新疆维吾尔自治区精河县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2722民初1790号 原告：张利，男，1943年5月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。委托诉讼代理人：张绍武，男，1978年11月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县，系原告张利之子，代理权限为特别授权。被告：孙玉花，女，汉族，1982年2月12日出生，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州精河县。委托诉讼代理人：马文辉，新疆丰盛律师事务所律师，代理权限为特别授权，电话：138XX****XX原告张利与被告孙玉花房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张利及其委托诉讼代理人张绍武，被告孙玉花及其委托诉讼代理人马文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利诉称，2019年6月5日，原告张利将一间带地下室的门面房租赁被告孙玉花经营农资，签订房屋租赁合同。双方约定租期三年，租金9000元/年，每年支付一次。现房屋被告已使用至今。2020年10月3日，原告和水暖工进入被租住的门面房的地下室检查暖气时，发现管道漏水，原告的儿子张绍武与水暖工共同将原告存储于地下室的农资搬到另一间房屋货架上，并清理地面的漏出的积水。被告没有协助清理，反而以卫生间下水漏水为由与原告争执。后原告以回去做饭为由，锁住门面的房门回家。为维修继续漏水的地下室管道，原告的儿子张绍武在报警后，打破门面房的房门上玻璃，让维修工进入地下室维修暖气。2020年10月4日暖气管道维修好，因此花费管道维修费1300元，地面和墙面恢复费用8700元，更换房门费用3200元。原告向被告索要以上费用，被告不但拒绝支付，还对原告儿子名誉造成了不良影响。且至今也未支付口头约定的房屋租赁押金5000元。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.被告按照约定继续履行房屋租赁合同；2.被告赔偿房屋财产损失及支付租房押金18500元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。被告孙玉花辩称：原告要求被告继续履行房屋租赁合同不成立。2020年10月3日，原告因为修商铺暖道，与被告发生争执，在争执过程中，原告将房门已经上锁，而且原告明确向被告表示解除合同，而且在2020年10月5日，原告已经给被告发了解除合同的通知。因此，原告的行为无法使被告在门面房正常经营，被告于2020年10月15日，已经重新租了门面，将在原告的门面房的货物搬走，原告已经违法强行解除合同；原告要求的赔偿不合理。原告维修管道并不是被告在使用不当造成的损失，而是原告于2020年9月14日，对整个管道进行了更换后，被告租用原告的门面的地下室的管道接头有渗水的现象，原告进行了维修，这个费用让被告承担是不合理的。暖气管道更换过程中就出现漏水现象，所以维修费应该由原告自己承担。原告在起诉状中陈述的时间不对，10月3日下午，原告对渗水的现象进行维修，当日下午8点半左右，被告要回去给孩子做饭，原告在地下室维修管道，地下室存有货物，被告害怕丢失，所以就把房门锁了，被告在当日8点45分左右又重新回到店里，离开时间只有25分钟左右，但原告已经将房门损坏，后原告又将被告租赁原告的门面房的门锁上了两道新锁，不让被告继续经营，是原告强行解除的合同，原告所维修管道不是被告损坏的，所以原告的以上诉讼请求不成立，请法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明，2019年4月28日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》约定，原告将位于××县的一间门面房租赁给被告经营农资销售，房屋面积32平方米，租赁期限3年，从2009年6月5日起至2023年6月5日止，租赁费每年9000元，2009年6月5日起至2020年6月5日的租金，合同签订日付清。自2020年6月5日起至2021年6月5日的租金，2020年6月5日付清。自2021年6月5日起至2022年6月5日的租金，2021年6月5日付清。合同签订后，被告交清首次租金后，原告将房屋交付给被告，至2020年9月，精河县住建局对被告租赁原告的房屋所在的城区的老旧暖气管道进行更换后，2020年10月3日，原、被告都发现被告租赁的门面房的地下室主暖气管入地下室的接头处漏水，带领维修工到地下室维修，并帮助被告将存储于地下室的货物搬离漏水房间。