湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5601号 原告：何敏，女，1987年11月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：罗芳元，湖南弘一（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄以晴，湖南弘一（永州）律师事务所实习律师。 被告：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔**。 法定代表人：姚芳明。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司管理人。 委托诉讼代理人：谭兴伟，男，1955年1月1日出生，汉族，住永州市零陵区。 被告：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路**。 法定代表人：姚芳明。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所,系湖南省渝洲房地产实业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：谭兴伟，男，1955年1月1日出生，汉族，住永州市零陵区。 被告：邓日峰，男，1974年4月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 原告何敏与被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）、湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、被告邓日峰确认合同效力纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何敏的委托诉讼代理人罗芳元、黄以晴、被告渝洲公司、湘汇公司的委托诉讼代理人谭兴伟到庭参加了诉讼，被告邓日峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何敏向本院起诉，提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告湖南省渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》有效并继续履行，确认原告所购房屋1-4-B54的所有权归原告所有，并判令被告湖南省渝洲房地产实业有限公司立即为原告所购房屋办理不动产权属登记；2.请求判令确认被告邓日峰与湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司签订的针对原告所购房屋的抵押合同无效，并撤销被告邓日峰对原告所购房屋的抵押权，注销抵押登记；3.请求判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向渝洲公司购买舜德摩尔财富中心商品房后，已付清购房款。原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，被告应予履行，原告已获得所购房屋产权，被告应为原告办理不动产证。原告又与被告湘汇公司签订了租赁合同，被告湘汇公司在未经得原告同意的情况下，擅自将原告所购房屋抵押给被告邓日峰，该抵押合同无效，应当撤销被告邓日峰对原告所购房屋享有的抵押权，注销抵押登记。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告湘汇公司、湘汇公司辩称，同意办证；原告购买的房屋抵押给被告邓日峰的事实客观存在，是否撤销邓日峰与湘汇的抵押登记请依法判决，原告所购房屋是否在抵押给邓日峰的区域范围内要求原告提供证据证实。 被告邓日峰未作答辩。 本院经审理查明，2014年9月6日，原告向被告渝洲公司购买永州市冷水滩区××号栋××层××号××商铺，双方签订了《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》，同时原告与被告湘汇公司签订了《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》。之后，被告渝洲公司向原告交房并交付租金，但一直未为原告办理不动产权证。2018年1月25日，案外人姚芳明、王茜向被告邓日峰借款，并以舜德摩尔财富中心1号栋四层相关商铺进行抵押并办理抵押登记。2019年8月，永州市中级人民法院裁定受理被告渝洲公司、湘汇公司破产重整。原告因要求办理房屋不动产权证未果，遂诉至本院。 另查明，被告渝洲公司与被告湘汇公司系关联公司，法定代表人均为姚芳明。案涉房屋的土地使用权登记在被告渝洲公司名下，房产总证登记在被告湘汇公司名下。 上述事实，有商品房买卖合同、委托租赁合同、销售不动产统一发票、税收完税证明、借记卡明细清单、房屋分层平面图、房屋他项权证、抵押合同等证据在卷予以证实，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。 本院认为，本案争议焦点为被告邓日峰与被告湘汇公司之间的《抵押合同》是否有效？ 1.原告何敏于2014年与被告渝洲公司签订了商品房买卖合同，交清了全部房款，虽未直接占有房屋，但已按约定由被告湘汇公司将案涉房屋进行返租，并收取了租金，应视为原告何敏已对诉争房屋进行了占有、使用和收益。虽然被告渝洲公司未按约定为原告何敏办理房屋产权登记，但诉争房屋未办理产权登记非因买受人自身原因未办理，并非原告何敏的过错所致。被告渝洲公司、被告湘汇公司系关联公司，被告湘汇公司认可被告渝洲公司出售案涉房屋。故原告何敏与被告渝洲公司的买卖合同合法有效，对原告提出要求合同继续履行、产权归原告所有及办理不动产权证的诉请，本院予以支持。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”案涉房屋虽然登记在被告湘汇公司名下，但基于案涉《商品房买卖合同》的签订与履行，该房屋的所有权已实际转归于原告何敏。故在案涉抵押合同签订时，被告湘汇公司并非案涉房屋的真实权利人，对案涉房屋无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，权利人追认或无权处分人取得处分权利后，合同有效。现原告何敏未追认被告湘汇公司的抵押行为，且要求予以撤销，故该抵押合同不发生法律效力。 3.诉争房屋系被告湘汇公司开发的楼盘项目，该项目早在2014年之前即已建成发售，被告湘汇公司曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出售并出租使用。在此情况下，被告邓日峰作为债权人在案涉商铺上设定抵押时，不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已出售的客观事实，也完全有能力了解到该商铺已经售出的客观事实，故被告邓日峰对于设定抵押未予谨慎审查存在过失，不属于善意取得的法定情形。 4.被告渝洲公司在2014年将案涉房屋出卖给原告何敏，三年后就同一标的物被告湘汇公司又与被告邓日峰签订抵押合同并办理抵押登记，明显非善意。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”，依据前述抵押合同设立的抵押权以及抵押形式上存在争议的财产，均导致抵押行为的无效。因此，被告邓日峰在案涉房屋上的抵押权对于原告何敏不具有优先受偿的效力，原告诉请抵押合同无效，本院依法予以支持。 另外，抵押物的抵押登记及注销均系行政机关基于其行政职能实施的具体行政行为，在民事诉讼中不能予以处理，故对原告要求撤销抵押权及注销抵押登记的诉请在本案中依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百八十四条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告何敏与被告湖南省渝洲房地产实业有限公司签订的《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》有效并继续履行，舜德摩尔财富中心1号栋四层B54号房屋的所有权归原告何敏所有，被告湖南省渝洲房地产实业有限公司在符合办理不动产登记的条件下立即为原告何敏办理不动产权权属登记； 二、被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与被告邓日峰之间涉及永州市冷水滩区舜德摩尔财富中心1号栋四层B54号商铺的抵押合同无效； 三、驳回原告何敏的其他诉讼请求。 本案受理费300元，减半收取计150元，由被告邓日峰负担75元，被告湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司、湖南省渝洲房地产实业有限公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理彭霞超群 代理书记员  邓亚丽