福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初8915号 原告：福州万兴物业管理有限公司，住所地：福州市晋安区斗门******楼01店面。 法定代表人：陈祖津，职务：执行董事。 委托诉讼代理人高建峰，福建锋浚律师事务所律师。 被告：郑镇，男，汉族，1982年4月24日出生，住福州市鼓楼区。 原告福州万兴物业管理有限公司（以下简称万兴物业公司）与被告郑镇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万兴物业公司委托诉讼代理人高建峰、被告郑镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告偿付拖欠原告的物业管理费5750.4元（自2018年2月至2020年9月，每平方米1.6元，每月按照179.7元）计算，电公摊553.3元（2019年4月至2020年8月份，每月30元），合计6303.7元；2.依法判令被告向原告支付滞纳金（违约金）7990.0元（从2018年2月起暂计至2020年10月1日，实际计至全部费用付清之日止；按每月实际欠费金额的日千分之三计付）；3.依法判令被告承担本案的所有诉讼费用。 事实和理由：2015年10月21日与2018年10月27日，福州万兴物业管理有限公司（下称万兴物业）分别与山海观花园业主委员会签订《物业服务合同》。双方约定：由万兴物业为福州市鼓楼区西环北路80号山海观花园之物业提供物业服务。Ａ座高层带电梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.60元，物业服务费按月进行交纳，业主须在每月15日之前履行交纳义务。同时还约定Ａ座公共电分摊费用按每月每户30元的标准进行收取。如业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金（违约金）。被告的房屋建筑面积为112.30平方米，座落于福州市鼓楼区××路××号××花园××座××（产权证上为Ａ＃楼1403单元）。 合同签订后，原告全面履行了物业管理服务义务，然而被告却未依约履行交纳物业费等之义务，截止2018年4月至2020年9月被告仍拖欠原告物业费5750.4元、电公摊553.3元，以上共计6303.7元（此费用滞纳金未计算在内）；被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 为维护原告合法权利，依照《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 郑镇辩称，不同意原告诉请。 一、福州万兴物业管理有限公司（以下简称“万兴公司”）在《物业服务合同》签订过程中存在造假行为，并与原业委会恶意串通，签订不公平合同条款，双方联合损害业主利益。 该公司股东陈祖津等人，十几年来长期经营讼争楼盘物业服务。2015年在原物业服务标准内容不变情况下，却能提高收费标准继续经营本小区，按日常生活经验法则，业主不会因为同一批服务人员换个公司马甲，就能接受收费标准的提高，这一结果与业主对于物业服务的预期及交易习惯不相符。 考量物业市场的一般情形，2015年的物业服务公司招投标过程中，招投标过程各参与公司存在相互勾结串通报价、围标的行为，不符合经济规律和行业市场规则。在物业公司选聘的业主投票过程中，存在物业人员参与投票造假舞弊行为。山海观花园原业委会作为招标小组成员，全过程掌控招投标公司，未尽审慎义务，存在重大过失。 原告提供的被告身份证及房产证复印件来源为非法，该身份证办于2014年11月18日，被告并未提供过给原告复印件。其来源为2019年11月参加的业委会选举的筹备组及候选人报名附件，由原业委会非法提供给万兴公司，该行为已严重违反业委会选举及个人隐私相关规定；同时万兴物业向原业委会提供监控视频以监视业主行踪。万兴物业与原业委会共享业主个人隐私信息来源、内外勾结，严重侵犯业主个人隐私。 综上所述，他们双方互相依赖程度极高，有着错综复杂的直接、间接的利益关系及私交，存在利益输送或者提供便利行为。有合理理由怀疑原业委会委员通过其他股权安排获得了万兴公司的相关经营利益分配，是其影子股东；原业委会主任为万兴公司幕后实际控制人。 2015年10月21日、2018年10月27日福州市鼓楼区山海观花园原业委会（以下简称“原业委会”）违规与福州万兴物业管理有限公司（以下简称“万兴公司”）签订了物业服务合同，但物业服务合同的签订双方为关联方，实际服务人员及经营管理人员与原来的一致。