浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终1123号 上诉人（原审被告）：张伟林，男，1974年3月12日出生，汉族，住龙泉市。 委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：龙泉市瑞丰竹木有限公司。住所地：龙泉市吴处工业用地D地块。统一社会信用代码：91331181337006934H。 法定代表人：叶盛青，任执行董事。 委托诉讼代理人：张小青，浙江剑瓷律师事务所律师。 上诉人张伟林因与被上诉人龙泉市瑞丰竹木有限公司（以下简称瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院（2020）浙1181民初1638号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张伟林上诉请求：撤销龙泉市人民法院（2020）浙1181民初1638号民事判决，发回重审或驳回被上诉人的起诉。事实和理由：一、一审审理程序违法。本案涉及龙泉市益林干燥设备有限公司与案外人叶茂青于2018年5月31日签订的《厂房购买（转让）意向协议书》及案外人叶茂青与上诉人于同日签订的《厂房租赁合同》。上诉人取得转让厂房的租赁权，系出让方龙泉市益林干燥设备有限公司在《厂房购买（转让）意向协议书》约定的内容，故厂房购买（转让）合同本身就是属于附条件和附期限的民事行为。另外，在《厂房购买（转让）意向协议书》中，案外人叶茂青是合同当事人，而非被上诉人；在《厂房租赁合同》中，也是案外人叶茂青与上诉人签约。因此，本案的两份合同均系自然人之间的签约行为，并非上诉人与作为法人的被上诉人之间签约。根据合同相对性原则，只能在上诉人与叶茂青之间发生权利义务关系。现被上诉人直接对上诉人提起诉讼，而未列叶茂青作为当事人参加诉讼，径行裁判，不符合法定程序。二、一审查明事实不清，认定事实有误。龙泉市益林干燥设备有限公司与案外人叶茂青签订的《厂房购买（转让）意向协议书》时，尚存在着公司与花岗岩厂的厂房租赁关系。因此，根据买卖不破租赁的规则，叶茂青（抑或是被上诉人）买受取得的厂房，其权益是受到限制的。这也正是意向书中注明260平方米的厂房及空地必须由上诉人租赁的原因之一（另一个原因是上诉人因经营业务需要有使用该厂房和空地、简易棚的需要），目的在于调整与花岗岩厂之间业已存在的权利义务关系。根据这种关系，花岗岩厂的租金应由上诉人收取，再由上诉人根据新的租赁关系向厂房买受人支付。以后，厂房买受方为了取得完整的厂房使用权，与上诉人协商，由上诉人劝退花岗岩厂，并由上诉人返租给买受人，买受人另行补贴上诉人每年3000元。据此，上诉人劝退花岗岩厂的行为实质上是为厂房买受方的谋利行为，返租属于合同法规定的债务相互抵消行为，每年补贴3000元系属上诉人为买受方谋利行为的对价。现买受方已经实际使用涉案的260平方米的厂房，却又以上诉人未及时交纳租金，构成违约为由提起诉讼，显然违背诚信原则。试想，如果不是上诉人为买受方谋利，根据买卖不破租赁原则，花岗岩厂的租赁权将一直延续，上诉人根本无插手劝退花岗岩厂的事务。其次，原审认为上诉人未支付租金，与原审庭审中双方一致认可的结算单记载的被上诉人向上诉人收取租金的事实相矛盾。其三，在被上诉人方承认包含在结算单中的租金属实，系被上诉人向上诉人收取260平方米厂房的租金和现在厂房已由被上诉人使用的前提下，原审法院仍认为，上诉人在租赁了260平方米厂房又由上诉人转租给被上诉人缺乏证据的观点明显错误。综上，本案一审裁判程序违法，认定事实错误，导致上诉人的合法权益未能依法得到保护。上诉人不服，特提起上诉，请求二审予以撤销，发回重审或驳回被上诉人的起诉。 被上诉人瑞丰公司辩称，一、关于一审程序是否违法的问题，签约时龙泉市益林干燥设备有限公司的股权变更登记手续尚未完成，交割手续尚未万景，上诉人急于签订租赁写，因此才以叶茂青的名义签订合同，一审中叶茂青已经出具了书面的情况说明，确认租赁合同的权利义务全部由答辩人承担。事实上，股权变更登记完成后答辩人作为厂房的产权人取得出租人的法律地位是理所当然的，叶茂青是否到庭与本案并无影响。一审法院也对合同主体进行了审查，上诉人并未对合同主体和答辩人的诉讼主体地位提出质疑，上诉人中提到该问题违反了禁反言原则，其主张不能成立。二、关于一审所认定的事实是否正确。1.答辩人的股东与上诉人等所交易的公司交易金额达1100万元，而花岗岩厂面积仅为260平米，年租金不过数万元，如果当时答辩人一定要求花岗岩厂搬离，当时也搬掉了，因为其他很多租户都已经搬离。2.因为工业园区产业政策的要求，花岗岩厂不能继续租赁在厂区内，并非是上诉人劝退的，而且花岗岩厂在公司股权变更后并未向答辩人支付过租金。3.上诉人并未提交任何证据证明双方曾就返租问题及租金问题进行过协商，且答辩人自己的厂房对外出租后再返租，让承租人赚取差价，这不符合常理。从证据来看双方往来账目和租赁合同都是书面形式，由此可以判断双方对于关键的事项都采取了书面形式，本案关于返租、租金补贴这么重要的问题却没有签订书面合同，可以反推双方并未就该问题进行过协商，更未达成任何形式的协议。