杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0109民初14417号原告(申请执行人)：招商银行股份有限公司杭州萧山支行，统一社会信用代码913301097345304810，住所地杭州市萧山区市心中路**时代广场。诉讼代表人：俞忠明，行长。委托诉讼代理人：孙韩丹，浙江六和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓蝶，浙江六和律师事务所律师。被告(案外人)：杭州盈隆投资管理有限公司，统一社会信用代码913301095865018563，住，住所地杭州市萧山区新塘街道萧绍路****/div>法定代表人：徐伟锋，执行董事。被告(被执行人)：杭州安瑞房地产开发有限公司，统一社会信用代码913301097766240487，住所地杭州市，住所地杭州市萧山区新塘街道路交叉口）。法定代表人：徐建初，执行董事。第三人(被执行人)：浙江萧然工贸集团有限公司，统一社会信用代码91330109143571388X，住所地杭州市，住所地杭州市萧山区通惠中路******内)。法定代表人：徐建初，执行董事。第三人(被执行人)：金马控股集团有限公司，统一社会信用代码913301097792955854，住所地杭州市萧山区通，住所地杭州市萧山区通惠中路**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐建初，执行董事。第三人（被执行人）：徐建初，男，1948年7月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。第三人（被执行人）：沈素云，女，1949年10月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。上述二被告和四第三人共同委托诉讼代理人胡边，浙江天册律师事务所律师。上述二被告和四第三人共同委托诉讼代理人阮梅珍，浙江天册律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司杭州萧山支行(以下简称招商银行)诉被告杭州盈隆投资管理有限公司(以下简称盈隆公司)、杭州安瑞房地产开发有限公司(以下简称安瑞公司)、第三人浙江萧然工贸集团有限公司(以下简称萧然公司)、金马控股集团有限公司(以下简称金马公司)、徐建初、沈素云申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，案件适用普通程序审理，依法组成合议庭，于同年11月30日公开开庭进行了审理。原告招商银行委托诉讼代理人孙韩丹、陈晓蝶，被告盈隆公司、安瑞公司及第三人萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云共同委托诉讼代理人阮梅珍到庭参加了诉讼。案经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。原告招商银行向本院提出诉讼请求：请求对登记在安瑞公司名下位于杭州市萧山区××街道××路××号××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室房地产不带租拍卖，并依法涤除盈隆公司的房屋租赁权。事实与理由：2017年8月18日，招商银行与安瑞公司订立《最高额抵押合同》1份，约定安瑞公司以其位于杭州市萧山区××街道××路××号××层××层共计170套房屋（以下简称案涉房屋），为萧然公司在《授信协议》项下所负债务提供最高额抵押担保。安瑞公司出具《抵押物状况确认书》1份，确认案涉房屋未出租或借给他人使用。同日，双方办理不动产抵押登记手续。上述抵押权经本院（2019）浙0109民初5959号民事判决予以确认。在贷后检查过程中，招商银行发现案涉房屋正在被他人使用。2019年1月18日，盈隆公司向招商银行提交《房屋租赁合同》《承租人承诺书》各1份，陈述其于2014年10月28日与安瑞公司订立租赁合同，承租案涉房屋，租赁期间为2014年11月1日至2019年10月31日，并承诺在处置案涉房屋时，其愿意放弃租赁权，并腾空案涉房屋。2019年10月9日，招商银行向本院申请强制执行上述生效民事判决，本院于2019年10月9日以（2019）浙0109执7702号立案执行。在执行过程中，盈隆公司向本院提交落款时间为2013年10月15日的《委托管理合同》〔以下简称《1号合同》〕1份，该合同显示盈隆公司对案涉房屋租赁期间为2014年10月1日至2023年9月30日，并提出执行异议，要求本院带租拍卖案涉房屋。