浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初175号 原告：何芬英，女，1974年5月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心**。 法定代表人：陈振伟，公司经理。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心**。 法定代表人：吕荣泉，公司董事长。 二被告委托代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告何芬英因与被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（下称环贸公司）、嘉兴市德隆置业有限公司（下称德隆公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月14日、2020年12月12日两次公开开庭进行了审理。原告何芬英、二被告委托代理人葛林飞均到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告何芬英起诉称，2013年9月18日，原告向德隆公司购买环贸中心编号为30931的商铺，扣除A阶段三年房租抵购房款后实际支付263724元。同日在德隆公司安排下，原告与环贸公司签订《委托经营管理协议》，约定原告委托环贸公司对上述商铺进行经营管理，委托期限自2013年12月20日起至2025年12月19日止。委托期限内分为A、B、C三个阶段执行。A阶段前三年收益分红抵购房款。B阶段的收益分红等另案裁判。C阶段为实际收益分红期，自2018年12月20日至2025年12月19日止，实际收益分配方案约定为：按原告所购物业价格系数×环贸中心1-5层总面积年度经营净利润，但同时注明：环贸公司承诺平均经营利润为经营面积总价的8%-18%之间。意思是C阶段收益不低于所购物业总价的8%，即（网签备案金额+前三年租金）×8%/年，如果年终利润在8%-18%则按实际计算；如果超过18%，超过部分由原、被告5：5分红。根据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解，有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。此外，协议又约定物管费由经营者负责，并非由业主承担。关于支付周期，协议约定B、C阶段收益分红每半年支付一次，原告应在环贸公司付款前出具合法、有效的发票，否则支付日期自动顺延（由环贸代办发票的除外），原告等外地业主由环贸公司代办发票，不受此限。同时双方约定德隆公司承担连带责任。故诉请判令：一、环贸公司向原告支付C阶段第一年租金及违约金，明细如下：1.2018年12月20日至2019年6月19日，租金为21098元/年×0.5年=10549元，代扣相关税费10549×6.6%=696元，应付9853元。2、2019年6月19日至2019年12月20日，租金同上计算方法，为9853元。违约金从每期应付未付之日起按每日0.035%计算至实际履行之日止；二、德隆公司对上述款项承担连带责任；三、明确房租发票由环贸公司代办，相关税费从当期租金中扣除，余额转到原告预留的银行卡号；四、两被告承担诉讼费用；五、解除委托管理协议。 被告环贸公司、德隆公司答辩称：1、原告对C阶段分红方式的理解有错误。委托经营分为A、B、C三个阶段，C阶段以实际收益作为分红前提和条件，环贸公司按实际收益进行分红。协议约定了收益的计算方式、分配方法和税费的承担。实际收益取决于环贸公司的经营业绩，即年度净利润数额。协议约定收益在8-18%之间的归原告，18%以上的部分双方各半分红。虽然没有约定8%以下如何分配，但根据举重以明轻的原则，8%以下也应归原告所有。退一步讲，即使按照原告的理解，8%是被告对经营收益的承诺，但协议并无约定如果不到8%的话被告要承担补足8%的责任，因此不能得出保底收益8%的结论。原告以房价的8%计算租金收益缺乏依据。2、根据《委托经营管理协议》第二条，原告应当提前出具租金发票，否则支付租金的日期自动顺延，《补充协议》也未免除原告提供发票的义务。现原告未提供发票，故支付租金的日期应当自动顺延，被告不存在逾期付款的情形，原告无权要求被告承担违约责任。如要求被告代开发票，双方应另行签订委托开票协议。3、环贸公司已支付C阶段第一年度租金收益，且不存在逾期付款的情形，原告要求德隆公司承担连带责任缺乏依据。4、原告主张解除《委托经营管理协议》，应当证明符合约定或者法定解除的情形。该协议未约定当事人的解除权，且又不符合法定解除的情形。故原告主张解除协议无法律依据。综上，要求驳回原告全部诉讼请求。 针对自己的主张，原告提供的证据是：1、不动产权证、销售不动产统一发票；2、《委托经营管理协议》；3、《补充协议》；4、催款函；5、浙江省商品房买卖合同、6、关于环贸中心商品房买卖合同的补充条款、7、书面证明一组。经质证，二被告对原告证据1-3的真实性均无异议，但认为《委托经营管理协议》就C阶段租金收益的计算方式的约定意思表示明确，不存在需要对提供者作出不利解释的情形，不属于格式条款。