广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初23885号原告：佛山市顺德区沃运贸易有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧**地办公室之二，统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U。法定代表人:甘结文。委托诉讼代理人：周雄武，广东九域律师事务所律师。被告：金才相，男，1986年4月12日出生，汉族，住广东省徐闻县**********，公民身份号码440************458。原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司诉被告金才相房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序分别于2020年10月22日、11月13日公开开庭进行了审理，两次开庭原告的委托诉讼代理人周雄武到庭参加了诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租赁费、物业管理费、水电费等合计27942元及利息（利息计算方式自起诉之日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月13日原告通过法院拍卖购得位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧1号地上的构建物，并于2018年6月3日从佛山市星亚物业发展有限公司租赁位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧1号地。被告2018年7月23日与原告签订租赁合同，租赁了原告所有的佛山市顺德区北滘镇莘村东侧北滘综合批发市场B区***21-22号的商铺（以下简称租赁商铺）。租赁期限从2018年07月1日起至2021年6月30日止，但合同未到期，被告于2020年2月2日就擅自搬离了租赁场地，搬离时尚拖欠原告租赁费、物业管理费、水电费等合计27942元。被告未答辩亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明以下事实：因陈永章、佛山市顺德区国佳农产品有限公司未履行（2014）粤高法民一提字第68号民事判决确认的义务，佛山市星亚物业发展有限公司、佛山市****花卉城发展有限公司向本院申请执行。在执行过程中，本院以（2016）粤0606执931号执行裁定书依法因查封了佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于广东省佛山市顺德区******环东侧土地上的建筑物。本院分别于2017年12月18日、2018年2月4日（上述二次拍卖成交的买受人均逾期未付款，本院裁定重新拍卖）、2018年4月12日在本院淘宝网司法拍卖（变卖）平台举行公开拍卖，经过拍卖，原告以3760万元的价格买受。2018年4月23日，本院作出（2016）粤0606执931号之三执行裁定书，裁定：1.解除本院对被执行人佛山市顺德区国佳农产品有限公司所有的位于佛山市顺德区北滘镇一环东侧的地上建筑物的查封：2.上述财产的所有权转移给买受人佛山市顺德区沃运贸易有限公司(统一社会信用代码91440606MA4W7FRC2U)所有。2018年6月3日，佛山市星亚物业发展有限公司（以下简称星亚物业）作为“甲方”与原告作为“乙方”签订一份《土地租用合同书》，鉴于星亚物业于2010年12月24日与莘村股份社签订《农业用地承包合同》，合同约定由星亚物业向莘村股份社承包位于佛山市******以东的佛山市一环东1号地，用地面积800亩，承包期限自2011年1月1日起至2021年6月30日止，承包土地用途为农业用途，星亚物业可以依法流转土地承包经营权，采取出租方式进行流转的，应当与第三方签订书面合同，并按照《农村土地承包法》相关规定办理备案。前述合同双方于2012年1月13日签订《农业用地承办合同补充协议》，约定将《农业用地承包合同》承包期限变更为自2011年1月1日至2026年6月30日；原告于2018年4月13日通过竞买方式成功购得佛山市顺德区人民法院依法拍卖的位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内的原国佳公司、陈永章使用土地上的构建物；现经甲、乙双方充分友好协商，在平等互利的原则上就乙方租用甲方土地用于按现状进行自主经营的相关事宜达成如下协议：1.乙方租用甲方位于佛山市顺德区北滘镇“佛山一环”莘村路段东侧顺德莘村花卉城区域内原国佳公司、陈永章使用土地，面积408.7亩（土地的具体位置及范围详见本合同附件《租地红线图》）。2、土地用途：本合同项下土地用于乙方按现状进行合法自主经营；租用期限：自2018年5月1日起至2026年6月30日止……2018年7月23日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《租赁合同》，约定：被告向原告承租佛山市顺德区***********侧北滘果蔬综合批发市场内B区11座21-22号铺2间，租赁面积258.72㎡；2018年7月1日起至2021年6月30日止，合同期第一年租金32元/月/㎡，第二年租金41.82元/月/㎡，第三年租金44.13元/月/㎡；管理费4元/月/㎡；仅作经营玉米直销使用，不得作为其他用途；免租1个月，2018年8月1日起至2019年1月31日租金优惠20%；履约保证金16558元，租赁期满，乙方不再续租，经甲方确认铺位情况后，凭原保证金单，不计息退回；每月6-10日前向甲方缴当月的租金合同综合管理费及上月代收代支水电费，逾期按应交总额的1%乘以天数累加收违约金；乙方违约或不履行合同，甲方有权提前终止本合同，乙方已交纳的铺位履约保证金不予退还，并须清缴所欠的全部租金和各项费用后，方可退场……庭审中，原告明确其诉请的27942元是被告拖欠的2019年5月、2019年11月及2019年12月租赁费和管理费。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，案涉建筑物无建设工程规划许可证，原告亦无提交证据证明案涉建筑物已经主管部门批准建设，原告与被告签订的《租赁合同》无效。案涉《厂房租赁合同》虽为无效，但被告客观上占有使用了案涉铺位，理应在其占有案涉铺位期间参照合同约定的租金及管理费标准向原告支付2019年5月、2019年11月及2019年12月占有使用费及管理费27942元。由于案涉《租赁合同书》无效，原告收取的16558元保证金应向被告退回，为避免诉累，上述保证金应抵减被告拖欠原告的上述款项中的占有使用费及管理费，故被告仍应向原告支付的2019年5月、2019年11月及2019年12月占有使用费及管理费差额11384元（27942元-16558元）。关于利息问题。被告未按约定时间支付案涉铺位占有使用费及管理费，现原告主张自起诉之日即2020年8月25日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际支付之日止，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告金才相应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司支付2019年5月、2019年11月、2019年12月占有使用费及管理费差额11384元；二、被告金才相应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司支付利息（利息计算方法：以11384元为基数，从2020年8月25日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日）；三、驳回原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249.28元（原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司已预交），由原告佛山市顺德区沃运贸易有限公司负担147.72元，被告金才相负担101.56元。本判决为终审判决。审判员  付小燕二〇二〇年十二月十八日书记员  胡大兴