文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9807号原告:赵德新，男，1963年10月20日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：廖晓宇，湖南金州律师事务所律师。被告:湖南省龙人司法鉴定中心，住所地长沙市天心区南湖路86浩润沁园校区A栋301房。法定代表人：刘峻树。被告：湖南龙人房地产评估有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段600号乾隆樽品6号栋2412房。法定代表人：刘林军。委托诉讼代理人：何新旺，男，1968年12月13日出生，汉族，住湖南省江永县。原告赵德新诉被告湖南省龙人司法鉴定中心、湖南龙人房地产评估有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员雷金菊独任审理，并于2020年11月5日、11月23日公开开庭进行了审理。原告赵德新及其委托其诉讼代理人廖晓宇，被告湖南龙人房地产评估有限公司之委托诉讼代理人何新旺到庭参加诉讼。被告湖南省龙人司法鉴定中心经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵德新向本院提出的诉讼请求判令：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时在判决生效之日被告腾空房屋并交付给原告，并支付违约金3600元给原告，被告湖南龙人房地产评估有限公司承担连带支付责任；2.被告湖南省龙人司法鉴定中心支付所欠原告从2019年12月1日至2020年11月30日止的房屋租金43200元，被告湖南龙人房地产评估有限公司承担连带支付责任；3.被告湖南省龙人司法鉴定中心支付所欠原告润沁园校区Ａ栋301房从2019年10月1日至2020年11月30日止的物业管理费4831元，被告湖南龙人房地产评估有限公司承担连带支付责任；4.被告湖南龙人房地产评估有限公司在判决生效之日将润沁园校区Ａ栋301房内德湖南省龙人司法鉴定中心的案卷资料、办公用品及设备登物件搬离该套房屋；5.两被告连带支付从2020年12月1日起至实际搬离房屋之日止的租金即物业管理费；6.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由如下：2018年5月3日，原告将位于长沙天心区××路××栋××房租给被告湖南省龙人司法鉴定中心，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定双方权利义务。该鉴定中心法定代表人及机构负责人刘峻树于2019年10月21日病故。当日原告收到被告湖南省龙人司法鉴定中心支付的2019年9月1日至11月30日的租金10800元，此后再未支付租金及物业管理费。因被告湖南省龙人司法鉴定中心存在多个违规行为，2020年6月28日，湖南省司法厅向该鉴定中心及申请设立主体湖南龙人房地产评估有限公司签发湘司罚决［2020］4号《湖南省司法厅行政处罚决定书》，作出给予撤销湖南省龙人司法鉴定中心的决定。原告通过省市两级司法行政机关与被告湖南龙人房地产评估有限公司法定代表人刘林军联系，要求该有限公司履行申请设立主体的责任妥善处理相关案卷资料并搬离后续事宜，但遭到拒绝。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所愿。被告湖南龙人房地产评估有限公司辩称：本公司对湖南龙人司法鉴定中心与原告的关系不清楚。湖南龙人司法鉴定中心于2006年成立，本公司与湖南龙人司法鉴定中心均由刘峻树申请设立。虽然湖南龙人司法鉴定中心由我公司申请设立，但在财务上相对独立，且在2010年刘峻树转让了本公司股权后，实际上本公司与湖南龙人司法鉴定中心完全独立开来。后本公司有过向湖南省司法厅申请变更湖南龙人司法鉴定中心法定代表人，但湖南省司法厅发函称本公司不符合变更主体。故本公司认为双方是不同主体所以不应当承担责任。被告湖南省龙人司法鉴定中心未到庭，未答辩，未举证、未质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房产证、银行流水、《关于催交所欠物业管理费的通知》、湘司罚决[2020]4号《湖南省司法厅行政处罚决定书》，发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的有效证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：坐落于××路××号××栋××房屋（房屋权证号：长房权证天心字第7××6号，建筑面积191.72平方米）系原告单独所有。2018年5月3日，原告（甲方，出租方）与被告湖南省龙人司法鉴定中心（乙方、承租方）签订的《房屋租赁合同》约定：一、该房屋位于长沙市天心区××路××栋××房，建筑面积192平方米，简单装修，并配置了家电、家具等设施；二、该房屋仅供乙方作为办公、居住使用。租期：3年，自2018年6月1日至2021年5月31日。