广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52755号原告深圳市叁柒贸易有限公司（原名称深圳金满顺实业有限公司）,住所地深圳市龙岗区坂田街道五和社区光雅园工业区****314，组织机构代码91440300672996816N。法定代表人雷鹏,总经理。委托诉讼代理人高建国,广东福强律师事务所律师。委托诉讼代理人徐珊,广东福强律师事务所实习律师。被告幸福生活集团有限公司,住所地深圳市福田区莲花街道景华社区莲花路**文博大厦3301,统一社会信用代码91440300MA5F03B40F。法定代表人杨立金,总经理。委托诉讼代理人韩飞,广东泰米斯律师事务所律师。原告深圳金满顺实业有限公司（以下简称金满顺公司）与被告幸福生活集团有限公司（以下简称幸福生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告金满顺公司委托诉讼代理人高建国、徐珊，被告幸福生活公司委托诉讼代理人韩飞到庭参加了诉讼。后深圳金满顺实业有限公司于2020年4月22日将公司名称变更为深圳市叁柒贸易有限公司（以下简称叁柒公司）。本案现已审理终结。原告叁柒公司（原名称金满顺公司）向本院提出诉讼，请求：1、判令被告一次性向原告支付房屋租金人民币5182800元、管理费人民币792000元、滞纳金人民币93690元，共计人民币6068490元（上述各款项暂计至2019年9月30日，之后的滞纳金以人民币5974800元为基数按照日万分之五标准计算至款项付清之日止）；2、本案全部诉讼费用（包括公告费、保全费、诉讼担保费等）由被告承担，原告已预交的诉讼费由法院退还。事实与理由：2018年5月18日原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》及《附加补充协议》，双方约定由被告租用位于深圳市福田区单位的房屋，租赁房屋协议面积共计3265.18平方米，租期自2018年5月18日起至2026年5月17日止；物业租金560000元／月，2019年5月18日至2023年5月17日止，逐年递增月租金的百分之五；物业管理费为88000元／月，被告在每月8日之前支付当月租金及管理费。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告接收租赁房屋后从2019年1月份便开始拖欠租金及管理费，无法按时交纳。截至到2019年9月30日，被告已拖欠租金人民币5182800元，管理费人民币792000元、滞纳金人民币896220元，共计人民币6871020元。此期间被告于2019年7-8月期间曾分多次向原告支付人民币802530元，在抵扣完部分滞纳金后被告仍尚欠租金、管理费、滞纳金，合计人民币6068490元。综上，被告的行为已构成违约，且严重损害了原告的合法权益。根据《深圳市房屋租赁合同》第二十四条和《民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告幸福生活公司辩称，一、2019年1月16日双方已经进行了合同变更，被告于2009年1月15日腾退了2001、2002、2006单元的房屋，于2019年1月30日腾退了2005单元的房屋，双方达成继续承租2003单元物业并于2019年6月30日补充签订了书面协议及承诺书，因原告违背诚信原则不合理起诉，2019年9月被告已不再向原告支付2003物业的房租，在腾退相关物业后，原告已经更换了门禁及密码并取得了占有，因此被告向法院申请了证据保全；二、涉案物业的合同租赁面积远高于实际登记面积，原告应退回超出面积所多收取的租金；三、涉案房屋2006单元物业并没有相对应的物权证明，经被告了解涉案房屋第20层只有2001到2005的房产登记。综上，被告不应承担2001、2002、2006单元2019年1月15日以后的租金及2005单元1月30日之后的租金，被告也不应承担2003单元2019年9月份以后的租金。经审理查明，2018年5月11日，幸福生活公司向金满顺公司支付了租赁办公室定金200000元。2018年5月17日，幸福生活公司向金满顺公司支付了20楼房租押金及物业管理费押金1008000元。2018年5月18日,金满顺公司（甲方）与幸福生活公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》及《附加补充协议》，约定甲方将位于深圳市福田区的房屋出租给乙方使用，租赁房屋双方协议面积为3265.18平方米，产权人为深圳市新世界投资有限公司。2018年5月18日至2019年5月17日期间每月租金总额为560000元，2019年5月18日至2020年5月17日期间每月租金总额为588000元。2018年5月30日前支付5月18日至5月30日的租金，每个月8日前向甲方支付当月租金。物业管理费为88000元／月，乙方在每个月8日前向甲方支付。电费和空调加班等因使用产生的费用，乙方自行承担。租赁期限从2018年5月18日至2026年5月17日。甲方于2018年5月18日前将租赁房屋交付乙方使用。甲方在签合同时向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金，即1120000元。租赁保证金返还需满足以下全部条件：1、租赁合同期满，2、结清管理费和水电空调费，3、未破坏房屋结构。乙方负责支付租赁房屋的水电费、物业管理费、卫生费、空调费等费用。如乙方拖欠租金达5天以上或各项费用达10000元以上的，甲方可不予退还租赁保证金。合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，同时结清各项费用并办理移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。2018年6月1日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年5月18日至5月30日的租金224000元、2018年6月的租金560000元。2018年6月12日，幸福生活公司向金满顺公司支付了物业费及租金56199元。