上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19067号原告(反诉被告)：上海豪车汇汽车服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：池驰，董事长。委托诉讼代理人：闫勇勇，女。被告(反诉原告)：上海响太汽车销售有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：梁伟，执行董事。原告上海豪车汇汽车服务有限公司(以下简称豪车汇公司)与被告上海响太汽车销售有限公司(以下简称响太公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，被告提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫勇勇、被告法定代表人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪车汇公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.被告支付欠付租金人民币57,132.53元。后变更本诉诉讼请求为：1.被告支付欠付租金(以每月20,729元为标准，自2020年4月16日计算至2020年11月24日止)；2.被告支付逾期付款滞纳金23,808元；3.被告赔偿解约损失62,187元；4.被告腾退上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX-XXX号豪车汇广场A座6层606室房屋(以下简称涉案房屋)。事实与理由：2019年9月26日，双方就涉案房屋签订上海豪车汇广场办公楼租赁合同，约定租期、租金、违约金等内容。响太公司自2020年4月16日起拖欠房租，经催讨仍未支付，理应按约补交欠付租金、支付相应逾期付款滞纳金。逾期付款滞纳金计算标准按照合同约定，以实际欠付租金为基数，以日千分之一为标准，自逾期支付之日起计算至2020年11月24日止。因响太公司单方擅自提出解除租赁合同，豪车汇公司虽予同意，但按照合同约定，有权要求响太公司腾退涉案房屋并赔偿相应解约损失，以三个月租金计算。望判如所请。被告响太公司就本诉辩称：1.仅愿意补交2020年4月16日至同年7月15日房租62,187元。2.不同意支付逾期付款滞纳金和赔偿解约损失。响太公司2020年4月后便未实际在涉案房屋处经营，且7月曾按豪车汇公司要求，向其提交终止房屋租赁合同的相关协议，不过未收到豪车汇公司反馈。3.同意尽快腾退涉案房屋。确认响太公司在涉案房屋内仍放置物品，截至庭审之日仍实际控制涉案房屋。4.若法院判令需支付逾期付款滞纳金、赔偿解约损失，望法院能酌情调低。豪车汇公司无实际损失，且响太公司因疫情影响经营困难。反诉原告响太公司向本院提出反诉诉讼请求：1.双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同于2020年11月24日解除；2.豪车汇公司退还房屋租赁保证金62,187元。事实与理由：响太公司不继续履行涉案房屋租赁合同，要求解除合同，以庭审之日，即2020年11月24日为合同解除之日。相应地，租赁合同解除后，豪车汇公司应退还响太公司曾支付的房屋租赁保证金62,187元。同意豪车汇公司按照合同约定，将该笔保证金冲抵欠付房租和相应违约金等，如有余款，仍需退还。望判如所请。反诉被告豪车汇公司就反诉辩称：1.同意解除双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同，以2020年11月24日作为合同解除之日。2.合同解除系响太公司单方提出，响太公司在补交欠付房租、支付逾期付款滞纳金的同时，还需支付解约赔偿金。3.同意退还响太公司曾支付的房屋租赁保证金62,187元，但豪车汇公司有权依照合同约定将该笔保证金冲抵响太公司欠付的租金、违约金等款项。经审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX弄XXX-XXX号A座6层606室，由豪车汇公司单独所有，所在土地用途为商办。豪车汇公司(出租方、甲方)与响太公司(承租方、乙方)签订豪车汇广场租赁意向协议书。意向书约定甲方将涉案房屋出租给乙方、租赁面积约235平方米、租金支付等内容以双方正式签订的豪车汇广场办公租赁合同的约定为准。2019年9月26日，豪车汇公司(出租方、甲方)与响太公司(承租方、乙方)签订豪车汇广场办公楼租赁合同。第一条约定，甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，建筑面积235平方米。第二条约定，租赁日期自2019年10月1日起至2022年10月16日止，免租期为2019年10月1日至同月15日；租赁期满，乙方应如期返还该房屋并恢复原状。第三条约定，涉案房屋每日每平方米建筑面积租金2.90元，每月租金20,729元，该租金三年内不变；租金按三个月为一支付期，先付后用；逾期支付的，逾期一日，则乙方需按照未付费用金额每日千分之一的标准支付滞纳金。第四条约定，合同签署三日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，即三个月租金62,187元；租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承租费用外，剩余部分30天内无息归还乙方。第九条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租(包括擅自撤离该房屋)的，乙方应按提前退租天数的租金的一倍向甲方支付违约金；同时应赔偿甲方因此而遭致的一切损失；甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同还约定了其他事宜。