浙江省云和县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1125民初962号原告（反诉被告）：毛佳佳，男，1987年10月10日出生，汉族，住云和县。委托诉讼代理人：黄琳，浙江晟耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯婷，浙江晟耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：云和恒盛房地产开发有限公司，住所地云和县元和街道仙宫大道**，统一社会信用代码91331125576506493T。法定代表人：虞阳春，董事长。委托诉讼代理人：邓伟力，浙江博翔律师事务所律师。原告毛佳佳与被告云和恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序审理。2020年11月3日，被告恒盛公司提出反诉，本院决定一并审理，并分别于2020年12月2日、2020年12月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人黄琳、张雯婷、被告的委托诉讼代理人邓伟力到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人张雯婷、被告的委托诉讼代理人邓伟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。原告毛佳佳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2020年1月1日起，按原告已交付房价款的日万分之一计算至案涉房屋符合交付条件并实际交付之日止，暂计至2020年6月12日为15527.1元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月6日，原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，原告向被告购买坐落于云和县元和街道和润园9幢西1201室房屋及编号616#非人防车位，房屋总价为952583元；被告应当在2019年12月31日前，将符合工程竣工验收合格，并取得备案证明条件的商品房交付买受人使用，被告未按合同规定期限将商品房交付的，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。签约后，原告依约支付上述房价款，但交付期限届满，被告未依约交付房屋，且至今未取得建设工程竣工验收备案证明。原告认为，案涉《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。原告已依约履行付款义务，被告未在合同约定的交付时间内取得竣工验收备案证明向原告交付符合合同约定交付条件的房屋，已属违约，应向原告支付逾期交房的违约金。为此，原告依法向法院提起诉讼，要求法院支持原告的诉请。被告恒盛公司辩称，1.案涉房屋在2019年12月27日已经竣工验收合格，按照相关的法律规定，竣工验收合格的房屋是可以交付给原告使用的。2019年12月27日起使用案涉房屋是没有任何法律上的妨碍和质量上的障碍，因此没有影响到原告的利益。备案证明是政府行政管理的材料，只是内部的流程，是否备案完全不影响原告的使用，案涉房屋的状况根本没有影响到原告实质性的利益。原告收到被告的交房通知书之后至今没有来办理交房手续，没有提逾期交房的任何要求；2.由于疫情的原因导致工程全面停工，局势允许延期两个月。案涉工程在2020年3月18日完成了备案手续，因疫情导致备案延迟，依法可以免责；3.未按合同约定取得竣工备案证明是非常小的瑕疵，不影响原告的实际利益。为此，原告的诉请与实际损失、合同条款设立的目的不相符，应当予以调整。反诉原告恒盛公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告立即来办理坐落于云和县元和街道和润园9幢西1201室房屋及编号616#非人防车位的收房手续；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿因迟延收房造成的经济损失5000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年8月6日，反诉原告与反诉被告签订《浙江省商品房房屋买卖合同》约定，反诉原告向反诉被告出售坐落于云和县元和街道和润园9幢西1201室房屋及编号616#非人防车位，房屋总价为952583元；商品房达到交付使用条件后，反诉原告应该书面通知反诉被告办理交付手续；反诉被告未在反诉原告《入伙通知书》规定的交付时间内办理房屋验收交接手续的，则自《入伙通知书》规定的交付日期之日起，一切后果均由反诉被告承担等内容。反诉原告于2019年12月27日向反诉被告发出和润园入伙通知书，但反诉被告收到上述通知书后一直没来办理相关手续，已构成违约，造成了反诉原告的经济损失，为此提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告毛佳佳针对反诉原告恒盛公司的反诉辩称，1、反诉被告至今未收到反诉原告的入伙通知书；2、按照合同约定，反诉原告应当在商品房取得备案证明后才能向反诉被告发送书面的交房通知，但反诉被告至今未收到有关案涉房屋取得备案证明的通知。反诉原告也没有提供证据证明其已经通知到位，反诉被告也无从得知案涉房屋是否已经具备了交房条件，其相应产生逾期交房的损失应由反诉原告自行承担；3、2019年10月27日是有竣工验收的环节但后续还有六个问题需要整改，所以没有完整地通过竣工备案。