汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初1009号原告：林卓普，男，汉族，1943年9月29日出生，住所地汕头市金平区**************，公民身份号码440************217。委托诉讼代理人：陈峥嵘，系广东振华威律师事务所律师。被告：汕头市中海房地产有限公司，住所地汕头市金平区******畔一层，统一社会信用代码914***********264P。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：林少龙，系该司总经理。第三人：汕头市****信用合作联社文光信用社，住所地汕头市潮阳区府东庄**，统一社会信用代码914***********342Q。负责人：许创顺。委托诉讼代理人：苏泳生、郑涛，均系广东介福律师事务所律师。原告林卓普诉被告汕头市中海房地产有限公司（下称中海公司）、第三人汕头市****信用合作联社文光信用社（下称潮阳文光信用社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼诉讼代理人陈峥嵘和第三人的委托诉讼代理人苏泳生、郑涛均到庭参加诉讼，被告中海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告双方于2019年9月12日签订的四份《汕头市商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告立即向房地产交易登记办理原被告双方签订的四份商品房买卖合同的登记备案手续及向房屋登记机构办理四套商品房的房屋所有权转移登记，将四套房屋（即汕头市****************、201号房、102号房及202号房）的所有权登记到原告名下，房产价值1720600元；3、判令被告立即向原告交付四套房屋（地址为汕头市****************、201号房、102号房及202号房），并交付按被告已收取的原告购房款160万元自2020年3月13日起至四套房屋交付原告之日止每日千分之一计的违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年9月12日向兴业华庭楼盘开发商的被告购买二户复式房（分别登记为四套房产即汕头市****************、201号房、102号房及202号房），双方签订了四份《汕头市商品房买卖合同》约定：兴业华庭6幢101号房价款总额436680元，6幢201号房价款总额436240元，6幢102号房价款总额423840元，6幢202号房价款总额423840元，原告应于购房当日支付每套房40万元共160万元，余购房尾款及交易税费在交房时付清。合同约定被告应于2020年3月12日前向原告交房，逾期交房应按购房款的每日千分之一支付违约金；被告应自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，向房屋登记机构办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按照被告的要求向被告汇付160万元购房款，被告开具收款收据给原告。年初，原告得知被告尚未按规定办理四套房产的交易登记，原告催办但被告至今未予办理。2020年3月12日合同约定的交房日届，被告却没有交房，过后，原告接到被告向兴业华庭购房业主发出的“业主沟通函”，惊悉兴业华庭楼盘现因农信起诉被法院查封，被查封楼盘存在大量已售但未网签的购房情况，被告承认其存在无法交付房产的违约行为，要求购房户不要打官司，否则可能同归于尽。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告《身份证》1份，证明原告主体资格。2、被告《企业信用信息公示报告》1份，证明被告主体资格。3、《商品房买卖合同》4份，证明原被告之间的商品房买卖合同关系。4、《付款通知》1份、《银行回单》2份，证明收付房款的事实。5、《收据》5份，证明被告收到房款160万元的事实。6、《通知》1份，证明原告按照合同约定，在2020年2月12日向被告催办网签手续的事实。7、《业主沟通函》1份，证明被告在2020年3月12日告知各业主房屋已被汕头市潮阳区人民法院查封，无法交房的事实，请求各业主不要诉讼。所以原告基于担心才提起本案诉讼。8、汕头市*******的《查询函》1份，证明涉案房产已在汕头市****信用合作联社文光信用社办理在建工程抵押，并已被汕头市潮阳区人民法院预查封。