沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4128号原告：辽宁冶金大厦物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区十三纬路19号，统一社会信用代码91210102117563333E。法定代表人：刘枫，系该公司总经理。委托代理人：刘桂敏，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所。委托代理人：赵俊清，系北京金诚同达（沈阳）律师事务所。被告：辽宁盛华老年健康服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区鸭绿江街68-1号（3层），统一社会信用代码91210105397615205Q。法定代表人：林熙康，系该公司董事长。委托代理人：卜昆山，男，1955年12月18日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告辽宁冶金大厦物业管理有限公司诉被告辽宁盛华老年健康服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员邹士芳、吕文杰组成合议庭。于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘桂敏、赵俊清和被告委托代理人卜昆山均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：原、被告于2018年3月13日签订《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》、《辽宁冶金大厦物业管理合同书》，约定原告将辽宁冶金大厦第二层22个房间，建筑面积860平方米出租给被告使用，承租期限为2018年4月15日起至2019年4月14日止，房屋租金35万元、物业费用15万元，合计50万元。房屋租金的支付方式为合同签订两日内被告先向原告支付10万元，剩余租金25万元一次性在2018年10月15日前向原告付清。物业费的支付方式为被告应在合同签订十日内一次性支付。双方约定，被告应按合同约定的租金交付日期及金额向原告支付，被告如无正当理由而延缓交付，逾期三天，原告有权利解除租赁合同，同时被告要向原告支付两个月的租赁费用作为违约金。租赁合同解除时，被告应立即搬迁，如继续占用，原告可向被告追缴占用期间的租金。合同生效后，原告向被告交付了房屋，被告租赁使用至2020年1月6日，期间被告仅交付房屋租金、物业费共计250000元。原告曾多次向被告发出函告，要求其期限支付剩余房屋租金、物业费，但被告始终拖欠。根据双方签署的《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》中关于违约责任的约定，原告于2020年1月6日向被告发出通知，宣布停止各项服务。自此，被告亦未再占有、使用案涉房屋。原被告双方于2020年1月6日解除房屋租赁及物业管理合同关系。因2018年4月15日至2019年4月14日期间，被告已欠付租金、物业费用250000元。租期届满后，被告继续使用案涉房屋，租金、物业费按500000元/年标准计算，截至2020年1月6日，被告共欠付租金、物业费365753.42元，合计615753.42元。此外，被告尚有电费3029元未与原告结算。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》等相关规定诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签署的《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》、《辽宁冶金大厦物业管理合同书》；2、请求法院判令被告向原告支付其所拖欠的房屋租金、物业费用（2018年4月15日至2019年4月14日，被告欠付租金、物业费用250000元；2019年4月15日起至上述合同解除之日止发生的租金、物业费按500000元/年标准计算，暂计算至2019年10月31日，被告共欠付租金、物业费523972.6元）；3、请求法院判令被告向原告支付违约金58333.33元；4、请求法院判令被告从上述合同解除之日起至被告实际返还原告房屋之日止按照500000元/年的标准向原告支付房屋占有使用费、物业费用；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、申请将“请求法院判令解除原、被告签署的《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》、《辽宁冶金大厦物业管理合同书》”变更为“请求法院确认原、被告双方于2020年1月6日解除《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》、《辽宁冶金大厦物业管理合同书》”；2、申请将第2项诉请“请求法院判令被告向原告支付其所拖欠的房屋租金、物业费用（2018年4月15日至2019年4月14日，被告欠付租金、物业费用250000元；2019年4月15日起至上述合同解除之日止发生的租金、物业费按500000元/年标准计算，暂计算至2019年10月31日，被告共欠付租金、物业费523972.6元）”、第4项诉请“请求法院判令被告从上述合同解除之日起至被告实际返还原告房屋之日止按照500000元/年的标准向原告支付房屋占有使用费、物业费用”合并变更为“请求法院判令被告向原告支付其所拖欠的房屋租金、物业费用615753.42元”；3、增加诉请判令被告向原告支付拖欠的电费3029元。被告辩称：同意解除合同，确实欠租金、物业费，但不同意由欠付租金、物业费523972.6元变更为615753.42元，因为现在有困难，不能马上给付，拖欠电费属实，合同约定的两个月租金作为违约金是合同约定的，在履行合同中被告确实存在违约，但不同意给付违约金，希望原告能予以减免。