新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初5253号 原告：丛培强，男，1962年11月10日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。委托诉讼代理人：朱越，新疆天澈律师事务所律师。被告：新疆健康产业投资股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区翠泉路东一巷**。法定代表人：卜晓霞，新疆健康产业投资股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：金鹤，新疆诚和诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮友利，新疆诚和诚律师事务所律师。原告丛培强与被告新疆健康产业投资股份有限公司（以下简称健康产业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丛培强的委托诉讼代理人朱越，被告健康产业公司的委托诉讼代理人金鹤、阮友利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丛培强向本院提出诉讼请求：1．判令被告为原告购买的位于乌鲁木齐市天山区XX号商铺安装天然气设施、地、地面辐射供暖设施通烟道；2．判令被告为原告购买的位于乌鲁木齐市天山区XX号商铺办理房屋不动产权属证书；3．请求确认双方签订的《商品房预售合同》第十五条后半部分“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书…．3．无”条款无效；4．判令被告向原告赔偿因逾期安装天然气、地、地面辐射供暖设施通烟道造成的各项损失83,688.66元；5．判令被告支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金47,693.2元；6．判令被告以购房款713,575元为基数，按照同期贷款市场报价利率，支付自2020年4月20日起至实际安装天然气、地、地面辐射供暖设施通烟道之日止的损失；7．判令被告以购房款713,575元为基数，按照同期贷款市场报价利率，支付自2020年4月20日起至实际履行办理房屋不动产权属证书之日止的违约金；8．判令被告承担本案的案件受理费、送达费等诉讼费用。事实和理由：2016年8月25日原告与被告签订《商品房预售合同》，购买位于乌鲁木齐市天山区XXX号商铺。原告按约支付全部房款713,575元，房屋于2017年9月30日交付。根据合同约定，被告应于房屋交付使用时水、电、气、暖接通，但交付房屋时被告未接通天然气，也未安装地暖设施，烟道至今不通，至今未给原告办理的不动产权属证书。双方经多次协商，被告仍未解决上述问题，严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。被告健康产业公司辩称：1、我方已经按照房屋交付条件交付房屋，原告要求支付违约金的请求没有事实和法律依据。涉案商铺天然气设施安装达到了合同中约定的交付标准。我方开发的案涉小区商铺是全业态的，每个商铺是否使用天然气，具体用气量是多少，商铺大开间后期厨房设计在何处都不确定，因此对于商铺的天然气气通，开发商仅负责在商铺就近铺设商业用气标准的主管路，在商铺需要天然气入户时，由商户出具同意燃气管碰口的函，由需要用气的商户自行向燃气公司提出申请，将燃气接入主管路。2、案涉商铺的供暖设施符合合同约定。商铺采暖方式的变更是按照设计进行。在我方开发的一期商业施工前，因前期购买其他商铺的很多客户反映地板辐射加热管形式的商业供暖，在后期商铺装修时墙体时容易出现损坏地暖盘管，导致漏水问题。故我方为便于业主日后对商铺的装修及平面布局，在咨询专业部门意见后，提请设计院对商铺采暖方式进行了变更。上海中建建筑设计院有限公司于2016年7月将案涉商铺的供热系统变更为散热器供暖系统，我方依据变更后的设计图纸进行了施工，并完成了竣工验收和相关的备案登记。变更采暖方式并没有对房屋质量或使用功能造成不利影响，案涉商铺目前散热器供暖循环正常，供热良好。因此原告要求我方为其重新安装地面辐射供暖设施的诉讼请求严重违反施工设计，我方无法为其进行变更。3、案涉商铺烟道不通并非答辩人的原因造成。竣工验收及交付原告时均可正常使用，系商铺2楼商户为了其商铺装修和使用需要，擅自将二楼烟道拆除，造成了案涉商铺烟道不通。因此，原告要求答辩人履行安装、疏通义务和承担违约责任与事实不符，无合同与法律依据。4、逾期办理不动产证书不是我方的责任，我方不应当支付违约金。我方于2015年4月12日通过招拍挂程序摘得案涉土地建设用地面积为170522.15平方米，并按照该面积全额交纳了土地出让金。2016年，因天山区人民政府需要在我方摘得的土地上配建第12小学分校，导致我方实际取得土地证上的建设用地面积为150545.13平方米。乌鲁木齐市国土资源局需要将答辩人多缴纳的19977.02平方米的土地出让金退还给答辩人。按乌鲁木齐市不动产登记中心的要求，开发企业需将土地出让金整体核算，重新签订土地出让补充协议后才能办理不动产权证书。但由于乌鲁木齐市国土资源局要求待该项目B、C区整体规划指标核定后，才能重新补办出让手续，进而完成土地出让金的退还，目前土地出让金未能核准退回，因此该地块不动产证尚在办理过程中。5、原告主张的合同第十五条后半部分条款无效于法无据，并不符合合同法关于无效的法律规定，因此该请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，原被告签订《商品房预售合同》。