重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初28954号原告：邹秀珍，女，汉族，1973年8月6日出生，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：闵宇晨，重庆邦民律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒春霞，重庆邦民律师事务所实习律师。被告：陈雪梅，女，汉族，1995年5月4日出生，住重庆市大足区宝。委托诉讼代理人：龚海滨，重庆合煌律师事务所律师。原告邹秀珍与被告陈雪梅房屋租赁租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹秀珍的委托诉讼代理人闵宇晨，被告陈雪梅的委托诉讼代理人龚海滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹秀珍向本院提出诉讼请求：解除原、被告之间的超市店铺租赁转让合同；被告返还原告押金15000元；被告赔偿原告装修及柜台等各项损失共计131178元；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2019年1月16日签订了《超市店铺租赁转让合同》，该合同约定被告将其承租的重庆市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）位于重庆市渝州路店负****专柜转租给原告，合同期限为2018年11月1日至2019年12月1日，被告一次性收取46000元（含押金15000元）。合同到期后，被告需要负责促成原告与人人乐公司签订合同，若因各种原因原告无法与人人乐公司签订租赁合同，被告应与人人乐公司重新签订租赁合同，并转租给原告，续签五年，一年一签，否则被告按照市场价格对原告的全部装修费用和柜台成本承担双倍赔偿责任。原告在装修店铺仅经营四个月，人人乐公司就以业态调整为由要求搬迁。后原告遂找被告要求其协调解决，但被告未能协调。被告未能履行合同义务，导致原告合同目的无法实现，同时给原告造成损失。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告陈雪梅辩称，原被告之间的超市店铺租赁转让合同是自然届满终止，原告无权解除。原告在合同未到期时就自行搬离了，原告也无证据证明人人乐公司以业态调整为由要求其搬离。双方合同中约定被告仅是协助原告签订合同，或者原告到期后要求被告与人人乐公司签订租赁合同，但原告一直未向被告提出续签租赁合同的诉求。根据合同约定如人人乐公司有其他变更与被告无关。被告没有违约，不应承担违约责任。被告可以协助原告退还押金，但应扣除原告欠付的费用。经审理查明，2018年11月1日，被告与人人乐公司签订了租赁合同，该合同约定人人乐公司将其经营的重庆市渝州店负一楼专柜号为AH5S501B1030号场地提供给被告经营美甲类别美艺品牌专柜；租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日，起租日期为开业计租，若人人乐公司新店开业时间早于合同起始时间，专柜经营起始日提前至人人乐公司新店开业日，若人人乐公司新店开业时间延后的，被告租赁期限和租金的收取起始日可相应顺延。同时该合同约定被告不得将本合同之权利义务全部或部分转让给第三方，如未经人人乐公司同意而发生私自转让行为的，人人乐公司有权解除合同，同时被告应承担相应的违约责任。被告承诺未经人人乐公司同意不得私自与任何未经人人乐公司明确授权的被告关联企业、分店签订任何形式的合同、协议或其他相关文件。租赁保证金在合同期满半年后扣除各项费用后无息返还被告。2020年5月12日，人人乐公司出具回函载明原我司人人乐渝州店租赁商户陈雪梅与我司签订租赁合同租期为2018年11月1日至2019年10月31日，开业时间为2018年12月2日，我司自开业之日起收取租金，该商户后合同到期后于2019年11月30日撤场，合同期内我司多次给予降租支持。庭审中，双方均表示认可被告与人人乐公司签订的上述租赁合同的租赁期限为2018年12月2日至2019年12月1日。2019年1月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《超市店铺租赁转让合同》，该合同约定：2.1、甲方将位于重庆渝州店负一楼专柜号为AH5S501B1030号的人人乐超市店铺转租给乙方；2.2、甲方一次性收取乙方46000元，包括甲方付给人人乐超市的押金15000元以及装修费用，甲方将押金收据给予乙方，押金由超市退还给乙方；2.3、转租起止日期为2018年11月1日至2019年12月1日；2.4、甲方同意转让店铺，如由于甲方原因收回店铺或甲方无法执行第四大条内容，一切后果由甲方承担并按市场价格对乙方店铺的全部装修费用和柜台成本给予双倍赔偿。3.1、乙方需按时缴纳租金、水电费给人人乐超市，租金、水电费不再由甲方负责；3.2、甲方同意转让店铺，如由于乙方原因中途退出店铺，一切后果由乙方承担并付违约金15000元。4.1、该合同到期后，甲方需负责促成乙方与人人乐超市签订租赁合同；4.2、若乙方因各种原因无法与人人乐超市签订租赁合同，则甲方需与人人乐超市重新签订租赁合同，并转租给乙方，续签五年，一年一签，且不得以任何理由上调租金价格及收取费用，租金价格以该合同签订时人人乐超市租金价格水平为准。6.其他协商事项：如人人乐超市有其他变更与甲方无关。另查明，原、被告双方在签订上述合同时原告向被告支付了46000元，其中15000元为押金、剩余31000元为装修成本。对于原告搬离的问题。庭审中，原告陈述其于2019年12月1日搬离，搬离是因人人乐公司于2019年6月口头告知原告因业态调整需要原告搬离。