广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7232号上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市天晨实业发展有限公司，住所地，惠州市惠阳区*********，社会信用代码914************517。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：彭斌生，北京盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，北京盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦贤友，男，1960年1月18日出生，汉族，住址，四川省大竹县********，公民身份号码513************372。委托诉讼代理人：黄斯勇，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振华，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市天晨实业发展有限公司与被上诉人秦贤友因合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市天晨实业发展有限公司上诉请求：1.依法改判上诉人天晨公司应支付被上诉人秦贤友的剩余合同款为人民币46万元（结算的85万元减去已付的39万元）；2.本案上诉费由被上诉人秦贤友承担。事实与理由：一、本案一审程序遗漏必要参加诉讼的当事人，本案上诉人天晨公司的实际履行主体是案外人曾妙华、卢敏仪。案外人曾妙华、卢敏仪原系上诉人天晨公司的实际控制人，为解决与被上诉人秦贤友的历史往来问题，曾妙华、卢敏仪于2016年11月4日与被上诉人秦贤友签订涉案《居间协议书》，甲方合同权利义务的实际履行主体是曾妙华、卢敏仪。在履行该《居间协议书》的过程中，曾妙华、卢敏仪就涉案居间费事宜，于2017年12月7日与秦贤友签订补充协议，双方确定卢敏仪需支付秦贤友的房产款为人民币85万元，并具体约定了付款进度。此后，已付被上诉人的39万元也事实由曾妙华、卢敏仪支付。二、原审认定事实错误，上诉人的实际履行主体曾妙华、卢敏仪实际尚欠被上诉人的合同款为人民币46万元。2017年9月25日，因案外人曾妙华、卢敏仪已将上诉人天晨公司的股份进行转让，天晨公司的实际控制人已变更为惠州市海伦堡置业有限公司，相应天晨公司的涉案房地产项目“中侨公馆”也具体由惠州市海伦堡置业有限公司负责继续投资和经营，项目名称变更为“海伦堡·中侨公馆”。因而2016年11月4日的《居间协议书》事实已不能履行，在此情况下，案外人曾妙华、卢敏仪就承诺房产的折价问题与被上诉人秦贤友多次进行了协商，2017年12月7日，被上诉人秦贤友与曾妙华、卢敏仪就涉案履行问题签订了补充协议，就履行方式进行了变更，改为支付现金，双方确定卢敏仪需支付秦贤友的款项为人民币85万元。曾妙华、卢敏仪与被上诉人秦贤友签订2017年12月7日的补充协议后，先后分6笔总计已支付秦贤友合同款人民币39万元。此后，曾妙华、卢敏仪因秦贤友采取不正当的维权，到“海伦堡·中侨公馆”堵门闹事妨碍项目公司生产经营，加上曾妙华、卢敏仪因该项目亏损经济困难，因而未在被上诉人起诉前支付余款。三、一审在未查清本案客观事实的情况下，认定上诉人应按82平方米房屋备案价总价款的双倍赔偿被上诉人秦贤友损失，严重不当，请求二审法院就该违约责任进行调整。如前陈述，上诉人的实际履行主体曾妙华、卢敏仪欠付被上诉人的合同款为人民币46万元，被上诉人秦贤友因该款未付的实际损失只是资金利息损失，一审在上诉人已经通过反诉对违约金提出反对意见的情况下，按合同价款的双倍判令上诉人承担违约责任，严重背离公平合理。因上诉人只是因履行争议而逾期支付被上诉人合同余款，请求二审法院就该违约责任按银行逾期利率标准进行调整。综上，一审认定事实不清，法律适用失当，请求二审法院依法查明本案客观事实，结合本案的实际履行情况，依法支持上诉人的上诉请求。二审期间，上诉人提交了一份证据，2017年12月7日曾妙华、卢敏仪与秦贤友签署的《双方商定》，主要内容如下：有关秦贤友与曾妙华、卢敏仪（惠州市天晨实业发展有限公司《中侨公馆》）房产协议，双方商定：1、卢敏仪需支付秦贤友，房款定位85万元。2、2008年2月15日前支付第一笔款10万元。3、2018年3月10日需要支付尾款75万元。4、2018年3月10日款到双方已无任何债权债务关系。5、如果2018年3月20日卢敏仪仍然无法付清85万元，秦贤友2018年2月15日收到的10万元不退回，此商定作废，双方仍按原协议执行。