四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11888号 上诉人（原审被告）：四川百事佳国际房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区临江××路××号1栋3层。 法定代表人：熊晓浪，经理。 委托诉讼代理人：曹承磊，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡智超，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗靖尧，男，1994年4月6日出生，彝族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）与被上诉人罗靖尧商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百事佳公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗靖尧的全部诉讼请求；2.中止审理，将本案涉嫌合同诈骗罪的犯罪线索移送公安机关侦查。事实和理由：一、一审法院对明显涉及冯身健涉嫌合同诈骗罪的犯罪线索置之不理不予移送，严重违法。百事佳公司原法定代表人冯身健，用虚假出资的诈骗方法骗取百事佳公司法定代表人身份。经成都市中院（2012）成刑初字第86号刑事判决书认定：“冯身健在2006年5月26日至2007年8月9日期间，明知百事佳公司开发的锦江花园城已全部售出，隐瞒房屋产权情况，且在其已被免除法定代表人身份后，仍以百事佳公司的名义，将已售给西农公司的12套房屋和售给王琪、陶启英、朱玉蓉的3套房屋再次出售。于2012年5月8日被成都市中院认定其构成合同诈骗罪，判处其有期徒刑14年。”而罗靖尧提交的购房合同签订日期亦显示为2007年8月2日，系冯身健被免除法定代表人身份后，同时也是（2012）成刑初字第86号刑事判决书认定的冯身健构成合同诈骗罪出卖的15套房屋之外新出现的。因此，该购房合同要么是罗靖尧与冯身健串通而为，要么是罗靖尧利用冯身健已入狱伪造证据而为，要么是冯身健涉嫌合同诈骗罪。根据一审法院的认定，即使排除了罗靖尧个人伪造证据及与冯身健恶意串通的可能，则冯身健必然涉嫌合同诈骗罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，人民法院应当依法将犯罪线索移送公安机关侦查，履行法定职责。但一审法院却对该犯罪线索置之不理，对百事佳公司提交的移送申请不予采纳，属严重违法，应予纠正。二、一审认定事实及适用法律错误。1.冯身健的行为不构成表见代理。案涉合同签订时，冯身健已不具备百事佳公司法定代表人身份，其签约行为必然属于无权处分。若要认定冯身健的行为构成表见代理，则罗靖尧应系对冯身健的无权处分行为不知晓的“善意相对人”。但案涉房屋在签订合同时的状态为：一是早在2001年便备案在案外人李莉名下，二是2006年6月22日雅安中院采取了司法查封措施。因此，罗靖尧对冯身健的无权处分行为应认定为明知，故，罗靖尧不具备“善意”，冯身健也不构成表见代理。2.案涉合同应属无效。根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》，行为人将法院依法查封的房屋进行转卖的行为属违法，所订立的房屋买卖合同系无效合同。案涉房屋在交易时已处于法院查封状态，因此合同应属无效。 庭审中，百事佳公司补充如下上诉意见：一、案涉《商品房买卖合同》涉及冯身健涉嫌的合同诈骗犯罪，合同诈骗犯罪已被公安机关刑事立案侦查，本案应当移送公安机关处理。2020年5月11日，成都市公安局武侯分局出具《立案告知书》，明确冯身健合同诈骗罪符合立案条件，进行立案侦查。2020年7月28日，武侯公安分局望江路派出所出具《受案回执》《情况说明》，进一步明确了合同诈骗罪涉及的房屋范围，案涉房屋包含在内。根据上述公安机关立案侦查的最新情况可知，冯身健的合同诈骗行为涉及的房屋并非仅是（2012）成刑初字第86号刑事判决中所认定的15套房屋，公安机关对其漏罪已正式立案并在进一步侦查中，而此次立案侦查所涉及的32套房屋中包含案涉房屋。故，已有新证据证明本案涉嫌刑事犯罪，并已被公安机关立案侦查。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，人民法院应将本案移送成都市公安局武侯分局侦查。