吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初876号 原告：盛雅杰，女，1963年12月22日出生，汉族，住吉林市船营区。 原告：刘洋，男，1986年10月27日出生，汉族，住长春市南关区。 被告：长春市宜华堂房地产经纪有限公司吉林市分公司，住所地吉林市船营区。 负责人：张继双，经理。 被告：张继双，男，1968年1月4日出生，汉族，长春市宜华堂房地产经纪有限公司吉林市分公司经理，住长春市净月区。 第三人：吉林市广播电视器材总公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：赵铁实，总经理。 委托诉讼代理人：李晓东，男，该公司职员。 原告盛雅杰、刘洋与被告长春市宜华堂房地产经纪有限公司吉林市分公司（以下简称宜华堂吉林市分公司）、被告张继双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法追加吉林市广播电视器材总公司为本案第三人，于2020年6月8日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛雅杰、刘洋,被告宜华堂吉林市分公司的负责人张继双、被告张继双到庭参加诉讼，第三人吉林市广播电视器材总公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛雅杰、刘洋向本院提出诉讼请求：1.被告立即将房屋产权办理到原告名下；2.被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金17，734元；3.被告返还代收的契税7262.68元、登记费80元、装修保证金200元、手续费319.08元，共计7861.76元及上述费用的利息（自2007年5月24日起至2020年6月8日按年利率6%计算）；4.被告承担诉讼费。事实与理由：2007年5月24日，原告刘洋的父亲刘喜林（原告盛雅杰的配偶）与被告签订了位于青岛街一号楼×××室的《房屋买卖协议》，刘喜林按期付清了全部购房款，被告按期向原告交付了房屋。同时被告向原告代收了契税7262.68元、登记费80元、装修保证金200元、手续费319.08元，共计7262.68元。自2007年5月24日起至2020年6月8日以上述费用为本金按年利率6%计算利息。双方在协议第七条第一款约定被告保证在协议签订之日起八个月内将案涉房屋产权办理至原告名下，但时至今日，被告仍未履行该项约定。综上所述，被告未依约履行合同，构成违约，应当承担违约责任。原告为维护合法权益诉至法院。 宜华堂吉林市分公司辩称，我公司与张继双于2007年3月1日签订委托协议，委托销售位于吉林市青岛街1号的房产，该房产产权原系吉林市广播电视器材总公司所有，张继双、赵瑞生、胡平于2006年12月28日委托张继双在吉林市机动车拍卖中心竞拍所得，委托范围包括代理销售、在吉林市房地产管理部门办理产权手续，对委托房产发生的一切债权债务不承担任何责任，这条在委托协议中已经明晰，接受委托后我公司积极办理产权手续，但由于产权管理部门因地方政策规定该类房产不能分割，不给予办理。 张继双辩称，张继双、赵瑞生、胡平于2006年12月28日经拍卖购得吉林市青岛街1号原吉林市广播电视器材总公司权属的综合楼并委托宜华堂吉林市分公司进行对外销售，取得程序合法，于2007年5月与刘喜林签订房屋买卖协议并承诺8个月内办理产权，但是在办理过程中，产权管理部门认为综合楼不可分割不同意办理，我方也多次告知原告及其他业主产权办理情况，我方认为在房屋买卖协议第七条第一款中明确了产权办理时限是8个月内，产权办理费用由甲方即原告单独承担，至今已经远远超过了合同的诉讼时效，根据有关法律房屋买卖协议诉讼时效为两年，所以本合同应该在房屋买卖协议签订起两年八个月至今已经远远超过合同的诉讼时效；在房屋买卖协议中第七条第二款中明确约定，因乙方（被告）的过失造成原告不能在双方约定日期前取得房屋权属证书，原告有权提出退房，被告需在原告提出退房要求之日起10日内将原告已付款退还给原告，并按已付款3%赔偿原告损失。根据关于房屋产权办理的司法解释规定，双方有争议的除特殊约定外可以赔偿。买卖双方明确特殊约定的应按双方约定执行，在房屋买卖协议中已经对所售房产的来源现状、用途、土地性质做了明确说明，原告已知悉一切；原告诉请中既要求我办理产权手续，又要求我退还其缴纳的契税等费用，不符合受理条件，基于以上原因，请求驳回原告一切诉讼请求并由其承担诉讼费用。 吉林市广播电视器材总公司未到庭参加诉讼，提交了书面陈述意见称，案涉房屋系我公司自管房产，至今物权没有发生变更。吉船×××号房证总面积为11，612.60平方米，产权性质为办公，核减后房证剩余面积为7，764.64平方米。