西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初15409号原告:李光富，男，1972年4月14日出生，汉族，住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：王玮，陕西索骥律师事务所律师。被告:贾振国，男，1984年9月24出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：余博昭，陕西昭行律师事务所律师。原告李光富与被告贾振国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告李光富及其委托诉讼代理人王玮、被告贾振国委托诉讼代理人余博昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李光富向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后立即支付拖欠的房租281556元，按照46926元/月的标准支付租金自实际腾房之日，并以拖欠部分(281556元+至实际腾房之日的租金)为基数，按照1%的标准支付自2019年7月16日至实际腾房之日的违约金;281556+93852＝375408元于(暂计算至2020年4月1日)；2.判令被告承担涉案房屋自2019年7月11日至实际腾房之日拖欠的物业费、水电、燃气等费用；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月11日，原、被告双方签订房屋《租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于西安市XX路XX号XX楼XX层XX商铺，用于经营烧烤，租期约定10年，至2029年9月1日。同时约定，保证金为一个月租金46926元，应于合同签订之日支付。前2年租金每月46926元，每6个月结算一次，首笔租金应于合同签订后当日支付。另约定2019年7月11日至2019年9月1日为免租装修期，共计50天，免租期及后续的物业费、水电等费用均由被告承担。合同签订后，原告依约交付了商铺。被告支付了保证金。但是，被告声称首笔租金过几天支付，并于合同签订当天向原告出具《欠条》，承诺于2019年7月16日付清。然而，被告使用房屋后，原告多次沟通催促，仍履次推诿爽约，至今不按照承诺支付首笔租金。《租赁合同》12.2.2条约定:“乙方(被告)未按期足额支付租金或其他任何应付费用并逾期30日”，甲方(原告)有权单方解除合同:并约定如因被告违约解除合同的，保证金不退。被告的以上行为，违反合同约定。且，被告的行为发生在新冠肺炎疫情发生前，不属于不可抗力或者其他不能履行的客观因素，确属单方违约。原告认为，根据《合同法》之规定，依法签订的合同，当事人应当全面如约履行。被告的违约行为，给原告造成损失。原告经多次沟通无果，无奈，只能诉至贵院，提请公正裁决。被告贾振国辩称，被告实际拖欠房屋租金是2019年9月1日至2019年12月1日，减去支付的押金按照两个月计算，2019年12月1日至2020年4月1日系全国疫情影响期间，按照商铺餐饮领域疫情对餐饮产生的巨大影响，应该按照政策减免期间产生的租金。违约金计算标准过高，2019年7月1日至2019年12月1日；2019年7月16日至2019年12月1日，应该按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2.被告承担2019年7月11日至2019年12月1日产生的物业费、水电费、燃气等费用。经审理查明，原被告于2019年7月11日签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方即出租方原告将坐落于西安市XX路XX号XX楼XX层XX铺位出租给乙方即承租方被告，合同租赁商铺的建筑面积为521.4平方米，租赁用途为经营秦阿伟烧烤，租赁期限为10年，自2019年9月1日起至2029年9月1日止，租赁期间物业管理费及水、电、气、暖以及其他费用乙方按实用量结算。2019年9月1日起至2021年8月31日止，月租金为46926元，年租金为563112元，2021年9月1日起至2022年8月31日止，月租金为48803.4元，年租金为585636.48元，……。租金每6个月结算一次，乙方应于本合同签订当日，付清前6个月租金281556元，乙方应于每6个月期限届满前10日向甲方支付后6个月的租金。乙方应于本协议签订之日向甲方支付履行保证金，该保证金的金额为46926元，在本合同终止并且乙方履行合同规定的全部义务之后一个月内，甲方无息返还履约保证金。乙方应在本合同终止（解除）后的10日内返还租赁商铺，乙方在返还时不得破坏已经装修的租赁费，租赁商铺应符合适租的状态，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按当日租金的双倍向甲方支付该商铺场地占用费。若因乙方原因导致解除合同的，则对乙方的装修、设备、设施作如下处理：（1）、对可以移动的设施设备，乙方可自愿带走；（2）、对于不可移动的装修、设备、设施乙方应恢复商铺原状，因此产生的费用及损失由乙方承担，如乙方不能恢复商铺原状的，甲方可自行或委托第三方恢复，费用由乙方承担。该合同还约定，乙方如不按期支付租金，每延迟一日应当按欠付部分的1%向甲方支付违约金，累计拖欠租金超过30日时，甲方有权单方面解除合同，租赁期限内，乙方因经营不善无法继续经营的，可提前30日向甲方提出书面申请，双方协商是否终止本合同，如在上述30日内达成续租协议，则本合同继续履行，未达成相关协议，乙方有权在上述30日期满之日通知甲方终止本协议，终止自送达甲方之日起生效，此种情况下应为乙方自愿终止合同。双方在该合同中还约定了双方以合同中列明的地址发送通知或手机发送短信通知的内容。西安市高新区科技路78号1幢10205-10210室权利人系原告，用途为商业服务。2019年7月11日原告向被告出具收款收据一份，称收到押金46926元。