重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初956号原告：赖春艳，女，1971年2月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：叶骏豪，中豪律师事务所律师。被告：金锋妹，女，1975年1月16日出生，汉族，住江苏省吴江市芦墟镇。被告：徐忠荣，男，1970年3月26日出生，汉族，住江苏省吴江市芦墟镇。二被告共同委托诉讼代理人：杨靖，贵州北斗星律师事务所律师。第三人：重庆楸维房地产经纪有限公司，住所重庆市九龙坡区云龙大道**裙房1-商业18，统一社会信用代码91500107MA5UTKE05Q。法定代表人：王维飞，该公司总经理。原告赖春艳诉被告金锋妹、徐忠荣，第三人重庆楸维房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员董少辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖春艳及其委托诉讼代理人叶骏豪，被告金锋妹、徐忠荣共同委托诉讼代理人杨靖，第三人重庆楸维房地产经纪有限公司法定代表人王维飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖春艳诉称：2017年10月19日，被告与原告签订《重庆二手房交易合同》，交易合同包括《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》以及《关于合同（编号9W0001）的补充协议》。约定，原告以总价639800元购买被告所有的重庆市九龙坡区X号房屋。合同签订后，原告依约支付定金5万元。但是，被告并未按照合同约定将涉案房屋过户至原告名下，而是另行出售他人并完成过户手续。二被告系夫妻关系，应承担连带责任。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉法院，请求：1.判令原、被告所签《重庆二手房交易合同》于2017年10月19日解除；2.判令二被告立即返还原告定金5万元，并向原告支付违约金191940元（639800元×30%）；3、判令二被告共同向原告支付房屋差价损失，金额以司法鉴定结果为准；4、判令二被告共同向原告支付因被告违约造成的居间代理费8000元以及原告因委托律师已实际产生的律师费7000元；5、本案诉讼费以及司法鉴定费由二被告承担。审理中，原告自愿撤回第3项以及司法鉴定费由二被告承担的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告金锋妹、徐忠荣共同辩称：同意解除《重庆二手房交易合同》，但系原告原因导致涉案合同无法继续履行，被告并无过错即违约行为，故原告其他诉讼请求缺乏事实依据，不同意支付。且，双方补充协议约定违约金的标准是房屋成交价的10%。根据按揭代理合同的约定，原告应向第三人支付服务费6150元，若原告按揭贷款申请未获通过，中介费应由第三人向原告退还。被告承担律师费无合同约定以及法律规定，不是原告必然产生的损失。第三人述称：原告的按揭手续已经审批成功，并已通知被告办理过户手续，但是被告拒不配合。按照合同约定，原告应向第三人支付中介服务费和按揭服务费。经原告和第三人口头协商，约定签订合同当日支付居间服务费8000元，尾款4000元在过户当日支付。原告已支付居间服务费8000元，余款4000元居间服务费第三人将另案处理。按揭服务费6150元，原告已经缴纳，但第三人已经向原告退还。同意解除《重庆二手房交易合同》。经审理查明：1995年4月11日，二被告登记结婚。2016年12月30日，被告金锋妹（乙方）与案外人重庆联金盛置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆市九龙坡区X号房屋，总成交价439370元，2016年12月30日付清首付款89370元，余款350000元由乙方向银行申请按揭贷款支付。2017年10月19日，原告以及被告金锋妹（被告徐忠荣代表被告金锋妹签署）和第三人签订《重庆二手房交易合同》，包含原告以及被告金锋妹签订的《重庆市存量房房屋买卖合同》，原告以及被告金锋妹和第三人签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》和《关于合同（编号9W0001）的补充协议》。其中，《重庆市存量房房屋买卖合同》约定，被告金锋妹将重庆市九龙坡区X号房屋出售给原告；该房屋有抵押，抵押权人建设银行重庆市分行；如被告金锋妹未按照约定条件将该房屋交付原告（此处交付是指办理权属转移登记手续），逾期超过15日的，原告有权解除合同，合同被解除的，被告金锋妹应当自合同解除之日起3日被按照成交价的10%向乙方支付违约金，并退还全部已付款。《居间服务合同》约定，基于第三人提供的居间服务，且已经促成原告和被告金锋妹签订《买卖合同》，原告在该合同签订当日向第三人支付居间代理费12800元。《过户、按揭代理合同》约定，原告委托第三人代办银行按揭贷款，金额约410000元；原告同意在本合同签订当日向第三人支付贷款服务费6150元，如原告未能获得相应贷款，第三人退还已收取的相应费用。《补充协议》约定，涉案房屋总成交价639800元，原告在该合同签订当日向被告金锋妹支付定金5万元，原告在过户当日支付首付款179800元，尾款41万元由房贷银行直接支付给被告金锋妹；因涉案房屋处理按揭状态，被告金锋妹到其贷款银行办理完成提前还款手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证；原告贷款申请批准通过且符合过户条件后，原告以及被告金锋妹须在第三人通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房管局办理过户递件手续；如被告金锋妹拒绝将房屋出售给原告或擅自提价，或将房屋出售给第三人等，导致原告无法办理房屋所有权的，被告金锋妹构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被告金锋妹须向原告支付房屋成交价10%的违约金；原告以及被告金锋妹任何一方违约导致合同解除的，第三人已经收取守约方的所有费用不予退还，由违约方支付赔付给守约方。