甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终3235号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃亿晟酒店管理有限公司，住所地兰州市城关区天水南路**。法定代表人：李悦，公司董事长。委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：哈玉栋，甘肃正鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州有色冶金设计研究院有限公司，住，住所地兰州市城关区天水南路**/div>法定代表人：窦旭东，公司董事长。委托诉讼代理人：叶期中，甘肃瀛强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海燕，甘肃瀛强律师事务所律师。上诉人甘肃亿晟酒店管理有限公司（以下简称亿晟酒店）因与被上诉人兰州有色冶金设计研究院有限公司（以下简称有色冶金设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。亿晟酒店上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、撤销一审判决第五项，改判支持上诉人的反诉请求，确认上诉人对案涉房屋拥有优先承租权;3、一、二审受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人在租赁合同届满前三个月已向被上诉人提出续租申请、并在此后多次要求在同等条件下，行使优先承租权，现“同等条件”已经出现，上诉人依法应当享有优先承租权，请求二审法院依法查清后改判，或发回重审。1.在合同期满三个月之前，上诉人已向被上诉人发函要求续租，但被上诉人有关负责人员拒绝在函件上签字确认。2.关于上诉人行使优先承租权的“同等条件”问题。被上诉人既然表示组织的招投标程序已经结束，那么“同等条件”应该已经成就。在确定了“同等条件”之后，上诉人才具备了行使优先承租权的条件。一审判决认为上诉人“未参与竞标或最终未中标的则视为不具有同等条件而丧失优先承租权”没有任何依据。3.关于上诉人应当在何时行使“优先承租权”。依据《租赁合同》约定及优先权的相关法律规定，行使优先承租权的必备条件是“同等条件”，也就是说只有“同等条件”出现了，承租人才有行使该权利的可能性。二、一审判决上诉人以最后一个月的租金标准即每月25万元承担承担房屋占用费没有依据，且严重有失公平。1.一审法院按照双方签订的续租协议每月租金25万元确定房屋占用费与事实不符且没有依据。案涉房屋闲置至今的责任全在被上诉人，一审法院在没有查清造成房屋闲置责任人的情况下就判令上诉人承担每月25万元占用费错误。导致上诉人至今不知道中标详情，无法行使优先承租权。故导致案涉房屋闲置至今的责任全在被上诉人。2.一审查明的案件事实明确被上诉人至今未公示中标人，没有公示的中标人也就是说案涉房屋的租赁人还没有出现，在没有承租人的情况下，案涉房屋就无法出租，也就不会取得租金，被上诉人本就无法取得租金的房屋所谓租金损失从何而来。加之，被上诉人停水断电的行为导致案涉房屋无法经营，闲置至今。故被上诉人在房租一项中没有损失，即便存在损失也均是由其自身原因造成。因此一审法院该项判决明显错误。3.租赁双方因优先承租权问题发生争议后，在双方没有解决租赁合同约定的优先权问题的前提下，被上诉人擅自停水断电，停止一切服务，导致上诉人无法经营，没有收入，在上诉人没有实际使用案涉房屋的情况下，继续按照正常使用期间的租金计算占用费显然没有依据，且严重有失公平。4.上诉人与被上诉人之间因为房屋续租及优先权问题发生争议期间，正是全国新冠病毒肆虐期间。在此期间，酒店行业本就受到严重影响，甚至关门歇业，在此期间更不应该按照之前的租金计算房屋占用费用。因此，导致案涉房屋闲置至今的责任全在被上诉人，正是因为被上诉人不按照法律规定公示中标人及中标详情才导致了上诉人不能及时行使优先承租权，也正是由于被上诉人停水断电的行为，导致了案涉房屋不能继续使用，闲置至今。因此，房屋闲置至今以及造成的巨大损失均是由被上诉人不按约定，不遵守法律规定导致。故一审法院在未查明导致房屋闲置原因的情况，简单的以最后一个月的租金为标准计算房屋占用费没有依据且显示公平，故请求二审依法予以改判。