重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初3855号原告：温晰，男，汉族，1977年生，住重庆市渝中区，公民身份号码。委托诉讼代理人：莫明武，重庆中雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李汶哲，重庆中雷律师事务所律师。被告：重庆远基房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区经纬大道****2-27，统一社会信用代码91500107MA5U3A357J。法定代表人：王洪辉，职务董事长。委托诉讼代理人：俞理伟，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。原告温晰诉被告重庆远基房地产开发有限公司（以下简称远基地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张朝义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温晰的委托诉讼代理人莫明武，被告远基地产公司的委托诉讼代理人俞理伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温晰诉称，2017年4月30日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区大杨石组团G分区G12-1/02地块1号车库XXX号车位，总价款124200元。被告向原告交付车位时，原告发现被告交付的车位面积与合同约定的面积严重不符，远远小于合同约定的面积。根据合同约定套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由被告返还，误差比绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还。原告多次要求被告返还，被告均置之不理。原告为维护其合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告立即返回原告误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款3726元及利息（利息以3726元为本金，从2018年12月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2019年8月20日开始按照LPR计算至付清之日止）；2、判令被告立即向原告双倍返还误差比绝对值超出3%部分的房价款94124元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回其主张的利息，本院已口头裁定予以准许。被告远基地产公司辩称：1、原、被告双方签订的商品买卖合同补充协议约定，车位按个购买，车位款与面积无关，原告的诉请应予驳回；2、原告将车位延伸部分作为地下室使用，在正常使用该车位。经审理查明，2017年4月30日，原告温晰（乙方）与被告重庆远基房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-00854744）及补充协议。其中部分条款如下：第一条，本商品房项目暂定名为远洋城BC地块车库。第三条，乙方所购商品房座落为重庆市九龙坡区大杨石组团G分区G12-1/02地块1号车库XXX号车位，本商品房为非住宅，属于停车用房，建筑面积为75.75平方米，其中套内建筑面积21.52平方米。第四条，购房价款，本商品房为清水房，总成交金额124200元整。第六条，面积确认及面积差异处理，约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在３％以内（含３％），据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超出３％的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由乙方补足，误差比超出３％部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出３％部分的房价款由甲方双倍返还乙方。第七条，交房期限及条件，属预售商品房的，甲方应当在2018年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条，交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证件或出示的证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的违约责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日视为已交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。第十五条，规划、设计变更的约定，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方；该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）并向乙方支付已付房价款1%的违约金。附件五《补充协议（一）》，第二条关于“购房价款”的补充约定中约定双方均知悉并同意，该车位系按“个”计价，双方所约定车位款为固定总价，车位款与车位面积无关，乙方不得以预测面积与实测面积的误差、车位位置、车位配置等任何理由作为调整价款或退房的依据。