广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初874号原告：谢友玲，女，汉族。委托诉讼代理人：周志荣，广东人为律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳俊胜，广东人为律师事务所律师。被告：惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司。法定代表人：陈益明，总经理。委托诉讼代理人：罗青松，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小辉，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。原告谢友玲与被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢友玲的委托诉讼代理人周志荣、被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司的委托诉讼代理人刘小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢友玲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年5月15日签订的《商品房买卖合同》（预售）附件十一第四条、第五条、第六条、第十六条无效；2.被告继续履行该《商品房买卖合同》，立即向原告交付房屋，并向原告支付逾期交房违约金，暂计51179元（实际应从2018年11月8日起计至被告实际交付房屋之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月15日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告向被告购得其开发的位于惠东县港口XXX号房房产，房款总额1137315元。按照合同第十一条“交付时间和手续”的约定，被告应当在2018年11月8日前向原告交付案涉房屋，且须提前十天书面通知原告收房，并保证符合交房条件，提供相应证明文件：如建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书等。经查，被告开发的涉案楼盘竣工验收备案表显示的备案日期是2019年2月1日，即在该日前，涉案房屋根本不符合交付条件。根据案涉《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人逾期交付的，应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同签订后，原告已依约向被告付清了房款，但被告至今未能按照合同约定交付案涉房屋。被告迟延交房已构成违约，应承担相应的民事责任。被告还要求原告签订附件十一，该附件十一系被告单方制定交由包括原告在内所有购房者购房时必须签订的格式合同条款，签约时原告没有也不可能逐条阅读该附件，没有注意到该条款的存在，被告也没有履行必要的提示和说明义务。该补充协议第四条第3项、第4项以及第五条，不合理的减轻了格式条款制定方即被告的责任，且被告未尽到提示说明义务，依法应确认无效。该补充协议第六条对买卖合同第十二条的补充，约定出卖人逾期交付商品房超过90天的，买受人有权选择解除合同，逾期未通知解除的，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。原告认为该条款属于被告为减轻自身义务，减损对方权益的格式条款，作为格式条款提供方的被告没有尽到提示说明义务，该条款应依法认定无效。该补充协议第十六条，限制了买受人在取得房屋所有权后对房屋的使用收益及处分权能，应认定无效。被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司辩称，一、《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议合法有效。首先，在售楼时，被告在销售现场对《商品房买卖合同(预售)》文本等资料进行了公示(详见被告提供的证据现场照片)。其次，在签订补充协议时，被告已经尽到了提示和说明义务。在补充协议中，被告对每一条补充协议对应调整主合同哪一条款进行了说明并进行了加粗处理，已经尽到了提示和告知的义务。例如，补充协议第一条是“一、对买卖合同第六条的补充”。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。故原被告在补充协议第六条关于“以房价款总额的5%作为延期交付违约金的最高赔偿金额”的约定，符合法律规定。此外，原告亦未提交相应证据证明被告未按合同约定时间交房造成了损失且损失大于房价款总额的5%，应承担举证不能的后果，故该违约金最高限额合理合法。二、因恶劣天气、政策变化增建室内消防工程、地下室人防工程等因素，导致工期可顺延310天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期至2019年6月14日交付且不承担违约责任。(一)因政府主管部门新政策要求被告增加消防喷淋系统，该单项工程导致工期可顺延196天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。包括案涉房产在内的享海度假公馆5、6号楼原设计按行业规范没有设计室内消防系统(该事实可以从被告提交的证据设计变更单中2016年1月27日的施工图可以看出)。