安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1003民初831号 原告（反诉被告）：尹时芳，女，1956年10月01日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。 委托诉讼代理人：罗亚民，安徽王良其律师事务所律师。 被告(反诉原告)：黄山荣盛房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖风景区,统一社会信用代码91341003670908595Q（1-1）。 法定代表人：刘金山，公司总经理。 委托诉讼代理人：胡坤，安徽良信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦茜，安徽良信律师事务所律师。 原告(反诉被告)尹时芳诉被告(反诉原告)黄山荣盛房地产开发有限公司（下称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年09月02日立案，2020年09月21日，尹时芳申请司法鉴定，本案暂停审理，2020年12月04日恢复审理，2020年12月11日，荣盛公司提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尹时芳的委托诉讼代理人罗亚民、荣盛公司的委托诉讼代理人胡坤、胡梦茜到庭参加了诉讼，尹时芳、荣盛公司的法定代表人刘金山未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹时芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除尹时芳与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司返还尹时芳购房款及利息280849元（利息按人民银行同期贷款利率，自2017年01月21日暂计算至2020年08月31日，以后顺延至款项付清之日止）；3.判令荣盛公司赔偿尹时芳因房价上涨经济损失163193元（46.68平方米×3496元／平方米）及承担逾期交房违约金48000元及赔偿律师代理费18000元；4.判令荣盛公司承担本案的诉讼费用和评估费3000元。事实和理由：2017年01月21日，尹时芳与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区，约定：房屋面积46.68平方米；单价7345.14元／平方米，总价款342871元；房屋交付日期为2017年12月31日。由于荣盛公司违约逾期交房，经多次交涉无果，故诉讼至法院要求依法解决。 荣盛公司辩称，1.对签订合同的事实认可，尹时芳没有按合同约定的时间2017年12月21日前支付第三期购房尾款，存在先违约行为，其无权解除合同；2.逾期交房的事实是成立的，但现在已明确了交房时间，合同是可以履行的，要求继续履行合同；3.尹时芳主张的利息损失及经济损失系重复主张；4.人民法院应当考虑尹时芳实际支付的房款与房产升值部分的比例问题，尹时芳不能得到全部的房屋上涨的经济损失，应按已付款比例计算。 荣盛公司向本院提出反诉诉讼请求：1.尹时芳配合荣盛公司办理撤销合同备案登记手续以及预告登记手续；2.反诉诉讼费用由尹时芳承担。事实和理由：案涉合同解除后，尹时芳应配合荣盛公司办理撤销合同备案登记手续以及预告登记手续。 尹时芳反诉辩称，1.合同解除后，同意配合荣盛公司办理撤销合同备案登记手续以及预告登记手续；2.配合办理上述手续产生的相关差旅费用需荣盛公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据：尹时芳提供的《商品房买卖合同》、《购房款收据》、《鉴定费票据》、荣盛公司提供的《商品房预售登记备案表》，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.尹时芳提供的《交房通知书》、《入住通知书》证据，荣盛公司认为没有原件，对真实性存疑，不予质证；本院认为该证据虽然系复印件，但能证明案涉房屋一直未交房的事实； 2.尹时芳提供的《销售宣传单》证据，荣盛公司认为没有原件，对真实性存疑，不能反映本案涉案房产和宣传单上的房产系同一地段、同一时期、同一类型的房产，达不到其证明目的；本院认为该证据在进行司法评估时尹时芳已向评估机构提供，故该证据本院将结合评估报告综合认定； 3.尹时芳提供的《聘请律师代理合同》证据，荣盛公司对关联性和证明目的有异议，未能提供支付凭证，不能证明实际支付了律师代理费用；本院对该证据与本案的关联性和证明目的不予认定； 4.尹时芳提供的《金盆湾照片》证据，荣盛公司对其真实性和证明目的有异议；本院对该证据的合法性不予认定，但该证据能反映案涉房屋2018年08月仍然在建设的事实； 5.尹时芳提供的《两张照片及置业计划书》证据，荣盛公司对其真实性和证明目的有异议；本院对该证据的证明目的不予认定，案涉房屋的现市场价格本院将结合评估报告综合认定； 6.尹时芳提供的《安居客网页》证据，荣盛公司对其真实性和证明目的有异议；本院对该证据的证明目的不予认定，案涉房屋的现市场价格本院将结合评估报告综合认定； 7.荣盛公司提供的《两份2020年同类型商品房买卖合同》证据，尹时芳对其真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的均有异议，该两份合同签订的时间在新冠疫情发生期间，房价低很正常，不能反映现在的房屋价格；本院认为该证据在进行司法评估时荣盛公司已向评估机构提供，故该证据本院将结合评估报告综合认定； 8.荣盛公司提供的《两份同类型案件人民法院的生效判决》证据，尹时芳对其证明目的有异议；本院对其真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的予以认定。 对由尹时芳申请，并经人民法院选定的安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的皖天源（2020）房估字第××号《房地产估价报告》；尹时芳对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性予以认可，但认为该报告的估价不能反映金盆湾的真实价格，根据尹时芳的举证，金盆湾的真实价格至少应按9418元／平方米计算；荣盛公司对该估价报告的真实性、与本案的关联性予以认可，但对评估报告的结论不予认可；本院对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年01月21日，尹时芳与荣盛公司签订了编号为0037-170121143918《商品房买卖合同》，购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区，合同约定：1.