河北省保定市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀06民初202号 原告（案外人）：吴东，男，1971年3月17日出生，汉族，住河北省顺平县。 委托诉讼代理人：张玉珠，北京市北方（保定）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔志宏，北京市北方（保定）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵玉才，男，1967年11月20日出生，汉族，住河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：车辽晖，河北上广律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李小华，女，1963年2月3日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：刘胜岩（李小华之夫），男，1963年2月3日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 第三人（被执行人）：王文会，女，1970年4月3日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区 2 11-2-102室。 原告吴东与被告赵玉才、第三人李小华、王文会案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴东的委托诉讼代理人张玉珠、崔志宏，被告赵玉才的委托诉讼代理人车辽晖，第三人李小华的委托诉讼代理人刘胜岩，第三人王文会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴东向本院提出诉讼请求：一、判令确认原告与第三人王文会签订《房屋买卖合同》合法有效，并确认顺平县商业门店东侧-2＃（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）和顺平县-1-401号（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）归原告所有；二、判令立即停止对原告购买的位于顺平县商业门店东侧-2＃（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）和顺平县-1-401号（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）房产的强制执行，并解除查封；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由，2017年12月26日，原告与第三人王文会签订《房屋买卖合同》，合同约定：第三人王文会将位于顺平县商业门店东侧-2＃（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）和顺平县-1-401号（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）出卖给原告以抵偿借款，房屋总价款为3670661元，经双方核算，原告再向第三人王文会支付100万元购房款。该合同签订的第二天，原告即向 3 第三人支付购房款100万元，原告并于合同签订日实际受领了房屋钥匙及房产手续等，实际占有和使用该房屋，且原告已将门店租赁给他人并收取房租。被告赵玉才因与第三人王文会、李小华民间借贷纠纷一案向保定市莲池区人民法院提起诉讼，保定市莲池区人民法院作出（2018）冀0606民初4526号民事裁定书，查封了上述案涉房屋，后被告赵玉才申请强制执行，在执行过程中由保定市中级人民法院提级执行。2020年10月23日，原告依法向保定市中级人民法院提出书面案外人执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年11月6日，保定市中级人民法院作出（2020）冀06执异269号执行裁定，裁定驳回原告的异议。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告与第三人王文会签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效；且原告已向第三人王文会支付了全部房款，第三人王文会已将所出售的涉案房产交付原告使用，为此，原告特依据《民事诉讼法》第227条等相关法律法规的规定，提出执行异议之诉，请求支持原告的全部诉讼请求。 