天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初139号原告：王菲，女，1980年2月6日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：李秋石，天津金洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丙红，北京创为律师事务所律师。被告：天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司，住所地天津市南开区红旗路长虹公园东门园内。法定代表人：宗鑫，总经理。委托诉讼代理人：刘筱旭，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭俸宣，天津行通律师事务所律师。第三人：孙冰，男，1981年10月13日出生，汉族，现羁押于天津市监狱。委托诉讼代理人：崔煜（第三人之妻），1980年12月2日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。原告王菲与被告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司（以下简称长虹生态园公司）、第三人孙冰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。审理中，本院依职权追加孙冰为本案第三人。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年11月10日再次公开开庭审理了本案。原告王菲及其委托诉讼代理人李秋石、王丙红，被告长虹生态园公司的委托诉讼代理人刘筱旭、郭俸宣，第三人孙冰的委托诉讼代理人崔煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王菲向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告对于南开区××街××号楼××房屋的装修以及设备损失共计5030138元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月5日，孙冰与被告签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为被告将南开区××街××号楼××房屋租赁给孙冰用于经营，租期十年。2018年6月15日，在被告同意情况下，孙冰委托其妻子崔煜将南开区××街××号楼××房屋转让给原告，原告依据转让协议及补充协议履行租赁义务，并将房屋重新装修进行经营活动。2019年11月28日，被告将原告依法租赁的房屋强制拆除，将原告屋内装修全部损坏，屋内所有设备全部转移他处。被告的侵权行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。长虹生态园公司辩称，原、被告之间不存在房屋租赁关系，第三人私自转租讼争房屋的行为对被告不具有约束力，相关的损失也应该由第三人承担，与被告无关。即使合同书项下的权利义务转让给原告，原告是讼争房屋合法承租人的情况下，其应当受合同书的约定，应按合同书中第六条第七款约定执行。若合同书无效，且原告确实存在直接必要损失的情况下，原告作为以经营为目的的承租人，未尽到审慎的注意义务，应承担相应的责任。关于原告主张的装修损失，应根据残值及过错比例进行计算。原告在合理期限内未搬迁，被告被迫将其店内物品转运并储藏，被告不存在过错。搬迁后，被告多次联系原告，将其物品取走，但原告一直未领取。评估报告载明的重置价值，并非装修装饰残值，因此，不同意原告的诉讼请求。孙冰述称，本案与第三人无关，第三人代理人于2018年6月15日与原告签署了转让协议，并与被告管理所的人打过招呼。2019年8月，被告拆除时，通知了第三人代理人和原告，三方一起时，被告让第三人与原告再签一份协议，约定以前欠付的租金以及拆除的赔偿款都与第三人无关。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1.2018年6月15日原告与孙冰代理人签署的《转让协议》；2.2019年10月9日原告与孙冰代理人后补签的《协议书》；3.《股权转让同意书》，证明孙冰授权其妻子崔煜代为签署相关协议；4.收据一张，2018年8月21日交被告的租赁费2万元；5.孙冰与被告签订的《合同书》复印件，证明原告是本次补偿案件的合法的权利人，亦证明租赁转让过程；6.2019年8月21日被告发出的《致长虹风情街全体商户的一封信》，证明讼争店铺属于违法建筑，本次拆迁并非政府拆迁，而是拆除违法建筑；7.从网上下载的被告企业信息；8.2018年9月21日荣阳（天津）装饰工程有限公司开具的瑞云紫轩足道会馆装修工程款5679260元的收据以及装修公司的报价单。被告为支持其抗辩理由向本院提交证据如下：1.被告与第三人签订的《合同书》复印件；2.足疗馆内物品搬运记录过程的《公证书》复印件；3.足疗非居住《房地产室内装修装饰价值评估报告》两份复印件；4.天津市南开区人民政府长虹街道办事处向被告下发的《责令限期拆迁告知书》《决定书》《履行行政决定催告书》拆除《公告》《行政强制执行决定书》、2019年8月21日被告发出的《致长虹风情街全体商户的一封信》；5.（2019）津滨海证津字第2867号公证书，证明因原告拒绝腾交房屋，被告于2019年11月25日向天津市滨海公证处申请保全证据公证，对于房屋内的现状进行拍摄；6.北京第一中级人民法院2015年一中民终字第05297号二审民事判决书，证明已有生效法律文书确认，剩余租赁期限内附合的装修价值应根据原合同平均分担，以及《房屋租赁合同解除时剩余租赁期内构成附合的装饰装修残值的理解》的文章说明。第三人向本院提交证据如下：结婚证复印件。