浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3471号 上诉人（原审原告）：李子梅，女，1988年10月25日 出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区 室。 委托诉讼代理人：彭元苏（系李子梅丈夫），男，1990 年11月10日出生，汉族，住江苏省丰县 号。 委托诉讼代理人：洪震亮,浙江震天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徐洪达，男，1981年10月24日 出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区 室。 上诉人（原审被告）：张玉艳，女，1983年8月5日出 生，汉族，住安徽省六安市叶集区。公 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢志高，上海融孚 （绍兴）律师事务所律师。 上诉人李子梅与上诉人徐洪达、张玉艳因房屋买卖合同 纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初 5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25 2 日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理 终结。 李子梅上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三项内容； 2.在查清事实基础上依法改判被上诉人徐洪达、张玉艳双倍 返还定金360000元；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人 负担。事实和理由：一、上诉人认为本案应当适用定金罚则， 一审法院对是否适用定金罚则，事实认定不清、法律适用错 误。1.上诉人在本案中要求被上诉人双倍返还定金的的请求 权基础一是《合同法》第115条，这个法条项下的要件事实 有：约定的债务明确；收受定金一方未履行约定债务。结合 本案，上诉人与被上诉人约定债务情形如下：《房屋买卖居间 合同》第一条第2段约定的债务是截至2020年6月2日前， 被上诉人应当还清贷款并办妥注销抵押登记手续；《房屋买卖 居间合同》第五条第四款约定的债务是被上诉人应当协助上 诉人办理房屋权属变更手续，及不论何种原因（包括但不限 于房屋被查封），只要造成房屋产权无法正常变更即视为被上 诉人违约。以上约定的债务，有上诉人提交的证据《房屋买 卖居间合同》为证。据此，上诉人已经完成了自己主张的要 件事实项下的举证责任。“收受定金一方未履行约定债务”需 要被上诉人举证证明其已经履行了约定债务，如果不能证明， 那么应判定收受定金一方未履行约定债务。首先，一审庭审 查明，被上诉人既没有还清贷款也没有办妥注销抵押登记手 续。其次，因案涉房屋已被查封，被上诉人直至判决前仍然 3 无法办理房屋权属变更手续。显然，上述约定的债务被上诉 人没有履行完毕。既然上诉人已经举证证明了约定的债务的 客观存在，且被上诉人不能证明其已经履行了约定的债务， 故依据《合同法》第115条规定，被上诉人理应双倍返还定 金360000元。2.上诉人在本案中要求被上诉人双倍返还定金 的的请求权基础二是《担保法》司法解释第122条。首先， 本案情形明显不属于不可抗力，案涉房屋被查封显然也不属 于意外事件，因为房屋被查封这个行为，是可以避免的，故 上诉人认为，被上诉人主观上对房屋被查封这个事实是具有 明显过错的，既然案涉房屋被查封这个行为，既不属于不可 抗力，也不属于意外事件，那么本案明显不属于不适用定金 罚则情形。其次，合同关系外第三人的过错使得合同不能履 行都要适用定金罚则，合同当事人的过错致使合同不能履行， 当然更加应当适用定金罚则。综上，上诉人认为，本案明显 应当适用定金罚则。二、一审判决认定被上诉人不存在中途 违约，显然系事实认定错误。首先，一审判决在争议焦点一、 二的归纳上存在表述矛盾、逻辑混乱。一审判决对焦点一《房 屋买卖居间合同》能否继续履行持否认观点，而在焦点二的 观点中却表述被上诉人不存在中途违约。其中“虽被上诉人 未履行对他人的债务导致涉案房屋被查封，给房屋转移登记 义务的履行带来障碍，但该障碍是暂时的”显然与前文矛盾， 该障碍已经导致合同履行不能，一审法院也已认为合同需要 解除，暂时性障碍一说显然与焦点一中观点相抵触。其次， 一审判决以被告在房屋被查封后一直在采取补救措施为由， 4 认定被上诉人不存在中途违约，显属错误，本案中被上诉人 违约事实明显。违约责任的成立，须满足两个条件：当事人 间存在有效的合同关系；存在违约行为。本案情形显然满足 上述条件，故违约责任当然成立。