浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2431号 上诉人（原审原告）：浙江家友物业服务有限公司，住所地：台州市君悦大厦****。 法定代表人：林咸县。 被上诉人（原审被告）：浙江省台州市椒江区白云街道下马村村民委员会，住所，住所地：台州市椒江区白云街道下马村div> 法定代表人：陆建勇，主任。 委托诉讼代理人：雷蕾，浙江云科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨家豪，浙江云科律师事务所律师。 上诉人浙江家友物业服务有限公司（以下简称家友公司）因与被上诉人浙江省台州市椒江区白云街道下马村村民委员会（以下简称下马村委会）物业服务合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 家友公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定“家友公司与金领业委会签订《住宅物业服务合同》合法、有效，但该合同并未填写商铺物业服务费的计收标准，且该合同载明的商铺面积也与台州市金领之苑小区商铺的具体面积并不相符，无法证明家友公司与金领业委会就台州市金领之苑小区的商铺部分收取物业费达成过约定”，该认定事实错误。首先，本案《住宅物业服务合同》一式两份，由上诉人及台州经济开发区金领之苑业主委员会（下称“金领业委会”）各执一份。对于商铺物业服务费，上诉人及金领业委会协商约定2元/月·平方米，只不过当时双方说好各自填写各自持有的《住宅物业服务合同》中商铺物业服务费的金额。上诉人在自留份《住宅物业服务合同》填写了商铺物业服务费金额，然金领业委会却未按约在其持有的《住宅物业服务合同》填写商铺物业服务费金额。故而出现了两份《住宅物业服务合同》，一份填写了商铺物业服务费金额，一份没填写商铺物业服务费金额。但不能仅依据金领业委会持有的《住宅物业服务合同》商铺物业服务费金额横线处未填写就认定上诉人未就商铺物业服务费与金领业委会达成约定。其次，《住宅物业服务合同》中载明的商铺面积与实际面积不符的问题无法证明上诉人未与金领业委会就小区商铺物业服务费达成一致约定。且上诉人系基于台州市金领之苑《前期物业管理合同》中的物业基本情况起草本案《住宅物业服务合同》的商铺面积，金领业委会也未向上诉人交付小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等资料。故《住宅物业服务合同》中商铺面积的记载错误并非上诉人之过，也无法得出上诉人未就商铺物业服务费与金领业委会达成约定的结论。《住宅物业服务合同》第一条明确约定“本合同所涉及的物业基本情况占地面积：12604平方米；总建筑面积40985,59平方米;其中住宅25206,01平方米，商铺7300平方米；地下；地下车位143个，地面车位40个&rdquo物业管理的范围包括台州市金领之苑小区的商铺。上诉人与金领业委会就台州市金领之苑小区商铺物业服务费达成2元/月·平方米的约定，理由如下：(一）根据《住宅物业服务合同》整体逻辑来理解，特别是《住宅物业服务合同》第一条、第七条，可知上诉人与金领业委会在签订合同时系明确小区商铺要收取物业服务费。(二）根据生活常理及合同的公平性原则也可以证明上诉人与金领业委会在签订合同时系明确小区商铺要收取物业服务费。(三）若真如被上诉人一审陈述“案涉合同签订时，金领业委会主任明确告知家友公司不得依据物业合同向下马村委会收取物业费”，则《住宅物业服务合同》第七条商铺物业服务费部分应整条划去或在下划线处划去。而本案金领业委会持有的《住宅物业服务合同》第七条未划去商铺物业服务费部分，反而能证明上诉人就商铺物业服务费与金领业委会达成约定，而约定金额即为上诉人持有的《住宅物业服务合同》书写的2元/月·平方米。二、一审认定“家友公司基于物业服务合同向下马村委会主张物业费用，但其未提供证据证明双方存在物业服务合同关系且对物业费的收取达成过约定”，该认定事实错误。被上诉人属于台州市金领之苑小区的业主，虽然金领业委会成员由该小区住宅部分的业主担任，但金领业委会与上诉人签订的《住宅物业服务合同》对被上诉人仍具有约束力，上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同法律关系。