浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初2861号原告：蔡晓武，男，1985年2月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈雨默，浙江金道（温州）律师事务所律师。被告：叶绍谷，男，1965年9月15日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被告：朱长春，男，1979年3月23日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。以上二被告委托诉讼代理人：黄漫超，浙江海昌律师事务所律师。被告：胡春，男，1979年11月16日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。第三人：温州市瓯海区人民政府南白象街道办事处。住所地浙江省温州市瓯海区南白象街道新象街**。统一社会信用代码113303040025277032。法定代表人：卢铸。原告蔡晓武与被告叶绍谷、朱长春、胡春及第三人温州市瓯海区人民政府南白象街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，由审判员黄海健适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理，转为普通程序后于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告蔡晓武及其委托诉讼代理人陈雨默，被告叶绍谷及被告叶绍谷、朱长春的委托诉讼代理人黄漫超到庭参加诉讼，被告胡春、第三人温州市瓯海区人民政府南白象街道办事处经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡晓武向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告蔡晓武与被告叶绍谷、朱长春、胡春于2009年7月18日签订的《房屋卖尽契》有效；二、确认原告蔡晓武享有坐落于温州市瓯海区××街道××村××幢××室房屋的拆迁安置补偿权益（除装修补偿款按实际计算外，其余拆迁安置补偿项目按温州市瓯海区南白象街道南湖新村Ｂ幢整幢房屋的拆迁安置补偿权益的4.384%计算），由被告叶绍谷、朱长春、胡春共同承担。事实与理由：2009年7月18日，原告蔡晓武与被告叶绍谷、朱长春、胡春签订《房屋卖尽契》一份，约定：1、被告将其所有的坐落于××街道××村××幢××室的房屋出售给原告，面积为180平方米，总价为55万元。2、自签订之日起，房屋占有、使用、收益、处分等权益均归原告所有。签订当日，双方结清应付房款55万元。时至2019年，瓯海区委区政府将南白象街道南湖村列入城中村改造计划，该房屋已于2020年3月完成拆除。拆迁计划确定后，原告多次要求与被告配合办理拆迁安置补偿手续，但被告均以各种理由拒绝，致使原告无法获得相应的拆迁安置补偿。故原告提起诉讼，望贵院判准诉请。被告叶绍谷、朱长春答辩称：原告请求权权源不存在，涉案房屋系违章房屋，签订的合同属于无效合同，在6层加盖部分属于违章建筑，没有取得规划许可，曾经被政府部门强行拆除，第三人在房屋张贴温馨提示，告知7层系违章建筑，证明涉案房屋系违法建筑，违法建筑可由拆迁部门认定，被认定为违法建筑的无法获得拆迁补偿安置。与涉案房屋相邻的A幢604室的交易价格是100多万元，涉案房屋的价格是50多万元，有产权的房屋价格较高，事实上有原告母亲邵洪香找到叶绍谷等人，原告及其家属对涉案房屋的权属及法律风险是知悉并愿意承受的，故应当由其承担相应的风险，原告与第三人签订征收补偿协议，证明原告是同意该房屋进行拆迁并认可政府的相关政策。若存在拆迁安置权益系原告与第三人的关系，与被告无关。按比例享有拆迁权益没有依据，原告购买的是涉案房屋而不是整幢房屋，整幢房屋的拆迁权益与原告无关；涉案合同系无效合同，涉案房屋已经被拆迁，原告实际占有使用涉案房屋产生的利益应该在涉案合同认定无效后予以抵扣。被告胡春向本院提交了书面答辩状，主要内容为：一、被答辩人从未与答辩人签订房屋买卖合同，答辩人也从未在任何房屋买卖合同上签字，从未收取过任何放款，被答辩人提供的证据房屋卖尽契上的“胡春”签名和捺印和房款收条上“胡春”签名和捺印并不是答辩人所签和所按，可由法院组织笔迹和指纹鉴定。二、被答辩人主张的南白象街道B幢701室房屋系违章建筑，依法应当予以拆除，按规定只享有200元每平方米的清障补偿费，没有任何的拆迁安置补偿权益。