贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初741号 原告：邹明坤，男，汉族，1968年2月2日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：邓玉梅，女，汉族，1966年11月12日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 共同委托诉讼代理人：杨善学。 被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所地贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。 法定代表人：杨国培，公司执行董事。 诉讼代表人：贵州子尹律师事务所，系遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：黄军平、杨艳艳，贵州子尹律师事务所律师。 原告邹明坤、邓玉梅与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪房地产公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序审理公开开庭进行了审理。原告邹明坤、邓玉梅的委托代理人杨善学，被告乾豪房地产公司管理人的委托代理人黄军平、杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹明坤、邓玉梅向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2016004434），将位于桐梓县交付给原告，并继续履行合同约定的办理所有权登记等其他义务；二、判决确认被告向原告支付逾期交房违约金6280元（从2017年5月1日至2019年1月18日，共计628天，共计20万×0.00005×628＝6280元）；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由,2016年9月25日，原告在被告乾豪房开公司开发的阳光水岸二期×区楼盘选订商品房一套，房号为阳光水岸二期×区第×栋×单元××层×-××-×号房，当日即通过原告邓玉梅弟弟邓小才付款20万元给被告乾豪房开公司；2016年12月15日双方签订正式《商品房买卖合同》，合同编号为2016004434，合同约定，原告向被告乾豪房开公司购买位于桐梓县，建筑面积97.32ｍ，房屋总价款301692.00元；2017年4月31日前交付房屋，逾期交房的，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（即本案被告）按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。当天双方在桐梓县不动产登记事务中心办理了商品房预售合同登记备案手续。原告共计支付购房款20万元整，尾款101692元双方约定在交房时一次性付清。现因被告乾豪房开公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日作出（2019）黔0322破1号民事裁定书，裁定受理了被告乾豪房开公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为被告遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。原告有儿子两个，现均共同居住在娄山关街道××社区夜××路交通局家属院出租房内，向被告乾豪房开公司购买的商品房属于保障家庭居住的消费行为，原告已经按照约定支付了20万元购房款，约占总购房款的66.3%，并且在桐梓县不动产登记事务中心办理了登记备案，被告乾豪房开公司应当根据合同约定履行交付房屋的义务，即将位于桐梓县阳光水岸二期×区第×栋×单元××层×-××-×号房交付给原告，但被告乾豪房开公司的诉讼代表人却于2019年12月11日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，决定“一、解除您与遵义市乾豪房地产开发有限公司于2016年12月15日签订《商品房买卖合同》；二、在遵义市乾豪房地产开发有限公司破产财产分配时，全额退还你已经支付的购房款及因购房已支付的其他费用。因解除合同给您造成的损失，你可以依法向管理人申报债权，该损失作为普通债权参与破产财产分配。”，原告认为，被告乾豪房开公司管理人解除合同不符合《企业破产法》第十八条和《合同法》第九十四条的规定，被告乾豪房开公司应当按约定履行交付房屋的义务。为此，特提起诉讼，请人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。 被告乾豪房地产公司辩称，一、遵义市乾豪房地产开发有限公司已进入破产清算程序，贵州省桐梓县人民法院于2019年1月18日裁定受理了遵义市乾豪房地产开发有限公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所为管理人。管理人已接管了乾豪房开公司资产，并对债权人的债权进行了登记审核，对购房户也进行了逐一统计，破产清算工作正在进行中。二、案涉房屋属于在建工程，达不到交付使用的条件，乾豪房开公司已不能为原告实现《商品房买卖合同》之目的。案涉房屋位于乾豪房开公司开发的“阳光水岸二期”在建项目，虽然主体已完工，但相关附属工程未建设，经评估尚需2000余万元工程款才能竣工。该项目及案涉房屋仍处于在建工程状态，没有竣工，达不到交付使用的条件。乾豪房开公司因资不抵债，不能清偿到期债务，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，已进入破产清算程序，在客观上，已无能力履行与原告之间签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务，即不能实现《商品房买卖合同》之目的。三、原告名下拥有其他房屋，与乾豪房开公司签订《房屋买卖合同》属于购买非唯一生活居住用房。乾豪房开公司管理人于2019年11月14日通过贵州省不动产登记信息云平台查询得知，邹明坤、邓玉梅名下拥有位于娄山关××大道××龙首府××号住宅。原告购买“阳光水岸二期”房产并非其唯一生活居住用房屋。四、管理人向原告出具解除合同通知，完全符合我国法律的相关规定。