贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7574号上诉人（一审被告）：毕节市卓越华飞房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥塘房村。统一社会信用代码：91520500055030469G。法定代表人：刘桂平，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：向家礼，该公司员工。被上诉人（一审原告）：肖永全，男，1969年1月2日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：刘盛琴，女，1977年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。原审第三人：遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司，统一社会信用代码：91520502322466778J，住所地：贵州省毕节市七星关区观音桥街道工业大道卧龙大都会****。负责人：韦沙沙，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谢江翠，该公司员工。上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司因与被上诉人肖永全、刘盛琴及原审第三人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决逾期办证违约金至办理完毕不动产权证（小产权证）没有合同约定，逾期办证天数计算错误。本案系委托办证，上诉人2018年8月9日取得案涉房屋初始登记后，已委托原审第三人于2018年8月10日在电梯内张贴公告通知退还契税及办证等事宜，上诉人违约的时间在365日内，根据合同约定，违约金应为总房价款的万分之一。2.上诉人受被上诉人委托，收取的“三通费”已向燃气公司、广电网络公司缴纳，上诉人并未重复收取，被上诉人主张返还应当以该二公司为被告主张权利，一审遗漏当事人。上诉人已完成委托事项，并无过错，该款项是否应予退还与上诉人无关。3.一审判决后，被上诉人签署的《办理产权申请书》，委托上诉人代为办证，并约定如上诉人办理完毕不动产权属证书后，不再追究上诉人的违约责任，现上诉人已代为申请办理了案涉商品房的不动产权证，不应再承担违约责任。被上诉人肖永全、刘盛琴二审答辩称：上诉人已经违约，违约金有合同约定，上诉人应当承担。三通费已包含在房屋价款内，上诉人重复收取，应予退还。原审第三人遵义市约美物业服务有限责任公司毕节分公司二审答辩，请求依法判决。原审原告肖永全、刘盛琴一审诉讼请求：1.判决被告向原告退还已收取的三通费3020元（供电局一户一表开户费520元、燃气公司天然气一户一表开户费2500元）及三通费占用期间的利息，利息从2017年2月1日起暂计477元[利息以3020元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准（即年利率4.75%）自2017年2月1日起计算至2020年6月1日共1215天，暂计477元，实际计算以3020元为基数按照年利率4.75%计算至债务偿还完毕之日止]；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋登记证违约金15588元，从2018年6月30日起计算至2020年6月29日，共730天。（计算方式：730天×213540元×1/10000=15588元）；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区旁卧龙大都会（一期）第7幢5层4号房，房屋建筑面积75.97平方米；按套计算，该商品房总价款为213540元；买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款64540元，余款149000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。交付条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后Ｘ日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。另查明，被告于2017年2月1日委托第三人向原告收取（代收）燃气入户费2500元、电入户费520元。被告于2018年8月6日办理涉案房屋所在楼幢的不动产权证（大证）。2019年11月28日，被告以《商品房买卖合同》约定的地址及联系方式通过邮政向原告邮寄办理房产证的通知。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告请求被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金是否支持；二、原告请求被告退还“三通费”的请求是否支持，以及该请求是否超过诉讼时效。关于第一个焦点的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书后不再承担上述违约责任。在案证据显示，2019年11月28日，被告以《商品房买卖合同》约定的地址及联系方式通过邮政向原告邮寄办理房产证的通知，该通知视为被告履行了上述义务。故上述违约期间应为2018年7月1日起至2019年11月28日止。因此，被告应向原告承担违约金的计算方式为：以原告已付购房款213540元为基数，按日万分之一的标准从2018年7月1日起计算至2019年11月28日止，即10997.31元。关于第二个焦点的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的燃气入户费2500元、电入户费520元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。因第三人物业公司的行为是受被告卓越华飞的委托，其相应的法律后果应由被告卓越华飞承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告肖永全、刘盛琴支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金10997.31元；二、被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司判决发生法律效力之日起十日内向原告肖永全、刘盛琴退还燃气入户费2500元、电入户费520元；三、驳回原告肖永全、刘盛琴的其他诉讼请求。案件受理费133元，由原告肖永全、刘盛琴负担58元，被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担75元。本案二审期间，上诉人向本院提交了《办理产权申请书》及案涉商品房《不动产权证书》，用以证明：根据被上诉人肖永全向上诉人出具的《办理产权申请书》的承诺，上诉人已为被上诉人办理完毕不动产权证，被上诉人不再追究上诉人的违约责任。被上诉人质证：《办理产权申请书》确系肖永全签署，但被上诉人至今仍未得到不动产权证。经审查，该二份证据来源真实，与本案待证事实相关，本院予以采信。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，被上诉人肖永全于2020年9月16日，向上诉人出具《办理产权申请书》，内容为：根据《商品房买卖合同》的约定，本人应委托贵司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，本人于年月日缴纳契税印花税，并于年月日向贵司提供办理产权所需资料，现申请贵司尽快为本人办理房屋权属转移登记，贵司在其权限范围内依法所作的一切行为，接收问询的行为及签署的一切文书、本人均予以承诺，办理完毕不动产权属证书后，本人不得以任何理由追究贵司一切办证（包括但不限于办理初始登记、分层分户资料、复印提供契税发票等）事宜之责任。若本人为按揭购房的，因本人逾期提供相关办证资料，导致所购商品房权属证明及正式他项权证无法及时取得，致使贵司无法按期提取银行按揭保证金的，本人申请免除该违约责任。2020年10月30日，毕节市自然资料和规划局向被上诉人肖永全、刘盛琴颁发案涉商品房《不动产权证》。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条的约定，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为构成违约，应当承担违约责任。但因被上诉人在向上诉人出具《办理产权申请书》中委托上诉人代为申请办理案涉商品房不动产权证，并承诺在上诉人办理完毕不动产权属证书后，即不再追究上诉人一切办证事宜之责任，应当认定双方对案涉商品房的办证形成了新的约定。现上诉人已代被上诉人申请办理了案涉商品房的《不动产权证》，根据被上诉人出具的《办理产权申请书》所作承诺，上诉人无需再向被上诉人承担该违约责任。根据上诉人与被上诉人的合同约定，被上诉人向上诉人缴纳电入户费、燃气入户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人举示证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还。上诉人关于不应向被上诉人退还“三通费”的上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9311号民事判决第二、三项，即“被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司判决发生法律效力之日起十日内向原告肖永全、刘盛琴退还燃气入户费2500元、电入户费520元；驳回原告肖永全、刘盛琴的其他诉讼请求”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9311号民事判决第一项，即“被告毕节市卓越华飞房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告肖永全、刘盛琴支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金10997.31元”。三、驳回上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费133元，由被上诉人肖永全、刘盛琴负担108元，上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担25元；二审案件受理费266元，由被上诉人肖永全、刘盛琴负担216元，上诉人毕节市卓越华飞房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月十一日书记员  秦 倩