本院于2020年8月27日作出（2020）浙0109执异61号执行裁定，裁定盈隆公司对案涉房屋主张租赁权的异议成立。招商银行认为，盈隆公司提交的《1号合同》系倒签形成的虚假租赁合同，且盈隆公司实际未占有案涉房屋，也未支付租金，因此该虚假的租赁关系不得对抗招商银行对案涉房屋抵押权，要求依法支持其诉讼请求。被告盈隆公司辩称，1、招商银行在案涉流动资金贷款贷前授信审批中知道，或应当知道案涉房屋安瑞公司已出租给盈隆公司的事实，招商银行接受已出租的案涉房屋作为抵押物，应承受相应的法律后果。2、盈隆公司与安瑞公司之间订立的《房屋租赁合同》《1号合同》均是双方的真实意思表示，合法有效，且该2份合同订约时间，均早于案涉房屋抵押权设立时间，根据物权法第一百九十条之规定，盈隆公司对案涉房屋租赁权优先于招商银行抵押权。3、虽《房屋租赁合同》第二条约定案涉房屋的租赁期间届满时间为2019年10月31日，但租赁合同具有特殊性，依据合同法第二百三十六条之规定，租赁合同期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。《房屋租赁合同》约定案涉房屋的租赁期间届满后，盈隆公司继续使用案涉房屋，《房屋租赁合同》继续有效；同时《1号合同》约定盈隆公司对案涉房屋委托管理期限至2023年10月31日，招商银行以所谓“租赁期间已到期，盈隆公司的租赁权业已消灭”的主张不能成立。综上所述，盈隆公司与安瑞公司之间租赁关系不受招商银行实现抵押权影响，招商银行无权要求涤除盈隆公司对案涉房屋的租赁权，要求驳回招商银行的诉讼请求。被告安瑞公司辩称，与盈隆公司的辩称意见一致。第三人萧然公司述称，与盈隆公司的辩称意见一致。第三人金马公司述称，与盈隆公司的辩称意见一致。第三人徐建初述称，与盈隆公司的辩称意见一致。第三人沈素云述称，与盈隆公司的辩称意见一致。招商银行为支持其诉讼请求所依据的事实提交了下列证据：证一、本院(2019)浙0109民初5959号《民事判决书》1份，欲证实招商银行对案涉房屋享有抵押权。经质证，盈隆公司、安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云对该证均无异议。证二、《抵押物状况确认书》(含清单)1份，欲证实办理案涉房屋抵押物登记手续时，安瑞公司确认案涉房屋未出租或出借给他人使用。经质证，盈隆公司、安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云共同认为，对确认书上萧然公司、安瑞公司的印章印文无异议，其在该确认书上盖章时，手写内容均为空白，是事后招商银行填写的，其对填写内容不予认可。证三、《承租人承诺书》《房屋租赁合同》各1份，欲证实招商银行在贷后检查中，盈隆公司自认其对案涉房屋租赁期间为2014年11月1日至2019年10月31日，并承诺招商银行在处置案涉房屋时，其放弃承租权、腾空案涉房屋。经质证，盈隆公司、安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云共同认为，对该证的形式真实性无异议。其出具《承租人承诺书》背景是萧然公司欠招商银行案涉贷款即将到期，其向招商银行申请续授信贷款，根据招商银行要求而出具的；承诺书手写内容是招商银行填写的；该承诺书以招商银行向萧然公司续授信贷款获准为生效条件，因该承诺书所附生效条件未成就而未生效。对《房屋租赁合同》无异议。证四、《1号合同》1份，欲证实该合同系盈隆公司与安瑞公司倒签形成的虚假租赁合同，盈隆公司未支付租金，该虚假的租赁关系不得对抗其享有对案涉房屋的抵押权。经质证，盈隆公司、安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云共同认为，对该证的真实性和合法性均无异议，关联性有异议，《1号合同》不存在倒签形成问题。证五、抵押清单1份、杭房权证萧字第1×**房屋所有权证1本，欲证实在上述执行案件异议审查程序中，盈隆公司自认《1号合同》中建筑面积是根据产权登记建筑面积汇总形成的，而房屋所有权证的房产分层分户平面图的出图日期为2013年11月12日，《1号合同》落款时间为2013年10月15日，早于出图日期，可见，《1号合同》是倒签形成的。经质证，盈隆公司、安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云共同认为，对该证的真实性和合法性均无异议，关联性有异议，安瑞公司在2013年9月30日之前就取得测绘成果，其取得测绘成果时间与房屋所有权证中的房产分层分户平面图的出图时间不同时，要求确认该证不具有证明力。