广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13244号原告：广州市花都区博皇金田家具商场，住所地广州市花都区新华街商业大道莲塘村银经工业区，统一社会信用代码914401016640327776。投资人：石耀林，该企业总经理。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。被告：费栗军，男，1978年3月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区，原告广州市花都区博皇金田家具商场（以下简称博皇金田商场）与被告费栗军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告博皇金田商场的委托诉讼代理人张海铭、被告费栗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博皇金田商场向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决费栗军向博皇金田商场支付自2018年11月起至交还场地时止的固定利润（租金）及综合管理费以及滞纳金（滞纳金按每月欠款额为本金从当月的11号开始计算，每逾期一天，按0.5%计算至付清之日止），暂计算至2020年8月止租金管理费为249890元、滞纳金为398898元；2.请求法院依法判决费栗军立即向博皇金田商场腾退、交还《合作经营合同书》中载明的租赁场地（即位于广州市花都区xx号、面积为207平方米经营场地）；3.请求法院依法判决费栗军向博皇金田商场支付2018年12月至2020年7月31日止的电费5918元及滞纳金10498.37元，总计为16416.37元；4.本案诉讼费用由费栗军负担。事实和理由：博皇金田商场、费栗军在2017年6月23日就费栗军使用博皇金田商场位于广州市花都区xx号、面积为207平方米经营场地的事宜，双方签订一份《合作经营合同书》。其中约定：1.合同约定专柜经营期限从2017年7月1日至2019年4月30日。2.甲方（即博皇金田商场）按其提供的场地的面积向乙方收取固定利润（租金），固定利润（租金）按建筑面积每平方米每月人民币30元，月总额为人民币6210元；3.上述固定利润不包括乙方须向甲方缴纳的商场综合管理费，综合管理费按建筑面积每平方米每月人民币25元，月总额为人民币5175元；4.专柜内因经营需要使用电力和水的，应当支付水电费，水电费与甲方收取的经营管理费和综合管理费无关。乙方应按专柜内的独立水电表计量的实际用量，根据有关收费标准由甲方代收代缴，电费按1.2元/度计；5.乙方须于每月10号前向甲方交付当月经营管理费、综合管理费和其他应交费用，逾期不缴或未全部缴清均视为违约。甲方除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失；6.乙方出现拖欠应缴纳费用达30天以上的，甲方有权解除合同，乙方支付的履行保证金不予退还；7.合同履行过程中出现争议，经双方协商不能解决，可向商场所在地人民法院提请诉讼（具体合同条款内容详见《专柜经营合同书》）。上述合同签订后，博皇金田商场已依约向费栗军交付经营场地。而费栗军亦已装修并进场经营至今，在合同期限内费栗军已拖欠租金，合同期限满费栗军不但没有与博皇金田商场协商续租事宜，反而继续使用上述场地继续经营至今，同时也拒付相关费用，费栗军的行为已严重违约，应按合同约定承担违约责任并清付应缴费用。费栗军的违约行为给博皇金田商场造成严重不利的损失和影响。博皇金田商场多次向费栗军催收，但费栗军至今仍未清付上述费用，故此，为维护博皇金田商场的合法权益，特向法院提起本诉讼，请求法院依法判决支持博皇金田商场的诉讼请求。费栗军辩称，1.我对电费有意见。2.博皇金田商场与费栗军一共签订了2份合同，其中一份是为了办理营业执照而签订的，该合同记载的租金为2000元/月，而第1份合同约定的租金为6210+5175元/月，我认为博皇金田商场还要倒补我的租金，我以前所支付的租金博皇金田商场也没有向我出具收据或者发票。3.这几天我到涉案场地去查看，发现我之前承租的商铺的其他人承租的那一排差不多有10家商铺都没有人经营了，导致我方也无法继续经营了。4.对博皇金田商场第1、3项诉讼请求不同意支付。5.同意博皇金田商场第2项诉讼请求，因我对该商铺投入了50多万元的投资，只是由于博皇金田商场市场不景气，所以导致我无法经营，法院也可以到实地查看一下经营的状况。如果博皇金田商场为了我们这些商铺投入良好的经营状况，我还是愿意继续向博皇金田商场承租以经营的。6.