山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0791民初877号 原告：李栓，男，1985年11月7日生，汉族，住山东省金乡县。 委托诉讼代理人：肖乃双，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晶晶，山东鸢都英合律师事务所律师。 被告：齐建秀，女，1950年4月8日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：钟京周，山东泰中律师事务所律师。 被告：张玉萍，女，1976年11月9日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：史福堂，山东辅棠律师事务所律师。 原告李栓与被告齐建秀、张玉萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告齐建秀的签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还原告租金、垃圾费、物业费电费等5000元；3、判令被告退还原告保证金20000元及利息（以20000元为基数，2019年11月3日开始计算至实际付清之日止，按照同行业拆借利率计算）；4、判令被告向原告赔偿停水停电误工费20000元；5、判令被告向原告支付违约金及利息等150000元；6、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年10月12日，原告与被告齐建秀签订《房屋租赁合同》，合同约定，齐建秀将坐落于高新区××街××路××广场××号楼××号商业房一楼出租给原告，租赁期限三年，自2018年11月10日至2021年11月9日，租金首年度12万元，其后各年度租金按照5%的比例递增。另被告张玉萍承诺对合同项下齐建秀对原告应付的责任承担不可撤销的连带担保责任。合同签订后，原告向被告先后支付房租共计12万元，并严格遵守合同规定的权利义务。但2019年10月左右，潍坊上东新邻里物业服务有限公司在商业房门上限期搬离的通知，原告此时才得知商业房系齐建秀从他人处租赁，齐建秀物权将商业房转租。原告被迫于2019年10月30日从商业房内搬出。被告违约给原告造成了严重损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告齐建秀辩称，2016年8月24日，被告齐建秀同山东英图投资开发有限公司（以下简称英图公司）签订《商业房租赁合同》，齐建秀承租了英图公司位于潍坊高新区××街××路××广场××号楼××号××房，租赁期限为2016年11月1日至2019年10月31日。但实际是郎晓梅在经营，而非齐建秀。2018年9月份，原告到被告处寻租，在被告跟原告充分释明具体情况后，原告自行向房东英图公司问询，并查看了原租赁合同后，双方于2018年10月12日签订了《房屋租赁合同》，承租被告所租赁的商业房一楼。郎晓梅因为工作原因，让齐建秀签的合同。签订合同之初，被告充分说明了其租赁期限至2019年10月底，后双方达成合意，若被告与英图公司的合同续签，则原告租赁至2021年11月9日，因而，双方事先将合同租赁期限约定至2021年11月9日。所以，双方所签订合同中约定的2019年10月31日以后部分属于效力待定，后因房东英图公司出售该房屋，且新房东将房屋收回而致使该部分合同无效。因此，原、被告的合同因期满而终止，无需解除。合同到期终止，双方均无违约责任。原告主张的垃圾费、物业费及电费等，被告均为其代缴至物业公司，为原告承租期间实际发生的费用。保证金20000元，被告予以认可，但原告在搬家时搬走被告柜机空调一部、美体内衣货物两箱，同时原告还一直使用被告地下室（面积等于一楼），双方一直没有结算房租，为此被告保留对该部分的诉讼权利，希望双方割账后将余款付至原告。被告提出的停水、停电误工费20000无依据，被告不予认可。合同终止，因双方均无过错，因此不存在违约金。 被告张玉萍辩称，原告请求返还押金无异议，但原告应结清账目。原告和齐建秀签订租赁合同时，原告对被告和房东签订的租赁合同还有一年到期是明知的，所以在2019年9月房东卖房后，如果产生损失，原告应该自行承担，被告不存在违约的行为。双方合同约定的违约金无效，数额过高，请求法院予以调整。停水停电的损失无法证明，要求承担20000元损失无依据，应该提供相关证据或进行评估来确定。关于垃圾费和物业费的问题，被告将有关费用交付给物业公司，对于返还的数额应该提供证据来证明或评估。利息没有依据，不存在违约金。 