北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初14411号原告：孙艳，女，1987年9月16日出生，住北京市房山区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**2-63。负责人：孙洁，经理。被告：城城不动产管理有限公司，，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**法定代表人：张智军，总经理。原告孙艳诉被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称“城城北京分公司”）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称“城城管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙艳到庭参加了诉讼，被告城城北京分公司及被告城城管理公司未出庭应诉。本案现已审理终结。孙艳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2020年3月24日签订的合同；2.判令被告支付9月24至10月23日的租金3550元；3.判令被告支付违约金10650元；4.判令被告退还管理费183元。事实与理由：2020年3月24日，原告与被告签订了房屋托管合同，合同期由2020年3月24日起至2023年3月23日止，租赁费为每月3550元，并约定每月支付。合同生效后被告于2020年9月30日应支付第6个月租金3550元，但原告一直没收到租金，2020年10月12日原告收到城城不动产公司业务员电话，告知9月份租金要分6个月支付，如果原告不同意此方案就起诉，经原告多次要求和被告解约，被告均不同意。为了维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。城城北京分公司及城城管理公司未出庭应诉，亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月21日，孙艳（甲方）与城城北京分公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定甲方将坐落于北京市房山区×小区×栋×单元×室的房屋托管给乙方，托管期限为36个月，自2020年3月24日至2023年3月23日，甲方实收租期33个月，空租期三个月，月租金为3550元。托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金。本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付租金，遇法定节假日、公休日顺延。双方补充条款约定第一年空置期天数45天。押金为3550元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金。甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除。《房屋托管合同》第十三条第三款第1项约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回该房屋。《房屋托管合同》第十四条第四款约定，乙方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。《房屋托管合同》还就双方其他权利义务做了约定。孙艳按照约定将房屋交给了城城北京分公司，该公司在扣除了一年的房屋维修费365元后支付了孙艳2020年4月24日至2020年5月23日的租金1410元，支付了孙艳2020年5月24日至2020年9月23日的租金14200元。自2020年9月24日往后的租金，城城北京分公司未按照约定支付。2020年10月15日，孙艳收到城城北京分公司的《租金分摊补充协议》，城城北京分公司关于未付租金具体支付计划为：1、第一个月租金分摊：2020年9月24日至2020年10月23日的未付租金，在2020年10月24日至2021年4月23日开始分6期进行支付，每期支付租金591.67元。2、第2个月租金分摊：2020年10月24日至2020年11月23日的未付租金，在2020年11月24日至2021年5月23日开始分6期进行支付，每期支付租金591.67元。3、第3个月租金分摊：2020年11月24日至2020年12月23日的未付租金，在2020年12月24日至2021年6月23日开始分6期进行支付，每期支付租金591.67元。孙艳不同意城城北京分公司的《租金分摊补充协议》，于2020年10月19日起诉至本院，请求判令解除其与城城北京分公司签订的合同，本院于2020年11月2日将起诉书送达至城城北京分公司与城城管理公司。本案审理中，孙艳称城城北京分公司将涉案房屋租给了宋海永，孙艳与宋海永于2020年10月24日另行签订了《房屋租赁合同》，故没有腾房的主张。另查，城城北京分公司不是法人单位，不能独立核算，其隶属于城城管理公司。在城城北京分公司注册成立时，城城管理公司出具说明，内容为：“城城不动产管理有限公司北京分公司为我公司下属单位，因经营需要，允许其经营范围超出总公司，由此引起的法律责任由本公司承担。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙艳与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。根据《房屋托管合同》的约定，城城北京分公司应当于2020年9月30日支付孙艳2020年9月24日至2020年10月23日的租金，在城城北京分公司未按照约定时间支付租金超过30日的，孙艳有权根据《房屋托管合同》第十三条第三款第1项之约定，在2020年10月30日后选择单方解除合同。城城北京分公司在2020年10月15日向孙艳送达《租金分摊补充协议》，单方要求变更租金支付方式，在孙艳未同意的情况下，拒不按照《房屋托管合同》的约定支付租金，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，孙艳亦可以主张解除合同。孙艳于2020年10月19日起诉至本院，提出了判令解除其与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》的诉讼请求，本院亦于2020年11月2日将起诉书送达给了城城北京分公司与城城管理公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，孙艳与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月2日解除。因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故合同解除后，孙艳依据《房屋托管合同》的约定主张的租金、租金利息及违约金应当由城城管理公司承担。孙艳要求城城管理公司支付自2020年9月24日至2020年10月23日的租金计3550元符合合同约定，本院予以支持。根据《房屋托管合同》第十四条第四款之约定，孙艳要求城城管理公司支付3个月租金标准的违约金即10650元符合合同约定，本院予以支持。城城北京分公司收取了孙艳2020年3月24日至2021年3月23日的“房屋维修费”365元，在合同于2020年11月2日解除后，孙艳要求城城管理公司退还2020年11月3日起至2021年3月23日的“房屋维修费”共计141元具有依据，本院予以支持。城城北京分公司、城城管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、孙艳与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年5月10日签订的《房屋托管合同》于2020年11月2日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付孙艳租金3550元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付孙艳违约金10650元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还孙艳“房屋维修费”141元；五、驳回孙艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  江正春二〇二〇年十二月三日书记员  张 雪