四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初10838号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东大街芷泉段********。 法定代表人：徐耀祥，九龙仓（中国）物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被告：晏飞，男，1980年8月18日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（简称九龙仓物管公司）与被告晏飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，因被告晏飞下落不明，本院依法向其公告送达法律文书。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐俊杰独任审理，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平到庭参加诉讼，被告晏飞经公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令晏飞支付欠付九龙仓物管公司2018年4月1日至2018年7月9日期间的物业管理服务费用2,150.29元及至付清全部欠费之日止的违约金（暂计至2020年6月30日为347.47元）；2、判令晏飞支付九龙仓物管公司律师费1,000元；3、案件诉讼费及公告费（如有）由晏飞承担。 事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）、晏飞签订了《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为位于成都市锦江区××街××段××幢××单元××层××号××区域内的房屋共有部分、共有设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。后晏飞取得了该案涉房屋。按照上述协议第四条第一款之约定，晏飞应按其拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为217.84平方米）按3元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司交纳物业服务费用；同时按照上述协议第四条第八款之约定，晏飞每次缴纳费用的时间是每月5日前。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务的义务，但晏飞怠于支付物业服务费用，经九龙仓物管公司多次催收，晏飞均拒绝支付。按照上述协议第八条第四款之约定，晏飞违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求晏飞补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十六条第十八款规定，若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支），故晏飞还应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。综上，为维护九龙仓物管公司合法权益。特诉至法院，望判如所请。 晏飞未作出答辩，也未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，晏飞与龙茂房地产开发（成都）有限公司（简称龙茂房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定晏飞购买龙茂房地产公司开发的位于成都市锦江区××街××段××号××幢××单元××层××号房屋。当日，晏飞与成都天府时代广场物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；晏飞所购房屋位于成都市锦江区东大街，建筑面积217.84平方米；物业服务费收费实行包干制，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按3元／平方米／月的标准交纳；业主应在房屋办理交接手续时向九龙仓物管公司提前一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为3元／平方米／月，3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。后附《业主临时管理规约》约定：业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其它费用，若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。晏飞每季应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费1960.56元。晏飞拖欠物业服务费，九龙仓物管公司起诉至本院，本院作出（2018）川0104民初5342号民事判决，判决晏飞支付截止2018年3月31日前的物业管理服务费及相应违约金、律师费。2018年7月10日，上述房屋变更登记至案外人名下。 2020年1月17日，九龙仓物管公司与中豪律师集团（四川）事务所签订《委托代理合同》，约定九龙仓物管公司委托该所指派律师作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人。2020年8月18日，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1,000元。 另查明，2016年9月18日，成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。 上述事实，有九龙仓物管公司《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》及附件、产权证、（2018）川0104民初5342号民事判决书、《委托代理合同》、律师费发票等证据在案佐证。晏飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为视为放弃对九龙仓物管公司所主张的事实和证据的抗辩。 本院认为，晏飞作为案涉小区的业主，九龙仓物管公司作为小区的物业管理公司，向包括晏飞在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，晏飞作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据查明的事实，截止2018年4月1日至2018年7月9日期间，晏飞尚欠九龙仓物管公司物业管理服务费2,150.29元（217.84平方米×3元/平方米/月÷31天×9天＋217.84平方米×3元/平方米/月×3个月），九龙仓物管公司要求晏飞支付该项费用，本院予以支持。根据《前期物业管理服务协议》约定，晏飞应于每季第一月的5日前按季交纳物业公共服务费，未按约交纳的从逾期之日起按每天万分之二的标准交纳违约金。晏飞前期存在逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张晏飞以每季度欠付的物业管理服务费1,960.56元（217.84平方米×3元/平方米/月×3个月）为基数自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因晏飞逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1,000元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，晏飞应向九龙仓物管公司支付上述律师费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告晏飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付物业管理服务费2,150.29元（截止2018年7月9日止）及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费1,960.56元为基数，分别从2018年4月6日及顺延的每季度后第6日起计算至付清全部欠费之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告晏飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1,000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费300元及后续因送达裁判文书所产生的公告费，由被告晏飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐俊杰 二〇二〇年十二月十五日 书记员  覃雪梅