广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32229号原告：广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路**南海万达广场****，统一社会信用代码91440605794662830X。法定代表人：周卫国。委托诉讼代理人：卢振荣，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：张粤婷，广东泽康律师事务所实习律师。被告：黄秀琼，女，1965年2月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告广东国安物业经营服务有限公司（以下简称“国安物业公司”）诉被告黄秀琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢振荣、张粤婷及被告黄秀琼到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2016年1月10日至2018年12月的物业服务费4297.66元，及自逾期付款之日起按年利率24%计算至实际清偿之日止的违约金【暂计至2020年9月1日，为人民币3318.44元】(违约金计算详见附表)；二、被告向原告支付2016年1月至2018年12月的公共水电分摊费426.31元，2017年11月至12月、2018年3月至4月、2018年7月至8月的代垫户内电费共12.03元，及上述费用(合计438.34元)自逾期付款之日(即2019年12月18日)起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息，暂计至2020年9月1日为人民币7.35元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：佛山市南海江浦湾房地产有限公司(以下称“江浦湾公司”)是位于佛山市南海区九江镇江滨新区(滨江路)331号“誉江**府”的建设单位，原告是经其依法选聘的前期物业管理服务单位，被告是“誉江**府”誉峰2座301房(以下称“涉案物业”)的业主。2016年1月25日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》(以下称“《物业协议》”)，约定：被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起，于每月10日前涉案物业建筑面积标准向原告缴纳物业服务费(不含公摊水电费)，其中，高层住宅物业管理费1.80元/月/平方米；逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按欠付金额千分之五标准支付违约金等。涉案物业建筑面积为66.86平方米，即被告每月应交物业服务费120.35元。2015年12月16日，涉案物业所在项目经竣工验收合格，并于2015年12月24日取得《竣工验收备案表》。2015年12月20日，江浦湾公司向被告邮寄《誉江**府收楼通知书》，通知被告于当月26日办理交付手续。但被告未依约办理收楼手续，根据被告与江浦湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，在涉案物业达到交付条件后，被告需在接到通知书规定的时间内前来办理交楼手续，被告逾期办理的，视为涉案物业已按合同约定的期限(即2016年1月1日)及交楼标准交付被告使用，物业管理费用等自涉案房屋交付买受人之日计收。涉案物业交付后，原告依约为被告提供物业服务，并于2018年12月31日合法退出涉案小区。但截至原告具状之日，被告仍拖欠原告物业服务期间的物业管理服务费、公共水电分摊费、代垫户内电费.且经原告多次催告，均拒不支付.被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特依法具状起诉，恳请贵院判如所请。被告黄秀琼答辩称，原告没有提供满意的服务，围墙没有围起来，原告没有提供安保服务，晚上没有人巡逻。原告只是提供清洁电梯及大堂的服务。楼下堆放了许多电动车、摩托车，会影响小孩子的行走。原告管理不到位。消防通道全部都是堵塞，因为有人接送小孩停放了车辆堵着。业主多次在业主群反映问题，但原告不作为所以被告不支付案涉物管费。非小区业主也可以随意搭乘电梯，电梯有时损坏的费用不应由业主承担。非业主人员、社会人员可以随意进入小区内，没有保障业主的安全。保安没有巡逻，没有打卡。垃圾随意堆积。水电公摊费属于包干，有部分是不应由业主承担的。合同在2017年9月30日就到期了，因为原告没有履行责任，所以没有续签。国安物业公司及黄秀琼均围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，双方举证的真实性本院均予以确认。根据上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年9月，国安物业公司进驻佛山市南海区九江镇江滨新区331号誉江**府小区进行前期物业管理服务。2012年9月27日,原告经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案该小区物业服务费从2012年10月1日起执行的标准。从2013年5月1日起，就九江城区各物业管理小区的垃圾清运处理费，由小区物业管理企业按每月每户5元的标准（向住户）代收（向市政办公室）代缴。誉江**府一、二、三期为封闭式管理园区。四期誉峰1座、2座的地下车库与园区车库相通；一层为商铺，住宅**大堂可从道路（即无需经园区出入口）直接进入，设有大堂门禁系统及电梯刷卡控制系统。四期誉峰1座、2座业主亦可通过刷卡进入一、二、三期封闭园区区域。黄秀琼购买了誉江**府誉峰2座301房，建筑面积为66.86平方米。