浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初6515号 原告（反诉被告）：杭州吴都文化传媒有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区崇贤街道运河路******。 法定代表人：王峰，总经理。 委托诉讼代理人：张君，浙江奇沁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡本伟，男，1966年8月7日出生，汉族，住安徽省凤台县，系公司员工。 被告（反诉原告）：李锋，男，1982年8月19日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：朱明生，广东明日律师事务所律师。 原告杭州吴都文化传媒有限公司诉被告李锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，并依法适用简易程序审理。2020年6月28日，被告李锋提起反诉，本院审查后予以受理并决定与本诉一并审理。本院于2020年6月30日组织庭前会议，于2020年7月22日组织双方证据交换，并于2020年9月4日公开开庭审理了本案。原告杭州吴都文化传媒有限公司的委托诉讼代理人张君、胡本伟以及被告李锋的委托诉讼代理人朱明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杭州吴都文化传媒有限公司起诉称：2019年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定李锋向杭州吴都文化传媒有限公司承租位于杭州市余杭区崇贤街道运河路5-4号4幢的房屋。合同明确约定了租赁面积、租赁期限、每月租金及付款方式，但被告自2020年2月起并未按期支付房屋租金。杭州吴都文化传媒有限公司催讨无果，故诉至本院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、李锋向杭州吴都文化传媒有限公司支付房屋租金650590.08元（自2020年2月1日起暂计至2020年3月31日，按每月325295.04元，此后按该标准计算至判决实际解除合同之日止的房屋租金）；三、李锋向杭州吴都文化传媒有限公司支付房屋物业费、能耗费合计22925.55元（自2020年4月1日起暂计至4月15日，此后按每月45851.11元计算至判决实际解除合同之日止的费用）；四、李锋支付杭州吴都文化传媒有限公司违约金936849.71元（年租金3903540.48元*24%）；五、本案诉讼费用（保全费5000元）由李锋承担。 杭州吴都文化传媒有限公司为支持其本诉诉请主张，提交下列证据： 1.房屋租赁合同1份，用以证明原、被告于2019年8月1日签订房屋租赁合同，原告将房屋出租给被告的事实； 2.缴费凭证3份（打印件），用以证明合同签订后被告依约向房屋产权人支付房屋费、物业费的事实； 3.催费函1份，用以证明被告未按约向房屋产权人支付租赁费、物业费且产权人已书面催告的事实； 4.协议书1份，用以证明原、被告于2019年8月23日签订协议书约定原告有权收取案涉租赁物一楼的房屋租金，期限一年的事实； 5.照片1组及李锋与柯海安的房屋租赁合同1份（打印件，庭审中出示手机载体）、同意转租证明1份，用以证明合同签订后被告已经实际取得承租物并对外出租，同时产权人浙江运通电子商务有限公司也已同意转租的事实； 6.不动产权属信息查询记录10份，用以证明租赁房屋是合法建筑的事实； 7.浙江运通电子商务有限公司与胡晓敏的房屋租赁合同1份、公司登记基本情况1份、授权协议书1份（浙江运通电子商务有限公司盖章确认的复印件），用以证明原告原法定代表人胡晓敏代表公司与浙江运通电子商务有限公司签订房屋租赁合同，同时浙江运通电子商务有限公司有权对外出租的事实； 8.情况说明1份，用以证明原告已将案涉房屋交付被告，被告已实际使用的事实。 李锋就本诉部分答辩称：首先，杭州吴都文化传媒有限公司未按合同约定于2019年8月20日向李锋交付所承租的位于杭州市余杭区崇贤街道运河路5-4号4幢房屋整体，已严重影响被告正常使用，其行为已经构成根本违约。