四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3750号 上诉人（原审原告）：钟克光，男，1957年11月10日出生，汉族，住四川省。 委托诉讼代理人：胡雪，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢执胜，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陶洪，女，1986年6月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审被告）：蒋志国，男，1983年7月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审第三人）：成都同兴小额贷款股份有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段**********。 法定代表人：孙献军，董事长。 委托诉讼代理人：侯友昌，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都同兴小额贷款股份有限公司成都高新区分公司。营业场所：四川省成都市高新区天泰路112号21楼。 负责人：雍华伟，总经理。 委托诉讼代理人：侯友昌，四川中一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓东，四川中一律师事务所律师。 上诉人钟克光因与被上诉人陶洪、蒋志国、成都同兴小额贷款股份有限公司（以下简称同兴公司）、成都同兴小额贷款股份有限公司成都高新区分公司（以下简称同兴高新分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服金堂县人民法院作出的（2019）川0121民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因被上诉人陶洪、蒋志国下落不明，本院依法公告向其送达开庭传票，并组成合议庭于2020年8月3日公开开庭进行了审理。上诉人钟克光及其委托诉讼代理人胡雪、谢执胜，被上诉人同兴公司及其高新分公司的委托诉讼代理人侯友昌到庭参加诉讼。被上诉人陶洪、蒋志国经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 钟克光上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认陶洪与同兴高新分公司签订的《抵押合同》无效，判令陶洪、蒋志国协助钟克光办理位于成都市金堂县××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋的不动产过户登记手续；本案一、二审诉讼费由陶洪、蒋志国、同兴公司及其高新分公司承担。事实和理由：一、陶洪与同兴高新分公司签订的《抵押合同》无效，抵押权未设立。首先，根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》法（2011）42号第3.3条的规定，即：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，一个案件可以审理两个以上的法律关系。同时，从民事诉讼法第一百一十九条的规定看，民事案件起诉条件中并未要求必须为一个法律关系。此外，从提高审判效率、节约司法资源、减少当事人诉累的角度看，一个案件同时处理两个以上有密切联系的法律关系，既能实际解决当事人之间的纠纷，又能避免法院在关联案件中作出相互矛盾的裁判。因此，一审法院认为“关于抵押合同效力，系另一法律关系，不属于本案审理范围，可另案诉讼处理”的意见，明显适用法律错误。其次，钟克光有权请求确认陶洪与同兴高新分公司签订的《抵押合同》无效。该《抵押合同》虽是陶洪与同兴高新分公司签订，但合同效力决定了案涉抵押权的效力，直接影响到钟克光能否基于其与陶洪、蒋志国签订的《房屋买卖协议》办理不动产过户登记。根据民事诉讼法第一百一十九条第一款的规定，钟克光属于与《抵押合同》之间有直接利害关系的公民，有权针对该合同主张权利。第三，《抵押合同》存在多个合同无效或不成立的事由。1.钟克光与陶洪、蒋志国签订合同并支付全部购房款、缴纳税费且实际占有使用至今，同时，案涉房屋属陶洪、蒋志国共同，但却仅登记在陶洪名下。因此，案涉房屋实际上系所有权不明或者有争议的财产。根据物权法第一百八十四条第四款的规定，即“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；”和合同法第五十二条第五款的规定，即“违反法律、行政法规的强制性规定”，该《抵押合同》违反了物权法第一百八十四条的规定，属于无效合同。