黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初2966号原告：黑龙江茂业商业管理有限公司，住所地大庆市高新区大庆商城程宇广场****。法定代表人：孙民，该公司经理。委托代理人：王薇薇，女，1989年4月9日出生，汉族，该公司员工，住大庆市萨尔图区。委托代理人：孙富，男，1967年12月14日出生，汉族，该公司员工，住大庆市龙凤区。被告：王玉华，女，1963年7月17日出生，汉族，大庆石化公司退休工人，住大庆市龙凤区。原告黑龙江茂业商业管理有限公司与被告王玉华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黑龙江茂业商业管理有限公司委托代理人王薇薇、孙富，被告王玉华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黑龙江茂业商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即给付自2018年1月1日起按248元/平/年标准计算产生的物业服务费，截止2020年6月15日费用为10300元。以最后执行完毕期限为所有费用结算日；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告为大庆程宇购物广场的物业管理单位，按照与业主签订的《委托管理协议》及与物业管理委员会签订的《物业管理服务合同》中约定，该商场商铺的物业服务费收取标准为248元/平/年，由原告收取。被告为程宇广场三楼商场B-045号业主，商铺建筑面积为24.04平米，实际使用面积为16.34平米，作为商铺持有人有义务按实际使用面积向原告缴纳物业服务费，但自2018年1月1日原告实际对商场实行物业管理以来，虽经原告多次主张被告始终拒绝支付。为维护原告的合法权益，故提出上述诉讼请求，请法院依法给予支持。原告陈述事实：汇龙公司的物业管理权自2017年12月31日已经结束，并且自2017年12月31日以后未对程宇广场进行过任何物业管理及服务，更没有收费的权利，原告自2018年1月1日在合理合法、有理有据的情况下进入程宇广场进行物业管理及服务，大庆程宇广场三楼物业管理委员会是经高新区黎明社区和高新区城管委组织经业主同意合法成立的，作为业主的代表组织有权代表全体业主选任物业管理单位，现该物委会正式与原告签订了物业委托协议，将大庆程宇广场三楼的物业管理委托给原告，依法原告享有对该商场的物业管理权，原告也实际履行了物业管理义务，为合法的物业费收取主体，有权向被告收取物业费。物业费标准是在物业委托合同中明确约定的，而且程宇广场的物业费标准已经延续适用了多年，所以248元/平方米/年的标准也是可以确定的。被告王玉华：我没有和原告签订合同，我与汇龙程宇购物广场有限公司周珣的一个经理签订合同，从2018年到现在都与周珣签订的合同交付的物业费，周珣承包的程宇广场。我房子租给汇龙程宇广场，所有费用都是汇龙公司交付。原告在庭审中提交了如下证据：明细表一份，证明此商铺的使用面积和费用。被告质证具体情况不了解。二、委托经营管理协议一份（提交复印件）这份证据是大庆市利马勤投资有限公司与大庆市汇龙程宇广场购物有限公司(2018年1月1日以前的管理公司）签订的委托管理协议，程宇广场业主代表与汇龙公司(2018年1月1日以前的管理公司）签订的委托经营管理协议一份（提交复印件），黑龙江旭佳律师事务所给汇龙程宇购物广场下发的律师函一份（提交复印件）,李成文与原告签订的委托经营管理协议一份（提交复印件，与原件核对无异）、程宇广场业主代表与原告签订的委托管理合同一份、授权书一份（提交复印件，与原件核对无异）、房主与原告签订委托经营管理协议236份（提交复印件与原件核对无异议，因数量太多只向法院提交一份，其中包含房主本人产权证、身份证、债权转让书、确认收据）与茂业签订委托经营管理协议房主明细表一份(提交打印件）黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院(2019)黑0691民初1612号民事判决书及生效证明一份（提交复印件，与原件核对无异）及黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初1000号民事判决书及生效证明一份（提交复印件，因原件只有一份在执行局，如有需要可到执行局调取）这九组证据证明原汇龙公司的物业服务期到2017年12月31日已经终止，自2018年1月1日起，原告合情合理合法开始接管物业，程宇商场共计276位小业主,总面积为19035.84平米，2018年1月1日前与茂业签订委托经营管理协议人数为236人，签订面积为15451.64平米，根据物业法第十二条规定，选聘物业公司有两种方式任选其一：1.