江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0724民初1703号原告：上犹希桥房地产开发有限公司，住所地：上犹县东山镇文兴路希桥酒店办公楼。统一社会信用代码913607245711661515法定代表人：刘敬恒，公司董事长。委托诉讼代理人：王晓军，系该公司职员。被告：上犹律动康体健身服务有限公司，住所地上犹县东山镇文兴路玉龙湾******商铺。统一社会信用代码91360724MA35JTQA7F。法定代表人：黄勇，系公司执行董事。委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀明，江西腾龙律师事务所律师。被告：刘建，男，1972年10月13日生，汉族，住赣州市。被告：黄学英，女，1972年1月8日生，汉族，住赣州市。原告上犹希桥房地产开发有限公司（以下简称希桥房地产公司）诉被告上犹律动康体健身服务有限公司（以下简称律动健身公司）、刘建、黄学英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告希桥房地产公司的委托诉讼代理人王晓军、被告上犹律动康体健身服务有限公司的委托诉讼代理人袁乐毅到庭参加诉讼。被告黄学英、刘建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告希桥房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告律动健身公司履行完合同剩余租期至2021年11月25日止；2.判令被告律动健身公司支付原告希桥房地产公司2019年8月1日至2020年8月31日期间商铺租金141244.74元、违约金14367.4元；3、请求判令被告律动健身公司向原告支付截止日始至合同终止日止的租金（按11297.32元／月的标准计算）及利息，息随本清；4、判令被告刘建、黄学英对上述租金及违约金等费用承担连带清偿责任；5本案诉讼费由三被告承担。并对其第一项诉讼请求进行了说明，判令被告继续履行2016年8月9日签订的《上犹县玉龙湾商业广场商铺租赁合同》和2017年9月18日签订的《新增场地补充租赁协议》两份合同。事实和理由：2016年8月9日，原告希桥房地产公司作为甲方与被告律动健身公司作为乙方签订《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》，合同约定，被告承租原告所有的位于上犹县部分划分面积，总租赁建筑面积为528.06平米。租金计算方式为，免租期：2016年10月1日至2018年1月31日，租金0元／平米／月；第2-3年：2018年2月1日至2019年9月30日，租金15／平米／月；从第四年开始，每月租金在上年度月租金额的基础上增加，增加为原租金额的5%。此外，合同约定，乙方逾期60日不支付租金，甲方有权解除本合同，乙方应缴清应付之租金，同时按剩余合同履行期限租金总额的双倍向甲方支付违约金，且履约保证金（20000元）不予退还。后被告律动健身公司因扩大经营需要，2017年9月18日，被告律动健身公司向原告希桥房地公司提出要求扩租上犹县文兴路中断玉龙湾商业广场三楼Ｂ02、Ｂ03外侧位置。双方经协商后，由案外人刘城拟写了一份《新增场地租赁补充协议》，协议约定，原《玉龙湾商业广场租赁合同》规定的各项条款不变，新增场地租金单价、物业费用按原租赁合同规定金额；新增场地面积为189.23平米，新增场地租赁免租起始时间为：2017年9月1日，免租期15个月，2018年12月1日开始收租，租赁到期时间按原租赁合同到期时间。新增面积履约合同保证金为叁仟元整（3000.00元）；本新增补充协议以乙方交保质金及双方签字盖章才具有法律效力。本补充协议与《玉龙湾商业广场租赁合同》具有同等法律效力，新增约定条款以本补充协议为准，其余按原合同执行。后被告律动健身公司在未取得原告同意的情形下，在合同存续期间内擅自搬离、清空经营场所内健身器材等物品，因租金给付问题产生争执，原告遂诉至贵院要求处理。被告律动健身公司辩称，1.其已于2020年4月与原告达成解除合同口头协议，原告请求要求继续履行两份合同至2021年11月25日没有依据；2.即使原告不同意解除合同，其也可以依据情势变更原则单方解除合同；3.其依据合同约定也可以解除合同；4.即使未解除合同，原告也应当减免2020年2月1日至2020年7月20日的租金；5.即使存在其违约情形，原告在其违约后，未采取招租等方式防止损失扩大，也应承担损失；6.刘建、黄学英承担的是一般保证责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年8月9日，原告希桥房地产公司作为甲方与被告律动健身公司作为乙方签订《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》，合同约定，被告承租原告所有的位于上犹县部分划分面积，总租赁建筑面积为528.06平米。乙方须缴纳履约保证金20000元，水电保证金2000元，租金计算方式为，免租期：2016年10月1日至2018年1月31日，租金0元／平米／月；第2-3年：2018年2月1日至2019年9月30日，租金15／平米／月；从第四年开始，每月租金在上年度月租金额的基础上增加，增加为原租金额的5%。