襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0607民初6462号原告：襄阳市中盛物业服务有限公司。住所地：襄阳市高新区追日路**孵化园B-502。统一社会信用代码：91420600588222404N。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红兵，该公司副总经理。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。被告：潘文强，男，1986年11月5日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告襄阳市中盛物业服务有限公司（以下简称中盛物业公司）与被告潘文强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告中盛物业公司的委托诉讼代理人王红兵、袁忠泽，被告潘文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2017年3月31日的物业管理服务费4746.6元并支付违约金1315.75元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年3月12日与湖北花样年置业有限公司签订《前期物业服务协议》，并于2013年12月进驻温哥华1792小区，为全体业主提供物业管理服务。依据《物业管理条例》的规定，前期物业服务协议对被告具有约束力。被告系温哥华1792小区3栋2单元1001室的业主，其房屋面积为125.57㎡，自2015年1月1日开始，被告未向原告支付物业管理服务费用。原告为小区业主提供了合同约定且质价相符的服务，但被告违反约定拒交物业服务费用，截至2017年3月31日共计拖欠物业服务费和违约金6062.36元。原告通过电话、信函等方式，多次通知被告补交物业服务费及违约金，但至今双方协商未果，由此引起纠纷诉至贵院，请求依法判决。被告潘文强辩称，1.物业费收取时间应当以交房验收合格之后，原告没有经过业主的同意擅自将物业费由1.3元/月/平方米改成1.4元/月/平方米；2.违约金计算时间、标准没有依据，不应该收取；3.原告提供的物业服务质量价格不相符；3.原告没有将应属业主共同所有的广告收入进行公示；4.交付的装修押金应抵减欠费。经审理查明，中盛物业公司于2012年1月18日在工商行政管理部门注册成立，经营范围包括：物业管理、房地产中介信息咨询服务。2012年3月13日，温哥华1792小区的建设单位湖北花样年置业有限公司（以下简称花样年公司）与中盛物业公司签订《温哥华1792小区前期物业全权委托服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份。合同约定中盛物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第三条对物业服务内容约定：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的服务管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同第五条对物业服务质量约定：按《住宅质量保证书》提供维修服务，定期检查、建立维修养护台帐，维修定时、小修、急修不超过24小时；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理应当制定保养维护维修制度，建立管理台账，设备运行正常，无违章隐患等；公共场所无暴露垃圾、共用部位卫生干净无明显灰尘、垃圾日产日清；共用通道、污水排放畅通；绿地无改变性质和破坏、占用现象；车辆停放有序；协调处理交房后存在的各种质量问题等。合同对公共秩序维护、安全防范等事项约定：实行24小时值守、巡逻、来访人员登记；住宅内大件物品搬运登记放行；发生治安、刑事案件、交通事故及时报警、配合公安部门处理；不承担对物业管理区域内业主和物业使用人的人身、财产保管保险义务。合同第十二条对物业服务费用约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为2.50元/月/㎡、景观洋房为2元/月/㎡、高层住宅为1.30元/月/㎡、商业物业为3.50元/月/㎡，以上标准不含公共水电分摊及电梯运行费，公共水电分摊及电梯运行费按业主拥有的建筑面积每月按实际另行分摊；收费标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整。合同第十四条约定业主应于开发建设单位通知交房之日起交纳物业费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方花样年公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按国家、省市物业法律规定全额交给乙方中盛物业公司；物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前交纳下一年的物业费，未按时足额交纳物业费按每日应交纳物业费的5‰支付违约金。合同期限至2017年3月，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理合同生效时，本合同自动终止。《前期物业合同》签订后，原告中盛物业公司进驻温哥华1792小区，开始提供物业管理服务。2014年9月2日，原襄阳市襄州区物价局为原告中盛物业公司核发了证号为20140902030的《服务价格监审证》，有效期至2018年12月31日止，其中核定的高层住宅物业管理综合服务费标准为1.4元/平方米/月。2017年2月25日，中盛物业公司、花样年公司及新选定的湖北翰扬物业服务有限公司签订《温哥华1792小区物业管理服务移交协议》，约定中盛公司退出温哥华小区的时间为2017年3月底，自2017年4月1日起，温哥华小区的物业服务工作，由湖北翰扬物业服务有限公司承接；自2017年4月1日起，中盛物业公司与花样年公司签订的《前期物业合同》因期满而自动废止。