四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5818号 上诉人（原审被告）：四川西南交大兴建置业有限公司。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人：朱宝宗，总经理。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程书钦，女，1976年6月17日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人：吴林，四川子归律师事务所律师。 上诉人四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）与被上诉人程书钦房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 兴建公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回程书钦的全部诉讼请求。 事实和理由：程书钦并未向兴建公司支付任何车位款，一审法院判决兴建公司向程书钦退还车位款并支付资金占用利息，适用法律错误。1.兴建公司从未收到程书钦支付的任何款项，即便认定案外人郑沈伪造兴建公司印章与程书钦签订的《商品房买卖合同》成立并生效，但程书钦未实际向兴建公司支付车位款，而是将该款支付给显然不是兴建公司财务人员且无权收款的郑沈。即使《商品房买卖合同》解除，程书钦也应要求郑沈退还所收款项，兴建公司不应承担退还责任，客观上也因未收取款项而无法退还。2.程书钦在支付车位款过程中存在重大过错，应对其资金利息损失承担责任。程书钦在购买案涉车位前曾在同一小区购买房屋并向兴建公司支付购房款，对案涉车位的合同签订、款项收取流程应系明知。在签订案涉车位买卖合同时，即使不能辨别郑沈伪造的兴建公司印章的真伪，但在支付车位款时也应向财务部门支付并要求兴建公司开具收据，而程书钦在不询问、不核实的情况下擅自将款项支付给郑沈，致使兴建公司对案涉合同的签订毫不知情，也未收到任何车位款，应认定程书钦在款项支付中存在重大过错。3.经核对程书钦一审提交的银行流水明细，程书钦实际向郑沈支付的款项数额与案涉车位款总额不一致，不排除程书钦与郑沈之间存在其他合同关系，因此案涉车位款是否实际向郑沈支付，程书钦所付款项是否系车位款，尚不能确定，程书钦要求兴建公司退还车位款的主张更不能成立。 庭审中，兴建公司先是表示对一审判决第一项解除案涉《商品房买卖合同》的判项无异议，只是不认可一审关于该合同系因兴建公司违约导致解除的原因认定。后又表示《商品房买卖合同》中加盖的印章并非兴建公司真实公章，不能代表兴建公司的真实意思表示，合同不成立；退一步讲，即便合同成立，但案涉车位未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合同亦为无效合同，据此认为程书钦关于解除合同的主张不应得到支持，上诉请求驳回程书钦的全部诉讼请求。 程书钦辩称，1.案涉《商品房买卖合同》系因兴建公司违约导致解除，由此给程书钦造成了损失，一审判令兴建公司承担车位款的资金利息损失，符合法律规定。2.程书钦在签约及履约过程中不存在任何过错，且与本案位于同一小区的其他房屋所涉商品房销售合同纠纷，案情类似，生效判决已认定造成合同解除的原因是兴建公司员工的违法行为。程书钦有理由相信郑沈的签约及收款行为能够代表兴建公司，该员工的行为构成表见代理。3.关于兴建公司所称的转款数额与合同约定车位款不一致的问题，车位款为155000元，程书钦实际支付了170000元，超出部分是为办理车位产权登记等手续的相关费用，具体是什么费用程书钦也不清楚。请求驳回上诉，维持原判。 程书钦向一审法院起诉请求：1.判决解除程书钦与兴建公司于2015年3月26日签订的《商品房买卖合同》；2.判令兴建公司退还程书钦车位款155000元及从2015年3月26日起以155000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至实际支付之日止的利息；3.判令兴建公司赔偿程书钦150000元。 一审法院认定事实：2015年3月26日，程书钦与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建置业有限公司”的印章，约定程书钦购买位于郫都区××镇××村××期”的xx5、xx2号车位，购买总价款155000元。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人在该商品房已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告后未将该商品房交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的5%向买受人支付违约金。合同第十九条，出卖人应当在2010年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）......（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。程书钦于2015年5月15日前向兴建公司的销售人员郑沈付清车位款155000元。 “锦苑三期”小区的开发商为成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司），尚未取得“锦苑三期”地下停车位的销售许可证。