被告赵玉才辩称，答辩人与第三人王文会、李小华民间借贷纠纷一案，2018年10月26日保定市莲池区人民法院依法作出（2018）冀0606民初4525号民事裁定书，依法查封王文会名下位于顺平县商业门店东侧2＃（产权证号： 4 顺平房权证蒲阳镇字第××号）和顺平县1-401号（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）房产。（2018）冀0606民初4525号民事判决书生效后，依法进入执行程序。2020年10月23日，案外人吴东向法院提出案外人执行异议，伪造2017年12月26日被答辩人吴东和第三人王文会签订的《房屋买卖合同》，以此伪造的证据主张吴东在查封前购买了上述查封房产，要求法院解除查封。保定市中级人民法院作出（2020）冀06执异269号执行裁定书驳回了吴东的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一、被答辩人虽提供了与第三人王文会签订的《房屋买卖合同》，但从付款方式可以看出，吴东是用王文会向其借款本息折抵购房款，实质上是以物抵债，双方签订的《房屋买卖合同》并非合法有效的书面买卖合同；第二、被答辩人未能提出合理的理由和证据证明其已合法占有该不动产；第三、第三人王文会是职业放贷人，其与被答辩人的转账凭证不能作为证明其 5 已支付房款的证据；第四、被答辩人明知案涉商业门脸向银行抵押贷款未到期，暂不能过户，故被答辩人对在法院查封前未办理商业门脸的过户手续存在一定过错。同时，双方《房屋买卖合同》约定对案涉住宅楼一套暂不过户，如王文会自合同生效后一年内不予回购，则到期后一个月内向管理部门递交过户申请手续，故被答辩人对在法院查封前未办理住宅楼的过户手续，亦有其自身原因。第三人王文会在法院作出（2018）冀0606民初4525号民事判决书后拒不履行，向河北省高级人民法院申诉，被（2020）冀民申2131号裁定书驳回再审申请后，又同被答辩人提出案外人异议申请，在案外人异议被（2020）冀06执异269号裁定书驳回后，又提起案外人异议之诉，被答辩人和第三人王文会系串通编造虚构房屋买卖的事实，进行虚假诉讼，意图造成生效的法律文书无财产可供执行的假象。综上，被答辩人诉讼请求证据不足，请求驳回被答辩人全部诉讼请求。 第三人李小华称，保定市莲池区人民法院在审理刘胜岩、李小华诉王文会民间借贷一案中，于2018年3月12日查封了涉案房产，送达查封裁定书时王文会在送达回证上签字，如果当时就有2017年12月26日的购房合同，王文会就不会在送达回证上签字。赵玉才、刘振海起诉王文会、李小华案件，对涉案房产于2018年10月26日轮候查封，该查封的送达回证上王文会也签字了，如果有购房合同，王文会也不会在送达回证上签字。我认为房屋买卖合同是不真实的。 6 王文会与吴东之间是借贷关系，不是买卖关系。 第三人王文会称，一、购房合同真实有效，房子的确卖给吴东了，吴东也占有了房产；二、吴东之前也一直向莲池区人民法院申请执行异议，莲池区人民法院不予受理，后来才提级到保定市中级人民法院，被告没有证据证明我诈骗，我也不是职业放贷人；三、在2017年12月26日签署房屋买卖合同后就将房屋钥匙交给了吴东，吴东将房屋出租了，已经出租了近五年。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据为：一、房屋买卖合同、房屋所有权证，证明原告吴东与第三人王文会于2017年12月26日签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，合同合法有效，原告吴东为案涉房屋的实际所有人；二、吴东名下借记卡账户历史明细和绿卡通交易明细，证明原告吴东已按照《房屋买卖合同》约定支付案涉房屋价款；三、（2020）冀06执异269号执行裁定书，证明原告提出案外人异议申请被驳回，可以提起案外人执行异议之诉；四、2019年7月1日吴东与尤志伟签订《门市租赁协议》、2019年7月1日吴东收取租金的收条、尤志伟与吕秀兰的结婚证、卢秀兰银行交易流水，证明原告吴东将其所有的永平路商业门店东侧-2#房屋进行租赁（承租人经营眼镜店），并收取租金，表明原告已实际占有、使用该房产，为案涉房产的所有权人。被告赵玉才质证称，对证据一，房屋买卖合同，本身内容也表明王文会与吴 7 东之间是民间借贷关系，双方并非买卖合同关系，双方签订的买卖合同实质是民间借贷抵债合同，我方认为该合同不能证明双方是房屋买卖合同关系。房屋所有权证的真实性我方认可，这证明了房屋是王文会所有；对证据二，转账凭证没有对方账户名称，我方不予认可；对证据三，我方没有异议；对于证据四，承租人尤志伟没有出庭作证，租赁协议、收到条、银行流水，我方均不予认可。第三人李小华质证称，对房屋买卖合同我方不认可，认为系虚假合同。吴东明知该房屋在银行抵押还没有到期不能过户，还用过去的借款作为房屋的价款以物抵债。