杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初5792号 原告：王红艳。 委托诉讼代理人：杨庭华，浙江腾智律师事务所律师。 被告：金国民。 委托诉讼代理人：徐佳侃、杜驰，浙江五联律师事务所律师。 原告王红艳与被告金国民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨庭华，被告及其委托诉讼代理人杜驰到庭参加诉讼。本案经当事人和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方《房屋租赁合同》，支付拖欠的房屋租金60000元；2.被告向原告支付违约金10000元；3.被告承担本案全部诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告继续履行双方《房屋租赁合同》,支付拖欠的房屋租金120000元，并支付逾期付款利息损失（其中以60000元为基数自2020年3月25日起算至实际清偿之日，另以60000元为基数自2020年9月25日起算至实际清偿之日，均按年利率6%计算）；2.被告向原告支付违约金10000元；3.被告向原告支付代付的水电费800元；4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年4月13日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于杭州市××路××号××幢××室××平方米，以下简称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期限为2018年4月25日至2021年4月24日，租金为每年120000元，付款方式为半年一付，每年3月24日付租金60000元，每年9月24日付租金60000元。另，合同第13条约定违反合同行为的违约金为10000元。按照合同约定，被告应于2020年3月24日支付租金60000元，但被告迟迟未付。原告多次向被告催讨租金，均未果。按照合同约定，被告应于2020年9月24日支付下半年租金60000元，现期限已到。原告认为，双方之间的房屋租赁合同关系真实合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告未按约支付租金的行为，已构成违约，且已给原告造成了损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告辩称，一、原告主张的继续履行合同在事实上不具有可能性。被告提供的证据显示，被告已在2020年4月28日实际腾退房屋，且已通知原告腾退完毕，故合同事实上已无法继续履行。原告于2020年5月1日向被告发函表示若被告在2020年5月7日前未支付租金则会自行收回房屋并处理房屋内物品。在被告于2020年4月28日搬走并通知原告的情况下，即使不认定该日为实际腾退时间，根据函件2020年5月8日原告也已自行收回房屋，在此情况下主张继续履行，没有合理性。根据合同法第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。被告已在他处另行租赁房屋，无需支付费用再行向原告重新租赁房屋，此外该标的不适于强制履行，法院无法强制被告在该房屋内进行生产经营活动。同时，原告在与被告的沟通中多次声称要求收回房屋，这与原告诉称要求履行前后矛盾。被告默认原告已收回房屋，除起诉外原告未以其他方式通知继续履行合同，故合同已实际解除，也不存在没有办理交接手续的情况，因为原告明确函告会自行收房，表明无需交接。二、被告不存在拖欠房屋租金60000元的情况，应根据房屋实际使用情况计算租金。根据双方之间签订的《房屋租赁合同》第10条的约定，房屋租金为每年120000元，付款方式为半年一付，每次在合同期前一个月支付房租，每年3月24日付租金60000元，每年9月24日付租金60000元。若合同继续履行则应由被告于2020年3月24日支付2020年4月25日至10月24日的租金，但房屋已于2020年4月28日实际退租完毕，即使原告主张租金也仅应主张2020年4月25日至4月28日3天的租金，根据年租金120000元计算，被告仅需支付原告租金986.3元即可。至多支付至2020年5月8日，即原告声称的收房时间。根据合同法第一百一十九条，在原告已经声称自行收房，并明确得知被告已经搬离的情况下，其应当自行止损另行招租，而不是让房屋空置，强行要求被告承担相应责任，扩大的损失不应由被告承担。原告主张按年利率6%计算利息，不符合法律规定，应根据ＬＰＲ利率计算。