浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终989号 上诉人（原审原告）：张翔，女，1984年9月5日出生，汉族，住松阳县。 上诉人（原审原告）：王丽敏，男，1982年1月21日出生，汉族，住松阳县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄风云，浙江丽阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：兰国兰，女，1968年2月21日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：尤茂蔚，浙江博翔律师事务所律师。 上诉人张翔、王丽敏因与被上诉人兰国兰房屋租赁合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2019）浙1102民初7345号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张翔、王丽敏的上诉请求：一、撤销(2019)浙1102民初7345号民事判决，并依法改判支持上诉人原一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被告承担。事与理由：一、一审事实认定错误。案涉店铺已经交付使用，一审中被上诉人承认案涉房屋共用通道存在改造，对于被上诉人承认的事实，上诉人无需举证，故而用共用通道允许其改造推理出上诉人交付了案涉房屋，否则不会同意其改造，而事实上，被上诉人也一直使用案涉房屋。二、二楼29号店铺有隔墙且由科讯软件正常营业使用，直到本案一审开庭，案涉房屋转租给健身房，也一直在使用，相关健身设备都放在上诉人专有位置。三、业主委员会与丽水市蓝蓝家居馆签订的合同是上下两层整体一次性交付，只能说明被上诉人经营不善违反合同约定，因为合同约定“2014年1月31日还没腾空的作为甲方违约，乙方有权解除合同并向甲方索赔。”现实证明被上诉方没有对业主委员会提出异议及起诉。被上诉人口头描述涉案商铺并未交付给被上诉人，只是误导法官的判断，并不符合事实，也没提供证据。综上，被上诉人应当支付房租，请依法支持上诉人的诉讼请求。 兰国兰答辩称：根据合同相对性原理，原租赁合同的签约方为浙江金龙商厦业主委员会和蓝蓝家具馆，虽然张翔在委托书上有签字确认，除非有证据证明金龙商厦已经注销解散，客观上不能主张权利，上诉人才能以自己名义主张权利，上诉人主体不适合。被上诉人按照业委会的要求预付了大部分租户第一季度租金包括张翔，由于部分业主包括上诉人张翔并未实际交付商铺导致被上诉人不能整体使用，故之后未再支付租金，也从未实际占有使用上诉人的商铺，对此，被上诉人没有支付租金的义务，被上诉人仅仅把二楼一处楼梯口按照要求封闭，与公共区域无关，被上诉人并未对公共部分进行改造。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张翔、王丽敏向一审法院起诉请求：一、被告兰国兰立即支付两原告丽水市莲都区××路××号二楼29号店面2014年4月1日至2019年12月31日的租金91057元及滞纳金（滞纳金从起诉之日起按月利率1.5%计算至实际履行之日止）；二、解除原、被告双方之间的租赁合同关系；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告张翔、王丽敏系丽水市莲都区金龙商厦****店铺房屋所有权人。被告兰国兰系丽水市蓝蓝家居馆（以下简称蓝蓝家居馆）经营者，兰国兰与案外人梁旭伟系夫妻关系。