浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初3198号 原告：宁波钜隆电子科技有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路**。统一社会信用代码：9133020178434592XF。 诉讼代表人：陈益亭。 委托诉讼代理人：王来泗，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡露姣，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：宁波中悦精密模具有限公司。住。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路**一社会信用代码：913302823405747486。 法定代表人：朱海洋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翟要先，安徽正申律师事务所律师。 被告：宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司。住所地。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路**会信用代码：91330201MA281K6U13。 法定代表人：史羊生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙瑶，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波钜隆电子科技有限公司（以下简称钜隆公司）与被告宁波中悦精密模具有限公司（以下简称中悦公司）、宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司（以下简称仟仁公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月14日公开开庭进行审理，原告钜隆公司的委托诉讼代理人王来泗、被告中悦公司的委托诉讼代理人翟要先、被告仟仁公司的委托诉讼代理人孙瑶到庭参加诉讼。同年8月24日，本案转普通程序审理。案件审理过程中，本院根据原告的申请对被告中悦公司采取了财产保全措施。本案现已审理终结。 原告钜隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告中悦公司即时支付原告房屋占有使用费1199916.67元（自2018年1月29日至2020年3月20日，以17元／平方米／月计算）及自2020年3月21日起至实际腾空日按前述标准计算的占有使用费；2.判令被告仟仁公司对第1项诉请款项承担连带责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年3月3日，原告与被告仟仁公司签订《租赁合同》1份，约定被告仟仁公司承租原告位于宁波杭州湾新区××路××号××区房屋。同年12月27日，被告中悦公司与被告仟仁公司签订租赁合同，约定将2750平方米房屋租赁给被告中悦公司使用，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，租期前三年免租。2017年11月29日，慈溪法院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定书，裁定受理对原告的破产清算的申请，并指定浙江金穗律师事务所［现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所］为破产管理人。2018年1月5日，管理人在破产公司厂区内张贴破产裁定、破产公告。同年2月5日，人民法院报刊登了原告的破产清算的公告。之后，原告多次与被告中悦公司交涉，向其言明原告破产的情况，要求其腾空房屋，并向原告交纳占有使用费，但被告中悦公司至今未腾空，也未支付任何费用。原告认为，依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，破产管理人有权利管理破产人的所有财产，并享受收益，并有权利要求被告向原告交纳占有使用费。