浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4377号 上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴市袍江绿宸针纺厂，住所地浙江省绍兴市袍江马山镇越东路（浙江厚德包装材料有限公司内南门**），统一社会信用代码92330600MA2BD2KJX7。 经营者：李元杰，男，1986年10月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：陈国锋，浙江曹娥江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴钟夏纺织有限公司，住所地浙江省绍兴袍江越东路与启圣路东北角**103，统一社会信用代码91330600MA29CTHB1H。 法定代表人：钟长富。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟长富，男，1957年9月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：钟兴华（系钟长富之子），住浙江省绍兴市越城区。 上诉人绍兴市袍江绿宸针纺厂（以下简称绿宸针纺厂）因与被上诉人绍兴钟夏纺织有限公司（以下简称钟夏公司）、钟长富房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿宸针纺厂上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并驳回两被上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、一审认为是上诉人的敲墙行为违约所致案涉合同的解除错误。事实上是案涉房屋的所有权人不同意两被上诉人转租，要将约定的四年租赁期限改为一年，但上诉人的租赁要求是长期，故达不到租赁效果才诉请解除。上诉人的敲墙行为是得到两被上诉人和房屋所有权人同意的，两被上诉人理应赔偿上诉人的损失。二、一审判令上诉人支付占有使用费不合理。先不论是哪方违约，从被上诉人钟夏公司发送给上诉人的解除通知书来看，钟夏公司是有权自行腾退案涉房屋的，且案涉房屋中还堆放着两被上诉人的物品，故腾退义务并不限于上诉人。事实上案涉房屋根本无须腾退，上诉人无须支付占有使用费。三、即使上诉人需要承担费用，也仅是至2019年9月26日的租金，再即使要计算占有使用费，也不是一审认定的计算至2020年2月27日。因为上诉人已于2019年11月底通过起诉的方式向两被上诉人表明了态度和履行了告知义务，被上诉人钟长富也于2019年12月15日发短信告知上诉人已收到钥匙，之后上诉人是客观上无法再行腾退的，两被上诉人对此应属明知，故一审计算至2020年2月27日的占有使用费不当。四、最坏的情况是占有使用费计算至2019年12月15日，且不能按全额的租金标准来计算，因为两被上诉人在案涉房屋内存放着自身货物，若按全额计算占有使用费的话不合理。 钟夏公司和钟长富共同辩称，一、上诉人虚构事实，其在未征得两被上诉人同意的情况下，私自毁坏房屋结构，违反合同约定。上诉人主张的四年租期根本不存在。二、上诉人在违约后锁闭房屋，两被上诉人想挽回损失，但上诉人拖延推后不配合，故其应当支付占有使用费。三、上诉人手握案涉房屋的东门钥匙，又新增锁锁闭房屋南门，其称房屋钥匙已归还，实则仍在占用房屋，有相应的报警记录为证。四、两被上诉人确有占地面积约50平方米的货物摆放在案涉房屋内，但因上诉人的占用，两被上诉人根本无法处理该货物，故不能减免相应的租金和占有使用费。五、一审判令的违约金过低，请求二审据实调高。 绿宸针纺厂向一审法院起诉请求：1.解除双方签署的租赁合同,钟夏公司立即退还押金30000元、赔偿损失22000元，合计52000元；2.判令钟长富对上述债务承担连带赔偿责任。 钟夏公司和钟长富共同向一审法院反诉请求：1.依法解除合同；2.判令绿宸针纺厂支付拖欠厂房租金，202天（2019年8月10日至2020年2月27日）合计租金145041.5元，按合同年租金262080元计算；3.判令绿宸针纺厂支付违约金146491.9元；4.恢复租赁物墙体以及内部设施，清空绿宸针纺厂物品，由房屋所有权人验收合格后，退还绿宸针纺厂支付的3万元押金。后变更第4项诉请为：要求绿宸针纺厂支付恢复费用5000元。 