北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17909号原告（反诉被告）：北京德淼服装服饰有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路****楼B。法定代表人：杨延萍，总经理。委托诉讼代理人：刘欣亚，北京市致衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住，住所地北京市西城区西直门外大街**西环广场**/div>法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：田卓亚，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告北京德淼服装服饰有限公司（以下简称服饰公司）与被告北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告服饰公司的委托诉讼代理人刘欣亚、被告管理公司的委托诉讼代理人郝伟、田卓亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。服饰公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令变更双方所签房屋租赁合同，免除并返还2月份租金、物业费、市场推广费等146886.85元，免除3、4两个月份租金、物业费、市场推广费293773.70元，减免5、6、7月份一半租金、物业费、市场推广费220330.20元，以上总计660990.75元。诉讼过程中，服饰公司增加诉讼请求：1.请求法院确认被告2020年8月11日解除租赁合同通知无效，要求被告继续履行合同；2.免除8、9两个月份租金、物业费、市场推广费293773.70元。事实和理由：2018年5月，原告与被告签订房屋租赁合同，原告租用被告商场店铺用于经营服装零售生意。该合同约定租期3年，自2018年9月4日至2021年9月3日止，租金以保底租金或提成租金二者取高者收取，保底租金第一年每月为129684元、第二年每月为135087.50元、第三年每月为140491元。提成租金则按月营业额21％收取，另每月交纳固定的物业费9726.30元、市场推广费1621.05元、POS机租金452元。原告自承租被告店铺后，在2020年2月前均按合同及时履行，从不拖欠，但2020年1月起，突发全球性新冠病毒疫情，国家及北京市政府连续出台相关文件，取消聚会及各类聚集活动，关停各类公共场所，限制员工返岗等措施，北京市政府更将疫情防控常态化。基于上述情况和政府命令，造成原告数月内无法营业，即使现在已恢复营业，但客人数量锐减，成本畸高且半年内无恢复可能，由此导致原告实现本租赁合同的目的极其困难，且原告在全国类似本案店铺有大小几十家，积压大量保证金却无资金回笼，再持续半年原告不但无力履行本合同且将面临破产风险，为避免原告破产覆辙，原告根据情势变更原则和适用合同法解释二第26条规定，请求法院根据公平原则判令变更合同，给予原告免除三个月租金及减半三个月租金的公平待遇，以此给原告经营上喘息机会，以更好地履行后续合同。管理公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在疫情期间已经减免了原告的租金及各项费用，疫情发生以来，被告根据集团的政策减免了原告2020年1月25日至2月9日租金、物业费、市场推广费的50％，2月10日至2月17日的全部租金、物业费及市场推广费，减免金额共计79651.43元，体现在原告1月和2月，目前法律法规对于疫情期间的租金减免没有强制性规定，政府有关部门发布的文件出租人与承租人在平等协商的基础上，减免或延期收取租金，具体如何减免，减免多少，双方应当本着公平原则确定，本案中被告已经充分考虑到疫情的不利影响，并根据自身的运营情况，给予了原告相应的减免，但是原告仍然拒绝履行合同义务，延期支付其余租金和各项费用长达7个月，因此被告认为原告要求变更合同并且大幅度减免租金的请求没有事实和法律依据。从租赁合同和疫情的影响来看，原告经营严重影响期间是2020年2月和3月，原告请求减免期间长达8个月，明显有违公平原则，原告依据不可抗力在本案中并不适用，本案中并没有出现原告因为疫情不能继续履行合同的情况，双方的租赁合同期限一共是三年，在2020年3月以后，商场经营逐步恢复，就原告仍然要求免除2月至9月的各项租金及费用，明显没有依据。被告在疫情期间也没有停止营业，或者裁减人员，自身也承担损失，被告受疫情影响损失也比较大。被告属于外企，拿地等成本非常高，每月还要还贷款还要支付员工工资及其他费用，还要根据政府要求就疫情进行消杀，对此都支付了大量费用，被告的收入来源主要是承租人支付的租金，如果商户都像原告一样转嫁商业风险，被告只能走上破产清算的道路，被告认为疫情损失不应该由被告承担，原告作为个体工商户可以根据国家出台的优惠政策缓解经营困境，不仅仅是要求被告大幅减免租金，这样对被告也是不公平的。管理公司向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付拖欠的2020年3月至9月租金、物业管理费、市场推广费、POS机租金及能源费用共计1035950.86元，扣除减免及已交的费用，共计欠费879976.24元；2.判令原告向被告支付逾期付款违约金114225.48元（暂计算至2020年10月19日），以上共计994201.72元。能源费用就是水电费。事实和理由：2018年5月2日，双方签署的《房屋租赁合同》约定由原告承租被告坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场的“凯德MALL西直门·商场”02层07号房屋，租赁期限为三年，自2018年9月4日至2021年9月3日。《房屋租赁合同》生效后，被告按照约定全面履行了合同义务，但原告自2020年3月1日起，开始不予支付租金及各项费用，2020年4月至7月期间，被告曾先后多次向原告发出《催款函》，催告原告缴纳各种费用，继续履行合同，但原告均未按照合同约定缴纳欠费。