退一步讲，即使人民法院对本案不作移送处理，也应根据民事诉讼法第一百五十条第（五）项之规定裁定中止诉讼，待刑事案件处理完毕后再恢复诉讼。二、冯身健的行为并非表见代理。1.案涉合同签订时，冯身健早已不是百事佳公司的法定代表人，其签约行为是典型的无权处分。百事佳公司从未与罗靖尧签订过《商品房买卖合同》，亦未在案涉合同上加盖公章。因此，百事佳公司不认可公章的真实性，申请进行印章鉴定。2.冯身健的行为不构成表见代理。首先，民法总则第一百七十二条及合同法第四十九条明确规定了表见代理的构成要件及其法律后果，首要条件是行为人在实施行为时没有代理权，但具备有代理权的外观表征。本案中，无论是基于客观事实，还是基于罗靖尧提交的证据，百事佳公司从未以自己的行为向罗靖尧表示过授予了冯身健销售案涉房屋的代理权，冯身健的行为也并非向罗靖尧表示过自己拥有代理权，故表见代理无从谈起。且，代理权与代表权是根本不同的两个概念，冯身健曾任百事佳公司法定代表人期间而具有的法定代表权，不同于代理权，不能据此认定冯身健曾具有百事佳公司的代理权。其次，本案中冯身健也不构成表见代表。根据民法总则第六十一条第二款和合同法第五十条的规定，法定代表人的越权行为构成表见代表，但适用前提是行为人实施行为时担任法定代表人，而本案中，冯身健被免职后，其行为本身无法代表公司，既然谈不上代表行为，也就不满足表见代表的身份前提条件，更无法与表见代理产生联系。需特别说明的是，百事佳公司在免除冯身健法定代表人职务后，申请销毁、报废了百事佳公司在冯身健任法定代表人期间内使用过的印章，履行了可能和必要的公示义务，百事佳公司已尽到合理注意义务，不存在过失。第三，无论是表见代理还是表见代表，一审法院认定的外部表象特征均缺乏依据。一方面，一审认定的签约地点及签约环境没有依据，仅凭罗靖尧单方陈述就认定合同在百事佳公司办公地点签订，采信证据错误。另一方面，罗靖尧没有足以证明已经付款的支付凭证，也不能说明付款细节。另外，关于房屋的交付，因案涉房屋于2006年6月22日至2008年6月21日被雅安中院查封，于2008年8月27日、2015年9月1日被成都中院查封，而罗靖尧提交的证据不能对房屋交付、占有情况予以佐证。在此情况下，一审法院采信罗靖尧的单方陈述认定房屋占有情况，明显缺乏事实依据。最后，无论是对表见代理还是表见代表，罗靖尧均非善意无过错。案涉房屋早在2001年便备案在案外人李莉名下，雅安中院又于2006年6月22日对房屋进行了司法查封，因此罗靖尧在签订案涉购房合同时，房屋是处于权利限制和司法查封状态的。根据物权法司法解释一第十五条、第十六条的规定，罗靖尧购房时应对房屋权属进行核实，理应知晓房屋不仅处于预售备案状态且处于司法查封状态，在此情况下仍选择购房，明显非善意。若其购房时未进行核实，则也存在重大过失，应当承担重大过失的不利后果。三、一审法院遗漏冯身健这一关键当事人，程序严重错误，致使本案基础事实未能查清。包括但不限于案涉签约、收款、房屋交付等事实均与冯身健有关，需冯身健参与诉讼才能予以查明，案件处理结果亦与冯身健有明显利害关系。在此情况下，一审法院应当依职权追加冯身健作为本案第三人。一审未予追加，存在严重程序瑕疵。同时，在未能追加冯身健参加本案诉讼的情况下，仅凭罗靖尧的单方陈述就认定本案事实，应予纠正。 罗靖尧辩称，1.一审认定事实清楚。（2014）成民终字第4090号民事判决已生效，该判决中已认定冯身健在案涉交易中的行为系表见代理。故，本案无需追加冯身健作为第三人参加诉讼。2.百事佳公司提交的冯身健涉嫌合同诈骗罪的相关立案侦查材料，系冯身健与百事佳公司之间的关系，与本案中罗靖尧与百事佳公司之间的商品房销售合同关系无关联性。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗靖尧向一审法院起诉请求：判令百事佳公司继续履行《商品房买卖合同》，为罗靖尧办理位于武侯区临江××路××号××花园××幢××单元××楼××号商品房的不动产权证书。 一审法院认定事实：2007年8月2日，罗靖尧与百事佳公司签订《商品房买卖合同》，合同中载明百事佳公司的法定代表人为冯身健，约定购买百事佳公司开发的位于成都市武侯区临江××路××号××花园××幢××单元××层××号房屋一套，建筑面积为221.87平方米，房屋总价998415元；付款方式为合同签订后三日内，罗靖尧向百事佳公司支付购房款总额50%，在百事佳公司办理完所购房屋产权证并交付罗靖尧后，罗靖尧在三十个工作日内将余款付清；百事佳公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由百事佳公司提供的资料报产权登记机关备案。