浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终1022号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐婷婷，女，1969年9月20日出生，汉族，住浙江省永康市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：江飞跃，男，1965年5月22日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱芳静，浙江泽鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：遂昌白马山旅游置业有限公司。住所地：浙江省遂昌县新路湾镇白马山大坪殿。统一社会信用代码：91331123MA28J3GYXQ。 法定代表人：严翼良，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑俊伟，浙江君豪律师事务所律师。 上诉人徐婷婷、江飞跃因与被上诉人遂昌白马山旅游置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2020）浙1123民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐婷婷、江飞跃上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实与理由：一、遂昌白马山·吾乡花园项目符合规划，该项目进行整改违反法律法规。一审法院认为白马山项目不符合林规（2015）158号，但是关于该批复被上诉人并未提供证据予以证明，对何处违反批复、为何违反等内容均未进行说明，一审法院认定事实缺乏依据；二、白马山公司在遂昌县自然资源和规划局作出违法变更规划的情况下，应根据诚实信用原则尽最大努力维护合同的履行或起诉主张自规局撤销变更决定。但白马山公司消极不作为，还主动委托第三方拆除房屋，故其行为不符合“违约方不存在恶意违约的情形”，因此白马山公司无权解除合同；三、白马山公司未提供证据证明该项目已经停止或者让渡经营权，故应当推定本案项目仍在继续进行。且白马山四楼以下房屋还在，白马山公司完全有能力继续履行合同，上诉人也以反诉的形式提出了解决方案，愿意继续履行合同；四、虽合同涉及房屋已被拆除，但若规划设计条件被撤销，则白马山项目用地性质仍然属于住宅用地，案涉合同可以继续履行。 被上诉人遂昌白马山旅游置业有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。一、上诉人与被上诉人之间签订的合同目的已无法实现，符合法定解除条件。案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号文件的规定被要求整改拆除导致合同无法履行，合同目的无法实现，符合法定解除条件。此情形不属于涉案合同约定的违约情形，且导致该情形出现的原因系政府督查行为，不可归责于被上诉人。被上诉人就该后续赔偿问题已要求上诉人及时进行协商，但双方就合同的解除问题未能达成一致，致使合同僵局形成，为避免损失的扩大，被上诉人才向法院诉请请求解除合同；二、被上诉人与上诉人之间签订的合同因房屋已被拆除，合同无法继续履行，合同内容亦无法变更。案涉合同签订时双方意思表示自由，不存在可变更、可撤销的情形，也不存在情势变更的情形，被上诉人与上诉人也未曾协商一致书面变更原合同。案涉房屋土地性质已由住宅用途变更为“商服”用地，且预售许可证已被撤销、注销，合同目的已发生根本性改变，因此上诉人要求变更合同置换“遂昌白马山吾乡花园”项目4层以下房屋的诉讼目的已经无法实现；三、案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号文件的规定被要求整改拆除导致合同无法履行，合同目的已然无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除条件，一审法院判决解除被上诉人与上诉人签订的《浙江省商品房买卖合同》适用法律正确。 遂昌白马山旅游置业有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：×××13）；二、本案诉讼费用由被告负担。 徐婷婷、江飞跃向一审法院反诉请求：一、变更反诉原告与反诉被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，变更内容以合法有效的规划设计条件为准，同时置换交付白马山·吾乡花园4层以下房屋；二、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月14日，原告以出让的方式取得（2016）遂昌不动产权第0002121号地块的建设用地使用权，项目名称为“遂昌白马山·吾乡花园”。2016年11月22日，原告取得遂售许字（2016）第0013号商品房预售证。2017年6月13日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××13），约定二被告购买原告所有的位于浙江省遂昌县××路××镇××期××＃楼号××室房屋；面积为52.44平方米，商品房总价为人民币265000元，约定2018年6月30日前交房，并对逾期交房及办证的违约情况进行了约定。后二被告依约支付了房款及面积差价共计268285元，并交纳物业维修基金、物业费、电费水费押金等费用。二被告向原告领取钥匙之后对商品房进行了装修。后因上级机关督察，发现原告开发的“遂昌白马山·吾乡花园”项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，政府相关部门遂要求原告配合进行整改。2019年4月，原告遂制作并向二被告发送《解除〈商品房买卖合同〉告知书》，载明因中央环境保护督察原因，要终止该房地产开发建设，签订的《浙江省商品房买卖合同》合同目的根本无法实现，需要解除合同，并提供两种解除合同处理方式供各购房户进行选择。二被告收到《解除〈商品房买卖合同〉告知书》后，明确表示不同意解除合同。2019年6月16日，遂昌县自然资源和规划局发《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件，将案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目所在地块规划设计条件进行变更，主要变更内容有用地性质由商服兼住宅用地变更为商服用地，建筑层数由“≤6层”变更为“≤4层”。2019年7月5日，经原告申请，遂昌县自然资源规划局对原告开发的“遂昌白马山·吾乡花园”项目国有建设用地使用权用途由商服用地兼住宅用地变更为商服用地，使用期限由2086年6月12日变更为至2056年6月12日止。2019年7月10日，经原告申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设撤许字（2019）第001号撤销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条之规定，决定撤销白马山·吾乡花园9＃、10＃楼；白马山·吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山·吾乡花园3＃、4＃、5＃楼商品房预售许可［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。