广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初19869号原告：黄敬华，男，1958年3月25日出生，汉族，住广州市番禺区,委托诉讼代理人：梁劲洋,广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹志强，广东正平天成律师事务所律师。被告：张爱珍，女，1982年11月12日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：范秋城，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢尚铮，广东民诚众信律师事务所实习人员。被告：丘晓艳，女，1988年11月1日出生，汉族，住广东省乐昌市，委托诉讼代理人：谭振威，广东理奥律师事务所律师。原告黄敬华诉被告张爱珍、丘晓艳租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄敬华委托诉讼代理人梁劲洋、尹志强，被告张爱珍及其委托诉讼代理人范秋城、谢尚铮，被告丘晓艳及委托诉讼代理人谭振威，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告黄敬华向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付2020年2月至2020年8月租金138330元。2、两被告向原告支付逾期支付租金的违约金[每月违约金以每月欠付的租金为本金（2020年2月为5190元，2020年3月为7190元，2020年4月至8月每月为25190元），分别从拖欠当月的2日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算违约金（租赁合同约定逾期支付租金的，每逾期一天，按所欠租金的1%支付违约金，原告自愿调整违约金标准至LPR的4倍）从2020年2月2日起计算至两被告实际清偿完毕之日止]。3、两被告向原告支付水电费、物业管理费2732.9元。4、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月30日，原告与被告张爱珍签订租赁合同，约定原告坐落于南村镇××商业街××区××、××号商铺出租给被告，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月30日，租金按年度计算，其中2019年9月1日起至2020年8月30日期间的租金为每月25190元。合同签订后，原告按照合同约定将105、106号房交付两被告使用，两被告也于105、106号房实际经营了广州市番禺区南村筋轩美容院。然而自2020年2月开始，两被告出现逾期支付租金及水电费、管理费的情况，其中2020年2月支付租金20000元，2020年3月支付租金18000元，此后没有支付过租金，至今共拖欠租金138330(5190+7190+25190*4）元，水电费、物业管理费共2732.9元。2020年7月20日，原告上门催收租金时发现105、106号房内两被告经营的设施及家具均已搬走，在无法联系到两被告的情况下，原告于2020年8月28日向被告张爱珍发出《终止租赁合同告知书》，要求两被告支付拖欠的租金、水电费、管理费及违约金。原告认为两被告拒不支付租金、水电费、管理费的行为已经严重违反双方签订的租赁合同中的约定。为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。原告在收到被告的抗辩证据后，当庭又改口表示起诉状中的上门催讨发现被告搬走时间为笔误，为6月中旬上门发现被告搬走。被告张爱珍辩称，1、本人已于2018年1月31日将涉案商铺转租给次承租人，即同案被告丘晓艳，且本人与原告之间的租赁合同、本人与被告丘晓艳之间的转租合同都于2020年4月15日解除，原告请求两被告支付租金、违约金、水电费、物业管理费等费用没有事实和法律依据。本人于2018年向作为出租人的原告提出过将商铺转租的意向，并得到原告的同意，转租合同有效。若原告不认可转租关系，根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，法律规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。原告已知道本人将商铺转租给丘晓艳，原告没有提出异议，亦没有提出过解除租赁合同，应推定原告同意转租，因此原租赁合同和转租合同都是有效的。