被上诉人秦贤友答辩称：一、原审法院判令被答辩人构成根本违约，应按双倍房价支付居间费，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决完全正确。（一）原审程序合法，不存在遗漏必要参加诉讼的当事人。1.无论系原一审期间还是在上诉状中被答辩人均自认曾妙华、卢敏仪在答辩人与被答辩人签订《居间协议书》时系其实际控制人，且《居间协议书》有被答辩人盖章确认。因此，根据合同相对性，被答辩人作为合同相对方，受合同约束，依法应按合同履行居间义务。2.答辩人与曾妙华、卢敏仪于2017年12月7日签订的《双方商定》，被答辩人已依法追认，被答辩人亦应受该《双方商定》约束，原一审法院无需追加曾妙华、卢敏仪参与本案诉讼。根据被答辩人在原一审期间提出的反诉请求，其要求答辩人向其退回已经支付的39万元，即被答辩人自认根据《双方商定》，卢敏仪及曾子龙支付的39万元，实际支付主体为被答辩人。（二）被答辩人未按《双方商定》约定期限履行付款义务，该商定已终止履行，被答辩人依法应按双方签订的《居间协议书》，向答辩人支付双倍房屋价款作为居间费。根据答辩人与曾妙华、卢敏仪于2017年12月7日签订的《双方商定》，被答辩人依约应在2018年2月15日前向答辩人支付10万元，在2018年3月10向答辩人支付75万元，合计85万元，如被答辩人在2018年3月20日仍未向答辩人付清85万元，则答辩人此前收到的第一笔10万元不予退还，此商定作废，双方仍应按原协议执行。但是截止2018年3月20日前，被答辩人仅于2018年2月2日向答辩人支付了5万元，鉴于被答辩人并未按照《双方商定》约定的付款期限履行付款义务，被答辩人已构成根本违约，该约定已经终止，被答辩人依法应按《居间协议书》的有关约定向答辩人支付“中侨公馆”住宅1楼（1、2楼为商铺，等于住宅1楼实为3楼）靠东边一套房产的双倍价款作为居间费。经答辩人多次催讨，被答辩人分别于2018年4月24日起至2018年9月14日期间陆续向答辩人支付居间费合计34万元，但远未达到双倍房屋价款。二、被答辩人的股东是否变更为惠州市海伦堡置业有限公司，并不影响答辩人向被答辩人主张居间费，如惠州市海伦堡置业有限公司认为曾妙华、卢敏仪在转让股权时隐瞒债务，亦应另案向曾妙华、卢敏仪追偿，与答辩人无关。答辩人与被答辩人于2016年11月4日签订《居间协议书》时，答辩人就已经完成了居间行为，即被答辩人认可经答辩人中介成功其下属项目“中侨公馆”给惠州市顺昌集团有限公司承包施工，自愿给答辩人位于“中侨公馆”住宅1楼靠东边一套毛坯房作为中介费用，且面积不得不小于82平方米，多出的面积由答辩人按开盘价格补差价给被答辩人。因此，从答辩人与被答辩人于2016年11月4日签订《居间协议书》时，被答辩人依法就负有合同义务，无论系之后或者任何期间，被答辩人的实际控制人变更，都不影响被答辩人履行支付居间费用的合同义务。如惠州市海伦堡置业有限公司认为曾妙华、卢敏仪在向其转让被答辩人股权时，隐瞒重大债务，也应由惠州市海伦堡置业有限公司向曾妙华、卢敏仪追偿，并不影响答辩人向被答辩人主张权利。三、原审法院判决被答辩人应按82平方米房屋备案价总价款向答辩人支付居间费用及相关违约赔偿，具有充分的事实及法律依据，二审法院依法应当予以维持。如前所述，答辩人与曾妙华、卢敏仪签订的《双方商定》已经终止履行，被答辩人依法应按《居间协议书》约定继续履行合同义务，根据该协议第三条：“本协议被答辩人不得以任何理由拒绝执行，如有违反不能交房给答辩人，答辩人有权以当时房价2倍追偿，产生的一切法律后果全部由被答辩人负责。”的有关约定，被答辩人通过其实际行为明确表明其拒绝交房给答辩人，因此，被答辩人依法应按82平方米房屋备案价款的双倍赔偿答辩人。根据答辩人原审提交的证据及原审法院查明的事实，原审法院根据“中侨公馆”2号楼第三层105.79㎡的房屋，折合82平方米的备案价款并下调20%的价格，判决被答辩人以其双倍价款在扣减已支付的39万元后向答辩人支付中介费用及违约赔偿款具有充分的事实及法律依据，依法应当予以维持。综上所述，被答辩人的上诉没有任何事实和法律依据，其上诉的目的完全是为了拖延付款时间。原审法院认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决完全正确。请求贵院查明事实后，依法驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原判。被上诉人对上诉人提交的证据质证认为，该协议因没有按照约定的期限付款，已经作废，双方仍按原协议执行。原审原告秦贤友向原审法院诉讼请求：一、判令被告向原告支付2047048元。二、本案诉讼费用由被告承担。原审反诉原告惠州市天晨实业发展有限公司向原审法院反诉请求：一、请求人民法院依法解除答辩人与被答辩人之间签订的《居间协议书》；二、请求人民法院判令被答辩人向答辩人返还已收取的款项39万元；三、本案全部诉讼费用由被答辩人承担。