福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初835号 原告：姜金胜，男，1963年5月15日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 被告：杜章旺，男，1976年3月19日出生，汉族，住武夷山市。 被告：李芸，女，1980年1月22日出生，汉族，住武夷山市。 被告：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地武夷山市环岛西路**，统一社会信用代码91350700MA2XR1RJ8W。 法定代表人：郑子才，董事长。 委托诉讼代理人：俞慧，女，1989年5月8日出生，原告职员，住武夷山市。 委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。 第三人：詹长雄，男，1984年2月3日出生，汉族，住建瓯市。 第三人：彭小娟，女，1985年9月10日出生，汉族，住武夷山市。 第三人：周凤林，男，1959年5月3日出生，汉族，住武夷山市。 第三人：邓玉仙，女，1962年7月29日出生，汉族，住武夷山市。 原告姜金胜与被告杜章旺、李芸、福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称武夷山农商行）、第三人詹长雄、彭小娟、周凤林、邓玉仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人衷孙连、詹祝权，被告武夷山农商行委托诉讼代理人彭俊仁、俞慧到庭参加诉讼，被告杜章旺、李芸、第三人詹长雄、彭小娟、周凤林、邓玉仙经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 姜金胜提出诉讼请求：1.判令武夷山农商行及第三人詹长雄、彭小娟协助姜金胜办理涂销位于武夷山市××道××街××号××室房屋上的抵押登记手续。2.判令杜章旺、李芸及第三人周凤林、邓玉仙协助姜金胜办理位于武夷山市××道××街××号××室房屋的不动产权属按居住现状变更分割过户登记至姜金胜名下手续，办理不动产权属登记的费用由杜章旺、李芸承担。3.判令杜章旺、李芸向姜金胜支付逾期办证违约金126001元（按已付购房款总额125000元的中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从2008年8月31日起暂计至2020年1月10日），此后逾期办证违约金继续照此标准计至房屋权属过户登记至姜金胜名下之日止。4.本案诉讼费、公告费、保全费由被告和第三人承担。事实与理由：2006年10月，杜章旺在位于武夷山市××道××街××号××新区××街××栋××楼，并在武夷山市××道××号设立了售楼部，聘请了刘萍、朱国英为售楼人员，公开对外预售前述两栋住宅楼的房产，并与所有的购房消费者签订了同样形式的售房协议书。2007年5月30日，杜章旺、李芸委托王昇与姜金胜在售楼部签订了一份《协议书》，约定：将武夷山市××道××街××号××房屋（下称“案涉房屋”）建筑面积约117平方米，每平方米为1780元整，共计购房款为208000元，出售给姜金胜。房屋施工到主体封顶姜金胜共支付125000元，余款待两证办齐交付给姜金胜，并协助姜金胜办理贷款完毕后以现金方式一次性付清（三十个工作日内完成贷款），案涉房屋应于2007年11月30日前按协议约定的房屋交付给姜金胜，两证应于2008年8月30日前交付姜金胜。两证由杜章旺、李芸负责办理，办证费用由杜章旺、李芸负责等。该协议签订后姜金胜按约支付了房价款125000元，杜章旺、李芸等人于2007年底将案涉房屋交付给姜金胜使用至今，但两证未依约办理。2013年底至2014年初杜章旺、李芸在未告知也未经姜金胜同意的情况下，与詹长雄、彭小娟等人恶意串通提供虚假集资建房分割协议等材料，向登记机关骗取权属登记，将案涉房屋权属登记在詹长雄名下后，抵押给武夷山农商行。现姜金胜与王昇签订的《协议书》经生效判决确认合法有效，该协议书对杜章旺、李芸具有约束力，同时生效判决业已撤销登记在姜金胜所占有的位于武夷山市××道××街××号房屋所有权证中对詹长雄的权利登记，即撤销武夷山字第2××6号房权证中对詹长雄的权利登记及撤销武夷山字第2××9号房权证对詹长雄的权利登记。与本案相类似的21户系列案件中的袁培茂等10户业主，针对中国工商银行武夷山支行基于《借款合同》《抵押合同》起诉取得的判决，申请执行武夷山市××道××街××号301－405号房产事宜提出执行异议，武夷山市人民法院经审查后依法裁定中止对前述房屋的执行，该裁定也已生效。