新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2301民初2335号 原告：赵银谦，男，1966年5月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告：李军，男，1969年6月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。原告赵银谦与被告李军土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告赵银谦与被告李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵银谦向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《土地租赁合同》；2.被告限期搬离租赁场地并返还租赁土地上的资产及设备，不能返还或损坏的依照市场价赔偿；3.被告赔偿原告2020年经济损失140，000元；4.被告支付违约金70，000元；5.被告支付安装电采暖锅炉金额11，000元；6.被告赔偿2020年1月1日至2020年6月23日侵占土地期间造成的财产损失125，285元；7.本案财产保全申请费由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，原告与被告签订了《土地租赁合同》，约定原告将承包经营的约80亩土地租给被告使用，租赁期限为六年，前三年（2018年1月1日至2020年12月31日）租金为每年140，000元，每年1月1日先行支付全年租金，否则原告有权终止合同并要求损失赔偿。2019年11月25日，原告通知被告解除合同，限期被告于2019年12月25日前搬离租赁土地场所及房屋内的所有物品，到期后被告没有办理。2020年1月10日，原告通知被告要么搬离场地要么缴足2020年租赁费，被告均拒绝履行，强行侵占土地及房屋至今长达8个月之久，并转租给卖车老板李平作为停车场和种地人齐小存种植大葱，给原告造成重大经济损失。被告侵占土地期间，2020年4月23日土地北面围墙处失火，既无人救火也无人报警，因迟延救火导致原告70米围墙被烧毁，损失16，800元。2020年5月3日，原告对变压器进行线路检查时，发现存在严重损坏有安全隐患，进行维修花费2，000元。2020年5月6日，原告对场地检查，发现2019年冬季被告没有供暖，导致暖气设施及供水管接头全部冻坏，花费维修费用105，000元。维修当天因被告占用租赁场地，原告为进入配电室进行，更换配电室的门锁花费160元。另外，侵占期间被告未缴纳2020年4月、5月的电费共1，325元。对以上请求，望法院予以支持。被告李军辩称，请求法院驳回原告不合理的全部诉讼请求，自2018年1月到2019年12月31日被告一直按照原告的要求履行义务，而原告却以各种理由拒绝合同正常履行，在此期间造成的相关损失应由原告承担，是原告合同违约在先。1.双方签订的合同第六条第二项及第七条第一项中明确注明一方在履行合同期间搭建的所有附属设备征收补偿都归被告所有，与原告无关；2.2018年到2019年底原告在给被告承包的院子赌博被人举报，致使被告因原告违法遭到公安机关多次传唤，2019年7月被告发现原告在其承包的院子里打麻将，进行劝阻却遭到责骂，合同约定一年租金140，000元，已经给原告全部付清了，他手上有给他出具的55，000元的欠条至今还没有给被告；3.原告陈述公司安排需要在被告租赁的场地办公，需200平方米的房屋一间，但原告将这个房屋当做赌博场所，约定的原告负责这200平方房屋的水、电、暖费用，但其至今都没有给我；4.原告威胁场地看门人报假警（经侦队有相关笔录），就是为了让被告和公司发生矛盾进而解除合同；5.原告说不给其200平方米的房屋供暖，并不是不供暖，是因为原告自己没有电改暖，导致无法正常供暖，供暖费用被告不承担；6.违约金问题，因合同约定原告保证水、电、暖，但其只提供了水电，暖没有提供，电采暖锅炉没有安装，且没有恢复到水暖状态，是原告承诺自行安装电采暖，但因为供电局要求需自备电源，自备电源价格太高，原告就搁置不管，才造成了没有暖气，所有的责任由原告承担；7.租金140，000元被告与原告协商其不接电话，也不见面。2020年5月1日原告把租赁场地锁住不让被告进入后又租给了别人，所以被告不同意交140，000元；8.围墙着火和被告无关，是附近居民木材着火引起，最后由消防大队出面解决的；9.2019年10月至2020年4月原告没有供暖，水、电、暖费仍然是由被告来交的，对4月之后的费用被告不承担。因为原告的恶意违约，给被告也造成了巨大损失。