反诉原告已经明确了2020年3月19日取得备案证明，显然之前是没有符合房屋交付条件的。为此，反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失，没有法律依据。原告毛佳佳为证明其诉讼主张，在举证期限内，向本院提供了以下证据：1.原告身份证复印件、被告工商登记信息各一份，待证原被告双方的诉讼主体资格；2.《浙江省商品房买卖合同》一份，待证被告应在2019年12月31日前取得建设工程竣工验收备案证明并将符合各项条件的商品房交付买受人使用，否则应自2020年1月1日起至实际交付之日止，向原告支付已交付房价款日万分之一的违约金；3.《浙江增值税普通发票》、《贷款详情》、《住房公积金贷信息》，待证原告已依约支付全部房价款952583元；4.《竣工验收质量整改意见书》一份，待证截止2019年12月30日，案涉项目工程经云和县建筑工程质量监督站监督仍存在地下室渗漏水等六项问题需要整改，未取得竣工验收备案证明。经庭审质证，被告恒盛公司对原告毛佳佳提供的证据质证如下：对证据1、3无异议；对证据2的三性均无异议，但备案证明是政府内部管理的要求，不影响原告的使用；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性和待证目的有异议。所谓存在的六个问题实际上是不影响原告使用的，例如地下室只是局部漏水而不是大面积漏水等，均不影响原告的日常使用，这六个问题都属于常见性问题，收到房屋完全可以对房屋进行使用、装修、入住。如果原告有利益损失，那也是非常轻微的。被告恒盛公司为证明其诉讼主张，在举证期限内，向本院提供以下证据：1.《建设工程质量监督报告》一份，待证和润园二期工程已竣工验收合格；2.《和润园入伙通知书》、EMS物流信息各一份，待证被告向原告发出入伙通知书，原告已签收；3.《和润园二期交房明细表》与和润园二期房屋照片各一份，待证和润园其他197户业主已交房入住，所谓的房屋备案瑕疵不影响业主的使用；4.工期顺延申请报告一份，待证疫情原因工期可以顺延两个月。经庭审质证，原告毛佳佳对被告恒盛公司提供的证据质证如下：对证据1的三性不予认可，工程是否竣工验收不能由建设工程质量监督报告来证明，而是由竣工验收报告来证明，该份工程监督报告显示取得备案时间是2020年3月19日，在（2020）浙1125民初319号等三个业主起诉被告案件中可知，他们起诉的时间是2020年3月19日，为了调取相应的证据，4月初原告到住建部门进行询问，住建部门给予的回复是说在4月初被告方仍未取得竣工验收备案证明，理由是虽已完成了整改并且通知被告方，但是被告方未来办理备案证明的相关手续。因此证据一的质量监督报告存在住建部门倒签的问题，所以对三性不予认可；对证据2的三性不予认可，入伙通知书上面只有被告的盖章，没有原告签署的痕迹，而且原告没有收到这份和润园的入伙通知书。该份入伙通知书是在2019年12月27日发出的，在这个阶段案涉房屋是不具备交付条件的，因为没有取得备案证明。从物流信息上显示签收的地址是杭州市，签收人是代签。从商品房买卖合同和原告的身份信息来看，其居住地址是云和县××镇××村，因此对该份证据不予认可；对证据3的关联性有异议，与本案没有关联性，反而能够证明交房明细大多数业主收房的期间是在2020年1-3月份，也有部分业主在4月份、8月份甚至12月份才来收房；对证据4的关联性有异议，材料上写的是3标段，而案涉工程是和润园的2标段工程。所以该份申请报告与本案不具有关联性。另外工期顺延的申请与云和县城乡建设局是没有联系的，工期顺延应该是被告方向业主方告知顺延情况。本院依职权调取了以下证据：1.质检站副站长的谈话笔录一份，待证（1）案涉工程存在的问题，整改到位时间是2020年3月18日；（2）出具工程质量监督报告是工程备案的前置条件；2.关于印发《云和县建筑业、房地产开发企业、建筑工地有序开复工和疫情防控工作的方案》的通知，待证浙江省的企业是从2月9日开始复工复产，2月17日以后云和县建筑企业的工地经主管部门批准后可以恢复施工；3.送达回证一份，待证反诉原告提交的反诉状向反诉被告的送达时间为2020年11月9日。经庭审质证，原告毛佳佳对本院调取的证据质证如下：对证据1真实性无异议，能够证明被告在2020年3月18日没有取得备案证明，不符合交付条件。被告没有将相应整改问题整改到位，其在已经处于违约状况之后才来主张疫情影响，获益的行为是有违不可抗力的立法本意的；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议。行政部门备案的问题与疫情没有任何关系，疫情防控是在被告已经违约的情况下发生，故不能减轻被告的违约责任；对证据3无异议。经庭审质证，被告恒盛公司对本院调取的证据质证如下：对证据1无异议，该证据能证明2019年12月30日之前工程已经完成竣工验收，2020年3月19日已完成竣工验收备案，不存在原告陈述的倒签情况，疫情原因导致整改无法完成是非常明确的事实；对证据2的三性无异议，这份文件能够证明因为疫情有2个月工地不能开工，无法对六个问题进行整改；对证据3无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据2，因《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，本院予以认定；证据4，由云和县建筑工程质量监督站经现场监督后出具的整改意见，本院予以认定。