云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初2608号 原告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。 法定代表人：万俊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李胜宣，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张媛，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：何建伟，男，1967年7月30日出生，汉族，住蒙自市。 原告云南昆润高宏投资有限公司与被告何建伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人李胜宣、张媛到庭参加诉讼，被告何建伟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《商品房购销合同》（合同编号：湖销住第6-1606号）及《补充协议》。2.请求人民法院依法判令被告将“湖泉湾1号”6-1606号商品房（价值462877元）返还原告。3.请求人民法院依法判令被告以290724.06元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%为计算标准，支付原告：（1）自2018年4月8日至2019年8月19日止的利息18841.3元（290724.06元×4.75%÷365天×498天）；（2）自2019年8月20日按2020年6月22日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%（一年期）计算利息至2020年7月15日，利息为13186.1元（290724.06元×3.85%÷365天×430天）；以上（1）-（2）项合计32027.4元。并自2020年7月16日起按判决时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告将“湖泉湾1号”6-1606号商品房返还原告之日止。4.请求人民法院依法判决被告协助原告办理撤销“湖泉湾1号”6-1606号商品房的《商品房购销合同》（合同编号：湖销住第6-1606号）及《补充协议》的行政备案登记手续。5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系从事房地产开发的企业法人，弥勒市湖泉湾1号系原告开发的房地产项目。2017年3月29日，原告更名为云南昆润高宏投资有限公司。2014年5月18日，原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同编号：湖销住第6-1606号）及《补充协议》，合同约定：被告购买原告开发的弥勒市商品房，房屋建筑面积51.05平方米，单价9102.8元／平方米，房屋总价464698元；付款方式为由被告先交首付款144698元（以房屋返租三年的租金抵扣部分首付款），余款320000元以向中国农业银行弥勒市支行贷款的方式付清。涉案房屋于2014年5月21日经弥勒市房管所办理了备案登记，登记号为：弥房备（2014）第0387号，该房屋至今尚未办理房屋所有权登记手续。2014年6月10日，因被告购买的6-1606房屋面积存在误差，原告将面积误差的价款1821元退还被告，房屋实际总价款为462877元。签订《商品房购销合同》及《补充协议》后，原告将房屋交付被告管理，被告按要求提交了办理银行按揭贷款所需资料，双方于2014年6月9日与中国农业银行弥勒市支行签订了《贷款合同》，该合同约定了相关事项。被告贷款后，起初尚能按约定按时履行还款义务，后出现逾期还款情形，经中国农业银行弥勒市支行催告仍未履行还款义务，中国农业银行弥勒市支行要求原告承担阶段性担保责任，原告于2018年4月8日替被告代偿了借款本金、利息、罚息共计290724.06元。根据《补充协议》第二条第二款约定：由于乙方（被告）未及时履行相关商品房按揭贷款合同约定还款义务，导致甲方（原告）承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》及本补充协议，所涉房屋甲方有权收回并另行处置。乙方应按《商品房购销合同》第十三条第三款约定承担责任和银行索赔，并应承担甲方的全部损失和实现债权的各项费用。综上所述，《商品房购销合同》及《补充协议》系原、被告双方自愿签订，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行，因被告未按约定偿还银行购房贷款，导致原告承担了阶段性保证责任，给原告造成巨大的经济损失，为此原告特依法向法院提起诉讼，恳请依法予以判处。 被告何建伟未作答辩。 原告向本院提交了如下证据材料： 1.原告的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证各1份复印件，欲证实原告的基本身份信息情况。 2.被告的身份证、离婚证各1份复印件，欲证实被告与王丽荣于2004年3月15日在民政部门办理了离婚登记手续。 3.《商品房购销合同》1份，《房屋租赁合同》、精装公寓租金收条各1份复印件，欲证实原、被告于2014年5月18日签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被告向原告购买弥勒市房屋，被告将该房屋返租给原告，租期为2014年6月1日至2017年5月31日，每年的租金为被告购买房屋总价款的8%，该期间原告应支付给被告的房屋租金冲抵为被告的购房款。 4.中国农业银行业务凭证5份，欲证实被告逾期偿还因购买弥勒市房屋在中国农业银行股份有限公司弥勒市支行办理的按揭贷款，2018年4月8日，中国农业银行要求原告承担阶段性担保责任，原告为此替被告偿还了银行本金、利息、罚息共计290724.06元。 被告何建伟未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据材料。 经举证、质证，并经本院审核，原告提供的4组证据，来源合法、内容真实，证据间形成证据链，能证实原告的待证事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：原告系经营房地产开发、医院管理的有限责任公司（自然人投资或控股），原名称为云南昆润高鸿投资有限公司。