安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异91号 异议人（案外人）：毛福美，女，1975年6月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 异议人（案外人）：徐易，男，2001年4月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 申请执行人：安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**向阳路三岔口，统一社会信用代码913412007117862060。 法定代表人：王保山，该公司董事长。 被执行人：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼******，统一社会信用代码91341200566369966C。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 本院在审理安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司（以下简称阜阳十一建公司）与阜阳源一置业有限公司（以下简称源一置业公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年3月6日作出（2019）皖1203民初1908号民事裁定：冻结被申请人源一置业公司银行存款3857522.09元，或者查封其价值相当的其他财产。2019年3月18日，本院依法查封被申请人源一置业公司位于颍东区幸福路366号阜阳食品大商城一期20号商业楼103、107室不动产。本案在执行中，案外人毛福美、徐易对上述查封的阜阳食品大商城一期20号商业楼103室不动产向本院提出书面执行异议。本院于2020年12月14日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人毛福美、徐易异议称：二异议人系母子关系。2018年12月6日，二异议人与被执行人源一置业公司补签《商品房买卖合同》，其购买被执行人开发的阜阳食品大商城一期20号商业楼103室房屋，并全额支付了购房款，该房屋于2018年6月7日交付异议人使用。由于被执行人不能办理合同备案及不能开具发票，至今未能办理不动产权属登记证书。异议人认为，案涉房屋是异议人通过合法方式取得，由异议人享有占有、使用、收益和处分的权利，现已属于异议人所有，阜阳市颍东区人民法院在执行阜阳十一建公司与被执行人源一置业公司建设工程施工合同一案中，将异议人的上述房产予以查封，致使异议人不能充分享有对该房产的全部权利，可能会对异议人造成一定的损失。请求阜阳市颍东区人民法院解除对案涉房屋的查封，并停止对该房屋的执行。 异议人毛福美、徐易为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人毛福美、徐易的身份证、户口簿，证明其主体资格； 2、《阜阳食品大商城订购单》、《阜阳食品大商城合同汇签单》、《商铺分期付款协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、收据、账户交易明细信息、特约商户收账通知、安徽农金转账凭证，证明异议人与源一置业公司签订房屋买卖合同合法有效，且异议人已全部支付购房款的事实； 3、《前期物业管理协议》、《业主装修规定》、《入住声明》、物业费收据，证明案涉房屋已由异议人占有、使用的事实； 4、郝春燕、王保金身份证、结婚证、《营业执照》、《房屋租赁协议》、租金转款凭证，证明异议人已将案涉房屋租赁给他人使用的事实； 5、源一置业公司出具的《情况说明》、《接受资金监管承诺书》，证明案涉房屋没有及时办理过户登记不是异议人自身原因所致，异议人对此没有过错。 申请执行人阜阳十一建公司答辩称：异议人购买的案涉房屋是 商铺，不是住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。因案涉房屋已经查封，被执行人已不能履行交付房屋的义务，异议人不能取得案涉房屋的所有权。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，异议人不享有案涉房屋所有权，其对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除人民法院的保全行为，其要求人民法院解除对案涉房屋的查封并停止执行的请求不应得到人民法院的支持。请求人民法院驳回案外人的异议请求。 被执行人天钥置业公司答辩称：案涉房屋被查封前，源一置业公司已将该房屋出售给案外人毛福美、徐易，其二人通过合法形式取得对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利。由于源一置业公司的经济纠纷案件导致案涉房屋被查封，致使实际权利人不能充分享有其合法购买的房产全部权利，可能会对异议人造成一定损失。为维护买受人的合法权益，源一置业公司愿提供本公司名下等价值其他房产作为抵押，以替换被查封的案涉房产。请求人民法院停止对案涉房产的执行，并解除对该查封的查封。 