广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17975号原告（执行案外人）：周卫文，男，1973年5月10日出生，汉族，住广东省开平市****办事处长沙沿江东路93号201房，公民身份号码440************275。委托诉讼代理人：骆小红，广东朱甲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：林镇海，广东朱甲斌律师事务所律师。被告（申请执行人）：珠海市宝城混凝土有限公司，住所地广东省珠海市*********，统一社会信用代码914**********431XJ。法定代表人：麦某1。第三人（被执行人）：广东开平二建集团股份有限公司，住所地广东省开平市************，统一社会信用代码914************416。法定代表人：关荣焯，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴佩仪，该公司员工。委托诉讼代理人：谢雪芬，该公司员工。第三人（被执行人）：广东开平二建集团股份有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区***********，统一社会信用代码914************463。主要负责人：李艳航。原告周卫文诉被告珠海市宝城混凝土有限公司（以下简称宝城公司），第三人广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）、广东开平二建集团股份有限公司中山分公司（以下简称开平二建中山分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年10月14日、同年11月24日公开开庭进行了审理。原告周卫文的委托诉讼代理人骆小红、林镇海，第三人开平二建公司的委托诉讼代理人吴佩仪、谢雪芬到庭参加诉讼，被告宝城公司、第三人开平二建中山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周卫文向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）粤2071执异70号执行裁定书；2.停止（2017）粤2071执恢187号民事裁定书的执行，解除对广东省开平市**************海怡园6幢103铺位及104铺位所在土地使用权的查封。庭审中，周卫文撤回第1项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求为停止在（2017）粤2071执恢187号案中对广东省开平市**************海怡园6幢103铺位及104铺位（以下简称涉案房屋）所在土地使用权的执行。事实与理由：周卫文与宝城公司，第三人开平二建公司、开平二建中山分公司的案外人执行异议一案，经中山市第一人民法院审理，作出（2020）粤2071执异70号执行裁定书。上述执行裁定书认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以撤销。理由如下：一、上述执行裁定书认定事实错误，周卫文与开平二建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。（2020）粤2071执异70号执行裁定书审查认定：“开平二建公司对涉案房屋未取得商品房预售许可证明。······由于开平二建公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，该合同违反法律强制性规定而无效”。周卫文认为，该认定错误，周卫文与开平二建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，具体理由为：开平二建公司销售涉案房产时是现售而非预售，无需取得商品房预售许可证明。根据《商品房销售管理办法》第二条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。事实上，涉案房屋在2004年11月2日已完成竣工验收。因此，开平二建公司在2005年2月27日销售涉案房屋时已属于现售，而现售是不需要商品房预售许可证明的。其次，开平二建公司销售涉案房屋符合法律规定，《商品房买卖合同》合法有效。根据《商品房销售管理办法》第七条规定，涉案房屋在2004年11月2日已经竣工验收，开平二建公司在销售时也已具备该条规定的全部条件。因此，开平二建公司销售涉案房屋没有违反任何法律强制性规定，其与周卫文签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、上述执行裁定书法律适用错误，损害周卫文的合法权益。据前所述，涉案房屋销售时属于现售，而非预售，不应适用《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等关于预售房产的相关法律规定。周卫文认为，其购买涉案房屋在前，中山市第一人民法院查封涉案房屋所在土地使用权在后，周卫文对涉案房屋所在土地使用权享有足以阻却其强制执行的实体权利。周卫文从2005年购买涉案房屋实际占有使用至今，却由于开平二建公司原因一直无法办理房产过户手续，其对涉案房屋无法过户不存在过错。