北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11288号原告：陈臣，女，1988年6月15日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告：宋金胤，男，1954年6月17日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：宋瞾，女，汉族，1983年5月30日出生，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区。第三人：北京陈世萍采摘园，经营场所北京市顺义区北小营镇榆林村委会西200米，注册号110113604068103。经营者：陈世萍，女，1959年10月10日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李光，男，1955年2月5日出生，汉族，北京陈世萍采摘园员工，住北京陈世萍采摘园宿舍。原告陈臣与被告宋金胤、第三人北京陈世萍采摘园（以下简称采摘园）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈臣，被告宋金胤及其委托诉讼代理人宋瞾，第三人采摘园之委托诉讼代理人李光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈臣向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对坐落于北京市顺义区×××的商品房（以下简称涉案房屋）具有实体权利，且该权利足以排除对涉案房屋的强制执行；2.请求解除对上述房产的查封，并停止对上述标的的强制执行；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：第一，原告与第三人在法院查封涉案房屋前已签署合法有效的书面买卖合同。原告与陈世萍系母女关系，2015年7月10日原告与第三人签订《借名买方协议》约定以陈世萍名义购买涉案房屋。原告已按协议约定支付全部款项，并定期还贷，长期占有房屋。且经（2018）京0113民初3434号判决书确认原告与陈世萍签订的《借名买房协议》有效。第二，原告在法院查封涉案房屋前已经合法占有该不动产。原告自涉案房屋交房之日便一直合法占有房屋，并亲自办理房屋交房手续、支付费用、进行房屋装修。房屋的钥匙、购房合同、打款合同等原件均在原告处保管。2016年4月至今，房屋由原告租赁他人居住使用，均是由承租人向原告支付房租。第三，原告已按照合同约定支付涉案房屋的购房首付款、维修基金、契税、物业费、装修款等所有款项，并且定期进行房屋贷款还款。涉案房屋的定金5万元、首付款6万元、贷款20万元均系原告支付，且还贷费用及维修基金、管理费等均系原告所支付。第四，涉案房屋并非因为由于原告自身原因未办理过户，而是陈世萍迟迟拒绝进行房屋过户登记，故此原告将其诉至法院。第五，原告系涉案房屋实际买受人，对房屋具有所有实体权利。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。被告申请对涉案房屋查封无事实与法律依据。被告与第三人农村土地承包合同纠纷一案，法院作出（2017）京0113民初8521号民事判决书，判决采摘园退还原告承包费及利息。该判决生效后，被告向法院申请执行，案号为（2018）京0113京执473号，执行过程中2018年1月15日查封了涉案房屋，原告申请了执行异议，法院作出（2020）京0113执异178号驳回原告异议请求，故原告提起本诉。原告认为，原告为涉案房屋真实合法权利人，足以排除被告对财产的执行，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和第一百一十九条之规定，望贵院判如所请。被告宋金胤答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告就“涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并要求不得执行涉案房屋”的诉讼请求没有事实依据和法律依据。首先，原告与陈世萍之间的《借名买房协议》虽然经(2018)京0113民初3434号判决书确认有效，但双方之间仅仅是债权债务关系。涉案房屋已经登记在陈世萍的名下，陈世萍是物权所有人。陈臣欲主张《借名买房协议》的权利，只能基于合同的债权请求权来要求陈世萍将房屋过户至自己名下。当然条件除了借名真实有效外还应当没有过户的法律或政策障碍，比如存在查封、抵押、限购等情况下，陈臣的过户请求就不会被法律支持，物权就不会过户登记在其名下，陈臣对涉案房屋没有实体权利。根据物权法定原则，不动产物权以登记发生效力。陈臣作为案外人主张对不动产房屋享有所有权，不符合《物权法》第28条至第30条(即不需要登记即可发生物权变动)的情形。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确规定了判断案外人提出权利异议是否成立的原则。即第25条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;”进而仅规定了三处例外情况，即第28-30条的“房屋买卖、开发商房屋买卖、物权预告登记”。原告主张的以房屋买受人和支付房款等理由并不符合第28条的内容，具体如下(1)原告并不是房屋买卖合同的买受人，也不是从陈世萍处购买房屋。(2)原告不是向被执行人支付房款，而是向第三方(开发商)支付。(3)买受人和借名人存在本质区别，借名行为没有及时办理过户，借名人存在过错。