重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0233民初4322号 原告：重庆仲量商业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道中博大道**附**，统一社会信用代码91500233MA5U47U991。 法定代表人：肖梦韵，系公司总经理。 委托诉讼代理人：向娇，重庆泰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源律师事务所律师。 被告：陈长艮，男，1984年3月25日出生，汉族，住重庆市江**。 原告重庆仲量商业管理有限公司（以下简称仲量公司）与被告陈长艮租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向娇到庭参加了诉讼。被告陈长艮经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告仲量公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令双方于2020年5月25日解除签订的《京投·忠州购物公园租赁合同》及《忠州购物公园租赁合同补充协议》、《京投·忠州购物公园经营管理合同》。2.依法判令被告陈长艮支付原告公共管理费41,804.09元、水费192.5元、电费769.8元，共计42,766.39元。3.依法判令被告支付原告存放物品保管费用12,000元。4.依法判令被告支付原告搬运物品的人工及运输费2900元。5.依法判令被告返还原告装修补贴费440,000元。6.依法判令被告支付原告违约金126,016.9元。7.依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月28日，原告与被告签订了《京投·忠州购物公园租赁合同》及《忠州购物公园租赁合同补充协议》、《京投·忠州购物公园经营管理合同》，约定原告位于重庆市忠县xx街道xx路xx号京投·忠州购物公园A1栋4层02号商铺出租给被告，用于被告经营梦氏健身及梦氏健身旗下品牌，被告支付租金与公共管理费等，其中租赁合同第三条第六款“乙方最迟不得晚于2019年10月1日正式营业，乙方保证与甲方商业同期开业，如乙方逾期，则乙方应向甲方支付相应的租金，逾期超过30天以上的，甲方有权解除本合同”；第八条第四款约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，应承担相当于剩余租赁期租金总额的10%的违约金。同时，甲方有权单方面提前解除合同且不承担任何法律责任和损失。合同解除的，乙方应在20天内将租赁房屋腾空返还甲方。超过20日的，甲方有权开启并更换该房屋门锁收回房屋，或采取其他措施将房屋内的物品搬出收回该房屋，对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，对于乙方遗留在该房屋内的物品，甲方有权要求乙方每日按2元/平方米支付甲方保管费”。《忠州购物公园租赁合同补充协议》第三条第八款第二项“甲方在支付部分或全部乙方店铺装修补贴款后，乙方单方面提出终止原合同或实施撤柜的，或者因乙方及/或装修单位原因导致原合同或装修协议提前解除的，乙方除按原合同约定承担违约责任外，甲方有权凭乙方出具的甲方给予乙方装修补贴款的确认资料要求乙方立即返还装修补贴款及利息，并有权要求乙方支付违约金100,000元，且乙方不得以货品或其他方式充抵”。《京投·忠州购物公园经营管理合同》第4.1条“公共管理费由商业管理费、推广费及代收代付的物业管理费、公共能耗费构成，按该商铺的租赁面积计收。乙方向甲方支付公共管理费为人民币8.5元/月/平方米，包括商业管理费人民币5元/月/平方米，物业管理费为人民币3.5元/月/平方米”通用条款第六条违约责任中6.1“乙方未按本合同约定缴纳公共管理费的，应当按日承担应付未付款项百分之一的违约金。拖欠三日，甲方有权予以停业整顿，履约保证金等不予返还，一切损失由乙方自负。”相关合同签订后，原告就将商铺交付给被告进行了部分装修，至今被告并未开业，也未支付公共管理费，原告向被告送达了《催缴函》、《解除租赁合同的通知函》、《限期腾退租赁房屋的通知》、《关于再次催促返还租赁房屋的函》、《关于要求进行租赁场地的装修现状确认的通知》，但被告仍然未能交付费用与腾房交还。综上，原告与被告签订租赁合同及相关附属合同，但被告并未完全履行义务，达到合同约定的解除条件。遂提起本案诉讼。 