甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5149号上诉人（原审原告）甘肃阳光物业管理有限责任公司，住所地兰州市安宁去北滨河西路**（中油大厦****）。法定代表人：张国栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云天，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正旺，甘肃勇盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈卫良，男，1986年1月27日出生，汉族，住兰州市安宁区。上诉人甘肃阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业）因与上诉人陈卫良物业服务合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。阳光物业上诉请求：1.撤销兰州市安宁区人民法院(2020)甘0105民初522号民事判决第二项；并依法改判支持被上诉人向上诉人支付采暖费6556.3元；2.二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决未支持上诉人甘肃阳光物业管理有限责任公司（以下简称：阳光物业）主张的采暖费，系事实认定及适用法律错误。2017年7月19日，上诉人阳光物业与阳光怡园业主委员会联合发布了《阳光怡园小区催缴欠费的公告》，该联合公告载明由欠费业主尽快缴清2017年7月31日前的所有费用，并确认预交费用、押金等事宜。公告载明的所有费用就包了物业费、亮化费、采暖费等上诉人阳光物业在提供物业服务期间向全体业主收取的各项费用，既然一审法院认定该公告对各业主具有约束力，又将采暖费单独从上诉人阳光物业应收取的费用中剥离出来，存在自相矛盾的问题。上诉人向涉案小区供暖有相应的证据予以证实，不存在一审判决所称没有相关证据的问题。首先，案涉小区配备有可使用的集中供暖设施设备，由上诉人阳光物业代全体业主运行维护供暖设备，提供供暖服务。上诉人阳光物业承接案涉小区物业时，对该供暖设施设备进行了查验，并与兰州高阳房地产开发有限公司签订了移交清单。上诉人阳光物业在为案涉小区提供物业服务期间，购买燃气，雇佣供暖人员，为案涉小区提供供暖服务，被上诉人作为业主，在接受上诉人实际提供的供暖服务后，应当支付采暖费，且被上诉人此前也向上诉人支付过采暖费。在上诉人阳光物业结束物业服务后，也与业委会制作移交清单，将供暖设施、设备及燃气卡移交给了业委会及新的物业服务企业；其次，上诉人阳光物业按一审法院的要求提交了前期物业服务合同、供暖设备交清单、燃气费用支出票据等证据，证明上诉人阳光物业向涉案小区提供了供暖，上诉人收取采暖费具有事实和法律依据；最后，上诉人也向一审法院提供了安宁区法院及兰州市中级人民法院的生效判决，已经有生效判决支持上诉人向他涉案小区业主收取物业费及采暖费的主张，故上诉人向案小区提供物业服务及供暖服务并收取物业费系已经由生效判决认定的事实。根据《物业管理条例》第四十五条之规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”之规定，物业服务企业不仅可以向业主收取物业费用，在委托范围内也可以向业主代收水、电、燃气、采暖等费用。物业服务企业通过向法院起诉的方式追缴物业费时，势必会将委托范围内代收的其他费用一并主张，如就每一项费用的追缴单独起诉，势必会浪费司法资源。本案中上诉人阳光物业向阳光怡园小区提供的物业服务项下包含供暖服务，故上诉人阳光物业在本案中同时主张物业费及采暖费并无不当，一审法院不能仅因为上诉人诉讼请求的主张的项目中有采暖费这名称，就忽略上诉人提供物业服务的范围，将上诉人主张的采暖费归为供用热合同纠纷中去。综上，一审判决对采暖费的认定存在错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。陈卫良上诉请求：1.撤销兰州市安宁区人民法院（2020)甘0105民初522号民事判决中的第一项判决，改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业费的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定阳光怡园业主委员会对甘肃阳光物业管理有限公司（下称：阳光物业公司）自2015年10月30日起至2017年7月为阳光怡园小区全体业主实际提供物业服务予以确认，系认定事实错误。阳光怡园业主委员会从未承认过阳光物业公司拒不撤场期间的物业服务。