广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5022号原告：林带弟，女，1983年9月5日出生，汉族，住肇庆市高新开发区******************，公民身份号码441************76X。委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓彩凤，广东翔宇律师事务所实习律师。被告：广东聚贤房地产开发有限公司，住所地佛山市三水区********************（住所申报），统一社会信用代码914********120056F。法定代表人：周四阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康律师事务所律师。原告林带弟与被告广东聚贤房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案，依法适用简易程序于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱颂华及邓彩凤、被告的委托诉讼代理人李树欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还购房定金30000元及逾期退还的利息（以30000元为基数，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年7月26日，原告认购被告位于佛山市三水区***********************屋。双方签订了时代南山侨苑认购书，约定原告支付定金30000元，并于2020年8月1日之前协商签订正式合同。随后原告向被告支付定金30000元。因对商品房买卖合同中部分条款存在不同意见，原告于2020年7月31日向被告发函要求协商修改部分条款，被告未予以回复。原告于2020年8月15日收到被告发出的解除认购书通知书。原告认为，原告虽缴纳了定金但并未与被告签订正式合同，原告仍然能就商品房买卖合同中约定的条款与被告进行协商。但双方无法对合同条款达成一致意见的，不属于任何一方的责任。故被告应当退还定金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，1.涉案物业销售现场已经公示商品房买卖合同，原告签订认购书前已经知悉商品房买卖合同的内容，清楚了解涉案房屋的交付条件、时间以及办证等事宜。原告现以双方未能就商品房买卖合同的内容达成一致意见为由解除认购书缺乏依据。因原告逾期支付房款、逾期签约已构成违约，被告无需退还定金。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四条规定，当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的，不予支持。被告销售中心公示了购房者将签订的商品房买卖合同版本，合同版本记载了物业的交付时间、交付条件及产权办证等相关的内容，原告于2020年7月26日到涉案物业现场认购时，已详细了解涉案物业情况，查阅了将签订的商品房买卖合同，被告现场销售人员向原告详细解说了商品房买卖合同内容，并告知涉案物业的交付时间为2020年12月30日前。因此，原告早在2020年7月26日就已经对涉案物业即将签订的商品房买卖合同有清楚的了解。该事实与原告于2020年7月26日在销售现场签订购买商品房知情书、时代南山侨苑认购须知以及认购书的内容能相互印证。因此，原告签署认购书时已经与被告就交易条件达成一致约定，其主张双方无法对合同条款达成一致，应退还定金没有事实依据；2.原告提出合同修改在认购书约定的签约时间之后，且提出的修改要求缺乏合理性，其行为实际是为掩盖其逾期签约，避免承担违约责任而进行的事后补救。首先，涉案认购书约定商品房买卖合同签约时间为2020年8月1日，而原告提交的所谓关于协商修改商品房买卖合同部分条款的通知书投递时间是2020年8月2日，被告并未收到该份通知。后原告于2020年8月4日通过微信将该份通知书拍照发给了销售人员。上述时间均迟于认购书约定的签约时间。因此原告未按认购书的约定按时与被告签订商品房买卖合同的违约事实清楚，并非其所谓的双方无法对合同条款达成一致意见。其次，交楼条件是依据政府部门的相关规定设置，符合政府部门要求。对于产权办理事宜，销售中心公示的商品房买卖合同也有明确的记载。被告公示的商品房买卖合同文稿已经过政府部门审批确认，原告要求整个小区通过竣工验收、或者调整办证事宜的要求均缺乏依据和合理性。