王文会与吴东之间是借贷关系。对房屋产权证的真实性没有异议，证明房产就是王文会的；对证据二，转账凭证不认可；对证据三执行裁定，没有异议；对于证据四租赁协议，2018年3月份查封房屋的时候，该房产用于卖卫浴和家俱，承租人换过好几家。第三人王文会对原告提交的证据均认可。 其他当事人未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告赵玉才与第三人李小华、王文会民间借贷纠纷一案，保定市莲池区人民法院在审理过程中，于2018年10月26日作出（2018）冀0606民初4526号民事裁定书，依法查封了王文会名下位于顺平县商业门店东侧-2＃（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）和顺平县1-401 8 号（产权证号：顺平房权证蒲阳镇字第××号）房产。另案当事人刘振海也因与李小华、王文会民间借贷纠纷一案，申请保定市莲池区人民法院查封了上述房产。顺平县不动产登记局出具不动产登记资料查询结果说明一份，记载“1、2018年10月29日由保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初4525号民事裁定书轮候查封，原告为：刘振海，期限为2018年10月29日至2021年10月28日至，于2020年10月10日轮候转首封。2、2018年10月29日由保定市莲池区人民法院（2018）冀0606民初4526号民事裁定书轮候查封，原告为：赵玉才，期限为2018年10月29日至2021年10月28日至。”2020年8月3日，保定市莲池区人民法院作出（2018）冀0606民初4526号之二民事补正裁定书，裁定“将刘振海诉王文会、李小华民间借贷纠纷一案的民事裁定书中案卷号‘（2018）冀0606民初4525号’改为‘（2018）冀0606民初4526号’”，同日，保定市莲池区人民法院作出（2018）冀0606民初4525号之二民事补正裁定书，裁定“将赵玉才诉王文会、李小华民间借贷纠纷一案的民事裁定书中案卷号‘（2018）冀0606民初4526号’改为‘（2018）冀0606民初4525号’”。至此，莲池区人民法院（2018）冀0606民初4526号案件即刘振海诉李小华、王文会民间借贷一案对本案所涉房产的查封为首封，莲池区人民法院（2018）冀0606民初4525号案件即赵玉才诉李小华、王文会民间借贷一案对本案所涉房产的查封为轮候查封。 9 另查明，2017年12月26日，原告吴东与第三人王文会签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：一、吴东购买案涉房产，总计价款3670661元；二、付款方式为吴东用王文会向其借款本金及利息共计2667535元折抵购房款，另吴东再支付100万元购房款，总计3667535元。还欠王文会3126元，王文会自愿放弃；三、税费负担，双方应遵守国家房地产政策法规，交易过户税费等由吴东负担；四、房产的交付，1、本合同签字生效后三日内王文会向吴东移交商业门脸。同时该房产发生损坏和灭失的风险转移给吴东。2、住宅房自本合同签字生效后三日内向吴东交付；五、房屋产权过户，1、因本商业门脸向银行抵押贷款未到期，暂不能过户。王文会应积极在本合同生效后，尽快解除抵押，并在解除抵押后6个月内办理房产过户手续。2、住宅楼**，暂不过户。如王文会自合同生效后一年内不予回购，则到期后一个月内向房管部门递交过户申请手续。另外，合同还对违约责任进行了约定。 本院认为，根据顺平县不动产登记管理局的查询证明，刘振海起诉李小华、王文会民间借贷一案中系对涉案房产进行的首封，赵玉才起诉李小华、王文会民间借贷一案中系对涉案房产轮候查封。轮候查封在性质上不属于正式查封，亦不产生正式查封的效力。现吴东已针对刘振海首封涉案房产另案提起执行异议之诉，其再对赵玉才轮候查封提出执行异议之诉，不符合执行异议之诉的审理条件，吴东对涉案房产 10 有无所有权以及是否享有足以排除执行的民事权益，应在其对首封案件提出的执行异议之诉的案件的审理中予以认定。综上，原告吴东针对赵玉才轮候查封提起执行异议之诉，应依法驳回其起诉。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项规定，裁定如下： 驳回原告吴东的起诉。 案件受理费36166元，依法退还吴东。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长 欧阳正丽 审 判 员 张 亚 男 人民陪审员 王 月 勤 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理 堵 红 果 11 书记员黄倩