江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初3621号原告：赵光玉，男，1973年2月4日生，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：缪夫、黄和清，信利律师事务所上海分所律师。被告：申振，男，1990年8月21日生，汉族，住安徽省涡阳县。被告：郭利，女，1988年6月16日生，汉族，住安徽省涡阳县。原告赵光玉与被告申振、郭利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵光玉的委托诉讼代理人缪夫，被告郭利到庭参加诉讼，被告申振经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵光玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告之间的房屋买卖合同；2.判令二被告共同返还购房款481000元；3.判令二被告共同赔偿原告房屋差价损失389200元；4.诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：被告一、被告二为夫妻关系，位于江阴市××路××号××室房××人的共有财产。2019年8月1日，被告一、二与原告签订《房地产买卖合同》一份，约定上述房产出卖给原告，总价790800元。付款方式：2019年8月1日支付420000元（其中定金58000元）；2019年8月15日办理过户手续后，由原告通过银行贷款支付剩余款项370800元，支付日期由银行确定。合同签订后，原告即依约向被告一支付购房款。迄今为止，原告已向被告一支付购房款481000元。双方的《房屋买卖合同》约定，2019年8月15日办理过户手续。但在原告依约定履行后，被告并未办理解除抵押权，也未配合办理过户登记手续，并且被告采取不接电话、隐匿行踪等方式逃避履行合同项下的义务，致使原告的合同目的无法实现。另外，双方签订合同时约定的总房价为790800元，由于市场行情变化，现涉案房屋总价值上涨为1180000元，原告的房屋差价损失为389200元。原告认为，二被告在签订合同时隐瞒了房屋存在抵押情形，收到房款后至今未解除抵押，致使房产无法办理过户，原告无法实现合同目的。根据《合同法》的规定，原告有权解除合同，并要求返还所支付的房款、双倍返还定金、赔偿房屋差价损失。故诉至法院，请求法院判如所请。申振未作答辩亦未举证。郭利辩称：她与原告没有签署过房屋买卖合同，合同上的签字并非她本人所签。涉案房屋一直由申振占有，申振与原告签署房屋买卖合同她毫不知情，合同签订时她与申振已离婚。购房款全部由申振收取，她没有收过任何房款。她至今未对涉案合同进行追认，申振至今未与她联系告知房屋买卖的事实，她是不同意卖房的，她认为申振无权出卖该套房屋。涉案合同即使有效，对她也没有约束力。原告对涉案房屋的状态是明知的，原告自身具有明显过错，应对涉案房屋买卖合同无法履行承担责任。本院经审理认定事实如下：申振、郭利原系夫妻关系，江阴市××路××号××室房屋产权登记在申振、郭利名下。2017年6月30日，申振与郭利签订离婚协议一份，约定江阴市××路××号××室房屋归儿子申玉凯所有。2019年8月1日，甲方（卖方）申振、乙方（买方）赵光玉、中介方江阴市澄北千惠房产中介服务部（以下简称千惠房产）签订了《房地产买卖合同》一份，约定:由甲方将君山路5号1304室的房地产（建筑面积94.4平方）出售给乙方，成交价790800元，乙方于2019年8月1日预付购房定金58000元，第二期房款乙方于2019年8月1日再付款362000元，第三期房款于2019年8月15日到江阴市房地产交易管理中心处办理过户时乙方办理二手房抵押贷款由银行确定时付清370800元。违约责任：乙方中途违约，无权要求返还定金，并由甲方从乙方违约定金中提取50%支付中介方佣金。甲方中途违约，甲方在悔约之日起五日内必须定金双倍返还给乙方，如逾期一日，违约按定金额百分之一的滞纳金给乙方，并由乙方从甲方违约定金中提取50%支付中介方佣金。如乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于房地产成交价总额的千分之一的滞纳金。另查明：合同签订后，赵光玉已支付给申振购房款合计481000元。江阴市××路××号××室房屋项下有银行抵押390000元、个人抵押40000元，至今未解除抵押。2020年5月29日，因申振与案外人有其他债务纠纷，案涉房屋被张家港市人民法院查封。