安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异88号 异议人（案外人）：李云军，男，1978年3月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 申请执行人：界首市天瑞建材销售有限公司，住所地安徽省界首市新阳路南段水榭花都******商铺，统一社会信用代码91341282MA2NGE3M6A。 法定代表人：王唤唤，该公司总经理。 被执行人：阜阳天钥置业有限公司，住所，住所地阜阳市颍**向阳街道办事处和谐佳苑**楼**社会信用代码91341200MA2NBUD73R。 法定代表人：丁敬山，该公司总经理。 本院在审理界首市天瑞建材销售有限公司（以下简称天瑞建材公司）与阜阳天钥置业有限公司（以下简称天钥置业公司）买卖合同纠纷一案中，于2019年9月26日作出（2019）皖1203民初3896号民事裁定：冻结被申请人天钥置业公司名下银行存款6938257元，或者查封被申请人价值相当的其他财产。本院于2019年10月10日依法预查封被申请人天钥置业公司位于颍东区阜口路39号天钥?枫语墅3#住宅楼103室、4#住宅楼102室、10#商住楼201室-204室、11#商住楼202室、15#住宅楼102室不动产。本院在执行中，案外人李云军对上述预查封的天钥?枫语墅15#住宅楼102室不动产向本院提出书面执行异议。本院于2020年12月3日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李云军异议称：异议人与被执行人天钥置业公司就位于＃住宅楼××室签订了《认购书》，天钥置业公司将其所有上述房屋出售给异议人，房屋面积183.88平方米，房屋总价款230万元。合同签订后，异议人已向被执行人交付了部分购房款100万元，后由于被执行人的原因未能及时交付和办理房屋过户登记。异议人认为，在案涉房屋被查封前，异议人已与天玥置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付了部分购房款，阜阳市颍东区人民法院在执行被执行人与天瑞建材销售公司买卖合同一案中，将异议人的财产也列入了执行拍卖范围明显错误。请求阜阳市颍东区人民法院停止对案涉房屋的查封、拍卖等执行措施。 异议人李云军为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人李云军的身份证、户口簿、结婚证，证明其主体资格； 2、《天钥?枫语墅定房认购书》、《枫语墅签约确认单》、《商品房预售许可证》、收据、网上转账汇款电子回单、转账凭证（POS签购单），证明异议人与天钥置业公司签订房屋认购合同合法有效，且异议人已支付部分购房款的事实； 3、《阜阳市不动产登记信息查询单》，证明异议人名下房产登记情况。 申请执行人天瑞建材公司答辩称：1、异议人为证明案涉房屋权属，仅向法院举证了一份《天钥?枫语墅定房认购书》，从该认购书内容看，双方仅对购房定金作出约定，但异议人也没有提交其交付定金的银行流水，异议人也没有举证其已与天玥置业公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；2、异议人没有举证其所定购的商品房是用于居住，且其名下还有用于居住的其他房屋；3、案涉房屋总价款为230万元，其中首付款100万元，贷款额为130万元，异议人仅支付100万元，并没有提供余款的贷款情况，其支付的购房款没有超过总房款的50%；4、异议人最初向法院执行法官提供的《天钥?枫语墅定房认购书》上并没有签订日期，而本次收到异议人提供的该认购书却书写的有时间，时间为2017年10月6日，确认单也没有出卖方签字。申请人认为，异议人购买一套房屋，天玥置业公司不可能为异议人出具两份不同的房屋确认书，前后不一致，显然系伪造，且异议人支付的20万元是界首市瑞捷商贸有限公司出具，该公司的法定代表人正是被执行人天玥公司的法定代表人丁敬山，异议人一直没有办理贷款手续，天玥置业公司怎可能为其保留房屋。综上，申请执行人认为，异议人提供的证据不足以证实其对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，人民法院应驳回案外人的异议请求。 申请执行人提供了《天钥?枫语墅定房认购书》、界首市瑞捷商贸有限公司登记查询信息，以证明异议人先期提供的《天钥?枫语墅定房认购书》无签订日期及界首市瑞捷商贸有限公司与天玥置业公司系同一个法定代表人的事实。 被执行人天钥置业公司答辩称：异议人李云军与被执行人天玥置业公司签订《天钥?枫语墅定房认购书》，合同约定：被执行人将其所有的位于＃住宅楼××室出售给异议人，房屋面积183.88平方米，房屋总价款230万元。合同签订后，异议人已向被执行人支付了部分购房款100万元，后由于房产被查封未能及时交付和办理房产过户登记，导致剩余房款无法贷款支付。