第4项诉讼请求如果双方无法协商，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区xx号，博皇金田商场称其通过与权属人花都区银经工贸总公司签订租赁合同而取得商铺的处分权。2017年6月23日，博皇金田商场（甲方）与费栗军（乙方）签订《合作经营合同书》，约定，甲方自2017年7月1日将一楼J区04号经营场地交予乙方，建筑面积207平方米，实际使用面积124.2平方米，由乙方经营，自2017年7月1日至2019年4月30日，合同签订时，乙方须缴纳履约合同押金11385元，履约质量保证金11385元，在合同有效期届满，乙方没有违约行为，并缴清各项费用，完好无损地搬出所使用的专柜并办理完撤场结算手续后15天后，甲方将履约合同押金退还乙方。合同解除满一年后，未出现消费者投诉、索赔等纠纷问题，甲方将履约质量保证金退还乙方。甲方按其提供的场地面积向乙方收取固定利润，即每平方米建筑面积每月30元，月总额6210元，上述固定利润不包括乙方须向甲方缴纳的商场综合管理费，综合管理费按每平方米建筑面积每月25元，月总额为5175元。专柜内因经营需要使用电力和水的，应当支付水电费。乙方须于每月10号前向甲方交付当月固定利润、综合管理费以及其他应交费用，逾期不交或未全部缴清均视为违约。甲方除对应交而未交的费用按日加收0.5%滞纳金外，拖欠费用超过5天，甲方有权停止供电或停止专柜有关设施的使用，超过10天未缴清，甲方有权停止专柜营业，超过一个月未缴清，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，乙方已支付的履约合同押金和质量保证金不予退还，拖欠应交纳费用达30天。本合同期满，乙方如需续签合同，应于合同期满前三个月向甲方提出书面申请，否则视为乙方放弃续签约。合同期满后双方未续签合同，但专柜仍然经营，甲方未提出书面异议的，本合同仍然有效转为不定期合同，任何一方均得随时终止本合同，但通知解除前须给予对方30天的准备时间。其他约定条款：租金管理费为55元/平方米，其中2017年7月1日至2017年7与31日为装修期，2017年8月1日至2017年12月31日免租收取25元/平方米，2018年1月1日至2019年4月30日租金管理费55元/平方米。合同并对其他权利义务进行了约定。2017年7月1日，博皇金田商场将商铺交付费栗军使用，费栗军向博皇金田商场支付了履约合同押金11385元和质量保证金11385元，截至本案法庭辩论终结，商铺内有费栗军物品，仍由费栗军控制使用。费栗军认为其从去年开始已无法经营，本院于庭审中告知费栗军，为避免损失进一步扩大，要求费栗军在合理期间内交接场地并向本院提交交接清单，若不交接场地，会产生占有使用费，费栗军回复其清楚相关法律后果并于两周内完成交接。后费栗军并未交接场地。关于履约合同押金和质量保证金，博皇金田商场认为因费栗军存在违约行为，上述款项应当依照合同约定予以没收，故其没有退还，费栗军认为是博皇金田商场未向其开具发票才导致其欠租，押金和保证金都应当抵扣。关于每月租金及管理费的支付情况，双方一致确认2017年7月1日至2017年12月31日按照5175元/月的标准支付费用，2018年1月1日起按照11385元/月的标准支付租金及管理费。博皇金田商场陈述经其财务人员统计，费栗军付清了2018年11月1日前的费用，从2018年11月1日起没有支付任何费用。费栗军陈述，博皇金田商场都是过店庆或者搞活动让租户过来从各租户经营由博皇金田商场统一收取的经营费用中产生的订单扣租，我从未以现金方式支付过租金，博皇金田商场也从来没有向我开具过发票，所以我也不知道具体缴纳到什么时候，后来我没有经营了，博皇金田商场也无法从中扣取租金了。且我认为应按照我提交的《合作经营合同书》的租金标准缴租，已经足额支付了租金，并没有欠付博皇金田商场租金及其他费用。费栗军提交其与博皇金田商场于2017年8月13日就涉案商铺签订的《合作经营合同书》拟证明其上述陈述，合同书载明的租金标准为每月2000元。博皇金田商场对费栗军上述陈述不予确认，博皇金田商场认为费栗军是以转账给其财务人员账户或者现金支付的方式交租，博皇金田商场收租后均有向费栗军出具收据，博皇金田商场对费栗军提交的《合作经营合同书》的真实性予以确认，但认为上述合同是为了协助费栗军纳税时可以减免税费而签订，双方实际履行的是2017年6月23日签订的《合作经营合同书》。关于电费的支付情况，博皇金田商场认为费栗军支付至2018年11月30日的电费，之后的电费没有再支付过，双方在合同履行的过程中是在费栗军知悉的情况下由博皇金田商场自行抄表，费栗军按照抄表确认的金额向其支付电费，2018年12月份至2020年7月31日的电费为5918元。博皇金田商场向本院提交电表读数拟证明费栗军欠付电费的情况。