广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18346号原告：东莞市朗高房地产代理有限公司，住所地：东莞市南城区鸿福华凯广场******。法定代表人：袁子良，该公司总经理。原告：深圳市友房网络科技有限公司，住所地：深圳市光明区公明街道下村社区**********。法定代表人：覃飞，该公司总经理。两原告的共同委托诉讼代理人：廖剑锋，广东品峰律师事务所律师。被告：东莞市凯联物业发展有限公司，住所，住所地：广东省常平镇环常南路****div>法定代表人：刘思莉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈彦锐，广东惠商律师事务所律师。原告东莞市朗高房地产代理有限公司（以下简称朗高公司）、深圳市友房网络科技有限公司（以下简称友房公司）诉被告东莞市凯联物业发展有限公司（以下简称凯联公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人廖剑锋，被告的委托诉讼代理人陈彦锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付转介佣金11721112.24元；2.被告支付原告逾期付款违约金1172111.2元；3.被告赔偿原告为实现本案债权所支付的律师费110000元、担保费13003元；4.本案诉讼费用由被告承担。（上述金额暂合计13016226.44元）。事实与理由：2017年6月9日，被告向两原告发出《项目三级市场合作确认函》，要求原告为其启动东莞市常平镇“汇景豪园（茂竹先生）”别墅项目三级市场外围销售联动工作，佣金标准为单边位单元150000元/套、中间位单元130000元/套，现金奖10000元/套。2018年8月5日，原、被告签订《项目外围转介销售代理营销合同》，约定原告为被告开发经营的东莞市常平镇“汇景豪园（揽胜湾）”洋房项目提供外围转介销售服务，代理佣金费率为成交价的4%，结算方式为每月结算一次。合作日期自2018年8月1日至2019年1月10日止。双方合同还对转介流程、违约责任等进行了约定。2019年1月1日和2019年2月15日，被告分别向原告发出《合同续约通知》将合同延期至2019年12月31日。2020年7月13日，被告看到房产市场持续升温房价上涨，在其已拖欠原告转介佣金11721112.24元情况下，却以原告违约为借口，向原告发出解除合同和撤场通知。2020年7月16日，被告强行清场，双方工作人员因此发生了冲突，原告报警后，此事虽经常平金美派出所、常平维稳中心协调处理，但被告仍以各种借口拒付费用。综上，原告只能根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定以及相关法律法规，诉至法院，请求判如所请。被告辩称，一、被告要求原告撤场时《项目外围转介销售代理营销合同》已到期，而原告拒绝撤场并多次扰乱被告现场秩序，被告保留追究的权利。原告与被告签署的《项目外围转介销售代理营销合同》经展期早已于2019年12月31日到期，但原告在到期后仍拒绝撤场，严重影响项目正常销售，导致2020年项目销售停滞，被告保留向原告追究相关损失的权利;二、被告并非未故意拖欠原告费用，而是原告未按照合同约定履行结算及提供发票的先行义务，被告行使先履行抗辩权未支付费用符合法律规定。根据《项目外围转介销售代理营销合同》第7条第四款约定，被告系在收到原告的发票之后15个工作日方支付相应佣金费用，但原告并未向被告提供相应发票前被告有权不予支付任何款项，原告主张被告拖欠款项与事实不符，亦不承担原告主张的任何逾期付款违约金;三、被告已支付原告款项5461572元，原告至今未向被告补足发票，在原告未补足全部发票前，被告有权拒绝继续支付款项。根据被告提交的转账流水及原告自认，在原告仅提供1760000元发票的情况下，已先行支付原告5461572元，但经被告多次催促原告对于差额部分的发票至今未补足提供被告，导致被告无法进行会计核销，基于原告上述行为，被告在原告未补足发票及提供剩余应付款发票的情况下，被告有权拒绝支付任何款项。综上，被告认为在原告未履行提供发票的先行义务的情况下，被告有权拒绝支付任何款项，原告诉请无事实及法律依据，故请求法院综合考量，维护被告合法权益，驳回原告全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下，2017年6月9日，凯联公司向友房公司、朗高公司出具《【茂竹先生】项目三级市场合作确认函》，约定：合作时间：2016年12月15日至2017年7月31日，佣金标准别墅双拼及四联排“单边位”单元150000元，四联排“中间位”单元130000元，现金奖费用标准别墅10000元/套。2018年10月9日，朗高公司、友房公司确认别墅佣金标准按该函，其他条款与洋房转介合同一致。2018年10月9日，凯联公司与友房公司签订《项目外围转介销售代理营销合同》，约定：一、友房公司向凯联公司推荐购买汇景豪园项目洋房的客户，合作期限自2018年8月1日至2019年1月10日，合作期限届满，双方视具体情况再行协商，如双方一致同意继续合作，则应另行签订续约协议；二、合作范围，友房公司利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达到引到客户购买本项目产品为目的，但不得以凯联公司名义直接进行销售；三、付款方式：以合同有效期内一个月为一个结算周期，友房公司于每月的5号之前将上月经双方确认的成交结算单、《客户转介登记表》、《客户转介成交报告》及与本合同业务相关的已完税发票提供给凯联公司，凯联公司应于收齐上述资料并办理结算手续后15个工作日内支付代理佣金；四、违约责任：友房公司有下列行为之一时，凯联公司有权解除合同：未经凯联公司书面同意，擅自向客户额外收取费用，擅自将凯联公司提供的资料及在工作过程中知悉的凯联公司的商业秘密对外披露、提供、发布；擅自转让代理权；从事其他有损凯联公司合法权益和声誉的行为。