甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4231号上诉人（原审被告)：甘肃和乐居物业管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市西固区福利东路******楼。法定代表人：郑金森，该公司总经理。委托诉讼代理人：石桓肇，甘肃现代发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖莉，女，1986年3月22日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：刘景发，甘肃速锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦国学，男，1979年6月15日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：刘景发，甘肃速锐律师事务所律师。上诉人甘肃和乐居物业管理有限公司（以下简称“和乐居物业公司”）因与被上诉人赖莉、秦国学物业服务合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和乐居物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2019年10月6日11时左右，被上诉人发现卫生间返水后联系我公司，我公司立即派服务人员进行疏通，经过近六个小时的疏通，从被上诉人卫生间下水管道掏出来卫生巾、钢丝球、毛巾等生活垃圾，之后卫生间下水管道完全恢复通畅。后被上诉人要求我公司对其住房重新装修，因下水堵塞并不是我公司造成的，故我公司拒绝其要求后，被上诉人一直拖延不回家居住。由于被上诉人自己的过失导致其住房于2019年11月30日，也就是近两个月后，卫生间下水第二次被堵。2019年10月6日的下水道堵塞和2019年11月30日的下水道堵塞是两次独立的事故。并非如一审判决认定的“直至2019年11月30日才查到下水管道堵塞部位，方才彻底解决赖莉、秦国学家下水管道返水问题”。一审判决对笫一次返水事故轻描淡写，但是却未对其事故的原因以及上诉人处理疏通下水的效果，做出符合事实的客观认定，明显属于认定基本事实不清。被上诉人第二次下水被堵塞时，被上诉人都已将我公司告上法庭，但我公司并未因此拒绝修理疏通，依然积极为其疏通下水。而被上诉人在第一次下水管道堵塞被疏通后，并未积极维修受损房屋尽快回家居住，反而在外居住近两个月，任由家中长时间处于无人照料看管的状态。综上所述，上诉人对第一次返水造成的损失不应当承担赔偿责任，同时，对于第二次返水造成的扩大损失，被上诉人应当自负其责。而我公司在被上诉人的两次返水事故中均积极为其疏通维修，完全履行自己的物业服务合同义务，我公司并不存在违约行为。一审判决认定我公司存在违约行为属基本事实认定不清。二、原判决适用法律错误。上诉人“物业服务合同中约定了免责条款，对第三人造成的损失公司是免责的辩解意见该赔偿是基于合同违约产生的赔偿并非侵权之诉基于被告的违约行为产生赔偿符合法律规定”，该认定适用法律错误。一审判决将本案的案由定为物业服务合同纠纷，同时认可“原告赖莉、秦国学因家中下水管道堵塞返水致财产损失并选择物业服务合同的法律关系维权”符合《合同法》的规定。那么就应当依据《合同法》第八条的规定“依法成立的合同对当事人具有法律约束力”确认《前期物业管理服务协议》中免责条款的效力。一审判决认定我公司对物业设施有维修管理的合同义务，却对合同约定的免责条款不予认可。三、原判决即支持被上诉人的租金损失和住宿费，又支持被上诉人的房屋空置损失，属于明显的适用法律错误。综上所述。被上诉人的一审诉讼请求即无合同约定也没有法律依据应予驳回，请求依法裁决。赖莉、秦国学辩称，堵塞物是主管道堵塞的，住宿、房屋空置费等问题是因为房屋无法居住导致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。赖莉、秦国学向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告各项损失暂定5万元（最终以评估报告确认数额为准）；2、本案诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。庭审中，原告明确其各项损失为：住宿费744元、租房费5011元、评估确定的损失13509元、房屋空置损失18000元、鉴定费8000元，以上合计45264元。一审法院认定事实如下：原告系银泰·逸翠园小区15号楼2单元1304室业主，被告系该小区物业服务企业。2019年10月国庆节放假期间，原告回家探亲归来后，发现家中马桶返水，造成室内木地板及家具被污水浸泡，经联系物业疏通，堵塞现象清除。因房屋被污水浸泡后出现异味，原告于2019年10月7日入住兰州市西固区假日宾馆，产生住宿费218元，2019年10月8日至10日入住兰州辰融华宾馆，产生住宿费526元；后原告从家中搬出租房居住至2020年1月10日。2019年11月30日，原告回到家中取娃的衣服时，发现卫生间再次返水造成室内被污水浸泡，经联系物业公司疏通，发现堵塞位置位于该单元12楼住户卫生间下水主管道1.8米以上位置，疏通后，在下水道找到一根盘绕着的、缠绕着袜子、钢丝球等生活垃圾的通下水的钢丝鞭，经确认，为下水管道堵塞物；诉讼过程中，原告向本院提出鉴定申请，请求法院就原告居住的银泰·逸翠园小区15号楼2单元1304室被浸泡后，房屋的损失程度及修复费用进行评估，2020年5月22日，甘肃众城价格评估有限责任公司出具甘众城评字第（2020）013号《价格评估报告书》，评估结论如下：经我公司评估，价格评估对象在评估基准日2019年11月30日的修复费用为13509元，大写（人民币）：壹万叁仟伍佰零玖元整。经原告与被告协商赔偿事宜，被告拒绝协商和赔偿，原告诉至本院。上述事实有原、被告陈述、《认购合同》、过路费单据、涉案房屋受损照片、住宿费发票、《租房合同》、《前期物业管理服务协议》、《价格评估报告书》、发票、勘验笔录等证据予以证实，本院予以确认。