福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终2031号 上诉人（原审原告）：陈建华，男，1960年2月17日出生，汉族，教师，住福建省泰宁县。 被上诉人（原审被告）：雷张莉，女，1982年4月29日出生，汉族，务工，住福建省泰宁县。 被上诉人（原审被告）：戴大勇，男，1985年1月26日出生，汉族，个体户，住福建省泰宁县。 上诉人陈建华因与被上诉人雷张莉、戴大勇租赁合同纠纷一案，不服福建省泰宁县人民法院（2020）闽0429民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈建华、被上诉人戴大勇到庭参加诉讼。被上诉人雷张莉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建华上诉请求：1.撤销福建省泰宁县人民法院（2020）闽0429民初57号民事判决；2.判令雷张莉、戴大勇支付租金1980元、违约金600元、滞纳金1800元；3.判令雷张莉、戴大勇租金损失5940元（按每月租金660元从2019年12月计算至2020年8月）；4.判令雷张莉、戴大勇修复店铺至原状或赔偿修复损失16261元；5.鉴定费2000元由雷张莉、戴大勇承担。事实与理由：关于案涉店铺原有设施。一审法院己推定原装修为酒店客房装修标准，相毗邻的2206号、2207号店铺为陈建华店铺原貌、走廊外墙装饰为仿古砖，双方均无异己。陈建华与案外人邓庆仁及雷张莉签的合同实际上是同一份合同，合同条款除时间外完全一致，且雷张莉作为邓庆仁的原合伙人，实际上是原合同的续签，对合同所有条款是清楚的。《店铺租赁合同》均特别载明店铺为“已装修空店出租”、“造成设施损坏的，承租方应负责赔偿责任(或修复原状）。”虽然承租方在承租期间将店铺改为厨房使用时，有经陈建华同意，但前提是用完必须修复。现在店铺用完要归还陈建华，没有修复应当认定是承租方给陈建华店铺设施造成损坏，理应由雷张莉、戴大勇负责修复或赔偿。现在店铺卫生间设施没了，吊顶没了，用水设施没了，甚至连门都没了，陈建华无法接受。陈建华与雷张莉签有《店铺租赁合同》，雷张莉才是合同的当事人，理应对合同负法律责任。雷张莉后来私自将店铺转让给戴大勇，事前没有告知陈建华，更没有与陈建华协商过，也没有让戴大勇与陈建华重新签订协议。虽然后来由戴大勇支付租金，但不能视为雷张莉与戴大勇的转让协议经陈建华同意或默许，至多认为戴大勇是雷张莉与陈建华合同的执行人，雷张莉应当承担合同违约责任。关于违约金与赔偿滞纳金问题。只要承租方不按时支付租金一次，按合同条款承租方就应承担600元违约金。且违约金与滞纳金是经双方协商一致确定的，滞纳金在经济合同中普遍存在（如银行贷款，水电缴费等）是对违约方的适度惩戒，不存在违法问题。守约方有权行驶权利或适当行驶权利，受法律保护。关于鉴定费承担问题。本案的事由都是因雷张莉、戴大勇违约造成的，雷张莉、戴大勇不肯承担店铺修复责任，陈建华被法院要求所逼，由法院指定评估公司做修复工程造价鉴定，只好先垫资2000元。2000元鉴定费理应由雷张莉、戴大勇承担。关于租赁期届满租赁物尚未交付。一审法院认定陈建华怠于行使自己的权利，所造成的损失由陈建华自行承担。现在原店铺面目全非连进户门都没有，且办好移交手续，现店铺的现状无法出租，造成的损失不应该由雷张莉、戴大勇承担。综上所述，戴大勇无理拒付一个季度租金，系主观恶意，属严重违约行为。除偿付一个季度租金外，陈建华依照合同条款，有权向戴大勇收取违约金及滞纳金。雷张莉、戴大勇对陈建华店铺的损坏行为，理应负责修复原状或赔偿修复损失。雷张莉、戴大勇未正常移交店铺，造成陈建华无法转租，理应承担给陈建华造成的租金损失。修复陈建华店铺的鉴定费2000元也理应由雷张莉、戴大勇承担。 戴大勇辩称，其租赁案涉店铺时只移动了一面墙体，其他没有改变。 雷张莉未作答辩。 陈建华向一审法院起诉请求：1.判令雷张莉、戴大勇支付店铺租赁租金1980元（2019年9月至2019年11月，每月660元，3个月共1980元），未按合同支付租金的违约金600元及滞纳金1800元（暂时按60天每天30元计算，逾期继续按每天30元追加）。