安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初6130号 原告：张晓艳，女，1987年9月28日出生，汉族，银泰旅游淮南分公司经理，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：周茂坤，男，1977年11月7日出生，汉族，朝阳雅园菜市场承包经营者，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：周茂东，男，1975年9月12日出生，汉族，朝阳雅园菜市场承包经营者，住安徽省淮南市田家庵区。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：王鹏，安徽里奇律师事务所律师。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：许军，安徽里奇律师事务所律师。 第三人：安徽省淮南市田家庵区舜耕镇前锋社区居民委员会，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳东路北侧朝阳雅园院内，统一社会信用代码55340403B10733259A。 法定代表人：段素和，该居委会书记。 委托诉讼代理人：胡继忠，安徽竞合律师事务所律师。 原告张晓艳与被告周茂坤、周茂东、第三人安徽省淮南市田家庵区舜耕镇前锋社区居民委员会（以下简称前锋社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，原告张晓艳申请对涉案房屋内与租赁物形成附合的装饰装修剩余租赁期限内的残值及自2019年9月至2022年4月30日预期可得利益进行评估，评估机构于2020年12月2日作出评估结论。本院依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告张晓艳的委托诉讼代理人樊福敏、杨杰，被告周茂坤、周茂东共同的委托诉讼代理人王鹏，第三人前锋社区居委会的法定代表人段素和及其委托诉讼代理人胡继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓艳向本院提出诉讼请求：1.判令周茂坤、周茂东赔偿张晓艳各项损失共计300万元；2.判令周茂坤、周茂东承担本案诉讼费用。2020年12月14日，张晓艳将第1项诉讼请求变更为：1.判令周茂坤、周茂东赔偿张晓艳各项损失共计2405265.65元。事实和理由：2017年年底，张晓艳知悉周茂坤、周茂东兄弟从前锋社区居委会租赁的朝阳雅园B区4栋房屋要对外转租，而张晓艳正为在田家庵开设一家母婴生活综合体验店而寻找合适的房屋，经现场考察地理位置尚好。周茂坤兄弟为证明自己有经营权，还专门让前锋社区居委会出具了一份证明。经双方友好磋商签订《转租合同》，合同约定承租房屋用于开母婴超市，租赁期限为4年，自2018年3月1日至2022年3月1日，租金每年26万元。因为系为孕产妇及婴幼儿提供健康食品、衣着、康复、保育、玩乐而打造的经营场所，且是加盟萌娃辣妈专营店，故在装修设计、材料的使用上都较为高端。前期经营过程中，为宣传口碑并吸收固定的客户，聚拢客源，张晓艳在市场营销方面做了大量投入，自2018年3月份开业直至2018年底都无期待盈利的想法，因为张晓艳经营理念的正确，长期良好的经营策略得到了回报，2019年春节始母婴店经营人气升温，持续盈利。但2019年9月6日，前锋社区居委会向周茂坤发送《通知》，并张贴在张晓艳经营店面的橱窗上，责令周茂坤在2019年9月26日之前恢复涉案房屋菜市场经营功能。张晓艳向前锋社区居委会了解情况被告知政府领导要求恢复菜市场功能，必须拆除母婴店。周茂坤收到该《通知》后，于2019年9月24日向张晓艳送达《通知》：“接淮南市舜耕镇前锋社区9.6号上级通知，恢复雅园菜市场，现告知你方于2019年9月26日终止合同”。张晓艳接到该《通知》后，考虑到自己前期数百万元的巨大投入，直至今年开始盈利，现在却被要求终止合同，自身合法权益受到侵害，张晓艳及代理律师、两被告及前锋社区居委会的书记，五人在前锋社区居委会进行沟通协调，希望能妥善处理，尽最大努力减少损失。因为很多食品和婴儿用品都有有效期，张晓艳开始降价优惠处理货品，并联系所有设备的处置，退还会员费用，从而减少损失并降低社会负面影响。2019年10月8日，张晓艳起草《关于请求同意萌娃辣妈母婴用品店延期至10月底撤场的报告》，向周茂坤送达，周茂坤称与他无关，向前锋社区居委会送达被拒而无奈拍照留置。