杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0106民初4746号原告：浙江百夫资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区北山街道白沙泉****。法定代表人：金大森，执行董事。委托诉讼代理人：方琳钧，浙江君安世纪律师事务所律师。被告：浙江中邑控股有限公司，住所，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨盛路**峰明大厦**div>法定代表人：陈威海，执行董事。委托诉讼代理人：潘磊，男。委托诉讼代理人：李文勇，浙江明权律师事务所律师。原告浙江百夫资产管理有限公司与被告浙江中邑控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方琳钧，被告委托诉讼代理人潘磊、李文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除。2、被告支付拖欠的租金164739元（自2020年2月10日至2020年5月26日）。3、被告支付逾期付款违约金5288元（自2020年2月10日至2020年5月26日，按日万分之三计算）。4、被告支付合同解除违约金182579元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于白沙泉并购金融街区76幢除第二层西南边通间办公室外其余所有房屋出租给被告作为办公场地使用，首年房屋租金为450000元/年，按每年3%递增，装修及办公家具租金为100000元/年，租赁期限自2019年2月10日起至2021年12月31日止，合同还对租金的支付方式、双方的违约责任等均作了明确约定。原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告未按照约定按时支付租金。按照合同约定，被告本应于2020年2月9日前支付下一期租金，原告曾多次催告被告支付租金，但被告却以各种理由推诿，至今未支付租金。原告认为被告拖欠租金的行为已构成根本违约，于2020年5月26日向被告邮寄《解除通知书》。现要求被告承担违约责任，支付拖欠租金164739元，逾期付款违约金5288及合同解除违约金182579元。被告辩称：1、被告欠付租金金额不应为164739元。被告未支付租金的起始时间是2020年2月10日，而与原告具有租赁关系的叶树民已于2020年3月10日向原告发送律师函通知解除合同，故自2020年3月10日起，无权收取租金。故被告实际欠付租金，应为一个月租金46958元。2、被告不存在违约行为。《房屋租赁合同》第五条第4项支付方式约定“房屋全年租金原则上按两次支付，即半年一付，如有特殊变化，双方可另行商议。”该条款仅约定租金半年一付，但未约定一定要在租赁期开始前就支付租金，被告可以在约定的半年租期内的任何时间支付。同时，因案外人叶树民与原告间租赁合同出现纠纷，叶树民要解除租赁合同。2020年1月14日，被告获悉上述情况，就多次与原告进行协商，要求尽快处理好纠纷，租金等原告与叶树民处理好纠纷后再行支付，原告也予以认可。2020年2月，叶树民曾经到案涉房屋阻止过被告办公。2020年3月10日，叶树民委托律师发函解除叶树民与原告的租赁合同，同时要求被告直接将租金支付给叶树民，被告也多次与叶树民协商，表示等其处理好跟原告的纠纷后再行支付租金。2020年4月3日，被告发告知函给原告再次要求尽快处理好合同纠纷，避免被告的合法权益受损。现原告与叶树民的租赁合同纠纷尚在诉讼阶段，属于合同履行过程中的特殊情况，可另行商议的范围。因此，被告暂时未支付租金，并未违约，不存在支付违约金。3、原告应当返还房屋押金50000元。现原告与叶树民的租赁合同已解除，导致原被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，原告应依约向被告返还押金50000元，或者将押金抵扣被告未支付的一个月租金46958元（自2020年2月10日起至2020年3月10日止），剩余3042元予以返还。经审理，本院认定事实如下：2019年1月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告（甲方、出租方）将位于白沙泉并购金融街区76幢除第二层西南边通间办公室外其余所有房屋出租给被告（乙方、承租方）作为办公场地使用。租赁期限自2019年2月10日起至2021年12月31日止，首年房屋租金为450000元，按每年3%递增。装修及办公家具租金为100000元/年。另约定租金支付方式：半年一付，每年两次支付，如有特殊变化可另行商议。乙方应于合同订立后7日内向甲方支付25万元（其中5万元押金）。乙方在完成搬迁工作后支付余款7.5万元。乙方于2019年8月10日前支付下半年租金27.5万元。违约责任：1、乙方有拖欠房屋租金累计一个月以上及其他违约行为的，甲方有权单方解除合同。