广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初1689号 原告：唐某，男，2007年1月23日出生，壮族，住广西东兴市。 法定代理人：叶某，女，1978年1月12日出生，汉族，住广西东兴市，与原告系母子关系。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 被告：广西鸿蓝房地产开发有限公司，住所地广西东兴市东兴镇兴东路东兴市自来水厂办公楼**,统一社会信用代码:91450600566773512X。 法定代表人：邹容，执行董事。 委托诉讼代理人：何祖龙，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄发斌，广西精一律师事务所律师。 原告唐某与被告广西鸿蓝房地产开发有限公司（以下简称鸿蓝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告唐某的委托诉讼代理人蔡始军、被告鸿蓝公司的委托诉讼代理人何祖龙、黄发斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐某向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期交房违约金24084元（违约金计算方式：自合同约定交房的次日即2017年10月1日至被告通知交房之日即2019年12月28日止，按已付房价款的日万分之一计算）。事实和理由：2016年12月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“鸿蓝山水文园”的4幢2单元17层1702号房屋。原告已按合同约定支付了购房款294430元给被告。合同约定，被告应当于2017年9月30日前将验收合格的房屋交付给原告。但被告于2019年10月9日向“鸿蓝山水文园”的业主发出《公告》，于2019年12月28日向原告交房。按合同出卖人逾期交房违约责任约定，被告应支付违约金人民币24084元给原告。 被告鸿蓝公司辩称：1.原告诉称支付违约金无事实和法律依据，被告未逾期交房，双方交房时间不应以商品房买卖合同第十一条约定时间交房，应以原告在购买房屋时向被告提交的鸿蓝山水文园客户特殊请求申请表所记载的，以实际公告的交房时间为准；2.涉案房屋是税务机关、住建机关等单位的限价保障性住房，签订有认购商品房协议书，约定以2300-2400元不等的价格低于成本销售给相关机关单位人员，该房屋的购买需要有特定的身份条件，严格上只有机关人员可以购买，不得对外转让，而本案原告并无机关单位的条件，不具备购买涉案房屋的主体资格，致使所签订的商品房买卖合同违反规定而无效，团购方违反组团认购商品房协议书，按团购合同约定，被告取得预售许可证后，团购方需要缴纳剩余的购房款，被告于2015年1月19日取得商品房预售许可证，但团购方并未缴纳相关房款，按约定构成违约，被告有权没收定金并收回房屋；3.2016年后因团购方违约，无力缴纳相关购房款，团购方与原告共同提出申请将房屋买受人变更为原告，被告出于好心并未作出没收定金和收回房屋的措施，同时同意帮助原告与团购方变更购房主体，但因团购方逾期缴纳购房款的行为影响施工期，出于公平合理的考虑，被告同意变更购房主体的前提是交房时间以被告公告的时间为准；4.2016年签订合同时，东兴市房屋的建筑成本加土地成本约在2500元左右，而被告与原告签的商品房买卖合同均价在2300-2400元，原告本不是获得保障性住房的主体，但在原告取得房屋后，一方享受低于成本价的房屋，另一方又违反诚实信用与公平原则，否认双方交房时间应以公告时间为准的约定。综上，被告认为原告声称被告逾期交房却未将房屋购买背景、过程及原告所获得的利益陈述清楚，严重不诚信，诉请无事实和法律依据；5.在施工过程中存在台风、降雨的不可抗力导致施工缓慢，因台风、降雨是法律上的不可抗力，实际上也是造成施工停工，交房可以延长；6.合同约定违约金为日万分之一，考虑到原告低价获得房屋情况下，违约金约定显然过高，应予以调整。 经审理查明，2011年3月2日，相关机关工作人员祝先宝与被告鸿蓝公司签订了《组团认购限价商品房协议书》，后由于资金问题向鸿蓝公司递交申请表，申请将该房的购买人易名为原告唐某，祝先宝和唐某、叶风艳在填好申请表后，交给被告鸿蓝公司，被告总经理黄墨缘在空白处签上交房时间以公告为准的意见。 2016年12月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“鸿蓝山水文园”的4幢2单元17层1702号房屋，商品房单价为每平方米2580元，总价款为294430元，一次性在2016年12月26日前支付商品房的总价款。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，但遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内或交房时将导致交房时间延误的累计结果告知买受人，出卖人可具时予以延期，交房时间相应顺延，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人，逾期未超过180天的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人需按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告依约付清购房款，被告出具四张收据。2016年6月21日至2017年3月30日中级以上降水天数及受台风影响天数共42天，总计受不可抗力因素影响42天。涉案商品房于2019年11月26日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2019年10月9日，被告鸿蓝地产公司发出交房公告，交房的时间为2019年12月28日，原告于2019年12月28日收房。 上述事实，有组团认购书、商品房买卖合同、贷款合同、商品房预售许可证、客户特殊要求申请表、气象咨询资料建设工程质量竣工验收意见书、支付凭证、收据、交房公告、业主入住情况表、东兴市住建局关于要求审定东兴市限价商品房建设方案的请示等证据及庭审笔录，足以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后原告依约履行支付房款的义务，被告未按合同约定将商品房按期交付给原告使用构成违约，应承担违约责任。关于被告提出违约金过高的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。对违约金的调整，在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑违约金产生的实际损失，合同履行情况，当事人的过错程度等因素，且涉案房屋是有关机关的限价团购商品房，价格明显低于市场价格，本院依法酌定违约金按每日万分之一的百分之六十赔付。合同约定交房日期为2017年9月30日，《公告》通知的实际交房时间为2019年12月28日，实际逾期天数818天，扣除因不可抗力因素影响天数42天为776天（违约金计算方式：294430元×1/10000×776×60%＝13709元）。 被告辩称，交房时间以实际交房公告为准，被告未逾期交房，原告不具备购买涉案房屋的主体资格，致使原被告双方签订的商品房买卖合同违反规定而无效，本院认为，易名申请表的签订时间是在原、被告签订的《商品房买卖合同》时间之前，且原告与祝先宝签订申请表时，黄墨缘并不在现场，事后签上同意交房日期以公告为准，原告并不知情，是被告鸿蓝公司内部工作行为，不具有对外效力，被告辩称无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西鸿蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐某逾期交房违约金13709元； 二、驳回原告唐某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费402元，减半收取201元（原告已预交），由被告广西鸿蓝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费402元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 胡家铭 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 朱彦宏 书 记 员 曾繁媚