江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初3835号原告：常州市三达房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132041174557333X0，住所地常州市新**晋陵北路**。法定代表人：史有明，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沙国伟，博爱星（上海）律师事务所律师。被告：黄炜鑫，男，1955年4月17日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：吴剑，江苏常誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏俊，江苏常誉律师事务所律师。第三人：毛晨晨，男，1984年9月14日出生，汉族，住常州市天宁区。原告常州市三达房地产开发有限公司诉被告黄炜鑫、第三人毛晨晨合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，分别于2020年9月11日、11月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托诉讼代理人沙国伟、被告黄炜鑫及其委托诉讼代理人吴剑、夏俊到庭参加了诉讼。第二次开庭，除上述第一次开庭到庭人员外，第三人毛晨晨也到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告签订的（备案号：385D09D6878E4BE58D5A）商品房买卖合同无效；2.解除商品房买卖合同备案手续；3.被告返还房屋；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月16日，原告及其法定代表人史有明与被告签订《借款协议书》，载明史有明、原告于2015年2月5日向被告（备注：毛晨晨等）借款2187500元，原告同意以保纳商业广场5#8层共24套商品房可预售房屋以办理购房手续的方式提供借款担保，并将相关商品房买卖合同向房管部门进行网上备案。其后，原告与被告于2015年8月9日签订商品房买卖合同1份，与被告配偶签订商品房买卖合同23份，并办理了商品房买卖合同备案手续。后第三人毛晨晨向常州市新北区人民法提起诉讼，经常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初第6203号判决确认并经执行，原告已经向毛晨晨结清相关借款。原告认为，三方《借款协议书》充分表明，原、被告签订案涉商品房买卖合同实际是以办理购房手续的方式提供借款担保，且原告也已结清全部借款。但被告经原告反复交涉，拒不解除网签、返还房屋，严重损害原告利益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，愿判如所请。被告辩称，涉案房屋备案在被告名下实际系用于清偿被告历年担任原告副总期间所为原告垫付的各项资金合计48万余元，故不应解除，被告有权要求原告继续履行该份合同，并配合办理产权登记手续。第三人毛晨晨陈述：1.第三人曾于2014年向原告出借140万元，后原告一直未能还款。第三人于2016年11月3日向常州市新北区人民法院提起诉讼，该院作出（2016）苏0411民初第6203号民事判决书。判决生效后，第三人向该院申请强制执行，现已收回借款本息。目前原告不拖欠第三人款项；2.涉案商品房买卖合同是当时原告在无力还款的情况下，提出网签保纳的房子，备案在第三人名下作为担保，但第三人未同意，因此也与第三人无关。经审理查明，2015年6月16日，原、被告签订《借款协议书》一份，甲方为史有明、乙方为黄炜鑫（毛晨晨等）、丙方为原告，协议载明甲方与丙方于2015年2月5日向乙方借款2187500元（附借条），为保障乙方合法权益，现经本协议各方友好协商，达成如下一致协议：一、丙方同意以其开发的保纳商业广场5#楼8层共24套商品房（1411㎡）（详见房屋清单）可预售房屋与乙方办理购房手续的方式为甲方提供借款担保，并在签订的购房合同范围内承担责任，丙方用于网签备案的房屋销售均价为4000元/㎡，合同总价为5644000元，并将该《商品房买卖合同》向房管部门进行网上备案，同时开具发票或收据。如甲方、丙方未能按与乙方的约定归还借款的，乙方有权要求丙方履行购房合同，以维护自身合法权益，丙方同意并以借款冲抵购房款，开具全额购房发票，乙方无需另行向丙方支付购房款，但购房的契税和办证费用全部由乙方自理。二、丙方因承担第一条约定的保证责任而实际履行与乙方的购房合同后，但在乙方未办理产权权证前，甲方和丙方如具备资金归还乙方借款的情况下，有权向乙方提出以现金方式还款，并在还清债务后解除与乙方的购房合同（办理退房），但已缴的税费由甲方或丙方全额补贴给乙方，同时甲方按借款时约定的利率自借款之日起至还清本金之日一次性计算利息给乙方。三、本协议一式三份，经各方签字（盖章）后生效，每方各执一份。史有明、被告和原告分别在甲方、乙方、丙方落款处签字盖章。