浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0104民初2368号原告张小珍，女，1974年4月21日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人林罗斌、邓蔚霞,浙江金道律师事务所律师。被告高地（杭州）房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区高德置地中心****-501。法定代表人曾浩。委托代理人陈蔚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告张小珍诉被告高地（杭州）房地产开发有限公司（以下简称高地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人林罗斌、被告委托代理人陈蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月10日，原告与被告签订商品房预售合同，合同约定，原告购买被告开发的高地置地中心商品房一套，房屋价值3754492元，房屋交付时间为2017年12月30日，出卖人逾期交房的，自合同约定的交房日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。2018年8月，被告通知原告交房，经过现场勘查，原告认为被告开发的高地置地中心不符合交房条件，拒绝收房，并要求被告支付逾期交房违约金。双方经过多次协商，对于违约金金额无法达成一致意见。为了维护自身的合法权益，故诉请：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金44303元（以3754492元为基数，按照每日万分之一的比例，自2017年12月31日起计算至2018年4月27日止）；2、判令被告赔偿原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金305991元（以3754492元为基数，按照每日万分之一的比例，自2018年3月31日起计算至2020年6月23日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，要求被告支付逾期交房违约金，自2017年12月31日起算至2018年4月27日止，我们被告认可。本案的主要争议焦点集中在第二项关于逾期办证的违约金，我们被告也认可没有在约定的时间向原告交付土地、房屋办证的资料，但是对其房屋逾期违约金的起算日期有异议。我们认为，根据购房合同专用条款，这个是在合同第26页第六点，如果出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则本合同第16条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任。那么这个起算点，就要跟何时交付房屋联系起来，我们今天被告也是提供证据证实，2018年4月24日，被告向原告通过EMS发送了交付通知书，通知原告从2018年4月29日起可以来收房。即使原告来到现场，对当时房屋的状况不满意，但是只要没有出现不能使用的质量问题，还是应当视为被告完成了合格的交付。因此，我们认为，房屋的交付时间应当是在2018年4月29日。因此，逾期办证资料的交付，应当是在房屋交付后的3个月，顺延3个月。被告应当在2018年7月29日之前将办证资料交付给原告，但由于被告确实有工作失误，直到2018年8月28日，涉案房屋才完成了初次登记。那现在被告虽然工作人员都离职了，当时通知没通知也不确定，那现在我们能看得到的通知就是2018年12月14日，被告向原告发函催缴专项维修基金面积补差款以及物业费等费用，并且在那天的函里，被告告知原告缴费后可以领取办证资料，原告收到这个告知函以后，张书福代张小珍于当年的12月24日支付了4303室的维修基金和面积补差款，但张小珍没有去领取办证资料，在此后起诉之前也没有向被告主张过办证资料，或者是办证资料的违约金，不存在原告所述原告来讨要而被告拒绝交付的情况，在起诉并变更诉讼请求之后，被告再次通知原告前来领取办证资料，如原告所述，2020年6月23日原告本人领取了这个办证资料。我们认为高地公司承担的办证违约金的期限，应当从2018年7月30日计算至他发函通知的2018年12月14日。经审理本案事实认定如下：2017年2月10日，张小珍（买受人）与高地公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定，买受人购买的商品房为杭州市江干区××号楼××室，设计用途为办公，建筑面积133.67平方米，商品房单价28087.77元／平方米，总价款3754492元。买受人一次性付款，于2016年11月9日已付清该房款计3754492元。按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为65元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准），该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。合同第九条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。若遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2、县、区级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规等的规定，采取的某项行政措施或市政配套的批准与施工延误导致开发建设期延长的，或项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目不具备竣工交付条件的，出卖人可据实予以延期；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况，地震、，地震自然灾害，战争、动乱；大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规颁布或修改、政策出台或调整、政府行为或原因等；4、商品房达到交付条件时，买受人应支付给出卖人的任何款项（包括但不限于房款、税费、违约金、物业管理费及专项维修基金等）未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，不承担由此造成的逾期交房的违约责任，并有权按照本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任；如出卖人同意继续履行合同的，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期。