陕西省西安市鄠邑区人民法院   民  事  判  决  书   (2019)陕0118民初5185号      原告（反诉被告）：西安西科测控设备有限责任公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX1165T。住所地：西安市高新区。     法定代表人：苏燹，系该公司执行董事。     委托诉讼代理人：姚宗锋，陕西永嘉信律师事务所律师。     委托诉讼代理人：陈小艺，陕西永嘉信律师事务所律师。     被告（反诉原告）：陕西永安门业有限责任公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX9700。住所地：西安市莲湖区。     法定代表人：毛修明，系该公司总经理。     委托诉讼代理人：肖永战，陕西明南律师事务所律师。     被告：陕西新永安门业有限责任公司。统一社会信用代码：9161011733373765XH。住所地：西安泾河工业园（北）区。     法定代表人：毛修明，系该公司总经理。     被告：陕西永安兴庆门业有限责任公司。统一社会信用代码：91610125MA6UQFJQ1J。住所地：西安市鄠邑区。     法定代表人：毛修明，系该公司总经理。XXXXXXXXXXXXX1165XXXXXXXXXXXXXX9700   原告（反诉被告）西安西科测控设备有限责任公司（以下简称西科测控公司）与被告（反诉原告）陕西永安门业有限责任公司（以下简称永安门业公司）、被告陕西新永安门业有限责任公司（以下简称新永安门业公司）、被告陕西永安兴庆门业有限责任公司（以下简称永安兴庆门业公司）租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告法定代表人苏燹及其委托诉讼代理人姚宗锋、陈小艺、三被告法定代表人毛修明及其委托诉讼代理人肖永战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告西科测控公司向本院提出诉讼请求为：1、依法判令解除原告与第一被告永安门业公司签订的《厂房租赁合同》，并由被告腾还占有使用的房屋；2、请求依法判令三被告支付原告租金至实际腾房之日，并承担从被告应支付租金之日起至实际腾房之日的利息（按照年利率24%计算）；3、依法判令三被告给付原告代偿的2017年11月至2018年4月的电费及利息48010.58元（利息按照年利率24%计算，从原告代缴之日至实际给付之日止）；4、依法判令三被告给付原告占有使用原告投资购买的食堂设备折旧费24600元（按照购买价格123000元的20%计算）；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与第一被告永安门业公司于2017年9月2日签订《厂房租赁合同》，约定由原告将其位于户县沣京工业园五路的标准厂房、宿舍楼等租赁给被告使用，租期10年，年租金为2142210元，宿舍楼年租金为168192元，房屋租金每年共计2310402元。合同签订后，因被告提出2号厂房高度不符合生产要求，经双方协商，约定被告不再使用2号厂房，由原告按照被告的要求重新建4号厂房供其使用，面积为4422平方米，月租金与原合同一致，租赁宿舍面积（包括一楼食堂）变更为1690.23平方米。确认每年实际租金为2307213.12元。被告于2017年11月搬入厂房后，始终未依照合同约定的时间给付原告租金，经原告催要后仍拒不履行付款义务，且于2018年3月4日起实际占用原告所购买的食堂设备至今未交还原告，也一直拖欠2017年11月至2018年4月共6个月的电费共计48010.58元由原告代付。被告的上述行为违反了合同约定，构成违约，且三被告财产混同，故原告提起上述诉讼请求。   被告永安门业公司辩称，双方签订《厂房租赁合同》属实。永安门业公司不同意解除合同、不同意支付全部租金的理由如下：1、原告至今未办理厂房交付手续，双方至今未确定实际租赁的厂房面积，致租金无法计算；2、合同履行中，厂房发生变化，2号厂房未交付给永安门业公司，实际租赁厂房面积减少5075平方米，增加了4号厂房的租赁，但是面积未实际测量，宿舍面积发生增加，但是未实际测量；3、原告未按照合同约定的时间向永安门业公司交付厂房，1号厂房在2017年11月30日交付，迟延交付1个月，2号厂房至今未交付，3号厂房2017年12月中旬交付，迟延交付1个半月，4号厂房2018年9月交付，迟延交付11个月。1、3号厂房交付时未通电，2018年4月供电，比约定迟延6个月,4号厂房2018年9月25日通气，比约定迟延11个月。原告至2018年9月26日勉强交付厂房给永安门业公司，扣除两个月装修时间，故原告租金应该从2018年11月26日起开始计算才具有合理性，而且原告应该全面履行合同即交付2号厂房、完成厂房通水及消防验收、为被告办理电费直交手续。4、原告迟延交付租赁厂房、迟延通电、迟延通气先行违约，造成永安门业公司损失，永安门业公司有权请求原告赔偿，或以赔偿款抵扣租金，原告不同意赔偿，永安门业公司才未支付租金。永安门业公司不同意给付原告2017年11月至2018年4月的电费，是因为该项费用是原告为建设厂房自己使用的费用，该时间段是原告在没有自己的变压器的情况下，从其他地方临时通电供自己建设厂房使用，永安门业公司只是偶尔照明用电，而且2018年4月通电后原告建盖其他厂房及厨房装修用电费用永安门业公司已经支付，故该部分费用应该由原告自己承担。原告请求永安门业公司承担食堂折旧费用违反双方合同约定，不同意原告该项请求。