成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初6042号 原告（反诉被告）：重庆钦邦商贸有限公司，住所地重庆市渝中区。 法定代表人：柳家明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陶宏，四川法奥律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：成都交投旅游运业发展有限公司成都东站汽车客运站，住所地成都市成华区。 法定代表人：赵阳。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师，一般授权。 原告（反诉被告）重庆钦邦商贸有限公司（以下简称钦邦公司）与被告（反诉原告）成都交投旅游运业发展有限公司成都东站汽车客运站（以下简称东客站）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钦邦公司的委托诉讼代理人陶宏，被告东客站的委托诉讼代理人方延龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告钦邦公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令撤销原告与被告于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告缴纳的竞买保证金300000元；3.判令被告返还原告缴纳的履约保证金600000元；4.判令被告赔偿原告因履行合同所发生的设计费、加盟费、相应设施设备采购费及违约金、人员工资等各种损失549707.5元；5.判令被告赔偿原告履行合同可得收益损失900000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月17日，成都交投资产经营管理有限公司发布了《成都东站汽车客运站司乘公寓项目招租方案》（以下简称招租方案），对位于成华区邛崃山路555号成都××层××层××层××共计4159平方米的成都东站汽车客运站司乘公寓项目招租，业态规划为酒店。原告按其规定参与竞租，缴纳竞买保证金300000元并于2019年7月9日与被告签订了该项目的《房屋租赁合同》。合同签订后，原告积极履行合同约定义务，缴纳了履约保证金，并因此产生酒店设计费、加盟费、设施设备采购费等。但在酒店改建方案报规划、消防、建设等单位审批过程中，酒店第4层不能通过改建方案。至此，原告才知晓该房屋的真实情况。由于被告在《成都东站汽车客运站司乘公寓项目招租方案》中的虚假陈述，致使实际可用面积仅为64%，实际可利用客房数量仅为原告预期数量的62%，无法实现签订合同的目的。原告认为被告对租赁房屋情况做了虚假陈述，构成对原告的欺诈，原告与被告签订的《房屋租赁合同》不是原告的真实意思表示，不能实现与原告签订该合同的目的，故诉至法院。 被告东客站辩称，1．答辩人并未向被答辩人做任何虚假陈述，被答辩人解除《房屋租赁合同》无事实和法律依据。招租方案第一条第（一）款出租范围中明确载明4层为屋面平台，并未表述过第4层系房屋。在房屋租赁合同签订之前，被答辩人签订合同之前经过现场查看，对房屋现状已经了解。招租方案第四条第（一）款明确载明，承租方承诺已经实地勘察并知晓标的以现状出租，接受标的物之一切现状；第五条第（三）款明确载明出租标的及其配套设施按竣工现状移交承租方，承租方须对房屋装修升级，办理报建报批手续由承租方自行承担责任。综上，答辩人已经对出租房屋现状作出了充分的披露，被答辩人对出租房屋现状也经过了充分了解，并不存在任何欺诈或虚假陈述。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中答辩人不存在欺诈的情况下，被答辩人请求撤销房屋租赁合同无事实和法律依据。2．被答辩人至今未支付首期租金，违反招租方案第四条第（一）款、租赁合同第十条第（一）款约定，无权要求返还竞买保证金及租赁保证金。4．被答辩人要求赔偿损失的前提是房屋租赁合同被撤销，且被答辩人没有任何证据证实因答辩人的原因给被答辩人造成了经济损失，被答辩人要求赔偿设计费、加盟费等各项损失无事实和法律依据。5．关于被答辩人要求答辩人赔偿履行合同可得收益90万元的诉讼请求。被答辩人该主张系可期待利益损失，可期待利益损失是保护在合同订立、履行等过程中的诚实信用行为。具体指在合同签订之后，一方违约应当支付给守约方不超过合同签订时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。支持可期待利益损失的前提是合同合法有效，一方存在违约行为。本案中，被答辩人主张撤销合同，如果合同撤销，则合同自始不发生法律效力，更不存在违约之说，可期待利益的前提自然就不存在，被答辩人本项诉讼请求与其撤销合同的诉讼请求相互矛盾，依法不应当支持。 