甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3773号上诉人（原审被告）：甘肃安顺医药商贸有限公司,住所地甘肃省兰州市城关区永昌路**。法定代表人：杨春瑛，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：彭新莲，甘肃明源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兰州灵捷物流有限公司，住，住所地甘肃省皋兰县石洞镇兰泉路**/div>法定代表人：詹强，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：彭新莲，甘肃明源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州三毛纺织(集团)有限责任公司，住所地，住所地甘肃省兰州市兰州新区嘉陵江街**iv>法定代表人：单小东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘天宏，甘肃雷奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦，甘肃雷奇律师事务所律师。上诉人甘肃安顺医药商贸有限公司（以下简称“安顺公司”）、兰州灵捷物流有限公司（以下简称“灵捷公司”）因与被上诉人兰州三毛纺织(集团)有限责任公司（以下简称“三毛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初8200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安顺公司与灵捷公司共同上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8200号民事判决，将本案发回重审。事实与理由:一、一审审理程序违法，安顺公司与灵捷公司均未被通知参与开庭，就作出缺席判决严重侵害安顺公司与灵捷公司合法权益。本案是租赁合同纠纷，安顺公司就租住在三毛公司所有位于城关区××路××号××楼从事药品经营活动每天都开门营业，且安顺公司的法定代表人电话及公司经营电话号码都是对外公开的多年没有变更，但安顺公司却没有接到开庭传票。灵捷公司的法定代表人詹强几十年电话没有变更，公司工作地点不变长期正常经营。灵捷公司同样没有收到开庭传票。一审法院对于如此方便送达的租赁合同纠纷却缺席审理和判决，严重侵害安顺公司和灵捷公司的诉讼权利，程序严重违法，故请求发回重审以保障安顺公司和灵捷公司的合法诉权；二、一审判决事实不清，证据不足，请求发回重审或依法改判。1.灵捷公司没有与三毛公司签订过租赁合同，也没有租住过三毛公司所属房屋。灵捷公司地址在皋兰县石洞镇兰泉路512号，没有在三毛公司处租住房屋，将灵捷公司告上法庭没有任何事实及法律依据，主体不适格。2.三毛公司起诉安顺公司提前解除租赁合同违反《中华人民共和国合同法》相关规定，违反诚实信用原则，构成违约。依据双方约定该租赁合同履行期限至2020年12月31号。安顺公司依据三毛公司的承诺对所租赁店面进行装修改造，一审法院缺席判令双方提前解除租赁合同违反《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对安顺公司造成巨大财产损失；3.一审判决计算房屋租赁费错误。安顺公司已经向三毛公司交纳房租至2018年12月31日，但一审判决租金计算从2018年9月15日开始计算与事实不符。综上，一审判决存在程序严重违法，剥夺了安顺公司与灵捷公司的合法诉权，将导致安顺公司与灵捷公司的合法权益无法得到有效维护；在实体上一审判决也存在认定事实不清、证据不足的问题。鉴于以上事实和理由，请求依法发回重审。三毛公司辩称，一、一审判决程序正确，不存在程序错误的情形。1.一审法院在向安顺公司和灵捷公司送达开庭通知和开庭传票等法律文书时，其拒不签收法律文书，一审法院穷尽其他手段无法送达后才向安顺公司和灵捷公司公告送达法律文书，一审法院公告送达符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”的规定；2.