山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终5404号上诉人（原审原告）：郑本刚，男，1986年10月4日出生，汉族，律师，住邹城市。被上诉人（原审被告）：邹城迪升房地产开发有限公司，住所地邹城市钢山街道办事处汪庄村民委员会院内，统一社会信用代码91370883588788301X。法定代表人：宗兆东，董事长。委托诉讼代理人：赵东，山东诺善律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雪莲，山东诺善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东明德物业管理集团有限公司邹城分部，住所地济宁市邹城市怡和家园**，统一社会信用代码9137088331295679XR。负责人：韩帅，经理。委托诉讼代理人：楚良友，山东鲁祯律师事务所律师。上诉人郑本刚因与被上诉人邹城迪升房地产开发有限公司（以下简称迪升公司）、山东明德物业管理集团有限公司邹城分部（以下简称明德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服邹城市人民法院（2020）鲁0883民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑本刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判二被上诉人支付逾期交房违约金57,629.50元（计算至2020年6月19日）；一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。1、迪升公司提交的《建设工程竣工验收记录表》第3页记载“工程竣工验收结论：符合质量标准，备案后同意使用”，也就是迪升公司认可涉案小区的工程只有竣工验收备案后才能使用、达到交付条件。而涉案小区的工程的竣工验收备案时间为2019年3月22日，因此直到2019年3月22日涉案小区才达到交付条件。上诉人一审提交的不动产权证书中的房屋分户图，载明涉案小区的竣工日期为2019年，并不是2015年12月20日。上诉人并未收到迪升公司2015年12月30日邮寄的《入住通知书》，另外因涉案小区直到2019年3月22日才达到交付条件，因此直接认定邮寄即视为交付属于认定事实错误。商品房作为一种特殊的商品，只有经竣工验收后才能说明其质量合格得到了国家的认可。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条及第六条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条、《关于印发济宁市房地产开发项目竣工综合验收备案办法的通知》（济建〔2011〕86号）第七条的规定，商品房经验收合格是指通过竣工验收，取得竣工验收备案文件。被上诉人迪升公司仅凭验收记录、验收报告不足以证明涉案工程通过验收的日期。2、二被上诉人以未缴纳交房前的物业费为由拒绝交房的行为属于违约，应当承担违约责任。二被上诉人在庭审中已明确表示只有缴纳交房前的物业费才能交房，而《商品房买卖合同》中并无须缴纳相关物业费后开发商才交付房屋的约定。如明德公司认为上诉人应当缴纳交房前的物业费，只能通过其他合法方式进行救济，而不是以此为由拒绝交房。二被上诉人以未缴纳交房前的物业费为由拒绝交房的行为属于违约，二被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。二、一审适用法律错误。1、《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定：“类案检索范围一般包括……（三）本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件”。山东省高级人民法院作出的（2020）鲁民申62号民事裁定书，明确了“商品房经验收合格是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》”，并且上诉人也将前述案例邮寄给了一审法院，但一审法院却对上诉人的质证意见和类似案例却只字未提。2、根据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条，关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，上诉人已履行商品房买卖合同中的义务，二被上诉人逾期交房，故二被上诉人应当向上诉人支付逾期交房违约金57,629.50元。迪升公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确。《商品房买卖合同》中约定2015年12月31日前交付房屋，被上诉人已经在2015年12月20日经验收合格，于2019年3月22日取得竣工验收备案证书。二、上诉人上诉状中所陈诉的各项条例、通知，不是已经废止，就是被新的法律法规所替代，即使有施行也只是非强制性效力性规范，没有强制力。对于“竣工验收”的具体实施，根据建设部颁行的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条、第六条、《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用，同时还规定了建设工程竣工验收应具备的条件。从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，达到了购房者约定的交付条件。至于竣工验收备案，那是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为不相干。也就是说，只要商品房符合合同约定的交付条件，并且符合国家法律法规对于商品房交付的强制性规定，比如人防、消防、规划、环保等专项验收必须通过，那么即使没取得《竣工验收备案表》也可以交房。法律法规仅规定商品房交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。因此，开发商在交付商品房时并不需要先进行竣工验收备案，但必须竣工验收合格，被上诉人交付的房屋已经满足《商品房买卖合同》第8条关于房屋交付的4个条件，已经验收合格，且2019年8月26日上诉人取得不动产登记证书的事实也证明了涉案房屋符合交付条件，同时也证明了上诉人对房屋合法性的认可。三、被上诉人交付的房屋符合双方约定的交房条件，且上诉人要求交付房屋，被上诉人一直未拒绝，不能交付系上诉人个人原因拒绝上房，与被上诉人无关。