湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂0102民初3526号之一原告：张建先，男，1963年6月13日出生，汉族，户籍所在地武汉市新洲区，现住武汉市江岸区。原告：刘星华，男，1966年12月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。以上两原告共同委托诉讼代理人：余浩（特别授权代理），湖北楚义君律师事务所律师。被告：游建国，男，1956年2月13日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：肖东（特别授权代理），湖北正康律师事务所律师。被告：戴双桂，女，1964年12月17日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市青山区。被告：游昊，男，1987年10月10日出生，汉族，户籍所在地武汉市江岸区，现住武汉市江岸区。原告张建先、刘星华与被告游建国、戴双桂、游昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，原告张建先、刘星华向本院申请诉讼财产保全，本院依法作出（2020）鄂0102民初3526号民事裁定并采取了保全措施。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告张建先、刘星华及共同委托诉讼代理人余浩、被告游建国及委托诉讼代理人肖东、被告戴双桂、被告游昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建先、刘星华向本院提出诉讼请求：1.判令游建国协助张建先办理位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家5栋C单元16层1室房屋的过户登记手续，过户费用由三被告共同承担；2.本案的诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实和理由：张建先与三被告同系同村街坊，游建国与戴双桂是夫妻关系，游昊是游建国、戴双桂之子，2011年1月3日，我们与戴双桂、游昊签订一份《房屋买卖协议合同书》，约定以300,000元价款购买游建国、戴双桂位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家5栋C单元16层1室房屋。同年7月11日，游建国委托其子游昊全权办理房屋买卖手续并办理公证后，张建先与游建国（游昊代签）、游昊又签订《房屋转让协议》，约定游建国将房屋转让给张建先，如游建国、游昊反悔须向张建先赔偿违约金600,000元等。合同签订后，张建先先后支付三被告房款272,500元，游昊将房屋和相关合同手续交付张建先，张建先于2011年9月2日代为办理该房屋房产证和土地证，并垫付全部办证税费，2011年9月张建先进场装修并于次月搬迁入住至今，目前，该房屋已满足各项交易条件，张建先多次催促三被告配合办理房屋交易过户手续，但三被告均以各种理由拒绝，故诉至法院，请求判如所请。此外，我们认为本案属于房屋买卖合同纠纷，理由如下：第一，购房合同是双方建立房屋买卖关系的真实合意，合同内容合法有效，2011年1月13日《房屋买卖协议合同书》是双方真实意愿，合同价款也超出当时的购房价款，购房合同签订当天，张建先支付部分房款，至于三被告将钱款用于还债或者家用，与张建先无关，更不能因此而否定房屋买卖关系或认定房屋买卖是借款的担保。游昊取得公证委托书后，与张建先在2011年7月26日再次签订《房屋转让协议》，是对房屋买卖这一事实的再次确认。如果是借贷关系，双方不可能签订两次购房合同。第二，本案符合房屋买卖关系的形式、实质要件。原、被告先后签订有两份购房合同，张建先于2011年9月搬迁入住至今已超过九年，在此期间，张建先装修、入住、交物业水电费等正常生活，戴双桂、游昊不可能不知情，如果是借贷关系，为什么从未提出任何异议或者向法院起诉主张权利，更没有必要将房屋与合同资料全部交给我们。除两份购房合同之外支付了绝大多数房款，游昊出具的《收条》中载明“购房款”、“冲抵房款”、“剩下房款”等，也能印证双方是房屋买卖关系，非借款。