江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终3614号上诉人（原审原告）:仪征豪润置业有限公司，住所地仪征市真州镇真州西路**。法定代表人：陈卫兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：束妮莎，江苏铭勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍娟，仪征豪润置业有限公司会计。上诉人（原审被告）:仪征苏豪制衣有限公司，，住所地仪征市真州镇真州西路**法定代表人：张伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊爱民，江苏东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱荣华，该公司员工。上诉人仪征豪润置业有限公司（以下简称豪润公司）因与上诉人仪征苏豪制衣有限公司（以下简称苏豪公司）合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院(2018)苏1081民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。豪润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：苏豪公司应当支付豪润公司土地出让金1286.8221万元。具体来说：1.不规范产权房的占地面积应为5.46亩，而非2.08亩，对应的土地出让金1084.7928万元[5.46亩×250万元/亩×（100-20.528）%]应归豪润公司所有。2013年10月13日《合作协议》虽因仪征市工业企业贷款担保公司以及仪征市经济和信息化委员会均未盖章而未能生效，但约定住宅房占地约5.8亩；其后各份协议均未再对不规范产权房面积作出约定也可以反推双方对于在先协议约定的认可；一审认定不规范产权房占地面积为2.08亩证据不足。2.市国土资源局向豪润公司支付的安置房回购款1147.72万元与不规范产权房占地面积的土地出让金不重复，应属豪润公司所有。其一、市国土资源局向豪润公司支付的安置房回购款远低于安置房的建造成本；其二、双方约定用土地出让金返还款弥补安置房回购款与豪润公司建造安置房成本不足部分；其三、苏豪公司仅对其厂区内的土地享有按照250万元/亩的标准收取土地出让金的权利，对于超出部分不享有权利，且应每次得到政府返还土地出让金后根据出让比例扣除厂区的土地出让金（不含不规范产权房占地的土地出让金）和苏豪公司已支付的住宅拆迁、搬迁费后全部交给豪润公司，作为拆迁安置房的建造资金；其四、安置房回购款1147.72万元本应属豪润公司所有，而非由苏豪公司向豪润公司支付，国土资源局亦直接以安置房回购款的方式支付给了豪润公司。3.苏豪公司厂区外的1469平方米（即2.2亩）土地对应的出让金437.096万元[2.2亩×250万元/亩×（100-20.528）%]应归属豪润公司所有。其一、根据仪征市规划委员会会议纪要之“苏豪制衣地块自主平衡”的精神，豪润公司承担了房改房30户居民的拆迁安置工作，理当享有相应的土地出让金返还款。其二、苏豪制衣地块范围大于苏豪公司厂区范围，根据《合作协议》的约定，苏豪公司仅享有其厂区范围内的土地出让金（不包含不规范产权房占地），厂区以外的土地出让金应全额返还给豪润公司。4.苏豪公司应向豪润公司支付残值费64829.28元。5.16户不规范产权房装修补偿费用应为98.2222万元而非一审认定的220万元。苏豪公司未能提供充分证据证实相应装修费用高于约定上限220万元，且将拆迁补偿的其他费用计入装修补偿费用不符合合同约定，也与事实相悖。6.豪润公司无需承担30户房改房的拆迁奖励60万元。双方仅约定48户不规范产权房的奖励费，但对于30户房改房的拆迁奖励由豪润公司承担没有合同依据。应由苏豪公司依据地方政府规定以及《拆迁协议》与安置户进行结算，豪润公司仅需承担协议约定义务。7.因豪润公司在2016年4月20日起诉时即已同意将135万元逾期利息从苏豪公司返还土地出让金中扣除，故135万元逾期利息的截止时间应为2016年4月20日，而非一审认定的2018年11月25日。8.苏豪公司未依约向豪润公司支付土地返还款，理应承担逾期付款的利息（从2016年1月20日开始支付到实际支付完毕为止）。9.苏豪公司应承担迟延移交土地违约金58.5万元。根据《补充协议三》第六条之约定，苏豪公司理应于2015年10月25日移交国土局挂牌出让，但案涉土地挂牌出让时间为2015年12月8日，逾期超过1个月，苏豪公司也未能依据法律规定提供移交土地的证据，应承担不利后果。苏豪公司辩称，1.豪润公司要求苏豪公司支付土地出让金没有事实和法律依据；2.豪润公司要求与苏豪公司共同分配土地出让金和安置房回购款同样没有事实依据；3.政府支付的1147.74万元安置房回购款也是苏豪公司土地出让金的一部分。按照合同，豪润公司应该拆一还一无偿提供安置房，但后来因涉及到安置户无法领取产权证问题，土地部门改成了用土地返还金回购安置房的办法。所以，不应当再返还土地出让金，也无需给付利息；4.对于豪润公司主张的残值费用同意支付；5.豪润公司应当支付220万元装修补偿款，实践中任何拆迁都不可能按照评估数额确定，实际上都会超出实际评估价很多，所以双方在合同中用协议方式约定装修补偿款最高为220万元。苏豪公司实际支付的装潢费用也已超过220万元，故豪润公司认为装修补偿费仅应为98万元不符合事实；6.豪润公司主张不承担30户房改房拆迁奖励没有依据。同步拆迁的政策依据也是仪征拆迁的相关规定，同一地方不可能有两个标准，事实上30户的房改房与48户不规范产权房的拆迁标准是一样的，不仅要支付60万元的奖励费用还要支付其他相应拆迁补偿费用；7.对于135万元的逾期利息问题，根据《补充协议三》约定，豪润公司应当支付但没有支付，其应当承担逾期利息；8.苏豪公司已按期交地，无需支付58.5万逾期交地违约金。苏豪公司上诉请求：一审法院认定事实错误，请求依法改判。事实和理由：1.苏豪公司不应向豪润公司返还2.08亩不规范产权房的土地出让金。因为按照双方的合作协议，豪润公司按照拆一还一无偿提供安置房，苏豪公司才需返还不规范产权房的占地面积的土地出让金。但是由于后来国土部门提出无偿安置的话无法领取产权证，所以变更为土地出让金回购安置房的方法。既然苏豪公司已经用土地出让金回购了安置房，豪润公司实际也没有无偿提供安置房，所以，苏豪公司不应当再返还2.08亩土地对应的土地出让金。按照一审判决，豪润公司还应当返还苏豪公司多付的734.47万元；2.一审判决对安置房面积差认定错误。一审判决对安置房面积差的认定是依据双方在该幅土地挂牌出让前所签订的相关补充协议来计算的，该约定建立在安置房无偿提供和拆一还一的基础之上。由于挂牌出让时变更了安置房的安置方式，对安置房和非机动车的车库回购价格、户型套数、面积误差范围均做了明确和具体的规定，在豪润公司参与竞买以后，双方于2015年5月25日就安置房面积差问题进行了重新约定，作为见证方市政府经信委牵头安置时也是按照国土资源局挂牌公告中规定的要求来计算面积差的。只有大于9708平方安置房和998平方米车库才能按照每平方米乘以2800元来计算，因此，应当返还的面积差156.126万元，而不是一审判决认定的数额。3.过渡费计算应当按照实际结算数额由豪润公司承担。4.安置房搬迁费用应当按照统一标准计算。一审判决分别计算不符合客观事实。豪润公司辩称，1.不存在苏豪公司所述无偿安置义务。政府、苏豪公司与豪润公司之间实行的是剔除省以上规费后的自主平衡原则，政府需将土地出让金扣除相应规费后，全部返还至苏豪公司以及豪润公司。在合作初期约定，由政府支付到苏豪公司账户，再由苏豪公司根据系列协议，扣除自身所需承担的规费后全部返还给豪润公司。合作后期，由于双方在土地摘牌之时已经得知土地出让金为279万元/亩，于是，政府、苏豪公司以及豪润公司重新约定了支付方式。其中1147.74万元，政府以回购的名义直接支付至豪润公司的账户，剩余7618.7537万元按照豪润公司与苏豪公司系列协议进行分配。苏豪公司以250万/亩结算土地出让金并扣除协议中约定的2.2亩国有资产以及5.46亩不规范产权房，剩余的土地出让金全部归豪润公司所有。2.关于面积补差款有明确约定，应当按照约定进行分配。