被告陈长艮未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料。 本院经审理认定事实如下： 2019年5月28日，仲量公司（出租方，甲方）与陈长艮（承租方，乙方）签订了《京投·忠州购物公园租赁合同》，约定：第一条租赁范围甲方将位于重庆市忠县xx街道xx路xx号京投·忠州购物公园A1栋4层02号房屋出租给乙方。该租赁物业计租面积：1735.81平方米（使用面积），该面积为预测面积，最终以现场实测面积为准（自相邻墙中心线计算面积）。若实测面积与预测面积不符，则签订补充协议确定最终计租面积。第二条租赁用途乙方租赁甲方物业的用途为健身，乙方承诺按上述用途使用租赁物业，并遵守国家和房屋所在地政府有关房屋使用和物业管理的规定。乙方经营商品、提供服务的品牌为梦氏健身或梦氏健身旗下品牌，乙方仅按约定的经营范围进行经营活动。乙方的店招名称为梦氏健身或梦氏健身旗下品牌。经营期内，乙方不得变更经营范围和确定的经营品牌，如需变更，须向甲方提出书面申请并获同意。否则，甲方有权单方面提前解除合同。第三条租赁期限1.租赁期：共计8年自2019年10月1日起至2027年9月30日止（计租起始时间为2019年10月1日）。2.免租期：共计12个月，免租期内甲方不收取乙方租金，免租时间为2019年10月1日至2020年9月30日止，如因甲方原因导致商场2019年10月1日不能如期开业，乙方免租期相应顺延以甲方商场实际开业日开始计算。3.房屋交付时间：暂定为2019年7月15日前，交付标准应满足附表三基本工程条件，乙方方可进场装修，最终交付日以甲方发出交付通知书为准。4.开业日：暂定2019年10月1日为开业时间，最终以甲方发出的书面通知为准。5.装修免租期:因乙方装修需要，甲方给予乙方4个月（以乙方实际进场装修日起计算）装修免租期，装修免租期内须向甲方缴纳装修期水电费、除渣费等物业相关费用。6.乙方最迟不得晚于2019年10月1日正式营业（如因甲方原因导致乙方不能如期开业除外），乙方保证与甲方商场同期开业，如乙方逾期，则乙方应向甲方支付相应的租金，逾期超过30天以上，甲方有权解除本合同，并按合同第七条第3项承担违约金，如因甲方原因导致商场不能如期开业，逾期30天以上的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方所缴纳的租金、履约保证金及乙方相关损失（但不限于租赁场所设计费、诉讼费）。第四条租金、租赁保证金、公共管理费等费用标准及缴纳。1.租金标准按使用面积计算，起始19.5元/平方米/月。2.租金递增从第3年起每两年递增计算租金，租金递增率为5%。3.租赁保证金乙方的租赁保证金按照第一租赁年度的月租金标准进行缴纳。4.公共管理费乙方在合同履行过程中须向甲方缴纳公共管理费，具体缴纳标准参照《忠州购物公园经营管理合同》执行。5.其他相关费用：乙方自行承担并缴纳使用租赁物业所发生的水费、电费、燃气费、网络费、垃圾处置费、排污费、有线电视费、电话费、装修费及水电损耗分摊等各类经营相关费用。其中水、电费用由甲方代收代缴，甲方协助相关部门出具每月水、电费用交费通知书，乙方需按通知书上规定的时间付清上月费用。6.费用支付方式及时间：租金：乙方按月度支付租金，且乙方在签署本合同当日即向甲方缴纳2020年10月1日至2020年10月31日的租金，合计人民币35,848.3元，此为乙方缴纳的首期租金。以后每期租金在上期租金到期前15日内由乙方缴纳给甲方。租赁保证金：乙方按壹个月租金支付租赁保证金，合计人民币35,848.3元整。在合同履行过程中，租赁保证金不得用以冲抵乙方拖欠的租金、公共管理费和违约金等其他应由乙方承担的费用。租赁合同终止时，乙方交还租赁物业并办理好相关手续后20个工作日内甲方无息退还租赁保证金给乙方。……第八条违约责任2.非因甲方原因或不可抗力，乙方逾期不支付租金或不足额支付租金、公共管理费，乙方逾期一日向甲方缴纳相应的租金、公共管理费，甲方可直接对乙方采取停电、停水，直至乙方向甲方完清相应的费用后方可给予乙方通水、通电，由此造成的一切损失一概由乙方自行承担，乙方每逾期一天，还须按当期应付租金、公共管理费总额的5%向甲方支付违约金；逾期15日不支付或不足额支付租金、公共管理费，甲方有权单方面解除本合同，乙方除应缴清应付之租金、公共管理费，同时应按本合同约定标准支付违约金，若支付违约金不足以抵付甲方损失，乙方还应承担赔偿责任，甲方不承担任何责任。