黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终1194号 上诉人（原审被告）：牡丹江美年健康体检服务有限公司，住所地牡丹江市东安区东二条路光华街城市杰座****。 法定代表人：陈智，董事。 委托诉讼代理人：刘美龙，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：武志鲲，吉林衡久律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司，，住所地牡丹江市东安区东二条路光华街城市杰座** 法定代表人：杨庆斌，总经理。 委托诉讼代理人：刘柏林，牡丹江市铁岭法律服务所法律工作者。 上诉人牡丹江美年健康体检服务有限公司（以下简称美年公司）因与被上诉人牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司（以下简称城杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美年公司委托诉讼代理人刘美龙、武志鲲、被上诉人城杰公司委托诉讼代理人刘柏林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美年公司上诉请求：1.撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初1213号民事判决；2.依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人对一审认定2013年7月20日案外人黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司（以下简称神龙公司）与被上诉人城杰公司签订的《房屋租赁合同》有效存有异议。1.2013年神龙公司与城杰公司签订《房屋租赁合同》形式上满足合同有效要件，但实际上漏洞百出。首先，城杰公司设立于2013年8月8日，与该合同签订日期2013年7月20日存在矛盾。该合同签订时城杰公司尚未设立登记，不具备主体资格。一审未查明上述事实，认定合同有效，系认定事实不清；2.该合同上加盖城杰公司公章的申领顺序，应在取得工商登记后方可申领公章。签订该合同时，城杰公司尚未成立，不可能取得公章并加盖在2013年7月20日的合同上。因此，上诉人怀疑该合同并非签订于2013年7月20日；3.即使该合同于2013年签订，一审也应当查明合同真实的签订时间，且没有证据证明该合同已实际履行。一审应查明该合同是否有效、合同的履行情况。城杰公司未举证证明自2013年起按约定向神龙公司交付租金；4.如该合同是倒签的，且未实际履行，存在当事人利用合同规避执行的可能。为此，应查明该合同签订相关事实。二、一审法院认定该合同有效，进而认定神龙公司与城杰公司系房屋租赁关系，属认定事实不清。上诉人认为，神龙公司与城杰公司不存在房屋租赁关系，而是城杰公司代神龙公司管理案涉房屋，并代收租金，房屋实际出租人为神龙公司。1.上诉人交纳2018年85万元租金时，城杰公司称其不能开具发票，让上诉人将租金交给神龙公司，并由神龙公司开具发票；2.经国家企业信用信息公示系统查证，神龙公司法定代表人为杨子豪，监事为马盈欣；城杰公司的唯一股东为马盈欣，证实神龙公司与城杰公司为关联公司。综上，神龙公司与城杰公司不是出租人与承租人的关系，而是托管人与管理人的关系。神龙公司的房屋一直由城杰公司进行管理并代神龙公司收取租金。因此，即使该合同有效，也应审查神龙公司与城杰公司真实法律关系。如果属实，上诉人应将2018年至2019年房屋租金交付给现房屋所有权人吉林银行长春分行。三、一审未依职权追加吉林银行长春分行为有独立请求权的第三人，遗漏必要当事人，违反法定程序。只有追加吉林银行长春分行为第三人，才能查明事实，确保上诉人承租权得以实现。1.本案审理中认定神龙公司与城杰公司签订《房屋租赁合同》、上诉人与城杰公司签订《房屋租赁合同》的有效性，上诉人应否将租金交付给城杰公司，均关系到案外人吉林银行长春分行的利益，且该行已致函上诉人，明确表明案涉合同无效，要求上诉人将租金交付给该行，并表明有权要求上诉人搬离，故应追加该行为本案有独立请求权的第三人；2.吉林银行长春分行将采取解除合同、确认合同无效的行为，剥夺城杰公司享有出租人的权利；3.神龙公司和城杰公司极有可能不能履行与上诉人签订的《房屋租赁合同》，上诉人的承租权目前处于不确定状态。因此，上诉人有权拒付租金。综上，请求二审法院判如所请。 