江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3838号原告：喻磊，男，1986年11月16日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告：李园淇，女，1986年8月2日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：胡春庆，系北京德和衡（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200211839296。被告：江西绿腾实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区子安路******，统一社会信用代码：91360100789746693E。法定代表人：舒国金，职务：总经理。委托诉讼代理人：王兰兰，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201911135724。原告喻磊、李园淇诉被告江西绿腾实业有限公司（以下简称绿腾实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人胡春庆及喻磊，被告绿腾实业的委托诉讼代理人王兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻磊、李园淇诉称，2017年5月23日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于南昌市红谷滩新区房屋，房屋总价为2815874元；被告应于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按约支付了首付购房款845874元，剩余房款办理了银行按揭贷款手续。被告至今未按合同约定向原告履行交房的义务，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交付符合合同约定交付条件的商品房；2、被告向原告支付逾期交房违约金141356.87元（以购房总金额2815874元为基数，按日万分之零点五计算，自2017年6月30日起至实际交付房屋之日止，暂计算至2020年3月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告绿腾实业辩称，原告要求被告向其支付逾期交房违约金141356.87元，没有事实及法律依据，具体理由如下：一、被告是一直都愿意向原告交付房屋、办理交付手续的。造成如今房屋没有交付的局面，不是被告的原告，而是原告自己的原因导致房屋至今没有交付。根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》中第八条明确约定交房时间是2017年6月30日前，交房条件为“该商品房经验收合格”，及根据《中华人民共和国建筑法》第61条第二款的规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”。而本案涉诉房屋工程早在2016年11月30日就已经竣工验收合格，达到了《南昌市商品房买卖合同》约定的交房条件。再根据南昌市行政审批局出具《南昌市建设工程竣工验收备案表》载明的竣工日期为2017年7月10日。因此，涉案房屋是已经符合交房条件的。被告从2017年7月10日之日起，就一直电话通知原告前来办理交房手续。也在2018年5月17日向原告邮寄了“入伙通知书”，通知原告于2018年5月18日至2018年5月20日前来办理交房手续，原告签收了，却仍不来办理交房手续，应当由原告自身承担其未交房导致的一切责任和后果。二、根据《南昌市商品房买卖合同》第六条“买受人在签订本合同当日申请办理银行手续，逾期办理或因买受人原因导致无法办理贷款手续，视为买受人逾期手续。”和第八条第二款“买受人逾期付款，出卖人可据实予以延期。”及附件四第三条“出卖人在合同签订之日起30日内仍无法获得贷款银行支付的按揭贷款的，则属于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约。”的规定，原告未按时向被告支付购房款，被告是直到2017年9月11日才收到原告的银行按揭贷款，已经逾期了80天，被告有权依据合同约定予以延期交房，故交房时间应延期至2017年9月19日。经审理查明，2017年5月23日，两原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告开发位于南昌市红谷滩新区房屋，合同总金额为2815874元；本合同签订之日，支付845874元，剩余房款197万元，买受人在签定本合同当日申请办理银行贷款手续，逾期办理或因买受人原因导致无法办理贷款手续，视为买受人逾期付款；合同第八条约定被告应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但买受人逾期付款，出卖人可据实予以延期；被告逾期交房时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；该合同附件四补充协议约定如因买受人不具备银行要求的偿还能力或征信情况不符合银行要求或者未如期提交银行所要求的相关资料、证明文件等而导致出卖人在合同签订之日起30日内仍无法获得贷款银行支付的按揭贷款的，则属于由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约。同日，两原告向被告支付了购房首付款。2017年7月1日，原、被告及招商银行股份有限公司南昌分行签订《个人购房借款及担保合同》，办理了银行按揭贷款手续，9月11日，贷款发放。2018年5月17日，被告向两原告寄送入伙通知书，通知两原告于2018年5月18日至2018年5月20日前来九龙十一度销售接待中心办理交房手续。两原告以被告未按约交房为由，诉至本院。庭审中，原告陈述收到了入伙通知书，也去看了，但物业告诉我不能收房，我买的是一楼，答应赠送给我的负一楼负二楼没有做好并且未向我提交竣工验收备案表、住宅使用说明书、质量保证书。被告提交了工程竣工验收报告，载明竣工验收时间为2016年11月30日。工程竣工验收备案表，载明竣工日期为2017年7月10日。审理中，两原告于2020年9月3日办理收房手续。上述事实，有南昌市商品房买卖合同、入伙通知书以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。审理中原、被告双方已办理了案涉房屋的交收房手续，原告提出被告交付商品房的诉讼请求，本院无需再行处理。根据合同“逾期办理或因买受人原因导致无法办理贷款手续，视为买受人逾期付款”的约定，两原告于2017年7月1日即办理了银行按揭贷款手续且9月11日贷款已发放支付给被告，被告提出交房时间应延期至2017年9月19日的抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称2017年7月10日之后一直打电话给两原告要求来办理交房手续，无举证，本院不予采纳。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可见，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理等五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，系政府管理行为。虽然被告提交的工程竣工验收报告载明竣工验收时间为2016年11月30日，但本案中工程竣工验收备案表记载的九龙十一度8#住宅楼竣工日期为2017年7月10日，在两份证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，本案作出有利于原告的解释，采信工程竣工验收备案表中记载的竣工日期即2017年7月10日，被告于2018年5月17日已向两原告发出入伙通知书，本院认为被告逾期交房违约期间仍应从2017年7月1日起计算至2018年5月17日止，被告逾期交房321天，故被告应支付原告逾期交房违约金45194.78元（2815874元×0.00005×321天）。原告提出收到入伙通知书后被案涉房屋物业管理人员告知不能收房等主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告江西绿腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告喻磊、李园淇逾期交房违约金45194.78元。二、驳回原告喻磊、李园淇的其他诉讼请求。如果被告江西绿腾实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3130元，由原告喻磊、李园淇负担1800元，被告江西绿腾实业有限公司负担1330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇二〇年十二月十六日书 记 员  熊莎莎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。