二、阳光物业公司要求陈卫良承担的物业费金额缺乏计算依据本案中，阳光物业公司并未提供物业费的计算标准，其提交的《甘肃省经营性服务收费登记证》记载：高层住宅的物业服务费为每月1.5元/平方米，高层住宅的物业服务费可,15%幅度内上下浮动，具体浮动幅度及标准由公司与业主协商约定，并将书面约定报市物价局备案。如果阳光物业公司是按每月1.7元/平方米计取物业服务费，则对于该收费标准，阳光物业公司既未与阳光怡园小区业主协商确定，也未向市物价局备案，不应作为计费依据。被上诉人以此为据计算物业费，缺乏证据支持。三、阳光物业公司主张2017年4月前的物业费已过三年诉讼时效，应予驳回。阳光物业公司起诉时间是2020年4月，主张的是2015年10月至2017年7月的物业费，但对于2017年4月前的物业费已经超过3年诉讼时效，应不予支持。四、原审判决所依据的《阳光怡园小区催缴欠费的公告》不具有法律效力，不能作为认定本案事实的证据。综上所述，原审判决认定陈卫良应缴纳自2015年10月至2017年7月的物业费系认定事实错误。现上诉人为维护合法权益，特提起上诉，请法院查明案件事实，改判支持上诉人的全部上诉请求。阳光物业的答辩意见与其上诉状的事实基本相同。陈卫良的答辩意见与其上诉状的事实基本相同。阳光物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业费、采暖费总计10980.5元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月10日，原告与兰州高阳房地产开发有限公司签订《阳光怡园前期物业服务合同》，由原告向兰州市安宁区通达路182号阳光怡园小区内业主提供物业服务，服务期限自2013年9月1日至2015年10月30日。2013年，被告陈卫良购买州市安宁区××路××号××幢××单元××室的房屋。现被告陈卫良欠缴2015年10月至2017年7月物业费4424.2元，2015-2017两年度采暖费6556.3元，总计10980.5元。经原告多次催要，被告拒不支付。被告拒不支付物业费、亮化费、采暖费的行为已严重侵犯了原告的合法权益，据此维护原告的合法权益，依法起诉，恳请人民法院判如所请。一审法院认定事实：2013年7月10日，开发建设单位（甲方）兰州高阳房地产开发有限公司与物业服务企业（乙方）甘肃阳光物业管理有限责任公司签订《阳光怡园前期物业服务合同》，约定由阳光物业公司为阳光怡园小区内业主提供前期物业服务，期限2013年9月1日至2015年10月30日。合同签订后，阳光物业公司依约向小区业主提供相关物业服务，陈卫良作为业主向阳光物业公司交纳物业费、亮化费、采暖费等相关费用。陈卫良向阳光物业公司交纳物业费及亮化费至2015年9月。2016年3月23日，阳光怡园小区业主委员会作出银阳业委字[2016]02号《阳光怡园业主委员会与甘肃阳光物业管理有限责任公司关于暂不续约的互通函》。同年7月10日，阳光怡园小区业主委员会作出银阳业委字[2016]008号《关于通知甘肃阳光物业管理有限责任公司进行物业交接事宜的函》。阳光物业公司不予配合，银滩路街道阳光怡园小区业主委员会向本院提起诉讼，本院于2016年12月2日作出（2016）甘0105民初1438号民事判决书，判决阳光物业公司撤出阳光怡园小区物业管理现场。阳光物业公司不服该判决向甘肃省兰州市中级人民法院提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）甘01民终59号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月19日，银滩路街道阳光怡园小区业主委员会与甘肃阳光物业管理有限责任公司阳光怡园服务中心联合发布《阳光怡园小区催缴欠费的公告》，该公告载明：“……为保证小区交接工作顺利、及时完成，请尚未结算完毕应缴费用的业主，于2017年8月30日前到业主服务中心结算：至2017年7月31日前的所有费用，并确认预交费用、押金等事宜。逾期拒不交费的业主，甘肃阳光物业将采取其他方式进行追缴。”一审法院认为，关于陈卫良是否应向阳光物业公司交纳物业费的问题。经查，兰州高阳房地产开发有限公司与阳光物业公司签订的《阳光怡园前期物业服务合同》到期后，阳光物业公司虽与业主发生纠纷并导致诉讼，但在此期间，阳光物业公司继续为阳光怡园小区提供物业服务。同时，在兰州市中级人民法院对该小区业主委员会与阳光物业公司的诉讼作出终审判决后，银滩路街道阳光怡园小区业主委员会与甘肃阳光物业管理有限责任公司阳光怡园服务中心联合发布了《阳光怡园小区催缴欠费的公告》，作为代表阳光怡园小区全体业主的业主委员会在该公告中倡导业主尽快清缴2017年7月31日前的所有费用，因此，该联合公告是业主委员会对阳光物业公司此前实际提供的物业服务的确认。