北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4754号原告：陈先锋，男，1979年8月27日出生，汉族，北京京宏正建筑劳务分包有限公司总经理，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告陈先锋与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈先锋，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈先锋向本院提出诉讼请求：判令天台山公司支付陈先锋延期办理房屋所有权证书违约金726744元（以购房款6420000元为基数，按日万分之一的标准从2017年8月1日暂计算至2020年9月6日）。事实与理由：原告陈先锋与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》，约定原告向天台山公司购买位于门头沟新城城子地区802号房屋，房屋总价格6420000元。合同第二十二条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同订立后，原告向天台山公司支付了全部的购房款，但天台山公司未为原告办理房屋所有权证书。天台山公司应按照合同约定的标准向原告支付逾期办证违约金，故诉至法院，请求依法判决。天台山公司辩称：第一，原告委托天台山公司对涉案房屋进行加建、改建，对涉案房屋不能办证存在过错；原告未按照合同约定交纳契税、公共维修基金等费用；原告的主张已过诉讼时效；故原告主张逾期办证违约金于法无据。第二，办证期限应当从原告实际收房之日起算，且原告迟延付清购房款，故应按照合同约定对办证期限予以顺延。此外，双方层签订收房补充协议，我方向原告支付了延期交房补偿金，此金额应从延期办证违约金中扣除。第三，原告主张的违约金数额高于其实际损失，若法院认定天台山公司违约，应对违约金数额予以核减。第四，2020年1月23日新冠疫情爆发以来，政府部门未能正常办公，此情况属于不可抗力，法院应当对该时间段的违约金予以核减。第五，原告因为加建行为获益，被告因此被罚款且被要求支付违约金，明显违背公平和诚实信用原则。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月13日，陈先锋（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：陈先锋购买坐落于门头沟区新城城子地区802号商品房（后楼号变更为4号楼，以下简称802号房屋），预测建筑面积192．64平方米；总价款6420000元。第六条：具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。”第十三条：上下水、过渡性供电于2015年7月31日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2015年7月31日敷设到户，若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收商品房。第十四条：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第十六条：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日按本合同约定条件向买受人交付该商品房；买受人委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费；第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“买受人委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”合同附件五约定：“买受人采取按揭贷款方式付款：买受人应于2014年12月16日前支付4220000元（含定金100000元）作为首付房款；其余房款2200000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人；买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。”合同附件十《补充协议》第2条：自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至商品房所在楼栋的工程进度具备放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未达到出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同。关于购房款支付情况，陈先锋于2014年12月16日向天台山公司支付购第一笔房款42200000元，于2014年12月28日支付剩余购房款2200000元。关于契税等费用支付情况，陈先锋于2015年8月16日向天台山公司支付涉案房屋契税、公共维修基金、物业费等费用。关于交房情况，陈先锋主张其于交纳契税等费用当天收房，天台山公司提交日期为2015年12月7日的物品签收确认单，主张陈先锋于当天收房。2018年4月19日，双方签订收房补充协议，确认自2015年8月1日至2015年8月31日为延期交房期间，天台山公司以全部已付房款为基数，按照日万分之一的标准向陈先锋支付了延期收房补偿金。截止本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得案涉房屋初始登记，不能办证的原因是天台山公司所建房屋的阳台超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈先锋与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，双方存在以下争议：一、逾期办证违约金的计算期间根据本院查明的事实，陈先锋不存在延期支付购房款的情形，天台山公司主张因陈先锋延期支付房款而因顺延计算延期办证起算时点的答辩意见，没有事实依据，本院不予采信。对天台山公司所提应按实际交房之日起730日作为办证期限的意见，如果据此计算，则越是迟延交付房屋，天台山公司承担的逾期办证的违约责任反而越轻，这显然违背了预售合同约定的逾期办证违约责任对于天台山公司的督促办证作用，不符合双方订立该条款的目的，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。对天台山公司所提计算逾期办证违约金时应将收房补充协议中支付给陈先锋的延期收房补偿金予以扣除的意见，该协议系双方对小区及房屋现状进行交接和确认，并给付补偿金的约定，并非对交房日期进行变更，故对该项答辩意见本院不予采纳。对天台山公司所提因陈先锋未交纳办证所需税费、应顺延办证期限的答辩意见，无事实依据，本院不予采纳。对天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，因逾期办证行为系从2017年8月持续至今，并非受疫情影响而不能办理，故对天台山公司该点答辩意见本院不予采纳。对天台山公司主张陈先锋起诉已超过诉讼时效的答辩意见。本院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定；在不存在诉讼时效中断中止的情形下，按日累计的违约金请求权诉讼时效从债权人起诉之日倒推三年计算，对于超出三年之外的违约金请求权已罹于诉讼时效，本院不予支持。本案中，陈先锋自2017年7月31日起即应当知道天台山公司未办理房屋所有权证发生违约行为，本案诉讼时效应当自该时点起算。陈先锋于2020年9月7日向本院提交起诉状，且未向本院提交证据证明存在诉讼时效中断中止的情形，故本院对天台山公司该项答辩意见予以采信，对陈先锋主张逾期办证违约金的诉讼请求中超出诉讼时效的部分不予支持。二、违约金计算标准当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。对天台山公司主张系因业主委托天台山公司将开放式阳台改建为封闭式阳台的意见，因涉案房屋的建设行为系天台山公司进行，不应以此为由减轻天台山公司对业主应承担的违约责任。综上，陈先锋要求天台山公司以全部购房款为基数，按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持,但其诉讼请求中超出诉讼时效的部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向陈先锋支付2017年9月7日至2020年9月6日的逾期办证违约金703632元；二、驳回陈先锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5534元，由陈先锋负担176元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担5358元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 殷文辉二〇二〇年十二月二日法官助理 张天泽书 记 员 刘美辰