广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初41572号原告：杨婉姗，女，1993年3月1日出生，香港居民，委托诉讼代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仪，广东广大律师事务所律师。被告：广州护行科技有限公司，住所：广州市越秀区寺右新马路****。法定代表人：聂文辉。委托诉讼代理人：蔡凤玲，女，该司员工。委托诉讼代理人：熊灿明，广东谨然律师事务所律师。原告杨婉姗与被告广州护行科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙翔宇、陈仪，被告的委托诉讼代理人蔡凤玲、熊灿明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《租赁合同》于2019年10月8日解除；2、被告支付原告2019年8月1日至2019年10月8日的租金72302.71元和违约金（计算方式：2019年8月11日起至2019年9月10日止，按租金32019.77元的每日2%计；2019年9月11日起至实际给付之日，按64039.54元的每日2%计）；3、被告支付原告自2019年10月9日起至2019年12月23日止的场地占用租金81117.08元（按每月32019.77元计）和违约金158570.16元（按2019年7月1日至2019年10月8日期间总租金104322.48元的2%即每日2086.45元计）；4、被告支付原告自2019年8月1日起至2019年12月23日止的物业管理费36195.38元（按每月7633.04元计）；5、被告支付原告自2019年8月1日起至2019年12月23日止的车位管理费853.55元（按每月180元计）；6、被告支付原告自2019年7月1日起至2019年11月30日止的电费2176.55元；7、被告支付原告维权费用16550元：一审律师费15000元、授权委托书公证费550元、保全保险费1000元。事实与理由：原、被告于2019年6月24日签订《租赁合同》，由被告向原告承租广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊东成广场22楼2203、2205、2207室。合同约定被告应于每月10日前支付当月租金，但被告自2019年8月1日起连续欠缴租金，且经原告多次催促仍拒不缴纳。原告于2019年9月30日发出解约律师函，被告于2019年10月8日签收，故上述租赁合同已于2019年10月8日解除。但被告直至2019年12月23日才撤出租赁场地，原告有权要求被告依约支付拖欠租金、违约金以及占用场地期间的租金、违约金。因被告长期拖欠物业管理费、电费、车位管理费，原告在被告撤场后代垫被告拖欠的费用，该费用应由被告承担。因被告的违约行为导致合同解除，被告应依约承担全部维权费用，故请求支持原告的诉请。被告辩称，同意租赁合同于2019年10月8日解除。1、关于租金问题，（1）原告计算租金的面积有误，被告应原告的要求配合办理转租手续，实际上原告至2019年7月就只租了2205、2207房，并没有承租2203房，故原告主张2203房的租金、占用费及违约金缺乏事实依据；被告应原告的要求出具转租情况说明，加盖印章后将电子版发送给原告的租赁事务的代理人也是原告代理律师的助理柳红，对方也收到了，双方对合同变更已经达成了一致；被告在2019年7月中旬也将2203房空置出来，相关情况也报备了物业管理方，物业管理方也对合同变更情况确认知晓，所以不论从双方意思表示一致，还是合同的实际履行，双方都对合同的变更不持异议，直至起诉之日；（2）被告于2019年10月11日粘贴了撤场通知，占用费应计算至2019年10月11日。期间，被告多次以微信留言短信电话的方式督促原告来办理房屋交接，但原告却以不确定身份，不是法定代表人，或者不是合同约定人为由，而消极不配合办理交接手续，原告这种不诚信不及时止损的过错显而易见，后续就损失扩大部分原告应承担责任；2、关于物业管理费，首先，根据双方签约的租赁合同，被告应该将物业管理费交给物业管理方，原告无事先告知被告，也未与被告确定金额，属于无权代理，被告对于代缴金额不认可；原告未经被告同意，擅自支付未经被告确认的物业费应自行承担，或因不当得利向物业公司追回；其次，本案涉及物业费欠缴金额的查明，而物业管理方未参与诉讼，故应另案处理；3、关于车位管理费，被告至2019年10月就未使用车位，一直处于闲置，根据及时止损的原则，原告以及物业方也应积极的利用，故原告对车位管理费有过错；其他意见参照物业费的辩论意见。