一审法院经审理查明：2017年4月11日，钟长富从案外人浙江厚德包装材料有限公司处租得坐落于绍兴袍江经济开发区××路××路东北角的车间，租赁期限为5年，自2017年5月1日至2022年4月30日止，租赁合同内载有“租赁期限内同意转租”字样，字样上加盖有浙江厚德包装材料有限公司印章。2019年8月10日，绿宸针纺厂（乙方）与钟夏公司（甲方）签订租赁合同1份，由绿宸针纺厂向钟夏公司承租坐落于绍兴袍江经济开发区××路××路东北角的车间，租赁期限自2019年8月31日起至2022年4月30日止，年租金262080元，协议签订之日起十日内，（乙方）应一次性支付全年租金262080元，租费每年递增3%，若（乙方）未按上述约定的期限支付款项，应按逾期支付金额的日千分之五向甲方支付违约金。合同第八条约定第3款约定，乙方如改变出租物的内部结构、装饰或设置出租物结构有影响的设备，须事先征得甲方的书面同意后方可施工，并在租赁期满后恢复原状。合同签订后，绿宸针纺厂已缴纳押金3万元并实际使用租赁物，期间绿宸针纺厂将租赁物北面二层墙面部分敲掉。 另查明，2019年9月26日，钟夏公司曾向绿宸针纺厂送达解除合同通知书1份，载明：王礼军：因您严重违反2019年8月10日与本人签署的《租赁合同》，按照法律规定和合同约定，本人现依法解除合同。一、贵我双方合同签署情况。2019年8月10日，您与本人签署《租赁合同》，约定您承租房屋用于经营，租期两年零八个月，年租金为262080元，应于协议签订后7日内一次性支付一年房租及相关费用，若未按期支付费用的，则应按照每日千分之五的比例支付违约金。同时如乙方未支付费用的，甲方有权解除合同。合同约定您应按照经营目的合理使用房屋，使用不当造成损坏的，您应负责修复。二、合同履行。合同签订后，您始终未按照合同约定支付租金，至今在本人多次催告的情况下，您亦置若罔闻，未履行支付义务，使本人对您失去信任，也无法对合同履行继续抱有信心。更为严重的是，您在未经本人及产权人同意的情况下，对房屋外墙等机构进行大规模改造，侵害了各方财产权利，也违反了合同约定。三、合同终止。鉴于上述事实，本人通知您，双方合同已经于2019年9月25日经本人依法解除，您应于收到通知后两天内腾空房屋并将自己物品带走，否则本人将依法清场并不负责您的财产安全。同时，对您的行为给本人及房东造成的损失，本人将依法维权。诉讼中，绿宸针纺厂确认于2019年9月26日收到该通知。 又查明，绿宸针纺厂提供的2019年12月14日王礼军与钟长富的录音中，王礼军称“老潘不是不同意你转租吗”；钟长富称“那老潘现在也只能同意了，我说我要还给他了，他说不行要按原合同执行，对不对”；王礼军称“你前面不是说老潘只同意你转租一年吗”；钟长富称“是啊，当初的时候你们这样子在搞，墙敲掉他生气了，他说要么你转租一年，后面还给他，他自己租，我说我里面还有货……”；王礼军称“给我的话，前面转租两年零八个月，老潘一开始是不同意的，那现在老潘又同意了是不是”，钟长富称“老潘原来叫我租掉，你们墙头敲了以后，他生气了。他说下面我也收掉了，要不上面我也收掉，我说不行，我和你合同订着的，合同里写着的可以转租，对不对，有字的”，王礼军称“那不是，前面我们两个不是因为这个事老潘不同意你转租吗，要让你退出去，然后说让你只能转租一年给我，后面的话就没有权利再和我签合同了”；钟长富称“这个没有问题的，哪怕当初时候这样子，他提出来这样子，我们大家见面谈一下，也是可以谈好的，他最多生气了是这样子讲，但是你们非不要了”。 再查明，钟夏公司自认于2020年2月28日已接收案涉租赁房屋。绿宸针纺厂在诉讼中确认，如其需承担恢复原状义务，其愿意支付恢复费用5000元。 一审法院认为，绿宸针纺厂与钟夏公司之间的租赁关系依法成立并有效。根据案涉租赁合同约定，绿宸针纺厂应当自合同签订之日起十日内支付租金，现绿宸针纺厂未按约支付租金，根据租赁合同约定，钟夏公司有权终止合同，且钟夏公司已于2019年9月26日向绿宸针纺厂发出解除通知，绿宸针纺厂亦当日收到通知，故该院认定双方之间的租赁关系于2019年9月26日解除。关于绿宸针纺厂要求钟夏公司和钟长富赔偿损失的诉请，该院认为，根据查明的事实来看，绿宸针纺厂在未得到钟夏公司明确同意的情况下，擅自将案涉租赁房屋部分墙体敲毁，虽从案涉录音看，案涉租赁房屋所有人提出不愿继续外租的意思表示，但一方面，钟夏公司并未明确表明案涉房屋待一年租期到后不能租赁，另一方面，造成该后果的事由也是因绿宸针纺厂先行为违约所致，故在此情况下，绿宸针纺厂以钟夏公司未能继续履行合同为由主张损失赔偿，缺乏依据，该院不予支持。