山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终3595号上诉人(原审被告)：北京锦绣富华投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区左家庄****楼****，统一社会信用代码：91110105684384438E。法定代表人：易美容，经理。委托诉讼代理人：蒋有福，汉族，1962年1月25日出生，住山东省济宁市任城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：王亚东，山东华运律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曲阜市石门山镇石门山庄村民委员会，住所曲阜市石门山镇石门山庄。法定代表人：宋宴会，村主任。委托诉讼代理人：王明锦，山东创卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹建东，男，1969年10月1日出生汉族，住山东省曲阜市，系该村支书。上诉人北京锦绣富华投资管理有限公司(以下简称锦绣富华公司)因与被上诉人曲阜市石门山镇石门山庄村民委员会(以下简称石门山庄村委)土地租赁合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2019）鲁0881民初3846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。锦绣富华公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一审法院认定，“双方补充协议约定的190亩土地已经完成交付，被告使用该土地，应按照双方约定支付租金。”。此认定与事实不符。1、被上诉人没有证据证明，补充协议约定的土地交付上诉人。补充协议约定，土地交付应当办理公证，划清界限。时至今日，被上诉人仍然没有向上诉人交付补充协议约定应当交付的土地。2、上诉人有证据证明，其约定应当交付的土地仍然由被上诉人占用，其村民仍然在该土地上进行耕种农作物。上诉人有公证书证实，所谓的应当交付的土地上，被上诉人村民耕种。3、上诉人虽然交付两年的租金，但是由于被上诉人没有将合同和补充协议约定的190亩建设用地土地交付上诉人，实际只交付了8.3亩建设用地(有曲阜市自然资源局相关票据为证)，按照被上诉人已经交付的租金金额计算，上诉人已经交付被上诉人30余年土地租金，上诉人不应当再向被上诉人交付租金，这也是一般常识。4、目前实际被上诉人确实未按合同及补充协议约定向上诉人交付190亩建设土地，被上诉人实际只交付上诉人8.3亩建设预留地(有曲阜市自然资源局相关票据为证)，剩余181.7亩仍为耕地，土地性质为一般农田，现场就是最有力最可靠的证据。而一审法院没有到现场去或勘察或实地查看，便凭想象作出错误判断。请上级法院依法查清事实，作出正确判决。5、合同和补充协议均约定向上诉人交付的土地应当是建设用地，而被上诉人没有向上诉人交付建设用地，不符合合同约定的目的被上诉人显然违约，应承担违约责任。6、上诉人进行所谓的建筑物的建设，仅使用了8.3亩的土地且该建筑物的土地为建设用地。补充协议约定的建设用地，被上诉人没有交付给上诉人。一审法院之所以错误判断，上诉人在租赁土地上有建筑物，便就是或推定被上诉人交付了约定土地。这种推定是建立在没有事实基础上的错误判断，没有对争议事实了解清楚。7、土地交付应当有原耕种村民将土地交付村委会，应当由村委会向相关部门办理190亩土地的相关审批手续转化为建设用地，按照合同或协议的约定方式：即交付地界图并办理公证交付上诉人，这样才能是交付土地。而事实上土地原耕种土地的村民仍然继续在其土地上进行耕种，根本未办理190亩耕地转化建设用地的手续，仅转化了8.3亩建设预留地，这种情况怎么算把土地交付给上诉人呢?综上所述，一审法院没有查清事实，便错误认定其约定的土地已经交付，是错误的。上诉人没有收到合同或协议约定的建设用地，实际上没有得到或使用租赁物，不应当向被上诉人交付租金。请上级法院依法查清事实，作出正确裁判，维护上诉人的合法权益!石门山庄村委辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序无瑕疵，请求维持原判。石门山庄村委向一审法院起诉请求：1、支付2015年6月至2019年6月土地租金608000元；2、要求被告拆除地上建筑物及附着物；3、要求被告支付自2019年7月至被告实际拆除地上建筑物及附属物之日的损失；4、诉讼费及相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月2日，曲阜市石门山镇人民政府与被告签订了《曲阜石门山锦绣庄园旅游观光产业园(暂定名)项目合作协议书》；同日，本案原告以曲阜石门山镇石门山庄杨柳社区的名义与被告签订《曲阜石门山锦绣庄园旅游观光产业园(暂定名)项目合作协议书》；在两份合作协议书中，双方对合作形式、合同区域及项目、土地取得、年限及价格、双方的权利义务、合同终止及违约责任等进行了约定。2014年1月1日，原告与被告又签订补充协议书，协议约定一期工程建设用地190亩，租赁价格为800元/亩/年，租期50年，每年租金152000元，租金交付方式为以后每年度交付，先交后用;土地边界，以甲乙双方测量红线为准，并以双方公证书为证；交付租金日期为2014年1月1日，以后每年1月份开始交款。被告分别于2013年12月26日交纳土地租金152000元，2015年5月13日交纳土地租金152000元。之后一直未交纳土地租金，故原告诉来本院。一审法院认为，本案争议的焦点问题为原告石门山庄村委与被告锦绣富华公司签订的补充协议中的190亩土地是否已经交付完毕，原告主张合同约定是先交钱后交付土地，实际上是原、被告双方预先进行了电子测量，明确了界址后，2013年12月份被告交付了152000元，签订补充协议的当日双方又进行了实地的测量，完成了交付，被告也实际占用了租赁土地。被告主张双方补充协议第二条约定土地边界以双方测量红线为准，村民的土地仍然在耕种，租赁土地无法交付，我方要求按照合同约定办公证后交付，但是原告至今没有配合，租赁土地没有实际交付。本院认为，原被告签订补充协议的时间为2014年1月1日，之后被告进行了相关建筑物的建设，并于2015年5月13日又交付了租金，交付租金的数额为152000元，该数额和补充协议约定的190亩土地每年应缴纳的租金金额相一致，如果原告未交付土地，被告在租赁土地上建设建筑物，且在双方签订补充协议一年多之后又交付租金的行为，明显不符合常理。