甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终5171号上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州东方友谊置业有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路**。法定代表人：魏立平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓凡，该公司职工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：闫娟，女，1986年6月1日出生，汉族，现住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：李晓东，甘肃豪仁律师事务所律师。上诉人兰州东方友谊置业有限公司（以下简称东方友谊公司）因与被上诉人闫娟房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。东方友谊公司上诉请求：1.请求变更原判，判令被上诉人支付租金41184元、装修期租金折扣优惠费用9680元，逾期付款违约金12355.2元及提前解除合同的违约金29040元，共计92256.2元；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.原判认定事实不清。双方签订房屋租赁合同时，约定若因被上诉人的原因导致合同提前解除且实际履行期限未达到合同约定期限二分之一的，装修期租金折扣优惠取消，故被上诉人应支付装修期租金9680元；2.合同中并未约定被上诉人向上诉人缴纳装修押金，履约保证金应于合同签订之日起五日内缴纳，被上诉人未能在约定期限缴纳，上诉人有权解除合同，被上诉人应当按履约保证金金额向上诉人支付违约赔偿金；3.因被上诉人违约导致提前解除合同的，被上诉人还应承担提前解除合同的违约金，一审判决以重复计算，主张高额损失，显失公平为由不予支持不当。被上诉人闫娟辩称，1.根据合同约定，我们已向上诉人支付履约保证金，一审法院在认定应付租金及装修押金、保证金的基础上扣除并无不当；2.被上诉人收到上诉人交付租金函件后即与他们沟通协商租金交付和优惠折扣事宜，而上诉人强行闭店，导致被上诉人无法正常经营，属于单方违约，故被上诉人不承担违约责任。东方友谊公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除;2.判令被告支付拖欠2019年1月1日至2019年9月2日的租金74，962.75元、物业管理费8518.49元、逾期违约金37，605.49元及装修期租金折扣优惠费用9680元,合计130，766.73元;3.判令被告支付私自停业、违约解除合同的违约金29，040元(月租金9680元×3)；4.判令被告赔偿给原告造成的损失,公证费5000元、店铺空置损失(暂计至2019年10月2日)9680元,暂计14，680元;5.判令被告承担本案原告支出的律师费用14，000元;6.判令被告承担以上述合计款项为基数,按年率6%计算自起诉之日起至实际付清日的利息损失；7.本案诉讼费由被告承担。被上诉人闫娟提出反诉请求：1.判令东方友谊公司退还21，180元、装修押金5150元;2.判令原告东方友谊公司偿还装修损失37，480元;3.判令东方友谊公司返还租赁房屋内闫娟所有的货架、电视、监控、卷帘门等用品及剩余货物;4.反诉费用由东方友谊公司承担。一审法院认定事实：2018年8月2日，闫娟作为乙方与甲方东方友谊公司签订了《房屋租赁合同》,约定闫娟承租东方友谊公司位于兰州中心商场G层D32号22平方米店铺用于经营“来個包”,租期均为25个月,自2018年9月25日起至2020年10月24日止;租赁期间的月租金为9680元;租金采取先交租后使用的原则缴纳;如逾期缴纳租金,逾期一日按未交租金或费用总额的3%计收逾期付款违约金。合同第二条第3项约定，如乙方原因导致合同提前解除，且乙方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的,装修期间租金折扣优惠取消，解除合同时，乙方参照第一期租金将装修期租金支付甲方。《租赁合同》第11条第4款约定,“承租人同意以其在租赁房屋内所存放、安装的一切财物,作为对承租人在本合同项下义务的质押担保:并承诺在所有义务履行完毕前,该部分财物转移给出租人占有等等”；合同第12条第2款约定,“若承租人未按照合同约定和甲方要求返还租赁房屋,则甲方有权进入租赁房屋并对租赁房屋内的物品做如下处理后,收回租赁房屋并将该租赁房屋另行出租。(1)租赁房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归甲方所有,甲方可自行进行处；(2)对于租赁房屋内乙方遗留的其他物品及货品,甲方可进行现场清点和录像留存后,将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存,由此产生的一切费用,包括但不限于公证费、搬运费及仓储费等,均由乙方承担。兰州中心于2019年1月11日开业。2019年9月2日闫娟收到东方友谊公司向其发出的内容为:“贵单位尚欠我司租金等费用共计41，184元。经我公司研究决定,现对贵单位首期计租时间延至2019年4月1日,具体租金及费用为：2019.4.1-2019.6.30（第二季度)租金19，008元,2019.7.1-2019.9.30(第三季度)租金22，176元,合计:41，184元”的《催款函》。期间，闫娟向东方友谊公司交纳履约保证金21，180元、装修押金5150元。后因支付租金的数额和标准问题，闫娟和东方友谊公司协商未果，9月2日，东方友谊公司将闫娟租赁店面封闭。9月26日，东方友谊公司向闫娟邮寄了关于解除《房屋租赁合同》的通知；9月29日，兰州恒信公证处对闫娟店铺内物品进行清点、拍照；10月30日，兰州恒信公证处对以其上行为作出《公证书》。双方酿成纠纷。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案双方当事人在订立《房屋租赁合同》时即对租金、起租日进行了约定，虽然被告（反诉原告）辩解因开业时间、开业时周边环境等问题与原告（反诉被告）协商减免租金，然而并未协商一致；尽管原告（反诉被告）已将计租日延迟至2019年4月1日，但被告（反诉原告）仍未依约缴纳租金，是形成本案诉讼的主要原因。被告（反诉原告）应依《催款函》向原告（反诉被告）交纳自2019年4月1日至2019年9月17日的租金41，184元。