如果是借款，张建先为何不签订一份借款合同？原、被告之间非亲非故，之前也没有经济往来，张建先为何一分钱利息都不收、无成本地将钱借给三被告？如果是借款，张建先为何多此一举地自行垫付税费为其办理房产证和土地证？因此，如果否定书面购房合同体现的法律关系，而认定没有借款合同、利息、还款期限的借贷关系，既不符合常理，也没有事实法律依据。第三，如果将本案认定为债务关系，将极大损害我们的合法权益，纵容三被告的不诚信行为。如前所述，张建先与三被告之间没有借款合同、也没有约定利息和还款期限，如果认定为借款关系，判决三被告只需偿还本金和极少的利息，那么张建先的权益如何保护？近十年货币贬值、房价上涨带来的财产增值以及机会成本损失，又该如何保障？三被告十年前卖掉的房屋能够轻易反悔推翻，收房款后不配合过户还能成为诉讼的受益人，这样将极大纵容三被告的不诚信行为，而且与相关规定相冲突。被告游建国辩称，首先，针对涉案房屋的所有权归属，该房屋系我的个人财产，系我个人房屋拆迁所得款项购买的，与戴双桂、游昊无关。其次，我对两原告与戴双桂、游昊签订的《房屋买卖协议合同书》不知情，我自2010年3月4日至2020年6月12日在云南省小龙潭监狱服刑，并没有授权戴双桂、游昊买卖涉案房屋，事后也没有追认其买卖房屋的相关行为，该《房屋买卖协议合同书》对我不发生法律效力。再次，本案系民间借贷法律关系并非房屋买卖合同法律关系，理由如下：第一，2011年1月13日由两原告出借给戴双桂、游昊150,000元，实际到账142,500元，戴双桂和游昊向两原告出具了《借条》，在庭审中张建先对该《借条》证据进行了质证，认可《借条》的真实性。第二，根据两原告与戴双桂、游昊签订的《房屋买卖协议合同书》可以看出，戴双桂、游昊可以在一年内赎回，就表明该房屋买卖协议系担保。第三，涉案房屋登记在我名下，我当时正在服刑，《房屋买卖协议合同书》由游昊和戴双桂签订，不符合通常情况下房屋买卖的相关要求，即使在2011年7月份又签订了一份《房屋转让协议》，但该合同由游昊个人签订，我对此不知情，张建先陈述的与我签署的任何协议都跟我没有关系。被告戴双桂辩称，之前涉案房屋一直是我们一家在住，当时有一个街坊叫黄某，游建国差她60,000元，她就天天打电话骚扰、白天去敲门，游建国当时已经出事被抓走了，我和游昊没有工作、也没有钱还，黄某跟我介绍了一个说是放高利贷的人就是张建先，让我找放高利贷的人借150,000元来还差黄某的60,000元，当时张建先和我还有黄某就一起去银行取了150,000元，扣除了差欠黄某的60,000元，给了张建先7,500元利息，剩余我就自己拿了。钱给了之后我跟游昊就搬出来了，张建先就搬进去了，我什么东西都没有拿，只拿了点衣服出来，两原告就是想占有我的房子，知道我和游昊没有工作，借这个钱给我的一个目的是还黄某的钱，另外一个目的就是想占有涉案房屋，应该是两原告一起出资的，当时我要回去住的时候，张建先还说不要找他，要我去找刘星华，我说这个钱是张建先出的，我就找他，他说房屋是刘星华的事情。我不同意两原告的诉讼请求，我认为就是民间借贷法律关系，当时借150,000元就扣除了7,500元利息。其他的意见都与游建国和游昊的意见一致。被告游昊辩称，两原告陈述的委托书公证书我父亲游建国是不知情的，当时确实是找两原告借了150,000元，后来我又要找两原告借60,000元，当时刘星华跟我说借可以，但是不管我怎么弄要我给他一个委托卖房的公证书，我是去云南私自办理了一个委托书公证书，委托书上面的签名不是游建国本人的，后来我就把公证书拿回来了，当时两原告想直接去过户到他们名下，但是过户的地方认为该公证书无效，因为游建国当时在服刑，后来两原告去房管局办理的游建国名下的房产证，房产证原件两原告就一直拿着。涉案房屋的原始购房合同和发票是游建国之前差欠黄某60,000元的时候，就已经都交给黄某了，所以黄某的钱还了之后就直接把这些材料给两原告了，直接过手了。两原告陈述的275,000元根本就不属实，我和戴双桂收到的就只有150,000元、60,000元、20,000元、5,000元，共计235,000元，第一次借的150,000元实际拿到手上只有142,500元、扣除了7,500元的利息，以上的这些借款游建国完全不知情，实际办证花费多少钱我不清楚。