福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7180号 上诉人（原审原告）:王雨娇，女，1989年12月2日出生，汉族，住四川省邻水县。 被上诉人（原审被告）：福州中铁润海置业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县荆溪镇徐家村**。 法定代表人：张宇平，经理。 委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所律师。 上诉人王雨娇因与被上诉人福州中铁润海置业有限公司（以下简称“中铁公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初3826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王雨娇上诉请求：1.判决中铁公司承担逾期办理房产证违约金43449元；2.中铁公司向物业公司支付逾期交房期间物业管理费及公摊4097.68元。事实和理由：一、一审判决认定中铁公司在一审诉讼过程中将办证材料交给王雨娇未超出合同约定期限，是错误的，应认定中铁公司逾期597天办证，判决其支付逾期办证违约金43449元。1.根据合同约定，交房时间为2017年12月31日，中铁公司应在交房后365日内办理房屋所有权初始登记并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付王雨娇，即中铁公司应于2018年12月31日前交付房产资料办理产权证。而本案中铁公司违约逾期交房，又因推诿物业费拒不提供产权证办理资料，造成逾期交房和逾期办证两个违约后果，给王雨娇造成极大损失，一审判决认定中铁公司交付产权资料的时间为在中铁公司逾期交房的时间2019年11月3日基础上顺延365日，导致对中铁公司逾期办证的违约责任未予追究。2.中铁公司于2019年2月1日向王雨娇发出《产权证办理通知书》，要求按照《商品房买卖合同》约定办理相关手续，否则追究违约责任，之后又于2019年6月11日、7月2日通过微信、发函的方式催促王雨娇办理产权证，其行为本身也确认了办证时间为2018年12月31日前。二、一审判决以“物业管理费系王雨娇与物业管理公司之间就物业公司提供的物业服务收取相应的代价，该费用发生于王雨娇与物业公司”为由，对王雨娇关于逾期交房期间物业管理费及公摊3739.34元的诉请未予支持，是错误的。逾期交房期间的物业管理费及公摊应由中铁公司承担。《商品房买卖合同》附件四前期物业服务合同第七条第三款约定，物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取；《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。本案物业公司提供物业服务的对象是案涉房屋，物业公司并未为王雨娇个人提供任何服务，逾期交房期间的物业管理费应由中铁公司承担。 中铁公司辩称，请求驳回王雨娇的上诉请求。一、王雨娇要求中铁公司支付逾期办证违约金无事实和法律依据。1.《商品房买卖合同》第十四条约定的逾期办证违约金系以“买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书”为前提，案涉房屋对应的中铁城·吉第三期房屋所有权初始预登记的时间为2019年1月31日，而王雨娇认为案涉房屋的实际交房时间是2019年11月3日，换言之，在王雨娇收房前中铁公司早已办妥房屋所有权初始预登记，不存在交房后365日未取得房屋所有权初始预登记的情形，因此中铁公司无需向王雨娇承担逾期办理产权证违约金。2.逾期交房违约责任和逾期办证违约责任分属不同的合同条款，适用的情形亦完全不同，而且《商品房买卖合同》并未约定两项责任合并适用。一审法院认定双方实际交房时间是2019年11月3日，并判决中铁公司承担逾期交房的法律责任，故《商品房买卖合同》约定的交房时间已发生变更，且王雨娇也认可实际交房时间是2019年11月3日，因此中铁公司不存在逾期办证的情形。二、在本案中，接受物业服务的对象是王雨娇，中铁公司非物业服务合同的相对方，物业公司非本案当事人，由此产生的物业管理费及公摊应由王雨娇自行承担，中铁公司无需向案外人支付任何费用。 王雨娇向一审法院起诉请求：1.判令中铁公司向王雨娇提供房屋产权证相关资料办理产权证；2.判令中铁公司向王雨娇支付2018年1月1日起至2019年11月3日止共702日逾期交房违约金15327元；3.判令中铁公司向王雨娇支付2019年1月1日起至起诉之日止共582日逾期办理房产证违约金42357元，并承担从起诉之日起至实际办理产权证之日的违约金；4.判令中铁公司向王雨娇支付逾期交房期间王雨娇租房损失57500元；5.判令中铁公司向王雨娇支付王雨娇误工费损失5000元；6.判令中铁公司向物业管理公司支付逾期交房期间物业管理费及公摊4097.68元；7.本案全部诉讼费由中铁公司承担。一审审理中，王雨娇表示已收到案涉办理房屋产权证相关资料，申请撤回第1项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年11月24日，王雨娇与中铁公司签订《商品房买卖合同》，约定王雨娇向中铁公司购买位于××镇××道××号中铁吉第（三期）第××＃及××楼××层××单元房屋，该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为2.9米，房屋总价款727798元。买受人应于《商品房买卖合同》签订前向出卖人支付购房款147798元，余款580000元由买受人申请贷款支付给出卖人。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……合同第九条约定，出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.3的违约金。合同第十四条约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六第四条第6款约定，该商品房在交付使用时只要符合《合同》第八条约定的条件的，买受人应无条件收房并办理接房手续。