浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初318号 原告：胡伯兴，男，1951年4月5日出生，汉族，住新昌县，现租住新昌县。 委托诉讼代理人：张月萍，浙江元大律师事务所律师。 被告：任惠萍，女，1965年9月18日出生，汉族，住新昌县，现住新昌县。 委托诉讼代理人：潘衍，浙江兴强律师事务所律师。 原告胡伯兴与被告任惠萍确认合同无效纠纷一案，原告于2020年1月14日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，先由审判员竺维江独任审判，后转而适用普通程序依法组成合议庭，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告胡伯兴及委托诉讼代理人张月萍、被告任惠萍的委托诉讼代理人潘衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡伯兴向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2017年8月3日签订的农村宅基地转让协议无效；2、依法判令被告返还原告坐落于新昌县××街道××村××层半楼房；3、本案诉讼费由被告承担。审理中将第2项诉讼请求变更为返还原告位于新昌县××街道××村××号××平方米，损失根据过错原则由法院依法处理，如按经济合理原则不拆房归原告所有，原告支付被告造价和装修成本。 事实与理由：原告为新昌县××街道××村××村民，拥有位于溪西村52号平房二间，四至为东至吕永军房、空地；南至胡伯生房，以己墙外侧为界；西至道地；北至吕明夫墙弄，占地面积为80平方米。2014年2月10日经新昌县人民政府批准翻建，2017年7月31日取得新昌县住房和城乡建设局颁发的乡村建设规划许可证，审批占地面积80平方米，建筑规模为278平方米。原告因身体欠佳无力建造而未及时翻建。2017年8月3日，经原、被告双方亲戚胡益东介绍，签订农村宅基地转让协议，约定原告将上述房屋宅基地使用权及建筑指标转让给被告，转让价为人民币30万元，被告在其位于侯村的房屋拆迁补偿款到位后一次性付清；被告转让该宅基地后，可自行安排建房。事后，被告仅于2018年2月27日支付原告转让款20万元。2018年10月，被告另向胡伯生购得位于原告南面相邻房屋一间，并以原告名义报批，获批建占地100平方米房屋。后被告拆除原告旧宅，在上述宅基地上翻建了三间三层半楼房。2019年9月原告向新昌县人民法院起诉要求被告支付宅基地转让款余额10万元，可被告却辩称原、被告宅基地转让协议中的转让款30万元包含胡伯生宅基地的转让款10万元，不应再付原告转让款，且又以宅基地转让协议无效来拒绝付款责任。原告对被告抵赖转让款的行为十分气愤，经了解，原、被告签订的宅基地转让协议确因违反了国家相关的法律强制性规定，为无效协议，故原告无法通过法律途径向被告主张剩余转让款，故原告只得撤回起诉。在被告违约和抵赖的情况下，原告为保护自身合法权益，解决本人的住房问题，特向贵院起诉，要求准如诉请，自愿退还已向被告收取的转让款20万元，并给付被告相应的建房费用，请依法处理。 原告胡伯兴为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据： 1、农村宅基地转让协议一份，证明甲乙双方是本案原、被告，协议是双方协议，不是三方协议，转让内容是胡伯兴拥有的宅基地，四至分明，转让价格是30万元。 被告质证认为对协议形式真实性无异议。双方谈的时候不是转让宅基地而是买卖房子。农村宅基地转让协议中为什么要胡益东签字，本来胡益东也写甲方，因胡益东并未批建房屋，所以前面甲方那里回避了，事实上后面胡益东是签字的全程参与谈判，内容中反映的价款是一样的，但买的不是土地而是房子，是老宅，这也是被告建房时原告能安心地把老宅拆除的原因。前提和基础是房子买卖，协议内容形式上是宅基地。协议是三方，甲方是胡伯兴和胡益东两个人，乙方是任惠萍。 2、建设用地批准书一份，记载用地户主是胡伯兴，占地面积80平方米，四至与协议书一致，证明原告出具协议书中转让宅基地是原告拥有的宅基地。 被告质证对真实性无异议，已过期，但是被告是拆迁户可以延期，因为有批准文号，所以去买房。 3、乡村建设规划许可证一份，建筑规模和2014年一致，证明双方签订的宅基地是原告所有。 被告质证对真实性无异议，因被告不是元岙村溪西那边村民，所以只有挂在原告那。许可证包括图纸是被告去弄的。 4、延期申请报告两份，证明原告要求延期建房得到政府同意的事实。 被告质证虽是两份复印件，但有此情况，规划许可等都是被告参与办下的。 5、80平方米调整为100平方米的申请报告一份，证明被告向原告购买宅基地80平方米后又向胡伯生购买20平方米，付给胡益东的钱是后来增加的钱。 被告质证认为这份报告事实，也是被告方去办理下来的。但是达不到原告证明目的。一开始是三间，20平方米需要补批，故被告通过村及街道审批，但是需由原告配合。 6、（2019）浙0624民初4461号民事裁定书、起诉状及庭审记录一份，证明违背诚信的是被告而不是原告。 被告质证认为起诉状没有。针对裁定书，确实发生过。但是原告证明被告没有诚信，达不到证明目的。没有关联性。 被告任惠萍辩称：事实情况是原告在××村××号××房，登记为64.5平方米,宗地附图地号为133号。根据证据显示原告2014年曾申请翻建，2017年翻建申请过期，2017年5月份因政府拆迁，被告亲戚牵线下得知原告有房子卖，也告知被告原告申请了翻建手续，实地查看发现房子实际只有六、七十平方米，中间有柱子，故原被告和胡益东（胡伯生房子已分给儿子胡益东）三个人商量后谈好价格，三间房子价共30万元。