江苏省南通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏06执复151号复议申请人（被执行人）：施沈华，男，1984年12月30日生，××族，住启东市。复议申请人（被执行人）：石颖伟，女，1985年12月14日生，××族，住启东市。申请执行人：陶国华，男，××族，1974年12月8日生，住启东市。复议申请人施沈华、石颖伟不服江苏省启东市人民法院（以下简称启东法院）（2020）苏0681执异59号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，江苏启东农村商业银行股份有限公司（以下简称启东农商行）与施沈华、石颖伟金融借款合同纠纷一案，启东法院于2015年10月15日作出（2015）启商初字第0825号民事调解书：一、施沈华、石颖伟于2015年11月1日前共同归还启东农商行借款本金2000万元，支付利息1937671.23元（暂计算至2015年7月6日），并支付自2015年7月7日起至实际还款日止，以2000万元为基数，按年利率11.25%计算的利息。二、启东农商行对施沈华、石颖伟为上述债务抵押的房产（房屋权证号：00×**9、00××80、00××83、00××84、00××05、00××06、00××-××1、00××33、00××34、00××5-××6、00××0-××2、00××47、00××48、00××51、00××6-××5）在最高额2640万元债权限额内享有优先受偿权；启东农商行对施沈华、石颖伟为上述债务抵押的土地（地号：01-××-（×××）-××3-1）在最高额160万元债权限额内享有优先受偿权。案件受理费141800元，减半收取70900元，由施沈华、石颖伟负担。同年11月，启东农商行申请执行前述调解书。2015年12月21日，启东法院裁定查封两被执行人名下的上述抵押房产。2016年4月6日，基于启东农商行的同意，启东法院作出（2015）启执字第03530号执行裁定：终结本次执行程序。2017年11月31日，启东农商行向启东法院申请恢复执行。2018年10月19日，该院作出（2015）启执字第03530号执行裁定：评估拍卖施沈华、石颖伟的启东市××花园××幢中××至××室及××、××、××、××室合计47套房屋。2019年6月3日，启东农商行（甲方、债权转让方）与陶国华（乙方、债权受让方）签订债权转让协议书，约定：甲方作为债权人与债务人南通威廉姆电器有限公司于2013年2月4日签订的启农商行（营业部）高借字（2013）第1017号《最高额借款合同》、启农商行（营业部）高抵字（2013）第1017号《最高额抵押合同》、启农商行（营业部）高保字（2013）第1017号《最高额保证合同》，该合同项下的全部债权，甲方已于2015年7月向启东法院诉讼，取得（2015）启商初字第0825号民事调解书。现甲方同意将上述全部权利以22020000元转让给乙方，乙方应于2019年6月8日将转让款转至甲方指定账户。同年6月26日，启东农商行与陶国华共同在《人民法院报》上刊登债权转让公告。2019年12月31日，启动法院根据陶国华的申请，裁定变更陶国华为案件的申请执行人。另查明，2012年5月25日，施沈华（甲方）与启东金海渔港（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将××花园××幢××楼××至××室共计13间房屋出租给乙方，租赁期限自2012年6月1日至2018年5月31日止。2012年6月1日，施沈华（甲方）与启东金海渔港（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将××花园××幢××楼××至××、××室共计23间房屋出租给乙方，租赁期限自2012年6月1日至2018年5月31日止。上述两份合同均约定租赁期满后，乙方如需继续承租使用，应提前二个月向甲方提出，如乙方不需要续租，必须在合同到期之日将房屋腾空，对承租房屋内装修等固定设施乙方不得拆除，无偿归甲方所有。2018年3月4日，施沈华（甲方）与启东金海渔港（乙方）签订房屋租赁续租协议两份，分别约定甲方将××花园××幢××楼××至××室、××室，共计36间房屋和××幢××楼××侧11间房屋出租给乙方，租赁期限均自2018年6月1日至2024年5月31日止。该两份合同均约定租赁期间如遇政府拆迁征地等原因需动用承租房屋，乙方无条件服从并无偿搬迁，不得要求甲方贴补损失，未到期租金甲方按未到期期限相应退还，但政府对由乙方原装修的补偿归乙方所有。再查明，启东金海渔港因经营需要在租赁期间对案涉房屋进行了装饰装修。2020年7月9日，启东金海渔港向启东法院提交申请，请求对其在被拍卖房屋中的装饰装修物一并进行评估拍卖，并同意仅受偿装饰装修部分的成交价（如成交价超出评估价，以评估价为上限）扣除装饰装修评估费后余款。启东法院将此申请内容告知被执行人后，被执行人持反对意见，要求拆除承租人启东金海渔港的装饰装修后再行拍卖。