浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0104民初756号原告（反诉被告）浙江广大机动车驾驶员培训有限公司，住所地杭州市经济技术开发区白杨街道四号大街17-6号4楼440室法定代表人任俊。委托代理人冯弋恬、潘雨婷,浙江楷泽律师事务所律师。被告（反诉原告）赵善红，男，1976年8月9日出生，汉族，住四川省三台县。委托代理人曾碧佳、余凯，浙江泽厚律师事务所律师。原告（反诉被告）浙江广大机动车驾驶员培训有限公司（以下简称广大公司）诉被告（反诉原告）赵善红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人冯弋恬、潘雨婷、被告（反诉原告）赵善红及其委托代理人曾碧佳、余凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月4日，被告因商铺使用需要与原告签订《商铺租赁合同》，承租原告所有的位于杭州市江干区××路××巷××号××商铺（商铺房产证地址为：杭州市江干区三里××幢××号，商铺因临街门牌号为：机场路一巷71号）。双方约定商铺租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日，同时合同第4条租金和支付方式及租金交纳期限约定：租赁金额每年400000元，第一年租赁期免租一个月，第三年至五年租赁金额每年按3%比例递增。乙方必须按照约定准时向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。合同第9条违约责任和合同终止的赔偿措施约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利：…拖欠房屋租金累计30日以上。合同签订后，被告按约向原告支付了40万元租金及5万元保证金，原告交付案涉商铺。第1年租期到期后，原告多次向被告催讨第2年租金，被告置之不理。原告认为，被告拒绝缴纳第2年租金，已经构成违约，故请求：一、判令被告向原告支付房租33333.33元（暂计算2019年10月15日至2019年11月14日共1个月，此后按照每月33333.33元另行计付房租，直至被告实际腾空并交付案涉商铺之日止）；二、判令被告向原告支付违约金100000元；三、判令原告不予退还被告缴纳的保证金50000元；四、判令本案诉讼费由被告承担。本案诉讼金额暂合计183333.33元被告辩称，根据商铺租赁合同约定的租期，第一年租期从2018年4月15日到2019年11月14日。因为第一年为免租期，我们认为我们团队是在2019年10月15日腾退，这个腾退日期是在第一年的免租期内，所以租金无需支付。因为我们实际腾退是在第一年的免租期内，所以并没有迟延支付租金，而且对方也没有任何催告支付租金的材料，因此我们并没有违约，不需要支付违约金，同样，保证金他们是需要退还的。反诉原告诉称，2018年10月4日，赵善红因开办教育机构需要与广大公司签订商铺租赁合同，承租广大公司所有的位于杭州市江干区××路××巷××号商铺（商铺房产证地址为杭州市江干区三里××幢××号，商铺临街的门牌号为机场路一巷71号）。租赁合同约定：租赁用途为商铺，租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日，第一年租赁期免租一个月。在合同履行期间，2019年3月，反诉被告又将房屋租赁给案外人胡卫东，租赁时间为2019年3月2日至2028年3月1日，并办理了租赁备案，广大公司的违约行为造成双方发生争执。同时，又因案涉房屋的消防出口设置不符合消防要求，反诉原告始终无法开业，合同目的无法实现，反诉原告与反诉被告屡次沟通协助解决商铺消防问题，但反诉被告始终不给予解决。经过双方多次争执和协商，2019年10月20日，双方终于达成一致意见，共同签订了三里新城11幢2＃商铺买卖合同，该合同约定：反诉被告将前述租赁房屋出卖给反诉原告，价款共550万元，反诉原告可以将所购商铺自由转让或出租给其他方，双方以实际的行为解除了之前的房屋租赁合同，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，双方的租赁合同业已解除，此时，反诉原告已经不存在再向反诉被告支付第二年租金的义务。房屋买卖合同签订之后，反诉原告向反诉被告支付了150万元对价，但反诉被告却再次毁约。不得已情况下，反诉原告只能妥协，与反诉被告办理了房屋及物品交接手续，并签署了《交接清单》，同时按照双方约定办理了公司迁册事宜，但反诉被告至今没有归还150万元价款。综上，反诉被告应当按约将保证金全额退还给反诉原告。故反诉诉请：1、判令反诉被告返还反诉原告5万元租赁保证金；2、判令被反诉人承担本案诉讼费。反诉被告辩称，首先反诉原告存在拖欠租金，非法占有、使用案涉商铺等严重违约行为和不诚信的商业行为，答辩人有权依据合同约定，不予退还保证金。