苏豪公司认为，2015年5月25日的协议书是对之前有关于面积补差款的更改，但是在该协议书的第五条明确约定“本协议与以前签订的协议具有同等的法律效力”，因此，该协议是对之前面积补差款约定未到位情况下的补充，而不是更改。3.拆迁主体是苏豪公司，其对被拆迁户的各种补偿应当自己支付，苏豪公司所称的仪征市政府有关拆迁标准的规定对豪润公司不产生任何约束力。对于拆迁补偿款如何承担的问题，双方应该按照约定履行。豪润公司向一审法院起诉请求：1、要求苏豪公司给付豪润公司结算后的土地出让金819.4726万元（其中:苏豪公司应给付豪润公司土地返还款1286.8237万元、房屋残值费21.6万元、78户安置房面积补差款603.0957万元，合计1911.5194万元。豪润公司应承担的安置户装潢补偿金98.2222万元、过渡费425.1602万元、搬迁费11.0527万元，48套不规范产权房的奖励费96万元、服务费47.04万元，迟延支付2000万元的违约金135万元，返还借款500万元及利息94.5164万元，冲减豪润公司在合作期间已经支付借款利息28.3187万元、归还借款286.626万元，豪润公司尚应给付苏豪公司1092.0468万元）；2、苏豪公司应自2016年1月20日起按同期中国人民银行贷款利率承担至实际付款之日止的逾期返还土地出让金利息；3、要求苏豪公司承担豪润公司迟延移交土地挂牌出让的违约金58.5万元；4、由苏豪公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月13日，宁波豪润置业有限公司（以下简称宁波豪润公司）作为甲方与苏豪公司作为乙方签订了合作协议1份，协议约定：根据规划要求，乙方需将仪征市真州西路66号约37.33亩（具体以国土部门认定为准）的厂区搬离，将厂区原建筑物拆除，将净地交仪征市国土局挂牌出让；因乙方暂缺资金进行搬迁，邀请甲方提前参与厂区搬迁及项目开发前期工作；甲方在协议生效后筹集3000万元资金作为履行协议的保证金，乙方负责资金到账起五个月内将厂区（包括6层住宅）拆迁为净地，按程序由国土局挂牌出让；6层住宅甲方负责拆一还一原地安置或按评估价收购，并按商品房交付条件移交住户，住宅房占地约5.8亩，挂牌后乙方净得出让金金额返还给甲方，以弥补拆迁成本不足部分；在豪润公司参与土地竞标的前提下，双方该地块土地结算价为250万元/亩，如土地挂牌成交价低于250万元/亩，甲方补足250万元/亩给乙方，如超出250万元/亩，乙方不得减少应支付给甲方的差价；协议由仪征市工业企业贷款担保责任有限公司对乙方履约责任进行担保，见证方为仪征市经济和信息化委员会；协议经各方签字盖章并取得市政府同意协议相关条款的文件后生效。仪征市工业企业贷款担保责任有限公司及仪征市经济和信息化委员会均未在该份合作协议上盖章。2013年12月30日，宁波豪润公司作为甲方、苏豪公司作为乙方、仪征市经信委作为见证方，三方签订了合作协议1份，协议约定：乙方负责将仪征市真州西路66号约39.6亩（含两幢住宅占地，正确面积以国土部门认定为准）的厂区搬迁，负责住宅拆迁、安置、职工身份置换等工作，承担全部费用，拆除建筑物后将净地移交国土局挂牌出让，市政府必须将该宗地块所得的土地出让金全额返还给乙方用于上述工作的费用；甲方负责在协议生效后筹集资金3000万元作为履行协议的定金（协议生效后七天内支付200万元、2014年2月20日前支付2800万元），以借款方式打入见证方指定的监控账户；乙方在甲方资金到账起五个月内将规划范围内的土地拆为净地，移交国土局按程序挂牌出让；甲方摘牌成功后，乙方厂区范围内的土地结算价为250万元/亩（250万元/亩内的税、费由乙方承担），乙方每次得到政府返还土地出让金后，根据出让金返还的比例扣除乙方厂区的土地出让金（不含不规范产权房占地的土地出让金）和乙方已支付的住宅拆迁、搬迁费后全部交给甲方，作为拆迁安置房的建造资金，安置房建成后甲方移交给乙方，由乙方负责安置拆迁户；乙方在收到政府部门返还的首期出让金七日内归还给甲方；如乙方未能在约定时间内将规划红线范围内的土地拆成净地，应向甲方支付违约金；甲方未按本协议约定期限支付3000万元的，承担违约金200万元；甲方在项目所在地注册成立新公司后，本协议由甲方新成立的公司履行。2013年12月31日和2014年2月27日，宁波豪润公司与苏豪公司签订了补充协议（一）、（二），对双方的权利义务、拆迁安置工作的具体要求等内容进行了补充约定，其中2014年2月27日的补充协议中约定：两幢住宅腾空搬清残值在同等价格前提下由乙方负责拆除，残值费归甲方所有。两幢住宅房拆迁面积为8088平方米，依据拆除工程合同，8元/平方米，该住宅残值为6.4704万元。该地块建筑物整体拆除残值为21.6万元。2014年5月24日、2015年1月1日、2015年5月25日，豪润公司成立后与苏豪公司又签订了补充协议（三）、（四）、（五），确定新协议以及宁波豪润公司与苏豪公司签订的所有协议均由豪润公司履行，并就双方合作的权利义务、拆迁安置补偿、面积补差和相互借款等进行了补充约定。对因宁波豪润公司借给苏豪公司的3000万元中有2000万元到位时间延迟了一个月，豪润公司同意支付给苏豪公司135万元的违约补偿金，此款待豪润公司摘牌后在苏豪公司归还豪润公司3000万元中予以扣减。嗣后，苏豪公司在归还豪润公司3000万元借款时，对135万元的违约补偿金未进行实际扣减。2014年12月1日，苏豪公司与仪征市经信委、仪征市土地储备开发中心签订了《搬迁安置协议》1份，就搬迁地块内所涉78户居民的安置事项等内容进行了约定，约定仪征市土地储备开发中心应在出让文件中明确竞得人须按照相关要求进行安置房建设，安置房面积为9708平方米，非机动车车库面积为998平方米。安置房的回购价款由仪征市土地储备开发中心通过仪征市经信委支付地块受让单位，安置房收购价格为1100元/平方米，车库收购价格800元/平方米。2015年1月16日，豪润公司与仪征市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》1份，约定豪润公司受让坐落于财政局西侧、真州西路北侧的总面积为26356平方米的国有建设用地使用权，出让价款为110300000元；豪润公司须提供与地块商品房同品质的安置房约9708平方米及车库约998平方米，安置房收购价格为1100元/平方米，车库收购价格为800元/平方米。合同签订后豪润公司按约给付了土地出让金，取得了上述国有建设用地使用权。2016年3月14日，豪润公司与仪征市经信委、仪征市土地储备开发中心签订了《搬迁安置房建设补充协议》1份，协议约定安置房及车库收购总价为1147.72万元，仪征市土地储备开发中心按照房屋施工进度分期分比例向豪润公司支付上述款项。2016年8月25日、12月30日，豪润公司分别收到仪征市国土资源局安置房回购款344.316万元、459.088万元；2018年9月11日豪润公司收到回购款286.626万元，合计1090.03万元。2018年9月11日，经仪征经信委协调，豪润公司向苏豪公司预付安置房过渡费286.626万元。另查明，苏豪公司的原土地使用权证中载明的土地使用权面积为24887平方米，豪润公司取得国有建设用地使用权出让合同中出让的土地使用权面积为26356平方米，该26356平方米中除苏豪公司所有的24887平方米土地使用权外，还包括苏豪公司早期房改房占用的土地888.3平方米以及临近路边的存量国有建设用地580.7平方米。26356平方米减去24887平方米的差额为1469平方米（2.2亩）。对于双方存在异议的48户不规范产权房占地面积，豪润公司提供的勘测定界报告中载明实测面积为3643平方米（5.46亩），苏豪公司提供的同一单位出具的房屋占地面积测量图中载明房屋占地面积为1384.64平方米（2.08亩），上述3643平方米中包含了苏豪公司辩称的不规范房屋占地面积1384.64平方米。本案在审理过程中，双方确认市国土资源局给付苏豪公司土地出让金时所收取的各项税费共计2426.3356万元，占全部土地出让金的比例为20.528%。扣除上述税费后，仪征市国土资源局应当给付苏豪公司土地出让金8765.7537万元，其中除1147.72万元以外均已给付苏豪公司（2014年1月13日至2017年4月，苏豪公司已取得土地出让款合计7618.7537万元），该1147.72万元是仪征市财政局预留用于仪征市国土资源局根据搬迁安置房建设补充协议，按照安置房的施工进度向豪润公司支付安置房和车库的回购款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，豪润公司（宁波豪润公司）与苏豪公司于2013年12月30日签订的合作协议及之后签订的补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并已生效。