四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3963号 上诉人（原审第三人）：向森华，男，1986年12月1日出生，藏族，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：黎志，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨**，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周红玲，女，1971年5月27日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：陈兴，四川易通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉奇，四川易通律师事务所律师。 原审被告：四川润川食品有限公司，住所地：四川省成都市双流区西航港街道成白路社区成白路食品城****。 法定代表人：余传军，总经理。 原审第三人：四川康源农产品有限公司，，住所地：四川省成都市双流区西航港街道成白路** 法定代表人：付德彬，董事长。 委托诉讼代理人：周建伟，男，系公司员工。 原审第三人：肖慈华，男，1975年9月9日出生，汉族，住四川省荣县。 上诉人向森华因与被上诉人周红玲，原审被告四川润川食品有限公司（以下简称润川公司），原审第三人四川康源农产品有限公司（以下简称康源公司）、肖慈华排除妨害纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人向森华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回周红玲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由周红玲承担。事实与理由：1.肖慈华取得案涉商铺使用权出租给上诉人并不是承租之后的转租，也不是取得使用权之后将使用权转让，而是在取得经营使用权后通过出租的方式行使商铺的使用权，是一种“出租”行为。2.肖慈华与上诉人签订的《商铺租赁合同》不违反《成白路食品城商位使用权有偿转让协议》的约定，上诉人已取得租赁权，无需征得康源公司的同意。周红玲与肖慈华于2014年7月28日签订的《房屋使用权转让协议书》发生时间在后，不能对抗上诉人已经合法取得的租赁权。 被上诉人周红玲辩称，向森华与肖慈华之间既不是出租关系也不是转租关系，而是名为租赁实为借贷担保法律关系，双方签订的协议也是事后形成的；即使认定为转租关系，向森华也未取得案涉商铺的使用权，因为根据商铺使用权转让协议及附件的约定，转租需获得康源公司的同意，对于向森华的转租行为并未取得康源公司的认可；周红玲已经取得案涉商铺的使用权，获得了康源公司的同意及生效判决的认定。 原审被告康源公司述称，商铺的实际金额仅300万元，但借款金额有2000万元左右，康源公司与周红玲均是受害人，各方可以协商解决。 原审第三人肖慈华、润川公司未到庭，也未提交书面意见。 周红玲向一审法院起诉请求：1.判令排除润川公司对位于成都市成白社区食品城市场2栋1层31号商铺的占有并向周红玲交付以上商铺；2.判令润川公司以实际占有面积为基数按每平方米30元的标准向周红玲支付占用费至付清时止。在一审审理过程中，周红玲变更诉讼请求为：1.判令排除润川公司、向森华对案涉商铺的占有并立即向周红玲移交案涉商铺；2.判令润川公司、向森华以实际占有面积为基数自占有时按每平方米46元的标准向周红玲支付占用租金损失费至付清时止。 一审法院认定事实：2012年10月9日，康源公司与肖慈华签订《成白路食品城商位使用权有偿转让协议》，约定康源公司受双流区西航港成白社区全权委托将其合法所有的“成都成白路食品城”商铺有期有偿提供给肖慈华使用，商铺具体信息为成都成白社区食品城市场2栋商铺号为20、21、22、23、25、26、30、31、32、33共10个商铺，建筑面积合计534.35平方米，使用期限自2012年12月31日起至2052年12月30日止，共计40年，使用费合计为4127744元，肖慈华在签订协议时一次性付清。2012年12月30日，康源公司出具收据载明已收到肖慈华支付的10个商铺使用费4127744元。2014年4月29日，周红玲与案外人四川旺发商贸有限公司签订《借款合同》，约定周红玲向四川旺发商贸有限公司出借8000000元，借款期限为2014年4月29日至2014年5月5日。该合同第五条约定，担保措施为“由肖慈华提供连带责任保证担保”，肖慈华在该条处签字并捺印。