4、被告同意缴纳电费。5、案涉发生的维权费用并不是必然发生的费用，本案争议原本可以协商解决，被告也多次要求原告协商办理合同解除事宜，但原告拒绝露面，故被告不同意支付。经审理查明：座落于广州市越秀区寺右新马路**地下**车位（建筑面积12.5平方米）、2203房（建筑面积108.27平方米）、2205房（建筑面积108.27平方米）、2207房（建筑面积108.27平方米）均系以原告名义登记的产业。2019年6月24日，原告（为出租方、甲方）与被告（为承租方、乙方）签订了《广州五羊东成广场物业租赁合同》，其中约定：“乙方向甲方承租广州市越秀区寺右新马路111-115号2203房、2205房、2207房作为办公使用，建筑面积为108.27平方米+108.27平方米+108.27平方米=324.81平方米；租赁期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止；自2019年7月1日至2020年6月30日，租金为32019.8元/月；自2020年7月1日至2021年6月30日，租金为32981.21元/月；2019年9月30日前，乙方缴纳贰个月租金64039.6元作为履约保证金；租赁期满，乙方无违约行为并且双方场地交接无误后五个工作日内，甲方将全部履约保证金全额无息退还乙方；租金按月交付，乙方在每月10日前以汇款的方式交纳租金给甲方本协议指定账户；甲方收款账户为杨荣华，中信银行广州北秀支行，6229-9809-0002-7082；甲方提供一个免费车位（车位号为254）供乙方使用，自交付使用之日起车位管理费及产生的费用均由乙方自行承担；甲方应于2019年7月1日将该物业移交给乙方；甲方有权委托大厦管理公司管理该物业；租赁期间，甲方如确需收回该物业自用，必须提前两个月书面通知乙方，乙方书面同意后，甲方赔偿两个月的租金作为违约金予乙方；租赁期满或合同解除后，乙方必须即日搬出，如乙方逾期不搬迁，则甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权每日按本合同有限期间租金总额的百分之二收取违约金；甲方因此所受的损失由乙方负责赔偿；乙方必须依照本合同交付租金，如拖欠租金，甲方除追索租金外，还应从拖欠之日起，按日加收欠交金额的百分之二的违约金；逾期三十天，甲方有权单方面解除合同，除向乙方追索所欠金额及违约金外，收回租赁物业，并由乙方负责赔偿甲方因此所造成的损失；乙方签订本合同时，同时与物业管理公司签订物业管理服务协议，并按物业管理服务协议享有权利、履行义务；租赁期间，乙方在本物业区域内所发生的其他日常费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费、电信费、公共水电费等）由乙方自行承担，具体金额以国家规定的应用用水、用电等价格为准按实际发生额计算缴纳，乙方每月按时向甲方指定的物业管理公司缴纳；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要解除合同，必须提前两个月书面通知甲方，经甲方书面同意后，双方合同解除，双方合同解除，甲方有权要求乙方支付两个月租金作为违约金；如双方因本合同的履行发生争议，可向该物业所在地的法院诉讼，违约方应承担守约方全部维权费用，包括律师费、诉讼费用、公证费、保全保险费等；本合同中的书面通知只包括如下形式：EMS快递、顺丰快递、双方任何正式员工的签收、约定的电子邮件发送送达、约定手机的短信发送送达，并应以本协议上出现的地址、手机、电话、邮箱或另行书面确认的地址、手机、电话、邮箱为准等。上述合同签订后，原告依约于2019年7月1日将上述房屋及车位交付给被告使用。被告按每月32019.8元计缴纳了2019年7月的租金给原告。从2019年8月起，被告没有交付租金给原告。被告亦没有依约缴纳履约保证金64039.6元给原告。案外人广州市新一方物业管理有限公司五羊新城分公司系涉案房屋的物业管理服务企业，被告没有依约与物业管理公司签订物业管理服务协议，也没有缴纳从2019年8月1日起的物业管理费及车位管理费。2020年1月2日，原告向广州市新一方物业管理有限公司五羊新城分公司缴纳上述涉案房屋的费用38166.05元。