城杰公司辩称，一、一审法院认定事实正确，适用法律正确，被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同合法有效。城杰公司于2013年7月20日与案外人神龙公司签订了租赁期间为20年的租赁合同，并依约履行了合同义务，从而取得了对城市杰座1至4楼的承包经营权。同时依据合同第三条的约定，城杰公司有对外分割出租的权利。城杰公司合法取得承租经营权的同时，依合同约定将1至2楼租赁给美年公司使用至今。该合同已经实际履行了两年多。美年公司仅交纳了2018年度至2019年度的房屋租金，尚欠2019年度至2020年度的房屋租金至今未付。双方履行合同期间，城杰公司未收到司法机关确认其与神龙公司签订租赁合同无效的法律文书。因此，城杰公司至今依法享有对外出租并收益的权利。城杰公司与美年公司签订的房屋租赁合同合法有效。美年公司应当支付2019年度至2020年房屋租金85万元。因为双方签订房屋租赁合同合法有效，并且美年公司以实际使用城杰公司出租的房屋两年之久，所以美年公司不但应当按照合同约定支付已使用期间的房屋租金85万元，还应按照合同约定交纳2019年度至2020年度的租金。关于城杰公司与神龙公司于2013年7月20日签订的租赁合同是否实际履行，是否规避执行的问题。本案合同双方当事人是美年公司与城杰公司，美年公司不是案外人吉林银行长春分行的代理人，不清楚美年公司从哪个角度提出规避执行的问题。神龙公司在吉林省三级法院诉讼过程中提交本案的租赁合同并记录在案，案涉租赁合同在吉林银行长春分行与神龙公司发生争议之前已经存在。同时，城杰公司在本案一审时提交了2014年至今不同年份的多份出租合同，充分证明城杰公司履行合同并至今对外出租房屋的事实。二、关于美年公司称城杰公司倒盖公章的问题，现行工商登记制度为核名制，城杰公司在工商登记核名时即可刻制公司印章，并用于签订租赁合同，不存在倒盖公章的问题。如果该异议成立，美年公司与城杰公司签订合同时，美年公司也存在此问题。三、关于美年公司认为城杰公司是神龙公司的代管公司，于法无据。众所周知，每个独立的法人机构是以自己的财产进行经营，独立对外承担民事责任。代管，是指根据上级领导机关的规定，对非建制内的单位或某些工作实行领导管理，在本职权限未变前提下，暂时性代替所有者进行管理，并非进行权限调动，不清楚上诉人提出代管与本案存在什么关联。四、关于美年公司提出一审应当依职权追加有独立请求权的第三人问题。根据合同相对性原则，吉林银行长春分行不是本案合同的当事人，无需参加本案的诉讼。同时有独立请求权的第三人应当自行决定是否参加诉讼，不是必须参加诉讼，所以不用法院进行追加。同时本案审理期间，一审法院已电话通知吉林银行长春分行本案诉讼，而该行并未表明参加诉讼，所以本案程序合法。五、关于美年公司所提出租金交付给案外人神龙公司的问题，城杰公司即与美年公司存在房屋租赁关系，也与神龙公司存在房屋租赁关系。将美年公司应付城杰公司的租金交付神龙公司，并折抵城杰公司所欠神龙公司的租金，是正常的企业经营行为。美年公司的上述理由于法无据，应当予以驳回。同时，提请法庭注意，美年公司以房屋所有权发生变更为由未付租金，但根据《中华人民共和国合同法》第229规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”城杰公司与神龙公司于2013年签订的租赁合同成立、有效并已生效。神龙公司于2013年将租赁物交付给城杰公司，城杰公司已实际占有并对外出租使用至今。案涉房屋所有权变动发生在城杰公司租赁房屋期间，城杰公司的承租权不因房屋所有权的变动而失去法律效力。结合牡丹江市东安区人民法院（2017）黑1002民初1199号民事调解书确认的事实，在2018年神龙公司抵偿黑龙江牡安建设集团有限公司工程款时，已确认神龙公司将城市杰座1至4楼出租给城杰公司。结合相关证据，城杰公司与美年公司之间的房屋租赁合同合法有效，美年应当支付2019年至2020年度房屋租金85万元。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 城杰公司向一审法院起诉请求：1.请求确认城杰公司与美年公司签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.要求美年公司支付2019年度至2020年度房屋租金85万元；3.要求美年公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：位于黑龙江省牡丹江市远东不夜城（城市杰座）项目产籍号为395-480-*/*-*-******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******、******共计16套房屋系案外人神龙公司开发建设。