广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5919号上诉人（原审被告）：骆振刚，男，汉族，1978年3月4日出生，住址：湖南省汉寿县*********2号，公民身份号码：432************632。上诉人（原审被告）：彭建明，男，汉族，1987年12月4日出生，住址：湖南省汉寿县*********，公民身份号码：430************613。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：焦建国，广东稳健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄银旺，男，汉族，1987年9月14日出生，住址：广东省龙川县**************，公民身份号码：441************974。委托诉讼代理人：林志浩，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶雨婷，广东惠泰律师事务所律师。原审第三人：惠州市润宝农业发展有限公司，住所：惠州市惠阳经济开发区*************。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：黄海新，该公司员工。原审第三人：广东惠州惠阳经济开发区管理委员会，住所：广东省惠州市惠阳区**************。负责人：幸芬。委托诉讼代理人：李红艳，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周德，广东卓凡律师事务所实习律师。原审第三人：惠州市惠阳区****办事处莲塘面村桥背村民小组，住所地：惠州市惠阳区****办事处莲塘面村桥背村民小组。负责人：邹伟良。上诉人骆振刚、彭建明与被上诉人黄银旺及原审第三人惠州市润宝农业发展有限公司（以下简称润宝公司）、广东惠州惠阳经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、惠州市惠阳区****办事处莲塘面村桥背村民小组（以下简称桥背村民小组）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人骆振刚、彭建明上诉请求：1.依法撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）1303民初1099号民事判决书，给予重新审理，并给予改判或者发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决超出一审原告诉讼请求，属于适用法律错误，依法应当给予纠正。一审原告诉讼请求“请求判决解除原告与被告一签订的《三和润宝厂房转租协议》”，而，一审判决：“确认原告黄银旺与被告骆振刚于2019年5月9日签订的《三和润宝厂房转租协议》以及原告黄银旺与被告骆振刚、案外人刘城于2019年5月21日签订的《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》为无效合同”。由此，不难看出一审判决远远超出一审原告的诉讼请求。并且，解除合同与无效合同的认定所适用的法律是明显不同的，同时解除合同与合同无效在事实、理由、情节的认定上是不同的。因而，判决所生产的法律后果也是不同的。二、一审判决诉讼主体的认定，存在不当之处，依法应当给予纠正。根据是：一审原告与一审被告于2019年5月9日签订《三和润宝厂房转租协议》，可是，依据2019年5月21日一审原告与一审第三人惠州市润宝农业发展有限公司签订的《三和润宝厂房合同转让协议》（补充说明），不难看出该合同主体甲方为惠州市润宝农业发展有限公司，乙方为一审原告。那么依照法律的规定，一审原告与一审第三人惠州市润宝农业发展有限公司形成了新的权利义务法律关系。因此上，从法律关系上讲，一审原告与一审被告签订的《三和润宝厂房转租协议》已经自然终结，已经不存在租赁关系。因而，一审判决应当驳回一审原告的诉讼请求。一审判决认定一审被告为诉讼主体，明显有悖于法律的客观、公正性。三、一审判决对事实的认定，存在不当之处，依法应当给予纠正。其一、一审判决简单的认定2019年5月9日，一审原告与一审被告签订的《三和润宝厂房转租协议》存在性，而没有认定2019年5月21日一审原告与一审第三人惠州市润宝农业发展有限公司以及一审被告作为中介身份参加签订的《三和润宝厂房合同转让协议》这一份权利义务主体发生变更的合同，从而导致一审判决的不当性。其二、《三和润宝厂房合同转让协议》，充分证明了一审原告与一审第三人惠州市润宝农业发展有限公司形成了新的租赁法律关系。