北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初16472号原告（反诉被告）：陈久功，男，1953年10月23日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张小华，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪学文，北京市狄克律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈坚，男，1967年5月15日出生，蒙古族，户籍所在地北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈继昌（陈坚之父），1937年8月3日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，现住北京市昌平区，公民身份证号码×××。原告（反诉被告）陈久功诉被告（反诉原告）陈坚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈久功及其委托诉讼代理人张小华、纪学文，被告（反诉原告）陈坚之委托诉讼代理人陈继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈久功诉称：1999年6月13日，经中间人介绍，原告与被告签订《买卖房屋草契》约定，被告购买原告位于顺义区×××号宅院（以下简称涉案宅院）内北正房六间、西厢房三间，价款96000元。现原告得知，被告系城市居民，其与原告签订的上述协议应属无效。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求：1.确认双方于1999年6月13日签订的买卖房屋草契无效；2.陈坚腾退位于北京市顺义区×××号宅院上的所有房屋及院落；3.陈坚将集体土地建设用地使用权证返还给原告；4.诉讼费由陈坚承担。被告陈坚辩称：1.国土资源部2016年下发《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》明确规定，1982年前和1982年至1999年两个历史阶段，规定了确权登记政策。1999年前非农业户口居民（含城镇居民和华侨合法取得的宅基地给予确权登记，1999年以后的不予确权登记）。我是于1999年6月购买陈久功的宅基地，完全合理合法，不存在合同无效的问题。2.双方签订的房屋买卖合同是经过×××村委会盖章认可的，集体土地使用证（红本）上土地使用者由陈久功变更为陈坚，并加盖村委会公章，合同是经基层政府批准的，是合法有效的。3.1999年陈久功卖房后又去村委会批了一块宅基地，陈久功用部分卖房款盖了新房居住至今。根据国家对宅基地一户一宅的管理政策，陈久功如要回该宅院，就违反了国家一户一宅的政策。4.被告认为陈久功明明清楚1999年以96000元价格卖出此房，现在起诉书中想以9600元买回，说明原告恶意欺诈，极不诚信。5.原告必须按法院传票要求，必须携带证据原件在开庭时向法庭出示房屋买卖草契和宅基地登记卡原件，由法庭和被告确认证据的真实性，本案才能成立。6.陈坚于2017年初在宅基地内建房，经过申请，村委会同意，经北石槽镇政府批准，报区政府有关部门备案。这完全说明此宅基地为陈坚所有的事实，当然1999年的房屋买卖合同也是有效的。7.1999年6月至今日，已经20多年过去了，被告在涉案宅院498平方米的宅基地内，三次大规模改扩建工程和配套设施，已经投入180余万元，现在评估价格在300万以上（包括土地区位补偿价、房屋及附属设施重置成新价、院内外附属物重置成新价三部分组成）、被告是根据北估密001号文件，北京市房屋重置价评估技术标准和2018年4月顺义法院对×××村陈昌与赵席山房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书（2016京01**民初316号），结合2019年有关新政策，提出300万的赔偿请求。8.陈久功之所以在20年后提出本案诉讼，要求判定合同无效，无外乎看中拆迁此院落会带来巨大的经济利益，所以背信弃义，违背诚实守信原则，给我方带来巨大的经济损失，所以请法庭遵循公序良俗和诚实守信的原则，维护文明社会的基础，依法保护我方的合法权益。反诉原告陈坚向本院提出反诉请求：1.陈久功赔偿信赖利益损失300万元（含房屋的区位补偿价70万元和重置成新价约140万元，含1996年的购房款96000元）；2.陈久功支付陈坚房租10000元；3.诉讼费、评估费由陈久功负担；4.上述费用要求陈久功在判决生效后7日内付清，逾期按照每日3.5‰加倍支付债务利息，付清之后90日之内腾退。