福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初2472号 原告：福建省南平市延林房地产开发有限公司，统一社会信用代码913507831570536295，住所地建瓯市龙山南路**。 法定代表人：范长春。职务：总经理。 委托诉讼代理人：蔡白露，福建元天和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林芳萍，福建元天和律师事务所实习律师 被告：张运建，男，1972年1月7日出生，汉族，住建瓯市。 被告：刘丽红，女，1972年10月25日出生，汉族，住建瓯市。 第三人：中国工商银行股份有限公司建瓯支行，统一社会信用代码9135078385719246XM，，住所地建瓯市中山路** 法定代表人：虞众。职务：行长。 委托诉讼代理人：陈淑荣，男，系该行员工。 原告福建省南平市延林房地产开发有限公司（以下简称南平延林公司）与被告张运建、刘丽红，第三人中国工商银行股份有限公司建瓯支行（以下简称工行建瓯支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南平延林公司的委托诉讼代理人蔡白露到庭参加诉讼，被告张运建、刘丽红及第三人工行建瓯支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 南平延林公司向本院提出诉讼请求：1.解除南平延林公司与张运建、刘丽红双方于2017年8月6日签订的合同编号201702619号《商品房买卖合同（预售）》；2.张运建、刘丽红配合办理《商品房买卖合同（预售）》项下“闽芝冠达山庄”1-6#1205室商品房解除预售备案登记和预告登记手续；3.张运建、刘丽红向南平延林公司支付合同价款25%的违约金206339.25元；4.张运建、刘丽红偿还截至2020年8月1日南平延林公司代垫按揭款46583.72元；5.本案案件受理费等一切诉讼费用由张运建、刘丽红承担。事实和理由：2017年8月6日南平延林公司与张运建、刘丽红签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201702619），合同约定：张运建、刘丽红向南平延林公司购买“闽芝冠达山庄”1-6#1205室商品房一套，总价款825357元，首付款165357元，余款66万元按揭贷款支付。合同签订后，2017年8月6日南平延林公司与张运建、刘丽红就《商品房买卖合同（预售）》在建瓯市房地产交易登记管理中心进行预售备案登记和预告登记。2017年9月1日，张运建、刘丽红与工行建瓯支行签订《个人购房借款/担保合同》，张运建、刘丽红向工行建瓯支行按揭贷款66万元，该贷款由南平延林公司提供保证担保。自2018年10月开始张运建、刘丽红持续违约未按期偿还银行按揭贷款。截至2020年8月1日因张运建、刘丽红的违约，致使南平延林公司保证金账户被银行扣代垫按揭款46583.72元，此外南平延林公司还欠工行建瓯支行按揭贷款本金及利息57685.11元。2019年4月9日、2020年8月6日南平延林公司分别向张运建、刘丽红发送《解除合同通知书》及《催告函》，张运建、刘丽红收到后仍未偿还南平延林公司代垫款。依据《商品房买卖合同（预售）》以及附件四第六条约定，若买受人累计超过三个月未偿还按揭款本息的，视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追回代垫付款项，按商品房总价款的25%追究买受人毁约之违约赔偿金。张运建、刘丽红的行为已经构成违约，故南平延林公司有权解除合同追究违约责任。综上，南平延林公司依法具状起诉，请求判如所请。 张运建、刘丽红未作答辩。 工行建瓯支行述称，本案纠纷主要是南平延林公司与张运建、刘丽红之间的纠纷，与工行建瓯支行没有关系。关于工行建瓯支行与张运建、刘丽红及南平延林公司签订的《个人购房借款/担保合同》（2017年422号）中的相关约定内容，该行将与他们另行解决，不在本案中处理。 本院经审理认定事实如下：2017年8月6日南平延林公司与张运建、刘丽红签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201702619）一份，该合同约定南平延林公司将闽芝冠达山庄1-6#1205室商品房出售给张运建、刘丽红，总价款825357元，首付款165357元，剩余660000元以商业贷款方式支付。该合同附件四[关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定]第二条[对主合同第七条款的补充]第6点约定“出卖人同意在该商品房产权证办理之前为买受人的按揭贷款提供连带责任担保，担保期及范围以出卖人与贷款银行所签订的担保合同或担保条款为准。担保期间，若买受人未能履行按揭合同的义务致使出卖人承担担保责任的，（2）若买受人累计超过三个月未偿还按揭贷款本息的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追回代垫付款项，并按商品房总价款的25%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，张运建、刘丽红依约向南平延林公司缴纳了首付款165357元，双方前往建瓯市房地产交易登记管理中心进行了预售备案登记和预告登记。