北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23061号原告（反诉被告）：北京高财塑料包装印刷有限公司，住所地北京市昌平区阳坊镇工业开发区**。法定代表人：王国华，经理。原告（反诉被告）：北京温京雅心时装有限公司，住所地北京市丰台区南苑镇槐房路**。法定代表人：黄国勤，总经理。二原告委托诉讼代理人：杜喜文，北京普庆律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京兴时尚商贸有限公司，，住所地北京市通州区马驹桥镇姚村易安粮油食品厂院内）。法定代表人：范铁栋，执行董事。委托诉讼代理人：李世柱，北京市尚公律师事务所律师。原告（反诉被告）北京高财塑料包装印刷有限公司（以下简称高财公司）、原告（反诉被告）北京温京雅心时装有限公司（以下简称温京雅心公司）与被告（反诉原告）北京兴时尚商贸有限公司（以下简称兴时尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高财公司的法定代表人王国华及原告（反诉被告）高财公司、温京雅心公司的委托诉讼代理人杜喜文，被告（反诉原告）兴时尚公司的委托诉讼代理人李世柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高财公司、温京雅心公司向本院提出诉讼请求：1.请求对丰台区槐房路46号院8900平方米（占地面积）、厂房2800.5平方米（建筑面积）租赁合同期限顺延两年至2022年7月31日止；2.请求兴时尚公司赔偿因过分管控给原告造成的经济损失200万元；3.如兴时尚公司不同意顺延合同，请求兴时尚公司留用原告新建厂房8000平方米并将相应价款1650万元付给原告；4.诉讼费由兴时尚公司承担。事实和理由：2005年8月1日，原被告订立《房屋租赁合同》，被告将丰台区槐房路46号场院8900平方米（占地面积）、厂房2800.5平方米（建筑面积）租赁给原告使用，租赁期15年，从2005年8月1日起至2020年7月31日止。租赁期内经被告同意原告新建厂房。2020年初，被告对于原告承租的场地严密封锁，禁止承租人员正常出入，拒绝承租企业人员进院返岗，致使承租客户大量流失，致使租赁房屋场地无法正常使用，无法实现租赁目的，给原告造成经济损失200万元。根据承租客户的强烈要求，原告请求将租赁期顺延两年至2022年7月31日。由于新建厂房8000平方米尚有使用价值，请求被告留用并将相应价款1650万元付给原告。兴时尚公司辩称：不同意高财公司和温京雅心公司的全部诉讼请求。第一，双方之间没有合同约定合同期满后顺延两年，也没有法律的强制性规定顺延合同，高财公司和温京雅心公司的该项诉讼请求违反了合同自由原则，我公司不同意顺延。第二，在疫情期间，我公司按照国家规定管理高财公司和温京雅心公司承租的房屋，不存在过分管控，高财公司和温京雅心公司应自行承担其员工的工资及其他费用。第三，双方合同没有约定新建厂房的留用条款，高财公司和温京雅心公司新建厂房的行为违反了国家强制性规定，是违章建筑，应当予以拆除。第四，不同意承担诉讼费用。兴时尚公司向本院提出反诉请求：1.高财公司和温京雅心公司将租赁厂房及租赁场院腾空并返还兴时尚公司；2.高财公司和温京雅心公司将租赁场院内新建建筑物拆除并恢复原状；3.高财公司和温京雅心公司将在租赁厂房内装修加建部分拆除并恢复原状；4.高财公司和温京雅心公司连带向兴时尚公司支付2020年7月1日至2020年7月31日期间的租金27500元；5.高财公司和温京雅心公司连带向兴时尚公司支付逾期支付租金违约金（从2020年7月1日起至实际给付之日止，每日按照330000元×5%计算）；6.高财公司和温京雅心公司连带向兴时尚公司支付自2020年8月1日起至实际腾退返还之日期间的房屋占有使用费（自2020年8月1日起至实际返还之日止，按照租金标准计算）；7.反诉费由高财公司和温京雅心公司承担。事实和理由：2005年8月1日，北京易安粮油食品厂（以下简称易安食品厂）与高财公司签署《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定，易安食品厂将其所有的丰台区槐房路46号场院8900㎡（以下简称租赁场院）及厂房2800.5㎡（以下简称租赁厂房）出租给高财公司使用，租期自2005年8月1日至2020年7月31日，租赁费为33万元/年。