四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7705号 上诉人（原审被告）：成都英英房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街正西街**。 法定代表人：林意，执行董事。 委托诉讼代理人：王志强，男，1975年9月21日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区，系公司员工。 委托诉讼代理人：谭颖，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜娟，女，1968年7月20日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王念，女，1993年9月25日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人成都英英房地产开发有限公司（以下简称英英公司）因与被上诉人杜娟、王念商品房预约合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 英英公司上诉请求：请求法院依法撤销一审判决第二项。二审庭审中，英英公司变更上诉请求为：1．撤销原判决，改判英英公司与杜娟、王念于2019年5月6日签订的商品房认购协议书有效，且无须返还杜娟、王念定金280000元。2．一审、二审诉讼费用由杜娟、王念承担。 事实和理由：一审法院适用法律错误、认定事实错误。一审法院认定英英公司因未告知和提示杜娟、王念涉案房屋公摊面积大小，导致其在购房过程中对房屋公摊面积大小产生重大误解法律适用错误且事实认定错误。《商品房认购书》中没有关于共有建筑面积的任何约定，不存在讨论是否构成重大误解的前提。杜娟、王念认为其对公摊面积存在重大误解，即认为英英公司告知涉案公摊面积与实际公摊面积存在显著差别以致影响其决定是否购买涉案房屋的决定。对此，杜娟、王念应当举证证明，反之则应当承担举证不能的后果。《商品房认购书》第四条第一款“甲方（英英公司）在签订认购书、买卖合同之前已在销售现场公示与所售房源相关证件及《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》《临时管理规约》物业服务相关文本内容等，乙方（杜娟）对前述公示内容清楚且无异议”之约定，及结合《成都市商品房销售现场信息披露管理办法》（成房办［2019］130号）第四条“建立商品房销售信息现场公示达标制度。房地产企业预售和现售商品房，应当在销售现场设立公示栏及信息查询处。3.设立可售房源信息公示栏，公示可售房源的面积、价格和销售动态信息：（2）每套商品房建筑面积（含套内面积、公摊面积）……”的规定可知，案涉楼盘是符合前述管理办法披露要求的，杜娟在《商品房认购书》中签字对公示内容清楚且无异议，说明杜娟、王念知晓涉案商品房的公摊面积，英英公司无需再提供其他证据予以证明。英英公司没有义务在商品房认购书中列明涉案房屋公摊面积的义务。一审法院依据《商品房销售管理办法》第二十一条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积”之规定，认为英英公司未在商品房认购书中写明涉案房屋的共有建筑面积，没有对杜娟尽告知和提示义务。但是《商品房销售管理办法》规范的是商品房买卖合同关系，而非商品房预约合同关系。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，案涉商品房认购书是预约合同，英英公司没有义务在认购书中标明涉案商铺的公摊面积。涉案房屋性质为商铺，公摊面积达到建筑面积的45%也是获得政府有关部门批准后予以规划建造的，不违反国家法律法规的规定。商铺公摊面积占建筑面积的比例比住房高是基于其商业合理性的要求，且属于众所周知的事实。即使存在重大误解，杜娟行使撤销权的除斥期间已经经过，归于消灭。英英公司与杜娟于2019年5月6日签订商品房认购书，2019年5月6日交纳280000元，2019年8月28日向一审法院起诉要求返还上述款项。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的，撤销权归于消灭：重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”之规定，杜娟在签订认购书与缴纳房款之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。故英英公司不应返还该款项。 杜娟、王念辩称，一、杜娟、王念支付定金及签订《商品房认购书》前，英英公司工作人员并未告知商品房分摊的共有建筑面积，也未在商品房认购书中注明，也未按照《商品房认购书》第四条所载明的将《商品房买卖合同》等文本给杜娟、王念出示，即使售楼部有公示，也是空白的合同文本。使杜娟、王念对房屋的面积产生了重大误解，杜娟、王念有权撤销合同。案涉商铺的产权面积为62.88平方米，公摊面积约为28平方米，公摊面积达到建筑面积的46%。英英公司违反了《商品房销售管理办法》第21条的规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内面积和分摊的共有建筑面积”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。《商品房认购书》是英英公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，其中第四条第1点、第2点、第3点属于加重杜娟、王念责任、减轻英英公司责任，排除杜娟、王念主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定，应为无效条款。三、英英公司欲向杜娟、王念出售的房屋总价款为1280000元，却收取了杜娟、王念280000元定金，违反了《中华人民共和国担保法》第91条“定金的数额由当事人约定，但不超过主合同标的额的百分之二十”之规定。