广东省丰顺县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1423民初1686号原告：张俊威，男，1997年8月20日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：姜敏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：梅州四维蓝天投资有限公司，住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇206国道边（原粤东商贸城）E城11栋2楼。统一社会信用代码：9144142359582899XQ。法定代表人：罗佳斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐海晟，该公司员工。委托诉讼代理人：陈靖华，广东省丰顺县汤坑镇法律服务所法律服务工作者。第三人：中国农业银行股份有限公司丰顺县支行，住所地：广东省梅州市丰顺县汤坑镇东山路12号。法定代表人：徐建雄，该支行行长。委托诉讼代理人：陈洪褀、郑远逵，均系该支行员工。原告张俊威与被告梅州四维蓝天投资有限公司（以下简称梅州蓝天公司）、第三人中国农业银行股份有限公司丰顺县支行（以下简称丰顺农行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行审理。原告张俊威的委托诉讼代理人姜敏、周颖，被告梅州蓝天公司的委托诉讼代理人徐海晟、陈靖华及第三人丰顺农行的委托诉讼代理人陈洪褀、郑远逵等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊威向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》已于2020年9月4日解除；2、判令解除原告与第三人签订的44XX47号《个人购房担保借款合同》，该合同项下未付贷款本息（含贷款本金、利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等，暂自2020年9月起算）由被告向第三人支付；3、判令被告向原告退还已付购房款（含首付款173788元及自2018年10月23日至2020年9月18日按年利率4.9%计算的利息16208.05元；已付银行商业借款40285.76元及自2019年4月1日至2020年9月18日按年利率4.9%计算的利息2886.98元；已付房屋契税8054.12元及自2019年4月29日至2020年9月18日按年利率4.9%计算的利息547.58元；已付住宅专项维修资金6082.45及自2018年10月31日至2020年9月18日按年利率4.9%计算的利息561.06元。上述合计245527.02元）；4、判令被告向原告支付违约金5637.88元（以563788元为基数，按1%计算）；5、本案诉讼费、财产保全费及律师费等相关费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年10月22日签订了商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20181975406）及附属协议。为服务于该房屋买卖合同的履行，原告与第三人于2019年2月12日签订44XX47号《个人购房贷款合同》。根据该房屋买卖合同约定，被告应于2019年12月31日向原告交付位于丰顺县汤南镇阳光村葫芦地丰顺蓝天城A3栋507室的房屋，原告已依约履行了付款义务，但被告至起诉之日仍未依约交付该房屋，已构成违约。原告依据房屋买卖合同约定向被告寄送解约函，解除该房屋买卖合同并要求被告退还并支付相关费用。经原告多次催促，被告一直未履行相应义务。原告为此向法院提出诉讼请求，并请求判如所请。被告梅州蓝天公司辩称：其不同意与原告解除《商品房买卖合同(预售)》，延期交房的原因是因新冠疫情的因素所造成，属不可抗力，其不需要承担违约责任。第三人丰顺农行对原告诉请不持异议，认为与其无关。本院经审理认定事实如下：原告张俊威与被告梅州蓝天公司于2018年10月22日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20181975406），约定原告向被告购买位于丰顺县汤南镇阳光村葫芦地丰顺蓝天城A3栋507室的房屋，建筑面积110.59平方米，商品房总价款为563788元。合同第九条约定：“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该房屋。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。(1)逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同附件十一补充协议约定：“一、出卖人在本合同第十一条中所确定的日期前交付房产，因不可抗力因素影响出卖人交付房产，出卖人有权延迟交付房产并无需支付延迟交付房产所产生的违约金，买受人需已完全支付全部购房价款、已办理房屋按揭手续且银行已放款予出卖人及交纳相关费用方可交付房产予出卖人，二、房款之外的相关费用：1、买受人应在签订购房合同时自行到银行交纳公共维修基金，以及到地方税务局交纳房屋契税，如因不可抗力因素导致缴纳契税所产生的滞纳金由买受人自行承担。”签订合同后，原告按照合同约定向被告支付了首期房价款157989.09元及税额15798.91元，合计173788元，税票开具时间为2018年12月14日，对此，原告主张由于时间久远已经找不到支付首付款的凭据。原告张俊威及其母亲马海英与被告及第三人于2019年2月12日签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：44XX47），约定原告与马海英向第三人贷款39万元用于购买上述房产，利率按基准利率上浮25%，被告作为贷款保证人。第三人于2019年3月1日按约发放贷款39万元并支付给被告。2018年10月31日原告在第三人丰顺农行处交纳了案涉房产的住宅专项维修资金6082.45元，2019年4月29日原告在国家税务总局丰顺县税务局第一税务分局缴纳了房屋买卖的契税8054.12元。因被告梅州蓝天公司未在合同约定时间即2019年12月31日前向原告交付商品房，原告于2020年9月3日向被告发出了“解约通知函”，主要内容：“1、自本通知函送达之日起，双方签订的合同解除；2、梅州蓝天公司于收到本通知函之日起十五日内向购买人返还全部购房款、给付利息、支付违约金，并赔偿张俊威因此产生的一切费用及损失等”。被告于2020年9月4日收到通知函后未予回复，原告遂于2020年10月10日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，被告梅州蓝天公司于2012年5月10日成立，经营范围为：房地产投资开发、旅游投资开发、酒店旅业投资、园林种植等。被告于2018年7月13日取得了涉案丰顺蓝天城（A栋）商品房预售许可证（丰商预[2018]023号）。本院于2020年11月11日向丰顺县住房和城乡建设局函询案涉建设项目的商品房预售许可证及住宅专项维修资金相关问题，丰顺县住房和城乡建设局于2020年11月12日作出复函，主要内容如下：“1、梅州蓝天公司开发建设的丰顺蓝天城项目，取得广东省丰顺县商品房预售许可证共3张（预售证编号：丰商预[2018]023号、丰商预[2018]024号、丰商预[2018]025号），预售栋号:A1栋、A2栋、A3栋、A4栋、B1栋、B2栋、B3栋、B5栋、B6栋、C1栋、C2栋、C3栋、C4栋、C5栋。其中B1、B2、B3、B5、B6、C1、C2、C3、C4、C5工程于2020年8月21日办结工程竣工验收备案。