浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3740号 原告：陈德锋，男，1982年4月8日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 委托诉讼代理人：赵世珍，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋。 被告：吕栋栋，男，1988年11月1日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：陈伯春，浙江新时代律师事务所律师。 原告陈德锋与被告吕栋栋房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月21日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈德锋及其委托诉讼代理人赵世珍、杨洋，被告吕栋栋及委托诉讼代理人陈伯春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈德锋向本院提出诉讼请求，一、判令被告支付原告房屋被征收而获得的、本应由原告享有的补助：1、房屋改变用途补助455400元（200㎡＊（15500-7910元＊30﹪））；2、临时安置补偿费24000元（12个月＊200㎡＊10元／㎡）；3、搬迁费8000元（2＊（2000＋200㎡＊10元／㎡））；4、腾空签约奖40000元（200㎡＊200元／㎡）；5、自行解决周转用房补助费20000元（100＊200㎡）；6、水电改造补偿费12000元（60＊200㎡），以上合计559400元；七、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将其位于上石演新村Ａ区××幢××号（合同上为57号）的房屋出租给原告使用，租赁面积200平方，租期为2018年4月1日至2023年4月1日，租金每年70000元，房屋为混凝土结构。原告租赁后进行了装修，用于经营美容美发店，该店铺有合法的营业执照。2020年，原告了解到承租房屋处于新昌县××街道××村××村改造项目征收范围，根据《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》规定，原告承租房屋拆迁后除房屋本身价值的补偿外，还享有房屋改变用途补助、临时安置补偿费、搬迁费、签约腾空奖、装饰装修补偿。原告认为，上述补偿项目，或基于原告经营和贡献取得，或属于对房屋实际使用人因征收所受损失的补偿，均应属房屋使用人即原告所有。具体来说：一、房屋改变用途补助，属于原告的经营和贡献取得，若没有原告取得合法营业执照并在此经营，被告无从取得该补偿；该补偿在性质上也属于对经营、营业的补偿，亦应由实际经营人即原告获得。二、临时安置补偿费、搬迁费、签约腾空奖、自行周转房屋补助，属于对房屋实际使用人因征收所受损失的补偿，均应由房屋实际使用人原告享有。三、对于装饰装修补偿，承租房屋本为毛坯房，原告出于经营需要进行了全面装修，装饰装修补偿更应归原告所有。此外，现双方租赁合同已无法继续履行，故被告应退还剩余租期的相应租金。现因与被告协商无果，特诉请如上。 被告吕栋栋答辩称：一、与原告2018年4月1日签订有《房屋租赁合同》，被告位于上石演村A区1幢47号由原告租赁属实，但出租房屋实际面积是186.1平方米，不是200平方米，而且该房屋是被告与陈玉萍所共有。二、被告房屋被拆改征收，相应的补偿款项是政府对于被征收人的补偿，应属于被告与陈玉萍所有，原告不应依补偿款项名称来判定是属于原告的赔偿。三、《房屋租赁合同》没有约定提前解除合同的违约责任，原告也未提供其遭受损失的相应证据。且如有损失，因本案是因国家公共建设征收所致的合同提前解除，属于不可抗力因素，被告也有理由解除合同且不承担法律责任。四、被告于2020年9月18日退还了原告剩余租金，与原告解除租赁合同。案涉房屋征收后，原告已领取装修补偿136540元与搬迁费36400元，合计172949元。原告诉讼请求无法律依据，应予驳回。 原告陈德锋就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据： 1、原告与被告吕栋栋2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》及双方关于合同上租赁房屋地址由47号错写成57号的微信聊天记录。原告与被告吕栋栋2018年4月1日签订有《房屋租赁合同》，租赁房屋为上石演新村Ａ区××幢××号，面积200平方，租期自2018年4月1日起至2023年4月1日，租金70000元等。原、被告认可《房屋租赁合同》上出租房屋地址由47号错写成了57号。 2、新昌县七星街道美感东东美发店营业执照。美发店经营者为陈德锋，经营地址即为上石演新村Ａ区××幢××号，原告经营行为是被告在房屋征收中获得住宅用作商业用途补助的基础和原因。 3、《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》、《新昌县七星街道上石演村旧村改造项目标准房比价公示》及新政发（2019）《新昌县国有土地上房屋征收补偿补助与奖励实施规定》。