另外，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第15条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外”。因此该规定明确了:1、借名行为仅仅是债权行为，仅仅在当事双方之间产生办理所有权转移的效力，而不是所有权确认的效力;2、债权人查封等原因构成对所有权转移的障碍，债权人等善意第三人的权利优先于借名人的权利。陈臣只能根据《借名买房协议》追究陈世萍的违约责任。第二，根据以上意见以及民诉法司法解释第312条规定，只有在认定案外人对房屋主张的权利足以排除强制执行情形下，同时对案外人的权利作出确认有意义，若判决驳回案外人停止执行的，则不宜对其确权诉请单独作出判项。因此对陈臣诉求的对本案房屋具有实体权利的诉求，应当一并驳回。同时，陈臣提出的解除查封的诉求，不属于执行异议之诉的受理范围，应当予以驳回。第三人采摘园述称：同意并认可原告的诉讼请求及事实理由。同意（2018）京0113民初3434号民事判决书，房子是陈臣买的，与陈世萍没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年，宋金胤作为原告以农村土地承包合同纠纷为由将采摘园作为被告诉至本院，本院于2017年11月8日作出（2017）京0113民初8521号民事判决书，该判决书载明：“依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告宋金胤要求解除与被告北京陈世萍采摘园的《温室大棚认养合同书》的行为有效，原告宋金胤与被告北京陈世萍采摘园的《温室大棚认养合同书》自二○一七年六月二十九日解除；二、被告北京陈世萍采摘园退还原告宋金胤承包费十三万八千元及利息（利息以十三万八千元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自二○一七年六月二十九日计算至实际给付之日止），均于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告宋金胤的其他诉讼请求。”上述（2017）京0113民初8521号民事判决书生效后，宋金胤作为申请执行人以采摘园为被执行人向本院申请强制执行，案号为（2018）京0113执473号，执行过程中，本院于2018年1月15日查封采摘园经营者陈世萍名下坐落于顺义区×××的房屋。2018年1月，陈臣作为原告，以确认合同有效纠纷为由将陈世萍作为被告诉至本院，要求确认双方签订的《借名买房协议》有效。本院于2018年7月12日作出（2018）京0113民初3434号民事判决书，该判决书载明：“本院认定的事实如下：陈臣与陈世萍系母女关系，陈臣于1988年6月15日出生。2002年12月26日，陈世萍与李光登记结婚。2013年，陈世萍与北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景公司）签订《北京市商品房认购书》，认购编号为2013120593，认购日期为2013年12月15日，约定：出卖人为合景公司，认购人为陈世萍；认购商品房为出卖人所开发的位于北京市顺义区×××，商品房用途为商业，建筑面积共33.27平方米，单价为23435.99元/平方米，商品房总价款为558011元，付款方式为商业按揭，认购人应当自签订认购书当日向出卖人支付认购定金5万元；认购人应于本认购书签订之日起七日内交付房款的51%，即288011元（已含定金）及按揭尾数（即成交价与首期款、认购人申请贷款金额的差额）270000元；认购人应于2013年12月22日前交付房款的51%，即288011元；认购人向农业银行申请办理按揭贷款，申请贷款金额为27万元，申请贷款年限10年（贷款年限及贷款金额以银行最后批复为准）；认购人在签订本认购书后未签订《北京市商品房预售合同》前，若要求更改购房人姓名的或要求更换认购物业的，须经出卖人书面同意，并须向出卖人支付房价款总额1%的变更手续费（但认购人要求更名至其父母、配偶、子女等直系亲属的除外）；签订《北京市商品房预售合同》后，认购人资料将不能再更改。若因认购人本身原因造成认购人所提供的资料有误，并必须更改的，此项更改产生的费用由认购人自负，同时因资料错误产生的一切不利后果由认购人承担；认购书还约定了其他权利义务。陈臣名下账号为×××的中国邮政储蓄银行账户于2013年12月15日向合景公司刷卡支付35000元，于2013年12月19日向合景公司刷卡支付220111元；陈臣名下账号为×××的中国工商银行账户于2013年12月15日向合景公司刷卡支付15000元，于2014年8月16日刷卡支出60000元。合景公司先后于2013年12月19日、2014年8月16日开具金额分别为270111元、60000元的发票，付款单位（个人）为陈世萍×××。2015年6月5日，陈世萍（购房人、借款人）、交通银行股份有限公司北京回龙观支行（贷款人）、合景公司（售房人、保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：陈世萍所购房屋坐落顺义区×××，购房总价530111元，购房合同编号Y1567919，贷款金额20万元整，贷款期限为120月，放款账户账号为×××，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人名义从放款账户支付至合景公司账户，借款人选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为2242.07元。合景公司于2015年7月5日开具金额为200000元的发票，项目为香悦四季银行按揭，付款单位（个人）为陈世萍×××。