河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初2079号原告：马利霞，女，1969年6月15出生，汉族，住郑州市金水区。被告：河南居易润龙置业有限公司，住所地郑州市上街区万泉河路阀门检测大楼**。法定代表人：贾建丽，执行董事。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河南见地律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司郑州紫荆山支行，住，住所地郑州市管城区陇海路**/div>法定代表人：李伟伟，行长。委托诉讼代理人：刘磊，该行员工。委托诉讼代理人：秦梦，河南瀛豫律师事务所律师。原告马利霞与被告河南居易润龙置业有限公司（以下简称居易润龙公司）、第三人交通银行股份有限公司郑州紫荆山支行（以下简称交通银行紫荆山支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马利霞，被告居易润龙公司的委托诉讼代理人卜松涛、李伟东及第三人交通银行紫荆山支行的委托诉讼代理人秦梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马利霞向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2．判令被告退还原告已付房款726186元及违约金1452.37元，退还已付维修基金4322元，共计731960.37元；3．判令被告赔偿原告已经支付购房款利息（2020年10月前共计58917.36元，其余按照实际计算）；4．判令被告配合解除原告与第三人的贷款合同、并承担相关手续费；5．本案诉讼费由被告承担。以上金额共计：790877.73元。事实和理由：原告于2017年9月25日与河南居易润龙置业有限公司签订合同编号为SJ17003602401的《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于上街区五云山东路6号院梧桐墅项目44幢1单元4层11号房一套，共计房款726186元，维修基金4322元，约定交房日期为2019年9月22日。合同签订后，原告按照合同约定交付首付款346186元及商业贷款380000元。但由于被告自身原因，未能在合同约定期限内按时交付房屋，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，逾期超过60日，原告有权解除与被告之问的商品房买卖合同，现原告为维护自身权益，特起诉至人民法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告居易润龙公司辩称，1.被告不构成逾期交付房屋。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，被告在遭遇政府行为导致工程延期的，被告可将交房日期据实以延期。原告与被告签订的《商品房买卖合同》的时间为2017年9月25日，合同签订后因政府环境污染防治的需要致使被告不能施工时间为348天，因上街区政府相关单位要求停工的时间为127天，因疫情影响致使被告不能施工的时间为52天，扣除重复天数36天，实际无法施工天数为491天，据此被告可将交房日期顺延至2021年1月25日，原告向法院起诉且法院组织开庭时尚未至该期限，故被告不构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》解除条件未成就，原告不享有合同解除权；2.即使形成事实上的逾期支付，结合本案房屋现状并不影响被告合同目的的实现，亦不构成根本违约，不足以使原告享有合同解除权。在本案中根据被告提供的证据显示，早在被告向原告发送交房通知书时，案涉房屋即已组织了验收并按照合同约定的标准装修完毕，房屋已经达到了交付使用标准，且大部分业务已经接受房屋，被告已经履行了合同的主要义务，被告未取得竣工备案表的轻微违法行为并不影响原告取得房屋进而使用房屋，并不妨碍原告实现合同的目的，并不构成根本违约，故原告不享有合同解除权；3.即使被告逾期交付构成根本违约，原告享有合同解除权，那么原告解除买卖合同之外的其他诉讼请求，亦该区别对待：关于原告诉求被告退还其已付购房款726186元，被告认为除首付款346186元以及原告已偿还的按揭贷款本金部分（具体金额以第三人出具扣款明细显示的已偿还按揭本金为准），可退还给原告，除此之外的购房款（即原告剩余应偿还的全部按揭款），原告不享有权利；关于原告诉求被告退还其维修基金（并非原告诉称维修基金），被告仅是代收，且被告已将该部分资金交纳至郑州市上街区维修基金管理办公室，被告无义务直接偿还，若《商品房买卖合同》解除，被告可配合原告至郑州市上街区维修基金管理办公室办理此款项的退还；关于原告诉求支付购房款利息，既无合同约定，又无法律规定，故该请求于法无据，被告不应承担此部分费用；关于原告诉求被告配合解除其与按揭银行签署的按揭合同，在被告与原告解除《商品房买卖合同》且被告不承担其他责任的前提下，被告同意配合解除合同；关于原告诉求被告向其支付因逾期交付解除合同的违约金1452.37元，被告同意支付给原告。第三人交通银行紫荆山支行述称，1.本案中居易润龙公司虽逾期交付，但是期间也遭遇了“封土令”、疫情等原因影响，能否以采取补救措施或者赔偿损失等方式解决是可以考虑的，而且直接解除合同将对各方当事人的权益产生较大影响，请求贵院审慎确定是否解除合同；2.虽然本案中原告诉请的是解除《商品房买卖合同》，但若《商品房买卖合同》解除，将对被告与原告签订的贷款合同产生重大影响，被告不能因为原告与被告之间的纠纷和过错承担不利后果，如果《商品房买卖合同》解除，原告马利霞应当继续履行贷款合同义务，若提前偿还贷款，则需承担提前偿还本金所产生的一切费用。居易润龙公司对剩余贷款本息及提前偿还本金所产生的一切费用承担连带保证责任。具体本息数额及提前偿还本金所产生的一切费用实际数额以支付当日的银行台账为准。经审理查明，2017年9月25日，以河南居易润龙置业有限公司作为出卖人与以马利霞作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号:SJ17003602401），主要约定：买受人购买的商品房为上街区五云山东路6号院44幢1单元4层11号房，建筑面积为66.49平方米，总金额726186元；付款方式为现金支付346186元，剩余52.33%为商业贷款；房屋交付期限：2019年9月22日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；法律法规或者规定变化，导致竣工交付验收延期或者政府行为导致工程延期，遇到恶劣气候无法施工影响工期的；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订当日原告马利霞向被告支付首付款346186元、房屋维修基金4322元、按揭费910元。