浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初16235号 原告：鲍二侠，女，1983年11月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：顾国明，男，1985年11月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司。住所地：杭州市余杭区崇贤街道亿荟城****。 法定代表人：赖立疆，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈剑武，男，系公司员工。 原告鲍二侠、顾国明与被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍二侠、顾国明，被告委托诉讼代理人陈剑武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲍二侠、顾国明向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的亿荟城委托经营管理合同；2.判令被告向两原告支付2019年2月1日起至2020年7月22日的租金146425.18元（按照合同约定第三年期日租272.67元计算，合计537天）；3.判令被告赔偿两原告未按照合同履行产生的违约金和判决之日前产生的额外违约金（具体金额另计，时间从2020年2月1日起）合同约定违约金为300元/月*产权面积*未履行期限的月份，涉案房屋面积64.82m2，涉及违约金额350028元，现两原告参考该系列案件判决，均无法按照该合同约定条款赔付，结合实际诉讼请求，申请判令被告按照约定支付租金金额的30%赔付违约金，即截至2019年7月22日前未支付租金*30%为产生的违约金金额（146425.18*30%=43927.55元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2015年5月，两原告与被告签订了亿荟城委托经营管理合同。根据合同的约定，两原告将位于杭州市余杭区崇贤街道亿荟城商场4-10-213的房屋交于被告经营管理，合同期限5年，从2017年1月1日至2021年12月31日止。两原告前二年免费交予被告经营。从2019年1月1日，根据合同约定，被告将需支付给两原告第三年的房屋租金，租金费用为商品房买卖合同总房款乘八十五分之九，即99525.49元（房屋总价款939963元*9/85）。 根据合同约定支付方式：租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（甲方指定账户）支付租金。 根据（2019）浙0110民初7718号两原告提供的材料及判决结果证明，被告对房屋租赁合同事实情况的确认并无异议，但被告在收到判决书至2020年1月9日，仍未支付实际由被告需支付的房屋租金，存在主观违约表现，以及不愿继续履约的行为。 根据（2019）浙01民终10197号庭审中被告代理人郭银霞当庭承诺会在2020年1月1日前完成所有业主房屋房产证办理的工作，但两原告是在2020年1月9日接到招商银行委托办理房产证的中介电话（0571-8876××××），通知被告可以办理房产证的消息。对于办理房屋产权证的事情，两原告2019年5月询问过招商银行代理办理房屋产权证的工作人员，对方告知被告要求两原告签署放弃诉讼的前提下，可以马上为两原告办理，否则将一直推脱不办理。对于该情况，原告顾国明通过12345在2019年7月30日反映该诉求，经属地崇贤街道协调，表示该情况需被告、两原告双方协商解决，无法要求被告必须提供办证材料，因此该房屋产权证事宜一直延期至今。 被告上亿公司辩称：第一，《合同法》第94条指的延期履行，是指债务人无正当理由在合同约定的履行期限届满后仍未履行合同债务。本案中被告也想按期支付租金，但因整个经济环境、疫情等原因的影响，导致被告无法按期支付租租金，存在正当理由。第二，主要债务应当依照个案进行判断。本案中案涉商铺已交付并已对外出租。被告已履行了委托经营管理合同的部分义务，且原告也因案涉商铺取得或变相取得过租金。委托经营管理合同的委托期限为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日，还有一年多的时间就已经届满，故案涉合同目的并非完全不能实现。案涉商铺经营具有长期性和整体性等特点，且合同第十条约定，本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权单方中途终止或解除合同。该条款对双方的合同解除权做出了限制，故原告诉请解除经营委托管理合同无事实基础和法律依据。第三，原告诉请租金及违约金计算有误。2019年1月的租金多算；2020年的租金按照委托经营管理合同约定是一九分成；2020年7月至2020年12月的租金依据合同约定应在2020年7月31日前支付，原告诉请的时间是2020年的7月22日，故支付条件不成就；原告诉请的租金和违约金应在扣除税点6.5个点之后的金额计算。第四，违约金计算标准过高，请求法院据实际损失予以调整。 本院经审理认定，2015年5月18日，两原告与被告签订《亿荟城委托经营管理合同》，两原告将亿荟城4-10-213室商铺委托被告经营管理，管理合同主要约定：1.第二条约定，委托期限为商场正式开业之日起计五年。