甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终3480号上诉人（原审被告）：常蓉，女，1982年3月22日出生，汉族，住兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：冉丽霞，女，1995年6月25日出生，汉族，住甘肃省定西市安定区。上诉人常蓉与被上诉人冉丽霞房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常蓉上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或驳回冉丽霞的诉讼请求;2、本案一、二审案件受理费由冉丽霞负担。主要事实和理由：一、一审法院认定租赁期错误，一审认定为3.5个月，租赁期应从钥匙交付之日到归还之日，即2018年5月14日至2019年1月16日，共8个月零2天。二、常蓉已经履行了辅助冉丽霞办理营业执照的义务，且同为租赁案外人张庆明可以办理执照，其不能办理与常蓉无关。一审法院认定常蓉将商铺再次出租的公告贴在商铺门口，但常蓉并未张贴过，一审认定错误。三、一审判令退还转让费和押金明显错误。根据双方合同约定，乙方在没有发生重大事故时，商铺可以正常使用的情形下，可以退还给乙方押金2万元，但本案中，冉丽霞私自终止合同，属于重大事故，不应该退还押金。因冉丽霞未办理营业执照，让常蓉退还转让费有失公允。四、一审法院程序违法，本案已超期8个多月，违反法定期限，应发回重审。冉丽霞辩称：驳回上诉，维持原判。冉丽霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令常蓉立即返还房屋押金、租金以及转让费150000元整；2、判令常蓉赔偿经济损失100000元整；3、判令常蓉承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年7月19日，常蓉（乙方）与甘肃信通通利房地产开发有限公司（甲方）签订《欣欣嘉园项目商铺租赁合同》，约定：甲方将位于兰州市城关区××号××小区××号商铺××方，出租商铺面积为233.48平方，租赁期自2017年11月1日至2020年10月31日；承租商铺仅作为经营餐饮、百货使用，在租赁期间内未甲方的书面同意，不得擅自增加或改变约定的用途（不得擅自分割商铺）转租给第三人，否则甲方有权解除合同；乙方保证承租本商铺由乙方本人进行经营，如乙方经营人发生变更时，必须经甲方同意，并将经相关政府部门审批的变更手续报甲方备案，甲方及时组织变更后的经营人办理相关合同签订、保证金交纳等后续手续。双方还约定了其他事宜。2018年5月14日，冉丽霞向常蓉支付房屋订金15000元，常蓉出具收条。2018年5月15日，冉丽霞与常蓉签订了《商铺租赁合同》，约定：常蓉将位于兰州市城关区××号××小区××商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给原告，商铺面积为195平方米，租期二年，自2018年5月15日至2020年5月15日，租金每月14625元，缴纳方式为每半年开始前7日内预付下半年租金；冉丽霞在租赁期间应交纳押金30000元，如果双方终止合同，冉丽霞在没有发生重大事故，房屋可以正常使用的情况下，退还押金30000元；双方签订合同时，冉丽霞向常蓉一次性交纳20000元转让费；在冉丽霞办理工商、税务等手续时，常蓉应为提供房屋的相关证明文件。双方还约定了其他事宜。合同签订当日，常蓉将涉案商铺交付冉丽霞使用。冉丽霞于2018年5月25日向常蓉转账30000元、2018年5月27日向常蓉转账5000元、2018年5月28日向常蓉转账20000元、2018年5月29日向常蓉转账10000元、2018年6月12日向常蓉转账20000元。期间，常蓉于2018年5月25日向冉丽霞出具收条一份，内容为“今收到冉丽霞伍万元整（50000元）房费”。后冉丽霞称常蓉无权转租涉案房屋且未按合同约定向其提供涉案房屋的相关证明文件，致使冉丽霞无法办理营业执照及开张营业，遂要求解除合同、退还租金等，而常蓉认为其已按合同约将涉案房屋交付给冉丽霞，冉丽霞已实际使用，常蓉无违约行为，冉丽霞所诉无事实及法律依据。双方遂酿成纠纷。另查明，本案在审理中，常蓉已将涉案商铺另行出租于他人，用于经营“凯旋门中西餐厅”。冉丽霞于2019年1月16日将涉案房屋钥匙交还给常蓉。一审法院认为，本案争议焦点为：1、冉丽霞于2018年5月25日向常蓉出具的收条中50000元是否包括冉丽霞于2018年5月25日通过转账向常蓉支付的30000元；2、冉丽霞要求解除《商铺租赁合同》并要求常蓉返还房屋押金、租金以及转让费150000元、赔偿损失等各项主张有无事实及法律依据。一、冉丽霞于2018年5月25日出具的收条中50000元是否包括于2018年5月25日通过转账支付的30000元。双方于2018年5月15日签订《商铺租赁合同》，依合同约定，在签订合同后应向常蓉支付半年租金87750元（14625元/月×6个月=87750元）、押金30000元、转让费20000元，合计137750元。