安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0811民初3911号 原告：王媛，女，1999年6月28日出生，汉族，住所地安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：程志来，安徽中天人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李叶松，安徽中天人律师事务所实习律师。 被告:安庆市先锋房地产开发有限责任公司，住所地安徽省安庆市。 法定代表人：杨瑞东，执行董事。 委托诉讼代理人：徐光明，安徽明启律师事务所律师。 被告:安庆市宝宏房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市开发区。 法定代表人：徐基高，执行董事。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 被告：安徽至奥城市艺术酒店有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区。 法定代表人：石建玉，执行董事兼总经理。 被告：安徽至奥房地产营销策划有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。 法定代表人：石建玉，执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李丰源，该公司员工。 原告王媛与被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司（以下简称先锋房地产公司）、安庆市宝宏房地产开发有限公司（以下简称宝宏房地产公司）、安徽至奥城市艺术酒店有限公司（以下简称至奥酒店）、安徽至奥房地产营销策划有限公司（以下简称至奥房产营销公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程志来、李叶松、被告先锋房地产公司委托诉讼代理人徐光明、宝宏房地产公司委托诉讼代理人李清、至奥酒店、至奥房产营销公司共同委托诉讼代理人李丰源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王媛向本院提出诉讼请求：1、判令四被告共同返还原告已支付的购房款28.5万元及自付款之日起(其中2万元自2018年9月8日起算，4万元2018年9月22日起算，12.5万元自2019年1月5日起算，10万元自2019年1月20日起算)，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报的价利率计算至实际清偿之日止利息；2、本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：2018年9月8日、9月22日，2019年1月5日、1月20日，原告分四次向被告交付28.5万元用于购买被告先锋房地产公司和宝宏房地产公司联合共同开发的安庆宜秀区宝瑞商城5楼28室房产，2019年1月20日，被告至奥酒店向原告出具收据一张。2019年3月8日，原告于至奥房产营销公司签订了以宝宏房地产为出卖人，原告为买受人的《商品房买卖合同》，合同约定，被告出售的商品房为宜秀区宝瑞商城1-3幢5层28室，为避税计，合同购买款定为179172元。2018年9月22日，原告与至奥酒店签订《委托经营管理合同》，合同约定，原告将上述购买的房产委托给至奥酒店经营，合同期限为十年，自2018年12月30日至2028年12月30日，租金分十期按年收取，其中，第一、二期租金冲抵购房款，实际购房款为32.4万元。先锋房地产公司和宝宏房地产公司联合开发并共同委托至奥房产营销公司对外销售，并由至奥酒店实际经营管理。原告已交纳全部购房款，但经原告向被告反复催办房产证及催交房产，被告至今仍无法办理该诉争房产证，更无法交付房产，所谓的酒店也未运营，被告的行为已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告先锋房地产公司辩称：1、本案不是商品房买卖合同纠纷，先锋房地产公司不是本案的适格被告；2、原告提供的案涉商品房买卖合同系无效合同；3、商品房买卖合同中第十九条明确约定了仲裁条款，即合同履行中发生争议提交安庆市仲裁委员会仲裁。 被告宝宏房地产公司辩称：因先锋房地产公司的答辩意见中提到原告提交的商品房买卖合同中约定仲裁条款，因此应驳回原告的诉讼请求，其他同被告先锋房地产公司的答辩意见。 被告至奥酒店、至奥房产营销公司共同辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，至奥房产营销公司与先锋房地产公司、宝宏房地产公司是委托销售关系，法律责任由委托人承担，先锋房地产公司、宝宏房地产公司应承担连带责任。 本院经审理查明：宝宏房地产公司与先锋房地产公司合作开发宜秀区宝瑞商城1-3幢楼。2014年1月24日，宝宏房地产公司取得安庆市房地产管理局颁发的宜秀区宝瑞商城1-3幢楼商品房预售许可证。2018年5月26日，先锋房地产公司与至奥房地产营销公司签订一份《委托销售总代理合同》，先锋房地产公司将安庆市宝瑞商城所属全部商铺、写字楼及公寓的销售事宜全权独家委托给至奥房产营销公司。合同约定，先锋房地产公司委托至奥房产营销公司总代理本项目的销售事宜，由至奥房产营销公司全权负责本项目的案场接待与成交的订单、合同的协助签订及销售策略的建议提报工作；本项目销售涉及到的定单、合同等，均由至奥房产营销公司销售代表与购置方填写，并由先锋房地产公司审核确认加盖先锋房地产公司公章（或合同章）后生效。购置方交付的认筹金由至奥房产营销公司收取并开具收据，先锋房地产公司与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。同时，合同规定了双方权利义务、违约责任等。合同签订后，先锋房地产公司向至奥房产营销公司提供了房管部门颁发的《商品房预售许可证》，至奥房产营销公司以自己的名义对外销售涉案房产。2018年7月20日，宝宏房地产公司出具一份《授权书》，写明依据《项目合作开发协议》授权先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房产营销公司签订《房屋销售总代理合同》。