四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3304号 原告（反诉被告）：刘任杰，男，1995年2月28日出生，汉族，户籍地：云南省大理白族自治州大理市。 委托诉讼代理人：罗浩，四川瑞展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈远，四川瑞展律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谭雪琴，女，1994年11月10日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：周淳，四川明炬（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付秀梅，四川明炬（自贡）律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘任杰与被告（反诉原告）谭雪琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理。被告（反诉原告）谭雪琴在法庭辩论终结前提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并审理。本案依法由审判员唐璇适用简易程序于2020年7月1日、2020年9月10日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告（反诉被告）刘任杰的委托诉讼代理人罗浩、陈远，被告（反诉原告）谭雪琴的委托诉讼代理人周淳到庭参加诉讼。第二次开庭，原告（反诉被告）刘任杰的委托诉讼代理人罗浩，被告（反诉原告）谭雪琴的委托诉讼代理人周淳、付秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘任杰向本院提出本诉诉讼请求：1．判令谭雪琴立即向刘任杰退还预付租金82,000元及资金利息（自2020年3月23日起至全部退还之日止）；2．判令谭雪琴向刘任杰赔偿已投入的装修设计损失40,000元（当庭变更为24,000元）及资金利息（自2020年3月23日起至全部赔偿完毕之日止）；3．判令谭雪琴承担本案全部诉讼费用。庭审中，刘任杰明确资金利息的计算标准为：以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。 事实和理由：刘任杰、谭雪琴双方于2020年2月21日签订《房屋转租合同》，约定谭雪琴将坐落于成都市锦江区驸马村联合五组68号房屋出租予刘任杰使用。在缔约前期刘任杰通过四川优城壹家房地产营销策划有限公司（下称：中介公司）员工沈旭向谭雪琴核实该房屋是否可以装修，谭雪琴答复可以装修，后双方才开始协商签约事宜。2020年2月17日，刘任杰在与谭雪琴商定合同细节时，因涉及装修方案的拟定，谭雪琴与成都锦霖装修工程有限公司（下称：设计公司）设计师唐维、中介公司员工沈旭一同前往现场查看了房屋状况。刘任杰再次向谭雪琴重申租用房屋后将对房屋进行大幅度装修、改造。谭雪琴还告知刘任杰若要装修需将装修方案、设计图纸向房屋所在地社区及相关主管部门报批，审批通过后方可进场施工。当日刘任杰与设计公司签订了《设计合同》，设计公司据此出具了装修方案。3月初，刘任杰将装修方案连同设计图纸上报至社区，但社区工作人员告知刘任杰，该房屋所在的院内厨房、洗手间为未经规划部门许可私自修建的房屋（下称：违章建筑），除非产权人将该违章建筑主动拆除，否则社区不会对刘任杰报审的装修方案予以审查。经过刘任杰与谭雪琴长达半个多月的交涉，谭雪琴明确告知刘任杰房屋所有权人不同意拆除违章建筑导致刘任杰租下该房屋后，装修方案无法取得政府主管部门审批，合同目的无法实现。2020年3月20日刘任杰向谭雪琴发出《解除函》，合同解除后谭雪琴未向刘任杰退还预付租金、赔偿装修设计损失。谭雪琴的行为严重损害了刘任杰的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。 谭雪琴针对本诉辩称，1．租赁物是装修好的房屋，若要再次进行装修不是刘任杰签订合同的主要合同目的；2．刘任杰诉称不是全部事实，谭雪琴已经将若要进行装修需要的手续等都告知了刘任杰，报批是否通过的风险，应当由刘任杰自行承担，租赁房屋的面积是按产权登记的室内面积进行告知的；3．租赁物不是违章建筑，是合法的租赁物，刘任杰诉称的厨房、洗手间不是合同约定的租赁物，不属于合同权利义务的范围；4.2020年3月20日刘任杰确实向谭雪琴发出了《解除函》，刘任杰主张的租金82,000元是一年的租金不属实，根据合同约定刘任杰应在2020年3月1日前支付12个月的租金和1个月的押金给谭雪琴，合同签订后，谭雪琴多次催促，刘任杰在3月20日前未履行支付租金的义务，刘任杰在没有按时足额支付租金的情况下，无理由单方通知解除合同，谭雪琴也回函同意解除，并要求刘任杰承担违约责任和损害赔偿责任。