陈卫良作为业主，在接受了阳光物业公司提供的物业服务后，应当支付物业费。故对阳光物业公司主张的2015年10月至2017年7月间的物业费共计4424.2元，予以支持。关于陈卫良是否应向阳光物业公司交纳采暖费的问题。首先，物业服务合同纠纷与供用热力合同纠纷并非同一法律关系且属于不同的两种合同，更不属于必要的共同诉讼，应当分别主张，阳光物业公司在一案中同时主张物业服务费与采暖费不当。其次，虽然阳光物业公司称该小区为自行供热，但其未提交有权收取采暖费的相关证据或其自行供热的相关证据，故对阳光物业公司要求陈卫良支付采暖费的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决陈卫良于本判决生效之日起十日内向甘肃阳光物业管理有限责任公司支付物业费共计4424.2元；驳回甘肃阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由陈卫良负担，与上述款项一并给付甘肃阳光物业管理有限责任公司。本院审理期间，上诉人阳光物业提交了三份证据。证据一兰州市政务服务中心并联审批会签单，证明经兰州市供热管理办公室牵头其他市级部门并联审批同意在阳光怡园小区新建天然气锅炉房。证据二锅炉房设备移交记录表，阳光怡园民用户内天然气移交表、阳光怡园阳光工程移交清单，证明由施工单位安装好锅炉房设备并将其移交给建设单位高阳公司，高阳公司与原告签订前期物业服务合同后将供暖锅炉系统移交给原告。证据三阳光物业收款收据，证明2015年8月4日收取了陈卫良2014年-2015年度采暖费2883.3元。陈卫良的质证意见是：证据真实性无异议，对证明目的有异议。会签单和交接清单这些，说明不了他收取物业费、供暖费的合理合法性，除了物业合同外应该还有一个供热合同，要求他们撤场但是没有撤场。对该三份证据本院予以采信。本院经审理查明，本院（2017）甘01民终59号民事判决生效后，2017年7月19日，银滩路街道阳光怡园小区业主委员会与甘肃阳光物业管理有限责任公司阳光怡园服务中心联合发布《阳光怡园小区催缴欠费的公告》，该公告载明：“……为保证小区交接工作顺利、及时完成，请尚未结算完毕应缴费用的业主，于2017年8月30日前到业主服务中心结算至2017年7月31日前的所有费用，并确认预交费用、押金等事宜。逾期拒不交费的业主，甘肃阳光物业将采取其他方式进行追缴。”陈卫良欠交2015年10月至2017年7月物业费4424.2元，2015-2017年两年度采暖费6556.3元。一审法院查明的其它事实正确，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1、陈卫良是否应当向阳光物业缴纳物业费、采暖费；2、阳光物业的诉讼请求是否超过了诉讼时效。关于陈卫良是否应当向阳光物业缴纳物业费、采暖费的问题，经查，在本院就物业服务合同纠纷案件判决后，阳光物业向阳光怡园业主委员会进行物业移交时，双方联合发布了《阳光怡园小区催缴欠费公告》，作为代表阳光怡园小区全体的业主委员会在公告中倡导业主尽快清缴至2017年7月31日前的所有费用，因此，该联合公告是业主委员会对阳光物业公司此前提供的实际物业服务的认可，陈卫良作为业主，在接受阳光物业公司实际物业服务后，应当支付物业费，陈卫良的该上诉理由不能成立，因此，阳光物业的该项请求成立，应予支持。采暖费系阳光物业为业主供暖所产生的实际费用，应有业主承担，故陈卫良应向阳光物业公司交纳拖欠的费用，陈卫良的该上诉理由不能成立，阳光物业的该项请求成立，应予支持。关于阳光物业的诉讼请求是否超过了诉讼时效的问题，经查，阳光物业于2017年7月19日与阳光怡园小区业主委员会联合发布《阳光怡园小区催缴欠费的公告》视为主张权利的开始，至2020年4月14日起诉到法院，时间没有超过三年，因此，阳光物业的诉讼请求没有超过诉讼时效，陈卫良的该上诉理由不能成立。综上所述，陈卫良的上诉理由不能成立。甘肃阳光物业管理有限责任公司的上诉理由部分成立，本院予以支持，原审判决认定事实不清，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初522号民事判决；二、陈卫良于本判决生效后十日内向甘肃阳光物业管理有限责任公司支付采暖费6556.3元；三、驳回上诉人陈卫良的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由被告陈卫良负担；甘肃阳光物业管理有限责任公司预交的二审案件受理费75元，由上诉人陈卫良负担；陈卫良预交的二审案件受理费75元，由上诉人陈卫良负担。本判决为终审判决。审判长  冯稼耘审判员  张秉德审判员  张煜枫二〇二〇年十二月二十二日书记员  孙 晴