重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初21352号 原告：重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会，住所地重庆市九龙坡区含谷镇全兴路**。 负责人：龚大斌，职务：业委会主任。 委托诉讼代理人：熊春，重庆公鸣律师事务所律师。 被告：邓洪，男，汉族，1971年9月6日出生，住重庆市渝中区。 原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会诉被告邓洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会委托诉讼代理人熊春、被告邓洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告拖欠的2017年1月至2020年7月物业服务费28787.85元及违约金，违约金以欠款为基数，自应付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年7月，全兴小区采用业主自治的方式进行管理。2009年11月，小区业主大会通过了《小区业主管理规约》，并向居委会办理备案登记手续。被告系小区×××号物业的业主，建筑面积为518.7平方米，依据1.5元/月/平方米的标准，被告每月应当缴纳778.05元物业服务费。因被告未入住，2018年以前减半收取物业费。2017年1月至2020年7月期间，被告未缴纳物业服务费，原告屡次催收未果。依照《小区业主管理规约》第九条第4项“业主延迟交纳物业服务费用，每逾期一日，需依照应付金额，按每日1‰支付违约金”的规定，被告还应当支付违约金。为维护小区正常的秩序，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告邓洪辩称：1、被告于2009年购买位于重庆市九龙坡区×××号房屋，购买该房屋后，无任何人员与被告联系签订管理规约、业主自治及其相关文件；2、小区从未召开过业主大会，业主委员会成立及选举的程序存在疑问；3、依据《业主大会和业主委员会指导规则》第32条第一款的规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权，所谓的全兴别墅第四届业主委员会委员，任期已经届满，并在任期届满后的三年里，无视小区业主要求重新选举新一届业主委员会委员的要求，因此以龚大斌为代表的业主委员会，已经不能代表业主委员会行使相关权利；4、被告购房后从未入住该小区，按照约定，2009年起至2016年12月每年缴纳费用在入住人员基础上减半收取，金额为4668元；5、小区自治费用的收支多年来是一笔糊涂账，物业费缴纳的前提是彻底清理前面所有的账务，应在下一届业主委员会委员选举出来后，搞清楚了小区自治费用的收支再议。综上，原告起诉被告的主体不适格，超越权限，应驳回原告的起诉。 经审理查明：全兴别墅小区自2007年7月起以业主自治的方式进行管理，自行招聘物业经理、保安公司、服务人员对小区进行物业管理。2009年11月，全兴别墅小区通过《重庆市全兴别墅小区业主管理规约》，该管理规约约定，物业服务费用依照建筑面积计收，业主应当依照每平方1.5元的标准，按月交纳物业服务费用，业主延迟交纳物业服务费用，每逾期一日，需依照应支付金额，按1‰支付违约金。2012年12月18日，全兴别墅小区业主在含谷镇镇政府指导下，选举了新一届的业主委员会成员并将结果进行了公示，当选人分别为龚大斌、王剑羽、余田庆、王宁坤、何贵兰。 2015年1月15日，本院就重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会诉陈钢物业服务合同纠纷一案作出（2015）九法民初字第09042号民事判决书，该判决书查明：2003年8月16日，全兴别墅小区召开第一次业主大会，选举产生了业主委员会。2004年，业委会与重庆半岛物业管理有限公司之间签订了《物业服务合同》，由半岛物业对小区实施物业服务，物业费收费标准为每月1.2元/平方米，服务期限为三年。2007年6月，物业服务合同到期后，半岛物业公司撤离小区。业委会延用了半岛物业公司的每月1.2元/平方米的收费标准。2008年12月28日，全兴别墅小区召开业主大会，决定自2009年1月起，按照建筑面积1.5元/月/平方米收取物业服务费，物业服务费按月缴纳，业主迟延缴纳物业服务费用，每逾期一日，需依照应支付金额，按1‰支付违约金。决议形成后，小区内绝大部分业主按照1.5元/月/平方米的标准缴纳了物管费。 （2015）九法民初字第09042号民事判决书判决陈钢支付重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会2012年8月至2014年7月物业服务费12177.72元。