反诉原告东客站提出以下反诉请求：1．请求判令被反诉人向反诉人支付2019年8月10日至2020年2月9日期间租金120万元；2．请求判决本案全部反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年6月21日，成都交投资产经营管理有限公司发布资产出租公告，将反诉人委托出租的成都东站汽车客运站司乘公寓项目（以下简称“司乘公寓”）公开招租。2019年7月1日，被反诉人竞得司乘公寓承租权。2019年7月9日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同第三条第（一）款第1项约定司乘公寓第一年度每月租金总额为20万元。第三条第（一）款第3项约定，被反诉人应于租赁合同签订之日起5个工作日支付第一笔租金120万元。租赁合同签订后，反诉人于2019年8月9日将司乘公寓交付给被反诉人，如约履行了租赁合同义务。但被反诉人未按合同约定支付租金，2019年10月8日，反诉人向被反诉人发函要求被反诉人限期支付租金，但被反诉人一直未予支付。此后，经反诉人多次催收，被反诉人仍未支付租金。2020年5月26日，因被反诉人拖欠租金已经长达5个月之久，被反诉人的行为严重违反租赁合同约定，侵害反诉人合法权益，反诉人根据租赁合同第十条第（一）款的规定，解除租赁合同并没收被反诉人的履约保证金。租赁合同解除后，被反诉人至今未补交拖欠的租金，严重侵害反诉人合法权益。综上，反诉人特提出以上反诉请求。 反诉被告钦邦公司辩称，被告反诉状中的事实和理由不成立的，因为被告（反诉原告）在2020年5月26日向原告（反诉被告）发出解除合同通知书之前，人民法院已受理本诉原告请求撤销案涉房屋租赁合同的诉讼，被告无视人民法院的权威性以及案涉合同可能被撤销的情况，向原告发送的解除合同通知书没有合法的依据，而且由于反诉原告在案涉房屋招租和签订房屋出租合同的时候虚构了第四层，而且本诉原告在办理相关改建手续时被国家机关告知根本就没有第四层的存在，不允许本诉原告办理相关改建手续。可见是由于反诉原告的过错导致合同无法履行，反诉被告不存在违约一事，请贵院依法驳回其反诉的全部请求。因原告早在2020年4月7日已向人民法院提起本案诉讼，案涉房屋租赁合同可能被依法撤销，被告反诉的请求及事实依据将失去法律意义。因此，请贵院根据本诉的裁决结果确定对反诉的判决内容。 经审理查明，2019年6月21日，成都交投资产经营管理公司发布资产出租公告【成公资竞告（2019）227号】，以网络竞价方式公开出租成都东站汽车客运站司乘公寓项目（位于成华区邛崃山路555号成都××层××层××层），出租面积4159平方米，业态为酒店，租赁期限15年，租金递增率自第3-5年度每年较上一年递增6%，第6-8年度每年较上一年递增8%，第9-15年度每年较上一年递增10%。起始价为150000元／月，竞买保证金为300000元，增加幅度为5000元／月或其整数倍。对外公示的其他资料有出租方案、租赁合同、连带保证合同、安全生产和消防安全责任书。其中，招租方案将出租范围表述为“此次拟出租的成都东站汽车客运站司乘公寓项目位于成华区邛崃山路555号成都××层××层××层，面积共计4159㎡。其中1层面积24㎡，3层面积2635㎡，4层屋面平台面积1500㎡。”该招租方案第二条第（六）承租方资格条件要求承租方具有酒店经营经验。第四条第（一）款约定有本次出租标的均已实地勘察并知晓标的以现状出租，接受标的物之一切现状，在竞租成功后5个工作日内签订《房屋租赁合同》、《安全生产和消防责任书》、《连带保证合同》并缴纳履约保证金及首期租金，决不以任何理由拒绝签订及履行合同。竞得人未按约定签订《租赁合同》、《安全生产和消防责任书》、《连带保证合同》，未及时缴纳首期租金及履约保证金的，竞价保证金不予退还……（二）竞买前已详细阅读全部竞买文件，包括招租方案、租赁合同文本及有关资料，并完全认可接受……（五）在承租标的物后，按照使用要求充分、合理利用标的物，不改变标的物的现在建筑主体结构。对出租房屋的装修（包括店招），应有统一的整体规划设计，须向受托方备案并提交装修设计图。第五条第（三）款约定，出租标的及其配套设施按竣工现状移交承租方。承租方如经营所需，须对房屋及配套设施进行装修、改造、升级、增容等，须依法办理报建、报批手续，一切费用和责任由承租方承担。 2019年7月1日，成都交投资产经营管理有限公司出具资产出租竞价结果公示，载明最高有效报价者为钦邦公司，最高有效报价为200,000元/月。 2019年7月9日，钦邦公司（乙方、承租方）与东客站（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于成都市成华区邛崃山路555号成都××层××层××层房屋，建筑面积共计4159平方米（包括乙方应分摊的附属通道、公共设施部分的面积）。