福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7457号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈长国，男，1977年1月8日出生，汉族，住福建省顺昌县。 被上诉人（原审被告）：福州市仓山区连姐小吃店，住所，住所地福建省福州市仓山区建新镇金榕南路**金山碧水榕城广场****17店面。 经营者：张娇连，女，1978年3月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘付清，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人陈长国、福州市仓山区连姐小吃店（以下简称连姐小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求:变更一审判决第三项为：连姐小吃店经营者张娇连按6323.4元/月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至判决第二项中房屋实际交还国有房产公司之日止的房屋占有使用费。事实和理由：一、一审认定国有房产公司后续对连姐小吃店交纳租金的行为未提出异议、以实际行为对连姐小吃店继续使用租赁房产予以认可，缺乏事实依据。原承租人陈长国不愿意按照市场租金评估价值继续承租，与国有房产公司办理了具结手续，并签署移交国有房产确认书，确认案涉房产的实际使用人为连姐小吃店。在国有房产公司已经明确案涉房产出租条件（按租赁房产市场租金评估价值）的情况下，连姐小吃店表示愿意继续承租，但却按照原租赁合同租金标准单方向国有房产公司账户支付租金，国有房产公司对该单方支付租金行为自始没有同意，且对连姐小吃店所支付的款项进行挂账处理，并未纳入财政收入，足以表明国有房产公司不同意连姐小吃店按照原合同约定的租金标准继续使用租赁房产。二、一审认为连姐小吃店对合同解除不存在过错，并参照原合同的约定租金标准计算房屋占用费，明显适用法律错误。连姐小吃店继续占用案涉房产期间，国有房产公司一直主张应当按照租赁房产市场租金评估价值前述公开招租期过渡性租赁协议，连姐小吃店不予签署，其占用案涉房产缺乏合同依据。即便认定双方成立不定期租赁关系，那么在国有房产公司已经明确案涉房产出租条件的情况下，连姐小吃店愿意继续承租，租金标准也应当为案涉房产的市场租金评估价值标准，而非原合同租金标准。连姐小吃店不按照案涉房产市场租金评估价值支付租金或占用费，国有房产公司才主张腾退租赁房产，连姐小吃店明显存在过错。三、国有房产公司主张的房屋占用费属于损害赔偿请求权。租赁关系解除后，连姐小吃店继续占用租赁房产，造成国有房产公司的实际损失，该损失相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，因此，租赁房产的市场租金价值属于本案应当查清的重要事实。一审法院对国有房产公司提供的资产评估报告不予采纳，也没有组织对案涉租赁房产进行司法评估，未查清国有房产公司所遭受的损失，属于认定基本事实不清。四、一审法院认定连姐小吃店已按合同约定租金标准996元/月支付2018年12个月、2019年11个月、2020年4个月的费用，国有房产公司无法认可。 陈长国、连姐小吃店辩称，国有房产公司所依据的资产评估报告为自行委托评估，评估的租金单价和面积既不合理也不合法，缺乏客观性和真实性，没有得到租赁双方的共同认可，其自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失。同时，国有房产公司所主张的房屋占有使用费明显超出陈长国、连姐小吃店订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而事实上，榕城广场1#至9#楼国有房产的空置、弃租、未租店面大量存在，截止2020年2月22日，弃租、未租店面多达39家，空置时间最长的店面已达61个月，这些店面实收房屋租金为零，月均单价也为零，这些事实反映的才是榕城广场区域内店面租金的市场真实情况。上述资产评估报告评估该7#楼一层店面租金单价多达180元/㎡•月，完全违背事实，价格虚高。国有房产公司自行委托评估的该计算标准合法性与真实性存在严重问题，应不予采纳。综上，陈长国、连姐小吃店认可一审判决全部内容，国有房产公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。当前，受新冠肺炎疫情影响，经济活动已受到严重削弱，广大房屋租户损失惨重，作为国有房屋经营公司的国有房产公司本应积极响应国家号召，理应协助租户战胜疫情，减免房租，度过难关，而不是依据虚高的评估价格向广大租户收取高昂的费用。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与陈长国之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令陈长国、连姐小吃店共同立即腾空搬离坐落于福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还予国有房产公司；3.判令陈长国、连姐小吃店共同向国有房产公司支付拖欠的租金4980元；4.判令陈长国、连姐小吃店共同按6323.4元／月标准向国有房产公司支付自2018年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2019年8月为126468元）；5.确认国有房产公司有权不予退还陈长国交付的租赁押金；6.判令陈长国、连姐小吃店共同赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费19425元；7.判令本案诉讼费用全部由陈长国、连姐小吃店共同承担；8.确认陈长国与连姐小吃店之间的转租行为无效。 