四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7448号 原告（反诉被告）：王罡，男，1974年6月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告（反诉被告）：李静，女，1980年9月29日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘豫川健，四川川蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄珊，男，1977年7月13日出生，汉族，住湖南省汨罗市。 委托诉讼代理人：刘强，四川蜀信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟超，四川蜀信律师事务所律师。 原告（反诉被告）王罡、李静、与被告（反诉原告）黄珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，黄珊在法定期间提起反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。本案依法由审判员李军适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王罡、李静及其委托诉讼代理人刘豫川健，被告（反诉原告）黄珊及其委托诉讼代理人钟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王罡、李静向本院提出本诉请求：1．黄珊向王罡、李静支付2020年4月1日至4月24日的租金23208元；2．黄珊自2020年4月25日起按照967元／天的标准向王罡、李静支付房屋占用费至锦江区××街道××村××组××幢××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）返还为止；3．黄珊向王罡、李静支付违约金176543元；4．黄珊向王罡、李静腾空并返还案涉房屋；5．黄珊将案涉房屋恢复原状；6．黄珊向第三方结清水费、电费、气费、物管费等至实际向王罡、李静返还案涉房屋为止；7．王罡、李静不向黄珊返还押金27765元；8．本案诉讼费用由黄珊承担。 事实和理由：王罡、李静与黄珊于2017年12月12日签订《门面房出租合同》，约定黄珊承租王罡、李静所有的案涉房屋，租赁期为2018年1月1日起至2023年12月30日止，共计6年，每月租金为27,765元，租金按半年支付，实行预缴制，房屋押金为27,765元，自2020年1月1日起年租金按每年年租金总额金额递增6%计算。同时合同约定若黄珊未按照约定期限交付租金，超过5天以上的或黄珊擅自改变租赁房屋的结构和用途的，王罡、李静可解除合同，并约定了违约责任的承担方式。合同签订后，黄珊擅自对案涉房屋进行装修改建、搭建隔层等改变结构的行为，且未按约定期限支付租金。2020年4月24日，王罡、李静向黄珊通知解除合同，要求黄珊支付拖欠的租金，返还房屋，将房屋恢复原状等。但黄珊置之不理，至今仍占用案涉房屋且拒不搬离房屋内的物品。 黄珊本诉辩称、反诉诉称，黄珊承租案涉房屋属实，当初王罡、李静交付的案涉房屋是清水状态，黄珊为经营所需进行了必要装修，未改变房屋主体结构，符合合同约定，也符合行业惯例。合同实际履行过程中，双方对租金支付期限实际变更为季度支付，黄珊已按约支付了截至2020年3月31日的租金，也按时向第三方交纳了水电费等，不存在违约行为。期间，因遭遇疫情，黄珊的经营遭受严重影响，双方协商租金减免事宜。王罡、李静突然在2020年4月6日擅自将案涉房屋上锁，导致黄珊无法正常经营，此时《门面房出租合同》即已解除。后双方协商无果，黄珊已搬离了案涉房屋。以上事实表明，王罡、李静才是违约方，并对黄珊造成了巨大损失，故提起反诉请求：1．解除黄珊与王罡、李静签订的《门面房出租合同》；2．王罡、李静退还黄珊押金27,765元，并支付利息，计算方式：以押金27,765元为基数，自2020年4月6日起至实际付清时止，按全国银行间同业拆解中心贷款市场报价利率计算；3．王罡、李静赔偿黄珊营业损失40,000元、装修损失233,695元、加盟费41,000元；4．王罡、李静承担2020年2月1日至3月15日期间房租20,823.75元；5．本案诉讼费、保全费由王罡、李静承担。 