福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0505民初3771号 原告：中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行，住所地福建省泉州市泉港区南山南路西侧亿达天阶裙楼**(112-125)及**(225-233、235)，统一社会信用代码91350505856229208J。 负责人：邱晓剑，行长。 委托诉讼代理人：刘志强，男，银行员工。 被告：陈育辉，男，汉族，1990年11月28日出生，住福建省泉州市泉港区。 被告：李英，女，汉族，1991年8月28日出生，住湖南省宁远县。 被告：泉州市金秋园房地产有限公司，住所地福建省泉州市泉港区峰尾镇政府办公楼**，统一社会信用代码91350505559574021E。 法定代表人：庄双惠，总经理。 委托诉讼代理人：连湘渊，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑燕萍，福建泉南律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行（以下简称“建行泉港支行”）与被告陈育辉、李英、泉州市金秋园房地产有限公司（以下简称“金秋园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行泉港支行的委托诉讼代理人刘志强与被告金秋园公司的委托诉讼代理人连湘渊到庭参加诉讼，被告陈育辉、李英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈育辉、李英立即归还借款本金258755.61元及利息、罚息、复利（自2020年5月21日起至还清款项之日止，按《个人住房借款合同》及中国人民银行规定计算）；2.判令原告对被告陈育辉、李英提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.判令被告金秋园公司对上述债务承担连带保证责任。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告陈育辉、李英立即归还借款本金258755.61元及利息、罚息（自2020年5月21日起至还清款项之日止，按《个人住房借款合同》及中国人民银行规定计算）。事实和理由：2016年9月6日，被告陈育辉、李英作为借款人与建行泉港支行签订了合同号为350657008-2012-20160994898的《个人住房借款合同》，向建行泉港支行申请个人住房贷款，用于购置泉港区峰尾镇旧车站北侧金秋·阳光海岸（一期）2号楼901房产。合同第二十九条约定“借款本金为人民币贰拾玖万叁仟元整”，合同第三十条约定“借款期限为（大写）贰佰肆拾个月（即从2016年9月6日起至2036年9月6日止）”，合同第三十一条规定“借款年利率为基准利率不上浮不下调（上浮／下调／不上浮不下调）0%；该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例（上浮／下调幅度），在本合同约定的每个利率调整日调整一次”；“借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%”；“在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期还款额”。第三十四条约定“借款人选择采用等额本息还款方法归还本息”。第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。合同签订后借贷双方于2016年9月9日向法定登记部门办理了房地产抵押登记手续，泉州市泉港区住房和城乡规划建设局出具了编号为“泉房预泉港区字第2××9号”的房地产抵押登记证明，确定该房产的抵押登记权利人为建行泉港支行，其后建行泉港支行于2016年9月14日按照合同约定将款项一次性划入被告陈育辉、李英指定账户。2015年11月13日，原告与被告金秋园公司签订了《商品房销售贷款合作协议书》，协议书约定，被告金秋园公司为350657008-2012-20160994898《个人住房借款合同》项下借款提供阶段性连带保证责任，保证期间自每笔借款合同乙方（原告）与债务人签订之日起至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。但合同签订后至2020年10月19日，陈育辉、李英已连续拖欠6期并累计拖欠45期贷款本息，拖欠额为本金4804.73元及利息、罚息5377.5元，经建行泉港支行多次催告，借款人仍未归还，被告金秋园公司亦未继续履行连带清偿责任。 被告泉州市金秋园房地产有限公司辩称，1.涉案房产已办理产权登记手续，因原告及借款人未及时办理房屋抵押登记手续，加重了其阶段性担保义务，该过错存在于原告及借款人，故应免除其担保责任；2.原告在明知借款人自2017年起已多次出现逾期不能还款的情况下，原告既没有要求借款人办理抵押登记手续，也没有向金秋园公司积极主张权利，原告至2020年11月才提起诉讼向金秋园公司主张保证责任，显然已超过了法定的保证期间，故请求法院判决免除金秋园公司保证责任；3.根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，即使没有免除金秋园公司的保证责任，也应判决原告应当就借款人提供的抵押物优先实现债权，不足部分才由金秋园公司承担保证责任；4.金秋园公司已代被告陈育辉、李英偿还借款本息合计67030.91元，根据节约司法资源的原则，在判决时依法确认金秋园公司就该代偿款项对借款人提供的抵押物拍卖款项享有优先受偿权，同时对借款人享有追偿权。 被告陈育辉、李英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年9月6日，原告与被告陈育辉、李英签订《个人住房借款合同》1份，主要约定：被告陈育辉、李英向原告借款29.3万元；借款期限自2016年9月6日起至2036年9月6日止；实际借款期限以放款日为准，具体为2016年9月14日起至2036年9月14日。