吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4915号上诉人（原审被告）：苏占山，男，1940年11月3日生，汉族，住长春市净月区。委托代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏宪生，男，1967年10月20日生，汉族，住长春市净月区。委托代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春兆基房地产开发有限公司，住所地：长春市净月伟峰东樾****。法定代表人：魏光斌，总经理。委托代理人：肖富林，系该公司职员。原审被告：吉林农业大学，住所地，住所地：长春市新城大街**iv>法定代表人：冯江，校长。委托代理人：高树成，北京大成（长春）律师事务所律师。原审被告：长春净月高新技术产业开发区德正街道农场社区居民委员会（原名称为长春净月高新技术产业开发区永兴街道农场社区居民委员会），住所地：长春，住所地：长春净月天工路与生态东街交汇处中海净月华庭****法定代表人：张凤霞，居委会主任。上诉人苏宪生、苏占山因与被上诉人长春兆基房地产开发有限公司（以下简称兆基房地产公司）、原审被告吉林农业大学、长春净月高新技术产业开发区德正街道农场社区居民委员会（以下简称净月德正社区）返还原物纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初522号民事判决，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。苏占山、苏宪生上诉请求：依法撤销（2020）吉0194民初522号民事判决，并将本案发回重审或依法改判驳回兆基房地产公司诉请。事实和理由：：一、原判决认定事实不清。苏占山、苏宪生基于信赖利益，与兆基房地产公司签订房屋临时安置协议书，并将该房屋作为回迁安置房屋进行装修，因兆基房地产公司隐瞒了拆迁主体已经早在2012年就已研究变更的问题，导致苏占山、苏宪生签订协议，并投入大量资金进行装修，兆基房地产公司应承担缔约过失责任。该合同实际签订时的最终目的是苏占山、苏宪生房屋被拆迁结束后，如何再进行房屋安置和调整的问题，而不是只要拆迁主体变更，就不顾及上诉人实际居住情况让苏占山、苏宪生迁出该房屋。如果苏占山、苏宪生当时理解合同字面意思，不可能签订该协议并且搬此居住，因为该合同签订后，第二天就有可能拆迁主体发生变更，苏占山、苏宪生没有签订该合同并居住此房进行装修的现实意义。所以原审法院认定事实错误；二、原判决严重违反法定程序。在原审开庭审理时，苏占山、苏宪生提出反诉请求，要求赔偿苏占山、苏宪生损失，但原审法院告知另案起诉，没在本诉中审理。苏占山、苏宪生认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，本案反诉与本诉主体一致，且反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，法院应当合并审理，故法院告知另案起诉且不予接受反诉请求属于严重违反法定程序的情形应予撤销。综上，原审法院审理事实不清、程序违法，请求二审法院依法撤销（2020）吉0194民初522号民事判决，并将本案发回重审或依法改判。兆基房地产公司辩称：一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吉林农业大学述称，对于临时安置协议书中的最后注明一项：“拆迁重新启动时……”，我方认为后面所说的两种情形都以拆迁重新启动时为前提，这样理解合同本意会更客观，一审庭审中各方出示的证据能够显示征收主体由兆基房地产公司变为净月管委会，净月管委会发布的征求意见公告以及中止征求意见公告在法律性质上均属于征求意见阶段，政府发布的征收公告，是政府启动征收的标志，为此征收主体变更后，新的征收主体并没有启动法律意义上的征收。净月德正社区述称，我方只是见证方，不发表任何意见。兆基房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令苏占山、苏宪生腾退兆基房地产公司复地净月哥德堡小区5.2期5号楼1103室、1104室房屋；2.