在原告与被告丘晓艳的微信聊天记录（证据第17页）中，显示在2020年4月15日，丘晓艳向原告提出解除租赁合同的意向，原告也对此作出回复；本人于当天下午确认丘晓艳搬离商铺后，亦通过电话告知原告解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因政府采取疫情防控措施导致美容院无法正常经营，本人认为疫情构成了不可抗力，本人与丘晓艳可以行使合同解除权，解除租赁合同和转租合同，合同解除后，原告请求两被告支付租金、违约金、水电费、物理管理费等费用没有事实和法律依据。2、按照生活习惯，涉案商铺无人使用、原告寻找新租户并允许新租户进行装修工程，可证明事实上租赁关系不复存在且原告默认租赁合同已解除。证据显示，原告于2020年6月5日要求被告丘晓艳将营业执照迁移，且装修登记证记载，原告至少在2020年7月1日前，就与新租户就商业街一区105号商铺达成订立租赁合同的合意，并允许新租户在2020年7月1日至2020年7月31日对商业街一区105号商铺进行装修，原告称在7月底才发现被告丘晓艳搬走与事实不符。事实上，2020年4月15日后，两被告都没有占有、使用涉案商铺，都向原告表达过解除租赁合同的意思表示，本案中的租赁关系也不复存在；原告亦开始寻找新租户并于6月5日要求被告丘晓艳将营业执照迁移，因此原告至少在2020年6月就与新租户就涉案商铺达成订立租赁合同的合意并允许其装修，原告与本人均视为默认租赁合同已解除。因此，原告以两被告拖欠租金为由要求支付租金没有事实和法律依据。即使认为租赁合同未解除，在原告已找到新租户的情况下要求本人支付6月、7月、8月的租金等费用亦不合理。三、新冠疫情期间，被告丘晓艳经营的美容院因政府采取疫情防控措施导致无法正常经营，本人认为疫情构成了不可抗力，即使认为本人与被告丘晓艳要承担租金、违约金、水电费、物业管理费等费用，原告应减免相应的租金，免除相应的违约责任。本人与被告丘晓艳签订转租合同是在2018年1月31日，是在疫情发生前签订的，被告丘晓艳承租涉案商铺是用于经营广州市番禹区南村懿轩美容院，属于政府命令暂停营业的行业，且被告丘晓艳于2020年1月底就告知了出租人其受到疫情影响的具体情况，履行了通知义务。本人认为应当根据《中华人民共和国》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定，应减免相应的租金、免除相应的违约责任。综上，请法庭依据事实和法律，驳回原告全部诉讼请求。被告张爱珍当庭补充如下：从2018年9月开始，就由原告与被告丘晓艳直接对接，并由丘晓艳直接向房东交付租金，我方认为丘晓艳代理了张爱珍的承租人的地位，也就是说张爱珍已经退出了租赁合同关系。2020年4月15日，丘晓艳告知房东要解除租赁合同时，也是代表了张爱珍解除租赁合同的意思表示。被告丘晓艳辩称，1、被告丘晓艳，并非原告黄敬华的租赁合同的相对方，故其要求被告丘晓艳共同承担责任缺乏事实和法律的依据，应当不予支持。根据两被告之间签订的租赁合同，其中条款中明确约明确约定，两被告间为转租合同关系，合同约定的押金也是由被告张爱珍收取，故被告丘晓艳与原告黄敬华不存在任何的合同关系，原告黄敬华无权突破合同相对性原则，要求被告丘晓艳承担责任。此外被告丘晓艳也于2020年4月15日，搬离涉案房屋，并同时告知了原告及被告张爱珍，原告当即表示可以向被告张爱珍追讨后续费用，其行为已反映出其明确各方的法律关系。2、2020年的2月份全球爆发新冠疫情，因广州市的防疫措施，导致被告丘晓艳的美容院无法开业，但被告丘晓艳仍然尽力去履行自己的义务，到处借钱去支付租金。而原告也同意将2020年2月份的租金降为2万元，3月份的租金降为18000元，现原告公然违背承诺，恶意提起诉讼，向两被告索要疫情期间的租金差额，其见利忘义的行为明显违反了民法总则中规定的诚实信用原则。此外，原告与被告丘晓艳之间并不存在任何违约金的约定，且原告提起的违约金数额过高，其要求被告丘晓艳承担违约金是没有任何法律依据。第三点，如上面所述，原告与被告丘晓艳之间不存在合同关系，且被告丘晓艳已于2020年4月15日搬离房屋，原告无权要求被告丘晓艳承担水电费、物业管理费。本院经审查当事人提交的证据，并结合庭审陈述、质证及书面意见，认定事实如下：1、租赁物及合同签订情况。原告黄敬华为广州市番禺区南村镇××商业街××区××、××号商铺（以下简称涉案商铺）的权属人之一，其于2007年11月5日取得商铺的产权证书。2016年8月30日，原告黄敬华（甲方、出租方）与被告张爱珍（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方向甲方承租涉案商铺。租赁期限为2016年9月1日至2021年8月30日。乙方缴纳定金40000元，期满退回。租金逐年递增，其中2019年9月1日至2020年8月30日期间，每月租金25190元。每月租金应在当月1日前交纳。