文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初4361号原告：陈太平，男，1972年2月20日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：孙国峰，重庆天宇三星律师事务所律师。被告：谭德龙，男，1953年9月1日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告暨被告谭德龙的委托诉讼代理人：王学英，女，1965年1月29日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：牟建中，男，1963年10月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：吴永惠，女，1951年2月3日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：何春艳，女，1975年3月18日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。被告：何丹凤，女，1982年3月6日出生，汉族，居民，住四川省成都市金牛区。上列四被告委托诉讼代理人：杨文河，重庆臻福律师事务所律师。原告陈太平与被告谭德龙、王学英、吴永惠、何春艳、牟建中、何丹凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈太平及其委托诉讼代理人孙国峰，被告暨被告谭德龙的委托诉讼代理人王学英，被告牟建中、何春艳及其委托诉讼代理人杨文河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈太平向本院提出诉讼请求：依法判决1.确认陈太平与谭德龙、王学英于2005年6月20日签订的《房屋买卖协议》有效；2.确认牟建中、何安庆与谭德龙所签订的《房屋抵押协议》有效；3.吴永惠、何春艳、牟建中、何丹凤共同将丰都县名山街道xxx号房屋拆迁补偿款860024元及陈太平长期租房等各种经济损失共计894000元支付给陈太平；4.吴永惠、何春艳、牟建中、何丹凤共同承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：1999年10月至2002年期间，牟建中与吴永惠之夫，何春艳、何丹凤之父何安庆（已去世）合伙修建丰都县名山街道xxx号（原丰都县名山镇花园街一组xxx号）拆除移民房时，因欠谭德龙建筑材料（沙砖）款，于2004年11月8日与谭德龙签订了一份在建房屋抵押协议，约定将在建的丰都县名山街道xxx号（原丰都县名山镇花园街一组xxx号）拆除开发的房屋第三层1、2、5号三套房屋以人民币19600元之价抵押给谭德龙所有。2005年6月20日，谭德龙与陈太平签订了一份《房屋买卖协议》，将该三套房屋以总价人民币6万元卖给陈太平，购房款由谭德龙之妻王学英收取。后牟建中与何安庆因资金原因一直未能将房屋竣工交付，给陈太平造成了长期租房居住的较大经济损失。现因丰都县北岸城区棚户区改造，该房屋经政府委托评估后拆除征收，且吴永惠、何春艳、牟建中、何丹凤已经通过生效判决与当时修建房屋的出土地方对该房屋拆迁补偿款进行了分割，但与陈太平就三套房屋拆迁补偿款和租房损失未达成一致协议，为此诉请法院依法判决。谭德龙、王学英辩称，牟建中与何安庆修房子欠了砖款，催过很多次，他们没钱支付，于是就签订了房屋抵押协议，后来就把房屋卖给了陈太平。陈太平支付了部分房款，还剩5000元未付，当时口头约定的是房产证办下来之后再给这5000元尾款，但是房产证一直没办下来。吴永惠、何春艳、牟建中、何丹凤辩称，1.原告主体不适格，根据合同相对性原则，四被告没有与陈太平签订任何房屋买卖合同，陈太平没有依据要求四被告赔偿；2.房屋抵押协议是陈太平等人强迫签订的，且系显失公平的流质条款，应属无效；3.本案已过诉讼时效；4.陈太平与谭德龙之间有利害关系，房屋买卖不合常理，陈太平买了该房屋后，就没有找过牟建中、何安庆要求交付房屋，现房屋要拆迁了才来要求赔偿，且该房屋系烂尾楼，没有水电，无法住人；5.陈太平之前以被继承人债务清偿纠纷起诉过一次，撤诉后又以房屋买卖合同纠纷起诉，明显属于滥诉。