本院依职权要求天津博成房地产土地资产评估有限公司对其于2019年11月20日出具的博成房评字（2019）第B078-1号评估报告作出的《情况说明》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年1月5日甲方长虹生态园公司与乙方孙冰签订《合同书》，约定：“甲方将其XX号楼2000平方米，承租给乙方作经营足疗保健用房，期限自2010年6月1日至2020年5月31日，前五年每年租金730000元，此后每年递增，合同期内租金合计8395000元”。合同履行中，2018年6月15日，孙冰委托其代理人崔煜作为甲方（出让方）与乙方王菲（受让方）签订《转让协议》，双方约定：“将甲方经营的天津市瑞云紫轩企业管理咨询有限公司等三个公司转让给乙方，乙方承担2018年7月1日之后的店铺房租”。同日，原告接管涉诉房屋，继续经营足疗保健。2019年8月21日，长虹生态园公司发出通知，载明：“近日，我公司收到执法部门通知，因长虹风情街内建筑属于违法建设，从即日起责令我公司进行自拆，与各商户签订的相关租赁合同已经无法继续履行，根据租赁合同不可抗力条款之规定相关租赁合同自动解除，特此通知。请各商户积极配合我公司工作，从即日起一个月内自觉搬离、腾空，合同未到期的商户请就合同解除等事宜及时与我公司沟通协商。”原告未按通知时间自行搬离涉诉房屋，2019年11月27日被告经天津市滨海公证处公证将涉诉房屋内物品搬出并进行保管。因赔偿问题原告诉至本院。期间，2019年10月9日甲方崔煜与乙方王菲签订《协议书》，约定：“基于租赁房屋拆除所产生的全部补偿款项均归乙方所有，甲方认可并同意由出租房直接将补偿款项支付至乙方。甲方尚拖欠出租方自2017年6月1日之后的租金，乙方现自愿承担上述债务。自本协议生效之日起，乙方有权作为租赁房屋的实际使用人，与出租方协商解决租赁房屋拆除相关的一切事宜，甲方不再享有或承担与租赁房屋有关的任何权利义务”。另，被告委托天津博成房地产土地资产评估有限公司对涉诉房屋内装饰装修价值进行评估，该公司于2019年11月20日出具博成房评字（2019）第B078号《房地产室内装修装饰价值评估报告》，估价结果为：确定估价对象于价值时点的装饰装修重置价值为5759294元；同一天又出具博成房评字（2019）第B078-1号《房地产室内装修装饰价值评估报告》，估价结果为：确定估价对象于价值时点的装饰装修重置价值（注：该公司出具情况说明，明确此份报告中的重置价值系笔误，应为市场价值）为5030138元。本院认为，双方争议焦点为：原告的诉请是否应予以支持。首先，涉诉房屋系违章建筑，故被告与孙冰签订的房屋租赁合同无效，但应参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。孙冰在签订租赁合同时未对房屋所有权问题提出异议，原告在承接涉诉房屋继续经营时亦未提出任何异议，其未尽到审慎的注意义务，故双方均存在过错。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。其次，通常情况下，承租人对租赁物进行装修时，需要结合租赁物的用途、租赁期限等因素进行适当装修。构成附合的装饰装修价值体现在租赁物之中，承租人对于租赁物的使用即同时享用了附合的装饰装修的价值，租赁合同期满时，出租人无需对承租人予以补偿。但在租赁合同期满前，承租人对其按原租赁期限投资的附合于租赁物的装饰装修价值并未完全使用，即在剩余期限内装饰装修还存在一定的价值，也就是装修残值。确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应当根据租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平摊，进而得出剩余租期内的装修残值，即现值损失。本案中，原告提交了2018年9月21日荣阳（天津）装饰工程有限公司开具的瑞云紫轩足道会馆装修工程款5679260元的收据以及装修公司的报价单，但未提交实际交付装修工程款的证据及实际装修施工的证据，故本院不予采信。被告于2019年8月21日发出拆除涉诉房屋的通知，而原告实际搬出时间为2019年11月27日，距离该房屋租赁期满至2020年5月31日仅差6个月零3天，故应以《房地产室内装修装饰价值评估报告》的装饰装修重置价值5759294元为依据，计算出每年的装修价值平摊费用，即每年575929.40（5759294元÷10年），酌情计算自被告于2019年8月21日发出拆除涉诉房屋的通知至2020年5月31日房屋租赁期满，共9个月的装修残值为431947.08元（575929.40元÷12个月×9个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，最高人民法院关于适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司赔偿原告王菲装修损失431947.08元；二、驳回原告王菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由原告王菲负担39000元，被告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司负担7800元。被告负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付原告王菲。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  马 艳人民陪审员  宋宝珠人民陪审员  赵红权二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  李 婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。