广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1307号 原告：黄孜毅，男，1979年12月9日出生，壮族，住广西融安县。 委托诉讼代理人：刘绍安，融安县城东法律服务所法律工作者。 被告：梧州市福冠佳商贸有限公司，住所广西梧州市红岭路**第******商场。统一社会信用代码：91450400MA5L1C45XH。 法定代表人：卢家寿，公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒙华，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙柳成，广西道森律师事务所实习律师。 被告:梧州市福兴物业管理有限公司，住所广，住所广西梧州市新兴三路******会信用代码：91450400739972561N。 法定代表人：龙观水，公司副总经理。 委托诉讼代理人：周国良，女，公司办公室主任。 委托诉讼代理人：彭新权，广西益远律师事务所律师。 原告黄孜毅诉被告梧州市福冠佳商贸有限公司(以下简称福冠佳公司)、梧州市福兴物业管理有限公司(以下简称福兴物业公司)物权保护纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄孜毅的委托诉讼代理人刘绍安，被告福冠佳公司的委托诉讼代理人蒙华、龙柳成，被告福兴物业公司的委托诉讼代理人周国良、彭新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄孜毅向本院提出诉讼请求：1.被告排除妨害，将占用的梧州市红岭路7号第五栋一层通往四层通道及一层共用大堂全部恢复至规划设计的标准，能自由进出和通行；2.被告赔偿因占用梧州市红岭路7号第五栋一层规划通道及共用大堂，而令原告不能使用其所有的该栋四层42-50、71-90号1234.05㎡商铺造成的损失共计1028464.94元，包括按每月每平方米20元计算，从原告取得上述商铺的2017年3月22日起至2020年7月22日止，计算40个月共987240元(2020年7月23日后至按规划总评疏通所有通道时止的损失另计)、(2020)桂0405民初119号民事判决书确定的物业管理费38255.55元及违约金2541.38元、诉讼费426元，上述商铺正常使用前的物业服务费由两被告承担；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年3月3日，福兴房地产公司与被告福冠佳公司的法定代表人卢家寿签订《福兴时代广场商业用房租赁合同》，由卢家寿承租福兴时代广场5号楼一层用于经营超市，租赁期限从2017年3月13日起至2032年3月12日止。同日，卢家寿与被告福兴物业公司签订《物业管理服务合同》，约定被告福兴物业公司为福兴时代广场一层提供物业服务，并对共用设施设备、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理。2014年9月16日，被告福兴物业公司与梧州市红岭路7号第五幢四层42号至50号、71号至90号商铺的原产权人广西御龙轩实业有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：被告福兴物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理等。2017年3月22日，原告根据广西融安县法院（2016）桂0224执411号之二执行裁定书取得了梧州市红岭路7号第五幢四层42号至50号、71号至90号商铺1234.05㎡的产权。原告获得房屋产权后，在准备使用时发现被告福冠佳公司承租该栋一层进行装修经营超市，装修时将规划设计通往楼上的所有通道及一楼大堂部位全部封堵用于经营超市，原告根本无法从一层大堂上楼，导致四层商铺无法使用。原告曾多次找被告福冠佳公司的领导协商但没有解决问题。而被告福兴物业公司不仅没有按合同约定管理好公用部位和共用设施设备，反而在原告没能正常使用四层商铺的情况下，于2020年1月16日向梧州市长洲区人民法院起诉原告，向原告追讨物业服务费，长洲区人民法院作出(2020)桂0405民初119号民事判决，判决原告支付被告福兴物业公司物业服务费、违约金、诉讼费共计41222.93元，判决后原告履行了判决书的全部义务。