河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0102民初9241号 原告：河北荣张房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区国瑞城**楼****。 法定代表人：康跃宗，总经理。 委托诉讼代理人：赵龙飞，河北来仪律师事务所律师。 被告：河北源兴房地产开发有限公司，住所地，住所地石家庄市长安区谈固大街与中山路交叉口国瑞城**7-3-401iv> 法定代表人：马冬至，经理。 委托诉讼代理人：张胜永，河北正岩律师事务所律师。 第三人：定州市隆基建筑工程有限公司，住所地，住所地定州市明月街iv> 法定代表人：彭占社。 原告河北荣张房地产开发有限公司诉被告河北源兴房地产开发有限公司，第三人定州市隆基建筑工程有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月3日作出（2020）冀0102民初2239号民事裁定书，裁定：驳回原告起诉。原告不服提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院于2020年9月8日作出（2020）冀01民终7898号民事裁定书，裁定：撤销原裁定，指令本院审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵龙飞，被告委托诉讼代理人张胜永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2016年4月18日，原、被告和第三人签订的《转让合同》无效。事实与理由：2016年4月18日，原告、被告、第三人签订了一份《转让合同》，转让标的是原告在正定县荣湾壹品（胡村）小区住宅楼（已施工至地上7层）。该工程项目未经规划土地主管部门的批准，未办理建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，就在胡村宅基地上建设楼房，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，也未在规定的时间内补办相关手续。该工程项目在转让时，项目没有《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：房产转让时，未依法登记领取权属证书的不得转让。该《转让合同》第三条转让该条款中，原告无偿转让给被告，明显损害了原告的利益，违背了《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：在定立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背意思的情况下订立合同，受损方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。综上所述：该《转让合同》违反了《中华人共和国城乡规划法》《中华人民共和国城市管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第十一条的规定，应当认定无效。 被告辩称，一、《转让合同》已经履行完毕，被告和原告、第三人签订的《转让合同》中所涉的胡村小区1#住宅楼，是原告在将胡村耿四春等四户村民的宅基地上房屋拆迁后，在这四户村民的宅基地上进行开发建设的。胡村小区1#住宅楼由第三人包工包料进行施工。在胡村小区1#住宅楼建至第七层时，由于原告无力向第三人支付工程款，第三人也无资金继续施工，2014年12月底胡村小区1#住宅楼停工，成了烂尾楼。原告和第三人在胡村小区1#住宅楼的开发建设及施工中拖欠了大量的工程款、农民工工资、建筑材料款等款项。被拆迁的耿四春等四户村民以及被拖欠工资的农民工不断上访，给社会造成了不稳定，为能尽快地解决上述问题，经胡村村委会、曲阳桥乡政府的协调，被告和原告、第三人经过协商签订了《转让合同》，根据《转让合同》的约定，原告拖欠第三人的工程款由被告支付给第三人，原告将胡村小区1#住宅楼的开发建设转让给了被告。后被告对胡村小区1#住宅楼继续进行开发建设直至2018年10月份竣工。被告为开发建设胡村小区1#住宅楼已经投入了600余万元。2017年11月24日，胡村村委会和被告签订了一份《协议书》，该《协议书》确定被告为胡村小区1#住宅楼的唯一拆迁改造开发单位。耿四春等四被拆迁户根据拆迁协议的约定也搬进了胡村小区1#住宅楼。二、即便是涉案建筑物未取得乡村规划建设许可证，那么依此确认就该建筑物签订的转让协议无效也没有法律依据。（一）胡村小区1#住宅楼是在乡、村规划区内使用原有宅基地进行的农村村民住宅建设，不是在国有土地上进行的开发建设，根据《城乡规划法》第四十一条第二款：“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”的规定，胡村小区1#住宅楼的开发建设不适用《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等手续等都是规范国有土地上开发建设项目的，根本不适用胡村小区1#住宅楼的开发建设。