甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3800号上诉人（原审被告）：甘肃荣康医药物流有限责任公司，住所地：甘肃省兰州市兰州新区黄河大道西段**。法定代表人：岳云，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪春燕，甘肃杰隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪光伟，甘肃杰隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：税军，男，汉族，1985年6月3日出生，住内蒙古。委托诉讼代理人：孙泽华，甘肃得舍律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，甘肃得舍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：云南养尊堂生物科技有限公司，住所，住所地：云南省昆明经开区中豪新册产业城**div>法定代表人：何进，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙泽华，甘肃得舍律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵强，甘肃得舍律师事务所律师。上诉人甘肃荣康医药物流有限责任公司(简称荣康公司)与被上诉人税军、云南养尊堂生物科技有限公司（简称养尊堂公司）租赁合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院(2020)甘0191民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荣康公司提出上诉请求：1.请求依法撤销兰州新区人民法院（2020）甘0191民初1206号民事判决书;2.依法驳回被上诉人的诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2019年1月1日，上诉人与被上诉人税军、被上诉人云南养尊堂生物科技有限公司签订《租赁合同》，约定甲方（上诉人）将坐落于兰州新区××道××段××号××层××号房屋出租给乙方（被上诉人）使用，租期自2019年1月1日至2028年12月31日，房屋租金采取“缴三免七”，乙方在合同签订三日内一次性向甲方缴纳三年租金，共计50万元，甲方免租七年。合同签订后，上诉人向被上诉人交付租赁房屋供其使用，被上诉人分别于2019年1月、2019年2月两次向上诉人支付前三年租金，共计50万元。基于上述事实，被上诉人认为兰州新区人民法院（2020）甘0191民初1206号民事判决书认定事实错误且适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，具体理由如下:一、被上诉人作为合同的违约方，不享有对《租赁合同》的法定解除权，一审法院适用法律错误。根据《合同法》第九十四条第二款之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。此款法律规范赋予了守约方对于合同的法定解除权，即当违约方具有预期违约的行为时，守约方享有单方解除合同的法定权利，其目的在于保护守约方的合法权益，而非赋予违约方在不愿意履行合同的情况下可以随意单方面解除合同的权利。另根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条之规定:违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持:（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，合同签订后上诉人已经向被上诉人实际交付了租赁房屋，并且被上诉人已经进行了使用，但被上诉人在租赁期限届满之前向上诉人表明不愿意继续履行《租赁合同》，系其对《租赁合同》的恶意违反，并不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定的违约方有权单方面请求解除合同的三个条件，因此作为合同违约方的被上诉人本身不享有单方面解除合同的法定解除权。一审法院以“云南养尊堂公司以其行为表明不再履行该租赁合同，该合同目的已无法实现”为由认定被上诉人享有单方面解除《租赁合同》的权利，明显属于适用法律错误，严重损害了上诉人作为善意守约方在《租赁合同》中所享有的合法权益。故，上诉人与被上诉人签署的《租赁合同》因上诉人不存在任何违约，被上诉人不享有解除权，合同不应解除，一审法院以2020年7月16日确定合同解除日期亦属错误。二、一审认定被上诉人请求解除合同的事实基础认定错误。《租赁合同》名为租赁，实则包含两部分内容，一为三年有偿租赁之意思表示;二为无偿使用，同时享有利润分红之权益，含合作分红之意思表示。首先，本案中，上诉人工作人员接收了被上诉人租赁房屋的钥匙，但其提供的证据仅表明上诉人工作人员同意保管钥匙，并无任何旨意指明同意解除合同故接收钥匙。且双方合作本就是一个长期的过程，合同期限十年，截止被上诉人诉讼时仅一年有余，合作尚未推进完全符合进程和约定意向，因项目的重点合作期本就是在七年免租期内。另，七年免租期内，双方合作后，还会以三年租金作为分红基数，该部分属于被上诉人能够获取的利益，目前该利益尚未产生，并不等于合同目的无法实现。三、被上诉人向上诉人支付的50万元为租赁期前三年的租金，一审法院认定50万元为全部租赁期（即10年）的租金明显错误，系未遵守契约精神而导致的事实认定错误。《租赁合同》第三条载明:该房屋租金采取“缴三免七”，乙方在合同签订三日内一次性向甲方缴纳三年租金，共计50万元，甲方免租七年。该条款的约定清晰准确且不存在任何歧义，因此被上诉人向上诉人支付的50万元明显为租赁期前三年的租金而非十年的租金，一审法院无视合同各方当事人的约定，擅自改变租金标准，属法律适用错误导致的事实认定错误。综上所述，一审判决认定事实错误且适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，恳请贵院支持上诉人的全部请求。