杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初1808号 原告（反诉被告）：陈斌，男，1982年7月7日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 被告（反诉原告）：马永，男，1981年9月13日出生，汉族，住山东省乳山市。 原告陈斌诉被告马永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，此后被告马永提起反诉，本院审查后予以受理，并决定与本诉合并审理，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，陈斌、马永到庭参加诉讼。后本院依法将本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员马钱利独任审理。本案现已审理终结。 陈斌向本院提出诉讼请求：1.判令马永立即支付房租费9450元（2020年2月10日至2020年4月3日共54天，每天租金175元计算）、违约金18900元、弥补合同约定的后续造成的损失17850元（2020年4月4日至2020年7月15日共3个月零12天，月租金5250元计算，每天租金175元计算，后期继续造成损失的，赔付直至达到弥补全部的损失为止）、水费300元，返还押金5250元，应支付共计41250元人民币；2.本案诉讼费由马永承担。事实与理由：马永为了经营需要，租赁陈斌位于杭州市临安区××弄××号××楼的营业房三间，并于2019年5月10日签订房屋租赁合同，合同约定押一付三，租期壹年。马永于2019年11月13日最后一次支付3个月房租费后，到2020年2月7日为合同约定的付房租日，但马永一直未支付房租费，且拖欠至今。在2020年4月3日上午10点50分，马永电话告知陈斌，不再租赁房屋，要单方面解除合同。陈斌知道马永单方面解除合同意图后，同意马永主动退租；同时明确告知马永2020年2月10日至2020年4月3日的房租费需要支付，因马永这样提前主动退租，属于违约行为，按照合同约定应该支付违约金。另外，租赁期间马永使用的水费一直未支付，需要支付水费等费用。马永在电话中，明知道违约后果的情况下，仍然继续要求退租以致单方面解除合同，并明确告知陈斌绝对不会再支付任何费用，并多次主动提出让陈斌直接走法律途径。当天12点左右，陈斌按照合同第七款约定内容，收回房屋。2020年4月4日当天，陈斌发现马永出现在临天路1944-1948号内，指导人员搬运家具。至此，陈斌有理由相信，在事实上马永早于2020年4月3日之前，就已租住××路××号。马永面对自己拖欠不付房租费、违约金、水费等费用的行为还蛮横无理、嚣张跋扈、歪曲事实、颠倒黑白。鉴于马永这种行为，陈斌为维护自身合法权益，提起诉讼。 马永辩称：我是租了原告的房子，最后一次交房租是2019年11月7日，房租费交至2020年2月10日。陈斌在2020年2月10日左右打电话给我催交房租，我要求减免，本身房子租金就高，我们聊的不是很愉快。2020年4月1日我回来，4月3日我打电话给陈斌，我说不租的本意是想让陈斌给我减免几个月的租金。我在回临安的路上就接到电话，陈斌在换锁，我就去了现场，看到陈斌让换锁公司把锁还了，房子上贴了条子，写着“房东在派出所民警的见证下把房子收回，如敢撬锁，全是监控”，随即我就报警，民警到达现场了解完情况后，找陈斌处理事情，陈斌就把门锁了一直没有露面。后来民警说管不了，让我向法院提起民事诉讼，就这样，我办公室里的东西一直锁在里面。后期我主动提起诉讼，法院将我的诉状转交至调解中心，调解中心的工作人员打电话给我，说无法调解。我因为新的办公室的东西置办差不多了，营业执照也都重新办理了，我就没有起诉。 马永向本院提出反诉请求：1.判令双方房屋租赁合同于2020年4月3日解除；2.判令陈斌立即归还笔记本电脑三台（联想笔记本两台、洪基笔记本一台）、电视机一台、打印机一台、电风扇一台、手推车一辆、铝合金折叠小方桌一张、海鲜礼包十盒（已经坏了，不主张）、营业执照正本一本（已挂失补办）、零散的办公用品及员工私人物品）价值共计5800元；3.判令陈斌支付违约金18900元（一年房租费的30%）；4.要求陈斌立即返还马永押金5250元；5.反诉费用由陈斌承担。事实与理由：马永承租陈斌位于××街道××弄××号××房，租赁期限为一年，即2019年5月10日至2020年5月9日止，房屋租金全年63000元，每季交纳。合同签订后，原告按约缴纳了押金并已分3次缴纳房租至2020年2月9日。马永在租得营业房内开办了杭州畅盈房产营销策划有限公司临安分公司。由于疫情原因，企业暂时停业，马永也在老家依照合同第八条第2款“如遇不可抗力，甲乙双方各自承担自己的损失”的约定与陈斌电话协商免除疫情期间的房租事宜，但陈斌不肯履约，双方谈的也不愉快。2020年4月2日，马永来临安准备恢复经营，陈斌突然在2020年4月3日将店门换锁，马永当即打110报警，但陈斌躲在屋内不肯与民警见面。