2.陶洪在明知已将案涉房屋出售给钟克光的情况下，仍然通过“补证”方式与同兴高新分公司签订《抵押合同》，主观恶意明显，而同兴高新分公司作为专业贷款机构，在明知案涉房屋与其实地勘察的房屋不一致的情况下与陶洪签约，主观恶意亦明显。因此，陶洪与同兴高新分公司均具有重大过错，属于合同法第五十二条第二款规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效法定情形。3.虽然案涉房屋仅登记在陶洪名下，但陶洪、蒋志国系夫妻关系，根据婚姻法第十七条对夫妻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有的规定，以及物权法司法解释第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，应当认定陶洪、蒋志国共同享有所有权。而《抵押合同》并未经共有人蒋志国同意或追认，故陶洪的行为属于无效处分。根据合同法第五十一条的规定，在未经共有人蒋志国同意或追认的情况下，《抵押合同》尚未产生合同有效的法律效力。4.一审已查明陶洪拟抵押的房屋与同兴高新分公司实地勘察的作为抵押物的房屋并非同一房屋。故，因《抵押合同》的双方的意思表示并未达成一致，合同尚未成立。综上，根据物权法第十五条的规定，对于基于法律行为产生的物权变动，在法律行为不成立或无效、被撤销时，即便存在物权变更的登记形式，也不会发生物权变动。因此，《抵押合同》因存在多项导致该合同不成立、未产生法律效力或无效的法定事由，虽形式上具有抵押登记，但抵押权并未设立。二、案涉房屋办理产权过户登记手续不存在任何权利障碍。前已述及，《抵押合同》不成立或无效的事由客观存在，故案涉房屋上目前设立的抵押权不构成办理产权过户手续的障碍。退一步讲，假设钟克光无权请求确认《抵押合同》无效，但因该合同未经人民法院确认效力，目前仍处于无效状态，因此钟克光请求办理房屋产权过户登记手续亦不存在权利障碍。此外，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，购房人的物权期待权优于抵押权，我国的立法宗旨是优先保护支付了房款的购房者。本案中，即便同兴高新分公司的抵押权存在，但钟克光签约在先且已付清全款并实际占有使用的情况下，人民法院也应优先保护钟克光的合法权益。同时，钟克光按约履行义务，没有任何过错，是善意交易者，而同兴高新分公司明知存在“补证”及房屋不一致的情况下，仍与陶洪签订合同，具有重大过错。不论是从公平正义还是利益平衡的角度，人民法院在裁判时都应注重保护钟克光的合法权益，避免善意且无过失的钟克光遭受损失。 陶洪、蒋志国未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 同兴公司及其高新分公司共同辩称，一、钟克光依据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》法（2011）42号第3.3条的规定，主张一个诉讼案件可以审理两个以上的法律关系，属于对该条文的错误理解。1.钟克光要求陶洪、蒋志国协助办证的诉请，与钟克光要求确认陶洪与同兴高新分公司签订《抵押合同》无效的诉请，前者是给付之诉，后者是确认之诉，二者属于不同性质的法律关系，诉讼标的不同，应分别适用相应的民事案由，而不能合并在一个民事案件中进行审理。本案经一审、二审、发回重审等多起程序，案由均定性为房屋买卖合同纠纷，故，钟克光的诉请应是围绕房屋买卖合同纠纷作为请求权基础，而确认《抵押合同》无效的诉请属于另一法律关系，一审法院对此未予审理，适用法律正确。2.《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》法（2011）42号第3.3条的规定，适用前提是基于同一法律事实起诉，而钟克光的两项上诉请求是基于不同法律事实，且当事人亦不相同，故本案中不能合并审理。二、钟克光关于《抵押合同》无效的主张，依据的事实及适用的法律均错误。1.案涉房屋仅登记在陶洪名下的事实，不能得出案涉房屋属于所有权不明或者有争议的财产这一结论。而根据民法总则第一百五十三条第一款的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，由于物权法第一百八十四条第四款的规定，不属于效力性的强制性规定，即便违反该条款，也不导致《抵押合同》无效。2.同兴高新分公司不存在主观恶意，且与陶洪不存在恶意串通。