浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初6755号原告：范文春，女，1965年5月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：杨雄俊，浙江震瓯律师事务所律师。被告：叶伟国，男，1978年2月7日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：郑莉丽，女，1981年5月30日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：刘富春，浙江金土地律师事务所律师。第三人：温州大学。住所地：温州市瓯海区高教园区。统一社会信用代码：12330300792065186A。法定代表人：赵敏。委托诉讼代理人：鲍银玮，教职工。原告范文春与被告叶伟国、郑莉丽、第三人温州大学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序由审判员王群英独任审理。2020年11月18日，本院公开开庭进行了审理，原告范文春及其委托诉讼代理人杨雄俊、被告郑莉丽及其委托诉讼代理人刘富春、第三人温州大学的委托诉讼代理人鲍银玮到庭参加诉讼，被告叶伟国经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告范文春的诉讼请求为：确认原、被告于2007年3月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效。事实与理由：原告、被告叶伟国系第三人的职员，2005年第三人将求知公寓（原温大C区教师公寓）1幢605室的经济适用房分配给被告叶伟国，建筑面积112.95平方米。2007年3月28日，两被告将上述房屋出卖给原告，原告按照《房屋买卖合同》约定如约履行合同义务并于2008年实际占有、使用涉案房屋至今。但因被告至今未及时办理涉案房屋的不动产登记，因此原告主张确认房屋买卖合同效力。被告郑莉丽答辩称：1.房屋买卖合同签订时被告叶伟国仅为承租人，两被告并不是房屋的所有权人，承租人无权处分涉案房产，合同无效；2.涉案房屋是经济适用房，根据《温州市区经济适用房管理办法》市政令第103号文件，被告无转让涉案房屋的资格，原告亦无买房资格，故本案的房屋买卖合同无效；3.本案房屋买卖违反《经济适用房管理办法》第三十条关于经济适用房购房者五年内不得买卖的禁止性规定；4.两被告虽为夫妻，但是夫妻关系紧张，涉案房屋是叶伟国以远低于市场价格转让给原告，原告和叶伟国存在合伙欺诈。综上，涉案的房屋买卖合同系属无效。被告叶伟国没有答辩。第三人温州大学述称：涉案的房子是2004年就已经分配给教职工，刚开始是收1万元定金，作为职工周转房，到了2005年作为就作为经济适用房分配，分配是按照2005年政府文件规定，是按照职工级别分配，并非被告陈述的《温州市区经济适用房管理办法》规定的要求，后续转让时的税费缴纳也不是按照该规定执行。涉案房屋因产权问题在建设完成后一直无法投入使用，后同意缴足15万元后可以使用，故双方签订了租赁合同，未购房面积算成租金一直到可以办理产权止。被告叶伟国的房屋在住建局是已经批复登记，因多次通知其办理缴费及产权登记手续均未履行，现仍然同意在缴足款项后办理产权登记手续。经审理，本院认定事实如下：温州大学根据温市计社［2002］372号文件，在高教园区学生公寓Ｄ区（原温州大学××西侧建设两幢教师公寓，后更名为温州大学求知公寓，共149套。2004年6月，被告叶伟国向温州大学缴纳押金1万元，作为职工宿舍押金，该项目于2005年9月竣工。为解决教职工住宅问题及产权办理问题，2005年10月经市政府及相关部门批准原温大Ｃ区教师公寓转为教职工经济适用房，并按有关规定出售给教职工。2009年12月市发改委核定经济适用房价格，2011年4月市政府批准调整求知公寓土地规划为居住用地，但因相关行政许可未经变更，直至2013年才准许办理产权证。根据2005年12月31日温州市人民政府温政发[2005]77号关于完善温州市区党政机关住房制度加强职工住宅建设和销售管理的若干意见规定，职工住宅由政府同意组织实施，销售对象需要符合具有温州市区常住城镇居民户籍、1998年12月31日前参加工作的温州市区党政机关、具有行政执法职能的事业单位和其他全额拨款的事业单位的干部职工、没有按政府优惠政策购买住房和租住共有住房、按规划建立并正常缴存住房公积金等条件，购房面积按照干部级别划分，销售价格实行政府指导价，职工住宅在面积控制标准内的，按职工住宅的销售价格购买，超过面积控制标准的，超出部分参照同地段商品房的平均价格予以核定，必须在取得房屋所有权证3周年后，方可按市场价格上市交易，未满3周年上市交易的，有关部门不予办理房屋权属变更登记手续，上市交易的，在办理房屋所有权证过户手续时，出卖方应当向政府交纳交易时同地段普遍商品住房与职工住宅差价2%的收益，土地出让金的收取按照财政部、国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》执行。2005年6月，温州大学（筹）发布[2005]172号文件，公布《温州大学（筹）2005年教职工经济适用房购房指标分配实施办法》，明确申请购房的对象为校在职在岗实业编制教职工和离休干部，条件为尚未参加一次性住房货币化分配，教职工本人及其配偶享受过优惠政策购买的住房面积与本人应享受面积差在15平方米以上，退旧房可购新房，具有温州市区城镇常住户口，建立并正常缴存住房公积金，上一轮未分过（购买）新房或旧房等。