浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终1317号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵志堂，男，1973年11月20日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：詹晓艳，女，1976年2月3日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋利刚，浙江兴衢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴忠鹏，男，1983年9月3日出生，汉族，住浙江省开化县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜丽文，女，1984年6月20日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人赵志堂、詹晓艳因与被上诉人吴忠鹏、姜丽文房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 赵志堂、詹晓艳上诉请求：1.撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初1453号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误。一审判决以被上诉人支付了30万元首付款且已经装修入住争议房屋为由，认定双方应履行2014年3月13日签订的《房屋买卖合同》，而不履行双方于2014年3月14日签订的《房屋买卖合同》，与客观事实相悖。首先，2014年3月14日签订的合同并未撕毁，该合同依然是存在的。其次，一审判决认定双方于2014年3月14日签订的合同中约定的首付款系20万元，而2014年3月13日的合同约定的首付款系30万元，实际付款时被上诉人支付了30万元首付款，双方履行的是2014年3月14日签的合同。2014年3月14日签订的合同第三条明确约定房屋的首付款系叁拾万元，只是标注小写时写成20万元未包含定金10万元而已。再次，依据合同法原理，对同一事项先后签订两份不同的合同时，两份合同不一致的，应以后一份的合同内容为准，不一致处系双方当事人对前一份合同进行了变更，作出了重新约定。从被上诉人之后又实际支付了10万元房款，且双方对剩余房款进行交涉的过程来看，被上诉人显然知晓2014年3月14日签订合同对剩余房款支付时间进行变更的事实。在上诉人快办好两证之前，上诉人因急需用钱要求被上诉人再支付10万元房款，若被上诉人认为应按2014年3月13日的合同履行，其完全可以以上诉人未将房屋过户拒绝再支付10万元房款，故可以认定被上诉人知晓剩余房款支付时间进行了重新约定的事实。上诉人在取得两证后，双方对剩余款项的支付问题进行了多次交涉。被上诉人还到公证处咨询支付剩余款项后如何保护自身利益的问题。若按照2014年3月13日的合同履行，被上诉人完全可以不用去咨询。最后，按照2014年3月13日的合同确定剩余款项支付时间与日常交易习惯相违背，也不符合常理。本案房屋交易价格110万元，若按照被上诉人说的首付款只要30万元，剩余房款要在5年后支付，且还享有该房产的居住权。这样的条件，正常的房屋产权人都不会同意。案涉房屋上证90.92平方米，实际140平方米，上诉人因为急用钱才低价出售，按照当时同小区房租价格5年租金就可以收入20万，上诉人连房租都不考虑却只收30万首付款，显然不符常理。 吴忠鹏、姜丽文答辩称，双方在签订第二份合同的时候，第一份合同是由赵志堂亲手撕掉的。对房屋总价110万，双方都没有异议。第一次签合同首付款是20万、尾款90万，第二次签合同改为首付款30万、尾款80万。之所以会重新签订合同，是詹晓艳看了合同后认为首付款20万太少了。落款日期为2014年3月13日的合同约定更为明确，肯定是因为第一份合同有不明确的地方，或者需要修改和补充，才会去明确，不会把原本明确的修改成更容易引起争议的。落款日期为2014年3月13日的合同约定被上诉人可以将该房屋装修入住，事实上被上诉人也根据合同约定装修入住了。被上诉人事实上一直以落款日期为2014年3月13日的合同在履行。上诉人写给被上诉人的30万收据，也是写在落款日期为2014年3月13日的合同的背面。第二次签合同的时候，没有修改3月13日的日期是因为觉得第一份合同已经撕掉了，修改不修改都无所谓。之所以多付10万元房款是上诉人说自己急需用钱，拜托被上诉人帮忙，被上诉人觉得上诉人比较友好，且同意被上诉人装修入住，感恩上诉人。被上诉人本来也是可以拒绝的。上诉人称尾款按照落款日期为2014年3月14日的合同履行没有事实依据。上诉人之所以要解除合同，只是看到目前房价涨的厉害。当时交易约定的过户有三种途径，一是直接更名到被上诉人名下，二是将房产证办到上诉人名下后找关系直接过户给被上诉人，三是5年后过户。上诉人觉得有信心通过第一、二种方式过户，没有想到会过5年才会过户，而且在合同中约定了过户费用由被上诉人承担。当时迎和片区的房价本来就只有一万元左右，房产证上的面积才90平方，阁楼面积也没有上诉人所说这么大面积，总价110万按当时的市场价一点都不低，而且该房屋是毛坯房，不存在5年能租20万。 赵志堂、詹晓艳向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2014年3月14日签订的《房屋转让合同》；2.判令吴忠鹏、姜丽文返还赵志堂、詹晓艳坐落于衢州市××街××幢××单元××室房屋；3.本案诉讼费用由吴忠鹏、姜丽文承担。