重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初27349号原告：重庆净龙物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区红狮大道****1F店铺，统一社会信用代码91500107450448208E。法定代表人：邓果，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻德强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：邓剑锋，男，该公司员工。被告：涂万年，女，1981年10月4日生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：徐廷彬，男，1973年9月1日生，汉族，住重庆市璧山区，系夫妻关系。被告：徐廷彬，男，1973年9月1日生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆净龙物业管理有限公司与被告涂万年、徐廷彬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人喻德强、邓剑锋，被告徐廷彬并作为被告涂万年的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆净龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年1月至2020年8月期间的物业管理费5070.40元、2018年11月至2020年7月期间的公摊费89.76元，合计5160.16元；2.被告支付原告违约金4838.68元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系位于重庆市九龙坡区XX号房业主，原告对该小区提供物业服务。二被告应于2019年1月至2020年8月期间按月向原告支付物业费及公摊费，但二被告自2019年1月起开始拖欠上述费用，截至2020年8月共拖欠20个月，其中拖欠物管费5070.40元、公摊费89.76元。原告催收未果，遂诉至本院，望判如所请。被告涂万年、徐廷彬辩称，二被告于2019年至今未交纳物业费的原因系原告物业服务不到位而拒不整改，具体表现为：楼道安防损坏且一直未修复；车库有两个出入口，但只开放了一个，致业主出行不便且浪费燃油；小区二号门近两年无人值守，存在安全隐患；小区2016年至今的公共收益未公开也未返还给业主；外来车辆随意进出小区车库，存在重大安全隐患，如2020年1月8日外来人员进入车库将被告车辆砸坏，车损超过6000元。综上二被告要求物业费减半交纳，原告完善相关服务后，再按物管协议执行。原告与二被告围绕诉讼请求举示了：前期物业管理服务合同、都市巴国城一期（巴国龙庭）前期物业管理服务协议、关于催缴物业服务费的函、邮件交寄单、催缴物业费通知单照片、催款记录表、视频资料等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告涂万年、徐廷彬系重庆市九龙坡区XX房的业主，房屋建筑面积123.91平方米，房屋用途为高层住宅。原告重庆净龙物业管理有限公司为该小区提供物业服务，双方当事人一致认可该小区至今未成立业主委员会。2014年4月28日，原告重庆净龙物业管理有限公司（乙方）与开发商重庆市龙力房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区XX地块的都市巴国城一期（巴国龙庭）委托乙方实行物业管理，由乙方对物管区域内提供维修、养护、管理、秩序维护等物业服务；物业服务费收费标准为高层和小高层按2元/平方米计收，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金，共用的专项设备运行的能源消耗，设独立计量表核算，分摊计收；委托服务期限分两个时段，第一时段为本合同签订之日止甲方与购房者签订的《房屋买卖合同》中约定的交付时间，第二时段为购房者签订的《房屋买卖合同》中约定的交付时间至业委会成立之日与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起，自然终止。2016年5月30日，原告与被告涂万年签订《都市巴国城一期（巴国龙庭）前期物业管理服务协议》约定原告为被告提供前期物业服务，房屋建筑面积123.91平方米；服务期限为购房者签订的《房屋买卖合同》中约定的交付时间至业委会成立之日与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。该协议其他约定与上述原告与开发商签订的协议大体一致。上述协议签订后，原告对案涉小区提供了物业服务。上述协议履行过程中，二被告未按约交纳物业服务费，原告通过邮寄催收函、房屋门口张贴催费单等方式对物业费进行了书面催收。庭审中，被告举示视频资料三份、照片五张，其中视频资料拟证明小区安保大门及单元门均可随意打开，照片拟证明车库有一个门常年未开、小区二号门无人值守、小区大门可随意进出等原告物业服务不到位的事实。原告认可视频资料真实性，并称二号门系刷卡进出故无人值守，照片不能证明小区大门可随意进出，仅能证明当时人员出入小区的状态。原告称，小区车库只有一个出入口属实，开发商建设小区时有两个出入口，其中一个通往负二楼，因负一楼已能满足停车需要，基于安全考虑，只开放了一个出入口，若业主需要，原告可马上开放另一个出入口；关于被告徐廷彬称其车辆被外来人员砸坏，系因徐廷彬与他人发生纠纷，其车辆被砸后小区保安及时出面解决并报警，事后徐廷彬与肇事方达成和解，由徐廷彬自行承担车辆损失，同时放弃对原告的追责；对二被告反映的上述其他物业服务问题不予认可。二被告称，二被告对原告诉讼请求中拖欠物业服务费及公摊费的时间及金额无异议；原告部分物业服务未到位，但提供了其他物业服务；二被告不应承担违约金且违约金计算方式过高。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》、原告与被告涂万年签订的《都市巴国城一期（巴国龙庭）前期物业管理服务协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均有法律拘束力。原告与二被告一致认可案涉小区未成立业主委员会，则上述前期物业管理服务协议终止条件未成就，继续有效。原告依约为二被告所在小区提供了物业服务，二被告理应按约向原告交纳物业服务费。对于二被告抗辩的原告未如约履行物业服务，如小区车库门未开放、大门或单元门可随意进出等问题。本院认为，业主拒交物业费的抗辩应基于正当理由。从合同法理角度看，合同一方抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同当事人尊重彼此的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应当在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。本案中，二被告举示的能够证明原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵的视频资料、照片等，属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的持续的状态，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了业主少交或者拒交物业服务费的程度，即二被告举示的证据无法证明原告提供的整体物业服务质量不达标、存在根本违约的情形，不能成为二被告拒交物业服务费的抗辩事由，故本院对二被告该辩称意见不予采信。原告已履行书面催交义务且二被告自认其未交纳物业费，被告行为已构成违约，其应当按照约定的标准和欠缴期限向原告支付物业费。二被告当庭确认对原告诉请的欠缴金额及欠费期间无异议，本院予以确认。故二被告应向原告支付2019年1月至2020年8月期间的物业服务费5070.40元、2018年11月至2020年7月期间的公摊费89.76元，合计5160.16元。二被告主张减半交纳物业服务费无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，原告作为专业的物业服务企业，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通并及时处理业主反映的问题。结合被告的陈述，本院认为原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。考虑到本案实际情况，对原告要求二被告支付违约金的请求，本院不予以支持。综上，原告诉请金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告涂万年、徐廷彬于本判决生效之日起五日内向原告重庆净龙物业管理有限公司支付2019年1月至2020年8月期间的物业服务费5070.40元、2018年11月至2020年7月期间的公摊费89.76元，合计5160.16元；二、驳回原告重庆净龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告重庆净龙物业管理有限公司负担10元，被告涂万年、徐廷彬负担15元。本判决为终审判决。本判决当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  姜 婷二〇二〇年十二月二十四日法官助理  岳 唯书 记 员  徐瑞苓