依据《企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，原告与被告仟仁公司的合同已解除，被告中悦公司与仟仁公司的次承租关系已缺失了主承租关系的法律基础，被告中悦公司无权继续使用厂区，然而被告中悦公司一直占有使用至今，应当自2018年1月29日起向原告支付占有使用费（费用标准按市场租金价格来计算），但其从未向原告支付过任何费用。被告中悦公司、仟仁公司在后续占有使用中，合谋一直占用原告的厂区，两被告的行为构成共同侵权，因此，被告仟仁公司对被告中悦公司的责任承担连带责任。两被告的行为，已经违反了相关法律的规定。原告根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，请求法院支持其诉讼请求。 被告中悦公司答辩称：1.原告主张被告中悦公司支付自2018年1月29日至2020年3月20日房屋占有使用费1199916.67元无事实和法律依据。原告主张所依据的中悦公司与被告仟仁公司签订的面积为2750平方米《租赁合同》系假的，非中悦公司所签订，也并非中悦公司实际履行的合同。中悦公司与仟仁公司签订的《租赁合同》实际租赁面积为1565.704平方米，且实际上也系按实际租赁面积1565.704平方米履行支付租金义务。因此，原告主张按面积2750平方米计算房屋占有使用费无事实和法律依据。原告以17元/平方米/月计算房屋占有使用费明显错误，无法律依据。首先，从原告与仟仁公司签订《租赁合同》，合同第一、二条分别对房屋租期及前3年的减免年限进行了约定且减免期结束后房租以5元/平方米结算。结合仟仁公司与中悦公司签订的真实且实际履行的《租赁合同》，合同第四条期限自2017年1月1日至2026年12月31日止、第二条第一项的1.1/1.2条约定办公室区域336.52平方米、生产车间1229.184平方米（含有物业费6元/月）情况下的租赁费单价、含物业费情况下打包价195000元/年及五年内租赁费不变的形式转租来看，从公平的原则、合同无法履行的原因力及原告知晓转租情况下的知情人，在明知中悦公司系次承租人的情况下，在与仟仁公司解除《租赁合同》后，怠于向被告中悦公司告知，在中悦公司未能及时知晓并腾空房屋过程中存在过错。据此，应参考5元/平方米/月计算被告房屋占有使用费。退一步讲，即使不参考5元/平方米/月，也应在仟仁公司与中悦公司《租赁合同》中约定的价格基础上，除去相应的物业费（2018年1月至2020年1月期间，中悦公司已经缴纳物业费126531.83元），参考或者相应减免部分费用后的价格计算房屋占有使用费，也不应以17元/平方米/月计算房屋占有使用费。2.原告主张房屋占有使用费计算至实际腾空之日无法律依据，明显不合理。房屋占有使用费仅仅只能主张原告仍拥有所有权且被告实际占有之日，后续原告对房屋不享有所有权的情况下，原告无权主张。综上请求驳回原告对被告中悦公司的不合理的诉讼请求。 被告仟仁公司答辩称：1.原告主体不适格。涉案租赁物业已经司法拍卖，并办理过户手续。故原告无权就涉案物业提出房屋占有使用费的诉讼请求。2.被告仟仁公司的成立是为了响应杭州湾新区开发建设电子商务产业园的政策，是一家电商园区管理公司。原告提出的房屋占有使用费是侵权损害费用，原告破产管理人宣布解除租赁合同后，被告仟仁公司不是实际侵权主体，无需对原告主张的房屋占有使用费承担连带责任。3.根据仟仁公司与原告签订的协议，原告给予仟仁公司3年的免租期，即便按照原告破产管理人解除合同，解除合同前，仟仁公司仍然在免租期内，无须交纳租赁费用。4.合同效力问题。原告解除合同的程序存在瑕疵。被告仟仁公司未收到原告正式的书面解除合同的通知。2018年12月，原告向厂区发函，要求交纳租金、使用费，根据最高人民法院的指导案例，破产管理人长期未履行通知解除合同的义务，相反有收取租金的意思表示，故涉案合同仍具有效力，合同仍处于事实履行状态。5.关于租赁面积和租金计算方式，仟仁公司认同中悦公司的答辩意见。6.关于实际占用日期，合同解除是原告的原因，原告应给予仟仁公司合理腾房时间，应给予3个月的搬迁时间。7.关于实际腾空日。涉案厂区已经采取强制措施，未正常经营，若要计算腾空日期应计算至2020年4月19日。 