重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0233民初3226号 原告：谭波，男，1983年4月18日出生，汉族，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：谭扬，重庆礼澜律师事务所律师，特别授权。 被告：金科智慧服务集团股份有限公司忠县分公司，住所地重庆市忠县忠州街道郑公路******，统一社会信用代码91500233MA6069WY7L。 负责人：周浪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李林峰，重庆峡阳律师事务所律师，一般代理。 原告谭波与被告金科智慧服务集团股份有限公司忠县分公司（以下简称：金科物业忠县分公司）、重庆益欣馨悦物业管理有限公司（以下简称：益欣馨悦物业公司）、重庆中峰房地产开发有限公司（以下简称：中峰公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日、2020年9月23日、2020年11月27日公开开庭进行了审理。期间，原告撤回了对益欣馨悦物业公司、中峰公司的起诉；并申请对装修、家具损失进行司法鉴定。在审理过程中，本院综合审理查明的案情将本案的案由依法变更为物业服务合同纠纷。原告谭波的委托诉讼代理人谭扬、被告金科物业忠县分公司的委托诉讼代理人李林峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭波向本院提出诉讼请求：1.判决金科物业忠县分公司赔偿原告装修损失70,369元、家具损失9752.40元（原装修购买家具费用32,508元的30%）、误工费18,000元（原告父亲在深圳从事保安工作，务工6个月，每月工资3000元）、交通费2000元（原告父亲从深圳回家的费用）、住宿费18,000元（每天100元，计6个月），共计118,121.40元；2.由金科物业忠县分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：谭波与中峰公司于2015年4月29日签订商品房买卖合同，该合同包含了与益欣馨悦物业公司的前期物业服务合同条款。中峰公司于2017年将房屋交付给谭波，谭波于2017年底装修完毕并入住该房屋。2018年，金科物业忠县分公司与益欣馨悦物业公司签订移交协议，正式成为金科集美江山小区（原XX小区）的物业服务公司，但未与谭波重新签订物业服务合同。谭波于2020年1月前往外地居住，2020年6月1日接到邻居电话通知家中阳台往外流污水，谭波随即通知金科物业忠县分公司及亲戚前往查看，此时家中已经被约30厘米的生活污水、粪水浸泡，木地板、衣柜、家具、家电等全部浸泡在水中，经查及金科物业忠县分公司确认此次反水情况是由于厕所、厨房架空层排水主管道堵塞同时出现反水所致。原告在2017年入住以来，多次发生下水道堵塞反水情况，金科物业忠县分公司仅进行简单的疏通，并没有解决根本问题。在本次反水前，谭波外出前专程向金科物业忠县分公司强调和交代反水情况，并要求物业人员定期打开房屋检查，但物业人员未能履行相应的管理义务，致使反水的发生。金科物业忠县分公司未能按照法律规定和物业服务合同约定对物业服务区域内的共有设施尽到日常维护、维修、保养和管理的义务，应当承担违约责任，赔偿原告损失。 被告金科物业忠县分公司辩称，金科物业忠县分公司已经尽到了物业服务合同所约定的职责，在本案中不应当承担责任；事发下水道堵塞不是金科物业忠县分公司所为，应当属于该栋楼其他业主使用不当造成；金科物业忠县分公司不是该下水道的实际使用人，在下水道发生堵塞后也积极进行了相应的物业服务；该下水道属于业主室内下水管道的一部分，不属于物业管理范围内，原告的损失是由于其长期不在家造成，其明知下水道有反漏的现象而没有做到相应的防范义务，相应的损失应当由其自行承担。 本院经审理认定事实如下： 2015年4月29日，谭波与中峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谭波购买中峰公司开发的（暂定名）XX小区的住房一套，即重庆市忠县XX街道X路X号。2017年底，谭波装修入住该房屋。 2018年9月18日，（乙方）金科物业服务集团有限公司涪陵分公司与（甲方）中峰公司签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方开发的金科·集美江山小区（重庆市忠县XX街道X路X号）提供物业服务。该合同约定，“第三条甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面……污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。2、物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管……等。