安顺公司和灵捷公司对于公告送达的时间是明知的，其在一审开庭当日下午至法院，但拒不配合一审法院的送达工作。一审法院在无法送达的情况下又对一审民事判决书公告送达。安顺公司和灵捷公司的行为严重干扰正常的诉讼活动，恶意拖延诉讼时间，导致诉讼进程迟延；3.安顺公司收到三毛公司的解除《房屋租赁合同》并限期搬离的通知后至今未搬离，其在一审诉讼中不配合法院的工作，恶意拖延诉讼进程，该行为严重拖延了三毛大厦的装修进度，三毛大厦的装修至今仍未完成，安顺公司给三毛公司造成了巨大的经济损失；二、一审法院判决认定事实清楚、证据确实充分，适用法律准确。1.三毛公司与安顺公司签订的《房屋租赁合同》于2017年9月14日到期，到期后双方未再签订《房屋租赁合同》，但安顺公司一直占有使用案涉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”三毛公司与安顺公司之间的租赁关系转为不定期租赁，三毛公司有权随时解除合同。因三毛公司对三毛大厦的整体规划需要，三毛公司于2019年2月15日函告安顺公司解除租赁合同，并要求搬离案涉房屋，安顺公司收到上述通知后并未在合理期限内腾交案涉房屋，三毛公司不得已向法院起诉解除合同。因此一审法院判决三毛公司与安顺公司解除《房屋租赁合同》有事实和法律依据。2.自三毛公司与安顺公司之间的租赁关系转为不定期租赁后，安顺公司占有使用房屋至今，三毛公司发函要求解除合同并腾交房屋符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，故三毛公司要求腾交房屋的诉讼请求于法有据，一审判决适用法律正确，认定事实清楚。三毛公司未与灵捷公司签订关于涉案房屋的租赁合同或其他合同，直至三毛公司向安顺公司发函要求解除合同并腾交房屋，但灵捷公司于2019年3月28日回函提供《情况说明》，三毛公司才知灵捷公司和安顺公司共同使用案涉房屋，故灵捷公司对涉案房屋的占有系无权占有，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”，三毛公司是案涉房屋的所有权人，有权要求无权占有人灵捷公司返还案涉房屋，灵捷公司应当予以返还。故一审法院判决灵捷公司腾交房屋适用法律正确，认定事实清楚。3.关于案涉房屋的租金，安顺公司只支付到2018年9月14日，三毛公司一审中提供的证据足以证明，此后安顺公司再未向三毛公司支付租金，因此一审法院判决安顺公司支付自2018年9月15日至2019年7月14日的房屋租金事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。综上所述，安顺公司和灵捷公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求依法驳回其上诉请求。三毛公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除三毛公司兴纺生活服务分公司与安顺公司于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》；2.判令安顺公司、灵捷公司向三毛公司返还位于兰州市城关区××路××号××楼，建筑面积为128平方米的房屋;3.判令安顺公司向三毛公司支付自2018年9月14日至上述房屋实际返还之日止的租金（租金按照每月10752元计算，截止到2019年7月14日止的租金为107520元）；4.判令安顺公司向三毛公司支付违约金（违约金自2018年9月14日起计算至房屋实际返还之日止，每日100元，截止到2019年8月14日止的违约金为33400元）；5.本案诉讼费用由三毛公司和灵捷公司承担。一审法院认定事实：三毛分公司系三毛公司的分支机构。2014年，三毛分公司经三毛公司授权委托与安顺公司签订了《房屋租赁合同》，安顺公司承租三毛公司的位于兰州市城关区××路街道××路××号××楼房屋，合同记载建筑面积：128平方米，约定租期一年，自2014年7月18日至2015年7月17日。合同签订后，双方均依约履行了合同义务。