综上，应停止（2017）粤2071执恢187号民事裁定书对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋所在土地使用权的查封。第三人开平二建公司述称：一、开平二建公司已将涉案房屋出售给周卫文，且周卫文己向开平二建公司支付合理对价，双方已完成涉案房屋的交易。本案中，开平二建公司就涉案开平市**************海怡园(4、6幢)的房屋已向周卫文等购房客户全部出售。合同签订后，周卫文按照合同约定向开平二建公司支付全部购房款，开平二建公司已向周卫文等购房客户开具了发票，并己将涉案房屋交付给周卫文占有、使用多年，时间长的已经超过15年之久。出售房屋后，因开平二建公司经营上的原因，涉案的海怡园楼盘存在减免城市建设配套费、欠缺施工许可证等历史问题未能及时解决，造成购房客户在申办房产证过程中未能如愿。开平二建公司也一直配合开平市政府相关部门进行解决。涉案楼盘在2016年底初步具备确权条件，准备着手办证时，因涉案房屋所在土地使用权一直被宝城公司申请查封至今，一直无法为周卫文等购房客户办理房产证。开平二建公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，是其真实意思表示，周卫文亦向开平二建公司支付了相应的购房款，且并未违反相关法律法规规定。因此，虽涉案房屋没有办理物权登记，但不影响前述合同的效力，双方已完成全部的交易手续,涉案房屋应归周卫文所有。涉案房屋未能办理好房产权证，系开平二建公司经营上的历史原因造成的，与周卫文本人无关。二、开平二建公司己向周卫文交付涉案房屋，且周卫文对涉案房屋已占有使用很长时间，涉案房屋的所有权已转移为周卫文所有。本案中，在中山市第一人民法院查封前，开平二建公司已将涉案房屋交付周卫文占有使用至今，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，开平二建公司已向周卫文实际交付涉案房屋，周卫文系涉案房屋的所有权人，且所有权的转移符合相关法律规定。执行案中的债务也完全与周卫文无关，中山市第一人民法院查封涉案房屋及土地使用权是错误的。三、开平二建公司所销售海怡园(4、6幢)房产已于2004年11月2日完成竣工验收，开平二建公司所销售给购房客户大部分涉案房屋属于现售。根据《商品房销售管理办法》第二条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。而事实上，涉案海怡园4、6幢在2004年11月2日已完成竣工验收。因此，开平二建公司在销售给周卫文涉案房产时已属于现售，而现售是不需要商品房预售许可证明的。更为重要的是，宝城公司的债权的形成时间是2014年左右，远远后于涉案房屋出售时间，且宝城公司的债权是针对挂靠于开平二建公司的开平二建中山分公司的关德聪形成的债务，严格来讲，与开平二建公司没有直接的关系，该事实在中山市第一人民法院的法律文书有查明和认定。综上所述，请求法庭采纳开平二建公司的上述意见，依法查明案件事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律法规作出公正判决，维护社会正义及社会稳定。被告宝城公司及第三人开平二建中山分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：开平二建公司与周卫文签订两份《商品房买卖合同》，约定：“由开平二建公司将广东省开平市长沙区*******************位、104号铺位出售给周卫文。”两份合同均未载明购房价款及交付时间、签署时间。开平二建公司向周卫文开具了两份发票，一份手写载明：“客户名称：司徒沛荣周卫文；房产项目：商品房；不动产地址：**********西9号铺；本期收取金额：40万元（含什费8000元）；已收取分期收款金额：抵减付集团借款”；另一份载明：“客户名称：吴永凡、吴惠贤、甄小珍周卫文，2005年2月27日；房产项目：商品房；不动产地址：**********西10号铺；本期收取金额：30万元”。两份发票上在客户名称修改处及开票单位盖章处均加盖了开平二建公司的公章。开平二建公司于2020年10月9日及10月21日对上述《商品房买卖合同》及发票作出如下说明：一、关于广东省开平市长沙区*****************位。1.涉案《商品房买卖合同》载明的“长沙区************首层103号铺位”以及发票上记载的“**********西9号铺”，是根据其暂定的门牌编号所记录的（先暂定为9号铺，后定为103号铺），后该房屋经公安机关确认的门牌编号为海怡园6幢103铺位；2.其因业务发展需要，向司徒沛荣借款40万元，后双方协商以***西9号铺抵扣上述借款，但司徒沛荣因自身原因将前述铺位退回开平二建公司，其后与周卫文签订《商品房买卖合同》，由周卫文出资40万元购买前述铺位；由于税务部门印制的《开平市转让（销售）不动产预收款专用发票》缺乏及作废手续繁琐，故其在发票中修改了购房者名称；3.因工作人员失误，与周卫文签订《商品房买卖合同》时未填写签订日期及购房款，但是周卫文已向其实际支付房价款40万元，其亦于2006年前后将103铺位交付予周卫文。二、关于广东省开平市长沙区*****************位。1.