此外，合同约定，乙方逾期60日不支付租金，甲方有权解除本合同，乙方应缴清应付之租金，同时按剩余合同履行期限租金总额的双倍向甲方支付违约金，且履约保证金不予退还。甲、乙双方要在本合同期满前解除合同的，须提前三个月以上向对方提出，并需得到对方的书面同意。被告刘建、黄学英作为上述合同中的丙方，提供担保，如乙方或乙方合作人未履行本合同约定的付款义务及应承担的赔偿责任，由丙方连带清偿责任，担保范围包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、违约金、合同解除后应承担的违约金、经济损失和实现合同约定的债权而支付的律师代理费、诉讼支出费用等。后因租金产生拖欠，原告于2019年3月5日向本院提出诉讼，请求：1.判令被告律动健身公司向原告支付截至2018年12月31日止的租金57234.89元及违约金5227.79元，两项合计62462.68元；2.被告刘建、黄学英对上述租金及违约金承担连带清偿责任；３.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告增加诉讼请求：要求被告律动健身公司支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金15841.8元。被告律动健身公司提出反诉，请求：1.判令希桥房地产公司向律动健身公司支付违约金694378元；2.本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告希桥房地产公司承担。诉讼过程中，律动健身公司变更第一项诉讼请求为：请求判决希桥房地产公司向反诉原告支付违约金200000元。经审理，本院于2019年10月25日作出（2019）赣0724民初269号民事判决，判决：一、上犹律动康体健身服务有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司租金110892.6元；二、以每月逾期未付租金为基数从逾期之日起按年利率6％计付违约金；三、被告刘建、黄学英对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告（反诉被告）上犹希桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上犹律动康体健身服务有限公司的反诉请求。目前，该民事判决书已生效并履行完毕。二、2017年8月18日，因业务发展需要，被告律动健身公司向原告希桥房地产公司提出要求扩租上犹县文兴路中断玉龙湾商业广场三楼B02、B03外侧位置。双方经协商后，由案外人刘城拟写了一份《新增场地租赁补充协议》，协议约定，原《玉龙湾商业广场租赁合同》规定的各项条款不变，新增场地租金单价、物业费用按原租赁合同规定金额；新增场地面积为189.23平米，新增场地租赁免租起始时间为：2017年9月1日，免租期15个月，2018年12月1日开始收租，租赁到期时间按原租赁合同到期时间。新增面积履约合同保证金为叁仟元整（3000.00元）；本新增补充协议以乙方交保质金及双方签字盖章才具有法律效力。本补充协议与《玉龙湾商业广场租赁合同》具有同等法律效力，新增约定条款以本补充协议为准，其余按原合同执行。刘城在协议末尾甲方代表人处签名，被告法定代表人黄勇在乙方代表人处签名。原、被告双方均未在协议上加盖公司印章。2018年2月12日，被告向原告交纳新增面积履约保证金3000元，原告出具了收据给被告并在收据上加盖上犹希桥房地产开发有限公司发票专用章，收据载明“今收到上犹律动康体健身服务有限公司新增面积履约合同保证金3000元”。因被告于2017年9月1日入驻新增场地后未交纳租金，2019年3月5日，原告向被告提起诉讼，要求：1.判令被告在七天内将商铺腾空返还给原告；2.判令被告向原告支付占用期间即2017年10月1日至2018年12月31日的租金42576.75元；３.本案诉讼费由被告承担。2019年7月24日，本院作出（2019）赣0724民初270号民事判决，判决：一、被告上犹律动康体健身服务有限公司于判决生效之日起七日内给付原告上犹希桥房地产开发有限公司租金11353.8元；二、驳回原告上犹希桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。并认定：原、被告之间形成了合法有效的租赁合同关系，现原告要求被告将商铺腾空返还给原告，但并未主张解除双方之间的租赁合同，其主张无法律依据，本院不予支持。目前，该民事判决书已生效并履行完毕。庭审中，原告希桥房地产公司与被告律动健身公司一致认可确认，1、被告律动健身公司向原告希桥房地产公司缴交了履约保证金23000元，截止法庭辩论终结前，原告未退还被告律动健身公司上述履约保证金；2、2016年8月9日《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》租金支付至2019年9月份，2019年10月1日之后的租金，被告分文未付。庭审中，原告希桥房地产公司自认2017年9月18日《新增场地租赁补充协议》租金支付至2019年7月份，2019年8月1日之后的租金，被告分文未付。原告口头上曾向被告律动健身公司提出清缴所欠租金并解除案涉合同，2020年5月6日，被告律动健身公司搬离涉案租赁场所，并清空了物品。