综上，因为原告先行违约，拒不赔偿迟延交付房屋损失，故不同意原告的诉讼请求。   永安门业公司提出反诉为：1、判令反诉原告赔偿因迟延履行和不适当履行给被告造成的各项损失共计5962425.35元（其中未供电期间工人工资及补助损失1165557元，未供电前委外加工、未通气前委外喷塑损失3932399.25元，未供气前使用灌装气损失108241元，厂房迟延交付租金损失191174.86元，代为安装宿舍门窗及厂房内供电设施应付费用、电费未开具税票损失及合同迟延履行罚金损失565053.24元）；2、本案反诉费用由原告承担。事实与理由：原、被告签订的《厂房租赁合同》约定，原告应于2017年10月31日前将租赁物交付给被告永安门业公司，给予永安门业公司两个月装修期限，租赁物交付标准为1、2、3号厂房完工，包括但不限于水、电、燃气管道、通讯网络等接入各厂房内，厂房四周空中架设、地下预埋的电缆铺设到位，宿舍楼装修完工，包括但不限于水、电、燃气管道、通讯网络等接入宿舍房间内。原告逾期交付租赁物或交付租赁物达不到上述标准的，被告永安门业公司有权解除合同，原告应退还已收取的租金，因此给永安门业公司造成的损失的，原告还应承担赔偿责任。合同同时还约定了付款时间和比例，要求原告应该开具等额租金的增值税发票，原告逾期提供发票，被告永安门业公司有权拒付剩余租赁期间的全部租金及其他各种费用。合同还约定原告应承担租赁物外部政府事务所有相关事项的处理，包括但不限于消防、安全等方面的验收和年审，现有厂房内空地由被告永安门业公司免费试用，如原告利用空闲场地另建厂房，被告永安门业公司有优先承租权，厂区保安及门卫由永安门业公司负责管理，原告不得以任何形式干扰永安门业公司正常生产经营活动等。    合同签订后，原告未按照约定时间交付厂房和宿舍楼，2017年10月上旬原告都未动工，三座厂房无门窗，房顶未完工，地面未硬化，毛墙毛地，无水无电，直到同年10月上旬开工，宿舍楼门窗和食堂门窗都是永安门业公司自己代为安装。   因原告迟延交付厂房，造成我公司整体搬迁延迟，1号厂房在2017年11月30日搬入，搬入时该厂房仍未完工，屋顶透空，无门窗，无消防通道；3号厂房在同年12月中旬搬入，搬入时，车间存放大量其他公司药品；办公一楼2018年3月完工，宿舍食堂2018年4月20日完工，均迟延半年交付；2号厂房至今未交付；4号厂房2018年9月完工，迟延交付11个月，且面积减少约650平方米，1、3、4号厂房和宿舍楼消防设施至今未完工，未通水，2018年4月通电，比约定延迟6个月，2018年9月26日通天然气，比约定延迟11个月。原告还在消防、验收、开具税票、空地无偿使用、新建厂房优先承租、门卫管理、电费直交等事项上全部违约。   因原告所有房屋都迟延完工，且在交付给我公司时也不符合水电气接通等约定标准和交付条件，造成双方至今未办理正式交接手续。由于原告对合同义务的违约，厂房交付的迟延履行和长达半年的无电、长达一年的无气，导致我公司无法及时申报环评，无法及时换发产品强制性认证证书，无法正常履行原先签订的产品销售合同，造成我公司巨大损失，故提起上述诉讼请求。   原告西科测控公司针对被告永安门业公司的反诉辩称，1号厂房的交付是按照合同约定交付的，合同约定原告仅负责水电、通信、燃气管道、网络接入各厂房及宿舍，厂房四周空中架设、地下预埋的电线电缆铺设到位，原告并未承诺保证通电，通天然气的时间，原告无法承诺和保证电力部门和天然气公司的业务；且合同约定租赁期间使用厂房所产生的水、电、气、通讯网络等费用由被告直接向有关部门缴纳，与原告无关。4号厂房是基于被告永安门业公司的要求对原来2号厂房进行的调换定制，是被告认为2号厂房高度不够，是被告对合同的履行提出的变更，故4号厂房7个月建设期不应算作原告违约；且被告永安门业公司使用4号厂房为喷塑车间，需要天然气作为燃料，由于被告违约变更厂房，并致原告重新铺设天然气管道，故原告不应该承担4号厂房天然气管道逾期接通的责任。3号厂房及宿舍楼是按照合同约定时间交付的，被告是生产门窗的企业，宿舍楼的门窗是被告自己要求安装的，室内的装修及安装也是被告自己负责的，故不同意被告的反诉请求。   被告新永安门业公司辩称，我公司未与原告签订《厂房租赁合同》，双方不存在租赁关系，也未发生任何权利义务。我公司与永安门业公司名称不同、地址不同、组织结构不同、章程不同、经营业务不同，两家公司都属于独立企业，两家公司从未发生过财产混同和责任混同，故两家公司不存在主体混同的事实。新永安门业公司与沣京工业园签订入园协议，是工业园为完成相关行政需要而达成的协议，与原告无关，与本案无关。故不同意原告的诉讼请求。   被告永安兴庆门业公司辩称，我公司未与原告签订《厂房租赁合同》，双方不存在租赁关系，原告无权向我公司主张权利。我公司与永安门业公司名称不同、地址不同、组织结构不同、章程不同、经营业务不同，两家公司都属于独立企业，两家公司从未发生过财产混同和责任混同，故两家公司不存在主体混同的事实。永安门业公司是否在墙外用永安兴庆门业公司作宣传，是这两家公司之间的事情，与原告无关，与本案无关。故不同意原告的诉讼请求。   本案审理中，本院组织双方当事人进行了庭前证据交换。   1原告为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：第（一）组证据分别为：1、《厂房租赁合同》，2、《国有土地使用证》，3、《建设用地规划许可证》。证明对象为：⑴原、被告于2017年9月2日签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁原告位于户县沣京工业园沣五路的标准厂房、宿舍楼，租期自2018年1月1日开始；⑵原、被告在《厂房租赁合同》中对双方权利义务进行了约定；⑶原告对出租厂房拥有合法权利。