宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0213民初4449号原告:宁波大运车业有限公司奉化尚桥置业分公司，住所地：宁波市奉化区西坞街道金海东路**，统一社会信用代码：91330283MA282N167R。诉讼代表人：蔡烈烽。委托诉讼代理人：周微，浙江颂阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颂，浙江颂阳律师事务所律师。被告：孙文娜，女，1982年2月15日出生，汉族，住宁波市奉化区。委托诉讼代理人：李赋宁，江苏千秋业律师事务所律师。原告宁波大运车业有限公司奉化尚桥置业分公司（以下简称大运车业尚桥置业公司）与被告孙文娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日进行诉前调解登记。2020年11月3日，本院予以立案受理。2020年11月30日，本案依法由审判员张远金适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大运车业尚桥置业公司的委托诉讼代理人李颂和被告孙文娜及其委托诉讼代理人李赋宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大运车业尚桥置业公司依据《松洋里二期意向认筹协议》等证据，以被告孙文娜未能按照约定支付购房款为由向法院起诉，要求：判令解除原、被告在2018年11月1日签订的《松洋里二期意向认筹协议》。被告孙文娜答辩称：1.答辩人在《松洋里二期意向认筹协议》签订后已经履行了协议约定，并向原告支付了房款160万元；2.原告经营情况恶化在奉化本地属于众所周知的情况。在答辩人签订认筹协议并向原告支付160万元房款之后即发现原告出现前述经营困难情形。所以答辩人基于不安抗辩权角度，中止支付房款。但是，答辩人从未拒绝支付剩余房款。在原告恢复经营正常或者原告出售的别墅依法开盘并通知答辩人签订正式的《商品房买卖合同》后，答辩人自然会根据约定支付房款；3.原告在《松洋里二期意向认筹协议》中明确约定“开盘时间预计1年1月，预计交房时间2020年10月底”，但是原告至今也没有将房屋建成，而且答辩人至今也未接到原告的开盘及交房通知；4.因原告至今没有依法开盘并通知答辩人办理购房手续，且答辩人从未拒绝办理购房手续并签订《商品房买卖合同》，故而双方之间尚未达到协议第七条约定的解除条件；5.答辩人一直主张合同继续履行，未曾拒绝支付剩余316万元房款，所以本案并不符合合同的法定解除条件；6.答辩人已经向原告支付了160万元的房款，而原告在收到答辩人支付的房款至今已经近2年时间，现在却在其自身违约的情况下提出解除合同，有违诚信及交易原则。综上，答辩人在协议签订后已经履行协议约定，且并无违约行为，而原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉请。原告为证明自己的诉讼主张向法院提供下列证据：《松洋里二期意向认筹协议》1份，用以证明被告在2018年11月1日向原告认筹松洋里二期1幢总房款为476万别墅的事实。经质证，被告对该证据本身的真实性没有异议。为此，本院对该证据的形式真实性予以确认。被告孙文娜为证明自己的诉讼主张向法院提供下列证据：1.《结婚证》1份，用以证明本案被告孙文娜和案外人李荣辉是夫妻关系，而本案争议房屋的购买时间也是在双方婚姻关系存续期间，所以实际上是夫妻共同购买；2.洲业实业发展（上海）有限公司的企业工商登记资料1份，用以证明被告孙文娜的丈夫李荣辉是该公司的股东及监事，该公司的部分资产属于被告孙文娜和案外人李荣辉的夫妻共同财产；3.原告大运车业尚桥置业公司的企业工商登记信息1份，用以证明原告的负责人是蔡烈烽，且蔡烈烽至今仍然是该公司的实际负责人；4.《中国建设银行单位客户专用回单》照片1份、银行转账凭证手机截图3份，用以证明被告孙文娜通过其丈夫李荣辉及洲业实业发展（上海）有限公司向原告支付了房款160万元，且支付房款的时间是在诉争协议签订之后的很短时间内，但后来被告发现原告经营情况恶化后即中止支付剩余的房款；5.（2020）浙0213执718号执行裁定书、（2020）浙0213执719号执行裁定书、（2020）浙0291民初688号民事判决书、（2020）浙0212民初1456号民事判决书、（2020）浙0213民初1782号民事判决书各1份，用以证明原告自2018年和被告签订《松洋里二期意向认筹协议》后其经营情况恶化且至今没有改善，到2020年9月份涉及诉讼和执行标的总额已经超过了6千万元，可以佐证被告有权行使不安抗辩权。经质证，原告对上述证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，故本院予以确认。对证据4，原告认为是案外人李荣辉、洲业实业发展（上海）有限公司和案外人蔡烈烽之间的往来款，与本案没有关联。本院将在说理部分对该证据予以分析。对证据5，原告认为这些证据并不能证明原告的经营状况，也没有达到行使不安抗辩权的法定条件。本院认为，（2020）浙0213执718号执行裁定书和（2020）浙0213执719号执行裁定书中的被执行人均为“浙江力邦控股集团有限公司”，故该两份裁定书明显与本案缺乏关联，不宜作为处理本案的事实依据。至于本院于2020年6月30日所作出的(2020)浙0213民初1782号民事判决，该案的被告虽然为“宁波大运车业有限公司”，但该案的判决主文为“驳回原告蒋惠娟、陈美君的全部诉讼请求”，故该民事判决也与本案缺乏关联，不宜作为处理本案的事实依据。