对两原告的诉讼请求是根本不可能的事情，当时跟我说要我签字的时候他们说房屋是我父母的，我签不签字都无所谓，他们要我签我就签了。游建国服刑回来之后，还主动找两原告协商涉案房屋的事宜，但是两原告不同意、说就是要房屋，根本不像两原告陈述的多次找我们协商，对于两原告的诉讼请求我是不认可的。一开始要我过去签字的时候就说的是借150,000元，月息是5%即7,500元，有效期为一年，顶多付一年的利息，一年之后还150,000元，如果还不了就卖掉属于夫妻共同财产属于戴双桂的那一半，是同一天先写的《借条》再写的《房屋买卖协议合同书》，我认为是民间借贷法律关系。经审理查明，游建国、戴双桂19**年1月5日登记结婚，2020年7月14日登记离婚，游昊系二人之子。涉案房屋位于武汉市江岸区新村街黑泥湖路二七人家5栋C单元16层1室，登记房屋所有权人、土地使用权人为游建国，登记时间分别为2011年7月28日、2011年9月2日，建筑面积为98.60平方米，附记处载有经济适用房、5年后方可上市。张建先、刘星华（甲方）提交落款日期为2011年1月13日的《房屋买卖协议合同书》载明，戴双桂、游皓（涂写为“昊”）（乙方），黄某、肖某（见证方），乙方戴双桂与其夫游建国、儿子游皓（昊）共同拥有武汉市江岸区二七人家5栋C单元1601号的房屋壹套，有购房合同及有关证件，房屋建筑面积97.9平方米，现张建先、刘星华共同出资壹拾伍万元人民币购买，乙方可以在壹年可以赎回，如果乙方在一年以内不能赎回，甲方可以以房屋底价总额为叁拾万元100%购买（甲方向乙方另外补差价壹拾伍万元人民币），其购买前提该房屋必须游建国签写该房屋出售的委托书（如若没有游建国本人的签字，甲方可以不进行补偿，该房屋由甲方完全所有），另外乙方以及游建国在外所有的债务与甲方和该房屋无关系，甲方不承担乙方的任何债务，目前由该房屋已出租，甲方在2011年3（涂写为“4”）月28号乙方的出租合同到期后，甲方可以自行任意支配该房屋，该协议双方签字后，立即生效，双方不得反悔。游昊提交落款日期亦为2011年1月13日《借条》复印件载明，今借张建先、刘星华二人的人民币壹拾伍万元整，月利息为5%，每月利息为柒仟伍佰元整，期限为壹年，借款人戴双桂、游昊，见证人肖某、黄某。经本院询问，张建先陈述该《借条》原件由其持有。就上述落款日期为同一日2011年1月13日的《房屋买卖协议合同书》和《借条》的问题，张建先陈述：当时我不认识游昊和戴双桂，是他们找黄某，我是后来介绍的，因为我跟他们不熟、不想借，我怕钱收不回来，就和黄某、肖某、刘星华说要他们做个证，证明我这个钱可以收回来，黄某当时说他们的经济适用房买卖合同在她手上，到时候他们会还钱的，《房屋买卖协议合同书》是在2011年1月13日《借条》出具过了三个月之后才签的，当时我是怕钱借给他们没有回来的，就签了这个合同书，写的《借条》当天的日期，签了之后因为没有游建国的签名，就约定了一年之内他们可以把房子收回，后来到2011年7月26日游昊找我要后来的房款，说房子卖给我了，我说必须要有你父亲的委托书，他说好、他就到云南去了，过了半个月他就拿了一份委托书、公证书，说他父亲同意了，已经全权委托他了，我当时就拿着委托书、公证书去房管局办理房产证，后来房管局的工作人员说经济适用房五年才上市，暂时不能办到我的名下，我当时就以游建国的名义将房产证办下来了，公证书、委托书的原件都在房管局，后来游昊要房屋的全款，我说这个还是你父亲的名字、不能把全款给你，我就又付了他60,000元，2011年7月26日《收条》上写的很清楚，收房款60,000元，余款我说等你父亲回来再给你，如果五年之后能过户给我，我就付清尾款，情况就是这样；刘星华陈述：《房屋买卖协议合同书》和《借条》是不是同一天我不知道，写《借条》的时候虽然有我的名字，但我不在场，打款我也不知道，写《房屋买卖协议合同书》是我在场坚持要求写的。审理中，张建先、刘星华申请黄某、肖某作为证人出庭，证人黄某陈述：是《房屋买卖协议合同书》在前还是《借条》在前记不清楚了，但确实是一起签的，也确实是因为卖房才会给钱，具体协议内容我没有看，只是见证人签了个字，游建国在云南监狱，当时确实不知道房子要卖给张建先，我跟游昊去找游建国是为了我自己的60,000元的事情，也问了游建国房子的事情，我说我买下来也可以，游建国说不卖，这是涉案事情发生之前的事情；证人肖某陈述：《房屋买卖协议合同书》、《借条》是同一天签的，哪一个先签哪一个后签我记不清楚了，真实目的是为了卖房子，我不清楚具体的合同内容，我不知道游建国知不知道，当时游建国不在家。