山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初5403号原告：青岛奥克斯商业管理有限公司，住所地青岛市李沧区京口路****，统一社会信用代码91370213073287057B。法定代表人：何锡万，职务执行董事。委托诉讼代理人：王凯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪梦璐，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。被告：董钊，男，1975年3月21日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：武传清，山东天华律师事务所律师。原告青岛奥克斯商业管理有限公司与被告董钊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王凯、程培文，被告董钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛奥克斯商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付欠付物业管理费69802.28元及物业管理费违约金（违约金计算至被告实际付款之日）；2、本案的诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原告与胡四华签署了《青岛奥克斯商业管理有限公司（袁老四火锅）关于青岛奥克斯广场的物业服务协议》，原告为胡四华承租商铺提供物业服务。2019年4月26日，原告与胡四华及被告签署《协议书》，胡四华将物业协议项下全部权利、义务和责任一定转让给被告。物业协议及《协议书》签订后，原告依约履行了全部义务，但被告却未按物业服务合同约定支付物业管理费，被告的违约行为给原告造成较大损失，其应当承担相应的违约责任。原告因此诉至法院，望判如所请。被告董钊辩称，一、被告没有违约。只是今年1月份以来，全国爆发重大疫情，发生了不可预见、无法避免的不可抗力疫情因素，致使合同目的无法实现，故被告不应该承担违约责任。二、在疫情发生后，根据政府防疫要求，也是原告的通知，被告才停止营业直到2020年5月。原告通知恢复营业后，被告才继续营业。营业后被告一直与原告经理王东先沟通关于停业期间2月至4月的物业费减免问题，故该三个月物业费没交。对此，国家发展改革委员会及山东省人民政府相继发放了关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房租压力的指导意见，明确对承租非国有房屋用于经营，出现困难的服务业、小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人的实际困难，在双方平等协商的基础上减免或延期收取房屋租金。山东省人民政府办公厅2020年2月18日发布的若干意见，也明确对租用其他经营用房的，鼓励业主为业户减免租金，参照国有资产类经营用房减免，具体由双方协商解决。其后，山东省人民政府办公厅于2020年6月5日又发布了鲁政办字2020第77号通知，在落实已经出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日，其中对餐饮六类行业纳税人租用其他经营用房的，鼓励业主减半收取2020年12月30日前的房租，当地财政给与补贴，或按规定减免业主相关税费。青岛市也发布了相关政策。且被告也一直与原告经理王东先通过微信进行沟通，但未达成一致意见。原告要求在此期间先支付5月、6月、7月的物业费，被告也按原告要求将物业费支付至7月。综上所述，在本合同履行期间，确实发生了无法预见的重大疫情因素的不可抗力，致使被告经营困难，合同目的无法实现，为此被告依法不应该承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交《青岛奥克斯商业管理有限公司（袁老四火锅）关于青岛奥克斯广场的物业服务协议》原件1份、《协议书》原件1份、《补充协议》原件1份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交《关于催告及时交纳租金及物业费的函》原件1份、《催款律师函》原件1份、EMS回执查询原件1份，证明因被告未按约支付物业费，原告于2020年8月3日通过EMS向被告发函催告被告一次性支付欠交的物业费及违约金。原告后于2020年9月11日向被告发送要求其一次性支付欠交物业费及违约金的律师函。两份函均因被告拒收而退回。被告对上述证据的真实性有异议，称其没有收到上述材料，被告一直与原告经理王东先保持沟通，不可能存在原告送达不到的情况。本院认为，原告提交的上述证据均系原件且能够相互印证，而被告亦未提交相反证据予以反驳，因此对于上述证据的真实性，本院予以采信。原告提交诉讼财产保全责任保险保险单原件1份、青岛增值税专用发票原件1份、客户收付款入账通知原件1份，证明原告为本案诉讼支出保全保险费500元，要求被告负担。被告对上述证据的真实性无法确认，认为该费用与被告无关，不应当由被告负担。本院认为，上述证据均系原件并能够相互印证，因此对于上述证据的真实性，本院予以采信。被告提交被告与原告经理王东先微信聊天记录打印件1宗（附手机原始载体），证明2020年5月恢复营业后，被告一直与原告经理王东先协商减免租金事宜，王东先称原告总部要求被告连续经营6个月以上才能够免除疫情期间的租金，被告要求先暂停营业6个月，原告不同意。被告一直与原告沟通解除租赁合同、支付房租及物业费等事宜，并不构成违约。原告认可王东先是其员工，但对聊天记录的真实性无法确认，该仅能证明双方曾经就费用支付事宜进行过沟通，但没有达成一致意见，原告也从未同意免除被告应承担的违约责任。被告自述已经于2020年5月恢复营业，不存在其所述的因疫情导致租赁合同无法继续履行的情形。而且，被告拖欠物业费的违约行为发生在疫情之前，其也无权以疫情构成不可抗力为由，免除其应当承担的违约责任。另外，被告所述的相关政策文件系倡导性的意见，不具有法律强制力，而且其针对的是承租国有房屋减免租金的情形，被告也无权据此主张减免物业费及违约金。本院认为，原告认可王东先系其工作人员，虽不认可上述聊天记录的真实性，但并未提交相反证据予以反驳，因此对于该聊天记录的真实性本院予以采信。