重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初19184号原告：重庆绿居物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区下中渡口****楼第****，统一社会信用代码9150010675306843X9。法人代表人：刘军，该公司总经理。委托诉讼代理人：周道，重庆德悦律师事务所律师。被告：姚国容，女，住重庆市。原告重庆绿居物业管理有限公司与被告姚国容物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆绿居物业管理有限公司的委托诉讼代理人周道、被告姚国容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告2018年5月至2020年5月期间的物业服务费等费用2235元，支付迟延履行的违约金2614.95元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年1月1日与被告房屋所在的九龙坡区XXX小区业主委员会签订了《物业服务合同》，原告自订立合同以来，认真尽责地提供了物业服务，但被告从2018年5月至2020年5月无故拒交物业服务费共计2235元。经原告多次催收，被告仍未交纳。请求法院核实后依法判决被告交纳所欠费用。被告姚国容辩称，欠费时间段认可，不交费的原因是原告服务态度差，因旁边修建地铁站被告房屋墙纸撕裂、外墙漏水，找了原告但未得到回应。原、被告双方围绕诉讼请求举示了房屋登记信息查询证明，物业服务合同、重庆市九龙坡区二郎街道社区居民委员会出具的证明，欠费明细表、催款函、国内挂号信函收据、邮件查询信息，照片等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告姚国容与案外人瞿伦建系位于重庆市九龙坡区XXX号XXX房屋的业主，该房屋建筑面积为96.98平方米，用途为成套住宅。姚国容与瞿伦建曾系夫妻，双方于2015年4月21日登记离婚。审理中，原告自愿承担该房屋因物业费纠纷产生的权利义务，不要求瞿伦建作为被告来承担相应的责任，对此原告表示同意。2017年4月29日，XXX小区业主委员会（甲方）与作为乙方的原告签订了《物业服务合同》，就甲方通过邀标的方式选聘乙方对重庆市九龙坡区XXX住宅小区实施物业管理服务的相关事宜，主要约定如下：本物业管理区域内的物业服务费选择包干制，住宅0.87元/月˙平方米（建筑面积计算）、商业物业1.5元/月˙平方米（建筑面积计算）、公摊费按5元/户/月执行，不足部分乙方自行承担；业主应按产权证记载的建筑面积的价格于每月10日至20日交纳当月物业服务费用，不按时交纳或拖欠的，按每日千分之三收取违约金；本合同期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2020年10月15日，重庆市九龙坡区二郎街道二郎社区居民委员会出具证明，载明：兹证明重庆绿居物业管理有限公司从2017年1月1日进场为XXX小区提供物业管理服务，2019年12月31日合同到期后，未续签合同，重庆绿居物业管理有限公司至今仍按合同标准内容在XXX小区提供物业管理服务。重庆市九龙坡区人民政府二郎街道办事处在该证明上加盖了公章，并载明“情况属实”。2020年5月16日，原告通过中国邮政向案外人瞿伦建邮寄了催款函，要求其支付2018年5月至2020年5月期间的物业服务费、公摊费等，该邮件于2020年5月17日由瞿伦建签收。审理中，原告明确诉请期间被告支付物业服务费计算方式为：0.87元/月˙平方米×96.98平方米×25个月=2109.32元；公摊费计算方式为：5元/户/月×25个月=125元；违约金以实际欠费金额为基数，按每日千分之三的标准主张，同意酌情调整。被告对物业服务费、公摊费的欠费时间和金额无异议，但不同意支付违约金，认为不是被告故意拖欠上述费用而是原告提供的物业服务不到位。原、被告双方一致确认合同期限届满后原告一直在案涉小区从事物业服务。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与XXX小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原告和被告均具有约束力。原告在合同签订后，依约为XXX小区小区提供了物业服务，在物业服务合同期限届满后，原告仍在XXX小区按照物业合同约定的服务标准提供物业服务，原、被告之间形成了事实服务关系，被告作为XXX小区的业主应按照合同约定支付物业服务费等费用。被告辩称原告服务态度差，本院认为，业主拒交物业费的抗辩应基于正当理由。从合同法理角度看，合同一方抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同当事人尊重彼此的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应当在法律规定的范围内行驶该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，被告举示的能够证明原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵的照片，属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续的状态，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了业主少交或者拒交物业服务费的程度，即被告举示的证据无法证明原告提供的整体物业服务质量不达标、存在根本违约的情形，故不能成为被告拒交物业服务费的抗辩事由。但本院在此也提醒原告注意：原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。原告主张被告欠付的物业服务费和公摊费经书面催收，且计算方式和金额符合合同约定，被告亦予以认可，且被告自愿一人承担案涉房屋因物业费纠纷产生的权利义务，不要求案外人瞿伦建承担，原告亦表示同意，本院予以确认，故被告应向原告交纳2018年5月至2020年5月期间的物业服务费2109.32元、公摊费125元，合计2234.32元。关于违约金，双方在《物业服务合同》中约定逾期交纳物业服务费等应支付的违约金及标准，但该合同到期后双方形成事实物业服务关系，原告主张的违约金部分在合同期内的，于法有据，本院予以支持，超出合同期的违约金主张于法无据，本院不予支持。因合同约定违约金标准过高，综合本案情况及双方当事人陈述，本院酌情认定违约金为50元。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告姚国容于本判决生效之日起十日内向原告重庆绿居物业管理有限公司支付2018年5月至2020年5月期间的物业服务费2109.32元、公摊费125元、违约金50元，以上费用合计2284.32元；二、驳回原告重庆绿居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告姚国容负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月四日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