浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3187号 上诉人（原审原告）：绍兴市明辉创家商贸有限公司，住 所地绍兴市越城区××路××号1-4层，统一社会信用代码 91330602081676845Q。 法定代表人：张国明，总经理。 委托诉讼代理人：肖凌，浙江秦国光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈飞，浙江秦国光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈伟民，男，1966年12月2日 出生，汉族，住绍兴市越城区，公民 原审第三人：浙江喜得宝家私有限公司，住所地绍兴市 西郭蚌潭。 法定代表人：陈彼得。 委托诉讼代理人：朱传炳，男，1948年12月10日出生， 汉族，住绍兴市越城区××弄××宿舍××室。 上诉人绍兴市明辉创家商贸有限公司因与被上诉人陈伟 民、原审第三人浙江喜得宝家私有限公司房屋租赁合同纠纷 一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初776 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案 2 受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绍兴市明辉创家商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决， 并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一 审法院审理认为案涉房屋的租赁期限为2016年7月1日至 2020年9月1日具有高度盖然性，故认定喜得宝公司与陈伟 民之间就涉案房屋的租赁期限尚未到期。该事实认定错误， 一审法院所依据的三点理由均不能成立，详细分述如下。一、 一审法院认为，虽然拍卖公告所附租赁明细中载明租赁期限 到2019年12月31日，但该租赁明细系由喜得宝公司出具， 而租赁合同当事人为喜得宝公司与陈伟民，该明细未经陈伟 民确认，且租赁明细中并未附双方的房屋租赁合同，故该单 方出具的租赁明细不能直接作为认定租赁期限的依据。该点 理由不能成立。首先，租赁明细并非喜得宝公司单方出具。 喜得宝大楼被拍卖时债权人光大银行在大楼重要位置均张贴 过告示，通知承租人提交《租赁合同》，并明确告知需对租赁 情况核查登记。另，网络司法拍卖公告中第八点明确告知对 上述标的权属有异议者，请于2017年9月3日前与本院联系。 而陈伟民在一审庭审中亦陈述曾前往执行局讨要说法，说明 其对租赁物被拍卖是明知的，如其未向光大银行提交租赁合 同则是对自身权利的放弃，且陈伟明也未曾向法院提出过异 议，说明其对租赁明细是认可的。故一审法院认为租赁明细 未经陈伟民确认并非事实。其次，关于“租赁明细中未附双 方的房屋租赁合同”这点，因喜得宝公司与光大银行的案件 3 中上诉人并非案件当事人，故对于该案件的相关资料上诉人 无权向法院调取，亦不清楚是否确实存有相关合同依据。为 查明本案事实，上诉人在一审中提交了越城区法院在拍卖网 站中公开的《租赁明细表》，已尽到举证责任。作为案件承办 人，对于该关键的争议焦点理应进行查明，鉴于该执行案件 本身是越城区法院所承办，故对于租赁明细表是否附有合同 依据，承办法官是能够依职权予以查明的。但一审法院显然 并未进行审查，在上诉人无能力进一步提供合同附件的情况 下，一审法院径直否定租赁明细效力，实在是过于草率。一 审判决后，上诉人只能多次前往光大银行反复协商沟通，终 于取得当时租赁明细登记时所附陈伟民与第三人签订的《商 铺租赁合同》复印件，该合同明确记载租赁期限为2016年1 月1日至2019年12月31日。最后，因本次为带租拍卖，法 院在拍卖公告中明确载明租赁情况见附件，有清单部分以清 单为准，清单外的租赁均至2017年底，租金已付清。以上情 况上诉人相信是经法院严格审查核实后作出的，为此上诉人 参与拍卖并根据租赁明细载明的情况进行报价。