浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终1127号 上诉人（原审被告）：朱国尚，男，1956年7月11日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：蒋土福，浙江民晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小乐，北京盈科（丽水）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江合利塑业有限公司。住所地：浙江省缙云县东渡镇五东路**。统一社会信用代码：91331122MA2A0FGL43。 法定代表人：樊建进，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江晓露，缙云县惠信法律服务所法律工作者。 上诉人朱国尚因与被上诉人浙江合利塑业有限公司返还原物纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2020）浙1122民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人朱国尚上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回诉讼请求。事实与理由：一、由于被上诉人诉请返还的房屋系违法建筑物，依法不能取得合法所有权，其所享有的仅为“占有使用收益”，故本案案由不能是“所有物返还纠纷”，只能是“占有物返还纠纷”。一审法院混淆了物权纠纷与合同纠纷，导致判非所诉；二、一审法院判决认定《房屋买卖契约》无效依据不足。案涉《房屋买卖契约》系由上诉人与被上诉人法定代表人于2013年4月9日签订，一审法院仅凭被上诉人法定代表人一面之词即认定该《房屋买卖契约》于2015年11月3日签订，依据不足。由于案涉房屋系违法建筑物，故双方交易的实质只是对该房屋的占有使用事实状态的变更，故不违反法律法规禁止性规定，应具有法律效力；三、被上诉人主体资格不适格，若认定买卖协议无效，则应追加樊建进为第三人。且案涉房产系非法建筑物，被上诉人无法证明该房产是由谁建造，故本案应驳回起诉，交由政府部门处理；四、一审法院认定32000元/年的占有使用费缺乏依据。一审认定该数额是基于上诉人将案涉房屋转租给案外人郑晓燕之后，郑晓燕出租该房屋后取得的租金收入。但是郑晓燕的该租金是在其对案涉房屋进行了装修以及分割等一系列行为之后的价格。且本案建筑物是非法建筑，不应按照市场价确定使用费，一审法院认定金额为32000元/年缺乏依据。 被上诉人浙江合利塑业有限公司辩称：一、上诉人主张被上诉人对房屋没有物权，而只有占有权，因此只可适用一年的时效，从而认为被上诉人已不能维权。本案侵占房屋的行为，是建立在非法拘禁并逼迫签订房屋买卖契约的犯罪行为上，若这种情况下被上诉人都不能要求返还房屋的话，不符合公平与正义；二、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条对于批建手续不到位的房屋，规定了很多种处理方式，因此案涉房屋后续有各种变数，不能被轻易定性为违章建筑；三、樊建进只是被上诉人大股东，厂房并不是属于樊建进所有，因此被上诉人主体适格。上诉人用非法拘禁的方式胁迫被上诉人与其交易。在此基础上强占的房屋出租牟利，当然要支付其占有使用费用。 浙江合利塑业有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告朱国尚将位于缙云县××镇××路××号××层××幢及附属厨房和柴间返还给原告；二、判令被告向原告支付自2015年11月3日起至2020年5月2日止的房屋占有使用费144000元，并从2020年5月3日起至返还之日止按32000元／年的标准另行计付占有使用费。 一审法院认定事实：原告合利公司为有限责任公司，原公司名称为缙云县合利吸塑包装制品有限公司，公司坐落于缙云县东渡镇五东路**。合利公司有樊建进、樊再丽两名自然人股东，樊建进占股90%、樊再丽占股10%，樊建进为该公司执行董事兼总经理。