四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初2638号 原告：周南平，男，1970年1月14日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告：贾福莲，女，1972年7月23日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 二原告共同委托诉讼代理人：向学平，四川结贤律师事务所律师。 被告：泸县海潮客运站，住所地泸县海潮街村，注册号×××92。 投资人：漆应林。 被告：泸州富林房地产开发有限公司，住所地泸县海潮镇海潮街村，注册号×××72。 法定代表人：漆应林。 被告：漆应林，男，1956年7月7日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人：朱贞勇（曾用名：朱贞德），男，1974年11月10日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：朱永树（系被告朱贞勇父亲），男，1950年9月23日生，汉族，住四川省泸县。 原告周南平、贾福莲与被告泸县海潮客运站、泸州富林房地产开发有限公司、漆应林、第三人朱贞勇商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月25日公开开庭进行审理。原告周南平、贾福莲及二原告共同委托诉讼代理人向学平，第三人朱贞勇的委托诉讼代理人朱永树到庭参加诉讼，被告泸县海潮客运站、泸州富林房地产开发有限公司、漆应林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告泸州富林房地产开发有限公司之间关于购买泸县海潮老街3号楼1单元号7层22号房屋的协议；2、判令被告泸州富林房地产开发有限公司退还二原告购房款166000元，并支付资金占用利息（按照年利率6%支付资金占用利息，分别从2011年4月21日起以100000元为基数计算，从2012年2月9日起以30000元为基数计算，从2013年4月8日起以36000元为基数计算），并承担166000元的赔偿责任，被告泸县海潮客运站和漆应林对被告泸州富林房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；3、判令被告泸州富林房地产开发有限公司承担本案诉讼费用，被告泸县海潮客运站和漆应林对该款项承担连带责任。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2011年4月21日与被告泸县海潮客运站签订《“海潮客运站综合楼”商品房认购协议》，原告购买被告泸县海潮客运站开发的泸县海潮客运站综合楼一、二项目中的叁号壹单元五层壹拾叁号（暂定名）的商品房一套。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。2011年4月21日，原告将100000原首付款支付给被告，被告泸县海潮客运站向原告出具收据一张。2012年2月9日，原告支付房款30000元，被告泸县海潮客运站出具收据一张。2013年4月8日，原告支付房款36000元，被告泸州富林房地产开发有限公司向原告出具收据一张。2013年9月29日，三被告与原告达成《和解协议》，约定被告泸州富林房地产开发有限公司向原告交付房屋一套即泸县海潮老街3号楼1单元7层22号，承诺交付的房屋没有权属争议，被告泸县海潮客运站和漆应林为被告泸州富林房地产开发有限公司承担连带保证责任，同时被告泸州富林房地产开发有限公司向原告出具收据一张，载明金额为166000元，注明为海潮老街3号楼7层22号房款。协议签订后，被告带领原告查看房屋（现在号牌为象鼻街一段43号1栋附101号），原告查看后更换门锁。2018年7月，原告再次查看房屋时发现第三人已装修完毕并居住。原告多次与被告、第三人联系，但均相互推诿。2018年10月23日，原告向泸县海潮派出所报警后，才得知第三人与被告于2014年2月7日签订了《“海潮客运站综合楼”商品房认购协议》，该协议中的房屋与《和解协议》中约定的房屋一致。三被告在房屋买卖过程中多次欺骗原告，并将房屋一房二卖，原告至今未实际得到房屋。故原告根据合同约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，诉至法院，望判如所请。 被告泸县海潮客运站未答辩。 被告泸州富林房地产开发有限公司未答辩。 被告漆应林未答辩。 第三人朱贞勇陈述，1、原告诉争的房屋与第三人的房屋不是同一套。第三人购买的是泸县海潮镇客运站综合楼一、二项目的3号楼1单元7层1-22号房屋，而原告购买的是叁号壹单元五层壹拾叁号房。2、第三人于2014年年底装修房屋，并于2015年年初入住。2018年10月，第三人的父亲被通知到泸县海潮派出所，才被告知购买的房屋系原告先购买，对此第三人第一次听说，事先并不知情。