浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初2152号 原告：浙江**太物业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区景芳**景苑公寓内。 法定代表人：闫凯，董事长。 委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 被告：嵊州市国贸商城开发有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道迪贝路**。 法定代表人：袁远，执行董事。 委托诉讼代理人：朱勇，浙江三惟律师事务所律师。 被告：嵊州市城市建设投资发展集团有限公司，住，住所地：浙江省嵊州市三江街道官河南路******/div> 法定代表人：马晓洲，董事长。 委托诉讼代理人：钱阳杨，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 原告浙江**太物业服务有限公司（以下简称“华太物业”）与被告嵊州市国贸商城开发有限公司（以下简称“国贸商城”）、嵊州市城市建设投资发展集团有限公司（以下简称“城投公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理。现依适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华太物业诉讼代理人申铁旗、被告国贸商城诉讼代理人朱勇、被告城投公司诉讼代理人钱阳杨、洪威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华太物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告国贸商城支付原告未售空置房的物业管理服务费合计143045.59元及利息（自起诉之日起至本判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.判令被告城投公司对上述物业管理服务费承担连带付款责任；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，华太物业对第1项诉请进行补充说明，其主张物业费的期间为2015年7月至2019年4月。事实与理由：原告华太物业与被告国贸商城签订《嵊州正大新世界前期物业服务合同》，就嵊州正大新世界物业有关委托管理事项、物业管理服务费用、服务期限等进行了明确约定。其中合同第23条第10款约定“及时按照规定标准100%向乙方缴纳未售空置房的物业管理服务费，同时积极配合乙方在第二十四条第7款所述的工作”。现经原告统计，被告国贸商城共有20户空置房合计143045.59元物业管理费用未缴。经原告了解，上述空置房系被告城投公司委托被告国贸商城建造，而被告城投公司拒收房屋系被告国贸商城建造房屋可能存在质量等问题。原告认为两被告的行为系内部问题，不应当侵犯原告合法权益。 被告国贸商城答辩称，1.国贸商城与原告签订物业服务合同属实，但原告诉请之房屋并非未售空置房，而系被告国贸商城在受让土地时根据土地出让条件（土地出让合同）约定为政府配建的保障性住房，该房屋在竣工验收合格后即属于政府所有，具体由建设局下属的嵊州市房屋管理委员会，即现嵊州市房屋管理中心管理。因此，原告所诉物业管理服务费的承担主体不是被告国贸商城，而是政府指定管理单位；2.原告所诉物业管理服务费用，应当提供物业管理服务费用的具体组成，而不是仅凭合同即能主张权利，应当根据其具体提供的实际服务内容根据规定标准计算相应服务费用。 被告城投公司答辩称，1.原告主张的前期物业服务合同系原告与被告国贸商城签订，被告城投公司非物业业主，也非使用权人，与被告城投公司无关；2.被告城投公司未委托国贸商城建造房屋，国贸商城也未向城投公司发送交房通知；3.原告未列明空置房的位置及产权凭证，诉讼请求不清楚，其第2项诉请无法律依据，请予驳回。 原告为支持其诉称主张，向本院提交了如下证据： 证据1.嵊州正大新世界《前期物业服务合同》一份，证明该合同第四章第十九条约定了物业费收款标准； 证据2.欠费清单、嵊政办批[2018]21号文件、嵊政办[2014]78号文件各一份，证明涉案房产项目业主单位已变更为城投公司，城投公司为适格被告。 对原告提交的上述证据，被告国贸商城经质证认为：对证据1的真实性没有异议，对其证明目的有异议，未售空置房在本案中不适用，保障性住房不存在销售问题；对证据2的清单中房产没有异议，但欠费系原告自己统计有异议。因为双方虽签有合同，但原告主张收取物业费应与其提供服务相适应，而空置房物业公司无须提供正常服务。对政府文件没有异议，政府早在2014年就此项目以文件形式明确保障性住房的管理机关，被告城投公司确是业主单位，对保障性住房管理、使用，确是被告城投公司的职责。 