原被告双方虽然没有办理公证，但并不代表土地没有实际交付。被告提交的公证书中虽然显示租赁土地上有人在种植，但是被告并未提供证据证明系本案原告种植，被告可明确侵权人后另行主张权利。综上，本院认为，双方补充协议约定的190亩土地已经完成交付，被告使用该土地，应按照双方约定支付租金。双方补充协议签订的时间为2014年1月1日，被告在2013年12月27日就交付了152000元，该租金应是交纳的2014年的租金，2015年5月份交纳的系2015年的租金，故被告拖欠的租金应从2016年1月1日起计算至原告要求的2019年6月30日，租金应为532000元。关于原告要求被告拆除地上建筑物及附属物，并支付自2019年7月至被告实际拆除地上建筑物及附属物之日的损失的诉讼请求，本院认为，因双方合同继续履行，并未解除，故对该诉讼请求本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决：一、由被告北京锦绣富华投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会从2016年1月1日至2019年6月30日的土地租金532000元；二、驳回原告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4940元，由被告北京锦绣富华投资管理有限公司负担4090元，由原告曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会负担850元。二审中，上诉人提交曲阜市自然资源和规划局出具的“关于律师调查曲阜市石门山镇杨柳社区北土地性质的复函”及曲阜市土地利用总体利用规划图、曲阜市国土资源局非税收入通用票据，拟证实涉案土地不符合合同约定，被上诉人仅向上诉人交付了8.33亩土地。被上诉人质证称，上述证据不是新证据，也不能证明上诉人的观点。被上诉人提交以下证据：1、2013年5月31日上诉人与曲阜市鲁水水资源工程服务处签订的测绘合同复印件及测绘费收据，拟证实被上诉人委托该工程服务处对涉案土地进行测绘形成测绘图；2、测绘图复印件，主张系双方因土地交付面积存在纠纷，上诉人负责人委托后作出，按照该测绘图，上诉人租赁面积为180多亩；3、2014年5月31日被上诉人记账凭证及收款收据一份，拟证实双方补充协议中约定的土地已经交付，被上诉人收取上诉人4000元果树补偿款。上诉人质证称，对证据1的真实性不了解，与本案无关；对证据2，系复印件，真实性不予认可；对证据3，不予认可，我公司没有这笔支出，且收据记载的交款人为“曲阜锦绣庄园有限公司”，而不是我公司。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，双方于2014年1月1日签订的补充协议约定的租赁土地190亩为农用地，对于其中的8.33亩，2019年被曲阜市国土资源局罚款166600元，上诉人主张已被规划为建设用地。本院认为，一、关于双方于2014年1月1日签订的补充协议的效力，该协议涉及的190亩土地为农用地，双方约定将该土地用于工程建设。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。涉案土地没有办理农用地转为建设用地审批手续，双方即签订补充协议用于工程建设，违反了法律强制规定，该补充协议为无效协议。二、虽然该补充协议为无效协议，但若被上诉人已按约定约定将土地交付上诉人使用，上诉人应向被上诉人支付相应的占有使用费。对于占有使用费的标准，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”参照该条规定，上诉人应以协议约定的900元/亩/年支付占有使用费。对于被上诉人向上诉人支付的土地亩数，双方存在争议，上诉人称被上诉人仅实际交付了8.33亩，被上诉人称已将协议约定的190亩土地全部交付给了上诉人，本院认为，1、双方签订的补充协议第五条约定，上诉人界区190亩内的小果树，每棵十元，以双方查验的实际数量为准，果树款由上诉人一次性付给被上诉人，同时所有权归上诉人拥有。二审时被上诉人提交记账凭证及收据记账联，显示2014年5月31日入账上诉人收取的“锦秀庄园果树补偿款”4000元，虽然收据记载的交款人为“曲阜锦绣庄园有限公司”，而不是上诉人准确的公司名称，但结合双方2013年6月2日签订的合作协议书标明的项目名称，可以认定上诉人已向被上诉人支付了果树补偿款4000元。该证据说明双方已对涉案190亩土地内的小果树进行查验，并进行了交接。2、双方协议约定190亩土地每年租金为152000元，2013年12月27日上诉人支付了2014年的租金152000元，2015年5月13日又交纳了152000元的土地租金，如若被上诉人仅向上诉人交付了8.33亩土地，上诉人却连续两年向被上诉人全额支付190亩土地的租金，对此上诉人未作出合理解释。3、上诉人也未主张其实际使用涉案190亩时遇到了其他权利人阻碍其使用。4、上诉人以曲阜市国土资源局的罚款为依据主张其只使用了8.33亩土地，但上诉人实际使用土地的亩数与被上诉人向其交付土地亩数不是同一概念，被上诉人向其交付土地后，上诉人如何使用、是否使用，不影响上诉人向被上诉人支付土地占有使用费。基于以上，本院认为，一审认定被上诉人向上诉人交付了协议约定的190亩土地，并无不当，上诉人应向被上诉人支付190亩土地的占有使用费。对于双方补充协议无效的其它法律后果，因一审未涉及，二审不宜直接处理，相关当事人可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省曲阜市人民法院（2019）鲁0881民初3846号民事判决；二、北京锦绣富华投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会自2016年1月1日至2019年6月30日的土地占有使用费532000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4940元，由北京锦绣富华投资管理有限公司负担4090元，由曲阜市石门山镇石门山庄村村民委员会负担850元。二审案件受理费9120元，由北京锦绣富华投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十二月二十八日书记员  史庆云