四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初4249号 原告：四川正源实业有限公司，住所地成都市高新区玉林西路**。 法定代表人：杨正文，总经理。 委托诉讼代理人：冉红，公司员工。 被告：成都市银屏建筑工程有限责任公司，，住所地四川省成都市大邑县晋原镇东郊 法定代表人：叶含品，执行董事。 委托诉讼代理人：邓小莹，泰和泰律师事务所律师。 第三人：成都里程置业有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道藏卫路北二段**水云花都。 法定代表人：荀志伏，执行董事。 委托诉讼代理人：杨杰，四川悟德律师事务所律师。 原告四川正源实业有限公司（以下简称正源公司）与被告成都市银屏建筑工程有限责任公司（以下简称银屏公司）、第三人成都里程置业有限公司（以下简称里程公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告正源公司的委托诉讼代理人冉红、被告银屏公司的委托诉讼代理人邓小莹、第三人里程公司的委托诉讼代理人杨杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正源公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于成都市天府新区××路××段××号南湖左岸负一楼278、288、667、808、922、958号产权车位（共计6个）车位为原告出资购买并享有所有权，共计42万元。2、请求里程公司协助原告对负一楼278、288、667、808、922、958号产权车位（共计6个）办理过户手续。3、请求依法判决撤销并终止四川天府新区成都片区人民法院对原告名下位于天府新区××路××段××号南湖左岸负一楼278、288、667、808、922、958号产权车位（共计6个）的车位的执行并停止保全查封执行措施。4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用及相关其他费用。事实和理由：因里程公司拖欠正源公司空置房物业费，里程公司将位于南湖左岸地下室负一楼278、288、667、808、922、958号车位（共6个）出售给被告，抵款586000元并对对账函盖章确认，双方于2018年9月25日签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，协议约定上述车位出售给正源公司，正源公司出具收据后交付使用或者转让。2019年10月，天府新区法院对登记在里程公司名下的南湖左岸负一楼车位（含案涉6个车位）一并查封执行，导致原告无法办理过户手续。原告认为，该车位已经合法交易并实际使用，故所有权系原告所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，特提起诉讼。 银屏公司辩称：1.正源公司所举示的证据不能证明系在收到2020年9月1日作出的（2020）川0192执异31号执行裁定书后15日内提起诉讼，应当驳回其起诉。2.正源公司未举证证明其对案涉6个车位享有所有权且该权利能够排除银屏公司的查封。正源公司主张案涉6个车位系抵偿被答辩人欠付的物业费用，其享有该车位的所有权基于以物抵债，但正源公司未举证证明其与里程公司之间存在真实有效的合法债权，其并未提供证据证明里程公司欠付物业费及具体金额的基础事实，故以物抵债的债权基础不成立。3.即便里程公司与正源公司存在真实的债权关系，该以物抵债行为并未完成，正源公司也不享有本案争议6个车位的所有权。4.正源公司举证的《抵款申请表》仅有正源公司的盖章，并无里程公司的确认，即便双方同意以物抵债而完善商品房买卖合同的签订手续，正源公司亦不是真正的买受人，而是以物抵债的债权人。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》无法证明真实的签订时间，且该合同未经过备案，不动产的以物抵债需要以不动产登记为对抗要件，正源公司仅享有该合同的请求权，而非所有权，系普通的债权人，无法对抗银屏公司的查封。5.正源公司的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能解除银屏公司的查封。正源公司并非小区业主，不具备购买案涉车位的条件。根据成都不动产登记中心的规定，一户住宅最多能购买两个车位，业主购买两个以上的车位则不具备过户条件或办理相应权属证明的条件，正源公司系物业服务企业，应对上述政策规定和备案程序较清楚，其购买两个以上车位无法备案，且无法办理权属登记，故其对办理过户登记具有明显过错。据此，其诉讼请求应当予以驳回。 里程公司述称：1.里程公司确有拖欠正源公司物业费事实，里程公司在不能现金支付的情况下，与正源公司协商以车位收款来进行等额抵销拖欠的物业费的交易行为，不违反法律的强制性规定。2.里程公司与正源公司就案涉车位进行了交易，包括车位的交付和车位手续的完善，且发生在银屏公司对案涉车位进行查封之前，正源公司已经实际占有使用案涉车位。