对被告提供的证据1，该证据系备案单位出具的材料，内容显示和润园二期工程已竣工验收合格，并登记备案，本院应予认定；证据2，因签收单上没有原告毛佳佳的签字，且送达地址与原告毛佳佳的住址不符，本院不予认定；证据3，因该组证据与本案不具有关联性，本院不予认定；证据4，明确写明是对和润园三标段工程提出顺延申请，而本案商品房是属于和润园二标段工程，与本案无关，本院不予认定；对本院依职权调取的证据1，结合被告提供的证据1，可以认定和润园二期工程于2020年3月19日竣工验收备案，本院予以认定；证据2，因该份证据系建筑企业主管部门制定的文件，合法有效，本院予以认定。综上，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日，原告毛佳佳与被告恒盛公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人毛佳佳向出卖人恒盛公司购买坐落于云和县元和街道和润园9幢西1201室房屋及编号616#非人防车位，房屋总价为952583元；出卖人恒盛公司应当在2019年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2018年8月3日，原告毛佳佳支付购房款342583元，2019年4月23日，原告毛佳佳商业贷款360000元，2019年4月25日，原告毛佳佳公积金贷款250000元，原告已依约支付952583元房价款。2019年12月30日，云和县住房和城乡建设局出具《竣工验收质量整改意见书》，要求对和润园二标段工程进行整改，整改内容为：1.地下室局部位置渗漏水；2.落水管缺防冲刷垫块，机房穿墙洞未封堵；3.顶层楼梯间休息平台缺防坠落挡板；4.管道井部分封堵不到位；5.个别窗推拉不顺畅缺防撞块、缺池水孔；6.消防车道未绘制。2020年3月18日，被告恒盛公司完成了整改，2020年3月19日，备案机关云和县住房和城乡建设局同意案涉工程竣工验收备案。另查明，反诉原告请求法院判令反诉被告立即来办理坐落于云和县元和街道和润园9幢西1201室房屋及编号616#非人防车位的收房手续的反诉状送达时间为2020年11月9日。受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，直至2020年3月2日响应等级由一级调整为二级，被告在此期间均未全面复工。本院认为，本案主要争议焦点：一是被告恒盛公司是否存在逾期交房的违约行为；二是被告恒盛公司在案涉工程整改完成后是否需要通知原告毛佳佳收房；三是疫情是否可以作为不可抗力事由予以扣减违约金。对于焦点一，被告恒盛公司存在逾期交房的违约行为，违约时间应从2020年1月1日起计算。根据《商品房买卖合同》第九条规定，出卖人应当在2019年12月31日前，将案涉工程经竣工验收合格，并取得验收备案证明，具备正常使用的商品房交付买受人使用。因案涉工程被告未整改到位，未按合同约定于2019年12月31日前取得建设工程竣工验收备案证明，被告不具备交房条件，故按照合同约定，被告恒盛公司已构成违约。对于焦点二，案涉工程被告整改完成后需通知原告收房，否则原告不知道被告何时具备交房条件，何时可以收房。根据本案实际情况，被告通知收房的时间应以反诉状送达时间为准，即2020年11月9日。因为反诉请求要求反诉被告立即办理收房手续，可视为反诉原告通知反诉被告收房。对于焦点三，因疫情导致被告恒盛公司不能及时组织农民工进行案涉工程进行整改，推迟了被告取得竣工备案证明，进而延长了被告交房的违约期限，属于不可抗力带来的影响，依法可以作为不可抗力事由予以扣减违约金，扣减的范围应限制在浙江省一级响应期间，即2020年1月23日至2020年3月2日，共计40天。从2020年1月1日开始计算至2020年11月9日止，共计314天，扣除受疫情影响的40天，被告逾期交房的违约天数为274天。综上，被告恒盛公司逾期交房已构成违约，理应承担违约责任。因受疫情影响，免除其部分责任。故对原告毛佳佳的部分诉讼请求，本院依法予以支持。因被告恒盛公司已具备交房条件，并以反诉的形式通知原告毛佳佳收房，故对反诉原告恒盛公司要求反诉被告毛佳佳办理收房手续的反诉请求，本院依法予以支持。反诉原告恒盛公司主张反诉被告毛佳佳赔偿经济损失的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告云和县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告毛佳佳逾期交房违约金26101元；二、反诉被告毛佳佳于本判决生效之日起三日内办理坐落于云和县元和街道和润园9幢西1201室房屋及编号616#非人防车位的收房手续；三、驳回本案反诉原告云和县恒盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费453元，由被告云和县恒盛房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告云和县恒盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  李益红人民陪审员  王忠平人民陪审员  潘和英二〇二〇年十二月三十日法官 助理  赖琳虹书 记 员  叶雨露附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：权利人执行风险申请执行人申请强制执行的期间为二年。申请执行的期间，自生效法律文书确定的履行义务期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。义务人执行告知如果你未按生效裁判文书履行法定义务，你将会面临：曝光不良信用信息、限制高消费、限制出入境，并向所在单位（组织）通报情况。如果你规避执行，视情节轻重将对你予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。