黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终1215号 上诉人（原审原告、申请执行人）：王清海，男，1950年8月12日出生，汉族，牡丹江市温春农校退休干部，住牡丹江市西安区，现住牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：佟铁军，黑龙江公盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：潘勇，男，1972年10月15日出生，汉族，无固定职业，住海林市。 委托诉讼代理人：石保华，黑龙江信达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市宁安市渤海镇振兴大街**。 法定代表人：岳丁武，董事长。 委托诉讼代理人：葛震，男，该公司员工。 原审第三人：牡丹江**欣建筑安装工程有限公司，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：卢峰，执行董事。 委托诉讼代理人:石保华，黑龙江信达律师事务所律师。 上诉人王清海因与被上诉人潘勇、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以下简称瑞合公司）、原审第三人牡丹江**欣建筑安装工程有限公司（以下简称华欣公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王清海及其委托诉讼代理人佟铁军、被上诉人潘勇委托诉讼代理人石保华、被上诉人瑞合公司委托诉讼代理人葛震、原审第三人华欣公司法定代表人卢峰及其委托诉讼代理人石保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王清海上诉请求：1.撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初695号民事判决，撤销（2020）黑1005执异8号执行裁定书，并准许对查封的房屋执行；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案的重要事实认定错误，潘勇不享有足以排除强制执行的民事权益。一审查明“同年（2019）年8月14日，瑞合公司与陈幼（潘勇）签订了《商品房买卖合同》备案，合同中体现陈幼（潘勇）的购房屋为西城国际**幢*单元******号、房产图号为375-460-*/*-**，并于当日为潘勇办理了商品房买卖合同备案，潘勇亦已取得房屋的钥匙”、“本案被告瑞合公司用本案诉争房屋抵顶第三人华欣公司的工程款后，华欣公司又将该房屋抵顶给潘勇，由瑞合公司直接给潘勇出具了《商品房买卖合同》，买卖合同已在房产部门备案，潘勇亦已取得房屋的钥匙，上述行为均发生在原告王清海申请法院查封之前”与事实不符。案涉房屋的合同备案时间为2020年5月19日，并非在法院查封之前。一审仅凭潘勇提交的钥匙照片，不能认定事实。潘勇在法院2019年8月22日查封案涉房屋之前，至今未签订《商品房买卖合同》，更未办理合同备案，也没有实际占有使用。关于已经合法取得的认定并非事实，没有证据支持。另外，还需要华欣公司对瑞合公司享有的债权凭证及以房抵债协议、潘勇对华欣公司享有的劳务费债权的凭证以及以房抵劳务费的协议，取得案涉房屋物权还需房屋交接凭证和物业费、垃圾清运费、装修保证金等相关入住必须缴纳费用凭证等。潘勇和华欣公司、瑞合公司均不能提供上述获取案涉房屋物权、所有权的书证。因此，潘勇对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。其二、商品房门钥匙的交接，必须有交接手续，即有交接双方签字认可的交接单据；其三、仅凭潘勇举示的照片无法确认钥匙即为案涉房屋的钥匙。由此可见，潘勇得到案涉房屋的钥匙即为实际取得房屋的物权、所有权不成立。二、案涉房屋的合同及合同备案不具有物权登记效力，不能对抗法院强制执行，一审判决适用法律不当，潘勇不享有足以排除强制执行的民事权益。合同备案属于行政管理机关以商品房买卖合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质的区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房合同登记并不能对抗法院的查封行为。