浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02852民初2613号 原告：宁波钜隆电子科技有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路**。统一社会信用代码：9133020178434592XF。 诉讼代表人：陈益亭。 委托诉讼代理人：王来泗，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡露姣，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：宁波新隆电线制造有限公司。住。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路**一社会信用代码：913302013168715230。 法定代表人：王**，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙瑶，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波钜隆电子科技有限公司（以下简称钜隆公司）与被告宁波新隆电线制造有限公司（以下简称新隆公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月15日公开开庭进行了审理。原告钜隆公司的委托诉讼代理人王来泗、被告新隆公司的法定代表人王**及其委托诉讼代理人童哲、孙瑶到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定转普通程序审理，由审判员独任审理。案件审理过程中，原、被告双方向本院申请庭外和解，但双方未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告钜隆公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告即时支付原告截至2018年1月28日房屋租金57233.25元、违约金11444.65元和截至2020年3月20日的占有使用费1126394.5元（以17元/平方米/月计算），及自2020年3月21日起至实际腾空日按17元/平方米/月计算的占有使用费；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月15日，原、被告双方签订了一份《工业厂房租赁合同》，约定原告将2581.5平方米的房屋出租给被告，租期15年，自2015年3月16日至2030年3月15日，租金为5元/平方米，免租期至2017年9月15日。租金按年支付二次，未按期支付的，承担欠付租金的20%作为违约金。2017年11月29日，本院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定书，裁定受理对原告钜隆公司的破产清算的申请，并指定浙江金穗律师事务所[现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所]为破产管理人。2018年1月5日，管理人在破产公司厂区内张贴破产裁定、破产公告。2018年2月5日，在人民法院报刊登了破产清算的公告。原告多次与被告交涉，向其言明破产的情况，要求腾空房屋，并向原告交纳未支付的租金，但被告一直以各种理由拒绝，现今未腾退，也未交纳任何费用。原告作为破产管理人，依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，有权管理破产人的所有财产，并有权要求被告向原告缴纳占有使用费。依据《企业破产法》第十八条之规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，原告未向被告通知继续履行合同，则该租赁合同自2018年1月29日起视为解除，被告一直占有使用未腾退，自2018年1月29日起支付占有使用费（费用标准按市场价租金价格来计算），但其从未向原告支付过任何费用。被告的行为已经违反了相关法律法规的规定，请求支持原告的诉讼请求。案件审理过程中，原告以调取被告在工商登记时备案的租赁协议后，发现被告租用了3000平方米的厂房和办公室，约定租金为28500元/月，清洁费+保安费1000元/月，办公室水电费500元/月，从2015年4月1日起收取租金的新增事实为由，将第一项诉讼请求变更为判令被告即时支付原告截至2018年1月28日的租金967100元、截至2020年3月20日止的占有使用费1310700元、安保费11333.33元，及自2020年3月21日起至实际腾空日按前述标准计算的占有使用费和安保费。 