四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4516号 原告（反诉被告）：万宁钰，女，1996年8月25日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨欢，四川独树律师事务所律师。 被告（反诉原告）：钟雪，女，1986年10月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：李成林，四川和骏律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：张珊珊，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周成燕，女。 委托诉讼代理人：常琴，女。 原告（反诉被告）万宁钰与被告（反诉原告）钟雪、第三人四川链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万宁钰及其委托诉讼代理人杨欢、被告（反诉原告）钟雪及其委托诉讼代理人李成林、第三人链家公司的委托诉讼代理人周成燕和常琴到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 万宁钰向本院提出本诉请求：1．确认万宁钰与钟雪签订的《成都市存量房屋买卖合同》解除；2．钟雪向万宁钰支付违约金432000元；3．由钟雪承担诉讼费。事实与理由：万宁钰与钟雪于2020年1月4日在链家公司的居间下签订了《成都市存量房屋买卖合同》（简称《房屋买卖合同》），合同签订前，链家公司对整个房屋交易流程、合同中的名词概念和条款含义均作出了详细解释，万宁钰、钟雪当场予以认可。据银行系统显示，钟雪已于2020年3月4日获得银行审核及审批，但一直怠于履行合同第4条第4款（2）约定的“存款”义务，经万宁钰、链家公司多次与钟雪交涉，钟雪直至2020年3月25日仍未将首付款存入存量房交易资金监管专用账户。鉴于钟雪持续违约行为，根据合同第8条第1款（2）约定，万宁钰于2020年3月26日向钟雪发出解约通知。 万宁钰反诉辩称，1．因钟雪存在违约行为，万宁钰同意解除合同。2．万宁钰于2020年1月6日向银行预约还款，后因万宁钰的个人原因、疫情原因，钟雪与万宁钰均同意延迟合同的履行时间，直到万宁钰发出解除通知，未达到合同约定的45个工作日，万宁钰并不存在违约行为。 钟雪本诉辩称，1．万宁钰存在根本性违约行为，致使合同目的不能实现，同意解除双方签订的合同。2．钟雪在合同履行过程不存在任何违约行为，万宁钰在诉请中所提的违约金没有事实法律依据。即使法院认定钟雪存在违约行为，万宁钰所提违约金也过高，没有法律依据。 钟雪向本院提出反诉请求：1．解除双方签订的《房屋买卖合同》；2．万宁钰向钟雪双倍返还定金共计10万元；3．万宁钰承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：钟雪按约支付5万元作为定金，并根据合同第4条约定钟雪积极办理贷款申请，于2020年3月4日通过了银行贷款的审批（公积金贷款因行政程序原因不能在此阶段进行审批）。钟雪在获知查询结果后，多次要求万宁钰及中介方根据房管局的规定进行网签（注：网签是存量房交易资金监管的必要的前置程序），但万宁钰以各种理由拒绝，导致钟雪无法将首付款转入存量房交易资金监管专用账户。此外，根据合同第6条第3项约定，万宁钰负有还款解抵的义务，其应在2020年1月11日之前办理预约还款手续，并于预约还款后45个工作日将足额的钱款存入还款账户。但截止起诉之日，万宁钰并未完成还款解抵义务，案涉房屋仍处于抵押状态，根据合同第8条第3项的约定，万宁钰恶意拒绝履行本合同约定义务，已根本性违反双方签订的合同，致使合同目的不能实现。因此，钟雪有权要求解除合同，并要求万宁钰承担违约责任。 链家公司陈述，1．万宁钰的第1项本诉请求，鉴于万宁钰与钟雪双方就解除合同达成合意，链家公司同意解除。万宁钰的第2、3项诉讼请求，不涉及链家公司，不予答辩。2．钟雪提出的3项反诉请求均与链家公司无关，没有答辩意见。3.2020年3月9日钟雪收到银行通知，则3月12日前应当进行资金监管。