首先，虽然陶洪向同兴高新分公司提供的房产证系通过补证手续取得的新证，但补换新证属于房屋登记机构审查的职权范围，现行法律、行政法规并未规定抵押权人在接受抵押时负有对抵押物的产权证做实质性审查的义务，也未规定抵押权人在签订《抵押合同》时必须实地查验。同兴高新分公司已对案涉房屋是否存在查封、抵押以及所有权纠纷等事项进行核实，尽到了一定审查义务，不存在主观恶意。其次，合同法五十二条第二款规定的无效法定情形，应以当事人是否存在恶意串通作为构成要件。钟克光以补证方式与同兴高新分公司签订《抵押合同》是钟克光的单方恶意行为，并非双方恶意串通的结果，双方之间也无串通的合意。3.无权处分（未经追认或事后未取得处分权）不影响合同效力，只涉及物权变动。合同法第五十一条并未明确未经权利人追认或者无权处分人订立合同后未取得处分权所签订合同归于无效的意思。买卖合同司法解释第三条亦有相应规定。故，钟克光以陶洪系无权处分为由主张《抵押合同》无效，没有法律依据。同时，陶洪也不是无权处分，根据物权公示公信原则，陶洪系有权处分。4.陶洪与同兴高新分公司签订的《抵押合同》意思表示真实，抵押标的物与房产权核对一致。钟克光上诉认为签约双方没有就案涉房屋达成抵押的意思表示，与事实不符。三、案涉房屋存在办理产权过户的障碍，且钟克光主张过户所适用的法律错误。1.钟克光的债权请求权不能排除同兴高新分公司享有的抵押权物效力。2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确立的是商品房消费者买受人的物权期待权优先于建设工程价款的优先受偿权，但本案中，钟克光并非商品房消费者，而是一般买受人，故本案不适用该司法解释的规定。3.钟克光对未办理房屋产权过户存在明显过错，其诉请过户的主张不能成立。首先，在购房时钟克光即知晓案涉房屋为拆迁安置房且陶洪、蒋志国尚未取得产权证，对房屋不能进行交易及不能办理产权过户的后果应能预见，故应当承担后期不能实现产权过户的风险。其次，陶洪于2013年3月取得产权证后，钟克光于2013年5月要求过户遭到拒绝，钟克光没有当即采取相应措施维护自身权益，致使陶洪在此后将房屋抵押给同兴高新分公司，对此，钟克光存在明显过错。再次，钟克光在2013年5月明知陶洪、蒋志国拒不配合办理产权过户的情况下，直至2018年3月才提起本案诉讼，也表明钟克光对办理产权事宜的漠不关心。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 钟克光向一审法院起诉请求：1.判令陶洪、蒋志国协助钟克光办理位于金堂县××镇××路××号××栋××单元××层××号不动产的过户登记；2.判令陶洪、蒋志国向钟克光支付违约金10万元；3.判令同兴高新分公司与陶洪于2013年7月22日签订的《抵押合同》无效；4.本案诉讼费、保全费由陶洪、蒋志国承担。 一审法院认定事实：一、2009年2月15日，蒋志国、陶洪（甲方）与钟克光（乙方）在金堂县淮口镇人民调解委员会的主持下签订了一份《协议书》，其中约定：1、甲方将其位于洲城花园的安居房（三期或四期）90平方米的指标卖给乙方，人民币65000元。拆迁协议上甲方的私产房屋补偿金10197元、房屋残值815元，合计11012元，归乙方所有。2、付款方式：协议签字生效，乙方首付35000元，待乙方拿到安居房的钥匙后付27000元，剩余3000元，待安居房的户头过到乙方名下后付清。3、安居房过户的税、费由乙方出资，甲方办理，乙方配合。4、拈房由甲方去拈，甲方到拆迁办算帐，乙方补拆迁办的款。5、违约责任：若一方违约，违约方应付对方的损失费3万元。协议签订后，钟克光当日向蒋志国、陶洪支付购房款35000元。之后钟克光又向蒋志国、陶洪付款共计26300元（以“借款”形式2009年4月9日支付5000元、5月10日支付1万元、8月26日支付5000元、12月4日支付4000元、12月29日支付1300元、2010年6月16日支付1000元）。二、2010年1月15日，蒋志国、陶洪（甲方）与钟克光（乙方）签订《补充协议书》，其中约定：甲、乙双方于2009年2月15日签订协议，由于现在房产市场价格变化，经甲、乙双方协商，达成如下协议：1、乙方再补2万元。2、房款付完后，甲方把钥匙交给乙方，双方不得反悔。位于××镇××花园××安置房过户税、费由乙方出资，甲方办理，乙方配合。3、违约责任：违约方付给对方违约金10万元。当日，钟克光向蒋志国、陶洪补交了2万元。蒋志国、陶洪出具《收条》，载明：收到钟克光购买××镇××花园××安置房补交款2万元（房款已全部付清）。钟克光收到案涉房屋钥匙后交纳了物管费、清洁费、光纤电视入网建设费等费用，并将该房出租给他人使用。