买受人若认为出卖人交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中或其他书面形式具体载明提交（但不影响买受人按照本合同规定的期限完成对该商品房的验收交接），由出卖人依据《商品房质量保证书》及时提供保修服务，否则视为买受人未提出异议。出卖人对买受人所提问题在核实后维修，买受人不得以属于房屋保修范围的质量问题（包括但不限于管线安装、局部墙面渗水、地、地墙面不平直建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室内地面局部空鼓、起沙、墙皮脱落等）为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝与接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究出卖人逾期交房责任，维修期间不视为逾期交付。合同签订后，王雨娇向中铁公司付清全部购房款。王雨娇于2018年1月29日与中铁公司办理交房手续时，发现案涉房屋存在户内地面未回填、主卫渗水现象，导致房屋内部层高存在落差，王雨娇当日未接收房屋。中铁公司通知王雨娇收房时，案涉房屋已通过竣工验收及消防验收。中铁公司将地面回填后，王雨娇于2019年11月3日办理房屋交房验收手续。一审法院另查明，王雨娇向银行申请的贷款于2018年1月3日放款至中铁公司账户。 一审法院认为，王雨娇与中铁公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，中铁公司虽然已于2018年1月29日通知王雨娇办理交房手续，但中铁公司交房时，案涉房屋存在户内地面未回填、主卫渗水现象，导致房屋内部层高存在落差，不符合合同约定的建设规范设计的层高要求。且从王雨娇提交的网页新闻截图以及中铁公司提交的《工程保修单》来看，案涉商品房的地面层高落差确实较大，该层高落差确实会影响案涉房屋的正常使用。中铁公司直至2019年9月30日才将地面回填至符合合同约定的层高，双方于2019年11月3日才办理交房手续，故中铁公司应向王雨娇承担逾期交房的违约责任，根据合同约定的计算标准，中铁公司应向王雨娇支付的逾期交房违约金至2019年11月3日（合计672天），为14672.4元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。中铁公司已在本案诉讼过程中将办理权属登记所需的材料交付给王雨娇，未超出合同约定的期限，王雨娇要求中铁公司支付逾期办证违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。王雨娇主张的逾期租房损失及误工损失，其提交的证据不足以证实确实存在上述损失，且王雨娇亦无法证实合同约定的违约金不足以弥补其因本案造成的损失，对其该项诉求，一审法院不予支持。王雨娇要求中铁公司向物业公司支付逾期交房期间的物业管理费及公摊3739.34元的主张，物业管理费系王雨娇与物业管理公司之间就物业公司提供物业服务并收取相应的对价，该费用发生于王雨娇与物业公司，王雨娇要求中铁公司向物业公司支付该笔费用，无合同和法律依据，一审法院不予支持。王雨娇在审理中撤回要求中铁公司交付办理房屋权属证书所需相关材料，符合法律规定，一审法院予以准许。中铁公司抗辩称，因王雨娇的银行贷款逾期发放，故中铁公司有权顺延交房，但在王雨娇贷款发放至中铁公司账户时，中铁公司仍未能将符合条件的房屋交付给王雨娇，故对其该项抗辩主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州中铁润海置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向王雨娇支付逾期交房违约金14672.4元；二、驳回王雨娇其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元，减半收取计1393元，由王雨娇负担1228元，由福州中铁润海置业有限公司负担165元。 二审中，王雨娇向本院提交《产权办理通知书》、微信聊天记录、《产权办理催告函》，拟证明中铁公司确认产权证办理时间为交房时间2017年12月31日后的365日内，即2018年12月31日之前。针对本案产权证办理时间起算点的认定，本院将在下文进行综合认定。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，王雨娇与中铁公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同约定，中铁公司应于商品房“交付使用后”365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，而“使用”意味着买受人有执掌行为,只有实际交付才会发生执掌后果,继而发生“使用”,故逾期办证违约金的起算日应为商品房实际交付第二日。本案讼争房屋于2019年11月3日办理交房验收手续，中铁公司应在2020年11月3日前履行合同约定的办证义务，一审期间，中铁公司已将办理权属登记所需的材料交付给王雨娇，未超出上述期限，故王雨娇以中铁公司应于2018年12月31日前办证为由主张逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。王雨娇于二审期间提交的证据材料均不足以作为认定逾期办证违约金起算点的依据，本院不予采信。此外，王雨娇还诉请中铁公司向物业公司支付逾期交房期间的物业管理费及公摊3739.34元，鉴于物业管理费系王雨娇与物业管理公司之间就物业公司提供物业服务并收取相应的对价，该费用发生于王雨娇与物业公司之间，王雨娇要求中铁公司向物业公司支付该笔费用，缺乏依据。 综上，王雨娇的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费989元，由王雨娇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月七日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