案涉租赁房屋征收拆迁可获得补偿的相应项目、补偿标准。 4、征收期间房屋评估的公告。征收公告上吕栋栋是案涉房屋被征收人。 5、绍兴市中级人民法院判例。绍兴中院判例认定征收补偿中有关停产停业损失、安置补偿费等属于对房屋实际使用人的损失补偿。 6、2020年9月19日原、被告具名的认可书。认可书由原、被告共同签名，被告关于原告已领取的172949元款项属于装修补偿与搬迁费的主张，与事实不符，该部分款项仅是对原告装修损失的补偿，且该款项支付并不意味着对原告可享受的房屋用途改变补助、安置费、搬迁费等其它权利的放弃。 被吕栋栋质证认为，证据1无异议。证据2，原告起诉时未提交，但原告租赁案涉房屋后用于经营美发店属实。证据3、4真实性无异议，但对证明目的有异议，政府部门拆迁中的补偿是对房屋所有人补偿，原告不是房屋所有人。证据5，由法院依法核实。证据6，2020年9月19日认可书无异议 被告吕栋栋就其在本案中的事实主张，向本院提交了如下证据： 7、微信联系支付原告剩余租金的截图。被告2020年9月18日支付了原告剩余租期内的租金，与原告的租赁协议已于2020年9月18日解除。 8、2018年4月1日与被告签订的《房屋租赁合同》协议。协议上出租人是吕栋栋与陈玉萍，陈玉萍也是案涉租赁协议出租人。 9、房屋拆改实施部门与被告及陈玉萍签订的《房屋货币补偿协议》、房屋拆改结算表。证明除被告外，陈玉萍亦系案涉房屋所有人、征收与补偿对象；出租给原告的房屋面积是186.1平方；住宅用作商业经营一项补助为283988.65元。 10、房屋搬迁损失明细与认可书。该证据为拍摄的照片，原告已直接从拆改实施单位新昌县七星街道办事处领取了案涉房屋补偿款172949元，其中搬迁费36400元、装修补偿款136549元。 11、2020年10月8日由陈玉萍签名声明。陈玉萍声明其对被告2020年9月19日处分给原告补偿款的行为不认可。 原告陈德锋质证认为，证据7，剩余租期的租金2300元2020年9月18日已退属实，但房租退还并不意味着合同解除。证据8，真实性有异议，与原告合同签订时没有陈玉萍的签名。证据9，补偿协议没有相应的评估报告，不完整，估价报告可反映租赁房屋征收后得到的附属物、装修补偿等各项款项明细。另原告居住在三楼。证据10也不完整，认可书只有半张，不能证明原告从征收部门领取的172949元是搬迁费36400元和装修补偿款136549元。认可书上双方认可原告领取的仅是装修补偿款，且明确装修补偿款领取也不意味着原告放弃其他项目的补偿。证据11即陈玉萍的声明，被告未提交相应不动产登记资料证明陈玉萍是房屋共有人，租赁合同与征收部门张贴的名单中均未反映有陈玉萍的名字，陈玉萍在租赁及后来房屋征收时都未曾出现过；陈玉萍声明其对被告处分不同意没有意义。原告对租赁房屋进行了装修并是在政府部门协调下取得的装修补偿，即使陈玉萍认为被告处分对其利益有损，也属其与吕栋栋的内部纠纷，陈玉萍不应加入本案诉讼中。 上述证据经庭审质证，原告证据1与被告证据8均系案涉房屋租赁合同，区别仅在于原告持有的出租人为吕栋栋个人，而被告提交的出租人另有陈玉萍。本院认为，被告认可原告持有的合同确系其签订，可以判断证据8上出租人陈玉萍系被告事后添加，被告作为案涉房屋所有权人管理出租房屋与被告签订《房屋租赁合同》，现原告以此为依据向被告主张权利并无不当，故本案中证据1可以作为认定本案事实的证据。证据2，原告租赁房屋后办理营业执照用于美容美发经营，本院可予认定。证据3、4，被告对证据真实性并无异议，本院可予确认，但需明确的是新政发（2019）仅适用于征收范围内所涉及的国有土地上房屋的征收。证据5，因我国法律不适用判例法，故与本案无关联，无法作为本案的证据认定。原告证据6与被告证据10，原告针对证据10主张的异议成立，搬迁损失明细与认可书照片确欠完整，证据6为完整的由原、被告双方签名的认可书，其上明确“陈德锋所领取的172949元补偿款，仅系对陈德锋的装修损失补偿款，该领款凭证和承诺书不意味着对陈德锋享受的房屋改变用途补助、安置费、搬迁费等其它权利的减免”，被告对此亦无异议，故本院对证据6予以认定。证据7，原告认可2020年9月18日确已收到被告退还的剩余租金，本院可予认定，且剩余租金的退还可认定原、被告租赁合同已解除。证据9，系拆改实施单位与被告及陈玉萍签订，虽没有评估明细但协议完整，可以证明本案相关事实，本院应予认定。根据证据9，原告用于美容美发经营的案涉房屋一层、二层建筑面积均为93.05平方米，拆改补偿中住宅用作商业经营补偿费项目为283988.65元。证据11即陈玉萍声明，仅系诉讼中由被告提交，其真实性无其他证据证实；被告吕栋栋作为所有权人有权管理出租案涉房屋，也有权管理因拆迁而获得的补偿款项，作为案涉租赁合同的出租方也应对承租人即原告承担相应责任，故证据11在本案中不予认定。 