贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初4220号原告：贵州九百房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**世纪城********，统一社会信用代码91520115683984909J。法定代表人：单玉田，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崔仁贵、陈俊，贵州大谋律师事务所律师。被告：马琳，女，汉族，1973年9月25日生，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区div>委托诉讼代理人：曾俊杰、郭涛（实习），广东盈隆（贵阳）律师事务所律师。原告贵州九百房地产开发有限公司（以下简称九百房开公司）与被告马琳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九百房开公司的委托诉讼代理人崔仁贵、被告马琳的委托诉讼代理人曾俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九百房开公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告于2018年1月1日续签的《独立门面租赁合同》已于2019年5月16日解除;二、判令被告立即向原告腾还案涉《独立门面租赁合同》项下原告所有的贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园9-2、9-4-1-2号，9-2、9-4-1-3号，9-2、9-4-1-4号，9-2、9-4-1-5号，9-2、9-4-1-6号门面；三、判令被告向原告支付门面租金343002.5元及逾期付款违约金（其中285105元的逾期付款违约金以月息1%从2017年1月1日起计算至债务清偿至止；剩余57897.5元的逾期付款违约金以月息1%从2019年5月16日起计算至债务清偿至止，逾期付款利息违约金暂计至2019年5月31日为：285105＊0.01＊29＋57897.5＊0.01＊1＝83259.425元）；四、判令被告向原告支付房屋占用费用（要求参照案涉《独立门面租赁合同》的租金标准即每月9005.00元，从2019年5月17日起计算至腾还房屋之日止）；五、判令被告向原告支付水电费8239.04元（审理中，该项请求变更为判令被告向原告支付水电费、物业费共计12693元）；六、本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实和理由，原告系贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园9-2、9-4-1-2号，9-2、9-4-1-3号，9-2、9-4-1-4号，9-2、9-4-1-5号，9-2、9-4-1-6号等五间门面的产权人。自2011年1月开始，原告将该五间门面出租给被告使用，并签订了房屋租赁合同，租赁合同到期后亦有及时进行书面续签。原被告最后一次续签《独立门面租赁合同》的日期是2018年1月1日，该合同约定租赁期限是2018年1月1日至2018年12月31日，前述五间门面的总面积为257.29ｍ㎡，租金为35元／ｍ2，合计每月租金为9005.00元，租金按季度支付。并约定如被告未及时向原告支付租金，则被告应以欠付租金为基数每日向原告支付1%的滞纳金。合同还约定，门面水电费由被告承担。在原被告租赁关系存续期间，原告按约定将房屋交付给被告使用，而被告却未严格按照合同履行支付租金的义务。被告曾分别于2014年6月13日、2016年4月8日向原告出具《欠条》，认可欠原告租金285105.00元，并承诺于2016年12月31日前付清，并承诺实际租金足月支付，如未按承诺支付，则以欠付租金为基数，以月1%向原告缴纳滞纳金。而客观上，被告既没有按照续签的《独立门面租赁合同》向被告缴纳房租，也未按照《欠条》的约定向原告偿还欠租，据原告统计，截止原告向被告发出解除合同通知书之日即2019年5月16日，被告已总计欠原告租金343002.5元。原告为此曾多次向其催收，而被告既不向原告腾还房屋，也不向原告支付欠租。综上，原告认为，被告未按期支付租金、拒不腾还房屋的行为侵害了原告的财产权益，现原告依法向贵院提起诉请如前，恳请贵院依法裁决，判如所请。被告马琳辩称：1、双方租赁合同已于2019年9月份解除，并且由于原告已经将门面查封被告无法提存留在门面中的物品；2、双方是租赁合同纠纷，对资金的实际支付，并未按照合同约定支付，被告认为应当从2010年双方租赁开始至双方合同解除时，合同约定的租金计算减去被告实际支付的租金进行结算；3、该结算结束后被告所欠租金确定，再用该额来计算违约金；4、该房屋并不存在房屋占用费，房屋已经被原告收回；5、原告所诉水电费是由相应物管公司收取，原告并不具有该诉的资格。