襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初6750号原告：襄阳市大力冷轧金属材料有限公司。住所地：襄阳市襄州区张湾镇西湾村**。法定代表人：秦红玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：高红阳，该公司员工。委托诉讼代理人：张龙、潘松，湖北春园律师事务所律师。被告：武汉市恒通经贸有限公司。住所地：武汉市洪山区卓刀泉路**凯乐桂园第********。法定代表人：何维，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡小良，湖北珞珈律师事务所律师。被告：冯祥，男，1988年8月20日生，汉族，住武汉市武昌区。被告：冯海堂，男，1968年2月13日生，汉族，住湖北省团风县。被告：冯刚，男，1986年6月28日生，汉族，住武汉市武昌区。原告襄阳市大力冷轧金属材料有限公司（以下简称大力冷轧公司）诉被告武汉市恒通经贸有限公司（以下简称恒通经贸公司）、冯祥、冯海堂、冯刚执行异议之诉一案，本院于2020年12月1日立案，依法适用普通程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告大力冷轧公司的委托诉讼代理人高红阳、张龙、被告恒通经贸公司的委托诉讼代理人胡小良到庭参加诉讼。被告冯祥、冯海堂、冯刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大力冷轧公司向本院提出诉讼请求为：1、请求准许执行被告冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层7号房屋（合同备案号：洪120441712）和被告冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层6房屋（合同备案号：洪113153190）；2、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告大力冷轧公司与被告冯祥、冯海堂、冯刚买卖合同纠纷一案，原告大力冷轧金属材料有限公司于2019年10月22日向襄州区人民法院申请财产保全，襄州区人民法院依法作出（2019）鄂0607民初5791号民事裁定书，查封了冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层7号房屋（合同备案号：洪120441712）和被告冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层6房屋（合同备案号：洪113153190）房屋。2020年6月30日被告恒通经贸公司向襄州区人民法院提出异议，申请解除对位于武汉市洪山区徐东路50号10栋1单元38层6室、7室房屋的预查封。2020年11月12日，襄州区人民法院作出（2020）鄂0607执异83号执行裁定书，裁定中止对被告冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层7号房屋（合同备案号：洪120441712）和被告冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层6房屋（合同备案号：洪113153190）的执行。原告不服此裁定，原告认为根据武汉市不动产登记中心显示上述房屋的所有权人为被告冯祥，根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，不动产以登记为生效要件，上述房屋登记在被告冯祥名下，根据物权法定原则，上述房屋的所有权人应为被告冯祥，襄州区人民法院裁定中止对上述房屋的查封，没有事实和法律依据。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第311条的规定，被告恒通经贸公司应提供充足的证据证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，否则应认定上述房屋是被告冯祥的个人财产。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告恒通经贸公司辩称，1、原告的诉请不能成立，涉案房屋已经抵债给被告，被告是以钢材价款冲抵购房款，房屋已由被告实际占有；2、查封扣押之前已经签订了合法的买卖合同，且合法占有该房屋，全部付清了房款，也非因被告原因未办理过户登记，可以排除强制执行；3、涉案房屋经过仲裁裁决，仲裁裁决是生效法律文书，等同于法院的裁定。在查封扣押之前以物抵债的仲裁裁决房屋已经归被告所有。综上，被告是涉案房屋的实际权益人，享有排除执行的权利。被告冯祥、冯海堂、冯刚未出庭参加诉讼，亦未在法定期间内提交书面答辩意见。经审理查明：2013年3月21日，案外人武汉天丰顺经贸有限公司（以下简称天丰顺公司）与湖北东升建设有限公司（以下简称东升公司）签订《钢材销售合同》一份，天丰顺公司依约向东升公司供应各类钢材，价款合计23500000元，东升公司未支付该款项。因东升公司从天丰顺公司所购钢材用于承接的建设工程，东升公司就相关工程对被告冯海堂采用承包责任制，故被告冯海堂自愿代东升公司清偿所欠天丰顺公司钢材款20000000元，剩余3500000元另行解决。后天丰顺公司经股东会决议，将上述20000000元债权转让给被告恒通经贸公司。