广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6527号上诉人（原审原告，反诉被告）：谷村（广州）农业发展有限公司，住所地：广州市番禺区**********综合楼（寿母广场）之一。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：王秋寒，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李志成，男，汉族，1966年11月26日出生，住广东省博罗县**************，公民身份号码442************61X。委托诉讼代理人：陈健，广东旭利律师事务所律师。原审第三人：博罗县方凯实业发展有限公司，住所地：博罗县罗阳镇义和政府大楼。法定代表人：谭某1。委托诉讼代理人：游金财，该公司员工。原审第三人：游金财，男，汉族，1962年5月8日出生，住广东省深圳市罗湖区********，公民身份号码440************310。上诉人谷村（广州）农业发展有限公司与被上诉人李志成、原审第三人博罗县方凯实业发展有限公司、游金财因合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谷村（广州）农业发展有限公司上诉请求：一、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4149号民事判决，查清事实，依法改判；二、依法改判上诉人谷村（广州）农业发展有限公司无须向被上诉人李志成退还押金150000元；三、依法改判被上诉人李志成向上诉人谷村（广州）农业发展有限公司支付拖欠的租金481000元及相应逾期利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，其中以5000元为基数，自2018年11月15日起计算至实际清偿完毕之日止；以105000元为基数，自2018年12月1日起计算至实际清偿完毕之日止；以105000元为基数，自2019年1月1日起计算至实际清偿完毕之日止；以105000元为基数，自2019年2月1日起计算至实际清偿完毕之日止；以105000元为基数，自2019年3月1日起计算至实际清偿完毕之日止；以56000元为基数，自2019年4月1日起计算至实际清偿完毕之日止）；四、请求依法改判由被上诉人李志成承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对涉案标的物认定错误，进而认定上诉人提供的部分租赁物无法正常经营使用是导致涉案《经营权承包合同》解除的重要原因系基本事实认定错误。本案系租赁合同纠纷，根据上诉人与被上诉人签订的《经营权承包合同》（以下简称承包合同）第一条可知，案涉标的物系博罗县********（以下简称义和市场）。在双方签订承包合同后，上诉人已于2018年10月将涉案市场及市场的管理权、收费权交由被上诉人，并且上诉人提供了视频、照片、收据等证据证明了被上诉人也实际在经营、管理涉案市场。双方签订该承包合同的目的在于由被上诉人经营、管理涉案市场，并非只是单纯的向租户收取租金这一目的。上诉人作为出租方，已经完成了合同的交付义务，已将义和市场及市场的管理权交给到了被上诉人。作为承租方被上诉人应当按照合同约定履行其按时缴纳租金的义务。但一审法院错误的认定案件标的物系被上诉人应当收到租金的权利，而非是义和市场，进而认定标的物无法正常经营使用。但截至上诉人提起一审诉讼时，案涉市场仍然在正常经营使用，不存在租赁物无法正常经营使用的情况。因此，上诉人认为，最终导致涉案《经营权承包合同》解除的重要原因系被上诉人拖欠租金，致使合同目的不能实现。二、一审法院未调查清楚案件事实，错误采信被上诉人意见，属基本事实认定不清。根据双方签订的《经营权承包合同》第三条第7款约定：“乙方要确保甲方收到以前所欠商户5个月租金（不续租除外），不得变相，否则由乙方承担。”自此可知，被上诉方在签订承包合同之前就已经知道义和市场内部分租户有纠纷涉诉，并且上诉人与被上诉人还就此问题做了约定，要求被上诉人要确保收到涉案租户之前5个月的租金。另外，上诉人在一审时提交了一份视频，该视频系被上诉人在市场内向租户收租的情形，从视频中可以清晰的听到租户与被上诉人的对话，租户明确表述出被上诉人在知道义和市场有诉讼的情况下仍然承租。据此，被上诉人明确知道市场部分租户涉诉仍然向上诉人承租市场，但就这一事实，一审法院未进行调查核实，在上诉人有充足证据证明被上诉人系明知市场涉诉仍承租的情况下，一审法院仍然错误采信被上诉人提出的其承租的涉案市场部分档口承租人与上诉人之间对租金有争议，部分档口承租人拒绝交纳租金，导致其对部分租赁物无法正常经营使用，继而无法按照合同约定向上诉人缴纳租金的意见，属基本事实认定不清。