浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3725号 原告：王黎良，男，1982年3月17日出生，汉族，住嵊州市。 原告：杨洁丽，女，1986年10月7日出生，汉族，住嵊州市。 二原告共同委托诉讼代理人：邢哲，浙江计然律师事务所律师。 被告：嵊州新城禧盛房地产发展有限公司，住所地：嵊州市三江街道兴盛街**。 法定代表人：唐云龙。 委托诉讼代理人：陈政豪。 委托诉讼代理人：王桢。 原告王黎良、杨洁丽与被告嵊州新城禧盛房地产发展有限公司（以下简称“新城房产公司”）房屋买卖合同一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭审理了本案，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年11月30日和同年12月23日又二次公开开庭进行了审理。原告王黎良、杨洁丽及诉讼代理人邢哲，被告新城房产公司的诉讼代理人陈政豪、王桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王黎良、杨洁丽共同向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告之间就嵊州市城南新区××广场××幢××号房屋签订的商品房买卖合同。2、判令被告返还购房款703878元并按月利率2分支付占用上述款项的利息损失直至款项全部返还之日止。（其中353878元从2016年6月22日起开始计算，350000元从2016年9月30日开始计算），并赔偿银行贷款利息支出41787.93元，办理产证费用3252.70元、其他费用105.11元、物业服务费1261.20元，律师代理费20000元，合计770284.94元。3、判令被告支付违约金70505.3元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年6月22日就位于嵊州市城南新区××广场××幢××号房屋签订《浙江省商品房买卖合同》一份。根据合同的第九条明确约定，被告（出卖人）应当在2018年4月30日，将符合用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用基本条件的房屋交付买受人使用。2019年6月13日租客提出租房，在租客看房的过程中，才发现房子里裸露的水管根本不是进排水管，物业检查以后于2019年6月17曰向原告告知原告才知道案涉房屋根本不具备用水条件。为此，原告曾以被告交付的房屋不符合约定条件为由要求解除合同向法院起诉。在该案的审理过程中，因原被告对案涉房屋旁边是否能设置变电室所存在异议，原告于2019年9月19日向嵊州市建管局调取了整个商场的施工图，一看该排水图纸才知道整个商场所有商铺都铺设了进排水设施，唯独原告的房屋因为靠近变电室除外。也就是原告的房屋一开始就是不安装进排水设施，一开始就是无水房，原告的房屋并非是被告延期完工或者遗忘原因导致没有铺设进排水设施。被告在签订合同时隐瞒案涉房屋不具备用水条件的事实，未进行任何的告知，仍然将案涉房屋作为具备用水条件房屋出售给原告，其行为己经构成欺诈，案涉房屋虽系商铺，但如果没有正常的用水条件将严重限制房屋的使用功能和使用范围，包括不能开餐饮、果汁等店，就是连开服装店也是不方便的，也是严重影响房屋的价格的，也是影响原告购买决定的。被告虽然在原告之前的起诉过程中，通过撬开原告房屋门锁的方式进行了补救，首先该扑救不能掩盖被告当初买卖房屋时欺诈的事实。其次其补救也是达不到正常的用水条件的：既没有正常的进水，也不能正常的排水，其设置的排水管是单独平行穿过楼下商铺（见被告拍摄的照片〉，其无坡度的铺设也是违反《室外排水设计规范》第4.2,10条规定，时间一长必将堵住排水。最重要的是根据施工图纸显示案涉商铺因为是紧靠变电室，一开始就是没有进出水设计，所以应当也是没有进行过任何无渗漏、无结露等防水处理，案涉商铺就是无水房，如果强行通水存在严重安全隐患的。综上，被告作为一家房产公司，在本案中所作的种种违法行为既是可笑，也是严重侵犯了原告的合法权益，故原告根据我国法律之规定，特向贵院提起诉讼，请于支持。由于到第三次开庭时，被告方还没有给涉案房屋通水，原告方要求变更诉讼请求：1、要求解除原、被告之间签订的关于案涉房屋的买卖合同；2、要求被告返还购房款703878元并赔偿相应的损失（包括利息、诉讼费、律师费等），具体数额由法院酌情决定；3、由被告支付已付房款10%的违约金即70387.80元；4、诉讼费用由被告承担。 被告新城房产公司辩称：1、原告诉求撤销合同，目前合同已经履行完毕，丧失撤销前提。根据民法总则152条第一款，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。本案中原告于2018年4月25日办理了房屋交接手续，并签订了楼宇交接表，涉案商铺已由原告占有使用，根据（2020）浙06民终21号民事判决书第8页，法院载明买受人在接受房屋时，一般应对房屋质量进行必要的检验，即买受人应行使的注意义务，本案中不具备用水设施属于明显的瑕疵，本案原告应当知道的撤销事由是办理涉案商铺交接手续之时，因此，自2019年4月24日原告的撤销权即消灭。2、涉案商铺为价值投资行为，商铺价格变化由市场决定，在合同已经履行完毕的情况下，当事人应当寻求合情合理合法的途径，而不是动则诉请解除或撤销。