福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1785号 上诉人（原审原告）：林巧妹，女，1982年9月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：涂睿、李杨润，福建元威律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：赖儒琨，男，1985年1月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：邓倩，福建岩风律师事务所执业律师。 上诉人林巧妹与被上诉人赖儒琨定金合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 林巧妹上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定与事实不符。首先，关于双方约定的被上诉人配合上诉人做公证问题，不存在约定不明或违背卖家意愿的情形。原审法院认定“双方未对公证的内容进行明确约定”，因此“影响双方签订正式买卖合同的意愿”与事实不符，且悖于常理。双方关于公证事项的约定是作为补充条款手写在定金协议中的，什么是公证或者如何做公证等问题，应都有释明或经过双方协商确认，被上诉人对该条款内容不可能不知道。所谓房屋买卖公证，就是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对房产买卖合同的真实性、合法性予以证明的活动。在房产交易中，房屋买卖公证是正常、合理而普遍的现象，可以在一定程度上保护买受人的权益。尽管协议中未明确写明系做买卖合同的公证，但根据双方所进行的交易性质、阶段，公证内容只能是买卖合同公证，不存在约定不明影响交易的情形。况且，上诉人并未强迫被上诉人在协议中签字，亦不存在违背“卖家意愿”的情形。原审法院上述认定有误，与事实明显不符。其次，关于上诉人要求被上诉人开卡供上诉人使用以及无条件让上诉人带人看房，未违反法律、行政法规强制性规定，也未违背公序良俗。在二手房买卖中，买方看房是正常、合理要求，上诉人带人看房，被上诉人知情，且被上诉人已经签字同意。被上诉人所述不是其违约的正当理由。本案定金协议不仅对房屋成交价格和定金进行了约定，对房屋的交付、房屋公证、房款支付及违约责任等内容也都达成共识，双方虽未签订正式买卖合同，但对正式买卖合同的内容已经进行了明确约定，且签订正式买卖合同的时间亦已商定。现双方未签订正式买卖合同的原因在于被上诉人不愿意履行定金协议，而非因违背其意愿或有违常理。二、原审法院阐述的上诉人避税及炒房情况，不构成认定上诉人违约或者排除定金罚则法律条款适用的理由，也不是被上诉人违约及逃避责任的法定事由，原审法院认定上诉人“存在炒房及避税嫌疑”，但避税涉及税收行政管理事项，与本案无关，且避税、炒房不会导致合同无效，亦非属于排除定金罚则法律条款适用的情形。在上诉人已经履行定金协议义务的情况下，原审法院不能因此认定上诉人具有签约过错。而在被上诉人利益不因上诉人将案涉房屋过户给第三人而受损的情况下，上诉人是否有避税及炒房嫌疑，更不是被上诉人违约及逃避责任的法定事由。综上，原审法院对本案事实认定有误，上诉人是否存在炒房及避税嫌疑涉及税收行政管理事项，与本案无关，不构成认定上诉人违约或者排除定金罚则法律条款适用的理由，更不是被上诉人违约及逃避责任的法定事由。 赖儒琨辩称，上诉人的上诉请求和理由不能成立，不能予以支持，依法应予以驳回。第一，原审法院认定“双方未对公证的内容进行明确约定，因此影响双方签订正式买卖合同的意愿”的事实清楚，上诉人认为双方在公证约定问题上不存在约定不明或违背卖家意愿的情形，这是错误的。首先，答辩人与上诉人签订的是《房地产认购（定金)协议》，并非正式的《房地产买卖合同》，且协议中也明确约定双方是须签订正式合同的，因此定金协议仅是双方对讼争房产达成初步买卖的意愿，不能以该协议替代正式的买卖合同；其次，协议中手写的补充条款是上诉方雇请的房产中介填写的，当时上诉人和房产中介只是粗略的说要答辩人做配合房产过户的公证，并没有明确说明是做《房屋买卖公证》，作为长期从事房地产买卖的房屋中介以及作为职业炒房人的上诉人，如果要让协议中的“公证”内容不产生歧义，要么就明确写明是《房地产买卖公证》，要么应该在协议中附上《房地产买卖公证》的范本供答辩人明确了解，而不应含糊其辞的只写“公证”两字，答辩人是第一次进行房屋买卖交易，不能苛责答辩人必须或是应当知道所谓的公证只能是买卖合同公证，何况在签定金协议时答辩人所理解的公证是配合过户的公证，与双方要签正式合同时上诉人提出的让答辩人公证讼争房产为上诉人的公证，明显是两种不一样的公证，答辩人认为上诉人及其房产中介临时改变公证内容的行为违背诚信原则，双方对此存在分歧，也是正式买卖合同无法签订的原因之一。