浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2531号 上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司金华市分公司（原中国邮政集团公司金华市分公司），住所地浙江省金华市婺城区迪耳路**。 法定代表人：滕伟建，总经理。 委托诉讼代理人：徐正红，浙江泽大（金华）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李也红，男，1952年10月25日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人（原审被告）：陈正兵，男，1978年9月8日出生，汉族，住浙江省浦江县。 李也红、陈正兵共同委托诉讼代理人：胡海泉，浙江杰正律师事务所律师。 李也红、陈正兵共同委托诉讼代理人：魏红霞，浙江杰正律师事务所律师。 原审被告：高善明，男，1972年5月10日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人中国邮政集团有限公司金华市分公司（以下简称邮政金华公司）、李也红、陈正兵与原审被告高善明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初11号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邮政金华公司上诉请求：一、撤销原审判决第二、三、四项，依法改判支持邮政金华公司的一审诉讼请求；二、本案诉讼费用由李也红、陈正兵承担。事实与理由：一审法院适用法律依据错误，导致判决结果严重不公。一、一审判决认为邮政金华公司为国有公司，“要带头履行社会责任……酌情考虑适当减免李也红、陈正兵的占用费，以减免3个月为宜”，毫无事实依据和法律基础，也不符合社会道德准则。本案中，邮政金华公司与李也红、陈正兵之间并非是单纯依据《房屋资产租赁合同》约定产生的租金债权债务关系。李也红、陈正兵在《房屋资产租赁合同》约定的租期届满后非法占有邮政金华公司拥有的房屋，从而侵犯了邮政金华公司的合法权益。邮政金华公司依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，享有要求李也红、陈正兵就案涉房屋支付房屋占有使用费的请求权。邮政金华公司认为，租金与房屋占有使用费尽管相似，但仍属于两个不同的法律概念：租金是指承租人依据租赁合同的约定应当就承租房屋向出租人支付的租赁费用；房屋占有使用费是在租赁合同无效、履行期限届满或者解除之后承租人仍占有原拟租赁房屋时，其应就侵占出租人房屋的行为向出租人支付的补偿性费用。因此，租金和房屋占有使用费并不能混同，房屋占有使用费的前提是承租人非法损害出租人正常出租房屋的权利而应对出租人进行补偿。据《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》（二）第六条之规定：“承租国有企业房屋……用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难……出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”该条表明人民法院“免除一定期限内的租金”需要达成两个条件：一是房屋租赁合同处于有效期内；二是受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难。本案中，首先，李也红、陈正兵应支付的是房屋占有使用费而非租金，不适用上述条款规定，其次，即使人民法院执意适用，李也红、陈正兵一不属于租赁合同有效期内，而是在租赁期届满后拒不腾空，非法占有邮政金华公司的房屋；二未提供证据证明自身处于经营困难的状态，恰恰相反的是，李也红、陈正兵拒不腾空房屋的主要原因在于案涉房屋可以给其带来较高的经营收入。退一步讲，《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》中载明该意见出台系为“维护人民群众合法权益,维护社会和经济秩序，维护社会公平正义。”此理同样应适用于前述意见（二）。本案中，房屋占有使用费的减免并非李也红、陈正兵的“合法权益”，而是其对出租人非法造成的损害进行的补偿。