租赁费支付时间为：每年12月20日付清下一年度1月至6月租金；每年6月20日前付清本年度7月至12月租金。如高财公司未按时支付租金，每逾期一日，按照年租金5%计收违约金。合同签署后，易安食品厂便将租赁场院及租赁厂房交给高财公司使用。2007年9月14日，易安食品厂、高财公司与温京雅心公司签署《丰台区槐房路46号房屋租赁合同补充协议》约定，温京雅心公司与高财公司作为共同承租人，原租赁合同的权利义务由高财公司和温京雅心公司共同承担。2010年12月21日，易安食品厂、高财公司、温京雅心公司与兴时尚公司（原名北京兴时尚商贸中心）签署《房屋租赁合同主体变更协议》，约定易安食品厂将诉争租赁协议中的全部权利义务转让给兴时尚公司，易安食品厂退出租赁合同法律关系。诉争租赁合同已于2020年7月31日期满终止，兴时尚公司与高财公司、温京雅心公司没有达成续签租赁合同的一致意见。2020年2月26日，兴时尚公司向高财公司和温京雅心公司发送《关于房屋租赁合同期满终止的函》，明确告知二公司诉争租赁合同到期终止，不再续租。2020年7月23日，兴时尚公司向高财公司和温京雅心公司发送《告知函》，告知二公司兴时尚公司将于2020年8月3日进行租赁场院及租赁厂房的交接。2020年7月31日，诉争租赁合同期满终止，高财公司和温京雅心公司拒绝按照合同约定将租赁场院及厂房腾空、恢复原状返还兴时尚公司，并欠付2020年7月份租金。并且高财公司和温京雅心公司在使用租赁物的过程中，未经易安食品厂或兴时尚公司的书面同意，在租赁场院内违规新建了房屋，并在租赁厂房上进行了违规扩建。兴时尚公司认为，诉争租赁合同期满终止，各方未达成续租的合意，高财公司和温京雅心公司应按照合同法第235条的规定，自行拆除违建部分，将租赁场院及厂房返还兴时尚公司，向兴时尚公司足额支付租金，并支付租赁期满后的占有使用费。综上，兴时尚公司提起反诉。高财公司和温京雅心公司对兴时尚公司的反诉辩称：不同意兴时尚公司的反诉请求。第一，房屋租赁合同中没有约定合同到期后承租人应将租赁厂房腾空并返还，合同约定合同到期后动产部分和不动产部分由乙方自行处理，没有说腾空返还。第二，15年前的租赁合同双方没有约定合同期满后我公司应将新建建筑物拆除并恢复原状，而是依照政府拆迁规划占地和非兴时尚公司原因开发时应在规定时间内限期迁出，逾期不迁出视为对该权利放弃，政府对乙方新建厂房的补偿归乙方所有。第三，合同中未有关于第三项反诉请求的约定。第四，我公司所欠租金尾款是在疫情期间，按照国家和北京市政府的相关规定，由于各企业不能正常经营，要求出租方特别是国有企业出租方应当相应减免最起码2至4月份三个月的房租，我公司欠付的租金应是在减免范围内的，所以我公司不欠兴时尚公司租金，兴时尚公司还应当返还我公司近三个月的租金。第五，我公司拖欠租金是在疫情期间，不应当承担违约责任。第六，如果合同顺延，我公司支付的就是租金，而不是占有使用费，如果合同不顺延，在疫情期间产生的纠纷，我公司不同意再给占有使用费。本院经审查认定事实如下：北京易安粮油食品厂（以下简称易安食品厂）系北京市丰台区南苑镇槐房路46号房屋（建筑面积2800.5平方米）的所有权人。2005年8月1日，易安食品厂（甲方）与高财公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方同意将丰台区槐房路46号场院8900平方米（占地面积）、厂房2800.5平方米（建筑面积）租赁给乙方办厂当库房使用。租赁期15年，从2005年8月1日起至2020年7月31日止。年租赁费33万元，分两次付清，即分别在每年的12月20日前付清下一年度1-6月的租金16.5万元；每年的6月20日前付清本年度7-12月的租金16.5万元。2005年的租赁费从2005年10月1日起计算至2005年12月31日共计8.25万元，于签订本合同时一次付清。2005年8月1日至9月30日为乙方进场准备期，免收租赁费。乙方未如期支付租赁费时，须按日向甲方支付罚金，每日罚金按照年租赁费的5%计算。乙方需要在承租场地上搞建筑时，甲方应在政策法规许可的情况下协助乙方办理规划审批手续或临建手续，具体申报工作由乙方派人负责办理，费用由乙方负担。乙方需要对承租房屋进行施工、改造、装修时应书面向甲方申请，并提供施工、改造、装修方案，必须保证原有房屋整体结构不破坏，甲方同意后方可施工。