黄秀琼与涉案房产开发商佛山市南海江浦湾房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2016年1月1日前交付商品房”、“买受人须在接到通知书规定时间内前来办理交楼手续，买受人逾期不来办理交接手续，视为该商品房已按合同约定的期限及交楼标准交付买受人使用……物业管理费用自房屋交付买受人之日计收”。2015年12月，佛山市南海江浦湾房地产有限公司通知黄秀琼于2015年12月26日办理涉案301房收楼手续。2016年1月25日，国安物业公司（甲方）与黄秀琼（乙方）签订了《前期物业服务协议》一份，约定：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费；乙方应在每月10日前交纳当月服务费用；高层住宅按1.8元/月/平方米计付；乙方逾期交纳费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金。物业服务费不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费，公共照明、高层住宅电梯(电费由使用人分摊)、公共排灌站、给排水系统、绿化灌溉的水、电分摊费用，会所运营维护费用。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位1.60元/平方米/月的标准向甲方交纳物业服务费用。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。甲方应提供如下物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。1、房屋本体内楼层及公共场所和设施(含停车场)的清洁、保洁。2、小区内公共道路、设施的清洁、保洁。3、除“四害”及其他环境卫生工作。四、公共秩序维护。1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制。2、对本物业公共区域实行24小时值班巡逻，并做好值班记录。3、宣传防火防盗等安全防范常识。4、除有专门合同约定外，不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保卫、保管、保险义务。说明：由于物业公司是受委托人委托针对共用区域和共用设施设备的维护和管理开展各项工作，故物业公司没有对业主和非业主使用人的人身、财产的保卫、保管和保险的义务。在日常工作中，物业公司秩序维护部门通过人防、技防的综合合理运用，争取使公共区域的治安防范水平达到日常治安防范管理的目的，但对业主及非业主使用人的人身、随身财产和私人区域的财产物品不承担保卫、保管、保险责任。如发生辖区内治安、刑事案件，物业公司秩序维护部门有义务协助相关执法部门破案，而涉及事件中物业公司是否承担过失责任时，物业公司只承认和执行司法部门的裁定。五、交通秩序与车辆停放。1、管理指挥本物业区域内车辆的有序行驶和停放。2、负责车位出租及车位管理费、车位租用费费用的收取。3、对专用停车区域进行巡逻及监控。除物业公司与车辆使用人签订特殊的针对车辆本身的专用保管合同外，不承担车辆及财物的保卫、保管及保险义务。4、对违章行驶及乱放车辆的行为进行劝阻、制止，并采取相应整改措施。六、绿化管理。1、小区内公共绿化的日常养护与修剪。2、小区内公共绿化补种。七、房屋装饰装修管理。1、制定本物业区域的《誉江**府花园装修管理规定》，并按章实施管理。2、按照《誉江**府花园装修管理规定》的要求对乙方装修施工图进行审查、审批。3、对乙方违规施工(如乱搭建或破坏本体建筑结构和外立面违规操作等)的行为，甲方可采取强制性措施加以制止；由此产生的有关费用由乙方承担。房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生（房屋本体内楼层及公共场所和设施(含停车场)的清洁、保洁，小区内公共道路、设施的清洁、保洁，除“四害”及其他环境卫生工作）、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化管理、房屋装饰装修管理等。物业管理服务质量方面，一、房屋外观：1、房屋完好、外观整洁、美观。2、对改变功能、乱搭建、乱占用等现象进行制止，跟踪限期整改恢复。3、业主需在窗台、阳台落地窗加装防盗网时，不得将防盗网安装在窗台、阳台、花园、露台护栏外。二、设备运行：1、按规定对设备进行维护保养，争取使设备运行良好。2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、共用配套设施达到完好标准，不随意改变用途。2、共用设施设备运行、使用及维护规定要求有记录，争取无事故隐患。四、环境卫生：1、保持公共区域的干净整洁。2、清洁卫生实行责任制，责任范围明确，实行标准化保养。3、垃圾日产日清，定期进行清洁、保养。4、及时有计划进行“除四害”等消杀工作。五、绿化：1、绿地不改变使用用途和不出现被破坏、占用现象，对已损坏的绿地及时补种。2、花草树木完好、美观。六、交通秩序与车辆停放：1、本物业区域内交通良好、车辆停放有序。2、业主、外来人员车辆有序停放。七、消防：1、消防设备设施完好无损，可随时起用。2.消防通道畅通，有消防应急方案。3、做好防火宣传，落实防火措施预防火灾发生。本协议自双方签订之日起生效，有效期至2017年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。如本协议到期，小区业主委员会仍未成立或未有超过三分之二的业主书面要求终止本协议的，且协议双方均无异议的前提下，本协议继续有效。根据上述《前期物业服务协议》的约定，黄秀琼每月应计付物业服务费为120.35元（按1.8元/平方米/月×66.86平方米=120.35元）。2018年12月31日，国安物业公司从誉江**府小区撤场，终止提供物业管理服务。誉江**府小区尚未成立业主委员会。2019年1月上旬，国安物业公司为誉江**府小区代付2018年12月公共电费。本院认为，1.