广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3091号原告：张鹏，男，1982年7月20日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：林嘉惠，女，1986年2月26日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告的共同委托诉讼代理人：方元，北京德和衡（广州）律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：赖衍宏，北京德和衡（广州）律师事务所实习人员。被告：沈隽子，女，1988年10月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。原告张鹏、林嘉惠诉被告沈隽子房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告张鹏、林嘉惠的共同委托诉讼代理人方元、赖衍宏到庭参加诉讼，被告沈隽子经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告张鹏、林嘉惠向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除双方于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令被告向原告返还已支付的购房款共计800000元；3.请求判令被告向原告支付违约金460000元；4.本案的全部诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年3月4日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定购买位于广州市番禺区桥南街市良路××座××梯××房，建筑面积253.45平方米，总购房款为4600000元。签约当天，原告向被告支付了定金100000元。2017年3月5日，双方签订《变更协议》购买方张鹏变更为林嘉惠。2017年4月28日，林嘉惠与被告签订《补充协议》，约定向被告支付剩余定金及部分购房款共计700000元后，办理了收楼手续并使用至今。2017年6月15日，双方向广州市番禺区不动产登记中心递件办理过户手续。2017年6月20日，广州市国土资源和规划委员会作出不予登记决定书，理由是该房屋已被查封无法过户。经了解，被告与中信银行广州分行因金融借款合同纠纷，被申请查封涉讼房屋。两原告于2017年10月31日向广州市番禺区人民法院提出了执行异议申请，请求法院依法裁定对涉讼房屋解除查封。2018年7月9日，法院作出（2017）粤0113执异271号《执行裁定书》，以原告提供的证据材料不足以证明支付全部价款为由，裁定驳回原告的异议请求。此后两原告于2018年8月7日，向法院提起了执行异议之诉，请求法院依法判决涉讼房屋归原告所有，并终止对该房屋的执行，解除查封。2019年8月7日，法院作出（2018）粤0113民初7430号《民事判决书》，以原告对涉讼房屋享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以排除对涉讼房屋的强制执行，判决驳回原告的诉讼请求。根据上述事实，由于被告与中信银行广州分行因金融借款合同纠纷导致该房屋被查封，过不了户，被告未按照双方签订的《房屋买卖合同》履行约定，致使合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告的行为构成严重违约，原告依法有权提出解除合同，要求被告返还之前因购买房屋而支付的定金及部分购房款，并且按合同约定支付违约金进行赔偿。根据《中华人民共和国民事诉讼法》依法提起诉讼。被告沈隽子无到庭及作出答辩。原告张鹏、林嘉惠围绕本案的诉讼请求依法提交了证据。对经审查确认的证据，本院予以在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区桥南街市良路××座××梯××的房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积253.45平方米，该房屋登记权属人为沈隽子，房地产权证核发时间为2010年12月3日，产权证号为××××。张鹏与林嘉惠于2012年8月13日登记结婚。