如果乙方有拖欠租金、公共管理费、水电费等其他应由乙方承担的费用，甲方可用租赁保证金扣抵，租赁保证金不够扣抵的金额，乙方需在2天内全额交清，超过2天仍未交清的，发生抵扣后，乙方应在2天内补齐本条约定的租赁保证金差额。4.租赁期间乙方由下列行为之一（拖欠租金或其他费用逾期15日以上）的，应承担相当于剩余租赁期间租金总额10%的违约金。同时，甲方有权单方面提前解除合同且不承担任何法律责任和损失。合同解除的，乙方应在20日内将租赁房屋腾空返还甲方。超过20日的，甲方有权开启并更换该房屋门锁收回房屋，或采取其他措施将房屋内的物品搬出收回该房屋，对因此而引起的损害乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物品，甲方有权要求乙方每日按2元/平方米支付甲方保管费，逾期15日以上的，甲方有权留置保管物；逾期2个月以上的，甲方有权处置留置物。第十一条乙方确认下列地址和联系人是甲方办理本合同有关租赁事务向乙方履行通知义务或人民法院寄送法律文书的唯一通讯地址及联系人：重庆市xx区xx街道xx号陈长艮。合同后有仲量公司的盖章及陈长艮的签名捺印。 同日，仲量公司（甲方）与陈长艮（乙方）签订《京投·忠州购物公园经营管理合同》，约定乙方承租甲方位于重庆市忠县三公里“忠州购物公园”A1栋4层02号商铺。合同有效期为8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止。公共管理费由商业管理费、推广费及代收代付的物业管理费、公共能耗费构成，按该商铺的租赁面积计收。乙方向甲方支付公共管理费为人民币8.5元/月/平方米。包括商业管理费为人民币5元/月/平方米，物业管理费为人民币3.5元/月/平方米。公共管理费按月缴纳一次，后期公共管理费乙方应于每月度开始前15日内缴纳。第一个租赁年度，首期公共管理费，乙方应于签订本合同之日一次性缴纳。乙方在签订本合同之日向甲方缴纳公共管理费保证金14,754.4元。乙方未按本合同约定缴纳公共管理费的，应当按日承担应付未付款项日百分之一的违约金。拖欠三日，甲方有权予以停业整顿，拖欠一周，视为乙方根本性违约，从第八日起，甲方收回商铺，履约保证金等不予返还，一切损失由乙方自负。乙方未按合同约定履行本合同项下其他义务，甲方可通知其限期改正或履行，期满仍未改正或履行的，甲方有权与乙方解除租赁合同，在甲方采取措施前，不停止计算公共管理费等其他费用。甲方依约解除租赁合同收回商铺的或本合同依法终止的，乙方装饰装修的添附价值归甲方所有，乙方不得要求甲方赔偿。合同后有仲量公司的盖章及陈长艮的签名捺印。 同日，仲量公司（出租方，甲方）与陈长艮（承租方，乙方）签订了《忠州购物公园租赁合同补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2018年5月28日签订了重庆市忠县xx街道xx路xx号京投·忠州购物公园A1栋4层02号商铺的《京投·忠州购物公园租赁合同》、《京投·忠州购物公园经营管理合同》，甲乙双方一致同意，为了更好地打造本项目，提升项目品质，甲方同意出资对乙方承租的房屋进行精装修。甲方采用向承租人支付部分装修工程款（装修补贴）的方式处理。现甲乙双方就乙方专区的装修补贴达成如下协议条款。一、甲方同意对乙方所承租的房屋进行装修补贴，具体补贴标准共计人民币1,100,000元，大写壹佰壹拾万元整。二、装修补贴款的支付条件与方式甲方同意在乙方提供完装修图纸、施工方资质、装修工程合同或协议，并在甲方指定的物业公司办理完毕接房手续后5个工作日内向乙方支付装修补贴款总额的40%，即人民币440,000元，大写肆拾肆万元整。在乙方工程完工并通过甲方的竣工验收后，乙方向甲方开具第一次装修补贴款及本次补贴款等额的税务发票，甲方在收到发票后5个工作日内向乙方支付装修补贴款总额的20%，即人民币220,000元，大写贰拾贰万元整。乙方完成货品陈列或家具设备到位，达到开业条件后，乙方向甲方开具本次补贴款等额的税务发票，甲方在收到发票后5个工作日内向乙方支付装修补贴款总额的20%，即人民币220,000元，大写贰拾贰万元整。乙方正式开业后满一个月，乙方向甲方开具本次补贴款等额的税务发票，甲方在收到发票后5个工作日内向乙方支付装修补贴款总额的20%，即人民币220,000元，大写贰拾贰万元整。三、装修约定乙方承诺在2019年10月1日前完成乙方专区的装修并开店经营。除甲方原因造成者外，乙方因任何原因延期开业，均必须征得甲方书面同意，否则按乙方违约处理；延期开业超过10日的，甲方有权单方面解除原合同及本协议，并要求乙方按原合同的约定撤离商场。