北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18123号原告（反诉被告）：赵云鹏，男，1983年6月4日出生，汉族，黑龙江省人，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘金红，女，1982年10月2日出生，汉族，辽宁省人，住北京市顺义区。原告：赵昊，男，1990年1月28日出生，汉族，北京市顺义区人。二原告之共同委托诉讼代理人：周剑南，北京朗空律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市鑫宏源电气设备安装中心，住所地北京市顺义区南彩镇前俸伯村，统一社会信用代码91110113102565619L。法定代表人：顾德仲，总经理职务。委托诉讼代理人：顾伟丽，女，1984年7月23日出生，汉族，北京市顺义区人。委托诉讼代理人：朱洪喜，北京所铭律师事务所律师。原告（反诉被告）赵云鹏、原告赵昊与被告（反诉原告）北京市鑫宏源电气设备安装中心确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵云鹏、赵昊向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告赵云鹏与被告北京市鑫宏源电气设备安装中心签订的《房屋租赁合同》无效；2．请求判令被告返还原告预交的2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金20万元；3．请求责令被告依据评估报告对原告装饰装修损失的50%予以赔偿；4．请求判令被告赔偿原告至2020年7月1日到2020年11月31日原告所支付的员工工资总计601000元；5．请求判令被告赔偿原告2020年7月1日到2020年11月31日原告所支付的员工宿舍费用12500元；6．请求判令被告赔偿原告因被告停电停水造成的原材料损失51844元；7．请求判令被告赔偿原告因停电造成无法经营所退还的会员费损失345632元；8．请求判令被告赔偿原告已向其支付的20万租金利息计4166．67元；9．请求判令被告赔偿原告2020年7月1日到2020年11月31日原告的可期待利益损失941187元；10．案件受理费由被告负担。事实和理由：二原告为共同经营饭店，2017年7月1日，赵云鹏代表二原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其建造的位于北京市顺义区××镇××村民委员会西侧的1000余平方米房屋出租给原告；租赁期限5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止；租金每年20万元。合同签订后，原告依约履行交纳租金义务，并按照经营饭店的需要对房屋进行装饰装修。合同履行至2020年7月1日，被告通知原告每年租金增加到40万元，否则停水停电。原告认为租金标准是合同约定内容，未经原告同意，被告无权修改。但被告对原告意见置之不理，在原告未能同意增加租金的情形下，被告于2020年7月2日正式停水停电，造成原告饭店无法经营，给原告造成极大经济损失。原告在万般无奈之下，到律师事务所法律咨询，律师询问被告出租的房屋是否有产权证，是否有建设工程规划许可证。原告表示与被告签订租赁合同时，曾询问被告房屋是否合法，被告向原告承诺房屋是合法的，绝对没有问题。原告遂与被告签订了《房屋租赁合同》。未取得建设工程规划许可证的房屋，属于违章建筑，出租违章建筑的，租赁合同无效。原、被告因增加租金问题发生争议后，原告要求被告提供房屋产权证和建设工程规划许可证，但被告拒绝提供。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，被告如果不能提交建设规划许可证，原告就认为他出租给我的房屋属于违章建筑，我们之间的租赁合同就是无效的。基于此，原告请求人民法院确认赵云鹏与被告签订的《房屋租赁合同》无效，并责令被告向原告承担缔约过失责任，赔偿原告因对其信赖而造成的装饰装修损失，并返还原告预交的2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金20万元。被告北京市鑫宏源电气设备安装中心辩称：我不同意原告的诉讼请求。首先赵昊不是双方合同的主体，被告不知道赵昊这个人的存在。其次，原告违约在先，依据双方合同约定，因原告的违约行为，双方合同自动解除了。对原告的第一项诉讼请求，我方认为双方之间的《房屋租赁合同》是原告赵云鹏草拟的，也是其通过中间人主动找上门要租赁的，现在说合同无效，不可思议。明显是向规避自己的违约行为，我方认为合同是双方真实意思所签，是合法的。对第二项诉讼请求，首先20万是2020年7月7日收到的，双方合同关系依照合同已自动解除，7月2日也告知了，故不认可是其预交的租金。且原告至今还占着，退一步讲，原告认为合同无效，早就该腾退了。我方认为应扣除我方的损失，所以我方也提起了反诉。对第三项诉讼请求，装饰装修在原告不损害租赁物的情况下可以自行拆走。对其他诉讼请求，因为是原告违约导致现在的结果，相关损失不认可，即便有，也应当由其自行承担，与我方无关。另外，发生纠纷之后，原告向顺义区多个部门投诉说我方房产是违建，各种投诉，导致我方损失巨大，在投诉过程中原告说是自己违约，诉讼告不赢。故请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告北京市鑫宏源电气设备安装中心向本院提出诉讼请求：1．请求判令反诉被告支付反诉原告占有使用费，按每日1095．89元，从2020年7月1日开始计算至实际腾退之日止；2．案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：双方于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》，起租日为2017年7月1日，终止日期为2022年6月30日，租期为5年，每年租金为20万元。第三条约定交款方式为每年提前一个月，一次性交齐年租金，如到期不交租金按自动解除合同处理，乙方立即搬出，甲方有权将房屋收回，故反诉被告应于2020年5月31日之前交纳租金，但反诉被告违约。依据约定双方按自动解除合同处理，反诉被告应搬走，但其至今依旧占着，给反诉原告造成了损失，故依法提起反诉。