四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初7031号 原告：四川天府银行股份有限公司，住所地：四川省南充市涪江路**。 法定代表人：邢敏，董事长。 委托诉讼代理人：何利琼，北京市中银(成都)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴成国，北京市中银(成都)律师事务所律师。 被告：都江堰青城贡品堂茶业有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市青城镇飞龙村。 法定代表人：李勇。 委托诉讼代理人：官开文，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李白金，四川精伦律师事务所律师。 第三人：南充联银实业有限责任公司，住所地：四川省南充市果州大道马市铺路**。 法定代表人：田欢，职务不详。 委托诉讼代理人：李俊，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王维新，四川发现律师事务所律师。 第三人：李勇，男，1970年3月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：官开文，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李白金，四川精伦律师事务所律师。 原告四川天府银行股份有限公司（以下简称天府银行公司）与被告都江堰青城贡品堂茶业有限公司（以下简称贡品堂公司），第三人南充联银实业有限责任公司（以下简称南充联银公司）、李勇项目转让合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，原告天府银行公司申请将所有权确认纠纷案由变更为项目转让合同纠纷，本院予以准许。之后，贡品堂公司、李勇作为反诉原告以天府银行公司、李勇为反诉被告向本院提起反诉，本院审查后作出（2019）川01民初7031号民事裁定书，对贡品堂公司、李勇的反诉不予受理，贡品堂公司、李勇未在法定期限内上诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天府银行公司的委托诉讼代理人何利琼、吴成国，被告贡品堂公司的委托诉讼代理人官开文、李白金，第三南充联银公司的委托诉讼代理人李俊、王维新，李勇的委托诉讼代理人官开文、李白金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天府银行公司向本院提出诉讼请求：1.判令贡品堂公司继续履行与天府银行公司于2016年2月3日签署的《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》；2.判令贡品堂公司办理在建工程“四川君颐青城山尊酒店”（土地证号【都国用（2009）第18**】及该土地上的建筑物）竣工验收备案手续并将产权登记至天府银行公司名下；3.判令贡品堂公司向天府银行公司赔偿逾期办理竣工备案手续及变更登记手续的损失暂计10264222.22元（以1.36亿元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算。从2018年4月17日起暂计算至2019年11月10日；自2019年11月10日起至被告实际办理完毕各项手续之日期间的损失按照央行公布的贷款基础利率计算利息）；4.判令本案受理费由被告承担。一审庭审中，原告天府银行公司明确诉讼请求为：1.判令贡品堂公司继续履行与天府银行公司于2016年2月3日签署的《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》；2.判令贡品堂公司配合、协助办理在建工程“四川君颐青城山尊酒店”【都国用（2009）第1844号土地及该土地上的建筑物】的规划验收手续、人防工程综合竣工验收手续、水务工程综合竣工验收手续、档案管备案（即建管）手续及建设工程竣工验收备案手续（具体验收事项及手续以相关部门规定为准）；3.判令贡品堂公司配合、协助将在建工程“四川君颐青城山尊酒店”【都国用（2009）第1844号土地及该土地上的建筑物】过户登记至天府银行公司名下的手续（具体手续以相关部门规定为准）；4.