湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2184号上诉人(原审被告)：怀化东霖房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市湖天开发区（宏福家园**楼），统一社会信用代码：91431200MA4L3RHYX6。法定代表人：朱贤东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周生根，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：杨先祥，男，汉族，1978年5月12日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：牟祖英，女，汉族，1956年11月11日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：杨贤莉，女，汉族，1982年2月15日出生，住湖南省怀化市鹤城区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王建辉，湖南淮新律师事务所律师。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：郑莹，湖南淮新律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：怀化冠宇房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市湖天开发区香洲路，统一社会信用代码：91431200792398714C。法定代表人：陈亚强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龙献文，湖南鹤洲律师事务所律师。上诉人怀化东霖房地产开发有限公司（以下简称东霖公司）因与被上诉人杨先祥、杨贤莉、牟祖英与被告怀化冠宇房地产开发有限公司（以下简称冠宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东霖公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或依法发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与冠宇公司并不是联合开发关系，一审法院认为上诉人与冠宇公司联合开发错误；因为岩堰溪绿化带属于城市公共绿化带，不是小区绿化，上诉人无权处置城市公共绿化带，协议约定交付岩堰溪绿化带区域停车位一个给被上诉人无效，且此处已按照政府规划建成城市公共绿化带，没有停车位，一审判决在此处交付一个停车位，实际无法履行；本案所涉房屋主体尚未完工，要到明年才能交房，一审法院判决交付房屋错误。二、本案的拆迁补偿协议是在受被上诉人蒙骗的情况下签订，上诉人签订该协议存在重大误解，一审判决上诉人交付8号楼两套房屋不当。上诉人没有得到被上诉人杨先祥、杨贤莉、牟祖英的任何款项，也未得到建筑容积率，一审判决上诉人交付房屋不当。本案双方当事人之间不存在拆迁行为，拆迁应是政府实施，政府已给予被上诉人杨先祥、杨贤莉、牟祖英拆迁款，其居住的房屋及附属建筑早应拆除，但他们至今未拆除，且本案实际是被上诉人杨先祥、杨贤莉、牟祖英用从政府拨付的拆迁款和建筑容积率来置换三套房屋，不是拆迁补偿协议，一审适用法律错误。综上，请求支持上诉人的上诉请求。杨先祥、杨贤莉、牟祖英辩称，一、《拆迁补偿协议书》合法有效，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，也未被依法解除或撤销，被答辩人应按该协议向答辩人履行交付义务。二、双方签订协议时，约定的岩堰溪25米绿化带区域并非城市公共绿化带区域，后来为了配合政府规划改成了城市公共绿化带，答辩人并无过错，基于合同相对性以及公平性，被答辩人也应继续履行交付义务。三、至于被答辩人和冠宇公司之间建筑面积的变更以及对答辩人的拆迁款的领取问题，属于被答辩人与冠宇公司之间的内部问题，不能因此免除被答辩人的交付义务，故答辩人仍应向答辩人履行交付义务。根据《拆迁补偿协议书》约定，答辩人现居住的老住宅及部分平房，被答辩人和冠宇公司今后施工实际用地到此时才能使用。应提前30天通知答辩人，答辩人无条件搬离，该条明确约定答辩搬离的前提是接到被答辩人和冠宇公司通知，由于被答辩人未明确通知，所以未拆除，故被答辩人称因未存在拆迁行为，双方所签协议也不是拆迁协议的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冠宇公司辩称，对于被答辩人提出的其与冠宇公司不是联合开发问题，答辩人认为该事实成立，两公司确实不是联合开发，但是否联合开发对本案的处理没有实际意义。认可被答辩人关于停车位问题的上诉意见。对于《拆迁补偿协议书》的签订，答辩人未蒙骗被答辩人，而且被答辩人也没有申请撤销涉案协议，答辩人认为应是答辩人与被答辩人内部自行协商。综上，请求依法判决。