四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初1812号 原告：文云志，男，汉族 委托诉讼代理人：陶江，四川君易律师事务所律师。 被告：大英万泰置业有限公司，住所地大英县蓬莱镇江南中路******，统一社会信用代码91510923309462013G。 法定代表人：刘菊英,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何成建，四川昂灿律师事务所律师。 原告文云志与被告大英万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文云志及其委托诉讼代理人陶江，被告万泰公司的委托诉讼代理人何成建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文云志向本院提出的诉讼请求：1.判决被告向原告交付“万象国际”1号楼28楼4号、18楼1号、14楼1号、2号楼27楼4号、28楼4号共5套住房；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月，原告与被告签订5份《万象国际房屋认购协议》，全款购买被告开发的“万象国际5栋”（现1号楼）28楼4号、18楼1号、14楼1号、2号楼27楼4号、28楼4号住房。被告开具了房款专用收款收据。该认购协议合法有效，应认定为商品房买卖合同。现原告购买的前述房屋已完工并具备交付使用的条件，被告已开始向案涉楼栋的其他购房户交房。原告向被告提出交房要求，被告无理拒绝，严重损害了原告的合法权益。 被告万泰公司答辩，1.双方于2016年3月签订了认购协议以及由被告向原告开具专用房款收据的事实属实，但被告向原告出具的房款专用收据上明确载明抵汪某或抵熊峰房源。事实上，汪某和熊峰均未从被告处获得过房源；2.原被告签订的认购协议性质是预约合同，因原告不愿意缴纳购房款，双方未能签订正式的商品房买卖合同，至今原告亦未向被告实际缴纳过购房款，被告不应履行交房义务；3.由于被告欠施工方工程款，经协商被告现已将案涉房屋抵给工程施工方用于其支付民工工资，事实上亦不能向原告交房。 原告文云志为支持其诉讼主张，依法提交的证据，质证、认证如下： 1.原告身份证复印件、被告企业公示信息复印件，证明原被告主体适格。经质证，被告无异议。本院经审查，予以确认。 2.房屋认购协议5份复印件、收据5份复印件，证明双方签订的认购协议性质为商品房买卖合同以及被告出具了收款收据的事实。经质证，被告万泰公司对证据真实性无异议，但认为该5份认购协议性质为预约合同，收款收据上载明抵汪某或熊峰的房源恰好证明了原告未实际交付购房款的事实，且汪某或熊峰至今并未从被告处取得过房源。本院经审查，对证据真实性予以确认。 3.（2017）川0923民初1645号民事判决书复印件，证明房屋认购协议有效，属于商品房买卖合同。经质证，被告对真实性无异议。本院经审查，予以确认。 4.1号楼、2号楼外观照片打印件2张，证明房屋已经安装防护栏，已经交付使用。经质证，被告认为照片虽然有时间地点内容，但仅属于原告自己的陈述，也无法证实原告的证明观点。本院经审查，结合被告提交的证据，对案涉楼栋已部分交付的事实予以确认。 5.射洪人民法院（2020）川0922民初192号民事调解书，证明原告与汪某以房抵债的事实。经质证，被告认为即使原告与汪某达成以房抵债协议，也不能证明对该抵债协议得到其他主体的确认。本院经审查，对证据真实性予以确认。 6.被告工商登记资料，证明熊峰与汪某均是被告公司股东，具备以房抵债的资格。经质证，被告对真实性无异议，但提出股东不能处理公司财产，不能以公司财产抵偿股东个人债务。本院经审查，对证据真实性予以确认。 7.证人汪某出庭证言，证明汪某系被告公司股东，抵债房源来源合法，以案涉房产抵债是经公司同意认可，对双方应具有约束力。经质证，万泰公司认为，证人与本案原被告均存在法律上的利害关系，其基于股东个人利益陈述的将公司房产用于抵偿其股东个人债务属于违法行为。本院经审查认为，结合收款收据上记载的内容和射洪人民法院（2020）川0922民初192号民事调解书记载的内容，对原告与汪某达成以房抵债的事实予以确认，但证据佐证汪某从被告处取得过案涉房屋。 被告万泰公司为支持其诉讼主张，依法提交以下证据，质证、认证如下： 1.申请复印件，证明为解决民工工资问题，被告已经将案涉房屋抵给实际施工人用于抵偿工程款和支付民工工资，房屋已经交付给实际施工人。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对合法性关联性不予认可，认为原告合同签订在先，在出具申请时，房屋处于原告查封状态，不能作为转让。本院经审查，对证据真实性予以确认。 2.万象国际钥匙交付通知书、装修登记表，证明经被告为解决民工工资问题已向施工人交付的事实。经质证，原告对三性不予确认。本院经审查，结合申请书等证据，对该证据真实性予以确认。 3.收据，证明被告与实际施工人按照约定抵偿工程款，并出具收款收据的事实。经质证，原告对该证据真实性认可，合法性关联性不认可。