判令贡品堂公司向天府银行公司赔偿逾期办理上述手续造成的损失暂计10264222.22元【计算基数为1.36亿元；利息计算期间：自2017年6月15日起至都江堰青城贡品堂茶业有限公司配合、协助办理完毕上述手续之日止；利率计算标准：2017年6月15日至2019年8月20日期间的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月21日至都江堰青城贡品堂茶业有限公司配合、协助办理完毕上述手续之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算】；5.判令本案的案件受理费由被告承担。 被告贡品堂公司辩称，1.本案诉争法律关系为建设用地使用权转让合同纠纷，而非项目转让合同纠纷；2.2016年2月3日签署的《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》属无效协议，无效协议自始无效，无履行的法律基础。无效的理由为：1）原告违反《中华人民共和国商业银行法》第43条规定，案涉收购协议的用途为对外盈利型商业酒店，而非自用不动产。2）案涉收购协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6款、第39条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条的规定。3）案涉收购协议违反国务院颁布的《城镇土地使用权出让、转让暂行条例》第18、19、27条规定。4）国务院令（1990）第55号文第26条规定，土地权使用价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。收购协议严重侵犯了政府优先购买权，损害了国家利益。5）案涉收购协议的签署是天府银行公司与南充联银公司恶意串通，以合法形式掩盖其非法逃税的目的，严重损害国家利益。6）案涉收购协议违反《国有土地使用权出让合同》第20、21条的规定；3.即使案涉收购协议无效的意见不能得到支持，根据《中华人民共和国合同法》第402条、《中华人民共和国民法总则》第162条的规定，贡品堂公司签署案涉收购协议是受南充联银公司的委托，收款账户也是南充联银公司指示的，所以南充联银公司才是天府银行公司收购协议的合同履约主体；四、案涉酒店项目在2018年就已正常开业至今，并未受到任何影响，故其主张的损失无事实依据；5.贡品堂公司作为案涉项目名义开发主体、对外责任承担主体，有权对项目开发转让的合法性、履行情况进行审查。涉嫌违法、违约的，贡品堂公司有权不予配合。 第三人李勇述称，同意贡品堂公司的答辩意见。 第三人南充联银公司述称，2006年10月28日，南充联银公司与贡品堂公司签署股权转让及五里村项目合作协议，于2010年5月7日签订补充协议，协议约定了相应投入由南充联银公司负责，作为给李勇的对价，给了李勇5％的股权，并就茶叶基地和五里村项目成立了两个独立的事业部，各事业部自担风险、自负盈亏。后于2016年1月20日与贡品堂公司协商一致，终止前述协议，并签订了终止合同。由南充联银公司向李勇支付了550万元对价，并协议约定将该项目转让给第三方，为履行该终止协议，南充联银公司促成了天府银行公司与贡品堂公司于2016年2月3日签订项目收购协议。该收购协议约定了天府银行公司与贡品堂公司之间的权利义务关系，且有贡品堂公司法定代表人李勇的签字予以确认。自此，南充联银公司完全退出了股权转让及项目合作协议、补充协议，原协议已全部终止，案涉纠纷与南充联银公司无任何关系。 本院经审理查明如下事实： 一、贡品堂公司与南充联银公司合作的相关情况 2006年10月28日，贡品堂公司作为甲方与乙方南充联银公司、丙方李勇签订《股权转让及五里村项目合作协议书》，协议主要内容为：第一条、定金。1.1本合同签定之日起三个工作日内，乙方支付甲方合同定金100万元，在本合同第二条约定的股权转让合同生效之前，由双方采取适当的方式共同监管。1.2该定金包含在乙方出借给甲方的2000万元的总额内，在乙方的出借义务履行完毕时，视为乙方支付给甲方的最后一笔借款。第二条、股权转让。2.1乙方支付甲方合同定金100万元之日起的三个工作日内，甲方的公司股东李勇、王艳、李志，将其持有的贡品堂公司的合计67%的股权，转让予乙方或乙方指定的自然人、法人。2.2据本合同2.1款的股权转让和乙方的指定而成为甲方公司股东的自然人、法人，在行使股东权利时应受包括但不限于下列条款之限制，除非甲方的公司法人代表李勇同意其参与表决和其表决意见或提议：（一）不得改变或影响甲方公司在茶业方面的经营方针和投资计划及日常的生产、、经营管理。......（十一）只能对都江堰市××镇××村4组约80亩土地的国有土地的使用权及相关事项（包含出借资金2000万元）进行管理、监督、实施、讨论、表决。