双方在物业服务合同中约定了较高的服务标准等级，其目的即在于通过约定虚高的服务等级来约定远高于市场平均价格的物业服务费用。在业主迫不得已接受物业合同约束后，万兴公司提供的却是远低于市场平均服务标准的物业服务现状。被告提供了大量证据加以证明这一主张，物业公司不仅远远未能达到物业服务合同约定的服务标准，甚至不愿意提供最基础的安保和安全维护工作，严重侵害了业主的利益，同时对业主态度蛮横，甚至恶言相向，其面对广大业主屡屡提出的质疑和问责置若罔闻，不提高物业服务水平，不改善与业主关系，阻扰业委会选举，却对违规乱收费非常用心。 被告提供的证据足以认定万兴物业公司与山海观花园原业主委员会存在恶意串通、内外勾结、合谋欺诈侵害小区业主合同权益的事实，而原告主张的合同事实无法作为认定合同合法有效的依据。 被告对万兴物业公司提交的证据提出合理的质疑，诸如证据中的两份合同不完整，根据主合同条款“正本连同附件共27页”，合同却只提供12页，原告将有服务标准的15页附件的关键证据故意隐瞒；另外欠费明细表中的公摊费金额与物业公司公告的欠费金额自相矛盾。两份催款通知，其中2020年1月13日的签收栏上非被告本人签名。2020年9月10日的另一份快递件为无人签收的。 根据《中华人民共和国合同法》“第五十二条合同无效的法定情形下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》”第二条符合下列情形之一，业委会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。” 请求判令2015年10月21日、2018年10月27日福州万兴物业管理有限公司与山海观原业委会签订的《物业服务合同》均为无效合同。 二、万兴公司未按《物业服务合同》履行约定义务，无能力改进服务质量，需进行减免物管费，承担违约责任，支付违约赔款。 万兴物业公司因专业及管理水平差、从业人员胜任能力低，在安保、卫生、维护、绿化、综合服务等服务过程中存在较大瑕疵，又拒不整改，所以陷入自身无力履约导致无法及时收到物管费用，继而只能再次降低服务标准的恶性循环。 万兴公司保安岗位配备数量严重不足、从业人员素质较低，卫生情况不达标：按合同约定及《福州市物业服务等级标准及指导性收费标准》，保安人员配置应为9人且50周岁以下的占50%以上，但实际到岗人数仅为4-5人，而且多为65周岁以上的员工。员工在经常加班情况下每月平均工资仅为两千多元，且未办理养老及医疗保险，同时也造成保安及卫生保洁人员上班时间睡觉、玩手机等不尽责的情况，公司对员工的压榨严重影响员工对业主服务积极性，万兴物业公司未履行企业应尽的社会责任。 陈祖津等人运营本小区物业管理十几年期间，小区发生过几十起电梯困梯、滑梯、冲顶等事故及滑倒等安全事故，被告就亲身经历了多起电梯困梯、滑梯的事故，造成许多业主人身损害及心理伤害。原电梯维保单位因未按安全技术规范进行电梯维护保养，多次被市场监督局行政处罚，存在不良记录，在发生冲顶的重大安全事故后，万兴公司依然使用原电梯维保单位，原告对于小区重大设备维护及安全隐患未尽到安全保障、外包企业资质审查及警示的义务，存在重大过错，应承担事故连带责任及相应的赔偿责任。 万兴公司长期占小区公共场所进行经营使用，存在私自收取公共广告收入的行为,甚至私自对代收费项目加价，强行霸市独揽小区建设工程等不符合市场规律经营行为，以获得巨额不当得利，侵害广大业主的合法权益。 原告作为物业管理公司在物业管理过程中存在不履行义务的行为，而且不履行义务的行为造成的后果对我们的生活产生了严重的影响。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。” 原告因无能力整改提高服务水平，就应当根据广大业主的要求，按实际服务内容及履行情况，并参照周边同级小区的收费标准，对本小区物管费减收，承担违约责任，进行违约赔偿，否则将导致本小区物管费整体收费率很低。 三、根据原告提供的证据1-20#《物业服务合同》第十六条第三款，万兴公司存在不按合同约定方法计算电分摊金额，违约在先，2019年4月至2020年9月欠款金额应以每月实际分摊金额计算。 被告的电公摊已交清至2019年4月22日，是通过家属以微信扫码支付295元，原告将欠费时间从2018年5月开始计算，存在重复收费的事实。且欠费表上的电公摊金额与其公布的两次欠费公告存在不一致情况。 