“锦苑三期”地下停车位在出售时已实际竣工验收。“锦苑三期”房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋。程书钦是购买“锦苑三期”小区房屋的业主，程书钦之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同上出卖人盖章是兴建公司印章。西汇公司已协助办理该房屋不动产权证。 一审另查明，2016年10月19日经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，“2012年至2015年期间，兴建公司人郑沈利用经手、管理四川西南交大兴建置业有限公司锦苑三期车位销售的职务便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期132号等41个车位的车位买卖合同后，将公司卖车位的款项人民币3573000元侵吞后耗用......兴建公司人郑沈身为四川西南交大兴建置业有限公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。”经成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终10777号生效民事判决书确认，案涉xx2号地下车位所有权人为案外人赵新国。案涉xx5号地下车位程书钦主张尚未交付。 一审再查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、银行流水、收据、刷卡存根、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：1.案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2.案涉《商品房买卖合同》是否应当解除；3.兴建公司是否应承担赔偿责任。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议是兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与程书钦签署，销售车位的行为经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，且程书钦有理由相信郑沈作为兴建公司的销售人员有销售车位的权限，不论郑沈在合同上所盖的印章是否系兴建公司兴建公司的真印章，兴建公司应当对其销售人员郑沈向程书钦销售车位的行为承担相应的法律责任。兴建公司因历史遗留问题对外有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”房屋。虽然西汇公司与兴建公司一致认为西汇公司并未委托兴建公司出售车位，但案涉车位由兴建公司销售人员郑沈出售并收款，买卖合同上出卖人一栏盖的是兴建公司印章，程书钦之前与兴建公司签订《商品房买卖房屋》购买“锦苑三期”房屋，合同盖章同样也是兴建公司印章，且西汇公司已协助办证，程书钦有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。因此，兴建公司销售人员郑沈销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。郑沈作为兴建公司的销售人员，对外出售案涉车位时，案涉车位已经实际竣工验收，西汇公司虽未取得车位的销售许可证，不影响车位的实际销售，也不影响《商品房买卖合同》及补充协议的效力。案涉《商品房买卖合同》及补充协议有效。 关于案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。经成都市中级人民法院作出的（2019）川01民终10777号生效民事判决书，确认案涉xx2号地下车位所有权人为案外人赵新国，《商品房买卖合同》中关于案涉xx2车位的约定已无法实现，且程书钦主张xx5号地下车位也未交付，《商品房买卖合同》涉及的标的物为xx2号和xx5号地下车位，该合同未约定商品房的测绘建筑面积和套内建筑面积，也未约定商品房每平方米的单价,案涉xx2号和xx5号地下车位的《商品房买卖合同》应当视为一个整体。程书钦主张解除《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，兴建公司应退还程书钦车位款155000元并从2015年5月16日起以155000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止的资金占用利息。关于兴建公司是否承担赔偿155000元责任，虽然案涉车位由郑沈于2014年12月31日出售给案外人赵新国，后郑沈又再次将同一车位出售给程书钦，但兴建公司并不知道该情况，造成“一房多卖”并非兴建公司有意为之，不能就此认定兴建公司故意隐瞒车位已出售的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，程书钦要求成兴建公司承担已付款一倍的赔偿金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、判决生效之日，解除程书钦与兴建公司于2015年3月26日签订的《商品房买卖合同》；二、兴建公司于判决生效后十五日内退还程书钦车位款155000元及承担从2015年5月16日起以155000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止的资金占用利息；三、驳回程书钦其他诉讼请求。