广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3613号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔星大道，统一社会信用代码91440101788947629W。负责人：代涛。委托代理人：冯结婷、吴嘉娜，系该公司员工。被告：刘志华，男，1970年9月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司（以下至判决主文简称碧桂园荔城分公司）与被告刘志华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员何宇琳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯结婷、吴嘉娜到庭参加诉讼，被告刘志华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告碧桂园荔城分公司向本院提出诉讼请求：一、物业服务费：2019年1月至2019年11月的物业服务费1890.46元（171.86×11个月＝1890.46元）；二、二次供水电费：2019年1月至2019年11月42.41元；三、路灯照明电费分摊：2019年1月至2019年11月32.41元；四、门禁电费公摊：2019年1月至2019年11月3.43元；五、楼道照明电费分摊：2019年1月至2019年11月43.14元；六、电梯电费分摊：2019年1月至2019年11月187.9元；七、临时服务费（2019年4月维修费）35元；八、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照本金×欠费天数×0.5%标准并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2019年12月30日的违约金为1437.62元；九、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用(由败诉方当事人直接向原告支付)。事实和理由：2008年9月9日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对荔城碧桂园提供前期物业管理服务。协议签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。刘志华于2009年11月购买荔城碧桂园岭秀苑的涉案商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于2009年11月4日与原告签订了《荔城碧桂园前期物业服务协议》，于2009年11月3日办理入住登记，根据协议约定，刘志华应当于每月30日前向原告支付物业服务费171.86元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。刘志华于2019年1月开始拖欠原告物业服务费、路灯照明、门禁、二次供水、楼道照明、电梯电费分摊费、临时服务费-维修，至2019年12月30日拖欠的款项已经达2234.75元，产生违约金1437.62元。原告于2019年12月3日向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告交纳原告所诉费用，但是刘志华至今仍然未能缴交，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告刘志华未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《荔城碧桂园前期物业服务合同》，合同载明甲方选聘乙方对荔城碧桂园提供前期物业管理服务，电梯洋房：按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；花园按花园面积0.5元/月·平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。2009年11月4日，刘志华（甲方、业主）和原告（乙方、物业服务公司）签订一份《荔城碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“……领秀苑xx单位（以下简称该物业）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致意见，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式、标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元……计收……合计该物业的建筑面积为95.48平方米；……按上述计算方式、标准，甲方应按171.86元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。2、……物业服务成本具体包括：……公用水电费用（不包括住宅楼内走廊、楼梯、二次供水、电梯公共设施设备日常运行所需的电费）；……3、本园区住宅楼内走廊、楼梯、电梯、二次供水公共设施设备日常运行所需的电费，均不计入物业服务支出，乙方单独列账，按以下计算方式及标准计收：（1）住宅楼内走廊、楼梯、电梯公共设施设备日常运行所需的电费，由乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；（2）二次供水公共设施设备日常运行所需的电费，由乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊。……4、特约服务费：甲方或该物业使用人可委托乙方对其物业的自用部位、自用设施设备提供特约服务，在遵从本协议第三条约定的原则基础上，服务的内容和费用由乙方与委托方另行商定。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十六条……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……第三十条本协议为一式叁份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。在签订本协议前，由乙方将协议样本送有关部门备案……”。2009年11月3日，刘志华在荔城碧桂园业主入住登记表上签名确认。2019年12月5日，原告向刘志华邮寄《关于催缴物业服务费的函》，2019年12月6日该邮件被他人签收。根据原告制作的《岭秀苑（刘志华）拖欠费用明细表》载明，刘志华自2019年1月起至2019年11月，共欠物业服务费1890.46元，违约金1437.62元，二次供水电费分摊42.41元，路灯照明电费分摊32.41元，门禁电费公摊3.43元，楼道照明电费分摊43.14元，电梯电费分摊187.90元，临时服务费（2019年4月维修费）35元，合计3672.37元，并提供了相应时间段的电费发票及荔城碧桂园服务处工程工单佐证。2020年4月29日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具的《产权情况表》，载明增城区荔城街荔城碧桂园岭秀苑xx房的房屋产权人是刘志华，房屋建筑面积95.48平方米。庭审中，碧桂园荔城分公司确认以下事实：1、原告请求的物业服务费是从2019年1月1日起至2019年11月30日止；2、本月收取的其实是上个月的物业服务费；3、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，原告就不计算滞纳金，故滞纳金统一从下个月1日开始计算；4、诉请物业费按1.8元/平方米/月×95.48平方米计算。本院认为：碧桂园荔城分公司与刘志华签订《荔城碧桂园前期物业服务协议》约定由碧桂园荔城分公司为刘志华购买的涉案房屋提供物业管理服务，由刘志华按月支付物业服务费。《荔城碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。碧桂园荔城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故刘志华应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园荔城分公司主张刘志华未交纳2019年1月至2019年11月的物业服务费，有《荔城碧桂园前期物业服务协议》、《入住登记表》等证据为凭，在被告不到庭应诉答辩提出任何异议亦不提交任何反证推翻原告起诉主张的情况下，本院对原告的诉请予以支持。经核算，涉案房屋每月物业服务费为171.86元（1.8元/平方米/月×95.48平方米），刘志华应付2019年1月至2019年11月止共11个月的物业服务费为1890.46元（171.86元/月×11个月）。至于碧桂园荔城分公司请求刘志华支付违约金，以未付的物业服务费为本金，从拖欠之日起按每日5‰计算，是双方合同的约定，不违反法律法规的规定，本院予以支持，现碧桂园荔城分公司主张违约金从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2019年1月物业服务费的延迟交纳违约金，从2019年3月1日开始，以2019年1月应交物业服务费为本金，按每日5‰计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。至于碧桂园荔城分公司请求刘志华支付二次供水电费42.41元，路灯照明电费分摊32.41元，门禁电费公摊3.43元，楼道照明电费分摊43.14元，电梯电费分摊187.90元，临时服务费（2019年4月维修费）35元，原告已举证证实该费用实际发生且刘志华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。本院采信碧桂园荔城分公司的主张，对原告的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘志华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司支付物业服务费1890.46元；二、被告刘志华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司支付二次供水电费42.41元，路灯照明电费分摊32.41元，门禁电费公摊3.43元，楼道照明电费分摊43.14元，电梯电费分摊187.90元，临时服务费（2019年4月维修费）35元；三、被告刘志华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司支付违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起计算，按每日5‰计至付清款日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限）；四、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告刘志华负担。原告已预缴的款项，本院不退回，被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何宇琳二〇二〇年十二月十一日书记员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。