襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初1632号原告：赵灯才，男，1971年1月17日生，汉族，住襄阳市襄州区。原告：曾荣，女，1975年11月25日生，汉族，住襄阳市襄州区。二原告共同委托诉讼代理人：张健，湖北春园律师事务所律师。被告：湖北百盟投资集团有限公司。住所地：襄阳市襄州区邓城大道**。统一社会信用代码：9142060776065949XP。法定代表人：蔡传祥，公司总经理。委托诉讼代理人：王明鹏，湖北杰楚律师事务所律师。第三人：俞业钊，男，1968年10月20日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。第三人：刘开先，女，1972年6月8日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告赵灯才、曾荣与被告湖北百盟投资集团有限公司（以下简称百盟公司）、第三人俞业钊、刘开先商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告赵灯才及其与曾荣共同委托诉讼代理人张健，被告百盟公司的委托诉讼代理人王明鹏到庭参加诉讼。第三人俞业钊、刘开先经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵灯才、曾荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2009年签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款1279740元，并从2009年3月1日起至全部清偿之日止按中国人民银行同期内类贷款利率6%支付利息：3.被告赔偿原告现在购房的差价损失584026.8元（以实际评估价与购房价的差价），并赔偿原告一倍已付购房款1279740元；4.本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2009年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告开发的位于襄阳市襄州区邓城大道1号华中光彩市场第19幢1-2-3（层）19-20-21号房，建筑面积332.4㎡，商业用房，单价3853元每平方米，原告付清房款，被告在2009年12月15日前交付房屋，被告应当在交房使用后150个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方口头约定由被告为原告办理产权证，费用由原告承担。合同签订后，原告依约定付清了全部购房款1279740元，被告将房屋交付原告使用，2011年4月7日原告按双方的约定将办证费用83978元交给了被告，但被告一直不给原告办理产权证，原告为此曾于2015年7月21日向襄阳市襄州区人民法院提起诉讼，诉讼中发现被告已将出售给原告的涉案房屋于2012年12月12日出售给第三人并办理了房产证，为此，原告曾多次找被告协商，被告也曾多次出面与第三人协商将所出售的房屋过户到原告名下，但至今未果。现原告购买商品房的合同目的已无法实现，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条等规定，提起本案诉讼。被告百盟集团公司辩称：一、本案合同解除的条件不具备，理由为：1.被告没有导致合同解除的违约情形，合同签订时被告已告知原告房屋已经网签在第三人名下，不存在隐瞒；2.房屋过户的目的能够实现，第三人同意将房屋过户给原告，原告和第三人曾于2012年向职能部门申请过过户，因原告自身的原因没有办理；3.原告的合同解除权已消灭，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。逾期不行使的解除权消灭。本案中原告在2012年与第三人共同申请过户时应当知晓可以行使解除权的事实，至今已有8年，超过合同解除权行使的除斥期间。二、原告的诉请不应得到支持，理由如下：1.原告的诉请的前提是合同解除，本案合同解除的条件不具备，故原告的诉求不应得到支持；2.原告要求返还购房款、支付利息、赔偿损失没有事实和法律依据，首先原告无法取得房产证是其自身原因所致，其次即便退房也应当按照合同约定的违约金为限认定原告的实际损失。综上，请求驳回原告诉讼请求。根据原、被告双方所举有效证据，结合当事人庭审陈述，本院确认以下事实：2009年11月19日，原告赵灯才、曾荣与被告百盟集团公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为XBJ-051136。该合同约定，原告赵灯才、曾荣向被告百盟集团公司购买位于原襄樊市××（张湾××大道旁××、××、××房屋××套。每套房屋的建筑面积均为110.8平方米，合计332.4平方米，单价为每平方米3850元，总金额为1279740元。该合同签订后二原告向被告交付了1279740元房款，被告向二原告交付了合同约定的房屋。2011年4月7日，二原告向被告交付了办理房产证税费83978元。后因涉案房屋早在2007年12月12日已经登记在了第三人俞业钊、刘开先夫妻名下，房权证号为：襄樊市房权证襄阳区字第S00010646/S00010647/S00010648。二原告为解决所购房屋的权属登记问题，于2012年5月18日前往房屋产权登记部门与第三人俞业钊、刘开先共同办理涉案房屋转移登记手续。在该手续办理中，因为二手房交易的相关税费承担问题，双方不能协商解决，被告亦不同意承担，故涉案房屋转移登记不能成功。