一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出不利于上诉人的一审判决。上诉人认为，一审应适用该条款规定认定潘勇、瑞合公司和华欣公司未举证证明对本案具有享有足以排除强制执行的民事权益，应当承担不利后果。三、因开发单位财务出现问题而不能开具税务发票的事实认定不清，理由不成立。潘勇强调因开发单位财务出现问题而不能开具税务发票，进而导致商品房买卖合同不能办理。牡丹江市西安区人民政府（以下简称西安区政府）亦以此为由向市不动产中心发函请示，一审判决对该函予以确认。上诉人认为，其理由不成立。首先，没有证据证明开发公司财务出现问题，仅凭潘勇自称不应当采信。况且即使真实，也不是商品房买卖合同不能办理的理由；其次，西安区政府的请示函不具有合法性，也无权介入本案，对本案不具有证明力；其三，西安区政府的请示函未获得批复，对本案没有证明效力；其四，西安区政府的请示函不能左右本案争议房屋，不能构成足以排除强制执行的民事权益，更不能阻止依法执行。四、一审判决适用法律不当。一审判决适用民事诉讼法第311条、第313条驳回申请人提出执行异议之诉的诉讼请求，属于适用法律错误。因此，潘勇并没有完成其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的举证责任。应当作出准许执行案涉执行标的的判决；本案应当适用物权法第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十七条“不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。”的规定，潘勇不具备上述法律规定的条件，案涉房屋没有办理物权登记，依法不发生效力，更没有获取不动产证书以及载于不动产登记簿。一审判决未适用上述法律规定，属于适用法律错误。五、潘勇并非合法占有案涉房屋。潘勇没有提供实际占有案涉房屋的有效证据，一审判决没有理由认定潘勇已经合法占有案涉房屋。潘勇即使在查封案涉房屋之前办理了案涉房屋的行政备案，但没有提供瑞合公司与华欣公司之间存在债权债务关系的凭证和以房抵债协议，没有潘勇与华欣公司之间的欠劳务费的债权债务关系的凭证及以房抵债协议，没有合法有效交接案涉房屋的手续，没有接收案涉房屋之前必须交纳各项入住所需包括物业费在内各项费用的凭证，没有合法接收案涉房屋钥匙的证据。而且，本案执行过程中法院拍摄案涉房屋的照片显示，案涉房屋并未占有使用，结合潘勇自认没有进行装修的事实，证明潘勇没有占有案涉房屋。六、潘勇提供已经交付全部价款的证据不足，甚至缺失。一审判决认定潘勇已经交付全部购房款，没有事实根据及证据支持，理由不成立。潘勇称以房抵劳务费获得案涉房屋产权，应提交以房抵债合法成立的有效证据。其一、瑞合公司与华欣公司之间的债权债务凭证和以房抵债协议书；其二、华欣公司与潘勇欠劳务费凭证和以房抵债协议书。同时，还需持有在案涉房屋被查封之前实际取得房屋占有使用权的凭证。但潘勇没有提供上述证据，故一审判决认定潘勇交付了全部房款的理由不成立。七、一审判决认定非因潘勇的原因未办理案涉房屋过户登记错误。一审判决认定由于上诉人申请法院查封案涉房屋，非因潘勇的原因没有办理案涉房屋过户登记。一审法院查封时间为2019年8月24日，合同备案登记在查封案涉房屋之后9个月。即使合同备案在查封前10天，且合同备案合法有效，在10天内有足够时间办理登记。因此，潘勇和一审判决所述的原因不成立。综上，潘勇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和申请复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 潘勇辩称，华欣公司依法以案涉房屋抵顶潘勇的人工费。在上诉人查封案涉房屋之前，潘勇已取得该房屋。因潘勇不是购买房屋居住，还需转卖变现，所以未居住。潘勇享有的权益足以阻却上诉人的执行，请求驳回上诉维持原判。 瑞合公司辩称，瑞合公司与潘勇签订商品房买卖合同是双方自愿达成的，实际签约时间为2019年8月14日。上诉人主张合同备案时间为2020年5月19日，与事实不符。 华欣公司述称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分。案涉房屋经过几次抵账后，最终抵顶拖欠潘勇白钢施工款。商品房买卖合同及备案时间为2019年8月14日。