广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初3330号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司茂名信宜分公司，统一社会信用代码91440983MA4UYCRD89，经营场所广东省茂名市信宜市东镇塘面到胜塘小区***************铺。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：欧韵梦，女，汉族，1990年3月17日出生，公民身份号码440************144，户籍地址广东省信宜市***********之一，系该公司工作人员，联系电话181*****722。委托诉讼代理人：陈月玲，女，汉族，1990年3月24日出生，公民身份号码440************58X，户籍地址广东省信宜市***********，现住广东省信宜市********，系该公司工作人员，联系电话158*****926。被告：刘泰祥，男，汉族，1996年5月8日出生，公民身份号码440************31X，住广东省信宜市************，联系电话189*****268。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司茂名信宜分公司(以下简称“碧桂园生活服务集团信宜分公司”)与被告刘泰祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团信宜分公司的委托诉讼代理人欧韵梦、陈月玲到庭参加诉讼。被告刘泰祥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团信宜分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘泰祥向原告碧桂园生活服务集团信宜分公司支付物业服务费3282.6元；2.判令被告刘泰祥支付从应交费用之日的次月1日起至实际全额支付应付款之日的违约金，暂计至2020年9月8日为2420.92元；3.判令被告刘泰祥承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原告碧桂园生活服务集团信宜分公司于2017年5月31日与信宜丰汇实业有限公司签定了《前期物业服务合同》，约定由原告碧桂园生活服务集团信宜分公司承接开发商开发的信宜碧桂园•丰汇城物业管理服务，物业服务费按建筑面积计1.58元/平方米•月。二、被告刘泰祥于2017年9月30日购买了信宜丰汇实业有限公司的信宜碧桂园************房，该套房屋建筑面积173.13平方米，并同时与原告碧桂园生活服务集团信宜分公司签订了《碧桂园•丰汇城前期物业服务协议》。信宜丰汇实业有限公司于2019年3月30日通知被告刘泰祥办理信宜碧桂园************房的交付手续，同样约定由原告碧桂园生活服务集团信宜分公司向被告刘泰祥提供物业管理服务，物业服务费同样按建筑面积计1.58元/平方米•月。三、根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，被告刘泰祥须按每月273.55元(1.58元/平方米•月×173.13平方米，不含公共水电分摊费)的标准，于公历每月5日前向原告碧桂园生活服务集团信宜分公司缴交当月的物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。根据双方签订的《前期物业服务协议》第七章第十六条的约定，被告刘泰祥逾期纳交物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应支付费用的5‰交纳违约金。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：(五)按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、协议签订后，信宜丰汇实业有限公司于合同收楼期2019年3月30日通知被告刘泰祥收楼，原告碧桂园生活服务集团信宜分公司依约向被告刘泰祥提供公共区域的物业管理服务。被告刘泰祥从2019年10月1日起止至今一直未缴交物业服务费，截止2020年9月8日欠款金额累计达5703.52元(其中物业费欠费金额是273.55元×12月，违约金截止至2020年9月8日为2420.92元)。期间，原告碧桂园生活服务集团信宜分公司多次通过电话、微信企信通等方式向被告刘泰祥催收物业服务费，并于2020年5月份发出《律师函》催收物业服务费，被告刘泰祥均无合理理由拒交所欠物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。发改委《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。被告刘泰祥上述欠款行为违反了《信宜碧桂园•丰汇城前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告碧桂园生活服务集团信宜分公司根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定和合同的约定，提出上述诉讼请求。被告刘泰祥未答辩，亦未提交证据。本院认为，原告碧桂园生活服务集团信宜分公司与被告刘泰祥签订的《碧桂园•丰汇城前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。原告碧桂园生活服务集团信宜分公司主张被告刘泰祥拖欠2019年10月1日至2020年9月30日的物业服务费3282.6元，提交了前期物业服务协议、欠费情况表、催缴物业服务费函、微信聊天记录截图等证据予以证实，且被告刘泰祥并未抗辩，本院对被告刘泰祥拖欠物业服务费3282.6元的事实予以确认。被告刘泰祥作为信宜碧桂园************的业主，应按照合同的约定享受权利、履行义务。原告碧桂园生活服务集团信宜分公司按照合同约定为被告刘泰祥提供物业服务，产生了物业服务费，理应向被告刘泰祥收取。被告刘泰祥没有按约向原告碧桂园生活服务集团信宜分公司交纳物业服务费，经书面、微信催交仍未交纳，已构成违约。原告碧桂园生活服务集团信宜分公司诉请被告刘泰祥支付物业服务费，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的问题。原告碧桂园生活服务集团信宜分公司要求被告刘泰祥从应交物业费用之日的次月1日起支付违约金，暂计至2020年9月8日的违约金为2420.92元。庭审中，原告碧桂园生活服务集团信宜分公司明确违约金计算标准按前期物业服务协议的约定日千分之五计算。根据前期物业服务协议约定，物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，应从缴交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。原告碧桂园生活服务集团信宜分公司要求被告刘泰祥支付违约金符合合同的约定，但按上述标准计算所得的违约金已明显超出被告刘泰祥因违约而给原告碧桂园生活服务集团信宜分公司造成的损失，有失公平，本院予以调整，酌定按每日万分之三计算违约金。2020年9月8日前的违约金应为145.26元【273.55元/月×0.0003×（313天+283天+252天+221天+192天+161天+131天+100天+70天+39天+8天）】；2020年9月8日后的违约金以尚欠物业服务费3282.6元为基数，从2020年9月9日起按每日万分之三计至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下：一、限被告刘泰祥于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月至2020年9月的物业服务费3282.6元和违约金（暂计至2020年9月8日的违约金为145.26元，从2020年9月9日起以3282.6元为基数，按每日万分之三计至清偿之日止）给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司茂名信宜分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司茂名信宜分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司茂名信宜分公司已预交），由被告刘泰祥负担。本判决为终审判决。审 判 员 潘关保二〇二〇年十二月二十五日法官助理 吕腾程书 记 员 黄金玲附法律条文如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5.《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼程序，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。