安徽省滁州市琅琊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1102民初3615号 原告：黄宇灿，女，1995年6月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：黄**，男，1964年11月9日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，系黄宇灿父亲。 被告：滁州市新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区育新路**，统一社会信用代码91341102MA2NO7QT3X。 法定代表人：孙财，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐红，该公司员工。 原告黄宇灿诉被告滁州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄宇灿的委托诉讼代理人黄**、被告新碧公司的委托诉讼代理人徐红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄宇灿向本院提出诉讼请求：1、判令新碧公司支付自2019年3月31日至实际收房之日期间的逾期交房违约金，按合同约定已支付的房价款日万分之三执行计1万元;2、判令新碧公司退还其实际装修价值与约定装修价值（3000／平方米）的差价4万元;3、判令新碧公司因虚假宣传，没有按照合同约定建造地下一层进行赔偿，赔偿金人民币暂定1万元，是现金而不是代金券；4、判令新碧公司立即整改更换厨房锅炉、整改厨房下水渗漏、木地板，赔偿厨房柜台下面的毛坯部分差价（按实际毛坯面积［1.9米×0.6米＋0.6米×0.53米＋1.4米×0.55米］×3000元／平方米的3倍赔偿金执行）1万元；5、判令新碧公司承担因整改所造成的一切损失及整改期间无法入住未交房的违约金5万元；6、判令新碧公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、2017年7月12日，黄宇灿购买新碧公司位于滁州市琅琊区。合同约定出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付商品房。后因开发商自身原因，房屋延期于2019年4月30日交付。由于厨房锅炉、厨房扣板存在损坏导致无法正常居住使用的质量问题无法交付。根据补充协议第四条第3点“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方视为出卖人已按期交付该商品房。”和第5点“该商品房存在地基基础………、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，…，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。”可知，因出卖人原因导致未能按期交付，不能视为已按期交付且需要承担逾期交房期间的违约金。2、此房为精装修房屋，但存在着装修质量低劣，施工粗糙等现象。如:厨房锅炉是坏的、下水渗漏、公摊不符等问题，还有缓步坡道也不符合当初承诺，太陡且拐弯，不利于老年人坐轮椅独自安全进出;同时也不符合城市小区无障碍通行标准。实际装潢成本与合同约定装潢3000元／㎡相差甚远。3、购房时新碧公司宣传所购买的住房为精装房，小区布局设置合理、便利，有直通地下负一层的汽车库。黄宇灿看中直通地下车库这点，为改善家庭住房遂决定购买，否则再便宜，不通地下车库也不买。新碧公司承诺肯定有，并告之合同会注明的。在签订的合同中也明确注明有地下负一层，但收房时主体建筑物未设置地下负一层的车库。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”首先，合同载明具有地下负一层。其次，是否具备直通地下负一层的汽车库是作为当初商品房买卖合同订立的重大影响因素，直接导致消费者的购房行为。因此，黄宇灿认为新碧公司这样的做法具有欺骗行为，要求新碧公司承担虚假宣传违约责任。黄宇灿申请调换具备地下负一层汽车库的同等价值的商品房（调换的同等价值的商品房要能使黄宇灿接受），更换期间的一切费用由新碧公司承担。否则，赔偿黄宇灿损失1万元人民币。4、在实地看房后，黄宇灿发现厨房柜台下面为毛坯结构，与合同签订的精装房不符。按照合同附件三约定:“……墙:厨房、卫生间贴瓷砖。…面:厨房铺仿古砖。”新碧公司交付的商品房厨房柜台下面为毛坯结构与合同约定不符，黄宇灿重新返工涉及拆柜台、扒掉毛坯、重新铺砖等操作，成本远不止直接贴瓷砖。要求按照毛坯的面积×3000元／平方米的三倍金额进行赔偿。5、装潢中140与180房中强化木地板差距很大，140房地板密度低、吸膨大，耐磨和甲醛未检测，还不知道。依据合同附件三与乙方约定装修套餐约定不相符。6、早期的虚假宣传和后期的实际交付差距巨大，如当初看样板房时承诺入住时在手机上就能看到家里，对家里的情况一目了然，远程监控、红外线探测报警、煤气报警、光电报警器等全屋智能管理系统，实际没有;宣传全屋地暖为德国菲斯曼全屋地暖，实际安装只安装国产菲迪曼锅炉，且厨房和卫生间没有地暖;宣传每户厨房有进口原装二次净水系统，现实没有安装;宣传净层高不低于2米9，实际2米7，房屋高度缩水导致窗户上方减少了10厘米，飘窗窗帘无法正常安装。严重与实际不符，根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定，依法退还多收款项。7、黄宇灿因锅炉损坏等问题，直至2019年10月23日修复完毕。根据合同约定:“该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失……”黄宇灿要求新碧公司赔偿自2019年4月1日到2019年10月23日期间的损失。作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该为《建设工程竣工验收备案表》。这是法律的强制性规定，开发商一日违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是非法行为，都要对业主承担法律责任。