浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初9419号原告：绍兴千樾商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区绍兴袍江杨望村办公楼****。法定代表人：金进安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖凌、陈飞,浙江秦国光律师事务所律师。被告：陈新苏，男，1979年9月15日出生，汉族，住江苏省新沂市。原告绍兴千樾商业管理有限公司诉被告陈新苏租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，于12月23日公开开庭进行了审理。原告绍兴千樾商业管理有限公司之委托诉讼代理人肖凌，被告陈新苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴千樾商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《停车场场地租赁合同》于2020年8月13日解除；2.判令被告支付租金66976元（按照60万元／年的标准，从2020年1月22日起至2020年8月13日租金合计336986元，已支付270010元）；3.判令被告支付逾期腾退占有使用费（按照60万元／年的标准从2020年8月14日计算至实际腾退之日止，暂计至2020年9月2日为32877元）；4.判令被告支付逾期支付租金的违约金（以329990元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍从2019年12月22日计算至款清之日止，暂计至2020年9月2日为35643元）；5.判令被告修复破损路面，将租赁场地恢复原状；6.判令被告向原告支付原告为本案所支出的律师费1万元；7.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第5项诉讼请求包括要求被告腾退场地。事实和理由：原、被告签订《停车场场地租赁合同》，约定被告向原告租赁位于绍兴市××镇××村××停车场××半区域（精工商贸城内），租赁面积为6000平方米，租赁费为每年600000元（大写陆拾万元整），租赁期限为3年，从2019年1月22日起至2022年1月21日止，第一年度租金在合同签订之日支付，下一年租金应在上一年合同结束前一个月交付，逾期支付达30天，甲方有权解除合同并不再退还乙方已缴纳的一切费用。合同同时约定期满后场地必须恢复原状。合同签订后，被告按约支付第一年度租金，并实际占有使用租赁场地。按照合同约定被告理应于2019年12月21日前支付第二年度租金60万元，但被告未能按约支付。2020年8月13日，被告签收原告发送的要求解除租赁合同的函件，截止当日，被告应向原告支付租金336986元，然被告仅支付租金270010元，剩余66976元至今未付。另，因被告将场地用于货物运输（快递）使用，导致场地内路面破损严重，现场堆放大量物品并用水泥修筑卸货平台，至今尚未腾退完毕并恢复原样。被告陈新苏辩称，原、被告确实签订过租赁合同，约定每年租金60万元，第二年的租金要在上一年的12月前支付。第二年的租金被告确实没有按约定支付，8月13日的函是送到被告租给别人的物流办公室，他们有没有收到被告不清楚，但是被告没有拿到。租金被告也是正常交的，只是推迟交。今年因疫情影响，被告是四五月份才营业，被告和金总也沟通了，提出能否减少或者免除租金，金总说不行，被告就分批支付。因为被告没有直接管理，其让亲戚李想交的，大概一共交了二三十万元，60万元没有交到。原告说是8月13日解除合同，被告当时没有收到函件，为什么要解除？当初被告和原告说原告欠被告朋友的工程款能不能抵被告的租金，因为被告的生意不好，一下子拿不出这么多钱，但是原告方说不行，被告就一点点支付。在支付的过程中，原告的园区被人举报了，被告的物流园（搭建的雨棚）被拆了，以前的投资都亏损了，到最后无法支撑。现在原告起诉至法院，第一，原告查封了被告的4辆车，车子也不是被告的，其中2辆是被告朋友的，不能查封的。第二，被告都是在经营的，也不是耍赖，被告也没有说路面不给修复。第三，这个场地被告租来部分租赁给别人做物流，还有一部分被告自己用，原告被人举报，被告的物流园被拆了，当时被告出租的安能公司还做了卸货平台。到一年要交租金的，原告认为被告交不出租金，就直接和安能公司谈，让安能公司直接把租金交给原告，不要支付给被告，被告也不知道他们是怎么谈的。