江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0206民初5341号原告（反诉被告）：江苏天鸿化工有限公司，统一社会信用代码913202067494325427，住所地无锡市惠山区洛社镇新苑路**。法定代表人：谢鸣宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴伟，江苏逸鹤律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡市万源聚物资利用有限公司，统一社会信用代码91320206MA1MY6X27G，，住所地无锡市惠山区洛社镇花苑村新苑街法定代表人：夏德智，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓冬，江苏连元律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠佳仪，江苏连元律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏天鸿化工有限公司（以下简称天鸿公司）与被告（反诉原告）无锡市万源聚物资利用有限公司（以下简称万源聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天鸿公司的委托诉讼代理人吴伟、被告（反诉原告）万源聚公司的委托诉讼代理人惠佳仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天鸿公司向本院提出诉讼请求：1.判令万源聚公司立即搬离其厂房，2.判令万源聚公司支付房屋占有使用费(自2020年4月1日起至搬离之日止，按106260元/年计算)，3.判令万源聚公司支付违约金31878元，4.本案诉讼费由万源聚公司承担。事实和理由：2017年3月13日，双方签订厂房租赁协议，约定万源聚公司租赁其厂房，租期自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金为106260元/年。2020年4月24日，其通知万源聚公司返还厂房，但万源聚公司至今未搬离。被告万源聚公司辩称：其已经于2020年8月中旬搬离租赁厂房，目前厂房内还留有一些不可搬迁的行车等设备，因其需要就这些设备向天鸿公司索赔，故其暂未交还钥匙，但其已不再使用厂房。天鸿公司通知其搬离的理由不符合合同约定，其不存在违约的行为，且其对厂房享有优先购买权和优先续租权。如果法院认定其违约，则天鸿公司主张的违约金过高，其只需支付房屋占有使用费。天鸿公司应当向其返还押金，如果其需要承担相关款项，其同意以押金直接抵销。反诉原告万源聚公司向本院提出反诉请求：1.判令天鸿公司赔偿2019年10月26日至2019年11月1日及2019年11月19日至2019年12月3日期间突发性停电造成的租金损失6404.71元，2.判令天鸿公司支付违约金31878元，3.本案反诉费由天鸿公司承担。事实和理由：2019年10月26日至2019年11月1日及2019年11月19日至2019年12月3日，天鸿公司突然断电，导致其无法生产经营、厂房闲置、员工放假。天鸿公司的违约行为侵害了其合法权益，导致其产生租金损失、设备闲置损失、工人工资损失、无法履行合同的违约损失等，故应当承担违约责任。反诉被告天鸿公司辩称：第一次停电是由于改造供电设备，其已提前告知各租户，各租户均无异议，且改造供电设备是为了全体利益。第二次停电是由于是发生火灾意外，并非其过错导致，事后各租户知晓了该情况并未提出任何要求。两次停电并未造成万源聚公司租金损失，厂房仍由万源聚公司占有使用，也没有任何设备或人员伤亡，万源聚公司可以通过柴油发电机继续生产，但并未采取此措施，故没有直接损失。其不存在违约行为，双方也未约定有关供电的违约责任。如果法院认定其违约，则应以万源聚公司的实际损失为限确定违约金。请求驳回万源聚公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月13日，天鸿公司与万源聚公司签订厂房租赁协议，载明：万源聚公司租赁天鸿公司的原大修（原消防队南侧）厂房，厂房面积996平方米；租期自2017年4月1日起至2020年3月31日止，租金为106260元/年；万源聚公司交纳租房押金10000元，待协议终结万源聚公司无违约，天鸿公司即予返还；租金半年一付，先付后用，第一租用半年度租金53130元于2017年3月31日前付清，以后每租用半年度结束前付清下一半年度的租金，如有拖欠，视作万源聚公司违约，天鸿公司有权随时收回厂房使用权，违约期间的租金按原租金的200%计算；水、电由天鸿公司供应，费用结算、供应办法双方另行签订协议；本协议违约金为年租金的30%。