3.成都市相关主管部门的规定不属于法律法规，案涉车位虽未完成过户，但正源公司应享有对案涉车位的权利，里程公司认可正源公司对案涉车位享有相应的权利和义务。4.银屏公司与里程公司之间的建设工程分包合同纠纷中存在对里程公司查封超标的情况；5.正源公司与里程公司之间并非以物抵债，而是正源公司对里程公司的应收账款享有收款权利，双方没有达成以物抵债协议。 原告为证明其主张，提交了如下证据： 第一组证据：正源公司制作抵款申请表（文件会签单）；2018年9月25日正源公司与里程公司签订的一份《商品房买卖合同》（现售）；正源公司出具的一张物业费（空置房）收据586,000元；关于“南湖左岸”未售房物管费对账函（正源实业函[2020]002号）； 第二组证据：里程公司与案外人王浩签订的一份《商品房买卖合同》（现售）及收据；中国工商银行业务回单（金额8万元）；四川增值税普通发票； 第三组证据：案涉278号、288号、958号、808号、922号的《车位出租协议》及承租人邓琪、蒋军、袁正洪、胡文忠、龙伟的机动车驾驶证及《车位使用费》收据； 银屏公司质证对1-3组证据质证如下：第一组证据（1）抵款申请表仅为复印件，且该表仅有正源公司的盖章，没有里程公司的盖章确认，也与银屏公司庭前查阅的证据材料不一致。（2）里程公司与正源公司签订的《商品房买卖合同》的三性不予认可，里程公司与正源公司存在利害关系，买卖合同未备案登记，无法证明买卖合同签订的真实时间，另外根据买卖合同第8条约定，案涉6个车位价款应交至里程公司账户，与银屏公司陈述的事实也不符。（3）空置房物管费收据没有里程公司的签章，故不予认可。（4）未售房物管费对账函，该函显示对账时间为2020年4月7日，无法证明正源公司所述的抵款时间，里程公司也未盖章确认该对账函的时间。 第二组证据（1）里程公司与买受人王浩签订的《商品房买卖合同》，是里程公司与案外人王浩之间的商品房买卖合同关系，与正源公司无关，不能证明正源公司系该车位的所有权人。（2）对银行回单及9张发票的关联性持有异议，不能证明王浩购买车位支付了80,000元，且该支付金额与商品房买卖合同约定金额91000元不一致，也与案涉6个车位售卖586000元相差较大。 第三组证据（1）五份车位出租协议及收据三性均不予认可，该证据仅能证明正源公司与案外人签订了协议，正源公司作为物业管理公司，代里程公司出租车位的行为是商品房开发项目的常规操作，不能证明正源公司即享有案涉车位的所有权；正源公司也未提供任何的证据证明正源公司与里程公司之间就案涉车位进行了交付。 里程公司对原告的证据均无异议，并补充说明抵款申请表（文件会签单）系里程公司内部文件，原件在里程公司处保管，无需盖章。里程公司与正源公司签订《商品房买卖合同》的时间是2018年12月31日，系在银屏公司对案涉车位查封之前。里程公司与正源公司签订《商品房买卖合同》的目的是希望通过出售车位的方法来抵销里程公司对正源公司欠付的物业费，所以正源公司并未按照合同第8条约定将586000元交付至里程公司收款账户。关于空置房物管费收据，是正源公司对其与里程公司之间就车位抵销欠付物业费意思的确认，里程公司也予以认可，无需再盖章确认。关于未售房物管费对账函是里程公司对之前欠付物业费金额的确认。里程公司已在银屏公司查封前对案涉车位进行了交付，正源公司已经实际占有了案涉车位。 银屏公司无证据出示。 里程公司出具抵扣申请表一份，用于证明里程公司与正源公司之间存在以案涉车位的收款权利来等额抵销欠付物管费的协议约定，正源公司不持异议。银屏公司不予认可。 经审理查明，银屏公司系位于双流县××街道××社区地块“南湖左岸”项目的施工方，里程公司系“南湖左岸”项目的开发商，里程公司选聘正源公司为“南湖左岸”项目物业公司，物业服务时间为2013年8月1日至2018年7月31日。 银屏公司与里程公司因建设工程施工合同发生纠纷，后诉至本院。在诉讼过程中，银屏公司向本院申请诉讼保全，本院作出（2019）川0192民初2187号民事裁定书与（2019）川0192执保179号协助执行通知书，于2019年10月21日对里程公司位于四川省成都市天府新区××路××段××号不动产（包括案涉6个车位在内）予以查封，期限为三年。根据成都市不动产登记信息查询结果显示，案涉6个车位抵押信息登记情况如下：288号、667号车位于2020年10月21日办理抵押权变更登记，抵押权人为案外人四川世纪安泰实业有限公司，922号、808号、278号、958号车位无抵押信息。 2019年11月4日，本院（2019）川0192民初2187号民事判决书，判令里程公司向银屏公司支付工程款21,829,200元及违约金。双方均未上诉。判决生效后银屏公司申请执行。执行过程中，正源公司提出执行异议，称其系已查封案涉车位278、288、667、808、922、958号的所有权人，银屏公司对案涉6个车位的查封执行行为，侵害了正源公司的合法权益，请求本院解除对案涉6个车位的查封。