第三人潮阳文光信用社作为有独立请求的第三人向本院提出诉讼请求：1、驳回原告的起诉；2、若法院认为本案不是确权之诉，请求确认原告与被告之间的房屋买卖合同无效。事实和理由：被告中海公司于2019年9月12日与林卓普订立的有关兴业华庭6幢101号房、201号房、102号房及202号房的“房屋买卖合同”，是名为房屋买卖合同，实为以订立房屋买卖合同，作为其与蔡某1个人（蔡某1系中海公司法定代表人）之间的民间借贷关系的担保，且所借款项为蔡某1个人所使用，未进入被告中海公司账户。由于本案原告与被告中海公司之间并非真实购房合同关系，故其所主张的房屋买卖合同条款和价款与被告中海公司实际销售房屋过程与数百户购房人所签订的合同的条款和价款迥然不同且背离市场行情。另特别请求合议庭注意，本案原告故意绕开区政府协商解决途径，直接向法院诉讼，故汕头市金平区人民政府办公室印发的《区政府工作会议纪要》未涉及本案房屋。《民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。最高院《关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款的，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。尽管本案原告的诉求并非直接要求确权，但其请求法院确认其与被告中海公司以虚假意思表示签订的房屋买卖合同有效的诉求，亦属于广义上的确权。若该诉求获得法院采纳，则其向蔡某1高利放贷的行为将改头换面为购房并转嫁被告中海公司承担，损害了作为抵押人的第三人潮阳文光信用社的合法权益，甚至损害了包括承建单位在内的被告中海公司的其他债权人的合法权益。我们甚至可以预见，若第三人潮阳文光信用社不作为第三人参与本案诉讼，则本案原告将在被告中海公司配合下，骗取法院作出的确认其房屋买卖合同有效的判决书，然后依据该判决书，冠冕堂皇地向汕头市潮阳区人民法院提出执行异议。事实上，早在2018年4月被告中海公司已将包括上述房屋在内的在建工程项目抵押给第三人潮阳文光信用社，并办理了抵押登记手续【编号列粤（2018）汕头市不动产登记证明0101519号】。由于被告中海公司等严重违约，故第三人潮阳文光信用社已向汕头市潮阳区人民法院起诉被告中海公司，案号列（2020）粤0513民初467号、469号、470号和471号。且汕头市潮阳区人民法院已于2020年2月13日根据潮阳文光信用社的申请，查封了包括上述房屋在内的抵押物。最高院《关于执行权合理配置与科学运行的若干意见》第二十六条规定：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或调解书。最高院民事审判第一庭庭长程新文2015年12月在《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》的报告中指出：案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。审查的关键点由两个：一是案外人对执行标的享有合法真实的实体权利，主要是物权，当然也包括部分法定优先权。要注意的是，在审理执行异议之诉中，无论当事人是否提出确权的诉讼请求，都要查清实体权利性质和归属。对于能否允许当事人不提执行异议之诉，另行起诉确权的问题，最高院在《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》中明确规定，人民法院的查封排除了其他法院关于该查封物的另案确权。执行异议复议司法解释也规定，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持。因此，从目前来看，不宜再允许当事人另案确权。最高人民法院编著的《民事审判指导与参考》第67辑之“民事审判信箱”针对“案外人在发生纠纷时不依据民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利，而以被执行人为被告就执行标的提出确权之诉、给付之诉，如何处理”的问题，明确答复：“在法院针对执行标的的强制执行过程中，该标的物即处于非正常状态，此时就该标的物发生的争议，应当通过民事诉讼法规定的执行异议之诉支付寻求救济，不允许案外人以被执行人为被告就执行标的物提起确权之诉，由于申请执行人并非该案件的当事人，极易出现案外人与被执行人恶意串通对抗执行的情况出现。因此案外人以被执行人为被告就执行标的物另行提出确权之诉的，应当裁定不予受理，已经受理的应当裁定驳回起诉，告知按照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。