福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终6875号 上诉人（原审原告、原审并案被告）：福清市江阴登峰加油站，住所地福建省福清市江阴镇沾泽村渔平高速江阴支线延伸线与南港大道交叉口东南侧，统一社会信用代码913501817173446364。 投资人：陈登峰。 委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审并案原告）：中化（福建）石油销售有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路****，统一社会信用代码9135020079805543XQ。 法定代表人：李军，总经理。 委托诉讼代理人：张琳、郝成禹，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人福清市江阴登峰加油站（以下简称登峰加油站）因与被上诉人中化（福建）石油销售有限公司（以下简称中化公司）企业租赁经营合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人登峰加油站上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持登峰加油站的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中化公司承担。事实和理由：一、《福清市江阴登峰加油站租赁合同》第8.2.3条第（1）项约定，“乙方（即中化公司）无正当理由逾期支付租金超过60日”属于“实质性违约”，“如果乙方有实质性违约行为，甲方（即登峰加油站）有权单方解除合同……甲方选择单方解除合同的，乙方应向甲方支付解除合同当年租金（起租日之前按第一年的年租金计算）的六倍金额作为违约金，并赔偿甲方损失”。该条约定体现了当事人的两层真实意思：一是明确逾期支付租金少于60日为轻度违约，而逾期支付租金超过60日定性为“实质性违约”即根本违约，甲方依约可以选择解除合同；二是从“支付解除合同当年租金（起租日之前按第一年的年租金计算）的六倍金额作为违约金”的表述，可见当事人对逾期支付租金的定义是特指违约支付租金的当年的租金而非第一至二十个租赁年度的保底租金1300万元。本案一审已经查明中化公司2018年8月份才向登峰加油站发送油品数据，至2019年11月11日才向登峰加油站支付2018年度超额租金，中化公司的行为已经构成实质性违约，符合约定解除条件，应当判决解除《福清市江阴登峰加油站租赁合同》。一审判决认为中化公司违约程度较轻、不足以认定构成对合同的根本违约属于适用法律错误，请求二审法院予以纠正。二、中化石油没有尽到尽职经营，违反诚实信用原告，构成根本性违约，登峰加油站享有法定解除权。登峰加油站与中化公司签订租赁合同时，希望借助中化公司的品牌和规范的经营管理来实现经营利益的最大化，故在签订租赁合同时不采用常见的、简单的固定租金模式，而采用保底租金加提成租金的模式，加油站的经营管理及油品销售量影响提成租金数额进而影响到是否能够实现合同的目的。一审法院因此认定本案案由应定为企业租赁经营合同纠纷是正确的。一审已经查明中化公司没有按照约定每季度结束后寄送加盖公章的对账单给登峰加油站核对、三年更换近十个站长及其中一站长触犯刑法受罚的事件，加油站还曾因违反行业规范于2017年被安监局下令停业整改，正是中化公司的不规范管理行为致使加油站的油品销量却逐年下降，这已严重背离了登峰加油站与中化公司签约时的合同目的。一审判决认为“登峰加油站及其投资人在签订该租赁协议时就应预见到中化公司经营加油站可能带来的利益贬损等问题，中化公司经营该加油站的盈利水平未到达逾期目的属于一种商业风险”，这一观点曲解了商业风险的概念，所谓商业风险是指经营过程中因市场因素发生变化而导致的盈利水平下降甚至亏损，属于客观范畴；本案中明显系由于中化公司经营不善而导致盈利水平下降，属于主观范畴。