广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1532号 原告：甘杰，男，1969年4月8日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：李伟恒，广西正立律师事务所律师。 被告：梧州市粤成家居有限公司，住所广西梧州市竹湾路竹湾家居广场内。统一社会信用代码：91450400MA5N15LK3W。 法定代表人：陈广基。 委托诉讼代理人：彭新权，广西益远律师事务所律师。 原告甘杰与被告梧州市粤成家居有限公司（以下简称粤成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘杰的委托诉讼代理人李伟恒、被告粤成公司的委托诉讼代理人彭新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《租赁协议书》，并由被告向原告退还租赁押金10000元；2.判令被告赔偿原告损失151007元；3.本案的所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月22日，原告与被告签订了一份《租赁协议书》，约定被告将其位于梧州市出租给原告作餐饮营业使用，租赁期限为五年，自2018年1月1日起至2022年12月31日。签订上述协议后，被告交付了场地给原告使用，原告亦一直按约支付租金，即使在疫情期间也没有欠缴任何租金。2020年8月3日，原告刚刚熬过疫情的严重影响，重新营业，但却收到了梧州市长洲区人民政府等四部门联合发文的《关于长洲区竹湾家居广场超过期限临时建筑物安全整治搬迁公告》。该公告明确告知原告，涉案租赁场地属于超期临时建筑，而且限期原告于2020年8月30日前搬迁腾空，如逾期的将由相关部门依法处置。这一公告让原告震惊不已，涉案租赁场地竟然是临时建筑而且超过了合法使用期限，被告在签订合同前没有将这一重要事实告知原告。原告以租赁期为五年的经营使用预期，在涉案租赁场地共投资花费了近60万元。截止原告被迫搬离前，原告经营的场地装修价值经有资质第三方评估机构依法公平评估认定为151007元。原告认为，被告隐瞒租赁场地属于临时建筑而且已经超过了合法使用期限的事实，导致原告不能继续使用租赁场地，租赁合同目的不能实现，其行为违反了合同法的相关规定，构成了严重违约，依法应当对原告承担违约责任。原告因被告的违约行为导致巨大的投资损失，仅目前的场地装修价值损失就达151007元，原告主张该部分损矢有事实基础，有评估报告，合法有据。现原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。 被告粤成公司辩称，一、本案租赁房屋按现状租赁给原告后，原告对租赁房屋没有进行过任何装修装饰，更没有对租赁房屋添附任何的附属物和构筑物，不存在任何损失的事实，其诉请被告赔偿损失，缺乏事实和法律依据。涉案租赁房屋原为梧州市市场建设管理中心，为经营和管理长洲区竹湾农副产品批发市场而搭建的办公室用房。2013年6月13日竹湾市场发生火灾后，梧州市市场建设管理中心与被告合作，将包括涉案房屋在内的办公室用房在内的原长洲区竹湾农副产品批发市场范围的土地，全部移交被告合作建设梧州市南粤家居广场。在被告筹建南粤家居广场期间，涉案房屋作为被告的办公用房。南粤家居广场建成后，被告于2018年1月1日将该办公用房按原状租赁给朱天南经营梧州市长洲区南悦御厨菜馆。朱天南承租该办公用房后进行了局部改造装修，2019年2月朱天南因经营不善向被告提出提前解除合同。在朱天南违约解除合同后，其将承租房屋和全部装修附合物，按现状无条件移交回被告。被告收回租赁房屋后，原告向被告申请承租该房屋，2019年2月22日被告与原告签订《租赁协议书》，约定由被告将涉案房屋租赁给原告经营餐饮。原告承租涉案房屋后，一直在被告交付时的现状房屋经营点都汇茶餐厅，并没有对租赁房屋进行过任何装饰装修，更没有对租赁房屋添附任何的附属物和构筑物，不存在任何损失的事实。二、原告明知涉案租赁房屋属于临时构筑物性质，被告并无隐瞒事实的过错，原告主张被告承担赔偿责任，理由不成立。根据《租赁协议书》的约定，被告是“按现状”将涉案房屋租赁给原告，该房屋本身是活动板房类简单结构的构筑物，无论在租赁前察看还是在签订合同“按现状”的约定，抑或在租赁后的实际使用，原告对该租赁房屋属于临时构筑物是明知的，被告并无任何隐瞒的过错。