第三条、股权转让合同解除。第四条、土地的状况。4.1甲方已初步取得有关行政部门的许可，将取得位于××镇××村4组的约80亩土地地的国有土地使用权。土地规划用途：文化建设用地。4.2.4为了该宗地的合作及弥补甲方资金的不足，乙方承诺：向甲方出借人民币贰仟万元资金，以全力支持甲方取得该宗地的国有土地使用权。但因该资金使用取得的国有土地使用权及相关权益最终由乙方享有。第五条、出借资金2000万元的管理和用途。5.31900万元的出借资金专用于为取得都江堰市××镇××村4组约80亩的国有土地使用权的支出（包含支付李勇前期为取得、办理该宗土地的国有土地的使用权及相关手续而已经投入的资金、资源的收回和补偿）。第六条、贡品堂公司分立。6.1甲方在取得都江堰市××镇××村4组约80亩地的国有土地使用权证书之日起的三日内，甲方依据《公司法》的相关规定，召集股东会议将甲方公司分立为两个具有独立法人资格的公司。第七条、合同终止或解除。第八条、违约赔偿。第九条、不可抗力。第十条、其他规定。第十一条、争议的解决。第十二条、生效。南充市商业银行对该协议出具《银行担保函》。 2010年5月7日，贡品堂公司作为甲方与乙方南充联银公司、丙方李勇签订《股权转让及五里村项目合作协议书》之补充协议。协议主要内容为：一、......经三方研究认为，将《股权转让及五里村项目合作协议书》约定的将甲方分立为两个独立的具有法人资格的公司，修改为终止分立贡品堂公司所有条款。由南充联银公司全权负责组建、管理、经营房地产事业部。房地产事业部的全部业务范围：仅限于青城山镇五里村、石桥村约80亩土地【都国用（2009）第1844号】项目的开发、建设和经营工作，即以甲方的名义履行、享有国有土地使用权出让合同约定的全部权利、义务，履行贡品堂公司青城山镇五里村、石桥村约80亩土地的建设开发工作。七、乙方依据2006年10月28日《股权转让及五里村项目合作协议书》出借给甲方的2000万元购买土地款，因乙方已经实际取得、控制了该宗地的使用权和开发、建设、经营权，故依据《中华人民共和国合法同》第九十一条的规定，甲方及李勇债务偿还义务终止。南充市商业银行股份有限公司就该协议向李勇出具《履约保函》。 2016年1月20日，贡品堂公司作为甲方与乙方南充联银公司、丙方李勇签订《终止“青城山镇五里村、石桥村土地项目合作”及“项目股权转让”协议书》。协议主要内容为：一、甲、乙、丙三方确认以下事实：（一）依据三方于2010年5月7日签订的“股权转让及五里村项目合作协议书”之《补充协议》，甲方、乙方、丙方对××镇××村、××村约80亩土地的国有土地使用权【都国用（2009）第1844号】，进行有关土地项目的合作，并且依据《补充协议》的约定，李勇享有该土地合作项目5%股权及收益权。（二）但由于项目及乙方原因，项目现无法按照《补充协议》2.1.2约定，4年内完成该土地项目的竣工备案。（三）李勇现依据《补充协议》2.1.2.2的约定，向乙方提出要求，收回贡品堂公司全套公司印章、终止正在实施印章共管的约定，乙方将自己控有的贡品堂公司95%股权“以零转让费”返还李勇。（四）基于以下原因，甲、乙、丙三方一致同意，终止2006年10月28日签订的《股权转让及五里村项目合作协议书》及2010年5月7日签订的《股权转让及五里村项目合作协议书》之补充协议，并签署本终止协议。（五）本协议的签署、生效后，不影响合同各方当事人依据2006年10月28日签订的股权转让及五里村项目合作协议书》及2010年5月7日签订的《股权转让及五里村项目合作协议书》之补充协议的相关约定，向相关违约方、担保人等行使债务清偿请求权、损失赔偿请求权、违约金请求权、请求担保人履行担保义务等权利。二、甲、乙、丙同意，李勇将其拥有的该土地合作项目5%股权及收益权转让予乙方。本协议生效后，乙方将拥有该土地项目100%股权及100%收益权。转让价款：伍佰伍拾万元整。 2016年1月22日、2017年2月23日，李国强代南充联银公司向李勇共计支付了550万元，李勇就上述款项出具收条。 二、土地相关情况 都江堰市国土资源局与贡品堂公司签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定：宗地位于××镇××村、××村三组，面积为52565.9平方米，宗地用途为游购娱健、旅游度假（商业），土地使用权出让地价款总额为11039000元。