杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0106民初4745号原告：叶树民，男，1955年3月18日出生，汉族，住杭州市。委托诉讼代理人：胡申东，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告：浙江百夫资产管理有限公司，住所地杭州市西湖区北山街道白沙泉****。法定代表人：金大森，执行董事。委托诉讼代理人：方琳钧，浙江君安世纪律师事务所律师。原告叶树民与被告浙江百夫资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡申东，被告的委托诉讼代理人方琳钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月11日解除。2、被告立即腾退位于杭州市西湖区北山街道白沙泉76号房屋，并交还给原告。3、被告向原告支付租金27500元，支付逾期付款违约金46600元（计算至2020年3月11日），并自2020年3月12日起以欠付租金27500元为基数按照每日万分之三计付至判决确定履行之日止，并支付合同解除违约金607121元。4、被告向原告支付律师费损失10000元。5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年5月9日，原告就向被告出租位于杭州市西湖区××号的房屋，与被告签署了《房屋租赁合同》，其中约定：该房屋租赁期自2017年5月9日起至2027年5月8日止，房屋年租金为45万元，并自租赁期满三年后每年按照3%递增；首期2017年8月9日起至2018年5月8日（前三个月为免费装修期）的租金337500元应在合同签署之日起三个工作日内支付，起租前两年内的其余租金按半年支付，自第三年起的剩余租金按年支付，每期租金均应在下一使用周期开始前十天内一次性支付；被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告需按逾期应支付租金的万分之三向原告支付违约金。若被告拖欠租金累计一个月以上或将承租房屋转租或部分转租给第三方或存在其他违反合同约定的行为的，原告有权单方解除合同，收回该房屋，并且被告应按合同剩余租赁期限内总租金的20%向原告支付违约金，若违约金不足以弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任。现原告已按照合同约定在2017年5月9日前向被告交付房屋，但被告不仅多次拖欠房租，还于2019年1月23日将承租房屋部分转租给第三方，被告的行为已严重违反合同约定，给原告造成了严重损失。为此，原告已于2020年3月10日委托律师向被告出具律师函，要求解除原被告双方之间签署的《房屋租赁合同》，并要求被告向原告返还租赁房屋、支付欠付租金及违约金。被告虽已于2020年3月11日签收该律师函，但经原告多次沟通，被告均采取推诿拖延的态度，迟迟不予处理。为此，原告委托律师提起本次诉讼，发生律师费10000元。被告辩称：1、关于租金金额，截至2020年5月8日（租赁期满3年，应付租金1237500元，实付租金1210000元），被告拖欠租金金额仅为27500元，且被告另向原告支付押金50000元，合计已向原告支付1260000元。2、针对原告提出2020年3月11日为合同解除时间，不予认可。理由如下：被告事实上未收到原告通知解除合同的律师函，且原告完全可以向被告的实际控制人潘同州催讨租金而未为之；原告对于被告的转租行为知情，且明知被告不常在租赁地点白沙泉76号，仍将函件寄至白沙泉76号，欲利用被告的履行瑕疵解除合同，与次承租人商量转租价格，故被告的转租行为不符合合同约定的解除条件，合同尚未解除。3、原告主张的逾期支付的违约金与解除合同的违约金数额过高。鉴于被告拖欠的租金金额不大，违约行为并不严重，且原告并未产生实际损失，恳请法院对违约金数额予以调整。4、双方在签订合同时未约定律师费的承担事宜，故原告的律师费不应由被告承担。经审理，本院认定事实如下：原告（甲方，出租人）、被告（乙方，承租人，联系地址：杭州市西湖区××号）及案外人杭州白沙泉投资发展有限公司（丙方，见证方）于2017年5月9日签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）。约定：一、租赁面积与租赁范围：甲方将位于杭州市西湖区北山街道白沙泉76号房屋以商务办公用途出租给乙方。二、租赁期自2017年5月9日起至2027年5月8日止，甲方应在2017年5月9日前将房屋交付给乙方。2017年5月9日起至2017年8月8日为免费装修期，不计租金。三、租金及支付方式：该房屋租金为450000元／年，房屋租金三年后开始递增，具体递增方式为租赁期第四年开始的房屋租金每年递增3%，第四年租金为463500元／年，第五年租金为477405元／年，第六年租金为491727元／年，第七年租金为506479元／年，第八年租金为521673元／年，第九年租金为537323元／年，第十年租金为553443元／年。