根据上述合作协议、补充协议及搬迁安置协议的约定，对双方合作协议结算项目金额认定如下：（一）豪润公司主张要求苏豪公司在已经实际取得政府支付土地出让金7618.7537万元中，根据协议约定，在其留取所属拆迁土地（不含不规范产权房的占地面积）出让金及承担相应规费后，应当向豪润公司结付其余部分土地出让金1286.8237万元（7618.7537万元-6331.93万元）。苏豪公司认为豪润公司已经取得政府78户安置房屋回购款1147.72万元，并未无偿安置78户房屋，不规范产权房的占地面积应为2.08亩，房改房占地及存量地合计2.2亩土地，不在苏豪公司厂区范围内，豪润公司无权主张要求苏豪公司返还该部分的土地出让金。一审法院认为，对双方争议的不规范产权房的占地面积，豪润公司提供的勘测定界报告中认定为5.46亩，苏豪公司提供的房屋占地面积测量图认定为2.08亩，双方在2013年10月13日的合作协议中虽然约定住宅房占地约5.8亩，该份合作协议因另两方未签字而未能生效，因此不能证实不规范产权房的占地面积为5.46亩，苏豪公司提供的该房占地测量面积为1384.64平方米具有可信性，故认定不规范产权房的占地面积为2.08亩较为合理。该2.08亩土地根据合作协议约定，苏豪公司应支付给豪润公司的土地出让金数额为413.25万元[2.08亩×250万元/亩×（100-20.528）%]，因市国土资源局向原告支付的安置房回购款1147.72万元全部是在苏豪公司应得的土地出让金中扣除预留的资金，此款实际是属于苏豪公司的土地出让金，为此，豪润公司所得1147.72万元已超出了苏豪公司应向豪润公司支付的不规范产权房占地面积的土地出让金734.47万元（1147.72万元-413.25万元），故苏豪公司不应再承担相应的返还土地出让金义务。对豪润公司主张返还的不在苏豪公司厂区土地证范围内的2.2亩土地出让金，苏豪公司无权收取，豪润公司也无权主张要求苏豪公司返还，对豪润公司该诉讼请求一审法院不予支持。（二）豪润公司主张要求苏豪公司支付拆迁房屋残值费21.6万元。苏豪公司认为2014年2月27日的补充协议中约定：两幢住宅腾空搬清残值在同等价格前提下由乙方负责拆除，残值费归甲方所有，两幢住宅房拆迁面积为8088平方米，依据苏豪公司与案外人仪征市顺安房屋拆除有限公司的拆除工程合同，8元/平方米，应当支付豪润公司的住宅残值为6.4704万元。一审法院认为苏豪公司辩称事实理由成立应予采信。（三）豪润公司主张要求苏豪公司给付安置房、非机动车库建筑面积补差款为603.0957万元，其中，（1）48套不规范产权房安置房建筑面积差价为173.4791万元，2015年5月25日签订的《协议五》第三条第四款约定：100㎡户型、115㎡户型、168㎡户型超出的建筑面积由乙方负责以2800元/㎡计算支付给甲方；138㎡户型（按2014年2月13日房产测绘成果报告书-仪房实测字第321081Q2014021103355号的测绘面积）超出此建筑面积小于等于10㎡的按2800元/㎡计算支付给甲方，超过此建筑面积在10㎡以上的按4457元/㎡计算支付给甲方。（2）48套不规范产权房的安置非机动车库建筑面积差价总额为20.2864万元，《补充协议二》中第一项中的第2条约定：地：地下非机动车库按每户建筑面积拆一还一筑面积原则相差不超过3平方，3平方内按1600元/平方互为结算，3平方外按市场价互为结算。（3）30户房改房建筑面积补差409.3302万元，其中，30户房改房安置房建筑面积差价为391.1712万元（1397.04*2800元/㎡），《补充协议三》中的第四条约定：多层楼房安置高层楼房增加安置建筑面积40平方米成本价格为2800元/平方米计算；30户房改房拆迁房与安置房固定补差（共5层）小计补差为18.1590万元（60.53*100元/㎡*30=181590元），《补充协议三》中的第三条约定：红线范围内西北角一幢五层房改房由乙方负责必须全部收取拆迁房与安置房每平方米约100元差价，收取到差价全额归甲方所有，如乙方未收取或未收足差价，则由乙方出资支付给甲方应得的全额差价。上述事实有房产测绘成果报告书扬房实测（仪征）字第Q2018032614921号、仪征市国土资源局颁发的不动产权登记证明单、搬迁安置协议书证实。苏豪公司反驳认为，因豪润公司与国土部门签订了安置房回购协议，所以双方此前有关安置房面积补差的约定无效，应以双方补充协议（五）、《国有建设用地使用权出让合同》及经信委牵头关于安置78户房屋面积、价格为准进行核算面积补差，因此豪润公司主张的安置房面积差价不成立。一审法院认为，根据双方合同约定和相对性原则，苏豪公司对此辩解理由缺乏事实依据，故对豪润公司的该项主张予以认定。（四）依据扬州安信土地房地产评估咨询有限公司出具的《仪征市房屋搬迁估价分户报告》、16户不规范产权房的装修补偿结算清单及补充协议（三），豪润公司应向苏豪公司结付装潢补偿款98.2222万元（含装修补偿价、二次拆装补偿价），对其超出部分豪润公司不予认可。苏豪公司反驳认为，补充协议（二）约定装潢费补偿费以评估报告为基础，因评估价与市场价有差异，经豪润公司同意后在评估价基础上按市场价调整，所有装潢费由豪润公司承担，补充协议（三）约定16户不规范产权房的装修补偿必须控制在220万元内，如超出豪润公司不承担超出的费用。现苏豪公司提供了16户不规范产权房的装修补偿结算清单证实超出了220万元，因此，豪润公司应当向苏豪公司承担装潢补偿费220万元。一审法院认为，豪润公司和苏豪公司分别向一审法院提交的16户不规范房屋安置补偿结算清单内容基本一致，苏豪公司提供的补偿清单与拆迁安置合同能相互佐证证实其辩驳理由成立，故对苏豪公司此项辩解由豪润公司承担装潢补偿费220万元的事实予以认定。（五）豪润公司应向苏豪公司结付78户的过渡费合计425.1602万元，过渡费结算期间（2014年7月至2018年9月，另加2个月装修期，截止日为2018年11月25日）。（1）安置不规范产权48套过渡费：318.24万元，《补充协议二》中的第一条第5条款：过渡费计算标准：105.28平方米的户型按1000元/月/户，130.42平方米的户型按1300元/月/户，157.86平方米的户型按1500元/月/户,共52个月；（2）安置房改房30套过渡费（100㎡）：106.9202万元，《补充协议三》中的第四条：乙方在拆迁房改房时必须严格按仪征市拆迁规定执行，第1-2年过渡费（6元/㎡）、第3年（12元/㎡）、第4年（18元/㎡）、第5年（24元/㎡）；其中14户51个月、16户52个月。苏豪公司反驳认为，对78户的过渡期间及30户房改房过渡费结算标准没有异议，但是对78户的结算面积及48户不规范产权房过渡费结算标准存有异议，对过渡费问题，经信委、国土局经过测算，48户不规范产权房过渡费为402.万元，30户房改房过渡费为176.64万元，面积应当以政府确定安置面积计算，同一拆迁地方的过渡费价格标准也应当一致，因此豪润公司应当承担78户过渡费合计为579.12万元。一审法院认为，苏豪公司辩解理由缺乏事实依据，对豪润公司主张意见应予认可；由于双方认可豪润公司于2018年9月11日已向苏豪公司预付过渡费286.626万元，对此应予扣减，尚需支付过渡费为138.5342万元（425.1602万元-286.626万元）。（六）豪润公司应向苏豪公司结付78户安置房的搬迁费用为154.0927万元，其中，78户搬迁费为11.0527万元【48套不规范产权房9.6万元（搬迁费按2000元/户）,30套房改房1.4527万元】;48户不规范产权房的奖励费96万元（48×20000元/户）、公证费0.96万元（48×200元/户）、评估费7.68万元（48×1600元/户）、拆迁服务费38.4万元（48×8000元/户）。苏豪公司反驳认为，对豪润公司上述补偿项目、标准及数额予以认可，但是豪润公司对30户房改房未能按照48户不规范产权房的拆迁奖励、公证、评估、搬迁服务费、装修补偿标准承担费用，即：30户奖励60万元、公证费0.6万元、评估费4.8万元、搬迁服务费24万元、装修补偿207.7756万元，对此豪润公司应当承担。