2013年11月10日，浙江丽水金龙商厦业主委员会作为甲方与蓝蓝家居馆作为乙方签订《丽水金龙商厦1-2层商业用房租赁合同》，约定，1、合同标的为丽水金龙商厦一至二层商业用房位于丽水市莲都区××路××号总建筑面积约8000平方米；2、金龙商厦业主同意甲方将金龙商厦租赁给乙方经营管理的《业主授权委托书》列为本合同的附件三，此委托书甲方须在12月15日前按《丽水金龙商厦业主委员会章程》规定签署三分之二以上业主后交付乙方；3、出租场地的产权纠纷由甲方自行处理，与乙方无关，若影响到乙方对租赁物业使用，对乙方产生损失的，乙方有权向甲方提起索赔；4、租赁期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，甲方送乙方装修期为2个月不计租金，标的使用截止时间延续至2024年2月28日；5、租金计算方法为以各业主向浙江金龙房地产投资集团公司购买商铺的原始投资金额确定支付标准，前六年（2014-2019年）租金为投资金额的6.5%计算，后四年（2020-2023年）租金为投资金额的7%；6、租金起计时间：2014年1月1日至2023年12月31日止；7、甲方负责提供各业主的银行账号，由乙方在11、2、5、8月底前将下季度租金支付到每个业主。合同还约定了其他内容。合同落款处甲方一栏盖有丽水市金龙商厦业主委员会印章，代表人一栏由陈金火、涂智伟等人签字，乙方一栏盖有丽水市蓝蓝家居馆印章，代表人一栏由梁旭伟签字。合同附件三《业主授权委托书》的内容为：丽水市金龙商厦业主（名单附后）全权授权委托丽水市金龙商厦业主委员会为各业主自有店铺的委托代理人，有权在下列委托范围内负责洽谈、代理，将该店铺租赁给第三者，签订租赁合同，具体事项如下：委托租期期限为10年，即从2014年1月1日起至2023年12月31日止，甲方送乙方装修期两个月不收租金，标的使用时间延续至2024年2月28日；房租十年平均收入（扣除税金）前六年为总房款的6.5%，后四年为7%（汇至业主指定账户）。根据约定，案涉商铺前六年的租金按每季度3414.94元计算。两原告未在该委托书上签字。租赁合同签订后，蓝蓝家居馆向两原告支付了一个季度的租金，之后未再支付。对于案涉店面在签订合同后是否已交付及使用情况的问题，被告称对方并未实际交付，且其从未占有、使用该店面；原告陈述其已完成交付，且之后并未妨碍被告方使用该房屋，被告方对于公共通道、楼梯等也进行了改造，但庭审中对于被告未实际占有、使用案涉商铺专有部分的事实并未提出异议。另查明，1、蓝蓝家居馆为个体工商户，已于2014年10月24日注销；2、丽水市莲都区金龙商厦第二届业主委员会于2014年4月18日在莲都区物业管理中心办理备案，业主委员会负责人为金一川，此后丽水市莲都区金龙商厦商铺部分业主委员会在该单位未再有备案记录；3、2019年，金龙商厦二楼部分业主向金龙商厦二楼业主小组代表范国君等人出具《业主授权委托书》，，授权委托业主代表小组为各业主自有店铺的委托代理人，权委托其将店铺租赁给第三方，签订租赁合同，委托租期为10年，即从2019年1月1日起至2028年12月31日止，原告王丽敏在该委托书上签字确认；4、案涉商铺在被告方承租时已处于敞开式状态，与其他店铺之间无隔墙；5、被告庭后认可案涉商铺在二层出租平面图范围内，但其主张原告并未实际交付。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，在蓝蓝家居馆已注销的情况下，原告将其经营者兰国兰列为被告并无不妥。案涉租赁合同系金龙商厦业主委员会经部分业主授权委托后与蓝蓝家居馆所签订。为了统一经营管理，业委会以其自身名义与蓝蓝家居馆签订合同，明确合同标的为金龙商厦一至二层商业用房，对于租金、租期等均按授权委托书中载明的事项予以约定，同时约定租金直接由蓝蓝家居馆支付至业主账户。由此可见，虽案涉合同系由业委会与蓝蓝家居馆签订，但该合同效力实际及于委托业主，对其具有拘束力。根据查明的事实，业委会现已处于解散状态，之后也一直未进行正式改选，故由业委会主张相关合同权利客观上已实际不能，现业主作为商铺的实际所有人向承租人主张相关合同权利并无不妥。被告关于合同相对人为业委会，应由业委会主张相关合同权利的抗辩主张，不予采纳。本案中，原告方未在案涉租赁合同附件三《业主授权委托书》上签字，但其对该合同的签订并未明确提出异议，且接受了被告方对业主统一支付的第一个季度租金。现原告提出业委会的对外统一招租行为虽对其构成了无权处分，但其予以追认。结合案涉商铺亦在合同标的范围内的事实，应认定合同效力及于原告。对于第一季度租金的支付，被告方陈述该租金系预付，但预付租金后，部分业主包括原告方并未实际交付房屋，导致其不能整体利用，故之后未再支付租金，也未实际使用过案涉商铺。