既然本案定性为租赁经营合同纠纷，根据常人常识和商业逻辑可以推断出，中化公司在租赁合同中的主要义务就是妥善经营管理，通过不断增加营收而提供更多的提成租金，但是本案的客观事实是：由于中化公司没有履行好应当承担的主要义务导致合同目的不能实现。一审判决关于本案盈利水平未达到预期目的属于商业风险的观点是错误的，请求二审法院予以纠正。三、登峰加油站已经依法发出解除权通知，诉争合同自中化公司收到登峰加油站的解除通知时解除。四、即使法院不确认登峰加油站已经依法依约解除案涉租赁合同，由于本案租赁合同属于长期性合同，而且：（1）登峰加油站不存在恶意违约的情形；（2）若继续履行讼争租赁合同，登峰加油站将遭受更大的损失，对登峰加油站显失公平；（3）中化公司拒绝解除合同，违反诚实信用原则。因此，登峰加油站宁可作为违约方，请求法院根据2019年9月11日最高人民法院审判委员会通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的指导意见，判决解除本案讼争的租赁合同。 被上诉人中化公司辩称，一、答辩人不存在违约行为，本案不存在约定的合同解除条件。（一）答辩人不存在违约行为。根据合同约定，中化公司支付租金的前提是双方就油品销售数据、租金结算数据核对无误，且登峰加油站应履行先行开票义务。双方在2016年度、2017年度的租金支付过程即是按照前述约定执行，先开票、后付款。然而，登峰加油站仅仅是因为中化公司未予同意其提高租金标准的无理要求，就恶意拒绝核对油品销售数据、租金结算数据及不予履行先行开票的义务，甚至在“私下能从加油站管理人员处获取相关油品销售数据”的情况下，仍然拒绝先行履行前述义务，明显违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》（下称“合同法”）第六十七条的规定，在上诉人不履行开票义务的情况下，中化公司享有先履行抗辩权，有权延迟支付或拒绝支付租金，且延迟支付或拒绝支付租金的行为依法不属于违约行为。（二）本案不存在合同约定的解除条件。其一，如前所述，中化公司的行为不符合租赁合同第8.2.3条约定的“无正当理由逾期支付租金”的情形。其二，案涉合同并未就租金计算、租金支付的具体时间作出约定，则，无从谈及“逾期支付租金超过60日”。亦即，本案不存在合同第8.2.3条约定的解除条件。二、登峰加油站称中化公司未尽到尽职经营义务，导致合同目的不能实现，缺乏事实依据，本案不存在合同法定解除条件。（一）中化公司不存在未尽职经营的情形。中化公司承租案涉加油站后，投入大量的人力、物力和财力，千方百计提高该加油站的整体硬件水平以及服务能力，积极采取了提升油品销量的市场促销活动措施，但由于近年来国内成品油零售市场的竞争明显加剧等原因，加油站在运营期间出现销量不稳定也属于正常的商业现象。双方在签约时应当能够预见到，并且均应给予必要范围内的理解和接受。（二）本案不存在上诉人的合同目的不能实现的情形。登峰加油站的合同目的是通过将加油站出租给答辩人，以获取租金收入。为了保障其合同目的不落空，其已设置了保底租金条款。在中化公司已经向登峰加油站一次性支付20年保底租金合计1300万元的情况下，登峰加油站的合同目的其实是提前实现了。超出保底租金部分的租金设置，只是为了让上诉人能够更多地共享经营收益，但登峰加油站不能因超出保底租金部分的租金有所下滑而主张合同目的不能实现。从另一个角度而言，在中化公司已经一次性支付20年保底租金的情况下，如果油品销量下滑，那么，合同目的不能实现的一方，首当其冲会是中化公司，故中化公司比登峰加油站更注重销量问题，更有动力提升销量、尽职经营。三、如前所述，本案不存在约定解除的条件，也不存法定解除的条件。即使登峰加油站已经向中化公司发出解除合同通知，但不能发生解除合同的法律效力。四、登峰加油站主张根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条解除合同，不成立。