河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初5459号 原告杨士国，男，汉族，1991年6月30日出生，住所地辽宁省铁岭县。 委托代理人陈浩，北京市京师律师事务所律师。 委托代理人周天明，北京市京师律师事务所实习律师。 被告涿州市联合房地产开发有限公司。地址河北省涿州市双塔区范阳西路**。统一社会信用代码91130681667715290E。 法定代表人韩联合，该公司董事长。 委托代理人王红军，河北博典律师事务所律师。 原告杨士国诉被告涿州市联合房地产开发有限公司(以下简称联合房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨士国的委托代理人陈浩、周天明，被告联合房地产公司的委托代理人王红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨士国向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与被告于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2010年10月15日解除，二、请求依法判令被告向原告退还已付购房款1289217元、定金40000元、物业费1522元、装修押金2000元、公共维修基金11951元、壁挂炉及安装费7050元，共计1351740元，三、请求依法判令被告向原告支付资金占用费（以1289217元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，自2017年8月4日起计算至实际给付之日止），四、请求依法判令被告向原告赔偿装修损失45197.52元、已向贷款机构偿还贷款利息128943.11元，五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于涿州市，房屋所在建筑总层数为20层，其中地上18层，地，地下**告按照合同及认购书的约定，支付了40000元定金、459217元首付款，并向河北涿州农村商业银行股份有限公司兴华支行办理住房贷款830000元支付给被告。后原告又陆续支付了物业费、装修押金、公共维修基金等费用，并已偿还了39个月的贷款本息。被告通知原告收房时，原告发现被告所建楼房地上23层，并非合同约定的18层，且被告从未通知过原告。按照双方合同约定，被告擅自变更规划且未通知原告，原告有权解除合同。原告已于2020年10月13日向被告发出书面解除通知，该通知已于2020年10月15日送达被告，因此双方《商品房买卖合同》已于2020年10月15日解除。合同解除后，被告应当退还原告全部已付费用并赔偿损失。涉案房屋交付不满足法定和合同约定的交付条件，原告试图与被告协商而被告拒绝协商解决该纠纷，原告有权解除。根据案涉合同第九条约定涉案商品房交付的条件应当符合:一、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件,二、该商品房已取得房屋测绘报告,三、出卖人需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。被告从未向原告提供该文件，根据原告向涿州市建筑工程质量监督站申请信息公开得到的回复，被告至今未对涉案房屋申请进行验收。因此被告交付涉案房屋不满足交付条件。根据我国合同法第二百七十九条、建筑法第六十一条，建筑工程未经验收或验收不合格不得交付使用；根据我国城市房地产开发经营管理条例第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。涉案房屋原告一直未入住，做了简单的装修。综上，原告为维护自身合法权益，诉至贵院，望支持原告的诉讼请求。 被告联合房地产公司辩称:一、双方2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效：1、答辩人系具备法定资质的合法建设单位，涉案房屋具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。双方签订的《商品房买卖合同》已网签备案，合同编号：ZZS2017-6063。2、签订合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被答辩人已实际收取房屋，双方均已履行合同义务。二、被答辩人起诉状中提出的解除理由不能成立：首先，涉案建筑经涿州市城乡规划管理局所批准建设的地上18层、地、地下**，共计**有变更规划。其次，涉案建筑经涿州市自然资源和规划局勘察认定，“地上;地上**2、地下**符合规划要求&rdquo北润成工程检测公司对其建筑结构进行检测，结论为“该工程主体结构满足其安全使用要求”、经河北广承消防器材销售有限公司对其消防设施、设备等进行了质量检测，结论为“该项目检测合格”，现该项目在规划范围内已经政府确认验收合格，涉案项目房屋均可办理不动产权登记证书。 涉案房屋答辩人收取被答辩人购房款共计1289217元，没有在此之外违约收取费用且与答辩人无关，系另一法律关系，不应得到支持。根据原告诉状及原告当庭陈述证实，原告于2019年收取房屋，收房时对房屋现状是眀知的，且对房屋进行了装修，在此情形下即便变更规划，原告也不能以此为由解除合同。答辩人所谓的装修损失、贷款利息损失均不成立。这样的案件涿州市法院已经审结13件，相关涉案原告均是与本案原告同一栋楼的业主，本案原告诉求包含在我提供的裁判文书的诉请之内。经一审、二审及再审，法院认定双方合同合法有效，业主以规划等变更为由解除合同不能成立，依据《九民纪要》规定，我方建议法院同案同判。综上所述，被答辩人诉讼请求不能成立，请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明，2017年5月8日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于涿州市-3-601室住房一处，建筑面积91.93平方米，房屋单价每平方米14023.9元，房价总额为1289217元。