胡益东未批建房屋，如卖不能再批，所以写协议时就按原告2014年审批内容签了协议，中间没有出现胡益东名字，10万元胡益东是要拿的，房子也是答应被告拆除的，所以胡益东在后面签了字。10月份支付胡益东10万元，他在协议书签字，被告拆迁后支付原告20万元，原告在协议上后面签了字，原告明知胡益东拿了10万元，原告对这些也没有异议。收了钱后，被告办了原告2014年手续的延续。原告原先只有80平方，其余20平方要被告自己增办，房子建成后原告起诉要求被告支付10万元。当初被告为什么不支付原告，且没有调解意向是因为被告害怕原告一次次索要。针对原告起诉，农村宅基地、房屋买卖，有法律障碍存在。但既然房子弄好了，我们都要讲诚信。法律障碍的后续问题处理不了。房子造好了，住也住进去了，房子占了两个人地皮，三分之二原告的，三分之一胡益东的，退还如何退，胡益东不要怎么弄。协议有效无效，是否解除由法院裁决。针对返还房子和补偿损失，这个不是很现实。原告没能力建房，哪怕评估后赔偿被告。原告第二个请求是不合理的。被告自己建造的房子也不是想拆就拆的。虽然批在原告名下，但房屋系被告建造，物权是被告的。请求法院根据事实对涉案宅基地当事人胡益东进行调查或追加为第三人。 被告任惠萍为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据： 7、农村宅基地转让协议书一份，证明按照协议书的约定已经支付30万元钱的事实。 原告质证对打印部分没意见。后面的收条，并没有在签订时出现。双方当事人很明确是两方协议，而不是和胡益东一起签订的三方协议，且后面签字胡益东所签字的位置距离了原告签字位置隔了很多，不能说胡益东是甲方。 8、宗地附图及不动产登记查询证明，133号、135号是原告的。134号是胡伯生的房子在133号南面。买的时候135号已倒掉，是空地。 原告质证对登记查询证明无异议，登记是以前的登记，卖给被告的土地是房子的占地，加道地一起是80平方米。 9、被告于2018年10月19日补办的20平方米的建设用地批准书及乡村建设规划许可证。 原告质证对真实性无异议。 本院认为，本案所有证据，原、被告对真实性均无异议，证据能反映案涉房屋变化过程及相关事实情况，可予认定。 综合上述有效证据及当事人庭审陈述答辩，本院认定事实如下：原告为新昌县××街道××村××村民，拥有位于溪西村52号平房二间，四至为东至吕永军房、空地；南至胡伯生房，以己墙外侧为界；西至道地；北至吕明夫墙弄，占地面积为80平方米。2014年2月10日经新昌县人民政府批准翻建，2017年7月31日取得新昌县住房和城乡建设局颁发的乡村建设规划许可证，审批占地面积80平方米，建筑规模为278平方米。原告因身体欠佳无力建造而未及时翻建。2017年8月3日，经原、被告双方签订农村宅基地转让协议一份，约定原告将上述房屋宅基地使用权及建筑指标转让给被告，转让价为人民币30万元，被告在其位于侯村的房屋拆迁补偿款到位后一次性付清；被告转让该宅基地后，可自行安排建房等。原被告均在协议书上签名，胡益东也在该协议书上签名（对胡益东签名，原告认为是作为在场人签名，被告认为是作为协议书甲方之一签名）。被告于2018年2月27日支付原告转让款20万元。被告所持协议书上显示被告于2017年10月29日支付胡益东房屋屋基款10万元。后被告通过对原告原有手续延期及增补，并以原告名义报批，获批建占地100平方米房屋。嗣后，被告拆除原告旧宅，在上述宅基地基础上出资翻建了三间三层半楼房并入住（被告陈述翻建的三间三层半楼房部分占了胡伯生旧宅地基）。2019年9月原告向新昌县人民法院起诉要求被告支付宅基地转让款余额10万元。后撤诉。2020年1月，原告又向本院提起本案诉讼。 另查明案涉协议上房屋系建在用地户主为原告胡伯兴的位于新昌县××街道××村××的农村房屋，被告任惠萍非原告胡伯兴所在新昌县七星街道元岙村集体经济组织成员。2019年11月新昌县不动产登记查询证明显示，原告胡伯兴在新昌县××街道××村××有两处住宅用地：一处面积13.7平方米，宗地附图地号为135号；一处面积64.5平方米，宗地附图地号为133号。胡伯生在新昌县××街道××村××有一处住宅用地，面积39.4平方米，宗地附图地号为134号。胡伯生系胡伯兴兄弟，胡益东系胡伯生儿子。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原告胡伯兴与被告任惠萍之间于2017年8月3日签订了农村宅基地转让协议，因案涉协议上房屋系农村房屋，被告任惠萍非原告胡伯兴所在村集体经济组织成员，虽案涉标的物已交付，但该农村宅基地转让协议因违反法律、行政法规的强制性禁止规定仍应属无效。原告诉请确认该农村宅基地转让协议无效，本院予以支持。原被告因无效合同取得的财产应当予以返还，并按各自过错承担相应责任。由于原被告在前述协议后，对涉及房屋进行报批翻建均以原告胡伯兴名义，故房屋宅基地使用人在翻建后仍然是原告胡伯兴，原被告间农村宅基地转让协议不会也没有改变宅基地使用权归属，故原告诉请返还宅基地本无必要，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告胡伯兴与被告任惠萍于2017年8月3日日签订的农村宅基地转让协议无效。 二、驳回原告胡伯兴其他诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告胡伯兴负担,于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  竺维江 审 判 员  俞永放 人民陪审员  李鑫君 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  石慧红