四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3891号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周发荣，男，汉族，1968年7月3日出生，住四川省仪陇县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：阳琴，女，汉族，1962年3月1日出生，住四川省仪陇县。 二上诉人之共同委托诉讼代理人（特别授权）：周泽，四川泽航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：余文魁，男，汉族，1945年11月7日出生，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马永琼，女，汉族，1949年9月13日出生，住四川省仪陇县。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：廖辉，四川惠博律师事务所律师。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵叶兰，四川惠博律师事务所实习律师。 上诉人周发荣、阳琴因与被上诉人余文魁、马永琼房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 周发荣、阳琴上诉请求：1.撤销原判第一项、第四项；2.改判驳回余文魁、马永琼的诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费均由余文魁、马永琼负担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人在签订存量房买卖合同之前签订了一份买卖合同，过户时又签订了《存量房买卖合同》，而两份合同关于房屋价款的认定一致，上诉人丢失了原先的合同，《存量房买卖合同》作为保存在仪陇县不动产管理中心的书面合同，系上诉人与被上诉人之间买卖房屋的主要凭证，是经过了行政机关审查并认可的，也是上诉人与被上诉人双方认可的，亲自到场签字确认的，当然具有法律效力，应当以此买卖合同作为双方合意并予以执行。根据《存量房买卖合同》第四条“乙方应于2018年8月31日前将购房款人民币大写壹拾陆万元（160000.00元）一次性支付给甲方”，上诉人按照合同约定支付了200000元，其中包括160000元房屋买卖价款以及40000元税款。上诉人与被上诉人之间确定了房屋售价为200000元，事先确实不知道售房税费是多少，但《存量房买卖合同》是在不动产登记中心签订的，收税的人就在旁边，一问不就知道了吗？知道税费金额后售房款和税费分开写也是情理之中的事，这就是为何上诉人支付200000元给被上诉人的实际原因，并非是算清楚了应交纳多少税费才确定的，上诉人与被上诉人之间买卖房屋是双方合意，并不会将应支付多少具体到分毫，这从建筑面积31.75平方米，成交价160000元也可以看出。因此《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，应作为本案认定事实的依据。2.原审法院没有正确理解上诉人的代理人在两次庭审中的陈述，两次陈述均是事实，不存在不一致的情况。上诉人在买房前确实不知土地使用权期限的情况，但被上诉人是清楚的，被上诉人为何要以约定的价格出售房屋，正是考虑到这一因素，同时案涉房屋周边情况也是阐述的客观事实，不能以此推断160000元售房价不是双方真实意思表示，不能由此影响法官对涉案房屋成交价格为160000元的认定。被上诉人在起诉状中陈述房屋价款476250元，庭审又陈述最终交易价格为330000元，被上诉人的两次陈述完全不一致，并且主张的房屋价款没有任何证据予以证明，可见被上诉人的陈述能有几分可信度？但上诉人主张的价格160000元有存量房买卖合同为证，同时双方也是据此执行的。被上诉人手中有一份双方签订的买卖合同，他们应向法庭提供，是2018年5月20日付第一笔款时签订的，这也符合交易习惯，但被上诉人拒不提供，应认定上诉人的观点成立，即售房款含税200000元。3.无论案涉房屋本身价值多少，只要被上诉人没有证据证明双方于2018年8月31日签订的《存量房买卖合同》无效，双方就应按该合同的约定履行，该合同本身也不存在可撤销情形，且已过申请撤销期限，该合同属于档案资料，其证明力显然大于一审法院的主观臆断。