四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初9474号 原告：李兴容，女，1981年3月5日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：潘誉，四川通典律师事务所律师。 被告：成都美一家房地产经纪有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：贺**华，执行董事兼总经理。 被告：唐杰，男，1985年11月10日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 第三人：成都二八公寓管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区静沙南路********。 法定代表人：韩文龙，执行董事兼经理。 原告李兴容与被告成都美一家房地产经纪有限公司（以下简称美一家公司）、唐杰，第三人成都二八公寓管理有限公司（以下简称二八公寓）、浙江埃顿保安服务有限公司（以下简称埃顿公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月15日公开开庭进行了审理。在庭审过程中，原告李兴容撤回了对第三人埃顿公司的起诉，本院予以准许。李兴容的委托诉讼代理人潘誉到庭参加诉讼。被告美一家公司、唐杰及第三人二八公寓经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 李兴容向本院提出诉讼请求：1．判令美一家公司、唐杰和二八公寓共同向李兴容支付租金费38,475元；2．判令美一家公司、唐杰向李兴容支付违约金25,650元；3．判令美一家公司、唐杰和二八公寓承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2018年8月29日美一家公司与李兴容签订《物业委托管理合同》，约定李兴容将自有的位于成都市锦江区××街××号××栋××单元××层××号的房屋委托给美一家公司全权管理并对外出租。委托期限从2018年8月30日至2024年1月30日，租金回报总共为171000元，付款时间分别为2018年8月31日付款1425元、2018年9月15日15675元、2020年1月31日38475元、2021年1月31日38475元、2022年1月31日38475元、2023年1月31日38475元。合同签订后，李兴容如约履行了交付房屋的义务。2018年8月、9月唐杰向李兴容支付了租金总计17100元，2020年1月31日美一家公司、唐杰却未向李兴容履行付款义务。李兴容多次催告美一家公司，美一家公司以各种理由拒绝支付。李兴容后得知美一家公司将房屋委托给二八公寓出租，二八公寓将房屋出租给了埃顿公司。租赁期限是2019年9月6日至2020年9月5日。李兴容认为，美一家公司在合同履行期限届满前以自己的行为表明不履行付款义务，按照《中华人民共和国合同法》第94条规定，双方签订的《物业委托管理合同》应予以解除，美一家公司应按照约定向李兴容支付未付的租金回报及其违约金。唐杰是合同的实际履行人，所以美一家公司、唐杰应共同承担付款义务。并且二八公寓是李兴容房屋的租赁代理机构，应向李兴容连带支付未付的租金。为维护李兴容的合法权益，故诉至法院。 美一家公司、唐杰未作答辩。 二八公寓未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，李兴容（甲方，委托方）与美一家公司（乙方，受托方）签订《物业委托管理合同》，主要内容为甲方自愿将位于成都市锦江区××街××号××栋××单元××层××号××学校××的房屋交于乙方管理并对外出租，建筑面积107.77平方米；乙方需按约定向甲方支付固定租金回报；委托期自2018年8月30日至2024年1月30日止；固定租金回报支付为年付，租赁期间总租金回报为171000元，第一次付款时间2018年8月31日1425元，第二次付款时间2018年9月15日15675元，第三次付款时间2020年1月31日38475元，第四次付款时间2021年1月31日38475元，第六次付款时间2023年1月31日38475元；甲方指定收款户名为李兴容；甲方于2018年8月30日前将房屋交付乙方；在管理期，房屋所发生的水、电、煤气、光纤及物业费、卫生费由乙方承担，其他由甲方承担；甲方给乙方5个月免租期，此期间甲方不收取固定租金；乙方应按本合同规定，按时给甲方支付房屋固定租金回报，合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金并将该房屋装修归甲方所有，乙方不得要求甲方补偿装修款。甲方处有李兴容的签字按手印，乙方处盖有美一家公司公章。 2018年8月30日、2018年9月17日、2018年10月17日，唐杰向李兴容指定银行卡支付1,425元、7,125元、8,550元，以上共计17,100元。 2019年9月6日，二八公寓与北京埃顿酒店服务有限公司成都分公司签订《房屋租赁合同》，约定由北京埃顿酒店服务有限公司成都分公司承租位于成都市锦江区××街××号××栋××单元××层××号××学校××的房屋，租赁期限2019年9月6日至2020年9月5日。 2019年10月21日，二八公寓与北京埃顿酒店服务有限公司成都分公司、埃顿公司签订《三方协议》，约定上述《房屋租赁合同》中的权利义务由北京埃顿酒店服务有限公司成都分公司全部转移至埃顿公司。 庭审中，李兴容陈述由于2020年1月31日美一家公司未按约缴纳租金已实际违约，后二八公寓向其提供了上述《房屋租赁合同》和《三方协议》，现李兴容已将案涉房屋于2020年9月6日自行收回，并与埃顿公司另行签订了租赁合同。同时，李兴容主张自愿放弃双方合同中约定的免租期的租金，仅要求支付2020年1月31日当期租金38,475元。因每次租金支付都是由唐杰支付的，故要求唐杰共同承担租金和违约金支付义务。而二八公寓作为转租方，也应当共同承担租金支付义务。 上述事实，有李兴容提交的当事人的身份信息、《物业委托管理合同》及附表、不动产权证书、银行转账流水、《房屋租赁合同》、《三方协议》以及李兴容的庭审陈述在案为证。 本院认为，李兴容与美一家公司签订《物业委托管理合同》，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。美一家公司于2020年1月31日未按约支付租金，经李兴容多次催要其均未支付，其已以实际行为违约，李兴容有权要求美一家公司支付欠付租金。现美一家公司无正当理由未到庭，其行为视为放弃对李兴容诉讼请求的抗辩。结合双方合同约定，租期内自2020年1月31日起，每年应付租金为38,475元，庭审中李兴容陈述已于2020年9月6日将房屋实际转租给了埃顿公司，故双方签订的《物业委托管理合同》已于2020年9月6日实际解除，美一家公司应承担对应期间内欠付的租金，欠付租金应为：38,475元÷365天＊218天=22,980元，对李兴容多主张的部分，本院不予支持。 关于违约金。因美一家公司逾期支付租金，导致合同提前解除，造成李兴容产生预期利益的损失及资金占用损失，现李兴容诉请违约金按《物业委托管理合同》中约定的“合同期未满，乙方要求提前终止合同的，赔偿甲方租期内总租金的15%作为违约金”支付，经查明，李兴容收回房屋后即另行出租，则产生的预期利益的损失可忽略不计，李兴容因违约造成的损失主要表现为逾期支付租金造成的资金占用损失，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院酌情将违约金调减为：以22,980元为基数，自2020年1月31日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计违约金，至款项付清之日止，对李兴容多主张的部分本院不予支持。 关于唐杰、二八公寓是否应当承担责任。因本案案涉《物业委托管理合同》系李兴容与美一家公司所签订，唐杰和二八公寓并非合同相对方，李兴容亦未提供证据证明唐杰、二八公寓应对本案承担连带责任，故对李兴容的该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都美一家房地产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李兴容支付租金22,980元、违约金（违约金计算方式：以22,980元为基数，自2020年1月31日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计违约金，至款项付清之日止）； 二、驳回原告李兴容的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计515元，由原告李兴容负担328元，被告成都美一家房地产经纪有限公司负担187元，公告费300元及后续因公告判决产生的费用由被告成都美一家房地产经纪有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  王渭雨