福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2236号 上诉人（原审被告）：福建天奕源房地产开发有限公司，住所地福建省永安市荣康东路**。统一社会信用代码91350481597899716Q。 法定代表人：刘敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴大亮，福建众强律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：福建燕中物业服务有限公司，住所地福建省永安市五洲小区****。统一社会信用代码91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟首桃，福建壹问律师事务所执业律师。 上诉人福建天奕源房地产开发有限公司（以下简称天奕源公司）因与被上诉人福建燕中物业服务有限公司（以下简称燕中物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天奕源公司委托诉讼代理人吴大亮，被上诉人燕中物业公司委托诉讼代理人钟首桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天奕源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回燕中物业公司一审诉讼请求；2.燕中物业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案物业于2017年9月10日办理物业承接查验手续，并移交给燕中物业公司提供物业服务，燕中物业公司主张涉案物业移交前即2016年9月1日至2017年5月31日期间物业服务费的诉讼请求不应得到支持。二、涉案房产竣工验收前的管护责任主体是施工单位，竣工验收后至物业承接查验手续办理前的责任主体是建设单位，物业承接查验手续办理完毕并移交给燕中物业公司后的责任主体是燕中物业公司。燕中物业公司主张的物业服务费应当是涉案房产办理承接查验手续并移交后的物业服务费，因燕中物业公司只能在物业承接查验手续办理完毕，取得涉案房产的竣工总平面图等资料后，才能履行物业服务。三、燕中物业公司起诉时超过三年的物业服务费已过时效，超过三年期部分的物业服务费不应得到支持。 燕中物业公司辩称，天奕源公司主张未办理涉案房产物业承接查验手续前，天奕源公司未将涉案房产交由燕中物业公司提供物业服务的上诉理由不能成立。燕中物业公司提交经天奕源公司盖章确认的阳光丽景小区交房通知书、业主委员会证明，可以证实阳光丽景小区于2016年9月1日交房，交房当天业主向燕中物业公司交纳物业服务费、垃圾清运费、装修保证金、公共水电周转金等费用。事实上，2016年9月1日之前，天奕源公司要求燕中物业公司提前介入，双方完成事实上的承接查验。且根据《物业承接查验办法》及《阳光丽景前期物业服务合同》约定办理物业承接查验手续是天奕源公司的义务，有关小区的资料都由天奕源公司管理，即便没有办理承接查验手续，责任也在于天奕源公司。 燕中物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令天奕源公司支付阳光丽景小区2号楼二层207-211号店面、11号楼二层201-219号店铺出租前物业服务费20967.3元、逾期支付违约金6500元，合计27467.3元；2.本案诉讼费由天奕源公司承担。 一审法院认定事实:1.2014年4月18日，天奕源公司与燕中物业公司签订了《阳光丽景前期物业服务合同》（以下简称物业服务合同），天奕源公司选聘燕中物业公司为其开发建设的永安市阳光丽景小区提供前期物业管理服务。双方在物业服务合同中约定，合同服务期限自本小区业主交房之日起算，服务期限三年；确定物业服务收费标准为高层住宅每平方米1.2元每月，商业物业每平方米1.5元每月，住宅改商业每平方米1.5元每月，二次装修垃圾清运费为7.5元每平方米；物业服务费按每季度收取，业主应于每季度的头一个月15日前向燕中物业公司支付物业服务费。天奕源公司、业主未按时支付物业服务费经燕中物业公司书面催缴，应按每日0.3%标准支付违约金；本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费由天奕源公司承担；已竣工未出售房屋的物业服务费天奕源公司按全额承担50%；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；天奕源公司、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，天奕源公司、业主负连带支付责任。 2.永安市阳光丽景小区2号楼二层207-211号店面、11号楼二层201-219号店面，业主系天奕源公司，建筑面积1553.1平方米。从2016年9月1日起到该店出租前的2017年5月31日共欠9个月的物业费，即：1553.1平方米*1.5元/月*9个月=20966.85元。2017年6月1日之后天奕源公司将上述店面租给案外人周鸣寿，之后的物业费由周鸣寿支付。 3.永安市阳光丽景小区2号楼、11号楼于2016年5月20日通过竣工验收，2016年10月12日竣工验收备案。天奕源公司通知业主于2016年9月1日起开始办理交房手续并缴纳物业服务费用。