浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0802民初4896号原告：章雁，女，1977年9月12日出生，汉族，住衢州市柯城区。原告：徐孝恩，男，1978年5月9日出生，汉族，住衢州市柯城区。两原告共同委托诉讼代理人：王本琦，衢州市城西法律服务所法律工作者。被告：德信地产（衢州）有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F46P3M，住所地衢州市**九华北大道****。法定代表人：杨涛，董事长。委托诉讼代理人：戴永密，浙江迎鸽律师事务所律师。原告章雁、徐孝恩与被告德信地产（衢州）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理，并当庭宣判。原告章雁、徐孝恩的委托诉讼代理人王本琦，被告德信地产（衢州）有限公司的委托诉讼代理人戴永密到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章雁、徐孝恩向本院提出诉讼请求：1.判令被告对原告所有的坐落于衢州市××栋房号××商品房按《浙江省商品房买卖合同》的约定承担保修责任；2.令被告赔偿原告因案涉房屋质量问题所导致的房屋使用功能损失64000元；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年2月25日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同约定原告购买位于衢州市××栋房号××商品房，房屋总价为4432691元。合同约定交房日为2018年1月10日，如逾期交房，被告应每逾期一日按已付购房款的万分之三向原告支付违约金。按照合同约定，原告已经全部履行了付款义务。被告虽然按时通知原告收房，但是被告出售给原告的房屋出现了严重影响居住的质量问题：1、地下室、地下室地面渗水水、采光井漏水；2、园墙开裂；3、门口低洼，雨天积水严重。针对以上问题中特别严重的房屋渗漏问题，原告要求被告进行修复，整改完毕才予以收房。后被告按其2017年12月26日自行组织地基基础、结构及防水方面的专家进行评审形成的《宸园排屋（23＃-54＃楼）防渗漏专家评审核会会议纪要》，并于2017年12月28日由浙江固象防水技术有限公司作出了《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》，就上述房屋质量问题进行整改。但只是通过表面简单修补、粉刷方式，并没有解决实际问题，下雨时屋面、地下室、地下室等还是出现多次渗漏情况屋其他缺陷，被告也只是采取粉刷、贴纸、刮腻子、做涂料方式简单处理，也未彻底解决问题。原告多次向被告反映上述情况，被告也断断续续对房屋存在的问题进行过修复，但至今，上述房屋缺陷依然存在，仍对被告使用房屋造成一定不利影响，也影响了原告及时入住。上述房屋质量问题，系被告“宸园”项目中排屋区普遍存在的问题，部分买受人已经通过诉讼追究被告的赔偿责任。原告也多次要求被告予以赔偿，被告均口头答应会根据已起诉的买受人的判决结果予以同等标准赔偿。其他买受人的判决生效后，原告要求被告按法院的判决结果予以同等赔偿，但被告一直推托，至今未予赔偿。综上，依据相关法律规定，被告应向原告承担瑕疵履行的违约责任，故向法院提起诉讼。被告德信地产（衢州）有限公司辩称，一、原告未就案涉房屋存在质量问题，且就质量问题存在不修复或逾期修复的情形承担举证责任，应当承担举证不能的法律后果。1、原告诉称案涉房屋存在质量问题于法无据。2018年1月10日，原告所购“宸园”小区通过了五方主体验收，且包括质监站在内的各行政监管部门均认可房屋质量合格。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告需就案涉房屋存在质量问题，且就质量问题存在不修复或逾期修复的事实承担举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。二、原告应就其实际损失金额承担举证责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、违约责任的承担方式应当依照损失的大小、性质等综合考虑而定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。被告认为每套房屋是否存在质量问题、质量问题的严重程度、原告是否向被告提出维修要求、质量问题的持续期限等等均存在明显的差异，应当综合考虑予以认定，而不能因已有部分买受人通过诉讼追究被告的赔偿责任认定原告即有权要求被告承担赔偿责任。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经庭审双方当事人举证、质证，本院认定事实如下：2017年2月25日，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同约定原告购买位于衢州市××栋房号××商品房，房屋总价为4432691元。合同约定交房日为2018年1月10日，如逾期交房，被告应每逾期一日按已付购房款的万分之三向原告支付违约金。按照合同约定，原告已经全部履行了付款义务。被告虽然按时通知原告收房，但是被告出售给原告的房屋出现了严重影响居住的质量问题：1、地下室、地下室地面渗水水、采光井漏水；2、园墙开裂；3、门口低洼，雨天积水严重。针对以上问题中特别严重的房屋渗漏问题，原告要求被告进行修复，整改完毕才予以收房。被告于2017年12月26日自行组织地基基础、结构及防水方面的专家进行评审形成的《宸园排屋（23＃-54＃楼）防渗漏专家评审核会会议纪要》，并于2017年12月28日由浙江固象防水技术有限公司作出了《衢州公馆排屋区地下室、屋面、卫生间渗漏整改技术方案》，就上述房屋质量问题进行整改。经过修复，通过了五方主体验收，包括质监站在内的各行政监管部门均认可房屋质量合格。原告认为房屋质量仍存在质量问题，未按约定于2018年1月10日收房。对此，被告采取了一些修补措施，经被告多次修补后，原告于2018年12月5日收房。但时至今日案涉房屋多处渗水漏水问题仍未得到根本解决。本院认为，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。双方应按约定履行。故原告要求被告承担保修责任的诉请应予支持。原告提供的案涉房屋收房前的照片，可以认定案涉房屋存在渗水漏水裂缝等质量问题，故应当认定案涉房屋自2018年1月11日至2018年12月5日仍处于持续性地修复之中，维修期限明显超出一般购房者的合理预期。被告对房屋质量问题长时间未完全修复，对原告的正常居住使用造成一定的影响，原告要求其承担房屋使用功能损失于法有据，可参照同类房屋的租金、房价以及之前的类案处理，房屋质量问题的严重程度及持续期限并考虑原告在装修入住后房屋仍存在渗漏水现象等因素酌情予以考虑为64000元。被告提出的案涉房屋不存在质量问题、不存在持续性维修的事实与客观事实完全不符，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一第三款条的规定，判决如下：一、被告德信地产（衢州）有限公司对原告章雁、徐孝恩所有的坐落于衢州市九龙××路××路××栋房号××商品房按《浙江省商品房买卖合同》约定承担保修责任；二、被告德信地产（衢州）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告章雁、徐孝恩因案涉房屋的质量问题所导致的房屋使用功能的损失64000元。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，减半收取700元，由被告德信地产（衢州）有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  李 欣二〇二〇年十二月十七日法官助理  郭俊峰书 记 员  邱妙妙