甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3474号上诉人（原审被告）：睢新院,男,汉族,1971年4月6日出生,户籍所在地河南省滑县新区。委托诉讼代理人：常睿，甘肃吉庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，甘肃众炀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王莲民,女,汉族,1989年10月9日出生,户籍所在地甘肃省景泰县。委托诉讼代理人:党金鹏,甘肃合睿律师事务所律师。上诉人睢新院因与被上诉人王莲民房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。睢新院的上诉请求：一、撤销一审判决，变更一审判决第二项为王莲民配合交接租赁房屋；二、改判一审判决第三项；三、判令王莲民承担一、二审诉讼费。事实及理由：本案睢新院于2015年至2016年支付租金10万元、2016年至2017年支付租金15万元、2017年至2018年支付租金20万元，该事实证明睢新院从2015年开始就未按合同约定足额支付租金，双方口头协议调整了租金，2015年至2018年期间的租金已经结清。双方在合同中约定：因王莲民提前解除合同时，装修费用协商不成按专业部门鉴定意见处理，故经评估机构的鉴定装修款127800.58元和已支付的10000元履约保证金应折抵2018年至2019年的租金。王莲民辩称：从未与睢新院口头协议调整租金，睢新院2015年至2018年期间的租金已经结清的事实没有证据支持，且解除合同是因为睢新院造成的，所以装修残值不予补偿合理合法。故睢新院的上诉请求没有事实及法律依据。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王莲民向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除双方2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》，睢新院立即腾还房屋；二、判令睢新院清偿拖欠的房屋租金1034843元（截止2019年9月9日），并判令按照合同约定承担至实际腾房之日的房屋租金；三、判令睢新院承担违约金80000元；四、本案诉讼费由睢新院承担。一审法院认定事实如下：王莲民系坐落于兰州市城关区××街道××路××号××层商铺的所有权人。2009年4月11日，王莲民（出租方，甲方）与睢新院（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于兰州市城关区××路，共4间，房屋结构为框架，建筑面积224平方米。用于汽车装潢美容。租赁期限自2009年5月11日到2015年5月10日止，租金单价为每月每平方米40元，该房屋租金为每年度107500元整。乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金拾万柒仟伍佰元整，租金按年结算，由乙方于每年预缴租金用完之日的前30天向甲方预缴下一年度租金。甲方于本合同生效之日起2日内，将该房屋交付乙方。2015年5月10日，双方续签《房屋租赁合同》，睢新院继续承租涉案商铺。合同约定：租赁期限自2015年5月10日至2021年5月9日。该房屋第一年度租金为376000元，第二年度租金为376000元，第三年度租金为403000元，合同履行期间随着市场行情可调整租赁费，甲方调整租赁费应及时通知乙方。第四年开始每年上涨10%。乙方应于本合同生效之日起10日内向甲方支付租金叁拾柒万陆仟元整，乙方在每合同年度期满前10日向甲方缴付下一年度租金，以此类推。合同签订时乙方需缴纳壹万元合同履行保证金，合同履行期满，若乙方没有违约行为及对租赁房屋没有造成损害，甲方一次性退还乙方。甲方于本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方。《房屋租赁合同》第九条约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。合同履行中因乙方原因提前解除合同或合同租赁期满时，一切装修无偿归甲方所有，乙方不得损毁装修现状。因甲方原因提前解除合同时，装修费用由双方协商解决，协商不成，按专业部门鉴定意见处理。第十二条约定，乙方有下列情形之一的,甲方可单方解除合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿。其中：6.延期交纳租金超过30日的。第十三条约定，如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须解除合同时，一般应提前一个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。睢新院提供2011年6月1日转款107500元、2012年6月20日转款107500元、2013年6月17日转款215000元、2014年7月14日转款250000元、2015年5月13日转款100000元、2017年6月23日转款150000元、2018年8月1日转款200000元的银行转账凭证以证明2009年房屋租赁合同存在多缴费情况。王莲民认可上述转款，认为2009年的房屋租赁合同已经履行完毕，2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》第1年度房屋租金已交清。本案在审理过程中，睢新院向本院申请对位于兰州市城关区××路××号商铺装修现值进行鉴定、评估。一审法院委托甘肃金诚信房地产估价有限责任公司进行司法鉴定，2019年7月10日甘肃金诚信房地产估价有限责任公司作出甘金工鉴字（2019）第172号工程造价鉴定意见书，工程鉴定结果：1、工程造价款：人民币387274.47元，大写叁拾捌万柒仟贰佰柒拾肆元肆角柒分。房屋租赁合同期为2015年5月10日至2021年5月9日，共计已使用年限为4年，根据房屋装修使用期限为6年，即折旧率为4／6＝0.67.最终以折旧后的价格为评估价。2、折旧后的总价格为：387274.47＊（1-0.67）＝127800.58元，大写壹拾贰万柒仟捌佰元伍角捌分。现王莲民主张解除租赁合同，要求睢新院腾交商铺并缴纳截止腾交房屋时的房屋租金、赔偿违约金80000元；睢新院同意解除，但要求王莲民按照减免后的房屋租金标准，将其多支付的250000元、装修折价127800.58元及10000元合同履行保证金折抵房屋租金后驳回王莲民诉讼请求。双方各执己见，达不成一致意见，遂酿成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，王莲民与睢新院签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起成立。