湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15945号原告：湖南天聿置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学士路**，统一社会信用代码91430104675598012Y。法定代表人：吴建平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡科峰，男，汉族，1982年2月19日出生，住长沙市岳麓区，系。委托诉讼代理人：邓晶晶，湖南联合创业律师事务所律师。被告：湖南智谷投资发展集团有限公司，住，住所地湖南省长沙市岳麓区学士路**长沙岳麓科技产业园管理委员会综合服务楼**101一社会信用代码91430100748399648N。法定代表人：张驰，董事长。委托诉讼代理人：杨欢，女，汉族，1986年4月25日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王蓉，湖南越一律师事务所律师。原告湖南天聿置业有限公司（以下简称“天聿置业公司”）诉被告湖南智谷投资发展集团有限公司（以下简称“智谷投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天聿置业公司的委托诉讼代理人胡科峰、邓晶晶，被告智谷投资公司的委托诉讼代理人杨欢、王蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天聿置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付未支付价款共计7361241.9705元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年12月23日签订《智芯科技楼买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于岳麓区××街道××村××新区××商品房，名称为智芯科技楼。合同约定双方按照下列方式计算该商品房价款：商品房建筑、设备、装饰装修、配套工程等成本加开发成本加适当利润作为支付依据，最终总价以财评中心审计结果和区政府办公会议审定为准。合同签订后，原告完成了智芯科技楼的建设并交付给了被告，在建设过程中，原告所花费的开发成本包括：土地成本13724318.69元、工程造价20162501元、工程建设其他费用13541080.35元，上述三项费用已经财政评审确定。另外，原告已支付的税费为4967874.98元，原告经核算确定装修费用为1992220元，空调费用为2773461元，财务成本为1953332.65元，以上费用共计59114788.67元，并且根据原告对长沙市开发市场平均毛利率的调查，适当利润应为15%。因此，被告应向原告支付款项共计67982006.9705元。但至今被告仅向原告支付60620765元，还有7361241.9705元尚未支付。经双方多次协商沟通无果，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告智谷投资公司辩称：一、被告与原告于2015年12月23日签订《智芯科技楼买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于岳麓区××街道××村××新区××楼的房屋。2020年双方签订《智芯科技楼买卖合同》补充协议。合同签订至今，经被告核算，确认已向原告支付款项共计60620765元，二、关于原告主张的土地成本13724318.69元，工程造价20162501元、工程建设其他费用13541080.35元、空调费用2773461元，均已经过审计确定，符合合同约定，被告对此无异议。关于至今已发生的税费4967874.98元，被告经核算予以确认，后续根据双方签订的补充协议的约定分别承担。三、关于原告主张的装修费1992220元，因原告所委托的第三方不配合，无法进行财评审核，该费用为第三方评审，被告予以认可。四、关于原告主张的财务成本，对于财务往来被告予以确认，但2011年原告所支付的200万元为保证金，该笔款项不应计入财务成本中，且原告主张的利率8.32%过高，被告认为应按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。五、关于原告主张的利润计算方式，被告有异议。原告主张的利润计算基数为土地成本、工程造价、工程建设其他费用、税费、空调费用、装修费用、财务成本的总和。根据《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》的规定，利润的提取应以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费以及小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数。因此，本案中利润计算基数应仅包括土地成本、工程造价、工程建设其他费用、装修费用、空调费用。财务成本已计算利息，不应再重复计算利润，税费为法定义务，均不应计算入内。六、对原告主张的利润率15%，原告未提交任何证据予以证明，且其主张的利润率过高，不符合实际情况。2013年7月25日，在长沙市岳麓区××号××大楼，建好后以成本价加适当利润由园区回购”，双方达成项目意向。根据北京青年报2014年5月29日的报告称“房企利润率14%，政府最多容忍房价跌10%”，根据巴克莱银行的研究报告，国内大型地产商的净利润大概在14%左右。六、根据补充协议第八条约定“买受人在应向出卖人支付的款项中留存200万元，该款项应自房屋栋证、房屋所有权证及土地使用权证办理且登记至买受人名下后30个工作日内无息支付给出卖人”，因此，被告在应向原告支付的款项中还应留存200万元待补充协议所约定的条件满足后再予支付。经审理查明：2015年12月23日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《智芯科技楼买卖合同》，约定由被告购买原告开发的位于岳麓区××街道××村××新区××楼的房屋（建筑面积：8236.72㎡）。