安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民再102号 抗诉机关：安徽省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：吴小娟，女，1982年10月8日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：陈玉松，男，1979年10月9日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：房楠楠，女，1987年4月19日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市禹会区。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：房继伟，女，1989年8月1日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：陈刚，男，1970年9月13日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：高琪程，男，1988年7月23日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市禹会区。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：王吉洋，男，1984年8月10日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市五河县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：崔存，女，1983年9月24日出生，汉族，居民，住河南省方城县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：蒋玲娟，女，1984年9月13日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：彭加坤，男，1985年5月2日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：万云利，男，1965年6月8日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨晓林，女，1969年8月13日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市禹会区。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：蒋广三，男，1973年7月20日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：李建卓，男，1983年3月23日出生，汉族，居民，住陕西省商洛市商州区。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨陈陈，女，1986年6月14日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市禹会区。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：王桂芹，女，1986年11月6日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：路家功，男，1972年4月6日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：宫丽，女，1973年11月14日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张强，男，1993年5月25日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。 上述19名申诉人共同推举的诉讼代表人：蒋广三，男，1973年7月20日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 上述19名申诉人共同推举的诉讼代表人：崔存，女，1983年9月24日出生，汉族，居民，住河南省方城县。 被申诉人（一审被告、二审上诉人）：荣盛（蚌埠）置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市航华路**。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙浩，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王安南，安徽禹风律师事务所实习律师。 一审原告、二审被上诉人：张凤琴，女，1970年10月25日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 一审原告、二审被上诉人：李吴天，男，1996年12月7日出生，汉族，居民，住安徽省凤阳县。 申诉人吴小娟、陈玉松、房楠楠、房继伟、陈刚、高琪程、王吉洋、崔存、蒋玲娟、彭加坤、万云利、杨晓林、蒋广三、李建卓、杨陈陈、王桂芹、路家功、宫丽、张强（以下简称吴小娟、陈玉松等19人）因与被申诉人荣盛（蚌埠）置业有限公司（以下简称荣盛公司），一审原告、二审被上诉人张凤琴、李吴天商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2016）皖03民终1054号民事判决，向安徽省人民检察院申诉。安徽省人民检察院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，以皖检民（行）监［2019］34000000443号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2020）皖民抗40号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派检察官王蕾、检察官助理陈伟出庭履行职责。吴小娟等19名申诉人的诉讼代表人蒋广三、崔存，被申请人荣盛（蚌埠）置业有限公司的委托诉讼代理人孙浩、王安南到庭参加诉讼，二审被上诉人张凤琴、李吴天经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省人民检察院查明：在安徽电视台经济生活频道的采访中，记者询问：“所有签订合同的业主，都是选择第一种处理方式？”荣盛公司的营销总监安某表示：“对。”记者又询问：“按照第二种方式，要和我们签订合同，我们作为企业，会不会跟他签呢？”