德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初3866号 原告：德阳市旌耀建设发展有限公司，住所地四川省德阳市区黄河东路**，统一社会信用代码9151060034585954X8。 法定代表人：阳珂，董事长。 委托诉讼代理人：袁长平，四川宗元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李强，四川宗元律师事务所律师。 被告：德阳市金泉耐火材料有限责任公司，住，住所地四川省德阳市旌阳区德新镇，社会信用代码9151060074690492X8。 法定代表人：沈道正，董事长。 第三人：德阳农村商业银行股份有限公司，住，住所地四川省德阳市庐山南路**，社会信用代码91510600684159513N。 法定代表人：张文斌，董事长。 委托诉讼代理人：阳运斌，男，单位员工。 原告德阳市旌耀建设发展有限公司（以下简称旌耀公司）与被告德阳市金泉耐火材料有限责任公司（以下简称金泉公司）、第三人德阳农村商业银行股份有限公司（以下简称德阳农商银行）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旌耀公司的委托诉讼代理人李强，被告金泉公司的法定代表人沈道正，第三人德阳农商银行的委托诉讼代理人阳运斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告租赁合同关系，并判令被告立即腾退位于原德新福利纸厂料场的全部承租资产及房屋；2.请求判令被告按每日137元承担自合同解除之日至实际腾退全部资产之日的占用费（参照年租金5万元标准计算）；3.判令被告支付2015年6月30日至租赁合同解除之日的租金（暂计至2020年7月30日，租金合计252739.73元）并承担逾期支付违约金（计算方式：以实际欠付租金金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止，截至2020年7月20日，违约金合计36636.93元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2003年6月12日与德新镇集体资产经营公司签订《场地租赁协议书》承租位于“德阳市东方数控有限公司”以北的场地，租期15年，年租金5万元。2006年，被告与第三人签订《租赁合同》承接原租赁合同关系，租期13年（至2018年10月31日止，与原《场地租赁协议书》租赁期限届满时间一致），年租金5万元。2015年6月30日，原告与第三人签订关于购买德阳市旌阳区农村信用合作联社相关资产的协议购得涉案租赁资产。依据租赁合同的约定，租赁期限内被告每年应付租金50000元，被告未按约定支付租金，除补交租赁费外，每天拖欠一天应支付0.5%的滞纳金，同时，出租人有权解除租赁合同，收回租赁资产。2015年6月30日至今，被告未向原告支付租金。另，第三人原名称为德阳市旌阳区农村信用合作联社，2018年6月2日更名为德阳农村商业银行股份有限公司。原告于2019年7月11日向提起诉讼，要求被告返还资产、支付租金等，被告已收到起诉状副本及相关证据，后原告撤诉，撤诉后，被告至今未履行相关义务。为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 被告金泉公司辩称，金泉公司与原告没有合同关系,不存在违约。案涉土地上的建筑物是金泉公司建筑的。 第三人德阳农商银行陈述，2015年6月30日，第三人将案涉资产抵偿给旌耀公司，抵偿给旌耀公司后，第三人未再收取租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，查明事实如下： 2003年6月12日,德新镇集体资产经营公司（甲方）与金泉公司（乙方）签订《场地租赁协议书》，约定：一、甲方同意将位于德阳市东方数控有限公司以北的场地租给乙方，新办耐火材料厂。二、租用期限为壹拾伍年，租用时间从签约即日起，鉴于乙方新办企业，为给乙方提供优惠，经双方协商，协议执行时间从签订协议时间起向后顺延陆个月计算租金。三、租金标准：年租金5万元。五、付款时间及方式：乙方签订协议时向甲方缴纳第一年租金5万元，后续十四年租用费按年度付清，即在每年的12月付清，付款方式为现金。九、甲方向乙方承诺：数年后，乙方购买该租用地，其售价仍按现在价格每亩7.2万元，不得再提高，但国家调整价格因素除外。十三、乙方在租用期间所购置的财产属乙方所有，租用期满后，由乙方自行处理。十四、协议一经签订，双方必须严格履行，若乙方不按协议规定时间缴清租金，甲方有权提起终止协议，收回所租场地。除可不抗拒因素外，甲方提起收回租地，或做其他另行安排，负责赔偿乙方投资总额的3-5倍。十五、租用期满，协议即行终止，若需续租重新签订协议。 经审批，2004年，金泉公司在案涉土地修建了耐火材料生产车间。 2005年6月30日德新镇人民政府（集体资产经营公司）与德新信用社签订《以资抵债协议书》，将原德新镇人民政府（集体资产经营公司）出租给金泉公司的资产（原福利纸厂料场）的全部权利转让给德新信用社。因金泉公司已承租该土地，德新信用社与金泉公司协商终止金泉公司与德新镇人民政府（集体资产经营公司）签订的租赁合同，并由德阳市旌阳区德新农村信用合作社（甲方）与金泉公司（乙方）重新签订《租赁合同》。合同约定，一、德新信用社将位原德新福利造纸厂料场价值203.05万元的资产继续整体出租给乙方。二、租赁期限13年，即2005年11月1日至2018年10月31日止。三、经双方协商，出租资产中土地年租金为50000元，年租金合计为50000元。按照先付款后租赁的原则，乙方按年提前向甲方支付下一年度的租金。从德新信用社、德新镇政府签定《抵债协议》（2005年6月30日）之日起，租金由乙方按本合同的规定支付给甲方。如乙方为按本合同的规定按时向甲方支付租赁费、乙方除补交租赁费外，每拖欠一天乙方向甲方支付5‰的滞纳金。