四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16816号 上诉人（原审被告）：韦东，男，1983年7月19日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 上诉人（原审被告）：龚玉梅，女，1987年2月7日出生，汉族，住四川省荣县。 被上诉人（原审原告）：成都家和实业有限公司，住所地：成都市武侯区科华北路**。 法定代表人：王英武，执行董事。 委托诉讼代理人：张永华，四川熙然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市铁信置业有限公司，住，住所地：成都市新都区新都镇宝光大道中段**/div> 法定代表人：黄志勇，执行董事。 委托诉讼代理人：张永华，四川熙然律师事务所律师。 上诉人韦东、龚玉梅因与被上诉人成都家和实业有限公司（以下简称家和公司）、成都市铁信置业有限公司（以下简称铁信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。 韦东、龚玉梅上诉请求：一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初2485号民事判决；二、改判驳回家和公司、铁信公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、韦东、龚玉梅已付清案涉房屋全部房款，对商品房买卖合同的义务已履行完毕，但家和公司、铁信公司逾期未办理房屋权属证书，最终导致招商银行因风险问题起诉韦东、龚玉梅要求提前一次性还贷。且招商银行未联系韦东、龚玉梅，仅凭贷款合同所写地址向法院提交，但其知道韦东、龚玉梅的电话及家人的联系电话，韦东、龚玉梅未收到武侯法院的诉讼材料，法院通过公告程序审理结案，存在程序违法。家和公司、铁信公司作为贷款的保证人，韦东、龚玉梅在不懂且销售人员未明确说明的情况下签订合同，存在重大误解。招商银行未先对抵押物进行处置而是要求家和公司、铁信公司一次性还款，双方存在串通的嫌疑。家和公司、铁信公司还款后应当找韦东、龚玉梅协商偿还，即便要解除合同，也应先通知。二、一审法院对事实未查清，仅依据家和公司、铁信公司的单方陈述认定事实，有失公平，同时适用法律错误。1.一审未审查当事人的真实意思和利益平衡。2.合同条款是家和公司、铁信公司利用优势地位和消费者缺乏专门经验签订的，系开发商单方利益的体现，且合同法第四十条规定，加重对方责任的格式条款无效。3.违约金比例过高，过于苛刻，远高于家和公司、铁信公司解除合同的损失。 家和公司、铁信公司辩称，一审法院判决查明事实清楚，证据充分，请求驳回韦东、龚玉梅的上诉请求，维持原判。 家和公司、铁信公司向一审法院起诉请求：1.解除家和公司、铁信公司与韦东、龚玉梅签订的《商品房买卖合同》；2.韦东、龚玉梅向家和公司、铁信公司支付违约金56696元；3.韦东、龚玉梅承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年8月11日，家和公司、铁信公司与韦东、龚玉梅签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定由韦东、龚玉梅以566969元的总价款购买由家和公司、铁信公司开发的位于成都市新都区××街道××村××村××幢××单元××层××号房屋。合同第五条约定：“买受人采取下列第4种方式付款。……4.其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。”补充协议第四条约定：“买受人采用向银行申请按揭贷款方式支付购房款的特别约定：1.买受人应于《合同》签订当日内，向出卖人支付购房首付款人民币176969元；余款人民币390000元，买受人向银行申请贷款后一次支付。买受人应在签订借款合同时委托银行将全部贷款一次性转付到出卖人指定的账户。……4.担保期限内，出卖人因买受人未能按期偿还按揭贷款或买受人擅自处分所购买的商品房导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人实际承担担保责任之日起7日内，归还出卖人被扣划的保证金和支付的违约金（包括但不限于贷款本金、罚息、复息等），并自出卖人实际承担担保责任之日起按《合同》约定总房款每日万分之五向出卖人支付违约金。否则，买受人除承担出卖人已实际遭受的损失外，出卖人有权单方解除合同并向买受人收取总房款10%的违约金。出卖人根据本条约定解除《合同》收回买受人购买的房屋时，相关损失（包括但不限于装修损失）由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任”。 2019年11月12日，招商银行成都分行向借款人韦东出具《还清证明书》一份，称韦东、龚玉梅的借款已于2019年11月12日还清。2019年11月14日，招商银行成都分行出具《代偿证明》一份，其上载明：借款人韦东、龚玉梅在我行《个人购房借款及担保合同》项下的390000元贷款，由家和公司等提供担保，因借款人原因导致合同项下抵押房屋被查封，剩余贷款本息及费用由家和公司予以代偿。该公司代偿款项共计369842.54元（其中贷款本息344097.54元，案件受理费6354元，诉讼保全费2208元，公告费300元，律师费16883元，共计25745元），借款人在我行的该笔贷款已予以全部结清，家和公司在《个人购房借款及担保合同》项下的保证责任已经解除。依据相关法律法规，家和公司取得对被担保人韦东、龚玉梅追偿的权利。 一审法院认为，家和公司、铁信公司与韦东、龚玉梅签订的商品房买卖合同、补充协议不违背法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。