河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终3004号上诉人（原审原告）：王昌禹，男，汉族，1951年8月16日生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘伟，河南阳夏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中原银行股份有限公司周口分行，住所地：河南省周口市东新区周口大道与庆丰东路交叉口向东150米路南昌建MOCO新世界商务写字楼，统一社会信用代码：91410000735499025R。负责人：周朝阳，职务：该分行行长。委托诉讼代理人：辛甜，男，汉族，1979年7月6日生，住河南省周口市川汇区。系该分行员工。委托诉讼代理人：潘莉，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：河南豪盛置业有限公司，住所地：郑州市**兴华北街**5A04，统一社会信用代码：914101006646582199。法定代表人：许新友，职务：该公司经理。委托诉讼代理人：侯振忠，河南锦实律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：太康县鼎佳商贸有限公司，住，住所地：太康县谢安路与逊母口路交叉口路北一社会信用代码：914116273300749933。法定代表人：许雨龙，职务：该公司经理。委托诉讼代理人：侯振忠，河南锦实律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：许雨龙，男，汉族，1985年6月28日生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：侯振忠，河南锦实律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张璐，女，汉族，1987年1月20日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。被上诉人（原审第三人）：许新友，男，汉族，1955年12月27日生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：侯振忠，河南锦实律师事务所律师。上诉人王昌禹与被上诉人中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）、河南豪盛置业有限公司（以下简称豪盛置业公司）、太康县鼎佳商贸有限公司（以下简称鼎佳商贸公司）、许雨龙、张璐、许新友执行异议之诉一案，不服周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王昌禹及其委托诉讼代理人刘伟，被上诉人中原银行周口分行委托诉讼代理人辛甜、潘莉，被上诉人豪盛置业公司、鼎佳商贸公司、许雨龙、许新友的委托诉讼代理人侯振忠到庭参加诉讼。被上诉人张璐经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王昌禹上诉请求：依法撤销周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初712号民事判决，并改判停止对太康县阳夏路北段东侧御花园12号楼商铺的执行，解除对上述房产的查封。事实与理由：一、原审认定事实错误，导致判决错误。1．原审认定2014年6月1日中原银行周口分行与鼎佳商贸公司、豪盛置业公司签订《最高额抵押担保合同》与事实不符。2014年6月5日和2016年1月12日中原银行周口分行两次办理的抵押登记是为太康县恒德房地产开发公司和河南闵联纺织公司的担保抵押，并非鼎佳商贸公司2017年12月13日的借款担保。太康县房地产管理所的证明未显示2014年6月及2016年1月办理抵押登记及他项权证的情况。中原银行周口分行原审庭审中未举证鼎佳商贸公司抵押担保登记，其所举证的两份他项权证过期失效、与本案无关、又是无法辨认真伪的复印件。2．原审认为中原银行周口分行与豪盛置业公司的最高额抵押担保合同于2014年6月5日生效错误，抵押合同因主合同履行完毕而失效。3．原审未认定上诉人与豪盛置业公司签订合法有效的书面买卖合同错误。该买卖合同及约定价格是双方真实意思表示，上诉人所交购房款高于市场价格及约定价格，双方进行了及时交付，上诉人已行使占有、使用、管理、收益的权利，庭审所有当事人均对该合同真实性无异议，原审法院不应评论双方的价款高低。双方是否就经济往来最终结算不影响买卖合同的效力。4．未办理过户手续并非上诉人过错，而是豪盛置业公司与许新友故意为之。5．本案审理涉及的是2017年12月13日的抵押合同，该合同在上诉人购房之后，中原银行未举证对该合同作尽职调查。中原银行周口分行辩称，中原银行周口分行对案涉房屋的抵押权依法取得，对该房屋的优先受偿权已经法院审理确认，无须举证证明。上诉人王昌禹的购房合同不具有合法性，该购房行为实际上是以物抵债，且对价款约定不一致，房屋未进行权属登记，物权并未发生转移，双方原借款债务并未消灭。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。豪盛置业公司、鼎佳商贸公司、许雨龙、许新友辩称，一审法院认定事实清楚，本案抵押合同签订在前，与上诉人签订的协议在后。物权变动应以相关部门登记为准，合同即使有效，并不等于已取得物权。一审法院适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。被上诉人张璐经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。王昌禹向一审法院起诉请求：1．停止对太康县阳夏路北段东侧御花园12号楼房产的执行，解除对涉案房产的查封；2．确认王昌禹为太康县阳夏路北段东御花园12号楼第1、2、3、4、5号商铺的实际权利人（涉案房屋价值1835820元）；3．撤销豪盛置业公司对涉案房产设定的抵押权。一审法院认定事实：2010年至2014年期间，豪盛置业公司、许新友分别以购房定金、房款收条、借条的形式收取王昌禹现金6135000元，其中2010年4月9日收条载明：“今收到王昌禹购买新华中州西邻商铺（门面房）定金贰佰万元整。从收定金之日起15个月交房，超期按月息1.5分计息，购买该房铺位置从东往西上下两层按（5000元/㎡）计算。”2014年6月1日，中原银行周口分行（甲方）与鼎佳商贸公司（乙方）、豪盛置业公司（丙方）签订《最高额抵押担保合同》一份，约定（摘要）：“一、乙方在甲方最高额授信（包括贷款、承兑），以丙方拥有的房地产所有权作抵押担保，抵押物为：太康房权证2014第0000003895号、0000003896号、0000003897号，抵押物评估价值为2502万元，最高授信1500万元。