房屋面积为46.68平方米；2.房屋单价为7345.14元／平方米，总价款为342871元，分三期支付，2017年01月21日支付102861元，2017年06月21日前支付137148元，2017年12月21日前支付102862元；3.房屋交付日期为2017年12月31日前；4.出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；5.商品房预售的，自本合同生效后，由出卖人向黄山区房地产管理局申请备案登记。同时双方还在合同中约定了其他权利和义务。 尹时芳先后向荣盛公司支付购房款240009元（102861元＋137148元），第三期购房尾款102862元未支付。荣盛公司到黄山区房地产交易管理所办理了合同备案登记手续。荣盛公司无法按合同约定的时间2017年12月31日前交付房屋，2018年01月，变更交房日期为2018年12月31日前，但荣盛公司仍不能按时交房，2019年08月20日荣盛公司再次通知交房时间延迟至2020年12月31日，尹时芳不同意，故诉讼至法院要求解除合同，退还已付购房款。 另查明，合同约定的交付房屋2017年12月31日前，案涉的房屋未动工建设；支付第三期购房尾款的时间为2017年12月21日前。评估费3000元，系尹时芳缴纳。 本院认为，尹时芳与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。荣盛公司在尹时芳给付大部分购房款后，一而再地未能在约定的期间内交付涉案房屋，其未履行义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。依据双方签订合同的违约条款约定，荣盛公司逾期交房超过60日后，尹时芳有权自主选择解除合同或者继续履行合同，也就是说解除合同的条件成就，守约方即取得行使解除合同的权利，故尹时芳要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，荣盛公司应当按照合同的约定和法律的相关规定，退还尹时芳全部已付购房款240009元；尹时芳也应配合荣盛公司办理撤销合同备案登记手续以及预告登记手续。 本案中，双方合同约定尹时芳支付购房款方式为分期付款，第一和第二期购房款已按约定支付，第三期购房款的支付时间是2017年12月21日前，房屋交付的日期为2017年12月31日前，但截止2017年12月21日，涉案房屋尚未动工，荣盛公司也确认不能在合同约定的时间交房，在此情况下，尹时芳可以中止支付剩余购房款，待荣盛公司交付符合约定的房屋后再付款。然荣盛公司对何时交付房屋一直没有明确的时间，多次发出通知延期交房，尹时芳也一直在等待最后的通知，2019年08月20日荣盛公司通知明确了交房时间延迟至2020年12月31日，尹时芳认为交房时间太长，没有接受，选择了解除合同退还已付购房款。在双方就房屋延期交房协商期间，荣盛公司未向尹时芳催讨购房尾款，只是明确在交房时尾款必须付清。因此，荣盛公司辩称尹时芳未按合同约定足额支付购房款，其有权延期交房的抗辩意见，本院不予采纳。 由于荣盛公司多次延期交房的行为，导致尹时芳在与荣盛公司订立商品房买卖合同、支付大部分购房款后无法取得房屋，被迫解除合同，因此，荣盛公司应承担违约责任。双方约定逾期交房导致解除合同的，荣盛公司应承担已付房款的百分之一的违约金责任，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的皖天源（2020）房估字第××号号《房地产估价报告》，尹时芳和荣盛公司并没有举出证据反驳该评估报告的结论不能成立，且在生效的同类型案件中对同类型的房地产评估报告也予以了认定；该评估程序合法，本院予以确认，对该司法鉴定估价报告作出的结论即8021元／平米，本院予以采信。尹时芳主张的房屋差价31549.28元（46.68平方米×8021元／平方米－342871元），为本案合同履行后尹时芳可获得的利益，也是荣盛公司违约给尹时芳造成的损失金额，故尹时芳诉请赔偿损失的31549.28元，本院予以支持。尹时芳已主张可得利益的损失赔偿，本院已支持，故对于尹时芳要求的违约金主张本院不予支持。 支付购房款是尹时芳取得房产的基础，购房款的利息是取得房屋所必须承担的成本，因此，在支持房屋差价31549.28元的前提下，尹时芳主张已付购房款的利息损失，不应支持。尹时芳主张的律师费18000元，因《商品房买卖合同》中没有约定，也无法律明确规定，故本院不予支持。评估费3000元，可视为其他诉讼费用，依法在诉讼费用负担时一并解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除尹时芳与黄山荣盛房地产开发有限公司于2017年01月21日签订的编号0037-170121143918《商品房买卖合同》； 二、黄山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还尹时芳购房款240009元； 三、黄山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿尹时芳经济损失31549.28元； 四、尹时芳于本判决生效后三十日内配合黄山荣盛房地产开发有限公司办理撤销编号0037-170121143918《商品房买卖合同》备案登记手续及预告登记手续； 五、驳回尹时芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8900元，减半收取4450元，由尹时芳负担2000元，由黄山荣盛房地产开发有限公司负担2450元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由尹时芳负担20元，由黄山荣盛房地产开发有限公司负担20元。评估费3000元（尹时芳缴纳），尹时芳承担1500元，黄山荣盛房地产开发有限公司承担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员 方   春 二〇二〇年十二月三十日 书记员 黄鑫（代）