湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3330号原告：谢辉，男，1989年11月29日出生，汉族，住址：湖南省湘乡市。被告：湖南三鑫车业有限公司，住所地：湖南省湘潭市岳塘区河东大道**。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：滕建杰，湖南湘孟律师事务所律师。原告谢辉与被告湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，适用简易程序进行了审理。2020年5月29日，本院作出(2020)湘0304民初1118号民事判决，判决作出后，被告三鑫公司不服提起上诉，湖南省湘潭市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）湘03民终1175号民事裁定，裁定撤销本院(2020)湘0304民初1118号民事判决，将本案发回至本院重新审理。本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢辉，被告三鑫公司的委托诉讼代理人滕建杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告三鑫公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告三鑫公司按合同约定向原告谢辉支付逾期交房违约金（按总房款万分之一每日的标准自2019年7月1日暂计算至2020年4月1日为18890元，应继续计算至实际交付房屋之日止）；3、判令被告三鑫公司实际履行完交房义务前，每月1号按时向原告谢辉支付上月逾期交房的约定违约金1889元；4、判令本案诉讼费由被告三鑫公司承担。事实与理由：原告谢辉于2017年12月6日与被告三鑫公司签订合同，购买被告三鑫公司所开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房，购房金额为629941元。原告谢辉已经按照合同约定履行了付款义务，按照合同约定，被告三鑫公司应于2019年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告谢辉使用，截至起诉之日，被告三鑫公司仍不能按约交房，其行为构成违约。根据合同约定，被告三鑫公司应按总房款万分之一每日的标准支付逾期交房违约金。原、被告双方协商未果，原告谢辉遂起诉至法院，请求判如诉请。被告三鑫公司辩称：合同约定交房的时间即2019年6月30日之前，被告三鑫公司建设的涉案房屋已具备交房条件，且履行了通知义务，没有实际交房是原告谢辉不接收的原因所致。被告三鑫公司提交了湘潭市公安消防支队2019年1月29日《建设工程消防验收意见书》等证据可以充分证实涉案工程已于2019年6月25日经过竣工验收，符合备案条件，且2019年6月25日已过公示期。原告谢辉收到被告三鑫公司的交房通知，以工程没竣工备案为由拒绝收房，责任完全在原告谢辉。竣工的房屋没及时备案是政府行政不作为导致的，被告三鑫公司没有任何过错，政府的行政行为对被告三鑫公司而言属于不可抗力情形。涉案竣工的房屋未备案的原因是土地没有从商业用地变更为商住两用地，而土地性质的调整是政府工作滞后不作为造成，被告三鑫公司不承担任何责任。被告三鑫公司受疫情影响，导致不能按约交房，因不可抗力不能履行合同，可免于承担违约责任。综上，请求依法驳回原告谢辉全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，证据内容及原、被告的质证意见参见庭前质证记录。本院对证据认定如下：1、原告谢辉提交的《商品房买卖合同》及附件协议、贷款发放通知书、借款凭证、收据、收款收据、个人购房担保借款合同、借款凭证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认可；2、原告谢辉提交的信访事项处理意见书，系复印件，且无原件予以核对，本院不予认可。3、被告三鑫公司提交的《建设工程消防验收意见书》、《建设工程档案预验收意见书》、《湖南省光纤到户通信实施备案表》、《竣工检查综合评价报告》、《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府竣工公示》，该些证据内容真实，但不能证明涉案房屋已于2019年6月25日验收合格且达到交付条件，本院对其证明目的不予采信；4、被告三鑫公司提交的《湘潭市城市区建设领域遗留问题处置工作领导小组办公室公文处理单》、《岳塘区建设领域遗留问题和矛盾纠纷问题专项工作领导小组文件》、《湘潭市住房和城乡建设局关于将湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府项目纳入遗留问题进行处置的有关报告》、《在全市优化营商环境专项巡察反馈会上的讲话提纲》、城乡规划条件核实证书、火炬学府竣工验收备案表，具有真实性，但不能证明涉案房屋未能竣工验收系相关政府部门不作为所致，本院对其证明目的亦不予采信；5、被告三鑫公司提交的国有土地使用证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，具有真实性，本院予以认定；6、被告三鑫公司提交的《入伙手续书》，本院对该证据的真实性予以认可，但在2019年10月7日，被告三鑫公司并未取得《竣工验收备案表》，未达到交房条件，该证据不能证明被告三鑫公司已经交房；7、被告三鑫公司提交的（2020）湘0304民初994号民事判决书，未发生法律效力，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年12月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告谢辉购买被告开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房屋，建筑面积为134.03平方米，购房款总额为629941元；原告谢辉于2017年12月6日之前将首付款129941元存入指定监管账户，余款500000元，于2018年1月6日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告三鑫公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告谢辉；如被告三鑫公司逾期交房超过90日，原告谢辉有权解除合同，原告谢辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告三鑫公司按日向原告谢辉支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告谢辉按照合同约定支付了房款629941元。