三、2013年3月26日，陶洪取得了案涉房屋产权证，登记权利人陶洪，案涉房屋位于金堂县××镇××路××号××栋××单元××层××号，建筑面积95.04平方米。2013年5月6日，钟克光（甲方）与陶洪（乙方）为办理案涉房屋过户手续签订《房屋买卖协议》，其中载明：经甲、乙双方共同协商，乙方将位于金堂县××镇××路××号××幢××单元××楼××号××建筑面积95.04平方米的房屋出售给甲方，买卖所形成的一切税、费由甲方支付。双方当日到房管部门，钟克光缴纳了相关税费，由于对方不配合，未能完成过户手续。四、2013年6月9日，陶洪就案涉房屋通过“补证方式”取得新的产权证书。2013年7月22日，陶洪向同兴高新分公司借款13万元，用案涉房屋作抵押担保，双方签订了《借款合同》《抵押合同》，并经公证机关公证，且办理了抵押登记。 一审法院认为，钟克光购买陶洪、蒋志国的案涉房屋，支付了购房款及相关税费，并实际占有，事实清楚。双方之间形成的房屋买卖合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。由于案涉房屋系陶洪向同兴高新分公司借款的抵押物。因此，钟克光主张办理产权过户手续，条件未成就，一审法院不予支持。关于违约金，双方有明确约定。陶洪在对方付清房款及相关税费的情况下，仍然以案涉房屋作抵押向同兴高新分公司借款，该行为表示不愿向钟克光履行房屋过户手续，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。因此，钟克光主张违约金10万元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于《抵押合同》效力，系另一法律关系，不属于本案审理范围，可另案诉讼处理。同兴公司、同兴高新分公司的抗辩成立，一审法院予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、陶洪、蒋志国在判决发生法律效力之日起7日内支付钟克光违约金10万元；二、驳回钟克光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，保全费1770元，公告费300元，三项合计4370元，由陶洪、蒋志国负担。 二审中，钟克光提交一审法院于2018年8月15日作出的（2018）川0121民初1184号民事判决，拟证明：同兴公司及其高新分公司在该案审理中举示的现场考察照片与案涉房屋实际状况相差甚远，可见其签订《抵押合同》时未尽到审慎注意义务。 经质证，同兴公司及其高新分公司对该证据的真实性无异议，但认为此判决系本案发回重审前第一次审理作出的判决文书，不是生效判决，不能作为认定案件事实的依据。 同兴公司及其高新分公司提交以下新证据： 1.2019年12月30日，成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）川0191民初10454号民事判决书； 2.2020年2月27日，成都高新技术产业开发区人民法院对（2019）川0191民初10454号民事判决书进行的登报公告送达； 3.2020年6月11日，成都高新技术产业开发区人民法院开具的《法律文书生效证明》，载明（2019）川0191民初10454号民事判决书已于2020年5月13日发生法律效力。 上述1-3项证据拟共同证明：同兴公司及其高新分公司诉陶洪、蒋志国的借款合同纠纷一案，生效判决已认定陶洪、蒋志国向同兴高新分公司的借款尚未清偿，案涉《抵押合同》合法有效，同兴高新分公司就案涉房屋在抵押权范围内享有优先受偿权。 经质证，钟克光对上述证据的真实性无异议，但不认可关联性和证明目的，认为在（2019）川0191民初10454号民事案件中，同兴公司及其高新分公司明知在进行抵押物评估时查勘的房屋与案涉房屋不一致，但在该案中却未提及此事实，钟克光有理由认为该案系同兴公司及其高新分公司为了取得一份关于债权及抵押权有效的法律文书而提起的诉讼，意在影响本案处理。 陶洪、蒋志国未到庭应诉，亦未发表质证意见。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后结合争议焦点予以阐述。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，（2019）川0191民初10454号民事判决书中载明：“……本院经审理查明：2013年7月22日，陶洪、蒋志国与同兴高新分公司签订《借款合同》，主要约定：1.陶洪向同兴高新分公司贷款130000元；……5.陶洪为该笔贷款提供抵押担保；6.蒋志国作为陶洪的配偶，在《借款合同》中借款人配偶声明处签字，对陶洪的该笔借款承担同等清偿责任。