本案原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告赵银谦提交《土地租赁合同》1份、《土地租赁合同地上物体使用和管理安全责任书》1份；场地现场照片9张；《土地转租赁合同》1份、《解除合同通知书》1份、解除合同回执1份；2020年9月15日至19日微信聊天截图3组、短信聊天截图1张、州民政局汇报材料1份、照片3张。经质证，被告对上述证据的真实性认可。被告李军提交《土地租赁合同》1份、《场地租赁合同》1份；2019年11月26日锅炉房损坏照片4张。经质证，原告对上述证据的真实性认可。本院对原、被告提交的上述证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，当事人举证、质证及本院认证如下：原告赵银谦提交《起诉状相关事实和理由的补充说明》1份、《关于解决冬季无法使用燃煤锅炉供暖的情况汇报》1份、《锅炉设备采购安装合同》1份、2019年9月27日原告赵银谦与被告李军的通话录音书面材料1份、2019年11月22日安装电采暖锅炉工人电话录音书面材料1份；2020年4月23日租赁现场着火照片2张及投标报价单1张；暖气冻损现场照片7张、预算书及单项工程汇总表各1张；2020年5月5日维修变压器照片3张及收条1张；2020年5月5日开锁公司开配电室门照片1张及微信转账凭证1张；2020年4月、5月电费收款收据2张。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对上述证据的真实性结合其他证据予以综合认定。被告李军提交2020年5月换锁照片3张、2020年7月14日微信截图9张，2019年3月至12月微信截图19张；2020年9月李军和第三人李平通话录音2份、2020年9月现场照片1组、短信截图1组。经质证，原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对上述证据的真实性结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月1日，原（甲方）、被告（乙方）签订《土地租赁合同》一份，约定原告将承包经营的新疆九禾投资集团有限公司土地约80亩地出租给被告使用，租赁期限六年（自2018年1月1日至2023年12月31日），前三年租金为140，000元/年，每年1月1日之前全部支付后方可经营，否则原告有权终止合同并追究因此造成的赔偿损失。在租用期内，拥有租用土地、地上预定的房屋、水井、变压器、锅炉等设施的依法、依规的使用权，产生的费用由被告承担；完好保存原告原有地上物体（有附随清单）；双方签订的租赁合同，如有一方违约，由此给对方造成损失时，除向对方赔偿经济损失外，还应该按相应规定，由对方承担违约责任，并按照租赁费50%给对方予以补偿；另在合同解除或终止时，被告应在30日内交还该场地，并将存放的自有财产物资及时处置。如预期不归还或未处置的财产物资，视为被告同意原告代为处置。2018年6月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地租赁合同地上物体使用和管理安全责任书》一份。载明：租赁土地上的资产及设施设备共有13项，分别为：1.土地东面围墙内原公司员工宿舍3间、办公室1间，有防盗门、防盗窗，室内有洗漱间、卫生间，有连体大床和木柜，每个窗户配有窗帘及照明灯具，均使用正常；2.位于土地东南侧锅炉房1间，锅炉房内电机等设备齐全，2017年冬至2018年春期间设备完好运行使用正常；3.位于土地东南侧杂物库房5间；4.位于西面果园内工具房1间；5.位于西面水井1口，水井电器设备及设备房，水井内使用的2个水泵，经过2017年12月至2018年6月期间，设备完好，使用正常；6.位于水井旁蓄水池1个，经2018年5月至6月蓄水，设备完好，使用正常；7.东面变压器2台，经过2017年12月至2018年6月期间，设备完好，使用正常；8.位于院内南面原公司加工厂设备1套，原告已包装处理；9.院内西面有果园1处，果园内有苹果树、栗子树、山桃树、海棠果树等共计168棵，院内有榆树28棵，杨树32棵；10.果园通向大门走道及果园南面合计有大叶海棠树37棵；11.院内杂物库后榆树10棵；12.宿舍房后大叶海棠树12棵、榆树8棵；13.东、北、西三面围墙外树田和围墙内树田有榆树、杨树合计120棵。并约定被告在租赁期间对使用管理的物体负有保养、维修、维护等责任。保证设备、设施等始终处于良好运行状态；保证固有物体始终保持原有状态；在租赁合同解除时，向原告移交所有使用管理的地上物体，保证所有物体、设备、设施恢复原样、完好无损、运行正常。