河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终3779号 上诉人（原审被告）：陈和美，女，1976年1月27日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。 委托诉讼代理人：王振奎，河北甲信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩玉龙，河北甲信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北万达房地产开发有限公司，住所地河北省巨鹿县东安街西侧、光明街北侧、北荣街南侧（万达尚城11号楼）。 法定代表人：董健，董事长。 委托诉讼代理人：郜铮，男，汉族，1981年11月6日出生。 上诉人陈和美因与被上诉人河北万达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省巨鹿县人民法院（2020）冀0529民初1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈和美及其委托诉讼代理人王振奎、韩玉龙，被上诉人河北万达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郜铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈和美上诉请求：1.依法撤销河北省巨鹿县人民法院（2020）冀0529民初1005号民事判决书，驳回被上诉人诉讼请求或发回重新审理；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审关于被上诉人具备诉讼主体资格的认定错误。1.缺乏结论的形成过程和正当性理由。《最高人民法院关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》（以下简称指导意见）要求各级人民法院制作裁判文书时加强释法说理，通过阐明裁判结论的形成过程和正当性理由，提高裁判的可接受性，实现法律效果和社会效果的有机统一。原审法院在关于被上诉人是否具有原告主体资格争议焦点认定上，仅仅表述“原告作为出租人并不丧失对承租人行使权利，所以原告具有主体资格”，缺乏结论形成过程和正当性的理由，即仅表示认定的结论，缺乏认定结论的形成过程。故该认定因缺乏形成过程和理由而不符合《指导意见》的规定。2.被上诉人已经丧失《房屋租赁合同》之权利。被上诉人诉前已将整栋商业楼整体转让，且2-5层已经办理产权变更登记，现被上诉人已经并非租赁物的所有权人。因租赁物产权发生转让，《房屋租赁合同》主体已经发生更替，《房屋租赁合同》出租方的权利和义务也随之转移。出租人享有合同权利和承受的合同义务由受让人石家庄尚宏伟业办公设备有限公司（以下简称宏伟公司）继受取得。合同的解除权来源于合同。同理本案租赁合同的解除权利来源《房屋租赁合同》，现《房屋租赁合同》出租主体已发生更替，出租方的权利和义务也发生转移，被上诉人已并非合同主体，不再享有合同权利，现仍依据《房屋租赁合同》主张解除租赁关系，显然是缺乏合同依据的，该项主张不成立。二、原审认定本案不适用房屋买卖合同关于除斥期间的规定错误。1.原审法院认定本案不适用房屋买卖关系关于除斥期间规定的结论，缺乏形成过程和正当性理由论述，缺乏释法说理，不符合《指导意见》关于加强释法说理的要求。2.《合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对于催告后的合理期间以及未进行催告行使解除权的合理期间，该条款没有规定。最高人民法院民一庭的意见是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称审理买卖合同解释）第15条第2款的规定执行，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期未行使的，解除权消灭。