河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1082民初884号 原告：于婧，女，1984年9月7日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区，现住天津市滨海新区。 委托诉讼代理人：丁素英，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪瑞，北京市京师律师事务所律师。 被告：天洋置地有限公司，住所地三河市燕郊开发区汉王路西侧、亿丰大街南侧天洋城翰府华庭**商业楼，统一社会信用代码911310827575423388。 法定代表人：朱程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑志刚，河北郑志刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋海全，该公司员工。 原告于婧与被告天洋置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于婧及委托诉讼代理人丁素英、李洪瑞、被告天洋置地有限公司的委托诉讼代理人郑志刚、蒋海全到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告于婧向本院提出对对商品房面积差异结算确认书中于婧的签名是否为本人书写进行鉴定的申请，2020年9月27日鉴定完毕，本案现已审理终结。 原告于婧向本院提出诉讼请求如下：1、依法判令解除原告与 2 被告于2018年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号S2589）；2、依法判令解除原告与被告于2018年11月1日签订的天洋城商业《商品房买卖合同》补充协议；3、依法判令解除原告与被告于2018年11月1日签订的商业《商品房买卖合同》补充协议；4、依法判令被告返还购房款4736153元及利息（以购房款4736153元为基数，自2018年11月1日起至实际付清之日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5、依法判令被告支付自2018年11月1日起的违约金（按照违约金=144.87平方米×8×违约天数的计算方式暂计算至2019年11月28日，共计455471.28元，2019年11月28日以后的违约金按照上述计算方式计算至实际给付之日止）；6、依法判令被告承担本案的诉讼费用、鉴定费。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告预购置商品房一套，被告推荐带租约销售的商品房（售楼处），承诺按照每天每平米6-8元的标准返给原告，故原告与被告于2018年11月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号S2589）、天洋城商业《商品房买卖合同》补充协议和商业《商品房买卖合同》补充协议，合同约定被告出售给原告位于燕郊天洋城·玉屏金瓯商业第50幢1单元1层108号商品房一套，建筑面积144.87平方米，单价每平方米31097.36元，总金额4505075元。原告于2018年11月1日向被告交付首付款2255075元，并于2018年11月16日对剩余房款价2250000元办理了按揭贷款。随后，原告于2019年1月25日向被告缴纳物业管理费24338元及税费、公共维修基金等其他费用206740元，以上原告交付被告共计4736153元。合同约定被告应于2019年2月1日前交房，但被告未按期交付。经过多方打听，原告得知房屋未租 3 赁给他人，而是一直由被告占用，原告多次与被告沟通协商均未果。综上所述，被告的行为已经严重违反合同约定，导致原告购买商品房的根本目的无法实现，侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，原告特诉至法院，望判如所请。 被告天洋置地有限公司辩称，首先请求法院驳回原告关于解除相关一系列合同的诉求。因为按照双方合同的约定，原告已经丧失了合同解除权，所以其诉求没有事实和法律依据。其次请求判令驳回原告要求支付违约金的诉讼请求按照合同的约定，被告一方已经完成了房屋的相关交接手续，不存在违约的事实。综上，请求驳回原告的全部诉讼主张。 本院经审理认定事实如下：2018年11月1日原告与被告签订商品买卖合同还有《天洋城商业商品房买卖合同》补充协议、《商业商品房买卖合同》补充协议，双方约定该商品房的用途为商业，建筑面积是144.87平米，每平方米31097.36元，总金额是4505075元。合同约定，被告应当在2019年2月1日前具备涉案房屋经验收合格，并将房屋交付原告使用。合同签订后，原告于2018年11月1日向被告交付首付款2255075元，2018年11月16日办理按揭贷款2250000元，2018年11月16日，原、被告以及中国银行股份有限公司燕郊分行三方自愿并协商一致签署个人商业用房贷款合同，并办理了按揭贷款之后，2019年1月25日，原告向被告缴纳物业管理费24338元以及税费、公共维修基金等其他费用206740元。原告向法庭提供的证据名称和证明目的与证据目录一致。证据一，商品房买卖合同，合同编号S2589。证据二，《天洋城商业商品房买卖合同》补充协议。证据三，商业《商品房买卖合 4 同》补充协议及证明。证据四，中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同。证据五，收据及入住缴费单。被告对原告提交的证据的质证意见：对原告所述买卖房屋的过程没有异议，但是原告所陈述的至今没有交付房屋，由被告一方使用，不符合事实。首先原告购买的是商业门店用房，这种用房的主要目的是用于自己或出租给他人进行商业经营，而非原告个人家庭入住，所以这不是所谓普通商品住宅房屋的入住标准，其次在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议，也就是原告方提供的证据二第三条明确的约定了合同解除权的时间是应当按照合同第九条之规定，自有权解除合同之日起7日内，书面将解除通知送达给被告这种解除权是法律规定和双方约定的解除权行驶期间，显然原告的诉讼已经超出了双方约定的除斥期间，其不应再行使解除权。