之后，被告三鑫公司就涉案工程项目办理竣工验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续；未取得《工程竣工验收备案表》。被告三鑫公司通知原告谢辉收房，原告谢辉于2019年6月29日办理了《入伙手续书》。2020年9月14日，被告取得《工程竣工验收备案表》。此后，被告三鑫公司未再通知原告谢辉收房。本院认为，原告谢辉与被告三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。原告谢辉依约向被告三鑫公司支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告三鑫公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告谢辉使用，被告三鑫公司未按约履行交房义务，其行为已构成违约，应当承当相应的违约责任。被告三鑫公司辩称竣工的房屋没及时备案是政府行政不作为导致的，属于不可抗力，但根据被告三鑫公司提供的证据显示其未取得相应房屋交付使用批准文件的原因是其未按规定补缴土地调整价款所致，其对补缴金额有异议，不能成为其拒绝缴纳土地款项的理由，也不能成为其延期交付不承担相应责任的抗辩理由，故被告三鑫公司主张不能交付符合交付使用条件房屋的原因系不可抗力的理由不成立。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告三鑫公司逾期交房超过90日，原告谢辉要求继续履行合同的，合同继续履行。因原告谢辉实际已经收房，且在本案审理过程中案涉房屋已经取得工程竣工验收备案表，故原告谢辉要求被告三鑫公司继续履行交房义务的诉讼请求，已无实体意义，本院不予支持，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，被告三鑫公司逾期交房超过90日，原告谢辉要求继续履行合同，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告三鑫公司按日向原告谢辉支付已交付房款万分之一的违约金。因被告三鑫公司明知其尚未取得《工程竣工验收备案表》，房屋未验收合格的情况下，仍向原告谢辉交付房屋，该交付行为不符合合同约定及法律规定，视为未交付，故被告三鑫公司辩称原告谢辉已经在约定交房期限内收房，不应计算逾期交房违约金的抗辩理由不能成立，被告三鑫公司仍应按照合同约定向原告谢辉支付逾期违约金至实际取得《工程竣工验收备案表》之日即2020年9月14日止。因此，被告三鑫公司应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向原告谢辉按已交付房款万分之一每日的的标准支付违约金。但是，由于受新冠疫情影响，从2020年1月底始，湘潭市众多企业，包括被告三鑫公司，在一段时间内无法正常生产经营。考虑被告三鑫公司已就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程竣工验收备案表》，致使涉案房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠疫情对被告三鑫公司正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的违约责任由被告三鑫公司承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，本院酌情确定核减6个月的违约金，故对原告谢辉要求被告三鑫公司按已付房款万分之一每日的标准支付从2019年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，需核减6个月的违约金，本院对原告谢辉的该项诉讼请求部分予以支持，即自2019年7月1日至2020年9月14日（合计441天），被告三鑫公司应支付的违约金为16441.46元[已付房款629941元×0.01%×（441天-疫情影响180天）]。原告谢辉要求被告三鑫公司每月1号支付上月逾期交房的违约金1889元的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。被告三鑫公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，被告三鑫公司不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定,判决如下：一、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告谢辉逾期交房违约金16441.46元；二、驳回原告谢辉的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费320元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  刘 帅审 判 员  张保红审 判 员  杨 林二〇二〇年十二月十八日法官助理刘美超代理书记员  李 纯