北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27696号原告：赵月荣，女，1962年8月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:李嘉熙（赵月荣之子），住北京市房山区。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。被告：张子豪，男，1971年12月1日出生，汉族，住河北省沧州市。原告赵月荣与被告张子豪租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵月荣的委托诉讼代理人李嘉熙、张剑英，被告张子豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵月荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除张子豪与我签订的《租赁合同》；2.判令张子豪支付2020年6月12日至2020年7月31日期间拖欠的租金8225.81元（5000元÷31天×20天+5000元）；3.判令张子豪支付中水费564元；4.判令张子豪给付违约金500元（按照月租金5000元的10%计算）；5.本案诉讼费用由张子豪承担。诉讼过程中，赵月荣放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2019年7月6日，我与张子豪就位于北京市丰台区南三环西路91号院1号楼9层2单元1003号房屋租赁事宜签订了《北京市房屋租赁合同》，约定我将涉案房屋出租给张子豪，租赁期限为自2019年7月12日至2020年7月11日，租金标准及支付方式为按季支付15000元，租金总计60000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为每季度6日，押金为5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由张子豪承担的费用、租金以及张子豪应当承担的违约赔偿责任。该租赁合同同时约定，除供暖费、物业管理费由我承担，水、电、电话费、电视收视费、燃气费以及房屋租赁税费、上网费、车位费等均由张子豪承担。2020年5月开始，张子豪未再向我支付租金等相关费用，其交纳的5000元押金已抵扣2020年5月12日至6月12日的租金。租赁期限届满后，我虽未再与张子豪签订租赁合同，但张子豪一直继续实际使用涉案房屋，直至2020年7月31日搬走。根据合同约定，租赁期限内，张子豪提前退租的，应提前45日通知我并按月租金10%支付违约金。故起诉。张子豪辩称，我曾与赵月荣的儿子李嘉熙协商减免租金，其同意免收二月租金并说视情况再定后面的。后我再与李嘉熙协商减免租金，其均不同意，并要求我到期后立刻搬走。在万般无奈之下，我四处筹借资金，并花高价雇用装卸人员及运输货车，再加上联系场地租赁等，于2020年7月31日凌晨将房屋腾退。由于今年疫情突发，是不可抗力，故自2020年2月12日至7月31日由疫情所造成的不可抗力所带来的损失，根据公平原则，应该由出租人和承租人各承担一半来合力分担，现我同意支付此期间一半的租金。我承租赵月荣房屋三年多，其从未向我提起过中水费的项目。根据合同约定，未列明的与房屋有关的其他费用均由赵月荣承担。由于本次疫情属不可抗力，因此我恳请法院免除我因不可抗力而产生的违约责任。综上，要求驳回赵月荣的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：赵月荣原系北京市丰台区南三环西路91号院1号楼9层2单元1003（以下简称1003号房屋）的房屋所有权人，其于2020年11月将房屋出售给他人。2017年始，赵月荣将1003号房屋出租给张子豪。2019年7月6日，赵月荣与张子豪签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵月荣将1003号房屋出租给张子豪。房屋租赁期自2019年7月12日至2020年7月11日。租赁期满或合同解除后，赵月荣有权收回房屋，张子豪应按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备。赵月荣、张子豪应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。张子豪继续承租的，应提前30日向赵月荣提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为每季度15000元，支付方式押一付三，每季度6日前支付。租赁期内，供暖费、物业管理费由赵月荣承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费由张子豪承担。未列明的与房屋有关的其他费用均由赵月荣承担。租赁期内，赵月荣需提前收回房屋的或张子豪需提前退租的，应提前45日通知对方，并按月租金的10%向对方支付违约金。后张子豪向赵月荣交纳房屋租金至2020年2月11日。受新冠疫情影响，赵月荣同意免除张子豪2020年2月12日至3月11日的租金。后张子豪要求赵月荣再减免租金，赵月荣不同意，故张子豪分别于2020年4月14日、5月11日支付赵月荣2020年3月12日至5月11日租金共计10000元。后张子豪未再向赵月荣支付房屋租金。庭审中，张子豪表示其于2020年7月31日凌晨腾退1003号房屋，表示经与赵月荣协商，将其交纳的5000元押金用于抵扣2020年5月12日至6月11日的租金。赵月荣表示合同到期后，其与张子豪是事实上的租赁关系，其要求张子豪续签合同，但张子豪未予签订并于2020年7月31日晚告知已搬走，故违反合同约定，未提前45天告知赵月荣，应承担违约责任。另查，张子豪承租1003号房屋期间，产生中水费564元，此费用已由赵月荣支付。现赵月荣要求张子豪负担。张子豪表示中水费并非水费，其与赵月荣签订的《北京市房屋租赁合同》中未约定此费用，故不同意承担此费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，赵月荣与张子豪于2019年7月6日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同在履行期间内经双方协商，将支付租金的期限变更为按月支付，张子豪应按此约定继续履行。合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，应视为双方形成不定期租赁关系。张子豪实际占有、使用1003号房屋，故应支付赵月荣自2020年5月12日至实际腾退之日即2020年7月31日的租金。现赵月荣、张子豪均同意将押金5000元抵扣一个月租金，本院对此不持异议。经计算，张子豪应支付赵月荣自2020年6月12日至7月31日的租金为8225.8元。赵月荣计算有误，本院予以调整。关于中水费，水费包括水资源费、原水费、自来水费、排污费、中水费。中水是专门用于卫生间马桶的冲水。根据赵月荣与张子豪签订的《北京市房屋租赁合同》约定，此费用应由实际使用房屋的张子豪交纳。故张子豪应支付赵月荣中水费564元。关于违约金，赵月荣主张张子豪搬离房屋未提前45天通知，故构成违约一事，因双方签订的合同已于2020年7月11日到期，后双方形成不定期租赁关系，张子豪可随时要求解除合同。故赵月荣现要求张子豪支付违约金，没有法律依据。张子豪要求将其承租期间的租金予以减免一事，根据双方当事人陈述，赵月荣已将2020年2月12日至3月11日的租金予以减免，此后不再同意减免，在此情况下，张子豪以每月5000元标准又向赵月荣支付了两个月租金，应视为因疫情迟延给付租金后，其与赵月荣就给付租金期限及数额协商一致，现张子豪再次逾期给付，此时疫情对于其已不属于不能预见，故现张子豪以不可抗力为由进行抗辩，要求减免租金，没有法律及事实依据，本院对此辩称不予支持。综上所述，对赵月荣要求张子豪支付2020年6月12日至2020年7月31日期间拖欠的租金8225.81元诉讼请求的合理部分，本院予以支持；对赵月荣要求张子豪支付中水费564元的诉讼请求，本院予以支持；对赵月荣要求张子豪给付违约金500元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决如下：一、张子豪于本判决生效之日起七日内支付赵月荣二〇二〇年六月十二日至二〇二〇年七月三十一日租金共计8225.8元；二、张子豪于本判决生效之日起七日内支付赵月荣中水费564元；三、驳回赵月荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张子豪负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二〇年十二月二十三日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