上诉人主张2020年5月19日签订合同及备案信息有误。瑞合公司与华欣公司、联发公司之间的债权债务关系。在西城国际小区项目施工过程中，因瑞合公司对公账户及资金问题，不能按时足额向华欣公司支付工程进度款，华欣公司也不愿再垫付资金施工。联发公司施工的**、**号楼位置与华欣公司施工的**、**号楼相邻，联发公司应瑞合公司的请求，在资金（出借给华欣公司现金300万元）、机具、施工人员等方面给予华欣公司支持，并代付部分费用、购买材料。因项目未最终决算，抵顶的房屋未能办理不动产权证书，财务账目亦无法处理，三方至今没有最终对账，只就阶段性资金及以房抵账进行处理。对于上述事实，可在二审时提供证据证实。二、案涉房屋未进行物权登记，不影响排除执行的适用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条解决的就是未进行物权登记的房屋排除执行的法定条件。最高人民法院《全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中也对以房抵债行为做出了界定，以房抵债没有完成产权变更手续也是发生法律效力的。因此，是否进行物权登记，不是排除执行的法定条件。三、西安区政府的函件及存档于牡丹江市住房和城乡建设局的承诺书，可以证实案涉房屋以房抵账的真实性和时效性。西安区政府及牡丹江市住房和城乡建设局坚持人民利益至上的原则，在出现舆情及群体性不安定因素时主动介入，协调配合妥善处置群体性事件，保护人民群众的利益。上述证据可以证实，以房抵账行为成立于上诉人申请诉前财产保全之前，各方均不可能知道上诉人申请查封案涉房屋，不存在恶意串通损害上诉人利益的可能性。四、一审判决适用法律正确。五、以房抵账行为履行后，视为取得房屋一方已交纳全部购房款。六、因瑞合公司不能开具案涉房屋发票，且上诉人又查封房屋，未办理案涉房屋不动产权登记不是潘勇的过错。七、上诉人在本案中的债权，不是与瑞合公司形成的，也不是在西城国际项目真实购房，而是其他债务转到瑞合公司，抵押给上诉人的房屋也不是案涉房屋。八、潘勇依法取得抵账房屋，已经合法占有。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王清海向一审法院起诉请求：1.请求撤销牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005执异8号执行裁定书，并准许对查封瑞合公司名下的位于牡丹江市西城国际小区、产籍号375-460-*/*-**-******房屋的执行；2.诉讼费由潘勇、瑞合公司承担。 一审法院认定事实：2019年8月22日，一审法院作出(2019)黑1005财保61号民事裁定书，裁定查封被申请人瑞合公司名下的包括本案诉争房屋在内的14套房屋产籍，同年12月27日，该院作出(2019)黑1005民初1951号民事判决书，判决主要内容为：一、解除王清海与瑞合公司于2016年1月8日签订的瑞合西城国际商铺认购协议(体现的购房款为797184元)、于2016年8月30日签订的三份瑞合西城国际商铺认购协议(体现的购房款分别为832464元、797184元、1664928元)；二、瑞合公司于判决生效后十日内一次性返还王清海购房款4091856元，并一次性赔偿王清海2543573元，合计6635429元。该判决发生法律效力后，王清海向该院申请执行。执行过程中案外人潘勇对执行查封瑞合小区产籍号为375-460-*/*-**-******号房屋提出书面异议，该院于2020年6月28日作出(2020)黑1005执异8号执行裁定书，裁定“中止对该院查封的牡丹江市西城国际小区产籍号为375-460-*/*-**-******房屋的执行”。申请执行人王清海对此不服，向该院提起诉讼，申请事项同诉讼请求。另查明，牡丹江市建设工程招投标管理办公室于2015年10月16日向华欣公司发出“中标通知书(施工)”，通知华欣公司已经中标瑞合公司开发的牡丹江市西城国际(三期)工程。2016年5月27日，发包人瑞合公司与承包人华欣公司签订“西城国际(三期)工程”的建设工程施工合同，双方约定合同采用固定单价的合同形式，签约合同价为64612400元。后经瑞合公司与华欣公司协商，瑞合公司用西城国际**#楼的15套住宅及**#楼的3套住宅抵顶华欣公司的工程款合计7353132元，其中案涉房屋抵顶工程款359615元。