河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初5938号原告：韩克，女，汉族，1991年2月13日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：袁朝阳，河南洛淳律师事务所律师，特别授权。被告：王亚丽，女，汉族，1965年4月23日生，住洛阳市西工区，现住洛龙区。委托诉讼代理人：王小京，河南君信合律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳禾木房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道以西宜人路以北帝都国际城******，统一社会信用代码：91410307055963410K。法定代表人：李峰。原告韩克诉被告王亚丽、第三人洛阳禾木房地产经纪有限公司（以下简称禾木公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁朝阳，被告王亚丽、委托诉讼代理人王小京到庭参加诉讼，第三人洛阳禾木房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩克向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告与第三人于2015年2月27日签订的《房屋买卖合同》及原、被告于2015年3月15日签订的《补充协议》；2、判令被告将位于洛龙区永泰街133号6栋1-2701室房屋及位于洛龙区永泰街133号10栋负H033号车位返还给原告(价值200万元)；3、判令被告赔偿原告违约金93000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月27日，原被告及第三人签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定，原告将位于洛龙区永泰街泉舜锦泉苑133号6栋1-2701室房屋及位于洛龙区永泰街133号10栋负H033号车位的车位一并卖给被告，价格为930000元。合同签订当天，被告交纳了7700元定金，三方约定，被告应于2015年4月6日将剩余922300元支付给第三人，由第三人支付给原告。2015年3月15日，原、被告签订了《补充协议》一份，约定被告先给原告支付叁拾万元首付款，剩余价款于2015年4月6日前付清。合同及协议签订后，被告迟迟没有支付剩余价款，经原告再三催促，被告仅每月给原告转账五千元，至2019年五月后，被告连每月的五千元都不再支付，原告与被告协商多次，无果。现为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告王亚丽辩称：答辩人认为本案中双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》都是合法有效的，双方均应按照合同履行。在履行合同过程中答辩人并无过错，原告要求解除合同并要求答辩人返还房屋以及要求答辩人赔偿违约金的诉讼请求无事实依据和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令其承担全部诉讼费。事实与理由：1、双方签订合同及履行合同的事实经过：2015年2月份原告因急需资金找到洛阳禾木房地产经纪有限公司要求出售房屋，于2015年2月27日经原告（甲方）、答辩人（乙方）及洛阳禾木房地产经纪有限公司（丙方）三方协商签订了房屋买卖合同，原告将自己位于洛阳市洛龙区泉舜财富中心（又名泉舜锦泉苑）6幢2701室的房屋以及地下车位一个以93万元的总价格出售给答辩人，答辩人向中介公司缴纳中介费18600元整，缴纳代办过户服务费1200元整。合同第四条第一款约定“乙方应于2015年2月27日向丙方交付定金人民币7700元整，余款922300元，于2015年4月6日前交付丙方。乙方按约定交清全款后，甲乙双方按丙方要求在3日内将办理该房屋过户的全部手续及材料交予丙方。甲乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户手续，如任何一方不按约定配合办理过户手续，视其违约，将按合同第六条约定追究其违约责任。”合同第四条第二款约定:“待该房屋过户手续办理完毕后，且甲乙双方确认该房屋的相关费用交接清楚五个工作日内（遇节假日顺延）结算房款。”合同签订当日，乙方即向丙方交付定金人民币7700元整。合同签订后，因原告考虑到自己的房屋没有办理房产证，答辩人向中介公司交清全部房款后，原告不能按时办理房屋过户手续，需要承担违约责任，同时在办理房屋过户手续之前，原告不能从中介公司结算房款，实现不了自己急需用钱的目的，因此原告找到答辩人协商，由答辩人先向原告交付首付款30万元，待原告房产证办理后，再由答辩人支付全部房款，并于2015年3月15日原、被告双方到中介公司签订了补充协议，当日答辩人即向原告交付了首付款30万元整。