广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0512民初619号原告：杨之扬，男，汉族，1988年7月6日出生，住址广东省深圳市南山区*********，公民身份号码************。原告：张燕霞，女，汉族，1989年1月2日出生，住址广东省深圳市福田区********莲花山花木园，公民身份号码************。原告杨之扬、张燕霞之委托诉讼代理人：李妮，广东明捷律师事务所律师。原告杨之扬、张燕霞之委托诉讼代理人：陈恺，广东明捷律师事务所律师。被告：汕头市恒合置业有限公司，住所地广东省汕头市濠江区***。法定代表人：湛某1。委托诉讼代理人：朱灵谱，男，1991年12月24日出生，系该司职员。委托诉讼代理人：马建琼，女，1990年6月15日出生，系该司职员。原告杨之扬、张燕霞与被告汕头市恒合置业有限公司（下称恒合公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨之扬及其与原告张燕霞的委托诉讼代理人李妮、陈恺与被告恒合公司之委托诉讼代理人朱灵谱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨之扬、张燕霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告恒合公司向原告杨之扬、张燕霞返还全部购房款2047921元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告杨之扬、张燕霞支付占用购房款期间的利息（自2017年9月19日计算至实际清偿之日止）；3.判令被告恒合公司向原告杨之扬、张燕霞支付违约金人民币20479.21元；4.判令被告恒合公司协助原告杨之扬、张燕霞向税务部门办理退还契税手续，退还原告杨之扬、张燕霞已缴纳的税费人民币27674.61元；5.判令被告恒合公司承担本案受理费。事实和理由：2017年8月29日，原、被告签订了《金碧外滩湾商品房认购书》，约定原告向被告认购金碧外滩湾5幢2201单元。同日，原告委托母亲郑育慈依约向被告支付了定金2万元。2017年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于濠江区南滨路南侧金碧外滩湾5幢2201号房，房价款总额为2047921元，原告应当在2017年9月29日前支付全部购房款，被告应当在2019年12月31日前向原告交付涉案房产。同时，合同第十二条约定被告逾期交付超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息；同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。同日，原、被告双方签订《无理由退房协议书》，约定若原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利，恒大地产集团有限公司针对上述约定也出具承诺书予以确认。上述合同签订后，原告已依约将全部购房款付给被告，被告出具收据予以确认。2019年12月底，被告电话通知原告可前往涉案房产验房办理交付手续，原告于2020年1月5日到涉案房产进行验房，发现涉案房产整幢公共区域的架空层、消防通道、天台部分建筑尚未完工;涉案房产整幢的所有消防栓内没有配备相应的消防器材，部分未安装消防栓门，存在重大安全隐患；消防步梯、负一层电梯间和地下车库内建筑垃圾成堆；而且，原告所购买的涉案房产内也查验出多达25项问题，对此，物业公司通过物业管理软件对上述问题予以记录，并向原告出具了《汕头-恒大外滩物业服务中心维修单》。基于上述现场验房结果，原告认为涉案房产存在质量问题及整幢公共区域工程并未完工，不满足交付入住的条件，故不同意签字办理入住手续，并根据合同约定，要求被告在60日内对上述所发现的问题进行整改后，再行通知原告前来验房。2020年4月28日，原告接到被告的电话通知后再次前往涉案房产验房，进行查验后发现涉案房产整幢公共区域的架空层、消防通道、天台部分建筑施工未完工部分仍未进行整改，涉案房产仍发现了15项问题，公卫的窗框出现了多处生锈等问题，同年5月9日物业管理处经理邓达明、五幢物业管家邱泽君答复公卫窗框材质非合同约定的铝合金而是钢质窗。2020年5月17日，原告父亲杨俊光通过物业管家邱泽君向被告转交了《关于验房、交收手续声明》，要求被告对发现涉案房产的质量问题、公卫窗框材质不符合同约定、公共区域消防设施未竣工及器材未配备到位以及公共区域未完工、施工垃圾未清理等问题解决后再行通知办理验房、交房手续，邱泽君确认收悉并于2020年5月19日回复已转发被告工程部。2020年7月15日，原告再次前往涉案房产查看，发现涉案房产内3个飘窗下的墙面有渗水痕迹、主房地板上有大面积的积水（在窗户紧闭的情况下）。当天，原告父亲杨俊光将上述重要质量问题情况告知物业管家邱泽君，要求被告予以解决。自被告通知交付房产以来，原告及其他业主通过查验多次发现涉案房产的公共区域存在严重安全隐患及尚未完工的情况，包括车库漏水、车库消防栓器材未配备以及天台、步梯、地下室设备房工程未完工等问题，原告及其他业主也在“恒大外滩湾5栋业主群”（该群由物业管理部门建立）中告知物业管理处总经理邓达明，并先后三次发出整理汇总的问题清单，要求被告修缮整改，邓达明多次在业主群对上述情况予以承认并承诺上报工程部整改，但被告至10月25日未能修缮整改完成。无奈之下，原告于2020年10月26日以书面形式向被告发出《取消“汕头市商品房买卖合同240033970”号合同通知》，提出解除涉案合同，并要求被告退还原告全额购房款、赔偿损失，被告的工作人员宋杰卫予以签收，但被告通过其工作人员向原告表示不同意解除涉案合同。