文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初27295号原告：重庆腾基物业管理有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞石子坪****17-5，统一社会信用代码91500113576150634C。法定代表人：胡德喜，职务董事长。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所律师。被告：盛文莲，女，汉族，1972年9月17日出生，住重庆市梁平县。被告：黄中祥，男，汉族，1973年1月20日出生，住重庆市梁平县。原告重庆腾基物业管理有限公司（以下简称“腾基物业公司”）与被告盛文莲、被告黄中祥物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告腾基物业公司的委托诉讼代理人马剑星，被告盛文莲、被告黄中祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告腾基物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告2019年3月1日至2020年8月31日的商业物业服务费15282元及违约金9448.92元，并自2020年9月1日起，至全部款项付清之日止，继续以15282元为基数，按照千分之三每日计算违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系重庆市九龙坡区经纬大道1305号远洋城15幢xxx房屋业主，原告系该小区的物业服务企业，原告与该小区开发商签订了《远基项目前期物业服务协议》，对物业服务费标准、违约金等进行了约定，现被告拖欠原告2019年3月1日至2020年8月31日期间的物业服务费，原告多次催要无果，特提起诉讼。被告盛文莲、被告黄中祥辩称，没有收到原告催缴物业服务费的书面催收函；被告是从2019年3月1日开始未缴物业服务费，但被告不缴纳物业服务费的原因是原告未尽到管理服务的义务，原告清洁、保安服务不到位，小区商铺临时烟道设计不合理，门前车辆乱停乱放。经审理查明：被告盛文莲、被告黄中祥系重庆市九龙坡区经纬大道1305号15幢xxx（商业）房屋业主，房屋建筑面积为120.69平方米。2016年4月13日，原告（乙方）与建设单位重庆远基房地产开发有限公司（甲方）签订《远基项目前期物业服务协议》，主要内容为：1.由甲方选聘乙方对重庆市九龙坡区远基项目提供前期物业服务；2.物业服务费用按建筑面积交纳：高层住宅2.6元/月/平方米，商业7元/月/平方米；3.物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务；4.甲方、业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；5.本合同期限为三年，自合同签订之日起计算。同日，该合同经九龙坡区房屋管理局备案。该物业服务合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务。2017年6月27日，被告与建设单位重庆远基房地产开发有限公司签订《远基项目业主临时管理规约》。同日，被告向重庆远基房地产开发有限公司出具《承诺书》一份，主要内容为：被告系远洋城小区**xxx的买受人，同意遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约。2017年6月27日，被告与重庆远基房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买案涉房屋，并约定因该物业尚未成立业主大会，自房屋交付之日起，即应接受开发商在前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2018年11月14日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务费标准，高层住宅2.6元/月/平方米、叠拼别墅3.5元/月/平方米、临街商铺7.0元/月/平方米、高层地下车库80元/月/个、叠拼别墅地下车库100元/月/个。本项目业主委员会成立之前，本小区由原告根据本协议内容进行管理，本小区业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本协议自动终止。该《前期物业服务协议》有关物业服务费、违约金的约定与上述原告与建设单位重庆远基房地产开发有限公司签订的《远基项目前期物业服务协议》一致。审理中，原告陈述曾通过上门张贴催费函、EMS邮寄催费函等方式向被告催收过物业服务费，最后一次催收是在2020年12月上门张贴催费函，催收了2019年3月1日至2020年8月31日期间欠缴的物业服务费及违约金。被告称没见过张贴门上的催收函，也不认可收到原告邮寄的催收物业服务费邮件。原告举示《关于交纳物业服务费的催费函告》及邮件回执，拟证明原告向被告邮寄并书面催收自2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费10188元及违约金5043元。原告主张按照7元/月/平方米的标准计算被告拖欠的2019年3月1日至2020年8月31日期间的物业服务费15282元（7元/月/平方米×120.69平方米×18个月），并主张按照每日千分之三的标准计算违约金。被告认可案涉房屋建筑面积为120.69平方米，对物业服务费的欠缴时间、计算方式无异议，但不认可物业服务费收费标准，亦不认可违约金。被告举示了业主复函、照片、证人证言，拟证明案涉房屋临时烟道设计不合理，原告清洁、保安等管理服务不到位，小区商铺门前车辆乱停乱放。对此，原告认为照片、证人证言真实性无法确认，不能证明原告没有及时清洁，也不能证明原告提供的物业服务不到位；另原告陈述案涉房屋临时烟道设计是开发商与被告之间的纠纷。原被告双方一致确认截至法庭辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会，原告仍在为该小区提供物业服务。以上事实，有前期物业服务合同、EMS快递单、催费函、业主复函、照片、证人证言等证据和当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与开发商签订的《远基项目前期物业服务协议》、原告与被告签订的《前期物业服务协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均有法律拘束力。案涉小区至今未成立业主委员会，则原被告签订的《前期物业服务协议》终止条件未成就，继续有效，且原告实际仍为该小区提供物业服务。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按约向原告交纳物业服务费。被告辩称因案涉房屋临时烟道设计不合理而未交物业费，该事由属业主与开发商之间的其他法律关系，若业主认为房屋存在质量问题，应向开发商主张权利，不能构成拒交物业费的理由，故本院对该抗辩意见不予支持。被告辩称小区清洁、保安等管理服务不到位，商铺门前车辆乱停乱放并举示业主复函、照片、证人证言为证，因被告申请出庭的证人系与被告同一小区的业主，该证人与本案有直接利害关系，故本院对该证人证言不予采信，另原告举示的业主复函、照片属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续状态，不能证明物业服务瑕疵量的积累达到了业主少交或者拒交物业服务费的程度，即不能证明原告提供的整体物业服务质量不达标、存在根本违约的情形，故本院对该抗辩意见亦不予支持。原告已履行书面催交义务，且被告自认其未交纳物业费，故被告行为已构成违约，其应按照约定的标准和欠缴期限向原告支付物业费。根据原告举示的证据材料，原告对2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费10188元向被告进行过书面催交，被告虽提出不认可该收费标准，但并未举示充分证据予以反驳，且也未举示证据证明其缴纳前述期间的物业服务费，故被告应按照约定的缴费标准和欠费时间向原告支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费10137.96元（即7元/月/平方米×120.69平方米×12个月），超出约定的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于该期间的违约金，原告作为专业的物业服务企业，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。结合被告的陈述，本院认为原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。考虑到本案实际情况，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予以支持。关于原告诉请的2020年3月1日至2020年8月31日期间物业服务费以及相应的违约金的处理意见，本院已在(2020)渝0107民初27295号之一民事裁定书中进行阐述，不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告盛文莲、被告黄中祥于本判决生效后十日内向原告重庆腾基物业管理有限公司支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费10137.96元；二、驳回原告重庆腾基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计209元，由被告盛文莲、被告黄中祥共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 王昕二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王超法官助理 李欢书 记 员 伍丹