对剩余的（2020）浙0291民初688号民事判决书、（2020）浙0212民初1456号民事判决，本院将在说理部分予以论述。经审理，本院认定事实如下：2018年11月1日，原告大运车业尚桥置业公司（甲方、项目方）与被告孙文娜（乙方、认筹方）签订了1份《松洋里二期意向认筹协议》，主要内容有：乙方向甲方意向认筹松洋里二期别墅项目58幢独栋房屋；甲乙双方约定该房屋总价为人民币476万元整；该房屋按套计算；本协议签订时，乙方即向甲方支付预存金零元整【该条后面还有手写的：2018年11月8日前付清肆佰柒拾陆万元】；松洋里二期别墅项目预计开盘时间／年／月底前，预计交房时间2020年10月底；松洋里二期别墅项目开盘之日起一个月内，乙方须向甲方办理购房手续并签订《商品房买卖合同》，乙方所支付的预存金转为房价款；甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行终止；乙方如在甲方开盘一个月内，未能及时办理购房手续并签订《商品房买卖合同》，甲方有权将房屋对外另行销售，乙方支付甲方违约金10万元，预存金在开盘三个月后退还；如乙方放弃购房的，乙方支付交房违约金总房价的10%，预存金在开盘三个月后退还；甲方延期交房违约责任按正式《商品房买卖合同》约定执行；本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。现被告孙文娜抗辩称已经通过洲业实业发展（上海）有限公司在2018年11月13日向原告大运车业尚桥置业公司负责人蔡烈烽的银行账户转账100万元、通过其丈夫李荣辉在2019年2月3日向原告大运车业尚桥置业公司负责人蔡烈烽的银行账户转账60万元，但原告大运车业尚桥置业公司反驳称并未收到上述160万元。2020年8月7日，宁波大运车业有限公司取得了松洋里二期的《商品房预售许可证》。还查明，被告孙文娜提供的（2020）浙0212民初1456号民事判决系由宁波市鄞州区人民法院于2020年5月21日所作出。被告孙文娜提供的（2020）浙0291民初688号民事判决系由宁波高新技术产业开发区人民法院于2020年9月14日所作出。本院认为：原、被告双方所签订的《松洋里二期意向认筹协议》没有违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效。现双方的争议焦点为原告有无权利解除《松洋里二期意向认筹协议》。对此，被告认为其已经向原告支付了160万元的购房款，且剩余的购房款之所以未支付也是因为被告在行使不安抗辩权，所以被告没有违约，故原告无权行使合同解除权。原告则认为被告未支付任何购房款，所以其有权解除《松洋里二期意向认筹协议》。本院认为，原告的诉讼请求应予以支持，现分析如下：一、被告无权行使不安抗辩权。《松洋里二期意向认筹协议》里面有手写的“2018年11月8日前付清肆佰柒拾陆万元”，现被告抗辩称该内容是在被告签名后才由他人加上去的。但是，《松洋里二期意向认筹协议》载明“本协议一式贰份，甲乙双方各执一份”，而被告却迟迟未向本院提供其自己所持有的《松洋里二期意向认筹协议》以供本院进行比对，被告也未提供其他证据反驳，故而被告的该点答辩意见本院不予采纳。因双方约定的付款时间为“2018年11月8日前”，所以被告如欲行使不安抗辩权，就应当举证证明该时间段存在可以行使不安抗辩权的情况。但是，被告现在所提供的（2020）浙0212民初1456号民事判决、（2020）浙0291民初688号民事判决均是在2020年所作出，不足以证明原告在2018年11月8日前后存在有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。再者，被告自称的第1笔付款是在2018年11月13日，也超过了合同所约定的“2018年11月8日前”，明显属于违约在先。最后，即便被告所主张的不安抗辩权成立，其也应当以适当方式行使。按照《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”，现被告未向本院提供证据证明其中止支付购房款时已经及时通知了原告，故其无权要求行使不安抗辩权。二、被告存在迟延履行主要债务的行为。现被告抗辩称已经通过案外人向原告负责人蔡烈烽的银行账户支付了160万元的购房款。对此，原告则抗辩称被告转账时并未注明是购房款，且蔡烈烽收取该160万元属于个人行为，公司账户上并没有收到该160万元。本院认为，不论对该160万元如何进行定性，被告均属于未履行合同的主要义务。如认定该160万元属于案外人和蔡烈烽之间的个人经济往来，则被告就属于未向原告支付任何购房款。如认定该160万元属于支付给原告的购房款，则该款也只占总价476万元的34%，也属于未履行合同的主要义务。所以被告的行为属于根本违约，故原告有权要求解除《松洋里二期意向认筹协议》。虽然被告抗辩称原告未曾通知其支付剩余购房款，但被告在收到本案的诉状后，至今也未结清购房款，所以该点抗辩意见也明显缺乏事实依据。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条第（三）项的规定，判决如下：解除原告宁波大运车业有限公司奉化尚桥置业分公司和被告孙文娜在2018年11月1日所签订的《松洋里二期意向认筹协议》。案件受理费44880元，减半收取22440元，由被告孙文娜负担，限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  张远金二〇二〇年十二月三十一日书记员  陆雨梦