（最高人民法院司法观点集成民事卷（3）第三版P1351）原审法院认为，《审理买卖合同解释》第15条第2款规定仅能适用房屋买卖合同，本案系房屋租赁合同纠纷，不适用本案。但应当看到，在法律没有规定或当事人没有约定情况下，最高人民法院民一庭的意见是参照《审理买卖合同解释》执行，最高人民法院的司法意见对于审理本案具有指导意义。原审法院罔顾以上事实，错误的认定《审理买卖合同解释》第15条第2款规定仅适用房屋买卖合同，不适用本案，故对此应当予以纠正。三、原审混淆了“分租”、“转租”的概念。《房屋租赁合同》第六条第四款约定“乙方有权对商业楼进行部分分租”。该条款约定“分租”是相对整栋商业楼而言的，是指乙方即上诉人可以将商业楼部分空间再出租的行为，分租的标的物系商业楼，而并非摊位。事实上上诉人将空闲的部分空间四层出租给徐娜，是在行使合同赋予的权利，并不违法合同义务。原审法院将“分租”错误的限定为将超市部分摊位对外租赁的行为，该理解不仅是狭隘的，也是牵强附会。超市经营的特点是部分摊位对外租赁，统一以超市的名义经营，超市方收取管理费或提取销售货物部分价款，这是现代超市运营模式所决定的。摊位租赁无需、完全没有必要在租赁合同中有所体现，完全由承租方自行决定即可。原审法院将上诉人自行决定事宜加以干涉，强词夺理的认定摊位租赁即为《房屋租赁合同》中约定的“分租”，显然该项认定牵强附会、强词夺理。超市摊位的租赁并非《房屋租赁合同》意义上的“分租”，原审法院错误的将“推位出租”认定为“分租”，将四层分租的行为认定为“转租”，混淆了“分租”、“转租”概念，是对《房屋租赁合同》中约定意义上“分租”和“转租”错误的解读。上诉人将四层分租的行为并非《房屋租赁合同》约定意义上转租，原审法院的认定应当予以纠正。四、原审法院认定未经同意加装直梯，破坏了商业楼的完整性和安全性，无事实依据。1.上诉人加装设备无需报检。上诉人负一层至一层加装的设备并非电梯，系液压升降作业平台，不属于特种设备。2014年国家质检总局将升降作业平台从特种设备目录中删除，液压升降平台不再属于特种设备，不再属于特种设备安全监察范围，无需报检。2.加装行为并未破坏商业楼的完整性和安全性。上诉人装修改造施工图设计文件由河北浚源工程勘察设计有限公司设计，经河北齐荣工程设计服务有限公司审查合格；装修建设工程竣工经建设单位、监理单位、施工图纸审查单位、勘察单位及施工单位联合验收合格。足以证明上诉人装修改造包含加装行为符合规范要求，不存在破坏商业楼的完整性和安全性情形。否则施工图设计文件审查不可能合格，装修建筑工程不可能顺利通过竣工验收。《建设工程竣工验收报告》及《施工图设计文件审查合格书》足以证明加装行为的合规性。原审法院关于加装行为破坏了商业楼的完整性和安全性认定与《河北省建设工程竣工验收报告》和《施工图设计文件审查合格书》相矛盾，故原审法院认定缺乏事实依据，应当予以纠正。3.装修包括加装已取得被上诉人的同意。（1）按照要求河北浚源工程勘察设计有限公司在设计装修施工图纸时，需要提供建筑施工设计图纸，上诉人知会被上诉人，被上诉人提供了施工图纸。现施工图纸保留在河北浚源工程勘察设计有限公司，足见证明上诉人已经将加装之事告知被上诉人的事实。（2）上诉人加装升降平台的时间在2018年年底，时至诉讼时，已一年半时间。在一年半的时间里，被上诉人所称的始终不知晓加装行为，该抗辩不符合日常规律和正常逻辑。根据《房屋租赁合同》约定，被上诉人具有随时对租赁物进行检查之权利，按照正常人的思维，被上诉人不可能在长达一年半的时间里对此事不知晓。可见被上诉人所称的不知晓抗辩显然不成立。（3）上诉人在装修上，委托监理单位、设计单位及建设单位参与，在这么多家单位参与装修，上诉人不通知被上诉人的可能几乎不存在，这样的说法不符合常理，也不符合逻辑。上诉人在装饰及加装上唯一程序瑕疵是未取得被上诉人的书面同意，但是这是履行租赁合同中存在的瑕疵，并未对合同双方实质性权利义务产生任何影响，也未影响合同目的实现，仅以未经被上诉人书面同意为由责令解除合同，显然是不成立的，有违立法精神。五、《房屋租赁合同》应得到贯彻执行。