浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1181民初1359号 原告：龙泉市滨江时代小区业主委员会，住所地：龙泉市滨江时代小区。 负责人：吴金根，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：蔡旌梁。 委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 被告：龙泉市大佳物业管理有限公司，住所地：龙泉市城东四路****。 法定代表人：周文龙。 委托诉讼代理人：吴志明，龙泉市信用法律服务所法律工作者。 原告龙泉市滨江时代小区业主委员会（以下简称滨江小区业委会）与被告龙泉市大佳物业管理有限公司（以下简称大佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法由审判员张芳适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2020年12月2日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告滨江小区业委会的委托诉讼代理人蔡旌梁、项晓韬及被告大佳物业公司的委托诉讼代理人吴志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滨江小区业委会向本院提出诉讼请求：1、判决被告归还业主垃圾清理剩余费用167908元，归还住宅小区广告收益80000元，移交物业启动资金余额50000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告所在的龙泉市滨江时代住宅小区系由浙江**宝房产集团有限公司（以下简称华宝公司）开发建设，房屋总套数610套。2015年6月8日，华宝公司与被告签订《前期物业服务合同》，合同期限自2015年10月8日起至小区业主委员会成立之日终止。2018年2月2日，龙泉市滨江时代小区业主委员会(即原告机构)成立，并经主管部门备案。由此，原告代表小区住户履行相关管理职责。2018年10月份，原告按招投标程序将物业管理业务发包，另行选聘物业公司。被告在向原告移交前期物业相关资料时，经核对，华宝公司交房以后，被告即按前期物业服务合同设定的规则和单价向住户(业主)收取物业费。但被告以业主进行房屋装修产生垃圾需要清理为由，另行向住户预收了各户400元-600元不等的“垃圾清运费”，该笔费用共计259485元，经结算，实际使用的装修垃圾清运费为91677元，剩余167908元；另外，有关商户于2015年度即开始在小区打广告从事经营活动，因原告机构尚未成立，被告代行收费管理，共收取广告费80000元；再次，被告在从事前期物业管理过程中，根据与华宝公司所签订的前期物业服务合同，获得华宝公司支付的启动资金400000元，移交时经结算尚有剩余资金50000元；因被告拒绝移交，双方发生争议。原告认为，其一，住宅小区装修垃圾清理应当属于**物业服务的内容，其费用应当从启动资金中支出。住户自接收房屋时起即向被告支付物业费，应当认为已经履行了相关义务。退一步讲，即便是装修产生的垃圾属于特殊情况，由物业机构统一清理为宜，其费用也应当以合理为限。被告与住户事先没有合同约定，先入为主自定规则，收取远远超过必要费用的“垃圾清运费”没有依据。根据被告自行编制的账目，其所支出的垃圾清理费为91677元，即便该费用可以视为合理，但超出部分167908元属于不当得利。其二，本案的广告费来源于全体业主所享有的公共资源，被告没有成本投入不会产生广告费价值。在业主管理机构未产生的特殊阶段，被告收取广告费的行为属于代收，所提供的劳务可以根据实际情况结算，但其占有广告费没有法律依据。其三，华宝公司所提供物业启动资金，属于在业主大会及业主委员会暂时缺失的情况下，由华宝公司按相关规则支付的款项。该款项应当专款专用，专门用于物业管理所需要的基础设施添置，并且所添置的财产属于全体业主所有，故前期启动资金的交付等同于全体业主交付。被告在前期物业服务合同终止时，应当将已添置的物业管理设施向原告移交，如有剩余资金理当一并交付。综上，被告拒绝向原告归还上述三笔款项，侵害了全体业主的合法权益。原告作为全体业主的管理机构，特提起诉讼，请求判如所请。 被告大佳物业公司辩称：本案系物业服务合同纠纷，从原告诉请及陈述的内容看，涉及：1.答辩人与小区业主个人之间的建筑垃圾清运合同问题；2.答辩人与华宝公司的《前期物业服务合同》问题；3.答辩人与原告之间的广告费问题。前两个问题无论是否存在，均与原告无关；根据合同相对性原则，这是完全不同的民事主体和民事法律关系，原告均不是适格的诉讼主体。原告要求答辩人归还业主垃圾清理剩余费用，归还住宅小区广告收益，移交物业启动资金余额，三项共计金额297908元，缺乏事实依据和法律依据，其理由依法不能成立。一、关于业主垃圾清运费。答辩人作为物业服务机构，为了使小区减少环境污染，方便业主在装修房屋时清运垃圾，节约费用，根据业主自愿，代为清运装修建筑垃圾，并收取合理的清运费，是答辩人与不同的业主个人之间的民事关系，与本案物业服务合同无关。根据合同相对性原则，这是完全不同的民事主体和民事法律关系。无论垃圾清理费是否有剩余，原告均没有权利要求答辩人归还。二、关于前期物业启动资金。根据答辩人与华宝公司于2015年6月8日签订的《前期物业服务合同》的约定，由浙江**宝房产集团有限公司支付给答辨人前期物业启动资金400000元(分三年支付，期间答辩人需垫付200000元)，主要用于前期物业费用及弥补亏损。要求交房前三个月进场工作，确定物业管理工作人员26人，约定人均费用每月3174元，共计为247572元，答辩人用于购置办公用品等开支151820元，二项相加为399392元。按照这样的算法，答辩人还剩余前期物业启动资金(400000元-399392元)608元。