广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11540号原告：喻东山，男，1964年10月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黄京穗，林添财，均系广东恒生律师事务所律师。被告一：广东群星物业管理有限公司，住所地广州市海珠区新港西路鹭江西街**。发定代表人：杜智强，职务总经理。委托代理人：梁树权，系广东知章律师事务所律师。委托代理人：梁延烁，系广东知章律师事务所实习人员。被告二：广东群星房地产开发有限公司，，住所地广州市海珠区新港西路鹭江西街**法定代表人：胡武谊，职务董事长。委托代理人：丘添美子，系广东四端律师事务所律师。原告喻东山诉被告广东群星物业管理有限公司（以下简称群星物业公司）、广州群星房地产开发有限公司（以下简称群星房地产公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄京穗，林添财，被告群星物业公司的委托代理人梁树权、被告群星房地产公司的委托代理人丘添美子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即返还并交付其无权占有的位于广州市海珠区新港西路鹭江西街115号房产，无权占有面积为39.94平方米；2、判令被告一恢复被其擅自拆除的涉案物业的水电表，恢复标准为10＊（20）A的电表及电路，恢复水表及供水设施，将被告一私自开通的从涉案物业通往电表房的门口封堵并恢复墙体；3、判令两被告立即向原告支付自2017年11月6日至实际交还场地之日止的场地占用费（按照每月2600元的标准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月9日，原告在广东省湛江市中级人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的“广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库”司法拍卖项目中，成功拍得被告二的该物业。2017年10月25日，湛江市中级人民法院作出(2013)湛中法执字第35号之五的执行裁定书，广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库（证号：穗房地证字第××号）的所有权归原告所有，原告已经办理过户并于2018年2月11日取得粤(2018)广州市不动产权第03203524号不动产权证，房屋建筑面积为969.32平方米。原告发现，涉案场地中有39.94平方米的场地已经被被告所占有，用作保安宿舍。原告与被告一之间从来没有签订租赁合同，被告也没有向原告支付房屋使用费，被告一的行为属于无权占有。原告一直向被告一催告要求立即交还场地，但被告一一直拒绝向原告交还场地，并且恶意破坏、拆除场地内的基础设施水电线路、水电表以及内装修。因被告一一直占有原告场地不归还，原告于2018年6月19日向海珠区凤阳街道办事处反映被告占有场地的事情，经海珠区凤阳街道办事处调处，被告一同意在2018年7月13日将涉案场地交还原告。但被告一至今都没有交还。并且被告一直占用涉案场地约1.5平方米用作通往隔壁电房的通道，2018年1月21日，被告一恶意凿开通道围墙，将原通道门封堵，更换涉案场地的门锁直接用作通往电房的通道，而小区其他楼同样的电表房都是朝楼梯方向开门，被告一的行为具有主观恶意。被告二作为涉案场地的原所有权人，在原告成功拍卖取得所有权人，一直不予配合原告办理场地交接手续，对于被告一占有使用该场地的问题也一直不予处理，导致原告无法收回场地。根据《物权法》第二百四十二条规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。第二百四十三条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。综上所述，被告恶意占有原告合法所有的房产至今都不予归还，并恶意破坏该房产，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告一群星物业公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1、在凤阳街道办事处介入调解时被告一已于2018年7月13日将电房交还给原告。