其后中盛物业公司按协议陆续开始移交，于2017年3月31日退出温哥华小区，其中2017年3月25日的《物业移交清单》中，门禁系统备注为“坏楼需要更换”，道闸系统备注为“无法正常使用”。被告潘文强购买的案涉温哥华1792小区3栋2单元1001室属于温哥华1792项目一期工程，系高层住宅，房屋建筑面积125.57㎡。被告与花样年公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人花样年公司应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人。2013年12月23日，花样年公司在报纸上刊登公告，称温哥华1792住宅小区商品房已具备交房条件，定于2013年12月30日正式交房，通知各业主前来办理收房手续。2013年12月30日，被告办理了收房手续，潘文强在《前期物业管理服务协议》签约页和《临时管理规约》承诺书上签名。同日，被告交纳了2014年全年物业费1055元。2014年8月11日，温哥华1792项目一期工程取得《竣工验收备案证明书》。因收费标准、服务质量等问题双方产生纠纷，被告没有再交纳物业管理费，经原告书面催收未果，由此引起本案诉讼。庭审中，原告同意被告若提供装修押金原始票据，则同意抵扣诉争物业服务费欠费，房屋面积据实计算。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。根据原、被告的诉辩意见以及本案查明的事实，本案的争议焦点归纳为：1.被告应于何时开始交纳物业服务费；2.案涉物业服务费的交纳标准及违约金应如何确定；3.案涉物业服务费的数额如何确定。针对上述问题，本院分别评判如下：一、关于案涉物业服务费应从何时开始交纳问题。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款规定，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担；第四十三条第二款规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。《湖北省物业服务收费管理办法》第六条第一款规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。根据上述法律法规规定，尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由建设单位承担；未达到交付条件但已经交付物业买受人的物业，前期物业服务费也应由建设单位承担。本案中，原告中盛物业公司于2012年3月13日与案涉房屋建设单位花样年公司签订了《前期物业合同》，虽然案涉房屋在建设单位花样年公司公告确定的交房日2013年12月30日尚未取得《竣工验收备案证明书》，但被告于同日办理了收房手续，并在《前期物业管理服务协议》签约页和《临时管理规约》承诺书上签名确认，表明被告已经在其接受诉争房屋之日与原告建立了物业服务合同关系。因建设单位花样年公司与中盛物业公司系不同的民事责任主体，基于合同相对性原则，被告自房屋交付之日至《竣工验收备案证明书》办理之日即2014年8月11日期间已经实际接受了中盛物业公司提供的物业服务，在双方无其他补充约定的情况下，理应按照双方之间合同约定向原告交纳相应物业服务费用。但因此部分费用系建设单位原因给被告造成的损失，被告承担后可以依据前述相关规定另行向建设单位主张权利。二、关于案涉物业服务费用交纳标准和违约金问题。本案中，原告与建设单位签订了《前期物业合同》，被告虽不是该合同当事人，但其收房时在《临时管理规约承诺书》和《前期物业管理服务协议》签约页签名，且接受了中盛物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了此后一年物业服务费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，该合同对作为温哥华1792小区业主的被告具有约束力，被告应按照该合同约定的交费标准履行相应义务。而该《前期物业服务合同》约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.30元/月/㎡，同时约定以上标准不含公共水电分摊及电梯运行费，且收费标准将根据政府有关部门的最新规定或所在地物价部门批准的收费标准适时调整，而中盛物业公司也于2014年9月取得了原襄阳市襄州区物价局颁发的《服务价格监审证》，核准其在温哥华1792小区按照高层住宅1.4元/月/㎡的标准收取物业服务费，故被告应以其所购房屋建筑面积按照1.4元/月/㎡的标准交纳物业服务费。被告虽称原告提供的物业服务质价不符，违约在先，以及小区广告收入未公布，但在本案中并未提供充分有效的证据，若其认为原告存在违约行为给其造成损失的，其可以另行主张权利。关于违约金，因原告中盛物业公司退出时的《物业移交清单》显示，中盛物业公司管理服务期间，温哥华1792小区的门禁系统存在损坏、道闸系统无法正常使用，说明原告的服务确实存在一定瑕疵，故对原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。三、关于案涉物业服务费的数额确定。按照双方合同约定，被告应支付原告2015年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费4746.55元（125.57×1.4×27）。关于被告辩称的抵扣装修押金问题，因未提供相应证据，抵扣于法无据，本院不予支持。对原告超出该部分的其他请求，本院不予支持。综上，原告的部分诉请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告潘文强于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳市中盛物业服务有限公司物业服务费4746.55元；二、驳回原告襄阳市中盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告潘文强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  尹波涛审 判 员  叶 飞人民陪审员  吴 芳二〇二〇年十二月十日法官助理汪月书记员郭雪娇