北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23077号原告：吴世琴，女，汉族，1965年9月10日出生，住北京市朝阳区。被告：北京军合房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区梨园路****全部。法定代表人：倪利军，总经理。委托诉讼代理人：袁华虎，男，汉族，1985年2月24日出生，北京军合房地产经纪有限公司职员。原告吴世琴（以下简称原告）与被告北京军合房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴世琴，被告的委托诉讼代理人袁华虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2020年4月29日起至2020年10月29日止的租金48000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月19日，原告与被告签订《北京市房屋出租代理合同》，委托被告出租位于北京市通州区房屋（以下简称涉案房屋）。原告依约交付了房屋。被告支付租金至2020年4月28日，拒绝支付后续租金。原告多次催要，被告不断推诿。被告辩称：不同意原告诉讼请求。2020年4月28日原告收回房子，合同已于当日解除，所以后续房租不应由我公司支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月19日，原告（出租方、甲方）与被告（代理方、乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，原告将其所有的涉案房屋交由被告代理出租，约定：第四条代理权限：乙方独家代理权限为：（一）以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；（二）代甲方向承租方收取租金；（三）监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其义务；（四）甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；（五）乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第五条出租代理期限：出租代理期限自2019年4月29日至2021年4月28日。第六条租金标准：第一年房租5700元，第二年房租6000元/月，按季缴付，具体付款日期：2019年4月29日支付11400元、2019年7月29日支付17100元、2019年10月29日支付17100元、2020年1月29日支付17100元、2020年4月29日支付12000元、2020年7月29日支付18000元、2020年10月29日支付18000元、2021年1月29日支付18000元；出租代理期内甲方同意每年预留出30工作日为乙方工作期，工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款扣除。第十一条合同的解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的；2、擅自改变房屋用途的。第十二条违约责任：出租代理期内，甲方如需提前终止合同的，应提前30日通知乙方并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任；出租代理期内，乙方如需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。第十三条：委托期及之后三个月内，甲方不得与乙方介绍的承租户另行建立租赁关系，否则甲方向乙方支付两个月租金标准的赔偿金。第十六条补充规定：甲方同意乙方对其房屋进行简易装修、打隔断，并以分租形式出租，租赁期内，房屋内一切违法乱纪与甲方无关，如遇国家政策拆除隔断，双方协商解决议价，协商不成解除合同，双方互不承担违约责任。合同签订当日，原告将涉案房屋交付给被告，原告、被告公司员工袁华虎在《房屋附属设施、设备清单》上签字确认，该清单上交接物品中有购水卡1张、电表卡1张、购燃气卡1张，没有钥匙。被告如期支付前三期租金。按照合同约定，被告应于2020年1月29日向原告支付第四期租金17100元，但迟迟未付。2020年2月18日，原告向被告公司员工袁华虎发送微信，内容为：《解除租赁合同确认书》北京军合房地产经纪有限公司，我与你于2019年4月19日就涉案房屋签订的2年《租赁合同》。现根据《合同法》和《租赁合同》的第11条第四款的约定，房租按约定超过3日未支付房租，甲方有权收回该房屋使用权。特依法通知解除租赁合同。望收函后三日内迁出该房屋……特此通知，出租人吴世琴，2020年2月18日。2020年3月1日，原告向被告公司员工高主管发送微信：这个季度因疫情总共免租760元，以后不再免租，按合同办事。高主管答复：好。同日，被告向原告支付第四期租金16340元。庭审中，被告陈述2020年4月28日原告收房，没有办理签字确认手续，只是将钥匙水卡电卡燃气卡交付给原告。原告对此不予认可，表示没有收房，也没有收到上述物品。被告提交原告与被告公司员工袁华虎、高彦春的微信聊天记录，欲证明原告于2020年4月25日去收房了。原告认可微信聊天记录的真实性，但不认可其证明目的，认为其2020年4月25日去涉案房屋是为了查水表，不是为了收房。被告提交2020年11月23日被告去涉案房屋核实房屋状况的录像，证明涉案房屋仍由原租户张春贵等人居住，张春贵陈述原租户已于2020年4月28日与被告办理解约手续退还押金，并于当日与原告达成口头协议，由原租户和原告签订新的租约，与被告无关。原告对此表示不予认可，表示其没有和原租户达成续租协议，只是在2020年4月25日查水表时租户询问是否可以继续租用涉案房屋，原告回答中介不租了可以租给他。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方自愿签订《北京市房屋出租代理合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。本案争议焦点是合同是否已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，被告主张原告于2020年4月28日收回房屋，故双方之间《北京市房屋出租代理合同》已于2020年4月28日解除，为此其提交微信聊天记录、录像、保洁记录予以证明，原告对此不予认可，被告亦未能进一步提供双方对合同解除达成一致意见的证据，故双方之间的《北京市房屋出租代理合同》并未协议解除。另外，被告称根据2020年2月18日原告向袁华虎发送的微信，原告知道一旦被告欠缴租金超过3日，原告就有权解除合同，而根据合同约定被告应于2020年4月29日支付租金12000元，被告一直没有支付，故主张合同已于2020年4月28日解除。本院认为，被告欠缴租金超过3日，按照合同约定原告享有合同解除权，但该权利行使与否取决于原告，本案中被告未能提供证据证明原告向其发出过2020年4月28日解除合同的通知或作出相关意思表示，故《北京市房屋出租代理合同》并未因原告行使合同解除权而解除。综上，被告主张《北京市房屋出租代理合同》于2020年4月28日解除的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。在合同尚未解除的情形下，原告要求被告按合同约定支付2020年4月29日至2020年10月29日期间租金的诉讼请求合理，本院予以支持。具体数额方面，根据合同约定，本院确定为30000元。对于原告主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京军合房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告吴世琴租金30000元；二、驳回原告吴世琴的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告吴世琴负担225元（已交纳），由被告北京军合房地产经纪有限公司负担275元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十二月十五日书记员  王 哲