如乙方逾期交付租金，每天按租金的1%计算违约金，超过30天，甲方有权终止合同收回商铺，定金不得退回。合同对其他事项也作了相关规定。合同签订当日，被告张爱珍向原告黄敬华转账80000元，张爱珍表示40000元为押金，另40000元为原告主张的店铺转让费。2、合同履行争议情况。2018年10月16日，被告丘晓艳在涉案商铺地址注册个体工商户广州市番禺区南村懿轩美容院，丘晓艳为经营者。2020年1月至6月5日期间，原告黄敬华多次与被告丘晓艳微信沟通交租事宜。经沟通，2月11日，原告黄敬华同意2月份减少部分租金，可只交租20000元。2月14日，丘晓艳支付租金10000元，2月15日、16日分别支付租金5000元，共计支付租金20000元。3月23日，丘晓艳向原告支付租金18000元。因丘晓艳无法继续经营及交租，2020年4月15日，丘晓艳微信告知原告黄敬华不再继续经营店铺。原告表示不做的话就告诉张爱珍，租金及滞纳金由张爱珍承担。2020年4月15日，丘晓艳告知张爱珍不再继续经营，东西已经搬走。2020年6月5日，原告通过微信向张爱珍追讨2020年4月、5月的租金。张爱珍指责原告作为房东出租仍变相收取其几万元的顶手费。同日，原告微信中要求丘晓艳将美容院拍照迁移或注销。6月14日，原告指责张爱珍未通知就将商铺内物品搬走。6月19日，原告要求丘晓艳将商铺内杂物清理干净，否则按放弃处理。6月24日，原告与案外人梁*明签订租赁合同，将两涉案商铺出租，租期自2020年7月1日至2025年6月30日，2020年7月1日至7月31日为免租装修期，其中2020年7月1日至2021年6月30日期间每月租金16000元。原告据此主张因被告违约其另行出租商铺产生每月租金差额损失。涉案商铺门口张贴装修登记证，装饰期限为2020年7月1日至7月31日。原告提供两张2020年7月20日的照片，表示其上门催讨租金时发现商铺内物品已搬走。原告提供发票及收款收据多张，拟证实两被告拖欠截至2020年7月8日的水电费、物业管理费2732.9元。经审查确认，原告支付涉案商铺中105铺2020年4-7月的物业挂立方及滞纳金855元，支付106商铺2020年4-7月的物业管理费及滞纳金822元；支付105铺2020年3-4月电费347.70元，支付106铺2020年3-4月电费608.40元；支付105铺2020年3-4月水费99.80元。付款日期为2020年7月8日，发票出具日期为2020年7月13日，105铺每月物业管理费为208元，106铺每月物业管理费200元，物业公司收取两涉案商铺2020年4-7月的物业管理费中，分别加收了违约金23元、22元，收据及发票中未能明确违约金对应的物业管理费月份。2020年8月31日，原告向被告张爱珍邮寄一份《终止租赁合同告知书》，邮件于2020年9月1日由他人代收，代收人不明。在终止租赁合同告知书中，原告要求被告张爱珍支付截至2020年8月30的租金138330元及截至2020年6月30日的管理费、水电费1877.90元。原告提供银行交易流水，拟证实两被告缴纳2020年1月租金25190元，2月14日缴纳租金10000元，2月15日、2月16日各支付5000元，3月23日支付18000元。对上述租金缴纳情况两被告予以确认，但认为按照双方微信协商约定，原告减免部分租金，2月收租金20000元，3月收租金18000元。在本案审理期间，丘晓艳电话联系原告黄敬华，协商租金事宜，丘晓艳将通话录音作为证据提交。通话中，丘晓艳询问黄敬华其已经告知已经结清4月份之前的房租，且4月15日就搬走，原告已同意与原承租人张爱珍对接，为何起诉时将其列为被告。黄敬华表示并不想起诉丘晓艳，是律师建议的。丘晓艳连讲两次其4月之前房屋付清及4月搬走的事实，黄敬华对此未回应，只是表示诉讼时律师弄的，他不知情。对于上述通话录音，原告本人未出庭，也未发表意见。原告代理人表示庭前未同黄敬华就录音进行核对。黄敬华本人至今未就上述录音内容发表意见。3、美容院转让情况。2018年1月31日，张爱珍于丘晓艳签订一份租赁合同，张爱珍将涉案商铺转租给丘晓艳，租期自2018年1月31日至2021年8月30日。同日，双方另签订一份美容院转让协议。2018年4月8日，税务部门向张爱珍出具清税证明，证明个体工商户广州市番禺区南村爱珍美容院税务事项已结清。2018年6月25日，工商行政部门向张爱珍出具准予注销登记通知书，表示张爱珍提交的“广州市番禺区南村爱珍美容院”注销登记材料齐全，符合法定形式，准予注销登记。2018年7月3日，卫生部门注销广州市番禺区南村爱珍美容院的许可证。张爱珍提供的原告黄敬华微信沟通记录显示，原告向张爱珍索要保证书，张爱珍向黄敬华发送保证书，保证书内容为业主对商铺转租事宜产生前后承租户之间因所注册个体工商户未及时变更、注销责任负担所作的保证。