重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初25424号原告：邓方炳，住重庆市铜梁区。被告：重庆合正房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴谷路******，统一社会信用代码91500107585734009R。法定代表人：何正荣，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏烈，中豪（重庆江北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪浪宇，中豪（重庆江北）律师事务所实习律师。原告邓方炳与被告重庆合正房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓方炳、被告的委托诉讼代理人夏烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2017年6月1日起至2019年7月31日止，以157376元为基数，按日万分之一计算，合计13219元）；3、判令被告按承诺书的承诺支付违约金（自2019年8月1日起至产权证办理之日止，按每月一万计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月29日和被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告位于重庆市九龙坡区白马凼3号附13号8-19的房屋，原告在支付完80%即157376元房款后，被告于2016年12月29日将购房收据及房屋钥匙交付给原告。原告购买涉案房屋时该房屋抵押在成都银行重庆南岸支行，原、被告约定在2017年6月对该房屋进行解除抵押，并办理房屋所有权证，但被告至今未为原告办理房屋产权证，原告为维护合法权益，现将被告诉请至法院。被告答辩称：被告没有办理涉案房屋解押及过户手续属实，现涉案房屋仍未解押，无法办理过户手续；原告主张的违约金过高，请求法院予以调减；原告主张自2017年6月1日开始计算违约金，不符合合同约定，合同并未明确约定办理产权证的时间，合同约定的违约金应自原告向被告主张办理产权证之日起开始计算；原告主张自2019年8月1日起至产权证办理之日止，按每月一万计算违约金，该违约金的计算截止时间不符合承诺书的记载，涉案房屋的原抵押权人为成都银行南岸支行，被告已在承诺书签订前完成该银行的解押，不应当再按承诺书约定支付违约金。经审理查明：2016年12月29日，原、被告签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市九龙坡区石桥铺白马凼3号附13号8-19房屋一套，房屋建筑面积为49.18平方米，房屋总成交金额为196720元；双方明确该房屋已设定抵押权，抵押权人为成都银行重庆南岸支行；合同第七条约定，被告应于2017年6月对该房屋进行解除抵押，解除抵押后由原、被告共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；付款方式采取分期付款，签订合同时支付157376元，在办理房屋产权过户时支付39344元；原、被告双方未能在约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，因被告责任导致，原告不退房的，自合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，被告按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告向原告支付了购房款157376元。审理中，原告陈述其支付了购房款后，被告于2018年10月注销了成都银行重庆南岸支行在涉案房屋上的抵押权，但后被告又将涉案房屋抵押给重庆市信义典当有限责任公司并办理了抵押权登记，被告至今尚未为原告办理房屋产权证。2019年4月8日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“……公司承诺于2019年7月31日前完成8B层（19）号的银行解押，如我公司在2019年7月31日前银行没有解押，我公司2019年8月1日起按每月一万元予以赔偿，直至银行解押完成（延迟解押赔偿不足一月按整月计算）。解押后我公司10日内启动开始办理房屋产权证，房屋产权证办理时间以九龙坡区房交所办理时间为准……”。另查明：涉案房屋现登记在被告名下，并设立了抵押权，抵押权人为重庆市信义典当有限责任公司，被告目前仅办理了涉案房屋的大证。以上事实，有重庆市商品房买卖合同、承诺书、收据、银行转账凭证、不动产信息证明等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原、被告双方虽然签订了房屋买卖合同，但尚未实际办理房屋过户手续，该房屋所有权并未发生转移，现涉案房屋仍设立有抵押权，该房屋在抵押登记注销前，无法办理产权变更登记手续，原告此时诉请要求办理房屋所有权证，需先涤除设立在房屋上的抵押权，在抵押权尚存的情况下，因涉案房屋不具备过户的履行条件，故对于原告要求被告为其办理房屋产权证的诉请，本院不予支持。原告按约支付了80%购房款，被告理应按约办理涉案房屋的解押手续并为原告办理房屋产权证，现被告逾期未办证的行为，已经构成违约，按约应承担相应的违约责任。根据合同约定，因被告责任导致双方未能在约定期限内申请办理房屋权属转移登记手续的，自合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，被告应按日支付已付房价款万分之一的违约金，合同第七条约定，被告应于2017年6月对该房屋解除抵押，解除抵押后由双方共同申请办理房屋权属转移登记手续，故被告最迟应于2017年6月30日解除抵押，而涉案房屋现仍未解押，进而导致原告无法办理房屋产权证，因此，对于原告要求被告支付逾期办证违约金（以157376元为基数，自2017年7月1日起按每日万分之一的标准计算至2019年7月31日止）的诉请，本院予以支持。被告于2019年4月8日出具承诺书，承诺若其在2019年7月31日前银行没有解押，被告自2019年8月1日起按每月一万元予以赔偿，直至银行解押完成，审理中，被告辩称涉案房屋的原抵押权人为成都银行南岸支行，被告已在承诺书签订前完成该银行的解押，即被告认为承诺书中载明的“银行解押”仅指成都银行南岸支行的解押，其已经完成该银行的解押，则不应当再按承诺书约定支付违约金，本院认为，被告出具承诺书的时间为2019年4月8日，原告陈述被告已于2018年10月注销了成都银行重庆南岸支行在涉案房屋上的抵押权，被告在完成原抵押权人成都银行南岸支行的解押后再出具“银行解押”的承诺书，与常理不符，此时虽然原抵押权人成都银行南岸支行的抵押权已注销，但涉案房屋实际上又抵押给了重庆市信义典当有限责任公司，该房屋仍处于抵押登记状态，不具备房屋过户条件，承诺书中载明的“银行解押”不应仅仅理解为完成原抵押权人成都银行重庆南岸支行的解押，而应理解为解除涉案房屋的抵押状态，使其具备房屋过户条件，该理解方式从承诺书载明的“解押后我公司10日内启动开始办理房屋产权证”亦可知，故本院对被告的上述抗辩意见，不予采纳。被告未按承诺书约定的时间解除抵押，则应按照承诺书的约定支付相应的违约金，本案中，由于承诺书约定的违约金过高，结合原告实际损失及被告违约情况，本院酌情调减违约金为每月1000元，故对于原告要求被告支付违约金（自2019年8月1日起，按每月1000元计算至涉案房屋的抵押权解除为止）的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆合正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓方炳逾期办证违约金（以157376元为基数，自2017年7月1日起按每日万分之一的标准计算至2019年7月31日止）；二、被告重庆合正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓方炳违约金（自2019年8月1日起，按每月1000元计算违约金至案涉房屋的抵押权解除为止）；三、驳回原告邓方炳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为960元，由被告重庆合正房地产开发有限公司负担600元，由原告邓方炳负担360元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请单的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王朝辉人民陪审员  王玉妹人民陪审员  潘志朋二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  朱 灿书 记 员  夏 瑜