豪润公司认为，苏豪公司主张30户的拆迁奖励、公证、评估、搬迁服务费、装修补偿费不符合双方协议约定，因此不予认可。一审法院认为，双方对结付78户安置房的搬迁费用为154.0927万元认可一致，一审法院予以确认；对苏豪公司主张要求豪润公司承担30户的拆迁奖励、公证、评估、搬迁服务费、装修补偿费因豪润公司予以否认，但是，根据双方补充协议（三）第四条及苏豪公司提供与30户《搬迁安置协议》第八条第二款及仪价服（2011）31号关于国有土地上房屋征收各类补助和补偿费用的通知规定，苏豪公司主张要求豪润公司承担30户的拆迁奖励60万元的辩解意见理由成立，应予采信；对苏豪公司主张要求豪润公司承担30户公证、评估、搬迁服务费、装修补偿费辩解意见，因未能提供相关证据进行证实，故一审法院对此不予采信。综上，78户安置房的搬迁费用应为214.0927万元（154.0927万元+60万元）。（七）豪润公司应向苏豪公司承担延迟出借款2000万一个月的违约金135万元。苏豪公司辩解认为，按照约定豪润公司应当于2015年1月23日在苏豪公司返还其借款3000万元中予以减除，因豪润公司资金紧张，为此苏豪公司同意豪润公司按银行贷款利息10.8%计息，直至还清本息为止。豪润公司反驳认为，对苏豪公司主张利息有异议，豪润公司在2016年4月20日起诉时已经同意扣除135万元的违约补偿款，所以利息应当是自2015年1月23日至2016年4月20日期间产生的利息。一审法院认为，依据合作协议，双方土地出让金返还结算时间应与安置房交付及过渡费等结算时间（2018年11月25日）相同步,豪润公司应当于2018年11月25日之前向苏豪公司结付本息；由于双方该笔违约补偿金是因为豪润公司向苏豪公司出借3000万元未及时提供2000万元所产生，当时该笔借款是无息借款，苏豪公司认为豪润公司口头约定按年利率10.8%承担逾期利息，因苏豪公司未提供证据证实，对此应按中国人民银行同期同类贷款利率结付，故一审法院对苏豪公司主张违约补偿金135万元及承担逾期利息24.6310万元（2015年1月23日至2018年11月25日按3年期年利率4.75%计息）予以支持。（八）关于豪润公司认为其应当归还苏豪公司借款500万元以及借款利息、逾期违约金合计66.1977万元，计566.1977万元，以此冲抵苏豪公司账款问题。因苏豪公司就此已经另案提起诉讼，故一审法院在本案中不予理涉。（九）苏豪公司于2016年1月19日收到7164.608123万元，其后截止2018年6月止500万元。苏豪公司依据12月30日《合作协议》约定：豪润公司摘牌成功后，苏豪公司每次得到政府返还土地出让金后，根据出让比例扣除苏豪公司厂区的土地出让金（不含不规范产权房占地的土地出让金）和苏豪公司已支付的住宅拆迁、搬迁费后全部交给豪润公司。所以，苏豪公司应从2016年1月20日起按同期人民银行贷款利率承担逾期付款的利息至实际给付之日。苏豪公司反驳认为，豪润公司既未无偿提供安置房，也未按约拆一还一，苏豪公司从经信委取得改制企业安置款与豪润公司无关；即使豪润公司无偿提供安置房或拆一还一了，按照协议约定在扣除苏豪公司已支付的住宅拆迁、搬迁费后才与豪润公司结算，况且78户拆迁费用还未结清，所以对豪润公司所主张的利息不予认可。一审法院认为，除双方企业借贷纠纷账务以外，从上述双方应结算的合作项目账务分析看，苏豪公司已经没有再向豪润公司返还土地出让金的义务，故对豪润公司的该项请求不予采信。（十）豪润公司主张要求苏豪公司承担迟延移交土地挂牌出让违约金58.5万元认为，《补充协议三》第六条约定：苏豪公司应于五个月内（即2014年10月25日前）移交土地给国土局挂牌出让，否则按2013年12月30日《合作协议》第十一条第一款约定，承担每月45万元的违约金。而根据《国有土地挂牌出让公告》显示：挂牌出让时间为2014年12月8日。逾期长达45天之久，理应承担违约责任，豪润公司现主张58.5万元。苏豪公司反驳认为豪润公司的该项主张没有事实依据，所以不予认可。一审法院认为，豪润公司要求苏豪公司给付迟延移交土地的违约金58.5万元，因其未能提相关供证据证明苏豪公司迟延移交土地给国土局的事实，故对豪润公司的该诉讼请求不予支持。综上所述，对豪润公司要求苏豪公司给付土地出让金819.4726万元及承担逾期利息和迟延移交土地违约金58.5万元的诉讼请求，因缺乏事实和法律根据，故一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回豪润公司的诉讼请求。案件受理费73254元，保全费5000元，合计78254元，由豪润公司负担。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人豪润公司向本院提交了两份证据：证据1.2013年10月21日仪经信[2013]134号仪征市经济和信息化委员会文件“关于协调苏豪制衣公司退城进园原址开发相关问题的请示”；证据2.2013年10月22日仪经信[2013]134号仪征市经济和信息化委员会文件“关于协调苏豪制衣公司退城进园原址开发相关问题的请示”复印件。两份证据是在2013年10月13日三方合作协议签订之后，仪征经信委就规划设计、拆借资金、土地出让金的返还等问题向仪征市政府进行请示形成。其中提出“将5.8亩和约1.8亩所包含的48户住宅房和30户房改房拆迁安置作为土地竞拍的附加条件，土地挂牌成交后，如宁波公司（豪润）获得开发权，同意将扣除成本后的净出让金返还，用于弥补拆迁安置成本的不足”。拟证明：其一、不规范产权房占地面积为5.8亩，各方也一致认可按照5.8亩计算，苏豪公司无权取得该部分的土地出让金；其二、各方一致认可房改房占地的土地出让金应返还给豪润公司。上诉人苏豪公司质证认为，证据1缺少仪征经信委公章，证据2是复印件，故对两份证据的真实性均有异议。就证明力而言，请示内容需得到政府批复，但豪润公司未能提供批复，故对证据的证明效力不予认可。本院认为，证据1并无发文单位印章，不符合证据的基本要件；证据2虽系复印件，依法不能单独作为认定案件事实的依据，但鉴于该证据与2013年11月28日市规划委员会会议纪要、仪征市城乡建设局“关于2012-27幅拟出让地块（苏豪制衣厂地块）及周边情况的调研汇报”等证据之间能够相互印证，故可以作为认定案件事实的依据。本院经审理查明，2013年10月13日，宁波豪润公司作为甲方与苏豪公司作为乙方签订了合作协议1份，协议约定：根据规划要求，乙方需将仪征市真州西路66号约37.33亩（具体以国土部门认定为准）的厂区搬离，将厂区原建筑物拆除，将净地交仪征市国土局挂牌出让；因乙方暂缺资金进行搬迁，邀请甲方提前参与厂区搬迁及项目开发前期工作；甲方在协议生效后筹集3000万元资金作为履行协议的保证金，乙方负责资金到账起五个月内将厂区（包括6层住宅）拆迁为净地，按程序由国土局挂牌出让；6层住宅甲方负责拆一还一原地安置或按评估价收购，并按商品房交付条件移交住户，住宅房占地约5.8亩，挂牌后乙方净得出让金金额返还给甲方，以弥补拆迁成本不足部分；在豪润公司参与土地竞标的前提下，双方该地块土地结算价为250万元/亩，如土地挂牌成交价低于250万元/亩，甲方补足250万元/亩给乙方，如超出250万元/亩，乙方不得减少应支付给甲方的差价；协议由仪征市工业企业贷款担保责任有限公司对乙方履约责任进行担保，见证方为仪征市经济和信息化委员会；协议经各方签字盖章并取得市政府同意协议相关条款的文件后生效。仪征市工业企业贷款担保责任有限公司及仪征市经济和信息化委员会均未在该份合作协议上盖章。2013年12月30日，宁波豪润公司作为甲方、苏豪公司作为乙方、仪征市经信委作为见证方，三方签订了合作协议1份，协议约定：乙方负责将仪征市真州西路66号约39.6亩（含两幢住宅占地，正确面积以国土部门认定为准）的厂区搬迁，负责住宅拆迁、安置、职工身份置换等工作，承担全部费用，拆除建筑物后将净地移交国土局挂牌出让，市政府必须将该宗地块所得的土地出让金全额返还给乙方用于上述工作的费用。一、甲方负责在协议生效后筹集资金3000万元作为履行协议的定金（协议生效后七天内支付200万元、2014年2月20日前支付2800万元），以借款方式打入见证方指定的监控账户；二、乙方在甲方资金到账起五个月内将规划范围内的土地拆为净地，移交国土局按程序挂牌出让……；三、乙方负责规划红线范围内两幢住宅的拆迁、安置等工作。