广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初17038号原告：珠海市新冠物业管理有限公司。住所：珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄**楼翠盈阁**。统一社会信用代码：914************359。法定代表人：申君才，经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被告：谢秀兵，男，汉族，1973年10月24日出生，住珠海市香洲区************，身份证号码340************271。被告：杨淑华，女，汉族，1972年11月1日出生，住珠海市香洲区************，身份证号码：342************24X。原告珠海市新冠物业管理有限公司与被告谢秀兵、杨淑华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫韵诗和被告杨淑华到庭参加诉讼。被告谢秀兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1.请求判令两被告支付物业管理费449元；2.两被告支付公用电费32元；3.两被告支付对讲系统维护费32元；4.两被告支付吸肥分摊费10元；5.两被告支付违约金523元（从欠费之日起至付清之日止，暂计至2020年7月24日）；6.两被告承担本案诉讼费。原告庭审时明确因合同约定的违约金收取标准过高，将违约金减少为与物业费、公摊电费、对讲门铃维护费之和一致。事实和理由：珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会（以下简称翡翠山庄业委会）委托原告对被告所住的翡翠山庄小区实行专业化、一体化的物业管理。2012年6月1日，双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订了《物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》）。《委托合同》约定了物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业费标准、合同期限等事项。合同约定原告的服务期限自2012年6月1日自2018年6月1日止。在翡翠山庄小区召开业主大会选聘新的物业公司期间，原告继续服务至2018年8月31日24时才正式退出小区管理。进驻后，原告认真履行管理职责，对小区的公共环境卫生清洁打扫、提供了安全保障服务、维持小区公共秩序，对相关设施和绿化进行了基本的维修、养护、使小区环境和秩序得到了很大的改善。原告按合同约定每月每平方米建筑面积0.8元的标准收取物业费。被告房屋建筑面积为70.23平方米。截至2019年8月31日，被告已连续拖欠8个月的物业管理费、公用电费及对讲系统维护费等费用。服务期间，原告曾多次上门和书面向其催收上述款项，但至今未果，被告无故连续拖欠相关费用的行为应按合同约定支付违约金。综上，被告连续拖欠物业管理费用的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，现根据我国相关法律法规及委托合同之规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。原告提交如下证据：1.物业管理委托合同（2012年）；2.证明；3.不动产登记表；4.被告欠费明细表；5.催告函；6.图片16张；7.原告撤场公告；8.视频门禁对讲系统建设合作协议；9.电费清单；10.光盘；11.2009年签订的《物业管理委托合同》；12.原告撤场公告。被告杨淑华辩称：作为业主交纳物业管理费的依据是《物业管理委托合同》，而原告主张的物业管理费缺乏依据，被告和原告之间不存在物业服务合同关系，原告与翡翠山庄的物业合同无效。其理由如下：1.《物业服务合同》的内容按《珠海市物业管理条例》第十七条的规定必须经过业主大会议审议批准。而该《物业服务合同》却未召开业主大会审议批准，是非法的无效合同。2.《物业服务合同》的签订日期是2012年6月1日，合同里面有提高了物业管理费的价格，但是提价征求意见组织签名却是在2013年4月4日，这前后顺序不合法规程序。先确定价格签订物业管理合同后近一年才进行提价征求意见，明显是弄虚作假。没经过业主同意就提价签订了合同，所以这个合同为无效合同；3.《物业服务合同》中的收费标准由2012年5月的0.55元每平米增加至0.80元每平米的程序颠倒，调价征求意见的业主签字有弄虚作假的现象。如：13和14栋就有七个业主不是本人签字，14栋的7E、6E、6F和13栋的1E、4E、5B、7B等，甚至13栋下面还有“整个7楼都同意涨管理费”的无耻字样。《物业服务合同》是2012年6月l日签署。