涉案《商品房买卖合同》载明的“长沙区************首层104号铺位”以及发票上记载的“**********西10号铺”，是根据其暂定的门牌编号所记录的（先暂定为10号铺，后定为104号铺），后该房屋经公安机关确认的门牌编号为海怡园6幢104铺位；2.其自2005年2月27日起，先后与吴永凡、吴惠贤、甄小珍达成协议，分别由该三人购买104铺位，但三人因自身原因放弃了对该铺位的购买，其后与周卫文签订《商品房买卖合同》，由周卫文出资30万元购买104铺位，其亦在发票中修改了购房者名称；3.因工作人员失误，与周卫文签订《商品房买卖合同》时未填写签订日期及购房款，但是周卫文已向其实际支付房价款30万元，其亦于2006年前后将104铺位交付予周卫文。2017年11月9日，开平市公安局治安管理大队向开平二建公司出具《门（楼）牌编号通知书》，将上述海怡园6幢首层103号铺位（海怡园西9号铺）及海怡园6幢首层104号铺位（海怡园西10号铺）的门牌号编订为广东省开平市***********************位及104铺位。根据周卫文提供海怡园D2幢（即6幢）平面图及开平市房地产测绘所于2017年12月14日出具的海怡园6幢房屋建筑面积测绘报告书，海怡园D2幢平面图上西面首层商铺标记的编号为西6至西12，测绘报告中1层的房屋分层图上西面商铺标记的编号为101铺位至106铺位，位置分别对应海怡园D2幢平面图上西7至西12的商铺，其中103铺位对应西9号商铺，104铺位对应西10号商铺。诉讼中，周卫文为证明涉案房屋的交付使用情况，向本院提交了以下证据：1.涉案房屋所在小区的物业管理公司即开平市**物业管理有限公司于2020年10月26日出具的一份《证明》，载明周卫文于2005年开始使用涉案房屋；2.广东电网有限责任公司江门开平供电局出具的一份电费清单，显示海怡园6幢103铺位在2012年2月至2015年12月期间均有用电，用户名称为周卫文；3.甄小珍与开平供水集团营业管理部于2006年9月7日签订的《供用水协议书》，约定开平供水集团营业管理部在海怡园6幢10卡安装水表用水；4.甄小珍与谭某某于2007年12月3日签订的《租赁合同》，约定甄小珍将海怡园10幢10号铺位连夹层出租给谭某某使用，出租期限为三年，自2007年12月1日至2010年11月30日，甄小珍应于2007年12月6日前将出租铺位交付谭某某；5.结婚证及出生证，载明甄雪英与周卫文于1997年11月24日结婚，甄雪英为甄小珍之女；6.甄小珍出具的说明，载明：1.其于2006年向开平二建公司支付30万元购买涉案的海怡园6幢104铺位，并签订了购房合同，开平二建公司亦向其出具了《开平市转让（销售）不动产预收款专用发票》。后因个人原因放弃对该铺位的购买，经协商一致，其将购房合同、发票等购房资料退回给开平二建公司，开平二建公司亦将30万元购房款退还。2.周卫文是其女婿，在得知其将海怡园6幢104铺位退回开平二建公司后，表示愿意购买该铺位，遂向开平二建公司支付购房款30万元，并办理了相关购房手续。3.因周卫文工作原因，无暇打理上述铺位，于是由其代为管理该铺位，并于2007年12月代周卫文与租户签订合同，将上述铺位出租。综上，海怡园6幢104铺位的实际购买人是周卫文，周卫文有权对该不动产主张权利，其对此无异议。2020年10月13日，开平市住房与城乡建设局（以下简称开平住建局）出具《情况说明》，载明：“开平市****************、6幢商住楼是由开平二建公司于1999年开发建设，并同时面向社会销售，项目于2004年11月完成工程质量竣工验收并交付使用。当时因欠缴规划报建费、绿化费等税费未能通过规划验收，导致无法办理房屋初始登记手续。根据开府办函【2012】40号文件精神，这两幢楼被列入我市登记在册的问题楼。2014年9月，在开平市政府协调下，由开平住建局按开府办函〔2013〕43号第五条文件精神，组织有关单位（开发、施工、设计、监督站等）对这两幢楼进行现场勘查并签署意见，作为工程竣工验收审批凭证。后来经二建集团多方筹集资金，缴清了***4幢、6幢商住楼所有欠缴税费，并于2017年9月13日完成规划验收手续。该两幢房屋的初始登记资料经开平市*******审核，已基本符合要求，可以登记确权。由于该两幢楼的土地被贵院查封，所以一直没有完成房屋初始登记手续，导致***4幢、6幢业主无法办理不动产权证。”另查明，宝城公司与开平二建中山分公司、开平二建公司买卖合同纠纷一案[案号：（2014）中一法民二初字第2040号]，本院于2014年12月5日作出民事调解书。依调解内容，开平二建中山分公司、开平二建公司应向宝城公司支付货款2053996.5元及利息。之后，本院以（2015）中一法执字第5751号立案执行，因开平二建中山分公司、开平二建公司暂无财产可供执行而终结该次执行程序。2017年2月9日，本院恢复执行[案号：（2017）粤2071执恢187号]。本院在审理（2014）中一法民二初字第2040号案时，作出（2014）中一法民二初字第2040号协助执行通知书，查封广东省开平市****************、6幢的土地使用权，查封期限自2015年12月12日至2018年12月11日止；2018年7月2日，（2017）粤2071执恢187号案作出（2017）粤2071执恢187-6号协助执行通知书，继续查封上述土地使用权，查封期限自2018年7月20日至2021年7月19日止。周卫文以其为买受人向本院提出案外人执行异议，请求解除涉案房屋所在土地使用权的查封并停止执行。