四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初2102号原告：四川天府银行股份有限公司成都分行，统一社会信用代码91510100667570941P，住所地四川省成都市青羊区青羊大道**附**。法定代表人：林空，行长。委托诉讼代理人：王亮，北京安博（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：包伟东，北京安博（成都）律师事务所律师。被告：刘永贵，男，汉族，1977年6月1日出生，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：苟建军，四川贞明律师事务所律师。原告四川天府银行股份有限公司成都分行（以下简称天府银行成都分行）与被告刘永贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王亮、包伟东，被告刘永贵及其委托诉讼代理人苟建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天府银行成都分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年4月起至2021年1月期间租金425,000元(34月×12,500元/月)及逾期支付租金所产生的利息（利息分期计算：以2018年4月至7月期间租金50,000为本金，自2018年4月1日起计算至款项付清之日止；以2018年8月至2019年1月期间租金75,000元为本金，自2018年8月1日起计算至款项付清之日止；以2019年2月至2019年7月期间租金75,000元为本金，自2019年2月1日起计算至款项付清之日止；以2019年8月至2020年1月期间租金75,000元为本金，自2019年8月1日起计算至款项付清之日止；以2020年2月至7月期间本金75,000元为本金，自2020年2月1日起计算至款项付清之日止；以2020年8月至2021年1月期间本金75,000元为基数，自2020年8月1日起至计算至款项付清之日止。前述每期利息的计算标准均以2019年8月20日为限，此前利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%计算，此后利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月5日，原告（原名南充市商业银行股份有限公司成都分行）与案外人杨宗银签订《最高额抵押合同》，约定为担保原告债权的实现，案外人杨宗银同意以其所有的位于绵竹市的房屋数间抵押给原告，双方办理抵押登记手续。之后，双方因还款事宜发生纠纷，原告向成都市中级人民法院申请诉讼保全，该院于2014年4月22日对案外人杨宗银的前述房屋进行了查封。2015年7月3日，被告与案外人杨宗银签订《房屋租赁合同》，约定案外人杨宗银将前述房屋中部分（唐代2区1楼15-23、25-27号）出租给被告，租赁期限为2015年8月1日至2018年8月1日，首年租金120,000元，次年租金150,000元，第三年随行就市，租金每半年支付一次。2017年6月16日，成都市中级人民法院向被告送达《执行裁定书》和《协助执行通知书》各一份，要求被告将其承租的案涉房屋应缴纳租金扣划至该案执行案款专用账户，送达回证上载明案涉房屋租金交至2018年3月底。2018年12月28日，成都市中级人民法院作出《执行裁定书》，将案外人杨宗银所有的房屋数间（含被告租赁的案涉房屋）交付原告抵偿债务，前述裁定于2019年1月8日向原告送达，2019年6月20日正式办理过户手续。原告认为，被告在其与案外人杨宗银签订的原租赁合同到期后继续使用案涉房屋，当事人之间成立不定期租赁合同关系。2020年6月17日，被告将案涉房屋整体转让给案外人周刚，证实被告持续占用、使用案涉房屋的事实。在当事人均未向彼此提出解除租赁合同关系情形下，被告至今仍是案涉房屋的承租人，应当向原告支付相应租金。原告于2019年1月8日取得案涉房屋所有权，对于此后租金当然有权主张，至于此前租金，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条之规定，原告作为案涉房屋的抵押权人，有权收取抵押财产的法定孳息即租金。被告自2018年4月1日起未再支付租金，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。刘永贵辩称，（一）被告租赁案外人杨宗银所有的位于绵竹市的商铺4间，用于开设“川西坝子”火锅店。双方签订《租赁合同》一份，合同期限为3年，第三年租金为“随行就市”，实际当事人是按照120,000元/年标准履行，即便被告需要支付租金也应按照该标准进行计算。（二）原租赁合同到期后，被告未与案外人杨宗银续签租赁合同，但继续使用房屋至2019年8月30日。