上述合同加盖百事佳公司公章。 后百事佳公司将房屋交付给罗靖尧占有、使用至今，但罗靖尧未能取得案涉房屋房地产权属证书。 一审另查明，一、2006年7月13日，百事佳公司法定代表人由冯身健变更为熊小峰。7月15日，百事佳公司在《成都晚报》和《天府早报》上刊发公告，申明从2006年7月1日起，百事佳公司原公章、财务专用章、合同专用章及营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务，百事佳公司于2006年5月1日后已全面停止了锦江花园城房屋的销售工作，从未委托任何单位和个人销售房屋；二、罗靖尧与冯身健签订《商品房买卖合同》时，系在百事佳公司登记的办公地址签订，且有其他工作人员在场；三、2012年，罗靖尧向一审法院起诉，要求确认罗靖尧与百事佳公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并要求百事佳公司协助办理转移登记手续。一审法院判决确认《商品房买卖合同》合法有效；因案涉房屋当时合同备案登记于李莉名下，该备案登记未撤销，且设立抵押登记，驳回罗靖尧要求办理权属转移登记的诉讼请求。宣判后百事佳公司不服，上诉于本院。本院二审判决驳回上诉，维持原判。该二审判决书认定罗靖尧于2007年8月20日支付合同约定的50%的购房款499274.5元，同时认定冯身健与罗靖尧签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给罗靖尧的行为构成表见代理；四、现罗靖尧所购房屋所在楼栋的产权已经办理完毕，与本案具有类似情况的购房人已通过法院判决办理了产权登记；五、案涉房屋显示存在被法院查封情况，经查实，该查封已过期，查封法院并未续封。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、（2014）成民终字第4090号《民事判决书》、网签合同信息查询登记、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，已经有生效法律文书确定冯身健与罗靖尧签订《商品房买卖合同》将案涉房屋出售给罗靖尧的行为构成表见代理，百事佳公司应就该《商品房买卖合同》的签订承担相应法律责任。《商品房买卖合同》内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，百事佳公司应按约履行合同义务。现约定的办理权属转移登记的期限已经届满，出卖人协助买受人取得买卖商品房的所有权是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一。现阶段，法律规定不动产物权的取得以产权监理机关登记为准，故本案中罗靖尧要求百事佳公司协助办理案涉商品房的产权登记，取得房屋不动产权证符合双方的合同约定，符合法律规定，理由成立，一审法院予以支持。 对于百事佳公司抗辩本案应移交公安机关处理，一审法院认为，已经有生效判决书明确罗靖尧已经支付了50%的购房款，不存在百事佳公司所称购房款可能未支付的情形，故对百事佳公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，一审法院判决：百事佳公司于判决生效之日起三十日内协助罗靖尧取得所购位于成都市武侯区临江××路××号××花园××幢××单元××层××号商品房不动产权证书。一审案件受理费100元，减半收取50元，由百事佳公司负担。 二审中，百事佳公司提交以下新证据： 第一组证据： 1.2020年5月11日，成都市公安局武侯区公安分局出具的《立案告知书》，拟证明：公安机关对冯身健涉嫌合同诈骗案已立案进行侦查； 2.2020年7月28日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所出具的《受案回执》； 3.2020年7月28日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所出具的《情况说明》； 4.2020年8月17日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所出具的《门（楼）牌号变更证明》。 