广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4330号原告：冯振锋，男，1976年10月21日出生，汉族，住广东省鹤山市*****************，身份证号码440**************3。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区**************，统一社会信用代码***********2DJYJ2J。法定代表人：赵某1。被告：赵某1，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市***************，身份证号码460*************2。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区*******，统一社会信用代码914******4UJBET1H。法定代表人：唐某1。被告：唐某1，男，1993年9月22日出生，汉族，住广东省阳山县*************，身份证号码441************1。原告冯振锋诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称“鼎富公司”）、赵某1、佛山市房天下科技有限公司（以下简称“房天下公司”）、唐某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序于2020年12月18日公开开庭审理本案。原告到庭参加诉讼，被告、被告鼎富公司、赵某1、房天下公司、唐某1经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》；2.被告鼎富公司返还租金153000元及支付违约金（自2020年9月1日起计至实际退还之日止，按每月2000元计算）；3.被告房天下公司向原告退还30000元；4.被告赵某1对被告鼎富公司的债务承担连带责任；5.被告唐某1对被告房天下公司的债务承担连带清偿责任；6.本案的受理费由四被告承担。事实与理由：2019年3月25日，原告与被告鼎富公司签订《物业租赁合同》，约定：被告鼎富公司将位于佛山市高明区*******以西、怡乐路以北的地块，推广名为西黎龙庭国际广场******单元租赁给原告，物业租赁期限为20年，自实际交付该物业之日起计算，在租赁期限届满后，被告鼎富公司同意该物业免租赁使用费给原告使用至2048年2月15日；物业租赁使用费分别为200000元，其中被告鼎富公司收取170000元，被告房天下公司以“装修费”名义收取30000元。同日，原告与被告鼎富公司签订《物业租赁合同补充协议》，约定了租金的付款时间。签订上述合同后，原告于2019年3月25日向被告房天下公司支付了30000元，于2019年3月29日向被告鼎富公司支付102000元，于2019年6月12日、2019年9月9日、2019年12月5日向被告鼎富公司各支付了17000元。2020年3月，原告发现案涉房屋所在工程整体进度异常缓慢，涉案房屋久未动工，且被告鼎富公司、房天下公司陆续因该楼盘的租赁合同纠纷被诉至法院，因此原告与被告鼎富公司协商，同意解除《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》。被告鼎富公司于2020年6月29日向原告发出《退款声明》，承诺于2020年8月31日前退回153000元，逾期按2000元每月支付违约金。但被告鼎富公司认为另外的30000元是由被告房天下公司收取，应由被告房天下公司退回。但时至起诉之日，被告鼎富公司仍未履行承诺退回款项。被告房天下公司作为中介机构，经营范围不包括室内装修工程，向原告收取30000元实质上是原告租赁案涉房屋的对价，而非装修费，应退还给原告。被告赵某1作为一人有限公司即被告鼎富公司的股东，被告唐某1作为一人有限公司即被告房天下公司的股东，应分别对公司债务承担连带清偿责任。被告鼎富公司提供书面答辩状辩称，一、原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》合法有效。二、《退款声明》是原告多次到被告鼎富公司争吵，被告鼎富公司被迫出具，并非真实意思表示。每月2000元违约金，明显过高。原告单方提出解除合同，违约方是原告，同时原告没有证据证明其实际损失情况，原告诉求被告鼎富公司按月支付违约金2000元不合理。三、原告单方提出解除合同，已违约，应当向被告鼎富公司承担相应的违约责任。四、被告房天下公司收取的款项应由被告房天下公司退还，与被告鼎富公司无关。五、被告赵某1并非合同当事人，也未因合同受益，原告诉求被告赵某1承担责任没有事实和法律依据。被告房天下公司提供书面答辩状辩称，30000元与153000元共同构成原告承租案涉房屋使用权的物业总价款，根据合同相对性，均应由被告鼎富公司负责退还。一、被告鼎富公司与被告房天下公司之间存在委托收款关系，30000元的实际收款人是被告鼎富公司，应由被告鼎富公司退还。2018年12月26日，被告鼎富公司出具《收款委托书》，确认客户支付的30000元服务费与物业租赁费共同构成物业总价款，被告鼎富公司委托被告房天下公司收取。同日，被告鼎富公司将《收款委托书》张贴在龙庭国际广场。二、被告鼎富公司委托被告房天下公司为龙庭国际广场提供招租服务，在被告房天下公司提供服务后，被告房天下公司无需退还案涉的30000元。2018年11月19日，被告房天下公司与被告鼎富公司签订《项目招商代理合同》，约定被告鼎富公司委托被告房天下公司为龙庭国际广场项目提供招租服务，双方合作模式为被告房天下公司向被告鼎富公司引荐客户，在客户承租案涉房屋使用权后，被告鼎富公司向被告房天下公司支付服务费及代理费。根据《项目招商代理合同》约定，被告鼎富公司与客户签订合同后，客户需向被告鼎富公司支付30000元定金，该30000元定金是物业总价款的一部分，同时，被告鼎富公司应向被告房天下公司支付30000元服务费。为简化程序，被告鼎富公司要求客户将应支付给被告鼎富公司的定金直接支付至被告房天下公司，被告房天下公司收到30000元后视为被告鼎富公司已实际收到客户支付的定金，被告鼎富公司无需额外向被告房天下公司支付服务费。在客户和被告鼎富公司签订合同并支付30000元后，被告房天下公司的招商服务即告完成，如发生客户退房的情况，该30000元由被告鼎富公司予以退还，与被告房天下公司无关。综上，被告房天下公司收取的30000元，实际由被告鼎富公司收取，应由被告鼎富公司退还。诉讼中，被告赵某1、唐某1未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据，视为放弃相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时举证、质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据：证据1，被告鼎富公司没有异议，本院予以采信并在卷佐证；证据2、3，被告鼎富公司对真实性没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证；证据4中被告房天下出具的收据，结合被告房天下公司的答辩意见，本院予以确认并在卷佐证；证据4中其他的收据，被告鼎富公司对真实性没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。2.被告鼎富公司提供的证据：《建设工程规划许可证》《关于西黎凯汇大厦“用地规划许可证”变更登记批前公示的通告》《关于西黎凯汇大厦总平面方案和建筑单体建设工程规划许可批前公示的通告》，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。