3、非市政管理的小区共用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠……5、公共场所、房屋共用部位的日常清理卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通……附件三中共用部位、共用设备设施维修维护服务标准：1、建立共用部位、共用设施设备档案，对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检修和保养等记录齐全；2、定期检查、巡查房屋共用部位、共用设备设施的使用状况，发现损坏，按规定维修”等。 2018年11月27日，金科物业忠县分公司注册成立，实际承担前述《前期物业服务合同》中乙方的权利义务，为该小区提供物业服务。谭波的案涉房屋在该物业服务区域内，其按照该合同约定向金科物业忠县分公司交纳了相应的物业服务费用。2019年12月27日，谭波向金科物业忠县分公司交予案涉房屋入户钥匙一把，金科物业忠县分公司向其出具收条一份，并加盖“金科物业·忠县XX城管理处”印章。2020年1月，谭波全家外出。 2020年6月1日，案涉房屋发生卫生间、厨房排水管反水，造成室内地面全部积水（双方当庭表示积水深度约为5厘米），室内装修、家具等不同程度受损。2020年6月26日，金科物业忠县分公司出具《关于忠县XX城小区X栋X室内反水的说明》，载明“忠县XX城小区X栋X室业主谭波于2020年1月外出，由于长时间外出将室内钥匙放于物管处代管。本物业公司（金科物业服务集团有限公司忠县分公司）于2020年6月1日巡视忠县XX城小区X栋X室厕所、厨房由于架空层排水主管道堵塞同时出现反水情况，造成室内地面全部积水，室内装修家具家电等不同程度的损坏，物业公司发现后立即安排工作人员对室内的污水进行了处理和消毒，此次出现反水的原因经现场查看后对管道疏通时发现有砖头渣、水泥块、钢丝球、毛巾、胶袋等其它杂物”，后附有四张现场照片，并加盖“金科物业·忠县XX城管理处”印章。该反水发生后，在深圳市目木木雕艺术制品有限公司从事门卫工作（月薪3000元）的谭定长（谭波的父亲）返回，金科物业忠县分公司向其提供了一月有余的临时住宿。 后金科物业忠县分公司对该处架空层排水主管道进行了整改，至目前未再发生堵塞反水现象。金科物业忠县分公司向本院提交了《关于忠县集美江山一期9栋更换排污主管道说明》，载明“9栋架空层污水主管道为：160铸铁管道，铸铁管道阻尼比PVC管道大，现场查看后原铸铁管道跨度比较大无检查口坡度也太小无法畅通，还容易生锈（已与施工单位和开发商多次沟通，对方以是按设计施工和通过竣工验收质保期已过为由不予整改）。现整改方案是预防原铸铁管道再次反水把原有的铸铁管道换为PCV200管道，在各个户型下水管道汇入主管道处假装检查口，便于后期维护检修。该方案人工、主材、辅材，总计：1488元”等，后附有三张现场照片。 2020年11月13日，经谭波申请，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具《资产评估报告书》（渝海特[2020]评鉴字第173号），对案涉房屋因本案所涉反水受损的装修及部分家具损失进行价值评估，评估装修部分的价值为27,317.15元（鞋柜、踢脚线等）；家具部分的价值为4946元（沙发布套1套385元，主卧床垫1张1540元，主卧床头柜2个490元，次卧床垫1张1260元，次卧床头柜2个560元，客厅窗帘1幅448元，次卧1窗帘1幅137元，次卧2窗帘1幅126元），两部分损失价值共计32,263.15元。同时，因本次鉴定而产生鉴定费5000元（谭波已垫付），谭波要求将该鉴定费纳入本案一并处理。 另有，谭波对2019年12月27日向金科物业忠县分公司交付钥匙一事，当庭陈述其在装修入住后，案涉架空层排水主管道多次发生反水现象，也多次向金科物业忠县分公司反映该问题，金科物业忠县分公司屡次仅派人进行简单的疏通，而未进行整改，谭波担心全家外出后再次发生反水，所以将钥匙交予物业，要求物业经常查看并及时处置。金科物业忠县分公司对此仅认可接收钥匙的事实，但对为何接收钥匙表示核实不了。 以上事实，有当事人陈述，谭波提交的商品房买卖合同、《关于忠县XX城小区X栋X室内反水的说明》、物业费专用收据、钥匙收条、案涉房屋反水现场照片及视频、家具购买凭证及修复费用报价、谭定长收入证明，金科物业忠县分公司提交的物业服务合同、现场清理照片、《关于忠县集美江山一期9栋更换排污主管道说明》及费用票据、整改照片、部分日常小区养护照片、部分日常小区化粪池维护检查记录表，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具的《资产评估报告书》等证据在案佐证，足以证明。 本院认为，《物业服务条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。结合本案案情，本案的争议集中为：1、金科物业忠县分公司是否应当对案涉房屋因反水造成的损失承担物业服务不到位的赔偿责任？2、谭波主张的损失是否合理？ 