贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2597号原告：罗雁，女，1973年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：吴限，男，1972年1月29日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师，执业证号15201200810873078。二原告共同委托诉讼代理人：陈应国，贵州达德律师事务所律师，执业证号15201201610775713。被告：中天城投集团乌当房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处航天大道燕子冲新天园区大楼**，统一社会信用代码915201125609140894。法定代表人：张恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：包宇，贵州智衡律师事务所律师，执业证号15201201310839218。委托诉讼代理人：黄睿云，贵州智衡律师事务所实习律师，证号23012005210420。原告罗雁、吴限与被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司（以下简称中天集团乌当公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗雁、吴限的委托诉讼代理人喻恒麟、陈应国，被告中天集团乌当公司的委托诉讼代理人包宇、黄睿云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗雁、吴限向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决确认被告解除《认购书》的行为无效；2．判决被告继续履行《认购书》，以商品房总价3524579.80元与原告签订《商品房买卖合同》；3．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年3月22日，原、被告双方签订《认购书》，第1条约定：原告认购被告开发的位于贵阳市乌当区，该商品房建筑面积170.23ｍ2，套内建筑面积163.02ｍ2；第2条第2.1项约定：该商品房按照套内建筑面积计算，单价为25534.70元／ｍ2，总价为人民币4162667元，第2.2项约定：乙方以按揭贷款方式付款；第3条第3.1项约定：乙方应当于本认购书签订之日，一次性向甲方支付定金人民币100000元……第4条第4.1项约定：乙方应自本认购书签订之日起7个自然日内到甲方销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》……；认购书签订当日，原告按约向被告支付定金100000元。2020年3月22日，被告公司的工作人员杨玉屏就签署《商品房买卖合同》相关事宜与原告进行协商，双方约定：将签订《商品房买卖合同》的时间变更为2020年5月30日前，并对购房价款进行优惠调减，同时，被告同意在此基础上给予0.98折的优惠，商品房总价为3524579.80元。被告员工杨玉屏通过微信方式向原告送达了购房款计算单、案件办理须知等资料。根据《中华人民共和国合同法》第十一条、第七十七条之规定，原告认为，双方就签订《商品房买卖合同》的时间及单价进行变更属于双方真实意思表示，该变更行为并不违反法律法规的强制性规定，被告应按约定履行合同义务。同年5月6日，杨玉屏告知原告，应被告要求向原告送达关于解除《中天吾乡认购书通知》，通知载明：“您于2020年3月22日成功认购我司中天吾乡Ｂ13组团34栋-1-11号房屋，并与我司签订了《认购书》。根据双方签订的协议约定，您须在签署协议后7日内（即2020年3月29日前）与我司签订《商品房买卖合同》并支付首期房款但至今您仍未按协议约定履行签约和付款义务，根据协议约定，由于您的违约行为，我司现特告知您，我司现收回房屋，不予退还定金。”。原、被告双方之间虽然在《认购书》中约定了合同的解除条件，但双方通过电子数据交换方式就签订《商品房买卖合同》、支付首期购房款的期限进行了变更，原告与被告签订《商品房买卖合同》及支付首期房款的期限为2020年5月30日前，故而案涉合同的解除条件没有成就，原告并无违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，被告随意解除《认购书》的行为不具有法律效力。原告为保障自身合法权益，现诉请法院依法判决。被告中天集团乌当公司辩称，一、原告未在《认购书》约定期限内与被告签订《商品房买卖合同》，已构成对被告之违约，被告有权单方解除《认购书》并不予退还定金。