山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初8573号原告：吴明明，女，1981年1月29日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳燕，山东海康律师事务所律师。被告：陈维华，女，1964年7月23日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：鹿勇，山东海金州律师事务所律师。原告吴明明与被告陈维华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴明明的委托诉讼代理人冷延平、柳燕，被告陈维华的委托诉讼代理人鹿勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴明明向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月19日解除；2、判令被告返还原告租赁费、水电费、押金等约计126667元；3、判令被告赔偿原告装修及家具、经营损失等共计238410元；4、判令被告对应返还款项及损失承担自2020年1月9日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更2-4项诉讼请求数额为：判令被告向原告返还2019年11月19日至2020年9月8日的租赁费96667元、已付水电费10000元、押金10000元、赔偿开业费用7000元、装修装饰损失56558.04元，共计180225.04元。事实和理由：原、被告于2019年9月9日签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于胶州市钱市的房屋，租赁期限为2019年9月9日至2021年9月9日。原告按照被告要求交纳了租赁费及水电费等，并进行了装修。2019年11月开始，被告无故多次通过邮寄及张贴的方式要求原告解除合同，并以断水断电等方式逼迫原告搬离租赁房屋。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。原告具状起诉，请求判如所请。被告陈维华辩称，原告所称事实理由与事实不符。被告在2019年11月19日要求解除合同符合法律规定，但原告一直未按照合同约定及通知要求与被告解除合同腾出房屋，而是一直占有使用房屋，双方的租赁合同应在2020年9月9日解除。请求法院驳回原告诉讼请求。一、租赁合同中第五条第二款约定，欠交各项费用达10000元以上，出租方可以单方解除合同。截止到2019年11月19日，原告拒绝交纳合同约定的租赁押金10000元和2019年10月份的水电费共计10000多元，在2020年9月15日后拒绝腾房及交纳下一年度的租金，已经达到合同约定解除的条件。被告据此解除租赁合同合情合理。二、原告在没有征得被告同意的情况下，擅自在，将污水排放到小区内部，被居民多次报警举报，并拒绝整改，被告据此解除合同符合租赁合同第五条第四款的约定。三、原告在租赁期间多次到被告处寻衅滋事无理取闹，严重影响被告的正常工作和生活。四、虽然被告在2019年11月19日向原告送达解除合同并要求限期腾房通知书，但是原告一直置之不理占有使用该房屋。2020年6月29日，该房屋严重漏水，原告拒绝让被告进入维修，给被告造成30000多元的损失。原告要求解除合同返还租金的理由不应得到支持。五、该房屋是被告出资装修后租赁给原告的，租赁合同第三条有明确约定，该房屋所有装修与原告无关，原告的装修请求不应得到支持。请求法庭查明事实，驳回原告诉讼请求，判令双方合同于2020年9月9日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、转账证明及工商登记信息的真实性，被告无异议；对被告提交的房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、邮政回执单及报警记录的真实性，原告亦无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月9日，原告吴明明与被告陈维华签订《房屋租赁合同》一份，约定被告位于胶州市阜安街道办事处钱市的房屋整个二楼，按房屋现状出租给原告做美容养水用途使用；租赁期限自2019年9月9日起至2021年9月9日止，租金为每月10000元，按年支付，第一次租金支付时间为2019年9月9日，后期租金支付时间为2020年9月9日之前，每年房租120000元；合同签订后，原告同意在2019年9月9日向被告支付租赁押金10000元，被告应出具押金收据。合同期满，原告如不续约，在双方结清应付租金、水电杂费等原告应付费用后，余款被告无息退还原告。该《房屋租赁合同》第五条第5款第（2）项还约定，原告有欠交各项费用达10000元的情形，被告有权单方解除合同，收回房屋。合同签订后，原告通过银行转账及微信转账的方式，向被告支付了2019年9月9日至2020年9月8日的租赁费120000元及水电费10000元；2019年10月20日，通过微信转账方式支付水电费等1238元。