合同第十二条约定：受让人同意在本合同项下宗地范围内按照规划已确定如下的建设方案修建并投入营运：（1）在宗地范围内建设集观光式茶叶生产加工、茶博物馆、茶研究所、检测中心、茶叶展示、茶叶新品种培育繁殖中心、旅游观光度假休闲及相关配套设施于一体的项目；（2）为促进都江堰市茶叶产业的发展，提高农村村民收入水平，竞得人需2年内在都江堰市行政区域内建成5000亩茶业种植基地，并与茶业种植农户签订《茶业购销合同》；（3）该项目总投资不得低于壹亿人民币，其建筑面积需达到10000平方米以上。合同第二十条约定：受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让地价款，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（二）款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同第十二条约定必须投资开发并完成建设，工程竣工验收后方可转让。 2009年10月20日，贡品堂公司取得都江堰市××镇××村、××村三组52565.9㎡土地的国有土地使用权，土土地证号为：【都国用（2009）第18**，用途为商业服务用地，使用权类型为出让。 2012年3月20日，都江堰市规划管理局出具《都江堰市规划管理局规划建设方案审查意见通知书》【都规方案N（2012）22号】，建议该地块功能布局按旅游度假酒店功能进行设计，另行报审。都江堰市规划管理局就四川君颐青城山尊酒店规划设计方案报送成都市建委。 2010年10月29日，都江堰市发展和改革局制作《关于青城山尊总部基地项目核准的批复》【都发改核准（2010）69号】。2012年9月25日，都江堰市发展和改革局制作《关于同意延长青城山尊总部基地项目核准有效期的函》【都发改审函（2012）39号】。2013年5月15日，都江堰市发展和改革局制作《关于变更青城山尊总部基地项目名称及建设内容的通知》【都发改核准（2013）22号】，同意项目名称由青城山尊总部基地项目变更为四川君颐青城山尊酒店项目。2013年10月14日，都江堰市发展和改革局制作《关于同意变更四川君颐青城山尊酒店项目总建筑面积的函》【都发改审函（2013）27号】。 2012年3月23日，贡品堂公司取得建设用地规划许可证，证号为：地字第**，用地性质为：部分为旅购娱健用地，部分为旅游度假用地。2014年，贡品堂公司取得建设工程规划许可证，建设项目名称为四川君颐青城山尊酒店项目。 2014年7月31日，贡品堂公司取得四川君颐青城山尊酒店项目（一标段）建筑工程施工许可证。2016年8月25日，贡品堂公司取得四川君颐青城山尊酒店项目（二标段）建筑工程施工许可证。2017年11月7日，贡品堂公司取得四川君颐青城山尊酒店项目总平园林景观工程建筑工程施工许可证。2018年1月23日，贡品堂公司取得四川君颐青城山尊酒店项目机电安装工程建筑工程施工许可证。2018年3月9日，贡品堂公司取得四川君颐青城山尊酒店项目装饰工程2标段建筑工程施工许可证。2018年4月23日，贡品堂公司取得四川君颐青城山尊酒店项目装饰工程1标段建筑工程施工许可证。 三、贡品堂公司与天府银行公司项目转让的相关情况 南充联银公司向贡品堂公司出具《转让四川君颐青城山尊酒店项目工程函》，载明：1.根据双方签订的《股权转让协议及五里村项目合作协议书》之补充协议、《终止协议》之约定，南充联银公司对在建的位于青城山五里村的四川君颐青城山尊酒店拥有完整的处分权，不存在权利瑕疵。今南充联银公司委托贡品堂公司（法定代表人李勇）以贡品堂公司名义与南充市商业银行股份有限公司签订《资产收购协议》，将在建的四川君颐青城山尊酒店项目转让予南充市商业银行股份有限公司，对该在建酒店项目转让以前的所有债权债务由南充联银公司独立承担；转让后的债权债务由南充市商业银行股份有限公司承担，南充联银公司对该酒店项目转让后的债权债务承担连带清偿责任。2、依据2016年2月3日签订的《项目收购协议书》南充市商业银行股份有限公司应支付的四川君颐青城山尊酒店项目转让款壹亿叁仟陆佰万元整，请南充市商业银行股份有限公司转到四川君颐青城山尊酒店管理有限公司的银行账户内。该函落款时间为2016年1月27日。 2016年2月3日，南充市商业银行股份有限公司作为甲方与乙方贡品堂公司签订《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》，协议主要内容为：一、收购标的：“四川君颐青城山尊酒店”项目，该项目地处都江堰市××镇××村、××村三组，占地52565.9㎡，土地使用权证都国用（2009）第1844号，建筑面积27274.12㎡。甲方收购本项目的用途为员工培训中心。