北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35588号原告：车轲，女，1981年5月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：贾福兴，北京市盈科律师事务所律师。被告：王艳，女，1985年7月7日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。被告：林国玲，女，1955年3月16日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告车轲（以下简称姓名）与被告王艳、被告林国玲（分称时称姓名，合称时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告车轲及被告的委托诉讼代理人贾福兴、被告王艳及其委托诉讼代理人曹书珍、被告林国玲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告车轲向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与二被告于2019年8月20日签订的房屋租赁合同；2．判令二被告退还原告房租14086元、押金43000元、空调制冷费7549．92元。事实和理由：2019年8月20日，车轲与二被告签订了《房屋租赁合同》，约定二被告将位于北京市朝阳区（以下简称涉案房屋）出租给原告作为办公使用，租期自2019年9月1日至2021年8月31日，双方还对租金、免责条款、不可抗力等事项进行了约定。合同签订后，车轲使用涉案房屋用于经营，也一直依约履行合同义务，租金已支付至2020年3月31日。自疫情发生以来，因物业封楼等原因不允许访客进门，车轲自2020年2月开始即无法继续开展经营活动。车轲遂与王艳约定，从2020年3月开始租金由按季度支付改为按月支付，林国玲同意免除车轲一个月的租金，但王艳作为林国玲的委托代理人，却只给车轲免除了10天的租金。其后车轲与王艳约定了解除合同并办理了交接手续，车轲遂搬离了涉案房屋，但时至今日二被告却迟迟不配合车轲办理交接手续，也不退还相关款项。故车轲诉至法院，望判如所请。被告王艳答辩称：不同意原告车轲的诉讼请求。第一，王艳同意解除合同，但是认为合同解除的日期应为2020年5月11日。车轲将涉案房屋的钥匙于2020年3月30日给了王艳，但是涉案房屋内还有车轲的物品，而且其并未将涉案房屋恢复原状。车轲称疫情期间无法找到施工人员，致使王艳无法出租房屋，涉案房屋也一直闲置，给王艳造成了损失，直至2020年5月12日王艳才再次将涉案房屋出租，而在此期间，王艳仍需向房主林国玲支付租金。涉案房屋再次出租需要支付中介费，车轲给王艳造成了1个多月的房屋空置，且王艳再次出租不得不降价，上述均系车轲的违约行为造成的损失；第二，根据车轲与王艳的约定，在车轲单方解除合同构成违约的情况下，押金不予退还，车轲还应支付免租期的租金；第三，疫情并不必然导致合同解除。综上，不同意车轲的全部诉讼请求。被告林国玲答辩称，不同意车轲的全部诉讼请求。林国玲不认识车轲。林国玲与房产公司北京房信资产管理公司签订的五年租赁合同，王艳是该房产公司指派与林国玲对接的。租客由房产公司来找，租客与房产公司发生的纠纷林国玲不知情，与林国玲无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区的房屋（产权证号：X京房权证朝字第**，建筑面积157．29平方米，以下简称涉案房屋）的房屋所有权人为林国玲。2019年1月8日，林国玲向王艳出具《委托书》，载明：“本人林国玲将位于北京市朝阳区房屋委托给王艳全权办理出租、退租、物业交接、代收房租款及一切相关事宜”。2019年8月20日，王艳代表林国玲（甲方、出租人）与车轲（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用。承租区域出租面积为157．29平方米，承租区域作为办公用途。免租期为10天，自2019年8月22日起至2019年8月31日，乙方在免租期内免付租金。租赁期自2019年9月1日起租至2021年8月31日，共两年。每月租金为21500元。