本院在执行异议审理过程中向开平住建局调查海怡园4、6幢土地上盖的商品房的预售许可办理情况，开平住建局函复称截至2020年4月23日未办理商品房预售许可手续。2020年5月15日，本院作出（2020）粤2071执异70号执行裁定，认定开平二建公司因未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故其与周卫文签订的《商品房买卖合同》违反法律强制性规定而无效，裁定驳回周卫文的异议请求。周卫文不服上述裁定，于法定期限内提起本案诉讼，请求判如所请。又查明，海怡园4幢、6幢土地使用权在2006年6月1日登记于开平二建公司名下[土地证号：开府国用（2006）第02055、020**]。4幢、6幢土地上均建有商品房（包括涉案房屋），但商品房尚未进行房屋初始登记，海怡园4幢、6幢土地使用权亦未进行分割，每套商品房及其占有的土地使用权尚未核发相应的不动产权证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。被告宝城公司、第三人开平二建中山分公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审判。本案的争议焦点为：1.涉案的《商品房买卖合同》是否有效；2.应否对涉案房屋占用范围内的土地使用权停止执行；3.关于案件受理费的负担。一、关于《商品房买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”本院认为，没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。商品房预售许可证是行政管理手段，开发商没有取得预售许可证，应当受到行政处罚，但不应当影响开发商与购房人签订的购房合同的效力。本案中，开平二建公司与周卫文签订了两份《商品房买卖合同》，该合同虽未约定购房价款、交付时间等主要条款，但根据购房款发票、用水用电记录等证据，可以认定周卫文与开平二建公司之间确实存在商品房买卖合同关系，并且周卫文已履行付款义务，亦已实际占有使用涉案房屋。至于交易商品房的确切位置，虽然商品房买卖合同上约定的商铺编号，以及发票上的编号与公安机关编制的门牌号均不一致，但该情况存在一定的历史原因，通过比对开平二建公司自编的海怡园D2幢平面图与开平市房地产测绘所于2017年12月14日出具的海怡园6幢房屋建筑面积测绘报告，可以确定周卫文购买的商铺即为涉案的海怡园6幢103铺位及104铺位。综上，开平二建公司与周卫文签订的两份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效的合同。二、关于应否对涉案房屋占用范围内的土地使用权停止执行。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”涉案房屋属于地上建筑物，其已转让给周卫文，根据“地随房走，房随地走”的原则，涉案房屋占用范围内的土地使用权亦已一并转让给周卫文。但因涉案房屋及其占有范围内的土地使用权尚未核发不动产权证，故其位置、面积、产权证号等具体情况，应以日后有关部门登记信息为准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在涉案查封前，周卫文已与开平二建公司签订有效的商品房买卖合同，并已付清购房款，有发票及开平二建公司出具的《说明》为证。周卫文亦已合法占有使用涉案房屋，该事实有物业公司出具的《证明》，开平二建公司出具的《说明》以及电费清单、《供用水协议书》、《租赁合同》等证据予以证明，本院对此予以确认。根据开平住建局出具的《情况说明》，涉案房屋未办理过户是因开平二建公司欠缴税费及之后被法院查封所致，周卫文对未办理过户不存在过错。综上，周卫文对涉案房屋享有物权期待权，其要求排除执行的情形亦符合上述第二十八条的规定，故周卫文主张停止对涉案房屋占用范围内土地使用权的执行，合理有据，本院予以支持。三、关于案件受理费的负担本案是由于开平二建中山分公司拖欠债务，而开平二建公司亦因自身原因导致涉案房屋未及时办理过户而引起。周卫文对涉案房屋未办理过户没有过错。宝城公司依据生效法律文书向本院申请强制执行，其是依法行使权利，亦无过错。故此，本案案件受理费应由开平二建公司、开平二建中山分公司共同负担。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺席判决如下：停止（2017）粤2071执恢187号案对广东省开平市***********************位及104铺位占用范围内土地使用权的执行。案件受理费11800元（原告周卫文已预交），由第三人广东开平二建集团股份有限公司、广东开平二建集团股份有限公司中山分公司共同负担并于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳；原告周卫文已预交的案件受理费11800元由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。本院（2020）粤2071执异70号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  黄小玲审判员  陈春华审判员  陈绮霞二〇二〇年十二月三十一日书记员  王姿雅钟金花