10月9日，前锋社区居委会向张晓艳发送《通知》，催促张晓艳在三日内搬迁交房。10月10日，张晓艳向周茂坤发送短信，通知10月12日下午17:00关闭店门，移交房屋并办理交接手续，周茂坤回短信表述“谁让你关闭店门的，你和谁移交”。2019年10月29日田家庵区城管执法局在已关门的店铺玻璃上张贴《行政处罚告知书》，限10月30日前恢复房屋原状，10月31日田区城管人员拆除店门门头。张晓艳与两被告签署《转租合同》后合法经营，并无过错可言，两被告单方终止合同，理应承担赔偿责任。现张晓艳为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告周茂坤、周茂东共同辩称，一、原、被告之间的《转租合同》可以继续履行。张晓艳在诉状中关于《转租合同》已解除的事实主张并不成立。事实上，周茂坤送达的《通知》并非周茂坤的意思表示，而系前锋社区居委会的意思表示，周茂坤仅是送达人，而非通知人。因此，该《通知》不能引起原、被告之间《转租合同》解除的法律后果，因为作为通知人，前锋社区居委会并非《转租合同》合同相对人，其没有解除合同的主体资格。另外，周茂坤“谁让你关闭店门的，你和谁移交”的短信息也充分佐证其并无解除合同的意愿。二、两被告并非张晓艳店门门头的拆除主体，也非要求其搬迁的主体。张晓艳在诉状中已经明确了相应的拆除主体和要求其搬迁的主体，相应主体均非两被告，两被告不应对此承担法律责任。三、张晓艳关于损失的主张与事实不符。1.关于租金损失的主张与事实不符，年租金并非26万元，而是25万元，另外，合同并未解除，房屋也未移交，不存在租金损失。2.关于装修类损失的主张与事实不符。张晓艳的装修情况目前仍然保持原状，现场可查，并无其主张的各种装修；其提供的关于装修类损失的证据的真实性无法核实；其提供的证据将很多经营成本支出纳入损失之中明显没有法律依据；其提供的相关证据无合法发票；张晓艳关于五季爱可瑞产后修复中心的装修系其擅自改变《转租合同》关于门店用途的约定，且两被告明确表示不同意其装修，因此，相关损失即便存在也与两被告无关。3.关于设备类损失的主张缺乏事实依据，设备类损失并不存在，其所主张的设备是否与案涉门店有关并不清楚，设备类相关证据的真实性无从核实，无相应发票，即便存在相关设备，但也均被张晓艳搬走，并无损失可言，张晓艳仍然继续经营母婴超市，相关设备仍然可用，不存在所谓的损失。4.关于打折商品和剩余商品损失的主张缺乏事实依据，张晓艳打折销售部分商品系其经营行为，与两被告无关，至于剩余商品，由于张晓艳继续经营母婴超市，完全可以继续销售，因此，也不存在所谓的损失。5.关于预期收益的主张缺乏事实依据，在原、被告微信聊天中，张晓艳明确表示其一直系亏本经营，并未获利，可见，其不存在盈利情形，自然不存在所谓的预期收益。另外，关于预期收益评估，是需要提供资产负债表、前期纳税记录等材料，但张晓艳也未提供，因此，其要求评估预期收益缺乏事实依据。四、张晓艳关于损失的主张无法律依据。张晓艳不能营业系其擅自增加经营五季爱可瑞产后修复中心所造成的，两被告曾多次要求其不要装修该中心，并明确表示其后果自负，但其仍然一意孤行，最后造成今日之局面，其应自行承担责任。综上，张晓艳的起诉缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。另外，两被告保留对张晓艳擅自改变墙体结构行为的追诉权。 第三人前锋社区居委会述称，一、前锋社区居委会有权将朝阳雅园菜市场租给周茂坤使用，根据《房屋租赁合同》的约定，菜市场经营不好情况下，周茂坤可以改变菜市场用途，但是，一切后果由周茂坤承担。二、张晓艳改变出租房屋的菜市场用途，被发现后，前锋社区居委会根据政府部门要求，要求周茂坤、张晓艳进行整改合法，周茂坤、张晓艳没有整改，前锋社区居委会有权要求周茂坤解除与张晓艳的租赁合同。三、张晓艳的损失与前锋社区居委会无关，我方无权直接解除周茂坤与张晓艳签订的租赁合同，张晓艳无论是不愿继续经营，还是被政府部门取缔经营，还是与周茂坤解除租赁合同，由此产生的损失均与我方无关。综上，前锋社区居委会不应当承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的前锋社区居委会2018年1月3日《证明》、《转租合同》、个体工商户营业执照各一份及店招门头图片两份。本院经审查认为，前锋社区居委会于2018年1月3日出具关于前锋朝阳雅园菜市场由周茂东、周茂坤两人正在经营的证明，2018年3月7日张晓艳与周茂坤签订《转租合同》，双方对租赁房产用途、租赁期限、租金及支付方式、双方的责任等进行了约定，张晓艳为在涉案房屋内经营母婴超市办理个体工商户的营业执照，名称为“田家庵区萌娃辣妈母婴用品店”，注册日期为2018年5月2日，经营范围写明“食品、烟、母婴用品、日用百货、玩具，批发、零售，女子养生、美容、美体，服务”等，店招门头图片虽未显示拍摄时间，但从拍摄内容可以看出涉案商铺经营时的相关状态，对上述事实本院依法予以确认。 