综上，谭雪琴无违约行为，刘任杰存在不支付租金、单方解除合同的违约行为。 谭雪琴向本院提出反诉诉讼请求：1．确认谭雪琴、刘任杰之间的《房屋转租合同》于2020年3月22日解除；2．判令刘任杰赔偿谭雪琴中介费8,000元（当庭变更为7,000元）；3．判令刘任杰按合同约定承担单方违约责任(因刘任杰单方解除合同，谭雪琴不予退还租金、押金)；4．本案律师费20000元及诉讼费及由刘任杰负担。 事实和理由：谭雪琴征得案外人邱昌福同意后将在案外人邱昌福处租赁的三圣乡驸马村联合五组68号房屋转租给刘任杰。谭雪琴、刘任杰于2020年2月21日签订《房屋转租合同》，合同约定：谭雪琴将坐落于成都市锦江区驸马村联合五组68号（建筑面积107.85平方米）房屋转租给刘任杰，该房屋以装修状态下租给刘任杰使用，并在刘任杰付清房屋转让款后将该房屋、装修及屋内所有物品转让给刘任杰。约定转租期61个月，自2020年2月22日起至2025年3月21日止，免租期为一个月，即2020年2月22日至2020年3月21日止。约定转租期内租金为14,000元／月，付款方式为押一付十二。年租金每两年递增5,000元，约定转让费1,000,000元于2025年3月22日一次性付清。刘任杰向谭雪琴承诺该房屋的租赁用途为自用，在未征得出租人同意和有关部门核准前不得擅自变更房屋使用用途。双方另约定违约责任：刘任杰如果单方违约提前解约，须提前一个月通知谭雪琴，经谭雪琴同意方可解除租赁合同，刘任杰已支付租金、转让费、押金不予退还等。后谭雪琴按约履行了交付租赁物的义务，刘任杰未能按约履行支付租金的义务，经谭雪琴多次催收未果后，刘任杰发出解除租赁合同的函件，谭雪琴收到函件后同意解除租赁合同关系但要求刘任杰赔偿谭雪琴的损失并按合同约定承担全部违约责任。 刘任杰针对反诉辩称，1．确认合同解除时间为2020年3月21日；2．解除合同是因为谭雪琴提供的租赁物有部分是违章建筑，无法实现刘任杰的合同目的。刘任杰行使解除权，依法解除租赁合同，因此谭雪琴的损失、律师费应当由其自行承担；3．合同解除后，谭雪琴应当将已经收取的租金退还给刘任杰，因此谭雪琴主张刘任杰承担违约责任没有事实、法律依据。 本院经审理认定事实如下：2020年1月13日，谭雪琴、龙婕(刘仁杰之妻)与中介方四川优城壹家房地产营销策划有限公司签订《租房定金协议》，约定谭雪琴将三圣乡驸马联合5组68号物业租赁给龙婕，谭雪琴在协议上确认收到龙婕支付定金10,000元。同日，龙婕向四川优城壹家房地产营销策划有限公司工作人员沈旭支付宝转账10,000元。 2020年1月13日至2020年2月20日，沈旭、龙婕及案外人江佳颖三人就案涉租赁房屋通过微信群聊对租赁房屋的相关情况进行沟通。沈旭在微信群中发送了载明“三圣乡独栋小院，可自住可办公可做工作室，前后两个院子，可停四五辆车，套四三厅双卫面积500平，租价16,000”的文字信息内容和房屋及前后两个院子的图片信息的文件。 定金协议签订后，刘仁杰随即找公司进行装修设计，并于2020年2月17日，由刘仁杰配偶龙婕与成都锦霖装饰工程有限公司（以下简称锦霖装饰公司）签订《设计协议书》，将租赁房屋交由该公司进行装修设计。龙婕分别于2020年1月14日、2月18日、2月29日向锦霖装饰公司法定代表人唐维转账支付设计费共计24000元，锦霖装饰公司分别出具收据。 2020年2月20日，刘仁杰在微信中向谭雪琴发送转账截图照片，显示转账金额为72,000元，谭雪琴回复“收到”。同日，谭雪琴向刘仁杰发送微信消息告知其你们装修最好报备一下，三圣乡在提升打造，政府有一个外形标准。同日，谭雪琴向中介沈旭转账支付中介费7000元。 2020年2月21日，谭雪琴（甲方）、刘任杰（乙方）签订《房屋转租合同》，主要内容为：1．甲方将位于成都市锦江区驸马村联合5组68号房屋（建筑面积107.85平方米，成都市锦江区农村房屋宅基地使用证：权000015560号）转租给乙方，该房屋以装修状态下租给乙方使用（包含所有物品），并在乙方付清房屋转让款后将该房屋、装修及屋内所有物品转让给乙方。2．乙方已经明确甲方具有合法的承租权和转让权，该房屋装修是由甲方出资完成的。3．转租期为61个月，自2020年2月22日至2025年3月21日止，免租期为1个月，自2020年2月22日至2020年3月21日止。4．转租期内租金为14,000元/月，付款方式为押一付十二，租金支付日期为每年3月1日之前。5．乙方应向甲方支付转让费1,000,000元，该项费用应于2025年3月22日支付。6．乙方租该房屋的用途为自用，乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不得擅自改变房屋使用用途。7.甲方保证对房屋拥有合法的租赁转让权或享有合法处分权，否则甲方承担一切法律责任及经济赔偿。8.