重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初10543号原告：重庆帝怡农贸市场经营管理有限公司，住所地：重庆市南岸区辅仁路****车库负**，统一社会信用代码：9150010857213635XN。法定代表人：陈凤琼，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李晓春，重庆智策律师事务所律师。被告：杨应波，男，汉族，住重庆市垫江县。原告重庆帝怡农贸市场经营管理有限公司（以下简称“帝怡农贸市场”）与被告杨应波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告帝怡农贸市场的委托诉讼代理人李晓春，被告杨应波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告帝怡农贸市场向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告门市租金（2020年3月1日至2020年4月18日）合计17,600元；2．被告支付原告违约金132,000元。事实和理由：2019年5月30日，原、被告双方签订了《门市租赁合同》。该合同主要约定：原告将坐落于九龙坡区石桥铺泰兴地下通道第17号门市租赁给被告从事手机类经营，租赁期限为3年，自2019年6月1日起至2022年5月30日止，并约定了违约责任等。后原告将案涉商铺交付给被告，但被告仅支付了2019年6月1日至2020年2月28日期间的租金，2020年3月1日起未再按合同约定支付租金。2020年4月18日被告自行搬离了案涉门市。原告为此诉如前请。被告杨应波辩称，双方存在租赁关系属实，其确实承租了案涉的17号门市，租金也交纳至2020年2月28日，3月1日之后确实未交租金。由于“新冠”疫情影响，当时未营业，2020年3月16日原告通知被告开始复工时，其就告知了原告不准备继续租赁，原告当时同意可以做一个月就搬走，但是不退还之前已交的租金。2020年4月16日，其将钥匙交还了原告工作人员后予以了撤场。原告帝怡农贸市场围绕诉讼请求依法提交了微信聊天记录截图、房屋租赁合同、石桥铺泰兴地下通道门面招租结果成交确认书、重庆市行政事业单位资金往来结算票据、门市租赁合同等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年5月7日，重庆市九龙坡区市政设施维护管理处出具的《石桥铺泰兴地下通道门面招租结果成交确认书》主要载明：出租标的为石桥铺泰兴地下通道门面，竞买中租人：帝怡农贸市场，竞买成交价141,300元/月，竞买时间为2019年4月23日，竞买地点为九龙坡区公共资源综合交易中心。帝怡农贸市场营业执照登记的经营范围为：市场经营管理；摊位出租。2019年5月27日，重庆市九龙坡区市政设施维护管理处作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告帝怡农贸市场，双方就位于九龙坡区石桥铺泰兴地下通道共17个门面签订了《房屋租赁合同》。该合同主要约定：租赁房屋性质为非住宅商业用房，建筑面积307.25平方米，乙方租赁用途为市场管理，乙方租赁用途应与其营业执照的经营范围相一致；租赁期限为3年也即自2019年5月27日起至2022年5月26日止。合同另对租金、履约保证金、其他费用、装修、修缮、双方权利和义务、合同终止及解除、违约责任等进行了约定。2019年5月30日，原告帝怡农贸市场作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告杨应波，双方就位于九龙坡区石桥铺泰兴地下通道第17个门市签订了《门市租赁合同》。该合同主要约定：1．乙方租赁门市用途为手机类经营；2．租赁期限为3年，从2019年6月1日至2022年5月30日止，月租金为11,000元。3．履约保证金为5,000元，签订合同之日乙方向甲方一次性交纳履约保证金，作为乙方在租赁期内完全履行合同、遵章守法、诚信经营、物业完好、实名制经营、无占道行为、按时交纳租金和其他费用，以及支付违约金、赔偿甲方损失等事项及相关费用的担保。如乙方中途擅自解除合同的，甲方已收租金（包括未到期租金）和保证金均不予退还乙方，且有权要求乙方再支付一年租金金额的违约金。4．租金每期按半年支付（即每次一次性交纳六个月租金），签订合同之日，乙方向甲方交纳首期租金66,000元（2019年6月1日至2019年11月30日），此后每期租金应在首期租金届满前15日前支付。合同同时对双方权利义务、违约责任等进行了约定。后被告向原告支付了履约保证金5,000元并交纳租金至2020年2月28日，2020年3月1日之后的租金未再向原告交纳。审理中，原告帝怡农贸市场陈述被告杨应波未征得原告方同意于2020年4月18日撤场，被告杨应波则认为其征得了原告帝怡农贸市场经理唐燕的同意后，于2020年4月16日撤场。另查明，由于“新冠”疫情影响，2020年1月24日，重庆市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级。审理中，原告陈述，在“新冠”疫情期间，案涉门市的产权方给原告减免了2个月的租金，本案中被告擅自退租，履约保证金5,000元不应当退还，还应当支付违约金，被告未向原告支付过入场费。