济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终7075号上诉人（原审被告）：马某某（又名马振国），男，1984年8月27日出生，汉族，农民，住梁山县。委托诉讼代理人：关现军，山东浒源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁山县梁山街道办事处马庄居民委员会，住所地梁山县梁山街道马庄村驻地。法定代表人：马宗喜，主任。委托诉讼代理人：史作华，山东金正义律师事务所律师。上诉人马某某因与被上诉人梁山县梁山街道办事处马庄居委会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省梁山县人民法院（2019）鲁0832民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请依法撤销梁山县人民法院(2019)鲁0832民初5515号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求;二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，上诉人不欠被上诉人房屋租金：1、上诉人系被上诉人居民，享有居民的相应权利。上诉人租赁被上诉人房屋(一间半)使用，按照约定向被上诉人支付租赁费，支付的租金包括两部分，一部分是直接向被上诉人缴纳的现金，另一部分是被上诉人直接扣除应当分配给上诉人的收益，对此上诉人在一审时也提交了相应证据予以证实。因上诉人属于被上诉人居民，对于房屋租金相对于非本村居民的租金较低，其他居民也是如此，目的是鼓励、帮助居民创业、创收。上诉人在租赁期间一直使用房屋至2017年，并向被上诉人支付租金，期间被上诉人从未向上诉人催缴过房租，也可以说明上诉人自始没有拖欠过房屋租金。2、被上诉人在一审时提交的蒋文新、刘月东缴费单据与本案没有关联性，蒋文新、刘月东并不是被上诉人居民，租金数额与上诉人并不相同。被上诉人主张上诉人拖欠租金，至少应当提交同地段本村居民租赁房屋缴纳房租的全部手续，以证明被上诉人主张的对本村居民上涨房租的事实。被上诉人之所以只提交蒋文新、刘月东的缴费单据，是因为本村居民(包括上诉人)租赁房屋缴纳租金的数额都没有按照市场价格计算，这也是长期形成的惯例，该事实通过上诉人与被上诉人2016年签订的租赁合同约定也可以确定，明显与被上诉人一审时提交的蒋文新缴费单据不一致；但这并不代表上诉人拖欠租金，而是被上诉人同意上诉人以此租金租赁房屋。3、上诉人曾于2018年起诉被上诉人支付扣除的粮食款，该案被上诉人以上诉人拖欠租金为由扣除应当支付的粮食款，但并没有提交证据证明上诉人拖欠租金，最终梁山县人民法院判决被上诉人向上诉人支付粮食款15000元，也说明了上诉人没有拖欠房租的事实。4、被上诉人对于2016年5月1日至2017年5月1日期间的租金属于重复主张。(2017)鲁0832民初3338号民事调解书已经确认上诉人拖欠2016年5月1日至2017年5月1日期间剩余的租金为9600元，但本案中被上诉人要求的租金是2008年5月1日至2017年5月31日，包括了2016年5月1日至2017年5月1日期间的剩余租金，应当在被上诉人主张的租金中扣除。综上，一审法院判决认定事实错误，上诉人没有拖欠被上诉人房租。请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人辩称：上诉人拖欠被上诉人租金，被上诉人曾经多次起诉。（2017）鲁0832民初3338号调解书中对于2016年之前的房租保留诉权。对于租金上涨是众所周知的事实，马庄村所有对外租赁的房屋包括本案房屋，均全部同比例上涨，而非针对性的上涨，上诉人陈述与事实不符。一审法院认定的数额比实际欠付租金少很多，被上诉人考虑到上诉人是本村村民所以没有提起上诉。梁山县梁山街道办事处马庄居民委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告租赁费58,280元；2.诉讼费用全部由被告负担。一审法院认定事实：2006年5月1日，马某某与马庄居委会签订房屋租赁合同书，合同约定：被告租赁原告位于梁山县水泊租赁东的房屋2间，租赁期限1年，每年租金7200元，以及其他约定等。