北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初30360号原告：李嘉升，男，1938年12月13日出生，汉族，无业，住吉林省吉林市昌邑区。法定监护人：李卫东，男，1968年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张博涵，北京金钲律师事务所律师。被告：北京华融金盈投资发展有限公司，住所地北京市西城区宫门口二条******。委托诉讼代理人：张荣，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李予涵，北京观韬中茂律师事务所律师。原告李嘉升与被告北京华融金盈投资发展有限公司（以下简称华融投资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开审理。原告李嘉升法定监护人李卫东及其委托诉讼代理人张博涵、被告华融金盈公司委托诉讼代理人张荣、李予涵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告间的《住房和环境改善项目安置协议》；2、判决被告将北京市西城区XXX号过户给原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月21日，原告委托原告之子李卫东与被告签订《住房和环境改善项目安置协议》，约定原告将其名下北京市西城区XXX号（以下简称“涉案房屋”）过户并交付给被告，被告向原告支付安置奖励及补助款4340608元，以及因差额面积76.87平方米，按每平米10700元核算，房屋安置补偿面积差额款822509元，被告向原告补偿4套三居室及一套两居室共计五套房屋，并签订《选房确认单》确定XXX号房屋购房人为李毕羲、XXX号房屋购房人为朱伊俐、XXX号房屋购房人为李卫东、XXX号房屋购房人为史淑芳、XXX号房屋购房人为刘谱。原告依约定将其名下涉案房屋过户给被告后，被告却以原告没有向被告交付全部房屋为由拒绝接受房屋，至今尚未支付任何对价。原告为积极履行合同义务，对涉案房屋内的实际占有人李秀林、李嘉、王亮、李嘉廷向贵院提起了民事诉讼，要求上述4人将房屋腾退返还原告，贵院经审理认为，原告己将涉案房屋过户与本案被告所有，原告对涉案房屋不具有所有权，故无权要求上述四人腾退房屋。原告认为，原告签订《住房和环境改善项目安置协议》后积极履行合同义务，按合同约定将涉案房屋过户与被告所有，但被告设计的合同以及交易方式本身存在漏洞，致使原告在过户涉案房屋后无权自行腾退涉案房屋实际占有人的情况，原告为履行合同已经采取了全部必要措施，穷尽了救济途径，而被告作为涉案房屋的所有权人，却怠于履行其所有权，一味要求机械性地按合同约定由原告履行交房义务。现上述协议已无法履行，诉请解除协议并将房屋过户给原告所有。在案件审理过程中，原告向本院提交以下证据材料：1、2014年4月20日住房和环境改善项目安置协议以及附件2；2、选房确认单复印件；3、西城区定向安置房待审核确认单5张复印件；4、（2018）京0102民初4031号民事裁定书；5、（2018）京0102民初38917号民事判决书。被告辩称，原告在与被告签订的《住房和环境改善项目安置协议》及其附件（以下并称“《安置协议》”），是原告与被告真实的意思表示，《安置协议》真实有效，原告依约并不享有《安置协议》之解除权，原告应当依约履行《安置协议》的各项约定。因此，被告不同意原告的全部诉讼请求，具体答辩意见如下：一、《安置协议》并未约定原告可以西城区XXX号院（以下简称“该房屋”）无法腾退为由单方解除《安置协议》，原告关于解除《安置协议》并要求被告将该房屋过户给原告所有的诉讼请求并无合同依据。二、原告在与被告协商并签署《安置协议》的过程中，隐瞒了该房屋存在争议及被其他第三方占用并存在清退困难的情况，其为存在严重过错的一方，原告无权要求解除《安置协议》。三、被告重点提示法院注意，若法院经审理认为原告可以解除《安置协议》的，因《安置协议》因原告原因而解除，为此原告需承担《安置协议》解除的全部责任，另外，《安置协议》解除后，该房屋过户至原告名下所涉及的前置条件、不动产转移登记流程、费用及时限均异常复杂，原告作为过错方应由原告完成上述前置条件并应由原告承担因此发生的一切费用。