三、被告无需支付违约金。根据被告证据可知，被告在2018年8月13日依照合同第4条向原告支付了租房保证金10000元，该款项原告并未退还给被告，故虽然根据合同第13条约定违反合同的违约金为10000元，但被告支付的租房保证金足以抵偿该违约金，原告不应主张违约金。四、被告在主观上不存在违约的故意，且在合同履行期间出现了严重的不可抗力情况，应当减轻被告的合同义务并免除被告的违约责任。合同履行期间，2020年初全国范围内大规模暴发××的疫情，根据合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。××的发生，正是普通人在正常的认知范围内不能预见、不能避免、不能克服的情况。根据杭州市政府在2020年2月4日发布的《杭州市人民政府关于实施“防控疫情，人人有责”十项措施的通告》，全市所有村庄、小区、单位实行封闭式管理。因此，案涉合同的租赁物处于长期封闭状态，导致租赁合同不能履行，出租方无法提供可供经营的场地，而承租方也无法使用该场地，因而被告无需承担封闭管理期间租赁合同项下义务，故应对租金进行相应减免。同时，基于××疫情的影响，被告长期无法使用案涉铺面，无法正常经营，基于公平原则，被告的解除要求并无主观恶意违约的意图，应免除被告的违约金。五、原告主张的水电费800元，与其提供的证据无法对应，原告应提供相应计算依据。被告认为，水电费应支付至被告正常使用到2020年4月28日止，其后再也没有进入过案涉房屋，其后产生的相关费用与被告无关。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，要求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年4月13日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将案涉房屋出租给被告营业使用；租期自2018年4月25日至2021年4月24日；租房保证金为10000元，在合同期满后，如果被告无违约行为，且将房屋完好地向原告交割清楚，付清所有应付费用后，原告将保证金全额无息退还给被告；租金为每年120000元，付款方式为半年一付，每次在合同期前一个月支付，每年3月24日付租金60000元，每年9月24日付租金60000元；如果到期没有付清租金的原告有权收回房屋并没收保证金，如果被告到期不付租金的则必须在逾期三天内将房屋内属于被告的物品搬空，并将房屋完好交还给原告，三天后原告有权自行收回房屋，并可自行处理房屋内一切物品；租赁期内，被告按期支付使用的水电等费用；违约金定为10000元。当日，被告支付了保证金10000元和首个半年期租金60000元。 合同签订后，原告交付案涉房屋给被告经营服装店。2018年9月25日、2019年3月25日、2019年9月24和25日，被告分别向原告支付三个半年期租金60000元。但被告未再支付2020年4月25日之后的租金。 2020年4月28日，被告清空了店内货物后自行离开。2020年6月11日，被告向出租人发送短信，称“4月29日你短信通知我三天内按合同自行收房处理店铺物品，我已经默认你自行收房，为什么不按合同执行？”“当天你让我钥匙放隔壁，第二天你没收到钥匙，为什么不联系我”“我今天可以再次配合你收房，我现在到店门口等你”，出租人未回复短信。但被告未交还钥匙，而是将其扔掉了。 2020年5月1日，原告向被告发送“关于要求支付房租的敦促函”一份，认为被告按约应于2020年3月24日支付2020年4月25日至10月24日期间租金60000元，但未予支付，函告要求被告于2020年5月7日前支付拖欠的租金60000元，否则原告将解除《房屋租赁合同》并追究被告相关法律责任，包括但不限于没收保证金、支付违约金及占用费用、赔偿其他损失等，另外原告将按合同约定自行收回房屋并可以自行处理房屋内一切物品。该函件被告已收悉。 另查明，2幢2-101室共有两间门店，被告承租的是其中一间。2020年1月被告承租的该间门店产生电费551元，2020年2月至4月份101室两间门店共产生电费971.02元，原告进行了垫付。 以上事实有原告提供的《房屋租赁合同》、2020年10月11日案涉房屋现场照片、电费收据，被告提供的银行交易明细、腾退房屋照片、短信聊天记录、关于要求支付房租的敦促函结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。 关于合同能否继续履行。根据合同法规定，解除租赁合同，或者经双方协商一致解除，或者一方行使约定解除权或法定解除权。