甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3310号上诉人（原审被告）：兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地：兰州市七里河区小西湖西津东路**。法定代表人：尚峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何志文，男，1968年11月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：苗国飞，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑会琴，甘肃诺典律师事务所律师。上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称民城公司）因与被上诉人何志文房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市西固区人民法院（以下简称一审法院）（2020）甘0104民初1388号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人民城公司的委托诉讼代理人王生辉、周晓阳，被上诉人何志文的委托诉讼代理人郑会琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。民城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人关于违约金的诉讼请求超过法定诉讼时效期间，一审法院支持该项诉请于法无据。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”一审查明，上诉人于2011年4月30日将案涉房屋交付被上诉人，故被上诉人在2011年4月30日入住房屋的第181个工作日即2012年1月8日，就应当知晓其权利受到了损害，其主张违约金的诉讼时效期间应从2012年1月8日起计算，届满时间为2014年1月7日。至上诉人于2020年5月提起本案诉讼时，早已超过了法定诉讼时效期间，且被上诉人也未提供证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，故被上诉人关于违约金的诉讼请求不应支持。二、一审法院认定上诉人构成违约并判决上诉人承担迟延履行金没有事实及法律依据。1.依据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，案涉房屋属于尚未登记的不动产，首次申请登记的可由购房人申请办理产权证。产权人办理不动产权证既是权利也是义务，开发商办理不动产权证是基于委托代理关系，法律并未强制规定办理不动产权证属于开发商的义务。房屋所有权证书应由县级以上地方人民政府房产管理部门颁发，上诉人不是法定的颁发房屋所有权证书的主体。本案中，被上诉人怠于履行自己的职责，在案涉房屋五证齐全的情况下，被上诉人作为购房人应依法申请办理产权证，而上诉人的职责是配合提供相应的资料。被上诉人没有委托上诉人代为办理产权证，上诉人既无权申请，也没有义务申请办理产权登记，故不存在产权登记违约的事实。2.一审判决上诉人承担迟延履行金属于适用法律错误。迟延履行金的概念规定于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条中，其计算标准规定在《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条。从上述规定内容可以看出，迟延履行金适用在民事案件执行阶段，针对的是民事案件进入执行阶段后的被执行人。本案中，上诉人并非被执行人，因此，被上诉人起诉上诉人承担迟延履行金无事实及法律依据。三、上诉人已经完成合同约定的协助办证义务，一审判决人为制造了新的执行困难。上诉人在庭审中提交了兰州市房屋历史遗留问题办公室的受理回执以及兰州市政府相关政策文件，可以证实上诉人于2020年6月9日已经完成了《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的协助办证义务，一审判决上诉人在判决生效之日起30日内向房产登记机关报备案涉房屋办理权属登记所需材料，并协助被上诉人办理权属登记，否则应承担高额的迟延履行金，完全忽视了上诉人已经全部完成协助义务的客观事实和在执行过程中可能存在的困难。何志文辩称，一、上诉人逾期未向不动产管理部门提交办理房屋权属证书所需全部登记备案材料并配合被上诉人办理房屋权属证书的行为属于严重违约，一审判决上诉人向被上诉人按照合同约定支付违约金于法有据，应予维持。关于上诉人是否违约的问题。被上诉人与上诉人约定，上诉人应在房屋交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人至今未提交证据证明其已向产权登记机关提供了备案资料的事实表明，上诉人并未履行向产权登记机关报送有效资料的义务。关于违约金的诉讼时效问题。本案中，被上诉人诉请的违约金是基于上诉人逾期配合办理房屋权属证书的物权请求权而产生，上诉人至今尚未履行该义务，其违约行为属持续状态，被上诉人提起诉讼并未超过法定的诉讼时效期间。一审判决的违约金根本不足以弥补被上诉人因房屋没有产权证而带来的实际经济损失，上诉人擅自变更规划，增设违法建筑，被上诉人的损失显而易见。二、被上诉人按照《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，要求上诉人向不动产管理部门提交办理房屋权属证书所需全部登记备案材料并配合上诉人办理房屋权属证书有法定依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付违约金。”