以上共计人民币4380元。2.判令雷张莉、戴大勇将涉案店铺损坏部分恢复原状归还陈建华，并赔偿给陈建华造成的损失，损失计算至雷张莉、戴大勇移交店面之日，按照原月租金额计算。3.判令诉讼费用由雷张莉、戴大勇承担。 一审法院认定事实： 坐落于泰宁县××坊××幢××层××号××房屋所有权人为陈建华，［土地使用权证号：泰国用（2007）第0××8号］建筑面积37.57平方米，设计用途为商业店面（以下简称案涉店铺）。 2013年间，陈建华将案涉店铺出租给案外人邓庆仁（做厨房使用），双方签订《店面租赁合同》一份。合同约定：陈建华将位于泰宁县××商城××栋××层××号（笔误，实为2208号）店铺（已装修空店出租）出租给案外人邓庆仁经营使用，期限3年（自2013年12月1日至2016年11月30日止）。 租赁期限届满，2016年12月1日，陈建华与案外人邓庆仁的原合伙人雷张莉重新签订《店面租赁合同》一份（做厨房使用）。合同约定：1、租赁地点为灵秀商城2栋二层2209号店（已装修空店出租）；2、租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日，若违反以下条件，出租方有权收回：（1）承租方擅自将店面转租、转让或转借的；……（3）承租方拖欠租金达三天；3、租金为每月660元，每三个月的第一个月的5日前付清；4、承租方在经营期间，需装修店面应征得出租方许可，一切费用由承租方负全责；5、维护店面及店面设施是承租方的义务，承租方在承租店面期间不得损坏店面，如遇店面设施损坏，承租人应迅速将其修理至完好，照常使用；......8、承租方未按合同要求交纳店面租金应向出租方赔偿人民币600元，同时应按每天30元交纳滞纳金。 2017年5月10日，雷张莉经陈建华同意将店铺转让给戴大勇经营使用，雷张莉（甲方）与戴大勇（乙方）签订《店面转让协议书》一份，协议约定：1、甲方将其位于泰宁县××商城××楼店面转让给乙方使用，建筑面积280平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；3、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备、房租、房租押金及酒水全部归乙方；4、转让费共计300000元整；5.乙方接手前该店铺的所有债权债务由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责，等其他内容。之后，雷张莉将案涉店铺交付戴大勇，交付时案涉店铺为厨房，并附有厨房设备及装修，墙体完整、未安装门。自2017年6月起，戴大勇向陈建华支付涉案店铺租金，直至2019年8月。期间，戴大勇为扩大店面面积，将涉案店铺与其餐饮大厅相联的墙体拆除。2019年8月31日，戴大勇通过微信告知陈建华不继续租赁案涉店铺；陈建华于次日微信回复戴大勇：陈建华与雷张莉的租赁合同还有三个月到期；案涉店铺受损部分必须恢复原状，由此造成的损失必须赔偿。之后，陈建华因与戴大勇就案涉店铺终止租赁及赔偿损失协商未果，故陈建华诉至法院。 依据陈建华提供的泰国用（2007）第0××8号土地使用权证、房屋产权证及二层平面图并经现场勘查，能够确定2206、2207号店铺与2208号店铺相毗邻，三个店铺结构相同、面积相同。 案经一审法院组织诉讼双方多次调解未果，故诉讼双方共同选定三明天和工程管理有限公司对案涉店铺的装修价值进行造价鉴定。鉴定结论为：泰宁县××商城××栋××层××号（2208号）原有装修价值鉴定工程定额计价工程总造价16261元，其中墙面装饰板造价2579.21元、抹灰面油漆涂料造价709.74元、块料墙面（外墙）造价888.92元，共计4177.87元。 一审法院对本案争议焦点的分析与认定： 一、案涉店铺原有哪些设施？ 案涉店铺几经转手已面目全非，但从以下证据基本能还原原貌。一、陈建华与案外人邓庆仁签订的《店面租赁合同》第一条约定，地点为灵秀商城******店（**）（已装修空店出租）。