合同到期后，安顺公司继续使用上述房屋，双方于2016年10月18日，又重新签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：安顺公司继续租用原告的上述房屋，租期一年，自2016年9月15日起至2017年9月14日。合同第三条第1项约定“甲方（三毛公司分公司）出租给乙方（安顺公司）的房屋租金市场价为每月每平方米106元，鉴于甲方有可能提前收回租赁房屋，甲乙双方确定的房屋租金优惠价为每月每平方米84元，合计为每年129024元；”,合同第七条约定“鉴于本合同第三条第1项之租金优惠，甲方随时可以解除本合同，但甲方应提前一个月通知乙方，乙方应在甲方通知的期限内结清所有费用并无条件予以搬离。”该合同于2017年9月14日到期后，双方再未签订书面的房屋租赁合同，安顺公司继续使用上述房屋，并按照合同约定的房租金额每月10752元向三毛公司交纳房租，交纳至2018年9月14日。后由于三毛公司认为案涉房屋需要升级改造，且安顺公司拖欠房屋租金不付，即于2019年2月15日致函安顺公司，要求解除与安顺公司的房屋租赁合同关系，由安顺公司付清拖欠的房租及其他费用，并于收到通知之日起三十日内腾退房屋。2019年3月28日，灵捷公司向三毛公司回函，说明其已接手安顺公司，案涉房屋现由其使用。一审法院认为，三毛公司授权其分公司与安顺公司于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》内容合法、意思表示真实，为有效合同，双方均按合同的约定履行了各自的义务。该合同到期后，双方未签订新的租赁合同，安顺公司继续使用租赁物，三毛公司也没有提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三毛公司因安顺公司拖欠房租及对案涉房屋需升级改造，致函安顺公司要求解除双方的《房屋租赁合同》，并由安顺公司在三十日内腾退房屋。三毛公司已尽到通知义务，且给安顺公司预留了合理的腾房时间，故三毛公司要求解除双方的租赁合同符合法律规定，对三毛公司请求解除双方的租赁合同，由安顺公司腾交案涉房屋的诉讼请求予以支持；关于三毛公司请求判令灵捷公司腾交案涉房屋的诉讼请求，因三毛公司与灵捷公司之间并没有合法有效的租赁关系，灵捷公司占有使用三毛公司所有的案涉房屋没有法律依据，故对三毛公司的该项诉讼请求予以支持；关于三毛公司请求判令安顺公司向三毛公司支付自2018年9月14日至上述房屋实际返还之日止的租金的诉讼请求，因安顺公司自2018年9月15日起开始拖欠租金，故对三毛公司的该项诉讼请求予以支持，但房屋租金的截止时间应为2019年7月14日三毛公司起诉前，金额为：10752元／月×10（月）＝107520元，此后的房屋租金以及房屋占用费，三毛公司可另行主张；关于三毛公司请求判令安顺公司向三毛公司支付违约金33400元的诉讼请求，因违约金是合同当事人在合同中约定，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付一定数额的金钱。原租赁合同届满后，三毛公司与安顺公司双方再未签订书面的租赁合同，双方之间形成的是一种新的不定期租赁合同，对于违约金问题彼此没有明确确认，故原租赁合同关于违约金的条款不应继续沿用，且原租赁合同约定的违约金条款系针对当时特定租赁期限的合同作出，并不适用于原租赁合同已经届满后的不定期租赁合同，故对三毛公司的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、解除兰州三毛纺织（集团）有限责任公司与甘肃安顺医药商贸有限公司之间的《房屋租赁合同》。二、甘肃安顺医药商贸有限公司、兰州灵捷物流有限公司于本判决生效之日起三日内向兰州三毛纺织（集团）有限责任公司腾交位于兰州市城关区××路街道××路××号××楼房屋。三、甘肃安顺医药商贸有限公司向兰州三毛纺织（集团）有限责任公司支付自2018年9月15日至2019年7月14日的房屋租金107520元（本判决生效之日起三日内一次性付清）。四、驳回兰州三毛纺织（集团）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3118元，由兰州三毛纺织（集团）有限责任公司负担668元，甘肃安顺医药商贸有限公司、兰州灵捷物流有限公司各负担1225元。