2010年左右，由合利公司出资在缙云县××镇××路××号××房××层房屋一幢及附属厨房、柴间等，建筑面积合计800余平方米，该房屋至今未取得建设工程规划许可证。合利公司法定代表人樊建进与被告朱国尚之间有经济往来，因担保及借贷等原因，樊建进尚欠朱国尚款项未结清。2015年11月1日，被告朱国尚为向樊建进追讨债务，伙同案外人将樊建进从义乌市控制回被告朱国尚位于缙云县塔下畈的养老院，并对樊建进拳打脚踢、让其跪着扇自己巴掌，同时要求樊建进将合利公司隔壁五层房屋一幢及附属用房等卖给自己以抵偿债务。同月3日下午，樊建进与被告朱国尚签订《房产处置协议书》、《房屋买卖契约》等协议。因被告朱国尚为索取债务，非法扣押、拘禁他人，剥夺他人人身自由，其行为已构成非法拘禁罪，法院于2019年12月6日作出（2019）浙1122刑初364号刑事判决书，判决被告朱国尚犯非法拘禁罪，判处有期徒刑七个月。《房屋买卖契约》主要内容为：房屋出卖人为樊建进、房屋买受人为朱国尚；樊建进将合利公司隔壁五层住宅房屋一幢及厨房出卖给被告朱国尚；房屋作价2208800元，2013年1月14日樊建进向朱国尚的借款1000000元转为购房款，2013年4月9日付1208800元；樊建进于2013年5月30日前将房屋腾空并交付朱国尚；该契约的落款时间为2013年4月9日。《房产处置协议书》主要内容为：坐落于合利公司隔壁**住宅房屋**（法院不宜拍卖）及厨房等，由被告朱国尚负责出卖，樊建进配合；若能办证，扣除办证成本，处置价位超过本金及利息多余的部分归还樊建进；处置方案价格定位要征求樊建进同意，同等条件樊建进优先；若处置总额不够本金及利息的由樊建进再另行还款；该协议书的落款时间为2015年11月3日。被告朱国尚占有案涉房屋后，又将该房屋交给案外人郑晓燕，并由郑晓燕分层将二至五楼及附属用房分别转租给他人，其中第四层外加附属用房的租金为10000元／年，第二、三、五层租金为8000元／年。另查明，樊建进与被告朱国尚还签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：被告朱国尚将上述五层住宅房屋的第二层租给樊建进使用，租期自2013年5月30日起至2016年4月30日止，租金每年4000元，租金一次性付清，该协议的落款时间为2013年5月30日。原、被告还签订《土地房产抵押借款协议书》一份，主要内容为：合利公司向被告借款2610000元整，借期一年，月利率1.5%，原告若无力偿还借款，公司土地及房产则归被告所有，该协议落款时间为2013年9月26日。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入。案涉房屋及附属用房系原告合利公司出资建造但未取得建设工程规划许可证，双方对此均无异议，予以确认。在未取得建设工程规划许可证之前，虽然原告合利公司没有法律意义上的所有权，但其基于建造行为对案涉房屋具有的其他利益，应当予以保护。本案原告主张被告强占房屋并要求被告返还，被告则主张其占有案涉房屋系基于其与原告合利公司法定代表人及实际控制人樊建进签订的《房屋买卖契约》，故本案中应重点判断该契约是否有效。樊建进作为公司的法定代表人及占股90%的股东，被告朱国尚有理由相信樊建进有权对公司的财产进行处置。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同标的为房屋的占有使用权，房屋买卖的标的为包括房屋占有使用权在内的房屋所有权。结合“举轻以明重”法理，既然因上述情形下的房屋租赁合同无效，那么上述情形下的房屋买卖合同也应当无效，即该《房屋买卖契约》无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。另外，根据法院生效刑事判决书认定的事实，案涉《房屋买卖契约》及《房产处置协议书》均是樊建进被被告朱国尚非法拘禁期间签订，对于严重剥夺他人人身自由的非法拘禁行为，也理应给予否定评价。双方为规避他人债务还另行签订其他协议。综合以上因素，对原告合利公司关于被告朱国尚应返还案涉房屋及附属用房的诉讼请求予以支持。