而该补充协议是一审原告与一审第三人惠州市润宝农业发展有限公司的真实意思表示，同时，该补充协议进一步明确了三方的各自权利义务关系，没有违背相关法律法规，应当依法给予确认。其三、一审判决认定2019年5月21日一审原告与刘城以及作为中介身份参加签订的《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》的润宝农业发展有限公司的代表人刘城认定为“案外人”，明显不符合事实，有悖于客观事实，是主观认定。其四、一审判决以“本协议没有经过村委会同意”，以此为由，认定《三和润宝厂房转租协议》、《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》为无效合同。而本案权利主体是惠州市惠阳区****办事处莲塘面村桥背村民小组，可是，本案中并没有任何证据证明该村民小组提出任何异议。该村民小组没有参加诉讼，其本身就是默认了其厂房转租行为的正当性。虽然一审第三人广东惠州惠阳经济开发区管理委员会声称，上述所签订厂房租赁合同以及厂房转租合同没有告知他们，他们不知情。但是，广东惠州惠阳经济开发区管理委员会，不是本案涉案厂房的权利义务关系人，只是一个部门监督管理者，该厂房是否可以转租与其没有直接权利义务关系。一审判决仅以广东惠州惠阳经济开发区管委会对该厂房转租不知情为由，判定上述合同无效，明显不当。四、一审判决内容不当，依法应当给予纠正。一审判决判定一审被告向一审原告返还“定金、押金、租金及厂房转让费用等合计700000元以及（利息一下列方式计算：从2019年12月11日起以700000元为本金参照全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项清偿之日止）”该判决明显不当，根据是：依据本案原告与本案被告2019年5月9日签订的《三和润宝厂房转租协议》第四条：转租合同转让费用如下：（1）三个月押金转让30万元，转租押金给乙方；（2）2019年6月1日至2019年6月30日租金10万元；（3）转让费用37万元；（4）以上费用在润宝公司与乙方完成转让合同签字当日，乙方需全部结清全款。该协议明确约定三押一租金，合计款项40万元，该款项是交给出租方润宝公司的，尽管协议约定转租费用77万元，实际转租费用是37万元。而2019年5月21日本案一审原告与润宝公司签订的《三和润宝厂房合同转让协议》第3项约定：其他事项双方均按正本合同履行；第4项：合同正式生效后，乙方从2019年7月1日起正式交租；第5项：2019年7月1日前，合同仍由原乙方（物业方）履行，租金缴至6月30日止，水电2019年5月1日至2019年6月30日由原乙方缴纳。由此可见，本案一审原告与一审被告之间的权利已经发生转移，也就说：本案被告向润宝公司缴纳的三押一租款项的退款权利均有一审原告享有与主张。因而，一审判决让一审被告返还一审原告定金、押金、租金及厂房转让费用等合计700000元以及（利息以下列方式计算：从2019年12月11日起以700000元为本金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项清偿之日止）”，显属错误。综上所述，请求二审法院根据事实，依照法律的规定，撤销一审判决，给予重新审理，并给予改判或者发回重审，以有效维护上诉人的合法权益。被上诉人黄银旺答辩称：答辩人认为一审判决认定事实及适用法律正确，二审法院应当予以维持。一、一审法院适用合同无效的法律规定作出一审判决，未超出原告的诉讼请求。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权的范围。虽然答辩人在起诉时诉请的系解除《三和润宝厂房转租协议》，而未提起确认合同无效的诉讼请求，但经一审法院依职权对合同效力进行审查并向答辩人进行释明后，答辩人已在一审辩论终结前将第一项诉讼请求变更为：确认原告与被告骆振刚签订的《三和润宝厂房转租协议》及《补充说明》无效。一审法院根据答辩人变更后的诉讼请求及庭审查明的事实，判决确认《三和润宝厂房转租协议》及《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》均为无效合同，并依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，对合同无效的法律后果进行处理，适用法律并无不当，不属于超出当事人的诉讼请求进行裁判，二审法院应当予以维持。二、被答辩人骆振刚、彭振明系导致本案合同无效的过错方，一审法院判令其两人承担责任并无不当。