浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙10民终2149号上诉人（原审被告）：李祖云，男，1962年11月11日出生，汉族，住温岭市。上诉人（原审被告）：林小平，女，1965年7月17日出生，汉族，住温岭市。上诉人（原审被告）：李珍忠，男，1983年5月4日出生，汉族，住温岭市。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：陈智，浙江法锤律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：李某2，女，1990年2月4日出生，拉祜族，住温岭市。上诉人（原审第三人）：李某1，男，2010年8月28日出生，拉祜族，住温岭市。法定代理人：李某2，系其母亲。被上诉人（原审原告）：林艳艳，女，1983年10月19日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：柳正晞，浙江台温律师事务所律师。上诉人李祖云、林小平、李珍忠、李某2、李某1因与被上诉人林艳艳房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李祖云、林小平、李珍忠上诉请求：1.撤销（2020）浙1081民初2814号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉请；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，混淆违反强制性规定与欺诈、无权处分的法律后果，导致判决错误。一审判决认定合同有效的理由：①根据买卖合同司法解释第三条第一款，无权处分不影响合同效力；②上诉人证明欺诈的证据不足，不构成欺诈；③温岭市自然资源和规划局复函未禁止转让，应认定可以转让。但一审中，上诉人是以第一点主张标的物所有权不能转移，以第二点主张合同可撤销，以第三点主张合同无效，一审判决胡乱曲解上诉人的主张，一概认为上诉人系主张合同无效。（一）上诉人一审中主张合同无效的唯一理由是被上诉人提供的复函内容，未显示批准转让涉案划拨性质的土地使用权。一审判决认为政府未禁止转让，即认定可以转让，完全违背法律规定。一审判决适用“法无禁止即可为”原则认定划拨土地使用权可以转让，但该原则是在私权利领域适用，在公权力领域并不适用。划拨土地使用权转让，需要政府批准，涉及的是公权力，适用的原则是“法无授权即禁止”，在政府同意转让的情况下，才能认定可以转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，转让本案土地性质为划拨的房产，应当获得政府部门批准，但被上诉人提供的复函未批准转让，即应当认定不允许转让，本案协议无效。（二）三上诉人无权处分李某2财产，李某2未追认，标的物不能转移。一审判决认定上诉人李珍忠有权代理以及认定李某2认可转让，明显错误，与事实不符。1.涉案指标及房屋审批包含了李某2的人口，被上诉人变更诉讼请求要求李某2协助房产过户，一审判决要求李某2协助房产过户，由此可以认定李某2对指标及房屋拥有处分权。2.一审判决认为李某2虽未对转让协议提出异议，即能认定其认可转让。根据合同法第五十一条，合同相对人无权处分的，合同效力处于待定状态，需要权利人追认，且必须是明确的意思表示，方能对其有约束力，并非默示即可。更何况，李某2当时人在云南，对指标转让并不清楚，无从异议。被上诉人也未向李某2进行催告。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、物权法第一百零六条，无权处分的，标的物所有权不能转让，所有权人有权追回。庭审中李某2明确表示不同意转让，因此被上诉人无权要求过户房产。3.一审判决筒单地以上诉人李珍忠系李某1的父亲，认定上诉人有权处分李某1的财产。本案合同是上诉人李祖云在温岭签字后，寄回云南西双版纳，让上诉人林小平、李珍忠签字，上诉人李珍忠无任何代理被监护人处分财产的意思表示，仅仅是处分自己的财产。且民法总则第三十五条规定，监护人处分被监护人的财产，前提必须是为维护监护人的利益，否则不得处分被监护人财产。而本案上诉人李珍忠转让指标，完全是按上诉人李祖云的指示进行，且转让价明显低于市场价，后来指标价格也剧烈上涨，可见无论出售的初衷还是出售的客观情况，均非为维护第三人李某1的利益。因此，上诉人李珍忠签字行为既非代表李某1，对于李某1的份额亦是无权处分。