期间，原告于2019年1月8日取得案涉房屋所有权，故被告仅同意支付其自此起的租金。2019年8月30日，被告开设的“川西坝子”火锅店注销，当事人之间的不定期租赁合同关系就此解除，租金仅应计算至此时。至于2019年1月8日之前的租金，因原告不是案涉房屋所有权人，其无权主张。被告在收到执行法院的协助执行通知时自行书写备注了房租交至2018年3月底。之后，被告未向该院专项账户缴纳此后租金,原因是案外人杨宗银尚欠被告250,000元借款，双方达成抵偿协议约定租金自2018年4月1日起按照120,000元/年标准在借款中予以抵偿。（三）原告在取得案涉房屋所有权后从未找过被告，被告也不知晓房屋所有权变动的事实，租赁合同解除后房屋内物品没有搬离。2020年6月17日，被告将案涉房屋整体转让给案外人周刚，用于经营“大喜门”火锅，转让费只含设施设备费用不含租金，如果法院最终认定被告应当承担全部期间租金，对涉疫情期间租金应当减免4个月。（四）原租赁合同载明租金每半年付一次，未明确是预付还是后付，虽然被告此前是预付租金，但不能就此认定合同约定的就是预付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，租金每半年一付应当是指后付，被告首期支付租金时间是签订合同后半年，故原告主张的利息起算点应当依次顺延6个月。天府银行成都分行针对刘永贵的辩称补充，被告陈述其于2019年8月30日注销“川西坝子”火锅店，但火锅店的工商注销不代表其没有继续占有、使用案涉房屋，两者之间没有必然关联；被告陈述2019年1月8日之前的租金已由其与案外人杨宗银以借款抵偿方式实际履行了支付义务，被告该项主张没有事实和法律依据，原告对此不予认可；原租赁合同约定租金每半年一付，结合生活常识可以得出租金是预付的结论，被告关于每期利息顺延6个月的主张不能成立；被告主张涉疫情期间减免4个月租金，缺乏法律依据和文书支撑，不应得到法院支持。当事人围绕各自诉辩意见提交了相应证据：1、原告提交原、被告营业执照及身份信息1组、南商银（成分1）流借字（2014）年第（0050）号《（人民币资金）流动资金借款合同》复印件1份、南商银（成分1）信高抵字（2014）年第（0028）号《最高抵押合同》复印件1份、他物权证复印件1份、（2014）成民初终字第1278号《民事调解书》复印件1份、（2014）成民保字第299号《民事裁定书》（诉前保全）复印件1份、（2016）川01执557号《执行裁定书》（扣划）复印件1份、《协助执行通知书》复印件1份及送达回证1份、（2016）川01执557号之一《执行裁定书》（以物抵债）复印件及送达回证复印件各1份、绵竹市剑南街道三星街社区居民委员会出具的《证明》1份、不动产权证书1份、《房屋租赁合同》复印件1份、《转让协议》照片1组，被告对前述证据无异议，本院予以确认并载卷证实；原告提交（2015）成执字第557号之二《执行裁定书》，被告对其真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，经审查，该份证据与待证事实相关，本院予以采信。2、被告提交借条1份、个体工商户基本信息1份，原告对前述证据不予认可，经审查前述证据与本案争议实质无关，本院不予采信。根据当事人的陈述及对证据的分析认定，本院查明事实如下：（一）原告原名南充市商业银行股份有限公司成都分行。2014年1月5日，原告（抵押权人）与案外人杨宗银（抵押人）签订南商银（成分1）信高抵字（2014）年第（0028）号《最高抵押合同》，双方就债务人即案外人四川省宗银闲置设备积压物资调剂有限公司与原告将签订一系列债权债务合同事宜，约定抵押人为债务人与抵押权人形成的债务（最高余额36,000,000元）提供担保，抵押物为抵押人所有的位于绵竹市的房屋。2014年3月2日，原告（乙方）与案外人四川省宗银闲置设备积压物资调剂有限公司（甲方）签订南商银（成分1）流借字（2014）年第（0050）号《（人民币资金）流动资金借款合同》，约定甲方向乙方借款30,000,000元，由案外人杨宗银、张丽华提供连带责任担保，并由案外人杨宗银提供房产作为抵押担保，抵押合同编号为南商银（成分1）信高抵字（2014）年第（0028）号。之后，当事人就前述房产办理了抵押登记手续，原告依法取得他物权证。（二）2014年4月21日，原告向四川省成都市中级人民法院申请诉前保全，要求对案外人四川省宗银闲置设备积压物资调剂有限公司、杨宗银、张丽华价值32,000,000元的财产采取保全措施，该院于次日作出（2014）成民保字第299号《民事裁定书》，裁定将案外人杨宗银所有的位于绵竹市的房屋（限额32,000,000元）予以查封。之后，原告提起与案外人四川省宗银闲置设备积压物资调剂有限公司、杨宗银、张丽华的借款合同纠纷诉讼。2014年11月19日，四川省成都市中级人民法院出具（2014）成民初终字第1278号《民事调解书》，调解书确认了债权债务金额及履行方式，同时载明原告对位于绵竹市的房屋享有优先受偿权。