福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1854号 上诉人（原审原告，反诉被告）：苏亮新，男，1980年4月10日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李意华，男，1976年3月18日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：林汉坤，福建力涵律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：新罗区新起点汽车修理厂，住所地龙岩市新罗区南城南山横山路**。 经营者：黄杰，男，1983年11月3日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审第三人）：苏建忠，男，1965年7月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 上诉人苏亮新因与被上诉人李意华、新罗区新起点汽车修理厂、苏建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。被上诉人新罗区新起点汽车修理厂、苏建忠经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 苏亮新上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人李意华的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，涉案土地已按合同约定交付李意华使用，双方签订的租赁合同中约定租赁期间，不得自行转让否则甲方有权终止合同且不承担任何赔偿责任与其他损失，而被上诉人在上诉人不知情的情况下私自转让，且一审时第三人新起点汽车修理厂称押金将用于抵扣2018年5月至8月份租金，可证明押金也在转让合同款中。根据李意华提供的汽车修理厂的转让合同中第三条中明确了转让后，乙方接收转让人接收所有新起点汽车修理厂的一切债权债务，所以被上诉人不是适格的主体。 李意华辩称，签订的合同是无效，签订合同的时候苏亮新是在场的，从苏亮新收取黄杰的租金可以证明苏亮新是知道转让合同的。 苏建忠书面述称，答辩人于2014年下半年与李意华合伙人身份进入新罗区新起点汽车修理厂，同时黄杰也是合伙人之一。经营至2015年9月26日李意华以转让方式退出并把新罗区新起点汽车修理厂法人变更为黄杰，后经协商黄杰于2015年12月1日正式全面接管新罗区新起点汽车修理厂，答辩人也全面退出新罗区新起点汽车修理厂并于2015年12月2日同黄杰签订了《新起点汽车修理厂转让合同》。合同明确提出黄杰于2015年12月1日起接收新起点汽车修理厂和包括之前以答辩人合作期间的所有债权债务以及之后所产生的一切事宜以答辩人无关。上诉人以转让租赁物时未告知他作为理由把答辩人当着第三人更是无稽之谈，在答辩人退出新起点汽车修理厂后，因整体汽车修理行业不景气，苏亮新本人曾与黄杰达成降租口头协议，厂房租金从2016年起每月13200元降至11500元。综上所述，请求驳回苏亮新的起诉，以维护答辩人的合法权益。 李意华向一审法院反诉请求：1、苏亮新立即返还李意华押金30000元；2、驳回苏亮新其他诉讼请求；3、本诉及反诉的诉讼费由苏亮新承担。 一审法院认定事实：2012年12月5日，李意华与苏亮新签订了一份《厂房租赁合同》，约定：1、厂房计租面积1200平方米，厂房租赁期限为五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止，第一、二年租金按每平方米11元计算，第三年起每年递增百分之十，租金按每季度一付的方式支付至苏亮新帐户。2、押金30000元自本合同签订之日起五天内交付。3、每季度的租金应于当月的10号前交清，若超过一个月未缴纳租金，则苏亮新有权终止合同，且不承担任何赔偿责任和其他损失。4、苏亮新租赁给李意华的场地，不得自行转让第三方，否则苏亮新有权终止合同，且不承担任何赔偿责任与李意华的其他损失等。签订合同后，李意华向苏亮新支付了租金30000元。2015年9月26日李意华（甲方）与第三人苏建忠（乙方）签订了《汽车修理厂转让合同》。约定：一、新起点汽修厂经甲乙双方协商，甲方转让给乙方使用建筑面积为1200平方米，乙方享有甲方在原有厂房租赁合同中所有的权利与义务；二、甲方已签订了租赁合同到2018年1月15日止，月租金为13200元，租金为每月交付一次，新起点汽修厂转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有汽车修理厂租赁合同中的所有条款；三、甲方应该协助乙方办理该汽修厂的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接受新起点汽修厂后的所有债权债务乙方负责经营后产生的一些事宜，由乙方负责。2015年11月24日新罗区新起点汽车修理厂（经营者李意华）注销，注册号为×××82。2015年11月25日新罗区新起点汽车修理厂（经营者黄杰），登记注册，注册号为×××17。