新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵1202民初1659号 原告：孙淑玲,女,1968年6月12日出生,住新疆生产建设兵团第十三师。 委托诉讼代理人：王伟,新疆浩维律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：姬平,男,1974年10月17日出生，住新疆生产建设兵团第十三师。 委托诉讼代理人:汪应珍(姬平妻子),女,1978年5月21日出生，住新疆生产建设兵团第十三师，代理权限特别授权。 被告：汪应珍,女,1978年5月21日出生，住新疆生产建设兵团第十三师。 原告孙淑玲与被告姬平、汪应珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙淑玲及其委托诉讼代理人王伟，被告姬平的委托诉讼代理人被告汪应珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙淑玲向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付购房款210000元；2、判令两被告向原告支付违约金(违约金从2019年12月27日起按照每日84元支付至实际付清之日)；3、判令被告承担房屋过户所产生的一切费用；4、判令被告向原告支付律师费3000元；5、本案的诉讼费、送达费由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于哈密市黄田农场锦绣苑小区**号楼*单元***室的自有房屋出售给被告，总房款380000元。被告于合同签订之日向原告支付100000元，剩余280000元分四次向原告支付。付款时间自2018年起至2021年止，于每年的12月26日前支付70000元。合同签订后，原告按照合同约定于2017年12月26日向被告交付了房屋。2018年3月6日，原、被告因房屋买卖合同纠纷在黄田农场司法所调解。被告承诺超期每天支付违约金84元。2018年12月26日，2019年12月26日，被告均未按照约定支付房款，原告多次索要未果。根据《合同法》第一百六十条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款。”。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法裁决。 被告姬平、汪应珍辩称，双方于2017年12月26日签订的《房屋买卖合同》属实，房款剩余210000元未付亦属实。合同约定，具体付款时间以每年农场连队结算为准。被告于2017年12月26日支付80000元，2018年2月28日支付20000元整，2018年3月2日被迫、受骗支付3000元，2020年1月6日支付70000元，2020年9月9日支付5000元。合同签订后，原告私自涂改合同内容，还到被告家中纠缠。被告仅同意按照合同约定的时间支付到期房款70000元，不同意一次性支付剩余全部房款。对于剩余房款，被告愿意交至法院，由法院监管。待房款全部交至法院后，要求原告办理房屋过户手续，手续办完后才能将房款交给原告。被告不同意支付违约金，原告涂改合同未经被告同意，已构成违约。被告不同意支付房屋过户所产生的一切费用及律师费。另外，双方之间的纠纷不应当牵涉到孩子，要求原告不要再向被告的孩子索要房款，不要打扰孩子上学。 本院经审理认定事实如下：孙淑玲通过拆迁置换方式取得黄田农场锦绣苑小区**栋*单元***室的房屋一套。2017年12月26日，孙淑玲与姬平、汪应珍签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：孙淑玲将位于黄田农场锦绣苑小区48栋1单元201室的房屋转让给姬平、汪应珍，房屋面积127.84平方米；房款380000元，分五次（合同中记载分四次支付，实际为五次），即2017年12月26日支付100000元，2018年12月26日、2019年12月26日、2020年12月26日、2021年12月26日各支付70000元；待姬平、汪应珍交付全款后，到锦绣苑售房部更改产权手续，办理房产过户的费用由姬平、汪应珍承担；姬平、汪应珍将房款付清后，孙淑玲应积极配合姬平、汪应珍办理楼房更改产权手续；在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决（诉讼费、律师费由违约方承担）。合同签订后，双方补充约定：房屋内所有装修、家电、家具归姬平、汪应珍所有。合同签订当日，姬平、汪应珍向孙淑玲支付房款80000元，姬平另向孙淑玲出具了欠房款20000元及燃气安装费、暖气费、热水器安装费共计3000元，共23000元的欠条一份。后孙淑玲向姬平、汪应珍交付房屋，2018年1月1日姬平、汪应珍入住该房屋。2018年2月28日，姬平、汪应珍向孙淑玲支付房款20000元。2018年3月2日，姬平向孙淑玲支付燃气安装费、暖气费、热水器安装费、水电费共计3000元。后双方因继续履行合同发生争议，经黄田农场司法所调解，双方就继续履行合同达成协议，为此姬平于2018年3月6日向孙淑玲出具欠条，确认欠孙淑玲房款尾款280000元，承诺按合同约定分四年付清，不得拖欠，超期每天支付剩余房款的千分之三，按每天84元支付违约金。双方约定的第二次付款期限（2018年12月26日）届满后，姬平、汪应珍未向孙淑玲支付房款，从而引发纠纷。后孙淑玲诉至本院，请求判令两被告支付购房款70000元及违约金(违约金从2018年12月27日起按照每日84元支付至实际付清之日)。本院于2019年7月2日作出（2019）兵1202民初397号民事判决书，判决支持了孙淑玲提出的上述请求。现孙淑玲以姬平、汪应珍未支付到期（2019年12月26日）房款70000元，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一为由，诉至本院，请求判如所诉。 