成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川0116民初4967号 原告：李琴，女，1996年1月16日出生，汉族，住广东省江门市江海区。 原告：刘福中，男，1997年6月16日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二原告共同委托诉讼代理人：王赛，四川上盛律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：余国兵，四川上盛律师事务所律师。 被告：何玲惠，女，1990年6月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 第三人：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住所地：成都高新区盛华南路**。 法定代表人：马龙燕，职务不详。 第三人：成都双流和骏置业有限公司，住，住所地：成都市双流区西航港街道黄河中路二段**/div> 法定代表人：刘家骥，职务不详。 原告李琴、刘福中与被告何玲惠及第三人中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称“农业银行蜀都支行”）以及第三人成都双流和骏置业有限公司（以下简称“和骏置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李琴、刘福中及其诉讼代理人王赛、余国兵到庭参加了诉讼，被告何玲惠及第三人农业银行蜀都支行、和骏置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 李琴、刘福中向本院提出诉讼请求：1.判令何玲惠向李琴、刘福中支付李琴、刘福中代何玲惠支付的和骏置业公司按揭贷款本息代偿款、违约金共计200037.34元；2.判令何玲惠应向李琴、刘福中支付的代垫款200037.34元相应抵销李琴、刘福中应付何玲惠的房屋尾款200000元，李琴、刘福中代付款项余款37.34元由何玲惠支付给李琴、刘福中；3.判令第三人农业银行蜀都支行协助解除对“蓝光创客城八期”房屋（以下简称“案涉房屋”）抵押登记；4.判令第三人和骏置业公司协助何玲惠将案涉房屋产权（不动产权证）办理至何玲惠名下；5.判令何玲惠在取得案涉房屋不动产权证后6个工作日内协助李琴、刘福中将房产过户至李琴、刘福中名下；6.本案诉讼费及财产保全费由何玲惠承担。事实和理由：2018年3月19日，经成都旭日玛雅房地产中介服务有限公司介绍，李琴、刘福中与何玲惠签订《成都市存量房屋买卖合同》。合同约定，何玲惠将位于成都市双流区××街道××路××段××号的案涉房屋以700000元的价格卖给李琴、刘福中。合同签订后，李琴、刘福中于当日通过银行转账的方式向何玲惠支付购房定金及房款共计500000元，并于当日按照合同约定的相同内容在四川省成都市律政公证处办理了预约合同公证。在收到前期款项及办理完毕预约合同公证后，何玲惠便将房屋交付给李琴、刘福中装修入住至今。根据《成都市存量房屋买卖合同》第六条的约定，何玲惠应到原借款方即第三人农业银行蜀都支行办理完成解除抵押登记手续，并在限定时间内配合李琴、刘福中办理房屋过户手续。但何玲惠此后既没有一次性偿还银行贷款以解除房屋的抵押，也连续数月没有偿还贷款月供，导致第三人农业银行蜀都支行，将催收贷款的催收通知书及律师函发至案涉房屋所在户内，提出处置案涉房屋的要求。同时第三人农业银行蜀都支行向承担担保责任的房屋开发商即第三人和骏置业公司提出履行担保还款的请求。第三人和骏置业公司按第三人农业银行蜀都支行的要求代偿了何玲惠应当承担的贷款本息后，依据《商品房买卖合同》向何玲惠主张追偿权利和违约金。何玲惠因此面临第三人和骏置业公司单方解除二者之间的《四川省商品房买卖合同（预售）》，收回案涉房屋的风险。李琴、刘福中也由此面临案涉房屋被开发商单方收回，与何玲惠之间的《成都市存量房屋买卖合同》无法继续履行，已付房款难以追回的巨大风险。李琴、刘福中为维护自己的合同利益，不得已代何玲惠向第三人和骏置业公司支付了按揭贷款本息代偿款、违约金共计200037.34元。现第三人农业银行蜀都支行的贷款本息已全部结清，其应当配合解除案涉房屋抵押登记。第三人和骏置业公司享有的案涉房屋的合同权利已经全部行使完毕，应当履行将案涉房屋产权办理至被告名下的义务，且已经到了该履行义务的期限。李琴、刘福中为维护自身合法权益，遂诉来院，望判如所请。 何玲惠未到庭提供答辩，也没有向本院提交相关的证据材料。 第三人农业银行蜀都支行未到庭陈述意见。 第三人和骏置业公司未到庭陈述意见。 