鉴于上述，原告作为违约方无权要求解除《安置协议》，《安置协议》的解除并无合同及法律依据；同时，该房屋过户至原告名下所涉的该等前置条件尚不具备，若《安置协议》被法院判令解除的，则将该房屋过户至原告名下所涉的该等前置条件及费用亦应当由原告实际完成／承担，而被告仅有义务配合原告履行将该房屋产权过户至原告名下的程序性的工作。因此，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求，保护被告的合法权利。在案件审理过程中，被告向本院提交以下证据材料：1、住房和环境改善项目安置协议（201404020-QT33-1/1）及附件2；2、公证委托书；3、北京市西城区发展和改革委员会关于西城区旧城改造项目（白塔寺地区）起步区项目申请报告的批复（西发改【2012】188号）；4、北京市西城区发展和改革委员会关于白塔寺项目变更立项主题和项目名称的批复（西发改【2013】172号）；5、关于什刹海、白塔寺地区住房和环境改善项目实施方案工作会的会议纪要，第二组证据均为复印件；6、2013年4月24日致居民的一封信复印件；7、2013年11月12日致居民的一封信复印件；8、房屋所有证（西城字第10664号）复印件。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。经审理查明：李嘉升与吴恒苓系夫妻关系，李卫东系二人之子。北京市西城区XXX号北房六间登记权利人为李嘉升。2013年12月2日，李嘉升与吴恒苓在吉林省吉林市江城公证处以公证的形式委托李卫东代为签署涉案房屋安置协议，代为按照房屋安置协议签署选房确认单等事项。2014年4月20日，李嘉升（乙方，由李卫东代理）与北京华融金盈投资发展有限公司（甲方、以下简称华融投资公司）签订了《住房和环境改善项目安置协议》，该协议约定：乙方知悉并接受：按照定向安置房主管部门的要求，北京市昌平区回龙观融泽嘉园项目一期房屋销售均价为10700元/建筑平方米，但根据融泽嘉园项目房屋之楼层、朝向等的不同，融泽嘉园项目房屋之销售价格将有所不同，其实际销售单价以融泽嘉园项目建设单位公布的房源信息为准。甲乙双方根据自愿的原则，在乙方向甲方提出申请，要求甲方对第二条所述之乙方房屋进行腾退并安置的前提下，经甲、乙双方平等协商，就相关腾退安置事宜达成如下协议：一、乙方被腾退房屋所处院落的基本情况。乙方被腾退房屋所处院落门牌：西城区XXX号（以下简称“该院落”），经甲乙双方确认，该院落内的所有房屋之承租人及/或房屋所有权人及/或其他有权使用人（以下合称“申请人”共有1位，分别为：李嘉升。二、乙方所有的该院落内的房屋及乙方在该院落内自建房屋的基本情况。2.1乙方所有的该院落内的房屋共6间（以下简称“乙方房屋”），乙方房屋之《房屋所有权证》编号为：西城字第10664号，该《房屋所有权证》所登记的乙方房屋之建筑面积为83.70平方米；乙方房屋所占用土地之《土地使用权证》编号为无。2.2乙方自建房屋的基本情况：乙方在该院落内自行兴建的房屋共5间（以下简称“该自建房”）。三、整院房屋腾退安置原则。3.1甲乙双方一致确认，“整院房屋腾退安置”的认定标准（以下简称整院安置标准）为：2014年8月20日前乙方所在“该院落”内的所有申请人均与甲方签订《住房和环节改善项目安置协议》（以下简称：《安置协议》）。3.2在整院安置标准具备后，甲方需按照下述原则对乙方进行安置：3.2.1融泽嘉园项目定向安置房的安置及流程安排。（1）甲乙双方一致确认并同意，甲方应向乙方安置房屋之建筑面积共为627.75平方米（以下简称：应安置面积），按照上述应安置面积，甲方可向乙方安置的融泽嘉园项目房屋为0套一居室、1套二居室、4套三居室，上述房屋之购房人（以下简称：购房人）以乙方与甲方就定向安置的房屋另行前述的选房确认单（以下简称：选房确认单）的约定为准。（2）购房人应按照甲方、融泽嘉园项目建设单位公布的房源信息及要求，在本款第（1）项约定的甲方可安置乙方的房屋范围内选房，并与甲方就选定的安置房屋另行签署选房确认单。（3）选房确认单签订后，乙方应在甲方通知的时间内，按照选房确认单所载明的融泽嘉园项目房屋（以下简称：安置房屋）之建筑面积，并结合应安置面积，与甲方进行安置房之购房款的结算，具体的结算原则以本协议之附件二约定为准。