四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初1617号 原告:四川省西部华宇物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区临园路中段**。统一社会信用代码91510703765055484R。 法定代表人：顾建新，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张红斌，该公司员工。 被告：大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店，经营场所大英县蓬莱镇滨江路领峰国际商铺。统一社会信用代码92510923MA66W38FXU。 经营者：陈骑。 被告：四川浩元恒达实业集团有限公司，住所地成都市武侯区武兴五路**西部智谷******。统一社会信用代码915100006991902576。 法定代表人：张浩元,董事长。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈术林，四川华夏之光律师事务所律师。 原告四川省西部华宇物业服务有限公司诉被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序,原告四川省西部华宇物业服务有限公司向本院申请追加四川浩元恒达实业集团有限公司为本案共同被告，本院予以准许，并于2020年11月18日、2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告四川省西部华宇物业服务有限公司委托诉讼代理人张红斌，被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店、四川浩元恒达实业集团有限公司共同委托诉讼代理人陈术林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告四川省西部华宇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业服务费295534元，违约金14777元，共计人民币310311元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月11日，大英县领峰国际小区业主委员会与原告签订《物业委托服务合同》，约定2018年5月11日至2021年5月10日，由原告为小区提供物业服务。约定物业管理服务费收费标准：高层住宅按建筑面积：1.00元/㎡/月。商业：2.00元/㎡/月。被告大英县蓬莱镇滨江路领峰国际商铺世纪华联超市经营者陈骑所经营的商铺面积6156.95㎡，物业收费标准为2.00元/㎡/月。被告自2018年5月1日起至2020年4月30日欠物业服务费295534元（2.00元×6156.95㎡×24个月=295534元），违约金14777元（295534元×5%=14777元），共计人民币310311元。根据《物业委托服务合同》中第八章第三十条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第七条、第九条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用和其他费用；应按应缴费用总额5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。被告不履行其应尽的缴费义务，原告多次进行催收，被告拒不交纳，被告的行为严重损害了原告的利益。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店辩称，1、原告与被告华联超市没有形成物业服务合同的法律关系，是与被告四川浩元恒达实业集团有限公司形成了租赁的法律关系，华联超市按原合同的租赁合同的约定支付了本案所涉的物业管理费，已经向四川浩元恒达实业集团有限公司支付了案涉所有的物业服务费。如果原告再向华联超市主张期间的物业服务费，被告华联超市应当承担的这个期间的一次的物业费，而不是承担使用了华联超市的两次物业费；2、华联超市向浩元集团支付的物业服务费是基于2013年8月14日签订的《峰尚天街租赁合同》的约定，该物业管理费从2013年8月15日至今都由华联支付给四川浩元集团。因此，原告在没有与被告华联超市形成物业服务合同，而原告再另行要求被告华联超市支付2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理费没有任何事实依据和法律依据；3、原告诉称华联超市欠原告的物业费295534元没有事实和法律依据，因原告与华联超市之间没有约定收物业服务费的具体约定的标准，也不存在欠的问题，如果欠的话，华联超市应该出具欠条，原告应当举出欠费的证据，若有证据，被告华联超市则认可。只是原告单方面和业主委员会签订的物业服务合同，此合同只能限于原告与业主委员会之间产生法律效力，而对于华联超市不具有任何的约束力，原告在此案突破合同相对的原则，向合同以外的第三人华联超市主张物业服务费是没有任何法律依据的，因为在本案中不存在突破合同相对性的情形，本案就是一个简单的物业服务合同，原告就不应当突破其与业主委员会签订的物业合同内容，要求华联超市承担物业委托合同内容的约定；4、根据法律相关规定，业主是指取得了房屋所有权的才叫业主，本案中案涉商铺的所有者都是网签的合同，而没有取得该商铺的房屋所有权，从法律的规定来说，该商铺不属于业主委员会决定的范围。即使原告与业主委员会签订的物业服务委托合同要对第三方华联超市产生效力，原告应该将上述内容用书面形式通知华联超市，或者与华联超市形成新的物业服务合同，才不致使于华联超市向浩元集团缴纳物业服务费。