在转租期及免租期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，并经甲方同意后方可解约，同时甲方所收的租金、转让费及押金不退还予乙方。同日，谭雪琴（甲方）与刘任杰（乙方）签订《房屋转租合同》补充协议，对房屋租赁期限的延长和转让费进行更细致的补充约定。 2020年2月23日，刘仁杰在微信中告知谭雪琴“我们装修公司昨天去报备，发现三圣乡这边根本不让装修，根本不接我们的方案”，谭雪琴回复说“昨天你们的设计师说的是去报备，然后社区让她最好现在不要动，幸福梅林在拆围栏，是因为道路要扩宽4米，幸福梅林拆完了，这边会马上开始拆，然后再提方案改造。这些消息我是前天晚上知道的。”后谭雪琴说到可以再给半个月的免租期。2020年3月2日，在微信中谭雪琴说到，案涉租赁房屋一共107平方米，玻璃房子是上一个租客搭建的。3月9日，谭雪琴在微信中回复，“原房东说农村的房子产权不含厨房，但是厨房是一直在的”，“上一个租客搭建了两个地方，一是玻璃房子，二是后面大树上的木头房子，去年查违建的时候，说了树屋是违建，但是当时已经被我们拆了，政府就没再过问。是上个租客在装修后报备过的，但不在产权内”。3月18日，谭雪琴向刘仁杰发送微信消息，要求其需在22号之前付清尾款100,000元，否则将按违约处理。3月20日，刘仁杰向谭雪琴发出《解除函》，通知谭雪琴收到该函件之日起解除《房屋转租合同》，且在收到该函件2日内全额退还预付租金82,000元及赔偿已投入的装修设计损失40,000元。2020年3月22日，谭雪琴回函，同意解除《房屋转租合同》，要求刘仁杰赔偿因解约造成的经济损失且承担违约责任。 庭审中，双方均认可合同的签订时间是2020年2月21日，解除时间是2020年3月21日；双方还认可刘仁杰所支付的款项中10,000元是定金。案涉房屋租金是每月14,000元。谭雪琴陈述，租赁房屋现已收回出租给他人。 上述事实的认定，有双方当事人的庭审陈述及刘仁杰提交的身份证复印件、微信聊天记录截图、《租房定金协议》、支付宝转账电子回单、优城壹家公司工商信息、锦霖设计公司工商信息、设计定金支付明细及收据、《设计协议书》、设计方案、设计款项支付明细及收据、《房屋转租合同》及补充协议、租房转款记录、农村房屋宅基地使用证、《解除函》、《解除函回函》，谭雪琴提交的《委托代理合同》、票据打印件等证据材料在案为证。 本院认为，刘仁杰、谭雪琴之间签订的《房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现双方当事人均确认合同已于2020年3月21日解除，本院予以确认。 刘仁杰本诉认为系因谭雪琴的过错，其出租给刘仁杰的房屋院内的厨房、洗手间为违章建筑，谭雪琴明确告知房屋产权人不同意拆除而导致刘仁杰的装修方案无法取得政府主管部门审批，合同目的不能实现。谭雪琴反诉认为刘仁杰单方解除合同，租金、押金不予退还。本院认为，双方签订合同后，谭雪琴有告知刘仁杰其装修方案需要报备，刘仁杰向相关部门进行报备时，从双方的聊天记录可以看，未报备通过是因为三圣乡整体打造升级，政府部门对装修风格有统一要求。对于租赁房屋院内的厨房、洗手间，虽未在产权证上予以反映，但亦无证据证明属于违章建筑，谭雪琴认可玻璃房子是上一个租客搭建，但其并未认可玻璃房屋系被政府有关部门认定为违章建筑，同时，无证据证明刘仁杰的装修方案报备未获通过系由于违章建筑未拆而导致。故刘仁杰起诉认为，合同目的无法实现系谭雪琴的过错导致的意见不能成立，本院不予支持。故其本诉要求谭雪琴赔偿装修设计损失24,000元不能成立。双方聊天记录可以看出，三圣乡整体打造政府要拆围栏，案涉租赁房屋附近何时动工无法确定。故刘仁杰租赁房屋的目的无法实现，系不应归责于双方当事人的原因，应当遵循公平原则确定双方的权利和义务。谭雪琴应当向刘仁杰退还已支付的租金82,000元，刘仁杰的该项本诉诉讼请求本院予以支持。由于双方均不存在违约行为，谭雪琴反诉要求刘仁杰承担单方违约责任并要求刘仁杰赔偿中介费损失7,000元、承担律师费20,000元不能成立，本院不予支持。刘仁杰本诉要求谭雪琴支付未返还租金的资金占用利息，其本质为要求赔偿违约损失，亦不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谭雪琴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘仁杰退还房屋预付租金82,000元； 二、驳回原告（反诉被告）刘仁杰的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）谭雪琴的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取1,370元，由被告（反诉原告）谭雪琴负担。反诉案件受理费减半收取1,372元，由被告（反诉原告）谭雪琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 李冬梅