山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初6755号原告：冯桂荣，女，1964年5月10日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：刘满冉，女，1986年11月14日出生，汉族，系原告冯桂荣之女，现住邹城市。委托诉讼代理人：商显亮，邹城天合法律服务所法律工作者。被告：徐文花，女，1965年5月15日出生，汉族，住邹城市。被告：刘志涛，男，1990年3月30日出生，汉族，户籍地址：枣庄市薛城区，现住枣庄市市中区。被告：崔海啸，男，1990年10月25日出生，汉族，现住汶上县。原告冯桂荣与被告徐文花、刘志涛、崔海啸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告冯桂荣的委托诉讼代理人刘满冉、商显亮、被告徐文花、被告刘志涛及被告崔海啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款200000元及利息（以200000元为基数，从实际付款之日即2016年9月21日起计算至实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年8月，原告与被告刘志涛结识，刘志涛说邹城市臻园一品世家有楼房出售。其中，位于邹城市臻园一品世家**楼****的楼房很便宜，因邹城市丰嘉置业有限公司（以下简称丰嘉公司）欠徐文花的钱，把该楼房兑给了徐文花，徐文花又委托崔海啸和刘志涛对该处房产进行销售。此后，原告通过刘志涛认识了崔海啸。在看房后，刘志涛出示了徐文花的身份证明材料、开发商丰嘉公司给徐文花签的相关借款欠条和债务协议、房屋抵押协议等，用以向原告证明徐文花拥有上述房产的所有权。原告和被告徐文花、刘志涛于2016年9月21日签订了购房协议书，由原告购买邹城市臻园一品世家X号楼X单元XXX室楼房一套。协议签订后，原告把22万元通过银行转账给了刘志涛，后邹城市公安局刑警队证实刘志涛把该笔房款转给了刘志涛的老板崔海啸。原告与徐文花、刘志涛签订的购房协议书约定自协议签订之日起三个月内为原告办理房产证或者网签备案等手续，被告至今没有把房产网签备案成功，原告提出按照协议约定终止协议并要求被告返还原告已支付的款项。被告刘志涛分别于2019年3月25日退还1万元，2019年4月22日退还1万元，下欠房款20万元三被告徐文花、崔海啸、刘志涛以多种理由推诿至今没有退还。综上，原告与被告签订房屋买卖协议时，被告刻意隐瞒了房屋，三人实际关系等实际情况，诱导原告购买了上述房产，并且被告没有能力按照协议约定办理网签备案，以及被告拒绝终止协议向原告退还已收的款项。综上所述，被告刘志涛、徐文花、崔海啸三人共同欺骗了原告，致使协议无法履行。该案件曾由邹城市公安局刑警队四中队侦办，佐证了三被告的关系、原告支付以上款项、该房产的情况等细节，相关卷宗人民法院可以调取。原告为了自己的合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。2、2016年9月21日，原告与刘志涛签订的购房协议书一份。证明原告通过刘志涛购买臻园一品X号楼X单元XXX室及储藏室和车位一个。原告和刘志涛签订协议时，徐文花并没有到场，刘志涛说拿着去找徐文花签字。当时买房时一直没有和徐文花见过面，协议是后来给的。3、借记卡账户明细清单一份。证明原告于2016年9月21日通过银行转账方式向刘志涛转款22万元。被告徐文花辩称：我不知道原、被告之间签订房屋买卖合同。我所了解的情况是当时我丈夫张某某借给丰嘉置业的孙某200万元，当时孙某用臻园一品世家的20套房子提供抵押，后来收回50万元。孙某又用3套房子、3个储藏室以及4个车位折抵了余欠的150万元。这3套房子与本案涉及的房子无关，不包含案涉房子。后来被告卖房子以及原告买房子我都不清楚，再后来就收到法院的传票。我出庭是来配合工作的，之前公安局找我调查材料时我也是这么说的。另外，我从来没有委托过被告卖房子，至于原告买房子这个事我一点都不知道，我没有在房屋买卖协议上签过字。被告徐文花未向本院提供证据。被告刘志涛辩称：原告陈述的买房过程属实。我通过别人介绍认识了原告刘满冉，被告崔海啸是我战友，他委托我卖臻园一品世家的房子，许诺卖一套房子给我1万元钱。