2017年3月4日，张鹏作为买方，与沈隽子作为卖方以及广州共盈房地产中介有限公司作为经纪方共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定涉讼房屋按套销售，买卖双方同意该房屋成交价为4600000元（此交易价格含全屋空调）；由于卖方的原因造成涉讼房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；买卖双方必须于2017年5月30日前前往该房屋所在地房管局办理交易过户手续；卖方交付该物业予买方使用之日为卖方收齐全部楼款当日；付款方式为涂消抵押后按揭付款，申请贷款种类为商业贷款，买方应于签署本合同同时自行交付部分定金100000元给卖方，在2017年4月10日前自行交付定金余款500000元给卖方（卖方须用于还贷之用，不得用作其它使用），卖方收到定金后，五日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合同后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行案件文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，买方应在签署本合同同时由经纪方推荐按揭机构文伟按揭办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年3500000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），买卖双方同意经银行审批出具同意贷款通知书后10个工作日内配合经纪方完成本次交易递件手续；卖方自行赎契，卖方收取定金后15日内自行向银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续，买方应在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天自行交付首期楼款500000元给卖方，楼价余款3500000元在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方；本合同签订后，若一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，或一方拒绝出售或购买该物业，或任何一方隐瞒或所提供资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现，或在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，或违反有关合同的其他补充协议，或其他不履约或不完全履约之情形的，即视为违约，守约方有权解除本合同，违约方需赔偿定金的双倍或本合同中成交价的10%作为赔偿；等等。上述合同签订当天，张鹏向沈隽子支付了部分定金100000元。沈隽子向张鹏出具《收据》（NO.11358102），确认收到该款项。2017年3月5日，张鹏、林嘉惠与沈隽子签订《变更协议》，约定经买卖双方友好协商，双方于2017年3月4日签订涉讼房屋的《房屋买卖合同》，买方由张鹏变更为林嘉惠。2017年4月28日，林嘉惠作为买方，与沈隽子作为卖方签订《补充协议》，约定买方于2017年4月28日支付定金余款500000元，现买方同意再支付部分楼款200000元给买方作还贷之用，卖方须于2017年4月28日将涉讼房屋交给买方使用，待卖方还清贷款取回抵押物再办理过户手续。签订上述协议当天，张鹏向沈隽子转账支付了700000元。同日，沈隽子对此出具《收据》（NO.11358105），确认收到张鹏缴纳的定金余款及部分房款共计700000元。2017年5月4日，中银消费金融有限公司出具书面《证明》，载明沈隽子已结清涉讼房屋的贷款。2017年5月11日，由广州共盈房地产中介有限公司的中介人员罗俊杰代理沈隽子办理了涂销抵押手续。因沈隽子及案外人吴嘉政拖欠中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）欠款，该行申请查封涉讼房屋，本院以（2017）粤0113财保157号案裁定查封涉讼房屋，2017年5月15日为实际查封时间。2017年6月8日，吴嘉政、沈隽子与中信银行广州分行签订书面《和解协议》，同意将涉讼房屋抵押给中信银行广州分行。中信银行广州分行遂以与吴嘉政、沈隽子达成和解协议为由申请解封房屋，本院根据申请于2017年6月14日裁定解除了涉讼房屋的查封。2017年6月14日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉讼房屋没有他项权利内容，没有查封信息。同日，林嘉惠、沈隽子向税务部门申报税务，并缴纳契税、增值税等各项税费共320068.02元。2017年6月15日，林嘉惠向广州市番禺区不动产登记中心递交存量房转移登记和抵押登记合并申请。