原告将房屋钥匙交付答辩人，答辩人已于2016年对房屋进行装修，并于2017年7月实际入住至今。期间答辩人多次催促原告尽快办理房产证，原告说办理房产证需要交钱解除抵押，她自己当时正急需资金，没钱解除抵押，双方遂口头协商由答辩人从2016年4月起每月向原告交付购房款5000元整，直到房产证办理后，再由答辩人将余款全部付清。答辩人即按照原告的要求从2016年4月起，每月按时向原告交付购房款5000元，一直付到2019年5月份，2019年6月份和2019年7月份，答辩人分别两次向原告交付每月的5000元购房款时，原告开始拒收，并提出要求答辩人按现在的房价计算房款，答辩人当时因过于气愤，××倒，到洛阳中信医院住院治疗。事后答辩人才知道原告于2019年2月14日已经将房产证办理完毕，但却没有通知答辩人办理过户，反而于2020年7月份向法院起诉要求解除合同。我在想：这是房子涨价了，要是房子降价了，她会退我钱吗？她还会要求解除合同吗？凡事都要换位思考。2、答辩人向原告交付房款的数额如下：（1）、2015年2月27日交付7700元（中介代收）；（2）、2015年3月15日交付30万元；（3）、2016年4月——2019年5月每月5000元，共计38个月，合计19万元；答辩人共计向原告交付购房款497700元，下欠原告的购房款数额为432300元。3、原被告双方对答辩人交付购房款的期限和方式进行了变更约定。通过上述事实经过，可以证明虽然最初合同约定，答辩人应向中介公司交款的时间期限应为2015年4月6日，但2015年3月15日签订的补充协议，双方约定答辩人应将首付款30万元交付给原告，且原告已实际收到，这是对交付方式的变更性约定；从2016年4月答辩人每月向原告交付购房款5000元整，是原告主动提议的交款方式，答辩人一直交付到2019年5月份，且原告自愿并已经实际接收的事实，说明这是原被告双方对付款期限的变更性约定。该变更性约定既不违反法律的强制性规定，又不损害其他人的合法权益，完全是当事人自由意志的体现，是符合法律规定的，答辩人按照双方的变更性约定，按时履行交付房款义务，不存在任何违约之处。相反从2019年6月份原告拒绝接受答辩人交付的购房款，于2019年2月已办理房产证，但不通知答辩人交付全部剩余购房款，又不办理房屋过户手续，反而起诉解除合同，充分证明本案合同履行中，原告才是真正的违约方，原告应按照合同约定，承担赔偿责任。4、本案的合同，双方主要义务已经履行，答辩人已向原告支付购房款497700元整，原告于2015年已将房屋钥匙及整个房屋全部交付答辩人，答辩人已经实际入住该房屋达三年多之久，该房屋的所有权、控制权、使用权已全部属于答辩人属于，这已经成为一种客观事实，原告与答辩人之间现在存在的只是债务关系和原告协助办理过户手续的法律程序规定。5、原告的诉求于法无据，本案不符合解除合同的法定要求。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”本案中双方就解除合同未达成一致意见，《房屋买卖合同》及《补充协议》中均没有约定解除合同的条件，因此根据双方的合同约定，原告无权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。根据该条法律规定，答辩人的行为不存在任何可以解除合同的情形。相反根据该条第二款的规定，答辩人一直在不间断的履行主要义务；根据该条第三款，即便原告认为答辩人迟延履行主要债务，但原告却没有向答辩人催告，答辩人也没有违反该条的其他规定，因此原告无权要求解除合同。6、本案中双方应继续履行合同，由答辩人向原告交付剩余的购房款，由原告协助答辩人办理房屋过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”以上法律规定表明，合法的合同必须保证履行，而不允许随意违反或者解除。综合本案的事实，结合法律规定，本案的合同应依法全部履行，而不符合解除的条件，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，并判令双方按照合同约定履行合同义务，诉讼费由原告承担。以上答辩意见，请人民法院查明事实，依法判决。第三人洛阳禾木房地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。经本院审理查明：2015年2月27日，原告韩克作为卖方（甲方）与买方王亚丽（乙方）、中介方洛阳禾木房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将位于洛阳市洛龙区永泰街133号6幢1-2701室的房屋（房屋建筑面积128.32平方米）及洛阳市洛龙区永泰街133号10幢负H033地下停车位（面积33.02平方米），以930000元价格出售给乙方。