甲方在支付部分或全部乙方店铺装修补贴款后，乙方单方面提出终止原合同或实施撤柜的，或因乙方及/或装修单位原因导致原合同或装修协议提前解除的，乙方除应按原合同约定承担违约责任外，甲方有权凭乙方出具的甲方给予乙方装修补贴款的确认资料要求乙方立即返还装修补贴款及利息，并有权要求乙方支付违约金100,000元，且乙方不得以货品或其他方式冲抵。合同后有仲量公司的盖章及陈长艮的签名捺印。 2019年8月29日，仲量公司（甲方）与陈长艮（乙方）、重庆京投万昱置业有限公司（丙方）、重庆至壹简装饰设计工程有限公司（丁方）签订《京投·忠州购物公园装修四方协议》约定甲方委托丙方代为向乙方支付装修补贴款1,100,000元，丙方为了管理需要，与丁方于2019年8月29日签订《京投·忠州购物公园装修工程施工合同》。丙方代甲方向乙方支付的装修补贴款1,100,000元，乙方指定支付至丁方账户，并由丁方向丙方开具相应款项的装修发票。丙方与丁方签订的《京投·忠州购物公园装修工程施工合同》仅系丙方管理需要，丙方与丁方并未建立事实上的装修施工合同关系，丙方除需按该合同约定的时间节点支付装修补贴款外，不需履行其他合同义务。乙方与丁方另行签订装修工程施工合同，并由乙方向丁方承担装修补贴款之外的其他合同义务。 2019年9月2日，重庆至壹简装饰设计工程有限公司向重庆京投万昱置业有限公司出具了收据一张。2019年9月27日，重庆京投万昱置业有限公司向重庆至壹简装饰设计工程有限公司在中国民生银行重庆杨家坪支行账户转账440,000元装修进度补贴款。 2020年5月14日原告制作了《解除租赁合同的通知函》，并于2020年5月25日按双方约定送达地址通过中国邮政快递邮寄送达给被告，2020年5月26日邮件由他人代收。2020年6月10日原告制作了《限期腾退租赁房屋的通知》，并于当日通过中国邮政快递邮寄送达给被告，2020年6月11日邮件由他人代收。2020年6月15日原告再次制作了《关于再次催促返还租赁房屋的函》,并于当日邮寄送达给被告，邮件被退回。2020年7月3日，原告制作了《关于要求进行租赁场地的装修现状确认的通知》通过邮件送达给被告，邮件被退回。2020年7月14日，原告再次制作了《限期未腾退房屋的通知》，同日并通过中国邮政邮寄送达给被告，邮件被退回。 另查明，忠州购物公园于2020年1月1日开业，被告承租房屋用于梦氏健身至今未开业，案涉房屋，现原告已自行收回。原告提交的忠州购物公园电费核算汇总表显示，A1-4-02梦氏健身1月份电费起度数0，止度数17.34，用电量1040.40，单价0.74，应收770元。忠州购物公园商铺用水统计表显示用电单位：梦氏健身，安装位置：永辉入口，月份：1-2月，上月读数0，本月读数34，单价5.5，应收187元；梦氏健身，安装位置：B馆，月份：8月，上月读数34，本月读数35，本月用水量1，单价5.5，应收5.5元。管理费从2019年10月1日开始计收，被告从2020年2月1日起未按时缴纳公共管理费。被告缴纳了租赁保证金35,848.3元，管理费保证金14,754.4元，装修保证金1万元。 关于公共管理费及管理费违约金，原告自行制作了管理费的计算明细：面积1735.81，单价8.5，2020年2月、3月因新冠肺炎疫情期间，原告自行减半计算，2月尚欠管理费7377.19元，3月尚欠管理费7377.19元，4月尚欠管理费14,754.39元，5月（5月计算至2020年5月25日）尚欠管理费12,295.32元。公共管理费违约金原告从2020年2月1日、3月1日、4月1日、5月1日分别计算至2020年5月25日违约金为8483.77元、6344.39元、8114.91元、3073.83元，公共管理费违约金合计为26,016.9元。在本案审理过程中，原告仲量公司向本院明确表示，自愿将违约金金额调整为50,000元，其余部分违约金予以放弃。 关于保管费与搬运费。保管费原告按照2元/平方米计算，仓库保管面积为60平方米，从2020年7月7日至2020年10月15日，共100天，保管费合计12,000元。另原告请人将被告的器材和物料搬至负二楼的房间产生搬运费2900元。 以上事实，有原告的委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的《京投·忠州购物公园租赁合同》及《忠州购物公园租赁合同补充协议》、《京投·忠州购物公园经营管理合同》、《催缴函》、《解除租赁合同的通知函》、《限期腾退租赁房屋的通知》、《关于再次催促返还租赁房屋的函》、《关于要求进行租赁场地的装修现状确认的通知》、《限期未腾退房屋的通知》忠州购物公园电费核算汇总表、忠州购物公园商铺用水统计表、公共管理费计算明细表等证据在案佐证，足以证明。