重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初19704号原告：重庆腾基物业管理有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞石子坪****17-5，统一社会信用代码：91500113576150634C。法定代表人：胡德喜，董事长。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。被告：罗蒲，男，汉族，1989年8月29日生，住重庆市合川区。原告重庆腾基物业管理有限公司（以下简称“腾基物业公司”）与被告罗蒲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告腾基物业公司的委托诉讼代理人左清松、被告罗蒲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告腾基物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判决被告支付原告2017年10月1日至2020年7月31日的物业服务费4926.6元、违约金3073.58元（自2020年8月1日起，至全部款项付清之日止，继续以4926.6元为基数，按照千分之三每日计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系重庆市九龙坡区经纬大道1303号远洋香派小区房屋业主，原告系该小区的物业服务企业，并与该小区开发商签订了《远朗项目前期物业服务合同》，对物业服务费标准、违约金等条款进行了约定，现被告拖欠原告2017年10月1日至2020年7月31日期间的物业服务费，经原告多次催要无果，特提起诉讼。被告罗蒲答辩称，对拖欠物业服务费的时间无异议，不缴纳物业服务费的原因是被告房屋属于C户型，整个小区该户型的房屋均没有通气；原告服务不到位，小区车库漏水、小区车库裂缝未出具安全检测报告、小区电梯破旧未修复、3栋楼下负一楼安全通道无人管理；公共收益未公示、未分配。经审理查明：被告罗蒲系重庆市九龙坡区经纬大道1303号X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积为60.38平方米。原告（乙方）与建设单位重庆远朗房地产开发有限公司（甲方）签订《远朗项目前期物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方对重庆市九龙坡区远洋香派项目提供前期物业服务；物业服务费用按建筑面积交纳：住宅2.6元/月·平方米；物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务；甲方、业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限为三年，自合同签订之日起计算。原告庭后提交由建设单位和原告共同出具的情况说明一份，拟证明《远朗项目前期物业服务合同》的实际签订时间为2015年7月。2015年7月13日，该合同经九龙坡区房屋管理局备案。该物业服务合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。审理中，双方一致确认上述前期物业服务合同期限届满后，原告截止庭审辩论结束前仍在为该小区提供物业服务。原告陈述曾通过上门张贴催费函、EMS邮寄律师函等方式向被告催收过物业服务费，最后一次催收是在2020年2月15日上门张贴催费函告，催收了2017年10月1日至2020年2月29日期间欠缴的物业服务费及违约金。被告称没见过原告举示的张贴门上的催收函，只见过贴在门上的催费条，否认收到律师函，但认可EMS邮单上联系方式、邮寄地址系被告的。审理中，原告明确按照2.4元/月·平方米的标准收取物业服务费，并自愿主张从2017年11月1日计算拖欠费用至2020年7月31日，故被告拖欠原告前述期间的物业服务费为4782.10元（即2.4元/月·平方米×33个月×60.38平方米），并要求按照每日千分之三的标准主张违约金，若法院认为该标准过高可酌情调整。被告认可房屋建筑面积、物业服务费的欠缴时间、计算方式，但不认可物业服务费收费标准，亦不认可违约金，若法院要支持该标准过高，请求调低。被告举示了户型结构示意图照片、录音，拟证明在购房时开发商销售人员提供的装修示意图上显示阳台和其中一个卧室可以搭建，现因图纸上两处搭建问题导致被告房屋未能通气；照片8张，拟证明小区电梯损坏未修复、小区大厅玻璃垃圾成堆未清理、小区车库漏水未处理。对此，原告认为户型结构示意图照片真实性无法确认，并表示即使是真的，但该问题也与原告无关；对照片真实性不予认可，原告发现垃圾后会安排人立即处理，小区车库漏水属于开发商建设房屋存在的质量问题，经核实后若存在漏水，原告会协调开发商进行修复整改。以上事实，有前期物业服务合同、EMS快递单、律师函、催费函告、户型示意图、录音、照片等证据和当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆远朗房地产开发有限公司签订的《远朗项目前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告应当按合同约定向原告支付物业服务费。在前期物业服务合同到期后，原告仍继续为案涉小区提供物业服务，被告也接受了原告的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当向原告支付物业服务费，收费标准可参照《远朗项目前期物业服务合同》的约定。对于被告提出的辩称意见，本院认为，被告房屋搭建问题系被告与开发商之间的房屋买卖合同纠纷，与本案不属同一法律关系，被告不能以此为由拒交物业服务费。根据庭审过程中双方陈述小区车库漏水情况属实，但该问题与本案不属同一法律关系，相关权利人可另行主张权利。物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，服务瑕疵程度应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，不能仅凭某一时间、地、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务告提供的证据虽能证明原告提供物业服务存在一定的瑕疵，但不足以免除被告的缴纳义务，故本院对被告提出拒绝缴纳物业服务费的抗辩意见均不予采信。本案中，原告诉前对2017年11月1日至2020年2月29日期间的物业服务费进行过催收，且原告自愿按照2.4元/月·平方米的标准主张物业服务费。现被告未举示证据证明其缴纳了前述期间的费用，故被告应向原告缴纳该期间的物业服务费4057.54元（即2.4元/月·平方米×28个月×60.38平方米）。至于原告诉请的2020年3月1日至2020年7月31日期间物业服务费以及相应的违约金的处理意见，本院已在(2020)渝0107民初19704号民事裁定书中进行阐述，不再赘述。关于违约金，前期物业服务合同期满前，合同约定了违约金，但该约定标准过高，且被告并非恶意延迟缴纳物业服务费；前期物业服务合同期满后，原、被告形成事实物业服务关系，未约定违约金标准，综合本案具体情况，本院认为被告不负担违约金为宜。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗蒲于本判决生效后十日内向原告重庆腾基物业管理有限公司支付2017年11月1日至2020年2月29日期间的物业服务费4057.54元；二、驳回原告重庆腾基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告罗蒲负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月一日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