其次，案涉合同约定杭州吴都文化传媒有限公司的责任包括不限于交付现有租户的租赁合同，变更原租赁合同主体，配合李锋收取现有租户的租金及其他款项等，但杭州吴都文化传媒有限公司及其原法定代表人胡本伟对自己应尽的合同义务却多番阻挠，拒不配合，致合同无法正常履行，其行为已经构成严重违约。再次，李锋已按合同约定向房屋所有人支付了相应的租金及其他费用等，但杭州吴都文化传媒有限公司及其原法定代表人胡本伟，却强行向各租户继续收取租赁物的租金及管理费等，原、被告合同权利和义务不一致，不对等，严重损害李锋的合同利益。综上所述，李锋已按合同约定履行了自己的付租等义务，但杭州吴都文化传媒有限公司拒不交付租赁标的物，并强行向各租户继续收租的行为，已经构成根本违约，其依法应承担相应法律责任，同意解除双方租赁合同，请求驳回杭州吴都文化传媒有限公司其他的诉讼请求。 李锋为支持其本诉抗辩意见，提交下列证据： 1.租金支付凭证1组（打印件），用以证明被告向所谓的产权方浙江运通电子商务有限公司支付2019年8月1日至2020年1月31日期间租金1591770.24元的事实； 2.物业费和能耗费支付凭证1组（打印件），用以证明被告向所谓的产权方浙江运通电子商务有限公司支付2019年8月1日至2020年3月31日期间费用401589.63元； 3.装修费支付凭证1组（打印件），用以证明被告支付装修费131360元进行装修的事实； 4.房屋转租协议16份（复印件），用以证明被告出租部分商铺，包括106室、107室等，但租金却被原告收取，338室、437室、501室、514室等房屋也由原告出租给案外人使用并由原告收取租金的事实； 5.结婚证1份（复印件）、转账记录照片1份（打印件）、李锋与柯海安的房屋租赁合同1份，用以证明谢江芬与胡本伟为夫妻关系，106、107租金由谢江芬收取的事实； 6.录音光盘及文字整理稿1份，用以证明原告单方毁约，拒不交付租赁物的事实； 7.照片1组（打印件），用以证明原告故意伤人，拒不交付标的物的事实； 8.租赁物情况说明1份（打印件），用以证明案涉房屋每层的现状，原告自己占用或出租给别人导致被告无法使用的事实。 李锋反诉称：原、被告于2019年8月1日签订了《房屋租赁合同》，约定杭州吴都文化传媒有限公司应于2019年8月20日前向李锋交付租赁物，并约定杭州吴都文化传媒有限公司应当移交相关租赁合同，配合重新与租户签订租赁合同，协助李锋收取租金及其他款项等等义务。李锋已按合同约定支付了相应的租金及管理能耗费等合同义务，但杭州吴都文化传媒有限公司及其原法定代表人胡本伟多次阻挠，拒绝履行合同租赁物交付义务，强行收取各租户的租金，并对李锋的员工进行殴打等严重违法行为，已经构成根本违约，严重损害了李锋的合法权益，故反诉请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、杭州吴都文化传媒有限公司返还租金1951770.24元及利息（以自2019年8月起至2020年1月止的每月租金325295.04元为基数，按年利率24%计算至实际付清之日）；三、杭州吴都文化传媒有限公司返还物业管理费及能耗费用401589.63元及利息（以自2019年8月起至2020年3月止每月费用为基数，其中2019年8月至9月为126482.97元，2019年10月至12月为137553.33元，2020年1月至3月为137553.33元，按年利率24%计算至实际付清之日）；四、杭州吴都文化传媒有限公司支付装修费131360元及利息（按年利率24%计算至实际付清之日）；五、杭州吴都文化传媒有限公司支付违约金936849.72元；六、本案诉讼费用由杭州吴都文化传媒有限公司承担。 李锋反诉部分提交的证据与本诉部分证据一致。 杭州吴都文化传媒有限公司就反诉部分答辩称：同意解除双方之间的合同；对于其他反诉请求，因违约责任在李锋，相关费用不应由杭州吴都文化传媒有限公司承担，且李锋确实已实际使用房屋，交付相应租金、物业能耗费、进行装修等。 杭州吴都文化传媒有限公司未就反诉部分提交证据。 上述证据，经双方当事人质证，本院认证如下： 杭州吴都文化传媒有限公司提交的证据，李锋对证据1没有异议，但认为原告并未按合同约定交付标的物，却继续收取租金，其行为违反合同约定，应当承担违约责任；对证据2，认为可以证明被告已履行合同义务，如实交付租金和费用；对证据3不予认可，被告没有收到此通知，不知情；对证据4没有异议，签订本协议的原因是原告因资金困难，无法周转，已拖欠产权人浙江运通电子商务有限公司7月份的物业费70000元，自2019年8月1日原、被告签署《房屋租赁合同》后，被告已为其垫付7月的费用70000元，并向产权人支付月租金325295.04元。