安徽省五河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0322民初2184号 原告：五河县城市建设投资经营有限责任公司，住所地：五河县域关镇淮河路**，信用代码913403227865188391K。 委托代理人：马力，该公司副总经理。 委托诉讼代理人:朱传银，安徽淮光律师事务所律师， 被告：安徽千万加菜市场有限责任公司，住所地：蚌埠市太平街3号区5组团3号厅2楼号 法定代表人：施克正 委托诉讼代理人：尹现波、张小曼，安徽淮河律师事务所律师。 原告五河县城市建设投资经营有限责任公司（以下简称五河县城投公司）诉被告安徽千万加菜市场有限责任公司（以下简称安徽千万加公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告五河县城投公司的委托代理人、被告安徽千万加公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结（开庭前，原告已撤回对安徽省中正拍卖有限公司的起诉）。 原告五河县城投公司诉称：被告通过竞标获得五河县花园新村安置区I#商业楼承租权，约定租期12年，从2016年12月1曰至2028年11月30日，租金470万元，每年，三年一递增，增幅为8%，前两年减免租金，首期租金支付至拍卖特别规定约定的被告2账户；被告从第三年开始交纳租金，并在每个租赁年度第一个月交清本年度租金。合同约定，被告应在规定期限内交付租金，逾期应按每推迟一天壹万元的违约金向原告缴纳，逾期超过30天视为被告违约，合同终止。被告在规定的期限内没有缴纳履约保证金及房屋租金，原告多次催促仍未缴纳。原告多次要求安徽省中正拍卖有限公司向原告转付首期租金未果。综上，原告认为，被告已经构成违约，应承担违约后果。为维护我方合法权益，特依法提起诉讼，请法院依法判令 1、被告违安徽千万加公司约，并承担违约金150万元（实际按违约天数毎天1万元计算）； 2、解除和被告1签订的花园新村安置区1号商业楼租赁合同； 3、判令被告安徽千万加公司立即搬离花园新村安置区1号商业楼； 4、判令被告安徽千万加公司支付一年租金470万元截止至2019年11月30日及此后房屋交付期间的房屋占用费（按合同约定的租赁费标准计算）。按拍租成交价为标准承担2016年12月1日至实际搬离日期间房屋占用费； 5、诉讼费由被告承担； 原告针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，提交的证据为：证据1、营业执照复印件一份，证明原告主体适格； 举原：证据2、拍卖规则、特别规定、初审意见表，现场拍卖意见表、拍卖成交意见书，证明本案拍租人为特别规定中第四条规定买受人应当在中标之日起5个工作日内汇入安徽省中正拍卖有限公司账户中，安徽省中正拍卖有限公司应当与被告1承担连带责任，特别规定中明确规定原告有权终止合同，租赁期间的消防安全、卫生等由承租人承担相关义务，规定凡参加竞租者都应提前查看拍卖物现场，所有标的的介绍及说明都有买受参考，后由被告获得承租权。 证据3、租赁合同一份，证明原告与被告签订租赁合同，约定原告将涉案拍卖物出租给被告（详见合同），被告未按约定交纳租金构成违约。 证据4、2019年6月21日的催缴租金函，证明原告向被告催要租金的事实。 证据5、证明本案所涉工程于2016年8月10日通过竣工验收，竣工验收结果为合格。 证据6、建设工程消防验收意见书，证明本案工程已经经过消防验收合格。 证据7、资料信息一份，其中三张图片1、是千万家菜市场开业招聘的图片；2、是相关部门去千万家菜市场勘察现场的照片；3、是被告由相关部门召开承包户会议的照片，证明原告按期交付被告租赁物且千万加已经开始开业。 证据8、照片一组，证明千万加菜市场1-4层都在经营。 证据9、企业信息表一份，证明被告是2016年9月28日日开始经营，地点为涉案租赁物地点，我方于2016年9月28日之前已经交付了，对证据真实性无异议，对证据证明目的有异议，设立日期与原告是否交付房屋无关联。 被告安徽千万加公司辩称：1：原告向被告交付的租赁物不符合法律规定导致租赁物不能正常使用，原告交付的租赁物直至2018年竣工验收，至今未完成消防验收，按相关法律规定，该租赁物属于强制消防验收的工程，未经消防验收之前不得投入使用，导致被告不能正常使用租赁物，1、2楼菜市场无法正常营业，3、4楼至今无法使用并被消防机关查封，被告多次就竣工验收及消防验收的问题向原告反映，在此情形下，因原告交付的租赁物不合法，不应当收取租金，被告不存在拒付租金的违约情形。请法院依法判令原告支付违约金450万元；判令原告与被告签订的《租赁合同》中的租期顺延至消防验收后开始起算并将租金降低至300万元年。 