在诉讼过程中，吴忠鹏、姜丽文向一审法院提出反诉请求：1.判令赵志堂、詹晓艳立即为吴忠鹏、姜丽文办理房屋不动产权证过户；2.本案反诉费用和财产保全费用由赵志堂、詹晓艳承担。 原审法院审理认定：两原告与两被告分别系夫妻关系，因房屋买卖需要，原告赵志堂作为甲方与作为乙方的被告姜丽文（合同中姜丽文名字系被告吴忠鹏代签）就案涉坐落于衢州市××街××号××幢××单元××室房××号××号××室订立了落款日期为2014年3月13日的《房屋转让合同》，约定买卖价格为1100000元，合同签订支付甲方300000元首付款，待房产证土地证与契税证办理过户好后5个工作日内支付800000元。因该房屋系经济适用房，对于房屋过户，约定为“甲方争取将两证产权直接过户乙方，如确有困难，分三个途径解决：1是直接将产权写甲方名字，甲方负责将乙方小孩户口直接落户甲方名下，方便其小孩一附小读书。2是两证办理甲方名字后直接过户乙方名下，乙方需支付房屋总价1150000元（包括过户办证所有费用）给甲方。3是等5年后，再直接过户乙方，所需费用由乙方支付”。并约定合同签订后乙方就可以将该房屋进行装修并入住使用。合同签订后，被告姜丽文支付了首付款300000元，并就案涉房屋进行装修后入住至今，原告赵志堂出具收条一份确认收到上述款项。后被告又以银行转账的方式向原告赵志堂支付了购房款100000元。2015年3月16日，原告取得涉讼房屋的房产证、土地证，至今已年满五年，案涉房屋按照政策可以上市交易。现双方因案涉房屋买卖合同的履行产生纠纷，遂成讼。 原审法院认为，案涉房屋系两原告享受经济适用房政策购得，是具有保障性质的政策性住房，政府部门也通过部门规章等对经济适用房的购买资格做出了相应的要求，但是对经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，两原告对案涉房产具有完全处分权，其处分权能并不受限。原告赵志堂提出，其原单位对案涉房屋享有优先回购的权利。但对于是否享有优先购买权，并不影响合同的效力，且即使要主张权利，也应由权利人提出，而非由原告提出。结合上述认定的事实，法院认定原、被告双方签订的落款日期为2014年3月13日的《房屋转让合同》系合法有效协议，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同已明确约定了付款时间及方式：合同签订支付300000元作为购房首付款，待房产证、土地证与契税证办理过户好后5个工作日内支付800000元一次付清。按照上述约定，结合该合同第四条关于具体过户办理的约定，购房尾款的支付时限应是在过户登记至被告名下后的五个工作日内，而非原告主张的两证办至原告名下后的次日。现原告并未协助被告办理完成案涉房屋的过户登记手续，按照上述合同约定，在此情形下，被告拒绝付款并不违约。故，法院认为，两原告的诉讼请求，无事实和法律依据，法院依法不予支持。两被告的反诉请求，具有事实和法律依据，法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）赵志堂、詹晓艳的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）赵志堂、詹晓艳于判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）姜丽文、吴忠鹏办理坐落于衢州市××街××幢××单元××室房地产的过户登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14700元，反诉案件受理费80元，财产保全费5000元，共计19780元，均由原告赵志堂、詹晓艳负担，限于判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 另查明，双方于2014年3月13日签订的《房屋转让合同》中，在赵志堂应写身份证号码处写有“6463”，赵志堂称系其在原单位的警号。赵志堂向姜丽文出具的收到30万购房定金的收条亦写在该份合同背面。 本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋买卖应以哪份《房屋转让合同》为履行依据。确定哪份合同作为履行依据，应以该合同是否为当事人的真实合意为判断标准,该合意可以通过双方在合同中体现的真实意思表示并结合合同的履行事实予以判断。本案中，从两份合同的形式上看，落款日期为2014年3月13日的《房屋转让合同》上写有赵志堂的警号，且该合同背面还写有赵志堂向姜丽文出具的收条。从两份合同的内容上看，落款日期为2014年3月13日的《房屋转让合同》约定的内容更为详细。从合同的履行情况看，落款日期为2014年3月14日的《房屋转让合同》约定首付款是20万元，落款日期为2014年3月13日的《房屋转让合同》约定的首付款为30万元，而2014年4月30日赵志堂向姜丽文出具收到30万款项的收条；落款日期为2014年3月13日的《房屋转让合同》约定被上诉人可以将案涉房屋进行装修并入住使用，事实上，被上诉人亦对该房屋进行了装修并入住使用。综合分析两份合同的形式、内容及履行情况，落款日期为2014年3月13日的《房屋转让合同》更符合双方当事人一致的真实意思表示。因此，应以该份《房屋转让合同》为本案房屋买卖履行依据。综上，一审法院认定事实正确，上诉人赵志堂、詹晓艳的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14700元，由上诉人赵志堂、詹晓艳负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 俞 焦 书 记 员 黄徐燕 5