杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初3683号 原告：钟炯恩，男，1990年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：李芸芳（兼原告何璐璐的委托诉讼代理人，系原告钟炯恩的母亲，原告何璐璐的婆婆），女，1963年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：朱菊芬（兼原告何璐璐的委托诉讼代理人）。 原告：何璐璐，女，1990年11月6日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 被告：谢继鑫，男，1979年3月11日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：陈金峰（兼被告王瑛的委托诉讼代理人），浙江金驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王杰豪（兼被告王瑛的委托诉讼代理人），浙江金驰律师事务所律师。 被告：王瑛，女，1980年12月11日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告钟炯恩、何璐璐诉被告谢继鑫、王瑛定金合同纠纷一案，原告于2020年9月1日向法院提起诉讼，诉请：1.被告（违约方）按房款10%支付原告（守约方）购房违约金970000元，并赔偿原告再次购房，除上述款项外的差价部分损失约200000元。2.诉讼费用、保全费用由被告承担。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告钟炯恩、何璐璐的委托诉讼代理人李芸芳、朱菊芬、被告谢继鑫、王瑛的委托诉讼代理人陈金峰、王杰豪到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告钟炯恩、何璐璐申请变更诉请为：1.解除合同；2.支付约定违约金970000元；3.支付增加违约金850000元；4.本案诉讼费由被告承担。本案现已审理终结。 经审理查明：2020年5月10日，原告钟炯恩、何璐璐（乙方、买方）与被告谢继鑫、王瑛（甲方、卖方）通过杭州豪世华邦文教房地产代理有限公司（丙方、房地产经纪机构）签订编号为0002053的《购房定金合同》，约定：乙方委托丙方以下列条件购买甲方位于杭州市上城区××幢××室的房屋，乙方实地对房屋进行了详细察看，丙方就该转让房屋已对乙方进行充分的说明，乙方对甲方所要转让的房屋价格、户型、税费等事项已充分了解，愿意购买该房屋。乙方为表示对上述房屋的购买诚意，于2020年5月10日向丙方交付意向金300000元作为洽谈之用，并于甲乙双方签字确认本合同生效后，乙方交付给丙方的意向金直接转为购房定金。房屋坐落杭州市上城区××幢××室，建筑面积157.05平方米（以房屋所有权／不动产权证记载为准），房屋权属：所有权证／不动产权证号：杭房权证上移字第1××5号，共有人王瑛，所有权证／不动产权证号：杭房权证上移字第1××4号，且共有权人已同意出售，如相关部门要求，共有权人可配合到场办理相关手续。转让总价9700000元。待乙方购房资格查档通过后2020年8月23日前甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及相关协议。乙方承担全部税费。乙方于本合同签署时向甲方自行支付定金，甲方收取定金时应向乙方出具收条。乙方同意于《杭州市房屋转让合同》签订后2020年8月25日前将首付款5820000元打入杭州豪世华邦房地产代理有限公司银行保证金账户，待首付款到账且审批通过后转付给甲方，余款3880000元办理按揭贷款，待银行放贷且交房完毕后转付给甲方。甲方于银行放贷后3个工作日将房屋交付给乙方，在房屋交付之前产生的各项费用（包括物业管理费、水、电、煤气、有线电视等费用全部由甲方承担，交付日以后（含交付当天）发生的费用均由乙方承担）。违约责任：若甲方违约，乙方选择双倍返还定金的，乙方同意将双倍返还定金金额的25%支付给丙方作为居间劳务费，若乙方违约，甲方选择没收定金的，甲方同意将没收定金金额的50%支付丙方的居间劳务费。若发生违约情形的，守约方不选择定金罚则的，则可要求违约方支付按房屋转让总价10%的违约金。在本合同签订后如果因国家政策导致贷款无法办理、首付比例提高或购房资格被取消，乙方可以提出解除合同，甲、丙双方应予以配合解除合同，并无息退还定金。由于不可抗力因素造成本合同无法履行的，各方均不承担违约责任。