浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终1053号 上诉人（原审被告）：郑叶竹，男，1952年5月12日出生，汉族，住缙云县。 被上诉人（原审原告）：张祖军，男，1968年1月1日出生，汉族，住缙云县。 被上诉人（原审原告）：胡建斌，男，1975年3月25日出生，汉族，住缙云县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡建昌，浙江民晖律师事务所律师。 上诉人郑叶竹因与被上诉人张祖军、胡建斌租赁合同纠纷一案，不服缙云县人民法院（2020）浙1122民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郑叶竹上诉称，请求法院：1、撤销一审原判，改判两被上诉人先完成租赁协议第十条的约定：“乙方负责将甲方损坏田地恢复原田”后，上诉人才按约退还押金和剩余年份的租金；2、案件诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：两被上诉人于2011年1月28日向上诉人承租周村村石佛岙牛棚750m?，空田200把(折合2.5亩)作五金加工生产，签订租赁协议书约定相应权利和义务。直至案涉房屋于2018年12月7日和2019年4月3日分别被五云镇人民政府拆除，两被上诉人承租的200把农田(折合2.5亩)尚未按案涉租赁协议第十条约定履行复垦原田义务，整块农田建有水泥地面，许多建筑物未拆除，垃圾石块堆成一片废墟，无法种植。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十二条规定的“谁损毁，谁复垦”原则和租赁协议书第十条约定，两被上诉人必须实行复垦原田事宜。但原判未责令两被上诉人依法依约完成复垦义务，单方判令上诉人退还被上诉人剩余年份的租金，不合常理且错误。依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当全面履行合同义务的规定，两被上诉人应当按约定实行复垦义务后方可要求上诉人退还押金和剩余年份的租金。现租用的农田至今未复垦，仍属占用，两被上诉人理应承担每年1400元田租，现已拖欠2019年和2020年两年租金共计2800元。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求，依法查明事实予以改判。 张祖军、胡建斌辩称，原判认定事实清楚，依据充分，主要理由为：第一，上诉人租赁给答辩人的建筑物本身就是违章建筑，现租期未满，租赁物不能使用，出租人理应退还未产生的租金。按照最高院关于租赁合同的规定，对没有取得建设工程规划许可证的建筑物进行租赁是无效合同。既然合同无效，答辩人没有产生的部分租金应该返还。第二，上诉人所提的押金和租金是不同的概念，答辩人二审提交的录音也可以反映出上诉人将案涉土地再次出租给案外人，说明案涉土地有无复垦并未影响上诉人的使用。同时，案涉违章建筑在拆除时，上诉人认为牛棚有利用价值，想要政府保留下来，这也说明上诉人并不需要案涉土地复垦，且水泥地上只有一个移动棚。因此，土地复垦的问题不足以成为租金返还的阻却事由。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。 张祖军、胡建斌向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判令郑叶竹退还给张祖军租金10691.50元、退还给胡建斌租金10691.50元；二、请求人民法院判令郑叶竹退还给张祖军押金5000元；三、诉讼费由郑叶竹承担。 一审法院认定事实：2011年，张祖军、胡建斌租用郑叶竹位于××街道××村村石佛岙的牛棚及生活用房用于五金加工生产，双方于2011年1月28日签订租赁协议书一份，约定租用房屋及牛棚面积750㎡，租用期限自2011年1月28日至2021年1月28日止，租金每年10000元，共计10万元，张祖军、胡建斌于2014年1月向郑叶竹付清了剩余期限的全部租金。张祖军、胡建斌还向郑叶竹租用了200把（注：方言）的田块，张祖军向郑叶竹支付5000元作为田块复垦的押金。2018年12月7日，张祖军租用的棚因违章建筑被缙云县五云街道办事处依法进行拆除，2019年4月3日，胡建斌租用的棚因违章建筑被拆除。拆除完毕后，搭棚的田块由缙云县五云街道办事处组织完成复垦。 