一审案件受理费2938元，由程书钦承担1469元，由兴建公司承担1469元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.案涉《商品房买卖合同》第五条“付款方式及期限”约定：“买受人采取下列第1种方式付款。1.一次性付款。……具体付款方式及期限的约定见附件五。”但，合同附件五没有具体内容。 2.本院于2019年7月11日作出（2019）川01民终10777号民事判决书，其中载明：“一审法院认定事实：2014年12月31日，赵兴国与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建公司有限公司”的印章，约定赵兴国购买兴建公司开发的位于郫都区××镇××村××期”项目的xx2号地下车位，购买总价款60000元。……一审法院认为，关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议是兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与赵兴国签署，销售案涉车位的行为经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，且赵兴国有理由相信郑沈作为兴建公司的销售人员有销售车位的权限，不论郑沈在合同上所盖的印章是否系兴建公司的真印章，兴建公司应当对其销售人员郑沈向赵兴国销售车位的行为承担相应的法律责任。兴建公司因历史遗留问题对外有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”房屋。虽然西汇公司与兴建公司一致认为西汇公司并未委托兴建公司出售车位，但案涉车位由兴建公司销售人员郑沈出售并收款，买卖合同上出卖人一栏盖的是兴建公司印章，赵兴国之前与兴建公司签订《商品房买卖房屋》购买“锦苑三期”房屋，合同盖章同样也是兴建公司印章，且西汇公司已协助办证，赵兴国有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。因此，兴建公司销售人员销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。郑沈作为兴建公司的销售人员，对外出售案涉车位时，案涉车位已经实际竣工验收，西汇公司虽未取得车位的销售许可证，不影响车位的实际销售，也不影响《商品房买卖合同》及补充协议的效力。案涉《商品房买卖合同》及补充协议有效，当事人应当按照合同约定履行相应的合同义务。” 3.本院于2020年11月10日作出的（2020）川01民终9992号民事判决书中载明：“西汇公司辩称：案涉房源实质是兴建公司基于与西汇公司之间合作开发分配的房源，对该部分房源，兴建公司有权对其进行处置，而西汇公司则会根据兴建公司的要求办在其指定的对象名下。……刘旭宝向一审法院起诉请求：1.判令兴建公司、西汇公司为刘旭宝办理刘旭宝根据2008年6月16日签订的锦苑三期《商品房买卖合同》项下车位权属转移登记，并判令兴建公司、西汇公司向刘旭宝支付违约金58035元；……一审法院认定事实：2008年6月16日，兴建公司与刘旭宝签订《商品房买卖合同》，约定兴建公司向刘旭宝出售其开发的位于郫县××镇××村××号房屋，总价80000元，交房时间为2008年10月31日前；……后兴建公司与刘旭宝协商一致，变更其购买车位号为168号并向刘旭宝交付该车位。2008年11月8日，兴建公司向刘旭宝出具收据，载明收到刘旭宝支付的车位款60000元及代收车位税费2225元。截至本案起诉之日，刘旭宝所购车位未办理权属分户登记。……一审法院判决：一、兴建公司配合西汇公司在判决生效之日起三十日内为刘旭宝办理位于××镇××路××号××期××层××号车位的不动产权证书；二、兴建公司在判决生效之日起十日内向刘旭宝支付逾期办理不动产权证书的违约金8000元；三、驳回刘旭宝的其他诉讼请求。……关于兴建公司上诉提出“同案不同判”的观点。本院认为，在（2019）川01民终10780号等22件民事案件中，兴建公司与西汇公司均未披露双方在案涉项目中的合作开发关系，故该22案的判决基于查明事实，即“‘锦苑三期’房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋”，认定兴建公司构成对西汇公司的表见代理，进而认定由西汇公司承担办证协助责任，并无不当。而本案中，西汇公司与兴建公司双方均认可就案涉项目系共同开发，且双方对于兴建公司销售的房屋关于办证等事项进行了约定，基于此，一审法院认定兴建公司应配合西汇公司协助刘旭宝办理案涉房屋的不动产权证书，亦无不当。前述22案与本案中，由于兴建公司与西汇公司在案件中的陈述及举证不相同，导致判决处理结果的差异，不构成“同案不同判”。故，兴建公司依据前述22案的判决结果，上诉主张其不应承担办证协助义务的意见，本院不予采纳。”该案中，兴建公司未提出其与刘旭宝所签《商品房买卖合同》因所涉车位尚未取得预售许可证而无效的抗辩意见。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《商品房买卖合同》中与程书钦建立商品房销售合同关系的相对方是否为兴建公司，该合同的法律关系性质及效力如何认定。 兴建公司上诉认为《商品房买卖合同》中所盖印章并非其真实公章，程书钦亦未向兴建公司支付任何车位款，因此兴建公司不是合同相对方。