4.被上诉人无凭无据迟迟不将房屋交付给上诉人，属于严重违约行为，已给上诉人造成了严重的经济损失，上诉人保留追究被上诉人违约责任的权利，被上诉人应当尽快履行原审法院判决的交付案涉房屋给上诉人，以减轻对上诉人财产权益的损害。 余文魁、马永琼答辩：1.关于房价。被上诉人拟出售案涉房屋，张贴了告示，出售价格为480000元，阳琴知晓后多次协商表示愿意自行办理过户，马永琼最终同意以320000元价格出售，不含办理过户需要交纳的税费。上诉人称因房屋周边为棺材铺，且土地使用证还有四年就到期，才会定低价160000元。周边环境怎会影响到房屋从48万元降到16万元？案涉门面房隔壁的门面，对外出租价格为18000元/年，足以证明该房屋不会因附近有棺材铺而如此低廉。评估价格为230000元，税务局因为价格低而启动重新实地考察，经层层审批方以230000元核定税款，出售人为何会以160000元价格低价出售？2.关于房屋交付问题。因上诉人没有付清下余的款项，所以我方就没有交付钥匙。如果阳琴已付清房款，并且在已办理过户手续的情形下，按常理阳琴应当催促卖方交付房屋，就算不交付房屋，阳琴也可作为房屋所有权人强制收回房屋。但本案事实是，卖方多次找阳琴支付尾款，并采取了水泥糊钥匙孔的方式，要求见面，但阳琴均未回应。3.关于税款。阳琴称已付款项为200000元，其中160000元为房款，40000元为税款。该房屋于2019年1月16日办理的过户，并按230000元计算的税款37000余元，阳琴是如何知晓税款是40000元且提前半年时间支付呢？若房屋售价为160000元，交纳的税款应当更少，为何会支付40000元？一审判决虽然对我方不利，但为了息诉服判未上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 余文魁、马永琼向一审法院起诉请求：一、判令周发荣、阳琴支付购房款276250元、垫付税款49053.65元，并从2019年2月1日起以325303.65元为基数按银行同期贷款利率支付资金占用利息直至全部款项付清；二、判令周发荣、阳琴承担本案的一切诉讼费用。 周发荣、阳琴反诉请求：一、判令余文魁、马永琼将位于仪陇县××路××号××层门面房【房产证号：川（2019）仪陇县不动产权第0××7号】交付给周发荣、阳琴；二、反诉费用由余文魁、马永琼承担。 一审法院认定的事实：余文魁、马永琼将其所有的位于仪陇县××路××号××层门面房【房产证号：仪房权证金城（2005）字第000168**】出售给周发荣、阳琴，阳琴于2018年5月20日通过银行转账向余文魁、马永琼付款130000元（一笔70000元、一笔60000元），于2018年6月7日向余文魁、马永琼付款70000元，共计付款200000元。双方于2018年8月31日签订了一份《存量房买卖合同》，合同编号：ＹＬ201802106，该合同约定房屋价款为160000元（约定应于2018年8月31日之前一次性付清）。该合同现备案于仪陇县不动产登记中心。余文魁委托四川品正房地产评估有限公司对该房屋价格进行了评估，该公司于2018年11月25日出具了评估报告，评估总价为238100元（单价7500元／㎡，面积31.75㎡）。2019年1月15日，余文魁、马永琼代交税款共计37147.4元【国家税务总局仪陇县税务局房地产交易纳（免）税事项联系单上面载明：房屋成交价格160000元；计税价格238125元；受让方（周发荣、阳琴）纳（免）税记录：契税9525元、印花税119元；转（出）让方（余文魁、马永琼）纳（免）税记录:土地增值税11906.26元、教育费附加税357.18元、地方教育费附加238.12元、增值税11906.26元、个人所得税2381.26元、城建税595.32元、印花税119元，合计27503.4元】。2019年1月23日，该房屋过户至周发荣、阳琴名下，现该房屋的不动产权证号：川（2019）仪陇县不动产权第0××7号。此后，余文魁、马永琼认为周发荣、阳琴没有给付剩余购房款，便没有将房屋实际交付周发荣、阳琴，余文魁、马永琼索要剩余购房款无果，便诉至法院。 又查明，一审法院于2019年10月31日依法对该房屋进行了查封，查封期限为三年。