上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4006号原告：林秀钦，女，1974年9月1日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：李华玺，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾伟伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：徐慧鸣，女，1982年3月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：颜新华，上海李小华律师事务所律师。原告林秀钦诉被告徐慧鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告林秀钦及其委托诉讼代理人栾伟伟，被告徐慧鸣及其委托诉讼代理人颜新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秀钦诉称：其与被告于2016年8月13日签订《房屋租赁合同》，由被告将本市南昌路XXX弄XXX号XXX楼房屋出租给原告，租赁期自2016年8月16日起至2022年8月15日止，其中2016年8月16日至2019年8月15日期间租金每月人民币8,800元，2019年8月16日至2022年8月15日期间租金每月人民币9,328元，租金付款周期为三个月，合同还对违约责任、解除合同条件等事项作了约定。合同生效后，原告按约支付了履约保证金人民币17,600元，被告按约向原告交付了房屋。合同履行期间，因被告拖欠出租方的租金，导致出租方于2018年8月16日采取加锁措施，致使原告无法正常使用房屋而不能实现合同目的。因系被告欠付出租方租金，导致出租方采取措施而影响原、被告之间合同的履行，故提起诉讼要求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年8月16日解除，被告偿付原告违约金人民币17,600元，被告退还原告支付的履约保证金人民币17,600元并赔偿为本次诉讼而支出的律师费人民币3,500元。被告徐慧鸣辩称：原告承租房屋后，将房屋用于日租房经营而引发相关执法机关上门监管造成原告无法继续经营而终止履行合同，此外原告也未按约支付租金，原告所称系被告与出租方之间的纷争导致合同不能履行没有关联性，故所造成的后果应由原告自行承担。综上，其同意原告解除合同的诉请主张，但对其余诉请不予同意。原告林秀钦提供的证据如下：1、《房屋租赁合同》及《上海市租用居住公房凭证》、委托书，证明案外人张1受托办理房屋出租事宜，并见证原、被告签订《房屋租赁合同》以及合同对相关权利义务的约定；2、支付履约保证金的凭证和收条，证明原告于2016年8月12日向被告支付履约保证金人民币17,600元，被告收款后出具收条；3、原告与案外人张1微信聊天记录、原、被告微信聊天记录、张1张贴的告示，证明因被告未按约向张1支付租金，张1通知原告于2018年8月16日前搬离系争房屋，原告与被告交涉，要求被告按约付款而不要影响合同履行，后因被告未履约，张1即于2018年8月16日张贴告示，告知已加锁而导致原告无法使用系争房屋；4、解除通知书和张1起诉被告的材料，证明因被告未按约支付租金，张1行使解除权并提起诉讼；5、委托代理合同、发票，证明原告为本次诉讼聘请律师，支出律师费人民币3,500元；6、银行流水单，证明原、被告合同履行期间，原告均按约支付租金，没有无故拖欠的事实；7、民事判决书，证明张1与被告的诉讼，经法院审理认定张1与被告的纷争导致原告无法继续使用房屋，被告系过错方，应承担责任。被告徐慧鸣对原告林秀钦提供的证据1真实性无异议，但原告未按合同约定使用房屋；对证据2无异议；对证据3真实性认可；对证据4中解除通知书看到过，对起诉的材料真实性无异议，该案处于二审期间；对证据5真实性无异议，但不同意承担律师费；对证据6真实性无异议，但不认可最近一期原告按约履行；对证据7真实性无异议，该案现在二审审理中。被告徐慧鸣提供的证据如下：1、原、被告微信聊天记录(一)，证明被告在2017年8月就告诉原告，地区民警不允许原告将系争房屋用于日租经营，并要求原告按照相关规定对入住人员至派出所登记；2、原、被告微信聊天记录(二)，证明因原告将系争房屋用于日租经营而受到相关部门干预，被告也多次要求原告改变经营方式，但原告不听劝阻，原告知晓原经营方式难以再继续，已做好退房准备而未按约支付租金，故未履行合同的责任在原告。