重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初508号 原告：张明亮，男，1963年7月11日出生，汉族，住重庆市武隆区。 原告：张明国，男，1965年6月29日出生，汉族，住重庆市武隆区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘远均，重庆剑直律师事务所律师。 被告：王小康，男，1963年3月8日出生，汉族，住重庆市武隆区。 被告：黄仕会，女，1966年4月21日出生，汉族，住重庆市武隆区。 二被告共同委托诉讼代理人：王明生，重庆星空律师事务所律师。 原告张明亮、张明国与被告王小康、黄仕会合伙协议纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘凯独任审判，并于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告张明亮以及二原告的共同委托诉讼代理人刘远均，被告王小康、黄仕会到庭参加了诉讼。因本案案情疑难复杂，不宜继续适用简易程序进行审理，本院于2020年6月23日作出(2020)渝0156民初508号民事裁定，裁定将本案转为普通程序进行审理。本案由审判员刘凯担任审判长，与人民陪审员胡定伟、汪仁淑组成合议庭，于2020年7月17日第二次公开开庭进行了审理。原告张明亮以及二原告的共同委托诉讼代理人刘远均，被告王小康、黄仕会以及二被告的共同委托诉讼代理人王明生到庭参加了诉讼。2020年10月8日，二原告变更了诉讼请求。因工作原因，本案合议庭成员由胡定伟变更为人民陪审员冯光胜。2020年11月3日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告张明亮以及二原告的共同委托诉讼代理人刘远均，被告王小康、黄仕会以及二被告的共同委托诉讼代理人王明生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张明亮、张明国向本院提起诉讼请求：1.判决被告按《农村宅基地老房拆建合作协议》的约定将原告的门面装修好后交付原告使用；2.判决被告支付原告违约金100000元。案件审理过程中，由于二原告主张的法律关系性质及民事行为效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，二原告将诉讼请求变更为：判决被告赔偿原告损失331440元。事实和理由：2017年，原告欲将自己原有老房拆除重建，经批准，武隆区xx镇人民政府于同年11月30日向原告发放了乡村建设规划许可证。该许可证载明：建设单位原告、建设项目名称农村住宅建设、建设位置xx村xx组、建设规模占地面积各90㎡、建筑面积270㎡、楼层三层。2017年12月11日，原、被告签订《农村宅基地老房拆建合作协议》，协议约定由原告将经xx镇建管办和XX委批准的老旧房拆建新房交由被告出资按建管办和XX委的政策修建，协议对其它内容均进行了相应约定。协议签订后，被告在建房过程中违反规划许可批准的建设规模和协议约定的三层楼，超楼层修建了四层楼。现原告居住的二楼房屋墙体出现多条裂缝，且由于被告超楼层修建房屋违规，导致一楼门面被封堵、院坝不能实施硬化利用等。根据合伙协议的约定，原告门面面积有110.48㎡，现门面价值在3000元/㎡，因被告的上述行为导致原告损失，故原告诉请如上。 被告王小康、黄仕会辩称，原告诉称的理由不成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、《农村宅基地老房拆建合作协议》约定了清水房完工后门面五间由原、被告各分一半，北边两间半归原告（原告张明亮一间半、原告张明国一间），南边两间半归被告，二层住房归原告所有，其中原告张明亮的住房由被告装修好使用（不含家具家电）。然而，被告在装修住房时，原告张明亮强行要求被告给他的住房安灯具、买马桶、买床等，否则不准被告施工，被告为化解矛盾，经与原告张明亮协商后，被告将他两套住房的灯具安好，还买了一张床和床垫。2019年，被告在装修门面墙体时，原告张明亮再次强行阻止，要求被告让半间门面给他，被告为化解矛盾又让了半间门面给他，同时约定原告张明亮的门面就由其自己装修。