四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2963号 上诉人（原审被告）：绵阳市恒达投资有限责任公司。住所地：四川省盐亭县云溪镇文同干道下段**。 法定代表人：王长明。 上诉人（原审被告）：王长明，男，汉族，1966年1月14日出生，住四川省盐亭县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘安伏，盐亭县金剑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：魏彪，男，汉族，1969年7月12日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：徐凯，四川超跃律师事务所律师。 上诉人绵阳市恒达投资有限责任公司（以下简称恒达投资公司）、王长明因与被上诉人魏彪房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院(2020)川0723民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，本案现已审理终结。 恒达投资公司、王长明上诉请求：一、请求改判（2020）川0723民初1585号《民事判决书》第二项判决，即从2018年11月28日政府恢复办证许可之日起计算逾期办理产权证违约金的起算日期至起诉之日止，即将违约金9775.71元改判为6086元，争议标的为3689.71元；二、撤销该判决书第三项判决；三、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、该判决超越一审原告的诉讼请求、判决所诉，适用法律错误，公司股东、法定代表人王长明不应当对案涉违约金承担连带责任；二、该判决无视上诉人恒达公司列举的政府行为导致逾期办证行为符合不可抗力的法定情形，错误确定违约金起算日。 魏彪向一审法院起诉请求：1.请求判令被告一向原告支付逾期办理不动产产权证书产生的违约金暂定46658元（以220920元为基数，按照日息万分之一从应当取得不动产权证之日起至2019年11月4日止计算违约金）；2.判令被告一返还收取的办证费、契税、维修基金等共计12640元；3.判令被告二为被告一承担无限责任；4.本案诉讼费、保全费等由被告一、二共同负担。 一审法院认定事实：原告魏彪与被告恒达投资公司于2012年1月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币220920元的价格购买被告开发的凯旋帝景小区A幢第7层1单元2号房屋。该份合同第十五条第三项约定：“双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：……2.买受人同意委托出卖人代交下列第2、5种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十二条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）各项办证费用；3.买受人自行向相关单位缴纳上述第1、2、3、5种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据……”。第二十条关于产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人应按日计算按合同总价款的万分之一支付违约金。如因不可抗力等原因影响则出卖人不承担违约责任。（二）转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）中方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人应按日计算按合同总价款的万分之一支付违约金。如因买受人原因使产权登记手续超过合同规定期限延迟办理，若造成任何损失及后果，均由买受人自负。”第二十五条关于不可抗力约定：“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”合同签订后，原告依约付清了购房款，被告于2013年1月27日向原告交付了房屋。2012年12月7日原告向被告委托的销售公司缴纳维修基金7844元、契税4418元、办证费378元，合计12640元用于办理不动产权属证书，但并未能办理不动产权属证书，2019年6月12日原告再次向被告缴纳相关办证费用12640元用于办理不动产权属证书，当天被告向原告出具《说明》承诺“产权完毕后公司负责追回原2012年12月7日所缴纳的相关费用。”，被告恒达公司在该说明上盖章，王长明及张晓燕在负责人处签字。原告于2019年11月4日取得不动产权证书。 一审法院另查明，2014年1月27日，盐亭县城乡规划建设和住房保障局作出盐规发[2014]68号文件，对凯旋帝景灾后重建工程规划竣工验收审核认可，同意该工程竣工验收并交付使用。2017年10月20日，盐亭县国土资源局对盐亭县不动产登记中心作出《停办通知》，内容为:“根据县规建局提供相关资料，经审计组核查，因涉及项目用地增容，未补缴增容出让金。现通知你中心暂停下列房地产公司项目或个人土地使用权登记。……五、恒达公司开发的“凯旋帝景”项目……”。2018年11月27日，盐亭县国土资源局对不动产登记中心作出盐国土资发[2018]35号文件关于解除“凯旋帝景”停办不动产登记的通知，准予办理不动产登记。 