浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5927号 原告：绍兴民程纺织科技有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区创意路******，统一社会信用代码91330621MA29E05QXJ。 法定代表人：余江民。 委托诉讼代理人（特别授权）：娄国芬,浙江越光律师事务所律师。 被告：绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司，住所地浙，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥经济开发区轻纺城创意园****信用代码91330621577731254G。 法定代表人：徐杏木。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈华，浙江亿旺律师事务所律师。 被告：徐杏木，男，1968年9月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：梅东英，女，1972年2月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：徐志江，男，1991年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告绍兴民程纺织科技有限公司（以下简称“民程公司”）与被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司（以下简称“瑞雪公司”）、徐杏木、梅东英、徐志江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告徐杏木在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，要求将本案移送至乐清市人民法院审理，本院经审查于2020年8月25日作出裁定，驳回被告徐杏木提出的管辖权异议。管辖权异议审查结束后，本案于2020年10月14日公开开庭进行了审理,原告民程公司的委托诉讼代理人娄国芬、被告瑞雪公司的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼，被告徐杏木、梅东英、徐志江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告民程公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告瑞雪公司签订的《土地及房屋权属转让合同》有效；2.判令被告瑞雪公司协助原告办理瑞雪创意园9幢0901室房屋的过户手续；3.判令被告瑞雪公司支付以408万元为基数，自2019年12月1日起至办理房屋过户手续时止按日万分之五计算的违约金。被告徐杏木、梅东英、徐志江对违约金承担连带责任。事实与理由：2017年9月16日，原告与被告瑞雪公司签订一份《土地及房屋权属转让合同》，约定原告向被告瑞雪公司购买位于创意园9幢0901室房屋所有权及其分摊土地的使用权，转让价为408万元，房屋建筑面积825.29平方米，土地权属期限至2055年12月1日止；被告瑞雪公司应在收到合同转让价款之日起十二个月内完成权属转让变更登记手续。 合同签订后，原告按约定支付房款并办理银行按揭手续，且对创意园9幢0901室房屋进行装修并入驻使用，之后原告多次催促被告瑞雪公司办理房屋过户手续，但被告瑞雪公司一直推脱不予办理。2019年10月26日，被告瑞雪公司出具《承诺书》一份，承诺在2019年11月30日前办理过户网签手续，无法办理过户手续的，承诺从2019年12月1日起开始计算到办理过户网签手续之日止，按总房款金额的日万分之五补偿给原告，被告徐杏木、梅东英、徐志江愿承担连带责任。截至目前，原告才得知被告瑞雪公司私自将创意园9幢0901室抵押给个人用于借款。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 被告瑞雪公司辩称，1.原、被告之间签订的《土地及房屋权属转让合同》系双方真实意思表示，请求确认有效。2.被告瑞雪公司已经按照合同要求，向原告交付房屋，已由原告占有使用。目前该房屋处于抵押状态，被告瑞雪公司正在积极筹措资金，但尚需时日，暂时无法办理相关过户手续。3.由于被告瑞雪公司无法按时协助原告办理过户手续，被告愿意承担违约责任。但被告认为，每日万分之五的违约金年化利率为18.25%，高于民间借贷LPR的4倍，请求法院给予适当调整。因最终迟延过户时间较长，违约金应以合同价的30%为限。 被告徐杏木、梅东英、徐志江未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的《土地及房屋权属转让合同》、《承诺书》、不动产登记查档证明，被告瑞雪公司提供的不动产登记查询证明，本院经审核对上述证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于绍兴市柯桥区××路××号××幢××室，房屋建筑面积825.29平方米，所有权登记于瑞雪公司名下。徐杏木为瑞雪公司的法定代表人，梅东英为徐杏木妻子，徐志江为徐杏木儿子。2017年9月16日，瑞雪公司（甲方）与民程公司（乙方）签订《土地及房屋权属转让合同》，合同约定：“转让标的：乙方同意受让甲方转让的位于瑞雪创意园9幢0901室房屋所有权及其分摊土地的使用权。