贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初7580号原告：唐开美，女，1996年3月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈诗思，贵州证道律师事务所律师，特别代理。被告：贵州澳马房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区市西路海文商城内。法定代表人：LOHPENGKON，职务：执行董事兼总经理。被告：贵州澳马房地产开发有限公司花溪分公司，营业场所贵州省贵阳市花溪区磊花路A栋二单元5-2号。负责人：曹立。两被告共同委托诉讼代理人：唐炼，贵州鼎尊律师事务所律师，一般代理。两被告共同委托诉讼代理人：杨赟，贵州鼎尊律师事务所律师，一般代理。原告唐开美与被告贵州澳马房地产开发有限公司（以下简称澳马房开公司）、贵州澳马房地产开发有限公司花溪分公司（以下简称澳马房开花溪分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序于2020年8月21日公开开庭进行了独任审理。原告唐开美及其委托诉讼代理人陈诗思，被告澳马房开公司、澳马房开花溪分公司共同委托诉讼代理人唐炼到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外调解三个月，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告唐开美向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告履行合同义务，配合原告将涉案房屋登记在原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求，请求判令：1．解除原被告双方于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还原告已付购房款1695617元及资金占用利息258917.42元（以已付购房款总额1695617元为基数，自2017年4月26日起计至购房款完全归还之日止，其中2017年4月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%计算为192859.01元，自2019年8月20日起暂计算至2020年7月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算为66059.41元，上述资金占用费合计258917.42元）；3.被告按照原告支付购房款1695617元的20%向原告支付赔偿金339123.4元；4.被告向原告返还维修基金16956元、其他费用2300元（包含：交易费822元，登记费550元、印花税费848元、工本费80元）；5.诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实及理由：2017年4月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201603041），约定原告购买被告位于贵州省贵阳市花溪区，建筑面积64.46平方米，套内建筑面积47.52平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米35682.18元，总价款1695617元。由于是现铺销售，合同签订当日，原告按照约定一次性支付清全部购房款和维修基金、印花税等其他费用，被告也按照约定向原告交付了商铺。然而被告迟迟未按照约定为被告办理房屋产权证，也未将该商铺登记在原告名下，原告多次催促均未果，遂诉至法院，请求被告履行合同并将房屋登记在原告名下。2020年6月2日，原告在花溪区不动产登记中心查询得知，被告已于2017年6月15日将该商铺抵押给了贵州乌当农村商业银行股份有限公司，后原告多次要求被告将抵押权撤销并将房屋登记至本人名下未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条的规定，被告的行为已构成违约并导致原告无法取得房屋所有权证，从而致使商品房买卖合同目的不能实现，为维护自己的合法权益，将诉讼请求变更如上。被告澳马房开公司、澳马房开花溪分公司辩称，1.同意解除商品房买卖合同，已付购房款依法律规定应退还的可以退还。2.原告主张资金占用费和赔偿金是否得到支持请求人民法院依法判决。3.两被告系总公司与分公司之间的关系，因为签订合同的系澳马房开公司，应当由澳马房开公司返还房款。本院经审理认定事实如下：被告澳马房开公司于1994年10月18日成立，注册资金为350万美元，主要经营房地产开发建设及经营管理，营业期限截止日期至2044年10月17日。被告澳马房开花溪分公司系被告澳马房开公司的分支机构，经营期限为2010年10月20日至2034年10月16日，经营范围主要为总公司接洽业务。2017年4月26日，原告唐开美（买受人）与被告澳马房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201603041），合同约定：“买受人购买位于花溪区房屋，该商品房建筑面积为68.46平方米，套内建筑面积47.52平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米35682.18元，总价款1695617元。该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。出卖人应在2017年4月26日前向买受人交付该商品房”。原告于合同签订之日交付购房款1695617元，并交付维修基金16956元、交易费822元，登记费550元、印花税费848元、工本费80元，被告澳马房开公司花溪分公司向原告出具了相应收据。同日，原告唐开美（甲方）与案外人贵州龙马物业管理有限公司花溪分公司（乙方）、被告澳马房开花溪分公司（丙方）签订《澳马荟溪城商铺经营委托合同》，合同约定“一、委托标的：甲方购买的澳马荟溪城3层41号物业，销售面积68.46平方米。二、委托方式：甲方将本合同约定标的物委托期限内的经营、管理权委托给乙方，由乙方开展专业经营和管理活动。三、委托事项：……四、委托期限：1：起始于2017年4月26日至2026年8月31日……五：委托经营收益及支付：本合同标的物业委托乙方经营管理，成本由乙方承担，所得收益归乙方所有和支配，甲方应得的收益由乙方每年按24767.99元/平方米的一定比例支付给甲方，每月为该年度的1/12，具体是2017年4月26日—2019年8月31日按9%比例支付；2019年9月1日—2023年8月31日按10%比例支付，2023年9月1日—2026年8月31日按11%比例支付，每年支付时间是每年3月31日、6月30日、9月30日和12月31日后支付上季度租金，每次支付款为应付款时间前应付款，支付时由乙方代扣甲方应缴纳的各种相关税费及3%的物业经营委托等佣金。…六、1.