安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异92号 异议人（案外人）：邓小敏，女，1973年6月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 委托诉讼代理人：朱晓业，安徽余朝晖律师事务所律师。 申请执行人：侯之瑞，女，1963年6月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 被执行人：柳金喜，男，1971年9月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 本院在执行申请执行人侯之瑞与被执行人柳金喜民间借贷纠纷一案中，依据本院作出的（2018）皖1203执641号执行裁定，于2020年10月20日，依法查封了被执行人柳金喜还原于阜阳市××××路枫林源筑安置区9＃1304室房屋。案外人邓小敏对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年12月14日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邓小敏异议称：2019年8月2日，异议人邓小敏与被执行人柳金喜签订《房屋买卖合同》，异议人购买柳金喜位于阜阳市颍东区××路枫林××＃楼××室房屋。合同签订后，异议人就付清了购房款583000元，其中向柳金喜转款430000元，因柳金喜欠李大伟借款，按照柳金喜的要求，异议人将余款153000元转给了李大伟。异议人付清全部房款后，柳金喜将房屋进行了交付，异议人又补交案涉房屋差价56366.14元，交纳了住房维修基金和物业费用，并正在对房屋进行装修。异议人认为，案涉房屋被人民法院查封前，异议人已与被执行人签订了《房屋买卖合同》，支付了全部购房款，按规定交纳了各项费用，并已占有该房屋。案涉房屋未能办理过户登记，异议人没有过错，阜阳市颍东区人民法院查封的案涉房屋属于异议人的财产。请求人民法院中止对案涉房屋的执行，解除对该房屋的查封。 案外人邓小敏为证明其异议主张主要提供以下证据： 1、异议人邓小敏的身份证，证明其主体资格； 2、《房屋买卖合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单及转款回执、中国农业银行银行卡活期存折交易明细清单、微信转账记录，证明案涉房屋为异议人所购买，并已全部支付了购房款的事实； 3、微信转账记录，证明异议人已支付房屋维修基金，案涉房屋已交付给异议人的事实； 4、办理房产证费用收条，证明异议人对案涉房屋没有办理过户手续没有过错。 申执行人侯之瑞答辩称：1、阜阳市颍东区人民法院查封案涉 房屋依据的是2018年11月1日作出（2018）皖1203执641号执行裁定，异议人与被执行人签订的房屋买卖时间为2019年8月2日，人民法院查封裁定时间远早于异议人签订买卖合同之前；2、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉房屋未经过户登记，不发生物权变动效力，异议人并没有取得案涉房屋所有权，该房屋仍属于被执行人柳金喜所有；3、异议人提供的材料显示，其与案涉房屋无任何关联，其无权对该房屋提出执行异议；4、柳金喜明知案涉房屋被人民法院查封，仍与异议人签订《房屋买卖合同》，拒不履行已生效的法院判决，妄图逃避执行，属于以合法形式掩盖非法目的，该买卖合同无效。综上，异议人提出的执行异议理由不能成立，请求人民法院依法驳回其异议申请。 被执行人柳金喜未答辩。 本院审查查明：侯之瑞与柳金喜民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2018）皖1203民初1650号民事判决：一、被告柳金喜于本判决生效起十日内偿还原告侯之瑞借款本金138000元及利息（自2016年7月18日起按照月利率2%计算至2018年6月18日止，已支付的18000元利息应予以扣除）；二、驳回原告侯之瑞的其他诉讼请求。案件受理费2248元，由被告柳金喜承担。判决生效后，因被告柳金喜未能按判决向原告侯之瑞履行偿还本息义务，侯之瑞向本院申请执行。本院在执行中，于2018年11月1日作出（2018）皖1203执641号执行裁定，冻结被执行人柳金喜存款142252元，或者查封其价值相当的财产。2020年10月20日，本院依法查封了被执行人柳金喜于2020年7月31日还原于阜阳市××××路枫林源筑安置区9＃1304室房屋。 另查明：2019年8月2日，异议人邓小敏与被执行人柳金喜签订《房屋买卖合同》，合同约定：邓小敏购买柳金喜位于阜阳市××××路枫林源筑建筑面积110平方米房屋，房款总额583000元，首付款500000元，剩余房款83000元于购买人取得房产证之日起七日内支付。出卖人应于本合同签订之日起当日将房屋交付给买受人，并应在交房当日将余款等费用结清。合同签订后，异议人于合同签订当日向柳金喜支付430000元。2020年6月28日又向柳金喜转款54000元。 又查明：2020年7月31日，被执行人柳金喜被拆迁房屋还原于阜阳市××××路枫林源筑安置区9＃1304室、12＃1106室、7＃1604室。 本院认为：案外人对执行标的提出执行异议，其应是执行标的的权利人，该权利必须合法与真实，且能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院实施查封前，异议人邓小敏虽然已与被执行人柳金喜签订了《房屋买卖合同》，但签订合同时案涉房屋并没有还原，双方对买卖房屋约定不明确，柳金喜在尚未取得案涉房屋时，即与异议人签订了《房屋买卖合同》，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，且合同约定价款与实际支付价款不符，被执行人也未将已收取的房款用于偿还所欠申请执行人的借款，主观上具有逃避债务、拒绝履行人民法院已生效判决确定的还款义务，损害了申请执行人的合法权益；异议人称其已全部支付了购房款，但从其提供的证据看，除了向柳金喜支付的款外，还有通过微信向李大伟的转款记录，该转款是否真实，异议人没有提供该转款的原始载体记录，本院无法查明其真实性，且异议人也没有提供李大伟与柳金喜之间是否存在债权债务关系、其是否受柳金喜的要求向李大伟转款的证据，不能达到该转款与案涉房款具有关联性，本院对此不予采信；异议人异议称其已对案涉房屋进行了装修，并交纳了住房维修基金和物业费用，对其陈述亦缺乏有效证据证明，本院对此不予认定；邓小敏应当知道，其与被执行人柳金喜在签订房屋买卖合同时案涉房屋尚未还原，案涉房屋还原后，因柳金喜尚未取得对案涉房屋的产权登记，邓小敏更不可能对所购房屋及时办理过户登记，其自身亦存在过错责任。综上，异议人提出的执行异议理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定构成要件，不能排除本院在本案中对案涉房屋的强制执行，本院对其异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人邓小敏的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝芝宏 审判员  许彦军 审判员  周林林 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。