通过一审各方提交的证据及庭审查明的事实可知，第三人润宝公司将涉案厂房转租给被答辩人骆振刚时并未获得第三人开发区管委会及桥背村民小组的同意，直至本案一审庭审之日也仍未获得第三人开发区管委会及桥背村民小组的追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，第三人润宝公司的转租行为无效，其与被答辩人骆振刚签订的《租赁合同》属于无效合同，也即被答辩人骆振刚作为涉案厂房的次承租人由始至终都不具备使用或转租涉案厂房的合法权利来源。因此，无论被答辩人骆振刚与答辩人签订《三和润宝厂房转租协议》后，答辩人是否与第三人润宝公司成立了新的租赁法律关系，均不影响对被答辩人骆振刚无效转租行为，及其行为导致合同无效的事实认定。根据合同的相对性，答辩人与被答辩人骆振刚签订《三和润宝厂房转租协议》，并向被答辩人彭建明支付了定金、押金、租金及厂房转让费用等合计70万元。由于两被答辩人均对合同无效具有主要过错责任，一审法院判令其两人共同承担向答辩人返还上述款项及赔偿利息损失符合事实与法律依据。至于两被答辩人收取上述款项后是否已交给第三人润宝公司，系两被答辩人与第三人润宝公司之间的法律关系，与本案无关，两被答辩人可另行向第三人润宝公司主张。综上，两被答辩人的上诉请求无事实与法律依据，请贵院在查明本案事实的基础上，驳回两被答辩人的全部上诉请求，维持一审原判。原审第三人开发区管委会答辩称：一、案涉厂房出租的事实经过。为解决历史征地遗留问题，答辩人于2006年与第三人惠州市惠阳区**********民小组（下文简称“桥背村小组”）签订《完善征地遗留问题的补充协议书》，协议约定由答辩人在桥背村小组名下的工业用地上投资建设厂房，并承租该厂房。2015年6月15日，答辩人、桥背村小组与惠州市润宝农业发展公司（下文简称“润宝公司”）三方共同签订《厂区租赁合同》，约定由润宝公司承租案涉厂房，租赁期10年。此外还约定，于2016年5月1日起，答辩人将案涉厂房的经营管理权归还桥背村小组，由桥背村小组无条件与润宝公司继续履行《厂区租赁合同》。2016年5月1日至今，应桥背村小组要求，案涉厂房的租金继续由润宝公司支付至答辩人处，再由答辩人支付给桥背村小组。二、《厂区租赁合同》约定的租金支付义务一直是由润宝公司履行，答辩人对转租事宜以及上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同纠纷并不知情。《厂区租赁合同》第十一条约定，在合同期内，未经答辩人、桥背村小组书面同意，润宝公司不得将该厂房使用权转租。自答辩人、桥背村小组与润宝公司签订《厂区租赁合同》以来，厂房租金一直是由润宝公司或润宝公司的相关人员汇至答辩人处（目前润宝公司尚拖欠答辩人部分租金）。答辩人未向原告收取过任何款项，且对上诉人与被上诉人之间的转租事宜和产生的房屋租赁合同纠纷并不知情，因此答辩人不应作为本案当事人，也不应承担任何责任。综上所述，答辩人对上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同纠纷并不知情，答辩人不应作为本案当事人，也不应承担任何责任。请求人民法院依法判决。原审原告黄银旺向原审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告骆振刚签订的《三和润宝厂房转租协议》；二、判令二被告共同向原告返还定金人民币50000元及转让费用人民币650000元，合计人民币700000元。并以人民币700000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起计算至全部款项返还之日止的利息；三、判令二被告向原告赔偿定金人民币50000元；四、判令本案的诉讼费用由二被告承担。庭审时原审原告黄银旺当庭将第一项诉请变更为：确认原告与被告骆振刚签订的《三和润宝厂房转租协议》及《补充说明》无效。原审法院认定事实：2015年6月15日，第三人开发区管委会（甲方）、第三人润宝公司（乙方）、第三人桥背村民小组（丙方）签订《厂区租赁合同》，合同的第一条第一款、第二条第二款、第五条第十一款分别约定：“乙方租用的厂区位于惠阳区惠南大道莲塘面村桥背工业园”“租期自2015年9月1日至2025年8月31日止”“在合同期内，未经甲方、丙方书面同意，乙方不得将该厂房使用权转租”。2019年4月18日，被告骆振刚（乙方）与第三人润宝公司的法定代表人张某1（甲方）签订租赁合同，合同第一条、第二条第一款分别约定：“租赁物业位于惠州市惠阳区***********”“租期为6年2个月：由2019年4月16日起至2025年5月31日止”。2019年5月9日，原告黄银旺（乙方）与被告骆振刚（甲方）签订《三和润宝厂房转租协议》，合同约定：“甲方同意将润宝公司所在三和的厂房转租给乙方”“一、2019年5月15日前确认如下三条：1.