原告则称其之后并未实施妨碍房屋使用的行为，且被告方对于公共通道、楼梯等进行了改造，但其对于被告未实际占有、使用案涉商铺专有部分的事实并未提出异议。对于原告提出的2019年对商铺另行委托出租后实质上仍由被告方进行转租的主张，被告不予认可，原告也并未提供证据予以证明，故原告应承担举证不能的不利后果，对此，不予采纳。根据查明的事实，案涉商铺属于敞开式状态，与相邻商铺未有隔墙阻挡，在被告一直未实际占有的情况下，应属原告可控状态。另，从2019年原告等二楼业主已另行委托他人对外出租的事实也可以看出，案涉商铺实际处于原告方可控状态，其完全能够自行支配、使用。故在被告方从未实际占有、使用商铺的情况下，原告对扩大损失，负有责任。结合本案实际情况，从公平原则角度出发，原告诉请要求被告支付租金及滞纳金的诉请，不予支持。对于原告诉请的解除双方租赁合同关系，因双方均未再实际履行合同，且原告亦已将案涉商铺委托他人出租，故原告要求解除双方租赁合同关系的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定，判决：一、解除原告张翔、王丽敏与被告兰国兰之间关于莲都区寿尔福路468号二层29号店铺的租赁合同关系；二、驳回原告张翔、王丽敏的其他诉讼请求。案件受理费2076元，由原告张翔、王丽敏负担。 二审中，上诉人张翔、王丽敏提交如下证据：证据一，照片，待证被上诉人实际占有并使用案涉的商铺。证据二，章程一份，待证案涉房屋经业主表决要整体出租，其中关于整体出租仅需要大部分业主同意即可，不需要全体业主签字。证据三，金龙商厦明细表，待证案涉金龙商厦业主明细相关内容被上诉人经过确认，间接证明被上诉人占有使用了上诉人的房屋。被上诉人质证认为：照片无法看出与被上诉人具有关联性，租赁房屋刚好卡在上诉人房子位置没有租赁使用。章程是复印件，即使与原件相符，按照业主委员会章程约定，三分之二组成人员通过做出决议需要全体业主同意才生效，对公用部分处置有效，但对业主店铺内的约定是否有效不能确定。明细表是业主委员会给承租人用于支付租金的账号，被上诉人把所有支付过租金的房东清单已提交，对其中明确不同意出租的八户业主就没预付过租金。本院经审查认为，上诉人提供的证据不能证明被上诉人已经租赁使用其商铺或占用商铺的事实，对其证据的待证事实不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，2013年11月10日，虽然浙江丽水金龙商厦业主委员会作为甲方与蓝蓝家居馆作为乙方签订了《丽水金龙商厦1-2层商业用房租赁合同》，并将合同涉及的商铺整体出租给蓝蓝家居馆，且对租金起计时间和租金支付方式进行约定，其中租赁期为2014年1月1日至2023年12月31日止，租金在合同签订后提前将下季度租金支付给业主。但是在被上诉人预付上诉人第一季度租金后，因部分业主不同意出租商铺，导致被上诉人无法整体利用商铺，而后对并未实际交付房屋的商铺，没有支付租金，上诉人也没有证据证明上诉人已经使用案涉商铺。上诉人在案涉合同签订之后，并没有交付案涉商铺给被上诉人，双方未实际按合同履行，上诉人主张被上诉人已实际使用该商铺，但被上诉人合同签订后除支付了租金预付款后未向上诉人支付任何租金，上诉人从2014年2月至本案起诉前也从未向被上诉人主张租金及其他权利，明显不符合常理。现上诉人以被上诉人对公共部分进行使用应视为对专有部分使用，则主张已经使用其商铺，没有法律依据予以支持。因被上诉人未实际占有、使用案涉商铺，对此上诉人要求被上诉人支付租金，没有事实和法律依据，其上诉请求不予支持。上诉人主张2019年，被上诉人又对商铺另行转租，但没有提供相应的事实依据，其主张不予支持。 综上所述，上诉人张翔、王丽敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2076元，由上诉人张翔、王丽敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈江云 审 判 员 汤丽军 审 判 员 金红萍 二〇二〇年十二月二日 代书记员 徐基恒 代书记员 续亚洁