湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8477号原告：管超，女，汉族，1969年3月21日出生，户籍地湖南省祁东县，住广东省惠州市大亚湾区。被告：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路**迪亚溪谷山庄会所**。法定代表人：彭立明，系公司总经理。委托诉讼代理人：钟舒昕，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文静，湖南弘一律师事务所实习律师原告陈太平诉被告长沙坪建房地产开发有限公司（以下简称坪建房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月30日作出（2018）湘0104民初1885号民事判决书，原、被告均不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，长沙市中级人民法院认为陈太平于2018年4月9日死亡，一审法院未通知其继承人参加诉讼，违反法定程序，于2019年12月9日作出（2019）湘01民终5590号民事裁定，发回重审。本院于2020年7月7日受理后，通知陈太平的继承人参加诉讼，依法适用普通程序，由审判员谭雄建担任审判长，与人民陪审员戴坚、人民陪审员李小林组成合议庭，公开开庭进行了审理。管超，坪建房地产公司的委托诉讼代理人钟舒昕和宋文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管超向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金102134元（暂计至2018年2月10日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；判令被告因逾期办理房屋产权而向原告支付违约金81066元（暂计至2018年2月20日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费、财产保全费、执行费等费用。事实与理由：陈太平于2011年9月13日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于长沙市岳麓区××（滨江花园三期）2栋104号房，购房金额为312327元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照该合同十条规定，被告应于2011年12月30日将符合合同约定的商品房交付陈太平使用。按照该合同第十一条规定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告向买受人支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。截至起诉之日止，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，截止2018年2月10日，已实际违约6年40天（2230天），应支付逾期交房违约金69576元，之后的违约金计算至实际交房之日止，并尽快交房。按照合同第十一条规定，被告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥原告的房屋产权证。由于被告的责任，致使原告未能在约定期限办理上述登记或者手续，被告向原告支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。原告已向被告缴纳产权登记费及契税等费用，根据合同约定，被告最迟在2013年3月30日前办妥原告的房屋产权证。被告一直未办理房屋产权证，也未向房产局缴纳相关费用，截止2018年2月10日，已实际违约4年310天（1770天），应支付逾期交房违约金55224元，之后的违约金计算至实际办理房屋产权证之日止，并尽快办理相关产权手续。坪建房地产公司辩称，一、管超主张的违约金亦过高，应依法予以调整。涉案房屋逾期交付系因坪建房地产公司在建设过程中因资金紧缺，原法定代表人非法吸收公众存款而导致资金链断裂，从而使涉案楼盘变为烂尾楼，并非坪建房地产公司造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条的规定及坪建房地产公司违约的主观过错大小考虑，结合公平合理的原则，应酌情降低违约金。二、部分违约金超过诉讼时效，应不予支持。坪建房地产公司与管超在涉案合同中约定以已付房款为基数按日万分之一为标准累计计算逾期交房违约金，因此原告获得的每日违约金均系独立债权，每日独立的违约金分别适用时效，逐日分别届满。因原告未提供证据证明主张该项债权，直至2018年3月19日向法院起诉，故逾期交房违约金的期间应自起诉之日向前推算至2016年3月19日。在此之前的违约金超过诉讼时效，不应支持。三、逾期办证未产生违约金，管超要求坪建房地产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉求不应支持。根据合同约定，管超应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥原告的房屋产权证，但因案涉房屋至今仍未办理交房手续，而合同约定坪建房地产公司办理权属登记义务是在房屋交付使用后455日（365日+90日）内，因此办理案涉房屋产权登记手续尚未达到履行条件，故坪建房地产公司认为逾期办证未产生违约金。综合以上答辩意见，望人民法院予以充分考虑和采纳，并恳请人民法院根据本案事实和相关法律的规定做出公平、公正的判决，以维护坪建房地产公司的合法权益。管超围绕其诉讼主张向本院提交了证据，经庭审举证，本院审查后认为管超提交的《长沙市商品房买卖合同》、购房契税发票，均来源合法，真实有效，能达到管超的证明目的，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月13日，陈太平与坪建房地产公司签订《长沙市房屋买卖合同》及房屋合同补充协议。根据合同第一条约定，由陈太平购买坪建房地产公司位于岳麓区华苑（滨江家园三期）2栋1层104号的住宅。