河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11894号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵立彬，男，1985年11月6日出生，汉族，住河北省赞皇县。 委托诉讼代理人：陈宏宪，系河北李占廷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡良，男，1999年10月25日出生，汉族,住河北省赞皇县。 委托诉讼代理人：张志平，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 原审第三人：胡占京，男，1966年5月2日出生，汉族，住河北省赞皇县。 委托诉讼代理人：张志平，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。 上诉人赵立彬因与被上诉人胡良、原审第三人胡占京确认合同效力纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院（2020）冀0129民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵立彬上诉请求：1、依法撤销赞皇县人民法院（2020）冀0129民初802号民事判决书第二项，并依法改判上诉人不承担赔付责任；2、依法判决上诉人还清银行贷款后，被上诉人配合上诉人进行该房屋产权的更名，过户事宜；3、上诉人费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，理由如下：一、关于“保证书”形成的原因是这样的，2019年5月份赵立彬找被上诉人商量还清银行贷款的事，经查询银行明细，由于签订房屋买卖合同时计算错误，如果全部还清剩余贷款，那么赵立彬实际出资就会超过40.5万元的总房价4403.62元，而被上诉人拒不同意退还多余的款项，因此到6月份还款时赵立彬就让被上诉人以多交的4403.62元抵顶三个月的房贷，被上诉人后来才同意退还多交款项，并称等2019年底还清银行贷款时一并处理此事。到2019年12月份双方再次协商房屋问题，被上诉人就让赵立彬写个东西拿出态度才往下谈论房屋问题，赔偿也可能要也可能不要，赵立彬就写了，此事实有6号录音可以证明。二、上诉人的本意是“保证书”只是保证以后不再发生类似事情，是对以后行为的一个保证，否则就不是“保证书”而是“赔偿书”了。三、从银行还款明细看，事后被上诉人的还款记录正常，被上诉人也没有遭受到实际损失的相关证据，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”规定，判决上诉人赔偿2000元显然不公平。四、上诉人和被上诉人提起诉讼的根本原因，是由于双方互不信任无法就还款、更名事宜达成一致意见，为减少当事人诉累，上诉人请求二审法院判决上诉人还清银行贷款后，被上诉人配合上诉人该房屋产权的更名过户事宜。 胡良答辩称，对于事实与理由一的答辩意见是同一审审理和答辩意见。同时在一审审理期间至今，上诉人未缴纳过一分钱银行贷款，因此一审法院判决有事实和法律依据，不应当退还上诉人要求的款项。对于事实与理由二、三的答辩意见是同一审法院判决意见。同时上诉人自己亲笔手写的保证书和涉案合同第三条第二款互相印证。而且上诉人自认6月份银行贷款逾期不能证明没有给被上诉人造成任何影响。事实理由四超出了一审审理范围，而且上诉人和被上诉人也曾经前往赞皇县公证处办理相关手续，因公证处不予办理故合同暂时不能办理更名。合同的更名应当以房管局办理为准，我方保证配合。 赵立彬向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、依法判决原、被告继续履行房屋买卖合同；3、依法判决被告支付原告违约金40500元；4、依法判决被告返还原告多支付的贷款利息4403.62元（2018年8月-12月）；5、诉讼费由被告承担。 胡良向一审法院反诉请求：1、请求依法确认反诉人与被反上诉人房屋买卖合同已经解除。2、判令与被反诉人履行解除协议，将房屋归还反诉人。3、判令被反诉人赔付反诉人损失73333元。 一审法院认定事实：2018年12月15日，胡良（甲方）与赵立彬（乙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，中介为赞皇县万家房地产中介服务有限公司（丙方）。胡良自愿将坐落于赞皇县东南侧00803单元0202房屋出售给赵立彬，甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币（大写）405000元（肆拾万伍仟元整）。合同第三条第2项约定：由于贷款在胡良名下，赵立彬应保证贷款部分，及时足额向银行还房贷且每月5日之前向胡良指定的银行账户内存入不少于当月应还款款项，不得给胡良造成征信问题，一旦由于赵立彬还款不及时，给胡良造成征信问题或损失，胡良有权要求赵立彬赔付或无条件收回该房产。合同签订当日赵立彬给付胡良首付款208000元及2018年8月-12月5个月房贷款6715元；胡良将涉案房产及购房手续全套交付赵立彬。以上有房屋买卖（置换）合同、赵立彬收到条、胡良收到条在卷佐证。另查明，房屋交付后赵立彬就涉案房产进行装修，并入住至今。赵立彬并向胡良银行账户转款2019年1月-12月贷款共计10835元。2019年6月份房贷逾期1天，2019年12月31日赵立彬出具保证书，载明：“在我还月供期间因个人原因，未能及时还贷，给对方造成征信问题。