2015年12月2日，苏建忠与黄杰签订一份《新起点汽车修理厂转让合同》，约定苏建忠将新起点汽车修理厂转让给黄杰，黄杰自2015年12月1日起接收汽修厂和包括之前与苏建忠合作期间的债权债务。转让后，新起点汽修厂的租金由黄杰支付苏亮新至2018年4月，黄杰还与苏亮新协商降低租金。 另查明，苏亮新与福建省龙岩市农业学校于2010年9月13日签订《土地租赁合同》，苏亮新向龙岩农校租赁1755平方米土地，苏亮新在该地块上建设厂房，后将厂房转租给李意华。2020年5月8日，龙岩市中级人民法院作出（2020）闽08民终199号民事判决，认定苏亮新与福建省龙岩市农业学校于2010年9月13日签订的《土地租赁合同》无效。2011年3月7日，龙岩市国土资源局向龙岩农校发出行政处罚告知书，认为龙岩农校自2010年8月起未经有权机构关批准，擅自占用土地进行非农建设，并拟作出如下行政处罚：责令龙岩农校退还非法占有的5201.74平方米土地，没收在土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款156052.2元。2011年6月20日，龙岩市国土资源局作出行政处罚决定书，责令龙岩农校退还非法占有的5201.74平方米土地，没收在土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款104034.8元。2012年6月1日，龙岩市城市管理行政执法局向龙岩农校发出责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书，责令龙岩农校于三日内拆除涉案租赁土地上的壹层钢架临时搭盖及砖墙、面积约1050平方米。 一审法院认为，因苏亮新与福建省龙岩市农业学校于2010年9月13日签订《土地租赁合同》无效，故苏亮新将其租赁地块上的厂房转租给李意华并签订的《厂房租赁合同》亦无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。苏亮新在明知该租赁地块上的建筑物系非法建筑且已被通知责令拆除，仍与李意华签订转租合同，其有过错，应承担过错责任。自2015年12月1日后新起点汽修厂的租金由黄杰支付，苏亮新自认其于2018年才知晓新起点汽修厂转让之事，但其作为转租方向黄杰收取租金时应知晓新起点汽修厂已转让，且苏亮新与李意华签订的合同于2017年11月30日到期，双方没有续签合同，苏亮新亦没有与黄杰另行签订合同，其行为表明对新起点汽修厂转让经营者没有异议。苏亮新在签订合同时有过错，且苏亮新与李意华签订的合同于2017年11月30日已到期，新起点汽修厂对李意华的反诉请求没有异议，故苏亮新应退还李意华押金30000元。李意华的反诉请求有理，予以支持。第三人苏建忠经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：苏亮新应于本判决生效之日起十日内返还李意华合同押金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉案件受理费550元，由苏亮新负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均未依法提交新证据。苏亮新对一审判决查明认定的事实除认为“认定2010年8月起未经有权机关批准，擅自占用土地进行非农建设是错误的”外无异议。李意华对一审判决查明认定的事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：苏亮新未经有权机关批准在案涉土地上进行非农建设有龙岩市国土资源局向龙岩农校发出行政处罚告知书为证，苏亮新也未提供相应的建设许可批文，其对二审争议的事实，本院不予采信。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，因案涉《土地租赁合同》无效，故苏亮新将其租赁地块上的厂房转租给李意华并签订的《厂房租赁合同》亦无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。苏亮新向黄杰收取租金时应知晓新起点汽修厂已转让，且苏亮新与李意华签订的合同于2017年11月30日到期，双方没有续签合同，苏亮新亦没有与黄杰另行签订合同，其行为表明对新起点汽修厂转让经营者没有异议，且苏亮新与李意华签订的合同于2017年11月30日已到期，苏亮新应退还李意华押金30000元。苏亮新对尚欠租金的起诉申请撤诉，未违反法律规定，相关利益诉求其可另行起诉。 综上所述，苏亮新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。被上诉人新罗区新起点汽车修理厂、苏建忠经传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元,由上诉人苏亮新负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 廖松福 审 判 员 傅胜荣 审 判 员 陈小曼 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 卢丰华 书 记 员 廖毓斌