四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初4388号 原告(反诉被告)：四川倍乐房地产开发有限公司，住所地三台县北坝镇梓州干道北段，统一社会信用代码:91510722×××××。 法定代表人：宋衍龙，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李发春，特别授权。 委托诉讼代理人：黄汼仁。 被告（反诉原告）：张洪文，男，1990年4月30日出生，汉族，住三台县。 委托诉讼代理人：赵军，三台县潼川法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）四川倍乐房地产开发有限公司（以下简称倍乐公司）与被告（反诉原告）张洪文租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月7日立案后，依法适用简易程序分别于2020年12月9日、2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倍乐公司委托诉讼代理人李发春、黄汼仁,被告（反诉原告）张洪文及其委托诉讼代理人赵军，到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)倍乐公司向本院提出本诉请求：一、请求判令被告立即支付拖欠租金204358元；二、请求判令被告支付原告违约金，直至欠付租金付清为止（从2020年4月21日起，暂计至2020年7月13日为10300元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告分别于2018年12月5日，2019年1月20日，2019年2月18日签订两份《商业门面租赁合同》和一份《商业门面租赁合同补充协议》。前述合同约定被告租赁原告“江岸国际”小区3号楼1-2、2-1、2-2号共3间门面，租赁期五年，租期、租金从2019年4月20日起算；租金年付，先款后用；逾期租金按日计千分之一的违约金。被告依约支付第一年租金并使用后，至2020年4月20日应付第二年租金时至今未付。被告占用租赁房屋，原告多次催收未果。为维护其合法权益提起诉讼，请求贵院支持诉请。 被告（反诉原告）张洪文辩称，就本诉而言，被告针对原告提出的房屋租赁费涉及一楼门面是事实，但其计算违约金不符合法律规定，从合同相对性来说，违约金可参照原告既得的门面房屋租赁费的利息来计算，至于原告向被告提供的二楼门面，通过在反诉中和法院的调查核实中可以看出无法达到合同的使用性质，因其漏水漏烟，造成该门面至今无法使用，更给被告造成了其他的巨大损失，不仅被告不承担二楼门面租赁费外，还要求原告返还双方签订合同时支付的门面租赁费及赔偿反诉中的所有损失。 被告（反诉原告）张洪文向本院提出反诉请求：一、请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人于2018年12月5日签订的《商业门面租赁合同》，反诉人将涉及二楼门面退还被反诉人；；二、判令被反诉人赔偿反诉人各种经济损失共计1883429元；三、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉人系四川视界饰界装饰工程有限公司法定代表人，该公司股东有反诉人、陈**鹏、黄洪军和刘高翔，反诉人所租门面实际是用于本公司的经营。当然反诉人与被反诉人在2018年12月5日签订的《商业门面租赁合同》中明确反诉人将所租门面用于装修展示。2019年1月17日反诉人接房时便发现所涉二楼（即顶楼）门面出现漏水、管道漏烟，随后达到8处之多。虽经反诉人与被反诉人沟通，被反诉人则从2019年1月20日至同年11月15日反复20多次维修，至今仍有部分面积在漏水中。因二楼门面主要用于反诉人和商家的加盟品牌展示，二楼门面漏水导致无法达到展示的预期，造成定作产品、加盟费、装修费等的实际损失。更为重要的是反诉人租门面是为了更好的开展业务创造收益，由于被反诉人提供的二楼门面存在质量问题当然也给反诉人造成了相应的经营性损失。故为维护反诉原告合法权益，特提起反诉。 原告(反诉被告)倍乐公司辩称，1、倍乐公司同意解除二楼门面的租赁合同，合同解除时间为反诉原告提交反诉之日。反诉原告应当及时将二楼门面退还给倍乐公司，二楼门面租金应计算至二楼门面退还之日止。倍乐公司本诉请求变更为：一楼门面部分不变（51633元）；二楼门面暂计至2020年12月31日为106000.88元；违约金请法院依法裁定。2、案涉房屋漏水属实，但倍乐公司完好交付了房屋，事后漏水情况系因楼上住户装修不当所致，而非瑕疵交付造成。