二、上述项目，乙方合法享有全部权利，有权进行处置。三、收购方式：现状收购，该项目为在建工程，建设现状如下：（一）主楼（1号楼）:1、Ａ区：外墙保温完成；外墙铝塑板龙骨安装完成；屋面刚性层施工完成，正在进行屋面青瓦工程施工，室内砌体已经完成，内墙抹灰完成90%。2、Ｂ区：屋面青瓦工程完成；外墙涂料已经完成；木装饰已经完成；外墙小青砖完成；石材幕墙支架已经完成并经验收合格；铝塑板幕墙支架已经完成并经验收合格，正在面板安装；外墙铝合金门，窗框安装完成。（二）客房：1、Ａ楼（2号楼）屋面青瓦铺设完成40%（材料已经就位）；外墙青砖完成70%（仅剩嵌缝工作）；外墙涂料已经完成；内墙抹灰已经完成；底层室内土方打夯完成，即将地坪施工。2、Ｂ楼（3号楼）：Ｂ楼屋面小青瓦已经完成；外墙保温完成；外墙小青瓦材料已经进场；外墙腻子完成30%；内墙抹灰完成90%。3、Ｃ-1楼（4-1号楼）地梁已经完成（-12.15）地梁已经完成1楼（4-2号楼）未施工。5、Ｄ楼（5号楼），屋面小青瓦材料进场；外墙保温完成50%；内墙抹灰完成70%。四、收购价款：双方同意收购价款为壹亿叁仟陆佰万元整。五、付款方式：本合同签订后五个工作日内，甲方向乙方支付捌仟万元，余款在二0一六年十二月三十一日前，在产权关系从贡品堂公司分割至甲方（或甲方指定方）名下后五个工作日内付清。乙方指定的收款账户为四川君颐山尊酒店管理有限责任公司。六、在该项目转让后，有关该项目的所有债权债务（包括转让前）均与贡品堂公司无关。七、交割：本协议签订后，即按现状将项目交由甲方（或甲方指定方）名下，由甲方继续以贡品堂公司的名义完成全部后续建设，甲方负责资金的投入和已签订相关建设合同、购销、劳务、劳动合同等继续履行及妥善处理与该酒店项目工程有关的债权债务等全部事项、事务，包括并不限于有关经费、费用的承担、支付。甲方保证在2016年内该酒店项目工程竣工备案，达到可办理交割、产权转让登记状态，并完成产权关系分割、转让登记。双方配合办理过户所需的各种文书资料。甲方除支付法定由买方缴纳的契税和印花税外，其他税赋，均由乙方承担。在此之前甲方继续以贡品堂公司的名义完成该酒店项目工程的建设。甲方根据该酒店项目工程建设的需要，可请求乙方给予适当的、必要的配合协助，但乙方在履行该配合、协助类义务、工作时所需要的、产生的经费、费用全由甲方及时支付、承担。八、在本协议双方签字生效之后本项目所有新增投入及相应权益（包含但不限于所有设施设备投入、装修投入、总平等投入），均属甲方所有，一并纳入转让过户登记。 2016年2月5日，南充市商业银行股份有限公司向贡品堂公司指定的收款账户四川君颐山尊酒店管理有限责任公司转账8000万元，用途备注收购款；2016年3月29日，南充市商业银行股份有限公司向四川君颐山尊酒店管理有限责任公司转账2000万元，用途备注货款；2016年6月7日，南充市商业银行股份有限公司向四川君颐山尊酒店管理有限责任公司转账3600万元，用途备项目款。 四、项目转让后的情况 2016年8月，委托人南充市商业银行股份有限公司与受托人天府管理（集团）有限公司签订《青城山培训基地项目委托管理协议》，南充市商业银行股份有限公司委托天府管理（集团）有限公司继续完成酒店项目的剩余建设管理工作。南充市商业银行股份有限公司收购该项目后继续投入并完成了后续建设。 2017年6月14日，贡品堂公司向天府银行公司出具《承诺函》，主要内容为：贡品堂公司新公章自2017年6月15日启用，并解除原所有公章共管，原所有公章于2017年6月14日作废。启用新印章后由贡品堂公司单管，凡属南充联银公司项目部（君颐青城山尊酒店项目）权属类相关资料贡品堂公司审查后配合盖章，包含项目对外合同、开发报建、项目验收、产权办理、产权转让、项目工程类结算支付。签署承诺函解除公章共管后，贡品堂公司就君颐青城山尊酒店项目部分的用印申请予以准许，用印文件列表上授权委托人签字处有“刘伯锐”签名，李勇对盖章的的项目审核后予以签字确认。庭审中，天府银行公司认可刘伯锐系天府管理（集团）有限公司的员工，负责君颐青城山尊酒店项目。 关于贡品堂公司配合盖章的操作流程：天府银行公司称，天府银行公司提交用印申请表，若贡品堂公司同意后，贡品堂公司制作用印汇总表，经李勇确认后再盖章。贡品堂公司称，合同相对方是南充联银公司，需要由南充联银公司提交申请，经贡品堂公司核实后再决定是否盖章。 都江堰市恒诚测绘有限公司制作了《都江堰市建设项目竣工测绘报告书》。2019年3月11日，都江堰市恒诚测绘有限公司出具《关于都江堰青城贡品堂茶业有限公司竣工测绘验收的声明》，载明：测绘成果已通过规划部门审核，但因测绘竣工报告中需甲方加盖公章处至今仍未盖章，故不能完成测绘竣工报告验收工作。