重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初8345号原告：田春峰，男，1982年9月8日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：宗希伟，重庆市北碚区劲松法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：唐小波，重庆市北碚区劲松法律服务所法律工作者。被告：简桥生，男，1992年2月29日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：程麟智，重庆坤典律师事务所律师。第三人：重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙），住所地重庆市九龙坡区奥体路**附**，统一社会信用代码：91500107MA5U5K2G9Y。执行事务合伙人：重庆鲲珑茂企业管理有限公司。委托诉讼代理人：朱麟，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告田春峰与被告简桥生、第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭原告田春峰及其委托诉讼代理人宗希伟、被告简桥生及其委托诉讼代理人程麟智到庭参加了诉讼，第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。第二次开庭原告的委托诉讼代理人宗希伟，被告简桥生，第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）的委托诉讼代理人朱麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田春峰向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《门面转让合同》无效；2.判令被告立即退还原告门面转让费56000元；3.被告承担本案诉讼费及法律服务代理费。事实和理由：2019年11月19日，原、被告双方签订《门面转让合同》，约定将位于重庆市九龙坡区××门面转让给原告使用。签订合同当日，原告通过其妻子将门面转让费56000元全部支付给了被告。该门面系被告从第三人处租赁，租期自2019年4月25日起至2022年4月24日止。根据《门面转让合同》约定，2020年4月24日甲方主动与第三人解除房屋租赁合同，乙方需主动与第三人重新签订房屋租赁合同，2020年4月，原告找到金茂珑悦工作人员协商门面租赁合同事宜，却被告知金茂珑悦公司对于原、被告双方门面转让一事毫不知情，也不认可双方签订的《门面转让合同》，此时原告才知道被告与金茂珑悦公司签订的租赁合同需满一年后，在金茂珑悦公司同意的前提下才能转让。因被告的欺骗行为，第三人不认可门面转让一事，导致原告无法继续使用涉案门面，原告多次与被告协商退还转让费无果，故起诉来院，要求判如所请。被告简桥生辩称，原、被告签订的合同合法有效，是双方意思表示，系经出租人同意的转租行为。出租人认可被告的转租行为，原告也知道被告系合法出租。《门面转让合同》合法有效，被告不予退还转让费用。被告除了转让租赁权以外，还转让门面现有装饰及设备，原告使用门面现有设备及装饰长达半年之久，在《门面转让合同》合法有效前提下，要求被告退还转让费于法无据。原告未履行合同存在过错，根据合同约定原告应当与第三人签约，但原告明确不再签约。原告没有按时交纳租金及归还钥匙，造成被告与第三人解除了合同，且被告方交纳的押金不退还了。原告要求被告承担法律服务代理费没有合同约定和法律规定，不予认可。第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）辩称，其知道被告将案涉房屋转租给原告的事实，但第三人并未因此解除与被告的租赁合同，第三人与被告终止租赁合同系基于双方协商一致。围绕诉讼请求原告依法提交了《门面转让合同》、中国建设银行个人账户支出交易明细、微信转账截图、收据、催款函告、EMS邮寄单及邮件查询情况、结婚证、发票等证据，被告提交了《门面转让合同》、《金茂珑悦里××号铺位租赁合同》、《商用物业租赁合同补充协议》、微信聊天记录、录音资料等证据，第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）提交了产权证复印件、终止协议、情况说明等证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年4月10日，被告简桥生作为乙方与甲方即第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）签订了《金茂珑悦里××号铺位租赁合同》，合同约定了甲方同意将位于物业地上××号铺位出租给乙方使用，该铺位租赁面积78.13平方米，租赁期限共计36月，自交付日起算，交付日为2019年4月25日，并约定了租金、管理费及支付方式等内容，其中第二十一条约定了：未经甲方事先书面同意乙方不得转租、转让、交换或以任何其他变相转租、转让、交换铺位或其任何部分之权益（包括经营权）于第三者；若乙方违反上述约定，甲方有权书面通知乙方单方终止本合同并要求乙方赔偿损失。2019年11月19日，原告田春峰（乙方）与被告简桥生（甲方）签订了《门面转让合同》，约定：一、经重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）同意甲方将自己位于重庆市九龙坡区××号的门面转让给乙方使用，建筑面积为78.13平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延两年，并由乙方与重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响租期自动顺延。二、重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）与甲方已签订了租赁合同，租期到2022年4月24日止，月租金为140元/平方米，甲方剩余租期为29个月，剩余租金按月由乙方支付给重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）。三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）履行原有门面租赁合同中所规定的条款，合同到期后乙方享有优先承租权，租金不得高于同地段同类门面租金，第一年乙方不得转让该门面，一年后乙方有权将门面转让给第三方。四、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。五、甲方在签订合同之日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币56000元，上述费用包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、乙方在与甲方签订合同之日起，经营过程中所产生的安全问题（食品安全）与甲方无关。2020年4月24日之前甲方主动与重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）解除房屋租赁合同，乙方需主动与重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）重新签订房屋租赁合同。在乙方未与重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）签订租赁合同之前，乙方需按照甲方与重庆金茂珑悦商业运营管理中心（有限合伙）签订的合同约定按时缴纳相应费用。