被告现在的意见是不认可合同解除，愿意支付余下的租金，其已经支付了大半年的租金，其可以交给原告租金，道路也会修复，被告不认为需要支付这么多违约金。被告虽然没有按照合同约定交满一年租金，但是陆续在付，当时其交的钱够支付其实际租用的期限。被告认为其没有违约，而且原告主张按LPR的4倍计算违约金过高，对原告主张的律师费没有异议。原告提供以下证据：1．《停车场场地租赁合同》1份，要求证明被告向原告承租6000平方米的场地，约定年租金为60万元，合同期内下一年度租金在上一年结束前一个月内支付，合同期满后场地须恢复原状。合同同时对双方的权利义务及违约责任等进行明确约定的事实。被告无异议，本院依法予以认定。2.租赁费支付凭证打印件3页，要求证明被告已支付原告第二年租金270010元的事实。被告表示庭后核对，12月25日上午前回复，但被告最终未回复，本院对该组证据予以认定。3.解除合同函件、物流信息各1份，要求证明因被告迟迟未缴纳第二年租金，原告发函要求解除租赁关系，被告于2020年8月13日签收该函件的事实。被告认可确实住在函件寄送的地址，但认为与签函件的人不认识。本院认为，函件签收人显示姓李，与被告自认妻子同姓，名字因为书写潦草不清楚，快递查询记录显示本人已收，且快递寄送地址被告亦认可系其实际住所，故对该组证据及原告的证明目的认定。4.通话录音摘抄件、录音光盘各1份、场地照片打印件11份（原状2份、现状9份），要求证明被告租赁案涉场地后用于物流运输，导致现场路面破损严重，根据合同约定，合同结束场地需恢复原状，对此被告在录音中认可自己具有修复义务，但至今未履行的事实。被告表示确实接过这个电话，因为被告一直没有去管理，原告和安能公司是如何沟通其不清楚，其必须和安能公司、李想去了解他们是怎么处理的；2份照片是原状，后来9份是执法大队来了拆除后的样子，到现在还有4个集装箱。因被告对证据无异议，本院予以认定。5.委托代理合同、律师费发票、支付凭证各1份，要求证明原告因本案诉讼支付律师费1万元，该1万元为原告方损失，根据租赁合同第六条违约责任的约定，违约方应当承担因自身违约给守约方造成的一切损失，该损失包括律师费的事实。被告对证据没有异议，但认为其没有违约，只有其违约才要负担律师费。因被告对证据无异议，本院予以认定。6.现状照片1组，要求证明场地残留集装箱和需要恢复的炮台现状。被告无异议，本院予以认定。被告未提供证据。经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《停车场场地租赁合同》，约定乙方向甲方租赁坐落于绍兴市××镇××村××停车场××半，面积为6000平方米的场地；租期3年，从2019年1月22日起至2022年1月21日止；合同期内下一年租金应在上一年合同结束前一个月交付给甲方，如未按时缴纳租金，甲方有权收回场地；租赁费用为每平方100元／年，合计每年租金为人民币60万元；租金按年度支付，从合同签订日开始计，年租金一次性付清，先付款，后使用，第一年租金自将在本合同签订之日支付；任何一方未履行本合同项下的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担自己的违约行为而给守约方造成的一切损失；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按当期应付租金的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期满30日，甲方除继续收取滞纳金外，还有权单方解除合同，且不退还已收取的费用；本合同所称之损失包括实际损失和合同履行后可以获得的利益、诉讼或仲裁以及合理的调查费、律师费等相关法律费用。原、被告在该合同签名盖章栏后又补充手写以下内容：备注：经双方协商，付款方式如下：一、签订合同即日起付租金人民币叁拾万元整；二、余款贰拾伍万元整到2019年2月28日付清；三、水、电押金壹万元整；四、合同期满，原场地必须恢复原状。该合同附一张物流场地平面示意图，显示有场地（1）、场地（2）两处，其中场地（1）标明长83米，宽73米，场地（2）面积较小，未标明长宽或面积尺寸。被告实际租用场地后，未按约支付第二年租金，其在2020年2月27日（三笔）、3月1日、3月12日、3月13日、5月7日分别支付第二年租金80010元、20000元、100000元、60000元、10000元，共计270010元。原告于2020年8月12日通过ＥＭＳ快递向被告实际住所地寄送一份函，以被告未按约定支付第二年度租金未由，要求解除双方的租赁合同，腾空场地，恢复破损路面等。被告方于次日收到该函件。