涉及到应报政府主管部门报批的项目，如乙方未经过政府部门审批手续私自开工，造成的一切后果由乙方自负，并承担由此给甲方造成的全部损失。合同期满后，在乙方不欠费的情况下，乙方动产部分和不动产部分，由乙方自行处理。合同期满或因本合同规定事由发生须提前解除合同时，乙方应在甲方接管门卫工作之日起，一个月时间内将乙方自有财产搬出（甲方采取留置措施的情形除外），逾期不搬视为放弃财产权。遇政府规划占地和非甲方原因的土地开发情况发生时，乙方应在规定的迁出期内迁出，逾期不迁出，视为对该院内自有财产产权的放弃。政府或拆迁补偿单位对以乙方新建厂房给予的补偿归乙方，政府给予的停业补偿、损失给乙方，其他补偿归甲方。同日，双方还签订《补充协议》1份，载明：1.鉴于主合同——《房屋租赁合同》的租赁标的物东侧有大约4500平米土地与《租赁合同》涉及的8900平米土地在同一院内，进出同一院门的实际情况，双方约定：①此4500平米土地不属于双方签订的《房屋租赁合同》的承租范围。②北京市粮油建筑金属结构加工厂就前述4500平米土地与签有至2005年12月31日到期的承租合同，甲乙双方签订《房屋租赁合同》后至北京市粮油建筑金属结构加工厂就此4500平米土地与丰台区南苑乡槐房农工商联合公司第四分公司签订的承租合同到期（2005年12月31日）前，该4500平米土地（约）由高财公司使用，并承担2005年8月1日至2005年12月31日期间的租金（2.3万元）的缴纳义务，于本协议签订时一次付清。注：北京市粮油建筑金属结构加工厂是易安食品厂的下属单位，隶属于易安食品厂领导。高财公司对本款“权益处置”无异议。③高财公司须与丰台区南苑乡槐房农工商联合公司第四分公司另行就2005年12月31日之后，该4500平米土地租用或院内道路通行问题签订相关协议，双方之间就此发生的争议与易安食品厂无关，与甲乙双方履行《房屋租赁合同》无关。2.凡在甲乙双方签订的《房屋租赁合同》的有效期内，就丰台区槐房路46号院发生的相关费用（包括但不限于水电费）的缴费义务，均由高财公司承担。2007年9月14日，易安食品厂（甲方）与高财公司（乙方）、温京雅心公司（丙方）签订《丰台区槐房路46号〈房屋租赁合同〉补充协议》（温京雅心公司系由黄国勤代表签订合同），载明：鉴于乙方提出拟使用承租房产开展服装加工经营业务，需成立温京雅心公司即丙方，并将该服装公司的工商登记注册的经营所在地地址设在槐房路46号承租院内的请求，甲、乙、丙三方经友好协商，就丙方拟将北京服装公司注册经营所在地设在槐房路46号承租院内的相关事项签订补充协议如下：甲乙丙三方一致同意，增加丙方为甲乙双方于2005年8月1日签订的槐房路46号院场地房屋租赁的《房屋租赁合同》的共同承租人和共同责任人。原应由乙方承担的合同、协议义务改由乙方、丙方共同承担（包括但不限于按时交付租金的义务，乙方负责将应交租金按时交给甲方）。乙方、丙方共同保证：甲乙双方于2005年8月1日签订的《房屋租赁合同》到期时，乙方、丙方应及时迁出，并于30日内向工商登记管理部门办理变更注册经营所在地地址的相关手续；乙方、丙方保证在30日内将除甲方的或由甲方监管的财产、物品之外的一切财产（包括与乙丙双方有经营关系的第三方的财产）腾空并同时处理完其在承租槐房路46号期间与任何第三人之间发生的财产问题及一切权益问题。乙方、丙方不履行或逾期履行上述保证时，甲方有权禁止乙方、丙方及与乙方、丙方有经营关系的任何第三方继续自由进出槐房路46号院，并将不属于甲方的或由甲方监管的财产、物品之外的一切财物视为乙方、丙方的废弃财物，甲方有权对相关财物进行自由处置，由此引起的一切经济损失包括给任何第三方造成的经济损失全部由乙方、丙方承担。2010年12月21日，易安食品厂（甲方）、高财公司（乙方）、温京雅心公司（丙方）、北京兴时尚商贸中心（丁方）签订《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》，载明：甲方将《房屋租赁合同》《丰台区槐房路46号〈房屋租赁合同〉补充协议》（以下简称既有合同协议）中的权利义务转让给丁方，即由丁方取代甲方成为既有合同协议中的甲方。既有合同协议中所有涉及甲方主体之处均由易安食品厂变更为北京兴时尚商贸中心，既有合同协议中其他既定的权利义务条款不变且继续有效。乙方、丙方知晓并同意甲方、丁方之间就上述既有合同协议发生的权利义务的转让。