宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初1659号原告：李某，宁夏中卫市人，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：詹某，宁夏永东律师事务所，代理权限为特别授权。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码。法定代表人：马某1，系公司董事长被告：马某2，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市，被告：钟某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告李某与被告中卫楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，审理中原告申请本院追加马某2、钟某为被告参加诉讼，期间因被告楚雄公司下落不明，无法送达，本院进行了公告送达，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人詹某到庭参加了诉讼。被告楚雄公司及被告马某2、钟某经本院依法送达传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.依法确认沙坡头区沙坡头大道南侧黄河花园二期1#综合楼101、201营业房归原告所有；2.依法判令被告楚雄公司、马某2、钟某立即将位于××区二期1#综合楼101、201营业房转移登记到原告名下，并承担办理过户手续的所有费用，以及解除涉案房屋的抵押手续及查封手续；3.如若沙坡头区沙坡头大道南侧黄河花园二期1#综合楼101、201营业房无法登记至原告名下，则判令被告楚雄公司立即支付原告材料款855330元，并支付逾期付款利息325453元，合计1180783元（自2012年6月6日起计算至2020年6月2日），后续利息以欠款总数855330元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至款项付清为止）；4.本案诉讼费及律师费全部由被告承担。事实和理由：原告承建被告开发建设的中卫市××区商网用水泥空心砖工程，2012年6月6日经双方确认，被告欠付原告材料款853611元。同日原被告经协商一致，于2012年6月6日签订了《顶房协议书》，双方约定被告以其所有的位于中卫市××区营业房，面积为122.19㎡、每平方米7000元、房屋总价款855330元的价格抵付拖欠原告的853611元工程款，并对其他事项进行了约定。2012年6月21日，原告向被告补齐了房屋差价款1719元，被告向原告出具收条一张，并将涉案房屋交付给原告。2014年7月9日，原告向涉案房屋的中卫市博达物业服务有限责任公司（简称博达公司）支付了交房后的物业费并开始装修使用该房屋。原告自房屋交付后多次要求被告为其开具购房发票、协助办理房产证登记手续，被告均以各种理由推脱。截至2016年，被告仅向原告出具证明一份，确认房屋归原告所有，但至今未向原告出具购房发票及办理房产证登记手续。为此原告提起民事诉讼，但在审理中，原告经向中卫市不动产登记事务中心查询，涉案房屋确认的具体地址××区二期1#综合楼101、201号营业房，已登记在马某2、钟某名下，且将涉案房屋办理了抵押登记及查封手续。综上所述，原被告债权债务关系明确，双方已协议用涉案房屋抵顶工程款，且签订《顶房协议书》合法有效，原告按约定补齐了房屋差价，虽然房屋已交付，但长期以来由于被告没有向原告开具购房发票，导致原告至今无法办理房产证，后来得知原告一直使用的房屋被登记在他人名下，被告的该行为已严重侵害了原告的合法权益。被告楚雄公司、马某2、钟某经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对原告提交的证据，三被告虽然未到庭质证，但本院依法审核认证如下：项目工程顶房申请表1份（复印件）及顶房协议书1份（原件)系原告与被告楚雄公司签订的合同及书证，能证明被告楚雄公司将涉案房屋抵顶原告的事实，收据4张(均原件）系书证，能证明原告向被告楚雄公司支付房屋差价款及被告楚雄公司将涉案房屋交付原告，原告支付物业费、装修支出费用的事实，证明1份、营业执照（副本）1份、土地使用证和商业住宅综合用地平面图1份（均复印件)系书证，能证明原告向被告楚雄公司催促办理房屋登记手续但未办理仅出具证明的事实，不动产登记信息1份(原件）系书证，能证明涉案房屋被登记于被告马某2、钟某名下抵押贷款及查封的事实，关于调整砼构件材料价格的报告、供货协议各1份（均复印件）系书证，能证明涉案房屋系被告楚雄公司因欠到材料款抵顶数额的事实；以上证据来源合法，内容客观真实，相互印证有关联性，具有证明效力。对原告主张被告楚雄公司先将房屋抵顶出卖原告，后又将房屋登记于被告马某2、钟某名下抵押贷款，应向原告承担抵付房款的货款及其违约责任的事实，本院依法予以认定。经审理查明：2007年，原告承包给被告楚雄公司开发建设的中卫市××区供应商网用水泥空心砖工程，工程结束后双方于2012年6月6日经确认被告欠付原告材料款853611元。同日，原被告经协商一致签订《顶房协议书》1份，约定被告以其所有的位于中卫市××区营业房（上下层），面积为122.19㎡、每平方米7000元、房屋总价款855330元价格抵付拖欠原告的853611元工程款，双方并对其他事项进行了约定。2012年6月21日，原告向被告补齐了房屋差价款1719元，被告楚雄公司向原告出具收条1张，并将涉案房屋交付给原告使用。