四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初8329号 原告（反诉被告）：尹艺融，女，2002年7月17日出生，汉族，住成都市天府新区。 法定代理人：尹东（系尹艺融父亲），男，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：段仁建，四川容乐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肖会娟，女，1987年7月14日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：吕华良，（系肖会娟丈夫），男，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陈芳，四川治平律师事务所律师。 原告尹艺融与被告肖会娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，被告肖会娟于2020年8月10日提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2020年8月26日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹艺融的委托诉讼代理人段仁建，被告（反诉原告）肖会娟的委托诉讼代理人吕华良、陈芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹艺融向本院提出诉讼请求：1.请求确认肖会娟没有按照合同约定的时间交付租金的行为已经构成违约；2.请求确认尹艺融、肖会娟之间签订的租赁合同于2019年9月29日解除；3.请求判令肖会娟立即支付房屋租金80924元，自2019年11月1日起以80294元为基数按0.2%每天向原告支付滞纳金，滞纳金计算至租金全部付清之日止；4.请求判令肖会娟立即向尹艺融支付物管费152404.78元，房屋占用费217576元。自2020年6月1日起每月支付房屋占用费27197元和物管费10423.43元，房屋占用费和物管费计算至肖会娟向尹艺融交还租赁房屋及附属设施时止。事实和理由：尹艺融和肖会娟于2018年8月24日签订《房屋租赁合同》，肖会娟承租成都市天府新区××路377号中铁卓越中心的房屋，租赁合同约定了租赁面积，租赁期限和租金标准等。合同在履行过程中，肖会娟没有按照合同约定支付房屋租金和缴纳物管费，经尹艺融的法定代理人多次催收无果后，于2019年9月29日向肖会娟去函要求其支付租金、物管费并解除租赁合同，要求腾退房屋。截止到起诉之日，肖会娟并未支付房屋租金和物管费，腾空房屋及附属设施。肖会娟的行为已经构成严重违约，故为了维护自身合法权益，尹艺融诉至法院，请求判如所请。 肖会娟辩称，肖会娟在合同履行中存在瑕疵，但是不存在重大过错。且尹艺融已用其行动表明合同于2019年9月8日解除。肖会娟的确欠付租金，但是金额是25900元，是三个月少交25900元，而9月1日到9月30日是合同约定的免租期，合同于9月8日解除，解除之前的租金肖会娟是会支付的。2019年9月8日之后所欠的物管费应由尹艺融自行承担。尹艺融上锁导致肖会娟的物品无法搬离，尹艺融主张房屋占用费是没有依据的。 肖会娟向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同于2019年9月3日解除；2.判令被反诉人自2019年9月9日起，以每日电脑租金45.2元，按照实际占用天数向反诉人赔偿损失至实际归还为止（暂计算至2020年8月8日，租金损失为15266.3元）；3.判令被反诉人赔偿反诉人装修损失78000元；4.判令被反诉人赔偿反诉人经营损失50000元；5.判令被反诉人立即返还反诉人的财物，如果不能返还财物，赔偿100000元。事实与理由：2018年8月24日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，双方约定被反诉人将位于成都市天府新区××路中铁卓越中心的清水房屋租赁给反诉人，合同签订后，反诉人向被反诉人交纳保证金以及2018年9月1日至2018年11月30日房屋租金50600元。后至2019年9月3日，因反诉人未按时缴纳房租，被反诉人将承租房屋大门上锁。导致企业办公设备、相关证件与资料被锁，反诉人无法开展正常的经营活动。反诉人多次与物业以及被反诉人协商，但被反诉人提出无理要求导致一直协商未果。2019年9月29日，被反诉人向反诉人邮寄《解除合同通知书》，载明与反诉人签订的合同于2019年9月29日解除，要求反诉人交纳租金及物管费，于2019年10月31日前腾空房屋。但被反诉人拒绝将房屋门锁打开，导致反诉人无法搬离。直至2020年5月17日，被反诉人向人民法院起诉。为了维护反诉人的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求判如所请。 