而《物业服务合同》中的收费标准在10个月后的2013年4月13日才开始征求意见。恳请法官将原告处保存的涨管理费的全部签字表公布于众，让全体业主鉴别其真伪。4.合同签订的期限有问题。《珠海市物业管理条例》第52条规定《物业服务合同》最长5年，而此《物业服务合同》却签订6年，为非法的无效合同。《珠海经济特区物业管理条例》第46条规定业主委员会任期5年，任期满后三个工作日内在未选出新的业委会时，应将印章和资料交由镇政府代管。原业主委员会执政十多年本应按此办理，为达到不可告人的目的，而原业主委员会与原告串通一气，不顾损害业主权益和利益，未经改选私自与原告签订非法合同，按《珠海市物业管理条例》第三十六条规定请求人民法院予以撤销。5.按《珠海市物业管理条例》四十条规定，占用小区公共道路和绿化带停车，收取的停车费和广告费等公共收益应归全体业主所有。而原告利用翡翠山庄广大业主的公路和绿化带停车收费全部归原告公司侵占。6.《珠海市物业管理条例》第57条，规定物业管理公司要进行长期的公示合同内容，原告没有公示过。因为成了被告，所以我们才看到物业管理合同，以前被告从来没有见过这个物业管理合同。7.珠海市物业管理第5条规定，物业管理费提价上下浮动不能超过20%，可是我们小区，原告提价是从0.55元调高到0.8元，提价幅度达到45.46%；8.即使原告的合同无效，提价和造假，被告依然一直交物业管理费，从2012年开始到2018年8月原告退出翡翠山庄前，特别是管理后期，小区管理越发混乱，小区里面垃圾成堆、老鼠乱串。物业管理费缴费被告一般1个月缴费一次，后期2-3个月缴费一次，原告所诉的物管费，被告在2018年原告撤场前已缴清物业管理费，原告诉求的未缴物管费纯属无中生有。原告收费人员混乱，后面很多次都是物业上门来收取现金，期间他们更换了3-4次物业经理，物管保安、电工、经理、会计都有收过物业管理费情况。由于被告证据意识淡薄，没有想到要证据，没有索要正规发票，而且从2013年7月之后开始都是现金交费。另外，原告诉求要求支付违约金，不符合相关法规，《珠海市物业管理条例》中根本没有违约金的规定。9.广东省住房和城乡建设厅关于公布2018年各地查处的第一批违法违规物业服务企业名单的公告，其中第十项的原告就违法违规，被通知整改。10.有信访和投诉信件回复证据证明物业合同是不合法规，是无效合同。综上所述，原告诉被告物业服务合同纠纷一案，原告的诉求于法无据，纯属无理要求，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求被告杨淑华提交如下证据：1.照片；2.照片；3.广东省住房和城乡建设厅文件；4.违法违规物业名单；5.信访资料和投诉信。被告谢秀兵未答辩，未提交证据。经本院审理查明：被告谢秀兵、杨淑华为珠海市**************的共有产权人，房屋建筑面积为70.23平方米。原告为珠海市南屏镇翡翠山庄的物业管理公司，在小区成立业主委员会后一直在小区提供物业服务。2009年7月30日原告（乙方）与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会（甲方）签订了《珠海市物业服务合同》。合同约定，1、甲方委托乙方为南屏翡翠山庄提供物业管理服务；2、、住宅按建筑面积每月每平方米055元收取物业服务费；3、乙方在合同生效后的2009年8月1日开始实施物业服务工作，并从2009年8月1日起计收物业服务费，每次收取物业服务费的时间为每月15日；4.服务期限为3年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止。2012年6月1日原告（乙方）与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会再次签订《物业管理委托合同》。合同约定：1.甲方委托乙方对“翡翠山庄”小区进行物业管理；2.多层住宅按建筑面积每平方米0.8元/月计收，商业按建筑面积每平方米2.1元/月计收，门铃维护费用按每户3元/月计收，垃圾处理费（代收代缴））住宅每户每月8元污水处理费（代收代缴）按政府有关规定收取，水费（代收代缴）按供水所有关规定收取，电费（代收代缴）按供电所有关规定收取；3.收费标准不含二次加压、路灯、走廊公用电的分摊费；4.当月管理服务费、停车费等费用交纳的最后期限为次月的最后一日，逾期将收取滞纳金；滞纳金从逾期之日起，按欠款总额每天3‰交纳滞纳金；5.服务期限为6年，自2012年6月1日起至2018年6月1日止。被告对原告从2012年6月1日开始提高物业服务费的收费标准提出异议。原告称是翡翠山庄的业主委员会征询小区业主意见后方才提价至0.8元/月/平方米并签订第二份物业服务合同。被告提交两张珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会于2013年4月18日向13栋、14栋业主征求物业管理费调整意见表复印件，征求意见一栏记录“同意管理费上调至元/㎡”，包含0.8、0.85、0.9三种选项，大部分业主在0.8元的选项上打钩。