福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民初1630号 原告（案外人）：熊克宫，男，1982年11月13日出生，住福建省福州市台江区。 被告（申请执行人）：张可贤，男，1954年2月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：何伟杰、郭舒芳，北京中银（福州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**，统一社会信用代码91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎。 第三人（被执行人）：福建省金恒昌建筑工程有限公司，住，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街丰泽商厦**一社会信用代码91350500717389359U。 法定代表人：侯大旺。 委托诉讼代理人：廖贵辉，公司职员。 原告熊克宫与被告张可贤及第三人福建仁文建设有限公司（以下简称“仁文公司”）、福建省金恒昌建筑工程有限公司（以下简称“金恒昌公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告熊克宫、被告张可贤委托诉讼代理人何伟杰到庭参加诉讼，第三人仁文公司、金恒昌公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊克宫向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行位于福建省福州市鼓楼区××层××号车位；2.本案案件受理费由张可贤承担；3.确认案涉车位归熊克宫所有。事实与理由：2012年10月14日，熊克宫与仁文公司签订车位认购协议书，认购福州市鼓楼区××世家××地块××区地下××层××号车位。2012年10月17日，熊克宫全额付清车位款15.4万元，仁文公司向熊克宫开具收款收据一份。2013年6月21日仁文公司将收据收回，并向熊克宫开具《销售不动产统一发票》。2018年9月18日，福州市中级人民法院根据张可贤的申请查封了仁文公司名下含熊克宫车位在内的若干车位。熊克宫合法占有案涉车位，实际取得案涉车位的所有权，熊克宫的权利属于不动产买受人的物权期待权和消费者物权期待权，可以排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的执行。一、熊克宫对案涉车位的权利属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权，可以排除执行。首先，熊克宫于2012年10月14日与仁文公司签订《认购书》，该《认购书》具备买卖双方、标的、价格、付款方式等条款，属于书面买卖合同。后熊克宫于2012年10月17日支付全部价款，仁文公司将车位交付给熊克宫。案涉车位于2018年9月18日被人民法院查封，熊克宫在查封之前已签订合法有效的书面合同，并占有案涉车位。其次，仁文公司向熊克宫出具的《销售不动产统一发票》足以证明熊克宫已支付了全部车位款。最后，案涉车位未办理过户登记，熊克宫对此不存在过错。虽然《认购书》载明“乙方确认，完全了解甲方所开发的‘仁文·大儒世家’楼盘信息并知晓所认购车位处于在建工程抵押状态”，但在建工程抵押是房地产市场的惯例，购买者履行了义务后，销售方应当负责解押，并通知购买者办理过户手续，不应以对抵押知情与否来认定购买者的过错。且张可贤与仁文公司、金恒昌公司建设工程施工合同纠纷一案是建设工程优先权纠纷，并非抵押权纠纷。熊克宫与仁文公司之间车位买卖行为合法有效，熊克宫于购买车位后，多次催促仁文公司办理产权过户，但仁文公司以各种理由推诿。熊克宫已履行了应尽的义务，属于善意购买人，张可贤无证据证明熊克宫对车位未能办理过户登记存在过错。二、熊克宫所购车位属于满足家庭生活的合理消费，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“商品房”不能作狭义理解。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。商品房与车位属于同类型的物业，都是消费者为满足家庭生活的合理消费。现实生活中，车位往往作为房屋的附属配套设施而存在，车位理应包含在该条所指“商品房”范畴内。熊克宫于2010年购买大儒世家商品房，购买案涉车位属于改善型消费之需，并非用于商业性投资。最后熊克宫对案涉车位未办理过户登记不存在过错，且是否存在过错并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所要审查的要件。三、根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的相关规定，张可贤的工程价款优先受偿权不得对抗熊克宫，即熊克宫对案涉车位的权利可以排除执行。 张可贤辩称，一、熊克宫对涉案车位不享有足以排除强制执行的权利，其主张涉案车位已由其实际购买而提出执行异议之诉，没有事实和法律依据。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，结合本案，熊克宫不享有足以排除强制执行的权利，具体理由如下：1.