北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18422号原告：任惠霞，女，1963年5月9日出生，汉族，退休工人，住北京市朝阳区。被告：北京黑弓商业投资管理顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园物流基地**-124。法定代表人：张玉，总经理。委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。原告任惠霞与被告北京黑弓商业投资管理顾问有限公司（以下简称黑弓公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任惠霞、被告黑弓公司委托诉讼代理人李海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任惠霞向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告按合同约定每平米每天10元支付原告涉案商铺租金63254.50元及违约金，以63254.50元为基数，从2019年10月1日至实际支付之日止，每日500元；2．请求判令被告恢复经营业态，退还商铺，赔偿原告违约金，以514547元为基数，按20%计算，违约金102909.40元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年5月5日分别签订了位于北京市大兴区南四环世界之花假日广场B3座1层1077号面积17.33平方米商铺的《统一经营管理协议》和《委托租赁协议》，并于2016年7月29日签订完成了《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》，在《委托租赁协议》第三条第一款约定，委托经营期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日止。第三条第二款，本协议自服务期限届满……甲方将自行处理该商铺有关租赁事宜与乙方无关。《统一经营管理协议》第三条第二款约定“支付期限：按年支付”。现有证据证明商铺实际租金金额每平米每天10元，按本条款的约定被告应该在2019年10月1日前支付给原告2019年10月1日至2020年9月30日商铺的年租金63254.50元。《统一经营管理协议》第八条第二款约定所有商户均应当在甲方规定的开业时间内正式对外经营，否则，用方有权每日向自营商户收取500元的违约金，从应付日次日起至实付日止。被告2019年10月1日起不能归还原告商铺，致使原告无法开业经营，按本条款的约定每日向原告支付500元的违约金，《委托租赁协议》第七条第一款约定除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或己无履行必要，即视为违约，须向对方支付违约金，违约金为该商铺优惠前的商铺总转让价款的20%，如违约不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追偿损失。被告违反本协议约定于2018年2月6日将商铺租给了美博汇经营，改变了经营业态，改变了商铺的格局，致使原告不能于2019年10月1日收回商铺经营，使本协议无法继续履行和履行的必要，应按本条款的约定以店铺总转让价款514547元为基数支付给原告违约金102909.40元。被告自2019年10月1日至今未按协议约定支付给原告商铺租金，并且还违反协议约定的业态经营，被告的违约行为给原告带来了巨大经济损失，为避免损失的扩大，维护自身的合法权益，特依法向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告黑弓公司辩称，原告与被告签订有平行移交协议。原告与北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）签订有商铺经营使用权转让协议，原告取得B3商业楼的使用权。金色凯盛公司有一家关联公司北京金世嘉源商业管理有限公司（以下简称金世嘉源公司）。金色凯盛公司销售B3商业楼店铺大概193套，面积大概3900平方米，总面积是38000多平方米，已转让的部分占比约10%。当时是想打造一个相对集中、比较高档的商业服务体系，由于销售的套数比较少，经被告与金色凯盛公司协商，由被告统一经营，开业的条件是临近的爱琴海项目先开业，然后B3商业楼项目再开业。由于受政策影响，主要是大红门地区疏解整顿，房产销售和租赁市场大幅度下滑没有达到开业条件，因为这个原因，由金色凯盛公司统一将B3商业楼的1至4层出租给了倪乐剑，时间是2018年2月6日，倪乐剑为北京金世佳商业管理有限公司（以下简称金世佳公司）的创办人，或者说是代理人，因为签订合同时金世佳公司还没创办。后来金色凯盛公司、倪乐剑、金世佳公司签订补充协议，由金世佳公司继续履行倪乐剑与金色凯盛公司的该份商铺租赁合同，目前租金价格仍为2元。2019年5月到8月，被告和所有委托人即原告方沟通协商解决问题，190多套中大概解决了150多套，实际上是金色凯盛公司在出钱解决，因政策及疫情影响，还有小部分没有解决产生了诉讼。目前的状况已经不适合原告自行收回商铺经营。另外，B3商业楼五层租给了北京此喜酒店管理公司，2020年9月签订的协议，目前该份合同租金标准是1.5元每天每平米。本院经审理认定事实如下：2015年5月5日，原告（乙方、受让方）与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座1层1077号商铺（以下简称1077号商铺）经营使用权，商铺预测建筑面积为17.33平方米（最终以实测面积为准）。按预测建筑面积计算，本协议商铺总转让价款为514547元，甲方给予乙方转让款优惠额为102909元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为411638元。同日，原告与金色凯盛公司就上述合同签订《〈商铺经营使用权转让协议书>补充协议》，该协议中约定“一、甲乙双方签订《商铺经营使用权转让协议书》是因为乙方完全认同甲方对于本项目的明确定位，即：将项目建成大型的集婚纱摄影、婚车展、婚庆珠宝、摄影器材、婚庆服饰、婚庆家居用品、金融服务、各种婚宴、婚庆庆典及其礼仪服务喜事广场综合体。且本项目在今后的运营管理方向上，也将严格按照前述的项目定位执行，不允许本项目出现其他的经营业态。”