2020年9月1日，本院作出（2020）川0192执异31号执行裁定书，裁定驳回正源公司的异议请求。正源公司于2020年9月9日签收该裁定书。正源公司不服，遂提起本次诉讼。 因里程公司拖欠正源公司物业费未付，后双方达成一致，里程公司用“南湖左岸”项目下案涉6个车位用于抵偿所欠的物业费586000元。2018年9月25日，里程公司（出卖人）与正源公司（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定里程公司将位于双流县××街道××社区××层××号××号××号××号××号××号的案涉6个车位出售于正源公司，总价款为586000元，付款方式为一次性付款，全部房价款存入账户名称为成都里程置业有限公司、账号为2000××××0186、开户行为渤海银行股份有限公司成都分行的账户。出卖人在2018年9月30日前向买受人交付该商品房，买受人首期款付清之日起15日内进行办理房屋交付手续。正源公司提交的2018年9月《抵款申请表》载明，用于抵款的案涉车位情况如下：编号-1-288的子母车位，合同金额131000元；编号-1-278的子母车位，合同金额91000元；编号-1-667的子母车位，合同金额91000元；编号-1-808的子母车位，合同金额91000元；-1-922的子母车位，合同金额91000元；-1-958的子母车位，合同金额91000元；以上总计586000元。2018年9月26日，正源公司出具收据（Ｎｏ9023961），载明收到里程公司物业费（空置房）586000元。2020年4月7日，正源公司出具《关于“南湖左岸”未售房物管费对账函》，主要载明：正源公司于2015年12月8日正式进入“南湖左岸”介入工作，2016年4月25日正式交房。根据《前期物业协议》约定，和《物业管理条》第41条第二款规定，尚未出售和尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位支付。2016年5月1日至2020年1月31日应付未售房物管费合计2667088.28元（其中住宅物管费365154.68元；商业物管费2301933.60元），抵款586000元，余额2081088.28元。正源公司盖章予以确认。 为弥补损失，正源公司将案涉车位667号出售给案外人王浩，因案涉6车位尚未办理过户手续，2018年12月30日里程公司（出卖人）与案外人王浩签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，合同约定出卖人将位于双流县××街道××社区××幢××层××号商品房出售给王浩，价款为91000元，出卖人在2019年1月30日前向买受人交付该商品房，买受人首期款付清之日起15日内办理房屋交付手续。2018年10月21日，里程公司出具一张收据（Ｎｏ.6000781），载明收到王浩车位款91000元。2018年11月30日，正源公司中国工商银行账号4402××××7636收到案涉667号车位出售款80000元。2018年12月10日，里程公司向正源公司开具四川增值税发票8张，载明物业管理费，金额合计70900元。 2018年10月1日、2019年2月1日、2018年11月1日、2018年10月3日、2018年12月15日，正源公司将剩余5个案涉车位分别出租给案外人邓琪、蒋军、袁正洪、胡文忠、龙伟。正源公司分别收取了5名案外人的出租款，并出具收据。 认定上述事实的证据有： 本院认为，本案争议的焦点正源公司对案涉6个车位是否享有足以排除执行的优先权利，对此评判如下： 本案中，正源公司与里程公司以案涉6个车位用于抵偿欠付物业费达成协议时，虽然案涉车位并未查封，正源公司系里程公司选聘的案涉车位所在项目的物业公司，并非普通业主，根据成都市购房政策有关规定，其应当对一次购买6个案涉车位并统一办理过户登记手续所可能带来的不能实现的风险更为了解，故案涉车位无法办理过户的原因实难认定与正源公司自身的原因无关。庭审中，正源公司亦未提供充分证据证明其已向里程公司提出过协助办理过户登记请求，或者其已向房屋登记机构递交了过户登记申请材料以及存在其他合理客观事由导致未办理过户。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，对正源公司主张停止对案涉6个车位查封、执行措施的诉讼请求不予支持。对于正源公司所提确认案涉车位系其所有，并要求里程公司协助办理过户手续的请求，与案件事实不符，本院亦不予支持。 据此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回原告四川正源实业有限公司的全部诉讼请求。 本案收取案件受理费7600元，由四川正源实业有限公司负担，于本判决生效后十日内向本院交清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 琳 人民陪审员  邓维攀 人民陪审员  李 明 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  张圣佳