尹艺融辩称，反诉人在其诉状中已经明确其履行过程中存在瑕疵，即存在违约行为。反诉人没有解除权，其称2019年9月8日合同解除没有法律及事实依据。我们在合同中有明确约定，合同届满或者提前终止，应当搬走属于自己的物品，将房屋交还，反诉人要求我方赔偿电脑租金无事实和法律依据。对于装修损失78000元，在合同中没有约定，根据租赁合同司法解释，在租赁期间没有约定的情况下，装修费应当不予支持。对于经营损失，我方只是在行使作为所有权人的正当权益，反诉人的损失与我方无关。对于反诉人要求我方返还其财物的请求，反诉人的物品已经搬离完毕，现房屋内已经没有反诉人的财物了。 本院经审理认定事实如下：2018年8月24日，尹艺融（甲方、出租方）与肖会娟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.甲方将其所有的位于成都市天府新区××路××号××号房屋出租给乙方，该房屋现状为清水，乙方承租该房屋仅限用于公司办公经营；2.租赁期限为8年，即自2018年9月1日起至2026年8月31日止，免租装修期为3个月，分三年，每年免租一个月执行，即自2018年9月1日止2018年9月30日，自2019年9月1日至2019年9月30日，自2020年9月1日至2020年9月30日为免租期，免租装修期间甲方免收房屋租金，免租期物业费、电费、水费、中央空调使用费等本合同约定由乙方负责缴纳的费用；3.该房屋首年即2018年9月1日至2019年8月31日租金为每月25300元。第二年即2019年9月1日至2020年8月31日租金为每月27197元。乙方按每3个月为一期的支付方式向甲方交付租金，乙方应在每期租金对应的租赁周期开始前至少提前15日向甲方支付该期的租金；4.租赁期间，该房屋的物业管理费、水费、电费、中央空调使用费及其它与该房屋使用相关的费用由乙方承担；5.乙方应于双方签订本合同当日向甲方支付三个月标准的租金作为保证金，合计75900元，租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其它欠款欠费，在乙方办理退房时退还，若因乙方违约导致合同提前解除或者终止，履约保证金不予退还；乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。6.本合同提前终止的，乙方应立即搬走属于自己的物品，将房屋交还甲方；7.乙方拖欠租金超过15天的，甲方有权解除合同，乙方未能按时向甲方支付租金，则自逾期之日起至乙方付清全部欠租之日止，每逾期一日，乙方须按欠缴租金总额的千分之二向甲方支付滞纳金。8.其他事项。 合同签订后，尹艺融向肖会娟交付了案涉房屋，肖会娟向尹艺融支付了履约保证金75900元以及2018年9月1日至2019年5月31日期间的租金。在合同履行过程中，双方已实际调整为在每期租金对应的租赁周期开始前至少提前10日支付租金，即2019年5月20日应支付2019年6-8月的租金75900元，肖会娟实际支付50000元，拖欠25900元未支付。2019年8月20日应当支付9-11月的租金，至今未支付。 2019年9月8日下午14:00，公司工作人员发现案涉房屋门被锁上。2019年9月12日，尹艺融的法定代理人尹东与吕华良的短信聊天记录载明：“吕：前几天门是你们锁的吗？”“尹：当然”。 2019年9月29日，尹艺融向肖会娟寄送《解除合同通知书》，载明：肖会娟应于2019年5月20日前支付租金75900元，但是仅支付了50000元，仍有25900元没有支付；应当于2019年8月20日前支付租金54394元，该租金截止到今日全部没有支付；应当支付3月至9月的物管费，也没有支付。肖会娟延迟支付租金和物管费的行为已经构成违约，应当承担违约责任，现我方可以单方解除合同。现尹艺融正式通知解除租赁合同，合同解除后肖会娟务必于2019年10月31日前付清拖欠的款项且腾空房屋，向尹艺融交还租赁房屋及其它设施。2019年10月1日，肖会娟签收了该函件。 2019年10月31日，尹艺融的法定代理人尹东与吕华良的短信聊天记录载明：“吕：今天是报税最后一天，我们税控盘拿不到的话，几家公司会税务不正常，请开下门。十几号我们就知会了你们律师，他说直接联系你？”“尹：请你们尽快交清房租和物管费并搬离东西，你的持续违约让损失不断扩大，最后都会诉讼要求你赔偿损失的”。 2020年5月18日，案涉房屋的物管公司出具《物业费明细》，载明3F-09号写字楼收取区间从2019年3月1日至2020年5月31日为152404.78元，该费用尹艺融已缴纳。其中2019年3月至2020年3月每月物管费10119.84元，从2020年4月起每月物管费为10423.84元。 2020年6月20日，吕华良到案涉房屋取回物品，但因案涉房屋被锁无法进入，向警方报警，当日的接（报）处警登记表载明：三方协调解决此事。2020年8月6日，吕华良报警称其收到物业微信告知，业主将其承租房屋内东西搬走，吕华良到现场后和民警一起，发现该房屋内没有任何物品，大门紧锁。