韦东、龚玉梅未按约履行向招商银行成都分行归还贷款的义务，致使家和公司、铁信公司承担了连带保证责任，家和公司代为偿还了贷款义务，故韦东、龚玉梅存在违约行为。 1.关于家和公司、铁信公司诉请解除其与韦东、龚玉梅签订的商品房买卖合同的主张。一审法院认为，韦东、龚玉梅应当向招商银行成都分行按约偿还按揭贷款，但二人未能按约偿还，致使招商银行成都分行提前收回贷款，家和公司、铁信公司承担了保证责任，代为履行还贷义务。按照补充协议约定，韦东、龚玉梅应当在家和公司、铁信公司承担保证责任之日起7日（即2019年11月19日）内向二公司归还代为履行的款项，但是韦东、龚玉梅逾期未归还，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，以及补充协议第四条第四款约定，韦东、龚玉梅的违约致使解除合同的条件成就，作为守约方的家和公司、铁信公司有权按照约定，行使合同解除权。 2.关于家和公司、铁信公司诉请的韦东、龚玉梅向其支付违约金56696元的主张。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，违约方韦东、龚玉梅应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，合同当事人可以约定违约方赔偿损失，并约定违约金的计算方法。根据韦东、龚玉梅逾期违约情况，二人向家和公司、铁信公司支付的违约金应为566969元×10%=56696.9元。家和公司、铁信公司的本项诉请符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、家和公司、铁信公司与韦东、龚玉梅于2014年8月11日签订的《商品房买卖合同》于判决发生法律效力之日解除；二、韦东、龚玉梅于判决发生法律效力之日起七日内向家和公司、铁信公司支付违约金56696元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费609元由韦东、龚玉梅负担；诉讼保全费2653元，由韦东、龚玉梅负担。 二审中，韦东、龚玉梅和家和公司、铁信公司均未向本院提交新证据。 本院二审对一审审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：1.2014年10月23日，韦东、龚玉梅与招商银行成都分行、家和公司、铁信公司签订《个人购房借款及担保合同》，该合同第8条约定：保证期间自合同生效之日起至借款人办理正式抵押登记。 2.2018年8月，家和公司、铁信公司取得案涉房屋所在楼栋的初始登记证书。 3.案涉房屋因韦东、龚玉梅债务涉诉原因已分别被成都市青羊区人民法院和自贡市大安区人民法院查封。 本院认为，家和公司、铁信公司与韦东、龚玉梅签订的《四川省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》合法有效，家和公司、铁信公司与韦东、龚玉梅、招商银行成都分行签订的《个人购房担保借款合同》亦合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务，合同履行过程中，当事人一方迟延履行合同主要义务经催告在合理期限内仍未履行或违约行为导致合同目的难以实现的，另一方当事人可以主张解除合同。本院将本案二审争议焦点论述如下： 第一，根据《个人购房借款及担保合同》的约定，家和公司、铁信公司仅承担阶段性连带保证责任，在案涉房屋办理完毕抵押登记后其保证责任解除。根据2014年8月11日家和公司、铁信公司与韦东、龚玉梅签订合同对商品房产权登记的约定。案涉房屋在2018年8月才取得楼栋初始登记，至今尚未为案涉房屋办理产权登记，家和公司、铁信公司逾期办理权属证书已经构成违约。从商品房买卖合同及《个人购房借款及担保合同》签订至2019年11月家和公司向银行代偿贷款，在长达数年的时间里，案涉房屋未能办理正式的抵押登记。阶段性连带保证合同中，抵押登记办妥，保证人即免除保证责任。若家和公司能在约定的期限内办理房屋权属证书，则案涉房屋即可办理正式的抵押登记，家和公司的阶段性担保即到期，也不必因买受人的未及时偿还按揭贷款行为而承担连带责任，故现家和公司以此为由，行使约定解除权解除合同，缺乏相应依据，本院依法不予支持。第二，家和公司、铁信公司作为卖方已全额收取房款。如在其自身已经逾期办理权属证书的情况下，支持其合同解除权，案涉房屋因房价上涨已产生了较大增值利益。韦东、龚玉梅尚有数个案外债权人且都未得到有效偿付，在案涉房屋已被其他债权人申请查封的情况下，解除合同后，案外债权人能参与分配的是家和公司、铁信公司退还部分款项而非房产被处分后的获偿，而家和公司、铁信公司将获得房屋增值收益，将导致其他债权人的利益得不到应有的保护，有违公平原则。第三，家和公司、铁信公司于本案中主张违约金的诉讼请求的请求权基础是家和公司基于补充协议约定的解除合同后产生的相应责任主张，故本院依法不予支持。在承担保证责任后，家和公司、铁信公司可以依法向韦东、龚玉梅的行使追偿权。 综上，韦东、龚玉梅的上诉请求成立，应予支持。一审判决对事实认定部分错误，法律适用部分不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初2485号民事判决； 二、驳回成都家和实业有限公司、成都市铁信置业有限公司的全部诉讼请求。 一审案件受理费609元，诉讼保全费2653元，由成都家和实业有限公司、成都市铁信置业有限公司负担；二审案件受理费1218元，由成都家和实业有限公司、成都市铁信置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  廖成春 书 记 员  何佳林