重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初26125号原告：国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司，住所地重庆市南岸区辅仁路****负**，统一社会信用代码91500108781587704M。法定代表人：肖基銮，职务总经理。委托诉讼代理人：谭香，女，系公司员工。委托诉讼代理人：蔡琳，女，系公司员工。被告：刘涛，男，汉族，住重庆市。原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司（以下简称：国瑞阳光公司）与被告刘涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告国瑞阳光公司的委托诉讼代理人谭香、蔡琳，被告刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞阳光公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2015年9月起至2020年8月的物业管理费9162.2元，从2015年8月起至2020年7月的公摊水电费541.6元，以及每日按照所欠物业管理费、公摊水电费的千分之三计算至实际付清之日止的违约金；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系重庆市九龙坡区XXX号房屋业主，2013年4月原告与被告签订了《前期物业服务合同》约定由原告向被所在小区提供物业管理服务。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，但被告从2015年8月起拒绝向原告交纳物业管理费和公摊水电费，并产生违约金。经原告多次催收，被告仍未缴纳，故原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告刘涛辩称：1、被告无需支付原告2015年9月起至2020年8月的物业管理费用及公摊水电费；被告不认可从2015年9月起拒缴物业管理费和公摊水电费的诉讼请求，并认为该项诉讼请求已过诉讼时效；被告认为在（2019）渝0107民初16500号民事裁定书中，原告经法院传票传唤，无正当理由，据不到庭，可视为是原告已于2019年9月5日放弃了其诉讼权利，物业费用起始计算时间应从2019年9月6日开始，且原告还需承担因前次起诉不到庭给被告造成的交通费、误工费损失共计3015.45元。2、被告与重庆渝港物业管理有限公司签订的前期物业服务合同早已过期，被告与原告之间不存在合同关系。3、原告在收取被告物业费时仅开具收据，经被告多次索要也未提供正规发票。4、被告已按原告要求就案涉房屋向原告物业管理处申请了房屋空置，并要求延长房屋空置时限，物业服务费用应按半价收取，且由于房屋空置未产生公摊水电等不合理费用；2015年9月至今原告未向被告提供任何物业服务；原告存在严重不作为情况，完全没有按约履行合同及未按相关规定提供相应的服务，已构成违约。5、原告收费未执行《重庆市住宅物业服务登记标准》，其服务未达到一级标准，收费标准不得超过一级基准价，即不应超过1元/平方米˙月。6、被告无需支付原告主张的违约金，被告没有违约，是原告存在严重不作为情况。7、被告无需支付案件受理费，是原告在（2019）渝0107民初16500号拒不到庭的行为导致的二次诉讼，故应由原告承担。8、案涉小区2栋楼下车行擅自打挖墙角，原告承诺2栋业主的“每户赔偿1000元”须兑现。原、被告双方围绕诉讼请求依法向本院举示了XXX前期物业服务合同及备案证明、收据、小区来访人员登记表及秩序维护巡逻表等、律师函、EMS快递单、房屋登记信息查询证明、房屋权属登记申请书、水电公摊情况表、公共收支明细表、自用水电表抄表记录（复印件）、准予变更登记通知书（复印件）、XXX前期物业服务合同（复印件）、文档资料、证明、劳动合同复印件、订单详情、邮单、给法院的一封信、渝国土房管（2017）309号文件复印件、费用告知单、收据、视频资料及照片等证据。本院依法组织原、被告双方进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及原、被告双方的陈述，本院认定本案事实如下：被告刘涛系重庆市九龙坡区XXX号房屋业主，前述房屋建筑面积为83.45平方米，房屋用途为成套住宅，建设单位为重庆市明发房地产开发有限公司。2012年10月25日，重庆市明发房地产开发有限公司（甲方）与重庆市渝港物业管理有限公司（乙方）签订《XXX园前期物业服务合同》（以下简称：前期物业服务合同），并于2012年11月5日经重庆市国土资源和房屋管理局备案。该合同中约定：由重庆市渝港物业管理有限公司对“XXX园”提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.8元/月˙平方米（含电梯费），公用部位用水、用电由业主每月据实分摊或按10元/月/户收取；业主应于甲方通知房屋交付之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按应缴物业管理服务费用每日3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自交房之日起两年止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同期满前十五天，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。前述合同签订后，原告在案涉小区提供物业服务。合同到期后，原、被告双方一致确认由原告继续为案涉小区提供物业服务。2019年11月25日,重庆市渝港物业管理有限公司更名为国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司。另查明，原告于2016年10月24日向被告作出书面费用告知单，告知被告于2016年10月24日前缴纳2015年8月1日至2016年10月31日的物管费欠费1201.6元、水电公摊欠费150元以及滞纳金884.9元。后被告未缴纳前述费用。本院于2019年7月12日受理重庆市渝港物业管理有限公司诉被告刘涛物业服务合同纠纷一案，该案中重庆市渝港物业管理有限公司要求被告刘涛支付2015年8月起至2019年5月的物业管理费及公摊水电费等，被告刘涛于2019年9月5日到庭应诉，后因重庆市渝港物业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院于2019年9月5日作出（2019）渝0107民初16500号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。