被告在给自己的门面打地坪时，原告张明亮又要求被告必须将他那两间门面的地坪打好，被告为了不再生事端予以同意。上述内容虽然没有形成书面依据，但被告均予以执行，属于双方对合同内容的变更，并且被告已将门面交付原告，原告也已上锁使用。二、原告诉称的墙体裂缝是因粉糊的沙浆收缩正常形成，不是因为超楼层造成，原告可以申请鉴定。关于房屋楼层问题，双方在签订协议之前口头协商修建的楼层不限，只要被告有财力，随便修几层都可以，原告只能分第二层，所以在书面协议特别约定了第四条，即从三楼（包括三楼）及以上修的房间全部归被告所有。被告在三楼以上再修几层都不存在违约，只能是违规，违规也系原、被告双方形成的协议造成，双方均是受益者，应共同承担违规所造成的全部责任。三、《农村宅基地老房拆建合作协议》无效，原告主张损失赔偿无法律依据，且原告应当提交其主张损失金额的依据。原告已经在使用协议中约定的门面，并且没有任何机构向原告下发相关违法建筑处罚决定，原告诉称的违法建房无事实依据。 经审理查明，原告张明亮、张明国与案外人张明禄、张明奎系堂兄弟关系，二原告与被告王小康系表兄弟关系。2017年，原告张明亮、张明国以及张明禄、张明奎分别在武隆区xx镇人民政府取得了乡村建设规划许可，允许四人在xx村xx组对农村住宅进行建设，每人经批准的建设规模均为：占地面积90㎡、建筑面积270㎡、楼层三层。四人决定用批准的建设规模共同修建房屋一幢。由于原告张明亮、张明国差建房资金，二原告决定将其建房指标作为合伙条件与被告王小康、黄仕会合伙建房，建房资金由二被告承担。2017年8月，二被告和张明禄、张明奎分别与冉雄签订了建房合同，约定房屋一幢由冉雄修建，发包方提供钢筋、石子、水泥、沙、水泥砖，其余建筑施工材料由承包方负责，每平方米按180元计算，六层板浇筑完毕且无质量问题发包方支付承包方95%的工程款。 2017年12月11日，二原告（甲方）与二被告（乙方）签订了《农村宅基地老房拆建合作协议》（以下简称协议），协议内容：“甲方自愿将建房指标作为合作条件与乙方合伙建房，经双方共同协商，达成协议如下：一、甲方自愿将武隆区xx镇xx小组老旧房拆建新房经xx镇建管办和XX委批准修建新房，地面面积为张明亮90㎡、张明国90㎡，共计180㎡，由乙方出资修建清水房；二、修建房屋按XX委和建管办的政策修建，建房所需资金全部由乙方提供，甲方不提供建房的任何资金；三、房屋分配1.清水房完工验收后，门面共计五间，北边两间半归甲方，南边两间半归乙方，其中甲方门面壹间半由乙方装修好使用（清水房上涂料、电安好、水泥地坪）；2.第二层楼归甲方所有，与张明禄楼梯间为界，其中张明亮的住房由乙方装修好使用（不含家电、家具）；3.张明国的住房门面自己装修，要求主水、主电通（包含水、电表）；4.从三楼（包括三楼）及以上房间全部归乙方所有；四、基础建筑设计全由乙方负责……；五、甲方用的楼梯间，用甲方的门面修个楼梯间；六、公路院坝共同使用……；七、如另有征用……；八、违约责任：本协议一经签订即产生法律效力，双方共同遵守，若一方违约，由违约方赔偿另一方三倍损失，另支付100000元的违约金。”2018年上半年，房屋建成，建成的房屋共五层，但一楼门面均未装修并呈框架状。房屋修建过程中，二原告均在xx村xx组居住，能够了解房屋修建状况。2018年底，二被告将二楼原告张明亮的住房装修好后交付原告张明亮和将原告张明国的住房交付原告张明国，但没有交付门面。2019年初，经原告张明亮与二被告协商，二被告将其半间门面的一半让予原告张明亮，至此，房屋（面向房屋背面从左往右数）北边第一间门面归原告张明国，第二间和第三间门面的¾归原告张明亮，第三间门面的¼、第四间和第五间门面归二被告。原、被告均认可二原告分得的门面面积为110.48㎡（包含柱子和墙体占用面积）。事后，二被告将二原告门面的水泥地坪铺好，但没有上涂料、通电、安装卷帘门，二原告将其门面用于放置杂物。2019年4月，因房屋超楼层，政府相关部门通知二被告将门面本该安装卷帘门的位置封堵，二被告于同年5月组织人员将原、被告的门面砌砖封堵。原告张明亮将其北边第一间门面正面砌砖处开了一道门（平时上锁）用于进出门面，二原告的门面内部均相通。2020年3月10日，二原告提起本案诉讼。 