损坏、毁坏、不能恢复原样的物体，要承担赔偿责任，赔偿价格按当年政府征收价格和市场价格为准；院内锅炉房后面3分土地及宿舍房没有移交被告使用管理的2间房屋，由原告自己使用。被告保证原告用水、电、暖正常，保证原告办公、生活正常。否则，原告有权终止被告对其他设备的使用权限。2019年10月8日，被告李军向原告汇报解决冬季无法使用燃煤锅炉供暖事宜。按照昌吉州、市环保要求城区周边禁止使用燃煤锅炉采暖，需采用清洁能源供暖。原告赵银谦回复根据环保要求，安装电锅炉一台，使用期间发生的所有费用由被告李军承担，并确实保证设施完整良好，使用费用和管理按合同执行。2019年10月11日，原告（甲方）与昌吉市创蓝电采暖店（乙方）签订《锅炉设备采购安装合同》，约定：本项目范围内的锅炉本机及厂家所提供的配套设备由原告甲方采供，其余工程安装材料及安装辅材耗材等由乙方全部采供承担；项目安装总价值为11，000元；设备施工工期从2019年10月12日起至2019年10月15日完工，项目工期为3天；合同签订后付工程总价的50%首付款5500元，工程竣工后，经验收合格，付清剩余50%工程款的尾款5500元。九圣禾投资集团有限公司2019年10月22日向昌吉市创蓝电采暖店支付5，500元，截至案件庭审时，电采暖设备仍未安装完毕。2019年11月16日，锅炉房暖气管子损坏无法接通，水暖也不能接通，致使不能正常使用采暖。2019年11月25日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：被告违约事实，每年5月、11月向原告书面通报管理情况，不按期通报使用管理情况，原告有权停止被告的使用权，并追究由此造成的赔偿责任，2018年截至发出解除合同之日，被告未采取任何形式向原告通报使用管理情况，致使原告方有些设施出现损害无法正常运转。例如，场地水井水泵自2019年8月开始，未正常供水；2019年9月27日原告通知被告对燃煤锅炉进行检验维护，后依被告函告，安装电采暖锅炉，在后期进行接电使用电采暖时，因种种原因使电采暖工程未安装完成。致使供暖开始至发出解除合同之日，未进行供暖造成供暖设备、设施冻损。2020年4月、5月两张电费收据分别载明，用户新疆九禾投资集团有限公司2020年4月缴费金额324.89元；2020年5月缴费金额2，221.96元（由被告李军承担1，000元电费）。庭审中，原告认可2020年4月23日将案涉场地的所有电进行报停，且称2020年5月16日后将租赁场地东门及南门门锁更换，其中南门是安排第三人李平更换的，对更换门锁钥匙谁都没给。另，被告对2020年租金至今未予支付。又查，原告为案件审理预付案件申请费1，620元。本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。关于解除原、被告签订的《土地租赁合同》。本案原告主张解除原、被告签订的《土地租赁合同》，被告也同意解除双方签订的租赁合同，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。关于被告搬离租赁场地并返还租赁土地上的资产及设施设备，对不能返还或损坏的依照市价赔偿。原告2020年5月16日后将租赁场地东门及南门门锁更换，其中南门是安排第三人李平更换的，并对更换门锁钥匙谁都没给。由此推定5月16日后原告已占用案涉租赁场地及租赁场地资产及设备，不存在被告搬离租赁场地并返还资产及设施设备，对不能返还或损坏的依照市价赔偿的情形。对此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告向原告支付2020年经济损失140，000元。根据合同约定租赁合同前三年（2018年1月1日至2020年12月31日）每年租赁价款140，000元，于1月1日之前全部支付后方可经营。因2020年4月23日原告将案涉场地的所有电进行报停，且在2020年5月16日后将租赁场地东门及南门门锁更换，钥匙谁都没给。故，本院对原告主张的经济损失确定为54，849元[140，000元÷365×143（2020年1月1日-2020年4月23日）]。关于被告向原告支付违约金70，000元。因被告2020年1月1日未按照合同约定向原告缴纳2020年租金，其行为属违约，应承担违约责任。原告主张按照全年租赁费的50%向其支付违约金70，000元，因其主张违约金的计算方式及标准有误，本院结合双方当事人的合同履行情况，按照银行同期贷款市场报价利率，根据公平原则。对违约金予以调整为1，241元（54，849元×3.85%×1.5×143天）。关于被告向原告支付安装电采暖锅炉11，000元。本案中原告承诺安装电采暖锅炉一台，使用期间发生的所有费用由被告方承担，并确实保证设施完整良好。