河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初7129号原告：路广平，男，汉族，出生于1988年6月2日，住河南省新密市。委托诉讼代理人：杨洋，河南吉豫律师事务所律师。被告：郑建廷，男，汉族，出生于1964年8月3日，住河南省新密市。被告：侯广伟，男，汉族，出生于1972年10月21日，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李**、郑利涛（实习），河南京原律师事务所律师。被告：郑州旺盛耐热科技有限公司，住所地：新密市西大街办事处青石河村。统一社会信用代码：914101837648916598。法定代表人：郑中有。原告路广平与被告郑建廷、侯广伟、郑州旺盛耐热科技有限公司（下称旺盛公司）执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨洋、被告侯广伟委托诉讼代理人李**、郑利涛到庭参加诉讼，被告郑建廷、旺盛公司经本院依法传唤未到庭。现已审理终结。原告诉讼请求：1.判令不得执行位于新密市××青石河村的证号为新密房权证字第**××74的三层房屋；2、判令原告与被告郑建廷于2015年5月19日签订的房屋买卖协议合法有效，位于新密市××青石河村的证号为新密房权证字第**××74的**房屋归原告所有；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月19日原告与被告郑建廷达成房屋买卖协议。约定郑建廷将其所有的位于新密市××青石河村一组的一处三层房屋(证号：新密房权证字第**××74)出售给原告,2015年5月25日原告将购房款200万元支付给郑建廷，随后原告即占有使用该房屋至今。2016年7月25日李国峰与郑建廷、旺盛公司合同纠纷一案，向新密市人民法院提出财产保全申请，金额是140万元，新密市人民法院查封了郑建廷涉案房屋，原告以案外人身份提出执行异议但被驳回。原告认为，原告对房屋享有的权利足以阻却其他普通债权人的执行，人民法院应当停止执行。被告侯广伟辩称:1、案涉房产系小产权，被告郑建廷的籍贯为新密市西大街办事处青石河村，原告的籍贯为新密市牛店镇月台村，两人不属同一集体成员。根据土地管理法的相关规定，小产权房不能向非集体成员外的第三方出售或转让，案涉的房屋买卖协议即便真实，也因违反法律的强制性规定而无效，原告明知上述事实仍出资购买，无法过户的原因应归结于原告。2、对被告郑建廷与原告签订购房协议的真实性存疑，一是在本案执行过程中的2017年至2018年，被告郑建廷曾多次找到李国峰及代理人，欲通过案涉房产抵销债务，与原告所称其于2015年已购买房产的事实不符，二是根据该房屋买卖协议第4条约定，产权证书已交于原告，但原告在本案中并未提供。三是执行局调取被告郑建廷2015年1月至2017年12月银行账户的流水发现，原告与被告郑建廷在上述期间存在多笔交易，金额达786.15万元，其中在原告诉称出售房屋的当天，其分两次向被告郑建廷支付共计300万元，除原告诉称的200万元购房款外，还有另外100万元转款，现有证据不能证实200万元的真实用途是购买案涉房产。四是现有证据不能证实原告实际占有房产，首先承租人刘建宏虽出具证明说明其以现金及转账形式向原告支付房租，但并未提交相关收款凭证及银行流水予以证实，也未出庭接受质询，证言内容不能采信，其次根据原告与刘建宏签订的房屋租赁合同显示，房屋用作郑州一众道路运输有限公司办公，但郑州一众道路运输有限公司的企业住所地的工商登记地址为新密市××号，对房屋租赁合同的真实性存疑，再次原告主张其于2015年5月已购买房屋，但未提供水、电费票据等证明其实际占有、使用房屋的事实。被告郑建廷、旺盛公司未答辩，亦未提供相关证据。本院经审理认定事实如下：2015年5月19日原告以乙方名义与被告郑建廷以甲方名义签订房屋买卖协议一份，内容如下：1、房产的基本情况：该房产位于新密市××青石河村××（××），共三层建筑面积880.64平方米，于2009年3月20日办理了房屋登记，取得了房屋房权证，证号新密房权证字第**，土地地号0169560，房屋性质：私产，规划用途：住宅，房屋所有权人为郑建廷。2、甲、乙双方共同确认该房产作价200万元，乙方于本协议签订后10日内将购房款一次性支付给甲方。3、甲方收到乙方支付全部购房款项后，该房产归乙方所有，乙方享有占有、使用、收益和处分权利。4、甲方在收到乙方的上述款项后三日内，应当将该房产内的所有东西搬空，并将该房屋的所有钥匙、产权证书一同交付给乙方。