河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初4141号原告（执行案外人）：李河，男，1971年8月18日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李晓龙、崔丽建（实习），河南吉豫律师事务所律师。被告（申请执行人）：郭政，男，1963年8月28日出生，汉族，住郑州市管城区。委托诉讼代理人：胡宗军，河南天坤律师事务所律师。被告（被执行人）：张钊，男，1982年6月24日出生，汉族，住郑州市金水区。原告李河与被告郭政、张钊案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李河及委托诉讼代理人李晓龙、崔丽建，被告郭政及委托诉讼代理人胡宗军到庭参加诉讼，被告张钊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李河向本院提出诉讼请求：1.解除对河南省开封市龙亭区悦都小区8号楼1单元2003号房屋的查封等执行措施，并终止对该房产的执行；2.确认原告是河南省开封市龙亭区悦都小区**楼****房屋的实际权利人；3.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年12月底，被告张钊因生意周转不开，向原告借款240万元，原告李河通过妻子任惠账户于2014年12月24日转至被告张钊银行卡账户1001500元，2014年12月25日转至被告张钊银行卡账户1400000元，随后，被告张钊陆续还款200000元。2015年4月3日，被告张钊向李河出具借条一份，“今借到李河现金人民币贰佰贰拾万元整（￥2200000）。”后由于被告张钊无力还款，2016年1月17日，原告与被告张钊签订房屋买卖合同一份，约定被告将位于河南省开封市龙亭区悦都小区8号楼1单元2003号，建筑面积89.98平方米的房屋以接近市场的价格出卖给原告李河，房屋作价43万元，抵原告欠款50万元。合同签订后，被告张钊将房屋交付原告。原告即搬入房屋居住，但由于合同签订时，房屋由于开发商的原因不具备办理房产证的条件，致使该房屋一直无法办理过户手续。2017年2月28日，被告张钊又向原告李河出具借条一份，约定“借款人张钊以一套开封市房屋折现抵给出借人李河，房屋位于开封市××都小区××楼××单元××号。经协商房屋价值为人民币大写伍拾万元整”。2018年11月13日，开发商通知原告，要求缴纳补缴房屋面积差款5544元，由于房屋无法过户，故原告只能以张钊的名义缴纳房屋面积差款5544元。同日，原告又在缴纳物业费、水费共计6122元。2018年底，原告朋友史亚莉由于无处居住，原告即将房屋交付史亚莉居住，史亚莉随即搬入涉案房屋，并于2019年初开始装修，装修完毕后入住。近期，原告得知该房产可以办理房产证，在前往不动产登记中心办理相关手续时，才发现被告张钊因欠款，该房产已于2019年4月3日被河南省长葛市人民法院查封。该案已进入执行阶段，原告立即向长葛市人民法院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封等执行措施。后长葛市人民法院于2020年8月26日作出（2020）豫1082执异67号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告提交的二手房买卖合同系原告与被告张钊自愿签订，真实有效，被告张钊欠付原告的借款实为原告购买案涉房屋的购房款，原告已经在贵院对案涉房屋作出查封前已签订合法有效的书面买卖合同且支付了全部购房款，且原告缴纳了物业费、水电费，并且按照开发商的要求补缴了房屋面积差价款。以及原告已于2016起入住至今，在贵院查封前已经合法占有，且非原告原因导致涉案房屋未能办理过户。本案原告对所涉房屋属于物权请求权，本案被告郭政对被告张钊及所涉房屋属于债权请求权，且查封日期晚于原告物权请求权，被告郭政的债权相较于原告的物权不具有优先权。综上所述原告对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣划、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定的情形，完全能够排除法院的强制执行。故诉至贵院，请求判如所请。被告郭政辩称，一、被答辩人提交的证据互相矛盾，不具有真实性。1.被答辩人与张钊签订的二手房买卖合同第三条“付款方式：1.甲乙双方同意以上述房屋抵欠款方式付款，并约定在合同签订之日起，乙方将甲方欠款按约定房价扣除伍拾万元人民币”，合同签订于2016年1月17日；借条第一款“今借到李河现金人民币（大写）壹佰玖拾万元，（小写）190万元”，借条书写日期2017年2月28日。二份证据表明，在借款发生一年前，被答辩人与张钊即通过以房屋折抵欠款的方式偿还尚未发生的借款；可见，两份证据相互矛盾，所证事实不合逻辑，证据没有真实性。2.银行转账记录中，2014年12月25日向张钊转款1400000元，与借条金额不相同且与借条时间不一致；转账记录中未记载此款项为出借给张钊，具体转款原因无法证实；另，转出账户也看不出来为被答辩人。3.家具销售清单、吊顶合同等证明材料显示，购买大量家具和装修房屋时间集中在2019年3月份左右，这与被答辩人自称和物业公司出具的居住证明显示2017年入住相矛盾。二、被答辩人执行异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定及相关法律规定。1.二手房买卖合同签订日期与借条签订日期相矛盾，合同不具有真实性，不符合人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。2.居住证明未写明出具时间，且所证明的居住时间与集中购买家具时间、装修房屋时间差距大、相矛盾，不能证明其人民法院查封之前已合法占有该不动产。3.该涉诉房产并未登记到张钊名下。涉诉房产登记在开封新晋美置业有限公司名下，并没有登记在张钊名下。因此，不符合第二十八条规定所适用的条件——“买受人对登记在被执行人名下的不动产”，购房合同在房管局备案不产生物权登记效力，购房人张钊仅仅是取得了物权期待权，而非物权。4、退一步讲，即使是被答辩人确实与张钊签订了二手房抵债协议，也不能排除执行，因为被答辩人与张钊签订的以物抵债协议，而非房屋买卖合同。其双方权利的基础是民间借贷关系，而非物权变动关系。综上，涉案房屋登记在开封新晋美置业有限公司名下，张钊仅取得物权期待权而非物权，不符合无过错物权买受人物权期待权保护的规定。且被答辩人所提交证据不具有真实性，无法证明符合法律规定的其权利能够排除执行的情形。请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告张钊未提供证据亦未作答辩。经审理查明，郭政与张钊、马爽追偿权纠纷一案，本院在审理过程中，依据郭政的申请，于2019年4月3日查封了被告张钊购买且已办理预售备案登记的、位于河南省××都××楼××单元××东中户（合同号0038036）、登记在河南新晋美置业有限公司名下的房屋一套。2019年9月12日，本院作出（2019）豫1082民初1208号民事判决书，判决张钊、马爽偿还郭政借款512.1734万元及利息。在执行过程中，案外人李河提出执行异议，称其与张钊签订了二手房买卖合同，张钊将上述房屋出售给了他，法院对该房屋查封错误应予解除。2020年8月26日，本（2020）豫1082执异67号执行裁定书，裁定驳回案外人李河的异议请求。后原告李河诉至本院。另查明，2018年底至今，案外人史亚莉实际占有并使用涉案房屋。上述事实，有开封市不动产登记信息记载表、（2020）豫1082执异67号执行裁定书及庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，在人民法院查封之前，2018年底至今，案外人史亚莉实际占有涉案房屋，而非原告李河，故原告李河对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请不符合法律规定，本院不予支持。被告张钊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭、不举证、不答辩，由此产生的诉讼风险应由其自行承受。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李河的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告李河负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  岳东智人民陪审员  胡保付人民陪审员  王满长二〇二〇年十二月十六日书 记 员  张琳梦