甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终4671号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵银霞，女，汉族，1986年3月26日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：黑慧敏，河南方邦律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：兰州桃海实业有限公司，住所地兰州市安宁区安宁西路**。法定代表人：杨玉平，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李冬梅，甘肃西润律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷，甘肃西润律师事务所律师。上诉人赵银霞、兰州桃海实业有限公司(以下简称桃海公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。赵银霞上诉请求：1.请求依法撤销安宁区人民法院(2019)甘0105民初1599号民事判决书第二项、三项，并依法改判租金计算至被上诉人交付商铺止及资金占用期间的利息;2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为原审法院解除双方所签的《商铺返租合同》不当。本案中上诉人并没有同意解除《商铺返租合同》，如果被上诉人桃海实业公司同意将上诉人所交的526966元和租金抵扣房款313704元及拖欠至开庭的租金返还给上诉人，上诉人才同意解除《商铺使用权买卖合同》及《商铺返租合同》，庭审中被上诉人桃海公司不同意支付，解除条件没达到，因此，上诉人并未同意解除《商铺返租合同》，一审法院以上诉人同意解除为由解除《商铺返租合同》实属不当。二、一审认定的租金计算的起止时间不当，应计算至被上诉人交付商铺止，退一万步讲，解除双方的租赁合同，也应当计算至判决生效止。三、资金占用期间的利息应予以支持，应从2018年12月1日开始计算。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中虽然双方对租金的支付时间未进行约定，但是依据交易习惯房租的支付时间为押一付三，被上诉人自2017年12月1日至今一直使用上诉人的商铺，本案开庭一年半的时间，资金占用期间的利息应从2018年12月1日开始计算。桃海公司辩称，原审法院解除的《商铺返租合同》未实际履行。根据《商铺使用权买卖合同》4.3约定的付款方式，双方应当按照买卖合同中相对应的7.3款约定来交付商铺，待被答辩人按揭借款手续办妥后交付商铺，况且买卖合同8.1条双方约定交付需办理书面手续，且双方进行验收，被答辩人签署商铺交接单后，才算是交付商铺。虽然双方签订了《金牛街商铺返租合同》，但是被答辩人没有足额支付《商铺使用权买卖合同》中约定的商铺使用权款，商铺没有达到交付条件，双方没有办理商铺交付手续，《商铺返租合同》未实际履行。二、被答辩人无权收取租金，更不存在资金占用期间利息。2014年11月16日签订的《金牛街商铺返租合同》生效的基础是被答辩人获得该商铺的使用权，被答辩人至今未支付拖欠的商铺使用权款，其行为已经构成违约，答辩人有权保留商铺使用权，收回商铺，被答辩人无权收取租金，更不存在资金占用期间利息。请求驳回被答辩人的上诉请求。桃海公司上诉请求：1.请求撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院(2019)甘0105民初1599号民事判决书第一、四项，改判或驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、商铺使用权归属于上诉人被上诉人无权收取租金。2014年11月16签订的《金牛街商铺返租合同》生效的基础是被上诉人获得该商铺的使用双。上诉人一直向被上诉人催要未支付的商铺使用权款，但被上诉人至今未支付。被上诉人未付余款的行为已经构成违约，根据买卖合同10.1约定，上诉人有权保留商铺使用权，收回商铺。