因本案系基于合同关系产生的房屋处置争议，应按照合同约定和有关法律规定处理，被告关于本案应为“占有物返还纠纷”并适用一年除斥期间的答辩意见，依据不足，不予采纳。关于占有使用费问题。因案涉《房屋买卖契约》无效，且是樊建进被被告朱国尚非法拘禁期间所签，原告合利公司有权要求被告朱国尚支付占有使用费。结合案涉房屋最终实际市场租用价格，原告主张按照32000元/年的标准从2015年11月3日起至实际返还之日止计付占有使用费，予以支持。被告朱国尚返还案涉房屋后，其与樊建进的债权债务关系可另行理直。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，判决：一、被告朱国尚于判决生效后十日内将位于缙云县东渡镇五东路9号的五层房屋一幢及附属厨房、柴间等返还给原告浙江合利塑业有限公司；二、被告朱国尚于判决生效后十日内向原告浙江合利塑业有限公司支付自2015年11月3日起至实际返还之日止按32000元/年计算的房屋占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3180元，由被告朱国尚负担。 二审中，上诉人朱国尚向本院提交以下证据材料：1、（2019）浙1122民初3905号民事裁定书及起诉状，拟证明被上诉人之前已就案涉房屋买卖契约及房屋处置协议无效为由提起诉讼，后又申请撤诉。即本案存在请求权竞合的情况，当事人应择一起诉，法院也应判如所诉；2、樊建亮、麻义生公安讯问笔录一份，拟证明房屋处置协议与房屋买卖契约并非同时签署；3、案涉房屋照片一组，拟证明上诉人将房屋转租给案外人郑晓燕后，郑晓燕对房屋每一层均进行分割及翻新后的租金才是每年32000元，案涉房屋原来价值并没有一审认定的32000元／年。被上诉人浙江合利塑业有限公司质证认为，证据材料1关联性有异议，被上诉人诉请要求上诉人腾退位于缙云县××镇××路××号××层××幢以及厨房和柴间，法院的判决结果是朱国尚将位于缙云县东渡镇五东路9号五层楼一幢及其附属厨房、柴间返还给浙江合力塑业有限公司。法院的判决和被上诉人的诉讼请求是一致的，并不存在判非所诉的情形；证据材料2不能否定房屋买卖契约和房屋处置协议同时签订的事实认定。缙云县人民法院（2019）浙1122刑初364号刑事判决书足以证明房屋买卖契约系朱国尚非法拘禁樊建进期间，与房屋处置协议同时签订的；证据材料3已经超过举证期限，且房屋翻新是郑晓燕正常的个人行为，樊建进之前就已对该房屋进行了装修。本院认为，证据材料1与本案没有关联性；证据材料2仅系樊建亮、麻义生个人讯问笔录，不能推翻生效判决认定的事实；证据材料3不能证明上诉人主张的待证事实。综上，对证据材料1-3均不予采信。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于主体是否适格问题。虽然案涉房屋系在未取得建设许可的前提下建造，至今尚未取得合法的产权证明，且樊建进虽系被上诉人公司的法定代表人，但上诉人就案涉合同是与被上诉人公司发生关系，一审对当事人的列明并无不当。关于案涉房屋买卖契约效力问题。根据缙云县人民法院（2019）浙1122刑初364号刑事判决认定的事实，案涉房屋买卖契约虽然落款时间在2013年4月9日，但实际上系樊建进被非法拘禁期间所签订，故一审认定房屋买卖契约无效并无不当，上诉人由此取得的房屋掌控权及占用期间所得的收益均应按照合同无效处理。关于是否判非所请问题。由于案涉房屋没有取得合法产权证明，且案涉买卖契约系樊建进在非法拘禁期间签订，故买卖契约自始无效，一审判决房屋及占有使用费返还系对合同无效产生的后续处理，并无不当。关于房屋占有使用费认定问题。即使案外人郑晓燕的装修行为增加了部分附着物，但该部分是否影响到房租收益不能确定，故上诉人主张一审确定的房屋占有使用费过高依据不足。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3180元，由上诉人朱国尚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁悦琛 审 判 员 金晓红 审 判 员 李伟峰 二〇二〇年十二月十六日 代书记员 林森森