中华人民共和国最高人民法院     民 事 裁 定 书     （2020）最高法民申3987号     再审申请人（一审被告，二审上诉人）：武汉市库玛华中百货有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区中山大道**。     法定代表人：黄成家，该公司执行董事。     委托诉讼代理人：叶莹，北京中伦（武汉）律师事务所律师。     委托诉讼代理人：沈细娟，北京中伦（武汉）律师事务所律师。     被申请人（一审原告，二审被上诉人）：武汉银城实业发展总公司。住。住所地：湖北省武汉市江岸区高雄路**/div>     法定代表人：李兆贵，该公司总经理。     被申请人（一审被告，二审上诉人）：武汉阳光置业有限公司。住所。住所地：湖北省武汉市江汉区清芬一路**div>     法定代表人：WooChiMan（中文名胡志敏），该公司董事长。     再审申请人武汉市库玛华中百货有限公司(以下简称库玛公司)因与被申请人武汉银城实业发展总公司(以下简称银城公司)、武汉阳光置业有限公司(以下简称阳光公司)房地产开发经营合同纠纷一案，不服本院（2018）最高法民终1231号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。     库玛公司申请再审称：一、原审判决认定事实错误。（一）阳光公司签订《房屋租赁合同》中有关案涉房屋部分为有权处分。1.（2010）民一终字第32号判决（以下简称32号判决）系给付判决，而非形成判决。在32号判决已作出并生效的情况下，湖北省武汉市中级人民法院于2011年9月21日作出（2011）武民商初字第8号判决（以下简称8号判决）载明，32号判决确定阳光公司向银城公司交付案涉房屋属债权债务关系，未创设物权，购房合同没有因侵犯银城公司的房产物权而导致购房合同无效的事由。据此，银城公司基于32号判决获得的是债权，而非案涉房屋物权。2.案涉《房屋租赁合同》签订时，阳光公司系案涉房屋所有权人，其为有权处分。（1）签订《房屋租赁合同》前，阳光公司系该项目合法的开发主体。（2）在库玛公司承租案涉房屋之后，银城公司仍曾主张其与阳光公司之间构成欠款法律关系，而不是合作开发法律关系，银城公司并非自始主张其对案涉房屋的权属。（3）在湖北省高级人民法院（2005）鄂民二初字第20号民事案件审理中，阳光公司主张1.18亿元系银城公司的购房款，而非基于合作建设项目的投资款。（二）库玛公司签订《房屋租赁合同》时为善意。1.8号判决已明确《房屋租赁合同》签订后发生的有关案涉房屋的购房合同，不存在因侵犯银城公司的房产物权而导致无效的事由，且库玛公司与阳光公司亦不存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情形。2.案涉《房屋租赁合同》签订时查封状态未予以公示，库玛公司不知道也不可能知道该事实状态，该查封的效力不得对抗作为善意第三人的库玛公司。3.《房屋租赁合同》和《协议书》约定的租金虽低于人民法院委托评估的市场价格，但库玛公司是通过整体完工烂尾楼的方式一次性完成承租，投入高达1.27亿元。该约定租金符合签订合同时的客观情况，与当时周边同档次商业体租金市场价一致。4.库玛公司根据约定投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用1.27余亿元作为预交租金，符合双方需求及商业惯例，系双方互利的正常商业合意行为。5.胡雄健是在《房屋租赁合同》和《协议书》均已签署后成为库玛公司登记监事，与合同签署并无关联关系。而且监事职位无实际经营管理权，该职位安排主要是基于监督库玛公司依约使用案涉房屋并规范经营，及时履行合同项下义务，不存在恶意串通。     二、原审判决适用法律错误。（一）《房屋租赁合同》中有关案涉房屋部分有效，各方应当按照《中华人民共和国合同法》第八条的规定继续全面履行，库玛公司无需向银城公司腾退32号判决判定的案涉房屋。（二）库玛公司不应向银城公司支付案涉房屋相关占有使用费。1.库玛公司已依约支付到期租金（先由阳光公司与库玛公司共同确认的约1.27亿元前期投入冲抵租金），不应承担支付房屋占有使用费。