金领业委会与上诉人达成的小区商铺物业服务费的约定对被上诉人具有约束力，故被上诉人应按2元/月·平方米的约定支付商铺物业服务费。三、即便认定上诉人与金领业委会对小区商铺物业服务费约定不明，被上诉人也应依法支付商铺物业服务费。上诉人实际为被上诉人的商铺提供了一年的物业服务，包括打扫公共卫生、安全巡逻、日常设备与经营管理的维护监管、商铺前化粪池的清理等等。即使认定上诉人未与金领业委会就金领之苑小区商铺物业服务费达成书面的明确约定，根据《合同法》第六十二条、《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条“双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，可以结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定”之规定，被上诉人也应按金领之苑小区住宅部分物业服务费的标准支付商铺物业服务费。 下马村委会答辩称，第一、根据物业合同，商铺物业服务费为0元/月·平方米，被告无需向原告缴纳任何物业费用。一审认定事实清楚，证据充分。1、上诉方作为已经为多家小区提供专业物业服务的公司，提供的是专业的服务，理应明确知晓合同的条款以及合同条款的成立条件，比业委会、业主更加专业。根本不可能出现，上诉方所说的当时双方说好各自填写各自持有的《住宅物业服务合同》中商铺物业服务费的金额的情况。相反，在庭审过程中，上诉人法定代表人曾表示，第一次拿给金领业委会梁主任看的物业合同第七条第2点中，商铺物业服务费是有写2元/月·平方米的，但是，金领业委会梁主任看到该条款后，明确表示，要求将“2”字去掉才肯盖章签字。可见当时，金领业委会已经向上诉人明确告知：“不得向被上诉人收取物业费”，也就是说，合同签订时其双方就约定对商铺部分不收取物业费。2、《住宅物业服务合同》中载明的商铺面积与实际面积不符的问题，是关系到物业费用高低的关键条款，如果当时金领业委会同意上诉人依据合同向被上诉人收取物业费的，上诉人肯定会主动要求金领业委会提供小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图等资料的。正因为上诉人与金领业委会达成一致意见，不向被上诉人收取物业费用，所以，上诉人才没有积极地收集相关材料。3、对于保留物业合同第七条第2点商铺物业服务费的问题，在一审时，被上诉人已经进行了详细的说明，首先，这份物业合同是上诉人提供的格式条款，由上诉人全权打印处理，金领业委会并未参与草拟和打印。上诉人法定代表人曾表示，第一次拿给金领业委会梁主任看的物业合同第七条第2点中，商铺物业服务费是有写2元/月平方米的，但是，金领业委会梁主任看到这条条款后，明确表示，要求将“2”字去掉才肯盖章签字。之后，上诉人法定代表人就将“2”去掉之后，拿给金领业委会签字，这就是当时的真实情况，并不存在上诉人所说的没有去掉第七条第2点，就意味着上诉人有权依据2元一平方向被上诉人收取物业费。第二，对于金领业委会与上诉人签订的《住宅物业服务合同》对被上诉人有约束力，被上诉人表示认可，按照物业合同，上诉人与金领业委会对商铺部分的物业费明确约定约定为0元/月·平方米，即不向被告收取任何物业费用。在一审中，上诉人提交的金领之苑前期合同已经反映，按照惯例，被上诉人从未向任何物业公司缴纳过物业费。第三，上诉人所说的上诉人与金领之苑对小区商铺物业服务费约定不明的情况是不存在的。上诉人与金领业委会对小区商铺物业服务费约定其实是明确的(即双方协商的价格为“0”，不向被告收取任何物业费用)，上诉人既明知业委会与被上诉人的约定，又明知被上诉人从未缴纳物业费用，也明知业委会无权代表商铺去作出约定商铺物业服务费的决定。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条规定的前提是双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的。因此，上诉人与被上诉人的情况并不适用。另外，上诉人提供的证据并不能证明上诉人为被上诉人提供的相应的服务。退一步讲，即使上诉人提供了相应的服务，但在金领业委会明确告知其不得向被上诉人收取物业费的情况下，仍然与金领业委会签订了物业服务合同。作为合同的相对方，上诉人就应当遵守合同条款，即免费为被上诉人提供物业服务。 