同日，四川旺发商贸有限公司出具收款确认书，确认收到借款8000000元。2014年7月28日，周红玲和肖慈华签订《房屋使用权转让协议书》，约定因四川旺发商贸有限公司仍有欠款未归还周红玲，肖慈华作为上述借款的连带保证人自愿将位于成都市成白社区食品城市场2栋一层铺号为20、21、22、23、25、26、30、31、32、33共10个商铺的使用权作价3000000元转让给周红玲，时间为自该协议签订之日起至2052年12月30日，用于抵偿四川旺发商贸有限公司未归还的债务，该商铺的使用权自签订该协议之日起转让给周红玲后，周红玲享有对该商铺的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有、再次转让等权利，该协议签订之日起生效。同时，该协议经康源公司签署确认，并认可双方就上述商铺使用权的转让行为，康源公司在该协议尾部见证人处盖章。同日，康源公司向周红玲出具《确认函》，载明作为案涉商铺的原转让人，同意肖慈华将案涉商铺再次转让给周红玲，同时确认并保证在康源公司知晓范围内周红玲为上述商铺的唯一受让人，确认周红玲自2014年7月28日起享有对案涉商铺的使用权，并积极协助周红玲行使相应的权利。2014年7月29日，周红玲和肖慈华签订《房屋租金收益权转让协议》，载明案涉商铺的租赁情况，约定自该协议签订之日起，周红玲有权代肖慈华收取所载明的商铺的租金，用于抵偿四川旺发商贸有限公司未归还的债务。 2014年6月15日，肖慈华与向森华签订《商铺租赁合同》，肖慈华为该合同甲方、出租方，向森华为该合同乙方、承租方，合同部分内容如下：一、向森华自愿租用肖慈华位于成白社区食品城2栋1层20、21、22、23、25、26、30、31、32、33号商铺作为商业用途使用（以下简称“该商铺”），建筑面积约534.35平方米。二、租用的期限为20年，租期从2014年6月15日至2034年6月14日止。三、该商铺的租金为4300000元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金为分批支付，并必须在2014年12月30日之前交至出租方，签订合同之日，向森华向肖慈华缴纳订金50000元，向森华向肖慈华支付租金时，向森华支付给肖慈华的订金自动转变为押金。 2017年6月1日，向森华与润川公司的法定代表人余传军签订了《商铺租赁合同》，向森华为出租人、甲方，润川公司为承租人、乙方，该合同部分内容为：一、向森华将坐落于成白社区食品城2栋1层31号、占地面积112平方米的商铺出租给润川公司。二、租期共3年，自2017年6月1日零时起至2020年6月1日24时止。三、租金按每平方米每月46元收取，月租金为5152元，租金每3个月交一次，每期到期前半个月支付。合同签订后，润川公司一直租用案涉商铺，并按时给向森华支付租金，最后一次租金支付时间为2019年8月27日，支付金额为15456元，即润川公司已经支付租金至2019年11月31日。 2017年11月9日，一审法院作出（2017)川0116民初182号《民事判决书》，判决：一、周红玲与肖慈华于2014年7月28日签订的《房屋使用权转让协议书》有效；二、周红玲系位于成都市成白社区食品城市场2栋1层共10个商铺（铺号：20、21、22、23、25、26、30、31、32、33）的使用权人。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、（2017)川0116民初182号《民事判决书》《成白路食品城商位使用权有偿转让协议》《房屋使用权转让协议书》《确认函》《商铺租赁合同》及当事人的陈述等证据。 一审法院认为，向森华虽然与肖慈华签订了《商铺租赁合同》，但根据康源公司与肖慈华在《成白路食品城商位使用权有偿转让协议》中的约定，肖慈华作为案涉商铺的使用权人，其在使用期内有自行合法经营的权利和义务，但未经康源公司许可，肖慈华不得将商铺使用权用于抵押、担保、拍卖，肖慈华经康源公司同意后拥有商铺的转让、转租权利，重新与康源公司签订新合同。一审庭审中，康源公司表示对于肖慈华将案涉商铺转让给向森华一事并不知情，向森华也未能证明其与肖慈华签订的《商铺租赁合同》符合上述约定，故向森华未取得案涉商铺的租赁权，其无权将案涉商铺转租他人。另，周红玲与肖慈华签订的《房屋使用权转让协议书》，已经康源公司确认并保证在康源公司知晓范围内周红玲为案涉商铺的唯一受让人，且生效判决也确认周红玲系案涉商铺的使用权人，故应当确认周红玲系案涉商铺的合法使用权人。