江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0821民初2592号原告：吉安市井开区财茂物业服务有限公司。住所地吉安市井开区君山大道**。法定代表人：刘辉龙，总经理。委托诉讼代理人：罗珠宝，江西文冠律师事务所律师。被告：廖祝容，女，1974年5月12日生，汉族，安福县人，住吉安县。原告吉安市井开区财茂物业服务有限公司（以下简称财茂公司）诉被告廖祝容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告财茂公司的委托诉讼代理人罗珠宝、被告廖祝容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费8929元（含违约金）；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月24日，原、被告签订了前期物业服务协议及承诺书等书面文件，合同约定由原告向被告位于吉安春晓小区住房提供物业管理服务。原告按照协议的约定提供了物业管理服务，被告未按约定缴纳物业管理服务费，原告催收未果，现诉至法院。被告廖祝容辩称，1、原告管理混乱失职，业主无法接受全额缴纳物业费。原告从未向答辩人催收物业费，答辩人不存在违约。答辩人未装修亦未实际入住，物业费应相应减免。原告预收答辩人的装修管理服务费1000元、装修垃圾清运费500元、对讲专项维护费200元、水表费200元、电表费300元等共计2200元应予抵扣或退回答辩人。2、原告提供物业服务期间严重失职。原告对小区设备维保、公共区域设施管理存在严重失职，设施设备遭到严重损坏。答辩人的房屋在收楼时就发现卫生间积水，原告答应修复，但至今没有下文。小区环境脏乱差，多部电梯损坏停运多时至今未修复。2017年小区发生入室抢劫伤人案前，小区内没有安装一个监控，存在严重的物业服务管理漏洞。小区的保安存在殴打业主的行为。业委会成立以后列出的整改意见，均被忽视，所以业主们通过合法程序罢免了原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告支付。本院经审理认定事实如下：原告系江南春晓小区开发商指定的提供前期物业服务合同的物业公司。原告在2014年间入驻江南春晓小区，2020年9月30日终止提供物业服务并撤出小区。被告廖祝容为江南春晓小区1栋1单元1201室的业主，房屋为高层住宅，面积为122.14平方米。2015年6月25日，被告廖祝容收房时在业主收楼手册中的《前期物业服务协议承诺书》上签名，确认其收到并详细阅读《前期物业服务协议》，表示同意遵守前期物业服务协议全部条款和内容，同意承担违反协议的相应责任等等。上述协议约定，原告为江南春晓小区提供前期物业服务；原告履行的合同义务为对房屋共用部位及共用设施设备进行维护和管理，对公用设施及绿化环境卫生设施进行维护与管理，协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作，建立健全物业管理档案资料、编制年度物业共用部分及共用设施设备维修资金的使用计划，每年度的第一季度向被告公布物业共用部位共用设施设备维修资金和利用共用部位、共用设施设备和相关场地经营收益的收支项目，向被告提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务，向业主大会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续等等；被告的义务主要是按时交纳物业管理各项费用、遵守《业主临时管理规约》和物业管理制度等；原告提供前期物业管理服务内容主要是对房屋主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共用部位的维护和管理，对共用的上下水管道、落水管、水箱、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、停车场、公益性主体设备和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备及其运行的维护和管理，对公共环境卫生整洁实行清洁保洁工作，对小区公共秩序维护管理，实行24小时实施监控、门岗值班、不定期巡视，对外来人员进行控制和管理，对进入小区的外来人员实行登记管理等等；原告提供的物业管理服务质量达到房屋外观整洁良好统一、公共设施设备运行良好、公共环境道路保持清洁等等；物业服务费用按预交壹年方式交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