2020年6月16日多次沟通无果后，被告向原告发出《催款函》，催告原告在6月30日前补齐欠款，否则将按照租赁合同之约定采取停止水电能源供应措施，但原告仍未及时缴纳欠款。2020年7月31日，被告不得已向原告发出《经营沟通函》，催告原告在8月10日前缴纳欠款，并恢复正常经营，若未恢复正常经营的，视为原告单方解除合同并承担相应的违约责任。截至2020年9月，原告尚拖欠被告的以下各项费用，1.2020年3月1日至9月30日的租金、物业管理费、市场推广费，根据《房屋租赁合同》的约定，被告3月至9月应支付租金950475.65元，物业管理费68084.10元，市场推广费11347.35元，POS机租金3164元；2020年5月21日至2020年7月20日电费2879.76元，原告以上欠费共计1035950.86元。2.被告根据公司的全国统一政策，减免了原告2020年1月25日至2月9日租金、物业管理费、市场推广费的50％，2月10日至2月17日的全部租金、物业管理费及市场推广费，减免金额共计79651.43元，已反映在2020年1月和2月的账单中。由于原告始终拖欠租金及各项费用，故减免部分用于抵扣各项欠款。2020年6月，原告缴费76323.19元，扣除减免及已交费用后，原告应向被告支付的剩余费用为879976.24元。根据《房屋租赁合同》10.2条之规定，每逾期一日，原告还应按照逾期款项的0.1％向被告支付违约金，暂计算至2020年10月19日114225.48元。根据租赁合同第10.2、12.2、12.2.4条的约定，原告逾期支付租金及各项费用，擅自停止营业，被告有权解除合同并要求原告承担相应的违约责任。被告始终未行使解除权，就是考虑到疫情对原告经营的不利影响，在疫情逐步稳定后，被告已经多次向原告发出催缴函，但原告目前仍拖欠巨额费用。服饰公司针对管理公司的反诉，答辩称，服饰公司不是恶意拒缴，确实因为疫情和大环境，对原告造成很大影响，服饰公司愿意交纳租金，对于交纳多少及减免多少，依据最高人民法院就疫情指导意见二，对承租人经营困难依据公平原则可以减免租金，对于租金交纳多少想通过法院审理予以确定。违约金不同意支付，根据最高人民法院就疫情指导意见二的第五条规定，对于违约金不予支持，如果法院认为原告违约，我们认为违约金过高，申请法院减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日，管理公司（甲方、出租方）与服饰公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一部分通用条款。第三条合同价款。3.1乙方应向甲方支付，3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第四条租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。4.2物业管理费及市场推广费。4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。4.2.2乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第五条收银系统。5.1.2若收银方式为租用甲方POS机的，乙方应统一使用甲方提供的专用收银系统（POS机）向顾客收取营业款，同时需按照约定向甲方支付POS机租用费用。第十条乙方的违约责任。10.2乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1％向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，则甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第十二条合同的变更和解除。12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。第二部分专用条款。第十九条出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门－商场”02层07号。房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为108.07平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“SHUIMIAO（水淼）－综合服饰”之用途。19.5本合同的收银方式为甲方POS机。第二十一条租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1.1.1自2019年9月4日至2020年9月3日的含税月保底租金额为每平方米1250元。含税月保底租金为135087.50元。2020年9月4日至2021年9月3日的含税月保底租金额为每平方米1300元。含税月保底租金为140491元。21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金455515.05元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为9726.30元。21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，保证金为每台14**元。21.9甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为1621.05元。21.10乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金141031.35元。2018年8月16日，管理公司将上述《房屋租赁合同》中涉及的位于北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门－商场”02层07号房屋（以下简称租赁房屋）交付服饰公司。