四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初13093号 原告：彭正怀，男，1972年10月30日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：徐执华，四川经纬通律师事务所律师。 被告：成都上普和创置业有限责任公司。住所地：成都市锦江区大业路********。 法定代表人：吴永红，执行董事。 委托诉讼代理人：张靖，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都高德合创房地产顾问有限公司。。住所地：成都市武侯区二环路南四段**莱蒙都会****** 法定代表人：钟宇，总经理。 委托诉讼代理人：苟思，四川嘉世律师事务所律师。 原告彭正怀与被告成都上普和创置业有限责任公司（以下简称上普和创公司）、成都高德合创房地产顾问有限公司（以下简称高德合创公司）不当得利纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法适用简易程序，由审判员谢婷独任审判，于2020年12月7日公开开庭进行了审理，原告彭正怀的委托诉讼代理人徐执华，被告上普和创公司的委托诉讼代理人张靖、被告高德合创公司的委托诉讼代理人苟思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭正怀向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告向原告返还其购房时超付的购房款345935元及利息（利息以345935元为基数按照人民银行同期贷款利率计算，自2017年9月13日计算至退款完毕之日止）；2、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2017年9月13日，原告经高德合创公司销售人员介绍，与上普和创公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于锦江区上沙河××街××号××广场××号房屋，原告向上普和创公司的对公账户和高德合创公司提供的个人账户支付购房款共计2252830元，但合同金额为1906895元。原告认为，二被告收取超出买卖合同约定购房款之外的款项，没有法律依据，二被告行为严重侵害了原告的合法权益，故原告依据相关法律规定，起诉至法院。庭审中，原告彭正怀明确二被告承担连带返还责任。 被告上普和创公司答辩称，我方没有实施超收购房款的行为，也没有委托他人实施该行为，原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。 被告高德合创公司答辩称，1、原告购置的是案外人合法认购的房屋，并通过案外人与其更名后将认购房屋溢价转让给原告，原告据此获得与被告上普和创公司订立商品房买卖合同的机会，并且该商品房买卖合同已经履行完毕，故被告高德合创公司不仅不是案涉任何一笔款项的实收主体，也没有据此取得不当利益，更非款项的实际受益人，原告支付款项的行为是具有合法依据的；2、被告上普和创公司收取的房款系按商品房买卖合同中载明的同等价款，其中有一部分房款是此前案外人合法认购后，以前期就案涉房屋支付的房屋价款，剩余款项系原告通过更名方式向案外人支付的溢价更名费，被告高德合创公司从未要求原告向其支付任何价款，也从未从中获利；3、原告主张二被告违反了相关的行政管理规定，被告高德合创公司认为，上述规定不属于违反法律法规和行政法规的强制性规定的情形，以此认为构成不当得利的理由不成立，更不属于人民法院民事诉讼的审理范畴，并且原告也已经向相关部门进行反映处理诉请事宜，相关主管部门最终并未认定二被告存在任何违规行为，更未对二被告做出相应的行政处罚；4、根据《中华人民共和国民法总则》的规定，被代理人承担连带责任的前提是代理事项违法，在本案中，被告高德合创公司作为销售代理机构，与被告上普和创公司合法签订销售代理合同，正常进行房屋销售，从未从事过任何相关的违法代理行为，因此不应承担相应的连带责任。 经审理查明，2016年2月18日，被告上普和创公司与被告高德合创公司签订《上普COSMO天廊广场项目营销代理合同》，约定被告高德合创公司为被告上普和创公司开发的COSMO天廊广场项目提供营销代理服务事宜。 案外人钟宇与被告上普和创公司签订两份【天廊广场】商品房认购协议书，协议书载明案外人钟宇认购【天廊广场】×栋×单元×、×号房屋，协议书签订当日，案外人钟宇向被告上普和创公司分别支付了两套房屋的定金各30000元，被告上普和创公司出具收据。2017年9月12日，案外人钟宇与原告彭正怀签订了两份《定房客户更名申请表》，将案涉房屋由原买受人钟宇更名为现买受人彭正怀。 2017年9月13日，原告彭正怀（买受人）与被告上普和创公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同载明原告彭正怀购买×号房屋，该商品房总价款为949646元；受人于2017年9月13日前支付首期房价款分别为479646元，余款470000元向交通银行股份有限公司成都锦江支行申请贷款支付；签订合同前买受人已向出卖人支付款项30000元，该款项用于本合同签订时抵作商品房价款。《商品房买卖合同》第十一条约定：（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设；（二）该商品房的预售资金监管机构为中国民生银行股份有限公司成都分行，预售资金监管账户名称为被告上普和创公司，账号为6988××××0198，已交购房款金额479646元。该合同落款签名页，彭正怀手抄一段文字：“本人清楚成都市商品房预售款监管的相关规定，知晓本项目预售款监管专户账号，确认将房款缴至预售款监管账户。”该合同落款签名页载明，房地产销售服务人员商林丽。 同日，双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同载明原告彭正怀购买×号房屋，该商品房总价款为957249元；买受人于2017年9月13日前支付首期房价款487249元，余款各470000元向交通银行股份有限公司成都锦江支行申请贷款支付；签订合同前买受人已向出卖人支付款项30000元，该款项用于本合同签订时抵作商品房价款。《商品房买卖合同》第十一条约定：（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设；（二）该商品房的预售资金监管机构为中国民生银行股份有限公司成都分行，预售资金监管账户名称为被告上普和创公司，账号为6988××××0198，已交购房款金额487249元。