瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初11183号 原告：瑞安市飞云江农场，住所地瑞安市东山街道下埠村，统一社会信用代码：91330381145614142L。 法定代表人：陈镇兴。 委托诉讼代理人：潘伟章、余心海，浙江玉海律师事务所律师。 被告：张万锋，男，1978年4月18日出生，汉族，住瑞安市。 原告瑞安市飞云江农场与被告张万锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘伟章、被告张万锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞安市飞云江农场诉称：一、诉讼请求：1、判令被告向原告给付租金742000元、逾期支付租金和履约保证金的利息损失〔按每日万分之五，以525000元（第一年租金455000元+履约保证金70000元）为基数，从2013年9月6日计算至同年11月29日，计84天22312.5元；以491400元为基数，从2014年9月1日计算至同年11月20日，计80天19656元；以141400元为基数，从2014年11月20日计算至同年12月18日，计28天1979.6元；以530700元为基数，从2015年9月1日计算至同12月9日，计99日天26269.65元；以573100元为基数，从2016年9月1日计算至2017年2月22日，计174天49859.7元；以273100元为基数，从2017年2月22日计算至同月23日计136.55元；以742000元为基数，从2017年9月1日计算至实际履行之日，暂算至2020年10月12日计1137日421827元。暂合计564185.5元〕。详见计算清单（清单中还包括：按每日万分之五，以233100元为基数，从2017年2月23日计算至2017年9月1日，计190天22144.5元；清单中原告主张利息损失的暂合计金额为541873元）。违约金、利息损失优先从履约保证金7万元中抵扣。2、判令本案受理费由被告承担。审理中，原告放弃第一项诉讼请求中的一部分，即放弃要求被告支付利息损失〔按每日万分之五，以525000元（第一年租金455000元+履约保证金70000元）为基数，从2013年9月6日计算至同年11月29日，计84天22312.5元〕。二、事实与理由：2013年8月30日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订了房屋租赁合同，约定甲方将瑞安市瑞光大道1030号（瑞安市农场场部办公楼）一楼东起5间营业房（建筑面积约321.1平方米）、二楼房屋（建筑面积约403.18平方米）出租给乙方。约定租金：2013年10月1日至2014年9月30日（第一年）为455000元、2014年lO月1日至2015年9月30日（第二年）为49l400元、2015年10月1日至2016年9月30日（第三年）为530700元、2016年10月1日至2017年9月30日（第四年）为573100元、2017年10月1日至2018年9月30日（第五年）为618900元。第一年租金455000元和履约保证金7万元于2013年9月6日前支付给甲方，之后每年租金于当年9月1日前向甲方付清。若乙方逾期支付租金的，则每天按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金；乙方应付的违约金、赔偿金、房屋占用费在合同履约保证金中扣除，不足部分乙方应在10内补足，否则视乙方违约处理。合同履行过程中，被告支付第二年、第三年租金存在逾期。第四年租金573100元中有233100元至今未付，已付340000元存在逾期支付。第五年租金618900元至今没有支付，存在逾期支付。被告以上实际未付租金合计852000元。因原告于2010年11月11日收到被告支付的10万元（支付目的不明），于2011年5月11日收到被告支付的1万元（用电押金），后双方于2018年12月31日理清，约定为被告向原告支付到期租金。故原告第一项诉讼请求中要求被告支付租金742000元，已扣除该11万元。被告逾期支付部分租金，应按约定承担违约责任。2019年1月2日，原告委托浙江玉海律师所发律师函催告涉案合同债务，被告收到后表示同意履行并作出承诺。2020年4月20日，被告出具还款承诺书交原告收执（原告未表示同意），但仍不履行合同义务。 被告张万锋辩称：合同约定租金和履约保证金，被告至2017年2月份前均没有逾期支付。其中：第一年租金（455000元）和履约保证金（70000元）是通过拍卖行支付的，不存在逾期支付。第二年租金（491400元）于2014年11月20日付350000元，2014年11月20日付141400元，存在延期支付是因为原告当时的场部领导同意延后支付所致，其中141400元是被告当时承接了原告分场的建设工程，经原告当时的场部领导同意，通过开发区直接将工程款支付给原告抵租金的。第三年租金（530700元）于2015年12月9日付清，也是经原告当时的场部领导同意延后支付的。被告因另行经营所需于2010年11月11日向原告交纳了店面装修押金10万元，于2011年5月11日向原告交纳变压器押金1万元。2017年2月以后，被告向原告提出结算退还该11万元，而原告迟迟不予结算退还，直到2018年12月31日被告才明确可以用于清偿拖欠租金。第四年租金（573100元）于2017年2月6日支付300000元、2017年2月6日或7日支付40000元，余欠231000元至今未付，系因原告当时的场部领导鉴于未结算退还11万元及被告与原告之间其他款项往来而同意延后支付所致。第五年租金（618900元）至今未付，还与被告经营亏损歇业有关。另外，约定逾期付款违约金按每日万分之五计算过高，要求法院依法予以调整。上述11万元，原告于2018年12月31日明确用于清偿租金，现原告的诉讼请求，仅在应给付租金中直接扣减该款，对于逾期付款违约金没有考虑相关因素，请法院依法予以考虑。被告向原告出具的还款承诺书，当时是按被告方财务计算的金额写的，根据庭审查明情况实际上存在金额多写。因原告未予同意，被告也未曾按该承诺书履行。 当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了庭审质证。原告向本院提交证据：1、工商登记信息、户籍证明，以证明当事人身份情况。2、房屋租赁合同、国有产权承包租赁审批（备案）表、房屋交接书、记账凭证等，以证明原告已经履行合同义务，但被告未按期支付租金。