另查明，冉雄修建的房屋一幢以楼梯间为界，北边系为二被告修建，南边系为张明禄、张明奎修建，该房屋尚未得取房地产权证。楼梯间中线以南有一间厨房，该厨房在房屋建成后一直由张明禄使用并与张明禄经营的农家乐相通。 还查明，房屋三楼以上（包含三楼）分配给二被告的房间已被二被告出卖绝大部分。二被告自述一间面积约22㎡的房间均价可以卖到58000元，其中清水房占价款的三分之一，装饰装修和家具家电共同占价款的三分之二。 上述事实，有原、被告的陈述和答辩，乡村建设规划许可证、协议、房屋照片、告知书、本院调查笔录等证据在案为凭。上述证据经庭审质证、本院认证，足以作为认定案件事实的依据，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间的基础法律关系以及《农村宅基地老房拆建合作协议》的效力；二、被告是否赔偿原告损失331440元。 针对争议焦点一，本院认为，从原、被告签订的协议内容来看，二原告以农村宅基地上的建房指标作为合作条件，二被告以建房资金作为合作条件，双方签订协议的目的是共同合伙修建房屋后分配房屋，原、被告之间系合伙关系。因二被告非武隆区xx镇xx村xx组的集体经济组织成员，不具备在该村享有宅基地使用权的资格，但协议却约定部门门面和三楼（包括三楼）以上的房间全部归二被告所有，明显违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。 针对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告明知二被告非武隆区xx镇xx村xx组的集体经济组织成员，双方仍然签订协议并将房屋所有权予以分配，存在过错。原、被告明知经批准修建的房屋楼层为三层，但双方却超楼层修建，导致一楼门面被政府相关部门责令封堵，引起本案纠纷，存在过错。虽然协议约定二被告应按政策要求修建房屋，二原告也以此为由主张房屋超楼层系二被告单方造成，二原告不存在过错，但双方签订协议前事实上已达成了合伙建房的合意，二被告也与冉雄签订了建房合同，建房合同约定的房屋浇筑的楼层板数多达六层，案涉房屋又与张明禄、张明奎发包给冉雄修建的房屋系同一幢房屋，二原告作为张明禄、张明奎的堂兄弟，应当知晓与二被告合伙修建的房屋层数超过规划的三层，故本院对二原告的上述意见不予采纳。综上，原、被告均存在过错，应当各自承担相应的缔约过失责任。合同无效的后果包括返还财产、折价补偿以及损害赔偿，一方要求有过错方损害赔偿一般是在仅返还财或者折价补偿不足以弥补损失时再予以赔偿。本案中，二被告已将案涉门面交付二原告使用，二原告目前用于堆放杂物，只是该门面因房屋超楼层被规划为架空层且封堵，不能办理房地产权证。二原告的诉讼请求不涉及返还财产以及不能返还财产时的折价补偿问题，只涉及因门面合法性及使用效能受限造成的损害赔偿问题。人民法院在确定损害赔偿范围时，要根据当事人的过错程度并兼顾诚实信用原则的要求，对损害赔偿金额予以合理确定。其一，合同无效时，有过错一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，其责任范围为信赖利益损失且限于直接损失，二原告在与二被告合伙建房的过程中并未出资，没有直接财产损失，二原告也未举证证明其遭受了实际损失；其二，二原告称若门面未封堵，其准备用于经营农家乐，但信赖利益损失一般不包括因此错失的机会等间接损失，否则会不当地加重当事人的责任。二原告主张二被告按3000元/㎡的售房价格赔偿其损失，也属于间接损失，不是直接损失；其三，二原告诉称的损害赔偿理由为二被告超楼层建房造成一楼门面被封堵，但门面封堵系房屋超楼层后应政府相关部门的要求造成，且协议分配给二被告的门面也被封堵，双方对房屋超楼层的过错程度相当，不存在一方有明显过错的情形。综上，二原告主张二被告赔偿其损失331440元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告张明亮、张明国的诉讼请求。 本案案件受理费6272元（原告已预交），由原告张明亮、张明国共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  刘 凯 人民陪审员  冯光胜 人民陪审员  汪仁淑 二〇二〇年十二月十四日 书 记 员  田奉加