鉴于乾豪房开公司客观不能履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，以及原告签订《商品房买卖合同》的非居住目的，根据我国《企业破产法》第十八条关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”之规定，《合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，管理人依法解除了乾豪房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》，并向其出具了书面解除合同通知。综上所述，管理人解除合同的行为，符合客观事实，也符合我国相关法律及司法解释的规定，出具的解除合同通知合法有效。原告主张的违约金过高，请求按日万分之0.02的标准计算逾期交房违约金。请人民法院查明本案事实后，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，原告邓玉梅通过其弟弟邓小才向被告公司的财务人员马永琴银行转账支付购房款20万元，被告向原告邹明坤出具《收据》一张，载明交款单位邹明坤×区×-××-×，收款方式转账，金额20万元，收款事由购房一期款20万元，分期付款。2016年12月15日，原告邹明坤、邓玉梅与被告乾豪房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：2016004434，约定原告购买被告公司开发的阳光水岸二期（×）区×幢×单元×-××-×号住房一套，建筑面积为97.32平方米，套内建筑面积单价为3910.97元/平方米，房屋总价款为301692元整，付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年12月15日前支付全部房价款，被告应当在2017年4月31日前交付该商品房，逾期交房，从约定交房次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。同日，涉案房屋办理了商品房预售合同登记备案。 另查明，遵义市乾豪房地产开发有限公司成立于2007年9月12日，法定代表人为杨国培，登记机关为桐梓县市场监督管理局，注册资本2200万元。因被告乾豪房地产公司于2019年1月18日申请破产，本院做出（2019）黔0322破1号裁定书予以受理，并指定遵义子尹律师事务所为资产管理人。管理人以涉案房屋系在建工程，原告在其他地方购买了房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的排除执行条件为由，于2019年12月11日向原告发出《遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人关于解除合同的通知》，通知解除原告与被告公司于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》，并告知全额退还已支付的购房款及其他费用，因解除合同造成的损失原告可向管理人申报债权，参与被告公司破产财产分配。现原告以前述理由诉至本院，提出前述诉讼请求。 还查明，二原告系夫妻关系，其现有家庭成员有以下八人，原告邹明坤及邓玉梅，邹明坤的母亲兰远相，二原告之子邹远康和邹杰，邹远康的妻子魏东明，二原告的孙子邹皓辰和孙女邹婉婷。二原告于2018年12月1日购买了位于娄山关××首府××号住房一套，建筑面积114.04平方米，产权证号为桐梓县不动产权第0010994号。原告称其因被告未按约定交房，购买此房为儿子结婚用，现原告等人仍在娄山关镇长征社区夜郎路交通局家属院租房居住，并提交了租赁合同和收款收据。 本院认为，原被告双方于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按合同约定提前交付购房款20万元，被告应当按照约定履行合同义务,故对原告请求继续履行涉案《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。但由于《商品房买卖合同》所涉的阳光水岸二期（×）区整体工程尚未修建完毕，属于在建工程，未经竣工验收，并不符合交付使用条件，现被告已进入破产程序，故原告请求判决被告向原告交付涉案×单元×-××-×号房屋和办理上述房屋的所有权登记等其他义务的主张，由于被告客观上暂不能为原告办理上述手续和交付房屋，对原告的该请求，本院不予支持。管理人关于原告名下拥有其他房屋，与乾豪房开公司签订《商品房买卖合同》属于购买非唯一生活居住用房的辩解，本院认为，首先，原被告双方于2016年12月15日签订涉案《商品房买卖合同》在前，而原告购房位于娄山关××首府××号住房一套的时间为2018年12月1日，原告在被告不能交付房屋的情况下才购买的该房，其次，原告所购买的该房建筑面积只有114.04平方米，而原告家庭成员人口达8人，人均居住建筑面积只有14平方米，原告与被告签订合同购房涉案房屋系属于保障家庭居住的消费性需求，第三，原告已经按照约定支付了20万元购房款，约占总购房款的66.3%，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，管理人解除原被告签订的《商品房买卖合同》，不符合法律规定，本院不予支持。 根据合同约定，被告应当在2017年4月31日前向原告交付该商品房，由于被告的原因造成逾期交房，被告应当从约定交房次日即2017年5月1日起至本院受理被告破产清算之日即2019年1月18日止，按已付房款20万元的日万分之0.5计算向原告支付逾期交房违约金，经计算为6280元，故对原告的该请求，本院予以支持。被告管理人称违约金计算标准过高，要求调整按日万分之0.2计算，不符合双方合同约定，且原告主张要求被告按日万分之0.5标准计算违约金，明显低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故对管理人的该主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条之规定，判决如下： 一、继续履行原告邹明坤、邓玉梅与被告遵义市乾豪房地产开发有限公司于2016年12月15日签订的《商品房买卖合同》。 二、原告邹明坤、邓玉梅对被告遵义市乾豪房地产开发有限公司享有逾期交房违约金债权6280元。 三、驳回原告邹明坤、邓玉梅的其他诉讼请求。 案件受理费110元，由被告遵义市乾豪房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  王乃富 人民陪审员  赵先佑 人民陪审员  何文秀 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  朱小军 书 记 员  王 林