举证目的如下：⑴双方租赁合同合法有效成立，双方均应遵守合同中权利义务的约定；⑵根据合同约定，被告年租金为2307213.12元，且约定了租金交付时间，现被告未依照合同约定按时足额给付租金构成违约，应该承担违约责任。第（二）组证据分别为1、《4号厂房建设工程专业分包合同》，2、银行转账凭证（厂房租金），3、厂房现状照片11张，4、4号厂房照片（交付租赁物时间证明）。证明对象为：⑴被告仅向原告缴纳前两期房屋租金，共计924160.8元，尚欠2018年第三期及2019年1月1日至今的租金；⑵被告在承租房屋内正常经营的事实；⑶因被告要求，原告已经建成的2号厂房空置，原告按照被告要求为被告重新定制4号厂房并开工建设；⑷4号厂房的实际建筑面积为4488平方米；⑸原告向被告交付租赁物的时间及被告生产经营实际。举证目的如下：⑴被告认可双方租赁关系并执行双方的约定，后因自身原因违反约定未按期交付租金，应承担违约责任；⑵原告始终遵守约定，且积极促成双方合作交易，为达成与被告合作，不惜闲置已经建成的2号厂房，重新根据被告要求为其定制4号厂房；⑶被告在与原告签订租赁合同后又提出定制要求，致使原告已经建成的2号厂房空置，又投入大量成本为被告建造4号厂房，给原告造成损失，应赔偿因此给原告造成的损失。第（三）组证据分别为：1、《关于解除与陕西永安门业有限责任公司厂房租赁合同的函件》，2、宣读函件录像。证明对象为：⑴原告曾多次向被告致函，希望被告能遵循双方合同约定，依约履行合同义务，按期支付租金；⑵因被告始终未遵守合同约定，原告最终决定解除合同，被告对原告解除租赁合同的这一意思明确知晓。举证目的如下：⑴被告未按期交付租金，且在原告多次催促下仍坚持不履行合同约定义务的行为构成违约，原告有权解除合同；⑵双方已经多次就履约问题进行协商，但被告始终不予配合，双方已经丧失合作基础，应解除合同，被告应按实际占有使用期间的状况向原告支付费用。第（四）组证据分别为：1、电费催款单，2、缴费凭证8份。证明对象为：⑴原告代被告缴纳了2017年11月至2018年4月的电费共计48010.58元；⑵原告于2019年7月2日向被告发函催促返还其代缴的电费金额。举证目的为：被告自身自2017年11月至2018年4月实际使用的电费由原告代为支付，被告应向原告支付原告代为支付的该笔金额及利息。第（五）组证据分别为：1、《宿舍面积图纸》，2、被告员工宿舍安排表，3、厨房及食堂的占有使用现状照片，4、《厨房设备供货及安装合同》。证明对象为：⑴根据双方签订的合同，被告承租的仅为员工一层宿舍楼，但被告实际占用原告1层和3层宿舍楼，1层宿舍楼面积为合同约定面积，3层宿舍楼面积为518.4平方米；⑵被告实际占有使用原告的厨房和厨房设备，与合同约定的宿舍面积共计1690.23平方米不符，厨房设备总价值123000元。举证目的为：⑴被告应按实际占有使用的面积向原告支付占有使用费；⑵被告在未经原告允许的情况下，私自占有使用原告的食堂及厨房设备，应按照20%的折旧率，向原告支付设备折旧费。   针对原告提出的上述证据，被告永安门业公司发表质证意见如下：对原告第（一）组证据的真实性无异议，对其中1的与本案的关联性无异议，以原告按照合同约定的年租金标准作为被告是否违约的衡量标准不认可，以原告未按照合同约定的厂房和面积实际履行，也未按交付时间、交付标准履行，合同约定的租金不能作为被告应付租金标准为由不认可其证明目的；以其中证据2与本案争议事项没有关联性为由不认可其证明目的。对原告第（二）组证据中1真实性、关联性无异议，不认可证明目的，理由如下：A该证据不能证明原告未交付2号厂房是被告有特殊要求；B、原告陈述是因为2号厂房高度不够另建4号厂房，但是1号厂房高度高于4号厂房，如被告需要一个高厂房作为喷塑车间，就可以使用1号厂房，不需要另建厂房；C、该证据不能证明4号厂房的面积；D、原告2号厂房未交付是因为管委会要求企业必须实际参与生产经营，原告留2号厂房自己使用才未交付给被告；E、该证据可以证明董红亮是其4号厂房建设项目经理，该董属于原告工作人员。对其中证据2真实性、关联性无异议，以原告先行违约为由不认可其证明目的。对其中证据3真实性、关联性无异议，不认可证明目的，理由如下：⑴照片显示被告正常生产是在2019年8月，不能证明原告按时交付了厂房；⑵2号厂房照片与实际不符，我公司提交照片显示2018年6月该厂房还对外出租当药厂库房使用；⑶我公司多次向原告发送律师函要求原告交付2号厂房，原告至今未交付，归责于我公司没有依据。对其中证据4真实性、关联性无异议，对4号厂房2018年8月27日交付给我公司的时间认可，但交付时不符合合同约定标准。对原告第（三）组证据以其公司未收到该书面文件为由不认可其真实性，以宣读送达不是法定送达方式，不能确保受送达人听清或已知悉文书内容为由不认可证明目的。对原告第（四）组证据1以无签字盖章、无送达为由，对该证据真实性、关联性、证明目的均不认可；对其中2以无出票单位盖章确认为由不认可其真实性；以该证据是原告2018年4月前使用临电的费用、主要用于原告1、4号厂房地面硬化、建设工程施工使用，永安门业公司在此期间仅有照明用电，而且4月通电后，电费由永安门业公司缴纳，期间，原告仍在建设4号厂房，继续用电，永安门业公司缴纳的电费足以抵消此前的照明用电为由不认可其证明目的。对原告第（五）组证据中1以不属于涉案合同附件为由不认可该证据的真实性、关联性；以合同约定的宿舍面积不能确认就是实际使用的面积、且实际使用面积未经测量为由不认可其证明目的。