在原告儿子张绍武维修管道和处理漏出的地面积水时，原被告双方发生争执，被告要求锁门回家做饭，原告要求维修好管道和处理完地面积水才能锁门，双方因此发生争吵后，被告因害怕门面房里的货物丢失，在原告儿子张绍武还在地下室处理地面积水时，将门面房锁门回家，将张绍武锁在门面内。张绍武处理一段时间的积水后，电话告知被告来开门，双方在电话又发生争吵，张绍武报警后，警务站民警出警后，张绍武未等被告来开门，直接将铝合金玻璃门的玻璃敲碎出来。随后被告赶来，原被告及原告的儿子张绍武发生争吵。至2020年10月4日上午，原告又带领维修工对漏水暖气管道进行维修，被告在进入门面房时，案外人张绍武害怕影响维修不让其进入，双方又发生争吵，并报警，在民警到达后，双方仍未停止争吵，争吵中原告及儿子张绍武口头告知被告解除租赁合同，并让被告搬离，民警对双方的纠纷调解无果。至当日中午，原告自行加锁锁住被告租赁的门面房，下午维修时打开房门，管道维修完毕。为此原告为维修漏水的暖气管道支付一定的材料费和人工费，并重新安装新的入户门。另查明，2020年10月5日，原告及其儿子张绍武向被告送达了《解除合同告知书》表明，原告要求被告搬离租赁房屋内货物，解除双方的租赁合同。2020年10月9日，原告电话告知被告，要进入被告租赁门面房内检查暖气，被告当时未锁租赁的门面房，原告遂报警，民警出警到达门面后，被告向出警的民警明确表示不租赁原告的门面房了，且也未去租赁的门面房。至2020年10月13日和2020年10月15日，被告两次电话告知原告来租赁的门面房搬离物品，原告要求民警在场才能搬离物品，双方最终没有达成一致意见。另，被告已在另处租赁门面继续经营农资。上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》，原告提供的房门损坏照片及暖气管道维修照片二张，被告提供的漏水暖气管道的照片两张，收据一份、收条一份、水暖店购货单两份，《解除合同告知书》及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，是原被告双方的真实意思的表示，内容不违反法律法规的规定，是依法成立的有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告双方应当按合同约定和法律规定履行自己的合同义务和法定义务。又据，《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行出租物的维修义务，但当事人另有约定除外。本案中，原告作为出租人将房屋出租给作为承租人的被告，原告除履行合同约定义务外，当然还应履行作为承租人的法定义务，即对出租物（本案的涉案房屋）有维修的义务。本案的涉案房屋所在地区为北方地区，每年冬季都要用暖气面采暖，房屋附属设施暖气是房屋必备基础设施。自原告于2007年自建该房屋后，连续十几年使用房屋的暖气管道供暖，暖气管道为房屋损耗物设施，经过十几年损耗。加之，被告在使用该房屋时，没有出现损坏暖气管道设施的行为，故维修涉案的出租房屋暖气管道的义务在原告，暖气管道属于损耗物，被告不应承担涉案房屋的暖气管道的维修费用。故本院对原告要求被告支付暖气管道的维修费、材料费，本院不予支持。另，原告要求被告支付更换新入户门的费用问题。由于原告在对自己所有的房屋的房门破损时，没有与原告协商好破损门的费用承担的问题，被告事后也明确表示不承担该费用，破损门行为是原告对自己所有的财产的处分行为，费用当然由其自行承担。至于原告主张的地面恢复费和墙面恢复费，在诉讼中没有相关证据证实，本院亦不予支持。最后，房屋租赁合同是否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人双方协商一致，可以解除合同。本案中，原告已于2020年10月5日向被告发出解除合同告知书，被告于2020年10月9日，明确向出警的民警表示不租赁原告的房屋，原告和出警的民警在涉案房屋的现场，并知晓被告不租赁房屋的意见。双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，原、被告双方的《房屋租赁合同》已经双方协商解除。故原告要求被告继续履行《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十八条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张利的全部诉讼请求。案件受理费194元，由原告张利负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   王德福二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 七 日书  记  员   张 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法（1999）》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。