事实与理由：1.反诉人陈坚认为1999年6月与陈久功签订的涉案宅院内房屋买卖合同，是经过顺义区×××村村委会同意并盖公章的，宅基地证（红本）已经改为陈坚并经村委会确认。不能用现在的法律条文去衡量和追溯20年前的事情。我方在此房屋买卖中是无过错的，我方在此诉讼中是被侵害的一方。2.陈坚与陈久功于1999年6月13日签订的房屋买卖合同距离今天已经20年零5个月了，现在陈久功突然反悔说不懂法，其真实目的是看中此院落在拆迁中带来的巨大经济利益，违背诚实守信和公序良俗，陈久功必须对此合同的无效承担全部责任。3.反诉方陈坚向被告陈久功索赔300万元的经济补偿。主要理由：（1）20多年来我方已投入180多万元的改扩建和维修等费用；（2）我方根据北估密001号文件，北京市房屋重置价技术标准，包括土地区位补偿价、房屋及附属设施重置成新价、院内外附属设施重置成新价三部分标准。结合2019年有关新政策，并参考顺义法院2018年4月对×××村陈昌与赵席山房屋买卖合同纠纷一案民事判决书，案号为（2016）京0113民初316号，评估判决有关内容。（3）要求陈久功赔偿经济损失300万元，最后按第三方评估价和法庭判决为准。同时请求法院在判决书中明确：在判决生效之日7日内，陈久功必须付清判决的全部款项（包括经济损失费、评估鉴定费、反诉费、案件受理费等）。如陈久功未按判决书指定时间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。我方承诺在收到全部赔偿款90日内返还涉案宅院。4.由于此案引发的，陈久功在1999年卖房后到批地盖新房前，借住6个月，要求给予每月2000元的租金，合计10000元，请法庭和本案一并判决。反诉被告陈久功辩称：对反诉原告陈坚的反诉请求我方认为不成立，没有事实和法律依据，请法院予以驳回。并且针对反诉原告陈坚的反诉请求，即使存在利益损失，在过错责任上，我方主张按照过错责任比例进行分配。本院经审理认定事实如下：陈久功系北京市顺义区×××村村民。陈坚为城镇居民户口，户籍所在地为北京市东城区×××。陈久功在北京市顺义区×××村原有宅院一处。1999年6月13日，经中间人胡振荣介绍，陈久功与陈坚签订《买卖房屋草契》，其上载明：“卖房人陈久功今将瓦房壹所坐落顺义区×××村凭中人胡振荣说合情愿卖与陈坚名下永远为业，言明卖价每间××元共计人民币玖万陆仟元……四至东至道，西至陈桂英，南至陈福山，北至陈玉山……立卖契人：陈久功，陈坚，一九九九年六月十三日。”按照双方约定，陈坚在交付购房款后，陈久功将涉案宅院及《集体土地建设用地使用证》交付陈坚。此后，陈坚使用涉案宅院至今，并在使用过程中对涉案宅院内的房屋及院落进行了改扩建。诉讼中，陈久功就上述宅院提交了调取自北京市国土资源局顺义分局的宅基地登记卡，该宅基地登记卡显示户主姓名为陈久功，宅基占地498平米，宅基四至为东至道，西至陈桂英，南至孙佑芝，北至陈福山，卡号为419号。陈坚就上述宅院提交了集体土地建设用地使用证，该证证号为：×××村集建（证）字第×××号，土地使用者登记为陈久功，用地面积为498平米，宅院四至分别为：东至道，西至陈桂英，南至陈福山，北至陈玉山。本案庭审过程中，陈坚申请对涉案宅院内所有建筑物的价值进行评估；对区位补偿价进行评估；对涉案宅院内外附属物的重置成新价进行评估。本院依法委托北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司（以下简称华源龙泰公司）进行评估。2020年8月12日，华源龙泰公司出具《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点2020年7月21日的区位补偿价和房屋、装修、设备及附属物重置成新价为1180887元，其中宅基地区位补偿价为363204元，房屋、装修、设备及附属物重置成新价为817683元。评估费5000元，由陈坚支付。陈坚对《房地产估价报告》有异议，并向本院提交重新评估的申请及评估异议书：1、房屋折旧率标准运用不准确；2、存在漏评估项目；3、评估数据修改项目需增加；4、土地区位补偿价不准确。针对异议，华源龙泰公司于2020年9月10日出具了《关于异议人陈继昌对估价报告【（北京）华源龙泰[2020]（评）字第200029号】提出的〈评估异议书〉的回复》，具体如下：一、关于《异议》第1条。本次评估对象房屋成新度是根据《关于发布〈北京市房屋重置成新价评估技术标准〉的通知》《北估秘［2016］001号】中关于房屋成新度相关标准及估价师实地查勘后，根据估价对象实际情况综合确定的，我司认为对于估价对象房屋成新度的判断是准确的。二、关于《异议》第2条。本次评估估价对象所包含的房屋、装修、设备及附属物的实物状况及数量是房地产估价师实地查勘登记后经当事人双方认可后现场签字确认的。