广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初3366号原告：梅州市正华物业管理有限公司，统一社会信用代码914************543,住所梅州市梅江区***万象江山SY02-F二层2091号店。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：陈省，系公司员工。被告：钟赞辉，男，汉族，1989年2月19日出生，身份证号码441************557，住址梅州市梅江区******。原告梅州市正华物业管理有限公司（下简称“正华物业”）与被告钟赞辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告正华物业的法定代表人谢某1、委托诉讼代理人陈省，被告钟赞辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年5月1日起至2020年6月30日止的物业管理费4781.79元；2.判令被告向原告支付逾期利息270.30元（自2018年5月5日起暂计算至2020年8月31日；之后的逾期利息以4781.79元为基数，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年12月30日与建设单位梅州市鸿兴投资有限公司（下简称：鸿兴公司）签订《万象江山项目物业管理委托合同》，约定由原告为梅州市“万象江山”住宅项目提供前期物业管理服务。被告是“万象江山”A12栋2303号房业主，其房屋建筑面积为122.61㎡。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告亦接受了该服务，但被告却从2018年5月1日开始无故拖欠物业费至今。截止至2020年6月30日，被告共拖欠物业费4781.79元，经原告催讨无果。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告钟赞辉辩称，一、原告提供的服务项目和服务质量存在严重瑕疵，又未采取合理、积极的措施解决，并且服务瑕疵持续时长，已侵害业主对其专有部分或者共有部分区域的使用，被告有权拒交物业费。原告与鸿兴公司签订的物业管理委托合同未经招、投标，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条无效。同时指导意见第5条规定根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量参照当地政府部门制定的指导从计算物业费。原告未实际提供一类A级（1.5元/平方米）物业服务，服务质量达不到标准，根据《中国人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，被告有权拒交物业管理费。二、退一步讲，原告的物业管理收费与服务水平不相符合，根据（粤高法【2012】240号）《全省民事审判工作会议纪要》等规定，也应当扣减50%的物业管理费。原告不履行维修义务，小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，被告要求维修，原告知晓后拒不维修或者维修不合格；原告未尽安全保障义务，未尽合理范围内的注意义务、采取预防措施，造成业主存在严重的人身、财产安全隐患。如，被告房屋安装宽带时，发现房屋外面到房屋内部的光纤被人剪断，无法安装。被告为此向原告反映。原告派员检查后，未将情况告知原告，也未提出处理方案。因无法安装宽带，被告拒缴物业费，并表示光纤修好后会按期缴交，但直至原告退出小区也未解决好光纤问题。而碧桂园物业公司接管小区后，被告向该公司及中国移动公司反映后，工作人员检查后当场就修好了。另外，被告对消防设施未及时查验，部分灭火器过期，导致被告人身及财产隐患。还有多处存在窗户脱落、绿化带杂草丛生、四动物聚焦，被告还存在不为业主安装可视对讲机，恐吓业主，对排污管未能彻底处理，未及时重视业主反映问题导致B6栋2楼发生墙内高压水管爆裂导致电梯被水浸停运、高层用户无法用水，发现违章搭建围栏、防护栏未制止及向相关部门反映等问题。三、原告应就提供了一类A级（1.5元/平方米）的物业服务标准提交证据证明。原告有义务按照《关于公布梅州市城区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理的通知》附件《梅州市城区住宅物业服务类别参考标准》，举证证明自身提供的物业服务项目和服务质量达到了一类A级（1.5元/平方米）的各类指标。若原告无法充分举证证明，应当承担败诉的不利。四、原告提供的一系列物业服务不达标、存在重大瑕疵，是致使被告拒交物业管理费的根本原因，并非被告的过错，被告不应当承担承担逾期利息。同时，因原告与第三人建设单位鸿兴公司签订的物业合同违反了行政法规强制性规定无效，原告不能据无效合同主张逾期利息。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅江区江南梅水路“万象江山”一期住宅小区由鸿兴公司投资开发。被告系“万象江山”一期A12栋业主，于2017年8月24日接收了涉案房屋，并已取得涉案房屋不动产权证书，房屋建筑面积为122.61㎡。被告家人与原告签订有物业服务协议。“万象江山”一期原前期物业公司为梅州市客天下物业管理有限公司（下简称：客天下物业）。2016年12月30日，原告正华物业与鸿兴公司签订一份《万象江山项目物业管理委托合同》，约定鸿兴公司委托原告对“万象江山”住宅项目实施物业服务。签订合同后，原告正华物业于2017年1月1日进驻“万象江山”小区。2018年12月15日，客天下物业发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入伙业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。原告入驻“万象江山”后，于2017年2月24日取得梅江区发展改革和科学技术局《物业服务收费备案表》，备案的企业资质是“三级”，收费标准是电梯房1.5元/月/㎡，执行时间从2017年1月1日起。因建设单位更换前期物业服务公司，原告于2020年6月30日退出万象江山小区。因被告未向原告缴交物业费，原告提起本案诉讼。被告钟赞辉则到庭作出如上答辩意见。本院认为，本案争议焦点为：原告提供的物业服务是否存在严重瑕疵，被告是否需交物业费或足额交物业费，以及支付逾期利息。对争议焦点1，被告仅提供其住所光纤检查及维修的相关证据，该证据尚不足认定原告在履行整个物业合同中存在重大瑕疵，因此被告主张其有权拒交全部物业费不予支持。依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”，原告已提供物业服务，被告已享受，双方也签有物业服务协议，因此被告有按政府指导价支付物业费给原告的责任。原告要求被告按1.5元/m2标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件，依据充分。但根据本院查明事实，原告提供物业服务期间存在对公共消防设施未保持完好有效，对小区共用部位、共用设施设备（如闭路视频监控系统）维修、养护、管理和维护不到位，对业主和原告反映的问题未及时、妥善处理等情形。鉴于原告提供的服务存在上述履行瑕疵，根据权利义务对等原则，应适当扣减部分物业费。本院再结合本案原告长期未为被告妥善协助解决宽带安装问题的实际，对原告主张的物业费酌情扣减20%，被告要求扣减50%不予支持。原告针对被告证据提交的反驳证据拟证明光纤到户经过相关部门检验合格，被告家收房时未对相关设施提异议，该证据并不能否定被告收房后光纤出现问题，也不能证明其妥善履行了义务，本院不予采纳。综上，被告住房建筑面积为122.61m2，每月物业费183.92元。被告应向原告缴纳2018年5月1日至2020年6月30日的物业费3825.54元（183.92元/月×26个月×80%）。对原告超出部分请求，本院不予支持。对原告主张的逾期付款利息问题。因原告本身在物业管理服务合同中存在瑕疵履行情形导致被告拒交，因此，原告要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钟赞辉应于本判决生效后五日内支付自2018年5月1日至2020年6月30日的物业费共3825.54元给原告梅州市正华物业管理有限公司；二、驳回原告梅州市正华物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告梅州市正华物业管理有限公司负担10元，被告负担40元。被告承担的案件受理费，原告愿由被告径行交付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 叶 飞审判员 余梅芬审判员 宋嘉奕二〇二〇年十二月十七日书记员 吴尽娜