被告城投公司经质证认为：对证据1，城投公司不是《前期物业服务合同》的相对方和当事人，城投公司也没有接到国贸商城的交房通知，也非原告所主张的涉案房屋的业主，故该合同与城投公司无关；证据2中的清单，并未说明清单中的房屋为空置房，也不能说明为城投公司在使用的保障性住房。对证据2的文件的真实性没有异议，但从内容来看，并不是说房地产开发商将保障性住房交付给城投公司前就是业主，只有办理产权登记手续和交付之后，才能成为业主和所有权人。现并未交付及办理权属登记手续，故城投公司不是业主，不受前期物业合同约束。 被告国贸商城为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据： 证据3.《土地使用规划设计条件》、正大新世界楼盘及相应设施汇总表、《国有建设用地使用权出让合同》各一份，证明案涉房屋根据土地出让合同、规划设计条件的约定，保障性住房为政府所有，现管理人为城投公司； 证据4.《建设工程竣工规划核实征求意见表》一份，证明该验收为专门针对保障性住房的验收，根据《土地使用规划设计条件》、《国有建设用地使用权出让合同》第十四条第（二）款第4项的约定，因保障性住房不同于商品房，经验收合格即为交付，验收合格之前由开发商承担，验收之后由业主单位承担； 证据5.《浙江省建设工程规划核实确认书》、《房屋建筑面积测绘成果书》各一份，证明整个工程经嵊州市规划局验收合格，测绘报告载明了具体的廉租房； 证据6.《竣工验收备案表》一份，证明整个工程于2015年5月竣工验收合格，并办理了竣工验收备案手续。 对被告国贸商城提交的上述证据，原告华太物业经质证认为对证据3、4、5、6的三性均无异议。 被告城投公司经质证认为：对证据3，城投公司非合同当事人，需要进一步核实，但《国有建设用地使用权出让合同》第十四条约定合同履行方式，并非竣工验收后就不需要交付。依照约定，业主收到交付通知书后，才视为正式移交，而依原告与国贸商城达成的《前期物业服务合同》约定，交付物业费起算点为入伙通知，而城投公司并未收到入伙通知，故不能认为国贸商城将涉案房屋交付给了城投公司。《土地使用规划设计条件》未提供原件，需要核实，但该规定第8点载明，涉案房屋由国贸商城向房地产管理委员会移交，并非向城投公司移交。汇总表系国贸商城自行制作，对其真实性不予认可；对证据4，该证据系复印件，且模糊不清，对其真实性、关联性均不予认可；对证据5中的《浙江省建设工程规划核实确认书》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能达到国贸商城的证明目的。因为规划确认书仅为规划方面的验收，而非涉案房产的验收。对《房屋建筑面积测绘成果书》的真实性没有异议，但按当时约定，廉租房交付给房地产管理委员会，与城投公司没有关联性；对证据6的真实性、合法性均有异议，但该份证据不能证明涉案保障性住房已经竣工验收合格。因为该验收仅针对主体结构及消防验收，而按照约定保障性住房建设要求参照嵊州市廉租房建设配建装修标准验收合格后，无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。 被告城投公司为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据： 证据7.《验房报告》一份，证明嵊州市住房和城乡建设局委托浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司于2019年11月8日对涉案保障性住房进行验收的事实； 证据8.嵊州市住房和城乡建设局《关于要求落实正大新世界配建保障房装修整改的函》、嵊州市国贸商城开发有限公司出具的《承诺书》各一份，证明嵊州市住房和城乡建设局向国贸商城发函要求进行整改，国贸商城承诺进行整改，也说明在第一次验收过程中存在问题，才会有第二次复检。 对被告城投公司提交的上述证据，原告华太物业经质证认为：对证据7，该《验房报告》反而能够证明城投公司为涉案保障性住房的管理者或使用者；对证据8，涉案保障性住房应在2015年进行验收，但在2018年复检验收，应为城投公司未及时收房所致。 被告国贸商城经质证认为：对证据7的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，该证据证实城投公司为业主单位，而非国贸商城。2019年11月8日进行复检验收合格，说明之前已验收合格交付使用。至于这么长时间进行复检，应当属于政府管理问题。另，该《验房报告》亦不能推翻国贸商城提交的已验收合格的证据；对证据8，对其真实性尚需核实，但整个工程包括保障性住房的验收在2015年已验收合格，国贸商城向嵊州市住房和城乡建设局的承诺书系质量保修期内的质量整改，事实上保障性住房早已交付，但因政府机关内部原因未管理起来所致，双方只对装修质量问题存在争议，而非本案争议范围。 