原告林秀钦对被告徐慧鸣提供的证据1真实性无异议，但该聊天记录前半部分内容系指另处房屋，与本案系争房屋无关，而后半部分内容说明被告系知晓并认可原告将房屋用于日租经营；对证据2真实性无异议，被告断章取义，故不认可其证明内容。经审理查明：被告在向案外人张1承租本市南昌路XXX弄XXX号房屋后，于2016年8月13日与原告签订《房屋租赁合同》，将本市南昌路XXX弄XXX号XXX楼房屋转租给原告作为临时居住用房，双方合同约定：租赁期自2016年8月16日起至2022年8月15日止，其中2016年8月16日至2019年8月15日期间租金每月人民币8,800元，2019年8月16日至2022年8月15日期间租金每月人民币9,328元，租金付款周期为三个月，签约当日原告支付履约保证金人民币17,600元，在租期届满或双方同意终止合同时，保证金应于三个工作日内无息返还；租赁房屋出现被司法查封、拍卖、第三方占有等情形，导致原告或临时使用人无法正常使用的，原告有权单方面解除合同，被告约定向原告支付两个月房租当作违约金及赔偿经济损失包括但不限于借用损失、装修损失、诉讼费、律师费、签证费、交通费及三个工作日内返还履约保证金等；第三人临时使用的，原告需管理好居住者不得从事违法违规之事，若发生上述情况发生的后果由原告承担。合同签订后，原告按约支付了首期租金和履约保证金，被告也按约向原告交付房屋。合同履行期间，原告将房屋用于日租民宿使用。因被告未按其与案外人张1之间合同约定的期限支付租金，案外人张1于2018年8月6日以微信方式通知原告在2018年8月16日前搬离承租房屋。之后，因被告仍未向案外人张1支付租金，案外人张1即于2018年8月16日在原告承租的房屋上加锁，致使原告无法正常使用房屋。因被告未按约向案外人张1支付租金，案外人张1提起了诉讼。诉讼期间，原告于2019年7月16日才将其物品从承租房屋内搬离。现原告以被告欠租导致其无法正常使用房屋，构成违约为由，提起诉讼，要求判如所请。另查明：原告为本次诉讼聘请律师，支出律师费人民币3,500元。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。被告延付出租方租金构成违约，已由生效民事判决书予以确认，在被告延付出租方租金情况下，出租方采取措施限制原告对承租房屋的使用，故导致原、被告之间合同无法继续履行的责任在被告，原告承租的房屋被加锁限制使用之日应确定为双方合同解除之日。因合同提前解除系被告责任所致，故被告应根据合同约定承担违约责任及赔偿相应经济损失。合同解除后，对于原告支付的履约保证金，应根据合同约定予以处理。至于被告辩称原告未按合同约定使用房屋，违法对外营业，引发相关部门监管而无法继续履行合同而终止一节，虽原告将承租房屋用于日租，也受到相关部门的监管，但并无证据证明系该原因导致合同不能履行，恰恰是出租方基于被告的违约而采取相应措施导致原告无法继续使用房屋，故被告关于合同提前解除系原告责任所致的抗辩意见，本院不予采信。至于原告在合同解除后，仍有物品未予搬离，因被告在本案中未提出反诉，要求原告支付房屋使用费，故本案不予处理，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告林秀钦与被告徐慧鸣于2016年8月13日签订的《房屋租赁合同》，自2018年8月16日起解除；二、被告徐慧鸣应于本判决生效之日起十日内偿付原告林秀钦违约金人民币17,600元；三、被告徐慧鸣应于本判决生效之日起十日内返还原告林秀钦履约保证金人民币17,600元；四、被告徐慧鸣应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林秀钦支出的律师费人民币3,500元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币680元，由被告徐慧鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  钱念治二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。