浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3719号 原告：嵊州市银新领带服饰有限公司，住所地嵊州市经济开发区前园村。 法定代表人：易岚新，执行董事。 委托诉讼代理人：袁吉儿，浙江剡城律师事务所律师。 被告：嵊州市欣翔电器有限公司，住所地嵊州市经济开发区前园村。 法定代表人：童樟君，执行董事。 原告嵊州市银新领带服饰有限公司（以下简称银新公司）与被告嵊州市欣翔电器有限公司（以下简称欣翔公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银新公司的委托诉讼代理人袁吉儿到庭参加了诉讼。被告欣翔公司法定代表人经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 原告银新公司向本院提出诉讼请求:确认嵊州国用（2011）第05601号国有建设用地土地使用权为原告所有。在审理中原告将其诉讼请求变更为要求确认嵊州国用（2011）第05601号国有建设用地上建造的房屋属原告所有。事实与理由：2008年间，原告、被告及嵊州新达制冷设备厂（以下简称新达厂）协商联合购买工业用地，并与嵊州经济开发区管理委员会达成了相应的购地意向。2009年4月23日，嵊州市国土资源局发出国有建设用地使用权挂牌出让公告，其中M08-1-07号工业用地位于开发区前园村。根据之前的联合竞买合意，由被告出面竞拍，于2009年5月22日竞拍成功，签订了国有建设用地出让合同，出让价为435万元。合同签订后，由于原告当时资金较为困难，暂由被告和新达厂共同出资交付了土地出让金435万元。2009年5月27日嵊州市国土资源局交付了竞得地块，并办理了初始登记，登记土地使用者为被告，使用权面积为17098平方米。2009年6月15日被告向国土资源局申请将竞得地块的使用证分割成三本证。该地块遂被分割如下三块：地号002-281-002-1地块，证书号2009-002-4062，面积7831.53平方米；地号002-281-002-2地块;证书号2009-002-4061，面积2597.71平方米；地号为002-281-002-3地块，证书号2009-002-4060,面积为6668.76平方米；上述三地块的名义登记人都是被告，但是实际是由新达厂使用3地块,被告使用1地块，并陆续建造了厂房。而原告当时无力出资，2地块暂时闲置(留作原告日后建房)。 2011年11月23日被告又根据各方厂房实际占地情况向嵊州市国土资源局申请：将三地块先进行合并登记，再根据现状予以分割为三本证。于是2011年11月28日嵊州市国土资源局即办理了合并登记，土地证号为嵊州国用2011第055**，地号002-0281-002,使用权面积17098平方米。次日办理了分割登记，分割为三块：（1）嵊州国用2011第05599号，地号002-0281-002-3,使用权面积6668,76平方米；(2)嵊州国用2011第05600号，地号002-0281-002-1,使用权面积7355.24平方米；(3)嵊州国用2011第05601号，地号002-0281-002-2,使用权面积3074平方米。原告实际使用的即为嵊州国用2011第05601号。2014年1月8日原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方同意将坐落在嵊州市经济开发区前园村工业出让用地2600平方米作价300万元转让给乙方所有，转让概况以嵊州国用2011第05601号土地使用权证确认为准。2014年1月10日原告支付被告土地款定金30万元，2月10日、3月29日又通过中国工商银行转账支票支付被告220万元和58万元土地款。2014年3月3日原告以被告的名义取得了为建设厂房所用的建设工程规划许可证，同年6月24日又以被告名义取得了建筑工程施工许可证。在厂房建设过程中，2014年9月17日原告与沃克斯电梯（中国）有限公司签订了电梯买卖合同，原告支付了电梯货款，在厂房内安装了电梯设施。2015年2月13日厂房建成进行了五方验收，原告法定代表人担任验收组长，在单位工程质量竣工验收记录中原告法定代表人作为建设单位项目负责人签名。原告实际使用该地块及地上建筑物至今。 2015年，原告凭该嵊州国用（2011)第05601号国有土地使用权证与银行签订了流动资金最高额抵押借款合同，其抵押人名称虽然是被告欣翔公司，但抵押贷款的借款人为原告、贷款的实际使用人也是原告。此外，被告曾在2010年8月份向嵊州经济开发区管理委员会申请将受让的4号地块（即所竞得的土地）分割成三块，其中两块工业用地分别转让给原告和新达厂。2011年3月间嵊州经济开发区管理委员会向被告发出于催缴企业外资到位的通知1份，说明由于4号地块的外资没有到位，需补缴与当时挂牌时土地基准价的差价。由于被告一直未完成其承诺的外资到位任务，也未补缴土地差价款，为此嵊州市经济开发区管理委员会未同意被告对土地进行分割转让。综上所述，嵊州国用（2011)第05601号土地以及地上建筑物应当确认为原告所有。