赵光玉曾委托江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司对江阴市××路××号××室房屋的市场价值进行评估。2020年7月22日，该公司出具评估报告，估价结果为该房屋与价值时点（2020年7月21日）可能实现的市场价值为人民币118万元（折合单价为12500元／㎡）。出具该评估报告的估价机构及估价人员均具有相应资质。又查明：赵光玉向本院起诉后，其诉讼请求为：判令被告一、二配合将江阴市××路××号××室房产过户登记至其名下。后赵光玉变更诉讼请求为：1.判令解除原告与二被告之间的房屋买卖合同；2.判令二被告共同双倍返还定金合计116000元，返还购房款423000元；3.判令二被告共同赔偿原告房屋差价损失389200元；以上合计：928200元。审理中，赵光玉明确在双倍返还定金和赔偿房屋差价损失中选择赔偿房屋差价损失。再查明：赵光玉提供的其与郭利2020年4月11日至13日的微信聊天记录显示双方商谈了房屋过户签字事宜，郭利在聊天记录中回复“你就要求他明天上午签字，不要等到下午了”、“好”、“明天几点签字”等内容。另外，赵光玉于2020年4月11日下午向郭利微信转账2000元并由郭利收取。郭利在庭审中陈述她分别于2019年11、12月期间及2020年4月期间来江阴两次，打算配合办理房屋过户手续。她是说在房屋过户之前扣除银行的贷款以后剩余的房款她要求平分，由她拿到大约20万元左右她再办理房屋过户手续，但是到时间了申振没有出现，故未能办理房屋过户手续。当时赵光玉知道案涉房屋已被银行抵押，且因其他案件又被法院查封。赵光玉微信转给她的2000元她是拿到的，但是说是给她的路费。因为2019年11月至12月期间，她来了江阴一个星期，在此期间，她有生活开销也不能工作，当时他们叫她来就是来签字，来配合办理过户手续，然后没有办成。后来2020年4月份又让她来，但是还是没有办成。以上事实，有房地产买卖合同、转账记录、收条、微信聊天记录、房地产评估报告、房产证、不动产登记证明、离婚协议，及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点系：1、郭利是否存在共同出售房屋的意思表示；2、本案合同能否解除；3、如果合同解除郭利及申振是否需要退还购房款并赔偿房屋差价损失。本院认为：民事主体应当依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。关于争议焦点1，案涉合同载明的出卖人为申振，赵光玉并无证据证明签订合同时郭利与申振存在共同意思表示，虽然之后郭利微信聊天中同意过户，但郭利的该意思并不能直接推定其认可为申振所签合同的共同出卖人，正是因为双方已经离婚，在郭利与申振未达成房款支付给谁的一致意见时，双方并无共同与赵光玉建立房屋买卖合同关系的意思。本案中赵光玉的证据仅能证明郭利同意配合过户，因赵光玉、郭利、申振并未达成新的一致意见，故本案并无郭利、申振共同与赵光玉达成房屋买卖合同的合意。关于争议焦点2、3，因涉案房屋被查封已经无法过户，赵光玉不能实现合同目的有权解除合同，合同解除后，申振应当退还其收取的款项。本案房屋无法过户的原因系申振个人导致，郭利并无过错，故申振应当承担违约责任。赵光玉委托有资质的评估机构评定了房屋现值为1180000元，故其根据房屋买卖合同价790800元计算而来主张房屋差价损失389200元符合法律规定，本院予以支持。综上，申振应当退还赵光玉购房款481000元并赔偿房屋差价损失389200元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除2019年8月1日申振与赵光玉签订的《房地产买卖合同》；二、申振应于本判决发生法律效力之日起十日内返还赵光玉购房款481000元并赔偿房屋差价损失389200元，合计870200元；三、驳回赵光玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12502元、财产保全费4474元，合计16976元（赵光玉已预交17556元，本院予以退还580元），由申振负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给赵光玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  丁 蔚人民陪审员  夏明华人民陪审员  祁平芳二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  陶施佳附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。