同年5月25日起，原告的工作人员与被告律动健身公司的工作人员微信聊天记录显示：“王总：我是玉龙湾售楼的小龚，您楼上东西搬完了吗？阿姨可不可以进去搞卫生了？没有锁门哦”，被告律动健身公司的工作人员则回复“可以”。后双方因合同是否解除以及结算租金问题产生争议，原告遂具状诉至本院要求处理。另查明，赣州市人民政府以及上犹县人民政府印发《关于有效应对疫情稳定经济增长30条政策措施的通知》针对减免企业租金的问题，做了明确规定“对承租经营性国有资产的个体工商户和非国有企业免收3个月房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金的，具体由双方协商解决”。原告表示，因受新冠影响，同意减免被告1个月租金。本院认为，原、被告签订的《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》和《新增场地租赁补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经人民法院生效裁判文书确认，合法有效，对各方当事人产生法律效力。本案争议焦点是：一、涉案合同是否解除及何时解除；二、原告主张被告承担支付租金及违约金应否支持；三、受新冠疫情影响，如何减免租金。一、关于涉案合同是否解除及何时解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，本案中，从查明的事实看，原告口头上提出过解除案涉合同，被告律动健身公司于2020年5月6日实际搬离涉案租赁场所并清场，原告工作人员于同年5月25日要求进入案涉场所打扫，被告亦表示同意，即被告已于2020年5月25日将案涉租赁物交还原告，足以认定双方协商一致于2020年5月25日解除了案涉合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。二、关于原告主张被告承担支付租金及违约金应否支持。承租人应当按合同约定支付出租人租金，原告要求被告律动健身公司支付欠付租金，予以支持，因双方协商一致解除合同，原告要求被告律动健身公司承担违约责任，不予支持。被告律动健身公司要求在本案中一并处理已向原告交纳的履约保证金23000元，符合法律规定，予以支持，抵扣欠付租金。三、受新冠疫情影响，如何减免租金。参照《关于有效应对疫情稳定经济增长30条政策措施的通知》文件精神，该通知对承租国有资产免收3个月房租系强制性规定，对承租其他经营用房为“鼓励减免”，在双方协商不成的情况下，原则上应按合同履行，因新冠疫情为不可抗力事件，本院根据公平原则和本地实际，酌情减免被告2个月租金。四、关于欠付租金数额。1、《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》，原告希桥房地产公司与被告律动健身公司一致确认租金支付至2019年9月份，2019年10月1日之后的租金，被告分文未付，本院予以确认，即从2019年10月1日至2020年5月25日共计9个月，减免2个月，被告律动健身公司应支付原告希桥房地产公司7个月租金58218.62元（15.75×528.06×7），被告刘建、黄学英对上述租金承担连带清偿责任，其承担保证责任之后，有权向被告律动健身公司追偿；2、庭审中，原告自认《新增场地租赁补充协议》租金支付至2019年7月份，被告律动健身公司则表示不记得了且在法庭限定的时间内未提出异议，根据举证责任原则，本院确认自2019年8月1日起被告欠付原告租金，即从2019年8月1日至2020年5月25日共计11个月，减免2个月，被告律动健身公司应支付原告希桥房地产公司9个月租金26823.35元（15.75×189.23×9），被告刘建、黄学英并未在上述《新增场地租赁补充协议》签字担保，原告要求被告刘建、黄学英对该笔租金承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。上述1-2租金共计85041.97元，核减履约保证金23000元，被告律动健身公司仍应给付原告希桥房地产公司62041.97元，原告诉求中超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上犹希桥房地产开发有限公司与被告上犹律动康体健身服务有限公司、刘建、黄学英于2016年8月9日签订的《上犹玉龙湾商业广场商铺租赁合同》于2020年5月25日解除；二、确认原告上犹希桥房地产开发有限公司与被告上犹律动康体健身服务有限公司于2017年9月18日签订的《新增场地租赁补充协议》于2020年5月25日解除；三、被告上犹律动康体健身服务有限公司于判决生效后一个月内给付原告上犹希桥房地产开发有限公司租金62041.97元；四、被告刘建、黄学英对上述第三项租金中的58218.62元承担连带清偿责任，其承担保证责任之后，有权向被告上犹律动康体健身服务有限公司追偿；五、驳回原告上犹希桥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3412元，减半收取计1706元（原告已预交），由被告上犹律动康体健身服务有限公司负担，限于判决生效后七日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审判员  罗荣标二〇二〇年十二月十日书记员  刘 婷