浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初1915号原告：邵洪香，女，1957年10月17日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈雨默，浙江金道（温州）律师事务所律师。被告：朱忠义，男，1983年2月12日出生，汉族，住温州市瓯海区。被告：任林巧，男，1959年7月21日出生，汉族，住温州市瓯海区。被告：谢爱琴，女，1962年4月18日出生，汉族，住温州市瓯海区。被告：朱鸿珍，女，1994年12月28日出生，汉族，住温州市瓯海区。被告：朱若红，女，1984年7月17日出生，汉族，住温州市鹿城区。以上五被告委托诉讼代理人：黄漫超，浙江海昌律师事务所律师。第三人：温州市瓯海区人民政府南白象街道办事处。住所地：温州市瓯海区南白象街道新象街**。统一社会信用代码113303040025277032。法定代表人：卢铸。委托诉讼代理人：杨名远，男，该单位员工。原告邵洪香与被告朱忠义、任林巧、谢爱琴、朱鸿珍、朱若红及第三人温州市瓯海区人民政府南白象街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，由审判员黄海健适用简易程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理，转为普通程序后于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈雨默，被告朱忠义、任林巧、谢爱琴及五被告的委托诉讼代理人黄漫超，第三人的委托诉讼代理人杨名远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵洪香向本院提出诉讼请求：一、确认原告邵洪香、蔡碎福（已故）与被告朱忠义、任林巧、朱美清（已故）于2009年8月18日签订的房屋卖尽契有效；二、确认原告邵洪香享有坐落于温州市瓯海区××街道××村××幢××室房屋的拆迁安置补偿权益（除装修补偿款按实际计算外，其余拆迁安置补偿项目按温州市瓯海区南白象街道南湖新村Ｂ幢整幢房屋的拆迁安置补偿权益的4.384%计算），由被告朱忠义、任林巧、谢爱琴、朱鸿珍、朱若红共同承担。事实与理由：2009年8月18日，原告邵洪香、蔡碎福（已故）与被告朱忠义、任林巧、朱美清（已故）签订房屋卖尽契一份，约定：1.被告将其所有的坐落于××街道××村××幢××室房屋出售给原告，面积为180平方米，总价为55万元；2.自签订之日起，房屋占有、使用、收益、处分等权益均归原告所有。签订当日，双方结清应付房款55万元。时至2019年，瓯海区委区政府将南白象街道南湖村列入城中村改造计划，该房屋已于2020年3月完成拆除。另，蔡碎福已于2011年11月8日去世，涉案房屋由原告邵洪香继承。朱美清于2015年9月14日去世，继承人为被告谢爱琴、朱鸿珍、朱若红。拆迁计划确定后，原告多次要求与被告配合办理拆迁安置补偿手续，但被告均以各种理由拒绝，致使原告无法获得相应的拆迁安置补偿。故原提起诉讼，望贵院判准诉请。被告朱忠义、任林巧、谢爱琴、朱鸿珍、朱若红答辩称：涉案房屋系违章房屋，在签订买卖合同之前双方对此是清楚并确认的；拆迁权益目前尚不确定，原告诉请不明确，原告的第二项诉请没有法律依据。需要确认原告是否是蔡碎福的唯一合法继承人，原告的主体是否适格由法院审核。朱鸿珍、朱若红不是适格主体，涉案房屋的买卖时间是2009年，朱美清享有18万元，该部分属于朱美清和谢爱琴的夫妻共同财产，款项用于朱美清疾病治疗，买卖时朱若红已经出嫁并在婆家生活，朱鸿珍尚未成年，两人未参与建设也没有享有权益。朱美清与第三人尚未签订协议，朱鸿珍、朱若红也表示即使享有涉案房屋其权益也属于谢爱琴。涉案房屋买卖系双方真实意思表示，虽然超过行政规划属于违法建筑，原告应当承担法律风险，合法的话大概是100多万元，因属违章建筑，涉案房屋市场价值是50多万元，对涉案房屋的风险原告方是知悉的，应当由原告及其家属自行承担。通过协议书可以反映，原告已经与第三人签订协议，原告已经接受了第三人的拆迁安置补偿，政府对涉案房屋的权利状态是知悉的，系原告与第三人的法律关系，704室的拆迁补偿安置权益归属原告所有被告无异议，应当由原告与第三人自行协商，与被告无关。第三人答辩称：对原、被告的买卖合同关系不清楚，第三人按照程序进行处理。