但原告认为自己没能使用其所有的商铺是由于被告福冠佳公司经营超市时封堵了上楼主要通道7号、8号楼梯，同时占用一楼公共大堂。被告福兴物业公司没能按合同约定履行管理公共部位、公共设施设备的义务，给原告造成损失。如果原告能正常使用四层的商铺，便不会造成物业空置损失，也会有承租人交纳物业服务费。因此两被告应赔偿原告造成的包括物业服务费等损失。另外，在主要通道7号、8号楼梯及大堂恢复规划设计标准前的物业服务费应由两被告承担。由于双方多次协商无果，为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告黄孜毅向法庭提供的证据有： 1.房产证及房产分户图复印件，证明原告拥有涉案房产及一层通道大堂共用范围； 2.(2020)桂0405民初119号民事判决书，证明原告承担了涉案房屋的物业服务费； 3.照片6张，证明被告福冠佳超市占用了涉案房屋一层共用楼梯通道、大堂及封闭了进出大门。 被告福冠佳公司辩称，一、被告福冠佳公司基于租赁关系合法使用一层商铺用于商业经营，并未对原告造成侵害。被告福冠佳公司于2017年3月3日与开发商广西福兴房地产建设有限公司(以下简称福兴公司)签订《福兴时代广场商业用房租赁合同》，双方约定福兴公司将涉案商铺一层4068平方米整体出租给被告福冠佳公司用于经营超市，因此一楼商铺共有部份与四楼业主无关，原告的主张没有事实依据。二、超市内大堂的楼梯可以自由通行，二层楼梯周围安装的卷闸门是原开发商安装的防火卷帘门，原告随时可要求被告福兴物业公司卷起通行，被告福冠佳公司没有阻碍原告的通行自由。被告福冠佳公司目前是唯一一家进驻该大楼经营的单位，该大楼2-7层是因改造而烂尾荒废的工程，大堂的7#楼梯也可以通行到二层以上楼层，原告主张共用楼梯被妨碍使用没有任何事实依据。三、被告福冠佳公司并没有封锁楼梯，没有导致原告无法使用物业。原告具有近十条楼梯通道可以到达其个人物业。⑴通往二楼的楼梯仅有一处楼梯在超市内部，该部楼梯卷帘门可以随时升起。一楼大堂的另一处楼梯并不在超市内，也可以自由通行。且大楼周围的七个消防通道楼梯和二楼廊道也是开放使用，原告的主张没有任何事实依据；⑵根据设计规划，楼栋主体的外侧的钢结构是2-7层原产权人私自改建的非法违章建筑，且2层及以上的外围部分均没有安装防护装置，人员私自上楼极容易发生安全事故，因此二层以上包括四层商铺根本没有达到商业使用的条件，不具有使用价值，原告主张造成损失也没有事实依据；⑶4#、5#楼梯距离原告的物业最近，都可以通至原告个人物业，该两处楼梯一直完全开放可供使用。四、原告诉请被告福冠佳公司赔偿其四层商铺租金损失、物业费没有法律依据。被告福冠佳公司基于合法的租赁关系拥有一层商铺的整体经营使用权，并未对原告造成损害。原告在四层所属的商铺没有达到可以经营的条件，也没有证据证明其因此造成了具体损失，原告应承担举证不能的后果。请法院驳回原告的诉讼请求。 被告福冠佳公司向法庭提供的证据有： 1.《福兴时代广场商业用房租赁合同》，证明被告福冠佳公司与开发商广西福兴房地产建设有限公司存在租赁关系，出租方将涉案的福兴广场5号楼一层整体面积出租给被告福冠佳公司经营使用； 2.涉案的福兴广场5号楼二层以上的视频，证明涉案的5号楼二层以上的商铺建筑没有做好护栏等防护措施，属于被要求强制拆除的烂尾工程，二层以上商铺并没有达到可以交付给第三方经营使用的条件，无法出租给他人使用； 3.涉案的福兴广场5号楼楼梯图片，证明涉案建筑物的部分楼梯是开放的，原告可以自由上下楼梯； 4.（2018）桂0405民初17号民事判决书，证明涉案的福兴时代广场5号楼曾因楼上的碎石掉落砸伤行人，一层设置防护门是为了防止社会闲杂人员或者小孩跑上楼玩耍从而引发事故； 5.福兴时代广场5号楼一层大堂旁边楼梯照片、二层廊道照片、卷帘门照片，证明涉案的5号楼一层大堂处楼梯可以正常通行，也可以使用二层廊道通行，涉案大堂旁边楼梯卷帘门是原开发商安装的，被告福冠佳公司没有封堵通道； 6.福兴时代广场5号楼一层的房屋所有权证书及房产分户图，证明一层范围内的通道是一层商铺公用，一层大堂处位置也仅是一层公用，原告没有共同使用的权利； 7.