浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3135号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡家骅，男，1954年5月13日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙蒂，女，1957年10月5日出生，汉族，住杭州市上城区。 上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：许建，浙江越晖律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：诸暨市越都置业有限公司，住所地诸暨市暨阳街道西施大街**，统一社会信用代码91330681681658579P。 法定代表人：叶恒，系公司董事长。 委托诉讼代理人：傅先祥，浙江奇墨律师事务所律师。 上诉人胡家骅、孙蒂因与上诉人诸暨市越都置业有限公司（以下简称“越都公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初6336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人胡家骅、孙蒂的共同委托诉讼代理人许建、上诉人越都公司的委托诉讼代理人傅先祥到庭应询。期间，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 胡家骅、孙蒂上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持上诉人胡家骅、孙蒂的一审诉讼请求，维持一审判决第二项。事实与理由：1.位于海棠公寓南区××幢××单元××号商铺原系案外人戚小素与越都公司签订《商品房预售合同》并约定合同价款7000元每平方，后更名买受人至孙蒂、胡家骅名下。因越都公司原因，胡家骅、孙蒂与越都公司再次签订《商品房预售合同》的价款为5000元每平方，但真实合同价款应当为7000元每平方。2.一审法院将000103号商铺中放置配电柜的60.16平方米房产面积确认为海棠公寓小区业主共有的事实错误。胡家骅、孙蒂与越都公司之间商品房预售合同签订后，胡家骅、孙蒂已在不动产中心办理相关的房产登记手续，房产登记在胡家骅、孙蒂名下，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。自登记之日起，胡家骅、孙蒂对000103号商铺享有绝对的排他所有权。况且本案系商品房预售合同纠纷并非物权确认纠纷，一审法院在请求之外认定事实并确认了争议房产的物权归属，超越了一审法院审理职权。再者，一审法院认定本案争议的60.16平方米放置配电设施在竣工验收前已获得建筑规划管理部门审批，该认定没有事实依据。越都公司在一审中仅提供了竣工图，虽然在竣工图上房屋现状确实已有配电设施的存在，但竣工图只表示现实状态，并不能证明配电设施放置在该60.16平方米的位置已经过规划，越都公司也没有就此提供规划档案。3.关于60.16平方米是否已经交付的问题，虽然越都公司向上诉人转移了标的物所有权，交付了除60.16平方米之外部分，但就60.16平方米并没有交付给胡家骅、孙蒂。胡家骅、孙蒂对该60.16平方享有所有权，越都公司一直未交付且实际使用中，越都公司应支付占有使用费。4.关于该60.16平方的物业费，不管胡家骅、孙蒂是否已经支付了物业费，该费用均是胡家骅、孙蒂必然发生的损失，越都公司作为开发商，且与物业公司系关联企业，一审法院理应支持胡家骅、孙蒂的该项请求。5.越都公司明知带有配电房的商铺出售给胡家骅、孙蒂，越都公司在主观上存在欺诈，严重违背诚实信用原则。一审法院未予支持越都公司的反诉请求正确。越都公司作为房地产开发商，对其开发的房产情况应当明知，对出卖给胡家骅、孙蒂的商品房内放置配电柜的事实应当知晓，其将带有配电柜的商铺出售给胡家骅、孙蒂，显然不存在重大误解。退一步讲，即使商品房买卖存在重大误解，但合同撤销的权力应归受损害一方。因重大误解订立的合同，承受不利后果或不公平后果的一方才有撤销的权利。 越都公司针对胡家骅、孙蒂的上诉请求、事实和理由答辩称，一审法院对本诉部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。