被告认为原告在2013年4月18日才向业主征询涨价的意见，却在2012年6月1日签订合同时就将物业服务费的收费标准上调至0.8元，涨价明显不合法。原告称其是在签订合同后想在0.8元/月/平方米的基础上再次上调费用，故于2013年再次征询业主意见，但该次征询并未获得业主同意，遂依旧按照0.8元/月/平方米的标准收取物业服务费。原告主张被告拖欠2018年1月至2018年8月的物业管理费449元、对讲门铃维护费32元、公用电费32元、吸肥分摊费10元未支付。对讲门铃维护费按照每月4元/户收取，其中1元是加收的违约金。公摊电费按照每月4元/户收取，根据小区每月发生的总电费之和除以翡翠山庄户数计算得出，大约每一户分摊4元。被告主张其已经将物业管理费全部交清，原告给被告开具了收据，但被告没有保存收据，无法提供交费证据。2018年8月31日，原告撤出翡翠山庄。2020年7月30日原告向本院递交起诉状,主张本案权利。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了业主请求确认合同或合同相关条款无效的两种情形，即“（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”。本案中原告与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》并不存在上述导致合同无效的情形。至于被告所抗辩的合同期限过长、涨价幅度过高，所依据的是珠海市物业管理条例的规定，但该规定并不属于法律强制性规定，不应作为认定合同无效的依据。其次，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。若被告认为原告与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》存在侵害业主权益的，可以向法院提起撤销权之诉。但从合同签订之日（2012年6月1日）至原告退出小区时，并未有业主向法院提起诉讼要求撤销上述《物业管理委托合同》，被告还按照该《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准交纳了部分物业服务费。故在原告与珠海市香洲区南屏镇翡翠山庄业主委员会签订的《物业管理委托合同》未被撤销的情况下，该份《物业管理委托合同》仍对小区业主具有约束力，被告应当按照《物业管理委托合同》的约定交纳物业服务费。被告主张其已经按约交清了全部的物业服务费，但被告并未提交证据证明其交费的事实，本院对被告该抗辩意见不予采纳。被告应当按照合同约定向原告支付合同期限内的物业服务费（截至2018年6月1日）。至于2018年6月2日至2018年8月31日的物业服务费，原告虽无合同依据，但原告在涉案小区实际提供了物业管理服务，原告参照《物业管理委托合同》约定的标准计收物业服务费，有事实依据，本院亦予支持。故被告应当向原告支付2018年1月至2018年8月的物业服务费449元（按0.8元/月/平方米、建筑面积70.23平方米计算）。《物业管理委托合同》中约定门铃维护费用按每户3元/月收取，被告应当按照合同约定向原告支付门铃维护费用，故被告还应向原告支付合同期限内即2018年1月至2018年5月的门铃维护费15元。原告主张每月加收1元门铃维护费的违约金，没有合同依据，本院不予支持。对于原告主张的公摊电费，原告主张按照每户4元/月的固定标准计收，但合同中并未对公摊电费固定收费标准进行约定，原告主张按照固定标准计收公摊电费没有合同依据，本院不予支持。对于吸肥分摊费，合同中亦没有相应约定，原告也没有提交相应的吸肥费用支出凭证，本院亦不予支持。关于违约金的问题，被告在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据被告提交的证据可知，原告在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成被告拒绝交纳物业管理费的理由，但原告也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，本院对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告谢秀兵、杨淑华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市新冠物业管理有限公司支付物业管理费人民币449元、门铃维护费人民币15元；二、驳回原告珠海市新冠物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 林 雯二〇二〇年十二月八日书记员 陈丽婷