湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初2083号原告中国建设银行股份有限公司随州分行。住所地：随州市沿河大道**。负责人冯进，该分行行长。委托诉讼代理人邱志坚、杨科，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告张俊，男，1984年1月23日出生，汉族，住湖北省随县。被告随州碧桂园房地产开发有限公司。。住所地：随州市白云大道**法定代表人高雪峰，董事长。委托诉讼代理人李**，男，1988年11月22日出生，汉族，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告中国建设银行股份有限公司随州分行（以下简称建设银行随州分行）与被告张俊、随州碧桂园房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行随州分行委托诉讼代理人杨科，被告随州碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼，被告张俊经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行随州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张俊立即清偿原告借款本金218405.99元及利息并承担相应的罚息；2、原告对被告张俊所有的位于随州××山蓝天××街××房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、被告随州碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2011年2月2日，原告与被告张俊签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款24万元，借款期限为360个月，自2011年2月25日至2041年2月25日。被告张俊以其所有的位于随州××山蓝天××街××房产为其借款提供抵押担保。同时合同约定，被告违约，原告可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。原告于2011年依约放款。而被告没有按照合同约定按时足月履行还款义务。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，保证人随州碧桂园房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任。同时对被告抵押的房产在折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。为维护我行的合法权益，遂诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告随州碧桂园房地产开发有限公司辩称，1、涉案商品房我公司按照合同约定按时交付，我公司无需为借款人张俊逾期支付的借款本息承担担保责任；2、即使我公司承担担保责任，我公司只对处置抵押物不足部分承担清偿责任；3、原告在被告张俊逾期还款后，没有及时依约通知我公司，我公司对连续逾期四期（含四期）后贷款本息不承担保证责任；4、如果法院判决我公司承担连带保证责任，则我公司对张俊享有追偿权。被告张俊在法定期限内未答辩，亦未向法庭提供证据。经审理查明，2011年2月25日，原告建设银行随州分行与被告张俊、随州碧桂园房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定：被告张俊因购买位于随州××山蓝天××街××房屋向原告建设银行随州分行借款，借款本金为24万元，借款期限为360个月，自2011年2月25日至2041年2月25日；贷款利率，本合同项下的贷款利率为月（月/年）利率，采用浮动利率标准，即在以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准利率的水平上上下浮动，于每年的1月1日调整；罚息利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为抵押加开发商阶段性保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产清单，抵押财产名称房屋，处所随州××山蓝天××街××号，面积112.4平方米，抵押财产的价值353030元；违约救济措施，出现违约情形，贷款人有权行使宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告张俊分别在借款合同借款人、抵押人处签字，被告随州碧桂园房地产开发有限公司在合同保证人处加盖公章。另查明，被告张俊购买的位于随州××山蓝天××街××房屋未办理房屋抵押登记等相关手续。2008年7月5日，原告建设银行随州分行与被告随州碧桂园房地产开发有限公司达成《按揭业务担保合作协议》。协议约定：购房者连续未支付三期贷款本息的，甲方（建设银行随州分行）应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方（随州碧桂园公司），如甲方（建设银行随州分行）逾期书面通知乙方（随州碧桂园公司）的，则乙方（随州碧桂园公司）对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。2011年2月25日，原告向被告张俊发放24万元贷款。各方当事人在履行合同的过程中，被告张俊自2016年9月25日开始逾期，连续三期逾期的利息为2190.61元。截止2020年11月，被告张俊尚欠借款本金218405.99元、利息43601.22元及罚息5773.54元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，又无导致合同无效的法定情形，应为有效合同。现原告建设银行随州分行依约发放了贷款，履行了合同义务。被告张俊未依约还款，应承担违约责任。原告按照合同约定宣布贷款立即到期，要求被告张俊立即清偿借款本息及相关费用的诉讼请求，本院予以支持。被告随州碧桂园公司为被告张俊在原告建设银行随州分行处借款提供阶段性连带保证责任，应当按照约定对被告逾期付款的贷款本息及逾期利息承担连带清偿责任。庭审中，原告建设银行随州分行未向本院提供被告张俊在连续逾期未偿付借款本息的情形下，已及时书面通知被告随州碧桂园公司的证据，故本院推定被告张俊连续逾期未偿付贷款本息，原告建行随州分行未及时通知被告随州碧桂园公司。被告随州碧桂园公司应当按照约定仅对被告张俊第三期（含第三期）前逾期付款的贷款本息及逾期利息承担连带清偿责任。被告随州碧桂园公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。《个人住房（商业用房）借款合同》虽约定将借款人张俊所按揭购买的位于随州××山蓝天××街××房屋设定抵押，但未办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“不动产抵押应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，故《个人住房（商业用房）借款合同》中设定的房屋抵押不发生抵押权效力。原告主张对被告张俊所购房屋享有优先受偿权的诉讼请求，于法相悖，本院不予支持。被告随州碧桂园公司主张按照合同约定先予行使抵押权后，对不足清偿部分方承担连带责任的抗辩理由亦不成立，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张俊于本判决书生效之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司随州分行偿还借款本金218405.99元、利息43601.22元、罚息5773.54元，合计267780.75元，并按双方合同约定的利率支付自2020年12月起至付清之日止的利息及罚息；二、被告随州碧桂园房地产开发有限公司在被告张俊的借款本金218405.99元、利息2190.61元，合计220596.6元范围内，对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司随州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4576元，由被告张俊、随州碧桂园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长 宋 琼人民陪审员 邱 娟人民陪审员 严红宇二〇二〇年十二月二十三日书 记 员 张 璇