根据经审查确认的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：1、2018年3月20日，原告与胡四华签署《青岛奥克斯商业管理有限公司（袁老四火锅）关于青岛奥克斯广场的物业服务协议》，双方又于2018年7月11日签订《补充协议》1份，约定原告将青岛奥克斯广场步行街四层4006号商铺出租给胡四华用于餐饮经营，同时由原告为其提供物业服务。2019年4月26日，原、被告及胡四华签署协议书，约定胡四华将物业服务协议项下的全部权利、义务和责任一并转让给被告。双方协议约定，被告的物业服务费计算面积为323.41平方米。物业服务费收费标准：自2019年7月27日起至2020年7月26日止，按照42.5元/月/平方米计算，合计每月13744.925元；自2020年7月27日起至合同期结束，按照50元/月/平方米计算，合计每月16170.5元。物业服务费的支付方式为按季度支付，每季度最后一个月25日前缴纳下季度物业服务费。被告应支付物业服务费保证金32341元，如被告欠缴物业服务费用，则原告有权直接从物业费保证金中扣除。约定关于违约责任，如果被告违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的，每延迟一日需支付应付而未付部分万分之五作为逾期付款违约金。被告延迟支付超过20日，原告除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由被告自行承担。2、被告已经缴纳2020年1月、5月、6月、7月的物业费。被告已经于2020年11月3日向原告交还租赁房屋。3、原告为本案诉讼支出保全保险费500元。原告主张，被告应于2019年12月25日前支付2020年1月至2020年3月物业服务费；应于2020年3月25日前应支付2020年4月至2020年6月物业服务费；应于2020年6月25日前支付2020年7月1日至2020年9月23日物业服务费。现被告尚欠原告2020年2月、3月、4月、8月、9月（9月1日至9月23日）物业服务费共计69802.28元。原告要求被告支付所欠物业服务费及逾期每日按照万分之五计算的违约金，并不退还保证金。被告抗辩称，被告因为疫情防控原因于2020年1月25日至2020年5月1日期间停业，被告申请减免2020年2月至4月的物业费。被告一直与原告的经理王东先积极协商免交物业费，并已经按照原告要求缴纳5月至7月的物业费，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，不违反法律法规效力性的强制规定，具有法律约束力，原、被告应按照约定全面履行各自的合同义务。被告租赁青岛奥克斯广场步行街四层4006号商铺用于餐饮经营，原告为被告提供物业服务，被告应当按照双方物业服务协议约定的支付标准及时间支付物业服务费。现被告要求考虑其因疫情防控措施长时间无法营业的事实，对其物业服务费予以减免并免除其违约责任。本院认为，因执行政府文件采取疫情防控措施暂停营业既是承租人的义务也是出租人的责任，由此造成的损失应根据公平原则，同时考虑实际情况由双方分担。新冠疫情发生后，山东省于2020年1月24日启动特别重大突发公共卫生事件I级响应，于2020年3月7日将Ⅰ级响应调整为重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应，于2020年5月6日将Ⅱ级响应调整为较大突发公共卫生事件Ⅲ级响应。本案中，被告从原告处承租商铺用于餐饮经营。根据山东省疫情防控的要求，2020年1月24日至2020年5月5日共计102天期间，餐饮行业需采取疫情防控措施，被告自述于2020年1月25日至2020年5月1日停业，被告实际停业时间为98天，该期间被告租赁的商铺无法营业，被告也无法获得任何经营收入，此期间的物业服务费损失以原告分担60日，被告分担38日为宜。扣除原告应当分担的物业服务费，被告所欠物业服务费为42312.43元（69802.28元-13744.925元×2个月）。关于违约金，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告未按物业服务协议约定支付物业费，原告要求被告支付逾期每日按照万分之五计算的违约金，并不退还保证金。原告主张的损失金额过高，本院依法予以调整，综合考虑疫情防控措施对合同履行的影响及原、被告的过错程度，对原告要求不退还物业费保证金32341元的主张不予支持，物业费保证金32341元用于抵扣被告所欠物业服务费；将物业费违约金计算的利率调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；被告2020年1月1日至2020年6月30日所欠物业费13744.93元，以被告自2020年5月2日起支付违约金为宜，即物业费违约金为以13744.93元为基数，自2020年5月2日起计算至被告实际支付之日止；以28567.5元为基数，自2020年6月26日起计算至被告实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于保全保险费，双方的物业服务协议并未明确约定，该费用也不属于原告的必要合理支出，因此原告要求被告负担该500元，本院不予支持。综上，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，判决如下：一、被告董钊于本判决生效之日起10日内支付原告青岛奥克斯商业管理有限公司物业服务费9971.43元及违约金（以13744.93元为基数，自2020年5月2日起计算至被告实际支付之日止；以28567.5元为基数，自2020年6月26日起计算至被告实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。二、驳回原告青岛奥克斯商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1706元（原告已预交），减半收取853元，保全费870元，共计1723元由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王强二〇二〇年十二月二十八日法官助理张宝霞书记员匡文