云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1249号上诉人（原审原告）：崔慧珺，女，1971年5月27日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王敏，男，1971年1月27日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，与上诉人崔慧珺系夫妻关系，特别授权代理。上诉人（原审被告）：大理高新农业开发有限责任公司，住所云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区大凤路北侧红山路西侧，统一社会信用代码91532900681271868J。法定代表人：杨福生，经理。委托诉讼代理人：杨莹，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：大理南地房地产开发有限公司，住所云南省大理州大理市下关镇泰安路与万花小区交叉口，统一社会信用代码91532901772665395D。法定代表人：董跃龙，经理。委托诉讼代理人：尹荣峰，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：晏锐，云南睿信律师事务所实习律师。上诉人崔慧珺、上诉人大理高新农业开发有限责任公司（以下简称高新公司）因与被上诉人大理南地房地产开发有限公司（以下简称南地公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4702号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人崔慧珺的委托诉讼代理人王敏，上诉人高新公司的委托诉讼代理人杨莹，被上诉人南地公司的委托诉讼代理人尹荣峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。崔慧珺上诉请求：1.改判大理市人民法院（2019）云2901民初4702号民事判决书第一项的违约金标准为：逾期交房违约金按同期银行贷款基准利率计算;2.改判判决书第三项为：南地公司与高新公司共同承担违约责任;3.二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:本案一审判决遗漏重要基本事实，认定事实错误，适用法律错误，依据无效条款作为判决依据，具体如下：一、一审判决弃《合同法》第114条与《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条不用，机械套用《购房合同》中极低的、远远低于给上诉人造成实际损失的违约赔偿标准是错误的（折合年息仅0.36%），系明显的适用法律错误。1.一审判决实质不公正，看上去是上诉人胜诉，实际是上诉人败诉。适用法律错误，严重违背公平原则，一审虽判被上诉人违约，但判定违约金低到几乎忽略不记。每日0.001%(折合年息0.36%，不到银行贷款利率的十六分之一)，89.96万元的基数每天违约金还不到9元，年违约金仅3283元。目前，涉案房屋的同类型房屋年租金收入在5万-6万左右。2.最高院的指导案例（王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案）、云南省高院判例（2018）云民终1012号、大理州中院判例（2019）云29民终1559号及云29民初24号等案例均以《合同法》第114条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条为法律依据，支持由于《购房合同》约定违约金过低，按银行同期贷款利息作为合理损失的认定标准和赔偿标准。二、一审判决遗漏重要事实，事实认定错误，法律逻辑混乱，不顾上诉人的异议，依据法定无效条款来片面认定南地公司不承担责任是错误的。1.一审判决认定事实错误，依据“违法的、无效的霸王条款”作为判决依据是错误的。2.一审判决偷换概念，法律逻辑混乱，适用法律错误。忽略南地公司与高新公司关联关系及本案是以房抵债的债务关系事实。在《协议书》第2条法定无效的情况下，却以合同相对性判定南地公司不承担责任。三、基本事实认定错误，颠倒黑白，必然导致对本案事实认定的必然错误。四、同案不同判，同案同法官不同判，不利于人民法院与法官的公信力。并未体现出法律的公平、公正，上诉人的合法权益也将得不到救济，请求二审法院依法改判。高新公司上诉请求：1.请求依法撤销大理市人民法院（2019）云2901民初4702号《民事判决书》第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.—、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审裁判超越当事人约定范围。《商品房买卖合同》及其补充协议是买卖双方意思自治的体现，双方既有约定在先，只要不违反法律规定，各方就应当遵照执行。双方在补充协议第四条第1项约定：被上诉人如未交清房款、契税、印花税及工本费、维修基金等相关费用，则上诉人不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任，逾期交房法律责任由被上诉人承担。客观事实上是被上诉人未完成上述费用的缴纳，上诉人对此享有先履行抗辩权。上诉人依合同约定是可以不交房且不承担违约责任。