更何况本案中被上诉人违 反的是结果性义务即未交付符合合同约定的标的物，该情形 根本不要求违约方有无过错，且本案中被上诉人就案涉房屋 被查封是存在主观过错的。故本案理应认定被上诉人存在中 途违约行为。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清， 证据认定及法律适用错误，请求二审法院依法支持上诉人上 诉请求。 徐洪达、张玉艳辩称，1.适用定金罚则的前提是我方违 约，但我方未违约，系对方未按期支付170万元，本案也不 适用担保法司法解释第122条的规定；2.房屋被查封只是暂 时的，合同可以继续履行，一审判决解除错误。 徐洪达、张玉艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判 驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费 由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人负有先履行义 务，其无确切证据中止履行，已构成违约，无权要求解除合 同。1.被上诉人有在过户之前支付首期购房款人民币170万 元的先履行义务。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》第 三条约定，被上诉人应于过户之前，向上诉人交付首期购房 款人民币170万元，以便于上诉人偿还银行按揭贷款，办理 注销抵押登记手续。被上诉人依据《合同法》第68条起诉要 5 求解除本案合同，行使不安抗辩权，也表明其自认负有先履 行的义务。2.房屋被查封只是暂时的，并不存在事实上不能 履行的情形，合同可以继续履行。被上诉人不履行先行给付 的义务，擅自中止履行，其自身存在过错，已构成违约，其 无权要求解除合同。第一，案涉房屋在被查封后，上诉人积 极与案外人协商达成了《和解协议》，上诉人及时将和解的情 况向被上诉人作了说明，并将《和解协议》发至微信聊天群。 因此，虽然房屋被法院查封，但是如果被上诉人能够按照房 屋买卖合同履行，按时支付170万元，本案的合同仍然可以 按期履行。房屋被查封只是暂时的，对被上诉人的权益并不 会产生实质性的影响。换句话说，查封不会导致本案原房屋 买卖合同不能履行。第二，各方协商形成的书面协议均以合 同继续履行为前提进行安排操作，且未增加被上诉人的任何 履行义务。相反，上诉人在付款方式、税费承担、以及同意 向被上诉人支付精神损害抚慰金、沙发处置等问题上作出了 重大的让步。上诉人以实际行动，就继续履行中各方重点关 切的问题和障碍，作出重大的让步，一一予以化解，如若遵 照执行，交易也完全可以继续进行。第三，被上诉人主观上 存在过错。被上诉人知道案涉房屋被查封之后，一开始要求 将房价由318万元降为300万元，之后又要求上诉人在付款 方式、税费承担、以及沙发处置等方面做出重大调整让步， 其不是积极、善意地解决问题，不是为继续履行合同提供力 所能及的支持和配合，而是以房屋被查封为由要求上诉人让 步，这实际上是在给继续履行合同不断制造障碍。二、上诉 6 人没有违约，且不同意解除合同，本案合同不应解除。本案 房屋被查封只是暂时的，并不存在事实上不能履行的情形。 二上诉人在得知被查封后，积极邀请案外人、中介与被上诉 人方进行沟通，在付款方式、税费承担、精神补偿等方面作 出重大的让步。但最终因被上诉人方不同意协商，要求双倍 退还定金并赔偿而未果。上诉人并没有违约，且不同意解除 合同。根据协议应当被遵守及鼓励交易的原则，本案合同不 应解除。综上，本案可以按原合同履行，也可以按协商后起 草的协议履行，且并不加重被上诉人的任何履行义务，在履 行方案已经明朗，合同可以继续履行的情况下，被上诉人应 该恢复继续履行。根据我国《合同法》第68条“当事人没有 确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，被上诉 人不履行先行给付义务，擅自中止履行，已构成违约，应该 承担违约责任。而作为违约方是无权要求解除合同的，更无 权据此要求双倍返还定金。本案合同不应解除，应该继续履 行。即使法院认为需要解除本案合同，根据我国《合同法》 第115条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求 返还定金”之规定，请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。 李子梅辩称，1.涉案房屋被查封符合合同法第六十八条 规定情形，李子梅有权行使不安抗辩权、中止履行合同；根 据合同法第六十九条，李子梅中止履行合同已及时通知上诉 人方，而上诉人方并未提供适当担保，涉案房屋亦未解除查 封；上诉人方积极协商不构成法律意义上的担保；2.上诉人 7 方违反合同法规定与合同约定，违约是客观事实，李子梅有 权解除合同。