2.原告提交的前锋社区居委会2019年9月6日《通知》一份、周茂坤于2019年9月24日送达给张晓艳的《通知》一份、打折出售商品的图片三份、《关于请求同意萌娃辣妈母婴用品店延期至10月底撤场的报告》及其拍摄图片三份、前锋社区居委会2019年10月9日《通告》一份、短信截图与微信截图两份、行政处理告知书图片及拆除现场图片两份。本院经审查认为，前锋社区居委会于2019年9月6日通知周茂坤，责令其从2019年9月6日至2019年9月26日自行恢复朝阳雅苑菜市正常经营功能，2019年9月24日周茂坤将“告知张晓艳于2019年9月26日终止合同”的通知送达于张晓艳，2019年10月8日，张晓艳向前锋社区居委会提出关于延期至10月底撤场的请求，但前锋社区居委会于2019年10月9日发布通告，再次书面告知张晓艳萌娃辣妈母婴用品店限三日内恢复菜市场功能并自动撤场，张晓艳于2019年10月10日向周茂坤发送短信及微信，明确告知周茂坤其将于2019年10月12日下午17:00关闭店门，移交房屋，但周茂坤微信回复“谁让你关闭店门的，你和谁移交”，2019年10月29日淮南市田家庵区城市管理行政执法局向一站式母婴生活体验馆作出《行政处罚告知书》，之后相关部门将相关违法部位拆除，对上述情况及该组证据的真实性本院依法予以确认。 3.原告提交的《公证书》及光盘各一份。本院经审查认为，对张晓艳于2019年10月15日通过安徽省淮南市正诚公证处对涉案租赁房屋的相关现状进行证据保全公证，对该事实本院依法予以确认。 4.原告提交的记账凭证即费用报销单、收条各一份。本院经审查认为，因两被告对租金收条的真实性无异议，本院对该组证据的真实性依法予以确认，对张晓艳于2019年4月19日支付第二个租赁年度即2019年5月1日至2020年4月30日期间租金25万元，其中1万元为消费储值卡，以及两被告已将消费卡消费完毕的事实依法予以确认。 5.原告提交的《萌娃辣妈门头广告制作合同》、门头制作预算单、费用报销单及银行流水一组（5页），《住宅室内装饰装修工程施工合同协议条款》、合肥蓝晶装饰设计工程有限公司清单、财务凭证一组（24页），爱可瑞工程项目结算表、爱可瑞店面图片一组（16页），洗浴房清单及销售单、设计图、泳池设备财务凭证及其收条、锅炉安装财务凭证、银行流水及手写清单一组（19页），淘气堡安装收条、微信截图一组（3页），店内照明系统销售单、财务凭证、企业信息查询单一组（5页），电缆线、配电箱设备采购及安装销售清单一组（5页），外墙玻璃橱窗清单及财务凭证一组（7页），灯箱广告牌清单及财务凭证一组（4页），水泵、卷帘、店内灯箱及墙体广告、门前沥青铺路、装修后保洁、垃圾清运的收条、清单、财务凭证一组（14页），商业经营软件管理系统的银行回单、微信截图、银行流水一组（3页），办理营业执照、商标设计、开业筹备、招聘及外出考察差旅费的财务凭证一组（19页），绿植背景墙财务凭证一组（3页）。本院经审查认为，《萌娃辣妈门头广告制作合同》及清单约定总价为35071元，在清单底部“赵守伟”手写“实收35000元”，并注明日期为“2018年3月5日”，但银行流水显示2018年5月29日转给赵守伟25000元，与赵守伟出具的收条时间、金额无法对应；《住宅室内装饰装修工程施工合同协议条款》及清单载明装修工程造价499000元，但张晓艳提供的付款凭证确远远不足499000元，付款与合同、清单无法一一对应；爱可瑞工程项目结算表系单方制作，表中显示的部分转账并非由张晓艳账户转出，且无装修合同及清单、发票等予以印证；洗浴房、淘气堡、店内照明、电缆线、玻璃橱窗、灯箱广告、绿植背景墙、保洁、垃圾清运等证据，部分有相应的转账凭证，部分为收据、收条，部分为销货清单，部分为无任何单位名称的手写记账单，亦无相应的合同、发票予以印证。上述证据，能够证明张晓艳承租涉案房屋后为经营母婴店进行装饰装修支出一定的费用，但无法充分完整的证明相应装饰装修的具体金额，加之，张晓艳为证明其损失已申请对与涉案房屋形成附合的装饰装修物剩余租赁期内的残值进行评估，本院将结合评估报告对上述证据综合认定。门前沥青铺路证据，费用报销单、付款申请单及徽商银行电子回单的时间、金额完全一致，且电子回单备注“付店门口铺路款”，对张晓艳支出店门口铺路款10000元的事实依法予以确认。 