甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4620号上诉人（原审原告）：榆中俊兴房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市七里河区彭家坪路**。法定代表人：田占龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世昭。被上诉人（原审被告）：田谨瑞，女，1992年12月12日出生，汉族，住甘肃省白银市景泰县。委托诉讼代理人：杨航，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉旌杰，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。上诉人榆中俊兴房地产开发有限公司（以下简称俊兴公司）因与被上诉人田谨瑞商品房预售合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初2299号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉，本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俊兴公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项退还房款的判决，发回重审或依法改判支持上诉人的一审全部诉求。2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人因逾期不支付房款导致双方签订的商品房买卖合同解除，一审法院认定上诉人要求解除合同符合法律规定，但判决超出上诉人的一审诉讼请求，上诉人并未主张退还房款，被上诉人也未提起反诉，被上诉人是违约方，一审法院判决我公司退还全部款项，并未依据合同扣除违约金，显失公平。田谨瑞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。俊兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还商品房买卖合同、购房发票等相关原件；2.判令被告于判决生效之日起10日内配合原告前往房屋行政主管部门办理撤销合同备案等手续；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年4月26日原告俊兴公司与被告田谨瑞经协商签订合同编号2019预18484的《商品房买卖合同》，该合同及合同附件主要内容：田谨瑞购买俊兴公司开发建设的位于兰州市七里河区彭家坪的兰州××幢××单元××号××商品房××，建筑面积133.94平方米，单价每平方米8139.91元，总金额1090259元。付款方式：分期付款。实际成交总金额为1291169元（单价每平方米9639.91元），2018年5月3日前支付首期房款64558元，于2018年10月29日前支付房款129117元，于2019年4月29日前支付房款193675元，于2019年10月29日前支付房款387351元，余款516468元于2020年4月29日前付清。房屋交付期限：出卖人应当在2019年10月31日前将验收合格的该商品房交付买受人。该合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四合同补充协议第五条约定，双方同意本合同第七条补充如下：本合同第七条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。如买受人分期付款，买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定金额支付房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销、合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。第十五条约定：本合同内容与本协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订前，2018年4月29日田谨瑞支付定金1万元；2018年4月30日田谨瑞支付了首期房款55907元；2018年11月4日支付房款131813元；2019年5月20日支付房款10万元；2019年9月30日支付房款5万元；2019年10月24日支付房款35000元；2019年10月28日支付房款4656元；共计支付房款387376元，后续房款903793元未按约定支付。因田谨瑞逾期付款，俊兴公司曾于2019年9月30日、2020年1月14日、2020年4月12日通过顺丰快递三次向田谨瑞邮寄催款通知书，邮件显示门卫代签收。2020年4月26日俊兴公司向田谨瑞邮寄解除商品房买卖合同通知书，邮件于2020年4月28日门卫代签收。原告俊兴公司在法定举证期限内向本院提交了“商品房买卖合同”，催款通知书、解除商品房买卖合同通知书、快递派送签收记录，财务对账单复印件三份证据；被告田谨瑞在法定举证期限内向本院提交了商品房买卖合同复印件，中国银行存根复印件7张、增值税缴费发票复印件1张、收据复印件1张两份证据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原告俊兴公司和被告田谨瑞经协商签订了“商品房买卖合同”，双方已构成商品房预售合同法律关系。该合同是双方当事人的真实意思表示，并已部分履行，合同有效。该合同对当事人具有法律约束力。原、被告应当按照约定履行自己的义务。被告田谨瑞违反合同约定，自2019年10月29日起剩余房款903793元逾期至今未付。合同中双方约定了一方解除合同的条件，因田谨瑞迟延履行债务，俊兴公司有权解除合同。故俊兴公司要求解除双方签订的“商品房买卖合同”，并配合原告前往房屋行政主管部门办理注销合同备案手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告返还商品房买卖合同、购房发票等相关原件的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。虽然双方签订的商品房买卖合同补充协议约定买受人逾期180天仍未按约定金额支付房款的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，但该条款为格式条款，违反了法律规定的公平原则,该条款无效。故合同解除后，田谨瑞已支付的购房款俊兴公司应予退还。综上，原告俊兴公司的两项诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条的规定，判决：一、解除原告榆中俊兴房地产开发有限公司与被告田谨瑞签订的编号2019预18484的《商品房买卖合同》；二、被告田谨瑞于本判决生效后15日内协助原告榆中俊兴房地产开发有限公司前往本市房屋行政主管部门办理注销合同备案手续；三、原告榆中俊兴房地产开发有限公司于本判决生效后20日内一次性退还被告田谨瑞已支付购房款387376元；四、驳回原告榆中俊兴房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告田谨瑞负担。二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的基本事实，本院予以确认。本院认为,本案中，双方一致同意解除合同，因此一审法院判决解除双方签订的商品房买卖合同并要求田谨瑞协助办理注销合同备案手续并无不当。合同解除后，田谨瑞不再就涉案房屋享有权利，俊兴公司对涉案房屋继续享有相关权利，因此对收取的相关购房款应予退回。俊兴公司上诉称未对违约金作出处理，经审查，俊兴公司在一审中未就违约金提出相应的诉讼请求，更未就违约金缴纳相应的诉讼费用，因此一审未予处理亦无不当。综上，俊兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由榆中俊兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 晖审判员 王锡东审判员 金文丽二〇二〇年十二月二十二日书记员 张 维