八、租赁期间如甲方需将租赁物的所有权转让时，本合同自动终止，甲方不承担违约及赔偿责任，但甲方应提前一个月通知乙方，在同等条件下乙方有优先购买的权利。十、合同到期后，在同等条件下乙方有权优先续租该资产；如乙方未续租时，经甲方同意后乙方新建的建筑物乙方可以搬离（消防设施除外，消防设施自动归甲方所有），但撤离时不得损坏甲方的资产。如合同到期15日内，乙方仍未撤离的资产归甲方所有，甲方不对乙方进行任何补偿。十一、发生下列情况时及乙方发生其他违约行为时，甲方可以解除租赁合同，收回租赁资产。如乙方不移交资产时，甲方可进行强制清场，所发生的一切后果由乙方承担。其中第5条为乙方不按规定交纳租金。 2015年6月30日，旌耀公司（甲方）与德阳市旌阳区农村信用合作联社（乙方）签订《关于购买德阳市旌阳区农村信用合作联社相关资产的协议》，甲方购买乙方抵债资产13宗（包含案涉土地），该协议第三条“资产移交及过户”（一）约定：乙方应于2015年6月30日前配合甲方清点查验并将13宗资产移交甲方，并办理资产移交手续。上述资产自本协议签署之日起的所有者权益归甲方所有。 被告自认2015年6月30日旌阳区财政局一位女工作人员与其电话联系，告知案涉土地权属，通知其改签合同。 本院于2020年10月2日向金泉公司送达起诉状副本、证据材料、举证通知书等法律文书。 以上事实，有《场地租赁协议书》、《租赁合同》、《关于购买德阳市旌阳区农村信用合作联社相关资产的协议》等证据在卷予以佐证。 本院认为，德阳市旌阳区德新农村信用合作社与金泉公司签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就本案的争议问题，本院评述如下： 一、关于解除《租赁合同》 因信用社改制，该《租赁合同》由第三人承接了权利义务。金泉公司认为原告并非《租赁合同》的相对方。从本案查明的事实看，案涉土地已为原告购买，依据原告与第三人的约定，当事人将包括案涉土地在内的13宗土地转让给原告，合同签署之日起的所有者权益归原告所有。原告据此取得《租赁合同》的权利。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”被告金泉公司不认可财政局工作人员的通知，现有证据也不能证明原告及第三人进行了通知，在通知未到达金泉公司前，该转让对金泉公司不发生效力。但在原告起诉后，本院将起诉状副本送达金泉公司后，该转让对金泉公司产生效力，原告有权对被告金泉公司主张相关权利。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该宗土地转让后，《租赁合同》继续有效。《租赁合同》约定租赁期限为2005年11月1日至2018年10月31日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”权利人可随时主张解除。现有证据显示金泉公司于2020年10月2日收到本案起诉状副本，原告解除《租赁合同》的通知于2020年10月2日到达原告，本院确认《租赁合同》于2020年10月2日解除。 合同解除后，被告应向原告返还案涉土地，案涉土地上添附了相关建筑物，且无法分割，应一并向原告返还。如原被告因返还土地及附属建筑物造成其他损失，可以依法进行处理。 二、关于租金、占用费及违约金问题 1、租金。《租赁合同》约定的期限为2005年11月1日至2018年10月31日，租金为50000元每年，第三人于2015年6月30日将案涉土地使用权转让给旌耀公司，2015年6月30日至2018年10月31日的租金应由旌耀公司收取。2018年11月1日起至合同解除之日（2020年10月2日），旌耀公司与金泉公司形成不定期租赁合同，租金可参照租赁合同约定的50000元每年计算。故金泉公司应支付旌耀公司的租金为263013.7元（50000元×5年+50000元/365天×95天）。金泉公司逾期支付租金，原告主张被告承担逾期支付租金的违约金，本院予以支持，违约金计算方式为以实际欠付租金金额为基数，自2015年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 2、合同解除后至实际腾退之日的占用费。本院认为，合同解除后至被告实际腾退期间，租赁物仍由被告占有，被告应当支付占用费，占用费参照租金标准计算，为每年50000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告德阳市旌耀建设发展有限公司与被告德阳市金泉耐火材料有限责任公司有关原德新福利纸厂料场的租赁关系于2020年10月2日解除，被告德阳市金泉耐火材料有限责任公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于原德新福利纸厂的全部承租资产及房屋； 二、被告德阳市金泉耐火材料有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告德阳市旌耀建设发展有限公司支付租金263013.7元和违约金，违约金计算方式为以实际欠付租金金额为基数，自2015年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、被告德阳市金泉耐火材料有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告德阳市旌耀建设发展有限公司支付2020年10月3日至实际腾退原德新福利纸厂的全部承租资产及房屋之日的占用费，占用费按50000元每年的标准计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2282元，由被告德阳市金泉耐火材料有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 彭诗文 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 杨晓禾 书 记 员 刘宇涵