借款年利率为基准利率不上浮不下调（上浮／下调）0%；该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例（上浮／下调幅度），在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率，并按新的贷款利率、剩余期限、未到期借款余额重新计算每期还款额。借款人选择采用等额本息还款方法归还本息；若出现违约情形，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，被告陈育辉、李英提供址在泉港区峰尾镇旧车站北侧金秋·阳光海岸（一期）2号楼901房产作抵押担保，并办理了抵押预告登记手续，抵押登记号为：泉房预泉港区字第2××9号。被告金秋园公司提供阶段性连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。在此之前，即便贷款人已经取得对该抵押财产的抵押权，保证人在本合同项下的保证责任均不因此发生任何减免；保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。2016年9月14日，原告依约向被告陈育辉、李英发放贷款29.3万元。被告陈育辉、李英、金秋园公司清偿本息至2020年5月20日，其中被告金秋园公司代为偿还至2019年12月26日，共计67030.91元，2020年5月21日起至今三被告未再还款。上述抵押房产至今未办理正式抵押登记。 另查明，被告陈育辉、李英在与原告签订《个人住房借款合同》中约定：本合同各方之间任何与本合同有关的通知、要求及诉讼、仲裁相关法律文书以快递或挂号信方式寄送至本合同记载的对方当事人的住所，即视为送达。 上述事实，有原告的庭审陈述及其提供的营业执照、金融许可证、法定代表人身份证明、被告陈育辉、李英的身份证、被告金秋园公司营业执照、《个人住房借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、泉房预泉港区字第2××9号预购商品房抵押权预告登记、个人贷款支付凭证、账户管理一览表、中国建设银行个人贷款对账单等及被告提供的还款明细及还款凭证、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表及《商品房买卖合同》等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。被告陈育辉、李英在本院指定的举证期限内未向本院提供证据。 本院认为，原告与被告陈育辉、李英签订的住房借款合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告陈育辉、李英发放了贷款，被告陈育辉、李英未按合同约定偿还借款本息，已构成违约，原告依约有权提前收回贷款。故原告请求本院判令被告陈育辉、李英偿还尚欠借款本金258755.61元及自2020年5月21日起至还清款项之日止按合同约定和中国人民银行规定计算的利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，诉争房屋至今未办理正式抵押登记，应认定抵押权尚未设立，故对原告要求对被告陈育辉、李英提供的抵押物拍卖或变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。如将来诉争房屋已办理正式抵押登记手续，原告可依法享有优先受偿权。本案的涉案房产尚未办理抵押登记且建行泉港支行也未取得他项权利证书，故应认定合同约定的保证期间尚未届满，金秋园公司的连带保证责任尚未免除，建行泉港支行要求金秋园公司承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。金秋园公司以未及时办理抵押登记手续的过错在于原告及借款人、原告主张权利时已超出保证期间为由请求免除连带保证责任，无事实和法律依据，本院不予采信。被告泉州市金秋园房地产有限公司在承担保证责任（含截止2019年12月26日已代偿的金额67030.91元）后，有权向被告陈育辉、李英追偿。依《个人住房借款合同》第十二条中第五款第二项“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保......,贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”之约定，金秋园公司辩解原告应当就借款人提供的抵押物优先实现债权，本院不予采信。金秋园公司辩称其已代偿款项对借款人提供的抵押物享有优先受偿权，于法无据，本院不予采信。被告陈育辉、李英经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈育辉、李英应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行借款本金258755.61元及利息、罚息（自2020年5月21日起至还清款项之日止，按中国人民银行有关规定及合同约定计算）； 二、被告泉州市金秋园房地产有限公司对上述债务承担连带保证责任； 三、被告泉州市金秋园房地产有限公司在承担保证责任（含截止2019年12月26日已代偿的金额67030.91元）后，有权向被告陈育辉、李英追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州泉港支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5262元，减半收取计2631元，由被告陈育辉、李英、泉州市金秋园房地产有限公司共同负担，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  庄曙新 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  张晓倩 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。