福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7323号 上诉人（原审原告）：泛诚（福州）物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区三八路**丽景东方**楼01店面。 法定代表人：严学榜，董事长。 委托诉讼代理人：黄书俭，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱世珍，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：马鼎发，男，1969年9月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人泛诚（福州）物业管理有限公司（以下简称泛诚物业公司）因与被上诉人马鼎发物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泛诚物业公司上诉请求：1.改判马鼎发支付拖欠泛诚物业公司2018年1月5日至2020年5月31日共计28.83个月的物业管理服务费2400.39元，并按日千分之三的利率支付各期物业服务费自应付之日起至实际支付之日止的逾期违约金；3.请求法院判令马鼎发支付拖欠泛诚物业公司2017年1月1日至2019年9月30日公共水电公摊费896.37元，并按日千分之三的利率支付各期水电公摊费自应付之日起至实际支付之日止的逾期违约金。事实和理由：一、2014年4月1日泛诚物业公司与福建世欧投资发展有限公司（以下简称世欧公司）签订世欧王庄城乐东地块《福建省前期物业服务合同》，约定泛诚物业公司为世欧王庄城乐东地块提供物业服务至2017年3月31日止，合同第七条约定了物业费标准以及物业费支付日期和逾期违约金，泛诚物业公司多次催告马鼎发缴纳均无果。二、马鼎发一审未参加庭审，而是事后到法院辩称，导致泛诚物业公司无法对马鼎发提供的证据进行质证。一审未经质证便采纳，违反《民事诉讼法》第六十六条。三、泛诚物业公司依据上述物业合同认真履行义务，并无出现马鼎发所述环境脏乱差、物业管理混乱以及其他相关不良现象，且马鼎发也无证据证实其所述事实。在本公司催告后仍不缴纳，实属故意。四、关于水电公摊问题，泛诚物业公司重新提交了相关证据。 马鼎发未作答辩。 泛诚物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止共计33个月物业服务费2739.99元(83.03元／月×33月),并按日千分之三的利率支付各期物业服务费自应付之日起至实际支付之日止的逾期违约金(计至2019年9月30日逾期违约金共计4192元)；2.被告向原告支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止共计33个月代收公共水电公摊费896.37元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加了自2019年10月1日起至2020年5月31日止共8个月物业服务费计666.08元(83.26元／月×8月)的诉讼请求，将第1项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2020年5月31日止共41个月物业服务费3413.66元(83.26元／月×41月)，并按日千分之三的利率支付各期物业服务费自应付之日起至实际支付之日止的逾期违约金”。 一审法院认定事实：2014年2月20日，原告与福建世欧投资发展有限公司(以下简称世欧公司)订立福建省前期物业服务合同，约定由原告为世欧公司开发建设的世欧王庄城乐东地块的高层住宅安置房的全体业主提供物业服务，合同期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止，合同期限届满前三个月内，业主委员会尚未成立的双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，世欧公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。同年3月31日，福州市晋安区住房保障和房产管理局对上述物业服务合同予以备案。2014年6月10日，案外人马国忠作为福州市晋安区XX街道XX区XX单元(建筑面积75.69㎡）的所有权人与原告签订前期物业管理服务协议，协议约定：由原告对房屋的共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并依协议向物业所有权人收取物业服务费；物业使用人应于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月最后一日未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取物业服务费；公共用水、公共用电费用由全体业主每月按实分摊。