胡家骅、孙蒂的诉讼请求系物权保护纠纷，而越都公司并非案涉60.16平方米专变用房的占有使用者，越都公司不是本案的适格被告，应当驳回。 越都公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持越都公司的一审诉讼请求，维持一审判决第一项。事实与理由：一审法院对反诉部分认定事实错误，导致判决错误。越都公司是一家有社会责任的企业，其股东为绿城房产集团有限公司和诸暨市越都投资发展有限公司，承担诸暨市旧城改造的重任。越都公司在获知出售给胡家骅、孙蒂的商铺面积中包含了商业专变用房的60.16平方米后，即与胡家骅、孙蒂协商，愿意就该60.16平方米面积的房价款适当补偿，但因胡家骅、孙蒂的漫天要价而协商未果。越都公司是一家专业房地产企业，不靠欺诈消费者生存。越都公司知道商品房实际交付面积与合同约定面积不符应承担的严重法律后果，其不可能明知涉案商铺中包含有商业专变用房而仍然出售。因此，一审法院对这一事实的认定是缺乏常识，违背常理，与事实不符。越都公司的行为构成重大误解，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，理应撤销合同。 胡家骅、孙蒂针对越都公司的上诉请求、事实和理由答辩称，答辩意见与其提供的上诉状意见一致。 胡家骅、孙蒂向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退其占有的位于诸暨市××街道××公寓××幢××的房产（面积约80平方米）；2.判令被告支付自2017年7月1日起至实际腾退之日止按1.95元／㎡／月计算的物业费（至2019年3月底暂计3276元）；3.判令被告支付自2017年7月1日起至实际腾退之日止的占有使用费（2017年按1.2元／㎡／天，2018年按1.26元／㎡／天，2019年按1.32元／㎡／天，至2019年3月底暂计63960元）。一审审理中，原告将第1项诉讼请求变更为判令被告交付位于诸暨市××街道××公寓××幢××室房产，面积约80㎡（腾退、清空配电柜等附属设施，使之符合商品房交付标准）。 越都公司向一审法院反诉请求：1.撤销原、被告双方就绿城广场海棠公寓第3幢000103号商铺于2017年6月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.反诉被告胡家桦、孙蒂返还涉案商铺。 一审法院认定事实：2017年6月13日，原告胡家骅、孙蒂与被告越都公司签订了商品房买卖合同，约定二原告购买位于诸暨旧城改造核心区××号××公寓××幢××单元××号商铺，000103号房屋建筑面积为249.29㎡，其中套内建筑面积187.22㎡。000107号商铺面积280.77㎡，分摊面积69.91㎡，单价均为5000元／㎡。原告依约交付房款后，于2017年8月28日办理了不动产权证，登记面积为530.06㎡，权证号为浙（2017）诸暨市不动产权第0023237号。在000103号商铺中，有60.16㎡的小区商业专变用房为海棠公寓小区业主共有，在海棠公寓小区竣工验收前已获得建筑规划管理部门审批。 一审法院认为，物权的取得和行使，不得损害公共利益和他人合法权益。涉案商铺中的60.16㎡商业专变房，在被告出售给二原告之前就已通过规划和审批，应属海棠公寓小区业主共有，被告越都公司无权出售。即使二原告已取得不动产权证书，也并不当然享有商业专变房的所有权。退而言之，涉案商业专变房控制海棠公寓小区部分业主的用电，在海棠公寓建筑工程竣工验收前就已通过规划审批，涉案变电房现已投入使用多年，腾退、清空配电柜等附属设施必定影响小区业主的共同利益，且腾退至别处，亦会产生较大的社会影响。该院对二原告释明后，原告仍坚持要求被告交付位于诸暨市××街道××公寓××幢××室房产（腾退、清空配电柜等附属设施，使之符合商品房交付标准），该院对该诉请不予支持。二原告诉请越都公司支付自2017年7月1日起至实际腾退之日止按1.95元／㎡计算的物业费，因双方签订的商品房买卖合同中并未约定物业费的支付及计算标准，二原告也未向该院提交已缴纳物业费的依据，故该院对该诉请不予支持；二原告另要求被告支付60.16㎡商业专变房的占有使用费，因二原告并非涉案商业专变用房的权利人，该院亦不予支持。二原告对其损失可另行主张权利。被告越都公司以存在重大误解为由反诉要求：1.