福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7422号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建星普电器有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道工业路**（原怡园路东侧）中央第五街2#楼8层07商务金融（含办公）。 法定代表人:林立，董事长。 委托诉讼代理人：原斌，江苏博亚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州居然之家商业管理有限公司，住，住所地福建省福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼**22办公/div> 法定代表人：俞明玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈龙其，福建知茂律师事务所律师。 原审被告：京东五星电器集团有限公司，住，住所地江苏省南京市中山北路****部分**部分/div> 法定代表人：潘一清，董事长。 委托诉讼代理人：原斌，江苏博亚律师事务所律师。 上诉人福建星普电器有限公司（以下简称星普电器公司）因与被上诉人福州居然之家商业管理有限公司（以下简称居然之家公司）、原审被告京东五星电器集团有限公司（原名江苏五星电器有限公司，以下简称五星电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 星普电器公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回居然之家公司的本诉请求，支持星普电器公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院对案涉合同违约责任认定事实不清、适用法律错误。1.根据案涉《房屋租赁合同》第二十二条约定，星普电器公司有权单方解除合同，但应在合同解除前提前至少90天通知居然之家公司。星普电器公司于2020年3月25日向居然之家公司发函，告知根据上述约定，星普电器公司即日履行提前终止合同的通知义务，故双方合同应于通知后的90天解除。而居然之家公司于2020年3月31日强行控制扣留了星普电器公司正常营业售卖的商品，并强占经营场所、驱离星普电器公司的工作人员，导致合同无法继续履行。2.星普电器公司确未支付2020年3月1日至31日期间租赁费，但此期间正值疫情高峰，居然之家公司又在官网以自愿性信息披露公告的形式，发布减免商户一个月租金及物业管理费的信息，双方正在协商减免租赁费时长中，即使协商无果，上述时段租金也无需支付。故星普电器公司无任何违约行为。3.即使星普电器公司有拖欠一审判决所认定的25天租赁费之行为，根据案涉《房屋租赁合同》第九章第24条约定，居然之家公司并未成就单方解除合同条件，也未履行通知义务。居然之家公司采取强占营业场所，强扣在售商品的行为，缺乏合同和法律依据，属导致合同不能履行的违约行为，其应承担全部违约责任。二、一审法院认定居然之家公司扣押星普电器公司货物系行使留置权，属认定事实不清、适用法律错误。留置权的前提是债权人合法占有债务人动产。2020年3月25日星普电器公司发函告知居然之家公司履行提前终止合同的通知义务，案涉店铺尚在经营中，且根据合同第二十二条约定，合同应在履行通知义务90日后解除，而居然之家公司2020年3月31日便强占星普电器公司尚在经营的店铺，驱离星普电器公司工作人员，并将星普电器公司全部货品进行封存。居然之家公司系违约方，其不具有确定的债权，故其不享有留置权。 居然之家公司辩称，一、一审法院关于合同解除、违约责任认定等，事实查明清楚、适用法律正确。星普电器公司未依约在2020年2月20日支付同年3-5月租金，已经违约。而星普电器公司于2020年3月25日向居然之家公司发出解除租赁合同的告知函并擅自撤场。一审法院认定案涉房屋租赁合同于2020年3月25日解除，是正确的。由于星普电器公司违约导致合同解除，一审法院进而判决其还应支付给居然之家公司损失1233502.5元，系正确的。二、一审法院认定居然之家公司对货物享有留置权，系正确的。居然之家公司之所以留置星普电器公司的货物，系为了确保星普电器公司存留于租赁场地的货物安全。居然之家公司留置星普电器公司的货物系法律赋予的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。 五星电器公司述称，其对星普电器公司的上诉无异议。 居然之家公司向一审法院起诉请求：1.判令星普电器公司立即向居然之家公司支付赔偿金2383304元；2.判令五星电器公司对星普电器公司在第一项诉请项下的债务承担连带责任。 星普电器公司向一审法院反诉请求：1.判令居然之家公司返还保证金500000元；2.