综上，本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，被告吕栋栋为出租人、原告陈德锋为承租人签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁房屋坐落上石演新村Ａ区××幢××号（合同上错写成57号），建筑面积200平方；租赁期限自2018年4月1日起至2023年4月1日止；租金70000元，按每年房租到期日提前一个月付清；出租人同意承租人对房屋进行装修、改善增设他物等。原告租赁后，在该地申请了新昌县七星街道美感东东美发店营业执照，将房屋装修后从事美容美发经营。2020年6月，上石演村列入旧村改造拆改建设，上述租赁房屋亦在拆改范围内。2020年8月9日，拆改实施单位新昌县七星街道办事处与吕栋栋、陈玉萍签订《房屋货币补偿协议》，吕栋栋、陈玉萍可因上述房屋拆改获得房屋价值补偿、各项奖励补助计7798096元，在房屋腾空交付验收合格，办理领取补偿款手续后30日内支付。根据《房屋货币补偿协议》及房屋拆改结算表，被告因房屋拆改选择货币补偿可获得的补助奖励中部分相关项目费用为：一、住宅房屋用作商业经营补偿，该项补偿按房屋建筑面积计算，一层、二层均为93.05平方米，补偿分别为211874.9元、72113.75元，合计283988.65元。二、临时安置费96192元，以被拆房屋建筑面积（801.60平方米-下同）每月每平方10元标准支付12个月。三、搬迁费20032元，以每户2000元为基数，再按被拆房屋建筑面积每平方10元计，补助二次。四、腾空签约奖160320元，是按被拆房屋建筑面积每平方200元标准奖励；五、自行解决周转用房奖励80160元，按被拆房屋建筑面积每平方100元标准奖励。2020年9月18日被告退还了原告剩余期限的租金，同年9月19日经被告认可，拆改实施单位新昌县七星街道办事处从被告补偿款中向原告支付了装修损失补偿172949元。此后，原告搬迁腾空租赁房屋交付被告验收。 本院认为：本案原告、被告间的《房屋租赁合同》不违反法律法规禁止性规定，依法应为合法有效。案涉房屋因旧村改造被政府征收拆改，所产生的各项补偿费用是拆改实施部门针对被拆改对象的补偿，但被告因租赁房屋被拆改而不能继续履行租赁合同约定的义务，本案租赁合同解除虽然不可归责被告，原告作为承租人因此产生的损失，仍应当由被告给予适当的赔偿。至于原告损失的认定问题，原告在本案中主张按照被告从拆改实施单位获得的相应补偿款金额予以确定，因此本院针对原告主张结合相应拆改补偿款项性质对原告各项损失进行评析。一、住宅房屋用作商业经营补偿，根据《新昌县七星街道上石演村旧村改造房屋补偿方案》，住宅房屋用作商业经营补偿仅指沿街或沿路进行商业经营的房屋，且应当持有合法有效的营业执照，可按补偿方案给予一定的比例的补助。本案租赁房屋位于可进行商业经营的沿街路段，也正因为此，原告才会选择向被告租赁用于美容美发经营；拆迁人现以商业用房补偿，也是拆迁人基于房屋性质的评定，反映了该房的整体估值水平，是房产自身价值的体现，而且无论是商业还是民用房产，其价值升降及其权益应归属于所有权人。当然本案中租赁房屋拆改时是原告在其中经营，且被告使用了原告营业执照。因此本院综合本案实际，并衡平双方当事人利益，酌定由被告支付原告该项补偿费70997元。二、临时安置费，原告租赁合同尚未到期，被告临时解除租赁合同确会使原告产生临时安置费用；补偿方案明确临时安置费是按照被拆改房屋面积补偿。因此考虑租赁房屋实际使用情况，本院根据原告实际使用面积（除一、二层外，双方认可原告居住于三层，租赁面积仍按原告主张的200平方米计算—下同）酌定由被告支付原告该部分费用24000元。三、搬迁费，原、被告租赁合同解除，原告提前搬迁会产生相应的搬迁费用，且被告也因原告及时搬迁而享受了拆改部门的奖励补偿，该项费用可按原告承租面积适当由原告享有4998元。四、腾空签约奖，该项费用需要在规定的时限内签订补偿协议和腾空搬迁，被告取得该项奖励离不开原告的及时搬迁，该项费用是按被拆改房屋建筑面积计算，可按原告承租面积适当由原告享有40000元。五、自行解决周转用房，这是对于被拆房屋所有人选择自行解决周转用房的奖励，是针对被拆房屋所有人的补助。在原、被告租赁合同中，被告解除合同后，要求被告解决周转用房也没有相应依据。六、水电改造补偿费，原告未就该项损失提供相应事实与证据，该项请求不予支持。综上，被告应当赔偿原告损失139995元。此外，根据本案《房屋货币补偿协议》等证据，应当认为陈玉萍亦属于案涉房屋拆改补偿对象，但被告吕栋栋与原告签订租赁合同并未违反法律规定，根据合同相对性原则，现原告诉请被告吕栋栋赔偿租赁合同提前解除的相应损失亦符合法律规定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、被告吕栋栋支付原告陈德锋经济补偿139995元。限于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告陈德锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9334元，依法减半收取计4667元，由原告陈德锋负担3000元，被告吕栋栋负担1667元，限于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年十二月十五日 书记员  王 鑫