反诉人的反诉请求赔偿经济损失不符合法律规定无事实依据，请求法庭予以驳回。 双方当事人为支持各自诉讼请求，向本院提交了如下证据：原告营业执照复印件、被告身份证复印件、商业门面租赁合同两份及补充协议一份、收条一份、发给被告的催收租金的函、四川视界饰界装饰工程有限公司营业执照复印件、公司股东协议书及股东身份证复印件、商业门面租赁合同、补充协议及收条、江岸国际绵阳佳和美物业公司出具处理登记表、照片5张、其格窗帘与反诉人签订的特许专卖协议、艺客定制与反诉人签订的加盟合同、良木道与反诉人签订的加盟合同、开开木门与反诉人签订的加盟合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告(反诉被告)倍乐公司法定代表人宋衍龙与被告（反诉原告）张洪文于2018年12月5日签订《商业门面租赁合同》一份，合同约定将江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面共计707.06㎡出租给张洪文，租赁期限五年（2019年4月1日至2024年3月31日），租金为18元/㎡，第一次租金合同签订当日付清，第二年起，每合同年度开始前30日内，承租方将次年租金一次性付清。2019年1月20日倍乐公司与张洪文签订《商业门面租赁合同补充协议》一份，约定江岸国际二期3幢1-2、2-1、2-2号共3间门面租赁给张洪文，交房时间为2019年1月19日，租赁期限为五年，租赁期限调整为2019年4月20日至2024年4月19日（2019年1月20日至2019年4月19日为装修免租期，租金从2019年4月20日起计算）。倍乐公司与张洪文于2019年2月18日签订《商业门面租赁合同》一份，合同约定将江岸国际二期3幢1-2号门面共计153.67㎡出租给张洪文，租赁期限五年（2019年4月20日至2024年4月19日），租金为28元/㎡，第一次租金合同签订当日付清，第二年起，每合同年度开始前30日内，承租方将次年租金一次性付清，逾期租金按日计千分之一的违约金。此后张洪文按约付清了第一次租金，倍乐公司按约于2019年1月19日交付了全部房屋。 另查明，双方当事人均认可双方签订了江岸国际二期3幢1-2号、2-1、2-2号门面租赁合同，被告（反诉原告）张洪文尚未缴纳2020年4月20日至2021年4月20日租金204358元（1-2号：28元/㎡×153.67㎡×12个月=51633元；2-1、2-2号：18元/㎡×707.06㎡×12个月=152725元）。 又查明，被告（反诉原告）张洪文装修案涉房屋二楼过程中，于2019年5月9日、2019年8月4日向物业公司反映二楼房屋顶板漏水的问题，物业公司予以了登记备案。双方当事人均认可二楼屋顶确实存在漏水情况。 再查明，双方均同意解除双方签订的二楼门面房屋租赁合同。倍乐公司庭审中放弃按照合同约定标准主张违约金，请求法院根据实际情况裁定。 本院认为，虽然2018年12月5日签订《商业门面租赁合同》系倍乐公司法定代表人宋衍龙与张洪文签订，但根据后期倍乐公司与张洪文签订的《商业门面租赁合同补充协议》内容以及双方当事人庭审中的陈述，应认定倍乐公司与张洪文之间成立了关于江岸国际二期3幢1-2、2-1、2-2号门面有效的房屋租赁合同关系。故本案的争议焦点为：1、双方之间关于江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面的《商业门面租赁合同》是否解除的问题；2、倍乐公司主张的给付租金及违约金的请求是否支持的问题；3、张洪文反诉主张赔偿经济损失是否支持的问题。 关于双方之间关于江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面的《商业门面租赁合同》是否解除的问题。因张洪文反诉请求解除双方前期签订的江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面的《商业门面租赁合同》，倍乐公司亦答辩同意解除，应视为双方协商一致。故倍乐公司与张洪文签订的江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面的《商业门面租赁合同》自2020年11月7日张洪文提交反诉状之日解除。合同解除后，张洪文应将江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面退还给倍乐公司，在房屋退还之前仍应按双方合同约定的单价计算房屋租金。 关于倍乐公司主张的给付租金及违约金的请求是否支持的问题。本院认为双方签订《商业门面租赁合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。