2、根据《梅州市区住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条，购房人由于购房中途退房需要办理住宅专项维修资金退款手续的，向丰顺县住房和城乡建设局提交退款申请，经其受理审核后，由购房人到住宅专项维修资金专户管理银行办理退款”。本院还于2020年11月16日向国家税务总局丰顺县税务局函询办理契税退款相关问题，丰顺县税务局于2020年11月17日作出复函，主要内容如下：“1、根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更后退房的，不予退还已纳契税。2、退税流程为法院裁定购房人与开发商解除《商品房买卖合同（预售）》后，购房人应凭相关资料到税局申请办理退税等”。另查明，原告张俊威与北京市盈科（深圳）律师事务所签订了民事委托代理合同，北京市盈科（深圳）律师事务所指派姜敏律师担任原告的委托诉讼代理人，约定了律师代理费按照风险收费支付。风险收费：基础费用4000元，风险代理费用，按照违约赔偿金15%（不包含退回的首付款、月供款及利息）为基础计收15%的风险费。原告张俊威于2020年8月24日向北京市盈科（深圳）律师事务所支付了基础费用4000元。本院认为，本案纠纷是房地产开发企业被告梅州蓝天公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人原告，原告支付房屋价款的合同在履行过程中产生的纠纷，故本案应为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2018年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20181975406），原告及其母亲马海英与被告与第三人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：44XX47），是当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，被告亦取得了商品房预售许可证，合同合法有效，各方应按合同约定全面履行合同义务。本案争议焦点为：1.原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20181975406）合同是否已经解除；2.原告张俊威及其母亲马海英与被告及第三人共同签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是否可以解除；3.合同解除后，违约责任如何承担。一、关于原告张俊威与被告梅州蓝天公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181975406）是否已经解除的问题。按照合同约定，被告应当于2019年12月31日前向原告交付符合交付条件的商品房，商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。且合同第十二条约定，逾期交付商品房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。经查，案涉商品房至今尚未竣工验收，尚不符合交付条件，被告梅州蓝天公司逾期交付已达十一个月多，且原告张俊威于2020年9月3日发出通知函，要求解除合同，被告于9月4日收到了通知函。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，故原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20181975406）已于2020年9月4日解除。对于被告辩称涉案房屋未能按时交付是因为新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力情形，本院认为，新冠肺炎疫情发生在2020年1月份，此时被告已经逾期交房，被告亦未能提供相关证据证明因新冠肺炎疫情影响而不能履行交房义务，且被告至今尚未符合交付条件，因此被告提出因不可抗力不同意解除合同的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。二、关于原告张俊威及其母亲马海英与被告及第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：44XX47）是否可以解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：20181975406）已于2020年9月4日解除，但由于《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（合同编号：44XX47）的签订人是原告张俊威及其母亲马海英与被告及第三人，原告张俊威的母亲马海英不是本案当事人，故对原告关于解除担保借款合同的诉请，依据不足，本院不予支持。三、合同解除后，违约责任如何负担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失。对于解除合同后出卖人的违约责任，合同第十二条约定“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金”，故上述合同解除后，被告应向原告返还购房款563788元及利息（其中购房首付款157989.09元及税额15798.91元，合计173788元，由于原告主张时间久远已经找不到支付首付款的凭据，故利息应以开具税票时间2018年12月14日起，余款39万元原告主张自2019年4月1日起计算未超出相关规定，本院予以认可，故余款39万元利息应自2019年4月1日起，按照年利率4.9%计至实际还清款项之日止），并向原告支付全部房款1%的违约金即5637.88元。由于双方对解除合同后被告应承担的违约责任进行了约定，且该约定的总违约金高于原告主张的贷款利息损失，故原告的主张依据不足，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿原告支出的契税及住宅专项维修资金及利息的问题，根据国家税务总局丰顺县税务局、丰顺县住房和城乡建设局的复函，购房人与开发商解除《商品房买卖合同（预售）》后，契税及住宅专项维修资金均可由购房人自行向相关政府部门办理退款手续，故原告的主张依据不足，本院不予支持。对于原告主张的律师费，由于该费用不是因原、被告解除合同引起的直接损失，故原告的主张依据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告张俊威与被告梅州四维蓝天投资有限公司于2018年10月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181975406）于2020年9月4日解除；二、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张俊威返还购房款563788元及利息（其中173788元从2018年12月14日起，39万元从2019年4月1日起，按照年利率4.9%计付至实际还清款项之日止）；三、被告梅州四维蓝天投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张俊威支付违约金5637.88元；四、驳回原告张俊威其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2782元（原告已预交，被告负担部分本院予以退回原告），由原告张俊威负担782元，被告梅州四维蓝天投资有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张淑婷二〇二〇年十二月二十一日书记员  邱文科附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。