家友公司向一审法院起诉请求：判令下马村委会立即支付家友公司物业服务费173646.48元，并支付自2018年6月1日起至实际履行之日止按每日万分之五标准计算的违约金，暂算至2020年5月25日的违约金为62860元。 一审法院认定事实：2017年12月15日，家友公司与金领业委会签订《住宅物业服务合同》，约定：物业管理区域为东至交通局；南至下马南区；西至和平家园；北至东海大道；占地面积12604平方米；总建筑面积40985.59平方米；其中住宅25206.01平方米，商铺7300平方米；地下；地下车位143个，地面车位40个物业服务费为高层住宅1.4元/月·平方米，商铺物业服务费未填写费用金额；物业服务费（含物业服务费、车位服务费）每年预交一次，业主或物业使用人应当在当年6月份前履行物业服务费交纳义务；逾期交纳的，从逾期之日起每天按逾期应缴纳费用的5‰收取违约金；本合同为期一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。台州市金领之苑1幢201室商业用房归下马村委会所有，建筑面积为1539.99平方米。台州市东海大道739号至779号商业用房归下马村委会所有，建筑面积为1826.77平方米。台州市金领之苑2幢201室商业用房归下马村委会所有，建筑面积为2425.41平方米。台州市东海大道787号至817号商业用房归下马村委会所有，建筑面积为1389.10平方米。2020年5月13日，家友公司向下马村委会寄送《物业费催缴函》，载明，下马村委会未缴纳2018年1月1日至2018年12月31日以每月2元/平方米，总面积按7300平方米计算的物业服务费共计175200元。2020年5月15日，下马村委会法定代表人陆建勇签收该函件。 一审法院认为，家友公司与金领业委会签订《住宅物业服务合同》合法、有效，但该合同并未填写商铺物业服务费的计收标准，且该合同载明的商铺面积也与台州市金领之苑小区商铺的具体面积并不相符，无法证明家友公司与金领业委会就台州市金领之苑小区的商铺部分收取物业费达成过约定。家友公司基于物业服务合同向下马村委会主张物业费用，但其未提供证据证明双方存在物业服务合同关系且对物业费的收取达成过约定，家友公司应承担举证不能的不利后果。据此，该院对家友公司的诉讼请求不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告浙江家友物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2424元（已减半计算，原告浙江家友物业服务有限公司已预交），由原告浙江家友物业服务有限公司负担。 本院二审期间，上诉人家友公司向本院提供了照片四张，拟证明商铺的所有消防设施设备，都是跟物业是一体的，主机由物业公司监控人员24小时进行监管维护，保证商铺的经营安全。上诉人对商铺是有服务的。 被上诉人下马村委会质证认为，对证据的三性均不予认可。根据上诉人与金领业委会签订的合同，服务期限是2018年1月1日至2018年12月31日，至今已两年，现在拍摄的照片，不管是否真实，肯定不能反映当时的情况，与本案无关。 本院认证认为，上诉人提供的四张照片，不足以证明上诉人对案涉商铺提供了物业服务，本院不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，上诉人家友公司主张被上诉人下马村委会应支付小区商铺部分的物业服务费173646.48元，但其提供的与金领业委会签订的《住宅物业服务合同》中，仅填写了住宅物业部分的服务费计费标准，并未填写商铺部分物业服务费的计费标准，故无法证明家友公司与金领业委会曾就台州市金领之苑小区的商铺部分收取物业费达成合意；并且，上诉人也未能提供充分的证据证明其已为小区商铺提供了相应的物业服务，因此，上诉人家友公司主张商铺部分的物业费，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，浙江家友物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4848元，由上诉人浙江家友物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  严 凌 10- 9-