《借款合同》签订后，同兴高新分公司出具《还款计划表》，载明了具体的还款金额及还款日期，并经借款人陶洪、共同还款人蒋志国签字确认。……判决如下：一、陶洪、蒋志国于本判决生效之日起15日内向同兴高新分公司支付借款本金119166.67元、利息55770元及罚息（计算方式：以119166.67元为基数，按照年利率24%从2016年7月22日起计算至付清之日止）；二、同兴高新分公司对陶洪所有的位于金堂县××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋在抵押权范围内享有优先受偿权”。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、钟克光诉请确认陶洪与同兴高新分公司所签《抵押合同》无效的主张能否成立。 本案中，钟克光基于与陶洪、蒋志国之间的房屋买卖合同关系主张权利，该买卖双方之间的《协议书》《补充协议书》及《房屋买卖协议》均合法有效，钟克光有权要求陶洪、蒋志国履行出卖人的约定义务。但，因陶洪在前述协议签订后将房屋作为借款的抵押担保并设立了抵押权，导致案涉房屋产权过户登记的办理存在客观履行障碍，在此情况下，钟克光对造成该客观履行障碍的事实提出异议，对该异议是否成立进行认定属于本案的审查范围，并不属于在一个民事案件中审理两个以上不同法律关系的程序错误情形。 本院认为，陶洪、蒋志国将案涉房屋先卖后抵，该行为必然损害钟克光的合法权益，明显存在主观恶意。但，根据（2019）川0191民初10454号民事判决书中的查明事实可知，《借款合同》系陶洪作为借款人、蒋志国作为共同还款人签订，陶洪、蒋志国均同意将案涉房屋作为抵押担保。由此可见，同兴高新分公司在签订《抵押合同》时，对陶洪是否系案涉房屋所有权人以及将该房屋作为抵押权是否取得了共有权人蒋志国的同意，已尽到合理的审查义务。而陶洪提供的房产证虽系通过补证方式取得，但该产权证是经行政管理部门审查后颁发，对陶洪取得房产证的方式不属于同兴高新分公司作为抵押权人应注意的审查范围。本案在第一次审理中，同兴高新分公司向一审法院提交的其对抵押物进行现场考察的照片，经一审法院认定与案涉房屋实际状况相差甚远，该认定即便成立，但同兴高新分公司对抵押物进行实地查验时未尽到审慎注意义务甚至未进行实地查验，虽确有瑕疵，但不足以就此认定其即与陶洪、蒋志国存在串通损害钟克光合法权益的主观恶意。基于此，本院认为，钟克光关于陶洪与同兴高新分公司之间存在恶意串通情形的主张，缺乏充分有效证据佐证，钟克光据此主张应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定认定《抵押合同》无效的意见，本院不予支持。 此外，钟克光以案涉房屋仅登记在陶洪名下，但实际上属于陶洪、蒋志国夫妻共同所有，且陶洪、蒋志国已将房屋出卖给钟克光为由，认为案涉房屋系所有权不明或有争议的财产，该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。故，对钟克光依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四款关于“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”的规定主张《抵押合同》无效的意见，本院不予采纳。 至于钟克光上诉认为《抵押合同》未经房屋共有权人蒋志国同意或追认，陶洪的行为属于无权处分，故《抵押合同》无效的意见，该意见与（2019）川0191民初10454号民事判决书中的查明事实不相符，本院不予采信。 二、钟克光要求陶洪、蒋志国协助办理案涉房屋不动产权过户登记手续的主张应否支持。 由于案涉房屋上目前设定的抵押权尚未解除，而钟克光基于案涉房屋买卖合同享有的债权请求权不能对抗同兴高新分公司享有的担保物权，在此情况下，一审法院认定钟克光诉请办理产权过户手续的主张存在客观障碍，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，据此驳回钟克光的该项主张，并无不当，本院予以维持。 若钟克光愿意代陶洪、蒋志国向同兴高新分公司清偿债务以涤除案涉房屋上设立的抵押权，钟克光可另行予以主张。 综上，钟克光的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人钟克光负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 白福群 审判员 李 玲 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 王朝阳