浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3915号 上诉人（原审被告）：徐某2，男，1970年12月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。 上诉人（原审被告）：徐文媛，女，1996年4月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈天天，东阳市新时代法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：张某，女，1970年9月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：徐某2，男，1970年12月26日出生，汉族，住浙江省东阳市，系张某的丈夫。 上诉人（原审被告）：徐某1，男，2003年12月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。 法定代理人：徐某2，男，1970年12月26日出生，汉族，住浙江省东阳市，系徐某1的父亲。 法定代理人：张某，女，1970年9月17日出生，汉族，住浙江省东阳市，系徐某1的母亲。 被上诉人（原审原告）：徐小平，男，1972年6月26日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审原告）：王掀珍，女，1973年12月23日出生，汉族，住浙江省东阳市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈菊华，浙江震东律师事务所律师。 上诉人徐某2、徐文媛、张某、徐某1因与被上诉人徐小平、王掀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初452号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2020年9月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐某2、徐文媛、张某、徐某1共同上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；本案一审、二审诉讼费由徐小平、王掀珍承担。事实与理由：1、我方的证据能充分证明合同已解除。我方提供的电话录音、短信，以及徐小平、王掀珍停止建造的行为能证明买卖合同已解除。解除后的处理方式为徐某2、张某归还已付购房款、双倍返还定金50万元以及徐小平、王掀珍重建部分的费用。且徐小平、王掀珍在短信中也向徐某2催讨房款，如未达成一致意见，是不可能催讨房款的。一审法院认为双方未对解除合同达成一致意见明显是认定事实错误。2、本案买卖合同是无效合同，该房屋所有权人为四人，签订合同的主体只有两人，一审庭审中徐小平、王掀珍自认我方是为了还债而卖房屋，因徐某2有法院被执行案件，故徐文媛的银行卡长期由徐某2使用，涉案款项汇入徐文媛账户，并不能推出徐文媛知情的事实。3、本案买卖合同是无效合同，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款、《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款规定，监护人要处分被监护人的财产，只能是出于维护被监护人利益的目的。本案中徐小平、王掀珍明知徐某2、张某卖房是为了归还债务，不是为了被监护人的利益，故徐某2、张某无权处分涉案房屋，本案买卖合同是无效合同。 徐小平、王掀珍共同辩称，请求驳回上诉，维持原判，具体理由如下：一、徐某2等四人主张本案合同已解除，该主张不能成立。本案合同并未解除，如果已经解除，我方不可能提起本案诉讼，且徐某2等四人未能提供有效证据证明合同已解除。徐某2等四人所谓的电话录音，是一审开庭前其代理人叫徐某2在走廊上打给徐小平的电话。该电话中，徐小平强调的是，如果能调解解决就不会等到今天了，现在已经在法院了，根本没法商量解除，而且强调当时徐小平给对方的期限是2019年12月底，在该期限内对方没有来协商解决，那就没有任何商量的余地。截至2019年12月底，对方当事人没有拿出任何方案。另外，根据相关司法解释规定，本案合同若要解除，除非双方已经签订书面协议就解除事项达成一致意见，才能认定为已解除。