2019年7月11日被告向原告出具欠条一份，该欠条载明，今欠李光富铂悦项目1号楼2层10205-10210铺位租金六个月281556元，于2019年7月16日付清。此后原告多次向被告催要第一期租金，被告以各种借口推脱，迄今未付分文，且被告未经原告同意欲转让该店铺。2020年4月2日被告向原告发短信称“李哥，你能出租就出租，我们已经经营不下去了，以后你就在往外租吧，现在东西都在，你看值多少钱给你抵一部分租金，比较押金什么的都给你了，你也别这样逼年轻人，我现在连住房都卖了，没办法呀。”上述事实有，《商铺租赁合同》、房屋产权证书、欠条、被告的微信信息、微信聊天记录、房屋照片、收款收据、短信记录截屏等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，原告按照合同约定向被告交付了案涉商铺，被告理应按照合同约定按时足额支付租金，然被告仅支付了保证金46926元，经原告多次催要，被告迄今为止未付分文房租，显属违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定，乙方因经营不善无法继续经营的，可提前30日向甲方提出书面申请，双方协商是否终止本合同，如在上述30日内未达成相关协议，乙方有权在上述30日期满之日通知甲方终止本协议，终止自送达甲方之日起生效，此种情况下应为乙方自愿终止合同。被告2020年4月2日向原告发终止合同的短信，原告未表示同意，双方未达成一致意见，30日后被告并未通知原告终止合同，故《商铺租赁合同》仍未终止，但本院根据庭审中被告抗辩情况认定2020年12月7日被告通知原告终止本协议，原告亦同意解除合同，故2020年12月7日《商铺租赁合同》解除，被告应当向原告支付2019年9月1日起至2020年12月7日的租赁费，被告主张受疫情或者疫情防控措施直接影响没有营业收入或者营业收入明显减少要求减免租赁费，被告对此承担举证责任，但被告并未提交相关证据加以证明，但本院考虑到因疫情或者疫情防控措施影响必然会导致被告没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，现被告请求减免租金，本院结合案件的实际情况，根据公平原则酌情减免被告两个月零七天的租赁费，故被告应当向原告支付13个月的租赁费610038元（应扣除保证金46926元）。双方在合同中约定乙方应在本合同终止（解除）后的10日内返还租赁商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按当日租金的双倍向甲方支付该商铺场地占用费。庭审中被告承认尚有装修、设备和设施未移除或搬离，故2020年12月17日前即合同终止后10日内被告应当予以搬离或移除装修、设备和设施，搬离案涉房屋，如2020年12月17日后被告仍占有使用案涉商铺，应当向原告支付场地占用费，原告主张按月租金46926元计算场地占用费至实际腾房之日止，合理合法，本院予以支持。关于违约金，双方在合同中约定，乙方如不按期支付租金，每延迟一日应当按欠付部分的1%向甲方支付违约金，庭审中被告称该违约金约定过高，请求予以适当减少，本院予以支持，并参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率1.3倍确定违约金计算标准。租赁费610038元中有281556元应当于2019年7月16日予以付清，故该281556元租赁费的违约金应自2019年7月17日起算，至实际付清之日止，至于其余租赁费328482元，本院考虑到受疫情或者疫情防控措施的影响，结合合同约定，酌定应自2020年8月21日前支付，故租赁费328482元的违约金应自2020年8月22日起计算。双方在合同中约定，租赁期间物业管理费及水、电、气、暖以及其他费用乙方按实用量结算。被告已支付2019年12月31日前的物业费，按照合同约定被告应继续支付此后产生的物业管理费及水、电、气、暖以及其他费用直至实际腾房之日止。关于装修费用，原告虽同意被告进行装饰装修，但双方在合同中约定若因乙方原因导致解除合同的，则对乙方的装修、设备、设施作如下处理：（1）、对可以移动的设施设备，乙方可自愿带走；（2）、对于不可移动的装修、设备、设施乙方应恢复商铺原状，因此产生的费用及损失由乙方承担，如乙方不能恢复商铺原状的，甲方可自行或委托第三方恢复，费用由乙方承。现原告不同意利用装饰装修残值，而合同解除的原因系因被告违约导致，故被告请求以装饰装修残值抵扣租赁费的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告贾振国于本判决生效之日起十日内向原告李光富支付租赁费610038元，并支付自2019年7月17日起，以281556元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率1.3倍计算（2019年8月19日前按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算），至实际清偿之日止的违约金及自2020年8月22日起，以328482元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率1.3倍计算，至实际清偿之日止的违约金；二、被告贾振国于本判决生效之日起二十日内向原告李光富支付自2020年12月17日起，按月租金46926元计算，至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费。三、被告贾振国于本判决生效之日起十日内继续按照合同约定承担2020年1月起至实际腾房之日止的物业管理费及水、电、气、暖以及其他费用。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李光富其他诉讼请求。案件受理费6931元，由被告李光富负担。原告已预交案件受理费，被告在履行本判决确定的金钱给付义务时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 雷 君二〇二〇年十二月二十八日书记员 党鹏英打印：扈艳红校对：张石磊2020年月日送达1