反诉被告赵云鹏辩称：对方主张占有使用费，而没有主张租金，说明对方认为双方之间的租赁合同是无效的。不认可计算标准，即便需要支付占有使用费，也应当按照每年20万的标准计算，按照40万计算没有依据。双方合同终止也好，我方也没有经营使用，虽然房屋现在是我方控制使用，只是对房屋的装修存在争议，钥匙在我们手里，但是一般没人。主要是我方对装修损失提起了诉讼，房屋我方并未实质占有，而被告一旦占有涉案房屋，可能面临证据被拆除，原有装修物品被损坏，导致鉴定评估受影响。经审理查明：2017年7月1日，赵云鹏与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告提供位于顺义区××镇××村村委会西侧200米经营场所给赵云鹏使用，从签订之日起租期5年，每年租金20万元，每年提前一个月一次性交齐租金。合同签订当天，涉诉场所交付使用，原告用作经营餐馆使用，直至2020年7月10日停止营业。2020年7月7日赵云鹏支付2020到2021年度租金20万元。双方因租金等合同履行问题发生纠纷，赵云鹏、赵昊诉至本院，后北京市鑫宏源电气设备安装中心提起反诉。审理中，双方就合同效力问题具有争议。原告方称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条提到未取得合法房屋所有权证的租赁合同属于无效合同，故涉诉合同无效。被告对此称：我方认为该条与我方无关，因为这个是村集体的产权，而且当时村里面建房没有相应的法律规定，且该地段是否适用城乡规划法也不一定，该法是2008年施行的。合同也是原告方草拟的，我方认为合同签订是双方真实意思的表示，是合法的。审理中，原告方称：赵昊跟赵云鹏二人之间存在合伙关系，租赁房屋是为了一起开饭店，签订这个租赁合同是赵昊口头授权赵云鹏进行签订合同事宜。故现以二原告的名义起诉。庭审中，原告当庭撤回第三项诉讼请求，并就其余各项诉讼请求进行举证。被告对原告诉讼请求均不予认可。就反诉请求，反诉原告称：合同已经终止，原告方还占有涉诉房屋。根据我方提交的租赁合同，年租金40万元除以360天，每天标准1095．89元，从2020年7月1日开始计算至实际腾退之日止。反诉被告对此称：不同意，我方没有使用，因为不具备使用条件，水电都停了，我方没法经营，故无法使用这个房子，我方的损失也都是因为断水断电了。我方拒绝承担这部分费用。审理中，就涉诉房屋权属及建设工程规划许可证情况，被告称：这个房子是村委会的产权，我方没有任何审批手续，这个房子很早就建了，给该公司使用的时间是2001年，当时也没有城乡规划的许可手续，也没有相应的规定。之后原告方也多次投诉，也没有任何政府部门给我方下发过什么通知。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、考勤统计表、房屋租赁合同、支付房租记录、菜品清单、菜品现场变质视频、饭店收入总流水、饭店采购支出总流水、人员工资支出记录、租金电子回单打印件照片和本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案焦点在于合同效力和合理损失金额问题。本案涉诉房屋虽地处农村与城镇中间，但根据周边环境开发程度，本案涉诉租赁问题可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告未能提交涉诉房屋的建设工程规划许可证，故本案双方签订《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对原告要求退还20万元租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。但同时对反诉原告要求占有使用费的请求，本院亦予以支持。考虑占有使用情况及实际停业状态，反诉原告要求其支付至腾退之日较为不公平，故本院酌减该占有使用费金额为5万元。本院需要提醒原告的是，在本判决生效后十五天内原告应自行清除物品，腾退场地交还给被告。如在此期间内依旧未腾退，本判决生效后十五天以后被告有权继续要求占有使用费。对原告主张的各项损失中，员工工资、员工宿舍费用、原材料损失、可期待利益损失，符合法律规定，本院予以支持。但原告主张金额过高，本院予以酌减。原告主张的其他各项，于法无据，本院不予支持。至于双方责任比例，对《房屋租赁合同》无效来说，被告将不符合资质的房屋出租，原告未尽到审慎合同审查义务，被告应负主要责任，原告应自负次要责任。根据合同相对性，涉诉合同指向赵云鹏与被告，故在此案中被告应向赵云鹏负担给付义务，或行使权利。至于赵昊权利，其虽称与赵云鹏系合伙，只出示过合伙协议复印件，本院难辨真伪，对其权利赵昊可以与其他合伙人协商或另案处理为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵云鹏与被告（反诉原告）北京市鑫宏源电气设备安装中心于二〇一七年七月一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京市鑫宏源电气设备安装中心于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）赵云鹏已付租金二十万元；三、被告（反诉原告）北京市鑫宏源电气设备安装中心于本判决生效之日起七日内支付给原告（反诉被告）赵云鹏员工工资、员工宿舍费用、原材料损失、可期待利益损失各项经济损失共计四十五万元一千五百元；四、原告（反诉被告）赵云鹏于本判决生效之日起七日内支付给被告（反诉原告）北京市鑫宏源电气设备安装中心占有使用费五万元；五、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12025元（原告赵云鹏已全部预交），由原告赵云鹏负担6025元（已交纳）；由被告北京市鑫宏源电气设备安装中心负担6000元，于本判决生效之日起七日内直接付给原告赵云鹏。反诉案件受理费1827元（反诉原告北京市鑫宏源电气设备安装中心已全部预交），由反诉原告北京市鑫宏源电气设备安装中心负担927元（已交纳）；由反诉被告赵云鹏负担900元，于本判决生效之日起七日内直接付给反诉原告北京市鑫宏源电气设备安装中心。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘飞虎二〇二〇年十二月二十三日书记员  荣 幸