原告认为，涉案房产楼幢的公共区域存在严重安全隐患及尚未完工的情况，涉案房产也存在重要质量问题，被告在涉案房产未能达到交付条件时就贸然通知原告交房，经原告验房发现问题后未能在60日内完成施工、整改完毕，至今尚未能交付涉案房产，已逾期超过180日，原告至今也未办理入住手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》，原告有权要求解除合同，并要求被告付还全部购房款、利息、违约金及赔偿相应损失。为维护原告杨之扬、张燕霞合法权益，特向法院起诉。被告恒合公司辩称：涉案房屋不存在严重质量问题，被告恒合公司也不存在逾期交房，原告主张解除合同没有依据。被告依约通知原告接收房屋，原告无理由拒绝接收，且没有证据证明房屋存在质量问题。纵然涉案房屋质量存在瑕疵，也可以维修保修，也并不影响原告接收房屋。若原告主张依据无理由退房协议提出解除合同，因合同约定交房时间为2019年12月31日，故原告请求解除合同不符合应在办理入住手续前提出的约定。本院经审理认定事实如下：2017年9月10日，原告杨之扬、张燕霞（买受人）与被告恒合公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为“汕头市商品房买卖合同***号”）及《补充协议》，约定买受人向出卖人购买汕头市濠江区****侧金碧外滩湾第5幢2201号房屋（下称涉案房屋），房屋总价款2047921元；买受人应于2017年9月29日前支付涉案房屋全部价款；出卖人应于2019年12月31日前将该房屋交付给买受人，逾期交付超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同还约定了其他内容。上述《商品房买卖合同》于同年11月3日在汕头市濠江区房产交易于权属登记管理所进行网上备案登记，备案编号为240033970。同日，恒大地产集团有限公司向原告杨之扬、张燕霞出具《无理由退房承诺书》并承诺，若原告杨之扬、张燕霞已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自原告杨之扬、张燕霞签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间均可无理由退房。同时，原告杨之扬、张燕霞（乙方）与被告恒合公司（甲方）又签订《无理由退房协议书》，协议约定：“一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。……二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。被告恒合公司于2017年9月10日、19日分别向原告杨之扬、张燕霞出具二份《收据》，载明其收到原告杨之扬、张燕霞涉案房屋购房款128万元和767921元。原告杨之扬、张燕霞因购买涉案房屋缴纳契税27674.61元。被告恒合公司系汕头市濠江区****侧金碧外滩湾第5幢的房地产开发企业，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告恒合公司已取得该项目预售许可证。受被告恒合公司委托，汕头市杰信测绘科技有限公司于2019年8月1日就恒大金碧外滩湾5幢（包括涉案房屋）作出《房屋建筑面积测绘成果报告书》，载明涉案房屋建筑面积为157.01平方米。涉案金碧外滩湾2-9栋及地下室于2019年12月13日经竣工验收。汕头市濠江区住房和城乡建设局于2019年12月30日收讫齐全恒大金碧外滩湾2-9栋楼房工程的竣工验收备案文件，同意予以备案并作出《工程竣工验收备案表》。被告恒合公司于2019年12月底通知原告杨之扬、张燕霞办理接收涉案房屋手续，原告杨之扬、张燕霞于2020年1月5日前往现场验收但以房屋存在质量问题为由拒绝接收。原告杨之扬、张燕霞因本案纠纷于2020年11月25日向本院提起诉讼，请求判如所请。庭审时，原告杨之扬、张燕霞提出如果法院对其主张的因涉案房屋质量问题致被告恒合公司违约无法按时交付房屋，并不采纳原告杨之扬、张燕霞据此提出解除合同的主张，则请法院采纳原告杨之扬、张燕霞以双方签订的《无理由退房协议书》为据主张解除房屋买卖合同。以上事实有商品房买卖合同、补充协议、收据、无理由退房协议书、税收完税证明、房屋建筑面积测绘报告、工程竣工验收备案表及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原告杨之扬、张燕霞与被告恒合公司签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》，均是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应按约履行各自义务。一、关于合同解除的问题1.关于涉案房屋是否存在严重质量问题致逾期交房可就此解除合同的问题。涉案房屋于2019年12月26日经竣工验收，被告恒合公司于同年12月30日取得了涉案房屋的竣工验收备案表，故在无相反证据的情况下应认定涉案房屋主体结构质量合格。被告恒合公司在取得竣工验收备案表后通知原告杨之扬、张燕霞接收房屋，而原告杨之扬、张燕霞房屋以房屋存在质量问题为由拒收房屋，以致涉案房屋至今仍未交付使用。但原告杨之扬、张燕霞并无证据证实涉案房屋主体结构质量存在问题或有其他严重影响居住的质量问题，即使涉案房屋在交付时存在一定质量瑕疵，只要该问题处于可予修复完善之范围内，原告杨之扬、张燕霞可就此要求被告恒合公司承担修复责任，而不得以此为由拒收房屋，更不能仅以此为由径行要求解除商品房买卖合同。据此，原告杨之扬、张燕霞提出的因涉案房屋存在严重质量问题影响房屋按时交付并以此为由要求被告恒合公司支付逾期交房违约金20479.21元及主张解除商品房买卖合同，皆因证据不足，本院对此不予支持。