上海市黄浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0101执异181号案外人：马某某，男，1976年12月12日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：易俊，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玮颖，上海至合律师事务所律师。申请执行人：天津银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。负责人：姚志坚，行长。委托诉讼代理人：吴悦，国浩律师(上海)事务所律师。被执行人：上海方凯模具有限公司，住所地上海市。法定代表人：周敏，职务不详。被执行人：上海励逸实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄胜霞，职务不详。被执行人：黄浦腾，男，1958年12月26日出生，汉族，住上海市。被执行人：黄胜霞，女，1980年1月3日出生，汉族，住湖北省。本院在执行(2019)沪0101执3491号天津银行股份有限公司上海分行申请执行上海方凯模具有限公司、上海励逸实业有限公司(以下简称“励逸公司”)、黄浦腾、黄胜霞一案中，案外人马某某向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人马某某称：2016年1月5日，被执行人励逸公司与案外人签订《房屋租赁合同》，被执行人励逸公司将上海市桂平路******及**车库租赁给案外人，租赁期自2016年1月5日至2026年1月4日，案外人实际使用该房屋并按期支付租金至今。上海市黄浦区人民法院在(2019)沪0101执3491号案件的执行中，出具了执行裁定书及公告，对被执行人励逸公司名下的上海市桂平路XXX弄XXX号-XXX号及251弄车库进行拍卖。案外人认为其对该房屋具有租赁权，故要求在(2019)沪0101执3491号案件的执行中对上海市桂平路XXX弄XXX号-XXX号及251弄车库带租约拍卖，以保护案外人的租赁权。案外人向本院提供了《房屋租赁合同》、(2018)沪0104民初23127号民事判决书、(2019)沪0101执3491号公告及执行裁定书、(2018)沪0104民初4792号民事调解书、不动产登记信息等作为证据。申请执行人天津银行股份有限公司上海分行称：对案外人所称案外人与被执行人励逸公司于2016年1月5日起就上海市桂平路XXX弄XXX号-XXX号及251弄车库签订租赁合同并实际使用该房屋及支付租金至今没有异议。但申请执行人对该房屋自2015年11月16日起即设立了最高额抵押。根据相关规定，如抵押权设立在先，签订租赁合同在后，租赁权对担保物权的实现有影响的，应依法将其除去后进行拍卖变现。申请执行人认为该房屋价值经拍卖、变卖可能会缩水，如带租约拍卖，可能会影响担保物权实现，故不同意案外人的请求事项。对案外人提供证据的真实性均无异议。申请执行人未提供证据。被执行人上海方凯模具有限公司、励逸公司、黄浦腾、黄胜霞均未提供答辩意见、未提供证据。本院查明，2017年11月28日，本院对原告天津银行股份有限公司上海分行诉被告上海方凯模具有限公司、上海励逸实业有限公司、黄浦腾、黄胜霞金融借款合同纠纷一案作出(2017)沪0101民初8480号民事判决：一、被告上海方凯模具有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告天津银行股份有限公司上海分行本金39,720,952.99元；二、被告上海方凯模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告天津银行股份有限公司上海分行违约金32,780.26元(暂算至2016年12月4日)，自2016年12月5日起至实际清偿完毕之日止的违约金，以39,720,952.99元为基数，按日万分之五计算；三、被告上海方凯模具有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告天津银行股份有限公司上海分行律师费400,000元;四、若被告上海方凯模具有限公司不履行上述判决主文第一、二、三项所确定的还款义务，原告天津银行股份有限公司上海分行可以被告上海励逸实业有限公司名下位于上海市桂平路XXX弄XXX号－4号、251弄车库折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的款项，在最高额本金40,000,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后所得价款超过债权数额部分，归被告上海励逸实业有限公司所有，不足部分由被告上海方凯模具有限公司继续履行，被告上海励逸实业有限公司承担了担保责任后，有权向被告上海方凯模具有限公司追偿；五、被告黄浦腾、黄胜霞对上述判决主文第一、二、三项所确定的被告上海方凯模具有限公司的还款义务承担连带责任，并在承担了保证责任后，有权向被告上海方凯模具有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242,405元、财产保全费5,000元、公告费560元,由被告上海方凯模具有限公司、上海励逸实业有限公司、黄浦腾、黄胜霞共同负担。之后，因上海方凯模具有限公司、励逸公司、黄浦腾、黄胜霞未履行法律义务，天津银行股份有限公司上海分行向本院申请执行，本院以(2019)沪0101执3491号立案执行。