福兴时代广场5号楼1至5层平面图、一层楼梯照片，证明二层以上露台处的钢结构建筑物为非法改造，原告所有的四层商铺不符合经营使用的条件，原告主张租金损失没有事实依据； 8.福兴时代广场5号楼从一层到四层的现场拍摄视频、楼梯门口照片，证明福兴时代广场5号楼所有楼梯都可以从一层直接通行到任何一层，被告福冠佳公司没有侵犯原告的通行权利。 被告福兴物业公司辩称，一、本案不存在福冠佳超市占用一层共用大堂，造成原告四层42-50、71-90号1234.05㎡商铺不能使用损失的事实。首先，广西福兴房地产建设有限公司是红岭路7号5幢一层整层4068.14平方米商铺物业的所有权人，根据房屋所有权证所附的《房产分户图》记载，红岭路7号5幢一层全部公共面积由一层业主公摊，全部走道和公共空间，均属一层商铺业主的产权范围，与二至七层业主并无任何关系。二至七层的商铺业主，只有上二层楼梯时的通行权，而没有该公共空间的使用权。因此，广西福兴房地产建设有限公司将一层出租给被告福冠佳公司后，福冠佳超市对自己租赁范围的一层公共空间作合理分隔使用，并无不当。其次，一层通往二层的步梯7和步梯8，位于**大堂公共空间，行人可自由通往该两台步梯，不存在影响通行造成四层商铺不能使用的情况。再有，一层通往二层的两处步梯，并非是通往四层的唯一通道。房产分户图显示，红岭路7号5幢整座楼有8台步梯、4台人防梯和7个电梯井，根本不存在原告不能使用四层商铺而造成其损失的事实。二、2014年6月，广西御龙轩实业有限公司(下简称御龙轩公司)先后从广西福兴房地产建设有限公司处购买了红岭路7号5幢商城二至七层全部商铺，并已取得房屋所有权证。之后御龙轩公司对二至七层进行全面装修。在装修过程中，御龙轩公司擅自改建，拆除了二至七层的所有外围护栏和玻璃幕墙以及楼梯护栏，还擅自搭建大型的钢结构。由于御龙轩公司财务状况恶化，装修突然停工，导致二至七层变成烂尾工地，现场遗留有大量碎石和装修材料，存在严重安全隐患。由于无人看管工地，福冠佳超市和被告福兴物业公司不得不采取设置阻隔和围闭措施。可见，红岭路7号5幢商城二至七层的现状，根本不具备经营条件，没有任何商业价值，原告及其他业主也不可能从一层大堂通往其位于四层的商业铺位进行任何商业经营行为。三、原告诉请被告福兴物业公司赔偿其不能使用商铺造成的损失，缺乏事实和法律依据。被告福兴物业公司已依照《物业服务合同》履行了提供物业服务的义务。请法院驳回原告的诉讼请求。 被告福兴物业公司向法庭提交的证据有： 1.房屋所有权证，证明广西福兴房地产建设有限公司是红岭路7号5幢一层商铺物业的所有权人，福冠佳公司对自己承租范围作合理分隔使用，不存在占有一层共用大堂的问题； 2.房产分户图(楼梯标注)、现场照片14张，证明一层通往二层的两台步梯并非是通往四层的唯一步梯； 3.关于开展年度消防安全检查的通知，证明被告福兴物业公司已履行物业服务义务； 4.被告福兴物业公司与原告律师的手机信息内容，证明被告福兴物业公司主动与原告联系有关楼梯和通道的使用问题； 5.《申请报告》、《通知》、明细表，证明御龙轩公司取得二至六层全部商铺物业所有权后，便对二至六层进行全面装修； 6.公告、快递单、限期拆除整改通知单、现场照片8张，证明御龙轩公司在装修过程中，擅自改建，拆除了二至六层的所有外围护栏、玻璃幕墙、楼梯护栏，搭建大型钢结构，后突然停工导致二至六层变成烂尾工地，因此二至六层的现状不具备经营条件，没有商业价值； 7.（2018）桂0405民初17号民事判决书，证明2017年6月26日发生不明原因的高空坠石砸伤行人事故，法院判决福冠佳公司赔偿行人的损失，故两被告采取阻隔和围闭措施。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告福冠佳公司的质证意见为：证据1三性无异议，对证明内容有异议，不能证明原告的主张，反而证明了一层大堂属于一层所有业主共有；证据2，真实性、合法性无异议，但与本案无关；证据3三性无异议，但不能证明原告的主张，原告提交的照片的确是被告经营的超市，卷帘门可以随时打开，并没有封闭。被告福兴物业公司的质证意见为：证据1无异议，对证明内容有异议，一层没有公摊面积，一层的范围与四层的业主无关；证据2无异议；证据3，对证明内容有异议，其中照片一与原告的诉请无关，只是超市大门的照片，照片二是超市的背面，照片三是超市内部的局部照片，不能证明原告的证明目的，照片四是消防要求安装的防火门，不影响原告使用商铺。 