浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终1005号 上诉人（原审被告）：浙江亿锦新材料有限公司，统一社会信用代码91330802MA29U9L51W，住所地浙江省衢州市柯城区裕丰花园****。 法定代表人：翁耀平，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈宏智。 被上诉人（原审原告）：浙江省电信实业集团有限公司衢州市分公司，统一社会信用代码91330802785654185R，住，住所地浙江省衢州市南街****/div> 负责人：林培育，公司总经理。 委托诉讼代理人：叶波，浙江护龙律师事务所律师。 上诉人浙江亿锦新材料有限公司（以下简称亿锦公司）因与被上诉人浙江省电信实业集团有限公司衢州市分公司（以下简称电信衢州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初5233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 亿锦公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人方不当的诉讼请求，或者发回原审法院重新审理;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决结论与认定事实自相矛盾。在原审诉讼过程中，被上诉人提出评估申请，无论从被上诉人的评估申请书内容也好，还是从原审法院委托衢州中宇房地产估价有限公司要求“估价的项目名称”内容“衢州市三衢路260号最南一间店面及二至四楼营业用房(不含二至四层外立面使用权)”也好，都可以看出，当初上诉人投标中标的租金报价中是包含了二至四层外立面使用权的，所以委托估价时才都明确提出要对“不含二至四层外立面使用权”的2018年11月1日至2021年11月31日年租金进行价值评估。对照被上诉人的招标文件第5页“招标报价”项目最低限价是12.86万元/年；而上诉人就是以128600元/年中标的，并且每年租金递增5%，按照这个标准，在原审法院要求估价的时间段(2018年11月1日至2021年11月31日)里，案涉房屋租金应当是：128600+128600×(1+5%)+128600×(1+10%)=405090元；而这一时间段估价报告上的“租金价值为322000元”，两者差距83090元；而原审法院判决上诉人支付给被上诉人2018年9月至2020年5月二十个月的租金是按照估价报告结果进行计算的，则原审判决书认定“被告主张原告交付的租赁房屋应包括三衢路260号房屋的外立面，没有事实和法律依据，故对被告之辩称不予采信”的观点不能成立。二、原审判决对上诉人与被上诉人之间《房屋租赁合同》未能签订的责任未能分清，对上诉人仅仅实际使用了被上诉人方出租的三层房屋中的一层(第二层)的客观事实也没有认定，导致判决完全缺乏公平、公正。本案上诉人在原审答辩时提出双方不能签订房屋租赁合同的根本原因，是由于被上诉人违反了出租房屋的瑕疵担保义务，致使租赁房屋不能达到合同约定的交付条件，因为被上诉人存在这一严重违约行为，导致双方一直不能签订房屋租赁合同。因为没有签订房屋租赁合同，上诉人方面对强大的被上诉人方，根本不敢在没有签订房屋租赁合同的情况下，对案涉房屋进行全面装修，导致案涉房屋三分之二范围因为双方矛盾未妥善处理，一直保留投标前的原样，由此引起的经济损失不应由上诉人全部承担。本案上诉人与被上诉人之间至今没有签订房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租赁法律关系，原审以支付“租金”名义进行判决，与案件事实不符。三、原审让上诉人承担全部诉讼费、鉴定费，违背了法律的公平和正义。因被上诉人的责任导致其要出租的房屋的租金估价降低，这一事实对比上诉人的中标价和被上诉人申请作出的评估价完全能够证实，按照法律规定，该评估报告能够证实上诉人在原审时答辩的观点是符合客观事实的，而被上诉人及原审法院认为的“被告主张原告交付的租赁房屋应包括三衢路260号房屋的外立面，没有事实和法律依据”的观点是错误的，因此，鉴定费(评估费)依法应当由被上诉人全部承担。 电信衢州公司辩称：本案租赁房屋不应包括外立面，涉案房屋招标出租时，房屋的外立面已有其他客户承租使用，包括上诉人在内的其他投标人都到现场实地查看过，对房屋的位置、现场也是了解和认可的。因上诉人没能按照招标文件的约定，与被上诉人签订房屋租赁合同，未签订合同的违约责任在上诉人。事实上，在上诉人中标后的9月23日，上诉人已经从被上诉人处领取房屋钥匙并着手房屋装修，应当视为房屋已经交付，上诉人以种种理由拒绝签订合同，应当承担违约责任。本案诉讼费、鉴定费，法院依职权确定由败诉的上诉人承担，符合法律规定。 电信衢州公司向原审法院起诉请求：1.