乙方于2015年2月27日向丙方交付定金7700元，剩余房款922300元乙方于2015年4月6日前交付丙方。乙方按约定交清全款后，甲乙双方按丙方要求在3日内将办理该房屋过户的全部手续及材料交于丙方。甲乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户手续，如任何一方不按约定配合办理过户手续，视其违约，将按合同第六条承担违约责任。待该房屋过户手续办理完毕后，且甲乙双方确认该房屋的相关费用交接清楚五个工作日内结算房款。合同第六条的违约责任条款约定，任何一方违约承担房屋成交价10%的违约金。合同签订后，王亚丽向中介方支付了中介费。2015年3月15日，甲方韩克与乙方王亚丽及担保人韩栋签订《补充协议》，约定：“一、甲方将位于泉舜锦泉苑6幢2701室的房子卖给乙方，由于甲方没有办理房产证且甲方急需用钱，经协商乙方同意付给甲方叁拾万元整作为首付房款。二、甲方应积极办理房产证，待房产证办理完毕，把房子过户到乙方的女儿王丹青名下。三、办理韩克的房产证及车位房产证所需费用由甲方自行承担。四、违约责任：甲方如有其它问题导致房产不能顺利过户到乙方女儿王丹青名下，甲方负责协调解决，如解决不了，甲方赔偿乙方双倍首付房款并承担相应的经济损失。五、如甲方不能履行违约责任时，由担保人韩栋承担相应责任”。协议签订后，王亚丽向韩克支付首付款30万元，韩克向王亚丽出具收条一份。韩克将房屋钥匙交付王亚丽，王亚丽于2016年对房屋进行装修，并于2017年7月实际入住至今。由于韩克的房产证未办理下来，自2016年4月起，王亚丽每月向韩克支付5000元，至2019年5月共计38个月，合计19万元，王亚丽称双方口头约定，先每月付5000元，待房产证办理完毕过户后将剩余房款一次性付清，韩克虽然不认可口头约定，但每月都接受该5000元，并未提出异议。2019年6月份韩克拒绝接受王亚丽交付的购房款，称要解除合同遂诉至本院。另查明：2015年12月10日，涉案房产及车库厦门泉舜集团洛阳置业有限公司已交付购房人，2018年8月17日，厦门泉舜集团洛阳置业有限公司向韩克出具《关于房屋权属登记的告知函》一份，称“你购买我公司开发的6幢1-2701商品房一套，商品房实际交付你方已三年，虽经我司多次提醒，您方至今未行使办证权利，为此我公司告知您，务必于收到函件后七日内联系我司办理办理房屋权属登记事宜，此函为我司最后提醒，望您方谨慎处置，并预知全部法律后果。”2019年2月韩克办理完房屋权属登记，房屋不动产权证号为豫（2019）洛阳市不动产权第00008409号，车位不动产权证号为豫（2019）洛阳市不动产权第00008129号。但韩克未将办证情况告知王亚丽，王亚丽在韩克起诉后方知韩克已办完权属登记。经双方确认，除去王亚丽已付房款外，尚欠4323000房款未付，经本院主持调解，王亚丽为避免诉累，解决纠纷，愿意过户后一次性向韩克支付52万元，但韩克不同意致使双方未能达成一致意见。本院认为:原告韩克同被告王亚丽双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。因韩克没有办理房产证且急需用钱，双方又签订补充协议，由王亚丽向韩克支付首付款30万元，韩克积极办证，待房产证办理完毕将房子进行过户，韩克并将房屋钥匙交付王亚丽。该补充协议系双方对《房屋买卖合同》的变更，系双方真实意思表示，同样受法律保护。关于剩余房款的支付，在韩克未办理完房产证前，王亚丽每月支付韩克5000元，韩克均已接受，并未提出异议，应视为双方对付款方式的一种变更约定。韩克在办理完房产证后理应及时通知王亚丽，进行过户变更，由王亚丽支付全部剩余房款，但韩克却诉至本院，要求解除合同，返还房屋及车位，造成本次纠纷，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案王亚丽已支付原告大部分房款，并在2019年6月按双方以往惯例每月向韩克继续支付，因韩克拒收导致本案诉讼，不能认定王亚丽违约，双方履行合同及补充协议的行为，不存在法律规定的解除合同的情形，即使韩克认为王亚丽违约，也未履行催告程序。对此本院认为，社会资源的流转有利于社会财富的增加，基于此合同法的基本价值取向是鼓励交易，除非一方当事人有严重违约行为导致合同目的不能实现，人民法院方可以考虑解除合同，本案不能认定变更王亚丽违约，不存在法律规定的解除合同的情形，因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、七十七条、九十四条规定，判决如下：驳回原告韩克的全部诉讼请求。本案诉讼费11772元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志伟二〇二〇年十二月七日书记员  商格格