三、即使存在如被答辩人所述的房屋买卖合同，也是无效的，《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。违章建筑依法应当拆除，不得进行买卖，也无权利主体，被答辩人明知买卖标的系违法的，仍签订合同予以买受，根据合同无效的过错责任，其应承担合同无效的全部过错责任，依法不应当予以任何补偿。四、答辩人对买卖违章房屋一事一无所知，上述违章建筑也不是答辩人建造的，且被答辩人所主张的违章建筑系被南白象街道强制拆除，经过合法的拆违程序，答辩人对合同无效及房屋被拆除不承担任何过错责任，也不是适格的被告。综上，请求法院驳回针对答辩人的所有诉讼请求。第三人温州市瓯海区人民政府南白象街道办事处没有到庭，也没有向本院提供书面意见或证据。本院经审理，认定事实如下：2009年7月18日，原告蔡晓武与被告叶绍谷、朱长春及被告胡春的父亲签订《房屋卖尽契》一份，出卖人为被告叶绍谷、朱长春、胡春，受买人为原告蔡晓武，约定：出卖人自愿将似有共同合伙建造住宅一套出卖给蔡晓武，房屋坐落于××街道××村××幢××室，建筑面积180平方米，双方议定卖价55万元。自签订之日起，房屋占有、使用、收益、处分等权利均归买方所有。签订当日，双方结清应付房款55万元，出卖方将房屋交付买受人，此后由买受人及其家庭成员居住、使用。另查明，现南湖新街道（村）B幢房屋已列入拆迁范围并被拆除。南湖新街（村）B幢为七层房屋，一层为十间房屋，二至七层每层为四间房屋，根据房屋调查表，南湖新街（村）B幢房屋建筑总面积为4805.92平方米，其中南湖新街（村）B幢701室房屋建筑面积190.19平方米。以上事实有原、被告的陈述，原告提供的《房屋卖尽契》、收条、用水情况查询清单、支付宝截屏、电费情况、房屋调查登记表等证据予以证明，本院审查后予以认定。原告提供的一户安置明细表的真实性无法确定，本院不予认定。关于涉案房屋的买卖价格是否明显低于南湖新街（村）B幢二层至六层房屋的价格，原、被告分别提供了南湖新街（村）B幢、A幢房屋的《房屋买卖协议书》，对原、被告提供的《房屋买卖协议书》的真实性予以认定，结合上述证据，因房屋存在差异、交易背景不同等，无法证明涉案房屋的买卖价格是否明显低于南湖新街（村）B幢二层至六层房屋的价格。对被告提供的第三人出具的“温馨提示”、南白象镇南湖村三产返回用地设计条件附图的真实性予以认定，但该证据并非认定南湖新街（村）B幢7楼房屋为违章建筑的法律文书。本院认为，被告胡春答辩称该《房屋卖尽契》并非其本人签署，原告和被告叶绍谷、朱长春均在庭审中陈述《房屋卖尽契》系胡春的父亲代为签字，且房款由胡春的父亲代为领取，故涉案《房屋卖尽契》系各合同当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自身合同义务。现南湖新街（村）B幢房屋已列入拆迁范围并已拆除，该房被拆除后可获得相应的拆迁安置补偿权益。拆迁部门基于南湖新街（村）B幢房屋的规划许可，认定相应的拆迁安置权益标准。南湖新街（村）B幢未按照规划许可超规模建设，整体房屋属于超规划许可规模建筑物，已无法区分具体哪些部分属于超规划许可规模。被告没有提供证据证明蔡晓武购买涉案房屋的价款明显低于二至六层相应房屋价值。故原告购买的房屋在旧村改造拆迁赔偿时按该幢总面积比例分配，按190.19平方米占涉案房屋所在幢房屋面积4805.92平方米比例乘以该幢房屋可获得的拆迁安置补偿权益予以计算，即按3.957%计算（如该幢房屋整体实际面积测量发生变化的，以实际测量数据为准予以调整），符合法律规定，本院予以支持。考虑到各家装修投入不同，拆迁安置权益中的装修补偿款应按实予以计算为宜，不再在比例中计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告蔡晓武与被告叶绍谷、朱长春、胡春于2009年7月18日签订的《房屋卖尽契》有效；二、确认原告蔡晓武享有坐落于温州市瓯海区××街道××街××幢××室房屋的拆迁安置补偿权益（除装修补偿款按实计算外，其余拆迁安置补偿项目按温州市瓯海区南白象街道南湖新街Ｂ幢房屋整幢房屋的拆迁安置补偿权益的3.957%计算，如该幢房屋整体面积实际测量发生变化的，以实际测量数据为准调整比例）。案件受理费19200元，由被告叶绍谷、朱长春、胡春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄海健人民陪审员  郑 雷人民陪审员  吴劲峰二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  董温毓代书 记员  潘伟峰?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。-