证六、盈隆公司与杭州金凌裘皮投资管理合伙企业(有限合伙)〔以下简称金凌企业〕之间订立的《委托管理合同》〔以下简称《2号合同》〕1份，欲证实盈隆公司承租案涉房屋后，并未实际占有使用；2020年9月1日至2023年8月31日期间，金凌企业就案涉房屋应向盈隆公司支付租赁费、市场管理费、物业管理费共计约5300000元。经质证，盈隆公司、安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云共同认为，对该证的真实性和合法性均无异议，关联性有异议，盈隆公司承租案涉房屋是用于出租，不以自用为目的，该证恰恰证实盈隆公司占有使用案涉房屋。盈隆公司为支持其辩称所依据的事实提交了下列证据：证(一)、《1号合同》、盈隆公司与绍兴市欣明家居有限公司之间订立的《商铺租赁合同》〔以下简称《欣明合同》〕、盈隆公司与张紫凤、陈树红之间订立的《委托管理合同》〔以下简称《张陈合同》〕各1份，欲证实安瑞公司将案涉房屋委托盈隆公司管理，委托管理期限9年，自2014年10月1日起至2023年9月30日止；盈隆公司接收案涉房屋后统一招商、经营管理。经质证，招商银行认为，《1号合同》是倒签形成的，该合同项下的出租房屋面积是根据房屋所有权证中的房产分层分户平面图形成的，而房产分层分户平面图的出图日期早于该合同订约时间，说明该合同是倒签形成的。《欣明合同》是复印件，且该合同项下的房屋与案涉房屋不同一，要求确认不具有证明力。对《张陈合同》的形式真实性无异议，关联性有异议，不能证实盈隆公司于2014年起，即对案涉房屋进行统一开发使用。安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云对该证无异议。证(二)、盈隆公司与蔡年友之间订立的《商铺租赁合同》〔以下简称《蔡年友合同》〕、三层平面图、(2016)浙0109民初7035号《民事裁定书》及其《起诉状》、盈隆公司与吴忠鑫之间订立的《商铺租赁合同》〔以下简称《吴忠鑫合同》〕、四层平面图、(2017)浙0109民初19079号《民事调解书》各1份，欲共同证实案涉房屋抵押之前，盈隆公司已经与次承租人因租赁关系提起诉讼。经质证，招商银行认为，对《蔡年友合同》的形式真实性无异议。三层平面图未作为《蔡年友合同》附件，不能证实二者之间有关联。对(2016)浙0109民初7035号《民事裁定书》及其《起诉状》的证据三性均无异议。对《吴忠鑫合同》的形式真实性无异议。四层平面图未作为《吴忠鑫合同》附件，不能证实二者之间有关联。对(2017)浙0109民初19079号《民事调解书》的证据三性无异议。安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云对该证均无异议。证(三)、盈隆公司与杭州市萧山区品臣教育培训学校(以下简称品臣学校)之间订立的《商铺租赁合同》〔以下简称《品臣合同》〕及附件、二层平面图及品臣学校登记信息各1份，欲证实办理案涉房屋抵押登记手续之前，品臣学校已将向盈隆公司租赁的商铺用于该校的登记地址和经营场所。经质证，招商银行认为，对该证的形式真实性无异议，萧然公司向其申请办理抵押贷款时，未提及该合同存在，其贷前调查时，案涉房屋处于空置状态。安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云对该证均无异议。证(四)、盈隆公司与柳柔洁之间订立的《商铺租赁合同》〔以下简称《柳柔洁合同》〕、四层平面图、杭州影满天电影院有限公司(以下简称影满天公司)登记信息各1份，欲证实案涉房屋抵押之前，柳柔洁已将向盈隆公司租赁的商铺用作其投资的影满天公司登记地址和经营场所。经质证，招商银行认为，对《柳柔洁合同》和四层平面图的形式真实性无异议，萧然公司向其申请办理抵押贷款时，未提及该合同存在，其贷前调查时，案涉房屋处于空置状态。对影满天公司登记信息的证据三性无异议。安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云对该证均无异议。萧然公司为支持其辩称所依据的事实提交了下列证据：证1、招商银行工作人员裘煜彦与萧然公司工作人员余芳之间微信聊天记录(以下简称1号聊天记录)1份，欲证实招商银行在续授信贷款审批阶段，萧然公司已按照招商银行要求提供案涉房屋相关租赁信息，并向其提交案涉房屋租赁合同等资料；招商银行称在贷后检查中发现案涉房屋被他人使用与事实不符；盈隆公司未放弃承租权。经质证，招商银行认为，裘煜彦已离职，其手机上1号聊天记录已不存在，其对1号聊天记录的完整性有异议；即使该聊天记录是完整的，也与案涉贷款无关联；从该聊天记录内容看，萧然公司提供给招商银行是《房屋租赁合同》，未提及《1号合同》存在，依据《房屋租赁合同》约定，盈隆公司对案涉房屋租赁期已届满；在聊天记录当中，招商银行发现案涉房屋有人在使用，向盈隆公司提供《抵押物状况确认书》空白版本，要求其确认案涉房屋使用情况，盈隆公司与安瑞公司填写确认书的相关内容后，再交付给招商银行，确认书内容真实有效。