根据民法公平原则，被上诉人在未足额支付买卖合同款项，未获得商铺使用权的情形下，是无权出租房屋的，不能说仅仅支付了首付款，就可以获得出租权，并向出卖人即商铺使用权所有人主张租赁费，被上诉人的主张有违公平原则。二、商铺未交付于被上诉人。根据买卖合同4.3约定的付款方式，双方应当按照买卖合同7.3约定来交付商铺，待被上诉人按揭贷款手续办妥后交付商铺，况且买卖合同8.1双方约定交付需办理书面手续，且双方进行验收，被上诉人签署商铺交接单后，才算是交付商铺。虽然双方签订了《金牛街商铺返租合同》，但是被上诉人没有足额支付商铺款，没有达到买卖合同约定的交付条件，上诉人并没有将商铺交付于被上诉人，没有办理书面的交付手续，被上诉人在签合同后再未与上诉人商议余款履行事宜，更没有去商铺进行验收，所以商铺根本没有履行实际的交付。综上，上诉人保留商铺使用权，商铺未交付，被上诉人无权收取租金。赵银霞辩称，赵银霞签订买卖合同及商铺返租合同，是依法成立且生效的，并未违反强制性规定，根据商铺使用权买卖合同规定，赵银霞首付50%款项后，桃海公司与赵银霞签订了商铺返租合同，故对桃海公司提出的未实际交付商铺及商铺返租合同未实际履行不应向赵银霞支付房屋租金的请求及理由不予认可；兰州桃海公司与赵银霞签订商铺返租合同到期后，桃海公司继续使用涉案商铺，双方租赁期限应认定为不定期租赁，桃海公司应按约定支付2017年12月-至今占用房屋期间的租金及利息。赵银霞向一审法院起诉请求：1．判令兰州桃海实业有限公司立即向赵银霞支付拖欠的租金156,852元（暂按原租金计算2017年12月1日暂计算至2019年6月1日）；2．本案诉讼费由兰州桃海实业有限公司承担。庭审中，赵银霞明确诉讼请求租金计算至2020年5月1日，增加95,854元，共计252,706元。兰州桃海实业有限公司向一审法院反诉请求：1．请求判令解除双方签订的《商铺返租合同》；2．请求判令赵银霞向兰州桃海实业有限公司支付违约金50,000元；3．请求判令赵银霞承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月16日，赵银霞与兰州桃海实业有限公司签订《金牛街商铺使用权买卖合同》一份，合同约定兰州桃海实业有限公司以单价23800元／平方米，总金额1036966元的价款将位于兰州安宁区××街××段××号楼××层××号××商铺出售给赵银霞。付款方式为按揭付款，即赵银霞在签订合同后7日内支付总商铺款50%，即人民币518483元作为首付款。同时，赵银霞可向兰州桃海实业有限公司申请，经兰州桃海实业有限公司同意后，由兰州桃海实业有限公司向银行为赵银霞剩余款项的贷款申请担保，按揭期限不超过10年，由赵银霞自行偿还贷款及利息。贷款由银行直接支付于兰州桃海实业有限公司账户。同时第2种商铺交付期限为赵银霞首付50%商铺使用权款后兰州桃海实业有限公司同意交商铺的，兰州桃海实业有限公司在2014年12月1日前交付商铺。合同签订当天赵银霞向兰州桃海实业有限公司支付了首付款。2014年11月16日，赵银霞与兰州桃海实业有限公司签订《商铺返租合同》，约定依据赵银霞与兰州桃海实业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》，赵银霞拥有安宁区金牛街西区北段十八号楼二层二号建筑面积43.57平方米的商铺40年使用权。为降低赵银霞投资和自主经营风险，兰州桃海实业有限公司愿意返租赵银霞上述铺面，租赁期限三年，自2014年12月1日至2017年11月30日止。租期到期后，兰州桃海实业有限公司可根据市场需要，决定是否续租并享有优先续租权。每年租金为104568元，租金共计313704元。租金在赵银霞签订了《商铺使用权买卖合同》并缴纳款项时一次抵扣。合同到期后，兰州桃海实业有限公司继续使用赵银霞商铺至今。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。赵银霞与兰州桃海实业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》、《商铺返租合同》并未违反法律的强制性规定，合法有效，受法律保护。根据《商铺使用权买卖合同》约定赵银霞首付50%商铺使用权款后兰州桃海实业有限公司同意交商铺的，兰州桃海实业有限公司在2014年12月1日前交付商铺。