2013年7月20日，神龙公司（甲方）与城杰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：1.甲方将坐落于牡丹江市光华街东二条路城市杰座项目1-4层房屋出租给乙方使用；2.租赁期为20年，自2013年8月1日至2033年7月31日；3.乙方租赁的房屋可用于办公及商业经营，但不得利用租赁房屋进行违法活动。租赁期间，乙方可将租赁房屋进行分割转租，但不得将房屋整体转租，更不得以租赁房屋做任何担保、抵押或质押；4.租金每年人民币100万元整，乙方应于每年7月1日前交下一年度租金；5.甲方应于2013年8月1日前将出租房屋交付乙方使用。交付之房屋为毛坯房，乙方可根据办公或经营需要自行装修，但不得改变房屋原有建筑结构设计及消防分区……8.本合同有效期内，甲方需转让出租房屋的部分或全部的，应提前1个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。出租房屋转让他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同等。同日，神龙公司将租赁房屋交付给城杰公司。后城杰公司依约向神龙公司交纳房屋租金。2014年6月27日，神龙公司向案外人晶辉公司借款5087万元，晶辉公司通过银行转账的形式汇入神龙公司账户********.41元。2015年5月30日，神龙公司与晶辉公司签订还款协议一份，协议载明：“甲方：晶辉公司，乙方：神龙公司，根据庆丰集团（甲方上级集团公司）与乙方于2015年5月21日在庆丰集团办公室达成的会议纪要精神，甲乙双方特就以下事情达成协议并以此执行。2014年甲方通过吉林晶辉肥料有限公司借给乙方共5087万元，并于2014年7月1日付款至乙方账户，约定借款期限为半年，并以乙方开发的城市杰座项目1-4楼作为抵押（以购买的方式作为抵押，并已办理相关手续）。因该款已经到期，乙方无力按期偿还，经双方协商，同意乙方采用以下方式在甲方的配合下偿还该笔借款：一、乙方将神龙公司的股份90%转至罗亚军名下作为该借款的抵押担保方式。二、在乙方完成股权转让后，甲方于30个工作日之内垫付800万元至乙方账户，该款用于乙方办理产权手续，同时甲方将已办理购买手续的城市杰座1-4层房产退还至乙方名下，由乙方负责办理该1-4层房产的产权证。三、乙方用办理完产权证的1-4层城市杰座房产作为抵押向银行申请办理贷款。四、乙方贷款到位后，归还甲方借款5887万元及利息后，甲方将罗亚军代持的乙方90%股份无偿转还给乙方，该协议双方共同遵守，如有违约，可向违约方所在地法院提起诉讼。”案涉房屋已在房产部门办理买卖合同备案，合同载明买受人为晶辉公司。2016年11月1日，吉林银行长春分行向吉林省长春市二道区人民法院（以下简称二道区法院）申请诉前财产保全，对上述16套房屋进行了预查封。因晶辉公司为范蕴慧等21人向吉林银行长春分行的借款提供担保，吉林银行长春分行以晶辉公司等为被告向二道区法院提起借款合同纠纷诉讼，2017年，二道区法院作出判决，判决晶辉公司对范蕴慧等21人借款承担连带给付责任。2017年4月28日，吉林银行长春分行向二道区法院申请强制执行，案号为（2017）吉0105执721-725、727-741号，案件转入执行后，保全查封自动转为执行查封。2018年2月12日，神龙公司向二道区法院提出执行异议，要求立即解除对上述16套房屋的查封，并终止对16套房屋的强制执行。2018年3月12日，二道区法院作出（2018）吉0105民初362号民事判决书，驳回神龙公司的全部诉讼请求。神龙公司不服，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。2018年7月20日，吉林省长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终2042号民事判决，驳回上诉，维持原判。后神龙公司向吉林省高级人民法院申请再审，2018年12月25日，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申3761号民事裁定书，驳回神龙公司的再审申请。2019年9月28日，二道区法院作出（2019）吉0105执恢28号执行裁定书，将上述16套房屋抵偿给吉林银行长春分行，抵偿借款本息。