河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初23790号原告娄娟，住郑州市金水区。委托代理人姜慧清，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托代理人马渊，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被告封满，住郑州市金水区。被告时玉英，住郑州市。被告封励行，住郑州市。三被告委托代理人潘振旭、刘艳存，河南良承律师事务所律师。原告娄娟（以下简称原告）诉被告封满、时玉英、封励行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄娟及其委托代理人姜慧清、马渊，被告委托代理人刘艳存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2020年6月6日，被告封励行出具签字盖章的《委托书》，内容为：“委托被告封满代为出售金水区纬二路30号院经纬公寓2单元12层1203号房屋，产权证号：1101044658，代为签订房屋买卖合同，代为收取该房屋售房定金及售房款，收款账户为：62×××25建行三全支（郑权）。”2020年6月6日，原告与被告封满签订《房屋买卖合同书》（以下简称为“合同”）约定：“被告将位于金水区纬二路30号院经纬公寓2单元12层1203室房屋以370万元整出卖给原告，原告于2020年6月6日向甲方支付购房定金70万元整，定金冲抵购房款；第二次付款为被告应在2020年8月20日之前腾出房屋，并在正式办理房屋产权过户时，原告向甲方支付280万元整；第三次付款为原被告双方对上述房屋交接验收合格当日，原告向甲方结清。”2020年8月5日，原告与被告封满签订《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《合同一》）第一条第2款约定：“如果截止2020年8月31日，上述房屋没有解除租赁合同并腾空，则视为被告违约，乙方有权单方面解除合同，被告应于2020年9月7日之前返还原告已付定金70万元，退还第二次支付的现金30万元房款，共计100万元，被告逾期返还的，每逾期一日按100万的1%向原告支付违约金。”原告依据《合同》约定于2020年6月6日向被告支付购房定金70万元整，于2020年8月5日支付房款30万元现金，被告均出具签字盖章的《收据》，且2020年9月29日，被告封励行和时玉英再次出具《委托书》，知晓并认可原告已支付购房款100万的事实。然被告至今未将上述房屋腾空，被告已严重违约，依据《合同一》约定，原告有权解除合同，并要求被告返还购房款，支付违约金。现原告多次要求被告返还原告已支付的购房款及违约金，被告均不予返还和支付，被告的行为已严重侵害原告的合法权益。原告诉至本院，请求判令：1、依法解除《房屋买卖合同》，被告依法返还原告购房款100万元整及违约金84万元整，共计184万元整（自2020年9月8日暂算至2020年11月30日，按照1%，具体违约金金额算至被告全部履行完毕清偿义务时止）；2、本案的诉讼费用、保全费用、律师费等费用由被告承担。三被告辩称如下：1、被告一直在积极履行房屋买卖合同，配合原告实现房屋过户并入住，本案并不存在根本违约，因此，合同目的是可以实现的，原被告双方应当继续履行合同。2、被告一直在与承租人沟通，已经退回了承租人全部租金，是承租人一直不配合搬离，现在被告仍然在与承租人进行协调，要求其及时搬离。第三人不搬离并非原告过错，同时被告也愿意积极解决问题，以达成原告入住的目的。3、原告要求100万元的1%支付日违约金，即每日1万元，明显过高。损失应当按照同期一年期LPR利率进行计算。4、律师费属于间接费用，不应由被告承担。经审理查明，2020年6月6日，被告封励行出具《委托书》，载明：“本人封励行，身份证号：，现委托封满，身份证号：，代为出售金水区纬二路30号院经纬公寓2单元12层1203号房屋壹套，产权证号：1101044658，代为签订房屋买卖合同，代为收取该房屋售房定金及售房款，收款账户为：62×××25建行三全支（郑权）。委托人（甲方被委托人）：封励行，受托人：封满”。2020年6月6日，原告（乙方）与被告封满签订《房屋买卖合同书》，合同主要约定，甲方将其位于金水区纬二路30号院经纬公寓2单元12层1203号房屋出售给乙方，房屋性质为房改房，权属证件号码：字第1101044658，所有（共有）权人：封励行、时玉英，建筑面积197.13平方米。