浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2747号上诉人（原审被告）：缪杰，男，1981年11月27日出生，汉族，住平湖市。上诉人（原审被告）：肖玉倩，女，1979年10月27日出生，汉族，住平湖市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘争时，浙江大宇律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：何航晶，浙江大宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：章祺，男，1989年6月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被上诉人（原审原告）：张莉娜，女，1988年11月11日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴云飞，浙江海群律师事务所律师。上诉人缪杰、肖玉倩因与被上诉人章祺、张莉娜房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初7485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪杰、肖玉倩上诉请求：1.撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初7485号民事判决，改判缪杰与赵洁于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》无效或解除；2.改判缪杰与章祺、张莉娜于2019年5月23日签订的经网上备案的《浙江省二手房买卖合同》合法有效，因章祺、张莉娜的违约行为，继续履行已无实际意义且不能实现合同目的，予以解除。事实与理由：一、案涉《房屋买卖居间合同》无效。赵洁并非案涉房屋所有权人，且未经章祺、张莉娜授权，无权处分案涉房屋,因此案涉《房屋买卖居间合同》系无效合同。即便有效，双方进行权属登记交易并不以贷款额度不足的75万元余款付清为前提，且双方并未在案涉合同中约定75万元余款何时支付，应再行洽谈，但其后双方并未达成合意，一审判令双方继续履行合同有误；二、一审认定《浙江省二手房买卖合同》无效，缺乏依据。一审并未阐述该合同无效的理由，该合同系双方真实意思表示，且根据嘉兴市二手房交易增值税制度规定,二手房交易纳税并非依据买卖双方成交价，而是综合评估交易房屋的地段、结构、建造时间等，依评估价收取税收。买卖双方的成交价不影响国家税务部门增税计算。因此，该合同合法有效，应受法律保护。另外，双方还签订了一份《浙江省二手房交易资金自行交割风险承诺书》。该承诺书中双方明确承诺，交易过程中发生的资金及权属风险由甲、乙双方自行承担。这可解读为不能因为合同外出现的资金风险导致合同的无效。章祺、张莉娜辩称，一、案涉《房屋买卖居间合同》合法有效。首先，该合同签订时赵洁系章祺的配偶，在章祺认可的情况下有权代为签订合同，相关法律后果由章祺承担。其次，无权处分并不直接导致合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”赵洁在签订该合同前已告知张莉娜并征得其同意，且其后张莉娜也签订了网签合同，以实际行为追认了该合同的效力。二、从程序上看，该案一审原告是章祺、张莉娜，其诉讼请求并不包含解除《浙江省二手房买卖合同》，因此第二项诉讼请求超出了一审审理的范围。从内容上看，一审认定《浙江省二手房买卖合同》无效，符合法律规定，双方为了节省税费签订价格不实的网签合同，导致国家税收损失，损害了国家利益。税务部门对二手房交易有计税基准价，若网签的二手房买卖合同交易价格低于计税基准价，则按计税基准价计收税费，若高于计税基准价，则按照实际交易价格征税。本案中双方网签合同价低于计税基准价，税务部门将以250万元或计税基准价为基数征税，损失了一部分税收。至于《浙江省二手房交易资金自行交割风险承诺书》，该承诺书仅是明确买卖双方须依法承担房屋转让的风险，并不影响一审作出合同无效的认定。章祺、张莉娜向一审法院起诉请求判令：1.确认章祺与缪杰于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》第十四条“双方约定网签价250万元”的内容无效；2.确认章祺、张莉娜与缪杰、肖玉倩于2019年5月23日网签的《浙江省二手房买卖合同》无效；3.确认缪杰委托律师于2019年7月19日向章祺、张莉娜发出解除合同的律师函无效；4.缪杰立即向章祺支付购房款210万元，并同时责令其办理房屋交付和产权过户手续。一审法院认定事实：嘉兴市巴黎都市波旁宫5幢204室及车库17号房屋登记的共同共有人为章祺、张莉娜。