2018年9月7日，城杰公司（甲方）与美年公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，城杰公司将本案诉争的位于黑龙江省牡丹江市远东不夜城（城市杰座）项目产籍号为395-480-*/*-*-******、******、******、******、******、******、******的全部房屋以及产籍号为395-480-*/*-*-******、******、******、******的二楼部分共计3200平方米的房屋出租给美年公司。《房屋租赁合同》主要内容为：……二、房屋坐落、面积、装修、设施情况；1.甲方出租给乙方的房屋位于黑龙江省牡丹江市东安区东二条路光华街城市杰座，包括：（1）城市杰座一楼主门东侧2号门市和3号门市，一楼大厅内东侧4号门市，一楼大厅内后侧8号门市，面积合计888平方米；（2）城市杰座二楼整体（一楼1号门市对应的二楼部分除外），面积2312平方米；2.出租房屋建筑面积3200平方米；……四、租赁期限：1.该房屋租赁期共12年零70天，自2018年9月7日至2030年11月15日止，其中2018年9月7日至2018年11月15日为装修免租期，2018年11月16日开始计费。……每年租金合计85万元，此租金包含物业费，不包含税费租金。……租金交付方式：合同签订十五日内乙方将第一年房租交付给甲方，此后每租期年度前十五日内，乙方将下一年度租金给甲方交齐等。同日，城杰公司将案涉房屋交付给美年公司，2018年9月26日，美年公司向城杰公司交付第一年租金85万元。美年公司至今未向城杰公司交付2019年至2020年度租金。2019年12月24日，吉林银行长春分行向美年公司发出回复函，要求美年公司向其交付案涉房屋租金。另查明，城杰公司于2014年至2016年期间将租赁神龙公司的房屋部分分割转租给姜玉红、刘涛、程仁山、胡连芝、滕春祥等人。2019年8月28日，牡丹江市不动产登记中心出具证明，证实城杰公司与神龙公司签订租赁合同的16套房屋在该中心无预告登记信息。 一审法院认为，本案系城杰公司将案涉房屋出租给美年公司，因美年公司未及时履行给付租金义务而产生的纠纷，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。关于城杰公司与神龙公司于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，案涉房屋系神龙公司承建，神龙公司因该房屋的建设行为而取得所有权。神龙公司于2013年7月20日与城杰公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同已实际履行，该合同真实有效，对此予以确认。城杰公司因合法的承租行为而取得案涉房屋的使用权。庭审中，美年公司辩称案涉房屋发生所有权变动，因而城杰公司无权向其收取租赁费。首先，现房屋所有权人吉林银行长春分行即非案涉房屋的买受人，亦非房屋的抵押权人，吉林银行长春分行系基于对案外人晶辉公司的债权而取得案涉房屋的所有权。其次，案涉房屋所有权发生变动时间为2019年9月28日，发生在城杰公司于2013年7月20日取得案涉房屋承租权之后，城杰公司与神龙公司签订房屋租赁合同期间，该所有权变动不影响租赁合同的效力，即城杰公司与神龙公司签订的《房屋租赁合同》仍然合法有效。关于城杰公司与美年公司于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，城杰公司与美年公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同签订时城杰公司对案涉房屋拥有合法的使用权，根据城杰公司与神龙公司签订的合同显示，城杰公司可以将房屋进行转租，因此该合同的内容不违反法律、法规禁止性规定，且已实际履行，美年公司已按合同约定向城杰公司交付2018年度至2019年度租金85万元，城杰公司已接收该租金，故对该租赁合同的合法有效性依法予以确认。庭审中，美年公司辩称案涉《房屋租赁合同》签订时间在2018年9月7日，案涉房屋查封时间为2016年11月1日，因此美年公司与城杰公司签订的《房屋租赁合同》需要得到现房屋所有权人吉林银行长春分行的确认。城杰公司与美年公司签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，决定于2018年9月7日签订合同时城杰公司是否合法拥有案涉房屋的合法使用权，根据合同法关于“买卖不破租赁”的原则，即本案合同的标的是房屋的使用权，与房屋所有权无关，故对美年公司称所有权已经变动，双方签订的合同需要得到吉林银行长春分行确认的抗辩意见不予支持。