2020年3月25日.本院作出(2019)沪0101执3491号执行裁定：拍卖、变卖被执行人励逸公司名下的位于上海市桂平路XXX弄XXX号、2号、3号、4号全幢及251弄车库。另查明：2016年1月5日，被执行人励逸公司与案外人签订《房屋租赁合同》，励逸公司将上海市桂平路XXX弄XXX号、2号、3号、4号全幢及251弄车库租赁给案外人。租赁期自2016年1月5日至2026年1月4日。2019年2月14日，上海市徐汇区人民法院对原告励逸公司与被告马某某房屋租赁合同纠纷一案作出(2018)沪0104民初23127号民事判决书，该民事判决书载明：励逸公司的诉讼请求为请求判令解除双方的上海市徐汇区桂平路XXX弄XXX-XXX号的四幢房屋及车库租赁关系，并判令马某某向励逸公司支付拖欠的自2018年4月5日至2018年9月4日的租金300,000元。马某某辩称在合同履行过程中，马某某已按约支付租金，后期因为励逸公司尚欠马某某借款1000多万元，马某某用借款抵扣租金，抵扣以后，励逸公司尚欠马某某款项，故不存在马某某逾期支付租金的情形。法院认定事实如下：2016年1月5日，励逸公司作为出租方(甲方)与马某某作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市桂平路XXX弄XXX号四幢别墅，房屋租赁期为10年，自2016年1月5日起至2026年1月4日止。2018年3月1日，上海市徐汇区人民法院立案受理原告马某某诉被告黄浦腾、励逸公司民间借贷纠纷一案，审理中，双方达成调解协议，法院于2018年7月25日出具(2018)沪0104民初4792号民事调解书：一、黄浦腾于2018年10月25日前须返还马某某借款本金925.2万元、支付利息274.8万元；二、如黄浦腾逾期还款，应对未还借款本金按年利率12%的标准向马某某支付违约金；三、励逸公司对黄浦腾上述债务承担连带清偿责任；四、案件受理费减半收取计46,900元，保全申请费5,000元，由黄浦腾负担(于2018年10月25日前付清)。审理中，双方一致确认马某某已付清2018年4月4日之前的租金。但2018年4月5日之后的租金，马某某没有支付。马某某认为应用励逸公司欠款中的558万元抵扣2018年4月5日至2026年1月4日期间的租金558万元，并于2018年4月2日口头通知过励逸公司。励逸公司则表示不同意用欠款抵扣租金，2018年马某某确实口头提出过抵扣租金，具体几月份不记得了，但励逸公司不同意。上海市徐汇区人民法院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。根据查明事实，经民事调解书确定，励逸公司欠付马某某925.2万元本金及相应利息。且励逸公司并未按调解书内容履行义务。故马某某主张使用欠款抵销应付租金，于法有据，法院予以采纳。根据马某某陈述，马某某于2018年4月2日口头通知过励逸公司抵销，励逸公司对此并未否认，而是陈述具体时间记不清了。结合2018年4月2日当日双方签订了补充协议以及2018年3月1日法院已受理马某某诉黄浦腾、励逸公司民间借贷纠纷一案的事实，上海市徐汇区人民法院认为马某某的陈述具有合理性，法院予以采信。综上，马某某用励逸公司的欠款抵销应付的租金，马某某并未违约，励逸公司主张解除房屋租赁合同以及支付租金的诉请，均于法无据，法院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，判决驳回上海励逸实业有限公司的全部诉讼请求。再查明，上海市桂平路XXX弄XXX号、2号、3号、4号全幢及251弄车库于2015年11月16日办理了最高额抵押登记，抵押权人为天津银行股份有限公司上海分行。2017年4月11日本院轮候查封了该房屋。上述事实，由《房屋租赁合同》、抵押权登记证明、不动产登记信息、(2017)沪0101民初8480号民事判决书、(2019)沪0101执3491号执行裁定书、公告、(2018)沪0104民初23127号民事判决书、(2018)沪0104民初4792号民事调解书及当事人陈述等证据证明。本院认为：案外人与被执行人励逸公司于2016年1月5日就上海市桂平路XXX弄XXX号、2号、3号、4号全幢及251弄车库签订了《房屋租赁合同》，案外人实际使用该房屋并支付租金至今，故案外人以某系争房屋具有租赁权为由、要求对上海市桂平路XXX弄XXX号-XXX号及251弄车库带租约拍卖的请求，符合法律规定，本院予以支持。但系争房屋在案外人与被执行人励逸公司签订房屋租赁合同前已设置了申请执行人为抵押权人的抵押登记，本院拍卖系争房屋原有的租赁权虽不因拍卖而消灭。但该权利继续存在于拍卖房屋上，对在先的担保物权的实现有影响的，应依法将其除去后进行拍卖。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，裁定如下：对被执行人上海励逸实业有限公司名下的上海市桂平路XXX弄XXX号、2号、3号、4号全幢及251弄车库的房屋负担租赁权予以拍卖变现；但该租赁权利继续存在于拍卖房屋上，对在先的担保物权的实现有影响的，应依法将其除去后进行拍卖变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 曹 云审判员 唐建国审判员 朱平生二〇二〇年十二月三日书记员 张 敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。