甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终5161号上诉人（原审原告）：兰州东方友谊置业有限公司，住所地兰州市七里河区西津西路**。法定代表人：魏立平，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓凡，该公司职工。被上诉人（原审被告）：刘明奎，男，1974年2月19日出生，汉族，住甘肃省榆中县，现住兰州市城关区。上诉人兰州东方友谊置业有限公司（以下简称东方友谊公司）因与被上诉人刘明奎房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。东方友谊公司上诉请求：1.请求变更原判，判令被上诉人支付租金166554.67元、装修期租金折扣优惠费用13512.26元，逾期付款违约金49966.4元及提前解除合同的违约金89760元，共计319793.33元；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.原判认定事实不清。双方签订房屋租赁合同时，约定若因被上诉人的原因导致合同提前解除且实际履行期限未达到合同约定期限二分之一的，装修期租金折扣优惠取消，故被上诉人应支付装修期租金13512.26元；2.合同中并未约定被上诉人向上诉人缴纳装修押金，履约保证金应于合同签订之日起五日内缴纳，被上诉人未能在约定期限缴纳，上诉人有权解除合同，被上诉人应当按履约保证金金额向上诉人支付违约赔偿金；3.因被上诉人违约导致提前解除合同的，被上诉人还应承担提前解除合同的违约金，一审判决以重复计算，主张高额损失，显失公司为由不予支持不当。被上诉人刘明奎辩称，1.根据他们的要求我们已经将履约保证金转到上诉人指定账户了，不存在违约；2.上诉人强行闭店，扣下我店铺所有财物，是对方违约的，我不存在违约，故不承担违约责任。东方友谊公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告支付拖欠自2019年4月1日至2019年9月17日的租金166，554.67元、物业管理费24，493.33元、逾期违约金67，245.20元及装修期租金折扣优惠费用29，920元,合计288，213.20元;3.判令被告支付私自停业、违约解除合同的违约金89，760元(月租金29，920元×3)；4.判令被告赔偿给原告造成的损失,公证费5000元、店铺空置损失29，920元(暂计至2019年10月17日),暂计34，920元;5.判令被告承担本案原告支出的律师费用28，000元;6.判令被告承担上述合计款项为基数，按年率6%计算自起诉之日起至实际付清日的利息损失;7.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月31日，刘明奎作为乙方与甲方东方友谊置业公司签订了《房屋租赁合同》,约定刘明奎承租东方友谊置业公司位于兰州中心商场G层D22号88平方米店铺用于经营“曼诺比菲”,租期均为37个月,自2018年9月25日起至2019年10月24日止;租赁期间的月租金为29，920元;租金采取先交租后使用的原则缴纳;如逾期缴纳租金,逾期一日按未交租金或费用总额的3%计收逾期付款违约金。合同第二条第3项约定，如乙方原因导致合同提前解除，且乙方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的,装修期间租金折扣优惠取消，解除合同时，乙方参照第一期租金将装修期租金支付甲方。兰州中心于2019年1月11日开业，后经双方协商，东方友谊置业公司为刘明奎核准计租日为2019年4月1日，截止起诉日刘明奎已支付装修押金5200元，履约保证金59，840元。东方友谊置业公司于2019年9月17日将刘明奎租赁店铺撬开，封存店内财产；9月29日，东方友谊置业公司在兰州恒信公证处的监督下，向刘明奎邮寄了关于解除《房屋租赁合同》的通知；10月28日，兰州恒信公证处对“曼诺比菲”店内物品进行清点、拍照，于12月5日作出《公证书》。双方因支付租金和支付标准发生纠纷，酿成纠纷。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案原、被告在订立租赁合同时虽对租金、起租日进行了约定，虽然被告辩解因开业时间、开业时周边环境等问题与原告协商减免租金，然而并未协商一致；尽管原告已将计租日延迟至2019年9月17日，但被告仍未依约缴纳租金，是形成本案诉讼的主要原因。依照相关法律规定，原告交付被告使用的租赁物，应符合约定的使用用途。原告主张自2019年4月1日（被告的起租日）至2019年9月17日的租金166，554.67元，诉求合理，予以支持。本案涉案商铺原告已出租，该商铺在短期内造成延付租金损失67，245.20元、违约解除合同损失89，760元、店铺空置损失29，920元，高达186，925.20元与客观事实不符,且被告未交租金并非恶意拖欠，系双方就租金的支付标准未能协商一致而先由原告封存被告物品导致纠纷的发生。原告重复计算，主张高额损失，无事实依据，不予支持。