被告认为人人乐公司没有要求原告搬离，原告是于2019年12月6日自行搬离的。对于合同解除的问题。原告认为其租赁涉案店铺时真实意思是在租赁期满后还续租5年，但原告仅经营四个月时间，人人乐公司就通知因业态调整要求原告搬离，被告没有促成原告与人人乐公司签订了租赁合同，被告也没有与人人乐公司续签租赁合同然后转租给原告，被告构成违约，导致原告无法实现合同目的，故双方租赁合同应于原告起诉之日解除。被告认为原告既未提供证据证明人人乐公司要求原告搬离，也未提供证据证明原告向被告提出过续租合同的请求，被告不存在违约行为；双方合同于2019年12月1日届满自然终止，不存在因被告违约导致合同解除的问题。对于装修损失问题。原告认为被告违反合同约定导致原告无法实现合同目的，根据双方合同约定被告应向原告支付店铺的全部装修费用和柜台成本的双方赔偿金；原告装修损失分为两个部分，一为双方签订合同时原告支付给被告的装修费用31000元（46000元-15000元），二为原告接手店铺后自行装修的费用34589元（含装修人工费4200元、电视1349元、货架茶几椅子等9120元、柜子费用8940元、门头及定做手提袋费用5350元、摄像头费用560元、灯饰4210元、水电装修费860元），对于自行装修部分原告提供门面装修合同书、销售清单、销售凭单、收据、发票予以证明其主张。同时原告陈述其在搬离时仅搬离了电视、柜子、货架等物品，其他的都没有搬离。被告对于原告出示的上述证据不予认可，不能证明原告自行装修，且从原告自述来看其自行装修大部分均为可移动可搬离的，不属于形成附和的装修，同时被告不存在违约行为，不应承担上述装修损失。对于押金的问题。原告认为其向被告支付了押金15000元，且押金条在被告处，被告应当返还该押金15000元。被告认为原告确实向被告支付了押金15000元，押金条也在被告处，被告可以申请人人乐公司退还押金，但是原告至今尚欠费用3525元，应当在扣除所欠费用后退还给原告。被告出示2020年7月24日重庆市人人乐商业有限公司渝州购物广场出具缴费通知单拟证明原告在使用店铺期间尚欠2019年11月份租赁费3500元、电费25元，共计3525元。原告对于该证据不予认可，原告认为其已缴纳完毕全部费用，该费用不应在押金中扣除。以上事实有当事人的陈述、租赁合同、《超市店铺租赁转让合同》等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为被告是否存在违约行为。综合本案查明的事实，被告不存在违约情形。理由如下：（一）关于搬离店铺的问题。本案中原告自述其因人人乐公司通知业态调整要求其搬离，其于2019年12月1日搬离涉案店铺，但原告未提供任何证据证明人人乐公司或被告在双方租赁转让合同届满前人人乐公司或被告要求原告搬离涉案店铺的事实，原告依法应承担不利的法律后果，故无法认定存在因被告原因收回店铺的情形。（二）关于续租合同的问题。双方签订的案涉合同明确约定转租期限为2018年11月1日至2019年12月1日，同时第四条约定：1、该合同到期后，被告需负责促成原告与人人乐超市签订租赁合同；2、若原告因各种原因无法与人人乐超市签订租赁合同，则被告需与人人乐超市重新签订租赁合同，并转租给乙方，续签五年，一年一签。该约定表明双方合同到期后，被告应协助原告与人人乐公司签订租赁合同或被告与人人乐公司签订续签租赁合同后再转租原告，但续租的前提是原告需表达续租的意思表示，在本案中原告未提供任何证据证明其在案涉合同期限届满前向被告或人人乐公司提出续租的请求，而是提起本案诉讼请求解除原、被告签订的案涉租赁合同。原告在无法证实其提出续租意思表示的前提下而认为被告存在违约的意见，本院依法不予采信。现双方签订的案涉合同已于2019年12月1日届满，且原告已于2019年12月1日搬离，故对于原告以被告未履行合同第四条的义务而认为被告存在违约导致合同目的无法实现请求解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。关于装修损失的问题。本案中，双方签订的案涉合同约定“甲方同意转让店铺，如由于甲方原因收回店铺或甲方无法执行第四大条内容，一切后果由甲方承担并按市场价格对乙方店铺的全部装修费用和柜台成本给予双倍赔偿。”原告未提供证据证明因被告原因收回店铺，在原告未提出续租意思表示的情况下亦不存在被告执行合同第四条的前提，现原告基于该条约定请求被告赔偿装修损失的主张，缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于押金的问题。虽双方签订的合同约定被告将押金收据给予原告，押金由人人乐公司退还原告，但被告一直持有押金收据并未将押金收据交付原告，同时被告表示同意退还押金但应扣除原告欠缴的费用，故被告应当向原告退还相应押金。至于是否应扣除原告欠缴费用的问题。重庆市人人乐商业有限公司渝州购物广场于2020年7月24日出具缴费通知单载明涉案店铺尚欠2019年11月份租赁费3500元、电费25元共计3525元，原告虽称已缴纳完毕所有费用，但并未提供证据予以证明，原告依法应承担不利的法律后果。同时双方所签订的合同约定原告需按时缴纳租金、水电费，租金及水电费被告不再承担，故对于上述所欠费用应由原告承担，被告在退还押金时应扣除原告所欠费用。综上，被告应向原告退还押金11475元（15000元-3525元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告陈雪梅于本判决书生效之日起十日内向原告邹秀珍返还押金11475元。驳回原告邹秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1612元，由原告负担1500元、被告负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  付家伟二〇二〇年十二月十日书记员  李 霞