海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初12481号   原告：杨琴，女，1982年12月18日出生，汉族，住海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：符斌、符思程，海南泽田律师事务所律师。   被告：黄瑶，女，1986年12月3日出生，汉族，住海口市美兰区。公民身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：符欢，北京盈科（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：吴岷昊，北京盈科（海口）律师事务所实习律师。   原告杨琴与被告黄瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨琴的委托诉讼代理人符斌、符思程，被告黄瑶的委托诉讼代理人符欢、吴岷昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨琴向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2015年6月24日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年6月24日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定：原告将位于海口市美兰区出售给被告，成交总价款为人民币110万元，交易过程中买卖双方应付的税费由被告承担。付款方式为：合同签订日被告应将首期房款人民币90万元支付给原告，剩余房款人民币20万元双方办理产权过户手续当日一次性付清给原告。原告承诺在取得转让房屋产权证当日起十个工作日通知被告，并配合被告办理产权过户手续。另外，合同还就双方的其他权利、义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了90万元购房款，原告也将房屋交付给了被告。房屋日前在政府相关部门办理了产权备案，但尚未取得产权证。2020年初，房屋原出卖人海南发展控股置业集团有限公司告知原告，所转让房屋现在可以办理房屋产权证。由于原告办理其他事情急需钱，原告积极准备材料办理房屋产权证，同时向海南省事务管理局了解将转让房屋过户给被告需办理的手续。但却被告知，原告所转让的房屋（和风江岸小区）属于海口市政府所建设的限价商品住房，根据海南省人民政府颁布《关于加快发展保障性住房的意见》的规定，限价商品住房购房人在取得房屋所有权证5年内不得转让，确需转让的，由政府指定的专门机构进行回购。随后，原告又向专业律师进行了咨询，得到的答案是，根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》的规定，原告与被告所签订的合同属于无效合同。原告认为，原告出售本案涉案房屋原本是因为办理其他事情急需钱才出售，但现如今，因与被告签订的合同属于无效合同，造成所转让房屋无法过户给被告，无法收到购房款，合同目的无法实现。据于此，原告只有向法院提起诉讼，恳请贵院依法确认原被告签订的合同无效，原告将所收被告的购房款退还给被告。   被告黄瑶辩称，一、房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。2015年5月16日，答辩人通过居间人海南安佳顺房地产经纪有限公司第一分公司知道被答辩人正对外出售涉案房屋，经过了解与被答辩人达成了买卖涉案房屋的合意，并于2015年6月24日签订正式的房屋买卖合同。合同签订后，答辩人依约向被答辩人支付了购房款90万元，被答辩人也依约向答辩人交付了涉案房屋。余下购房款20万元双方约定办理产权登记至答辩人名下当天再一次性支付。从合同签订、付款、收款并交房等行为可以确定，答辩人和被答辩人在积极履行合同约定义务，该合同是双方的真实意思表示。根据国务院办公厅经国务院同意制定的《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》第五条第二款的规定，限价商品房自购买之日起满5年即可上市交易。另案中，海口中院向海南省机关事务管理局去函征询涉案房屋能否转让，海南省机关事务管理局于2014年11月27日复函称该小区住房自购买之日起五年内不得上市交易。结合本案，2012年3月30日被答辩人与开发商海南发展控股置业集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，2013年1月涉案房屋备案登记在被答辩人名下，截至2020年9月15日被答辩人起诉之日，早就满足自购买之日起满五年可上市的要求。据此，答辩人认为涉案房屋买卖是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。二、被答辩人严重违反诚实信用原则，滥用诉权企图获得非法利益。如若得逞，势必导致合同无效制度的设计初衷沦为某些不法者追求非法利益的“合法”工具。自合同签订履行至今已经五年多的时间，被答辩人长期怠于履行合同约定义务，答辩人多次催问被答辩人房屋产权登记情况，被答辩人均答复不能办理。