吉林省珲春市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2404民初1880号 原告：任小波，男，1969年2月18日生，汉族，户籍所在地吉林省珲春市,住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：赵超，吉林何晓明律师事务所律师。 被告：珲春市德鼎房地产开发有限公司，住所地珲春市靖和街站前委。 法定代表人：荣跃民，董事长。 委托诉讼代理人:金新杰，吉林孝信律师事务所律师。 原告任小波与被告珲春市德鼎房地产开发有限公司（以下简称“德鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任小波及其委托诉讼代理人赵超，被告德鼎公司的委托诉讼代理人金新杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任小波向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与德鼎公司之间于2015年3月29日签订的《房屋买卖认购合同书》具有商品买卖合同性质，合法有效;2.德鼎公司继续履任该合同，交付案涉房屋，且支付迟延交付房屋违约金(以97975元为基数,自2016年11月2日起至实际交付房屋为止，违约金按日1‰计算)。2020年12月24日，任小波向本院撤回第2项诉讼请求。事实和理由：任小波于2014年12月29日向德鼎公司申购德鼎公司开发的位于珲春购物中心的房屋，缴纳了房屋首付款现金5万元，于2015年3月29日缴纳了现金47975元，合计97975元。同日，任小波与德鼎公司签订了《房屋买卖认购合同书》，合同约定：第一条房屋面积及价位：该房屋具座落于B1区2502室，建筑面积89.75m，单价4100元／㎡，总价款为367975元；第二条购买房屋用途：商品房；第三条付款方式：采用按揭方式，签订合同之日应支付首付款97975元，银行办理按揭前支付2万元，剩余25万元房款通过银行贷款支付；第五条责任与义务：德鼎公司应于2016年11月1日前交房；第六条违约责任：如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰。支付违约金。但签订合同后，德鼎公司仍未交付案涉房屋。无奈诉至法院，请求确认房屋买卖合同有效。 德鼎公司辩称，我公司与任小波之间不存在房屋买卖合同关系，罗光宇不是德鼎的代表人，没有对外销售房屋的权限。2014年12月29日，任小波交付了5万元购房定金，2015年3月29日,再交纳购房定金47975元，这明显不符合交易习惯，我公司账面上也没有上述两笔进款，不排除是公司原法定代表人林义光个人借款的让与担保行为，所以该合同无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.任小波提供的与德鼎公司签订的《商品房买卖认购合同书》，证明任小波与德鼎公司签订的《商品房买卖认购合同书》已经具备商品房买卖合同的构件，应认定为正式的商品房买卖合同。德鼎公司对该合同中公章的真实性无异议，认为罗光宇不是德鼎的代表人，没有代表德鼎公司销售房屋的权限，认为该合同无效，德鼎公司的商品房预售许可是在2016年9月份颁发,2015年3月29日合同不具备合同效力的。综合本院采信的其他证据，对该证据本院予以采信。 2.任小波提供德鼎公司盖章的收据两张。证明：1.2014年12月29日，任小波向德鼎公司申购珲春市购物中心B1区2505室，并于当日向时任德鼎公司的法定代表人林义光交付购房定金5万元；2.2015年03月29日，再向德鼎公司售楼处罗光宇支付购房款首付款47975元后，与德鼎公司签订了《商品房买卖认购合同书》。德鼎公司对该证据真实性没有意见，我们公司账面上没有上述两笔进款，不能排除是原法定代表人林义光的借款。综合本院采信的其他证据，对该证据本院予以采信。 3.任小波提供的刘亚凤（任小波妻子）在珲春农村商业银行的两张存款明细账，证明任小波为购买涉案房屋，2014年12月29日在珲春农村商业银行取款49400元及2015年3月25日取款18000元，及家里现金27500元，在德鼎公司交付房款。德鼎公司对该存款明细账的真实性无异议，两笔款项与已付的购房款明显有出入，且公司账面没有进这笔钱。综合本院采信的其他证据，对该证据本院予以采信。 本根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月29日，任小波向德鼎公司申购珲春市购物中心B1区2505室，并于当日向时任德鼎公司的法定代表人林义光交付购房定金5万元。2015年03月29日，任小波在德鼎公司售楼处再次向德鼎公司罗光宇支付购房款首付款47975元后，与德鼎公司代表罗光宇签订了《房屋买卖认购合同书》，合同约定：第一条房屋面积及价位：该房屋具座落于B1区2502室，建筑面积89.75m，单价4100元／㎡，总价款为367975元；第二条购买房屋用途：商品房；第三条付款方式：采用按揭方式，签订合同之日应支付首付款97975元，银行办理按揭前支付2万元，剩余25万元房款通过银行贷款支付；第五条责任与义务：德鼎公司应于2016年11月1日前交房；第六条违约责任：如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰。支付违约金。并由任小波和德鼎公司代表罗光宇签订合同，并加盖德鼎公司的公章。 2016年9月德鼎公司取得商品房预售许可证，但未通知任小波签订正式商品房买卖合同及办理按揭贷款。另，“购物中心”房屋至今未竣工。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。 依照以上规定，任小波与德鼎公司之间的房屋买卖认购合同书，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，德鼎公司亦收取约定购房款的，且已取得房屋预售许可，故该协议应当认定为有效的商品房买卖合同。 被告德鼎公司认为，罗光宇不是德鼎公司的房屋销售代表人，不具有对外销售房屋的权限的主张，本院认为，罗光宇在德鼎公司售楼处，以德鼎公司名义出售房屋、收取房屋预售款、签订房屋认购合同书，并加盖德鼎公司的公章的行为，足以认定罗光宇是代表德鼎公司与任小波签订的商品房认购协议书，该主张本院不予支持；认为德鼎公司时任法定代表人的林义光存在诸多违规行为，公款私用及存在让与担保的行为，所以本合同无效的主张，既无法律根据，也无事实根据，该主张本院不予支持；认为任小波于2014年12月29日将房屋首付款交付给林义光，而于2015年3月29日再次交付购房款后，才签订认购合同不符合常理，该合同无效的主张，没有法律根据，本院亦不予支持。 任小波对于交付案涉房屋及支付违约金的请求，可待案涉房屋竣工后，另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 确认原告任小波与被告珲春市德鼎房地产开发有限公司之间于2015年3月29日签订的《房屋买卖认购合同书》有效。 案件受理费50元，由珲春市德鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  金帅龙 人民陪审员  王玉梅 人民陪审员  左 庆 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  孟祥斌