马永请求社区协调，但陈斌还是不肯把锁打开，从而使马永无法使用承租房里的物品，特别是电脑等，已造成马永严重经营损失和财产损坏。马永请求法院在查明事实驳回陈斌起诉的同时，判决支持马永的反诉请求。 陈斌辩称：马永的反诉没有证据，房子里面的物品如果是马永的，他可以拿走。马永起诉的时候也列过物品清单，当时的笔记本电脑、电视机、打印机、电风扇这些价格与本次反诉的金额是不一致的。马永提供的清单和诉请没有证据证明东西的价值以及东西在我的房子里。马永提到的春节期间2020年2月10日左右给我打过电话，无证据证明，就算打过电话，我也可以选择不同意，马永不能强求。我打110报警，然后在民警的见证下将房屋按合同收回，我是在马永报警之前就先报警了。合同第五大条约定，是7号交纳租金，不是9号，马永2020年4月3日给我打电话，自始至终没有支付房租，在没有我同意的情况下强制性不支付房租是没有道理的。我就在家里，不是躲。民警不来叫我是因为马永没有支付房租。社区没有跟我沟通过，马永找了新民村的人帮他问一下大概给多少钱，我当时说了只要后续不给我造成损失，支付房租费、水电费等28000元。如果马永不来协商，房屋里面又有马永的东西，我肯定不敢租出去，那么后期造成的损失要马永承担。发改委的文件也只是鼓励减免或延迟收取租金，我电话里明确告诉过马永。 陈斌向本院提供如下证据： 证据一、《房屋租赁合同》照片打印件1份，欲证明：双方签订的合同对房租的金额、期限、违约责任等进行了明确的约定。 证据二、住所（经营场所）证明照片打印件1份，欲证明：案涉房屋是陈斌的，房子不属于违章建筑，可以办理营业执照。 证据三、光盘1份、书面整理材料1份，欲证明：马永单方面违约，拒不支付房租。 证据四、照片打印件1份，欲证明：马永现在的经营场地。 证据五、八部委的文件打印件1份，欲证明：根据指导意见，减免租金不是强制性条款，陈斌不同意就可以不减免租金，其已经让马永延期支付租金。 证据六、开锁换锁上门服务单照片打印件1份，欲证明：2020年4月3日中午，陈斌找换锁师傅上门服务。 马永未向本院提供证据材料。 陈斌提供证据，经庭审质证，马永对真实性均无异议，本院对陈斌提供证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述及有效证据，本院认定以下案件事实： 2019年5月10日，陈斌（作为出租方、甲方）与马永（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定陈斌将位于临安区××弄××号三间营业房出租给马永，租赁期限自2019年5月10日至2020年5月9日，该房屋用途为办公。合同第五条约定：“房租费用为整年63000元，按壹季度／次付款，双方约定于7号缴纳房屋租金，先付后租（其后的房屋租金应在前一期支付的租金到期日前的叁个日历天内完成支付）。另付押金5250元。押金待房租到期且不再租赁时由甲方验收房子无误后返还乙方，不计利息。此押金5250元，签订此合同前已付。”合同第七条约定：“租赁期内，若乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方以一年期限的房屋总租金的30%作为违约金支付给甲方。如果乙方的行为对甲方造成的损失仍不足以弥补的，乙方应负责赔偿直至达到弥补全部的损失为止：1.乙方在合同期内单方面解除合同的；2.未经甲方同意，擅自将房屋转让、转租、转借给他人的；3.擅向拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；4.擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋从事任何违反公序良俗或法律法规禁止的活动的；5.每月10号缴纳水、电费。拖欠房租费或水、电费累计3天（含）以上的，或者欠缴应承担的费用超过300元的。拖欠天数的租金则按月租金的5%加收滞约金，由于甲方原因迟抄的，乙方不付此责；6.乙方必须提供全部相关工作人员的身份证复印件等能证明人员身份信息的资料给甲方进行备案（已做暂住证或在派出所备案的除外）。”第八条其他说明约定：“1.乙方应与周边邻里和睦相处，积极做好防火、防电、防盗措施。租赁期间，由乙方居住产生的水、电等费用由乙方承担，每月按水表读数缴纳给甲方；租赁期满时，乙方须交清所有费用（水费按2.5元／吨计算，达到阶梯三价以上的则在此基础上另外分摊）（入住时的水、电用量：水始72吨，电由乙方自交供电局，甲方不承担）。2.如遇不可抗力的情况，甲乙双方各自承担自己的损失；如遇拆迁等政策性的情况，房租费按实际租住天数计算，甲方不赔偿乙方因另找房子租用而产生的一切费用。……。” 上述合同签订后，马永在案涉房屋处经营房地产营销策划。马永支付租金至2020年2月9日，此后的房租马永未支付。2020年4月3日，双方电联沟通房租事宜，马永明确表示不再租赁，押金扣掉，其他租金不再支付。