2019年5月7日，缪杰（乙方）与章祺、赵洁（甲方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方向乙方出售嘉兴市巴黎都市波旁宫5幢204室及车库17号，房屋建筑面积142.92平方米，自行车库13.72平方米，汽车库一个，双方确定该房屋成交总价为360万元，本合同签订之日乙方向甲方支付80万元作为购房定金，余款分3次（现金+贷款）付给甲方，双方约定办理贷款前乙方付清首付款70万元，余下10万元等交房后户口迁走后付清，组合贷款200万元，乙方应自行去相关银行或公积金管理中心查询、确定贷款额度及年限，如果贷款额度不够时，乙方承诺用现金补足，贷款款项由银行或公积金管理中心直接划入甲方指定账户；甲方于2019年9月1日前将房屋和钥匙及其他附属设施交付给乙方使用，过户时产生的所有税、费全部由乙方承担，甲方承诺2020年5月30日迁出户口，因房产共有人，甲方承诺，如甲方共有人一方不同意出让该房屋，则甲方赔偿乙方双倍定金；双方约定2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，因甲乙两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋权属登记交易变更手续的，每逾期一日，由违约方按总房款万分之五的违约金赔付给守约方，逾期15天未交易的，守约方有权解除合同，违约方应承担违约责任及由此造成损失的赔偿责任；双方约定，网签价为250万，付款按三方合同为准；户口问题，甲方户口暂时挂靠在原来的房子里，如果影响乙方户口迁入或者小孩上学，则甲方在一个月内迁出。甲方签名为章祺、赵洁（代）。同日，缪杰向章祺、赵洁支付房屋购买定金80万元。2019年5月23日，章祺、张莉娜与缪杰、肖玉倩签订《浙江省二手房买卖合同》（网签合同），约定房屋购买价为250万元。2019年5月30日，缪杰向章祺、赵洁支付购房款70万元。2019年6月24日，缪杰与农业银行嘉兴分行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额为125万元，担保方式为抵押，由抵押人提供抵押担保，等等。由于贷款额度为125万元，拿到贷款合同后，双方对贷款额度不足的75万元何时支付产生争议，后多次协商未果。缪杰要求在贷款发放同时或交房时补足。章祺则要求先补足75万元再办理房屋过户手续。2019年7月19日，缪杰委托律师发送《律师函》给章祺、赵洁，告知自2019年7月19日起解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，并要求章祺、赵洁在收函后立即双倍返还定金160万元，退还已支付的首付款70万元。章祺、赵洁于2019年7月23日收到函后，明确表明没有要解除双方签订的房屋买卖合同，重申违约责任在缪杰。章祺、赵洁已于2019年8月8日将案涉房屋腾空并迁出户口。审理中，章祺、张莉娜表示愿意承担因网签合同价变更而增加的税费部分的一半，如缪杰、肖玉倩确认无法办理贷款或无能力支付购房款，将选择变更诉讼请求，要求解除合同，没收违约金。缪杰、肖玉倩未作此确认。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。缪杰与章祺、赵洁签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，除了“双方约定网签价为250万元”外，其余条款未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。本案争议焦点在于：房屋买卖居间合同是否应继续履行，网签价条款和网签合同如何处理。关于《房屋买卖居间合同》，缪杰另案起诉要求解除，一审认为不符合解除条件，已驳回其诉请。缪杰委托律师发送的《律师函》仅为单方解除合同的通知，因不符合法定解除条件而不产生解除合同的效果，但律师函本身并不存在有效无效的效力问题。关于房屋买卖居间合同中的网签价条款，从合同约定来看，过户产生的所有税费由缪杰承担，故降低网签价有利于缪杰减少支出税费，但章祺、张莉娜予以同意并配合签订《浙江省二手房买卖合同》（网签合同），可以看出降低网签合同价系双方的合意。网签合同价低于真实交易价格，将造成国家税收的损失，故该条款及网签合同因损害国家利益而无效。造成网签价条款无效，双方均有过错。但该条款的无效，不影响合同其他部分的合法有效。审理中，章祺、张莉娜明确表示愿意承担因网签合同价变更而增加的税费部分的一半，缪杰、肖玉倩作为过错方亦应承担相应的责任，缪杰、肖玉倩为此次交易支出的成本并未显著增加。缪杰、肖玉倩也未明确确认继续履行将无法办理贷款或无能力支付购房款。故缪杰、肖玉倩提出因网签合同价条款无效，使整个房屋买卖合同履行发生重大变更，合同已无法继续履行的抗辩，不能成立。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现章祺、张莉娜要求继续履行合同，有事实和法律依据，一审予以支持。根据合同约定，缪杰的第三笔款项200万元应通过银行贷款支付给章祺、张莉娜，并应于2019年6月7日前去银行申请贷款，贷款额度不足部分应以现金方式补足，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，交房时间为2019年9月1日前，户口迁出时间为2020年5月30日前。通常情况下，房屋买卖所涉的抵押借款合同签订后，银行贷款均能按时发放，故从合同约定的流程办理时间来看，应为章祺、张莉娜先拿到或至少保证能拿到200万元后才配合办理房产过户登记。