2018年5月14日，冉丽霞向常蓉支付订金15000元，签订合同后，冉丽霞又于2018年5月25日、5月27日、5月28日、5月29日共计向常蓉转账支付65000元，如按冉丽霞陈述2018年5月25日出具的收条中不包括其于同日向被告转账支付的30000元，则截止2018年5月29日，已合计向被告支付130000元，于同年6月12日再向常蓉转账支付20000元，不合情理，对冉丽霞陈述其于2018年5月25日转账支付30000元、另外又支付了50000元的主张，不予采纳。对常蓉辩称冉丽霞共计向其支付120000元，予以采信。二、冉丽霞要求解除《商铺租赁合同》并要求返还房屋押金、租金以及转让费150000元、赔偿损失等各项主张有无事实及法律依据。双方签订的《商铺租赁合同》约定，原告办理工商、税务等手续时，常蓉应为冉丽霞提供房屋的相关证明文件。常蓉与甘肃信通通利房地产开发有限公司签订《欣欣嘉园项目商铺租赁合同》明确约定涉案商铺不能擅自转租，且约定必须由被告本人经营，如经营人发生变更也需经甘肃信通通利房地产开发有限公司同意，常蓉提交的用于证明涉案商铺的权利人甘肃信通通利房地产开发有限公司同意其转租的介绍信中，甘肃信通通利房地产开发有限公司出具时间为2018年6月28日，涉案商铺所在街道的社区居委会在介绍信上注明“情况属实”的时间为2018年7月26日，常蓉无证据证明其将该介绍信及时交给了冉丽霞；且常蓉提交证据证明其将兰州市城关区雁儿湾248号欣欣嘉园小区东区11-103号商铺中面积46平方米的部分出租给案外人张庆明，说明对其承租的兰州市城关区雁儿湾248号欣欣嘉园小区东区11-103号商铺进行了分割并转租。综上，常蓉未提供证据证明其为冉丽霞提供了适合办理营业执照对于经营场所所要求的相关证明文件。双方发生纠纷后，常蓉即在涉案商铺门上张贴出租商铺的联系电话，且在本案审理中，将涉案商铺另行出租他人、收回涉案商铺的钥匙的行为表明，常蓉同意并解除与冉丽霞签订的租赁合同，故对冉丽霞要求解除租赁合同的主张，予以支持，对常蓉要求继续履行租赁合同的抗辩，不予采纳。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对要求返还房屋押金、租金以及转让费的请求，因已于2018年5月15日将涉案商铺交付冉丽霞，陈述其于2018年8月底向常蓉腾交涉案商铺，且于2018年8月27日递交起诉状，其应支付自承租商铺至腾交商铺期间的租金51187.5元（14625元/×3.5个月=51187.5元）；关于原告要求退还的押金，因双方签订的租赁合同已解除，常蓉没有证据证明涉案商铺存在不能正常使用的情形，故常蓉应退还交纳的押金；关于要求退还转让费的请求，冉丽霞承租涉案商铺的目的是用于经营，但因未能办理营业执照、未开展经营，故常蓉在收取使用商铺期间的租赁费后，退还原告支付的转让费。关于冉丽霞要求赔偿损失的请求，冉丽霞陈述其主张的损失100000元包括向他人支付的装修费、设计费70600元及预期可得利益29400元，冉丽霞提供的照片显示，其对涉案商铺并未进行装修，且冉丽霞无证据证明其预期可得利益，故对冉丽霞要求赔偿损失的请求，不予支持。综上，常蓉应返还冉丽霞房屋押金、租金以及转让费共计68812.5元（120000元-51187.5元=68812.5元）；据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告常蓉于本判决生效后十日内返还原告冉丽霞房屋房租、押金、转让费共计68812.5元；二、驳回原告冉丽霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原告冉丽霞承担3530元，被告常蓉承担1520元。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，常蓉称其已在与冉丽霞签订合同时，将需要办理营业执照的相关材料交付给冉丽霞，但根据其提交的用于证明涉案商铺的权利人甘肃信通通利房地产开发有限公司同意其转租的介绍信的证据，恰能证明其在与冉丽霞签订合同时并无取得涉案商铺的权利人甘肃信通通利房地产开发有限公司的转租证明，亦能证明常蓉在出租时并未完全提供办理营业执照的相关文件。同时，其也无证据证明将该转租证明交付给冉丽霞，故常蓉并未完全履行双方合同约定的协助办理营业执照的义务，一审法院以证据不足不予支持常蓉按约定提供了办理营业执照相关的证明文件的抗辩并无不当。关于租赁期限的认定。常蓉主张租赁期限应自出租之日起（2018年5月14日）至冉丽霞交还钥匙之日（2019年1月16日）止，但根据在卷的证据，常蓉已于交付钥匙之前将涉案商铺欲再次出租，且在交付钥匙之前涉案商铺已被“凯旋门中西餐厅”装饰涉案商铺门头，故常蓉主张依据归还钥匙日期计算租赁期限无事实依据，本院不予采信。一审法院对转让费和押金的认定并无不当，本院不再赘述。依据《最高人民法院关于适用的解释第三百二十五条》规定:“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”常蓉主张的本案一审超出审理期限不属于上述法律规定的严重违反法定程序的事项，本院对该诉求不予支持。综上所述，上诉人常蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由上诉人常蓉负担。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云翮审判员 周瑞芹二〇二〇年十二月二十一日书记员 卢淑娟