云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1611号上诉人（原审原告）：李学顺，男，1977年1月23日生，汉族，云南省祥云县人，居民，住云南省祥云县。上诉人（原审原告）：李华梅，女，1977年5月2日生，汉族，云南省祥云县人，居民，住云南省祥云县，现住云南省祥云县。被上诉人（原审被告）：祥云县广隆联合置业有限公司，住所地云南省大理白族自治州祥云县祥城镇文苑路万达商业街****。法定代表人：杨斌，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇明、王莉莉，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人李学顺、李华梅因与被上诉人祥云县广隆联合置业有限公司（以下简称广隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2020）云2923民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李学顺、李华梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审适用法律错误。2015年5月6日，被上诉人向大理州公安消防支队申请建设工程消防设计审核，至一审时都未提交是否通过消防审核的证明文件，说明案涉项目未经消防验收或者验收不合格，不符合《消防法》第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条之规定。一审认定案涉工程一期2016年12月9日完成竣工验收可以交付与法律强制性规定不符。根据《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收规定》第三条、第四条、第八条、第十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条之规定，商品房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格后向当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。至一审时，被上诉人均未出具上述资料，一审认定案涉房屋可以交付与部门规章不符。被上诉人自述2016年12月9日进行验收，但在验收后长达三年的时间里都未向住建部门备案导致上诉人的合法利益受损。最高人民法院（2015）民申字第1045号判决已经明确备案应作为商品房交付的条件。云南省住建厅16号公告第三条明确了建设工程应取得城市规划、公安消防、环境保护等主管部门出具的许可文件，被上诉人只有验收材料，没有上述许可文件，案涉工程不符合交房条件。二、一审对部门主要事实认定不清。一审认定被上诉人逾期交房期限计算至2017年6月30日与双方合同约定的基本事实不符。双方合同第十条约定了房屋交付的条件和程序，根据约定，被上诉人负有两项义务：一是交付前提供证据证实所售商品房验收合格；二是通知购房人接房。上诉人曾到售楼部询问交房事宜，被上诉人未向上诉人出示相关材料证实房屋已验收合格，且从2016年12月17日至今，被上诉人未通知上诉人办理交接手续，也未告知上诉人交房期限。因此，上诉人主张被上诉人逾期交房期限计算至2020年6月15日符合合同约定。广隆公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。双方合同明确约定交付条件为建设单位组织验收，答辩人一审已经提交验收材料，案涉房屋2016年12月9日就具备了交付条件。上诉人主张未经过消防验收及备案，既不符合双方约定也与法律规定不吻合，验收备案只是行政部门管理的需要，并不影响合同效力。李学顺、李华梅向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付2016年12月17日起至2020年6月15日止按合同约定计算的逾期交房违约金302220.97元；二、判令被告承担本案受理费。一审法院认定的事实：2016年1月26日，祥云县广隆联合置业有限公司（甲方）与李学顺、李华梅（乙方）签订《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买其开发的位于祥云县，建筑面积147.54平方米，总价款501636元；交房期限，甲方于2016年12月16日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方；甲方逾期交房的违约责任，甲方如未按上述时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告、电话、短信、书面通知形式通知乙方办理交接手续等内容。上述合同于2016年6月8日在祥云县住房和城乡建设局进行了登记备案。合同签订后，李学顺、李华梅向祥云县广隆联合置业有限公司付清购房款501636元。2016年12月9日，祥云县彩云明珠文化城商品房一期完成竣工验收。原告李学顺当庭陈述其于2017年5、6月份到被告售楼部询问商品房验收及交房情况，售楼部工作人员告知其房屋已经验收合格，可以办理交房手续，但其认为被告组织相关单位验收不符合法律法规的相关规定，至开庭时均未到被告处办理交房手续。现双方对逾期交房违约金发生争议。一审法院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、关于被告是否违约及逾期交房期间如何确定的问题。被告祥云县广隆联合置业有限公司主张于2016年12月9日后一周内通过电话联系及在售楼部发布《交房公告》的方式通知二原告及其他业主到售楼部办理交房手续，但原告没有按期到售楼部办理交房手续，被告不存在违约交房的事实，对此，二原告不予认可，被告也没有提交有效证据证实已按合同约定履行了通知二原告办理交房手续的义务，被告的行为已构成违约，故祥云县广隆联合置业有限公司应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房期间，《商品房购销合同》约定，本案房屋交付时间为2016年12月16日前，故本案逾期交房期间应从2016年12月17日起计算。原告李学顺自述其于2017年5、6月时已知悉可以办理交房手续，但其因个人原因至今未去办理相关手续，故祥云县广隆联合置业有限公司逾期交房期间为2016年12月17日至2017年6月30日（因原告记不清具体日期，酌定计算至6月30日），合计195天。原告要求逾期期间计算至2020年6月15日的主张,没有法律依据，不予支持。二、关于逾期交房违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。按照双方签订的合同约定，被告应当承担赔偿违约金的责任。由于双方约定的违约金赔偿计算方式为，逾期90天内，违约金为每天50元；逾期90天后，每天违约金为原告已付款的0.05%，即每天250.82元（501636元×0.05%），本案原告未举证证明被告逾期交房对其造成的实际损失，但双方约定的违约金明显过高，且被告请求予以适当减少，故结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定被告承担的违约金为以购房款人民币501636元作为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍计算，期限自2016年12月17日起至2017年6月30日止。综上，对原告李学顺、李华梅要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,对其合理部分,予以支持；对超过合理部分的诉讼请求，不予支持。被告要求减少违约金的抗辩意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告祥云县广隆联合置业有限公司于判决生效后十日内支付原告李学顺、李华梅以人民币501636元作为基数，自2016年12月17日起至2017年6月30日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的逾期交房违约金；二、驳回原告李学顺、李华梅的其他诉讼请求。案件受理费5833元，由原告李学顺、李华梅负担2000元，被告祥云县广隆联合置业有限公司负担3833元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，除上诉人认为一审遗漏认定2017年案涉工程小区整体绿化未完成，不符合交房条件及被上诉人未向上诉人出具房屋验收合格的证明外，双方对一审认定的其余事实无异议。上诉人的异议主张，被上诉人不予认可，上诉人亦未提交证据证明，异议主张不成立。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人主张案涉商品房至今未进行竣工验收备案登记，未取得公安消防、环境保护等部门的许可，不符合交房条件，逾期交房时间应计算至2020年6月15日。就案涉房屋是否符合交房条件的问题，双方2016年1月26日签订的《商品房购销合同》第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告、电话、短信、书面通知形式通知乙方办理交接手续”，根据该约定，案涉房屋交房条件为房屋经建设单位组织验收合格。在案证据证明，案涉房屋2016年12月9日经建设、监理、施工、勘查、设计等相关单位验收合格，具备交房条件。且与案涉房屋同期房屋的购房者已于2017年年初接房并申请装修说明案涉房屋具备居住使用条件。一审根据上诉人自述其2017年5、6月知悉可以办理交房手续但因个人原因至今未办理认定逾期交房时间计算至2017年6月30日并无不当。上诉人关于被上诉人逾期交房时间应计算至2020年6月15日的主张无事实依据，不予支持。综上所述，李学顺、李华梅的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5604元，由上诉人李学顺、李华梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十二月九日书记员  洪 泓