安某表示：“我们本着对客户公平的原则，这个我们是不考虑的。” 该院抗诉认为：安徽省蚌埠市中级人民法院（2016）皖03民终1054号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明。案涉《商品房买卖合同》中的“第五条面积确认及面积差异处理”条款为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，荣盛公司在与包括本案申请人在内的所有荣盛南山郦都购房户签订《商品房买卖合同》中，对于“面积确认及面积差异处理”虽在第五条规定了两种处理方式，但在实际操作中，荣盛公司不允许购房户选择第2种处理方式，而均采用第1种处理方式。且从本案14份《商品房买卖合同》中可以看出，合同内容均是打印，而不是手写。因此可以认定，荣盛公司在与本案19名申请人签订13份《商品房买卖合同》时，并不存在对该条款进行协商，该条款符合法律对格式条款的认定。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，荣盛公司通过格式条款对本案19名申请人进行权利限制，加重了19名申请人的责任，排除了19名申请人按照《商品房销售管理办法》第二十条规定的权利，而对面积差异处理方式的选择，属于购房户的主要权利之一，因此，该格式条款应属无效。 吴小娟、陈玉松等19人申诉称：案涉13份合同是荣盛公司为重复使用而预先单方制定，合同第五条虽对产权登记面积与合同约定面积发生差异时规定了两种处理方式，但事实上荣盛公司只按第1种处理方式与购房者签订合同，不允许购房者对该条款进行协商，故案涉《商品房买卖合同》第五条应认定为格式条款。二审判决认定案涉“《商品房买卖合同》第五条中的选择性内容不应认定为格式条款”缺乏证据证明。在签订上述合同时，荣盛公司提供的格式条款，排除购房户的权利，扩大了购房户的损失，在长达2年至2年5个月的时间内占有购房户多支付的购房款，获取利息收入，造成购房户利息损失，显失公平，应认定为无效格式条款。二审判决认定该条款“不符合争议格式条款和无效格式条款的适用规则”，适用法律错误。依据《城市商品房预售管理办法》第七条的规定，荣盛公司在取得商品房预售许可证后就已经明知该合同项下的房屋面积、布局、空间高度等全部信息，但仍在第1种处理方式中拟定“双方均应按面积对房款进行无息退补”等内容免除自己的责任，具有主观恶意。其系专业房地产开发企业，有能力将出售商品房面积差控制在合理范围之内（不超过3%），其交付商品房面积差已经超过合理范畴，违背了诚实信用原则。请求撤销二审判决，维持一审判决。 荣盛（蚌埠）置业有限公司辩称：案涉《商品房买卖合同》第五条系选择性条款，条款内容虽然由荣盛公司预先拟定，但在合同具有选择性的情况下，双方当事人同意对房屋面积差异采取第1种处理方式并最终双方达成协议，系双方合意的结果。荣盛公司已按照约定向吴小娟、陈玉松等19人支付了面积差款项，其未提出任何异议，双方在事实已认可了合同第五条约定。合同第五条第1种处理方式体现了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的合同约定优先的原则，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不符合争议格式条款和无效格式条款的适用规则。且吴小娟、陈玉松等19人所购房屋减少的主要是相对无用的公摊面积，实用套内面积未减少，不仅不会给其造成经济损失，还会使其受益。请求维持二审判决，驳回吴小娟、陈玉松等19人的再审请求。 吴小娟、陈玉松等14户向一审法院起诉请求：1、判令原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条格式条款无效；2、被告双倍返还原告面积差超过3%部分的房价款，即吴小娟、陈玉松24803.57元，房楠楠、房继伟25528.16元，陈刚25205.9元，高琪程24767.26元，王吉洋、崔存25684.37元，蒋玲娟、彭加坤21882.35元，万云利24982.35元，杨晓林25445.14元，蒋广三25609元，李建卓、杨陈陈25765.82元，张凤琴、李吴天27455.13元，王桂芹25248.52元，路家功、宫丽27197元，张强27788.04元；3、被告赔偿原告房价差造成的银行利息损失，即吴小娟、陈玉松23013.81元，房楠楠、房继伟17226.95元，陈刚16969.4元，高琪程23034.35元，王吉洋、崔存23831元，蒋玲娟、彭加坤15149.98元，万云利16818.68元，杨晓林23833.28元，蒋广三23760.81元，李建卓、杨陈陈11208.6元，张凤琴、李吴天6139元，王桂芹5344.84元，路家功、宫丽5009元，张强25270.22元。 一审法院查明：2013年期间，荣盛公司与14户原告签订了14份《商品房买卖合同》，分别约定： 吴小娟、陈玉松购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D3楼2单元502室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5028.48元，总价款为517481元整，吴小娟、陈玉松按约于2013年3月11日交纳首付款317481元，于2013年3月14日办理按揭贷款20万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.02平方米，2015年8月7日荣盛公司退房款40328元。 房楠楠、房继伟购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼2单元601室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5206.96元，总价款为535848元整，房楠楠、房继伟按约于2013年3月12日交纳首付款180848元，于2013年3月15日办理按揭贷款35.5万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约7.99平方米，2015年8月7日荣盛公司退房款41604元。 陈刚购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D3楼3单元801室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5109.96元，总价款为525866元整，陈刚按约于2013年3月12日交纳首付款200866元，于2013年3月15日办理按揭贷款32.5万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.02平方米，2015年8月7日荣盛公司退房款40982元。 