5、本协议签订后，甲方在将该房产交付给乙方前，因该房产所引发的一切债权、债务均有甲方承担；交付后因该房产所引发的一切债权、债务均有乙方承担。6、甲方保证根据乙方的要求及时提供相应的手续，协助乙方办理房产过户登记手续。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，任何一方均不得反悔。2015年5月25日原告通过河南省农村信用社向被告郑建廷转账两次，分别为200万元、100万元。同日被告郑建廷向原告出具收到条一份，内容为：今收到路广平购买房屋款贰佰万元整（2000000元），网银转入本人工行账户。2018年5月1日原告与刘建宏签订房屋租赁合同一份，约定将案涉房屋出租给刘建宏使用，租赁期间为4年，每年5万元。2020年9月22日刘建宏出具证明，证明内容如下：我叫刘建宏，身份证号，电话139××******，我从2013年5月租用郑建廷房子三层800平方左右，2015年郑建廷给我说房子卖了，我为了继续租用房子，我从2016年左右向路广平交房租，前2年租金交的现金，后三年交的有现金，有银行转账。另查明，李国峰诉被告郑建廷、郑州旺盛耐热科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中于2016年9月2日以(2016)豫0183民初3640号民事裁定及协助执行通知书查封了被执行人郑建廷名下于新密市××青石河村××（××）(权证号:09××**)的房产，于2016年11月29日作出(2016)豫0183民初3640号民事判决，判项如下：被告郑建廷于本判决生效后十日内偿还原告李国峰借款本金1000000元及利息194000元(按年利率24%从2015年8月25日起计算至2016年6月15日止，此后利息从2016年6月16日起按年利率24%计算至借款还清时止)。二、被告郑州旺盛耐热科技有限公司对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。在执行过程中，郑州市中级人民法院于2018年8月17日作出(2018)豫01执监2457号执行裁定，裁定由新郑市人民法院执行，于2020年6月8日作出(2020)豫01执监122号执行裁定，裁定由本院执行。本院于2020年7月7日立案执行。在执行期间，案外人侯广伟以受让债权为由申请变更自己为本案申请执行人，本院于2020年9月11日作出(2020)豫0183执异120号执行裁定，裁定变更侯广伟为申请执行人。本院于2020年9月21日在案涉房产处张贴搬迁公告，责令郑建廷五日内搬离案涉房产，原告得知情况后提出异议，被本院驳回。本院认为：关于房屋买卖事实，被告郑建廷将案涉房屋出售给原告，系双方真实意思表示，有书面协议可以证实。关于对价支付，购房款项的数额与房屋所处地段及面积较为吻合，且有转款凭证可以证实，根据双方约定，原告在向被告郑建廷履行支付对价2000000元的义务后，应当享有占有和使用房屋的权利。关于占有使用，原告提供的房屋租赁合同及承租人刘建宏出具的证明等证据，能够将案涉房屋的流转情况进行合理说明，可以证明原告长期占有和使用房屋的事实，且本案执行依据(2016)豫0183民初3640号判决中原债权人李国峰申请查封房屋的时间，晚于原告购买房屋及交付购房款的时间，故不宜改变原告先前占有和使用房屋的状态。关于房屋过户及过错，新密辖区的同类房屋曾经在较长的一个时期之内可以办理过户手续，涉案房屋所在地关于上述房产交易政策的调整是无法过户的重要原因，故不宜将未办理过户登记的原因和过错归于原告，原告可在涉案房屋符合过户条件时要求被告郑建廷履行协助办理过户手续的义务，对其当前主张房屋所有权的请求，暂不予支持。综上，原告对涉案房屋享有的权利可以排除执行。当事人应对自己提出的事实主张提供证据证实，被告侯广伟对房屋购买和占用事实表示质疑，但未提供证据证实其提出的事实主张，应承担举证不力的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对原告路广平当前占有和使用的位于新密市城关镇青石河村的证号为新密房房权证字第**×74的三层房屋的强制执行；二、驳回原告路广平的其他诉讼请求。本案受理费22800元，由被告郑建廷、侯广伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长 肖 川审判员 栾 猛审判员 郑佳佳二〇二〇年十二月二十五日书记员 郑红瑶