2018年7月11日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年7月租金560000元、2018年6月的管理费74457.1元。20108年7月30日，幸福生活公司向金满顺公司支付了物业管理费13542.9元。2018年8月14日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年8月租金、管理费、电费及专项维修资金649766.5元。2018年9月17日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年9月房租、管理费、维修资金、电费649766.5元。2018年10月30日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年10月房租、专项维修资金及电费562017.3元。2018年10月31日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年10月管理费88000元。2018年11月30日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年11月房租、专项维修资金及电费561941.7元。2018年12月11日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年11月管理费88000元。2018年12月27日，幸福生活公司通过刷卡方式、分4次向金满顺公司共支付了130000元；2018年12月29日，幸福生活公司通过刷卡方式、分4次向金满顺公司共支付了100000元。2019年1月10日、23日、2月27日、4月25日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年12月房租50000元、70000元、100000元、100000元。2019年4月25日，幸福生活公司向金满顺公司支付了2018年11月管理费、电费、专项维修资金90139.7元，2018年12月租金、管理费及专项维修资金98577.3元。2019年6月13日，幸福生活公司向金满顺出具承诺书，称截至2019年1月15日，承租的2001、2002、2006单元未结清租金及费用金额为212190元；截至2019年1月30日，2005单元未结清租金及费用金额为86678元；截至2019年6月30日，2003单元未结清租金及费用金额为303563元；20楼整层1月份管理费及电费未结清金额为93028元，2003单元2月份至6月份管理费未结清金额为47064元，合计未结清租金及费用总金额为742523元。幸福生活公司承诺于2019年6月14日之前结清所有欠缴租金及费用，如未能结清，承担相应的违约责任及滞纳金，至于2001、2002、2006单元2019年1月16日之后的租金，以及2005单元2019年2月1日之后的租金，金满顺公司暂保留追缴权益。幸福生活公司承诺资金到位后，将于金满顺公司协商继续承租2001、2002、2004、2005单元租赁事宜。如双方未达成继续履行合同或协商一致，本承诺书自动作废。2019年7月25日，幸福生活公司向金满顺公司支付了六笔款项，其中第一笔：72945元，附言“2006房租金结清”；第二笔：93028元，附言“20楼整层2019年1月管理费、电费结清”；第三笔：86678元，附言“2005房租金结清”；第四笔：151782元，附言“2003房2019年1-3月份租金”；第五笔：52695元，附言“2002房租金结清”；第六笔：86550元，附言“2001房租金结清”。2019年8月15日，幸福生活公司向金满顺公司支付了151782元，附言“2003房2019年4-6月份租金”。2019年8月21日，幸福生活公司向金满顺公司支付两笔款项：其中第一笔：56477元，附言“2003房2019年2-7月份管理费、电费”；第二笔：50593元，附言“2003房7月份租金”。2019年9月26日,幸福生活公司向金满顺公司支付了两笔款项，其中第一笔：9413元，附言“2003房8月管理费、7月电费”；第二笔：50593元，附言“2003房8月租金”。2020年4月22日，金满顺公司名称变更为叁柒公司，法定代表人变更为雷鹏，股东及出资比例由金锁（95%）、蔡华晓（5%）变更为雷鹏（100%）。审理过程中，本院向深圳市不动产登记中心调取了xx中心20楼全部不动产登记证书，该中心向本院出具了五份不动产权资料电脑查询单，分别为粤（2018）深圳市不动产第01743xx、01743xx、01743xx、01743xx、01743xx号，分别记载坐落于新洲路与××路交叉××大厦××、××、××、××、××单元的房屋权利人为深圳市新世界投资有限公司单独所有，权利性质为商品房，用途为商业性办公，建筑面积分别为395.52平方米、252.47平方米、395.52平方米、632.62平方米、632.62平方米。核准日期均为2018年8月17日。幸福生活公司还提交了经深圳市深圳公证处公证保全的杨XX手机中杨XX（微信号×××）与“张X”（微信号×××）聊天记录，显示：2019年1月20日，“张X”发信息：“你好杨总！明天周一麻烦务必把12月份的所有款项结清，否则需要退的物业也无法交接，你们的东西也无法搬离”；杨XX回复：“好的，到了马上付给你。谢谢！”2019年1月23日，“张X”发信息：“杨总早！老板说今天务必付一下款，因为我们周五准备放春节假期了，不然我们租金又要算到2月初了，那样你们的压力更大了，希望想尽办法，今天或最迟明天支付，给一天时间交接时间，谢谢”。2019年3月21日，“张X”告知杨XX限制于2019年3月22日下午18点之前结清2018年12月份租金余款，否则按照合同条款采取法律程序，杨XX确认收到。2019年4月25日，“张X”通过微信向幸福生活公司负责人杨XX确认收到刷卡金额10万元、13万元，并称2018年12月份租金还差190520元。当日下午16:11，“张X”再次发信息：“刚收到了190520元”。