其一，上诉人主张根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条解除合同，说明其自认存在违约行为，则中化公司延迟支付租金具有事实依据与法律依据，在此情况下，允许违约方解除合同，对非违约方是显失公平的；况且，登峰加油站为了实现其单方提高租金的目的，在“私下能从加油站管理人员处获取相关油品销售数据”的情况下，仍然拒绝履行核对销售数据及先行开票义务，客观上，确属恶意违约。其二，登峰加油站称继续履行合同将对其显失公平，缺乏事实依据和证据支撑。其三，中化公司拒绝解除合同系因本案不存在约定解除条件或法定解除条件，并非中化公司违反诚实信用原则。 登峰加油站向一审法院起诉请求：1.判决确认双方签订的《福清市江阴登峰加油站租赁合同》及《福清市江阴登峰加油站租赁合同之补充协议一》已于2019年12月2日解除；2.判令中化公司腾退并返还其占有的加油站场地、房产及附属设施、设备、用具，协助登峰加油站办理加油站所需的全部证照（包括但不限于成品油零售经营许可证、化学危险品经营许可证）的变更手续，并解除租赁备案登记；3.判令中化公司支付自2018年1月1日至2019年12月2日期间尚欠租金（暂计为389330元，具体以对账单为准），及自2019年12月3日起至实际返还加油站的场地、房产及附属设施、设备、用具之日止的租赁物占有使用费（按合同约定的租金计算标准，暂计至2020年2月25日的使用费为202840元，最终以对账单确认为准）；4.判令中化公司支付违约金5288337元并赔偿登峰加油站的损失（违约金暂以2017年度加油站租金881389.5元的六倍为计算依据）；5.本案的诉讼费及相关费用由中化公司承担。 中化公司向一审法院提出诉讼请求：判决确认登峰加油站解除租赁合同及补充协议的行为无效，租赁合同继续履行。 一审法院认定事实：一审法院确认双方当事人所述双方签订租赁合同、补充协议及合同内容、租金支付情况（包括付款金额、时间等）、函件发送情况等均属实，中化公司已按约支付前20年租金1300万元。租赁合同另约定，租金中土地租金为25%、房屋租金为5%、经营权租金为70%；中化公司应在每季度初以纸质文件的形式提供上一季度加油站油品销售数据给登峰加油站核对；每个租赁年度结束后，双方按照加油站实际销量和合同约定的租金计提方式计算实际租金金额由双方确认，中化公司将已结束租赁年度超出保底租金的租金款项支付给登峰加油站；合同有效期内，登峰加油站不得干涉中化公司的自主经营；中化公司无正当理由逾期支付租金超过60日，登峰加油站有权单方解除合同，并有权要求中化公司支付解除合同当年租金的六倍金额作为违约金并赔偿损失。 一审另查明，2017年1月中旬，中化公司由其工作人员王培佳通过电子邮件的方式向陈登峰发送2016年度油品数据明细表及租金结算表，陈登峰核对数据无误后双方于2017年1月20日签署租金结算表，并由登峰加油站向中化公司开具发票，中化公司在2017年2月13日支付上一年度超额租金。2017年度超额租金支付程序与上一年度类似。2018年11月4日，登峰加油站向中化公司发函，对加油站的经营管理提出相应的诉求，函件通过对2016年和2018年前10个月油品销售数据进行对比，指出加油站销售业绩逐年下降中存在的各种问题，认为中化公司应予重视并提升经营管理能力。此后，双方协商变更加油站租金支付方式，但未果。2019年1月中旬，陈登峰向中化公司福州区域负责人王培佳要求发送油品数据，但中化公司至2019年8月中旬才向陈登峰邮寄上一年度租金结算表及2019年上半年油品销售数据，并于2019年10月8日邮寄第三季度油品销售数据。陈登峰收到上述材料后，回函主张中化公司的行为已侵害其核心利益故不予认可。2020年1月6日，中化公司向陈登峰邮寄上一年度租金结算表及2019年第四季度油品数据，并在2020年2月13日支付了上一年度超额租金。针对中化公司向其邮寄上一年度油品结算表及支付2018年度超额租金的情况，登峰加油站再次回函及发律师函主张租赁合同已解除，不予认可该发送数据行为及付款行为，并要求中化公司协助办理交接手续。 