上述案涉房屋属于异议人，请求人民法院停止对案涉房屋的拍卖。 被执行人对其上述答辩未提供证据。 本院审查查明：天瑞建材公司与天钥置业公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日作出（2019）皖1203民初3896号民事判决，判决内容为：一、被告阜阳天钥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告界首市天瑞建材销售有限公司货款8254227.1元及利息14621.94（计算至2019年5月13日，以后利息以8254227.1元为基数，自2019年5月14日起月利率2分计算至款项实际付清之日止）；二、被告阜阳天钥置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告界首市天瑞建材销售有限公司保险费13877元；三、驳回原告界首市天瑞建材销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费78344元，减半收取39172元，诉讼保全费5000元，共计44172元，由被告阜阳天钥置业有限公司负担。被告天玥置业公司不服该判决，向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉，2020年6月2日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12民终1050号民事判决：驳回上诉，维持原判。在诉讼中，本院作出（2019）皖1203民初3896号民事裁定，于2019年10月10日依法预查封天钥置业公司位于＃住宅楼××室不动产。本案在执行中，本院于2020年6月28日作出（2020）皖1203执796号执行裁定，对案涉上述房屋予以查封，并于2020年8月3日作出（2020）皖1203执796号之一执行裁定，对该房屋予以拍卖。案外人李云军向本院提出书面执行异议。 另查明：2018年12月24日，李云军在《枫语墅签约确认单》签字确认，其购买天钥置业公司开发的位于＃住宅楼××室房屋，房屋面积183.88平方米，优惠后单价为每平方米12508.16元，优惠后房屋总价230万元，首付款100万元，贷款额130万元，由康彬彬在经理一栏内签字。同日，李云军将80万元支付给天玥置业公司，天玥置业公司为其出具了收据。2017年10月6日，李云军向界首市瑞捷商贸有限公司通过ＰＯＳ机转款20万元。异议人与天玥置业公司就案涉房屋还签订有《天钥?枫语墅定房认购书》，该认购书约定的房屋面积及单价与《枫语墅签约确认单》相同，约定认购书签订当日支付定金20万元。异议人先期向本院提供的《天钥?枫语墅定房认购书》复印件无签订日期，在向本院提供该认购书原件时，却有认定书签订时间，签订时间为2017年10月6日。 又查明：李云军与付艳梅系夫妻关系，在其夫妇名下有位于阜阳市颍东区××＃颍东安居工程××＃住宅楼××室房屋，建筑面积104.55平方米。 还查明：天钥置业公司为有限责任公司，现任法定代表人丁敬山，经营范围：房地产开发、销售。该公司已取得了天钥?枫语墅15#住宅楼《商品房预售许可证》，许可证号为（阜）房预售证第201800427号。界首市瑞捷商贸有限公司为有限责任公司（自然人独资），注册资本500万元，法定代表人为丁敬山。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋为住宅楼，异议人李云军作为消费者向天玥置业公司预购商品房，首先应当适用上述第二十九条的规定。在本院实施对案涉房屋查封前，虽然异议人就案涉房产已与天玥置业公司签订了《枫语墅签约确认单》，认购案涉房屋，但双方并未按其签订的《天钥?枫语墅定房认购书》约定，签订书面《商品房买卖合同》，且上述认购书、签约确认单不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为《商品房买卖合同》；由于异议人预付的定购房款未达到其应付总房款的50%，且其名下还有一套用于居住的其他房屋，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定；鉴于双方未签订书面《商品房买卖合同》，异议人也未支付全部价款，并合法占有案涉房屋，因此，其情形也不符合上述第二十八条规定的全部要件，其权利不能排除本院对预登记在天玥置业公司名下案涉房屋的执行，异议人提出的执行异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人李云军的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝芝宏 审判员  徐彦军 审判员  周林林 二〇二〇年十二月十四日 书记员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。