盈隆公司、安瑞公司、金马公司、徐建初、沈素云对该证均无异议。证2、招商银行工作人员汤经理与萧然公司工作人员汪浩林之间微信聊天记录(以下简称2号聊天记录)和湘湖公证处(2020)浙杭湘证字第4855号《公证书》1份，欲证实招商银行持有《1号合同》，知道盈隆公司对案涉房屋租赁权设立时间，早于招商银行对案涉房屋抵押权设立时间。经质证，招商银行认为，对该证的证据三性无异议，但证明对象有异议，该聊天记录形成时间是2020年6月29日，案涉贷款早已逾期，该证恰恰证实招商银行事后才知道案涉房屋被实际使用。盈隆公司、安瑞公司、金马公司、徐建初、沈素云对该证均无异议。本院对各方提交的证据分别认证如下：第一部分：招商银行提交的证据：证一系本院已生效法律文书，各方无异议，予以确认；盈隆公司、安瑞公司、萧然公司、金马公司、徐建初、沈素云对证二的形式真实性均有异议，且与招商银行提供的其他在案证据相互不兼容，不予确认；证三中的《承租人承诺书》中案涉房屋租赁期间至2019年10月31日，与《房屋租赁合同》约定的租赁期间一致，对证实案涉房屋租赁期间具有证明力；证四的形式真实性予以确认，实质真实性，本院将结合现有证据予以综合认定；证三中的《房屋租赁合同》各方无异议，本院予以确认；证五是否能认定证四为倒签形成的，本院将结合现有证据予以综合认定；证六所涉租赁关系发生于案涉房屋抵押权设立之后，该租赁关系是否存在，均不影响招商银行依法行使抵押权，不予确认。第二部分：盈隆公司提交的证据：证(一)中的《1号合同》认证意见，上已述，不再赘述；证(一)中的《欣明合同》系复印件，真实性存疑，不予确认；证(一)中的《张陈合同》项下的房屋与案涉房屋不同一，不予确认。证(二)所涉房屋租赁期间已届满，不予确认。证(三)承租方一栏加盖杭州市萧山区品臣教育培训学校印章，该校成立于2018年2月5日，而该合同落款时间2017年5月12日，证(三)的真实性存疑，不予确认。证(四)即便真实，也仅约束订约当事人，不能因证(四)中的《柳柔洁合同》存在，反推盈隆公司对案涉房屋租赁期间至2023年12月13日，不予确认。第三部分：萧然公司提交的证据：证1系萧然公司向招商银行申请续授信贷款过程中，双方互动情况，1号聊天内容与案涉贷款不具有同一性，不予确认。证2不能证实招商银行在案涉贷款发生时其持有《1号合同》，不予确认。经审理，本院查明的事实如下：依据本院已生效(2019)浙0109民初5959号民事判决认定：一、借款合同成立及履行情况：1.合同签订及借款发放情况：2017年8月18日，招商银行与萧然公司签订编号为2017年授字第089号《授信协议》，向萧然公司提供4000万元的授信额度；2018年8月9日，招商银行与萧然公司签订了编号为2018年贷字第096号《借款合同》；2.借款金额：4000万元；3.借款期限：2018年8月9日至2019年2月4日；4.借款利率：定价日前1个工作日全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率加178个基本点，即年利率6.09%；5.逾期还款付息罚息、复利利率：均为借款利率上浮50%；6.还款付息方式：按月计息，计息日为每月的20日，计息日付息，到期利随本清；7.履行情况：截至2019年1月20日的利息已付清，此后未再还本付息；二、保证合同基本情况：1.合同签订情况：2017年8月18日，招商银行分别与金马公司、徐建初、沈素云签订了编号为2017年授保字第089-1号、第089-2号、第089-3号《最高额不可撤销担保书》；2.保证范围：均约定为招商银行根据上述《授信协议》在授信额度内向萧然公司提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额4000万元），及利息、罚息、复息、违约金、保理费用和实现债权的其他相关费用；3.保证责任：均约定为连带责任保证；4.保证期间：均约定为自担保书生效之日起至《授信协议》项下每笔贷款或其他融资或原告受让的应收账款债权的到期日或每笔垫款的垫款日另加两年。三、抵押合同基本情况：1.合同签订情况：2017年8月18日，招商银行与安瑞公司签订编号为2017年授抵字第089号《最高额抵押合同》；2.担保范围：招商银行根据上述《授信协议》在授信额度内向萧然公司提供的贷款及其他授信本金余额之和（最高限额8340万元），及利息、罚息、复息、违约金、保理费用和实现债权的其他相关费用；3.