合同解除是将合同主体之间的权利义务终止导致既存的合同关系废止，将对当事人的权利义务关系产生巨大影响，故对待合同解除的问题，人民法院应当持谨慎态度。一方面审查合同解除是否具有合同约定或法律规定，一方面审查合同解除将对当事人产生的影响程度，对于违约行为轻微，不影响合同目的实现，解除将对当事人利益造成严重失衡的，人民法院应当对当事人合同解除权的行使进行必要的限制，防止当事人滥用合同解除权，损害他方权益。1.解除《房屋租赁合同》将导致利益严重失衡，有违公平原则。双方签订的《房屋租赁合同》有效期限长达十年，上诉人正是基于对原合同的信赖，对租赁物投资进行装修改善，提升使用价值开展商业运营。经核算，上诉人前期投资、超市现货储备及租金支付，累计将达700万、800万之巨。原审法院一张文书判令解除租赁合同，将造成上诉人投资的800万荡然无存，导致合同双方利益严重失衡，有违公平原则中利益均衡。解除租赁合同违背民事活动应遵循的原则，故不应得到支持。2.并未影响双方合同目的的实现。被上诉人签订合同目的是通过出租商业楼取得收益，上诉人合同目的是通过租赁租赁物开展经营获取利益。2018年5月份签订租赁合同后，上诉人着手改善租赁物，提升使用价值，并积极支付租赁费，双方合同目的均以实现。在改造租赁物及加装行为并未破坏商业楼的完整性和安全性情形下，原审法院应当本着维护交易安全角度出发，责令双方继续严格履行租赁合同，以便更好的维护上诉人的权益。3.加装行为并未破坏商业楼的完整性和安全性，被上诉人以此解除房屋租赁合同即无事实依据，又无合同和法律依据，故对其要求解除租赁合同的诉求不应给予支持，应当责令其继续履行合同，维护交易安全。六、被上诉人通过合法形式掩盖非法目的，主张解除合同另有目的。本案的发生另有更深层次不可告人的原因，石家庄尚宏伟业办公设备有限公司作为买方欲抵押租赁物向宁晋农村商业银行抵押担保贷款，鉴于该租赁物上存在租赁权，为了达到将来能够顺利执行抵押物，涤除上诉人的租赁权，被上诉人和宏伟公司曾要求上诉人签署待银行执行期间放弃租赁权为内容的协议，上诉人认为该协议损害其合法权益，拒绝签署。为此，被上诉人曾安排人员强行锁闭租赁物大门，阻止上诉人经营，意欲通过此手段达到目的，但最终此方式未能奏效。此次被上诉人诉讼要求解除合同，正是基于以上不可告人的原因，配合宏伟公司达到贷款的目的，并非如其所述的因上诉人转租、改善所致。 河北万达房地产开发有限公司答辩称，1.石家庄尚宏伟业公司与万达公司在诉讼主体问题上为一致行动人，尚宏伟业公司同意万达公司作出的一切决定，万达公司和尚宏伟业公司在本次诉讼中主体资格问题为合法有效。2.原审法院在认定转租分租问题上认定是正确的，对方将整楼租给巨鹿尚城亿家商贸有限公司，巨鹿尚城亿家商贸有限公司又转租给徐娜，存在两次转租。3.在一审庭审过程中，我方指出对方加装电梯无手续，对方在二审中又把电梯诡辩为起重机械液压升降平台，并且用2014年的特种设备目录删除来解释，不需要备案，而2014年的特种设备备案目录，明确指出层数大于或等于2层的机械式停车设备属于必须备案的。4.对方加装的此部电梯破坏的是楼层的主体结构，影响了楼主体的承重，是严重的违约行为。 河北万达房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告于2018年5月17日就巨鹿县东安街西、北荣路南“万达尚城”小区东安街综合商业楼签订的“租赁合同”已于2020年7月30日解除；2.依法判决被告向原告返还承租的综合商业楼；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月17日，原告河北万达房地产开发有限公司与被告陈和美签订了一份《房屋租赁合同》。原告将其坐落于巨鹿县东安街西、北荣路南“万达尚城”小区东安街综合商业楼出租给被告。合同约定了租赁期限、租赁费用及支付方式，原、被告双方各自的权利义务等内容。该合同履行过程中,被告在商业楼内部安装一部直梯，并将该商业楼第四层租赁给徐娜。 一审法院认为，原告虽然将该商业楼的部分楼层转让给宏伟公司，但原告作为出租人并不丧失对承租人行使权利，所以原告具备诉讼主体资格。本案系房屋租赁合同纠纷，被告加装直梯的行为适用房屋买卖关系关于除斥期间的规定不合适。