若减免其房屋占有使用费用，损害的是邮政金华公司的合法权益；同时，正如一审法院在判决书中所阐述的，邮政金华公司作为国有公司，要带头履行社会责任，但倘若邮政金华公司放弃本案诉请，助长李也红、陈正兵等侵害他人权益行为之风气，也违反了公平正义的原则，不利于社会和经济秩序的维护。一审法院如此判决，有违最高人民法院出台相关意见的精神。再退一步，一审法院认定减免三个月的房屋占有使用费，严重损害了邮政金华公司的合法权益。新冠疫情对金华市造成影响，金华市区于2020年1月31日前后开始采取限制出行措施，至2020年2月17起开放复工，只不过短短半月之时。一审法院判决减免三个月使用费，不合常理。而且不考虑实际情况，不结合本案过错区分，有违公平原则。二、一审法院判决李也红、陈正兵以本年度租金为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金明显过低。邮政金华公司与李也红、陈正兵签订的《房屋资产租赁合同》中约定的违约金，是对李也红、陈正兵逾期腾退房屋的惩罚性违约金，其主要目的是为了惩罚李也红、陈正兵拒不交还房屋而损害邮政金华公司权益的行为。一审法院仅判决按同期LPR利率支付违约金，明显低于一般违约金的认定标准，甚至低于一般民间借贷的利率水平，根本不能对李也红、陈正兵起到惩罚作用，对邮政金华公司显失公平。邮政金华公司认为，即使人民法院不完全支持邮政金华公司一审关于违约金的诉求，也至少应判决李也红、陈正兵按同期利率的四倍向邮政金华公司支付违约金，以体现对李也红、陈正兵的惩罚作用。综上所述，一审法院在案件审理中适用依据错误，导致判决结果对邮政金华公司显失公平。为维护自身合法权益，恳请二审法院依法改判。 李也红、陈正兵辩称，一、关于减免租金的问题，疫情期间减免租金有金华市实施减税减费减租方案，以及国家发改委发出的面对疫情帮扶的相关政策，最高院有关依法妥善审理疫情案件若干问题指导意见等，一审法院依据政策适当减免是有事实和法律依据的。二、关于违约金偏低的问题，本案不应当适用违约金，邮政金华公司违约在先，不诚信在先，是过错在先方，一审法院判决要支付的违约金邮政金华公司已经提出上诉，不存在违约金过低的问题。 李也红、陈正兵共同上诉请求：一、撤销原判第二、三项判决内容，查清事实依法改判。二、诉讼费用全部由邮政金华公司承担。事实与理由：李也红、陈正兵与邮政金华公司房屋租赁合同纠纷一案，业经金华市婺城区人民法院做出一审判决，该判决遗漏争议焦点，房屋使用费计算方法错误，认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。一、一审判决遗漏争议焦点：(一)是否享有优先承租权。一审法院在审理案件过程中曾归纳本案存在五个争议焦点，其中最为核心焦点是李也红、陈正兵是否享有优先承租权。由于追加的当事人高善明是合同的一方当事人，邮政金华公司在没有与李也红、陈正兵将涉案房屋的东4间对外出租的时候，承认原承租户有优先承租权，那么原承租户应该是包括本案的李也红、陈正兵在内。原来出租的房屋是11间，现邮政金华公司将其中4间对外出租，并承诺有优先承租权，那么对整个标的物原承租人而言当然享有优先承租权。另外，《浙江省房屋租赁条例》明文规定承租人享有优先承租权，虽然该条例在2009年已经废止，但这个条例从施行到废止历经多年，在浙江省范围之内承租人在同等条件下享有优先承租权，己经形成了商业惯例。因此，即使原合同中没有明确优先承租权，邮政金华公司对外招租时还是会承诺原承租人享有优先承租权。所以根据民法总则第10条的规定，在处理民事纠纷过程当中，有法律的按照法律，法律没有规定的，可以使用习惯。故本案中应该使用承租人享有优先承租权的习惯，适用该习惯，也更有利于整个租赁市场的稳定。（二）谁存在过错。本案争议引发的真正原因应该是金华市政府有统一打造业态布局的要求，将讼争房屋的实际管理权给了金华市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司），城投公司统一业态布局后仍要对外出租，并非自己使用。从李也红、陈正兵的角度上来讲，李也红、陈正兵己经按照合同的约定，及时向邮政金华公司提出续租的要求，也阐明了要求续租的理由，而且认为李也红、陈正兵现在实际经营状况符合市政府的业态布局要求，两者之间并不冲突，业态布局本身并不会造成不能租赁。所以邮政金华公司隐瞒了这一事实，没有给李也红、陈正兵正确的信息，也未给李也红、陈正兵引导和分析，邮政金华公司存在一定的过错。二、一审法院认定事实错误。