该《催款函》视为对《房屋租赁合同》第二条第3项的变更，原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付自2019年1月1日至2019年9月2日的租金74，962.75元无事实依据。本案涉案商铺原告（反诉被告）已出租，该商铺在短期内造成延付逾期违约金37，605.49元、私自停业、违约解除合同的违约金29，040元、店铺空置损失9680元、按年率6%计算利息损失，高达76，325.49元与客观事实不符。原告（反诉被告）重复计算，主张高额损失，显失公平，不予支持。至于原告（反诉被告）主张的物业管理费，因收取该费用的机构非本案原告（反诉被告），其对此项诉求无权提出，不予支持。鉴于本案现状，继续履行合同已不可能，原告（反诉被告）主张解除合同，予以支持。至于原告（反诉被告）主张的律师费、公证费，因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在签订《房屋租赁合同》中由约定，尊其约定。故因本案诉讼产生的律师费、公证费19000元，应由被告（反诉原告）负担。原告（反诉被告）封存的被告（反诉原告）物品依照公证书登记的项目返还，押金26，330元折抵房租，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付租金14，854元。关于被告（反诉原告）的反诉，主张原告（反诉被告）赔偿其装修损失37，480元，双方在《房屋租赁合同》第12条第2款第一项、第二项均有约定，其租赁房屋内物品的归属，应依《房屋租赁合同》约定处理，被告（反诉原告）脱离《房屋租赁合同》另行提出诉讼请求，无事实依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司与被告（反诉原告）闫娟签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）闫娟于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司支付租金14，854元；三、原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司在被告（反诉原告）闫娟支付上述款项后七日内，依照公证书登记的项目，向被告（反诉原告）闫娟退还封存物品；四、被告（反诉原告）闫娟向原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司支付公证费5000元，律师费14，000元，合计19，000元。五、驳回原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）闫娟的其他诉讼请求。上述款项被告（反诉原告）闫娟自本判决生效后十日内向原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司支付。案件受理费2085元，被告（反诉原告）闫娟负担375.18元；原告（反诉被告）兰州东方友谊置业有限公司负担1709.7元。反诉费708元，由被告（反诉原告）闫娟负担。本院二审期间，闫娟提交兰州中心商业商户开店营业时间确认表，证明其商铺于2019年1月11日正式营业。兰州东方友谊公司对该证据的真实性和证明目的无异议，对关联性有异议，称该确认表由物业公司通知，非上诉人出具。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点是：1.被上诉人闫娟应付支付装修期租金；2.闫娟是否存在违约，应否支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人东方友谊公司与被上诉人闫娟签订房屋租赁合同，约定租期为25个月,租赁期间的月租金为9680元;同时约定乙方装修期间，甲方给予乙方租金折扣优惠，乙方无需支付租金，若因乙方原因导致合同提前解除且乙方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，装修期租金折扣优惠取消，解除合同时乙方须参照第一期租金将装修期租金支付给甲方。该约定系双方当事人真实意思表示，双方应当依约履行。闫娟在承租房屋后，不及时缴纳租金，有违合同约定和诚实信用原则，其对合同的解除负有责任，而其实际租赁时间未达到合同约定的二分之一期限，故应当按合同约定支付装修期租金，东方友谊公司的该上诉请求，予以支持。补充协议中约定装修期为30天，故按30天计算，优惠的租金为9680元。关于上诉人主张的逾期付款违约金以及提前解除合同的违约金等问题。被上诉人闫娟与上诉人东方友谊公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示。闫娟应当按照合同约定及时缴纳房屋租金。而其不能及时缴纳租金，违反合同约定，应当承担违约责任。但该合同针对乙方约定多项违约金，且明显过高，有违公平，故对违约金适当予以调整。根据本案案情，结合上诉人的实际损失，及双方当事人的过错程度，适当调整违约金以逾期支付的租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付。因东方友谊公司于2019年9月26日向闫娟邮寄了解除《房屋租赁合同》通知，故自2019年9月27日起计算至上诉人付清之日止。对于闫娟向东方友谊公司缴纳的履约保证金21120元，经审查属实，应当作为租金予以扣除；对于闫娟预缴的装修保证金5000元、装修施工出入证押金150元，系闫娟向兰州东方友谊物业管理有限公司缴纳的款项，该公司与东方友谊公司非同一主体，不应当作为房屋租金抵扣。故对闫娟主张抵扣的款项，仅支持履约保证金21120元。综上所述，东方友谊公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持原判第一、三、四、五、六项及案件受理费部分；二、变更第二项为：被上诉人闫娟于判决生效之日起十五日内支付上诉人兰州东方友谊置业有限公司租金20064元、装修期租金9680元；承担违约金，以欠付租金20064元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付，自2019年9月27日起计算至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4170元，由上诉人兰州东方友谊置业有限公司负担2085元，被上诉人闫娟负担2085元。本判决为终审判决。审 判 长 陈杰文审 判 员 石 浩审 判 员 赵辉君二〇二〇年十二月二十一日法官助理 丁 健书 记 员 张红飞