拆迁住宅安置原则：房改房按仪征市拆迁规定执行，不规范产权房按每户的建筑面积拆一还一原地安置，原装潢、拆迁过渡费另算；四、乙方和见证方已向国土局咨询后明确，该土地挂牌出让时需无偿原地安置78户拆迁户作为出让条件之一……；五、甲方摘牌成功后，乙方厂区范围内的土地结算价为250万元/亩（250万元/亩内的税、费由乙方承担），乙方每次得到政府返还土地出让金后，根据出让金返还的比例扣除乙方厂区的土地出让金（不含不规范产权房占地的土地出让金）和乙方已支付的住宅拆迁、搬迁费后全部交给甲方，作为拆迁安置房的建造资金，安置房建成后甲方移交给乙方，由乙方负责安置拆迁户；六、本协议第一条约定的定金叁仟万元，乙方在收到政府部门返还的首期出让金七日内归还给甲方……；十一、违约责任。（1）如乙方未能在约定时间内将规划红线范围内的土地拆成净地（厂区外30户拆迁户除外），超出时间第一、二个月乙方应向甲方支付45万元/月违约金，第三、四个月乙方向甲方支付80万元/月违约金……；（2）如甲方违约，未按本协议约定期限支付3000万元的，承担200万元的违约金。未按本协议约定参与该土地出让的，甲方支付的叁仟万元定金作为违约金……；十二、甲方在项目所在地注册成立新公司后，本协议由甲方新成立的公司履行……。2013年12月31日，宁波豪润公司与苏豪公司签订了《补充协议（一）》，约定：一、《合作协议》约定的规划红线范围内两幢住宅拆迁、安置工作由双方共同委派专人负责实施（全部费用由甲方负责）。具体约定如下：1、甲乙双方协同做好厂区外30户居民的拆迁工作，由乙方负责出面牵头做好拆迁工作…。3、因国有职工身份置换费用大幅度增加到约2500万元左右，叁仟万元资金可能发生缺口，如用于国有职工身份置换、厂房搬迁费用方案（经见证方审核同意）及两幢住宅拆迁费用超过贰佰万元且资金方案用完的情况下，拆迁费用超出部分由甲方负责及时借给见证方，甲方应在乙方提出补足拆迁款数额经甲方核实、付款七天内将所需拆迁款打入监控账户，如甲方不及时追加的拆迁款，《合作协议》约定拆为净地期限顺延。……四、乙方承诺：甲方为乙方唯一的合作方。如在土地出让时出现恶意竞争，如报价超过280万/亩以上时，甲方有权随时退出竞争，但政府返还给乙方的全额出让金扣除乙方在《合作协议》约定乙方所得部分后全部归甲方所有，乙方在每次收到返回的出让金三天内支付给甲方，甲方所得资金应缴纳的税、费由甲方承担……。2014年2月27日，宁波豪润公司与苏豪公司签订《补充协议（二）》，约定：根据2013年12月签订的合作协议精神，就进一步明确拆迁规划红线范围内48户住宅的具体权利、义务，约定：一、48户住宅拆迁、安置1、被拆迁房为多层建筑，安置房为高层建筑，每户公摊建筑面积平均增加10平方。合作协议约定甲方按每户建筑面积拆一还一原地安置，乙方同意每户增加的10平方建筑面积按2800元/平方支付给甲方（以实际发生为准）。2、拆迁预定的安置房建筑面积与甲方提供的安置房建筑面积相差不超过3%，在3%范围按安置房评估价结算，3%范围外按甲方销售价结算。地。地下非机动车库按每户建筑面积拆一还一筑面积原则上相差不超过3平方，3平方内按1600元/平方互为结算，3平方外按市场价互为结算。3、48户住宅的房产测绘成果报告书中的封闭阳台建筑面积按水平投影面积全部计算建筑面积，乙方同意甲方提供的安置房阳台建筑面积也按水平投影面积全部计算建筑面积。4、装潢费补偿费以评估报告为基础，因评估价与市场价有差异，经甲方同意后在评估价基础上按市场价调整，所有装潢费由甲方承担。5、过渡期暂定为两年，过渡费计算标准：105.28平方米的户型按1000元/月/户，130.42平方的户型按1300元/月/户，157.86平方米的户型按1500元/月/户；搬家费按2000元/户；奖励20000元/户；公证费200元/户；评估费1600元/户；拆迁服务费8000元/户。本条所有费用由甲方承担……。2014年4月8日，豪润公司注册成立，注册资本金2000万元。2014年5月24日，豪润公司与苏豪公司签订了《补充协议（三）》，约定：根据甲、乙双方签订的《合作协议》、《补充协议（一）》和《补充协议（二）》的精神，甲方已按协议约定叁仟万借给乙方用于厂区搬迁、拆迁户搬迁和国有职工身份置换备用款全额回到仪征，乙方的厂区搬迁、拆迁户搬迁和国有职工身份置换工作将全面开展。一、根据《补充协议（二）》约定甲方借给乙方的叁仟万元资金到位时间迟了一个月，现甲方同意支付给乙方壹佰叁拾伍万元补偿金，补偿金支付时间待甲方土地摘牌成功后在乙方归还甲方叁仟万元借款内减除。二、厂区内48户不规范产权房中16户经过装潢，经两方协商决定：装潢补偿金必须控制在贰佰贰拾万元内（贰佰贰拾万元内乙方必须提供可以进甲方项目成本的依据，如依据不足，按乙方提供的依据数据结算），如超出甲方不承担超出的费用，由乙方承担……。三、红线范围内西北角一幢五层房改房由乙方负责必须全部收取拆迁房与安置房每平方米约100元差价，收取到差价全额归甲方所有……。四、乙方在拆迁房改房时必须严格按仪征市拆迁规定执行，即过渡费6元/月平方米计算、搬家费8元/平方米计算、多层楼房安置高层楼房增加安置建筑面积40平方米成本价格为2800元/平方米计算等。为此，《补充协议（二）》约定不规范产权房提高的过渡费、搬家费乙方应找合适的理由补偿给拆迁户，如房改房的拆迁户以此为由要求提高补偿标准，则提高的差额部分由乙方承担……八、甲方已在仪征市成立豪润公司，现甲乙双方新协议均由豪润公司签订履行（原宁波豪润公司与苏豪公司签订的所有协议均由豪润公司履行）……。2014年12月1日，苏豪公司与仪征市经信委、仪征市土地储备开发中心签订了《搬迁安置协议》1份，就搬迁地块内所涉78户居民的安置事项等内容进行了约定，约定仪征市土地储备开发中心应在出让文件中明确竞得人须按照相关要求进行安置房建设，安置房面积为9708平方米，非机动车车库面积为998平方米。安置房的回购价款由仪征市土地储备开发中心通过仪征市经信委支付地块受让单位，安置房收购价格为1100元/平方米，车库收购价格800元/平方米。2015年1月1日，豪润公司与苏豪公司签订了《补充协议（四）》，约定：根据甲乙双方签订的《合作协议》及其后签订的三份补充协议的精神，现双方就摘牌后甲方土地出让金的缴纳期限及双方结算有关事项进行协商，达成如下补充协议。一、甲方按“出让须知”期限交纳3300万元保证金，竞标摘牌成交后，双方按下列约定履行：（1）甲方于2015年元月18日前交付全部土地出让价款的65%（含保证金）；乙方在甲方交付此笔出让金后十个工作日内归还甲方根据合作协议借给乙方3000万元借款；（2）甲方于摘牌成交日起3个月内交付全部土地出让价款的25%。乙方首先将合作协议和补充协议约定的应返还给甲方的土地出让金扣除双方约定的费用后的余额支付给甲方；（3）甲方于摘牌成交日起6个月内，交付土地出让价款的10%……。二、甲方于2015年元月18日前交纳首期出让金后，乙方负责为甲方向银行贷款500万元、年利率为10.8%，甲方提供担保，乙方提供反担保。500万元给甲方使用后，反担保失效。双方约定：……3、500万元本金，甲方在国土局按建设进度支付安置房回购款后，甲方先回收500万元以外的部分，余下的500万元甲方在收到安置房回购款后三日内支付给乙方，如逾期支付，承担双倍银行同期贷款利息……。2015年1月16日，豪润公司与仪征市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》1份，约定豪润公司受让坐落于财政局西侧、真州西路北侧的总面积为26356平方米的国有建设用地使用权，出让价款为110300000元；豪润公司须提供与地块商品房同品质的安置房约9708平方米及车库约998平方米，安置房收购价格为1100元/平方米，车库收购价格为800元/平方米。合同签订后豪润公司按约给付了土地出让金，取得了上述国有建设用地使用权。2015年5月25日，豪润公司与苏豪公司签订了《补充协议（五）》，约定：依据甲、乙双方签订的《合作协议》及其之后签订的《补充协议（一）、（二）、（三）》及《国有建设用地使用权出让合同》的精神，双方就78户拆迁安置房的位置、面积等相关事宜磋商并达成如下协议。一、将拆迁安置房的位置集中安排在豪润真城小区5#楼，其中168㎡户型12户，100㎡户型30户，138㎡24户，115㎡12户，甲方每个面积户型各增加一套，以供乙方在拆迁安置时选择……。三、为了乙方在拆迁安置过程中减少矛盾，拆迁安置工作能够顺利进行，以如下原则进行安置房的面积确定：（1）30户100㎡的拆迁安置房建筑面积略大于100㎡，尽量控制在101㎡左右。