上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79896号原告：周群花，女，1982年7月19日出生，汉族，住江西省吉安市。被告：王银菊，女，1953年6月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陆原(系被告王银菊女儿)，住上海市黄浦区。原告周群花与被告王银菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周群花、被告王银菊的委托诉讼代理人陆原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周群花向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金4,600元；2.被告支付原告维修、养护房屋费用5,500元；3.被告支付原告精神损失费、中介费、误工费等合计3,900元。事实和理由：2019年7月，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将上海市浦东新区瑞阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租期自2019年7月16日起至2021年1月15日止，每月租金2,300元，保证金2,300元，租金每三个月支付一次，每次提前七日支付等。合同签订后，被告将系争房屋交付原告居住使用，原告支付被告租赁保证金2,300元、支付租金至2020年1月15日。2019年9月中旬，原告为办理居住证所需，与被告联系办理租赁合同的网签手续，9月中旬双方共同至办证处签署了房屋租赁合同一份，该份合同上手写“甲方(被告)保证乙方(原告)租满18个月以及配合网签备案和配合乙方办理居住证相关手续”的字样。但被告却无正当理由不配合办理租赁合同的备案，不协助原告办理居住证。原告认为被告的行为已构成违约，给原告的生活、工作以及小孩就读等造成重大影响，被告应当依法承担违约责任，按照保证金的双倍承担违约金。另被告在承租期间不及时履行合同约定的房屋维修、养护责任，原告为保障正常租住生活，自行对房屋进行了维护，花费约5,500余元，此费用应由被告承担。原告为签订涉案合同支付了中介费900元、产生误工等损失费用，依法应由被告对原告的损失予以赔偿。王银菊辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告就涉案合同纠纷已进行过诉讼，经一、二审法院判决认定系原告违约，判决书采纳的是双方于2019年7月签订的租赁合同，该份合同中并没有办理居住证的约定。原告陈述的2019年9月的合同是双方为了办理网签合同在办证处签订(仅一份，由原告持有)，实际办理网签合同只需根据租赁合同录入信息，倘若租赁合同上有手写条款会按实录入。但根据被告查实，网签的合同上并没有原告所称的关于办理居住证的条款。原告在前次诉讼中承认其持有的2019年9月的合同上关于办居住证的手写条款是原告自己书写，被告认为该手写条款是原告自行添加。被告已经配合原告办理了网签合同，被告当时以为原告是为了办理暂住证所需，直至2019年10月11日，被告才知晓原告要求在系争房屋内办理居住证，其实际目的是想利用系争房屋辖区的九年制义务教育小学的入学名额。被告仅收取原告每月2,300元的租金，且有将来出卖房屋的打算，不可能同意原告占用入学名额，故明确拒绝了原告办理居住证的要求，被告没有违约。2019年10月原告曾打算退租，后又同意继续履行合同。原告在承租期间从未反映过房屋有缺陷或通知被告进行维修，其主张被告承担维修费没有依据。本院经审理认定事实如下：2020年4月16日，本院立案受理了王银菊起诉周群花的房屋租赁合同纠纷，案号(2020)沪0115民初23492号。王银菊以周群花欠付2020年1月16日起的租金未付为由，诉请解除双方间的租赁合同、被告搬离系争房屋、支付自2020年1月16日起至搬离之日止的租金和房屋使用费、没收租赁保证金2,300元。该案中查明，2019年7月，王银菊(甲方)与周群花(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(面积93平方米)出租给乙方。租期自2019年7月16日起至2021年1月15日止。每月租金2,300元，保证金2,300元，租金每三个月支付一次，每次提前七天向甲方支付，如乙方逾期7日未交房租，甲方有权收回该房屋，乙方所支付的保证金由甲方没收作为违约赔偿。其他约定中注明：甲方保证乙方租满18个月。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，王银菊交付系争房屋给周群花居住使用。周群花支付王银菊租赁保证金2,300元，支付租金至2020年1月15日止。2019年9月中旬，周群花为办理居住证所需，与王银菊联系办理租赁合同的网签手续，9月中旬双方共同至办证处签署了房屋租赁合同一份，该份合同上有手写“甲方(王银菊)保证乙方(周群花)租满18个月以及配合网签备案和配合乙方办理居住证相关手续”的字样。后由于王银菊不同意配合办理居住证，双方发生纠纷。10月26日，周群花向王银菊方发送微信，称“你们不想备案，你的房子我不租了，到时退房租和押金给我。”王银菊方回复“确认一下哪天搬走，再验收交接房屋，房租押金退还。”周群花回复“等找到合适的房子。”此后周群花继续租住于系争房屋内。