一审法院认为，原告赖莉、秦国学因家中下水管道堵塞返水致财产损失,并选择物业服务合同的法律关系维权,符合《合同法》第一百二十二条“因当事人一方违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定。依据案涉小区前期物业管理服务协议的约定,对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理系和乐居物业的合同义务。现已查明,赖莉、秦国学正是由于下水管道被盘绕着的、缠绕着袜子、钢丝球等生活垃圾的通下水的钢丝鞭堵塞导致家中下水管道两次返水,造成财产损害,迫不得已搬出租房居住。而和乐居物业虽进行疏通,但直至2019年11月30日,才查找到下水管道堵塞部位,方才彻底解决赖莉、秦国学家下水管道返水问题,对此和乐居物业疏于履行合同义务,存在违约行为,依法应当承担违约责任。关于被告辩称原告的财产损不是被告造成的，被告不是实际的侵权人，原告应当找实际侵权人赔偿及物业服务合同中约定了免责条款，对第三人造成的损失公司是免责的辩解意见，该赔偿是基于合同违约产生的赔偿，并非侵权之诉，基于被告的违约行为产生赔偿，符合法律规定；关于被告辩称空置损失和租房费是原告自己的原因造成的，原告不及时修复，第一次和第二次反水时隔两个月，原告本应在家里采取一定的防护措施，扩大了损失，被告不应承担的辩解意见，赖莉、秦国学因家中物品均被污水、粪水浸泡,室内产生异味,迫不得已搬出租房居住符合常理,对此已提供相应证据加以证明,故其租金损失及房屋空置损失亦应获得赔偿。虽和乐居物业对赖莉、秦国学租房的事实提出异议,但未能提供充分证据证明自己的事实主张成立,故其所提这一异议不能成立,本院不予支持。经鉴定,赖莉、秦国学房屋内物品修复费用为￥13509元，鉴定费为8000元，该费用为原告的实际损失，原告主张由被告承担该损失并无不当；原告赖莉、秦国学因房屋被污水浸泡无法入住，自2019年10月6日一直空置至2020年5月9日评估人员至现场查看及测量完毕，结合房屋受损情况、房屋位置、房屋租金市场价格等因素,扣除租房期间三个月，酌情确定房屋空置损失为8000元，应由和乐居物业公司承担。综上,和乐居物业公司应当赔偿赖莉、秦国学屋内物品修复费用13509元及鉴定费用8000元、租金损失5011元、住宿费744元、房屋空置损失8000元,合计35264元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十二条之规定,判决如下:一、被告甘肃和乐居物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿赖莉、秦国学各项经济损失共计35264元。二、驳回原告赖莉、秦国学的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费525元，由被告甘肃和乐居物业管理有限公司负担341元，由原告赖莉、秦国学负担184元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人和乐居物业公司提交如下新证据：证据一、认购合同（原件已向法庭出示）复印件一份，证明被上诉人在本小区还有一套房子，空置费、租金损失没有必要，他们有房子住；证据二、2018年5月24日人民法院报7版实务周刊，证明与本案类似案例，物业公司不应当承担民事责任。被上诉人赖莉、秦国学质证后对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为当时这套房子没有装修，被泡完后才装修的；证据二只是对法条的解释，不能作为证据，与本案无关，不予质证。被上诉人赖莉、秦国学提交光盘一张，拟证明漏水是主管道堵塞的原因。和乐居物业公司质证后认为，8月31日发生的返水事故与二被上诉人的一审诉讼没有关联关系；主管道在被上诉人房屋里面，属于专有部分，未经业主同意无法修缮。本院二审查明的事实与一审认定一致，依法予以确认。本院认为,合法的民事权益受法律保护，当事人应该按照合同约定履行义务。本案中，秦国学与和乐居物业公司签订的《甘肃和乐居物业管理有限公司前期物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人均有约束力。和乐居物业公司上诉称堵塞原因是楼上住户向下水道乱扔生活垃圾所致，但没有提交证据证明是楼上哪家住户造成赖莉、秦国学家的下水管道堵塞。本案中，下水管道堵塞位置是银泰﹒逸翠园15栋楼所有4号房住户共用的下水管道，虽然位于赖莉、秦国学家中厕所位置，但该部分是案涉物业合同中约定的“公用设备”，和乐居物业公司对公用设备有维护、修缮、服务与管理的义务。虽然和乐居物业公司在下水管道堵塞时派人进行疏通，但下水管道堵塞确实给赖莉、秦国学造成了财产损失，因和乐居物业公司没有尽到对共用设备合理的管理义务，故和乐居物业公司应该按照合同约定承担违约责任。关于租金。秦国学、赖莉在一审期间只提交了《租房合同》，该合同是否实际履行，秦国学、赖莉并没有提交相应的证据。本案在二审审理中，秦国学、赖莉亦没有提交相关证据证明合同是否履行，故秦国学、赖莉对其主张的租房费5011元应当承担举证不能的后果，该损失因证据不足，本院不予支持。关于房屋空置损失。因案涉房屋是秦国学、赖莉自住，并未产生实际损失，因此，一审判决8000元房屋空置损失费不当，二审予以纠正。综上所述，和乐居物业公司向秦国学、赖莉赔偿屋内物品修复费用13509元，鉴定费8000元，住宿费744元，共计22253元。综上，和乐居物业公司的部分上诉理由成立，予以支持；部分上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市西固区人民法院（2019）甘0104民初3181号民事判决；二、甘肃和乐居物业管理有限公司于本判决生效后十日内向赖莉、秦国学赔偿屋内物品修复费用13509元，鉴定费8000元，住宿费744元，共计22253元；三、驳回赖莉、秦国学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，二审案件受理费690元，合计1215元，由赖莉、秦国学负担597元，甘肃和乐居物业管理有限公司负担618元。本判决为终审判决。审 判 长 王瑞莲审 判 员 金文丽审 判 员 王?晖二〇二〇年十二月十四日法官助理 杨小艳书 记 员 汪冰花