（2）168㎡、115㎡、138㎡三种类型的拆迁安置房，阳台全封闭，阳台建筑面积按水平投影面积全部计入建筑面积；这种类型的拆迁安置房建筑面积按土地出让合同要求的建筑面积（168㎡、115㎡、138㎡）与拆迁前的套内面积除以房屋得房率所得到的额建筑面积相比较，二者取其大者。由此而确定的建筑面积与《补充协议（二）》中第一条第1款中约定的建筑面积存在面积差异（增加了建筑面积）。100㎡户型、115㎡户型、168㎡户型超出的建筑面积由乙方负责以2800元/㎡计算支付给甲方；138㎡户型（按2014年2月13日房产测绘成果报告书-仪房实测字第321081Q2014021103355号中的测绘面积）超出此建筑面积小于等于10㎡的按2800元/㎡计算支付给甲方，超过此建筑面积在10㎡以上的按4457元/㎡计算支付给甲方……。2016年3月14日，豪润公司与仪征市经信委、仪征市土地储备开发中心签订了《搬迁安置房建设补充协议》1份，协议约定安置房及车库收购总价为1147.72万元，仪征市土地储备开发中心按照房屋施工进度分期分比例向豪润公司支付上述款项。2016年8月25日、12月30日，豪润公司分别收到仪征市国土资源局安置房回购款344.316万元、459.088万元；2018年9月11日豪润公司收到回购款286.626万元，合计1090.03万元。2018年9月11日，经仪征经信委协调，豪润公司向苏豪公司预付安置房过渡费286.626万元。另查明，苏豪公司的原土地使用权证中载明的土地使用权面积为24887平方米，豪润公司取得国有建设用地使用权出让合同中出让的土地使用权面积为26356平方米，该26356平方米中除苏豪公司所有的24887平方米土地使用权外，还包括苏豪公司早期房改房占用的土地888.3平方米以及临近路边的存量国有建设用地580.7平方米。26356平方米减去24887平方米的差额为1469平方米（2.2亩）。对于双方存在异议的48户不规范产权房占地面积，豪润公司提供的勘测定界报告中载明实测面积为3643平方米（5.46亩），苏豪公司提供的同一单位出具的房屋占地面积测量图中载明房屋占地面积为1384.64平方米（2.08亩），上述3643平方米中包含了苏豪公司辩称的不规范房屋占地面积1384.64平方米。本案在审理过程中，双方确认市国土资源局给付苏豪公司土地出让金时所收取的各项税费共计2264.2463万元，占全部土地出让金的比例为20.528%。扣除上述税费后，仪征市国土资源局应当给付苏豪公司土地出让金8765.7537万元，其中除1147.72万元以外均已给付苏豪公司（2014年1月13日至2017年4月，苏豪公司已取得土地出让款合计7618.7537万元），该1147.72万元是仪征市财政局预留用于仪征市国土资源局根据搬迁安置房建设补充协议，按照安置房的施工进度向豪润公司支付安置房和车库的回购款。还查明，仪价服（2010）31号《关于公布仪征市区集体土地房屋拆迁各类补助费的通知》规定：一、住宅房屋搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬迁奖励费：（1）住宅房屋搬迁补助费，按被拆迁房屋建筑面积8元/平方米计算。（2）住宅房屋临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积6元/月平方米计算。（3）在规定拆迁期限内，住宅房屋的被拆迁人与拆迁人提前签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁，拆迁人可视拆迁项目情况给予被拆迁人不超过2万元的提前搬迁奖励费”……。本案二审的争议焦点为：1.苏豪公司和豪润公司对于政府返还款项分别享有何种权利；2.原审对于财政返还款项归属、拆迁费用和安置房差价的承担以及逾期利息、违约金的确定是否恰当。关于第一个争议焦点，本院认为，苏豪公司和豪润公司有权分享政府返还款项，苏豪公司的权利限于250万元/亩范围之内。理由是：1.《市城市规划委员会2013年度第四次会议纪要》第一条第4项（3）规定，规划部门会后与经信委对接，该规划设计条件由经信委和客商确认后提交，该地块自主平衡。结合苏豪公司与客商豪润公司之间就土地出让金的分配以及拆迁费用等内容进行多次磋商和约定的事实来看，该地块自主平衡指的是除政府外的主体之间自行平衡，也即政府返还款项应在苏豪公司和豪润公司之间进行自主分配；2.2013年12月30日三方《合作协议》及后续补充协议所确定的总基调为，苏豪公司负责拆迁、安置、国有职工身份置换、拆除所有建筑物工作，豪润公司承担拆迁、安置费用，净地交付国土部门。而市政府则需将该地块所得的土地出让金扣除规费后全额返还给苏豪公司。基于此协议，市政府仅收取规费，土地出让金并不归其所有。政府返还给苏豪公司的土地出让金作为拆迁安置房的建造资金。苏豪公司收到上述款项后即应按照《合作协议》第五条的约定收取厂区范围内的土地出让金（不含不规范产权房占地的土地出让金）（结算价为250万元/亩）以及为拆迁垫付的相关费用，并将其余款项返还给豪润公司；3.按照《补充协议（三）》约定，厂区范围内土地出让金（不含不规范产权房占地的土地出让金），结算价为250万元/亩，如摘牌成交价低于250万元/亩，豪润公司负责补足至250万元/亩。此约定的目的是保证苏豪公司取得固定收益。协议约定之后，甚至在实际挂牌价高于250万元/亩的情况下，双方并未就苏豪公司所享有的该项权利内容作出调整，理当继续按该标准结算土地出让金；4.2013年10月13日《合作协议》虽未生效，但从所约定的“双方该地块土地结算价为250万元/亩……如超出250万元/亩，乙方（苏豪公司）不得减少应支付给甲方的差价”等内容也可以看出，超过250万元/亩部分的土地出让金应由豪润公司享有。综上，就豪润公司所缴纳的土地出让金的分配而言，政府收取规费，标准为20.528%；苏豪公司有权收取厂区范围内（不包括不规范产权房占地）的土地出让金，标准为250万元/亩；豪润公司有权收取苏豪公司权利以外的政府返还款，并承担相关费用。关于第二个争议焦点，本院认为，原审法院对于部分款项的返还、相关费用的承担以及逾期责任的确定均有不当之处。具体而言：一、争议土地出让金的归属问题（一）不规范产权房的占地面积以及对应土地出让金的归属1．不规范产权房的占地面积问题本院认为，不规范产权房的占地面积应为5.46亩。理由是：（1）《关于2012-27幅拟出让地块（苏豪制衣厂地块）及周边情况的调研汇报》规划方案中载明苏豪制衣厂可出让用地面积约2.1公顷（31.5亩），结合“已剔除不规范产权楼面积”的表述、后附规划图以及苏豪公司的《国有土地使用证》所载其权属面积为24887平方米（约合37.3亩）的事实来看，未被纳入可出让范围的用地面积约为5.8亩；（2）2013年10月13日《合作协议》约定拆迁厂区内6层住宅（不规范产权房）占地约5.8亩。虽然该份协议未生效，但上述内容可以与前述政府文件相互印证；（3）豪润公司二审中补充提交的《关于协调苏豪制衣公司退城进园原址开发相关问题的请示》载明住宅房占地48户5.8亩亦可佐证不规范产权房的面积并非一审认定的2.08亩；（4）苏豪公司主张不规范产权房面积仅为房屋占地面积，但结合前述证据综合来看，不规范产权房面积应不限于房屋本身的占地面积，而应包括周边土地。鉴于豪润公司仅主张不规范产权房的面积为5.46亩，系对其自身权利的处分，依法应予支持。2.不规范产权房对应出让金的归属问题本院认为，根据2013年12月30日《合作协议》第五条的约定，不规范产权房占地的土地出让金应归属于豪润公司所有。一审法院也支持了该观点，仅对于面积作出了错误认定。苏豪公司未能提供证据证实返还不规范产权房占地的土地出让金的前提条件是无偿提供78户安置房，且豪润公司已实际提供了相应安置房，仅因办证问题调整了安置房交付方式，不能因此认定双方对该部分款项分配进行了调整，故对于豪润公司主张返还不规范产权房对应的土地出让金的诉求依法予以支持。结合前述面积的认定，苏豪公司应返还豪润公司不规范产权房的土地出让金为1084.7928万元[5.46亩×250万元/亩×（100-20.528）%]。（二）安置房回购款1147.72万元的归属问题本院认为，安置房回购款1147.72万元应归属豪润公司。理由是：1.基于争议焦点一的分析，苏豪公司的权利原则上限于其产权范围内的土地出让金，且标准为250万元/亩，超出部分根据《合作协议》约定应归属于豪润公司，此为确定相应款项归属的基本前提；2.