对证据4被告表示没有收到。对证据5没有异议。对证据6客户是案外人，与本案无关。对证据7只是部分小业主的观点，没有被告的盖章确认，不予认可。二被告提供的证据是：1、银行付款转账凭证一份。2、求真会计师事务所有限公司的编号（2020）746号、747号审计报告二份。经质证，原告对证据1表示确实收到款项，但该款项太少了。对证据2原告认为只有收益高于总房款8%的情况下才会按实际收益计算，原告只要求按照合同总价的8%给租金就可以了，其他的原告不懂。 本院认证：原告证据1、2、3可以证实双方之间的委托经营管理关系，其真实性予以认定；证据4显示的邮寄地址为被告经营地址，可证实原告发函催款的事实；上述证据的证明效力由下文阐述；证据5可以证明原告购买房产的事实，对真实性予以认定；证据6与本案争议标的缺乏关联性、证据7书面证明不符合法定的证据形式，不作认定。被告证据1可以证实其支付C阶段第一年度租金收益的事实，予以认定；证据2可以证实被告委托有注册会计师法定业务资质的机构出具审计报告，报告依据的材料合法、结论明确。原告未对结论提出实质性异议，仅就审计结论与本案处理的关联性提出异议，故对报告予以认定，其证明效力亦由下文阐述。 本院经审理，认定案件事实如下： 德隆公司系嘉兴经开环贸中心商铺的开发商，该商铺由环贸公司统一对外经营。2013年7月，原告向德隆公司购买环贸中心编号为30931商铺，原告依据合同约定履行付款义务后，于2016年1月取得上述商铺的产权。购买商铺同时，原告与环贸公司签订《委托经营管理协议》，协议中原告为甲方，环贸公司为乙方。协议约定原告委托环贸公司对该商铺经营管理，委托期限自2013年12月20日起至2025年12月19日止。委托期限内分为A、B、C三个阶段执行，A阶段自签订之日起三年，为共同市场培育期，不分红；B阶段（2016年12月20日至2018年12月19日）为固定收益分红期；C阶段（2018年12月20日至2025年12月19日）为实际收益分红期。协议中C阶段收益的条款约定： “…C阶段为实际收益分红期，自2018年12月20日起至2025年12月19日，收益分配方案见本协议第二条。 第二条收益分配方案和支付方式 1、收益分配方案：实际收益分红期的收益按以下方法计算：甲方所购物业价格系数（甲方上述房产价格系数为：见本条第4点）×环贸中心1-5层总面积年度经营净利润。 注：1）：自2018年12月20日起至2025年12月19日七年期间内乙方承诺商场平均年度经营利润在1-5层总面积总价的8%-18%之间，若超过18%部分甲乙按照5：5分红。 2）上述分红依法应缴的相关税收由甲方自行承担。 3）乙方每年按甲方所购物业合同总价的0-3%收取管理费。 4）甲方所购物业价格系数是指甲方所购物业总价与1-5层总面积总价之比。” 协议同时约定，B、C阶段租金收益支付周期均为每半年支付一次，原告应在环贸公司付款前出具相应、合法、有效的房屋租赁发票。 由于环贸公司未能按约支付业主B阶段租金收益，2017年3月1日，二被告分别作为乙、丙方与部分业主于嘉兴经开区信访局签订《补充协议》。重新约定B阶段的付款期限等，同时约定“C阶段租金收益于2017年6月30日前协商解决”。在《补充协议》中，德隆公司同意为环贸公司向业主支付租金收益提供担保，担保期限为经营管理协议履行完毕为止，德隆公司对未签订担保函的业主一视同仁，给予出示担保函。 在诉讼过程中，环贸公司委托求真会计师事务所有限公司进行财务审计，该事务所于2020年10月9日出具审计报告二份，编号分别为求真专审（2020）746号、747号。 746号报告主要内容是：根据环贸公司提供的账册、合同以及其他相关资料进行审计，审计期间项目收入包括：商铺出租收入、零星收入、停车位收入、利息收入；项目支出包括：税金、管理费用（包括人员工资社保、福利费、资产折旧等）。经审计，1-5层商场2019年度（1-12月）经营利润为5311890.31元，2020年1-6月经营利润为2522567.01元。 747号报告主要内容是：涉案项目共5层，根据嘉兴数科测绘科技有限公司SKFC—2011—072—SBA《浙江省房屋建筑面积测绘成果书（嘉兴市环贸中心）》，项目实测面积为55959.95平方米。根据审计中原始购房合同、购房发票与已售房屋清单等，截止2020年9月30日已出售3546户，面积36785.37平方米，出售总价755148967元；未售面积19174.58平方米，根据已售房产平均单价20528.51元/平方米计算未售总价为393625557元。项目合计总价1148774524元。 环贸公司于2020年4月10日左右向原告支付了958.70元，于2020年7月16日向原告支付了329.58元，于2020年10月15日向原告支付了65.95元。原告未开具发票。 另查明，环贸中心项目总占地面积35074.4平方米，项目总建筑面积171400平方米，其中商业综合用房55959.95平方米（即本案1-5层项目）、商务办公83626平方米、物业用房673平方米、地下车库、地下车库31143平方米期间环贸公司经营困难，未能按照约定支付业主租金收益。