经审理查明：2018年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》，约定：甲方将辽宁冶金大厦第二层22个房间，建筑面积860平方米出租给乙方使用，承租期限1年，自2018年4月15日起至2019年4月14日止，合同收款总额为35万元（合同金额为含税价）；合同签订两日内乙方先向甲方支付10万元，剩余租金25万元一次性在2018年10月15日前给甲方付清；租赁期间乙方承担电费，按表计量、按月缴纳，每度电1.2元；乙方应按照合同规定的期限和金额按时间向甲方交付租赁费用；违约责任约定：乙方要按合同约定的租金交付日期及金额及时向甲方支付，乙方如无正当理由而延缓交付，逾期三天，甲方有权利解除租赁合同，同时乙方要向甲方支付两个月的租赁费用作为违约金。承租期间如乙方提前退房，已付租金不退。当租赁合同解除时，乙方应立即予以搬迁，如乙方继续占用，则甲方除有权向乙方追缴违约金外，还有权向乙方追缴占用期间的租金并保留采取其他措施（如封门、断电、停止其使用）等权利……。同日，双方又签订了一份《辽宁冶金大厦物业管理合同书》，约定：甲方是本大厦的产权人，同时甲方在其经营范围内对该大厦进行物业管理，提供物业服务，乙方支付甲方物业费用的期限自2018年4月15日起至2019年4月14日止，物业费用15万元，水电押金2000元，总额合计15.2万元，支付方式为本合同签订十日内乙方一次性交付甲方一年的物业服务费用15万元，水电押金2000元，总额合计15.2万元，合同并对双方的权利与义务等进行了约定。2018年3月26日，被告交付给原告100000元；2018年10月10日交付房租50000元。2018年11月23日，原告向被告发函，函中载明：房屋租赁合同约定支付方式为合同签订之日起两日内乙方先向甲方支付10万元，剩余租金25万元一次性在2018年10月15日前给甲方付清；物业管理合同约定的支付方式为本合同签订十日内乙方一次性交付甲方一年物业管理费用15万元，水电押金2000元，总额合计15.2万元，现贵单位仅于2018年3月26日付款10万元，2018年10月10日付款5万元，按照合同规定尚欠冶金大厦352000元。我单位向贵单位多次催收未果，现依照合同规定，为维护我单位自身利益，限贵单位于2018年12月4日前将余款付清，否则我单位将停水停电，终止合同，并要求贵单位结清欠款。2019年3月15日，原告再次给被告发函，函中载明：贵公司在合同所规定的期限内尚有租金35万元未付清，告之在2019年3月19日17时仍未支付租金，我公司将按合同约定停止服务，并提请诉讼。2019年3月21日，被告交付房租50000元。2019年4月15日，原告给被告发函称如贵公司在今天17：00之前仍未支付租金，我公司将在今天24时后停止服务并对贵公司提起诉讼。2019年4月30日，原告再次发函给被告，如2019年4月30日17时贵公司仍未履约，我公司将按合同约定停止一切服务，并按合同中其他约定事项第四条执行。2019年10月18日被告交付原告20000元；2019年10月23日交付原告20000元；2019年10月28日交付原告10000元。2020年1月6日，原告通知被告，因拖欠房租，原告从今天17时止，停止各项服务。另查明：原告在2018年6月27日名称变更前为辽宁冶金大厦。以上事实有辽宁冶金大厦房屋租赁合同书、辽宁冶金大厦物业管理合同书、现金缴款单、函告、通知、准予变更登记通知书、房产证等证据及当事人陈述在案佐证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案中原告与被告签订的《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》和《辽宁冶金大厦物业管理合同书》，均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应恪守履行。在履行合同中，被告未按合同约定支付租金及物业管理费属违约应承担相应的民事责任。对于原告要求确认原、被告双方于2020年1月6日解除《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》、《辽宁冶金大厦物业管理合同书》的请求，经查，合同期满后被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，双方间即形成了不定期租赁合同关系，2020年1月6日，原告因被告拖欠房租而通知当日17时停止各项服务，原告解除了合同，本院予以确认；对于原告主张的房屋租金、物业费用的请求，经查，被告截至2020年1月6日拖欠租金、物业费用合计615753.42元（250000元+500000元÷365天×267天），故本院对原告的该项主张予以支持；对于原告主张电费3029元的请求，经查，合同约定被告承担其承租期间的电费，现该电费由原告予以了垫付，被告理应支付给原告，故本院对原告的该项请求予以支持；对于原告主张的违约金，合同约定“乙方要按合同约定的租金交付日期及金额及时向甲方支付，乙方如无正当理由而延缓交付，逾期三天，甲方有权利解除租赁合同，同时乙方要向甲方支付两个月的租赁费用作为违约金”，因被告违约，按合同约定，被告应支付给原告违约金58333.33元（350000元÷12个月×2个月），故本院对原告的该项请求予以支持，对被告不同意给付违约金的辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认辽宁冶金大厦与被告辽宁盛华老年健康服务有限公司于2018年3月13日签订的《辽宁冶金大厦房屋租赁合同书》、《辽宁冶金大厦物业管理合同书》于2020年1月6日解除；二、被告辽宁盛华老年健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁冶金大厦物业管理有限公司2018年4月15日至2020年1月6日拖欠的租金和物业管理费合计615753.42元；三、被告辽宁盛华老年健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁冶金大厦物业管理有限公司违约金58333.33元；四、被告辽宁盛华老年健康服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁冶金大厦物业管理有限公司电费3029元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10571元，由被告辽宁盛华老年健康服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  吕文杰二〇二〇年十二月四日法官助理刘浩书记员刘雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。