1999年11月6日，我公司因该楼建设在永丰信用社贷款，以法院（2004）吉中民初字第228号判决为证。在此之前，因该楼建设我公司在吉林市工商银行有贷款，1998年我公司与吉林市工商银行签订房屋置换协议，价值1，740万元，由于吉林市工商银行因素未能给我公司办理产权，属于违约，2005年吉林市工商银行改制，将有争议的置换资产转让给华融资产公司，非法牟利，进行房产权利拍卖，买受人为本案被告张继双，后由于拍卖所得的房屋有我公司面积197.31平方米，所以我公司无法配合产权办理，存在争议。 经审理查明：1997年7月16日，吉林市工商银行松江办事处与吉林市广播电视器材总公司签订以房抵贷协议书，吉林市广播电视器材总公司将其名下位于青岛街1号综合楼抵偿给吉林市工商银行松江办事处。2005年5月27日，中国工商银行吉林省分行与华融资产管理公司长春办事处签订非信贷风险资产转让协议。2006年12月28日，华融资产管理公司委托吉林机动车拍卖中心拍卖包括本案争议房屋的在内的吉林市广播电视器材总公司抵贷房产。 2006年12月28日，张继双个人通过吉林机动车拍卖中心拍得吉林市广播电视器材总公司抵入房产权利（委托人为中国华融资产管理公司长春办事处，含案涉房产）。案涉房产位于北极街桃源路临青岛街一侧楼房，吉林市广播电视器材总公司于1995年1月办理该楼产权登记，证号集×××号，用途住宅、办公（规划许可证工程名称：综合楼，层次7层），登记面积11，612.64平方米。后经多次转让核减，现档案标注剩余面积5，594.23平方米。张继双竞拍取得北极街桃源路临青岛街一侧楼房后将其分割成若干个独立小户型公寓出售。 盛雅杰与刘喜林系夫妻关系，刘洋与刘喜林系夫妻关系，刘喜林于2017年3月31日因病去世。刘喜林继承人为配偶盛雅杰，长子刘洋。 2007年5月24日，刘喜林（甲方、购买人）与宜华堂吉林市分公司（乙方、转让方）签订房屋买卖协议，约定甲方自愿购买乙方坐落在青岛街1号的宜华之家公寓×××室，建筑面积为53.18平方米。该房产销售特征：该建筑原产权所有人为中国工商银行吉林市分行，乙方法定代表人于2006年12月28日通过吉林机动车拍卖中心竞拍所得。乙方保证所转让的上述房产权属真实，无出租、无抵押、无查封、无争议。如交接后发生该房产交接前即存在财务纠纷，由乙方承担全部责任。该房产单位建筑面积定价为每平方米1,588元，总金额为84，449.84元。除上述房价款外，甲方需缴纳房屋交易税费。关于产权登记的约定：1.乙方保证同甲方签订房屋买卖协议之日起八个月内将上述房产的产权办理到甲方名下。上述房产办理产权手续所缴纳的费用，由甲方单独承担；2.因乙方的过失造成甲方不能在双方约定日期前取得房产权属证书，甲方有权提出退房，乙方须在甲方提出退房要求之日起10日内将甲方已付款退还给甲方，并按已付款的3%赔偿甲方损失；3.甲方需向乙方提供在办理产权时所需要的相关手续，并全力配合。如因甲方原因而无法办理产权，乙方将不负担责任。当日，刘喜林向宜华堂吉林市分公司交纳房款84，449.84元，契税7，262.68元、产权登记80元、手续费319.08元、装修保证金200元。宜华堂吉林市分公司向盛雅杰交付房屋。因宜华堂吉林市分公司未按约定为盛雅杰办理房屋产权登记，盛雅杰、刘洋于2020年3月16日向本院提起诉讼。庭审中，盛雅杰、刘洋自认宜华堂吉林市分公司已经退还装修保证金200元。 2007年4月18日，长春市宜华堂房地产经纪有限公司在吉林市设立分公司，经营地址为吉林市青岛街**，负责人张继双，经营范围为房地产信息咨询、房屋中介，该分公司无注册资本，宜华堂吉林市分公司在2008年6月30日前未在规定时间内接受2007年度年检，于2009年2月5日被吉林市工商行政管理局吊销营业执照。2014年2月12日，长春市宜华堂房地产经纪有限公司经核准注销。 原告于宏禹与被告长春市宜华堂房地产经纪有限公司吉林市分公司、被告张继双房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2020）吉0204民初890号民事判决，被告张继双不服该判决提起上诉，吉林市中级人民法院于2020年12月12日作出（2020）吉02民终2091号民事裁定，另查明，张继双竞拍取得北极街桃源路临青岛街一侧楼房后，未办理更名手续。张继双未经规划部门许可，亦未办理任何审批手续，自行对该建筑物进行改造，并分割成若干个独立小户型公寓以宜华堂吉林市分公司的名义对公众出售。张继双自认，该建筑物无法办理产权分户手续。裁定主要内容：一、撤销本院（2020）吉0204民初890号民事判决；二、驳回于宏禹的起诉。 本院认为，一、关于盛雅杰、刘洋请求将青岛街1号的宜华之家公寓×××室（建筑面积为53.18平方米）更名至原告名下的诉讼请求。