综上，请求二审驳回上诉。 李子梅向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2020 年4月13日签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议；2. 判令两被告双倍返还定金360,000元。 一审法院认定事实：两被告系夫妻关系。2020年4月13 日，两被告（卖方，合同简称甲方）与原告（买方，合同简 称乙方）经居间方（丙方）绍兴市柯桥区舒居房屋中介服务 部居间签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：“甲方将 坐落于绍兴市柯桥区××街道××幢××室的房产卖于 乙方,该房屋所有权性质为住宅，产权证号浙（2016）绍兴市 柯桥区不动产权第0020257，产权建筑面积143.47平方米。 该房产产权现状处于银行按揭、抵押状态，卖方承诺于本合 同生效之日起50日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。该 房屋售价为318万元。付款方式为买方于本合同签订之日起 向卖方支付定金18万元，买方于2020年5月31日之前（过 户之前）向卖方交付首期购房款170万元，剩余房款130万 元申请银行按揭，并按银行按揭放款程序一次性交付卖方。 违约责任第一款规定：如甲方中途违约，按房屋售价定金的 双倍标准向乙方支付违约金，如乙方中途违约，甲方不退还 购房定金，守约方同意按总购房款2.5%的标准支付给丙方作 为服务费用。卖方确保该房屋没有任何产权纠纷或债务抵押、 税项等事宜，如遇因卖方产权不明晰或牵扯本款上述事项造 成房屋产权无法正常进行变更的情况视为卖方违约，买方有 8 权提出退房，买方之行为不构成违约。双方还对其他权利义 务作出了约定。同日，双方又签订补充协议一份，约定房屋 内的床、冰箱、热水器等家具也归买方所有。签订合同当日， 原告向被告徐洪达支付了购房定金18万元。2020年5月26 日，原告通过朋友帮忙，查询到被告的上述房产于2020年4 月26日被柯桥区人民法院查封，原告遂询问被告是否属实， 被告方予以承认并向原告说明了情况。两被告实际于2020年 5月1日知晓案涉房屋因案外人宁导申请被法院查封的事实。 在知晓房屋被查封后，被告积极与宁导进行了协商，被告于 2020年5月20日与宁导达成了《和解协议》。和解协议约定： “在被告收到原告的170万元后，留出其中的70万元用于还 清按揭贷款，另100万元用于归还宁导的借款。宁导在收到 100万元后向人民法院申请解除房屋的查封，配合被告与原 告办理房屋的过户。”2020年5月26日、2020年5月28日、 2020年5月30日、2020年6月1日，原、被告及中介方进 行了四次协商，其中2020年5月28日、2020年5月30日 被告邀请宁导参与协商，经过沟通，宁导愿意配合房屋买卖 的履行，并由此起草了四方协议，过后原告方不愿意签署。 之后，被告为促成交易在付款方式、税费承担、以及同意向 原告支付精神损害抚慰金等方面做出了让步，未果。 一审法院认为，本案原、被告签订的《房屋买卖居间合 同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内 容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合 9 法有效。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点主要是：1. 《房屋买卖居间合同》能否继续履行，应否解除；2.本案合 同解除后的法律后果应如何处理。现分述如下：关于焦点一， 该院认为，本案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无法 继续履行，应予解除。理由在于：本案合同继续履行存在事 实上的障碍，无法继续履行，依法应予解除。两被告作为不 动产出卖人，其应向买受人履行权利与实物的双重交付，既 要交付房屋，亦要将不动产权利转移至买受人名下。本案事 实表明，案涉房屋于2020年4月26日由案外人申请该院查 封，至本案法庭辩论终结仍处于查封状态。两被告虽可将房 屋交付给原告，但其无法将案涉房屋过户给原告，属于《合 同法》第一百一十条“法律上或者事实上不能履行”的情形， 该合同以解除为宜。虽然被告在房屋被查封以后采取了与案 外人积极协商的补救措施，但直至法庭辩论终结，案涉房屋 仍被查封，由此可见，合同继续履行的客观障并没有消除， 现原告要求解除，该院应予准许，具体解除日期，以本案起 诉状副本送达之日即2020年6月18日为准。被告辩称原告 在得知案涉房屋被法院查封之后，拒绝按照合同履行支付170 万元的义务，为合同继续履行设置障碍，故不同意解除合同， 与法不符，该院不予采纳。