商业经营软件管理系统等证据，虽有相关转账凭证，但没有相应的合同、发票予以印证，无法明确与本案的关联性，即使存在该方面支出，在租赁关系终止后张晓艳仍可自行使用和处分，不应认定为损失范畴，本院依法不予确认。营业执照办理的相关费用证据，徽商银行电子回单载明2018年3月14日转账支出3600元，用途为办理营业执照，与此对应的费用报销单有两份，其中2018年3月18日费用报销单记载“办理营业执照”金额3600元，2018年3月19日费用报销单记载“补记17.12月母婴店营业执照款”金额4000元，存在明显矛盾之处，本院依法不予确认。商标设计、开业筹备、差旅等证据，无相应的设计合同、发票等相互印证，无法确认该组证据与本案的关联性，本院依法不予确认。 6.原告提交的中央空调及外机防盗窗合同、财务凭证一组（9页），货柜合同书及预算单、财务凭证一组（13页），洗浴房财务凭证、出库单一组（11页），淘气堡设备购买协议、设备清单、收条、银行流水截图一组（6页），监控设备清单、财务凭证一组（6页）。本院经审查认为，该组证据能够证明张晓艳承租涉案房屋后为经营母婴店购置相关设施设备的事实，对该事实本院依法予以确认。 7.原告提交的商品库存总量数据库表格光盘及图表首尾截图2页，2019年9月1日至9月30日、2019年10月1日至10月15日商品数据库表格光盘以及图表首尾截图4页。本院经审查认为，结合公证书及公证光盘所记载的内容，本院对截止公证时涉案房屋内尚有部分剩余商品的事实依法予以确认。 8.原告提交的物品购买清单及微信转款截图各一份。本院经审查对张晓艳将相关物品进行处置的事实依法予以确认。 9.原告提交的《资产评估报告》及评估费发票各一份。本院经审查认为，经张晓艳申请，本院依法委托安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司对与租赁物形成附合的装饰装修剩余租赁期限内的残值和2019年9月至2022年4月30日预期可得利益进行评估，评估程序合法，评估人员具备相应资格，评估意见具有较强的专业性，亦不存在评估意见不能作为证据使用的其他情形，故本院对该评估报告及评估费发票依法予以确认。 10.被告提交的周茂坤与前锋社区居委会签订的《房屋租赁合同》一份。本院经审查认为，周茂坤于2018年1月22日与前锋社区居委会签订《房屋租赁合同》，承租朝阳雅园菜市场101菜场，双方对租赁期限、用途、租金及支付方式等进行了明确约定，合同相对方前锋社区居委会对该证据真实性无异议，本院对该证据的真实性依法予以确认。 11.被告提交的《转租合同》一份。本院经审查认为，张晓艳在证据1中亦提交该证据，本院对该证据的真实性依法予以确认。 12.被告提交的微信聊天记录截图、光盘及聊天文字版各一份。本院经审查认为，张晓艳作为微信聊天的相对方对该证据的真实性无异议，经当庭播放，一段语音聊天内容大致为“晓艳我跟你讲，你那个婴儿室不管是干什么，现在我听讲刚来人不是要砸玻璃什么的，这两天检查不给搞，我劝你不要搞别的东西，因为市里面都来找我们多少次了，就婴儿室又是做什么医院，这时候要出现任何情况，俺们打过招呼，反正不管俺们事，俺们只能讲通知你了”，另一段语音聊天内容大致为“我们那个地方自从去年干母婴店一直到现在亏，亏了将近两百万搁里头，那我们也要想办法增加项目呀，要不然一直搁那亏着，我们又不能讲不付房租”，对上述聊天内容本院依法予以确认。 13.被告提交的2020年3月14日微信朋友圈截图两张以及视频光盘一份。本院经审查认为，张晓艳认可该组证据的真实性，本院对该证据真实性予以确认，但从该视频仅可以看出张晓艳在相关店面进行宣传录制，在无其他证据相互印证的情况下，对两被告以此证明张晓艳继续经营母婴店的证明观点本院难以确认。 14.第三人提交的房地产权证、《房屋租赁合同》各一份。本院经审查认为，房地产权证载明房地坐落朝阳雅园B区4栋、房地产权利人前锋社区居委会、规划用途商业服务等内容，两被告在证据10中亦提交《房屋租赁合同》，本院对该组证据的真实性依法予以确认。 15.第三人提交的田家庵区人民政府专题会议纪要50号“研究朝阳雅园菜市场文明创建相关事宜”文件一份以及淮南市田家庵区商务投资促进局出具的情况说明一份。本院经审查认为，对该组证据的真实性依予以确认，对相关部门要求涉案房屋所在菜市场经营方和产权所有方整改恢复菜市场功能的事实依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月3日，前锋社区居委会出具证明，写明：“证明前锋朝阳雅园菜市场现有周茂东、周茂坤两人正在经营。特此证明”。 