乙方从测绘成果通过审核后至今，曾多次与甲方联系盖章均未完成。 2020年8月20日，天府银行公司出具《支付说明》，天府银行公司说明：1、关于青城山尊酒店项目，以贡品堂公司名义签署的合同产生的全部债务（包括项目收购协议之前形成债务，及项目收购协议之后的以贡品堂公司名义签订合同产生的债务），由天府银行公司承担支付责任，此责任不因项目物权变更登记至天府银行公司名下而发生改变。2、因青城山尊酒店项目而产生的债权人均可向天府银行公司主张权利，但天府银行公司对其债权享有相应的抗辩权。 2017年5月，四川君颐山尊酒店项目已经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。2017年7月14日，都江堰市建筑工程质量监督站建议进入工程竣工验收备案程序。 目前，青城山尊酒店尚未办理产权登记。该项目作为酒店投入使用，酒店门口有中国银行业协会中西部培训基地、四川天府银行股份有限公司培训基地、成都沃特金融职业技能培训学校、天府银行公司将该酒店作为员工培训基地等挂牌。 另查明，2017年2月15日，南充市商业银行股份有限公司名称变更为四川天府银行股份有限公司。南充联银公司系天府银行公司的股东。 贡品堂公司、李勇与南充联银公司建设用地使用权转让合同纠纷已向成都仲裁委员会提起仲裁，贡品堂公司、李勇仲裁请求为：1.裁决南充联银公司向申请人支付1000万元用于贡品堂公司清偿以贡品堂公司实施开发的“四川君颐青城山尊酒店”项目的全部债务约1000万元；2.裁决南充联银公司向申请人支付2500万元用于贡品堂公司办理“四川君颐青城山尊酒店”项目及案涉土地办理产权变更登记等手续产生税费约定2500万元；3.裁决南充联银公司赔偿贡品堂公司因案涉土地开发违约导致申请人运营费、管理成本、咨询、审查、人员增加等额外增加的各项成本及费用；以及案涉土地项目的开发导致贡品堂公司被有关机关处于行政处罚；被法院确定为失信被执行人而丧失获得政府政策补贴等各项实际损失合计650万元；4.裁决南充联银公司承担并向贡品堂公司支付其办理取得案涉土地使用权所产生的茶叶基地建设及维护费用1600万元；5.裁决南充联银公司向申请人承担并支付其违反合同约定的违约金1000万元；6.裁决南充联银公司赔偿因案涉土地开发导致申请人因依法正当维权所产生的律师服务费235万元。该案目前尚在仲裁过程中。 本院认定上述事实，采信了各方当事人主体资料、《股权转让及五里村项目合作协议书》《股权转让及五里村项目合作协议书》之补充协议、《终止“青城山镇五里村、石桥村土地项目合作”及“项目股权转让”协议书》《国有土地使用权出让合同》、【都国用（2009）第1844号】、都江堰市发展和改革局文件、都江堰市规划管理局文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、《转让四川君颐青城山尊酒店项目工程函》《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》、转账凭证、《青城山培训基地项目委托管理协议》、竣工验收报告、承诺函、都江堰青城山君颐青城山尊酒店项目部每周用印文件列表、《支付说明》《公证书》以及当事人的陈述等证据。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.本案法律关系的认定；2.《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》的效力认定；3.《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》有效的情况下，天府银行公司的诉讼请求能否得到支持。针对以上争议焦点，本院分述如下： 关于本案法律关系的认定。贡品堂公司主张本案系建设用地使用权转让合同纠纷，天府银行公司主张本案系项目转让合同纠纷。对此，本院认为，民事法律关系是经民事法律规范调整的，具有民事权利义务内容的平等关系，书面协议是确定当事人法律关系的基础依据及逻辑起点。本案中，《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》系为四川君颐青城山尊酒店建设项目转让所订立，根据协议的内容可知，天府银行公司收购四川君颐青城山尊酒店项目时是现状收购，四川君颐青城山尊酒店项目已部分施工完成，本案相关争议系因收购合同履行所引起，而非单纯土地使用权转让而引发的争议，故本案案由应确定为项目转让合同纠纷为宜。 