同日，经原告申请，遂昌县住房和城乡建设局作出遂建设注许字（2019）第001号注销行政许可决定书，根据《中华人民共和国行政许可法》第七十条之规定，决定注销白马山·吾乡花园9＃、10＃楼；白马山·吾乡花园6＃、7＃、12＃楼；白马山·吾乡花园3＃、4＃、5＃楼《商品房预售证》［证件号：遂售许字（2016）第0013号、遂售许字（2017）第0003号、遂售许字（2018）第00116号］。另查明，2019年4月9日，原告与宁波市江北区安捷拆房有限公司遂昌分公司签订《遂昌白马山旅游置业房屋专项拆层工程承包合同》一份，合同约定，由宁波市江北区安捷拆房有限公司承包白马山·吾乡4号、6号、7号、9号、10号、12号五层及五层以上建筑物拆除工程。2019年7月18日开始，宁波市江北区安捷拆房有限公司遂昌分公司根据前述承包合同约定，对包括涉案9＃楼号XX室房屋在内的建筑进行拆除，拆除工程业已完成。 一审法院认为，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》时，原告白马山置业已取得了遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》，双方签订《浙江省商品房买卖合同》约定二被告向原告购买位于浙江省遂昌县××路××镇××期××＃楼号××室房屋在遂售许字（2016）第0013号《商品房预售证》许可范围内，原告具有销售主体资格，合同内容也不违反法律法规禁止性规定，系有效合同。现因上述房屋所在地块商品房建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容不符合国家林业局于2015年11月2日作出的林规发（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，进行了整改，并就包括案涉9＃楼号XX室房屋在内的建筑进行拆除，故原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》事实上已经无法继续履行，故对本诉原告提出的解除该合同的本诉诉讼请求，予以支持。本诉二被告辩称本诉原告不符合违约方起诉请求解除合同的相关规定，法院认为，本诉原告有权提起解除合同之诉，理由如下：1、本诉原告主观上不存在恶意违约。案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局林规发（2015）158号文件的规定，故原告依据中央环境保护督察结果及遂昌县自然资源和规划局制作的《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件对“遂昌白马山·吾乡花园”项目进行整改，并不存在恶意违约行为；2、若继续履行合同对本诉原告显失公平。案涉《浙江省商品房买卖合同》对应的9＃楼号XX室房屋已经因不符合林业局林规发（2015）158号文件的规定被拆除，该合同目的已然无法实现，若继续履行该合同实则强人所难，对本诉原告显失公平；3、本诉二被告坚持继续履行合同已违反了诚实信用原则。现双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已经形成僵局，且本诉原告在2019年4月制作并向本诉二被告送达了《解除〈商品房买卖合同〉告知书》，该告知书虽不能发生解除合同效力，但其中已经载明了本诉原告愿意退款或补偿的意识表示，双方可以协商解决，协商不成的亦可通过诉讼方式处理。故对本诉二被告认为本诉原告不符合违约方起诉请求解除合同但相关规定的答辩意见，不予采纳。本诉二被告辩称案涉“遂昌白马山·吾乡花园”项目规划变更系明显违法，也已就该违法行政行为提起诉讼，本案应当中止审理，待明确该行政行为是否合法后再行本案处理。因案涉《浙江省商品房买卖合同》所涉房屋已经被拆除，即使遂昌县自然资源和规划局制作的《遂昌县自然资源和规划局规划设计条件（修改）》文件被认定违法，也因合同标的物的灭失导致《浙江省商品房买卖合同》无法继续履行，故对上述本诉二被告的答辩意见，不予采纳。反诉二原告的反诉诉请主要为“变更反诉原告与反诉被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，变更内容以合法有效的规划设计条件为准，同时置换交付白马山·吾乡花园4层以下房屋”，系诉请将其与反诉被告签订《浙江省商品房买卖合同》的合同内容进行变更，反诉被告辩称案涉房屋土地性质已变更为“商服”用地将不可能作为住宅用途使用，因《浙江省商品房买卖合同》所载房屋土地性质已由“商服兼住宅用地”变更为“商服”用地，预售许可证也被撤销、注销，反诉原告要求变更合同置换“遂昌白马山·吾乡花园”项目4层以下房屋的诉讼目的实际上已经无法实现，故对反诉原告提出的上述反诉诉请，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项的规定，判决：一、解除本诉原告遂昌白马山旅游置业有限公司与本诉被告徐婷婷、江飞跃于2017年6月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》（备案合同编号：×××13）。二、驳回反诉原告徐婷婷、江飞跃的诉讼请求。本诉案件收取案件受理费100元，由本诉原告遂昌白马山旅游置业有限公司负担；反诉案件减半收取案件受理费2637元，由反诉原告徐婷婷、江飞跃负担。 二审程序中，双方当事人均未提供新的证据。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为案涉商品房销售合同能否予以解除或变更。上诉人虽然坚持认为项目工地四层以下房屋仍然存在，要求继续履行合同并置换房屋层次，但由于白马山·吾乡花园项目在房屋交付后因建设用地性质及规划设计条件中的层数、建筑面积、建设内容等不符合国家林业局作出的林规（2015）158号《国家林业局关于辽宁大黑山等10个国家森林公园总体规划的批复》文件的规定，地方政府已经依法进行整改，撤销并注销原批准发放的商品房预售许可证，项目用地的国有建设用地使用权性质也已由“商服兼住宅用地”整改变更为“商服”用地，案涉地块已经不属于商品房开发地块，上诉人要求继续履行或变更案涉商品房销售合同的主张已根本履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行。因此，在合同事实上无法继续履行的情况下，被上诉人诉请解除合同依法应予支持。故上诉人的上诉主张均依据不足，本院依法不予支持。上诉人在履行案涉合同时并无过错，其基于合同事实履行不能所造成的合法损失，依法可另行处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2737元，由上诉人徐婷婷、江飞跃负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  季 军 审 判 员  丁悦琛 审 判 员  李伟峰 二〇二〇年十二月十四日 代书记员  林森森