对其中证据2真实性无异议，以合同未约定折旧费由永安门业公司承担为由不认可其证明目的。   被告新永安门业公司、被告永安兴庆门业公司对上述原告证据的质证意见与永安门业公司意见一致。   庭审中，原告提交的证据如下：（一）、永安门业施工记录、微信朋友圈截图、照片、视频、3名证人证言。证明目的如下：1、被告实际使用1、2号厂房的时间是在合同约定的范围之内，原告并未违约；2、4号厂房的交付是因被告违约提出变更所致，原告不应承担逾期交付的责任，包括但不限于天然气管道的重新铺设等。（二）、《建设工程预算书》2份、非居民天然气建设协议书2份、天然气安装补充协议。证明内容为：1、原告分别于2017年12月及2018年5月与西安西户天然气有限公司签订了协议，工程范围为室外天然气管道。证明目的为：原告针对租赁合同约定的天然气室外管道铺设义务按约履行，且2018年5月签订协议工程范围是被告违约提出变更新建4号厂房所需重新铺设室外管道，原告对此不应承担所谓逾期的法律责任。（三）、入园协议、整改通知书、被告违规生产照片，证据内容为：被告属于高扬尘、高排放企业，入园区后一直未取得环保资格，鄠邑区环保局向其多次下达停产整改通知，要求该企业停止生产，但被告一直在非法进行生产。证明目的：被告从事违法经营活动，且长期恶意拖欠租金不交，租金合同应予解除。   被告永安门业公司针对上述证据质证意见如下：对原告证据（一）中“永安门业施工记录”真实性不予认可，微信聊天记录未作确认，对证人证言的真实性无异议，以证人无法提交现场当时记录、证人董红亮属于原告职工、且其当庭确认原告法定代表人是否与被告永安门业公司法定代表人协商变更厂房，自己并不在场为由不认可证人证言的效力；以其他证人均与原告存在利害关系为由不认可原告该组证据证明目的。对原告证据（二）真实性无异议，对其证明目的不认可。对原告证据（三）“入园协议”真实性无异议，对“整改通知书”及照片的真实性与证明目的均不认可，认为永安门业公司是否违规经营与本案无关为由不认可该组证据证明目的。   被告新永安门业公司、被告永安兴庆门业公司对上述原告证据的质证意见与永安门业公司意见一致。   2被告永安门业公司为反驳原告西科测控公司主张或证明自己反诉主张，向本院提交了以下几组证据：   第一组 关于“合同成立与主要内容”：     证据组成和名称：原、被告2017.9.8所签《厂房租赁合同》     证明事项和目的：     1、原、被告于2017.9.8发生租赁合同关系，原告将三个标准厂房和一层宿舍楼租赁给被告，租赁期限为10年，从2018年1月1日至2028年1月1日，厂房月租金10元/平米，宿舍月租金12元/平米。     2、合同约定原告应于2017.10.31前向被告交付全部租赁物。包括1、2、3号厂房和一层宿舍楼。1号厂房7701.25平米，2、3号厂房均为5075.25平米，一层宿舍楼暂定面积1168平米。   交付标准为：1、2、3号厂房完工，包括但不限于水、电、燃气管道、通讯网络等接入各厂房内，厂房四周空中架设、地下预埋的电缆铺设到位宿舍楼装修完工，包括但不限于水、电、燃气管道、通讯网络等接入宿舍房间内。原告逾期交付租赁物或交付租赁物达不到上述标准的，被告有权解除合同，原告应退还已收原告租金，因此给被告造成损失的，原告还应承担赔偿责任。   2017.11.1至2017.12.31为装修期，装修期间免收租金。     3、合同对租金支付及税票开具约定为：首年度前两笔租金各20％分别于合同签订后7个工作日和22个工作日内支付，首年度下余60％租金在原告交付全部租赁物后20个工作日内给付。以后每个合同年度届满前10日内交付下个年度租金。原告应在收取被告租金后7日内开具同等金额的增值税发票，原告逾期提供的，被告有权拒付剩余租赁期间的全部租金及其他各种费用。     4、合同约定原告应承担的其他义务为：原告应承担租赁物外部政府事务所有相关事项的处理，包括但不限于消防，安全等方面的验收和年审；现有厂区内空地被告免费使用；如原告利用空闲场地另建厂房，被告有优先承租权；厂区安保及门卫由被告负责管理，原告应将门房交付被告无偿使用；被告对租赁物自行管理使用，水、电、气费用直交，原告不得以任何形式干扰被告正常生产经营活动等。     第二组 关于“租金履行”：     证据组成和名称：租金交付银行凭证与税票   证明事项：     1、被告2017年9月8日支付了第一年度首期20％租金，2017年11月3日和11月16日分两次支付了第一年度第二期20％租金。     2、原告对被告2017年9月8日支付的20％租金9月20日才开具了税票，对被告2017年11月3日和11月6日的第二笔20％租金2018年2月27日才开票，已构成逾期开票。   证明目的：   原告对被告租金已构成逾期开票的，依合同约定，被告有权从逾期开票之日起拒付剩余租赁期限内的全部租金，因此被告现未付下余租金合法有据。     第三组 “厂房交付”     证据组成和名称：1、2018.4.16、2018.5.10、施工进展确认单；2、1号厂房2017.10.16现场照片2张；3、2017.11.6拍摄的3号厂房、4号厂房、宿舍楼现场照片12张；4、2018.10.8、2019.2.222号厂房照片3张；5、宿舍楼一层西边一间房及西楼梯未交付部分照片两张。     证明事项：   1、2018.4.16原告确认1号厂房2017年11.12地面硬化结束，2017.12.4门窗安装完毕，房顶2018.4.15左右完工，1号厂房交付迟延。   2、2018.4.6原告确认3号厂房存放京西药厂药品，2017.12底移出，3号厂房交付迟延。   