湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4876号 原告：永州市凤凰物业管理有限公司,住所永州市冷水滩区创发城**17A。 法定代表人：黄建东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘芳，女，1990年6月17日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。 被告：陈秀君，女，1978年3月27日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。 原告永州市凤凰物业管理有限公司与被告陈秀君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市凤凰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘芳、被告陈秀君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市凤凰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈秀君支付给原告（自2018年5月1日起至2020年9月30日止）物业管理费2001元，违约金900.45元，两项共计2901.45元；2.本案诉讼费由被告陈秀君承担。事实和理由：原告与被告双方于2015年8月3日签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定，由原告向被告所居住的冷水滩区珊瑚西路12A楼栋2510室提供物业服务，被告应向原告缴纳物业管理服务费用，被告应每月1日前缴纳当月的管理费用。被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。被告是原告提供服务管理的冷水滩区珊瑚西路12A楼栋2510室的业主，该户业主的房屋面积69.19平方米，依据合同约定住宅（高层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米人民币1元。现被告按合同约定应向原告交纳从2018年3月1日起至2020年9月30日止的物业管理费用人民币贰仟零壹元整，但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告催收，被告依旧置之不理。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。 被告陈秀君辩称，1.物业管理公司是管理物业的，我们的物业（家里、公共物业）被告都没有管理，业主未交物业费，物业公司也不能采取停水电、限制充水电的情况，且物业公司这么多年账目一直没有公开；2.多收电费7年时间，别人收0.604元，原告收取0.64；物业公司没有和业委会签订合同，我们不聘请物业公司管理我们；3.物业公司没有经过招标进入我们小区，违反了湖南省物业管理条例第56条的规定；4.物业将空中花园锁死不准许业主使用，并将其提供给开发商做婚礼，非常吵闹，严重影响生活；5.物业用房也不知道在哪，小区公摊面积广场、地下车位全部租出去，不给业主使用，楼梯间消防通道一塌糊涂，家中墙壁裂缝，找物业，物业刷完以后一条变为3条，物业还说本来就不是他们管的；5.小区电梯坏了打电话物业也不管，卫生也搞不好。物业没有提供服务，我们不交纳物业费；6.小区内搞了很多广告，但广告收入从来没有公布，业主在小区没有免费的停车位，都是要收费的，没有公共停车所有权。小区存在严重安全隐患，安全器材过期，小区消防通道变更为车位，严重影响了业主安全，外来车辆可以随意进出小区，物业没有管理。 经审理查明，被告陈秀君为创发城12A栋2510号房业主，房产证登记建筑面积为69.19平方米。2015年8月3日，湖南省永州市冷水滩区创发城物业服务中心作为甲方（甲方签章处原告永州市凤凰物业管理有限公司加盖印章）与被告陈秀君作为乙方签订《前期物业服务协议》，与本案有关的主要内容为：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称为【创房城】；2.乙方所购房屋建筑面积为69.19平方米；3.住宅（多层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米0.6元，，住宅高层）按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1元，乙方每月1日前缴交当月的管理费用；4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或终止部分或者全部物业服务直至其缴清应缴费用。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告陈秀君自2018年3月1日起至2020年9月30日止未交物业管理费，经原告多次催收，被告以房屋开裂、原告提供服务不到位等理由予以拒绝，遂酿成本纠纷。 另查明，冷水滩区创发城小区于2018年12月20日成立了业主委员会，并于2019年1月3日在永州市××室办理了备案登记。2019年1月29日，创发城小区业主委员会向原告发出《关于责令物业限期整改的通知》，要求原告提升物业服务管理质量与水平，并提出了具体要求。2019年9月7日，创发城小区业主委员会决定解聘原告公司，向原告公司发出《解聘冷水滩区创发城凤凰物业公司函》。2019年9月20日，永州市冷水滩区梧桐街道办事处及冷水滩区梧桐街道办事处梧桐社区居民委员会联合向冷水滩区创发城小区业主委员会发出《关于暂停创发城小区重新选聘物业公司的通知》，暂停创发城小区重新选聘物业公司，待街道、社区进行小区入户调查后再定。经梧桐街道、社区调查，创发城小区业主委员会的解除行为未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告继续为创发城物业小区提供物业服务，至今创发城小区业主委员会仍未经法定程序重新选聘新的物业公司。 以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在卷佐证。 本院认为，湖南省永州市冷水滩区创发城物业服务中心与被告陈秀君签订的《前期物业服务协议》实质签章主体为永州市凤凰物业管理有限公司与被告陈秀君，且不存在湖南省永州市冷水滩区创发城物业服务中心这一公司，故该合同的主体实质应为永州市凤凰物业管理有限公司与陈秀君，该合同是双方真实意思表示，合法有效，约束双方。 被告认为所原告提供的服务不符合标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如垃圾清理不及时、小区内车辆停放管理不善堵塞消防通道、账目不公开等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不召开业主大会按照程序解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告双方签订的合同中约定了高层住宅1元∕㎡，本案中被告陈秀君面积为69.19平方米，故被告陈秀君2018年5月1日起至2020年9月30日期间的物业管理服务费物业费为2006.5元（69.19㎡×1元/㎡.月×29个月＝2006.5元）原告起诉仅要求支付2001元，是对自己权利的处分，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金900.45元，虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形,但原告未能举证给其造成的实际损失,且原告提供的物业服务存在瑕疵的情况下，故对于原告主张的违约金本院不予支持。 另对被告陈秀君提出的电费多收取的问题，因被告陈秀君未举证证实具体多收取的电费的具体数目，本院无法处理。被告陈秀君可另行提起诉讼。被告陈秀君辩称存在房屋开裂、墙体脱落问题，根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条的相关规定，相关的责任主体并非物业公司，就本案而言，对于房屋开裂、墙体脱落，陈秀君应在查明原因的基础上,按法律规定向相关的责任主体主张权利,不能以此为理由拒绝支付物业费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈秀君在本判决生效后十日内支付原告永州市凤凰物业管理有限公司2018年5月1日至2020年9月30日期间的物业管理费2001元； 二、驳回原告永州市凤凰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，被告陈秀君负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 娜 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理唐莉 代理书记员  阳志科