双方之间2009年的《房屋租赁合同》已经履行完毕，期间共应产生房屋租金645000元，而睢新院提供的2015年5月10日之前的四张转款记录就足以证实睢新院给其转款680000元，但是不能证明睢新院多支付房屋租金250000元。双方因合作愉快续签了第二个六年期的《房屋租赁合同》，现王莲民解除合同，睢新院亦表示同意，故对王莲民解除2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》及要求睢新院腾还房屋的诉讼请求，予以支持；关于王莲民要求睢新院清偿拖欠的房屋租金1034843元，并判令睢新院按照合同约定承担至实际腾房之日的房屋租金的诉讼请求，在合同履行过程中，因兰州市修建地铁，涉案商铺附近长期半封闭施工，影响了睢新院的营业，导致睢新院不能按合同约定及时支付房屋租金。关于辩称的因王莲民口头同意减免租金，其2015年至2018年陆续向王莲民支付450000元，2018年以前房屋租金已全部付清的答辩意见，一审法院认为，睢新院没有提供足够证据证明双方对房屋租金进行了协商及王莲民同意对房屋租金进行了减免，亦不能证明2018年以前房屋租金全部付清；结合本案实际情况，从公平原则出发，王莲民主张的按照合同约定的第三年租金403000元及从第四年度开始递增亦不合理。庭审中王莲民认可睢新院2015年度租金已经付清，2015年以后睢新院支付房屋租金350000元。综合考虑上述情况，本案中自2016年5月10日至2019年9月9日共计40个月按照合同约定第一、二年租金标准实际产生的房屋租金为1253333.33元,由于睢新院经营的是餐饮，政府修建地铁虽是惠普广大市民的事情，但长期的施工行为势必会对睢新院的经营活动造成客流损失，严重影响其正常经营，酌情考虑判决睢新院向王莲民支付1253333.33元租金的80%，即1002667元。扣除睢新院已经支付的350000元及履约保证金10000元，剩余642667元，2019年9月9日至实际腾交房屋的房屋租金按年租金378000元予以支付；关于王莲民要求睢新院承担违约金80000元的诉讼请求，本案中，睢新院违约是因为兰州市地铁修建，属于客观上发生了当事人订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，现双方均表示不再继续履行合同，故对王莲民的该项诉讼请求，不予支持。关于睢新院主张装修折旧127800.58元折抵房屋租金的主张，本案因睢新院不能按期支付房屋租金导致王莲民要求解除合同，属于因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二项）之规定，判决：一、解除王莲民与睢新院于2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》；二、睢新院在本判决生效后10日内向王莲民腾交位于兰州市城关区××街道××路××号，建筑面积223.96平方米的一层商铺（4间）；三、睢新院在本判决生效后30日内向王莲民支付截至2019年9月9日房屋租金642667元，2019年9月9日至实际腾交房屋的房屋租金按年租金378000元予以支付；四、驳回王莲民的其他诉讼请求。案件受理费7417元、诉讼保全费4727元，由王莲民负担4031元，睢新院负担8113元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，2020年11月19日睢新院向王莲民移交涉案房屋即兰州市城关区××街道××路××号商铺一层（四间），双方并约定：移交之前因使用房屋产生的所有费用由睢新院承担，移交之日起由王莲民承担；天然气转让给王莲民，转让费50000元从睢新院所欠房屋租金中扣除。本院认为，本案二审双方争议焦点是睢新院应按何租金标准向王莲民支付租金，睢新院主张装修折旧款应折抵房屋租金有无事实及法律依据。关于应按何租金标准支付租金，睢新院主张与王莲民已口头协议调整了租金数额，并且2015年至2018年期间的租金已经结清。王莲民否认调整租金数额及2015年至2018年期间的租金已经结清。本院认为，王莲民与睢新院签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。双方在合同中对租金数额已明确约定，至本案二审庭审睢新院没有提供证据证明双方对房屋租金进行了协商及王莲民同意对房屋租金进行了减免，亦不能证明2018年以前房屋租金全部付清。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审判决结合本案实际情况，从公平原则出发，判令睢新院自2016年5月10日至2019年9月9日共计40个月按照合同约定第一、二年租金标准实际产生的房屋租金，酌情考虑睢新院向王莲民支付1253333.33元租金的80%，即1002667元，扣除已经支付的350000元及履约保证金10000元，剩余642667元，并无不当。关于装修折旧款应否折抵房屋租金，本案是因睢新院不能按期支付房屋租金导致王莲民要求解除合同，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中因承租人违约导致合同解除的情形规定，故承租人睢新院请求出租人王莲民赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。综上，睢新院的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。二审审理期间双方对涉案房屋已于2020年11月19日进行了移交，睢新院应向王莲民支付2019年9月10日至2020年11月19日的房屋租金按年租金376000元计算应为（376000元÷365天×435天=）448109元，本院结合本案实际情况，因兰州市修建地铁及今年疫情影响，涉案商铺附近长期半封闭施工，造成客流损失，严重影响其正常经营，本院酌情考虑判决睢新院向王莲民支付租金448109元的80%，即358487元，扣除天然气转让费50000元，睢新院向王莲民支付2019年9月10日至2020年11月19日期间的房屋租金308487元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1697号判决第一项、第四项及案件受理费部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1697号判决第二项；三、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1697号判决第三项为：“睢新院在本判决生效后30日内向王莲民支付截至2019年9月9日房屋租金642667元，2019年9月10日至2020年11月19日的房屋租金308487元；”。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13986元，由睢新院承担。本判决为终审判决。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  谷元元二〇二〇年十二月十日书记员  达 君