文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初1413号原告：吴芸，女，1966年9月21日出生，户籍地海口市龙华区。委托诉讼代理人：周宇航，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敏，湖南居安律师事务所实习律师。被告：衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地衡阳市雁峰区环城南路**。法定代表人：陈济泽。被告：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，，住所地长沙市天心区湘府西路**尚玺苑**法定代表人：阳金明。委托诉讼代理人：姚纪光，湖南大湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：王唯任，男，1986年11月2日出生，户籍地长沙市雨花区。原告吴芸与被告衡阳鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）、中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称长城资产公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告吴芸的委托诉讼代理人周宇航、黄敏，被告长城资产公司的委托诉讼代理人姚纪光、王唯任到庭参加了诉讼。被告鸿源公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴芸向本院提出诉讼请求：1、确认吴芸与鸿源公司签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》及《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》合法有效；2、确认衡阳市雁峰区××路××号××大厦××期××座××室房屋（以下简称2607室）归吴芸所有；3、确认鸿源公司与长城资产公司签订的《债务重组协议》中涉及抵押涉案房屋的部分无效，并责令鸿源公司与长城资产公司办理涉案房屋的抵押权注销登记；4、责令鸿源公司在判决生效后30天内提供办理产权登记所需材料，并协助吴芸办理涉案房屋产权登记；5、本院诉讼费由被告承担。被告长城资产公司辩称，长城资产公司对2607室享有合法有效的抵押权；吴芸依据安置确认书享有的是债权，不具有物权效力，不具有优先性，不能以此进行确权，更不能对抗长城资产公司的抵押权。原、被告双方围绕诉讼请求，向本院提交了证据材料，本院组织双方进行了证据交换。对吴芸提交的证据，长城资产公司对真实性无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。对吴芸提交的证据不动产首次登记公告、雁峰区雁府铭座不动产转移登记公示，因未提交原件也未有其他证据佐证，对该二份证据本院不予认定。吴芸对长城资产公司提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院依据审核确认的证据及双方当事人的庭审陈述确认如下事实：衡阳市雁峰区××环城南路55号401房（建筑面积65.33平方米，产权证号：衡房权证城**字第0××**）登记所有权人为吴湘如，吴湘如于1998年6月过世，吴湘如的继承人有吴芸、王瑞珍、吴鑫。2011年6月24日，衡阳市雁城公证处作出（2011）湘衡雁证内字第1457号公证书，由吴芸继承吴湘如位于衡阳市雁峰区××环城南路55号401房，王瑞珍、吴鑫自愿放弃继承。2009年11月28日，鸿源公司与吴芸签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》，由鸿源公司拆除衡阳市雁峰区××环城南路55号401房，鸿源公司同意于2011年6月20日前以产权调换形式在环城南路原地段安置，安置房的建筑面积为115平方米。2013年11月16日，吴芸与鸿源公司签订了一份《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》，确认安置的房屋地址为衡阳市××路××座××号房屋，产权调换补偿建筑面积为115平方米，实际补偿102.16平方米。2013年11月6日，鸿源公司将2607室交付给吴芸，吴芸交纳了涉案房屋的相关税费、物业管理费等，并对2607室装修使用至今。涉案房屋所在楼栋现在已经有部分业主办理了不动产权证。2013年12月16日，中国长城资产管理公司长沙办事处（以下简称长城长沙办事处）与鸿源公司等人签订了一份《债务重组协议》并进行了公证，协议约定为保证长城长沙办事处权利的实现，鸿源公司自愿与长城长沙办事处另行签订《抵押合同》（编号为中长资湘合字［2013］243号），以其享有的“雁府铭座”项目21669.54平方米在建工程及其占用范围内的土地使用权为鸿源公司在本协议项下的全部债务提供抵押担保。同日，长城长沙办事处与鸿源公司签订了一份《抵押合同》，合同编号为中长资湘合字［2013］243号。鸿源公司将其所有的位于衡阳市雁峰区××路××号“雁府铭座”项目21669.54平方米在建工程及其占用范围内的土地使用权向长城长沙办事处提供抵押担保，长城长沙办事处同意接受该抵押担保。2014年10月23日，长城长沙办事处与鸿源公司办理了在建工程抵押权，抵押权证号为衡房建雁峰区字第0××2号，涉案的2607室在该抵押权证的范围内。2015年4月29日，衡阳市中级人民法院依据长城长沙办事处的申请出具了（2015）衡中法执字第72号裁定书，查封了2607室。吴芸不服，向衡阳市中级人民法院提出了执行异议，2016年8月23日，衡阳市中级人民法院出具了（2016）湘04执异第266号裁定书，裁定：中止对衡阳市雁峰区××路××号××座××号房屋的执行。在裁定书中，确认吴芸安置拆迁的房屋2607室经调换房号为2604号。2017年1月17日，长城资产公司（原为长城长沙办事处）向衡阳市中级人民法院提出申请执行人执行异议之诉，因长城资产公司未按传票通知时间开庭，2017年9月21日，衡阳市中级人民法院出具（2017）湘04民初73号裁定，裁定按长城资产公司撤诉处理。2020年10月6日，雁府铭座物业自治办公室出具证明，证明雁府铭座2607号房自2013年开始由吴芸居住并缴纳物业管理费，因环城南路派出所做户籍登记时对小区房屋房号进行重新排列，现房屋门牌号为2604号。本院认为，吴芸与鸿源公司签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》及《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该二份合同的效力本院予以确认。鸿源公司与长城资产公司之间关于涉案房屋的抵押合同，系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方在办理了不动产的抵押权证，双方就涉案2607房的抵押权依法设立。本案的主要争议焦点为：被拆迁人的权益与抵押权人的权益冲突时应优先保护哪一方权益。本院分析认定如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其对商品房享有的权益优先于抵押权人。九民会议纪要第126条也规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。九民会议纪要规定也进一步明确了消费者权益优先于抵押权人权益的保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该款中的第三人未排除消费者，即拆迁人将补偿安置的房屋另行出卖给第三人时，被拆迁人的权益优先于第三人，当然也包括优先于消费者。综合上述分析，被拆迁人权益的保护优先消费者权益的保护，而消费者权益的保护优先于抵押权人权益的保护，故被拆迁人权益的保护优先于抵押权人权益的保护。吴芸系被拆迁人，2607室系拆迁安置房，吴芸对2607室的权益优先于长城资产公司对2607室的抵押权。对吴芸要求确认2607室归其所有的请求，本院予以支持，相应的鸿源公司应协助吴芸办理2607室的不动产权证。因2607室已经设立了抵押权，吴芸作为房屋的所有权人，抵押权的存在影响了所有权人所有权的行使，吴芸要求鸿源公司与长城资产公司注销对2607室的抵押权，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十三条、第三十九条、第四十二条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴芸与被告衡阳鸿源房地产开发有限公司于2009年11月28日签订的《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》、于2013年11月16日签订的《城市房屋拆迁户拆迁补偿安置确认书》合法有效；二、位于衡阳市雁峰区××路××号××大厦××期××座××室房屋归原告吴芸所有；三、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司与被告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司在本判决生效之日起30日内注销对衡阳市雁峰区××路××号××大厦××期××座××室房屋的抵押权登记；四、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内协助原告吴芸办理衡阳市雁峰区××路××号××大厦××期××座××室房屋的不动产权登记；五、驳回原告吴芸其他诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由被告衡阳鸿源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  高星宏二〇二〇年十二月二日法官助理张海清书记员贺萍            责任校对人：张  海  清      注：本案适用法律条款见附页附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十二条第三款征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。