判令居然之家公司赔偿装璜损失57346.73元(计算方式：装修费的净值=投入的装修费×提前撤场的时间/合同期2752643.46×3/144=57346.73元）；3.判令居然之家公司赔偿设备损失223193.94元；4.判令居然之家公司赔偿员工工资285681.03元；5.判令居然之家公司赔偿资金成本损失，自2020年3月31日起至实际支付之日止以3541568.67元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月1日为23856.4元；6.判令居然之家公司赔偿商品贬值损失，按3541568.67元为基数按照万分之五/天，自2020年3月31日起计算至商品实际返还之日止，暂计至2020年6月1日为109788.6元。 一审法院认定事实：2018年6月14日，以居然之家公司为甲方，以五星电器公司为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：第一条合作形式：甲方将位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八的居然之家家居建材市场福州××号楼（以下简称“讼争店面”）……的租赁场地租给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用；第三条合同租赁期限、免租期、计租期、交付日。1、租赁期限：自2018年9月1日至2030年8月31日，共计4383天；2、免租期：免租期共计181天，具体时间为：1、自2018年9月1日至2019年2月28日，共计181天。合同期内免租额共计1823103元。……若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的三个月租金，即911551.5元……第四条租金及付款方式：……自2019年3月1日至2021年8月31日月租金为327850.50元，共9835515元……2、租金支付方式为：每3个月一付；3、租金的付款时间为每个付款周期的上月20日之前（首期租金除外）；第五条物业管理费及付款方式。……1、自2018年9月1日至2030年8月31日，首期物业管理费按租赁面积15元／平方米／月标准计算，即月物业管理费71149.50元，由物业公司收取，开具物业管理费增值税专用发票，先票后款。2018年9月1日至2019年2月28日的免租期内，乙方按月物业管理费标准交纳，自2019年3月1日起，物业管理费的递增方式与租金一致。2、合同期内物业费的支付方式为：每3个月一付。第六条支付方式1、租金采用先付后用的形式，乙方应在每个付款周期的20日之前付清下个账期的租金；甲方在收取每一期费用前7个工作日会向乙方提供房屋租赁发票（增值税专用发票），乙方在规定时间内领取房屋租赁发票，若甲方未提供相关增值税专用发票的，乙方有权暂缓支付相关费用，直至甲方提供发票。第七条合同保证金。1、乙方在缴纳合同保证金的同时须向甲方交纳首期租金。合同保证金的用途是监督乙方保证商品质量，提高合同履约能力。当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履约期内不得利用保证金冲抵乙方的应付债务。2、乙方上期合同的保证金可以转作本合同的保证金；本合同期满后，双方正常续约，乙方本合同期的保证金自动转作下个合同期的保证金。若甲、乙双方不再续约，则甲方在乙方撤场之后3个月内，对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不计利息）返还乙方。3、按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金500000元，于合同签约后七个工作日内支付，甲方收到款项后应开具相关收据……第九条其他费用乙方每月10日前向甲方支付上月水、电费及其它费用。第十条乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金，且甲方有权对乙方停止物业服务；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。第四章装修和消防安全第十三条因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值＝乙方投入的装修费×提前撤场的时间／合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算，折算为装修费净值赔付给乙方）；如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。第八章合同终止和续约第二十二条合同终止……在整个租期以及续约期内，乙方有权解除本租赁合同，但是应当在合同解除前提前至少90天通知甲方。一旦经过90天通知期，乙方应当支付给甲方相当于届时两（2）个月租金的赔偿金，该金额应当解除乙方在本合同项下的任何责任或义务。