一审法院认为“邮政金华公司己将西边七间房屋的使用权在李也红、陈正兵租期届满之后租赁给金华市城市建设投资集团有限公司合作，且约定了本年度的租金为190000元，……占用期间的房屋使用费应按190000元的标准计算”。该房屋使用费的标准认定是错误的。首先，评估报告价格存在合理性。按照2019.1.31市政府的文件要求，是将涉案房屋11间，约730平方米的房屋全部移交给城投公司统一业态布局，城投公司委托金华中勤资产评估事务所进行资产评估，评估基准日为2019.2.22。此时，邮政金华公司还没有开会决定将其中东边4间留用，评估报告中就己经将东4间给剔除了，存在不合理。其次，评估报告是2019.3.1作出的，然而邮政金华公司在2019.2.27、28开会时就己经知晓了评估结果，并直接将租金价格确定为19万元，存在串通之嫌。再次，邮政金华公司留用的4间在合同到期后对外公告招标后，高善明以比原租金更低的价格租赁房屋，再次体现出19万元租金价格明显畸高的。综上，本案的房屋使用费应按上一年度的租金120353元（上年度11间租金共计180353元减去4间60000元租金=剩下7间店面的租金即120353元）计算房屋使用费。三、一审法院房屋占用费计算方法有误。原审法院认为“以减免3个月为宜。据此李也红、陈正兵的占用费以142500元年为基数（即每日390.41元），按占有使用的实际天数向邮政金华公司支付房屋占用费”。该计算方法是错误的。原审法院按19万元作为一年房租标准，直接在19万元的基础上减去3个月租金，然后再除以365天，才得出390.41元每日。该种计算方法得出的计算结果是错误的，不公平的。390.41元每日是平均了365天计算得出，如李也红、陈正兵能尽早搬出讼争房屋，该计算方法对李也红、陈正兵是大大的不利，因为即使李也红、陈正兵尽早搬离讼争房屋，李也红、陈正兵也己经分担了一整年度的租金损失，如按一审法院作出的该项判决内容，势必是鼓励李也红、陈正兵不要交房，一直往后拖。李也红、陈正兵认为，房屋占用费应按实际占用的时间，在该时间的基础上减去因疫情减免的3个月租金，这才是正确的计算方法。原审法院计算房屋占用费以190000元的价格作为基数计算是错误的，该价格的不合理性之前已经阐述，李也红、陈正兵认为应按上一年的标准计算。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判支持李也红、陈正兵的上诉请求。李也红、陈正兵二审庭审中补充：本案争议原因是在于邮政金华公司在合同期限内刻意剥夺了承租人的知情权和优先承租权，与城投公司签订租赁合同，并将已经出租给城投公司的事实对李也红、陈正兵进行了隐瞒，导致本案诉讼产生。 邮政金华公司辩称，一、李也红方认为其应当享有优先承租权，一审时已经辩论过。依据现有的法律，承租人并没有优先承租权，且浙江省房屋租赁条例已废止近10年之久，也不存在依据之前的浙江省房屋租赁条例形成的商业惯例之说。二、邮政金华公司在出租涉案房屋过程中对李也红方不存在过错。三、关于占有费的基数问题，根据市场实际成交的涉案房屋租赁租金水平计算李也红方实际占有房屋期间所应当支付的房屋占有使用费合情合理。四、关于一审法院房屋占有使用费的计算依据，一审法院减免李也红方三个月的房屋占有使用费已经存在错误，根据中国疫情的发展，政府部门出台了相关政策，需要减免房屋租金的前提是租赁合同处在有效期内，但本案李也红方与邮政金华公司之间租赁合同已经届满，因此不能适用关于疫情期间减免租金的相关政策。 针对邮政金华公司及李也红、陈正兵的上诉，高善明均未作陈述。 邮政金华公司向一审法院起诉请求：1、判令李也红、陈正兵立即腾空金华市××路××幢房屋中的西边七间房屋；2、判令李也红、陈正兵支付房屋占有使用费31667元（自2019年10月23日起，暂计至2019年12月22日止，具体按实际腾空房屋之日止计算，计算方式按2019年3月28日邮政金华公司与城投公司签订的租赁合同中约定的租金来计算）；3.判令李也红、陈正兵支付违约金90180元（自2019年10月23日起，暂计至2019年12月22日止，具体按实际腾空房屋之日止计算，计算方法按租赁合同中约定的10%每日计算）；4.案件诉讼费用由李也红、陈正兵承担。 