根据原告提交的五羊新城管理处出具的费用明细表，其中载明“楼盘名称：五羊广场，单元名称：2203#2205#2207#；住户名称：理必富金融服务（深圳）有限公司，商业用电：计费起始日期：2019年3月1日，计费终止日期：2019年6月30日，应付金额：3960.22元；管理费（含公共水电）：计费起始日期：2019年5月1日，计费终止日期：2019年5月31日，单价：23.5元，应付金额：7633.04元；计费起始日期：2019年6月1日，计费终止日期：2019年6月30日，单价：23.5元，应付金额：7633.04元；车位管理费：计费起始日期：2019年5月1日，计费终止日期：2019年5月31日，单价：180元，应付金额：180元；计费起始日期：2019年6月1日，计费终止日期：2019年6月31日，单价：180元，应付金额：180元；计费起始日期：2019年7月1日，计费终止日期：2019年7月31日，单价：180元，应付金额：180元；住户名称：广州护行科技有限公司；商业用电：计费起始日期：2019年7月1日，计费终止日期：2019年11月30日，应付金额：2176.55元；管理费（含公共水电）：计费起始日期：2019年8月1日，计费终止日期：2019年8月31日，单价：23.5元，应付金额：7633.04元；计费起始日期：2019年9月1日，计费终止日期：2019年9月30日，单价：23.5元，应付金额：7633.04元；计费起始日期：2019年10月1日，计费终止日期：2019年10月31日，单价：23.5元，应付金额：7633.04元；计费起始日期：2019年11月1日，计费终止日期：2019年11月30日，单价：23.5元，应付金额：7633.04元；计费起始日期：2019年12月1日，计费终止日期：2019年12月31日，单价：23.5元，应付金额：7633.04元；车位管理费：计费起始日期：2019年8月1日，计费终止日期：2019年8月31日，单价：180元，应付金额：180元；计费起始日期：2019年9月1日，计费终止日期：2019年9月30日，单价：180元，应付金额：180元；计费起始日期：2019年10月1日，计费终止日期：2019年10月31日，单价：180元，应付金额：180元；计费起始日期：2019年11月1日，计费终止日期：2019年11月30日，单价：180元，应付金额：180元；计费起始日期：2019年12月1日，计费终止日期：2019年12月31日，单价：180元，应付金额：180元；管理费押金：理必富金融服务（深圳）有限公司，计费日期：2017年6月，应付金额22842元，实收金额：22842元；截止到2019年12月31日，2203、2205、2207房（商业用电费、物业管理费、车位管理费）所欠费总金额为61008.05元，扣除理必富公司管理费押金22842元，实际应付38166.05元，暂缺2019年12月电费数据”等。因被告拖欠租金，2019年9月30日，原告向被告发出《解约律师函》，要求自被告收到律师函之日起解除双方签订的《租赁合同》，并要求被告缴纳拖欠的租金、场地占用费及违约金。2019年10月8日，被告收到上述律师函。原、被告确认被告于2019年12月23日撤场，现上述场地尚有部分办公用品。原告主张其支付律师费15000元、保险费1000元、公证费550元，并提交了《民事案件委托合同》、律师费发票（发票号码：69253641，金额：15000元）、太平洋保险诉讼财产保全责任保险保险单、保险费发票（发票号码：27212109、金额：1000元）予以证明。另查，约于2019年7月中旬，被告向原告提出分租的请求，原告对此表示同意，但原、被告双方最终未能达成一致意见。根据被告提交的日期为2019年7月19日的《关于五羊东成广场2203房分租情况说明》，其中载明“广州护行科技有限公司（以下简称：护行公司）同意杨婉珊将广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊东成广场2203房自2019年8月1日起租给第三方，护行公司继续承租2205、2207房，租金单价不变，另车位月租金调整为700元/月。护行公司与新租客共用目前办公室现状，同意不做间隔装修，也可日后双方协商处理。待杨婉珊与新租客签署租约后，护行公司和杨婉珊再根据本情况说明内容，另行签署变更后的租赁协议”。原告对此则表示：对上述情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告没有收到该情况说明，双方并未就减少租赁面积达成合意，且该情况说明注明“护行公司和杨婉珊再根据本情况说明内容，另行签署变更后的租赁协议”，即使根据该情况说明双方也应签署变更协议，但实际上双方至合同解除时未签署变更协议，故租赁面积并未减少，被告实际上也一直占用上述涉案房屋至2019年12月23日。另情况说明注明车位月租金调整为每月700元，但原告从未向被告收取该车位租金，被告更未主动支付。