2019年11月19日与2019年11月22日，被告分别以张贴及邮寄《解除房屋租赁合同的通知》的方式通知原告：因原告多次不遵守房屋租赁合同中的约定严重违约，通知解除房屋租赁合同，并要求原告在收到通知后14日内，迁出房屋并办理清退事宜。原告提交的工商登记信息显示，吴明明经营的胶州市观澜美容养生馆成立于2019年10月11日，2019年12月25日，经营场所由胶州市阜安街道办事处钱市变更为胶州市阜安街道办事处首尔小镇小区**网点。原告曾于2020年1月9日以同样的请求和事由向本院提起诉讼，2020年6月5日，本院裁定驳回原告的起诉。对有争议的证据和事实，本院查明如下：1、原告提交收款收据一份，以证明原告按照合同约定，以现金形式交纳了10000元租赁押金，并要求被告返还该押金。该收款收据的附注中写明“2019.9.9号建行62170023900********收到款为证据”。被告认可该收款收据是其根据租赁合同的要求出具，但收款收据的附注中双方约定将该押金转账到被告在建行账户，并以收到款为证据，但被告没有收到该笔款项，故不予认可。被告并提交银行交易明细一份，以证明原告未将10000元押金汇到收款收据中指定账户。原告对银行交易明细无异议，称该押金是现金交付。2、原告提交出账单、转账记录、聊天记录及房屋租赁合同，以证明原告因经营需要，对租赁房屋进行装饰装修所花费的费用；因被告通知解除租赁合同，并以断水断电方式逼迫原告搬离后，原告又到扬州重新租赁房屋进行经营。被告对上述证据均不予认可，认为不能证明原告主张的事实。本院认为，原告与被告签订的该《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约全面履行。本案原被告争议的焦点是：一、双方解除房屋租赁合同的时间；二、原告请求返还租赁费、已付水电费、押金、开业费用及装修装饰损失等费用应否支持。关于焦点一，原被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，原告应在2019年9月9日向被告支付租赁押金10000元。对于该款项的支付，原告虽然持有被告出具的收款收据，但该收款收据附注中双方约定将该押金转账到被告在建行账户，并以收到款为证据，原告承认未按照收据附注中的约定转账至被告指定账户，其主张系现金交纳也未提交其他证据证实，因此，原告主张已交纳租赁押金10000元，证据不足，本院不予认定。故根据《房屋租赁合同》第五条第5款第（2）项欠交各项费用达10000元的，被告可以单方解除合同的约定，已经达到合同约定解除的条件，被告据此解除房屋租赁合同成立。被告于2019年11月19日通知原告解除房屋租赁合同，原告也认可于同日知悉通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方之间的房屋租赁合同于2019年11月19日解除。故对原告要求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年11月19日解除的请求，本院予以支持。关于焦点二，1、原告请求被告返还租赁费96667元，本院认为，原告于2019年9月9日起租赁房屋，至2019年11月19日被告通知原告解除，租赁期间共计71天（2个月11天），按照双方约定租金每月10000元核算，原告应付租金为23667元（10000元×2个月+10000元÷30天×11天）。原告已支付被告租金120000元，扣除后，被告应返还原告租金96333元。2、原告请求被告返还已付水电费10000元，被告庭审中认可原告支付了该费用，并通过微信转账方式支付过被告水电费等1238元，被告现不能提交原告所租赁房屋水电费的相关票据予以结算，原告请求返还该费用，本院予以支持。如双方尚有水电费未结算，可另行处理。3、原告请求被告返还押金10000元，同前分析认定，因其提供证据不足以证明已交纳，对原告的该项请求，本院不予支持。4、原告请求被告赔偿开业费用7000元及装修装饰损失56558.04元，被告不予认可，原告提交的相关证据亦无法证实其上述损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告吴明明与被告陈维华于2019年9月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除；二、被告陈维华返还原告吴明明租金96333元，于本判决生效后十日内付清；三、被告陈维华返还原告吴明明所付水电费10000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告吴明明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费6776元，因原告在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，本案案件受理费应计算为3905元，保全费2420元，合计6325元，由原告负担2593元，被告负担3732元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李培凤审判员  郑培臣审判员  匡建玲二〇二〇年十二月三十一日法官助理曲阳书记员李婧