后陈钢不服该判决，上诉于重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2015年5月7日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。 被告邓洪系九龙坡区含谷镇全兴别墅小区×××号业主，房屋建筑面积为518.7平方米。2020年8月26日，在被告欠付物业服务费的情况下，原告通过门上张贴缴费催款通知书的方式对被告拖欠的物业服务费进行了催收。 庭审中，被告举示了物业服务费的收据两张，证明被告未入住案涉房屋，物业服务费是减半收取的，按照0.75元/平方米的标准收取。原告对该组证据的真实性无异议，但陈述2018年之前未入住的房屋是按照半价收取物业费，2018年之后就实行全价收取。本院依法询问原告，原告于2018年之后实行全价收取物业服务费，有无向被告发送过通知或存在相关的依据，原告陈述原告向被告发送过通知，但暂时没有证据，收费标准1.5/平方米是依据的《重庆市全兴别墅小区业主管理规约》及《重庆市物业服务收费管理办法》。 庭审中，原告陈述业主委员会的任期问题不构成被告拒绝交纳物业费的理由，且被告是在本届业主委员会的任期内开始不交纳物业费。被告陈述原告调整及催收物业费未与被告沟通过，双方都不认识。 庭审中，原、被告双方确认被告名下的案涉房屋一直处于空置状态，被告物业费交纳至2016年12月。 以上事实，有不动产登记信息查询结果告知单、《重庆市全兴别墅小区业主管理规约》、证明、全兴别墅第四届业主委员会成员名单及分工、民事判决书、照片、收据等证据，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用。本案中，案涉房屋小区决定自行管理，由小区业主委员会提供物业管理服务，被告邓洪作为小区业主应当受此约束。在小区业主委员会自行管理过程中，必然要产生各项开支，原告据此向业主收取物业服务费并无不当。被告抗辩原告成立及选举的程序存在疑问，但并未举证证明，且即便原告成立及选举的程序存在疑问，也与本案无关，故被告的该抗辩意见于法无据，本院不予采纳。被告抗辩所谓的全兴别墅第四届业主委员会委员任期已经届满，故本案的原告主体不适格。但业主委员会成员的变化并不影响业主委员会的自然存续，在新一届业主委员会尚未产生的情况下，前一届业主委员会作为原告主张其所提供的物业服务的对价并无不当，故被告的该抗辩意见于法无据，本院不予采纳。现原告已经就被告拖欠的物业服务费进行了催收，故被告应当支付物业服务费，对原告诉请被告支付物业服务费，本院予以支持。 全兴别墅小区业主大会决定，自2009年1月起，按照建筑面积每月1.5元/平方米收取物业服务费。《重庆市全兴别墅小区业主管理规约》也约定，物业服务费用依照建筑面积计收，业主应当依照每平方1.5元的标准，按月交纳物业服务费用。但根据原告的陈述，原告于2018年之前是按50%收取未入住房屋的物业费。由于原告于2018年之前一直是按50%收取未入住房屋的物业费，在重新签订物业服务合同或约定新的收费标准前，原告仍应按原收费标准收取物业费。而原收费标准对未入住的房屋按照50%收取物业费。因此，对原告2018年之后全价收取物业服务费的诉讼请求，本院依法不予支持。被告仍应按50%的标准支付物业费。被告物业服务费支付至2016年12月，被告应当支付2017年1月至2020年7月期间的物业服务费，金额为16728.08元（518.7平方米×0.75元/月/平方米×43个月）。 关于原告诉请的违约金，被告逾期支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任，支付原告违约金。结合本案案情及小区物业服务情况，本院酌情认定违约金的数额为以欠付物业服务费16728.08元为基数，从原告向被告催告物业服务费之日（2020年8月26日）起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业服务费付清为止。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告邓洪于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会支付物业服务费16728.08元，并以16728.08元为基数，向原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会支付从2020年8月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业服务费付清为止的违约金； 二、驳回原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为288元，由原告重庆市九龙坡区全兴别墅小区业主委员会负担151元，由被告邓洪负担137元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审 判 员 罗霄悍 二〇二〇年十二月二日 法官助理 王培霖 书 记 员 谷小玲