委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取本合同约定的委托经营收益……八：违约责任：1、……2、乙方未按合同规定向甲方支付委托经营收益，按未付金额的同期银行贷款利率双倍向甲方支付违约金或由丙方支付”。2018年10月8日，原告唐开美（甲方）与案外人贵州龙马物业管理有限公司花溪分公司（乙方）、被告澳马房开花溪分公司（丙方）签订《澳马荟溪城商铺经营委托合同》的补充协议，对委托经营的相关事项进行了补充约定。原告称被告未实际向原告交付案涉房屋，签订上述委托经营合同后即委托给贵州龙马物业管理有限公司花溪分公司经营，并收取过租金。另查，1.（1）根据原告提供的“筑房网合同备案情况查询”复印件，显示“备案号：Y17045417购房人：﹡开美备案状态：已撤销房屋坐落：花溪区贵筑路澳马荟溪城”。（2）根据原告提供的《花溪区不动产登记站查询单》显示，案涉房屋于2017年6月15日办理了抵押权首次登记，权利人为贵州乌当农村商业银行，登记原因为合同设立；于2020年6月2日，办理了查封登记，权利人为贵阳市公安局云岩分局，登记原因为建设用地使用权及房屋所有权查封登记。被告对上述两项事项均表示无异议。2.庭审中，本院就下列事项对原、被告进行询问：（1）关于维修基金是否缴至相关部门。被告澳马房开花溪分公司于2020年8月24日提交的《说明》，载明“唐开美家购买的荟溪城商铺3-41号，由我公司代收房屋维修基金16956元，其他费用（包含交易费822元、登记费550元、印花税费848元、工本费80元），前述费用系我公司代收后按批次转交主管部门，暂无法单独核实唐开美户是否转交”。（2）关于合同解除后果，原、被告均表示就解除案涉合同的法律后果与房屋委托经营事项另案处理。上述事实，有身份证、企业营业执照、《商品房买卖合同》、收据、《澳马荟溪城商铺经营委托合同》及补充协议、花溪区不动产登记站查询信息、筑房网合同备案情况查询复印件及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告唐开美与被告澳马房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。结合原、被告诉辩意见、举证情况以及庭审查明的事实，本案争议的焦点：1.原告与被告澳马房开公司于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》是否达到解除条件；2．如该合同达到解除条件，合同解除的法律后果；3.被告澳马房开花溪分公司是否应当承担相应责任。关于焦点一。本案中，原告唐开美与被告澳马房开公司于2017年4月26日签订《商品房买卖合同》，购买位于花溪区房屋，原告于当日向被告澳马房开公司支付了购房款1695617元、维修基金16956元、交易费822元，登记费550元、印花税费848元、工本费80元。被告澳马房开公司于2017年6月15日将原告向被告澳马房开公司购买的上述房屋抵押给贵州乌当农村商业银行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告澳马房开公司在与原告签订房屋买卖合同之后，将该房屋抵押给贵州乌当农村商业银行，被告澳马房开公司并未举证证明将上述抵押情况告知原告，故该情形符合上述法律规定，原告主张解除与被告澳马房开公司于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，且被告对解除合同亦无异议，故本院予以支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告主张返还购房款购房款1695617元的诉请于法有据，本院予以支持。对于原告主张返还的维修基金16956元、交易费822元，登记费550元、印花税费848元、工本费80元，被告虽称按批次转交主管部门，但亦未就唐开美所交费用进行单独核实，本院认为，上述费用均系因原告与被告澳马房开公司签订的《商品房买卖合同》所产生，且因被告澳马房开公司的原因导致合同解除，被告澳马房开公司应当承担恢复原状的责任，因此应当向原告返还上述费用，对于原告主张被告返还上述费用的诉请本院予以支持。对于原告主张资金占用利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告主张资金占用利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持，以原告已付购房款1695617元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利息的标准（2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准），自2017年4月26日起计算至上述款项实际付清之日止。对于原告主张被告赔偿原告已付购房款1695617元的20%损失339123.4元的诉讼请求，本案情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形，原告该项主张符合实际，本院予以支持。关于焦点三。本院认为，虽然向原告收取购房款、维修基金、交易费，登记费、印花税费、工本费的是被告澳马房开花溪分公司，并由澳马房开花溪分公司出具收据，但与原告签订《房屋买卖合同》的合同相对方是被告澳马房开公司，且根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；……”故澳马房开花溪分公司的行为应由澳马房开公司承担，故原告主张澳马房开花溪分公司承担责任的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐开美与被告贵州澳马房地产开发有限公司于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201603041）；二、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐开美返还购房款1695617元；三、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐开美支付资金占用利息，资金占用利息以1695617元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利息的标准（2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准），自2017年4月26日起计算至上述款项实际付清之日止；四、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐开美返还维修基金16956元、其他费用2300元（包含：交易费822元，登记费550元、印花税费848元、工本费80元）；五、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐开美损失339123.4元；六、驳回原告唐开美的其余诉讼请求。案件受理费25503.31元，由被告贵州澳马房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  段海军二〇二〇年十二月二十三日法官助理康志刚书记员余可