三、原告起诉举证的国宏信（桂·梧州）（价）字【2020】第101号《价格评估报告书》，明显缺乏合法性和关联性，不能作为认定本案事实的依据，原告据此主张被告赔偿151007元，缺乏事实和法律依据。该《价格评估报告书》是原告私自单方委托进行的评估。本案争议的是房屋租赁法律关系，如因拆除租赁房屋造成原告损失发生争议的，应由双方委托共同选定的评估机构进行评估，在评估过程中，任何一方均有权对委托评估的标的、内容和范围，以及清点和测量的数据，提出异议和质证意见。但原告在被告完全不知情的情况下，背着被告私自单方委托对本案出租房屋进行评估，完全是违法和无效的。该《价格评估报告书》的评估标的，是对被告出租给原告房屋的“装修装饰工程及附属物、构筑物项目”进行评估，评估的正是被告出租给原告的租赁房屋财产，而非是原告承租该房屋后投入装修的评估，评估标的与原告并无任何关联。原告据此主张要求被告向原告赔偿出租房屋财产损失，明显缺乏合法性和关联性。原告向鉴定机构提供的鉴定资料，与原告并无任何关联。根据2019年2月22日原告与被告签订的《租赁协议》，原告与被告于2019年2月22日才建立本案的租赁关系，并从2019年3月1日，才开始向被告计算和缴纳租金，且原告在与被告签订租赁合同后，于2019年2月26日才向工商行政部门申请取得“梧州市长洲区鸿门宴餐厅”的营业执照，随后于2019年6月25日取得“梧州市长洲区点都汇茶餐厅”的营业执照。而原告向鉴定机构提供鉴定的《装修协议》、《记账凭证》和《结算表》资料反映，这些资料是原告与被告签订本案租赁合同一年前，柴砚与吴华于2018年3月5日签订的《装修协议》、《记账凭证》和《结算表》。这些资料无论签约的主体、时间，抑或装修付款人，均与原告以及本案没有任何关联。四、原告诉请被告退还租赁押金10000元，缺乏事实和法律依据，理由不成立。虽然根据本案争议《租赁协议书》第3条的约定，原告进场时应交纳10000元押金，但在合同执行过程中，原告并没有依约向被告实际交纳10000元押金，根本不存在被告需向原告退回押金问题。综上所述，被告认为，原告诉请被告退还租赁押金10000元和赔偿其损失的主张，缺乏事实和法律依据，理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2019年2月22日，原告甘杰（乙方）与被告粤成公司（甲方）签订了一份《租赁协议书》，主要约定：1.甲方将停车场东南角原市场管理处办公室按现状租赁给乙方使用，租赁物限于餐饮营业使用，租赁期为5年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止；2.第一年租金为每月5000元，第二年租金为每月5500元，第三年租金为每月6000元，第四年租金为每月6500元，第五年租金为每月7000元。甲方同意给予乙方两个月的免租装修期（即2018年3月1日起交纳租金），乙方应于每月5日前以转账、现金方式向甲方支付当月租金，逾期按每天千分之三计算加收滞纳金，超过一个月不支付租金的，甲方有权解除本协议，收回租赁物，并不退还押金；3.乙方进场时应交纳10000元押金，协议期满乙方无违约并结清债权债务的，30天内不计利息退还给乙方；4.租赁物按现状交给乙方后，由乙方自行修建、装潢，费用由乙方负责，并将租赁物的北面外墙归甲方发布广告使用等内容。 同日，原告（乙方）与案外人朱天南（甲方）签订了一份《店铺转让协议书》，约定：1.经丙方同意甲方将自己位于停车场东南角原市场管理处办公室转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利和义务；2.丙方与甲方已签订了租赁合同，租金为每月交付一次，并于约定日期交至丙方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月交纳租金及该合同所约定的应由乙方交纳的水电费及其他各项费用；3.租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；4.上述费用已包括第三条所述的装修、装饰及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；5.甲方应该协助乙方办理该店铺的转让手续，但相关费用由甲方负责。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接收后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；6.