案外人以被执行人为被告另行提起给付之诉，要求转移标的物所有权，该标的物已经处于法院强制执行状态的，法院应当向案外人释明，告知其可以变更诉讼请求主张损害赔偿，经释明其仍然坚持不变更的，应当判决驳回其诉讼请求，并在判决理由中写明案外人可以对执行标的物解除强制执行状态后再主张，对于审判中未发现已经做出判决调解书，应当通过审判监督程序予以撤销”。基于上述情况，依照《民事诉讼法》第五十六条“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”的规定，潮阳文光信用社请求作为有独立请求权的当事人参与本案诉讼。第三人对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、潮阳文光信用社《营业执照》、《金融许可证》各1份，证明第三人的诉讼主体资格。2、潮文光农信（2018）高抵字第586460********5001号《最高额抵押担保合同》1份，证明第三人潮阳文光信用社与被告中海公司的抵押担保合同关系。3、《粤（2018）汕头市不动产证明第0104360、0104361、0104370、0104371号不动产登记证明》各1份，证明被告中海公司早在2018年5月已将包括涉案房屋在内的在建工程项目抵押给第三人潮阳文光信用社并办理了抵押登记手续。4、（2020）粤0513财保11号至14号《民事裁定书》各1份，证明汕头市潮阳区人民法院2020年2月13日已查封涉案房屋在内的被告中海公司名下址于汕头市金平区*****兴业华庭商品房项目。5、（2020）粤0513民初468号至471号《受理案件通知书》各1份，证明第三人潮阳文光信用社已在法定期限内向汕头市潮阳区人民法院起诉，故汕头市潮阳区人民法院对涉案房屋的查封措施至今仍处于有效期。6、2020年7月1日《区政府工作会议纪要》1份，证明汕头市金平区政府协调解决的兴业华庭的327套房屋并未包括本案房屋。7、《股东决议》1份，证明第三人潮阳文光信用社和被告中海公司订立抵押担保合同已经过被告股东会决议表决通过，被告中海公司的担保行为符合公司法和该司章程的规定。8、不动产登记公告《房地产抵押登记声明（汕头市中海房地产有限公司）》、汕头市*******出具的《涉案房产的基本情况表》各1份，证明涉案房产早于2018年5月份在汕头市不动产登记部门办理了抵押登记。9、被告中海公司《章程》、《章程修正案》各1份，证明被告中海公司已限定法定代表人不能实施损害公司债权人利益的行为；法定代表人不得滥用职权、不得违背公司股东会、董事会决议；未经股东会同意，不得以公司财产为他人担保。10、《律师调查笔录》及其附件《商品房认购协议书》、《已认购未网签327套房情况》各1份，证明蔡某1实际是将本案、（2020）粤0511民初1008、1010号三宗案件所涉的十套房屋与债权人签订购房合同为借款提供担保，因不是真实买卖房屋，故以远低于市场行情价格的4000元/平方米的单价签订买卖合同；且购房合同与被告对外售房所使用的合同格式完全不同；被告并不认同本案原告的诉讼请求，认为其与蔡某1签订的合同不能作为房屋买卖合同处理。11、蔡某1在中国建设银行汕头海滨支行开设的账户（账号为623*************596）自2019年7月1日至2019年10月31日的银行流水记录，证明蔡某1在2019年9月12日和2019年9月16日接收蔡少霓、吴楠芹、林卓普合共400万元的款项后，并未将购房款转至被告，而是立即用于偿还结欠赖纯伟的借款，并自2019年9月17日开始，蔡某1逐月向蔡镇钦支付利息10万元。12、吴楠芹在中国民生银行汕头华山路支行开设的账户（账号为621**********842）自2019年7月1日至2019年10月31日的银行流水记录；13、林卓普在中国建设银行汕头分行开设的账户（账号为621**********073）自2019年7月1日至2019年10月31日的银行流水记录；14、蔡少霓在中国工商银行汕头分行开设的账户（账号为622************2315）自2019年7月1日至2019年10月31日的银行流水记录；证据12-14证明①吴楠芹和蔡少霓支付蔡某1的所谓购房款均来自于杨惠端的转账；②在杨惠端向吴楠芹和蔡少霓转账之前，林卓普向杨惠端转账50万元；上述事实印证《律师调查笔录》内容，证明本案所谓的房屋买卖合同实际是为蔡某1的民间借贷提供担保，并非真实的购房合同关系，所谓的购房款存在明显的制造银行流水痕迹，即制造以购房款的事由并分别由名义人支付。