经派出所协商后，原告也没有再找过第三人。第三人按照合同约定，支付房款才装修入住，按照《物权法》的相关规定，第三人的情况符合不动产的善意取得的情形，第三人不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并经证据交换和质证。根据双方的陈述和依法确认的证据，本院认定如下事实： 原告周南平与贾福莲系夫妻。2011年4月21日，被告漆应林与二原告签订《“海潮客运站综合楼”销售房认购协议》，约定二原告向被告漆应林认购泸县海潮客运站综合楼“一、二”项目中的三号楼壹单元六层贰拾号房（暂定名），总价款为167200元。同日，二原告与被告泸县海潮客运站签订《“海潮客运站综合楼”商品房认购协议》，约定二原告向被告泸县海潮客运站认购泸县海潮客运站综合楼“一、二”项目中的叁号楼壹单元五层壹拾叁号房（暂定名），单价为1600元，总房价为163200元，此单价为一次付清单价；4月21日以前支付拾万元，余款交房时一次付清，后经双方协定，二期交房款原告交被告叁万元整，交款时间为2012年2月9日，同时被告交钥匙给原告，原告可以装修入住，余款在被告给原告办完两证后一次性付清。2011年4月21日，二原告交付房款100000元，被告向原告出具收据一张，载明收到贾福莲、周南平购房款《3号楼壹单元五层》现金壹拾万元，被告泸县海潮客运站、漆应林加盖印章。2012年2月9日，二原告交付房款30000元，被告出具收据一张，载明收到周南平、贾福莲交二期房款，被告泸县海潮客运站加盖印章，被告漆应林在收款人处签字并加盖印章。之后，原告又交付房款36000元，被告出具收据一张，载明收到周南平交房款36000元，被告漆应林在经手人处签字捺印，被告泸州富林房地产开发有限公司加盖公司财务专用章。 2013年9月29日，原告贾福莲、周南平（甲方）与被告泸州富林房地产开发有限公司（乙方）、被告泸县海潮客运站（丙方）、被告漆应林（丁方）签订和解协议，约定：1、甲方于2011年4月21日向乙方购买住房一套，并支付购房款壹拾陆万陆仟元，乙方应于2012年2月9日向甲方交付房屋。同时双方约定如乙方将房屋另卖，不能向甲方交付，则乙方应向甲方返还双倍购房款。其后乙方将该房另行出售，甲方向法院起诉状告乙方交付房屋或支付双倍购房款为妥善解决该纠纷，经甲乙丙丁友好协商，达成和解协议；2、甲方同意乙方另行交付一套面积为156平方米的住房给甲方，该房位于泸县海潮老街3号楼1单元7层22号，签订本协议后乙方即将前述房屋交付甲方。乙方负责为甲方办理房屋所有权证和土地使用权证，办两证的相关费用由乙方负责，办证时间按房监所及有关部门的规定执行；3、乙方承诺：交付给甲方的上述房屋不存在权属争议；如果乙方位于泸县××街××号楼的房屋修建好后，甲方尚未将位于泸县潮河老街的3号楼1单元7层22号住房出售，则甲方可以在乙方处另行换一套住房，所换住房面积不低于156平方米，楼层在4—5层；4、丙方、丁方自愿为乙方提供担保。签订本协议后，如乙方不能向甲方交付上述房屋，则由丙方和丁方对甲方承担连带保证担保责任；5、甲方对乙方不再追究其他违约责任。二原告与三被告分别签字捺印或盖章。和解协议签订后，被告将泸县海潮老街3号楼1单元7层22号房屋的钥匙交付给原告周南平，原告周南平更换该房屋门锁。之后原告外出，2018年10月23日，原告周南平向泸县公安局海潮派出所报警，称海潮镇客运站综合楼“一、二”项目中的3号楼1单元7层1-22号房系其于2013年9月29日购买的，现在该住房由朱贞勇居住。 2014年2月17日，第三人朱贞勇与被告泸州富林房地产开发有限公司签订《“海潮客运站综合楼”商品房认购协议》，约定第三人购买认购泸县海潮客运站综合楼“一、二”项目中的3号楼1单元7层1-22号房（暂定名），建筑面积为154平方米；该商品房按照建筑面积计价，单价为2180元，总房价为335720元；一次性付款：贰拾肆万元正，余款4.6万元待拿两证时付清，余款大写肆万陆仟元正。签订协议当日，第三人朱贞勇支付房款240000元，被告泸州富林房地产有限公司出具收据一张，载明：收到朱贞勇购买三号楼1单元7层1-22号房款240000元。被告泸州富林房地产开发有限公司加盖公司财务专用章，被告漆应林加盖印章。第三人购买上述房屋后，便进行装修，并于2015年年初居住至今。 庭审中，第三人朱贞勇称，虽然其与被告泸州富林房地产开发有限公司的商品房认购协议上写的总房款为335720元，但后经双方协商，总房款变更为286000元，先支付240000元，剩余46000元待拿两证时付清，故在该协议上备注“贰拾肆万元正，余款4.6万元待拿两证时付清，余款大写肆万陆仟元正”。2018年10月原告周南平向泸县海潮派出所报案时，第三人朱贞勇才知晓案涉房屋存在权属争议。同时二原告陈述，虽然其分别与被告漆应林、泸县海潮客运站签订协议，但与被告漆应林签订的协议在前，后因房号错误，当日便重新与被告泸县海潮客运站签订协议，其实际只购买了3号楼1单元5层的那一套住房。 