但订立本协议的前提条件是原告应向被告移交租赁标的物，并交付原由其出租并签署的全部现有租户的《租赁合同书》包括将合同主体出租人变更为被告，同时，其还应将已收到的全部现有租户的合同押金交给被告，并告知所有现有租户的具体情况以及收租情况等遗留问题，且根据协议，只保留原告在2019年8月1日前已签订合同的租户的租金收取权益，自2019年8月1日后未出租或新出租的原告也就没有该权利了，但自协议签订后，原告却一直强行霸占一楼整层（包括未出租的）商铺的转租权，也不配合处理其他楼层的交接工作，并屡次阻止被告行使作为出租人的正当权益（包括装修、使用和对外出租等等）；对证据5中的照片没有异议，原告提供该房间外无人办公的现照片，该房间原来已装修好，却被原告方上锁，被告无法正常使用，其也未将房屋予以交付；对证据5中的房屋租赁合同没有异议，案涉房屋一楼除原告原已出租的外，仍有未出租的空铺位，该铺位应由被告出租，但租金却被原告方收取了，其中一楼4-112号，也是在8月1日后，原告未移交的情况下，原告原法定代表人胡本伟继续对外出租并收取了租金，还有包括101、102等20余间一楼铺位均被原告原法定代表人胡本伟对外出租，而二楼的展厅装修，也因原告无法提供消防手续而被迫停止；对证据5中的同意转租证明没有异议，因自8月23日双方签订补充协议后，原告依旧不履行约定义务，并且失联，被告无法正常行使权利，随即要求产权方浙江运通电子商务有限公司出具该证明。但该证据只证明产权方仅承认被告对此具有整体的转租权，并不等于被告已经拥有实际的控制权，各租户也不承认被告；对证据6有异议，实际产权人是杭州北港物流有限公司，而非浙江运通电子商务有限公司，原告始终故意隐瞒真正的产权人，存在合同欺诈；对证据7的真实性、关联性认可，合法性不认可，产权人依然不是浙江运通电子商务有限公司，承租人是胡晓敏个人，也不是本案原告，基于被告在签订租赁合同时原告未如实告知该产权人的真实信息以及涉案租赁物存在重复转租，存在多方转租和承租的事实，原告存在合同欺诈；对证据8有异议，该情况说明的出具单位为案涉物业的管理人，与原告存在重大利益输送关系。经审查，证据1、4符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2虽系打印件，但原、被告对李锋已支付相应款项的事实没有异议，本院予以确认；证据3、5、6、7的真实性予以确认，能否证明杭州吴都文化传媒有限公司的待证事实在本院认为部分阐述；证据8系证人证言，不符合证据形式要件，本院不予确认。 李锋提交的证据，杭州吴都文化传媒有限公司对证据1没有异议，但认为该证据可以证实合同已经履行，而李锋确实存在拖欠2020年2月至今租金的事实；对证据2没有异议，但认为李锋支付能耗费、物管费可以证实杭州吴都文化传媒有限公司已全部交付租赁标的物；对证据3的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为李锋装修系出于自用，且杭州吴都文化传媒有限公司已经交付房屋给李锋使用，本次系李锋违约而杭州吴都文化传媒有限公司提出解除合同，即使有装修损失也应当由李锋自行承担；对证据4中的16份租赁合同真实性没有异议，对待证事实有异议，根据双方达成的补充协议，杭州吴都文化传媒有限公司有权继续收取1楼一年的租金，且杭州吴都文化传媒有限公司已按照租赁合同约定，除交付房屋之外，还将涉及的转租合同原件交付给李锋；对证据5的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，李锋是杭州吴都文化传媒有限公司聘用的网红老师，当时与胡本伟关系较好，双方称兄道弟，李锋基于其他原因而获得胡本伟的结婚证；对证据6的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为可以看出李锋与胡本伟关系较好，印证了李锋曾经是杭州吴都文化传媒有限公司的网红老师，对租赁物也了解的事实；对证据7有异议，事发时间在租赁之前，与本案无关联；对证据8有异议，照片形成时间不明确，杭州吴都文化传媒有限公司对1楼享有收取租金的权利，112室实际转租时间在2019年8月1日前，杭州吴都文化传媒有限公司将4幢的房屋转租给李锋，因李锋从事与杭州吴都文化传媒有限公司一样的行业，需要使用设备，故杭州吴都文化传媒有限公司没有搬走设备，这些设备是留着可以让李锋使用，而堆放在房间的行为系李锋租赁之后的行为，不是杭州吴都文化传媒有限公司堆放，338室因为罗雪梅已经长期拖欠租金，罗雪梅的租赁合同已解除，其余房间的物品不是杭州吴都文化传媒有限公司堆放的，是李锋的行为，杭州吴都文化传媒有限公司在转租给李锋时，已经交付房门钥匙。