第二年租金应于10月15日前全额支付，反诉原告并未支付，继续占有使用案涉商铺，租金应该支付至实际腾退之日止，经答辩人多次催讨，始终未支付。2019年12月11日，双方进行了诉前调解，当时反诉原告仍占有使用案涉商铺，并未实际腾退工商登记注册。公司迁移时间也是在2019年12月20日，那这之前始终由反诉原告占有使用案涉商铺，其应支付相应的租金。根据合同约定，合同租赁保证金条款也有约定，商铺租赁保证金5万元，如租赁期满或合同正常终止后15日内，反诉原告无拖欠房租及其他费用，商铺无损坏并且将商铺拆除的隔墙恢复后不影响房屋第二次租赁的，答辩人将租赁保证金全额退还反诉原告。如果说是现在的情况下，反诉原告是存在拖欠房租以及物业费用情况，答辩人有权不予退还。根据合同第九条如反诉原告拖欠房租租金累计30日以上的答辩人有权单方终止合同，并收回房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利。我们认为反诉原告上述拖欠租金、占有案涉商铺的行为严重违约，所以我们认为保证金不予退还。第二点，反诉原告所述相关事实并非事实，要求退还保证金没有事实依据和法律依据，首先反诉原告为开办公司而租赁案涉商铺，租赁时已全面了解和知悉了商铺的现状和详情，其已注册公司并顺利经营，合同目的已经实现了。因为当时他租赁的时候，案涉商铺用途里确实为商业，符合他开办公司使用商铺的用途，工商登记注册了浙江威钧教育科技有限公司，住所地就在案涉商铺所在地址，这说明已经达成其租赁商铺开办公司的目的，并非他所称的始终无法开业，合同目的无法实现。该公司的经营范围是服务、教育软件教育设备、计算机硬件、电子产品、技术开发、技术服务、技术咨询等等，并无开办教育机构的经营范围，说明反诉原告租赁商铺和成立公司之时，并非就是为了开办教育培训机构这一目的，其所述的消防问题是为了违约而寻找的一个借口，我们认为不是答辩人未提供符合开办商铺的房屋，我们是完全履行了将符合要求的商铺交付给他的义务，直至2019年后半年开始，根据他提供的微信聊天记录可以看到，反诉原告因经营问题和成本考虑而向胡卫东口头提出了转租，多方了解意向客户并拜托胡卫东帮忙转租，并未书面形式至答辩人终止租赁合同，案涉房屋始终由反诉原告占有、使用，他公司也是在正常的开办经营。反诉原告所述的购买案涉商铺，我们认为与本案无关，该买卖合同也因反诉原告未支付购房款而解除，其并未成为案涉商铺的所有权人，该情况恰恰能够说明反诉原告为继续经营公司而产生购买商铺的意向，说明答辩人的商铺符合反诉原告开办公司的合同目的，而且这期间反诉原告也是一直占有使用案涉商铺。第三点，反诉原告与答辩人签订的商铺租赁合同自反诉原告严重违约并经答辩人提出解除而解除，我们认为解除时间是在反诉原告并非是案涉商铺所有权人而占有使用商铺期间，反诉原告应该支付租金，并应该遵守合同约定的违约责任条款和保证金条款。这个不应说是你签订了一个并未实际履行和实际生效的买卖合同而导致租赁合同已经自然就失效了，我们认为该付的房租还是要付的。综上，我们认为反诉原告主张退还保证金5万元是没有事实依据和法律依据的，请贵院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理本案事实认定如下：2018年10月4日，广大公司（出租方，甲方）与赵善红（承租方，乙方）签订商铺租赁合同，约定：乙方租赁甲方所有的坐落于杭州市江干区××路××巷××号××商铺（商铺原门牌号码为三里新城兰苑11幢2号，与房产证地址一致，后门牌号更名为：机场路一巷71号）；租赁用途为商铺使用；租赁期限为2018年10月15日至2023年10月14日；租赁金额为每年400000元，第一年租赁期免租一个月，第三年至五年租赁金额每年按3%比例递增，付款方式为现金付款至甲方指定账户，自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付一季度的房租，第二年至第五年的房租在每年10月15日前支付；乙方必须按照约定准时向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金10万元；租赁保证金为5万元，在合同签订之日起一次性支付，在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）；乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用；乙方拖欠房屋租金累计30日以上的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利，等等。合同签订后，广大公司按约向赵善红交付了案涉商铺，赵善红按约向广大公司支付了第一年租金40万元及保证金5万元。2019年10月20日，广大公司与赵善红签订了《三里新城.兰苑11幢2#商铺买卖合同》，约定广大公司将案涉商铺以550万元的价格出售给赵善红。