重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初23459号原告:重庆鲁能物业服务有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道渝鲁大道**鲁能星城一街区**1-1，统一社会信用代码91500112345926271P。法定代表人：柳洪栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉强，男，该公司员工。被告：李利军，男，汉族，住四川省。原告重庆鲁能物业服务有限公司与被告李利军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告重庆鲁能物业服务有限公司的委托诉讼代理人张玉强、被告李利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆鲁能物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年5月1日至2020年6月30日的物业服务费共计6897.06元；2.判令被告向原告支付违约金，违约金以每月所欠物业服务费为基数，按欠费金额的千分之三每日标准，从欠费月度的次月1日起计算至付清之日止（暂计算到2020年6月30日）共计7844.42元；3.本案案件诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所服务的重庆市九龙坡区×××号房屋的业主，该房屋建筑面积为110.06平方米。根据临时管理规约有关物业费标准、支付期限、违约金等的约定，原告按约提供物业服务，而被告未按约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收，被告仍未交纳。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李利军辩称，被告不交物业服务费的原因如下：1.屋门前的瓷砖一直没有维修，存在较大安全隐患，反映后也未处理，小区入户大厅的瓷砖也未维修，接房的时候就是坏的；2.车库漏水严重；3.安保工作不到位，小区进出不登记，外来人员可随意进出；4.小区清洁不到位，随处可见动物粪便；5.装修保证金2000元至今未返还被告；6.公共收益未公示；7.小区可视电话无法正常使用，至今未联网小区监控；8.小区的大型犬经常晚上遛狗不牵绳，向原告反映后也没有反馈。若原告将上述问题解决好，被告也愿意交纳物业服务费。原、被告双方围绕诉讼请求举示了前期物业管理中标通知书复印件、×××前期物业服务合同复印件、鲁能物业前期物业服务协议及业主临时管理规约，重庆鲁能物业服务有限公司绿化服务合同、建筑消防维护保养合同、保洁及生活垃圾清运服务合同、电梯维护保养合同、供配电保养记录表、秩序服务合同，重庆市商品房买卖合同、房屋登记信息查询资料、接房流程表、业主接房手续办理书、房屋交接确认单、EMS快递单、微信聊天记录截图，照片等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及双方当事人陈述，本院确认事实如下：被告李利军、案外人陶红系位于重庆市九龙坡区×××号房屋的现登记产权人，前述房屋产权人于2017年11月29日办理该房屋接房手续，该房屋建筑面积110.06平方米，用途为成套住宅，开发商为重庆鲁能开发（集团）有限公司。李利军与陶红曾系夫妻关系，2018年10月15日，经重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初17812号民事调解书确认，前述二人协议离婚，案涉房屋系夫妻共同财产，归李利军所有，该房屋剩余的按揭贷款由李利军偿还。2015年12月10日，原告被确定为重庆鲁能开发（集团）有限公司开发的“×××”项目中标人。2015年12月14日，重庆鲁能开发（集团）有限公司（甲方）与作为原告（乙方）签订了《×××前期物业服务合同》（以下简称：前期物业服务合同），就甲方选聘乙方对×××（物业名称）提供前期物业服务，主要约定有：一、服务期限暂定自2015年12月15日至2019年12月14日，期限4年。合同期满后，未出现“合同的解除和终止”情形的，本合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。二、物业服务收费按包干制执行，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积为准交纳，高层住宅2.4元/月˙平方米（含电梯能耗、不含公摊）；业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起交纳物业服务费用；物业服务费用每1个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务。三、甲方、业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2017年11月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务协议及临时管理规约》，对双方的权利义务进行了约定，并约定了逾期支付物业管理服务费应按应交管理费总额的千分之三支付违约金。上述前期物业服务合同签订后，原告按约在被告案涉房屋所在的×××小区提供了相应的物业服务。前期物业服务期限届满后，原告陈述前期物业服务合同未出现解除或者终止的情形，合同自动延续，原告仍在×××小区提供物业服务。因被告欠费物业服务费用，原告在本次起诉前，对被告欠费物业服务费用进行了书面催收，被告认可收到过贴在门上的催费通知单，去年、今年都收到过。庭审中，关于费用问题，原告明确诉请期间被告欠费物业服务费为6867.74元（2.4元/月˙平方米×110.06平方米×26个月），原告诉请主张6897.06元，具体金额以法院核实为准；违约金以实际欠费金额为基数，按每日千分之三的标准主张，从欠费月度的次月1日起计算至付清之日止。被告对物业服务费的欠费时段无异议，但不认可2.4元/月˙平方米的标准，认为原告提供的物业服务达不到该标准，并陈述开发商代被告交纳过3500元，用来抵扣2020年7月1日后的物业服务费；不同意支付违约金，如果法院支持违约金则被告认为原告主张违约金过高，请求法院酌情调低。原告自认开发商确实赔付了被告3500元，该笔费用直接转给了原告用于抵扣被告2020年7月1日后产生的物业服务费，该笔费用不在本案中处理。关于责任承担问题，被告陈述其与案外人陶红曾系夫妻，2018年经法院调解离婚，案涉，但目前没办理过户，被告自愿承担该房屋的所有权利和义务，就本案纠纷自愿一人承担所有责任，原告亦表示同意，只向被告主张权利。另，原、被告双方一致确认×××小区未成立业主委员会。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与×××小区建设单位重庆鲁能开发（集团）有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原告和作为小区业主的被告均具有约束力。原告在前述合同签订后，依约向被告房屋所在小区提供了物业管理服务，在物业服务合同期限届满后，未出现合同终止和解除的情形，该合同自动延续，原告仍继续在×××小区按照前述合同约定的服务标准提供物业服务，故根据权利与义务相一致的原则，被告应当向原告支付物业服务费。虽然被告辩称原告提供的物业服务存在维修维护不到位、车库漏水、安保不到位、清洁不到位、未公示公共收益、可视电话无法使用等问题，但本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务中，被告举示照片虽能够反映出原告在提供物业服务的过程中存在部分瑕疵，但属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续的状态，不足以证明物业服务瑕疵的量积累达到了业主少交或者拒交物业服务费的程度，即被告举示的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，不足以证明原告存在根本违约的情形，故本院对被告不交物业费的抗辩意见不予采信，被告仍应根据前期物业服务合同约定标准向被告支付物业服务费。就被告提出的装修保证金问题，被告对此未举示任何证据，本案不予处理，被告可另行主张权利。本院在此也提醒原告注意：原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。原告主张被告欠付的物业服务费经书面催收，且计算方式符合合同约定，被告对欠费时间段亦无异议，本院予以确认。案涉房屋目前登记在被告与案外人陶红名下，但被告自愿承担该房屋的所有权利和义务，就本案纠纷自愿一人承担所有责任，原告亦表示同意，本院予以尊重，本院认定：被告应向原告交纳2018年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6867.74元（2.4元/月˙平方米×110.06平方米×26个月）。关于违约金，被告未根据前期物业服务合同有关物业服务费支付期限的约定向原告按期足额支付物业服务费用，其行为已构成违约，应支付相应的违约金，但因合同约定违约金标准过高，综合本案情况及双方当事人陈述，本院酌情认定违约金为340元。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李利军于本判决生效之日起十日内向原告重庆鲁能物业服务有限公司支付2018年5月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6867.74元、违约金340元，以上费用合计7207.74元；二、驳回原告重庆鲁能物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告李利军负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月三十日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