广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初6656号 原告：广西丰泽物业服务有限公司，住所地南宁市仙葫大道（莫村段）枫丹丽舍小区内，统一社会信用代码91450103756529449N。 法定代表人：姚爱婵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：霍雨辰，广西昭盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张毅，男，1984年10月8日出生，汉族，住广西恭城瑶族自治县，该公司员工。 被告：李桂英，女，1965年3月12日出生，汉族，住广西北流市。 原告广西丰泽物业服务有限公司与被告李桂英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告广西丰泽物业服务有限公司的委托诉讼代理人霍雨辰到庭参加诉讼，被告李桂英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告广西丰泽物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2004年4月1日起至2018年9月30日期间拖欠的物业管理费10845.9元，并支付违约金97851.3元（违约金按日3‰，自2004年4月1日起暂计至2018年9月30日，伺候计算至付清之日止）；2.判令被告向原告支付自2004年4月1日起至2017年6月30日期间拖欠的车库物业管理服务费1126.88元，并支付违约金11803.7元（违约金按日3‰，自2004年4月1日起暂计至2017年6月30日，此后计算至付清之日止）；3.判令被告向原告支付原告自2005年5月1日起至2017年12月31日期间垫付的水费69.58元，自2005年5月1日起至2011年6月30日期间垫付的电费21.99元，自2014年1月1日起至2018年12月31日期间垫付的水误差9.2元，自2005年5月1日起至2018年6月30日期间垫付的水电公摊费2091.99元，并赔偿原告19319.8元；4.自2006年1月1日起至2018年9月30日期间垫付的生活垃圾费663元，（一、二、三、四项合计143803.34元）5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是从事物业管理服务的企业，被告是枫丹丽舍小区香庭园3栋1单元601号房及车库3-1号的业主。2004年1月1日，原告与广西丰泽房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对枫丹丽舍小区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.5元/月平方米，别墅为0.8元/月平方米，商业物业为0.9元/月平方米，业主应于开发商通知交房之日，起交纳物业服务费用，按季交纳；合同期限至2008年1月2日止。而后双方将该合同期限延续至2015年12月31日。2014年1月8日，该双方又签订《枫丹丽舍前期物业管理委托服务合同》，约定物业服务费用标准为：多层住宅物业按照0.86元/月㎡、联排和独栋住宅物业按照2.60元/月·㎡、商业物业按照2.00元/月㎡、办公物业按照2.00元/月·㎡、车位服务费0.43元/月·㎡；原告向业主或使用人按8.00元/月·户代收城市生活垃圾清运费用。原告依约提供物业管理服务，并无偿为业主提供水、电等费用的代收代缴服务，但被告未按时交纳物业管理服务费。考虑小区业主的整体利益，保证业主共用部位设施等的正常使用，原告垫付了被告应支付的水电费、水电公摊费、生活垃圾费等。原告认为，原告与广西丰泽房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法、有效，对业主具有约束力，原告与被告之间已成立了物业服务关系。原告为枫丹丽舍小区提供了物业服务，被告作为小区业主，负有交纳物业管理服务费的义务。被告不按时交纳物业管理服务费的行为已构成违约，应补交并支付违约金。对于本应由被告承担的水电费、水电公摊费、生活垃圾费等，原告为小区业主的整体利益，已实际垫付，被告应向原告支付由原告垫付的款项并赔偿损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 原告广西丰泽物业服务有限公司向本院提交证据：1.企业变更通知书，证明原告名称变更情况；2.前期物业服务合同、延长协议、枫丹丽舍前期物业管理委托服务合同，证明原告对枫丹丽舍小区提供物业管理服务；3.关于公示枫丹丽舍小区一期服务标准的通知，证明原告就调整服务标准进行公示；4.商品房买卖合同，证明被告是枫丹丽舍小区香庭园3栋1单元601号房及车库3-1号的；5.通知，证明被告已收房；6.水电费明细账，证明原告为小区业主的利益垫付了水电费；7.催款快递单、物业费催缴通知书，证明原告通知被告缴纳物业费、水电费等费用；8.收费通知单，证明原告通知被告缴纳物业费、水电费等费用； 被告李桂英未作答辩亦未向本院提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审核实，原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够互相印证，本院予以采信，作为定案的依据。 根据原告提交的证据及庭审查明的事实，本院确认事实如下： 2004年1月1日，广西丰泽房地产开发有限公司（甲方）与南宁市京桂物业管理有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲、乙双方经协商一致，甲方选聘乙方对坐落于仙葫开发区仙葫大道莫村段的枫丹丽舍小区提供前期物业管理服务事宜，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.5元/月·平方米收取，业主应于开发商通知交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在季度末履行交纳义务。合同期限自2004年1月1日起至2008年1月2日止，合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，甲方应在本合同期限届满前选聘新的物业管理企业。2008年1月1日、2008年11月21日、2010年11月28日，甲、乙双方三次签订《枫丹丽舍前期物业服务合同延长协议》延长合同期限，合同期限延长至2012年12月31日，合同条款（期限除外）不变更。 