综上，应裁定驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：1999年至2002年期间，牟建中与吴永惠之夫，何春艳、何丹凤之父何安庆（已去世）合伙修建丰都县名山街道xxx号（原丰都县名山镇花园街一组xxx号）房屋时，因欠谭德龙建筑材料（沙砖）款，于2004年11月8日与谭德龙的委托代理人谭刚在重庆市丰都县新城法律服务所的见证下，签订了一份《房屋抵押协议》，约定何安庆、牟建中因欠丰都县水电沙砖厂沙砖款19600元，将开发的丰都县名山街道xxx号（原丰都县名山镇花园街一组xxx号）房屋第三层1、2、5号三套房屋共300平方米左右，抵押给丰都县水电沙砖厂，抵押价款为19600元给谭德龙所有。牟建中、何安庆如在2005年3月底以前不将所欠款项付给谭德龙，谭德龙有权将抵押房屋变卖。如牟建中、何安庆在2005年3月底将原欠款19600元付清后，解除抵押协议。后牟建中、何安庆未支付欠款，谭德龙于2005年6月20日与陈太平签订《房屋买卖协议》，约定谭德龙将上述房屋出售给陈太平，房屋总价款为65000元。签订合同当日，陈太平支付了房款6万元，余款5000元双方约定待房产证办下来后支付。现因丰都县北岸城区棚户区改造，上述房屋经丰都县规划和自然资源局委托评估，重庆华恒资产评估土地房地产估价有限公司出具估价报告，其结论为丰都名山街道xxx号第3层1号房屋建筑面积为96.70平方米，评估单价为2900元每平方米，总价为280430元；丰都名山街道东作门街106号第3层2号房屋建筑面积为99.95平方米，评估单价为2900元每平方米，总价为289855元；丰都名山街道东作门街106号第3层5号房屋建筑面积为99.91平方米，评估单价为2900元每平方米，总价为289739元。后吴永惠、何春艳、牟建中、何丹凤获得了部分拆迁补偿款。陈太平曾以被继承人债务纠纷诉至本院，后于2020年9月29日撤诉，本院裁定予以准许。上述事实，有房屋买卖协议、收条、承诺、欠条、见证书、房屋抵押协议、合资建房合同书、补充协议、常住人口登记卡、建设用地规划许可证、建设用地批准书、消防设计审核意见书、建设项目环境影响报告表、房屋征收评估报告、（2020）渝03民终120号民事判决书、（2020）渝0230民初3377号民事裁定书、当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。本案中，牟建中、何安庆因欠丰都县水电砂砖厂（系谭德龙与他人合伙承包）货款未付，遂以其正在修建的位于丰都名山街道xxx号房屋三层1、2、5号房屋作抵押担保，谭德龙与何安庆、牟建中签订了《房屋抵押协议》，但并未办理抵押登记，也未将上述房屋实际交付给谭德龙。双方约定牟建中、何安庆将上述房屋三套共300平方米左右，抵押给水电砂砖厂，抵押价额为19600元给谭德龙所有。若牟建中、何安庆未在约定时间内支付货款，谭德龙有权将上述抵押房屋变卖。该约定的意思并非“债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的流押条款，只是表达了牟建中、何安庆将上述房屋抵押给谭德龙，抵押债务为19600元，在牟建中、何安庆不履行到期债务后，其可以将上述房屋变卖。该协议应为合法有效。牟建中辩称该抵押协议约定了流押条款应为无效的辩解理由不成立，本院不予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中的抵押仅签订了抵押合同，并未办理抵押登记，所以抵押权未设立。谭德龙与陈太平虽然签订了买卖合同，陈太平也支付了大部分房款，双方之间的买卖合同合法有效。但谭德龙将上述房屋出售给陈太平属于无权处分。没有证据证明双方的买卖行为经过了牟建中、何安庆的同意。所以不管房屋是否修建好，陈太平均不能要求牟建中、何安庆或何安庆的法定继承人何丹凤、何春艳、吴永惠过户或支付房屋拆迁补偿价值。陈太平向牟建中等人主张长期租房等损失亦无法律依据，也不应得到支持。但陈太平可以另案主张出卖人的违约责任，或解除合同并主张损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认谭德龙与陈太平于2005年6月20日签订的《房屋买卖协议》有效；二、确认谭德龙与何安庆、牟建中于2004年11月8日签订的《房屋抵押协议》有效；三、驳回陈太平的其余诉讼请求。案件受理费12740元，减半收取计6370元，保全费5000元，由陈太平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 程浩洲二〇二〇年十二月七日法官助理 文小华书 记 员 余佳睿