3.被告房天下公司提供的证据：原告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人没有异议的事实和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）就位于佛山市高明区*******以西、怡乐路以北的地块，推广名为西黎·龙庭国际广场的******单元签订《物业租赁合同》（原告于2019年3月25日签名，被告于2019年3月29日盖章），约定：甲方将******单元出租给乙方；总建筑面积分别为29.14平方米；租赁期限为20年，自甲方向乙方交付之日起开始计算；租赁期限届满后，甲方同意免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日；租金总额为170000元；甲方应当在2020年10月31日前（含当日）将2栋417A单元交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天按已收物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款；等。同时，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《补充协议》（原告于2019年3月25日签名，被告于2019年3月29日盖章），约定租金总额170000元由乙方在2019年3月31日前支付102000元（含定金），余款由乙方在2019年6月15日前、9月15日前、12月15日前及2020年3月15日前各支付17000元。2019年3月25日，被告房天下公司出具收据确认收到原告支付的装修款30000元。2019年3月29日，被告鼎富公司出具专用收款收据，确认收到原告交来的首期款102000元。2019年6月12日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收到原告交来的第一期款项17000元。2019年9月9日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收到原告交来的第二期款项17000元。2019年12月5日，被告鼎富公司出具收款收据，确认收到原告交来的第三期款项17000元。2020年6月29日，被告出具《退款声明》，同意原告退款，总金额153000元，于2020年8月31日前退款，如逾期未付，按违约金2000元/月（当月结清）作补偿。另查：1.2018年11月19日，被告鼎富公司（甲方）与被告房天下公司（乙方）签订《项目招商代理合同》，约定：甲方委托乙方独家代理龙庭国际广场的招商房源单位，每套房源招商成功标准以甲方与客户签订《物业租赁合同》；客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完成定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成；甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其他”名义向客户收取30000元/套的费用，该费用实际上是甲方应支付予乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取；等。2.2018年12月26日，被告鼎富公司出具《收款委托书》，授权被告房天下公司开展龙庭国际广场招商工作，由被告房天下公司自行开展制定招商优惠政策，客户支付的物业总价款包括物业租赁费及服务费用；授权被告房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元/套，被告房天下公司可以招商服务费、策划推广费或其他名目收取前述款项。被告房天下公司在《授权委托书》确认联“同意接收上述委托”下盖章。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对本案的争议之处，本院分析如下：关于《物业租赁合同》及《补充协议》解除的问题。被告鼎富公司于2020年6月29日出具《退款声明》，同意原告退款，总金额153000元，于2020年8月31日前退款，可见当时双方均已同意解除《物业租赁合同》及《补充协议》，故本院确认《物业租赁合同》及《补充协议》于2020年6月29日解除。《物业租赁合同》及《补充协议》已解除，被告鼎富公司应按《退款声明》向原告退还租金153000元。被告鼎富公司未在承诺的2020年8月31日前向原告退还，应承担违约责任。原告诉求被告鼎富公司退还租金153000元及按《退款声明》支付违约金（自2020年9月1日起计至实际退还之日止，按每月2000元计算），本院予以支持。被告鼎富公司辩称是受迫出具《退款声明》及每月按2000元计算违约金过高，但未能提供证据予以证实上述辩称，故本院不予支持。关于装修款30000元实质上由谁收取的问题。首先，原告与被告房天下公司并没有装修合同关系，故该30000元虽名为装修款，但实质上并非装修款。原告在诉讼中亦未举证证实原告与被告房天下公司之间存在其他合同关系，故该30000元亦非基于原告与被告房天下公司的合同关系而产生。其次，被告房天下公司收取该30000元是基于被告房天下公司与被告鼎富公司签订的《项目招商代理合同》及《收款委托书》的约定，而原告在庭审中亦确认是受被告鼎富公司的工作人员指示直接转账该30000元给被告房天下公司，故该30000元是本应由被告鼎富公司支付给被告房天下公司的代理费，而由原告代被告鼎富公司支付给被告房天下公司，故该30000元实际上是被告鼎富公司收取。据此，原告诉求被告房天下公司返还装修款30000元及利息于法无据，本院不予支持。由于被告房天下公司无需向原告退还装修款30000元，原告诉求被告唐某1对被告房天下公司的债务承担连带清偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告赵某1应否对被告鼎富公司的上述款项承担连带清偿责任的问题。被告赵某1作为一人有限公司被告鼎富公司的股东，未能举证证明被告鼎富公司的财产独立于被告赵某1的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告赵某1应对被告鼎富公司的上述退还款项义务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告冯振锋与被告佛山市鼎富物业管理有限公司《物业租赁合同》及《补充协议》于2020年6月29日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯振锋退还租赁使用费153000元及违约金（自2020年9月1日起计至实际退还之日止，按每月2000元计算）；三、被告赵某1对第二判项承担连带清偿责任；四、驳回原告冯振锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4040元，减半收取2020元（原告已预交），由原告冯振锋负担324元，被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担1696元。原告多预交的受理费1696元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担的受理费1696元，由两被告在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 李炯君二〇二〇年十二月十八日法官助理 区凤仪书 记 员 何保民