为保护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告欣翔公司未作答辩。 原告为证明其诉讼请求提交的证据有: 证据1、2009年4月23日国有建设用地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权挂牌出让须知。 证据2、2009年5月22日嵊州市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、2009年5月26日国有建设用地使用权出让合同和2009年5月27日的出让土地交付单各1份，与证据1一起证明在出让公告中明确本次竞买可以联合竞买也可以独立竞买，在公告中没有写明在没有满足外资要求时是限制土地分割或限制土地转让的。 证据3、2014年1月8日银新公司与欣翔公司签订的土地使用权转让合同1份，证明双方签订了合法有效的转让合同。 证据4、2014年1月10日农村合作银行的扣款通知书1份，2014年2月10日、3月29日中国工商银行的转账支票各1份，证明原告向欣翔公司支付了308万元土地款。 证据5、2011年11月29日嵊州国用（2011）第05601号国有土地使用权证1份。 证据6、2017年1月1日银新公司与欣翔公司签订的协议1份。 证据7、2017年6月9日电子缴税付款凭证1份及2017年12月14日的税收缴款书各1份，与证据5-6一起证明虽然土地登记在欣翔公司名下，实际使用人是原告。 证据8、2014年3月3日建设工程规划许可证和2014年6月24日建筑工程施工许可证以及2014年6月1日开工报告各1份，证明这些原件均由原告持有，开工报告上的建设单位项目负责人是原告的法定代表人。 证据9、2015年2月10日工程竣工验收通知书、工程建设综合结论，2015年2月13日的工程竣工验收报告、单位工程质量竣工验收记录和单位工程竣工验收意见书各1份，证明虽然出面的业主单位是欣翔公司，但项目负责人是易岚新，说明实际的项目建造方是原告。 证据10、2016年12月6日欣翔公司出具的土地使用权、房产权确认承诺书1份，证明土地款由原告支付，并由原告出资建造了厂房，由原告实际占有使用。 证据11、2014年9月17日银新公司与沃克斯电梯（中国）有限公司签订的电梯买卖合同以及沃克斯电梯（中国）有限公司开具的增值税专用发票各1份。 证据12、2014年10月10日网上银行转账凭证和2014年12月24日农村合作银行扣款业务自助回单各1份。 证据13、2014年9月17日银新公司与嵊州市日通电梯有限公司签订的电梯安装合同1份，与证据11-12一起证明厂房的电梯设备由原告购买，款项也是原告支付的，足以证明原告实际投资和实际占有的事实。 证据14、2011年3月16日嵊州经济开发区管理委员会关于催缴企业外资到位的通知及附件工业用地准入条件和环保要求1份，证明开发区管理委员会对被告享有债权，当时并没有通知原告。 证据15、2017年2月13日嵊州市经济开发区（浦口街道）管理委员会出具的证明1份，证明三家企业包括原告联合购买土地并单独建造厂房的事实。 证据16、2017年9月30日嵊州市经济开发区（浦口街道）管理委员会出具的证明1份及附件嵊州市经济开发区管理委员会会议纪要(嵊开纪要〔2012〕4号)1份，证明在2010年8月份欣翔公司向开发委提出要求分割转让土地的申请，但因欣翔公司在外资不到位的情况下应当支付差价，由于欣翔公司没有支付差价，所以开发委不同意土地分割过户。 证据17、2017年9月30日欣翔公司出具的关于联合竞买地块的情况说明1份，证明联合购买土地的事实。 证据18、绍兴市建设工程规划核实确认书1份，证明原告出资建造的5号车间经规划核实具备竣工规划确认条件。 对上述证据本院予以在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2008年间，原告银新公司与被告欣翔公司及新达厂曾一起协商过到嵊州经济开发区购买工业用地事宜，并与嵊州经济开发区管理委员会达成了相应的购地意向。2009年4月23日嵊州市国土资源局发出国有建设用地使用权挂牌出让公告，其中4号地块准入条件中的投资强度为2760万元／公顷以上，注册外资15万美元／亩以上。经相关部门审查，被告获得竞买资格并在该次挂牌出让活动中竞得国有建设用地使用权。2009年5月22日被告欣翔公司竞得位于开发区××村××号××号地块的国有建设用地使用权。