一审法院认定事实：2010年4月20日，陈长国与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，约定：陈长国向国有房产公司承租坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积35.13㎡）；租赁期限二年，自2009年11月1日起至2011年10月31日止，租赁期间届满，陈长国如需继续租赁，应提前一个月通知国有房产公司，在同等条件下，陈长国享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；第一年每月租金949元，第二年租金在上一年基础上递增5%，为每月996元；陈长国应于每月5日前向国有房产公司一次性支付本月租金；陈长国应于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金2847元，租赁期满，陈长国无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还陈长国；租赁期间，未经国有房产公司书面同意，陈长国不得将租赁物转租、分租、转借或变相转租、分租、转借给第三方，违者国有房产公司有权终止合同，收回租赁物并没收租赁押金；陈长国迟延支付租金的，每逾期一日按所欠租金的百分之一支付违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司除有权继续要求陈长国按日支付违约金外，还有权解除合同，并不退还租赁押金。合同签订后，陈长国向国有房产公司支付了租赁押金2847元。合同约定的租赁期间届满后，陈长国继续使用前述租赁房产并按前述合同约定的月租金标准支付了截至2017年12月31日的租金。2017年12月20日，国有房产公司向陈长国出具通知，告知：自通知函发出之日起终止涉讼房产租赁关系；自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至国有房产公司办理房产移交手续……对于不参加国有房产公司公开招租且未在通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。同日，国有房产公司将前述通知以挂号信方式寄予陈长国。2018年1月23日，国有房产公司作为接收人与作为移交人的陈长国签订《房产现状移交确认书》，确认涉讼租赁房产现状为：店名为旗山小农家，现场为餐饮场所；现场建筑面积为105.39㎡，均为旗山小农家使用；核实现场营业执照，名称为福州市仓山区连姐小吃店，法定代表人为张娇连，登记时间为2014年8月28日，统一社会信用代码为350104600333424；约定：通知送达即代表原租赁关系终止并按房产现状移交，国有房产公司将对不配合进行房产移交及拒绝签署确认书的租户通过法律手段收回房产并追诉相关赔偿；请租户核实前述内容并确认移交该处房产，如对前述核实情况有异议请以书面形式提出；确认书一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章之日起生效。同日，国有房产公司向租户陈长国出具具结书，确认：涉讼租赁房产系陈长国向国有房产公司承租，租金已收缴至2017年12月31日，国有房产公司于2018年1月23日与陈长国终止租赁关系，办理退还押金手续，同时陈长国将该房产按现状交还国有房产公司等。陈长国亦于该具结书下方落款租户处签字捺印。2018年5月15日，福建龙健房地产土地资产评估与运营有限公司接受福州市国有房产管理中心委托出具资产评估报告，评定：福州市仓山区金山榕城广场一层1＃101、7＃13、9＃03、9＃16、9＃33、9＃49店面在评估基准日2018年5月1日的租金单价分别为120元／㎡.月、180元／㎡.月、120元／㎡.月、120元／㎡.月、100元／㎡.月、120元／㎡.月；评估报告使用有效期为一年，即评估报告基准日2018年5月1日至2019年5月1日……超过一年，需重新进行评估。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就陈长国租赁房产事宜聘请律师代为提起诉讼共计支出律师费19425元。双方庭审确认，国有房产公司已向陈长国退还了租赁押金2847元。连姐小吃店庭审确认，自国有房产公司向陈长国出具具结书后（即自2018年1月24日起）至今，涉讼租赁房产一直由其占有使用；其同意将该房产腾空返还。 一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与陈长国平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同所约定租赁期间届满后，陈长国继续使用租赁房产，国有房产公司未提出异议，双方所签订原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年12月20日，国有房产公司发出解除合同通知后，陈长国与国有房产公司于2018年1月23日就终止双方租赁关系、移交房产、退还押金等事宜签订房产现状移交确认书，国有房产公司并出具具结书确认双方租赁关系于2018年1月23日终止，则双方之间不定期租赁合同已于2018年1月23日协商确认解除。国有房产公司于具结书中确认陈长国已支付截至2017年12月31日的租金，双方亦庭审确认租赁押金已退还陈长国，国有房产公司再行诉请陈长国支付截至2017年12月拖欠的租金及不予退还押金，无依据，一审法院不予支持。国有房产公司于房产现状移交确认书中作为接收人对确认移交涉讼租赁房产予以盖章，即已确认接收了涉讼房产，其再行主张陈长国未向其移交房产并要求陈长国腾空搬离返还房产及支付房屋占有使用费，无依据，一审法院不予支持。