本案中，对方当事人既没有提供书面的解除协议，对于所谓的解除我方也不认可。二、徐某2等四人认为案涉合同无效，理由是没有经过其女儿、儿子签名同意。我方一审已申请证人出庭作证，证明徐某2夫妻为偿付法院的执行款和拖欠的巨额债务，在拜托该证人将房屋卖掉时，就和证人明确是其女儿、儿子要求他们夫妻将房屋卖掉偿债的。在去办公证时，徐某2夫妻也明确女儿、儿子是同意卖的，随时可以叫女儿来公证处签字。汇款单能证明部分购房款汇付至徐文媛的银行卡上。徐某2主张其为规避执行而使用了徐文媛的银行卡，但未提供任何证据证明。根据我国法律规定，我方主观上是善意取得，相关购房款汇付至徐文媛的账号，应认定徐文媛是知情并同意的，完全符合表见代理的有效要件。至于其儿子徐某1，由于当时未成年，由其父母代为行使权利完全是合理合法。当时去咨询公证处，也没有要求徐某1签字。三、该案从一审到二审，一直都是徐某2一人出庭，虽然名义上徐某2的代理人是徐文媛聘请的，但自始至终都没有看到徐文媛向法庭陈述其不同意买卖及不同意买卖的理由，结合徐某2在一审调解中主张该房价卖得太低了，如果加价，他就同意卖，也足以认定本案虽系四人上诉，实际就是徐某2以其儿女没有签名为借口来否定本案合同的效力，以此来抬价，这是不诚信的行为。 2020年1月3日，徐小平、王掀珍向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《房屋买卖合同》有效；二、徐某2、张某、徐文媛、徐某1协助徐小平、王掀珍办理涉案不动产首次登记，并立即协助徐小平、王掀珍办理将涉案不动产登记至徐小平、王掀珍名下的转移登记手续。 一审法院认定事实：2013年7月12日，徐某2（户主）、张某（妻）、徐文媛（女）、徐某1（子）审批获得占地面积114.98平方米的屋基三间一弄。获批后，徐某2、张某对坐落于东阳市××街道××幢××号的涉案房屋进行建造。2019年5月13日，徐某2、张某与徐小平、王掀珍（由王兆洪代签）签订《房屋买卖合同》一份，并由证人王某及案外人徐某3作为见证，约定：徐某2、张某将涉案房屋转让给徐小平、王掀珍，价格为390万元；徐小平、王掀珍于2019年5月13日支付购房定金50万元，第二次于2019年（日期未明确）办理公证和办理过户手续支付，余款于徐小平、王掀珍领取房屋权属证件（房产权、土地证）后天内一次性付清；徐某2、张某应协助徐小平、王掀珍办理房屋的公证和过户手续，所产生的相关费用、税收由徐小平、王掀珍承担等内容。合同签订后，徐某2、张某出具定金收据一份，确认收到徐小平、王掀珍支付的定金50万元；徐某2又分别于2019年6月4日、20日出具收条各一份，确认收到购房款55万元、50万元，其中，2019年6月20日的50万元汇入徐文媛的银行账户。期间，徐小平、王掀珍对涉案房屋续建了炮台、围墙及一侧隔墙等，并进行了水电安装、粉刷、铺贴等部分装潢。2019年9月份左右，因徐某2、张某、徐文媛、徐某1不履行合同义务，双方曾就退款等进行磋商，要求徐某2、张某、徐文媛、徐某1于2019年底前退款退赔，但具体的损失赔偿金额等未协商，且徐某2、张某、徐文媛、徐某1至今未向徐小平、王掀珍退还相应款项。另查明，在本案审理过程中，一审法院就涉案房屋是否已经具备办理土地使用权、房屋所有权的初始登记手续的条件及土地权属性质等内容，曾向东阳市自然资源和规划局发函征询，该局于2020年5月29日出具《函》一份，主要内容为：一、经查，徐某2、张某、徐文媛、徐某1共同审批取得的位于东阳市××街道××小区××幢××号不动产土地性质为国有划拨土地；二、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，应先由该不动产取得的国有建设用地使用权人（徐某2、张某、徐文媛、徐某1）申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并按规定办理划拨转出让审批手续后，才能办理不动产转移登记。 一审法院认为，双方对签订《房屋买卖合同》及支付购房定金、购房款共计155万元的事实无异议，予以确认。本案主要争议焦点在于：1.合同是否有效；2.合同是否解除。对于第1项争议焦点，首先，徐小平、王掀珍与徐某2、张某签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，该转让并未违反相关法律的强制性规定。