2020年3月22日，原告与被告签订了《认购书》，《认购书》约定原告认购被告开发的贵阳市乌当区中天吾乡项目B13-34栋-1-11号房（以下简称“该商品房”），该商品房建筑面积170.23m2，其中，套内建筑面积163.02m2，总价格为4162667元整。根据《认购书》第3.3条约定：“本认购书签订后，如乙方存在如下违约情形的，定金不予退还，超过定金部分的预付购房款由甲方无息退还，乙方同意甲方有权将该商品房另行出卖给第三方且无需另行通知乙方：（1）乙方未在本认购书第四条约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的;（2）乙方未在签订《商品房买卖合同》之日向甲方足额支付首期购房款的;（3）乙方存在其他违反本认购书约定之行为的。”。同时，《认购书》第4.1条约定：“乙方应自本认购书签订之日起7个自然日内到甲方销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》……对于前述签约时间及所需资料，甲方无需再另行通知乙方”（甲方系被告、乙方系原告）。被告认为，《认购书》已明确约定了各方权利义务，且对《商品房买卖合同》签订的时间进行了书面约定，原告未在《认购书》约定的期限内与被告签署《商品房买卖合同》且现已超期近5个月，原告的行为已构成对被告之违约。根据《认购书》之约定，被告有权将商品房另售并不予退还所收取的100000元定金。另外，被告对原告所称其与杨玉屏协商将《商品房买卖合同》签订时间延长至5月30日一事并不知情，被告亦未出具任何书面文件认可其更改签约时间的行为或出具任何书面文件对杨玉屏的告知行为进行授权，杨玉屏的告知行为不能代表被告的意思表示。二、价款条款应当以合同诺成方式进行确认，原告诉请以商品房总价3524579.80元与被告签订《商品房买卖合同》的理由不符合相关法律、法规之规定，也不符合市场交易习惯，其诉请不应得到支持。首先，《认购书》第2条中已明确约定了该商品房总价为人民币4162667元（￥：肆佰壹拾陆万贰仟陆佰陆拾柒元整），且原告已明确在《认购书》中以签字捺印方式对该价格进行了确认。其次，价格条款作为合同的重要组成部分，应当以书面诺成方式进行确定，在本案尚未签订商品房买卖合同且被告未向任何人进行书面授权的情况下，任何人就价格事宜向原告进行任何方式的告知均不能视为被告的有效意思表示。另外，被告在中天吾乡项目销售现场公示栏中作警示公示，警示购房者销售人员的口头承诺不是合同内容，已充分履行了警示告知义务。第三，被告对于购房的各项优惠均附有明确的前置条件，原告在未达到优惠条件的情况下将各项优惠计入总价予以扣减的计算方式不正确亦不符合市场交易习惯。例如认筹金支付50万元可冲抵购房款80万元，原告在仅支付了10万元认筹金的情况下不能享有额外30万元的冲抵。第四，被告未同意给予原告原价格基础上额外98折的优惠，被告销售后台均未收到该项目领导同意给予原告原价格基础上额外98折优惠的书面文件。被告与原告签订《认购书》的时间是2020年3月23日，杨玉屏告知额外98折优惠的时间是2020年3月26日，因此《认购书》书面确定的价格明显不包含此额外98折优惠，除商品房买卖合同对价格条款另有约定外，本案所涉商品房价格应当按照《认购书》中确定的价款条款执行。综上所述，《认购书》是被告与原告就商品房预售相关事宜的具体约定，具有法律效力，原告未在《认购书》约定期限内与被告签订《商品房买卖合同》，已构成对被告之违约，被告有权单方解除《认购书》并不予退还定金。而价款条款应当以合同诺成方式进行确认，原告诉请以商品房总价3524579.80元与被告签订《商品房买卖合同》的理由不符合相关法律、法规之规定，也不符合市场交易习惯，其诉请不应得到支持。为此，请求法院驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2020年3月22日，原、被告签订《认购书》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区，该商品房建筑面积170.23ｍ2，其中套内建筑面积163.02ｍ2。《认购书》还约定：一、商品房按套内建筑面积计算，单价为25534.70元／ｍ2，总价为4162667元，原告采取按揭贷款方式付款，并在认购书签订之日一次性向被告支付定金100000元，双方签订《商品房买卖合同》后，原告所交定金自动转为购房款；二、认购书签订后，如原告存在如下违约情形的，定金不予退还，超过定金部分的预付购房款由被告无息退还，原告同意被告有权将该商品房另行出卖给第三方且无需另行通知原告：（1）原告未在本认购书第四条约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》的;（2）原告未在签订《商品房买卖合同》之日向被告足额支付首期购房款的;（3）原告存在其他违反本认购书约定之行为的。