2019年8月9日，西安区政府向牡丹江市不动产中心发出“关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函”，主要内容为：48号西段西城国际项目**号、**号楼为商品楼，共涉及购房人300余户，开发单位承诺于2019年8月15日前交房。如果不能按期交房，极易引发严重的社会矛盾。但是由于开发单位拖欠施工单位工程款，施工单位拒绝按期交房。经开发单位与施工单位协商，双方同意用**号楼的14套住宅抵顶施工款，施工单位要求必须先为其办理商品房买卖合同。目前因开发单位财务出现问题，不能开据税务发票，导致商品房买卖合同无法办理。鉴于上述情况，现申请市不动产中心先行为开发单位办理商品房买卖合同，西安区政府承诺督促协调开发单位尽快补办税务发票。同时，申请市不动产中心协助区房屋征收中心对被征收户回迁安置房源进行锁定。同年8月14日，瑞合公司出具了买受人为潘勇的《商品房买卖合同》，合同中体现潘勇所购房屋为西城国际**幢1单元******号、房产图号为375-460-*/*-**，并于当日为潘勇办理了商品房买卖合同备案，潘勇亦已取得房屋的钥匙。2020年3月23日，华欣公司向该院提起诉讼，该院于2020年4月29日作出(2020)黑1005民初300号民事判决书，判决内容如下：一、瑞合公司于判决生效后十日内给付华欣公司工程款612万元；二、华欣公司对瑞合公司开发的牡丹江市西城国际项目**、**、**、**号楼工程折价或者拍卖的价款在612万元范围内享有建设工程价款优先受偿权。该判决已于2020年6月5日发生法律效力。 一审法院认为，王清海系执行案件的申请执行人，故本案案由应为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”瑞合公司用案涉房屋抵顶华欣公司的工程款后，华欣公司又将该房屋抵顶给潘勇，由瑞合公司直接给潘勇出具了《商品房买卖合同》，买卖合同已在房产部门备案，潘勇亦已取得房屋的钥匙，上述行为均发生在王清海申请法院查封之前。瑞合公司出具的买受人为潘勇的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同合法有效。以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人支付全部购房款，故应认定潘勇已经向瑞合公司支付了全部购房款，非因潘勇自身原因未办理过户登记。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，潘勇对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，判决：驳回王清海的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王清海举示如下证据： 证据一、商品房买卖合同备案证明一份（复印件）。意在证明：商品房买卖合同的备案登记日期不是一审确认的日期，而是在案涉房屋被依法查封之后，于2020年5月19日进行备案登记的。 被上诉人潘勇异议认为，对该证据待庭审后经法庭核对后对形式要件无异议。对证明问题有异议，该证据已经非常明确的载明案涉房屋已于2019年8月14日在牡丹江市房产管理局备案登记，上诉人所称2020年5月19日系上诉人到牡丹江市住建局查询日期，而不是备案日期。 被上诉人瑞合公司对该证据质证意见同潘勇。 原审第三人华欣公司对该证据质证意见同潘勇。 本院的认证意见为：该证据与潘勇在一审时举示的商品房买卖合同备案证明内容一致，体现潘勇购买案涉房屋的登记备案时间为2019年8月14日。所不同之处为潘勇举示该证据的出证时间为2019年8月14日，王清海举示该证据的出证时间为2020年5月19日，故上诉人意证实案涉房屋的备案登记时间为2020年5月19日不成立。 证据二、对潘勇在一审时举示的商品房买卖合同补充质证如下：商品房买卖合同约定的交付时间是2019年8月30日，因此可以断定潘勇没有实际接收涉案房屋，而且潘勇并没有办理正式的入住手续和钥匙的交接。另外潘勇没有向法庭举示交付购房款发票，因此该商品房买卖合同属于尚未履行的合同。商品房买卖合同的备案证明与事实不相符，一审确认的商品房买卖合同的备案证明，没有被登记备案机关所认可，只是瑞合公司出具，没有法律效力。商品房买卖合同于2020年5月19日备案。 被上诉人潘勇认为，商品房买卖合同备案及钥匙的领取时间均为2019年8月14日。 