第六条约定，陈太平于合同签订之日向坪建房地产公司支付首付款102327元，余款210000元以银行贷款方式支付。第十条约定，坪建房地产公司应当在2011年12月30日前向陈太平交付该案涉房屋，如遭遇不可抗力，且坪建房地产公司在事实发生之日起30日内告知陈太平的，可予以延期。第十一条约定，坪建房地产公司逾期交付案涉房屋超过30天，陈太平要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，坪建房地产公司向陈太平支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。同时第十九条约定，坪建房地产公司应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90天内办妥陈太平的房屋产权证。在《长沙市房屋买卖合同》和补充协议签订当日，陈太平依约向坪建房地产公司支付了首付款102327元，余款210000元以银行贷款方式支付。在建设过程中，坪建房地产公司因资金紧缺，原法定代表人以高额付息为回报的方式，向社会不特定人融资，后因资金链断裂等原因，导致涉案楼盘变成烂尾楼。原法定代表人因非法吸收公众存款罪，被法院判决有期徒刑三年。2014年11月13日，坪建房地产公司原法定代表人与债权人代表在长沙市岳麓区坪塘街道办事处的见证下，签订了一份由原法定代表人将其在坪建房地产公司所有的股份及名下资产全部转让给债权人代表。2014年11月24日，坪建房地产公司原法定代表人按照相关协议约定，已将相关股权及资产转让，并办理了坪建房地产公司单位股权变更，后涉案楼盘复工建设。但坪建房地产公司至今未交付案涉房屋，亦未办理案涉房屋产权登记手续。另查明，陈太平于2018年4月9日死亡，陈太平的继承人有父亲陈远上，大儿子陈倍能，小儿子陈明刚，妻子管超。其父亲陈远上，大儿子陈倍能，小儿子陈明刚均出具放弃遗产继承声明书，声明放弃对陈太平遗产中案涉房屋（位于岳麓区××期××栋××层××号房）的继承权。本院认为，陈太平与坪建房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及房屋合同补充协议，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。因陈太平死亡，其法定继承人陈远上、陈倍能、陈明刚均表示放弃案涉合同的权利，故案涉合同所涉及的权利义务由继承人管超继受。管超在本案审理过程中表示其诉求与事实均与被继承人陈太平生前的主张一致。一、关于逾期交房违约金的请求。1、坪建房地产公司已收到案涉房屋的全部购房款。根据合同第十条约定，坪建房地产公司应当在2011年12月30日前向陈太平交付房屋，但坪建房地产公司至今未交付该案涉房屋。坪建房地产公司未按期办理交房手续明显超过了合同约定的时间，故构成逾期。坪建房地产公司辩称案涉房屋延期交房是原法定代表人非法吸收公众存款而导致资金链断裂，从而使案涉楼盘变成烂尾楼，并非公司原因造成的。本院认为，坪建房地产公司辩称逾期交房的事由不属于合同约定或法定的免责事由，故对坪建房地产公司上述抗辩意见，本院不予采纳，对管超主张以已付房款为基数计算逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。2、根据合同的约定，逾期超过30天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，坪建房地产公司向买受人支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。本院认为，坪建房地产公司违约的主要原因系坪建房地产公司在建设过程中因资金紧缺，原法定代表人非法吸收公众存款而导致资金链断裂，从而使涉案楼盘变为烂尾楼。鉴于坪建房地产公司违约的主观过错大小考虑，结合公平合理的原则，为维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，本院酌定对管超主张的违约金调整为以已交付房款为基数按日万分之零点五标准计算。故对坪建房地产公司主张违约金过高的抗辩意见，本院予以采纳。3、管超主张逾期交房产生的违约金系债权请求权，且案涉合同中约定违约金按日计算，本院认为，本案诉讼时效应从民法总则生效之日起即2017年10月1日向前推算两年至2015年10月1日起开始计算。因此陈太平主张逾期交房违约金的期间应该从2015年10月1日计算至实际交付之日止，在此之前的违约金因超过法定诉讼时效，本院不予支持。对坪建房地产公司主张管超诉讼请求部分超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。二、关于逾期办证违约金的请求。根据合同约定，坪建房地产公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥案涉房屋的产权证，但因案涉房屋至今仍未办理交房手续，而合同约定坪建房地产公司办理权属登记义务是在房屋交付使用后455日（365日+90日）内，因此办理案涉房屋产权登记手续尚未达到履行条件，故本院对管超要求坪建房地产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉求暂不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条之规定，判决如下：一、长沙坪建房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向管超支付从2015年10月1日至案涉房屋实际交付之日止以已付房款312327元为基数按日万分之零点五为标准计算的逾期交房违约金；二、驳回管超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3964元，由管超承担792元，长沙坪建房地产开发有限公司承担3172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭雄建人民陪审员  戴 坚人民陪审员  李小林二〇二〇年十二月三十一日法官助理黄倩书记员徐珊附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。