安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0811民初3602号 原告：黄爱国，男，1976年3月19日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。 原告：刘翠，女，1978年5月29出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 两原告委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。 被告:安庆市先锋房地产开发有限责任公司，住所地安徽省安庆市。 法定代表人：杨瑞东，执行董事。 委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。 被告:安庆市宝宏房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市开发区。 法定代表人：徐基高，执行董事。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 被告：安徽至奥城市艺术酒店有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区。 法定代表人：石建玉，执行董事兼总经理。 被告：安徽至奥房地产营销策划有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。 法定代表人：石建玉，执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李丰源，该公司员工。 原告黄爱国、刘翠与被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司（以下简称先锋房地产公司）、安庆市宝宏房地产开发有限公司（以下简称宝宏房地产公司）、安徽至奥城市艺术酒店有限公司（以下简称至奥酒店）、安徽至奥房地产营销策划有限公司（以下简称至奥房产营销公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人陈磊、被告先锋房地产公司委托诉讼代理人徐光明、宝宏房地产公司委托诉讼代理人李清、至奥酒店、至奥房产营销公司共同委托诉讼代理人李丰源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄爱国、刘翠共同向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同返还原告已支付的购房款552174元及自付款之日起的利息，（按照同期银行贷款利率计算至实际清偿之日止，其中4万元自2018年8月6日起算，512174元自2018年9月25日起算）；2、本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：2018年8月6日，原告与至奥房产营销公司签署《宝瑞商城销售订购书》两份，约定由原告订购由先锋房地产公司、宝宏房地产公司开发的宝瑞商城3061室、3062室，购房价分别为276924元、275250元。原告为此支付两笔2万元定金，共计4万元。2018年9月15日，至奥酒店与原告订立《委托经营管理合同》两份，约定由原告将上述房屋交付给至奥酒店经营管理，至奥酒店自2018年12月31日起向原告支付相应收益，其中第一、二期收益用于冲抵房款。2018年9月25日，原告向至奥酒店分别缴纳购房款256924元、255250元，与已支付的定金4万元，合计552174元。2019年3月27日，至奥酒店经理闵旭卿向原告出具承诺书一份，承诺上述房屋在2019年4月份办理产权证书。因上述房屋由先锋房地产公司、宝宏房地产公司委托至奥房产营销公司对外销售，并由至奥酒店利用相应物业从事酒店经营。现四被告逾期办理房屋产权证书，且至奥酒店经营管理的酒店至今仍未开业。四被告行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告先锋房地产公司辩称：1、本案不是商品房买卖合同纠纷，应当定位投资经营委托管理合同纠纷；2、原告与至奥酒店之间订立委托经营管理合同，双方形成投资经营委托管理合同关系，先锋房地产公司不是本案的适格被告。 被告宝宏房地产公司辩称：1、至奥房产营销公司的委托代理权限是明确的，其无权单方面对外签署房产交易相关文件，更无权收取购房款。原告诉求返还购房款552174元中除4万元外其他部分依据的是至奥酒店出具的收据，至奥酒店与原告之间存在委托经营管理合同关系，其出具的材料因存在利益关系应从严审核。仅依据至奥酒店和至奥房产营销公司部分股东占股比例不能得出二者人格混同的结论。原告以至奥酒店出具的收据来要求宝宏房地产公司返还购房款依据不足；2、本案原告实际支付的款项显然没有552174元，因其与至奥酒店的委托经营合同中约定前两期收益冲抵购房款，且显示已收到，故原告支付的款项最多为474150元，同时，原告因提交完整的支付凭证；3、原告要求四被告承担共同责任的依据不足；4、原告与至奥房产营销公司签订的《商品房买卖合同》中约定了仲裁条款。 被告至奥酒店、至奥房产营销公司共同辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，至奥房产营销公司与先锋房地产公司、宝宏房地产公司是委托销售关系，法律责任由委托人承担，先锋房地产公司、宝宏房地产公司应承担连带责任。 本院经审理查明：宝宏房地产公司与先锋房地产公司合作开发宜秀区宝瑞商城1-3幢楼。2014年1月24日，宝宏房地产公司取得安庆市房地产管理局颁发的宜秀区宝瑞商城1-3幢楼商品房预售许可证。2018年5月26日，先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订一份《委托销售总代理合同》，先锋房地产公司将安庆市宝瑞商城所属全部商铺、写字楼及公寓的销售事宜全权独家委托给至奥房产营销公司。合同约定，先锋房地产公司委托至奥房产营销公司总代理本项目的销售事宜，由至奥房产营销公司全权负责本项目的案场接待与成交的订单、合同的协助签订及销售策略的建议提报工作；本项目销售涉及到的定单、合同等，均由至奥房产营销公司销售代表与购置方填写，并由先锋房地产公司审核确认加盖先锋房地产公司公章（或合同章）后生效。购置方交付的认筹金由至奥房产营销公司收取并开具收据，先锋房地产公司与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。同时，合同规定了双方权利义务、违约责任等。