基于上述事实，姜金胜为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 武夷山农商行辩称，1.姜金胜的主张没有事实依据。客观事实上姜金胜从未与相应当事人签订过合法有效的房屋买卖合同，更没有支付过任何购房款。姜金胜是基于与王昇恶意串通损害武夷山农商行的权益。2.武夷山农商行无涂销的义务。武夷山农商行与其他被告及相应的第三人签订了合法有效的抵押贷款合同，就案涉房屋办理了合法有效的抵押登记，享有合法的抵押物权，在武夷山农商行的债权未实现的前提下，不对任何人负有涂销登记的义务。3.若姜金胜认为杜章旺等人恶意串通提供虚假集资建房分割协议等材料，向登记机关骗取权属登记，将案涉房屋登记在詹长雄名下后抵押给武夷山农商行的理由成立，则杜章旺等人构成骗取贷款罪，乃至诈骗罪。根据规定，应当移送公安机关立案侦查。 被告杜章旺、李芸及第三人詹长雄、彭小娟、周凤林、邓玉仙未到庭，视为放弃答辩的权利。 姜金胜围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1协议书；证据2收款收据、银行转账回单；证据3（2017）闽0782民初791号、（2017）闽07民终620号民事判决书及生效证明；证据4（2016）闽0782行初15号、（2016）闽0782行初36号、（2017）闽07行终50号、（2017）闽07行终71号行政判决书及生效证明；证据5（2018）闽0782执异21号执行异议裁定书；证据6武夷山字第2××6号房权证、武国用（2013）第0××7号国有土地使用权证、（2016）闽0782行初1号民事判决书、（2016）闽0782行初22号民事判决书；证据7房屋信息查询；证据8本院法庭审理笔录、房地产抵押估价报告。武夷山农商行对姜金胜提供的证据3－8的真实性均无异议，本院予以确认；对证据1、2的真实性有异议，本院认为，姜金胜提供的证据1、2已经生效判决认定有效，应予以确认。武夷山农商行围绕其辩解主张依法提交了以下证据：证据1（2015）武行初字第30号行政判决书；证据2（2015）武行初字第33号、第34号判决书；证据3武夷山市人民政府（2013）30号专题会议纪要。姜金胜对武夷山农商行提供的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述本院采信的证据及当事人的陈述，可对本案事实作如下认定： 2006年10月，杜章旺通过与他人签订联合建房协议的形式在武夷山市××广场××栋××楼××街××号及对面的站前新区北侧商业街}，王昇为工地的管理人进行了具体的施工管理，杜章旺、王昇在武夷山市××道××号设立了售楼部，聘请了售楼人员。王昇与姜金胜及本案相类似系列案袁培茂等21户签订了位于××街××号房产的售房协议书。 2007年5月30日，姜金胜（乙方）与王昇（甲方）签订了一份协议书，约定将武夷山市××道××街××号××房屋以总价款208000元售予姜金胜。付款方式为合同签订之日，乙方向甲方支付定金10000元，该幢房屋±0.00再付40000元，施工到三层，再支付40000元，施工到主体封顶再支付35000元，剩余的40%购房款83000元，待甲方协助乙方两证办齐后以现金方式一次性付清。交付期限为甲方必须在2007年11月30日前交付乙方使用，两证在2008年8月30日前交付乙方，乙方再付清剩余购房款。房屋所有权证、土地证由甲方负责办理，办证费用由甲方负责。房屋的水、电由乙方负责向有关部门申办单独立户，其立户费由乙方负责。双方还约定了违约责任等事项。协议签订后，姜金胜按约共支付了购房款125000元。姜金胜于2007年入住案涉房屋至今。 2013年10月29日，杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄、周凤林、邓玉仙取得了武夷山市××街××号地块的土地使用权［武国用（2013）第0××7号］。2013年12月25日，杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄、周凤林、邓玉仙取得了武夷山市××街××号一至七层房屋的房屋所有权（武夷山字第××6号）。2013年12月26日，杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄、周凤林、邓玉仙共同签署了分割协议，杜丹悦办理了武夷山市××街××号三层、四层、五层房产的房屋所有权证（武夷山字第2××0号、2××9号、2××0号）和土地使用权证（武国用2014第0××8号、第0××3号、第0××4号），詹长雄办理了六层房产及701、702、703、705房产的房屋所有权证（武夷山字第2××9号）和土地使用权证（武国用2014第0××5号）。 2014年1月，福州建融房地产评估咨询有限公司受詹长雄委托对第六层房产进行评估，形成评估报告。