2015年8月9日，原、被告签订合同编号为BN5-082、合同备案号为385D09D6878E4BE58D5A的《商品房买卖合同》一份，载明被告向原告购买施工编号为5幢801号房，该商品房的用途为办公，属钢混结构，该商品房所在建筑层数地上14层，地下一，地下**房建筑面积共83.13平方米，其中套内建筑面积59.47平方米，共用部位分摊建筑面积23.66平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8200元，总金额681666元。本合同由原告向常州市住房保障和房产管理局申请办理该合同网上登记备案手续。双方约定本合同网上备案后共同申请办理预告登记。合同补充协议部分载明经被告特别申请，原告同意给予被告特别优惠，将本购房合同价款变更为按建筑面积计算每平方米4000元，总价款为332520元。同日，原告与被告配偶明梅仙签订了23份《商品房买卖合同》，合同编号从BN5-083至BN5-105连续编号，内容与BN5-082基本一致。2016年11月3日，毛晨晨将原告诉至常州市新北区人民法院，称2014年2月26日，其与原告签订借款协议，约定原告向其借款140万元，借款期限为2014年2月25日至2015年2月25日，年利率为25%。2015年2月5日，原告向其出具承诺书，承诺将上一年度的借款本息共175万元作为本金续借一年，还款日为2016年春节前，年利率为25%。到期后原告未还款，故主张原告归还借款本金175万元及计算至2016年10月26日的利息753938.36元，合计2503938.36元。该院审理后查明，毛晨晨与原告的副总经理黄炜鑫系朋友关系，由黄炜鑫介绍原告向毛晨晨借款140万元。原告于2015年2月5日出具的承诺书载明最迟在2016年春节前还清，到期归还本息合计2187500元。2017年5月12日，该院作出（2016）苏0411民初第6203号民事判决，判决原告支付毛晨晨借款本金140万元及该款自2014年2月25日起至实际付清之日止按年利率24%计算的利息。2017年10月24日，该院作出（2017）苏0411执2993号结案通知书，载明毛晨晨与原告达成和解协议并履行完毕，毛晨晨向该院申请执行的（2016）苏0411民初第6203号民事判决书已全部执行完毕，现已结案。庭审中，原告称涉案《借款协议书》并没有包括欠被告的所谓款项，原告主张其与被告签订的《商品房买卖合同》形式上是虚假的意思表示，确认无效。毛晨晨称2187500元的借款是他一个人向原告出借的款项，原告还不出钱，被告告知毛晨晨可以对原告预售房屋进行抵押，询问毛晨晨是否同意签订合同把房子签到毛晨晨名下，以防以后还不出钱来。毛晨晨觉得中间的事情很烦，其目的是为了要钱，就委托被告处理，其不同意按上述方式操作。原、被告均确认所签的《商品房买卖合同》是为借款所做担保。被告称《借款协议书》中记载的2187500元就是毛晨晨的借款，通过法院处理掉了。当时房屋还在建设过程中，没有产权证，无法做抵押。所涉房屋价值远远高于借款金额，一方面是让出借人放心，一方面原告是为了保全自己的房产，原告当时对外债务较多。房屋符合预售条件就可以办理备案，后续80%的工程需要施工，在施工过程中因开发商资金链断裂导致工程停工，开发商无法向客户交付房产，一直是备案状态，直到2019年涉案明梅仙名下的23套房屋才满足交付条件。上述事实，由原告提供的《借款协议书》、《商品房买卖合同》、民事判决书、结案通知书、录音及当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，根据原、被告签订《商品房买卖合同》的过程及履行情况，原、被告形式上签订了《商品房买卖合同》，但双方均明确签订该合同的目的是为相关借款提供担保，故双方是以虚假的意思表示签订的涉案商品房买卖合同，该合同应确定为无效。双方依据该合同办理的备案登记手续应予撤销。因原告并未向被告实际交付该房屋，原告主张被告返还涉案房屋缺乏事实依据，本院不予支持。至于双方之间是否存在债权债务关系、有无结清等均不影响对涉案合同效力的判断，故本院不予理涉。根据《中华人民共和国民法总则》第第一百四十六条第第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告常州市三达房地产开发有限公司与被告黄炜鑫于2015年8月9日签订的合同编号为BN5-082、合同备案号为385D09D6878E4BE58D5A的《商品房买卖合同》无效；二、被告黄炜鑫于本判决生效之日起十五日内协助原告常州市三达房地产开发有限公司办理第一项所列合同的撤销备案登记手续；三、驳回原告常州市三达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费24300元（原告已预交），由原告常州市三达房地产开发有限公司承担15800元，由被告黄炜鑫承担8500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘永丽人民陪审员  仲炫霖人民陪审员  孙 敏二〇二〇年十二月十八日书 记 员  蒋 娜