湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初2097号原告：蒋明芳，女，1982年8月24日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。原告：宋玲，女，1980年9月20日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住东安县。以上二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐海松，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被告：龙素兰，女，1967年11月2日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，家住东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：周耀军，湖南君义律师事务所律师。原告蒋明芳、宋玲与被告龙素兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋明芳及其特别授权委托诉讼代理人唐海松，原告宋玲的特别授权委托诉讼代理人唐海松，被告龙素兰的特别授权委托诉讼代理人周耀军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋明芳、宋玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告向原告赔偿因解除房屋租赁合同而造成的各项损失12万余元，2017年9月至2020年12月房租全免；3、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告进一步明确了第二项诉讼请求：判令被告向原告赔偿因解除房屋租赁合同而造成的各项损失12万余元，2017年9月至2020年12月房租全免，返还已交的28,000元租金及退还押金2,000元。事实与理由：2017年6月23日，原告蒋明芳、宋玲与被告龙素兰签订了房屋租赁合同，合同约定被告龙素兰将坐落在湖塘村七组紫水大桥旁面积为732平方的房屋租赁给两原告经营幼儿园。租赁期限为七年，从2017年9月1日到2024年8月31日。2017年7月原告被被告部分债主以暴力和各方施压甚至威胁造成原告无法正常开园招生并要求签下不合理的协议。2018年7月20日后，原告获悉该租赁房屋即将被法院查封拍卖从而导致租赁合同无法继续履行，被告隐瞒已经将房屋抵押的事实仍然将房屋租赁给两原告经营幼儿园。因房屋债务纠纷，房屋被告查封，使原告无法继续经营。造成原告装修，无法办理营业执照、人工、营业期间的各项亏损共12万余元。故此向法院提起诉讼，请求依法判决。被告龙素兰辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同，合法有效，原告要求解除租赁合同，于法无据；2、原告诉称被告方债权人因暴力和施压手段，与原告签订不合理协议，影响原告正常经营，该行为与被告无关，如果被告的债权人侵犯了原告的合法权益，原告可以选择报警或通过法律途径解决；3、被告出租给原告房屋是否被法院查封拍卖，均不影响其租赁合同的继续履行，房屋抵押情况是否告知原告，也不影响原告的幼儿园正常经营；4、原告所谓幼儿园装修以及无法办理营业执照等的损失与被告无关。原告自2017年6月23日签订合同至今，仅仅支付了一年的租金，剩余租金至今尚未支付，原告欠付租金的行为已构成违约。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。原告蒋明芳、宋玲围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.《房屋租赁合同》，拟证明二原告与被告签订了房屋租赁合同的事实；2.《收条》，拟证明原告于2017年6月23日支付被告一年房屋租金2.8万元、押金2,000元；3.《与房主龙素兰租房的房租偿还给龙素兰的债权人：唐小林、秦六山、唐建军叁人还债的协议书》及《收条》，拟证明原告在租赁期间，被告的债权人在原告所经营的幼儿园闹事，被逼原告于被告的债权人签订了该协议书，并支付1万元的事实；4.《房屋产权情况》、阿里司法拍卖的网页截屏，拟证明原告所租赁被告的房屋是登记在唐小荣名下，且已经抵押给银行，该房屋已于2018年6月已经被长沙县人民法院挂网拍卖；5.《责令停止办学通知书》，拟证明原告租赁的房屋因产权问题无法办学的事实；6.视频资料一张，拟证明原告办学后，被告因经济纠纷等，时常有人来幼儿园闹事，影响原告正常办学的事实；7.奋安铝材结算单，拟证明原告办幼儿园的防盗网，不锈钢等花费9,800元；8.《收据》两张，拟证明原告办幼儿园的装修人工费用支出1.1万元；9.东安巧当家日用品购买清单，拟证明原告办幼儿园购置了3,095元的日用品；10.《新世纪（游乐）玩具店订货合同》，拟证明原告办幼儿园购置了10.2997万元的商品；11.立邦油漆购买单两张，拟证明原告办幼儿园装修购置了1.75万元、2,100元的油漆。