本院经审理认定事实如下：2010年5月21日，原告九百房开公司（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《独立门面租赁合同》，约定的主要内容为：原告将位于贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园的9-2、9-4-1-2号、9-2、9-4-1-3号、9-2、9-4-1-4号、9-2、9-4-1-5号、9-2、9-4-1-6号、9-2、9-4-1-7号六间独立门面出租给被告经营汽车养护，房屋建筑面积318.02平方米，租期为三年。合同约定的租赁期限届满后，双方经协商对承租门面间数和月租金单价进行调整后，续签了租赁合同。双方签订的最后一份《独立门面租赁合同》的时间为2018年1月1日，约定的主要内容为：“甲方将坐落在贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园9-2、9-4-1-2号、9-2、9-4-1-3号、9-2、9-4-1-4号、9-2、9-4-1-5号、9-2、9-4-1-5号、9-2、9-4-1-6号共计五间门面出租给被告马琳作为汽车养护使用，房屋建筑面积共计257.29平方米；租赁期限为1年，自2018年1月1日至2018年12月31日；每月租金为35元每平方米，每月租金合计9005.00元，年租金为108060.00元；租金按季度方式支付，乙方需提前5天缴付下季度的租金给甲方；乙方必须按约定时间内向甲方缴纳租金，如有拖欠，甲方将有权向乙方按季度租金的1%加收滞纳金；如乙方拖欠租金累计超过一个月的，甲方可以提出终止合同，有权收回房屋；合同第八.6条约定：乙方未按时支付租金、电费、税费、煤气费等各项应缴费用，逾期每日应按乙方应缴费用总额的1%向甲方交纳滞纳金，拖欠上述费用超过十日内，甲方有权采取停止供水、供电等服务措施。”。审理中，被告对2018年1月1日签署的《独立门面租赁合同》的真实性持有异议，但在本院指定的期限内未申请鉴定。为证明被告长期拖欠租金，原告提交2014年6月13日，被告向原告出具手书《欠条》一份，载明内容为“本人马琳，今欠九百房开门面租金共计285105元。本人承诺2014年6月30日前先支付壹万元，然后每月支付15283元，并于2015年12月31日前支付完毕，且门面每月实际租金足月支付；以上承诺如不能兑现，本人承担所欠房租的每月1%的滞纳金”，为印证该欠条载明数据的真实性，原告在该欠条后附有“应交租金明细”、“已交款明细”，证明截止至2014年5月31日，被告应付租金为504878元，实际支付219773元，欠付285105元。为证明被告未按照前述《欠条》履行支付义务且被告认可欠租的事实，原告另提交被告于2016年4月8日向原告出具的手书《欠条》一份，载明内容为“本人马琳今欠九百房开门面租金计285105元。本人承诺2016年12月30日前付清。另外截止4月30日，门面租金合计27415元，于30日前付清，且每月实际租金足月支付。以上承诺如不能兑现，本人承担所欠房租的每月1%的滞纳金”。审理中，被告对前述欠条的真实性不持异议，但主张受胁迫所写，但未能举证证据受到胁迫的事实。因被告长期拖欠租金且拒绝腾还房屋，原告于2019年5月16日向被告的尾号为6826的手机号发送《解除合同通知书》，并在涉案门面卷闸门处张贴相同内容的《解除合同通知书》。通知书的主要内容为鉴于被告严重违约，书面通知解除租赁合同，并要求被告在收到通知之日起3日内向原告支付所欠欠租金、滞纳金、水电费并腾还房屋。庭审中，被告提交收款收据共计84张以证明交纳租金的情况并要求对账，其提交的收款收据时间从2010年5月至2018年8月不等，支付了租金共计706173元，并且从2016年租金金额更换为每月9005元，被告分别在2016年支付121800元、2017年支付138300元、2018上半年支付77000元。原告对前述证据真实性无异议，但对于2016年4月8日以前所出具的收据，应于双方2016年4月8日做了结算，该部分与本案没有关联性，应对2016年4月8日以后双方的欠租情况进行结算。庭审后，被告马琳出具的《授权委托书》，委托他人将承租房屋内的物品搬走，原告认可此时已收回租赁房屋。另查，原告出租给被告的房屋，系其与贵阳金阳新区房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购得。根据贵州再鸿物业管理有限公司出具的欠费清单，案涉房屋欠交2019年6月前的物业费、水电费共计12693元。上述事实，有当事人身份信息、当事人陈述、《独立门面租赁合同》、《商品房买卖合同》、《欠条》、《短信截图》、《房屋现状照片》、《催收录音》、《解除合同通知书》、《租金收据》、《电费、物业费清单》等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定积极履行义务。