实际上上诉人要求做公证的真实目的是为了找下一卖家转手，其根本不是真心想要购买讼争房产，但答辩人并不愿意被上诉人利用炒房牟利。因此，双方因公证问题产生歧义而导致正式合同不能认定为答辩人恶意违约，答辩人无须承担违约责任。第二，上诉人要求答辩人另行开新卡供其贷款使用的行为是有悖常理的。经答辩人了解，一般的银行贷款行为，是买卖双方一同去银行办理房产抵押，双方就所贷金额向银行提出申请，由银行审核，审核通过后，由银行方直接将所贷金额转入卖方银行账户，由买方以自己的名义在贷款银行开户还款，根本就不需要作为卖方的答辩人开新卡，答辩人因此不同意上诉人的这项无理要求的是合理的。实际上上诉人要求答辩人开卡的真正目的是为了方便其找到下一手买家后收款方便。至于带人看房一事，在定金协议上写的是“无条件配合乙方看房”，但在准备签订正式合同时，就变成“无条件配合乙方带人看房”，这项要求明显是过分、无理的，虽然只有两字之差，但意思相差甚远，如果上诉人自己要来看房无可厚非，鉴于上诉人对讼争房产已作了充分了解，即便日后看房也不可能太频繁，答辩人可以适当配合，但对于上诉人要带除其之外的外人来看房，答辩人在签定金协议时是不知情的，在签署正式合同时明确知情后就表示强烈拒绝，若上诉人经常性在任何时段带不同的外人来答辩人处看房，会严重影响答辩人及其家人的正常生活，且答辩人根本没有义务配合上诉人带外人看房，双方对此也有分歧，无法达成一致意见。因此，双方无法签订正式买卖合同的原因不是答辩人不愿意履行定金协议，而是上诉人的要求超越常理、过分无理，违反正常房屋买卖的流程。第三，上诉人是否存在炒房及避税的嫌疑与本案有至关重要的关系，因上诉人存在上述行为和目的而导致正式买卖合同无法签订，那么过错在于上诉人，答辩人没有过错，没有违约，不能对答辩人适用“定金罚则”。合同订立应当秉持平等、自愿的原则，上诉人故意隐瞒炒房和避税的事实直接影响答辩人是否作出将讼争房产卖给上诉人的意思表示，即间接迫使答辩人违反自愿原则，不论是炒房牟利还是避税问题均是造成答辩人无法与上诉人最终签订正式房屋买卖合同的重要原因之一，既然上诉人要求适用“定金罚则”，必须有答辩人需要“罚”的正当理由，纵观本案，上诉人与其雇请的房产中介利用自身优势及答辩人是房地产买卖交易新手的弱势，给答辩人设下圈套，先是隐瞒其购买讼争房产的真实目的，然后再在定金协议中手写含糊不清和对答辩人不公平、不合理的补充条款，造成答辩人产生重大误解，进而迫使答辩人违背意愿出售讼争房产的意思表示，上诉人本身存在重大过错，答辩人没有与其签订正式买卖合同原因也是基于此，而非答辩人故意不签订正式买卖合同，因此，答辩人没有签订正式买卖合同不构成违约，无错可罚，不能适用定金罚则。综上所述，答辩人与上诉人未能签订《房屋买卖合同》是不可归责于答辩人的原因，答辩人没有违约行为。反而是上诉人不诚信，隐瞒足以影响答辩人是否将讼争房屋出售给上诉人、是否与上诉人签订正式房屋买卖合同的重要事实，迫使答辩人因产生重大误解而作出违背意愿的决定，原告存在重大过错，本案不应适用定金罚则，答辩人无须双倍返还原告定金。原审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予以维持，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 林巧妹向一审法院起诉请求：1、解除林巧妹与赖儒琨签订的《房地产认购（定金）协议》；2、赖儒琨双倍返还定金10万元；3、赖儒琨支付以5万元定金为本金，从起诉之日起至款清之日止，按年利率6%计算的利息。 一审法院认定事实：2020年6月7日，赖儒琨（甲方）、林巧妹（乙方）、丙方（福建省鑫润龙家园房地产经纪有限公司）签订《房地产认购（定金）协议》一份，协议约定：赖儒琨将位于龙岩市新罗区××路××号××幢××层××室××幢××层××车位（龙房权证字第2××5号）以88万元的成交价转让给林巧妹；签订协议当日林巧妹支付定金5万元，2020年6月10日签正式合同时支付3万元，2020年10月10日之前交房并支付首付款28万（含定金和已付3万元），剩余60万元于2021年1月10日之前付清；乙方向丙方支付中介佣金22000元；若双方任何一方改变买卖意向或违反本协议之约定，属违约行为，守约方有权终止本协议，并向违约方索赔违约金，违约金数额等同于定金；房东收到首付款后配合乙方做公证；甲方开具银行Ａ类卡，便于就乙方贷款使用（银行卡与公证书由中介方监管）；签完正式合同后，甲方无条件配合乙方看房；甲方收到该房全款后，乙方可过户给第三自然人等。