年1月7日起至2020年4月30日,3263235.90元／365天＊114天＝1019202.45元），故对绿地集团该项诉讼请求，予以部分支持。绿地集团诉请吴海瑞支付违约金1032423.51元的诉讼请求，因致使绿地集团不能实现合同目的是政府整改行为造成的，属于不可抗力，吴海瑞并未违约，故对于该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴海瑞于判决生效后十日内向绿地集团兰州新区置业有限公司返还2020年1月7日至2020年4月30日期间的租金1019202.45元；二、驳回绿地集团兰州新区置业有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费13724元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担9607元，由吴海瑞负担4117元（于判决生效后十日内付清）。本院二审期间，当事人提交了新证据。本院组织双方当事人进行了质证。吴海瑞提交照片三张，证明涉案房屋现在尚未拆除，依然可以使用。绿地集团针对吴海瑞提交的证据发表质证意见认为，对该三张照片不予认可，不属于二审新证据。本院认为，涉案房屋虽未拆除，但不能改变其为非法建筑的性质，故本院对该证据不予采信。经二审审理查明与原审判决认定案件的基本事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效。据此，出租的房屋是否取得政府部门的建设规划许可，是确定租赁合同是否有效的前提和基础，根据《兰州市城关区历史遗留违法建设治理工作领导小组会议纪要》（【2019】2号）精神可以确定涉案房屋在建设前未取得建设工程规划许可，一审法院认定双方当事人所签订的合同有效错误，本院予以纠正。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。双方均认可绿地集团于2020年1月7日前已搬离所占用的房屋。虽租赁合同无效，但绿地集团搬离前实际占用涉案房屋，绿地集团应当比照租金支付房屋占用费用，吴海瑞依照租赁合同收取的绿地集团搬离后的租金，应当返还绿地集团。一审法院虽对合同的效力认定错误，但处理结果恰当，本院对原审判决主文予以维持。综上所述，上诉人吴海瑞的上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，虽适用法律不当，但实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8234元，由上诉人吴海瑞负担。本判决为终审判决。审判长  张海东审判员  靳文丽审判员  杨 蕾二〇二〇年十二月十四日书记员  杨 琦