2018年1月22日，周茂坤作为乙方与甲方前锋社区居委会签订《房屋租赁合同》，承租前锋社区居委会位于田家庵区朝阳雅园B区4栋101菜市场，面积1474.91平方米，租金为每年30万元，租赁期限为5年，自2018年1月15日至2023年1月14日。其中，合同明确约定：“用途：用于菜市经营，可将各摊位转租各经营者，如若菜市场经营不善，乙方可将场地改变用途，乙方承担改变后的所有法律责任，甲方不承担，甲方只负责收取租金”。 2018年3月7日，张晓艳与周茂坤签订《转租合同》，约定：“甲方（出租方）：周茂坤承租方（乙方）：张晓艳第一章租赁房产1.甲方同意将位于总计租赁面积（双方测量认可的为准）为平方米的房产出租给乙方使用。2.甲方同意乙方可将承租房产用于开孕婴超市。乙方在承租期内应依法经营，甲方不予干涉。第二章租赁期限1.租赁期限为4年，自2018年4月30日至2022年4月30日。第三章租金及支付方式1.房租租赁费自2018年4月30日至2022年4月30日为每年房租为25万元整。第四章甲乙双方的责任4.甲乙双方合同期内，出现政府回收，乙方可自行跟政府协商赔偿事宜。5.乙方在装修期间进行装修或扩建或改变房产的基本结构，则应事先征得甲方同意……” 承租涉案房屋后，张晓艳办理“田家庵区萌娃辣妈母婴用品店”个体工商户营业执照，并为经营母婴店对涉案房屋进行装饰装修，采购安装相应设施设备，母婴店主要分为一站式母婴体验馆和五季爱可瑞乳腺调理两个区域。 2019年9月6日，前锋社区居委会作出《通知》，内容为：“通知朝阳雅园菜市租户周茂坤等：因你方违反租赁协议擅自改变部分租赁用房用途，建成母婴店失去菜场功能，根据田家庵区人民政府专题会议精神纪要（50）号经前锋社区两委会议研究并报镇党委政府同意，责令你方从2019年9月6日-2019年9月26日自行恢复朝阳雅苑菜市正常经营功能，逾期不恢复即自行终止合同，由此造成的一切后果和责任自负。特此通知”。 2019年9月24日，周茂坤向张晓艳送达《通知》，写明：“通知田家庵区萌娃辣妈母婴用品店：接淮南市舜耕镇前锋社区9.6号上级通知，恢复雅园菜市场，现告知你方于2019年9月26日终止合同。送达人：周茂坤接收人：张晓艳2019.9.24”。 2019年10月8日，张晓艳向前锋社区居委会提出关于延期至10月底撤场的请求，但前锋社区居委会于2019年10月9日发布《通告》，载明：“通告萌娃辣妈母婴用品店：根据2019年9月4日田家庵区人民政府第五十号专题会议纪要精神，本社区以书面的形式两次通知你们把母婴用品店恢复原来菜市场功能，截止日期到2019年9月26日止并中止合同，但你处至今没整改恢复，仍在继续经营，现再次书面告知你处限三日内恢复菜市场功能并自动撤场，否则由此造成的一切后果和损失由你方承担。特此通告”。 2019年10月10日，张晓艳通过手机向周茂坤发送信息，内容为：“周茂坤，您好：收到前锋社区居委会的通知，对于我于10月8日提出延迟至月底撤场的请求没有同意，通知要求3日内恢复菜市场功能。我将于2019年10月12日下午17:00关闭店门，向您移交房屋，请您届时到场办理交接手续。张晓艳”。周茂坤当日回复信息“谁让你关闭店门的，你和谁移交”。 2019年10月15日，张晓艳通过安徽省淮南市正诚公证处对涉案租赁房屋的相关现状进行证据保全公证，公证处对涉案房屋的相关现状及房屋内的相关设施、设备、装潢等情况进行了记录和摄像。 2019年10月29日，淮南市田家庵区城市管理行政执法局对张晓艳所经营店面作出《行政处罚告知书》，限2019年10月30日前恢复原状。后相关部门将相关违法部位拆除。 2019年11月22日，为维护自己的合法权益，张晓艳诉至法院，请求判如所请。 另查明：经张晓艳申请，本院依法委托安徽广利宏远房地产资产评估造价有限公司对涉案房屋内与租赁物形成附合的装饰装修剩余租赁期限内的残值及自2019年9月至2022年4月30日预期可得利益进行评估，该评估机构于2020年12月2日作出评估结论，认为评估对象房屋内与租赁物形成附合的装饰装修剩余租赁期内的残值为22.45万元，自2019年9月至2022年4月30日预期可得利益55.36万元。张晓艳为进行上述评估支付评估费用13725元。 再查明：前锋社区居委会于2016年3月22日取得涉案房屋所在的坐落于田家庵区朝阳雅园B区4栋的房地产权证，总层数6，建筑面积7130.04平方米，规划用途商业服务。 又查明：淮南市田家庵区商务投资促进局于2020年11月23日出具情况说明，内容为：“情况说明朝阳雅园菜市场位于朝阳东路北侧，一层面积为1800平方米，规划用途为菜市场，菜市场产权属于舜耕镇前锋社区所有。