合同到期后，被告继续租赁涉案2间房屋，但没有再签订书面的房屋租赁合同，原告亦没有提出反对意见，直至2016年8月1日原、被告另行签订房屋租赁合同。2017年6月15日，原告起诉被告至一审法院，请求解除原、被告签订的房屋租赁合同，并支付租金61,580元。一审法院经调解，原、被告达成调解协议，即1、原告与被告于2016年8月1日签订的租赁合同自愿解除；2、被告于2017年7月31前给付原告自2016年5月1日至2017年5月1日期间的剩余租金9600元；3、原告保留对被告2016年4月30日前租金的诉权。一审法院以（2017）0832民初3338号民事调解书予以确认。2006年5月至2016年5月被告向原告支付房屋租金61,100元。另查明，马庄居委会称被告租赁其房屋期间，其每年都在增加房屋租金，并通知了马某某，但马某某不予认可，而马庄居委会也没有提供证据证实原、被告双方就增加房屋租金一事达成协议。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马庄居委会与马某某达成房屋租赁协议，被告租赁原告的房屋，应当依约定向原告支付房屋租金。2006年5月至2016年5月，原被告只在2006年5月签订了租期一年的书面房屋租赁合同，之后，未再签订书面的房屋租赁合同，但被告仍然租赁原告的房屋并向原告支付租金，原告也接受被告的租金，说明2007年5月以后原、被告存在口头房屋租赁协议，租金的数额，原告称逐年增加，被告不予认可，原告未提供原、被告达成增加租金协议的证据，故可参照原、被告于2006年5月签订的书面房屋租赁合同中约定的房屋租赁价格，根据市场行情，并参照原告于一审法院（2018）鲁0832民初4586号民事判决书中经会计明细账与对应凭证核对计算出的被告欠租金的数额38,180元，可酌定采纳被告欠原告租金数额38,180元为宜。据此，马庄居委会的部分诉讼请求，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百零七条的规定，判决：一、被告马某某于本判决生效之日起十日内支付原告梁山县马庄居民委员会房屋租金38,180元；二、驳回原告梁山县马庄居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，减半收取计629元，由原告梁山县马庄居民委员会负担217元，由被告马某某负担412元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人2006年5月1日签订房屋租赁合同，约定租赁期限1年，年租金7200元。合同到期后，双方没有再续签租赁合同，但是上诉人一直继续房屋，直到2016年8月1日双方再次签订房屋租赁合同。就上诉人拖欠租金的问题，被上诉人曾起诉上诉人要求其支付，一审法院就该次诉讼对双方进行了调解，并作出（2017）0832民初3338号民事调解书，调解内容为：“一、原告梁山县梁山街道办事处马庄居民委员会与被告马某某于2016年8月1日签订的租赁合同自愿解除；二、被告马某某于2017年7月31日前给付原告梁山县梁山街道办事处马庄居民委员会自2016年5月1日至2017年5月1日期间的剩余租金9600元；三、原告梁山县梁山街道办事处马庄居民委员会保留对被告马某某2016年4月30日前租金的诉权；四、案件受理费670元，由原告梁山县梁山街道办事处马庄居民委员会承担565元，被告马某某承担105元”。被上诉人在一审中主张租赁费是逐渐递增的。被上诉人对此虽然不认可，但是根据上诉人与被上诉人达成的调解协议印证的事实及（2018）鲁0832民初4586号民事判决书中经会计明细账与对应凭证核对计算出的数额，再参照当地市场行情及民事诉讼的公平合理原则，一审酌定上诉人欠付租金为38180元合理有据。一审判决认定的该数额系2016年4月30日之前欠付租金，并不包含2016年5月1日至2017年5月1日期间的租金，一审也不存在重复计算租金的问题。综上所述，马某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由上诉人马某某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十二月二十五日法官助理庞文博书记员黄灿