二审中，安顺公司围绕其上诉请求向法院提交了以下六组证据，第一组证据：房屋租赁合同一份，证明安顺公司与三毛公司签订的租赁合同的时间是2018年9月13日截止，而不是2017年9月14日截止的事实。第二组证据：房屋租赁合同一份，2018年7月17日签订，同时租了一楼的店面和十楼的写字楼，证明安顺公司在一楼从事售药及诊断业务，在十楼从事治疗业务，因此该份合同和一楼的租赁合同是不能分割的组成部分。这份合同签订的租赁期限是2019年10月16日，证明双方合同履行期限应当截止2019年10月16日。第三组证据：2013年9月25日三毛公司给安顺公司出具的证明一份、商铺装修合同一份，因为该份证明，2014年12月5日安顺公司对永昌路150号10楼进行了装修。证明双方约定的租赁时间最早应该在2021年截止。第四份证据：申请一份、店面装修合同一份，证明2017年9月26日安顺公司向三毛公司申请要求对诊所进行全面改造，三毛公司同意。2017年9月30日安顺公司进行了装修的事实。第五组证据（亦为灵捷公司提交）：永昌路150号十楼三家租住户共同出具的证明一份，证明2018年9月三毛物业没有任何通知，突然关闭电梯，截止目前电梯处于停运状态。没有落款时间。第六组证据：发票一份，证明安顺公司交房租至2018年9月14日。证明三毛公司要求安顺公司交纳租金没有事实和法律依据，因为从2018年9月1日起电梯停了，水电停了，实际上是无法正常工作的，原因是三毛公司自己故意造成的，目的是赶走租户，这期间再跟租户要钱没有事实和法律依据。三毛公司二审中未提交证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。三毛公司经质证，对上述第一组证据的质证意见为对真实性不予认可，合同原件虽然盖了两个印章，但原件有时间，而复印件没有时间，三毛公司有一审提供的两份房屋租赁合同，包括2014年的合同都是没有时间的，相当于时间都是后期填上去的，包括落款时间，对证明目的也不予认可，印章是三毛公司的印章，但时间是否是后期填上去的无法确认。对第二组证据的质证意见为对真实性不予认可，第一页字体和第三页字体一样，但是和第二页字体不一样，第二页没有印章；对证明目的也不予认可。对第三组证据的质证意见为对证据的真实性都认可，对证明目的不予认可。说明只是承诺六年不涨房租，没有说租赁合同要签到2021年，后面的装修合同与三毛公司没有关系，与本案无关。对第四组证据的质证意见为对于申请的其他内容没有异议，对日期还是表示怀疑，对真实性不予认可，装修合同骑缝章也是对不上的；对真实性和证明目的均不予认可，装修的事情与本案无关。对第五组证据的质证意见为对真实性予以认可，但只是三家租户单方出具的，具体情形需要和公司落实是否是说明上的情形。对第六组证据的质证意见为对真实性予以认可，三毛公司在一审也提交了；对证明目的不予认可，发票只能证明租金交到了2018年9月14日，不能证明三毛公司对一楼停水停电，电梯与一楼无关，是临街商铺。本院经审核认为，就上述第一组证据因复印件与原件不相一致，且二审中灵捷公司法定代表人也承认上述租赁合同末尾签约日期系其自行添加，三毛公司亦对该组证据不予认可，故本院对该组证据不予采信；第二组证据第二页与首页及末页字体不一致，庭审中安顺公司、灵捷公司也承认该组证据存在字体不一致的情形，三毛公司亦对真实性不予认可，且该组证据与本案案涉房屋（一楼）无关，本院对该组证据不予采信；第三组证据真实性予以采信，但该组证据只能证明三毛公司与安顺公司达成由安顺公司就三毛公司所有的10楼写字楼装修的事实，无法证实双方就案涉房屋的租赁期限进行了明确的变更，故对安顺公司的证明目的不予采信；第四组证据三毛公司不认可申请的真实性，但申请中加盖有三毛分公司印章且能够与三毛公司自认双方在2017年9月14日后形成不定期租赁的事实印证，能够证实双方在2017年9月26日就装修事宜做了沟通，本院对此予以采信。店面装修合同因存在骑缝章不吻合的情形，且三毛公司不予认可，真实性无法确认，本院不予采信；第五组证据因其为具体租赁户出具的证明，对该证据的真实性予以采信；第六组证据三毛公司对其真实性无异议，且能够证实租赁缴纳截止日为2018年9月14日，但无法证实安顺公司的其他证明目的，故本院对安顺公司的证明目的不予采信。