贵州省毕节市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔05执异34号异议人（被执行人）：贵州东方之花房地产开发有限公司,住所地贵州省毕节市织金县城关镇金中路**，统一社会信用代码：91520524666968579L。法定代表人：谢兴道，该公司董事长。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行，，住所地贵州省毕节市七星关区麻园街道百里杜鹃**统一社会信用代码：9152002356352381Y。负责人：李贵平，该行行长。委托诉讼代理人：代文帅，贵州中孚律师事务所律师。被执行人：贵州东方之花实业有限公司,住所,住所地贵州省毕节市织金县城关镇金中路**社会信用代码：91520524785497028C。法定代表人：陈名树，该公司董事长。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。被执行人：贵州华桂钼镍股份有限公司，住所地，住所地贵州省毕节市织金县城关镇北门鹞子岩组会信用代码：91520500683985039N。法定代表人：陈名树，该公司董事长。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。被执行人：谢兴道,男,1963年3月25日出生,汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。被执行人：陈芳,女,1971年10月19日出生,汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。被执行人：谢鹏程,男,1987年2月7日出生,白族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行与贵州东方之花实业有限公司、贵州华桂钼镍股份有限公司、贵州东方之花房地产开发有限公司、谢兴道、陈芳、谢鹏程金融借款合同纠纷一案中，被执行人贵州东方之花房地产开发有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人贵州东方之花房地产开发有限公司称，（2019）黔05执217号案件中对被执行人贵州东方之花房地产开发有限公司所有的织金印象A1商业吊一层和吊二层共40个预售商品房的评估程序严重违法，估价结果明显依据不足，估价过低，请求法院裁定重新评估。理由如下：1、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条：“评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。现场勘验需要当事人、协助义务人配合的，人民法院依法责令其配合；不予配合的，可以依法强制进行。”的规定，评估时应当通知当事人到场，但法院未通知贵州东方之花房地产开发有限公司或其委托代理人到达房屋现场，就有关评估项目签字确认，并且是在有条件可以通知的情况下，仍未通知，违反法律程序，且贵州精诚房地产评估有限责任公司未进入房屋室内了解情况，仅对外围拍了几张照片，但拍摄的地点、时间均无载明，片面地根据照片作出《评估报告》。2、根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。”的规定，评估机构应在三十日内出具评估报告，法院于2019年11月1日向贵州精诚房地产评估有限责任公司出具《委托评估书》，但贵州精诚房地产评估有限责任公司2020年6月19日作出《评估报告》，超出法定评估期限，程序严重违法。3、贵州精诚房地产评估有限责任公司对评估对象采取两种估价方法，比较法和收益法。依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）5.2.2、5.3.1的规定，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情，但贵州精诚房地产评估有限责任公司的《评估报告》中，未载明收集到与评估对象类似的房屋交易案例数据及材料，亦未提供对评估对象预测未来收益的数据及材料，贵州精诚房地产评估有限责任公司对评估对象采取比较法和收益法无比较对象和未来收益数据等基础事实。评估范围包括估价对象应分摊的土地使用权及应分享的所在物业的公共配套权益，但《评估报告》中对土地使用权和所在物业的公共配套权益如何分摊、如何分享，分摊多少等均未体现。本院查明，本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司毕节分行与贵州东方之花实业有限公司、贵州华桂钼镍股份有限公司、贵州东方之花房地产开发有限公司、谢兴道、陈芳、谢鹏程金融借款合同纠纷一案中，于2019年11月1日向贵州精诚房地产评估有限责任公司出具《委托评估书》对贵州东方之花实业有限公司所有的织金印象Ａ1商业吊一层和吊二层共40个预售商品房进行评估。因评估补充材料需要，贵州精诚房地产评估有限责任公司于2019年11月21日向本院出具《关于提供评估所需资料的函》，载明需提供商品房预售许可证、房屋分层分布平面图、房屋面积测绘报告、国有土地使用证、土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。本院收到《关于提供评估所需资料的函》后，多次通知贵州东方之花房地产开发有限公司法定代表人谢兴道提交评估所需资料，谢兴道均答复正在整理，本院于2020年5月18日再次通知谢兴道于2020年5月20日前提交评估所需材料，谢兴道于5月底才向本院提交评估所需资料。