二、本合同最高抵押期间为3年，即从2014年6月5日起至2017年6月5日止。”2014年6月5日、2016年1月12日太康县房地产管理所两次为前述房产证上对应的位于“城关镇阳夏路东侧（府北路北侧）御花园12、13、14号楼”房产进行了最高额抵押登记。2015年3月19日，许新友手写收条确认：“1、御花园3号楼5号商铺247.23平米，每平米6400元，共计收款1582272元；2、御花园12号楼1号2号3号（从南向北）商铺769.92平米，每平米4800元，共计收款3695616元；3、御花园12号楼4号5号商铺453.96平米，每平米4000元，共计收款1815840元，以上房屋共收取王昌禹房款7093728元。同日王昌禹与豪盛置业公司签订《商品房买卖合同》两份，约定王昌禹购买豪盛置业公司开发的御花园12号楼的1、2、3、4、5号商铺，建筑面积共计1223.88㎡，单价1500元/㎡，价款共计1835820元。2015年8月29日王昌禹将御花园12号楼的1、2、3、4、5号商铺对外出租。2019年12月20日周口市川汇区人民法院作出（2019）豫1602执异350号执行裁定书，阐明在执行申请人中原银行周口分行与被执行人鼎佳商贸公司、豪盛置业公司、许雨龙、张璐、许新友借款合同纠纷一案中，作出（2019）豫1602执1056号执行裁定，查封、拍卖被执行人豪盛置业抵押的房产（太康房权证2014第0000003895号、0000003896号、0000003897号），案外人的房屋被抵押，准备拍卖，案外人提出异议，认为自己购买的商铺交清房款并实际使用，已经取得房屋的所有权，该房屋不应该被拍卖，请求依法停止拍卖。周口市川汇区人民法院认为，豪盛置业公司隐瞒事实真相，将其名下已经出售的房屋办理抵押贷款，其行为存在欺诈，但申请执行人作为善意第三人、其权利受到法律保护。异议人房屋已经实际居住并交清全部房款，但未进行房屋登记，根据《中华人民共和国物权法》规定，登记的物权大于未登记的物权，物权优先于债权，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回异议人王昌禹的异议。一审法院认为，王昌禹所举证据是否满足排除执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该案中，第一，中原银行周口分行与豪盛置业公司签订最高额抵押担保合同于2014年6月5日生效。第二，王昌禹与豪盛置业公司签订《商品房买卖合同》时间是2015年3月19日，并且该《商品房买卖合同》中约定的价款（单价1500元/㎡）与出卖人（许新友）确认价款（单价4000-4800元/㎡）不符，约定价格明显低于市场价格，说明王昌禹与豪盛置业公司所签《商品房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，该《商品房买卖合同》不能确认为法律规定的“合法有效的书面买卖合同”。第三，王昌禹所称房屋价款实际由购房定金及借款变更而来，王昌禹主张价款（依合同）1835820元，许新友主张价款（依市场价）7093728元，说明双方未对经济往来进行最终结算。第四，王昌禹与豪盛置业公司未办理房屋过户手续。综上，即使王昌禹已经实际占有使用争议房屋，王昌禹与豪盛置业公司之间也没有发生物权变动关系，其双方之间仍然是债权债务关系，根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款的规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”王昌禹的债权不能对抗中原银行周口分行的担保物权，王昌禹所举证据不能满足排除执行的条件，对王昌禹的诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回王昌禹的诉讼请求。案件受理费21322元，由王昌禹负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审审理查明，2014年6月1日，作为乙方与中原银行周口分行（甲方）、豪盛置业公司（丙方）签订《最高额抵押担保合同》的是太康县恒德房地产开发有限公司，而非鼎佳商贸公司。二审审理查明的其他事实与一审查明的事实相一致。本院认为，根据中原银行周口分行的陈述，因借款主合同的履行，案涉房产在2014年6月5日的抵押登记已注销，该抵押终止。案涉房产的第二次抵押时间为2016年1月12日，王昌禹与豪盛置业公司签订《商品房买卖合同》时间是2015年3月19日。本案中，王昌禹在案涉房产办理抵押登记及被查封前已与豪盛置业公司签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中约定的价款与出卖人（许新友）确认价款不一致，约定价格明显低于市场价格，并不影响合同效力。出卖人（许新友）确认价款高于合同约定借款，且得到了买受人王昌禹的认可，并实际进行了履行，应视为双方对房屋价款进行了变更。许新友手写收条、转账凭证以及豪盛置业公司收款收据等证据能够证明王昌禹已通过购房定金及借款变更的方式实际缴纳了包括案涉房屋及案外3号楼5号商铺的全部购房款7093728元，王昌禹已经通过出租的方式对案涉房产实现了占有收益，且案涉房产非因买受人的原因未办理过户登记。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。且中原银行周口分行作为金融机构在2016年1月接受豪盛置业公司开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，案涉房产已经销售并且出租，中原银行周口分行应对案涉房产的销售情况、出租情况进行认真详细的调查了解，从而避免错误接受已出售的房屋作为抵押物。本案中原银行周口分行未提交证据证明其对案涉房产进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，存在明显过失，不属于善意取得情形。王昌禹对案涉房产依法享有排除执行的民事权益。王昌禹并未取得案涉房屋的所有权登记证书，其请求确认为案涉房产的实际权利人的请求不予支持，其请求撤销豪盛置业公司对涉案房产设定的抵押权的诉讼主张，不属于执行异议之诉审理的范围，不予审理。综上所述，王昌禹的部分上诉请求成立，予以支持。原审判决不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初712号民事判决；二、不得执行太康县阳夏路北段东侧御花园12号楼第1、2、3、4、5号商铺；三、驳回王昌禹其他诉讼请求。二审案件受理费21322元，由被上诉人中原银行股份有限公司周口分行负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年十二月二十九日法官助理刘婷婷书记员王润泽