西安市鄠邑区人民法院   民事判决书                                (2019)陕0118民初3586号   原告：訾景超，男，1948年7月26日出生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：杨东峰、范孔雀，陕西迎旭律师事务所律师。   被告：陕西万丰仁和置业有限公司。   住所地：西安市莲湖区XX街XX号XX室。   统一社会信用代码：9161000057353988XE。   法定代表人:孙孟齐，执行董事兼总经理。   原告訾景超与被告陕西万丰仁和置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告訾景超之委托诉讼代理人杨东峰、范孔雀到庭参加了诉讼,被告陕西万丰仁和置业有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告訾景超向本院提出诉讼请求: 1、判决解除冯某某和被告2011年12月2日签订的房屋拆迁安置补偿合同；2、判令被告返还国有土地使用权证、房屋所有权证；3、判令被告赔偿原告损失260000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我是鄠邑区XX路XX商城XX号业主，2011年12月2日冯某某和被告签订房屋拆迁安置补偿合同，约定被告实施沣京商城改造项目，改造沣京商城，改善居住环境；约定被告给冯某某兑换面积，给予补偿142586元，过渡期为30个月，每月过渡费为800元。合同签订后，冯某某把房屋交给被告，把房屋权属证书等资料交给被告，但被告改造项目迟迟没有动工，过渡费只付了30个月。因冯某某无力偿还我到期债务，2016年6月1日双方签订了《房屋抵债协议》，约定冯某某将其所有的XX商城XX号、XX号房折抵借我的借款，协议签订后两套房屋所有权归我，我对冯某某与被告签订的房屋拆迁安置补偿合同享有的权利。同日，冯某某向被告承诺第四排二十二号、二十三号房屋抵债给我，我对以上房屋享有所有权。我认为，被告和冯某某签订了房屋拆迁安置补偿合同，但被告改造项目迟迟不能实施，已经严重违约，不能实现合同目的，合同应当解除，我因合同遭受的损失，被告应当赔偿，现我依法起诉，请支持我的诉讼请求。   被告陕西万丰仁和置业有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，无答辩。   经审理查明：冯某某系西安市鄠邑区XX路十字XX商城XX号的业主，2011年12月2日冯某某作为乙方与作为甲方的被告陕西万丰仁和置业有限公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定：为改造位于户县（现西安市鄠邑区）XX路十字的沣京商城，提升其商业价值，改善居住环境，经甲乙双方磋商，现就有关拆迁补偿事宜达成一致意见，并依照《合同法》、《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》、《物权法》之有关规定，订立如下合同条款，以资共同遵守。第一条：项目名称及项目地址名称：沣京商城改造项目地址：户县XX路十字（沣京商城） 第二条：商住一体拆迁改造计算办法乙方位于XX商城XX号，面积为261.67平方（其中一楼60平方；二楼118平方；三楼83.67平方；四楼零平方）。1、有土地证者按照土地使用面积兑换；2、没有土地证者则以一楼实际使用面积为核准基数。如：92.9m ²×2=186 m ² 186 m ²-60 m ²（门面房使用面积）-8 m ²（一楼台阶）=118 m ²（即二楼住房面积）；3、一、二楼未加盖房屋的，以一楼实际使用面积为核准基数。根据乙方实际使用面积可兑换为零平方米。第三条：补偿标准 依据乙方加盖（三层、四层）材质标准、结构形式的不同，经甲乙双方协商则按照下列标准，甲方向乙方补偿：1、砖混结构房屋按每平方米1300元给予补偿；2、石棉瓦结构房屋按每平方米400元给予补偿；3、彩钢瓦结构房屋按每平方米700元给予补偿；4、木质框架结构按每平方米700元给予补偿；5、地下室按每平方米700元给予补偿。甲乙双方依据乙方的实际勘察核算核定为142586元。第四条：过渡的期限及过渡费计算方式 1、乙方搬迁后的过渡期限约定为30个月（以甲乙双方确定过渡期为始点），但不可抗力因素除外。2、甲方向乙方按每月每户支付过渡费800元。 第五条：搬迁费支付方式 搬迁由甲方统一组织实施，其搬迁费由甲方承担。第六条：甲方的权利义务 1、负责改造项目统筹规划和运营；2、承担一切项目改造费用；3、组织督促消除乙方有碍改造项目的一切隐患。4、甲方有义务履行“沣京商城改造工程（业主）领导小组”形成的分配方案等决议。第七条：乙方的权利义务 1、确保自身利益的落实；2、为配合甲方开展有效工作进程，须积极向甲方提交所需资料（包括所需任何证件）；3、听从甲方统一安排，积极尽快完成搬迁工作。4、乙方签定协议之前的债权债务与甲方无关。第八条：违约条款 1、由于不可抗力的因素导致本合同无法继续履行时，则应为免责。2、甲方未按规定期限交房，除按标准补偿过渡费外，还应缴纳千分之一的违约金。3、甲乙任何一方对本合同约定条款如有违约的，违约方应向守约方按实际损失赔偿。4、乙方在规定期限内未予搬迁（指搬迁意向）而给甲方造成损失的，按实际损失全额赔偿。上述合同落款处有冯某某签名及被告加盖的印章，落款日期为2011年12月2日。