抵押物：位于杭州市萧山区××街道××路××号××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室房地产【房屋所有权证号：杭房权证萧字第1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**；国有土地使用权证号：杭萧国用（2014）第003869号、003866号、003895号、003748号、003745号、003744号、003742号、003741号、003740号、003738号、003737号、003726号、003750号、003715号、003717号、003719号、003727号、003730号、003732号、003733号、003735号、003674号、003683号、003685号、003686号、003688号、003689号、003691号、004080号、004093号、004148号、004150号、004152号、004153号、004156号、004049号、004056号、004072号、004074号、004075号、004079号、004082号、004083号、004085号、004087号、004095号、004094号、004124号、004092号、004090号、004138号、004096号、004098号、004077号、004028号、004029号、004030号、004031号、004078号、004081号、003987号、004076号、004013号、004012号、004032号、004084号、004146号、004097号、004091号、004088号、004144号、004115号、004112号、004110号、004106号、004105号、004101号、004128号、004127号、004122号、004119号、004118号、004131号、004133号、004135号、004137号、004141号、004046号、004039号、004041号、004052号、004055号、004059号、004061号、004099号、004168号、004103号、004104号、004108号、004113号、004117号、004121号、004125号、004129号、004089号、004086号、004008号、004006号、004003号、004001号、003999号、003997号、003995号、004015号、004014号、004011号、004007号、004005号、004002号、004027号、004025号、004023号、004022号、004017号、004019号、003993号、003989号、003988号、003986号、003985号、003984号、003982号、003981号、003980号、003977号、003998号、003994号、003992号、004132号、004134号、004136号、004140号、004143号、004147号、004145号、004151号、004154号、004155号、004158号、004159号、004100号、004107号、004111号、004114号、004116号、004120号、004123号、004126号、004130号、004139号、004142号、004045号、004050号、004058号、004053号、004065号、004067号、004069号、004070号、004073号】；4.抵押登记手续：2017年8月18日，原告取得编号为浙（2017）萧山区不动产证明第0043595号不动产登记证明。本院于2019年6月5日作出判决，判决如下：一、萧然公司于本判决生效之日起十日内返还招商银行借款本金4000万元，支付期内利息148866.67元，以及自2019年2月12日起以借款本金4000万元以及期内利息148866.67元之和为基数按年利率9.135%计算至实际履行日止的罚息、复利；二、招商银行有权对安瑞公司提供抵押的位于杭州市萧山区××街道××路××号××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室房地产【房屋所有权证号：杭房权证萧字第1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**、1××**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行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  苏 杰审 判 员  邱利明人民陪审员  李炳权二〇二〇年十二月十七日书 记 员  高 阳