上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初32962号原告(反诉被告)：胡柳道，男，1966年1月20日出生，汉族，住浙江省宁波市。委托诉讼代理人：孙诚亮，四川矩衡律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海爱莲超市有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：耿玉超，男。原告胡柳道与被告上海爱莲超市有限公司(以下简称爱莲超市)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，爱莲超市提起反诉。本案于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)胡柳道委托诉讼代理人孙诚亮，被告爱莲超市(反诉原告)委托诉讼代理人耿玉超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡柳道向本院提出诉讼请求：1.爱莲超市向胡柳道退还押金45,000元；2.本案诉讼费用由爱莲超市承担。事实和理由：胡柳道与爱莲超市于2015年签订租赁合同，约定胡柳道租赁保德路XXX号易初莲花门店一楼门面，月租金15,000元、押金45,000元，租赁期限为4年。租赁合同到期后，2019年10月15日胡柳道按照爱莲超市的要求上交了押金条，但至今爱莲超市仍未退还押金。遂涉诉。爱莲超市辩称，2017年11月胡柳道将租赁房屋转租给案外人赵某某，违反了租赁合同中禁止转租的义务，爱莲超市依约可以没收押金，故胡柳道的诉请不应支持。爱莲超市向本院提出反诉请求：胡柳道缴纳的保证金45,000元，爱莲超市予以没收。反诉的事实和理由：双方当事人签订的房屋租赁合同约定了禁止转租条款，但胡柳道自2017年11月起将系争房屋转租给第三方，故爱莲超市有权没收保证金。胡柳道对爱莲超市的反诉辩称，胡柳道从未将承租区域转租，不存在违约行为，爱莲超市无权没收保证金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无异议的事实，本院予以确认。爱莲超市(甲方)与胡柳道(乙方)签订《店铺/专柜租赁合同》，约定甲方将位于上海市静安区保德路XXX号甲方购物中心保德店内的H42+H49区域(以下简称系争租赁部位)租赁给乙方，出租面积共计约230平方米；该租赁区域用途为中式快餐，品牌为魔锅；除非甲方书面同意，乙方不得经营除上述品牌以外的其他品牌商品，否则甲方有权单方面解除合同，并无须对乙方作出任何赔偿及补偿；租赁期限共48个月，自2015年1月4日至2019年1月3日止；装修免租期自2015年1月4日至2015年2月17日；装修免租期满后第一日即为计租起始日；乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金(含商品质量保证金)计45,000元；如乙方按本合同的规定退场后，乙方应承担任何根据本合同应由乙方承担的责任金额，乙方须将其应承担的责任金额提交甲方或由甲方在履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行交付；每月25日前，乙方向甲方支付下个月的租赁费用、物管费及广告促销费用；在租赁期限内，乙方不得向第三方转让或抵押本合同中的权利，不得将租赁区域变相转租给第三方，不得与第三方共用该租赁区域，违反上述情形之一的，乙方须按照本合同第14条承担违约责任。该合同第14条约定，如乙方违反本合同任何一条款，乙方已缴纳的履约保证金和装修管理押金不予退还。合同签订后，胡柳道向爱莲超市支付履约保证金45,000元。双方同时约定，2014年1月5日至2017年1月4日月租金为15,000元，2017年1月5日至2019年1月4日月租金为20,000元。嗣后，爱莲超市向胡柳道交付了系争租赁部位。合同期内租金爱莲超市已足额收取。2019年1月4日，爱莲超市与上海邺天餐饮管理有限公司(以下简称邺天公司)就系争租赁部位重新签订了为期3年的租赁合同。合同签订后，爱莲超市向邺天公司收取了相当于3个月租金的保证金。另查明：邺天公司成立于2016年12月19日，注册地址为上海市静安区保德路**H42。