天奕源公司提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明涉案房产于2017年6月13日通过竣工验收，该份证据及证明事实与本院查明事实不符，不予采信。 4.2017年5月16日，燕中物业公司向天奕源公司发出物业管理服务费催收通知，并用手机拍摄催缴单原始照片。2018年5月2日，燕中物业公司向天奕源公司发出挂号信催讨物业费。 5.2020年3月19日，永安市阳光丽景小区业主委员会出具证明一份，证实阳光丽景小区于2016年9月1日开始办理交房手续，由燕中物业公司承接该小区前期物业服务，燕中物业公司在交房前就入住小区开始提供物业服务。前期物业服务合同到期后，由业委会与燕中物业公司重新签订物业服务合同。 一审法院认为，燕中物业公司作为物业管理单位与天奕源公司签订的《阳光丽景前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力。燕中物业公司依照该合同约定为天奕源公司所有的永安市阳光丽景小区空置房提供了相关的物业管理服务，作为业主的天奕源公司未按合同的约定交纳相关的物业服务费用，对此应当承担相应的偿付责任。燕中物业公司要求天奕源公司支付从2016年9月1日起至2017年5月31日止的物业服务费，符合法律规定和双方约定，予以支持。但物业服务合同第9页第4小点有约定已竣工未出售房屋的物业服务费天奕源公司按全额承担50%，因此燕中物业公司主张的物业服务费天奕源公司只需缴纳50%。同时天奕源公司还应对其因欠交行为承担合同约定的违约责任，燕中物业公司要求按月利率1%收取违约金，不符合法律的规定，天奕源公司应按银行同期贷款利率4.75%的1.3倍支付违约金。天奕源公司主张双方并未办理涉案房产的承接查验手续，未将涉案房产交由燕中物业公司提供物业服务，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条规定，判决：一、福建天奕源房地产开发有限公司应于判决生效后三日内支付给福建燕中物业服务有限公司物业服务费10483.43元（从2016年9月1日算至2017年5月31日）；二、福建天奕源房地产开发有限公司应于判决生效后三日内支付给福建燕中物业服务有限公司逾期付款违约金1672.33元（从2017年6月1日算至2019年12月31日）；三、驳回福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费487元，减半收取243.5元，由福建燕中物业服务有限公司负担121.75元，福建天奕源房地产开发有限公司负担121.75元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天奕源公司向本院提交物业承接资料，证明2017年9月10日双方办理物业移交手续。 燕中物业公司质证认为，对证据真实性无异议，但是物业服务在前，办理移交手续在后。 燕中物业公司提交挂号信一份,证明燕中物业公司向天奕源公司催收物业费,天奕源公司拒收。 天奕源公司质证认为，对证据真实性无异议，但挂号信未体现内寄资料内容，无法证实系燕中物业公司向天奕源公司催讨物业费。 本院认证认为，天奕源公司与燕中物业公司对对方提供的证据真实性均无异议，本院对上述证据予以采信，对于证据所要证明的内容，将结合案件具体情况分析认定。 二审审理查明，除天奕源公司提出其未欠付2016年9月1日至2017年5月31日期间的物业费及竣工验收备案时间为2016年10月12日等有异议外，双方当事人对一审判决认定的其他事实无异议，对无争议事实，本院予以确认。 本院认为，2014年4月18日，天奕源公司与燕中物业公司签订《阳光丽景前期物业服务合同》，合同第七条第五点第四小点约定“合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由天奕源公司承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由天奕源公司按全额承担50%”，故天奕源公司作为案涉未出售房源的建设单位，应承担相应的物业服务费。本案中，天奕源公司对案涉楼栋交房时已由燕中物业公司提供物业服务的事实并无异议，其未按合同约定支付物业服务费构成违约，故一审法院判决认定天奕源公司从通知交房之日起支付物业服务费及计算逾期支付物业费的违约金并无不当，本院予以确认。天奕源公司提出燕中物业公司对案涉房产应从办理承接查验手续并移交后起算物业服务费,不符合合同约定,本院不予支持。关于诉讼时效问题，燕中物业公司提交的证据可以证实其对天奕源公司欠付的物业费进行过催缴，天奕源公司主张燕中物业公司诉请的部分物业费已过诉讼时效，依据不足，不予支持。综上，天奕源公司上诉理由，不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费104元，由福建天奕源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  何善坚 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王晓婷 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。