但一审法院超越双方的书面约定进行裁判，该裁决与当事人约定相悖，于法不符。另，涉案小区房已经在2017年5月10日开始交房，目前入住率达80%，并非房屋不能交付，而是被上诉人未按照约定履行完义务。一审法院干扰当事人意思自治，超越合同约定内容进行扩大解释，进而错误裁判，请求二审法院依法撤销原判决第一项，驳回被上诉人的请求。南地公司答辩称，南地公司与崔慧珺之间的债权、债务已经结清，请求驳回对南地公司的上诉。崔慧珺向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告高新公司与南地公司共同向原告支付逾期交房的合理损失，自2016年12月31日至清偿之日止按银行贷款利率6%计算（截止起诉日为15.62万元）；二、判令被告南地公司向原告支付2015年9月19日起至2016年12月31日的违约损失7.19万元（按银行贷款利率6%计算）；三、判令被告南地公司、高新公司支付原告因二被告违约而支出的交通费、住宿费用损失3,000元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年1月21日，原告崔慧珺（甲方）与南地公司（乙方）签订《昆明骏圣投资中心（有限合伙）财产份额转让协议》，甲方与乙方于2013年12月20日签订《昆明骏圣投资中心（有限合伙）认购协议》，甲方为昆明骏圣投资中心的有限合伙人，且已实缴并持有骏圣投资的财产份额共计人民币1,100,000元，乙方为骏圣投资的普通合伙人，骏圣投资之全部资金投资于云南天骏房地产开发有限公司（“天骏地产”）开发的“御龙春晓”项目。就骏圣投资财产份额之转让事宜达成如下协议：甲方拟转让其持有的骏圣投资的财产份额1,100,000元，乙方同意以人民币920,000元受让甲方全部财产份额。甲方同意乙方分三期，即分别于2016年4月、5月、6月每月30日前向甲方支付转让款，每期金额为转让款的三分之一。后因被告南地公司未按期支付转让款，2016年5月3日被告南地公司与崔慧珺等投资人协商决定：南地公司以其开发或合作开发的大理“东盟国际”项目房屋作价用于抵偿各投资人的投资款及份额转让款，抵偿价格为该项目实际销售均价的75%，南地公司应当配合各投资人办理商品房购销合同签订网签备案等相关手续。各投资人承诺在2016年12月31日前不自行转让相关房屋。各投资人同意于2016年5月15日之前与南地公司或相关方办理购房合同签订有关手续。2016年5月4日，原告与南地公司签订《协议书》，约定：1.南地公司用其有处置权的价值92万的大理东盟果蔬交易中心的房产，转让给原告作为股权收购款。2.当高新公司和原告签订《商品房销售合同》并开具收据给原告后，则视为被告南地公司已支付完毕双方约定的股份收购款项。当房产价值和股份价格不完全相等时，双方可用现金找补。3.原告收到高新公司购房款收据后，由原告出具收到股权收购款的收据给南地公司，表示交易完成。4.该房产的交付期为2016年12月30日，在此之前原告不能对外销售房产，交房后对于该房产，原告可委托南地公司或由原告自行处置。2016年5月4日，被告高新公司与原告签订五份《商品房购销合同》，约定被告高新公司将位于大理金凤路东侧，项目名称为中国（大理）-东盟果蔬拍卖交易中心第2幢第19层1909号、1910号，第21层2109号、2110号、第23层2309号五套商品房出售给原告，并办理了备案登记手续。五份合同总价款为899670元。五份合同均约定被告高新公司应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。就逾期交房的违约责任，双方约定自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告高新公司按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，被告高新公司按原告已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，被告高新公司向原告出具五份收款收据，总金额为899,670元。另查明，被告高新公司开发的大理东盟国际房地产项目至今未向建设部门申请房屋竣工验收。涉案房屋至今未交付。一审法院认为，本案原告崔慧珺、被告南地公司及高新公司协商并达成合意，以高新公司开发建设的五套商品房折抵被告南地公司所欠原告崔慧珺在《昆明骏圣投资中心（有限合伙）财产份额转让协议》中所约定的财产份额转让款，并由被告高新公司与原告签订五份《商品房购销合同》，该以物抵债协议系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对原告崔慧珺、被告南地公司及高新公司均具有约束力。原告与被告高新公司签订的五份《商品房购销合同》亦应认定为有效。根据合同约定被告高新公司应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，逾期30天后，被告高新公司按原告已付款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。现案涉商品房未申请竣工验收，不具备交房条件，责任在于被告高新公司未向住建部门申请竣工验收，并非因为原告未缴存维修基金等费用。因此，被告高新公司以原告未缴存维修基金等费用为由不需承担逾期交房违约责任的抗辩理由不成立，不予采纳。