本案中，没有证据表明双方曾协商一致解除合同，租赁合同中也没有约定违约方有权单方解除合同。对于法定解除，众所周知因出现新型冠状病毒感染肺炎疫情，浙江省在2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应。案涉租赁合同的租赁期间涵盖上述疫情期间。而本次疫情构成不可抗力，是指疫情的发生是不能预见、不能避免并不能克服，并不是疫情发生后不可防治和克服。疫情防控措施仅导致案涉租赁合同履行困难，而非不能履行，且我省已于2020年3月22日将重大公共突发卫生事件一级响应调整至三级响应，在被告自行搬离之时疫情防控措施已调整，且被告从事的服装销售不属于政府明令暂停营业的行业。事实上本市早已对此次疫情进行了有效控制并全面复工复产，被告完全可以恢复经营，本案不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。故租赁合同并非直接应予以解除，被告未按约支付2020年4月25日起的租金，已构成违约。但被告租赁案涉商铺用于经营，其响应政府部门防控要求而停业是不争的事实，对后期合同履行有一定影响。根据双方提供的照片及短信，可以认定被告于2020年4月28日自行搬离的事实，鉴于此，商铺为空置状态，客观上合同无法继续履行，也不能发挥商铺的价值。如果要求被告继续承租房屋，对其显失公平，该义务在性质上又不宜强制履行，且原告曾发函表示将解除合同，现在反而诉请要求继续履行合同，有违诚实信用，也不符合当事人的预期。故此时双方已形成合同僵局，从有利于充分发挥租赁房屋的价值角度，根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之精神，本院认为应当允许双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。现原告坚持要求继续履行合同，故该项请求本院不予支持。但被告应承担的违约责任不能因合同解除而减少或者免除，原告主张的违约金10000元，符合合同约定，本院予以支持，逾期付款利息损失则不予支持。 关于租金。合同明确约定若到期未付清租金，原告有权收回房屋。原告发送的敦促函中亦要求被告限期支付租金，否则原告将解除合同并自行收回房屋，同时合同法相关条款也赋予合同守约一方以解除合同的权利。而合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，经发函催告后被告仍未付租金并已实际腾退，原告理应及时行使权利，解除合同并收回房屋。但考虑到被告未办理退租交接手续就将钥匙扔掉，且2020年6月11日的短信中被告仍表示愿意在该日配合原告收房并邀请原告办理交接，但原告未积极采取措施，故租金应支付至该日，此后扩大的租金损失原告无权主张。经计算，截至2020年6月11日共48天被告应付租金为16000元。 关于水电费。原告未提供任何有关水费的证据，仅提供了2020年2月至10月份两间门店共同的电费收据，根据被告搬离的日期，本院认定2020年5月份及此后的电费不应由被告承担，被告仅需承担其承租的101室两间门店中的一间所产生的电费。但原告未区分2020年2月至4月期间被告实际使用的电费具体金额，本院根据2020年1月的电费及被告使用房屋情况，酌情确定原告为被告代付电费500元，被告应予支付。 至于被告已支付的租房保证金，本院认为，一方面双方约定在合同期满后如果被告无违约行为，且将房屋完好地向原告交割清楚，付清所有应付费用后，原告将保证金全额无息退还给被告，但双方在履行合同中陷入僵局，无法自行结清相关费用，全额退还保证金的条件不成就；另一方面，合同还约定如果到期没有付清租金原告有权收回房屋并没收保证金。因此，本案中被告关于支付的租房保证金足以抵偿违约金，原告不应主张违约金的抗辩意见，本院不予采信，保证金应予没收。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、金国民于本判决生效之日起十日内支付王红艳租金16000元； 二、金国民于本判决生效之日起十日内支付王红艳违约金10000元； 三、金国民于本判决生效之日起十日内支付王红艳代付的电费500元； 四、驳回王红艳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1458元，由王红艳负担1163元，金国民负担295元。 王红艳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；金国民于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  赖芳