房屋租金按年支付，其中第一期租金337500元（自2017年8月9日起至2018年5月8日期间租金）自案涉合同签订起三个工作日内支付，以后每期租金乙方均应在下一使用周期开始前十天内，一次性支付。前两年房租按半年支付，第三年起房租按年支付。四、房屋转租和使用。在承租期内，乙方不得将承租房屋转租或者部分转租给第三方；乙方严格按照合同约定用途使用租赁房屋。五、合同变更、解除与终止。双方可协商变更或终止合同。因乙方违约，甲方有权单方面解除合同。合同终止后，乙方对租赁房屋进行的装饰装修甲方不予补偿。六、房屋交付及收回的验收：乙方腾空房屋时，对租赁房屋所添附的可移动设备、装饰装修由乙方自行拆除带走，已经形成附合的装饰装修包括但不限于地板、瓷砖贴面等，属于甲方所有，乙方不得拆除。乙方逾期腾空的，视为乙方自行放弃租赁房屋内物品，甲方对房屋内物品享有处置权。七、违约责任：1、乙方有拖欠房屋租金累计一个月以上及其他违约行为的，甲方有权单方解除合同，乙方应该按合同剩余租赁期限总租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同剩余租赁期限总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期应付租金的万分之三向甲方支付违约金。八、免责条件：因乙方违约导致甲方解除合同的，或乙方中途退租的，乙方均无权要求甲方补偿其装修损失。九：其他约定事项：乙方向甲方支付押金50000元，本合同终止时，若乙方无违约事项，则甲方无息退还押金。九、联系地址。甲乙丙三方共同确认本合同项下的地址为各方有效联系地址，各方均可按照联系地址邮寄有关通知、函件等材料。合同签订后原告按约将房屋交付给被告使用。2017年5月11日、2018年5月28日、2018年5月31日、2018年6月1日、2019年1月29日、2019年8月13日、2019年11月14日、2020年1月9日，被告公司潘同州分别向原告指定账户支付275000元、200000元、100000元、45000元、180000元、250000元、100000元、110000元，合计1260000万元，其中租金1210000元、押金50000元。截至2020年5月8日，被告尚欠原告租金27500元。2020年3月10日，原告以被告时任法定代表人丁炜为收件人向被告合同载明的联系地址暨工商注册地址（杭州西湖区白沙泉76号）邮寄律师函，载明：双方签订的《房屋租赁合同》于本函件送达之日起解除；被告立即返还所承租的杭州市西湖区××号房屋，缴清剩余欠付租金，并按照合同约定向原告支付剩余租赁期内总租金20%的违约金。中国邮政快递物流信息显示邮件于2020年3月11日由他人代收。另查明，2019年1月23日，被告作为出租方与案外人浙江明科实业投资有限公司（现已更名为浙江中邑控股有限公司）签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋中除第二层西南边通间办公室外其余房屋出租给案外人，约定租赁期限自2019年2月10日起至2021年12月31日止。庭审中，原告自认其已于2020年5月27日收回大部分房屋（划定专门区域放置被告家具），并另行与案外人签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给案外人。原、被告均认可被告仍有部分办公家具未搬离案涉房屋，原告同意被告将其搬离。以上事实有《房屋租赁合同》、地籍、地籍资料册转账记录、被告与案外人签订的《房屋租赁合同》、律师函、中国邮政快递面单、律师函签收记录及原、被告陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点是：一、合同是否于2020年3月11日解除；二、被告应支付违约的金数额如何确定。对于焦点一，本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告约定被告拖欠房租累计一个月以上，原告即有权单方解除合同。根据银行转账记录显示的支付时间，被告具有多次拖欠房租一个月以上的行为，其中第三年租金应在2019年4月30日前付清，但被告至今未支付剩余租金27500元，构成违约，解除合同的条件已成就，原告有权单方解除合同。关于合同解除的时间，原告于2020年3月10日委托诉讼代理人邮寄律师函，并提供邮件签收信息签收时间为2020年3月11日。本院认为，原告按照与被告在合同书上所共同确认的有效联系地址兼工商部门登记地址向被告邮寄发送律师函，可以认定原告已行使了合同解除权并依法通知被告。被告辩称其未收到，本院不予采信。