而一审法院 审理认为拍卖公告中的租赁明细不能直接作为认定租赁期限 的依据，这明显是对执行案件查明的事实进行直接否定，这 样的认定也直接损害法院公正严谨的司法形象。二、一审法 院审理认为，陈伟民租金支付时间为2016年6月6日，其所 经营的商行成立时间为2016年6月23日，租期起始日从2016 年7月1日开始更符合常理。这点更是站不住脚。首先，先 4 领取营业执照再开门经营只是理论上的常态，现实中更多的 商户是在未领取营业执照的情况下就开门营业，后期迫于工 商检查才不得不领取执照，而陈伟民正是其中之一，这才是 所谓的行业常态。所以领取营业执照的时间与开门营业的时 间并没有必然关系；其次，陈伟民的营业执照注册时间为2016 年6月23日，而其提供的租赁合同租期从2016年7月1日 开始，也即在领取营业执照时陈伟民的租期尚未开始，这显 然不符合办理营业执照的条件；最后，陈伟民支付租金的时 间为2016年6月9日，而其所提交的租赁合同签订时间为 2016年6月30日，如此大额的租金支付在合同签订之前显 然也不符合常理。为此，一审法院为自圆其说强行将租金支 付时间、营业执照领取时间与租赁期限联系在一起，缺乏确 实、充分的依据。三、喜得宝公司对于陈伟民提交的租赁合 同真实性予以确认，一审法院将其作为认定租期为2016年7 月1日至2020年9月1日具有高度盖然性的理由之一缺乏客 观依据，陈伟民及喜得宝公司缺乏诚信，恶意串通损害上诉 人利益有据可循。（1）喜得宝公司诚信缺失。根据（2020） 浙06**刑初170号案件显示，绍兴市越城区人民检察院起诉 称“被告人金荷婷系绍兴市雅光达照明科技有限公司法定代 表人，被告人陈永兴系绍兴市远东照明电器有限公司法定代 表人，陈彼得（另案处理）系浙江喜得宝家私有限公司法定 代表人，陈永兴、金荷婷系夫妻，陈彼得系陈永兴与金荷婷 之子。雅光达公司、喜得宝公司被法院依法拍卖后，被告人 5 金荷婷、陈永兴为转移债务、稀释债权、骗取上述拍卖款， 串通他人，通过伪造借条、劳动合同、欠条，提供虚假的银 行转账记录等方式，向法院提起民事诉讼”。该案经法院审理 后对上述犯罪事实予以认定，并判处金荷婷、陈永兴犯虚假 诉讼罪，陈彼得因另案处理暂时未判决。上述案件能充分说 明喜得宝公司实际控制人及法定代表人诚信缺失，且其犯罪 行为也与本案喜得宝大楼的拍卖有直接关系。为此，本案中 陈伟民所提交的租赁合同期限与拍卖租赁明细登记的租赁期 限不一致的问题，绝非喜得宝公司一句“工作人员疏忽”可 以直接解释的。同样，庭审中喜得宝公司的代理人陈述涉案 房屋是2016年左右买进的，而根据喜得宝公司营业执照显 示，2015年3月16日喜得宝公司就以涉案房屋所在地为住 所领取营业执照，说明喜得宝公司早在2015年初就买进大 楼，喜得宝公司代理人当庭进行虚假陈述事实清楚。（2）陈 伟民与喜得宝公司恶意串通损害上诉人利益有先例可循。除 本案所涉营业场地之外，2017年上诉人接手喜得宝大楼后发 现陈伟民占有使用大楼内其他两处营业场地，而其向上诉人 提交的两份《商铺租赁合同》均未体现在租赁明细清单中。 后上诉人向越城区法院起诉，法院以（2018）浙0602民初 2373号判决认定陈伟民在公告拍卖期内未向法院申报讼争营 业场地的租赁权，且陈伟民和喜得宝公司在债权人光大银行 对大楼享有抵押权期间未经债权人同意签订租赁合同，故对 该两份商铺租赁合同未予认定。该判决所涉具体情况虽与本 6 案事实有所差别，但性质一致，能够说明陈伟民与喜得宝公 司之间确实曾有恶意串通损害上诉人利益的行为，不排除其 继续采用此种方式签订租赁合同的可能。为此，陈伟民与第 三人的答辩内容真实性无法确认，其在庭审中对涉案租赁合 同的认可当然也不具有证明力。综上，一审法院审理认定案 涉房屋的租赁期限尚未到期明显为认定事实错误，请求二审 法院依法查明本案事实，并依法改判支持上诉人在一审中的 诉讼请求。 陈伟民辩称，我的合同是真实的，应以一审的租赁合同 为准。 浙江喜得宝家私有限公司述称，招商时双方是签过一份 合同，后来由于商场迟迟不能开业，装修期延迟，开业时陈 伟民正式入驻重签了一份合同是和银行贷款挂钩的，故从 2016年7月1日开始起算收取租金。 绍兴市明辉创家商贸有限公司向一审法院起诉请求：1. 被告立即腾退位于绍兴市越城区××路××号原浙江喜得 宝家私有限公司一楼A区001-002号营业场地；2.