山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终4422号 上诉人（原审原告、反诉被告）：菏泽市牡丹区李村镇人民政府。住所地：菏泽市牡丹区李村镇李村大街。 法定代表人：王华军，该镇镇长。 委托诉讼代理人：翟效军，山东邦治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉原告）：菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司。住所地：菏泽市牡丹区李村镇沿黄路。 法定代表人：赵兴来，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张玉镇，山东信法律师事务所律师。 上诉人菏泽市牡丹区李村镇人民政府与被上诉人菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司联营合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初3601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人菏泽市牡丹区李村镇人民政府的委托诉讼代理人翟效军，被上诉人菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司的法定代表人赵兴来、委托诉讼代理人张玉镇参加本案庭审，本案现已审理终结。 上诉人菏泽市牡丹区李村镇人民政府上诉请求：1、撤销(2019)鲁1702民初3601号民事判决判决结果第三项，改判上诉人不应承担赔偿责任。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定本案土地房屋租赁合同无效，理由是涉案土地未取得建设用地许可证和建设工程规划许可证，也没有审批手续，其认定与事实不符。涉案出租房屋，是上诉人李村镇政府按照国家扶贫政策，上级政府要求建设的扶贫车间，该项目使用的土地已经过山东省人民政府鲁政土字20151460号文件经土地置换方式批准为建设用地，并经菏泽市牡丹区自然资源局核査后确认，房屋是按照扶贫政策和上级的要求依法建设，因是政策性建设，并未要求办理建设工程规划许可证。且该房屋在建设完成后，经菏泽市牡丹区扶贫开发办公室进行验收，完全符合验收条件予以验收并出具了验收报告，说明该房屋建设完全符合国家法律和政策规定要求，政府对该房屋建设的合法性予以认可。据此，一审判决关于涉案租赁土地、厂房未取得建设用地许可证和建设工程规划许可证，亦无审批手续的结论与事实不符，据此作出涉案租赁合同为无效合同的认定没有事实根据。二、鉴于前述理由，涉案房屋并不属于最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释所调整的对象城镇规划区内的房屋，一审法院在错误定事实的基础上适用该解释对本案争议进行裁判，完全属适用法律错误，也必然导致裁判结果不当。三、因涉案合同不存在合同无效的情形，那么双方签订的房屋租赁合同应依法认定为有效合同，合同双方应按照合同约定享有权利，承担义务。根据合同第五条第二项:装修费用由乙方即本案被上诉人自负，使用期满后如乙方不再使用，所添附装修归甲方即上诉人所有，甲方不作任何补偿。本案租赁合同虽未按照约定期限履行完毕，但完全是由于被上诉人的原因，是被上诉人因自身经营不善导致无力继续履行合同，并书面请求上诉人请求解除，在这种情况下，上诉人完全可以追究被上诉人提前解除合同的违约责任，并要求其承担剩余租赁期内的租金损失，但上诉人考虑到被上诉人的实际情况，按其请求解除了涉案租赁合同，并且未追究其提前解除合同的违约及损失赔偿责任。因合同提前解除完全是被上诉人导致，所以，所产生的法律后果及所有损失应由其自行承担。四、一审法院严重违背法定程序，超出当事人诉请范围进行裁判。在一审中，无论是上诉人还是被上诉人，诉请中均未提出请求确认涉案租赁合同无效，虽然法院依职权查明合同是否存在无效情形，但不应在判决结果中作出直接判项，一审法院存在超范围判决的程序违法现象。 被上诉人菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司辩称：一审法院判决认定事实清楚，证据充分，判决结果合理合法，上诉人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉维持原判。 李村镇政府向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行合同义务支付原告土地租金、厂房租金146145元；2.诉讼费由被告承担。诉讼期间，原告要求增加2号车间、9号车间使用费、40000元。 菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司反诉提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付剩余租期内装饰装修残值损失49万元；2.