甲方应当在通知期届满前向乙方开具等额的房屋租赁增值税专用发票，乙方可以扣除相应税点后剩余金额支付给甲方。第二十四条违约责任1、乙方违约系指发生以下任何情形，因可归因于乙方的过错，乙方连续拖欠租金三个月或者以上，且在其收到甲方指明拖欠租金的书面违约通知之日起15个工作日内未采取补救措施……。同年9月21日，居然之家公司作为甲方，五星电器公司作为乙方，星普电器公司作为丙方，三方签订了一份《三方协议》，协议主要内容约定如下：1、三方在此同意：自2018年9月1日起，乙方将原合同下权利义务全部转移至丙方。2、三方在此同意:自转移日起，甲乙双方间就原合同关系终止，原合同中权利义务不再履行，双方间就原合同关系所产生的尚未结算的款项，尚未解决完毕的违约、赔偿、补偿等责任均由甲方与丙方继续履行，相关票据也由甲方与丙方互相开具。2019年8月20日，福建顺康商业管理有限公司作为甲方，星普电器公司作为乙方、居然之家公司作为丙方，三方还签订了《权利转让三方协议》和《物业合同主体变更协议》，约定由居然之家公司承继物业公司在与星普电器公司物业服务合同关系项下物业服务方的所有权利义务，即由居然之家公司提供物业服务并收取相应物业管理费用。合同签订后，五星电器公司向居然之家公司支付了保证金500000元，居然之家公司将讼争店面给五星电器公司使用。2018年9月1日起，五星电器公司将原合同下权利义务全部转移至星普电器公司。星普电器公司每月交纳租金和物业管理费至2020年2月份止。之后未付租金和物业管理费。 2020年2月7日，五星电器公司向居然之家公司发函要求减免三个月租赁费用，同年3月10日，居然之家公司向五星电器公司回函，主要内容为“针对2月应缴费用，可暂缓至3月15日前结清”。同年3月14日，星普电器公司向居然之家公司回函，主要内容为“现疫情尚未结束，茶亭京东五星店经营依然困难，暂时难以支付近期租金及要求疫情期间免租降租”。2020年3月25日，星普电器公司向居然之家公司发出一份《解除租赁合同的告知函》，内容如下：我司承租贵司位于福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八的居然之家家居建材市场福州××号楼××层××平方米房屋用于商业经营。自承租贵司房屋开设卖场以来由于物业整体商业氛围低迷，虽苦心经营努力支撑，但迄今为止亏损已达一千余万元。我司作为一家注册资本一千万元的中小型企业，实际已资不抵债。自2020年1月以来，新型冠状病毒全国肆虐,我司卖场作为人员密集场所按政府要求闭店，期间我司无任何营业收入,还要支付贵司高额的房屋租金和员工开支及各种费用。我司已发函要求贵司予以租金减免,但贵司未予支持。在疫情不可抗力的影响下，未来可预期的较长时段内我司卖场销售将无法恢复正常,经营难以维系。特此函告贵司如下：一、根据《房屋租赁合同》第二十二条，我司即日履行提前终止合同的通知义务，贵我双方签订的《房屋租赁合同》提前终止。二、我司在贵司处的50万元保证金将作为本次合同提前终止对贵司的全部赔偿。望贵司接函后安排相关人员与我司进行对接,办理届时的房屋交接、撤场等善后事宜。同年3月27日，居然之家公司向星普电器公司再次发函，内容如下：贵司于2020年3月25日在未事先通知我司的情况下进行大面积的展柜撤场，且贵司员工于3月25日17:00起至发函之日止在我司二楼商场聚众喧哗闹事，且将商场内灯光全部关闭，严重影响商场正常运营，性质及其恶劣！现我司郑重函告贵司：一、贵司及贵司员工的行为已严重扰乱居然之家商场的公共秩序，影响商场及其他在场商户的正常经营，影响了社会安全稳定！并且给我司运营及商誉带来严重的损失！请贵司立即停止该恶劣行为！二、现我司将现场闹事情况拍照留存，望贵司即刻处理员工聚众闹事事宜，恢复场内灯光正常经营。若贵司仍一意孤行，我司将通过法律途径向贵司追究由此产生的一切损失！同年3月31日，居然之家公司发出告示，内容如下：因福建星普电器有限公司擅自违约提前撤租一事，出租方福州居然之家商业管理公司为维护自身合法权益，也为确保福建星普电器有限公司存留于租赁场地的货品安全，2020年3月31日在业主方福建华辰房地产有限公司和关联方工商银行的见证下，将星普电器柜台全部货品封存于租赁场所二楼，在货品封存过程我司已全程录像。同年4月1日，星普电器公司向居然之家公司发函，主要内容如下:由于我方租赁贵司居然之家茶亭店房屋一二楼开设的五星电器茶亭店经营持续严重亏损，我司于2020年3月25日向贵方发出《解除租赁合同的告知函》，行使贵我双方《房屋租赁合同》约定的我方退出权，终止《房屋租赁合同》履行，安排清理租赁场地内的我方商品、设施设备等物品，并留适量人员做好顾客服务、工厂接待、商品整理等善后工作，准备将租赁场地交还贵方。退出函发出后，贵司即采取非法措施封锁门店商品展厅与大门，阻止我司清理移走我司在租赁场地内的商品及设施设备。