2.原审判决以库玛公司未提交证据证明冲抵租金的1.27亿元投入的真实性否认其客观发生，属认定错误。3.因库玛公司签订《房屋租赁合同》时非恶意且阳光公司不存在无权处分，银城公司主张占用费损失应向与其有关的阳光公司，而非库玛公司。4.原审判决认定占有使用费标准的相关鉴定、评估结论存在明显瑕疵。     综上，库玛公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审，请求撤销原判，依法改判。     银城公司、阳光公司均未提交书面意见。     本院经审查认为，根据案件事实及法律规定，库玛公司的申请再审事由不能成立。     一、原审判决认定的基本事实具有证据支持     关于《房屋租赁合同》所涉应分配银城公司房屋部分的效力问题。首先，阳光公司无权处分32号判决所涉应分配银城公司的房屋部分。经查，32号判决确认，银城公司根据其与阳光公司分别于1998年12月9日、2000年10月25日签订的《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》及《补充合同》，在阳光大厦裙楼分得房产面积31443.78平方米（具体楼层及房号详见32号判决的判项，以下简称案涉房屋）。由于阳光公司对阳光大厦裙楼1至8层中案涉房屋并不享有所有权，而且其与库玛公司签订的《房屋租赁合同》也未得到所有权人银城公司的追认，故其对案涉房屋的处分行为属无权处分。其次，库玛公司并非善意第三人一是作为承租人库玛公司未尽到必要的注意义务。在签订《房屋租赁合同》前，阳光大厦裙楼已被人民法院查封。二是《房屋租赁合同》约定的阳光大厦裙楼的租金远低于法院委托评估的市场价格。三是《房屋租赁合同》还约定库玛公司投入租赁房屋的装修费用和宣传营销费用作为预交租金，但该费用应属库玛公司从事经营活动必然支出的成本，阳光公司并未从中获取收益，该约定明显不合常理。四是《房屋租赁合同》约定的租期长达20年，该合同的签订系在银城公司为《武汉阳光大厦开发项目转让合同书》《补充合同》的履行提起诉讼之前。而且该合同签订后，阳光公司的总经理胡雄健即成为库玛公司的监事。据此，原审判决认定《房屋租赁合同》涉及应分配给银城公司的房屋部分无效，并无不当。     二、原审判决适用法律正确     关于库玛公司是否应将案涉房屋腾退、返还给银城公司并支付占有使用费的问题。由于32号判决已确认案涉房屋归银城公司所有，且《房屋租赁合同》的签订并不具有阻却银城公司对案涉房屋行使所有权的效力，库玛公司属于无正当理由占有使用银城公司所有的案涉房屋，故其应将案涉房屋腾退、返还给所有权人银城公司并支付案涉房屋的占有使用费。     关于案涉鉴定意见和评估报告是否应作为定案依据的问题。对于银城公司应折价补偿库玛公司投入装饰装修物的价值及库玛公司应支付银城公司的房屋占有使用费数额，原审法院根据申请委托湖北天宇工程造价咨询有限公司（以下简称天宇公司）和湖北华夏房地产评估咨询有限公司（以下简称华夏公司）分别作出[2011]工鉴字第001号《关于“阳光大厦”裙楼31443.78平方米房屋上库玛公司投入的装饰装修物的残值司法鉴定意见书》和鄂华房报字[2011]第3010号《江汉区清芬一路57号(中山大道600号)“阳光大厦”31443.78平方米房屋占有使用费（租金）市场价格评估报告》。因原审法院已组织各方当事人对上述两个鉴定报告进行了质证，天宇公司、华夏公司也出庭接受了质询，各方当事人均未提交证据证明上述两个鉴定报告存在法定的不应采信的情形，故上述两个鉴定报告均应作为本案定案的依据。     综上，库玛公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的应当再审的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：     驳回武汉市库玛华中百货有限公司的再审申请。     审判长  张能宝     审判员  王 涛     审判员  王云飞     二〇二〇年十二月七日     法官助理雷辉     书记员舒蕊