被告则反驳称：该情况说明是原告代理律师孙翔宇的助理柳红通过微信发送给被告，被告加盖印章后又发回给柳红，柳红回复周一来取，但一直没来取；涉案三间房屋系打通使用，被告发送后就把2203的区域腾空出来，同时拟把物品搬出，但物业公司不开具放行条。原告则表示：根据柳红反映，因被告变卦，柳红去被告处但没有拿到说明。另原、被告均确认双方未能就变更租赁合同达成一致意见。根据被告提交的短信记录显示，被告曾于2019年11月19日向原告的委托代理人孙翔宇律师发送信息，称“我是五羊新城2205和2207租户，我们随时可以跟你办理房屋交接手续，请你看看什么时候有时间来处理……我们一直找你们都找不到，你们一直不来处理我们租房事情，这不能是算我们违约不交接”等；孙翔宇则回复说“我不认识你”、“我不确认你的身份”以及“证明自己的身份，是你的责任，否则我只认工商登记的法定代表人和合同约定的联系人”等。原告对上述短信记录的真实性、合法性予以确认，但认为被告多次变更联系人，且无正式书面授权，原告有合理理由质疑，且拒绝与其办理交接手续。庭审中，被告表示：对物业管理费每月7633.04元以及车位管理费每月180元的标准无异议，但应从中扣除2203房的物业管理费。另要求调整违约金标准，要求比照银行贷款利率上浮30%计算。本院认为：原告系香港居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，依照最高人民法院有关司法解释的规定，本案应参照涉外民商事案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律”；因涉案房屋座落于广州市越秀区寺右新马路111-115号，故本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。原告与被告签订的《广州五羊东成广场物业租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应严格遵照履行。被告从2019年8月起未能依时支付租金给原告，已构成根本性违约，理应承担相应的违约责任；原告据此向被告发出解约函，要求解除双方签订的涉案租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金，合法有理，本院对此予以支持。鉴于被告已于2019年10月8日收到上述解除函，且被告对于解除事宜不持异议，故本院确认原、被告双方签订的《广州五羊东成广场物业租赁合同》于2019年10月8日予以解除。至于场地问题，鉴于原、被告均确认被告已于2019年12月23日撤场，故本院对此不再予以调处。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；现原告要求被告按每月32019.77元计付从2019年8月1日起至2019年10月8日止拖欠的租金以及从2019年8月11日起的迟延付款违约金，合法有理，本院对此予以支持。关于场地占用租金及场地占用违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方可以采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；”被告在接到原告发出的解除函后，多次、主动与原告的委托代理人联系，但原告的委托代理人于2019年11月19日接到被告要求办理交接房屋事宜的信息后，却以不认识、不确认联系人，且无正式书面授权等种种理由拒绝办理房屋交接事宜，有违诚信、公平原则，由此导致迟延交屋，扩大损失的法律后果应由原告自行承担；故原告要求被告参照月租金32019.77元的标准计付从2019年11月20日起的场地占用租金以及按2019年7月1日至2019年10月8日期间总租金104322.48元的每日2%计付2019年10月9日至2019年12月23日期间的场地占用违约金，理由均不成立，本院对此均不予支持。被告应参照月租金32019.77元的标准计付从2019年10月9日起至2019年11月19日止的场地占用租金给原告。关于迟延付款违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。涉案合同约定逾期支付租金按每日2%计算违约金，因被告逾期付款所造成原告的损失主要为利息损失，该违约金标准过分高于造成的损失，被告对此提出异议，并要求调整比照银行贷款利率上浮30%计算，合法有理，本院对此予以接纳；本院酌情调整该迟延付款违约金标准为按照同期延付金额分别参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（2019年8月20日前）及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（自2019年8月20日起）的标准上浮30%计付。