对于被告福冠佳公司提供的证据，原告的质证意见为：证据1，与本案无关，原告对被告福冠佳公司承租一层的事实无异议；证据2，与本案无关，对证明内容有异议，原告取得涉案商铺的产权是合法的；对证据3、5、8有异议，不能证明被告没有占用原告上下通行的楼梯，即使有其他楼梯可以通行，被告也不能占用楼梯7、楼梯8；证据4，与本案无关；证据6，对证明内容有异议，与原告的产权证相冲突，一层范围内的通道有公用的部分；证据7，认为被告福冠佳公司的证明目的不成立，原告是合法取得产权证。被告福兴物业公司的质证意见为：证据1-8无异议。 对于被告福兴物业公司提供的证据，原告的质证意见为：证据1三性无异议，对证明内容有异议，被告不能随意对一层公共空间作分隔使用；证据2无异议，对证明内容有异议，产权证载明了楼梯1、7、8等通道是一至五层共用，并不是只有一层商场共用的；证据3，只能证明被告按照消防部门的要求进行消防安全的检查，不能证明被告福兴物业公司对所有业主的公共设施进行了维护；证据4无异议，但不能证明被告福兴物业公司尽到了物业管理义务；证据5-7与本案无关。被告福冠佳公司的质证意见为：对证据1-2、5-7三性和证明目的无异议；证据3，被告福冠佳公司按照国家和物业管理规定保证消防通道和相关通道畅通，两被告没有损害原告的利益；证据4，由法院认定真实性、合法性，对关联性和证明内容有异议，不清楚短信的真实性，被告福冠佳公司严格按照国家的消防规定保障消防通道通畅。 本院认为，原告提交的证据1-3，被告福冠佳公司提供的证据1-8，被告福兴物业公司提供的证据1-2、5-7符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 梧州市红岭路7号第5幢商场由广西福兴房地产建设有限公司开发建设，被告福兴物业公司为该商场提供物业服务。广西御龙轩实业有限公司从广西福兴房地产建设有限公司处购买了福兴时代广场即梧州市，并取得了商铺所有权证。2017年3月22日，原告黄孜毅依据广西融安县人民法院作出的（2016）桂0224执411号之二执行裁定，取得梧州市红岭路7号第5幢四层42号至50号、71号至90号商场的不动产权证。 广西福兴房地产建设有限公司为梧州市红岭路7号第5幢一层100号商场等30套、一层36号商场等36套、一层10号商场35套的所有权人。2017年3月3日，广西福兴房地产建设有限公司(甲方)与被告福冠佳公司的法定代表人卢家寿(乙方)签订一份《福兴时代广场商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房为梧州市红岭路7号福兴时代广场5#楼一层，建筑面积共4068.14㎡，用于经营超市；租赁期限为15年，从2017年3月13日起至2032年3月12日止。同日，被告福兴物业公司与卢家寿签订《物业管理服务合同》，由被告福兴物业公司为福兴时代广场一层提供物业服务，对共用设施设备、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告福冠佳公司承租福兴时代广场5#楼一层后，对场地进行装修并用于经营超市。 根据被告福兴物业公司提供的5#楼一层房产分户图，显示5#楼的第一层商场内有走道、八处步梯(编号分别为步梯1-8，包括四处人防步梯)，七处电梯井。其中一层走道由一层商场共用，7号步梯及8号步梯分别位于一层走道两侧，均由一至五层商场共用；1-6号步梯均位于商场外侧，由商场共用。 另查明，被告福兴物业公司于2020年1月16日诉至本院，要求原告黄孜毅支付从2017年4月起的物业管理费。本院于2020年4月13日作出（2020）桂0405民初119号民事判决，判决黄孜毅向福兴物业公司支付物业管理费38255.55元及违约金。 原告认为，被告福冠佳公司经营超市占用一层走道及封堵步梯1、7、8，令原告无法正常通行上楼，被告福兴物业公司未尽到物业管理义务，导致原告无法使用四层商铺并造成损失，故诉至本院成讼。在庭审过程中，原告代理人陈述，步梯1、7、8只有被告福冠佳公司可以使用，原告无法使用。原告自2017年起取得四层商铺所有权后，没有向被告福兴物业公司书面申请要求装修。