同年5月26日被告（受让人）与嵊州市国土资源局（出让人）签订国有建设用地出让合同1份，约定出让宗地面积17098平方米，出让宗地位于嵊州经济开发区前园村，出让人同意在2009年6月11日前将出让宗地按现状条件交付给受让人，本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价为人民币435万元，每平方米254.41元，定金为人民币87万元，定金抵作土地出让价款，出让价款在2009年5月27日前付清；本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额4720万元，投资强度不低于每平方米人民币2760.55元，本宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等；受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或者部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，首次转让的应付符合本条第（一）项规定的条件即按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证到国土资源管理部门申请办理土地变更登记；项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到本合同约定标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约等内容。合同签订后，由被告和新达厂交付了土地出让金，嵊州市国土资源局开具了缴款金额为435万元的土地出让金专用票据。因当时原告银新公司因资金短缺，未交付相应的土地出让金。2009年5月27日嵊州市国土资源局按土地现状向被告交付了经济开发区城东分区Ｍ08-1-07号工业出让地块，并为该土地办理了初始登记，载明土地使用者为嵊州市欣翔电器有限公司，地号为002-281-002，证书号为2009-002-3821，使用权面积为17098平方米。2009年6月15日被告以企业发展及融资需要，向国土资源局提出申请，要求将证号为嵊州国用（2009）字第002-3821号土地使用证分割三本证。嵊州市国土资源局遂将上述土地使用证分别登记为地号为002-281-002-1地块（以下简称1号地块），证书号2009-002-4062，土地使用者欣翔公司，使用权面积为7831.53平方米；地号为002-281-002-2地块（以下简称2号地块），证书号2009-002-4061，土地使用者欣翔公司，使用权面积为2597.71平方米；地号为002-281-002-3（以下简称3号地块），证书号2009-002-4060，土地使用者欣翔公司使用权面积为6668.76平方米；并在上述地块登记审批表中载明根据出让合同规定，该宗地建设项目在2011年12月10日之前竣工，竣工验收后根据实际使用面积申请办理变更登记。土地交付后，根据原告与被告及新达厂协商，由新达厂使用3号地块，被告使用1号地块，并陆续建造了厂房。因原告当时无力出资，2号地块闲置。 2011年11月23日被告根据厂房占地使用情况向嵊州市国土资源局提出要求分割土地使用证的申请，载明为企业发展，合理利用及融资需要，要求将证先合并后予以分割为三本证，地号002-281-002-1，面积为7355.24平方米，地号002-281-002-2，面积为3074平方米，地号002-281-002-3，面积为6668.76平方米。同年11月28日嵊州市国土资源局办理了变更登记，土土地证号为嵊州国用2011第055**登记人名称欣翔公司，地号002-0281-002，使用权面积17098平方米。11月29日办理了分割登记，其中土地土地证号为嵊州国用2011第055**记人名称欣翔公司，地号002-0281-002-3，使用权面积6668.76平方米。土地证土地证号为嵊州国用2011第056**人名称欣翔公司，地号002-0281-002-1，使用权面积7355.24平方米。土地证号土地证号为嵊州国用2011第056**名称欣翔公司，地号002-0281-002-2，使用权面积3074平方米。 2014年1月8日原告（乙方）与被告（甲方）签订土地使用权转让合同1份，约定甲方同意将坐落在嵊州市经济开发区前园村工业出让用地2600平方米作价300万元转让给乙方所有，转让概况以嵊州国用2011第05601号土地使用权证确认为准（特别释明：土地使用权证中总面积3074平方米，其中乙方受让2600平方米，甲方留用474平方米，具体分界划定附图。从交付之日起双方协商确认嵊州国用2011第05601号土地使用权证归乙方占有使用）；乙方于本合同签订之日付甲方定金30万元，转让余款270万元于2014年2月15日前付清，甲方应于2014年2月22日前将土地使用权证原件及转让土地交付给乙方；甲方应根据乙方设计要求协助办理规划变更许可手续，乙方根据规划许可设计要求负责建设及投资，并享有房产所有权，涉及土地使用税、房产税由乙方交纳；甲方应及时协助乙方办理土地使用权、房产所有权过户手续，甲、乙双方涉及应缴纳的税费由乙方承担，如依法未能办理时，甲方应保证乙方对受让土地及房产占有、使用、收益的权利；如未能依法办理土地使用权、房产所有权过户手续时，乙方有权对受让土地使用权证及房产所有权证依法享有处分权，甲方对乙方的处分行为应予认可并配合；如因甲方外资不到位遗留问题，政府在今后的政策完善处理中所产生的政府行为规费，按总土地面积分摊，但甲方应协助配合受让方及时办理土地分割过户手续等内容。同年1月10日原告支付被告土地款定金30万元，2月10日原告开具中国工商银行转账支票，转给被告220万元，在支票用途栏中载明土地款。