合同订立后，双方依约履行义务。合同期限届满后，被告继续为该小区提供物业服务。2018年1月5日，XX区XX单元房屋的所有权人由马国忠变更为本案被告马鼎发，因马鼎发未履行交纳物业服务费的义务，原告索款无着，遂诉至一审法院。 一审法院认为，原告依前期物业管理服务协议的约定为世欧王庄城小区的业主提供了物业服务，被告作为该小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务，故原告请求被告依原物业所有人与原告签订的前期物业服务合同的约定按每月每平方米1.1元的标准向原告支付每月83.26元(75.69㎡×1.1元/㎡/月)的物业服务费，一审法院予以支持。但本案被告自2018年1月5日起成为案涉物业小区的业主，原告请求被告支付此前的物业服务费、公共水电分摊费，缺乏依据，不能支持。自2018年1月6日起至2020年5月31日止共28.83月，物业服务费计2400.39元(83.26元／月×28.83月)，被告应当支付。被告主张，原告未依合同约定提供物业服务，在小区安全、车辆管理等方面未尽职尽责。一审法院认为，被告提供的证据可以证明物业服务企业未尽勤勉之义务，未依合同约定提供完善的物业服务，在小区车辆管理、环境方面均存在不足，损害了作为业主的被告的利益，一审法院酌情扣减5%的物业服务费，但被告仍应按物业服务企业提供的服务交纳相应的物业服务费，支付尚欠物业服务费2400.39元的95%即2280.37元(2400.39元×95%)。根据前期物业管理服务协议的约定，公共用水、用电费用由全体业主每月按实分摊，原告虽提供了各月公共水电分摊费的分摊方式及计算方法，但未提供其向供水、供电单位代缴公用水电费的发票，不能证明该物业服务小区内每月公用水电的实际用量及金额，原告请求被告支付公共水电分摊费，依据不足，一审法院不予支持。考虑到被告拒交物业服务费、水电公摊费，事出有因，并非恶意拖欠，故原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决：一、被告马鼎发应于本判决生效之日起十日内支付原告泛诚(福州)物业管理有限公司物业服务费2280.37元；二、驳回原告泛诚(福州)物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告泛诚(福州)物业管理有限公司负担25元，由被告马鼎发负担25元；公告费260元由被告马鼎发负担。 二审期间，泛诚物业公司向本院提交【照片若干张】，其中第19页拟证明其对小区进行维护管理，以及公式公摊水电费。本院认为，马鼎发未到庭参与质证，本院对泛诚物业公司提供证据的真实性予以确认。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，马鼎发主张泛诚物业公司未依合同约定提供物业服务，在小区安全、车辆管理等方面未尽职尽责。但马鼎发仅提供若干照片，且未经泛诚物业公司质证，本院难以认定泛诚物业公司未依合同约定提供完善的物业服务，故一审法院酌情扣减5%的物业服务费不当，本院依法予以纠正。马鼎发提供的证据不足以证明泛诚物业公司存在一些服务方面的瑕疵,给马鼎发的居住造成一般人都可以认同的生活障碍,导致其可以不交纳物业费。据此，马鼎发关于泛诚物业公司未履行合同义务而导致其不交纳物业费的理由,本院不予采纳，且二审马鼎发未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，马鼎发应对其未按合同约定的时间交纳物业费的行为承担违约责任，泛诚物业公司有权依照《前期物业管理服务协议》按日千分之三向马鼎发收取滞纳金。 对于公摊水电费，《前期物业管理服务协议》虽约定公共用水、用电费用由全体业主每月按实分摊，但本院认为，公摊水、电费应由物业公司对业主应承担的公摊水、电费负举证责任，如由电力公司出具的证明、业主大会确定的公摊系数等，泛诚物业公司对此承担举证责任，现其不能证明马鼎发每月应承担的公用水电的实际用量及金额，故泛诚物业公司请求马鼎发支付公共水电分摊费，依据不足，本院不予支持。 综上所述，泛诚物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初211号民事判决； 二、马鼎发应于本判决生效之日起十日内支付泛诚(福州)物业管理有限公司物业服务费2400.39元及滞纳金（以所欠款2400.39元为基数，按日千分之三计算，计至还清欠款之日止） 三、驳回泛诚(福州)物业管理有限公司的其他诉讼请求； 一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费50元，由泛诚(福州)物业管理有限公司负担25元，由马鼎发负担25元。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威