2020年8月7日，案涉房屋的物业公司出具《情况说明》，载明：2020年8月6日下午17点50分左右，业主尹艺融的堂兄弟王伟前来开具309室内物品出门条，309现有室内物品属于原租户肖会娟所有，物业中心随即向业主尹艺融确认与现场处理人王伟的关系，业主尹艺融声明因新的租户使用需要，需要提前清理室内物品。物业中心也向原租户肖会娟的丈夫吕华良进行了告知。当日的物业公司《物品出入放行条》载明搬运物品主要电脑、取暖器、桌子等办公物品。2020年8月7日，肖会娟进入案涉房屋，搬走了房屋内尚剩余的物品。2020年8月9日，案涉房屋由新承租人进入使用。 2020年9月29日，尹艺融向本院陈述，其于2020年8月6日搬走的屋内物品已经作为废品处理，无法向肖会娟进行返还。 肖会娟向本院提交搬走物品清单，用以证明被尹艺融搬走的物品类别及数量，该清单载明：易点租公司电脑20台，公司电脑19台，接待桌椅1套、展示架子1套、会议座椅1套、沙发座椅1套、展示架1组、展示柜子1组、服务器电脑1台、大办公台1套、卡座3人套、卡座4人1套、卡座2人1套、卡座单独2套、电视2套、投影仪1套、冰柜1组、电暖设备5台、组合办公桌椅1套、其他未统计项目（需见公司电脑资料）。 2020年8月10日，北京易点淘网络科技有限公司出具《租赁服务终止告知函》，载明：四川采农农业科技有限公司现在租赁设备20台，设备价值30400元，当前需付账单金额6775元。肖会娟提交从北京易点淘网络科技有限公司平台登录后打印出的交费记录，载明每月需要缴电脑租金1355元，已经缴纳了2019年5月、2019年7月-2020年3月、2020年8-9月共计12个月的租金16260元，尚有2019年6月、2020年4-7月共计5个月的租金6775元未支付。肖会娟另向本院案外人刘建英出具的《收款收据》及装修清单明细，拟证明其在2018年装修案涉房屋支出装修款100000元。肖会娟另提供发票、业务回单等，拟证明其补刻公章及相应证照无法取出导致肖会娟支出了60元刻章费、补U盾费用95.1元。 本院认为，尹艺融与肖会娟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。尹艺融按照合同约定将案涉房屋交付给肖会娟，肖会娟应当按照合同约定支付租金。针对本案本反诉的诉讼请求，本院分述如下： 关于尹艺融要求确认肖会娟没有按照合同约定的时间交付租金的行为已经构成违约。本院认为，双方在实际履行合同中已经变更为在下一个支付周期前10日内支付租金，至今肖会娟仍然未履行完毕租金的支付义务，应属违约。 关于案涉房屋的解除时间的认定。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人行使约定解除权时，应当通知对方。合同自到达对方时解除。本案中，虽已经确认2019年9月8日案涉房屋已经被尹艺融一方上锁，但该上锁行为系出租人对于租金催收无果后采取的救济措施，并未明确有解除合同的意思表示。2019年9月29日，尹艺融明确提出解除合同，并将《解除合同通知书》寄送给肖会娟，肖会娟于2019年10月1日收到该通知，据此，本院确认双方租赁合同关系已经于2019年10月1日解除。 关于尹艺融主张肖会娟支付租金80294元（拖欠的租金25900元+2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金54394元）。本院认为，合同解除前的房屋租金、物管费，肖会娟应当予以支付，即应当支付拖欠的租金及2020年9月的租金合计53097元，2019年3月至2019年9月的物管费70838.88元（10119.84元/月×7个月）。关于原告主张的2019年10月租金、物管费。案涉租赁合同已解除，作为承租人的肖会娟，应当及时对房屋内的物品进行搬离，将房屋交付给出租人。但现有证据显示最早在2020年10月31日，肖会娟的丈夫吕华良提出“今天是报税最后一天，我们税控盘拿不到的话，几家公司会税务不正常，请开下门”，出租人尹艺融一方不同意其拿走物品。对此，本院认为，承租人已经提供证据证明其向出租人要求腾退房屋而出租人予以拒绝，因此在该时间节点之后，尹艺融一方还主张因为案涉房屋内有肖会娟的物品，肖会娟就应当继续支付房屋占用费及物管费，本院不予支持。故肖会娟还应当支付2019年10月的房屋占用费及物管费，本院确认以租金为标准计算房屋占用费，计算房屋占用费及物管费合计为37316.84元（27197元+10119.84元）。2020年11月1日起的房屋占用费、物管费，因案涉房屋实际已处于尹艺融的控制之下，其在拒绝肖会娟搬离屋内物品后，有义务采取适当措施避免损失的扩大，对租赁物闲置具有过错，不得就扩大的损失主张赔偿。故对其主张从2020年11月1日起的房屋占用费、物管费，本院不予支持。 关于滞纳金。肖会娟主张按每日千分之三的标准支付滞纳金，肖会娟做出了滞纳金过高的抗辩。