我自愿出20000元（贰万元），给对方一个信誉赔付，望能得到谅解”。胡占京是胡良父亲，双方就房产纠纷协商系胡占京出面进行。双方因涉案房产产生争执后赵立彬经与胡良口头协商停止支付房贷，2020年6月10日赵立彬向胡良转款8100元。赵立彬共计支付房贷款25650元，各方对已偿还房贷总数无异议。以上双方陈述一致，并有保证书在卷佐证。审理中，赵立彬主张确认房屋买卖合同有效并继续履行合同，胡良应支付违约金40500元并返还多支付的贷款4403.62元。胡良认可房屋买卖合同有效，支付总款数属实，但称双方已协商解除合同要求赵立彬返还房屋并赔付损失73333元。胡良提交“退房时间与退房违约责任（保证书）”、房屋验收标准及录音为证，保证书载明：“从违约之日（2019年12月15日）起70天之内我无条件把该房屋退还给胡良。在70天之内每个月付房租1000元（壹仟元）。在此期间未能退还该房屋，另外处罚金10000元（壹万元）。逾期一天另外处罚金300元（叁佰元）。以此类推，一直到我无条件把该房屋退还给胡良为止，律师费以及差旅费、误工费等均由违约方承担。（备注：锦绣乾城8号楼3单元202房屋简称“该房屋”）”。赵立彬质证称房屋验收标准是双方进行过协商但未签字确认，不认可效力；征信保证书应予撤销；退房保证书不予认可，协议应是对双方权利义务的约定，该保证书是对赵立彬义务的约定，未载明对方义务，应为一个单方行为，且是胡良答复第二天重新签退房协议情况下赵立彬签署的，但胡良拒绝签署退房协议；对录音不予质证，未在法庭举证期限内提交。 一审法院认为，赵立彬与胡良于2018年12月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均认可该合同的效力，依法予以确认。胡良主张双方已自愿协商解除房屋买卖合同，并提交退房时间与退房违约责任（保证书）等为证，对此赵立彬不认可该保证书系其真实意思表示。该退房保证书未对买卖双方解除房屋买卖合同的权利义务进行约定，仅是赵立彬保证退房的单方行为，且根据双方买卖合同第三条第2项约定“一旦由于赵立彬还款不及时，给胡良造成征信问题或损失，胡良有权要求赵立彬赔付或无条件收回该房产”，胡良已选择要求赵立彬给付征信赔偿20000元，故对其同时要求解除房屋买卖合同不予确认。对于胡良主张赵立彬赔付73333元，赵立彬自愿出具保证书，明确“自愿出20000元（贰万元），给对方一个信誉赔付”，故本院支持胡良主张的征信损失20000元，其他损失无相关依据不予支持。赵立彬主张胡良提出解除房屋买卖合同系违约，胡良的单方主张并未产生解除双方房屋买卖合同的效力，故对该违约金不予支持。另，关于赵立彬主张胡良返还多支付贷款利息4403.62元，涉案房贷尚未清偿完毕，赵立彬未提交计算多支付贷款利息的依据，对此不予支持。双方合同继续履行，各方均应按照诚信信用原则履行合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认赵立彬与胡良于2018年12月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》有效，双方应继续履行该合同义务。二、限本判决生效五日内，反诉被告赵立彬赔付反诉原告胡良征信损失20000元。三、驳回本诉原告赵立彬的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告胡良的其他诉讼请求。本诉案件受理费922元，减半收取计461元；反诉案件受理费816元，减半收取计408元；共计869元，由赵立彬负担569元，胡良负担300元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明事实同原审查明一致。 本院认为，本案争议焦点为赵立彬应否赔付胡良征信损失20000元。原审认定赵立彬与胡良于2018年12月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》有效并判令双方继续履行该合同义务，双方均无异议。该合同约定赵立彬还款不及时给胡良造成征信问题或损失，胡良有权要求赵立彬进行赔付或无条件收回该房产。合同签订后赵立彬未及时还款造成2019年6月房贷逾期并于2019年12月31日出具《保证书》，该保证书载明“在我还月供期间因个人原因未能及时还贷，给对方造成征信问题，我自愿出20000元（贰万元）给对方一个信誉赔付，望能得到谅解”。基此，原审支持胡良反诉主张的征信损失20000元，并无不当。赵立彬诉称《保证书》本意是保证不再出现逾期情况，胡良当时也表示赔付可要可不要，因未提供确实充分证据证实，本院不予采信。因《房屋买卖（置换）合同》约定的是“给胡良造成征信问题或损失”，赵立彬出具的《保证书》载明的也是“给对方造成征信问题”而非实际损失，且赵立彬从未向法院诉请撤销过该保证书，故赵立彬诉称胡良未提供遭受实际损失的证据，其按《保证书》赔付胡良20000元显失公平之主张本院不予支持。另外，赵立彬请求二审法院判决在其还清银行贷款后，胡良配合其进行案涉房屋产权更名过户事宜之主张，因其原审未提出相应诉请，本院不予处理。 综上所述，赵立彬的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费922元，由上诉人赵立彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  王 靖 审判员  李 祥 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王西西