一审庭审后，余文魁、马永琼到庭表明意见，要求按照房屋评估价格认定房屋交易价格，所涉税费由周发荣、阳琴负担，要求周发荣、阳琴补偿房屋差价70000余元，周发荣、阳琴的特别授权委托诉讼代理人表示不同意余文魁、马永琼意见，要求按照备案合同计算房屋的交易价格。 以上事实，有余文魁、马永琼提供房产信息、完税证明、评估报告等证据，周发荣、阳琴提供的房屋登记信息情况说明，存量房买卖合同、转款银行交易记录，及一审法院调取的材料、庭审笔录在卷佐证，足以认定。 一审法院认为：本案争议的焦点是涉案房屋的交易价格问题。余文魁、马永琼诉状称房屋的售价为476250元，最终庭审中马永琼陈述房屋的售价为320000元，税费由周发荣、阳琴负担，周发荣、阳琴主张房屋的售价为160000元，另外40000元是用于交纳税费，并提出在不动产登记中心备案的售价为160000元的房屋买卖合同就是双方的买卖合同。因双方均未提交另外的房屋买卖合同，也不能简单机械认定备案合同就是双方的真实意思表示，故需要从双方交易前后的行为来做分析。余文魁、马永琼陈述2018年5月20日，双方议定价格为320000元，税费由周发荣、阳琴负担，当天收到阳琴转款130000元，2018年6月7日收到阳琴付款70000元，因为税费太高，阳琴办不下来，故余文魁、马永琼对该房屋价值进行了委托评估，之后按照该评估价格进行了完税，该税款由余文魁、马永琼垫支，之后由周发荣、阳琴连同房屋尾款一并支付。周发荣、阳琴陈述双方议定的价格就是160000元，税费由周发荣、阳琴负担，最终付款200000元。一审法院认为，周发荣、阳琴陈述存在明显不合理之处。理由如下：第一、本案房屋评估时间是2018年11月25日，交税时间是2019年1月15日，而阳琴付款时间是2018年5月20日、2018年6月7日，在最终的交税金额都没有确定的情况下，阳琴为何会先付40000元作为税款？第二，如果按照周发荣、阳琴所说，已经付款完毕，且在2019年1月23日就办理完毕了过户登记，作为房屋的合法所有人，在余文魁、马永琼拒不向其交付房屋的钥匙、水电卡等物品时，为何不主张权利？第三、按照一般交易习惯，买方总是会预留一部分购房款，在办理过户登记之后才向卖方付清，本案中，阳琴在房屋办理过户登记半年前，就将购房款付清，且将税款交给马永琼，有违常理；第四，周发荣、阳琴的代理人在第一次庭审中陈述周发荣、阳琴不知道本案房屋的土地使用权只剩4年时间，余文魁、马永琼也没有说清楚，但在第二次庭审中却说正因为本案房屋土地使用权还有四年到期，到期之后要续交相关费用，因此房屋成交价格受到了影响，加上本案房屋旁边为卖丧葬用品门市，也影响了本案房屋价值，因此认为160000元的成交价格合情合理，两次庭审，周发荣、阳琴的代理人明显陈述不一致。因此，备案合同中的房屋交易价格160000元不是双方真实的意思表示。由于双方均未提交另外的房屋买卖合同，故无法查实双方的真实交易价格，但是综合本案情况，本案房屋进行了价值评估，评估价值为238100元（7500元／㎡），符合该房屋交易时的客观价值，可以作为本案认定房屋交易价格的依据。庭审中，周发荣、阳琴自认房屋交易的税费是由其承担，予以采信。因此，周发荣、阳琴还应当支付余文魁、马永琼752**.4元【238100元-160000元-（40000元-37147.4元）】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百零九条之规定，判决：一、由周发荣、阳琴在本判决书生效后十五日内共同向余文魁、马永琼给付购房款75247.4元；二、余文魁、马永琼在本判决书生效后十五日内共同向周发荣、阳琴交付仪陇县××路××号××层门面房（不动产权证号：川（2019）仪陇县不动产权第0××7号）的钥匙、水电卡；三、驳回余文魁、马永琼的其他诉讼请求；四、驳回周发荣、阳琴的其他诉讼请求。在本判决书规定时间内若未按时履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6180元、保全费2147元，由余文魁、马永琼负担；本案反诉案件受理费4300元，由周发荣、阳琴负担。 本院二审中，周发荣、阳琴举证：1.2018年6月7日《门市房出售合同》复印件一份，合同载明的金额与存量房买卖合同上一致，合同上明确约定了税费由买方承担。拟证明双方达成了案涉房屋房价款160000元的协议，并称2019年9月20日马永琼两次打电话叫阳琴带上该份合同原件去办自来水过户，在仪陇县金城镇车站坝阳琴将该份合同原件交马永琼，阳琴留存的复印件。