江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初3691号原告（反诉被告）：深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区碟子湖大道**世奥大厦****，统一社会信用代码：91360125MA35KGJA2W。负责人：芦灵生。委托诉讼代理人：李振良，男，汉族，1982年4月4日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：袁艳，女，汉族，1990年4月13日出生，系该公司员工。被告（反诉原告）：吴斌，男，1991年1月18日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。原告（反诉被告）深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司（以下简称金地物业公司）诉被告（反诉原告）吴斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，被告（反诉原告）吴斌提起反诉，本院受理后依法合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金地物业公司的委托诉讼代理人李振良、被告（反诉原告）吴斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金地物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即交纳所拖欠的物业服务费人民币2085.88元，滞纳金298.57元，上述费用合计人民币2384.45元；2.请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据《世纪万象广场前期物业服务合同》内容约定，原告为世纪万象广场小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业服务费的义务。被告自2019年9月1日起至2020年9月30日，拖欠物业服务费人民币2085.88元，滞纳金298.57元，共计2384.45元。原告多次催要未果，故诉至法院。被告（反诉原告）吴斌辩称，并非被告不愿意给付物业费，而是原告没有尽到管理职责。原告违反《物业收费管理办法规定》，空置期间所收取的物业费，应适当减免，被告有权要求原告清退乱收费。原告的物业合同未完全履行，也违反《物业管理条例》的规定，没有做到基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、摄像监控、安全防范管理，也没有履行秩序维护的义务。原告没有经业主同意私自将地下停车位改变用途，而且没有尽到环境卫生管理职责。原告违约在先，收取滞纳金理由不充分，足额收取服务费显失公平。被告（反诉原告）吴斌向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告物业公司向反诉原告退还已交纳的物业管理费3875.54元，敲墙等费268元，垃圾清理费447.55元，二次供水费200元，共计4791.09元；2.反诉被告公示所管理本小区2018年至2020年度物业管理服务费用收支情况和共有部分广告及停车场收益的收支账目，维修基金账户金额；3.反诉被告依合同要求对小区单元外来人员进出进行登记，尽到安保职责；4.本诉与反诉的案件受理费等费用由反诉被告承担；5.反诉被告补开2018年物业发票。事实和理由：本案物业公司没有尽到管理职责，未尽到基本安全保障，窗户漏雨未尽到修缮义务，小区环境卫生及安全管理混乱，没有按照合同提供服务，没有履行义务，物业保卫岗经常没人，小区内卫生比较差，也根本没有做到绿化，设施设备经常损坏，先行存在严重违约行为，应当返还已收取的物业费。同时，小区内的2018年至2020年公共场所经营广告性收入应该归全体业主所有，但物业公司并未公示所得收入数额、用途，存在明显占有的恶意，没有按照法律规定予以公示。被告（反诉原告）诉至法院，请求支持反诉人全部请求。原告（反诉被告）金地物业公司辩称，原告与吴斌已签订了物业服务合同，原告已按合同提供物业服务，吴斌也享受了原告提供的物业服务，不存在退费一说。吴斌尚欠原告物业费2085.88元未交，原告于2020年6月30日向吴斌发出了律师函催缴，但吴斌并未缴纳。原告在提供物业服务中不存在过错，反诉人的反诉请求不能成立。原告物业管理属于包干制，原告没有义务向业主提供物业收支情况，停车场收益与原告无关，原告只是代收费用。世纪万象广场属于商住小区，对外来人员登记无法满足，原告对门禁加强管理，但业主多次破坏。原告可以开给被告个人的发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月4日，原告（反诉被告）金地物业公司与被告（反诉原告）吴斌签订了《世纪万象广场前期物业服务协议》一份，约定由原告金地物业公司为被告所有的坐落于南昌市新建区长堎镇礼步湖大道288号（世纪万象广场）X栋X单元XX室（建筑面积89.51平方米）提供物业服务。关于物业服务费的交纳方式和收取标准，协议第四条第三款和第四款约定“物业管理费实行预交，入伙之日预交十二个月的物业管理费，该费用在入伙后规定的正式收费之日开始抵扣，以后每季度末月15日前交纳下季度的物业管理费及其他有关费用。物业管理费住宅按1.8元/平方米收取，酒店、写字楼、超市按2.0元/平方米收取”，关于拖欠物业费违约责任，合同第八条第四项约定“违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之三向甲方交纳滞纳金”。同时，双方协议还对物业服务管理的内容及其他事项进行了约定。协议签订后，原告（反诉被告）开始为被告（反诉原告）上述物业提供物业服务，被告（反诉原告）交纳了部分物业服务费。自2019年9月1日起至2020年9月30日，被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）物业服务费2085.88元。原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）催要未果，故起诉至法院，要求被告（反诉原告）支付拖欠的物业服务费及滞纳金。2020年12月2日，本院审判人员为全面了解世纪万象广场物业服务情况，至该小区现场查看了情况，小区楼栋的门口没有保安，外来人员进出楼栋无须登记，门禁系统是坏的，楼道没有安装监控。本院认为，原、被告签订的《世纪万象广场前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，当事人均应依约履行。被告（反诉原告）吴斌在接受了原告（反诉被告）提供的物业服务的情况下，有义务按照约定的数额和期限交纳物业服务费。根据本院审判人员现场调查的情况，原告（反诉被告）金地物业公司在提供物业服务过程中存在的上述物业服务不到位的现象，已经超过物业服务的“一般瑕疵”范畴，部分现象存在公共场所安全隐患。因原告（反诉被告）金地物业公司未按照合同约定全面履行义务，本院酌情扣减10%的物业服务费。故被告（吴斌）自2019年9月1日起至2020年9月30日应交纳的物业服务费为1877.29元（2085.88元×90%）。因原告（反诉被告）物业服务过程中存在瑕疵，对于原告（反诉被告）滞纳金的主张，本院不予支持。对于被告（反诉原告）吴斌提出的反诉诉讼请求，其中要求金地物业公司向其退还已交纳的物业费、敲墙费、垃圾清理费、二次供水费，因原告（反诉被告）已向其提供相应的服务，被告（反诉原告）该请求缺乏事实和法律依据，故本院不予支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）公示所管理本小区2018年至2020年度物业管理服务费用收支情况和共有部分广告及停车场收益的收支账目，维修基金账户金额，并依合同要求对小区单元外来人员进出进行登记，尽到安保职责，因该请求涉及其居住的小区全体业主的权益，其单独主张不符合法律规定，故本院不予支持；被告（反诉原告）还要求原告（反诉被告）补开2018年物业发票，根据法律规定，税务机关是发票的主管机关，被告（反诉原告）所主张的补开物业费发票，其可依法向相关税务主管部门反映，该请求不属于法院受理民事诉讼的范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、第四十六条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴斌自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司支付物业服务费1877.29元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴斌的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元（已减半收取），由被告（反诉原告）吴斌负担20元，原告（反诉被告）深圳市金地物业管理有限公司南昌分公司负担5元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）吴斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 匡宗平二〇二〇年十二月二十四日法官助理 夏 亮书 记 员 周 勇