同日，豪车汇公司与响太公司完成涉案房屋交接。随后，响太公司按约支付房屋租赁保证金62,187元及相应租金。响太公司自2020年4月16日起欠付涉案房屋房租，经豪车汇公司催缴仍未缴纳。庭审中，响太公司明确涉案房屋截至庭审之日仍由其占有使用，涉案房屋满足作为办公用房的使用要求，坚持单方解除租赁合同。豪车汇公司同意响太公司解除就涉案房屋签订的豪车汇广场办公楼租赁合同。双方确认以2020年11月24日为合同解除之日，无其他争议需在本案中一并予以解决。另查明，豪车汇公司与响太公司于2020年12月1日签订房屋交接清单，响太公司向豪车汇公司完成涉案房屋腾退。以上查明的事实，有双方当事人的陈述，豪车汇公司提供的豪车汇广场办公楼租赁合同、不动产权证书、照片、微信聊天记录、银行账户明细、缴费通知单，响太公司提供的豪车汇广场租赁意向协议书，双方共同提交的房屋交接清单等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。豪车汇公司与响太公司于2019年9月26日就涉案房屋签订的豪车汇广场办公楼租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，于法无悖，双方应当恪守履行。按照租赁合同约定，响太公司应于每季度首月16日以每日681.50元、每月20,729元的标准，向豪车汇公司支付相应租金，先付后用，若逾期支付，则应支付相应滞纳金。本案中，响太公司自2020年4月16日起便欠付涉案房屋租金，经催缴仍未支付，故就豪车汇公司要求响太公司支付欠付租金和逾期付款滞纳金的本诉诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于响太公司提出其于2020年7月曾按豪车汇公司要求，提交终止房屋租赁合同相关协议，故其无需补交2020年7月16日后房租的答辩意见。因豪车汇公司未实际签署该终止房屋租赁合同相关协议，响太公司亦确认未收到相关终止协议的后续反馈，故双方于7月并未就涉案房屋租赁合同终止事宜达成合意。且响太公司在庭审中明确截至庭审之日仍实际控制涉案房屋，故其仍应继续向豪车汇公司履行房租支付义务。响太公司的上述答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。响太公司在无合同约定的解除情形下，坚持于庭审之日解除租赁合同，豪车汇公司亦予以同意，故就响太公司提出解除合同的反诉请求，本院可予支持。双方于2019年9月26日就涉案房屋签订的豪车汇广场办公楼租赁合同于2020年11月24日解除。根据租赁合同第九条的约定，响太公司在非合同规定的情形下，于租赁期间中途退租的，应按提前退租天数租金的一倍支付违约金，同时还应赔偿豪车汇公司因此遭受的损失。现豪车汇公司要求响太公司以三个月租金为标准赔偿因解除合同带来的损失，系对自身权益的处分。关于响太公司提出豪车汇公司因解除合同无实际损失且响太公司因疫情影响经营困难，故申请法院就逾期付款滞纳金和解约赔偿金(违约金)予以酌减的答辩意见。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定由响太公司向豪车汇公司支付逾期付款滞纳金5,000元、向豪车汇公司支付解约赔偿金40,000元。关于豪车汇公司提出要求响太公司腾退涉案房屋的本诉诉讼请求，因双方已于2020年12月1日完成交接，并签订房屋交接清单，双方就涉案房屋腾退事宜已无实际争议，故本院就该本诉诉讼请求已无处理之必要。关于响太公司提出要求豪车汇公司退还房屋租赁保证金62,187元的反诉诉讼请求。鉴于双方签订的租赁合同已于2020年11月24日解除，豪车汇公司理应将该租赁保证金无息归还，故就该项反诉诉讼请求，本院予以支持。但因租赁合同第四条亦明确约定，租赁关系终止时，该租赁保证金可用以抵冲响太公司应支付的相关费用，不足部分，响太公司仍应另行支付。故响太公司在房屋租赁保证金冲抵欠付租金、逾期付款违约金、解约赔偿金后，就不足部分，仍应予以补足，具体可在执行阶段处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海豪车汇汽车服务有限公司与被告(反诉原告)上海响太汽车销售有限公司于2019年9月26日签订的豪车汇广场办公楼租赁合同于2020年11月24日解除；二、被告(反诉原告)上海响太汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海豪车汇汽车服务有限公司支付2020年4月16日至2020年11月24日欠付租金150,555元；三、被告(反诉原告)上海响太汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海豪车汇汽车服务有限公司支付逾期付款滞纳金5,000元；四、被告(反诉原告)上海响太汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海豪车汇汽车服务有限公司赔偿解约损失40,000元；五、原告(反诉被告)上海豪车汇汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海响太汽车销售有限公司退还房屋租赁保证金62,187元；六、驳回原告(反诉被告)上海豪车汇汽车服务有限公司其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,848元，减半收取计2,424元，由原告(反诉被告)上海豪车汇汽车服务有限公司负担320元，由被告(反诉原告)上海响太汽车销售有限公司负担2,104元。反诉案件受理费677元，由原告(反诉被告)上海豪车汇汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年十二月十一日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。