高琪程购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D3楼2单元401室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5051.76元，总价款为519877元整，高琪程按约于2013年4月7日交纳首付款199877元，于2013年4月10日办理按揭贷款32万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约7.99平方米，2015年8月10日荣盛公司退房款40364元。 王吉洋、崔存购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼3单元801室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5206.96元，总价款为535848元整，王吉洋、崔存按约于2013年3月12日交纳首付款205848元，于2013年3月15日办理按揭贷款33万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.02平方米，2015年8月11日荣盛公司退房款41760元。 蒋玲娟、彭加坤购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼2单元902室房屋一套，建筑面积98.74平方米，其中套内建筑面积74.58平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.16平方米，该商品房单价为每平方米4964.46元，总价款为490191元整，按约于2013年4月18日交纳首付款300191元，于2013年4月21日办理按揭贷款19万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约7.37平方米，2015年8月13日荣盛公司退房款36588元。 万云利购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼3单元201室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5064.91元，总价款为521202元整，按约于2013年8月14日交纳首付款161202元，于2013年8月17日办理按揭贷款36万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.02平方米，2015年8月17日荣盛公司退房款40618元。 杨晓林购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼3单元601室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5158.46元，总价款为530857元整，按约于2013年3月15日交纳首付款160857元，于2013年3月18日办理按揭贷款37万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.02平方米，2015年8月17日荣盛公司退房款41371元。 蒋广三购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼3单元1001室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5191.68元，总价款为534276元整，按约于2013年3月13日交纳首付款304276元，于2013年3月16日办理按揭贷款23万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.02平方米，2015年8月13日荣盛公司退房款41637元。 李建卓、杨陈陈购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼2单元801室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5255.46元，总价款为540839元整，按约于2013年4月9日交纳首付款350839元，于2013年4月12日办理按揭贷款19万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约7.99平方米，2015年8月12日荣盛公司退房款41991元。 张凤琴、李吴天购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D3楼3单元802室房屋一套，建筑面积107.52平方米，其中套内建筑面积81.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.30平方米，该商品房单价为每平方米5052.10元，总价款为543202元整，按约于2013年3月12日支付全部购房款。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.66平方米，2015年8月31日荣盛公司退房款43751元。 王桂芹购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼3单元901室房屋一套，建筑面积102.91平方米，其中套内建筑面积77.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.17平方米，该商品房单价为每平方米5118.6元，总价款为543202元整，按约于2013年3月12日支付全部购房款。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.02平方米，2015年8月31日荣盛公司退房款41483元。 路家功、宫丽购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D3楼3单元602室房屋一套，建筑面积107.52平方米，其中套内建筑面积81.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.30平方米，该商品房单价为每平方米5004.6元，总价款为538095元整，按约于2013年8月18日支付全部购房款。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.66平方米，2015年8月31日荣盛公司退房款43340元。 张强购买荣盛公司开发建设的荣盛•南山郦都项目D6楼3单元202室房屋一套，建筑面积107.52平方米，其中套内建筑面积81.