出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过120日的，或逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房符合本合同第九条约定的交付条件，买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内到场办理房屋验收交接手续或到场后拒绝办理房屋验收交接手续的，视为出卖人已按第九条约定或《入伙通知书》规定的时间将商品房交付买受人。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年3月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，或约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；等等。合同附件八《补充协议》约定，买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任；等等。2018年4月24日，高地公司向张小珍寄送了《交付通知书》，通知高德置地中心1号楼4303室房屋已通过竣工验收，并达到约定的交付条件，请张小珍于2018年4月29日至2018年5月31日9时至17时前往办理入住手续；若未能在该规定时间内完成收楼手续，将视为已于2018年4月29日交付房屋，物业服务公司将从交付之日开始计收物业服务费；等等。随信所附的《入住须知》载明了办理入住所需缴纳的费用名称及物业管理费和公共能耗费计算标准。张小珍于2018年4月25日收到该通知书，对于高地公司通知交房时间为2018年4月29日予以确认。2018年8月28日，案涉房屋完成国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。杭州市国土资源局于当日出具的《不动产登记结果告知单》载明，上述不动产权利已记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，不再另行颁发不动产权证书。2018年12月14日，高地公司以双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中张小珍提供的地址、电话向张小珍邮寄送达了《关于房屋交付及款项支付有关事宜的告知函》，告知张小珍其所购买的4303室房屋已于2018年4月29日前达到购房合同所约定的交付条件，因张小珍未在通知交房时间2018年4月29日至5月31日办理房屋交付手续，支付物业维修基金、首年物业管理费、房屋面积补差款，违反了购房合同附件八第九条第4款等有关规定。同时告知张小珍于2018年12月31日前支付4303室物业维修基金8730.8元；根据房屋实测建筑面积计算的房价补差款18257元；预交首年物业管理费20631.55元。支付完所有费用后领取办理房屋产权登记所需资料。该告知函邮件于2018年12月16日妥投，投递处理说明为“他人收，电联门前”。2018年12月24日，案外人张书福代张小珍向高地公司交纳了维修基金等相关费用。2020年6月23日，张小珍领取了案涉房屋产证办理资料。上述事实，有原告张小珍提供的商品房买卖合同、付款收据，被告高地公司提供的交付通知书、EMS底单及查询记录、杭州市国土资源局不动产登记结果告知单、关于房屋交付及款项支付有关事宜的告知函及快递查询单、客户收付款入账通知和记账凭证、签收记录表及原、被告的陈述予以证明。本院认为，张小珍与高地公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按约定履行各自的义务。张小珍已付清购房款，高地公司应按约定于2017年12月30日前向张小珍交付符合约定条件的房屋，根据本案查明事实及高地公司自认，高地公司确实未在合同约定时间交付房屋，构成违约，关于逾期交房时间，高地公司认可张小珍诉请主张的时间，根据双方合同约定的违约金条款计算，张小珍主张高地公司赔偿逾期交房违约金44303元的诉请，本院予以支持。关于高地公司逾期交付土地、房屋权属证书构成违约的事实，高地公司予以认可，双方争议焦点在于逾期交付违约金的计算期限。高地公司提供了其于2018年12月14日寄送了告知张小珍于2018年12月31日前付清其所需支付的物业维修资金、面积补差款等费用的《关于房屋交付及款项支付有关事宜的告知函》，该函的投递查询信息显示已妥投并签收。张小珍认为未收到该函件。本院认为，高地公司是根据张小珍在合同上提供的地址及电话向其寄送了告知函，且告知函已妥投并签收，高地公司已履行了通知义务，至于函件系张小珍本人签收还是他人代收，非高地公司过错，故本院认定2018年12月16日高地公司已履行了通知张小珍房屋已可办证的义务，逾期办证时间为2018年3月31日至2018年12月16日。鉴于双方在合同附件八补充协议中约定，若出卖人逾期交房或买受人逾期领房的，则合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证的违约责任。故高地公司原承诺的办证时间由2018年3月30日顺延至2018年7月29日，逾期办证违约金计算期间应自2018年7月30日起算至2018年12月16日止，共140天，按张小珍已付房款3754492元，每日万分之一标准计算，高地公司向张小珍支付逾期办证的违约金为52563元(3754492×140×0.0001)。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告高地（杭州）房地产开发有限公司向原告张小珍支付逾期交房违约金44303元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告高地（杭州）房地产开发有限公司向原告张小珍支付逾期办证违约金52563元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告张小珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6554元，由被告高地（杭州）房地产开发有限公司负担人民币2222元，由原告张小珍负担人民币4332元。原告张小珍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款。被告高地（杭州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  王**辰二〇二〇年十二月二十五日书记员  金 鑫