在（2020）民终21号民事判决书第12、13页，绍兴中院以较大篇幅让原告切实履行合同，案涉商铺即投资行为，原告以短时间投资回报率不高为由，要求撤销或解除合同，与诚实信用原则相悖，不应受到法律保护。综上，原告从2020年1月以同样事实与理由解除合同，被二审驳回后，现又以同样的事实撤销合同，没有事实与法律依据，被告进行积极整改，案涉商铺已经满足原告的用水请求。原告要求撤销请求权，超出时效，请求法院依法驳回原告诉请。原告变更后的诉讼请求，与嵊州法院（2019）浙0683民初5148号民事判决书和绍兴中院（2020）浙06民终21号民事判决书诉讼请求一致。鉴于同一诉讼请求已经处理完毕，一事不再理原则，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年6月22日，王黎良、杨洁丽与新城房产公司签订《商品房认购协议》、《浙江省商品房买卖合同》，购买嵊州市城南新区××广场××幢××号房屋。《浙江省商品房买卖合同》约定，商铺建筑面积为29.98平方米，合同签订当日支付353878元，余款350000元办理贷款，买受人应于签署本合同之日起30日内以按揭贷款方式付清余款。合同第八条约定：买受人如未按本合同规定时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）:①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第九条约定：出卖人应在2018年4月30日前，将符合用水、用电等条件的商品房交付买受人；合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过60日，自交付最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十七条约定：凡符合浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十八条第一款退房条件要求退房的，买房人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。该商品房买卖合同附件八、补充协议第四条约定：买受人以按揭贷款支付部分房款的，①买受人自行办理银行按揭贷款手续，并在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。买受人不可撤销地授权委托出卖人代为办理预售商品房的抵押预告登记手续（如有），费用由买受人承担；买受人承诺积极提供办理抵押预告登记的所有资料，否则出卖人有权单方解除本合同；②买受人向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构政策调整的影响而存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性，若银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日（公历日）内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理……；第七条：（一）解除权及解除权异议行使期限：（1）买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权……。 2016年9月28日，贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行与借款人王黎良、杨洁丽、保证人新城房产公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，王黎良、杨洁丽以涉案商铺作抵押，以新城房产公司为保证人向该银行办理涉案房屋按揭贷款35万元。 2018年4月25日，王黎良与嵊州吾悦广场的物业公司签订《楼宇交接表》，办理了涉案商铺交接手续。2019年6月13日，租客发现涉案商铺无进水、排水设施。物业核实后，于2019年6月17日将这一情况通知了王黎良。涉案商铺位于嵊州吾悦广场吾悦华府25＃、26＃专变电旁，商铺竣工图未载明用水设施。王黎良分别于2019年6月28日向嵊州市领带园四路嵊州新城禧盛房地产发展有限公司、2019年6月30日向嵊州市吾悦广场写字楼24层嵊州新城禧盛房地产发展有限公司邮寄了ＥＭＳ快件，快件单载明的内件品名为要求解除吾悦广场5-228号商铺通知书，但新城房产公司表示未收到通知书，双方均未出示邮寄件，邮件实际内容不清楚。2019年7月23日，本院受理王黎良、杨洁丽诉新城房产公司一案。2019年8月15日新城房产公司未经王黎良、杨洁丽同意，派人剪断涉案商铺门锁为该商铺安装了进水、排水设施，经王黎良一方报案后，在嵊州市××江派出所双方达成《人民调解协议》。 王黎良、杨洁丽购买涉案商铺支付了购房款首付353878元，按揭350000元，共计703837元。另外，原告还支付了物业服务费1261.20元、物业专项维修资金2702.70元、不动产登记费550元、化粪池垃圾105.11元。中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行出具的还款流水单载明，截至2020年3月30日，王黎良35万元的银行按揭贷款，已全部还清本息，共计391787.93元。 