一审法院认为，涉案租赁合同出租的标的物不仅包括加油站的土地等固定资产，还包括加油站的经营权，故涉案合同不是单纯的不动产租赁合同，而是一种包含了不动产租赁及企业经营权承包的合同，本案案由应定为企业租赁经营合同纠纷。涉案租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行。登峰加油站以中化公司逾期支付租金超过60日构成对租赁合同的实质性违约及经营管理不善导致登峰加油站的合同目的无法实现为由主张解除涉案租赁合同及补充协议，实质上是同时主张行使合同约定的解除权及法定解除权，故本案应审查本案是否存在合同约定的解除条件及法定解除条件。 关于本案是否存在合同约定解除条件的问题，应先审查租赁合同关于租金支付的约定。双方对于中化公司已按约支付20年保底租金1300万元均无异议，主要争议在于每年度超出保底租金的租金金额应于何时支付的问题。租赁合同约定，中化公司应在每季度初提供上一季度油品销售数据交由登峰加油站核对，在每个租赁年度结束后按照加油站实际销售量和租金计提方式计算实际租金金额交由双方核对确认，在双方确认租金金额及由登峰加油站提供税务发票后，由中化公司在15个工作日内将超出保底租金外的租金款项支付给登峰加油站，中化公司在2017、2018年支付上一年度的超额租金亦是按照该程序进行操作处理。2018年度结束后，中化公司本应按约及时向登峰加油站发送油品销售数据及租金结算表以便登峰加油站核对数据、开具发票，但中化公司直至2019年8月份才向登峰加油站发送油品数据，至2019年11月11日才支付2018年度超额租金，确会导致登峰加油站及其投资人产生利息等损失，应认为一定程度上存在未严格履行合同的情形。但鉴于租赁合同并未明确约定中化公司应在何时发送相关油品销售数据及租金结算表，中化公司虽未严格履行合同及时发送数据及支付租金，但在主要保底租金已支付且合同未严格限定发送数据、支付租金日期的情况下，中化公司的行为即便构成违约，其违约程度也较轻，不足以认定构成对合同的根本违约，登峰加油站据此主张解除合同依据不足，一审法院不予支持。需要说明的是，登峰加油站及陈登峰私下虽能从加油站管理人员处获取相关油品销售数据，但确切数据应以双方确认的为准，故不免除中化公司及时向登峰加油站发送相关油品销售数据进行核对的义务。 关于本案是否存在合同法定解除条件的问题。登峰加油站主张中化公司经营管理不善致其获取合理租金的目的无法实现，但租赁合同约定中化公司承包取得加油站经营权，其有自主经营的权利，在正常经营的情况下有自行控制经营成本、调整工作人员的权利，登峰加油站无权予以干涉。而且租赁合同亦未约定中化公司应如何经营管理加油站及保证销售增长等事项，故无证据证实中化公司恶意经营损害合同相对方利益的情况下，不能认定其构成违约，即便个别管理人员的违法犯罪行为亦不能作为违约的依据。此外，双方之间成立的是租赁经营合同关系，出租方的合同目的在于按约收取租金，而非要求承租方承担经营管理责任。登峰加油站及其投资人在签订该租赁合同时就应预见到中化公司经营加油站可能带来的利益贬损等问题，中化公司经营该加油站的盈利水平未达到预期目的属于一种商业风险，不能作为登峰加油站无法实现合同目的的依据，登峰加油站以中化公司经营不善导致合同目的无法实现为由主张解除合同依据不足，一审法院不予支持。 鉴于涉案不存在约定或法定解除合同的事由，登峰加油站不享有单方解除合同的权利，其向中化公司发送的解除合同通知书亦不产生解除合同的效力，登峰加油站主张涉案租赁合同已于2019年12月2日解除缺乏依据，涉案租赁合同应继续履行，对于中化公司的诉请一审法院予以支持。鉴于租赁合同应继续履行，则登峰加油站主张中化公司腾退并返还加油站场地、房产及附属设施、设备、用具，并协助办理证照变更手续及支付违约金等均缺乏依据，一审法院不予支持。此外，中化公司已根据其提供的油品数据支付了2018年度和2019年度的超出保底部分的租金，登峰加油站主张中化公司支付相应的加油站使用费一审法院不予支持，如对金额有异议，可另行主张。 