河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初1575号 原告（反诉被告）：刘育惠，女，1986年5月6日出生，汉族，住山东省临沂市河**。 委托诉讼代理人：李彦，北京市拓夫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘静岑，女，1991年11月12日出生，汉族，户籍地辽宁省阜新蒙古族自治县，现住北京市房山区。 被告（反诉原告）：吴忆，男，1987年2月24日出生，汉族，户籍地四川省泸州市江阳区，现住北京市房山区。 二被告委托诉讼代理人：张毅恒，河北张国庆律师事务所律师。 第三人：三河市兴达恒远房地产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕顺路东侧东方夏威夷商铺**，统一社会信用代码9113108206337769XG。 法定代表人：果士红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵森，该公司员工。 原告（反诉被告）刘育惠与被告（反诉原告）刘静岑、被告（反诉原告）吴忆、第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘育惠及委托诉讼代理人李彦、被告刘静岑、被告吴忆委托诉讼代理人张毅恒、第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司委托诉讼代理人赵森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘育惠向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判令解除原、被告签署的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，2、并由被告返还原告全部已支付房款80万元；3、判令被告以80万元为基数，自2017年9月1日起按照银行同期贷款利率向原告支付至实际给付之日止的利息；4、判令被告赔偿原告居间服务费42600元及装修款损失89800元，共计132400元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:2016年9月7日，经三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间服务原告与二被告签署《存量房买卖合同》及《补充协议》，原告购买二被告所有的位于河北省三河市燕郊开发区房屋。合同签订当日，原告向二被告支付定金及房款共计80万元，向三河市兴达恒远房地产经纪有限公司支付居间服务费39600元及过户手续费3000元整，房屋交付后，原告按合同约定进行了房屋装修，后出台限购政策，因被告原因该房屋未完成产权转移变更手续， 现原告不再具备购买涉案房屋的资格，经与二被告多次协商解除合同事宜未果。原告认为，其2016年9月7日交付房款，至今已三年有余，因二被告过错未完成房屋所有权转移登记，致使房屋交易无法完成，被迫解除房屋买卖合同关系，二被告行为已构成根本违约。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请依法支持原告诉请。 被告（反诉原告）刘静岑、被告（反诉原告）吴忆辩称，不同意原告的所有诉讼请求。首先原、被告之间签订的买卖合同及补充协议是合法有效的，不同意解除合同，要求继续履行合同。原告要求解除双方签订的《存量房买卖合同》，没有事实和法律依据。其次被告不存在根本违约行为，原、被告签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，原告应当全面的履行合同。综上，原告系全款方式购买涉案房屋，继续履行双方签订的《存量房买卖合同》不存在任何障碍。 第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司陈述称不同意原告的诉讼请求，合同继续履行，不同意退还中介服务费和中介贷款服务费。 被告（反诉原告）刘静岑、被告（反诉原告）吴忆向本院提出诉讼请求为请求：1、判令反诉被告刘育惠继续履行与反诉原告刘静岑、吴忆于2016年9月7日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告支付购房款尾款118万元，并以118万元为基数按年利率6%向反诉原告支付利息自2017年9月25日起至实际购房尾款之日止的利息；3、本案 的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年9月7日，反诉原告与反诉被告签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：反诉被告向购买了反诉原告名下位于河北省三河市燕郊开发区房屋（不动产权证：冀（2018）三河市不动产第××号）。