宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初2381号原告:高延元，男，1975年1月18日出生，汉族，神华宁煤汝笈沟矿通风队职工，住大武口区。被告：刘月霞，女，1970年6月16日出生，汉族，无业，住大武口区。被告：郭建武，男，1963年7月17日出生，汉族，职业不详，住大武口区。原告高延元与被告刘月霞、郭建武案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月27日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高延元、被告刘月霞到庭参加了诉讼，被告郭建武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。高延元向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对石嘴山市大武口区青山北路xxxxx号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.依法确认位于石嘴山市大武口区青山北路xxxxx号房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。（高延元当庭变更后的诉讼请求）事实和理由：2010年5月29日，原告与被告郭建武签订了《二手房屋买卖合同》，约定原告购买被告郭建武所有的位于石嘴山市大武口区青山北路xxxxx号房屋，价款为132000元。同日，被告郭建武将上述房屋及房产证、土地使用权证、房屋钥匙等一并交付给原告，原告居住和使用房屋至今。原告按照约定一次性全额支付购房款。但被告郭建武却因种种原因一直未协助和配合原告办理房产过户登记手续。被告郭建武与被告刘月霞因借款合同纠纷一案，大武口区人民法院作出（2017）宁0202执190号执行裁定书，裁定将原告购买的房屋予以查封、执行。原告向大武口区人民法院提出书面执行异议，要求解除查封、停止对房屋的执行。2020年8月18日，大武口区人民法院作出（2020）宁0202执异31号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告郭建武签订的《二手房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告完全符合上述条件，应当排除执行，并依法确认原告为房屋的所有权人。为此，原告诉至法院，请求判如所请。刘月霞辩称，原告起诉郭建武和我一点儿关系也没有，还影响我的信誉。郭建武未到庭参加诉讼，在开庭审理前也未向法庭提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的证据认定如下：2010年5月29日原告与郭建武签订二手房屋买卖合同一份、收据一份、房屋所有权证一份、国有土地使用权证一份、2014年3月13日国电大武口热电有限公司出具的证明一份、大武口区长城街道九0五社区居委会出具的证明一份、石嘴山市神光物业管理有限公司发票一张、收据2张、石嘴山市神光物业管理有限公司用户缴费回单7张、国家电网发票4张、国电大武口热电有限公司用户缴费回单1张。这些证据客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，本院对这些证据均予以确认。被告刘月霞、郭建武均未向法庭提供证据。根据当事人的陈述、举证、质证及本院对证据的认证，本院经审理认定事实如下：2010年5月29日，高延元与郭建武签订《二手房屋买卖合同》，约定：郭建武将位于石嘴山市大武口区青山北路xxx号院x栋x单元x号房屋〔房屋所有权证：石房权证大武口字第xxxxx号；国有土地使用证：石国用（1999）字第xxxxxx号〕出售给高延元；价格为132000元；高延元在签约当日将房款一次付清给郭建武；郭建武在2010年5月29日将房屋交付给高延元使用；因该楼房为电厂职工住宅楼暂时不能过户，双方约定如因拆迁或其他原因郭建武必须无偿协助高延元办理各种相关手续，该房屋所得的经济利益归高延元所有。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，郭建武向高延元出具一张收条，确认收到购房款132000元；郭建武将上述房屋及房屋所有权证、国有土地使用权证等交给高延元。上述房屋高延元居住、占有、使用至今。另查明，2014年3月13日，国电大武口热电有限公司出具证明一份，载明：“市房产交易所：我厂职工郭建武，其拥有青山北路xxx号院x栋x单元x号住房，2000年3月3日参加房改，房屋产权归其个人所有，现在郭建武将其拥有的住房出让给高延元，我厂放弃回购权，允许其交易，特此证明。”，该证明落款为“大武口发电厂房屋水电地产管理办公室”,高延元陈述该证明是自己拿着合同和房产证去电厂开具的。2020年8月27日，大武口区长城街道九0五社区居委会出具证明一份，载明：“兹有居民高延元，男，汉族，身份证号：6402041975********，自2010年至今长期居住在我辖区青山北路xxxxx号。情况属实。特此证明！”。高延元陈述青山北路xxxxx号房屋与青山北路xxx号院x栋x单元x号房屋是同一房产。高延元陈述2014年3月13日以后涉案房屋就可以办理过户手续，之所以一直未办理过户手续是因为“每次给郭建武打电话郭建武就说他老婆不在没办法过户，后面就联系不上了，2018年问了别人才找到郭建武的手机号，才联系上郭建武，每次他都说他一个人，老婆联系不上，要联系上了就给我打电话，就一直拖到疫情期间，就只能等疫情过了之后，直到今年3月份我联系他，去房管局他还是自己一个人去什么东西也不带，几次去都没办成，到了7月份郭建武找到了他的前妻手续也补全了，就在交税费的时候说房屋被法院冻结了没办法过户，我和郭建武说一起去法院看一下有什么问题，郭建武不来，我就自己来了，查完才知道怎么回事。”。另，2017年1月20日，刘月霞向本院申请执行其与郭建武借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2017年5月2日依法将郭建武名下的上述房屋予以查封，2020年5月6日予以续查封。2020年8月11日，高延元向本院提出书面异议，2020年8月18日，本院以（2020）宁0202执异31号执行裁定书，裁定驳回高延元的执行异议。2020年8月27日，高延元提起案外人执行异议之诉，要求判如所请。再查明，2015年1月7日，本院受理曹卫国向本院申请执行其与郭建武民间借贷纠纷一案〔（2015）石大执字第182号〕，在执行过程中，本院于2015年6月8日依法将郭建武名下的上述房屋予以查封，2018年5月31日予以续查封。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告高延元与被告郭建武存在真实、合法、有效的房屋买卖合同关系，对于原告未及时办理房屋过户登记是否因原告自身原因所致是本案审查的重点，也是原告诉讼请求能否得到支持的关键。从法庭调查的事实看，原告购买涉案房屋时，涉案房屋所有权已经登记在郭建武名下，而且买卖合同中明确写明“因该楼房为电厂职工住宅楼暂时不能过户……”，可见，购买房屋时，涉案房屋尚不具备过户的条件，在2014年3月13日以后可以办理房屋过户时，原告理应积极办理过户手续，原告当庭陈述：国电大武口热电有限公司出具的证明是原告拿着合同和房产证去电厂开具的，之所以一直未办理过户手续是因为“每次给郭建武打电话郭建武就说他老婆不在没办法过户，后面就联系不上了……”。涉案房屋被本院查封的时间均晚于2014年3月13日，从国电大武口热电有限公司出具的证明内容及原告的陈述可知，在涉案房屋可以办理过户后且本院查封之前，原告有向房屋登记机构递交过户材料和向郭建武提出办理过户登记的请求等积极行为，因此，原告不能及时办理房屋过户登记并非因原告自身原因所导致。原告的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告郭建武经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对答辩权、质证权等诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：确认位于石嘴山市大武口区青山北路xxx号院x栋x单元x号房屋〔房屋所有权证：石房权证大武口字第xxxxxx号；国有土地使用证：石国用（1999）字第xxxxxx号〕归原告高延元所有并解除查封、停止执行。案件受理费2940元，由被告郭建武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判长 刘 佳人民陪审员 刘 宁人民陪审员 苏春玲二〇二〇年十二月十七日书记员 张玉双附：本案适用的法条《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。