苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0506执异58号案外人：周水林，男，1964年4月29日出生，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：查文霄、李文颖，江苏苏明律师事务所律师。申请执行人：上海恩逸贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张作侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓燕、曾懿迪，江苏悦孚律师事务所律师。被执行人：江苏华新建设工程有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区。法定代表人：陈煜，该公司董事长。在本院执行上海恩逸贸易有限公司（以下简称恩逸公司）与江苏华新建设工程有限公司（以下简称华新公司）买卖合同纠纷一案中，案外人周水林向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。恩逸公司与华新公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日作出（2019）苏0506民初7432号民事判决，判决驳回恩逸公司的诉讼请求。恩逸公司不服而提起上诉，苏州市中级人民法院于2020年3月20日作出（2019）苏05民终7771号民事判决：一、撤销吴中区人民法院（2018）苏0506民初9796号民事判决；二、华新公司支付恩逸公司货款3701763.85元；三、驳回恩逸公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据恩逸公司的申请，本院于2020年4月22日立案执行，案号为（2020）苏0506执1864号。在该案执行过程中，因被执行人华新公司的其他债权人亦分别持生效法律文书向本院申请执行，本院均已立案执行。为便于执行，本院将上述案件与本案并案执行。2020年5月12日，本院作出（2020）苏0506执1864号执行裁定：冻结、扣划被执行人华新公司银行存款人民币1550万元，不足部分，查封、扣押其他等值财产。2020年5月14日，本院依法向苏州市不动产登记中心吴中分中心送达了协助执行通知书，查封登记在华新公司名下坐落于苏州市××区××房产、××区东山镇××房产、××镇山塘街××、××、××、××、××、××房产，查封期限自2020年5月14日起至2023年5月13日止。2020年8月6日，本院作出（2020）苏0506执1864号之二执行裁定：一、评估、拍卖、变卖登记在被执行人华新公司名下坐落于苏州市××区东山镇××号不动产。二、评估、拍卖、变卖被执行人华新公司名下位于苏州市××镇山塘街××、××、××、××、××、××幢不动产。案外人周水林提出异议称：其作为苏州市××区东山镇××号不动产的买受人和实际控制人，享有足以排除强制执行的权利。理由如下：一、在案涉不动产被查封之前，案外人与华新公司的买卖合同关系已经合法有效成立。2003年，原江苏华新建设工程集团公司经吴企改（2003）19号文件批准改制为江苏华新建设工程有限公司（即被执行人）。2005年11月23日，江苏华新建设工程集团公司与华新公司签订《吴中区房产转让合同》，将案涉东山镇路号的不动产转让给华新公司。2007年9月27日，华新公司召开股东会并形成《股东会决议》，决议载明原转制资产的处置变现，股东有优先购买权，并将案涉不动产以150万元的价格出让于股东周水林。二、在案涉不动产被查封之前，案外人已经支付全部价款，并合法占有不动产用于出租使用。因案外人是公司股东，在2003年之前，已向被执行人公司投资69.4万元和140万元，而被执行人在2004年开始就准备资产剥离，故案外人又陆续支付了被执行人购房款40万元、10万元、10万元，结合经营多年应当分配的利润分红，故在股东会议前，案外人已经实际支付了全部的转让价款。股东会决议就是对交易的确认。多年来案外人一直将该房屋出租使用，于2014年4月8日将该房屋出租给许道明使用。三、案涉不动产系案外人自身以外的原因未办理过户登记。因改制和历史原因，案涉不动产的房屋所有权证登记在江苏华新建设工程有限公司名下，但对应的国有土地使用证上登记的土地使用权人仍然为江苏华新建设工程集团装饰装潢成套工程公司。因为土地使用证与房屋所有权证登记的权利人不一致，按照规定需要先将国有土地使用转移至被执行人名下后，方可再次过户给案外人。为此案外人和被执行人自2008年开始就不断向各级政府部门申请变更和过户，但至今仍未能办妥，故案涉不动产尚未能登记至案外人名下。综上，其对案涉房产的取得符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相关情形，而且结合本案实际情况，申请执行人和被执行人的案涉债权形成于2016年，法院于2020年4月才受理该执行案件，因此案外人与被执行人之间买卖关系的成立以及其合法占有案涉不动产的时间均远远早于法院查封时间，且案外人已经支付全部价款，并且非因其自身原因未办理过户。因此案外人的异议请求完全符合上述法律规定情形，请求法院终止（2020）苏0506执1864号一案中对被执行人华新公司名下位于苏州市××区东山镇××号不动产的执行，并解除对该不动产的查封措施。申请执行人恩逸公司称，周水林并非执行标的物苏州市××区东山镇××号不动产的买受人。江苏华新建设工程有限公司与周水林未签订有书面的房屋买卖合同，也未支付过房款。2007年9月27日华新建设工程有限公司股东会议决议内容是同意公司股东享受优先购买原华新公司转制资产的权利，并非是对交易的确认，根据该决议每六条，“股东受让资产后，须按股东会的有关决议及时与公司签订转让协议，明确有关事项，及时支付受让金”。