因吴嘉政、沈隽子未按照和解协议配合中信银行广州分行办理抵押手续，中信银行广州分行再次申请查封，本院以（2017）粤0113财保235号案于2017年6月16日再次查封房屋。同日晚18时开始，由罗俊杰提供资金50000元作为初始转存资金，并由罗俊杰操作，将上述同一笔50000元反复从林嘉惠的账户转存入沈隽子的账户共84次，银行流水显示累计转存金额为420万元。2017年6月20日，广州市国土资源和规划委员会作出《不予登记决定书》（穗不动产登[2017]655号），对林嘉惠、沈隽子、中国银行股份有限公司广州海珠支行办理涉讼房屋的转移登记申请，因涉讼房屋已被法院依法查封，因此决定不予登记。其后，吴嘉政再次骗取中信银行广州分行的信任获得解封申请，本院于2017年7月13日裁定解封涉讼房屋。但由于中信银行广州分行的警觉，在房屋被二次解封后又再次申请查封，本院以（2017）粤0113财保260号案第三次查封涉讼房屋，再次阻止了涉讼房屋的转移登记。2017年7月18日，中囯广州仲裁委员会作出了(2017)穗仲案字第2722号裁决，裁决内容为吴嘉政向中信银行广州分行偿还各借款项下的借款本金共19987223.01元及相应的利息、罚息、复利，补偿财产保全费15000元、律师费50000元等，沈隽子对吴嘉政上述债务承担连带清偿责任。该裁决已发生法律效力。因沈隽子、吴嘉政不履行上述生效法律文书的义务，中信银行广州分行于2017年9月28日向本院申请强制执行，本院以（2017）粤0113执6894号立案执行。在（2017）粤0113执6894号案件执行过程中，本院拟对涉讼房屋进行评估拍卖。2017年11月8日，由广州金鹏律师事务所张伟伟律师代理林嘉惠向本院提出书面异议，以林嘉惠与沈隽子在房屋查封前已签订房屋买卖合同且已支付完毕房款、实际占有使用房屋为依据，请求裁定终止对涉讼房屋的执行并解除查封。林嘉惠提供了2017年6月16日由林嘉惠向沈隽子转账84笔50000元的《网上银行电子回单》，用于证明其已支付完剩余房款420万元。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月7日组织了听证。林嘉惠的委托代理人张伟伟，中信银行广州分行的委托代理人王霞、陈超参加了听证，吴嘉政、沈隽子未到庭参加听证。本院经依法审查，于2018年7月9日作出（2017）粤0113执异271号民事裁定书，以林嘉惠提供的84份《网上银行电子回单》（2017年6月16日）没有提供流水、不符合交易习惯为由，不采信林嘉惠提交的上述证据，遂裁定驳回林嘉惠的执行异议请求。2018年8月7日，张伟伟代理林嘉惠向本院提起执行异议之诉，本院以（2018）粤0113民初7430号案立案审理。在该案庭审前，本院通知林嘉惠提供2017年6月16日转账的完整流水记录。第一次庭审过程中，林嘉惠当庭承认仅支付房款80万元，剩余房款未支付。庭审后，林嘉惠向本院书面申请撤销对张伟伟律师的委托及撤回本案起诉。2017年11月8日，本院在执行申请执行人中信银行股份有限公司广州分行（下称中信银行广州分行）与被执行人吴嘉政、沈隽子国内仲裁裁决一案[案号（2017）粤0113执6894号]中，林嘉惠向本院提出书面异议，请求裁定终止对涉讼房屋的执行并解除查封，本院以林嘉惠没有支付全部价款，不符合能够排除执行的情形，驳回林嘉惠的异议请求。2018年8月7日，林嘉惠向本院提起案外人执行异议之诉，请求确认涉讼房屋归其所有，要求停止对涉讼房屋的执行并解除查封。本院以（2018）粤0113民初7430号案立案审理。该案庭审中，林嘉惠当庭承认仅支付房款800000元，剩余房款未支付。庭审后，林嘉惠向本院书面申请撤回本案起诉。2019年8月7日，本院作出该案民事判决，认定林嘉惠自认于2017年10月入住涉讼房屋，此时涉讼房屋已被本院依法查封，不符合买受人应在人民法院查封房产之前合法占有不动产的规定；林嘉惠当庭确认仅支付了80万元的房款，剩余房款未实际支付，本次诉讼中，林嘉惠表明愿意按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，但林嘉惠在明知房屋被查封，合同履行存在障碍情况下，与沈隽子等人伪造房款支付记录，并以此作为主要证据捏造支付全部房款的事实而提起执行异议及案外人执行异议之诉，企图通过诉讼获取不法利益，其行为涉嫌虚假诉讼，不仅损害当事人的合法权益，同时扰乱了司法秩序、损害了司法权威，故林嘉惠缺乏继续履行合同的善意及合法性，对于林嘉惠要求继续支付剩余房款，本院不予准许；林嘉惠对涉讼房屋享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不足以排除对涉讼房屋的强制执行，其请求确认房屋归其所有，及停止对涉讼房屋的执行并解除查封，理据不足，本院不予支持。