之后原告曾经想要装修但只能使用步梯7、8运输材料，因被告福冠佳公司经营的超市封堵了步梯7、8，导致原告无法运输装修材料。 在诉讼过程中，本院于2020年12月8日组织双方进行现场勘验，勘验情况为：一、被告福冠佳公司经营的超市在商场的一层，7号、8号步梯均在商场内部，其中7号步梯入口位于超市的经营范围内，入口处安装了卷闸门；8号步梯入口并不在超市的经营范围内，与超市侧门相邻，入口处没有安装卷闸门；7号、8号步梯至二楼处安装了防火卷帘门。二、步梯1-6位于商场外面，入口处安装有防盗门。三、步梯1-8均可通往二至四层，二至四层商场目前尚未装修，商场目前尚未安装电梯。四、福兴时代广场商场四层外围遗留有钢架结构建筑以及未拆除的钢架管，且未安装有安全护栏。被告福冠佳公司的代理人表示，步梯7的卷闸门平时是关闭的，如果楼上业主需要通行，其工作人员会协助开门。被告福兴物业公司的代理人表示，步梯7、8至二层的卷闸门平时是关闭的，如果楼上业主需要通行，其工作人员会协助开门。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第八十三条第二款规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”本案中，原告黄孜毅作为梧州市红岭路7号第5幢四层42号至50号、71号至90号商场的业主，广西福兴房地产建设有限公司作为梧州市红岭路7号第5幢一层商场的业主，双方对商场的共用部份均享有共同使用和管理的权利。被告福兴物业公司作为物业服务企业，负责管理涉案商场。广西福兴房地产建设有限公司将一层商场出租给被告福冠佳公司作为经营超市使用，原告认为其占用一层走道并封堵步梯1、7、8，导致其无法正常通行上楼。本案的争议焦点为：一、被告福冠佳公司在一层商场经营超市是否侵害原告通行上楼的合法权益？二、被告福冠佳公司、福兴物业公司是否应当向原告承担责任？ 关于第一个争议焦点。一层走道及1、7、8号步梯属于商场的共有部份，房产分户图显示一层走道为一层商场共用，1、7、8号步梯为一至五层商场共用。被告福冠佳公司作为一层商场的承租方，对一层商场享有合法的使用权。关于被告福冠佳公司在一层商场经营超市是否影响原告通行上楼，对此本院认为，首先，根据本院到现场勘验的情况，1号步梯入口位于商场的外部，并不属于超市的经营范围内。8号步梯入口虽然位于一层商场走道的一侧，与超市侧门相邻，但同样不属于超市的经营范围内，被告福冠佳公司经营超市并未占用1号步梯和8号步梯的入口。其次，虽然7号步梯的入口位于超市的经营范围内，但被告福冠佳公司并未砌墙或使用物品完全封堵7号步梯的入口。被告福冠佳公司仅仅在7号步梯入口处安装了卷闸门，并表示只要原告提出通行的要求，可以随时打开。再有，除了7号步梯外，原告可以选择使用1至6号步梯、8号步梯通行上楼，而被告福兴物业公司基于安全考虑，在1至6号步梯入口处安装防盗门，在7号、8号步梯至二楼处安装了防火卷帘门，防止其他人员上楼发生安全事故，并无不当。原告可以随时要求被告福兴物业公司开门让其通行上楼。即使原告选择7号步梯通行上楼，虽然稍有不便，但被告福冠佳公司并非完全排除、妨碍原告使用7号步梯通行上楼，也从未表示不允许原告从7号步梯通行上楼。因此，被告福冠佳公司在一层商场经营超市并未侵害原告通行上楼的合法权益。 关于第二个争议焦点。被告福冠佳公司作为承租方在一层商场经营超市，被告福兴物业公司作为商场的管理者，均未侵害原告通行上楼的合法权益。原告需要通行上楼，只要双方相互配合即可实现通行目的。因此，原告要求两被告排除妨害，将占用的梧州市红岭路7号第五栋一层通往四层通道及一层共用大堂恢复原状，并赔偿损失1028464.94元，以及承担原告正常使用四层商铺前的物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告黄孜毅的诉讼请求。 案件受理费14056元，由原告黄孜毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  李光耀 人民陪审员  邱学杰 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  郭 莹 相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。