2、对第二项诉讼请求，鉴于原告与被告一没有签订物业服务管理合同，且该水电表为被告一向供电局申请报装，所以该水电表的所有权归被告一所有，不属于原告所主张的原状。此外该物业的性质是车库，并非商业用地，所以原告可自行向供电部门申请报装水电表。针对第二项诉讼请求需要封门口、恢复墙体，现在的门不是我方开设的，不知道原状是什么，我公司是于2015年才开始接手这个小区的物业管理。3、对第三项诉讼请求，鉴于在凤阳街道办事处的调解下被告一已在2018年7月13日之前将场地交还，不存在占有问题。因为其配电房的使用是为了群星苑整个小区的公共用电及业主用电，是为了公共利益，被告一并未从中谋利，因此请求法院驳回原告诉讼请求。被告二群星房地产公司辩称：不同意原告诉讼请求，被告二并非涉案物业的使用人及管理人，涉案物业已经在2018年7月13日移交给原告，被告二已经按照判决履行过户交付义务。经审理查明：广东省湛江市中级人民法院于2017年10月25日作出（2013）湛中法执字第35号之五执行裁定书载明，广东省湛江市中级人民法院于2017年10月8日在广东省湛江市中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台，对广东群星房地产开发有限公司位于广州市海珠区新港西路鹭江西街房产所有权【101房，102房，111、113、115号车库，117号车库】进行拍卖。买受人喻东山以8596200元的最高价竞得111、113、115号车库，并裁定广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号车库的所有权归买受人喻东山所有。该房产所有权自本裁定送达买受人喻东山时起转移。2018年2月11日，广州市国土资源和规划委员会核发海珠区新港西路鹭江西街111，113，115号车库的《不动产权证》，权利人喻东山，建筑面积969.32平方米，用途土地：/房屋：车库。2017年11月1日，广东省湛江市中级人民法院发出《公告》，告知涉案车库拍卖情况，并责令占有使用上述物业的个人及单位在限期内搬迁完毕。2018年8月1日，广州市海珠区人民政府凤阳街道办事处出具海凤信【2018】65号《信访处理意见书》，主要内容为：喻东山：你于2018年6月19日反映群星物业公司侵占业主利益的相关信访事项，我街将有关情况回复如下：。5、你与物业公司达成共识，于2018年7月13日（周五）下午3时，在群星苑小区管理处进行115号车库的移交。在本案诉讼期间，本院于2020年3月24日组织原被告双方到现场勘查。发现涉案场地已经空置，但涉案场地内被分割出1平方米的面积用于放置电表箱，并且涉案场地外的电表被拆除。被告一表示拆除的电表为其所有，与原告无关。被告二表示保安房内的墙是其公司砌的，间隔出了1平方米左右的面积，作为电表房的门口通道。本院于当日询问原告因涉案场地已经空置，原告是否收回场地，原告表示因两被告砌墙占用了其1平方米的面积并且被告一将保安室外的电表拆除导致其无法使用，故不符合交接条件，坚持不收回涉案场地。根据原告申请，本院通过摇珠方式确定并委托广州市安衡价格事务所有限公司对广州市海珠区新港西路鹭江西街111、113、115号房产中，被广州群星物业管理有限公司用作保安宿舍的39.94平方米的物业租金价格进行评估。后评估公司作出评估结论书，评定涉案房屋（房屋规划用途为车库）自2017年11月7日至2020年4月24日的租金为18440元，其中2020年的租金标准为659.01元/月，月每平方租金为16.5元。原告为此支付了评估费5000元。本案诉讼中，原告表示：我方在拍卖涉案房产时，涉案39.49平方米的房屋被间隔成保安宿舍，由被告一占有使用。涉案房屋在现场勘查之前是上锁的，在此之前被告是不肯交还涉案房产的，在现场勘查的时候电表房的通道还是占用着原告物业1平方的面积，所以不符合交还的条件，直到2020年6月份原告自行向供电局申请协商后由供电局改变了电表线路以及出入口，所以其在2020年6月5日收回涉案物业。涉案电表是因为原告另案诉讼才申请下来的，是供电局进行改造安装在涉案物业的。水表是由街道居委会出面协商后才安装下来的，整个过程中被告是从来没有主动配合过的，是原告自行找相关部门解决的。被告群星物业公司表示：拍卖涉案房产时我方确实在使用涉案的39.94平方米。之后我方没有与原告办理涉案房屋的交接手续，因为涉案房屋是空置的，原告何时收房都可以，我方认为房屋使用费应该是从2017年11月7日至11537号案件起诉之日。