本院经审查，对证据真实性予以认可。 4.物业管理费的收据复印件，证明实际施工人在与被告达成抵付工程款协议后实际占有使用房屋的事实。经质证，原告对该证据三性不予认可，与本案无关。本院经审查，结合其他证据，对被告已将案涉房屋交与其他人的事实予以确认。 5.装修合同，证明实际施工人接收房屋后与装饰公司签订的装修合同，案涉房屋已装修使用的事实。经质证，原告对合同的三性不予确认。本院经审查认为，案外人签订的装修合同与本案无关联性。 6.民事判决书复印件，证明被告以房屋抵偿实际施工人工程款合法。经质证，原告对该证据真实合法性无异议，对关联性不认可，只是证明欠工程款。本院经审查，对证据真实性予以确认。 7.商品房预售许可证复印件，证明案涉房屋楼栋项目于2016年5月9日取得商品房预售许可的事实。经质证，原告对证据三性无异议。本院经审查，予以确认。 8.监理通知单（质量/安全）复印件，证明案涉项目因未完成整改至今未整体验收的事实。经质证，原告对证据三性不认可，认为被告已将房屋交付他人使用。本院经审查，对证据予以确认。 9.案外人代某起诉被告的诉讼资料，证明案外人已实际占有案涉房屋。经质证，原告对真实性合法性认可，但认为不能达到证明目的。本院经审查，对证据予以确认。 10.情况说明，证明A区1-5号楼主体竣工验收合格，但水电工程、消防工程及电梯安装工程未进行验收以及A区楼栋编号情况。经质证，原告认为被告在（2017）川0923民初1645号案件中对房屋编号未提出异议。本院经审查，对证据予以确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下法律事实： 2016年3月，原告作为乙方、被告作为甲方签订了5份《万象国际房屋认购协议》，主要内容：一、乙方自愿认购大英万象国际物业住宅（分别记载了房屋楼栋编号和房屋总价）；二、付款方式为乙方选择一次性付款，在签订《认购协议》后7日内付清总房款；三、乙方在签订申购协议后，甲方采取公告或拨打乙方预留电话的方式通知乙方，乙方在接到通知之日起7日内到达甲方通知地点签定《商品房买卖合同》，并带上约定的相关手续资料。若乙方未能在约定期限内携带该条约定手续要件并与签定相应合同的，视为乙方自愿放弃本套房屋认购权，乙方所付定金不予退还，甲方有权不予通知将该房屋另行出售，且乙方须向甲方支付30%违约金。若甲方在本协议第1条约定期限内将该套房屋另行出售的，甲方应双倍返还乙方已付定金。在签订《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳的定金将自动转为购房款。 同年4月8日，被告向原告开具大英县万象国际房款专用收款收据5张，分别载明“购房诚意金”字样和各自楼栋编号，在收据右上角载明“抵汪某房源”或“抵熊峰房源”。双方至今未签订《商品房买卖合同》。原告陈述被告公司股东汪某曾向原告借款，经协商后双方同意以被告开发的案涉房屋抵偿该债务，原告本人实际未向被告缴纳购房款。2016年5月9日，万象国际Ａ区1号、2号、3号、4号楼项目取得商品房预售许可证。2019年12月，万象国际Ａ区1号、2号、3号、4号、5号楼项目主体竣工验收合格。该楼盘竣工后，楼栋编号存在变更，原销售模型中的5号楼、6号楼、7号楼现在编号分别为1号楼、2号楼、3号楼。原告认购协议中涉及的房屋已于2020年9月通过以房抵债的形式抵偿给该工程实际施工人唐幸福或已对外销售给案外人。 本院认为，原、被告签订的5份《万象国际房屋认购协议》虽约定了房屋楼栋编号及价款等，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，且协议中明确约定需签订正式的商品房买卖合同，原告亦未按照协议约定在签订认购协议后7日内付清总房款；原告虽还诉称双方协议以被告开发的房屋抵偿原告对汪某享有的债权，但亦陈述在签订认购协议后被告要求原告支付购房款才签订正式商品房买卖合同，且汪某和原告均未实际占有过案涉房屋，故该5份认购协议属于预约合同性质，而非正式的商品房买卖合同。预约合同的标的是签订本约合同的行为，而非金钱或财物的给付行为，预约仅对缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易，强制缔结合同有违合同意思自治的基本原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”本案认购协议的内容仅为签订正式商品房买卖合同的意向性预约，且原告并未支付购房款，双方并未形成正式的商品房买卖合同关系，显然属于前述法律规定的不得要求继续履行之情形。因此，原告无权基于该认购协议要求被告履行交付房屋义务。对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下： 驳回原告文云志的诉讼请求。 案件受理费24018元，减半收取12009元，由文云志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 员 何雪峰 二〇二〇年十二月二十日 法官助理 马 炼 书 记 员 冷美玲