原审法院认定事实：2016年11月4日，委托方天晨公司（甲方）与受托方秦贤友（乙方）签订《居间协议书》，协议第一条约定：“经乙方秦贤友中介成功惠州市天晨实业发展有限公司下属项目（惠阳区淡水镇爱民东路中侨公馆建筑总承包工程）给惠州市顺昌集团有限公司施工总承包建设。甲方愿意给乙方位于惠阳区淡水镇爱民东路中桥公馆毛坯房楼层定于住宅1楼靠东边（房号于到时房管局签注为准），作为中介费用。甲方负责办好房产证，房产税开户等到乙方秦贤友名下，全部一切费用由甲方负责，秦贤友不负责一切费用。”第二条约定：“经双方协商，如果甲方承诺给乙方住宅面积大于82平方米，多出的面积乙方须按甲方开盘售楼均价捌折每平方计算补给甲方。同时甲方承诺给乙方的套房不能小于82平方米。”第三条约定：“本协议为甲方不能以任何理由拒绝执行，如有违反不能交房给乙方，乙方有权以当时房价2倍追偿。产生的一切法律后果全部由甲方负责。”第四条约定：“协议签订后，七天内乙方自动搬离工地临时居住屋。在确定的时间内，如乙方搬离，此协议即时生效。否则属乙方违约，由此产生的一切后果由乙方负责。”协议落款处，甲方由“曾妙华”“卢敏仪”签名并捺指印，天晨公司在《居间协议书》文本中间盖章，秦贤友在乙方处签名并捺指印。另查，《居间协议书》指向的“中桥公馆”楼盘位于惠阳区淡水镇爱民东路，用地面积8399平方米，商住，权利人为天晨公司。天晨公司申请证人出庭作证称“中桥公馆”楼盘项目2017年已经实际施工。2018年1月1日，建筑商广东禾润建设工程有限公司接手建设“中桥公馆”楼盘建设工程。秦贤友于2016年11月9日搬离了临时居住屋，天晨公司先后支付39万元给秦贤友。再查，天晨公司所属“中桥公馆”楼盘（住宅楼从第3层开始）向惠州市惠阳区发展和改革局备案信息显示：1号楼第3层住宅共3套，平均建筑面积127.30M2，价格监制均价为12299/M2；2号楼第3层住宅共4套，平均建筑面积105.80M2，价格监制均价为12491/M2。1号楼、2号楼第3层座向朝南。原审法院认为，本案争议点：一是秦贤友与天晨公司签订的《居间协议书》属于何种性质合同；二是天晨公司应否依《居间协议书》支付秦贤友“中介费用”。关于对《居间协议书》合同性质的认定问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。以此法律概念，居间人的义务是：向委托人报告订立合同的信息或为交易双方提供媒介服务。本案中，首先，《居间协议书》并非合同法所规定的有名居间合同，理由是：一、《居间协议书》的条款没有约定秦贤友应当向天晨公司报告订立合同的机会或提供交易双方媒介服务。合同签订之后，秦贤友实际上并无实施向天晨公司报告订立合同的信息或者提供顺昌公司与天晨公司媒介服务的行为；二、《居间协议书》主要条款第一条上部分是双方对秦贤友居间成功顺昌公司总承包施工建设“中桥公馆”楼盘的既有居间事实进行确认和说明；三、《居间协议书》主要条款第一条下部分是双方对具体交涉结果即“甲方愿意给乙方位于惠阳区淡水镇爱民东路中桥公馆毛坯房楼层定于住宅1楼靠东边（房号于到时房管局签注为准），作为中介费用”的明确。此外，《居间协议书》第二条是天晨公司承诺住宅面积的说明条款；第三条是关于天晨公司违约责任条款；第四条是关于秦贤友的违约责任及附合同生效条件的条款。故，《居间协议书》不符合合同法定居间合同的特征。其次，根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”的规定，《居间协议书》第一条确定：鉴于秦贤友居间成功的事实，天晨公司表达愿以“中桥公馆”楼盘靠东边住宅1楼毛坯房作为“中介费用”，该表达内容是天晨公司向秦贤友发出的新的合同要约，秦贤友同意接受天晨公司以“中桥公馆”楼盘靠东边住宅1楼毛坯房作“中介费用”，是对合同要约的承诺。故，天晨公司与秦贤友磋商后达成的《居间协议书》意见一致，合同成立，合法有效。关于天晨公司依《居间协议书》应否支付秦贤友“中介费用”的问题。双方已确认秦贤友收取了天晨公司款项39万元，天晨公司认为该款是为了工程顺利开工，避免秦贤友闹事，迫于无奈才支付其39万元，秦贤友认为是“中介费用”的其中一部分。原审法院认为，秦贤友先后收取39万元的时间是在签订《居间协议书》之后，其中有31万元以甲方签名人之一“卢敏仪”名义支付，在案证据未显示，双方除了涉案合同法律关系之外还存在其他法律关系，故应当认定天晨公司已付39万元属于天晨公司未能交房后用现金偿还秦贤友“以当时房价2倍追偿”的一部分。因为《居间协议书》是合法有效的合同，当事人本当严格诚实履行，所以，天晨公司在秦贤友于2016年11月9日“搬离工地临时居住屋”，合同条件成就后，未按约定向其交付“中桥公馆”楼盘靠东边住宅1楼毛坯房，构成违约，应当承担违约责任。