2019年8月22日，被告为了给原告房屋通水，与涉案房屋楼下的商铺业主徐忠炎达成协议，徐同意让被告经其商铺加装上下水管，由被告补偿给租户经营损失2000元。2020年10月10日。本院赴涉案房屋现场查看，屋内有水管铺设，但没有通水。2020年11月5日，本院又赴涉案房屋现场，发现经徐忠炎商铺的上下水管已被拨掉，经查询，水管由徐忠炎拨掉，理由是房地产开发公司临时安装的经其商铺的水管存在漏水安全隐患，现已不同意开发商再次安装水管。 本院于2020年11月30日第二次庭审时告知被告再给15天时间，让被告方想办法给原告涉案房屋通水。2020年12月16日，15天的期限结束后，本院再次赴涉案房屋现场查验房屋有否通水，经现场查看还是没有通水。 本案属原告再次起诉。2019年7月23日原告以被告交付的商铺不符合合同约定的条件即未通水为由，起诉被告要求解除合同、赔偿损失等，被本院（2019）浙0683民初5148号民事判决书驳回其诉讼请求，后原告上诉至绍兴市中级人民法院，中院以（2020）浙06民终21号民事判决书驳回上诉，维持原判。但据绍兴市中级人民法院（2020）浙06民终21号民事判决书第12页本院认为部分载明“……当然，两上诉人（即本案的原告）提出的案涉房屋旁边即为专变电室，通水存在安全隐患等的主张具有一定合理性，若被上诉人（即本案的被告）后期未能按照两上诉人的合理要求实现整改的，或者整改行为被有关权力部门否定的，两上诉人可另行主张。同时，应当明确的是，两上诉人对被上诉人的合理整改行为应予以积极配合，……至于本案是否构成欺诈、案涉合同是否可予撤销的问题，因系两上诉人在二审中新增加的诉讼请求，依法不属于本案二审审理范畴，本院在此不作评判，两上诉人可另行主张”。 上述事实，有原告提交的编号为浙F1-2008-1《浙江省商品房买卖合同》及购房发票、交费收据、《个人购房/购车借款及担保合同》、中国邮政储蓄银行还款流水单、物业管理人员的《证明》及《说明》、视听资料、EMS快递单、现场照片、涉案商铺竣工图、国网浙江嵊州市供电有限公司出具的新城房产公司的受电点材料、《人民调解协议》和被告提交的编号为浙F1-2008-1《浙江省商品房买卖合同》、《楼宇交接表》、现场照片、《竣工验收备案表》、询问笔录及双方当事人的当庭陈述予以证实，另有嵊州市人民法院2019浙06**民初5148号民事判决书和绍兴市中级人民法院2020浙06民终21号民事判决书查明的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案商铺的竣工图无用水设施，新城房产公司在交付时亦未安装用水设备，对该节事实双方无争议。本案的焦点是原告的起诉是否属于重复起诉，是否违反了“一事不再理”的原则及是否符合解除合同的条件。本院认为，尽管因涉案事由原告的第一次起诉被本院（2019）浙0683民初5148号民事判决书和绍兴市中级人民法院（2020）浙06民终21号民事判决书判决原告败诉，但原告败诉的原因是法院为了维护社会经济秩序，确保交易安全、稳定，即使一方发生违约行为的，也应当寻求一个合情合理合法的解决路径，而不是动辄诉请解除合同，当初被告交付的房屋不具备合同约定的通水条件，法院允许被告实行整改，如果被告能满足房屋通水条件，那合同就没有必要予以解除。现被告经本院限期整改，仍未想出切实可行的办法解决原告房屋的通水问题，属于该案的基本事实已经发生了变化，故本案不属于重复起诉，也没有违反”一事不再理”的原则。通水，是属于双方合同约定的交房条件之一，现被告至今仍未把双方约定的合格的房屋交付给原告，属于双方签订的合同中第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定的情形。该条款（2）约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。’现原告据此要求解除合同，退还全部已付购房款，并要求被告支付购房款的10%违约金即70387.80元，理由正当，本院予以支持，但同时原告也应退还涉案房屋给被告，退还过程中如需原告协助，原告应予以配合。至于原告又要求赔偿损失，本院认为，对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿，因为它不符合违约金的“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则。故对原告的这一主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除王黎良、杨洁丽与嵊州新城禧盛房地产发展有限公司于2016年6月22日签订的《商品房认购协议》、《浙江省商品房买卖合同》。 二、嵊州新城禧盛房地产发展有限公司退还给王黎良、杨洁丽购房款703878元，并支付违约金70387.80元，合计774265.80元，该款于本判决生效后十日内付清； 三、驳回王黎良、杨洁丽的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11502元，由王黎良、杨洁丽负担502元，由嵊州新城禧盛房地产发展有限公司负担11000元（款限本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  马月新 人民陪审员  张爱花 人民陪审员  董瑛英 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  陈杭英