被告向原 告支付一楼A区001-002号营业场地占有使用费（面积1000 平方米，按照660元/平方/年的标准，从2020年1月1日起 计算至被告实际腾退之日止），暂计至起诉之日2020年1月 17日为30739.7元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月30日，被告陈伟民（乙 方）与第三人浙江喜得宝家私有限公司（甲方）曾签订《房 7 屋租赁合同》一份，约定甲方将位于绍兴市××路××号（朝 皇路718号北）一楼A区001-002号营业场地出租给乙方。 租赁期为四年，自2016年7月1日至2020年9月1日，四 年租金为178万元（付三用四），签订合同时一次性交付租金。 该合同还就其他权利义务予以约定。经查，2016年6月6日， 被告陈伟民通过银行转账方式向第三人浙江喜得宝家私有限 公司支付178万元。同月9日，第三人向被告出具租金收据。 同时查明，2017年9月4日，我院公开拍卖第三人浙江喜得 宝家私有限公司名下坐落于绍兴市越城区××路××号房 产，拍卖公告中载明房产拍卖为带租拍卖，租赁明细清单中 载明：被告陈伟民租赁期限为2016年1月1日至2019年12 月31日，已收租金178万元。2017年9月5日，原告以最 高价竞得该房产。此后，绍兴市越城区××路××号（朝皇 路718号北）房产登记于原告名下。 一审法院认为，该案争议焦点为第三人浙江喜得宝家私 有限公司与被告陈伟民之间就涉案房屋的租赁期限是否已到 期问题。原告认为根据法院拍卖公告所附的租赁明细清单， 被告陈伟民租赁期限为2016年1月1日至2019年12月31 日，故租赁期限已到期。被告及第三人认为，租赁期限应以 双方签订的租赁合同约定的期限2016年7月1日至2020年 9月1日为准，故租赁期限尚未到期。对此，该院评析如下： 首先，被告提交的其与第三人签订的商铺租赁合同明确租赁 期限至2020年9月1日，且第三人对该商铺租赁合同的真实 8 性亦予以认可；其次，虽然拍卖公告所附租赁明细中载明租 赁期限到2019年12月31日，但该租赁明细系由第三人出具， 而租赁合同当事人为第三人与被告，该明细未经被告确认， 且租赁明细中并未附双方的房屋租赁合同，故该单方出具的 租赁明细不能直接作为认定租赁期限的依据；再次，被告租 赁上述涉案房屋系用于从事建材、家具经营，租金支付时间 为2016年6月6日，其经营的绍兴市越城区金凯莎家具商行 成立时间为2016年6月23日。从租金支付时间及个体工商 户成立时间来看，租期的起始日期从2016年7月1日开始更 符合常理，若租期从2016年1月1日开始，被告在需要承担 高额租金的情况下，时隔近半年后办理个体工商户营业执照， 再开业经营与常理不符。综上，涉案房屋的租赁期限为2016 年7月1日至2020年9月1日，具有高度盖然性，该院予以 认定，即第三人浙江喜得宝家私有限公司与被告陈伟民之间 就涉案房屋的租赁期限尚未到期。根据法律规定，租赁物在 租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故第 三人浙江喜得宝家私有限公司与被告陈伟民签订的房屋租赁 合同继续有效，该合同对买受人即原告仍然具有法律约束力。 综上所述，从现有的证据来看，被告的租赁期限尚未届满， 故原告主张要求被告腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请 求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民 共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关 于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八 9 条第一款之规定，判决：驳回原告绍兴市明辉创家商贸有限 公司的诉讼请求。该案案件受理费568元，由原告绍兴市明 辉创家商贸有限公司负担。 二审中，上诉人向本院提交：1.《商铺租赁合同》复印 件一份，证明陈伟民与喜得宝公司就案涉租赁商位签署商铺 租赁合同，合同约定租赁期限为2016年1月1日起至2019 年12月31日止的事实；2.