如乙方在每月房租缴纳期未按时缴纳，超过3天则甲方有权收回门面使用权。八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关。九、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。合同签订后，被告收到了5.6万元转让费。2019年11月26日，被告简桥生作为乙方与甲方即第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）签订了《商用物业租赁管理合同补充协议》，约定了经双方一致同意，将原重庆市九龙坡区××号商铺租赁合同的经营业态的餐饮业态不变，品牌由鹅经变更为东北水饺。2019年11月30日前的租金系被告缴纳，2019年12月20日原告向第三人缴纳了2019年12月的租金，原告陈述其缴纳租金至2020年1月，2020年2月之后的租金未再缴纳，对于《门面转让合同》约定的2020年4月24日之前原告需主动与第三人重新签订房屋租赁合同，原告明确表示认为《门面转让合同》无效，所以不再履行与第三人签约。第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）作为甲方与被告简桥生签订了《终止协议》，约定甲乙双方同意于2020年4月30日终止双方签署之《租赁合同》，但该《终止协议》无签订时间。对于该《终止协议》的签订时间，被告表示具体记不清楚了，大概在2020年7月10日左右签订。原告对该证据真实性不予认可，认为印章是后加盖的，协议也无时间。原告举示发票一张，拟证明因本案产生律师费4000元，举示催款函告拟证明函告中明确了被告不回函，视为认可承担法律服务费等相关费用。被告对发票真实性无异议，但认为与本案无关，原告主张的法律服务费没有法律规定，也没有协议约定。经本院走访，第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）的工作人员在2020年6月18日陈述，在2019年11月中下旬简桥生找到公司工作人员说要将房屋转租给田春峰，要变更承租人和经营品牌，但公司说合同未满一年不能转让，只变更了品牌，所以签了补充协议；2019年12月的租金是田春峰来交的，但开具的收据名字仍为简桥生；不知道是什么时候转租的，但是明确告知了简桥生不能转租，更换品牌工作人员是知道的，是田春峰在2019年12月2日向工作人员提供了门头的图纸；公司向简桥生发了解除租赁合同的通知，但还需要简桥生签字解除合同，公司解除合同的原因是从2020年3月29日免租期到了之后简桥生没有缴纳租金，也未再经营，违反了合同，并非因为转租解除合同。第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）在2020年6月5日出具情况说明，载明：我司与简桥生签订《【金茂珑悦里××号】铺位租赁合同》，约定我司将重庆市九龙坡区金茂珑悦里20幢商业1-9号铺位出租给简桥生适用，租赁期间为三年，从2019年4月25日至2022年4月2日。《铺位租赁合同》第21.1条约定，未经甲方事先书面同意乙方不得转租、转让、交还或以任何其他变相转租、转让、交换铺位或其任何部分之权益（包括经营权）于第三者。《铺位租赁合同》签订至今，我司从未同意过也未授权过简桥生将铺位转租，我司至今也不追认简桥生无权处分的行为。2020年10月15日第三人重庆珑悦商业运营管理中心（有限合伙）再次出具《情况说明》，载明“关于（2020）渝0107民初8345号房屋租赁合同一案，我司作出如下说明：我司对简桥生转租金茂珑悦里××号商铺的行为予以追认，认可简桥生的转租行为有效”。对于该两份情况说明，第三人表示以第二份情况说明为准，第一份情况说明只是陈述第三人暂未对简桥生的转租行为表示明确同意，第三人暂不追认简桥生的转租行为，但第三人也从未对简桥生的转租行为提出异议，第三人系默认状态。第二份情况说明表示第三人将默认状态转为了明确认可简桥生的转租行为。第三人在2019年11月26日被告变更经营业态时已知晓被告的转租行为，从未对被告的转租行为提出过异议，在2020年6月5日之前未采取任何措施表示反对被告转租。现原告主张被告并未得到第三人的转租同意而告知原告其得到了同意，被告构成欺诈，故原告与被告签订的《门面转让合同》无效。原告认为《门面转让合同》有效，并不存在欺诈行为，第三人是知晓转租事宜的。第三人表示在2019年11月26日业态变更为东北水饺时知晓了转租事实，但第三人并未因此提出过解除合同，后是基于被告有拖欠租金的情况，也考虑到被告经营困难才协商一致解除合同，第三人没有对转租提出过异议，即使合同约定了一年之内不能转租，但只要租金有人缴纳，第三人都不会因为转租提出异议，第三人知道转租的事实，但没有明确否认，是一种默认的状态。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，原告主张被告欺诈，第三人未同意转租，故双方签订的《门面转让合同》应无效，对此原告应当举示证据证明第三人在其知道或者应当知道该转租行为后，在六个月内提出过异议，但原告并未举示证据证明第三人对其租赁房屋提出过异议。此外，被告与第三人在2019年11月26日签订《补充协议》变更了经营业态，第三人工作人员在此之前亦是知晓原、被告之间有转租的意思表示，现第三人亦认可在2019年11月26日被告变更经营业态后知晓了转租事实，第三人若要因被告的转租行为请求解除合同或认定转租合同无效，应当在六个月内提出异议，但第三人在2020年6月5日之前并未采取任何措施表示反对转租，第三人在2020年6月5日作出的情况说明，距离其应当知道转租行为已超过6个月，且第三人表示该情况说明仅是不对简桥生的转租行为进行追认，并非提出异议，其对转租系默认状态。再结合第三人2020年10月15日出具的情况说明，第三人已明确追认了被告的转租行为，将其默认状态转为了明确同意，故对于原告主张的未经第三人同意导致《门面转让合同》无效的意见，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现原告并未举示证据证明《门面转让合同》存在上述合同无效的情形，《门面转让合同》系原、被告在协商一致的基础上自愿达成，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，故对原告主张《门面转让合同》无效的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告退还转让费5.6万元的诉讼请求，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《门面转让合同》中双方对于转让费已有明确约定，该约定不违反法律规定，原告要求被告退还5.6万元转让费于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告承担法律服务代理费的诉讼请求，原告虽提供了发票，但原告举示的催款函告系其单方作出，被告并未认可，原告主张被告未回函即视为认可承担法律代理费的意见，于法无据，故对于原告的该项请求本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告田春峰的全部诉讼请求。案件受理费1200元，由原告田春峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  熊 帆人民陪审员  古成见人民陪审员  王群芳二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  夏兆玲