湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初10290号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路**卓越蔚蓝海岸******。负责人：彭英，系总经理。委托诉讼代理人：邹珊珊，女，汉族，1988年7月9日出生，住湖南省醴陵市，系公司员工。被告：欧志峰，女，汉族，1974年10月26日出生，住长沙市岳麓区。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司(以下简称“卓越物业公司”)诉被告欧志峰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司的委托诉讼代理人邹珊珊，被告欧志峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卓越物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费22520.02元。（自2017年4月1日计算至2019年3月31日止）2、请求判令被告支付违约金2533.5元。（自2017年4月1日计算至2019年3月31日止，酌情按滞纳金的10%主张）3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2005年起入驻长沙市岳麓区卓越麓山别墅小区，为该小区提供物业管理服务至2019年3月31日。被告欧志峰为卓越麓山别墅小区F39房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2017年4月1日起至2019年3月31日止一直未缴纳过物业服务费经原告多次催缴，仍欠原告22520.02元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、违约金。原告为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。被告欧志峰辩称：一、卓越麓山别墅Ｆ39栋房屋从2017年3月至今未达收房标准。无法收房、装修和入住，仍然为毛坯空置房：1、卓越麓山别墅Ｆ39栋房屋存在极大安全隐患，其房屋后挡土墙属于高危建筑，房屋主体存在极大的安全隐患，在同开发商交涉了近四年后，于2018年11月29日双方同意并且签署了Ｆ39栋房屋后挡土墙整改协议；2、Ｆ39栋房屋主体漏水情况相当严重，达21处之多,至今未曾整改,房屋主体一直存在严重的质量问题，没有达到收房标准，无法收房；3、卓越麓山别墅Ｆ39栋房屋西面花园存在巨大塔吊基础,严重影响了房屋装修，至今未曾整改，无法收房；4、在同开发商交涉了近六年后，于2020年6月10日双方同意并且签署了Ｆ39栋房屋漏水及花园塔吊整改协议。2018年11月29日协议签定以前和此后3个月（至2019年3月31日整改期房屋都存在极大安全隐患，属于极高危房，根本无法收房，2020年6月10日协议签定以前和此后3个月（至2020年9月10日整改期房屋都存在严重质量问题，根本无法收房、装修和入住。二、深圳市卓越物业管理极其混乱，所提供的物业费诉讼佐证材料甚至起诉书错误连篇，漏洞百出，提起诉讼的证据毫无有效性可言。三、卓越物业公司服务水平极低，远低于当时所签物业服务合同规定的要求：1、Ｆ区原有大片公共绿化，物业坐视少部分业主自行侵占，不闻不问，投诉就说自己无能为力；更为严重的是Ｄ区某些业主已经发展到占山侵林据为己有，一直到无人机航拍现场并且在湖南××组发现，完全没有尽到一点物业的责任，是严重的物业渎职行为；2、Ｆ区之前入住率较低，物业卫生清扫非常不及时，垃圾成堆，苍蝇遍地，Ｆ区是个山坡，遇到下雨天污水横流，无处下脚；3、本人自2016年11月购买至2019年3月卓越物业被小区业主驱逐出去期间，整个Ｆ区几乎没有路灯照明，业主们多次投诉物业要求解决路灯问题，一直相互推诿，找各种理由拖延；4、Ｆ区公共绿化缺失，仅有的零星几块物业也不收拾，打电话投诉从来没有下文，整个片区杂草丛生，垃圾桶随意摆放，老鼠横行无忌；5、Ｆ区道路损坏严重，多次投诉物业，一直承诺解决，至物业退场未见下文；6、小区猫狗横行，噪音扰民，多次联系物业要求解决无证养狗，一直承诺解决，至物业退场未见下文。四、坪塘法庭曾于2019年12月30日简易程序审理了本案，因房屋高危因素和严重质量问题，无法达到收房标准，且无任何收房手续在开庭后两分钟由代理律师撤诉。被告因Ｆ39栋是高危房和严重房屋质量问题无法收房，且希望物业服务有所改善和提高，实在是忍无可忍才以拒绝缴纳物业费来抗议。卓越物业公司收取高昂的物业收费3.8元／平米，理应提供与该收费水平相当的物业服务，而卓越物业自以为是开发商的物业公司，肆意妄为，服务水平极差，服务意识极低，还多方设法阻扰业主成立业委会，阻拦无果后直接被广大业主一致清退出场,充分说明了卓越物业公司的服务评价是多么低下。现被告为维护自身合法权益，望法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2009年10月4日，湖南麓山别墅投资开发有限公司（甲方）与卓越物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，该合同第一章第一条约定，乙方提供的服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应责任。