本院经审理后认定事实如下：2018年3月19日，李琴、刘福中与何玲惠签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定，何玲惠将其所有的位于成都市××街道××路××段××号××栋××单元××楼××号案涉房屋出售给李琴、刘福中,房屋总价为700000元；付款方式为一次性支付；付款时间为签合同当天由李琴、刘福中向何玲惠支付定金50000元，做完预约合同公证当天支付首付款450000元，剩余尾款200000元在过户递件前1天存入存量房交易资金监管专用账户。合同第五条约定：保证案涉房屋无产权纠纷，未被限制转让，何玲惠拥有合法的处置权。合同第六条约定：（1）自合同签订及交付定金之日起，案涉房屋所有权和处置权为原告所有。双方其中任何一方导致合同不能正常履行的，违约方应当承担守约方因房屋价格上涨或下跌的差价损失及主张债权的律师费等。（2）案涉房屋目前为抵押状态，何玲惠应到原借款方农业银行蜀都支行办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。（3）案涉房屋暂时未取得不动产权证，何玲惠应在合同约定时间限制内取得不动产权证，自取得不动产权证之日起，何玲惠应在3个工作日内通知经纪方，双方须在收到经纪方通知3个工作日内前往案涉房屋所在地房管局办理过户取件手续；案涉房屋为抵押状态，何玲惠应在合同约定的时间限制内解除案涉房屋抵押且案涉房屋符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知3个工作日内前往案涉房屋所在地房管局办理房屋过户递件手续。（4）无论何玲惠是否收齐本合同成交价款，均在做完预约合同公证且收齐首付款当天将案涉房屋交付给李琴、刘福中。合同第十条约定：（4）所有房款交接以银行转账记录为支付凭证，出卖人以收条作为合同付款依据。（5）何玲惠需在不动产证办理完全之后半年内还清贷款，若2020年3月18日该房屋不动产权证还未办理完全，李琴、刘福中须再次支付何玲惠150000元，同时何玲惠须出具贷款结清证明。此外，双方于签约当天经公证签订的《预约合同》第五条约定，若2020年3月18日上述不动产未能取得何玲惠名下不动产证书，则李琴、刘福中应支付第二笔预付购房款150000元给何玲惠，同时何玲惠须出具上述不动产按揭结清证明，若拒绝支付则视为李琴、刘福中违约；若何玲惠未结清贷款则李琴、刘福中有权不支付此笔款项且视为何玲惠违约；剩余购房款即房价尾款50000元整，李琴、刘福中在与何玲惠一同前往不动产中心办理上述不动产交易过户手续递件成功后李琴、刘福中一次性支付给何玲惠。 上述合同签订后，李琴、刘福中即于当日向何玲惠支付定金及购房款共计500000元。双方也于当日通过四川省成都市律政公证处完成了《预约合同》公证，公证书编号（2018）川律公证内民字第16521号。并且，何玲惠也向李琴、刘福中实际交付了案涉房屋。此后，双方在合同继续履行中发生争议，何玲惠未按期偿还银行月供按揭贷款,且未能在合同约定的时间内结清其银行按揭贷款，导致房屋开发商第三人和骏置业公司于2020年6月30日向何玲惠的贷款银行第三人农业银行蜀都支行承担了保证责任，代何玲惠结清了尚欠银行的贷款本金及利息共计155871.88元。第三人和骏置业公司因此向何玲惠主张追偿权利和违约金。2020年7月9日，李琴、刘福中为保证双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》能够继续履行代何玲惠向第三人和骏置业公司支付了按揭本息代偿款、违约金共计200037.34元。至今，双方仍未办理房屋过户登记手续，故李琴、刘福中诉至本院，呈请如上请求。 另查明，案涉房屋尚未办理分户不动产权证，仅网签备案于何玲惠名下，备案号为524938；案涉房屋目前并无抵押登记信息；案涉房屋的规划用途为办公。此外，何玲惠与和骏置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》载明：案涉房屋应在2018年7月10日前向买受人交付，且应于交付之日起720日内办理房屋所有权转移登记。另外，何玲惠于2017年2月14日向和骏置业公司交纳了契税、印花税、维修资金、登记费等共计14263.62元。 