上述事实，有广大公司提供的商铺租赁合同、付款凭证、浙江威钧教育科技有限公司工商信息、工商内档、门牌证、产权证、物业费发票及支付凭证，赵善红提供的商铺租赁合同、撤销20182号关于住宅底部商务用房相关问题的答复、微信聊天记录、截图、企业信用信息公示报告、三里新城.兰苑11幢2#商铺买卖合同及广大公司、赵善红的陈述等证据予以证明。本院认为，广大公司与赵善红签订的商铺租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。广大公司已将符合合同约定用途的案涉商铺交付给赵善红，赵善红所称消防问题系赵善红超出合同约定用途使用商铺所致，并非案涉合同商铺不符合合同约定交付条件，故赵善红有义务按约支付租金。关于广大公司主张赵善红支付2019年10月15日至实际腾空并交付案涉商铺之日止的租金问题，经查，双方在履行租赁合同期间又于2019年10月20日签订案涉商铺的买卖合同，该买卖合同明确约定了广大公司与赵善红系买卖合同双方当事人、买卖标的为案涉商铺，同时明确约定了案涉商铺的买卖价格、付款方式、付款时间及违约责任等条款，该买卖合同经赵善红签字、广大公司代表签字并加盖广大公司公章予以确认，故广大公司称该合同非买卖合同仅为意向合同的意见与事实不符，本院不予采纳，双方之间就案涉商铺的买卖合同自2019年10月20日成立。赵善红在与广大公司签订买卖合同之前依据双方之间的租赁合同关系占有案涉商铺，在签订买卖合同后，双方并未就买卖合同项下的交房时间作出明确约定，赵善红因现实占有案涉房屋未发生变化，仅占有名义发生了变更，故双方虽未明确约定买卖合同项下交房具体时间，但双方买卖合同成立的时间点，即2019年10月20日可视为赵善红基于买卖合同关系而占有案涉商铺的起始时间点，双方之间的租赁合同关系自2019年10月20日终止。因赵善红租金支付至2019年10月14日，故赵善红还需向广大公司支付2019年10月15日至2019年10月20日期间的租金。双方约定的租赁期限共五年，第一年租赁期免租一个月，该一个月免租期应视为租赁满五年才享有，因双方租赁合同关系不到五年即终止，故本院酌情确定第一年的免租期为6天，结合双方租赁合同约定的第一年及第二年的年租金为40万元/年，赵善红应向广大公司支付的2019年10月15日至2019年10月20日期间的租金金额为6684元。关于赵善红是否存在拒付租金的违约行为，本院认为，双方租赁合同约定第二年起房租在每年10月15日前支付，双方第二年的租赁期自2019年10月15日开始，而双方于2019年10月20日即签订了案涉商铺的买卖合同，租赁合同关系即已终止，赵善红称未在10月15日前支付第二年租金系双方协商案涉商铺买卖事宜所致符合实际情况，并非广大公司所称赵善红具有拒绝缴纳第2年租金的违约行为，故广大公司主张赵善红支付10万元违约金的诉请，本院不予支持。关于保证金是否退还问题。双方在租赁合同中对保证金的退还条件作了明确约定，结合本案，双方之间的租赁合同系双方成立买卖合同关系后正常终止，广大公司自认收回案涉商铺后，赵善红存在拖欠租金和物业费的情形，并未提及案涉商铺存在收回后影响二次租赁的情形，故广大公司应按约在结清租金、物业费后将保证金退还给赵善红，赵善红租赁期间广大公司已实际垫付的物业费，可在保证金中予以抵扣。根据广大公司提供的物业费发票、支付凭证及垫付物业费所涉期间为2019年4月1日至2019年12月31日计算，案涉商铺物业费约为478元/月，故赵善红应承担的2019年4月1日至2019年10月20日租赁期间的物业费金额为3187元，因广大公司本诉中已主张赵善红支付租金，故赵善红应付租金不在反诉诉请的保证金金额中予以抵扣，广大公司应退还赵善红保证金金额为46813元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十一条第（七）项、第二百二十六条之规定，判决如下：一、赵善红向浙江广大机动车驾驶员培训有限公司支付租金人民币6684元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回浙江广大机动车驾驶员培训有限公司的其他本诉请求；三、浙江广大机动车驾驶员培训有限公司向赵善红返还保证金人民币46813元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回赵善红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币3967元，由赵善红负担人民币50元，浙江广大机动车驾驶员培训有限公司负担人民币3917元；案件反诉受理费人民币525元，由浙江广大机动车驾驶员培训有限公司负担人民币485元，赵善红负担人民币40元。赵善红于本判决生效之日起十五日内向本院申请退款，浙江广大机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  王**辰二〇二〇年十二月十八日书记员  金 鑫