如有遗漏项，申请人需提请法院进行现场复勘，并经双方当事人同意后，估价人员可到场进行现场复勘。三、关于《异议》第3条。因估价对象于价值时点（实地查勘之日）未进行产权登记，故建筑面积等相关数据是估价人员现场测量后经当事人双方现场签字确认的，如对测量数据存在异议，在法院许可前提下，异议人可聘请双方当事人共同认可的具有专业资质的测绘机构进行重新测绘，我司将根据测绘成果对估价报告进行相应调整。四、关于《异议》第4条。1、本次评估宅基地区位补偿价值测算依据顺义区现行有效的《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》（【顺政发［2006］12号】中有关宅基地区位补偿价标准确定。宅基地区位补偿价按照下列公式计算：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）*户均安置面积/户均宅基地面积。估价对象位于北石槽镇，为当地普通住房指导价标准三类地区，普通住宅指导价标准为1500-2000元/平方米。本次评估取2000元/平方米。户均安置面积标准为135平方米/户。房屋重置成新均价为400元/平方米。户均宅基地面积原则上暂统一按照0.3亩计算，（经合法批准的宅基地超出控制标准的，不予补偿；但在1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分原则上按照宅基地区位补偿价格的30%给予补偿）。2、宅基地面积认定。估价对象为1982年以前划定的宅基地，宅基地总面积为498平方米。《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》【顺政发［2006］12号】中规定：（1）拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。1982年以前划定的宅基地，超出控制标准的部分原则上按照宅基地区位补偿价格的30%给予补偿。（2）1982年以前划定的宅基地，可按每户最高不超过0.4亩（折合267平方米）的标准认定。3、根据上述标准测算宅基地区位补偿价为宅基地区位补偿单价=［（2000-400）×135］÷200=1080元/平方米，宅基地区位补偿价=1080×267+［（498-267）×1080×30%］=363204元。特此回复。陈坚在收到华源龙泰公司的回复后，又提出如下问题：1、估价报告中存在两个评估标准，自相矛盾；2、按照【北估秘[2016]001号】标准成本法测算，估价对象的房屋重置成新价与估价报告中的不一致。针对异议，华源龙泰公司于2020年10月20日出具了《关于〈北京市顺义区人民法院关于陈久功与陈坚房屋买卖合同纠纷一案相关问题的函〉的回复》，具体如下：一、关于陈坚提出的问题第1条。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定房地产价格评估应按照国家规定的技术标准和评估程序进行评估，《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）即是国家规定的技术标准和评估程序，是房地产估价机构及从业人员从事各类房地产评估活动的最基本准则，所有房地产评估活动都应遵守。《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）同样属于国家现行有关标准，在执行《房地产估价规范》同时，还应符合《房地产估价基本术语标准》的规定。《北京市房屋重置成新价评估技术标准》是在上述国家标准基础上制定的地方性技术标准，旨在规范北京市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价。故上述评估标准并不冲突。二、关于陈坚提出的问题第2条。本次评估估价对象所包含的房屋、装修、设备及附属物的实物状况及数量是房地产估价师实地查勘登记后，经当事人双方认可并现场签字确认的。且根据《关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知》【北估秘［2016］001号】中的计算公式进行测算。计算公式如下：平房房屋及附属物重置成新价=｛（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率｝×基本分值×分值调整系数+附属物据实估价。中式楼房房屋及附属物重置成新价=（（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率）×基本分值×分值调整系数+附属物据实估价。