第2-4项证据拟共同证明：案涉房屋编号为锦江花园城小区xx，即为xx号房屋，目前门牌号变更为武候区；冯身健涉嫌合同诈骗罪的侦查工作正在进行中。 第二组证据： 1.2007年8月6日，成都市公安局出具的“成公治（2007）099789”《销毁印章证明》，拟证明：在冯身健不再担任百事佳公司的法定代表人后，百事佳公司向成都市公安局交还、销毁了原有公司的公章及财务专用章，重新刻制了新的合法印章； 2.2007年3月15日的《成都晚报》公告； 3.2007年3月15日的《天府早报》公告； 4.2007年3月15日的《成都日报》公告； 第2-4项证据拟共同证明：百事佳公司已于2006年7月办理了工商行政变更登记手续，原公司印章、财务专用章、合同专用章、营业执照作废，冯身健自此不再担任法定代表人；百事佳公司自2006年5月1日后全面停止了锦江花园城项目的房屋销售工作，也未委托任何个人或单位进行销售；百事佳公司的经营地址位于锦江宾馆锦苑楼三楼，未在其余任何地点设置办公场所和销售点。同时，结合该组证据1拟证明：冯身健被免职后，百事佳公司已尽其所能将法定代表人变更、印章销毁作废等事宜对外进行公示公告，尽到合理注意义务，没有过错，不应再对冯身健的犯罪行为承担任何责任。 第三组证据： 1.查询时间为2020年8月19日的《网签合同信息查询记录》，拟证明：案涉房屋自2001年6月22日起备案登记在李莉名下； 2.2006年6月22日，四川省雅安市中级人民法院作出的（2005）雅执字第29、30、31、33、51、52、97-2号民事裁定书； 3.2007年9月13日，四川省雅安市中级人民法院发出的（2005）雅执字第29、30、31、33、51、52、97-2号公告； 4.2006年6月22日，四川省雅安市中级人民法院作出的（2005）雅执字第29、30、31、33、51、52、97-2号协助执行通知书； 第2-4项证据拟共同证明：案涉房屋被雅安中院采取司法查封措施，查封期限自2006年6月22日至2008年6月21日。同时，该组证据拟证明：在罗靖尧购买案涉房屋时，房屋备案登记在他人名下且处于司法查封状态，罗靖尧并非善意、并非无过错。 经质证，罗靖尧对第一组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，冯身健与百事佳公司之间的刑事犯罪嫌疑人与被害人的关系，不影响本案中双方之间合同关系的合法有效；对第二组证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性及证明力，认为此系百事佳公司为否定冯身健的表见代理行为在事后进行的登报公告，但并未从冯身健手中收回公司的原公章、财务专用章等证照，因此冯身健在项目所在地进行的房屋销售行为构成表见代理；对第三组证据的真实性、合法性无异议，但不认可其关联性及证明力，认为李莉与百事佳公司之间所涉纠纷已经生效判决确认系假按揭，目前案涉房屋上的查封措施已解除或到期未续查封，罗靖尧诉请办证的条件已成就。 百事佳公司还提交以下申请： 1.鉴定申请，请求对案涉合同中加盖的“百事佳公司”印章、“冯身健”印章与百事佳公司在同时期备案于公安机关的印章一致性进行司法鉴定； 2.追加第三人申请，请求追加冯身健为本案第三人； 3.调查令申请，请求调取2005年1月至2008年12月期间百事佳公司在成都市公安局备案登记的印章启用、作废、销毁记录及其印模样本，并调取百事佳公司编号为5101000058032公章、编号为5101040005135财务专用章、法定代表人“冯身健”印章的启用、报废记录。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，本院（2014）成民终字第4090号民事判决载明：“本案二审争议的焦点是冯身健以百事佳公司名义与罗靖尧签订《商品房买卖合同》是否构成表见代理的问题。根据审理查明的事实看，虽然2006年7月3日成都市工商局批准百事佳公司的申请，将百事佳公司的法定代表人由冯身健变更为熊小峰，且百事佳公司于2007年3月在《成都晚报》《天府早报》上刊登公告“从2006年7月1日起原公司公章、财务专用章、合同专用章及营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务”，故冯身健已没有代理权。但在百事佳公司刊登公告后，冯身健仍驻百事佳公司开发的锦江花园城售楼处，并以百事佳公司法定代表人的身份、持百事佳公司印章及财务专用章与罗靖尧签订了《商品房买卖合同》，收取了罗靖尧的购房款，并向罗靖尧开具了加盖百事佳公司财务专用章的收款收据，且事后百事佳公司亦按《商品房买卖合同》的约定向罗靖尧发出了《入住通知》，并实际交付了房屋，罗靖尧也实际收房并装修入住。