北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6330号原告：裴舟凤，女，1978年11月24日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**401。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：王龙康，男，1988年10月7日出生，汉族，该公司职员。原告裴舟凤与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告裴舟凤及委托诉讼代理人祝辉良，被告珠江公司的委托诉讼代理人王龙康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴舟凤向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还定金20000元，押金1544916元，租金287910元，共计1852826元及利息（分别为：定金利息以20000元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，自2017年3月23日开始计算至实际给付清之日止；押金利息以1544916元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，自2017年3月24日开始计算至实际给付清之日止；租金利息以287910元为基数，按照同期银行贷款利率的标准，自2017年6月2日开始计算至实际给付清之日止）；2.要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街18号院的珠江四季悦城项目的房屋，原告决定购买时，被告与原告签订了《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》，被告称交租金的形式缴纳利息比银行贷款低，缴纳20年。原告共计缴纳1852826元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予支付。原告无奈之下，选择法院诉讼，以维护自身合法权益。被告珠江公司辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院依法驳回。理由是，一是合同未被法院认定为无效合同或可撤销合同前仍然有效。双方签订的为《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，协议当事人自愿签署，是合法有效的，应该继续履行。二是我方已经按照协议约定履行了合同义务，原告应当按照合同约定支付相应押金、租金。其中原告主张20000元定金为成约定金，已经随着租赁协议的签订抵作押金，原告如要求解除合同，应当按照合同约定承担相应的违约责任，故我方有权从原告交付的押金中扣除逾期未付租金及费用及相应违约金，之后才能将剩余押金返还原告。三是相关判例亦认可租赁协议有效的观点。四是即使原告主张租赁合同无效，原告也需承担合同无效的法律后果，我方认为原告至少应承担如下责任：（一）依照租赁协议约定租金标准，支付房屋占有使用费。租金标准按9597元自交房之日起至合同确认无效之日的占用使用费，暂计至2020年9月15日为366605.4元，该笔金额应从原告主张返还金额中扣除。（二）承担因原告占用致使我方无法及时出售标的物而产生的房屋贬值损失。本案涉案房屋总价位3129832元，以房屋价格下跌30%为比例基数，原告应赔偿我方金额938949.6元。（三）我方实际交付原告房屋为精装修房，在交还房屋时应当承担恢复原状或就房屋破损承担损失赔偿责任。（四）原告明知自己无购房资格仍然与我方以该形式进行房屋买卖，原告自身也存在重大过错，原告应就此承担相应过错责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月23日，裴舟凤（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。合同签订后，裴舟凤共支付定金、租赁押金、租金共计1852826元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。裴舟凤提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积47050.99元/m??、总价为3129832元的价格出售给乙方。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待裴舟凤获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，裴舟凤的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给裴舟凤。由于裴舟凤不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取裴舟凤的款项应当予以返还。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给裴舟凤的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。裴舟凤本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对裴舟凤主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从裴舟凤交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。《租赁协议》《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，裴舟凤应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等裴舟凤并无选择机会，装修部分应属裴舟凤与珠江公司之间合同内容的组成部分。裴舟凤已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情确定为18000元，并在珠江公司返还款项时予以扣除。对珠江公司有关房屋贬值损失的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告裴舟凤与被告北京珠江投资开发有限公司于2017年3月23日签订的《租赁协议》《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告裴舟凤定金、租赁押金、租金等共计1852826元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1834826元；三、原告裴舟凤于本判决生效之日起七日内将通州区兴贸三街18号院7号楼9层1单元911#房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告裴舟凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10738元，由原告裴舟凤负担104元（已交纳）；被告北京珠江投资开发有限公司负担10634元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 齐 松二〇二〇年十二月二日书记员 赵 凡书记员 于逸冰