贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7332号上诉人（原审被告）：罗秀英，女，1961年6月24日出生，苗族，住贵州省威宁县。上诉人（原审被告）：安箭，女，1982年2月28日出生，苗族，住贵州省威宁县。上诉人（原审被告）：安城，女，1986年5月20日出生，苗族，住贵州省威宁县。罗秀英、安箭、安城委托诉讼代理人（特别授权）：李敬，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：费敏锐，男，1982年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人（特别授权）：费恒，男，1954年9月16日出生，汉族，住贵州省威宁县，系被上诉人之父。上诉人罗秀英、安箭、安城因与被上诉人费敏锐房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人罗秀英、安箭、安城上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.契约真实性无法判断。当事人安学明已过世多年，售房契约上所签的字迹“安学明”是否安学明本人所签难以分辨。同时，上诉人罗秀英与安学明共同出资购买涉案房屋，但安学明生前未明确告知过三上诉人买卖事实的存在，且双方离婚时口头约定将该房留给孩子。另外，该售房契约表面看似是房屋买卖合同，但不排除其它原因签订，比如借贷关系下产生的抵押合同等。2.若售房契约是真实的，根据：“该“售房契约”由甲、乙双方及证明人同时签字并通过司法部门公正后生效”的约定，还需具备该条件后才发生法律效力。3.被上诉人父亲陈述其以被上诉名义购买，是其代表被上诉人签字与常理不符；一审认定涉案房屋买卖事宜系被上诉父亲交涉办理不当。在签订《售房契约》后被上诉人迟迟未找安学明办理房屋过户手续也与常理不符。一审以上诉人与被上诉人进行了涉案房屋附属碳房的交易认定上诉人于2003年知晓涉案房屋买卖并对《售房契约》的生效条件作出变更不当。被上诉人费敏锐二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。案涉“售房契约”有安学明本人的签字按印，有当时在场人崔永刚、李某为证。同时，药材公司财务档案的工资表可以对比是否为安学明字迹或按印。安学明出卖房屋上诉人完全清楚，且上诉人2003年8月8日把涉案房屋楼下的煤炭屋于出卖给答辩人，也足以证实其明知。答辩人在案涉房屋居住至今已21年。安学明收到卖房款后，因联系不上安学明，多次要求上诉人协助办理过户手续，但他们拒不配合。费敏锐一审起诉请求：判令被告协助原告办理威宁县建设西路88号附5号三楼住房房屋产权过户手续，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：三被告系母女关系，罗秀英系安学明妻子，安箭、安城系罗秀英与安学明女儿。原告之父费恒与安学明系威宁县药材公司职工，安学明向威宁县药材公司购买有一套住房，前两次购房款均由安学明及被告罗秀英出资交纳，费恒于1999年2月10日代安学明向公司交纳剩余购房款1049.22元。交纳房款后案涉房屋于1999年5月27日办理了以安学明为所有人的威房产局房权证草海镇（玖玖）字第零零捌零陆号房屋产权证书。1999年11月3日，安学明作为契约甲方同作为乙方的原告费敏锐签订《售房契约》，约定安学明将其坐落于威宁县建设西路88号附5号、建筑面积54.76平方米的三楼住房出售给原告费敏锐，约定价款12500元，其中第五条约定“该契约由甲乙双方及证明人同时签字并通过司法部门公正后生效”。原告费敏锐、安学明及证明人崔某、李某在契约上签字捺印，该售房契约由原告之父费恒具体同安学明协商达成一致，签订契约后费恒将房款12500元支付给安学明，安学明在该契约左下部空白部分于同日书写《收条》一张，载明收到售房款12500元并将房屋产权证原件交给费恒保管，费恒家遂在向安学明购买的案涉房屋中居住至今。安学明于2002年去世后，继承人即为三被告，无其他继承人，三被告于2003年8月8日同原告另行签订《售房契约》，约定三被告将位于威宁县下的炭房作价600元出售给原告费敏锐，该契约实际也是由费恒同被告罗秀英协商达成一致。后原告要求被告配合办理房屋过户手续，双方发生争议，原告于2017年6月起诉后撤诉，撤诉后双方仍协商无果。一审法院认为，本案需予以解决的争议焦点是案涉《售房契约》效力如何认定，原告费敏锐请求三被告协助办理房屋产权过户手续理由是否成立。本案中，三被告辩称一直认为案涉房屋并不属安学明而是属药材公司所有，庭审中被告罗秀英陈述房屋来源时，明确陈述是由其和安学明共同出资向药材公司购买，故其上述答辩意见不成立，不予认可。