被告则认为，其不仅向原告支付保证金5,000元，还向原告工作人员唐燕现金支付了入场费30,000元，但是入场费没有发票和收据，其也不清楚入场费是何费用。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告双方于2019年5月30日就案涉门市签订了租赁合同，截至2020年4月被告撤场，该合同已实际履行了11个月左右，现无证据证明重庆市九龙坡区市政设施维护管理处对转租提出过异议，同时原、被告双方签订的门市租赁合同所约定的内容，并未违反法律、法规的强制性规定，在原告帝怡农贸市场合法租赁期内该租赁合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。结合双方庭审陈述、举示的证据材料以及查明的案件事实，本案的争议焦点主要在以下两个方面：一、案涉租赁合同履行中究竟何人违约；二、原告主张的有关费用应如何认定。针对争议焦点一。本案中，案涉租赁合同约定的租赁期间为3年，被告仅实际履行了11个月左右，便中途退租，致使案涉租赁合同无法继续履行，故应当承担相应的违约责任。被告杨应波虽辩称其于2020年4月16日撤场经过了原告帝怡农贸市场工作人员的同意，但未举示相应证据予以佐证，被告杨应波对此应当承担举证不能的法律后果。案涉租赁合同的履行中，爆发了“新冠”疫情，因“新冠”疫情防控措施确实一定程度上影响了被告杨应波的经营，但2020年3月10日，重庆市已将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级，原告帝怡农贸市场也于2020年3月16日通知了被告杨应波开始复工复产，被告也实际开始了经营，故本案中，“新冠”疫情或者疫情防控措施并不足以导致合同目的不能实现，被告以此为由提前撤场，无事实及法律依据，应当承担相应的违约责任。针对争议焦点二。首先，关于“新冠”疫情或者疫情防控措施期间租金减免的问题。2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持……”。本案中，重庆市九龙坡区市政设施维护管理处将房屋租赁给原告帝怡农贸市场，依据原告所述，重庆市九龙坡区市政设施维护管理处已给予了原告免除了2个月的租金，原告作为承租人也应当给予次承租人免除2个月的租金，此举符合党中央关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署，扎实做好“六稳”工作，落实“六保”任务的要求，故对于被告免租2个月租金的抗辩意见，本院予以采信。为了便于表述，计算方便，本院将被告杨应波已交纳租金时间的推迟2个月起算，也即应视为被告杨应波租金已交纳至2020年4月30日。依据原告所述，被告实际于2020年4月18日撤场，也即被告杨应波尚余租金为4,400.04元，故对原告帝怡农贸市场主张被告杨应波支付2020年3月1日至2020年4月18日期间租金17,600元的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于履约保证金的问题。本案中，案涉租赁合同所约定的履约保证金实质是指合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。违约金则是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。一般意义上讲，违约金具备补偿性、惩罚性，履约保证金应该具备补偿性，是否具备惩罚性，则应根据案情和合同约定来确定。本案中，案涉租赁合同约定如乙方中途擅自解除合同，保证金均不予退还。此时该保证金的性质转化为违约金，体现了对相应违约行为的惩罚。案涉租赁合同履行中，因被告违约致使合同解除，且保证金5,000元仅相当于不到半个月租金的金额，故该保证金作为违约金不予退还被告杨应波，并无不当。被告关于返还或抵扣保证金的抗辩意见，本院不予采信。最后，关于违约金的问题。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中被告交纳的履约保证金5,000元原告已不予退还，同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故原告再行主张违约解除合同违约金132,000元过高，鉴于被告提前解除合同导致原告预期利益受损的事实，本院酌情确定二个月租金也即22,000元作为合同解除违约金。被告杨应波尚余的租金4,400.04元与被告应支付给原告的违约金22,000元相互品迭后被告仍需向原告支付违约金17,599.96元。关于被告杨应波所述的入场费问题。由于案涉租赁合同并未就入场费予以约定，被告杨应波也未举示证据证明实际向原告支付了该笔费用，且原告对此也不予认可，故对被告杨应波的该抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨应波于本判决生效之日起十日内向原告重庆帝怡农贸市场经营管理有限公司支付违约金17,599.96元；二、驳回原告重庆帝怡农贸市场经营管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1,646元，由被告杨应波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  倘军伟二〇二〇年十二月三十日书记员  许安娜