2017年1月，舜耕镇前锋社区居委会将朝阳雅园菜市场一层1800平方米出租经营菜市场。在经营过程中市场经营方将朝阳雅园菜市场一层约800平方米左右的面积改为了母婴店使用，改变了规划用途。发现此情况后，区商促局多次要求菜市场经营方和产权所有方进行整改恢复菜市场功能。特此说明”。 本院认为，张晓艳与周茂坤签订的《转租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。本案的争议焦点为：一、《转租合同》是否解除以及解除的时间节点；二、如认定合同解除，因合同解除引起的法律责任如何承担，即合同双方是否对合同解除存在过错以及过错责任大小；三、因合同解除所产生的损失应如何确定。 关于争议焦点一：《转租合同》是否解除以及解除的时间节点。法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，周茂坤于2019年9月24日通知张晓艳于2019年9月26日终止合同，在租赁期限届满之前以自己的行为表明不履行出租人提供符合约定用途租赁物的义务，张晓艳在接到通知后，与周茂坤及涉案房屋产权人前锋社区居委会进行协商，请求延期至10月底撤场但未获同意，于是，张晓艳于2019年10月10日通过手机信息向周茂坤发送通知，明确通知周茂坤将于2019年10月12日下午17:00关闭店门，移交房屋。上述情形符合合同法第九十四条第（二）项的规定，涉案《转租合同》应认定解除。关于解除合同的时间节点，法律规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，在周茂坤以自己的行为表明不履行出租人提供符合约定用途租赁物义务的前提下，张晓艳明确通知周茂坤于2019年10月12日移交房屋并办理交接手续，合同解除的时间节点应认定为2019年10月12日，周茂坤未积极配合接收房屋，不影响合同解除时间节点的认定。关于周茂坤辩称，终止合同的通知是前锋社区居委会的意思表示，没有证据证明涉案房屋不能用于菜市场以外的用途，合同至今未解除等辩解意见，本院认为，因涉案房屋的产权人即前锋社区居委会当庭明确表示涉案房屋不能继续用于母婴店经营，导致周茂坤不能继续按照《转租合同》的约定提供用于母婴店经营的房屋已成既定事实，《转租合同》无法继续履行，合同目的已无法实现，根据合同相对性原则，涉案房屋能否作为菜市场以外用途经营以及是否产生相关的合同责任系周茂坤与前锋社区居委会之间法律关系，不影响本案周茂坤与张晓艳《转租合同》法律关系的责任认定与承担，周茂坤的上述辩解意见，于法无据，本院依法不予采信。 关于争议焦点二：因合同解除引起的法律责任如何承担，即合同双方是否对合同解除存在过错以及过错责任大小。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致合同解除的根本原因是张晓艳所承租的涉案房屋因须恢复菜市场功能而不能继续经营母婴店，不能继续按照合同约定的用途使用涉案房屋。周茂坤作为涉案房屋的出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即作为母婴超市使用，从周茂坤与前锋社区居委会关于房屋用途的约定看，涉案房屋所在101菜场主要用于菜市经营，如果菜市经营不善，可改变用途，但周茂坤须承担改变用途后所有法律责任，可见改变房屋用途是存在一定前提条件和潜在风险的，而周茂坤在签订转租合同时未将其与前锋社区居委会关于房屋用途的附一定前提条件和风险的具体约定明确告知张晓艳，影响张晓艳作出相应选择，张晓艳决定承租涉案房屋，进场装修并经营母婴店后涉案房屋产权人前锋社区居委会明确表示涉案房屋不能经营母婴店使用，周茂坤因此不能继续履行提供符合约定用途租赁物的合同主要义务，导致合同解除，周茂坤应承担主要责任。张晓艳作为涉案房屋承租人，在承租时向周茂坤了解涉案房屋的使用权情况，并获悉前锋社区居委会出具的证明，尽到了一定的审查义务，但前锋社区居委会的证明中明确写明“朝阳雅园菜市场”字样，从最朴素的字面意思理解，能反映出涉案房屋相应的功能和用途，张晓艳应当预见合同履行过程中可能存在的风险，进一步向产权人或相关部门进行核实确认，以确保合同履行的可能性和持续性，但在此情况下，张晓艳未尽到充分的谨慎注意义务，仍旧与周茂坤签订合同，合同最终因用途事宜无法继续履行而解除，其对合同目的无法实现同样具有过错，应负次要责任。综上，本院结合双方的过错程度及合同的具体履行情况，认定周茂坤承担80%的责任，张晓艳承担20%的责任。