2.对于《无理由退房协议书》中约定的“办理入住手续之前”的理解。被告恒合公司提出的因原告杨之扬、张燕霞无正当理由拒绝接收房屋，应视为涉案房屋已交付，其依《无理由退房协议书》解除合同已超过约定期限，本院认为，双方签订的《无理由退房协议书》约定在“办理入住手续之前”的任何时间原告杨之扬、张燕霞在不违约的情况下享有无理由退房权利，即原告杨之扬、张燕霞向被告恒合公司提出无理由退房必须是在办理入住手续之前。现双方对“办理入住手续之前”的理解发生争议，但因《无理由退房协议书》中的条款属于被告恒合公司单方制作的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，故对于“办理入住手续之前”的理解，应作出对购房者有利的解释，即应理解为在原告杨之扬、张燕霞实际办理房屋入住手续之前。3.关于原告杨之扬、张燕霞以《无理由退房协议书》为据主张解除合同的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告恒合公司与原告杨之扬、张燕霞签订《无理由退房协议书》，以约定方式赋予了原告杨之扬、张燕霞在履行商品房买卖合同无违约的情况下享有单方解除合同的权利。原告杨之扬、张燕霞已按《商品房买卖合同》约定履行其合同义务，故其解除权条件已成就。虽然被告恒合公司依约通知原告杨之扬、张燕霞接收房屋，但因双方对质量问题存在争议，原告杨之扬、张燕霞也一直未实际办理入住手续，故原告杨之扬、张燕霞仍可以依约行使无理由退房的权利。现原告杨之扬、张燕霞已作出解除合同的意思表示，且系在办理涉案房屋入住之前，故该《商品房买卖合同》及《补充协议》依法予以解除。因原告杨之扬、张燕霞并无证据证实其在起诉之前已向被告恒合公司主张《商品房买卖合同》解除，故其提出上述合同于2020年10月26日解除的主张，本院不予采信。被告恒合公司提出原告杨之扬、张燕霞提出无理由退房超过期限，缺乏依据，本院不予采信。二、关于合同解除的法律后果问题合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，对于原告杨之扬、张燕霞已支付的涉案房屋房款2047921元，被告恒合公司应予以返还。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案注销商品房买卖合同的预告登记等相关手续属于原、被告双方共同的合同附属义务，故涉案合同解除后，原、被告双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记。同时，被告恒合公司也应于商品房买卖合同解除后协助原告杨之扬、张燕霞办理契税退费等相关手续。三、关于房款利息的问题对于原告杨之扬、张燕霞主张由被告恒合公司承担其购房款利息损失的问题。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。首先，原、被告对购房者退房造成的利息损失承担并无明确约定。原告杨之扬、张燕霞与被告恒合公司签订的《无理由退房协议书》第二条明确约定，如原告杨之扬、张燕霞行使无理由退房权利，在双方办理完毕有关手续，被告恒合公司将原告杨之扬、张燕霞所缴纳的楼款本金全额退还之后，即视为原、被告双方权利义务已全部履行完毕。上述约定系双方的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。其次，根据公平原则，原、被告签订《无理由退房协议书》，在双方都没有过错的情况下，应当公平合理地分配双方的行为风险。本案中，作为房屋开发商的被告恒合公司作出无理由退房的承诺，其需要承担的是房价下降和房屋经退房后积压的风险。而原告杨之扬、张燕霞作为购房者，则应当承担的是其支付的购房款之利息成本和风险。因此，在合同双方当事人均无过错及违约的情况下，由原告杨之扬、张燕霞承担本案中资金成本及贷款利息符合公平原则。据此，被告恒合公司仅需返还原告杨之扬、张燕霞所付购房款本金，无需支付原告杨之扬、张燕霞的购房款利息。故原告杨之扬、张燕霞的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十一条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨之扬、张燕霞与被告汕头市恒合置业有限公司于2017年9月10日就坐落于汕头市濠江区******************屋签订的《商品房买卖合同》（合同号为汕头市商品房买卖合同240033970号）及《补充协议》。二、被告汕头市恒合置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨之扬、张燕霞购房款2047921元，并协助原告杨之扬、张燕霞办理契税等费用退费及注销合同备案登记、预告登记等相关手续。三、驳回原告杨之扬、张燕霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11784.3元，由原告杨之扬、张燕霞负担115.3元，被告汕头市恒合置业有限公司负担11669元。原告杨之扬、张燕霞已预交受理费11784.3元，本院予以退还11669元；被告汕头市恒合置业有限公司应负担的案件受理费11669元，应在本判决发生法律效力之日起10日内向本院交纳；拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 陈浩炳二〇二〇年十二月二十五日法官助理 陈焕铃书 记 员 陈安琪附：本判决书相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。