内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终510号上诉人（原审原告）：刘华元，男，汉族，1976年10月30日生，住乌海市。委托诉讼代理人：李韬，内蒙古济海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌海市海勃湾区土地收购储备中心。法定代表人：张立民，主任。委托诉讼代理人：陈昕华，内蒙古明炯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌海市新锐房地产开发有限责任公司。法定代表人：王生胜。委托诉讼代理人：靳要军，内蒙古法兴律师事务所律师。上诉人刘华元因与被上诉人乌海市海勃湾区土地收购储备中心（以下简称土储中心）、被上诉人乌海市新锐房地产开发有限责任公司（以下简称新锐公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院作出的（2019）内0302民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘华元上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人给上诉人交付位于乌海市××区以大门南房屋为起点，以户为单位，由北向南第四户一二层连体商铺（新锐公司与赵国富所涉商铺）；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案上诉人最初于2018年7月诉至海勃湾区法院，后海勃湾区法院作出（2018）内0302民初2284号判决，判令被上诉人交付案涉商铺并由上诉人支付产权调换购房款。后土储中心上诉，中院发回重审。在重审中，人民法院再次认定了上诉人与土储中心的拆迁安置协议及补充协议合法有效，但避重就轻没有对涉案的回迁调换商铺具体说明，只是以不能证明双方签订的以上协议房号已确定，双方对调换商铺意见不一致为由，驳回了上诉人的请求。上诉人认为应就案涉商铺拆迁、规划及变更备案继续在乌海市住建局、自然资源局变更登记查清事实。二被上诉人始终没有向法院提供其变更为“以门为单位”的法定变更登记，一审以无法查清为由没有保护上诉人的利益。通常办理门牌号的做法有两种，建筑物必须经规划审批，由建筑物所有人或使用人提出书面申请，交建筑物所在地区分局办证中心或户籍派出所受理，但在一审没有继续核查。二被上诉人互相推脱责任。被上诉人土储中心辩称，一审对于事实认定清楚，判决正确。因为双方合同有效，具体房屋的交付位置在合同中约定明确，因为房屋建设和交付都由企业经营和处理，企业也对房屋交付的情况进行了解释说明，指明了具体商铺交付位置和情况，所指的商铺和合同约定的面积、位置、结构、功能等都符合合同约定，一审作出判决符合实际情况。被上诉人新锐公司辩称，本案事实清楚。本案争议焦点在于第四户如何认定，是双方的认识问题。上诉人诉讼请求改判新锐公司给上诉人交付位于广厦项目西侧四号楼以大门南房屋为起点，以户为单位，由北向南第四户第一二层连体商铺，该诉讼请求新锐公司不能满足。因为根据双方约定，第四户是没有问题，而且新锐公司现在交付的也是第四户，但是上诉人刘华元现在要求的是给付第三户，出现这种差异在于，房屋在规划时，当时还没有车站东街，是葡萄一条街，图纸很清楚，一号、二号、三号、四号都在图上显示，四号就是上诉人的，但是上诉人要求的是图纸上的5号。为什么上诉人要求5号？上诉人要求以户为单位，现在图纸上规划的一、二号都被一家购买了，但是门没有动，这就成为了一户，不是两户，这样推算，原定四号就成为了五号，所以上诉人要求的4号其实是现在的5号。现在应该是以户为划分界限，还是应该以门为划分界限，就是本案关键所在。上诉状中清楚写明一审没有对涉案回迁调换商户具体说明。而对具体调换一审法院没有办法做出说明，只能做出判断和确认，判决书只是以不能证明双方签订的房屋房号已确定。我国法律规定，法律关系产生后，权利义务有约定从约定，无约定从法定，无法定的按照惯例，如果按照一审法院双方都不能确定，则属于约定不明，按照法定，我国对此没有法定，所以只能按惯例。第四号以什么为准确定，上诉状中第二项理由被上诉人认可，办理门牌号的办法有两种。上诉人要五号门的原因就是因为一二号商铺被一人购买占有。上诉人陈述被上诉人没有向人民法院提供变更以门为单位的法定变更登记，被上诉人没有理由变更，也无需变更。拆迁规划时也无需备案，这是国家统一规划。按照惯例，门户指的是并列的，一门对应一户，所以门户是以门为单位。所以上诉人在一审的诉请是无理的，得不到法院支持。无论如何，上诉人不能认为2个门户由于一人购买，就认定为一户。详见规划图纸。上诉人自己设置起点没有依据。刘华元向一审法院起诉请求：1.土储中心、新锐公司履行合同约定向刘华元交付位于海勃湾区海北广厦项目西侧四号楼，以大门南房屋为起点，以户为单位，由北向南第四户一、二层联体商户；2.土储中心、新锐公司支付逾期交房违约金43200元（从2012年6月20日起暂计算至2018年6月20日止）；3.土储中心、新锐公司支付至实际交付房屋之日止逾期交房违约金;4.土储中心、新锐公司赔偿因逾期交房的营业损失89040元（按房价296800元×5%×6年计算）。一审法院认定事实：位于海勃湾区海勃湾区农贸市场区域内的房屋征收拆迁项目，拆迁人是土储中心，开发建设企业是新锐公司。2010年5月22日，乌海市海勃湾区土地收购储备中心向被拆迁户发布了《海勃湾区农贸市场区域被拆迁户须知》，该须知与本案争议焦点有关的主要内容有：“选择产权调换的房屋，除户型、楼层不变外，小区整体布局及单栋楼的位置可能做局部调整，不做另行通知。建筑面积误差在5平方米以内，最终面积以测绘机构实测面积按本项目拆迁时公布的价格据实结算。临时安置期限为24个月，住宅每月500元，商业按照《乌海市建设委员会关于农贸市场区域房屋拆迁的公告》临时安置补助标准执行，自逾期之日起，临时安置费按每月双倍给予补偿。