重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1081号原告：重庆悌帮商业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区九龙园区剑龙北路******，统一社会信用代码：91500107MA5U7T561Y。法定代表人：叶川。被告：蔡媛媛，女，汉族，住重庆市涪陵区。原告重庆悌帮商业管理有限公司（以下简称“悌帮商业公司”）与被告蔡媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告悌帮商业公司的法定代表人叶川，被告蔡媛媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悌帮商业公司向本院提出诉讼请求：1、原告悌帮商业公司不予退回房屋押金30,000元；2、被告蔡媛媛赔偿非法占用原告悌帮商业公司拥有委托租赁权的重庆市九龙坡区谢家湾正街55号35幢附42、附43、附44号非法占用时间2018年11月26日至2019年3月27日，给原告悌帮商业公司造成的直接租赁经济损失42,900元，以及2019年3月27日至2023年3月26日期间的经济损失81,168元。事实和理由：2018年3月26日，原、被告双方签订了租赁合同，被告蔡媛媛租用位于九龙坡区谢家湾正街55号35幢附42、附43、附44号商铺，租期5年。合同履行中，被告蔡媛媛从2018年8月5日起就拒付商铺物业、水、电费，2018年11月16日起一直拖欠租金。截至2018年11月15日被告蔡媛媛欠付物业水电费合计7,575元。原告悌帮商业公司在催收租金无果的情况下，为减少损失，原告悌帮商业公司于2018年12月1日暂时将商铺上锁，12月10日解锁。2019年3月27日，被告蔡媛媛才将商铺内物品搬离，期间一直未付租金，该期间造成原告悌帮商业公司直接经济损失为4个月租金42,900元。同时由于被告蔡媛媛的违约行为，造成原告悌帮商业公司2019年3月27日至2023年3月26日期间的间接损失81,168元。原告悌帮商业公司为此诉如前请。被告蔡媛媛辩称，原告悌帮商业公司应退还房屋押金3万元，驳回原告悌帮商业公司其他诉讼请求。被告蔡媛媛在2018年6月至11月期间如数交纳了物业、水、电费。原告悌帮商业公司所述的其他事实也不属实。被告蔡媛媛于2018年11月份从案涉房屋业主曹海处得知，原告悌帮商业公司在2018年5月就未向曹海支付租金，鉴于原告悌帮商业公司未按约支付租金，曹海将收回案涉房屋，2018年11月25日，曹海书面通知被告蔡媛媛，将收回案涉房屋。被告蔡媛媛为减少损失，暂缓支付了后续租金，但原告悌帮商业公司直接于2018年12月1日将案涉房屋予以上锁，导致被告蔡媛媛无法正常经营。原告悌帮商业公司所述的2018年12月10日将门解锁，并未通知被告蔡媛媛。据被告蔡媛媛了解，2018年12月1日至2019年3月27日期间，案涉房屋大门一直紧锁。直至曹海通知要求被告蔡媛媛搬离，才由曹海授权物业人员将商铺门锁打开，被告才得以搬离。综上，请求驳回原告悌帮商业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、通知、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、委托书、华润万象金街商铺委托租赁合同、（2019）渝0107民初6587号民事判决书等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年4月19日，曹海、金昀作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的华润置地（重庆）有限公司分别就九龙坡区谢家湾正街55号35幢附42、附43、附44号房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》。2016年12月2日，曹海作为甲方（委托方）与作为乙方（受托方）的原告悌帮商业公司签订了《华润万象金街商铺委托租赁合同》，该合同主要约定，甲方将位于九龙坡区谢家湾正街55号35幢附42、附43、附44号商铺的租赁权委托给乙方行使，合同生效后，乙方即可对商铺进行除了买卖、抵押以外的其他租赁活动；委托租赁期限从2017年1月1日起至2023年6月30日止。