合同法第52条规定:有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因为开发商未按合同约定建造房屋导致迟迟不能收房，黄宇灿诉至本院。 新碧公司辩称：1、关于逾期交付违约金公司认可，自2019年4月1日至2019年4月30日（共计30天），根据已付购房款的万分之三承担逾期交付违约责任，但2019年4月30日之后的违约金不予认可，合同约定公司应于2019年3月31日交付房屋，实际于2019年4月30日经竣工验收合格，通知黄宇灿收房，涉案房屋已完全具备交付条件，根据买卖合同补充协议第四条第三款规定，黄宇灿因自身原因未收房的应视为公司已按期交付，涉案房屋不存在主体结构地基基础或严重影响居住使用的质量问题，即便存在公司所述的锅炉损坏和厨房扣板损坏问题也是局部的可修复的，根据买卖合同补充协议第四条第五款的规定，其他质量问题的，公司应负责保修并承担保修费，而无须因此承担逾期交付责任，双方签订的买卖合同真实有效，未违反法律及行政法规的规定，应于遵循；2、黄宇灿要求新碧公司退还装修价款无事实和法律依据；3、关于黄宇灿要求新碧公司赔偿地下负一层的一万元无法律和合同依据；4、关于黄宇灿要求更换厨房锅炉整改厨房下水渗漏木地板赔偿厨房橱柜下面的毛坯部分差价不予认可；5、黄宇灿要求新碧公司承担整改损失及无法入住的违约金，本身就存在冲突，2019年4月30日之后公司不存在逾期交付。且涉案房屋也不存在整改，黄宇灿应自行举证，如举证不能则需要承担举证不能的责任，综上请求法庭依法判决。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄宇灿提交了《滁州市商品房预售合同》复印件、碧桂园集团通用机打收据复印件六张、微信聊天记录三张、政府处罚文件复印件一份、《关于无负一层楼栋车位券领取通知》照片一份；新碧公司提交了滁州市建设工程竣工验收备案证书复印件一份、涉案房屋厨房照片四张。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方存在争议的证据，本院综合全案证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面依法进行综合审查判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月19日，新碧公司（甲方、卖方）与黄宇灿（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定：“第一条甲方通过土地使用权出让方式取得琅琊区区／县0200100070097000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：皖（2016）滁州市不动产权第0025227号土地面积为159798.00，土地用途为：城镇住宅用地、批发零售用地。甲方经批准，在该地块上投资建造《碧桂园名邸》（暂定名／现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为钢混结构;建筑物地上层数为17层，地，地下层数为**述商品房已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，滁州市房地产管理局已批准上市预售（预售许可证编号：2017房预售证第049号）。第二条乙方向甲方购买明光西路8号（碧桂园名邸）号《碧桂园名邸》2幢住宅602室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为144.20平方米，其中套内建筑面积为113.88平方米、公用分摊建筑面积为30.32平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。该房屋建筑层高为2.95米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系）见本合同附件四，（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六;该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5622.95元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币810829元。该房屋全装修总价为人民币1243430元。第四条乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。……第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、详见本合同补充协议第四条的约定。第十一条甲方定于2019年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署甲方提供的《碧桂园物业及资料移交书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后7日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。……第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。……第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。……第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定……”。合同附件三载明了该房屋建筑结构、装修及设备标准。同日，双方签订一份《补充协议》，约定：“……第四条关于该商品房交付条件与交接手续1、该商品房的交付条件以本条约定为准。（1）该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。（2）出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。