贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1561号上诉人（原审被告）：毛国惠，男，1954年12月25日生，土家族，原住贵州省安顺市西秀区西水路******，现住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审被告）：何永芬，女，1955年9月8日生，汉族，原住贵州省安顺市西秀区西水路******，现住贵州省安顺市西秀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：贺东艳，贵州磐正律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：朱莉飞，女，1972年11月10日生，汉族，贵州省安顺市人，，住贵州省安顺市西秀区委托诉讼代理人：汪文卫，贵州巨人律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李顺江，贵州巨人律师事务所律师，代理权限：特别授权。原审被告：李松，男，1988年4月21日生，汉族，四川省隆昌市人，现住贵州省安顺市西秀区。原审被告：吴春梅，女，1987年8月4日生，汉族，四川省隆昌市人，现住贵州省安顺市西秀区。二原审被告共同委托诉讼代理人：贺东艳，贵州磐正律师事务所律师，代理权限：特别授权。原审第三人：何荣林，男，1962年4月30日生，汉族，，住贵州省安顺市西秀区原审第三人：舒华贵，男，1966年4月27日生，汉族，贵州省安顺市人，，住贵州省安顺市西秀区现住贵州省安顺市西秀区。上诉人毛国惠、何永芬因与被上诉人朱莉飞、原审被告吴春梅、李松、原审第三人何荣林、舒华贵确认合同无效纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何永芬、毛国惠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审已认定被上诉人与第三人何荣林调换房屋的事实，虽然双方未进行产权变更，但不影响何荣林取得了房屋所有权的事实。上诉人一审所举证据足以证实是在相信第三人何荣林取得房屋所有权后向其购买的事实，被上诉人不能以与第三人何荣林调换房屋条件为成就而对抗我方，上诉人属于善意第三人。2.上诉人及第三人在购买房屋时约定剩余5000元购房款在办理产权过户时支付，系因无法联系第三人何荣林至今未过户产权，上诉人无过错。被上诉人的产权办理时间为1993年，至今27年未向上诉人主张权利。3.买受人通过房屋交易取得所有权后，出卖人有义务协助买受人办理物权变更登记。上诉人以合理价格购买案涉房屋，属于真实状态权利人，故对该房屋是合法占有，享有使用、处分权利，仅仅因为被上诉人在与第三人何荣林调换房屋后一直未办理过户登记，加之第三人长期下落不明，导致上诉人一直无法办理过户取得登记物权，故上诉人将合法取得的房屋租赁给他人是合法的租赁行为。被上诉人、原审被告、原审第三人二审均未答辩。原审原告朱莉飞一审起诉请求：一、请求判决确认被告何永芬与被告李松、吴春梅于2020年2月15日签订的《房屋租金合同》无效。二、请求判决四被告毛国惠、何永芬、李松、吴春梅将属于原告所有,位于安顺市西秀区（现编号为**）5／5层10号的房屋返还给原告朱莉飞。三、请求判决四被告毛国惠、何永芬、李松、吴春梅连带赔偿原告经济损失21600元。该损失按照每月租金600元计算,从2017年5月暂计算至2020年5月起诉时（36个月）,实际金额计算至四被告将房屋交还给原告时止。四、本案诉讼费用由四被告承担。一审经审理查明：1999年7月28日，第三人何荣林作为甲方，与第三人舒华贵（乙方）、中介人被告毛国惠签订了《购房协议》，约定甲方将住房（西水路4幢2单元10号）转卖给乙方，经双方协议，总金额人民币壹万元整。1、由于甲方现房产权证未到手，双方商量协议先由乙方付人民币伍仟元整给甲方，甲方付房屋门钥匙给乙方后，乙方有权享受住房使用权。2、甲方将房产证交给乙方后，乙方将人民币伍仟元整交给甲方，房产权由乙方占有，双方手续清楚。现由甲方、乙方、中介三方签字后，协议生效。同日，舒华贵将5000元支付给何贵平，何贵平向舒华贵出具了收条。庭审中，舒华贵陈述该5000元实际是被告毛国惠支付，因其与毛国惠系亲戚关系，故该房屋此后一直由毛国惠、何永芬在居住管理。该房屋使用的水电也是从毛国惠所有房屋的同单元一楼的房屋中接来使用。后何永芬将该房屋出租给被告吴春梅和李松，租赁期限至2021年2月15日，租金每月600元，租赁期限内的租金已交清。争议的位于安顺市西秀区房屋在安顺市自然资源局登记的权利人为原告朱莉飞，登记时间为1993年9月16日，该房屋是其在1993年3月向安顺市住房制度改革办公室购买，购买价格为一次性付款金额为4598.99元。原告与第三人何荣林原系同事关系，双方都是安顺市计划委员会的职工。二人曾达成协议，原告将单位分配给其位于安顺市房屋互换。双方一直在互相调换的房屋内居住管理使用。南水路的该套房屋一直也是原告管理使用至起诉前。因为位于南水路的房屋何荣林一直未办理购房手续，后原告以争议的房屋系其所有，向本院提出上述请求。同时查明，第三人何荣林又名何贵平。被告毛国惠在相同的单元有一套房屋，坐落为安顺市西秀区，办理房屋所有权证登记的时间为1998年12月1日。一审庭审中，原、被告陈述位于南水路的房屋也未登记在第三人何荣林的名下。一审认为：《中华人民共和国民法总则》民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。