文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初16330号原告：成都市东景物业管理有限公司，住所地成都市青羊区太升南路********，统一社会信用代码91510105752847730X。法定代表人：凌锋。委托诉讼代理人：曾梅，系公司员工。委托诉讼代理人：蹇玥，系公司员工。被告：崔艳，女，汉族，住重庆市。原告成都市东景物业管理有限公司（以下简称：东景物业公司）诉被告崔艳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告东景物业公司的委托诉讼代理人曾梅、蹇玥以及被告崔艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业管理费12002.81元及违约金4144.78元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年1月2日签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告依约向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却拖欠自2017年6月1日起至2020年6月30日止的物业管理费12002.81元，并产生违约金4144.78元，经原告多次催缴仍不缴纳，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告崔艳辩称，其未与原告签订物业服务协议，不同意支付物业费，原告物业服务未达到合同约定标准，具体不满意的方面有：1.被告所住楼栋门禁从未启用；2.小区大门门禁形同虚设，人员进出安保不询问不登记，家中门口常被贴小广告；3.小区保安老龄化，物业工作人员不专业；4.电梯监控长期无法正常使用，电梯出现泡水事件，原告无法提供泡水前电梯监控协助公安查找嫌疑人；5.原告工作人员长期在负一楼楼梯间堆放废旧物品，易造成火灾、鼠患、虫患等隐患；6.原告未履行维护小区交通秩序义务。7.原告恶意拒绝退回装修保证金。因原告不能适当履行物业服务义务，在原告恰当履行物业服务义务前，被告根据合同法有先履行抗辩权。原、被告围绕诉讼请求依法向本院举示了《XXX前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、装修协议、催费资料、欠费统计明细表、照片、视频资料等证据。本院依法组织原被告对前述证据进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告崔艳系位于重庆市九龙坡区XXX号XXX幢XXX号房屋业主，前述房屋建筑面积为143.3平方米。2012年8月7日，重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《XXX前期物业管理服务合同》，其中约定：甲方委托乙方对重庆市九龙坡区科XXX号XXX项目提供物业管理服务，委托管理期限自2012年8月10日起至2015年8月31日止；物业管理服务收费采取包干制，高层住宅为3元/平方米·月（含电梯费），多层住宅住为4元/平方米·月（含电梯费），双拼别墅为5元/平方米·月（含电梯费）；物业服务费和水电费每月核对，每季度结算等其他内容。该合同到期后，原告继续在小区提供物业服务。另，原告与被告崔艳签订了《前期物业服务合同》，其中约定：被告同意由原告就前述案涉小区提供物业服务；高层及小高层住宅前期物业服务费为2.4元/平方米·月（含电梯费），业主同意自物业交付使用十日起承担其所拥有的物业的服务费用，按季度交纳的，每季度物业服务费在该季度第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳，按月缴纳的，每月物业服务费在该月15日前自行到物业服务企业收费前台交纳；被告逾期未交纳的，将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。被告于2017年6月办理案涉房屋装修手续。被告未交纳2017年6月1日起至2020年6月30日的物业管理费。庭审中，对于原告举示的合同、整改业主反映问题的照片、服务报告照片，被告均不予认可，并称原告服务未达到《XXX前期物业管理服务合同》约定义务标准，并举示了视频资料以证明原告服务管理存在不到位问题。针对原告举示催费资料，被告辩称未收到过原告催费通知，但称其居住在案涉小区内，原告提交的EMS邮寄单上收件人电话系本人号码。原告明确其主张的欠费周期（2017年6月1日至2020年6月30日）中，部分月份有缴费，扣除后欠费金额为12002.81元，物业管理费标准为2.4元/月·平方米；对此，被告称其在2017年6月后交了三个月物业费，认可物业服务费标准。对于违约金，原告自愿放弃与业主签订的合同约定的违约金标准，自愿按照每日万分之六标准以欠缴物业费用为基数而主张违约金至付清为止，被告对此不予认可。另，原告自愿申请撤回2019年8月1日至2020年6月30日期间的物业管理费（3783.12元）及对应的违约金（474.61元）请求，本院对此予以准许。原告明确现请求2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费为7962.5元、违约金3488.57元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告东景物业公司与开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订的《XXX前期物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，该合同约定服务期限届满后，在原告起诉的欠费时段内，原告仍继续为案涉小区提供物业事实服务，被告对于该事实亦予以认可，且被告提供相应证据予以证明，根据权利义务对等的原则，原告为小区提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费即物业服务费用。虽然被告辩称未收到原告书面催费材料，但其原告举示的EMS快递单上住址系被告居住址，电话系其本人使用，故本院认为原告举示EMS快递单等催费资料足以证明原告已向被告进行了书面催收。2.4元/月·平方米的物业管理费标准经原、被告确认一致，本院予以确认。被告虽对欠费时段提出异议，但逾期未向本院提交欠费时段核实意见及相应已缴费证据，故本院对其辩称意见不予采纳。结合案涉房屋面积、前述认定物业管理费标准、原告主张的欠费时段及其自认扣除部分缴费月份费用后的主张金额，本院认定：被告应向原告支付2017年6月1日起至2019年7月31日期间的欠付物业管理费7962.5元。关于被告提出的楼栋门禁未启用、小区门禁形同虚设、安保老龄化、电梯监控无法使用、负一楼楼梯间堆放废旧物品、原告工作人员服务不专业、未履行维护小区交通秩序义务等物业服务不到位等问题，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，不能免除被告的交纳义务。被告反映的装修保证金问题，系另一法律关系，不属于本案处理范围，被告可另行主张权利。关于违约金，原告主张的物业管理费用期间，系由原告为案涉小区提供事实服务，再结合原被告庭审的陈述以及举示的证据，原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧，被告亦非恶意拖欠物业费用，故考虑到案涉小区的物业服务实际情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院在此提醒原告注意：原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告崔艳于本判决生效后十日内向原告成都市东景物业管理有限公司支付物业管理费7962.5元；二、驳回原告成都市东景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为101元，原告成都市东景物业管理有限公司承担76元，被告崔艳承担25元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月十六日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