以1号房的房屋重置成新价测算为例，具体测算过程如下：房屋重置成新价（1号房）=｛（合瓦分数+中式五檩分数+抹灰分数+高级地砖分数+（红一门墙分数+塑铝门窗分数）×柱高差率）×（建筑面积÷20）×成新折余率十柱高×成新折余率｝×308.57元/分=｛（（46.08分+10.41分+14.11分+5.98分+（40.1分×0.8×（1+0.1）+6.13分）×104.7%））×（102.89-20）×71.8%｝×308.57=136712元。综上所述，我司估价过程符合《房地产估价规范》《北京市房屋重置成新价评估技术标准》相关要求，估价结果是准确的。特此回复。庭审中，陈坚主张陈久功在1999年卖房后到批地盖新房前，在陈坚处借房居住，时间为1999年6月至1999年10月15日止，要求陈坚按照每月2000元的租金，向其支付10000元房租。上述事实，由庭审笔录、买卖房屋草契、宅基地登记卡、集体土地建设用地使用证、房地产估价报告等证据在案佐证。本院认为：农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权。本案中，陈坚与陈久功虽然达成了农村房屋买卖协议，但因陈坚并非北京市顺义区×××村集体经济组织的成员，该协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。对于陈坚主张双方之间就涉诉宅院的买卖协议已经顺义区×××村村民委员会盖章确认，应视为顺义区×××村村民委员会对双方买卖涉案宅院行为的认可，故双方之间就涉案宅院的买卖协议有效的辩解意见，因陈坚与陈久功并未按照法定程序办理土地使用权的变更登记手续，顺义区×××村村民委员会盖章确认只能证明房屋交易的事实，不能证明该房屋买卖关系合法有效，故对其该意见，本院不予采纳，故陈坚与陈久功达成的农村买卖房屋草契应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。陈坚与陈久功于1999年6月13日达成买卖房屋协议，陈坚与陈久功应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。陈久功在转让涉案宅院原有房屋十余年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，陈久功应承担主要责任。陈坚不是北京市顺义区×××村的集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。陈坚应将涉案宅院和地上房屋、装修、设备及附属物、集体土地建设用地使用权证返还给陈久功，陈久功应当对因合同无效给陈坚造成的经济损失依责赔偿。具体数额，本院参考《房地产估价报告》及现有证据，同时结合市场价格等综合因素酌情予以确定。关于陈坚提出的重新评估的申请，本院不予准许。陈坚主张的房屋租金与本案并非同一法律关系，宜另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈久功与被告（反诉原告）陈坚于1999年6月13日就北京市顺义区×××村宅基地登记卡号为419号的宅院达成的《买卖房屋草契》无效；二、原告（反诉被告）陈久功赔偿被告（反诉原告）陈坚信赖利益损失合计1600000元，于本判决生效之日起7日内执行；三、自原告（反诉被告）陈久功按照本判决第二项之规定履行其赔偿义务之日起90日内，被告（反诉原告）陈坚将北京市顺义区×××村宅基地登记卡号为419号的宅院及地上房屋、装修、设备及附属物腾退给原告（反诉被告）陈久功；四、自原告（反诉被告）陈久功按照本判决第二项之规定履行其赔偿义务之日起90日内，被告（反诉原告）陈坚将北京市顺义区×××村宅基地登记卡号为419号宅院的集体土地建设用地使用证返还给原告（反诉被告）陈久功；五、驳回被告（反诉原告）陈坚的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35元（已由陈久功预交），由被告（反诉原告）陈坚负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费15400元（已由陈坚预交），由被告（反诉原告）陈坚负担5800元（已交纳），由原告（反诉被告）陈久功负担9600元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费5000元（已由陈坚预交），由原告（反诉被告）陈久功负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱建娜审 判 员  石 帅人民陪审员  单秋玲二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  梁 栋书 记 员  朱学佳