案涉房产在销售给业主时，开发商和业主就已经确定委托给惠州XXX酒店管理有限公司(以下简称“XXX酒店”)用于酒店经营(详见《商品房买卖合同(预售)》附件十一第十六条之约定)。XXX酒店是国际酒店连锁品牌，XXX酒店基于行业标准要求于2017年3月要求被告增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统(以上事实详见被告证据XXX酒店出具的证明)。2018年4月26日，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议，正式提出应加强滨海地区住宅建筑的消防管理工作，住宅类建筑(低层住宅除外)的消防工程应按公共建筑的标准执行。即根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)第8.3.3条之规定，高层公共建筑应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统(该事实有惠东县自然资源局《关于协助调查的复函》予以证实)。基于以上原因，被告免费对享海度假公馆所有客房加装了自动喷水灭火系统（案涉房产所在的5、6号楼喷头数量为3991个，其中5号楼喷头数量为2075个，6号楼喷头数量为1916个，详见被告证据5号、6号楼喷头计算明细）。在进行增建自动喷水灭火系统过程中同时进行了新增消防报警系统的所有工序和内容，包括但不限于:探测器安装、模块安装、警铃安装、报警按钮安装、各种线缆安装、线管安装、搭设拆除等一系列直接和间接的全部工作内容。该工程涉及工作内容众多，涉及材料广泛，又是后期新增加喷淋系统，和前期已施工的工作面造成相互影响，给实际施工带来困难，明显增加了工程量，延缓了原施工进度计划。答辩人认为:首先，自动喷水灭火系统是基于政府主管部门新的管理要求，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。其次，被告无偿增加自动喷水灭火系统的受益方是业主，从公平原则来讲，被告可据实延期交付且不承担违约责任。基于被告增加了自动喷水灭火系统的事实，同时因为后期新增项目和前期项目相互穿插施工的影响，施工日志等施工过程资料无法直观体现顺延的工期，所以延长的工期应套用定额计算(注:因为新增工程的复杂性，实际延长的工期更长)。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(2011)，增加自动喷水灭火系统的工期可适用定额子目编号为B4-28，即2000个喷淋头的标准工期是136天，超过2000个的，每增加100个以内增加3天，因此，其对应延长工期为196天。(二)因政策变化需要增建地下室人防工程客观存在，该单项工程导致工期可顺延82天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程原设计地下室人防工程建筑面积为12599平方米，施工过程中，由于政策变化导致设计规范调整，在案涉工程北侧地下一层增建了500平方米的人防区。该项增加工程客观存在，是不可否认的事实。至于对方认为在主体工程已经建设的情况下，被告不可能再增建地下室的问题。因为增建的地下室人防区是在4#、5#、6#、8#楼的北侧(详见被告证据惠东县住建局的会议纪要)，所以可以增建地下室人防工程。以上事实，有惠东县住建局的会议纪要、惠州市人防工程设计院有限公司、惠东县人民防空办公室出具的证明，监理单位、施工单位出具的证明等证据予以证实。答辩人认为，增建地下室人防工程是因为政策变化造成设计的调整，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。基于被告增建地下室人防工程的事实，因此延长的工期可以套用定额计算。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》(2011)，增加地下室人防工程的工期可适用定额子目编号为A1-575，即500平方米以内地下室人防工程的标准工期是68天，工程验收时间14天，合计可顺延工期82天。(三)因台风、暴雨等恶劣天气导致工程无法施工，导致工期可顺延32天。根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程位于海边，容易受到暴雨、台风等恶劣天气影响而停工。2016年3月至2018年8月期间，案涉工程因恶劣天气影响停工32日。以上事实，有监理单位、施工单位出具的证明、2016-2018年港口自动站资料(晴雨表)、2016-2018年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况等证据予以证实。答辩人认为，恶劣天气属于不可抗力，因恶劣天气导致工程停工的，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。综上，以上三项原因可顺延工期合计天数为310天，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第五条第二款之约定，被告可据实延期交付且不承担违约责任。三、原告已经在合同期限内接收案涉房产并移交XXX酒店，其主张逾期交房违约责任不应当予以支持。案涉工程项目在2018年11月8日前就已经完工，并在取得原告同意情况下于2018年11月8日前将案涉房产移交给了XXX酒店，XXX酒店也进行了升级改造(详见被告证据“XXX酒店出具的证明”)。原告对XXX酒店的收楼行为表示认可，并完善了手续，与XXX酒店签订《享海1777项目6号楼移交协议》、《委托经营管理合同》。