上述事实已在（2020）皖08民终1502号民事判决书予以确认。 2018年9月8日、2018年9月22日，2019年1月5日、1月20日，原告通过其父亲王德圣分四次向被告至奥营销公司交付20000元、40000元、125000元、100000元，合计285000元用于购买被告先锋房地产公司和宝宏房地产公司联合开发的安庆宜秀区宝瑞商城1-3幢5层28室房产，2019年1月20日，被告至奥酒店向原告出具收据一张，写明收款方式为刷卡，收款事由宝瑞商城5028室购房款，金额为285000元，加盖至奥酒店财务专用印章。2019年3月8日，原告与被告至奥房产营销公司签订了以宝宏房地产公司为出卖人的商品房买卖合同，合同约定原告购买宝宏房产公司的宝瑞商城1-3幢5层28室，商品房单价为每平方米4715.06元，总金额为179172元，买受人以一次性付款的方式付清房款。合同还约定双方在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交安庆市仲裁委员会仲裁。被告至奥房产营销公司在出卖人落款处盖章签字，原告王媛在买受人处签字、按印。 2018年9月22日，王媛与至奥酒店签订一份《委托经营管理合同》，王媛将位于安庆市宜秀区产权物业委托至奥酒店经营管理，至奥酒店根据合同约定向王媛支付相应的收益，经营管理期限为十年，自2018年12月31日至2028年12月30日，其中第一年、第二年均应支付19440元，王媛父亲王德圣在第一年、第二年收益后标明已支付。原告陈述委托经营管理的第一年、第二年的收益系用于冲抵购房款，购房款总额为324000元。 另查明，至奥酒店住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城****，股东为石建玉（持股比例99%）、石峰（持股比例1%）,石建玉为法定代表人。至。至奥房产营销有限公司住所地安徽省芜湖市弋江区中央城**楼**东为石建玉（持股比例100%），石建玉为法定代表人。至奥酒店与至奥房地产营销公司虽注册为两公司，实则一套人马，二者人格混同。涉案房产纠纷问题经安庆市房地产管理处通报后，宝宏房地产公司针对未对至奥房产营销公司进行资格审查及销售过程中未进行有效监督管理导致购房者投诉问题，提出整改措施并作出报告，至奥房产营销公司在公安机关介入后承诺最晚于2019年11月30日前退还房款。 经原告申请，本院依法作出（2020）皖0811民初3911号民事裁定书，对被告的财产进行了保全，保全费用为1945元。 本院认为：根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、我院是否对案件具有管辖权；2、先锋房地产公司与宝宏房地产公司是否为本案适格被告；3、四被告应承担何种责任；4、原告实际支付的购房款是多少。 关于争议焦点1，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，原、被告在买卖合同中虽约定了仲裁条款，但被告在开庭前并未对我院受理该案提出异议，应视为放弃仲裁协议，我院依法具有管辖权，应当继续审理本案。 关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案房产系先锋房地产公司与宝宏房地产公司合作开发，并向至奥房产营销公司提供了《商品房预售许可证》、售楼部，《商品房买卖合同》上出卖人显示宝宏房地产公司，但盖章为公司类型为房地产营销策划，结合原告父亲与至奥房产销售公司石李亮的微信聊天记录等证据，可以认定王媛在签订《商品房买卖合同》知晓至奥房产营销公司代理销售宝宏房地产公司的房产。且先锋房地产公司与宝宏房地产公司未提供证据证明《商品房买卖合同》只约束至奥房产营销公司与王媛。因此，先锋房地产公司与宝宏房地产公司应承担至奥房产营销公司代理销售房产所产生的法律后果。先锋房地产公司与宝宏房地产公司系本案的适格被告。 关于争议焦点3，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，安庆市房地产管理处的通报及宝宏房地产公司出具的报告证实先锋房地产公司与宝宏房地产公司委托没有资格的至奥房产营销公司代理销售商品房，且对销售过程中存在的虚假宣传、返本销售等违法违规行为缺乏监督管理和采取有效措施予以制止。至奥酒店与至奥房产营销公司人格混同，至奥酒店与至奥房产营销公司实际收取了王媛的购房款，在合同不能履行的情况下，实际收款方应当返还购房款，被代理人先锋房地产公司与宝宏房地产公司承担连带返还责任。 关于争议焦点4，虽然《商品房买卖合同》中约定的购房款为179172元，但结合原告父亲与至奥房产营销公司石李亮的微信聊天记录、胡梅梅的公安机关询问笔录、《委托经营管理合同》等证据，可以认定至奥房产营销公司出售房屋实际售价与消费者付款不一致，购房者实际付款额均为扣除了第一年、第二年租金后的金额。原告诉求返还购房款285000元，有至奥酒店盖章的收据和转账凭证印证，本院予以支持。因被告的违约行为导致合同不能实现，原告要求其支付资金占用期间的利息，有事实与法律依据，予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起七日内共同返还原告王媛已支付的购房款285000元并支付利息（自2020年11月27日起算按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报的价利率计算至实际清偿之日止）； 二、被告安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司对上述债务共同承担连带清偿责任； 三、驳回原告王媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费5576元，减半收取2788元，保全费1945元，合计4733元，由被告安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  卓胜龙 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  方 倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国仲裁法》 第二十六条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。