湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5038号 原告：中国工商银行股份有限公司永州城建支行，住所地永州市冷水滩区零陵中路**。 负责人：李锋，系该支行行长。 委托诉讼代理人：李杨，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：黄志辉，男，1991年9月8日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：永州市银海房地产开发有限公司，住，住所地永州市冷水滩区零陵北路****/div> 法定代表人：谭显明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏平英，女，1979年10月14日出生，汉族，户籍地湖南省江永县，代理权限为一般授权。 原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行（以下简称工行城建支行）与被告黄志辉、永州市银海房地产开发有限公司（以下简称银海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行城建支行的委托诉讼代理人李杨、被告黄志辉、银海公司的委托诉讼代理人苏平英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告工行城建支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄志辉向的原告归还贷款本金235052.36元及利息6836.92元，该利息计算截止2020年5月11日所欠利息数额，剩余利息按合同约定的计算方式、标准计算至执行完毕为止；2.判决确认原告对被告黄志辉提供的坐落冷水滩区凤凰路银海花园13栋1706号房屋抵押物享有优先受偿权；3.判令二被告承担原告为实现债权而支付的律师费3500元；4.判令被告二对上述款项的清偿承担连带偿还责任；5.判令二被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2015年2月9日，被告黄志辉与原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行签订了《个人购房借款／担保合同》，原告按合同于2015年2月11日向被告黄志辉发放贷款金额27.7万元，期限为20年的按揭贷款，于2035年2月11日到期。同时，被告黄志辉将其位于冷水滩区凤凰路银海花园13栋1706号房屋价值39.63万元与原告在永州市房产局办理预购商品房贷款抵押登记，预登记权证号为:永房预冷水滩字第2××6号。截至2020年5月11日，被告黄志辉已经累计或连续违约7期未履行合同约定的还款协议，违反了与原告签订的《个人购房借款／担保合同》第14条14.1款Ｌ项“借款人连续三个月或累计六次未按按时足额偿还贷款本息”以及14.2款（4）项“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即清偿，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”。目前为止，原告还未收到上述房屋他项权证书，依据《个人购房借款／担保合同》第10条10.2款Ａ项、第20条20.2款以及第54条:“保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足Ａ条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”。被告黄志辉对原告未能履行合同义务，依据上述约定，被告银海房地产对原告承担阶段性连带责任保证。同时依据《个人购房借款／担保合同》第17、19条规定，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、评估费、律师费等贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用均应承担责任。现被告黄志辉未能按合同约定按期还款，其行为严重侵犯原告的合法权益，为了维护国家信贷资金安全，为此，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请! 被告黄志辉辩称，没有意见。与银海房地产没有关系，是被告一个人的事情，逾期也是在疫情期间开始的，也在积极还款，上个月还了一笔款，希望能协商解决。 被告银海公司辩称，1.答辩人银海公司的担保责任已经免除。根据原告工行城建支行与被告黄志辉、答辩人银海公司于2015年2月签订的《个人购房借款/担保合同》第10条的10.2款A项约定：“本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，以及第20条20.2款以及第54条：“保证人承担保证责任的范围按10.2款确定”。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。被告黄志辉抵押给原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行的位于银海花园儒雅轩13栋1706号房屋，已在2019年3月在永州市不动产中心办理了抵押登记。原告已取得了该房产的他项权。所以答辩人的担保责任已经免除；2.原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行在诉请第二项要求行使对原告位于银海花园儒雅轩13栋1706号房屋享受优先权，原告已自认取得了该房屋他项权、抵权，原告对答辩人的诉请无事实和法律依据。综上所述，答辩人已免除了担保责任，请求依法查明事实，驳回原告诉请答辩人的诉讼请求。 本院经审理查明，2014年12月30日，被告黄志辉向向原告工行城建支行申请个人住房贷款。2015年2月9日，工行城建（贷款人）与被告黄志辉（借款人）、银海公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，合同编号Ａ：01910000072015-手贷0000057号，合同主要约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为277000元；2、本合同项下贷款用途用于购买／自建坐落于永州市冷水滩区××花园××栋××号，建筑面积122.28平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为保证、抵押；3.本合同项下贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力；4.贷款利率以贷款发放时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮0%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12,日利率＝年利率／360。贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）；5.经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）；如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款…。6.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；7.保证人对本合同项下全部贷款本息、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；8.贷款利率和利率浮动比例如遇变动，以贷款发放当日人民银行及我行公布的利率政策为准，并在贷款借据中予以明确。房屋所有权及其所占范围内土地一并抵押；9.抵押物位于永州市冷水滩区××花园××栋××号，面积为122.28平方米；10.发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：…借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的…；11.借款人发生14.1条约定的情形，贷款人有权采取下列一项或者多项措施：…宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的几款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。此外，该合同还约定了其他权利义务。合同签订后，双方就抵押担保物于2015年2月11日进行了预购房屋抵押权预售登记，证号为：永房预冷水滩字第2××6号。2019年3月6日就抵押物（湘（2018）冷水滩区不动产权第0022685号）进行抵押登记，办理了湘（2019）冷水滩区不动产证明第005783号房屋他项权登记。 同日，永州市银海房地产开发有限公司向原告出具了担保函，有关担保事项如下：1.我公司在从《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）（编号：01910000072015-手贷0000057号）项下贷款发放之日起至《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止；2.本担保函的保证期间为自《借款合同》确定的每期还款之日次日起两年；3.本担保函担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期、罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；4.我公司自愿向贵行提供阶段性连带责任保证担保，并在贵行成立保证金专户，保证金额为227000元；5.如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务时，贵行可从我公司保证金账户（户名：银海公司，账户：1910××××5391，开户银行：中国公司银行永州分行城建支行）如我司在中国工商银行其他分支机构开立的所有账户中扣收全部贷款本息，如账户中存款不足，我司继续负责偿还借款人应偿付贷款本息及费用。 另查明，被告黄志辉于2020年10月24日偿还了4000元，被告黄志辉截止2020年11月21日止共欠贷款本金233222.76元及利息11874.52元。之后被告黄志辉未再偿还借款本金及利息。原告工商城建支行因本次案件支付了律师费3500元。 以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在卷佐证。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告黄志辉、永州市银海房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约支付了借款277000元，履行了合同义务，被告黄志辉未按照合同约定偿还贷款，累计已超过10期以上未履行合同约定的还款计划，其行为已构成违约。根据《个人购房借款/担保合同》约定，原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行可要求被告黄志辉归还下欠的借款并支付利息、罚息和实现债权的费用承担担保责任，故对原告要求被告陈亮归还贷款本金及利息的诉讼请求予以支持。 被告黄志辉将其名下的个人房屋所有权进行抵押,并办理了他项权证。现被告黄志辉未按期归还借款本息，原告有权依法行使抵押权，故对原告要求被告黄志辉承担抵押担保责任的诉请，依法予以支持。 关于被告永州市银海房地产开发有限公司是否承担连带责任，根据双方合同约定：保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证，保证人对本核心项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，原告已经取得房屋的他项权证，被告永州市银海房地产开发有限公司已免除担保责任，故对原告要求银海公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，对原告的部分诉请依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄志辉在本判决生效后十日内连带偿还原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行借款本金233222.76元及利息11874.52元，后期利息继续从2020年11月22日起按合同约定利率计算至借款本金还清时止； 二、被告黄志辉如不履行以上第一项判项的还款义务时,原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行有权对登记在被告黄志辉名下湘（2018）冷水滩区不动产权第0022685号房屋不动产权证项下的房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿权； 三、被告黄志辉于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行支付律师3500元； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司永州城建支行的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4981元，减半收取计2490.5元，由被告黄志辉承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 娜 二〇二〇年十二月七日 法官助理唐莉 代理书记员  阳志科