原告在《享海1777项目6号楼移交协议》确认已经于2018年11月8日接收案涉房产并移交给酒店经营，原告也已经收取酒店经营收益(详见被告提交的证据电子银行回单)。因此，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之约定，原告主张被告承担逾期交房违约责任不应当予以支持。且被告增加自动喷水灭火系统及XXX酒店对案涉房屋进行升级改造的受益方是原告，从公平原则来讲，也不应当支持原告的诉讼请求。四、原告主张的被告违约没有依据，而且其主张的违约金既不符合合同约定(注:根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第六条约定的逾期交付违约金上限为房价款总额的5%)，也没有证据证明其实际损失，不应当予以支持。综上，被告已经依约交付房产，不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告谢友玲（买受人）与被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司（出卖人）于2017年5月15日签订了商品房买卖合同及相关附件，约定标的房屋为惠东县港口XXX号房，总房价款为1137315元；商品房买卖合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。”第十条约定“商品房相关设施设备交付条件㈠基础设施设备，⒈供水、排水，⒉供电，⒊供暖，⒋燃气，⒌电话通信，⒍有限电视，⒎宽带网络……㈡公共服务及其他配套设施，⒈小区内绿地率，⒉小区内非市政道路，⒊规划的车位、车库，⒋物业服务用房，⒌医疗卫生机构……”第十一条约定“出卖人应当在2018年11月8日前向买受人交付该商品房”；第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，⒈按照逾期时间，分别处理，⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”补充协议第四条约定“对买卖合同第十条的补充，⒈基础设施交付时，水、电具备使用条件，通讯、宽带、有线电视出卖人铺到户并预留接口，该房屋交付后的水、电使用费及通讯、宽带网络、有线电视开户费和使用费以及物业管理费应由买受人自行承担，⒉如果基础设施设备在约定期限内未达到买卖合同第十条第㈠款约定的交付使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在合理期限内完善，合同继续履行，⒊配套设施的交付是指竣工并达到使用条件，出卖人对配套商业、会所的具体业态、开业时间等状况仅作概括性介绍，并不予保证，⒋如公共服务及其他配套设施在约定期限内未达到买卖合同第十条第㈡款约定的条件，应由出卖人负责整改完善，出卖人无须为此承担任何责任。”补充协议第五条约定“对买卖合同第十一条的补充，⒈买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。⒉如遇下列特殊因素，除双方协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任，⑴遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的，⑵配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误，⑶施工期间遇到异常重大困难问题导致延误的，因⑵⑶项原因导致延误的，出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。⒊出卖人按相关法律法规及买卖合同第九条之规定按时取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付买受人，即视为出卖人履行完毕交付义务。双方确认，若交付的商品房存在买卖合同第十一条第㈢款第2项所约定的质量瑕疵问题、其他粉刷缺陷、零部件损坏、石材或瓷砖裂缝以及其他相关质量问题属于出卖人的质量保修范围，出卖人应按照该条款约定的期限内负责维修并承担修复费用，维修不影响交付，买受人不得以此为由拒绝受领并要求出卖人承担迟延交付的违约责任。若维修涉及特殊工艺或工期要求或出卖人需同时处理多项维修工作的，出卖人可以合理延迟第十一条第㈢款第2项约定的维修期限且无须承担任何责任。⒋买卖合同第十一条第㈢款第3项中‘详见附件十一第五条’为因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为依约已交付，已交付（包括视为交付）的商品房物业管理费等所有相关费用及其损坏和灭失的风险，自此由买受人承担。”补充协议第六条约定“对买卖合同第十二条的补充，出卖人逾期交付商品房超过90日的，自第91天开始起的30日内，买受人有权解除买卖合同，买受人选择解除买卖合同的，买受人应当向出卖人发出解除合同的书面通知。逾期，视为买受人放弃解除合同，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。”补充协议第十六条约定“关于委托出租的约定，为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人不得将房屋委托给除惠州XXX酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租、委托出租、出资等合体形式）；如委托惠州XXX酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营，惠州XXX酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。”