四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初3917号 原告：青旭攀，女，1988年9月17日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：邓文渊，四川博哲律师事务所律师。 原告：陈华松，男，1988年10月5日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：邓文渊，四川博哲律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告青旭攀、陈华松与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈华松，原告青旭攀、陈华松的委托诉讼代理人邓文渊，被告东城置业公司的委托诉讼代理人刘欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青旭攀、陈华松向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年5月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除有效；2、判令被告向原告退还购房款339,475.00元及占用利息；3、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。诉讼中，原告青旭攀、陈华松放弃诉讼请求“确认原告与被告于2019年5月6日签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除有效”。事实及理由：2019年5月6日，原告到被告售楼部咨询购买商品房事宜，因原告系农村人要求有大的花园好种植蔬菜、瓜果。被告售楼部工作人员便给原告介绍说悦龙台D地块12号楼别墅-1-302号这套叠拼别墅符合原告的这个条件，该套住房有花园40余平方米，且该幢楼间距非常宽、绿化好、视野开阔、有通风采光。原告听后较为满意，仅凭其工作人员单方介绍和对恒大地产这个品牌的信任，即确定签订合同购买了该套住房，并先后三次支付给了被告房款339,475.00元，但被告至今都未将商品房买卖合同交付原告。当约定的每四次支付房款时间到来时，原告到所购买的住房实地查看发现花园只有10平方米左右，楼间距也并不宽，绿化也不好，视野也并不是当初介绍的那么宽阔。原告随即找被告讨要说法并退房退款，被告却置之不理。2020年8月25日，被告向原告发出了《关于解除商品房买卖合同的通知》。为此，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请。 被告东城置业公司辩称，1、原、被告之间存在真实的买卖合同关系。2、原告没有按照合同的约定支付房款，买卖合同已经被被告解除。3、原告支付的房款应当以支付凭证为准，因为分期付款存在优惠政策。4、因为原告违约，在返还房款时应当扣除违约金后予以返还，违约金的标准是已付房款的50%。5、本案系原告违约造成，原告没有及时到被告处办理相关手续，被告不应当承担利息和诉讼费。6、被告并未承诺可以种植瓜果、蔬菜，所有的修建都是按照规划修建。7、原告称被告未交付合同不属实，合同已经交付。 本院经审理认定事实如下：原告青旭攀、陈华松系夫妻。 2019年5月6日，原告青旭攀、陈华松（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中主要约定是：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台D地块12别墅幢13021单元商品房，该房建筑面积157.83㎡（套内面积124.33㎡），单价10,754.44元/㎡（按套内面积单价为13,652.16元/㎡），总金额1,697,373.00元。1．乙方同意签订本认购书时，支付20,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。2．乙方采取分期付款方式付款。乙方须于2019年5月8日前支付首期房款64,869.00元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年8月6日前付清84,869元；于2019年11月6日付清169,737元；于2020年2月6日付清169,737元；于2020年5月6日付清1,1188,161元。 2019年5月6日，原告青旭攀、陈华松（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》。第四条商品房基本情况约定，该商品房为预售许可证××号下第12幢1单元3层2号，建筑面积157.83㎡（其中套内面积124.33㎡）。第八条计价方式与价款约定，按套内建筑面积计算，单价13652.16元／㎡，总价款1697373.00元。第九条付款方式及期限约定，买受人采取分期付款方式付款。第十条逾期付款的处理约定，买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第三十六送达约定，出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效；任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起5日内通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。第三十九条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同约定青旭攀、陈华松的通讯地址为南充市高坪区××村××组××号。 2019年5月6日，原告青旭攀、陈华松与被告东城置业公司签订了《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》。第二条双方同意本合同第九条补充如下中约定，买受人以分期付款方向出卖人支付房款，买受人于2019年5月8日前支付房价款84,869.00元；于2019年8月6日前支付房价款84,869.00元；于2019年11月6日前支付房价款169,737.00元；于2020年2月6日前支付房价款169,737.00元；于2020年5月6日前支付房价款1,188,161.00元。第三条双方同意本合同第十条补充如下：1、本合同第十条适用银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款的，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。 