原告与被告签订《独立门面租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规效力强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用全面履行自身义务。被告虽否认2018年1月1日签署的《独立门面租赁合同》的真实性，但在指定的期限内未申请鉴定，应承担举证不能的后果，对其该主张不予采纳。《独立门面租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告即应按照合同的约定履行租金、物业费、水电费支付义务。被告作为租金支付的义务方，其主张不欠付原告租金，负有提交相应的支付凭证证明足额交租的举证义务。原告提交有被告于2014年6月13日、2016年4月8日出具的欠条已经清晰说明被告在欠条出具时已经有逾期支付租金的违约行为，故被告应当举证在最后一张欠条形成后其已经完成旧欠及新租的支付。原告九百房开公司认可：2014年6月1日前，被告欠付原告截至2014年5月31日前的租金为285105元，2014年6月1日至原告通知被告解除合同之日2019年5月16日，被告应交租金544297.5元，2014年6月1日后被告共计交纳租金486400元，被告欠付原告租金343002.5元，该主张与根据合同及欠条所计算的租金费用相符合，本院予以支持。被告辩称两张《欠条》均系胁迫出具，但其既不能提供证据证实其受到胁迫，事后也没有采取报警等救济措施，故对此主张本院不予采信。被告主张合同应当在原告张贴封条之时，即2018年9月左右已经解除。本院认为，被告对此虽申请证人出庭作证，但因证人不能完整证实该过程，加之被告马琳又在2019年12月23日授权他人代表其前往原告处取回租赁房屋内物品，故对被告此主张不予支持。在被告违约的情形下，原告依据合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，行使合同解除权，具有事实依据、亦符合法律规定，故本庭确认原告于2019年5月16日以张贴通知、发送手机彩信等方式通知被告解除《独立门面租赁合同》的行为有效。《独立门面租赁合同》解除后，被告继续占用房屋至2019年12月23日，故原告主张的房屋占用费参照月租金9005元的标准计算，为64745.95元（从合同解除次日2019年5月17日至2019年12月23日）。被告以原告并非收费主体为由抗辩物业费、水电费的支付，本庭认为物业费、水电费的欠费金额有物业公司出具的证明为凭，被告亦并未否认物业费、水电费的客观存在，鉴于物业费、水电费的法定交费主体为业主，加之《独立门面租赁合同》中约定物业费、水电费由被告承担，故原告要求被告向其交纳物业费、水电费并无不妥，被告前述抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告欠付租金的行为客观上给原告造成资金损失，故原告有权主张逾期付款违约金。《独立门面租赁合同》中约定的逾期支付租金的违约责任为按照季度租金的1%/日计收滞纳金及应缴费用总额的1%/日计收滞纳金，被告2016年4月8日出具的欠条中承诺按照所欠房租的每月1%支付滞纳金，故本庭认为该滞纳金的法律属性为违约金，现原告参照被告2016年4月8日承诺的每月1%的标准主张逾期付款违约金本庭予以采纳，但由于欠条出具之后被告实际支付了部分款项，未约定支付顺序，本院酌情从合同解除之日起按月利率1%计算，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告贵州九百房地产开发有限公司与被告马琳贵阳市观山湖区兴筑西路碧海乾图花园9-2、9-4-1-2号，9-2、9-4-1-3号，9-2、9-4-1-4号，9-2、9-4-1-5号，9-2、9-4-1-6号房屋，在2018年1月1日签订的《独立门面租赁合同》于2019年5月16日解除；二、被告马琳于本判决生效之日起五日内向原告贵州九百房地产开发有限公司支付门面租金343002.5元及逾期付款违约金（违约金计算方式为：以343002.5为基数，按照月利率1%，从2019年5月16日起，计算租金付清时止）；三、被告马琳于本判决生效之日起五日内向原告贵州九百房地产开发有限公司支付2019年5月17日至2019年12月23日期间的房屋占用费用64745.95元；四、被告马琳于本判决生效之日起五日内向原告贵州九百房地产开发有限公司支付水电费、物业服务费12693元；五、驳回原告贵州九百房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4109元（原告已经预交），由被告马琳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏荣宇二〇二〇年十二月十一日书记员  邹洪林