对此，本院认为，根据一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书中的认定，郑沈系兴建公司销售人员，利用其经手、管理“锦苑三期”车位销售的职务便利与程书钦签订案涉《商品房买卖合同》。从该合同载明内容看，郑沈是以兴建公司委托代理人身份、以兴建公司的名义与程书钦签约，并在合同上加盖了兴建公司字样的印章，一审法院据此认定郑沈的行为后果应由兴建公司承担责任，并无不当。合同上所盖印章是否为兴建公司备案的公章，以及郑沈在收到程书钦支付的款项后是否实际向兴建公司转交，均不影响本案中对兴建公司是合同相对方的认定。对兴建公司的该项意见，本院不予采信。 根据庭审查明的事实，案涉车位在出售时已实际竣工验收，目前车位已取得初始产权，登记在西汇公司名下；同时，在（2019）川01民终10777号民事判决、（2020）川01民终9992号民事判决中，与案涉车位同属于“锦苑三期”小区的车位购买人分别起诉要求办理所购车位的不动产权证，该两案均对购房人的诉请予以支持且判决结果已生效。基于此，本院认为，鉴于在涉及“锦苑三期”房屋出售所涉及的系列诉讼案件中，兴建公司与西汇公司关于二者之间关系的述称意见并不一致，即：有的案件中均认可就“锦苑三期”项目系共同开发，有的案件中又述称“锦苑三期”的房屋系因历史遗留问题由西汇公司委托兴建公司对外出售；而在西汇公司作为诉讼主体参加诉讼的案件中，西汇公司表示“案涉房源实质是兴建公司基于与西汇公司之间合作开发分配的房源，对该部分房源，兴建公司有权对其进行处置，而西汇公司则会根据兴建公司的要求办在其指定的对象名下”。因此，基于本案中西汇公司并未作为当事人参加诉讼，兴建公司亦未主张就案涉车位其与西汇公司系作为共同开发主体并举证佐证的情况下，因案涉车位的初始产权目前登记在西汇公司名下，并未登记在兴建公司名下，现有证据不足以证明兴建公司是案涉车位的房地产开发企业。在此情况下，案涉《商品房买卖合同》不属于房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人的情形，故，兴建公司与程书钦之间基于该合同建立的法律关系性质不应认定为商品房销售合同关系，而是房屋买卖合同关系。基于此，案涉车位所在房地产项目的预售许可证是否取得，不影响本案中认定《商品房买卖合同》的效力。案涉双方关于车位买卖的意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 二、程书钦诉请解除案涉《商品房买卖合同》的主张能否成立，进而兴建公司应否承担退还车位款责任及资金占用利息损失赔偿责任。 根据（2019）川01民终10777号民事判决中查明的事实及判决结果，能够确认赵新国就案涉xx2号车位请求办理不动产权证的诉请已得到支持，在此情况下，程书钦签订案涉《商品房买卖合同》以取得xx2号车位所有权的合同目的已不能实现。加之案涉《商品房买卖合同》中对xx2号、xx5号车位的单价、计价面积未予约定，而是视为一个整体作价，故，xx2号与xx5号车位应视为不可分割的标的物，在xx2号车位已另售他人且经生效判决确认过户至他人名下的情况下，一审法院认定程书钦签订案涉《商品房买卖合同》的根本目的不能实现，据此支持了程书钦诉请解除合同的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，并无不当，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，程书钦有权要求兴建公司退还已收取的车位款。虽然程书钦在一审中提交的付款凭证总额为170000元，高于《商品房买卖合同》约定的车位款155000元，但程书钦关于超出部分系为办理车位产权登记等相关手续所支付费用的主张，符合交易常理，本案中程书钦亦未就该超付部分款项向兴建公司主张退还，故，程书钦实际向郑沈支付款项数额与合同约定不一致的事实，不影响本案中对兴建公司应承担全部车位款退还责任的认定。前已述及，案涉《商品房买卖合同》系因同一车位被“一房二卖”而致解除，作为出卖人的兴建公司理应承担违约责任。一审法院认定兴建公司应自程书钦支付车位款的次日起承担资金占用利息的赔偿责任，并无不当，本院予以维持。 综上，兴建公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自2019年8月20日之后贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对一审判决主文的利率表述予以相应更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6604号民事判决第一项； 二、变更成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6604号民事判决第二项为：“四川西南交大兴建置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还程书钦车位款155000元及支付资金占用利息（利息计算方式为：以155000元为基数，自2015年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部付清之日止）； 三、驳回程书钦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费5876元，由上诉人四川西南交大兴建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 耘 二〇二〇年十二月十六日 书记员 王朝阳