今日我司知悉，贵司已经对租赁场地停止供电，店内留守善后人员也已经无法做好顾客善后工作。鉴于此，我司特此函告贵司:1、截至2020年3月30日，我司茶亭店区域我司及供应商拥有合法所有权的物品均已统计列出清单并留存影像资料，其中商品1974件，设备144件，其他由于贵司封锁行为而未及统计的均在现场原地停放，我司在本函末把清单列明作为附件发贵司。2、五星电器茶亭店现场物品中，部分物品属于我司所有，部分属于已销售商品，部分属于供应商或工厂提供，因为贵司非法封锁，我方自2020年3月25日起即已无法进行清理搬运现场物品、按时发货给已购买顾客及将供应商与工厂拥有所有权的商品返还所属工厂或供应商等工作。同时，由于存在生产日期和保质期等因素，按照国家相关规定和行业惯例，因贵方封锁而无法及时运出处理的商品每日都在产生折旧跌价损失，日折旧率为0.5%……。 一审法院认为，居然之家公司与五星电器公司于2018年6月14日签订的《房屋租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。居然之家公司在2020年3月10日向五星电器公司回函2月应缴费用可暂缓至3月15日前结清，但星普电器公司仍未能在规定的期间缴纳租金，已构成违约。根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。居然之家公司作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。且星普电器公司也于2020年3月25日向居然之家公司发函，要求解除合同，因此一审法院确认居然之家公司与五星电器公司于2018年6月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除。 关于居然之家公司主张星普电器公司支付未付租金和物业管理费问题。如前所述，案涉《房屋租赁合同》于2020年3月25日解除，居然之家公司也于2020年3月26日收回店面，星普电器公司仅支付租金至2020年2月份止，故星普电器公司要缴纳2020年3月1日至2020年3月25日期间的租金273208.75元（327850.5元/月÷30天×25天）以及物业管理费59291.25元（71149.5元/月÷30天×25天），但考虑到由于确因疫情原因，导致星普电器公司使用租赁店面受到影响，故一审法院酌定星普电器公司2020年3月份应支付的租金和物业管理费减半，故一审法院判决星普电器公司应缴纳2020年3月1日至2020年3月25日的店面租金为136604.38元（273208.75元÷2）、物业管理费为29645.63元（59291.25元÷2），共计166250元，居然之家公司该诉请超过部分，一审法院不予支持。 关于居然之家公司主张星普电器公司应赔付免租期间的三个月租金911551.5元问题。根据居然之家公司与五星电器公司签订的《房屋租赁合同》第二章第2条规定：“若乙方违约导致合同提前终止，乙方应赔付甲方免租期间的三个月租金。即911551.5元。”现因星普电器公司违约导致合同提前终止，故星普电器公司应赔付居然之家公司免租期间的三个月租金911551.5元，对居然之家公司该项诉请，一审法院予以支持。 关于居然之家公司提出要求星普电器公司赔付星普电器公司单方提前终止合同最少需提前90天通知的违约金1639352.5元问题。2020年3月25日，星普电器公司向居然之家公司发出《解除租赁合同的告知函》，在告知函中就告知居然之家公司在接函后安排相关人员与我司进行对接,办理届时的房屋交接、撤场等善后事宜。并在当天就已经开始进行大面积展柜撤场，未按照《房屋租赁合同》第八章第二十二条规定：“在整个租期以及续约期内，乙方有权解除租赁合同，但是应当在合同解除前提前至少90天通知甲方。一旦经过90天通知期，乙方应当支付给甲方相当于两个月租金的赔偿金……”，故星普电器公司应支付给居然之家公司赔偿金655701元（327850.5元×2），居然之家公司诉请超过部分，一审法院不予支持。 综上，星普电器公司应向居然之家公司支付的费用为1733502.5元（166250元+911551.5元+655701元），扣除星普电器公司的保证金500000元，星普电器公司还应支付给居然之家公司1233502.5元。居然之家公司诉请超过部分，一审法院不予支持。根据《房屋租赁合同》第七章第二十一条第1点规定：“在租期内，经乙方书面通知甲方，（a）乙方可将本租赁合同项下的部分或全部权益及义务转让给乙方的关联公司，同时乙方为该关联公司或卖场承担连带担保责任”和《三方协议》第3条规定：“原合同其他条款在甲丙间具有法律效力。甲丙双方应严格执行”。五星电器公司将《房屋租赁合同》的权利义务转让给星普电器公司，五星电器公司也应当对星普电器公司的债务承担连带清偿责任，故对居然之家公司的该诉请，一审法院亦予以支持。 关于星普电器公司提出返还保证金500000元的反诉请求。