重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初17845号原告（反诉被告）：杨淑兰，女，1973年2月21日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告（反诉原告）：黄睿，女，1989年12月1日出生，汉族，户籍地重庆市合川区，现住重庆市巴**。原告（反诉被告）杨淑兰与被告（反诉原告）黄睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨淑兰与被告（反诉原告）黄睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨淑兰向本院提出诉讼请求：1、判决黄睿支付杨淑兰2020年10月1日至2020年11月26日期间的租金损失4002元；2、判决黄睿支付杨淑兰违约金5544.55元；3、判决黄睿支付杨淑兰2020年10月1日至2020年11月26日期间的物业费321元；4、判决黄睿返还杨淑兰疫情期间减免的租金432元。事实和理由：黄睿于2019年9月6日与重庆斌鑫集团有限公司（以下简称斌鑫公司）签订了为期五年的商铺租赁合同，约定黄睿租赁位于重庆市巴南区××路××号××号房屋，用于经营床上用品，租金每月2144元，押金3000元。杨淑兰于2019年12月17日向斌鑫公司购买了此商铺，并于同日与黄睿、斌鑫公司签订三方协议，约定斌鑫公司将租赁合同所有权利义务转移给杨淑兰，并将3000元押金和2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金6432元转给杨淑兰，2020年4月1日以后的租金由黄睿向杨淑兰支付。2020年9月黄睿要求提前解除租赁合同，并要求退还押金。在未协商一致的情况下，黄睿故意毁坏地板、吊顶、墙壁、空开插座面板，把商铺钥匙丢弃在垃圾堆里。被告（反诉原告）黄睿辩称，租赁商铺原系清水房，是黄睿进行了装修，除空开外，其他装修均未损坏。杨淑兰已于2020年10月5日将商铺上锁，表明其已默认收回商铺，黄睿未占有使用，故不同意支付2020年10月1日至2020年11月26日期间的租金及物业费。黄睿提前解除合同系因新冠疫情严重影响经营，属不可抗力，且杨淑兰亦同意黄睿提前解除合同，故不同意支付违约金，杨淑兰应退还黄睿押金3000元。被告（反诉原告）黄睿向本院提出反诉请求：1、判令杨淑兰退还黄睿押金3000元；2、判令杨淑兰返还黄睿2020年1月31日至2020年3月2日期间因疫情强制关门30天租金的50%，即1072元。事实和理由：因疫情政府要求关门一个多月，杨淑兰未补贴黄睿房屋租金。黄睿于2020年3月中旬开始经营，因受疫情影响，无法进货，向杨淑兰提出解除合同。杨淑兰同意并将商铺挂在网上出租。2020年9月30日，因杨淑兰未到商铺处与黄睿办理交接，黄睿将商铺钥匙放在门边，杨淑兰于2020年10月5日将商铺加锁收回。根据《商铺租赁合同》第十一条关于免责条件的约定，因不可抗力造成双方损失的，互不违约，黄睿已提前通知杨淑兰解除合同，且杨淑兰亦同意，故杨淑兰应退还黄睿押金。原告（反诉被告）杨淑兰对被告（反诉原告）黄睿的反诉辩称，根据《商铺租赁合同》约定，若因黄睿的违约使合同提前终止的，杨淑兰不退还押金。黄睿于2020年9月12日微信通知杨淑兰10月起不再租赁商铺，杨淑兰同意但提出不退还押金。2020年9月30日下午，杨淑兰到商铺处与黄睿办理交接手续，但黄睿称24点以前均属于其租赁时间，不同意办理交接。2020年10月3日，杨淑兰发现商铺多处被人为损坏，不得以报警。因为《商铺租赁合同》约定的租赁期限为五年，所以杨淑兰才为黄睿减免疫情期间的租金432元，现黄睿提前解除合同，要求退还。不同意退还2020年1月31日至2020年3月2日期间因疫情强制关门的租金1072元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，杨淑兰提交了《商铺租赁合同》、《关于商铺的产权转移与商铺租赁合同转移的三方协议》、视频、照片、重庆市公安局巴南区分局报警回执，黄睿提交了微信聊天记录、照片、物业费和水电费收据，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月6日，黄睿与斌鑫公司签订《商铺租赁合同》，第一条约定斌鑫公司将位于重庆市巴南区××路××号××号××建筑面积42.88平方米的房屋租赁给黄睿；第三条约定租赁期限从2019年10月1日起至2024年9月30日止；第四条约定月租金每平方米每月50元，黄睿每月应交纳租金2144元，物业费每月每平方米4元，物业费总额为172元；第五条约定黄睿向斌鑫公司交纳3000元租赁保证金及首次租金，保证金在租赁期满，黄睿付清合同约定的租金及相关费用，且黄睿将租赁房屋退还斌鑫公司并经斌鑫公司验收合格后，七日内斌鑫公司将租赁保证金全部退还给黄睿；第九条约定黄睿在租赁房屋内添附包括内墙装修物、天花吊板、电气线路、各种系统管道、开关等，由黄睿投资的部分在合同执行期内归其所有，在合同期满或黄睿中途违约、租赁关系终止时，可动设施设备归黄睿所有，房屋固定装修及不可动设施设备无偿移交给斌鑫公司所有；第十条第2款约定斌鑫公司有下列情形之一的，黄睿有权提前单方终止或解除合同并要求斌鑫公司赔偿损失：①斌鑫公司延期交付房屋达两个月；②黄睿正常营业后，斌鑫公司违反本合同约定，致使黄睿不能正常对外营业达20天或使黄睿的合法权益受到损害，而拒不采取措施改正或赔偿的；③斌鑫公司因自身原因不能向黄睿提供市政供电、供水；第十条第3款约定若由于黄睿的违约使合同提前终止或由于黄睿的责任使合同被解除，由此造成斌鑫公司损失的，黄睿应按照斌鑫公司实际损失赔偿，赔偿范围包括：①租赁押金不退还；②黄睿在租赁房屋的装修以及冷气、配电、消防系统等设施设备无偿归斌鑫公司所有；第十条第5款约定租赁期内如黄睿确因特殊原因需要退租，须提前两个月书面通知斌鑫公司解除合同并支付违约金，违约金以剩余租期总租金的百分之五计算，且斌鑫公司不退还租赁保证金。