王罡、李静反诉辩称，黄珊的反诉主张没有任何事实依据。王罡、李静曾多次催要租金，黄珊均借故推脱。针对疫情，双方曾协商一致减免半个月租金，但黄珊还提出要求减低租金，双方对此未达成一致。2020年4月6日，因黄珊仍未支付租金，王罡、李静迫于无奈，在黄珊下班后将案涉房屋上锁，这也是依法行使合同约定的解除权。次日，黄珊又自行开门经营，后续黄珊没有搬离房屋内的经营物品，也没有交还钥匙。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋为商业用房，系王罡、李静共同购买。 2017年12月12日，王罡、李静作为出租方（甲方）与黄珊作为承租方（乙方）签订《门面房出租合同》，主要内容为甲方出租给乙方案涉房屋，房屋为清水房；未事先经得甲方书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途，房屋仅作经营使用；租期自2018年1月1日至2023年12月30日止，年租金333,100元，每月租金27,765元，每半年支付一次，下一次付款期前1月支付下一次租金，自2020年1月1日起，按每年年租金总金额递增6%计算；乙方缴纳押金27,765元，乙方必须按时交付租金，如拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金；乙方在不改变和影响房屋原整体结构和安全的前提下，可进行装修装饰，租赁期内的水、电、物业管理费等由乙方自行承担；乙方未按约定期限交付租金，超过5天以上的，甲方有权解除合同；非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的50%支付违约金，乙方逾期支付租金，甲方有权要求按当年租金的50%支付违约金；租赁期间，如乙方违约不得要求返还押金，并赔偿剩余租赁期间的租金。合同签订后，黄珊支付了押金27,765元。收房后，黄珊对房屋店招、吊顶、水电、地平等进行了装修，并用于经营“遵义婧婧羊肉粉”。前述装修事项，在物业公司进行了备案。此后，黄珊陆续支付了截至2020年3月31日的租金。 2020年1月2日，王罡向黄珊微信发送信息称“今收到你3个月房租（2020年1月1日至2020年3月31日）”。同年4月1月，王罡与黄珊通过微信沟通受疫情影响案涉房屋租金是否减免事宜。协商无果后，黄珊发信息称“店面的锁为虚锁，一拉就开，物品16号已搬走”“门钥匙放在你所在小区物业那里，铺子已交付”，王罡发信息称“因你拖欠租金，我方将于2020年4月24日收回房屋”。 另查明，王罡于2020年4月6日锁闭案涉房屋。翡翠城五期物业服务中心出具《情况说明》称，在物业公司人员陪同见证下，王罡于2020年4月14日将案涉房屋门上的一把锁进行移除解锁。 庭审中，王罡、李静陈述双方曾协商租金采取季度支付，其他支付方式等约定与合同一致；2020年4月6日锁闭案涉房屋，是在黄珊未支付租金情况下，根据双方约定履行合同解除权；案涉房屋目前仍留存有空调、锅具等经营设备，王罡、李静估计黄珊搬离持续到2020年7月、8月。黄珊陈述因协商用燃气开户费抵扣租金未果，2020年4月之后的租金未支付；此后，黄珊有在案涉房屋上锁，但在2020年4月18日搬离完屋内物品后即未再上锁。 以上事实的认定有王罡、李静与黄珊的当庭陈述，以及以下证据在案为证：居民身份证复印件、《商品房买卖合同摘要》、《门面房出租合同》、微信聊天截图、《装修施工备案证》、情况说明、照片、微信转账凭证、视听资料。 本院认为，王罡、李静与黄珊签订的《门面房出租合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行自己的义务。综合双方诉辩情况，本案的争议焦点为双方在合同履行过程中是否有违约行为。本院认为，根据查明事实，黄珊仅支付截至2020年3月31日的租金，而双方合同约定租金每半年支付一次，下一期的租金应在付款期前1个月支付，即2020年4月起的租金，应于2020年3月支付。黄珊抗辩合同实际履行过程中，双方通过行为变更租金支付方式和期限。本案现有证据仅能证明双方曾确认租金采取季度支付，而王罡、李静接受租金支付的行为，不能证明双方对租金支付期限亦进行变更，王罡、李静对此也予以否认，黄珊也没有进一步提交证据证明双方就租金支付期限变更达成合意，黄珊应自行承担举证不能的法律后果。