综上，原告提出的变更、协商合同主要条款明显是为拒绝签约而逃避承担违约责任。因此原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法庭依法予以驳回。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：1.时代南山侨苑认购书一份，拟证明原告于2020年7月26日认购被告位于佛山市三水区**********************，并依约支付定金30000元，约定于8月1日前协商签订正式的商品房买卖合同；2.支付凭证一份，拟证明原告于2020年7月26日已向被告支付定金30000元；3.关于协商修改商品房买卖合同部分条款通知书一份、EMS快递单三份、物流记录一份，拟证明因对正式合同中部分条款存在不同意见，原告于2020年7月31日向被告发函要求协商修改部分条款，但因故被退回；4.原告与叶智雯的微信聊天记录，拟证明原告于2020年8月4日向被告销售人员叶智雯发送关于协商修改商品房买卖合同部分条款通知书；5.商品房买卖合同第九、十、十七页内容一份，拟证明双方对合同内容存在不同意见，原告要求修改上述条款。被告为证明其主张，向本院提交证据如下：1.广东省佛山市三水区商品房预售许可证、购买商品房知情书、时代南山侨苑认购须知、商品房买卖合同（预售）、单位（子单位）竣工验收备案表各一份、销售现场公示情况照片三张，拟证明原告到涉案楼盘销售现场了解涉案物业，被告销售人员向其介绍涉案物业情况，并向其出示涉案现场公示的商品房买卖合同（预售）文本，包括物业的交付条件及交付时间，原告无故未于认购书约定时间签订商品房买卖合同构成违约；2.被告与案外人王作鹏、樊启志、钟倩虹签订的商品房买卖合同（预售）及收楼确认书各三份，拟证明被告与涉案1栋物业的业主均约定物业交付时间为2020年12月30日之前，且被告也在该日期前与部分业主完成物业交付事宜。经审查，原告提交的证据1、2，被告不持异议，本院予以确认；原告提交的证据3，关于协商修改商品房买卖合同部分条款通知书及物流记录的真实性，本院予以确认。快递单的寄出时间应以快递收件之日为准而非原告自己填写的寄出时间。在原告未提交证据证实因物流公司原因导致快递未能于2020年7月31日寄出的情况下，原告关于快递已于2020年7月31日寄出的陈述，与事实不符，本院不予采信；原告提交的证据4、5，被告对其真实性不持异议，本院确认其真实性。对被告提交的广东省佛山市三水区商品房预售许可证、商品房买卖合同（预售）、单位（子单位）竣工验收备案表、销售现场公示情况照片，来源、形式合法，原告虽持有异议，却未提交反驳证据，故本院对该部分证据予以采信；被告提交的购买商品房知情书、时代南山侨苑认购须知，均有原告签名并按指模，原告在对其真实性不予确认的情况下亦不申请进行笔迹鉴定。上述两份证据签订至今仅有三个月时间，原告作为当事人，对是否在合同上签名的事实应是清楚明了的，原告不确认合同的签名是否属本人签名，亦不申请鉴定，本院有理由相信原告在该问题上作出了虚假陈述，其行为妨碍本院审理本案，本院对其予以训诫。对该两份证据，本院予以采信；被告提交的证据2，与本案无关，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年7月26日，原告作为乙方、被告作为甲方，共同签订时代南山侨苑认购书，约定由乙方认购佛山市三水区**********************，建筑面积为94.91平方米，套内面积为77.91平方米；房屋总价为638596元，乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金30000元，于2020年8月1日前支付198596元，同日双方签订商品房买卖合同，房款440000元由乙方以银行按揭的方式支付。认购书第四条第一款第二项约定，乙方在签订本认购书时已与甲方就商品房买卖合同、前期物业服务协议、临时管理规约的各项内容、条款和选项进行了充分了解和协商，并同意按前款所指示范文本进行签订，甲乙双方不会另行单方提出变更上述文件的要求。同日，原告签订购买商品房知情书及时代南山侨苑认购须知。购买商品房知情书第一条内容为，在认购物业之前，买受人已详细阅读本物业各项资料、售楼部公示的各种文件、证书、交付标准、价格、规划设计图、不利因素、重要提示、风险提示、购房流程和商品房买卖合同（包括附件）、商品房买卖合同补充协议、前期物业管理服务协议、临时管理规约范本，以及对所认购物业的楼层、座向、面积、户型、平面间隔等基本状况、交易条件、周边环境、相关配套设施、以及市政、交通、学校、医院等配套进行充分的了解和确认。