广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7290号上诉人（原审被告）：姚胆，男，1968年3月23日出生，汉族，住址：广东省惠州市大亚湾区西区*****************，身份证号码：360************913。委托诉讼代理人：姚明艳，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张思忠，男，1966年9月6日出生，汉族，住址：福建省仙游县*************，身份证号码：350************514。上诉人姚胆与被上诉人张思忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姚胆上诉请求：1.撤销（2020）粤1391民初229号民事判决书，依法将本案发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案件事实不清，证据不足。（一）被上诉人与四位新经营者已建立实质的租赁合同关系。被上诉人承租惠州大亚湾旺科投资有限公司（下称“旺科公司”）位于大亚湾龙山八路中萃花城湾含本案争议租赁物在内的店铺，租赁合同明确约定：被上诉人不得未经旺科公司书面同意私自转租，但被上诉人为获取转租差价，规避旺科公司追究违法转租的法律后果，与上诉人签署名为《合作承包协议书》，实为《房屋租赁合同》的协议书，以收取承包金的名义向上诉人收取租金。上诉人与被上诉人的合同虽也约定了上诉人转租需经被上诉人书面同意，但上诉人认为书面同意仅是确认转租合同效力的程序性行为，被上诉人已用实际行为—向新经营者（包括朱雪白、彭力、郭兴云、郭万珍等四人）收取承包金的方式默许上诉人转租店铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。合同存续期间，被上诉人知晓上诉人已将商铺转租的事实，却未对上诉人转租行为提出异议，表示其认可了上诉人转租店铺的行为。自2018年4月开始，新经营者直接向被上诉人交租，被上诉人也向新经营者出具收据。虽然被上诉人没有与四位新经营者分别签署书面的租赁合同，但与四位新经营者已建立实质的租赁合同关系。（二）被上诉人起诉拖欠承包金的事实不清，证据不足。1.上诉人本人经营店铺期间，已足额支付2016年及2017年承包金。被上诉人收取承包金，却未按时向旺科公司交纳租金，拖欠旺科公司2016年2月15日至2017年8月14日店铺租金共计554910元。根据一审庭审笔录，被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠的承包金，仅向法院陈述笼统的欠租时间段（2015-6-25至2018-10-25），未说明具体欠租月份。2.因被上诉人拖欠租金导致旺科公司对上诉人经营的店铺采取停水停电、店铺门口挖路等措施，严重影响上诉人店铺经营。旺科公司同意免1.5个月租金以补偿上诉人因停水停电产生的经济损失，该笔补偿款却由被上诉人领取，被上诉人称直接抵扣水电费后仅剩余6500元。上诉人本人经营店铺期间的水电费均由自己缴纳，转租后便由新的经营者负责缴纳。即使实际存在拖欠水电费情形，支付水电费的义务仍是店铺的实际经营者，被上诉人没有义务代为缴纳。试问一个已被法院列为失信被执行人并被限制高消费的人，还会有多余资金来做“好事”—为他人代缴水电费？被上诉人称代为缴纳水电费的情况不属实，也不符合生活常识。一审法院未查明拖欠承包金的具体月份，也未要求被上诉人提供已领取1.5个月租金补偿款用于抵扣水电费的证据便支持被上诉人的诉求，严重损害上诉人的权益。就水电费问题，根据一审的庭审笔录、案卷材料第47页被上诉人陈述，首先被上诉人未提交领取的1.5个月租金补贴的相关单据，无法证明其领取了多少本应由被本庭由上诉人收取的租金补偿。其次，即使被上诉人用领取租金补偿的钱支付了水电费，该笔款项是万科公司补贴给上诉人，故应视为上诉人已自行缴纳的水电费上诉人无需再支付水电费给被上诉人，所以一审法院在这一点上的判决事实是错误的。二、一审法院遗漏必要参加诉讼的当事人。首先，根据一审卷宗及庭审笔录，在庭审笔录、判决书所记载的“被告提交的证据”实际上是由73号店铺的新经营者朱雪白向法院提交的证据，一审卷宗第33页已明确记载证据的提交人、提交时间。