《认购书》第四条“合同签订及款项支付”约定，原告应自本认购书签订之日起7个自然日内到被告销售中心与被告签订《商品房买卖合同》，原告应于签订《商品房买卖合同》之日向被告支付不低于商品房总价款30%的款项1248800.10元，作为首期购房款，在签署《商品房买卖合同》时须缴纳房屋专项维修基金。《认购书》还约定，原告已经阅读、知悉、理解并同意被告在中天·吾乡销售中心公示的各项文件、证书、重要提示等内容。《认购书》签订后，原告向被告交纳了购房定金100000元。另查明，签订《认购书》前一日上午，罗雁在与中天集团乌当公司置业顾问杨玉屏通过微信联系时，其表示其资金用在生意上，该月凑不足首付，只能购买二期。杨玉屏表示二期价格会更高，并询问原告罗雁其首付何时能到位，其向领导申请。原告罗雁表示五月三十日前能够凑到，现在是否可交100000元定金。杨玉屏表示现在交100000元定金，尾款首付款是否都在5月30日交。原告罗雁回复是的，并表示定前一日看中的那套。同月23日凌晨1时35分，罗雁微信联系杨玉屏，表示“今天（实际应为22日）你去找经理签的5月30日付款，折扣按你给我算的总价三百五十多的那个单子没有给我。只给我一个认购书，上面单价写的是无折扣的单价，30%首付是一百零几万，认购书上是未打折的，这到时候你们公司不认账不是我的定金就完了？明天（23日）还是把那份折后的单确认一下给我，经理签字的5月底付首付的也给我一下”，同日上午6时56分，杨玉屏回复“今天到公司以后算好了发一个清晰的明细给你”。同日中午12时许，杨玉屏结合二原告提出的预算方案，就签订《商品房买卖合同》时二原告能够享受到的优惠条件等就案涉房屋进行了预算，并通过微信将该预算方案传送给了原告罗雁。原告罗雁在微信中向杨玉屏表示“确认这个单价是5月30日前交首付款的哈，因为认购书上没有明确这个单价和缴款时间”，杨玉屏回复“是的，你最早多久能付过来签合同？”，罗雁回复“我要去毕节呆段时间，但5月30日前一定去把合同签了。”。之后，杨玉屏将办理贷款的须知通过微信发送给了罗雁。同年5月4日下午4时许，杨玉屏微信联系罗雁何时能来签订合同，罗雁回复是中旬能签。次日中午，杨玉屏微信联系罗雁，告知其有重要的情事要与其电话沟通。随后，杨玉屏向罗雁发送了微信语音。罗雁回复杨玉屏“这个房因为没按时交首付已经被清理，但我们约定的是5月30日前去签约，你赶快和你们老板核清是咋回事。”，杨玉屏则回复“领导权限被老板收了，我也是才知道这件事情，第一时间给您打电话”。之后，双方不断就相关事宜磋商。5月6日13时51分，杨玉屏微信联系罗雁，表示应公司要求向其发一条信息，但房子还在等领导通知。同日，杨玉屏向罗雁发送了短信通知，内容主要载明罗雁于2020年3月22日成功认购中天·吾乡B13组团-34栋-1-11号房屋，并签订《认购书》，根据协议约定，其应当在2020年3月29日前与公司（即中天集团乌当公司）签订《商品房买卖合同》并支付首期款，但罗雁至今未按协议约定履行签约和付款义务，根据协议约定，由于罗雁的违约行为，公司现收回房屋并不予退还定金。收到短信后，罗雁通过短信回复杨玉屏，主要表示之前商量定下的是5月30日前签订正式的购房合同，当时杨玉屏表示领导答应了，且其再三与杨玉屏确认过价格和签约时间，微信有记录。杨玉屏回复，2020年3月22日其是按当时的公司售价算价，并未欺骗或者隐瞒，当时也是主管同意延期至5月30日其才敢让罗雁过来定，现公司把房源放出来调价这件事领导也在极力处理，罗雁购买的B13-34-1-11号房也锁住，等领导处理结果，有消息第一时间通知罗雁。2020年5月13日，罗雁就购房事宜电话联系杨玉屏，杨玉屏告知罗雁，公司高层正在想办法处理，要罗雁准备好贷款的相关资料，等公司领导敲定后还是按照原来的价格签约。同月18日，罗雁再次电话联系杨玉屏表示当时讲的那些应该在合同上备注清楚，当时以为有个签字的东西附在后面，杨玉屏表示这是公司给的统一模板，不能改动，其肯定会为了这套房子尽力处理这件事情。之后，罗雁与吴限仍未能在2020年5月30日与中天集团乌当公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，罗雁、吴限遂诉至本院。本院认为，本案争议的焦点是：1．在罗雁、吴限与中天集团乌当公司签订的《认购书》中约定案涉房屋的签约时间为认购书签订之日起7个自然日，但在随后罗雁与中天集团乌当公司置业顾问杨玉屏微信聊天软件联系过程中双方确定实际签约时间为5月30日，杨玉屏的行为是否构成表见代理。2．