综上，一审法院基本事实认定不清，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提出上诉，请求贵院撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初4149号民事判决，并查清事实，依法改判。被上诉人李志成答辩称：一、一审法院认为本案的标的物并未错误，且导致涉案《经营权承包合同》解除的重要原因是被答辩人提供的部分租赁物答辩人无法正常经营使用。一审法院并未将该案件的际的物认定为答辩人应收到租金的权利，在（2019）粤1322民初4149号民事判决书中，一审法院已得出本案一审的两个争议焦点，即2019年2月22日出具的10万元《收款收据》是押金还是租金以及涉案《经营权承包合同》未能继续履行归责于哪一方的问题，可见一审法院并未将本案的标的物认定错误。另外，被答辩人在一审提交的视频、照片、收据等只能证明其提供的部分租赁物可正常经营使用，一审法院在一审判决书中也认可了该事实，也作出了公正的判决，即答辩人向被答辩人交纳的65000元租金不予返还，答辩人并未拖欠被答辩人租金。二、被答辩人称答辩人明知市场涉诉仍承租的主张并未有充足的证据可支撑，即一审法院认定的基本事实并无错误。在（2019）粤1322民初4149号民事判决书中一审法院认定的涉案市场的部分档口承租人拒绝向被答辩人交纳租金，且各档口的承租人仍在市场内占有使用着档口，导致答辩人无法正常经营使用这部分档口的基本事实，有博罗县人民法院作出的（2018）粤1322民初4048号至（2018）粤1322民初4110号民事裁定以及贵院作出的（2019）粤13民终3534-3560号终审民事判决作为证据支撑，一审法院并未错误采信答辩人的反诉主张。答辩人完全是在与被答辩人签订合同之后，及交付215000元押金后，被答辩人却没有将部分市场档口交予答辩人使用，答辩人才得知被答辩人一直与部分档口的承租人有诉讼纠纷，才导致被答辩人未能将涉诉的部分档口交由答辩人经营使用。被答辩人提交的视频证据并不能够充分证明被答辩人的上诉主张。且答辩人明知该市场的部分档口涉诉仍承租对其收取租金并没有任何益处可言。综上所述，一审法院认定的基本事实并无错误，而被答辩人的上诉主张并无充足的证据可以支撑。请求法院查明事实，依法作出裁判，驳回被答辩人的上诉请求。原审原告谷村（广州）农业发展有限公司向原审法院起诉请求：1.判令解除谷村公司与李志成签订的《经营权承包合同》；2.判令李志成向谷村公司支付拖欠的租金481000元及相应逾期利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，其中以5000元为基数，自2018年11月15日起计算至实际清偿完毕之日止；以105000元为基数，自2018年12月1日起计算至实际清偿完毕之日止；以105000元为基数，自2019年1月1日起计算至实际清偿完毕之日止；以105000元为基数，自2019年2月1日起计算至实际清偿完毕之日止；以105000元为基数，自2019年3月1日起计算至实际清偿完毕之日止；以56000元为基数，自2019年4月1日起计算至实际清偿完毕之日止）；3.判令李志成已支付的115000元押金由谷村公司予以没收；4.判决由李志成承担本案全部诉讼费用。庭审时，谷村公司增加一项诉讼请求，请求：判令李志成向谷村公司支付押金35000元。原审反诉原告李志成向原审法院反诉请求：1.判令解除双方于2018年10月12日签订的《经营权承包合同》；2.判令谷村公司向李志成返还押金215000元、赔偿215000元及利息（利息按年利率6%从2018年10月起计算至上述款项全部清偿日止）；3.判令诉讼费由谷村公司支付。原审法院认定事实：博罗县***********的房屋所有权及其所占用土地使用权的权利人为方凯公司。2018年5月1日，游金财作为方凯公司的受托人，与谷村公司签订《市场承租合同》，并出具《补充说明》。该合同约定方凯公司将位于涉案市场的管理收费权承包给谷村公司（金利公司档及二楼全部除外），承包期从2018年5月1日至2028年4月31日止。该说明载明同意谷村公司对涉案市场有对外分租、整租权力（含经营管理权转包）。对此，方凯公司已出具《声明书》予以追认。2018年10月12日，谷村公司与李志成签订《经营权承包合同》，约定：谷村公司将涉案市场整体打包形式打包给李志成管理收费；起租租金每月105000元，2020年11月15日至2022年10月30日租金为121000元；租赁期自2018年11月15日至2028年4月30日；谷村公司向李志成收取承包押金150000元，双方解除合同后的三个工作日内无息退还给李志成；2018年11月15日前交纳第一个月租金，逾期不交，合同作废，保证金作废不退还；李志成每月1日前向谷村公司交纳租金；谷村公司保证标的物符合经营要求，如因标的物原因造成无法正常经营的，谷村公司退还押金给李志成，不可抗力原因造成的情况除外；李志成要按时缴纳租金，不得无故拖延，超过一天不交则本合同自动失效。合同还约定其他事宜。