涉案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院经审理认定如下事实：2017年2月7日，原告李村镇政府与案外人徐正标签订租赁合同一份（旭阳公司于2017年2月27日登记成立，由旭阳公司履行此合同），合同约定，原告将54亩土地，建筑面积为10260平方米，其中北半部车间6个（每个规格15米×42米）、南半部车间6个（每个规格15米×72米）及160千伏安变压器一部租赁给旭阳公司生产藤编制品使用，租赁期限自2017年3月11日至2027年2月28日止，租赁期为10年；租赁价格，土地租金每亩每年按1500市斤小麦计算（小麦价格按当年市场价），每年的6月1日前付清当年租金；厂房使用费，2017年3月1日至2020年6月30日前每年交付出租方200000元，自2020年2月1日起每年付出租方500000元；出租方负责提供围墙、办公楼(承租方租用)、职工食堂、宿舍、水电路等附属设施。其他配套设施，由承租方负责。承租期间，承租方可根据经营需要进行内部装修，装修费用由承租方自负，使用期满承租方不再使用，承租方所添附装修无偿归出租人，承租投资建设的内容归承租方所有。合同签订后，旭阳公司按合同约定承租经营，旭阳公司为履行合同进行施工建设。至2018年8月1日双方终止履行合同。现涉案土地及厂房由李村镇政府出租给案外人生产经营。旭阳公司承租期间于2017年11月1日、2017年12月27日通过银行转账分别交付李村镇政府土地及厂房租金100000元、于2018年3月2日转账交付40000元，三次合计交付原告租金240000元，现旭阳公司欠李村镇政府土地及厂房使用费194808元（54亩×1500斤×1.2元/斤÷365天×534天＋200000元÷365天×534天－240000元）。租赁合同终止履行后，承租方与出租方就承租方承租期间投入的建设资金赔偿事易未达成协议，旭阳公司于2019年2月28日单方委托山东法正资产评估有限公司对其承租期间投入的建设项目纯值进行资产评估，山东法正资产评估有限公司于2019年5月30日作出鲁法评字【2019】第002号评估报告书，其评估意见为：“1.基础设施，委估价值209694.75元，原值203094.75元，净值151156.59元；2.房屋建筑物，委估价值166693.50元，原值131295.00元，净值119234.13元；3.办公及附属设备，委估价值317218.00元，原值317218.00元，净值205288.66元；4.装饰装修，委估价值176170.75元，原值176170.75元，净值106171.01元，以上净值合计581850.40元”。李村镇政府出租给旭阳公司的土地、厂房及其他建筑物无建设用地许可证、无建设工程规划许可证。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人未取得建设用地许可证也未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁土地、厂房未取得建设用地许可证和建设工程规划许可证，亦无审批手续，故李村镇政府与案外人徐正标于2017年2月7日以旭阳公司名誉签订的租赁合同无效。租赁合同无效，出租人仍有权请求承租人按照双方约定的租金标准支付土地及房屋占有使用费，本诉原告李村镇政府要求本诉被告旭阳公司支付自2017年2月7日至2018年8月1日期间占有使土地、厂房使用费186145元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于因合同无效反诉原告承租期间投入建设的财产损失问题，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案反诉原告租赁期间投入建设资金经反诉原告单方委托评估净值为581850.40元，反诉被告虽提出异议，经一审法院释明，反诉被告未向一审法院申请进行司法评估，故一审法院对反诉原告单方委托的评估净值581850.40元，一审法院予以确认。现反诉被告又将涉案土地、厂房及反诉原告投入建设的设施出租给他人，视为反诉被告同意利用。一审法院综合考虑双方租赁合同的期限及双方的过错程度，反诉被告李村镇政府承担主要过错责任，对租赁期间反诉原告投入建设的损失承担70%的赔偿责任，反诉原告自行承担30%的损失，故反诉被告李村镇政府承担反诉原告旭阳公司承租期间投入建设的设施损失407295.28元。反诉原告诉称，其租赁反诉被告的土地及厂房部分未利用，其未利用部分的租赁费用应予扣除，因反诉原告租赁的土地和厂房是一个整体，反诉原告要求扣除未利用部分的租赁费的请求于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）菏泽市牡丹区李村镇人民政府与被告（反诉原告）菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司（以案外人徐正标名誉）于2017年2月7日签订的《土地及厂房租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司支付原告（反诉被告）菏泽市牡丹区李村镇人民政府占有使用土地、厂房使用费186145元。三、原告（反诉被告）菏泽市牡丹区李村镇人民政府赔偿被告（反诉原告）菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司租赁期间投入建设的设施损失费407295.28元。