二、本案协议系指标转让的本约，并非房屋买卖的本约，被上诉人可以要求继续履行合同，上诉人无法履行的，有权要求承担违约责任，但无权要求过户房产。房屋买卖合同需具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同的主要内容。显然本案协议条款没有达到要求，合同抬头为“山下金村立改套集资房指标转让协议”，合同约定标的为200平方米指标，交付也仅为60000元定金，不具备房屋买卖合同本约的形式要求和实质要求。后指标在抽签后面积发生了变化，变更为两间房屋面积为211.38平方米。双方须在房屋具体信息确定后另行签订房屋买卖合同，才能达到房屋买卖合同的效力，且双方明知须另行签订合同。因此，本案指标转让协议不具备房屋买卖合同的效力，应定性为指标买卖的本约。三、本案协议约定了解约条款，该选择权在上诉人方。指标转让协议第5条“无论以后房价跌涨，不得反悔。如甲方反悔，以定金的十倍赔偿乙方；如乙方反悔定金归甲方所有。甲方如有债务纠纷造成集资房买卖不成，甲方要退回定金及造房工程款并按月利率12%退回乙方。”该约定并非赋予了买方解除权，而是甲方反悔，即上诉人要求解除合同的，定金十倍赔偿被上诉人。结合本案约定了定金，且被上诉人至今仅向上诉人支付60000元定金，因此对于反悔以定金十倍赔偿，应理解为卖方的解约条款。综上所述，一审判决错误适用法律，错误认定合同有效，错误认定上诉人有处分权，进而作出错误判决，请求贵院依法予以改判。林艳艳辩称，要求驳回上诉，维持原判。一、温岭市自然资源和规划局的复函是基于被上诉人的申请回复的，虽然没有出现同意两个字，但是根据上下文，涉案划拨国有土地使用权是可以转让的。即使没有复函，本案是房屋买卖合同，根据地随房走的原则，本案的土地使用权也是可以转让的。上诉人以此为据认为案涉协议无效，于法于理都不能成立。二、上诉人李珍忠、李某2是夫妻关系，有特殊的人身和财产关系。上诉人在上诉状中讲到两个人是共同在云南生活的，李某2显然不可能不知道案涉协议。而且，目前房产证登记在李祖云和林小平夫妻名下，被上诉人有理由相信李珍忠能代表他妻子处分房屋。至于李某1，跟李珍忠是父子关系，被上诉人认为李珍忠有权处分被监护人的财产。三、双方签订的转让协议明确约定了转让标的是立改套的集资房200平方米，包括车库、储藏室，约定了房款的价款和支付方式，还约定了其他的内容包括违约责任。从协议看，完全符合本约合同的构成要件。房屋面积从原来写的200平方米变成210多平方米，只是量的区别，即使是商品房在签合同以后也有出入，不可能因此推翻合同的性质。四、法律从来是打击违约方、保护守约方的，合同解除权当然归于守约方，不可能违约方说解除就解除，否则严重破坏交易的稳定性。上诉人对法律规定和合同条款的解释曲解了法律，曲解了协议本身的内容。李某2、李某1述称，李某2对于这份协议事先是不知情的，事后也是没有同意的。李珍忠虽然是李某1的父亲，但是不能对李某1的财产进行处分，因为并不是完全为了维护李某1的利益。其他同意李祖云、林小平、李珍忠的意见。李某2、李某1上诉请求：1.撤销（2020）浙1081民初2814号民事判决，并依法改判驳回被上诉人一审诉请；2.本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为上诉人李某2未提出异议，就表示没有异议，系歪曲事实，胡乱适用法律。上诉人李某2明确表示不同意转让。根据合同法第五条，合同相对人无权处分的，合同效力处于待定状态，需要权利人追认，且必须是明确的意思表示，方能对其有约束力，并非默示即可。更何况，上诉人李某2当时人在云南，对指标转让并不清楚，无从异议。被上诉人也未向上诉人李某2进行催告。结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、物权法第一百零六条，无权处分的，标的物所有权不能转让，所有权人有权追回。庭审中上诉人明确表示不同意转让，因此被上诉人无权要求过户房产。二、一审判决简单地以李珍忠系上诉人李某1的父亲，认定其有权处分李某1的财产，明显错误，与事实不符。本案合同是李祖云在温岭签字后，寄回云南西双版纳，让林小平、李珍忠签字，李珍忠无任何代理被监护人处分财产的意思表示，仅仅是处分自己的财产。根据民法总则第三十五条规定，监护人处分被监护人的财产，前提必须是为维护被监护人的利益，否则不得处分被监护人财产。而本案李珍忠转让指标，完全是按李祖云的指示进行，且转让价明显低于市场价，后来指标价格也剧烈上涨，可见无论出售的初衷还是出售的客观情况，均非为维护上诉人李某1的利益。因此，李珍忠签字行为既非代表李某1，也非为维护李某1利益，对李某1的财产份额亦是无权处分。