经审查，证据1、2虽为打印件，但原、被告均认可李锋已支付相应租金和物业费、能耗费，本院予以确认；证据3、4、5、6，杭州吴都文化传媒有限公司对真实性没有异议，本院予以确认，能否证明李锋的待证事实在本院认为部分阐述；证据7系没有具体时间、地点的、地点的照片打印件都文化传媒有限公司虽认可事情存在，但否认与本案有关，李锋未进一步提供证据予以佐证，本院不予确认；证据8系李锋单方制作，本院作为李锋庭审陈述的补充。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 案外人杭州北港物流有限公司系案涉坐落于杭州市余杭区崇贤街道运河路****的房屋所有权人。2016年6月12日，杭州北港物流有限公司与浙江运通电子商务有限公司签订《授权协议书》，载明浙江运通电子商务有限公司系上述物业的承租人，杭州北港物流有限公司同意浙江运通电子商务有限公司转租、转借、调换或以自己名义实际给第三人使用。 2018年6月8日，胡晓敏（承租方）与浙江运通电子商务有限公司（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由出租方将坐落在杭州市余杭区崇贤街道运河路5-4号4幢出租给承租方使用，建筑面积15490.24平方米；租赁期限自2018年6月8日至2023年9月7日，承租方保证该物业仅作网红孵化、经纪传媒经营用途，履约保证金256.52万元，2018年9月8日至2020年9月7日期间月租金为325295.04元，此后相应增加，出租方委托杭州网城物业服务有限公司余杭分公司为该物业提供物业服务等内容，该合同违约责任部分载明：承租方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日或者经出租方或物业公司催告两次后仍不支付的，出租方有权解除合同，租赁保证金及其他租赁费用不予退还，承租方赔偿出租方损失；承租方支付租金、物业管理费及其他费用逾期的，每逾期一日，承租方需按逾期支付欠缴总额的千分之三向出租方支付违约金。另，经企业工商登记查询显示，杭州吴都文化传媒有限公司的法定代表人于2019年7月23日由胡晓敏变更为胡本伟，又于2020年4月22日变更为王峰。 2019年8月1日，杭州吴都文化传媒有限公司（出租方）与李锋（承租方）就案涉房屋转租事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方将位于杭州市余杭区崇贤街道运河路5-4号4幢出租给承租方使用，建筑面积15490.24平方米；租赁期限4年，自2019年8月1日起至2023年9月7日止；租金缴费日期详见附件，租金缴付由承租方与产权方直接对接；租赁期满，后续是否续签承租方直接对接浙江运通电子商务有限公司；承租方保证该物业仅作网红孵化、经纪传媒经营用途，馆内1-2层服装及配件展示，化妆品、生活用品展示，3-5层为网红孵化及直播间，仓储+电商+内部食堂；出租方于2019年8月20日前向承租方交付租赁物；出租方责任，须保证有合法有效的转租权，须在合同签订之日起2日内把所有租赁承租合同和相关资料全部移交给承租方，包括但不限于与现有住户签订的租赁合同，与业主签订的租赁合同，出租方聘请管理租赁物人员合同及身份信息等，出租方无条件配合承租人开展关于在租赁物现有承租人的租赁合同主体变更，由出租方变更为承租方，若发现租户不同意变更的，导致承租方经济损失，出租方需承担相应的连带责任，出租方无条件配合承租方收缴现有承租户尚未缴纳的租金和其他应收款项，直至全部欠缴款项收齐；承租方责任，承租方保证按约定时间足额缴纳租金及物业费、能耗费等相关费用，具体违约条款责任参照《浙江运通电子商务有限公司与吴都文化传媒有限公司》合同违约条款，承租方有权转租；违约责任，如出租方无正当理由提前解除终止合同、迟延交付租赁物等情形，造成承租方经济损失的，应当承担相应赔偿责任，双方在合同履行过程中应当相互配合，履行协助、通知等义务，如因一方未及时配合，导致另一方损失的，则同意按年租金总额的24%向对方支付违约和赔偿责任。