贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0123民初1611号 原告：贵州省息烽公路管理段。地址：贵州省修文县幸福村****。 法定代表人：雷显聂，系该管理段负责人。 委托诉讼代理人：董天芳，贵州慧纳税律师事务所律师。一般授权代理。 被告：周军，男，汉族，1975年09月13日出生。住贵州省修文县。 原告贵州省息烽公路管理段与被告周军租赁合同纠纷一案，本院于2020年06月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年09月21日依法转为普通程序进行审理。原告贵州省息烽公路管理段委托诉讼代理人董天芳、被告周军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州省息烽公路管理段向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判令被告立即将涉案场地归还原告；3.判令被告支付拖欠原告2016年03月至2020年06月租金117516.80元；4.判令被告支付原告从2020年07月至归还涉案场地之月的租金（按每月2433.00元支付）；5.判令被告负担本案的诉讼费。事实及理由：2013年03月20日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告将位于xx公路Kxx左侧场地出租给被告，《租赁合同》约定：被告按年先付租金，再使用租赁场地，逾期30天支付租金原告有权解除合同。被告自2016年03月起拖欠原告租金至今，其行为严重违反了双方签订的合同的约定，并损害了原告的合法权益，原告为此诉至法院，望判如所请。 被告周军答辩称：我不同意解除合同，因为我们的投资很大，损失也很大，场地是我们自己花钱买的，仅仅占了原告几百个平方，原告的地盘仅为路边三至四米宽的地方，我是修好房子后才和原告方签订的合同，我在2013年-2015年都按照协议支付租金的，后期因为xx路多次封路，其他高速通了，导致车流量少了，所以后期就没能力支付了，因为原告没有催要，我以为他们不要了，所以也没有提出解除合同或者减少租金。如果原告坚持要解除合同，我也同意解除合同，但要求减免租金。 双方当事人围绕自己的主张提供了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于原告提交的《租赁合同》、《组织机构代码证》、《法人身份证明》、《设计施工图》等证据，本院依法予以确认。对于被告提交的《工程造价鉴定意见书》、鉴定费发票，本院依法予以确认。对于被告周军提供的支付土地费的凭证，因系复印件，且无法体现与本案的关联性，故本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：（1）原告贵州省息烽公路管理段系xx公路管理部门。2011年11月，因xx公路沿线部分村民私自设立临时加水点，存在交通安全隐患，经xx省xx公路管理局会同xx县相关政府主管部门商定，通过招商引资的形式在沿线设置正规加水服务站，以满足往来车辆的加水需求。xx省xx公路管理局组织设计人员对现场进行踏勘并按规范进行设计后，将设计文件及图纸以文件形式下发给原告，要求原告严格按照设计文件及工程质量要求进行监督实施。（2）2013年03月20日，原告息烽公路段作为甲方与被告周军作为乙方签订《租赁合同》，对租赁期限、租金支付方式、双方权利义务、违约责任约定如下：“一、甲方将所属位于xx路Kxx左侧场地出租给乙方，在国家政策及甲方允许范围内自己建设（按xx公路管理局审批附件图纸修建，不得擅自扩建，若要扩大建筑，须与甲方另行协商），自主经营、自行管理用于公路服务行业，一切手续由乙方自行办理，乙方在租用期内对其享有使用权，但场地及附属建筑物的所有权自然属于甲方；二、租用期为每十年一个周期，自2013年3月30日起至2023年3月30日止为一个周期（以此类推）；三、该块场地年租金贰万元整（20000元），每年在前一年的基础上按5%递增，场地内房屋按年租金贰元/平方计算，场地外房屋按年租金壹元/平方计算，Kxx左侧加水服务区房屋外合计2200平方米，房屋租金共贰仟贰佰元整（2200元）；四、甲方在合同有效期内不得终止本合同的履行，但因甲方自身以外的不可抗拒的特殊原因，在第一租赁期内导致本合同不能履行时，甲、乙双方就相关建筑物及构筑物协商解决；因乙方自身经营或不可抗力原因无法继续经营时，在第一个周期内乙方可提前30天书面提出申请，乙方所建一切地面及地面建（构）筑物与甲方协议解决，第二个周期以后的场内所有建（构）筑物归甲方所有；五、乙方应按合同的约定按时交付租金，如逾期30天未支付则甲方有权解除合同，将没收使用权。”双方均认可合同签订时被告已对场地进行平整及修建门面的事实。（3）被告在实际使用该场地的过程中，对场地、门面进行了扩建。