被告新隆公司答辩称：1.原告主体不适格。涉案物业经拍卖，已于2020年4月8日办理过户登记手续。截至起诉日，原告已非涉案物业的物权人，无权提出占有使用费的主张。2.本案原、被告之间的真实租赁合同的问题，应以原、被告于2015年3月16日签订的《工业厂房租赁合同》为准，原告提供的《租赁合同》系被告为办理工商登记手续提供的形式合同，且是一份草拟合同，并不具有相关的法律效力。3.关于原、被告签订的租赁合同的效力问题。涉案的《工业厂房租赁合同》应当继续履行。破产管理人无权主张合同解除。原告自2017年11月29日由人民法院裁定破产清算后，管理人自始未向被告发送书面通知解除合同。从2017年破产之后至起诉日期间数年，双方均以实际行动在事实履行涉案的租赁合同。且2018年12月，管理人仍然以通知形式督促被告支付租金。根据最高院的指导案例，破产管理人在破产之后未书面通知合同解除，且双方一直以实际行为继续履行涉案租赁合同的，租赁合同应当得到继续履行。管理人解除合同无法律依据。4.关于涉案租金。在2016年6月30日，原、被告签订了货款抵房租协议，该协议明确载明原告因欠付被告应收账款，因原告无力偿付双方已明确的相关应收账款，抵作2017年9月16日至2019年9月5日的厂房租金，所以这份货款抵房租协议已经履行完毕。2017年9月16日至2019年9月5日之间，被告合理使用了厂房，被告也支付了相应的租金，所以至少在2017年8月16日至2019年9月5日期间，双方的租赁合同已经履行完毕。原告不应就相关占用使用费提出主张。退一步来说，按照原告解除合同，根据最高人民法院第93号答复函的相关意见，预付租金构成不当得利应予返还。被告预付租金应当作为共益债务在破产财产中随时返还。若原告主张占有使用费，则该部分租金也可以抵销占有使用费。5.关于租赁面积。被告认为，实际租赁面积小于租赁合同的面积。实际使用面积为798.4平方米，其他的租赁面积被案外人占用。若原告按照租赁合同的面积收取租金，则存在就同一区块重复收租的问题。原告的法定代表人明确向被告表示租金按实际面积收取。关于原告提出的17元/平方米/月的占有使用费。根据双方签订的租赁合同，双方明确在租赁期限内租金按照5元/平方米/月的方式计算，根据最高人民法院关于城镇租赁合同司法解释的相关规定，无论原告关于合同效力提出任何主张，即便要收取占有使用费，也应参照租赁合同的相关约定，原告主张市场价进行计算无相关依据。关于安保费用问题，无相关依据，且被告有理由认为，该费用原告未实际支出。涉案厂房于2020年4月20日采取了强制停水停电措施，导致被告无实际使用该厂房的可能性，且被告认为因为原告原因导致合同无法履行，原告应给予被告合理的搬迁日期，即便原告要收取占有使用费，请求法院对计算周期作出合理合法的认定。 原告为证明诉称主张成立，向本院提交了以下证据： A1.民事裁定书、决定书、公告及相应的照片、人民法院报各一份，证明2017年11月29日，本院依法受理对原告的破产清算申请，并指定浙江金穗律师事务所[现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所]为破产管理人。2018年1月5日，管理人在园区张贴了民事裁定书及公告，2018年2月5日在人民法院报刊登了破产清算案的公告的事实； A2.《工业厂房租赁合同》、租赁物业移交协议书、交付厂房钥匙说明及《厂房租赁合同书》各1份，证明原、被告之间存在租赁关系以及约定的租赁面积； A3.被告企业信息打印件1份，证明案外人李德辅自2015年4月20日起至今一直是被告的股东； A4.（2019）浙0282民初586号民事判决书1份、欠资汇总复印件各1份，证明李德辅曾因职工破产债权确认纠纷起诉至法院，主张2013年、2014年、2015年4月至2015年12月期间的工人工资，判决确认了该部分工资，从而证明李德辅既是原告的员工又是被告的股东和委托代理人，两者之间身份存在冲突； A5.法院腾空公告、腾空通知书、快递底单各一份、照片六张，证明原告、法院多次对厂区内使用的无权占有使用人通知、公告，要求腾空场地； A6.房产证、土地证各1本，证明本案所涉使用房地产权属属于原告的事实； A7.企业安保服务外包协议、企业安保服务外包补充协议各一份、增值税普通发票两份、账户交易明细回单两份，证明自2018年4月28日至2020年5月31日期间，原告就厂区安保服务聘请物业公司进行管理的事实； A8.