通过这些事实，罗靖尧完全有理由相信冯身健可以代表百事佳公司签约售房。虽然罗靖尧在购房前未对所购房屋备案情况及是否存在查封的情况进行核实，但其系在百事佳公司开发的锦江花园城售楼处购买公开销售的房屋进行购房并签订合同，其未对房屋备案情况及是否存在查封情况进行核实并不影响其作为善意者的身份。因此，冯身健以百事佳公司名义与罗靖尧签约的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的情形，原审法院认定冯身健的行为已经构成表见代理并无不当，百事佳公司认为冯身健的行为不构成表见代理的上诉理由不成立，本院不予支持”。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、罗靖尧要求百事佳公司协助办理案涉房屋不动产权证的诉请能否成立。 根据查明事实，已生效的本院（2014）成民终字第4090号民事判决已确认罗靖尧与百事佳公司于2007年8月2日签订的《商品房买卖合同》有效，且本院（2014）成民终字第4090号民事判决载明一审法院（2012）武侯民初字第2104号民事判决认定冯身健的行为已经构成表见代理正确，现百事公司提交的证据不足以推翻本院（2014）成民终字第4090号民事判决、一审法院（2012）武侯民初字第2104号民事判决认定“冯身健的行为已经构成表见代理”的事实，应当认定本院（2014）成民终字第4090号民事判决、一审法院（2012）武侯民初字第2104号民事判决确认的“冯身健的行为已经构成表见代理”的既判力。本案中，阻止罗靖尧取得房屋房地产权属证书的因素已经消失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，罗靖尧基于已生效判决确认的其与百事佳公司签订的有效的《商品房买卖合同》，要求百事佳公司协助办理案涉商品房的产权登记、取得房屋不动产权证符合合同约定，一审法院认定并无不当。 二、关于程序问题。 关于百事佳公司申请追加冯身健作为第三人参加诉讼是否准予的问题。本院认为，已生效判决确认冯身健代表百事佳公司签订《商品房买卖合同》合法有效，故案涉合同的相对方是百事佳公司，而冯身健并非案涉商品房销售合同关系的相对方，故其不是本案中的必要诉讼当事人。对百事佳公司的该项申请，本院不予准许。 关于百事佳公司对案涉《商品房买卖合同》中“冯身健”印章真实性和“百事佳公司”印章真实性申请司法鉴定是否准予的问题。本院认为，冯身健以百事佳公司的名义与罗靖尧签订合同并出具收款收据，罗靖尧作为购房者在签订合同及支付款项时，对百事佳公司印章的审查应仅限于形式审查，鉴于合同及收据中的签章均显示为百事佳公司印章，罗靖尧已尽到合理审查义务。同时，结合案涉房屋已实际交付罗靖尧占有使用至今的事实，百事佳公司仅以案涉《商品房买卖合同》中公章及冯身健印章真实性存疑为由要求鉴定，缺乏必要性。基于此，本案中无需启动百事佳公司所申请鉴定事项的必要。同理，本院对百事佳公司提出的调查令申请亦不予准许。 此外，关于本案应否移送公安机关处理的问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[]2019）254号）第128条作出的指导性规定是：“[分别审理]同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，主要有下列情形：……（2）行为人以法人、非法人组织或者他人名义订立合同的行为涉嫌刑事犯罪或者刑事裁判认定其构成犯罪，合同相对人请求该法人、非法人组织或者他人承担民事责任的；……”本案即是“冯身健以百事佳公司名义与罗靖尧订立合同的行为，百事佳公司主张涉嫌刑事犯罪，而罗靖尧作为合同相对人请求百事佳公司承担民事责任”的情形。故，本案无须移送公安机关，亦无须中止审理。一审法院未予准许百事佳公司在一审提交《请求移送案件申请》，并无不当。百事佳公司认为冯身健的行为造成其损害的，不属于本案《商品房买卖合同》处理的范围，本院在本案中不予评判。 综上，百事佳公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 龚 耘 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 王朝阳