关于钟夏公司和钟长富主张的租金，其中合同解除前部分，双方合同中已明确约定，故绿宸针纺厂应当依约支付，关于合同解除后的部分，绿宸针纺厂虽称钟夏公司送达2019年9月26日的解除合同通知中提到“您应于收到通知后两天内腾空房屋并将自己物品带走，否则本人将依法清场并不负责您的财产安全”，但房屋腾退的义务应当由承租人承担，现绿宸针纺厂无明确证据证明其已完成腾退，也无明确证据证明该日后钟夏公司已实际接收了房屋，且根据绿宸针纺厂提供的录音来看，其在2019年12月仍在和钟长富谈论租赁事宜，故绿宸针纺厂应当支付相应的占有使用费，占有使用费参照租赁合同约定的租金予以确定，结合钟夏公司自认的房屋接收时间、反诉请求及租赁合同约定，该院确定绿宸针纺厂应支付的租金及占有使用费为129962.96元（2019年8月31日起至2020年2月27日，262080*181/365）。关于钟夏公司主张的违约金，双方在合同中确已约定逾期付款违约金，但其主张过高，该院酌情认定为38988元。关于钟夏公司主张的恢复墙体损失5000元，现绿宸针纺厂确将租赁物部分墙体敲毁，且合同中亦对此事项作了约定，故该院对该请求予以支持。关于3万元押金，鉴于钟夏公司已实际接收房屋，故该款项在总款项中予以直接抵扣。关于钟长富提出的反诉请求，因其不是合同相对人，故对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除绿宸针纺厂与钟夏公司之间的租赁合同关系；二、绿宸针纺厂支付给钟夏公司租金、占有使用费、违约金、墙体恢复费用合计143950.96元，于判决生效之日起三十日内履行；三、驳回绿宸针纺厂的其他诉讼请求；四、驳回钟长富的反诉请求；五、驳回钟夏公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取550元，由绿宸针纺厂负担；反诉案件受理费2874元，由钟夏公司、钟长富共同负担1284元，由绿宸针纺厂负担1590元。 二审中，上诉人为证明其主张向本院提交了录音一份和短信记录一组，以证明案涉房屋的钥匙已于2019年12月15日归还给两被上诉人的事实。 两被上诉人在二审中均未向本院提交新的证据。针对上诉人提交的上述证据，两被上诉人共同质证认为，对真实性无异议，但归还钥匙不能代表已腾退，且该钥匙并不是唯一的一把钥匙，上诉人另有加锁的行为。 本院认证认为，上诉人提交的证据不能证明其已合法有效的将案涉房屋钥匙归还给了两被上诉人，故其证明目的不能达到，本院不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是导致案涉租赁合同解除的责任归属问题，以及合同解除后的租金、占有使用费、违约金的计算问题。上诉人主张系因两被上诉人不能按约履行关于租期的约定，导致其租赁效果不能实现，故应属两被上诉人违约。两被上诉人则认为因上诉人的违约敲墙行为，致使案涉房屋结构损坏，且还拖欠租金，故应属上诉人违约。纵观全案证据，上诉人并未能提供充分证据证明两被上诉人不能按约履行关于租期的约定，从王礼军和钟长富的通话录音中可知，案涉房屋的租期仍具有商量的余地。但上诉人未能按约支付租金的事实清楚，且其对敲墙的行为也没有异议，但又未能举证证明已按照租赁合同的约定事先征得了两被上诉人和房屋所有权人的同意，故应认为系上诉人的原因导致案涉租赁合同的解除，上诉人应当对此承担违约责任。 至于具体的租金、占有使用费和违约金的计算问题。首先，双方之间的租赁关系应在2019年9月26日解除，故上诉人应当支付在该日之前的租金。其次，在该日之后的占有使用费，上诉人主张其已腾退并归还案涉房屋，最多只能计算至2019年12月15日的占有使用费，但未能提供充分证据证明，故一审根据两被上诉人自认的案涉房屋归还日来计算占有使用费并无不当。然后，虽两被上诉人确有货物存放在案涉房屋内，但因系上诉人的违约导致案涉租赁合同的解除，且上诉人在合同解除后仍迟迟未予腾退归还案涉房屋，导致两被上诉人的损失扩大，故上诉人要求减免部分占有使用费的理由不能成立。最后，一审根据本案实际酌情调整的违约金具有事实基础和法律依据，本院予以确认。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为3792元，由上诉人绍兴市袍江绿宸针纺厂负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张 珺 10 9