山东省临朐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0724民初3137号 原告：王学友，男，1971年8月5日出生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：黄金红，临朐冶源法律服务所法律工作者。 被告：山东省临朐奇石市场服务中心，住所地临朐县城龙泉路中段东侧市场内。 法定代表人：衣同岳，经理。 委托诉讼代理人：张雪娜，山东宇明律师事务所律师。 原告王学友与被告山东省临朐奇石市场服务中心（以下简称奇石中心）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王学友的委托诉讼代理人黄金红、被告奇石中心的委托诉讼代理人张雪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王学友向本院提出诉讼请求：1.判令奇石中心向王学友支付逾期交房违约金及委托收益，共计124821元。事实和理由：2014年10月24日，王学友与奇石中心签订商品房买卖合同，王学友购买奇石中心位于临朐县××路××路××期商品房××，总金额200000元，该房款王学友已经全部付清。双方约定于2015年3月1日前交房，并在商品房交付使用后360个工作日内办理产权登记，若因奇石中心的责任导致王学友不能在规定期限内取得房地产权属证书，奇石中心按日向王学友支付房屋总价款万分之1的违约金。2016年11月15日，王学友与奇石中心签订补充协议，奇石中心承诺2017年5月31日前全部工程完成并交付业主使用，在2017年5月31日前的逾期交房违约金按总房价款的日万分之2.5计算，并一次性付清；2017年5月31日后的逾期违约金仍按日万分之2.5的标准按月支付。奇石中心已支付违约金12000元。2016年12月份，奇石中心与王学友签订商铺委托经营管理合同，约定王学友购买的商铺委托奇石中心经营管理，管理期限10年，奇石中心每年按照商铺总价的10%即20000元作为租金收入支付给王学友。 审理期间，王学友变更诉讼请求为：判令奇石中心支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，共计117300元[其中：逾期交房违约金97500元（自2015年3月2日至2020年8月2日，共65个月，65个月×30天×200000元×日万分之2.5=97500元）;逾期办证违约金31800元（自2016年3月1日至2020年8月1日，共53个月，53个月×30天×200000元×日万分之1=31800元），两项共计129300元，奇石中心已支付12000元]。变更事实和理由为：王学友认为起诉请求的逾期交房违约金与委托收益金有重合，故只主张其中一项即逾期交房违约金，诉讼中不再主张委托收益金。 奇石中心辩称，1.对于逾期办证违约金，案涉房屋于2019年2月1日交房，当时合同约定在房屋交付使用后360个工作日内办理产权登记，自2019年2月2日至2020年8月1日共计379个工作日，因此，对于逾期办证违约金，奇石中心仅认可按照房款200000元的日万分之一计算19个工作日，即380元。2.对于逾期交房违约金，奇石中心已经向王学友支付了自合同约定的交房之日起至2016年9月30日，按照日万分之1计算的违约金11580元，对于自2016年10月1日至2019年1月31日的违约金，在答辩时，奇石中心主张逾期交房是因政策原因造成，奇石中心不应承担违约责任；在庭审中，奇石中心主张自2016年10月1日至2016年11月15日的逾期交房违约金，仍应按日万分之1计算，自2016年11月16日至2019年1月31日的逾期交房违约金，按日万之2.5向王学友支付。3.王学友主张的违约金过分高于实际损失。 双方当事人对以下事实无争议： 2014年10月24日，奇石中心（出卖人）与王学友（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：王学友购买奇石中心建设的中国奇石城二期第二层084号房，预测建筑面积为43.49平方米，单价每平方米4598.76元，总金额为200000元；出卖人与买受人以产权登记的建筑面积为准，以签订合同单价为准，多退少补，据实计算商品房总价款；买受人于2014年10月24日一次性全额付款。