在杨玉屏的行为构成表见代理的情况下,案涉房屋签约时间应认定为2020年5月30日，那么中天集团乌当公司2020年5月6日通过杨玉屏向罗雁发出解除《认购书》的通知是否具有法律效力。3．中天集团乌当公司是否应当继续履行《认购书》并以总价3524579.80元与罗雁、吴限签订《商品房买卖合同》。对于第一个焦点。杨玉屏是中天集团乌当公司的置业顾问，罗雁、吴限与中天集团乌当公司签订的《认购书》所涉房屋是其以中天集团乌当公司的名义对外销售，虽然《认购书》约定签订《商品房买卖合同》的时间为签订《认购书》后的7个自然日，但在随后罗雁与杨玉屏微信联系过程中罗雁表示3月份凑不足首付，杨玉屏询问罗雁首付何时能到，罗雁表示在5月30日前能到，杨玉屏在了解罗雁的付款能力后，表示向领导申请，再次向罗雁确认是否现在交100000元定金且尾款首付在5月30日交，得到罗雁的肯定答复后，杨玉屏未再提及7个自然日签订合同的事实。之后，杨玉屏微信向罗雁询问何时能签订合同，罗雁表示5月30日前签订，得到了杨玉屏的认可，且杨玉屏还告知罗雁在该期间准备贷款的资料。从罗雁与杨玉屏的交流过程来看，罗雁有理由相信杨玉屏同意签约时间进行变更已经得到了中天集团乌当公司的同意，其亦有理由相信杨玉屏作出的意思表示就是中天集团乌当公司的意思表示。本院认为，杨玉屏系以中天集团乌当公司的名义向罗雁、吴限销售案涉房屋，纵使超越了其权限，但在罗雁没有过失的情形下，其作为善意第三人有理由相信延长签约时间至5月30日是中天集团乌当公司的意思表达，加之中天集团乌当公司解除《认购书》的通知亦系通过杨玉屏短信发送给罗雁，故应认定杨玉屏的行为构成表见代理，中天集团乌当公司应对置业顾问杨玉屏的代理行为承担责任。因此，应认定罗雁、吴限与中天集团乌当公司签订《商品房买卖合同》的时间已由双方合意变更为2020年5月30日。对于第二个焦点。因罗雁、吴限与中天集团乌当公司签订的《商品房买卖合同》的时间已经由双方合意变更为2020年5月30日。2020年5月6日，中天集团乌当公司通过杨玉屏向罗雁单方发出解除《认购书》的通知，但因双方签订《商品房买卖合同》的时间已经变更，中天集团乌当公司未通知罗雁、吴限在合理期限内与其签订合同即向罗雁发出解除《认购书》通知，虽然《认购书》约定中天集团乌当公司享有法定解除权，但由于签约时间变更，其在签约时间尚未届满的情况下单方要求解除合同，其行使合同解除权不符合法律规定，因此，中天集团乌当公司向罗雁发出解除《认购书》的通知无效。故罗雁、吴限诉请确认中天集团乌当公司解除《认购书》的行为无效，本院予以支持。对于第三个焦点。对于第三个焦点。罗雁、吴限与中天集团乌当公司签订的《认购书》是预约合同，签订该《认购书》的目的在于本约合同即《商品房买卖合同》的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任，任何一方当事人在违背预约合同的约定不履行签订本约合同的情况下，均应承担缔约过失责任。本案中，罗雁、吴限与中天集团乌当公司签订的《认购书》虽然受到预约效力的约束，但本约合同的订立仍然是当事人之间意思自治的过程，而《认购书》仅仅是预约性质，签订合同还须体现合同的自由原则。虽然中天集团乌当公司置业顾问杨玉屏的行为构成表见代理，该公司理应在2020年5月30日与罗雁、吴限签订《商品房买卖合同》，但该公司未在变更后的时间内履行与罗雁、吴限签订《商品房买卖合同》的义务，应承担缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制中天集团乌当公司缔结本约合同的责任，故不能强制中天集团乌当公司按价款3524579.80元与罗雁、吴限签订《商品房买卖合同》。因此，罗雁、吴限诉请中天集团乌当公司继续履行《认购书》并以3524579.80元与其签订《商品房买卖合同》的诉请属于事实上不能履行的诉讼请求，不具备可执行性，其该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十九条、第九十三条、第九十六条、第一百一十条之规定，判决如下：一、确认被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司解除2020年3月22日与原告罗雁、吴限签订的《认购书》的行为无效；二、驳回原告罗雁、吴限的其余诉讼请求。案件受理费34997元减半收取17498.50元、财产保全费5000元，共计22498.50元，由原告罗雁、吴限负担11249.25元，被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司负担11249.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年十二月二十五日法官助理毛宇迪书记员陈发娟