2.被告主张因天气、政策原因导致工期延长，政策原因包括人防设计变更增加工程量、消防设计变更增加工程量，被告提交了广州XXX工程顾问有限公司惠东分公司以及深圳市XXX建设集团有限公司分别出具的证明、惠州市双月湾XXX酒店管理有限公司出具的证明、惠东县人民防空办公室出具的证明、惠州市人防工程设计院有限公司出具的证明、《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》节选、原设计图、设计变更单、喷头计算明细、平面图、《广东省建设工程施工标准工期定额》节选、广东省惠东县气象站《2016-2018年港口自动站资料》等予以证明；原告对被告的主张及提交的上述证据均不予认可。⑴广州XXX工程顾问有限公司惠东分公司以及深圳市XXX建设集团有限公司分别出具的证明，广州XXX工程顾问有限公司惠东分公司出具的证明记载“本公司是享海度假公馆工程项目的监理单位，因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、暴雨台风等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下，2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”深圳市XXX建设集团有限公司出具的证明记载“本公司是享海度假公馆工程项目的施工单位，因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下，2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”深圳市XXX建设集团有限公司的原企业名称为深圳市XXX建筑工程有限公司。⑵惠州市双月湾XXX酒店管理有限公司出具的证明，该证明载“享海度假公馆原设计按行业规范没有设计室内消防系统，享海度假公馆销售给业主时，开发商和业主确定委托给本酒店用于酒店经营。按规定公寓酒店必须加装室内消防系统，所以为了满足经营需要和有关规定，更好的服务业主，本酒店于2017年3月要求惠州市鑫亿港滨海开发有限公司增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统。惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司随后对享海度假公馆所有客房加装了消防系统。”⑶惠东县人民防空办公室于2019年1月25日出具的证明，该证明记载“兹有惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司开发的建筑享海度假公馆（高层住宅5#、6#楼及地下室），位于港口滨海旅游度假区东山海地段，层数为**，竣工面积48831.41平方米。该项目于2019年1月25日办理人防竣工核准手续。特此证明。”⑷惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日出具的证明，该证明同时加盖了惠东县人民防空办公室公章并签署“属实”，内容记载“本公司是XXX享海度假公馆工程项目的人防设计单位，现对本工程设计过程作如下说明，根据人防设计要点要求，本工程要求人防应建面积为12599平方米。由于政策要求造成设计规范的调整，5、6号楼地下室增加500平方米的人防区。证明单位惠州市人防工程设计院有限公司，日期2019年8月27日”。⑸《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》节选，被告提交的该纪要并非完整内容，无加盖相关核对章，内容记载“关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题。同意4#、5#、6#、8#楼北侧地下一层增加7368.95平方米作为停车场或人防工程，明确地下室布局后按单位变更业务办理。”⑹原设计图、设计变更单、喷头计算明细、平面图、《广东省建设工程施工标准工期定额》节选，其中5#6#楼喷头计算明细及相应消防设计变更后的平面图，显示享海度假公馆6号楼加装喷头数量为1916个；《广东省建设工程施工标准工期定额》记载编号“B4-28”、安装项目“水喷洒自动灭火系统”、主要内容“喷洒头2000个”的标准工期为136天，喷洒头在8000个以内的每增加100个以内加3天；计变更图纸系反映享海度假公馆6号楼部分楼层房屋设计变更前后情况的图纸。⑺广东省惠东县气象站《2016-2018年港口自动站资料》，显示惠东县港口滨海旅游度假区受台风、暴雨天气影响的情况。3.被告主张涉案房屋已按合同约定完成交付，提交了惠州XXX酒店管理有限公司出具的证明、委托经营管理合同、移交协议、惠州XXX酒店管理有限公司向原告的转账记录等予以证明。原告对被告的主张不予认可，对惠州XXX酒店管理有限公司出具的证明不予认可，对委托经营管理合同、移交协议、惠州XXX酒店管理有限公司向原告的转账记录的真实性未提异议。⑴惠州XXX酒店管理有限公司2019年10月21日出具的证明，证明记载“本酒店于2018年10月15日至11月8日期间对享海度假公馆五号楼的所有客房进行了验收，验收后进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试筹备。根据本酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定，本酒店已经于2019年1月1日开始接受业主免费入住体验，并确定酒店于2019年4月1日投入运营并开始给业主计算酒店经营收益，业主可以享受投资收益以及36天度假权益。