该合同附件《租金专用条款信息表》载明以下内容： 计费周期 租金 物业费 租金（RMB） 支付日期 物业费+能耗（RMB） 支付日期 2019/8/1-2019/8/31 325295.04 2019/8/1 126482.97 2019/7/1 2019/9/1-2019/9/30 325295.04 2019/9/1 2019/10/1-2019/10/31 325295.04 2019/10/1 137553.33 2019/10/1 2019/11/1-2019/11/30 325295.04 2019/11/1 2019/12/1-2019/12/31 325295.04 2019/12/1 2020/1/1-2020/1/31 325295.04 2020/1/1 137554.33 2020/1/1 2020/2/1-2020/2/29 325295.04 2020/2/1 2020/3/1-2020/3/31 325295.04 2020/3/1 2020/4/1-2020/4/30 325295.04 2020/4/1 137553.33 2020/4/1 2020/5/1-2020/5/31 325295.04 2020/5/1 2020/6/1-2020/6/30 325295.04 2020/6/1 2020/7/1-2020/7/31 325295.04 2020/7/1 102400.81 2020/7/1 2020/8/1-2020/9/7 412040.38 2020/8/1 2020/9/8-2020/12/7 278804.03（保证全中扣除1143200元） 2020/9/8 221716.97 2020/9/8 2020/12/8-2020/12/31 363401.03 2020/12/8 2021/1/1-2021/3/31 1422004.03 2021/1/1 176588.74 2021/1/1 2021/4/1-2021/6/30 1422004.03 2021/4/1 176588.74 2021/4/1 2021/7/1-2021/9/30 1461194.34 2021/7/1 176588.74 2021/7/1 2021/10/1-2021/12/31 1575357.41 2021/10/1 176588.74 2021/10/1 2022/1/1-2022/3/31 1575357.41 2022/1/1 176588.74 2022/1/1 2022/4/1-2022/6/30 1575357.41 2022/4/1 176588.74 2022/4/1 2022/7/1-2022/9/30 1614547.72 2022/7/1 176588.74 2022/7/1 2022/10/1-2022/12/31 1728710.78 2022/10/1 176588.74 2022/10/1 2023/1/1-2023/3/31 1728710.78 2023/1/1 176588.74 2023/1/1 2023/4/1-2023/6/30 1728710.78 2023/4/1 176588.74 2023/4/1 2023/7/1-2023/9/7 1286929.14 2023/7/1 131460.51 2023/7/1 金额 支付日期 租赁保证金 256.52万（其中142.2万元为合同计租第三年至第五年的租赁押金，即2020年9月8日至2023年9月7日） 庭审中，原、被告均确认李锋已向浙江运通电子商务有限公司支付2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金1951770.24元，2019年8月1日至2020年3月31日期间的物业费、能耗费401589.63元，租赁保证金2565200元未缴纳。 合同签订后，李锋安排装修人员等进场对案涉房屋的部分房间进行装修，并支出相应装修费用。