2、在租赁期内，乙方有未经甲方同意擅自退租及前项违约行为的，乙方应该按合同剩余租赁期限总租金的20%向甲方支付违约金。3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期应付租金的万分之三向甲方支付违约金。八、其他约定事项：乙方向甲方支付押金5万元，本合同终止时，若乙方无违约事项，则甲方无息退还该押金。案涉合同签订后，原告按约交付房屋给被告经营使用。至2020年2月9日，被告已依约支付首年总租金550000元及押金50000元。2020年2月10日之后的租金被告未支付。2020年5月26日，原告向被告邮寄《解除通知书》，被告拒收该邮件。另查明，被告实际为原告（承租人）与案外人叶树民（出租人）租赁关系中的次承租人。2020年3月10日，案外人叶树民向原告邮寄律师函通知解除房屋租赁合同。以上事实有《房屋租赁合同》、《解除通知书》、EMS快递、视频、照片、律师函、押金支付凭证及原、被告陈述在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约履行。现原告按约交付房屋履行了合同义务，被告接收房屋并使用，应按约支付租金及其他费用。关于租金支付方式，合同约定为半年一付，虽未约定具体支付期限。但根据首期租金的支付时间，可以得知双方交易习惯为“先付后用”，故被告应于2020年2月10日前依约向原告支付上半年租金。退一步讲，即使被告对案涉合同中约定的支付时间有异议，即根据其主张“2020年2月10日至2020年8月10日间任意时间均可支付上半年租金”，但被告于原告的解除合同通知书到达之日起至今仍未有积极支付租金的履行行为，构成违约。被告称2020年1月14日获悉叶树民要解除与原告的租赁合同，多次与原告进行协商，租金等原告与叶树民处理好纠纷后再行支付，且原告也予以认可，但未提交有效证据证明，本院不予采信。关于合同解除问题，本案中，原、被告约定乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方即有权单方解除合同。被告拖欠第二年租金一个月以上，解除合同的条件已成就，原告有权单方解除合同。被告主张原告自2020年3月11日起（案外人叶树民的合同解除通知函到达原告之日起）即丧失转租的权力基础。本院认为，在合同履行过程中因原告违约导致其与叶树民的租赁合同提前解除，原告与前手租赁合同的提前解除可能会影响案涉转租合同的履行，但转租合同的履行问题不应影响转租合同效力。原、被告间合同仍合法有效，被告应当继续履行支付租金义务。关于合同解除时间，本院认为，原告已行使了合同解除权并依法通知被告，原告按照被告在合同书上所留地址向被告邮寄发送《解除通知书》，被告拒收，应当视为已到达被告。原告要求确认双方合同已经于2020年5月26日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，原告按约交付房屋履行了合同义务，被告接收房屋并使用，应支付自2020年2月10日至2020年5月26日的租金164739元。原告该部分请求，本院亦予以支持，扣除押金50000元，被告尚应支付原告租金114739元。关于合同解除违约金，本院认为，违约金作为弥补实际损失的保障，应当以实际损失为基础。原告主张按合同剩余租赁期限内总租金的20%要求被告支付违约金，过分高于造成的损失，考虑实际损失的情况、当事人的过错及预期利益，本院调整被告按照25000元支付原告合同解除违约金。原告主张合理部分，本院予以支持。鉴于合同解除违约金与逾期付款违约金属于不同性质的违约责任承担方式，原告可以一并主张。关于原告主张的逾期付款违约金符合合同的约定，且计算标准合理，被告应按照逾期利率日万分之三向原告支付逾期付款违约金，经计算（自2020年2月10日至2020年5月26日共计107天）违约金为5288元。原告该部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认浙江百夫资产管理有限公司与浙江中邑控股有限公司于2019年1月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月26日解除。二、浙江中邑控股有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江百夫资产管理有限公司租金114739元、合同解除违约金25000元、逾期付款违约金5288元。三、驳回浙江百夫资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行的期间的债务利息。案件受理费减半收取3295元，由浙江百夫资产管理有限公司负担1940元，浙江中邑控股有限公司负担1355元。原告浙江百夫资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江中邑控股有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 员  陈 清二〇二〇年十二月二十五日法官助理  杨 丽书 记 员  李璐璐