湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初3021号 原告：永州农村商业银行股份有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路**。 法定代表人：田万顷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：周苏娟，女，1983年11月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：唐世峰（周苏娟之夫），男，1977年10月19日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：蒋浩群，湖南金州（永州）律师事务所兼职律师，代理权限为一般代理。 第三人：唐祥玖，男，1977年4月9日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。 第三人：刘湘，女，1975年12月25日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区。 第三人：昌瑞兰，女，1933年7月5日出生，汉族，户籍地湖南省永州市零陵区。 原告永州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告周苏娟以及第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰申请人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行的委托诉讼代理人陈顺民，被告周苏娟及其委托诉讼代理人蒋浩群，第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告对登记在张成龙名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证上冷宇第01371号土地使用杯国用（2008）第506号］中的13Ｂ01号房屋享有抵押权。2、请求人民法院立即恢复对登记在张成龙名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证冷字第7××1号、土地使用权证：永（冷）国用（2008）第506号］中的13Ｂ01号房屋的执行。3、请求人民法院判令被告承担诉讼费用；事实与理由：2014年7月10日，原告（原永州市冷水滩区农村信用合作社菱角山信用社）与第三人唐祥玖签订借款合同，约定原告借款800万元给唐祥玖同日，原告与张成龙签订《最高额抵押合同》约定，张成龙以位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证冷字第7××1号、土地使用权证永（冷）国用（2008）第506号］提供抵押担保2017年9月13日，冷水滩区人民法院作出（2017）湘1103民初1795号民事判决，判决原告对抵押物享有优先受偿权。本案诉争的房产13Ｂ01号房屋包含在永房权证冷字第7××1号权证内，在（2017）湘1103民初1795号民事判决执行过程中，被告提出执行异议，人民法院中止本案的执行程序。原告因而起诉。原告认为，原告与张成龙存在合法的抵押合同关系，并办理了抵押权登记，属于法定的优先权利，即使被告与张成龙存在买卖合同关系，也仅是合同债权，况且原告与张成龙签订抵押合同时，并不知道被告于张成龙的买卖合同关系，被告可以依据房屋买卖合同向张成龙主张双倍返还购房款，但不能对抗原告享有的法定物权。原告特诉诸贵院，请求依法判决。 被告辩称，1、原告与张成龙签订的最高额抵押合同应予无效，原告不能取得案涉房产的抵押权；2、答辩人是案涉房屋的真正权利人，完全符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条，在人民法院查封之前，2009年12月28日已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，2012年10月入住，合法占有该不动产，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，法院裁定中止对案涉房屋的执行合理合法，敬请依法驳回原告的所有诉讼请求。 第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰未到庭参加诉讼，也未在答辩期内向本院提交书面答辩状。 经审理查明：原告农商行与第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰等人金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月13日作出的（2017）湘1103民初1795号民事判决。该判决认定了第三人唐祥玖于2014年7月10日向原告农商行借款800万元，张成龙（于2017年3月15日因病去世，其子女表示放弃继承权）、第三人昌瑞兰（与张成龙系夫妻关系）于2014年7月10日以其名下位于永州市冷水滩区××路××栋房产［产权证号：永房权证冷字第7××1号、土地使用权证号：永（冷）国用（2008）第506号］作为抵押担保，办理了抵押登记，他项权证号为永房他证冷水滩字第5××6号。并判决：一、自本判决生效之日起五日内，由第三人唐祥玖、刘湘连带偿还原告农商行借款本金800万元，并自2015年12月27日起至实际还款时止，按合同约定的利率支付利息及逾期罚息，利随本清；二、第三人昌瑞兰以其抵押担保的财产对上述借款承担抵押担保责任；三、上述债权，原告农商行在第三人昌瑞兰抵押财产范围内优先受偿。该案在执行过程中，本院于2018年6月14日作出（2017）湘1103执2533号之一执行裁定书，裁定如下：一、查封、拍卖张成龙名下的位于冷水滩区桐木井路东侧整栋房产［产权证号：永房权证冷字第7××1号、土地使用权证号：永（冷）国用（2008）第506号］；二、查封期间，被执行人不得转移被查封的财产及其产权，不得对被查封的财产设定权利，不得有妨碍执行的其他行为；三、责令第三人唐祥玖在本裁定书送达之日起五日内履行法律文书确定的义务。逾期不履行，本院将依法评估、拍卖或变卖（或处置）被查封的财产；四、查封期限为三年。该执行裁定书连同协助执行通知书于2018年7月2日送达了永州市不动产中心。2020年6月15日，被告周苏娟以其对该产权证下的阳光时代小区13Ｂ01号房屋享有所有权为由，向本院提出排除执行异议。本院于2020年6月23日作出（2020）湘1103执异134号执行裁定书，中止对登记在张成龙名下位于冷水滩区桐木井路东侧整栋房产［产权证号：永房权证冷字第7××1号、土地使用权证号：永（冷）国用（2008）第506号］中的13Ｂ01号房屋的执行。 另查明，案涉房屋登记在张成龙名下，但实际所有人系第三人唐祥玖。2009年12月28日，第三人唐祥玖与证人郑某签订《售房合同》，将案涉房屋出卖给证人郑某。之后，证人郑某将案涉房屋转售给被告周苏娟，由第三人唐祥玖以张成龙的名义与被告周苏娟就案涉房屋于2012年8月1日签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，被告周苏娟向证人郑某交纳了全部购房款，并于2013年2月19日实际占有了案涉房屋。案涉房屋规划用途为住宅，建筑面积约为168㎡。 以上事实有个人贷款合同、最高额抵押合同、他项权证、房屋所有权证及土地使用权证、（2017）湘1103民初1795号民事判决书、房屋单元登记簿、售房合同和商品房买卖合同、收条及证明、常住人口登记卡、物业管理费收据、电费详单、房屋室内照片、证人郑某的证言、证明、住房公积金贷款合同以及原告与被告当庭陈述佐证，本院予以确认。 本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。原告农商行与张成龙、第三人昌瑞兰签订抵押合同系双方真实意思表示，未违反法律、依法有效。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案原告农商行与张成龙、第三人昌瑞兰办理抵押登记并领取永房他证冷水滩字第5××6号他项权利证书。故原告农商行享有担保物权之一的抵押权。二、被告周苏娟与张成龙签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、依法有效。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法2019年254号）第126条规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，这里消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法2019年254号）第125条规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”可以理解为在案涉房屋同一设区的市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的。本案案涉房屋在抵押之前已签订合法有效的书面买卖合同，且该房屋规划用途是住宅，属于满足被告周苏娟基本居住需要的，被告周苏娟已交纳全部房款并实际占有使用该房屋，且原告农商行未提供证据证明被告周苏娟在永州市冷水滩区内有其他用于居住的房屋，故本院认定被告周苏娟符合本纪要第125条规定的商品房消费者。故根据上述法律规定，被告周苏娟享有基于生存权的物权期待权，优先于抵押权人即原告农商行的抵押权。故被告周苏娟就案涉房屋所享有的物权期待权足以排除原告申请强制执行的抵押权。三、原告农商行请求确认原告农商行对登记在张成龙名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋［房产证号：永房权证冷字第7××1号、土地使用权证：永（冷）国用（2008）第506号］中的902号房屋享有抵押权，已经由本院生效文书（2017）湘1103民初1795号民事判决书确认，本院不再重复审理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 驳回原告永州农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告永州农村商业银行股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  黄寿成 人民陪审员  封 惠 人民陪审员  吴知音 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理宁俊杰 代理书记员  刘军语