根据该决议第八条，周水林如果认购东山镇路房屋，需向华新公司支付购房款150万元。而在该决议后周水林未曾向华新公司支付过分文购房款。其对《房屋租赁合同书》的真实性不予认可。苏州市××区东山镇××号不动产登记在江苏华新建设工程有限公司名下，产权归属明确，执行法院采取的执行措施正确、合法，周水林不享有排除强制执行的权利。综上，请求驳回周水林的异议请求。被执行人华新公司称，一、其系由原江苏华新建设工程集团公司改制成立的，具体改制经过与周水林执行异议申请书中的陈述一致，在公司改制过程中，周水林成为我司股东并实际投资。后因公司于2004年就开始准备资产剥离，周水林提出以150万元的价格购买东山镇路号的房屋，其他股东都同意了，周水林并陆续向公司支付了转让款。2007年9月27日，华新公司召开股东会，将包括本案所涉东山镇路号的不动产在内的多处资产进行处置变现，确认股东享有优先购买权，周水林以150万元的价格购买案涉东山镇路号的不动产，上述事项在《股东会决议》中都有明确的记载。二、因周水林是公司股东，鉴于之前已经实际投资并支付了转让款，结合其公司经营多年应当分配给周水林的利润分红，其与周水林协商将上述款项与购房款进行抵销，视为周水林已经支付了全部的转让价款。三、自2004年起其已经将案涉不动产交付给周水林使用，原本应当及时办理过户登记的，但因为改制和历史原因，案涉房屋所有权证已经登记在其公司名下，但对应的国有土地使用证上登记使用权人仍然为江苏华新建设工程集团装饰装潢成套工程有限公司。因为土地使用证与房屋所有权证登记的权利人不一致，按照规定需要先将国有土地使用转移至其公司名下后，才可将房屋过户给周水林。其也一直向相关部门申请变更和过户，但一直没有办妥，故房屋目前还登记在其公司名下，但实际全部的权益应当归周水林所有。从《股东会决议》内容也可以看出，当时公司处置了多处财产，其他都已经解决了，就东山路房产因为历史原因至今未能处理。其所述经过均系事实，请求法院依法进行裁决。案外人周水林为证明上述主张提供如下证据：1、苏州市吴中区企事业单位改革工作领导小组企业改制办公室文件，即2003年9月18日《关于江苏华新建设工程集团公司整体转让的批复》，其中载明江苏华新建设工程集团公司经批准在企业内部采取公开招投标的办法实行整体转让；2008年5月25日《关于原江苏华新建设工程集团公司改制情况的说明》复印件各1份，其中载明：2003年10月原江苏华新建设工程集团公司经批准改制为江苏华新建设工程有限公司…集团公司下属各公司的资产和债权债务均由改制后的江苏华新建设工程有限公司所有和承担。该份说明复印件上盖有华新公司、苏州市吴中区建设局、苏州市吴中区国有资产监督管理委员会办公室印章。2、2005年11月23日的《吴中区房产转让合同》复印件1份，载明转让方为江苏华新建设工程集团公司，受让方为华新公司，主要内容为江苏华新建设工程集团公司将东山镇启园路10号不动产转让给华新公司，转让房屋建筑面积为708.24平方米，转让方式为转制。3、现金交款单1份、收款凭证4份，交款单位或付款单位均为周水林，收款单位为江苏华新建设工程有限公司。2007年9月27日《股东会议决议》中载明：原转制资产的处置变现，股东有优先购买权，按提出购买要求的先后和条件，在考虑各股东得益兼顾的情况下，由股东会议研究决定；原转制资产的优惠转让，受让人必须是股东本人；资产转让后，受让方应及时办理过户手续。原成套分公司东山启园楼办公楼，房屋面积708.24m2，土地面积（工业用地）304.5m2，转制时评估价68.4万元，同意按150万元，出让于股东周水林。案外人周水林称，其在2003年之前已经向公司投资69.4万元和140万元，后又陆续支付了购房款40万元、10万元、10万元，结合投资款及经营多年应当分配给案外人的利润分红，视为案外人已经支付了全部的转让价款。4、《房屋租赁合同书》一份，出租方为周水林，承租方为许道明，主要内容为周水林同意将东山路号房屋租给许道明。案外人周水林称，多年来其一直实际占有该房屋，并出租使用，2014年4月8日其将该房屋出租给许道明使用，约定租期为2014年6月1日至2024年5月31日，租金为每年130000元。5、涉案不动产的国有土地使用证和房屋所有权证各1份，其中土地使用者为江苏华新建设工程集团装饰装潢成套工程公司，使用权类型为划拨；房屋所有权人为江苏华新建设工程有限公司。案外人周水林称，因改制和历史原因，案涉不动产的房屋所有权证登记在被执行人名下，但对应的国有土地使用证上登记的土地使用权人仍然为江苏华新建设工程集团装饰装潢成套工程公司，因为权属登记的权利人不一致，无法直接过户。6、《转让土地使用权涉税事项说明》、《关于两块无法过户土地出让费用变通处理的申请》、《证明》、《申请书》各1份。原告称，申请执行人和被执行人自2008年开始就不断向各级政府部门申请变更和过户，至今仍未能办妥，故案涉不动产系因案外人自身以外的原因未办理过户登记。另查明，申请执行人恩逸公司与被执行人华新公司之间的债权债务发生时间为2016年9月。本院认为，涉案不动产的房屋所有权人虽登记为江苏华新建设工程有限公司，但根据案外人周水明提供的证据，该不动产因原江苏华新建设工程集团公司改制并经华新公司股东会决议由案外人周水明受让取得，双方于2005年签订了房产转让合同，周水明亦能提供初步证据证明其已支付全部对价并合法占有该不动产，上述法律行为均早于申请执行人与被执行人之间的债权债务发生时间，并且案外人还提供证据证明涉案不动产未能办理过户系因转制企业历史遗留问题所造成，并非其自身原因未办理过户登记。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对坐落于苏州市吴中区东山镇路号不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  肖仁刚审判员  张 敏审判员  韩 勇二〇二〇年十二月十六日书记员  华霞英