2020年1月初，王银菊向周群花催讨2020年1月15日后的租金。周群花回复称交房租可以的，但王银菊违背承诺不给办理居住证，造成的损失如何结算。2020年1月15日，王银菊再次发送微信“2020年1月17日前如果不交房租也不确认退租，保证金根据合同条款办。”由于周群花未支付2020年1月16日起的租金，王银菊提起诉讼。2020年4月25日，我院向周群花送达了起诉状副本等应诉材料。审理中，周群花称已于2020年5月28日搬离系争房屋，当庭(2020年6月9日)交还王银菊房屋钥匙、门禁卡、煤气卡。王银菊确认于2020年6月9日收回房屋，要求房屋使用费计至该日。王银菊另称其协助周群花办理网签合同时未注意合同上是否有关于协助办理居住证的手写体字样。本院审理后，于2020年6月10日作出一审判决，判决书认定在租赁合同签订后，周群花已经实现了居住的合同目的，理应按照合同约定支付租金。双方虽曾在2019年9月签订过办理居住证所用的合同，但签订该合同的目的是为了办证所需。即使王银菊此后又拒绝配合办理居住证，周群花并不因此享有拒付租金的理由。周群花居住于系争房屋内，却欠付2020年1月16日起的租金未付，经对方催讨仍拒绝付款，构成根本性违约。王银菊享有单方解除合同的权利。租赁合同自起诉状副本送达之日即2020年4月25日解除。根据合同约定，因周群花逾期支付租金致使合同提前解除的，王银菊诉请保证金作为违约赔偿金没收归其所有，予以支持。判决：1、原告王银菊与被告周群花就上海市浦东新区瑞阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月25日解除；2、被告周群花于判决生效之日起十日内支付原告王银菊自2020年1月16日起至2020年6月9日止的租金及房屋使用费，按每月2,300元为标准；3、被告周群花在原告王银菊处的保证金2,300元作为违约赔偿金归原告王银菊所有。判决后，周群花提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年8月19日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。王银菊确认前述判决内容，周群花已履行。另查明，2019年9月19日，原、被告曾共同至浦东新区住房租赁受理处，办理了上海市居住房屋租赁合同(2014版)网签合同。周群花称其持有的2019年9月的租赁合同是在办理处签订，后来才得知办理网签是不需要提供租赁合同的。原告另提供了其与被告代理人之间的微信聊天记录，证明原告于2019年9月17日约被告办理网签合同及备案，当时被告没有拒绝，2019年10月15日被告催促原告付租金，在原告支付完下期租金后被告即表示拒绝办理居住证；收据一份，证明原告曾支付中介费900元；2019年7月的销货清单二页及案外人收条三份，证明原告为购买材料(水管、电线、台盆、厨房水斗)支出费用，支付装修人员人工费；2020年6月9日原告与中介人员的录音一份，证明原、被告在签订租赁合同时，被告曾答应为原告办理居住证。经庭审质证，被告对微信内容及中介费的真实性无异议，被告称其协助原告办理了网签合同是为了配合原告办暂住证，在得知原告要办理居住证且欲利用系争房屋处的入学名额后，被告明确表示了拒绝，原告支付的中介费不应由被告承担。对装修材料及收据、录音持有异议，认为原告为居住所需自行添置物品，与被告无关，原告在2019年10月已知晓被告拒绝为其办理居住证，故原告曾经于2019年10月提出解除合同，但后又反悔，继续居住在系争房屋，2020年1月中旬原告又拒绝支付房租。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告就系争房屋签订的涉案房屋租赁合同，已经生效的一、二审判决认定系周群花欠付租金构成根本性违约而于2020年4月25日解除，由周群花承担解除合同的违约责任即保证金没收归出租方王银菊所有。鉴于2019年7月签订的房屋租赁合同并没有办理居住证的约定且王银菊拒绝为周群花办理居住证并不影响房屋租赁合同的目的实现，前述一、二审判决已对此作了充分阐述。即使双方曾于2019年9月签订过合同一份，根据双方当事人的陈述，该份合同是当天双方误以为办理网签合同需要而签，故在被告得知原告办证的真实目的后拒绝为其办理居住证，亦不违背双方实际签订且已履行的2019年7月签订的房屋租赁合同。原告再以被告拒绝为其办理居住证为由诉请按保证金的双倍由被告承担违约金4,600元，并无依据，且与生效判决有悖，本院不予支持。原、被告之间的租赁合同租期自2019年7月16日起始，倘若租期内有需要出租方对房屋、设施进行维修、养护的，承租方应当通知出租方，在对方拒绝承担维修义务的情况下，承租方可代为维修后向对方追偿相关费用。本案中原告并无证据反映合同履行期间系争房屋内有需要被告维修而后者拒绝履行义务的情况。其诉请的房屋维修、养护费损失，本院不予支持。由于涉案合同系因承租人违约而解除，原告诉请的中介费损失、误工费等相应诉请，更无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周群花的全部诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由原告周群花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十二月十一日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……