对原告提出的请求确认被告何永芬与被告李松、吴春梅于2020年2月15日签订的《房屋租金合同》无效的诉讼请求，该合同是何永芬与被告李松与吴春梅的真实意思表示，且该《房屋租金合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原告的该诉讼请求本院不予支持，承租人因房屋权属的变更无法继续履行租赁合同，可另案向出租人主张权利。二、对原告诉请主张被告返还争议房屋的诉讼请求。虽然原告提交了争议房屋的所有权证书及购买合同，证实其才是争议房屋的所有权人，但是该房屋原告也自认以前与第三人何荣林达成口头的换房协议，只是后面双方未履行调换过户登记手续，而原告也一直对南水路的房屋管理出租使用，购房协议中的购房人为舒华贵，庭审中舒华贵自认该购房款是毛国惠支付，实际购房人为毛国惠，但对于何荣林，合同相对方的购房人为舒华贵。而现在购房人不管是舒华贵还是毛国惠，原告朱莉飞多年来都没有对毛国惠出租、管理使用该争议的房屋提出任何异议，使用的时间长达21年，且通过原告与何永芬的通话录音也能证实原告也将南水路的房屋一直对外租赁管理使用，故被告毛国惠对该房屋的占有不属于无缘由的占有。原告诉请四被告将属于原告所有位于安顺市西秀区（现编号为1单元）5／5层10号的房屋返还给原告朱莉飞，因为原告提交的证据能够证实其为争议房屋的所有权人，被告辩称该房屋原告已经和第三人何荣林调换，但是原告陈述双方虽然说调换，但是最后没有实际履行办理变更登记，被告提交的证据也不能证实原告及何荣林已经办理了两处房屋变更登记手续，一审庭审中原、被告认可南水路的房屋并未登记在何荣林名下，且何荣林与舒华贵的购房协议中约定舒华贵在未办理房产证前享有住房的使用权，待何荣林将房产证交给舒华贵后再补交另5000元的购房款，被告毛国惠在同一单元一楼有一套房屋，该套房屋的产权证书在1998年12月1日办理，其应该审查何荣林是否是出售房屋的真正所有权人，舒华贵作为买受人未尽合理的注意义务。因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律规定的外，经依法登记，发生法律效力，故舒华贵或毛国惠未取得本案争议的西水关的房屋的所有权，现原告要求四被告返还争议的房屋，符合法律的规定，予以支持。三、对原告主张被告支付原告经济损失的问题。原告在庭审中自认其与何荣林没有调换成房屋后，仍然保持原状的将单位分配的两处房屋调换使用。原告也在将南水路的房屋管理使用，被告舒华贵或毛国惠占有西水关的房屋有一定的原因，并不属于侵权，原告要求四被告连带赔偿原告经济损失21600元的诉请不予支持。但判决生效后四被告应将房屋及时腾还原告，如不及时返还，应按被告出租该房屋的月租金支付原告占用房屋期间的损失至实际腾房止。第三人何荣林不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。四被告辩称该房屋属于其向何荣林购买，所以不属于无权占有，不应腾还房屋及支付原告损失的诉请，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、由被告毛国惠、何永芬、李松、吴春梅在本判决生效后十五日内将位于安顺市西秀区（现编号为1单元）5／5层10号的房屋腾还给原告朱莉飞。二、如被告毛国惠、何永芬、李松、吴春梅不按上述判决履行腾房义务，被告毛国惠、何永芬、李松、吴春梅需从判决确定的履行期限之日起按每月600元的标准支付原告朱莉飞占用房屋期间的损失，直至腾还房屋时止。三、驳回原告朱莉飞的其他诉讼请求。案件受理费人民币340元，减半收取人民币170元，由原告朱莉飞承担人民币50元，由被告毛国惠、何永芬、李松、吴春梅承担人民币120元。二审各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本案争议焦点归纳为：上诉人是否应返还案涉房屋给被上诉人朱莉飞。本院认为，本案被上诉人朱莉飞对于其与原审第三人何荣林房屋调换的事实不持异议，而且也实际对调换后的房屋即南水路房屋实际占有、使用、收益。朱莉飞于1993年已办得争议房屋的产权证书，但未在争议房屋居住，其应当明知原审第三人何荣林已经调换房屋出售给上诉人，或应当明知实际使用人是上诉人，但在长达21年期间并未向上诉人主张过权利。现在被上诉人朱莉飞仅依据其房屋产权证直接要求上诉人返还房屋，未对其与原审第三人何荣林之间房屋调换的法律关系作出认定。被上诉人朱莉飞一审庭审中称因原审第三人何荣林对于其分配得的南水路房屋没有交钱、没有办理产权证导致不能换房，且本属于原审第三人何荣林分配的南水路房屋，现在权属虽然没有登记在何荣林名下，但权属不清。双方房屋调换的法律关系是否解除，影响被上诉人朱莉飞在本案中诉请能否得到支持。故被上诉人朱莉飞应先与原审第三人何荣林解决双方的房屋调换法律关系，再依据该结果主张权利。被上诉人朱莉飞现无证据证明原审第三人已与其解除双方调换房屋的法律关系，直接诉请被上诉人返还房屋无事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初2178号民事判决，改判：驳回被上诉人朱莉飞的诉讼请求。一审案件受理费人民币340元，减半收取人民币170元；二审案件受理费340元，共计510元，由被上诉人朱莉飞负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 朱俊蓉二〇二〇年十二月二十九日法官助理杨韵书记员王杰