湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初14302号原告:郭某某，男，汉族，1977年5月23日出生，住长沙市雨花区。原告:康某，女，汉族，1981年7月12日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：郭某某，男，汉族，1977年5月23日出生，住长沙市雨花区，系原告配偶。被告：喻某某，男，汉族，1981年7月11日出生，住湖南省。被告：湖南梓誉新能源科技有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**柏利大厦写字楼****房，统一社会信用代码91430104MA4LWUBMX3。法定代表人：成湘宁。原告郭某某、原告康某诉被告喻某某、被告湖南梓誉新能源科技有限公司（以下简称“梓誉科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭某某、原告康某到庭参加了诉讼。被告喻某某、被告梓誉科技公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告郭某某、原告康某向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间在2017年5月1日和2019年9月18日两次所签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令两被告返还租用房屋；3.请求判令两被告支付房屋租金人民币56344元（租金计算至2020年11月底，如超过11月底返还租用房屋，实际请求计算至被告返还房屋之日）；4.请求判令两被告支付迟延支付租金的违约金人民币14086元（按合同约定违约金算法更高，原告愿意放弃高出部分）；5.请求判令同意原告扣除两被告已交给原告的保证金人民币14086元；6.请求判令两被告与物业公司结清承租房屋在租赁期间所产生的电费、物业费和空调费等费用（实际请求计算至被告返还所占用房屋之日）；7.请求判令本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年5月1日，被告喻某某与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段208号柏利大厦写字楼X号房出租给被告喻某某。该房屋的租期为2017年5月1日至2022年5月30日止，其中，2017年5月1日至2017年8月30日为免租期。该房屋月租金为人民币7043元。租金的支付方式为：租金按每个月为一期支付，付款日期限定在每月3号之前付清。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的5%支付违约金。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。2019年9月，由于被告喻某某拖欠租金的原因，经过双方协商，于9月18日再重新签订了一份《房屋租赁合同》，其中：被告喻某某将承租方更改为被告湖南梓誉新能源科技有限公司。双方重新约定了租金支付方式，租金的支付方式为：租金按每个季度为一期支付，付款日期限定在每个季度开始的前一周之内付清。被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的5%支付违约金。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。自2020年4月1日以来，两被告再未按期支付租金，且原告通过电话、微信等方式主动联系催讨，两被告从不做出任何回应，也不接电话和回复微信，严重损害原告合法权益。综上，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请法院依法支持原告诉请。被告喻某某、被告梓誉科技公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，庭前也未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：原告郭某某与原告康某系夫妻关系。2017年5月1日，原告康某（出租方、甲方）与被告喻某某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方同意将位于长沙市岳麓区××路××大厦××楼××栋××层××号房屋及其设施出租给乙方作办公场所使用。合同第二条租赁期约定：租赁期为5年，自2017年5月1日至2022年5月30日止。合同第三条租金及保证金约定：3.1双方约定的租金为每月人民币7043元整。3.2为确保出租场地及其设施完好以及租赁期内相关费用之如期结算，乙方应向甲方交纳相当于两个月房租共人民币14086元作为保证金。在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用，当本租约期满时乙方应与甲方共同清点室内设施，并付清本租约项下其应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额无息退还给乙方。3.3甲方赠送乙方四个月装修期，时间自2017年5月1日起至2017年8月30日止，装修期间免除乙方房屋租金。3.4乙方交纳房屋租金应每个月支付一次。合同第四条费用承担约定：4.1租赁期间乙方应自行承担并按相关部门规定支付使用物业所发生的物业管理费、水费、电费、空调费、网络费、垃圾处理费、排污费、有线电视费、电话费及损耗分摊等各类费用。合同第六条承租人的责任和义务约定：6.1乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项应付费用。合同第七条解除合同约定：7.1乙方有下列行为之一的，甲方收回出租房屋，本合同终止。甲方扣留乙方已付保证金，乙方付清本租约项下的所有应付费用后，甲方退还乙方未满期约的租金。Ｂ.无故拖欠租金超过十天（另有协议除外）。合同第十条违约责任约定：10.1若乙方未能按期支付房租，应付逾期期间的滞纳金。