安置楼房选择办法，按照签订拆迁补偿安置协议的先后顺序，由被拆迁人在拆迁人提供的安置房范围内选择安置房……安置楼房不提供按揭贷款。产权调换的，调换房间的价格高于产权调换补偿金额的，在安置楼房交付使用时一次性交清房款等”。2010年6月20日，刘华元与土储中心签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》（以下简称“安置协议”），协议约定：拆迁安置补偿方式为产权调换；刘华元被拆迁房屋面积为56㎡，拆迁补偿总金额357900元；调换房屋位置为“农贸小区西商号楼60号”；产权调换差价计算为，一层103.6平米，其中56平米按每平米5300元置换，剩余47.6平米和二层的112平米，按市场价优惠5%，剩余面积按市场价计算。临时安置期24个月，临时安置费每月600元；应退被拆迁人差价61100元等。安置期到期后，上述产权调换的房屋不能交付给刘华元。2017年5月14日，土储中心给刘华元支付2014年8月3日至2015年2月3日六个月的逾期过渡安置补助费变更为每月1360元，共支付8160元。2015年5月8日，土储中心又与刘华元签订《农贸市场回迁房屋补充协议》（以下简称“补充协议”），该补充协议的内容有“调换房屋位置是：沿车站路由北向南第4号；面积223㎡，并注明：面积最终以测绘机构结果为准；原房屋拆迁补偿安置协议约定的调换房屋面积60㎡；现大于原房屋协议约定的面积，大于部分按每平米10000元结算（该处数额10000元手写数字有明显改动，且未加盖公章，刘华元和土储中心均称该补充协议手写部分全部为刘华元书写）；门店宽度6.1米”。新锐公司在2017年11月27日的《乌海日报》上发布交房公告，告知新锐华贸城购房户、回迁户及棚改平台购房者，其开发建设的海北广厦项目1至7号楼及配套商业房已具备交房条件，其公司定于2017年11月28日正式交房，交房时间为2017年11月28日至2017年12月15日。刘华元因新锐公司给其交付的房屋不是安置协议及补充协议约定的位置及就超出平米面积的价格计算等问题至今未收房。一审法院认为，土储中心作为乌海市人民政府确定的房屋征收部门，与刘华元签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。双方签订的以上协议是以产权调换为补偿方式的征收补偿安置协议，对于产权调换后房屋位置应明确具体。《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的调换房屋位置为“农贸小区西商号楼60号”，《补充协议》中约定调换房屋位置为“沿车站路由北向南第4号”，因双方提供的图纸中对于小区房屋无明确编号，亦不能证明双方在签订以上协议时房号已确定，现双方对于沿车站路由北向南的房屋编号以哪里为起点，即如何确定“1号”房屋意见不一致，故刘华元主张“第4号”即为现主张的位于乌海市××区，以大门南房屋为起点，以户为单位，由北向南第四户一、二层联体商户不能成立。关于刘华元诉请的逾期交房违约金和营业损失，双方在安置协议中对逾期交房已进行明确约定，应按此约定处理，即从逾期时间2012年6月21日起至开发企业2017年11月27日具备交房条件止，按双倍临时安置费进行调整，刘华元提供的证据证实2014年8月至2015年2月的逾期交房安置费已领取，其余时间土储中心是否给刘华元发放，经法院通知后，在法院决定判决前土储中心未向法院提供证据，暂按现有证据计算为69840元（1200元/月X65个月-8160=69840元），如土储中心还有已付刘华元的逾期过渡安置费，双方应根据法院确定的该数额核对后自行核减。至于双方在此期间的2014年8月至2015年2月曾对此进行过变更因没有书面约定，属双方自愿对此期间的变更，不能证明其他时间也进行了变更，故其他时间仍按合同约定处理；对于具备交房条件后刘华元不能取得合同约定的房屋的违约责任双方没有约定，该损失为刘华元的实际损失，应按同地段商铺租金计算损失，但刘华元未提供该损失的评估数据，应承担举证不能的法律后果，本案不予调整，刘华元有新的证据后可另行依法主张。刘华元诉请每年按照房屋总价的5%计算既无合同约定，也无法律依据，不予支持。关于刘华元诉请新锐公司与土储中心共同承担责任的问题，因与刘华元签订合同的仅是土储中心，土储中心将征收土地出让给新锐公司后，刘华元并未与新锐公司签订房屋买卖合同，故新锐公司与刘华元没有合同关系。至于新锐公司与土储中心关于产权调换房屋如何交接属新锐公司与土储中心的关系。故新锐公司对于土储中心与刘华元签订的合同不承担合同责任，应驳回刘华元该诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、乌海市海勃湾区土地收购储备中心于判决生效之日向刘华元支付逾期交房安置费69840元。二、驳回刘华元的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据，二审认定的事实与一审认定的事实一致,本院予以确认。本院认为，上诉人刘华元上诉主张被上诉人交付位于乌海市××区以大门南房屋为起点，以户为单位，由北向南第四户一二层连体商铺（新锐公司与赵国富所涉商铺），二被上诉人均不认可其房号排序方法，认为所回迁商铺应为该位置旁边之商铺，因案涉《补充协议》中约定调换房屋位置为“沿车站路由北向南第4号”，而对于起算点未予规定，而双方提供的图纸中对于小区房屋无明确编号，故上诉人所主张之案涉商铺位置缺乏证据支持，对其上诉请求不予支持。综上，因一审处理并无不妥。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6668.50元，由上诉人刘华元负担。本判决为终审判决。审判长 张新峰审判员 杨 硕审判员 魏 婕 二〇二〇年十二月三十日书记员 高慧雪