本院认为，二原告与被告泸县海潮客运站签订的《“海潮客运站综合楼”商品房认购协议》因被告泸县海潮客运站没有房地产开发资质开发房地产，违反了国家有关房地产开发管理的有关规定，应为无效合同。二原告与被告泸州富林房地产开发有限公司于2013年9月29日达成和解协议，根据该协议内容，被告泸州富林房地产开发有限公司追认了被告泸县海潮客运站与二原告签订的协议，且因被告将约定的房产出售，经原、被告协商，被告泸州富林房地产开发有限公司以泸县海潮老街3号楼1单元7层22号的住房（面积为156平方米）交付二原告。故二原告与被告泸州富林房地产开发有限公司之间建立了商品房买卖合同关系，合法有效。双方应当按照约定享有权利、履行义务。二原告向被告交付了购房价款，被告泸州富林房地开发有限公司应当向二原告实质交付房屋。但被告泸州富林房地产开发有限公司于2014年2月17日将出售给二原告的房屋卖给第三人朱贞勇，且第三人装修后入住至今，二原告已不能实现其合同目的，故二原告要求解除其与被告泸州富林房地产开发有限公司之间关于泸县海潮老街3号楼1单元7层22号的住房的协议的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告先后向被告漆应林、泸县海潮客运站支付购房价款，但双方签订和解协议后，被告泸州富林房地产开发有限公司向二原告出具收到房款166000元的收据。协议解除后，被告泸州富林房地产开发有限公司应当返还购房价款。本院对原告请求判令被告泸州富林房地产开发有限公司返还购房款166000元的请求予以支持。案涉合同被解除的过错在于被告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告泸州富林房地产开发有限公司除返还购房款外，还应当支付原告购房款利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。故本院对原告请求判令被告支付其购房款的利息以及承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿其166000元的请求以予以支持。关于利息计算方式，本院认为利息起算时间应以双方签订和解协议之日作为起算日，故利息调整为以166000元为基数从2013年9月29日起计算。对于利率，原告主张按年利率6%计算，双方既无合同约定，原告也未提供证据予以佐证，本院调整为以中国人民银行同期同类贷款基准利率确定利率。故被告泸州富林房地产开发有限公司应从2013年9月29日起以166000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清款之日止。 关于被告漆应林、泸县海潮客运站是否应承担连带责任的问题，本院认为虽然原告接受了房屋并更换了门锁，但被告仍将该房屋另售第三人致原告未能占有该房屋，故被告泸州富林房地产开发有限公司未完成交付该房屋义务。根据双方和解协议的约定，被告漆应林、泸县海潮客运站应对被告泸州富林房地产开发有限公司的上述债务承担连带保证责任，即对被告泸州富林房地产开发有限公司返还购房款及利息、赔偿损失的责任承担连带支付义务。 三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩、举证、质证、辩论等权利，其应承担由此产生的相应法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案依法缺席审理判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、解除2013年9月29日原告贾福莲、周南平与被告泸州富林房地产开发有限公司达成的关于购买泸县海潮老街3号楼1单元7层22号房屋的协议； 二、被告泸州富林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内返还原告周南平、贾福莲购房款166000元，并从2013年9月29日起以166000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清款之日止； 三、被告泸州富林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内赔偿原告周南平、贾福莲166000元； 四、被告漆应林、泸县海潮客运站对被告泸州富林房地产开发有限公司前述债务承担连带责任； 五、驳回原告周南平、贾福莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3620元，公告费1500元，合计5120元，由被告泸州富林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  谢 蓉 审 判 员  刘 静 人民陪审员  先明素 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  杨 艳