3、2018.5.10原告确认宿舍及办公一楼分别于2018.4.20和2018.3.10装修完工，交付迟延。   4、2019.2.22照片证明2号厂房出租其他公司并未交.(4号厂房实际2018年9月交付，交付迟延。4号厂房面积比2号厂房小约650平米，交付不全。)   5、宿舍楼现场照片证明该楼有两处未交，面积约63.7平米。交付不全。   证明目的：   1、原告未按约定时间完成厂房全部交付构成迟延履行违约。   2、原告迟延履行，租金起算时间应相应顺延，原告要求从2018.1.1起支付租金即未作顺延，被告有权拒付租金。   3、实际租赁面积未经共同确定，租金无法交纳。     第四组 “水、电、气接通”     证据组成和名称：   1、2018.9.27天然气接通工程进展确认单。   2、2018.9.25西户天然气公司用户室内工程认证单。   3、电力公司鄠邑营业站2019.10.15查询网页和2018.5、2018.6电费清单。   4、原、被告法定代表人微信记录。   5、1、3、4号厂房及宿舍楼消防施工现场图（2019.11.13-14）。   证明事项：   1、原告给被告的通电时间是2018.3.27。   2、原告给被告的通气时间是2018.9.25。   3、三个厂房和宿舍楼消防施工截止目前都尚未完成，也未通水。   证明目的：   1、原告厂房交付不符合约定标准，构成违约。   2、原告租金应从2018.11.26起算（9.26加2个月装修期）     第五组 “其他违约事项”   证据组成和名称：1、姚合正证言；2、董红亮微信记录；3、新建厂房租赁给其他公司现场照片两张。   证明事项：   1、原告违反合同约定，抢夺电动门遥控器，破坏厂区安保。   2、原告违反合同约定，剥夺被告空地优先使用权。   3、原告违反合同约定将新建厂房租赁他人，剥夺被告新建厂房优先承租权。     第六组  “损  失（分五个组成部分）”     第一部分: 2017.11——2018.3未供电期间的工人工资及补助损失：     证据组成与名称：   1、2017.11至2018.3工资明细单。   2、2017.11至2018.3西安银行转账凭证业务回单。   3、2017.12、2018.1、2018.2生活补助费清单与凭证。   证明事项：   1、2017年11月工资损失256308元。   2、2017.12工资损失216141元。   3、2018.1工资损失215023元。   4、2018.2工资损失108673元。   5、2018.3工资损失330112元。   6、工资损失总计：1126257元。   7、2017.12至2018.2生活补助费损失39300元。    工资与补助总计：1165557元      第二部分: 未供电前委外加工、未供气前委外喷塑损失     证据组成和名称：   1、西安浐灞生态区集中配套建廉租房项目防火门采购及安装工程合同等16份订单合同（附明细表）。   2、委外加工 委外喷塑申请。   3、委外喷塑，委外加工合同6份。   4、钢制门成本分析表。   证明事项：委外加工损失3310579.65元，委外喷塑损失621819.6元，共计3932399.25元。     第三部分: 未供气前使用灌装气损失   证据组成和名称：   1、被告与标普清洁能源公司天然气合作合同。   2、陕西永安门业燃气项目改造费用一览表。   3、收条。   4、业务回单3份。   证明事项：使用灌装气损失108241 元。     第四部分:  厂房迟延交付租金损失     证据组成和名称：   1、关于推迟搬厂的回复。   2、申请。   3、终止合同告知函。   4、      付款申请。   5、业务回单   证明事项：因原告迟延交付厂房造成被告不得不继续租赁原厂房租金损失191174.86元     第五部分:  代为安装宿舍门窗、代为安装厂房内供电设施应付费用、电费未开税票损失，合同迟延履行罚金损失     证据组成和名称：   1、凯瑞测控办公楼门窗数量（价款）清单。   2、完善厂房内供电设施付款申请付款业务回单8张。   3、电费支付明细表、付款凭证（11张）电费直交情况说明。   4、榆林文昌建工集团工作联系单、罚款通知。   证明事项：   1、办公楼门窗及安装应付费用195383.24元   2、完善厂房内供电设施应付费用198280元。其中电线137380元，人工45900元，租升高车15000元。   3、电费未开税票损失36390元   4、原告逾期交房致被告迟延履行供货合同被客户罚款135000元。    以上总计：565053.24元     第七组:  维 权     证据组成和名称：   1、2018.1.2陕西耘图律师事务所何婷律师 《律师函》。   2、2019.3.12陕西稼轩律师事务所何婷律师 《律师函》。   证明事项：   被告已就原告相关违约事项多次告知并提出权利要求。     针对被告永安门业公司提出的上述证据，原告西科测控公司发表质证意见如下：对第一组、第二组证据真实性、合法性无异议，对其证明目的不认可，理由如下：1、被告在支付第一年度二期的租金时已经延期，构成违约，原告享有抗辩权；2、开发票的义务属于合同附随义务，非租赁合同的主要义务，且原告已经给被告开具发票，被告不能以未开具发票拒绝交付剩余租金；3、合同约定“如甲方逾期提供的，乙方有权拒绝付剩余租赁期限的全部租金及其他各项费用”，即使被告可以发票问题行使支付租金的抗辩权，则按照合同约定文义和目的解释，且基于常理，仅能说明被告在原告逾期开具发票期间，有权拒付剩余租金。