认定上述事实的证据有：双方身份证及第三人企业信用信息，《成都市存量房屋买卖合同》，《公证书》，定金/房款收据，支付房款的转账记录，银行催促偿还按揭贷款的催收通知书、律师函，开发商收据2193102、2193103，李琴、刘福中支付开发商按揭贷款本息代偿款、违约金的转账记录，《四川省商品房买卖合同（预售）》，开发商收据00731834、00898636，何玲惠支付案涉房屋定金及契税、维修资金、登记费等转账记录，房屋信息，农业银行蜀都支行情况说明及庭审笔录等证据材料在案作证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，而何玲惠也没有到庭予以反驳，故本院予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案中，李琴、刘福中与何玲惠签订的《成都市存量房买卖合同》及经公证的《预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。虽然双方同时签订了《成都市存量房买卖合同》及经公证的《预约合同》，但该《预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了确定的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；签约后，李琴、刘福中已按照合同的明确约定向何玲惠支付了大部分购房款，何玲惠实际接受且按照合同明确约定也向李琴、刘福中实际交付了案涉的房屋，双方签订的《预约合同》已经具备了本约的全部要件及可履行性，且已经开始实际履行主要义务，该《预约合同》应当属于本约的性质。另外，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于形式不完备合同效力的规定，即当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定，故双方签订的《预约合同》具备本约的性质。上述合同签订后，李琴、刘福中已按约向何玲惠支付了定金及部分购房款500000元，何玲惠也向李琴、刘福中实际交付了案涉房屋，但双方在合同继续履行中发生争议，因何玲惠未按期偿还按揭贷款银行月供，且未能在合同约定的时间内结清其银行按揭贷款，导致房屋开发商第三人和骏置业公司承担了保证责任，代何玲惠结清了尚欠第三人农业银行蜀都支行的本金及利息。而李琴、刘福中为保证双方签订的《成都市存量房买卖合同》能够继续履行，避免损失扩大，代何玲惠向第三人和骏置业公司支付了按揭本息代偿款、违约金共计200037.34元，参照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的相关规定，因李琴、刘福中已代何玲惠向第三人和骏置业公司一次性结清按揭本息款及违约金共计200037.34元，且案涉房屋按揭贷款抵押登记已经解除，而何玲惠与和骏置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的办理房屋所有权转移登记的条件和期限也已具备，由此，双方签订的《成都市存量房买卖合同》及《预约合同》具备继续履行的客观基础和条件。故李琴、刘福中要求第三人和骏置业公司协助何玲惠办理案涉房屋不动产权证至何玲惠名下，并在此基础上要求何玲惠继续履行双方合同义务，协助办理案涉房屋过户登记手续至李琴、刘福中名下的请求，符合事实和法律的规定并具有合理性，为减少诉累，本院予以支持。 此外，虽然李琴、刘福中已代何玲惠向第三人和骏置业公司支付了按揭本息代偿款、违约金共计200037.34元，但由于李琴、刘福中要求何玲惠支付李琴、刘福中代何玲惠向第三人和骏置业公司支付的按揭贷款本息代偿款、违约金的请求，与本案显系不同的法律关系，应当另行处理。另外，李琴、刘福中也应按照双方合同的约定及时支付尚欠何玲惠200000元的购房款。对于上述双方应当向对方相互支付的全部款项，双方当事人均可以在双方所有款项结算时相互依法予以品迭扣减。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、第三人成都双流和骏置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助被告何玲惠到相关部门办理案涉房屋（位于成都市双流区××街道××路××段××号××期××幢××单元××楼××号）的不动产权登记手续至被告何玲惠名下； 二、被告何玲惠应于案涉房屋（位于成都市双流区××街道××路××段××号××期××幢××单元××楼××号）不动产权证办理至何玲惠名下后十日内协助原告李琴、刘福中办理案涉房屋的不动产权过户登记手续至原告李琴、刘福中名下； 三、驳回原告李琴、刘福中的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，保全费1520元，二项共计3670元，由被告何玲惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 卫 二〇二〇年十二月十八日 书记员 陶悦瑞