2019年2月1日为双方房屋交接时间，如果被告一方在60天内未交付房屋原告一方有权提出解除合同，根据补充协议第三条第一款的规定是自有权解除之日起七天内书面通知解除。那么显然原告方在2019年12月2日提起诉讼已经超过了解除权的行使期间，而且原告方也当庭认可，在此之前从未与被告方就合同解除的问题进行过任何协商，也未发出过任何的通知。同时原告方当庭也认可其曾经向被告主张租金，理由是在2019年2月1日之后，被告一方曾经使用过门店，所以原告向被告想主张租金，先不谈租金是否应当给付。但从原告提出要求租金的主张，显然已经证明原告认可房屋已经归其所有。因为原被告之间签订的均是房屋买卖合同，双方只是一个债权的关系，基于债权，原告方是不可能向被告方主张租金的。主张租金的前提一定是原告方得到了房屋的物权，也就是占有使用处分涉案房屋的权利，所以 5 他才会向被告一方主张租金。通过原告方的当庭陈述，也足以证明原告方是认可在2月1日取得了对房屋的占有完成了交接。被告认为原告的当庭陈述恰恰证明其诉讼主张是不成立的。对原告方所出示证据的真实性认可，但对其证明目的均不认可。正如被告所讲依据原告方所出示的证据，证据二第三条第一款约定了合同解除权的时间，而依据该条第二款规定自被告通知原告入住之日起计收物业费和其他相关费用。这也证明原告一方通过缴纳物业费、维修基金等所有入住需要的相关的费用，是基于被告一方已经通知其交付房屋通知其入住，才进行了缴纳，被告一方也完成了通知的义务。所以对这些证据原告方主张的证明目的不认可。被告方向法庭提交的证据有：提交涉案房屋涉及项目的国有土地使用证、三国用（燕开）第2010-022号、建设用地规划许可证、、地字第**建设工程规划许可证、地字第1310822009Ｓ、地字第**082Ｘ100110301、商品房现售备案证、（三房）现售备案证第（2016003）号、房产证三河市房权证燕字第××号、补充协议、商品房买卖补充协议、缴费清单均与原告一致。当时多次电话联系原告通知其收房，并通知其同时办理缴费手续，原告按约定缴纳了相关费用，并完成了房屋的交接，在房屋完成交接之后，因为原告的房屋是商业用房。原告当时在短时间内没有能够出租出去，所以被告单位与原告进行了友好的协商。如果原告短时间内不能出租，希望借给被告单位无偿使用一段时间。什么时间原告将房屋出租，被告立即撤离。这样在原告收房之后，过了一段时间，原告确实曾经大概在三四个月的时间内使用了这个房屋，而且承诺帮助原告寻找资源，以方便尽快的把房屋出租出去。后来三四 6 个月之后，原告一直未能将房屋出租，却反而找被告一方索要租金，这样被告一方当时就撤离了原告的房屋，不再使用。因为当时双方谈的无偿的借用。现在房屋一直空置。据代理人向被告公司了解，应该是在2019年7月份左右离开，因为那时原告开始向被告索要租金，违背了当时双方无偿借用的口头协议。如果是出租，显然双方应该达成书面的协议，并且对出租的时间、价格进行约定。正因为是无偿使用口头协议，所以这些均没有任何约定，这也导致原告方向被告索要房租，双方无法达成一致意见。另外向法庭说明一下，当时确实是使用了几个月原告的房屋，原告索要租金的时候，被告方也曾与原告协商，可以适当的考虑。虽然说原来是无偿借用，但毕竟是人家房子，可以适当考虑，但因为双方当时谈租金数额无法达成一致，所以从这些情节均可以证明，原告即取得了房屋又是无偿的借用。原告对被告提交的证据的质证意见：不认可被告所述口头通知原告收房，被告没有通知原告。不认可被告所述无偿借用房屋，原告的证据三证明被告已经认可证据的真实性，而且这个证明已经明确写出现有业主于婧于2018年11月1日已交纳首付，现已具备签署租赁合同的权利义务、转让协议的条件，租赁合同权利义务、转让协议的起始时间以交付首付款当天为准。合同终止时间按原租赁合同时间执行。被告已经承认了的这个证明的真实性，也有被告的盖章，已经明确说了2018年11月1日交付首付。另外还有一个商业《商品房买卖合同》补充协议第一条第二款，买受人在办理房屋入住手续时，房屋为带租约销售，以上完全可以证明原告所购买的房屋为带租约销售，被告应支付原告租金。补充，据当事人陈述原告当时买房的时候，被告销售人员就称这个是带租约的，而 7 实际上他所买的108户与109户是打通的状态，也证实现在被告销售处所在地实际一直由被告所使用。另在原告起诉之后，被告和原告协商无果，被告未撤离，现在正在做分割。房屋的现状是房屋内还存在着被告的相关的销售的传单，还有他的招牌都在挂着，能够证明这个房屋是一直由被告使用，这个房屋至今未交给原告使用。本案在审理过程中，原告于婧向本院提出对商品房面积差异结算确认书中于婧的签名是否为本人书写进行鉴定的申请，2020年9月27日，原告的申请经北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，鉴定结果：1、检材1上“于婧”签名与样本上于婧签名是同一人书写；2、检材2上“于婧”签名与样本上于婧签名不是同一人书写。原、被告双方对鉴定结论均无异议，本院予以确认。 本院认为，2018年11月1日,原告与被告签订《商品买卖合同》、《天洋城商业补充协议》、《商业补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定履行合同。本案中，原、被告双方买卖的房屋为带租约销售，原、被告双方签订合同后，原告交了物业费了，即证明被告通知原告收房，因房屋为带租约销售，且当时被告占用涉案房屋，原告默认其房屋由被告承租。原告主张被告未通知原告收房的主张，本院不予采信。现涉案房屋只存在交付房屋的问题，原告主张被告未交付房屋，被告主张涉案房屋反锁，原、被告双方可共同协商交付房屋事宜，涉案房屋的合同可以继续履行。因涉案房屋为带租约销售，原告向被告主张的房屋租金损失，原告未能与被告协商达成协议，原告可向被告主张租金损失，另行主张。因合同能够继续履行，故本 8 院对原告主张的各项诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告于婧的全部诉讼请求。 案件受理费48141元，减半收取计24071元，鉴定费28200元,均由原告于婧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  赵海洪 二〇二〇年十二月十八日 书记员  王 超