经审理，本院查明本案事实如下： 被告仟仁公司办理企业工商登记时向宁波杭州湾新区市场监督管理局提交了落款日期为2016年3月2日的租房协议一份，载明：仟仁公司向钜隆公司租赁位于宁波杭州湾新区××路××号××房××栋，用作住所及经营场所，租期自2016年3月2日至2036年2月25日，租金每月100000元，每年支付一次。 钜隆公司与仟仁公司签订落款时间为2016年3月3日的租赁合同一份，合同载明：钜隆公司将位于宁波杭州湾新区××路××号××区房屋出租给仟仁公司，租赁期限自2016年3月3日至2036年3月3日止，共20年；为支持仟仁公司发展，钜隆公司减免前三年租金即自2016年3月3日至2019年3月2日租金为人民币零元，减免期结束后房租按5元／㎡结算，每年仟仁公司向钜隆公司支付租金；合同还对其他事项作出约定。 2016年3月3日，钜隆公司出具房屋转租授权书一份，载明：宁波钜隆电子科技有限公司同意杭州湾新区电商产业园服务有限公司租赁的468号的所有房屋做电商产业园对外招商招租，具体事项按双方的租赁合同执行。 原告钜隆公司从宁波市市场监督管理局杭州湾新区分局调取的钜隆公司与中悦公司签订的落款时间为2016年12月27日的租房协议载明，中悦公司向钜隆公司租用位于宁波杭州湾新区滨海三路468号，建筑面积1565.704平方米的工业房屋，租赁期限自2017年1月1日至2026年12月31日，租金为每年195000元，租金一年一付，2017年1月1日前交付；该合同还对其他事项作出约定。 仟仁公司与中悦公司签订落款时间为2016年12月27日的租赁合同一份，双方载明，中悦公司向仟仁公司租赁宁波杭州湾新区滨海三路468号一栋一层大厅东侧场地，租用面积2750平方米，场地用途为办公和生产，租期5年，自2017年1月1日至2022年12月31日；为支持仟仁公司发展同时招揽园区人气，仟仁公司给予中悦公司支持，仟仁公司减免前三年租金，仅收取固定设施保证金10000元，满三年后根据当时的市场行情再确定具体租赁费；该合同还对其他事项作出约定。 此外，仟仁公司与中悦公司还签订了落款时间同为2016年12月27日的租赁合同一份，合同载明：中悦公司向仟仁公司租赁位于杭州湾新区滨海三路468号仟仁电商产业园办公室区域1幢靠东侧1楼东101建筑面积为336.52平方米的办公区××栋××层中东侧部分场地，租用面积1229.184平方米的生产车间；期限10年，自2017年1月1日至2026年12月31日。仟仁公司减免2017年1月1日至2017年1月31日的租金，从2017年2月1日计收租金；租金标准为办公室租赁费为15元／平方米／月（含物业费0.22元／平方米／月），厂房租赁费为11元／平方米／月（含物业费6元／平方米／月），双方协商确定办公室加生产车间租赁费每年195000元（含物业费）。前五年租赁费不变，后续租赁费根据行情暂定；该合同还对其他事项作出约定。中悦公司向仟仁公司支付了2017年1月1日至2017年7月31日的租金97500元。 2017年11月29日，本院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定，受理了原告的破产清算申请，并于同年12月1日作出（2017）浙0282破申11号决定书，指定浙江金穗律师事务所［现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所］担任管理人。2018年1月3日，本院作出（2017）浙0282破12号公告，就破产相关事项及第一次债权人会议时间等予以公告。2018年1月5日，管理人在宁波杭州湾新区滨海三路468号宁波杭州××区张贴了上述裁定书及公告。2018年2月5日，本院在人民法院报上刊登了该破产清算案的公告。 2018年2月9日，原告管理人向仟仁公司发送关于解除租赁合同的通知，载明：浙江金穗律师事务所受慈溪市人民法院指派担任宁波钜隆电子科技有限公司破产清算一案的管理人。现管理人了解到钜隆公司将位于杭州湾新区滨海三路468号的房屋出租给宁波杭州××新区××服务有限公司使用，租赁期为2016年3月3日至2023年3月3日，仟仁公司又将上述房屋分别转租给第三人。现管理人根据《企业破产法》第十八条之规定，决定解除宁波市钜隆电子科技有限公司与宁波杭州湾新区仟仁电商产业园服务有限公司之间订立的租赁合同，并将解除通知你方，请你方在收到通知之日起1个月内做好腾空事宜，后续管理人将接管上述房屋，特此告知。