因无证据证明周红玲将其从肖慈华取得了案涉商铺使用权一事进行了周知或告知了润川公司，故此期间润川公司依据其与向森华签订的《商铺租赁合同》占有使用案涉商铺不存在侵权行为，不应承担侵权责任。但现案涉商铺的合法使用权人周红玲将润川公司诉至法院，润川公司在该案审理过程中，对于周红玲的合法使用权以及向森华无权转租的事实已经知晓，故其在未取得周红玲同意的情况下继续占有、使用案涉商铺的行为将侵害周红玲的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，周红玲有权请求排除妨害。关于腾退时间问题，鉴于润川公司已经将租金支付至2019年11月31日，故润川公司应在2019年12月1日搬离案涉商铺；若润川公司逾期不搬离，继续占有案涉商铺，客观上将给周红玲造成租金损失，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，其应当赔偿周红玲的损失，周红玲要求其按照与向森华签订的合同价格即月租金5152元赔偿租金损失并无不当，一审法院予以支持。关于周红玲要求排除向森华对案涉商铺的占有问题，一审法院认为，根据庭审查明的事实，案涉商铺的现有实际占有使用人为润川公司，向森华并非共同占有使用人，故周红玲要求向森华承担腾退责任没有事实依据，一审法院不予支持。 关于周红玲主张的要求润川公司、向森华支付房屋占用使用费的问题，周红玲主张其受让商铺后，润川公司、向森华一直占有案涉商铺，要求润川公司、向森华从2014年10月29日开始按照每平方米46元标准支付商铺占有使用费。由于周红玲未能举证证明润川公司、向森华从2014年10月29日开始就占有使用案涉商铺，且周红玲也未能举证证明其从2014年10月29日开始的具体租金损失金额，应承担举证不能的法律后果，故其要求润川公司、向森华从2014年10月29日开始支付商铺占有使用费没有事实依据，其主张不能成立。根据现有证据，只能认定润川公司于2017年6月1日与向森华签订了《商铺租赁合同》，并自2017年6月1日后至今占有、使用案涉商铺，且润川公司已经向向森华支付了2017年6月1日至2019年11月31日的租金。一审法院认为，根据该案查明的事实，向森华与润川公司于2017年6月1日签订《商铺租赁合同》后，润川公司一直按照合同约定每平米租金46元，每月5152元，每个季度支付15456元支付了从2017年6月1日至2019年11月31日共计30个月的租金154560元。因向森华并非案涉商铺的合法使用权人，其无权收取润川公司支付的租金，故向森华应当将其收取的润川公司支付的2017年6月1日至2019年11月31日期间的租金154560元支付给案涉商铺的合法使用权人周红玲。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、润川公司于2019年12月1日将位于成都市成白社区食品城市场2栋1层31号商铺腾退并返还给周红玲；二、若润川公司未按期搬离，则应按照每月5152元的标准向周红玲支付自2019年12月1日起至实际腾退之日止的商铺占用费；三、向森华于判决生效之日起十日内向周红玲支付租金154560元；四、驳回周红玲的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由润川公司负担。 二审中，上诉人向森华向本院提交现场照片一张，拟证明案涉商铺与康源公司办公室邻近，康源公司2014年10月29日前就应当知晓案涉商铺已出租给向森华的事实，该证据与康源公司资产管理部加盖印章的《情况说明》能够相互印证。经质证，周红玲不认可该证据的三性，认为《情况说明》中的“2014年10月29日”系手写内容，为事后填写。康源公司对证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。润川公司、肖慈华未发表质证意见。 本院经审查认为，该证据虽来源真实，但不能达到上诉人的证明目的。 周红玲为证明张其主张，向本院提交（2017）川0116民初182号案件的相关资料，拟证明向森华知晓周红玲提起的用益物权确认诉讼。经质证，向森华认可上述证据的真实性，但认为不能证明向森华知情。润川公司、肖慈华未发表质证意见。 本院经审查认为，该证据与本案待证事实无关，本院不予采信。 根据一审在案证据，本院二审另查明：1.康源公司作为甲方与乙方肖慈华签订的《成白路食品城商位使用权有偿转让协议》第三条第一款约定：本协议签订后，乙方在使用期内有自行合法经营的权利和义务，未经甲方许可，乙方不得将商位使用权用于抵押、担保、拍卖。本协议签订后，乙方经甲方同意后拥有商位转让、转租权利，重新与甲方签订新合同。 2.