2015年7月5日，通过陈臣之夫王达名下账号为×××的中国邮政储蓄银行账户向合景公司刷卡支付香悦四季4号商业3单元房屋维修基金6670元及契税15903.33元，向广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司刷卡支付房屋住宅管理费、代收水电费共计1279.8元。2015年7月10日，陈臣（甲方）与陈世萍（乙方）签订《借名买房协议》，约定：“……第一条：甲方以乙方名义为甲方购买了北京市房屋一套，甲方为实际产权人、乙方为名义产权人，房地产位于顺义区×××，房屋面积建筑33.27平米。乙方同意购房相关合同由甲方持有和保管。第二条：乙方所代理购买的房屋，成交价为53.0111万元，该房款及房贷还款等与房屋有关的所有费用支出均由甲方负担，因此实际所有权归甲方占有、使用、收益及处分的权利，乙方对甲方委托购买的房屋无权使用甲方享有的前述权利，亦不得对甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。第三条：甲方于2013年12月15日以乙方的名义与开发商签订《北京市商品房认购书》并交纳定金5万元。该认购书的权利义务由甲方享有及承担。第四条：甲方已于2013年12月19日以乙方名义交纳购房首付款27.0111万元（包含2017年12月15日缴纳的购房定金5万元）。第五条：甲方于2015年6月5日以乙方名义与交通银行北京回龙观支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款20万元。该协议书权利义务由甲方享有及承担。第六条：甲方于2015年7月5日以乙方名义缴纳购房契税等杂费合计2.2573万元。第六条：购房款及房贷还款、佣金、抵押费等与房屋有关的所有费用支出均由甲方承担，以及此后以乙方的名义取得的房产证、契税证等以上所有交款凭证和证件均由甲方持有和保管。第七条：开发商交付房屋时由甲方收房，甲方对该房屋的装修及在该房屋内的所有家具、家电、物品等均归甲方所有。第八条：甲方保证乙方因代理甲方购买该房屋所产生的一切费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。第九条：乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方所有利害关系人物（包括但不限于父母、兄妹、配偶、子女），保证其利害关系人不得主张该房屋任何权利。第十条：甲方有权利在可以办理过户手续情况下随时将乙方名义购买房屋更名至甲方名下或甲方指定的其他人名下。乙方需在合理的期限（十五天）内予以协助甲方办理相应的过户手续。办理完过户手续时本合同终止。第十一条：如果发生争执，应当友好协商解决。如协商不成，任何一方有权向北京市相关人民法院提起诉讼。第十二条：本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。”2016年7月3日，陈臣（出租人）、魏克航（承租人）、北京金色时光房地产经纪有限公司（居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，陈臣将涉案房屋出租给魏克航，租期一年。2016年12月13日，该房屋产权登记在陈世萍名下，共有情况为房屋单独所有，坐落为顺义区×××。2017年3月17日，已设立抵押登记。2015年7月至2017年4月，陈臣名下账号为×××@yahoo.cn（×××）的支付宝账号向陈世萍名下账号为×××的交通银行账户付款转账，其中2015年7月至2016年5月，每月转账2215元（2015年9月28日转账为2210元除外），2016年6月16日转账5000元，2016年9月28日、2016年10月28日分别转账2160元，2016年11月28日、30日分别转账2165元，2016年12月28日至2017年4月28日每月转账2165元。2017年5月至11月，陈臣通过其在京东小金库的账户每月向陈世萍名下账号为×××的交通银行账户转账2165元。庭审中，陈臣表示2013年其在内蒙古读研究生，以为学生不能买房，所以以母亲陈世萍名义买房；签订了一式三份房屋买卖合同，但开发商称因为办理贷款，涉案房屋买卖合同在银行作抵押，没有给买房人；2011年开始上研究生，2014年毕业，当时上学是全额奖学金，研一开始就有收入，每月有一个基本的1400元，学校还会按项目发钱，研一暑假开始实习，每月4000元，房款还有一部分是通过借款支付；2014年5月结婚，其名下有一套房系于2017年12月购买，其丈夫名下没有房，母亲陈世萍名下也没有别的房子，继父李光名下没有房；其户口一直在北京没有迁出；房产证原件因登记信息不全，没有使用期限，交还开发商重新补办尚未返还。对此，陈世萍均予以认可......本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。我国合同法明确规定了合同无效的情形。本案中，原被告双方均认可就涉案房屋达成的《借名买房协议》的真实性，且根据查明的情况，涉案房屋虽以陈世萍名义购买，但该房屋的首付款、银行按揭还款、契税、维修基金、住宅管理费、代收水电费等均为陈臣实际支出，该协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于合同法规定的合同无效的情形，故应属合法有效。对于原告陈臣该诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：原告陈臣与被告陈世萍于二〇一五年七月十日签订的《借名买房协议》有效。”该判决已生效。