到目前为止，华联超市没有收到原告要求华联超市停止支付从2018年5月1日至2020年4月30日向浩元集团支付物业费的通知。作为承租方，华联超市向浩元集团支付上述期间的物业费是按合同和习惯支付的；5、违约金问题，合同约定的违约金是物业委托合同中约定的，这个约定的合同主体是原告和业主委员会，对第三方华联超市没有任何的法律约束力，合同的效力不及于第三人，是个原则。除非本案华联超市和原告形成新的物管服务合同，才能对华联具有约束力。本案不存在法律规定的突破合同相对性情形，因此要求华联超市按照其与业主委员会签订的合同要求第三方来支付，没有任何法律和事实依据，本案华联超市已经向浩元集团支付了案涉物业管理费，如果再允许原告向华联超市另行主张物业服务费，将导致华联超市重复支付这一期间的物业费，华联超市已经履行了这个案涉期间和案涉物业费的全部义务，被告认为应该驳回对华联超市的诉讼请求，从程序上来说，原告与华联超市不存在物业法律关系，应该驳回其起诉。 被告四川浩元恒达实业集团有限公司辩称，浩元集团不是物业合同的法律关系的当事人，浩元集团只是峰尚天街租赁合同的发包方，是该物业的代表人，不是该物业的使用人，也就是说浩元集团不是该租赁物的使用人，法律地位与原告所说的业主是处于同一阶位，相当于原告如果要浩元集团承担物业费，就好比要求自己承担物业费。物业服务合同签订的主体是原告与业主委员会，而不是与四川浩元集团签订，四川浩元集团不是物业使用人，也没有参与签订物业委托合同，也没有为该笔款项提供任何担保，不能成为物业合同的被告，本案审理的是物业委托服务合同，本案也不存在突破合同相对性的情形，浩元集团也没有为该合同提供任何形式的担保，因此浩元集团不能成为物业委托服务合同的被告。故请求驳回原告对浩元集团的诉讼请求或驳回其起诉。 原告四川省西部华宇物业服务有限公司为支持其诉讼主张，向本院提供下列证据： 1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、二被告的营业执照复印件及工商信息，证明原、被告基本信息及诉讼主体适格。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，对真实性、合法性无异议，对主体适格有异议。主体适格并不是主体身份来确认，而是与主体之间建立了某种法律关系。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证意见一致。 2、物业委托服务合同，证明物业服务范围和违约金计算方式；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业使用人具有约束力；以及证明了该合同约束的合法对象，同时也证明了原、被告在本案中适格的诉讼主体。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，对合同的真实性、合法性无异议，但认为达不到原告的证明观点，从合同上看只有甲方和乙方，甲方是业主委员会，乙方是原告，而没有本案的二被告。这是个合同，物业服务合同是合同法调整的范围，根据合同法规定，合同是只在当事人之间产生约束力，对合同外的人不具有法律效力，也有突破的情形，但突破的情形仅限于法律规定的情形。在本案中不存在突破的情形，因此合同中关于物业服务费的具体约定，对于合同外的二被告不具有任何法律效力。从物业管理委员会看，从房屋竣工验收之日起交纳物业费对其他业主都是不公平的。交纳物业费是在合同形成后才交纳，不是竣工和验收之日开始交纳，这个条款对业主也是不公平的，这个合同和二被告之间交纳的物业费差距巨大，该物业合同约定违背了法律规定，是没有法律效力的，这份证明不能证明建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证意见一致。 3、催收照片复印件一张，证明原告多次向被告华联超市催收欠缴的物业费，但被告华联超市一直未交的事实。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，是复印件，不予质证，除非提供原件。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证意见一致。 4、为华联超市打扫清洁、疏通污水、排水管、检查楼栋消防用水的情况的照片打印件七张，证明原告公司一直在为领峰国际小区及被告华联超市所处的公共区域进行服务的事实。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，是打印件，不予质证，除非提供原件。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证意见一致。 5、华联超市从2018年7月至2020年9月向原告缴纳水电费收据共42张，证明原告公司为被告华联超市服务的事实，同时证明了华联超市对原告的服务知悉认同。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，对真实性、合法性认可，但并不能证明原告与华联超市建立了委托服务关系，不能凭水电费的收据证明原告与华联超市形成了物业委托服务合同。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证意见一致。 6、其他商铺业主向原告公司缴纳水电费及物业费的收据13张，证明原告公司收取领峰国际小区物业费得到该小区业主的认同，也是合法有效的。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，因票据与两被告之间不具有任何关系，对其真实性、合法性不发表意见，对关联性不予认可。