判令苏占山、苏宪生承担自2020年4月2日起至实际腾退房屋因兆基房地产公司不能售卖房屋造成的损失（标准参照延期腾退房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定）；3、本案诉讼费由苏占山、苏宪生承担。一审法院认定事实：2016年7月11日，兆基房地产公司、吉林农业大学、净月德正社区三方发布告示，告示称因汛期来临，由于吉林农业大学棚户区改造项目拆迁范围内未签订拆迁补偿协议被拆迁人部分房屋存在重大安全隐患，三方研究决定三方共同认定为存在重大安全隐患房屋由兆基房地产公司提供临时住所，同时居民搬离原房屋并签订临时安置协议书。苏占山、苏宪生系吉林农业大学棚户区改造项目拆迁范围内被拆迁人。2016年8月15日，兆基房地产公司作为甲方，苏占山、苏宪生作为乙方，吉林农业大学作为丙方，净月德正社区作为见证方丁方，四方共同签订房屋临时安置协议书。协议约定，由甲方提供临时安置房屋给乙方居住，房屋使用期自2016年8月20日至拆迁重新启动时，使用期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋。乙方向甲方交纳保证金10,000元，如乙方未违反本协议相关规定，则保证金在本协议终止后无息返还。协议还约定，拆迁重新启动时，乙方借住临时回迁房屋可作为回迁安置房屋优先选择。如因政策变动或拆迁主体变更等原因，临时安置房源不作为回迁安置房屋，乙方应在甲方书面通知后限期搬出，否则引发的责任及后果均由乙方承担，与甲方无关。合同签订后，兆基房地产公司将其开发的位于净月开发区博学路复地•净月国际5.2期E-4区E4-5#幢1103室及1104室交付给苏占山及苏宪生居住使用，苏占山及苏宪生向兆基房地产公司交纳保证金10,000元。另查明，长春市保障性安居工程领导小组文件长安组[2017]1号文件名称为《长春市保障性安居工程领导小组2017年第一次棚改项目审批会会议纪要》，该会议于2017年3月28日上午9点召开，会议纪要于2017年4月20日印发。该会议纪要第二个问题第（七）项记载“兆基公司（本案原告）按照净月区征收部门的评估金额在评估公司出具预评估报告的1个月内足额存入净月区征收专户，则视为兆基公司已完成地块六、地块七的拆迁工作…、地块七的拆迁工作……兆基公司不再承担地块六、地块七剩余居民的拆迁责任……筑业公司按照净月区征收部门确定的评估金额估报告的1个月内，按照预评估金额提供资金证明，并将评估金额总额的50%存入净月区征收账户，由净月区征收部门启动征收工作，筑业公司负责地块六、地块七的拆迁居民的、地块七的拆迁居民的安置工作”，吉林农业大学、兆基房地产公司、长春市筑业房地产开发有限责任公司签订推进农大棚改项目协议，各方均全部同意全部接受上述会议纪要，同意会议纪要确定的农大棚改实施方案。2020年1月22日，长春净月高新技术产业开发区管理委员会出具《关于农大棚改项目长春兆基房地产开发有限公司回迁房转商品房事宜的情况说明》，该说明载明根据《长春市保障性安居工程领导小组2017年第一次棚改项目审批会会议纪要》文件要求及吉林农业大学、兆基房地产公司、长春市筑业房地产开发有限责任公司于2019年4月1日签订推进农大棚改项目三方协议，约定兆基房地产公司足额缴纳拆迁评估款视为完成了地块六、地块七的拆迁工作，、地块七的拆迁工作六、地块七现有未拆迁户、地块七现有未拆迁户的房屋安置工作按区征收部门出具的评估金额全额缴纳拆迁评估款，我区同意将兆基房地产公司预留的328套回迁房初始登记性质变更为商品房。本案所涉房屋在上述328套房屋内。2020年2月26日，长春市保障性安居工程领导小组办公室出具情况说明，载明根据净月区管委会的上述说明，兆基房地产公司剩余的328套回迁房可转为商品房对外销售。再查明，兆基房地产公司系净月开发区博学路复地•净月国际5.******幢房屋所有权人。本案兆基房地产公司诉请房屋在上述房屋内。又查明，兆基房地产公司于2020年3月23日向苏占山、苏宪生发出告知函，明确告知拆迁工作与兆基房地产公司无关，已经移交至净月区政府，剩余房屋已经转为商品房对外销售，并限定期限为2020年4月2日前搬离1103、1104室。苏占山、苏宪生于2020年3月27日收到上述告知函。