况且房屋已经达到双方约定的标准，被上诉人也已经在房屋验收合格符合约定交付条件时已经向上诉人邮寄交房通知，是因上诉人变更居住地址和通讯号码未向被上诉人告知导致无法送达被退回，这是上诉人个人原因导致，与被上诉人无关，不存在逾期交房行为，所以也不存在违约行为。四、一审已查明未上房系上诉人个人原因导致，我方随时欢迎上诉人上房，上房所应缴纳的物业费系《商品房买卖合同》补充协议附件4第五条及附件五《前期物业服务约定》明确约定，且有上诉人本人的签字捺印。整个小区所有人都是在交付物业费后上房，只有上诉人一个人拒绝缴纳物业费，拒不上房，被上诉人一直积极配合业主上房，并不存在违约行为。明德公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑本刚向一审法院起诉请求：1、判令二被告将位于邹城市房屋交付给原告；2、判令二被告向原告支付逾期交房的违约金56,599.62元（计算至2020年5月21日），并自2020年5月22日起至交付之日止，二被告按照已付款项354,784.86元的万分之一每日向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定：原告郑本刚与被告迪升公司于2014年7月24日签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告公司开发建设的位于邹城市护驾山路4099号东方骏景23幢1单元01-1202号楼房一套，建筑面积为89.52平方米，单价为3,946元/平方米，金额为353,246元。原告首付110,246元，其余243,000元按揭贷款。双方在合同中约定出卖人于2015年12月30日前将经验收合格的房屋进行交付，同时约定逾期交房的违约责任为：如果超过合同约定交付期限90日，买受方可以解除合同，出卖人退还房款，并按买受人已付款项的1‰向买受人支付违约金；出卖人不退房的，自约定交房日期之日起按照已付款的万分之一每日向买受人支付违约金。在合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行交接验收时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人不能出具证明文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人通知买受人办理交接手续后30日内，未办理房屋交接的，自通知之日起买受人计算物业费及其他应交费用并由买受人承担房屋损毁、灭失等所有风险、责任；并在合同约定交房之日起每日交纳房屋看管费100元。在补充条款第6条中约定：由于买受方变更通讯方式或没有留下正确的联系方式，视为接受出卖人公开发布的一切信息。2015年12月25日涉案房屋所属楼宇经五方验收，结论为符合质量标准。2019年3月22日取得《竣工验收备案证书》。2015年12月30日，被告迪升公司向原告邮寄《入住通知书》，被告拒收被退回。2016年12月7日原告向被告迪升公司邮寄催告函，督促被告履行交房义务并出示合同约定的证明文件，但被告未予以回复。2019年8月2日原被告签订面积补充协议，原告对面积增加的部分交纳了差价1,538.86元，并交纳了住宅专项维修资金、煤气、暖气、有线电视开口费，由于原告拒绝交纳交房前物业费问题致使双方未完成上房流程，原告未能领取住房钥匙。2019年8月26日原告取得该诉争房屋《不动产权证书》，2020年4月16日原告再次向被告发出律师函，督促被告迪升公司交付房屋，承担违约责任，被告未予答复。被告明德公司系该小区的物业管理公司，被告委托其对业主房屋进行交付，由于双方对原告房屋交付前物业费用的问题，双方未达成一致意见，原告于2020年5月21日向本院起诉，于2020年6月19日开庭后原告取得了商品房钥匙。一审法院认为：双方当事人争议的主要焦点是被告是否逾期交房？应否支付逾期交房违约金？二被告是否承担责任，应如何承担责任？本案属于商品房预售合同纠纷，原告郑本刚与被告迪升公司在平等、协商一致基础上签订商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，不违背国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。该买卖合同相对方系郑本刚和迪升公司，迪升公司系本案适格的被告。明德公司仅是受被告迪升公司的委托进行交房，是否进行房屋交接以及房屋交接中产生的责任应有委托方承担，原告与明德公司系物业服务合同关系,因此，明德公司不是本案的适格被告，应驳回原告对被告明德公司交房和承担逾期交房违约责任的诉讼请求。关于逾期交房问题，通过庭审和被告提交的证据（原告已书面质证），原告购买的商品房所属楼宇于2015年12月20日经五方验收合格，符合双方约定的交房标准，2015年12月30日被告迪升公司向原告邮寄《入住通知书》，原告由于居住地址和通讯号码的变更，无法送达被退回，原告在书面通知交付房屋方面符合双方约定，并不存在违约行为。至于被告是否在交房时提交了相关证明文件和两书问题，只有原告在办理交房时才可以知晓，如果被告未能提交相关的手续，原告在收房时可提出异议并拒绝收房，原告不能提交因被告原因逾期交房的相关证据，虽然原告后期陆续向被告邮寄请求交房和承担逾期交房违约金的书面请求，被告未予理睬或因物业费问题未达成一致的意见，但不能否认被告在约定时间向原告邮寄交房通知的事实，因此原告向被告迪升公司主张逾期交房违约金无事实和法律依据，应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告郑本刚对被告邹城迪升房地产开发有限公司和山东明德物业管理集团有限公司邹城分部的诉讼请求。案件受理费减半收取620.37元，由原告郑本刚负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为被上诉人迪升公司和明德公司是否应承担逾期交房责任。迪升公司在2015年12月20日就组织对涉案房屋进行了验收，且验收合格。迪升公司于2015年12月30日10时按照上诉人与迪升公司所签署的《商品房买卖合同》中预留的住址和电话向上诉人邮寄了上房通知，但邮政改退批条显示因上诉人拒收而被退回。因此足以认定迪升公司已经按照双方合同约定的上房时间按时通知上诉人上房，是由于上诉人的原因而未能按时上房，因此上诉人主张被上诉人承担逾期交房责任，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。综上所述，上诉人郑本刚的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,215元，由上诉人郑本刚负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十二月二十三日书记员  周平平