2019年5月6日，被告东城置业公司要求原告青旭攀、陈华松签署的《承诺函》，内容为：“本人以分期付款方式购买了贵司开发的南充××幢××单元××层××号商品房，本人承诺按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间支付每期购房款。若其中任何一期购房款逾期支付超过30天仍未付清尾款的，贵司有权单方面解除合同，且没收本人的所有已付房款作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全部付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，自签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。承诺人：陈华松、青旭攀。” 2019年5月6日，原告青旭攀、陈华松向被告东城置业公司支付房款84,869.00元，被告东城置业公司向原告青旭攀、陈华松开具了交款金额为84,869.00元的收据；2019年6月29日，原告青旭攀、陈华松向被告东城置业公司支付房款83,720.00元，被告东城置业公司向原告青旭攀、陈华松开具了交款金额为84,869.00元的收据，收据备注含优惠；2019年11月6日，原告青旭攀、陈华松向被告东城置业公司支付房款169,737.00元，被告东城置业公司向原告青旭攀、陈华松开具了交款金额为169,737.00元的收据。 因原告青旭攀、陈华松未支付第四期、第五期房款，被告东城置业公司于2020年8月25日以邮政快递方式向原告青旭攀、陈华松发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，内容为：“您与南充东城置业有限公司（以下简称‘我司’）于2019年5月6日签订的《南充恒大悦龙台商品房认购书》，约定：您以一年分期付款方式购买南充恒大悦龙台D地块12号楼别墅-1-302号商品房.根据您与我司签订的《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》第二条约定：您应于2020年2月6日支付第四笔房价款169737元。若您逾期180天仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。截止2020年8月25日，您已逾期支付第四笔房款201日，且我司已于2020年8月6日寄发还款提示函催促您及时付清该期房款，迄今为止，您仍未按您承诺支付。为维护我司正当权益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今致函贵方：自本通知到达贵方，贵我双方于2019年5月6日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售南充恒大悦龙台D地块12号楼别墅-1-302号商品房。请您收到本通知书后5日内来我司办理解除的善后事宜。”2020年8月27日，原告青旭攀、陈华松签收《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》。 诉讼中，原告青旭攀、陈华松表示对解除《商品房买卖合同》及补充协议无异议。 本院认为，关于《商品房买卖合同》及补充协议解除问题。原告青旭攀、陈华松未按照合同约定的数额、时间支付房款，合同约定的解除条件已成就，因此，被告东城置业公司作为守约方有权依照合同的约定解除合同。被告东城置业公司向原告青旭攀、陈华松发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，原告青旭攀、陈华松于2020年8月27日签收了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，且原告青旭攀、陈华松对解除合同亦无异议，因此，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于2020年8月27日解除。 关于被告应当退还的房款数额及利息问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除系买受人违约而导致，故买受人应当支付违约金。双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》、《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》及买受人签署的《承诺函》中关于逾期付款违约责任的约定明显不同，《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》及《承诺函》中约定的逾期付款违约责任明显加重了买受人责任。案涉商品房买卖合同采用的相关行政管理部门制订的示范文本，需接受相关行政管理部门的备案审查。该商品房买卖合同第三十九条补充协议中约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”该合同条款明显是为了预防买卖双方签订不公平、不合理的补充协议，保护处于弱势地位的买受人的合法利益，与《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定精神完全一致，故违约金的标准定以《商品房买卖合同（预售）》约定为准，即解除合同之日按照累计应付款的1%支付违约金13,578.98元［（169,737.00元+1,188,161.00元）×1%］，因此在青旭攀、陈华松承担违约责任后东城置业公司应当退还其已付购房款324,743.02元（84,869.00+83,720.00元+169,737.00元－13,578.98元）。关于青旭攀、陈华松请求的资金利息，原告未提供证据证实损失的存在，故不予支持。 综上所述,原告的诉讼请求部分成立,部分不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下： 一、被告南充市东城置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告青旭攀、陈华松房款324,743.02元； 二、驳回原告青旭攀、陈华松的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,196.00元，由原告青旭攀、陈华松负担110.50元，被告南充市东城置业有限公司负担3,085.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何凤军 二〇二〇年十二月二日 书记员  何佳蔓