北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初14246号原告（反诉被告）：韩旭，男，1977年11月1日出生，汉族，北京市住房和城乡建设委员会员工，住北京市西城区。原告（反诉被告）：陈力，女，1976年8月30日出生，汉族，中国国际贸易促进委员会员工，住北京市西城区。以上二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：赵建英，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）：纪福来，男，1960年11月27日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：本案被告（反诉原告）杨桂兰（纪福来之妻）。被告（反诉原告）：杨桂兰，女，1963年8月14日出生，无业。原告（反诉被告）韩旭、陈力与被告（反诉原告）纪福来、杨桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开进行开庭审理，原告（反诉被告）韩旭及陈力委托诉讼代理人赵建英；被告（反诉原告）杨桂兰既被告（反诉原告）纪福来委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩旭、陈力向本院提出诉讼请求：1．请求判决纪福来、杨桂兰将北京市西城区XXX号房屋予以腾空返还给韩旭、陈力；2．请求判决纪福来、杨桂兰配合韩旭、陈力办理北京市西城区XXX号房屋的物业变更登记；3．请求判决纪福来、杨桂兰支付韩旭、陈力自2009年7月10日至2020年10月31日房屋占用费906940元；4．纪福来、杨桂兰承担本诉的全部诉讼费用。事实及理由：2009年7月7日，原被告签订了《房屋居间买卖合同》，该合同约定原告将其所有的位于北京市西城区XXX号房屋出售给被告。该房屋的性质为经济适用房。签订合同时，该房屋不符合经济适用房的销售政策，原被告双方未就该房屋进行网签《北京市存量房屋买卖合同》。《房屋居间买卖合同》签订后，原告于2009年7月12日将该房屋交付给了被告。被告占有使用该房屋。2016年3月14日，北京市西城区人民法院作出(2015)西民初字第27938号民事判决书，确认原被告于2009年7月7日签订的《房屋居间买卖合同》无效。该判决现已生效。然被告在合同无效后并未将该涉案房屋返还给原告，同时配合原告办理该房屋的物业变更登记。根据《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告拒不返还房屋的行为侵犯了原告的房屋所有权，给原告造成了巨大损失。在案件审理过程中，韩旭、陈力向本院提交以下证据材料：1．（2015）西民初字第27938号民事判决书复印件及生效证明复印件；2．房屋所有权证书复印件；3．照片打印件；4．2010年-2020年北京市房地产年鉴复印件。纪福来、杨桂兰辩称，不同意原告的诉讼请求。2009年7月7日，通过联合信达中介公司，纪福来与韩旭签订合同购买了涉案房屋，按照居间合同附件一支付方式的规定，2009年7月8日纪福来向韩旭的账户汇入60万元，有汇款凭证，2009年7月8日韩旭给我方送钥匙的时候书写了收到60万元的收据。2009年7月31日纪福来向韩旭尾号3502的银行卡汇入……，2009年7月29日纪福来被告向韩旭的账户汇入4万，2009年7月30日纪福来向韩旭的账户汇入1万，我方均有银行凭证。纪福来于2010年2月10日向韩旭尾号3502的银行卡汇入10万。我方均按照附件的规定履行。2011年年初韩旭起诉，称通过联合信达中介公司签订的居间合同称房屋是经济适用房，请求法院判定无效。当时以商品房的价格签了商品房的居间合同。这时中介公司已经倒闭不存在了。被告接到法院传票后如期到庭，但是韩旭没有按时到庭，法院按撤诉处理。后来，通过双方多次沟通，双方同意等房产证年限达到5年后过户。2011年9月1日纪福来向韩旭尾号3502号汇入10万元。2011年底房屋已达到5年可以过户，纪福来找到韩旭过户，韩旭要求纪福来支付剩余房款，纪福来也同意了，按照居间合同附件一被告向原告尾号3502号汇入时，银行工作人员告知韩旭账号已经注销，无法汇入。我们找韩旭沟通，双方达成协议支付韩旭20万元，其中先支付18万，剩余2万清算完水电物业费。后韩旭又提供了XXX的银行卡，被告于2012年4月6日汇入14万，2012年4月6日汇入4万，合计18万。房屋总价款是105万，直至2012年4月6日我方已支付韩旭103万，但是要求韩旭过户的时候韩旭一直回避。因为原告是建委的，对房屋买卖了如指掌，多次不讲诚信欺骗我方。2009年说是商品房，起诉是经济适用房，这是诈骗行为，给纪福来和家人带来了经济损失。2015年纪福来在外地工作期间，没有收到法院传票，韩旭起诉合同无效，法院判决支持韩旭的请求。