分房资格的确认和排序办法按照职称职务界别、工龄、校龄及其他特殊贡献等计算“房分”排序。被告叶伟国申报并经确认获得分房资格，2006年1月，温州大学就房屋分配定位，被告叶伟国分配的房屋定位于求知公寓1幢605#，建筑面积为112.95平方米，核准分配福利面积为70平方米，后被告叶伟国缴纳房款14万元。因产权问题需要较长时间解决，温州大学与被告叶伟国于2008年3月5日签订房屋租赁协议书，约定学校尽快办妥房屋的相关手续，并在各项手续齐备后签订正式购房合同，至签订正式购房合同期间温州大学先将公寓租赁给被告叶伟国，住房租金为10元每平方米，已经预交的房款（15万元）折算成已购住房面积48.51平方米，未购住房面积为64.44平方米，该未购住房面积每月租金为644元，第一次租金在本协议签订时缴纳，以后每半年缴纳一次，缴纳第一期租金后，乙方（叶伟国）即可取得房屋钥匙进行房屋装修及入住，甲方（温州大学）办完住房手续后，乙方按销售价向甲方交清房款，租赁期即告结束（租金予以结算），被告叶伟国于签订房屋租赁协议书同日签署钥匙领取证明。2012年12月，温州大学通知可以办理个人产权，但叶伟国至今未缴纳剩余房款及办理产权登记手续。原告与被告叶伟国均为温州大学教职工，两被告于2004年1月30日登记结婚，现已离婚。2007年3月28日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定两被告将涉案房屋出卖给原告，房屋每平方米售价为4800元，总售价537600元，购房款分三次付清，于合同签订之日首付247600元，后应于每月15日前打入被告指定郑莉丽账户各5000元至付清第二笔款25万元，过户手续办理完毕后，付清余款3万元。房屋面积为112平方米，实际面积以房屋所有权证为准，售价多退少补，自以两被告为姓名的房屋所有权证签发之日起5年后15日内，两被告需无偿配合原告到现场办理房屋过户手续，双方另对违约事项分别做了约定。合同签订后，原告陆续于2007年3月23日至2008年8月31日付款共计507600元。2008年1月开始，原告领取房屋钥匙并对房屋进行装修入住至今。以上事实由原告范文春、被告郑莉丽、第三人温州大学的陈述及原告提供的温发改投[2011]254号文件、温州市人民政府[2011]70号专题会议纪要、求知公寓分房定位名单及合同编号一览表、往来款票据（2份合计15万元）、温州大学国资与实验室管理处情况说明（2020年8月25日）、《房屋买卖合同》、收条、转账记录、证明、温州大学行政[2005]172号文件（2005年教职工经济适用房购房指标分配实施办法）、温州大学国资与实验室管理处证明（2020年11月2日）、燃气安装费合同及发票、有线电视安装协议及安装发票、物业费缴纳收款收据、建筑装饰工程施工合同，被告提供的房屋租赁合同、证明、通知，第三人提供的温政发[2005]77号意见、缴款通知书予以证实，本院认为上述证据均客观、真实，依法予以认定。本院认为，根据原告及被告郑莉丽的诉辩意见，双方就签订《房屋买卖合同》及原告已按约支付购房款并实际占有使用房屋的事实没有争议，现结合被告郑莉丽的抗辩意见就双方签订的《房屋买卖合同》的效力问题做如下分析：第一，建设部等七部门发布的《经济适用住房管理办法》第二条规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性之的政策性住房。”涉案教师公寓最初的建房审批及分配依据的政策规定均非经济适用房相关规定，后为解决教职工住宅问题，将原教师公寓转为教职工经济适用房，一系列的变更均有相关政策为依据，故本院认为涉案房屋并非《经济适用住房管理办法》所列情形，涉案房屋不应按照该办法执行。第二，被告主张本案房屋买卖合同违反《经济适用住房管理办法》、《温州市区经济适用房管理办法》，但该两部管理办法均非法律或行政法规，办法也仅对经济适用房的购买资格做出相关要求，但对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，被告抗辩合同无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。第三，本案系被告叶伟国购买涉案房屋后再行转让，原告作为受让方并不受申请条件的限制，故对被告郑莉丽认为原告不符合购房资格的抗辩理由，本院不予采信。第四，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故被告郑莉丽以签订房屋买卖合同时仅有承租权没有所有权为由主张合同无效，本院不予支持。第五，被告郑莉丽未提供证据证明原告与被告叶伟国有恶意串通或欺诈行为，其该抗辩理由本院不予采信。综上，本院认为，双方的房屋买卖合同实际履行多年，被告通过涉案协议已经取得了合理对价，系双方真实意思表示，并不损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》五十二条规定的合同无效情形，本院确认双方签订的房屋买卖合同有效。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：原告范文春与被告叶伟国、郑莉丽于2007年3月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效。本案受理费80元，减半收取40元，由被告叶伟国、郑莉丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  王群英二〇二〇年十二月十六日书记员  陈蓉璇?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。