湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0923民初1688号原告:中国工商银行股份有限公司云梦支行。住所地：云梦县城关梦泽大道**。统一社会信用代码9142092388111375XP。负责人:王大穆，该行行长。委托诉讼代理人：张笑天，男，1971年10月5日出生，汉族，云梦县人，系该行对公金融业务部经理，住湖北省云梦县，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：段联喜，男，1963年10月12日出生，汉族，云梦县人，系该行信贷与风险经理，住湖北省云梦县，代理权限为一般代理。被告：陈新华，男，1957年10月8日出生，汉族，云梦县人，云梦税务局员工，住云梦县。被告：龚菊英，女，1958年8月13日出生，汉族，云梦县人，自由职业，住云梦县。被告：湖北恒馨房地产开发有限公司。。住所地：云梦县城关安平路特**统一社会信用代码914209236622645662。法定代表人：夏郁新，该公司执行董事。被告陈新华、龚菊英、湖北恒馨房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人：胡德山，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限为特别授权代理，即有权代为参加诉讼，承认或反驳诉讼请求，提起和撤销反诉，进行和解，参加执行程序，进行执行和解，代收法律文书等。原告中国工商银行股份有限公司云梦支行（以下简称工行云梦支行）与被告陈新华、龚菊英、湖北恒馨房地产开发有限公司（以下简称恒馨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行云梦支行委托诉讼代理人张笑天、段联喜，被告陈新华、龚菊英、恒馨公司共同委托诉讼代理人胡德山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行云梦支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈新华、龚菊英立即偿还所欠原告行云梦支行贷款本金2715714.77元及截止2020年7月21日利息、罚息与复利749290.95元（此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止），本息合计3465005.72元；2、判令原告工行云梦支行对被告陈新华、龚菊英提供的抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物所得价款优先偿还本案贷款本息及原告实现债权的费用；3、判令被告恒馨公司对被告陈新华、龚菊英的上述债务承担连带保证责任；4、判令上述被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。事实和理由：2013年2月21日，被告陈新华、龚菊英与原告工行云梦支行签订编号为[孝感]分行[云梦]支行[2013]年[商房贷0000043]号《个人购房借款/担保合同》，申请办理个人商用房贷款金额370万元，贷款期限120个月。同时约定，以被告陈新华、龚菊英所购的“水岸名城”10栋8号-13号一、二层的商用房为本笔贷款提供抵押担保，并到抵押登记部门办理了编号为鄂云房预城关字第××号商品房预售抵押预告登记手续，原告工行云梦支行于2013年2月21日依约发放该笔贷款。被告恒馨公司于2013年2月21日与原告工行云梦支行签订编号为[孝感]分行[云梦]支行[2013]年[商房贷0000043]号《个人购房借款/担保合同》，为本笔贷款提供连带责任保证担保，同意在正式抵押登记手续办理完毕，且原告工行云梦支行收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除保证责任。鉴于被告陈新华、龚菊英拒不按期偿还原告工行云梦支行贷款本息，原告工行云梦支行依约向其宣布上述贷款提前到期，要求被告陈新华、龚菊英偿还贷款本息，截止2020年7月21日，被告陈新华、龚菊英尚积欠原告工行云梦支行贷款本金2715714.77元、利息749290.95元，本息合计3465005.72元。鉴于被告陈新华、龚菊英未依约履行归还原告工行云梦支行贷款本息的义务及担保责任，被告恒馨公司未依约履行保证担保责任，根据相关法律规定和合同约定，现依法向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈新华、龚菊英、恒馨公司共同委托诉讼代理人胡德山辩称，原告工行云梦支行诉请第一项利息罚息复利不明确，诉请第二项和第三项冲突。原告工行云梦支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陈新华、龚菊英、恒馨公司无证据提交，本院组织当事人进行了质证。被告陈新华、龚菊英、恒馨公司的共同委托诉讼代理人胡德山对证据一至证据二、证据四至证据七无异议，对证据三认为不符合证据的形式，应加盖原告工行云梦支行的公章。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告工行云梦支行提交的证据，本院确认原告工行云梦支行诉称的事实。本院认为，原告工行云梦支行与被告陈新华、龚菊英、恒馨公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，并对各方当事人产生法律效力。原告工行云梦支行依照合同约定将借款汇至被告陈新华指定的被告恒馨公司账户后，其已履行了出借义务，被告陈新华、龚菊英未按合同约定还款，且已符合原告工行云梦支行解除合同的条件。原告工行云梦支行宣布融资提前到期，被告陈新华、龚菊英未提出相反意见。故原告工行云梦支行要求被告陈新华、龚菊英偿还全部借款本息符合相关法律规定。被告陈新华、龚菊英在与原告工行云梦支行签订借款合同时，未取得所购房屋的所有权证，只是办理了抵押权预告登记。至今仍未办理正式房屋抵押登记，抵押权预告登记的目的只是为保障将来可能设立的抵押权顺位，即在债权依然存在的情况下在将来能够进行抵押权登记之日起合理期限内，设立抵押权时，该抵押权顺位在先，但预告登记并非物权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。第一百八十七条规定，以房屋抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押预告登记的权利人在没有办理抵押登记前，对预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，即不享有抵押权，对该不动产依法进行拍卖、变卖时，不享有优先受偿权，原告工行云梦支行至今未办理抵押设立登记，对借款约定的抵押物尚未取得抵押权，其主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。保证是指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。被告恒馨公司在合同保证人签章处加盖了公司公章，系合同保证人，在被告陈新华、龚菊英不履行合同义务时，依合同约定和法律规定，应承担保证责任。故本院认为被告恒馨公司应对被告陈新华、龚菊英的上述合同义务承担连带清偿责任。综上，经合议庭合议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈新华、被告龚菊英于本判决生效之日起十五日内，偿还原告中国工商银行股份有限公司云梦支行贷款本金2715714.77元及截止2020年7月21日利息、罚息与复利749290.95元，本息合计3465005.72元。此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告陈新华、被告龚菊英还清全部贷款本息之日止；二、被告湖北恒馨房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司云梦支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34520元，由被告陈新华、被告龚菊英、被告湖北恒馨房地产开发有限公司共同负担。限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李建雄人民陪审员  方 明人民陪审员  邹自平二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  王 婞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。