浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初6035号 原告：杭州置天物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区善贤路******。统一社会信用代码91330103MA28X2AD37。 法定代表人：黎正伟，执行董事。 委托诉讼代理人：黄超宇，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 被告：马安巴斯，男，1971年6月15日出生，东乡族，住甘肃省临夏市。 委托诉讼代理人：马云（马安巴斯儿子），男，1994年8月28日出生，东乡族，住甘肃省临夏市。 原告杭州置天物业管理有限公司与被告马安巴斯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案分别于2020年10月16日、11月5日、12月16日三次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。第一次开庭原告委托诉讼代理人黄超宇，被告马安巴斯到庭参加诉讼，第二次、第三次开庭原告委托诉讼代理人黄超宇，被告马安巴斯及其委托诉讼代理人马云到庭参加诉讼。 原告杭州置天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的运营管理服务费48683.70元；2.请求判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的占有使用费45870.87元；3.请求判令被告向原告支付逾期付款违约金74729.48元；4.请求判令被告向原告支付根本违约金11467.72元（按照2020年度月租金的2倍计算）。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告间的《运营管理服务合同》，被告返还案涉坐落于海宁市××街道××路××号房屋；2.请求判令被告向原告支付欠缴的运营管理服务费94554.57元，自2019年1月1日起计算至2020年9月30日止；3.请求判令被告向原告支付根本违约金11467.72元（按照2020年度月租金的2倍计算）。事实和理由：原、被告双方于2018年2月签订《运营管理服务合同》，合同约定由被告承租坐落于海宁市东方都市××路××号商铺，租赁期限为2018年2月1日至2024年1月31日。被告于租赁期限内需按季度支付原告运营管理服务费16227.90元／季度，同时约定运营管理服务费自2018年2月1日起每两年增长6%。被告自2018年12月17日起持续拖欠运营管理服务费，原告于2019年12月20日向被告发送海宁市东方都市项目商户告知函，告知因案涉商铺被原产权人出售，要求被告与新产权人联系接洽，重新签署相关服务合同。原告于告知函中也表明将于2020年1月1日起不再为原告提供服务，要求尽快支付拖欠的运营管理服务费，但被告一直未予支付。截至今日，被告未支付拖欠款项，也未与原告沟通清场事宜，持续占用上述场所。现原告为维护自身合法权益，诉至本院。 被告马安巴斯辩称：我方不存在违约，当时签订合同的时候是原告公司工作人员骗我过来开店的，原告工作人员还承诺这个场所只开一家面店，而且会帮我拉人流量，但是这些原告都没有做到。我方要求当时签订合同的工作人员出面，不同意直接跟原告协商，如果原告要求腾退房屋，应赔偿我装修损失200000元。另外，我租这个商铺以后，生意一直都不好，特别是今年因为新冠肺炎疫情的影响，生意更是不如以前，我要求减免今年4个月的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交的《运营管理服务合同》、利息计算表、《委托招商运营管理服务合同》，被告对利息计算表不予认可，经审查，其余无异议，经审查，本院对《运营管理服务合同》予以认定，利息计算表均系原告单方制作，本院不作认定。被告提交的补充协议书，原告无异议，本院予以认定。 综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实： 2017年8月1日，海宁市佳源鸿翔房地产开发有限公司（甲方）与杭州喔窝物业管理有限公司（乙方）签订《委托招商运营管理服务合同》一份，载明甲方作为“佳源东方都市”项目的开发商，就该项目商业部分独家委托乙方进行统一招商和运营管理服务等事宜。 2018年2月1日，杭州喔窝物业管理有限公司（甲方）与被告马安巴斯（乙方）签订《运营管理服务合同》一份，载明：“一、服务内容。1、甲方受产权方委托，代为管理坐落于海宁市东方都市××路××号商铺，并将该商铺代为出租给乙方，向乙方提供该商铺的运营管理服务。2、该商铺建筑面积约98.80平方米。3、甲方提供的运营管理服务费的内容包括但不限于：协助乙方办理交房手续及费用支付事宜、协助乙方申办营业执照事宜、协助乙方进行合法经营、协助乙方处理与相邻商家纠纷事宜等……三、服务期限及商品交付。1、甲乙双方一致确认，甲方为乙方提供运营管理服务的期限与乙方承租该商铺的租赁期限相一致，即自2018年2月1日至2024年1月31日……四、费用支付。1、甲乙双方共同确认，自2018年2月1日起至2024年1月31日期间，乙方应按赞山路156-13号商铺1.8元／平方米／天（即5409.30元／月）向甲方支付该商铺的运营管理服务费，并由甲方及甲方指定单位或个人向乙方开具指定发票。为支持乙方装修及经营需要，甲方同意免收自2018年2月1日至2018年4月30日及2019年2月1日至2019年4月30日期间的运营管理服务费。2、本合同所约定的运营管理服务费自2018年2月1日起每2年递增6%，按季支付，每期运营管理服务费乙方应提前15天向甲方支付。乙方须在本合同签订之日起3日内向甲方一次性交纳人民币16227.90元作为首季运营管理服务费。3、乙方需在本合同约定的商铺交付日期前向甲方一次性交纳金额16227.90元作为保证金，该保证金不是乙方预付的运营管理服务费、推广费、商管费、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本租赁合同约定义务的保证……5、在本合同租赁期限届满且乙方把该商铺交还给甲方后，在双方之间就租赁该商铺产生的一切债权债务清理完毕后30日内，甲方向乙方无息退还上述保证金……九、合同的解除和终止。