山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初10395号原告：李静，女，1984年12月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省甘南县，现住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：王宁，山东海之源律师事务所律师。被告：青岛东夫启源房产营销策划有限公司，住所地胶州市李哥庄镇广场大大街**。法定代表人：韩鑫，职务：总经理。委托诉讼代理人：王至涛，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。被告：李超，男，1982年4月15日出生，汉族，住胶州市。被告：高密市煜翔房地产开发有限公司，住所地潍坊市高密市柴沟镇柴沟村。法定代表人：藏开建，职务：总经理。原告李静与被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司（以下简称“东夫公司”）、李超、高密市煜翔房地产开发有限公司（以下简称“煜翔公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静的委托诉讼代理人王宁，被告东夫公司委托诉讼代理人王至涛到庭参加了诉讼。被告李超、煜翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的定房协议；2、请求判令三被告共同双倍返还原告定金6万元；3、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年6月10日，被告东夫公司以被告煜翔公司的名义与原告签订定房协议，约定原告预定被告煜翔公司位于高密市苹果园小区10号楼2单元502室楼房。原告按照协议支付定金3万元。协议签订后，原告一直未接到被告电话或者书面通知，要求原告办理正式购房合同或者办理按揭手续，现被告已违约，请求判如所请。被告东夫启源公司辩称，不应由被告东夫启源公司承担返还定金义务，该责任应由被告煜翔房地产承担。被告李超未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告煜翔公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人陈述及质证意见以及基于煜翔公司高密市苹果园小区房屋预约合同纠纷，本院受理大量同类型案件，通过全部案件审理，本院综合认定以下事实：一、涉案房屋均位于高密市苹果园小区，于2018年9月份左右取得房屋预售许可证。二、2018年4月27日，煜翔公司（甲方）与东夫启源公司（乙方）签订《高密市苹果园小区项目销售合作协议》，约定：“第一条……甲方指定乙方为高密市苹果园小区项目商品房（共240套）……的销售合作方……”“第二条……1.本协议约定的包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日……”“第四条销售方式……甲方承诺乙方在该协议签订之日起三个月内销售完成100套，每套返2%的佣金。自该协议签订之日起，三个月后甲方根据市场行情可以适当提高售价，高出原价格的销售收入，按甲方70%、乙方30%的比例分成。在销售期限内，乙方对协议约定的销售范围内的商品享有独家销售权，本项目销售超出底价部分的房款收入属于乙方的销售服务费收入，待客户交完首付款7个工作日内支付给乙方；乙方有自行向客户收取团购费的权利，所收取团购费由乙方自行收取。”“第五条……1.在客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定的销售义务即告完成。2.甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款；乙方收取的团购费由乙方单独收取。”“第七条……1.在合同期内，乙方应做以下工作（4）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款……”。在上述中介服务协议签订后，被告东夫启源公司即开始对被告煜翔公司在高密市柴沟镇开发的苹果园小区项目进行相关的楼房销售业务，被告东夫启源公司还在高密市苹果园小区售楼处设立了办公地点。在该办公地点对外开展售楼业务期间曾使用张成成所有的商户名称为“青岛胶州市迎宾大街恒运超市”的POS机收取款项。经查明，张成成在被告东夫启源公司担任监事职务。三、2018年9月19日，煜翔公司又向东夫启源公司出具《委托书》，载明“我司现全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市苹果园小区项目的销售权及代收购房首付款，并将上述款项付予我公司指定的张万春银行账户（中国工商银行：6222033803002720920）”。需要说明的是，与本案类似情况的案件已经经过法院诉讼程序生效的案件多达数十起，其中被告煜翔公司原法定代表人马令宝亦在之前已经发生法律效力的部分案件中出庭作证，称：1、2016年9月至2018年10月期间马令宝系煜翔公司法定代表人；2、《高密市苹果园小区项目销售合作协议》、《委托书》是马令宝代表煜翔公司与东夫公司签订和出具的；3、购房款是马令宝指示东夫启源公司转入煜翔公司会计张万春的账上。另查明，被告东夫启源公司在开展售楼业务所收取的楼房定金、首付款等先后累计转入被告煜翔公司指定收款人张万春银行账户内334万余元。四、本案所涉的定房协议，系被告东夫启源公司对外开展售楼业务中的一笔。2018年6月10日，被告东夫启源公司以煜翔公司（甲方）的名义与购房者（乙方）签订《定房协议》，约定：1、购房者预定房屋位置、面积、价格情况。2、购房者于协议签订之日起向甲方交付购房定金。3、甲方承诺乙方按协议约定交款，房价及位置维持本协议不变。客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方不承担任何责任。