北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25619号原告（反诉被告）：北京中大物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区木樨地南里******。法定代表人：张雷，总经理。委托诉讼代理人：王凇珊，北京市元甲律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨百韬，男，1959年12月4日出生，汉族，中国公安大学退休教师，住北京市西城区。原告北京中大物业管理有限责任公司与被告杨百韬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京中大物业管理有限责任公司（以下：中大物业公司）委托诉讼代理人王淞珊，被告杨百韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中大物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付物业服务费2573．60元（2017年1月1日至2018年12月31日）、违约金244．16元（按照7．45％／365天＊729天＊未交纳金额，自2017年1月1日起至2018年12月31日共计729天）；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与公安大学住宅小区业主委员会签订了《北京市物业服务合同》，合同载明原告向被告所有的位于北京市西城区XX房产提供物业管理服务，物业服务费为1286．80元／年。（即2．048元／平方米／月，每月107．23元）原告提供服务后，被告向原告交纳了部分物业服务费。但仍未向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2573．60元，产生违约金244．16元。合同履行至今，原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告催缴多次无果，故起诉至贵院，请依法判决。被告杨百韬辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、根据北京市物业管理条例第72条，被告并非涉案房屋产权人，故物业服务费不应由被告承担，原告起诉的被告不适格。二、原告所依据的物业服务合同，并非被告与原告签署，没有杨百韬的签名，不能成为原告向被告主张物业费的依据。三、原告主张费用超过诉讼时效。基于上述理由，杨百韬作为反诉原告向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告退还2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2573．6元；2．诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告中大物业公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、反诉原告的反诉请求已经超过诉讼时效。反诉原告交付时间为2016年，反诉原告提出反诉为2020年已经严重超过诉讼时效。二、反诉原告所支付的物业费都是其主动交纳，其行为表明认可物业费应由房屋实际使用人交费，且杨百韬的交费行为也证明其对物业费交纳政策明知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年12月，中国人民公安大学后勤管理处房管科作为甲方（出租方），杨百韬作为乙方方（承租方），双方签订《中国人民公安大学廉租房住房租赁协议》，约定乙方承租甲方廉租住房青年公寓XX号房屋，房屋租赁期2008年12月5日至2009年12月5日。2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》。2014年11月24日，公安部装备财务局向在京部属各预算单位、部机关各局转发上述文件，并要求贯彻执行。公安大学住宅小区业主委员会作为甲方，中大物业公司作为乙方，双方签订《北京市物业服务合同（公安大学木樨地住宅小区项目）》，双方就乙方为甲方提供物业服务进行约定，其中载明：“第一章物业项目基本情况。第一条……名称：中国人民公安大学木樨地住宅项目……第二章物业服务事项、标准及有关约定……第五条物业服务期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日……第三章物业服务收费。第十二条本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。第十三条包干制……多层住宅：2．048元/平方米·月……第十七条乙方权利义务：1．根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费……”，上述合同显示落款日期为2015年1月1日。2016年7月7日，杨百韬向中大物业公司支付涉案房屋2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费共计2573．60元。2017年6月27日，中国人民公安大学后勤管理处房管科作为甲方（出租方），杨百韬作为乙方（承租方），双方再次签订《中国人民公安大学廉租住房租赁协议》，约定乙方承租甲方廉租住房青年公寓XX号房屋，建筑面积52．36平方米，房屋租赁期2017年7月1日至2018年6月30日，并在上述协议中约定“乙方承担物业管理和采暖等费用”。中大物业公司分别于2017年11月25日、2017年12月23日、2018年3月24日、2018年12月8日、2019年1月12日及2019年3月向杨百韬发送并张贴了《物业服务费催缴通知单》。2020年6月12日，中大物业公司委托律师向杨百韬发送律师函，通知杨百韬于2020年6月23日前支付2017年至2018年12月31日期间物业服务费。另查，庭审中，中大物业公司提交保安合同、产品保养合同以及与其他业主之间的民事判决书，证明中大物业公司为涉案小区提供物业服务以及合理合法收取物业费。杨百韬认为上述保安合同、产品保养合同真实性无法确认，且与本案无关；对于中大公司提交的他案判决认为无证明力，上述判决支付物业费均为业主，无法证明杨百韬作为承租方应当支付物业费。经询，杨百韬认可其系中国人民公安大学退休教师，自2008年12月起至今一直在涉案房屋居住，但租赁协议并非每年都签署，认可其尚未交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费；杨百韬认为其2016年支付物业服务费的行为系对法律规定不清楚，因此要求返还上述费用。本院认为，中大物业公司与公安大学住宅小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》系双方主体的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。中大物业公司提交证据证明其对杨百韬居住房屋所在小区提供物业服务，杨百韬以其并非业主，依据《北京市物业管理条例》第72条之规定，物业费的交纳主体应为业主，故不同意支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，并要求返还其所交纳的2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费。但应当指出，《北京市物业管理条例》第72条之规定，明确了业主作为义务主体应当及时交纳物业费，但并未排除其他主体亦存在交纳物业费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持”，通过上述条文可知，业主并非交纳物业费的唯一主体。《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革意见》中明确，职工和其他业主按照物业合同、供热采暖合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、采暖费，该文件于2015年1月1日即实施。涉案房屋系由中国人民公安大学以廉租房形式出租给杨百韬居住使用，杨百韬原系中国人民公安大学教师，涉案房屋由中国人民公安大学后勤管理处管理，故杨百韬应当依照相应文件政策之规定交纳物业费；另，杨百韬于2017年6月27日再次与中国人民公安大学后勤管理处签订《中国人民公安大学廉租房住房租赁协议》时对于物业费及供暖费由其承担亦进行约定，故本院认为杨百韬虽为承租人，亦负有向中大物业公司支付物业费的义务，应当支付中大物业公司2017年1月1日至2018年1月1日期间物业费；杨百韬以其并非业主不同意支付物业费的抗辩意见不能成立，本院对其以此为由要求退还2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费的反诉请求不予支持。杨百韬认为中大物业公司主张物业费超过诉讼时效，但庭审中，中大物业公司提交证据显示其在2017年至2020年期间均进行催告主张权利，故本院对杨百韬该项抗辩意见不予支持。对于中大物业公司主张违约金的请求，因双方并未存在相应约定，中大物业公司在催告过程中亦未进行明确告知，现中大物业公司主张按照年利率7．45%的标准计算违约金，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，杨百韬支付北京中大物业管理有限责任公司二〇一七年一月一日至二〇一八年十二月三十一日期间的物业服务费2573．60元。二、驳回北京中大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回杨百韬的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其中本诉案件受理费25元，由北京中大物业管理有限责任公司负担2元（已交纳），由杨百韬负担23元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费，由杨百韬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十二月三日法官助理 姜 洁书 记 员 苏晓明