关于物业管理费和车位管理费问题。《物业管理条例》第四十二条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据涉案租赁合同的约定，涉案房屋的物业管理费和车位管理费由被告承担；因被告未依约与涉案房屋的物业管理企业签订物业管理服务合同，且拖欠物业管理费和车位管理费，原告在物业管理企业的催告下代被告缴纳了上述管理费，依法有据；被告抗辩原告无权代理缴纳物业管理费，理由不成立，本院对此不予采信。现原告要求被告承担从2019年8月1日起至2019年11月19日止的物业管理费损失（按每月7633.04元计）和车位管理费损失（按每月180元计），合法有理，且被告对上述费用的计算标准亦不持异议，故本院对此均予以支持。原告要求被告计付从2019年11月20日起的物业管理费损失和管理费损失，如前所述，该部分扩大损失的法律后果应由原告自行承担，故本院对此不予支持。原告要求被告支付电费2176.55元，被告对此表示同意支付，本院对此予以照准。关于律师费、公证费、保全保险费问题。因律师费、公证费、保全保险费并非因诉讼而产生的必要费用，故原告要求被告承担律师费15000元、公证费550元以保险费1000元，本院对此均不予支持。被告抗辩要求从涉案房屋中扣减2203房的租金、管理费，因原、被告就变更租赁合同事宜未能达成一致意见，被告的上述抗辩缺乏事实依据，故本院对此不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告杨婉姗与被告广州护行科技有限公司签订的《广州五羊东成广场物业租赁合同》于2019年10月8日予以解除；二、被告广州护行科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告杨婉姗支付从2019年8月1日起至2019年10月8日止的租金（按每月32019.77元计）；三、被告广州护行科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告杨婉姗支付从2019年10月9日起至2019年11月19日止的场地使用费（按每月32019.77元计）；四、被告广州护行科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告杨婉姗支付迟延付款违约金（其中以32019.77元为基数，从2019年8月11日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的标准上浮30%计算；从2019年8月20日起至实际清付之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；以32019.77元为基数，从2019年9月11日起至实际清付之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；以8263.17元为基数，从2019年10月11日起至实际清付之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算）；五、被告广州护行科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告杨婉姗支付从2019年8月1日起至2019年11月19日止的物业管理费损失（按每月7633.04元计）；六、被告广州护行科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告杨婉姗支付从2019年8月1日起至2019年11月19日止的车位管理费损失（按每月180元计）；七、被告广州护行科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告杨婉姗支付电费2176.55元；八、驳回原告杨婉姗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7652元，由原告杨婉姗负担3612元；被告广州护行科技有限公司负担4040元。保全费1242.84元，由被告广州护行科技有限公司承担。如不服本判决，原告可在收到判决书之日起三十天内，被告可在收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  李毅雄人民陪审员  彭新露二〇二〇年十二月三十日法官助理谢佩桦法庭记录廖志林