2014年5月18日，原、被告签订了《商品房购销合同》（合同编号为：湖销住第6-1606号）及《补充协议》，约定：被告购买原告开发的暂定名称为弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期第6幢第16层06号精装修房屋，房屋建筑面积51.05平方米，每平方米9102.8元，房屋总价464698元；付款方式为由被告先交首付款144698元，余款320000元通过银行按揭方式支付；由于被告未及时履行相关商品房按揭贷款合同约定的还款义务，导致原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》及补充协议，所涉房屋原告有权收回并另行处置，被告应承担原告的全部损失和实现债权的各项费用，被告应支付给原告的款项，原告可从应退还被告的款项中扣除，剩余款项（不计利息）退还被告。合同还对双方的其他权利义务作了约定。同日，原告将房屋交付于被告，被告将该房屋返租给原告，租赁期限三年即自2014年6月1日至2017年5月31日，租金111527.52元，扣减税金7974.22元，被告实收租金103553.3元。被告将该三年的租金103553.3元充抵首付款。2014年6月6日，被告作为借款人和抵押人，中国农业银行股份有限公司弥勒市支行作为贷款人，原告作为保证人，三方签订的《个人购房担保借款合同》约定：被告向中国农业银行股份有限公司弥勒市支行借款320000元，借款采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人原告自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告取得借款后向原告付清了全部购房款464698元。被告借款后，自2018年1月起未按约定偿还借款，中国农业银行股份有限公司弥勒市支行要求原告承担阶段性担保责任，原告于2018年4月8日替被告代偿了尚欠的借款本金285921.12元、利息4723.73元、罚息和复利79.21元，合计290724.06元，至此被告的借款结清。审理中，原告表示解除《商品房购销合同》及《补充协议》后，同意将被告应偿还的款项在已付清的房款中扣减后余款退还被告。 另查明：原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》于2014年5月21日经弥勒市房管所备案登记，登记号为：弥房备（2014）第0387号；涉案房屋现为原告管理使用，该房屋至今未办理房屋所有权登记手续。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房购销合同》及《补充协议》系原、被告双方自愿签订，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据上述合同约定，因被告未及时履行按揭贷款还款义务，导致原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后有权解除《商品房购销合同》及补充协议，并收回房屋另行处置，被告应承担原告的全部损失，被告应支付给原告的款项，原告可从应退还被告的款项中扣除，剩余款项（不计利息）退还被告，现因被告未按约定偿还购房贷款，以致原告代偿借款本金285921.12元、利息4723.73元、罚息和复利79.21元，合计290724.06元，原告主张解除双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，收回“湖泉湾1号”6-1606号房屋的诉讼请求符合双方约定，且于法不悖，予以支持。因《商品房购销合同》及《补充协议》已经房管部门备案，该合同解除后，被告应协助原告办理撤销该合同的行政备案登记手续，故原告主张由被告协助办理该合同的行政备案登记手续的诉讼请求合理，予以支持。原告收回房屋后，应将被告已支付的购房款464698元扣减其为被告代偿的借款本金、利息、罚息、复利合计290724.06元后，将剩余部分173973.94元（464698元－290724.06元）退还被告。原告主张由被告以290724.06元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算支付自2018年4月8日起至2020年7月15日止的利息32027.4元及自2020年7月16日起至被告将房屋返还之日止的利息，由于原告为被告代偿借款及利息后存在利息损失，按双方约定，被告应承担原告该部分损失，但因涉案房屋现为原告管理使用，故对原告该诉讼请求支持自2018年4月8日起至原告起诉时（2020年7月21日）止的利息29144.89元（290724.06元×4.75%÷365天×498天＋290724.06元×3.85%÷365天×336天。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告云南昆润高宏投资有限公司与被告何建伟于2014年5月18日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》（合同编号：湖销住第6-1606号）； 二、由被告何建伟于判决生效后五日内将“湖泉湾Ⅰ号”6-1606号房屋返还原告云南昆润高宏投资有限公司，并协助原告云南昆润高宏投资有限公司办理撤销上述第一项合同的行政备案登记手续； 三、由原告云南昆润高宏投资有限公司退还被告何建伟购房款173973.94元； 四、由被告何建伟支付原告云南昆润高宏投资有限公司利息损失29144.89元； 五、驳回原告云南昆润高宏投资有限公司的其他诉讼请求。 上述三、四项相抵后，原告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效后五日内支付被告何建伟144829.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8724元，由被告何建伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判长  舒永丽 审判员  张勤海 审判员  程 平 二〇二〇年十二月十一日 书记员  周 勤