的约定，以及《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，上诉人有法定及约定义务应向不动产管理部门提交办理房屋权属证书所需全部登记备案材料并配合被上诉人办理房屋权属证书。上诉人未履行上述义务，一审判决支持迟延履行金并无不当。关于一审判决上诉人配合被上诉人办理房屋权属证书的问题。本案中，上诉人所述容积率问题事实上系其自身违法行为造成，上诉人在开发建设案涉房产项目过程中，增设了类似于泉州酒店这样的违法建筑以及擅自增加层高，行政部门在执法过程中发现上诉人的该项违法行为，向其进行了书面告知，并要求其补缴因增设导致容积率变更部分的土地出让金，而上诉人考虑到其商业利益没有向相关政府部门缴纳，从而导致案涉房屋至今无法办理房屋权属证书。三、上诉人至今未向不动产管理部门提交办理房屋权属证书所需的全部登记备案材料，上诉人称其已完成协助义务属虚假陈述，上诉人提交的证据显示，其只是向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提出了解决案涉房屋历史遗留问题的申请，但该指挥部办公室并非不动产管理部门。四、上诉人所称执行过程中存在迟延履行金难以确定的问题不存在，是其为了自身利益的强词夺理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。何志文向一审法院起诉请求：1．判令被告支付违约金432.86元；2．判令被告向房屋产权登记机关报备权属登记所需资料，协助原告办理房屋权属登记，逾期则按已付房款的日万分之一向原告支付迟延履行金；3．本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：何志文与民城公司于2010年9月8日签订《商品房买卖合同》，约定：何志文购买案涉房屋，总价款432,862元；民城公司应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因民城公司的责任，何志文不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款0.1%支付违约金。何志文依约向民城公司付清购房款，民城公司向何志文交付房屋。其后，民城公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料向产权登记机关备案，酿成本案纠纷。另查明，2012年9月24日，兰州市国土局下发《关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知》，该通知要求民城公司须补缴国有建设用地使用权出让价款48,320,538元。并要求民城公司接此通知后，持与该局签订的协议书及支付凭据办理有关手续。此通知自下发之日起三个月内，民城公司应付清全部国有建设用地使用权出让价款，否则，该通知无效，重新办理。民城公司接此通知后，未补缴土地出让金。又查明，2019年12月16日，民城公司委托兰州房地产测绘中心对“华都天韵”项目进行了测绘，取得《房屋面积实测绘成果报告书》。2020年6月9日，民城公司依《兰州市人民政府办公室关于印发解决房屋产权登记发证历史遗留问题实施意见的通知》，向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提出申请，请求解决“华都天韵”项目产权证登记发证的历史遗留问题。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、民城公司的合同义务是否履行，是否构成违约及是否应当承担违约责任及迟延履行金；二、何志文主张逾期协助办证违约金是否超过诉讼时效。一、关于民城公司的合同义务与违约责任的问题何志文与民城公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，商品房买卖合同中，商品房买受人不仅仅享有开发商交付商品房的权利，同时还享有开发商将房屋所有权转移登记至买受人名下的权利。本案中，何志文已全额支付购房款，但民城公司至今未能为何志文办理房屋所有权转移登记，根本原因是民城公司未履行合同第十五条的约定，向房屋产权登记机关报备需由其提供的产权登记资料，该报备行为既是合同义务也是法律义务，其至今没有完成，构成违约，何志文诉请民城公司承担违约责任并继续履行合同义务，本院予以支持。对于违约责任，民城公司应按照合同第十五条“按已付房价款0.1%”的约定支付违约金432.86元（432,862元×0.1%）。对于继续履行，鉴于本案实际情况，为保障权利人的权利得到及时保护，督促义务人尽早履行义务，确保商品房买受人的权益得到全面实现，本院限定民城公司三十日内履行向房屋产权登记机关提交办证所需资料的义务，逾期则以原告已付房款总额为基数，按日万分之一的标准支付迟延履行金，但最高以不超过房款总额30%为限。至于民城公司抗辩认为因项目建设规划发生变更，政府通知其补缴土地出让金的行政行为不当，其未补缴而致房屋不能依约办理权属证书，是政府过错行为导致，其并无违约行为，以及抗辩认为办理房屋权属证书是买受人的义务和属于行政诉讼范畴，对此，本院认为，房屋权属登记是行政行为，但民城公司向房屋产权登记机关报备办证所需资料是合同义务及法律义务，受民事法律规制，同时民城公司亦未提交证据证明其认为政府行为有过错，自其向买受人交付案涉房屋这么多年来与政府职能部门通过有效途径予以解决。