就此，游建国陈述不知情；戴双桂陈述：《房屋买卖协议合同书》、《借条》是同一天在黄某家签的；游昊陈述：是同一天签的，大家不可能碰两天来签这个事情。审理中，本院询问张建先、刘星华就上述材料的形成时间是否申请鉴定，其表示不申请。张建先、刘星华还提交2011年7月26日《房屋转让协议》，打印条款大部分内容均为空白，无房屋信息、无房屋成交价、无付款方式等，仅第七条其他补充附件、事项手写有：甲方违约反悔须向乙方赔偿违约金人民币陆拾万元整，甲方处签有游建国、游昊，乙方处签有张建先。游建国陈述没有签名，游昊陈述“游建国”签名系其所签。另查明，2011年1月13日，张建先尾号为1373的农业银行账户转支60,000元、82,500元，计142,500元。2011年7月26日，张建先尾号为1373的农业银行账户现支49,999元。同日，游昊出具《收条》载明，今收到张建先的购房款计人民币陆万元，剩余房款壹拾贰万元待购房过户相关手续办理完结后一次性付清。2017年2月3日，游昊出具文字材料载明，因为我父亲游建国在服刑每月需要生活费，经张建先借人民币2万元，到父亲服刑回来后，如果不能还上将抵扣房款，从今以后剩下房款由我父亲处理，本人愿意承担法律责任。游昊还出具同日《借条》载明，今借到张建先人民币贰万元整（20,000）。审理中，经本院询问，张建先、刘星华陈述其已支付购房款227,500元，即上述142,500元、60,000元、20,000元及5,000元现金，且系张建先一人支出，游昊对收到上述款项真实性无异议、但认为系借款，戴双桂陈述除知晓第一笔142,500元且认为是借款外、其他款项不知情，游建国表示均不知情。再查明，游建国提交2020年6月12日云南省小龙潭监狱作出的（2020）龙刑释字第3076号《释放证明书》载明，兹有游建国……因运输毒品罪于2010年3月4日经昆明铁路运输中级法院判处有期徒刑15年……现因执行刑满予以释放，特此证明。以上事实，有原、被告的身份信息、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋买卖协议合同书》、《借条》、《房屋转让协议》、银行流水、《收条》、《释放证明书》、证人证言及当事人陈述等证据记录在案。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。首先，从各方陈述来看，张建先自述2011年1月13日《借条》出具在前，后担心钱借出去了收不回来，故在3个月后签订了《房屋买卖协议合同书》、日期写的2011年1月13日，但其申请出庭的证人黄某、肖某均陈述系在同一天签订，戴双桂、游昊亦陈述系在同一天签订，刘星华、游建国均表示不清楚。其次，从内容来看，《房屋买卖协议合同书》载明“张建先、刘星华共同出资壹拾伍万元人民币购买”、“在壹年可以赎回”，《借条》载明“今借张建先、刘星华二人的人民币壹拾伍万元整”、“期限为壹年”，主要内容基本对应，且《借条》还载明“每月利息为柒仟伍佰元整”，与银行流水及张建先、戴双桂、游昊陈述的当天实际给付的142,500元（150,000元－7,500元）相吻合。再次，2011年7月26日《房屋转让协议》打印条款大部分内容均为空白，无房屋信息、无房屋成交价、无付款方式等，且游昊已自述该协议上“游建国”签名系其所签，该时间段游建国正在服刑。最后，结合庭审查明的事实，可以认定落款日期为2011年1月13日的《房屋买卖协议合同书》系2011年1月13日《借条》的担保，本案基础法律关系系民间借贷法律关系。就此，本院多次向张建先、刘星华进行释明，其主张的法律关系与本案审理的法律关系不一致，但张建先、刘星华坚持认为系房屋买卖合同法律关系，故对其起诉，本院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下：驳回原告张建先、刘星华的起诉。案件受理费20,100元，不予交纳。诉讼保全费5,000元，由原告张建先、刘星华负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郭奕君二〇二〇年十二月十八日书记员  杨月明