山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终6113号上诉人（原审被告）：刘杨，男，1980年2月10日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：史新生，新泰国宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东星火燎原房地产经纪有限公司，住所地山东省临沂市兰山区柳青街道办事处颐高上海街**楼****。法定代表人：刘江梅，总经理。委托诉讼代理人：吴淑婷，山东兰亭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东省临沂市天汇房地产开发有限公司，住，住所地临沂市兰山区北园路**（隆盛集团办公室**）/div>法定代表人：胡瑞工，总经理。被上诉人（原审被告）：新泰市金泰房地产开发有限公司，住所地，住所地山东省新泰市青龙路中段路北商住楼iv>法定代表人：孟庆美，总经理。被上诉人（原审被告）：胡瑞工，男，1951年9月25日出生，汉族，住淄博市临淄区。上诉人刘杨因与被上诉人山东星火燎原房地产经纪有限公司（以下简称星火燎原公司）、临沂市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）、新泰市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）执行异议之诉一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初8398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘杨及其委托诉讼代理人史新生、被上诉人星火燎原公司的委托诉讼代理人吴淑婷到庭参加诉讼。被上诉人天汇公司、金泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘杨上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判中止案涉新泰市陶然名城4号楼2单元301室房产的执行或者发回重审；2.判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。2014年9月2日上诉人与原审被告新泰市金泰房地产开发有限公司签订《认购协议》，上诉人按照约定支付了全部购房款，该《认购协议》的内容完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人即新泰市金泰房地产开发有限公司已经按照约定收受购房款，该《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。并且原审被告新泰市金泰房地产开发有限公司与业主签订的所有《认购协议》内容、格式统一，临沂市兰山区法院审理的（2019）鲁1302民初8412号、（2019）鲁1302民初8532号、（2019）鲁1302民初8171号等很多宗案件与本案属同一开发商签署的统一《认购协议》，内容、格式一样，但是唯独本案对该《认购协议》认定存在差异，存在同案不同判的现状。因此本案一审认定事实错误，应予纠正。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”最高院认为不应机械限于套数的理解。购房是属于满足生存权的合理消费范畴之内。并且涉案房产是在2014年9月2日购买的，另一套证号为（2019）新泰市不动产证明第0002442号房产是在2019年3月13日购买的。最高法院认为：第29条第二项并没有限定“买受人名下无其他用于居住的房屋”条件的时间节点，该条件应包括买受人购买争议房屋时无其他用于居住的房屋的情形。本案中，上诉人在2014年购买涉案房产时名下并没有其他用于居住的房屋。购买（2019）新泰市不动产证明第0002442号房产在后。一审法院认定“其由购买案涉新泰市陶然名城4号楼2单元301室房产”是错误的。上诉人后来购房是符合最高院关于29条的解释。三、一审法院审判程序违法。按照《民事诉讼法》148条规定，普通程序审理的案件，应从立案之日起6个月审结，本案在2019年5月16日立案，在2019年7月15日开庭后，一审法院在没有组织庭审，没有特殊情况需要再次开庭的情形。一审法院认定上诉人还有另外一套房产，且不论此证据的来源，此证据没有经过庭审当事人质证，严重剥夺了当事人的诉讼权利，本案在2020年1月20日判决，已经超过法定审理期限。星火燎原公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天汇公司、金泰公司未答辩。星火燎原公司向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）鲁1302执异158号执行裁定书；2、准许继续执行位于山东省新泰市××号楼××单元××室房产，房屋价值351386元。一审法院认定事实：星火燎原公司与天汇公司、金泰公司、胡瑞工民间借贷纠纷一案，原告星火燎原公司于2017年7月20日诉至一审法院，经一审法院主持调解，当事人自愿达成协议“一、被告临沂市天汇房地产开发有限公司同意于2018年1月20日前一次性偿还原告山东星火燎原房地产经纪有限公司借款本金5148590元及利息（利息以借款本金为基数，自2015年8月11日起，按月息2分计算）。二、被告新泰市金泰房地产开发有限公司、胡瑞工自愿对上述借款本息承担连带清偿责任。三、案件受理费47840元减半收取23920元，财产保全费5000元，均由三被告负担。”一审法院于2017年10月20日作出（2017）鲁1302民初10541号民事调解书，予以确认。该案诉讼过程中，星火燎原公司向一审法院申请对被申请人价值9000000元的财产予以保全，一审法院于2017年7月21日作出（2017）鲁1302民初10541号民事裁定，并于2017年7月28日依据该裁定查封了金泰公司名下的位于新泰市陶然名城小区的47套房产，包括4号楼4-2-301室的房产一套。在案涉房产查封过程中，刘杨向一审法院对案涉房产的查封提出书面异议，一审法院于2019年4月19日作出（2019）鲁1302执异158号执行裁定，裁定中止对新泰市××号楼××单元××室××房产一处的执行。星火燎原公司不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，2014年9月2日，金泰公司（甲方、出卖人）与刘杨（乙方、买受人）签订《认购协议》一份，约定，买受人于2014年9月2日，购买陶然名城项目4号楼2单元301号房，该房屋建筑面积约132.1平方米，销售单价2660元/平方米，含水、电、暖、气开口费，总房款351386元；储藏室编号98号，储藏室单价2390元/平方米，储藏室面积7.29平方米，储藏室价款17423.10元；车位编号C-110号，车位85000元/个，总合计453809.1元。付款方式：买受人于签订本协议之日即2014年9月2日交齐房款351386元，剩余款项102423.1元于签订《商品房买卖合同》前一次性交齐。买受人在享受购房优惠的同时，有义务对该房屋的优惠幅度作保密工作，并承诺不对外透露该房屋的优惠幅度及当期成交价格。