安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初2486号 原告：芜湖县融媒体中心(芜湖县广播电视台芜湖县报社)，住所地安徽省芜湖市芜湖县，统一社会信用代码12340221485187060B。 法定代表人，汤雪峰，该中心主任。 委托诉讼代理人：徐胡龙，安徽宝睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡雪芬，安徽宝睿律师事务所律师。 被告：芜湖县沚津影剧有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区，统一社会信用代码91340221550195113F。 法定代表人：黄正英，公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐作勇，安徽青弋江律师事务所律师。 原告芜湖县融媒体中心(芜湖县广播电视台芜湖县报社)（简称融媒体中心）诉被告芜湖县沚津影剧有限公司（简称沚津公司）合同纠纷一案，本院受芜湖市中级人民法院指定管辖于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告融媒体中心的委托诉讼代理人徐胡龙、被告沚津公司的法定代表人黄正英及其委托诉讼代理人徐作勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融媒体中心向本院提出诉讼请求：1.判令融媒体中心与沚津公司之间的《资产租赁协议》于2020年4月29日解除，沚津公司自合同解除之日起即搬出位于XX镇XXX路X幢、X幢、X幢、X幢、X幢的房屋并将房屋返还给融媒体中心；2.沚津公司支付融媒体中心自2017年3月1日起至2020年4月29日止的房屋租金2506751.4元，并支付资金占用期间的利息（以未付房租为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算）367134.6元；3.沚津公司继续支付自2020年4月30日起至房屋返还之日止的损失，其中截至2020年7月8日损失为208633.1元；以上2.3项损失合计3082519.1元；4.本案诉讼费用由沚津公司承担。 事实及理由：2010年2月21日，沚津公司与融媒体中心签订《资产租赁协议》，双方约定沚津公司承租融媒体中心代管的以下房屋：1.位于XX镇XXX路X幢、X幢的房屋，面积共计391.69平方米。2.位于XX镇XXX路X幢的房屋，面积共计288.8平方米。3.位于XX镇XXX路X幢的房屋，面积共计771.52平方米。4.XX镇XXX路X幢的房屋，面积共计2949.48平方米。租期三年，自2010年3月1日起至2013年2月28日止，双方就租金、租金支付方式等内容均作出明确约定。2013年1月22日，双方续签《资产租赁协议》，约定租期自2013年3月1日起至2017年2月底止，前两年租金为52万元/年，后两年租金为54万元/年，除第一年外，每年租金分两次支付，每年4月和10月各支付一半租金。2017年2月底合同到期后，双方未再续签租赁合同，但沚津公司实际上一直占有使用该房屋，双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系。此后，融媒体中心一直联络沚津公司要求支付房租，但其一直未予支付，亦未返还房屋。2020年4月16日，融媒体中心发函，催要上述房屋租金，2020年4月22日再次函告沚津公司，沚津公司均未答复。2018年9月，芜湖中安房地产评估咨询有限公司受芜湖县财政局的委托对案涉房租进行评估，确认以上房屋租金为每年1103639元。根据该评估报告核算，沚津公司应支付房屋租金共计为2405458.5元，其中，2017年3月1日至2018年9月25日合计租金750000元，2018年9月26日至2020年4月29日合计租金为1756751.4元（按照评估价格），沚津公司自2017年3月以来，一直未支付租金，构成根本违约，应当支付租金占用期间的利息，即未付房屋租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利息计算在2017年3月至2020年4月期间的资金占用利息，计367134.6元。综上，为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特诉至法院，望判如所请。 沚津公司辩称，一、融媒体中心提供的合同条款不完整。融媒体中心起诉时向芜湖县人民法院提交了二份《资产租赁协议》，看似本案就是单纯的房屋租赁法律关系，但双方约定的权利义务仅凭这二份协议是无法完整判断的。沚津公司是原芜湖县电影公司改制的企业，2009年12月28日，芜湖县电影公司的改制方案在“人员安置政策措施”中“请求政府把公司现有资产以每年上交20万元以内或承包或租赁给我们继续经营……”，芜湖县县属企业完善社保关系暨改革工作领导组办公室批复同意上述方案。