甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3749号上诉人（原审被告）：恒大地产集团兰州置业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区高新飞雁街**陇星大厦第**。法定代表人：田占龙，该公司总经理委托诉讼代理人：王泽华，男，1989年10月8日出生，汉族，该公司员工，住甘肃省民勤县。被上诉人（原审原告）：徐永科，男，1969年2月2日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师上诉人恒大地产集团兰州置业有限公司（以下简称：恒大地产）因与被上诉人徐永科房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大地产上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初4112号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决事实认定“《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》不能证明双方就扣除房款作为违约金达成了一致意见”错误。首先，上诉人与被上诉人之间签订的《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》是双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，该协议书合法有效，双方都必须按照协议约定履行，且上诉人已按协议书约定内容履行完毕，被上诉人不能再以其他不正当理由要求不履行或变更协议书内容。其次，一审法院认为《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》仅是对双方无争议的部分进行了处理，对有争议的26819元并未涉及，不能证明双方就扣除房款作为违约金达成了一致意见；对该部分事实认定错误。《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》一方面是为了解除编号为LZLZ1802507的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》，另一方面是对全部退款金额达成了一致意见。协议书第四条约定：上诉人合计退还被上诉人楼款209547.00元；第七条约定：被上诉人保证不以任何理由、任何方式向上诉人主张任何权利。上述两条已充分说明针对本案的全部退款金额已达成一致，即退还被上诉人楼款209547.00元，而非对26819元未涉及。因此，一审事实认定错误，请二审法院予以改判。徐永科辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。涉案双方只是签订了二期项目的认购协议，但对于具体房号等房屋重大事项均未规定，不符合商品房买卖的形式要件和内容要件。双方并未签订商品房买卖合同。双方签订的无理由退房协议书中载明被上诉人可以在办理入住手续前的任何时间里享受无理由退款的权利，这是双方对所交纳房屋费用的约定，对双方形成约束。被上诉人未完成买房行为，是由于非兰州市户口限购所致，被上诉人不存在违约情形，上诉人理应退还全部购房款。徐永科向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告返还剩余房款26819元及其他经济损失2600元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月29日，原、被告签订了编号为LZLZ1802507的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》，主要约定：原告认购被告开发的兰州恒大绿洲二期20幢2单元804号商品房，该商品房建筑面积共52.26平方米，其中，套内建筑面积为39.55平方米，房款总金额为536366元；原告在签署本认购书时，支付10000元作为定金，定金在签署《商品房买卖合同》时转入房款；房款缴纳方式为按揭付款，原告应于2018年6月29日前支付首期房款226366元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款30万元由银行提供按揭贷款，原告需在2018年7月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；原告必须在约定的付款方式和期限内到兰州恒大绿洲营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，原告按约向被告支付了房款236366元(其中定金10000元、首付款226366元)。但《商品房买卖合同》双方一直未能签订，双方均认可因网签无法通过才未能签订《商品房买卖合同》。为此，原告于2019年1月18日向被告提交了退房申请书，内容为：“本人徐永科，身份证号（62292119690202151X）于2018年6月25日成功认购兰州恒大绿洲二号院20幢-2-804号房，因个人社保，纳税都合适，但因房管局不予解锁，现无法录入合同，影响贷款，特此申请退房，望领导批准”。同时，原告向被告出具了退房具结书。随后，双方签订了《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》，约定：解除双方签订的编号为LZLZ1802507的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》；办理退房向房管局交易所交纳的手续费由原告支付；被告合计退还原告楼款209547元；原告须向被告返还购房发票、收据以及购房认购书；原告保证不以任何理由、任何方式向被告主张任何权利。2018年1月29日，被告向原告退还了房款209547元。但至今未退还剩余房款26819元，为此，原告诉至一审法院。一审法院认为，原告与被告签订的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》虽然约定了当事人名称、住所以及商品房基本情况、商品房价款确定方式、付款方式、付款时间等内容，但对于商品房交付条件及日期、公共配套建筑产权归属、办理产权登记有关事宜等与标的物有关的重要事项均未进行约定，因此该认购书并不具备《商品房买卖合同》的主要内容，仅具有预约的性质，不属于双方订立的《商品房买卖合同》。本案的争议焦点在于，原告提出退房是否构成违约，被告扣除原告总房款的5%即26819元作为违约金是否有事实和法律依据。首先，根据双方所签认购书的约定，原告应于2018年6月29日前支付首付款，并签署《商品房买卖合同》。而原告按该约定向被告支付了首付款，被告作为商品房开发商及提供《商品房买卖合同》格式文本的一方，在收取原告首付款的同时，就应当与原告签订《商品房买卖合同》，确定双方的买卖关系及权利义务，但其却未能与原告签订《商品房买卖合同》。现双方均认可因网签无法通过才未能签订《商品房买卖合同》，但被告主张因原告个人原因导致网签无法通过,原告因此提出退房构成违约。一审法院认为，原告作为买受人不具备专业的购房知识，对于本人是否符合限购政策、如何符合网签条件等均无法准确判断，而被告作为开发商，对相关的购房政策及网签条件、程序应是清楚知悉的，其在售房时对购房人资格等具有审查的附随义务，因此，即使因原告购房资格等个人原因导致网签无法通过,也系被告审查不严所致。相反，原告在签订认购书后，按约支付首付款，积极履行合同义务，而合同无法继续履行系“因房管局不予解锁，无法录入合同”所致，原告并无违约的故意，而且被告并未提供证据证明网签无法通过系原告主观故意所导致，故并不存在原告主观恶意毁约的情形。因此，在合同因网签无法通过导致无法继续履行的情况下，原告提出退房并不构成违约，故一审法院对被告的该项辩称不予采信。其次，虽然双方签订了《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》，载明办理退房向房管局交易所交纳的手续费由原告支付，被告合计退还原告房款209547元。但双方未签订《商品房买卖合同》，并不存在原告向房管局交易所交纳手续费的情况，而且该协议也并未列明违约金条款，因此，双方签订的该协议仅是对双方无争议的部分进行了处理，对有争议的26819元并未涉及，被告认为原告同意其退还房款209547元而据此推断出原告作出了同意扣除总房款的5%作为违约金的意思表示于法无据，故被告提供的证据无法证明双方就扣除房款26819元作为违约金达成了一致意见。综上，原告并未违约，被告扣除原告的房款26819元作为违约金无事实和法律依据，故对原告要求被告退还剩余房款26819元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告主张的其他经济损失2600元，因原告并未提供证据予以证明，故对原告该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七、第一百零七条之规定，判决：一、被告恒大地产集团兰州置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐永科退还剩余房款26819元；二、驳回原告徐永科的其他诉讼请求。在判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元（已减半），原告徐永科承担68元，被告恒大地产集团兰州置业有限公司承担200元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：涉案双方关于扣除26819元违约金是否达成一致意见。虽《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》约定上诉人退还房款209547元，但并未明确剩余房款26819元作为违约金不予退还，上诉人依据《兰州恒大绿洲二期项目解除认购书的协议》推断双方达成扣除26819元违约金的一致意见的主张不能成立。一审法院认定双方并未达成扣除违约金的一致意见正确。本案双方未签订商品房买卖合同的原因是外地户口限购政策，上诉人并未提供证据证明系被上诉人的违约行为导致无法签订商品房买卖合同，因此，上诉人扣除26819元违约金无事实及法律依据，一审法院判令上诉人退还剩余房款26819元并无不当。综上所述，上诉人恒大地产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费536元，由上诉人恒大地产集团兰州置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年十二月十一日书记员  潘晓娟