安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异90号 异议人（案外人）：侯玉烁，男，1984年9月27日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 异议人（案外人）：胡亚丽，女，1983年10月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 申请执行人：安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**向阳路三岔口，统一社会信用代码913412007117862060。 法定代表人：王保山，该公司董事长。 被执行人：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼******，统一社会信用代码91341200566369966C。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 本院在审理安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司（以下简称阜阳十一建公司）与阜阳源一置业有限公司（以下简称源一置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年3月6日作出（2019）皖1203民初1908号民事裁定：冻结被申请人源一置业公司银行存款3857522.09元，或者查封其价值相当的其他财产。2019年3月18日，本院依法查封被申请人源一置业公司位于颍东区幸福路366号阜阳食品大商城一期20号商业楼103、107室不动产。本案在执行中，案外人侯玉烁、胡亚丽对上述查封的阜阳食品大商城一期20号商业楼107室不动产向本院提出书面执行异议。本院于2020年12月14日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人侯玉烁、胡亚丽异议称：2017年11月13日，异议人与被执行人源一置业公司签订《阜阳食品大商城订购单》，其购买被执行人开发的阜阳食品大商城一期20号商业楼107室房屋，已支付购房款753784元。异议人认为，被执行人已将上述房屋出售给异议人，异议人也按合同约定支付了购房款，该房屋的真实权利人是二异议人，案涉房屋现已不是被执行人的财产，阜阳市颍东区人民法院在执行阜阳十一建公司与被执行人源一置业公司建设工程施工合同纠纷一案中，将异议人的上述房产予以查封，已侵害了二异议人的合法财产。请求阜阳市颍东区人民法院解除对案涉房屋的查封，并停止对该房屋的执行。 异议人侯玉烁、胡亚丽为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人侯玉烁、胡亚丽的身份证、结婚证，证明其主体资格； 2、《阜阳食品大商城订购单》、收据二张、账户交易明细信息、特约商户收账通知、安徽农金业务回单，证明异议人与源一置业公司签订房屋定购合同合法有效，且异议人已按约定支付部分购房款的事实。 申请执行人阜阳十一建公司答辩称：异议人仅与被执行人签订《阜阳食品大商城订购单》，并没有签订正式的《商品房买卖合同》，且案涉房屋是商铺，不是住房，是否支付50%的购房款也不明确，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。因案涉房屋已经查封，被执行人已不能履行交付房屋的义务，异议人不能取得案涉房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，异议人不享有案涉房屋所有权，其对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除人民法院的保全行为，其要求人民法院解除对案涉房屋的查封，并停止执行的请求不应得到人民法院的支持。请求人民法院驳回案外人的异议请求。 被执行人源一置业公司答辩称：案涉房屋被查封前，源一置业公司已将该房屋出售给案外人侯玉烁、胡亚丽，其二人通过合法形式取得对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利。由于源一置业公司的经济纠纷案件导致案涉房屋被查封，致使实际权利人不能充分享有其合法购买房产的全部权利，可能会对异议人造成一定损失。为维护买受人的合法权益，源一置业公司愿提供本公司名下等价值其他房产作为抵押，以替换被查封的案涉房产。请求人民法院停止对案涉房产的执行，并解除对该查封的查封。 本院审查查明：阜阳十一建公司与源一置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月19日作出（2019）皖1203民初1098号民事调解书，调解协议内容为：一、被告阜阳源一置业有限公司支付原告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司16#楼工程款共计2600000元，于2019年9月19日前支付900000元，于2019年10月19日之前支付900000元，余款800000元于2019年11月19日之前一次性支付完毕；如逾期不履行，被告阜阳源一置业有限公司从逾期之日起按照下欠的数额以年利率24%支付利息至款付清时止，且原告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司则可按照下欠的数额及利息一并申请法院强制执行。二、原、被告就本案的16#楼工程款、违约金、维修金一次性调解终结，以后双方永无纠纷。三、原告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司自愿放弃其其他诉讼请求。四、案件受理费37660元，减半收取13800元，诉讼保全费5000元，共计18800元，由原告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司负担。 另查明：二异议人侯玉烁、胡亚丽系夫妻关系。2017年11月13日，侯玉烁与被执行人源一置业公司签订《阜阳食品大商城订购单》，由侯玉烁订购源一置业公司开发的位于颍东区幸福路366号阜阳食品大商城一期20号商业楼107室不动产，房屋建筑面积155.34平方米，单价为每平方米9980元，房屋总价1550293元。上述订购单签订当日，侯玉烁交付案涉房屋定金50000元，源一置业公司为其出具了收据。2017年11月24日，胡亚丽向源一置业公司支付购房款703784元，源一置业公司为侯玉烁、胡亚丽出具了收据。 又查明：阜阳源一置业有限公司为有限责任公司，法定代表人邱福生，经营范围：房地产开发经营、商品房销售服务。该公司已取得阜阳食品大商城一期20商业楼《商品房预售许可证》，许可证号为（阜）房预售证第201600093号。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋为商业楼，异议人所订购的案涉房屋为商业用房，其不是消费者，不适用上述第二十九条的规定，只能适用上述第二十八条的规定。异议人在本院实施对案涉房屋查封前，虽然就案涉房产已与源一置业公司签订了《阜阳食品大商城订购单》，但双方并未按该订购单约定，签订书面的《商品房买卖合同》，且上述订购单不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能将该认购单认定为《商品房买卖合同》。由于异议人未全部支付案涉房屋价款，也未对案涉房屋实际占有，且客观上也无法对案涉房屋办理产权转移登记，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，其权利不能排除本院对登记在源一置业公司名下案涉房屋的执行，异议人提出的执行异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人侯玉烁、胡亚丽的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝芝宏 审判员  徐彦军 审判员  周林林 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。