吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事裁定书（2020）吉24民终1951号上诉人(一审原告)：宫某，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：柴某，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宋某，住吉林省延吉市。被上诉人（一审被告）：延边德坤房地产中介有限公司。法定代表人：田某，经理。委托诉讼代理人：韩某。上诉人宫某因与被上诉人宋某、延边德坤房地产中介有限公司（以下简称德坤公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宫某上诉请求：1、请求直接依法改判,支持上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清,适用法律错误。一、上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同时特别签订补充条款约定:如房主不出售此房屋，由委托代理人也就是被上诉人德坤公新分公司和宋立伟赔付上诉人违约金,即定金的双倍。在上诉人与被上诉人买卖合同存在的情况下,由被上诉人独家代理的涉案房屋被另行出售他人,被上诉人明显违背了双方签订的合同补充条款约定,属于严重违约行为。该案后经延吉市人民法院判决于2020年1月21解除上诉人与被上诉人之间的买卖合同。二、根据《合同法》第九十八条之规定:结算、清理条款效力合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定:买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持。综上,请求依法改判,支持原告诉讼请求。延边德坤房地产中介有限公司辩称：根据（2019）吉2401民初6822号民事判决，认定2019年9月20日，该合同以未审核通过为由，退还了定金。根据合同法第116条的规定，违约金和定金只能选择一项，该合同在2020年1月20日已经终止，我方已退还定金2万元。宋某辩称：同延边德坤房地产中介有限公司答辩意见一致。宫某向一审法院起诉请求：1.德坤公新分公司、宋某、德坤公司赔偿给宫某违约金2万元；2.本案诉讼费由德坤公新分公司、宋某、德坤公司承担。一审法院认定如下事实：2019年8月15日，案外人王某作为委托代理人与德坤公新分公司签订房屋独家代理销售合同，约定：朴民将位于延吉市××街，建筑面积为42.41平方米，产权证号为605350的房屋独家全权委托德坤公新分公司销售；委托房屋价格为17万元，过户时相关费用朴民承担，委托期限为2019年11月30日止，不包括办理过户及银行贷款所需时间；佣金2550元；德坤公新分公司可代签买卖合同，并收取成交价格定金。2019年9月20日，宋某以朴民名义与宫某签订房屋买卖合同，由德坤公新分公司作为见证方签字、盖章，并约定：朴民出售位于延吉市××街，建筑面积为42.41平方米，产权证号为605350，房屋价格为17万元的无抵押房屋；定金为2万元；宫某于2019年9月24日前，将首付款打入德坤公新分公司指定的银行账户，剩余房款13万元，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定贷款金额少于本合同约定的贷款金额，双方协商一致，宫某追加首付房款条件下，朴民定金如数返还，不予赔偿违约金；宫某在办理过户当日办理手续之前向德坤公新分公司支付佣金1700元。该合同第十四条补充约定：宫某贷款购房，若朴民违约不出售此房屋，由委托代理人赔付违约金，定金的双倍；宫某不购买定金不退还；银行审核贷款于2019年10月15日未通过，返还定金和首付款。签订合同当日，宫某给宋某支付定金2万元。宋某把该定金交给德坤公司公新分公司后，1万元转账给王某，剩余1万元德坤公司公新分公司未支付。另查，现诉争房屋由朴民的委托代理人王某出售给案外人李某，于2019年11月14日办理存量房网签合同备案。诉争房屋在2017年7月3日设立抵押权登记，2019年10月15日办理抵押权登记注销。2019年10月23日，宫某以德坤公新分公司和宋某在办理贷款过程中欺瞒宫某拒不告知贷款的银行和贷款具体进展，怠于履行办理贷款义务情形，导致银行贷款至今仍未进入审核阶段，已超过合同中约定的贷款审核通过的日期为由诉至法院，要求1.解除宫某与朴民之间的房屋买卖合同；2.德坤公新分公司、宋某共同返还宫某定金2万元；3.本案的诉讼费用由德坤公新分公司、宋某承担。本院于2020年1月21日作出（2019）吉2401民初6822号民事判决：一、解除2019年9月20日，被告德坤公新分公司以被告朴民名义与原告宫某签订的房屋买卖合同；二、被告延边德坤房地产中介有限公司公新分公司于本判决书发生法律效力后立即向原告宫某支付2万元；三、对判决第一项被告延边德坤房地产中介有限公司承担补充责任。德坤公新分公司不服该判决向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，德坤公新分公司于2020年5月8日撤回上诉请求。2020年5月8日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2020）吉24民终民事裁定：准许德坤公新分公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。一审法院认为：2019年9月20日，德坤公新分公司作为居间人以朴民的名义与宫某签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在补充协议中约定：“宫某贷款买房，若房主违约不出售房屋，由委托代理人也就是德坤公新分公司和宋某赔付违约金，即定金的双倍”，宫某于2019年10月23日以德坤公新分公司和宋某在办理贷款过程中欺瞒宫某拒不告知贷款的银行和贷款具体进展，怠于履行办理贷款义务情形，导致银行贷款至今仍未进入审核阶段，已超过合同中约定的贷款审核通过的日期为由起诉要求解除合同并返还定金2万元，现宫某以涉案房屋于2019年11月14日出售给案外人属违约为由要求德坤公新分公司、宋某、德坤公司支付违约金的于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告宫某的诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），减半收取150元，由原告宫某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。另查，延边德坤房地产中介有限公司公新分公司已于2020年9月22日注销工商登记。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十八条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方在涉案合同补充协议中约定了两种解除合同的条件及相应的结算条款，“即若卖方违约不出售此房屋，赔付违约金，定金的双倍，买房不购买定金不退还（违约解除条款）；银行审核贷款于2019年10月15日未通过，返还定金和首付款（不以一方违约为条件的任意解除条款）”。宫某在（2019）吉2401民初6822号民事案件中，已经选择以超过合同中约定的银行贷款审核通过的日期为由（任意解除条款）要求解除合同，并要求按照合同有关结算条款的约定返还定金2万元。解除权为形成权，从宫某主张以此解除合同的意思表示到达合同相对人时，该房屋买卖合同就已经解除，并应按合同中约定的相关结算条款确定双方之间的权利义务关系。宫某既已选择以“任意解除条款”的解除条件来解除合同，那么其未选择的以“违约解除条款”的解除条件来解除合同的权利，则因前述解除权之行使而归于消灭。生效裁判已按照宫某对自己的合同解除选择权的行使及其对自身诉讼权利的处分情况，判令解除合同并按双方约定的结算条款对合同解除后的后果进行了处理，双方的合同权利义务已因合同解除而终止。故宫某无权再以违约为由，主张已经消灭的合同权利。根据一事不再理的原则，应予驳回其起诉。一审法院以实体判决形式驳回其诉讼请求，处理结果不当，应予纠正。综上所述，宫某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，致处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4709号民事判决；二、驳回宫某的本次起诉。一审案件受理费300元，减半收取150元，二审案件受理费300元，分别予以退还宫某。本裁定为终审裁定。审判长 张新颜审判员 张 丽审判员 战明宇 二〇二〇年十二月二十八日（法官助理 李晴晴书记员 安丽莲