报告载明估价对象为毛坯房。从评估报告的封面照片可以看出6层、7层均有几户防盗网。2014年4月2日，詹长雄与武夷山农商行签订了借款合同及抵押合同，将包括姜金胜所占有的602室在内的案涉房屋第六层、第七层［房屋所有权证：（2013）0××9号、土地使用权证：武国用（2014）第0××5号］进行了抵押登记，武夷山农商行领取了武夷山字第（2014）0××3号他项权证，发放了借款350万元，款项均为杜章旺使用。 2017年1月6日，本院就原告姜金胜与被告杜章旺、李芸、王昇，第三人詹长雄、武夷山农商行合同有效纠纷一案【（2016）闽0782民初791号】，作出判决，确认姜金胜与王昇签订的《协议书》合法有效；该协议书系王昇代理杜章旺、李芸与姜金胜签订的，该协议书对杜章旺、李芸具有约束力。杜章旺、李芸不服上诉后，南平市中级人民法院于2017年9月6日作出（2017）闽07民终620号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月6日，本院就原告姜金胜不服被告武夷山市住房保障和城乡规划建设局、武夷山市房产管理处、第三人杜章旺、李芸、詹长雄、王昇、武夷山农商行房屋行政登记一案【（2016）闽0782行初15号】，作出判决，撤销登记在姜金胜所占有位于武夷山市××道××街××号房屋的所有权证中对詹长雄的权利登记。即撤销武夷山字第2××6号房权证中对詹长雄的权利登记及撤销武夷山字第2××9号房权证对詹长雄的权利登记。詹长雄不服提出上诉后，南平市中级人民法院于2017年8月29日作出（2017）闽07行终71号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月6日，本院就原告姜金胜不服被告武夷山市人民政府、第三人杜章旺、李芸、詹长雄、王昇土地行政登记一案【（2016）闽0782行初36号】，作出判决，撤销武国用（2013）第0××7号土地使用权证中对詹长雄的权利登记及撤销武国用（2014）第0××5号土地使用权证对詹长雄的权利登记。詹长雄不服提出上诉后，南平市中级人民法院于2017年9月1日作出（2017）闽07行终50号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月6日，本院就原告袁培茂不服被告武夷山市住房保障和城乡规划建设局、武夷山市房产管理处、第三人杜章旺、李芸、杜丹悦、王昇、中国工商银行股份有限公司武夷山支行房屋行政登记一案【（2016）闽0782行初1号】，作出判决，撤销登记在袁培茂所占有位于武夷山市××道××街××号房屋的所有权证中对杜丹悦的权利登记。即撤销武夷山字第2××6号房权证中对杜丹悦的权利登记及撤销武夷山字第2××0号房权证对杜丹悦的权利登记。 2017年1月6日，本院就原告袁培茂不服被告武夷山市人民政府、第三人杜章旺、李芸、杜丹悦、王昇土地行政登记一案【（2016）闽0782行初22号】，作出判决，撤销武国用（2013）第0××7号土地使用权证中对杜丹悦的权利登记及撤销武国用（2014）第0××3号土地使用权证对杜丹悦的权利登记。 另查明，本院于2016年4月6日就原告中国工商银行股份有限公司武夷山支行（以下简称工行武夷山支行）与被告杜丹悦、江嗣麟、武夷山市丹悦茶叶店金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0782民初367号】作出关于工行武夷山支行有权对被告杜丹悦、江嗣麟用于抵押的坐落于武夷山市××街××号3层、4层的房产拍卖或变卖后所得价款优先受偿。2015年5月7日本院就原告武夷山市本富村镇银行有限责任公司与被告武夷山达济茶叶有限公司、杜章旺、李芸、杜丹悦金融借款合同纠纷一案【（2015）武民初字第879号】作出调解，原告武夷山市本富村镇银行有限责任公司有权以被告杜章旺、李芸位于武夷山市××街××号××层××层的房产折价或以变卖、拍卖该房产所得价款优先受偿。2018年6月28日本院就执行申请执行人工行武夷山支行与被执行人杜丹悦、江嗣麟、武夷山市丹悦茶叶店金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0782执572号】中，案外人提出要求中止执行的执行异议，作出了认定工行武夷山支行的抵押权不能对抗袁培茂等买受人的权利的裁定【（2018）闽0782执异21号】，该裁定已生效。 再查明，姜金胜在武夷山市不动产登记中心无房产登记信息。 本院认为，关于案涉房屋设立的抵押权能否涂销的问题。