（4）乙方按照本款上述第（3）项及本协议附件二的约定与甲方进行完毕安置房之购房款的结算，且乙方按照本协议第4.2款的约定办理完毕乙方房屋之《房屋所有权证》的更名过户手续及乙方房屋之《国有土地使用证》（如有）的更名过户手续，并按照本协议第五条的约定向甲方腾退并交付乙方房屋及该自建房（如有）后，购房人应按照甲方、融泽嘉园项目建设单位通知的签约流程及条件，并按照选房确认但所载明的安置房屋之房号、建筑面积、单价、总价，以及甲方、融泽嘉园项目建设单位通知的时间、地、地点即方式与融泽嘉园项目建设单位签订融泽嘉园房屋买卖合同…3.2.2整院安置之奖励即补助款。（1)甲方应向乙方支付的整院安置奖励即补助款共计4340608.00元整，具体为……（2）支付方式：在整院安置标准均具备的情况下，甲乙双方按照本条第3.2.1第（3）项及本协议附件二的约定与甲方进行安置房之购房款的结算后，若奖励即补偿款在冲抵完毕安置房屋之全部购房款后仍有剩余的，则甲方需要在上述购房款结算完毕，且乙方按照本协议第4.2款的约定办理完毕乙方房屋之《房屋所有权证》的更名过户手续及乙方房屋之《国有土地使用证》（如有）的更名过户手续，并按照本协议第五条的约定向甲方腾退并交付乙方房屋及该自建房（如有）后7各工作日内，将剩余的奖励及补助款支付给乙方；若上述购房款结算完毕后，奖励及补助款已全额冲抵安置房屋之购房款的，则甲方即无需再向乙方支付任何奖励及补助款。3.2.3乙方房屋产权过户税费补贴。（1）本款所述之乙方房屋产权过户税费补贴包括：……四、房屋产权过户手续之流程，4.1甲乙双方签订本协议后，若在本协议第3.1条约定的期限内整院安置标准全部具备的，届时，甲方将在整院安置标准全部具备后向月乙方发出书面通知，明确告知乙方该院落内的所有申请人已全部与甲方签订了《安置协议》。4.2乙方应自签约通知送达乙方之日起3日内，将乙方房屋之《房屋所有权证》原件，《国有土地使用证》原件（如有），《网络电能表客户用电登记表》原件以及与乙方房屋及该自建房（如有）相关的其他所有文件、资料均交予甲方；乙方应自签约情况通知送达乙方之日起60日内，配合甲方完成乙方房屋之《房屋所有权证》的更名过户手续……4.3甲乙双方签订本协议后，若在本协议第3.1条约定的期限内整院安置标准未全部具备，届时，甲方将依据本协议第九条的约定行使协议解除权。五、房屋腾退及交付。5.1腾退、交付期限。整院安置标准具备后，乙方应在按照本协议第四条第4.2款的约定办理完毕乙方房屋之《房屋所有权证》的更名过户手续及乙方房屋之《国有土地使用权证》（如有）的更名过户手续后7日内将乙方房屋及该自建房（如有）清空交予甲方，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金人民币100元，除此之外，甲方还有权要求乙方赔偿甲方因此而遭受的全部损失等。……2018年，李嘉升以李秀林、李嘉、王亮、李嘉廷为被告向本院提起排除妨害纠纷一案，请求判令四被告将位于北京市西城区XXX号的房屋腾空并交付给原告；判令四被告支付自2015年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费。本院经审理查明，涉案房屋中除东数第六间外，其余房屋均由李秀林、李嘉、王亮、李嘉廷长期占有、使用或出租。本院认为，涉案房屋产权登记已经转移至华融投资公司名下，李嘉升与涉案房屋已经没有法律上的直接利害关系，故以（2018）京0102民初4031号民事裁定驳回李嘉升的起诉。该裁定已经发生法律效力。2018年，原告北京华融金盈投资发展有限公司诉被告李嘉升房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，华融投资公司请求判令被告李嘉升履行《住房和环境改善项目安置协议》约定的腾房交房义务。本院经审理认为，根据生效法律文书查明的事实，华融投资公司已于2014年10月23日取得涉案房屋的所有权证，涉案房屋中除东数第六间外，其余房屋均由案外人李秀林、李嘉、王亮、李嘉廷长期占有、使用或出租，被告曾诉请本院判令案外人李秀林、李嘉、王亮、李嘉廷腾退涉案房屋，但因涉案房屋已经过户至原告名下，被告与涉案房屋已经不存在法律上的利害关系，故被本院裁定驳回，由此可见被告已经通过法律手段积极设法履行腾退涉案房屋的义务未果，但自合同约定的腾退交房日期至今已经四年有余，涉案房屋仍未腾退，该项义务为非金钱给付义务，不具有履行上的可替代性，在上述情况下，原告再要求被告履行合同约定的腾退交付房屋的义务，已经成立事实上的履行不能，原告可通过追究被告的其他违约责任或者以物权人的身份要求房屋的实际使用人腾退涉案房屋等方式予以救济，而不应苛求已经穷尽法律救济手段的被告，在本院予以释明的情况下，原告坚持按照合同纠纷要求被告履行腾房交房义务，对于原告诉请判令被告履行非被告控制之下的其他涉案房屋的腾房交房义务的诉求，本院不宜支持。