XX组XX组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，理由如下：1、1号厂房被告进场时间为12月份，按照合同约定2017年11月1日至2017年12月31日为免租装修期，原告在此期间对厂房装修，符合合同约定，并未违约；2、按照合同约定，原告仅负责水、电、天然气管道、通信网络等接入各厂房及宿舍，厂房四周、空中架设、地下预埋的电线电缆铺设到位，原告并未承诺或有义务保证通电、通天然气的时间，原告也无法承诺和保证；3、合同第二条 “租赁期间，使用该厂房所发生的水电气通信网络等费用由乙方承担并由乙方直接向有关部门缴纳”，可见通电、天然气及使用、缴费问题是被告与有关部门之间的法律关系，与原告无关；4、4号厂房系基于被告的要求对原有2号厂房进行调换定制，是被告对合同的履行提出的变更，4号厂房的建设需要7个月时间，该4号厂房的交付系被告违约不接受合同约定的2号厂房所致，原告不应该承担逾期交付责任，包括但不限于天然气管道的重新铺设等；5、被告车间仅4号厂房为喷漆车间，需要通天然气作为燃料，又因被告违约提出变更厂房，并致原告重新投入铺设天然气管道，原告不应该承担4号厂房天然气管道接入的逾期责任；6、被告提出的相关经营成本及损失的证据，真实性及关联性无法确认，且即使真实，也是其应承担的正常支出。从合同的签订到履行期间，被告应该对天然气的通气时间的风险有充分了解，并承担由此带来的经营风险；7、合同约定宿舍楼使用暂定一楼1168平方米，且以实际使用面积为准，合同未约定二楼和三楼。   3经各方当事人确认，本院对各方当事人证据认证如下：   对原告第一组证据、第二组证据、第五组证据中“厨房及食堂占有使用现状照片”的真实性、关联性予以确认。对第三组证据真实性予以确认，但该函不能确认被告已接收，故对其证明目的不予确认。第四组证据中《电费催告函》因无法确认出具单位，无法确认其真实性，故对该证据不予确认；对8张缴费凭证真实性予以确认。第五组证据中《宿舍面积图纸》并不是被告实际使用的面积，故对该证据证明目的不予确认，以被告实际使用面积为准。《厨房设备供货及安装合同》真实性予以确认，因双方租赁合同未有“使用折旧”之约定，故对其证明按照20%计算折旧费不予确认。对原告补充证据（一）中证人证言、第（二）组证据及第（三）组证据“入园协议”真实性予以确认。因第一组证据不能确认变更厂房系双方协议，故对其证明目的不予确认。对第二组证据证明目的以双方合同约定为准。   对被告永安门业公司第一组、第二组证据的真实性、合法性予以确认，证明目的以合同约定内容为准；第三组证据中关于1号厂房、3号厂房的交付情况及宿舍楼的完工、通水通电情况记录单上有原告方工作人员潘善龙确认签名，故对永安门业公司证明厂房交付时间及厂房当时现状情况予以确认。第四组证据中天然气接通时间和正式通气时间确认单上有原告方工作人员潘善龙确认签名，故对该确认单、认证单真实性予以确认；第五组证据不予确认。第六组证据中第一部分支付工人工资的真实性予以确认，因不能确认属于工人未上班的工资损失，故对其证明目的不予确认；第六组证据中第二部分16份采购及安装工程合同、委外加工合同、委外喷塑合同，对其真实性予以确认，证明目的结合案件事实综合确认。第六组证据第三部分真实性予以确认。第六组证据第四部分真实性予以确认，属于永安门业公司经营正常支出，未实际使用原告厂房前的损失应自己承担，故对其证明目的不予确认。第六组证据第五部分中“办公楼门窗数量清单”上有原告方工作人员董红亮的签字确认，故对该清单确认的价款数额195383.24元予以确认；完善厂房内部用电设施是被告永安门业的义务，故该部分费用属于经营所需，故对其证明目的不予确认；其他公司给被告永安门业公司的“罚款通知”并不能直接证明其实际损失，故对该证据证明目的不予确认。第七组证据真实性予以确认。   根据当事人陈述及对证据的分析确认，本案确认事实如下：   2017年9月2日，原告西科测控公司作为甲方与被告永安门业公司作为乙方签订了《厂房租赁合同》，合同第一条“租赁物位置、面积、功能及用途”（一）租赁物：甲方将其位于户县沣京工业园沣五路的标准厂房、宿舍楼等租赁给乙方使用，具体包括：1、甲方已建成钢结构厂房三座，分别为：2#厂房5075.25平方米（100.5m×50.5m）、3#厂房5075.25平方米（100.5m×50.5m）、1#厂房7701.25平方米（152.5m×50.5m），以上面积为甲方委托设计单位出具的实际面积计算表并经甲乙双方现场测量后确认；2、甲方已建成宿舍楼，乙方租赁面积以实际使用面积为准，暂定为其中一层，1168平方米......第二条“租赁期限”约定：（一）该厂房租赁期限为10年，即从2018年1月1日起至2028年1月1日止；合同期满需要继续承租的，双方应重新签订租赁合同，在相同租赁条件下乙方有优先承租权；（二）厂房及宿舍楼装修期限为2个月，自2017年11月1日起至2017年12月31日止，装修期间免收租金。第三条“租赁物的交付”：甲方应在2017年10月31日前将所有租赁物交付乙方使用，交付标准：1#、2#、3#厂房完工，包括但不限于水、电、燃气管道、通信网络等接入各厂房内，厂房四周、空中架设、地下预埋的电线电缆铺设到位；宿舍楼装修完工，包括但不限于水、电、燃气管道、通信网络等接入各宿舍房间内；甲方逾期交付租赁物或交付的租赁物达不到上述交付标准的，乙方有权解除本合同，甲方应退还已收取乙方的全部租金，因此给乙方造成损失的，甲方还应承担赔偿责任。