从义务来源来看，《合作协议》第四条所作“乙方和见证方已向国土局咨询后明确，该土地挂牌出让时需无偿原地安置78户拆迁户作为出让条件之一”的约定仅系明确土地挂牌出让方对受让方的要求，而非该协议双方当事人之间设定的权利义务，豪润公司与苏豪公司之间的权利义务不受土地挂牌出让部门坚持或调整出让条件的影响。苏豪公司以挂牌出让条件发生变化为由主张安置房回购款归其所有的观点碍难成立；3.从回购原因来看，双方二审中一致认可之所以由无偿安置调整为回购，是因为国土部门提出无偿安置无法领取产权证。从该角度可见，回购的目的是顺利办理房产证，并非真正意义上的回购；4.从款项来源上看，政府部门已实际将豪润公司所支付的土地出让金11030万元扣除20.528%规费后，即8765.7537万元，分别依约支付给苏豪公司和豪润公司。可见，安置房回购款来自于豪润公司所缴纳的土地出让金，政府基于该地块自主平衡的原则下，将土地出让金悉数返还。对于讼争的1147.72万元而言，即便算作安置房回购款，也不能视为苏豪公司支付；5.从回购标准来看，《国有建设用地使用权挂牌出让须知》等证据证实安置房收购价格1100元/平方米，非机动车车库收购价格为800元/平方米，而通过《补充协议（三）》第四条“多层楼房安置高层楼房安置建筑面积40平方米成本价格为2800元/平方米计算”的约定来看，安置房建设成本明显高于回购标准，由此看出，所谓安置房回购并非实质意义上的购买；6.从数额上来看，讼争金额1147.72万元与苏豪公司依约取得250万元/亩之外所应返还豪润公司款项数额基本吻合[（279万-250万）×39.534亩=1146.486万元]，印证了双方前述回购原因的成立以及回购仅为形式的事实；7.根据《补充协议（四）》“500万元本金，甲方在国土局按建设进度支付安置房回购款后，甲方先回收500万元以外的部分，余下的500万元甲方在收到安置房回购款后三日内支付给乙方”的约定可以推知，豪润公司先回收借款之外的款项，再支付500万元借款，客观上印证了安置房回购款的权利人为豪润公司；8.2014年12月1日《搬迁安置协议》以及2016年3月14日《搬迁安置房建设补充协议》对相应条件作出了变更，苏豪公司对于条件的变更明确而未提出异议，各方对于该条件变更所产生的后果以及是否影响《合作协议》其他条款的履行亦未重新进行约定。加之，该条件的变更涉及的主体是豪润公司而非苏豪公司，不影响苏豪公司权利的实现，将其作为协议当事人主要是明确其于案涉土地挂牌出让前的拆迁和交付土地使用权证的义务以及协助回迁、处置矛盾等工作内容。所以，安置房提供方面的条件变化不应影响苏豪公司在先所作承诺。苏豪公司以无偿安置条件发生变更为由拒绝返还约定款项显然有悖于诚实信用原则；9.无论是无偿提供安置房还是以回购方式购买安置房，基于讼争地块自主平衡的基本原则下，摘牌价格高低与国家财政的收入无关，土地出让金均实际返还给苏豪公司和豪润公司，且应在双方之间基于协议再次分配。确定起拍价格高于双方合同约定的情况下，双方未就权利义务再次重新约定，仍需基于在先协议处理双方之间的款项分配问题。苏豪公司的权利范围仅及于土地出让金250万元/亩，其余款项应归属于豪润公司。从该意义上来说，无偿提供安置房与回购方式购买安置房并无本质区别。综上，豪润公司实际提供了符合约定的78套安置房用于拆迁安置，且已完成实际安置，其理当有权享有案涉安置房回购款1147.72万元。（三）厂区外土地出让金的归属问题本院认为，房改房占地2.2亩土地出让金437.096万元[250万元×2.2亩×（100-20.528）%]应归豪润公司所有。基于争议焦点一的分析，无论政府返还款项多少，苏豪公司仅有权收取其厂区范围内的土地出让金（不规范产权房占地除外）。对于厂区范围外的土地而言，政府之所以一并纳入出让地块并全额返还土地出让金，是要求用于厂区搬迁、拆迁户的拆迁、安置和国有职工身份置换等用途，以便于苏豪公司与豪润公司之间的自主平衡，而非特定指向于国有职工安置问题，如何分配有赖于双方的约定。再结合双方《合作协议》约定内容以及苏豪公司所享有的权利判断，厂区范围外土地所对应的土地出让金理当归属于豪润公司所有。当然，同样依据该协议以及《补充协议》的约定，豪润公司并非仅享有权利，其还需承担包括厂区外房改房拆迁所产生的拆迁费用和安置房安置。故对于双方而言，厂区外土地所对应的土地出让金归豪润公司所有并不违反权利义务对等原则，也更符合双方真实意思表示。二、各项拆迁费用和安置房差价的承担（一）拆迁费用1.16户不规范产权房装修补偿金额本院认为，《补充协议（二）》第一条第4项约定，装潢补偿费以评估报告为基础，因评估价与市场价有差异，经豪润公司同意后在评估价基础上按市场价调整，所有装潢费由豪润公司承担。《补充协议（三）》第二条进一步约定装潢补偿金控制在220万元内，如超出，超出部分由苏豪公司承担。根据上述约定可以看出，双方均认可市场价与评估价之间会有差异，亦通过协议形式确定了差异所产生的费用上限，现苏豪公司已提供证据证实实际装潢补偿费用高于220万元，且与拆迁安置合同相互印证，故其依据合同约定主张装潢费为220万元具有事实基础，应予支持。2.30户房改房拆迁奖励本院认为，根据《补充协议（三）》第四条的约定，苏豪公司在拆迁房改房时需严格按仪征市拆迁规定执行，其中明确列举的项目中虽没有拆迁奖励项目，但该条款尾部“等”字表明系不完全列举，应以仪征市拆迁规定为准。再根据仪价服（2010）31号《关于公布仪征市区集体土地房屋拆迁各类补助费的通知》第一条规定，“在规定拆迁期限内，住宅房屋的被拆迁人与拆迁人提前签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁，拆迁人可视拆迁项目情况给予被拆迁人不超过2万元的提前搬迁奖励费”。也就是说，根据当地政府政策规定，拆迁人可给予被拆迁人不超过2万元的提前搬迁奖励。《搬迁安置协议书》第八条亦对该项费用作出约定，未超出苏豪公司与豪润公司约定的权利义务范畴，不属于苏豪公司自行提高补偿标准而扩大的损失，故应由豪润公司承担相应费用。3.78户拆迁安置过渡费和30户房改房搬迁费用本院认为，对于48户不规范产权房过渡费，《补充协议（二）》约定按照不同的户型给付不同的过渡费，而相应户型约定与被拆迁房屋的面积相吻合，故根据被拆迁房屋建筑面积确定过渡费符合合同约定。苏豪公司主张应按其与被拆迁对象实际结算金额确定无合同依据，超出部分应由其自行承担。对于30户房改房过渡费和搬迁费用，《补充协议（三）》第四条对上述项目及标准作出了明确约定，并不包括30户房改房公证、评估、搬迁服务费、装修补偿费，且仪价服（2010）31号《关于公布仪征市区集体土地房屋拆迁各类补助费的通知》中亦无上述费用的规定。故苏豪公司的主张既无合同依据，也无法律依据。另外，《补充协议（三）》还约定房改房拆迁户如以不规范产权房拆迁户的过渡费、搬迁费标准过高为由要求提高补偿标准，提高的差额由苏豪公司承担，表明30户房改房与48户不规范产权房就过渡费和搬迁费的约定标准明显不同，苏豪公司要求按照统一标准计算该费用有违合同约定。综上，原审法院对于78户拆迁安置过渡费、30户房改房搬迁费用、拆迁奖励费以及16户不规范产权房装修补偿金额的确定并无不当，对相关上诉请求不予支持。应由豪润公司负担的拆迁费用为572.6269万元（装潢补偿金220万元、过渡费138.5342万元、搬迁费214.0927万元）。（二）残值费用本院认为，豪润公司主张残值费用为6.482928万元，苏豪公司认可豪润公司主张金额，本院对于该项费用依法予以确认。（三）安置房面积差价本院认为，案涉国有土地招拍挂程序于2015年年初完成，其后双方又在《合作协议》、《补充协议》（一）、（二）、（三）的基础上就78户拆迁安置房的位置、面积等相关事宜进行了磋商并于2015年5月25日达成《协议书》（五）。根据《补充协议》（二）第一条第1项的约定，被拆迁房为多层建筑，安置房为高层建筑，每户公摊建筑面积平均增加10平方米。苏豪公司同意每户增加的10平方米建筑面积按2800元/平方米的价格支付给豪润公司（以实际发生为准）。该义务的约定与《合作协议》所约定的拆一还一（被拆迁房屋的建筑面积为60.53㎡、105.28㎡、130.42㎡、157.86㎡）、原地安置的基本原则以及该土地挂牌出让时需无偿原地安置78户拆迁户作为出让条件并不矛盾，与出让须知所确定的豪润公司需在地块内集中统一配建不少于9708平方米安置房及998平方米非机动车车库（户型为100㎡30套、115㎡12套、138㎡24套、168㎡12套）的约定也无冲突。