合同另约定乙方在租赁期限内，乙方根据经营需要，可以将该物业全部或部分直接或间接转租或分租，不再需告知甲方，如以上造成不能如期交还于甲方承租房屋，一切损失由乙方承担；在委托租赁期间，乙方享有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等权益，可采用自主经营、出租、承包等方式对该商铺进行经营，并可自行以乙方的名义对外进行洽商、联络、签约等事宜。合同同时对免租期、租金、双方权利义务等进行了约定。2018年3月27日，被告蔡媛媛作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的原告悌帮商业公司就位于九龙坡区谢家湾正街55号35幢附42、附43、附44号商铺签订了房屋租赁合同，该合同约定房屋租期5年，自2018年3月26日至2023年3月26日止，2018年3月26日至2018年5月26日为免租期。2018年5月26日至2019年5月26日租金为10,725元/月，2019年5月26日至2020年5月26日租金为13,650元/月……。房租每3个月支付一次，乙方向甲方首期支付的房租合计32,175元，在2018年3月26日付清，首期房租对应的租期为2018年5月26日至2018年8月26日，之后每次租期到期，提前10日，乙方向甲方支付下期房租。房屋保证金30,000元，乙方在2018年3月24日向甲方支付，合同终止时，乙方结清房租、水电、物管等各项费用后，甲方即退还乙方保证金，在乙方违约情况下，甲方有权没收保证金。甲方同意乙方可以在不破坏甲方房屋主体结构下，根据乙方经营需要对房屋进行相应的拆除及装修。在合同期内，若乙方有特殊原因不再继续经营，必须在经得甲方书面同意情况下，在保障甲方房租不减少的情况下，乙方可将该房屋转租或转让他人经营……。合同第十五条约定：若甲方单方面解约，则甲方应退还乙方预付的全部房租及保证金，承担乙方实付的该房屋装修费及转让费，并赔偿由此给乙方经营造成的损失；若乙方违约，则甲方已收全部房租及保证金不予退还，并赔偿由此给甲方造成的经济损失。合同第十九条备注“免租期从2018年4月1日起”。合同签订当日，原告悌帮商业公司将案涉商铺交付给被告蔡媛媛使用，次日被告蔡媛媛向原告悌帮商业公司交纳了保证金30,000元。合同履行中，被告蔡媛媛共计向原告悌帮商业公司交纳了6个月的租金。被告蔡媛媛认为租金已交纳至2018年11月30日，之后确未交纳；原告悌帮商业公司则认为租金只交纳至2018年11月26日，之后未交纳。另查明，2018年12月1日，原告悌帮商业公司将案涉房屋予以锁门，2019年3月27日，被告蔡媛媛从案涉房屋中撤场。审理中，原告悌帮商业公司陈述，虽然2018年12月1日将房屋锁门，但12月10日已经开锁。被告蔡媛媛则表示一直未开锁，经业主曹海同意后被告蔡媛媛联系物业公司于3月27日将店铺内物品予以了搬离。审理中，被告蔡媛媛举示了通知复印件一份，该通知复印件载明：“本人曹海将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号35幢-附42号附43号附44号，商铺于2017年6月1日交由重庆悌帮商业管理有限公司出租，由于悌帮商业公司未按合同缴纳租金，故决定收回该商铺。”该通知复印件的落款时间为2018年11月25日。被告蔡媛媛据此认为，原告悌帮商业公司违约未向业主支付租金，曹海通知被告蔡媛媛收回房屋，故被告蔡媛媛才未继续向原告悌帮商业公司支付租金。原告悌帮商业公司认为该通知系房东单方出具且与本案无关。原告悌帮商业公司则举示了电话录音及短信截图，拟证明双方就被告欠租事宜进行过沟通，2018年12月7日短信通知被告蔡媛媛于当月10日之前支付租金。被告蔡媛媛对上述证据真实性无异议，但认为原告悌帮商业公司未就锁门事宜与被告蔡媛媛协商过。2019年，蔡媛媛作为原告向本院起诉悌帮商业公司，要求：解除双方于2018年3月27日签订的重庆市九龙坡区谢家湾正街55号35幢附42、附43、附44号商铺租赁合同；要求悌帮商业公司退还房屋保证金30,000元并赔偿经济损失合计300,000元。本院于2019年11月12日对该案做出（2019）渝0107民初6587号民事判决书，判决：一、解除蔡媛媛与悌帮商业公司就位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号35幢附42、附43、附44号商铺签订的《房屋租赁合同》；二、悌帮商业公司于本判决生效之日起十日内退还蔡媛媛保证金10,000元；三、悌帮商业公司于本判决生效之日起十日内赔偿蔡媛媛装饰装修残值损失41,959元；四、驳回蔡媛媛的其他诉讼请求。蔡媛媛与悌帮商业公司均未就该判决上诉，现该判决已经生效。