合同终止、解除后，凯联公司仍须按照本合同约定向友房公司支付友房公司所成功代理的物业代理服务费，且支付期限不得迟于书面通知终止或解除合同之日起30日。凯联公司若逾期支付友房公司代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向友房公司支付违约金，如逾期超过30天凯联公司仍未付清所有款项，友房公司可单方解除合同，凯联公司须支付友房公司应得的代理服务费并以应付款项金额10%向友房公司支付逾期违约金，并赔偿友房公司因追索佣金所产生的一切费用，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。2019年1月1日、2月15日，凯联公司向友房公司发出两份《合同续约通知》，最终将《项目外围转介销售代理营销合同》的合作期限延至2019年12月31日。2020年7月13日，凯联公司向朗高公司作出《关于解除合同并限期撤场通知书》，主张朗高公司存在多处违约，通知朗高公司解除双方的《策划销售代理合同》等合约。双方因退场发生纠纷并报警处理。朗高公司、友房公司提供转介代理佣金总表、别墅转介代理佣金明细表、代凯联支付转介佣金明细表，主张凯联公司应支付的代理服务费应收及代付为17182684.24元，已收5461572元，尚欠11721112.24元。2020年4月21日，凯联公司向友房公司发出《佣金结算告知函》，表明凯联公司计划分五个批次结算达到结佣条件的佣金给友房公司，每一批次结算金额为成交总佣金的约五分之一，首笔佣金计划于2020年4月25日前结算，剩余四笔佣金分别于5-8月月底前结算。双方确认友房公司已开具1760000元的发票给凯联公司，开具发票的时间为2019年1月10日、2019年1月22日、2019年3月11日、2020年6月22日、2020年6月24日。凯联公司主张朗高公司、友房公司尚未开具相应发票，未达到付款条件。友房公司、朗高公司提供委托代理合同、发票、网上银行电子回单，主张因实现本案债权发生律师费110000元；提供诉讼财产保全责任保险保险单、保险单明细表、发票，主张因实现本案债权发生担保费用13003元。友房公司、朗高公司主张该两公司是合作公司，佣金由朗高公司、友房公司收取再支付给其他的终端转介中介。凯联公司主张友房公司、朗高公司是关联公司，佣金应支付给友房公司，再由友房公司再支付给实际的中介方。以上事实，有【茂竹先生】项目三级市场合作确认函、项目外围转介销售代理营销合同、合同续约通知、转介代理佣金总表、别墅转介佣金明细表、洋房转介佣金明细表、代凯联支付转介佣金明细表、佣金结算告知函、关于解除合同并限期撤场通知书、《于解除合同并限期撤场通知书》的复函、报警回复、照片、委托代理合同、网上银行电子回单、发票、项目转介确认单、客户成交信息表、认购书、诉讼财产保全责任保险保险单、保险单明细表及本院庭审笔录、质证笔录附卷为据。本院认为，案涉《项目外围转介销售代理营销合同》及《合同续约通知》是双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，本院予以确认。双方应依约享有权利、履行义务。凯联公司主张本案的佣金应支付给友房公司，本院认为，《【茂竹先生】项目三级市场合作确认函》的被委托方包括友房公司、朗高公司，且友房公司对本案佣金由凯联公司支付给友房公司、朗高公司无异议，本院予以确认。凯联公司主张友房公司未依约开具发票给凯联公司，付款条件尚未成就。本院认为，双方在实际履行中并未按合同约定，每月结算一次，每次由友房公司先开具发票凯联公司再付款，即双方已合意改变了结算方式的约定。而且，开具发票并非双方协议约定的主要义务，如凯联公司付款后，友房公司未开具相应发票，友房公司应承担相关税务行政方面的责任，并非凯联公司抗辩不支付本案服务费的合理理由。凯联公司对于尚欠的代理服务费的具体数额未提出异议，故本院认定，凯联公司应支付友房公司、朗高公司代理服务费11721112.24元。《【茂竹先生】项目外围转介销售代理营销合同》中约定了若凯联公司逾期支付佣金，应承担应付金额10%的违约金以及承担由此产生的律师费等因追索佣金产生的费用。根据佣金结算告知函，凯联公司承诺的付款期限也已超过，故本院支持原告诉请的逾期付款违约金计算为：11721112.24元×10%=1172111.2元。友房公司、朗高公司提供了证据证明律师费、担保费的发生，本院予以支持，凯联公司应支付友房公司、朗高公司律师费110000元、担保费13003元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十三条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市朗高房地产代理有限公司、深圳市友房网络科技有限公司转介佣金11721112.24元；二、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市朗高房地产代理有限公司、深圳市友房网络科技有限公司逾期付款违约金1172111.2元；三、被告东莞市凯联物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市朗高房地产代理有限公司、深圳市友房网络科技有限公司律师费110000元、担保费13003元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费49949元、保全费5000元，均由被告东莞市凯联物业发展有限公司负担。东莞市朗高房地产代理有限公司、深圳市友房网络科技有限公司均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 芹二〇二〇年十二月三十日书记员 王柳垚张政荣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。