至于原告主张的物业管理费，因收取该费用的机构非本案原告，原告对此项诉求无权提出，不予支持。鉴于本案现状，继续履行合同已不可能，原告主张解除合同，予以支持。至于原告主张的律师费、公证费，因原、被告在签订《房屋租赁合同》中有约定，尊其约定。因本案诉讼产生的律师费、公证费33，000元，由被告负担。原告封存的被告物品依照公证书登记的项目返还被告，被告已支付的押金及保证金65040元折抵房租，被告应向原告支付租金101,514.67元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告兰州东方友谊置业有限公司与被告刘明奎签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘明奎自本判决生效后十五日内向原告兰州东方友谊置业有限公司支付租金101514.67元；三、原告兰州东方友谊置业有限公司在被告刘明奎支付上述款项后七日内，依照公证书登记的项目，向被告刘明奎退还封存物品；四、被告刘明奎向原告兰州东方友谊置业有限公司支付公证费5000元，律师费28，000元，合计33，000元。五、驳回向原告兰州东方友谊置业有限公司的其他诉讼请求。上述款项被告刘明奎自本判决生效后十日内向原告兰州东方友谊置业有限公司支付。案件受理费4007元，被告刘明奎负担1242.17元；原告兰州东方友谊置业有限公司负担2764.83元。本院二审期间，上诉人东方友谊公司围绕其上诉请求提交房屋租赁合同的补充协议，证明2018年8月31日双方签订补充协议对租金期限和开场日做了变更，将装修期由实际接场日后的30天期间变更为14天。刘明奎对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，提出当时对方是以欺骗的方式签订协议，内容不是其真实意思表示。本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点是：1.被上诉人刘明奎应付支付装修期租金；2.刘明奎是否存在违约，应否支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人东方友谊公司与被上诉人刘明奎签订房屋租赁合同，约定租期为37个月,租赁期间的月租金为29，920元;同时约定乙方装修期间，甲方给予乙方租金折扣优惠，乙方无需支付租金，若因乙方原因导致合同提前解除且乙方实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的，装修期租金折扣优惠取消，解除合同时乙方须参照第一期租金将装修期租金支付给甲方。该约定系双方当事人真实意思表示，双方应当依约履行。刘明奎在承租房屋后，不及时缴纳租金，有违合同约定和诚实信用原则，其对合同的解除负有责任，而其实际租赁时间未达到合同约定的二分之一期限，故应当按合同约定支付装修期租金优惠，东方友谊公司的该上诉请求，予以支持。关于上诉人主张的逾期付款违约金以及提前解除合同的违约金等问题。被上诉人刘明奎与上诉人东方友谊公司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示。刘明奎应当按照合同约定及时缴纳房屋租金。而其不能及时缴纳租金，违反合同约定，应当承担违约责任。但该合同针对乙方约定多项违约金，且明显过高，有违公平，故对违约金适当予以调整。根据本案案情，结合上诉人的实际损失，及双方当事人的过错程度，适当调整违约金以逾期支付的租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付。因东方友谊公司于2019年9月29日向刘明奎邮寄了解除《房屋租赁合同》通知，故自2019年9月30日起计算至上诉人付清之日止。对于刘明奎向东方友谊公司缴纳的履约保证金59，840元，经审查属实，应当作为租金予以扣除；对于刘明奎预缴的装修保证金5000元、装修施工出入证押金200元，系刘明奎向兰州东方友谊物业管理有限公司缴纳的款项，该公司与东方友谊公司非同一主体，不应作为房屋租金抵扣。故刘明奎主张的抵扣款项，仅支持其缴纳的履约保证金59840元。综上所述，东方友谊公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持原判第一、三、四、五项及案件受理费部分；二、变更第二项为：被上诉人刘明奎于判决生效之日起十日内支付上诉人兰州东方友谊置业有限公司租金106714.64元、装修期租金13512.26元；承担违约金，以欠付租金106714.64元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计付，自2019年9月30日起计算至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8014元，由上诉人兰州东方友谊置业有限公司负担6411元，被上诉人刘明奎负担1603元。本判决为终审判决。审 判 长 陈杰文审 判 员 石 浩审 判 员 赵辉君二〇二〇年十二月二十一日法官助理 丁 健书 记 员 张红飞