承租期内乙方需向甲方支付每个制冷季每平方米48元的空调制冷费用，共计7549．92元。租金支付至王艳的银行账户，付款方式为每三个月支付一次，金额为64500元，乙方应于每期房屋租金到期日前10日支付下一期房屋租金。押金相当于两个月的租金金额为43000元，如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。合同签订当日乙方向甲方支付定金21500元，乙方在本合同签订之日起3日内交齐首期租金和押金，否则乙方所交定金归甲方所有。甲方接收定金后不同意按本合同约定出租房屋给乙方，甲方则应立即将定金双倍返还乙方。双方还对其他有关事项作出了约定。当日，王艳向车轲出具收据，载明收到王艳交来的定金21500元。合同签订后，王艳将涉案房屋交付车轲使用。2019年8月26日，王艳向车轲出具收据，载明收到王艳交来的租金、押金共计86000元及制冷费7549．92元。庭审中，各方对如下事宜持不同意见：关于租金、押金及费用：车轲称原告支付给王艳总计193635．92元，其中对应的押金43000元、空调制冷费7549．92元，租金143086元。租金为7个月的租金，从2019年9月1日至2020年3月31日，最后一次支付租金是2020年3月4日支付给王艳的14086元，因王艳同意减免10日的租金，因此该笔租金是3月份整月的租金；王艳认可累计收到车轲交来的租金、押金及费用共计193635．92元，对车轲主张的费用构成方式亦无异议，但认为车轲支付的租金14086元只是到2020年3月1日至3月21日的租金，原因是双方确曾协商一致减免10日的租金，但因车轲单方解除合同，因此不应再减免这10日的租金。关于涉案房屋的交接与腾退，车轲称其于2020年3月30日和王艳派来的工作人员办理了涉案房屋的交接，收走了钥匙和水卡等，并要求车轲签订解除合同的协议，但车轲仅拍照留存了该协议，并未在该解除协议上签字；王艳称其在是2020年3月30日收回的涉案房屋，但是3月30日我们要求原告将房屋恢复原状，原告以疫情找不到搬家工人，王艳自行将涉案房屋恢复原状后于2020年5月12日将再次出租。关于租金及费用减免事宜的沟通情况，车轲称2020年2月13日其与王艳通过微信沟通租金减免，2月25日王艳告知车轲可以给免租期10天。2月29日车轲又和王艳微信沟通提出两个方案，第一个方案是3月下旬或延期一两周交下期的房租，第二个方案是未来3个月每月支付一次房租，王艳答复付款可以相应调整。3月21日车轲与王艳微信沟通准备退租，王艳回复同意，3月22日双方微信沟通原告准备把房屋内物品搬走，王艳回复第二天交接，3月22日车轲开始搬离物品，3月30日车轲与王艳派来的工作人员交接；王艳称2020年2月份确实沟通过减租的问题，车轲于3月30日将涉案房屋的钥匙返还，但是车轲还有物品在涉案房屋且没有恢复原状，因车轲单方提出解约，因此不再给予10天的租金减免。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，车轲与王艳代表林国玲签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。从合同的履行情况看，合同的实际相对方系王艳与车轲，故车轲要求林国玲退还相关费用的诉讼请求本院不予支持。关于车轲的第一项诉讼请求，现王艳同意解除合同，本院对此不持异议；关于车轲的第二项诉讼请求，根据已查明的事实及各方当事人的陈述，双方在2020年2、3月期间曾沟通过继续履行合同及租金减免事宜，后车轲提出解除合同，王艳虽未同意但亦已从车轲处收回涉案房屋，合同已不具备继续履行的基础和条件。现车轲要求王艳返还租金、押金及相关费用，考虑到疫情确会给车轲在当时继续履行合同并实现合同目的造成影响，故本院在综合考量本案相关情节的基础上，根据公平原则酌情确定王艳应退还的租金、押金及费用。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王艳于本判决生效之日起七日内退还原告车轲房屋租金、押金及空调制冷费合计二万五千元；二、驳回原告车轲其他的诉讼请求。本诉案件受理费708元，由原告负担434元（已交纳），由被告负担274元（于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年十二月四日书记员 纪太恒