另查，原告曾另案起诉两被告及广州市海珠区凤阳街群星幼儿园相邻关系纠纷案，案号为（2019）粤0105民初11537号，该案于2019年5月29日立案。原告为证明其主张还提供了以下证据：1、住所（经营场所）场地使用证明；2、公证书；等。诉讼中，原告撤回了其第1项及第2项诉讼请求。另外，原告变更诉请3中的场地使用费的计算期限为自2017年11月6日至2020年6月5日。本院认为：原告通过拍卖方式竞得新港西路鹭江西街111,113，115号车库，并在2017年10月25日由广东省湛江市中级人民法院裁定上述车库归原告所有及该房产所有权自该裁定送达原告时起转移，故原告作为车库的所有权人，对车库享有占有、使用、收益及处分的权利。现因原告撤回了第1项及第2项诉讼请求，故本案仅对其他诉讼请求予以审查认定。关于涉案场地占用费的问题。被告群星物业公司主张涉案场地已于2018年7月13日交还给原告，但没有办理交接手续，原告不予确认，被告群星物业公司对此并无提交证据予以证明，且被告群星物业公司亦主张场地使用费应当支付至11537号案起诉之日，而11537号案立案时间为2019年5月29日，被告群星物业公司的前后主张存在矛盾，故本院对被告群星物业公司认为涉案场地已于2018年7月13日交还给原告的主张不予采纳。原告自认其已于2020年6月5日自行收回涉案物业，本院对此予以确认。本案中，原告并未举证证明其签收湛江市中级人民法院执行裁定书的时间，但被告群星物业公司主张自2017年11月7日起算使用费，本院予以确认。本院于2020年3月24日现场勘查时已经明确询问原告是否接收涉案场地，原告以两被告砌墙占用了其1平方米的面积并且被告一将保安室外的电表拆除导致其无法使用为由不予接收，现原告自称其已通过相关部门解决了上述问题并自行收回了涉案房屋，本院认为，根据现场勘查的情况来看，涉案房屋除去被间隔的1平方米面积外的房屋部分均已空置，且结合原告的陈述可知，原告亦是自行解决了电表的问题，故原告理应于2020年3月24日及时收回涉案房屋中已空置的部分，对于3月24日后该部分的租金损失应由原告自行承担。但涉案房屋中被间隔的1平方米面积的租金损失应当计算至原告自认收回房屋之日即2020年6月5日。综上，被告群星物业公司应当支付涉案房屋自2017年11月7日至2020年3月24日止的使用费及被间隔的1平方米面积自2020年3月25日至2020年6月5日止的使用费给原告。关于使用费的标准问题。鉴于涉案房屋在房产证上登记的用途为车库，虽然所在街道办出具证明该场地“可临时作为生产（经营性）场所使用”，但应以不动产登记部门登记用途为准，故对于原告主张按照住宅用途计付租金损失的主张，本院不予支持。原告主张对租金损失重新鉴定的申请，本院不予准许。评估结论书中评定按车库用途标准计算自2017年11月7日至2020年4月24日的租金损失为18440元，其中2020年度的租金标准为659.01元/月，月每平方租金为16.5元，故据此计算2017年11月7日至2020年3月24日租金数额应为17764.28元，被间隔的1平方米面积自2020年3月25日至2020年6月5日止的租金数额为39.48元。关于被告二的责任承担问题，因原告与被告一均确认涉案场地为被告一占有使用，且原告亦未提交证据证明被告二对原告收回场地存在阻碍行为，故原告要求被告二支付场地占用费的请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东群星物业管理有限公司在本判决生效之日起15日内支付自2017年11月7日至2020年3月24日的场地使用费及被间隔的1平方米面积自2020年3月25日至2020年6月5日的使用费共计17803.76元给原告喻东山；二、驳回原告喻东山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费840元，由被告广东群星物业管理有限公司负担359元，原告喻东山负担481元。评估费5000元由被告广东群星物业管理有限公司负担，被告广东群星物业管理有限公司在本判决生效之日起15日内将评估费5000元支付给原告喻东山。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  陈振梅人民陪审员  钟能华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  林意林黄艾婷