15、汕头经济特区天马典当行有限公司《企业信用信息公示报告》1份，证明蔡镇钦系汕头经济特区天马典当行有限公司的法定代表人，进一步佐证本案所谓的购房合同实为蔡某1个人民间借贷提供担保。16、（2020）粤0511民初1008号、1010号案件原告提供的《商品房买卖合同》各1份，与证据11至证据14的银行流水记录互相印证，本案并非真实的房屋买卖合同关系。17、《律师调查笔录（二）》1份，证明（2020）粤0511民初1008号、1009号和1010号案件所涉及的十套房屋是蔡某1个人对外借款提供的担保，在与债权人签订购房合同前未召开被告股东会会议讨论并决议；三宗案件所涉的诉讼相关事宜，亦未经过被告召开股东会议决议。18、蔡某1在中国建设银行汕头海滨支行开设的账户（账号为623*************596）自2019年11月1日至2020年10月31日的《银行流水记录》；19、蔡某1支付蔡镇钦的《利息情况表》；证据18-19证明蔡某1逐月按时向蔡镇钦支付利息10万元。直至2020年1月份，蔡某1仅向蔡镇钦付息3万元后，未再支付任何利息，故蔡少霓、林卓普、吴楠芹三名所谓的购房人在2020年3月份提起本案及相关系列案的诉讼。20、（2020）粤0511民初1008号、1009号和1010号案件所涉及400万元的流向，证明蔡某1收到400万元的名义购房款后，即在收款同日和次日转出，截止2019年9月17日，蔡某1共对外转账共526万元，其中，明确备注为还款、还利息或还借款的合计为478万元。故三宗案件收取的400万元不存在付还第三人潮阳文光信用社的情况。21、蔡某1与蔡镇钦及其利益代表之间民间借贷关系的示意图；22、（2020）粤0511民初1008号、1009号和1010号案件三原告和蔡镇钦互相之间存在频繁经济往来的情况列表（2019年7月份-10月份）；证据21-22证明（2020）粤0511民初1008号、1009号和1010号案件的原告互相之间存在频繁经济往来，也是蔡镇钦的利益代表，在三原告向蔡某1转账名为房款实为借款合计金额400万元后，蔡某1均每月按时付还蔡镇钦利息。被告在法定期限内没有答辩，庭审时无正当理由拒不到庭核对事实、进行质证，放弃其抗辩权利。经开庭质证，第三人潮阳文光信用社对原告提交的证据1-2无异议；对证据3-6真实性、合法性有异议，对关联性无异议。原告与被告中海公司之间并非真实的房屋买卖关系，原告与被告中海公司签订房屋买卖合同是为蔡某1个人民间借贷提供担保，由于原告不是真正的购房人，所以区政府协调各部门的会议纪要初查的327户购房人中未包含原告；对证据7真实性无法确认；对证据8无异议。原告对第三人潮阳文光信用社的证据1三性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但与本案买卖合同关联性有异议；对证据3三性无异议，不能证明第三人所称的涉案房屋不能订立买卖合同关系；对证据4三性无异议，但请法院注意林少龙在裁定书中是被告，到目前为止与第三人存在利害关系；对证据5无异议，请法庭注意到潮阳法院的查封不是执行查封，而是诉讼保全的保全措施，潮阳法院的案件尚未审结，不可能进入执行程序；对证据6真实性无异议，但该纪要文件是地方政府处置某一事件的纪要，并不是对买卖合同的行政强制效力的限制；对证据7-8无异议；对证据9真实性无异议，请合议庭注意到公司章程第二十九条、第三十条，法定代表人是代表公司进行经营活动的代表；对证据10三性有异议，①律师调查笔录的被调查人与调查律师所代理的一方存在利益关系，②调查笔录所反映的内容不真实，被调查人记载所陈述的是传来证据，③被调查人无法举证存在借贷关系，④商品房认购协议书是被调查人用来否认本案商品房买卖合同的文本，其作证称商品房买卖合同文本是原告所提供的，这违背事实，⑤商品房的买卖价格的高低不因为被告他人的认为而丧失合同效力；证据11印证了原告向被告中海公司指定收款账户支付购房款的事实，该账户的使用不在原告的控制之内，被告如何使用资金不能影响原告支付购房款的性质；证据12-14均证明原告履行合同付款事实，原告的资金来源无论与谁关联均不能否定原告向被告支付购房款的事实，民法有个基本原则即债不溯及力，原告资金来源无论上一手是谁，在原告的银行账户下，财产属于原告所有，三份证据不能证明第三人潮阳文光信用社待证事实；对证据15真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关，更不能证明第三人所要证明的民间借贷关系；对证据16三性无异议，恰恰证明原被告之间签订并成立商品房买卖合同的事实；证据17所陈述的事实不能作为本案认定的依据，更不能将林少龙作为本案证人认定，从证据规则以及民诉法关于证人的规定，该种陈述只是第三人代理人制作的文件，对事实不能起证明作用；证据18-19与本案没有关联，也不能证明蔡某1与蔡镇钦之间存在经济往来及民事关系；证据20不能证明蔡某1收到购房款的流向，因为钱是种类物，不是特定物，第三人潮阳文光信用社无法证明蔡某1所转付给他人的资金就是原告所付的资金，并且蔡某1如何使用资金与原告买卖合同的成立和支付房款没有任何关联，不能否定原被告之间存在的买卖合同关系；对证据21-22三性有异议，第三人潮阳文光信用社所制作的关系和资金图与本案无关，更不能否定原被告的买卖合同关系。