第四条“租金及其他费用”约定：（一）租金1、已建成的厂房总面积为17851.75平方米，每月每平方米建筑面积人民币10元（含税），月租金为人民币178517.5元，年租金为2142210元；2、乙方实际租赁的宿舍楼总建筑面积为1158平方米，每月每平方米建筑面积人民币12元（含税），月租金为人民币14016元，年租金合计人民币168192元；以上年租金总额为2310402元（含乙方租赁期内的各种税及道路、公摊、门房、电费等各类费用），年租金自第四个合同年度起每三年递增7%。（二）其他费用：1、租赁期内，使用该厂房所发生的电、气、通信、网络等费用由乙方承担并由乙方直接向相关部门缴纳；如甲方在租赁物内用电则需另行挂电表，按实际使用电量缴纳电费，用电损耗由甲乙双方按照实际用电比例进行分担；2、租赁期内乙方不缴纳物业管理费及土地使用税。3、除上述租金及电、气、通信、网络费用外，乙方不承担其他任何费用。第五条“租金的支付”约定：（一）租金按每合同年度支付：首年租金由乙方在本合同签订后7个工作日内交付年租金总额的20%即人民币462080.4元，在本合同签订后22个工作日内再支付年租金总额的20%即人民币462080.4元，剩余租金人民币1386241.2元乙方应在甲方交付全部租赁物后20个工作日内支付；以后乙方应在每个合同年度届满前十日内，按照租金标准向甲方支付下一合同年度租金。乙方通过银行转账方式向甲方支付该租金，乙方支付给甲方的租金应汇入下列账户......（三）甲方应在收到乙方每笔租金后7日内向乙方开具同等金额增值税专用发票，如甲方逾期提供的，乙方有权拒付剩余租赁期间的全部租金及其他各种费用。合同同时对“租赁物转让”、“专有设施、场地的维修、保养”、“防火安全”、“物业管理”、“装修条款”、“转租”、“免责”、“合同的解除及违约责任”等方面作了约定。   合同签订后，1号厂房于2017年11月底交付， 3号厂房于2017年12月中旬交付，1、3号厂房交付面积与合同约定一致。2号厂房未交付，后原告建盖了4号厂房给被告永安门业公司使用，该厂房于2018年5月建成，被告于同年8月开始使用。4号厂房天然气管道接入时间为2018年8月20日，天然气计量设备于2018年9月24日安装调试完毕。办公一楼于2018年3月10日装修完工，宿舍楼2018年4月20日装修完工，该楼门窗由被告永安门业公司提供安装，价值共计195383.24元。经征询当事人同意，本院组织双方现场测量了4号厂房，面积为4369.078平方米。宿舍楼一楼被告未使用的房屋面积分别为3.6×6.6=23.76平方米和8.7×3.3=28.71平方米。被告使用原告三层宿舍面积为32.5×16=520平方米。被告永安门业公司在合同履行中于2017年9月8日交付租金462080.4元，原告于同年9月20日开具了增值税专用发票；永安门业公司 2017年11月3日支付原告200000元，于2017年11月16日支付262080.4元，共计462080.4元原告于2018年2月27日开具了增值税专用发票。剩余租金被告永安门业公司未付。   被告永安门业公司在租赁原告厂房前，于2016年8月至2018年8月间，先后与中核西北建设集团有限公司浐灞项目部、渝中俊兴房地产开发有限公司等16家企业签订《防火门采购及安装工程合同》，合同总价值为2730878.8元。被告永安门业公司以全包方式承包16家企业防火门窗工程，永安门业公司认为原告未按期交付厂房造成自己不能按期完成订单，订单对外委托加工，造成其差价经济损失3310579.65元。   被告租赁的4号厂房用于门窗喷塑业务，该厂房迟延交付，造成供电、供气延迟，被告永安门业公司采购订单无法完成喷塑，订单对外委托喷塑，永安门业公司认为委外喷塑造成差价损失621918.6元。永安门业公司在4号厂房未供气前于2018年6月8日与西安标普清洁能源有限公司签订《工业客户液化天然气合租合同》，由该公司向永安门业公司供气，永安门业公司认为供气设备安装费用及供气费用共计108241元属于原告逾期交付厂房造成的损失。   本院认为，原告将自己合法拥有的厂房租赁给被告永安门业公司，双方签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。双方确认原告交付租赁物1号厂房在2017年11月底交付， 3号厂房于2017年12月中旬交付，4号厂房2018年5月建成，被告于同年8月开始使用，原告均未按合同约定的2017年10月底时间交付，故原告租赁费的起算时间应该按照实际交付厂房后两个月起算（两个月为厂房装修期限）。1、3号厂房租金从2018年2月1日起算，面积分别为合同约定的7701.25平方米和5075.25平方米；因为对2号厂房变更为4号厂房双方说法不一，原告认为变更厂房是被告永安门业公司提出，永安门业公司不认可该说法，原告因无有效证据证明该观点，故对原告该陈述不予确认，故对4号厂房的租金按照实际交付时间扣除两个月装修期后即从2018年8月1日开始起算，面积为现场测量确认的4369.078平方米。办公一楼于2018年3月10日装修完工，故租金从2018年4月1日起算，面积为合同约定的面积减去被告永安门业公司未使用的面积为1115.53平方米（1168-23.76-28.71）；宿舍楼（三楼）2018年4月20日装修完工，故租金从2018年5月1日起算面积为现场测量确认的520平方米。   被告永安门业公司从事的是防火门窗的生产加工业务，占地三座厂房面积共计达17145.578平方米。为了解企业经营现状和生产规模，本院组织人员在进行现场勘查时，了解到该企业目前正常经营中，企业重型、大型设备多，生产规模大，勘察时企业正在正常生产。