江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3204号原告（反诉被告）：周红军，男，1971年3月28日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：夏建明，江苏吕斌律师事务所律师。被告（反诉原告）：张宝纯，女，1978年1月1日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：杨珑，江苏常强律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国鑫，江苏常强律师事务所实习人员。原告周红军与被告张宝纯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告周红军及其委托诉讼代理人夏建明，被告张宝纯委托诉讼代理人杨珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红军向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同，张宝纯支付违约金7800元；2、判令张宝纯退还押金1300元和中介费1300元；3、判令张宝纯归还三台空调和一台洗衣机，价值6800元；4、判令张宝纯赔偿装修损失3500元。事实与理由：2017年11月6日，周红军与张宝纯经房产中介签订房屋租赁合同一份，明确约定租赁房屋的用途和期限以及租金和违约责任等，周红军遂将房租及押金交付张宝纯。2019年10月起张宝纯无故提出拒租，并将周红军微信拉黑，拒收房租金，多次将租赁房屋更换锁具，造成周红军无法正常使用无奈只能搬离，周红军曾报警处理。2020年5月31日晚上周红军又将租赁房屋更换锁具，造成周红军无法使用该承租房屋。周红军出于无奈，遂向法院提起诉讼，望支持。被告（反诉原告）张宝纯辩称：同意解除合同，但是是周红军违约，所以张宝纯不需要承担违约金；张宝纯提出解除合同主要是因为周红军擅自将房屋改装成群租房出租给十多个人使用，造成严重的安全隐患，并且周红军是从2019年10开始没有交付租金，直到2020年4月，张宝纯强烈要求周红军的租客搬离，周红军才交付了前半年的租金；对于押金和中介费，周红军是5月份的租金未交纳，押金应当冲抵5月份的租金，中介费张宝纯不予承担；三台空调和洗衣机张宝纯已经在微信中多次和周红军沟通要求其搬离，但是周红军一直没有去处理，现在机器还在出租屋内，可以随时搬走；关于装修是张宝纯出租时的既有装修，现在差不多已经损毁，对于周红军的主张不认可。基于上述事实与理由，张宝纯向本院提出反诉诉讼请求：1、判令周红军支付违约金7800元；2、判令周红军支付水电费482元。反诉被告周红军辩称：张宝纯的理由缺乏事实依据。周红军没有将房屋改装，也没有改成房屋群组的状态，平时虽然床铺是上下铺，但是平时住的也就5-6个人；租赁房屋中没有存在安全隐患，也没有将房屋损坏，张宝纯称当地派出所告知张宝纯触犯法律，也没有提供证据证明，反而周红军租赁房屋用于出租在社区及警务站都有登记，平时也参加社区出租房屋的二房东培训，故周红军不存在承租造成安全隐患的事实；周红军也未与张宝纯达成解除合同的书面协议，周红军在张宝纯提出要求解除合同的情况下，始终没有同意，反而张宝纯将周红军微信拉黑，拒收房租，拒绝沟通，单方面认为房屋租赁已经解除；张宝纯违法更换锁具将租客赶走，严重违反了双方租赁合同的约定，所以张宝纯存在严重的根本性违约。以上，请求驳回张宝纯的反诉诉讼请求。本院经审理查明：无锡市锡山区××街道××小区××号××室系张宝纯所有的房产。