本院经审理认定事实如下：2019年9月12日，原告与被告签订四份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于汕头市****************、201号房、102号房及202号房，房款总价分别为436680元、436240元、423840元、423840元。合同第四条约定：“与该商品房有关的抵押情况为未抵押。”第五条第三项约定：“该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。”第七条第二款约定：“买受人应当在2020年3月12日前支付该商品房全部价款，首期房价款40万元应当于2019年9月16日前支付。”第十一条约定：“出卖人应当在2020年3月12日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之一的违约金。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款的日千分之一的违约金。”第十九条约定：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。”第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。合同附件第四条约定：“出卖人应当在2020年3月12日前向买受人交付该商品房，并申报办理房屋交易确认手续。如在2020年4月12日出卖人仍不能办妥房屋交易申报手续，应承担违约责任：自2020年3月13日起房屋交付买受人并办妥房屋交易确认手续之日止按已收购房款日千分之一支付违约金给买受方，并继续履行交付房屋、完成买卖手续的义务。”合同签订后，被告中海公司向原告出具《付款通知》，通知原告将四套房产的总价款1720600元汇入被告中海公司指定的收款账户：户名蔡某1，卡号623********029455596，建设银行汕头市海滨支行，并说明该汇款即为公司收取的购房款，购房尾款应在交房时结算付清。原告于2019年9月12日、2019年9月16日通过银行转账160万元至被告中海公司指定的上述账户中，被告中海公司同时向原告出具案涉四套房产的收据，并在收据上加盖公司的财务印章。另查明，第三人潮阳文光信用社作为抵押权人与被告中海公司作为抵押人于2018年5月25日签订《最高额抵押担保合同》，约定中海公司为汕头市中房建材有限公司、汕头市知本投资管理有限公司、汕头市盛联信息科技有限公司、广东宇智机器人科技有限公司在潮阳文光信用社处办理的债务所实际形成的最高本金余额2.29亿元向潮阳文光信用社提供中海公司所有的兴业华庭商品房项目1、2、3、5、6栋及地下室车位作为抵押物担保，其中包括案涉四套房产，抵押权登记时间为2018年5月30日。案涉四套房产于2020年2月14日被汕头市潮阳区人民法院根据第三人潮阳文光信用社的申请作出诉前保全的民事裁定并查封，之后第三人潮阳文光信用社向汕头市潮阳区人民法院起诉，汕头市潮阳区人民法院于2020年3月13日立案受理第三人潮阳文光信用社与被告中海公司等金融借款合同纠纷案。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点在于案涉四份《商品房买卖合同》是否有效；原告是否有权向被告中海公司请求继续履行合同，即完成案涉四套房产的商品房预售合同登记备案手续、确权登记、交付房产及支付逾期交付的违约金。关于案涉四份《商品房买卖合同》的效力问题。