第十一条，关于“规划、设计变更的约定”的补充约定，11.1在不影响该商品房的质量、使用功能的情况下，经政府规划主管部门或设计单位同意，甲方可对原有规划设计作出局部调整，可不通知乙方；若该变更无需政府规划主管部门或设计单位同意的，则甲方亦可不通知乙方。除非乙方因设计变更而受到直接损失的，甲方不承担赔偿责任。第十四条，特别约定，14.2甲方为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料，包括口头讲解、楼书、建筑模型、样板间，以及样板间之装修、设备、设施、布局结构及室内陈列之家具、装饰物品、电器等，均不构成甲方为本项目或本商品房所作出的任何承诺，亦不构成商品房交付标准。第十六条，补充协议的效力，16.1本补充协议是《买卖合同》不可分割的一部分，由双方在签署《买卖合同》时一并签署，自双方签署之日起生效。16.2《买卖合同》及本补充协议签署前，双方所作的一切口头或书面约定的内容如与《买卖合同》和本补充协议内容不一致的，一律以《买卖合同》和本补充协议为准。16.3本补充协议与《买卖合同》具有同等法律效力，二者内容不一致时，以本补充协议为准。16.5乙方已仔细阅读了本补充协议，且甲方已提请乙方特别注意有关双方权利义务的全部条款，特别是免除或限制甲方责任的条款（如有），并就条款进行了详尽地解释、说明，乙方对所有内容均能全面、准确理解并无异议。合同附图显示该车位比标准车位（长5.3米×宽2.4米）长4米。该车位位于原告购买的房屋正下方。合同签订后，原告付清了房款及相关税费。被告向原告交付该车位时，该车位和一般标准车位（长5.3米×宽2.4米）一样大小。车位后面长4米部分现已与原告房屋的地下室连接使用。2019年5月15日，重庆市平正房地产测量事务所作出的《重庆市房产面积竣工测算报告书（分割）》载明该车位建筑面积为45.84平方米，套内建筑面积12.72平方米。关于该车位大小变化。原告陈述，原告购买的该车位目前仅可以停放小型车一辆，但原告在购买时是俗称的“母子车位”准备停放两辆车；现该车位后部的这堵墙在被告交付车位时已经修好，非原告自己修建；原告购买位于车位上方的房屋时就已经约定了房屋带有地下室，被告收取了相应的房屋价款，相当于被告就同一个空间收取了车位和房屋价款两份价款。关于车位价格。原告陈述，原告购买该车位的价格比邻近的标准车位价格高5-6万。被告陈述，原告购买的该车位价格居中，不偏高；不同时期车位价格不一致，原告购买的车位价格也并没有高于其他车位。后被告举示了附近的XXX号车位的合同，显示XXX号车位在2017年6月12日出售时的价格为13.52万元。被告还举示了XXX号车位的合同，显示XXX号车位在2018年1月27日出售时的价格为18万元,265号车位在2017年6月25日出售时的价格为14.82万元等。关于《补充协议（一）》第二条是否为格式条款。原告陈述，合同及附件均是被告提供的格式文本，在补充协议中就面积减少被告作出了免除其违约责任的特殊条款约定，该条款没有向原告进行特别提示，没有特殊标注，根据合同法相关约定，被告应当承担对其不利解释的法律后果，免除条款无效。被告陈述，根据合同第16.5条，对免除限制甲方责任的条款进行了明确说明；关于车位按个计算的约定，不是限制或者免除被告责任的约定，该条款不是格式条款，整个补充协议也不是格式合同。审理中，原告明确不要求解除合同，仅要求按照合同约定对面积差异进行处理。原、被告双方确认该车位的宽度没有变化；该车位产权证尚未办理下来。以上事实，有重庆市商品房买卖合同及补充协议、付款凭证、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、照片、当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告根据合同约定如期向原告交付了该车位，但被告向原告交付的车位面积明显小于合同约定的面积。虽然原、被告双方在补充协议中约定了“该车位系按‘个’计价，双方所约定车位款为固定总价，车位款与车位面积无关，原告不得以预测面积与实测面积的误差、车位位置、车位配置等任何理由作为调整价款或退房的依据”，但该车位的建筑面积由75.75平方米变更为45.84平方米，建筑面积减少29.91平方米（车位长度减少4米，套内建筑面积减少8.8平方米），严重影响了原告的实体权利，超出了原告的合理预期，现原告不主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，但被告应根据车位实际小大情况向原告合理的返还车位价款。原告主张的返还面积差异在3%以内的价款以及双倍返还面积差异在3%以上的价款，均包含了被告返还面积差异款的内容。此外，双方合同主合同约定，面积差异按照套内面积计算。综上，结合本案双方合同约定、车位具体情况，根据公平原则，本院认定被告应向原告返还车位款50788.10元[总价款124200元×（套内建筑面积减少8.8平方米÷合同约定套内建筑面积21.52平方米）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆远基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温晰返还房款50788.10元。二、驳回原告温晰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1123元，由原告温晰负担523元，被告重庆远基房地产开发有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张朝义二〇二〇年十二月二十日书记员  李青青