故本院确认黄珊未按约支付租金实属违约。在黄珊违约情况下，王罡于2020年4月6日锁闭案涉房屋的行为，应理解为守约方为维护自身的合法权益，采取的措施，不属于违约行为。 关于双方提起的本反诉请求，本院分述如下： 一、合同解除问题。本案中，黄珊未按约支付租金，王罡、李静于2020年4月6日锁闭案涉房屋。《门面房出租合同》约定未按期支付租金超过5天以上的，有权解除合同，王罡、李静亦在庭审中陈述前述行为即是行使合同约定的解除权，黄珊对此也予以认可，故本院确认《门面房出租合同》于2020年4月6日解除。 二、案涉房屋腾退返还、恢复原状问题。合同解除后，黄珊应腾退返还房屋。根据双方庭审陈述，截至庭审终结时，黄珊实际已搬离了案涉房屋，故王罡、李静再行要求黄珊腾退返还房屋，本院不予支持。本案中，王罡、李静出租房屋时为清水房，黄珊为经营所需对房屋进行必要装修，符合合同约定，且装修均是按要求备案进行，本案现有证据也未见有对房屋原结构和安全造成影响。在双方对合同解除后装修问题没有明确约定情况下，黄珊未将案涉房屋恢复原清水状态，不违反租赁行业的惯例，故王罡、李静要求恢复房屋原状的请求，本院不予支持。 三、租金问题。如前所述，《门面房出租合同》已于2020年4月6日解除，租金应支付至合同解除时，根据双方对租金涨幅的约定，本院确认黄珊应向王罡、李静支付2020年4月1日至2020年4月6日的租金5,804元（333,100元×106%÷365天×6天），对王罡、李静多主张部分，本院不予支持。黄珊主张王罡、李静应承担2020年2月1日至2020年3月15日的租金。黄珊作为承租方应按约支付租金，其未提交充分证据证明应由王罡、李静承担该期间租金，对于该主张，本院不予支持。 四、违约金、房屋占用费、押金问题。本案中，王罡、李静提出的违约金、房屋占用费、押金主张均为要求黄珊赔偿违约损失。王罡、李静在依约行使合同解除权后，应遵循诚实信用原则，采取适当措施收回房屋，防止损失扩大，王罡、李静以房屋占用费形式主张损失，与查明事实不符，也与因违约可能造成的损失不符。本案中，王罡、李静因黄珊违约造成的损失主要表现为合同提前解除造成的房屋闲置损失。《门面房出租合同》中对此约定了多种损失赔偿额计算方法，而我国违约金赔偿以弥补实际损失为主要目的，在王罡、李静没有提交证据证明实际损失情况下，结合黄珊违约的程度，本院酌情确定违约金为27,765元，该违约金直接以黄珊已支付的押金予以抵扣，王罡、李静不再退还。对王罡、李静多主张部分，以及黄珊要求退还押金并支付利息的请求，本院均不予支持。 五、营业损失、装修损失及加盟费问题。黄珊主张的营业损失、装修损失及加盟费实质系要求王罡、李静承担违约赔偿，如前所述，王罡、李静不存在违约行为，故黄珊的该请求，本院不予支持。 六、水电气费、物业管理费问题。《门面房出租合同》约定前述费用由黄珊向第三人支付，且王罡、李静也没有代为支付相关费用，故王罡、李静不是请求权主体，王罡、李静提起的水电气费、物业管理费请求，本院不予支持。至于前述费用是否结清，相关权利人可与黄珊协商或诉讼解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王罡、李静与被告（反诉原告）黄珊签订的《门面房出租合同》已于2020年4月6日解除； 二、被告（反诉原告）黄珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王罡、李静支付2020年4月1日至2020年4月6日的租金5,804元； 三、被告（反诉原告）黄珊应向原告（反诉被告）王罡、李静支付违约金27,765元，该违约金由押金27,765元抵扣，原告（反诉被告）王罡、李静不再退还押金，被告（反诉原告）黄珊不再另行支付违约金； 四、驳回原告（反诉被告）王罡、李静的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）黄珊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取2,356元，由原告（反诉被告）王罡、李静负担2,000元，被告（反诉原告）黄珊负担356元；反诉案件受理费减半收取3,376元，由被告（反诉原告）黄珊负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 军 二〇二〇年十二月三日 书记员 刘素莲