山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初3707号原告:嘉祥麟萌建筑工程公司，住所地嘉祥县城兖兰东街**。法定代表人:董建营，经理。委托诉讼代理人：贾炳宇（特别授权），山东众翊轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海涛（特别授权），男，1973年9月8日出生，汉族，系该公司员工，住。原告:董建营，男，1973年1月13日出生，汉族，住嘉祥县。委托诉讼代理人：贾炳宇（特别授权），山东众翊轩律师事务所律师。被告:程凯，男，1987年8月27日出生，汉族，住曲阜市。委托诉讼代理人：刘国栋（特别授权），山东宏易律师事务所律师。被告:山东富邦盛世房地产开发有限公司，，住所地济宁市光河路**新闻大厦办公楼**法定代表人:胡克春，总经理。委托诉讼代理人：孔群（特别授权），男，1987年4月14日出生，汉族，系该公司员工，住。原告嘉祥麟萌建筑工程公司（以下简称麟萌公司）、董建营与被告程凯、山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麟萌公司、董建营的共同委托诉讼代理人贾炳宇，被告程凯及其委托诉讼代理人刘国栋，被告富邦公司的委托诉讼代理人孔群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麟萌公司、董建营向本院提出诉讼请求：依法判决准许对于位于曲阜市富邦贵都3号楼1-19号面积154.3平方米房屋的执行，诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告富邦公司房屋买卖合同纠纷一案，法院依法作出2018鲁08**民初3364号民事判决书，该判决生效后，在执行环节，贵院于2019年3月7日作出(2019)鲁0891执118号之一执行裁定书，依法查封被告所有的王胜利名下位于曲阜市富邦贵都3号楼1-19号面积154.3平方米房屋一套。后被告程凯提出案外人执行异议，贵院作出(2020)鲁0891执异88号执行裁定，裁定中止对位于曲阜市富邦贵都3号楼1-19号面积154.3平方米房屋的执行。原告认为，(2020)魯0891执异88号执行裁定认定事实不清，适用法律错误，本案不应停止对于案涉房屋的执行措施。一、在异议审查时，虽被告程凯提交了收款收据，但是执行机构并未审查案涉购房款是否真实交付，原告认为，执行异议本身应对于合同是否履行、钱款是否交付进行实质性审查，虽有关单据显示，收款方式为现金、刷卡和存单，但案涉房款资金交付是否真实，应实质审查；二、被告程凯是否真实签订房屋买卖合同，但案涉房屋程凯并未及时办理备案登记，被告程凯存在极大的过错。首先，被告程凯所提交的商品房买卖合同并未经不动产登记部门进行网签或备案，案涉合同在签订后，根据交易习惯，程凯和富邦公司会一并在不动产登记部门进行网签等备案登记，但是程凯并未尽到合理注意义务。再次，按照被告程凯陈述，在当时已经发现不能办理按揭，但是仍旧未去不动产登记机构进行核查，而是在2013年1月12日再次交款17万元，但在2012年5月9日案涉的房屋已经预告登记在王胜利名下，且抵押在中国建行曲阜支行名下，如被告程凯尽到注意审查义务，随即会发现案涉房屋已经备案到他人名下的事实，当然不会继续交纳剩余房款，被告程凯在购房环节存在严重的过错行为。三、被告程凯并未取得案涉房屋的物权期待权。根据物权法规定，物权采取公示原则，案涉房屋早在2012年5月9日登记备各案在案外人王胜利名下，且抵押给银行办理消费贷款，案涉房屋的物权期待权人并不是程凯。四、根据贵院调取的材料，案涉房屋虽登记在案外人王胜利名下，但权利人仍为富邦公司，本案不排除二被告另行串通，伪造虚假证据，以便于规避法院的执行措施。根据物权公示原则，富邦公司为隐匿财产将房屋登记在王胜利名下，并将房屋抵押给银行获取贷款，抵押银行实际获得了抵押权期待权，但买卖行为并未获得抵押权银行的同意。《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告认为，本案不管程凯是否占有房屋，但是只要没有登记，依法不能对抗善意第三人，不能排除本案的执行措施。综上，请求贵院依法查明案件事实，依法支持原告诉求。