当事人围绕其诉讼请求提供了证据，本院组织双方进行了质证：对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。 根据当事人陈述及审查认定的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年10月12日，原告与被告齐建秀签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：齐建秀将坐落于高新区××街××路××广场××号楼××号商业房一楼出租给原告，面积157平方米，原告用途为经营美容美发。租赁期限三年，自2018年11月10日至2021年11月9日。租赁保证金为20000元，于合同签订时交纳。如原告违反合同给被告造成损失，被告有权扣除部分或全部保证金。合同终止时，原告交换租赁物的，被告在合同终止后三日内退还保证金。租金首年度12万元，于合同签订之日交纳。其后各年度租金按照5%的比例递增。原告承担的水、电、物业管理费等，每月15日前交纳。被告保证该租赁物没有产权纠纷，有权租赁给原告。被告无权出租的，原告有权解除合同。合同提前解除的，被告应及时退还原告多交的租金，因此给原告造成损失的，被告向原告赔偿全部经济损失。被告违反约定，无权出租租赁物（含租赁物系转租，转租期限超出原租赁期限情形），或者因被告原因导致合同无法继续履行的，给原告造成损失，应赔偿原告全部经济损失，并支付30万元违约金。原告的经济损失包括装修折价费用，根据年限经双方协商达成共识金额。另，被告张玉萍作为担保人，承诺对该合同项下齐建秀对原告的应付责任承担不可撤销的连带担保责任。 合同签订当日，原告向被告支付了保证金20000元及半年房租60000元，二被告为上述款项出具了收到条，房租收到条中还注明：房租每半年一交。 2019年3月8日，案外人郎晓梅的员工于珈懿为原告出具收到条一份，载明：中脉会所收到一楼美发垃圾费、物业费、电费根据4504.4元，收到2019年1月1日至2019年12月31日垃圾费+物业费，电费先按7000度×1元计算，已交5000元-7000元：交费2000元。 2019年5月28日，郎晓梅为原告出具收到条一份，载明：今收到李栓中脉会所一楼房租（租期2019年5月10日-2019年11月9日）60000元，在其租赁期内，保证水电及时购买，出现停水停电（因我方原因），每天赔偿误工费2000元。 另查明，2016年8月24日，齐建秀与山东英图投资开发有限公司签订《商业房租赁合同》一份，约定英图公司将位于高新区××街××路××广场××号楼××号商业房出租给齐建秀，建筑面积618.58平方米，地下室157.38平方米。租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日止。齐建秀不得擅自将该房屋转让、转租、转借、与他人调换使用，或者不改变经营业态和经营范围的情况下转交于他人经营、使用。 原告在签订租赁合同之前，就已知晓涉案房屋系从英图公司处租赁，剩余租期还有一年。原告通过微信问张玉萍能否把续租问题解决了，要不时间太短不敢租，之前一个店出现过这种情况。 后英图公司将涉案房屋出售，未再与齐建秀续租。2019年10月，潍坊上东新邻里物业服务有限公司在涉案商业房门上张贴限期搬离的《通知》，载明：根据英图公司与承租方签订的《商业房租赁合同》，商业房1-19/20租赁期间至2019年10月31日，经双方协商不再续签合同，承租方应于2019年10月31日前将房屋内自备物品移走，但装修内饰须保持原状。原告称，于2019年10月30日从商业房内搬出，被告称，原告于2019年10月31日搬出。 审理中，原告主张，第二项诉请5000元包括：1、多缴纳的租金按120000/年/364天×10天（是从2019年10月30日搬走的，还差10天到1年）计算，即3296元；2、垃圾费、物业费交到了2019年底，要求退还搬走之后的，按2504.4元/364天×62天计算（2019年10月31日-2019年12月31日共计62天），共计420元；3、电费无证据提供，金额1284元是估算的。第四项诉请停水停电误工费，根据郎晓梅出具的收到条，一天赔偿2000元，估算了10天（是经营过程中产生的，不涉及搬走后），主张20000元。第五项诉请，根据租赁合同第十二条第二款约定违约责任为30万元，原告支出装修费用30万元，被告承诺使用3年，每年10万，原告使用不到1年，后两年的违约损失为20万，考虑到折旧，原告自愿调低为15万。