被告在2013年-2015年期间按照约定支付了租金，之后因xx路车流量减少，被告未支付剩余租金。根据原告提供的计算清单，被告欠付的租金分别为：2016年25352.50元、2017年26510.13元，2018年27725.63元、2019年29001.91元、2020年（2020年3月30日－2021年6月29日）7585.50元，共计116175.67元。（应为123761.17元，原告仅主张为116175.67元，从其自愿。）（4）原告主张向被告催要过租金，但未举证证实，被告不予认可，被告亦未以无力经营或其他事由向原告提出解除合同或者申请减免租金。（5）审理中，经本院勘查现场，涉案场地及门面位于xx公路Kxx+200--Kxx+370西侧，场地西面为门面一排两层共36间，北面为门面一排两层8间，南面为门面一排两层14间，中间部分为空置的场地，部分场地用于堆放电力设备材料，被告称每月从中收取租金1000.00余元。（6）根据原告提供的2011年《xx高等级公路沿线加水服务站改建项目》4号加水站平面布置图，该图纸在xx路下方路沿处用虚线标明涉案场地长度为自Kxx+200到Kxx+370段，且对部分对应点的场地宽度进行了标注：Kxx+200宽14.04米；Kxx+220宽11.13米；Kxx+240宽8.47米；Kxx+250宽7.94米；Kxx+285宽8.87米；Kxx+306宽14.19米；Kxx+344宽4.22米。现原告明确表示要求被告返还施工图纸上标注的Kxx+200--Kxx+370段左侧场地。（7）审理过程中，被告申请对涉案场地相关设施建设投入成本进行评估，经本院委托xx建业工程咨询有限责任公司评估，由于双方就涉案工程施工范围存在争议，该公司以原告主张的平面布置图范围以内作供选择性意见一，鉴定总价为235580.55元，其中室外附属工程包含土石方回填、地面硬化、路床整形、道路基层、道路面层等，造价为233604.55元，房屋建筑与安装工程主要包含土建、电气工程，造价为1976.00元；以被告主张的整个场地范围作供选择性意见二，鉴定总价为1604738.53元，被告为此支付鉴定费17500.00元。经本院释明，被告表示同意解除合同，如判决解除《租赁合同》，就请求在本案中处理被告的投入损失，要求原告方承担一部分投入损失，用于折抵租金，不在本案中提起反诉。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：（1）原、被告双方签订的合同效力如何认定？（2）原告要求支付租金的诉请是否超过诉讼时效？（3）双方签订的《租赁合同》是否应当解除？（4）被告是否应当向原告支付租金116175.67元？（5）被告是否应当返还涉案场地？（6）被告主张的投入损失是否能在本案中进行处理？ 关于焦点（1），本案中，原告贵州省息烽公路管理段作为公路管理部门，为治理xx公路沿线乱搭乱建加水点的现象，消除交通安全隐患，在经上级主管部门审批的情况下设置加水服务站，之后以租赁的形式交由被告经营管理，被告按约定支付租金，因此双方签订的《租赁合同》是真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，即便被告认为合同签订之时自己已经修建了构筑物，是迫于当时的形势才签订的，但其并未在法定的期限内向人民法院申请撤销，反而在2013年至2015年均按照合同约定向原告支付了租金，履行了合同义务，故本院认定案涉《租赁合同》真实有效，不违反法律的规定，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。 关于焦点（2），双方在《租赁合同》中约定租期为每十年一个周期，自2013年03月30日起至2023年03月30日止为一个周期，租金按年支付，先交钱后使用，合同约定租金支付方式为分期履行,原告诉请的租金自2016年03月至2020年06月，而原告未举证证实自己曾向被告催要，且被告亦不认可原告催要的事实，称以为原告不要了，系提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；…”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效的规定的，人民法院不予支持。”之规定，原告起诉要求被告支付2016年的租金25352.50元的请求已超过诉讼时效。 关于焦点（3），原告诉请要求解除合同，被告称如原告坚持要求解除合同，自己也同意解除《租赁合同》，故对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。 