2018年10月18日，谷村公司向李志成出具《收据》，载明：兹收到李志成交来保证金115000元，余欠35000元保证金。2019年2月22日，钟荣新向李志成出具《收款收据》，载明：今收到李志成交来承包金100000元。庭审时，谷村公司确认收到上述款项。另查明，谷村公司提交的6张博罗县****物业管理有限公司出具的收据显示，博罗县****物业管理有限公司于2019年1月至2月期间收取涉案市场六户档口承租人押金共9250元。又查明，博罗县****物业管理有限公司一人有限责任公司，李志成是其自然人股东。又查明，2018年8月20日，谷村公司向原审法院提起诉讼，要求涉案市场27户档口承租人支付档口占用费及交还档口，原审法院于2018年12月24日作出（2018）粤1322民初4084号至（2018）粤1322民初4110号民事裁定，驳回谷村公司的起诉。谷村公司不服该判决，提起上诉，惠州市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）粤13民终3534-3560号终审民事判决，维持原判。再查明，2019年5月1日，谷村公司向方凯公司出具《告知函》，载明：“我公司同意解除合同，并请于2019年5月1日自行接管，我公司自2018年5月1日接管该物业时，因贵公司没有协助清场交接是贵公司造成遗留下商户强占商铺、档位等问题至今未得到有效解决。我公司几经努力于2018年10月11日起诉开庭之前，贵公司都没有给予任何解释和协助，并且在法庭上因贵公司不给予配合也未能出示产权证明造成我公司在法庭上败诉，造成市场大量租金未能收取和无法收取。综上上述，我公司和贵公司所承租的商铺从接管以来没有实际占用，反而我公司对市场整体投入装修共花费2000000元，此举造成我公司严重损失，现请贵公司接管后立即同我公司协商处理相关事宜。”以上事实有营业执照、李志成身份证、游金财身份证、企业信用信息、《市场承租合同》、《补充说明》、《经营权承包合同》、《告知函》、《收据》、《收款收据》、《声明书》、李志成拖欠租金明细表、关于催收市场承包款项的律师函、解除市场租赁合同和催收租金通知书、房地产权证、关于催收义和金利综合农贸市场水费通知书、微信聊天记录、水费缴费明细、电话录音、民事裁定书、视频、照片等证据及原审法院的庭审笔录在卷为据。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。谷村公司与李志成签订《经营权承包合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。双方诉求中均要求解除合同，原审法院予以确认。本案争议焦点有：一是2019年2月22日出具《收款收据》的100000元是押金还是租金的问题；二是涉案《经营权承包合同》未能继续履行归责于哪一方的问题。关于2019年2月22日出具《收款收据》的100000元是押金还是租金的问题。谷村公司认为该款项是租金。李志成在本诉时认为该款项不是租金或押金，而是处理涉案市场部分档口承租人与谷村公司纠纷的费用；在反诉时认为该款项是押金。涉案《经营权承包合同》约定押金150000元，未约定押金支付日期，约定第一期租金105000元，支付日期为2018年11月15日前。李志成于2018年10月18日向谷村公司支付押金115000元，尚欠35000元。结合上述涉案合同约定、相关费用支付情况及双方庭审陈述，李志成于2019年2月22日向谷村公司支付的100000元，其中35000元应视为押金，其余65000元视为租金。关于涉案《经营权承包合同》未能继续履行归责于哪一方的问题。根据（2018）粤1322民初4084号至（2018）粤1322民初4110号民事裁定书及《告知函》可知，涉案《经营权承包合同》履行过程中确实存在涉案市场部分档口承租人拒绝向谷村公司交纳租金的情形。因此，对李志成提出其承租的涉案市场部分档口承租人与谷村公司之间对租金有争议，部分档口承租人拒绝交纳租金，导致其对部分租赁物无法正常经营使用，继而无法按合同约定向谷村公司交纳租金的意见，原审法院予以采信。谷村公司作为出租人，提供并保证其出租的标的物符合法律的规定及合同的约定系其主要的合同义务之一。谷村公司提供的部分租赁物无法正常经营使用，是导致涉案《经营权承包合同》解除的重要原因。故谷村公司要求支付拖欠租金481000元及逾期利息、支付拖欠押金35000元、没收押金115000元的诉讼请求，理据不足，原审法院不予支持。同时，对李志成要求谷村公司退还押金215000元的诉讼请求，结合上述对争议款项100000元性质的认定，原审法院仅支持退还押金150000元，超过部分不予支持。鉴于谷村公司在签订涉案《经营权承包合同》前已起诉要求涉案市场部分档口承租人支付档口占用费及交还档口，其已采取积极措施消除上述不利影响，且李志成未举证证明其实际损失，故李志成要求谷村公司赔偿损失215000元及支付利息的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。