因倍乐公司与张洪文签订的江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面的《商业门面租赁合同》自2020年11月7日解除，双方关于江岸国际二期3幢1-2号门面的《商业门面租赁合同》继续履行。故张洪文应按照合同约定给付倍乐公司江岸国际二期3幢1-2号门面2020年4月20日至2021年4月20日租金51633元（28元/㎡×153.67㎡×12个月），并给付江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面2020年4月20日至2020年11月7日租金83894元（18元/㎡×707.06㎡×6个月+18元/㎡×707.06㎡×12个月÷365天×18天）。因合同约定张洪文应当在2020年5月20日前付清全部租金，张洪文未按期给付违法合同约定，倍乐公司庭审中明确请求不按照合同约定的日千分之一利率主张违约金，而是请求本院根据实际情况依法裁定。故本院酌定张洪文自2020年5月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付倍乐公司违约金。 关于张洪文反诉主张赔偿经济损失是否支持的问题。本院认为张洪文承租倍乐公司房屋，倍乐公司按期交付房屋，张洪文在房屋交付时亦对房屋是否符合合同约定进行了初步验收，但并未提出异议。张洪文在房屋装修过程中出现房顶漏水的情况属实，该漏水情况亦当然会造成其经济损失。但是江岸国际二期系电梯公寓，根据日常生活经验可知，导致电梯公寓房屋房顶漏水存在多种可能，可能是在房屋交接时承租人进行初步验收时无法发现的潜在问题，亦可能是上层住户装修不当导致的漏水问题，根据现有证据无法排除存在房屋质量问题外的原因导致屋顶漏水。故在张洪文未能举证证明其承租的江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面房顶漏水系房屋本身的质量问题，且该问题是其在房屋交付时基于普通人的知识和认知无法当场发现的潜在问题，张洪文亦未对案涉的屋顶漏水原因进行鉴定的情况下。张洪文主张倍乐公司存在违约行为的证据不足，其反诉倍乐公司承担其违约损失的请求本院不予支持。 综上所述，倍乐公司在合同有效期内按约履行了合同义务，张洪文理应按合同约定给付租金。张洪文主张倍乐公司履行租赁合同存在违约情况证据不足。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川倍乐房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张洪文签订的关于江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面的《商业门面租赁合同》及相应补充协议自2020年11月7日起解除； 二、张洪文于本判决生效之日起十五日内将江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面退还给四川倍乐房地产开发有限公司并给付合同解除后的房屋使用费用（自2020年11月8日起，以707.06㎡面积为基数，按每月18元/㎡的单价计算至退还之日止）； 三、张洪文于本判决生效之日起十五日内给付四川倍乐房地产开发有限公司江岸国际二期3幢1-2号门面2020年4月20日至2021年4月20日租金51633元及违约金（以51633元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月21日起计算至付清之日止）； 四、张洪文自本判决生效之日起十五日内给付四川倍乐房地产开发有限公司江岸国际二期3幢2-1、2-2号门面2020年4月20日至2020年11月7日租金83894元及违约金（以83894元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月21日起计算至付清之日止）； 五、驳回被告（反诉原告）张洪文的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4520元，减半计取2260元（四川倍乐房地产开发有限公司已预交），由四川倍乐房地产开发有限公司负担565元，张洪文负担1695元；反诉案件受理费21750元，减半计取10875元（张洪文已预交），由张洪文全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  姚 力 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理  胡言健 书 记 员  王 倩