综上，一审法院判决上诉人按照原合同支付房屋占用费与案件事实不符，且显示公平；剥夺上诉人的优先承租权严重违反合同约定，极大的损害了上诉人的利益，故恳请二审法院在查明案件事实的基础上依法予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。有色冶金设计院辩称，驳回上诉，维持原判。有色冶金设计院向一审法院起诉请求：1、判令亿晟酒店腾交位于兰州市城关区天水××路××号××楼房屋；2、判令亿晟酒店向有色冶金设计院支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋占用费245万元（2019年10月份按每月25万元计算，2019年11月至实际返还房屋止按每月27.5万元计算），并支付至实际返还房屋之日止；3、判令亿晟酒店向有色冶金设计院支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的采暖费96000元（24万元／一个采暖期计五个月），并支付至实际返还房屋之日止；4、判令亿晟酒店向有色冶金设计院支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的土地年租金126609.6元，并按每年84406．42元的标准支付至实际返还房屋之日止；5、本案诉讼费用由亿晟酒店承担。亿晟酒店向一审法院提出反诉请求：1、依法确定亿晟酒店对涉案房屋拥有优先承租权；2、本案诉讼费由有色冶金设计院承担。一审法院认定的事实：2009年5月6日，有色冶金设计院与亿晟酒店签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：有色冶金设计院将坐落于兰州市城关区天水××路××号、面积约为6488.75平方米的综合办公楼（二至八层及一层部分房屋、五层楼地下室4间，详见图纸）出租给亿晟酒店使用，用于开办“锦江之星”旅馆；租赁期限为10年，自2009年7月31日起至2019年7月30日止；亿晟酒店根据旅馆经营用房的需要，对所承租房屋进行相应改造，经有色冶金设计院同意后方可施工，否则造成的损失由亿晟酒店承担；房屋租金前三年为每年ｌ44万元，从第四年起每年租金在前一年的基础上递增ｌ％；亿晟酒店经营旅馆所用的水、电、暖费用不包括在租金范围内，由亿晟酒店按规定向有色冶金设计院按表（量）单独缴纳；房屋租赁期限届满，租赁合同终止；亿晟酒店需要继续承租时，应当在租赁期限届满前3个月内提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，同等条件下，亿晟酒店有优先承租权；本合同终止时，亿晟酒店应及时给有色冶金设计院交还房屋。双方还约定了其他事宜。2014年1月24日，鉴于兰州市国土资源局于2010年依据《兰州市实施国有建设用地用途管理征收年租金的规定》向有色冶金设计院征收土地年租金，有色冶金设计院已经实际缴纳三年，双方又签订了《房屋租赁补充合同》，约定：亿晟酒店承担2013年-2019年7月30日期间土地年租金的50％，即2013年-2018年亿晟酒店承担84406.42元／年，2019年土地租赁金按7个月计算，亿晟酒店承担49237元；自2014年起，每年7月30日前亿晟酒店将当年土地年租金支付给有色冶金设计院；2014年9月20日前，亿晟酒店支付2013年土地年租金。双方还约定了其他事宜。2019年12月24日，有色冶金设计院向亿晟酒店出具了房屋租赁合同的补充说明，载明“甘肃亿晟酒店管理有限租用兰州有色冶金设计研究院有限公司综合办公楼，作为酒店经营。签订合同地址为城关区天水南路168号（我公司住所），实际租用我公司综合办公楼门牌号为城关区天水南路ｌ82号。”之后，有色冶金设计院、亿晟酒店均按约履行合同义务。2018年10月15日，有色冶金设计院向亿晟酒店发出通知一份，通知亿晟酒店：2019年7月30日合同到期，根据公司安排，决定到期后不再与亿晟酒店签订续租合同，房屋收回，公司自用，请亿晟酒店认真做好相关前期准备，积极与有色冶金设计院沟通协调。2019年6月18日，亿晟酒店以其从无违约行为、投入巨额资金对房屋进行了升级改造和大规模的装饰装修、且对房屋享有优先承租权为由向有色冶金设计院发出房屋续租申请，申请续签房屋租赁合同。鉴于亿晟酒店提出续租申请，根据实际情况，经有色冶金设计院研究决定，同意租赁合同延期一个月（7月21日-8月30日），该月租费为ｌ6万元，为此，双方于2019年6月27日签订了《房屋租赁补充合同》。