一审法院认为：原告与被告恒达投资公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按约定向被告交纳了全部购房款220920元，被告也应当按合同约定履行按期向原告交付房屋不动产权证书的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证明书的，除当事人有特别约定的除外，出卖人应承担违约责任：(一)、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，被告恒达投资公司应当在合同约定的期限内向原告办理房屋不动产权证书，逾期未办理不动产权证书应承担违约责任。关于被告主张原告的诉讼请求部分超过诉讼时效的问题，根据《商品房买卖合同》约定，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，出卖人应按合同总价款的日万分之一支付违约金。本案中，被告违约期间应从原、被告交房之日起（2013年1月27日）360日后即2014年1月23日开始计算，但合同约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每日的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。原告向一审法院主张权利的时间为2020年6月1日，诉讼时效为三年，故原告主张的2017年6月2日之前的违约金已超过诉讼时效的起诉期间，违约金的计算期间应为2017年6月2日至原告取得不动产权证书之日止即2019年11月4日。按照合同约定，违约金应按照合同总价款的日万分之一计算，现原告并未提交证据证明其实际损失数额，且被告亦认为其承担的违约金数额过高，考虑到我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，一审法院根据本案合同履行情况、原告实际遭受的损失等综合因素，对违约金酌情调整为按合同总价款的日万分之0.5计算。故被告恒达投资公司应向原告支付的违约金为：以合同总价款220920元为基数，按日利率万分之0.5的标准，从2017年6月2日始计算至2019年11月4日止，共计9775.71元。被告恒达投资公司性质为一人有限责任公司，被告王长明系其投资人，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告王长明未能提供充足证据证明自己财产独立于公司财产，故其应当对公司的上述债务承担连带责任。关于被告提出的盐亭县国土资源局下发文件暂停办理土地使用权登记，导致被告不能为原告办理不动产权转移登记，系不可抗力，其不应承担违约责任的问题。按照原、被告双方合同约定，2014年1月23日前被告就应当为原告办理产权证书，盐亭县国土资源局的《停办通知》系2017年10月20日作出，故对被告上述抗辩理由，一审法院不予采信。关于被告提出的部分原告未结清购房款的问题，案涉原告已按照《商品房买卖合同》约定全额支付购房款，若存在欠付房款的情况，系商品房预测面积与实测面积存在面积差异所致，双方可按照《商品房买卖合同》关于面积差异的约定对房款另行结算，被告的此项抗辩事由不足以抗辩逾期办证的违约责任。关于原告要求被告返还收取的办证费、契税、维修基金等费用的诉讼请求，原告已向被告所委托的销售公司交付办证费用，于2019年又再次向被告缴纳，被告在庭审中表示认可，在2019年6月12日被告向原告出具《说明》承诺“产权完毕后公司负责追回原2012年12月7日所缴纳的相关费用。”，被告恒达公司在该说明上盖章，王长明及张晓燕在负责人处签字，故对原告的该项诉讼请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院遂判决：一、被告绵阳市恒达投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告魏彪支付逾期办理产权证的违约金9775.71元；二、被告绵阳市恒达投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告魏彪办证费、契税、维修基金等共计12640元；三、被告王长明对上述债务承担连带责任；四、驳回原告魏彪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，减半收取计484元，由原告魏彪负担304元，被告绵阳市恒达投资有限责任公司、王长明负担180元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，王长明未证明其公司财产独立于其个人财产，原判据此认定王长明应承担连带责任，并无不当，亦未超出原审原告的诉讼请求，对于上诉人该项主张，本院不予支持。 关于违约金起算日期。根据上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，上诉人恒达投资公司应于2013年11月14日之前为被上诉人办理房屋产权证书，其诉称因盐亭县国土资源局发布的《停办通知》而导致无法办理，该通知为2017年10月20日作出，晚于双方约定的日期，且该停办通知亦表明系项目用地增容未补缴增容出让金等原因。上诉人所述情形不构成不可抗力。对于上诉人该项诉讼主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，绵阳市恒达投资有限责任公司、王长明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由绵阳市恒达投资有限责任公司、王长明负担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 马翰霖 审 判 员 谭 红 审 判 员 李 俊 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 刘宁飞 书 记 员 廖子颖