之后2017年纪福来又接到法院的传票，因韩旭未到庭撤诉处理。因法院判决合同无效，我方请求原告退还购房款103万元，并赔偿损失。综上所述，我认为赔偿我上述全部损失，我方将房屋退还。纪福来、杨桂兰向本院提出反诉请求：1．请求法院判决韩旭及陈力返还纪福来和杨桂兰原购房款103万元及利息197．4万元；2．请求法院判决韩旭及陈力赔偿纪福来和杨桂兰房屋升值损失697万元、律师费3万元、误工费10万元、物业费13123元；3．反诉诉讼费由韩旭及陈力承担。事实及理由：2009年，纪福来为购买房屋，通过中介介绍进行考察。其中一套即为案涉房屋。韩旭在联合信达房地产公司登记了商品房出售信息。韩旭是住房建设委员会的公职人员，大家都知道他的单位。通过看房，案涉房屋装修挺好，但比其他面积相似的房屋总价高11万元。中介公司撮合，再加上我方也有购买意向，就提出来要看下房产证，韩旭说因为贷款抵押在银行，中介公司还说韩旭在住房建设委员会工作，是公职人员，我方就相信了对方。韩旭在中介登记时，就将案涉经济适用房登记为商品房，企图合同欺诈套现。2016年房屋市场价格大涨，韩旭违背合同约定，起诉到法院要求确认合同无效，利用经济适用房通过中介按照商品房出售。我方不知道案涉房屋是经济适用房，合同中也明确约定的是商品房。因为该房屋当时有韩旭的抵押贷款，我方不能贷款，我方未支付房款，通过他人借款，负担了大额的借款利息。此外，该合同被确认无效，而现在的房屋价格大幅上涨，导致我方出现房价上涨的经济损失，而且我方按照商品房的价格购买了该房屋，韩旭及陈力应按照商品房的价格赔偿我方上涨损失。而且引发多次诉讼，支付律师费、产生了误工费等；同时，还产生了物业费等。在案件审理过程中，纪福来、韩旭向本院提交以下证据材料：1．房屋买卖居间合同及附件一；2．转款凭证7张及60万收条一张；3．1月15日传票；4．2017年12月12日传票；5．委托代理合同及律师费发票；6．中介售房成交价截图2张。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：韩旭与陈力系夫妻关系，二人于2006年6月6日登记结婚。杨桂兰、纪福来系夫妻关系，二人于1983年3月16日登记结婚。2006年9月26日，韩旭取得北京市西城区（原宣武区）XXX号房屋的房屋所有权证明，房屋所有权证号为京房权证经宣私字第XXXX号，注明为“经济适用住房”，房屋建筑面积为92．56平方米。2019年1月22日，该房屋产权人变更登记为韩旭及陈力二人按份共有，其中，韩旭共有份额为99%、陈力共有份额为1%。2009年7月7日，韩旭作为出卖人，纪福来作为买受人，双方在北京联和信达房地产经纪有限公司居间服务下就上述房屋签订《房屋买卖居间合同》。该合同约定：第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为北京市西城区（原宣武区）XXX号。该房屋所在楼栋建筑总层数为：11层，其中地上11层，地下**。该房屋所在楼层为6层，建筑面积共92．56平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况。（一）购房发票号为：XXX，填发单位为：北京市宣武区建设委员会商品房买卖合同号：房屋所有权证号为京房权证经宣私字第XXXX号。房屋共有权人对出售该房屋的意见：同意出售。（二）土地使用状况为划拨；（三）该房屋性质为下列选项中第1种情形：1．商品房；2．其他房屋……”。（四）该房屋的抵押情况为：2．该房屋已设定抵押，抵押权人为北京市住房贷款担保中心，抵押登记日期为2007年5月23日。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1050000万元，壹佰零伍万元整为出卖人的净房价。买受人自愿承担办理产权过户所产生的所有税费。……第六条房屋的交付。出卖人应当在2009年7月12日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1．出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接屋内物品；2．移交该房屋门钥匙；3．屋内物品无偿转让给买受人的如下：装修。……此外，双方就付款方式达成补充协议：2009年7月8日由买受人纪福来向韩旭中国建设银行号码XXX汇入陆拾万元现金，2009年7月31日前支付伍万元整，2010年春节前支付不低于拾万元整，双方协商一致该房屋成交总价为壹佰零伍万元整。2009年7月8日，杨桂兰向韩旭转账支付了60万元，韩旭出具收条。2009年7月29日，给付韩旭4万元。2009年7月30日，给付韩旭1万元。2010年2月7日，杨桂兰给付韩旭10万元。2011年9月1日，给付韩旭10万元。2012年4月6日，分两次共计给付韩旭18万元。对于上述付款，韩旭认可收到，并表示房款可以退还。