该房屋总价198元，首付款80万元（含定金40万元），剩余购房款118万元，办理权属转移登记手续当日支付。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付购房首付款80万元（含定金40万元）。反诉原告在签订合同当日将房屋交付给反诉被告使用。反诉被告将涉案房屋装修入住管理至今，已经实现了合同的目的。况且合同已经履行大部分，反诉被告应当依约支付购房尾款，反诉原告仅剩下的义务就是配合反诉被告办理不动产权变更登记手续，合同履行不存在任何障碍。2017年三河地区陆续出台了限购政策，但是双方的合同签订及履行合同的大部分的义务均发生在限购政策之前，根据法不溯及既往的原则，双方签订的合同不受政策的限制。综上，反诉原告与反诉被告签订的合同系双方真实意思表示。双方均应切实、全面的履行合同，望判如所请。 原告（反诉被告）刘育惠辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告提交的证据足以证明被告曾多次试图采用不合法手段办理过户均未成功，且明知自2017年9月13日以后已无法办理产权转移登记手续，限购政策于2017年6月6日出台，行政机关在2017年9月13日之前仍允许办理产权转移登记手续，系被告原因导致在2017年9月13日以后办理。即便法院判决继 续履行，在行政机关已无法实施的情况下，可能在执行阶段仍然存在无法执行的风险，因此反诉被告认为合同应当予以解除。第二，补充协议第二条约定，反诉被告支付尾款118万元的节点是在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日，目前尚未达到支付购房款尾款的条件，因此不同意反诉原告的第二项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月7日，原、被告在三河市兴达恒远房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，合同约定由原告购买登记在被告刘静岑、被告吴忆名下的位于三河市燕郊开发区的房屋，房屋总价款198万元。合同约定，签订合同当日支付定金40万元，支付首付款80万元，余款118万元采用全款支付，于开发商下发房本取得该房屋所有权证后5日内配合办理房屋产权转移登记手续，约定的房屋交付时间是签订合同当日。合同签订后，原告于签订合同当日向被告支付了80万元，被告于9月8日将房屋交付给了原告。涉案房屋原告已经进行装修，原告主张因为被告迟延履行涉案房屋的不动产转移登记手续，不配合办理不动产转移登记手续的主要合同义务，要求解除合同。原告向法庭提供的证据有：第一份证据《存量房屋买卖合同》和第二份证据《补充协议》，证明原、被告就涉案房屋签署房屋买卖合同，被告在取得房屋所有权证后有义务配合原告办理房屋产权转移登记手续，原告有权进行房屋装修，被告应依法赔偿原告损失。第三份证据《居间服务合同》和第四份证据《过户、按揭 代理合同》，证明原告因购买涉案房屋支出居间服务费和过户手续费共42600元，被告应依法赔偿原告损失。第五份证据收款收据、银行转账记录以及收条，证明原告于2016年9月7日向被告支付购房款共计80万元，向第三人支付居间服务费及过户手续费42600元。第六组证据微信聊天截图和第七组证据是通话录音，证明原告与被告沟通办理房屋所有权，正式以被告怠于履行合同义务，为积极配合原告办理，被告明知涉案房屋买卖合同已经无法继续履行。第八份证据是三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，文件号是三政办（2017）63号，证明目的是证明涉案房屋所在地出台限购政策，原告不再具备购房资格，涉案合同无法继续履行。第九份证据是装修合同及收据，证明原告因装修房屋花费的装修款，被告应当赔偿原告损失。被告对原告提交的证据的质证意见：对于第一组第二组的《存量房买卖合同》、《补充协议>的真实性予以认可，对于原告的证明目的不予认可。该证据可以证实签订该协议是原、被告双方的真实意思表示，而且这个房屋已经由原告装修入住，不存在解除的条件，所以对于原告要求赔偿损失也不应得到支持。第三组、第四组的证据是《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，对该证据的真实性予以认可，对于证明目的不予认可。因为该房屋买卖合同可以继续履行，不存在解除的情形，而且被告不存在违约的行为，对于该项费用不应当由被告进行承担。对于第五组的收款收据、银行转账记录真实性予以认可。被告确实收到了购房款80万含定金40万元。对于中介费应由第三 人自己陈述。对第六组证据的真实性予以认可，对于证明目的不予认可。从该组的微信聊天记录，可以显示被告积极的配合原告履行促成买卖合同的继续履行。但是最终因为原告的原因没有办成社保无法办理房屋产权转移登记的手续，所以该证据可以显示被告不存在违约的行为，而且是积极促成合同的交易和合同的履行。录音证据同微信聊天的记录的意见一致，对真实性予以认可，证明目的不予认可。对第八组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。