本院于2020年6月5日对谢兴道提供的不动产权证黔（2020）织金县不动产权第××号（3页）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房屋分层分布平面图、房屋面积测绘报告、贵州东方之花房地产开发有限公司东方之花综字［2019］第017号文件、Ａ1（4、5号楼）一至五层价格、商品房买卖合同四份组织双方当事人质证。2020年6月12日，本院将质证笔录及上述材料移送贵州精诚房地产评估有限责任公司，该公司于2020年6月19日作出《评估报告》。期间，贵州精诚房地产评估有限责任公司估价人员于2020年4月2日对涉案房屋贵州东方之花房地产开发有限公司所有的织金印象Ａ1商业吊一层5Ｄ-1～20号、吊二层的4Ｄ-1～20号共40个预售商品房进行实地查勘，贵州东方之花房地产开发有限公司法定代表人谢兴道到现场并在贵州精诚房地产评估有限责任公司所作的实地查勘记录上签字。贵州精诚房地产评估有限责任公司实地查勘记录上载明“贵州东方之花房地产开发有限公司所有的织金印象Ａ1商业吊一层5Ｄ-1～20号、吊二层的4Ｄ-1～20号房屋仅土建主体完工，安装部分未入场”，并载明“因疫情影响，谢兴道说房屋预计要到2021年年底完工”。本院认为，本案焦点问题是案涉评估程序是否严重违法，以及贵州精诚房地产评估有限责任公司出具的评估报告是否符合法律规定。1、关于异议人提出的第一个问题。2020年4月2日，贵州精诚房地产评估有限责任公司估价人员对涉案房屋贵州东方之花房地产开发有限公司所有的织金印象A1商业吊一层5D-1～20号、吊二层的4D-1～20号共40个预售商品房进行实地查勘，贵州东方之花房地产开发有限公司法定代表人谢兴道到现场并于贵州精诚房地产评估有限责任公司所作的实地查勘记录上签字，该查勘记录上载明“贵州东方之花房地产开发有限公司所有的织金印象A1商业吊一层5D-1～20号、吊二层的4D-1～20号房屋仅土建主体完工，安装部分未入场”，并载明“因疫情影响，谢兴道说房屋预计要到2021年年底完工”，可知涉案房屋是在建工程状态，尚未完工，且贵州东方之花房地产开发有限公司未提出证据证明贵州精诚房地产评估有限责任公司是否进入房屋室内了解情况对涉案房屋评估价格有影响。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十八条：“评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。现场勘验需要当事人、协助义务人配合的，人民法院依法责令其配合；不予配合的，可以依法强制进行。”的规定可知，当事人不到场的，不影响勘验的进行，有见证人见证即可，且在本案中，异议人的法定代表人谢兴道在勘验时到现场并于贵州精诚房地产评估有限责任公司所作的实地查勘记录上签字，故异议人的此项主张，本院不予支持。2、关于异议人提出的第二个问题。本院摇号选定贵州精诚房地产评估有限责任公司后，于2019年11月1日向贵州精诚房地产评估有限责任公司出具《委托评估书》。因评估补充材料需要，贵州精诚房地产评估有限责任公司于2019年11月21日向本院出具《关于提供评估所需资料的函》，载明需贵州东方之花房地产开发有限公司提供的资料。本院收到《关于提供评估所需资料的函》后，多次通知异议人贵州东方之花房地产开发有限公司法定代表人谢兴道提交评估资料，谢兴道均答复正在整理。期间，2020年4月2日，贵州精诚房地产评估有限责任公司估价人员对涉案房屋贵州东方之花房地产开发有限公司所有的织金印象A1商业吊一层5D-1～20号、吊二层的4D-1～20号共40个预售商品房进行实地查勘。贵州东方之花房地产开发有限公司法定代表人谢兴道于5月底交评估资料，本院于2020年6月5日对相关材料组织质证，2020年6月12日将相关材料移送贵州精诚房地产评估有限责任公司，该公司于2020年6月19日作出《评估报告》。贵州精诚房地产评估有限责任公司接受法院委托后即开展相关评估准备工作，在获取评估所需资料后作出了评估报告，异议人贵州东方之花房地产开发有限公司法定代表人谢兴道经本院多次通知后未按时提交评估所需资料，导致作出《评估报告》时间超期，此项异议理由不能成立，本院不予支持。3、关于异议人提出的第三个问题，异议人认为贵州精诚房地产评估有限责任公司的《评估报告》中，未载明收集到与评估对象类似的房屋交易案例数据及材料，亦未提供对评估对象预测未来收益的数据及材料，贵州精诚房地产评估有限责任公司对评估对象采取比较法和收益法无比较对象和未来收益数据等基础事实。评估范围包括估价对象应分摊的土地使用权及应分享的所在物业的公共配套权益，但《评估报告》中对土地使用权和所在物业的公共配套权益如何分摊、如何分享，分摊多少等均未体现，系对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出的异议，属于评估的专业性问题，不属于法院执行异议案件审查范围，在本案中不予审查。综上，贵州东方之花房地产开发有限公司的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回贵州东方之花房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向贵州省高级人民法院申请复议。审 判 长 吴建忠审 判 员 唐 泽审 判 员 周 绪二〇二〇年十二月九日法官助理 赵 丹书 记 员 杨 维