答辩人应华宝公司要求提前进场服务至2015年10月7日，实际服务费用为404262.19元(其中10月1-7日费用4680.71元)，答辩人亏损4262.19元，不存在原告所说的剩余50000元的事实。答辩人己经将前期置办的全部财产移交给了原告，更不存在所谓的启动金费余额50000元未移交的事实。退十步说，即便有前期物业启动资金的纠纷，根据合同相对性原则，也是答辩人与华宝公司之间的民事法律关系，与原告无关。三、关于广告费。在前期物业服务期间，答辩人为了广大业主的利益，利用公共物业区域出租给商户做广告使用，收取了80000元广告费。答辩人为获取广告出租收益付出了成本，出面联系商户，进行管理等工作，可以依法获得相应报酬，答辩人应获得40000元的报酬。剩余40000元系业主共有财产，但该收益已经用于业主的公共设施：购置装载机一辆26000元，购置三轮车一辆14500元，购置长椅2009元，共计42509元，事实证明虽然有广告费收入，但其经费己经使用，不但没有结余，而且答辩人还垫资2509元。因而也就不存在答辩人归还广告费80000元这一事实。综上，原告诉请答辩人归还业主垃圾清理剩余费用，归还住宅小区广告收益，移交物业启动资金余额，三项共计297908元，缺乏事实依据和法律依据，其理由依法不能成立。为此，恳请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的业主委员会备案表、企业查询单，本院予以确认并在卷佐证。 结合本院认定的有效证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：龙泉市滨江时代小区由华宝公司开发建设。2015年6月8日，华宝公司与被告大佳物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由被告大佳物业公司为小区提供前期物业服务，合同期限自2015年10月8日起至小区业主委员会成立代表全体业主与物业管理企业签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务内容包括房屋外观、设备运行、房屋共用部位及共用设备的维修、养护、物业管理区域内公用设施、场地的维修养护等。华宝公司支付被告前期物业启动资金400000元。2018年2月2日，滨江小区业委会成立，并报主管部门备案。2018年10月份，原告将物业管理业务发包，另行选聘物业公司。被告将前期物业服务的相关资料向原告进行了移交，双方因移交的相关事宜发生争议，遂涉诉。 本院认为：双方当事人争议的主要问题有：一、被告大佳物业公司向业主收取的垃圾清运费是否应向原告移交的问题；二、华宝公司依据《前期物业服务合同》支付给被告大佳物业公司的前期物业启动资金是否应向原告移交的问题；三、被告大佳物业公司收取的广告费收益是否应向原告移交的问题。 首先，关于被告大佳物业公司向业主收取的垃圾清运费是否应向原告移交的问题。被告抗辩称原告不是适格的诉讼主体，对此，本院认为被告收取垃圾清运费，代为业主清运装修建筑垃圾，实际收取对象为部分业主而非全体业主，该费用的收取系发生在被告大佳物业公司与不同的业主之间，被告收取的垃圾清运费若有剩余，实际权利人也应是各已缴费业主，且垃圾清运费并不属于物业服务合同中物业费的范畴，因此原告无权代为进行主张，故被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。 其次，华宝公司依据《前期物业服务合同》支付给被告大佳物业公司的前期物业启动资金剩余部分是否应向原告移交的问题。对此，原告提交了华宝公司与被告签订的《前期物业服务合同》和被告移交的收支明细，用以证明被告收取了400000元的前期物业启动资金以及该资金使用明细，并指出了收支明细中列举的支出部分存在多处不合理之处，认为剩余款项大致有50000元需要移交给原告。原告虽然提出了收支明细中存在数处不合理之处，但原告诉请返还50000元并无具体事实依据，该金额并无具体计算方式，原告亦未提交证据予以证明，本院无法确认，故对该部分的诉讼请求，本院不予支持。 三、被告大佳物业公司收取的广告费收益是否应向原告移交的问题。根据《物业管理条例》的规定,物业公共部位的经营收益为全体业主共有,物业公司不得据为己有。广告收益费属于物业的经营性收益，应属全体业主共有，被告大佳物业公司经营涉案小区所得的广告费收益依法应予返还。被告认可收取广告费80000元，但提出其为获取广告出租收益付出了成本以及进行了管理，可以依法获得相应报酬40000元，剩余40000元系业主共有财产，但该收益已经用于购置业主的公共设施：装载机一辆26000元，购置三轮车一辆14500元，购置长椅2009元，共计42509元，虽然有广告费收入，但该经费己经使用。对于广告费的付出成本及管理成本，被告并未提交证据予以证明，被告列举的其购置的装载车、三轮车及长椅，均不属于为收取广告费收益而支出的合理开支，对此本院不予采纳。故被告收取的80000元广告费依法应予以返还。 综上，对于原告诉请的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（一）项之规定，判决如下： 一、龙泉市大佳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还龙泉市滨江时代小区业主委员会广告费收益80000元； 二、驳回龙泉市滨江时代小区的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由龙泉市大佳物业管理有限公司负担1800元，由龙泉市滨江时代小区业主委员会负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 长  张 芳 人民陪审员  季志贵 人民陪审员  凌建中 二〇二〇年十二月二十八日 代书 记员  刘 娟