安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初5826号 原告：马鞍山市九众房地产经纪有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇。 法定代表人：吴风兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周凡，该公司经纪人。 委托诉讼代理人：石梦菊，安徽铭心律师事务所律师。 被告：董科香，女，1972年6月生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市花山区，居住地安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：董科宝,安徽姑城律师事务所律师。 原告马鞍山市九众房地产经纪有限公司（以下简称九众经纪公司）与被告董科香居间合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九众经纪公司的委托诉讼代理人周凡、石梦菊，被告董科香及其委托诉讼代理人董科宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九众经纪公司向本院提出诉讼请求：判令被告董科香向原告支付佣金11200元，并赔偿逾期付款损失60.90元（暂计算至起诉之日，即11200元×4.35%×1.5×1／12＝60.90元，实际以11200元为基数按ＬＰＲ利率上浮50%从2020年8月19日起计算至被告实际给付之日），合计11260.90元。事实和理由：2020年8月17日，原、被告签订《看楼委托协议书》，约定被告委托原告在马鞍山市物色适当物业，若原告所介绍的物业使被告满意且成功购买或租赁，则被告应向原告按楼价的1%支付佣金；如被告通过其他公司、经纪人与上述物业的业主联系并成交，被告应按上述物业总价的1%支付佣金；如上述物业最后由被告的亲属、授权人或代理人购买或租赁，被告仍需支付上述交易的全部佣金。原、被告在《看楼委托协议书》中约定，原告所介绍的物业位于马鞍山市花山区。当天，原告就带着被告去看了汇成上东小区50栋102室的室外环境和室内状况。被告对该房表示满意，希望原告协助被告以108万元的价格将该房买下来。原告立即在当天和第二天与该房房主就房屋价格进行了多次商谈。在原告已与房主就房价沟通多次，房价已接近被告心中的理想价格时，被告违返协议书约定，私自通过其他中介与该房房主联系，并与房主达成购房协议。现该房已过户登记至被告名下。原告认为，被告违反《看楼委托协议书》约定，应当按照协议书约定向原告支付房屋总价1%的佣金。因原告与被告多次就此事沟通未果，故具状诉讼，望法院判如所请。 董科香辩称，一、最高人民法院发布的指导性案例1（上海市第二中级人民法院（2009)沪二中民二（民）终字第1508号民事判决），该判决认为“如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成跳单违约。”二、原告提交的两份《看楼委托协议书》是采用格式条款订立的合同，其中，“本人承诺”、“本人并同意”部分无效。1、被告属文盲或半文盲，无法认识委托书全部文字，更无法理解委托书条款内容、含义。2、原告经办人员是以证明其带客户看房为由要求被告签名。事实上，两次看房，被告被要求两次签名就足以说明被告陈述的真实性，两次签名地点都是在所看房屋，且协议书均未加盖单位印章可以佐证。如果是委托，显然不需要两次签署。况且，如果仅仅是看房就要支付房款1%的中介费，这明显高于本市的交易行情，被告也不可能接受，继而签字。由此可见，原告未依法履行对相关格式条款提示、说明义务，且采取欺诈手段订立合同。3、委托书中“本人承诺”和“本人并同意”部分是无期限的限制被告通过合法途径获取如指导性案例所述的报价低、服务好的中介服务，属于限制、排除对方当事人的主要权利条款。综上，根据合同法第三十九条、第四十条规定，协议书中“本人承诺”、“本人并同意”部分无效。三、被告通过优房中介公司促成订立房屋买卖合同的行为不构成跳单违约，原告未完成中介服务，无权获取报酬。1、案涉房屋出售信息是公开的，而且在看房时，原告方是通知优房中介送钥匙，可见优房中介也有涉案房屋的房源信息；尤其值得注意的是房东的表姐是优房中介的工作人员，房东只同意选择优房中介订立房屋买卖合同，以免交中介费。被告没有利用原告提供的房源信息、条件，且通过新中介，房东报价、中介服务费都更低，而且在该中介的安排下，被告得以与房东数次见面沟通并最终签约。可见，优房中介提供的服务更好。参照指导性案例的规定，被告选择优房中介公司促成买卖合同成立不构成违约，不应承担违约责任。2、原告虽然带被告两次看房，但原告没有完成居间人促成合同成立的义务。而且，庭审中，原告也没有提供其代理被告与房东协商房价的任何证据，也未举证证明其提供居间活动支出了必要费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年8月17日，九众经纪公司置业顾问周凡以九众经纪公司（乙方）名义与董科香（甲方）签订一份《看楼委托协议书》，约定甲方委托乙方在马鞍山市物色适当物业，若乙方所介绍的物业使甲方满意且成功购买或租赁，甲方愿付予乙方楼价的1%或1月租金的70%作为佣金。本人（即甲方）承诺不会直接通过其他公司、经纪人与该物业业主联系并成交。若发生上述行为，本人愿意以该物业总价的1%作为佣金支付给乙方。本人（即甲方）并同意即使物业最后由本人的亲属、授权人或代理人购买或租赁，本人仍需支付乙方上述交易的全部佣金。本人完全知晓乙方有权按上述规定向该物业业主收取佣金，本人对此无异议。该份看楼委托协议书中同时记载了九众经纪公司所介绍的物业为马鞍山市花山区，并标明暂定报价分别为112万元、123万元。同年8月18日，双方再次签订一份《看楼委托协议书》，记载的所介绍物业为马鞍山市花山区汇成上东小区50栋102室，未标暂定报价，其余内容均与前份协议书相同。上述协议除房屋坐落、面积、报价内容外，其余均为打印好的固定内容。上述协议签订时，九众经纪公司职工带董科香看了两三次房、看了三四套房屋，其中包括马鞍山市花山区汇成上东小区50栋102室。因九众经纪公司一直未能将房屋价格谈到董科香满意，董科香要求九众经纪公司向其提供房主手机号码，但九众经纪公司未提供。2020年8月18日，董科香通过安徽优房房地产经纪有限公司与房屋出售人签订《存量房买卖中介合同》，购买了上述马鞍山市花山区汇成上东小区50栋102室房屋，合同约定的成交价为110万元。该房屋现已过户登记至董科香名下。 上述事实，有营业执照、看楼委托协议书、视频文件、录音文件、不动产登记信息、存量房买卖中介合同及当事人陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。案涉《看楼委托协议书》具有居间合同性质，其中“本人承诺”的内容属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该约定内容，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，根据双方庭审陈述，可以确认马鞍山市花山区汇成上东小区50栋102室房屋出售信息在多家中介机构予以发布，由此可见，董科香通过其他中介等途径也可获得该房源信息,其并不依赖于九众经纪公司提供的房源信息也可与卖方达成交易。本案中，董科香是在对九众经纪公司与出售人所谈价格不满意的情况下，通过其他中介公司促成房屋买卖合同成立的。九众经纪公司也未举证证明董科香是利用其提供的信息、机会等条件促成了房屋买卖合同成立。因此，董科香不属于恶意“跳单”，不构成违约，对九众经纪公司要求董科香按约定的以成交价1%支付佣金并赔偿逾期付款损失的诉讼请求不予支持。但鉴于九众经纪公司已向董科香提供了看房、与卖家商谈价格等一定的媒介服务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，本院酌定由董科香支付九众经纪公司从事居间活动支出的必要费用2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、董科香于本判决生效之日起十日内支付马鞍山市九众房地产经纪有限公司2000元； 二、驳回马鞍山市九众房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元，减半收取计41元，由马鞍山市九众房地产经纪有限公司负担33元，董科香负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  方华 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  刘露