被告在租赁场地的物品等于2020年9月中旬基本已腾空，剩余7个集装箱集中堆积在场地靠河边的西南角，场地内破损部分未修整，被告承租后建造的水泥建筑卸货平台未恢复原状。原告表示被告的水电费已结清，同意被告已交纳的1万元水电押金在本案中抵扣被告应支付原告的款项。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因被告未按合同约定在2019年12月22日前支付第二年度的租金，只在2020年2月27日开始陆续支付了270010元租金，原告因此按照合同约定寄送函件给被告，要求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除日以被告收到函件的2020年8月13日确定。对于截至合同解除日的租金按照合同约定的租金标准结合租期计算，被告抗辩场地（2）后被原告收回，要求扣减租金，原告主张该场地原系免费给被告使用，并不计算租金。根据合同所附的平面图仅标注场地（1）长宽，且计算面积为6059平方米，略超过合同约定的租赁面积6000平方米，且平面图对场地（2）并未标注任何尺寸，故本院认为原告的主张成立，对被告要求扣减租金的抗辩，本院不予采纳。由此计算并结合原告诉讼请求，确认2020年1月22日至2020年8月13日租金为336986元，扣除被告已陆续支付的270010元，被告尚应支付给原告租金66976元。因第二年度租金支付系违约，故第二年实际需支付的租金从应付截至日次日2019年12月22日起至实际支付日止计算违约金。违约金计算标准，原、被告合同虽有约定，但约定畸高，虽原告自行进行调整，但仍明显高于实际损失，且被告亦进行抗辩，故本院根据合同法及相应司法解释调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。合同解除后，被告仍需支付原告至腾退日止的占有使用费，考虑到原告确认被告租赁场地上的物品及垃圾在2020年9月中旬基本已腾空，只余7个集装箱集中堆积在场地靠河边的西南角，此外只有破损路面未修整及一处水泥平台未恢复原状，故本院支持被告支付原告的占有使用费按合同约定租金标准计算从2020年8月14日起至2020年9月15日止，即为53333元。对于尚余的7个集装箱被告仍需腾退，破损路面被告需修整，水泥建筑卸货平台被告需拆除恢复原状至与周围场地地面一致，对于原告关于这三方面的诉讼请求，本院予以支持。因被告违约，原告由此要求解除租赁合同，且合同有相应约定，故对原告要求被告支付已支付的1万元律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩其不存在违约，合同不能解除，缺乏事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告绍兴千樾商业管理有限公司与被告陈新苏签订的《停车场场地租赁合同》于2020年8月13日解除；二、被告陈新苏支付给原告绍兴千樾商业管理有限公司租金66976元，占用使用费43333元（已扣除水电押金10000元），合计110309元；三、被告陈新苏支付给原告绍兴千樾商业管理有限公司按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的从2019年12月22日起的租金违约金（其中80010元计算至2020年2月27日，20000元计算至2020年3月1日，100000元计算至2020年3月12日，60000元计算至2020年3月13日，10000元计算至2020年5月7日，66976元计算至实际履行日止）；四、被告陈新苏腾空放置于其原租赁的坐落于绍兴市××街道××村××停车场××只集装箱，并修复其原租赁的该停车场破损路面、拆除自行修建的水泥建筑卸货平台恢复原状至与周围场地地面一致；五、被告陈新苏支付给原告绍兴千樾商业管理有限公司律师代理费10000元；上述第二、三、四、五项于本判决生效之日起一个月内履行；六、驳回原告绍兴千樾商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1605元，财产保全费1247.48元，合计2852.48元，由原告绍兴千樾商业管理有限公司负担277.48元，被告陈新苏负担2575元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 盛 跃二〇二〇年十二月二十六日书记员 王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。１０