2019年12月17日，黄睿、杨淑兰、斌鑫公司签订《关于商铺的产权转移与商铺租赁合同转移的三方协议》，约定经三方同意，斌鑫公司基于租赁合同所享有或承担的全部权利、义务转由杨淑兰享有或承担，斌鑫公司不再享有和承担租赁合同的权利和义务，斌鑫公司将保证金3000元和2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金6432元转交给杨淑兰，2020年4月1日后的租金由黄睿直接向杨淑兰支付。2020年9月12日，黄睿微信通知杨淑兰，其不再继续租赁商铺。杨淑兰同意，但提出不退还押金（保证金）。2020年9月30日，黄睿将租赁商铺腾空，并于当晚23时49分，微信通知杨淑兰其将租赁商铺钥匙放在门边，水电缴费卡放在网络箱内。2020年10月3日，杨淑兰发现租赁商铺的地砖、吊顶、开关等被损坏，屋内墙面被洒上墨水，杨淑兰报警，并将商铺上锁。诉讼过程中，黄睿将租赁商铺内被损坏的地砖、吊顶、开关，以及墙面进行了修复，并于2020年11月26日将修复后的商铺交付杨淑兰。本院认为，《商铺租赁合同》、《关于商铺的产权转移与商铺租赁合同转移的三方协议》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。根据当事人诉辩称，本案的争议焦点是黄睿提前解除《商铺租赁合同》，是否应承担违约责任？本院现评述如下：黄睿在租赁期限届满前，提前解除合同，不符合《商铺租赁合同》第十条第2款的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定。因此，黄睿提前解除合同，应依照合同约定承担相应的违约责任。关于黄睿抗辩其提前解除合同系因疫情影响，属不可抗力问题，本院认为，因政府采取有力的疫情防控措施，社会生产经营活动以及人们的生活秩序在2020年上半年即开始有序恢复正常，黄睿于2020年9月提出解除合同，并不能适用不可抗力规则免除其因提前解除合同而应承担的违约责任。黄睿提前解除合同，杨淑兰依据《商铺租赁合同》约定不退还保证金3000元，其行为并无不当。黄睿因杨淑兰不同意退还保证金，在返还租赁商铺前，将商铺的地砖、吊顶、开关等损坏，并将墙面洒上墨水，其行为违反了《商铺租赁合同》第九条的约定，也违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，且黄睿的行为也导致杨淑兰收回商铺后，不能及时进行出租，故对杨淑兰诉请黄睿支付商铺维修期间的租金损失4002元（2144元+2144元/月÷30天×26天）和物业费损失321元（172元+172元/月÷30天×26天），本院予以支持。关于杨淑兰诉请黄睿返还疫情期间减免的租金432元，本院认为，杨淑兰自愿在疫情期间为黄睿减免租金432元，系其真实意思表示，且黄睿已支付了减免后的租金，现杨淑兰诉请黄睿返还此笔费用，缺乏法律依据，本院不予支持。同理，本院对黄睿反诉请求杨淑兰返还2020年1月31日至2020年3月2日期间租金的50%，亦不予支持。关于黄睿反诉请求杨淑兰退还保证金3000元，因该请求不符合《商铺租赁合同》的约定，故本院不予支持。关于杨淑兰诉请黄睿支付违约金5544.55元，本院认为，黄睿提前解除合同，应依照《商铺租赁合同》约定承担相应的违约责任。按照《商铺租赁合同》第十条第5款“违约金以剩余租期总租金的百分之五计算”之约定，违约金为5544.55元。本院认为，违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突。黄睿提前解除合同，可能会给杨淑兰未及时出租房屋造成租金损失，杨淑兰收取的3000元保证金已能部分弥补其损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，综合本案的情况，本院对杨淑兰主张的违约金调整为1000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄睿于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨淑兰2020年10月1日至2020年11月26日期间的租金损失4002元；二、被告（反诉原告）黄睿于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨淑兰2020年10月1日至2020年11月26日期间的物业费损失321元；三、被告（反诉原告）黄睿于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨淑兰违约金1000元；四、驳回原告（反诉被告）杨淑兰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄睿的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，本院减半收取50元，由被告（反诉原告）黄睿负担。此款已由原告（反诉被告）杨淑兰自愿垫付25元，被告（反诉原告）黄睿在给付上述款项时一并支付给原告（反诉被告）杨淑兰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  王 琼二〇二〇年十二月三十日法官助理  聂源岐书 记 员  吴科琼