（二）对于没有取得乡村规划许可证建筑的情形如何处理的问题，《城乡规划法》第六十五条规定:“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；续期不改正的，可以拆除。”《河北省村镇规划建设管理条例》第四十二条的规定和《城乡规划法》的上述规定比较相似，上述法律规定并没有禁止或不得转让。其他法律中也未见有在乡、村规划区内未取得乡村规划许可证的建筑物不得转让的相关规定。（三）根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，根据上述法律规定，三方就涉案建筑物转让的合同，自合同成立时生效。虽然被告对其建造的涉案建筑物现在无法办理登记，但无法登记并不影响转让合同的效力。三、《转让合同》有效的事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认本案第三人定州市隆基建筑工程有限公司与被告建设工程施工合同纠纷一案，正定县人民法院以(2019)冀0123民初1444号民事判决书判决在案，该判决认定《转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方均应依约履行。被告对一审法院判决被告应向定州市隆基建筑工程有限公司支付工程款的判决内容不服，提出上诉，石家庄市中级人民法院经过审理认为《转让合同》不违反法律规定，合同有效，各方均应依约履行，并以(2020)冀01民终3810号民事判决维持原判。因此《转让合同》有效的事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，并且当事人也没有相反证据推翻。在被告与案外人张云华排除妨害纠纷一案中，河北省正定县人民法院作出的（2019)冀0123民初2476号一审民事判决以及石家庄市中级人民法院就该案作出的（2020)冀01民终7125号终审判决，均对《转让合同》予以采信，并作出让案外人张云华搬离正定县曲阳桥乡胡村小区1-1-603室。以上两份判决均已发生法律效力，被告与案外人张云华排除妨害纠纷一案，被告已经向正定县人民法院提出强制执行申请。如果确认《转让合同》无效，那么必定对上述两份发生法律效力判决的既判力和执行力产生动摇。四、《转让合同》是最基本的合同，在签订《转让合同》后，被告根据《转让合同》第二条第二款的约定向本案第三人支付了胡村小区1#住宅楼七层以下的工程结算款330万元。被告又和多家建筑商、材料供应商等签订了合同并支付了相应的工程款、材料款700余万元，如果确认《转让合同》无效，那么势必影响被告和本案第三人以及其他建筑商、材料商等签订的合同的效力，势必造成上述民事法律关系的不稳定。另外胡村小区1#住宅楼是将胡村耿四春等四户村民宅基地上房屋拆迁后建造的，住宅楼竣工后，被告根据和耿四春等四家拆迁户签订的拆迁协议的约定，按每户200平米的标准将楼房交付给了耿四春等四家拆迁户，并且还有几户村民在胡村小区1#住宅楼购买了几套楼房。如果确认《转让合同》无效，那么势必造成被告和上述四户拆迁户签订的拆迁协议以及和其他购买楼房户签订的房屋买卖合同效力的不确定。总之，如果确认《转让合同》无效，必将在一定范围内造成社会的不稳定，不和谐。五、原告诉状中所称，在订立《转让合同》时，存在显失公平、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思表示的情况，没有事实根据。并且原告以此为由请求撤销《转让合同》也早已超过了行使撤销权的一年除斥期间。综上，签订《转让合同》是三方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定或社会公共利益的情形，《转让合同》不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，并且合同已经履行完毕，三方的合同目的也都已经达到。因此，根据民法所提倡的诚实信用原则，为维护市场交易秩序，人民法院应当认定《转让合同》有效。 第三人定州市隆基建筑工程有限公司未到庭，未陈述意见。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、转让合同，证明原告与被告及第三人就胡村小区1#住宅楼转让给被告签订合同，该住宅楼土地为农村宅基地，原告与被告签订转让合同违反土地管理法第63条的相关规定，属于无效合同。 2、曲阳桥乡政府向被告作出的正曲阳桥伟决字2019-2号违法行政处罚决定书（复印件），该证据从曲阳桥乡政府调取，证明原告转让给被告的涉案房产系违章建筑，并且违反城乡规划法以及房地产管理法的相关规定。 被告质证称，1、对证据1，对真实性及合法性无异议， 是有效合同，该合同没有违反效力性强制性法律规定，该合同是双方真实意思表示，属于有效合同。2、对证据2，因为是复印件，对真实性有异议，我方没有接到过该决定书，曲阳桥乡政府没有向我方出具过该决定书。 被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据： 1、协议书，落款时间为2017年7月17日，证明耿四春等四户同意将其名下的宅基地由被告进行拆迁安置。 2、协议书及胡村小区1#楼平面图，2017年11月24日签订，证明胡村村委会认可被告是胡村小区1#住宅楼的唯一拆迁改造开发单位，并且胡村村委会将1#住宅楼周边的土地租给被告使用。 