首先，从主体上看，被告中海公司是房地产开发企业，原告是自然人，四份合同均由被告法定代表人签名并加盖公司印章，同时被告还向原告出具付款通知书指定相应的收款账户，在原告支付大部分房款后也出具了加盖被告公司印章的收款收据，上述行为均表明被告的法定代表人是以法人名义签订合同，属于履行公司职务，除《公司法》第十六条等法律对其职权有特别规定的情形外，应当由法人即被告中海公司承担相应的法律后果；其次，从双方签订的《商品房买卖合同》中约定的内容看，被告中海公司将案涉四套房产出售给原告，在原告给付相应的购房款后，被告中海公司应依约履行交付房产的义务，这些都是反映案涉四份合同属于商品房买卖的性质，合同也没有约定关于借款用商品房作抵押的内容，且原告已按合同约定向被告中海公司指定的账户支付了大部分购房款，即使该指定账户是被告中海公司法定代表人的私人账户，至于被告中海公司法定代表人收取了购房款之后是否转交公司或作何之用，并不能约束原告与被告中海公司之间已成立的商品房买卖合同关系。以上足以认定原、被告双方之间的关系符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的特征，是双方关于商品房交易的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此原告请求确认与被告之间的四份《商品房买卖合同》合法有效，有事实依据和法律依据，本院予以支持。而第三人潮阳文光信用社主张原、被告之间四份《商品房买卖合同》无效，辩称是名为商品房买卖合同，实际是作为原告与被告中海公司的法定代表人之间民间借贷的担保，但从第三人提交的银行流水记录来看，并无法直接证明原告与被告中海公司或其法定代表人之间存在借贷关系，也没有相应的借款合同，对借款数额、借款期限、借款利率等借贷关系的基础事实均无从查实，因此第三人潮阳文光信用社的主张缺乏事实依据，本院不予采信。再而，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款的规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”虽然案涉四套房产在原、被告签订买卖合同之前已被作为担保物抵押登记给第三人，但从上述的法律规定看，并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，因此案涉四份《商品房买卖合同》也不因未经抵押权人即第三人潮阳文光信用社的同意而无效。关于原告是否有权向被告中海公司请求继续履行合同，即完成案涉四套房产的商品房预售合同登记备案手续、确权登记、交付房产及支付逾期交付的违约金的问题。由前所述，虽然案涉四份《商品房买卖合同》合法有效，但合同效力与物权变动系两个层面的问题，买卖合同有效并不代表合同就一定能够全面履行。本案被告中海公司在出卖案涉四套房产之前已将其抵押登记在第三人潮阳文光信用社名下，在其转让之前并未经过抵押权人的许可，不符合《物权法》所规定的物权有效变动的条件，因此不能产生权属转移的效力，且目前案涉四套房产被法院查封，构成法律上的履行不能，故被告中海公司已无法继续履行登记备案手续、确权登记及交付房产的义务。从本案查明的事实来看，被告中海公司在四份《商品房买卖合同》中，均没有如实告知原告案涉四套房产的抵押情况，隐瞒了当时四套房产均已抵押登记在第三人潮阳文光信用社名下的事实，故被告中海公司在履行合同过程中明显存在过错，导致无法依约按时向原告交付房产，应依据合同约定承担逾期交付的违约责任。因此原告请求被告支付自2020年3月13日起至实际交付之日止按已收取的购房款160万元为基数按日千分之一计算的违约金，合理合法，本院予以支持。被告中海公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告林卓普与被告汕头市中海房地产有限公司于2019年9月12日签订的4份《商品房买卖合同》合法有效。二、被告汕头市中海房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林卓普支付自2020年3月13日起至实际交付房产之日起以160万元为基数按日千分之一计算的违约金。三、驳回原告林卓普的其他诉讼请求。四、驳回第三人汕头市****信用合作联社文光信用社的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20336元，由被告汕头市中海房地产有限公司负担20286元，第三人汕头市****信用合作联社文光信用社负担50元。原告林卓普已预交的案件受理费20286元本院予以退还。被告汕头市中海房地产有限公司应负担的案件受理费20286元应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，拒不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 郑楚川审 判 员 邱洪标审 判 员 黄 洁二〇二〇年十二月二十九日本件与原件核对无异法官助理 许雅琴书 记 员 林 喆