关于周茂坤辩称，按照双方合同约定，在合同期内出现政府回收，张晓艳应自行跟政府协商赔偿事宜，以及不能继续经营原因在于政府，系不可抗力，周茂坤不应承担违约责任等辩解意见，本院认为，本案系因涉案房屋不能按照原约定用途继续使用而导致合同解除，且经庭审核实周茂坤与前锋社区居委会之间的租赁合同存续，并不存在政府回收房屋的情形，加之，周茂坤从前锋社区居委会租赁房屋时已对房屋用途及改变用途后的法律责任进行了明确约定，可见周茂坤对改变房屋用途后的相关风险系明知且可预见的，不符合不可抗力的条件，周茂坤的上述辩解意见无事实和法律依据，本院依法不予采信。关于张晓艳主张周茂东应共同承担赔偿责任的诉讼请求，本院认为，虽周茂东并未在《转租合同》上签字，但周茂东对其被告主体资格未提出任何异议，且两被告均认可周茂东系涉案《转租合同》的实际履行相对方之一以及周茂东应享有和履行涉案《转租合同》的权利和义务的事实，故张晓艳的该项诉请，依据充分，本院依法予以支持。 关于争议焦点三：因合同解除所产生的损失应如何确定。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因合同解除所产生的损失确定如下： （一）关于已支付的租金，张晓艳于2019年4月19日支付周茂坤下一个租赁年度即2019年5月1日至2020年4月30日期间的租赁费用，涉案《转租合同》已认定于2019年10月12日解除，此后虽不再产生租赁费用，但此后一段时间张晓艳仍占用涉案房屋，庭审时，经向张晓艳核实，其没有明确证据证明在合同解除后实际从涉案房屋搬离的具体时间，本院结合公证视频的时间、内容以及相关部门拆除涉案房屋相关部位的时间，推定张晓艳实际搬离涉案房屋的时间为2019年10月底，自2019年5月1日至2019年10月底期间张晓艳实际使用涉案房屋，应支付相应费用。因此，张晓艳已支付的2019年11月至2020年4月30日期间的租金即125000元（250000元÷2=125000元），周茂坤、周茂东在涉案合同解除后应全额予以返还。 （二）关于装饰装修损失，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，首先需要确定周茂坤、周茂东所提出异议的成新率问题，因评估时双方对合同解除的具体时间未协商一致，评估机构根据双方提供的现有通知、通告等书面评估材料确定涉案房屋使用时间截至2019年9月，即使用16个月，成新率为1-16/48=67%。经本院上段认定，涉案合同解除时间为2019年10月12日，实际使用涉案房屋17个月，故本院对评估机构所确定的成新率予以适当调整，成新率应为1-17/48=65%。经评估，若不考虑成新率，与涉案租赁物形成附合的装饰装修的价值为335136元（224541元÷67%=335136元），经计算，形成附合的装饰装修在剩余租赁期内的残值为217838元（335136元×65%=217838元）。关于张晓艳提出因门前沥青铺路所支出的费用10000元也应认定为装饰装修损失的主张，因张晓艳对评估报告征求意见稿提出书面异议，明确指出评估报告遗漏该项费用，评估机构明确回复该项费用未列入评估范围，本院经审查该项装修虽不在涉案房屋之内，但该项支出客观属实，张晓艳为满足涉案租赁房屋正常使用铺设门前道路，已与涉案房屋形成附合，因合同提前解除所造成的该部分装修的残值也应认定为损失，即6500元（10000元×65%=6500元）。故本案装饰装修损失认定为224338元（217838元+6500元=224338元），周茂坤、周茂东应承担179470元（224338元×80%=179470元）。关于张晓艳提出砌墙、平地面、通下水道、显示屏、门头框架制作以及爱可瑞产后恢复中心装修等支出未予评估的主张，本院认为，为了确定案件所涉专业事项，依张晓艳申请，本院委托专业机构对相关事项进行评估，评估意见具有较强的专业性，张晓艳在对评估报告征求意见稿提出异议时并未列明上述异议内容，对最终的评估报告也未提出书面异议，亦未申请评估人员出庭作证，张晓艳未能提供充分的相反证据推翻上述评估结论，对其上述主张，本院依法不予支持。关于周茂坤、周茂东辩称爱可瑞产后修复中心的装修未经其同意，不应计入装修损失的辩解意见，本院认为，首先，母婴产业是指面向孕产妇及婴童群体，满足其衣食住行用玩教等全方位需求，涉及商品零售、生活服务、教育、娱乐等综合性消费产业体系，本案《转租合同》所约定的母婴超市不能狭隘地仅理解为单一孕婴商品零售，另外，婴童游泳、健康营养、产后修复服务等也应为非传统母婴商品，因此，本案所涉爱可瑞产后修复中心并未明显超出约定母婴超市用途；第二，从周茂坤、周茂东提供的语音聊天记录的内容看，周茂坤明确提出不允许母婴店做医院，原因是这两天有检查，并未明确提出不同意产后修复中心的装修；第三，从现场勘查情况看，爱可瑞产后恢复中心的装修与前期母婴店的装修已经混同和覆盖，评估机构以涉案房屋整体600余平方为评估对象进行评估，客观上无法进行区分。