2019年8月29日，亿晟酒店再次同有色冶金设计院提出房屋租赁延期申请，称：租赁合同于2019年8月31日到期，因酒店目前经营需要特申请租赁期延期一个月至2019年9月30日，此租赁期房租费用按照25万元支付。2019年8月30日，有色冶金设计院同意了亿晟酒店的该延期申请。同时，亿晟酒店也向有色冶金设计院支付了截至2019年9月30日的房屋租金。另外，亿晟酒店已将土地年租金支付至2018年12月31日，暖气费支付至2019年3月31日。上述续租期限到期后，亿晟酒店并未向有色冶金设计院腾交房屋。为此，有色冶金设计院于2019年11月4日向亿晟酒店发出通知，鉴于有色冶金设计院关于案涉房屋的租赁招标工作已结束，通知亿晟酒店于2019年11月8日停止经营，有色冶金设计院届时也将停止一切服务，并要求亿晟酒店于2019年11月18日交回房屋，按合同要求保护好房屋内的设施、设备，同时结清ｌ0月1日-ｌｌ月8日房租费317000元，双方合同结束。次日，亿晟酒店向有色冶金设计院发出回复函，认为其在房屋招租招标过程中受到了不公平的待遇，无法如期履行上述通知中的一切要求。当日，有色冶金设计院针对回复函向亿晟酒店答复，案涉房屋的租赁招标工作已结束，中标单位已通过甘肃信息网发布，请务必于2019年11月18日交回房屋。2019年11月11日，亿晟酒店向有色冶金设计院发出通知，通知有色冶金设计院：合同尚未解除，有色冶金设计院于2019年11月9日擅自断电的行为严重违反了契约精神，请立即恢复供电，否则有色冶金设计院将承担亿晟酒店所有损失。2019年11月13日，有色冶金设计院回复亿晟酒店，称不存在合同尚未解除、擅自断电等问题。2019年11月28日，有色冶金设计院再次向亿晟酒店发出腾房通知书，通知亿晟酒店于2019年12月5日前退出场地，并承担腾房之前的房屋占用使用费。次日，亿晟酒店向有色冶金设计院作出回复函，通知有色冶金设计院：因目前招标程序尚未完成，最终中标人租赁案涉房屋的具体条件尚不明确，待招租项目的最终中标人及中标细节公开公示后，亿晟酒店将决定是否行使优先权。随后，因亿晟酒店一直拒绝向有色冶金设计院腾交房屋，有色冶金设计院遂诉至法院。另查，2019年8月14日，甘肃蓝野建设监理有限公司受有色冶金设计院委托，对案涉房屋的招租项目进行公开招标，为此发布了《兰州有色冶金设计研究院有限公司天水路十字东南角办公楼招租项目资格预审公告》，亿晟酒店参与了该项目的投标。2019年8月26日，甘肃蓝野建设监理有限公司受有色冶金设计院委托，发布了《兰州有色冶金设计研究院有限公司天水路十字东南角办公楼招租项目资格预审结果公示》，资格预审合格投标人名单（排名不分先后）如下：甘肃东湖凯悦酒店管理有限公司、兰州艺雅斯酒店管理有限公司、兰州市红古贸易中心、甘肃亿晟酒店管理有限公司、甘肃敬业建设工程有限公司。2019年9月2日，甘肃蓝野建设监理有限公司受有色冶金设计院委托，发布了《兰州有色冶金设计研究院有限公司天水路十字东南角办公楼招租项目资格预审结果更正公示》，资格预审合格投标人名单如下：兰州艺雅斯酒店管理有限公司、甘肃亿晟酒店管理有限公司、甘肃东湖凯悦酒店管理有限公司、甘肃敬业建设工程有限公司、兰州百和酒店管理有限公司。之后，因本项目合格投标人不满足要求，甘肃蓝野建设监理有限公司受有色冶金设计院委托于2019年9月27日发布了案涉房屋招租项目的二次招标公告。2019年10月17日，甘肃蓝野建设监理有限公司受有色冶金设计院委托，发布了案涉房屋招租项目（二次）中标候选人公示，评标委员推荐中标候选人如下：第一名甘肃敬业建设工程有限公司、第二名兰州艺雅斯酒店管理有限公司、第三名兰州百和酒店管理有限公司。期间，亿晟酒店认为其在此次招标中受到了不公平待遇，多次向甘肃蓝野建设监理有限公司提出质疑，并要求公示中标人。甘肃蓝野建设监理有限公司给予了答复，但有色冶金设计院至今未委托甘肃蓝野建设监理有限公司公示中标人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，有色冶金设计院、亿晟酒店于2009年5月6日签订的《房屋租赁合同》、以及双方之后达成的《房屋租赁补充合同》、《房屋租赁延期申请》，均系双方当事人的真实意思表示，内容约定合法，应属有效，双方当事人均应严格按约履行合同义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉房屋的租赁期限早已届满，且有色冶金设计院已多次明确告知亿晟酒店不再续租，故双方之间的房屋租赁合同关系因租赁期限届满而终止，合同终止后，亿晟酒店应将案涉房屋腾交给有色冶金设计院。