赵银霞依约交付了50%的房屋首付款，兰州桃海实业有限公司与赵银霞签订《商铺返租合同》的行为应认定为兰州桃海实业有限公司同意交付商铺。故对兰州桃海实业有限公司提出的未实际交付商铺，《商铺返租合同》未实际履行，不应向赵银霞支付房屋租金的辩解意见，本院不予采信。兰州桃海实业公司与赵银霞签订的《商铺返租合同》到期后，兰州桃海实业公司继续使用涉案商铺，双方租赁期限应认定为不定期租赁，兰州桃海实业公司应依约向赵银霞支付2017年12月1日起至2020年5月1日止的房屋租金252,706元。关于资金占用利息，因双方对租金的支付时间未进行约定，本院不予支持。关于兰州桃海实业公司主张解除与赵银霞签订的《商铺返租合同》诉讼请求，因庭审中赵银霞同意解除，本院予以支持。关于兰州桃海实业公司主张赵银霞支付违约金的诉讼请求，因兰州桃海实业公司未提供证据证明赵银霞存在违约行为，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）兰州桃海实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）赵银霞支付房屋租金252,706元（自2017年12月1日起至2020年5月1日止）。二、驳回原告（反诉被告）赵银霞的其他诉讼请求。三、解除原告（反诉被告）赵银霞与被告（反诉原告）兰州桃海实业有限公司之间《商铺返租合同》。四、驳回被告（反诉原告）兰州桃海实业公司的其他诉讼请求。案件受理费5,091元，由被告兰州桃海实业有限公司负担，反诉费1,050元，由被告兰州桃海实业有限公司负担。二审中，桃海公司提交金牛街商铺使用权买卖合同五份，拟证明其与赵银霞签订的商铺使用权买卖合同上房屋价格应为每平米3.1万元。赵银霞对该证据的真实性、关联性及证明目的均有异议，认为桃海公司与别人所签合同不能推翻其与赵银霞所签合同。赵银霞没有提交新证据。经二审查明，原审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案返租的商铺是否已经交付；2、赵银霞与桃海公司签订的《商铺返租合同》是否应予解除；3、涉案商铺的租金是否应计算至桃海公司向赵银霞交付商铺之日，桃海公司是否应向赵银霞支付资金占用期间的利息。关于涉案商铺是否已经交付的问题。2014年11月16日赵银霞与桃海公司签订了《金牛街商铺使用权买卖合同》，赵银霞支付了首付款526966元，同日，双方又签订了《金牛街商铺返租合同》，之后，双方已实际履行了返租合同。一审认定双方签订《商铺返租合同》的行为应视为桃海公司同意向赵银霞交付商铺正确，桃海公司主张商铺未向赵银霞交付，商铺使用权仍属桃海公司的上诉理由不能成立。关于赵银霞与桃海公司签订的《商铺返租合同》是否应予解除的问题。双方签订的《金牛街商铺返租合同》租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日，合同期满后，双方没有续签合同，之后桃海公司一直占有使用涉案商铺，双方之间的返租合同应为不定期租赁合同，不定期租赁合同双方当事人可以随时解除，桃海公司主张解除合同的理由成立，双方签订的《金牛街商铺返租合同》应予以解除。赵银霞此上诉主张不能成立。关于涉案商铺的租金是否应计算至桃海公司向赵银霞交付商铺之日，桃海公司是否应向赵银霞支付资金占用期间的利息的问题。经审查，一审庭审笔录中，赵银霞明确其诉讼请求房屋租金计算至2020年5月1日，一审根据赵银霞的诉讼请求将租金计算至2020年5月1日并无不当。返租合同中对资金占用期间的利息未进行约定，且双方约定租金在签订《商铺使用权买卖合同》并缴纳款项时一次性抵扣，故赵银霞主张资金占用期间的利息无事实及法律依据，赵银霞此上诉主张不能成立。综上所述，赵银霞、桃海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。赵银霞预交的二审案件受理费3438元，由赵银霞负担；兰州桃海实业有限公司预交的二审案件受理费3438元，由兰州桃海实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张惠东审判员  李志勇审判员  谢格浊二〇二〇年十二月三十日书记员  刘 娟