三、上诉人违反合同约定逾期未缴纳租金，一审法院根据双方约定判决解除合同具有充分的事实和法律依据。本案租赁合同签订后上诉人从未按期缴纳租金，结算单显示的也是从答辩人的应付款中扣除的，从2019年10月20日起就没有抵扣的款项了，上诉人应当支付租金，但其没有支付，逾期缴纳的事实明显，违约行为非常明显，一审法院认定答辩人有权按照合同约定解除合同完全正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人瑞丰公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除原告瑞丰公司与被告张伟林于2018年5月31日签订的《厂房租赁合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：叶茂青系原告瑞丰公司法定代表人叶盛青的哥哥。2018年5月31日，叶茂青代表原告瑞丰公司与被告张伟林签订《厂房租赁合同》一份，约定将4号厂房东头2植260平方米及南侧空地和简易棚（不计租金）出租给被告张伟林，租金按照每月每平方米9元计算，共计租金27000元每年。租期自2018年7月1日至2023年6月30日止，先付租金后使用即每年7月1日前交清下一年租金。如未按规定时间缴纳租金的，则按每日100元计算违约金，超过一个月原告有权终止合同。被告承租上述厂房后，将260平方米的厂房继续转租给一家花岗岩使用，南侧空地和简易棚由自己使用。2019年2月，被告张伟林与花岗岩厂解除租赁关系，花岗岩厂腾退案涉厂房。2019年10月20日，双方在结算其他货款时，将花岗岩厂租赁期间的租金和电费16750元也一并予以结算。花岗岩厂腾退后，被告张伟林就使用了南侧空地和简易棚，260平方米的厂房并未使用。厂房的租金也一直未支付。 一审法院认为，原被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告未按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任，原告有权按照合同约定解除合同。被告辩称案涉厂房又由被告转租给原告，但其未提交证据予以证明，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条规定，判决：解除原告龙泉市瑞丰竹木有限公司与被告张伟林于2018年5月31日签订的《厂房租赁合同》。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告张伟林负担。 二审期间，上诉人张伟林提交了三组证据，证据一、王逢阔出具的证明及其身份证，待证案涉厂房系被上诉人出租给上诉人后，上诉人出租给王逢阔并收取租金，之后上诉人动员王逢阔腾退将案涉厂房返租给被上诉人的事实；证据二、被上诉人法定代表人叶盛青打电话给上诉人的通话录音及通话详单，待证被上诉人法定代表人对通话中谈及的向上诉人返租厂房另行补贴给上诉人3000元的事实未予否认，可见确系存在被上诉人向上诉人返租厂房的事实；证据三、证人罗某、李某的证言，待证上诉人和被上诉人之间确实存在返租涉案厂房的事实，花岗岩厂腾退之后也系由上诉人使用的事实，也与王逢阔的证明相互印证，是被上诉人拆除围挡并实际使用厂房。被上诉人瑞丰公司质证认为，对于证据一，真实性、合法性、关联性均有异议，并不属于二审新证据，且证据形式不合法。对于证据二的真实性无异议，但该录音并不完整且被上诉人均明确表示过从未进行过协商，没有回应并不是默认，故该证据不能证明被上诉人默认双方曾经达成返租协议，也不能证明双方曾就返租进行过协商，被上诉人为免去诉累表示愿意承担上诉人的搬迁费用，并非心虚或退步。对于证据三，两位证人证言不属于二审新证据，对证言的真实性、合法性和关联性均有异议，罗某系上诉人员工，且证言存在矛盾，是虚假证言，不应予以认可，李某的陈述基本客观，但不能证明返租和房屋的使用情况。本院认定如下，证据一王逢阔的证明属证人证言，其未出庭接受询问，且与本案无直接关联，本院不予采信。证据二中被上诉人并未明确承认双方之间返租事宜的约定情况，无法证明其所要待证的事实，本院不予采信。证据三证人罗某、李某系上诉人方员工，其所陈述的内容没有其他证据予以佐证，对该证据本院亦不予采信。 经审理，二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人张伟林主张双方就返租事宜达成协议，但其所提交的证据不足以证明该主张，且花岗岩厂退出租赁等事实并不能必然推定出被上诉人返租了厂房并需支付3000元租金，故上诉人张伟林的该主张依据不足，本院不予支持。另，案涉协议虽系案外人叶茂青与上诉人张伟林所签，但被上诉人瑞丰公司明确案外人叶茂青系代表其所签，一审认定其为合同相对人并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张伟林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 刘 斐 审 判 员 王晓璐 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 汪鑫莹 代书记员 郑丽珍 8- 7-