待甲乙方办理好相关手续后丙方方可退回甲方两个月的合同履约金（售出商品无质量等相关问题，质保金在甲乙双方签约时间满一年后无息退回）。 2020年8月3日，梧州市长洲区人民政府、梧州市住房和城乡建设局、梧州市自然资源局、梧州市城市管理监督局联合发布了《关于长洲区竹湾家居广场超过期限临时建筑物安全整治搬迁公告》，载明：位于竹湾家居广场左侧，南粤家居广场转租经营户甘杰所经营的点都汇茶餐厅属于临时建筑物，该临时建筑物现已超期使用，不具备从事生产经营活动的安全生产条件，存在较大安全隐患，限定其在2020年8月30日前搬迁腾空，逾期不搬清的，由相关部门依法处置。 2020年8月31日，原告委托国宏信价格评估集团有限公司广西梧州分公司对梧州市长洲区点都汇茶餐厅（成记烧鹅店）装修装饰工程及附属物、构筑物项目进行市场价格评估。2020年9月3日，国宏信价格评估集团有限公司广西梧州分公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为151007元。 另查明，被告粤成公司与案外人朱天南于2018年1月1日就涉案场所签订了一份《租赁协议书》，约定的内容与上述原、被告签订的合同内容一致。朱天南在涉案场所进行装饰装修后经营梧州市长洲区南悦御厨菜馆，2019年2月其与被告提前解除了合同，此后由原告承租涉案场所。 庭审过程中，被告陈述：涉案的临时建筑物已经拆除。 上述事实，有原告提供的《租赁协议书》复印件、《关于长洲区竹湾家居广场超过期限临时建筑物安全整治搬迁公告》复印件、《价格评估报告书》、《店铺转让协议书》，被告提供的其与案外人朱天南签订的《租赁协议书》及庭审笔录、质证笔录在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。本案中，被告出租给原告的竹湾家居广场左侧停车场东南角原市场管理处办公室，属于临时建筑，现该临时建筑物已超期使用，故原、被告之间签订的涉案租赁合同无效。因无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，对原告主张解除《租赁协议书》的诉请，本院不予支持。对原告已支付的押金10000元，被告应予退回给原告，但原告未能举证证明其已交纳押金给被告，对其主张被告退还租赁押金10000元的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 涉案商铺已超过使用期限，被告对导致合同无效存在过错，原告在签订合同前未对涉案租赁物的使用期限进行审查，对导致合同无效亦存在一定的过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”案外人朱天南在承租涉案场所后进行了装饰装修后经营餐厅，其与被告解除合同时将餐厅转让给了原告，在其与原告签订的《店铺转让协议书》中约定了转让费，其中包括装饰装修费用，原告支付了装饰装修物对价。其后，被告与原告签订《租赁协议书》，约定被告将涉案场所出租给原告，该《租赁协议书》约定的租赁期间、租金等内容和被告与朱天南签订的租赁合同内容一致，应视为被告同意朱天南退出承租由原告继续租赁涉案场所，由原告继续履行承租义务。原告在经营一年多便收到限期搬离通知书。对此，原告向被告主张装饰装修损失，合理合法。对原告主张的损失：原告提供的《价格评估报告书》，价格评估标的在价格评估基准日的价格为151007元。该评估公司及其鉴定人员具有涉案事项评估的资质，该鉴定结论具有一定参考价值。综合全案证据以及双方的过错情况，本院酌情确定被告应向原告赔偿的经济损失费用为30000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告梧州市粤成家居有限公司赔偿原告甘杰损失30000元； 二、驳回原告甘杰的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3540元，减半收取计1770元，由原告甘杰负担1440元，被告梧州市粤成家居有限公司负担330元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员  杜 洁 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  韦宇铃 书 记 员  蒙 敏 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。