关于《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》的效力认定。贡品堂公司主张收购协议因违反土地使用权出让合同的约定及相关法律法规规定而无效。对于贡品堂公司主张协议无效的理由，本院逐一评析如下： 第一，贡品堂公司主张收购协议违反《中华人民共和国商业银行法》第四十三条“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外”之规定，应为无效。对此，本院认为，事实方面：1.项目收购协议约定收购用途是员工培训中心，根据本案已查明的事实，酒店门口有四川天府金融租赁股份有限公司培训基地、天府管理（集团）有限责任公司培训学校、四川天府银行股份有限公司培训基地、成都沃特金融职业技能培训学校挂牌，且天府银行公司提交的证据能够证实天府银行公司曾使用该酒店进行员工培训。2.“自用”的对立行为是“对外销售盈利”，本案并无证据证明天府银行公司收购案涉项目后对外销售，也无证据证明案涉项目取得了预售许可证。3.青城山尊酒店确实存在对社会开放住宿的情形，但案涉酒店属大体量物业，天府银行公司利用酒店闲置部分开展对外租赁经营并不违反禁止性规定。法律适用方面：《中华人民共和国商业银行法》并没有明确规定违反了第四十三条的规定即无效，且该法第七十四条规定了相应的行政处罚措施，故《中华人民共和国商业银行法》属于行业规范性质的法律，第四十三条的规定为管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反该条规定不必然产生合同无效的法律后果。 第二，贡品堂公司主张收购协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第（六）项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”及《国有土地使用权出让合同》第20条、21条的规定，应为无效。对此，本院认为，天府银行公司是现状收购，案涉项目并未取得权属证书，故本案没有适用第三十八第六项的空间。从收购协议的内容可知，收购时已有部分工程施工完毕，属于在建工程转让，贡品堂公司也无证据证明案涉项目转让时尚未达到开发投资总额的百分之二十五。另外，法律关于土地转让时投资应达到总投资25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，即使转让的房地产未达到25%的投资，也仅属合同标的物的瑕疵，并不直接影响转让合同效力。《国有土地使用权出让合同》约定按照本合同第十二条约定必须投资开发并完成建设，工程竣工验收后方可转让。该条款为贡品堂公司与国土部门之间管理性的约定，是转让过程的瑕疵问题，不影响收购协议的效力。 第三，贡品堂公司主张收购协议改变了土地用途，违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第十九条、第二十七条的规定，应为无效。对此，本院认为，事实方面：《国有土地使用权出让合同》第四条约定本合同项下出让宗地的用途为旅购娱建、旅游度假（商业）。第十二条约定“在宗地范围内建设集观光式茶业生茶加工、茶博物馆、茶研究所……茶叶展示、旅游观光、度假休闲及配套设施于一体的项目”。都江堰市规划管理局也对用地规划设计方案进行了报批，项目最终取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，故现有证据不能证实案涉项目是违法建设项目。法律适用方面：理由同上，上述条款并非行政法规效力性规定，不影响收购协议效力。 第四，贡品堂公司主张收购协议违反国务院令（1990）第55号第26条规定，土地使用权价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。对此，本院认为，天府银行公司收购的是在建工程，收购价为1.36亿元，收购协议并没有明确土地使用权的价格，天府银行公司收购后又投入资金完成了后续建设，本案并无证据显示土地使用权的转让价格明显低于市场价格。 第五，贡品堂公司主张收购协议是天府银行公司与南充联银公司恶意串通，以合法形式掩盖其非法逃税的目的。对此，本院认为，项目的国有土地使用权登记在贡品堂公司名下，贡品堂公司无论是将项目过户给南充联银公司，还是过户给天府银行公司，都需要按照相关规定缴纳税费，不存在逃税情形。另外，违反税收管理的规定属于行政处罚的调整范围，并不直接导致合同无效。 