被告安徽千万加公司针对其抗辩意见向提交的证据为： 证据1、租赁合同一份，证明约定的权利、义务，以及反诉被告没有按期合法交付租赁物、租赁物没有按约定进行消防验收，没有取缔违规菜市场、违法干预经营等违约情形。 证据2、工程竣工验收报告复印件，证明原告知道2018年1月04日才对租赁物竣工验收举被交付条件，之前一直未合法交付，应当按约定支付违约及及顺延租期，鉴于我方提供的竣工验收报告与原告提供的不一致，请求法庭核实。 证据3、修路期间照片两张，证明原告修建道路严重影响租赁物使用。 证据4、违规菜市场照片两张，证明原告未按约定取缔违规菜市场，严重影响被告的经营。 证据5、申请报告及邮寄回执一份，证明我方要求原告解决消防验收我、违规菜市场以及修路造成损失等问题，但原告未予解决。 举被：证据6、蚌埠市商务和外事局、蚌埠市财政局关于组织开展2018年度省级流通业发展专项资金项目申报工作通知，证明因消防未验收，原告无法申领补助资金。 证据7、五河县公安消防大队，消防安全隐患告知书、现场查封照片一组，证明该租赁物消防验收未合格，其中3、4被消防部门予以查封， 针对原、被告举证、质证意见，本院认证如下： （一）对原告提供证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性、合法性、关联性予以认定。 （二）对被告安徽千万加公司所举证据1、2、3、4、5、6、7的真实性予以认定。关联性不予认定。 通过对上述证据的认定及双方当事人的陈述，可以确认本案的事实为：被告安徽千万加公司通过竞标获得五河县花园新村安置区I#商业楼承租权，约定租期12年，从2016年12月1曰至2028年11月30日，租金470万元，每三年一递增，增幅为8%，前两年减免租金，首期租金支付至拍卖特别规定约定的安徽省中正拍卖有限公司账户；被告安徽千万加公司从第三年开始交纳租金，并在每个租赁年度第一个月交清本年度租金。合同约定，被告安徽千万加公司应在规定期限内交付租金，逾期应按每推迟一天壹万元的违约金向原告缴纳，逾期超过30天视为被告违安徽千万加公司违约，合同终止。被告安徽千万加公司在规定的期限内没有缴纳履约保证金及房屋租金，原告多次催促仍未缴纳。 另查，被告安徽千万加公司在诉讼中提起对原告五河县城市建设投资经营有限责任公司的反诉，但在法定期限内未交反诉费，依法视为放弃对原告的反诉。 本院认为，原、被告之间所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强性规定，故合法有效。原、被告均应按合同约定履行自己的义务。被告未按合同约定按期缴纳年度租金，已构成违约，故原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告支付房屋使用期间所拖欠的租金，故对原告要求解除双方签订的租赁合同、被告安徽千万加公司立即搬离花园新村安置区1号商业楼；的诉讼请求本院予以支持。被告抗辩称安徽千万加农贸市场没有取得消防验收许可证，合同为无效合同，故原告不能向被告主张租赁费，本院认为，被告的抗辩理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于被告主张要求原告赔偿其损失，另案主张损失。原告主张违约金每日1万元，本院酌定为年利率6％的利息计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》九十一条第（七）项、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告五河县城市建设投资经营有限责任公司与被告安徽千万加菜市场有限责任公司之间的《租赁合同》。 二、被告安徽千万加菜市场有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将租赁的安徽千万加菜市场农贸市场租赁屋、全部摊位及场地腾空返还给原告五河县城市建设投资经营有限责任公司。 三、被告安徽千万加菜市场有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告五河县城市建设投资经营有限责任公司支付租金470万元截止至2019年11月30日；如逾期付款，则从2019年12月1日起支付资金占用补偿金为年利率6％的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55200元，由被告安徽省中正拍卖有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审判长 闫 涛 审判员 杨东风 审判员 刘秋侠 二〇二〇年十二月二日 书记员 王 玮