撤销原、被告双方就绿城广场海棠公寓第3幢000103号商铺于2017年6月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2.反诉被告胡家桦、孙蒂返还涉案商铺。因越都公司在海棠公寓工程竣工验收前就已通过了涉案商业专变用房的审批，其明知涉案商铺中包含有商业专变用房，仍然将商业专变用房的60.16㎡面积计算在内出售给原告，显然不存在重大误解。故对原告的反诉请求，该院亦不予支持。综上，依照中华人民共和国物权法》第七条、第七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，判决：一、驳回原告胡家骅、孙蒂的诉讼请求；二、驳回反诉原告越都公司的诉讼请求。本诉案件受理费1481元，由原告胡家骅、孙蒂负担，反诉案件受理费14001.2元，减半收取7000.6元，由反诉原告越都公司负担。 二审中，胡家骅、孙蒂向本院提交了《建设工程规划许可证申请表》《建设工程规划许可证》《竣工验收备案表》《诸暨市规划局建设工程竣工规划核实审批表》《诸暨市建设工程规划跟踪管理记录表》《测绘成果报告》各一份及《规划图纸》二张，拟证明争议配电房未经过初始规划，系违建。规划跟踪管理记录表中没有涉案商品房所在的地块存在变更规划的情况，测绘中也没有涉案的60.16平方米配电间。越都公司质证认为，对胡家骅、孙蒂提供的上述证据的真实性无异议，但与本案无关联，不能达到胡家骅、孙蒂的证明目的。商品房应当以最终竣工图为准。本院认证认为，对胡家骅、孙蒂提供的《建设工程规划许可证申请表》《建设工程规划许可证》《竣工验收备案表》《诸暨市规划局建设工程竣工规划核实审批表》《诸暨市建设工程规划跟踪管理记录表》《测绘成果报告》《规划图纸》等证据的真实性予以认定。越都公司未提交新的证据。 本案现有证据不能证明案涉60.16平方米配电间已经过相关规划审批，对一审认定的“案涉配电间为海棠公寓小区业主共有，在海棠公寓小区竣工验收前已获得建筑规划管理部门审批”的事实不予认定，对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案并无充分证据能够证明案涉商铺中的60.16㎡配电间系经过规划部门、电力部门等职能部门审批，本院对越都公司主张60.16㎡配电间经规划审批的主张，不予采信。商铺中的60.16㎡配电间在双方签订买卖合同前已经存在，越都公司仍将带有60.16㎡配电间的商品房出卖给胡家骅、孙蒂，其在主观上应为明知，越都公司以重大误解为由要求撤销商品房买卖合同的理据不足，本院不予支持。关于案涉60.16㎡配电间的腾退、交付问题，本院认为，案涉60.16㎡配电间虽设置在胡家骅、孙蒂所有的商品房内，但该配电间已投入使用多年并控制海棠公寓小区部分业主的用电，腾退、清空配电柜等附属设施必定影响小区业主的共同利益，且从审判执行兼顾角度考虑，一审法院未予支持上诉人要求腾退、交付案涉60.16㎡配电间的诉请，并无不当。胡家骅、孙蒂可依据相关法律规定另行要求越都公司支付相应面积误差价款或主张解除合同并赔偿相应损失。胡家骅、孙蒂所主张的配电间的场地占有使用费及相应物业费，均属于其损失范畴，亦应另行一并主张。本案系越都公司将带有60.16㎡配电间的商品房出卖给胡家骅、孙蒂所致，引起本案纠纷的原因系越都公司的过错所产生，故本案诉讼费用应由越都公司承担。 综上，胡家骅、孙蒂及越都公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院在事实认定中予以纠正，对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费1481元，由诸暨市越都置业有限公司负担，一审反诉案件受理费14001.2元，减半收取7000.6元，由诸暨市越都置业有限公司负担，未缴纳部分，限诸暨市越都置业有限公司于本判决生效后七日内向一审法院缴纳。二审案件受理费15482.2元，由诸暨市越都置业有限公司负担，未缴纳部分，限诸暨市越都置业有限公司于本判决生效后七日内向本院缴纳。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 伟 审 判 员  张百元 审 判 员  傅芝兰 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  陈国表 书 记 员  张青炀