另查明，2019年8月15日，长春净月高新技术产业开发区管理委员会发布征求意见公告，拟对吉林农业大学棚户区改造项目范围内的国有土地上房屋实施征收，征求公众意见，征求期限自2019年8月15日至2019年9月14日。2019年12月26日，长春净月高新技术产业开发区管理委员会再次发布公告，因签署书面同意意见的被征收户未达到征收补偿方案中约定的50%，中止吉林农业大学棚户区改造项目征收程序。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉房屋临时安置协议书既约定了房屋使用期自2016年8月20日至拆迁重新启动时，又约定了拆迁主体变更时兆基房地产公司可以收回房屋，根据合同约定，拆迁主体变更时，兆基房地产公司有权根据合同约定收回临时安置房源。根据《长春市保障性安居工程领导小组2017年第一次棚改项目审批会会议纪要》记载，结合长春净月高新技术产业开发区管理委员会及长春市保障性安居工程领导小组办公室出具的情况说明，案涉棚改项目的拆迁主体已经变更，房屋临时安置协议书中关于拆迁主体变更约定的条件已成就，兆基房地产公司向苏占山、苏宪生发送告知函后，苏占山、苏宪生已经收到该告知函，兆基房地产公司诉请苏占山、苏宪生依据合同约定返还复地净月哥德堡小区5.2期5号楼1103室、1104室房屋符合法律规定，予以支持。关于被告苏占山、苏宪生辩称的合同期限未到期的问题，因合同期限仅是合同约定的条件之一，在主体变更的条件达成时，兆基房地产公司依据主体变更条件行使相关权利并不违反法律规定，故对苏占山、苏宪生的抗辩不予支持。关于兆基房地产公司诉请苏占山、苏宪生赔偿自2020年4月2日起至实际腾退房屋时因兆基房地产公司不能售卖房屋造成的损失的问题，因兆基房地产公司并未提供任何证据证明该损失，亦未申请对租金进行评估，故兆基房地产公司应承担举证不能的不利后果，对兆基房地产公司的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、苏占山、苏宪生于本判决生效之日起十日内返还兆基房地产公司净月开发区博学路复地•净月国际5.2期E-4区E4-5#幢1103室、1104室房屋；二、驳回兆基房地产公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取为4400元，由苏占山、苏宪生负担。本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，二审审理期间，苏占山、苏宪生对于原审判决程序违法，反诉请求未予合并审理的上诉请求予以放弃。本院认为，根据兆基房地产公司、苏占山、苏宪生、吉林农业大学、净月德正社区签订《房屋临时安置协议书》的约定，房屋使用期为“自2016年8月20日至拆迁重新启动时”、同时在该协议最后一项又补充注明“拆迁重新启动时，……。如因政策变动或拆迁主体变更等原因，临时安置房源不作为回迁安置房屋，乙方应在甲方书面通知后限期搬出，……”，对于限期搬出的前提条件应是拆迁重新启动时，且又存在政策变动或拆迁主体变更，即只有这两个条件同时具备，兆基房地产公司才有权通知苏占山、苏宪生限期搬出，而不应只理解只要存在拆迁主体变更，苏占山、苏宪生应限期搬出。纵观本案，现有证据能够证明拆迁重新启动时的条件并没有成就，故兆基房地产公司诉请苏占山、苏宪生腾退兆基房地产公司复地净月哥德堡小区5.2期5号楼1103室、1104室房屋无事实及法律依据，依法不予支持；因不存在腾退问题，故兆基房地产公司主张苏占山、苏宪生承担自2020年4月2日起至实际腾退房屋因兆基房地产公司不能售卖房屋造成的损失，依法不予支持。原审判决有误，应予以纠正。综上所述，苏占山、苏宪生的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初522号民事判决；二、驳回被上诉人长春兆基房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4400元、二审案件受理费8800元由被上诉人长春兆基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 平审判员 高 心审判员 曾范军二〇二〇年十二月十七日书记员 高 飞