浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初6709号 原告：浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司。住所地：嘉兴市南湖区中山名都小区物业配套营业用房，统一社会信用代码：91330402792058517P。 负责人：谢玉勇。 委托代理人：朱炜、杨木易，浙江兴嘉律师事务所律师。 被告：杨庆松，男，1981年1月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 原告浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司因与被告杨庆松物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年10月10日受理后，依法由审判员白燕独任审判，于2020年11月25日公开开庭审理了本案。原告委托代理人杨木易、被告杨庆松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2015年12月31日，原告与嘉兴市紫景雅苑小区业委会签订《物业服务合同书》，该业委会委托原告进行物业服务，并约定物业服务费按照高层住宅每月每平方米1.4元，以9层为中准价，每下一层减收0.05元，每上一层增收0.05元，13层以上按13层收取等，物业服务费每年预交一次，如有逾期的按应交纳费用每日收取千分之三的滞纳金。被告系紫景雅苑4幢801室的业主（建筑面积88.64平方米），2016年2月1日至2020年12月31日期间累计欠原告物业服务费7266.58元，逾期付款违约金2179.97元（按本金的30%计算）。原告多次向被告催收，被告一直拒绝支付。原告认为，被告拖欠物业费的行为属于严重违约，损害了原告的合法权益，同时也不利于小区物业服务工作的正常开展，被告应按合同约定承担相应的责任。原告诉请如下：1.被告支付原告物业费7266.58元（包括垫付电费206.4元）；2.被告支付原告逾期付款违约金2179.97元；3.本案诉讼费由被告承担 被告答辩称，被告拖欠物业费是因为原告未能尽到应尽的责任以及义务，具体表现为：被告住宅的房间存在裂缝、阳台不平、地面水泥不合格、墙体爆开、房屋地板存在质量问题，原告未予以处理。被告停放楼下的摩托车被盗了，物业公司至今也无说法。另外，被告认为2019年之前的物业费，原告不应收取，原告仅能收取2019年至2020年的物业费，因为2019年之前系赞成物业，之后才变成原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的企业法人营业执照、不动产登记查询结果、物业服务合同、律师函及快递面单查询结果、企业工商信息网页查询截图、车库电表箱照片，被告经质证后未对证据真实性作出有无异议的陈述，本院经审核，认为原告的举证形式合法、内容真实，且与本案有关，均予以认定；对于被告提供的照片，原告经质证后认为，即便照片上反应的有关房屋内情况属实，鉴于该部分属于被告专有部分，原告不具有免费维修的义务，若属于保修期内，应由开发商解决，故认为该组证据与本案不具备关联性。本院经审核，认为相关照片系关于被告房屋内专有部分的状况反映，不属于房屋共有部分，与本案不具备关联性，不予认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 原告原名称系浙江赞成物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称赞成物业嘉兴分公司），于2016年8月10日变更为浙江赞誉物业管理有公司嘉兴分公司。2015年12月31日，赞成物业嘉兴分公司与嘉兴市紫景雅苑小区业主委员会签订了《物业服务合同书》，约定由赞成物业嘉兴分公司对紫景雅苑小区提供物业服务，服务期限自2016年1月1日至2016年12月31日，物业费收款标准约定如下：高层住宅每月每平方米中准价为1.4元，以9层为中准价（1.4元），每下一层减收0.05元，每上一层增收0.05元，13层以上按13层标准收取，合同生效后预交一年，此后每年预交一次。对于业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，物业服务公司可在逾期之日起按应交费用每日收取千分之三的滞纳金。作为物业服务公司，其服务标准为保证房屋外观完好、整洁，设备运行顺畅、房屋及设施、设备的维修养护、公共环境的维护、清理以及绿化的维护等。上述合同签订后，赞成物业嘉兴分公司即为紫景雅苑小区提供物业服务。合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务，双方未能签订书面合同。 另，紫景雅苑小区4幢801室房产的权利人系被告杨庆松，该房屋产权登记日期为2014年6月3日，建筑面积为88.64平方米。紫景雅苑小区自行车库具有独立的分户电表，其中被告所属的电表截至法庭辩论终结的电表度数为491度。被告陈述自交房至今，其未能支付物业服务费及自行车库电费。2020年6月5日，原告通过浙江兴嘉律师事务所朱炜律师向被告发函，催收2016年2月1日至2020年12月31日的物业服务费及自行车库电费共计7266.58元，并告知于见函后3日内缴纳，快递面单查询显示被告于同年6月6日签收，但被告未能按期交付，双方酿成纠纷。 本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告依约对被告所拥有的物业提供了物业服务，被告理应及时支付原告物业费用，现经原告多次催讨，被告仍未能在合理期限内缴纳，故对于原告要求被告支付拖欠物业费的主张，本院予以支持。双方约定了逾期缴纳物业费应承担的违约责任，但该约定过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率或者市场报价利率的2倍计算。另原告代为垫付了被告自行车库自交付至今产生的电费，被告应将该垫付的电费返还原告，鉴于现已无法查明交房时电表读数，本院酌情按照现有读数491度的90%判决由被告承担，并酌情按照居民生活用电类每度电0.55元计算，共计243元，现原告仅主张206.4元，为超出上述范围，本院予以照准，但关于原告要求承担电费部分利息的主张，缺乏依据，不予支持。本案原告为被告提供物业服务属于客观事实，被告抗辩物业公司不作为以及需对其车辆丢失等问题承担责任，一方面被告并未就其主张的存在车辆丢失的事实提供证据，另一方面被告抗辩的物业公司的“不作为”超出了法律规定乃至合同约定的物业服务范围，如未对其住宅内部的地板、阳台进行维修等，基于物业服务的特殊性、诚实信用原则以及利益衡量，业主的抗辩权应当限制行使，只有在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情况下，业主才可以不交或少交物业费。一般来讲，属于建筑物专有部分的维修，若属于保修期内，业主可向开发商主张承担维修责任，物业公司对此不具有免费维修的合同义务，现被告以此理由拒付物业费长达数年，显属欠理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告杨庆松于本判决生效之日起十日内支付原告浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司2016年2月1日至2020年12月31日期间的物业费7060.18元、垫付的电费206.4元，并支付违约金（以1316.3元为基数，自2016年2月1日起算，以1435.97元为基数，分别自2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日、2020年1月1日起算，均计算至判决确定的履行日止，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算，2019年8月20日至判决确定的履行日止按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率LPR的2倍计算，上述合并计算后以不超过2179.97元为限）； 二、驳回原告浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告杨庆松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 白 燕 二〇二〇年十二月十六日 书记员 黄静颖 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 8- 7-