综上所述，一审判决认定事实错误，错误认定上诉人李某2已经追认，错误认定李珍忠有权代理上诉人李某1，进而作出错误判决，请求贵院依法予以改判。林艳艳辩称，李某2在云南并不代表其不知情，更何况李某2跟李珍忠共同生活在云南。这实际上是上诉人违反诚信的借口。被上诉人认为李珍忠能处分李某1的财产，如果损害了李某1的权益，其可以向监护人主张权利，但不能向被上诉人主张。李祖云、林小平、李珍忠述称，同意李某2、李某1意见。林艳艳向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的山下金村立改套集资房指标转让协议有效并继续履行；2.依法判决三被告和两第三人协助原告办理协议项下的位于温岭市××街道××村××幢××单元××室××幢××单元××室××号××室的不动产过户登记手续。一审法院认定事实：李祖云、林小平系夫妻，李珍忠、李某2系夫妻，李珍忠系李祖云、林小平之子，李某1系李珍忠、李某2之子，林艳艳系李祖云的侄媳妇。2019年3月13日，李祖云代表三被告和两第三人填写了温岭市村民公寓式住宅安置申请表，申请表载明该户的安置建筑面积为200平方米。2019年6月27日，温岭市人民政府批准李祖云户安置总建筑面积为200平方米。后经被告和第三人确认，被告李祖云户安置的房屋位于5幢1单元1001室［建筑面积125.61平方米，不动产权证号：浙（2019）温岭市不动产权第0××1号］和1002室［建筑面积85.77平方米，不动产权证号：浙（2019）温岭市不动产权第0××0号］，车位号为77号。2016年1月13日，原告和三被告签订了一份山下金村立改套集资房指标转让协议，约定：三被告自愿将山下金村旧村改造的立改套集资房200平方米（含车库、储藏室）指标转让给原告，转让价为500000元，定金为60000元，建房款由原告按进度分批支付给村委会，其余转让款待办理过户手续后支付；如三被告反悔，以定金的十倍赔偿给原告，如原告反悔，定金归三被告所有；如三被告因债务纠纷造成买卖不成，三被告须退回定金，建房款按月利率12‰退回给原告；蒋冬明作为中间人在协议上签字。协议签订后，原告于当日支付给被告李祖云定金60000元。房屋建造过程中，原告分八期支付给村委会建房款760000元。期间，被告李祖云于2017年10月16日也向村委会支付了第七期建房款100000元。一审法院认为，本案争议的焦点在于原告林艳艳与被告李祖云、林小平、李珍忠签订的转让协议是否有效。该院经审查认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。三被告在签约时虽然居住在云南，但其可以向同村村民了解立改套指标的市场价格。被告辩称原告在转让价格上存在欺诈，依据不足，该院不予支持。温岭市自然资源和规划局的复函并未禁止办理涉案房地产权属的转移登记，应认定涉案房屋可以转让，故对被告相应的抗辩主张，该院不予支持。综上，原告林艳艳与被告李祖云、林小平、李珍忠签订的转让协议系双方真实意思表示，并不存在导致合同无效的法定情形。涉案合同签订时李某1尚未成年，不具有完全民事行为能力，被告李珍忠作为其父亲，系其法定代理人，有权代理其从事民事活动，三被告出售立改套指标的行为对其具有拘束力。第三人李某2虽然未参与转让协议的签订，但在转让协议签订后，李某2未提出异议，应认定其对立改套指标由其丈夫和公公、婆婆处置并无异议，故上述转让协议对其也具有拘束力。虽然转让协议载有解约条款，但是否解除转让协议的选择权在原告而非被告。现两被告已办理了诉争两间房屋的不动产证，与房屋相配套的车库、储藏室也已确定，已具备办理变更登记的条件。原告的两项诉讼请求，合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告林艳艳与被告李祖云、林小平、李珍忠签订的山下金村立改套集资房指标转让协议有效并继续履行。二、被告李祖云、林小平、李珍忠、第三人李某2、李某1在本判决生效后十日内协助原告林艳艳办理位于温岭市××街道××村××幢××单元××室［不动产权证号：浙（2019）温岭市不动产权第0××1号］、5幢一单元1002室［不动产权证号：浙（2019）温岭市不动产权第0××0号］、77号车位和相应储藏室的不动产过户登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，财产保全费5000元，合计13800元，由被告李祖云、林小平、李珍忠、第三人李某2、李某1共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据村委会出具的收款收据，结合各方当事人共同确认，本院二审将“房屋建造过程中，原告分八期支付给村委会建房款760000元”纠正为“房屋建造过程中，原告共支付给村委会建房款720000元”，对原审判决认定的其他事实本院予以确认。