万兴物业的电公摊计算不符合合同约定，公共电费公摊为代收，原则上不能盈利，存在许多其他不合理之处：分摊表中物业仅“分摊50度”，D座的员工宿舍电费分摊情况不明，另外万兴公司长期占用消控中心进行办公，消控中心的电费不能分摊给A楼业主。 2020年8月12日福州供电公司出示的山海观花园电费欠费单上显示，公共电费欠款为46878.03元，其中“1-3楼事故照明”一表就欠费10896.98元，为该电表每月平均电费165.9元（300度X0.553元/度）的66倍。 根据《中华人民共和国合同法》第六十八条不安抗辩权应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；”。因万兴物业公司管理不善、经营及资金状况恶化，而拒交公摊电费于法有据，是正当行使不安抗辩权。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。” 对于万兴公司违规违约收费、重复收费的行为，被告请求判令原告退还违约金及重复收取的电公摊费1102.2元。 四、原告作为企业收取物业管理费不开具发票，只开具三联收据违反国家有关规定。因物业公司只开收据不开发票而拒交物业管理费于法有据，是正当行使抗辩权利，是对原告违法违规行为的地址，应受法律保护。 五、关于滞纳金存在异议。原告未履行合同约定、违法违约在先，应承担违法违约责任，驳回原告要求滞纳金的请求。 六、驳回原告要求被告承担逾期支付物业管理费的诉讼费用请求。 综上，原告违规违约在先，又拒不承担违规违约责任，更不承担民事赔偿责任，给被告的生活带来了许多不便。现根据《民事诉讼法》《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律的规定，特向贵院提交答辩及反诉请求，望裁决！ 本院经审理查明如下事实：2018年10月27日，万兴物业公司与山海观花园业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定：由万兴物业公司为福州市鼓楼区西环北路80号山海观花园物业提供物业服务。合同期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止。A座高层带电梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.60元，物业服务费按月进行交纳，业主须在每月15日之前履行交纳义务；同时还约定A座公共电分摊费用逾期交纳的业主按每月每户30元的标准进行收取；如业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金（违约金）。合同签订后，万兴物业公司为山海观花园提供物业服务至今。 另查明，郑镇系福州市鼓楼区××路××号××花园××座××（产权证上为Ａ＃楼1403单元）单元业主，产权面积为112.3平方米。郑镇尚欠2018年2月至2020年9月物业费共计5750.7元，其未交纳2019年4月至2020年8月电公摊费。 本院认为，万兴物业公司系山海观花园小区的物业管理企业，郑镇系该小区业主，万兴物业公司与山海观花园业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主均有约束力。万兴物业公司向郑镇提供了物业服务，郑镇亦负有按时缴纳物业管理费及其他费用的义务。关于万兴物业公司诉请的电公摊费553.3元，其未提供计算依据及代缴证明，故本院不予支持。关于滞纳金，综合全案材料及相关联案件材料来看，万兴物业提供的物业服务存在一定瑕疵和不足，故万兴物业公司滞纳金诉请本院不予支持。郑镇就物业服务合同提出的其他诉求，可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、郑镇于本判决生效之日起十日内向福州万兴物业管理有限公司支付自2018年2月起至2020年9月的物业费5750.7元； 二、驳回福州万兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费159元，因适用小额诉讼程序减半收取79.5元，由郑镇负担30元，由福州万兴物业管理有限公司负担49.5元。 本判决为终审判决。 审判员  林晓霞 二〇二〇年十二月四日 书记员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。