四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11371号 原告（反诉被告）：吴梦晓，女，1978年3月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：黄伟，陕西轩举律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都华韵江南房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区石羊工业园。 法定代表人：朱文环（ChooBoonKuan），总经理。 委托诉讼代理人：赵翔，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘诗颐，北京中伦（成都）律师事务所律师。 原告吴梦晓与被告成都华韵江南房地产开发有限公司（以下简称“华韵江南公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，被告华韵江南公司于2020年10月28日提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2020年11月17日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴梦晓的委托诉讼代理人黄伟，华韵江南公司的委托诉讼代理人赵翔、刘诗颐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴梦晓向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴梦晓与华韵江南公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令华韵江南公司向吴梦晓返还房屋租赁保证金23877元、公共事业保证金2400元、装修保证金7959元、临时库房押金1890元，共计36126元；3.判令华韵江南公司向吴梦晓支付违约金47754元。事实与理由：2019年7月19日，华韵江南公司与吴梦晓签订《凯德广场·天府-商场房屋租赁合同》，约定吴梦晓租赁华韵江南公司位于成都市高新区××路××号××层××号商铺用于经营，租期自2019年8月1日起至2020年7月31日止。双方在《租赁合同》中对租赁房屋的用途、租期、租金及履约保证金等事项均做了相应的约定。合同签订后，华韵江南公司向吴梦晓交付了商铺，吴梦晓亦向华韵江南公司缴纳了房屋租赁保证金23877元，公共事业保证金2400元、装修保证金7959元、临时库房押金1890元，并按期向华韵江南公司支付房屋租金。2020年4月29日，华韵江南公司向吴梦晓发出《房屋租赁合同解除通知书》，以拖欠房屋租金、物业服务费，擅自停业为由，解除了《租赁合同》。华韵江南公司的行为已构成违约。吴梦晓为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 华韵江南公司辩称，本案因吴梦晓未按租赁合同的约定正常经营，自2020年2月1日起停止经营，且自该日起未支付租金、管理费等费用已构成根本违约，吴梦晓系案涉租赁合同的违约一方，其无权要求解除房屋租赁合同，故其第一项诉讼请求没有法律依据；另因其违反合同约定，按照案涉租赁合同第12.2条之规定，其已缴纳的租金、租赁保证金等费用，华韵江南公司均有权不予退还，故第二项诉讼请求亦不成立；华韵江南公司并无任何违约行为，不应向吴梦晓支付任何违约金，其第三项诉讼请求不成立。 华韵江南公司向本院提出反诉请求：1.确认华韵江南公司与吴梦晓关于成都市高新区××路××号××广场××商场××层××号房屋之间的租赁关系于2020年5月14日解除；2.判令吴梦晓支付欠付租金23298.39元、物业管理费3624.19元、市场推广费548.81元，并向华韵江南公司支付逾期支付前述款项产生的违约金，逾期付款违约金以前述款项为基础，按每日0.06%计算，暂计算至2020年10月28日止的金额为3816.93元，2020年10月28日以后至欠款实际付清之日止的逾期付款违约金请求一并判令支付；3.判令吴梦晓支付因违约导致租赁合同解除的违约金47754元；4.判令吴梦晓向华韵江南公司支付电费10557.38元；5.判令吴梦晓承担本案诉讼费、保全费、公告费以及华韵江南公司支出的律师费。事实与理由：2019年7月19日，吴梦晓与华韵江南公司签订《凯德广场·天府-商场房屋租赁合同》，根据合同约定，除首期款项外，吴梦晓应当以自然月为周期支付租金、物业管理费、市场推广费，并应在每月第一个工作日或之前支付，逾期支付的，每月按逾期金额的0.1%支付违约金；吴梦晓逾期支付任何应付款项超过一个月或超过十日以上未正常营业的，华韵江南公司有权解除《租赁合同》。合同签订后，吴梦晓未按约支付租金、物业管理费、市场推广费、电费，也未按照《租赁合同》约定时限正常营业，且达到华韵江南公司单方解除《租赁合同》的条件，在前述情况下，华韵江南公司发函解除了《租赁合同》。合同解除后，吴梦晓仍未履行其义务，未将案涉房屋恢复原状并交还给华韵江南公司。华韵江南公司为维护自身权益，特提起反诉，请求判如所请。 吴梦晓辩称，一、合同期间发生了新冠疫情，依据《最高院新冠疫情方式措施司法规定（二）》第五条的规定，华韵江南公司在2020年4月29日发出的解除合同书是违法行为，因此，华韵江南公司的反诉请求中关于要求违约金的请求是于法无据，应予以驳回；二、吴梦晓因受疫情影响，从2020年2月1日开始就没有营业，在此情况下，按照合同约定，华韵江南公司应该在2020年3月初就应当提出解除合同，而不应该到2020年4月29日才发出，3月1日至4月29日租金的产生属于扩大的损失，华韵江南公司对此损失的扩大负有责任，无权要求吴梦晓承担；三、虽然华韵江南公司违法于4月29日发出解除合同通知书，但基于双方的租赁建立关系信任基础已丧失，所以吴梦晓同意解除合同，合同应当于2020年4月29日解除；四、电费请法庭核实，市场推广费、物管费不应该由吴梦晓承担，3月1日之后的费用，因为华韵江南公司怠于行使权利造成的损失扩大，该费用不应该由吴梦晓承担。 本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，华韵江南公司（出租方、甲方）与吴梦晓（承租方、乙方）签订《凯德广场·天府-商场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），第一部分通用条款主要约定：1.乙方应按约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金。