合同签订后，先锋房地产公司向至奥房产营销公司提供了房管部门颁发的《商品房预售许可证》，至奥房产营销公司以自己的名义对外销售涉案房产。2018年7月20日，宝宏房地产公司出具一份《授权书》，写明依据《项目合作开发协议》授权先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房产营销公司签订《房屋销售总代理合同》。 原告刘翠与黄爱国系夫妻关系。2018年8月6日，刘翠与至奥房地产营销公司签订两份《宝瑞商城销售订购书》，约定由刘翠订购宝瑞商城3061室、3062室，其中3061室的定价为276924元、3062室定价为275250元。当日，刘翠交付两套房屋的定价共计40000元，至奥房产营销公司在《宝瑞商城销售订购书》上盖章，并向刘翠出具定金收条两张。2018年9月25日，原告支付了3061室、3062室的房款。当日，被告至奥酒店向原告出具收据两张，分别写明收款事由宝瑞商城3061室、3062室购房款，金额为256924元、255250元，加盖至奥酒店财务专用印章。2018年12月26日，原告与被告至奥房产营销公司签订以宝宏房地产公司为出卖人的商品房买卖合同，合同约定双方在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交安庆市仲裁委员会仲裁。被告至奥房产营销公司在出卖人落款处盖章签字，原告刘翠在买受人处签字、按印。 2018年9月15日，刘翠与至奥酒店签订一份《委托经营管理合同》，王媛将位于安庆市宜秀区产权物业委托至奥酒店经营管理，至奥酒店根据合同约定向王媛支付相应的收益，经营管理期限为十年，自2018年12月31日至2028年12月30日，其中第一年、第二年均应支付19449元，王媛父亲王德圣在第一年、第二年收益后标明已支付。原告陈述委托经营管理的第一年、第二年的收益系用于冲抵购房款，实际购房款总额552174元系冲抵之后的购房款。 至奥酒店住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城****，股东为石建玉（持股比例99%）、石峰（持股比例1%）,石建玉为法定代表人。至。至奥房产营销有限公司住所地安徽省芜湖市弋江区中央城**楼**东为石建玉（持股比例100%），石建玉为法定代表人。至奥酒店与至奥房地产营销公司虽注册为两公司，实则一套人马，二者人格混同。涉案房产纠纷问题经安庆市房地产管理处通报后，宝宏房地产公司针对未对至奥房产营销公司进行资格审查及销售过程中未进行有效监督管理导致购房者投诉问题，提出整改措施并作出报告，至奥房产营销公司在公安机关介入后承诺最晚于2019年11月30日前退还房款。 经原告申请，本院依法作出（2020）皖0811民初3602号民事裁定书，对被告的财产依法进行了保全，保全费用为3520元。 另查明，原告于2020年1月3日以相同的诉求向我院提起诉讼，后因未在法律规定地时间内缴纳诉讼费用，被本院裁定按撤诉处理。 本院认为：根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、我院是否对案件具有管辖权；2、先锋房地产公司与宝宏房地产公司是否为本案适格被告；3、四被告应承担何种责任；4、原告实际支付的购房款是多少。 关于争议焦点1，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，原、被告在买卖合同中虽约定了仲裁条款，但被告在开庭前并未对我院受理该案提出异议，应视为放弃仲裁协议，我院依法具有管辖权，应当继续审理本案。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案房产系先锋房地产公司与宝宏房地产公司合作开发，并向至奥房产营销公司提供了《商品房预售许可证》、售楼部，《商品房买卖合同》上出卖人显示宝宏房地产公司，但盖章为公司类型为房地产营销策划，结合系列案件中的证据，可以认定原告在签订《商品房买卖合同》知晓至奥房产营销公司代理销售宝宏房地产公司的房产。且先锋房地产公司与宝宏房地产公司未提供证据证明《商品房买卖合同》只约束至奥房产营销公司与原告。因此，先锋房地产公司与宝宏房地产公司应承担至奥房产营销公司代理销售房产所产生的法律后果。先锋房地产公司与宝宏房地产公司系本案的适格被告。 关于争议焦点3，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，安庆市房地产管理处的通报及宝宏房地产公司出具的报告证实先锋房地产公司与宝宏房地产公司委托没有资格的至奥房产营销公司代理销售商品房，且对销售过程中存在的虚假宣传、返本销售等违法违规行为缺乏监督管理和采取有效措施予以制止。至奥酒店与至奥房产营销公司人格混同，至奥酒店与至奥房产营销公司实际收取了原告的购房款，在合同不能履行的情况下，实际收款方应当返还购房款，被代理人先锋房地产公司与宝宏房地产公司承担连带返还责任。 关于争议焦点4，虽然《商品房买卖合同》中约定的购房款与实际支付的款项不一致，但结合涉案系列案件、《委托经营管理合同》等证据，可以认定至奥房产营销公司出售房屋实际售价与消费者付款不一致，购房者实际付款额均为扣除了第一年、第二年租金后的金额。原告诉求返还购房款552170元，有至奥酒店盖章的收据和转账凭证印证，本院予以支持。因被告的违约行为导致合同不能实现，原告要求其支付资金占用期间的利息，有事实与法律依据，予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内共同返还原告刘翠、黄爱国已支付的购房款552174元并支付利息（自2020年1月3日起算按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报的价利率计算至实际清偿之日止）； 二、被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司对上述债务共同承担连带清偿责任； 三、驳回原告黄爱国、刘翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费9322元，减半收取4661元，保全费3520元，合计8181元，由被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  卓胜龙 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  方 倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国仲裁法》 第二十六条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。