2.电信打印的2019年9月20日的通话时间单，拟证明双方在当日通话，马永琼让阳琴将《门市房出售合同》原件交自己和2019年1月-2019年12月期间上诉人与被上诉人未通过电话，反证了被上诉人所说的还差余款的事实不成立。 余文魁、马永琼质证认为，对于证据1，事实上是我们之前约定的价格是320000元，但因为对方提出过户交税的问题，当时余文魁在生病，马永琼在照顾，没有时间去交接这些事情，就告知阳琴拿个空白合同，自己填金额，只要能办理过户，所以才有阳琴的女儿书写的该合同书，房款写的是160000元，目的是少交纳税款，且该合同第三条跟存量房买卖合同的第十条税费承担是矛盾的；对于证据2，通话的事实我们认可，但通话内容的事实不清楚不认可。 余文魁、马永琼举证四组，第一组是《存量房交易申报价格确认单》、《存量房交易计税价格争议处理实地勘察调查报告》、《存量房交易价格争议处理调查审批表》、《存量房评税价格确认单》、《代开增值税发票交纳税款申报单》，拟证明：1.案涉房屋在税务局计税系统核定的申报总价为638175元，且买卖双方对以该价格计税均不同意；2.阳琴方陈述的税务系统自动生成的房屋总价为230000余元不正确。该房以160000元提起的计税价格未得到税务局的同意，后由出售方请了评估公司对房屋进行评估，税务局对该房屋进行了实地调查，结合评估价格，建议以7500元／平方米的均价予以计税，并进行了层层审批，最终该价格作为计税依据。第二组是短信发送详单、短信记录及短信信息的原始载体（手机），主要内容是马永琼于2019年1月27日、2019年5月25日、2019年9月20日均向阳琴发送短信，指责阳琴不接电话，要求其支付尾款十几万元，故阳琴方称被上诉人在本案房产证办理后，一审诉讼前未曾与其联系不实。第三组是证人证言，1.汪某证实，2019年陪同父亲至余文魁处看病，马永琼与他交谈了购房一事，并请其打听阳琴的住处，其托人打听到阳某的住址后告知了马永琼。2.肖某证实，马永琼在卖房后，2018年7、8月找他打听阳琴的住址，肖某后咨询周发荣的舅舅，未打听到住址。3.刘怀建证实，马永琼买房后，替马永琼搬运门面的家具，马永琼告诉过他因先生生病，卖房320000元的事情。第四组是《门面租赁合同》、陈术军身份证复印件，拟证明该门面并非因附近有棺材铺而不能对外出租，并非如阳琴所称无使用价值。 周发荣、阳琴质证认为，对第一组证据，加盖仪陇县税务局印章的复印件真实性予以认可，但关联性不予认可。税款金额所参照的价款与当时双方最终成交价是可以不一致的，确定房屋价款是有多种因素，被上诉方也不能推翻当时双方在房管部门签订的《存量房买卖合同》。《存量房评税价格确认单》载明的合同价格也是160000元，这个也是双方签字认可了的，所以我们认为双方对案涉房屋的价款应当以双方在房管登记部门签订的《存量房买卖合同》作为依据。对第二组证据，真实性有异议，时间是打印上去的，时间显示为2019年1月27日、2019年5月25日、2019年9月20日，而我方并没有收到这几个短信，发送信息的手机号码不是马永琼、余文魁的，即使信息真实，也是被上诉人的单方意思表示，而且马永琼将阳琴手中的《门市房出售合同》原件骗到手后，才要求阳琴补剩余房款。对第三组证据，所有证人证言的三性均不认可，不应当认为是新证据，在一审庭审中和二审庭审中，被上诉人均没有提到过有证人。对第四组证据，《门面租赁合同》三性均不认可。 又查明，一审庭审中，马永琼及代理人陈述：房屋买卖口头约定的，我喊价450000元，后来少到320000元，我不完税；因款项没给完，钥匙、水电气卡均未交付；当天阳琴给我转了130000元，我随手拿一张纸写到“收到阳琴买门市部款共320000元，减去130000元，下欠190000元，2018年5月20日”；2018年6月7日阳琴又给我说，完税她自己去，让我签合同，我听说税很高，合同我不管，看她自己怎么写，签了个空白合同，当天她补交70000元，我在原来那张收据写明了的。 阳琴及代理人陈述：我去了她家，给了三次钱，第一次130000元，第二次70000元，当时签了合同，成交价格是160000元，税费由我这边去交，但我方合同和收据都丢失了。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点：如何确定案涉房屋交易价款，即上诉人周发荣、阳琴是否还应当向余文魁、马永琼支付房款75247.4元。