山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0883民初7097号原告：王**，男，汉族，1986年8月4日生，住曲阜市。委托诉讼代理人：徐登超（特别授权），曲阜圣源法律服务所法律工作者。被告：苑举洋，男，汉族，1990年1月13日生，住邹城市。委托诉讼代理人：魏继霞（特别授权），山东报捷律师事务所律师。第三人：孙广恩，男，汉族，1941年1月6日生，住邹城市。第三人：孙民，男，汉族，1971年12月31日生，住邹城市。原告王**与被告苑举洋、第三人孙广恩、孙民案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王**委托诉讼代理人徐登超、被告苑举洋委托诉讼代理人魏继霞、第三人孙广恩、孙民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1.判决解除对位于邹城市富东花园40号楼2单元502室房产的查封并不得执行；2.依法确认邹城市富东花园40号楼2单元502室涉案房产属于原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月30日，原告与第三人孙广恩、孙民及曹秀英签订《房屋买卖合同》，其三人将位于邹城市富东花园40号楼2单元502室房产以20万元的价格出售给原告，并由邹城市中心店镇四府厂村村委会盖章进行认可，见证人戴某、王某予以见证，合同签订当日原告将全部购房款20万元通过本人银行账户转入曹秀英账户内。2017年6月原告搬入居住至今，期间水、电费等各项费用均以原告名义交纳。2020年9月1日邹城市人民法院作出(2020)鲁0883执1878号执行裁定书，将登记在被执行人孙广恩名下坐落于邹城市富东花园40号楼2单元502室房产予以查封。原告于2020年9月初向贵院提交执行异议申请书，贵院于2020年9月21日下达(2020)鲁0883执异62号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为自己的行为符合《最高院关于人民法院办理执行异试和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合该条规定的情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。为维护原告的合法权益不受侵害，依据民诉法、民诉法解释及(最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告苑举洋辩称，被答辩人诉求无事实与法律依据，请求法庭查明本案事实，依法予以驳回被答辩人的全部诉讼请求：一、答辩人在2019年9月18日起诉第三人孙民、孙广恩民间借贷纠纷一案，邹城市人民法院（2019）鲁0883民初5513号民事判决书判决孙民返还答辩人借款94000元并以94000元为基数按照年利率24%自2016年4月1日计算至实际还款之日止支付利息，答辩人不服上诉至济宁市中级人民法院，济宁市中级人民法院2020年3月26日作出（2020）鲁08民终10号判决书判决孙广恩在邹城市富东花园40号楼2单元502室房屋价值范围内对上述债务承担清偿责任。判决生效后答辩人随即申请强制执行，邹城市人民法院依据生效的判决作出（2020）鲁0883执1878号执行裁定，裁定执行被执行人孙广恩名下的位于邹城市富东花园40号楼2单元502室的房屋。二、根据被答辩人身份证上及诉状中载明的地址，被答辩人系曲阜市吴村镇孔家行村4胡同**村民，被答辩人与第三人签订的房屋买卖合同系无效合同，涉案房屋已经被（2019）鲁0883民初5513号民事判决书、（2020）鲁08民终10号判决书认定为孙广恩所有，孙民、曹秀英无权与被答辩人签订《房屋买卖合同》，且根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律规定，小产权房买卖因为违反法律的强制性规定而无效，上诉人不是房屋买卖所在地的村民委员会的村民，不具备案涉房屋的交易资格，小产权房中有一部分是农户在自家宅基地建房出售，这自然就出现了宅基地使用权是否可转让的问题，宅基地使用权的主体是该经济组织的成员，其他人不能取得宅基地使用权，小产权买卖合同因标的无法履行而无效，故小产权房买卖合同应属于无效合同。三、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据此规定必须同时符合上述四个情形且权利能够排除执行的，人民法院才可以支持！在本案中被答辩人与第三人孙民、曹秀英、孙广恩签订的《房屋买卖合同》因为违反法律的强制性规定而无效，被答辩人提交的证据最多可以证明其与孙民、曹秀英、孙广恩间存在名为买卖实为借贷的法律关系，其并未有合法有效的书面买卖合同也并未合法占有该不动产，且被答辩人明知不能办理过户登记。鉴于此，被答辩人提交的证据不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议的规定》，不能排除答辩人的强制执行。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第三百零五条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。执行异议之诉针对的是执行行为本身，案外人提起执行异议之诉的诉讼请求必须与原判决、裁定无关。如果案外人主张的民事权利指向的标的物与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务关系的客体具有同一性，则属于其认为原判决、裁定错误的情形，其应通过审判监督程序寻求权利救济，而非提起执行异议之诉。答辩人申请执行的依据是（2020）鲁08民终10号判决书：“判决孙广恩在邹城市富东花园40号楼2单元502室房屋价值范围内对上述借款承担清偿责任。”因此第一、被答辩人的执行异议之诉主张的民事权利指向的标的物与原判决有关，与原判决确定的民事权利义务关系具有同一性，其应当通过审判监督程序而非本案执行异议之诉来维护自身权利，第二、邹城市人民法院于2020年9月21日作出（2020）鲁0883执异62号执行裁定书裁定驳回被答辩人王**的异议请求，王**应当在15日内提出执行异议之诉，虽然其提交的诉状日期为2020年9月30日但是应当以其实际提出异议之诉的立案的时间来判断是否超过法律规定的诉讼时效，答辩人请求法庭对诉讼时效予以核实。综上，被答辩人的诉求无事实与法律依据，请求法院查明本案事实，依法予以驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人孙广恩述称，涉案的村里的房子是登记在其名下，对孙民贷款、抵押的具体情况不清楚，当时在场的人商量完让其在合同上签的字。第三人孙民述称，其并不认识原告。当时是其与另外几个人签订的买卖合同。实际情况是其向案外人戴某借款10万元，并约定如三个月没有偿还清，戴某就起诉其和孙广恩，并由法院执行孙广恩的工资。戴某称如果不签订买卖合同就不借给其钱用。如果孙民偿还完借款，房子仍归孙民所有。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律。原告王**主张其与第三人孙广恩、孙民及案外人曹秀英签订《房屋买卖合同书》，并已取得位于邹城市富东花园40号楼2单元502室涉案房屋的所有权，据此对该房屋的执行提出异议并请求排除执行。经审理查明，邹城市富东花园40号楼2单元502室登记为第三人孙广恩所有，该房屋所附着的宅基地为邹城市中心店镇四府厂村村集体所有。原告王**并非该村集体经济组织成员，而是曲阜市吴村镇孔家行村村民。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”据此，宅基地使用权是指农民为建造住宅而依法取得的对本集体所有的一定范围内的土地占有、使用的权利。宅基地使用权只能在本集体内部流转，其主体只能是本集体经济组织的成员，不能是其他集体经济组织的成员。而“小产权房”是建立在农村宅基地之上的建筑物，根据“房地一体”主义，其转让当然受限制。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由于孙广恩和王**并不同属一个集体经济组织，买受人王**不具有使用出卖人孙广恩所在集体经济组织宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上的房屋买卖，则该协议违反了法律强制性规定归于无效。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告不满足上述规定的全部情形，因此，原告对涉案房屋执行提出的异议不成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告王**的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐强二〇二〇年十二月十七日法官助理龙海奇书记员王秀琪