四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0184民初3633号 原告：张凤群，女，1964年3月9日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：王浩洁，四川鼎超律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李松，四川鼎超律师事务所律师。 被告：王红，女，1981年8月11日生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：张志军，四川创新律师事务所律师。 第三人：王振，男，1974年7月30日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告张凤群与被告王红、第三人王振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张凤群向本院提出诉讼请求：1.确认王红与王振签订的《商品房买卖合同》无效。2.判令王红向张凤群返还永安X路XX巷XX号XX单元XXX号房屋。3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年11月6日王振与王红签订《商品房买卖合同》，约定将崇州市永安东路“崇国用（2012）第825号地块”上修建的永安X路XX巷X号XX单元XXX号房屋出售给王红，面积为80平方米，总房款273600元。案涉房屋系张凤群与第三人王振共同购买“崇国用（2012）第825号地块”后修建而成，案涉房屋出卖后形成对他人的债权若干。2020年10月9日张凤群与第三人王振签订《协议书》，约定张凤群单独享有对崇州市永安××路××巷××号××共计15套房产购房人的债权（债权金额以王振与购房人《商品房买卖合同》为准），其中包含王红购买的案涉房屋。王红与王振签订的《商品房买卖合同》违反法律法规的禁止性规定，应为无效合同，王红应该返还案涉房屋。 王红辩称，1.张凤群不是适格的原告，协议书是在王振和王红签订房屋买卖合同之后形成的。2.房屋买卖合同有效。3.房屋买卖合同约定有办理产权证，因第三人原因不能办理的所产生的法律责任由第三人承担。4.修建房屋的土地是住宅用地，可以在此基础上申请办理房屋修建的相关手续，并非第三人完全不可能履行合同。5.案涉房屋王红已支付购房款238888元，入户和装修137000元，王红在崇州仅有该一处居住的。请求驳回张凤群的诉讼请求。 第三人王振述称，王振以前是受张凤群和杨玲委托对外出售房屋，房屋所有权张凤群和杨玲的各有一半。 经审理查明，案外人胡乔、王小焰因房屋拆迁由崇州市人民政府出让给胡乔和王小焰国有土地面积为2205.22平方米，并办理了《国有土地使用证》崇国用（2006）字第12237号。2012年3月13日，胡乔、王小焰将上述土地中的1394.28平方米和无手续的200平方米土地使用权一并转让给杨玲和张凤群，后胡乔、王小焰按约定对已出卖土地进行了分户，但案涉土地仍登记在胡乔、王小焰名下。 2013年张凤群、杨玲与杨长明签订《合同书》，约定杨长明在上述张凤群、杨玲购买的土地上修建房屋，由张凤群、杨玲承担修建费用。合同签订后杨长明于2013年10月开始动工，至2014年11月修建完毕，共修建六个单元，每个单元10套房屋。 2013年11月6日张凤群、杨玲委托王振作为甲方与王红作为乙方签订《商品房买卖合同》，约定将崇州市永安东路“崇国用(2012)第825号地块”上修建的永安东路南一巷74号6单元301号房屋出售给王红，面积为80平方米，3420元/平方米，总房款273600元。付款方式为一次性付款：首付80%，即218880元，余款在甲方办理双证后乙方一次性付清给甲方（49720元）。《商品房买卖合同》第六条约定，交付期限：2014年5月30日前向，买受人交付该商品房。依照国家和地方人民政府的相关规定，经验收合格的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或债务纠纷，由出卖人承担全部责任。本案案涉房屋实际交房时间是2014年年底。王红已实际支付购房款238888元，并对案涉房屋进行了装修入住至今。 2020年10月9日张凤群与第三人王振签订《协议书》，约定张凤群单独享有对崇州市永安××路××巷××号××共计15套房产购房人的债权（债权金额以王振与购房人《商品房买卖合同》为准），其中包含王红购买的案涉房屋。 另查明，案涉房屋在修建期间未取得建设施工规划许可证、建设工程施工许可证。截止目前，案涉房屋除具有国有土地使用权证外，没有其他任何合法手续。 上述事实有张凤群提供的商品房买卖合同、协议书；王红提供的票据复印件两张以及原、被告、第三人当庭陈述在案佐证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为案涉房屋买卖合同是否有效。首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”之规定，张凤群不具备从事房地产开发经营的主体资格，在起诉前仍然没有取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业。其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”《中华人民共和国建筑法》第七条“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；”和第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”之规定，案涉房屋在修建时没有取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等必备证件，案涉房屋没有取得房屋所有权证书，不符合房屋转让的法定条件。再次，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经营主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，转让使用权的租赁合同无效，那么转让“所有权”的买卖合同亦属无效。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，本案案涉房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，案涉合同无效，王红应向张凤群返还房屋。张凤群应返还王红购房款。关于合同无效的过错责任问题。本院认为，张凤群作为房屋的建造者，在未取得建设规划许可证的情况下擅自修建，且在没有取得房屋合法证件的情况下擅自对外销售，具有较大的过错。王红作为购房者，在购买房屋时没有尽到初步的审查义务，具有一定的过错。本院酌情确定对房屋买卖合同无效造成的损失，由张凤群承担90%的民事责任，由王红自行承担10%的民事责任。就合同无效后的购房款返还及损失赔偿问题，经本院向王红进行释明后，王红表示不提起反诉，其可对案涉合同无效后的购房款返还及损失赔偿问题另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认王红与王振于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、王红于本判决生效后九十日内将位于崇州市永安东路“崇国用(2012)第825号地块”上修建的永安X路XX巷XX号X单元XXX号房屋返还给张凤群。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2702元，由张凤群承担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 张海忠 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 李梦婷 书 记 员 任廷婷