依法判令被告立即腾退衢州市三衢路260号一楼店面及二至四层房屋；2.依法判令被告向原告支付房屋租金64300元，租金暂时计算至2019年3月22日，租金以被告实际腾退房屋时间为准计算。诉讼过程中，原告放弃该第1项诉讼请求。 原审法院认定：2018年9月，被告亿锦公司参加原告电信衢州公司举行的衢州市柯城区三衢路260号房屋（一楼店面及二至四层）租赁项目投标，该项目招标文件载明：如中标本项目，转为承租人后，因承租人违约导致双方解除租赁合同的，承租人承担全部责任及费用，项目最低限价：人民币12.86万元/每年（含税）；每年租金递增5%；租赁期3年。同年9月18日，被告中标该项目，同年9月23日，原告将该租赁项目的房屋钥匙交付被告，被告投入资金对租赁项目房屋进行装修，并进场办公。因被告租赁的房屋外墙立面被他人的广告牌占有使用，被告认为原告交付的租赁物不完全有效，且影响其采光权。2018年12月21日，被告致函原告，要求参照市场合理价格标准，抵除房租，并对原告提供的房屋租赁合同提出修改建议，要求排除脚手架等妨碍。2019年4月，原告书面通知被告签订租赁合同未果后，通知被告取消其中标资格，并要求被告搬出三衢路260号房产。被告随后即复函原告，认为造成不能按时签订租赁合同的责任在原告，再次要求原告排除妨碍，交付完整所有权的租赁物，赔偿被告的经济损失。之后，双方仍未达成一致意见，被告继续占用三衢路260号房屋。另查明，诉讼过程中，被告于2020年6月1日已搬离腾退衢州市柯城区三衢路260号最南一间店面及二至四层楼房屋并将钥匙交还原告。衢州中宇房地产估价有限公司认为衢州市三衢路260号最南一间店面及二至四层营业用房（不含二至四层外立面使用权）2018年11月1日至2021年11月30日止的客观市场租金价值为322000元。 原审法院认为，2018年9月，被告经招投标中标三衢路260号租赁项目，同月，原告将租赁物交由被告装修使用，双方之间的租赁合同关系成立。原告发布的招标公告项目为坐落在三衢路260号房屋，并未特别注明包括房屋的外立面，被告投标亦对招标文件内容明知，现被告主张原告交付的租赁房屋应包括三衢路260号房屋的外立面，没有事实根据和法律依据，故对被告之辩称不予采信。原告请求被告支付相应款项的租金，理由正当，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：被告亿锦公司于判决生效之日起十日内支付原告电信衢州公司租金196115元。案件受理费4222元，鉴定费5000元，合计9222元，由被告亿锦公司负担，限于判决生效之日起七日交纳，逾期强制执行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。另，上诉人在二审中自认，投标前到过租赁房屋现场查看，当时发现房屋外立面有其他公司搭建的广告牌。 本院认为，第一，关于本案双方未能签订正式租赁合同的原因及责任。根据《招标投标法》第45条、第46条规定，发出中标通知书后的一定期限应订立书面合同，无论是招标人还是投标人，都是商事主体，从事商事行为，对于法律规定自然应当“明知”。本案中上诉人主张涉租房屋因外立面的使用争议而存在权利瑕疵，本院对此分析认为，我国物权法对建筑物的使用区分专有和共有部分，本案双方之间所欲建立的是房屋租赁关系，合同标的是房屋的租赁，上诉人承租的房屋即使外立面存在争议，也不会影响房屋的基本使用功能，由此并不构成标的物权利瑕疵。何况，在被上诉人发出的招标文件中并未约定租赁房屋外立面如何使用的情形下，上诉人在投标前已到现场查看，应对涉案房屋的现状和使用有一定程度的了解，上诉人本案中主张被上诉人违约的抗辩，缺乏事实和法律依据。第二，无论是涉租房屋的投标价格还是评估价格，因受制于交易对象、交易意愿、评估范围等多种因素的影响，本身并不能反映房屋及外立面的真实价值，上诉人以投标价格与评估价格存在差额部分，以此推断涉案房屋的出租应当包含房屋外立面，依据不足，本院对此主张不予采信。第三，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人在中标后实际上已经占有涉案房屋，上诉人即使未全部投入装修使用房屋，也应依据前述规定支付占用期间的占有使用费。原审将占有使用费表述为租金，虽有不妥，但案件处理结果并无不当。第四，本案系因上诉人中标后拒不签订租赁合同，导致被上诉人的房屋招标因废标而引发诉讼，本案诉讼费及鉴定费均系被上诉人信赖利益的损失部分，原审判决由上诉人对此承担责任并无不当。 综上所述，亿锦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4222元，由上诉人浙江亿锦新材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年十二月十一日 书记员  黄徐燕