本院审查查明：阜阳十一建公司与源一置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月19日作出（2019）皖1203民初1098号民事调解书，调解协议内容为：一、被告阜阳源一置业有限公司支付原告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司16#楼工程款共计2600000元，于2019年9月19日前支付900000元，于2019年10月19日之前支付900000元，余款800000元于2019年11月19日之前一次性支付完毕；如逾期不履行，被告阜阳源一置业有限公司从逾期之日起按照下欠的数额以年利率24%支付利息至款付清时止，且原告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司则可按照下欠的数额及利息一并申请法院强制执行。二、原、被告就本案的16#楼工程款、违约金、维修金一次性调解终结，以后双方永无纠纷。三、原告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司自愿放弃其其他诉讼请求。四、案件受理费37660元，减半收取13800元，诉讼保全费5000元，共计18800元，由原告安徽省阜阳市第十一建筑工程有限公司负担。 另查明：二异议人毛福美、徐易系母子关系。2017年11月2日，毛福美、徐易与阜阳源一置业公司签订《阜阳食品大商城订购单》，毛福美、徐易订购源一置业公司开发的阜阳食品大商城一期20号商业楼103室房屋，建筑面积152.65平方米，每平方米9980元，总价款1523447元。订购单签订当日，异议人向源一置业公司支付1005312元购房款，源一置业公司为其出具了收据。2018年5月17日，毛福美、徐易（协议乙方）与被执行人源一置业公司（协议甲方）签订《商铺分期付款协议书》，协议主要约定：乙方购买甲方商铺位于食品大商城20#楼103室，房屋建筑面积152.65平方米，商铺总价为人民币1495312元，乙方购买商铺采取分期付款的形式付款，首付款1205312元，剩余房款290000元的还款期限为：2018年5月16日始至2020年5月15日止，共计二年，分24期，每期还款12084元，还款日期为每月的20日，还款方式为银行转账。2018年12月6日，双方就上述《商铺分期付款协议书》签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为每平方米9795.69元，总房款1495312元，首付款1205312元，余款290000元申请分期按月支付至出卖人所指定的账户。2018年6月7日，双方还签订了《前期物业管理协议》、《业主装修规定》及《入住声明》。2017年12月20日，异议人又向源一置业公司支付购房款200000元，源一置业公司为其开具金额为1205312元收据（含2017年11月2日已开具的1005312元收据），剩余房款290000元，自2018年6月20日起至2020年4月17日止，异议人分期向源一公司进行了支付，该公司分别为其出具了收据。异议人付清全部房款后，源一置业公司没有及时为其开具购房发票，也未对案涉房屋办理过户登记。2018年6月7日，源一置业公司为异议人开具2018年6月7日至2019年6月7日期间的物业费2198.16元，2019年7月3日，该公司又为异议人开具2019年6月7日至2020年6月7日期间的物业费2198元，2020年8月5日，该公司再次为异议人开具2020年6月7日至2021年6月7日期间的物业费2198元。2018年11月14日，异议人毛福美将案涉房屋租赁给个体户郝春燕用于经营，并与郝春燕配偶王保全签订《房屋租赁协议》，2020年1月15日，王保全向毛福美转款35000元。 又查明：源一置业公司为有限责任公司，现任法定代表人邱福生，经营范围：房地产开发、销售。该公司已取得阜阳食品大商城一期20号商业楼《商品房预售许可证》，许可证号为（阜）房预售证第201600093号。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋为商业楼，异议人所订购的案涉房屋为商业用房，其不是消费者，不适用上述第二十九条的规定，只能适用上述第二十八条的规定。异议人在本院实施对案涉房屋查封前，已就案涉房产与源一置业公司签订了《阜阳食品大商城订购单》、《商品房买卖合同》，已按合同约定支付全部案涉房屋价款，并对案涉房屋占有使用。由于被执行人没有为异议人及时开具购房发票，也没有办理网签合同，导致案涉房屋没有及时办理产权转移登记，异议人对此没有过错，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，其对案涉房屋的期待权利应优先于债权人阜阳十一建公司对被执行人源一置业公司的工程价款，其权利能够排除对登记在该公司名下案涉房屋的执行，异议人提出的执行异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在阜阳源一置业有限公司名下位于颍东区幸福路366号阜阳食品大商城一期20号商业楼103室不动产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝芝宏 审判员  徐彦军 审判员  周林林 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。