江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初2430号原告：郭建英，女，1970年3月17日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：龙承先，江西畴略律师事务所律师，执业证号13601198710675718。委托诉讼代理人：熊艳琴，江西畴略律师事务所律师，律师证号13601202011182978。被告：邓超，男，1991年7月6日生，汉族，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：谢保平，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201810043591。委托诉讼代理人：符裕，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601202010179336。原告郭建英与被告邓超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭建英及其委托诉讼代理人龙承先、熊艳琴，被告邓超及其委托诉讼代理人谢保平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建英向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告两个月店面押金12000元；2.被告支付原告2020年3月1日至6月30日的租金24000元并自2020年3月1日起至付清租金之日止每日按欠付租金额的3‰向原告偿付违约金（至提起诉讼之日暂按990元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月8日，原告与被告经协商一致，签订了一份《转让合同》和一份《店面租赁合同》。其中《店面租赁合同》约定，原告将坐落于南昌市红谷滩丰和大道**店面积约25.98平方米及地下室约90平方米出租给被告，租期五年，即2019年10月8日至2024年10月7日。月租金6000元，壹年后租金每月增加300元，押2个月付3个月。原告交付店面时，被告应向原告交纳店面押金12000元。同时约定，被告逾期交纳租金，原告有权自逾期之日起按所欠租金额3‰每日向被告收取违约金。合同签订后，原告依约履行了转让合同义务，并将店面和地下室交付给了被告经营，双方约定从2020年1月1日开始起租。而被告直到2020年1月15日分3次向原告交纳两个月12000元租金后，却以种种借口一直不予支付押金，并拖欠原告2020年3月至6月共计四个月租金24000元。虽经原告多次催促，但始终未果，故诉至法院。被告邓超辩称，答辩人未付租金的行为不构成违约，被答辩人的主张没有法律依据。涉案店面之前是被答辩人本人经营小郭冷饮批发部，经营南昌市中冷饮产品，答辩人2019年8月就被答辩人协商转让小郭冷饮批发部，双方商定由答辩人继续经营冷饮生意，同时将店面出租给答辩人，店铺的其他东西包括厂家的经销商资格全部转给答辩人。所以双方签订了《转让合同》和《店面租赁合同》，在合同签订过程中，被答辩人并未履行《转让合同》，未注销涉案店面的原先营业执照和卫生许可证及其他根本违约行为，导致答辩人一直不能办理卫生许可证和营业执照，进而导致答辩人租赁的涉案房屋不能正常经营。所以答辩人不支付租金符合法定事由。2.答辩人因疫情等原因未支付租金，也不构成违约。新冠××疫情从2020年1月下旬爆发，一直延续至今，使得答辩人在1月份下旬一直到现在一直不能正常开业经营冷饮生意。依据全国人大常委会法工委的意见可知，新型冠状病毒感染××疫情属于不能预见、不能避免不能克服的不可抗力。同时根据《合同法》第一百一十七条的规定，除法律另有规定外，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。所以答辩人因不可抗力未及时履行合同，不构成违约，不应承担违约责任。3.被答辩人的主张的违约金明显过高，没有法律依据。首先答辩人的行为不属于违约，故不承担违约责任，其次租赁合同约定违约金是按所欠租金额3%每日收取，月利息是9%，明显过高，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原告郭建英、被告邓超陈述和经审查确认的《店面租赁合同》、微信转账记录截图、《转让合同》等证据，本院认定事实如下：南昌市红谷滩新区小郭冷饮店系一家在南昌市红谷滩新区市场和质量监督管理局登记的个体工商户，经营者是原告郭建英（个人经营）。2019年10月8日，原、被告签订了《转让合同》，约定原告以328000元的价格将小郭冷饮批发部转让给被告，包括所有合作网点冰柜、店面里所有东西、冷库、面包车一辆、伊利冷饮的经销商。同日，原、被告签订了《店面租赁合同》，约定：原告将坐落于丰和大道**店出租给被告，面积约25.98平方米及地下室约90平方米；租期5年，自2019年10月8日至2024年10月7日；每月租金6000元，1年后每月租金增加300元，支付方式为押2个月付3个月；交付店面时，被告应向原告交纳店面押金12000元；租赁期内，与店面有关的水电费、卫生费及其他费用由被告承担；被告逾期交纳租金，原告有权自逾期之日起，按所欠租金金额3‰每日向被告收取违约金，逾期7天，原告有权单方面解除合同，没收押金。合同签订后，双方约定从2020年1月1日起计算租金，被告已交纳2020年1月1日至2月29日期间的租金，但未按约交纳押金。在案涉租赁合同纠纷2020年7月16日开庭时，被告陈述案涉租赁房屋钥匙仍由其掌控。被告就其店面转让纠纷已另案提起要求解除转让合同并退还转让费及赔偿损失的诉讼。本院认为，被告与原告同时签订了《店面租赁合同》及《转让合同》，双方既形成店面经营权、财产方面的概括转让关系，又形成店面租赁关系。原告郭建英与被告邓超签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务。被告接收案涉店面后在合同履行期间既未协商解除合同返还租赁店面又未按约支付租金，其行为构成违约。因原、被告双方约定从2020年1月1日起计算租金，被告已交纳2020年1月1日至2月29日期间的租金，鉴于案涉店面的经营受疫情影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任”的规定，结合本地疫情防控实际情况，对原告提出要求被告支付自2020年3月1日起至付清租金之日止每日按欠付租金额的3‰的违约金的诉请，本院不予支持，对原告提出要求被告支付2020年3月1日至2020年6月30日的租金24000元的诉请，本院酌定减免1个月租金，支持18000元，超出部分，不予支持。对原告要求被告支付店面押金12000元的诉请，原、被告虽在本案中均未提出解除合同的诉请，因原、被告之间同时存在店面经营权、财产方面的概括转让关系及店面租赁关系，而被告就其店面转让纠纷已另案提起要求解除转让合同并退还转让费及赔偿损失的诉讼，原、被告双方之间的合同是否确定继续履行仍存争议，故对原告在此情形下要求被告补交店面押金12000元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告邓超在本判决生效之日起十日内支付原告郭建英2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金18000元；二、驳回原告郭建英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元（原告郭建英已预交），由原告郭建英负担470元，由被告邓超负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  邓晓玲人民陪审员  马红娜二〇二〇年十二月三十日书 记 员  包思颖附相关法条及司法解释：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。