因为原、被告双方签订的合同发生在限购政策之前，根据法不溯及既往的原则，涉案房屋已经履行了大部分的义务，原告已经入住该房屋并且已经装修入住，该房屋只剩下支付购房尾款118万元，而且是全款购房，所以合同履行不存在障碍。根据现有的根据法律以及三河法院所审判的一些判例，都可以证实涉案房屋可以继续履行这个合同，不存在障碍。对第九组证据装修合同和收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，证明目的也不予认可。第三人三河市兴达恒远房地产经纪有限公司的质证意见：中介费42600元已交齐，其他同意被告代理人意见。被告向法庭提交的证据：第一组证据就是同原告提交的一致，证明目的同被告的质证意见。第二组证据是收条，也证明被告收到了原告支付的购房首付款80万元包含定金40万元。第三组证据是印花税契税的完税证明，证明被告依约于2017年3月19日缴纳了办理产权证的相关印花税票以及契税。第四组证据是贷款的结清证明，具体的名称是贷清字（2017）849号，证明被告于2017年9月6日将涉案房屋的抵押贷款结清解除抵押了。房屋产权证 书登记在二被告名下，产权证号为（2017）三河市不动产权第032433号和冀（2017）不动产权证032434号。第五组证据是被告刘静岑和被告吴忆的户口页，还有不动产权书，可以证实二被告为了配合原告办理过户手续。第六组证据现在的房屋登记的产权证号最后变更为冀（2018）三河市不动产权第0006412号。原告对被告提交的证据的质证意见。第一组证据一系列合同，真实性合法性、关联性都没有异议，证明目的不认可。质证意见与本诉原告提交该组证据的证明目的一致。第二组证据收条没有异议。第三组证据，契税完税证明可以证明被告2017年3月19日就已经取得了涉案房屋的不动产权证，但直至2017年8月29日才通知原告，办理涉案房屋的不动产权转移登记手续。因被告的迟延履行导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，被告明显违约，因限购政策是在2017年的6月6日出台。如果不是被告在取得不动产产权证之后五个月才通知原告，涉案合同完全可以继续履行，被告明显违约。第四组证据贷款结清证明，真实性没有异议。第五组证据户口页的真实性没有异议，关联性不认可，证明目的不认可。第六组是房产证，真实性没有异议，证明目的不认可。被告出于什么原因将涉案房屋过户到吴忆名下均与本案无关。第三人对被告提交的证据的质证意见，我们认为可以继续履行合同。对被告提交的证据不发表意见。 本院认为，原、被告双方于2016年9月7日在三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间服务下签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违 反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定全面履行合同。原告主张三河市政府2017年6月6日发布关于进一步促进全市房地产平稳健康发展的实施意见，以非本地户籍没有当地三年以上纳税证明或社保缴纳证明的暂停在本地购买住房，原告主张其是限购人员且被告迟延履行债务，不配合办理不动产转移登记手续的主要合同义务致使合同目的不能实现，要求解除合同。本案中，原、被告双方签订的购房合同系发生在三河市政府房屋限购政策出台之前，且双方根据合同约定履行了支付购房首付款和实际交付房屋的义务，三河市政府发布的政策应是针对限购政策之后的房屋买卖交易行为，对政策发布之前的交易行为不具有溯及力，且为保护交易安全、维护市场秩序、保护诚信规则，原、被告双方应本着诚信原则依约继续履行合同。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。因涉案合同可以继续履行，故对反诉原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、反诉原告刘静岑、反诉原告吴忆与反诉被告刘育惠继续履行于2016年9月7日签订的登记在反诉原告刘静岑、反诉原告吴忆名下的位于三河市燕郊开发区化大南路北侧、YJZ2013-020号地东侧首尔园·甜城三期北区米兰小镇N3号楼N3-2-1902室的房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。反诉被告 于判决生效之日起三十日内向反诉原告支付剩余购房款1180000元当日，反诉原告协助反诉被告将登记在反诉原告名下的涉案房屋过户到反诉被告名下； 二、驳回原告刘育惠的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14410元，减半收取计7205元，反诉案件受理费15420元，减半收取计7710元，均由反诉被告刘育惠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵海洪 二〇二〇年十二月三日 书记员  姚 静