二、陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》第一条的约定，内容与陈建华和案外人邓庆仁签订的《店面租赁合同》相同。上述条款的约定，其中特别用括号注明了“已装修空店出租”的内容。三、案涉店铺与2206、2207号店铺相毗邻，根据陈建华提供的泰国用（2007）第0××8号土地使用权证、房屋产权证及二层平面图，可以确定2208号店铺与2206、2207号店铺结构相同、面积相同。四、原物尚在的2206、2207号店铺装修标准为客房。经对上述证据的综合审查判断，能够推定2206、2207、2208号三个店铺的装修标准相同，原均为客房（包间）。即房内有进行装修；走廊外墙装饰为仿古砖。庭审过程中，雷张莉表示，邓庆仁及雷张莉租赁案涉店铺均系做厨房使用，雷张莉转让给戴大勇时，案涉店铺亦为厨房，房屋内仅有一些厨房用品；墙体完整，没有安装门，陈建华及戴大勇对此均无异议。故认定雷张莉将案涉店铺转租给戴大勇时，案涉店铺为厨房，及附有厨房基本装修，走廊外墙装饰为仿古砖。 二、雷张莉将案涉店铺转让后，是否仍应担责？即雷张莉转让给戴大勇的行为，是租赁合同转让还是租赁物的转租问题。 根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，即为合同转让（合同权利义务的概括转移）。同意可以是明示的，也可以是默示的。合同转让发生合同主体变更，原当事人退出该合同关系。而租赁物的转租并不改变原租赁合同关系的双方主体及其权利义务内容，承租人依然对出租人负责。本案中，雷张莉与戴大勇签订的《店面转让协议书》第二条约定“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由雷张莉交纳的水电费及其他各项费用”。陈建华在庭审中亦认可其对雷张莉将案涉店铺转租给戴大勇是知晓的，且自2017年6月起，戴大勇直接向陈建华支付案涉店铺租金。因此，可以认定雷张莉转让案涉店铺给戴大勇的行为系租赁合同转让，则转让后实际上的合同主体变更为陈建华与戴大勇，对于转让后租金及赔偿问题，雷张莉无须向陈建华承担责任。 三、合同的提前解除是否成立？ 合同本是双方协商一致的结果。本案租赁合同届期的时间为2019年11月30日，只要双方同意，可以提前解除合同。2019年8月31日，戴大勇通过微信通知陈建华店铺不租了，陈建华于次日微信回复戴大勇，“合同还有三个月到期”。陈建华回复戴大勇的微信已明确表示合同还有三个月到期，该微信传递的信息是：合同尚未到期，须继续履行合同。即陈建华不同意提前解除合同。故该租赁合同并未提前解除。 四、违约责任问题：既约定了赔偿金又约定交纳滞纳金是否符合法律规定？ 陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》第八条违约责任的第1项约定，承租方未按合同要求交纳店面租金应向出租方赔偿人民币600元整，同时应按每天30元交纳滞纳金。赔偿金与滞纳金具有惩罚性。该条的约定，既约定了赔偿金，又约定了滞纳金，具有双重惩罚性质，明显违背立法初衷，加重了违约方的负担，损害了违约方的利益。且滞纳金按每天30元交纳，以迟延交纳租金一个月为例，滞纳金为900元，是赔偿金的1.5倍，其本身即具违法性。所谓的违约责任，其前提是保护守约方的合法利益，并对违约方予以适度的惩戒。而适度不得违反法律规定。故该条约定的滞纳金不予适用。 五、租赁期届满，租赁物尚未交付，损失由谁承担问题？ 戴大勇于2019年8月31日，通过微信通知陈建华店铺不租了，该微信通知已明确了戴大勇不再租赁租赁物的意向，租赁合同届期，陈建华即可行使自己的权利，即收回出租物；且依据《店面租赁合同》第二条第3项的约定（承租方拖欠租金达三天），陈建华亦可收回出租物，但陈建华怠于行使自己的权利，所造成的损失由陈建华自行承担。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》、及雷张莉与戴大勇签订的《店面转让协议书》，均系双方真实意思表示，合法有效。