该商品房经勘察、设计、施工，预计于2015年1月1日前单体建设工程竣工，在建设部门验收合格、消防部门验收合格，并具备使用条件后，于2015年3月1日前将该商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划调整造成工程延期的；3.非出卖人所控制的其他因素；4.因买受人逾期付款，出卖人可以顺延交付日期。出卖人如未按本合同的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房屋总价款万分之1的违约金。如因买受人下列原因，造成出卖人不能按期报送资料，买受人应承担全部责任：1.买受人未交清全部购房款及由出卖人代收本合同约定的各项税收及费用；2.买受人不按时提供出卖人所通知应由买受人送交的办理房屋所有权证资料；3.由于买受人原因拖延办理房屋所有权证的时间；4.买受人地址、电话等签字区域内的有关内容必须保证真实，如因买受人提供的相关信息错误造成出卖人不能及时通知。出卖人以电话、短信、挂号信、广告媒体、售楼处通知、律师函等方式告知买受人办理房屋所有权证，上述告知方式具备之一，即视为买受人已收到了出卖人通知。 在上述《商品房买卖合同》签订当天，王学友向奇石中心支付房款200000元。 2016年4月1日，奇石中心与奇石市场二期的部分购房业主共同签订《补充协议》（以下称《4.1补充协议》），约定对原购奇石市场二期房屋合同作如下补充：1.双方议定奇石市场二期所购房屋，交付日期现确定为2016年10月1日前；2.奇石中心必须保证按上述时间交付房屋，二个月之内组织市场开业，如奇石中心不能按上述日期交付，则违约金自2016年10月1日起按日万分之2.5计算。奇石中心持有的《4.1补充协议》原件中，购房业主签名中无王学友。在王学友持有的《4.1补充协议》复印件中，有奇石中心持有的《4.1补充协议》原件中购房业主之外包括王学友在内的多名购房业主添加签字。 2016年11月15日，奇石中心向王学友支付逾期交房违约金11580元，逾期期间为 2015年3月1日至2016年9月30日，计579天，以总价款200000元为基数，按日万分之1计算。 2016年11月15日，奇石中心与包括王学友在内的购房业主共同签订《补充协议》（以下称《11.15补充协议》），约定对原购奇石市场二期商品房合同作如下补充：1.奇石市场二期工程，于2016年11月11日开始继续施工后续工程，并承诺于2017年5月31日前将全部工程完成并交付业主使用，在2017年5月31日前支付业主总房价款的日万分之2.5的违约金，并一次性支付给业主；2.如在2017年5月31日不能按时完工交房，按房价总款的日万分之2.5的违约金支付，支付时间为每月的月底一次性支付本月违约金。《11.15补充协议》签订后，奇石中心未向购房业主支付违约金。 2019年2月1日，王学友签署了《中国奇石城（二期）交房流程确认单》，该确认单记载：钥匙已交接，办理完毕。 奇石市场二期工程已于2019年1月23日消防验收合格，但至今尚未进行竣工验收。 双方当事人对以下事实和证据存在争议，本院分析认定如下： 一、关于奇石中心是否已将案涉房屋向王学友交付使用。奇石中心提供王学友签字的《中国奇石城（二期）交房流程确认单》，主张奇石中心已将案涉房屋交付王学友。王学友主张，王学友虽然在确认单上签字并领取了钥匙，但并不能证明奇石中心完成了交付手续，奇石中心的房屋没有竣工验收合格，不符合入住条件。本院对该争议问题认为，王学友在《中国奇石城（二期）交房流程确认单》上签字，该确认单记载“钥匙已交接，办理完毕”，王学友也认可已领取了房屋钥匙，故应认定奇石中心已于2019年2月1日将案涉房屋向王学友交付使用。至于王学友以房屋未经竣工验收合格，不符合入住条件为由，抗辩案涉房屋未交付使用的主张，涉及的是奇石中心交付使用的房屋是否符合合同约定的问题，不影响对房屋是否交付使用的认定。 二、关于逾期交房违约金的计算问题。王学友主张，自《商品房买卖合同》约定的交房日期2015年3月2日起至2020年8月2日，共65个月，每月按30天，以200000元为基数，按日万分之2.5计算，逾期交房违约金计97500元。奇石中心主张，自2015年3月1日至2016年9月30日，共579天，以200000元为基数，按日万分之1计算的逾期交房违约金11580元，已于2016年11月15日支付给王学友。