福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初2745号 原告：中国农业银行股份有限公司建瓯市支行，住所地建瓯市中山路**，统一社会信用代码91350783857194836G。 法定代表人：罗建兰，行长。 委托诉讼代理人：叶道才，男。 被告：陆东坤，男，1988年9月22日出生，汉族，住建瓯市。 被告：福建省环雄房地产开发有限公司，住，住所地建瓯市建安路**一社会信用代码91350783689391151N。 法定代表人：熊建城，执行董事。 原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行（以下简称农行建瓯支行）与被告陆东坤、福建省环雄房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。被告陆东坤、福建省环雄房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行建瓯支行向本院提出诉讼请求：1.陆东坤立即偿还中国农业银行股份有限公司建瓯市支行个人住房按揭贷款结欠本金436326.71元、利息（含罚息、复利）5317.26元（从2020年6月1日暂计至2020年8月28日），及从2020年8月29日起至还清之日止按借款凭证、借款合同约定的按年利率4.90%计算的利息，逾期按年利率7.35%计算的罚息、复利。2.若未按期限偿还，农行建瓯支行有权申请拍卖、变卖陆东坤所有的坐落在建瓯市城东片区××＃幢××层××室房地产，所得款项农行建瓯支行享有优先受偿权，不足部分仍由陆东坤共同偿还。3.福建省环雄房地产开发有限公司对第一项诉请债务承担连带清偿责任。事实和理由：因向福建省环雄房地产开发有限公司购买建瓯市城东片区××＃幢××层××室的房产，2017年7月25日，陆东坤作为借款人、福建省环雄房地产开发有限公司作为保证人与农行建瓯支行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定借款金额560000元，借款期限120个月；借款利率、借款用途、还款方式等，并约定若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前取回已发放借款。福建省环雄房地产开发有限公司自愿对陆东坤应履行的合同义务提供阶段性连带责任保证担保。陆东坤以其购买的坐落在建瓯市城东片区××＃幢××层××室房地产作为抵押，并于当日办理房地产抵押权预告登记手续。2017年9月1日，农行建瓯支行依约向陆东坤发放了560000元贷款。从2020年6月起，陆东坤未按约履行还款义务，截止2020年8月28日共欠借款本金436326.71元，利息（含罚息、复利）5317.26元，农行建瓯支行宣告全部借款提前到期。 陆东坤、福建省环雄房地产开发有限公司均未作答辩，亦未提供证据材料。 本院对本案主要事实认定如下：因向福建省环雄房地产开发有限公司购买建瓯市城东片区××＃幢××层××室的房产，2017年7月25日，陆东坤作为借款人、福建省环雄房地产开发有限公司作为保证人与农行建瓯支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额560000元，借款期限120个月（即2017年9月1日至2027年8月31日）；借款执行利率以借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率，执行年利率4.9%；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上加收50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；若借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。陆东坤以其购买的坐落在建瓯市城东片区××＃幢××层××室的房产为涉案借款提供担保，担保范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及律师费等债权人实现债权的一切费用，并于当日办理房地产抵押权预告登记［闽（2017）建瓯市不动产证明第0××9号］。福建省环雄房地产开发有限公司对借款提供阶段性连带责任保证。保证责任至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。2017年9月1日，农行建瓯支行依约向陆东坤发放了560000元贷款，但陆东坤未按合同履行义务。截止2020年8月28日共欠借款本金436326.71元，利息（含罚息、复利）5317.26元。 以上事实，有身份证、士兵证、未婚声明、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、个人购房贷款面谈笔录、个人信贷业务申请表、同意抵押承诺书、借款凭证、房地产预告登记证、提前还款函、授权委托书等，以及当事人当庭陈述为证，本院予以确认并在卷作证。 本院认为，中国农业银行股份有限公司建瓯市支行与陆东坤及福建省环雄房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陆东坤未按约定偿还借款本息，构成违约，依法应当继续履行合同义务，并承担相应的违约责任。根据涉案合同的约定，借款人未按约偿还借款本息，贷款人有权提前收回借款资金。故农行建瓯支行诉请陆东坤偿还所欠的借款本息理由正当，本院予以支持；由于涉案房产仅办理了抵押权预告登记，尚未办理正式的抵押登记手续，不具备优先抵押权，故农行建瓯支行主张就抵押权预告登记的房产行使优先抵押权，没有法律依据，本院不予支持。陆东坤、福建省环雄房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃诉讼权利，本院在查明事实后，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条,《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陆东坤应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司建瓯市支行偿还借款本金436326.71元，截止2020年8月28日利息（含罚息、复利）5317.26元，以及自2020年8月29日起至款项还清日止按涉案合同约定计算的利息、罚息、复利。 二、福建省环雄房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任（若涉案房屋抵押权登记手续办妥时，该连带清偿责任免除）。福建省环雄房地产开发有限公司履行保证责任后，有权向陆东坤追偿。 三、驳回中国农业银行股份有限公司建瓯市支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7924元，减半收取3962元，由陆东坤、福建省环雄房地产开发有限公司共同负担，应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周洪涛 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  林 芳 书记员  侯淑蕾 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： (一)、建筑物和其他土地附着物； …… 第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。