费栗军确认博皇金田商场的上述陈述，但认为因其不在商铺内，博皇金田商场保安也会去商铺内开灯开电，故电表一直在运转。本院认为，博皇金田商场与费栗军签订的《合作经营合同书》虽名为合作经营，但从合同约定的权利义务来看，符合租赁合同的法律特征，故本案应为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《合作经营合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。费栗军于合同约定的期限届满后继续占有使用商铺，双方之间存在不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同。费栗军同意腾空交还场地但并未在诉讼中完成交接，故博皇金田商场主张费栗军腾空交还场地，本院予以支持。费栗军应当向博皇金田商场支付其使用租赁物期间的租金、综合管理费及电费。关于费栗军应当支付的租金标准，费栗军虽认为依照其提交的《合作经营合同书》的记载，租金标准应为2000元/月，但从确认的双方实际履行过程中的交租情况及费栗军答辩中陈述一份合同是为了办理营业执照而签订可知，双方实际履行的租金标准是按照2017年6月23日签订的《合作经营合同书》中所记载的内容，故本院对费栗军的陈述不予采纳。费栗军认为其不欠付租金，双方在履行过程中以订单扣租金的形式支付租金，但费栗军不能陈述其具体缴纳租金的期限，未能提交证据证明双方以订单抵扣租金的形式交租、抵扣情况如何，又未能提交证据证明其实际交租的情况，故本院对费栗军的陈述不予采信。费栗军应当按照11385元的标准支付2018年11月1日至实际腾空交还之日止的租金。关于电费，费栗军应支付其使用商铺期间产生的电费，双方一致确认每月的电费由博皇金田商场抄表确认，涉案商铺仍在费栗军的控制下，费栗军提出博皇金田商场保安可以进出场地并开灯开电但对此并未举证证明，故本院对博皇金田商场抄表确认的电费金额予以采纳，博皇金田商场请求费栗军支付2018年12月份至2020年7月31日的电费5918元，本院予以支持。博皇金田商场认为因费栗军存在违约行为，故履约合同押金和质量保证金均应依照合同约定不予返还，为了减轻当事人的讼累，本院在本案中将履约合同押金和质量保证金一并处理。费栗军存在拖欠款项超过30天的违约行为，博皇金田商场认为履约合同押金和质量保证金不予返还的意见符合合同约定，本院对此予以认可。双方的争议在于是否应当支付逾期交租、管理费的滞纳金398898元及电费滞纳金16416.37元。违约金是在当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付，是双方对违约损失的预估，违约金要与违约程度及因此造成的损失相匹配。如上所述，本院已对博皇金田商场不予返还履约合同押金、质量保证金予以认可，博皇金田商场因费栗军违约行为造成的损失通过不予返还履约合同押金、质量保证金得以弥补，亦无证据显示博皇金田商场因逾期交纳相关费用的行为遭受的损失超出了上述范围，在此情况下，要求费栗军再按照合同约定的0.5%的标准支付滞纳金，显然高于博皇金田商场因费栗军逾期交纳相关费用的行为遭受的损失，故本院根据合同履行程度、费栗军逾期交租的数额、天数，结合本案案情，兼顾公平考虑，将逾期交租、管理费、电费的违约责任调整为博皇金田商场不予返还费栗军支付的履约合同押金11385元及质量保证金11385元，因此，博皇金田商场请求费栗军支付逾期支付租金、管理费、电费的滞纳金，本院不予支持。综上，博皇金田商场诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告费栗军于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区xx号的房屋腾空交还给原告广州市花都区博皇金田家具商场；二、被告费栗军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区博皇金田家具商场支付2018年11月1日至交还场地之日止的租金、管理费，标准为每月11385元；三、被告费栗军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区博皇金田家具商场支付2018年12月份至2020年7月31日的电费5918元；四、驳回原告广州市花都区博皇金田家具商场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5226元，由原告广州市花都区博皇金田家具商场负担3401元，由被告费栗军负担2125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十二月十六日法官助理李诗琪书记员孙诗韵方琢华