一审中，向森华提交《情况说明》一份，载明，兹有《成白路食品城资产管理部》已知晓肖慈华身份证号码：510322197509××××把成白路食品城2栋1层20、21、22、23、25、26、30、31、32、33商铺租赁给向森华：513226198612011610一事。该说明上加盖有“四川康源农产品有限公司资产管理部”印章，印章下方手写“2014年10月29日”。康源公司不认可上述证据，主张《情况说明》未加盖公司印章、无公司工作人员签名，说明上的日期不是公司出具，说明上加盖的印章公司现在没有使用了。 3.一审中，向森华为证明其实际支付了租赁费，提交了案外人杨均如、兰一琼、何志银、夏小群向肖慈华的转账凭证及邓育松的银行卡交易明细。其中，2014年10月29日，杨均如向肖慈华转账的5万元备注用途为“借款”。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为周红玲主张排除妨害、移交商铺并赔偿租金损失的请求能否得到支持。对此，本院评析如下： 根据本案查明的事实，康源公司与肖慈华签订的《成白路食品城商位使用权有偿转让协议》约定肖慈华经康源公司同意后拥有商位转让、转租权利，重新与康源公司签订新合同。周红玲与肖慈华签订的《房屋使用权转让协议书》，已经康源公司确认并保证在康源公司知晓范围内周红玲为案涉商铺的唯一受让人，且生效判决也确认周红玲系案涉商铺的使用权人，故应当确认周红玲系案涉商铺的合法使用权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求返还原物或者消除危险”的规定，周红玲依法对案涉房屋享有相应权利，他人不得侵犯。向森华主张其与肖慈华签订了《商铺租赁合同》，是依据合同而占有使用案涉房屋，故向森华对案涉房屋是否享有合法的承租权是本案首先要解决的问题。 首先，从《商铺租赁合同》内容看，合同约定向森华承租10个商铺，商铺租金为430万元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金分批支付，必须在2014年12月30日之前交至出租方。结合向森华与润川公司签订的租赁合同的内容及租赁市场的交易习惯，合同约定20年租金在短时间内以现金全部支付，且租金在长达20年的期限内一成不变也极不符合正常的租赁惯例。 其次，案涉房屋并无产权，康源公司将案涉房屋使用权转让给肖慈华时，明确约定肖慈华经康源公司同意后拥有商位转让、转租权利，故肖慈华将案涉房屋租赁给向森华使用仍然要经过康源公司的同意。对此，一、二审中，康源公司均称对肖慈华将案涉房屋出租给向森华一事并不知情。尽管向森华向一审法院提交了一份加盖有四川康源农产品有限公司资产管理部印章的《情况说明》，但即使该说明真实，说明的落款时间为2014年10月29日，亦晚于肖慈华与周红玲签订《房屋使用权转让协议书》的时间，也即康源公司认可肖慈华的租赁关系时案涉房屋的使用权已转让给周红玲，在肖慈华对案涉房屋不享有权利的情况下，向森华对案涉房屋的租赁权没有存在的基础。 最后，不管向森华与肖慈华之间是承租关系还是转租关系，向森华均需支付租赁费。《商铺租赁合同》约定签订合同之日，向森华向肖慈华交纳订金5万元，向森华向肖慈华支付租金时，订金自动转变为押金。向森华为证明其实际支付了租赁费，提交了案外人杨均如、兰一琼、何志银、夏小群向肖慈华的转账凭证及邓育松的银行卡交易明细。第一，上述证据显示付款人并非向森华，在无其他证据印证的情况下，案外人与肖慈华的转账行为不能直接认定是向森华支付租金的行为。第二，向森华提交的杨均如2014年10月29日向肖慈华的转账记录显示，杨均如支付的5万元为借款，款项的支付时间及性质均与向森华的主张不吻合。第三，邓育松的银行卡交易明细无法显示交易相对方的相关信息，不能印证向森华支付租金的主张。第四，上述案外人向肖慈华转账的金额亦未达到《商铺租赁合同》约定的20年租金430万元。综上，向森华提交的证据不能证实其已实际支付了案涉房屋的租金，也不能证实其与肖慈华存在真实合法的租赁关系。 综上，向森华举示的《商铺租赁合同》从内容约定到实际履行均有违市场中的租赁惯例及交易习惯，一审法院认定向森华未取得案涉房屋的租赁权，无权对案涉房屋进行处分并判决润川公司返还案涉房屋等正确。 综上所述，向森华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3391元，由上诉人向森华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  牛玉洲 审判员  邓凌志 审判员  陈丽华 二〇二〇年十二月十七日 书记员  吴 双