亿晟酒店以其具有优先承租权不向有色冶金设计院腾退房屋，理由不能成立，有色冶金设计院作为案涉房屋的权利人，依法享有占有、使用、收益、处分的全部权利，是否续租、以何种条件招租，理应是有色冶金设计院自身的民事权利，他人无权加以干涉，不论亿晟酒店是否享有优先承租权，亿晟酒店都应先将案涉房屋交回给有色冶金设计院，再由有色冶金设计院决定对案涉房屋进行处分。因此，有色冶金设计院请求亿晟酒店腾交案涉房屋的请求，予以支持。关于有色冶金设计院主张的房屋占用费，合同到期后，亿晟酒店继续占用案涉房屋，已缺乏合同依据，对亿晟酒店占用案涉房屋期间有色冶金设计院的损失即房屋占用费，亿晟酒店应予以赔偿。亿晟酒店未按约腾房的行为已构成违约，为此，有色冶金设计院于2019年11月4日向亿晟酒店发出腾房通知，通知亿晟酒店于2019年11月8日停止经营，届时有色冶金设计院将停止一切服务，并通知亿晟酒店在2019年11月18日交还房屋，这能够证明有色冶金设计院尽到了提前通知的义务。但亿晟酒店无视有色冶金设计院的通知，仍然拒不腾房，在此种情况下，有色冶金设计院停止向亿晟酒店提供服务并无过错，因此而导致的法律后果应由其自行承担，故对亿晟酒店认为其不应承担断水断电期间房屋占用费的主张，不予采纳。因有色冶金设计院并未提供证据证明其与中标人最终签订了房屋租赁合同，且月租金标准为27.5万元，故有色冶金设计院按每月27.5万元的标准主张房屋占用费于法无据。综上，参照双方最后一个月约定的月租金标准，对有色冶金设计院主张的2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋占用费225万元予以支持，并且亿晟酒店应按月租金25万元的标准将房屋占用费支付至实际返还房屋之日止。关于有色冶金设计院主张的暖气费，因有色冶金设计院并未提供证据证明其实际代缴了暖气费及准确的代缴金额，故在此种情况下，对有色冶金设计院要求亿晟酒店付2019年11月1日至实际返还房屋之日的暖气费的请求，不予支持。关于有色冶金设计院主张的土地年租金，土地年租金是国家作为土地所有权人在经济上的体现，是指土地使用者按年向国有土地资产的代表（政府）缴纳的地租。依据《土地管理法》和《城市房地产管理法》，“以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益按年上缴国家”。由此可见，土地年租金的缴纳者是房屋的所有权人即出租人，因此在双方有约定时从约定，无约定时按法律规定承担，故根据双方之间补充协议的约定，2019年1月1日至2019年7月31日期间的土地年租金49237元应由亿晟酒店承担，而有色冶金设计院要求亿晟酒店承担2019年8月1日之后的土地年租金的请求无法律和合同依据，对有色冶金设计院主张的该部分土地年租金不予支持。关于亿晟酒店是否具有优先承租权的问题。首先，有色冶金设计院、亿晟酒店在合同中约定租期为十年，亿晟酒店需要继续承租时，应当在租赁期限届满前3个月内提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，同等条件下，亿晟酒店有优先承租权。合同中约定的该优先权属于附条件的优先权，即亿晟酒店应在租赁期限届满前三个月前提出。虽然有色冶金设计院于2018年10月15日向亿晟酒店发出过房屋收回、公司自用的通知，但租赁合同于2019年7月30日才到期，上述通知并不影响亿晟酒店在租期届满前三个月向有色冶金设计院提出续租、行使优先承租权的通知，有色冶金设计院应在合同到期三个月前向亿晟酒店提出，以进一步确定其权利，但其并未在此期间向有色冶金设计院提出过。其次，优先承租权的核心是同等条件，同等条件不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件，优先承租权的行使是以出租人与第三人缔结租赁契约为条件，而出租人采取招标的方式确定承租人，其制度核心是“价高者得”。若将优先承租权直接适用于竞标之情形，等到出租人与第三人合同即将成立时，承租人只须优先行使承租权，这种承租人参与交易却不必负担交易成本的特权情形有违公平竞争原则。