国安物业公司与黄秀琼签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，黄秀琼是誉江**府的业主之一，应当按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；按时交纳物业管理费用及分摊费等。虽然《前期物业服务协议》约定“有效期至2017年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”，但亦约定“如本协议到期，小区业主委员会仍未成立或未有超过三分之二的业主书面要求终止本协议的，且协议双方均无异议的前提下，本协议继续有效。”至2017年9月30日止，涉案小区尚未成立业主委员会并委托新的物业管理企业，而事实上，国安物业公司至2018年12月31日才从小区撤场终止提供物业管理服务。因此，黄秀琼关于上述协议已于2017年9月30日后终止的辩解，缺乏依据，本院不予采纳。2.誉江**府的一、二、三、四期作为一整体由国安物业公司提供物业管理服务，四期誉峰1座、2座的业主可刷卡进入一、二、三期园区区域，而且誉江**府的地下车库是相通的。因此，黄秀琼应承担园区照明公共电费。国安物业公司与誉江**府的业主之间形成物业服务合同关系，即国安物业公司为涉案小区提供物业服务，业主交纳相应的物业服务费用。但结合黄秀琼提交的涉案小区图片以及庭审中陈述可知，国安物业公司就涉案小区的四期誉峰1座、2座的物业管理确实存在问题（包括人员配备不到位、服务质量等方面。例如，未根据四期实际情况合理安排保安人员轮值，过分依赖誉峰1座、2座大堂门禁的安保作用；誉峰1座、2座公共位置堆放杂物、垃圾等既与部分业主的不当行为有关，也与国安物业公司未及时处置杂物、垃圾有关）。综合本案的实际情况，本院酌定本案物业服务费按合同约定标准的90%计付。即黄秀琼应支付2016年1月10日至2018年12月的物业服务费3867.89元[按120.35元/月×（22天÷31天/月+35个月）×90%=3867.89元]。双方约定黄秀琼应于每月10日前交纳当月服务费用，黄秀琼逾期支付物业服务费构成违约，国安物业公司要求黄秀琼计付逾期违约金，本院予以支持。黄秀琼迟延交付费用造成国安物业公司损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。对比银行同期贷款利率的数据，合同约定违约金按日利率5‰计付及国安物业公司主张按年利率24%计付均过高，本院酌定按年利率6%计付。鉴于双方对物业服务费计付标准有争议且国安物业公司就小区四期提供的物业服务质量确有瑕疵，本院酌定违约金均从国安物业公司撤场之次日即2019年1月1日起算。国安物业公司起诉主张黄秀琼支付的物业服务费及其逾期违约金，超出本院核定的上述范围部分，本院不予支持。黄秀琼关于其没有在2016年1月收楼入住以及国安物业公司提供的物业服务存在质量问题等原因而拒付物业服务费用，缺乏依据，本院不予采纳。3.国安物业公司在提供物业服务期间，为黄秀琼代（垫）付了2016年1月至2018年12月公共用电分摊费426.31元及2017年11月、12月、2018年3月、2018年4月、2018年7月、2018年8月的代垫户内电费12.03元，上述垫付费用合共438.34元（426.31元+12.03元=438.34元），故黄秀琼应全额向国安物业公司结清。国安物业公司撤场时间为2018年12月31日，国安物业公司本案主张的公共用电分摊费用及代垫黄秀琼户内费用发生期间为2018年12月及之前，国安物业公司于2019年1月前实际代付费用，国安物业公司认为黄秀琼于2019年12月18日起构成逾期支付上述费用，本院予以采纳。黄秀琼迟延交付费用造成国安物业公司损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息，国安物业公司主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息，本院予以支持。黄秀琼认为上述费用属于包干制应包含在物业服务费用之内不应由其承担，但与《前期物业服务协议》中“物业服务费不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费，公共照明、高层住宅电梯(电费由使用人分摊)、公共排灌站、给排水系统、绿化灌溉的水、电分摊费用，会所运营维护费用”的约定不符，故黄秀琼的辩解意见缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、黄秀琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费3867.89元予广东国安物业经营服务有限公司，并应以该款为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按年利率6%计付违约金予广东国安物业经营服务有限公司；二、黄秀琼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共用电分摊费及代垫户内电费合共438.34元予广东国安物业经营服务有限公司，并应以该款为本金自2019年12月18日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予广东国安物业经营服务有限公司；三、驳回广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。黄秀琼如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额程序结案，案件受理费减半收取计25元（广东国安物业经营服务有限公司已预交），由黄秀琼负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。广东国安物业经营服务有限公司已交且应退还的25元于本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。本判决为终审判决。审判员  董留忠二〇二〇年十二月二十五日书记员  温婉莹