2019年6月10日，“张X”将承诺书版本发送给杨XX，并于2019年6月11日要求幸福生活公司盖章后送给金满顺公司，2019年6月12日，“张X”将修改后的承诺书（欠费总额修改为742523元）发送给杨XX，并再次要求幸福生活公司盖章。庭审时，双方确认幸福生活公司承租的物业为XX大厦20楼整层，微信聊天对象“张X”即为金满顺公司法定代表人金锁。庭审时，幸福生活公司称腾退房屋时已经通知金满顺公司，但未办理书面交接手续。上述事实由原被告提交的《房屋租赁合同》及《附加补充协议》、原告提交的银行电子回单、刷卡小票、客户回单，被告提交的经公证的微信聊天记录、承诺书、不动产权资料电脑查询单等证据以及双方当事人当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人已确认被告承租的房屋为XX大厦20楼整层，依据本院调取的不动产信息权资料电脑查询单，XX大厦20楼所有房屋均已取得不动产权登记证书，故可确认租赁房屋不存在导致房屋租赁合同无效的法定情形，本院依法确认双方于2018年5月18日签订的《房屋租赁合同》及《附加补充协议》有效。本案争议焦点主要为：一、原告应否退还因租赁房屋面积不符而多收取的租金；二、租赁房屋是否已经腾退问题。关于争议焦点一，双方在《房屋租赁合同》约定租赁房屋协议面积共计3265.18平方米，月租金总额为560000元，合同中未约定单位面积租金，不能得出月租金总额是依据建筑面积计算的结论，故被告以租赁房屋面积与实际登记的建筑面积不符，要求退还多收取租金的抗辩本院不予采纳。关于争议焦点二，从原被告双方的微信聊天记录可知，被告在2019年1月20日日之前已经向原告提出退租要求；被告于2019年6月13日出具的承诺书实际是原告草拟的内容，被告仅盖章确认。结合双方聊天记录和承诺书，本院认为，被告未支付租金且已提出退租要求，原告应当及时采取催收、收回房屋等措施，防止自身损失进一步扩大，同时可向被告主张违约责任。此外，被告亦未提交证据证明其申请退租和腾退房屋的时间，且在庭审时亦无法准确陈述腾退时间，故被告对此亦有过错，考虑承诺书中记载内容实际为原告草拟内容，本院依据公平原则和减损规则，酌情确定被告应向原告支付2001、2002、2006房的租金至2019年1月15日，支付2005房的租金至2019年1月30日。被告已在2019年7月25日向原告支付了2006房租金72945元、2002房租金52695元、2001房租金86550元、2005房租金86678元，上述金额与承诺书中记载金额一致，故被告无需再向原告支付。被告虽称在2019年6月30日后未实际占有2003房，但其又在2019年9月26日向原告支付了2003房8月管理费及房屋租金，故可确认被告实际在2019年8月31日前仍占有2003房，现有证据也未显示被告已经在2019年9月前腾退2003房并办理交接，故被告仍应支付2003房2019年9月的房屋租金。双方合同约定2019年5月18日起每月租金总额为588000元（比上一年度递增5%），而依据承诺书记载的金额，2003房2019年1-6月所欠房租总额为303563元，故可计算得知2003房2019年1月1日至5月18日期间每月分担租金为50002.4元，分担比例为8.92%（50002.4/560000），2019年5月19日至2019年6月30日期间每月分担租金为52502.5元，分担比例为8.92%。[计算过程：设2019年1月1日至5月18日期间每月分担租金为X，则2019年5月19日至2019年6月30日期间每月分担租金为X*1.05，列方程式：303563=4X＋X/31*18＋（X*1.05）/31*13＋X*1.05]被告2019年7、8月仅支付2003房租金50593元，还需补足差额3819元（52502.5×2-50593×2）。被告还需支付2003房2019年9月租金52502.5元。依照2003房分担租金比例，2003房每月分担的管理费应为7849.6元（88000×8.92%），故被告还应支付2003房2019年9月的管理费7849.6元。双方在合同中并未约定滞纳金，但考虑滞纳金亦有违约金性质，被告未足额支付房屋租金和管理费，已经构成违约，导致原告损失，故本院酌情以被告所欠款项之和64171.1元（52502.5+3819+7849.6）为基数，按照每日0.3‰的标准，从2019年9月9日起计算滞纳金至被告实际清偿之日止，截至2019年9月30日，被告应付的滞纳金为404元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告幸福生活集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市叁柒贸易有限公司支付XX大厦2003房2019年7-9月的租金56321.5元；二、被告幸福生活集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市叁柒贸易有限公司支付XX大厦2003房物业管理费7849.6元；三、被告幸福生活集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市叁柒贸易有限公司支付滞纳金（滞纳金以64171.1元为基数，按照每日0.3‰的标准，从2019年9月9日起计算滞纳金至被告实际清偿之日止，截至2019年9月30日，被告应付的滞纳金为404元）；四、驳回原告深圳市叁柒贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54279元，由被告幸福生活集团有限公司负担578元，由原告深圳市叁柒贸易有限公司负担53701元。保全费用5000元，由被告幸福生活集团有限公司负担53元，由原告深圳市叁柒贸易有限公司负担4422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  李 芳人民陪审员  李桂芳二〇二〇年十二月八日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。