交接备忘录、民事裁定书、营业执照、国家企业信用信息公示系统查询记录各一份，证明浙江**胜智能家具实业有限公司购买了涉案厂区不动产，原告于2020年5月26日现场交付的事实； A9.安然公司案件评估报告，证明安然公司位于被告新隆公司的毗邻东侧，经评估，二楼的租金标准为12元/平方米/月，本案可以参照该租金标准计算占有使用费； A10.微信聊天记录，证明管理人进驻厂区后即要求与被使用人重新签订合同，明确表示对之前存在的合同不再履行的事实。 被告新隆公司为证明辩称主张成立，向本院提交了以下证据： B1.《货款抵房租协议》及对应对账单，证明被告通过货款抵房租的形式已经缴纳了2017年9月16日至2019年9月5日的房租的事实； B2.租金/使用费交纳通知书复印件1份，证明原告自始未发送解除合同通知，且反而于2018年12月29日发函要求支付被告租金，各方一致以实际行动默认合同履行的事实； B3.案外人笔录及案外人身份证复印件各1份，证明原告公司法定代表人明确相关租金已支付，且租赁面积合同记载有误，租金已约定按照实际面积使用收取的事实。 B4.租赁面积测量图1份，证明原、被告双方已对被告实际承租面积进行测量并完成双方确认的事实。 经质证，本院对原被告提供的证据认证如下： 被告对原告提供的证据A1及A8中的民事裁定书、营业执照、国家企业信用信息公示查询记录无异议，对证据A2中《工业厂房租赁合同》、A3、A4、A5、A6的真实性无异议，本院予以确认。 被告对证据A2中的《厂房租赁合同书》的真实性、合法性均有异议，认为该协议系被告为办理工商登记地址的一个形式合同，本院认为该证据系被告在办理工商登记时备案资料，有原告及被告成立时的股东签名，具有真实性、合法性，与本案具有关联性证据，本院予以确认。 被告对证据A7的三性均有异议，认为该组证据与被告无关，无法核实其真实性，且破产管理人作出该项管理明确是出于破产企业资产安全的考虑，而非服务被告公司。本院认为，该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。 被告对证据A8中的交接备忘录的三性均有异议，被告于2020年5月15日正式搬离厂房，搬离厂房时被告在原告雇佣的保安处进行书面登记，厂房交接时间与本案无关。本院认为，该交接记录能证明原告与浙江**胜智能家具实业有限公司办理了交接手续的事实，与本案具有关联性，本院予以确认。 被告对证据A9的三性均不认可，认为安然公司所租赁的厂房评估价格与本案无关，决定厂房价格的因素众多，不仅只因为方位而定，安然公司厂房的评估价于本案没有参考性，根据相关司法解释规定，本案占有使用费应参照涉案租赁合同所约定的价格。本院认为，该评估报告评估的对象与被告租赁的厂房同为原告所有，且均位于宁波杭州湾新区滨海三路468号厂区内，评估基准价为2018年1月29日，与原告主张的计算房租和占有使用费的相同，评估厂房的类型与被告相似，可以作为确定房屋租赁价格的参考依据，本院予以确认。 被告对证据A10的三性均有异议，该证据无法证明破产管理人相关说明情况。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 原告对证据B1的三性有异议，认为原、被告之间没有货款往来，被告主张抵销，应当按照破产法的规定办理。本院认为，证据B1虽然有原、被告的盖章，被告也提供了原告盖章的对账单，根据被告的陈述，被告租赁厂房的面积仅为798平方米，每平方米租金为5元，按此计算年租金为47880元，两年租金95760元，但该协议中载明的原告所欠被告账款金额为305251.95元，两者显然不对等；按原、被告签订的《工业厂房租赁协议》载明的租赁面积2581.50平方米计算，两年租金为309720元，该金额抵销账款的金额接近，但该金额又与被告陈述及被告提供的原告原法定代表人案外人高立恒的谈话笔录中反映的内容相矛盾，故该协议的真实性、合法性无法确认，本院不予确认。 原告对证据B2的真实性无异议、关联性有异议，本院认为，该证据仅能证明原告向其厂区内的房屋使用人要求与管理人协商租金、使用费支付事宜，并未同意继续履行租赁协议，故被告主张的证明对象不予确认。 原告对证据B3的三性均有异议，本院认为，该证据系证人证言，原告也未申请证人出庭作证，其形式上不符合法律规定，且该证言内容中与被告提供的证据B1相矛盾，其内容的真实性难以确认，故对该证据本院不予确认。 原告对证据B4的三性均有异议，本院认为，该证据由被告自行制作，缺乏真实性、合法性，本院不予确认。 