熊克宫不属于善意买受人。本案讼争车位认购协议书中已经明确告知讼争车位处于在建工程抵押状态，虽然抵押状态实为现房抵押，但熊克宫在明知讼争车位存在抵押时仍予以购买，忽略了他人权利障碍，导致所购车位因存在他人抵押权而无法办理过户登记，由此可见熊克宫在购买涉案车位时系明知或应知该车位已被查封，不能买卖。因此其不属于善意买受人。2.熊克宫在福建省高级人民法院及南平市中级人民法院查封之前并未实际占有涉案车位。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定从未明确将“人民法院查封”限定在本案的查封。涉案车位已因另案纠纷于2013年3月1日被福建省高级人民法院采取查封措施。而根据最高人民法院作出的（2018）最高法民再269号谭建新与李燕梅、祥发地产执行异议之诉一案再审判决书已经明确，查封属于人民法院依法裁定的保全措施，查封措施一旦执行，法律效力客观上及于社会全体。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项的“在人民法院查封前”之规定，既包括本案诉讼或执行中的查封，也包括另案的查封。由此可见，原告的诉讼请求并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“（二）在人民法院查封之前……”的规定，无法排除强制执行。二、熊克宫对涉案车位不享有所有权。根据现有证据可知，涉案标的物仍登记于仁文公司名下，由此可见熊克宫并未成为涉案车位法律意义上的物权所有权人。三、答辩人对大儒世家“C地块南区”工程拍卖、变卖所得款项在工程款人民币38379965元范围内享有优先受偿权。涉案车位位于大儒世家“C地块南区，贵院于2018年9月已进行查封，答辩人对该车位享有优先受偿权。本案据以执行的生效文书是福州市中级人民于2014年9月5日作出的（2014）榕民初字第470号民事调解书和于2015年9月24日作出的（2015）榕民初字第432号民事判决书。福州市中级人民法院在判决主文中确认答辩人对仁文公司开发的大儒世家“C地块南区”、“C地块东北侧教工宿舍”、“C地块幼儿园”、“C地块雨污”、“F地块1、2#楼”及“梅亭北1-24#楼建安工程”工程拍卖、变卖所得款项在工程款人民币38379965元范围内享有优先受偿权。后因仁文公司和金恒昌公司未按生效文书确认的还款期限履行义务，故答辩人向福州市中级人民法院申请强制执行，福州市中级人民法院以（2017）闽01执1403号立案执行。涉案车位位于大儒世家“C地块南区”，故答辩人对该车位享有优先受偿权。 第三人仁文公司、金恒昌公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，熊克宫向本院提交以下证据：A1、《仁文大儒世家车位认购协议书》；A2、销售不动产统一发票；A3、车位款银行转账凭证；A4、大儒世家*朗园车位交付确认单；A5、（2020）闽01执异136号执行裁定书；A6、2013年6月6日停车费、物业费收款收据。张可贤未向本院提交证据。 第三人仁文公司、金恒昌公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，张可贤对证据A1-A3、A5的真实无异议，且A4、A6均有原件核对，故本院均予以确认。 熊克宫另提供了本院作出的系列案件（2019）闽01民初1521号生效民事判决书，本院予以确认。 根据本案现有证据，本院确认如下事实： 张可贤与金恒昌公司、仁文公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年9月5日作出（2014）榕民初字第470号民事调解书，确认该三方就大儒世家“C地块南区”、“C地块东北侧教工宿舍”、“C地块幼儿园”、“C地块雨污”、“F地块1、2#楼”及“梅亭北1-24#楼建安工程”项目工程款等款项的支付问题所达成的调解协议具有法律效力。 张可贤与仁文公司、金恒昌公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2015年9月24日作出（2015）榕民初字第432号民事判决，确认张可贤对仁文公司开发的大儒世家“C地块南区”、“C地块东北侧教工宿舍”、“C地块幼儿园”、“C地块雨污”、“F地块1、2#楼”及“梅亭北1-24#楼建安工程”工程拍卖、变卖所得款项在工程款人民币38379965元范围内享有优先受偿权。 在前述两案的执行过程中，本院于2018年9月18日查封了仁文公司名下含案涉车位在内的若干车位，执行案号为（2017）闽01执1403号。 熊克宫以其对案涉车位享有合法所有权为由，向本院提出执行异议。本院经审查，于2020年7月15日作出（2020）闽01执异136号执行裁定，驳回熊克宫的异议请求。熊克宫不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 另查，1、熊克宫提交的其与仁文公司于2012年10月14日签订的《车位认购协议书》，就案涉车位的购买及交付事宜作出了约定，车位总价款为188000元，合同签订时，熊克宫自愿向仁文公司交付伍万元定金，若买受人于2012年10月19日前付清全部款项，可享受34000元整优惠；熊克宫确认，“完全了解仁文公司所开发的‘仁文·大儒世家’楼盘信息并知晓所认购的车位处于在建工程抵押状态”；2、2012年10月17日，熊克宫向仁文公司转账支付款项104000元，备注为“C-南-63车位”；3、熊克宫提交的不动产增值税发票记载的付款方为熊克宫，价税合计人民币154000元。