管理公司收到服饰公司支付的截至2020年2月29日以前的全部租金及费用。自2020年3月1日起，服饰公司停止支付租金及费用。2020年4月30日，管理公司向服饰公司发出《催缴函》，告知因疫情减免租金并催缴截至2020年4月30日前的租金及费用。服饰公司收到《催缴函》，未支付。2020年6月15日及同年6月16日，管理公司就未交租金事宜致函服饰公司，再次告知减免租金并催缴截至2020年6月30日的欠款及管理公司有权停止能源供应并收房。服饰公司收到函件，管理公司于当月收到服饰公司支付的76323.19元，至2020年9月30日，服饰公司未支付租金及费用。管理公司出示的监控视频显示：2020年7月31日11时许，服饰公司人员在案涉房屋关灯后，出门落下卷帘门，停止经营。2020年8月11日，管理公司向服饰公司发出《关于解除租赁合同事宜之函件》，管理公司以服饰公司未支付2020年3月至8月租金及费用、自2020年7月31日停止营业等事由，通知服饰公司解除合同。服饰公司收到了上述《关于解除租赁合同事宜之函件》。至2020年9月下旬，服饰公司开始在案涉房屋经营。管理公司开始收到服饰公司支付的自2020年10月1日起的案涉房屋租金及费用。诉讼中，管理公司与服饰公司当确认：自2020年3月1日至2020年9月30日租赁期间，案涉房屋发生的租金及费用金额合计1035950.86元（含2020年5月21日至6月20日的电费1359.22元；2020年6月21日至7月20日的电费1520.54元），其中，自2020年3月份起至同年8月份止，每个月费用金额合计为146886.85元（租金、物业管理费、市场推广费、POS机费452元）；2020年9月份的费用金额合计为151750元。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为，管理公司与服饰公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一、关于解除合同服饰公司承租案涉房屋用于经营服饰，疫情或者疫情防控措施使得客流减少或停止，进而使服饰公司的营业收入减少而资金周转困难，因此，管理公司以服饰公司未按约定支付租金发出的解除合同通知，虽到达服饰公司，但不产生合同解除的法律后果。对服饰公司请求确认管理公司解除合同效力的诉讼请求，本院予以支持。二、关于租金、租金减免、违约金由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上对服装销售行业造成了一定的影响，属于当事人订立合同时无法预见且不属于商业风险的重大变化，对服饰公司之减免疫情期间租金的主张，本院予以支持，就减免金额，本院结合疫情及管控措施的影响等实际情况，酌情免除服饰公司2020年3月1日至2020年7月31日期间2.5个月的租金、物业管理费及市场推广费。由于服饰公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜认定为违约，对管理公司要求服饰公司偿付2020年3月1日至2020年7月31日期间欠费违约金的反诉请求，本院不予支持。服饰公司就“管理公司停电”主张，未出示证据，现不能证明服饰公司自2020年7月31日停业是因管理公司停电导致，故服饰公司应向管理公司支付2020年8月1日至同年9月30日期间的租金及费用，但鉴于管理公司于租赁期间发出解除合同通知的不适当行为，亦对服饰公司构成影响，故对管理公司要求服饰公司支付2020年8月1日至同年9月30日期间欠费违约金的诉讼请求，本院不予支持。就服饰公司给付金额，在案涉房屋自2020年3月1日至2020年9月30日期间的租金及费用金额合计1035950.86元中，去除服饰公司已付款76323.19元，去除2.5个月的租金、物业管理费、市场推广费366087.13元，服饰公司应给付金额为593540.54元，对双方超出本院确定金额的部分诉讼请求及反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司于二○二○年八月十一日向北京德淼服装服饰有限公司发出《关于解除租赁合同事宜之函件》，不发生解除合同的效力，北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与北京德淼服装服饰有限公司于二○一八年五月二日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、免除北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司与北京德淼服装服饰有限公司于二○一八年五月二日签订的《房屋租赁合同》中二○二○年三月一日至二○二○年七月三十一日租赁期间北京德淼服装服饰有限公司应交纳的房屋租金、物业费、市场推广费合计金额366087.13元；三、本判决生效之日起五日内，北京德淼服装服饰有限公司给付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋租金、物业费、市场推广费、POS租金、电费合计金额593540.54元（为已核减本判决第二项后的金额）；四、驳回北京德淼服装服饰有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6673.82元，由北京德淼服装服饰有限公司负担3278.17元（已交纳）；由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担3395.65元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6871.01元，由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担2003.31元（已交纳），由北京德淼服装服饰有限公司负担4867.70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年十二月十一日法官助理  陈 欢书 记 员  苏晓明