根据原、被告的庭审陈述以及本院确认的证据，本院认定本案事实如下： 2015年3月10日，原告与案外人顾敏、李德辅、徐剑波、张吕涛签订《厂房租赁合同书》，由筹建中的被告租赁原告位于杭州湾新区××路××号××楼××房××室，租赁面积约3000平方米，双方约定租赁期限为10年，从2015年3月10日至2025年3月9日，每间厂房年租金为28500元，清洁费、安保费每月1000元，办公室水电费每月500元。合计月租金为每月30000元。合同还对租赁费用的支付等进行了约定。合同还约定该合同经双方签字盖章并收到年租金后生效。 同年3月16日，被告新隆公司经宁波市市场监督管理局杭州湾新区分区核准登记成立。同日，原、被告签订了《工业厂房租赁合同》，合同载明，被告向原告租赁原告坐落在杭州湾新区滨海三路468号工业厂房中生产区域二楼中间部分，建筑面积2581.50平方米，用于被告生产制造及办公。合同约定租赁期限为15年，自2015年3月16日起至2030年3月15日。为了招揽工业厂房人气，原告减免被告2015年3月16日至2017年9月15日的房租，从2017年9月16日开始按约定标准收取的租赁费用。租金标准为5元/平方米租金，租金不包含被告租赁期间发生的水电通讯等各种能源、通讯费用及物业费。租金按每半年支付一次，具体支付时间为每年的6月30日及9月30日。物业管理及能源通讯费用负担中，双方约定即使在租赁期间被告停止使用租赁物业及附属设施，仍应按相关规定交纳物业费及能源费用。租赁期间被告单方停止使用厂房及设施将不作为减免租金、物业费用及其他费用的理由。合同还对租赁物业交接、物业维护维修、违约及赔偿责任等进行了约定。后原、被告办理了租赁厂房等的移交工作，原、被告在《交付厂房钥匙说明》上签名、盖章，确认从2015年3月16日起，原告已经将被告租赁的房屋的钥匙交给被告，同时双方签订了《租赁物业移交协议书》，协议确认原告移交给被告管理的厂房面积为2581.50平方米。 2017年11月29日，本院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定，受理了原告的破产清算申请，并于同年12月1日作出（2017）浙0282破申11号决定书，指定浙江金穗律师事务所［现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所］担任管理人。2018年1月3日，本院作出（2017）浙0282破12号公告，就破产相关事项及第一次债权人会议时间等予以公告。2018年1月5日，管理人在宁波杭州湾新区滨海三路468号宁波杭州××区张贴了上述裁定书及公告。2018年2月5日，本院在人民法院报上刊登了该破产清算案的公告。在原告管理人依法处置债务人的破产财产过程中，对原告名下位于宁波杭州湾新区滨海三路北侧的房地产（含本案被告房地产）进行拍卖。2020年1月3日，竞买人宁波华胜办公家具有限公司以68967600元的最高价竞得。2020年2月12日，本院裁定上述房产归买受人宁波华胜办公家具有限公司所有。2020年4月8日，宁波华胜办公家具有限公司办理了该房地产过户登记。2020年5月26日，原告与宁波华胜办公家具有限公司办理了上述厂房的交接手续，并签订了交接备忘录。 本院在另案办理钜隆公司与宁波安然电子有限公司、宁波杭州湾新区仟仁电商产业有限公司对外追收债权纠纷一案中就钜隆公司位于宁波杭州湾新区××路××号××幢××层××房××市场租赁价值委托宁波公评资产评估有限公司进行评估，评估值为：基于评估基准日（2018年1月29日）的市场租赁评估单价为每月12.00元／平方米。 另查明，宁波华胜办公家具有限公司于2020年3月10日更名为浙江**胜智能家具实业有限公司。 本院认为：原、被告之间先后订立的两个租赁合同，从效力上讲后签订的合同替代了成立在先的合同，且原、被告已经按成立在后的合同办理了租赁厂房交付手续，故原、被告之间的租赁关系应以2015年3月16日订立的《工业厂房租赁合同》为准。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人、或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为合同解除。本案中，管理人未通知被告继续履行合同，则涉案租赁合同自2018年1月29日起视为解除。被告主张其已通过货款抵房租的形式支付了2017年9月16日2019年9月5日的房租，但其提供的租赁协议内容与其陈述的租赁面积、案外人笔录等相矛盾，故对被告主张其已支付2019年9月5日之前房租的辩称本院不予采纳。