本酒店按约定已经支付2019年第二季度及第三季度的收益给业主。”⑵委托经营管理合同，系原告（甲方、委托方）与惠州XXX酒店管理有限公司（乙方、受托方）于2019年2月22日签订，约定原告将涉案房屋委托给惠州XXX酒店管理有限公司经营管理，委托期限为“2019年4月1日至2024年4月1日”，该合同第四章约定“一、甲方同意委托乙方代验收房产，惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司于2018年11月8日将该房产交付给甲方时，即为甲方同步将物业交付给乙方。二、甲方同意并理解酒店前期的升级调试以及筹备、开业的复杂性，且受诸多不可控因素影响，如酒店未能在上述约定日期交付甲方使用，起租期委托期限开始日按实际交付日期顺延，但顺延期不超过三个月，甲方不追究乙方及惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司任何责任；乙方无论酒店开业与否，都必须从2019年4月1日起计委托开始日租。”⑶移交协议，系原告（甲方）与惠州XXX酒店管理有限公司（乙方）于2019年2月22日签订，该移交协议记载涉案房屋“于2018年11月8日移交给乙方进行固装、软装和家私家电的安装以及酒店运营调试和筹备，经甲乙双方经协商，于2019年2月22日签订本协议……”。⑷惠州XXX酒店管理有限公司向原告的转账记录，该转账记录记载款项用途为收益款。4.被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司主张涉案房屋于2018年11月22日竣工验收，并于2019年2月1日取得竣工验收备案表，提交了竣工验收备案表予以证明，该竣工验收备案表记载深圳市XXX建筑工程有限公司系该工程项目的施工单位，广州XXX工程顾问有限公司系该工程项目的监理单位。原告对竣工验收备案表真实性未提异议。另查明，根据惠东县自然资源局出具的惠东县港口东山海地段享海度假公馆《房产面积测绘成果（实测）报告书》，该报告书记载涉案房屋项目取得测绘成果的时间为2019年4月23日。5.本院在审理相关业主诉被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案件中，本院就相关案件事实依法向惠东县住房和城乡建设局、惠东县自然资源局调查取证，相关调查内容如下：⑴惠东县自然资源局于2019年10月21日作出关于协助调查的复函，该复函记载“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业·山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行”，并提交了《惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要》（惠东规委纪［2018］2号）。⑵惠东县住房和城乡建设局于2019年10月14日作出惠东住建函[2019]375号回函，该回函称“关于人防问题，见惠东县人民防空办公室签署了‘属实’意见、惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日向贵院出具的《证明》（见附件）”，附件系涉案惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日出具的证明。⑶惠东县住房和城乡建设局于2019年11月4日作出《关于享海度假公馆的情况说明》，载“惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司的项目享海度假公馆，根据该司提供的报建资料，我办出具人防设计要点，要求修建12599平方米人防工程。经核查，该司实建13199平方米的人防工程，比应建人防工程面积多出约600平方米。”本案在审理过程中分别向惠东县住房和城乡建设局、惠东县公安消防救援大队函询“根据惠东县城乡规划委员会所作出的惠东规委纪[2018]2号《惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要》中第三条‘关于佳兆业·山海湾花园’项目建设工程设计方案问题的第（三）项内容（详见该会议纪要内容）的要求，是否包括被告惠州鑫亿港滨海旅游开发有限公司所开发的案涉[享海度假公馆（高层住宅5#、6#楼及地下室）]项目在内的所有滨海地区住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程从下发该文件之日起均需按照上述会议纪要所要求的标准执行？即按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）规定，房间内均需设置自动灭火系统？如未按上述规范在室内设置自动灭火系统，是否能通过消防工程验收？”惠东县住房和城乡建设局回复：“享海度假公馆（高层5#、6#号楼及地下室）工程，县公安消防大队于2019年1月29日出具了消防验收合格意见书，因当时消防审查验收职能由消防救援部门实施，尚未转移至住建部门，关于该工程消防审验事宜，建议咨询县消防救援部门。”惠东县消防救援大队回复：“为加强惠东县沿海旅游业消防管理，增强沿海住宅建筑抗御火灾的能力，经县城乡规划委员会审定，从2018年起，沿海一线的高层住宅建筑需按照规委会会议纪要要求，遵照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有关公共高层民用建筑的规定设置自动灭火系统。”6.