合同约定“住宅面积大于82平方米”按一般理解应为建筑面积大于82M2；“住宅1楼”应当理解为1号楼或者2号楼的第3层楼；“靠东边（房号于到时房管局签注为准）”，由于第3层住宅座向朝南，应理解为1号楼或者2号楼第3层任意一套。故，天晨公司应支付秦贤友的费用为：按1号楼第3层〔127.30M2×12299元/M2〕－〔45.3M2(127.30M2－82M2)×12299元/M2×80%〕＝1119946.94元×2倍＝2239892元；按2号楼第3层〔105.79M2×12491元/M2〕－〔23.79M2(105.79M2－82M2)×12491元/M2×80%〕＝1083694元×2倍＝2167388元。上述无论1号楼或者2号楼第3层任意一套房均价乘于2倍均超过秦贤友本诉请求数额2047048元，但秦贤友的本诉请求数额应扣减天晨公司已经支付的39万元。综上所述，《居间协议书》非合同法定义的有名合同，天晨公司辩称因秦贤友隐瞒事实未能实际促成居间合同成立，其有权拒绝支付居间服务费并主张反诉请求，原审法院不予采纳。因天晨公司违约导致合同目的无法实现，秦贤友主张“以当时2倍房价追偿”违约责任，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市天晨实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）秦贤友支付费用1657048元（2047048元－390000元）。二、驳回被告（反诉原告）惠州市天晨实业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23176元，由被告（反诉原告）惠州市天晨实业发展有限公司负担18761元，原告（反诉被告）秦贤友负担4415元；反诉受理费3575元，由被告（反诉原告）惠州市天晨实业发展有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。根据上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人是否应当按照涉案《居间协议书》向被上诉人承担付款责任。本案中，上诉人主张涉案居间协议的实际履行主体系案外人曾妙华与卢敏仪，故其不应当承担涉案居间协议所约定的付款义务。本院认为，涉案《居间协议书》抬头部分为委托方惠州市天晨实业发展有限公司、受托方秦贤友，上诉人惠州市天晨实业发展有限公司在协议书文本的内容上盖章，故该《居间协议书》系上诉人惠州市天晨实业发展有限公司与被上诉人秦贤友签署，案外人曾妙华与卢敏仪在《居间协议书》落款处签字的行为应当视为代表上诉人惠州市天晨实业发展有限公司的行为，法律后果依法应当由上诉人惠州市天晨实业发展有限公司承担。因此，上诉人惠州市天晨实业发展有限公司认为应当由曾妙华与卢敏仪履行《居间协议书》的义务无事实依据，不予采纳。涉案《居间协议书》系上诉人惠州市天晨实业发展有限公司与被上诉人秦贤友真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人没有按照《居间协议书》履行将涉案房产过户给被上诉人的义务，应当承担违约责任。上诉人请求调低违约金。本院认为，依照最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中双方当事人约定“如有违反不能交房给乙方，乙方有权以当时房价2倍追偿”，双方约定的违约金确实过高，本院酌情将违约金调低为房价的30%计算，故上诉人应当向被上诉人支付1083694元房价款以及违约金325108.2元，扣除已经支付的款项390000元，上诉人仍应支付1018802.2元给被上诉人。因上诉人违约导致本案纠纷，本院二审系酌情依法调低违约金，故二审诉讼费用全部由上诉人承担。综上所述，上诉人的上诉请求有理部分予以支持，无理部分应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，处理不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1874号民事判决第二项和诉讼费用分担部分；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初1874号民事判决第一项为：惠州市天晨实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向秦贤友支付费用1018802.2元；三、驳回秦贤友的其他诉讼请求。本案二审受理费8200元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十二月二十三日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