2010年第4号《芜湖县人民政府县长通气会纪要》也同意“在市场评估价的基础上可适当优惠租赁给其使用，不需继续使用的资产，全部移交给县国资委”。因此，改制方案及批复文件以及县长通气会纪要应是房屋租赁合同的组成部分，由此确定租金价格应该在市场评估价基础上适当优惠是合同的重要组成部分。二、融媒体中心不具备法定解除合同的条件。融媒体中心在诉状中并没有明确解除合同的请求权基础，但从其诉称的事实看，应该是《合同法》第九十四条规定的法定解除。其中第(三)项为迟延履行主要债务，第(四)项为不能实现合同目的。为此，融媒体中心也向沚津公司发送了一份《催款函》、一份《律师函》。但本案实际情况是，沚津公司在2017年合同即将结束时，向融媒体中心申请续签合同，但彼时融媒体中心没有人能够确定新的租赁价格，致使租金无法缴纳，至2018年9月评估报告出来后，融媒体中心直接要求按照评估报告价格确定租赁价格，既不给予沚津公司优惠，也没有给沚津公司协商的余地，这种做法违反了改制方案以及2010年《芜湖县人民政府县长通气会纪要》确定的租赁方式，属于融媒体中心利用其强势地位的一种违约行为。因此到目前为止租金未能缴纳是融媒体中心造成的，并不是沚津公司违约造成的，融媒体中心以此要求解除合同不符合法律规定。三、租金金额请求缺乏事实。租金评估报告系融媒体中心单方委托，且未能提供完整的报告，对其合法性、真实性无法审查，而且在房屋租赁合同中融媒体中心有优惠的义务条款，因此不能依据评估报告确定租金价格，如果法院判决解除合同的话，租金只能依据双方最后一份合同价格确定租金价格。四、在没有不可抗力或征收或出售的前提下，融媒体中心不应解除合同。如上所述，本案诉争的房屋租赁产生于特殊背景下，正是政府的承诺才使得原芜湖县电影公司能够顺利改制，并且原企业员工能够自谋职业，减少改制给社会带来的不稳定因素。政府惠利于民，职工顾全大局，从民事角度看双方本着诚信原则维持影剧公司多年的运营，而且运营期间，还承担了部分政府应履行的义务，如对原电影公司退伍军人的慰问，对原电影公司的公职人员退休工资过低给予补助等。然而政府时过境迁就将诚信丢弃一边，过河拆桥。本案虽然合同早在2017年已到期，但融媒体中心作为国有资产代管单位应本着诚信原则与沚津公司协商确定新的租赁价格，续签合同，如果在诚信谈判仍然不能达成一致意见的情况下才可以考虑解除合同。在2010年改制时政府所作的承诺隐含着诚信谈判的义务，在没有履行这一义务的情况下，融媒体中心诉请解除合同应予驳回。 围绕诉讼请求，融媒体中心向本院提交了《资产租赁协议》两份、《房地产估价报告》一份、《催款函》一份、《律师函》一份，沚津公司向本院提交了《芜湖县电影公司改制职工安置实施方案》及《关于同意芜湖县电影公司改制职工实施方案的批复》各一份、芜湖县人民政府（县长通气会议纪要）一份，以上均是复印件，原件核对后退还给了当事人。对双方无异议的证据，经本院审查，其具有客观性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以认定；对双方有争议的证据的证明效力，本院将结合庭审调查，在下文中进行综合认证。 本院经审理认定事实如下：2010年，芜湖县电影公司改制后成立了沚津公司。2010年2月21日，沚津公司与融媒体中心签订《资产租赁协议》，双方约定沚津公司承租融媒体中心代管的以下房屋：1.位于XX镇XXX路X幢、X幢的房屋，面积共计391.69平方米。2.位于XX镇XXX路X幢，面积共计288.8平方米。3.位于XX镇XXX路X幢的房屋，面积共计771.52平方米。4.XX镇XXX路X幢的房屋，面积共计2949.48平方米。租期三年，自2010年3月1日起至2013年2月28日止，双方就租金、租金支付方式等内容均作出明确约定。2013年1月22日，双方续签资产租赁协议，约定租期自2013年3月1日起至2017年2月底止，前两年租金为52万元/年，后两年租金为54万元/年，除第一年外，每年租金分两次支付，每年4月和10月底各支付一半租金。2017年2月底合同到期后，双方未再续签租赁合同，沚津公司实际上一直占有使用原租赁房屋，双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系。2018年9月25日，芜湖县财政局委托安徽中安房地产评估咨询有限公司，对案涉租赁商业房地产的市场租金价格进行评估，评估的价格为每年租金1103639元。2020年4月16日，融媒体中心给沚津公司发函催要租金，并主张自2018年9月26日起按评估价格计算，限沚津公司收到函件后三日内支付，逾期有权单方解除租赁关系。2020年4月22日，融媒体中心委托安徽纬纶律师事务所函告沚津公司，要求沚津公司收到函件后三日内支付所欠租金2535029.30元。沚津公司收到上述两份函件后未支付租金。