乙方、丙方承诺自本《〈房屋租赁合同〉主体变更协议》签订之日起，根据既有合同协议继续履行乙方、丙方在既有合同协议中的义务。2013年5月20日，北京兴时尚商贸中心（甲方）与高财公司、温京雅心公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：鉴于乙方未经甲方同意，将其租赁甲方的槐房路46号院内的三幢库房擅自改建成了三幢二层小楼（东楼、北楼、东南楼），乙方已经委托有资质的北京康桥隆盛工程检测有限责任公司对其改建的上述三幢二层楼进行了结构安全鉴定，鉴定结论是建筑物主体结构安全性等级评定为Bsu级，正常条件下可以安全使用。现甲乙双方经平等、自愿协商一致，就乙方改建上述三幢二层楼的相关事宜，签订补充协议如下，双方共同遵守：乙方承认，乙方在租赁甲方的槐房路46号院内将租赁的原三幢库房改建成三幢二层楼事先未向甲方提出书面申请，违反了2005年8月1日签订的《房屋租赁合同》第八条的规定。因乙方改建三幢二层楼未向当地政府有关部门提出申请并获得批准，如政府有关部门要求拆除这三幢二层楼，乙方应无条件地予以拆除，相关责任由乙方自负，甲方不承担任何责任。对于乙方擅自改建三幢二层楼的违约行为，根据《房屋租赁合同》第七条的规定，乙方应向甲方支付违约金50万元，但甲方考虑到乙方的违约程度及安全问题，经双方协商一致，乙方同意向甲方支付违约金10万元。庭审中，高财公司、温京雅心公司和兴时尚公司均表示案涉场地内除了有加建建筑，还有新建建筑。2017年11月17日，北京兴时尚商贸中心变更名称为兴时尚公司。2020年2月29日，温京雅心公司向兴时尚公司发送的《告知函》中载明：鉴于当前疫情严重的实际情况、根据北京市政府要求致使院内中小企业一直处于停工停产状态、企业经济陷入严重困境、面临破产边缘，经使用该租赁房屋和场地的第三人多次强烈要求顺延租赁期限，我司根据实际情况觉得他们的要求合情合理已与实际使用人续签延长一年房屋及场地使用期限的补充协议。2020年5月12日，高财公司和温京雅心公司给兴时尚公司发送的《告知函》，载明：自今年2月初开始由于兴时尚公司的过分管控，致使新的客户无法签约入驻，致使我是租赁房屋场地无法正常使用，无法实现租赁目的，给公司造成了巨额经济损失。另查，2020年2月26日，兴时尚公司向高财公司和温京雅心公司发送《关于〈房屋租赁合同〉期满终止的函》，载明：二公司共同承租的我公司槐房路46号的房屋场地，于2020年7月31日租赁期届满，我公司决定于该租赁期满时终止《房屋租赁合同》，收回槐房路46号的房屋场地自用，不再出租。为此，我公司特提前向高财公司和温京雅心公司发函通知如下：上述《房屋租赁合同》于2020年7月31日租赁期届满时终止。请高财公司和温京雅心公司按时将租赁的我公司槐房路46号房屋场地腾空，并移交我公司。若不能按时腾空，我公司视为贵公司自愿放弃该房屋场地内货物的权利，我公司将依法处置该房屋场地内的货物。2020年6月23日，兴时尚公司向高财公司和温京雅心公司发送《关于槐房路46号院疫情和安全生产等有关问题的整改通知》，载明：二公司应于6月20日前付清7月份的租金2.75万元，但未如期支付，望尽快支付。三方签订的房屋租赁合同于2020年7月31日到期，合同到期终止不再续租的通知已发给二公司，并在槐房路46号院张贴合同到期终止的公告，现再一次通知二公司请做好大院的各项安全保卫工作和现状移交的准备工作。2020年7月23日，兴时尚公司向高财公司、温京雅心公司发送《告知函》，载明：你们两单位承租的我公司槐房路46号场地及房屋将于2020年7月31日到期，为顺利完成到期后租赁物的交接，我公司特函告你们两单位如下：一、我公司将于2020年8月3日上午十点到槐房路46号接收租赁物，请你们指定对接人员，届时，三方签署交接手续。二、2020年8月3日交接前，请你们两单位将租赁物内物品全部腾空，届时未腾空的，视为放弃。三、2020年8月3日交接前，请你们两单位将租赁物内人员全部清退。庭审中，双方均认可高财公司和温京雅心公司支付租金至2020年6月30日，现案涉场院及厂房由高财公司和温京雅心公司占有。高财公司和温京雅心公司主张兴时尚公司作为国企，应对疫情期间2月至4月的租金予以减免。兴时尚公司同意按照政策对高财公司和温京雅心公司在疫情期间的租金进行相应减免。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。