现原告要求确认双方合同已于2020年3月11日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，原告按约交付房屋履行了合同义务，被告接收房屋并租赁使用，但未按照约定的时间和数额支付租金，在原告解除合同后继续使用房屋，但未支付房屋占有使用费，现原告要求被告支付截至2020年5月8日剩余房屋租金（占有使用费）27500元的诉讼请求，依法成立，本院予以支持。鉴于原、被告均认可被告仍有部分办公家具未搬离案涉房屋，故原告要求被告腾退案涉房屋，并交还给原告的诉讼请求，本院亦予以支持。关于合同解除违约金，本案中，原告已自认其于2020年5月27日与案外人签订新的《房屋租赁合同》，且原告未对其实际损失提交相关证据证明具体数额。违约金作为弥补实际损失的保障，应当以实际损失为基础。原告主张按合同剩余租赁期限内总租金的20%要求被告支付违约金，被告主张约定的违约金过分高于造成的损失，请求人民法院予以适当减少，本院考虑实际损失的情况、当事人的过错及预期利益，酌情调整为被告按照两个月租金75000元支付原告合同解除违约金，扣除被告已交付的押金50000元，被告实际支付原告25000元。原告主张合理部分，本院予以支持。鉴于合同解除违约金与逾期付款违约金属于不同性质的违约责任承担方式，原告可以一并主张。关于原告主张的逾期付款违约金符合合同的约定，且计算标准合理，被告应按照逾期利率日万分之三向原告支付逾期付款违约金，经分段计算违约金为46600元。原告该部分的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的律师费，双方签订的合同中未明确约定产生纠纷时的律师费用承担责任，原告的主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认叶树民与浙江百夫资产管理有限公司于2017年5月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月11日解除。二、浙江百夫资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶树民租金（占有使用费）27500元、合同解除违约金25000元、逾期付款违约金46600元（逾期付款违约金暂计算至2020年3月11日，之后至判决确定的履行之日止的逾期付款违约金，以27500元为基数按日万分之三的标准另行计付）。三、浙江百夫资产管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退杭州市西湖区北山街道白沙泉76号房屋，并交还叶树民。四、驳回叶树民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行的期间的债务利息。案件受理费减半收取5356元，由叶树民负担4588元，浙江百夫资产管理有限公司负担768元。原告叶树民于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江百夫资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 员  陈 清二〇二〇年十二月二十五日法官助理  杨 丽书 记 员  李璐璐?具体计算方法：1、第一笔逾期违约金，计算期间自2017年5月12日至2018年5月28日共计382天，数额为12892.5元（112500元*382天*0.0003/天）。2、第二笔逾期违约金，计算期间自2018年5月1日至2018年5月28日共计28天，数额为735元（87500元*28天*0.0003/天）。3、第三笔逾期违约金，计算期间自2018年5月1日至2018年5月31日共计31天，数额为930元（100000元*31天*0.0003/天）。4、第四笔逾期违约金，计算期间自2018年5月1日至2018年6月1日共计32天，数额为360元（37500元*32天*0.0003/天）。5、第五笔逾期违约金，计算期间自2018年11月1日至2019年1月29日共计90天，数额为4860元（180000元*90天*0.0003/天）。6、第六笔逾期违约金，计算期间自2018年11月1日至2019年8月13日共计286天，数额为3217.5元（37500元*286天*0.0003/天）。7、第七笔逾期违约金，计算期间自2019年5月1日至2019年8月13日共计105天，数额为6693.75元（212500元*105天*0.0003/天）。8、第八笔逾期违约金，计算期间自2019年5月1日至2019年11月14日共计198天，数额为5940元（100000元*198天*0.0003/天）。9、第九笔逾期违约金，计算期间自2019年5月1日至2020年1月9日共计254天，数额为8382元（110000元*254天*0.0003/天）。10、第十笔逾期违约金，计算期间自2019年5月1日至2020年3月11日共计316天，数额为2607元（27500元*316天*0.0003/天）。以上共计46617.75元，以原告主张46600元认定。