2014年3月29日原告又开具中国工商银行转账支票，转给被告58万元，在支票用途栏中载明土地款。合同签订后，被告向原告交付了2号地块中的2600平方米土地使用权。2014年3月3日嵊州市规划局颁发了建设单位为欣翔公司，建设项目为5号车间的建设工程规划许可证，同年6月24日嵊州市建筑业管理局颁发了该5号车间的建筑工程施工许可证。在厂房建设过程中的2014年9月17日，原告与沃克斯电梯（中国）有限公司签订了电梯买卖合同，由原告支付了电梯货款，在5号厂房内安装了电梯设施。2015年2月13日5号厂房建成进行了五方验收，原告法定代表人担任了验收组长，在单位工程质量竣工验收记录中原告法定代表人作为建设单位项目负责人签名。2020年11月12日，嵊州市自然资源和规划局作出绍兴市建设工程规划核实确认书，确认5号车间的地上建筑面积5036.08平方米，该建设工程已具备竣工规划确认条件。 另认定，被告曾在2010年8月份向嵊州经济开发区管理委员会申请要求将上述土地分割成三块，其中两块工业用地分别转让给原告和新达厂，但未及时获答复。2011年3月间嵊州经济开发区管理委员会向被告发出关于催缴企业外资到位的通知1份，载明根据嵊土资公（2009）2号准入条件，要求该宗土地需引进外资385万美元，并在二年内（2011年5月22日前）全部到位、验资，若外资没有及时到位并验资的企业，一律不通过综合验收，不换发规定年限的国有土地使用权证和房屋所有权证。2012年8月26日嵊州经济开发区管理委员会决定，对通过公开挂牌拍卖获得的土地且低于当时土地基准价的企业，若外资不能再到位的，补缴与当时挂牌时土地基准价的差价。但第三人一直未完成其承诺的外资到位任务，也未补缴土地差价款，为此嵊州经济开发区管理委员会未同意被告对土地进行分割转让。 本院认为，首先，2014年1月8日原告与被告签订的国有土地使用权分割转让行为是否合法有效。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。可见出让土地的使用权转让存在法律依据。在被告与国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同中约定，受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或者部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。因此被告转让部分国有建设用地使用权符合出让合同的约定。同时在2009年6月和2011年11月间经被告二次申请，原告要求分割转让的地块已经单独办理了国有土地使用权证，部分土地使用权分割转让已存在合法条件。我国《物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见只要双方当事人之间达成了不动产物权转让的协议，不论不动产物权是否变动均不影响合同的效力。据此认定原告与被告之间的国有土地使用权转让合同合法有效，并且原告已经按照合同约定支付了土地使用权转让款。 第二，原告提供了欣翔公司5号厂房的单位工程质量竣工验收记录等资料，证明原告法定代表人担任了验收小组的组长并在竣工验收记录中由原告法定代表人作为建设单位项目负责人签了名，在厂房建造期间原告单独购买安装了电梯设施。原告提供的电子缴税凭证可以证明建造5号厂房的税费由原告支付，被告在2016年12月6日出具的房产权确认承诺书可以证明原告出资建造了厂房，故可以证实原告为5号厂房的实际建设单位和使用单位，并已实际占有使用了上述房屋和土地。 第三，在2010年8月份左右，被告曾向嵊州经济开发区管理委员会申请要求办理工业用地的分割转让登记手续，但由于被告至今没有完成国土资源局挂牌出让时载明的投资强度或补缴土地差价款，所以嵊州经济开发区管理委员会不同意土地分割转让的申请。据此可以确认是由于被告自己的违约行为导致原告主张的不动产至今未办理过户登记的原因。 综上，原告主张的登记证号为嵊州国用（2011）第05601号国有土地上建造的房屋所有权虽未登记到原告名下，但原告已支付了全部土地出让金和出资建造了上述房产，并且占有使用至今，故应当赋予原告对上述不动产具有所有权人的权利，现原告要求确认上述房产的所有权，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 确认坐落在嵊州市经济开发区前园村登记证号为嵊州国用（2011）第05601号国有土地上建筑面积为5036.08平方米的房屋属嵊州市银新领带服饰有限公司所有。 案件受理费30000元，由欣翔公司负担，限欣翔公司在本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费30000元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审 判 长  吴展宁 人民陪审员  陈德荣 人民陪审员  章彩娟 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。