北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14010号原告：北京永乐花园发展有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇学府路**。法定代表人：崔巍，总经理。委托诉讼代理人：史云静，女，该公司职员。被告：黄岩，女，1969年11月20日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京永乐花园发展有限公司（以下简称永乐公司）与被告黄岩商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永乐公司的委托诉讼代理人史云静、被告黄岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永乐公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签署的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，并协助办理《北京市商品房预售合同》的联机备案注销手续；2.请求判令被告黄岩向原告永乐公司支付违约金384197.6元；3.诉讼费由被告黄岩承担。事实和理由：根据双方于2019年8月15日签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议，黄岩购买我公司开发建设的位于通州区永乐经济开发区的十里春风嘉园项目19#楼6层1单元602号房屋（以下简称602号房屋），买卖合同约定，该商品房总价款1920988元，首付款为1480988元，剩余房款440000元由黄岩采用公积金贷款方式支付给黄岩。黄岩分别于2019年7月30日、2019年9月27日向我公司支付了首付款1480988元，但至今黄岩仍未将剩余房款支付给我公司。根据《买卖合同》的相关规定，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按房屋总价款20%向出卖人支付违约金。因黄岩至今未以任何方式将购房款支付给我公司，故我公司诉至法院。被告黄岩辩称，同意于2020年7月8日解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，并办理《北京市商品房预售合同》的联机备案注销手续；不同意支付违约金，要求永乐公司全额归还购房款、团购费及相应利息，要求诉讼费由永乐公司自行负担。理由如下：因为永乐公司找的代办公司人员不够专业，误导我进行公积金贷款，但是因为认房又认贷的政策，购房时我已经有过两套房的贷款记录，政策已经不允许我个人进行公积金贷款，但代办人员从未向我告知过。我付完6成首付后，工作人员告知我需要再付2成首付才满足公积金贷款，因此我进行了网贷，但是网贷又影响商贷，所以我公积金贷款失败后也不能进行商业贷款了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月15日，黄岩（买受人）与永乐公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y2198627），由黄岩购买永乐公司开发的坐落于通州区永乐经济开发区内别墅、公寓及配套设施下项目（TZ-YLJKQ-D14地块）19#住宅楼6层1单元-602号房屋，预测建筑面积80.97平方米，其中套内建筑面积63.52平方米，分摊共有建筑面积17.45平方米，房屋总价款1920988元。该合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”约定，买受人采取公积金贷款，买受人应于2019年8月4日前向出卖人支付1320988元（含定金2万元）作为该商品房首付房款，其余房款60万元由买受人采用公积金贷款方式支付给出卖人。该合同附件十二“补充协议”第5条“关于商品房价款的补充约定”第7款约定：“出卖人与买受人一致同意并确认主合同关于买受人逾期付款违约责任的约定不再适用，买受人逾期付款的违约责任以下述约定为准”，（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除买卖合同通知送达之日起30日内按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；第6条第5款约定：“自买卖合同签订之日起45日内……买受人申请的贷款未到达出卖人账户的，视为买受人不能取得贷款，则买受人应于前述期限届满之日起15日内一次性付清剩余房款……”。2019年9月27日，甲方永乐公司与乙方黄岩签订《商品房预售合同之补充协议》，双方一致同意将该商品房预售合同约定的付款方式变更为：买受人应于2019年9月30日前向出卖人支付1480988元（含定金2万元）作为该商品房首付房款，该商品房其余房款440000元由买受人采用公积金贷款方式支付给出卖人。关于黄岩付款情况。黄岩于2019年7月30日向永乐公司支付1320988元，于2019年9月27日向永乐公司支付160000元，以上共计1480988元。庭审过程中，双方一致认可案涉《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y2198627）于2020年7月8日解除。关于未能办理公积金贷款的原因。双方一致表示因黄岩有两套商业贷款记录，故无法办理公积金贷款。但黄岩表示：在签约前其已经如实将自身情况告知过售楼员和代办人员，也是在售楼员的推荐下才申请办理公积金贷款，之后永乐公司的代办人员告知其公积金的缴存年限不够，只能贷款44万元，因此双方签订《补充协议》，由黄岩补交首付款，后为凑齐首付进行了网贷，因有了网贷记录导致也无法办理商业贷款。当法庭询问：“被告第二期付款时间是在补充协议之后付的吗？”，永乐公司回答：“补充协议是在2019年9月27日签订的，因为被告年纪大但是缴存年限不够，公积金贷款额度不够。”法庭询问：“代办公司有根据被告个人陈述判断贷款额度的能力，为何在首次签约时没有告知被告”时，永乐公司回答：“因为现在代办公司撤场了我方不清楚”。本院认为，双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。双方在庭审中一致确认于2020年7月8日解除案涉合同及相关补充协议，对此，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方一致协商解除合同后，黄岩应当配合永乐公司办理上述合同的联机备案注销手续。关于违约责任问题。本院认为，房地产公司作为专业销售机构，其与贷款机构之间一般存在长期合作关系，其对于房产销售所涉限购、限贷政策应具备比一般常人更高的注意义务；房地产公司及其委托机构在销售房屋时，对购买人是否具有公积金贷款资格和相应贷款额度应当能够做出初步判断，但是从本案情况看，永乐公司表示最开始不知道黄岩是否具备公积金贷款资格，并表示认可黄岩曾向其提交过资料，至此其及其委托机构应该能够初步审核判断出黄岩是否具备公积金贷款资格，但是仍签订以公积金贷款为付款方式的预售合同，出现问题后继续与黄岩签订以公积金贷款为付款方式的《补充协议》，其对不能继续履行合同具有明显过错，故永乐公司要求黄岩支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认双方于2019年8月15日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号Y2198627）于2020年7月8日解除，被告黄岩于本判决生效之日起七日内配合原告北京永乐花园发展有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京永乐花园发展有限公司返还被告黄岩已付房款1480988元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京永乐花园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11045元，由原告北京永乐花园发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  佘亚妮二〇二〇年十二月二日书记员  戴萍萍