2017年10月19日，被告徐忠荣代表被告金锋妹向原告出具《收条》，收到原告支付的定金5万元，具体由原告转账5万元到徐忠荣账户。2017年10月19日，原告向第三人支付中介服务费8000元。2019年9月10日，原告支付律师费7000元。另查明，在本次诉讼之前，原告赖春艳曾于2018年10月10日向本院提起诉讼，请求解除与被告金锋妹签订的《重庆二手房交易合同》，要求退还定金5万元并支付违约金等，案号是(2018)渝0107民初23797号，后于2018年10月18日按撤诉处理。原告赖春艳又于2018年10月23日向本院提起诉讼，请求解除与被告金锋妹签订的《重庆二手房交易合同》，要求退还定金5万元并支付违约金等，案号是(2018)渝0107民初24816号，于2018年11月28日撤诉。原告赖春艳再于2019年1月8日向本院提起诉讼，请求解除与被告金锋妹签订的《重庆二手房交易合同》，要求退还定金5万元及利息，并支付差价损失，案号是(2019)渝0107民初940号，2019年2月21日庭审时，原告明确其关于解除的请求为：请求法院确认被告收到起诉状副本之日即2019年1月19日解除《重庆二手房交易合同》，该案于2019年9月12日撤诉。审理中，二被告确认涉案房屋系夫妻共同财产。原、被告以及第三人确认如下事实：1、《重庆二手房交易合同》于2019年1月19日解除；2、在(2019)渝0107民初940号案件2019年2月21日开庭前，被告已将涉案房屋另售他人并完成过户；3、《重庆二手房交易合同》对办理房屋权属转移登记手续的时间无明确约定。另外，原、被告以及第三人对违约主体有争议。被告称，因原告未办理房屋按揭贷款而违约。原告以及第三人称，房屋按揭贷款审批成功，但被告拒不配合办理房屋权属转移登记手续，被告方违约。再者，原告明确其主张解除的事实依据是被告拒不配合原告办理房屋权属转移登记手续以及被告将房屋另售他人并已经办理房屋权属转移登记手续。因《补充协议》关于违约方向守约方按照房屋总成交价10%支付违约金的约定，不足以弥补原告的损失，故按照房屋总成交价的30%主张违约金，但原告并未举证证明其损失大小。上述事实，有各方当事人陈述、《结婚证》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆二手房交易合同》、《收条》、《重庆增值税普通发票》、《现金交款单》、《收据》、(2018)渝0107民初23797号《民事起诉状》、(2018)渝0107民初24816号《民事起诉状》、(2019)渝0107民初940号《民事起诉状》以及《开庭笔录》等在卷为据，并经庭审质证，足以认定。本院认为：案涉《重庆二手房交易合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，各方均应恪守履行。关于《重庆二手房交易合同》的解除问题。尽管原、被告双方对违约主体有争议，但是均未举证予以证明，本院均不予采信。即便原告方存在如被告所述的违约行为，但是并无证据证明被告金锋妹以此为由，向原告提出解除而导致《重庆二手房交易合同》解除，亦无证据证明《重庆二手房交易合同》在2019年1月19日之前经各方协商一致解除。故在《重庆二手房交易合同》尚未解除的情况下，被告金锋妹将涉案房屋另售他人并完成房屋权属转移登记手续，客观上导致《重庆二手房交易合同》不具备继续履行的可能性，原告以此为由根据合同约定，提出解除《重庆二手房交易合同》应予以支持。鉴于各方确认《重庆二手房交易合同》在被告金锋妹收到(2019)渝0107民初940号起诉状副本之日即2019年1月19日解除，本院予以确认。《重庆二手房交易合同》解除后，被告金锋妹收取的定金5万元应予以退还。被告金锋妹作为合同的相对方，在《重庆二手房交易合同》尚未解除的情况下将涉案房屋另售他人，并完成房屋权属转移登记手续，违反了合同约定，原告根据《补充协议》关于违约责任的约定，向被告金锋妹主张违约金事实清楚，于法有据，应予以支持。原告虽称《补充协议》关于按照房屋总成交价10%支付违约金的约定不足以弥补其损失，但原告并未举证证明其损失大小，故原告要求被告金锋妹按照房屋总成交价的30%向其支付违约金的请求，本院不予支持。根据合同约定，本院支持违约金为63980元（639800元×10%）。另外，《补充协议》约定违约方导致合同解除的，第三人已经收取守约方的所有费用由违约方承担，故原告要求被告金锋妹向其支付中介服务费8000元，事实清楚，本院予以支持。但是，原告要求律师费7000元由被告承担并无合同约定，且律师费并非诉讼过程中必然产生的费用，故本院不予支持。因二被告系夫妻关系，涉案房屋系夫妻共同财产，前述债务发生在二被告夫妻关系存续期间，故本案买卖房屋所产生的债务符合夫妻共同债务的认定，对于被告金锋妹的支付责任，被告徐忠荣应当共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赖春艳与被告金锋妹以及第三人重庆楸维房地产经纪有限公司就重庆市九龙坡区X号房屋于2017年10月19日所签《重庆二手房交易合同》于2019年1月19日解除。二、被告金锋妹、徐忠荣于本判决生效后十日内向原告赖春艳退还购房定金5万元。三、被告金锋妹、徐忠荣于本判决生效后十日内向原告赖春艳支付违约金63980元。四、被告金锋妹、徐忠荣于本判决生效后十日内赔偿原告赖春艳中介服务费8000元。五、驳回原告赖春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2577元，由被告金锋妹、徐忠荣负担1577元，由原告赖春艳负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  董少辉二〇二〇年十二月二十五日书记员  魏薪霓