北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28697号原告：张文宇，女，1971年9月23日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。原告张文宇与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告张文宇，被告中天置地公司的委托诉讼代理人孟园园通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。张文宇向本院提出诉讼请求：1.判令中天置地公司支付违约金13000元；2.判令中天置地公司支付房屋修缮费3360元；3.判令中天置地公司按市价赔偿合同中列明的家具电器（洗衣机1台、热水器1部、餐桌1个、电卡1张）共计5000元；4.本案诉讼费由中天置地公司承担。事实和理由：2017年11月18日，我与中天置地公司协商一致签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号183027），将我坐落于北京市丰台区长安新城一区21号楼610室（以下简称610号房屋）委托中天置地公司代理出租（合同期限2017年12月1日至2020年11月30日），并约定“不得擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”，“按季支付房租，未按约定付租金达5日以上，提前终止合同等需承担双倍月租金作为违约赔偿”，“如提前终止合同，需提前30日通知对方”，“合同到期后，需将房屋恢复原样”，“如有违约，双倍赔偿”等。中天置地公司在未以任何形式告知我的情况下，自2020年3月起停止向我按季支付房租，经我多次催要，支付至2020年6月后，不再支付房租。2020年7月25日我依照合同收回房屋，并要求中天置地公司按合同条款及清单将房屋恢复原样，交接房内设施、结清水费等，均被拒绝。故起诉。中天置地公司辩称，不同意张文宇的诉讼请求。1.受疫情影响，610号房屋从2020年2月份就有部分房间空置，小区禁止中介人员带客户看房，导致空置房屋无法进行出租。双方签的是委托出租代理合同，但是我公司已经无法带客户看房，无法代理出租房屋，达不到房屋出租的目的，故我公司认为，疫情属于不可抗力，根据双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》第九条（二），出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。根据双方签订的附件第1条，因国家相关政策造成甲乙双方不能继续履行合同，合同中止，双方互不承担违约责任。因此我公司不同意支付违约金。2.办理房屋交接时，张文宇并未提出房屋有损坏，需要维修等问题，只是提出过房间内有一些不要的东西需要清理，还有租户贴的壁纸需要撕掉，针对这种情况，我公司已安排工作人员进行了处理。故不认可房屋修缮费用，610号房屋也没有任何损坏。办理房屋交接时我公司已拆除了隔断，把房间恢复原状了。我公司没有再给张文宇刷墙的义务，故不同意支付房屋修缮费用。3.2020年7月25日我公司将房屋钥匙交给张文宇，当时未做交接清单，交接时房间内并没有物品丢失，洗衣机、热水器、餐桌均在房屋内。对于电卡，我公司同意补齐。本院经审理认定事实如下：2017年11月18日，张文宇（委托人、甲方）与中天置地公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号183027），约定乙方代理出租甲方610号房屋，写明乙方代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜。出租代理期自2017年12月1日至2020年11月30日。甲方应于2017年12月1日前将房屋交付乙方，《房屋交割清单》见附件二（电器家具项下勾选有洗衣机、热水器、餐桌各1个，其他项写有电卡一张）。租金标准每月6500元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：2017年12月1日、2018年3月1日、2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年9月1日、2019年12月1日、2020年3月1日、2020年6月1日、2020年9月1日。甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方未按约定划付租金达5日以上，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。《附件一》载明“甲方允许乙方对此房屋进行简单装修，费用由乙方负责如下：…整体粉刷墙面…以上事项将于2018年12月31号前履行完毕”。后双方就合同签订《附件》，载明“1.因国家相关政策造成甲乙双方不能继续履行合同，合同中止，双方互不承担违约责任。4.合同到期，如甲乙双方协商不再续签，乙方负责拆除屋内隔断，回复原有格局”。合同签订后，双方按约履行。后因疫情影响，中天置地公司自2020年3月1日后按月支付房屋租金。庭审中，双方均表示中天置地公司已于2020年7月25日将610号房屋腾退交予张文宇。张文宇表示因中天置地公司每月均拖欠5日以上才支付租金，亦未有提前通知其合同解除事宜，故要求中天置地公司按合同约定的月租金200%即13000元支付违约金。中天置地公司认可因疫情原因，公司财务未上班故未按约于2020年3月1日前支付张文宇下一季度（2020年3月1日至5月31日）的租金，后该公司按月将租金支付至2020年7月31日便向张文宇提出解除合同，并表示提前解除合同系疫情原因，不同意支付违约金。庭审中，张文宇表示2020年7月25日交接房屋时中天置地公司拒绝提供交接清单，房屋内没有洗衣机、热水器、餐桌，并向本院提交照片、微信聊天记录截屏、微信转账截屏，表示其收房时，墙面贴有壁纸、未予粉刷，客厅隔断虽拆除但未恢复原状，其自行花费3360元用于粉刷墙面、修复隔断，故要求中天置地公司赔偿家具电器费用5000元、房屋修缮费用3360元。中天置地公司对此不予认可，表示已依照合同约定在2018年粉刷过墙面，交回房屋时该公司仅负责拆除隔断，没有义务粉刷墙面，且相关家具电器均留在房屋内，未制作交接清单。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张文宇与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》及相关附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效，双方应按约履行。现双方均认可中天置地公司已于2020年7月25日将610号房屋腾退交还给张文宇，双方合同终止，本院对此不持异议。关于违约金，因中天置地公司自认未按约定时间向张文宇支付2020年3月1日至5月31日的租金，并在合同履行期内首先提出提前终止合同，根据双方《北京市房屋出租委托代理合同》约定，中天置地公司应按月租金200%向张文宇支付违约金；结合双方办理房屋交接的时间、北京市突发公共卫生事件响应级别及疫情防控政策相关情况，本院对中天置地公司主张系疫情原因致合同需提前解除、故其不负违约责任的辩称不予采信。关于修缮费，根据双方签订的《附件一》、《附件》，中天置地公司已履行交回房屋时拆除隔断、恢复房屋原有格局的合同义务，且双方对合同终止时的墙面粉刷未有约定，现中天置地公司亦不同意支付，故对张文宇主张的3360元房屋修缮费用，本院不予支持。关于家具电器，基于行业惯例，中天置地公司作为专业的房屋代理出租机构，应对房屋交接过程中物品确认、制作交接清单等事项具备较高注意义务，现张文宇主张房屋交回时未见洗衣机、热水器、餐桌，要求折价赔偿，中天置地公司虽予否认但未向本院提供证据，应承担举证不能及瑕疵履行的不利法律后果。鉴于张文宇未就赔偿金额进行举证及家具电器不可避免的使用年限损耗，本院酌定中天置地公司赔偿张文宇家具电器（洗衣机1台、热水器1部、餐桌1个、电卡1张）损失共计2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付张文宇违约金13000元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿张文宇家具电器损失2000元；三、驳回张文宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167元，由张文宇负担79元（已交纳）；由北京中天置地房地产经纪有限公司负担88元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二〇年十二月十四日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