现融媒体中心诉至法院，望判如所请。 本院认为，2010年2月21日、2013年1月22日，沚津公司与融媒体中心签订的两份《资产租赁协议》，均是当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。2017年2月底续租合同到期后，双方未再续签租赁合同，但双方并未终止租赁关系，案涉租赁房产依然由沚津公司占有使用，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁关系，双方的权利义务除了租期不确定外，其他权利义务应当延续最后一次书面合同约定的权利义务。本案的争议焦点一是双方租赁合同是否已解除？何时解除？二是如果解除合同，租金如何计算？ 一、关于是否解除租赁关系。融媒体中心于2020年4月16日、2020年4月22日给沚津公司发函催要租金，并在函件中声称有权解除租赁关系，但并未明确主张何时解除租赁关系，故融媒体中心主张自2020年4月29日解除租赁关系无事实和法律依据，本院对这一主张不予支持。2017年3月，双方转为不定期租赁关系后，沚津公司一直未支付租金，经融媒体中心催告后仍然未及时支付租金，显然构成根本违约，现融媒体中心要求解除租赁关系符合法律规定，本院予以照准，解除的时间点应为起诉之日，即2020年8月3日。沚津公司认为根据改制时的有关文件精神，应当享有续租的权利，并应当给予优惠。对此，本院认为，企业改制是由社会主义计划经济向市场经济平稳过度的特定历史时期的阶段性政策，沚津公司在改制过程中已享受到了相应的优惠政策，现在再要求给予优惠，于法无据，也与当初改制精神不符，故本院对此主张不予采信。 二、关于如何计算租金。融媒体中心认为，自2018年9月25日芜湖县财政局委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉租赁商业房地产的市场租金价格进行评估后，租金应当按评估的价格即每年1103639元计算。但该评估报告出来后，双方并未就租金问题达成新的合意，要求按评估价格计算，只是融媒体中心的单方意愿，故本院对这一主张不予支持。沚津公司主张按原合同标准即每年540000元计算，符合不定期合同的约定，本院予以采信。以此标准计算自2017年3月至2020年8月3日，租期为3年5个月，租金为1845000元[540000×(3＋5/12)]。该租金沚津公司应当立即给付。融媒体中心主张逾期付款的利息损失符合法律规定，本院予以支持，可自2018年3月1日起以540000元为基数，2019年3月1日起以1080000元为基数，2020年3月1日起以1620000元为基数按中国人民银行同期贷款利率年4.75%计算至2020年8月3日止，合计为109012.50元【540000×4.75%＋1080000×4.75%＋1620000×4.75%×5/12】。融媒体中心主张租赁关系解除后至租赁物实际交付之日期间损失按安徽中安房地产评估咨询有限公司作出的评估价格即每年1103639元计算，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、解除原告芜湖县融媒体中心(芜湖县广播电视台芜湖县报社)与被告芜湖县沚津影剧有限公司之间的房地产租赁关系；被告芜湖县沚津影剧有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空所承租的房地产，交付原告芜湖县融媒体中心(芜湖县广播电视台芜湖县报社)； 二、被告芜湖县沚津影剧有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖县融媒体中心(芜湖县广播电视台芜湖县报社)2017年3月1日至2020年8月3日的租金1845000元及逾期付款利息109012.50元，合计1954012.50元。 三、被告芜湖县沚津影剧有限公司自2020年8月3日起至租赁物交付之日止，按每年1103639元的标准向原告芜湖县融媒体中心(芜湖县广播电视台芜湖县报社)支付迟延交付的损失； 四、驳回原告芜湖县融媒体中心(芜湖县广播电视台芜湖县报社)的其余诉讼请求。 如果沚津公司未按本判决指定的期间履行赔偿经济损失义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费31460元（融媒体中心已预交），由沚津公司负担21460元，融媒体中心负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长  朱品波 人民陪审员  王江伟 人民陪审员  孙宣繁 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理田青 书记员田青 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。