2015年7月3日，被告（乙方）与案外人杨宗银（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于绵竹市房屋其中门面4间出租给乙方使用，租赁期限为三年（2015年8月1日起至2018年8月1日）；因乙方替甲方恢复该房屋的水电气及消防设施，故首年租金为120,000元，第二年租金为150,000元，第三年随行就市；房租半年一付。合同签订后，被告实际使用该房屋用于经营“川西坝子”火锅店。（三）因案外人四川省宗银闲置设备积压物资调剂有限公司、杨宗银、张丽华未按照（2014）成民初终字第1278号《民事调解书》履行给付义务，原告向四川省成都市中级人民法院申请执行，该院于2017年2月20日作出（2016）川01执557号《执行裁定书》，认为被执行人拒不履行生效法律文书确定的还款义务，人民法院应当冻结、扣划其应收取的租金用于偿还被执行人所欠申请执行人的部分债务，裁定将绵竹市的房屋应收取的租金扣划至该院账户，并载明如承租人擅自向出租人支付将承担相应的法律责任。2017年5月25日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01执557号《协助执行通知书》，要求被告将其承租房屋应缴纳的租金扣划至该院账户。2017年6月16日，四川省成都市中级人民法院向被告同时送达了（2016）川01执557号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，在该两份法律文书的送达回证上由被告备注书写“房租交至2018年3月底”字样。2018年12月28日，四川省成都市中级人民法院作出(2016)川01执557号之一《执行裁定书》，裁定将位于绵竹市的商业用房以变卖价共计20,056,000元交付原告，以抵偿该案相应债务，前述房产所有权自裁定送达原告时转移。2019年1月8日，原告签收前述《执行裁定书》。之后，原告就前述房产办理不动产权证书。2019年3月28日，四川省成都市中级人民法院就原告与案外人四川省宗银闲置设备积压物资调剂有限公司、杨宗银、张丽华之间的执行案件作出(2015)成执字第557号之二《执行裁定书》，认为案件实现原告部分债权后（执行标的为借款本金30,000,000元及利息、违约金1,500,000元、案件受理费105,000元、保全费5000元、律师代理费653,000元；已执行20,165,460元）未能找到其他可供执行财产，依法裁定终结本案本次执行程序。2020年6月17日，被告（甲方）与案外人周刚（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将位于绵竹市盛世华章的“川西坝子”餐馆转让给乙方，该餐馆现有装修、装饰和设备在甲方收到乙方所有转让金后全部归乙方所有，转让费共计238,000元。同时，合同还约定租房合同有效期内甲方仍然是承租方。本案争议焦点为：被告应付租金的期间、标准以及利息的起算点应当如何确定。关于租金计算起止期间：1、租金起算点。双方对于自2019年1月8日原告取得房屋所有权起支付租金无异议，争议焦点为被告是否应当支付原告此前的租金。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”本案中，案涉房屋被法院依法查封后，作为抵押人的案外人杨宗银收取房屋租金的权利即被剥夺，原告作为案涉房屋抵押权人，可以依据前述法律规定向具有缴纳租金义务的被告主张案涉房屋租金收益。2017年6月，被告收到执行法院的协助执行通知并由被告自行在相应法律文书送达回证上备注“房租交至2018年3月底”，对于被告收到该通知前已缴纳租金部分对原告产生对抗效力，原告有权直接向被告主张自2018年4月1日起的租金。庭审中，被告认可自2018年4月1日起未将后续租金支付至执行法院账户，理由是其与案外人杨宗银就此后租金达成了抵偿协议。为此，被告出示借条1张，借条内容为“今借刘永贵房租款25万元，在房租中抵扣；借款人：杨宗银；2017年1月21日。”本院认为，被告在收到法院协助执行通知时并未向法院披露该情况且自行备注房租交至2018年3月底，现又以落款时间在前的借条为由主张对2018年4月1日之后的租金已作出抵偿，显然有悖常理，本院不予采纳，故，被告应当支付原告租金的起算点为2018年4月1日。2、租金截止点。被告与案外人杨宗银签订的原租赁合同于2018年8月1日到期，到期后据被告陈述其未再续签新合同但继续使用案涉房屋至2019年8月30日，期间，原告于2019年1月8日取得案涉房屋所有权，其作为受让人未对被告继续使用案涉房屋提出任何异议，原、被告认可彼此之间存在不定期租赁合同关系，本院对此予以确认。虽然双方建立的是不定期租赁合同关系，但如一方提出解除合同仍需以明示方式向对方作出。本案中，被告未出示证据证实其向原告作出过解除租赁合同关系的意思表示，虽然其辩称于2019年8月30日注销“川西坝子”火锅店，此后未再经营，但也承认一直未腾退房屋并于2020年6月17日将餐馆整体转给案外人周刚，约定租房期内被告仍为房屋承租人，也能印证原、被告之间的不定期租赁合同关系持续至今。