确保润宝公司同意转租给乙方，每月租金100000元；2.确保厂房权属村委同意乙方合法办厂；3.润宝公司确保同意甲方转让已签给甲方的合同转让给乙方”“二、以上3条确保可以执行后，十个工作日内甲乙双方的合同转让由甲方负责完成”“三、乙方现交定金50000元，以转账为凭证（并附有彭建明银行账户信息）”“四、转租合同转让费合计770000元（含三个月押金300000元、2019年6月租金100000元、转让费用370000元，以上费用在润宝公司与乙方完成转租合同签署当日，乙方需全部结清全款）”“乙方违约定金不返还，甲方违约需赔双倍定金给乙方”。合同签订后，2019年5月10日，原告向彭建明的银行账户支付了定金50000元，并在2019年5月16日至2019年5月31日期间，向被告彭建明账户陆续支付了押金、租金及厂房转让费用等650000元，合计向彭建明支付了700000元。二被告对此不持异议。2019年5月21日，原告黄银旺（乙方）与被告骆振刚（物业）、案外人刘城（甲方）签订《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》，与本案有关的合同约定：“3、其它事项双方均按正本合同履行”“4、合同正式生效后乙方从2019年7月1日起正式交租”“5、2019年7月1日前合同仍由原乙方（物业方）履行，租金缴至6月30日，水电2019年5月1日至6月30日由原乙方缴交”“厂房2019年5月31日完善交接”。经第三人润宝公司庭审时确认，案外人刘城是其员工。另外，根据原告向原审法院的陈述：2019年5月31日原告到达现场后，发现厂房处于荒置状态，不具备交付条件，原被告就此问题协商未果，后原告了解到第三人开发区管委会、桥背村民小组与润宝公司签订了《厂区租赁合同》，开发区管委会、桥背村民小组事先不知情也不同意原告租用涉案厂房，原告遂于2019年12月11日向原审法院提起诉讼。另查明，被告骆振刚、彭建明共同经营物业租赁业务，彭建明负责现场业务，骆振刚负责签订合同事宜。在被告骆振刚与润宝公司的法定代表人张某1签订涉案厂房租赁合同时，以及原告黄银旺与被告骆振刚签订涉案厂房转租协议时，涉案厂房仍在第三人润宝公司、开发区管委会、桥背村民小组三方签订的《厂区租赁合同》所约定的合同期内。再查明，第三人开发区管委会对润宝公司转租涉案厂房一事不知情，庭审时也未表示同意转租。第三人润宝公司庭审时确认其转租涉案厂房未获得第三人开发区管委会、桥背村民小组的同意。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点是原被告之间所签订的厂房转租协议是否有效。首先，第三人润宝公司、开发区管委会、桥背村民小组三方所签订的《厂区租赁合同》第五条第十一款已明确约定：“在合同期内，未经甲方（开发区管委会）、丙方（桥背村民小组）书面同意，乙方（润宝公司）不得将该厂房使用权转租”。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，反之，若权利人不予追认的应认定为无效合同。本案中第三人润宝公司将涉案厂房转租给被告骆振刚的行为并未获得第三人开发区管委会、桥背村民小组的同意，至本案庭审之日也未获得第三人开发区管委会、桥背村民小组的追认，因此，作为次承租人的骆振刚与原告黄银旺签订的《三和润宝厂房转租协议》以及黄银旺与骆振刚、案外人刘城签订的《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》应认定为无效合同。被告骆振刚、彭建明辩称以上合同是有效合同的意见与查明的事实不符，抗辩理由不成立，原审法院不予采信。对于原告黄银旺主张二被告共同向原告返还已支付的定金、押金、租金及厂房转让费用等合计700000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此被告彭建明已经收取的700000元应予返还，又因被告骆振刚、彭建明二人是共同经营物业租赁业务，原告黄银旺诉求二被告共同向其返还上述款项符合事实和法律依据，原审法院予以支持。对于原告黄银旺主张已支付款项700000元利息的问题。原被告签订的转租协议约定：“一、……2.确保厂房权属村委同意乙方合法办厂”，而被告未能尽到确保厂房权属村委同意原告合法办厂的义务。因此，原审法院认为，使本次转租协议无效的主要过错在于二被告，原告主张从起诉之日起计算利息，原审法院予以支持。对于原告黄银旺主张参照转租协议诉求二被告向其赔偿定金50000元的问题。