第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，以及第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，姜金胜虽然至今未办理案涉房屋的物权登记，但本院于2017年1月6日作出的生效法律文书中已经认定姜金胜因购买案涉房屋于2007年5月30日签订的《协议书》合法有效，对杜章旺、李芸具有约束力。故姜金胜依《协议书》取得案涉房屋的物权期待权依法成立。第二，2014年4月2日，詹长雄以案涉房屋向武夷山农商行抵押借款，系各方的真实意思表示，武夷山农商行作为出借人有权要求借款人依法提供有效的担保，詹长雄以其房产作为抵押，并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。故案涉房屋抵押权不仅成立，且该抵押权自登记之日起就已经发生了效力。第三，《协议书》签订后，姜金胜已按约履行了支付购房款的义务，于2007年入住案涉房屋至今，且姜金胜在武夷山未登记有其他房产信息。第四，2013年杜章旺与詹长雄等人签字集资建房并于2013年12月共同签署分割协议，分割了案涉房屋在内的房产给詹长雄，但已生效的民事判决书已认定詹长雄与杜章旺签订的集资建房及分割协议应为虚假，判决撤销了已确认登记在詹长雄名下的房屋所有权证和土地使用权证，故案涉房屋权利归属为杜章旺、李芸。综上，本院认为，姜金胜具有消费者购房人的身份属性，取得了案涉房屋的物权期待权，虽然房屋开发者在销售房屋时存在不规范的现象，但为了保护消费者的生存权以及居住利益优先保护的价值精神，姜金胜所享有的物权期待权应当优先于武夷山农商行享有的抵押权。为了实现其物权期待权，请求涂销案涉房屋的抵押登记，具有合理性，本院予以支持。因生效法律文书已确认借款合同和抵押合同系詹长雄与武夷山农商行签订，故协助办理涂销抵押登记的主体为詹长雄和武夷山农商行，与彭小娟无关联。 关于案涉房屋协助办理过户手续及办证费用的问题。第一，《协议书》第五条约定两证在2008年8月30日交付，但至今案涉房屋未办理两证。第二，案涉房屋在2013年分割给杜丹悦、詹长雄后，杜丹悦、詹长雄取得的房屋所有权和土地使用权均已被生效判决撤销。第三，案涉房屋分割给詹长雄的权利登记被撤销后，实际权属归杜章旺、李芸，但因撤销前的房屋所有权证和土地使用权证中登记了周凤林和邓玉仙的名字，进行权属变更登记时需要周凤林和邓玉仙的协助。故杜章旺、李芸未按约为姜金胜办理案涉房屋的产权登记手续，显属违约，姜金胜主张由杜章旺、李芸和第三人周凤林、邓玉仙协助办理案涉房屋的权属分割变更登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。《协议书》第六条约定办证费用由王昇负责，该约定对杜章旺和李芸有约束力，姜金胜诉请要求杜章旺、李芸负担办证费用，合法合理，本院予以支持。 关于逾期办证违约金的问题。《协议书》中对逾期办证的违约责任并未约定，而案涉房屋开发者并非严格意义上的房地产开发企业，姜金胜主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张违约责任，于法无据，本院不予支持。关于公告费，《协议书》并未约定，姜金胜因诉讼产生的费用系其为维护自身的合法权益支出的费用，姜金胜诉请要求由被告及第三人承担，无事实和法律依据，本院不予支持。 杜章旺、李芸、詹长雄、彭小娟、周凤林、邓玉仙经本院依法送达开庭传票，未出庭，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十八条、第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、福建武夷山农村商业银行股份有限公司、詹长雄应于本判决生效之日起十五日内协助姜金胜办理坐落于武夷山市××道××街××号××房屋的抵押权涂销登记手续。 二、杜章旺、李芸及第三人周凤林、邓玉仙应于本判决生效之日起十五日内协助姜金胜办理武夷山市××道××街××号××房屋的权属分割过户登记手续，办证费用由杜章旺和李芸共同负担。 三、驳回姜金胜的其他诉讼请求。 案件受理费4420元，由杜章旺、李芸共同负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  何 岚 审 判 员  陈 妃 人民陪审员  李海荣 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  王 萍 书 记 员  陈婧婕 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有上，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。 三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。