2015年，韩旭与纪福来房屋买卖合同纠纷一案，韩旭以签订该合同时，所售房屋不符合经济适用房的销售政策，未能就该房屋进行网签《北京市存量房屋买卖合同》，双方签订的买卖居间合同违反国家政策的规定为由，诉请确认原告与被告于2009年7月7日签订的《房屋买卖居间合同》无效。本院依法向纪福来公告送达开庭传票，被告无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。并作出（2015）西民初27938号民事判决。该判决本院认为部分载明：经济适用住房在性质上属于具有保障性质的政策性住房，在限制上市交易期限内属于限制流通物。2008年4月8日，北京市建设委员会发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，其中规定自通知发布之日起，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合的购房人，由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。本案中，韩旭于2006年9月26日取得涉案房屋所有权证明，与纪福来于2009年7月7日签订《房屋买卖居间合同》时，尚未满五年，且未有证据证明具有确需出售的条件及情形，故双方在相关政策的限制上市交易期限内转让已购经济适用房，与国家制定和推行经济适用住房的政策相悖，也损害了广大潜在符合购买经济适用住房资格人的利益，故应当认定该《房屋买卖居间合同》无效。遂判决：确认韩旭与纪福来于二〇〇九年七月七日签订的《房屋买卖居间合同》无效。对于韩旭一方出示的房地产年鉴节选内容经与公开网站公开的年鉴内容核对一致。北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴显示：2009年宣武区广外街道行政区域住房租赁成交均价年均租金为47．8元/平方米/月；2010年宣武区广外住房租赁成交价格为一季度47．8元/（月·使用平方米）、二季度56．4元/（月·使用平方米）、三季度63．6元/（月·使用平方米）、四季度61．5元/（月·使用平方米）；2011年西城区广外住房租赁成交价格为一季度48元/（月·使用平方米）、二季度49元/（月·使用平方米）、三季度52元/（月·使用平方米）、四季度51元/（月·使用平方米）；2012年西城区广外住房租赁成交价格为一季度54元/（月·使用平方米）、二季度54元/（月·使用平方米）、三季度57元/（月·使用平方米）、四季度55元/（月·使用平方米）；2013年西城区广外住房租赁成交价格为一季度57元/（月·使用平方米）、二季度58元/（月·使用平方米）、三季度61元/（月·使用平方米）、四季度60元/（月·使用平方米）；2014年西城区广外住房租赁成交价格为一季度61．28元/（月·使用平方米）、二季度60．16元/（月·使用平方米）、三季度61．05元/（月·使用平方米）、四季度60．97元/（月·使用平方米）；2015年西城区广外住房租赁成交价格为一季度63．52元/（月·使用平方米）、二季度65元/（月·使用平方米）、三季度68．91元/（月·使用平方米）、四季度71．07元/（月·使用平方米）；2016年西城区广外住房租赁成交价格为一季度73元/（月·使用平方米）、二季度77元/（月·使用平方米）、三季度79元/（月·使用平方米）、四季度79元/（月·使用平方米）；2017年西城区广外住房租赁成交价格为一季度83元/（月·使用平方米）、二季度83元/（月·使用平方米）、三季度86元/（月·使用平方米）、四季度87元/（月·使用平方米）；2018年西城区广外住房租赁成交价格为一季度90元/（月·使用平方米）、二季度95元/（月·使用平方米）、三季度100元/（月·使用平方米）、四季度98元/（月·使用平方米）；2019年西城区广外住房租赁成交价格为一季度100元/（月·使用平方米）、二季度102元/（月·使用平方米）、三季度104元/（月·使用平方米）、四季度101元/（月·使用平方米）。另查，北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴显示：2009年宣武区广外地区二手住房销售均价为14979元/平方米；2016年西城区广外地区二手房住房成交均价情况为一季度54300元/平方米、二季度62500元/平方米、三季度71400元/平方米、四季度81100元/平方米，故2016年广外地区二手房住房成交年均价为67325元。庭审中，杨桂兰表示案涉房屋现由纪福来与杨桂兰二人居住。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对于韩旭、陈力要求纪福来、杨桂兰腾空交还案涉房屋，符合上述法律规定，本院予以支持。