宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4416号 上诉人（原审被告）：宁夏金色阳光房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场**楼**。 法定代表人:金昌福,该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：王秀苹，女，1962年12月5日出生，汉族，退休职工，住址宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）因与被上诉人王秀苹商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用二审程序，由审判员独任公开开庭进行审理，上诉人金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣参加诉讼，被上诉人王秀苹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 金色阳光公司上诉请求：1、请求撤销一审判决书第一项、第二项、第三项内容，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费等由被上诉人全部承担。事实和理由：一、依据双方签订的《银川市商品房买卖合同》第十条约定，应当以“实际交付房屋”为依据，而非以取得竣工备案表或者办理产权证书为界，其次被上诉人的上诉日期为2020年6月30日，明显超过了诉讼时效；二、一审法院没有考虑公平原则，对上诉人极为不公平，导致合同违约的原因系第三人即工程承包人将上诉人的工程款挪作他用所致；三、上诉人未办理权属证书的原因是第三人导致；四、因疫情影响，上诉人房屋办理产权证书的工作也被延误，一审法院应当免除上诉人在此期间的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，错误认定证据，致使错误判决。 王秀苹经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 王秀苹向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担逾期交房的违约责任,对逾期交房违约金依法申请调增至万分之二,向原告支付自2015年2月1日起计至涉案房屋取得竣工备案表之日止的违约金及租房损失，违约金和租房损失暂计算64000元(违约金从2015年2月1日计算至2015年6月14日，计算133天，从2018年10月16日计算至2020年6月30日，计算623天，以上共计算756天，按照每日万分之0.5计算，违约金共计6549.76元；房租损失53200元，从2015年6月15日计算至2018年10月15日，租房期间原告交纳的暖气费及卫生费4250元)；2、请求法院判令被告承担逾期办理产权登记证的违约责任,向原告支付违约金，以房屋总价173290为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,从2015年5月1计算至完成产权登记日止,违约金暂计算为62470.29元（从2015年5月1日计算至2020年6月30日，计算1887天，按照银行逾期贷款年利率6.8775%计算）;3、请求法院依法判令被告继续履行赠送隔层协议;4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原被告于2013年8月26日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的××县住宅房屋，层高5.4米，建筑面积38.20平方米，房屋单价每平方米4532.83元,房屋总价173154元，付款方式为原告于2013年8月26日一次性付清全款173154元；被告应当在2015年1月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；住宅房交付使用条件是取得《银川市新建住宅交付使用证》，全款清，交钥匙。非住宅交付使用条件是取得《建设工程竣工验收备案表》，全款清，交钥匙；被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。《银川市商品房买卖合同》签订后，原告与被告又签订了《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》，该协议约定的主要内容为：被告给原告赠送蓝山俊园A座8层10号房屋的隔层制作安装，赠送的隔层制作工程由被告包工包料，隔层材料为钢结构、木胶板、预埋件，隔层样式为全隔，楼梯为简易楼梯；预测建筑面积38.20平方米；工期为交房后业主在装修之日前30日告知被告，被告安排施工，保证按期完工；隔层制作安装工程包含房屋施工过程垃圾清运、现场材料装卸及完工后的清理现场等；工程质量按照国家相关标准执行；本协议为商品房买卖合同的补充协议。《银川市商品房买卖合同》和《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》签订后，原告按照合同约定给被告支付了全部购房款173290元，被告于2015年9月9日给原告出具了173290元的购房款发票（按照建筑面积38.23平方米计算）。被告于2013年9月4日在永宁县房屋交易管理部门对《银川市商品房买卖合同》进行备案登记。后被告未能按照合同约定的交房期限在2015年1月31日向原告交付房屋。直到2015年9月9日被告才向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告也于2015年9月9日给宁夏蓝山之家物业服务有限公司交纳了电梯保养费、综合服务费、装修垃圾清运费等费用，视为被告已经向原告交付了涉案房屋。被告在2017年只是对涉案房屋的隔层按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定完成了钢结构和预埋件的制作安装，至今没有对隔层的木胶地板和简易楼梯进行制作安装，原告也没有对被告未制作完成的隔层采取任何补救措施，也没有对涉案房屋进行装修使用。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》和《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定将购房款给被告全部交清，被告未能按照合同约定的期限给原告交付房屋并办理不动产权证书，也没有按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定完成涉案房屋隔层的制作安装。虽然被告已经于2015年9月9日给原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋现在没有竣工验收备案手续，即使被告已实际交付房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告仍应当按照合同约定承担逾期交房违约金和逾期办理房屋产权证书违约金的违约责任，并按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定完成房屋隔层的木胶地板和简易楼梯制作安装。原告要求对合同约定的逾期交房违约金从每日万分之0.5增加至每日万分之二的诉讼请求，因为原告没有提供充分有效的证据证明因被告逾期交房给原告造成的实际损失，同时，原告的该项诉讼请求也不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。原告要求被告支付2015年6月15日至2018年10月15日期间的房租损失53200元及原告租房期间的暖气费、卫生费4250元的诉讼请求，因原告没有提交充分有效的证据证明其主张的事实，并且，原告在2015年9月9日接收房屋钥匙后，没有及时对房屋进行装修使用，同时，在被告对房屋隔层的安装没有按照协议约定完成的情况下，原告至今没有对房屋隔层安装和房屋装修使用采取任何补救措施，导致原告的损失扩大，对扩大的损失，应当依法由原告承担。所以，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金6549.76元以及从2020年6月30日至房屋取得竣工验收备案表之日止违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。