关于被告租赁、占用面积的问题，原、被告在《工业厂房租赁合同》中已经明确租赁面积为2581.50平方米，且双方在租赁厂房移交时对移交的面积进行了确认，并签订了《租赁物业移交协议书》，故双方租赁的面积为2581.50平方米不存在争议。根据《工业厂房租赁合同》第十条第3款的约定，“租赁期间乙方单方停止使用厂房及设备将不作为减免租金、物业费用及其他费用的理由”，即使被告实际占用的面积不足2581.50平方米，也不影响租金的计收。被告主张其实际占有使用的面积为798平方米，但其未提供相应的证据证明原告已经收回其他租赁厂房，也未提供证据证明超过798平方米的厂房由其他人占用，故对被告主张的其仅占用798平方米厂房的主张，本院不予采信。对原告要求被告支付2018年1月28日前租金967100元，本院认为应按照《工业厂房租赁合同》中约定的每月5元／平方米的价格计算，被告应支付的从2017年9月16日至2018年1月28日（共计4个月13天）的租金为57042.82元（5元／平方米／月×2581.50平方米×4个月＋5元／平方米／月×2581.50平方米÷31天×13天）。被告主张管理人向被告方寄送《租金／使用费交纳通知书》系双方以实际行动为继续履行租赁合同，本院认为该通知书仅用于向房屋使用人催讨租金或使用费，管理人并未作合同继续履行的意思表示，对被告主张的双方以实际行动继续履行租赁合同的辩称，本院不予采纳。合同解除后，被告应及时腾退占用房屋，考虑到腾退房屋需要一定时间，本院酌情确定腾退房屋时间为一个月，管理人在腾房期限内应免收占有使用费。但腾房期限届满后，被告逾期腾房的，应当自腾房期限届满后即自2018年3月1日起向原告支付占有使用费。关于涉案租赁物产权变更后原告能否主张占有使用费问题，本院认为，原告对产权变更后、交付前的涉案租赁物，仍然享有占用使用权，故原告仍可主张该期间的占有使用费，原告于2020年5月26日交付房屋，故占有使用费应计算至2020年5月26日。被告作为腾退义务人，其应当在腾退时向原告办理腾退交接手续，被告主张其于2020年5月15日已经腾退涉案房屋，但未提供相应的证据予以证实，故对被告主张的腾退时间本院不予采信。关于占有使用费的计算标准，被告主张应按合同约定租金标准计算，该约定标准明显低于市场租金价格，在该租赁合同中，原告已经对被告免收一定期限的租金，合同依法解除后，继续按照原合同标准计收对原告不公平，应当参照市场租金标准计收占有使用费。经管理人多次催促，被告拒不腾退涉案房屋，管理人在后期采取停电停水等方式促使其腾退，属正当救济行为，被告不能以此主张扣减占有使用费。本院在另案办理钜隆公司与宁波安然电子有限公司、宁波杭州湾新区仟仁电商产业有限公司对外追收债权纠纷案件中就钜隆公司位于宁波杭州湾新区××路××号××幢××层××房××市场租赁价值委托宁波公评资产评估有限公司进行评估，该标的物与本案标的物属同一厂区内，且楼层相同，故其评估价格可以作为本案占有使用费的参考价格。经计算，被告应支付原告占有使用费合计738475.55元（12元／平方米／月×2581.5平方米×23月＋12元／平方米／月×281.5平方米÷31天＊26天）。本院对原告主张的占有使用费自上述738475.55元范围内予以支持。对原告主张的安保费用，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，本院对原告钜隆公司诉请的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条规定，判决如下： 被告宁波新隆电线制造有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波钜隆电子科技有限公司房租57042.82元、房屋占有使用费738475.55元，合计795518.37元； 驳回原告宁波钜隆电子科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费25115元，由原告宁波钜隆电子科技有限公司负担8866元，被告宁波新隆电线制造有限公司负担16249元，交纳本院。财产保全申请费5000元，由被告宁波新隆电线制造有限公司负担，因原告宁波钜隆电子科技有限公司已预交，故被告宁波新隆电线制造有限公司于判决生效之日起七日内直接支付原告宁波钜隆电子科技有限公司财产保全申请费5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 房赤敏 二〇二〇年十二月七日 法官助理 胡斐斐 代书记员 杨梦洁 17