四、驳回被告（反诉原告）菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司要求过高部分的诉讼请求。上列第二、三项限判决生效后十日内履行完毕。本诉案件受理费3223元，减半收取1611.5元，由被告（反诉原告）菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司负担；反诉案件受理费8650元，减半收取4325元，由被告（反诉原告）菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司负担620.5元，由原告（反诉被告）菏泽市牡丹区李村镇人民政府负担3704.5。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人菏泽市牡丹区李村镇人民政府举出证据：第一组、菏泽市牡丹区自然资源局复函一份，山东省人民政府文件一份（关于调整菏泽市牡丹区城乡建设用地增减挂钩项目部分地块位置的批复鲁政土字{（2015）1460号}，证明目的：案涉出租土地已经土地增减挂钩的方式经山东省人民政府批准转为建设用地，该土地具有合法使用手续。第二组、李村镇人民政府文件一份菏区李政呈201779号、牡丹区2017年度扶贫开发产业发展项目竣工验收报告一份，证明案涉房屋系上诉人依据扶贫政策所建的扶贫车间，其上级政府牡丹区人民政府扶贫部门对该房屋建设予以验收，说明区政府对该房屋建设合法性是认可的。 被上诉人菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司质证认为：对第一组证据真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，该组证据只能证明涉案土地为农转用土地，不能证明上诉人具有集体土地建设使用权证及厂房建设规划许可，更无法证明案涉合同为有效合同。依据城乡规划法第三十七条、三十八条规定，有城乡规划行政主管部门合法建设用地规划许可证作为建设单位向土地主管部门申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证，该义务不能由相关复函和文件代替。对第二组证据真实性无异议，但该组证据只能证明案涉车间经过了上诉人方的验收，不能证明涉案项目取得了相关合法证件及手续，不能证明案涉合同有效。 本院认为，第一，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第一条规定：“向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。”本案中，涉案出租房屋项目使用的土地已经过山东省人民政府鲁政土字20151460号文件经土地置换方式批准为建设用地，并经菏泽市牡丹区自然资源局核査后确认，房屋是按照扶贫政策和上级的要求依法建设，且该房屋在建设完成后，经菏泽市牡丹区扶贫开发办公室进行验收，完全符合验收条件予以验收并出具了验收报告，说明该房屋建设符合国家法律和政策规定要求，因此一审法院认定无效确属错误，本院依法予以纠正。 第二，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，由于双方对案涉合同均同意予以解除，因此，本院对案涉合同已经解除的事实予以确认。 第三，我国《合同法》第九十七条规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。另外，法官自由裁量权，亦称司法自由裁量权，是指法官或者审判组织根据自己的认识、经验、态度、价值观以及对法律规范的理解而选择司法行为和对案件作出裁判的权力。本案中，一审法院依据自由裁量权，综合考虑双方租赁合同的期限及双方的过错程度，认定李村镇政府承担主要过错责任，对租赁期间反诉原告投入建设的损失承担70%的赔偿责任，菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司承担30%的损失并无不当。 另外，上诉人因被上诉人先行解除合同给其造成损失，可另行起诉。 综上所述，菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、维持山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初3601号民事判决第二、三、四项。 二、变更山东省菏泽市牡丹区人民法院（2019）鲁1702民初3601号民事判决第一项为解除菏泽市牡丹区李村镇人民政府与菏泽市旭阳户外休闲用品有限公司于2017年2月7日签订的《土地及厂房租赁合同》。 二审案件受理费7409元，由菏泽市牡丹区李村镇人民政府负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田佰旺 审 判 员 朱晨曦 审 判 员 史春雷 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 王 群 书 记 员 邓亚娉