原告提交了惠州市XXX实业有限公司、深圳XXX实业投资有限公司、深圳市XXX酒店管理有限公司、深圳XXX投资发展有限公司的企业登记信息以及上述公司的股东、公司对外投资的情况，主张被告与惠州XXX酒店管理有限公司之间存在关联关系。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，1.原告主张的条款无效问题如何处理；2.被告抗辩的天气、政策原因导致迟延交楼问题如何处理；3.本案违约金应当如何处理。关于第一个焦点，合同系当事人就相关民事法律行为进行的约定，合同效力应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定进行判断。本案中，补充协议第六条限制了违约金总额，排除了对方的主要权利，该限制违约金总额的条款无效，但对补充协议第六条除限制违约金总额外的约定，系双方对合同解除权的约定，该约定并不违反法律规定，应为有效条款；对补充协议第四条、补充协议第五条、协议第十六条，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效，原告主张条款无效，理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点，对被告主张的天气、政策原因分别论述如下，⑴关于天气问题，涉案项目位于沿海地带，台风、暴雨等系自然现象，被告作为房地产开发企业，对当地沿海的天气、气候等应当有充分的了解，对工程建设可能遇到的阻碍也应该有更强的预见性，且未提交客观证据证明其主张的台风、暴雨对工程建设造成的具体影响，也未在其主张的台风、暴雨等问题发生后及时的通知原告，据此抗辩称系天气原因导致了工期延迟并进而主张延迟交付的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。⑵关于人防工程问题，结合现有证据，被告确实增加了人防工程，但其提供的证据不足以证明其增加人防工程系因相关政策等非因被告自身原因造成，被告主张扣减（延长）因人防工程增加的延长工期，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。⑶关于消防工程问题，结合现有证据，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议审议‘佳兆业·山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行；惠东县消防救援大队的回复称从2018年起，沿海一线的高层住宅建筑需按照规委会会议纪要要求，遵照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）有关公共高层民用建筑的规定设置自动灭火系统；惠州双月湾酒店管理有限公司于2017年3月即要求被告按照公寓酒店标准加装室内消防系统，于2017年7月开始被告即已经开始增加室内消防工程；涉案工程系滨海地区住宅类建筑，被告在相关政府会议纪要实施之前变更消防工程设计，符合之后实施的政策，且客观上有利于公共安全，有利于保护包括上诉人业主在内的财产利益，结合公平原则,故对被告以增加室内消防工程而延长的工期为由主张延期交房，本院予以采纳。至于延长的时间及标准，施工单位深圳市XXX建设集团有限公司出具的喷头计算明细显示被告增加安装室内喷头1916个，可依照《广东省建设工程施工标准工期定额》喷洒头2000个的标准工期为136天，喷洒头在8000个以内的每增加100个以内加3天的工期标准进行计算，本院酌情延长工期合理期限为120天。关于第三个焦点，⑴结合上述分析知，涉案房屋交付时间应当在约定期限（2018年11月8日）内延长120日，即被告应当交付日期为2019年3月8日。⑵关于被告交付房屋时间，结合现有证据可知，涉案房屋于2018年11月22日竣工验收、2019年2月1日取得竣工验收备案表，移交协议约定“于2018年11月8日将涉案房屋交付案外人惠州XXX酒店管理有限公司进行固装、软装和家私家电的安装调试”，从现有证据看，涉案房屋在被告交付案外人装修时尚不符合交付条件，案外人惠州XXX酒店管理有限公司在商品房买卖合同约定的时间验收房屋，原告在事后签订委托经营管理合同、移交协议，系事后追认案外人惠州XXX酒店管理有限公司验收的效力，应当视为原告同意接收房屋，接收时间为原告签订移交协议的时间即2019年2月22日，该时间未超过上述延长工期后的交付日期。涉案房屋系用于委托经营收益，不论何时交付均不能省去对房屋装修的时间，原告也未举证证明被告向案外人惠州XXX酒店管理有限公司交付房屋的行为给原告造成了损失；综上，本院对原告请求被告支付违约金的主张不予支持。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告谢友玲与被告惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司签订商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议第六条中关于“出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”的约定无效。二、驳回原告谢友玲的其他诉讼请求。案件受理费1079元，由原告谢友玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰审 判 员  林耀驰人民陪审员  钟海雄二〇二〇年十二月二十日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波