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积26.30平方米，该商品房单价为每平方米5113.36元，总价款为549788元整，按约于2013年11月12日交纳首付款169788元，于2013年3月15日办理按揭贷款38万元。2015年7月底，荣盛公司交付房屋，房屋面积实际减少约8.66平方米，2015年8月31日荣盛公司退房款44282元。 一审法院判决：一、被告荣盛（蚌埠）置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告面积差超过3%部分的房价款，即吴小娟、陈玉松24803.57元，房楠楠、房继伟25528.16元，陈刚25205.9元，高琪程24767.26元，王吉洋、崔存25684.37元，蒋玲娟、彭加坤21882.35元，万云利24982.35元，杨晓林25445.14元，蒋广三25609元，李建卓、杨陈陈25765.82元，张凤琴、李吴天27455.13元，王桂芹25248.52元，路家功、宫丽27197元，张强27788.04元；二、被告荣盛（蚌埠）置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告吴小娟、陈玉松利息损失（以房价款15524元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月14日起至2015年8月17日止）、赔偿原告房楠楠、房继伟利息损失（以房价款16075元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月15日起至2015年8月7日止）、赔偿原告陈刚利息损失（以房价款15776元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月15日起至2015年8月7日止）、赔偿原告高琪程利息损失（以房价款15596元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年4月10日起至2015年8月10日止）、赔偿原告王吉洋、崔存利息损失（以房价款16075元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月15日起至2015年8月11日止）、赔偿原告蒋玲娟、彭加坤利息损失（以房价款11727元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年4月21日起至2015年8月13日止）、赔偿原告万云利利息损失（以房价款15636元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年8月17日起至2015年8月17日止）、赔偿原告杨晓林利息损失（以房价款15926元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月18日起至2015年8月17日止）、赔偿原告蒋广三利息损失（以房价款16028元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月16日起至2015年8月13日止）、赔偿原告李建卓、杨陈陈利息损失（以房价款16225元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年4月12日起至2015年8月12日止）、赔偿原告张凤琴、李吴天利息损失（以房价款16296元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月12日起至2015年8月31日止）、赔偿原告王桂芹利息损失（以房价款15803元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月13日起至2015年8月31日止）、赔偿原告路家功、宫丽利息损失（以房价款16143元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年8月18日起至2015年8月31日止）、赔偿原告张强利息损失（以房价款16494元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2013年3月15日起至2015年8月31日止）；三、驳回原告吴小娟、陈玉松、房楠楠、房继伟、陈刚、高琪程、王吉洋、崔存、蒋玲娟、彭加坤、万云利、杨晓林、蒋广三、李建卓、杨陈陈、张凤琴、李吴天、王桂芹、路家功、宫丽、张强的其他诉讼请求。案件受理费吴小娟、陈玉松996元、房楠楠、房继伟870元，陈刚854元，高琪程996元，王吉洋、崔存1036元，蒋玲娟、彭加坤726元，万云利846元，杨晓林1032元，蒋广三1034元，李建卓、杨陈陈724元，张凤琴、李吴天640元，王桂芹566元，路家功、宫丽606元，张强1126元（原告已减半预交），由原告负担30%，被告负担70%，于判决生效后七日内向一审法院交纳。 荣盛公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回吴小娟、陈玉松等14户的诉讼请求。 二审法院对一审查明的事实予以确认。二审法院另查明，案涉《商品房买卖合同》第五条载明：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按产权登记面积结算，房款多退少补；（2）在出卖人发出面积结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补；（3）未按上述约定时间对房款进行无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金。（4）X。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按X利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……” 二审法院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》第五条的效力如何认定？该约定内容是否明确？吴小娟、陈玉松等购房户的诉讼请求能否成立？ 《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴小娟、陈玉松等购房户与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按产权登记面积结算，房款多退少补；（2）在出卖人发出面积结算通知后30天内，双方均应按面积对房款进行无息退补；（3）未按上述约定时间对房款进行无息退补的，逾期一方按日万分之二的标准向对方承担违约金。