长春市双阳区人民法院民事判决书（2020）吉0112民初2371号原告：刘金华，女，1973年7月28日生，满族，个体，住吉林省伊通满族自治县，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：刘金萍，女，1971年11月2日生，满族，个体，住长春市双阳区，住长春市双阳区，系原告刘金华姐姐。被告:长春市保富商贸有限公司。法定代表人:何志茹，该公司董事长。被告：于泽有，男，1974年4月9日生，汉族，无职业，住长春市宽城区，住长春市宽城区。原告刘金华与被告长春市保富商贸有限公司（以下简称保富公司）、第三人于泽有租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘金华委托诉讼代理人刘金萍到庭参加诉讼。被告保富公司、被告于泽有经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告保富公司于2019年7月31日签订的《租赁合同书》及2019年11月10日签订的《补充协议》、2020年3月19日签订的《保富商都美食城补充协议》；2、判决被告返还原告租金15200元（1688元×9个月）及保证金5000元，计20200元；3、判令二被告赔偿违约金损失9120元（30400元×30%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告保富公司于2019年7月25日签订《租赁合同书》，双方约定原告承租被告4层4F-11铺位，用于经营《烤肉、双拼饭、饭包》。铺位租赁期限为2019年8月29日至2021年1月28日，年租金为30400元（租金包含每月500元的刷碗费)、保证金5000元，履约期满退还。原告在签订合同时交付了租金30400元和保证金5000元，被告给原告出具收据。但合同签订后，因不能及时开业，双方又于2019年11月10日签订《补充协议》，约定租赁期限延长至2021年2月16日。经营期间，因对租赁合同中的洗碗费、卫生费产生争议，双方于2020年3月19日达成《保富商都美食城补充协议》，租赁期限再次延长至2021年4月16日期满。2020年7月份，疫情后餐饮经营逐渐复苏，原告正常经营期间美食楼层承包人被告于泽有以业户少、费用大为由，口头通知美食档口业户停业，2020年7月12日、16日，被告于泽有又连续张贴停业通知，最后被告于泽有强行关闭美食楼层营业通道，导致业户不能开门营业。原告认为，被告于泽有强行封闭营业通道的行为，导致原告无法实现租赁合同中约定的经营目的，已经构成合同严重违约。原告与被告多次协商赔偿未果。故诉讼到法院，望依法公正裁判，支持原告的诉讼请求。被告保富公司、被告于泽有未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，刘金华（乙方）与保富公司（甲方）签订《租赁合同书》，合同约定：刘金华承租保富商都4层4F-11号铺位，面积为16㎡，该柜位指定时间缴费一次，即30400元人民币每次，本合同签订同时，乙方需缴纳履约保证金，共计人民币5000元给甲方，以保证乙方落实并遵守本合同。该保证金在本合同履约期满后无息退还给乙方。合同有效期限自2019年8月29日至2021年1月28日。《租赁合同书》第七条第2项约定：若甲乙双方任一方严重违约或视为严重违约导致合同解除或终止时，除本合同其他条款约定外，违约方应承担本合同期全部应付租金30%额度的违约金责任,如违约金未能弥补守约方因违约事宜所导致的损失,则违约金责任以实际损失为准。《租赁合同书》上加盖了保富公司合同专用章。2019年11月10日，刘金华与保富公司签订了《补充协议》，租赁合同履行起止日期变更为2019年10月17日至2021年2月16日。2020年3月19日，刘金华和保富公司签订《保富商都美食城补充协议》，因四楼美食城洗碗费卫生费产生的合同异议，经商场与各位业主友好协商，租赁合同截止日期延长两个月，租赁合同履行截止日期变更为2021年4月16日。刘金华依据合同约定自2019年10月17日开始经营，并向保富公司缴纳了年租金30400元、履约保证金5000元。2020年7月12日，于泽有以“四楼美食业主因和商场合同纠纷导致不具备营业条件”为由张贴停业通知，2020年7月15日，于泽有关闭保富商都美食楼层营业通道，四楼全部商户停止经营。至今刘金华未向保富公司返还租赁物。另查明，2020年4月1日，李江等多名商铺租赁户与保富公司租赁合同纠纷系列案件，共同向本院提起诉讼，本院于2020年5月29日对该系列案件分别作出（2020）吉0112民初529号等民事判决，已发生法律效力。上述事实，有原告的当庭陈述，《租赁合同书》、《补充协议》、收款收据、《保富商都美食城补充协议》、停业通知等证据在卷为凭，足资认定属实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告刘金华与被告保富公司签订的《租赁合同书》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定履行权利义务。本案的焦点问题是：1、案涉《租赁合同书》及《补充协议》、《保富商都美食城补充协议》是否应予解除；2、合同解除后，保富公司应当返还刘金华的各项费用的具体金额。1、关于案涉《租赁合同书》及《补充协议》、《保富商都美食城补充协议》是否应予解除的问题。根据庭审查明的事实可以认定，商户与被告因履行《租赁合同》而产生了数十起纠纷，自2020年3月起，众多商户就已相继将被告诉至本院，要求解除合同、返还租金。对此，本院已经作出生效判决。目前，案涉商场的经营已经基本停滞，原告已无法继续经营商铺，被告亦不具备继续履行与原告签订的租赁合同和补充协议的能力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”据此，本院对原告要求解除案涉《租赁合同书》及《补充协议》的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据本案的实际情况，本院认定原、被告的租赁合同从2020年7月15日被告商场关闭、且被告此前已收到本院送达的起诉状副本之日起解除。2、关于合同解除后，保富公司应当返还刘金华的各项费用的具体金额问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《租赁合同书》及《补充协议》、《保富商都美食城补充协议》签订后，刘金华自2019年10月17日至2020年7月15日共273天一直未返还租赁物，每日租金为55.37元（租赁期间为2019年10月17日至2021年4月16日，共549天，租金为30400元），租赁期间的租金为15117.00元，该租金应当从交纳的租金中予以扣除，原告要求被告返还租金15200.00元未超出合同约定，本院予以支持。合同解除后，保富公司收取的原告的保证金5000元应当一并返还原告。违约金问题。对于违约金数额双方在合同中已做约定，结合餐饮业经营状况及原告营业期间的收支情况，对原告主张9120.00元违约金的请求应予支持。另，因被告未出庭，对是否愿意配合原告返还租赁物未作出任何表示，故本案对合同解除后租赁物的返还不作处理。于泽有非合同当事人，原告要求于泽有承担共同给付责任无事实与法律依据，对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘金华与被告长春市保富商贸有限公司签订的《租赁合同书》及《补充协议》、《保富商都美食城补充协议》于2020年7月15日解除；二、被告长春市保富商贸有限公司于本判决生效后立即返还原告刘金华保证金5000.00元、2020年7月15日后剩余租金15200.00元，合计20200.00元；三、被告长春市保富商贸有限公司于本判决生效后立即给付原告刘金华违约金9120.00元。四、驳回原告刘金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取267.00元，由被告长春市保富商贸有限公司负担，于本判决生效后立即给付原告刘金华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 逯志英 二〇二〇年十二月十日书记员 马 壮