同日，原告（甲方、受让方）与金世嘉源公司（乙方、管理方）签订《委托租赁协议》，甲方将1077号商铺委托乙方代为租赁服务，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、运营等管理事宜。委托租赁服务期限2016年10月1日至2019年9月30日。本协议服务期限届满，甲方如有意继续委托乙方进行出租，应于服务期限届满之日的五个月前，以书面形式通知乙方，经甲乙双方协商一致后可以续约，物业服务费等费用可由物业管理公司根据当时的市场条件进行调整。若甲乙双方未能在服务期限届满三个月前就续约事宜达成协议的，自服务期限届满之日的次日起，甲方将自行处理该商铺有关租赁事宜，与乙方无关。本协议期限内，甲方同意该商铺三年的经营使用权无偿转让给乙方，甲方无需支付《统一经营管理协议》中所述的相关商铺管理费及相关物业服务费。该协议第7.1条对违约责任约定：除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付违约金，违约金为该商铺优惠前的商铺总转让价款的20%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追究损失。同日，原告（乙方）与金世嘉源公司（甲方）签订《统一经营管理协议》，经营管理服务期自2016年7月1日至2056年6月30日。该协议第6.1条约定，乙方所经营业态必须符合本项目的商业业态整体定位：如基于本项目统一管理、营运或重整广场经营布局的需要，而必须变更商铺位置，增减其商铺面积或其他变动，甲方需提前壹个月内以书面形式通知乙方，乙方应予协助。如因上述调整使得乙方不能继续正常经营，且造成严重损失的，甲方可补偿乙方相关直接经济损失。2016年7月29日，金色凯盛公司（甲方、转让方）、原告（乙方、受让方）、金世嘉源公司（丙方、原经营管理方）、被告（丁方、现经营管理方）签订《〈商铺经营使用权转让协议>平行移交确认书》，鉴于：1、甲方与乙方于2015年5月5日就1077号商铺经营使用权转让事宜签订《房屋经营使用权转让协议》。根据该协议第五条约定，甲方应于2016年7月1日将商铺毛坯交付给乙方。2、乙方与丙方于2015年5月5日就该商铺签订《委托经营协议》及《统一经营管理协议》。根据委托协议第五条约定，乙方须在2016年7月1日前，向丙方移交该商铺，以便乙方实行统一招商及经营服务。3、甲乙丙丁四方确认，现商铺已具备统一招商的条件。为确保该商铺顺利交付，经甲乙丙丁四方协商确认，就该商铺交付事宜，签订本平行移交确认书，具体事项如下：第一条，甲方于2016年7月1日将该商铺直接移交给丙方，并视为丙方于2016年7月1日正式接收了该商铺，届时由甲方直接与丙方办理该商铺交付手续。第二条，本确认书签订后，即视为甲方已完成了转让协议第五条约定的甲方向乙方交付该商铺的义务。第三条，乙方、丙方、丁方确认并同意：丙方将委托协议、经营协议中作为经营管理方的权利义务概括转移给丁方。乙方继续履行委托协议中受让方的所有权利义务，且同意丙方将经营管理方的所有权利概括转移给丁方。第四条，本确定书签订之后，即视为乙方已完成了委托协议第五条约定的乙方向丁方移交该商铺的义务。第五条，本确认书签订之后，甲方与乙方的其他有关事宜等，均按该商铺的转让协议执行。第六条，本确认书签订之后，乙方与丁方的其他有关事宜等，均按该商铺的委托协议、经营协议约定执行。经询问，双方均认可《委托租赁协议》中所涉前三年即2016年10月1日至2019年9月30日期间租金已在原告与金色凯盛公司签订的《商铺经营使用权转让协议书》转让款优惠额中抵扣。另查，在被告接管涉案场地后，部分案外人（受让方、甲方）与被告（经营管理方、乙方）双方签订《委托经营协议》，委托经营管理服务年限为十年，自2016年10月1日至2026年9月30日，其中无偿委托服务期限为三年，第四年至第六年，2019年10月1日至2022年9月30日，预期租金在4元至7元每平米每天；超出7元每平米每天的部分租金，甲乙方按9：1进行利益分成，受益方承担相应税费。为证明目前涉案场地租金水平，原告提交网页新闻截屏图片，图片显示世界之花爱琴海项目部分平均租金为10元每平米每天。被告则提交金色凯盛公司与倪乐剑就世界之花商业部分B3商业楼签订的《房屋场地租赁合同》，证明双方约定B3楼1-4层租金为2元每平米每天。本院认为，原告与被告就涉案商铺签订的《委托租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。根据《〈商铺经营使用权转让协议>平行移交确认书》中约定，原经营管理方金世嘉源公司将委托协议中作为经营管理方的权利义务概括转移给被告。该确定书签订后，即视为原告完成了向被告移交该商铺的义务。现《委托租赁协议》已履行届满，双方并未就后续事宜达成新的合意，原告有权要求被告退还商铺并支付占用期间的租金。考虑到原被告双方并未就合同期满后租金标准达成约定，法院参考转让款优惠额、同期案外人与被告签订的《委托租赁合同》对于租金的约定，结合周边市场租金价格、合同履行情况，酌情确定按照每平米每天4.5元标准计算。对于原告主张的因未给付其租金所产生的违约金一项，双方对此并无合同约定，本院不予支持。对于原告依据其与金色凯盛公司签订的《〈商铺经营使用权转让协议书>补充协议》约定，要求被告恢复经营业态一项，因该约定并非原被告双方之间合意，且商业项目整体业态定位应遵循商事活动一般规律，符合大多数经营者利益与预期，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。对于违约金一项，鉴于双方《委托租赁协议》因三年期满而终止，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条之规定，判决如下：一、北京黑弓商业投资管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内将世界之花假日广场B3座1层1077号商铺退还任惠霞；二、北京黑弓商业投资管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付任惠霞租金（按每日77.99元，自2019年10月1日起计算至履行本判决第一项义务之日止）；三、驳回任惠霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4987元，由任惠霞负担4731元（已交纳），由北京黑弓商业投资管理顾问有限公司负担256元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十二月十五日法官助理  张 振书 记 员  郑少杰