一审法院未将朱雪白列为本案的当事人，却接受其提交的证据材料，并组织上诉人与被上诉人对其提交的证据进行质证，已严重违反庭审程序。其次，上诉人与被上诉人均为缺乏法律经验的普通人，在当事人未主动申请追加当事人时，一审法院为查明本案的案件事实应依职权追加所有新经营者为第三人，但一审法院仅依据上诉人与被上诉人之间仍存在合同关系便草草出具判决书。再次，新经营者已实际向被上诉人缴纳承包金，与被上诉人建立了实质的租赁合同关系。新经营者也更加了解本案实际拖欠的承包金数额、拖欠承包金的月份以及实际水电费的消费情况等，追加新经营者作为本案的诉讼参与人更有利查明本案的案件事实。最后，即使判决确认仍应向被上诉人支付拖欠的承包金，拖欠的承包金也应由新经营者承担支付责任。如果二审法院仍单纯依据上诉人与被上诉人之间仍存在合同关系，必须要求由上诉人向被上诉人承担付款责任，再由上诉人另行起诉新经营者，这样的法律便过于机械化，也严重浪费宝贵的司法资源。三、被上诉人是个毫无诚信、没有道德底线的人，曾多次与他人签署《房屋租赁合同》后又拒交房租，在福建已有多宗诉讼纠纷，现被上诉人已被法院列为失信被执行人，并限制高消费。针对被上诉人向法院提交的证据材料及庭审陈述的案件事实，法院应谨慎予以采纳。综上，为维护上诉人的合法权益，上诉人提出上述请求，望二审法院查明本案的事实，依法将本案发回重审。被上诉人张思忠答辩称：我就知道他找我的租金和水电费，其他的没有了。原审原告张思忠向原审法院起诉请求：一、要求被告即刻交纳拖欠的承包金与水电费，共108912元；二、诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：原告与被告于2015年6月25日签订一份《合作承包协议书》，该协议约定：原告同意将坐落于大亚湾龙山八路的中萃花城湾小区第72、73、74、75号商铺与被告合作经营；合作期限为2015年6月25日至2021年8月30日止，共计6年；承包金交纳时限：2015年9月1日至2016年8月30日承包金为120000元，2016年9月1日至2017年8月30日承包金为150000元，2017年9月1日至2018年8月30日承包金为180000元，2018年9月1日至2019年8月30日承包金为200000元，2019年9月1日至2020年8月30日承包金为200000元，2020年9月1日至2021年8月30日承包金为200000元；在协议期内，被告不得转租或转让，如转让须经原告书面同意。2018年10月25日，惠州大亚湾旺科投资有限公司（甲方）、原告（丙方）以及被告（乙方）三方签订一份协议书，该协议约定：甲方与丙方签订的第69-76、78-80号11间商铺的《商铺租赁合同》已于2018年8月31解除；甲方同意自2018年9月1日起免租1.5个月；乙方应结清属于乙方实际承租期内发生的截止至2018年8月31日前的水电、物业管理费及拖欠丙方的租金，乙方与甲方重新签订商铺租赁合同。按照原、被告双方签订的《合作承包协议书》约定的标准，2015年6月25日至2018年8月30日承包金合计450000元。原告自认上述《合作承包协议书》签订后，原告已收到承包金260000元，剩余190000元承包金被告尚未支付，原告认可在被告经营的饭店吃饭共签单90000元。原告称根据原、被告与旺科公司签订的协议书，旺科公司免租的1.5个月租金大概是2万元左右，该款应当支付给被告，但该款实际由原告领取，在扣除了部分拖欠的水电费后实际领取的金额为6500元，原告称该6500元未在原告起诉的10万元中予以扣除。被告提交一份原告2018年7月20日出具的收据显示，预收长德土菜馆2018年6月份承包金，前段未交的资金方便后补交，金额为12500元，原告在庭审中称起诉中主张的承包金100000元已对该项金额予以扣减。原告提交的广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司出具的收款收据显示，好湘味73号商铺2016年3月、2018年2月至10月管理费、水电费共计6998元；74号商铺2016年3月份管理费、水费共计574.4元；75号商铺2016年3月份管理费479.5元；76号商铺2015年10月至12月管理费合计860.8元；以上费用合计8912.7元已由原告向广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付。