针对第一个争议焦点，本院认为，一、金科物业忠县分公司依据金科物业服务集团有限公司涪陵分公司与中峰公司签订《前期物业服务合同》，实际为案涉房屋所在小区提供物业服务，而该合同明确载明了小区共用部分、共用设施设备的管理维护等，包括共用部分的排水、污水管道的疏通均在金科物业忠县分公司的物业服务范围内，故案涉房屋所处楼宇（9栋）的架空层排水主管道，应当属于该合同所约定的金科物业忠县分公司负责管理、疏通的职责范围内；二、现案涉房屋所处楼宇的架空层排水主管道因存在砖头、水泥块、钢丝球、毛巾、胶袋等杂物而堵塞，致使该栋楼宇共用该下水道的房屋排水，从案涉房屋（该栋楼宇的第一层）的厨房、卫生间反溢且积水水深5厘米左右，造成案涉房屋装修、家具等部分受损，故架空层排水主管道的堵塞与案涉房屋的反水存在因果关联；三、金科物业忠县分公司提供了化粪池清理、设施设备巡查等部分证据，能够证明其为该小区提供了一定的物业服务，但不能有效抗辩架空层排水主管道因杂物而堵塞的客观事实，且金科物业忠县分公司未提交充分的证据，证明其对该架空层排水主管道的日常管理、疏通尽到了相应的物业服务义务；四、金科物业忠县分公司出具的《关于忠县XX城小区X栋X室内反水的说明》，以及该排水主管道在整改后尚未发生反水等事实，能够进一步佐证架空层排水主管道的堵塞与案涉房屋的反水存在必然的因果联系；五、谭波陈述向金科物业忠县分公司交付钥匙的缘由，在金科物业忠县分公司无有效答复的情况下，具有极大的合理性，本院予以采信，故谭波及家人在反水发生前并未实际排水，对于反水的发生，无证据证明其应当承担责任。综上，金科物业忠县分公司对架空层排水主管道负有物业管理职责，相关的物业服务到位与否直接影响排水主管道的正常使用与否，在金科物业忠县分公司无其他直接、有效的抗辩证据情况下，金科物业忠县分公司应当对排水主管道的堵塞承担物业服务不到位的法律责任。金科公司忠县分公司的相关抗辩主张，与客观事实不符，于法无据，本院不予支持。此外，金科物业忠县分公司承担赔偿责任后，亦可就导致堵塞的杂物，另案向实际投掷的行为人进行追偿。因此，金科物业忠县分公司应当就案涉房屋因反水而遭受的财产损失，承担相应的赔偿责任。 针对第二个争议焦点，谭波主张装修损失70,369元、家具损失9752.40元（原装修购买家具费用32,508元的30%）、误工费18,000元（其父亲谭定长在深圳从事保安工作，务工6个月，每月工资3000元）、交通费2000元（谭定长从深圳回家的费用）、住宿费18,000元（每天100元，计6个月）。金科物业忠县分公司认为装修、家具损失应当以评估鉴定的结果为准，且家具中沙发布套1套、主卧床垫1张、次卧床垫1张，因为积水仅为5厘米，未实际淹浸，相应的受潮霉变是因处于一层而存在的自然潮湿所致，应当在鉴定结论中予以剔除，还认为谭波主张的误工费、交通费、住宿费均是谭波自行计算且无票据等证据佐证，不应当计入损失。本院认为，谭波主张的装修、家具损失与鉴定结论相悖，应当以其申请鉴定之结论为据。同时，本院认为，案涉房屋因反水造成地面大面积积水且水深5厘米，虽沙发布套、主卧床垫、次卧床垫放置高于积水，但三物品的布料材质属性，易受潮湿所损，且案涉房屋虽为一层，但向下还有架空层隔离，在无证据证明相应的受潮霉变是因处于一层而存在的自然潮湿所致的情况下，三物品受潮霉变系反水受潮造成，具有高度的盖然性，故三物品及损失不应当在鉴定结论中予以剔除。据此，本院对谭波的装修损失27,317.15元、家具损失4946元予以确认。关于谭波主张的误工费、交通费、住宿费。本院认为，谭波主张的交通费、住宿费均无相应的票据等证据佐证其真实发生，系其自行计算，且金科物业忠县分公司在谭定长返回后提供了一月有余的临时住宿，故本院对谭波主张的交通费、住宿费不予支持。谭波主张的误工费，有深圳市目木木雕艺术制品有限公司出具的证明为凭，结合谭波全家外出、金科物业忠县分公司提供临时住宿等事实，可以证明谭波之父谭定长因案涉反水回家而造成一定的误工，但谭波自行确定误工期限为六个月，无事实依据和法律依据，且事后的救济与误工与否并无必然因果关联。因此，本院综合案情，酌情认定误工期限为十五日，误工费用应为1500元。 此外，谭波要求将前述鉴定产生的鉴定费5000元，纳入本案一并处理。本院认为，该鉴定是针对装修、家具损失作出的，是本案裁判的重要依据，与本案直接有关，纳入本案一并处理符合法律规定，因鉴定产生的鉴定费应当由赔偿责任方承担。 综上所述，谭波的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业服务条例》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金科智慧服务集团股份有限公司忠县分公司在本判决生效之日起七日内向原告谭波赔偿装修损失27,317.15元、家具损失4946元、误工费1500元，共计33,763.15元; 二、被告金科智慧服务集团股份有限公司忠县分公司在本判决生效之日起七日内向原告谭波支付鉴定费5000元； 三、驳回原告谭波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2263元，减半收取1131.50元，由原告谭波负担431.50元，由被告金科智慧服务集团股份有限公司忠县分公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  方志锴 二〇二〇年十二月二日 书记员  李 璇