四、杜娟、王念认为未经过除斥期间，其在2019年6月9日才清楚英英公司隐瞒公摊面积，2019年6月17日与英英公司进行协商，在协商未果的情况下，杜娟、王念才向一审法院提起民事诉讼。是否能撤销，要经过法院判决，因而其认为除斥期间未经过。且2019年8月28日发送了正式受理通知书。 杜娟、王念向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房认购书》；2、判令英英公司向杜娟、王念返还定金280000元，并支付资金占用利息1380元（自2019年6月26日计算至实际全部返还定金之日，暂计算至起诉之日）；3、本案诉讼费由英英公司承担。在一审庭审中，杜娟、王念将第一项诉讼请求变更为撤销双方签订的《商品房认购书》。 一审法院认定事实：杜鹃、王念与英英公司于2019年5月6日签订了《商品房认购书》，约定：杜鹃、王念以1280000元向英英公司认购成都市天府新区商铺，商铺建筑面积为62.88平方米。杜鹃、王念已于签约之日交纳了定金280000元。 一审法院认定以上事实，有商品房认购书、收据和当事人当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：在双方签订《商品房认购书》时，英英公司是否向杜娟、王念履行了告知公摊面积的提示义务。一审法院认为，房屋公摊面积的大小，对购房者的决策具有重大影响。出卖人在与买受人签约的过程中，应当以合理的方式向买受人明确告知房屋公摊面积大小。根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。”英英公司在与杜娟、王念签约的过程中，既未在商品房认购书中写明房屋公摊面积的大小，其向杜娟、王念展示的商品房买卖合同均系空白格式合同，并未载明案涉房屋的公摊面积大小。英英公司声称在销售过程中已告知杜娟、王念房屋公摊面积大小，并引导杜娟、王念在公示系统查询房屋公摊面积大小，但英英公司并未提供证据证明其履行了告知和提示义务。故对英英公司的该辩解理由，一审法院不予采信。案涉房屋建筑面积为62.88平方米，公摊面积约为28平方米，公摊面积约为建筑面积的46%。由于英英公司未尽提示义务，导致杜娟、王念在购房过程中对房屋公摊面积大小产生重大误解，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条的规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”故对杜娟、王念主张撤销商品房认购书并要求英英公司返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于英英公司是否应当向杜娟、王念支付资金占用期间的利息的问题。一审法院认为，尽管告知公摊面积大小系英英公司应当履行的义务，但杜娟、王念在签订合同的过程中亦需尽到谨慎与注意义务。杜娟、王念在购买商品房时，根据常识即应知道商品房面积中包含有公摊面积。既然房屋公摊面积对杜娟、王念决策影响巨大，那么其在缔约的过程中，即应详细审查、询问房屋公摊面积大小。杜娟、王念在签订时未尽到合理的注意义务，应承担一定的责任。故一审法院对杜娟、王念要求英英公司返还已付款项资金占用期间利息的诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、撤销王念、杜鹃与英英公司于2019年5月6日签订的《商品房认购书》；二、英英公司于判决生效之日起十日内向王念、杜鹃返还280000元；三、驳回杜娟、王念的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为2760元，由王念、杜鹃负担1000元，由英英公司负担1760元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《商品房认购书》第三条“甲、乙双方约定付款方式及期限：1.乙方选择一次性付款方式，乙方须于2019年5月9日前付清全部房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）”。 《商品房认购书》中手写备注：“剩余房款1000000元（大写壹佰万元整）于2019年6月18日前补齐，否则所付房款不退，房源零售，房源不退不换不更名”。 根据英英公司的上诉请求与杜娟、王念的答辩意见，本案二审争议焦点为：杜娟、王念与英英公司签订的《商品房认购合同》是否应予以撤销。现就该争议焦点的认定论述如下： 本院认为，杜娟、王念与英英公司在《商品房认购合同》中约定了案涉房屋的建筑面积，并未约定具体套内面积和公摊面积。英英公司在本案诉讼中，亦未提交相应证据证明其公司在现场公示了案涉房屋的公摊面积，或通过其他方式明确告知了公摊面积。在此情况下，双方签订的《商品房认购合同》并未就套内面积和公摊面积占比进行明确，杜娟、王念在正式签订商品房买卖合同前了解到公摊面积占建筑面积的46%，此时方提出异议。对一般买受人而言，其在签订正式合同前非通过出卖人的特别提示、现场公示等方式，几无确定房屋建筑面积之可能性。在此情况下，出卖人基于顺利签订本约、促使交易顺利履行，亦应告知对方房屋的基本情况。 根据本案查明的事实，英英公司提供的《商品房认购书》未确定上述内容，也无其他证据证明英英公司在签订《商品房认购书》时告知了杜娟、王念案涉房屋的套内面积和公摊面积，杜娟、王念无从得知其拟购买的房屋公摊面积接近建筑面积的一半，该情况超出一般买受人的认知和可接受程度。故一审法院认定，因英英公司未告知房屋公摊面积，导致杜娟、王念购房过程中对该面积大小产生重大误解的事实正确，本院予以确认。杜娟、王念依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条之规定，撤销《商品房认购合同》具有事实依据和法律依据，本院予以支持。英英公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5500元，由成都英英房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年十二月十六日 书记员  夏玉荣