刑事判决书打印件一份，证明喜 得宝公司实际控制人及法定代表人诚信缺失，在喜得宝大楼 拍卖过程中存在通过恶意串通损害第三人利益并进行虚假诉 讼的犯罪事实；3.民事判决书复印件一份，证明陈伟民与喜 得宝公司之间曾有恶意串通签订租赁合同损害上诉人利益的 行为，同时法院对陈伟民提交的租赁合同未予认定，以租赁 明细认定租赁情况的事实。被上诉人质证认为，证据1《商 铺租赁合同》上确是其本人签字，其于喜得宝公司招商时确 实签过一份合同，后来营业时又签订了正式合同，对证据2、 3真实性无异议。原审第三人质证认为，证据1不是拍卖时 拿去的，是银行为了解收支情况拿去的，证据2与本案无关， 对证据3无意见。 被上诉人向本院提交：4.个人保证借款合同与银行账户 明细一组，证明其向银行借款支付案涉租金。上诉人质证认 为，对真实性无异议，但与租赁无关。原审第三人质证认为 无意见。 原审第三人未向本院提交新的证据。 10 本院认证认为，结合当事人陈述，对证据1的真实性可 予确认；证据2、3、4与本案争议无关，本院对证明力均不 予确认。 除一审法院查明的事实外，本院另查明，被上诉人陈伟 民曾于2016年1月1日与原审第三人浙江喜得宝家私有限公 司签订《商铺租赁合同》一份，约定出租人（浙江喜得宝家 私有限公司）同意承租人（陈伟民）租用其位于绍兴市二环 北路42-44号一楼A区A01-2号营业场地，租赁期限为四年， 自2016年1月1日交付至2019年12月31日期满，租金 1780000元。该合同还就其他权利义务予以约定。 本院认为，本案中，上诉人于2017年9月5日在法院公 开拍卖（带租拍卖）中竞得涉案房产，此后取得涉案房产所 有权。根据法院拍卖公告所附租赁明细清单，被上诉人租赁 涉案商铺的期限为2016年1月1日至2019年12月31日， 拍卖公告第一点亦写明租赁情况“有清单部分以清单为准”， 而上诉人系依据拍卖公告所示房产状况给出相应竞价，上诉 人不存在过错，其竞得涉案房产支付相应对价系为取得按照 拍卖公告所示商铺租期届满后可期待的利益。即使被上诉人 与原审第三人就涉案商铺签订了租赁期限为2016年7月1日 至2020年9月1日的租赁合同，亦不能以此损害上诉人的合 法利益。现拍卖公告所示的租期已过，上诉人与被上诉人之 间未达成续租的合意，被上诉人理应退出涉案商铺并支付自 拍卖公告所示租期届满之日起的占有使用费。按照被上诉人 11 与原审第三人之间关于租期与租金的约定，结合拍卖公告所 附租赁明细清单显示的租期与租金，被上诉人应按1625.57 元/天（1780000元÷3年÷365天/年）支付相应占有使用费。 综上所述，上诉人绍兴市明辉创家商贸有限公司的上诉 请求部分成立，其合理部分本院予以支持，其不合理部分本 院予以驳回。一审认定事实清楚，但实体处理有误，本院依 法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五 条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二 项规定，判决如下： 一、撤销绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初 776号民事判决； 二、陈伟民应于本判决生效之日起十五日内腾退位于绍 兴市越城区二环北路42号原浙江喜得宝家私有限公司一楼A 区001-002号营业场地； 三、陈伟民应于本判决生效之日起十五日内向绍兴市明 辉创家商贸有限公司支付一楼A区001-002号营业场地自 2020年1月1日起至实际腾退之日止按1625.57元/天计算 的占有使用费； 四、驳回绍兴市明辉创家商贸有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费568元，二审案件受理费568元，均由 12 陈伟民负担，于本判决生效之日起七日内向法院交纳。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年十二月七日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