程凯辩称，一，被告已经实际交付房款，付款方式有现金、存单、刷卡等而且富邦认可这一交款的事实，二、合同的备案不影响合同的效力，不论房屋买卖合同是否备案，其均不存在过错，涉案房屋的物权并没有登记在王胜利的名下，仅是王胜利与富邦公司的合同进行了备案登记，三、物权期待权其本质属性仍然是债权，物权采取公示原则，而债权无需公示，程凯相对于富邦公司的物权期待权没有对世性，仅具有相对性；四、涉案房屋的物权仍然登记在富邦名下，因此程凯与富邦签订房屋买卖合同主观上不存在任何过错，不仅王胜利没有取得涉案房屋的物权，其贷款银行也未取得相应的抵押权，银行仅是享有抵押的请求权，请求驳回原告的诉讼请求。富邦公司辩称，我公司认可程凯购买房屋的事实，并且已向程凯交房，王胜利并未向我公司交付首付款，系我公司已离职的员工，实际上我公司将房屋卖给了程凯，程凯原打算以银行按揭方式购买，在办理手续时发现该房屋有抵押，无法办理按揭贷款，经与我公司协商，同意一次性支付了剩余全部房款，但要求我公司结清之前的贷款，解除抵押。由于王胜利离职后，不配合办理解除抵押手续，导致该房至今不能备案至程凯名下，综上，我公司已将该涉案房屋卖给了程凯。该房屋已不属于我公司所有，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：程凯向本院提交：1、《商品房买卖合同》一份，证明其与富邦公司签订合同的时间；2、业主入住通知单、商品住宅质量保证书使用说明、前期物业管理服务合同、收费标准认同书、装饰装修管理协议、富邦贵都业主临时公约及承诺书、装修押金收据、垃圾清运收据、电卡费收据各一份，富邦贵都物业管理处出具的物业费交费证明一份、电费交费记录二份，在自来水公司打印的用水清单一份；租赁合同两份、租金交付凭证（银行、微信转账记录）13张，承租人宋西宏身份证复印件一份。以上证据证明在法院查封前，被告已经实际占有并使用涉案房屋。董建营与麟萌公司的质证意见为，对真实性有异议，不排除是在执行阶段二被告串通补签的合同。经审查，本院认为，程凯提交的上述证据载明的内容能够相互印证，结合其提交的银行流水及收据，能够证明其与富邦公司签订合同且富邦公司已交付房屋的事实，上述证据具备真实性、客观性及关联性，本院对其证明力予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月15日，富邦公司与程凯签订《商品房买卖合同》，约定由程凯购买富邦公司开发的富邦贵都商业第3幢商H9、商1-19号房，富邦公司应当在2011年12月31日前交付房屋，房屋价款为639682元。合同签订后，程凯向富邦公司支付了房款，富邦公司向程凯出具了收据四份。2013年6月12日，富邦公司向程凯寄发业主入住通知单，程凯办理了入住手续，与济宁市曲阜新都置业有限公司签订了《物业服务合同》、《装饰装修管理服务协议》，并交纳了装修押金、垃圾清运费、电卡费。现案涉房屋由程凯出租给案外人使用。案涉房屋即位于曲阜市富邦贵都3号楼商1-19号的房屋于2012年5月9日办理了预告登记，预告登记权利人系中国建设银行股份有限公司曲阜支行，预告登记义务人为王胜利。董建营、麟萌公司诉富邦公司商品房预售合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2020年3月7日作出（2019）鲁0891执118号之一民事裁定书和协助执行通知书，查封了案涉房产，程凯对该裁定提出书面异议，本院于2020年10月15日作出（2020）鲁0891执异88号执行裁定书，裁定中止对位于曲阜市富邦贵都3号楼1-19号面积154.3平方米房产的执行。董建营、麟萌公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是被告程凯对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，程凯与富邦公司早于2012年4月15日就签订了《商品房买卖合同》，且于2013年即完成了房屋交付，实现了对案涉房屋的占有、使用及收益，且该房屋未办理过户登记并非房屋买受人程凯的原因，根据上述法律规定，本院确认程凯对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十三条，判决如下：驳回原告董建营、嘉祥麟萌建筑工程公司的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告董建营、嘉祥麟萌建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  吴兰玲人民陪审员  郭永文人民陪审员  郭敦化二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  吴 韩