至于李志成已向谷村公司支付租金65000元的问题。从谷村公司提交的博罗县****物业管理有限公司于2019年1月至2月期间收取涉案市场六户档口承租人押金的收据可知，谷村公司交付的部分租赁物符合合同约定，部分租赁物在正常经营使用，李志成因此获得了部分合同收益。李志成向谷村公司交纳租金符合市场交易规则。为此，该部分租金不予返还。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谷村（广州）农业发展有限公司与被告（反诉原告）李志成于2018年10月12日签订的《经营权承包合同》；二、原告（反诉被告）谷村（广州）农业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）李志成押金150000元；三、驳回原告（反诉被告）谷村（广州）农业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李志成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10110元，由原告（反诉被告）谷村（广州）农业发展有限公司负担；反诉案件受理费3875元，由原告（反诉被告）谷村（广州）农业发展有限公司负担1352元，被告（反诉原告）李志成负担2523元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案应系合同纠纷，原审将本案案由定性为租赁合同纠纷不当，予以纠正。谷村公司与李志成签订《经营权承包合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同的实质是谷村公司将涉案市场租户的租赁费收取权发包给李志成收取，再由李志成向谷村公司支付租金。在双方当事人签订《经营权承包合同》之前，谷村公司于2018年8月20日原审法院提起诉讼，要求涉案市场27户档口承租人支付档口占用费及交还档口，原审法院于2018年12月24日作出（2018）粤1322民初4084号至（2018）粤1322民初4110号民事裁定，驳回谷村公司的起诉。谷村公司不服该判决，提起上诉，惠州市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）粤13民终3534-3560号终审裁定，维持原审裁定。从现有证据可以看出，李志成法律上不能从上述27户档口承租人处收取租金，故该合同不能履行的主要原因在于谷村公司。原审解除合同正确，予以维持。由于谷村公司依法不能从上述27户档口承租人处收取租金，故李志成虽然取得了涉案市场租户的收费权，但李志成也不能收取到租金。因此，谷村公司承包给李志成对涉案市场租户的收费权中的27租户法律上是收取不到的，且原因在于谷村公司，故谷村公司诉请李志成支付承包期内全额约定租金的理由不成立，不予支持。李志成向谷村公司支付押金115000元，谷村公司应当退还该押金。李志成于2019年2月22日向谷村公司支付100000元，原审将其中35000元视为押金没有事实依据，予以纠正，该100000元应当定性为合同约定的租金。鉴于谷村公司也提交证据佐证李志成收取了部分租户押金的事实，故李志成已经交给谷村公司的租金是不应当退回的。当然，谷村公司有证据证明李志成在承包经营期内收取租户的租金超过10万元，可以另循法律途径主张权利。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持，无理部分，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，处理不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4149号民事判决第一、四项和诉讼费用负担部分；二、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4149号民事判决第三项；三、变更广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初4149号民事判决第二项为：谷村（广州）农业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还李志成押金115000元；四、驳回谷村（广州）农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费9760元（上诉人预交），由上诉人谷村（广州）农业发展有限公司承担9000元，由被上诉人李志成承担760元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月十八日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