买受人至今不能办理案涉房屋权属证书的原因是民城公司变更规划条件、需补缴土地出让金、其未补缴而致不能按期向房屋产权登记机关报备办证所需资料所致，责任在民城公司而非买受人，因此，对民城公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。另外，民城公司抗辩认为其现已报备了资料，履行了合同约定的协助办证义务，本院对此抗辩意见不予采纳。民城公司未向不动产登记主管部门报备办证资料，其提交的证据显示，其向兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题指挥部办公室提出了解决涉案房屋上历史遗留问题的申请，但是，该指挥部办公室不是不动产登记主管部门，民城公司向该指挥部办公室提交申请不是履行合同义务的行为。二、关于何志文主张民城公司支付逾期协助办证违约金的诉请是否超出诉讼时效的问题民城公司向何志文交付房屋后，未在约定期限内将办理房屋产权登记所需资料报房屋产权登记机关备案，构成违约，直至2019年12月16日，民城公司向兰州市房地产交易中心申请对房屋面积进行测绘取得测绘报告，但仍未报备其他办证资料，可见，民城公司的违约行为持续至今。何志文的诉讼并未超过诉讼时效，本院对民城公司提出的诉讼时效抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百零七条规定，判决如下：一、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告何志文支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金432.86元；二、被告兰州民城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，向房屋产权登记机关报备原告何志文所购案涉房屋权属登记所需资料，协助原告何志文办理房屋权属登记；逾期则向原告何志文支付迟延履行金（按案涉房屋总价款日万分之一支付，计算至兰州民城房地产开发有限责任公司向房屋产权登记机关报备原告何志文所购案涉房屋权属登记所需资料之日止，以最高不超过案涉房屋总价款百分之三十为限）。如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费50元，由被告兰州民城房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院另查明，2017年10月23日民城公司的法定代表人尚峰向业主出具书面文件，内容为：“华都天韵业主：产权证办理卡到市国土资源局，请各位业主向市政府、市国土资源局反映。现我公司多次反映已无力解决。”一审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以认定。根据诉、辩双方意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人关于支付违约金的请求权是否超过诉讼时效期间；二、民城公司是否构成违约，应否承担支付迟延履行金的责任。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本院查明，2017年10月23日，民城公司法定代表人尚峰向业主出具的书面文件的内容表明，民城公司系于2017年10月23日确定案涉房屋房产证无法办理并告知了业主，被上诉人是自该日起知道权利受到损害，故被上诉人请求支付违约金的诉讼时效期间应从2017年10月23日起开始计算，至被上诉人提起本案诉讼之时，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定。据此，民城公司所提被上诉人诉请支付违约金的请求权已超过诉讼时效期间的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。民城公司与被上诉人在所签《商品房买卖合同》第十五条产权登记条款中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据该约定，民城公司除负有向被上诉人交付房屋的合同义务之外，还应将需由其提供的办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案的义务。此外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，民城公司对被上诉人申办房产证负有协助义务。根据相关法律规定，在商品房买卖关系中，开发商依法向买受人交付的房屋既包括实物交付，也包括证件交付。本案中，民城公司虽然完成了房屋的实物交付义务，但办理房产证并交付买受人的义务至今未完成，其行为构成违约。经本院审查，案涉房屋不能办理房屋产权登记是因项目建设中发生规划条件变更，民城公司需要补缴土地出让金所致，但民城公司至今未向土地行政管理部门交纳应补缴的土地出让金。民城公司虽称不能如期为被上诉人办理房产证系政府行为导致，其不构成违约，但其在本案审理中未提供充分证据证明其主张，应当依法承担不利的后果。据此，一审判决认定民城公司构成违约并承担责任并无不当，本院予以确认。关于民城公司是否应当承担迟延履行金的问题。由于民城公司自房屋交付至今已经严重逾期履行协助办理房屋所有权登记手续，一审法院判决限其于判决生效后三十日内履行协助办理房屋权属登记所需资料的报备义务，逾期则承担迟延履行金符合法律规定。民城公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，民城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王瑞莲审 判 员 石 林审 判 员 王锡东审 判 员 金文丽审 判 员 王 晖二〇二〇年十二月十四日法官助理 杨小艳书 记 员 汪冰花