本案中，张继双私自改建案涉建筑物，将整体商用综合楼分割改造为小型公寓并进行出售，该行为给房屋的安全和政府的管理带来诸多隐患，其擅自改建建筑物及分户销售的行为未经行政机关审批，其行为的合法性未经政府行政部门确认。张继双作为房屋出卖人具有履行申请、报批手续的义务。刘喜林作为买受人对标的物的产权等基本情况应当进行了解。张继双以宜华公司的名义进行案涉房屋的销售，双方在签订合同之时对案涉建筑物不符合正常可出售房屋的情况是明知的。本院对案涉建筑物向相关部门进行了书面咨询，吉林市规划与自然资源局曾对案涉建筑物的相关改建及办理产权情况进行了回函。根据回函内容显示，刘喜林与宜华公司所签订房屋买卖合同标的物及案涉建筑物的合法性需经多个行政部门审批确认，但根据目前证据显示，张继双未向相关部门提交报批手续，政府行政部门未对案涉建筑物的合法性进行确认，法院民事审判无法代替行政机关的审批及行政审判进行审理。综上，在政府相关行政部门未对张继双的私自改变建筑物用途，将商业用途改变为住宅的改建、销售行为以及案涉建筑物的合法性进行确认的情况下，盛雅杰、刘洋针对买卖标的物要求法院判决继续履行买卖合同，办理房屋过户手续并支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，暂不具备民事案件审判基础，可待条件成就后再行主张权利。 二、关于盛雅杰、刘洋要求返还契税、产权登记费、手续费等费用的问题。刘喜林与宜华堂吉林市分公司签订房屋买卖协议第七条第一项约定，宜华堂吉林市分公司受盛雅杰、刘洋委托办理案渉房屋产权登记手续，案渉房产办理产权手续所缴纳费用由刘喜林单独负担，故刘喜林向宜华堂吉林市分公司缴纳费用7861.76元（契税7262.68元、产权登记费80元、手续费319.08元、装修保证金200元），宜华堂吉林市分公司应积极履行受托义务，即为刘喜林办理房屋产权手续。宜华堂吉林市分公司未能按约定完成委托事项，应当将收取的办理产权登记相关费用予以返还，庭审中，盛雅杰、刘洋自认宜华堂吉林市分公司已经退还装修保证金200元。故本院对盛雅杰、刘洋要求返还代收的契税、登记费、手续费合计7661.76元的诉讼请求予以支持。关于承担返还责任主体的问题。宜华堂吉林市分公司系长春市宜华堂房地产经纪有限公司的分公司，无注册资本，长春市宜华堂房地产经纪有限公司已注销，庭审中宜华堂吉林市分公司陈述该公司受张继双、赵瑞生、胡平三人委托代理销售吉林市青岛街1号楼房产，未参与投资和收益分配，根据张继双提举证据案涉房产系以其名义拍卖所得，故应由张继双承担返还责任。本院认为，房地产登记费是房地产登记部门在办理房地产权属登记时，向申请人所收取的费用。该费用包括总登记费、换证登记费、转移变更登记费、他项权利登记费。房地产登记部门收取房地产登记费时，应当按件收取，根据有关规定，住房登记费（含房屋权属证书费）为80元。因宜华堂吉林市分公司至今未能办理产权登记手续，故该部分应予返还。关于张继双抗辩手续费是在办理房屋买卖过程中支付给中介公司工作人员的工资、协议的打印、相关资料的复印等日常杂费。属于购买方应交费用，与办理产权与否无关,本院认为双方并没有在合同中约定手续费用途，根据房产交易习惯，房产交易手续费是指由政府依法设立，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用，故该费用与办理产权有关，本院对张继双这一抗辩主张，不予采纳。关于张继双主张契税、产权登记费、手续费已经超过诉讼时效的主张，根据双方签订的房屋买卖协议约定“乙方保证同甲方签订房屋买卖协议之日起八个月内将上述房产的产权办理到甲方名下。”直至本案诉讼时，宜华堂吉林市分公司未按约定办理产权登记至买受人名下，故买受人可以要求返还收取的相关费用，本案并未超过诉讼时效期间。关于盛雅杰、刘洋主张按照年利率6%计算利息的问题，合同未约定违约金计算方式，被告宜华堂吉林市分公司占用该费用长达十多年之久，本院按照中国人民银行同期同类存款利率予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张继双于本判决生效之日起七日内返还原告盛雅杰、刘洋办理青岛街1号的宜华之家公寓（×××室）产权登记交纳的契税7，262.68元、登记费80元、手续费319.08元，合计7，661.76元及利息（自2008年1月24日起至2020年6月8日按照中国人民银行同期同类存款利率计算）； 二、驳回原告盛雅杰、刘洋的其他诉讼请求。 案件受理费1，265元（原告盛雅杰、刘洋已交纳），其中，案件受理费25元由被告张继双负担，于判决生效之日起七日内向本院交纳，案件受理费1,240元依法应予退还原告盛雅杰、刘洋。 如不服本裁定，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  邱连彭 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张笑男