案涉《售房契约》由原告费敏锐与安学明签订，签订合同时费敏锐时年17岁，根据查明的事实，可认定案涉契约都是由原告费敏锐之父费恒同安学明具体协商交涉，房款也是由费恒支付给安学明，因时年17岁的费敏锐在1999年也不可能具备支付12500元价款的经济能力。案涉《售房契约》在签订时原告虽未成年，但在协商、签订过程中都是由其法定代理人费恒代理，且原告因签订该合同而获得案涉房屋应视为“纯获利益”的合同，故该契约依法成立，被告辩称的该契约还是效力待定合同的答辩意见不能成立，不予支持。关于双方在契约中“并通过司法部门公证后生效”的约定，根据合同法的相关规定,当事人对合同的效力可以约定附条件，案涉契约中上述约定即是合同双方对合同效力约定所附条件。但根据本案实际情况，案涉房屋在安学明2002年去世后已成为三被告所继承的遗产，被告罗秀英辩称与安学明已于1996年离婚并对案涉房屋进行处分，但并未提交任何证据予以证明，故案涉房屋仍是三被告合法遗产。2003年8月8日三被告另行同原告签订《售房契约》，约定将案涉房屋楼下的炭房作价600元售给原告，罗秀英在庭审中对出售炭房一事交涉情况的陈述为“……当时费恒是药材公司副经理，他就给我说房屋已经卖给他了，就把炭房也卖给他，他出600元给我……”故罗秀英对出售案涉房屋一事至迟在2003年就是完全知晓的，其另行签订合同出售炭房的行为应视为对自己所继承遗产的合法处理，对案涉房屋，罗秀英以实际履行行为对原契约约定的生效条件作出变更，故案涉《售房契约》依法已经成立并生效。关于被告提出的案涉契约系可撤销合同的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，罗秀英在2003年知晓安学明出售案涉房屋给原告后，还将该房屋附设的炭房另行出售给原告，无论从撤销权时效还是罗秀英出售炭房的行为，其撤销权均已消灭。而被告罗秀英和安城在庭审中均认可费恒找到三被告要求协助办理房屋产权过户事宜是在2017年，当时三被告均在场，故被告安城、安箭的撤销权也已消灭。关于被告提出本案已过诉讼时效的主张，因费恒一直在采取私下联系被告协商过户、向人民法院提起诉讼等行为维护自己合法权益，且安学明签订契约后已将案涉房屋交付给原告家居住至今，原告已实现对房屋的占有，其请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不应适用诉讼时效的相关规定，被告该答辩意见不能成立，不予支持。综上，案涉《售房契约》依法成立并生效，在合同相对人安学明去世的情况下，原告请求其继承人即三被告协助办理案涉房屋产权过户手续的主张成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第四十七条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：由被告罗秀英、安箭、安城于判决生效后十五日内配合、协助原告费敏锐向不动产登记管理部门办理位于威宁县住房（房产证号为威房产局房权证草海镇玖玖字第××捌零陆号，所有权人为安学明）的房屋产权过户手续。案件受理费30元由被告罗秀英、安箭、安城负担。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《售房契约》所载明的内容，被上诉人与上诉人罗秀英之前夫，安城、安箭之父安学明达成了房屋买卖的合意，契约中的收条明确被上诉人按约支付了价款，同时安学明也将案涉房屋交付被上诉人居住至今并将房屋产权证交予被上诉人。被上诉人已履行完毕契约义务，安学明也履行了主要义务，售房契约虽然约定了“通过司法部门公正后生效”的条件，但因契约双方在签订契约后均已实际履行，应当认定双方合意变更了契约所附的生效条件。上诉人关于该契约未产生法律效力的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。上诉人主张案涉契约是否安学明本人签字不明，且合同性质不具有唯一性，但上诉人未举证证实，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应当承担举证不能的后果；同时，根据上诉人罗秀英一审陈述，其在出售案涉房屋附属的煤炭房时对案涉房屋已出售给被上诉人系明知，进一步佐证了案涉房屋买卖关系的存在，故上诉人的前述上诉主张，均没有事实依据，本院不予采纳。案涉契约签订于1999年11月，被上诉人时年17岁且高中在读，其不具备单独购买房屋的条件。被上诉人之父明确该契约虽由被上诉人签字，但系其一手操办，契约也是其书写，该情形符合常理，一审予以认定并无不当。上诉人关于一审认定案涉房屋买卖系被上诉人之父交涉办理不当的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人罗秀英、安城、安箭负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十日书记员 赵 莉