该房屋实际成交价格为叁佰柒拾万元整，该房屋产权过户的相关费用及税费由乙方承担。乙方分三次付款。第一次付款：本合同签订之日，乙方于2020年6月6日向甲方支付购房定金柒拾万元整，定金冲抵购房款。第二次付款：甲方应在2020年8月20日之前腾出该房屋，并在双方正式办理房屋产权过户时，乙方应向甲方支付贰佰捌拾万元整。第三次付款：为督促甲方及时履约，乙方预留贰拾万元整，作为履约保证金，此款在双方对该房屋进行交接验收（包括配套设施）室内设施完好无损后，且甲方结清应付费用（天然气、暖气、水费、电费、物业费）当日，乙方向甲方结清。甲方应在2020年8月20日之前腾出该房屋，双方办理房屋产权过户后经双方对该房屋进行交接验收后，交付给乙方，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移拥有权的标志。甲方承诺于2020年8月1日前将该房屋名下的所有户籍全部迁出，若超过约定日期十五日，甲方仍不将该房屋名下的所有户籍全部迁出，视甲方违约，应当承担违约责任。甲方如在2020年8月31日之前无法腾出该房屋及无法办理该房屋过户手续时，乙方有权单方解除本合同，甲方应返还乙方购房款柒拾万元整。同日，原告向双方约定账户转账200000元、200000元、200000元、100000元。被告封满向原告出具收到购房定金70万元的收据。2020年8月5日，原告（乙方）与被告封满（甲方）签订《房屋买卖合同补充协议》，合同主要约定，2020年8月31号之前，甲方负责将涉案房屋腾空，双方按照合同进行交易。如果截止2020年8月31日，该房屋没有解除租赁合同并腾空，则视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同，甲方应于2020年9月7日之前返还乙方已付定金70万元，退还第二次支付的现金30万元房款，共计100万元，甲方逾期返还的，每逾期一日按壹佰万的百分之一向乙方支付违约金（如甲方正通过法律程序积极履行合同，2020年9月15日前合同仍然有效）。同日，原告支付给被告封满30万元，被告封满向原告出具收到购房款现金30万元的收据。2020年9月29日，被告封励行和时玉英出具《委托书》，载明被告封励行、时玉英委托被告封满代为出售涉案房屋，代为签订房屋买卖合同，代为收取该房屋售房定金及售房款，并确认已收到原告支付的购房款共计100万元。另查明，案涉房屋登记所有权人为被告封励行。三被告至今未将涉案房屋腾空，原告诉至本院，酿成本诉。本院认为，依据被告封励行于2020年6月6日出具的委托书及被告封励行、时玉英于2020年9月29日出具的委托书，可以认定被告封满作为被告封励行、时玉英的委托人于2020年6月6日与原告签订的《房屋买卖合同》及于2020年8月5日与原告签订的《房屋买卖合同补充协议》中卖方的权利义务均应由被告封励行、时玉英享有并承担。上述合同签订后，原告依约支付了定金和购房款，截至本案开庭审理之日，被告封励行、时玉英尚未腾空案涉房屋，构成违约，原告有权解除合同。故原告主张解除《房屋买卖合同》并返还购房款100万元的诉请，本院予以支持。原告主张违约金84万元（以100万元为基数，按照1%自2020年9月8日暂算至2020年11月30日，具体违约金金额算至被告全部履行完毕清偿义务时止），金额过高，本院以100万元为基数，自2020年9月8日起至二被告全部履行完毕清偿义务时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算违约金。原告主张被告封满承担返还购房款并支付违约金的责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告娄娟与被告封满于2020年6月6日签订的《房屋买卖合同》；二、被告封励行、时玉英于本判决生效后十日内退还原告娄娟购房款100000元，并支付违约金（以100万元为基数，自2020年9月8日起至二被告全部履行完毕清偿义务时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算）；三、驳回原告娄娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10680元，由被告封励行、时玉英负担6010元，由原告负担4670元。保全费5000元，由被告封励行、时玉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 房 舒二〇二〇年十二月十七日书记员 胡雪娇