被上诉人瑞合公司认为，备案时间为2019年8月14日，是牡丹江市产权处房产系统自动生成时间。 原审第三人华欣公司认为，商品房买卖合同备案及钥匙的领取时间均为2019年8月14日。 本院的认证意见为：对该证据予以确认，对证明的问题依证据体现的内容为准。 被上诉人潘勇举示如下证据： 证据一、收据一份，意在证明：2019年9月4日，潘勇在收到抵账的房屋商品房买卖合同和备案证后出具的收据，视为认可以房抵顶白钢工程款359615元。**号楼1单元****室房屋面积为70.93平方米，每平方米抵账价格为5070元，以房抵账金额为359615元。 上诉人异议认为，该收据不属于二审新证据，不是正式增值税发票，故对其形式要件不认可。该收据上显示收款人为潘勇，存在事实上的错误，不能证明该人工费与抵顶案涉房屋之间存在关联，也不能证明交款人的主体，故该证据不能作为被上诉人潘勇主张权利的依据。 被上诉人瑞合公司对该证据无异议。 原审第三人华欣公司对该证据无异议。 本院的认证意见为：该证据系白条收据，且不能证实与本案的关联性，故不予确认。 被上诉人瑞合公司在二审期间未举示证据。 原审第三人华欣公司举示如下证据： 证据一、瑞合公司与牡丹江市联发建筑安装工程有限责任公司签订的黑龙江省建设工程施工合同（3页）。意在证明：牡丹江市联发建筑安装工程有限责任公司是西城国际项目**#、**#、**#、**#楼及部分地下室工程的承包人，与华欣公司施工的**#、**#楼工程位置相连。 上诉人对该证据形式要件无异议，但认为该证据不是二审新证据，也不是针对上诉人的上诉理由提出的证据，与本案无关。该证据未体现华欣公司意证明的问题。 被上诉人潘勇对该组证据无异议。 被上诉人瑞合公司对该证据无异议。 本院认为，该证据与本案争议焦点无关，对此不予确认。 证据二、《牡丹江市西安区人民政府关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》、《承诺书》各一份（证据来源于牡丹江市住房和城乡建设局房地产市场监督管理科）。意在证明：因开发单位欠施工单位工程款，施工单位拒绝按期交房，协商以**号楼中14套住宅抵顶工程款后，因开发单位财务出现问题，不能开具税务发票，导致商品房买卖合同无法办理。为避免出现群体性矛盾，西安区政府协调市不动产中心先行为《承诺书》中14套商品房开具买卖合同。《承诺书》中列明的房屋包括案涉房屋，且全部信息均与案涉房屋相一致。西安区政府出具的函件和牡丹江市不动产中心收到函件的时间为2019年8月9日。《承诺书》的形成时间为2019年8月13日。该组证据进一步证实，本案以房抵账行为及商品房买卖合同签订、备案时间均成立于王清海申请诉前财产保全和起诉之前。 上诉人认为，西安区政府的函在一审时已经举示，不能证明华欣公司所要证明的问题。该请示函没有得到明文批复，不具有真实性、合法性，即使有批复也不能作为认定本案诉争事实的证据，函中所陈述不能开具正规发票没有其他有效证据辅助证明，其理由不成立。该承诺书是由瑞合公司作出的承诺，不能证明本案争议的焦点问题。 被上诉人潘勇对该组证据无异议。 被上诉人瑞合公司对该组证据无异议。 本院的认证意见为：其中西安区政府的函已在一审时举示，对此不再重复认证。其中承诺书系从国家机关调取的证据，并与西安区政府的函相互印证，结合华欣公司在一审时举示的证据，可以证实该证据的真实性，对此予以确认。 证据三、大额来账汇兑凭证36份（复印件）。意在证明：华欣公司施工**、**号楼期间，联发公司给予华欣公司170余万元现金支持。 上诉人对异议认为，该组证据系复印件，无法证实其真实性。即使票据真实，也不能证明华欣公司意证明的问题，联发公司和华欣公司与潘勇没有直接关系，该组证据不能证明潘勇取得涉案房屋的合理性、合法性和可信性。 被上诉人潘勇对该组证据无异议。 被上诉人瑞合公司对该组证据无异议。 本院的认证意见为，该组证据系复印件，无法证实其真实性，且与本案争议焦点无关，对此不予确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 西安区政府向牡丹江市不动产中心提交《牡丹江市西安区人民政府关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》时，瑞合公司亦向牡丹江市不动产中心提交时间为2019年8月13日的承诺书，主要内容为：“因该公司受近期紧急事件（董事长遇害逝世）影响，无法为包括案涉房屋在内的14套商品房买卖合同开具发票，承诺待该公司恢复稳定经营后，在2019年12月30日前为上述房源开具商品房买卖合同发票”。