杨先祥、杨贤莉、牟祖英向一审法院起诉请求：1、判令二被告按照《拆迁补偿协议书》的约定向原告交付三套房产及一个停车位（房屋及停车位具体信息见协议书第二条），暂按2000000元计算；2、判令二被告按照《拆迁补偿协议书》的约定向原告支付过渡费（过渡费按照湖南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法中第二十一条规定和怀化市人民政府关于印发《怀化市城市规划区集体土地与房屋征收补偿安置办法》的通知中第二十七条规定中的补偿标准计算，暂定为每月补偿3000元，自2019年10月24日计算至被告向原告交付完房屋之日止，截止目前2020年7月应支付过渡费36000元）；3、判令二被告共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：杨昌荣因死亡，户口于2019年1月23日被注销;牟祖英系杨昌荣的妻子，杨先祥、杨贤莉系杨昌荣的子女。2017年9月29日，怀化市城乡规划委员会召开市规委会主任会议，并于同年10月27日作出第11期怀化市城乡规划委员会会议纪要，该会议纪要第三条点审议《香洲水郡住宅小区三期修建性详细规划》，会议原则同该规划并按要求修改完善，第1点：关于土地有关问题，规划方案中的各建筑按其土地使用权属建设，应满足房屋落宗和土地使用要求。会议强调将项目东南角的杨昌荣等三户517.2平方米用地纳入统一规划，规划应考虑杨昌荣等人房屋按规划建设能落宗并满足其权益要求，项目建设业主应与杨昌荣等人签订有关建设协议。根据该会议纪要，2017年10月24日，冠宇公司、东霖公司作为甲方与杨昌荣、杨先祥、杨贤莉作为乙方签订了一份《拆迁补偿协议书》，该协议载明：“第一条：乙方同意怀化市城乡规划委员会2017年11次主任会议审议的香洲水郡三期规划方案；第二条：1、甲方考虑乙方因规划方案设计造成乙方现有建筑面积比原有面积减少，同意在甲方修建的香洲水郡三期项目内：贰号楼（17层）补偿乙方壹套住宅（东头）；捌号楼（10层、11层）补偿乙方贰套住宅，共叁套。叁套住宅均为毛坯房，户型为三室两厅，每户的面积不少于132平方米左右。该叁套住宅对外预售之前必须确定房号。另外岩堰溪25米绿化带区域补偿乙方壹个停车位（永久性质）……第三条：……8、叁套置换房在协议签定后，贰年内交付给乙方，超期甲方承担乙方的过渡费用（租房）。第四条：乙方所有未领取的拆迁补偿款（仅限于此次香洲水郡三期项目规划红线范围内），用于乙方置换甲方的叁套商品房的置换费用，甲方不再补偿乙方的拆迁补偿款，乙方也不再补偿甲方的房屋置换款，甲乙双方两清。第五条：乙方现居住的老住宅及部分平房，甲方今后施工实际用地到此时才能使用。甲方提前30天通知乙方，乙方无条件搬离……”。2016年2月29日，怀化市征收安置办公室发放了香洲广场置换地征拆款975552元，其中：杨昌荣房屋拆迁款及附属物款：274850元、房屋拆迁奖励：35720元、拆迁面积：642.45㎡，合计金额：310570元。后怀化市征收安置办公室将该笔征拆款转至冠宇公司账户。2020年7月17日，香洲水郡三期8栋经怀化市住房和城乡建设局批准该房预售，商品房预售许可证号：怀房售许字（2020）第0080号，层数为12。现因被告未按协议约定而形成纠纷。另查明，怀化市香洲水郡住宅小区三期由冠宇公司与东霖公司系联合开发，其中3#、4#、5#、8#楼系东霖公司开发建设，1#、2#、6#楼系冠宇公司开发建设。2#楼每一层有6套，130㎡以上的四套、100㎡左右的二套；8#楼每一层有4套，130㎡以上的一套、60㎡以上的二套、90㎡以上的一套。至开庭日，2#楼已经封顶，但还未办理预售许可证；三原告的老住宅及部分平房未进行拆除，三原告也未搬离该房屋。一审法院认为，原、被告签订的《拆迁补偿协议》,系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，双方应按照合同约定享有权利承担义务。按照《拆迁补偿协议》，怀化市征收安置办公室向被告支付了原告的全部征拆款，现涉案楼房达到对外预售的条件，冠宇公司、东霖公司未按协议确定房号交付房屋，其行为违反协议约定，应承担继续履行协议，故原告主张二被告按照《拆迁补偿协议书》交付三套房产及一个停车位的诉讼请求，该院予以支持。关于被告东霖公司提出《拆迁补偿协议书》系预约合同的辩论意见。该院认为，根据《中华人民共和国物权法》第四二十条的规定：“为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为……”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。综上规定，即土地征收具有法定性，被拆迁人具有优先性。本案中，杨先祥、杨贤莉、牟祖英的房屋按照政府的规划被征拆后，与冠宇公司、东霖公司签订了《拆迁补偿协议书》，该协议明确约定了安置房屋的位置、面积、户型等，冠宇公司、东霖公司应当按照协议履行；同时，《拆迁补偿协议书》的拟订主要依据《城市房屋拆迁管理条例》等相关规定，拆迁协议的特殊性，不能完全等同于一般的房屋买卖合同，故该辩论意见，该院不予采纳。关于过渡费的认定。该院认为，庭审中，杨先祥、杨贤莉、牟祖英承诺其未搬离老住宅及部分平房，也未提供证据佐证其租房的事实，故该诉讼请求，该院不予支持。对原、被告在审理中未有相应证据证明的诉辩意见，该院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》的九十条之规定，判决：一、怀化冠宇房地产开发有限公司、怀化东霖房地产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内向杨先祥、杨贤莉、牟祖英交付怀化市香洲水郡三期项目的贰号楼（17层、东头）住宅1套、捌号楼（10层、11层）住宅**，共3套（住宅均为毛坯房，户型为三室两厅，每套的面积不少于132㎡左右），以及岩堰溪25米绿化带区域停车位1个。