3、协议书，被告与第三人签订，2017年6月28日签订，证明被告和定州市隆基建筑工程有限公司对胡村小区1#住宅楼进行了造价决算。 4、收据、银行流水证明等，证明被告替定州市隆基建筑工程有限公司支付农民工工资180余万元。 5、河北省建筑工程施工合同及证明，2017年3月5日签订，证明正定县恒晶建筑劳务分包公司按照和被告签订的协议对胡村1#住宅楼进行施工建设，被告向恒晶公司支付了相应的工程款，该协议是针对二次结构进行的施工，主体是隆基公司施工建设的。 6、天然气工程供气建设合同，证明被告为胡村1#楼安装了天然气，并支付了工程款。 7、提交判决书三份，（2019）冀0123民初1444号、（2020）冀01民终3810号，证明已经生效的法院法律文书，确认本案所涉的转让合同合法有效，（2019）冀0123民初2476号判决书，判决书事实认定部分对本案所涉转让合同予以采信。 原告质证称，1、对证据1，原告不是协议当事人，真实性无法确定，但是该协议能证明胡村小区1号楼为村民的宅基地。2、对证据2，该协议是在原被告签订转让协议之后签订的，该协议书的效力并不能认定原被告双方签订的转让合同为有效合同。3、对证据3，原告不是当事人，该协议写明2016.4.18日原被告与第三人签订了转让合同，证明原被告与第三人签订转让合同真实存在。4、证据4、5、6原告认为与本案没有关联性。证据4、5、6不能证明原被告签订的转让合同为有效合同。5、对于（2019）冀0123民初1444号、（2020）冀01民终3810号判决书真实性无异议，但对于关联性及证明目的有异议，该两份判决案由为建设施工合同纠纷，原告并非该案的当事人，该案的争议焦点并不涉及合同效力问题，因此也没有对转让合同是否违反我国法律行政法规的强制性规定进行严格审查，该认定侵害了原告的合法权益，并且转让合同确实违反土地管理法等相关法律的规定，违反农村宅基地禁止对外流转的相关政策，该转让合同应属无效，即使合同无效的情况下被告与第三人的施工合同已经履行，并不影响工程款的结算。对于（2019）冀0123民初2476号判决书，该判决仅是对转让合同真实存在进行了确认，对合同的效力并无进一步说明，因此无法认定该判决确认转让合同有效。 经审理查明，2013年原告在正定县，住宅楼建于该村四村民宅基地之上，工程于2014年12月底停工，2016年4月18日原告、被告及第三人签订《转让合同》，约定原告将在建的胡村小区住宅楼项目整体转让给被告，转让价格为无偿转让，2017年11月24日，被告与正定县曲阳桥乡胡村村民委员会签订协议书，协议书约定胡村村民委员会将该胡村小区土地整体租赁给被告，被告对该住宅楼进行拆迁改造建设。2017年6月28日被告与第三人签订协议书，协议书对胡村小区1＃住宅楼进行了造价决算。2019年8月5日曲阳桥乡人民政府对被告作出违法建筑行政处罚决定书，因被告未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证即擅自施工建设楼房，遂作出停止建设施工、停止售楼并补办施工手续的处罚。现原告认为该工程项目在转让时没有相关手续，按照相关法律规定不得转让，且转让合同中约定转让价格为无偿转让给被告，显失公平，是在违背原告真实意思表示下订立的，应当予以撤销。 另查，2019年4月1日，本案第三人定州市隆基建筑工程有限公司以被告河北源兴房地产开发有限公司欠付工程款为由将河北源兴房地产开发有限公司诉至正定县人民法院，正定县人民法院于2019年12月17日作出（2019）冀0123民初1444号一审判决，判决书本院认为部分对与本案同一的《转让合同》的效力问题作出了认定，认定该份合同合法有效，被告河北源兴房地产开发有限公司不服该一审判决提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院于2020年6月11日作出（2020）冀01民终3810号终审判决，判决书本院认为部分对《转让合同》的效力认定合法有效，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实有相关证据及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案中原告起诉确认原告、被告及第三人之间签订的《转让合同》无效，因该份合同的效力问题已经由正定县人民法院、河北省石家庄市中级人民法院一审二审分别进行了确认，均认定该合同合法有效。根据相关法律规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。据此，原告应当向正定县人民法院起诉主张权利，而不应以确认合同效力之诉向本院再行主张权利，故本院应驳回原告的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告河北荣张房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（石家庄市长安区建华北大街138号，邮政编码050011，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 雷 人民陪审员  平彩云 人民陪审员  党红华 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  殷春潮