根据合同相对性原则，被告南地公司并非《商品房购销合同》的当事人，原告要求南地公司与高新公司共同承担逾期交房违约责任的诉请无法律依据，不予支持。庭审中，原告表示在本案中不在主张第二项诉请，符合法律规定，一审法院予以确认。原告主张二被告赔偿因其违约而支出的交通费、住宿费，无事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决:一、被告大理高新农业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告崔慧珺支付逾期交房违约金（以899670元为基数，按每日0.001%的标准，从2017年1月1日起计至被告大理高新农业开发有限责任公司在涉案房屋符合约定的交付条件并书面通知原告崔慧珺办理交付手续届满之日止或原告崔慧珺在上述办理交付手续期限内实际接房之日止）。二、驳回原告崔慧珺的其他诉讼请求。三、驳回原告崔慧珺对被告大理南地房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币3484元，由被告大理高新农业开发有限责任公司承担。二审中，上诉人崔慧珺向本院提交如下证据:1.电话通话录音两组，证实一审法官私下联系当事人，多次企图让法庭质证的证据灭失，2.同小区房屋租金信息，证实原告方的实际损失；3.录音文字整理，证实上诉人从未认可过《商品房购销合同》和协议书中的霸王条款；4.相关判决书整理清单，证明一审法院同案不同判，同案同法官不同判。高新公司经质证认为上述证据并非二审新证据，与本案无关联性，南地公司对上述证据三性不认可，本院经审查认为，上述证据不属于本案新证据，与本案无关联性，本院不予确认。上诉人高新公司、被上诉人南地公司未提交新证据。对一审法院认定的案件事实，二审予以确认。本院认为，关于逾期交房违约金的计算标准。崔慧珺与高新公司签订的五份《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《商品房购销合同》第九条约定：“自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，高新公司按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，高新公司按崔慧珺已付款的0.001%乘以逾期天数向崔慧珺支付违约金。”根据合同约定高新公司应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付崔慧珺，但根据本案查明的事实，涉案房屋虽未竣工验收，但涉案房屋水电已通，绿化已完善，现已有1/3的业主入住，本案二审庭审中，高新公司表示愿意交房，崔慧珺也表示愿意接房，表明其对涉案房屋情况知悉并认可，故本案房屋已具备实质性的交房条件，由于高新公司未举证证实其已书面通知崔慧珺接房，故本案的逾期交房违约金应从2017年1月1日起计算至起诉之日（2019年10月30日）止，共计1032天，按崔慧珺已付款的0.001%乘以逾期天数计算，共计9284.59元（899670元×0.001%×1032天），一审判决结果错误，二审予以改判。关于南地公司是否应当承担责任的问题。根据本案查明的事实，2016年5月4日，崔慧珺与南地公司签订《协议书》，约定：“南地公司用其有处置权的价值92万的大理东盟果蔬交易中心的房产，转让给原告作为股权收购款”，后崔慧珺又与高新公司签订五份《商品房购销合同》，用以房抵债的方式将该笔债权转让给高新公司，故上诉人崔慧珺要求南地公司承担责任的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于高新公司的上诉请求是否成立。上诉人高新公司主张双方补充协议约定，崔慧珺如未交清房款、契税、印花税及工本费、维修基金等相关费用，则高新公司不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任，逾期交房法律责任由崔慧珺承担。本院经审查认为，双方补充协议第四条第1项约定：本合同第七条及第九条约定的“交付期限”和“甲方（高新公司）逾期交房的违约责任是以乙方（崔慧珺）交清全部房价款及房款外的契税、印花税及工本费、甲方代办产权证工本费、维修基金等费用为前提，若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任，逾期交房的法律责任由乙方承担。”本案中，高新公司未举证证实崔慧珺未交清上述款项，该项上诉理由不能成立。综上，上诉人崔慧珺、高新公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定的事实清楚，但判决结果有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4702号民事判决书；二、大理高新农业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向崔慧珺支付逾期交房违约金9284.59元；三、驳回崔慧珺的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费3484元，由崔慧珺负担1742元，大理高新农业开发有限责任公司负担1742元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 杨 宏二〇二〇年十二月十一日书记员 吴杨旸