易安食品厂与高财公司和温京雅心公司签订的《房屋租赁合同》《丰台区槐房路46号〈房屋租赁合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，后各方同意将上述合同协议中易安食品厂的权利义务全部转让给兴时尚公司，故原、被告均应按照合同履行各自义务。案涉租赁合同于2020年7月31日到期，兴时尚公司不同意续租，现高财公司和温京雅心公司要求将租赁期限顺延2年，没有合同依据，亦无法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。高财公司和温京雅心公司主张兴时尚公司在疫情期间过分管控导致其产生经济损失，但未提供证据佐证兴时尚公司存在过分管控的情形，故本院对其该项诉讼请求亦不予支持。《房屋租赁合同》中约定：合同期满后，在乙方不欠费的情况下，乙方动产部分和不动产部分，由乙方自行处理。合同期满时，乙方应在甲方接管门卫工作之日起，一个月时间内将乙方自有财产搬出（甲方采取留置措施的情形除外），逾期不搬视为放弃财产权。《丰台区槐房路46号〈房屋租赁合同〉补充协议》亦约定：乙方、丙方共同保证：甲乙双方于2005年8月1日签订的《房屋租赁合同》到期时，乙方、丙方保证在30日内将除甲方的或由甲方监管的财产、物品之外的一切财产（包括与乙丙双方有经营关系的第三方的财产）腾空。根据文意解释，应理解合同到期后，高财公司和温京雅心公司应将承租的槐房路46号的场院和厂房腾空交还给兴时尚公司，并未见留用相关不动产的约定，故高财公司和温京雅心公司关于要求兴时尚公司留用不动产并支付价款的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；关于兴时尚公司要求高财公司和温京雅心公司腾空案涉场院及厂房并返还的反诉请求，本院予以支持。高财公司和温京雅心公司应按照合同约定支付2020年7月1日至7月31日的租金。合同到期终止后，高财公司和温京雅心公司仍继续占有案涉场院及厂房，应参照租金标准向兴时尚公司支付房屋占有使用费。关于高财公司和温京雅心公司主张的疫情期间减免租金的意见，本院参照国家和北京市关于疫情期间房屋租金的减免政策，酌情确定疫情期间兴时尚公司应对高财公司和温京雅心公司的租金进行减免的金额，该部分费用在高财公司和温京雅心公司应向兴时尚公司支付的7月份的租金和此后的占有使用费中予以扣除，故本院对兴时尚公司主张的高财公司和温京雅心公司逾期支付7月份租金的违约金不予支持。关于兴时尚公司关于拆除建筑物的诉讼请求，案涉租赁合同及补充协议约定，合同期满时高财公司和温京雅心公司自行处理动产和不动产，将案涉场院和厂房腾空，逾期不搬视为放弃财产权，并未约定高财公司和温京雅心公司需将新建和加建建筑拆除，故本院对兴时尚公司的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京高财塑料包装印刷有限公司、北京温京雅心时装有限公司于本判决生效后六十日内将北京市丰台区槐房路46号场院8900平方米、厂房2800.50平方米腾退并返还北京兴时尚商贸有限公司；二、北京高财塑料包装印刷有限公司、北京温京雅心时装有限公司于本判决生效后七日内向北京兴时尚商贸有限公司支付二〇二〇年七月一日至二〇二〇年七月三十一日的租金27500元及自二〇二〇年八月一日起按照年租金330000元的标准计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费（北京高财塑料包装印刷有限公司、北京温京雅心时装有限公司已支付的二〇二〇年二月一日至二〇二〇年四月三十日的租金82500元可予以扣减）；三、驳回北京高财塑料包装印刷有限公司、北京温京雅心时装有限公司的诉讼请求；四、驳回北京兴时尚商贸有限公司的其他反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66400元，由北京高财塑料包装印刷有限公司、北京温京雅心时装有限公司负担（已交纳）；反诉费6372元，由北京兴时尚商贸有限公司负担3186元（已交纳），由北京高财塑料包装印刷有限公司和北京温京雅心时装有限公司负担3186元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇二〇年十二月四日书记员  高桐