经庭审质证，本院对原告蒋明芳、宋玲提交的证据认定如下：被告对原告蒋明芳、宋玲提交的证据1、2无异议，本院予以采信；被告对原告蒋明芳、宋玲提交的证据3、4、5有异议，本院认为对证据3、4、5的真实性可以采信，但不能作为解除合同的理由；被告对原告蒋明芳、宋玲提交的证据6有异议，本院认为证据6中闹事的对象不明确，且原告也没有提供相对应文字内容，也未提供报警记录，本院不予采信；对原告蒋明芳、宋玲提交的证据7、8、9、10、11有异议，本院认为这些证据与原告的经营行为有关，这些证据只能证明原告开办幼儿园购买了一些物品和进行了装修。原告蒋明芳、宋玲向本院提供了新证据：东安县教育局民教股出具的《关于东安县乐迪幼儿园不具备办园条件的答复函》，经质证，被告有异议，不认可，认为答复函出具主体不合法，与事实不符，被告租赁给原告房屋是有产权的，被告与案外人的经济纠纷，与原告经营的幼儿园办证无关，本院认为，原告未提供产权存在纠纷的依据，东安县教育局民教股出具的《关于东安县乐迪幼儿园不具备办园条件的答复函》，该答复函缺乏法律依据，不能作为证据使用。被告龙素兰未向本院提交证据。本院依职权调取了东安县人民法院（2019）湘1122执350号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、蒋明芳询问笔录，经质证，原告无异议，被告无异议，本院认为该裁定书是已生效的法律文书，故予以采信。本院依职权另调取了东安县人民法院（2019）湘1122民初1262号民事判决书，该判决书是已生效的法律文书，本院予以采信，证实了被告龙素兰与唐小荣系夫妻关系。根据本院审查认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：被告龙素兰与唐小荣系夫妻关系。东安县白牙市镇湖塘生活小区101-401号房产（权证号：0×**）登记产权人为唐小荣。被告龙素兰（甲方）于2017年6月23日将位于湖塘村七组紫水大桥旁房屋租赁给原告蒋明芳、宋玲（乙方）使用，并签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方自愿将坐落在湖塘村七组紫水大桥旁房，面积为732平方的房屋租赁给乙方经营幼儿园。2、租赁期限为七年，从2017年9月1日至2024年8月31日。3、租金为2.8万元／年，第一年租金在签订合同时一次性支付，以后每年9月10日之前一次性付清，押金2000元不计利息租期限到期退还。4、甲方在租赁期，若发生与甲方房屋、经济纠纷的债权债务，其它与房屋关联而造成乙方损失，一切后果由甲方负责等。合同签订后，被告龙素兰按约定将房屋交给原告租用，原告蒋明芳、宋玲向被告给付了2017年9月1日至2018年9月1日间第一年的房屋租金2.8万元，并给付被告押金2000元。由于被告的债权人唐小林、秦六山、唐建军向原告索要房屋租金，原告于2017年7月8日从被告房屋租金中支付了唐小林、秦六山、唐建军1万元。至此，原告对2018年9月2日至现在的租金除付给债权人唐小林、秦六山、唐建军1万元外，其余租金仍未支付给被告。现原告以被告的债权人经常去幼儿园闹事及房屋被法院查封而影响其正常经营为由，故向法院提起诉讼，请求依法判决。另查明，涉案房屋分别于2017年4月21日、7月10日、7月12日被东安县人民法院、长沙市雨花区人民法院、长沙市岳麓区人民法院查封。本院2019年12月4日向原告送达了（2019）湘1122执350号执行裁定书，扣留、提取被执行人龙素兰与唐小荣在蒋明芳的2017年9月至2019年9月的租金收入4.6万元，原告未支付执行案件款即查封的租金到本院执行案件款专户中。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告蒋明芳、宋玲与被告龙素兰签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方对在什么情况下解除租赁合同没有明确约定，被告龙素兰出租的房屋虽然被相关法院查封和进行拍卖中，但原告并未提供相关法院对该房屋进行实际贴封条查封和责令其限期搬出的依据，也没有出现不可抗力导致合同目的不能实现的法定解除事由，且原告至今仍在租用此房屋经营幼儿园，相关法院的查封和几个债权人要求原告用租金代偿债务的行为，并没有影响原告对该涉案房屋的实际使用，故原告请求解除与被告龙素兰订立的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告提出要求被告告赔偿因解除房屋租赁合同而造成的各项损失12万余元的诉讼请求，因原告至今仍在正常经营，且未提供被告给其造成实际损失的相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：驳回原告蒋明芳、宋玲的诉讼请求。案件受理费2,700元，减半收取1,350元，由原告蒋明芳、宋玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  谭德佐二〇二〇年十二月十一日法官助理李玉保书记员周永立附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。