虽然案涉房屋所有权于2019年9月28日转移至吉林银行长春分行，神龙公司与城杰公司签订的《房屋租赁合同》不受所有权变动的影响，应当继续正常履行。案涉房屋所有权发生变动，但不影响城杰公司对案涉房屋的承租权，亦不影响城杰公司向美年公司主张房屋租金的权利。根据合同相对性原则，美年公司仍应向租赁合同相对人城杰公司履行给付租金的义务，而不应向案外人吉林银行长春分行履行给付案涉房屋租金。关于美年公司是否负有给付城杰公司案涉房屋租金85万元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，美年公司与城杰公司约定：“租金交付方式：合同签订十五日内美年公司向城杰公司交付第一年租金，此后每租期年度前十五日内，美年公司将下一年度租金85万元给城杰公司交齐”，据此，美年公司应于2019年11月1日前向城杰公司交付2019度至2020年度房屋租金85万元，其未按照约定交付属违约行为，故对城杰公司要求美年公司交付案涉房屋租金85万元的诉讼请求予以支持。综上，判决：一、城杰公司与美年公司于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、美年公司于判决生效之日起十日内给付城杰公司2019年度至2020年度房屋租金85万元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人美年公司举示如下证据： 证据一、摘自牡丹江市政府网站“牡丹江市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部通告（第一号）”。意在证明：2020年1月26日，牡丹江市疫情指挥部发布通告，牡丹江市实施为公共卫生事件一级响应机制，取消全市一切群体性集会活动等，从即日起美年公司即停止营业至复工复产，达三个月之久。 被上诉人城杰公司对该证据形式要件无异议，认为城杰公司是民营企业，该通知与城杰公司无关。 本院的认证意见为：被上诉人对该证据形式要件无异议，对此予以确认。但该证据不能证实美年公司意证明的内容。 被上诉人城杰公司举示如下证据： 证据一、黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2017）黑1002民初1199号民事调解书一份。意在证明：城杰公司在2017年就已经租赁案涉房屋。 上诉人美年公司对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关。该证据是神龙公司与黑龙江牡安建设集团有限公司的民事调解书，城杰公司不是该调解书的当事人，调解的内容只约定了调解书双方当事人的权利义务，与本案无关。 本院的认证意见为：美年公司对该证据真实性无异议，对此予以确认。该案审理期间，美年公司尚未与城杰公司签订案涉房屋租赁合同，该调解书的调解内容第一项可以佐证神龙公司将案涉房屋出租给城杰公司的事实。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 2017年8月28日，牡丹江市东安区人民法院立案受理黑龙江牡安建设集团有限公司与神龙公司建设工程施工合同纠纷一案，于2018年6月28日作出（2017）黑1002民初1199号民事调解书，调解内容第一项为“被告黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司给付原告黑龙江牡安建设集团有限公司工程款732511元，此款被告自愿将已出租给牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司（租期20年，2013年8月1日至2033年7月31日止）的位于牡丹江市光华街东二条路城市杰座楼体西南角的1号门市（房产编号******）面积1、2层共约600平方米及城市杰座1号门市前三个车位出租给原告使用，用于……。” 2020年1月26日，牡丹江市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部下发一号通告，取消全市一切群体性集会活动，全市所有游乐场所、娱乐场所、室内运动场所暂停营业，商场、医院等公共服务场所工作人员及出租车、公交车驾驶员一律佩戴口罩上岗等。 另查，美年公司于2018年9月11日成立。美年公司成立前，于2018年9月7日与城杰公司签订房屋租赁合同。该房屋租赁合同上加盖有美年公司的印章。 除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。 本院认为，关于神龙公司与城杰公司签订的《房屋租赁合同》效力的问题。