本院认为，上诉人李祖云、林小平、李珍忠与被上诉人林艳艳于2016年1月13日签订山下金村立改套集资房指标转让协议，约定李祖云、林小平、李珍忠自愿将山下金村旧村改造的立改套集资房200平方米（含车库、储藏室）指标转让给林艳艳，转让价为500000元，定金为60000元。上述事实清楚，各方均无异议。针对本案的争议焦点，本院分析如下：首先，山下金村立改套集资房指标转让协议是否为案涉房屋买卖的本约合同。虽然该协议名为指标转让协议，但是根据该协议约定的内容，既明确上诉人李祖云、林小平、李珍忠自愿转让的标的为位于××村××村××房××室××房的义务及权利，也明确转让价格为500000元（待办好房产证并过户后支付）、定金60000元以及由被上诉人按山下金村建房工程进度分批次支付工程款、一方反悔如何处理等相关事宜，条款较为详尽，且双方在该协议中并未明确要在将来订立一个新的合同以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。事实上，被上诉人也已经按照山下金村立改套集资房指标转让协议的约定支付了60000元定金和分批次支付的建房款。因此，一审法院认定山下金村立改套集资房指标转让协议为房屋买卖的本约合同得当。其次，山下金村立改套集资房指标转让协议是否有效。第一，上诉人李祖云、林小平、李珍忠主张被上诉人林艳艳存在欺诈行为，但未举证证实，故上诉人主张山下金村立改套集资房指标转让协议为可撤销合同依据不足。第二，温岭市自然资源和规划局的复函载明，案涉房屋的土地所有权性质为国有，权利性质为划拨，用途为住宅。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百四十六条之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，报温岭市人民政府批准准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，可以申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。因此，山下金村立改套集资房指标转让协议并未违反法律、行政法规的强制性规定。第三，上诉人李某2、李某1主张上诉人李祖云、林小平、李珍忠与被上诉人林艳艳签订山下金村立改套集资房指标转让协议为无权处分，且损害了被监护人李某1的利益，对上诉人李某2、李某1没有约束力。根据审理查明的事实，2019年3月13日，李祖云为申请人填写了温岭市村民公寓式住宅安置申请表，载明家庭成员为李祖云、林小平、李珍忠、李某2、李某1，但目前案涉房屋产权登记在李祖云、林小平名下。在（2019）浙1081民初7241号林艳艳诉李祖云、林小平、李珍忠房屋买卖合同纠纷一案中，李祖云、林小平亦答辩称，李珍忠不是本案适格主体。而且，山下金村立改套集资房指标转让协议签订于2016年1月13日，李某2在上诉状中陈述该协议系李祖云在温岭签字后寄回云南让林小平、李珍忠签字，当时李某2与李珍忠共同生活在云南。因此，被上诉人林艳艳有理由相信李祖云、林小平、李珍忠有权处分案涉房屋。在房屋建造过程中，林艳艳曾多次支付建房款给村委会，除了李祖云于2017年10月16日向村委会支付第七期建房款100000元外，期间双方未发生争议。现上诉人以李某2、李某1不知情为由主张无权处分有违诚实信用原则。综合以上因素，可认定山下金村立改套集资房指标转让协议系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效。再次，上诉人李祖云、林小平、李珍忠主张享有约定解除权，但山下金村立改套集资房指标转让协议中约定的“如甲方反悔，以定金的十倍赔偿乙方”为违约条款，并非约定解除权，而且上诉人作为违约方，其在本案中也未具备请求人民法院解除合同的条件。综上所述，李祖云、林小平、李珍忠、李某2、李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人李祖云、林小平、李珍忠、李某2、李某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 谦审 判 员  邬卫国审 判 员  陈文敏二〇二〇年十二月一日代书记员  郑 艳