因此，在以竞标方式进行的公开招租中，出租人应向原承租人履行竞价招租通知义务，承租人可按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。虽然案涉《房屋租赁合同》中明确约定了亿晟酒店享有优先承租权，但是在租赁期限延展的过程中，在案涉房屋对外进行公开招租时，亿晟酒店知晓后参与了投标，但最终其并未进入中标候选人，该行为视为其不具有同等条件而丧失优先承租权并认可有色冶金设计院将案涉房屋另行出租的事实。综上，亿晟酒店要求确认其对案涉房屋享有优先承租权的反诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条规定，判决：一、甘肃亿晟酒店管理有限公司于本判决生效后二十日内向兰州有色冶金设计研究院有限公司腾交《房屋租赁合同》中约定的位于兰州市城关区天水××路××号（实际租赁地址位于兰州市城关区天水××路××号××、面积约为6488.75平方米的综合性办公楼房屋；二、甘肃亿晟酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向兰州有色冶金设计研究院有限公司支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋占用费225万元，并按月租金25万元的标准向有色冶金设计院支付2020年7月1日至实际腾房之日的房屋占用费；三、甘肃亿晟酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向兰州有色冶金设计研究院有限公司支付2019年1月1日至2019年7月30日期间的土地年租金49237元；四、驳回兰州有色冶金设计研究院有限公司的其他诉讼请求。五、驳回甘肃亿晟酒店管理有限公司的反诉请求。减半收取的案件受理费ｌ6791元，兰州有色冶金设计研究院有限公司承担ｌ791元，甘肃亿晟酒店管理有限公司承担15000元。反诉费50元，由甘肃亿晟酒店管理有限公司承担。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，有色冶金设计院、亿晟酒店于2009年5月6日签订的《房屋租赁合同》、以及双方之后达成的《房屋租赁补充合同》、《房屋租赁延期申请》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于上诉人亿晟酒店上诉主张确认其对案涉房屋拥有优先承租权的问题，双方合同租期届满后，有色冶金设计院采取招投标方式对案涉房屋对外租赁，亦是在同等条件下确定承租人的一种方式，有色冶金设计院也通知亿晟酒店参与了招租程序，而只是亿晟酒店未中标，亿晟酒店现待案外人中标竞得涉案房屋租赁经营权，提出以同等价格租赁案涉房屋，行使优先承租权，有违诚实信用原则，损害了通过竞标方式取得承租权的善意第三人的合法权益，且破坏了市场正常交易秩序。故亿晟酒店的该上诉请求无事实及法律依据，不予支持。现有色冶金设计院、亿晟酒店合同约定的租期已经届满，租赁期满，承租人依法应当返还租赁物，原审判决认定由亿晟酒店向有色冶金设计院腾交《房屋租赁合同》中约定的位于兰州市城关区天水××路××号（实际租赁地址位于兰州市城关区天水××路××号××、面积约为6488.75平方米的综合性办公楼房屋应予以认定。另关于上诉人亿晟酒店上诉主张不应以最后一个月的租金标准即每月25万元承担房屋占用费的问题，双方租赁合同期满后，未能订立新的租赁合同，有色冶金设计院也已发函通知要求亿晟酒店交还案涉房屋，亿晟酒店继续占用案涉房屋，已缺乏合同依据，对亿晟酒店占用案涉房屋期间有色冶金设计院的损失即房屋占用费，亿晟酒店应予以赔偿。同时一审判决对此也已做了详尽阐述，本院不再赘述。结合以上案件事实，一审判决参照双方最后一个月约定的月租金标准25万元，对有色冶金设计院主张的房屋占用费予以支持并无不妥，应予以认定。亿晟酒店的该上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，上诉人甘肃亿晟酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人甘肃亿晟酒店管理有限公司预交的二审案件受理费25193元，由上诉人甘肃亿晟酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  冯 诚审判员  周瑞芹二〇二〇年十二月二十一日书记员  夏菁菁