合同第三条约定该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为20层，其中地上18，地下两，地下两层七条付款方式及期限约定，当前买受人已向出卖人支付购房款共计459217元，余款830000元，申请贷款支付。第十一条合同约定的交房时间为2018年12月31日前；合同第十四条约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门合法的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划部门批准变更，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息并支付违约金。上述合同签订后，原告向河北涿州农村商业银行股份有限公司兴华支行办理住房按揭贷款830000元并支付给被告。2019年被告通知原告收房时，原告发现被告所建楼房为地上23层，并非合同约定的18层，且被告从未通知过原告。原告收房时，支付物业费1522元、装修押金2000元、公共维修基金11951元、壁挂炉及安装费7050元，并对房屋进行了装修。因被告未通知过原告规划变更，原告于2020年10月13日向被告发出书面解除通知，该通知在2020年10月15日送达被告。原告起诉来院。 另查明，涿州市房地产开发项目清理规范工作领导小组办公室于2020年10月16日作出关于对联合七号院Ｅ-3楼竣工验收的综审意见：市自然资源和规划局（不动产登记局）、高新区建设局：联合7号院Ｅ座3号住宅楼工程，位于华阳路××段南侧，开发建设单位为涿州市联合房地产开发有限公司。该项目工程于2016年12月开工建设，五证齐全，但因Ｅ-3楼违规超建问题，被列入房地产开发清理规范项目。根据城乡规划法第六十四条规定，目前市执法局对其违规超建部分（19层至23层），已给予实物没收的行政处罚。市自然资源和规划局对其18层以下进行了勘察认定，意见为“地上1;地上**层，地下两层符合规划要求&rdquo于该项目工程已经无法正常组织竣工验收，根据相关文件要求，该建设单位已委托河北润成工程检测公司对其建筑结构进行了安全检测，检测结论为“该工程主体结构满足其安全使用要求”，其检测报告已报经涿州市建筑工程质量监督站审查认定；另委托河北广承消防器材销售有限公司对其消防设施、设备等进行了质量检测，结论为“该项目检测合格”，其检测报告已报经市住建局消防建设工程审验部门审查认定。根据河北省保定市关于清理规范房地产开发项目的文件要求，以及涿州市委、市政府《关于进一步加快解决房地产开发项目遗留问题的实施意见》精神，请市自然资源和规划局（不动产登记局）、高新区建设局以此为工程竣工验收条件，并按相关程序为其办理不动产登记等有关手续。上述文件证明，被告超建楼房部分已被有关部门处以实物没收的行政处罚，涉案房产（包括原告购买的房屋）均可办理不动产权证书。 再查明，2019年我院受理了原告李婉明诉被告涿州市联合房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，案号为（2019）冀0681民初2492号，该原告购买的楼房为涿州市联合小区七号院15幢3单元204室，该案原告认为被告未按照施工许可证的要求擅自加盖楼层属于违法施工，未经规划部门批准，擅自进行规划变更，实际建设至25层，属于违法建设。该案原告的的诉讼请求为解除原、被告签订的商品房买卖合同，返还购房款并支付利息。该案一审判决驳回了原告的诉讼请求，后该案原告上诉至保定市中级人民法院，保定市中级人民法院认为“涉案建筑建设为23层，对涉案商品房的房屋质量、面积、容积率等功能是否造成影响，尚无法确定，不必然导致涉案商品房不能取得房屋所有权证书，致使合同目的无法实现”，驳回了原告的上诉，维持了原判决；后该案原告向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院驳回了该案原告李婉明的再审申请。 上述事实，由原告的起诉陈述、被告的答辩陈述、原被告的庭审陈述、原告提供的《商品房买卖合同》一份、认购书一份、联合七号院内部交款确认单、销售不动产专用收据各一份、借款借据、购房贷款还款记录、物业费、装修押金、公共维修基金、壁挂炉及安装费等项目的收据、发票，建设工程规划许可证一份，案涉楼房照片，涿州市建筑工程质量监督站信息公开回复一份，律师沟通函，EMS邮寄物流信息单一份；被告提供的企业营业执照一份、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》一份、2020年10月16日《关于对联合七号院E-3号楼竣工验收的综审意见》一份等证据在案佐证。经庭审质证及本院审查核实，可以做认定案件事实的依据。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思的表示，合同约定的内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均按合同履行合同义务。被告所建设楼房违规超建部分已被涿州市有关部门处以实物没收的行政处罚，原告所购房屋现完全可以办理不动产产权登记。原告于2019年收房时对涉案房屋所在的建筑现状是知情、了解的，原告在缴纳相关费用、收取房屋后，双方签订的《商品房买卖合同已经履行完毕，原告的合同目的已经实现；原告收房并对涉案房产进行装修后，向被告发出解除合同通知，原告要求确认原告与被告于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》已于2020年10月15日解除，缺乏充分的事实依据以及法律依据，该项诉讼请求本院不予支持；原告的其他诉讼请求均系以合同解除为前提，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 驳回原告杨士国的诉讼请求。 案件受理费9267元，由原告杨士国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉与河北省保定市中级人民法院。 审判员 李 健 二〇二〇年十二月十九日 书记员 李美贤