山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4738号原告：青岛维德物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：王某某，职务经理。委托诉讼代理人：徐海英，青岛城阳诚德法律服务所法律工作者。被告：栾某1，男，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：栾某2（系栾某1之父），男，住青岛市李沧区。被告：栾某2，男，汉族，住青岛市李沧区。原告青岛维德物业管理有限公司与被告栾某1、栾某2物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐海英、被告栾某2作为被告之一及被告栾某1的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费2669元；2、判令被告给付违约金（计算标准为从逾期之日起每日按照未付款项0.05%的标准支付）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：自2016年4月至2020年6月止，被告欠原告物业服务费2669元。原告多次要求被告交纳，被告一直拒绝交纳。故原告具状法院，请求依法判决。被告辩称，之所以不交物业服务费有以下几个原因：1、被告从未与原告签订物业服务合同，是首届居民委员会与原告签订的合同，签订合同时也没有通知被告，剥夺了被告的选举权利，所以该物业服务合同与被告无关。另外，被告认为应当追加首届居民委员会参加诉讼；2、原告未按照合同约定，“每年一次向本物业全体业主公布公共部位收支费用”。根据相关法律规定，原告在公共部位的收入费用应从物业服务费中扣除，被告从未见到原告公布公共部位的收入费用，故对其所诉的物业服务费数额存有异议，居民委员会与原告在未经过业主同意的情况下，私自将物业服务费上涨了0.6元，被告不认可原告擅自涨价；3、原告提供服务不到位，没有维修人员、消防通道不畅通，楼内卫生长期不打扫，树木花草不打理。原告提供的物业服务不合格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交房产档案一份。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交《物业服务合同》一份，证明该合同对瑞丰馨苑小区的全体业主具有约束力。合同约定自2016年1月1日起，原告一直为该小区提供物业管理服务，被告实际居住在该小区，事实上接受了原告提供的物业管理服务。因此，原、被告依法享有合同约定的权利和义务；该合同第十条约定：乙方（原告）向业主或物业使用人按季度收取物业服务费，每季度的一个月10日前缴纳；第二十四条约定：业主不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方（原告）有权依法要求业主或物业使用人补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起按所欠费用每日0.05%支付违约金。经庭审质证，被告对该份证据的真实性有异议，被告认为该合同原告并不是与业主签订的，对该份证据不予认可。本院认为，原告提交的该份证据系原件，故本院对该份证据予以采信。2、原告提交催费照片一份、催缴通知单两份，证明原告曾经向被告主张缴纳物业服务费，但被告至今仍未缴纳。经庭审质证，被告对该份证据有异议，被告主张没有收到过原告发出的催费通知书。本院认为，原告未提交证据证明上述催费通知已经有效送达被告，本院对该份证据不予采纳。3、原告提交综合考评小结一份，证明原告依约履行了合同义务，且达到相关的标准。经庭审质证，被告对该份证据有异议。被告认为该份证据证明的内容不实，业委会现在只有一个人在工作。本院认为，被告提交的该份证据系原件，故本院对该份证据予以采信。4、原告提交振华路街道办事处出具的证明一份，证明原告将小区内业主不合理行为给其他业主造成不便的情况及时反映给振华路街道办事处，街道办也签收认可，证明了原告在工作中尽职尽责。经庭审质证，被告对该份证据有异议，被告认为小区内引起的火灾，不是业主的行为，而是原告私搭乱建所导致的。本院认为，原告未提交证据证明在该份报送材料上签字的人员系街道办的工作人员，该证据系原告单方证据，本院对该份证据不予采纳。5、被告提交照片1宗，证明答辩陈述的事实。经庭审质证，原告对该份证据有异议，原告认为该组照片反映的内容不能证明是在涉案小区拍摄的。本院认为，虽原告对被告提交的证据提出异议，但从被告提交的该组照片反映的地点及建筑上看，基本反映了是在涉案小区拍摄的，故本院对该份证据予以采信，但能否达到拒交物业服务费的程度，本院于后进行评述。6、被告申请证人周某出庭作证，证人周某出庭作证称原告提供的物业服务不合格，小区的单元门损坏，没有绿化，原告还在小区内私搭乱建引起火灾，给业主造成财产损失。经庭审质证，原告对证人周某的证言不予认可，原告认为证人系涉案小区业主，对本案有直接利害关系，不能作为证人出庭。对上述证人周某的证人证言拟要证明的事项，本院将结合其他证据予以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月17日，青岛市李沧区瑞丰馨苑小区首届业主委员会（甲方）与原告（乙方）青岛维德物业管理有限公司签订《物业服务合同》一份，约定由甲方委托乙方（原告）对青岛市李沧区四流中路5号瑞丰馨苑小区提供物业管理服务，服务期限自2016年1月1日至2020年12月31日，物业服务费收费标准为自2016年4月1日起，住宅服务费按每平方米每月0.6元，于每季度第一个月10日前交纳，逾期按所欠费用每日0.05%支付违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告即为青岛市李沧区四流中路5号瑞丰馨苑小区提供物业服务至今。青岛市李沧区四流中路5号瑞丰馨苑小区某户房屋建筑面积为87.1平方米，被告栾某1系该房屋业主。原、被告一致确认，被告栾某1自2016年4月1日至2020年6月30日期间未交纳物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告作为物业服务企业，与被告栾某1所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，被告作为该小区的业主，应当受此合同的约束。原告为被告栾某1所在小区提供服务，根据权利义务对等原则，栾某1亦应履行按时交纳物业服务费的义务。被告栾某1以未见过《物业服务合同》为由拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，无法律依据，本院不予支持。栾某1抗辩主张原告未按照合同履行义务，物业服务质量存有瑕疵、存在没有设施维修人员、楼道无人打扫、消防通道不畅通、绿化不合格、擅自提高物业服务费价格等问题，被告抗辩提出的上述问题，提供了部分照片，并提交了证人周某的证人证言。证人与当事人存在利害关系，其证言的证明力不足，且栾某1提交的照片也不足以证明其主张的问题长期、持续存在，亦不能否定原告已履行合同主要义务的事实，故对栾某1的上述抗辩意见，本院不予支持。此外，被告栾某1抗辩主张原告应将相关事项予以公示，本院认为该问题涉及全体业主共同利益，宜收集证据后，由业主大会或业主委员会经授权与原告协商或采取相关法律途径予以解决。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。本案中，原告的物业服务质量和水平确有可以提升的空间，但不足以构成业主不交物业服务费的理由。被告栾某1拒交纳物业服务费的行为既直接影响了物业管理服务的质量，又影响其他正常交费业主的利益，其行为不宜提倡。被告栾某1应按照合同约定支付原告物业服务费。关于被告栾某1应支付物业服务费的数额，依据《物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准为商业网点服务费每平方米每月0.6元，被告栾某1应给付原告拖欠的2016年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2665.26元（0.6元/平方米/月×87.1平方米×51月）。原告庭审中主张物业费2665元，未超出合同约定，本院予以照准。关于原告主张的违约金，本院认为，原告提供的物业服务难以做到尽善尽美，物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的地方，从缓和物业公司与业主之间矛盾出发，对原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。被告栾某2并非涉案房屋业主，原告对其诉讼请求依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，判决如下：一、被告栾某1于本判决生效之日起十日内支付原告青岛维德物业管理有限公司2016年4月1日至2020年6月30期间的物业服务费2665元；二、驳回原告对被告栾某1的其他诉讼请求；三、驳回原告对被告栾某2的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告栾某1负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二〇年十二月三十一日法官助理张栋书记员沈佳妮