案涉房屋现仍不能办理产权登记手续。二审庭审中，王清海与潘勇均认可案涉房屋于2019年8月24日查封。 除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，是指在强制执行程序中，一般不动产买受人所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。其所要保护的权益是一般不动产买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。在审查认定案外人是否享有排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变案外人在本质上系普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的一般不动产买受人基于买卖合同的履行而期待取得该不动产的非金钱债权迥然不同。因此，除非能够证明当事人之间已经另行达成真实的以不动产买卖合意为基础的不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶。否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，不具有优先性，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，排除债务人的其他债权人的强制执行。本案中，瑞合公司欠付华欣公司工程款，双方协商以案涉房屋抵顶部分工程款，因潘勇为华欣公司进行部分工程施工，在签订商品房买卖合同时，由潘勇与瑞合公司之间直接签订了商品房买卖合同，将房屋抵顶给潘勇。潘勇辩称“不是购买房屋居住，还需转卖变现，所以未居住”，由此可以认定潘勇与瑞合公司签订商品房买卖合同是为消灭原债权，而非真实达成买卖房屋的意思表示，潘勇不能作为一般房屋买受人主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，潘勇与瑞合公司之间的债权仍为普通债权，并不具有优先性。 其次，本案涉及两层法律关系，一是瑞合公司与华欣公司之间的债权债务关系，二是华欣公司与潘勇之间的债权债务关系，潘勇举示了华欣公司与瑞合公司之间的施工合同、以案涉房屋抵顶部分工程款的协议等证据，但未举示潘勇与华欣公司之间的债权债务关系成立且合法有效的相关证据。即使华欣公司有权主张房屋权利的前提下，潘勇是否具有应受法律保护的合法权利亦不确定，因此，潘勇作为案外人主张排除对案涉房屋执行的证据亦不充分。 再次、潘勇虽主张在房屋查封前取得了案涉房屋的钥匙，但其出示的证据无法有效的证实其该主张成立。 综上，潘勇不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查的前提条件，其债权仍为普通债权，不能优于其他案外人的债权，不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不能成立。王清海主张继续执行案涉房屋的诉讼请求成立，应予支持。一审判决驳回王清海的诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005民初695号民事判决； 二、准许执行黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005财保61号民事裁定查封的产籍号为375-460-*/*-**-******号房屋。 一审案件受理费6694元，由潘勇、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费6694元，由潘勇、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005执异8号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  杨大奎 审判员  李冬梅 审判员  贾海波 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  刘 宇 附：本案涉及相关法律规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。