豪润公司理应有权收取超出被拆迁房屋建筑面积部分的对价，并有义务配建符合出让须知确定的安置房，只是对于其中因被拆迁房屋与安置房屋的公摊不同而增加安置面积所对应的购房款由谁最终取得进行了特别约定。鉴于《协议书》（五）对于《补充协议》（二）、（三）的相关条款并未作出实质性改变，仅系对于100㎡、115㎡、168㎡三种户型超出建筑面积部分的单价作出了补充约定，并对138㎡户型超出建筑面积10㎡以内和以外部分的给付标准作出了明确约定。也就是说，针对安置房差价款的问题，双方通过《协议书》（五）对在先约定进行了细化和补充，相关约定均可作为确定双方权利义务的依据。苏豪公司主张其仅需承担超出出让须知所载9708平方安置房以及998平方车库之外部分的差价款的观点无事实和法律依据，依法不予支持。具体来说：（1）48套不规范产权房安置房建筑面积差价为173.4791万元（565.32㎡*2800元/㎡+34.08㎡*4457元/㎡）。根据《补充协议》（二）的约定以及《国有建设用地使用权挂牌出让须知》的内容，预定安置房分别为115㎡12套、138㎡24套、168㎡12套，该标准既考虑了拆一还一的基本原则，也考虑了因拆迁多层安置高层所产生的公摊面积差的问题，进而要求豪润公司所建安置房在被拆迁房屋建筑面积的基础上平均增加10㎡，但同时也约定该10㎡部分需要以2800元/平方米的单价由苏豪公司支付给豪润公司。该协议还对实际安置房屋仍高于预定安置房建筑面积的部分作出约定，即误差3%以内的部分按照安置房评估价计价，再超出部分按豪润公司销售价计算，形成递进结算模式。而《协议书》（五）对于前述约定进行了有利于苏豪公司的调整和补充，即对于100㎡、115㎡、168㎡三种户型安置房，实际安置面积超出预定建筑面积部分统一按照2800元/平方米结算；对于138㎡户型的安置房，超出预定建筑面积部分10㎡以内的按照2800元/平方米计算，再超出部分按4457元/平方米结算。一审法院根据48户被拆迁房屋面积（6287.76㎡）、实际安置房屋面积（6887.16㎡，其中138㎡户型超10㎡的面积为34.08㎡，其他户型超被拆迁房屋面积为565.32㎡）以及单价的约定确定48套不规范产权房安置房建筑面积差价并无不当，不予调整。（2）48套不规范产权房的安置非机动车库建筑面积差价总额为20.2864万元（50.23㎡*1600元/㎡+46.32㎡*2800元/㎡）。《补充协议二》中第一项中第2条约定：地：地下非机动车库按每户建筑面积拆一还一筑面积原则相差不超过3平方，3平方内按1600元/平方互为结算，3平方外按市场价互为结算。一审法院结合被拆迁车库建筑面积（998.01㎡）、实际安置车库面积（1094.56㎡,3㎡范围外的面积为46.32㎡）以及上述单价约定确定48套不规范产权房的车库建筑面积差价具有事实和法律依据。（3）30户房改房建筑面积补差409.3302万元（1397.04㎡*2800元/㎡+60.53㎡*100元/㎡*30户）。其一、根据《补充协议三》第四条约定：多层楼房安置高层楼房增加安置建筑面积40平方米成本价格为2800元/平方米计算。按照现有证据可以证实增加安置面积合计1397.04平方米，而协议约定的单价为2800元/平方米，故而得出30户房改房安置房建筑面积差价费用总额为391.1712万元（1397.04㎡*2800元/㎡）。其二、根据《补充协议三》第三条约定：红线范围内西北角一幢五层房改房由苏豪公司负责必须全部收取拆迁房与安置房每平方米约100元差价，收取到差价全额归豪润公司所有，如苏豪公司未收取或未收足差价，则由苏豪公司出资支付给豪润公司应得的全额差价。30户房改房拆迁房与安置房固定补差（共5层）小计补差为18.1590万元（60.53㎡*100元/㎡*30户=181590元）。一审法院按照上述约定计得30户房改房建筑面积差价款具有事实和法律依据，应予支持。综上，苏豪公司应当向豪润公司支付的面积补差款为603.0957万元（173.4791万元+20.2864万元+409.3302万元）。三、逾期利息及迟延移交土地违约金（一）逾期利息1.违约补偿金135万元所产生的逾期利息本院认为，根据《补充协议（三）》第一条约定，因豪润公司出借给苏豪公司的3000万元中有2000万元到位时间延迟一个月，故豪润公司同意支付给苏豪公司135万元补偿金，并约定豪润公司摘牌成功后，在苏豪公司归还3000万元借款内减除。就款项性质而言，该笔补偿金系对于2000万元借款迟延给付的违约赔偿，金额确定且不变；就给付时间而言，双方约定待苏豪公司返还借款时予以扣减，表明该笔款项的支付时间取决于苏豪公司返还借款的时间，完全由其掌控，与豪润公司无关。苏豪公司主张其基于豪润公司的请求应扣未扣该笔款项，但其并未提供证据证实，豪润公司亦予否认，故应由苏豪公司承担举证不能的不利后果；就诉请发起主体而言，苏豪公司未就本项费用向豪润公司提起反诉，仅系豪润公司自愿减扣135万元，法院本不宜直接对逾期利息作出裁判，但因豪润公司自愿承担截止2016年4月20日的逾期利息7.9585万元（2015年1月23日至2016年4月20日按年利率4.75%计息），故在计算苏豪公司向豪润公司应付款时，对于豪润公司自愿给付的逾期利息可予扣减。2.土地出让金逾期付款利息本院认为，豪润公司有权主张因土地出让金逾期返还所产生的逾期付款利息。理由是：根据《合作协议》第五条的约定，苏豪公司有义务于收到政府返还的土地出让金后扣除其应得的部分以及已支付的费用部分，及时返还给豪润公司，但因苏豪公司未按约向豪润公司返还相关款项，理当承担逾期付款利息责任。其一、除面积补差款之外的577.7191万元应从2016年1月20日计息。根据《补充协议》（四）第一条的约定，豪润公司摘牌后交付土地出让款的90%后，苏豪公司即需将土地出让金扣除双方约定的费用后的余额支付给豪润公司。2015年7月22日，豪润公司付清90%土地出让金，苏豪公司也已收到政府返还的土地出让金6700万元，应在合理期间内向豪润公司支付除面积补差款之外的土地出让金。豪润公司放弃一定期限利益，主张自2016年1月20日起计算该项损失并无不当，应予支持。其二、对于面积补差款603.0957万元逾期支付的利息损失，因最后一批安置房于2018年10月10日交付完毕，安置房面积差也已确定，豪润公司主张因该部分款项未及时支付所产生的逾期利息自该日起计算具有事实和法律依据，可予支持。至于逾期付款利息标准问题，豪润公司主张按照同期银行贷款利率标准计算不违反法律规定，依法予以支持。（二）迟延移交土地违约金本院认为，豪润公司主张苏豪公司存在逾期交付土地的事实，其理当承担举证责任，但就目前的证据而言，尚无法证实苏豪公司向国土部门迟延交付土地的事实存在，故应由豪润公司承担举证不能的不利后果。对豪润公司的该项上诉请求不予支持。综上，由于二审出现新证据，致使本案事实发生变化，原审适用法律不当，本院依法予以改判。苏豪公司应当向豪润公司返还土地出让金1180.8148万元（7618.7537万元-6331.9316万元-572.6269万元-135万元-7.9585万元+609.5781万元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省仪征市人民法院(2018)苏1081民初228号民事判决书；二、仪征苏豪制衣有限公司需于本判决生效之日起十日内向仪征豪润置业有限公司返还土地出让金1180.8148万元及土地出让金逾期返还利息损失（以577.7191万元为基数，自2016年1月20日起至2018年10月10日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以1180.8148万元为基数，自2018年10月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回仪征豪润置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费73254元、保全费5000元，合计78254元，由仪征苏豪制衣有限公司负担55000元，由仪征豪润置业有限公司负担23254元；二审案件受理费73254元，由仪征苏豪制衣有限公司负担53254元，由仪征豪润置业有限公司负担20000元。本判决为终审判决。审判长  苏岐华审判员  刘莉莉审判员  袁海兰二〇二〇年十二月二十九日书记员  郑桂江附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。