被告承担的逾期交房违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限自2015年2月1日起计算至2015年9月9日被告给原告实际交付房屋钥匙为止，违约金为1906.19元（173290元×每日万分之0.5×220天）；原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金62470.29元（房屋价款173290元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6.8775%计算，从2015年5月1日起暂计算至2020年6月30日，并要求计算至完成房屋产权登记日止）的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。被告逾期没有给原告办理房屋产权证书的违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限应当从2015年9月9日被告实际给原告交付房屋后90日的次日开始计算，即从2015年12月9日起计算至2020年6月30日，违约金为14426.39元（173290元×每日万分之0.5×1665天）；原告要求被告支付违约金至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房屋产权证书的条件，办理房屋产权证书的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。原告要求被告继续履行赠送隔层协议的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，一审法院予以支持。被告提出涉案房屋已经完成了竣工验收备案手续的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，一审法院不予采纳。被告提出原告主张的逾期交房违约金和要求被告继续履行赠送隔层协议的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，虽然被告于2015年9月9日向原告交付了涉案房屋的钥匙，但是，房屋至今没有竣工验收备案手续，被告至今也没有完成涉案房屋的隔层制作安装，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告至今也没有给原告办理房屋产权登记手续，被告的违约行为一直处于连续状态，同时，被告提交的永宁县人民政府专题会议纪要、永宁县信访督办局文件等证据也证实包括原告在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题，向被告主张权利。所以，被告的上述主张，不符合本案事实和法律规定，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告王秀苹支付逾期交房违约金1906.19元；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告王秀苹支付逾期未办理房屋产权证书的违约金14426.39元；三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为原告王秀苹购买的××县房屋制作安装隔层的木胶地板和简易楼梯，制作安装隔层的要求按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定执行；四、驳回原告王秀苹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2744元，减半收取计1372元，由原告王秀苹负担1268元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担104元。 本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交了以下证据： 证据一、（2015）宁民提自第33号民事判决书一份，证明2015年宁夏回族自治区高级人民法院向永宁县住建局调查核实永宁县从未实行过新建住宅交付使用证制度，故涉案房屋在交付时就没有新建住宅交付使用证，合同第九条约定的交付条件在客观上无法履行，应当认定为无效条款；证据二、建设工程竣工验收报告及相关验收资料一份，证明涉案房屋在2015年5月14日即通过相关验收，符合法律规定的使用条件，完全能够满足被上诉人的使用要求，能够实现合同目的。 被上诉人王秀苹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。 经审查，上诉人提交的证据一（2015）宁民提自第33号民事判决书因与本案无关，不能成为上诉人免责或减轻违约责任的依据，本院不予采信。上诉人提交的证据二，该证据仅能证明涉案工程在节能工程等部分获得了验收报告，并未备案登记，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人金色阳光公司与被上诉人王秀苹签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定上诉人应于2015年1月31日前向被上诉人交付涉案房屋，并以上诉人取得《银川市新建住宅交付使用证》为交付条件。上诉人虽于2015年9月9日将房屋钥匙交付于被上诉人，但涉案房屋至今未竣工验收备案，也未取得《银川市新建住宅交付使用证》，不符合合同约定的交付条件，以及法律法规关于住宅类房屋交付的强制性管理规定，不能视为其已履行了交房义务。在案涉房屋符合交付条件前上诉人均存在逾期交房违约行为。现被上诉人主张自2015年2月1日起至涉案房屋取得竣工备案表之日止的逾期交房违约金，因涉案房屋尚未办理竣工验收备案，本院确认逾期交房违约金自2015年2月1日起按照合同约定的已付购房款日万分之0.5，暂计算至被上诉人起诉之时即2020年6月30日，为17121元（173290元×0.00005×1976天）。关于逾期办证违约金，合同约定上诉人应自商品房交付使用后的90日内为被上诉人办理房屋权属证书，如因上诉人原因不能办理房屋权属证书的，其需按照合同约定金额承担逾期办证违约金。现涉案房屋不符合交房条件，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据，不予支持。上诉人主张其违约系因第三人原因所致，不应由其承担违约责任的主张，无事实及法律依据，故对其该项诉讼请求不予支持。关于履行赠送隔层协议问题，依照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定，现上诉人仅完成了钢结构和预埋件的制作安装，至今还未履行涉案房屋制作安装隔层的木胶地板和简易楼梯，应当承担继续履行合同的义务。一审判决上诉人按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》为涉案房屋制作安装隔层的木胶地板和简易楼梯，并无不当。关于本案被上诉人的起诉是否超过诉讼时效问题，结合被上诉人提交的证据，能够证明包括被上诉人在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题并向上诉人主张权利。且上诉人的违约行为持续存在，一审法院对诉讼时效的认定符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。因被上诉人对一审判决未提起上诉，其对一审判决的违约金总额认可，故二审中对被上诉人起诉前逾期交房违约金予以调整，以一审违约金总额16332.58元为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2294号民事判决； 二、上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人王秀苹支付逾期交房违约金16332.58元； 三、上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为被上诉人王秀苹购买的××县房屋制作安装隔层的木胶地板和简易楼梯，制作安装隔层的要求按照《蓝山俊园赠送房屋隔层补充协议》的约定执行； 四、驳回被上诉人王秀苹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2744元，减半收取1372元；二审案件受理费2774元，均由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。 本案为终审判决。 审判员  任朝霞 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，验收合格后，方可交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定