贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初1265号原告：吴洪萍，女，1977年11月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：白峰，贵州双木律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：王胜，贵州双木律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。法定代表人：张德兴，职务：董事长。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。原告吴洪萍与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年6月10日公开开庭。原告吴洪萍之委托诉讼代理人白峰、王胜，被告天地房开公司委托诉讼代理人李享均到庭参加诉讼。审理中，因疫情原因及当事人申请和解，依法扣除相应审理期限，本案现已审理终结。原告吴洪萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：320），立即支付原告逾期交房违约金58942元（该违约金以412182元为基数从2016年12月31日起按照每日万分之五标准计算至2017年10月12日）。2.判令被告向立即向原告退还违规收取的配套费9000元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年11月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：320），约定原告向被告购买贵阳市花溪区房屋，购房金额为412182元，原告已按照合同约定履行付款义务。合同第十一条交付时间和条件第一款约定：被告应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房，第十三条逾期交房违约责任第1款第（2）项约定：逾期超过30日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。原告于2017年10月12日收到案涉房屋，从2016年12月31日起算被告逾期交房286天，原告认为被告逾期交房不存在法定及约定的免责事由，其行为已侵犯原告合法权益，现诉至法院请求如前。被告天地房开公司辩称，违约金应当结合合同中的约定及实际收房时间进行核实，违约金计算标准过高，过分高于承担的损失，请求法院适当减少。配套费根据法律规定如应退还我方愿意予以退还。本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，原告吴洪萍与被告天地房开公司签订《商品房买卖合同》，（合同编号：320号），约定：出卖人以划拨方式取得花溪区云上明珠大道16号地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清，买受人购买房屋一套，建筑面积121.23平方米，房屋单价每平方米3400元，总价款412182元，原告采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款212182元，余款200000元以银行支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内将申请办理银行按揭所需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知7日前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……，第十三条逾期交房责任：逾期超过30日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告交付首期房款212182元，于2015年12月23日支付被告银行按揭贷款200000元，并向被告交付了配套费9000元。被告于2017年10月12日向原告发送《入住通知书》，告知案涉房屋现已具备入住条件，请办理入住手续。原告认可2017年10月12日收房。另查：1.审理中，原告自愿撤回第一项诉请中要求被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》的请求，经审查符合法律规定，口头裁定予以准许。2.案涉房屋办理了筑房权证花溪字第××房屋产权证，登记时间为2015年12月3日，房屋所有权人为原告吴洪萍，房屋坐落：花溪区。3.原告提交案涉楼盘相关联案件贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终5766号民事判决书，认定事实有：2014年4月17日贵州省人大法制委员会对省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理有关问题询问的答复》，记载“……新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”；2017年10月20日贵阳市花溪区住房和城乡建设局专题会议纪要{（2017）25号}，对协调解决花溪湿地阳光花园4栋业主反映房屋未按期交房及房屋性质不明确等事宜进行研究和讨论，议定主要事项中记载“该项目房屋性质为棚户区改造安置房项目，土地为行政划拨……贵州天地房地产开发有限公司负责对合同约定通过补交土地出让金使土地性质从划拨变更为出让……”；案涉房屋尚未取得商品房预售许可证。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、发票、入住通知书、物业费服务费收据、房屋所有权证、本院及当事人陈述等相关证据在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。结合双方陈述及举证质证，归纳本案争议焦点为：1.案涉合同效力如何认定。2.原告诉请逾期交房违约金如何认定及计算，原告诉请退还配套费应否支持。关于焦点一。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房销售许可证明的，可以认定有效”之规定，案涉房屋现虽尚未取得商品房销售许可证，但已取得了产权部门办理的房屋产权证，因此，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”之规定，原告依法取得案涉房屋的产权证，已发生了案涉房屋所有权人的物权公示效力，可视为经产权部门登记已对双方签订的《商品房买卖合同》的效力进行了追认，故本院认定原、被告双方于2015年11月20日签订《商品房买卖合同》合法有效。关于焦点二。根据双方合同约定“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过30日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，虽然案涉房屋于2015年12月3日办理了所有权人登记为吴洪萍的房屋产权证，但直至2017年10月12日被告才向原告发送《入住通知书》，告知案涉房屋现已具备入住条件，请办理入住手续，原告亦认可于2017年10月12日收房，故被告应当承担逾期交房的违约责任。因此，对原告主张的逾期交房时间本院予以认定为从合同约定交付时间次日即2016年12月31日至2017年10月12日，共计285日。原告主张按合同约定被告支付全部已付款万分之五的违约金，本院认为，违约金是当事人一方违约后给予对方造成损失的赔偿，被告逾期交房给原告造成损失实际存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可能请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，考虑到原告购房时单价为每平方米3400元，现案涉房屋同等地段的房屋价格已上涨，如按合同约定日万分之五计算违约金过分高于被告占用原告资金给原告造成的实际损失，故本院对被告请求调整违约金的意见予以采纳，结合本案实际，本院酌情对双方约定的日万分之五的违约金予以调整为日万分之二，因此，对原告请求逾期违约金予以支持为412182元×0.0002×285天=23494元。对原告主张退还配套费9000元，符合相应政策规定，被告收取没有法律依据，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴洪萍逾期交房违约金23494元元；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴洪萍配套费9000元；三、驳回原告吴洪萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1324元，由原告吴洪萍负担691元，被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担633元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇二〇年十二月十四日书记员  余 可