被上诉人养尊堂公司辩称，双方在2020年3月17日之前已经达成口头协议解除合同，上诉人交钥匙的行为表示接收解除合同，不再履行合同。50万元租金的问题，我们认为是10年的租金，是缴三免七以及后面的分红我们才签订合同，并不是上诉人指的3年的租金是50万元。养尊堂公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的租赁合同；2.请求依法判令被告向原告退还房屋租赁费50万元；3.本案诉讼费、财产保全费、担保费由被告承担。一审法院认定的事实：税军为云南养尊堂公司的工作人员。2019年1月1日，云南养尊堂公司委托税军与甘肃荣康公司签订《租赁合同》，合同约定甘肃荣康公司将位于兰州新区××道××段××号××层××号房屋租赁给云南养尊堂公司，租期2019年1月1日至2028年12月31日，租金50万元，采用“缴三免七”，一次性支付，同时可按租金金额比例享受被告盈利后的利润分红。云南养尊堂公司分别于2019年1月24日、2月28日分两笔将50万元租金汇至甘肃荣康公司。甘肃荣康公司将房屋交付云南养尊堂公司。2020年3月17日，云南养尊堂公司将租赁房屋的钥匙返还给甘肃荣康公司的王子文。双方表明均存在合作关系。一审法院认为，本案争议的焦点：首先，关于双方签订的合同是否能够解除。云南养尊堂公司与甘肃荣康公司签订《租赁合同》，云南养尊堂公司按合同约定支付了租金，甘肃荣康公司亦交付了房屋。双方签订的合同中约定有利润分配，在庭审中均表明有合作关系，该合作关系并未推进，且甘肃荣康公司接受了云南养尊堂公司返还的钥匙，云南养尊堂公司以其行为表明不再履行该租赁合同，该合同的目的已无法实现，故云南养尊堂公司请求解除合同有事实与法律依据，本院予以支持。其次，合同解除后，应退还未租赁期间的租金。云南养尊堂公司与甘肃荣康公司之间约定的租金为50万元，租期10年，一次性支付，“缴三免七”，按照租赁市场的价格，且双方公司有合作事宜，租金应该为每年5万元，从交付租金至解除合同，即从2019年1月1日至2020年7月16日，产生的租金为81250元。被告辩解该合同仅为租赁关系，并不存在合作，按照一般的租赁关系，如果不存在其他合作关系，租赁合同中不可能约定按比例返回利润，该辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩解租金50万元仅为3年的租金，租期为10年，因双方因存在合作关系，且为一次性支付，按租赁市场的租赁价格，被告辩解的理由不能成立，本院不予采信。原告税军为云南养尊堂的员工，签订合同及支付租金均是按公司的委托事项进行，故应由甘肃荣康公司将租金退还给云南养尊堂公司。云南养尊堂公司称交付房屋为2019年5月份，其并未提交相应证据证实，对该交付期限本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项第二款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除云南养尊堂生物科技有限公司与甘肃荣康医药物流有限责任公司签订的《租赁合同》；二、由甘肃荣康医药物流有限责任公司退还云南养尊堂生物科技有限公司支付的租赁费418750元，限判决生效后30日内履行。三、驳回税军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费4400元，由云南养尊堂生物科技有限公司负担。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。荣康公司在二审过程中提供的证据为其与案外人兰州康乐商贸有限责任公司签订的《租赁合同》、《解除合同》，拟证明荣康公司与其他租户均约定的三个月租金为50万元，并依此标准进行了结算,养尊堂公司也应依此标准结算。养尊堂公司质证认为该证据不具备关联性，不予认可。本院审查认为该证据与养尊堂公司之间不具备关联性，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为养尊堂公司作为违约方是否享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”本案中，养尊堂公司已经明确表示不再履行合同主要义务，不再租用荣康公司的涉案房屋，合同目的已经无法实现，当事人可以解除租赁合同。对于作为违约方的养尊堂公司是否依法享有合同解除权，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”在本案中，并无证据证明养尊堂公司存在恶意违约的情形，其已经将房屋钥匙交付给荣康公司不再继续经营业务，如果养尊堂公司继续履行租赁合同缴纳房租，则存在其未盈利而要付出租金的问题，对其显失公平，而且荣康公司作为出租方可在解除合同后再行出租房屋，解除合同对其利益带来的损失较小，但继续履行合同则会对养尊堂公司带来较大的利益损失，如果荣康公司拒绝解除合同，则其将违反诚实信用原则，故养尊堂公司作为违约方请求解除合同符合上述规定的情形，一审判决判令解除双方间的租赁合同符合鼓励市场交易的真义，于法有据。另外，对于租赁合同解除后，作为出租房屋的荣康公司应当退还给养尊堂公司的租赁费数额，双方虽然在租赁合同中约定了缴纳三年租金免除七年租金（租期为十年），并约定养尊堂公司可以按照缴纳租金的比例享受荣康公司盈利后的利润分红，但双方对何种业务利润、如何分红、如何共担风险均无具体约定，应视为约定不明，故本院对荣康公司称双方间存在投资合作关系的上诉理由不予采纳，双方间的法律关系仍应认定为房屋租赁关系，而且双方也未明确约定对养尊堂公司免除七年租金存在对价，荣康公司也未提供证据证明一审法院认定的年租金5万元显著低于市场价，故一审法院认定养尊堂公司缴纳的租金50万元应视为10年的租金总额更符合日常生活经验法则，并无不当，故本院对荣康公司提出的该50万元仅为前三年房屋租金的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人荣康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人甘肃荣康医药物流有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  周瑞芹审判员  冯 诚审判员  邵云翮二〇二〇年十二月十六日书记员  卢淑娟