2014年1月8日，广西丰泽房地产开发有限公司（甲方）与南宁市京桂物业服务有限责任公司（乙方）签订《枫丹丽舍前期物业管理委托服务合同》，约定甲、乙双方经协商一致，甲方选聘乙方对坐落于南宁市仙葫大道东的枫丹丽舍小区提供物业管理服务事宜，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅按0.86元/月·平方米收取，车位服务费按0.43元/月·平方米收取，生活垃圾清运费按8元/月·户收取，在管理过程中公用水电费据实分摊，各项物业服务费用（物业服务费、垃圾清运费等）以月为周期交纳，也可以季或年预先交纳，业主或物业使用人应在下月10日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限自本合同签订之日起至小区业主委员会成立签订新的物业服务合同生效之日止。 2003年1月7日，被告与广西丰泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：10032），购买位于仙葫开发区，房屋建筑面积115.72平方米。 2003年2月15日，被告与广西丰泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：10166），购买位于仙葫开发区车库（3-1号房），车库建筑面积28.31平方米。 2004年4月21日，广西丰泽房地产开发有限公司向李桂英发出《通知》，载明枫丹丽舍香庭园3幢1单元601号房已经竣工，请于2004年4月21日前到枫丹丽舍售楼部办理房屋交接手续。 2010年7月1日，南宁市京桂物业管理有限责任公司企业名称变更为南宁市京桂物业服务责任公司，2014年5月21日，南宁市京桂物业服务责任公司企业名称变更为广西丰泽物业服务有限公司。 另查明，案涉小区尚未成立业主委员会，案涉小区自2004年1月至今均由原告提供物业管理服务。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于原告主张被告拖欠物业管理等费用是否有事实和法律依据的问题。广西丰泽房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》、《枫丹丽舍前期物业管理委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告系案涉房屋业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《前期物业服务合同》、《枫丹丽舍前期物业管理委托服务合同》对被告具有法律约束力。原告作为涉案小区的物业服务企业，为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，被告作为涉案小区的业主已接受了原告提供的物业服务，其作为受益人理应履行按时交纳物业管理服务费等相关费用的义务。原告陈述称被告自交房之日（2004年4月21日）起未交纳物业服务相关费用，被告未出庭答辩亦未提交证据，本院对原告的陈述予以采信，确认被告拖欠的物业管理服务费自交房之日起算。原告主张2016年之后的物业管理服务费按0.7元/月/㎡计算，低于《枫丹丽舍前期物业管理委托服务合同》约定的0.86元/月/㎡，系其对民事权利的自由处分，本院予以支持。因车位停车管理服务费、生活垃圾处理费收费标准在2014年1月8日签订《枫丹丽舍前期物业管理委托服务合同》之前没有书面约定，故原告主张该合同签订之前的车位管理服务费、生活垃圾处理费没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的水误差费用9.2元，未提供相关证据予以证实，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据合同关于物业服务相关费用的约定，结合原告提交的水电费明细账、欠缴明细等证据，本院酌情支持原告主张被告拖欠的物业服务相关费用如下：2004年4月21日至2015年12月31日共计140个月，物业管理服务费115.72㎡×0.5元/月/㎡×140个=8100.4元,2016年1月1日至2018年9月30日共计33个月，物业管理服务费115.72㎡×0.7元/月/㎡×33个=2673.13元，以上物业管理服务费合计10773.53元；2014年1月1日至2017年6月30日共计42个月，车位管理服务费为28.31㎡×0.43元/月/㎡×42个=511.28元；2005年5月1日至2017年12月31日水费69.58元；2005年5月1日至2011年6月30日电费21.99元；2005年5月1日至2018年6月30日水电公摊费2091.99元；2014年1月1日至2018年9月30日共计57个月，生活垃圾处理费8元/月·户×57个=456元。以上费用合计13924.37元。 关于违约金。《枫丹丽舍前期物业管理委托服务合同》约定每日按欠交金额千分之三的标准支付违约金，该标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情予以调整，酌情支持违约金13924.37元×30%=4177.31元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告李桂英向原告广西丰泽物业服务有限公司支付2004年4月21日至2018年9月30日期间拖欠的物业管理服务费10773.53元； 二、被告李桂英向原告广西丰泽物业服务有限公司支付2014年1月1日至2017年6月30日期间拖欠的车位管理服务费511.28元； 三、被告李桂英向原告广西丰泽物业服务有限公司支付2005年5月1日至2017年12月31日期间拖欠的水费69.58元； 四、被告李桂英向原告广西丰泽物业服务有限公司支付2005年5月1日至2011年6月30日期间拖欠的电费21.99元； 五、被告李桂英向原告广西丰泽物业服务有限公司支付2005年5月1日至2018年6月30日期间拖欠的水电公摊费2091.99元； 六、被告李桂英向原告广西丰泽物业服务有限公司支付2014年1月1日至2018年9月30日期间拖欠的生活垃圾处理费456元； 七、被告李桂英向原告广西丰泽物业服务有限公司支付拖欠物业服务相关费用的违约金4177.31元；以上一至七合计18101.68元； 八、驳回原告广西丰泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3176元，由原告广西丰泽物业服务有限公司负担1588元，被告李桂英负担1588元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 珊 人民陪审员  梁蔷华 人民陪审员  钟雁芬 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  覃柳花 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。