山东省临朐县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0724民初2956号 原告：窦营果。 被告：山东省临朐奇石市场服务中心，住所地临朐县龙泉路中段东侧市场内。 法定代表人：衣同岳，经理。 委托诉讼代理人：张雪娜，山东宇明律师事务所律师。 原告窦营果诉被告山东省临朐奇石市场服务中心（以下简称临朐奇石市场）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告窦营果、被告委托诉讼代理人张雪娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告窦营果向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金80940元（暂计算至2020年7月20日）及返租损失119913元（2015年6月1日至2020年7月20日按照房款10%每年）合计200853元；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年12月24日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定，原告购买被告开发建设的位于临朐县××路××路××期××层××号商铺房，总价款为232088元，并约定于2015年5月30日前交付原告使用。2015年3月13日，原告将全部购房款支付给被告，但被告至今未履行交付房屋的义务。经原告等业主的多次催告交付房屋，被告才于2016年4月1日、2016年11月15日两次与原告达成补充协议。因此根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干何题的解释》等规定，原告请求解除与被告的房屋买卖合同，并按照补充协议的约定按照总购房款的日万分之2.5支付原告自2016年10月1日到现在的违约金80940元及返租租金损失119913元。庭审中原告明确其诉状中事实与理由部分“原告请求解除与被告的房屋买卖合同”不是其诉讼请求，不请求解除与被告的房屋买卖合同。 被告临朐奇石市场辩称，原告主张的违约金以及返租损失过高，原告主张的违约金过分高于实际损失。对于原告主张的违约金计算时间被告不认可，应该从双方签订的补充协议约定的2016年11月16日起计算到交房的前一日，根据合同法第114条第２款规定，请求法庭对违约金的主张进行合理认定。对于返租损失，双方未正式签订返租协议，被告不认可。 本院经审理认定事实如下： 2015年3月13日，原告窦营果与被告临朐奇石市场签订商品房买卖合同，约定窦营果购买临朐奇石市场开发建设的位于临朐县××路××路××期××层××号商铺房，总价款为232088元，合同约定2015年5月30日前将房屋交付原告使用。关于出卖人逾期交房违约责任约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年3月13日，窦营果付清了全部购房款。 2012年7月临朐奇石市场二期工程开工建设，2014年3月主体竣工，2014年12月预售房屋。2014年8月27日国家住房和城乡建设部第517号公告发布建筑设计防火规范（GB50016-2014），自2015年5月1日起实施，原建筑设计防火规范同时废止。被告临朐奇石市场建设的中国奇石城二期工程是根据原建筑设计防火规范设计，至2015年5月1日未完成施工，被要求停工并按照新的建筑设计防火规范（GB50016-2014）进行整改。奇石市场二期工程停工，将消防图纸进行重新设计并报潍坊图审中心审核。2016年12月12日潍坊市公安消防支队向临朐奇石市场出具审核意见书，建设工程消防设计文件合格。 2016年4月1日，临朐奇石市场与部分购房者签订补充协议，约定奇石市场二期所购房屋，交付日期确定为2016年10月1日前。临朐奇石市场必须保证上述时间交付房屋，2个月之内组织市场开业。如不能按上述日期交付房屋，则违约金自2016年10月1日起按日万分之二点五计算。 2016年11月15日，临朐奇石市场与包括窦营果在内的购房者签订补充协议，协议内容为：1.奇石市场二期工程于2016年11月11日开始继续施工后续工程，并承诺于2017年5月31日前将全部工程完成并交付业主使用，在此日期（2017年5月31日前）支付业主总房款的日万分二点五的违约金，并一次性支付给业主。2.如在2017年5月31日不能按时完工交房，按房价总款日万分二点五的违约金支付，支付时间为每月的月底一次性支付本月的违约金。 2016年11月29日，临朐奇石市场（甲方）与窦营果（乙方）签订关于签订返租协议的承诺：“乙方于2014年12月24日购买山东临朐奇石市场服务中心二期二层68号商铺，已交齐房款，甲方承诺年返租10%，自项目交房起2月内与客户签订返租协议。” 2016年11月14日，临朐奇石市场向窦营果支付2016年9月30日之前的违约金11349元。2019年2月1日，临朐奇石市场向窦营果交付了涉案房屋。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同。被告临朐奇石市场在建设奇石市场二期工程的过程中，国家发布新的建筑设计防火规范，奇石市场二期工程的消防设计不符合新规范的要求，被要求重新设计，客观上延长了涉案工程工期。基于上述客观情况，原、被告签订补充协议，对交房时间另行约定，是对原合同约定的交房时间进行的变更，合法有效。临朐奇石市场应按补充协议约定的交房时间向窦营果交付房屋，逾期应按约定支付违约金。原、被告在商品房买卖合同中约定临朐奇石市场逾期交房的违约金按日万分之一计算。2016年4月1日，双方签订补充协议约定奇石市场二期所购房屋交付日期为2016年10月1日前，逾期交房则违约金自2016年10月1日起按日万分之二点五计算。因此自2016年10月1日之后的逾期交房违约金应按日万分之二点五计算。2019年2月1日，临朐奇石市场向窦营果交付了涉案房屋，窦营果主张2019年2月1日之后的逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的功能包括损失填补和违约惩罚，其主要功能是损失填补功能。因临朐奇石市场逾期交房，给窦营果造成房屋租金损失。2016年4月1日双方签订补充协议对商品房买卖合同约定的逾期交房违约金按日万分之一计算自2016年10月1日起提高为按日万分之二点五计算，从违约金的功能上分析包含了对窦营果的房屋租金损失进行的弥补。窦营果主张逾期交房违约金的同时主张同时期逾期交房造成的租金损失，本院不予支持。 2019年2月1日涉案房屋已交付，窦营果主张2019年2月1日后的返租损失，与本案商品房销售合同纠纷不属于同一法律关系，当事人可另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、被告山东省临朐奇石市场服务中心支付原告窦营果逾期交房违约金，自2016年10月1日起至2019年1月31日止以本金232088元按日利率万分之二点五计算，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告窦营果的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4312元，减半收取2156元，由原告负担1624元，被告负担532元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  谷长江 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  郭 杰