第一个月后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；2.如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定不予返还。除另有约定外，租赁关系终止时，甲方应在乙方交还房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；3.乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方自主使用。乙方预付第一个月物业管理费后，各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方支付第一个月市场推广费后，各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；4.租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应等能源费用均应由乙方承担；5.乙方逾期支付租金和／或其他各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金；6.若乙方需暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，须承担违约责任；7.甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金：逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的；8.乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。第二部分专用条款主要约定：1.甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市高新区××路××号被称为“凯德广场·天府-商场”05层Ｋ04号（以下简称案涉房屋）；2.甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为15平方米；3.乙方承诺租赁该房屋作为经营“ＭｏｕｎｔａｉｎＣｏｏｋ（库克山）-外卖／食品摊／糖果／糕点／甜品店”之用途；4.该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起1年的时间，即2019年8月1日至2020年7月31日；5.自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。保底租金：按租用面积计算。2019年8月1日到2020年7月31日的含税月保底租金额为每平方米450元。含税月保底租金为6750元。提成租金：2019年8月1日到2020年7月31日的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的11%计算的金额；6.乙方应于本合同签订后5个工作日内或该房屋交付乙方的同时向甲方支付房屋租赁保证金23877元；7.甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月70元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为1050元；8.甲方目前对房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月10.6元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为159元；9.乙方应于交付日或之前向甲方和／或管理公司支付装修押金7959元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）；10.乙方应于交付日或之前向甲方和／或管理公司支付公共事业保证金2400元。 合同签订后，华韵江南公司向吴梦晓出具盖有华韵江南公司财务专用章的专用收据，载明吴梦晓向华韵江南公司于2019年7月10日支付租赁保证金20000元，于2019年7月30日支付公用事业保证金2400元、租赁保证金3877元、装修保证金7959元，于2019年9月3日支付租赁保证金1890元。吴梦晓向华韵江南公司支付了2020年1月31日以前的应付款项，未支付自2020年2月1日起的应付款项。此外，自2019年12月8日至2020年5月7日案涉房屋产生电费10557.38元，吴梦晓未支付。 2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。 2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。 2020年4月10日，华韵江南公司向吴梦晓合同约定地址发出《关于尽快恢复营业的函》，载明因吴梦晓在2020年2月1日至2020年4月10日期间擅自停止营业，华韵江南公司函告吴梦晓在2020年4月13日前恢复营业。物流信息显示，该函被拒收后于2020年4月13日退回。2020年5月13日，华韵江南公司又向吴梦晓邮寄《房屋租赁合同解除通知书》，载明因吴梦晓拖欠租金、物业费、水电费、市场推广费等费用及擅自停止店铺经营，通知吴梦晓解除《租赁合同》并于收到该函后三日内一次性付清拖欠的费用及违约金。物流信息显示，该函于2020年5月14日由吴梦晓本人签收。 另查明，华韵江南公司向吴梦晓送达《关于减租的函》，载明其将减半收取中国大陆地区商场商户原应支付的2020年1月25日至2020年2月9日期间的租金和物业管理费。庭审中，吴梦晓陈述，其于2020年5月21日收到该函件。 以上事实，有当事人身份信息、《凯德广场·天府-商场房屋租赁合同》、收据、《关于尽快恢复营业的函》、《房屋租赁合同解除通知书》、邮寄单及物流信息以及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，吴梦晓与华韵江南公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同解除。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，案涉房屋所位于的低风险区已经于2020年3月5日全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，至2020年5月13日华韵江南公司发出解除合同通知，期间长达两个月余，吴梦晓仍然既未支付任何款项亦未重新营业，明显不属于因疫情或疫情防控措施导致其资金周转困难或营业收入明显减少而逾期支付租金。