本院经审理，认定事实如下：2009年8月18日，蔡碎福（已故）与被告朱忠义、任林巧、朱美清（已故）签订房屋卖尽契一份，约定：出卖人自愿将共有的坐落于××街道××村××幢××室房屋出售给蔡碎福为业，建筑面积为180平方米，总价为55万元。自签订之日起，房屋占有、使用、收益、处分等权利均归买方所有。签订当日，双方结清应付房款55万元，出卖方将房屋交付买受人，此后由买受人及其家庭成员居住、使用。原告邵洪香与蔡碎福系夫妻关系，共生育三个子女，分别为蔡晓武、蔡晓帆、蔡春晓。蔡碎福于2011年11月8日因过世注销户口，蔡碎福的父母已于蔡碎福过世前已故。蔡晓武、蔡晓帆、蔡春晓均表示放弃南湖新村Ｂ幢704室房屋的继承权。朱美清于2015年9月14日因过世注销户口，被告谢爱琴、朱鸿珍、朱若红为朱美清的继承人。另查明，现南湖新街（村）B幢房屋已列入拆迁范围并被拆除。南湖新街（村）B幢为七层房屋，一层为十间房屋，二至七层每层为四间房屋，根据房屋调查表，南湖新街（村）B幢房屋建筑总面积为4805.92平方米，其中南湖新街（村）B幢704室房屋建筑面积190.19平方米。以上事实有原、被告的陈述，原告提供的《房屋卖尽契》、收条、用水情况查询清单、微信截屏、电费情况、注销户口证明、户口登记表、常住人口基本信息、常住人口登记表、放弃继承权声明书、房屋调查登记表，被告提供的身份证、《房屋卖尽契》等证据予以证明，本院审查后予以认定。原告提供的一户安置明细表的真实性无法确定，本院不予认定。被告提供的《房屋产权置换（货币置换）腾空协议书》的真实性予以认定，该协议书未涉及明确的拆迁安置补偿问题。关于涉案房屋的买卖价格是否明显低于南湖新街（村）B幢二层至六层房屋的价格，原、被告分别提供了南湖新街（村）B幢、A幢房屋的《房屋买卖协议书》，对原、被告提供的《房屋买卖协议书》的真实性予以认定，结合上述证据，因房屋存在差异、交易背景不同等，无法证明涉案房屋的买卖价格是否明显低于南湖新街（村）B幢二层至六层房屋的价格。对被告提供的第三人出具的“温馨提示”的真实性予以认定，但该证据并非认定南湖新街（村）B幢7楼房屋为违章建筑的法律文书。本院认为，涉案《房屋卖尽契》系各合同当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自身合同义务。蔡碎福已过世，其他继承人均表示放弃对涉案房屋的继承权，故原告邵洪香能够作为权利主体主张相应的权利。现南湖新街（村）B幢房屋已列入拆迁范围并已拆除，该房被拆除后可获得相应的拆迁安置补偿权益。拆迁部门基于南湖新街（村）B幢房屋的规划许可，认定相应的拆迁安置权益标准。南湖新街（村）B幢未按照规划许可超规模建设，整体房屋属于超规划许可规模建筑物，已无法区分具体哪些部分属于超规划许可规模。被告没有提供证据证明蔡碎福购买涉案房屋的价款明显低于二至六层相应房屋价值。故原告购买的房屋在旧村改造拆迁赔偿时按该幢总面积比例分配，按190.19平方米占涉案房屋所在幢房屋面积4805.92平方米比例乘以该幢房屋可获得的拆迁安置补偿权益予以计算，即按3.957%计算（如该幢房屋整体实际面积测量发生变化的，以实际测量数据为准予以调整），符合法律规定，本院予以支持。考虑到各家装修投入不同，拆迁安置权益中的装修补偿款应按实予以计算为宜，不再在比例中计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认蔡碎福与朱美清及被告朱忠义、任林巧于2009年8月18日签订的《房屋卖尽契》有效；二、确认原告邵洪香享有坐落于温州市瓯海区××街道××街××幢××室房屋的拆迁安置补偿权益（除装修补偿款按实计算外，其余拆迁安置补偿项目按温州市瓯海区南白象街道南湖新街Ｂ幢房屋整幢房屋的拆迁安置补偿权益的3.957%计算，如该幢房屋整体面积实际测量发生变化的，以实际测量数据为准调整比例）。案件受理费19200元，由被告朱忠义、任林巧、谢爱琴、朱鸿珍、朱若红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄海健人民陪审员  郑 雷人民陪审员  吴劲峰二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  董温毓代书 记员  潘伟峰?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。-