租赁用途为酒店。租赁期限自2019年8月10日起至2034年8月9日，包含首尾两天，共十五年。租金为200000元／月，支付方式为半年付。交房标准约定为：甲方按出租房屋及附属设施的现状出租。本合同签订时，乙方确认已全面了解出租房屋的规划、建设等情况，并到现场查看了出租房屋及全部设施、设备的现状，同意按出租房屋及附属设施现状承租。租金起计日：本合同签订日为开始计算乙方应付租金的日期。免租金装修期为陆个月。在该期限内，乙方应当承担除租金外的房屋用水、用电、物业管理费、政府部门因乙方使用房屋而收取的一切费用及乙方对出租房屋造成损坏需维修的费用。同时，合同约定第一笔租金支付时间为合同签订之日起5个工作日内。租金金额为1200000元，对应的租期为2019.8.10至2020.2.9。合同第三条（二）租赁保证金1、乙方应于本合同签订之日起5个工作日内支付600000元作为本合同的租赁保证金。该租赁保证金将作为乙方切实按本合同规定履行自身义务的保证。2、本合同终止时，如乙方已把本合同规定应付的所有租金及其它款项支付完毕，也没有对出租房屋造成损坏而未修复的情况，乙方即可办理退房及退租赁保证金（不计利息）手续。在合同履行过程中，乙方因违约产生的相关费用甲方或委托代理人均可从租赁保证金中直接扣除。乙方须在接到甲方或委托代理人书面通知之日起5个工作日内补足租赁保证金，否则将视为拖欠本合同费用，由乙方按照本合同第十条关于逾期付款的约定承担违约责任。第五条房屋交接和使用（一）甲方按房屋及附属设施的现状交付乙方使用。第（七）款约定，乙方不得擅自对出租房屋进行装修或改变出租房屋结构，不得擅自改变出租房屋使用用途。第七条装修约定（一）乙方未经规划、建设、国土、交通、城市管理等政府相关部门及出租房屋设计单位许可，不得改变房屋的外观、建筑结构（包括建筑物的基础、称重结构等基本结构部分）外墙、屋顶、屋面、重要设施设备等……（二）乙方对出租房屋的装修（包括店招），应有统一的整体规划设计，须向甲方书面备案并提交装修设计图……甲方对乙方的备案并不减免乙方因装修所应承担的法定或违约责任……第十条第（一）款载明：有下列情形之一，合同自动终止，乙方所交纳的租赁保证金不予退还。甲方不需额外履行书面催告程序和书面通知程序，并有权按照合同第十二条约定进行清场并收回房屋：1、乙方拖欠租金三个月的；2、乙方所欠各项费用（租金、物业管理费、水电费、租赁保证金等）合计超过三个月租金数额的。 2019年6月25日，钦邦公司向东客站租赁房屋招商指定的竞买保证金账户支付竞买保证金300,000元。 2019年8月9日，东客站将案涉房屋交给钦邦公司。 2019年8月12日，钦邦公司向东客站租赁房屋招商指定的履约保证金账户支付租赁保证金600,000元。 2019年10月8日，东客站向钦邦公司发出《关于催缴房屋租金的函》，要求钦邦公司于2019年10月18日前支付第一个租期的租金共计1,200,000元，否则将追究钦邦公司的违约责任。 2019年12月18日，东客站、钦邦公司、成都交投资产经营管理有限公司等公司工作人员参加会议，并形成《研究成都东站汽车客运站司乘公寓项目租赁有关工作的会议纪要》，会议议定事项如下：（一）原房屋租赁合同为“1层、3层、4层，面积共计4159㎡。”其中，1层面积24㎡，3层面积2635㎡，4层房屋平台面积1500㎡”；现调整为“1层、3层，面积共计2659㎡。其中，1层面积24㎡，3层面积2635㎡”……上述变更事项经客运站和资产公司联合形成请示报请交投集团公司审批同意后执行。2020年5月25日，东客站向钦邦公司发出《解除合同通知书》，载明：1、解除双方签订的合同；2、要求钦邦公司在收到通知后5个工作日内结清欠付的租金及欠付的物业服务费；3、没收钦邦公司的履约保证金600,000元；4、要求钦邦公司在收到通知后5个工作日内腾退案涉房屋。 庭审中，钦邦公司举出《关于成都东站汽车客运站司乘公寓项目4楼存在相关问题的沟通函》，拟证明其已就4楼的规划、消防等问题与东客站进行过沟通，东客站对此质证意见为不清楚是否收到。钦邦公司另举出了电子银行交易凭证、设计合同、电梯加装合同及付款凭据、员工工资表等，拟证明其已为履行合同支付了酒店加盟费、指导费等费用。东客站对此质证意见为三性均不认可。钦邦公司自述未支付过2019年8月10日止2020年2月9日期间的租金，在签订合同及招租时有勘察过现场，从外观上看上去有第四层，但是没有合法手续无法改建。双方均表示案涉房屋是按整体出租，均表示会议纪要并非双方最后达成的合意。 另查明，2011年5月16日，成都市建筑工程设计文件审查批准书显示，建筑层数为地上3层，地下**。2011年8月22日，成都市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，对成都火车东客站长途客运站整体项目工程进行了消防验收。