合同签订后，冯某某按照合同约定将房屋交付与被告，被告向冯某某支付了补偿款142586元、过渡费24000元。2016年6月1日，原告与冯某某签订《房屋抵债协议书》，约定：“一、冯某某XX城XX号、XX号两套房屋折抵所借訾景超223万元；二、自该协议签订后上述房屋归訾景超所有；三、因该房屋冯某某曾与陕西万丰置业有限公司签订房屋拆迁安置补偿合同，如该合同继续履行，合同中冯某某所享有的权利由訾景超享有，如该合同不能继续履行，冯某某交予该公司之相关手续，冯某某同意由该公司将该手续返还予訾景超。訾景超、冯某某、杨芳兰（杨兰）。”该协议上有被告公司盖章，并签署：同意办理宋小健。当日，冯某某、杨芳兰（杨兰）向被告出具承诺：XX商城XX号、XX号两套房屋抵债訾景超，自今日起合同中冯某某、杨芳兰所享有的权力（利）由訾景超享有。”该承诺上有被告公司盖章，并签署：同意办理宋小健。此后，因被告未按照合同约定对涉案房屋进行改造，原告遂于2019年6月12日持上述诉称诉至本院，要求判决支持其诉讼请求。审理中又查明，冯某某向被告交房后，该房屋部分已被被告拆除、损毁。庭审中，原告提出鉴定申请，要求对涉案房屋的损失及该房屋自2011年1月至2020年5月的年平均月租金进行评估，本院委托西安市中级人民法院进行鉴定，陕西精诚资产评估有限责任公司对涉案房屋的损失进行资产评估，评估结果为：涉案房屋（四排二十二号、四排二十三号两套房屋）损失于评估基准日2020年5月7日的评估价值为人民币31470元；陕西建业房地资产评估测绘（集团）有限公司对涉案房屋自2011年1月-2020年5月的租金进行价值评估，评估结果为该房屋在2011年1月-2020年5月的总平均月租金为2272元/月，最终评估租金合计为256700元（其中2011年年租金评估结果为22000元，2020年1到5月平均月租金2842元），两项评估费总计10840元。原告将诉讼请求变更为：1、判决解除冯某某和被告2011年12月2日签订的房屋拆迁安置补偿合同；2、判令被告返还原告西安市鄠邑区XX路XX商城XX号的房屋及购房发票两张、购房合同一份；3、判令被告赔偿原告搬迁费2000元及自2011年12月2日至2020年9月30日房屋租金损失为247608元。自2020年10月1日至房屋实际返还之日按照2842元/月标准计算的租金损失，以上合计249608元，扣除被告已经支付的补偿款142586元、过渡费24000元，被告应给付原告83022元；4、诉讼费、公告费、评估费由被告负担。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案冯某某与被告签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。冯某某已按照合同约定向被告交付了房屋，但至今被告仍未按合同约定进行改造，后原告与冯某某协商一致，冯某某将该房屋及房屋拆迁可享受的权益折抵给原告，签订了房屋抵债协议，冯某某向被告出具了承诺书，房屋抵债协议及承诺书已经被告确认，现原告以被告违约致合同目的无法实现为由，要求解除合同，于法有据，应予支持，故被告应向原告返还西安市鄠邑区XX商城XX号房屋并赔偿损失。对于房屋损失已在另案中作出处理，本案不再涉及。对于房屋租金的损失，结合本案的实际情况，该损失的计算期限应自2012年1月1日至本判决生效之日为宜，本院参考评估报告认定从2012年1月1日计算至2020年5月31日的租金为234700元，自2020年6月1日至本判决生效之日止的租金参考评估报告每月按照2842元计算。原告要求被告赔偿房屋搬迁费2000元，应酌情由被告赔偿1000元。对于被告已向原告支付的补偿款142586元、过渡费24000元，原告自愿要求从被告应给付其的款项中予以扣除，本院依法应予准许。原告要求被告返还该涉案房屋的购房发票两张、购房合同一份的诉讼请求，证据不足，故对该项请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：   一、解除冯某某与被告陕西万丰仁和置业有限公司于2011年12月2日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；   二、被告陕西万丰仁和置业有限公司于本判决生效后十日内向原告訾景超返还西安市鄠邑区XX商城XX号房屋；   三、被告陕西万丰仁和置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告訾景超搬迁费1000元及自2012年1月1日至本判决生效之日的租金损失（2012年1月1日至2020年5月31日租金损失为234700元，2020年6月1日至判决生效之日租金按每月2842元计付），被告已向冯某某支付的补偿款142586元、过渡费24000元在上述应给付之费用中扣减；   四、驳回原告其余的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费5300元，公告费820元，诉讼费共计6120元，3490元退还原告訾景超，2630元由被告陕西万丰仁和置业有限公司负担。（评估费10840元已另案处理）   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长 赵建萍   审判员 高军社    审判员 董红莹                             二〇二〇年十二月三十日                              书记员 张丹      1