林巧妹于协议签订后的当日支付赖儒琨定金50000元。此后，双方协商签订正式的商品房买卖合同未果，故林巧妹诉至法院。 一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案林巧妹向赖儒琨支付定金作为双方签订正式房屋买卖合同的担保。双方在定金协议中，除了对交易的标的物、价款、履行时间进行了约定外，还对其他合同义务进行了约定。根据双方协议约定，赖儒琨需配合林巧妹办理公证手续，但双方未对公证的内容进行明确约定，公证作为具有证明效力的法律文书，对双方当事人的权利义务产生重大影响，也影响双方签订正式房屋买卖合同的意愿。同时，从定金协议约定的内容来看，林巧妹购买案涉房产后，还要转让给第三人。经查明，林巧妹除本案诉讼外，还有因购买二手房与案外人产生纠纷，买卖协议中亦有约定将房产过户给第三人的条款，存在炒房及避税嫌疑。赖儒琨关于双方未明确约定公证的内容，林巧妹要求赖儒琨开具银行卡供林巧妹使用，无条件让林巧妹带人看房，不符合交易常理及卖家意愿，影响其与林巧妹签订正式买卖合同的主张，理由正当，予以采信。综上，双方未签订正式的房屋买卖合同，并不是一方刻意违约造成的。林巧妹要求赖儒琨双倍返还购房定金，没有事实依据。但赖儒琨应将已收取的定金返还林巧妹。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下：一、赖儒琨应于本判决生效之日起五日内返还林巧妹定金50,000元；二、驳回林巧妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由赖儒琨负担575元，由林巧妹负担575元。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求均未依法提交新证据。林巧妹、赖儒琨对一审判决查明认定的事实均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现赖儒琨明确表示不履行《商品房认购（定金）协议》，林巧妹请求解除该协议，本院予以照准。本案中林巧妹向赖儒琨支付定金作为双方签订正式房屋买卖合同的担保，双方在定金协议中，除了对交易的标的物、价款、履行时间进行了约定外，还在中介机构提供的格式合同中采用手写条款约定：房东收到首付款后配合乙方（林巧妹）做公证，甲方（赖儒琨）开具银行A类卡便于乙方（林巧妹）贷款使用（银行卡和公证书由中介方监管），签完正式合同后甲方（赖儒琨）无条件配合乙方（林巧妹）看房，甲方收到该房全款后，乙方（林巧妹）可过户给第三自然人。炒房是伴随房地产业发展而产生的投资行为，法律并无禁止炒房，对炒房过程中税费的承担是否合法应由税务部门依法认定及处理。该手写条款明确约定了公证、开具银行A类卡便于乙方贷款使用、无条件配合乙方看房、可过户给第三自然人等有利于炒房人投资权益保障的措施，可认定双方对林巧妹的炒房投资行为是明知且予以认可的，双方应全面履行认购协议。原审法院以公证约定不明、存在炒房及避税嫌疑、不符合交易常理及卖家意愿判决双方未签订正式的房屋买卖合同，并不是一方刻意违约造成的，显属不当，依法应当予以纠正。赖儒琨不签订正式合同的行为已构成违约，作为收受定金的一方，依法负有双倍返还定金的责任。 综上所述，林巧妹的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实不当，适用法律不当，审判程序合法，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初5439号民事判决，即“一、赖儒琨应于本判决生效之日起五日内返还林巧妹定金50,000元；二、驳回林巧妹的其他诉讼请求”； 二、解除林巧妹与赖儒琨签订的《房地产认购（定金）协议》； 三、赖儒琨应于本判决生效之日起五日内双倍返还林巧妹定金共计100,000元； 四、驳回林巧妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2300元,由被上诉人赖儒琨负担。一审案件受理费1150元变更为被上诉人赖儒琨负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 廖松福 审 判 员 傅胜荣 审 判 员 陈小曼 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 卢丰华 书 记 员 廖毓斌