启东法院审查后于2020年8月19日作出（2020）苏0681执恢596号裁定：评估拍卖登记在被执行人施沈华名下的启东市××花园××幢中××至××、××、××、××、××室合计47套房屋上的装饰、装修。施沈华、石颖伟不服上述执行行为，向启东法院提出执行异议。该院认为，被执行人施沈华与启东金海渔港于2018年3月4日签订的案涉房屋续租合同尚在履行过程中，双方在该合同中亦作了在合同未到期情况下房屋装饰装修的补偿归承租人所有的相关约定。法院为了强化善意文明执行理念，保护多方利益，根据承租人的请求，在裁定评估、拍卖案涉房屋的同时，将该房屋的装饰装修一并进行评估、拍卖，程序合法，裁定书的表述内容并无不当。综上，异议人提出的异议请求、理由不能成立。据此该院于2020年10月21日作出（2020）苏0681执异59号执行裁定：驳回施沈华、石颖伟的异议请求。施沈华、石颖伟不服上述裁定，向本院申请复议称：请求撤销启东法院（2020）苏0681执异59号裁定及（2020）苏0681执恢字596号裁定。事实与理由：1、构成添附的装饰装修物属于出租人所有，应当一并拍卖，无须另行重复出具裁定书裁定评估拍卖。按照不动产添附的一般规则，装饰装修物在与房屋不可分割的情况下，构成添附，装饰装修物的原所有权消灭，与房屋一起为房屋所有权人所有。本案已裁定拍卖案涉不动产房屋，再一次裁定评估拍卖程序违法，应当予以撤销。2、不构成添附的装饰装修物属于案外人所有，不属于被执执行人名下可供执行的财产，强行捆绑拍卖将损害被执行人利益。承租人申请一并拍卖的财产，许多属于餐饮业特定使用的物品，捆绑拍卖将导致潜在竞买人竞买意愿降低。（2020）苏0681执恢596号执行裁定将案涉房屋上的装饰、装修一并拍卖，事实上是设置违法的竞买门槛，限缩竞买人范围，图利特定人员，丧失公平公正，应予以撤销。3、裁定书中的表述，意图将被执行人的财产界定为承租人所有，损害被执行人利益。被执行人与承租人2012年6月1日签订租赁合同时约定：构成添附的装饰装修物在租赁期结束后归被执行人所有，承租人对此不享有任何实体权益。（2020）苏0681执恢596号执行裁定接受承租人的申请，同意其对装饰装修物拍卖款的受偿请求，以裁定代替执行分配，实际损害了被执行人的利益，明显违法。4、2018年3月4日的租赁合同约定针对的是政府拆迁时对乙方原装修的补偿归乙方所有，不能以此认定案涉房屋被司法拍卖时，房屋的装饰装修补偿归承租人所有。5、案涉房屋存在抵押、司法查封以及后续被司法机关评估拍卖的情况，承租人在续签租赁合同时是明知的，不符合启东法院秉承的减少承租人损失、善意文明执行的理念。本院另查明，2020年6月17日，被执行人施沈华、石颖伟的委托代理人施冲（系施沈华的父亲）在启东法院执行谈话时陈述：“执：上述房屋出租时的状态怎样？答：出租的时候是毛坯的。执：上述房屋出租后你方有没有添附财产？答：没有的。”本院再查明，启东法院（2020）苏0681执恢596号执行裁定的理由部分表述：“承租人启东金海渔港在法院查封后继续与被执行人订立租赁合同，占用使用涉案房屋，应去租赁拍卖。但鉴于承租人启东金海渔港对租赁的房屋进行了实际装饰、装修，结合最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念精神，为保护与平衡各方当事人、第三人的合法权益，减少承租人的实际损失，承租人启东金海渔港申请将涉案房屋上的装饰、装修与涉案房屋一起评估拍卖，本院予以支持。”本院经审查认为，人民法院的执行工作应秉承善意文明执行的理念，严格规范公正保障各方当事人的合法权益，实现法律效果与社会效果有机统一。本案中，案涉房产2018年3月4日签订的续租协议尚在履行过程中，该协议中未约定承租房屋内装修等固定设施无偿归被执行人所有，而是约定租赁期间如遇政府拆迁征地等原因需动用承租房屋，对由承租人原装修的补偿归承租人所有。被执行人在法院调查时亦明确案涉房产出租时为毛坯房，其未添附任何财产。因案涉装饰、装修附着于涉案房产之上，若与案涉房产分离即会严重减损其价值。在此情况下，执行法院根据上述合同的约定，经承租人申请、申请执行人同意，补充裁定评估拍卖案涉房屋上的装饰、装修，并无不当。但执行法院在未取得各方当事人一致认可的情况下，裁定将案涉装饰、装修物评估拍卖时理由部分支持承租人归其受偿请求，没有法律依据，且与裁定结果矛盾，应予纠正。鉴于该裁定书尚未实施，执行法院可以对案涉装饰、装修与案涉房产整体处置，将装饰、装修物部分的变现款作为被执行人财产先予扣留并组织协商，若相关当事人协调不成，则由案外人提出执行异议，通过异议之诉程序予以实体审查处理。综上，施沈华、石颖伟要求撤销（2020）苏0681执恢596号执行裁定的复议请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项的规定，裁定如下：驳回施沈华、石颖伟的复议请求，维持启东法院（2020）苏0681执异59号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  金建飞审判员  倪红晏审判员  孙国祥二〇二〇年十二月二十五日书记员  张校烨