对原、被告提交的上述证据，结合各方质证意见，本院经审核认为：对证据1的真实性、合法性和关联性予以确认；原告提交的证据2中欠费清单、被告国贸商城提交的证据5中的《房屋建筑面积测绘成果书》、被告城投公司提交证据7，可以相互印证2幢1单元201、202、203、204，2幢2单元201、202、203、204，3幢1单元201、202、203、204，3幢2单元201、202、203、204，3幢3单元201、202、203、204为保障性廉租房，本院予以认定；对证据2中嵊政办批[2018]21号文件、嵊政办[2014]78号文件的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据3、证据4及证据5中的《浙江省建设工程规划核实确认书》的真实性予以确认，但证据4《建设工程竣工规划核实征求意见表》从载明的内容来看，系相关职能单位对正大新世界整个小区的综合性验收，而非专门针对涉案保障性廉租房的验收；对证据6的真实性予以确认，但该备案表系对土建工程的验收；对证据7、8的真实性、合法性和关联性予以确认，本院予以认定。 综上，结合原、被告当庭陈述，本院可以认定的本案事实如下： 2010年4月，嵊州市相关政府部门为出让嵊州市城南R/C2010-01号地块，制定《土地使用规划设计条件》等文件，其中说明部分第8项规定：“中标单位须在本地块内按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65～70平方米的保障性住房，建设要求参照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。”2010年9月15日，嵊州市国土资源局与国贸商城签订上述地块的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地面积29497平方米，建设商住楼。其中合同第十四条第（二）项约定：“本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于52.50%。本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成后按本项下第／种方式履行：1.移交给政府；2.由政府回购；3.按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行；4.／。” 国贸商城在上述地块上完成国贸商城（正大新世界）一期建设后，经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收后，并由嵊州市经纬房地产测绘有限公司于2014年12月26日出具《房屋建筑面积测绘成果书》，该成果书载明廉租房2幢1单元201建筑面积68.41平方米、202建筑面积67.21平方米、203建筑面积67.21平方米、204建筑面积72.47平方米，2幢2单元201建筑面积72.47平方米、202建筑面积67.21平方米、203建筑面积67.21平方米、204建筑面积68.41平方米，3幢1单元201建筑面积62.65平方米、202建筑面积68.61平方米、203建筑面积68.61平方米、204建筑面积63.44平方米，3幢2单元201建筑面积63.44平方米、202建筑面积66.93平方米、203建筑面积66.93平方米、204建筑面积63.44平方米，3幢3单元201建筑面积63.44平方米、202建筑面积68.61平方米、203建筑面积68.61平方米、204建筑面积65.88平方米，以上共计建筑面积1341.19平方米，上述保障性廉租房至今未办理产权转移登记。2015年3月17日至3月19日，公用事业部门、人防部门、执法局、房管会、建设局等相关职能部门对正大新世界小区进行验收，并在《建设工程竣工规划核实征求意见表》上签字确认。2015年3月20日，嵊州市规划局出具浙规核字第330683201500002号《浙江省建设工程规划核实确认书》，对国贸商城（正大新世界）一期竣工规划同意核实。2015年5月6日，国贸商城向嵊州市建筑业管理局办理了的竣工验收备案登记。 2012年8月1日，甲方：国贸商城与乙方：华太物业签订《嵊州正大新世界前期物业服务合同》，合同约定住宅由业主按其拥有的产权登记建筑面积每月每平方米1.86元向乙方交纳。 2018年8月8日，嵊州市住房和城乡建设局向国贸商城出具《关于要求落实正大新世界配建保障房装修整改的函》，函件内容为“嵊州市国贸商城开发有限公司：我单位于2018年7月再次对你公司建设的正大新世界楼盘中配建的保障房装修整改情况进行检查，经现场查看，保障房装修仍未完成整改。请你司对照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》的要求及保障房检查中提出的问题在2个月内完成整改，并于10个工作日内将整改方案上报我单位。”2018年8月22日，国贸商城向嵊州市住房和城乡建设局出具《承诺书》，承诺书内容为：“嵊州市建设局：来函收悉，本公司本着诚实守信原则，将对嵊州市国贸商城开发有限公司中的保障性住房于9月20日前全部整改完成。”