第三章第六条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳（注：已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准；房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准），具体标准如下：[高层住宅]：1.7元／月/平方米；[别墅]：3.8元／月/平方米；[商业]：3．O元／月/平方米。第三章第八条约定，业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用（物业服务资金）。第三章第九条约定，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。逾期缴物业服务费的业主和物业使用人每逾期一日按照所欠费用总额的千分之三向乙方交纳违约金。该合同还就双方的权利义务等内容问题做出了约定。合同签订后，原告卓越物业公司依约承接麓麟卓越花园第二期的物业服务，并对合同进行公示。2019年3月31日，原告退出该小区的物业管理。2016年11月21日，被告欧志峰与湖南麓山别墅投资开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，由被告购买位于长沙市岳麓区××路××号××花园××期××幢××号房屋，该房屋建筑面积为224.11㎡，房屋性质为别墅。合同第十八条约定，出卖人以邀请招标方式选聘深圳市卓越物业管理有限公司长沙分公司对该房屋进行前期物业管理。对出卖人聘请的物业服务企业或者其他管理人，经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意有权更换。收费的起始时间为：出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知后不配合交房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。2017年3月17日，湖南麓山别墅投资开发有限公司通过邮寄送达的方式向被告发出《入伙通知书》，根据邮件查询结果显示，2017年3月18日该邮件显示已签收。现被告未办理收房手续，也未缴纳过物业管理服务费。另查明：一、被告因涉案房屋质量问题与房屋开发商多次协商，分别于2018年11月29日、2020年6月10日与开发商签订了协议对房屋质量问题进行处理，现涉案房屋质量问题已经协商处理完毕。二、根据《长沙市商品房买卖合同》合同第十八条约定：被告应于交付房屋之日开始缴纳物业费。商品房买卖合同补充协议第十条约定：买受入应在《入伙通知书》中通知的入伙日期15日内（验收期限）验收房产，如有异议应在验收期满当日提出，逾期不提出，视为买受人对本房产无异议，同意接收。《前期物业服务合同》第八条约定：业主应于建设单位交付物业次月按时交纳物业服务费用（物业服务资金）．业主在入伙通知书约定的入伙期限内无正当理由而不办理相关入住手续的视为入住，原告在《入伙通知单》约定的入伙期限结束后统一计收物业服务费及其他相关费用。现被告已于2017年3月18日签收入伙通知书，且未提交证据证明其在收到入伙通知书15天内提出房屋质量异议，故涉案房屋视为2017年3月18日交房。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的前期物业服务合同、商品房买卖合同、入伙通知书邮寄面单、回单、律师函、催缴资料，被告提交并经庭审质证的照片、协议书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原告作为麓麟卓越花园第二期的物业管理企业，是由建设单位湖南麓山别墅投资开发有限公司选聘的，程序合法，并在长沙市住房和城乡建设局备案登记，依法获得涉案麓麟卓越花园第二期的物业管理服务权。现原告已依约为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费。本案被告确因客观原因无法入住涉案房屋，但该客观原因并非原告过错造成，且被告未提供充分证据证明涉案房屋质量或者其主张的原告物业管理服务过程中的瑕疵达到了《长沙市商品房买卖合同》或《前期物业服务合同》中约定的拒交物业费的条件，故被告应当按照《前期物业服务合同》第八条的约定从交房（2017年3月18日）次月即2017年4月开始至原告退出该物业管理之日（2019年3月31日）向原告缴纳物业服务费。原告诉请被告支付2017年3月1日至2019年3月31日的物业管理服务费22520.02元，本院综合考虑本案具体情况，酌情支持20268.02元。关于违约金问题。虽然被告作为业主未按月缴纳物业服务费用，但被告基于房屋质量问题与开发商产生纠纷，在原告退出涉案小区物业服务管理后才得到协商解决，且被告因房屋质量问题一直未入住，故对原告的违约金诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告欧志峰在本判决生效之日起十日内支付原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司截至2019年3月31日的物业管理服务费20268.02元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费426元，因适用简易程序减半收取213元，由原告深圳市卓越物业管理股份有限公司长沙分公司承担43元，由被告欧志峰负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  尹辉霞二〇二〇年十二月二十八日法官助理王洋洋书记员张浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。