河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初2329号 原告：寇某，女，1980年7月10日出生，汉族，住香河县康宁区。 委托代理人：赵海峰，河北驰峰律师事务所律师。 被告：苗某，女，1978年8月21日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 原告寇某与被告苗某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寇某委托代理人赵海峰，被告苗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寇某诉称，2019年5月18日，原、被告签订《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》，原告购买被告位于大厂回族自治县房屋，房屋总价款900000元，原告已依约支付购房款550000元。现原告得知被告因涉及其他债务，导致涉案房屋被佛山市南海区人民法院查封，现房屋无法过户到原告名下，被告的行为违反了《房屋买卖居间合同补充协议》第四条的约定构成根本违约。故诉至法院，请求依法判令：1、要求解除原、被告于2019年5月18日签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》；2、被告返还购房款550000元；3、被告返还居间服务费15000元；4、被告给付原告已支付的物业费3417.56元；5、被告向原告支付违约金285000元；6、被告承担诉讼费。 被告苗某辩称，物业费用与被告无关。双方签订合同时原告没有购房资格。房本在2019年8月下发后，被告要求原告过户，原告一直不同意过户，要求降价80000元，并将被告非法拘禁，被告当时报警。合同属于欺诈，应当予以撤销。房屋在银行按揭贷款，但双方在合同中约定原告有购房资格后才能过户，所以原告应当有购房资格后，被告才进行解押。关于房屋被查封，被告正在积极办理解封，合同约定是3年过户，原告有3年社保后才能过户，故被告没有违约，被告不同意解除房屋买卖合同。合同不平等，被告不承担违约金。 经审理查明，原、被告于2019年5月18日签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定原告购买被告所有的位于大厂回族自治县房屋（不动产权证号：冀20**大厂回族自治县不动产权第**），房屋面积72.86平方米，房屋价款900000元。合同第五条约定：“3、如乙方（原告寇某）为贷款客户，乙方在2019年4月9日前将该房屋首付款人民币550000元支付甲方（被告苗某），其余购房款在银行放款之日由银行打入甲方指定账户”、第十条约定：“1、甲乙双方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日付款应向收款支付逾期款项千分之三的逾期滞纳金，并应继续履行应付款义务。2、若甲方违约，双倍返还乙方定金；若乙方违约，定金不退。3、因甲乙双方任何一方违约而导致房屋买卖居间合同不能履行，违约方仍应向丙方（第三人）支付本合同第七条所规定的各项费用（含居间服务费;贷款服务费）同时给守约方造成的损失，由违约方进行赔偿”。补充协议第四条第2项“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让的，导致乙方无法取得房屋所有权的；……。甲方出现上述根本违约的情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，除应全额退还乙方已付购房款外，还应以相当于房过户时市场总款的30%向乙方支付违约金，并支付乙方房屋签约价与市场价差价的损失，……。”第五条第3项“甲乙双方协商一致，甲乙双方在知晓乙方不具备当地购房资格的情况下，甲乙双方自愿签署本购房协议，甲方并自愿等乙方符合当地购房资格后7日内无条件配合乙方办理此房产权过户手续。……。”合同签订后，原告于签订合同当日交付定金100000元，于2019年5月27日通过银行转账给付首付款450000元，被告将涉案房屋交付给原告。原告向江苏路劲物业服务有限公司大厂分公司交纳物业费用3417.56元。原告向第三人支付中介费15000元。涉案房屋不动产权证书于2019年4月29日下发。截止到庭审前，涉案房屋在中国银行股份有限公司大厂支行有抵押贷款未偿还，未解除银行抵押。原告户籍地为河北省香河县，在大厂回族自治县年社保。 另查明，因被告欠案外人佛山市丰年鞋业有限公司货款被起诉，被告与佛山市丰年鞋业有限公司于2018年12月17日达成（2018）粤0605民初21078号民事调解，被告在民事调解书生效后，未履行民事调解书规定的义务，佛山市丰年鞋业有限公司于2020年5月18日申请强制执行，涉案房屋于2020年6月11日被佛山市南海区人民法院予以查封。随后原告向佛山市南海区人民法院提出执行异议，请求中止执行并解除对涉案房屋的查封，经佛山市南海区人民法院开庭审理后，作出（2020）粤0605执异336号执行裁定书，裁定驳回了寇某的异议请求。 上述事实，有原告提供的被告出具的房屋买卖居间合同、定金收条、首付款收条、银行回单、物业费发票、（2020）粤0605执异336号执行裁定书及原、被告的陈述在案予以证实。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项规定，“具有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同权利义务终止。”第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”第九十四条第（四）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”双方合同中明确约定涉案房屋被查封或限制转让的情况下，原告有权解除合同，并可要求被告承担违约责任，现被告因其他债务纠纷，导致涉案房屋被佛山市南海区人民法院查封，根据合同约定，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方在履行合同中，原告向被告支付了部分购房款550000元，被告亦将涉案房屋交付了原告，在合同解除后，应恢复到合同履行前的原始状态，被告应将收取的原告购房款550000元返还给原告，故对原告要求被告返还其购房款550000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告亦应将涉案房屋腾退后返还给被告。 关于原告要求被告支付违约金285000元问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条之规定：“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因被告的原因涉案房屋被其他法院查封，致使合同无法继续履行，虽原告现无购房资格，被告亦明知，亦同意在原告取得购房资格后再办理过户手续，根据相关政策规定，购房资格只要符合政策规定，原告可以取得购房资格，现因被告不履行法律规定的生效调解协议，导致涉案房屋被其他法院查封，即使原告现取得购房资格，涉案房屋亦无法过户。按照合同约定及法律规定，被告均应承担相应的违约责任。但从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能，同时还考虑双方在签订合同时，原告亦无购房资格，增加了房屋交易不能的风险，可减轻被告的违约责任，故本院综合考虑到被告的违约过错程度、被告占有原告购房款期间造成原告资金的利息损失及维护民事行为中当事人的诚信、契约精神等情况下，结合当地房地产市场价格，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告支付给原告违约金85000元。关于原告要求被告赔偿其中介服务费15000元问题，因被告在履行合同中存在违约行为，按双方合同约定中介服务费15000元应由违约方承担，故被告应赔偿给原告中介服务费15000元。对原告主张的物业费3417.56元，系物业部门为业主或使用者提供物业服务产生，根据物业费用的性质与作用，该项费用在原告接收房屋后使用期间产生，应由原告承担，对原告该项请求，本院不予支持。关于被告辩称应在原告有购房资格后才进行解押及过户，故不同意解除合同，不应承担违约责任的意见，因双方签订合同时均明知原告尚无购房资格，但涉案房屋因被告原因被查封，致使合同无法继续履行，故对被告的该项意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告寇某与被告苗某于2019年5月18日签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间合同补充协议》； 二、被告苗某于本判决生效之日起五日内返还原告寇某购首付房款550000元； 三、被告苗某于本判决生效之日起五日内向原告寇某支付给违约金85000元； 三、被告苗某于本判决生效之日起五日内赔偿给原告寇某支付的中介费15000元。 四、原告寇某于本判决生效之日起五日内将其占有的位于大厂回族自治县房屋（不动产权证号：冀20**：冀20**大厂回族自治县不动产权第**给被告苗某。 五、驳回原告寇某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6170元，由原告寇某负担1471元，被告苗某负担4699元，。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 二〇二〇年十二月十日 书记员  刘洪滔