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方签订的《京投·忠州购物公园租赁合同》约定了解除合同的条件，被告陈长艮未按约定时间开业，也未按合同约定支付租金、公共管理费，存在违约行为，原告于2020年5月25日向通过被告在合同中约定的送达地址向被告发出《解除租赁合同的通知函》，邮件系他人代收，他人代收的行为应视为原告收到该通知书，被告收到后未提出异议。现原告主张确认原告仲量公司与被告陈长艮签订的《京投·忠州购物公园租赁合同》及《忠州购物公园租赁合同补充协议》、《京投·忠州购物公园经营管理合同》于2020年5月25日解除，本院认为合同自通知到达对方时解除，因此原告仲量公司与被告陈长艮签订的《京投·忠州购物公园租赁合同》及《忠州购物公园租赁合同补充协议》、《京投·忠州购物公园经营管理合同》应于2020年5月26日解除。 关于公共管理费。双方合同约定了计算标准，原告自行计算的单价、面积与合同约定相符，并在2020年2月、3月疫情期间减半收取，故对原告主张的公共管理费41,804.09元，本院予以支持。 关于水、电费。被告进场装修必然会产生水电费，双方合同约定水电费由被告负担，因此对原告主张的水电费用，本院予以支持，但水费中由显示8月有5.5元，因原告2020年5月25日要求解除合同，因此5月25日之后的水费，不应支持。关于电费，原告提交的表中显示770元，但原告在诉状中只主张了769.8元，因此本院确认水、电费金额应为：956.8元。 关于原告主张的保管费用，因双方合同有约定，故对原告主张的物品保管费用12,000元，本院予以支持。 关于搬运物品的人工及运输费2900元，合同虽无约定，但是被告未按时开业，原告多次向被告送达通知解除合同通知，限期腾退房屋通知，被告仍置之不理。原告自行收回房屋并将其器材和物品搬离至另一场所，系其必然会产生的费用，且原告提供了搬运人出具的收条及发票，故对原告主张的搬运物品的人工及运输费2900元，本院予以支持。 关于装修补贴费440,000元。双方签订的《忠州购物公园租赁合同补充协议》约定甲方在支付部分或全部乙方店铺装修补贴款后，乙方单方面提出终止原合同或实施撤柜的，或因乙方及/或装修单位原因导致原合同或装修协议提前解除的，乙方除应按原合同约定承担违约责任外，甲方有权凭乙方出具的甲方给予乙方装修补贴款的确认资料要求乙方立即返还装修补贴款及利息，并有权要求乙方支付违约金100,000元。现因被告自行撤柜，根据合同约定，原告有权向被告要求返还装修补贴款440,000元，故对原告要求被告返还装修补贴款440,000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金126,016.90元，原告违约金由两部分组成，一部分是因未按时支付公共管理费，按照每日的1%计算的，这部分系26,016.90元，另一部分是装修补贴约定的100,000元的违约金。现原告自愿将违约金金额调整为50,000元，本院予以支持。被告陈长艮经本院传票传唤，逾期未到庭应诉，应承担相应的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆仲量商业管理有限公司与被告陈长艮签订的《京投·忠州购物公园租赁合同》及《忠州购物公园租赁合同补充协议》、《京投·忠州购物公园经营管理合同》于2020年5月26日解除。 二、被告陈长艮于本判决生效后十日内支付原告重庆仲量商业管理有限公司公共管理费41,804.09元、水费187元、电费769.8元。 三、被告陈长艮于本判决生效后十日内支付原告重庆仲量商业管理有限公司存放物品保管费用12,000元。 四、被告陈长艮于本判决生效后十日内支付原告重庆仲量商业管理有限公司搬运物品的人工及运输费2900元。 五、被告陈长艮于本判决生效后十日内返还原告重庆仲量商业管理有限公司装修补贴费440,000元。 六、被告陈长艮于本判决生效后十日内支付原告重庆仲量商业管理有限公司违约金50,000元。 七、驳回原告重庆仲量商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,037元，减半收取5018.5元，由被告陈长艮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  荀春丽 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  徐 力