网签不是资金监管的前置程序，一般是有经纪服务合同就可以进行资金监管。在合同履行中是必须要网签的，在过户之前只需要买方到场即可进行网签，不需要卖方。 本院经审理认定事实如下：2020年1月4日，出售方万宁钰（甲方）、购买方钟雪（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：交易房屋位于成都市锦江区菱安路266号2栋1单元28层2803号，该房屋已设定抵押，抵押权人为工行成都芷泉支行；双方通过链家公司居间介绍成交，房屋成交价216万元；第四条4．具体付款方式：（1）定金乙方应支付甲方定金5万元，待双方完成权属转移登记后自动转为购房款。（2）首付款乙方在贷款审批通过后3日内（请约定具体的条件或时间）将全部或部分首付款111万元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方。（3）尾款由放贷银行支付给甲方；第六条3．还款解押甲方应在2020年1月11日之前到其原借款方办理预约还款手续，并于预约还款后45个工作日内将足额钱款存入还款账户，同时按照原借款方规定办理注销抵押登记等相关手续，并承担相关费用；第八条1．逾期付款违约责任乙方未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），逾期超过15日，甲方有权单方书面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。 钟雪向万宁钰支付购房定金5万元。后双方及链家公司就合同履行事宜进行沟通。 2020年3月3日，钟：“监管，我是把钱存到指定账号里面？”姜（链家公司工作人员）：“是的，你本人建行一类卡都可以。” 2020年3月9日，钟：“银行初审过了，你尽快安排房东还款，然后我们就过户吧，这样她能收到首付，我也把抵押正式做了。”姜：“上次金融那边户口本户主变动，他们再重新弄，然后我们就等金融审批通过，然后去还款，注销，然后就是预约过户。还有一个资金监管，目前就是这些程序。” 2020年3月13日，钟：“房东定计划什么时候去弄她的手续了吗？”姜：“现在等那边审批，资料都齐了，我们现在需要做个资金监管。”钟：“她手续做好了再监管撒。”姜：“确实当时说了贷款审批通过后要监管哦。贷款审批通过3日内，您这边贷款审批通过了就可以监管。”钟：“房东于合同签订后15个工作日结清尾款。”……姜：“我们就最近去把资金监管做了吧，他们那边只要扣款注销了，我们就能过户了。不然进程会有影响，我们都希望快。”钟：“资金监管不是这个阶段做哈，我希望你们金融不要把我拉进去。”姜：“不是金融，资金监管就是资金监管。”钟：“解抵当天资金监管，我不提前资金监管。房子解抵房东才有权力卖，在解抵成功前，房东不拥有房子完全产权。” 2020年3月16日，万：“我们最开始的时候，谈的是先资金监管，然后我这边立马请款，现在是什么顾虑，要先解除抵押然后再资金监管呢?”钟：“房子解抵后你才具有房屋的完全产权，房屋才达到过户交易条件。首付款我准备好了，但需要房屋具有完全产权，否则我的资金监管变为金融公司的担保款。”万：“那可不可以用首付款来解除抵押。”钟：“首付款解抵，涉及我俩借贷关系了。”万：“是这样的，因为今天是我们最后一天把还款打进去的日子。”钟：“也是金融告诉你的？他们在给你施加压力而已。”万：“是那个三方合同上，1月11日开始后45个工作日。”钟：“他们金融故意的，中间有疫情不可抗力。目前链家和他们的金融在勾结，我也向链家总部和工商投诉了，链家24小时以内会回复的。”万：“那现在是要等链家那边的结果吗？”钟：“目前只能等一下结果。” 2020年3月19日，万：“2020年3月16日，因我方认为钟雪存在违约行为，故要求暂停合同执行，并提出双方进行协商。2020年3月19日，我方与钟雪反复沟通未能达成一致，现有合同应当继续执行，时间计算扣除3天……我方要求钟雪尽快存入首付款到房管局资金监管账户，并支付我方逾期违约金。” 2020年3月20日，钟：“如果还是诚心想卖，双方就如何促成交易再协商一下。”万：“不同意再行协商，要求钟雪继续履行合同，如果钟雪在2020年3月23日下午5点前仍然没有将资金监管，我方依据合同约定有权解除合同，钟雪支付成交价20%的违约金。”