另查，2020年10月16日，孙淑玲与新疆浩维律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由新疆浩维律师事务所指派王伟律师为孙淑玲与姬平、汪应珍房屋买卖合同纠纷一案的代理人，律师代理费3000元。同日，孙淑玲向该律师事务所支付了律师代理费3000元。 以上事实，有原告孙淑玲提交的《房屋买卖合同》、《欠条》、民事判决书、《民事委托代理合同》及诉讼服务费发票，被告汪应珍提交的说明、QQ聊天记录截图，以及双方当事人到庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行的违约责任。本案中，合同约定姬平、汪应珍应于2019年12月26日支付房款70000元，姬平、汪应珍逾期未支付到期房款，违反合同约定，应承担继续履行的违约责任。 关于孙淑玲以姬平、汪应珍未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一为由，主张剩余房款210000元的请求。孙淑玲主张要求支付剩余全部房款的法律依据为《合同法》第一百六十七条。《合同法》第一百六十七条第一款规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”。经查，合同约定房款总价为380000元，姬平、汪应珍已支付了2019年12月26日之前的房款共计170000元，未支付到期房款70000元，未付到期金额未达到全部房款金额380000元的五分之一，即76000元。因此，孙淑玲要求姬平、汪应珍支付剩余全部房款不符合合同约定及上述法律规定，本院不予支持。根据合同约定，姬平、汪应珍应于2020年12月26日支付房款70000元。考虑到本判决作出后须经过15日的上诉期及10日的履行期限，届时双方约定的付款期限已届满。为减轻当事人诉累，节约诉讼资源，本院认定姬平、汪应珍应向孙淑玲支付房款140000元。 关于孙淑玲要求姬平、汪应珍支付违约金(自2019年12月27日起按照每日84元支付至实际付清之日)的请求。首先，关于每日违约金金额的确认问题。经查，2018年3月6日，姬平出具的欠条中承诺剩余房款按合同约定分四年付清，不得拖欠，超期每天支付剩余房款的千分之三，按每天84元支付违约金。庭审中，孙淑玲陈述，双方约定的违约金为840元，其在（2019）兵1202民初397号案件中仅主张了70000元的违约金每天84元。经查，欠条载明违约金的计算方式为千分之三，同时载明违约金金额84元。按照千分之三计算，尚欠房款280000元每天的违约金应为840元，但欠条中载明违约金数额为84元。双方约定的违约金计算方式与违约金金额自相矛盾，无法确定系计算方式约定有误，还是违约金计算结果错误。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”。根据该规定，违约金应以补充守约方的损失为原则。本案中，姬平、汪应珍逾期未支付房款给孙淑玲造成的损失为未取得房款的利息损失。以姬平出具欠条时（2018年3月6日）的贷款基准利率4.35%计算，280000元每日的利息损失为33.37元。另外，2018年度兵团在岗职工平均工资为61962元，日均工资169.76元。姬平的职业为黄田农场连队职工，其在出具欠条时能够预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，最直接的参考依据为其收入能否负担所要赔偿损失的承担能力。若按照每日840元计算违约金，远远超出姬平的承担能力，亦超出其能够预见到或者应当预见到的范围。另外，欠条中同时记载“千分之三”和“84元”，前者为计算方式，后者是具体数字，对于普通老百姓而言一个具体的数字更为直观、明确，亦更符合双方真实的意思表示。综上所述，本院认定双方约定的违约金为每日84元。根据孙淑玲提交的（2019）兵1202民初397号民事判决书证实，姬平、汪应珍逾期未支付2018年12月26日到期房款时，孙淑玲已主张了违约金每日84元，且获本院支持。现孙淑玲再次主张违约金属重复主张，本院不予支持。 关于孙淑玲要求姬平、汪应珍承担房屋过户所产生的一切费用的请求。合同约定，待姬平、汪应珍交付全款后，到锦绣苑售房部更改产权手续，办理房产过户的费用由姬平、汪应珍承担。现姬平、汪应珍未付清全部房款，双方亦未办理房屋产权变更登记，姬平、汪应珍承担房屋过户费用的条件尚未成就，故对孙淑玲该项诉讼请求，本院不予支持。 关于孙淑玲要求姬平、汪应珍支付律师代理费3000元的请求。《房屋买卖合同》第六条约定，在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决（诉讼费、律师费由违约方承担）。本案中，姬平、汪应珍违反合同约定逾期未不支付房款，孙淑玲主张因诉讼产生的律师费3000元符合合同规定，本院予以支持。 对于孙淑玲主张的送达费，因本案中未产生送达费，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告姬平、汪应珍于本判决生效之日起十日内向原告孙淑玲支付房款140000元； 二、被告姬平、汪应珍于本判决生效之日起十日内向原告孙淑玲支付因诉讼产生的律师费3000元； 三、驳回原告孙淑玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2247元，由原告孙淑玲负担667元，被告姬平、汪应珍负担1580元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。 当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从每次履行期间的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审判长  董如意 二〇二〇年十二月九日 书记员  唐 慧 1