原告于2020年7月通过邮寄催收函方式向被告催收2015年8月至2020年7月31日期间的物业服务费用。审理中，原告明确其主张被告欠付物业费的时段为2015年9月1日至2020年8月31日，收费标准为1.8元/平方米˙月，物业费金额为9162.2元；被告欠付公摊水电费的时段为2015年8月1日至2020年7月31日，据实分摊金额为541.6元；违约金根据前期物业服务合同约定以应付金额为基数，按照每日千分之三自应付之日起计算至付清全部欠款时止，也认可由法院酌情认定。被告刘涛陈述，对物业管理费及公摊水电费的欠费时段均予以认可，因案涉房屋处于空置状态，认为物业管理费应按照半价收取，也未享受到公用区域设施用水用电的服务，认为其不应当支付相应的公摊水电费；违约金不予认可，因前期物业服务合同已经到期。针对诉讼时效问题，被告陈述，原告因在（2019）渝0107民初16500号案件中于2019年9月5日开庭时拒不到庭，视为原告自愿放弃相关权利，故被告只认可2019年9月6日之后的费用，其它时段的相关费用已过诉讼时效。同时被告认可其曾于2016年收到过原告催收其交纳2015年8月1日至2016年10月31日期间的催费通知。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与“XXX园”的建设单位重庆市明发房地产开发有限公司签订的《XXX园前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对于原告及作为小区业主的被告均具有约束力。前述合同签订后，原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，根据权利与义务相一致的原则，被告应当向原告支付物业服务费。合同到期后，原告继续在案涉小区提供物业服务，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，原告继续依据前期物业合同约定的物业服务费标准主张物业费，并无不当，本院予以支持。被告辩称物业服务费用收取标准应当按照半价计算，但前述前期物业服务合同未对空置房屋的物业费收取标准作出约定，原告对此不予认可，故本院对被告此项抗辩意见不予采信。关于诉讼时效问题，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》有关三年诉讼时效的规定以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，被告认可于2016年收到过原告催收其交纳2015年8月1日至2016年10月31日期间的物业管理费及公摊水电费的费用告知单，根据费用告知单的作出时间及被告陈述收到情况，该费用告知单中催收期限内的费用亦在2016年10月24日或该日以后产生诉讼时效中断效果，且在民法总则施行之日起尚未满民法通则规定的二年的诉讼时效，应适用三年时效的规定。本院经审查确认，原告于2019年7月12日起诉要求被告支付2015年8月起至2019年5月的物业管理费及公摊水电费的行为亦引起前述诉请时段内相关费用的诉讼时效中断。故根据三年诉讼时效之规定，本案原告主张的2015年9月1日至2020年8月31日期间的物业费用未过诉讼时效。原告在（2019）渝0107民初16500号案件中经传票传唤无正当理由拒不到庭，而该案按撤诉处理的结果并不导致原告相应诉讼权利的消灭或视为原告放弃相关权利，本院对被告有关诉讼时效已过的抗辩意见不予采信。综上，结合原、被告双方的陈述及前述案涉房屋建筑面积、物业费收取标准及欠费时段，经计算，本院认定，被告应当向原告交纳自2015年9月1日至2020年8月31日期间的物业管理费9012.6元（1.8元/平方米˙月×83.45平方米×60个月）。关于原告主张的公摊水电费的问题，本院认为，小区日常物业管理、公共照明及维持公用设施正常运转等必然产生公共水电费用的支出，而该费用是用于小区业主的公共利益，理应由小区业主分摊，原告主张费用标准符合合同约定，且较为合理，故被告应当向原告交纳自2015年8月1日起至2020年7月31日止的公摊水电费541.6元。关于原告主张的违约金，因前期物业服务合同已过合同期限，原告此项主张于法无据，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告提出的原告物业服务不作为的抗辩意见，本院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，且被告并未举示证据证明因原告的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。故本院对其抗辩意见不予采信。关于被告所称因原告第一次起诉而产生的误工费、交通费损失，该损失所涉法律关系与本案审理纠纷并非同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张权利。同时本院在此提醒原告注意：原告的物业服务虽未存在构成根本违约的重大瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。在今后的物业服务过程中，原告应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，维护和谐稳定的家园环境。对于被告而言，如认为原告的相关行为构成了侵权，亦可由相关权利人另案主张权利。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘涛在本判决生效之日起十五日内支付原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司自2015年9月1日起至2020年8月31日期间的物业管理费9012.6元、自2015年8月1日起至2020年7月31日期间的公摊水电费541.6元，共计9554.2元；二、驳回原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为137元，由原告国瑞阳光物业管理集团重庆有限公司负担112元，被告刘涛负担25元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  马   依   婷二〇二〇年十二月三十一日法官助理  文婷书记员彭柯颖