（4）X。……。上述约定明确具体，文字内容并无歧义，表明双方当事人签订合同时对合同约定面积与产权登记面积的差异处理方式已经进行了选择。本案中，签订合同的双方当事人均系完全民事行为能力人，对于各自的行为性质和行为后果具有完全认知和判断能力，应认定《商品房买卖合同》第五条约定系双方作出的真实意思表示；其内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该约定合法有效，双方均应按照约定履行义务。经查明，荣盛公司已按照上述约定向吴小娟、陈玉松等购房户退还了多收取的房屋面积差异价款，表明荣盛公司的退款义务已履行完毕。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述司法解释规定，在合同约定面积与实际面积存在差异时，应遵照约定优先的处理原则，即有约定的按照约定处理，没有约定的按照法定处理。鉴于案涉《商品房买卖合同》第五条对此已进行明确约定，故根据司法解释规定，本案双方当事人因房屋面积差异产生的纠纷应当按照合同约定处理。由于荣盛公司依照合同约定产生的退款义务已履行完毕，吴小娟、陈玉松等购房户请求判令荣盛公司双倍返还面积差超过3%部分的房价款及赔偿利息损失，于法无据，不予支持。一审法院判决认为案涉《商品房买卖合同》第五条内容约定不明，与事实不符，予以纠正。吴小娟、陈玉松等购房户上诉主张，《商品房买卖合同》第五条属于存有争议的格式条款，应作出不利于提供格式条款一方的解释。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。依照上述规定，格式条款的构成包括三个要素：预先制定、重复使用和排除合意。经审查，案涉《商品房买卖合同》第五条属于选择性条款，虽然条款内容系由荣盛公司预先拟定，但并未排除当事人合意。事实上，在合同内容具备选择性的情况下，双方当事人同意对房屋面积差异采取第1种处理方式而未采取第2种处理方式，并且双方也最终达成了商品房买卖协议，即表明该选择系双方合意的结果。至于在合同签订过程中，双方就合同第五条内容的选择问题是否发生争论，并不影响合同最终成立的事实。因此，案涉《商品房买卖合同》第五条中的选择性内容不应认定为格式条款。同时，合同第五条第1种处理方式中，其记载的内容明确具体，并包括了双方的权利和义务，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,因此不符合争议格式条款和无效格式条款的适用规则。据此，对吴小娟、陈玉松等购房户关于格式条款的诉讼主张不予采纳。二审法院判决： 一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初177号民事判决；二、驳回吴小娟、陈玉松等购房户的诉讼请求。一审案件受理费12052元，由吴小娟、陈玉松等购房户负担（已交纳）。二审案件受理费12052元，由吴小娟、陈玉松等购房户负担（各户于本判决生效后七日内向本院交纳，各户应交纳数额同一审判决）。 本院再审中，安徽省人民检察院提交安徽电视台经济生活频道记者采访荣盛公司营销总监安某的视频资料一份，并说明该视频资料系吴小娟、陈玉松等19人申请抗诉时提供。吴小娟、陈玉松等19人对其真实性予以认可，认为能达到其案涉《商品房买卖合同》第五条未经双方协商，系格式条款的证明目的。荣盛公司对其真实性予以认可，但认为该视频资料形成于2015年且已向原审法院提交，不是新证据，不能达到荣盛公司的证明目的。本院认证认为，该视频资料由吴小娟、陈玉松等19人提交一审法院并经庭审质证，不属于再审新证据，因双方当事人对其真实性均予以认可，本院对其真实性予以认定。 本院再审查明：荣盛公司提供的《商品房买卖合同》第五条关于“面积确认及面积差异处理”条款，虽然提供了2种处理方式，但只按照第1种处理方式与包括吴小娟、陈玉松等19人在内的购房者订立合同。本院对原审查明的其他事实予以确认。 本院再审认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》第五条是否属于格式条款、是否有效。 荣盛公司为重复使用而事先拟定的《商品房买卖合同》，其第五条关于“面积确认和面积差异处理”条款提供了两种处理方式，但在实际操作中，该公司只按第1种处理方式与购房者订立合同。荣盛公司不允许购房者在其提供的两种处理方式中任意选择，且合同内容均是打印，而不是手写，足以认定荣盛公司在与吴小娟、陈玉松等19人签订《商品房买卖合同》时未对该条款进行协商。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，案涉《商品房买卖合同》第五条应认定为格式条款。二审判决认定案涉《商品房买卖合同》第五条中的选择性内容不是格式条款，认定事实错误，本院予以纠正。案涉《商品房买卖合同》第五条虽系格式条款，但签订合同的双方当事人均系完全民事行为能力人，对于各自的行为性质和行为后果具有完全认知和判断能力，应认定案涉《商品房买卖合同》第五条系双方当事人的真实意思表示；该条款并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款有效。吴小娟、陈玉松等19人关于荣盛公司按照“双方均应按面积对房款无息退补”的约定与购房者签订合同具有主观恶意，其无偿获取购房户多交房款的利息，给购房者造成利息损失，显失公平，案涉《商品房买卖合同》第五条约定系无效格式条款的主张不成立，本院不予支持。因案涉《商品房买卖合同》第五条的约定明确具体，不存在理解上的歧义，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，荣盛公司与吴小娟、陈玉松等19人应按照上述约定履行各自的义务。现荣盛公司的退款义务已履行完毕，吴小娟、陈玉松等19人诉请荣盛公司双倍返还面积差超过3%部分的房价款及赔偿利息损失，缺乏合同和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，吴小娟、陈玉松等19人的再审请求不成立，应予驳回；二审判决认定事实错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持安徽省蚌埠市中级人民法院（2016）皖03民终1054号民事判决。 一审案件受理费12052元，由吴小娟、陈玉松等购房户负担（已交纳）。二审案件受理费12052元，由吴小娟、陈玉松等购房户负担（各户于本判决生效后七日内向二审法院交纳，各户应交纳数额同一审判决）。 本判决为终审判决。 审判长  胡红 审判员  张曌 审判员  王成 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理赵梅 书记员季敏捷