2016年10月1日至2016年11月15日的逾期交房违约金，应按合同约定的日万分之1计算，自2016年11月16日至2019年1月31日交房前的逾期交房违约金，可按日万分之2.5计算。本院对该争议问题认为，首先，本院在上述争议事实一中已对交房日期作出认定，因此，逾期交房违约金的截止日期应为2019年1月31日。其次，关于逾期交房违约金的计算期间、计算标准。虽然奇石中心持有的《4.1补充协议》原件中没有王学友签名，但王学友所持有的该《补充协议》复印件中，在奇石中心持有的《4.1补充协议》原件中未签名的多名购房业主在复印件中补充签名；《4.1补充协议》约定交房日期延至2016年10月1日前，如不能按该日期交房，则违约金自2016年10月1日起按日万分之2.5计算。在实际履行中，奇石中心于2016年11月15日向王学友支付原约定交房日期2015年3月1日至《4.1补充协议》约定交房日期前一天即2016年9月30日期间，以房屋价款200000元为基数，按日万分之1计算的逾期交房违约金11580元，实际上奇石中心按《4.1补充协议》向王学友支付了2016年10月1日前的逾期交房违约金，说明奇石中心也认可《4.1补充协议》对奇石中心与王学友具有约束力。按照《4.1补充协议》约定，2016年10月1日后的逾期交房的违约金按日万分之2.5计算，对2016年10月1日之前的逾期交房违约金仍应按《商品房买卖合同》的约定执行，王学友主张2015年3月2日至2016年9月30日的逾期交房违约金按日万分之2.5计算无事实依据，不符合约定；按照《4.1补充协议》和《11.15补充协议》，自2016年10月1日起至交房之日的逾期交房违约金应按日万分之2.5计算。据此可以认定，奇石中心应向王学友支付逾期交房违约金42650元（2016年10月1日至2019年1月31日，以房屋价款200000元为基数，按日万分之2.5计算）。 四、关于逾期办证违约金的计算问题。王学友主张，自2016年3月1日至2020年8月1日，共计53个月，每月按30天，以200000元为基数，按日万分之1计算，逾期办证违约金计31800元。奇石中心主张，案涉房屋于2019年2月1日交房，双方合同约定在房屋交付使用后360个工作日内办理产权登记，自2019年2月2日至2020年8月1日共计379个工作日，因此，对于逾期办证违约金，奇石中心仅认可按照房款200000元的日万分之1计算19个工作日，即380元。如前所述，本院认定涉案房屋的交房日期为2019年2月1日，按照双方《商品房买卖合同》的约定，奇石中心应在房屋交付使用后360个工作日内提交办理房屋产权登记。自交房之日至王学友诉讼中主张的计算截止日期2020年8月1日，奇石中心认可计算19个工作日的逾期办证违约金380元，不低于按双方约定计算的违约金数额，本院予以确认。 本院认为，王学友与奇石中心签订的商品房买卖合同及两份补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有法律约束力。奇石中心违反约定逾期交房，应按约定承担违约责任。奇石中心违反约定逾期向有关机构提交办理房屋产权登记的相关资料，应按约定承担违约责任。奇石中心关于逾期办证违约金的抗辩主张成立，本院予以采纳。奇石中心在庭审中关于逾期交房违约金的抗辩主张部分成立，本院对成立的部分予以采纳。奇石中心关于王学友主张的违约金过分高于实际损失的主张，无证据予以证明，本院不予采信。 综上所述，王学友关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院对其中42650元予以支持。王学友关于逾期办证违约金的诉讼请求，本院对其中380元予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告山东省临朐奇石市场服务中心于本判决生效之日起十日内，向原告王学友支付逾期交房违约金42650元、逾期办证违约金380元，共计43030元。 二、驳回原告王学友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2796元，减半收取计1398元，原告王学友负担960元，被告山东省奇石市场服务中心负担438元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  王 泳 二〇二〇年十二月十四日 代理书记员  陈莲莲