戴大勇虽于2019年8月31日微信告知陈建华不继续租赁案涉店铺，但陈建华于次日微信回复陈建华与雷张莉的合同尚未到期，且要求戴大勇恢复原状，即陈建华不同意提前解除合同，则租赁合同解除时间应认定为租赁期限届满日期2019年11月30日。由于戴大勇仅支付租金至2019年8月止，为此，陈建华要求戴大勇支付自2019年9月至2019年11月共3个月的租金的主张，应予支持，该租金为3个月×660元/月＝1980元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。戴大勇迟延交付陈建华租金，依据陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》第八条（违约责任）第1项约定，戴大勇应支付违约金600元。由于赔偿金即具有违约金性质，且陈建华对于租赁期限届满后未及时收回出租物亦存在一定过错，故陈建华要求戴大勇支付违约金600元及滞纳金的主张，对滞纳金不予支持。案涉店铺租赁物期限届满，现需返还出租人，因戴大勇造成了租赁物的毁损，依据《店面租赁合同》第五条的约定，承租人应当恢复原状，此处的“原状”应当理解为承租人接手时的原状，而非租赁物的最初状态。由于戴大勇从雷张莉处转租来时，案涉店铺就为厨房，及附有厨房基本装修，因此，戴大勇应当恢复至其从雷张莉处接手时的装修。陈建华虽提出案涉店铺原为宾馆装修，但其提供的现有证据不足以证实戴大勇租赁案涉店铺时店铺内有该设施。关于恢复涉及的项目及金额，依据鉴定中墙面装饰板、抹灰面油漆涂料及块料墙面（外墙）的总造价4177.87元，由戴大勇承担，对陈建华主张的超出部分不予支持。雷张莉与戴大勇签订《店面转让协议书》，系租赁合同的转让，租赁合同主体变更为陈建华与戴大勇，雷张莉退出原租赁关系，故陈建华要求雷张莉支付尚欠租金及赔偿损失的主张，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、戴大勇于判决生效后十内支付尚欠陈建华店铺租金1980元（2019年9月至2019年11月）及违约金600元；二、戴大勇于判决生效后十内支付陈建华店铺恢复原状费用4177.87元；三、驳回陈建华其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由戴大勇负担10元，陈建华负担15元；鉴定费2000元，由陈建华、戴大勇各负担1000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下： 一、关于陈建华是否有权要求戴大勇交纳滞纳金的依据问题。 陈建华与雷张莉签订的《店面租赁合同》第八条违约责任的第1项约定，承租方未按合同要求交纳店面租金应向出租方赔偿人民币600元整，同时应按每天30元交纳滞纳金。虽然戴大勇在履行合同过程中存在逾期交付租金的违约行为，但该违约行为是基于戴大勇要求提前解除租赁合同后，陈建华不同意提前解除才导致戴大勇逾期交付租金。戴大勇在本案中应承担违约责任，即向陈建华支付一定数量的违约金。我国违约金性质以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的具体数额根据违约所造成的实际损失进行确定。在本案中，戴大勇共存在三个月租金存在逾期支付的情形，逾期支付的租金总额为1980元，陈建华未提供证据证明因戴大勇逾期交付租金的违约行为造成的具体损失事实，本院推定其损失仅为利息损失，一审法院已确定戴大勇应当向陈建华支付赔偿金600元，该笔款项足以弥补陈建华的利息损失，一审法院不再支持陈建华要求戴大勇支付滞纳金的诉讼请求，该处理结果并无不当，本院予以确认。 二、关于雷张莉在本案中是否应承担责任的问题。 对于雷张莉在本案中是否应承担责任的问题，一审法院已经进行分析与认定，观点正确、说理透彻、处理结果并无不当，二审不再赘述。 三、关于戴大勇恢复原状责任如何认定的问题。 案涉店铺租赁物期限届满，现需返还出租人，因戴大勇造成了租赁物的毁损，依据《店面租赁合同》第五条的约定，承租人应当恢复原状，此处的“原状”应当理解为承租人接手时的原状，而非租赁物的最初状态。