出卖人同意买受人于2014年12月31日之前签订房管局备案的《商品房买卖合同》，出卖人通知买受人换签《商品房买卖合同》起7日内，买受人到出卖人指定地点换签《商品房买卖合同》，如买受人未按出卖人要求办理所有相关手续，出卖人有权收回房源，并收取买受人该套房屋总房款10%的违约金，出卖人如不能如期同买受人签订《商品房买卖合同》，出卖人应按该套房屋总房款10%支付违约金给买受人。买受人签订本协议后不得提出换房或转让第三方。买受人保证，本协议中所提供的个人信息真实有效。买受人联系方式若发生变化时，应及时通知出卖人，否则由此带来的损失由买受人全部承担。房屋面积出现误差时，甲乙双方进行找差处理，按本协议价格，多退少补。本协议一式两份，甲乙双方签字后生效，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，双方签订正式《商品房买卖合同》后本协议自动失效。刘杨于2011年2月21日交纳购房款170000元，于2014年9月2日交纳购房款181386元，共计351386元。刘杨另有新泰市城区××路珠光国际16幢3单元601号房屋一套，不动产证号为鲁（2019）新泰市不动产证明第0××2号，面积为180.3平方米。庭审中，刘杨称涉案房屋在提起执行异议之前已经交付钥匙，只是没有入住。但在一审法院依星火燎原公司申请调取的案涉房屋交房登记表中4号楼2单元301室无收房人签字。一审法院认为，本案争议焦点为刘杨对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，刘杨与金泰公司签订的《认购协议》的内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当认定双方并未签订商品房买卖合同；且刘杨的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）项规定的情形。另，刘杨在新泰市城区××路珠光国际16幢3单元601号已拥有住房一套［房产证号为鲁（2019）新泰市不动产证明第0×**，面积为180.3平方米］，其又购买涉案新泰市××号楼××单元××室房产，亦不符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项规定的购买房屋系用于自住且名下无其他房屋的规定。刘杨主张案涉房屋已经交付，但无证据予以证实，不予采信。综上，刘杨对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。刘杨的抗辩意见不能成立，不予采信。故对星火燎原公司要求继续执行位于山东省新泰市××号楼××单元××室房产的诉讼请求，应予支持。关于星火燎原公司主张撤销（2019）鲁1302执异158号执行裁定书的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款的规定，对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行，故对星火燎原公司的该项诉讼请求，予以驳回。综上，对于原告星火燎原公司要求继续执行位于山东省新泰市××号楼××单元××室房产的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款，判决：一、准许执行一审法院（2017）鲁1302民初10541号民事裁定查封的位于山东省新泰市××号楼××室的房屋；二、驳回原告山东星火燎原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6571元，由被告刘杨负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘杨提交一份商品房买卖合同，是上诉人刘杨和他的妻子在2019年3月13日购买的，证明该房产是之后购买用于居住的，为改善生活条件购买该房产。一审庭审中未出示该证据原件，系因一审调查时我们不知道，并没有经过质证，现向二审法院予以提交，现在还没办理房产证，不动产证也没有，正在办理过程中，已经网签，房子已经在2019年交付给我。星火燎原公司质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。根据上诉人的陈述及合同的约定可以知道，上诉人已经接收除涉案房屋外的位于新泰市城区××路××幢××单元××号的房屋，恰可以证明上诉人已不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的规定，上诉人除涉案房屋外还有其他用于居住且在上诉人名下的房屋，因此上诉人的上诉请求不应支持。天汇公司、金泰公司、胡瑞工均未质证。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院予以确认。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人刘杨对涉案被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，上诉人刘杨与被上诉人金泰公司于2014年9月2日签订的《认购协议》中，约定了案涉商品房位置、面积、单价、产权、违约责任等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当被认定为商品房买卖合同。该认购协议经双方当事人签字盖章确认，系双方真实意思表示，且内容不违背法律规定，应认定为合法有效的商品房买卖合同。一审法院认定双方未签订房屋买卖合同系认定事实不当，本院予以纠正。其次，上诉人另行购买的除涉案房屋之外的房屋时间在购买争议房屋之后，即上诉人购买争议房屋时无其他可用于居住的房屋，符合上述法律规定的第二项规定的条件。第三，根据上诉人刘杨提交的收据及银行转账凭证，基本能够证明涉案房款已全部付清。综上，上诉人的执行异议符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）、（二）、（三）项规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、购买房屋系用于自住且名下无其他房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的规定。被上诉人金泰公司亦于2015年已取得商品房预售证。应当认定，上诉人就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行的诉讼请求依法成立。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销山东省临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初8398号民事判决；二、不得执行案涉新泰市陶然名城4号楼2单元301室房产；三、驳回刘杨的其他一审诉讼请求。一、二审案件受理费各6571元，均由被上诉人山东星火燎原房地产经纪有限公司、新泰市金泰房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  陈怀峰审判员  李兴波审判员  杨敬国二〇二〇年十二月十日书记员  李晴晴