根据《租赁合同》约定，若吴梦晓逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的或按照本合同规定的时限超过十日以上未进场装修或未正常营业的，华韵江南公司可书面通知吴梦晓解除合同。现吴梦晓逾期支付款项超过一个月且十日以上未正常营业，该行为符合该合同约定，华韵江南公司享有对《租赁合同》约定的单方解除权。现华韵江南公司向吴梦晓邮寄的《房屋租赁合同解除通知书》于2020年5月14日由吴梦晓本人签收，故解除合同的通知已于2020年5月14日送达吴梦晓，本院确认《租赁合同》于2020年5月14日解除。吴梦晓虽主张2020年4月29日华韵江南公司通过微信向其表达了解除合同的意思表示，但并未提供证据予以证明，故本院不予采纳。 关于租金、物业管理费、市场推广费。华韵江南公司已将案涉房屋按合同约定交付给吴梦晓使用，吴梦晓应当按照合同约定支付租金、物业管理费、市场推广费，但其自2020年2月1日起未交纳上述费用。故本院对华韵江南公司要求吴梦晓支付自2020年2月1日起至合同解除之日的上述费用的诉讼请求予以支持。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，吴梦晓租赁案涉房屋用于经营餐饮，新××疫情确实使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但华韵江南公司在新××疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，华韵江南公司亦产生了一定的损失，且华韵江南公司已经向吴梦晓发出通知，减半收取2020年1月25日至2020年2月9日期间的租金和物业管理费，即减免8天的租金，亦是对承租人损失的补偿，故本院根据公平原则，结合华韵江南公司的诉讼请求，考虑到商场的经营情况和减免政策，在减免8天租金的情况下，确认吴梦晓应当支付欠付租金21600元（6750元／月×3个月＋6750元／月÷30天×14天-6750元／月÷30天×8天）、物业管理费3360元（1050元／月×3月＋1050元／月÷30天×14天-1050元／月÷30天×8天）。市场推广费未减免，本院确认为548.81元。吴梦晓虽辩称2020年3月1日后的费用属于扩大的损失应由华韵江南公司自行承担，但2020年1月25日至2020年3月5日期间并非双方当事人原因导致案涉房屋无法经营且亦无证据证明华韵江南公司发出解除合同通知前吴梦晓已明确表明不再履行合同，在此情况下，《租赁合同》仍有履行可能，华韵江南公司并无义务在吴梦晓逾期付款一个月后立即向其主张解除合同。相反，在案涉房屋所在地区餐饮行业可正常经营后一个月，华韵江南公司便要求吴梦晓恢复经营，但吴梦晓仍未恢复经营亦未支付款项，此时华韵江南公司再行向其主张解除合同，符合日常生活常理，属于采取了适当措施防止损失扩大，故本院对吴梦晓的抗辩意见不予采纳。 关于违约责任及房屋租赁保证金、公共事业保证金、装修保证金、临时库房押金的返还问题。如上所述，吴梦晓逾期支付租金及长期未营业并非疫情导致，该行为构成违约并致使《租赁合同》提前解除，吴梦晓应当承担违约责任。而华韵江南公司解除《租赁合同》的行为，符合合同约定，并未构成违约，故本院对吴梦晓主张华韵江南公司支付违约金的诉讼请求不予支持。根据合同约定，因吴梦晓逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的或按照本合同规定的时限超过十日以上未正常营业导致合同解除的，吴梦晓已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。可见，吴梦晓支付的各类保证金系具有担保性质的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。现《租赁合同》约定的违约金金额明显过高，华韵江南公司并未举证证明其实际损失。本案中华韵江南公司的主张损失即租金的损失，结合双方过错程度等情况，及本院已经支持相应时间段的租金、物业管理费、市场推广费的情况下。仅以华韵江南公司收取的租金保证金23877元的没收，已足以弥补其实际损失。故对其主张吴梦晓支付逾期支付租金、物业管理费、市场推广费的违约金及导致合同解除的违约金47754元的诉讼请求，本院均不予支持。因吴梦晓缴纳的保证金除了房屋租赁保证金23877元外，还有公共事业保证金2400元、装修保证金7959元、临时库房押金1890元，华韵江南公司应当予以返还，上述三项保证金的合计金额为12249元（2400元+7959元+1890元）。 关于电费。《租赁合同》约定，租赁期内案涉房屋的电费等能源费用均应由吴梦晓承担。现自2019年12月8日至2020年5月7日案涉房屋产生电费10557.38元，该费用应由吴梦晓承担，故本院对华韵江南公司主张吴梦晓支付电费10557.38元的诉讼请求予以支持。 关于律师费。华韵江南公司主张吴梦晓支付其支出的律师费，但未提供证据证明其实际支出及具体金额，亦无合同约定，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吴梦晓与成都华韵江南房地产开发有限公司之间签订的《凯德广场·天府-商场房屋租赁合同》于2020年5月14日解除； 二、吴梦晓于本判决生效之日起十日内向成都华韵江南房地产开发有限公司支付欠付租金21600元、物业管理费3360元、市场推广费548.81元； 三、吴梦晓于本判决生效之日起十日内向成都华韵江南房地产开发有限公司支付电费10557.38元； 四、成都华韵江南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴梦晓缴纳的公共事业保证金2400元、装修保证金7959元、临时库房押金1890元，合计金额为12249元； 五、上述第四项与第二项租金金额予以品迭后，吴梦晓应支付的租金金额为9351元； 六、驳回吴梦晓的其他诉讼请求； 七、驳回成都华韵江南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费949元，由吴梦晓负担810元，成都华韵江南房地产开发有限公司负担139元。反诉案件受理费1070元，由成都华韵江南房地产开发有限公司负担610元，吴梦晓负担460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  陈春梅