最后，需要说明的是，一审法院虽认为中化公司的行为不构成对涉案租赁合同的根本违约，故判决不解除租赁合同，但并不代表认同中化公司的经营管理方式。租赁合同双方当事人虽均以油品销售数量作为盈利方式，但中化公司作为国企毕竟掌控经营主导权，在履行合同中占有优势地位，其对加油站的经营管理情况直接关系到登峰加油站及陈登峰的切身利益，再加上中化公司对于加油站盈利需求远不及登峰加油站及陈登峰，故从诚信履行合同及实现盈利目的而言，中化公司应着力提升加油站的经营管理水平，重视并妥善处理陈登峰的合理诉求，共同做好加油站的经营销售工作，最终实现互利共赢。 一审法院判决：一、确认登峰加油站解除《福清市江阴登峰加油站租赁合同》及《福清市江阴登峰加油站租赁合同之补充协议一》的行为不发生法律效力，上述合同继续履行；二、驳回登峰加油站的诉讼请求。本案案件受理费46383元及（2020）闽0181民初3946号案件受理费100元，均由登峰加油站负担（限判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，中化公司向本院提交了下列证明材料：1.照片；2.照片及监控视频；3.报警回执。经质证和审查，登峰加油站对上述证明材料的真实性均无异议，本院依法予以确认。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于登峰加油站是否享有约定解除权的问题。《福清市江阴登峰加油站租赁合同》约定：“每个租赁年度结束后，双方按照加油站实际销量和合同约定的租金计提方式计算实际租金金额由双方确认，中化公司将已结束租赁年度超出保底租金的租金款项支付给登峰加油站”。根据双方在2016年度及2017年度的超额租金支付流程及时间，该两年度的超额租金均是在次年2月份支付。结合合同约定及双方以往的交易习惯，中化公司应当在次年的2月份即按照双方确认的金额支付超额租金。根据双方提交的证据显示，2018年年底开始，因2018年度的油品销售下滑，双方对租金支付方式产生分歧而处于协商过程中。基于上述事实，中化公司未按照以往的交易习惯在2019年初支付2018年度的超额租金，并非出于主观恶意拖延。况且，中化公司已支付了20年保底租金，其亦在2019年11月份支付了上一年度的超额租金。故，即便中化公司未及时支付超额租金的行为符合合同约定的解除条件，该违约行为也较为轻微，不足以影响合同目的的实现，登峰加油站据此请求解除合同，本院不予支持。 关于登峰加油站是否享有法定解除权的问题。登峰加油站将场地出租给中化公司承包经营，不仅是为了获得保底租金，更是为了与中化公司共享加油站的收益即获得超额租金。而登峰加油站能否获得超额租金以及获得多少超额租金取决于市场需求、周边环境、中化公司的经营管理水平等多方面因素。在中化公司享有自主经营权的情形下，登峰加油站理应将中化公司的经营管理水平作为一项风险因素纳入其合同预期中。在无证据证明中化公司存在恶意经营损害登峰加油站利益行为的情况下，中化公司经营管理能力所带来盈利水平的变化，属于正常的经营风险，并未超出登峰加油站合理风险预期。况且，加油站销售业绩下滑存在诸多因素，现有证据无法证明加油站业绩下滑系因中化公司经营管理不善而导致。故，登峰加油站以中化公司经营管理不善导致合同目的无法实现为由主张解除合同依据不足，本院不予支持。 如前所述，登峰加油站不享有约定解除权及法定解除权，其向中化公司发出解除合同通知不发生解除合同的效力。一审认定双方应继续履行合同正确，本院予以维持。 综上，登峰加油站的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46383元，由福清市江阴登峰加油站负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 王燕燕 审 判 员 徐 晶 审 判 员 陈 青 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 林晓莉 书 记 员 林丹青