第一，从双方陈述的交易过程来看，2018年5月20日双方自愿协商一致达成案涉门面房屋买卖协议，同日阳琴分二次付款130000元；同年6月7日阳琴付款70000元，同日双方签订的《门市房出售合同》载明房价款160000元和由买方承担税费。如果《门市房出售合同》以及《存量房买卖合同》关于房价款160000元是双方真实意思表示，那么剩余40000元应为可能交纳的税费。然而，双方在2018年5月20日签订合同时是如何计算出160000元房价款应当交纳税费40000元，事实上2018年11月25日案涉房屋经评估，税务局经实地调查审批最终确定按238100元征收税费共计37147.4元，若以160000元房价款计税应收税费应远低于37147.4元，显然周发荣、阳琴诉称的40000元是税费不具有可信性。第二，如果按照周发荣、阳琴诉称，2018年6月7日房价款全部付清，2019年1月23日周发荣、阳琴也取得了案涉门面房的所有权证书，那么其作为所有权人，在余文魁、马永琴拒不向其交付房屋的钥匙、水电卡等物品时，为何不主张权利？第三，二审中，马永琼举证2019年1月27日、5月25日、9月20日手机短信记录，结合证人汪某、肖某的证明，能够证实马永琼在此期间寻找阳琴并要求阳琴支付尾款的事实成立。该事实的成立，进而可以推断阳琴支付200000元房价款后尚有尾款未支付，也就是说，双方协商的房价款超出160000元。第四，按照一般交易习惯，买方总是会预留一部分购房款，在办理过户登记取得房屋所有权后才向卖方付清。本案中，阳琴在房屋办理过户登记半年前，就将购房款付清，且将远高于160000元房价款应交纳的税费付给卖方马永琼，这也有违常理。第五，周发荣、阳琴的代理人在第一次庭审中陈述周发荣、阳琴不知道案涉房屋的土地使用权期限只剩4年时间，余文魁、马永琼也没有说清楚，但在第二次庭审中却说正因为案涉房屋土地使用权还有4年到期，到期之后要续交相关费用，因此房屋成交价格受到了影响，加上案涉房屋隔壁为卖丧葬用品门市，也影响了案涉房屋价值，因此认为160000元的成交价格合情合理。可见，周发荣、阳琴的代理人两次陈述不一致，由此对160000元的成交价格是否双方当事人真实意思表示存疑。第六，马永琼在一审中陈述，双方协商房价款320000元，阳琴转款130000元后，马永琼向阳琴出具了“收到阳琴买门市部款共320000元，减去130000元，下欠190000元，2018年5月20日”的收据，2018年6月7日签了一份空白合同，让阳琴去完税。阳琴及代理人在一审中陈述，税费由其交，但合同和收据都丢失了，然而阳琴及代理人在二审中又称2019年9月20日《门市房出售合同》被马永琴以办理水电卡为由拿走了。若《门市房出售合同》真被马永琼拿走了，阳琴应当很清楚，不应该在一审中陈述丢失了，而阳琴没有就推翻原陈述说明理由，故阳琴陈述2019年9月20日马永琼拿走《门市房出售合同》不具有可信性，故从周发荣、阳琴未重视保存《门市房出售合同》原件，可以看出《门市房出售合同》关于房价款160000元并非双方当事人真实意思表示，马永琴陈述该合同金额由阳琴自行填写是用于向税务局申报纳税具有极大可能性。综上，基于上述的疑问和不合情理，因此，不能认定2018年6月7日双方签订的《门市房出售合同》和在不动产登记中心备案的《存量房买卖合同》关于房价款160000元是双方真实意思表示。鉴于双方均未举证证实就案涉房屋的真实交易价格，在无法查明双方真实交易价格的情况下，为解决矛盾，化解纠纷，一审法院综合本案事实，以交易时房屋评估价值238100元（7500元／㎡）作为认定案涉房屋交易价格的依据，是妥当和公平的。同时，一审法院根据周发荣、阳琴庭审中的自认，认定房屋交易的税费是由周发荣、阳琴承担，亦无不当的。因此，周发荣、阳琴上诉不应当还支付余文魁、马永琴75247.4元的上诉请求不能成立，本院予以驳回。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1681元，由上诉人周发荣、阳琴负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  龙 燊 审判员  江春虹 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  黄枝晶