……3、买卖双方一致同意删除合同第十三条和第十四条第一款的约定，买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房……5、……买卖双方一致同意删除合同第十七条的约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换、承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……第五条逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……第十六条关于送达1、买卖双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。……买受人通讯地址2：安徽省滁州市琅琊区，收件人：黄宇灿，邮编：239000；出卖人通讯地址：滁州市琅琊区，收件人：碧桂园名邸销售中心，邮编：239000。买卖双方相互送达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。2、双方一致同意不按合同第二十六条的约定履行，按如下约定履行：双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地、地址不详等原因未能收取的视为一方已经送达。……第十七条补充协议的效力……2、买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准……”。合同签订后，黄宇灿按照合同约定向新碧公司支付购房款1243430元。滁州市住房和城乡建设局《滁州市建设工程竣工验收备案证书》（滁建备2019年0135号）载明案涉碧桂园皖投·中央名邸2＃楼于2019年4月29日通过竣工验收，工程建设符合国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，工程竣工验收备案文件收讫、文件齐全，准予备案。黄宇灿于2019年4月30日知悉案涉楼盘经验收合格可于交付。 本院认为，黄宇灿与新碧公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。 一、关于逾期交房违约金：黄宇灿按约定支付了购房款，案涉《滁州市商品房销售合同》约定的交房时间为2019年3月31日，新碧公司未能按期交房，构成违约。合同第十二条约定甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算……黄宇灿于诉请中自认案涉房屋于2019年4月30日交付，故逾期交房违约金应当自2019年4月1日起计算至2019年4月30日止，经计算，该期间的违约金为11190.87元（1243430元×0.0003×30天）。 二、关于黄宇灿主张的新碧公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值(3000元/平方米)的差价4万元：案涉《滁州市商品房预售合同》约定了案涉房屋全装修总价，合同附件三也就房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，同时载明出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，均未明确约定装修费的平方单价，全装修总价与不包含装修总价之间的差价并非指房屋的装修成本，而是房屋装修的销售价格，开发商在不违背价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权、新碧公司销售的是精装房，合同约定的销售价格系新碧公司与黄宇灿针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，房屋的销售价格应包含开发商的合理利润。黄宇灿主张案涉房屋实际装修价值与合同约定的装修价值不一致，其要求新碧公司赔偿装修差价不符合合同约定，本院不予支持。 三、关于黄宇灿请求新碧公司赔偿因没有建造合同约定的地下层一层的赔偿金10000元：《滁州市商品房预售合同》虽载明该栋建筑有地下一层，但并未计入黄宇灿购买的房屋公用分摊建筑面积内，其要求新碧公司因未建造地下一层而支付赔偿金于法无据，本院不予支持。 四、关于黄宇灿请求新碧公司立即整改更换厨房锅炉、整改厨房下水渗漏、木地板，赔偿厨房柜台下面的毛坯部分差价(按实际毛坯面积[1.9米×0.6米+0.6米×0.53米+1.4米×0.55米]×3000元/平方米的3倍赔偿金执行)1万元：新碧公司举证的案涉房屋厨房照片经黄宇灿质证，其对照片真实性无异议，且黄宇灿未举证充分证据证明案涉房屋与双方签订的预售合同约定不符，对其上述主张本院不予支持。 五、关于黄宇灿请求判令新碧公司承担因整改所造成的一切损失及整改期间无法入住未交房的违约金5万元：黄宇灿未举证充分证据证明上述主张，本院对其不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告滁州市新碧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄宇灿逾期交房违约金11190.87元； 二、驳回原告黄宇灿的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告黄宇灿负担1224元，由被告滁州市新碧房地产开发有限公司负担126元，由被告滁州市新碧房地产开发有限公司负担的部分于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附二）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王苏 二〇二〇年十二月十日 法官助理桂吾琼 书记员丁逸杰 附一：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二：本院诉讼费账户 收款人户名：滁州市琅琊区人民法院 开户行：工行安徽滁州开发区支行 账号：13×××96 诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。