现合同约定的各项流程节点时间已过，在本案审理过程中，也多次组织双方进行调解，调解中章祺、张莉娜同意配合缪杰、肖玉倩重新办理贷款手续，但缪杰、肖玉倩均未予接受，根据本案实际情况，一审给予缪杰自判决生效之日起30日的付款时间，200万元购房款支付后的三天内章祺、张莉娜配合缪杰、肖玉倩办理房屋过户手续并交房，交房后三天内缪杰、肖玉倩付清剩余10万元款项。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认章祺与缪杰于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》第十四条“双方约定网签价250万元”的内容无效；二、确认章祺、张莉娜与缪杰、肖玉倩于2019年5月23日网签的《浙江省二手房买卖合同》无效；三、缪杰于判决生效之日起三十日内支付章祺购房款2000000元，缪杰付款后三日内章祺、张莉娜配合缪杰办理嘉兴市巴黎都市波旁宫5幢204室及车库17号房屋过户手续并交房，交房后三日内缪杰付清余款100000元，因网签合同价变更增加的房屋过户交易税费由双方各承担一半；四、驳回章祺、张莉娜的其他诉讼请求。一审案件受理费23600元，保全费5000元，由缪杰负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪杰、肖玉倩提供缪杰在兴业银行嘉兴平湖支行活期储蓄凭证一份，证明在2019年7月5日缪杰的存款有82万多元，其要求对方履行合同，对贷款不足部分发出的邀约是真实的，是章祺、张莉娜不诚信导致合同无法继续履行，缪杰、肖玉倩一方并不违约。章祺、张莉娜经质证认为，从形式来看，该证据在本案双方发生纠纷前已存在，并非形成于一审判决之后，故不属于新证据。从内容来看，章祺、张莉娜当庭收到的并非原件，应由法院审核其真实性和合法性，且该证据与本案没有直接关联，缪杰账户中有资金不代表其会付钱，一审判决也未认定缪杰、肖玉倩违约，因此该证据与本案无关。本院认证认为，虽然该证据显示，缪杰一方的银行卡有余额，但付款与否毕竟仍处于缪杰的掌握，仅凭此证据不能证明缪杰、肖玉倩所主张的其当时要求章祺、赵洁履行合同的事实。章祺、张莉娜二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，缪杰与章祺、赵洁签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，除其中的“双方约定网签价为250万元”这一条款外，其余条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。缪杰、肖玉倩认为，因该合同签订人之一赵洁并非案涉房屋的所有权人，且未经所有权人章祺、张莉娜授权，系构成无权处分，故上述合同无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，合同签订人无权处分并不影响合同的效力。何况，从本案审理过程中章祺、张莉娜的相关陈述看，其对赵洁签订上述合同的行为及合同的内容认可。缪杰、肖玉倩以无权处分为由主张上述合同无效，缺乏依据。上述合同约定贷款金额200万元，但实际银行发放的贷款额度为125万元。根据上述合同约定，如果贷款额度不够时，乙方（缪杰）承诺用现金补足。缪杰、肖玉倩认为，合同对于贷款不足部分的支付时间并未约定，双方应另行达成合意，在双方达成合意之前合同不具备履行条件。本院认为，虽然双方对于贷款不足部分款项的支付时间未予明确，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方就此争议未能达成补充协议。从合同约定的双方义务的履行时间看，缪杰的第三笔款项200万元应通过银行贷款支付给章祺、赵洁，并应于2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，交房时间为2019年9月1日前，户口迁出时间为2020年5月30日前。通常情况下，房屋买卖所涉的抵押借款合同签订后，银行贷款均能按时发放，结合合同上述约定看，应为章祺、赵洁先拿到或至少保证能拿到200万元后才配合办理房产过户登记，这也符合一般的交易习惯。退一步讲，即使不能依照上述条款确定的，也可依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定加以确定，即依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，双方对于贷款不足部分的支付时间协商不成，仍可根据上述条款确定支付时间，不存在缪杰、肖玉倩所称的双方达成合意前合同不能履行的问题，也不能因此免除缪杰一方的付款义务。因此，一审判令缪杰一方继续履行合同，并无不当。缪杰、肖玉倩认为，本案双方签订的《浙江省二手房买卖合同》有效，一审认定该合同无效不当。对此，本院认为，《浙江省二手房买卖合同》（网签合同）约定的网签价格明显低于真实交易价格，由此将造成国家税收的损失，双方达成此合意，系损害国家利益，一审认定《房屋买卖居间合同》中有关网签的条款及上述网签合同无效，并无不当。综上所述，缪杰、肖玉倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由上诉人缪杰、肖玉倩负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十二月十四日书记员 陈 诚书记员 黄晓琴12-11-