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告企业信息，《房屋租赁合同》、转账记录、《解除合同通知书》以及双方当事人的当庭陈述等。 本院认为，本案争议焦点有二，一是案涉合同是否属于可撤销的合同？二是如果不属于，租金如何确定。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的合同；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈即指一方故意隐瞒或告知虚假事实，使合同相对方陷入错误认知，进而作出不真实的意思表示。本案中，东客站是否构成欺诈，本院认为，宜从以下几方面进行判断：一是从出租人的角度来看，东客站在其出租公告同时对外公示了出租方案，该出租方案也明确载明四楼为屋面平台且标注有屋面平台的实际面积，尽到了告知义务，并未构成故意隐瞒或告知虚假事实；二是从承租人的角度来看，钦邦公司自述在招租及签订合同时勘察过租赁的房屋现场，对房屋形态有直观的感受，其在查看房屋后与东客站签订了合同，说明其认可房屋能够满足其经营需要，与其自述不知晓4层为屋面平台不吻合；三是结合庭审情况以及双方举出的证据来看，钦邦公司并未向本院举出证据证明东客站在签订合同的时候有承诺过第4层能够改建成房间。综上，钦邦公司以东客站构成欺诈为由请求撤销合同证据不足，本院不予支持。 关于租金。因钦邦公司举出的证据尚不足以证明东客站存在欺诈行为，钦邦公司则应根据合同约定按时支付租金。按照合同第三条约定，钦邦公司应当在合同签订之日起5个工作日内支付首期租金，即在2019年7月16日前支付首期租金。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的情形。本案中，合同第十条第一款载明有满足“钦邦公司拖欠租金三个月的”或“所欠各项费用（租金、物业管理费、水电费、租赁保证金等）合计超过三个月租金数额的”其中任意一项条件的时候，案涉合同即自动终止。又，东客站自述钦邦公司所欠各项费用仅有租金，故案涉合同在满足第一项条件时，合同即已终止。按照合同第三条约定，钦邦公司应在2019年7月16日前支付首期租金，结合前述约定，合同在2019年10月17日即自动终止。在合同终止后，钦邦公司仍应当支付合同期间内的房屋租金即2019年8月10日起计算至2019年10月16日止。经计算，钦邦公司应当向东客站支付的租金总额为446,666.67元（计算方式：200,000元/月×2月＋200,000元/月÷30天×7天），东客站关于租金超出此部分的诉请，因缺少合同依据，本院不予支持。 关于竞买保证金及履约保证金。招租方案第四条第（一）款约定有钦邦公司未按时缴纳首期租金的，竞买保证金不予退还。租赁合同约定，钦邦公司拖欠租金三个月的，缴纳的租赁保证金不予退还。合同第十条第一款约定有乙方拖欠租金三个月的，合同自动终止，乙方所交纳的租赁保证金不予退还。按照招租方案及租赁合同的约定，在拖欠租金三个月后，钦邦公司要求退还履约保证金及竞买保证金与合同约定不符，本院不予支持。 关于钦邦公司诉称各种直接损失等及可得利益。钦邦公司诉称其为履行合同支付了设计费、加盟费、相应设施设备采购费，造成了含违约金、人员工资在内等各种损失，但提交的证据不足以证明该损失系东客站造成，本院对于钦邦公司要求东客站支付前述费用不予支持。如前所述，因钦邦公司逾期缴纳租金，双方签订的《房屋租赁合同》在约定的条件成就时已终止，且东客站不存在欺诈情形，钦邦公司现以东客站欺诈、合同存在可撤销的事由来主张可期待利益损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、反诉被告重庆钦邦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都交投旅游运业发展有限公司成都东站汽车客运站支付租金446,666.67元； 二、驳回本诉原告重庆钦邦商贸有限公司的全部诉讼请求； 三、驳回反诉原告成都交投旅游运业发展有限公司成都东站汽车客运站的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费26,000元，反诉案件受理费15,600元，共计41,600元，由原告（反诉被告）重庆钦邦商贸有限公司负担31,600元，被告（反诉原告）成都交投旅游运业发展有限公司负担10,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  朱 书 人民陪审员  李海征 人民陪审员  方 芸 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  罗 楠