2017年11月6日，张宝纯与周红军在联鑫房产中介服务部的居间介绍下签订《房屋租赁合同》，约定：张宝纯将桑达园小区216号702室房屋出租给周红军作为出租使用，租期为2017年11月6日至2022年11月6日；该房屋每月租金为1300元，付款方式为半年付；如周红军有下列情形之一的，张宝纯可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租，转让或转借他人使用的，2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金累计达1个月的；周红军不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品，影响公共安全；租赁期间双方均不得无故解除合同，如张宝纯确需收回房屋自用，也须提前十五天通知周红军，支付一个月租金作为周红军搬迁的补偿，并退还周红军未满租期的租金；周红军违反合同擅自将房屋转租他人使用的，张宝纯有权收回所租的房屋，有权将周红军交付的期满前租金扣留作为违约金赔偿张宝纯；合同最后的其他约定事项中，还以手写字体写明合同期间如有任何一方违约需赔偿半年房租，押金1个月。上述合同签订后，张宝纯即将桑达园小区216号702室房屋交付给周红军使用。合同履行过程中，房租一直都是先付后用，周红军将房屋转租给案外人“孙波”用于职工宿舍。2019年5月，周红军向张宝纯支付了2019年5月至11月的房租。2019年11月11日，张宝纯发现桑达园小区216号702室的4个房间均被安排成宿舍，每个房间内都摆放有2-3张双层床铺，且有多人居住在内。张宝纯与周红军妻子陈玉莲以微信聊天方式协商合同解除事宜。陈玉莲问“房东，是不是三月份我们合同就终止了”，张宝纯答复“是的”，张宝纯还回复“这期间差不多4个月，房租我也不收你的，所以一个月押金也不退了”，然后陈玉莲手写一张协议，其中载明“（一）在出租房屋的安全责任由乙方承担，与甲方无关。（二）租客在三月份搬离出租屋。（三）交房时结清水电费”，并拍照发送给张宝纯询问“行不行”，张宝纯答复“好，就到3月份交我”。陈玉莲以两个抱拳的微信表情回复。至2019年12月19日，张宝纯因消防问题与陈玉莲沟通，表明“确实是的话麻烦这个月底之前让他们搬走”，陈玉莲回复“存在隐患，消防就不让住人砸墙的都有”。后陈玉莲发送“房东，消防让我们备一个灭火器就行，灭火器早就备份好，别的也没说，你不用烦心”。张宝纯答复“房子租给你们都提心吊胆的，一定要交代他们注意安全其他也不说什么，3月份之前让他们搬走，就这样”。2020年3月，周红军向张宝纯发送微信，询问张宝纯房子是否确定不租，但张宝纯未在微信中回复。2020年4月3日，周红军通过微信转账给张宝纯7800元。审理中，张宝纯认为该款系周红军支付的2019年11月至2020年4月的房租金。4月16日，张宝纯在××街道××小区××号××室门口张贴《租赁合同解除通知书》，其中载明“周红军：本人和你于2017年11月6日签订房屋租赁合同，将我名下位于无锡市锡山区××镇××小区××号××室房屋租赁给你使用。因发现你将我的房屋作为群租屋使用，违反了我们双方签订的租赁合同中有关不得擅自转租的规定，而且因是群租，增加了我的房屋的安全隐患：因此，本人于2019年11月11日就已经通知你，并且当时双方已经达成口头协议，解除双方的租赁合同，给予租客3个月时间搬离房屋。而我过了约定时间去看房时，发现房客并没有搬离，当时还惊动了无锡市锡山区分局门楼派出所。现本人再次通过书面形式正式通知你，请你于2020年4月27日前与所有房客解除租赁关系，并腾空房屋、结清水电。否则，我方将诉至法院，由此造成的诉讼费、律师费等所有损失将全部由你承担。”5月24日，张宝纯添加了××街道××小区××号××室房屋内租客的微信号，要求其明天就搬走，并把现场清理一下。双方还就电费问题进行了协商，租客回复“我要找二房东我们房租还没到期呢我们提前被搬走房租肯定要算的到时算好了肯定补给你”。次日，租客搬离房屋，发送了一段视频给张宝纯，并将钥匙留在消防栓上面。在租赁期间，尚有电费397元、水费85元未交清。5月29日，周红军通过微信向张宝纯转账1300元，并备注5月份房租，注明“因为有纠纷，房租只能转你一个月房租：5月5号到6月5号房租”。张宝纯回复“房子已经无效。房租费我也不收你的。”6月，周红军再次通过微信向张宝纯转账7800元，张宝纯拒收。审理中，周红军前往租赁房屋取回了三台空调和一台洗衣机。