河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0725民初3619号原告:新乡市碧海置业有限公司，住新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾**楼。法定代表人：杨海波，任董事。委托诉讼代理人：魏继洲，河南贞实律师事务所律师。被告：赵闪闪，女，1984年3月20日出生，汉族，住郑州市金水区。原告新乡市碧海置业有限公司（以下简称碧海置业公司）诉被告赵闪闪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧海置业公司委托诉讼代理人魏继洲到庭参加了诉讼，被告赵闪闪经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告碧海置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的编号为2017-1011102号的《商品房买卖合同》、所有附件及相关协议；二、判令被告配合原告办理撤销编号为2017-1011102《商品房买卖合同（预售）》的网签备案、预告登记、预抵押手续并将房屋腾空、返还给原告；三、请求判令被告向原告支付违约金111681.6元；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年签订编号为2017-1011102《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告位于新乡市平原示范区××庄园××楼××单元××商品房××套，总房款44544元，并约定了银行按揭的支付方式。随后被告与中国银行股份有限公司新乡国贸支行签订《预购商品房抵押合同》，原告作为担保人。之后，被告未按约向银行偿还本息，中国银行股份有限公司新乡国贸支行将本案的原、被告双方作为共同被告诉至新乡市红旗区人民法院。新乡市红旗区人民法院审理后作出（2020）豫0725民初1444号民事判决，判决被告提前偿还贷款余额、利息、罚息、违约金及承担诉讼费，并判决原告对被告的债务承担连带保证责任。该判决书生效后，被告仍拒绝履行，原告被迫承担了保证责任，替被告向银行偿还贷款本金、利息、罚息等共计54119.41元。根据原、被告签订的买卖合同附件十一《补充协议书》第十五条的约定，原告有权解除合同，并依约向被告主张违约金。综上，原、被告签订的买卖合同合法有效，被告拖欠银行贷款导致原告承担连带清偿责任，原告有权请求解除合同。被告赵闪闪未到庭，亦未向本院递交书面答辩状。经审理，本院认定以下案件事实：2017年10月11日，碧海置业公司与赵闪闪签订《商品房买卖合同（预售）》及附件、《补充协议》。双方约定：1、赵闪闪购买碧海置业公司开发的新乡碧桂园芳汀白露庄园23号楼1单元1层1102号房屋。2、房屋总价款744544元，于2017年10月11日支付房屋总价款的10.76%为80090元，于2017年11月11日支付房屋总价款的10%为74454元，于2017年12月11日以商业贷款支付房屋总价款的79.24%为590000元。3、出卖人因承担保证责任需将买受人钱贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人同意出卖人选择向买受人追偿代付款项或解除合同；出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人债务，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，双方办理了合同备案登记、预告登记手续。2017年11月6日，中国银行股份有限公司新乡国贸支行（以下简称中国银行新乡国贸支行）与赵闪闪、碧海置业公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。合同约定：中国银行股份有限公司新乡国贸支行向赵闪闪发放贷款590000元，用于购买新乡市芳汀白露庄园23号楼1单元1层1102号商品房，贷款期限为360个月，贷款用途为购房，还款方式为按月等额本息；碧海置业公司为该合同项下贷款提供连带保证责任，保证期间为贷款到期日起两年；借款人以所购房屋为案涉贷款提供抵押担保。2017年12月12日，案涉房产办理了豫（2017）新乡市不动产证明第0035309号不动产证明。上述合同签订后，中国银行新乡国贸支行依约向赵闪闪发放了贷款，赵闪闪未按约定偿还贷款本息。截止2020年5月7日，赵闪闪欠中国银行新乡国贸支行本金573389.84元、利息10690.47元、罚息273.88元。2020年3月25日，中国银行新乡国贸支行向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，请求判令赵闪闪、碧海公司偿还借款本金575427.571元、利息10488.05元、罚息175.52元（利息、罚息暂计至20250年3月1日），共计586091.14元。2020年5月26日，新乡市红旗区人民法院作出（2020）豫0702民初1444号民事判决，判决赵闪闪于判决生效之日起10日内偿还中国银行新乡国贸支行借款本金573389.84元及利息10690.47元、罚息273.88元（2020年5月7日之后的利息、罚息，按照合同约定计算至实际清偿之日）；碧海置业公司对该债务承担连带保证责任；诉讼费4830.5元，由赵闪闪、碧海置业公司共同负担。判决生效后，碧海公司履行判决义务，代赵闪闪偿还了贷款逾期本金2363.87元、逾期利息13382.61元、本金570625.97元、利息2516.46元，共计589288.91元；另支付中国银行新乡国贸支行诉讼费4830.50元。案涉房屋现由赵闪闪占有使用。本院认为，当事人在不违反法律强制性规定的前提下，基于真实意思表示签订的合同为有效合同，当事人均应按约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》等合同性文件均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应予以履行。赵闪闪未按约定履行按期按揭贷款合同义务，导致碧海置业公司向中国银行新乡国贸支行承担了保证责任；根据双方约定，合同的解除条件已成就，碧海置业公司请求解除涉案《商品房买卖合同》等合同文件，符合法律规定，予以支持。本案合同自诉状送达赵闪闪之日，即诉状副本送达之日（2020年10月21日）起解除。案涉合同已办理备案登记，并预告登记在赵闪闪名下；赵闪闪已占有使用案涉房屋。现合同已解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，碧海置业公司请求赵闪闪腾空、返还房屋，并配合办理合同备案登记撤销、预告登记注销手续，具有事实法律依据，予以支持。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。”规定，双方签订的《补充协议》约定，买受人因未履行借款合同义务导致出卖人向贷款银行承担保证责任，出卖人选择解除合同的，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。赵闪闪经合法传唤无故未到庭，视为其放弃抗辩权利；可以认为，双方约定违约金比例适当。碧海置业公司请求赵闪闪依约按房屋总价款15%支付违约金，予以支持。赵闪闪应支付碧海置业公司违约金111681.60元（744544元×15%）。抵押解除系抵押权人特有的权利，应由抵押权人行使。碧海置业公司请求赵闪闪配合办理抵押解除手续，无事实、法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认新乡市碧海置业有限公司与赵闪闪于2017年10月11日签订的编号为2017-1011102《商品房买卖合同（预售）》、附件、《补充协议》已于2020年10月21日解除；二、赵闪闪于判决书生效之日起十日内配合新乡市碧海置业有限公司办理房屋预告登记注销、合同备案撤销手续，并腾空、返还案涉房屋；三、赵闪闪于本判决生效之日起十日内支付新乡市碧海置业有限公司违约金111681.60元；四、驳回新乡市碧海置业有限公司的其他诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1266.82元，由被告赵闪闪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并于缴费之日起五日内将上诉费凭证缴本院查验，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉请求。审判员  娄季林二〇二〇年十二月十一日书记员  万 彦