该公司成立时股东及法定代表人为胡柳道，于2017年11月27日均变更为赵某某。为注册成立该公司，爱莲超市与邺天公司就系争租赁部位签订租赁期限为2015年1月4日至2019年1月3日的租赁合同，但爱莲超市及胡柳道均认可该租赁合同仅为注册，上述期间租赁合同双方主体仍为爱莲超市与胡柳道。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，爱莲超市表示，因系争房屋门店员工更换多次，具体何时发现胡柳道转租系争房屋无法核实，也无证据证明曾就转租向胡柳道提出过异议。爱莲超市提供了授权委托书、店铺转让合同复印件，用以证明胡柳道转租系争租赁部位。其中，授权委托书载明胡柳道全权授权孙诚亮处理保德路XXX号同一家胡家饭堂中式快餐店转让事宜，包括但不限于签署转让合同；授权委托书落款处委托人为“胡柳道”，日期为2017年11月15日。店铺转让合同载明，甲方将保德路XXX号同一家胡家饭堂中式快餐店铺位转让给赵某某，该店铺甲方已取得2017年11月21日至2023年1月3日的合法持有和转让权利，转让交割后由赵某某履行甲方与爱莲超市签署的合同中甲方享有的权利义务；合同签署时，甲方将45,000元押金收据交予赵某某，赵某某支付45,000元给甲方；甲方于2017年11月20日当晚结束营业后的房屋状态交付赵某某；2017年11月21日至25日为免租期；赵某某支付200,000元转让费给甲方。该合同落款处甲方有“胡柳道”签字及“上海邺天餐饮管理有限公司”印章，有授权代表人“孙诚亮”签字；乙方有“赵某某”签字。对此，胡柳道表示授权委托书及店铺转让合同上的签名并非胡柳道及赵某某的。胡柳道表示，其与赵某某就经营店铺互有投资；2015年1月4日至2019年1月3日合同租赁期间，系争房屋一直由赵某某实际经营，租金也由赵某某或其指示的第三人支付；但该合同的保证金45,000元由胡柳道支付。审理中，赵某某来院表示，爱莲超市出具的店铺转让合同上签名并非其所签，未见过该转让合同或授权委托书；2015年1月4日至2019年1月3日期间，系争租赁部位由其实际使用，店铺盈亏由其承担；其与胡柳道是合作关系，双方从未签订转租合同，也不需要定期支付胡柳道费用；胡柳道与爱莲超市签订的租赁合同保证金45,000元是胡柳道支付的；2019年1月4日，爱莲超市与邺天公司签订租赁合同时，赵某某是邺天公司的法定代表人，邺天公司向爱莲超市支付该合同项下保证金70,000元。本院认为，爱莲超市与胡柳道签订的《店铺/专柜租赁合同》合法有效，双方理应恪守。爱莲超市认为胡柳道将系争租赁部位擅自转租给赵某某，故有权依约没收保证金。但首先，爱莲超市提供的授权委托书、店铺转让合同均系复印件，胡柳道、赵某某均不予认可，店铺转让合同上“赵某某”的签字亦与赵某某笔录中签字明显不同。其次，当事人双方均明知系争租赁部位用于餐饮经营，胡柳道将店铺交由他人打理不等于转租。第三，租金虽然并非胡柳道直接支付给爱莲超市，但指示他人支付租金于法不悖，不能以此认定构成转租。第四，爱莲超市如认为可以租金支付情况推定系争租赁部位已被转租，则其自发现租金付款方并非胡柳道时就应提出异议，但爱莲超市在合同期内从未提出异议，即使存在转租也应视为默认。最后，禁止转租的根本目的在于避免因实际承租人的变更导致合同风险，而本案中爱莲超市足额收取租金，合同利益并未受到损害。综上，爱莲超市主张胡柳道存在擅自转租的违约行为，缺乏事实和法律依据。双方之间的合同已到期终止，爱莲超市理应向胡柳道返还履约保证金45,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回被告(反诉原告)上海爱莲超市有限公司的反诉请求；被告(反诉原告)上海爱莲超市有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)胡柳道履约保证金45,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费925元，减半收取计462.5元，由上海爱莲超市有限公司负担；反诉案件受理费462.5元，由上海爱莲超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年十二月二日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……