原告犯了一个错误，认为其他业主和原告形成了物业服务合同，华联超市就与原告形成了物业服务合同，这个不能证明。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证意见一致。 7、被告华联超市在前一次开庭提供的浩元集团与华联超市签订的租赁合同一份，证明从租赁合同中第三条第二款的内容，乙方华联超市自行负担与商铺使用有关的其他全部费用，合同第一条第一款，证明该商铺面积是6156.95平方米，与原告起诉被告的房屋产权面积相符。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，对真实性、合法性认可，但仅限于浩元集团和华联超市，并不能针对合同外的第三方原告。合同的租赁期限是从2015年1月1日起至2030年12月31日至，第三条第二款第三项，乙方须自行负担该商铺有关使用的其他全部费用，这里的费用包含了物业服务费。按照合同的起止时间，乙方须全部承担的其他费用包括物业费在浩元集团与华联超市没有对该合同变更之前或者华联超市与原告形成新的物业服务合同之前，都应当按照已经交付的物业费的标准进行交付。这才是华联超市应当承担的义务，而不是物业服务合同的义务。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证意见一致。 8、大英县行政事业经营服务性收费备案表一份，证明原告对被告方的服务及对被告方收取的服务费的标准是合法有效的。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，对真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，大英县行政事业收费表，是一个行政管理的性质，这个备案表只能证明原告有收费的资格，而不能证明其收费标准合法有效。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证意见一致。 被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店向本院提交了下列证据： 1、峰尚天街租赁合同原件，证明租赁合同的双方当事人主体是浩元集团和华联超市；证明租赁期限从2015年1月1日至2030年12月31日止；证明第三条第二款第三项，乙方须自行负担与该商铺使用有关的其他全部费用，其他全部费用也包括租赁期间的物业费，到目前为止华联超市向浩元集团交的物业费，没有向原告缴纳物业服务费，因被告华联超市与浩元集团对其他全部费用没有进行任何变更，包括变更物业费标准和收费主体，因此华联超市缴纳所使用的面积的物业费是依据租赁合同所约定的，而不是领峰国际与原告签订的物业服务合同约定的。 经原告四川省西部华宇物业服务有限公司质证，对真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明观点有异议，乙方所使用的商铺就是原告所服务的领峰国际商铺峰尚天街，关于被告所说的租赁期限，合同约定的原告无异议，但是仅对于租赁费缴费时限的约束，在该合同的第八条第一款，清楚的阐明了甲方权利义务及收费的项目，按期收取租赁费用，该第八条中没有任何一条证明该合同甲方有权收取物业服务费。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，无异议。 2、浩元集团收据四张及原告和浩元集团的其他收据，证明2015年至今的物业服务费都是缴纳了的，其中一部分是交给浩元集团的，一部分是交给原告的。 经原告四川省西部华宇物业服务有限公司质证，对真实性、合法性无异议，对其关联性不认可，其交纳的物业费的期间和原告的服务期间不一致，浩元集团是否具有物业服务资质及服务的事实。 经被告四川浩元恒达实业集团有限公司质证，浩元集团确实收了这个钱，浩元集团是建设单位，在没有成立业主委员会之前，是浩元集团在进行物业服务。 被告四川浩元恒达实业集团有限公司向本院提交了下列证据： 1、峰尚天街租赁合同，证明浩元集团与华联超市系租赁关系，浩元集团依法收取了华联超市的物业费，截止时间是2019年12月31日。 经原告四川省西部华宇物业服务有限公司质证，与原质证意见一致。 经被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店质证，无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四川浩元恒达实业集团有限公司系大英县领峰国际小区及底层商业铺面的建设者，2015年3月1日，被告四川浩元恒达实业集团有限公司（甲方）与被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店（乙方）签订《峰尚天街租赁合同》，约定由被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店租赁被告四川浩元恒达实业集团有限公司建设和已销售的部分商铺，商铺建筑面积为6156.95平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2030年12月31日止，还约定了租赁商铺与经营范围，费用的承担以及双方各自的权利义务。其中“第三条3.2水费、电费、气费及其他费用，商铺在场地使用期间产生的水、电、燃气费等由乙方自行承担，乙方到供电、供水、供气部门自行缴纳相关费用。乙方须自行负担与该商铺使用有关的其他全部费用。”被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店租赁该商铺后，按时交纳各项费用，其中2014年4月9日至2017年12月31日的物业服务费由大英华渝物业有限公司收取。