对于要求配合办理案涉房屋的物业变更登记的诉求，本院认为，实践中，物业变更登记一般由产权人在入住房屋后，与物业单位签订物业服务合同，交纳物业费，无需其他人的配合办理，故对此诉求，本院不予支持。对于韩旭、陈力要求纪福来、杨桂兰支付自交付房屋至2020年10月31日房屋占用费的诉求，以及纪福来、杨桂兰要求韩旭、陈力支付197万余元利息的诉求，本院认为韩旭、陈力此间占用纪福来、杨桂兰支付的购房款，款项在个人手中，占有人可以产生存款利息，相对方损失利息。故在此情况下，结合款项的金额以及存款利率、房屋市场租金等因素，双方无需互付租金或存款利息。纪福来、杨桂兰所主张的为购房向他人筹借高息借款，系自身资金不足造成，而不应由对方予以赔偿。对于纪福来、杨桂兰反诉要求韩旭、陈力返还已付的103万元购房款，于法有据，本院予以支持。对于纪福来、杨桂兰反诉要求韩旭、陈力赔偿房屋升值损失697万元一节，本院认为，双方当事人买卖房屋的时间为2009年7月，涉案房屋买卖合同被确认无效的时间为2016年6月，此间，案涉房屋所在区域价格大幅上涨，合同无效后，房屋价值的增幅即成为购房人的损失，且合同确认无效后，双方即应积极主张返还和赔偿，故后续的房屋价值的涨跌不应纳入考虑，损失认定的时间应以合同确认无效之时为准。本案中，经向当事人反复释明，当事人均不申请房屋价值的评估认定，鉴于双方之间所涉纠纷持续数年，为尽快解决双方争议，本院依据北京市住房和城乡建设委员会编制的北京市房地产年鉴中载明的相关时间的价格为基础，结合全案情况予以酌定。价格酌定具体考虑以下情形：第一，2009年7月房屋买卖合同约定的总价为105万元，房屋面积为92．56平方米，每平米单价为11344元；第二，2009年宣武区广外地区二手住房销售均价为14979元/平方米；第三，涉案房屋朝向为东，楼层位于该楼中部等因素，房屋客观条件适中，市场均价具有可参考性；第四，2009年上述年鉴中仅有年均价格，故2016年比对价格亦应以2016年年鉴公布的四个季度的均价为宜，即每平米单价67325元；第五、考虑案涉房屋自身确系保障性住房的因素，交易成本以及成交价格不同于商品房，故房屋升值的损失以购房当时的成交价与当年市场均价的比例关系确定2016无效时的房屋价值，经计算酌定案涉房屋在2016年房屋买卖合同被确认无效时的市场价值单价为每平方米50987．03元，总价4719359．5元。结合原告已付款为103万元，总房款为105万元的比例关系，确定升值损失为3599466．94元。但就此损失的产生，双方均有过错，韩旭、陈力明知案涉房屋系保障性住房，不但出售还以商品房出售，故原告应当承担主要责任。纪福来、杨桂兰在购房这一重大问题上，不够审慎，对于房屋的性质未予以充分核实，且在过户等重大问题上，没有具体约定，故纪福来、杨桂兰应承担次要责任。对于双方的责任比例，本院依据卖方、买方的地位关系、纪福来、杨桂兰的付款情况、韩旭的工作情况等，酌定韩旭、陈力承担80%的责任，纪福来、杨桂兰负担20%的责任。对于纪福来、杨桂兰主张的律师费问题，属于自身寻求法律服务，并非案涉纠纷的必然损失，故不予认定。对于纪福来、杨桂兰主张的误工费问题，纪福来、杨桂兰未予举证系本案纠纷导致了此损失的存在，故不予支持、对于物业费损失，本院认为，此间案涉房屋由纪福来、杨桂兰居住使用，故物业费应自行负担，与合同无效后的返还及赔偿无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）纪福来、杨桂兰于本判决生效之日起三十日内将北京市西城区XXX号房屋予以腾空返还给原告（反诉被告）韩旭、陈力；二、原告（反诉被告）韩旭、陈力于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）纪福来、杨桂兰返还购房款103万元；三、原告（反诉被告）韩旭、陈力于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）纪福来、杨桂兰赔偿房屋升值损失2879573．55元；四、驳回原告（反诉被告）韩旭、陈力的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）纪福来、杨桂兰的其他诉讼请求。如果原告（反诉被告）韩旭、陈力未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12869元，由原告（反诉被告）韩旭、陈力负担12799元（已交纳），由被告（反诉原告）纪福来、杨桂兰负担70元，本判决生效后七日内交纳；反诉受理费41251元由被告（反诉原告）杨桂兰负担（已交纳）25310元、原告（反诉被告）韩旭、陈力负担15941元，本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  袁 佳人民陪审员  贾清霞人民陪审员  范 红二〇二〇年十二月七日法官 助理  王 权书 记 员  林 彤