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。美年公司主张城杰公司与神龙公司签订《房屋租赁合同》时，城杰公司尚未设立登记，不具备主体身份，城杰公司在《房屋租赁合同》上加盖的公章违背常理，该《房屋租赁合同》存在倒签的可能。城杰公司与神龙公司签订《房屋租赁合同》时，城杰公司尚在设立中，不具备法人主体资格；城杰公司成立后，设立人从事民事活动的法律后果由城杰公司承受，故城杰公司与神龙公司签订合同时，虽不具备法人主体资格，但此后城杰公司设立成立，具备法人资格，应当承受城杰公司设立人签订合同的法律后果。美年公司认为城杰公司未成立之前，就与神龙公司签订《房屋租赁合同》并在合同上加盖城杰公司的公章，以此推定城杰公司存在倒签合同的可能，对此美年公司负有举证证明的责任。美年公司举证的证据，不能支持其主张的成立。况且，美年公司与城杰公司签订房屋租赁合同时，亦存在美年公司尚未设立登记且在房屋租赁合同上加盖公司印章的情形，故美年公司此项上述理由不成立。 关于城杰公司与神龙公司之间是何种法律关系的问题。美年公司主张城杰公司与神龙公司不存在房屋租赁关系，而是城杰公司代神龙公司管理案涉房屋，代收租金，神龙公司为实际出租人。城杰公司举示其与神龙公司签订的《房屋租赁合同》及与他人签订的《房屋转租合同》，可以证实双方为租赁合同关系，而非托管人与管理人的关系。虽然美年公司将2018年至2019年租金85万元直接交付给神龙公司，但该行为是美年公司与城杰公司自行协商的结果，且城杰公司与神龙公司之间存在租赁合同关系，城杰公司负有给付神龙公司租金的义务，故美年公司将应付城杰公司的租金，直接支付给神龙公司并无不当，不能以此否认城杰公司与神龙公司之间房屋租赁关系。城杰公司的股东是否为神龙公司的监事，不影响二公司法人人格的独立性，因此美年公司此项上诉理由不成立。 关于一审未追加吉林银行长春分行为有独立请求权的第三人，是否存在遗漏必要诉讼当事人、违反法定程序的问题。城杰公司于2013年通过与神龙公司签订房屋租赁合同的方式取得案涉房屋使用权，吉林银行长春分行于2019年通过抵债的方式取得案涉房屋所有权，故城杰公司取得案涉房屋使用权在先，吉林银行长春分行取得案涉房屋所有权在后。城杰公司在租赁期间案涉房屋所有权虽发生了变更，但依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，城杰公司与美年公司签订的《房屋租赁合同》不受案涉房屋所有权变动的影响，该合同仍然有效，无需另行取得房屋现所有权人吉林银行长春分行的确认，美年公司仍应按合同的约定给付城杰公司租金。如前所述，本案的法律关系为房屋租赁合同纠纷，城杰公司与美年公司为合同相对人，根据合同相对性的原则，一审法院未追加吉林银行长春分行为本案第三人并无不当。况且，假使美年公司主张吉林银行长春分行为本案有独立请求权的第三人成立，吉林银行长春分行既然已对案涉房屋相关事宜向美年公司致函，美年公司应通知吉林银行长春分行案涉有关情况，吉林银行长春分行作为有独立请求权的第三人，应当自行决定是否向一审法院申请参加本案诉讼，但吉林银行长春分行未向一审法院提出参加诉讼的申请，故美年公司此项上诉理由亦不成立。 关于本案应否中止审理的问题。二审中，美年公司以案涉房屋现所有权人吉林银行长春分行已提起民事诉讼，请求解除神龙公司与城杰公司于2013年7月20日签订的房屋租赁合同中，该案审理结果直接影响美年公司是否向城杰公司支付租金及租赁合同继续履行为由，申请中止本案审理。从美年公司申请中止审理所附民事起诉状复印件的内容来看，该案双方当事人为原告吉林银行长春分行与被告城杰公司，与美年公司无关，故仅凭复印件不能确认吉林银行长春分行是否提起诉讼，且即使吉林银行长春分行已提起该案诉讼，美年公司申请中止本案审理的理由，也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定中止诉讼的情形，故对美年公司申请中止本案审理的请求不予支持。 综上，美年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12300元，由上诉人牡丹江美年健康体检服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨大奎 审 判 员 贾海波 审 判 员 李冬梅 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 贾琳琳 书 记 员 刘 宇 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。