次日，仟仁公司门卫签收了该通知。 2018年12月29日，原告管理人在厂区以张贴的形式向各使用人发送租金/使用费交纳通知书，载明：2017年11月29日，慈溪市人民法院受理了对宁波钜隆电子科技有限公司的破产清算，并指定浙江金穗律师事务所[现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所]作为本案的破产管理人，管理人已在园区内张贴了破产裁定书和破产公告，对破产事宜予以了公示。各公司至今一直在使用厂区内的厂房/宿舍，但未向管理人交纳过租金/使用费，请各公司在收到本通知书之日起5日内与管理人接洽协商租金/使用费事宜。 2019年1月30日，本院院长签发了（2017）浙0282破12号之一公告，责令宁波钜隆电子科技有限公司及房屋实际使用人在2019年3月9日前腾空位于宁波杭州湾新区滨海三路468号的房地产。2019年1月31日，原告破产管理人在厂区内以张贴的形式予以公告并向各使用人发送腾空通知书，载明：2017年11月29日，慈溪市人民法院受理了对宁波钜隆电子科技有限公司的破产清算，并指定浙江金穗律师事务所[现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所]作为本案的破产管理人，管理人已在园区内张贴了破产裁定书和破产公告，对破产事宜予以了公示，慈溪市人民法院于2019年1月30日发布腾空公告，责令各使用人在2019年3月9日前腾空位于杭州湾新区滨海三路468号的房地产，你公司至今一直在厂区内使用的厂房/宿舍，现管理人特通知你方，应当在法院责令期限内腾空使用的厂房/宿舍，到期仍不腾空的，管理人将提请法院依照强制执行对你公司相关责任人追究相应的法律责任。 原告破产管理人与慈溪市天安物业管理有限公司陆续签订了二份企业安保服务外包协议，委托期限自2018年4月28日至2020年4月27日。2020年4月28日，原告破产管理人与慈溪市天安物业管理有限公司签订企业安保服务外包补充协议，载明：钜隆公司因破产案件需要将钜隆公司厂区的安保业务外包给天安公司，承包时间至2020年4月27日止，但因厂房已拍卖成功但未完成交付，仍需天安公司提供安保服务，安保服务期限延长至2020年5月31日。 在原告管理人依法处置债务人的破产财产过程中，对原告名下位于宁波杭州湾新区滨海三路北侧的房地产（含本案被告房地产）进行拍卖。2020年1月3日，竞买人宁波华胜办公家具有限公司以68967600元的最高价竞得。2020年2月12日，本院裁定上述房产归买受人宁波华胜办公家具有限公司所有。2020年4月8日，宁波华胜办公家具有限公司办理了该房地产过户登记。2020年5月26日，原告与宁波华胜办公家具有限公司办理了上述厂房的交接手续，并签订了交接备忘录。 本院在另案办理钜隆公司与宁波德恒电线电缆有限公司对外追收债权纠纷一案中就钜隆公司位于宁波杭州湾新区滨海三路468号一幢一楼最东侧面积3080.0827平方米、厂区××幢××楼××市场租赁价委托宁波三港资产评估有限公司进行评估，其中一楼厂房2018年1月29日至2020年5月26日月租金为15.4元／平方米。 另查明，宁波华胜办公家具有限公司于2020年3月10日更名为浙江**胜智能家具实业有限公司。 还查明，仟仁公司曾用名为宁波杭州湾新区仟仁电商产业园服务有限公司。 上述事实，由原告提供的民事裁定书、决定书、公告、现场照片、租赁合同、租房协议、关于解除租赁合同的通知、快递面单查询记录、租金/使用费交纳通知、腾空通知书、交接备忘录、企业安保服务外包补充协议、评估报告、被告中悦公司提供的租赁合同、被告仟仁公司提供的房屋转租授权委托书、租赁合同以及原、被告的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，本案钜隆公司将厂房整体出租给仟仁公司，并授权仟仁公司将其作为电商产业园区对外招商招租，仟仁公司将其租赁的厂房部分出租给中悦公司，应当认定就涉案厂房原告与仟仁公司成立租赁合同关系、中悦公司与仟仁公司成立次租赁合同关系。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为合同解除。