原审法院认为，原、被告签订的《合作承包协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均发生法律效力。协议签订后，原告依约向被告出租商铺，被告应当按期支付承包金并缴纳承包期内发生的物业管理费以及水电费，被告2015年6月25日至2018年8月30日期间应付的承包金合计450000元，已付承包金共260000元，原告在被告的饭店吃饭签单的90000元应当予以扣除，再扣除原告在旺科公司领取的免租租金余额6500元，被告仍拖欠原告承包金93500元，被告逾期支付承包金的行为已构成违约，应当向原告支付承包金93500元，另被告应当支付原告在被告承包期内代为缴纳的物业管理费以及水电费共8912.7元，故原告主张被告应向其支付拖欠的承包金与水电费共102412元理由成立，原审法院予以支持。被告在庭审中辩称其所承租的商铺已于2018年2月份转租给第三方。根据双方签订的《合作承包协议书》约定，被告向第三方转租需经原告书面同意，被告未提供相应证据证明原告已书面同意其转租，即便确有被告转租第三方承租的事实，但原告并没有直接与第三方直接签订新的租赁合同，被告与原告之间的租赁合同也没有解除，原告仍有权向被告主张协议约定的承包金，被告的该辩解理由无事实依据和法律依据，原审法院不予采信。另，被告称物业管理费以及水电费是新的经营者自行缴纳，不认可原告代为缴纳的事实，但被告仅提供了2018年10月份的收费通知单，该收费通知单不是缴费的单据，不能证明通知单中的应缴款项实际由被告缴纳的事实，故被告该辩解理由与事实不符，原审法院不予采信。被告对原告主张的欠缴的租金的数额有异议，被告应当对被告在2015年6月25日至2018年8月30日向原告已经缴纳的租金数额负举证责任，被告未提交证据证明其在上述期间已经向原告缴纳的租金的金额，应当承担举证不能的后果，原审法院对原告主张的被告拖欠的租金数额予以认定。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告姚胆自本判决生效之日起十日内向原告张思忠支付拖欠的承包金以及代缴的物业管理费和水电费共102412元；二、驳回原告张思忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2478.24元，由原告张思忠负担148.24元，由被告姚胆负担2330元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：上诉人与被上诉人于2015年6月25日签订的涉案《涉案合作承包协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效。2018年10月25日，惠州大亚湾旺科投资有限公司（以下简称“旺科公司”）与上诉人及被上诉人三方约定，于2018年8月31日解除旺科公司与被上诉人之间的涉案商铺租赁合同，并约定由上诉人结清其实际承租期内发生的截止至2018年8月31日前的水电、物业管理费及拖欠被上诉人的租金，旺科公司再与上诉人重新签订商铺租赁合同。三方约定对上诉人具有约束力，上诉人应当将拖欠的租金和物业管理费、水电费支付给被上诉人，原审经核算，上诉人欠付被上诉人租金和物业管理费、水电费等102412元事实依据充分，予以维持。上诉人主张其已将涉案商铺转租给案外人，故案外人与被上诉人之间存在租赁关系，因此其不应当向被上诉人支付租金。本院认为，即使上诉人将涉案商铺转租给案外人，并不影响上诉人与被上诉人之间的租赁关系成立和有效，上诉人仍应当支付租金及物业管理费、水电费等给被上诉人。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2478.24元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十二月四日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