2016年9月份，我向刘满冉的母亲冯桂荣出售了2号楼2单元202室及储藏室和车位，总房款35万元。原告通过银行转账向我支付了22万元房款，我扣除了1万元的卖房报酬，其余21万元分两笔转走，10万元按照崔海啸的要求转给了他人，剩下的转给了崔海啸。同年10月份，刘满冉从我这里买了2号楼2单元102室及储藏室，总房款是25万元。原告通过支付宝和银行卡转账的方式转给我16万元房款，我扣除了1万多元后，将剩余的房款转给了崔海啸。当时我卖的这两套房子并没有交工，系期房。当时崔海啸许诺原告于3个月内办理网签手续，但是后来因为法院查封无法办理网签手续。我将法院查封的情况告诉原告后，原告就提出要求我们退钱。我们一共向刘满冉退了2万元钱，也没有说明是退的哪套房子的钱，因为我知道她们俩是母女关系。另外，我和崔海啸牵扯债务关系，我欠崔海啸29万元，所以当时原告要钱时，我给崔海啸说了，我还给原告也是还，还给崔海啸也是还。我同意直接退给刘满冉，但我暂时拿不出这么多钱来，想和原告协商一下，列个还款计划，尽快还清。被告刘志涛未向本院提供证据。被告崔海啸辩称：我通过朋友介绍认识了徐文花的丈夫张某某。孙某是汶上人，我和孙某认识。2015年底，孙某资金紧张，我介绍张某某向孙某出借200万元，当时张某某让我找个邹城人为这笔借款提供担保，我就找到邹城的朋友王某为这笔借款提供了担保。2016年2月份，张某某因病去世，徐文花就追着要钱。孙某还不上钱，徐文花就找担保人要款，我和王某陆续替孙某还款50万元，徐文花就把当时孙某抵押给她的20套房子的手续（开发商丰嘉公司和张某某签订的20套房子的购房合同、孙某和丰嘉公司一起出具的200万元欠条）转给我了。这20套房子就包含本案涉及的房子。我找孙某要钱，孙某给我说让我卖房子抵欠款，所以我就在售楼处开始出售房屋。当时我找了邹城的几家房产中介和刘志涛售房。刘志涛经常来找我玩，说在邹城有熟人，我就委托他卖房子，答应房屋成交就给他提成，一套提1万元至2万元。后来，刘志涛卖给原告母女两套房子，一套20万元一套14万元，一共收到34万元。房屋买卖合同是在售楼处签订的，合同是刘志涛和刘满冉签订的，我当时不在场，计划过完年后找孙某办备案，后因为法院查封原因，原定的两套房子不能备案了，孙某答应给调换两套房子，原告同意了。当时孙某提供6套房子供原告挑选，我把房号发给原告，原告选好了房子。当时如果办理备案的话需要把房款打到房管局指定的监管账户，我就委托刘志涛去办理，把近60万元款项打到刘志涛账户，让他把这个钱转到房管局指定的账户就可以为原告办理房屋网签手续。但是，刘志涛当天把这个钱挪用了，无法为原告办理新选定房屋的网签手续。后来，原告和我都找刘志涛，可他拿不出这个钱。再后来，原告就报案了，我认为应该由刘志涛个人返还这个房钱。我卖房的时候不知道法院已查封，后来准备办理网签时才知道的，所以才通知原告调房，调房时没有再签订协议，后因刘志涛挪用了钱，无法办理网签。被告崔海啸未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告提交的证据及本院依职权调取的公安部门卷宗材料真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：被告刘志涛与被告崔海啸系战友关系，2016年3月，崔海啸委托刘志涛销售邹城市臻园一品世家的部分房产。2016年8月，原告之女刘满冉与被告刘志涛结识后，刘志涛向原告母女推销位于邹城市臻园一品世家X号楼X单元XXX室的房产，称该房产系被告徐文花从开发商丰嘉公司兑账取得、徐文花委托刘志涛和崔海啸进行销售。原告实地查看后，决意购买此房。2016年9月21日，被告刘志涛假借徐文花（甲方）委托人身份，与原告（乙方）签订《协议书》一份，协议载明：“一、甲方将本人名下位于邹城市军民街96号臻园一品世家X号楼X单元XXX室，房屋面积98.5㎡，储藏室位于2号楼，面积12.85㎡，车位有。二、该房屋转让金额30万元（大写：叁拾万元整），其中包含房屋、储藏室、车位。三、付款方式：本协议签订之日起叁日内乙方向甲方支付定金贰拾贰万元整（￥220000.）甲方负责为乙方办理该房屋的备案网签后，乙方向甲方支付陆万元整（￥60000.）。待乙方顺利入住后，对本房无异议后，乙方支付甲方贰万元尾款。四、甲方负责为乙方办理关于此房屋的所有手续，保证2016年12月21日前该房屋网签成功。