连姐小吃店庭审确认其自国有房产公司与陈长国签订房产现状移交确认书解除双方之间租赁合同后（即2018年1月24日起）承租涉讼房产，并按原国有房产公司与陈长国所签订房屋租赁合同约定的月租金标准支付租金，国有房产公司亦诉称房产现状移交确认书签订后，陈长国、连姐小吃店愿意继续承租并遵守公开招租程序，由连姐小吃店直接与其签订公开招租期过渡性租赁协议，表明其对涉讼租赁房产后续由连姐小吃店承租使用并无异议，且国有房产公司所盖章确认的房产现状移交确认书中核实的店铺营业执照所登记营业者亦为连姐小吃店，国有房产公司后续对连姐小吃店交纳租金的行为也未提出异议，国有房产公司已以其实际行为对涉讼房产由连姐小吃店实际承租使用予以认可，连姐小吃店主张其与国有房产公司自前述陈长国与国有房产公司解除合同后已建立不定期租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以采纳。国有房产公司主张陈长国与连姐小吃店之间系转租关系，要求确认无效，一审法院不予支持。国有房产公司诉称要求连姐小吃店共同承担腾退返还涉讼房产的义务，是以终止双方租赁合同为前提，也即国有房产公司已表明解除租赁合同的意思表示，后连姐小吃店庭审同意腾退返还房产，亦即对国有房产公司的解除合同意思表示予以了同意，双方至此对解除合同达成合意，则双方之间的不定期租赁合同于开庭时（即2020年6月12日）解除。合同解除后，连姐小吃店应将租赁房产返还国有房产公司，国有房产公司诉请连姐小吃店腾空搬离涉讼租赁房产并向其返还，一审法院予以支持。连姐小吃店庭审确认涉讼租赁房产至今仍由其使用，国有房产公司诉请连姐小吃店支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月15日出具，至今已过一年的使用有效期，其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费，一审法院不予支持。国有房产公司与连姐小吃店之间的合同系合意解除，连姐小吃店对合同解除并不存在过错，故一审法院认定房屋占有使用费参照原合同约定的租金标准996元／月计算，国有房产公司申请对涉讼租赁房产市场租金予以评估并以此计算房屋占有使用费，一审法院不予准许。连姐小吃店所提交福建海峡银行解款单证实其已按原合同约定的月租金标准交纳2018年12个月、2019年11个月、2020年4个月的租金，而“新冠”疫情暴发后，福州市人民政府于2020年2月4日印发《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》，出台了对承租福州市国有资产类经营用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份房租（含摊位费）免收，3月份、4月份房租（含摊位费）减半的政策，结合连姐小吃店系自2018年1月24日起与国有房产公司建立不定期租赁合同关系的情况，一审法院认定连姐小吃店已支付截至2020年6月23日的费用，后续房屋占有使用费自2020年6月24日起算。国有房产公司所确认的涉讼房产租金支付款项明细表中虽体现其仅收到2018年1月之后的部分款项，但其未就款项出入提交证据或作出说明，而连姐小吃店所提供加盖银行业务公章的解款单记载有连姐小吃店已将相应款项汇入国有房产公司账户的情况，故一审法院对解款单所载明款项支付情况予以确认。律师费非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司与陈长国、连姐小吃店亦未对此作出明确约定，国有房产公司诉请陈长国、连姐小吃店予以承担，一审法院不予支持。连姐小吃店系个体工商户，其前述债务应由其经营者张娇连承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与陈长国之间的房屋租赁合同于2018年1月23日解除；二、福州市仓山区连姐小吃店经营者张娇连于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××路××广场××号楼××层××单元（建筑面积35.13㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；三、福州市仓山区连姐小吃店经营者张娇连按996元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2020年6月24日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费；四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3374元，由福州市国有房产经营有限公司负担2944元，福州市仓山区连姐小吃店经营者张娇连负担430元。福州市仓山区连姐小吃店经营者张娇连负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，国有房产公司与陈长国于2018年1月23日签订的《房产现状移交确认书》，确认案涉租赁房产的使用人为连姐小吃店，此后案涉租赁房产也由连姐小吃店使用并交纳租金，国有房产公司也未提交证据证明其对连姐小吃店其后使用案涉租赁房产并交纳租金的行为提出异议，一审认为国有房产公司与连姐小吃店之间已建立不定期租赁关系，并无错误。在不定期租赁关系下，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人，国有房产公司并未提交证据证明其在本案诉讼之前已通知连姐小吃店解除不定期租赁关系，国有房产一审诉请要求连姐小吃店腾退返还案涉租赁房产，连姐小吃店在一审庭审中亦同意腾退返还案涉租赁房产，故一审法院认定双方系在本案诉讼开庭时（即2020年6月12日）达成合意解除不定期租赁关系，并无不当。国有房产公司提交的资产评估报告已过一年的使用有效期，且国有房产公司对连姐小吃店陆续按照国有房产公司与陈长国签订的租赁合同的原租金标准支付相应款项长达两年多的时间均未提出异议，现其主张应按案涉租赁房产评估市场租金价格标准支付占用费于法无据，本院不予支持。一审法院参照原租金标准判决连姐小吃店支付占用费，亦无不当。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3374元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