2、本合同履行期间，除本合同另有规定外，如出现下述情况，甲方可单方解除本合同：（5）乙方拖欠支付运营管理服务费、推广费、物业服务费及其他公共事业性费用达到60日及以上的……5、若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还保证金、已付的推广费、运营管理服务费和其他费用等……十、违约责任。3、乙方未按时交纳推广费、运营管理服务费、物业管理费、水、电、燃气及其他费用的，每逾期一天，乙方按应付未付款项千分之三承担违约责任。4、本合同履行期间，甲方根据本合同或有关法律的规定，单方面解除本合同时，甲方除有权收回该商铺并没收乙方交付的保证金外，同时乙方还应向甲方支付违约金，违约金按当月应缴费用总额（含运营管理服务费、推广费及物业服务费等）的双倍计算。” 2019年2月15日，杭州喔窝物业管理有限公司（甲方）与被告马安巴斯（乙方）签订《补充协议书》一份，载明：1、双方经友好协商，一致同意将原运营合同约定的交房时间变更为2018年4月1日，双方共同确认于2018年4月1日对该房产进行交接。2、因交房时间变更，原运营合同中与之相关的时间节点或期限随之相应调整，运营管理服务期限调整为2018年4月1日至2024年3月31日，甲方免收2018年4月1日至2018年6月30日及2019年4月1日至2019年6月30日期间的运营管理服务费。 2019年9月27日，杭州喔窝物业管理有限公司名称变更为杭州置天物业管理有限公司。 上述《运营管理服务合同》签订后，被告已支付2018年12月31日之前的运营管理服务费，2019年1月1日起未支付运营管理服务费。现上述赞山路156-13号商铺一直由被告使用至今。 本院认为，原、被告签订的《运营管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。被告主张其受原告公司员工欺骗而签订该合同，但被告未就该主张进行举证，本院不予采信。根据《运营管理服务合同》的约定，被告应按季度支付运营管理服务费，且每期金额需提前15天支付，现被告仅支付至2018年12月31日的运营管理服务费，自2019年1月1日起分文未付。依该合同第九条第2款第（5）项，被告拖欠支付运营管理费60天以上的，原告享有单方解除合同的权利，本案中被告实际逾期支付运营管理服务费的时间已长达近2年，原告有权依据合同约定行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除权人要解除合同的，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告当庭请求解除合同，故本案所涉合同解除的时间为第一次庭审之日，即2020年10月16日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应向原告返还案涉海宁市××街道××路××号商铺。关于被告尚未支付的运营管理服务费，原告在本案中自愿计算至2020年9月30日，本院予照准，同时双方约定2019年4月1日至6月30日为免租期，故被告应支付2019年1月1日至3月31日期间以及2019年7月1日至2020年9月30日期间的运营管理服务费。另，根据《运营管理服务合同》的约定，运营管理服务费每2年递增6%，故2020年3月31日之前的运营管理服务费标准为5409.30元／月，2020年4月1日起递增6%，为5733.86元／月。因此，2019年1月1日至3月31日期间以及2019年7月1日至2020年3月31日期间的运营管理服务费为64911.6元（5409.30元／月×12月）。2020年4月1日至2020年9月30日期间的运营管理服务费，被告主张因新冠肺炎疫情影响减免4个月租金，本院参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，结合案涉房屋的性质、用途以及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，合理分担因疫情防控导致的不利后果，根据公平原则，酌定减免1个月的租金5733.86元。故2020年4月1日至2020年9月30日期间的运营管理服务费在减免1个月后为28669.30元（5733.86元／月×5月）。上述运营管理服务费合计93580.90元。关于原告请求的违约金，根据双方间《运营管理服务合同》第十条第4款约定，被告应支付当月应缴费总额的2倍作为违约金，现原告以2020年度每月运营管理服务费5733.86元的2倍（即11467.72元）计算，符合当事人之间就违约金的约定，本院亦予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告杭州置天物业管理有限公司与被告马安巴斯于2018年2月1日签订的《运营管理服务合同》自2020年10月16日解除，被告马安巴斯于本判决生效之日起十日内将坐落于海宁市××街道××路××号房屋返还原告杭州置天物业管理有限公司； 二、被告马安巴斯支付原告杭州置天物业管理有限公司运营管理服务费93580.90元； 三、被告马安巴斯支付原告杭州置天物业管理有限公司违约金11467.72元； 上述二、三项合计105048.62元，由被告马安巴斯于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告杭州置天物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2420元，减半收取1210元，由原告杭州置天物业管理有限公司负担10元，由被告马安巴斯负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高苏燕 二〇二〇年十二月十六日 书记员  汪凯航 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。