浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3164号 上诉人（原审被告）：陈洪康，男，1971年3月31日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）：天台县房管事务中心（曾用名天台县房地产管理处）,住所地浙江省天台县赤城街道人民西路**城建大厦。 法定代表人：许镇威，主任。 委托诉讼代理人：谢卫飞，浙江同元律师事务所律师。 上诉人陈洪康因与被上诉人天台县房管事务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2020）浙1023民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈洪康上诉请求：请求依法撤销天台县人民法院(2020)浙1023民初2928号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决上诉人陈洪康于本判决生效之日起十日内腾退其承租的天台县赤城街道中山西路73号房屋，并返还给被上诉人天台县房管事务中心；并自2020年7月16日开始至房屋腾退之日止按日租金109.58元标准向原告支付占有使用费，这是错误的：(一)上诉人因受疫情影响，经营困难，生意难做，被上诉人依法应当延长上诉人租赁期限。(二)同类同地段房屋，被上诉人一直同意众承租人继续承租，然而，被上诉人对上诉人却区别对待，拒绝继续出租给上诉人，明显歧视上诉人。(三)依照国家法律和相关司法解释，被上诉人依法享有优先承租权，被上诉人自己不会经营，没有必要收回房屋，浪费国家资源。二、一审判决上诉人陈洪康交付给被上诉人天台县房管事务中心的履约保证金12000元，归被上诉人天台县房管事务中心所有，被上诉人天台县房管事务中心无须返还给上诉人陈洪康，没有法律依据。上诉人陈洪康交付给被上诉人天台县房管事务中心的履约保证金12000元，该款项依法属上诉人所有。虽然双方合同约定逾期搬出房屋可以没收合同履保证金，但该约定违法无效，而且一审法院已经判决上诉人自2020年7月16日开始至房屋腾退之日止按日租金109.58元标准向被上诉人支付占有使用费。该判决加重上诉人负担，明显不符合法律。 天台县房管事务中心答辩称，一、一审判决认定的事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请依法予以维持。1、被答辩人与答辩人签订的房屋租赁合同是被答辩人在通过统一招投标程序时中标后与答辩人签订的，根据合同意思自治原则，该合同对双方具有约束力，同时，根据我国《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。《合同法》第46条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案答辩人与被答辩人的租赁合同是附期限的合同，双方的租赁期限自2015年7月16日至2020年7月15日止，即合同在2020年7月15日就该终止。现双方约定的租赁期限即2020年7月15日早已经到期，被答辩人却擅自违约拒不履行到期退房的义务，其行为严重违反了合同的约定。2、根据租赁合同违约的约定，如逾期仍坚持不搬出房屋的，每逾期一天，按日平均租金的五倍支付违约金，并没收保证金。现被答辩人已经违约逾期不搬离房屋，已经触犯该违约的条款。因此，答辩人诉请没收保证金12000元的诉请既合约也合法。二、上诉人的诉请无事实依据和法律理由，请依法驳回其诉请。1、因受疫情的影响，答辩人已经依照相关规定给被答辩人免除三个月的租金，不管是同类同地段的房屋还是其他由答辩人管理的其他国有资产店铺，房屋的出租都由承租人按照统一的招投标程序进行，承租人中标后，统一签订附期限的租赁合同，因此，在合同到期后，统一终止合同，如要继续，按照新一轮的招投标程序进行。因此，对被答辩人所言的，有关答辩人一直同意同地段房屋承租人继续承租，歧视被答辩人的说法无事实依据和理由。2、关于被答辩人诉称的优先权问题，根据我国《合同法》第230条之规定，出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，优先权法律明确规定的是指优先购买权，并未指明是优先承租权，即便有双方约定的优先承租权也应在统一的招投标程序中，如有其他人以与被答辩人相同的价格中标，那么，被答辩人才能依据双方的约定享有。在本租赁合同中，双方并未约定承租人的优先租赁权。因此，被答辩人关于优先权的规定并不适合本合同的约定，也不符合法律的规定。 