合同第四条计价方式及价款约定：出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：商品房建筑、设备、装饰装修、配套工程等成本加开发成本加适当利润作为支付依据，最终总价以财评中心审计结果和区政府办公会议审定为准。合同第五条付款方式及期限约定：建筑单体主体封顶付至合同总额的40%。该房买受人收房入伙后，支付至合同总额的80%，余款两年内付清，但出卖人必须办妥产权登记。合同第七条交付时间及条件约定：出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付商品房。合同签订后，原告依约完成了智芯科技楼的建设工作，并于2016年将该房屋交付给被告使用。2020年，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《补充协议》（以下简称“补充协议”），合同第一条约定：双方确认买受人购买智芯科技楼应向出卖人支付的款项包括土地成本、工程造价、工程建设其他费用、税费、装修费用、空调费用、财务成本、适当利润共八项费用。合同第二条约定：根据长沙市岳麓区财政局出具的《智芯开发成本其他费用》，出卖人与买受人确认出卖人为建设智芯科技楼支出土地成本共计13724318.69元。合同第三条约定：根据长沙市岳麓区财政预决算（投资）评审中心出具的《智芯科技楼工程建安成本初步审核意见》，出卖人与买受人确认智芯科技楼的工程造价为人民币20162501元。合同第四条约定：根据长沙市岳麓区财政局出具的《智芯开发成本其他费用》，出卖人与买受人确认智芯科技楼的“工程建设其他费用”为人民币13541080.35元。合同第五条约定：根据出卖人与买受人就智芯科技楼已发生税费的核算结果，双方确认至签订本补充协议止智芯科技楼已发生税费为人民币4967874.98元。本项目的税费由买受人根据税票金额据实承担，买受人付清智芯科技楼价款，出卖人全额开具不动产发票的税费由买受人据实承担，之后再产生的任何税费与买受人无关，由出卖人自行承担。合同第六条约定：除以上四项费用外，装修费用、空调费用、财务成本、适当利润因双方尚有争议，无法明确数额，双方可依据原合同约定以诉讼方式解决。合同第八条约定：出卖人应于2021年4月30日之前办理好房屋栋证、房屋所有权证及土地使用权证并登记至买受人名下。买受人在应向出卖人支付的款项中留存200万元，该款项应自房屋栋证、房屋所有权证及土地使用权证办理且登记至买受人名下后30个工作日内无息支付给出卖人。现双方就以下事项存在争议，故诉至本院：1.财务成本：原、被告双方对应计入财务成本的各项借款投入项目的本金、利息计付期间、计算方式以及被告向原告支付项目款的金额和时间均认定一致，仅对各项财务成本计算的利率有异议，原告主张按照中国人民银行5年期贷款利率上浮30%计付，即8.32%，被告主张按照借款时中国人民银行同期贷款利率计付；2.利润计算基数的认定，原告主张利润基数应以土地成本、工程造价、工程建设其他费用、空调费用、装修费用、税费、财务成本的总和作为基数计算利润，被告主张以土地成本、工程造价、工程建设其他费用、空调费用、装修费用的总和作为基数计算利润；3.原告投资建设智芯科技楼的应得净利润率，原告主张按照15%计算，被告主张按照14%计算。另查明：1.审理过程中，原告自愿放弃将其于2011年6月1日支付的200万元保证金纳入财务成本的请求，本院经审查后予以准许；2.庭审中，原、被告双方对已付价款60620765元均无异议；对建设项目产生的土地成本13724318.69、工程造价20162501元、工程建设其他费用13541080.35元、已发生税费4967874.98元、空调费用2773461元、装修费用1992220元，双方亦无异议；3.涉案智芯科技楼房屋产权至今未登记在被告名下；4.关于财务成本中原告借款投入建设项目的本金、利息计付期间、计算方式以及被告向原告支付项目款的金额和时间明细如下：（1）2014年1月1日，原告借款投入资金13485000元，利息计付至2014年8月31日,计算方式：投入资金×利率×时间÷2；（2）2014年9月5日，被告向原告支付项目款6000000元，利息计付至2014年12月31日，计算方式：（投入资金+前项利息-被告支付项目款）×利率×时间；（3）2015年1月1日，原告借款投入资金13485000元，利息计付至2015年1月14日，计算方式：（新投入资金+上期本息）×利率×时间；（4）2015年1月14日，被告向原告支付项目款1000000元，利息计付至2015年2月12日，计算方式：（上期本息-被告支付项目款）×利率×时间；（5）2015年2月12日，被告向原告支付项目款8000000元，利息计付至2015年9月19日，计算方式：（上期本息-被告支付项目款）×利率×时间；（6）2015年9月19日，被告向原告支付项目款8000000元，利息计付至2015年9月24日，计算方式：（上期本息-被告支付项目款）×利率×时间；（7）2015年9月24日，被告向原告支付项目款2000000元，利息计付至2016年1月7日，计算方式：（上期本息-被告支付项目款）×利率×时间；5.2017年11月30日发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》第六条限价商品住房基准价格的计算规定：“限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。价格的具体构成：一、成本构成：（一）楼面地价；（二）前期工程费；（三）房屋建筑安装工程费；（四）小区内公共基础设施及附属公共配套设施费；（五）管理费用；（六）销售费用；（七）财务费用:指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过本款前四项之和的50%。利息按人民银行当期法定利率计算,计息时间为合同工期加24个月；（八）行政事业性收费和基金。二、利润：指限价商品住房开发经营企业按规定计提的利润，利润的提取以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费之和为基数。”6.2019年12月10日发布的《长沙市发展和改革委员会关于明确我市成本法监制商品房住宅价格构成有关事项的通知》第一条第一款成本构成第七项财务费用规定：“财务费用:指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过上述前四项之和的50%。