每月租金3600元，保证金：合同签订之日，乙方向甲方支付保证金一个月即3600元，合同期满若乙方无违约行为，甲方无息退还给乙方。乙方由下列情形之一，甲方有权单方解除合同，并要求乙方在7天内退还房屋，同时没收保证金和预交租金······3.拖欠租金10天以上。房屋租赁期间，乙方应当严格遵守校区物业公司有关规定，并按时按价格支付以下费用（由乙方承担）：物业管理费、水电费、燃气费、电视费、网络费、电话费、停车费及物业公司和相关运营商规定的其它有关费用。双方还就其他权利进行了约定。原告在合同尾部甲方处签字予以确认，被告湖南省龙人司法鉴定中心在乙方处盖章并由法定代表人签字予以确认。合同签订，原告向被告湖南省龙人司法鉴定中心交付了涉案房屋，但被告湖南省龙人司法鉴定中心仅交付租金至2019年11月30日止。经原告多次催告无果，遂诉至法院。另查明，长沙润沁物业管理有限责任公司4次向原告发出的《关于催交所欠物业管理费的通知》载明：被告湖南省龙人司法鉴定中心、原告赵德新，欠付长沙润沁物业管理有限责任公司物业管理费。后原告向长沙润沁物业管理有限责任公司物业管理费支付4831元，并开具相应发票。还查明，2020年6月28日，湖南省司法厅作出湘司罚决[2020]4号《湖南省司法厅行政处罚决定书》给予湖南省龙人司法鉴定中心撤销登记的行政处罚。2020年9月25日，长沙市司法局作出《关于湖南龙人房地产评估有限公司妥善处理湖南省龙人司法鉴定中心相关问题的告知函》，载明湖南龙人房地产评估有限公司，你公司系湖南省龙人司法鉴定中心的申请设立主体，故湖南省龙人司法鉴定中心所产生的权利义务及相关法律责任由你公司承担。现请你公司依法妥善处理湖南省龙人司法鉴定中心撤销登记之后的相关法律事宜及整理并保管相关鉴定档案。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告湖南省龙人司法鉴定中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行相应的权利与义务。原告已经履行交付房屋义务，被告湖南省龙人司法鉴定中心应当按照合同约定支付相应房租，现被告湖南省龙人司法鉴定中心仅支付租金至2019年11月30日，长达一年未支付租金，构成违约。根据涉案合同约定，原告具有单方解除权，原告主张解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同与法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故对原告主张被告湖南省龙人司法鉴定中心腾空房屋并交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于租金问题。合同约定为每月3600元，截至起诉之日即2020年10月19日止，尚欠租金共计41880元（3600元×11个月+3600元÷30天×19天），被告湖南省龙人司法鉴定中心应当予以支付。关于后续租金,被告湖南龙人司法鉴定中心现仍继续占有使用该房屋，原告要求其按照双方约定的月租金标准从2020年10月20日起按照合同约定标准继续支付房屋占用费的请求，于法有据，本院依法予以支持。关于物业管理费4831元。根据涉案合同约定系由被告湖南省龙人司法鉴定中心承担，现原告已代为支付，为减少诉累，本院一并予以支持。被告湖南省龙人司法鉴定中心虽已被湖南省司法厅给予撤销登记的行政处罚，但撤销登记并非等同于注销。在依法注销登记之前其民事主体依然存在，系独立的法人，其应当对外承担法律责任。被告龙人房地产评估有限公司仅系申请设立人，在没有法律规定的情况下，原告主张由被告龙人房地产评估有限公司对湖南省龙人司法鉴定中心承担连带偿还责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对被告龙人房地产评估有限公司的抗辩意见，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵德新与被告湖南省龙人司法鉴定中心于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》，限被告湖南省龙人司法鉴定中心于本判决生效后十日内腾空并向原告赵德新返还坐落于××路××号××栋××的房屋（房屋权证号：长房权证天心字第7××6号，建筑面积191.72平方米）；二、限被告湖南省龙人司法鉴定中心于本判决生效后十日内向原告赵德新支付租金41880元及后续房屋占用费（按照3600元/月计算自2020年10月20日至房屋实际腾空归还之日止）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、限被告湖南省龙人司法鉴定中心于本判决生效后十日内向原告赵德新支付物业管理费4831元；四、驳回原告赵德新的其他诉讼请求。案件受理费减半收取545元，由被告湖南省龙人司法鉴定中心负担。（此款已由原告预交，被告在本判决生效三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  雷金菊二〇二〇年十二月一日法官助理张用之书记员冯莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。