其次，徐某1系未成年人，其父母作为徐某1的监护人签订房屋买卖合同，该转让价格也未明显低于市场价，并没有侵害徐某1的合法权益，因此买卖关系应当成立。再者，虽徐文媛辩称其本人对转让事实不知情、不同意转让涉案房屋，且所涉土地使用权系徐某2、张某、徐文媛、徐某1共同共有，徐文媛也应有份额，认为合同无效；但基于徐某2系家庭户主，买受人完全有理由相信徐某2对涉案土地使用权及房屋具有处分权，且部分购房款系汇入徐文媛的账户，虽其与徐某2均抗辩该账户长期由徐某2使用，但未提供充分证据予以证实；故对徐文媛的该辩称意见，不予采纳。综上，涉案合同有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。徐小平、王掀珍在签订上述协议后，已按约定支付了购房定金50万元，并支付了105万元的购房款，徐某2、张某、徐文媛、徐某1也应遵循诚实信用原则，尊重所在地行政机关、民众的实际通行做法，负有按照《房屋买卖合同》的约定，积极、全面、适当地履行自己的协助、配合徐小平、王掀珍办理涉案房屋的产权初始登记并协助办理转移登记手续，从而实现缔结合同之目的。根据双方签订的协议，办理涉案房屋产权过户手续产生的税费及需补缴的国有土地出让金应由徐小平、王掀珍承担。对于第2项争议焦点，徐某2、徐文媛、徐某1辩称房屋买卖合同已解除。一审法院认为，虽双方对徐某2、张某、徐文媛、徐某1退还购房款及赔偿相应损失等进行过磋商，但并未对具体内容达成一致意见，故双方签订的《房屋买卖合同》未协商一致解除，也未构成合同法定解除的情形，徐某2、张某、徐文媛、徐某1亦未提出解除合同的相应诉请，且徐某2、张某、徐文媛、徐某1作为违约方亦未对促成合同解除作出退款等积极的行为，有悖徐小平、王掀珍基于协商解决纠纷作出妥协的信赖，综上，对徐某2、张某、徐文媛、徐某1的该辩称意见，不予采信。对剩余的235万元购房款，因徐某2、张某、徐文媛、徐某1未在本案中主张，且双方在《房屋买卖合同》中未对付款期限、金额作出明确约定，故该235万元款项可在产权证过户至徐小平、王掀珍名下后一次性付清，对该部分款项不予处理，双方可另行解决。综上，徐小平、王掀珍的诉讼请求成立，予以支持。张某经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认徐小平、王掀珍与徐某2、张某2019年5月13日签订的《房屋买卖合同》有效。二、徐某2、张某、徐文媛、徐某1于判决生效之日起十日内办理坐落于东阳市××街道××小区××幢××号房屋的不动产权属首次登记，并在办理不动产权属首次登记手续后十日内协助办理将该不动产过户至徐小平、王掀珍名下的不动产权属转移登记手续（办理过程中需要缴纳的税费、国有土地出让金等费用由徐小平、王掀珍负担）。一审案件受理费19000元（已减半），由徐某2、张某、徐文媛、徐某1负担。 二审中，徐某2、张某、徐文媛、徐某1共同向本院提供了：证据一、执行通知书四份，证明徐某2在法院有被执行案子，其卖房是为了归还债务，其为了生活方便，使用其女儿徐文媛的银行卡。证据二、申请证人徐某3出庭作证，证明徐文媛在出售房屋时并不知情，且该房屋买卖合同已解除。 徐小平、王掀珍共同质证认为，关于证据一，不属于二审新证据，在一审举证期限届满前就已经存在了。这些证据上的落款时间均反映系案涉房屋买卖前几年的执行文书，是2015-2017年的，而案涉房屋买卖是2019年5月份。凭这些执行文书，不能证实案涉购房款汇付到徐文媛的银行卡时，这些案件还没有执行。即使在购房款汇付到徐文媛银行卡时，徐某2还有部分案件没有被执行完毕，也不能据此推断徐某2系为了规避执行才让我方将购房款汇付至徐文媛的银行卡。更何况，徐某2若故意逃避执行，将构成拒不履行生效判决罪，应当移送公安机关对徐某2立案查处。据我方了解，事实情况是徐某2夫妻当时确实欠了村里人很多钱，村里人经常上门要债，但还没有诉讼，已经提起诉讼的还没有进入执行阶段。徐某2夫妇为了履行这些债务，所以将案涉房屋拿出来卖，其儿女也同意拿出来卖。在我方支付购房款后，由我方一审申请出庭作证的证人帮助徐某2夫妇与其债权人达成调解，将这些债务都了结掉了。 针对徐某3的证人证言，徐某2、张某、徐文媛、徐某1共同质证认为，证人虽然与我方存在亲戚关系，但与徐小平、王掀珍也是亲戚关系，证人明确了双方解除合同时徐小平的陈述，以及签订买卖合同时的在场人员，且当时徐文媛并不知道该房屋被买卖的事实。