北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初6760号原告：北京义林明扬投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路********-2。法定代表人：考尚民，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韩小东，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨忆恒，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京飞弘日房地产开发有限公司，住，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街**路兴旺达嘉园**103/div>法定代表人：唐玉海，执行董事。破产管理人：北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司,住,住所地北京市东城区珠市口东大街****/div>法定代表人：孙萍。委托诉讼代理人：陈熙，北京宏耀律师事务所律师。原告北京义林明扬投资顾问有限公司与被告北京飞弘日房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京义林明扬投资顾问有限公司的委托诉讼代理人韩小东、杨忆恒，被告北京飞弘日房地产开发有限公司破产管理人的委托诉讼代理人陈熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京义林明扬投资顾问有限公司向本院提交诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告的《北京市商品房预售合同》，将位于北京市平谷区平谷镇文化北街3号旧城改造路兴旺达嘉园小区X层X单元X号房屋的房屋权属证书办至原告名下。2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，以房屋价款人民币1378480为基数，自2016年1月1日起按日万分之叁计算至原告实际取得房屋权属证书之日止（暂计至2018年12月10日，违约金为人民币444146.26元）。事实与理由：2010年2月，原告购买了被告开发建设的位于北京市平谷区平谷镇文化北街3号旧城改造路兴旺达嘉园小区X层X单元X号房屋，房屋面积为172.31平方米，房屋价款为人民币1378480元。原告按照合同约定已向被告全额支付了购房款，被告亦向原告出具了全部房款已收取的《收据》。2011年4月27日，原、被告办理了商品房预售合同网上联机备案手续，合同编号Y1161289，联机备案编号8075334。该《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款第2项约定“因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金。”2013年，经贵院判决案号为（2013）平民初字第00798号确认原、被告双方所签订《北京市商品房预售合同》合法有效。2014年1月9日，被告确认涉案房屋已经具备交付条件，因此原告与被告之间签订了涉案房屋《房屋交接单》，同日被告还向原告出具了请物业公司、相关部门给予协助办理房屋交付的《证明》，双方完成房屋交付。但是，至今被告未能按照双方合同约定为原告办理涉案房屋的权属证书。原告认为，原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》经过联机备案程序且已经平谷区人民法院判决确认有效，原告已经支付完毕全部购房款，在房屋具备交付条件后被告与原告签署完毕交付手续。此后，被告应当按照合同约定为原告办理房屋权属证书，但是至今其未办理，被告应当继续履行为原告办理房屋权属证书的合同义务，并应依照合同约定承担违约责任。因此，原告为维护自身利益诉至法院。被告北京飞弘日房地产开发有限公司的破产管理人不同意原告的诉讼请求，其辩称：一、原、被告签订的《北京市商品房预售合同》虽然合法有效，但事实和法律上都不能履行，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。1.从事实上，原告要求继续履行合同并办理权属证书的请求无法实现。涉案工程属于旧城改造工程，因被告缺乏资金停止建设，尚未竣工验收，仍拖欠建设方北京城建二建设工程有限公司大量工程款，自2013年至今已经成为烂尾工程。城建二公司作为施工单位已经向平谷法院提起对被告破产清算的申请。2018年12月10日平谷法院已裁定受理对被告的破产重整申请。被告不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，且后续建设需要巨额资金，被告没有能力继续履行与原告签订的《北京市商品房预售合同》。涉案工程资金缺口巨大，无法继续履行工程建设。2013年，为解决大面积群体居民住房要求，由平谷区建委牵头已经强制让自然人住户入住了涉案项目房屋，涉案项目房屋都已经被自然人住户实际占用入住，但要说明一下，涉案项目房屋的入住不是法律上正常交付入住，仅为事实上入住房屋，并未办理权属登记证书，房屋仅有居住价值，并不能入市交易，并涉及多起“一房二卖”、“一房三卖”的相关诉讼，目前不存在空置房屋。2.从法律规定上，破产法第16条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”原告的诉讼请求实质上是要求对其债权在破产程序中给予全额、个别清偿。如果原告的诉求得到支持，违反了破产法第16条的规定，损害了其他债权人公平受偿的权益。其次，《北京市商品房预售合同》享有的债权不符合优先清偿的法定条件。被告进入破产重整程序，实质就是由管理人进行概括执行，代替个别债权人的个别执行，以便依法公平公正分配债务人财产。本案原告是法人单位，不属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条之规定，原告的债权不能对抗其他优先债权，不具有优先受偿的权利。二、涉案房屋属于被告的破产财产，物权不属于原告所有。1.根据《中华人民共和国物权法》第14、16、17条的规定，涉案工程土地使用权登记在被告名下，土地使用权属于被告所有，地上建筑物是被，地上建筑物是被告投资建设。未发生物权变更登记时，以上财产都属于被告财产。2.根据《破产法司法解释二》第2条的规定，涉案房屋属于债务人财产，应按照破财产分配的原则来执行。3.涉案房屋至今属于烂尾，未竣工验收合格，不具备交付使用条件，原告客观上已无法实际占有使用房屋。三、原告享有的是债权，尚未取得物权，根据《中华人民共和国企业破产法》第38条的规定，涉案房屋是被告的破产财产，原告不可据此行使一般取回权。四、原告的诉讼请求明显不合理，不利于被告财产的价值最大化、严重影响其他债权人的利益。综上，由于涉案房屋实际交付不能，亦不具备交付可能，原告的主张没有事实和法律依据，同时亦对整个破产进程存在重大不利影响，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由原告购买被告开发建设的位于北京市平谷区平谷镇文化北街3号旧城改造建路兴旺达嘉园X层X单元X号房屋，房屋面积172.31平方米，价款1378480元。原告支付了全部房款。2011年4月27日办理了商品房预售合同网上联机备案手续，合同编号Y1161289，联机备案编号8075334。后，原告诉至本院，要求确认上述合同有效。本院于2013年2月20日作出（2013）平民初字第00798号民事判决：原告北京义林明扬投资顾问有限公司与被告北京飞弘日房地产开发有限公司签订的北京市商品房预售合同有效。2014年1月9日，原、被告签订了33套预售房屋（包括本案涉诉房屋）的《房屋交接单》，因一房多卖该房屋已被他人占有使用，原告至今未实际占有使用该房屋。2018年12月10日，本院根据北京城建二建设工程有限公司的申请，裁定受理对被告的破产清算一案，并指定北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司为破产管理人。被告开发建设的平谷区平谷镇文化北街3号旧城改造项目，未通过竣工验收，无法完成不动产权登记。本院认为，合同有效成立仅发生债权效力，不动产物权自登记时发生物权变动的效力。本案原、被告签订的《北京市商品房预售合同》有效。因被告开发建设的旧城改造项目，未通过竣工验收，不具备法律规定的办理不动产权转移登记的条件，又因约定房屋存在一房多卖的事由、已被他人占有使用的事实，且原告不能提供证据证明他人占有使用房屋的非法性，其合同目的事实上无法实现。2018年12月10日，被告根据其债权人的申请进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产申请受理后，所有针对破产企业的给付请求，均应通过向管理人申报债权，在破产清偿程序中获得公平清偿的方式解决；针对破产企业的实体权利义务争议可向受理破产的人民法院提起破产债权确认之诉。故，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》无法继续履行、合同目的事实上或法律上已无法实现，原告可通过向被告的破产管理人申报债权的方式予以解决或向人民法院提起破产债权确认之诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十八条之规定，判决如下：驳回原告北京义林明扬投资顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费3981元，由原告北京义林明扬投资顾问有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李朝文二〇二〇年十二月四日法官助理 贾曾翔书 记 员 张 坤