2017年6月以来，环贸公司与部分业主达成分期支付B阶段租金收益的补充协议，将《委托经营管理协议》中约定的B阶段两年共16%的固定租金收益，采取先用后付、分期支付的方式进行，并延长支付期限至四年内付清，期间每半年支付一次，每次支付的比例是按购房合同价的1.5%、1.5%、1.5%、1.5%、2.5%、2.5%、2.5%、2.5%，首期支付时间往后顺延7个月执行。已按照上述方案签订分期支付协议的业主占环贸中心项目涉及正常租金支付需求的业主的三分之二以上。 本院认为，本案属合同纠纷。原告与环贸公司之间订立的《委托经营管理合同》、三方订立的《补充协议》系当事人真实意思的表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效。环贸公司应当根据协议约定向原告支付租金收益。本案主要争议焦点是：一、C阶段租金收益金额的确定方式；二、被告是否应承担逾期付款违约责任；三、原告主张解除《委托经营管理协议》是否有法律依据。 焦点一，委托协议的A、B、C三个阶段有各自不同特点：A阶段为市场共同培育期，不分红；B阶段是固定收益分红期，即业主的收益固定且与经营利润无关；而C阶段，案涉合同明确约定“C阶段为实际收益分红期，自2018年12月20日起至2025年12月19日”，故应体现出实际收益与经营的关系。被告辩称应以实际经营利润作为计算C阶段收益的依据，有一定的合理性。合同条款表述为“七年期间内乙方承诺商场平均年度经营利润在1-5层总面积总价的8%-18%之间，若超过18%部分甲乙双方按照5:5分红”，从该条款的字面意思进行解读，可以视为被告的一种承诺，但该承诺实际上不符合市场经营规律，即能否达到该目标，不仅受到被告的经营能力、经营理念等主观方面影响，同时还受到整个商业市场行情以及社会经济大环境的制约。从被告关于B阶段的实际履约情况来看，经分期支付后，被告才得以能够基本完成B阶段支付义务；从市场环境以及被告目前的经营情况来看，其根本无力实现承诺的利润率。另一方面，协议并未约定被告经营商场的利润目标未达到该承诺目标时，将承担何种法律责任；另一方面，若要求被告补足8%的利润额并作为支付收益的依据，则势必导致被告不堪重负、面临破产，最终必将影响所有业主的整体利益的实现。因此结合协议条款的内容、并从权衡利益角度以及大局出发，对于原告主张按照房价的8%计算C阶段经营收益的请求，本院不予支持。原告购买商铺并交被告统一经营管理，本质上属于市场投资行为，原告也应接受符合市场规律的盈亏结果与投资风险。 考虑到该市场目前面临着经营环境不景气以及被告的实际经营状况，又无证据显示环贸公司存在故意或者重大过失导致经营利润减少的行为，故本院采用求真会计师事务所的审计报告数据，依照协议约定的方法计算原告应得的实际收益。按原告C阶段的实际时间对应年度利润计算（跨年度的进行折算），第一年度租金收益应为1382.08元（含税），环贸公司已付第一年度收益1354.23元，还应支付27.85元。审计报告中总面积总价以房屋销售合同上的价格作为依据，故本案中亦统一以原告购房合同价格200430元为计算依据。 焦点二，根据协议约定，除业主委托环贸公司代开发票之外，在环贸公司向业主付款前业主应提供合法、有效的房屋租赁发票交付环贸公司，否则租金收益的支付日期自动顺延。原告未向环贸公司出具发票，也未举证证明双方曾就委托环贸公司代开发票达成一致，故环贸公司辩称付款期限应当顺延的理由与协议约定相符，本院对原告主张被告承担逾期付款违约金的请求不予支持。至于原告主张明确今后应由环贸公司代开发票，与协议约定不符，不予支持。鉴于本案实际情况，本院确定在环贸公司向原告支付尚欠租金收益同时，由原告提供C阶段第一年度的租金发票。 焦点三，原告主张解除委托经营管理协议的理由是被告没有按照总房价8%支付C阶段租金收益和未及时支付租金收益而构成违约。根据本案查明的事实，原告主张的理由不能成立，其解除协议的请求不予支持。 此外，根据《补充协议》约定，德隆公司自愿为环贸公司的义务承担担保责任；因双方未约定保证方式，视为连带责任保证，故德隆公司应当对环贸公司的上述债务承担连带责任。 据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司尚欠原告何芬英在2018年12月20日至2019年12月19日期间环贸中心30931商铺的租金收益27.85元，被告于判决生效之日起七日内支付原告。原告于被告付款同时出具租金发票（发票的金额按照全年度租金收益，发票的种类、税率按照本地税务部门有关个人申请开具租赁发票的规定为准）； 二、被告嘉兴市德隆置业有限公司对嘉兴市环贸中心经营管理有限公司的上述付款义务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费310元，由原告共同负担260元，二被告共同负担50元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长  成剑斌 审判员  白 燕 审判员  陈 前 二〇二〇年十二月十七日 书记员  沈英子 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。