由于戴大勇从雷张莉处转租来时，案涉店铺就为厨房，及附有厨房基本装修，因此，戴大勇应当恢复至其从雷张莉处接手时的装修。陈建华虽提出案涉店铺原为宾馆装修，但其提供的现有证据不足以证实戴大勇租赁案涉店铺时店铺内有相关设施（卫生间设施、吊顶、用水设施、大门等），故陈建华要求戴大勇恢复到原为宾馆装修状态的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因戴大勇在承租过程中将墙体拆除，故应当予以恢复原状，一审法院根据司法鉴定结论确定墙体恢复费用为4177.87元，该处理结果并无不当，本院予以确认。 四、关于租赁期届满租赁物租金损失承担主体的问题。 在本案中，戴大勇于2019年8月31日，通过微信通知陈建华店铺不租了，该微信通知已明确了其不再承赁租赁物的意向，虽然陈建华不同意提前解除合同，但租赁合同届期（2019年11月30日）后，戴大勇已清除相关物品，且该房产未安装入户门，陈建华作为业主（出租人）完全可以收回租赁物（房产），即便戴大勇在使用租赁物过程中存在毁损、未及时恢复原状的情形，陈建华亦可自行恢复原状后用于出租和收益，相关恢复原状的费用由戴大勇负担。陈建华没有采取适当措施（及时恢复原状后再行出租），放任租赁物闲置，致使本案讼争的租赁物（店铺）产生租金损失，该部分损失属于扩大的损失，陈建华不得就该损失要求戴大勇赔偿，该部分损失应当由陈建华自行承担。 五、关于本案鉴定费用如何分担的问题。 因戴大勇在承租过程中将墙体拆除（造成租赁物的毁损），对此戴大勇负有恢复原状之义务，而戴大勇未及时履行亦不同意履行该义务，双方对恢复原状的费用经一审法院多次调解均未能达成一致意见，故由一审法院委托鉴定机构对案涉店铺的装修价值进行造价鉴定，所产生的鉴定费2000元，应当由戴大勇负担。一审法院将该笔费用认定为由陈建华与戴大勇各分担一半，该处理结果不当，本院予以纠正。 本院认为，戴大勇在承租过程中未及时支付租金，其行为构成违约，故陈建华要求戴大勇支付尚欠的租金及赔偿违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。陈建华要求戴大勇支付滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。陈建华以雷张莉与戴大勇均系租赁合同的相对方为由，要求雷张莉与戴大勇共同承担责任的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。租赁期届满后，陈建华未采取适当措施防止损失的扩大，造成相应的租金损失，该租金损失应当由陈建华自行承担，其要求戴大勇赔偿该租金损失的上诉请求，于法无据，本院亦不予支持。造成本案需要通过司法鉴定来确定恢复原状的具体费用，是由于戴大勇在承租过程中将墙体拆除所导致，故鉴定费2000元应当由戴大勇自行承担，一审法院将该费用确定为由陈建华与戴大勇各分担一半，该处理结果不当，陈建华要求不承担鉴定费用的上诉请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，陈建华的上诉请求部分成立。雷张莉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泰宁县人民法院（2020）闽0429民初57号民事判决一项、第二项； 二、撤销福建省泰宁县人民法院（2020）闽0429民初57号民事判决三项； 三、戴大勇应于本判决生效后十日内偿还给陈建华垫付的鉴定费2000元； 四、驳回陈建华其他诉讼请求； 五、驳回陈建华其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由戴大勇负担10元，陈建华负担15元。二审案件受理费50元，由陈建华负担40元，由戴大勇负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王晓婷 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。