一审法院认为，案涉租赁物虽系违章建筑，但承租人在租赁期限内实际使用了违法建筑占有人的棚屋，仍应支付相应占有使用费，现因该租赁物因违章建筑于2018年12月7日、2019年4月3日分别被拆除，张祖军、胡建斌已无法继续使用，要求退还部分已付费用，合法合理。根据实际拆除时间计算至合同到期日止，郑叶竹应退还张祖军已付费用10691.50元（5000元/12个月×25.66），应退还胡建斌已付费用9083元（5000元/12个月×21.8）。合同明确约定租用使用方式为五金加工生产，且租赁物拆除的原因是违章建筑，与环境污染无直接关系，故郑叶竹辩称是因为张祖军、胡建斌经营工厂导致污染才导致牛棚被拆除的等意见，该院不予采纳。关于张祖军支付给郑叶竹的押金5000元，据双方庭审中陈述，押金保证事项为租用田块到期后的复垦事项，但张祖军、胡建斌未能提供证据证实采用押金担保的田块复垦已按约定完成，故张祖军要求被告返还押金5000元的诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、郑叶竹于判决生效之日即退还张祖军已付费用10691.50元；郑叶竹于判决生效之日即退还胡建斌已付费用9083元。二、驳回张祖军、胡建斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取230元，由张祖军、胡建斌负担25元，郑叶竹负担205元。该费用于判决生效之日即向该院缴纳，逾期该院将强制执行。 二审中，上诉人提交两组新证据：一、证明一份，来源于周村村委会，待证被上诉人破坏的农田未复垦的事实；二、农田现场照片，待证案涉农田损坏情况和部分建筑物未拆除的事实；三、复垦费用预计表一张，待证复垦费用需具体支付的项目资金的事实。两被上诉人质证认为，证据一，与本案没有关联，无法待证上诉人所要待证的事实。水泥块是上诉人要求保留，不能以此为由拒绝返还租金。证据二的照片真实性没有异议，但照片只能反映某个片段和角落，上诉人是自建棚，而非被上诉人方建造的棚。证据三的复垦清单与本案不具有关联性，对真实性有异议，该复垦清单是上诉人单方罗列制作的。两被上诉人提交两组新证据：一、视频一段，待证租赁现场状况以及水泥地区域目前的使用状况的事实；二、对话内容光盘一份，待证原租赁场地现已经转租给案外人李金勇的事实。上诉人质证认为，对证据一视频里现场状况是真实的，对话内容不真实，现场都可以看到，田地没有复垦完毕。对于证据二，上诉人和案外人李金勇不是租赁关系，李金勇只是支付很少的小费。本院认为，关于上诉人提交的证据一，村委会对案涉农田的具体情况是否全面知晓无法确定，同时被上诉人对此不予认可，故该份证据证明力不足，本院不予采信。上诉人提交的证据三系其单方制作，被上诉人对该份证据提出异议，在没有其他证据予以佐证的情形下，本院不予采信。对上诉人提交的证据二及被上诉人提交的证据一均是为了呈现案涉农田的现状，双方当事人对现场状况均予以认可，本院亦经现场查勘，农田的现状与照片、视频中呈现的图像一致，本院均予以采信。对于被上诉人提交的证据二，上诉人与李金勇的租赁关系成立与否与本案不存在关联性，故本院对该份光盘不予采信。 本院认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人上诉的主要理由在于两被上诉人未按照协议的约定完成农田的复垦，其不应退还案涉租金。上诉人与被上诉人对双方之间存在租赁关系，以及双方之间无法继续履行租赁合同系因案涉出租房屋属于违章建筑而被街道拆除的事实均无异议。现案涉搭棚的农田已由缙云县五云街道办事处组织完成复垦。上诉人认为案涉2.5亩农田应按协议约定进行复垦，经审查，上诉人在二审庭审中明确“案涉5000元押金主要用于保证租赁田地的后期复垦事项，田块清理干净则押金退还”的事项，同时，原判也已经认定张祖军支付给上诉人用于保证田块复垦事项的押金不予退还。因此，上诉人所提的关于两被上诉人应先全部完成复垦其再退还租金和押金的主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，郑叶竹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费460元，由上诉人郑叶竹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁悦琛 审 判 员 金晓红 审 判 员 项伟杰 二〇二〇年十二月二十四日 代书记员 叶 青