一审法院认定，2016年10月，邮政金华公司与李也红、陈正兵、高善明签订《房屋资产租赁合同》一份，合同约定邮政金华公司将位于金华市××路××幢的房屋租赁给李也红、陈正兵、高善明使用；租期3年，自2016年10月23日起至2019年10月22日止；租金按年支付，首期租金为170000元，应在合同签订日起5个工作日内一次性付清，以后每年租金递增3%，应提前三十个工作日支付下一结算周期的租金，先付后用；邮政金华公司收取履约保证金2万元，在租赁期满李也红、陈正兵、高善明无违约的情况下退还给承租人，不计息；租赁期届满，李也红、陈正兵应在届满当日内搬迁完毕并于次日将房屋交回邮政金华公司，每逾期一日，按当月租金的10%支付违约金；等等。合同签订后，李也红、陈正兵、高善明协商，该幢房屋的西边七间由李也红、陈正兵使用，该幢房屋的东边四间由高善明使用。李也红、陈正兵、高善明支付了履约保证金2万元（其中李也红、陈正兵支付13000元，高善明支付7000元），第一年的租金170000元，按照李也红和陈正兵承担三分之二、高善明承担三分之一后一并支付给邮政金华公司。第二年的租金175100元，李也红、陈正兵支付给邮政金华公司120000元，高善明支付给邮政金华公司55100元，邮政金华公司分别收取后统一开具发票；第三年的租金180353元，李也红、陈正兵支付给邮政金华公司120235.34元，高善明支付给邮政金华公司60117.66元，邮政金华公司分别收取后统一开具发票。租赁期届满后，高善明使用的东边四间交回邮政金华公司，并通过招标的方式重新取得该四间房屋的使用权，而李也红、陈正兵使用的西边七间一直未交回给邮政金华公司。另查明，2019年3月28日，邮政金华公司与城设公司签订《房屋资产租赁合同》一份，约定邮政金华公司将位于金华市××路××幢的房屋约513.86平方米（指西边七间房屋）租赁给城投公司使用；租期1年，自2019年10月23日起至2020年10月22日止；租金190000元，在合同签订日起5个工作日内一次性付清给邮政金华公司；等等。后因李也红、陈正兵未腾空交回邮政金华公司，故该合同未履行。2019年7月15日，李也红、陈正兵、高善明向邮政金华公司申请续租房屋，次日，邮政金华公司向李也红、陈正兵、高善明发出了《房屋到期后不再续租》的书面通知，之后，李也红、陈正兵、高善明再次向邮政金华公司递交了续租申请，邮政金华公司再次明确了不予续租。 一审法院认为，一、虽然2016年10月签订的《房屋资产租赁合同》中承租人为李也红、陈正兵、高善明三人，李也红、陈正兵、高善明三人为共同承租方，但李也红、陈正兵、高善明三人租得房屋后，三人自己协商，西边七间房屋与东边四间房屋分别使用，租金分别承担，特别是第二年度、第三年度的租金各自支付给邮政金华公司，邮政金华公司分别收取租金的行为，说明邮政金华公司已经认可了李也红、陈正兵和高善明分别租赁房屋的事实。一审庭审中，邮政金华公司也认可了西边七间与东边四间分别租赁的事实，何况，东边四间的使用人在租期届满后交回房屋并通过招标重新取得使用权，而西边七间至今未交回。因此，虽然与邮政金华公司签订的租赁合同的是三人，但事后经过邮政金华公司的认可和追认，可视为变成了两个租赁关系，一个是西边七间房屋的租赁关系，承租人为李也红、陈正兵，一个是东边四间房屋的租赁关系，承租人为高善明。西边七间房屋至今未交回邮政金华公司，承租人李也红、陈正兵已构成违约，应依法承担相应的民事责任，故邮政金华公司要求李也红、陈正兵腾空金华市××路××幢房屋中的西边七间房屋的诉请，理由正当，依法予以支持。二、李也红、陈正兵继续占用西边七间房屋的使用费如何计算的问题，西边七间房屋的租金上一年度为120235.34元，如果按原有的幅度3%递增，那么本年度的租金为123842.40元。但是，邮政金华公司已经将西边七间房屋的使用权在李也红、陈正兵租期届满之后租赁给城投公司使用，且约定了本年度的租金为190000元，正由于李也红、陈正兵违约不交回房屋，导致邮政金华公司本年度的租金受损，因此李也红、陈正兵占用期间的房屋使用费应按190000元的标准计算，当然，2020年是特殊之年，受新冠肺炎疫情影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，作为国有公司的邮政金华公司，要带头履行社会责任，主动帮扶小微企业和个体工商户，国家也出台相关政策鼓励国有公司合理分担疫情带来的损失。该案中，可酌情考虑适当减免李也红、陈正兵的占用费，以减免3个月为宜。据此李也红、陈正兵的占用费以142500元／年为基数（也即每日390.41元），按占用的实际天数向邮政金华公司支付房屋占用费。