钟：“面签加资金监管一般需要好长时间。”姜：“网签具体时间是星期一到星期五早上9点到下午5点半，面签已经过了，现在打网签只需要本人带身份证就可以去天府中心三楼打，办理后续我会全程协助陪同。”钟：“房东，下周四或周五。”万：“经三方2020年3月19日沟通，协调无效，再次敦促买方尽快履行合同。根据合同条款，买方资金监管的时间点为2020年3月7日前，不同意买方提出的延期方案。” 2020年3月23日，钟：“请卖方按照合同关于还款解押的约定，于2020年3月25日下午6点前将足额钱款存入还款账户的证明提供我方。买方将于2020年3月26日下午两点与卖方及中介方在房管局指定的地方办理网签手续及进行首付款资金监管程序。” 2020年3月24日，万：“不同意买方无故延期办理资金监管。” 2020年3月26日，钟：“我已经到天府中心楼下了，请卖家及链家经纪人前来办理网签及后续业务。”姜：“经纪方已经收到业主的解约通知了，现双方对合同履行产生了争议，您这边单方面要办，我们也是无法办理的。待双方协商处理好无争议后，我们在继续为你们办理。” 庭审中各方确认，万宁钰于2020年1月6日向银行预约还款手续，截止法庭辩论终结前，万宁钰未将钱款存入还款账户、办理注销抵押登记手续，钟雪未将首付款存入资金监管专用账户。 以上事实有万宁钰和钟雪提交的双方身份信息、《房屋买卖合同》、《解除合同通知书》、转账记录、建行查询信息、《律师函》、邮寄凭证、聊天记录，以及当事人的陈述在案为证。万宁钰提交的中国银行后台系统查询截图系复印件，且钟雪不予认可，不作为本案证据。 本院认为，万宁钰与钟雪签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，内容合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。从钟雪与链家公司工作人员的聊天记录来看，钟雪对于需将首付款进行资金监管以及资金监管的时间均是清楚的。钟雪于2020年3月9日得知通过银行初审，根据合同“乙方在贷款审批通过后3日内”约定，即应于2020年3月12日前将首付款111万元存入存量房交易资金监管专用账户。2020年3月20日聊天记录中，万宁钰同意将资金监管时间延长至2020年3月23日，但钟雪仍未按期履行该义务。根据合同“乙方未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），逾期超过15日，甲方有权单方书面解除合同”约定，万宁钰有权主张解除合同，故合同于本诉诉状副本送达钟雪时已解除。钟雪已支付的定金5万元，万宁钰应当退还。 关于万宁钰、钟雪分别以对方存在违约行为为由主张对方支付违约金。本案中，万宁钰于2020年1月6日向银行预约还款手续，根据合同“还款解押”规定，应于预约还款后45个工作日即2020年3月16日前内将足额钱款存入还款账户，但万宁钰未按期履行该义务。由此可见，双方均存在未按期履行合同义务之行为，双方亦未举证证明该行为对其造成损失，本院根据公平原则，综合合同履行情况、违约程度等，酌情认定双方均不向对方支付违约金。 综上所述，万宁钰的本诉请求、钟雪的反诉请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）万宁钰与被告（反诉原告）钟雪于2020年1月4日签订的《成都市存量房屋买卖合同》已解除； 二、原告（反诉被告）万宁钰应于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告（反诉原告）钟雪定金5万元； 三、驳回原告（反诉被告）万宁钰的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）钟雪的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取12040元，由被告（反诉原告）钟雪负担；反诉案件受理费减半收取12040元，由被告（反诉原告）钟雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十二月八日 书记员  傅晓婉