二、驳回杨先祥、杨贤莉、牟祖英的其他诉讼请求。案件受理费23088元，减半收取计11544元，由怀化冠宇房地产开发有限公司、怀化东霖房地产开发有限公司负担。本院二审期间，东霖公司为支持其上诉主张，向本院提交证据如下：照片打印件两张，拟证明东霖公司与冠宇公司不是联合开发。杨先祥、杨贤莉、牟祖英对东霖公司二审提交的证据发表质证意见为，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，即使证明目的成立，也与本案无关。冠宇公司对该证据无异议。本院经审查，对东霖公司二审提交的照片的真实性予以确认，但能否达到其证明目的需结合本案其他事实综合认定。本院二审查明：《拆迁补偿协议书》第二条约定，甲方（即冠宇公司和东霖公司）另外在岩堰溪25米绿化带区域补偿乙方（即杨昌荣、杨先祥、杨贤莉）壹个停车位（永久性质），但因岩堰溪25米绿化带区域在规划变更后属于城市公共绿化带，冠宇公司和东霖公司均未在此修建停车位。因东霖公司与冠宇公司均否认系联合开发怀化市香洲水郡住宅小区三期，且本案中无其他有效证据证实双方系联合开发的事实，故对一审法院认定的双方系联合开发的事实本院不予确认。对于一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案所涉《拆迁补偿协议》系双方当事人经协商后签订，东霖公司的代表已在该协议的甲方代表签字处签名确认，且加盖了东霖公司的公章，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议合法有效正确，双方当事人均应按该协议约定履行。东霖公司主张其签订该协议时存在重大误解，但其既未提交充分有效证据证实其主张，亦未依法撤销该协议，故其主张该协议对其不发生法律效力的理由不能成立，本院对其该主张不予支持。根据双方当事人于2017年10月24日签订的《拆迁补偿协议书》第二条“甲方考虑乙方因规划方案设计造成乙方现有建筑面积比原有面积减少，同意在甲方修建的香洲水郡三期项目内：贰号楼（17层）补偿乙方壹套住宅（东头）；捌号楼（10层、11层）补偿乙方贰套住宅，共叁套。叁套住宅均为毛坯房，户型为三室两厅，每户的面积不少于132平方米左右。该叁套住宅对外预售之前必须确定房号”及第三条“……8、叁套置换房在协议签定后，贰年内交付给乙方”的约定，东霖公司、冠宇公司应于上述房屋对外预售之前给杨先祥、杨贤莉、牟祖英确定房号，并于该协议签订后两年内交付房屋，但东霖公司和冠宇公司并未按该协议约定履行，故一审法院对杨先祥、杨贤莉、牟祖英要求东霖公司和冠宇公司按照《拆迁补偿协议书》约定交付三套房产的诉讼请求予以支持并无不当。至于东霖公司和冠宇公司是否系联合开发关系，并不影响二者作为《拆迁补偿协议书》的甲方应按该协议履行的义务。关于东霖公司提出的其未得到杨先祥、杨贤莉、牟祖英的拆迁补偿款及未得到建筑容积率的问题，系其与冠宇公司作为协议一方的内部关系，属于另一法律关系，其可另寻途径依法解决。因《拆迁补偿协议书》并未约定杨先祥、杨贤莉、牟祖英搬离老住宅及部分平房系东霖公司履行交付房屋义务的前提条件，且东霖公司在一审中未就此提出反诉，故关于杨先祥、杨贤莉、牟祖英搬离老住宅及部分平房的问题，东霖公司可根据上述协议的相关约定另寻途径依法解决。关于东霖公司上诉提出的一审法院判决其和冠宇公司在岩堰溪25米绿化带区域交付停车位1个处理不当的问题。经查，虽然《拆迁补偿协议书》中约定由东霖公司和冠宇公司在岩堰溪25米绿化带区域交付停车位1个，但因东霖公司和冠宇公司实际并未在此区域修建停车位，其事实上已无法在该位置交付车位，一审法院在此情形下判决东霖公司和冠宇公司在岩堰溪25米绿化带区域向杨先祥、杨贤莉、牟祖英交付停车位1个确有不当，本院予以纠正。又因杨先祥、杨贤莉、牟祖英未在一审时依法变更诉讼请求，在二审中双方当事人又未能就此达成调解协议，故杨先祥、杨贤莉、牟祖英就《拆迁补偿协议书》中约定的停车位问题可另寻途径依法解决。综上所述，怀化东霖房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3758号民事判决第二项；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初3758号民事判决第一项为，怀化冠宇房地产开发有限公司、怀化东霖房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨先祥、杨贤莉、牟祖英交付怀化市香洲水郡三期项目的贰号楼（17层、东头）住宅1套、捌号楼（10层、11层）住宅**，共3套（住宅均为毛坯房，户型为三室两厅，每套的面积不少于132㎡左右）；三、驳回杨先祥、杨贤莉、牟祖英的其他诉讼请求。一审案件受理费23088元，减半收取计11544元，由怀化冠宇房地产开发有限公司、怀化东霖房地产开发有限公司负担；二审案件受理费23088元，由怀化东霖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月三十日法官助理陈一明书记员唐菁