关于焦点二，《合同法》第九十七 条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的， 根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取 其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规 定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的 10 效力。”本案合同解除后，被告理应返还原告交付的定金18 万元，原告要求被告双倍返还定金，对此，该院认为，我国 《合同法》上规定的定金为违约定金，属于当事人预先约定 的违约赔偿金，原告要求被告双倍返还，必须证明被告具有 中途违约的情形。本案被告未履行对他人的债务导致涉案房 屋被查封，纵然会给房屋转移登记义务的履行带来障碍，但 是该障碍只是暂时性的，而且被告在房屋被查封以后也一直 在采取补救措施，故不能认定为被告的中途违约行为，原告 要求被告双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，该院不予支 持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、 第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十条规定， 判决：一、原告李子梅与被告徐洪达、张玉艳于2020年4月 13日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》自2020 年6月18日起解除；二、被告徐洪达、张玉艳于判决生效之 日起十日内返还原告李子梅购房定金180,000元；三、驳回 原告李子梅的其他诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取 3350元，财产保全申请费2420元，合计5770元，由原告李 子梅负担2885元，被告徐洪达、张玉艳负担2885元，限两 被告于判决生效之日起七日内向该院缴纳。 二审中，李子梅向本院提交微信聊天记录一份，证明李 子梅已于2020年5月28日就中止履行合同及时通知对方； 提交安居客网页截屏一份，证明徐洪达、张玉艳在二审期间 将查封的房屋挂在网上销售，系严重违约。徐洪达、张玉艳 11 未向本院提交新的证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认证认为，就微信聊天记录的内容而言，并非李子 梅所称系通知对方中止履行合同，而系要求对方及时解除房 产查封、按约履行合同，故不能达到其证明目的，本院对证 明力不予确认；网页截屏亦不能达到其证明目的，本院对证 明力亦不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案当事人签订的《房屋买卖居间合同》真 实有效，当事人均应依约履行。合同签订后，涉案房屋因另 案纠纷被案外人申请法院查封，后李子梅以此为由要求解除 合同。对此，徐洪达、张玉艳提交了和解协议书、聊天记录、 录音等以证明二人积极与案外人进行了协商，并达成了和解 协议，约定二人收到李子梅的170万元房款后即归还案外人 100万元款项，案外人收到100万元后即向法院申请解除房 屋的查封，配合房屋过户，可见，徐洪达、张玉艳已积极采 取措施以促成合同继续履行。此外，按照合同约定，李子梅 应在过户之前支付170万元房款，如李子梅依约支付170万 元房款，再结合前述和解协议，房屋应可正常过户，案涉房 屋买卖合同具备可以继续履行的现实条件，亦不符合合同约 定解除或法定解除的条件。因此，李子梅要求解除合同缺乏 充分依据，且不利于市场交易的稳定，本院不予支持，对其 要求徐洪达、张玉艳双倍返还定金的诉请亦不予支持。 综上所述，上诉人李子梅的上诉请求不能成立，本院予 12 以驳回；上诉人徐洪达、张玉艳的上诉请求成立，本院予以 支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法 予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定， 判决如下： 一、撤销绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初 5515号民事判决； 二、驳回李子梅的诉讼请求。 一审案件受理费6700元，减半收取3350元，财产保全 申请费2420元，合计5770元，二审案件受理费6700元，均 由上诉人李子梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