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本院认为，前述合同约定的滞纳金实际系双方对逾期付款所约定的违约金。因肖会娟欠付前述租金对尹艺融造成的主要是资金占用的利息损失，尹艺融并未举出证明存在其他损失的，且其收取的履约保证金系具有担保性质的违约金，结合双方的过错程度等情况，尹艺融收取的保证金已经足以弥补其包括资金占用损失在内的全部实际损失，故对尹艺融主张支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 关于肖会娟主张的电脑租金损失。2019年9月8日案涉房屋被上锁至2020年9月28日本院核实电脑已另行出售，肖会娟租赁的电脑已经不能进行返还，应当赔偿肖会娟上述时间段的电脑租金损失。关于电脑租金的计算标准，肖会娟举出了其与案外人签订电脑租赁合同、支付明细等证据，证明其实际已经承担的和需要支付的租金，本院采纳其提交证据的真实性，据此计算2019年9月至2020年9月共13个月的租金损失为17615元（1355元/月×13个月）。 关于肖会娟主张的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。”及双方签订的租赁合同“乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿”，据此，肖会娟在其因违约导致本案合同解除的事实基础上，主张的装修损失，缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持。 关于肖会娟主张的经营损失50000元。双方签订的合同中并未约定在承租人未腾退房屋内物品时，出租人具有处置的权利。租赁合同解除后，不管是出租人还是承租人均有相互协助处理合同解除后事宜的义务，尹艺融作为出租人，应当有协助承租人搬离其物品的合同义务，但其在未履行该义务的情况下，反而是擅自对承租人在屋内的大量办公物品作为废品处置，导致承租人的正常经营受到严重影响，结合承租人提交的物品清单、房屋内设施陈列照片等情况，本院酌情支持经营损失20000元。 关于肖会娟主张返还财物及如果不能返还，应当赔偿损失100000元。双方合同约定“租赁期满或者本合同提前终止的，乙方应立即搬走属于自己的物品，将该房屋交还甲方”，故在尹艺融行使单方解除权解除租赁合同后，肖会娟提出将案涉房屋内的物品搬走，属于肖会娟的正当权利。因其放置在案涉房屋内的电脑、办公桌等物品已经被尹艺融作为废品处理，事实上尹艺融已不能进行返还，综合屋内物品的数量、种类、使用年限等，本院酌情支持应赔偿60000元。在将电脑租金、物品赔偿、经营损失与欠付的租金、物管费、房屋占用费品迭后，肖会娟还应当支付尹艺融63637.72元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认被告（反诉原告）肖会娟没有按照合同约定的时间交付租金的行为构成违约； 二、原告（反诉被告）尹艺融与被告（反诉原告）之间的《房屋租赁合同》于2019年10月1日解除； 三、被告（反诉原告）肖会娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）尹艺融房屋租金53097元及滞纳金（滞纳金以53097元为基数，从2019年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 四、被告（反诉原告）肖会娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）尹艺融房屋占用费27197元； 五、被告（反诉原告）肖会娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）物管费80958.72元； 六、原告（反诉被告）尹艺融于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）肖会娟电脑租金17615元、赔偿屋内物品损失60000元、经营损失20000元； 七、前述第三至第六项予以品迭后，被告（反诉原告）肖会娟于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）63637.72元； 八、驳回原告（反诉被告）尹艺融的其他诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）肖会娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4508元，由原告（反诉被告）尹艺融负担2740元，被告（反诉原告）肖会娟负担1768元。反诉案件受理费1582元，原告（反诉被告）尹艺融负担462元，被告（反诉原告）肖会娟负担1120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陈春梅