合同签订后，万源聚公司按约支付了押金，现已支付至2020年3月31日的租金。2019年10月26日至2019年11月1日期间，因对电力设备进行改造，天鸿公司停止向万源聚公司等租户供电。2019年11月19日至2019年12月3日，因电力设备突发火灾，天鸿公司停止向万源聚公司等租户供电。恢复供电后，双方未就损害赔偿事宜进行协商。租期届满后，双方未续签合同，万源聚公司继续使用租赁厂房。2020年4月24日，天鸿公司向万源聚公司发生通知，载明：双方签订的租赁合同已于2020年3月31日到期，特提前三个月通知万源聚公司于2020年7月24日前交还房屋，双方按实际交接时间结算房屋使用费。2020年7月9日，天鸿公司再次向万源聚公司发生通知，载明：其于2020年4月24日要求万源聚公司于2020年7月24日交还所租房屋，同时结清欠缴租金35420元，其将按该时间如期执行，按双方所签厂房租赁协议，其无需任何补偿或赔偿，逾期其将于8月1日8:00停止电力供应。2020年8月中旬，万源聚公司的工作人员从租赁厂房撤离，但未交还厂房钥匙，厂房内还留有万源聚公司的部分设备和杂物。同时，天鸿公司厂区内部分租户向天鸿公司发出律师函进行交涉，并要求天鸿公司赔偿停电期间的损失等。以上事实，有厂房租赁协议、不动产权证、通知、律师函、询问笔录及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：天鸿公司与万源聚公司签订的厂房租赁协议合法有效，本院予以确认。该合同约定的租期届满后，万源聚公司继续使用租赁厂房，天鸿公司未提出异议，原合同继续有效，但租期为不定期，故天鸿公司可以随时解除合同。现天鸿公司已在合理期限之前通知万源聚公司返还厂房并结算费用，故双方之间的厂房租赁协议已经解除，万源聚公司应当返还租赁的厂房。万源聚公司的工作人员虽然已经撤离，但还有部分设备和杂物留在厂房，且双方尚未交接钥匙，故天鸿公司要求万源聚公司立即从租用的厂房搬离，并支付自2020年4月1日起至搬离之日止按106260元/年计算的租金、房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。租期届满后，因万源聚公司未及时返还厂房，已构成违约，现天鸿公司要求万源聚公司支付违约金31878元，考虑到天鸿公司主张的房屋占有使用费已获支持，以及万源聚公司的过错程度等因素，本院酌情确定由万源聚公司支付违约金5000元，对天鸿公司主张的超出部分违约金不予支持。因天鸿公司尚未退还押金10000元，故万源聚公司应承担的上述债务可由押金抵销10000元。双方约定由天鸿公司供电，天鸿公司应当在租期内保障万源聚公司的用电权益，在租期内发生停电属于天鸿公司违约，故万源聚公司有权要求天鸿公司赔偿停电造成的损失。现万源聚公司未举证证明其实际损失，因双方已约定了违约金，综合考虑万源聚公司的客观损失情况，以及天鸿公司的过错程度等因素，本院酌情确定由天鸿公司支付违约金10000元，对万源聚公司主张的超出部分的损失和违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡市万源聚物资利用有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内从占用江苏天鸿化工有限公司的厂房中搬离；二、无锡市万源聚物资利用有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏天鸿化工有限公司支付自2020年4月1日起至其搬离之日止按106260元/年计算的租金、房屋占有使用费，并支付违约金5000元（上述款项可由押金抵销10000元）；四、江苏天鸿化工有限公司于本判决发生法律效力之日起十日向无锡市万源聚物资利用有限公司支付违约金10000元；五、驳回江苏天鸿化工有限公司的其他诉讼请求及无锡市万源聚物资利用有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1240元，由天鸿公司负担306元，万源聚公司负担934元；反诉案件受理费减半收取379元，由万源聚公司负担280元，天鸿公司负担99元。经结算，万源聚公司还应向天鸿公司支付835元（该款已由天鸿公司预交，天鸿公司同意直接由万源聚公司向其支付，无需法院退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 薛雨二〇二〇年十二月二十一日法官助理 周腾书 记 员 王琰