原、被告签订的租赁合同中约定被告有权对商业楼进行部分分租，同时也约定了转租应征得原告的书面同意，未经原告书面同意擅自转租的，原告有权随时解除合同，收回该商业楼。对该约定，原告解释为分租系部分摊位租赁给他人，整层楼租赁给他人是转租。被告解释为整体商业楼转租他人系转租，将商业楼第四层租赁他人系分租。被告经营的是超市，将部分摊位租赁给他人符合常理，也即分租。将整个商业楼分楼层租赁他人，应视为转租，转租造成出租人对出租物管理的缺失。在商业楼内部安装直梯，破坏了整个商业楼的完整性和安全性。被告既未经原告书面同意其安装直梯，也没有房屋质检部门的安全性报告，违反了合同的约定，合同也约定了被告擅自改扩建未经原告同意或虽经原告同意但未取得有关部门批准的情况下，原告可立即责令停止并有权解除合同。房屋租赁合同出租方的目的不只是收取租赁费，保持出租物的完整性，安全性也是房屋租赁合同目的。被告所辩投资巨大。没有证据支持，而且房屋的安全性重于其经济利益。综上，原、被告签订的房屋租赁合同应予解除。判决：一、原告河北万达房地产开发有限公司与被告陈和美2018年5月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除。二、被告陈和美于2021年2月1日前向原告河北万达房地产开发有限公司返还承租的巨鹿县东安街西、北荣路南“万达尚城”小区东安街综合商业楼。 案件受理费40元，由被告陈和美负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，被上诉人系《租赁合同》的相对人，其虽将整栋商业楼整体转让给石家庄尚宏伟业办公设备有限公司，但商业楼的一层及负一层仍在被上诉人名下，该部分楼层的所有权于诉讼时尚未发生转移，在双方发生纠纷后，被上诉人向上诉人主张权利并无违反法律规定，也未侵害他人合法权益。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人仅将商业楼四层分租给案外人徐娜，并未将商业楼整体转租给他人，上诉人的分租行为符合《租赁合同》第六条第4项的约定，也是出于充分有效利用租赁物、最大限度减少经营成本、降低商业风险的需要，并不违反《租赁合同》第七条的有关约定。被上诉人以上诉人擅自转租为由，主张与上诉人解除《租赁合同》的理由不成立。 被上诉人以上诉人未经同意擅自改造租赁场地结构、设置固定装置为由，主张与上诉人解除《租赁合同》，但上诉人在原审庭审中否认其收到相关内容的解除合同通知函。《租赁合同》第五条约定，被上诉人有权随时对上诉人租赁场地之公共设施、设备等进行检查。自2018年5月签订《租赁合同》后，上诉人对租赁物进行装修改善，直到投入运营，期间被上诉人未提出任何异议，被上诉人对上诉人的装修改善行为不可能不知情。上诉人在商业楼一层至负一层加装垂直升降电梯，是为了进一步提高运营效率，有利于双方实现合同目的，目前也无任何证据证明该加装行为破坏了商业楼的完整性和安全性。因此，上诉人的加装行为虽无被上诉人书面同意，有违双方《租赁合同》的约定，但并未对被上诉人实现合同目的构成实质影响。被上诉人的合同解除函对上诉人并未发生解除合同的法律效力。 双方签订的《租赁合同》有效期长达十年，上诉人基于对合同的高度信赖，为了有效开展商业运营和合同目的实现，对商业楼投资，进行装修改善，倾注了大量人力、物力、财力，此时解除合同，将会造成不必要的损失，对上诉人显失公平。本院对被上诉人要求确认《租赁合同》解除、返还承租商业楼的主张无法支持。 综上所述，陈和美的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省巨鹿县人民法院（2020）冀0529民初1005号民事判决； 二、驳回河北万达房地产开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费40元和二审案件受理费80元，均由河北万达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  李晓敏