现原告主张租金计算至2021年1月31日止，鉴于双方系不定期租赁合同关系，本院仅就已产生租金部分进行处理，租金计算至本判决作出当日即2020年12月21日时止。关于租金标准。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，案涉房屋在出租前已经设立抵押权且被法院依法查封，原告基于抵押权实现取得案涉房屋所有权，被告与案外人杨宗银签订的原租赁合同并不当然对作为受让人的原告具有约束力，除非原告同意。本案中，原、被告关于租金的争议均是围绕原租赁合同展开，能够反映当事人对于彼此之间的不定期租赁合同关系是按照原租赁合同继续履行具有一致认知。现原告要求被告按照原租赁合同约定的第二年150,000元（租金12,500元/月）标准支付租金，被告认为应当按照原租赁合同第三年实际履行的120,000元（租金10,000元/月）标准支付。本院认为，原租赁合同仅明确前两年租金金额，对于第三年租金约定随行就市，按照交易习惯，在未出现重大情形变更下，租金金额一般会维持不变或者增加，而非减少，被告辩称第三年租金是按照120,000元履行但未出示任何证据，故，本院将按照原租赁合同最近一年能够明确的租金标准进行计算，即12,500元/月。针对疫情期间的租金减免，本院认为，因受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，确实一定程度上造成餐饮行业经营困难，结合本地疫情防控状况并根据公平原则，本院酌定减免1个月租金。综上，租金共计12,500元/月×31月+12,500元/月÷30天×21天=396,250元。关于利息的计算。双方对于原租赁合同约定“房租半年一付”是指预付还是后付存在分歧。被告主张是后付，认为利息起算点应当在原告主张的基数上依次顺延6个月，但其在答辩时先是承认向案外人杨宗银预付租金，后又变更陈述首期租金是签订租赁合同半年后支付，其陈述前后不一致，有悖诚实信用原则；按照一般交易习惯，同时结合被告本人在执行法院在向其送达协助执行通知时备注房租交至2018年3月底的事实，综合分析，本院认定原租赁合同中“房屋半年一付”为预付。现原告分别以2018年4月1日、2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日、2020年2月1日、2020年8月1日为资金利息起算日，分别对应租金50,000元、75,000元、75,000元、75,000元、75,000元、75,000元为本金基数计算资金利息，符合原租赁合同约定。但因2020年2月至5月涉疫情，根据前面内容阐述扣除1个月租金，故起算日为2020年2日1日的资金利息将以62,500元为本金基数进行计算；最后一期租金计算至2020年12月21日为止，故起算日为2020年8月1日的资金利息以58,750元为本金基数进行计算。关于利息的计算标准，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，同时参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，因原租赁合同未约定逾期支付租金的违约金或者违约金的计算方法，现原告主张2019年8月20日之前按照中国人民银行贷款基准利率计算逾期利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告刘永贵应于本判决生效之日起十五日内向原告四川天府银行股份有限公司成都分行支付2018年4月1日至2020年12月21日期间的租金共计396,250元及逾期利息（利息分期计算：1.以租金50,000元为基数，自2018年4月1日起至款项付清之日止；2.以租金75,000元为基数，自2018年8月1日起至款项付清之日止；3、以租金75,000元为基数，自2019年2月1日起至款项付清之日止；4、以租金75,000元为基数，自2019年8月1日起至款项付清之日止；5、以租金62,500元为基数，自2020年2月1日起至款项付清之日止；6、以租金58,750元为基数，自2020年8月1日起至款项付清之日止。前述每笔利息的利率在2019年8月20之前按照中国人民银行贷款基准利率计算；2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告四川天府银行股份有限公司成都分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4024元，由原告四川天府银行股份有限公司成都分行负担216元，被告刘永贵负担3808元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 尚梦雪二〇二〇年十二月二十一日法官助理 叶莉君书 记 员 贺 雪