审理中，原告悌帮商业公司明确：本案中起诉的押金30,000元与（2019）渝0107民初6587号案中的保证金系同一笔款项；第二项诉讼请求中的直接损失为2018年11月26日至2019年3月27日期间的租金42,900元，按10,725元/月计算4个月；第二项诉讼请求中的间接损失系房东向原告悌帮商业公司收取租金与原告悌帮商业公司向被告蔡媛媛收取租金之间的差价，原告悌帮商业公司放弃主张2018年的差价，2019年的差价为16,380元，2020年的差价为18,840元，2021年的差价为21,516元，2022年的差价为24,432元。鉴于本院（2019）渝0107民初6587号案已对保证金30,000元进行了判决，经本院释明后，原告悌帮商业公司自愿撤回了第一项诉讼请求。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋租赁合同已经本院判决解除，因此结合双方庭审陈述、举示的证据材料以及查明的案件事实，本案的争议焦点主要在以下两个方面：一、原告主张的直接损失如何认定；二、原告主张的间接损失如何认定。针对争议焦点一。依据案涉租赁合同约定的免租期以及被告交纳6个月租金的事实，可以确定被告蔡媛媛已经向原告悌帮商业公司交纳租金至2018年11月30日，故对原告悌帮商业公司主张的2018年11月26日至2018年11月30日期间的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。对于2018年12月1日之后产生的季度租金，依据合同约定，被告蔡媛媛应当在2018年11月20日前付清，被告蔡媛媛逾期未支付下季度租金的行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，出租人的基本义务就是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告蔡媛媛作为承租人虽然存在逾期支付租金的违约行为，但原告悌帮商业公司基于善良债权人的义务应就催告交纳租金确定合理间隔期限，在被告蔡媛媛逾期交纳租金仅时隔10余日便将案涉商铺锁门，该措施明显不当且也无合同依据。同时原告悌帮商业公司亦未举示证据证明其已于2018年12月10日将案涉商铺开锁，依法应当承担举证不利的法律后果。同时，鉴于2018年12月1日案涉商铺上锁后，经原告悌帮商业公司催告后被告蔡媛媛仍未能支付后续租金，也未能将房屋清空后交还，房屋内仍遗留被告物品，致使原告悌帮商业公司也无法收回房屋另行出租。故本院酌情确认被告蔡媛媛依据租金标准之百分之六十向原告悌帮商业公司支付自2018年12月1日起至2019年3月27日的租金及房屋占有使用费25,096.5元【（10,725元/月×3个月+10,725元/月÷30天/月×27天）×60%】。针对争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，违约造成的可得利益损失系合同全面正常履行后当事人可以实现和取得的财产利益损失，且该利益不应超过签订合同当时能够预期的范围，租赁合同中因一方违约造成的可得利益损失通常表现为经营净利润损失，故本案所涉门面的未来租金差价显然不能简单等同于本案合同所涉可得利益的范畴，原告悌帮商业公司所收取的租金差价，不能直接等同于被告蔡媛媛违约行为造成的损失。同时，原告悌帮商业公司在履行和曹海的《华润万象金街商铺委托租赁合同》期间，需要支出相应人员工资、税收、管理费用等成本，同时还可能面临履行合同过程中的其他不稳定因素和风险，且原告悌帮商业公司在与被告蔡媛媛解除《房屋租赁合同》后仍可继续寻求与第三方的新的合作机会。因此，原告悌帮商业公司前述主张的间接损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现原告悌帮商业公司自愿撤回第一项诉讼请求，本院对此予以尊重。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡媛媛于本判决生效之日起十日向原告重庆悌帮商业管理有限公司支付租金损失25,096.5元；二、驳回原告重庆悌帮商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1,390元，由原告重庆悌帮商业管理有限公司负担556元，被告蔡媛媛负担834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  倘军伟二〇二〇年十二月十六日书记员  许安娜