2017年9月29日，以马利霞为借款人，以交通银行股份有限公司河南省分行为贷款人，双方签订《个人房产抵押贷款合同》，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款380000元，贷款期限为180个月。贷款发放后，原告马利霞自2017年10月21日起至2020年10月21日均按月偿还贷款，已还款37期，本息共计137028.43元。被告居易润龙公司提交涉案房屋所在楼栋《郑州市商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》，拟证明被告具备销售涉案房屋的合法手续。被告提交郑州市上街区维修基金管理办公室出具的马利霞《维修基金缴存凭证》一份，拟证明涉案房屋维修基金系由被告代收已存入专项维修资金专户，原告马利霞要求被告退还该笔款项无事实和法律依据。被告提交2017年至2020年期间，河南省、郑州市、上街区三级环境防治及扬尘治理、《关于五云山开发项目停止施工作业的通知》、《关于五云山开发项目复工的通知》、疫情防控等相关政策文件，拟证明因涉案商品房买卖合同签订后，因政府大气污染治理影响无法施工天数为348天，因上街区政府相关单位要求停工127天，因疫情影响无法施工天数为52天，扣除重复天数36天实际影响天数491天，依照商品房买卖合同的约定应当据实予以延期。被告另提交涉案房屋现状视频、《结构（主体）工程验收报告》、《生活饮用水检验报告》，自认虽未取得竣工备案表但已达到竣工交付房屋条件，案涉小区部分业主已接收房屋并签署《业主收楼交接书》。2020年10月21日，被告向原告寄送了《交房通知书》，2020年10月24日9时34分58秒该《交房通知书》已由马利霞居住地菜鸟驿站代收。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告依约定交纳购房款，履行付款义务，被告应当在2019年9月22日前向原告交付涉案房屋。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条中的规定，被告逾期交付房屋超过60日的，原告享有解除合同的权利。被告辩称逾期交房系因政府治理大气污染及疫情防控导致的，属于政府行为，非被告所能控制的因素，被告可据实予以延期，本院部分予以采信，被告自认尚未取得涉案房屋《竣工验收备案表》，不符合合同第八条约定的交房条件，被告逾期交房构成违约，原告马利霞主张解除与被告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。上述商品房买卖合同解除后，被告居易润龙公司应协助原告马利霞办理注销商品房买卖合同登记备案手续。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告马利霞主张解除与第三人交通银行紫荆山支行签订的《个人房产抵押贷款合同》，于法有据，本院予以支持。被告居易润龙公司应当返还原告马利霞已付购房首付款346186元，同时返还原告马利霞已偿还第三人银行贷款本息137028.43元，被告居易润龙公司还应返还第三人交通银行紫荆山支行2020年10月22日之后涉案房屋的贷款本息。被告居易润龙公司向第三人交通银行紫荆山支行付清涉案房屋的贷款本息后，被告居易润龙公司与第三人交通银行紫荆山支行应协助原告马利霞办理注销抵押登记手续及配合原告与第三人交通银行紫荆山支行解除贷款合同。因商品房买卖合同解除，被告居易润龙公司应当返还原告马利霞已交纳的维修基金4322元。根据《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，出卖人应按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金，合同解除时，原告累计已付房款726186元，故被告居易润龙公司应当向原告支付违约金1452.37元（726186元×0.2%＝1452.37元）。关于原告马利霞主张已付房款利息，依据原告马利霞实际支出的购房费用487536.43元（346186元＋137028.43元＋4322元＝487536.43元），本院认定以487536.43元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月25日起计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告马利霞与被告河南居易润龙置业有限公司于2017年9月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ17003602401）于2020年11月25日解除，被告河南居易润龙置业有限公司应在本判决生效后三十日内协助原告马利霞办理注销涉案商品房买卖合同登记备案手续；二、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告马利霞首付款346186元、已偿还贷款本息137028.43元、维修基金4322元、违约金1452.37元；三、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告马利霞已付购房款利息（以487536.43元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月25日起计算至实际清偿之日止）；四、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内返还第三人交通银行股份有限公司郑州紫荆山支行自2020年10月22日起至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；五、解除原告马利霞与第三人交通银行股份有限公司郑州紫荆山支行于2017年9月29日签订的《个人房产抵押贷款合同》，被告河南居易润龙置业有限公司在履行上述第四项义务后三十日内，第三人交通银行股份有限公司郑州紫荆山支行与被告河南居易润龙置业有限公司应共同协助原告马利霞办理注销抵押登记手续及解除贷款合同手续；六、驳回原告马利霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5854元（已减半收取），由原告马利霞负担2235元，被告河南居易润龙置业有限公司负担3619元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  尹天剑二〇二〇年十二月二十五日法官助理郭丽娟书记员劳愈茜