房屋建筑面积825.29平方米,土地使用权属期限至2055年12月11日止。转让房屋须用于绍兴中国轻纺城创意园建设管理领导小组批准的乙方新注册入园企业使用，并接受创意园管理公司的监督管理；转让价格：上述房屋所有权及其土地使用权的转让价格按房屋建筑面积计算，单价4943.72元／㎡，转让总额为4080000元；付款方式:银行按揭付款，首付款应于本合同签订之日支付房屋款2040000元，剩余房款2040000元由乙方一个月内通过银行贷款付清。乙方符合贷款条件的，甲方协助乙方办理贷款手续。若由于乙方自身原因不符合银行贷款条件的，经甲方同意可选择变更为一次性付款或分期付款方式。”合同签订后，民程公司按约支付了首付款204万元，并已付清全款，瑞雪公司已将房屋提前交付民程公司使用。 由于瑞雪公司的涉案房屋处于银行抵押状态，房屋买卖合同签订后瑞雪公司也未能及时注销抵押登记，导致无法与民程公司办理房屋过户手续。2019年10月26日，瑞雪公司（甲方）与民程公司（乙方）签订《承诺书》一份，约定：“一、甲方承诺在2019年11月30日前必须办理过户网签手续，在约定时间完成的双方两清；若甲方不能在2019年11月30日前办理过户网签的，甲方承诺从2019年12月1日起开始计算到办理过户网签手续之日止，按总房款金额的日万分之五补偿乙方；为了保障乙方的权益，该承诺书由法定代表人及家属梅东英、徐志江同意追加个人连带责任的担保等。”《承诺书》签订后，因瑞雪公司未能归还他人贷款，涉案房屋目前仍处于抵押状态，瑞雪公司也未能与民程公司办理房屋过户手续。 本院认为，民程公司与瑞雪公司签订的《土地及房屋权属转让合同》、《承诺书》，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 关于民程公司要求瑞雪公司继续履行合同并协助办理房屋产权过户手续的诉求。本院认为，民程公司已按约付清全部购房款，按照合同约定瑞雪公司作为房屋出卖人本有义务配合办理房屋过户手续。但是，案涉房屋目前处于抵押状态，民程公司和瑞雪公司均未提供证据证明抵押权人同意转让抵押房产。在此情形下，未经抵押权人同意，本院不能直接判决瑞雪公司履行房屋过户手续。民程公司该项诉讼请求在事实上和法律上履行不能，本院不予支持。原告可在条件成就后另主张。 关于民程公司要求瑞雪公司支付逾期办证违约金的诉求。本院认为，双方签订的《承诺书》约定瑞雪公司承诺在2019年11月30日前办理过户网签手续，如未按该时间履行，瑞雪公司自2019年12月1日起至办理过户手续之日止按总房款金额的日万分之五补偿民程公司。本案事实表明，瑞雪公司至今未能注销抵押登记以及协助民程公司办理过户登记手续，构成违约，应按《承诺书》约定支付以408万元为基数，自2019年12月1日至实际办理过户手续之日止的违约金。瑞雪公司辩称违约金过高，请求予以调整。本院认为，违约金计算标准的约定系双方真实意思表示，瑞雪公司亦未提供证据证明违约金过分高于民程公司造成的损失，本院不予支持。 关于徐杏木、梅东英、徐志江是否承担连带保证责任。连带保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，民程公司与瑞雪公司未约定违约金的履行期限，民程公司有权随时要求瑞雪公司履行。现民程公司起诉要求瑞雪公司支付违约金的同时要求保证人承担连带保证责任，未超过保证期间。徐杏木、梅东英、徐志江应按《承诺书》的约定，对违约金承担连带清偿责任。徐杏木、梅东英、徐志江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证与抗辩的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告绍兴民程纺织科技有限公司与被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司于2017年9月16日签订的《土地及房屋权属转让合同》有效； 二、被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绍兴民程纺织科技有限公司支付以408万元为基数自2019年12月1日起至实际办理房产过户登记之日止按日万分之五计算的违约金（暂计算至2020年12月15日为775,200元）； 三、被告徐杏木、梅东英、徐志江对被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司的上述债务承担连带清偿责任。被告徐杏木、梅东英、徐志江承担清偿责任后，有权向被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司追偿; 四、驳回原告绍兴万景纺织科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7420元，减半收取3710元，由被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司负担，限被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周国鑫 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 池卫卫 书 记 员 钱 芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。