天台县房管事务中心向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同。判令被告支付原告拖欠的租金，按年租金40000元计算，从2020年7月15日起至退房日（至起诉日2959元）并支付因违约需交付的滞纳金（按日租金5倍计算至起诉日14782.5元）；二、判令被告腾退出屋；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告支付原告拖欠的租金，按年租金40000元计算，从2020年7月16日起至退房日止，并没收合同履约保证金12000元。 一审法院认定事实：2015年7月16日，天台县房地产管理处与陈洪康签订公有产权租赁合同一份，合同主要约定：1、由被告陈洪康承租原告所有的坐落于天台县中山××路××号房屋，租赁期限自2015年7月16日至2020年7月15日止，房屋租金为40000元／年；2、签订合同时被告向原告方交纳履约保证金12000元，租期满时无违约情况下5个工作日内不计息退还；3、租赁期满后，本合同即终止，店面按时收回，不再续租。租赁期满或合同解除的，乙方（被告）必须停止一切经营活动，并清空所有可搬迁移动的财物（如对甲方财产、设施造成影响的部分均不得拆卸和搬动，无偿留给甲方，并不做任何补偿），将财产完整无缺的交还甲方。逾期未清空的，所有物品均视为遗弃物，甲方有权做任何处置。如逾期仍坚持不搬出房屋的，每逾期一天，按日平均租金的五倍向甲方支付违约金，并没收合同履约保证金。合同还约定了双方其他权利义务关系。另查明，因疫情问题，原告已减免被告三个月的租金。 一审法院认为，原、被告签订的公有产权租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，双方的租赁期限自2015年7月16日至2020年7月15日止，租赁期满后，本合同即终止，店面按时收回，不再续租。故被告依约应及时清空房屋，将房屋交还原告。被告至今未将房屋交还原告，原告要求按原租金40000元/年（折算为109.58元/日）的标准支付占用期间的租金，该院予以支持。根据合同约定逾期不搬出房屋的，每逾期一天，按日平均租金的五倍向甲方支付违约金，并没收合同履约保证金。该违约责任的约定明显过重，现原告主张没收合同履约保证金12000元，尚属合理。鉴于履约保证金12000元被告已交付给原告，故原告无需将该款返还被告即可。被告要求继续承租房屋，无事实和法律依据，对此，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限被告陈洪康于本判决生效之日起十日内腾退其承租的天台县赤城街道中山西路73号房屋，并返还给原告天台县房管事务中心；并自2020年7月16日开始至房屋腾退之日止按日租金109.58元标准向原告支付占有使用费。二、被告陈洪康交付给原告天台县房管事务中心的履约保证金12000元，归原告天台县房管事务中心所有，原告天台县房管事务中心无须返还给被告陈洪康。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取85元，由被告陈洪康负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人陈洪康与被上诉人天台县房管事务中心之间的《房屋租赁合同》已于2020年7月15日到期，按照合同约定，租赁期满后，本合同即终止，店面按时收回，不再续租。上诉人必须停止一切经营活动，并清空所有可搬迁移动的财物，将财产完整无缺的交还被上诉人。但上诉人经被上诉人多次催促，据不腾退出屋，因此，被上诉人要求上诉人腾退案涉租赁房屋，返还给被上诉人，并支付自2020年7月16日开始至房屋腾退之日止的房屋占有使用费，依法有据，应予支持。上诉人称因疫情影响，被上诉人应当延长租赁期限，以及上诉人依法享有优先承租权，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。事实上，被上诉人已减免了上诉人三个月的租金，对疫情的影响已经作了考虑。根据合同约定，上诉人逾期不搬出房屋的，每逾期一天，按日平均租金的五倍向被上诉人支付违约金，并没收合同履约保证金。故被上诉人要求没收合同履约保证金12000元，理由成立。上诉人主张该约定无效，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈洪康的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费170元，由上诉人陈洪康负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十二月三十日 书记员  严 凌 7-