是大会集体讨论形式2.是采用书面征求意见形式，但两种形式在物业管理区域内专有面积及人数必须双过半；原告采取第二中形式2018年1月1日开始是程宇广场的物业管理单位，所以原告有权从2018年1月1日起按248元/年/平方米收取物业费。茂业公司在2018年1月1日与程宇广场房主236家签订了委托协议，程宇面积一共是19035.84平米。被告质证意见为看不懂。三、2018年1月1日至2020年10月份水、电、燃气、电梯维修、空调维修费、监控增容、高新物业、消防卷帘门费用票据各一组（提交复印件，与原件核对无异）、员工工资表一组(提交复印件，与原件核对无异)，欲证明原告实际对程宇三楼商场提供了物业服务，被告自有商铺坐落在程宇广场三楼理应向原告缴纳物业服务费。被告质证意见为看不懂。四、关于程宇广场三楼商场成立物业管理委员会的公告一份（提交复印件，与原件核对无异）、大庆市程宇广场三楼商场物业管理服务合同一份（提交复印件，与原件核对无异），证明经高新区黎明社区工作站主持，程宇广场三楼在2018年12月24日成立了物业管理委员会，该委员会成立后，于2019年1月18日与原告签订了物业管理服务合同，合同服务期限为2019年1月1日起至2022年12月31日四年整，将物业委托给原告，并确定年收费标准为每年每平米248元，进一步说明原告有权向被告收取此期间的物业费。被告质证意见为看不懂。本院对上述证据的真实性予以确认。被告王玉华提交了大庆市汇龙程宇购物广场有限公司委托经营管理协议一份（提交复印件与原件核对），证明我把所有的权利委托给汇龙公司。原告质证，证明的问题有异议，委托管理期限为2018年1月16日，合同签订时间为2月5日，此证据不能证明被告不应该向原告缴纳物业服务费，与汇龙公司的委托协议也与本案没有关联性。本院认为，此证据与本案无关，不予认定。通过庭审，确定本案事实为，2017年11月15日，大庆市高新区程宇广场三楼业主代表与原告签订委托管理合同一份，约定将程宇广场三楼商场B区、C区商铺的经营管理权委托给原告；2018年1月1日，李成文（大庆市利玛勤投资有限公司法定代表人，系大庆市程宇广场****商铺产权人）与原告签订委托经营管理协议一份，约定李成文将大庆市高新区程宇广场三楼A区商铺委托给原告经营管理，向商户收取物业费的标准为每年每平方米248元，管理期限自2018年1月1日至2022年12月31日。2018年12月24日，程宇广场三楼商场成立物业管理委员会，2019年1月18日，该委员会与原告签订《大庆市程宇广场三楼商场物业管理服务合同》一份，约定由原告对程宇广场三楼进行物业管理，物业收费标准为每年每平方米248元，期限为2019年1月1日至2022年12月31日止。另查，被告王玉华位于大庆××广场××楼××区××街045号商铺，总营业面积16.34平米，自2018年1月1日至2020年6月15，共计30.5个月的物业费10300（16.34平方米×248元/年÷12×30.5=10300元）元至今未付。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原告茂业公司自2018年1月1日开始已经取得对程宇广场三楼商场的物业管理权，原告为被告经营的程宇广场三楼的店铺提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，双方应履行各自义务，原告已履行基本的物业服务义务，被告应按时缴纳物业服务费。被告欠付物业服务费事实成立，原告要求被告缴纳物业费的请求有事实根据和法律依据，对原告要求被告给付拖欠的物业费10300元，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告王玉华在本判决生效之日起三日内支付原告黑龙江茂业商业管理有限公司2018年1月1日至2020年6月15日的物业服务费10300元。案件受理费29元（已减半），由被告王玉华承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满之日起二年内。（本判决书所涉币种均为人民币）审判员  刘铁军二〇二〇年十二月二十一日书记员  张金花附法律条文:《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。