双方在实际履行合同中，因对厂房交付、厂房变更、厂房面积、原告提供厂房部分设备安装是否到位等问题发生分歧，原告对被告已经缴纳的租金924160.8元后未按照合同约定时间7日开具同等金额的增值税专用发票，被告永安门业公司未再给付原告租金。故双方在合同履行中均存在违约，考虑到被告永安门业公司正常运营的实际状况及经济能力，解除租赁合同将可能对一个正常经营的企业造成的巨大损失和一方经济的稳定发展和招商环境的稳定与否，涉案租赁合同不适于解除，故对原告请求解除租赁合同不予准许。被告永安门业公司租赁原告的厂房，缴纳租金是其必须的义务，故其拖欠原告的租金应该及时给付，其逾期支付应该承担逾期给付租金的违约责任。原告请求逾期给付按照年利率24%计算明显过高，调整为按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息。原告请求被告给付2017年12月至2018年4月代缴纳的电费48010.58元，因无法确认该电费系被告使用，故对该请求不予支持。原告请求被告支付使用原告食堂设备折旧费按照20%计算为24600元，因双方租赁合同对此并无约定，原告该请求并无证据支持，故对原告该请求不予支持。   原告由于迟延交付厂房，造成被告永安门业公司采购订单无法按照合同约定完成，其对外委托加工完成预定订单的事实客观存在，造成永安门业公司实际损失也是真实的，但是被告永安门业公司请求赔偿差额损失3310579.65元过高，本院酌情确认赔偿1000000元。原告租赁的4号厂房因在2018年5月完工，交付厂房延迟，该车间属于被告永安门业公司使用的喷塑车间，因XX房XX委外完成订单喷塑的事实客观存在，造成永安门业公司的利益损失亦属事实，故对被告永安门业公司该部分损失621819.60元原告应负赔偿责任。被告永安门业公司请求原告赔偿其工人工资及补助损失1165557元，公司正常生产必然需要工人提供生产劳动，该部分损失因无法确认为属于原告迟延交付厂房和未供电所造成，故对该请求不予支持。因4号厂房迟延交付，造成天然气通气时间迟延是客观事实，故被告永安门业公司在通气前在外购买液化气用于正常生产符合常理，但正常通气使用天然气亦需支付费用，用气费用属于被告生产的成本支出，故对被告请求原告赔偿该部分费用不予支持。被告永安门业公司无论在何处完成生产业务，只要是租赁他人厂房都需要支付房租，这是被告的正常支出，原告迟延交付期间并未收取被告永安门业公司房租，故其在搬入租赁原告厂房前支付的房租不属于其损失，故对被告永安门业公司请求原告支付厂房迟延交付租金损失191174.86元不予支持。被告永安门业公司为原告宿舍安装门窗的费用清单上有原告方工作人员董红亮的签名确认，双方对该事实无异议，故对被告永安门业公司请求原告给付门窗安装费用195383.24元予以支持。完善厂房内设施支付的费用属于被告永安门业公司生产需要进行的工程，双方租赁合同对此并无约定费用负担，故被告永安门业公司请求原告支付该部分费用依据不足，对该请求不予支持。被告永安门业公司请求原告赔偿因迟延履行订单造成其应支付第三方公司违约金135000元要求原告承担，因未提交该违约金实际支付的证据，故对该请求不予支持。   被告永安门业公司与被告新永安门业公司及被告永安兴庆门业公司的法定代表人虽然是同一个人，但是三家公司属于三个独立注册的企业，与原告发生租赁关系的被告是永安门业公司，故原告请求被告新永安门业公司、永安兴庆门业公司共同承担给付租赁费的请求并无法律依据，对该请求不予支持。   综上所述，驳回原告解除与被告永安门业公司之间《厂房租赁合同》的请求；被告永安门业公司应给付原告拖欠的厂房、办公楼、宿舍的租赁费计算至2020年12月31日止共计为6380237.5元，逾期交付的租赁费应该按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息；原告应支付迟延交付厂房造成被告永安门业公司的损失1817202.84元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：   一、驳回原告西安西科测控设备有限责任公司请求解除与被告陕西永安门业有限责任公司《厂房租赁合同》之诉讼请求；   二、被告陕西永安门业有限责任公司应给付原告西安西科测控设备有限责任公司拖欠的厂房、办公楼、宿舍租赁费6380237.5元（计算至2020年12月31日止），逾期租赁费按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息；   三、原告西安西科测控设备有限责任公司应给付被告陕西永安门业有限责任公司损失共计1817202.84元；   以上二、三项相抵后，被告陕西永安门业有限责任公司于判决生效后三十日内被给付原告西安西科测控设备有限责任公司租赁费4563034.66元。   四、驳回原告西安西科测控设备有限责任公司其余诉讼请求；   五、驳回被告陕西永安门业有限责任公司其余反诉请求。   如果被告陕西永安门业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费157320元，申请费5000元，反诉费26770元，诉讼费共计189090元，由原告负担69090元，被告陕西永安门业有限责任公司负担120000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。   审判长  肖 阿 琳   审判员  谢 水 浪   审判员  肖 少 霞   二〇二〇年十二月二十三日   书记  员王 亚 萍      1