违约金的问题，虽然在《房屋资产租赁合同》约定了“租赁期届满，承租方应在届满当日内搬迁完毕并于次日将房屋交回出租方，每逾期一日，按当月租金的10%支付违约金”，但此约定的违约金明显过高，与相关法律规定不符，此约定无效。违约金可以以本年度的租金为基数，按同期全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、李也红、陈正兵应于判决生效后30日内腾空金华市××路××幢房屋中的西边七间房屋，交回给中国邮政集团公司金华市分公司。二、李也红、陈正兵应于判决生效后30日内向中国邮政集团公司金华市分公司支付房屋占有使用费，占有使用费按每日390.41元计算，从2019年10月23日起算至实际腾空之日止。三、李也红、陈正兵应于判决生效后30日内向中国邮政集团公司金华市分公司支付违约金，违约金以年租金142500元为基数，按同期全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年10月23日起算至实际腾空之日止。四、驳回中国邮政集团公司金华市分公司的其他诉讼请求。如李也红、陈正兵未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1368元（已减半），由李也红、陈正兵负担。 二审期间，邮政金华公司、李也红、陈正兵、高善明均未向本院提交证据。 本院对一审判决认定的事实予以认定。 另，中国邮政集团公司金华市分公司于2020年3月23日名称变更为中国邮政集团有限公司金华市分公司。二审中双方一致认可李也红、陈正兵于2020年11月19日已腾空金华市××路××幢房屋中的西边七间房屋，交回给邮政金华公司。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、李也红方对涉案房屋是否享有优先承租权。二、违约金和占有使用费的计算问题。 关于争议焦点一，2016年10月，李也红、陈正兵、高善明三人与邮政金华公司签订《房屋资产租赁合同》一份，事后经邮政金华公司认可和追认，案涉租赁关系变成了两个，一个是西边七间房屋的租赁关系，承租人为李也红、李正兵，一个是东边四间房屋的租赁关系，承租人为高善明。在租赁合同期满前的2019年7月15日，李也红、陈正兵、高善明向邮政金华公司申请续租房屋，次日，邮政金华公司向李也红、陈正兵、高善明发出了《房屋到期后不再续租》的书面通知，之后，李也红、陈正兵、高善明再次向邮政金华公司递交了续租申请，邮政金华公司再次明确了不予续租，且《房屋资产租赁合同》中双方并无“优先承租权”的相关约定。故李也红、陈正兵就此所提相关上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，2019年3月28日，邮政金华公司在李也红、陈正兵租期届满之后，将案涉房屋租赁给城投公司使用，且约定了当年度的租金为190000元，城投公司按照合同约定的时间支付了相关租金费用。由于李也红、陈正兵违约占用房屋至2020年11月19日，导致邮政金华公司出租利益受损，故李也红、陈正兵占用期间的房屋使用费应参照190000元/年为标准计算。结合本案合同的履行情况、李也红方的过错程度以及2020年新冠病毒疫情对经营影响等因素，本院对占用费、违约金作出调整。酌定李也红、陈正兵向邮政金华公司支付房屋占用使用费157729元、违约金10000元。 综上所述，上诉人邮政金华公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人李也红、陈正兵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初11号民事判决； 二、李也红、陈正兵于本判决生效后十日内向中国邮政集团有限金华市分公司支付房屋占用使用费157729元； 三、李也红、陈正兵于本判决生效后十日内向中国邮政集团有限金华市分公司支付违约金10000元； 四、驳回中国邮政集团有限金华市分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1368元，由李也红、陈正兵负担；二审案件受理费2736元，由中国邮政集团有限金华市分公司负担1368元，由李也红、陈正兵负担1368元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 胡 照 审 判 员 金 琳 二〇二〇年十二月十六日 代书记员 黄佳婧