时代南山侨苑认购须知第一条第五款约定，认购者在签订网签商品房认购书及时代南山侨苑认购书前，应已对发展商或代理销售商提供的商品房买卖合同示范文本、补充协议、重要提示以及其他文件与证书等和对所认购的物业状况、交易条件、周边环境，进行了充分的了解确认。上述合同签订后，原告向被告支付了购房定金30000元。2020年7月28日，原告通过微信向销售人员叶智雯表示是否能作退房退款处理，原因为“供不起”，叶智雯回复“定金是不能退的，您找朋友买也可以”。7月29日，叶智雯依原告要求通过微信向原告发送商品房买卖合同示范文本。7月30日、7月31日，叶智雯均在微信与原告沟通涉案房屋的首付款支付问题，在协商过程中，原告从未就合同条款提出过异议。2020年8月2日，原告通过EMS向被告邮寄关于协商修改商品房买卖合同部分条款通知书，但该邮件于2020年8月5日被退回。2020年8月4日，原告再次通过EMS向被告邮寄两份关于协商修改商品房买卖合同部分条款通知书，但两份邮件均被退回。同日原告通过微信向叶智雯发送关于协商修改商品房买卖合同部分条款通知书要求修改商品房买卖合同部分条款。叶智雯表示合同不接受修改。因原、被告就购房定金是否需退还一事无法达成一致意见，原告遂诉至本院。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。预约合同，是指当事人约定将来订立本约合同的合同。预约合同签订的目的，是为当事人签订本约合同提供磋商的机会，当事人对预约合同的未决事项享有磋商的权利，但当事人在签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款，拒绝签约的一方不得以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任。本案的争议焦点在于合同当事人是否存在预约合同违约的情形，对此，本院作如下认定与评析：一、时代南山侨苑认购书属被告提供的格式合同，其中，认购书第四条第一款第二项的约定属于排除原告主要权利的条款。而针对该条款，认购书虽然作了黑体字标识，但字体与认购书的其他字体无异，且因该段文字内容位于合同中部分，并不足以引起对方注意。购买商品房知情书及时代南山侨苑认购须知虽然均有原告确认详细阅读并了解商品房买卖合同的内容，但该部分内容与合同其他内容的字体大小一致，并无任何醒目的特别标识，同样不足以引起对方的注意。故此，在被告未能进一步举证证明就上述排除原告主要权利的格式条款作出合理的提示及说明义务的情况下，认购书第四条第一款第二项的约定系无效格式条款，对原告不产生法律效力。原告享有对正式商品房买卖合同进行谈判磋商的权利。而认购书的其他条款属当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，对当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行各自的合同义务。二、预约合同赋予当事人的磋商权利是建立在当事人进行善意磋商的基础上。该磋商时间并非是无期限的，当事人应在认购书约定的签订正式商品房买卖合同的期限前进行磋商。本案中，原告在认购书约定的签订商品房买卖合同的时间前从未要求与被告就合同条款进行磋商。相反，其于2020年7月28日与销售人员叶智雯的聊天记录中要求退款退房的原因是“供不起”而非对合同条款存有异议。在无正当理由未依约与被告签订商品房买卖合同后，原告的行为已然构成违约。出现违约行为后，原告又以无法就合同条款与被告达成一致意见为由要求被告退还购房定金，本院有理由相信原告的行为属于恶意磋商行为，目的是掩盖自身的违约行为。综上所述，原告在出现预约合同违约的情形后，又以与被告不能就合同主要条款达成合意为由要求被告退还购房定金，缺乏事实依据，本院不予支持。本院认定原告存在预约合同违约情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。涉案房屋的商品房买卖合同因原告原因未能订立，原告诉请被告返还购房定金30000元，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告林带弟的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告林带弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二〇年十二月七日书记员  范楚妤