直至2020年7月，答辩人偶然看到开发商张贴在电梯口的《关于和风·江岸住宅小区办理再通知》，便拍照发给被答辩人，再次询问被答辩人办证情况。但是被答辩人要求答辩人将涉案房屋交还，甚至威胁答辩人双方签订的房屋买卖合同存在猫腻，答辩人必须还房走人。被答辩人起诉后，海口市不动产登记中心根据答辩人申请，于2020年11月25日向答辩人出具了《海口市不动产（房产）登记信息查询记录》。该记录显示涉案房屋早在2015年1月29日就已经办理产权登记，只是因为被答辩人为达到非法目的而长期拖延未将产权登记到自己名下，开发商只好先将涉案房屋产权代持。即便如被答辩人所述取得房屋所有权证5年方可上市，但其为阻止涉案房屋满足上市条件，通过拖延办理产权登记的方式恶意阻止条件成就，根据《民法总则》第159条规定，视为涉案房屋已经满足上市交易条件。被答辩人诉称，2020年初开发商才通知办证，这严重违背基本事实。据答辩人了解，早在2014年开发商就已经通知所有买受人办理产权登记手续。至于被答辩人诉称出售涉案房屋是急需用钱才出售，进而要求答辩人退房，但被答辩人的说辞漏洞百出。若急需用钱怎么会将购房款全额退回给答辩人呢？被答辩人言行不一，合同已经履行了5年多，现被答辩人因房价上涨等原因，要求答辩人返还涉案房屋。若法院支持被答辩人的诉讼请求，则被答辩人将基于其不诚信行为而获得非法利益。被答辩人主张合同无效不仅违背合同无效制度设计的初衷，而且严重违反诚实信用原则。三、答辩人本地户籍具有海口市区购房资格，涉案房屋交付后，答辩人已经实际装修入住至今，并且涉案房屋系答辩人的唯一住房。2015年6月24日，被答辩人将涉案房屋交付给答辩人。答辩人于2015年7月9日委托广东华浔品味装饰集团海南有限公司对涉案房屋进行设计并装修，装修完后答辩人便正式入住至今。涉案房屋是答辩人的唯一住房，一旦房屋买卖合同不能履行，答辩人一家将面临流离失所。即便被答辩人将所收取的购房款全额退还给答辩人，按现在的房价答辩人也无法重新购买一套合适的住房。综上所述，答辩人认为，房屋买卖合同的签订是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当有效。被答辩人向贵院主张合同无效的请求，既于法无据又严重违反诚实信用原则，故请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，依法保护守约者的诚信行为与合法权益，促进诚信社会建设。   经审理查明，2015年6月24日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：“一、原告将位于海口市美兰区出售给被告，成交总价款为人民币110万元，交易过程中买卖双方应付的税费由被告承担；二、付款方式为：合同签订日被告应将首期房款90万元支付给原告，剩余房款20万元双方办理产权过户手续当日一次性付清给原告；三、原告承诺在取得转让房屋产权证当日起十个工作日通知被告，并配合被告办理产权过户手续”。另外，合同还就双方的其他权利、义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了90万元购房款，原告也将房屋交付给了被告。被告于2015年7月份开始对该房屋进行装修，并居住使用至今。   另查，2012年3月30日，原告与案外人海南发展控股置业集团有限公司签订《海口市商品房买卖合同》一份，约定：原告向案外人海南发展控股置业集团有限公司购买海口市美兰区，房屋建筑面积为122.2平方米，购房总价为464971元。   再查，涉案房屋于2015年1月29日登记在海南发展控股置业集团有限公司名下（不动产权证号：HK445457）。   本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、《海口市商品房买卖合同》、收款收据、定房协议书、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、海口市不动产（房产）登记信息查询记录、不动产登记信息查询情况说明、华浔品味装饰施工合同及当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原告杨琴与被告黄瑶于2015年6月24日签订的《房屋买卖合同》并不符合合同法第五十二条关于合同无效的情形，该合同系双方真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。上述合同签订后，原告按照约定向被告交付房屋，被告依约向原告支付购房款并装修入住至今。原告主张上述合同无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告杨琴的全部诉讼请求。   案件受理费100元（原告已预交），由原告杨琴负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 阳力平   人民陪审员 许筱靓   人民陪审员 黄兰芳     二〇二〇年十二月三十日   书记员 林名泽   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……