后因一楼出租事宜，杭州吴都文化传媒有限公司与李锋于2019年8月23日签订《协议书》一份，约定：杭州吴都文化传媒有限公司将位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢楼出租物的整体承租权益转让给李锋，杭州吴都文化传媒有限公司保留该出租物一楼现有租户（现有租户为杭州吴都文化传媒有限公司在2019年8月1日前签订租赁合同并正常缴纳租金和相关费用的租户）的租金收取权益，约定时间为2019年8月1日至2020年7月28日止，期间所收取的租户租金归杭州吴都文化传媒有限公司。 期间，案外人浙江运通电子商务有限公司曾于2019年8月27日向李锋出具《同意转租证明》，表明案涉租赁物已出租给李锋，并同意其可将租赁物的整体或部分在租赁期内转租。后，因李峰未缴纳2020年2月1日至2020年3月31日的租金，浙江运通电子商务有限公司于2020年3月19日向杭州吴都文化传媒有限公司发送催费函，要求在3月30日前交纳上述两个月租金650590.08元。此后，杭州吴都文化传媒有限公司与李锋就房屋租赁事宜多次协调沟通未果，现双方诉至本院，请求上判。 另查明，（1）在原、被告签订案涉《房屋租赁合同》前，杭州吴都文化传媒有限公司曾将案涉房屋一楼、三楼及五楼的部分房间出租给案外人；该合同签订后，李峰亦曾就案涉房屋一楼106、107室出租事宜与案外人签订租赁合同。（2）杭州吴都文化传媒有限公司为本案诉讼已支出财产保全申请费5000元。 庭审中，杭州吴都文化传媒有限公司陈述对于部分房间已出租的事情，李峰在签订合同前知晓，除一楼外，其他出租房间在案涉合同签订后，杭州吴都文化传媒有限公司不再收取租金；合同签订后，杭州吴都文化传媒有限公司将案涉房屋的所有钥匙交给李锋，李锋亦实际使用，双方没有书面交付手续。李峰陈述，双方之间没有交付手续，整体房屋一直是杭州吴都文化传媒有限公司控制，李锋没使用。其中，一楼双方约定可以由杭州吴都文化传媒有限公司收取租金，李锋对一楼106、107室进行了转租，但租金被杭州吴都文化传媒有限公司收走；李锋对二楼展厅进行了装修，设置了窗帘布艺，配置了传媒播放设备等；三楼除了杭州吴都文化传媒有限公司出租的房间以及个别几间房间可以使用以外，其他都是杭州吴都文化传媒有限公司锁住，李锋都没有使用；四楼原是杭州吴都文化传媒有限公司出租给案外人，没有交付给李锋，李锋也没有使用；五楼538和537是李锋的两间办公室，526室被杭州吴都文化传媒有限公司占用，另外有几间杭州吴都文化传媒有限公司对外出租，其他房间是锁住的；3-5楼对外出租的房屋杭州吴都文化传媒有限公司均未将出租人变更为李锋，实际出租的情况李锋也不清楚；自2020年2月起，李锋不再使用该房屋，但还有设备等留在房屋中。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告对双方曾签订《房屋租赁合同》的事实没有异议，但李锋主张杭州吴都文化传媒有限公司隐瞒实际产权人，存在合同欺诈。经查，原、被告签订的《房屋租赁合同》中已载明租金缴付、合同续签等事宜由李锋直接与产权方对接，违约条款责任参照“浙江运通电子商务有限公司与吴都文化传媒有限公司”合同违约条款，现李锋亦实际向浙江运通电子商务有限公司交纳租金及其他费用，即李锋在合同签订前应已明知案涉房屋系杭州吴都文化传媒有限公司从案外人处承租后对外转租。根据现有证据，虽案涉房屋实际产权人为杭州北港物流有限公司，但无证据表明杭州吴都文化传媒有限公司在合同签订时就此存在欺诈行为，且案涉房屋承租人均经授权后对外转租，故本院认定杭州吴都文化传媒有限公司与李锋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现杭州吴都文化传媒有限公司主张李锋未按约支付租金、物业费等费用存在违约要求解除合同并支付租金和承担违约责任，李锋则主张杭州吴都文化传媒有限公司未向其交付案涉租赁房屋，且未按约配合其变更与案外人之间的租赁合同主体存在违约要求解除合同并返还租金和承担违约责任。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。现杭州吴都文化传媒有限公司、李锋均主张解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认。关于原、被告是否存在违约行为的问题。