该合同落款签名页，彭正怀手抄一段文字：“本人清楚成都市商品房预售款监管的相关规定，知晓本项目预售款监管专户账号，确认将房款缴至预售款监管账户。”该合同落款签名页载明，房地产销售服务人员商林丽。 2017年9月12日，彭正怀通过POS机刷卡向被告上普和创公司支付40000元，被告上普和创公司出具收据，载明收到天廊广场公寓T1-716号房房款70000元（含案外人钟宇已支付的定金30000元）。2017年9月25日，彭正怀通过POS机刷卡向被告上普和创公司支付409646元，被告上普和创公司出具收据，载明收到天廊广场T1-716号房房款479641元。2017年9月12日，彭正怀通过POS机刷卡向被告上普和创公司支付40000元，被告上普和创公司出具收据，载明收到天廊广场公寓T1-×号房房款70000元（含案外人钟宇已支付的定金30000元）。2017年9月25日，彭正怀通过POS机刷卡向被告上普和创公司支付417249元，被告上普和创公司出具收据，载明收到天廊广场T1-×号房房款487249元。 彭正怀于2019年9月13日使用户名为“唐小川”的银行卡向尾号为8347户名为“汪黎”的人转款699902元、49999元。庭审中，原告称该转入账户由销售人员提供，微信名为“A商商”的销售人员发送了一张明细清单，载明案涉房屋的金额为176769元、169166元，即本案原告主张的超过合同约定多付的购房款。 2020年5月13日，锦江区住建局工作人员、被告上普和创公司工作人员、被告高德合创公司工作人员与包括本案原告彭正怀在内的其他购买“天廊广场”的买受人（业主）召开会议，买受人主张本案二被告应退还超出合同金额的款项，二被告称并未收取超过合同的款项。 原告彭正怀与被告上普和创公司均认可案涉房屋已交付。 庭审中，被告上普和创公司陈述，案涉房屋原买受人与被告上普和创公司签订认购协议，交纳定金、部分房款，因资金问题无法继续履行合同原买受人就提出希望再找一个买家，将买受人变更为新的买家，原买受人支付的款项不予退还，直接作为新买家的付款，公司收回原买受人的收据原件，再向新买受人出具包含原买受人已付款项的新收据，其他已付款项由原买受人与新买受人自行处理，公司根据合同约定收取新买受人合同价款的差额部分。被告高德合创公司公司陈述，原买受人将案涉房屋转让时是以溢价方式转让，溢价账户由原买受人提供，溢价款由原买受人收取。原告彭正怀对二被告的陈述不予认可，称并不是案涉房屋原买受人找到原告，而是原告到二被告处购房，二被告的销售人员直接提供了包含溢价款的房屋价格，之所以愿意支付，是因为购房时是先付款再签购房合同，故原告误以为所支付的都是案涉房屋的合同价款，签订合同后才发现支付价款超过了合同约定价款。 上述事实，有原被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、商品房买卖合同摘要、POS单、交易明细、【天廊广场】商品房认购协议书、收据、《定房客户更名申请表》、《上普COSMO天廊广场项目营销代理合同》、会议纪要等证据以及各方当事人在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，原告彭正怀与被告上普和创公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于，被告上普和创公司、被告高德合创公司是否多收取了原告彭正怀购房款。原告彭正怀主张其向二被告销售人员提供的个人账户支付的款项均系向被告上普和创公司支付的购房款，故其共计多支付购房款345935元。被告上普和创公司主张其收取了案涉房屋合同约定价款，未授权他人向原告彭正怀收取房款。 本院认为，首先，《商品房买卖合同》载明房地产销售服务人员是商林丽，原告彭正怀称向个人转账的账户由二被告的销售向其提供。按常理，房地产销售服务人员主要是负责房屋推销、与客户联系沟通洽谈等具体销售工作，并不当然具有以个人账户代收房款的权利。同时，《商品房买卖合同》明确约定购房款应支付至被告上普和创公司账户，原告彭正怀对于支付至被告上普和创公司账户这一事实在签订合同时进行了抄写确认，应认定原告彭正怀明知购房款应支付至公司监管账户。此外，合同签订当日，原告彭正怀也实际向公司账户支付了部分款项。一般而言，在明知公司收款账户且向公司账户实际支付了款项、不确定公司是否授权销售人员代收房款的情况下，买受人向销售人员提供的个人支付购房款的行为不符合一般交易习惯。彭正怀作为完全民事行为能力人，应当清楚知道自己支付行为的法律后果，没有证据证明转款是在二被告或其销售人员的欺骗、诱导的情形下完成的，也没有证据证明彭正怀在此后两年多的时间内对向汪黎的转款提出过任何异议或主张过退还。 其次，从本案查明的事实来看，原告彭正怀主张于2017年9月13日向案外人汪黎转款中有345935元是彭正怀多支付的购房款，但原告彭正怀又于同日与被告上普和创公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并于2017年9月25日向被告上普和创公司支付了合同约定的首付款。彭正怀在已支付345935元，并且在签订合同时知晓房屋首付款及总价款的情况下，未立即向二被告主张返还或者向二被告主张抵扣房款，而是按照《商品房买卖合同》的约定向被告上普和创公司支付了合同约定的全部房款，此后两年多时间内未提出异议，并且还按约收房，原告彭正怀的上述付款行为不符合商品房买卖交易中普通买受人支付购房款行为的常理。 综上所述，原告彭正怀作为主张构成不当得利的一方，主张二被告的销售人员代公司收取案涉房屋购房款，但未举证证明销售人员提供了个人账户收款后将款项作为购房款实际转交给了被告上普和创公司；同时原告彭正怀主张的事实存在不符合实际情况或不符合常理之处，应当承担举证不利的责任。因此，对原告彭正怀要求被告上普和创公司、被告成都高德合创公司返还345935元并支付相应利息的请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文附后）之规定，判决如下： 驳回原告彭正怀的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取3614元，由原告彭正怀负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谢婷 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  杨倩 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。