后，陈臣以其与陈世萍签订的《借名买房协议》被法院生效判决确认有效，其为涉案房屋的实际所有权人为由提出执行异议，本院于2020年8月3日作出（2020）京0113执异178号执行裁定书，该裁定书载明：“本院认为：案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。本案中，×××房屋登记在陈世萍名下，采摘园作为被执行人未履行生效法律文书确定之义务，本院直接执行作为经营者陈世萍的财产并依法查封其名下房屋并无不当。法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持。本案中，陈臣以其与陈世萍之间存在借名买房关系为由要求停止对涉案房屋的执行，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人陈臣的异议请求。”陈臣不服上述裁定，向本院提起诉讼，故形成本案。诉讼中，本院询问陈臣为何借陈世萍的名义买房并将涉案房屋登记在陈世萍名下。陈臣称：2013年，其在内蒙读研究生，对钱不是特别有概念，还把自己当孩子，以为不能买房，以为自己是学生不能买房；还有一个原因是其有时会往返内蒙，不在北京，陈世萍跑买房手续会方便一些，实际上其买房并不存在任何的限贷限购等障碍。诉讼中，本院询问陈臣为何涉案房屋一直未过户至其名下。陈臣称：涉案房屋的房本虽然是2016年下来的，但一直在银行处，而且其知道有这房本的时候，可能都得2017年、2018年了，这个房本一直在银行，其没有房本也没法过户，后来又找银行要的这个房本，而且这个房本本身还存在一个问题，使用期限处空白，房子本身还与开发商存在纠纷，房本信息本身就是不全，因为是期房。上述事实，有原告陈臣提交的借名买房协议、民事判决书、不动产权证书、执行裁定书，被告宋金胤提交的民事判决书、执行裁定书，当事人陈述及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：关于陈臣提出确认其对涉案房屋具有实体权利，且该权利足以排除对涉案房屋的强制执行的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”根据该条的规定，诉讼请求应当具体、明确。实体权利并非明确、具体的权利。仅以民事实体权利为例，就包括生命权、身体权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权、物权、债权、知识产权、继承权等等。故陈臣要求确认其对涉案房屋具有实体权利，且该权利足以排除对涉案房屋的强制执行的诉讼请求不符合法律规定的起诉条件，应予驳回。关于陈臣请求解除对涉案房屋的查封，并停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求。生效判决已经确认陈臣与陈世萍签订的《借名买房协议》有效，故本案的争议焦点系陈臣与陈世萍之间借名买房所形成的法律关系，是否足以排除强制执行。对此，本院作如下认定：第一，在借名买房关系中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的约定，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，但其享有的是债权请求权，而非物权，不能排除强制执行。第二，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于物权公示、公信原则，设立、变更或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，即进行登记，才能产生公信力，对抗第三人。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名买房合同仅是借名人与出名人之间的内部约定，不具有公信力，不能对抗善意的申请执行人。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在借名买房的情况下，借名人并不属于该条规定的买受人，但即使比照该条的规定进行处理，借名人未办理过户登记也不符合该条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。因为借名买房关系中，是借名人与出名人之间自行达成合意，将房屋登记在出名人名下，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，应当自行承担由此产生的后果。借名买房后未办理过户登记，其原因在于借名人自身，系借名买房关系中借名人自行安排所致，不符合上述条款规定的能够排除执行的情形。综上，陈臣与陈世萍签订的《借名买房协议》，是两人之间的内部约定，仅在两人之间产生债权债务关系，不发生物权变动的效果，不产生对抗善意申请执行人的效力，陈臣就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。且未办理过户登记的原因在于陈臣自身，系借名买房关系中陈臣自行安排所致。因此，陈臣主张涉案房屋是其借被执行人采摘园的经营者陈世萍名义购买，陈臣系房屋的真实合法权利人而要求解除对涉案房屋的查封，并停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陈臣的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告陈臣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  牛佳雯审 判 员  王琬萱人民陪审员  李源峰二〇二〇年十二月十五日书 记 员  王天兴