2018年度及2019年度，被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店将物业服务费交至被告四川浩元恒达实业集团有限公司处。并由四川浩元恒达实业集团有限公司开具收据。2018年5月11日，大英县领峰国际小区业主委员会与四川省西部华宇物业服务有限公司签订《物业委托服务合同》，约定“物业名称：领峰国际小区5#6#楼；物业类型：商住……商业：2.00元/月平方米；……第七条物业使用人应于房屋竣工验收之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交纳约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳。……第三十条业主或物业使用人违反本合同第五条、第七条、第九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用和其他费用；应按应缴总额5%向乙方支付违约金并及时缴清应缴费用。……第三十四条本合同期限暂定三年。时间为2018年5月11日至2021年5月10日止。”合同签订后，原告四川省西部华宇物业服务有限公司按照约定，为该小区及商铺提供了物业服务，被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店未将物业费交至原告处，原告为维护自身的合法权益，特向本院起诉，请求支持其诉讼请求。 另查明：2018年1月11日、2019年2月1日被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店向被告四川浩元恒达实业集团有限公司分别缴纳物业服务费51718元，合计103436元。 上诉事实，有《租赁合同》、《物业委托服务合同》、收据、收费备案表、照片等证据在卷予以佐证。 本院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案查明的事实,四川省西部华宇物业服务有限公司与领峰国际小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》对全体业主具有约束力,四川省西部华宇物业服务有限公司依据《物业委托服务合同》的约定,为领峰国际小区提供了物业管理服务,故该公司有权按照合同的约定向领峰国际小区业主收取相应的物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”。四川浩元恒达实业集团有限公司作为领峰国际小区的建设单位代表业主与大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店签订的《峰尚天街租赁合同》约定将案涉商铺租赁给被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店，并约定由被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店自行负担与该商铺使用有关的其他全部费用，故该物业服务费应由被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店承担。本案中，被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店作为物业实际使用人，已经将其应当承担的物业服务费295533.6元（2元/㎡/月×6156.95㎡×24月=295533.6元）已交纳至被告四川浩元恒达实业集团有限公司处，被告四川浩元恒达实业集团有限公司应将其收取的物业服务费交纳至原告四川省西部华宇物业服务有限公司处。《物业委托服务合同》中对逾期交纳物业管理费的违约责任约定按照应缴费用总额5%向原告支付违约金为295533.6元×5%=14776.68元，故对于四川省西部华宇物业服务有限公司请求被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店、被告四川浩元恒达实业集团有限公司向其支付物业服务费及支付违约金的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告四川浩元恒达实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还应由原告四川省西部华宇物业服务有限公司收取的物业服务费103436元，被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店承担连带清偿责任。 二、被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店于本判决生效之日起十日内给付原告四川省西部华宇物业服务有限公司物业服务费192097.6元（295533.6元-103436元=192097.6元）。 三、被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店于本判决生效之日起十日内给付原告四川省西部华宇物业服务有限公司违约金14776.68元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5955元，减半收取2977.5元，由被告大英县蓬莱镇世纪华联超市加盟店负担1986.5，由被告四川浩元恒达实业集团有限公司负担991元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张宗建 二〇二〇年十二月十四日 书记员  唐 敏