贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10592号上诉人(原审原告、反诉被告）：余永章，男，1949年2月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市开阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨新苗，女，1956年1月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人余永章因与被上诉人杨新苗房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余永章上诉请求：1、撤销原判，判令被上诉人返还上诉人全部住房租金11000元；2、根据合同第六条约定赔偿上诉人违约金5500元；3、赔偿上诉人一家三口精神损失各1000元，医药费1000元，共4000元；4、赔偿因此案造成的交通费300元，文印费（含光碟刻录费）200元，误工费1000元，通讯费100元，共1600元；5、双倍返还合同约定外的押金2200元；6、以上五项诉请金额24300元。7、驳回被上诉人（原审被告及反诉人）反诉及诉请的2200元房租，190.13元电费及59.94元水费。8、本案一审诉讼及上诉费，案件受理费由被上诉人全部承担。9、请求责令被上诉方律师停止对本案的代理。事实及理由：一、根据贵阳市城镇房屋出租管理办法第十五条、第十六条、第十七条（五）等规定，请求判令被上诉人返还赔偿以上损失；二、根据中华人民律师法第三条责令被上诉方诉讼代理停止对本案的代理：1、该代理人不按规矩手握律师证胡言乱语，本案一审判决的合同合法有效，被告方当事人同时在法官的提问下呈述的内容与上诉人所述毫无差异，而代理人却称是上诉人在空白处私自添加对被告不利的内容；2、明明原告（上诉人）提起诉讼的依据就是租赁合同的履行为此案的交点，而代理人却提出原告所有诉求与被告无关，既然无关，合同又由谁来履行?3、原告为合同中约定的房屋漏水采用电话、微信（有微信打印件作证）多次反映的突出问题，并向派出所三次反映一次报警也是同一问题，向居委会三次反映仍然同一问题，这还不能说明被告拒不履行合同的职责吗?可是被上诉人代理人却诡辩称原告所拍摄的证据不属于现场实拍，那原告拍摄的的地点又在何处？4、合同条款中有约定漏水的责任归咎与反映时间是从合同签订时直至搬离出租房的，微信打印件，拍摄的图片视频碟片前后一致，而被告代理人却称拍摄时间已晚不能证明原告诉称的为被上诉人的责任期限，那被告应该举证其不用负责的时间段和需要负责的时间段。5、事实证明被告不履行合同义务，给原告造成损失，而且被告在微信中辱骂原告，侵犯了原告的人格尊严，且在疫情期间被告多次进入原告家中大吵大闹，侵犯了原告的居住权并严重影响了原告的妻子的网上教学工作。为此，根据《中华人民共和国宪法》第三十八条规定，追究其相应的法律责任，在代理人的胡言乱语的怂恿下，再次伤害上诉人（追缴房屋租金、水电费），上诉人是被被上诉人无理由赶出出租屋的，根据贵阳市房屋出租管理办法的规定，房屋交接时应抄录水、电表做为依据，而被上诉人却在上诉人离开一个多月后才提出，所以上诉人不应该承担此责任，根据《中华人民共和国律师法》第三条、第五条第一款、第三十二条、第三十七条、第四十条第四款、第四十九条第一款及庭审视频，追究被上诉人代理人的责任并准许上诉人另案起诉的法律的请求，真正实现执业受国家、社会、当事人监督。敬请贵庭支持原告的合法请求，并按诉前请求予以判决。被上诉人杨新苗答辩称，涉案房屋是我母亲的，开始我租赁给一个开补习班的老师，上诉人住在我母亲的隔壁，后租赁我母亲房子的这个补习班老师说房子有点小，要搬走，后来上诉人老婆给我讲要租，然后我去交钥匙给上诉人老婆的时候，上诉人老婆不在家当时只有她的孩子在，让我交给她的孩子，我将钥匙交付后，上诉人一直迟迟不向我支付租金，直到后来才交付给我租金与我签订合同。上诉人还将我的房顶拆除，我认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。余永章向一审法院提出诉讼请求1.被告履行合同，赔偿因此造成的经济损失共3660元（阳台垃圾清运费900元，阳台翻盖材料费1100元，人工费450元，木质楼梯150元，室内照明线路维修和布线620元，供水管更换200元，下水管疏通240元，共3660元）；2.根据合同约定支付原告五倍违约金5500元；3.返还租金总额的6600元（13200元×50%）；4.被告支付原告全家三口体检费用各100元，精神赔偿费各100元，共600元；5.本案诉讼费由被告承担。杨新苗向一审法院提起反诉请求：1.被反诉人支付租金2200元；2.被反诉人向反诉人支付水费59.94元，电费190.13元；3.反诉诉讼费用由被反诉人承担。一审法院经审理查明，2019年8月25日，出租方杨新苗（甲方）与承租方余永章（乙方）签订《房屋租赁契约》，约定：1.甲方将贵阳市云岩区延安东路92号5单元2层3号房屋（3室1厅1厨1卫）出租给乙方使用；2.租期自2019年8月25日起至2020年8月24日止，每月租金为1100元，付款方式为季度付款，微信转账为据。