利息按人民银行当期法定利率计算,计息时间为合同工期加24个月”；第一条第二款利润规定：利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润，利润的提取以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费之和；7.被告向本院提供一份北京青年报的报道，载明：根据巴克莱银行的研究报告，国内大型地产商的净利润大概在14%左右。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《智芯科技楼买卖合同》、《补充协议》、长沙市岳麓区财政局出具的智芯开发成本其他费用清单、岳麓科技产业园财评分中心长沙创智中心空调系统工程安装（设备、安装、新风系统）结算审查验证定案表、建设工程结算审核定案表、财务成本计算说明等证据，被告提交并经庭审质证的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》、《长沙市发展和改革委员会关于明确我市成本法监制商品房住宅价格构成有关事项的通知》、明细表、财务计算说明等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷。本院认为，原、被告双方签订《智芯科技楼买卖合同》及其《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约建设了智芯科技楼并已交付被告，且已届付款时间，故被告应当依约向原告支付房款。根据双方签订的《补充协议》第一条约定，被告需向原告支付的款项包括土地成本、工程造价、工程建设其他费用、税费、装修费用、空调费用、财务成本、适当利润共八项费用。现原、被告双方对土地成本13724318.69元、工程造价20162501元、工程建设其他费用13541080.35元、已发生税费4967874.98元、空调费用2773461元、装修费用1992220元均无异议，本院予以确认。对争议事项，本院认定如下：1.财务成本：关于利率，《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》及《长沙市发展和改革委员会关于明确我市成本法监制商品房住宅价格构成有关事项的通知》就财务成本规定：“财务成本指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息按人民银行当期法定利率计算”，本院参照上述规定以及本案财务成本属借贷利息支出的性质，而双方并未就借贷利率进行约定，认定财务成本应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告主张按照银行贷款罚息利率计算财务成本，无事实及法律依据，本院不予认可。经本院根据双方认可的原告借款投入项目的本金、利息计付期间、计算方式以及被告向原告支付项目款的金额，按照中国人民银行同期同类贷款利率核算，财务成本总计为1020881.73元；2.利润计算基数：参照《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》及《长沙市发展和改革委员会关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》规定，利润的提取以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费之和为基数，税费及财务成本并不包含在内，且原告作为房屋出售方向买受方开具发票是其法定义务，按《补充协议》的约定该税费的实际承担人亦未被告，故原告不应就此获益，再计入财务成本内；而财务成本系原告为建设项目筹措建设资金所发生的借贷利息支出，其所筹措的资金已作为开发成本计入利润计算基数内，不应重复计算，故税费和财务成本均不应计入利润计算基数。3.利润率：原、被告双方未就项目利润率进行约定，而原告对其主张的利润率15%未向本院举证证明，被告已提供证据初步证明了房地产开发行业的利润率为14%上下，故本院结合本案实际情况及房地产开发行业普遍利润率，认定涉案项目开发利润率为14%。综上，本院认为，被告现应向原告支付的款项为：土地成本13724318.69元、工程造价20162501元、工程建设其他费用13541080.35元、已发生税费4967874.98元、空调费用2773461元、装修费用1992220元、财务成本1020881.73元、适当利润7307101.35元[（13724318.69元+20162501元+13541080.35元+2773461元+1992220元）×14%]，以上共计65489439.1元。尚未发生的税费由被告根据《补充协议》的约定据实承担。另根据双方签订的《补充协议》第八条约定：“买受人在应向出卖人支付的款项中留存200万元，该款项应自房屋栋证、房屋所有权证及土地使用权证办理且登记至买受人名下后30个工作日内无息支付给出卖人”，因涉案智芯科技楼房屋产权尚未登记在被告名下，故应在其向原告支付的款项中扣除200万元保证金。现原、被告双方均认可被告已付款为60620765元，本院予以确认，故被告还应向原告支付2868674.1元（65489439.1元-60620765元-2000000元）。对原告诉请的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、限被告湖南智谷投资发展集团有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告湖南天聿置业有限公司支付房款2868674.1元；二、驳回原告湖南天聿置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取31664元（按简易程序收费），由原告湖南天聿置业有限公司承担19200元，被告湖南智谷投资发展集团有限公司承担12464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年十二月二十五日法官助理邓欣书记员邓欣（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。