综上分析，天府银行公司与贡品堂公司签订的《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于天府银行公司主张即使《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》有效，收购协议的相对方也应为天府银行公司与南充联系公司的抗辩理由。本院认为，收购协议的签约主体为天府银行公司及贡品堂公司，南充联银公司向贡品堂公司出具的《转让四川君颐青城山尊酒店项目工程函》可以证实系南充联银公司委托贡品堂公司就案涉项目的转让与天府银行公司签订协议，鉴于天府银行公司与南充联银公司的关联关系及天府银行公司曾就南充联银公司与贡品堂公司就案涉土地的合作提供履行担保的事实，本院认为收购协议从本质上应该约束南充联银公司与天府银行公司，但即使隐名代理成立，隐名代理的法律关系也涉及三方当事人，贡品堂公司不能完全置身事外。此外，本案也不存在受托人因第三人的原因对委托人不履行义务或者受托人因委托人的原因对第三人不履行义务的情形，本案国有土地使用权登记在贡品堂公司名下，也是以贡品堂公司的名义进行开发建设，本案是因为贡品堂公司自身原因导致合同不能全面履行，并非南充联银公司介入后就能解决。故贡品堂公司主张应由南充联银公司履行合同义务，南充联银公司申请用印才能审查盖章的理由无事实和法律依据，本院不予支持。 关于天府银行公司的诉讼请求能否得到支持问题。本院认为，前述已分析《“四川君颐青城山尊酒店”项目收购协议》系有效合同，故合同各方应按合同约定全面履行各自的义务。本案收购协议中明确约定“双方配合办理过户所需的各种文书资料。甲方除支付法定由买方缴纳的契税和印花税外，其他税赋，均由乙方承担。在此之前甲方继续以贡品堂公司的名义完成该酒店项目工程的建设。甲方根据该酒店项目工程建设的需要，可请求乙方给予适当的、必要的配合协助，但乙方在履行该配合、协助类义务、工作时所需要的、产生的经费、费用全由甲方及时支付、承担。”结合本案事实及贡品堂公司关于南充联银公司提交用印申请才能盖章的陈述，本院认为贡品堂公司实际存在违反约定的行为，应承担相应责任，故天府银行公司要求贡品堂公司办理“四川君颐青城山尊酒店”项目竣工验收备案手续并配合、协助将【都国用（2009）第1844号】土地使用权登记至天府银行公司名下的主张，于法有据，应予支持。关于贡品堂公司继续履行收购协议的请求。本院认为，天府银行公司主张继续履行收购协议的请求过于笼统，未能明确具体需要履行的义务，故本院不予支持。关于贡品堂公司配合将地上建筑物过户登记至天府银行公司名下的请求，由于贡品堂公司并未实质取得地上建筑物的所有权，故要求贡品堂公司配合将地上建筑物过户不具备过户登记的条件，本院亦不予支持。 关于天府银行公司主张贡品堂公司因逾期办理竣工备案手续及变更登记手续给其造成10264222.22元损失的问题。本院认为，根据合同法原理，赔偿性违约金的支付以违约损害为前提，造成损失的则支付，没有造成损失的不支付。首先，天府银行公司与南充联银公司系关联关系，且天府银行公司曾就南充联银公司与贡品堂公司对案涉土地的合作提供履行担保，故天府银行公司应当知道收购项目的具体情况，也应当知道贡品堂公司仅是名义上的建设单位，天府银行公司对于合同履行中出现的问题应当有一定的预判。其次，天府银行公司应当对违约造成的损失承担举证证明责任，从本案查明的事实可知，案涉项目后续修建完毕后，已由天府银行公司实际占有使用，且天府银行公司也不能证明案涉项目本应办理相关手续或过户登记的具体时间及未能及时办理相关手续造成了其他融资等实际损失，故天府银行公司应当承担举证不能的法律后果，对其损失主张本院不予支持。 综上所述，天府银行公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、都江堰青城贡品堂茶业有限公司配合四川天府银行股份有限公司办理“四川君颐青城山尊酒店”项目竣工验收备案手续； 二、都江堰青城贡品堂茶业有限公司协助四川天府银行股份有限公司将登记在其名下的都国用（2009）第1844号国有土地使用权过户至四川天府银行股份有限公司名下； 三、驳回四川天府银行股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费773121元，由四川天府银行股份有限公司负担541185元，都江堰青城贡品堂茶业有限公司负担231936元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  陈丽华 人民陪审员  蔡 莉 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  吴 双