四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初4146号 原告：泸州恒大新城置业有限公司，住所地四川省泸州市江阳区圣水街**，统一社会信用代码91510502MA63N1X41D。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇（系原告公司职员），男，1989年5月20日出生，汉族，住四川省古蔺县。 被告：雍媛，女，1984年3月17日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告泸州恒大新城置业有限公司与被告雍媛商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泸州恒大新城置业有限公司的委托诉讼代理人刘航宇、被告雍媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泸州恒大新城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ405870）及《补充协议》；2.判令被告支付原告违约金96205元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月7日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＹＳ405870）及《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》，以分期付款方式购买原告开发的位于泸州市江阳区××路××段××号××栋××层××单元××号房屋房屋，总价为962044元，约定于2019年10月7日前支付192409元，于2020年1月2日前支付192409元，于2020年4月2日前支付192409元，于2020年7月2日前支付192409元，于2020年10月2日前支付192409元。合同签订后，被告从2020年1月2日起未按照合同约定按时付款，原告进行了催告。现被告逾期付款已经超过了180天，合同约定的解除条件已经成就，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至本院。 被告雍媛辩称，1.本案原、被告签订商品房买卖合同以及补充协议属实，被告购买房屋后，在今年新冠肺炎疫情期间便向原告公司代理人要求退房，每其陈述泸州恒大城未执行无理由退房，2020年6月24日被告再次要求退房，原告公司销售人员却说泸州由于政策保护，没有实行无理由退房；2.目前被告现在经济确实困难，无力支付房贷，原告才要求退房的；3.合同约定的违约金过高，请求法院予以调减。 本院经审理认定事实如下：2019年10月7日，原告与被告雍媛签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ405870）约定：被告向原告购买泸州市江阳区××路××段××号××栋××层××单元××号的房屋，该商品房为预售许可证（泸市2019）房预售证第90号下，房屋总价款为962044元，付款方式为分期付款。除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，逾期超过180日后，原告有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知被告。被告自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房价款。原告与被告还签订了《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》约定：双方经自愿、平等友好协商，对《商品房买卖合同》（以下简称“本合同”的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。双方同意本合同第九条补充如下：被告按分期付款方式向原告支付房款：被告于2019年10月7日前支付192409元，于2020年1月2日前支付192409元，于2020年4月2日前支付192409元，于2020年7月2日前支付192409元，于2020年10月2日前支付192409元。双方同意本合同第十条补充如下：本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；如被告分期付款，被告必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，被告须按未付款总金额的万分之一计算向原告支付违约金；被告逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，被告按已付款的50%向原告支付违约金，该房屋归原告所有，被告应无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。 被告雍媛于2019年10月7日向原告支付了首期购房款192409元，后未再按照《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》的约定向原告支付购房款。被告尚欠原告购房款769635元。 另查明，被告于2020年1月11日收到原告邮寄送达的《还款提示函》，提示被告已逾期十日未支付本应2020年1月2日前付清的购房款，要求被告于2020年2月2日前付清已届期剩余购房款192409元。原告工作人员于2020年6月24日向被告发送了微信，说明被告本应2020年1月2日缴纳的购房款192409元，已逾期174天，要求被告支付，若逾期180天未支付，按照合同约定原告有权单方面解除合同。后被告逾期180天未支付合同约定的第二期后的购房款。 再查明，恒大地产集团有限公司作出《关于全面实施无理由退房的重大决定》，载明从2015年4月16日8时起，恒大全国所有楼盘住宅实施无理由退房，实施原则为：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。 上述事实有原、被告双方陈述及向本院提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS405870）、《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》、收据、《还款提示函》、恒大地产集团有限公司《关于全面实施无理由退房的重大决定》等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告雍媛签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS405870）及《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定及原、被告双方在《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》中“双方同意本合同第十条补充如下：本合同第十条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；如被告分期付款，被告必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款……被告逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》”之约定，现被告雍媛未按照《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》的约定于2019年1月2日前向原告支付第二期购房款192409元，被告逾期付款超过180日，原告诉请解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS405870）及《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》的主张符合法律规定及合同约定，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持，解除合同之日认定为自原告起诉状副本送达给被告之日即2020年8月29日。关于原告诉请被告支付违约金962044元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定及原、被告双方在《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》中“被告逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，被告按已付款的50%向原告支付违约金”之约定，本案中，被告雍媛未按约定期限支付购房款的行为已构成违约，原告主张被告向其支付已付购房款50%违约金96205元，被告认为原告主张的违约金过高，请求予以调减。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，被告逾期付款行为构成违约，其主张合同约定的违约金过高，应提出对约定违约金公平性产生怀疑的初步证据，但被告未提出证据予以证明。而原告作为守约方，亦应就被告违约造成的实际损失的事实承担举证责任，但原告未举证证明。由于不能确定被告逾期付款行为给原告造成的实际损失，本院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用，对原告主张的违约金962054元酌定予以调整，原告按已付款的50%计算违约金，本院认为过高，酌情按已付款的25%计算违约金即48102元（取整）更能体现公平原则，既平衡双方当事人的利益，又能对被告未按约定期限支付购房款的违约行为给原告造成损失作出一定的赔偿。关于被告认为其要求无理由退房的抗辩，本院认为被告并无证据证明其与原告签订了《无理由退房协议书》，且被告存在违约行为，不符合恒大地产集团有限公司发布《关于全面实施无理由退房的重大决定》中无理由退房的条件，对被告要求无理由退房的抗辩，本院不予支持。 综上，原告主张解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS405870）及《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求理由充分，本院确定于2020年8月29日解除。关于原告主张被告支付违约金96205的诉讼请求，本院认为约定违约金过高，酌情调整为已付购房款的25%即48102元，在扣除违约金48102元后，原告应将被告已付购房款的剩余部分144307元全部退还被告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告泸州恒大新城置业有限公司与被告雍媛于2019年10月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS405870）及《泸州恒大城商品房买卖合同补充协议》于2020年8月29日解除； 二、被告雍媛于本判决生效之日起五日内支付原告泸州恒大新城置业有限公司违约金48102元； 三、驳回原告泸州恒大新城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6710元，由原告泸州恒大新城置业有限公司负担1678元，被告雍媛负担5032元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  王兰 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  朱康