故该证人证言能达到我方的证明目的。徐小平、王掀珍共同质证认为，该证人证言不属于二审的新证据。对该证人证言的三性均有异议，该证人系徐某2的亲兄弟，并且是在知道一审判决结果和判决内容的情况下，二审出庭作证；除了签合同时的在场人之外，其余内容均不属实。该证人根本不在东阳，而是长年在外地。案涉房屋买卖合同签订后，徐某3就不在东阳了。所以对于后来购房款的支付、到公证处公证等事项，证人都没有参与也根本不知情。证人陈述的双方当事人在他家房子里谈解除合同一事，属于子虚乌有。且该证人证言与徐某2在一审中提供的通话录音互相矛盾。在徐某2提供的录音中，徐小平讲到“12月31日必须将事情结束掉”，即当时就跟徐某2明确该时间节点，由于徐某2没有了结掉，所以不存在任何的商量余地，而徐某2只不过是强调当时他没有答应过。据此，足以反映当时徐小平给徐某2了结纠纷的期限是2019年12月31日止。而证人说没有讲到时间，显然矛盾。至于解除合同的内容，更不属实。关于是否知道解除合同的回答，该证人的前后陈述完全不一致，前面说他不知道合同解除的事实，直到上法院了才知道；后来徐某2的代理人问他什么时候知道解除合同的，证人又作出与前面完全不相符的回答。这说明徐某2的代理人就该问题在庭前与证人进行过沟通，否则问不出与证人陈述不相符的提问。若证人证言属实，不可能前后不一。关于徐文媛的问题，证人的前后陈述完全不一致，前面说购房款的支付他不知道，也没有参与，因为证人不在东阳；后面在我方没有发问的情况下主动解释说由于徐某2是黑名单，所以不能用徐某2的银行卡；先说是徐文媛在过年前跟他说的，后面又改口说徐文媛没有跟他说过，是他自己猜测的，后面又改口说是他自己主动打电话给徐文媛的。总之，从该证人的当庭表现能发现该证人证言完全不属实，请求不作为二审新证据采信。 针对徐某2、张某、徐文媛、徐某1提供的证据，本院认为，关于证据一，仅凭执行通知书无法证明徐文媛对本案房屋买卖事宜不知情、不同意。关于证据二，证人徐某3系徐某2的哥哥，与一方当事人有利害关系的证人证言不能单独作为认定案件事实的根据。 徐小平、王掀珍未向本院提供证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一、本案《房屋买卖合同》是否有效。二、如有效，本案《房屋买卖合同》是否已解除。 关于争议焦点一，徐某2等四人上诉认为出售房屋未经徐文媛（女）同意且损害了被监护人徐某1（子）的利益，故主张合同无效。本院认为，首先，涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，该转让并未违反法律、行政法规的强制性规定。其次，涉案屋基由徐某2（户主）、张某（妻）、徐文媛（女）、徐某1（子）一家四口审批取得，并由徐某2、张某夫妻建造了涉案房屋，徐某2、张某夫妻与被上诉人签订了《房屋买卖合同》，且见证人之一是徐某2的哥哥徐某3，买受人完全有理由相信徐某2、张某夫妻对涉案土地使用权及房屋具有处分权，且部分购房款系汇入徐文媛的账户，故应认定徐文媛对转让事实知情并同意；徐某1系未成年人，其父母作为徐某1的监护人签订《房屋买卖合同》，该转让价格也未明显低于市场价，并没有侵害徐某1的合法权益，综上，应认定涉案《房屋买卖合同》合法有效。 关于争议焦点二，合同签订后，被上诉人已支付购房定金、购房款共计155万元，并进行了续建及部分装潢，因上诉人不履行合同义务，双方曾就徐某2、张某、徐文媛、徐某1退还购房款及赔偿损失等进行过磋商，但并未对具体内容达成一致意见，且徐某2、张某、徐文媛、徐某1作为违约方亦未对促成合同解除作出退款等积极的行为，有悖徐小平、王掀珍基于协商解决纠纷作出妥协的信赖，故本案《房屋买卖合同》并未解除，双方均应依约继续履行。 综上，徐某2、张某、徐文媛、徐某1的上诉主张均依据不足，本院均不予支持。原判认定事实清楚、实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13700元，由上诉人徐某2、张某、徐文媛、徐某1负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 金 琳 审 判 员 胡 照 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 金巧芳