关于焦点（4），关于原告主张的租金损失，因原告提交了详细计算清单证实被告拖欠的租金为116175.67元，本院认定原告主张的2016年的租金25352.50元已超过诉讼时效，对于剩余租金90823.17元（116175.67元-25352.50元），虽然被告未就无法继续经营及时向原告主张解除合同，时至今日仍对涉案场地实际占有使用，但考虑到被告在签订合同前期便投入了资金进行场地平整、构筑物修建等，而xx公路在2016年起陆续进行封闭施工是客观事实，也将导致被告无法正常经营，结合本案实际情况，本院酌情免除被告部分租金支付义务，确定由原告自行承担欠付租金损失的30%，故被告应向原告支付的租金为90823.17元×70%＝63576.22元。关于原告主张的2020年07月之后的租金，因被告至今仍占有、使用涉案场地，故被告应当继续按照合同约定向原告支付2020年07月至今的租金至返还涉案场地日止，虽然原告提供的计算清单上记载的2020年03月后的租金为2528.50元/月，现原告主张按2433.00元/月计算不违反法律规定，本院从其自愿。截止到2020年12月，被告应支付原告的租金为78174.22元（63576.22元+2433.00元/月×6月）。 关于焦点（5），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告要求被告将案涉场地归还，且针对案涉场地四至界限问题向本院提交了xx公路管理局审批的xx高等级公路沿线加水服务站改建项目4号加水站平面布置图，证实双方签订合同时涉案场地的现状，被告虽然对该图纸提出异议，但因双方在《租赁合同》中已明确约定由被告在原告允许的范围内按照xx公路管理局审批附件图纸进行修建，也就是说根据合同约定，被告修建的场地应与图纸的设计规范一致。现在原告主张归还施工图纸上对应的Kxx+200--Kxx+370段左侧场地有事实和法律依据，本院予以支持。 关于焦点（6），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均认可合同签订前被告已投入资金对涉案场地进行平整并修建构筑物，且合同履行过程中被告又投入资金对于涉案场地进行扩建并修建门面的事实，原告虽然只要求收回施工图纸对应的场地，但被告进行扩建后，场地、门面已共同构成加水站的整体，如按原告要求返还图纸涉及的场地，势必会导致图纸标注范围以外的门面及场地失去原有的价值。虽然双方签订的租赁合同中约定了如被告逾期30天未支付租金时原告有权没收使用权，但考虑到被告为扩建场地投入了相应的资金，现其欠付的租金与所投入修建的建筑物的价值存在利益失衡的情形，且《租赁合同》第四条第一项、第三项、第五项均约定合同不能履行时被告投资修建的建（构）筑物由双方协商解决，审理中双方就此未能协商一致，被告在本案中未提起反诉，而是要求本院一并处理其投入损失（用于折抵租金），根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十六条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理,没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。”之规定，本院确定原告贵州省息烽公路管理段在收回场地后，原场地上的构筑物折价归原告所有。关于折抵数额，根据被告提供的xx建业工程咨询有限责任公司出具的评估意见，按照原告提供的平面布置图范围以内场地及构筑物进行评估，被告投入建设总价经评估为235580.55元，考虑到被告对于合同未能履行存在主要过错，本院结合本案具体情况，酌情确定被告投入资金建设的建筑物折价78000.00元用于抵扣租金，归原告所有。经折抵，被告尚应向原告支付租金78174.22－78000.00＝174.22元，之后被告应按每月2433.00元的标准向原告支付租金至实际返还涉案场地之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州省息烽公路管理段与被告周军于2013年03月20日签订的《租赁合同》； 二、被告周军在本判决生效之日起十日内向原告贵州省息烽公路管理段归还xx公路Kxx+200--Kxx+370段左侧场地（场地四至界限以原告提供的xx高等级公路沿线加水服务站改建项目4号加水站平面布置图标注的“公路地界”范围确认）； 三、被告周军在本判决生效之日起十日内向原告贵州省息烽公路管理段支付2016年03月至2020年12月租金174.22元，并自2021年01月起按每月2433.00元向原告支付租金至实际归还涉案场地之日止； 四、驳回原告贵州省息烽公路管理段的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2652.00元，由原告贵州省息烽公路管理段负担1060.00元，被告周军负担1592.00元。鉴定费17500.00元，由原告贵州省息烽公路管理段负担8750.00元，被告周军负担8750.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  王**琼 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理磨虹冰 书记员郑涛