《购房定金合同》签订后，2020年5月10日、5月11日，原告钟炯恩、何璐璐分别向被告谢继鑫转账10000元、90000元和200000元，2020年5月11日，被告谢继鑫出具《收据》，载明：“2020.5.11谢继鑫共收到何璐璐和钟炯恩购买金色家园3幢1101室定金人民币叁拾万元整。”2020年7月6日、8月17日，杭州豪世华邦文教房地产代理有限公司向被告谢继鑫、王瑛发送《敦促函》、《催告函》，要求被告谢继鑫、王瑛按合同约定继续履行合同，配合转签《杭州市房屋转让合同》及相关协议，如未如期履行合同的，则将按照合同约定追究违约责任。2020年8月19日，原告钟炯恩、何璐璐向被告谢继鑫、王瑛邮寄《催告函》，载明：“我方（钟炯恩、何璐璐）于2020年5月10日就坐落于杭州市上城区××幢××室的物业在杭州豪世华邦文教房地产代理有限公司签订了《购房定金合同》（合同编号0002053）。现已履行至转签《杭州市房屋转让合同》及相关协议的环节，豪世华邦地产就该事项多次与你方联系，但你方至今未作正式回应且未配合履行，请你方于2020年8月23日之前履行合同义务，配合转签《杭州市房屋转让合同》及相关协议。若你方未在上述期限内履行合同义务，则视为你方构成根本性违约，我方将按《购房定金合同》的约定，解除该定金合同，并追究你方违约责任。”但被告谢继鑫、王瑛仍未按约与原告钟炯恩、何璐璐签订正式的房屋转让合同，故原告钟炯恩、何璐璐诉至法院，要求依法解决。审理中，原告钟炯恩、何璐璐明确表示不选择定金罚则，不另行主张返还定金，要求被告谢继鑫、王瑛按房屋转让总价的10%支付违约金。 本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告钟炯恩、何璐璐与被告谢继鑫、王瑛签订的《购房定金合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，经原告钟炯恩、何璐璐及杭州豪世华邦文教房地产代理有限公司多次催促，被告谢继鑫、王瑛仍未在合同约定的期限内与原告钟炯恩、何璐璐签订《杭州市房屋转让合同》，应认定被告谢继鑫、王瑛存在迟延履行主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行的违约情形，故原告钟炯恩、何璐璐主张解除该《购房定金合同》，符合法律规定，本院予以支持。原告钟炯恩、何璐璐认为原、被告所签订的购房定金合同实为房屋买卖合同，被告违约给其造成了定金损失300000元、提前出售原有房屋损失500000元以及另行购房差价损失1820000元，故要求被告赔偿约定违约金970000元外，另承担增加违约金850000元。被告谢继鑫、王瑛抗辩认为案涉合同系预约合同，原告主张的违约金过高，要求法院调低至300000元定金以内。对此，本院认为，因《购房定金合同》约定的是订立《杭州市房屋转让合同》，故该《购房定金合同》应属预约合同。《中华人民共和国合同法》规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告钟炯恩、何璐璐按照《购房定金合同》中的约定，选择适用违约金责任条款，且不主张返还定金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，但被告谢继鑫、王瑛违反上述预约合同给原告钟炯恩、何璐璐造成的损失仅为准备达成本约而支出的费用，而不包括未达成本约所产生的预期利益损失，综合考虑合同的履约情况、当事人的过错程度、被告违约给原告造成的损失等因素，本院酌情确定被告谢继鑫、王瑛向原告钟炯恩、何璐璐支付违约金750000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告钟炯恩、何璐璐与被告谢继鑫、王瑛于2020年5月10日签订的编号为0002053的《购房定金合同》于本判决生效之日予以解除； 二、被告谢继鑫、王瑛于本判决生效之日起十日内支付原告钟炯恩、何璐璐违约金750000元。 三、驳回原告钟炯恩、何璐璐的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21180元，减半收取10590元，由原告钟炯恩、何璐璐负担4940元，由被告谢继鑫、王瑛负担5650元，财产保全申请费5000元，由被告谢继鑫、王瑛负担。 原告钟炯恩、何璐璐于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告谢继鑫、王瑛于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  宋慧娟 二〇二〇年十二月二日 书记员  吴 凡