根据《房屋租赁合同》第七条第1点规定：“……当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失……”。如前所述，星普电器公司应向居然之家公司支付的费用为1733502.5元，扣除星普电器公司的保证金500000元，星普电器公司还应支付给居然之家公司1233502.5元。故该反诉请求，一审法院不予支持。 关于星普电器公司提出判令被反诉人赔偿装璜损失57346.73元(计算方式：装修费的净值=投入的装修费X提前撤场的时间/合同期2752643.46*3/144=57346.73875元）的诉请，根据合同第四章第十三条约定：“因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值=乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算，折算为装修费净值赔付给乙方）；如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。”本案因星普电器公司提前撤场，故按照该条约定装修费一律不予赔偿。为此，星普电器公司提出该反诉请求，一审法院亦不予支持。 关于星普电器公司提出被反诉人赔偿设备损失223193.94元和员工工资285681.03元以及资金成本损失，自2020年3月31日起至实际支付之日止以3541568.67元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年6月1日为23856.4元的诉请，一审法院认为，星普电器公司作为违约方，无权提出上述反诉请求，且上述反诉请求均因依据不足及无合同约定，故一审法院均不予支持。 关于星普电器公司提出被反诉人赔偿商品贬值损失，按3541568.67元为基数按照万分之五/天，自2020年3月31日起计算至商品实际返还之日止，暂计至2020年6月1日为109788.6元的诉请，一审法院认为，根据《物权法》第二百三十条“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”和第二百三十一条“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外”之规定，居然之家公司留置星普电器公司的货物符合法律规定，现由居然之家公司封存的星普电器公司的货物，可待执行时一并处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建星普电器有限公司应向福州居然之家商业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年3月25日期间的租金和物业管理费166250元、免租期间的三个月租金911551.5元、赔偿金655701元，共计1733502.5元，扣除福建星普电器有限公司缴纳的保证金500000元外，福建星普电器有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州居然之家商业管理有限公司支付1233502.5元；二、江苏五星电器有限公司对上述判项中福建星普电器有限公司所支付的款项承担连带责任；三、驳回福州居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回福建星普电器有限公司的全部反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25866元，由福州居然之家商业管理有限公司负担12479元，福建星普电器有限公司负担13387元；反诉案件受理费7800元，由福建星普电器有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，星普电器公司上诉主张其于2020年3月25日向居然之家公司发出《解除租赁合同的告知函》，是即日履行提前终止合同的通知义务，依据案涉《房屋租赁合同》第二十二条关于“乙方有权解除本租赁合同，但是应当在合同解除前提前至少90天通知甲方”约定，双方合同应于通知后的90天解除。然星普电器公司并未依约在2020年2月20日支付同年下一季度即3-5月租金，且其在发出告知函当天就开始进行大面积展柜撤场，其以实际行为作出了即日解除合同的意思表示。据此，一审法院确认案涉合同于2020年3月25日解除，并无不当。星普电器公司未依约履行提前90天通知解除的义务，擅自解除合同，已构成违约。故一审法院判决星普电器公司向居然之家公司支付相应赔偿，并驳回星普电器公司要求居然之家公司赔偿商品贬值损失等的反诉请求，是正确的。 综上，星普电器公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21187元，由福建星普电器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