以上事实有双方提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。双方应按照合同约定履行义务。原告按照合同约定向张爱珍提供涉案商铺，张爱珍有义务支付相应租金及其他费用。张爱珍在租赁期间将商铺转租给被告丘晓艳，并由丘晓艳直接对接向原告支付租金，黄敬华对转租事宜知情，未提出异议，但丘晓艳与原告黄敬华并未重新签订租赁合同，黄敬华与张爱珍也未解除原租赁合同，张爱珍与丘晓艳之间的转租合同不影响本案中张爱珍的承租人地位，在丘晓艳未能及时支付租金的情况下，张爱珍作为承租人应向原告黄敬华承担义务。丘晓艳作为承租人，其应当向张爱珍承担义务，但无需向原告黄敬华承担合同义务。本院依法驳回原告对丘晓艳的诉请。根据双方提交的付款记录及微信沟通内容，可认定经协商原告免除涉案商铺2020年2月、3月部分租金，原告在收到2月租金20000元、3月租金18000元后未就上述时间段的租金向被告追讨，而是询问被告如何支付2020年4月及之后的租金。本院据此确认原告已收齐2020年2月、3月的租金，无权再主张被告张爱珍支付其减免部分的租金。原告在2020年6月24日就与案外人重新签订租赁合同，将涉案两商铺另行出租，且约定的2020年7月1日至7月31日为免租装修期，原告又在本案中主张2020年7月、8月的租金，明显理据不足，属于无理主张，本院对该部分时间段的租金请求不予支持。同时，根据微信沟通中，原告在2020年4月15日获知被告丘晓艳不再继续经营后，2020年6月5日询问两被告何时交纳2020年4月、5月租金且让丘晓艳注销或迁移美容院拍照等事实，本院确认原告至少在2020年6月初就已经实际收回涉案商铺。原告无权主张2020年6月及之后的租金。被告丘晓艳虽告知原告不再继续经营，但双方未办理商铺交接手续，丘晓艳提交证据也无法证实其在2020年4月15日搬离商铺。被告张爱珍作为原承租人未能及时与原告就商铺交接进行协商，应向原告支付2020年4月、5月的租金合计50380元。同时，丘晓艳经营涉案两商铺期间，尚拖欠水费99.80元、105铺电费347.70元、106铺电费608.40元；拖欠105铺2020年4月、5月物业管理费416元（208元*2），106铺2020年4月、5月物业管理费400元（200元*2）。上述欠费合计1871.90元，原告黄敬华已经垫付，被告张爱珍应向原告黄敬华支付物业管理费、水电费1871.90元。原告黄敬华主张的物业管理费中含有违约金（105铺23元、106铺22元），但物业公司出具的收据及发票中均无法明确违约金如何收取，如何对应各个月份的管理费基数，原告应承担举证不能的不利后果，本院对上述物业管理费的违约金部分不予认可及支持。2020年1月爆发新冠病毒疫情，各行各业均遭受严重打击，被告丘晓艳因疫情影响无理继续经营，不宜按照违约方式认定承租方的责任。在合同签订时，张爱珍已向原告黄敬华支付80000元，其中40000元虽有定金的规定，因合同又约定期满退还，该40000元实际转换为合同押金。现承租人因新冠病毒疫情导致无法继续履行合同，上述40000元押金可抵扣相应的欠款，抵扣物业管理费、水电费及部分租金后，被告张爱珍仍应向原告黄敬华支付租金12251.90元。原告就涉案商铺重新签订的租赁合同中，租金约定大幅下降，也印证了新冠病毒疫情影响下租金收益下降的事实，原告无权就其所减免的2020年2月、3月租金再行主张。新冠病毒疫情之下，无论出租方还是承租方，应当互相体谅共克时艰，就疫情之下的损失合理负担。承租方应就其实际占有使用物业的时间段承担租金交纳义务，出租方应就租户无力经营后再次出租之间的空档期损失及租金变更损失。因本案承租方确因疫情影响无力经营，本院酌定原告可主张自2020年6月2日起，以拖欠租金12251.90元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金，对原告主张违约金超出上述计算标准的部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条条，判决如下：一、被告张爱珍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄敬华支付租金12251.90元及违约金（违约金以12251.90元为基数，自2020年6月2日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）。二、驳回原告黄敬华的其他诉讼请求。案件受理费3242元，由原告黄敬华承担2972元，被告张爱珍承担270元。被告张爱珍应在履行判决义务时一并向原告黄敬华支付受理费270元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年十二月三十一日书记员 何震宇