经查，虽双方之间未办理房屋书面交接手续，但现无证据表明李锋在2019年8月至2020年1月定期交纳租金期间曾就房屋交接问题提出异议，同时结合李锋已实际就案涉房屋二楼等部分房间进行装修、添置设备，且曾将一楼部分房间对外转租等事实，本院认定杭州吴都文化传媒有限公司已向李锋交付案涉租赁房屋。关于李锋主张部分房间存在对外转租，其无法实际控制的意见，因双方租赁合同中已明确载明案涉房屋的部分房间存在对外出租的情形，而双方后续补充签订的协议书中亦表明杭州吴都文化传媒有限公司有权就一楼已出租的房间收取2019年8月1日至2020年7月28日期间的租金，故李锋据此主张杭州吴都文化传媒有限公司未交付房屋，其无需支付租金的意见，依据不足，本院不予采信。现杭州吴都文化传媒有限公司要求李锋支付2020年2月后至合同解除之日止按每月325295.04元标准计算的租金及2020年4月后至合同解除之日止按每月45851.11元标准计算的物业费、能耗费，于法有据，且计算标准未超过双方合同约定标准，本院予以支持。据此，李锋要求返还已交纳租金及物业费、能耗费，并赔偿装修损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。关于杭州吴都文化传媒有限公司要求李锋按年租金24%的标准支付违约金的主张，因案涉租赁合同约定未按时足额缴纳租金及费用的“具体违约条款责任参照《浙江运通电子商务有限公司与吴都文化传媒有限公司》合同违约条款”，即原、被告在签订案涉合同时已知晓2018年6月8日吴都文化传媒有限公司法定代表人胡晓敏与浙江运通电子商务有限公司签订的《房屋租赁合同》并同意适用相应的违约责任条款，本院予以确认，经核算，现吴都文化传媒有限公司主张违约金未超过合同约定的违约金金额，对该诉请，本院予以支持。另，双方租赁合同约定，杭州吴都文化传媒有限公司在签订合同后，就已出租的房间，应配合李锋开展租赁合同主体变更及收缴现有承租户未缴纳的租金和其他应收款项。虽杭州吴都文化传媒有限公司辩称在合同签订后其未在收取除一楼外其他房间的对外出租租金，但根据现有证据，其未按合同约定履行相关配合、协助义务，致使李锋未能对上述对外出租房间进行有效管理，亦存在违约，现李锋根据双方合同约定，要求杭州吴都文化传媒有限公司按年租金总额24%支付违约金，理由充分，本院予以支持。综上，杭州吴都文化传媒有限公司诉讼请求，理由充分，本院予以支持；李锋反诉请求中合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州吴都文化传媒有限公司与被告李锋于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除； 二、被告李锋于本判决生效之日起十日内支付原告杭州吴都文化传媒有限公司自2020年2月1日起至2020年3月31日止的租金650590.08元及自2020年4月1日起至本判决生效之日止的租金（按月租金325295.04元标准计算）； 三、被告李锋于本判决生效之日起十日内支付原告杭州吴都文化传媒有限公司自2020年4月1日起至2020年4月15日止的物业费、能耗费22925.55元及自2020年4月16日起至本判决生效之日止的物业费、能耗费（按每月45851.11元标准计算）； 四、被告李锋于本判决生效之日起十日内支付原告杭州吴都文化传媒有限公司违约金936849.72元； 五、被告李锋于本判决生效之日起十日内支付原告杭州吴都文化传媒有限公司财产保全申请费5000元； 六、反诉被告杭州吴都文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李锋违约金936849.72元； 七、驳回反诉原告李锋的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取9647元，由被告李锋负担；反诉案件受理费17086元，由反诉原告李锋负担12108元，由反诉被告杭州吴都文化传媒有限公司负担4678元。 杭州吴都文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；李锋于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  许 健 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  张 飞 书 记 员  范书荟