保证金利息是以20000元为基数，自2018年10月12日开始计算至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；之后的按照全国银行间拆借利率计算至被告实际付清之日止；违约金的利息无依据。 被告主张，原告交纳的水电、物业费均已交付给物业公司，不存在停水停电导致误工。关于装修，数额过高，原告采用了活动式的装修，已经基本搬走，房屋保留了原状。对违约金不认可，合同自2019年11月后的部分属于无效合同，不存在违约行为，2019年10月31日之前合同自行终止，双方都没有过错，不存在违约金。原告在搬离时，搬走了一台空调等物资，应从保证金中扣除。 本院认为，被告齐建秀将从英图公司处承租的房屋部分转租给原告，该事实清楚，本院予以确认。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效。 齐建秀与英图公司的租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，而原被告之间租赁合同的期限自2018年11月10日至2021年11月9日，因此，案涉合同关于租赁期限超出2019年10月31日的约定无效。因租赁合同已无法履行，原告要求解除合同，齐建秀也同意，本院确认合同解除。原告主张其在物业公司张贴限期办理通知后才知道齐建秀系转租，但根据被告提供的微信聊天记录显示，原告在签订合同之前就知道房东为英图公司，齐建秀与英图公司的合同还有一年到期，与查明的事实不符，本院不予采信。 齐建秀多收的租金应返还给原告。原告主张于2019年10月30日搬出，但未提供证据证明，被告主张于2019年10月31日搬出，因此，多交的租金按120000/年/364天×9天计算，即2967元；关于多交的垃圾费、物业费，按2504.4元/364天×61天计算，为420元；关于电费，原告没有证据证明其搬出时剩余电费的数额，本院不予支持。关于停水停电造成的损失，原告虽主张按每天2000元计算10天，但未提供证据证明被告存在未按时交纳水电费导致其停业的事实，也未提供证据证明其损失情况，故对该项主张不予支持。关于保证金，合同无法履行，齐建秀应将收取的保证金退还原告。关于保证金的利息，双方约定合同终止后三日内返还，但考虑到双方对合同履行有争议，本院从原告起诉之日即2019年11月19日开始按同业拆借报价利率予以支持。齐建秀虽辩称，原告搬走其空调等物资，原告不认可，其未提供证据予以证实，本院不予采信。 关于违约金，原告主张，合同约定违约金30万元系双方根据装修情况确定的，现原告主张15万元，但并未提供证据证明其损失情况，被告亦不认可。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，原告虽未证明具体的损失数额，但其承租房屋必然产生一定的装修费用，虽然因第三人的原因导致无法继续租赁，但双方对涉案房屋系转租、原租赁期限剩余一年的情况是明知的，但原告仍按要求租赁三年，被告也同意出租三年，双方对于超出原租赁期限导致超出部分期租期无效均负有责任。根据本案的实际，本院考虑原告的损失情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及相应的缔约过失责任、预期利益等因素，酌情支持原告违约金3万元，过高部分不予支持。关于违约金的利息，没有法律依据，不予支持。 关于张玉萍的责任，张玉萍在合同中作为担保人，自愿对齐建秀的债务承担连带担保责任，故应对涉案债务承担连带清偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告李栓与被告齐建秀签订的《房屋租赁合同》解除； 二、被告齐建秀返还原告李栓2967元、垃圾费、物业费420元； 三、被告齐建秀返还原告李栓保证金20000元及利息（从2019年11月19日按中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率的四倍计算至实际清偿之日止）； 四、被告齐建秀支付原告李栓违约金30000元； 五、被告张玉萍对上述债务承担连带清偿责任，在承担清偿责任后，在承担责任范围内有权向齐建秀追偿； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4200元，减半收取计2100元，由原告1529负担，被告负担571元。保全费1520元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  孙希佳 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  王彦平