2014年7月9日，原告向涉案房屋的物业服务单位博达物业公司支付了物业费及押金并开始装修使用该房屋。原告自房屋交付后多次要求被告为其开具购房发票协助办理房产证登记手续，被告均以各种理由推脱，被告仅于2016年10月9日向原告出具证明一份，确认房屋产权归属于原告所有，但因暂时未向原告出具购房发票及办理房产证登记手续。后原告经向被告催促，被告推托仍然未予办理。为此，原告诉至本院。审理中，原告经到中卫市不动产登记事务中心查询，调取涉案房产登记信息记载被告楚雄公司已经将涉案房产于2015年1月15日已经办理了房产登记手续，涉案房屋确认的具体地址××区二期1#综合楼101、201营业房，已登记在马某2、钟某名下，且并向银行进行抵押贷款抵押登记及查封中。本院认为：原告李某与被告楚雄公司于2016年6月6日签订《顶房协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方形成房屋买卖合同法律关系。按照合同约定被告应将位于中卫市××区二期1#综合楼101、201营业房抵顶出售给原告，并约定协助办理房产过户登记手续及违约责任。但被告楚雄公司交付房屋后未按照约定时间协助向原告办理该房产的过户登记手续，并且又将该房屋登记在马某2、钟某名下进行抵押银行贷款使用，属恶意违约，被告楚雄公司及其马某2、钟某依法应当承担相应的民事责任。对原告要求被告楚雄公司、马某2、钟某立即将位于××区二期1#综合楼101、201营业房转移登记到原告名下，并承担办理过户手续的所有费用以及解除涉案房屋的抵押手续及查封手续的诉讼请求，经核：原告与被告楚雄公司签订《顶房协议书》约定了房屋买卖关系并且被告楚雄公司先将房屋交付给原告实际占用并使用，承诺向原告开具发票并签订商品房买卖合同、协助办理房屋权属登记手续，但由于被告楚雄公司及其马某2、钟某均未到庭，现尚不能查明确定被告楚雄公司如何又将房屋登记在被告马某2、钟某名下，则被告楚雄公司应向原告承担继续履行协助办理房屋过户手续的合同义务，被告马某2、钟某则承担协助解除涉案房屋的抵押手续及查封手续变更过户登记于原告名下，符合相关规定，本院予以支持。对原告要求确认沙坡头区沙坡头大道南侧黄河花园二期1#综合楼101、201营业房归原告所有的诉讼请求，经核：因该请求与第二项请求重复，本院不再予以支持。由于被告楚雄公司及其马某2、钟某均未到庭，现尚不能查明确定三被告将位于××区二期1#综合楼101、201营业房转移登记到原告名下，并承担办理过户手续的所有费用以及解除涉案房屋的抵押手续及查封手续义务的执行情况，如果三被告实际不能履行，则由被告楚雄公司依法按照房款价格向原告承担返还抵顶的货款及其相应的违约责任。对原告要求如若沙坡头区沙坡头大道南侧黄河花园二期1#综合楼101、201营业房无法登记至原告名下，则判令被告楚雄公司立即支付原告材料款855330元、并支付逾期付款利息325453元（自2012年6月6日起算至2020年6月2日，）后续利息以欠款总数855330元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至款项付清止），合计1180783元的诉讼请求，经核：按照《顶房协议书》的约定，因被告楚雄公司系合同相对方，应向原告退还抵顶材料的房款855330元有证据证实予以确认；对于逾期付款利息，因双方在协议书中约定承担违约责任，且被告具有恶意违约本应向原告承担加倍赔偿损失的责任，现原告主张被告承担支付利息的标准因低于相关法律法规规定的标准，则按照年利率4.35%支付自2012年6月6日至2020年6月2日期间的利息325453元和按人民银行同类贷款年利率4.35%支付自2020年6月2日之后利息计算至款项实际付清之日止，对该请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持。被告楚雄公司及被告马某2、钟某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条第（二）（三）项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中卫楚雄房地产开发有限责任公司、马某2、钟某于本判决生效之日起三十日向原告李某将位于××区二期1#综合楼101、201号营业房转移登记到原告李某名下，并承担办理房屋权属过户手续的所有费用，以及解除涉案房屋的抵押手续及查封手续；二、如果被告中卫楚雄房地产开发有限责任公司、马某2、钟某不能在限期内向原告李某履行上述协助履行的义务，则被告中卫楚雄房地产开发有限责任公司向原告李某退还房款855330元、承担逾期付款利息325453元（自2012年6月6日至2020年6月2日），2020年6月2日之后利息按照按年利率4.35%计算至房款付清之日；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15627元，公告费600元，由原告李某负担100元，被告中卫楚雄房地产开发有限责任公司负担16127元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数合作代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 任学玲人民陪审员 王顺才二○二〇年十二月二十八日书记员 周 芳《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。