在30日内的，从本期缴费届满第二日起每逾期一日，按每月租金的5%收取。逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应按照当月租金的三倍租金支付违约金，押金不予退还。违约金不足以弥补给甲方造成损失的，乙方应赔偿对甲方所造成的损失。乙方支付甲方租金日期以甲方提供账户的开户银行划准日为准。该合同甲方签字人为原告郭某某、康某。上述合同签订后，被告喻某某按约向两原告支付了保证金14086元及至2019年9月30日的房屋租金。2019年9月18日，原告康某（出租方、甲方）与被告梓誉科技公司（承租方、乙方）重新签订《房屋租赁合同》，合同内容除将租金支付方式变更为每季度支付及租期变更为2019年10月1日至2022年5月30日支付外，其他内容与前述2017年5月1日签订的合同一致。该合同甲方签字处为康某，乙方签字处均有被告喻某某的签字和被告梓誉科技公司的盖章。现因被告喻某某、被告梓誉科技公司仅向原告支付至2020年3月的房屋租金，经两原告多次催要后仍未缴纳，涉案房屋至今亦未返还，故两原告诉至本院。另查明：1.涉案房屋由两原告共同所有，双方各占50%；2.庭审中，对原告康某于2019年9月18日与被告喻某某、被告梓誉科技公司签订的《房屋租赁合同》，原告郭某某亦予以认可；3.涉案房屋租金均由被告喻某某向两原告支付。以上事实有原告康某、原告郭某某的当庭陈述及原告提交的《租赁合同》、《长沙市商品房买卖合同》、微信聊天记录、银行流水等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，两原告与被告喻某某于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按约履行。因被告喻某某没有按照合同约定按时支付租金，两原告提出异议后，双方经过协商，原告康某与被告梓誉科技公司于2019年9月18日又签订了一份《房屋租赁合同》，承租人变更为被告梓誉科技公司。因此本院认为两原告与被告喻某某2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》已经在第二份租赁合同签订时解除，本院对原告要求再次判令解除2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持，虽被告喻某某在原告康某与被告梓誉科技公司签订的《房屋租赁合同》盖章处签字，但该合同签订的主体为被告梓誉科技公司，被告喻某某为该公司员工其签字应视为履行职务行为，涉案房屋实际也是被告梓誉科技公司在使用，故对原告要求被告喻某某支付后续租金的诉讼请求也不予支持。根据原告康某与被告梓誉科技公司2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》第十条关于违约责任的约定：“若乙方未能按期支付房租，应付逾期期间的滞纳金。在30日内的，从本期缴费届满第二日起每逾期一日，按每月租金的5%收取。逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应按照当月租金的三倍租金支付违约金，押金不予退还。”经两原告催告被告仅缴纳至2020年3月的房屋租金，至本案起诉之日已逾期超过七月，故本院确认2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》于本院向被告梓誉科技公司送达诉状副本之日起，即2020年12月9日起解除。因合同解除，故对原告诉请要求被告梓誉科技公司返还涉案租赁房屋的诉请，本院予以支持。对原告诉请要求被告梓誉科技公司支付房屋租金的诉请，因涉案《房屋租赁合同》于2020年12月9日解除，故被告梓誉科技公司应向原告支付自2020年4月1日至2020年12月9日止的租金，共计59396元（7043元/月÷30天×253天），并参照租金标准继续支付房屋占用费从12月10日起至涉案房屋返还原告之日止。对两原告要求被告梓誉科技公司支付违约金的诉请，本院认为，被告逾期支付房租构成违约，应当依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定承担违约责任，但约定明显过高，故本院根据违约金系弥补损失的性质，兼顾公平原则，结合涉案合同的履行情况酌情认定被告梓誉科技公司应承担支付违约金7043元的违约责任。对原告要求扣除保证金的诉请，根据原告庭审陈述该保证金14086元系在签订第一份租赁合同时被告喻某某交纳，现两被告均缺席，本院无法核实被告梓誉科技公司是否实际交纳保证金，故本院对该诉讼请求暂不予处理。对两原告要求被告喻某某、被告梓誉科技公司与物业公司结清租赁期间产生的电费、物业费和空调费用等费用的诉请，因该诉请不明确，原告现有证据也无法证明被告梓誉科技公司欠缴费用的具体情况，故本院暂不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告康某与被告长沙梓誉科技公司管理有限公司于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月9日予以解除；二、限被告长沙梓誉科技公司管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郭某某、原告康某共同所有的位于长沙市岳麓区××路××大厦××楼××栋××层××号房屋；三、限被告长沙梓誉科技公司管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告康某支付租金59396元及逾期支付租金的违约金7043元；四、驳回原告郭某某、原告康某其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费956元（按简易程序收费），由被告长沙梓誉科技公司管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审  判  员  徐琼二〇二〇年十二月二十九日法官助理邓欣书记员（兼）  邓欣附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。