被告承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.第四条约定，委托期限内前2年，由于处于商场起步期，两原告同意将商铺免费交予被告经营，商铺营业收入全部归被告所有；委托期内第3年，被告支付两原告一年的保底租金，保底租金计算方式为：购房款总额*9/85；委托期内第4年和第5年，被告根据实际租赁收入与两原告结算租金，商铺实际租赁收入的90%归两原告所有，其余10%则作为委托管理佣金归被告所有。3.第五条约定，租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（两原告指定账户）支付租金。4.第十条约定，除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或者不能完全履行的，违约一方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：300元/月*产权面积（建筑面积）*未履行期限的月数。 2018年9月1日，被告上亿公司与案外人马云峰（东方之星）签订《商铺租赁合同》，将亿荟城4-10-214室商铺以及两原告的案涉商铺亿荟城4-10-213室租给案外人马云峰作为商业门面使用，出租商铺的建筑面积共172.05平方米，合同约定：第1年（自2018年9月1日起至2019年8月31日止），年租金为92907元；第2年（自2019年9月1日起至2020年8月31日止），年租金为123876元；第3年租金在第2年租金基础上递增5%，即（2020年9月1日起至2021年8月31日止），年租金为130069.80元。 2020年5月18日，被告上亿公司发布《关于减免“新冠肺炎疫情”期间负面清单商户租金的通知》，内容包含：减免为应对“新冠肺炎疫情”防控需要而采取闭店措施的经营商户，自2020年1月29日至2020年2月25日期间的租金、物业费；教育培训：自2020年2月26日至2020年5月19日期间的租金、物业费减半。 另查明，2015年5月18日，两原告购买亿荟城4-10-213室商铺，建筑面积64.82平方米，交付总价为939963元。2018年9月底，案涉商场开业。2019年4月16日，两原告以被告未支付租金为由要求解除管理合同、支付租金、停止租赁恢复原状而起诉至本院，本院编立（2019）浙0110民初7718号案件予以审理；2019年10月31日，本院支持了两原告的对于2019年1月租金8293.79元的诉讼请求，驳回了两原告其他诉讼请求。后，两原告提出上诉，杭州市中级人民法院编立（2019）浙01民终10197号案件予以审理，维持了一审判决。 本院认为，两原告与被告签订的《亿荟城委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定的有效合同，当事人各方应当按约全面履行各自义务。前述合同履行中，被告未能按约支付租金，从而导致本案纠纷，责任在于被告，被告应承担相应的民事责任。（一）关于合同解除问题，根据本院已确认事实，“亿荟城”所有商铺均已交付并对外招租，及被告已经履行的部分合同义务，故案涉合同目的并非不能完全实现，且考虑到商铺经营具有长期性、整体性的特点，并结合管理合同对双方合同解除权作出了限制的事实，两原告要求解除合同的依据不足，本院不予支持。（二）关于案涉商铺租金，两原告、被告签订的《亿荟城委托经营管理合同》约定“委托期内第3年，被告支付两原告一年的保底租金，保底租金计算方式为：购房款总额*9/85；委托期内第4年和第5年，被告根据实际租赁收入与两原告结算租金，商铺实际租赁收入的90%归两原告所有，其余10%则作为委托管理佣金归被告所有”，上述合同条款就案涉商铺租金作了具体约定，双方均应受此约束。故原告主张2019年2月1日至2020年7月22日租金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。2019年2月1日起至12月31日，租金为91231.70元，2020年1月1日至7月22日，租金为41235.89元，合计132467.59元。（三）关于违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案合同约定违约金计算标准过高，本院酌情调整违约金为39740.28元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告鲍二侠、顾国明2019年2月1日至2020年7月22日租金132467.59元； 二、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告鲍二侠、顾国明违约金39740.28元； 三、驳回原告鲍二侠、顾国明其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2054元，由被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担1858元，由原告鲍二侠、顾国明负担196元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 王国仕 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 莫嘉慧 书 记 员 张 丽