山西省阳泉市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0302民初2103号 原告阳泉市金牌物业服务有限公司（以下简称金牌物业公司）。 法定代表人杨银柱，总经理。 委托代理人任晨光、武治亮，职工。 被告田建章，男，1955年出生，汉族，住本市。 委托代理人马铭绪，阳泉市聚浪法律服务所法律工作者。 委托代理人石惠卿（系被告妻子），1962年出生，汉族，住址同被告。 原告金牌物业公司与被告田建章物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金牌物业公司委托代理人任晨光、被告田建章及其委托代理人马铭绪、石惠卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金牌物业公司诉称，2017年2月1日原告与凤凰城小区业主委员会签订《凤凰城小区物业服务合同》，约定由原告为凤凰城小区提供物业管理服务，合同期限为五年，自2017年2月1日至2022年1月31日。合同签订后，原告开始为凤凰城小区提供相应物业服务，同时原告与凤凰城小区前任物业公司即阳泉市江山物业服务有限公司（以下简称江山物业公司）签订《授权委托书》，委托原告收取该小区部分业主拖欠江山物业公司服务期间的物业管理服务费。原告已经全面履行合同约定的物业管理服务义务，被告却一直未按合同约定交纳物业管理服务费，拖欠原告物业管理服务费6800元。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，要求被告立即支付原告2015年1月1日至2016年12月31日拖欠江山物业公司物业管理服务费2400元以及2017年1月1日至2020年8月31日拖欠原告的物业管理服务费4400元，共计6800元。 被告田建章辩称，原、被告未签订《凤凰城小区物业服务合同》，物业公司与未经合法选举产生的业主委员会签订的物业合同应属无效；被告没有拖欠江山物业公司的物业服务管理费；被告居住的单元水管破裂、下水管淤堵，被告多次打电话要求处理，原告不及时处理，致使被告住房被水淹受潮，财物受损，造成巨大经济损失，原告提供的物业管理服务不到位，原告没有公示物业服务管理费收费标准，且收费不合理，不同意交纳原告物业服务管理费，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告系凤凰城小区×××住房及地下室（住房建筑面积为122.08平方米、地下室建筑面积为7.29平方米）业主。2016年10月1日原告与凤凰城小区前任物业公司即江山物业公司签订《授权委托书》，委托原告收取该小区部分业主拖欠江山物业公司服务期间（2015年1月1日至2016年9月30日）的物业管理服务费。2017年2月1日原告与凤凰城小区业主委员会签订《凤凰城小区物业服务合同》，约定由原告为凤凰城小区提供物业管理服务，物业管理服务费用中约定：“住宅物业：0.75元/月/平方米，地下室物业：0.375元/月/平方米”。合同签订后，原告开始为凤凰城小区提供相应物业服务，但被告一直未交纳物业管理服务费，至2020年8月31日被告拖欠原告的物业管理服务费4300元，经原告多次催要未果。2020年5月18日江山物业公司给被告出具证明，证明被告向江山物业公司交纳的物业管理服务费已交至2016年9月30日。 庭审中，原告称，原告与业主委员会签订的《凤凰城小区物业服务合同》合法有效，对全体业主具有拘束力。原告已经全面履行合同约定的物业管理服务义务，按照合同约定和阳泉市人民政府文件，被告应每月交纳物业管理服务费100元，却一直未交纳，拖欠江山物业公司2015年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费2400元，拖欠原告2017年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理服务费4400元，共计6800元，要求被告给付。原告提供《凤凰城小区物业服务合同》、授权委托书、阳泉市人民政府文件、垃圾清运合同、凤凰城小区物业收费标准公示照片、催费通知单照片、欠费明细。 被告对原告提供的阳泉市人民政府文件、垃圾清运合同无异议，对其他证据有异议。辩称被告之前没有见到《凤凰城小区物业服务合同》，物业服务合同明确约定不承担开发商及前期物业公司的遗留问题，原告以接受委托为由向被告主张前期物业公司的物业管理服务费，没有依据，且被告已交纳江山物业公司物业管理服务费至2016年9月30日；原告与业主委员会签订的《凤凰城小区物业服务合同》签订时间为2017年2月，原告主张2017年1月的物业管理服务费，不合理；凤凰城小区物业收费标准只是贴在墙上，没有进行公示；被告居住的单元水管破裂、下水管道堵塞，原告不及时予以处理，导致被告住房出现被水淹受潮、财物受损，橱柜、餐厅墙面底层开裂脱落、地板开裂，地下室漏水等问题，给被告造成巨大的经济损失；原告拒不退还被告多收的电费、擅自清走原告的黄沙，原告没有全面履行物业管理服务义务，原告提供的物业管理服务不到位，不同意交纳物业管理服务费。 被告提供了证人周某某、王某某、黄某某的证明材料，原告工作人员的书证，照片，收条、情况说明、江山物业公司证明。 原告对被告提供的证据均有异议，提出原告提供的证人证言与本案无关；书证只是文字表述，没有相关票据证明原告的损失；照片没有标注时间和标明地址，与本案无关；收条、情况说明与本案无关；被告交纳江山物业公司物业管理服务费没有出具票据；三晋物业退还电费以及被告的黄沙被清理与原告无关。原告坚持其诉讼请求。 本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人各持己见，达不成协议。 本院认为，原告与凤凰城小区业主委员会签订《凤凰城小区物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方当事人应当全面履行，原告已经履行合同约定的主要物业管理服务义务，被告未按约定交纳合同约定的相关物业管理服务费用，构成违约，鉴于《凤凰城小区物业服务合同》的合同期限为2017年2月1日至2022年1月31日，原告要求被告支付2017年1月的物业管理服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告支付2017年2月1日至2020年8月31日拖欠原告的物业管理服务费4300元，提供了相应证据予以证明，符合法律规定，本院予以支持；原告以其与江山物业公司签订《授权委托书》，江山物业公司委托其收取该小区部分业主2015年1月1日至2016年9月30日拖欠的物业管理服务费为由，要求被告给付2015年1月1日至2016年12月31日拖欠江山物业公司物业管理服务费2400元，被告辩称物业服务合同明确约定原告不承担开发商及前期物业公司的遗留问题，其已经交清江山物业公司2016年9月30日之前的物业管理服务费，并提供了江山物业公司出具的证明，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩解被告居住的单元水管破裂、下水管道堵塞，原告不及时予以处理，导致被告住房出现被水淹受潮、财物受损，橱柜、餐厅墙面底层开裂脱落、地板开裂，地下室漏水等问题，给被告造成巨大的经济损失，原告没有全面履行物业管理服务义务，不同意全部交纳原告物业管理服务费，鉴于原告履行物业管理服务合同确存在瑕疵，故本院依法确认被告应给付原告物业管理服务费3010元（4300元×70%）为宜。被告辩称凤凰城业主委员会未经合法选举产生，原告与该业主委员会签订的物业合同无效，仅提供两名证人的书面证人证言，不足以证明其辩解主张，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告田建章于本判决生效后十日内给付原告阳泉市金牌物业服务有限公司2017年2月1日至2020年8月31日期间物业管理服务费3010元。 二、驳回原告阳泉市金牌物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告田建章负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  邓捷 二〇二〇年十二月十八日 书记员  辛艳