2016年7月13日，案外人天丰顺公司与被告恒通经贸公司、被告冯海堂、被告冯祥、冯刚签订调解协议一份，对天丰顺公司将债权转让给恒通经贸公司予以确认，并约定被告冯祥、冯刚将其购买的位于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层1号、10栋1单元38层8号、10栋1单元38层6号、10栋1单元38层7号房屋，用以冲抵被告冯海堂自愿清偿东升公司前述20000000元债务。被告冯祥、冯刚共支付上述四套房屋购房款12936720元。2016年8月5日，武汉市仲裁委员会作出（2016）武仲裁字第000000677号裁决书，确认上述调解协议合法有效。此后，被告恒通公司即占有上述房屋并出租给湖北中天宏建设项目管理有限公司（以下简称中天宏公司）使用，2017年5月4日，中天宏公司的住所地变更至武昌水果湖徐东路**普提金国际金融中心（**楼）********，水电费及物业费均由中天宏公司支付。2017年8月18日，被告冯祥代表东升公司及本人作为甲方与原告大力冷轧公司签订钢材《供货合同》一份，合同约定被告冯海堂、冯刚自愿对此合同欠款及利息作连带责任担保。合同签订后，原告大力冷轧公司依约履行了供货义务，但被告冯祥、案外人东升公司未按约支付款项。2019年10月8日，原告大力冷轧公司向本院提起诉讼，要求案外人湖北东升建设有限公司及被告冯祥共同向原告支付钢材款3831900元及违约金，被告冯海堂、冯刚对上述债务承担连带责任。诉讼中，原告大力冷轧金属材料有限公司于2019年10月22日向本院申请财产保全，本院于2019年10月24日作出（2019）鄂0607民初5791号民事裁定书，裁定查封了被告冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层7号房屋（合同备案号：洪120441712）和坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层6房屋（合同备案号：洪113153190）房屋。2020年6月30日，被告恒通经贸公司向本院提出异议，申请解除对位于武汉市洪山区徐东路50号10栋1单元38层6室、7室房屋的预查封。2020年11月12日，本院作出（2020）鄂0607执异83号执行裁定书，裁定中止对被告冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层7号房屋（合同备案号：洪120441712）和被告冯祥购买的坐落于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层6房屋（合同备案号：洪113153190）的执行。原告不服该裁定，引发本案诉讼。另查明，涉案房屋买卖合同于2013年8月15日备案。截至本案立案时，涉案房屋尚未办理不动产权属证书。本院认为，执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行,关键是审查案外人对执行标的是否享有合法真实的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，案涉房屋在查封前,被告恒通经贸公司通过债权转让的方式受让了对被告冯海堂的20000000元债权，而后与被告冯祥等签订了《调解协议》以被告冯祥、冯刚购买的位于武汉普提金国际金融中心（10号楼）10栋1单元38层1号、10栋1单元38层8号、10栋1单元38层6号、10栋1单元38层7号房屋，用以冲抵被告冯海堂自愿清偿东升公司前述20000000元债务，该调解协议经武汉市仲裁委员会确认,真实有效且不违反法律、行政法规的强制性规定。被告恒通公司的债权数额超过了冯祥支付的购房款，双方的以房抵债行为可视为恒通经贸公司已通过货款折抵方式支付了全部房屋价款。2016年12月22日,恒通经贸公司与中天宏公司签订了《房屋租赁合同》,将涉案房屋出租给湖北中天宏建设项目管理有限公司使用,该行为属于对涉案房屋的占有行为，该占有行为亦发生在查封之前。案涉房屋未办理过户登记系因尚不具备办证条件,被告恒通经贸公司对此不存在过错。原告主张根据“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”之规定，不动产以登记为生效要件，上述房屋登记在被告冯祥名下，根据物权法定原则，上述房屋的所有权人应为被告冯祥，襄州区人民法院裁定中止对上述房屋的查封，没有事实和法律依据。本院认为，被告恒通经贸公司在受让案涉房屋时,该房屋仍登记在开发商名下而仅将相关商品房买卖合同备案在被告冯祥名下,故冯祥尚未取得所有权，其签订房屋买卖合同的行为仅能发生相应的债权效力,亦不直接发生所有权转移的物权效力。故对原告该主张，本院不予支持。综上，恒通经贸公司对涉案房屋享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行。被告冯祥、冯海堂、冯刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃有关诉讼权利，不影响本案审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告襄阳市大力冷轧金属材料有限公司的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告襄阳市大力冷轧金属材料有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  侯才俊人民陪审员  吴 芳人民陪审员  朱晓莉二〇二〇年十二月三十日法官助理赵丽芬书记员王雨荷