本案中，管理人未通知被告继续履行合同，则涉案租赁合同自2018年1月29日起视为解除。被告主张管理人向被告方寄送《租金／使用费交纳通知书》系双方以实际行动继续履行租赁合同，本院认为该通知书仅用于向房屋使用人催讨租金或使用费，管理人并未作合同继续履行的意思表示，对被告主张的双方以实际行动继续履行租赁合同的辩称，本院不予采纳。主合同解除后，仟仁公司与次承租人之间的次租赁合同随之解除。合同解除后，实际占有房屋的次承租人负有腾房义务，故中悦公司应在钜隆公司给仟仁公司限定的一个月期限内予以腾房。基于案涉租赁关系的特殊性，本院酌定在管理人给予的腾房期限内可以考虑免除对中悦公司收取占有使用费，但中悦公司逾期腾房的，应当自腾房期限届满后即自2018年3月10日起向钜隆公司支付占有使用费。关于占用面积，原告主张被告中悦公司占用面积为2750平方米，但其提供的租赁面积为2750平方米的租赁合同系三年免租，与中悦公司已向仟仁公司交纳2017年7月31日前的租金的事实相矛盾，原告也未提供其他证据证实中悦公司占用的面积，故对原告主张的占用面积2750平方米，本院不予采信；原告与中悦公司也曾签订过租房协议，该协议虽系中悦公司在工商管理部门处的备案材料，但其载明的租赁面积1565.704平方米及租金每年195000元与两被告提供的租赁合同中的面积、租金数额以及中悦公司实际支付租金的情况能相互印证，故中悦公司、仟仁公司主张的占用的面积1565.704平方米本院予以采信。关于涉案租赁物产权变更后原告能否主张占有使用费问题，本院认为，原告对产权变更后、交付前的涉案租赁物，仍然享有占用使用权，故原告仍可主张该期间的占有使用费，原告于2020年5月26日交付房屋，中悦公司也未提供证据证明其已于2020年5月26日前已将案涉厂房腾退给钜隆公司，故占有使用费应计算至2020年5月26日。中悦公司主张钜隆公司已于2020年4月20日对涉案厂房采取停水等强制措施，其不能继续开展活动，不能再计算占有使用费。本案中，经管理人多次催促，中悦公司拒不腾退涉案房屋，管理人在后期采取停电停水等方式促使其腾退，属正当救济行为，仟仁公司不能以此主张扣减占有使用费。关于占有使用费的计算标准，中悦公司主张应当按照中悦公司与仟仁公司约定的租金扣除物业费后按5元／平方米计算，本案中，中悦公司与仟仁公司约定的年租金195000元系仟仁公司招商招租过程中给予中悦公司的优惠租金，但该租金优惠应当认定系在租赁期间享有，在合同依法解除后不应再继续享受。本院在另案办理钜隆公司与宁波德恒电线电缆有限公司对外追收债权纠纷一案中就钜隆公司位于宁波杭州湾新区××路××号××幢××楼××市场租赁价委托宁波三港资产评估有限公司进行评估，该标的物与本案标的物属同一厂区内，且楼层相同，故其一楼厂房评估价格可以作为本案占有使用费的参考价格。经计算，中悦公司应支付钜隆公司占有使用费合计639349.59元（15.4元／平方米／月×1565.704平方米×26.516月）。本院对原告主张的占有使用费在上述639349.59元范围内予以支持。关于仟仁公司是否应对中悦公司的付款义务承担连带清偿责任，本院认为原告提供的证据尚不足以证明其主张，本院对原告该诉请不予支持。 综上，本院对原告钜隆公司诉请的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告宁波中悦精密模具有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波钜隆电子科技有限公司房屋占有使用费639349.59元； 驳回原告宁波钜隆电子科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费15599元，由原告宁波钜隆电子科技有限公司负担7289元，被告宁波中悦精密模具有限公司负担8310元，交纳本院。财产保全申请费3883.99元，由被告宁波中悦精密模具有限公司负担，因原告宁波钜隆电子科技有限公司已预交，故被告宁波中悦精密模具有限公司于判决生效之日起七日内直接支付原告宁波钜隆电子科技有限公司财产保全申请费3883.99元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 房赤敏 二〇二〇年十二月七日 代书记员 杨梦洁 16