遂本院作出（2018）京0102民初38917号民事判决，判决：一、自本判决生效之日起三十日内，被告李嘉升将北京市西城区XXX号院北房东数第六间（现登记地址为北京市西城区XXX号1层）腾空交还原告北京华融金盈投资发展有限公司。二、驳回原告北京华融金盈投资发展有限公司其他诉讼请求。该判决已生效。庭审中，原告表示，其交付东数第六间房屋，被告不收房；被告表示单独收取房屋不符合其整院腾退的原则。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在首次开庭中，原告的诉讼请求为1.请求依法判决被告向原告支付安置奖励及补助款4340608元；2.请求依法判决被告向原告支付房屋安置补偿面积差额款822509元；3.请求依法判决被告向第三人李毕羲交付XXX室房屋并办理过户手续；4.请求依法判决被告向第三人朱伊俐交付融泽嘉园XXX室房屋并办理过户手续；5.请求依法判决被告向第三人李卫东交付融泽嘉园XXX室房屋并办理过户手续；6.请求依法判决被告向第三人史淑芳交付融泽嘉园XXX室房屋并办理过户手续；7.请求依法判决被告向第三人刘谱交付融泽嘉园XXX室房屋并办理过户手续；8.与本案相关的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，被告以案涉房屋尚未腾退交付为由，不同意原告的诉讼请求。随后，原告变更诉讼请求要求解除案涉协议。上述协议签订以后，原告在一定程度上积极履约，诉请实际占用腾退房屋的人员腾房，但因不具有产权身份而被裁定驳回起诉。在被告起诉原告继续履行上述协议的案件中，也已认定就腾退交付案涉房屋，于原告而言存在交付不能。对于被告能否以产权人身份起诉占房人腾退的问题，被告也表示有众多案外人就案涉房屋提起所有权确认纠纷，其为一个利益群体，且有李秀林等人多次上访、信访，被告无能力处理。综合上述情况，本院认为，案涉协议自签订距今已经六年多的时间，其间原被告也进行了多次诉讼，截止目前纠纷未能解决，就腾退交付房屋而言，原告履行不能，案涉协议的履行已陷入僵局；与此同时，案涉协议的履行过程中，并无恶意违约；案涉房屋已过户至被告名下，原告也同意交付其个人占有的房屋的情况下，仍不能获得任何补偿款或安置房，这一局面的持续，对原告而言显失公平；被告一味以未具备付款或协助办理安置房手续条件来回应原告诉求，不直面该协议履行僵局，不同意解除合同，有违诚实信用原则。故本院认为，原告诉请解除案涉协议并将案涉房屋过户回原告名下的诉求，于法有据，本院予以支持。对于被告所持的解除协议后过户问题程序复杂且有较高费用的问题，本院认为，原告诉请将案涉房屋过户回原告名下，不属于原被告之间的再次交易，而系合同解除后权利的恢复原状。在焦点问题为案涉协议是否应予以解除的情况下，协议解除以后登记回转至原告名下的的程序复杂程度并不是解除与否要予以首要考量的问题。案涉纠纷中，房屋腾退交付、补偿款项支付及安置房的落实，关涉原被告的重大权益，故转移登记程序难度等不应成为合同履行僵局下解除合同的阻碍。故被告的抗辩，本院不予采信。但鉴于本案合同解除的原因，考虑双方存在的过错情况，诉讼费由本院酌情判令双方分担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告李嘉升与被告北京华融金盈投资发展有限公司就北京市西城区XXX号签订的住房和环境改善项目安置协议予以解除；二、被告北京华融金盈投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李嘉升将北京市西城区XXX号北房6间转移登记回原告李嘉升名下。案件受理费41525元，由原告李嘉升负担20762.5元（已交纳），被告北京华融金盈投资发展有限公司负担20762.5元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  袁 佳二〇二〇年十二月十日法官助理  王 权书 记 员  张晓奕书 记 员  林 彤