4、熊克宫提交的2013年6月6日停车费收款收据载明：缴款方为“13#2303”、“南63”、2013年6月1日-12月30日停车费490元。5、熊克宫提交大儒世家*朗园车位交付确认单显示：房号“13#2303”、车位号“南63”，确认日期为2013年6月6日。 另查明，生效判决确认讼争车位登记在仁文公司名下，于2011年12月1日办理抵押登记，抵押权人为中国长城资产管理公司福州办事处。福建省高级人民法院于2013年3月1日依法查封仁文公司名下含讼争车位在内的若干车位，查封期限自2013年3月1日至2015年3月1日。南平市中级人民法院于2015年2月3日对上述车位续行查封，查封期限至2016年3月1日。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即对于符合上述法定情形的善意买受人，当其物权期待权与普通金钱债权发生冲突时，给予其优先的权利保护。本案中，就熊克宫对案涉车位是否享有足以排除执行的合法权益，本院分析如下： 其一，案外人可依据其就执行标的享有的实体权利提出排除执行的异议以及相应的执行异议之诉,是赋予案外人对特定执行措施给予的实体性救济制度,其异议对象应指向特定的执行行为,而不是一切执行行为，故前述规定的“查封”应限定为案外人要求排除的执行行为。本案中，福建省高级人民法院因另案纠纷于2013年3月1日对案涉车位采取的查封措施至2015年3月1日期满，南平市中级人民法院对案涉车位续行查封，查封期限至2016年3月1日。在本案诉讼期间，前述查封措施已因期满而失效。案涉车位现有的查封系本院在本案所涉（2014）榕民初字第470号案件执行过程中采取的执行措施，熊克宫所提异议针对的也是本院在该执行程序中的查封以及后续的强制执行措施，而不是针对此前福建省高级人民法院及南平市中级人民法院采取的查封措施。故本案查封时间节点应认定为案涉车位因本案所涉（2014）榕民初字第470号案件而被查封的时间，即2018年9月18日。案涉《车位认购协议书》签订于2012年10月14日，早于前述认定的查封时间。 其二，熊克宫提交了购车位款付款凭证，该凭证上记载的付款金额104000元；结合《车位认购协议书》关于合同签订时，熊克宫自愿向仁文公司交付伍万元定金的约定，熊克宫于庭审中述称合同签订时其以现金方式交付给仁文公司50000元定金亦符合常理。两笔款项合计数额与案涉《车位认购协议书》约定的合同价款扣减34000元优惠款后的价款154000元一致，仁文公司亦向熊克宫出具了相应数额的增值税发票，此足以认定熊克宫已支付了案涉车位的全部价款。张可贤辩称熊克宫提供的银行转账凭证记载支付金额为104000元，与合同金额无法对应，不足以证明其已支付案涉车位的价款，与已查明事实不符，本院不予采纳。 其三，根据日常生活经验判断，购房人在同一小区购买住宅后另行购买车位配套使用符合生活常理，且熊克宫亦提交了车位交付确认单及其占有、使用案涉车位期间缴纳管理费用的部分凭据，足以认定在案涉车位被查封前熊克宫已实际占有使用案涉车位。 其四，现有证据无法证明案涉车位系因熊克宫原因而未能办理过户登记，且熊克宫对案涉车位未办理过户登记的原因亦已作出合理解释，在此情况下，本院采信熊克宫关于非因其自身原因未办理过户登记之主张。 结合上文分析，熊克宫在本院查封前已与仁文公司签订合法有效的认购协议并合法占有、使用了案涉车位，且已按约支付全额购车位款，至于产权过户登记未果并非由其过错造成。在无证据证明熊克宫与仁文公司存在恶意转移财产逃避执行的情况下，熊克宫属于善意买受人。据此，熊克宫于本案中提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不应继续执行案涉车位，并应解除相应的查封措施。但需指出的是，案涉车位至今仍设定有抵押，抵押权人为中国长城资产管理公司福州办事处，在中国长城资产管理公司福州办事处未进入本案诉讼的情况下，对于其与熊克宫之间的权利冲突，本院无从评判。故即便熊克宫享有足以排除本案执行行为之合法权益，其能否实际取得该车位产权，尚有待另案予以解决。对熊克宫之确权诉请，本院不予支持。 综上所述，熊克宫履行合同义务全面、适当，其主张的异议事实及请求，符合法律规定的解除执行措施的情形，本院予以支持。第三人仁文公司、金恒昌公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对福建仁文建设有限公司名下位于福建省福州市鼓楼区××层××号车位的强制执行； 二、驳回熊克宫的其他诉讼请求。 案件受理费3380元，由熊克宫负担3280元，由张可贤负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  雷晓琴 审 判 员  田始凤 人民陪审员  周昭萍 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  陈金垚 书 记 员  李昕宇