……5、双方签订本协议，自预售许可证办妥后，乙方接到甲方电话通知七日内或按以下通讯地址发出的书面通知七日内，乙方须到甲方处签订正式购房合同或办理按揭手续，否则，视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人；乙方所交定金甲方不再返还，做为给甲方的违约金。定房协议抬头处为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”，落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市苹果园小区”。2018年6月10日，原告作为购房者签订《定房协议》。协议签订后原告向被告东夫启源公司支付了购房定金3万元。五、另查明，1、被告煜翔公司在高密市开发的苹果园小区项目，因涉及大量纠纷而导致无法实际交付房屋。2、被告东夫启源公司的原法定代表人和股东（持股100%）为被告李超，但在2019年8月将法定代表人和股东（持股100%）变更为韩鑫。本院认为，被告东夫启源公司与被告煜翔公司签订《高密市柴沟镇苹果园小区项目销售合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从合同内容看双方为委托代理关系，被告煜翔公司为被代理人，被告东夫启源公司为代理人。而根据法律规定，代理人在被代理人的授权权限内的作出民事法律行为的后果应由被代理人承担。具体到本案中，本院受理的所有涉苹果园小区商品房预约合同纠纷购房者提交的《定房协议》为同一格式，抬头处均为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”。落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市苹果园小区”，落款处均为东夫公司公章。东夫启源公司在煜翔公司高密市苹果园小区售楼处设有办公地点，煜翔公司对此应当明知。被告煜翔公司自认对《定房协议》条款是清楚的，在东夫公司与煜翔公司约定的代售期间，煜翔公司对《定房协议》仅由东夫公司盖章一事并未提出异议，相反，煜翔公司时任法定代表人马令宝指令东夫公司将收取的款项交付至张万春账户，证明煜翔公司对《定房协议》由东夫公司盖章并无异议。综上，虽然《定房协议》约定“客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方（煜翔公司）不承担任何责任”，但煜翔公司应当明知《定房协议》仅由东夫公司盖章而未提出异议，并在此种情况下要求东夫启源公司向其交付所收款项，再结合双方之间还存在着委托代理的特殊合作关系，应视为对东夫启源公司行为的认可，故《定房协议》中仅由东夫公司盖章，并不影响《定房协议》效力，东夫启源公司根据销售合作协议以煜翔公司名义与原告签订《定房协议》，其行为对煜翔公司发生效力。综上，本院确认：1、原告李静与被告东夫启源于2018年6月10日签订的《定房协议》的合同法律关系的双方主体为购房者——原告李静、售房者——被告煜翔公司；2、上述《定房协议》系合同双方主体的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应根据合同约定全面履行。因被告煜翔公司在涉案房屋取得房屋预售许可证后一直无法实际交付，导致双方之间的合同目的无法实现，已经构成违约，根据原告的诉讼请求，其提出的解除上述《定房协议》的主张，于法有据，应当予以支持。东夫启源公司与煜翔公司签订的销售合作协议第五条第2款规定“甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款”与第七条第1款第（4）项规定乙方“代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款”相互矛盾，此种情况下东夫启源公司根据时任煜翔公司法定代表人马令宝的指示收取定金、首付款并将款项支付给张万春并无不当，而东夫启源公司在马令宝不再担任法定代表人后根据《委托书》收取定金、首付款并支付给张万春亦无不当。至于马令宝为什么指示张万春收款，以及张万春收取款项后如何使用，属于煜翔公司内部管理问题，不能对抗善意第三人，与购房者和东夫公司无关。即使马令宝等的行为构成刑事犯罪，亦不影响本案所涉民事法律关系的认定和处理。根据被告东夫启源公司的主张，包括本案所涉房屋在内，其先后其代被告煜翔公司对外销售房屋100余套，东夫公司向煜翔公司支付款项的方式为分批支付而非每代售一套房屋就支付一次，因此无法确定每一套房屋的款项资金流向。本院认为，结合煜翔公司自认东夫启源公司已向其指定收款人张万春账户转账334万余元的事实，且334万元的数额亦远远超过本院现已受理所有案件标的额，可以视为东夫启源公司将已诉案件中购房者支付的全部款项支付给煜翔公司。原告根据《定房协议》约定交付定金3万元，并要求被告煜翔公司双倍返还定金6万元，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告李静向作为代理人的东夫启源公司及其原法定代表人李超主张权利，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李静与被告高密市煜翔房地产开发有限公司之间于2018年6月10日签订的《定房协议》。二、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李静购房定金6万元。三、驳回原告李静对被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司、李超的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，适用简易程序减半收取650元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司负担。被告高密市煜翔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付给原告李静。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王承锡二〇二〇年十二月二日书记员  高兴龙