2019年10月8日，原告与创蓝电采暖店签订采暖安装合同，按照约定支付了50%的首付款5，500元，对竣工完成后的50%尾款5，500元，因安装工程未予竣工完成，未予交纳。原告作为锅炉设备采购安装合同的一方主体，案涉场地出租方，其应当履行与第三方签订的安装合同并保障租赁场地的租赁物符合租赁期间约定的用途。对原告主张被告向其支付安装电采暖锅炉11，000元，因50%尾款5，500元未予支付且电采暖锅炉未安装完毕。本院对此项请求不予支持。关于被告向原告赔偿2020年1月1日至2020年6月23日造成的财产损失125，285元。其中：1.对案涉场地北面围墙2020年4月23日失火，造成70米围墙烧毁，预算围栏维修、平整、安装、人工及税额共计16，818.7元，原对此告主张预算维修费用共计16，800元，是对自己权利的主张。针对此次火灾事故，发生火灾原因及定损分析，涉案场地所辖夹滩村警务站（当时发生火灾进行报警）没有相关火灾记录，昌吉市救援消防大队对此次火灾事故也没任何记录。原告称火灾事故发生时被告不在现场，也不知道发生火灾的事宜。对火灾事故的具体情况，原告未有充分证据予以证实，应承担举证不能的责任。本院对原告主张被告承担70米围墙烧毁损失16，800元的诉讼请求不予支持。2.2020年5月3日，对变压器及线路检修，花费维修费2，000元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，原告作为涉案场地出租人，其对场地的物资设备进行检修维修，保证租赁物能够按其用途正常使用，是其履行出租人义务的正常职责。庭审中原告未能提供证据证明被告未按照约定方法或租赁物性质使用案涉场地变压器，应承担举证不能的责任。租赁合同中虽约定被告对租赁场地设备有维修的责任，但原告在对变压器进行检修发现故障时，没有通知被告前去维修，而是自行维修。对此，原告主张被告给付维修变压器产生的费用2，000元，本院不予支持。对原告2020年5月5日，因维修变压器需进行断电无法进入配电室，对配电室换锁产生的费用160元。因原告自行维修变压器，在其无法进入配电室的情况下其可以联系被告打开配电室的门锁。对此原告未能提供充分的证据证明，其是在迫不得已的情况下对配电室进行更换门锁，对此产生的费用160元，本院亦不予支持。3.对因2019年冬季没有供暖，在2020年5月6日进行检修时发现暖气设施冻损，进行预算的维修费用105,000元。如上所述，2019年冬季没有供暖是因采暖设备无法正常使用导致，原告作为出租方应该保证租赁场地的租赁物能够按照其用途使用，在其承诺进行安装电采暖设备供暖后，并未将设备安装完毕。案涉租赁场地也有原告自己的办公室在使用，在供暖设备没有安装完毕无法正常供暖的情况下，未积极采取措施保证设备正常使用，且在可能造成设备冻损的情况下也未采取相应的防护。再之，原告未能提供证据证实是被告未按照约定的方法或暖气设备的性质使用采暖设备，以致使租赁场地的租赁设备造成损坏。对原告主张被告支付因没有供暖造成暖气设施冻坏，预算维修费用105，000元的诉讼请求，本院不予支持。4.关于被告向原告支付2020年4月、5月电费共计1325元。庭审中，原、被告均认可租赁场地的月电费缴纳办法是在本月的月底缴纳上一月的电费，因原告于2020年4月23日将租赁场地用电报停，针对原告主张4月电费324.89元中的241元（324.89元×23天）由被告承担，对此本院予以支持。对4月剩余电费及5月电费原告并未举证证实系被告使用，原告主张被告支付无事实依据，本院不予支持。原告为申请财产保全而支付的申请费1，620元系原告的损失，应由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告赵银谦与被告李军签订的《土地租赁合同》；二、被告李军向原告赵银谦赔偿2020年经济损失54，849元；三、被告李军向原告赵银谦赔偿违约金1，241元;四、被告李军向原告赵银谦支付2020年4月电费241元；五、被告李军向原告赵银谦给付案件申请费1，620元；六、驳回原告赵银谦的其他诉讼请求。以上应付款项，被告李军须于本判决生效后十日内给付。逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，422元，由被告李军负担1，249元，由原告赵银谦负担6，173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   王天红审  判  员   高宏艳人民 陪 审员   杨 艳二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 四 日书  记  员   马 锐