2019年11月26日，浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向嵊州市住房和城乡建设局出具《验房报告》，验房报告内容为：“我公司受贵局委托对正大新世界小区2幢和3幢的20套保障房于2019年11月8日进行了再次复检，经全面检查的结果是以前存在的问题已全部整改完成，已符合收房条件。” 另，嵊政办[2014]78号文件《嵊州市保障性住房运行管理暂行办法》中规定嵊州市住房和城乡建设局是全市保障性住房行政主管部门。2018年1月22日印发的嵊政办批[2018]21号《嵊州市人民政府办公室关于同意将相关资产注入嵊州市城市建设投资发展有限公司的批复》中规定，将已办理不动产登记证的5个房地产项目配建保障性住房无偿划转给嵊州市城市建设投资有限公司，明确将尚未办理不动产登记证的12个房地产项目配建保障性住房业主单位变更为嵊州市城市建设投资有限公司。 再查明，2010年11月29日，嵊州市人民政府办公室发布的嵊政办〔2010〕177号《嵊州市廉租住房配建装修标准》，对廉租房共用部位的单元门、共用楼梯间、套内装修、设施配套等进行了规定，如套内装修、设施配套墙中的地面规定：客厅、卧室地面水泥砂浆抹光，墙面、棚面刷白色乳胶漆。卫生间、厨房地面铺装防滑全瓷地砖。 本院认为，华太物业与国贸商城签订的《嵊州正大新世界前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。但物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。而本案中的保障性廉租房至今尚未入住，华太物业对未入住的业主提供的服务相较于已入住的业主，其提供的服务内容、工作量相对较少，为衡平各方利益，对未入住的业主缴纳的物业费标准按已入住业主的6折计算为宜。 按照涉案地块土地出让文件规定，国贸商城在涉案地块内应按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65～70平方米的保障性住房，建设要求参照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。因各方当事人均未举证国贸商城何时向嵊州市房地产管理委员会或其他相关政府部门移交涉案保障性廉租房，但从目前查明的事实可以确认嵊州市住房和城乡建设局在接收涉案保障性廉租房后发现装修质量问题要求国贸商城整改，国贸商城整改后经嵊州市住房和城乡建设局委托的浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司于2019年11月8日验收合格，故依约定保障性廉租房应对包括装修验收合格后视为完成交付。被告国贸商城提交的《建设工程竣工规划核实征求意见表》、《浙江省建设工程规划核实确认书》、《竣工验收备案表》系公用事业部门及政府相关职能部门对正大新世界小区的综合验收和土建工程的验收，并不能证明系保障性廉租房接收单位对涉案廉租房的验收，故国贸商城提交的有关验收方面的证据，不能作为其向嵊州市房地产管理委员会、嵊州市住房和城乡建设局或其他政府相关部门交接保障性廉租房的依据。因国贸商城未能举证其在浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司验房前已将符合约定标准的涉案保障性廉租房交付嵊州市房地产管理委员会、嵊州市住房和城乡建设局或其他政府相关部门，故本院确认以嵊州市住房和城乡建设局委托浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司于2019年11月8日验收合格的日期作为国贸商城交付符合《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》的涉案保障性廉租房的日期。综上，对于2015年9月至2019年4月物业费65857.80元（1.86元/平方米·月×1341.19平方米×44个月×0.6=65857.80元），本院确定由国贸商城负担。原告要求被告城投公司对上述物业管理服务费承担连带付款责任的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、嵊州市国贸商城开发有限公司支付浙江**太物业服务有限公司自2015年9月至2019年4月物业管理服务费65857.80元。款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 二、驳回浙江**太物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3160元，减半收取计1580元，由原告浙江**太物业服务有限公司负担800元，由被告嵊州市国贸商城开发有限公司负担780元（款限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陈祖华 人民陪审员  裘玉萍 人民陪审员  董瑛英 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  马聪儿