综上，周茂坤、周茂东的上述辩称依据不足，本院依法不予采信。 （三）关于预期可得利益损失，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案所涉可得利益损失应为《转租合同》履行后张晓艳利用该履行之结果进行经营，可以获得的经营净利润。经评估，2019年9月至2022年4月30日期间的预期利润为553600元，即每月17300元。关于预期可得利益损失数额的确定，本院从以下几个方面进行分析：首先，可预见性规则，可得利益损失不得超过周茂坤、周茂东订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失，在签订《转租合同》时，周茂坤、周茂东虽然可以预见张晓艳通过承租涉案房屋经营母婴店获取经营利润，应当能够预见合同提前终止将造成张晓艳一定期限内无法获得经营利润，但没有证据证明周茂坤、周茂东在签订合同时即知晓母婴店的利润水平，双方对此也没有具体约定，即对于可得利益损失的数额周茂坤、周茂东是无法预见的，同时，在合同约定的履行期限内还可能存在一定的商业风险或其他情形导致合同无法完全履行的风险，也应当考虑合同约定履行期限及实际履行情况对可预见规则产生的影响；第二，减损规则，在因周茂坤、周茂东主要原因导致合同解除后，张晓艳应当及时采取合理措施防止损失的扩大，即应当在合理期限内将原用于《转租合同》履行而投入的资金用于新的经营活动，而不应消极等待至约定剩余租期的结束，在类似的商业机会下，张晓艳可以重新获利，故张晓艳在可以另行转投新的同类经营项目的情况下重复计算可得利益违反了减损规则，张晓艳主张的超过另行缔约合理期限后的利润损失，本院依法不予支持；第三，必要的交易、管理成本的减少，在合同剩余履行期限内未能进行实际经营，无法获得经营利润的同时，必要的磋商缔约费用、运营管理费用、税金等也无需支出，计算可得利益时也应考虑扣减该因素。故本院考虑合同约定的租赁期限、实际履行期限以及适当的市场波动情况，结合评估结论每月预期利润17300元，酌情认定预期可得利益为8个月的经营利润，即138400元（17300元×8=138400元），周茂坤、周茂东应承担110720元（138400元×80%=110720元）。 （四）关于评估费损失，张晓艳为本案相关评估事项所支出的评估费用13725元，应认定为因合同解除所造成的损失，周茂坤、周茂东应承担10980元（13725元×80%=10980元）。 综合以上分析，周茂坤、周茂东应赔偿张晓艳各项损失合计426170元（125000元+179470元+110720元+10980元=426170元）。 关于张晓艳主张周茂坤、周茂东赔偿其购置空调、货柜、洗浴房、淘气堡、监控设备等设施设备所支出费用的诉讼请求，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。本案中，双方未约定关于该部分设施设备在合同提前解除时如何处理，且经现场勘查，该部分设施设备已被张晓艳自行拆除并处置，张晓艳的该部分诉请，缺乏法律依据，本院依法不予支持。关于张晓艳主张周茂坤、周茂东赔偿因合同提前解除而降价处理商品所产生的损失及剩余货物损失的诉讼请求，本院认为，降价销售系其自行经营行为，剩余货物亦可由张晓艳另择其他商业机会经营出售，且上述已予以支持的一定期间内的预期利润已将相应期间的商品成本考量在内，故对该项诉请，本院不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告周茂坤、周茂东于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告张晓艳各项损失426170元； 二、驳回原告张晓艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26042元，由原告张晓艳负担21428元（已交纳），被告周茂坤、周茂东负担4614元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  郝荣琦 人民陪审员  李 云 人民陪审员  苗靖子 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理陈媛媛 书记员张瀚 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。