甲方确保乙方与本小区其他业主享有开发商同等的权益，如乙方无法享受与其他业主一样的权益，乙方有权终止本协议，甲方应一并返还乙方所交付的所有费用。自签订认购日起，甲方期间不得将房屋出售给第三方。五、甲方向乙方保证房屋备案时，一并向乙方交付储藏室及车位。如甲方不能兑现，甲方应向乙方返还同等价值金额（储藏室￥45000.大写：肆万伍仟元整。车位￥90000大写玖万元整）。如逾期未能办理甲方应向乙方支付违约金。六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。本协议一式两份，甲乙双方各执壹份。”原告在乙方栏签名捺手印，被告刘志涛在甲方委托人栏签名捺手印。同日，原告通过银行转账向被告刘志涛支付房款22万元。刘志涛将收取的房款留下1万元作为报酬，将其余21万元转给了被告崔海啸。后被告刘志涛、崔海啸以案涉房产被法院查封为由没有为原告办理网签备案手续，原告遂要求被告刘志涛、崔海啸退款。被告刘志涛分两次返还原告2万元。此后，原告因向被告刘志涛、崔海啸追索房款未果，于2018年5月以二被告涉嫌诈骗向邹城市公安局报案。2019年5月6日，邹城市公安局作出邹公（刑）撤案字（2019）8号撤销案件决定书，撤销了“刘满冉被诈骗案”。后原告多次向被告索要房款未果，遂酿成纠纷，原告诉讼来本院。另外，本院依原告申请调取了邹城市公安局“刘满冉被诈骗案”的卷宗。该卷宗材料显示：2015年底，经被告崔海啸介绍，案外人孙某、丰嘉公司向被告徐文花的丈夫张某某借款200万元，孙某将丰嘉公司开发建设的位于邹城市品世家的部分房产（包含案涉房产）抵押给张某某，双方签订了抵押协议，但并未办理抵押登记。同时，由崔海啸介绍案外人王某为借款提供担保。2016年2月张某某病逝，徐文花向孙某、王某及崔海啸催要借款。崔海啸和王某陆续替孙某还款50万元，徐文花把孙某、丰嘉公司抵押给张某某的20套房子的手续（丰嘉公司和张某某签订的20套房子的购房合同、孙某和丰嘉公司一起出具的200万元欠条）转给了崔海啸。本院认为，不动产的抵押权自登记时设立。案外人孙某、丰嘉公司将开发的部分房产以书面形式抵押给被告徐文花的丈夫张某某，但未办理抵押登记，抵押权并未设立。同时，案涉房产被法院依法查封，被告徐文花、刘志涛、崔海啸对案涉房产均没有处分权。被告刘志涛、崔海啸在明知对案涉房产没有处分权的情况下，伪造徐文花的签名，隐瞒房产现状与原告订立购房协议书，存在民事欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但是，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。原告在知道撤销事由后并未在一年内行使撤销权，该撤销权消灭。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告在庭审后向本院提出解除购房协议书的请求，并没有加重被告的责任。原告请求解除原、被告签订的协议书并主张利息损失，符合法律规定，本院予以支持。被告崔海啸委托被告刘志涛出卖案涉房产，崔海啸是案涉房产的实际出卖人，且刘志涛在扣留售房报酬后已将收取原告的购房款交付给崔海啸。同时，在原告向其二人催要房款时，刘志涛已将其扣留的20000元退给了原告。被告崔海啸依法应承担向原告返还房款并支付违约金的责任。原告要求被告徐文花返还购房款及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告崔海啸与刘志涛之间的欠款纠纷，与本案并非同一法律关系，故崔海啸关于案涉房款应由刘志涛个人返还的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告冯桂荣与被告刘志涛于2016年9月21日订立的《购房协议书》；二、被告崔海啸于本判决生效后十日内返还给原告冯桂荣购房款200000元并支付利息损失（以200000元为基数，从2016年10月13日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告冯桂荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告崔海啸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周文清二〇二〇年十二月二十五日书记员  李 晓