陈斌知道马永的想法后，同意马永退租，同时表示租金需照付，并需支付违约金。当天中午，陈斌将案涉房屋门锁换掉，马永的办公用品仍在案涉房屋内。庭审中，马永陈述，其在四月中旬已租赁案涉房屋旁边的房屋重新营业。 另，2020年7月16日下午，本院组织双方当事人查看现场，同时，马永将案涉房屋内的办公用品全部拿走。经现场查看，水表读数为111。 另查明：因发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，后于2020年3月2日将浙江省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由浙江省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，其后又于2020年3月23日调整为三级响应。 本院认为：关于案涉租赁合同是否已经解除的问题。在2020年4月3日，马永明确表示不再租赁，陈斌表示同意，并将案涉房屋换锁，双方以实际行为表明了案涉租赁合同在2020年4月3日终止，故对马永要求确认案涉租赁合同于2020年4月3日解除的反诉请求，本院予以支持。 关于陈斌要求支付2020年2月10日至2020年4月3日之间的租金9450元（63000元÷12个月÷30天×54天）的诉请，按合同约定，马永仍应予以支付，但鉴于今年一月下旬起，爆发新冠疫情，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，而马永租赁房屋从事房地产营销策划，在一定程度上也受到疫情的影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）的相关精神，本着公平及损失共担原则，结合本案实际情况，本院酌情免除该期间一个月的租金即5250元，其余租金4200元，马永应支付。马永认为，根据合同约定，因不可抗力造成的损失，双方各自的损失各自承担，疫情系不可抗力，押金之外，租金应全部免除。本院认为，根据该条的约定，应系不可抗力造成房屋无法使用而造成的损失双方各自承担，但根据疫情防控期间的实际情况，房屋应仍可使用，只是因疫情防控措施导致原告的经营受到一定的影响，因此对马永的该意见，本院不予采纳。 马永未按合同约定时间支付租金，因疫情，陈斌已给其时间延付租金，但马永在租期届满前未按约支付租金并提前退租，构成违约，陈斌有权要求其支付相应的违约金，但违约金应相当于因违约造成的实际损失；庭审中，经释明，马永认为违约金过高，要求调整。另，陈斌在2020年4月3日马永明确表示不再租赁时，其在表示同意的同时，并没有给予马永合理的腾房时间，而是直接将案涉房屋的门锁换掉，导致马永的办公用品一直无法取出，因此陈斌的行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十二条规定的相关义务。根据上述双方违反义务的实际情况，并结合陈斌另行出租的时间成本等因素以及马永在2020年4月中旬已另行租房营业的实际情况，本院酌情根据双方违反义务的大小，并在双方的责任相抵后，按同年租金标准支持陈斌一个月的租金作为违约金，计5250元。关于陈斌主张的后续损失，因马永在2020年4月3日明确表示不再租赁，陈斌也表示了同意，此后其应采取合理的措施防止损失的扩大，但其却在2020年4月3日将案涉房屋门锁更换，致使案涉房屋不能使用，系其自身扩大损失的行为，且根据上述分析，已支持了相应的违约金，故对陈斌主张的后续损失，本院不予支持。 2020年7月16日，在本院的组织下，马永也取回了相应的物品，故对马永的第二项反诉请求，本院不予支持。另根据现场查看，水表读数为111吨，而合同中记载的原始数据为72吨，每吨2.5元，故马永尚欠的水费为97.5元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认陈斌与马永于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除； 二、马永应支付陈斌房屋租金4200元、违约金5250元、水费97.5元，合计9547.5元； 三、陈斌应退还马永押金5250元； 四、上述第二项、第三项判决内容相抵后，马永尚应支付给陈斌4297.5元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回陈斌的其他诉讼请求； 六、驳回马永的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费831元，由陈斌负担639元，由马永负担192元；反诉受理费548元，减半收取274元，由陈斌负担48元，由马永负担226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇二〇年十二月一日 书记员  沈 昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。