3.乙方如装修该房屋，租期满后甲方对乙方装修不作任何补偿，除阳台装修之外（阳台搭建另有协议）。合同期间，甲、乙双方不得以任何借口终止合同，否则赔偿月租金五倍违约金。租赁期间，若楼上、楼下出现漏水问题，由房东负责。合同签订后，余永章共向杨新苗支付了租金11000元。合同履行期间，房屋出现漏水，墙面掉粉的情况。在余永章告知杨新苗后，杨新苗并未进行修缮。由于余永章未按时支付房屋租金，杨新苗多次通过微信进行催交。余永章于2020年7月20日搬离涉案租住房屋，并将房屋钥匙交还杨新苗。杨新苗于2020年7月29日缴纳涉案租住房屋水费59.94元和电费190.13元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。余永章与杨新苗签订的《房屋租赁契约》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉租赁协议约定房屋租赁期限为2019年8月25日至2020年8月24日，合同履行期间，余永章已于2020年7月20日搬离出租房屋并交还钥匙，涉案租赁协议已实际解除，一审法院予以确认，故对余永章提出杨新苗继续履行合同的诉请，不予支持。。虽然双方在《房屋租赁契约》中约定“合同期间，甲、乙双方不得以任何借口终止合同，否则赔偿月租金五倍违约金”，但上述解除合同及搬离房屋的行为系双方合意，并非任一方借口终止合同，故余永章要求赔偿月租金五倍违约金的诉请，一审法院不予支持。鉴于涉案租赁房屋漏水、墙面掉粉等情况确实影响了使用租赁房屋，且杨新苗未积极处理上述事宜，故一审法院对余永章诉请返还租金的诉请，部分予以支持，酌情认定租金减免额度为实际缴纳租金的30%。余永章实际使用租赁房屋10个月，杨新苗应退还11000元×30%＝3300元。关于余永章主张杨新苗赔偿经济损失3360元的诉请。首先，对于阳台翻新费用，案涉合同约定对于阳台搭建另有协议，但庭审余永章并未提交相应协议佐证，且杨新苗未予认可，故即使阳台修缮事实存在，应为余永章的个人行为，因维修阳台产生的费用由余永章自行承担。对于室内照明线路维修和布线620元、供水管更换200元、下水管疏通费用240元等诉请，未能提供充分证据佐证，一审法院不予支持。关于余永章主张杨新苗支付体检费、精神赔偿费合计600元的诉请，本案系租赁合同纠纷，并非侵权责任纠纷，一审法院对该诉请不予支持。关于杨新苗主张余永章支付水费59.94元和电费190.13元的反诉诉请，与一审法院查明的事实一致，一审法院予以支持。对于杨新苗主张余永章支付租金2200元的反诉诉请。根据前述，余永章于2020年7月20日将房屋交还杨新苗，房屋租金的计算应截止该时间，实际余永章未支付2020年6月26日至7月20日的房屋租金。按前述减免租金的比例，余永章实际应向杨新苗支付租金为1100元/月÷30日×25日×（1-30%）≈641元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨新苗于本判决生效之日起十日内退还原告余永章支付的租金3300元；二、反诉被告余永章于本判决生效之日起十日内支付原告杨新苗房屋租金641元、水费59.94元、电费190.13元；三、驳回原告余永章的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨新苗的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计105元，由原告余永章负担89元，被告杨新苗负担16元；反诉案件受理费减半收取计25元，反诉原告杨新苗负担13元，反诉被告余永章负担12元。二审中，各方当事人未提交证据。审理中，被上诉人未委托诉讼代理人。审理中，本院对双方调解未果。经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，对于上诉人二审增加的诉讼请求，其可另行依法主张权利。本案中，涉案《房屋租赁契约》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方合同当事人均具有法律约束力。涉案合同约定的租期尚未届满，上诉人即搬离了租赁房屋且将房屋返还给被上诉人，而被上诉人接受了上诉人腾退房屋的行为给付，由此产生的法律效力即双方协商一致解除合同，一审法院认定涉案合同于2020年7月20日解除正确。因涉案房屋确有漏水事实，且依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，因涉案合同未约定，被上诉人应履行对租赁房屋的维修义务，虽然租赁房屋存在瑕疵，但上诉人未举证证明存在瑕疵致使其对租赁物完全不能使用，一审法院对上诉人已交付的租金判决部分返还，对欠付租金按比例折算并无不当。并且，上诉人未举证其搬离租赁房屋后，被上诉人交纳的水、电费系其他人使用租赁房屋产生，应由案外人承担责任，一审法院判决上诉人承担该费用并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人余永章负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十二月十六日书记员 罗 艳