约定，被告将位于乌鲁木齐市天山区XX号世界冠郡住宅小区一期第4幢第1层商业116号房出售给原告，预测绘建筑面积34.29平方米，套内建筑面积33.23平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积1.06平方米，总金额713,575元。被告应该在2017年9月30日前交付房屋。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。被告应该在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。出卖人承诺交付使用时，水、电、气、暖接通，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意采取补救措施达到交付标准。合同附件1第二部分约定，室内采暖方式为地面辐射供暖。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款。2017年8月23日，案涉房屋所在楼栋通过竣工验收，并办理了竣工验收备案，被告依约向原告了交付了案涉房屋。该交付房屋实际供暖方式为暖气片供暖。2016年7月12日，被告取得涉案小区的国有土地使用权证书，证载面积150545.13平方米，待该项目B、C区整体规划指标核定后，该单位重新补办出让手续。本院前往乌鲁木齐市自然资源局调查了解到，2014年政府有关部门欲在涉案房屋所在小区的土地上修建小学，2017年1月，政府有关部门确定了学校的位置和规模，规划部门在2018年10月重新作出涉案房屋所在小区的规划图，乌鲁木齐市自然资源局根据该图核算了土地出让金，2019年3月15日，被告向乌鲁木齐市自然资源局申请因规划调整补办建设用地手续，2020年9月15日，被告与乌鲁木齐市自然资源局签订了土地出让的相关补充合同。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方合同约定，案涉房屋室内采暖方式为地面辐射供暖，但被告交付的房屋供暖方式为暖气片供暖，不符合双方合同约定。庭审中，被告表示愿意为原告购买的房屋安装地面辐射供暖设施，但如原告房屋已装修，对装修部分造成的损坏，修复装修的责任由原告自行负担。原告主张，因改造暖气对装修造成的损坏产生损失，应由被告负担。本院认为，案涉商铺已完成装修，如对案涉商铺供暖设施进行改造，将会破坏原告装修，扩大因被告违约造成的损失，且现有供暖设施已经竣工验收合格，双方对改造施工破坏装修的责任负担不能达成一致意见，本院对原告安装地面辐射供暖设施的诉讼请求不予支持。对于被告该瑕疵履行违约行为，原告可另行主张赔偿。原告未举证证明其因供暖设施不符合约定而遭受损失，本院对原告要求被告赔偿因供暖设施不符合约定遭受损失的诉讼请求不予支持。双方购房合同并未明确约定为案涉房屋室内安装天然气设施，原告要求被告为其购买的房屋室内安装天然气设施无事实及法律依据，本院不予支持。案涉房屋已通过竣工验收，且已向原告交付，原告未提供证据烟道堵塞不通系被告原因造成，本院对原告要求被告为其疏通案涉房屋烟道的诉讼请求不予支持。原告关于索赔逾期安装天然气、疏通烟道损失的诉讼请求亦无事实及法律依据，本院不予支持。原告请求判令被告为其办理房产证，根据庭审查明的事实，2020年9月15日被告已与乌鲁木齐市自然资源局就案涉房屋所在地块签订土地出让补充合同，被告亦在积极处理办证事宜，履行协助办证的合同义务，本院对原告该诉讼请求暂不予支持，如被告出现新的违反约定不履行协助办证的合同义务，原告可另行予以主张。原告请求确认双方同第十五条自如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书之后的所有内容为无效条款。第十五条的文本内容为：出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，买受人同意按下列第1项处理：1、出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0%向买受人支付违约金。3、无。本院认为，该条款列明了2项不能办理权属证书的处理方式，双方选择以第1种方式进行处理，该条款第2项处理方式未经双方选定，并不能构成合同内容。根据公平原则，如出现因出卖人责任导致逾期办证，买受人不愿意退还房屋，其亦有权主张出卖方赔偿损失，双方约定的该条款并不能阻却买受人向出卖人追究逾期办证的责任。双方选定的逾期不予办证的处理方式并不存在无效的情形，本院对原告该诉讼请求不予支持。双方合同约定，被告应在交付使用后360天内协助原告办理不动产权证书。经本院前往乌鲁木齐市自然资源局了解，涉案房屋所在小区因政府规划变更及疫情原因导致被告迟延办理土地出让相关手续，原告晚于合同约定时间取得涉案房屋不动产权证书并非被告责任，本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告丛培强的全部诉讼请求。案件受理费2,927.64元（原告已预交），由原告丛培强负担。邮寄送达费20元（原告已预交），由被告新疆健康产业投资股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   麦 祖 义人民 陪 审员   赵 晓 玲人民 陪 审员   蔡  伦二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 四 日书  记  员   买日比也