四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初5727号 原告：成都市金优物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市金堂县赵镇金泉路********。 法定代表人：颜伟，总经理。 委托诉讼代理人：丁豪，男，1993年3月10日出生，汉族，住四川省古蔺县，系成都市金优物业服务有限责任公司法务。 被告：肖波，男，1972年12月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告成都市金优物业服务有限责任公司（以下简称金优公司）与被告肖波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金优公司的委托诉讼代理人丁豪、被告肖波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金优公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2016年1月至2020年12月物业服务费5068.1元；2.判令被告向原告支付自2016年1月1日至实际支付之日止的逾期违约金（自2016年1月1日暂计至起诉之日共计12811元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2010年接受四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（原金堂县现代房地产开发有限责任公司）委托，为现代生态水城上岛小区提供物业管理服务，并根据《前期物业服务合同》第二十二条规定，按每月每平方0.8元标准向被告收取物业服务费，物业费以月为缴费周期具体时间为每月1至10号期间履行缴纳下一月度物业服务费，逾期不缴纳物业服务费的，乙方应从欠费之日起按欠费总额每日0.3%收取滞纳金，其起诉费用由业主承担。被告物业面积为107.39平方米，每月应缴纳物业服务费85.9元。被告从交房起至2015年12月都按时缴纳相关费用，但自2016年1月起至2020年12月止，已欠缴59个月物业服务费共计5068.1元。同时，被告还应承担因欠缴物业服务费产生的违约金暂计12811元。共暂计17879.1元。为维护自身的合法权益，现依法提起诉讼，请求依法判决。 被告肖波辩称，对原告起诉的事实无异议，但认为原告未按照服务合同约定完全履行物业服务，不同意给付物业服务费及违约金。理由：1.原告未按照《成都市住宅物业服务收费指导价标准》（试行）（成价费[2004]239号）文件履行，乱收费。2.违章搭建保安亭、栅栏、门禁；占用消防通道，非法广告随处可见，打扫卫生不及时、不合格；业主的问题怠于解决，所反应的家中厨房漏水问题一直未处理。3.原告的工作人员（小区保安）扰民还殴打被告。 本院经审理认定事实如下：金优物业公司接受现代房产公司委托，为现代生态水城三期（上岛一期)小区提供物业服务。2010年5月21日，现代房产（甲方委托方）、金优物业公司（乙方受托方）与肖波、吕小芬（丙方买受人）签订《前期物业服务合同》，与本案相关约定为：第十八条委托管理服务期限自2011年12月31日24时起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。金优物业公司为案涉小区提供物业服务的主要内容为：第二十条4.配备工作人员参与物业区域内的共用部位、公用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维护保养计划。5.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；涉及相邻权侵犯的，协助业主协调解决，协调不成的，由业主自行采用合法方式解决。同时，金优物业公司提供的小区公共环境、绿化、交通秩序、公共秩序维护与协调消防等服务，业主及物业使用人的满意度应达到70%以上。关于物业服务费收费标准的约定，第二十二条2.1住宅：每平方米0.8元/月（按产权建筑面积）。5.1物业服务费按约缴纳，业主应在每月1至10日期间履行缴纳下一个月度物业服务费。5.2业主应当按前款规定按时足额缴纳物业服务费，逾期不缴纳物业服务费的，物业公司应督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业公司采用诉讼等方式追缴，并从欠费之日起按欠费总额每日0.3%收取滞纳金，其诉讼费用由业主承担。 肖波于2010年5月11日购买了现代房产公司开发的案涉现代生态水城三期（上岛一期)X幢X单元X号住宅，建筑面积为107.39平方米。 2015年9月1日，金优物业公司与案涉小区金堂县赵镇水城上岛第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定服务期限自2015年9月1日至2018年8月31日。前述合同到期后，金优物业公司与案涉小区金堂县赵镇水城上岛第一届业主委员会续签《物业服务合同》，约定服务期限自2018年9月1日至2023年8月31日。前述两份《物业服务合同》与本案权利义务相关的内容与《前期物业服务合同》一致。 2017年9月12日，因为噪音问题，肖波跟值班保安陈益发生口角，陈益动手打了肖波。前述事件发生后，金优物业公司当面向肖波道歉，对殴打肖波的保安作出了开除处理。 肖波入住后，物业服务费缴纳至2015年12月31日。肖波自2016年1月1日起至今未缴纳物业服务费，金优物业公司曾在案涉房屋门上张贴催缴费通知。 本院认为，原告金优物业公司经工商管理机关合法登记设立，取得了物业服务资质，有权从事物业服务活动。被告对《前期物业服务合同》不持异议，且合同内容不违反法律规定，本院确认《前期物业服务合同》合法、有效。被告入住小区后，因小区成立了业主委员会，故原告于2015年与涉案小区业主委员会签订《物业服务合同》，期满后又于2018年续签《物业服务合同》，前述两份《物业服务合同》约定的内容与《前期物业服务合同》一致，故本院确认其合法、有效。被告认为，原告存在不按标准收费、违章搭建、占用消防通道、管理失职、服务不及时等问题，未按照《前期物业服务合同》完全履行物业服务义务，因此拒缴物业服务费。本院认为，物业服务人员提供物业服务系依据合同约定履行，其按照约定定期巡逻、保洁等，被告举示的照片仅能某一时间点的物业服务状况，不足以反映物业服务的持续状况。根据本院查明的事实，原告在履行《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定的义务时，确实存在一定瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为正当理由拒缴物业费。故，被告肖波不依约缴纳物业服务费的行为构成违约，应承担相应的违约责任。 根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费”的规定，被告应当依照《物业服务合同》约定缴纳物业服务费。故，对原告关于被告立即支付物业服务费5068.1元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，经本院释明，被告仍坚持不应当缴纳物业服务费，并且违约金过高。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，从考虑原告的实际损失出发，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合情况，本院酌定将合同约定的违约金标准由应交未交物业服务费总额每天0.3%降至0.03%，截止2020年11月30日的违约金，由12811元调整为1281.1元。被告关于不清楚业委会与原告签订了《物业服务合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》对作为业主的被告肖波具有约束力。被告关于被原告保安殴打的问题，系侵权纠纷，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十三条规定，判决如下： 被告肖波于本判决生效之日起十日内支付原告成都市金优物业服务有限责任公司物业服务费5068.1元及违约金1281.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，由被告肖波负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐诗进 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张婵娟