月10日之前履行交纳义务；物业服务收费标准为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.5元、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，高层住宅的业主按面积分摊电梯综合运行费、二次供水费用，高层住宅的电梯运行费为1层至5层按0.39元/月/平方米预收、6层至10层按0.43元/月/平方米预收、11层以上按0.47元/月/平方米预收，高层住宅对讲机专项维护费用每户预收200元，此费用用完后，原告向被告第二次续收，二次供水每户预收500元，装修保证金每户1000元，在入住1个月后如未出现任何问题退回保证金；等等。同日，原告向被告收取了装修押金1000元、水费200元、电费300元、对讲机专项维护费200元、二次供水费200元，并按每月每平方米1.12元（其中物业服务费0.65元、电梯运行费0.47元）的标准收取了2015年7月1日至2016年6月30日的物业管理服务费1642元。被告收房后至今一直未装修入住，被告亦未再向原告交纳物业费。现原告诉至法院,要求被告支付截至2020年9月30日的物业管理费用，收取标准为每月每平方米1.22元（包含物业服务费0.65元、电梯运行费0.47元、二次供水费0.1元）。庭审时，原告表示同意以被告交纳的装修押金、水费、电费、垃圾清运费抵扣相应金额的物业费。另查，被告装修入住时，江南春晓小区的监控设备、消防通道、门禁等公共设施没有完善，且各业主的水、电没有进行分户。在水、电分户前，业主均是根据用水、用电情况向原告交纳水、电费用。原告提供物业服务期间，对消防设施、二次供水设备、排污设施、公共照明设施、电梯及走廊墙面等公共设施设备未善尽管理维护义务。本院认为，一、二被告作为江南春晓小区的业主，收房时在《前期物业服务协议承诺书》上签名，确认其收到并详细阅读《前期物业服务协议》，表示同意遵守协议全部条款和内容，同意承担违反协议的相应责任，原、被告间形成物业服务合同关系。原告进驻小区提供了物业服务，被告应按约支付相应的物业管理服务费用。二、本案所涉的物业管理服务费包含物业服务费、电梯运行费、二次供水费用三个部分。《前期物业服务协议》中约定的高层建筑的物业服务费为每月0.70元/平方米，原告实际按照每月0.65元/平方米收取该项费用，被告未提出异议，物业服务费标准以原、被告实际履行为准。协议约定的二次供水费为每年500元，被告交房时原告实际收取的二次供水费为每年200元，现原告主张按照每月0.1元/平方米收取该项费用，未超出合同约定，本院予以确认。原告主张的电梯运行费每月0.47元/平方米，与协议约定一致，本院予以确认。从合同约定的物业服务内容来看，本案所涉物业管理服务费中的物业服务费主要是指小区公共设施设备维护、保洁保安的费用。原告在提供物业服务期间对小区的公共设施设备未善尽管理维护之责，部分设备生锈、老化，部分公共照明设施不能使用，公共部位的墙皮脱落没有维修等等，其履行合同存在瑕疵，对该部分费用应予以适当核减，本院酌定被告按照75%交纳该项费用。本院经核算确定被告自2016年7月1日至2020年9月30日期间应交纳的物业管理服务费为6587元，计算方法为122.14平方米×（0.65元/平方米×75%+0.47元/平方米+0.1元/平方米）×51个月。庭审时，原、被告均同意以装修押金、垃圾清运费、水费、电费抵押相应金额的物业费，本院照准。被告主张以对讲机维护费抵扣相应物业费，本院认为，被告的房屋未装修，对讲机没有安装，现原告已撤出小区，该费用应退回给被告，考虑到该费用中包含了被告已领取的对讲机的材料费，本院酌定原告向被告退回对讲机安装维护费150元。上述用于抵扣的费用总计金额为2150元，故被告还需向原告交纳物业费4437元。三、原告提供的物业服务存在瑕疵，且未提交证据证实其向被告进行了催缴，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、被告廖祝容应在本判决生效之日向原告吉安市井开区财茂物业服务有限公司支付物业管理服务费4437元；二、驳回原告吉安市井开区财茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告廖祝容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 肖 焰二〇二〇年十二月二十四日书记员 曾叶华附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；