本院认为：周红军与张宝纯2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。此后，周红军的妻子陈玉莲与张宝纯通过微信聊天达成了对上述合同的解除协议，即：租客在三月份搬离出租屋，张宝纯免除三个月房租，并扣留押金。考虑到陈玉莲与周红军之间系夫妻关系，相互之间有家事代理权，张宝纯足以相信陈玉莲有权代表周红军，故应当认为上述解除协议对周红军有效，周红军与张宝纯已经于2019年11月11日达成合同解除协议，此后双方应当按照上述解除协议的约定履行各自的权利义务。但2020年4月3日，张宝纯又收取了周红军转账支付的7800元，虽然张宝纯解释该款系周红军支付的2019年11月至2020年4月的房租金，但事实上7800元为6个月的租金，周红军此后支付的租金中注明“5月5号到6月5号房租”，故周红军此前支付该款的意思表示应为支付2019年11月6日至2020年5月5日的房租金，故张宝纯收取该款的行为应当理解为：张宝纯以行为表明双方又达成新的协议：即将租赁期限延长至2020年5月5日，周红军补齐此前6个月的租金。而此后张宝纯既未承诺继续将房屋出租给周红军，又未收取周红军的租金，并多次要求周红军搬离，因此应当认为周红军与张宝纯的房屋租赁合同应于2020年5月5日解除。本案双方的争议焦点为：一、本案中谁存在违约行为，二、违约方如何承担违约责任。关于争议焦点一，首先在周红军这一方来说，虽然张宝纯以周红军将出租屋用作群租房为由认为周红军违约，但实际上张宝纯在2019年11月就已经发现群租房事由，此后双方已经就该事项达成了解除协议，应当认为双方已就群租事项达成过协议，其再以此为由主张周红军违约，本院不予支持。其次在张宝纯这一方来说，既然张宝纯收取到2020年5月5日的租金，其应当允许周红军居住至该日期，但其于2020年4月19日即要求周红军在4月27日前搬离早于5月5日，该行为当属违约。关于争议焦点二，考虑到双方于2019年11月11日先达成过解除协议，2020年4月19日张宝纯又明确表明过要求周红军搬离，其间虽然收取了7800元房租，但不足以令周红军以为张宝纯将继续向其出租房屋。加之双方多次重新达成协议，致使双方对合同履行产生争议，故张宝纯的违约程度较轻，仅仅在于提前8天要求周红军搬离，而租客的实际搬离日期也在2020年5月5日以后，并未对周红军的利益产生实际损害。因此，周红军要求张宝纯承担违约金7800元本院不予支持，根据本案实际情况，本院支持周红军多占用的20天期间的房屋占有使用费为违约金，周红军亦无需支付合同解除后继续占用房屋的使用费。至于周红军主张的押金1300元，张宝纯应当予以返还。但中介费1300元系支付给中介的居间费用，居间介绍已经成功，费用已经支付，与本案无关，本院不予支持。而空调、洗衣机已经取回，不应再作为本案的诉讼请求予以支持。至于装修损失，张宝纯并无证据证明其对房屋进行了装修及装修的价值，本院不予支持。但租赁房屋的水电费482元应由周红军承担，从押金1300元中扣除后，张宝纯还应向周红军返还818元。以上，张宝纯应当向周红军返还818元。周红军的其他诉讼请求，本院不予支持，张宝纯的其他反诉诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认张宝纯与周红军签订于2017年11月6日的《房屋租赁合同》已经于2020年5月5日解除；二、张宝纯应于本判决生效后10日内返还周红军818元；三、驳回周红军的其他本诉诉讼请求；四、驳回张宝纯的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费320元，减半收取计160元（由周红军垫付），由张宝纯负担10元，由周红军负担150元。反诉案件受理费50元，减半收取计25元（由张宝纯垫付），由张宝纯负担19元，由周红军负担6元。上述款项相互抵销后，由张宝纯于本判决生效后10日内向周红军支付4元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  邹吟冰二〇二〇年十二月三十日书记员  严露玮