因此判决驳回林嘉惠的全部诉讼请求。2020年2月28日，张鹏、林嘉惠以涉讼房屋因沈隽子其他诉讼案件被查封而无法过户，导致合同目的无法实现为由提诉至本院，引致本案纠纷。2020年3月23日，本院基于张鹏、林嘉惠的申请，依法裁定查封了沈隽子名下价值600000元的财产。庭审中，张鹏、林嘉惠称涉讼房屋的买方为其二人，两人为夫妻关系，其方与沈隽子签订《房屋买卖合同》时，涉讼房屋只有抵押，没有查封，2017年3月4日签订合同当天，张鹏向沈隽子支付了定金100000元，2017年3月5日双方签订《变更协议》，买方由张鹏变更为林嘉惠，林嘉惠后又与沈隽子签订《补充协议》，约定定金变更为700000元，上述协议签订当天，张鹏向沈隽子支付了700000元，其方一共支付了定金800000元；2017年6月15日双方申请办理涉讼房屋过户手续，2017年6月20日广州市国土资源和规划委员会作出不予登记决定书，理由为涉讼房屋已被法院依法查封，此后双方没有继续履行合同。关于涉讼房屋的使用情况，张鹏、林嘉惠在庭审中确认涉讼房屋仍由其占有使用，并表示如法院要处理涉讼房屋，其二人可随时搬离。庭审后，张鹏、林嘉惠于2020年10月8日提交情况说明称同意自2020年10月8日起一个月之内搬离涉讼房屋。本院认为，张鹏和沈隽子签署《房屋买卖合同》，张鹏、林嘉惠与沈隽子签署《变更协议》，以及林嘉惠与沈隽子签署《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效。虽然双方签署《变更协议》约定涉讼房屋买方由张鹏变更为林嘉惠，但林嘉惠与张鹏在购买涉讼房屋之前已为夫妻关系，购买涉讼房屋时处于其二人的夫妻关系存续期间，且即使二人与沈隽子签订《变更协议》后，仍实际由张鹏向沈隽子转账支付款项，故张鹏、林嘉惠主张涉讼房屋的购买方为其二人，且二人主张作为共同原告提起诉讼，理据成立，本院予以采纳。根据双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，双方本应待卖方还清贷款取回抵押物于2017年5月30日前办理交易过户手续，但在涉讼房屋涂销抵押后至今为止，涉讼房屋仍未过户且处于被另案查封的状态。张鹏、林嘉惠据此主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，理据成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，沈隽子应返还收取张鹏、林嘉惠已经支付的购房款共计800000元。故，张鹏、林嘉惠诉请主张沈隽子退还已收取的购房款800000元，理据充分，本院予以支持。张鹏、林嘉惠亦应将涉讼房屋返还给沈隽子，基于张鹏、林嘉惠于2020年10月8日自述同意在一个月内搬离涉讼房屋，且沈隽子未在本案中就此提出反诉主张，故本院不作判决处理。对于张鹏、林嘉惠诉请的违约金460000元。本院认为，在涉案买卖交易过程中，涉讼房屋自2017年5月17日被人民法院查封，张鹏、林嘉惠在2020年6月15日向房管部门递件拟办理涉讼房屋过户手续时，理应知悉涉讼房屋继续履行可能存在障碍，双方当事人本应积极合法合理的处理解决查封的问题或者及时解除合同终止交易，但张鹏、林嘉惠在明知涉讼房屋因他案被查封的情况下，仍然选择继续履行合同，并且与卖方沈隽子通过将上述同一笔50000元反复从林嘉惠的账户转存入沈隽子的账户共84次，银行流水显示累计转存金额为420万元，并且以此主张已向沈隽子付清全部购房款项为由提起书面异议申请以及执行异议之诉，意图阻止对涉讼房屋的执行以及要求解封，在林嘉惠提起执行异议以及执行异议之诉案件期间，亦实际导致无法对涉讼房屋进行执行，张鹏、林嘉惠对于合同最终解除亦存在过错，且张鹏、林嘉惠在涉讼房屋交易至本案诉讼过程中，已实际居住使用了三年多的时间，故对于张鹏、林嘉惠主张违约金460000元，理据不成立，本院不予支持。沈隽子经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张鹏、林嘉惠与被告沈隽子于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告沈隽子应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张鹏、林嘉惠返还购房款共计800000元；三、驳回原告张鹏、林嘉惠的其余诉讼请求。如被告沈隽子未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43600元，财产保全费3520元，由被告沈隽子负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月八日书记员  徐倩雯