之后，二原告多次向被告主张涉案房屋的过户问题未果。2015年，原告为主张合同权利向本院提起民事诉讼。因原告未能在规定的时限内足额交纳案件受理费，本院于2015年12月19日作出（2015）鄂襄州民三初字第00565号民事裁定，案件按撤诉处理。之后，由于二原告与被告、第三人就涉案房屋的权属过户问题仍然协商未果，二原告于2020年4月26日再次向本院提起本案诉讼。另查明，位于原襄樊市××（张湾××大道旁××、××、××号的另案房屋三套，每套房屋的建筑面积均为110.8平方米，与涉案房屋的地段、结构、面积等情形均为相同。该三套另案房屋在2019年3日13，襄阳2019年3月13日，襄阳高新技术产业开发区人民法院做出（2018）鄂0691执恢269号之四、之五和2019年3月29日襄阳高新技术产业开发区人民法院做出（2018）鄂0691执恢269号之六执行裁定书，涉案房屋已于2019年2月28日通过淘宝司法拍卖平台进行拍卖，由买受人马金菊、孟权购买。实际交易价为5607.5元/㎡。原告诉请，被告赔偿损失584026.8元的计算方式为：参照上述另案三套房屋在当地法院2019年拍卖时的实际交易价格5607元/㎡-原告购房价格3850元/㎡，即1757元/㎡×332.4㎡=584026.8元。还查明，2011年4月7日，二原告向被告交付的办理房产证税费83978元，在原、被告协商解决涉案房屋权属登记的过程中，已经由被告退还给二原告。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告赵灯才、曾荣与被告百盟集团公司签订的《商品房买卖合同》和《协议》，其内容不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效，应当受法律保护。被告将其开发的涉案商品房在已经出售给第三人俞业钊、刘开先夫妻并办理了产权过户登记手续的情况下，又与二原告签订《商品房买卖合同》将涉案房屋再次出卖给二原告。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”本案中，二原告向被告购买其开发的涉案房屋，却不能获得所购房屋权属，不能实现合同目的，二原告诉请1，解除其与被告于2009年11月19日签订的《商品房买卖合同》合法有据，本院予以支持。被告辩称，涉案合同签订时被告已告知二原告房屋已经网签在第三人名下不存在隐瞒，但未提供证据证实，本院不予采纳。二原告在《商品房买卖合同》签订之后为解决所购房屋的权属登记问题与第三人到职能部门办理过户手续，不能认定为是在购房前即对涉案房屋已经出售他人事实的知晓。被告辩称，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，二原告未在解除权发生之日起一年内行驶解除权，其解除权已消灭。本院认为，本案中被告将已经登记在他人名下的房屋出售给二原告，导致二原告合同目的至始不能实现，该种合同解除权情形不同于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的出卖人延迟交房或买受人延迟付款情形，被告依据该规定主张二原告的解除权消灭，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。”二原告诉请2，判令被告返还原告购房款1279740元及该款利息，符合法律规定，本院予以支持；关于利息计算标准自2019年3月1日起至2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率确定；2019年8月20日之后至清偿之日止按照一年期贷款市场报价利率确定。关于二原告诉请3主张的涉案房屋差价损失，参照2019年当地法院对与涉案房屋的地段、结构、面积等情形均为相同的房屋拍卖价格5607元/㎡，减去二原告原购房价格3850元/㎡，确定差价数额为1757元/㎡，据此核算二原告在本案中存在的现在购房差价损失为584026.8元（1757元/㎡×332.4㎡）合法有据，本院予以支持。二原告还诉请，被告赔偿其一倍已付购房款1279740元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、解除原告赵灯才、曾荣与被告湖北百盟投资集团有限公司于2009年11月19日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖北百盟投资集团有限公司向原告赵灯才、曾荣返还购房款1279740元，并给付以1279740元为基数自2009年3月1日起至全部清偿完毕之日止计算的利息，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率确定；2019年8月20日之后按照一年期贷款市场报价利率确定；三、被告湖北百盟投资集团有限公司向原告赵灯才、曾荣赔偿损失584026.8元，并赔偿一倍已付购房款计1279740元；上述款项被告湖北百盟投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付。四、驳回原告赵灯才、曾荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19336元，由被告湖北百盟投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  吴晓芳人民陪审员  付爱华人民陪审员  李瑞林二〇二〇年十二月三十日书 记 员  熊业娇