2017年9月1日张运建、刘丽红作为借款、抵押人，南平延林公司作为保证人，与工行建瓯支行签订了《个人购房借款/担保合同》编号A：[住][南平][建瓯]支行[2017][422]号，该合同约定张运建、刘丽红向工行建瓯支行贷款660000元，用于购买建瓯市闽芝冠达山庄1-6#1205室商品房，贷款期限240个月，张运建、刘丽红同意所贷款660000元一次性划入南平延林公司在工行建瓯支行的账户中，张运建、刘丽红此后以按月等额本金还款法（按月计息）进行还贷。合同第十条[保证担保]10.2约定“保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利……承担连带保证责任……”。合同签订后，南平延林公司依约取得上述贷款660000元。自2018年10月开始张运建、刘丽红未依上述合同约定向工行建瓯支行支付按揭贷款，至2020年8月1日，南平延林公司已承担保证责任为张运建、刘丽红支付银行按揭贷款合计46583.72元。2019年8月3日起南平延林公司先后向张运建、刘丽红发出归还按揭贷款的《催告函》、《解除合同通知》，而张运建、刘丽红亦向南平延林公司出具《承诺书》，但二人始终未按约履行支付按揭贷款的义务。 以上事实有南平延林公司提交的《商品房买卖合同（预售）》、《备案信息表》、《备案申请表》、《预告登记申请书》、《个人购房借款/担保合同》、工行个人贷款还款凭证、《催告函》、《解除合同通知》、邮政回单、《承诺书》复印件各一份，及当事人的庭审陈述证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，南平延林公司与张运建、刘丽红签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方内心真实意思表示，且不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，故双方均应依合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，南平延林公司依约为张运建、刘丽红向工行建瓯支行的购房按揭贷款660000元提供了连带责任保证。但自2018年10月起，张运建、刘丽红未依约向工行建瓯支行支付按揭贷款，致使南平延林公司承担了相应的连带保证责任。张运建、刘丽红的行为已违反了其与南平延林公司签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第二条第6点“出卖人同意在该商品房产权证办理之前为买受人的按揭贷款提供连带责任担保，担保期及范围以出卖人与贷款银行所签订的担保合同或担保条款为准。担保期间，若买受人未能履行按揭合同的义务致使出卖人承担担保责任的，（2）若买受人累计超过三个月未偿还按揭贷款本息的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追回代垫付款项，并按商品房总价款的25%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。”的约定，构成违约。且在南平延林公司自2019年8月3日起向张运建、刘丽红发出归还代垫按揭款《催告函》及《解除合同通知》后，张运建、刘丽红仍未在承诺的期限内履行义务。故现南平延林公司依据上述约定，要求解除与张运建、刘丽红于2017年8月6日签订的合同编号201702619号《商品房买卖合同（预售）》，并要求张运建、刘丽红配合办理上述合同项下闽芝冠达山庄1-6#1205室商品房解除预售备案登记和预告登记手续，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。同时，南平延林公司主张张运建、刘丽红向其偿还截至2020年8月1日南平延林公司代垫按揭贷款46583.72元，亦符合上述约定，本院予以支持。关于南平延林公司主张的违约金，虽然双方在上述合同中有约定为商品房总价款的25%，但该约定偏高，本院酌定违约金为商品房总价款的10%，即82535.7元。对南平延林公司主张的其他部分违约金不予支持。此外，因张运建、刘丽红未到庭，亦未向本院提出关于其二人已缴纳购房首付款如何处理的相关主张。同时，工行建瓯支行亦向本院表示对于三方当事人签订的《个人购房借款/担保合同》的内容会另行解决。故上述内容当事人可另行依法处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除福建省南平市延林房地产开发有限公司与张运建、刘丽红于2017年8月6日签订的合同编号为201702619号的《商品房买卖合同（预售）》。 二、张运建、刘丽红应于本判决生效之日起五日内配合福建省南平市延林房地产开发有限公司办理上述合同项下建瓯市闽芝冠达山庄1-6#1205室商品房解除预售备案登记和预告登记手续。 三、张运建、刘丽红应于本判决生效之日起五日内偿还福建省南平市延林房地产开发有限公司代垫按揭贷款46583.72元。 四、张运建、刘丽红应于本判决生效之日起五日内支付福建省南平市延林房地产开发有限公司违约金82535.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14186元，减半收取7093元，由张运建、刘丽红负担（其应于本判决生效之日起五日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄承兵 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  陈 雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。