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本案一审审理程序是否违法的问题。据在卷证据佐证事实及当事人庭审陈述内容，能够证实一审法院工作人员按照三毛公司提交的安顺公司、灵捷公司的联系方式未能有效送达相关法律文书，遂又调取了安顺公司、灵捷公司住所地地址，按照工商登记的住所地地址，一审法院工作人员又至上述地址送达未果，遂于2019年9月13日形成追记笔录，后经公告送达相关法律文书。且在二审庭审中灵捷公司法定代表人认可其在一审法院工作人员向其送达开庭传票等法律文书时，其以不应为案涉诉讼主体为由拒绝签收法律文书，且也将一审法院工作人员向其送达法律文书的事告知了安顺公司。前述事实足以证实一审法院穷尽了直接送达方式之后才以公告送达方式向安顺公司和灵捷公司依法公告送达，一审法院采取公告送达法律文书、缺席审理符合法律规定。安顺公司、灵捷公司以侵害其诉讼权利为由上诉主张一审程序违法，与本案事实不符，且有悖于民事诉讼所应遵循的诚实信用原则，对安顺公司和灵捷公司的此上诉意见本院不予采纳。就安顺公司与灵捷公司上诉认为一审判决认定事实不清、证据不足的理由能否得到支持的问题。结合在卷证据佐证的事实，三毛公司分公司和安顺公司于2016年10月18日签订的《房屋租赁合同》约定兰州市城关区永昌路150号128平米商铺租赁期限为2016年9月15日至2017年9月14日。合同期满后安顺公司继续使用该租赁物，三毛公司亦未提出异议，双方的租赁关系转为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，三毛公司2019年2月15日通知安顺公司解除上述租赁合同并给予安顺公司合理腾退时间，三毛公司解除与安顺公司的租赁合同并要求安顺公司返还案涉租赁物有事实和法律依据，一审对此予以支持并无不当。安顺公司在二审期间提交相关证据拟证其与三毛公司对案涉租赁物的租赁期间应为2017年9月14日至2018年9月13日，但其提交的证据房屋租赁合同原件与复印件明显不符，灵捷公司法定代表人亦在庭审中称该合同部分内容系自己添加，并声称该证据系安顺公司法定代表人转交给其的。鉴于安顺公司所提交的证据真实性无法确认，也不能证明三毛公司与安顺公司就案涉租赁房屋达成租赁期截止至2018年9月13日的事实，本院对安顺公司的上述意见不予采纳；并在此对安顺公司和灵捷公司的此种不诚信诉讼行为提出训诫。因安顺公司在三毛公司致函通知解除租赁合同后仍占有使用案涉房屋，一审法院按照安顺公司缴纳租金最后一日2018年9月15日计算租赁至三毛公司起诉时止，符合本案客观事实，并无不当，对此本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，鉴于安顺公司与三毛公司在案涉合同到期后形成的不定期租赁关系的事实，双方对违约金条款并未达成新的约定，一审判决不适用原租赁合同中的违约金条款处理正确，本院予以确认。灵捷公司虽在上诉中称其与三毛公司未签订有《租赁合同》，也未租住案涉房屋，其不应承担退腾案涉房屋的义务，然其在三毛公司向安顺公司致函要求解除合同腾退案涉房屋时，灵捷公司向三毛公司出具了情况说明，该情况说明内容明确载明“安顺公司以其公司经营权、场地经营权、库存药品、商标权等作价320万元抵扣所欠我公司（灵捷公司）款项，我公司（灵捷公司）接手安顺公司之后”等内容以及灵捷公司陈述的其接手后并对案涉房屋进行了装修，足以证实灵捷公司实际也是案涉房屋的使用人之一。因此，一审判决以灵捷公司实际占有使用案涉房屋并判令其腾退案涉房屋，事实依据充分，本院予以确认；灵捷公司的前述上诉理由无事实依据，本院亦不予采纳。综上所述，安顺公司和灵捷公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由上诉人甘肃安顺医药商贸有限公司和兰州灵捷物流有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 张海军审 判 员 杨 清二〇二〇年十二月七日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