因《三和润宝厂房转租协议》及《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》已被认定为无效合同，且二被告向原告支付利息已尽到过错责任，原告主张二被告向其赔偿定金50000元的诉求没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。第三人桥背村民小组经原审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，按缺席论处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄银旺与被告骆振刚于2019年5月9日签订的《三和润宝厂房转租协议》以及原告黄银旺与被告骆振刚、案外人刘城于2019年5月21日签订的《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》为无效合同；二、被告骆振刚、被告彭建明于本判决生效之日起十日内共同向原告黄银旺返还定金、押金、租金及厂房转让费用等合计700000元及利息（利息以下列方式计算：从2019年12月11日起以700000元为本金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项清偿之日止）；三、驳回原告黄银旺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5650元（已减半），由被告骆振刚、彭建明共同负担（原告黄银旺已预交诉讼费5650元）。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：涉案厂房已经报建，土地使用权为工业划拨用地。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。上诉人骆振刚、彭建明与被上诉人黄银旺《三和润宝厂房转租协议》系上诉人将涉案厂房转租给被上诉人黄银旺，涉案厂房已经报建，故当事人之间的转租行为有无得到涉案厂房权利人的同意不影响合同的效力，原审认定合同无效不当，予以纠正。双方当事人之间签订的《三和润宝厂房转租协议》以及之后签署的《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》均是当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应该按照协议履行各自权利和义务。双方约定该租赁合同于2019年5月31日完善交接，2019年7月1日起正式交租，按照被上诉人的陈述：“2019年5月31日被上诉人到达现场后，发现厂房处于荒置状态，不具备交付条件”，双方因此产生纠纷导致合同难以履行。但被上诉人以此为由拒绝履行租赁合同理据不足，构成违约，因此，被上诉人交纳上诉人的定金5万元依法不应当退回。因双方在交接厂房产生纠纷，被上诉人没有实际占有使用厂房，合同事实上不能履行，故本院解除双方的转租协议，由上诉人退回其收取押金、租金及厂房转让费用等650000元。因系被上诉人违约导致合同事实上不能履行，故被上诉人诉请上诉人返还650000元的利息不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉有理部分予以支持，无理部分予以驳回，原审认定事实基本清楚，适用法律不当，处理不妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1099号民事判决第三项；二、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1099号民事判决第一项为：解除黄银旺与骆振刚于2019年5月9日签订的《三和润宝厂房转租协议》以及黄银旺与骆振刚、案外人刘城于2019年5月21日签订的《三和润宝厂房合同转让协议补充说明》；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1099号民事判决第二项为：骆振刚、彭建明于本判决生效之日起十日内共同向黄银旺返还押金、租金及厂房转让费用等合计650000元；四、驳回黄银旺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费5650元（已减半，黄银旺已预交诉讼费5650元），由骆振刚、彭建明5000元，由黄银旺负担650元。本案二审诉讼费10800元（上诉人预交），由上诉人承担7000元，由被上诉人承担3800元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月十四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