3、律师函、报告、还款承诺书，以证明经原告催告，被告同意履行涉案债务。被告没有向本院提交证据。 本院认证意见：根据当事人质证意见，本院经审查对上述证据均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年8月30日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将瑞安市瑞光大道1030号（瑞安市农场场部办公楼）一楼东起5间营业房（建筑面积约321.1平方米）、二楼房屋（建筑面积约403.18平方米）出租给乙方；租期期限自2013年10月1日至2018年9月30日，共5年；第一年租金455000元于2013年9月6日前一次性缴付，以后每年租金于当年9月1日前付清；从第二年开始年租金在上一年度租金额度的基础上环比递增8%；第二年为49l400元、第三年为530700元、第四年为573100元、第五年为618900元；履约保证金7万元于2013年9月6日前支付给甲方；若乙方逾期支付租金的，则每天按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金；乙方应付的违约金、赔偿金、房屋占用费在合同履约保证金中扣除，不足部分乙方应在10日内补足，否则视乙方违约处理，等等。被告按约支付第一年租金455000元和履约保证金70000元。第二年租金49l400元应于2014年9月1日支付，实际于2014年11月20日支付350000元、2014年12月10日支付141400元。第三年租金530700元应于2015年9月1日支付，实际于2015年12月9日支付。第四年租金573100元应于2016年9月1日支付，实际于2017年2月6日支付300000元、2017年2月23日支付40000元。第五年租金618900元应于2017年9月1日支付，但至今没有支付。被告尚欠原告的到期租金包括：第四年租金573100元中的233100元和第五年租金618900元，合计852000元。原告曾于2010年11月11日收到被告支付的10万元、2011年5月11日收到被告支付的1万元。原告于2018年12月31日确认该11万元用于被告应向原告支付的到期租金，故原告在本案中仅请求被告支付尚欠到期租金742000元。2019年1月2日，原告委托浙江玉海律师所发律师函催告要求被告在5日内与原告结算支付租金，被告收到后表示要求分期付款，并于2020年4月20日出具《还款承诺书》提出付款计划等。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按约履行自己的合同义务。被告尚欠原告852000元，应当承担支付责任。原告在本案合同签订前收取被告11万元，直到2018年12月31日才明确可以用于清偿被告拖欠原告的租金。原告主张该11万元从852000元中直接抵扣，因而只请求被告支付拖欠租金742000元，因被告对此无异议，本院予以采纳和支持。合同约定违约金、赔偿金、房屋占用费在合同履约保证金中扣除。原告主张违约金、利息损失优先从履约保证金7万元中抵扣，依据充分，本院予以采纳。合同约定逾期支付租金每天按逾期金额的万分之五支付违约金。原告主张按该项约定计算逾期付款的违约金，依据充分，本院予以采纳。被告主张约定违约金过高，要求依法予以调整。本院认为，参阅《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第50条，本案认定约定违约金是否过高，应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，且被告应当承担举证责任。鉴于被告未提供相关证据予以证明，本院对被告该项主张不予采纳。原告在本案合同签订前收取被告11万元，双方在本案合同履行过程中或就该款结算退还存在纠纷，但该11万元非本案合同款项，迟迟没有结算退还不能成为被告拖延支付本案租金的合法理由，在本案认定约定违约金是否过高时，也不能成为认定原告存在相关过错的合法理由。被告主张有关款项迟延给付系因原告当时的场部领导曾同意其延期付款所致，缺乏证据予以证明，不予采纳。其中141400元或确以工程款转付，被告或与原告及其分场确存在其他经济往来，但这些款项均非本案合同款项，不应由此直接推定原告曾同意被告以支付相关款项抵扣本案租金。总之，被告主张自己没有逾期支付有关租金，且在计算违约金时应考虑上述相关因素，证据和理由不足，本院不予采纳。经计算，被告应当给付原告拖欠租金742000元（已扣除原告在本案合同签订前收取被告的11万元）并赔偿原告逾期支付租金的利息损失（违约金），包括：按每日万分之五，以491400元为基数，从2014年9月1日计算至同年11月19日，计79天19410.3元；以141400元为基数，从2014年11月20日计算至同年12月17日，计27天1908.9元；以530700元为基数，从2015年9月1日计算至同12月9日，计98日天26004.3元；以573100元为基数，从2016年9月1日计算至2017年2月5日，计157天44988.35元；以273100元为基数，从2017年2月6日计算至同月22日，计16天2184.8元；以233100元为基数，从2017年2月23日计算至2017年8月31日，计189天22027.95元；以742000元为基数，从2017年9月1日计算至2020年10月12日，计1137天421827元（以上合计538351.6元，以履约保证金7万元抵扣后为468351.6元），以及按每日万分之五，以742000元为基数，从2020年10月13日计算至实际履行之日止的逾期支付租金利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告张万锋应于本判决生效后十日内一次性向原告瑞安市飞云江农场支付拖欠租金742000元（已扣除原告在本案合同签订前收取被告的11万元）及逾期支付租金的利息损失赔偿款（违约金）：1、按每日万分之五，分段计算至2020年10月12日的468351.6元（应为538351.6元，以履约保证金7万元抵扣后为468351.6元）；2、按每日万分之五，以742000元为基数，从2020年10月13日计算至实际履行之日止。 二、驳回原告瑞安市飞云江农场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15926元，减半收取7963元，由原告瑞安市飞云江农场负担365元，被告张万锋负担7598元。（限于本判决生效后十日内向本院缴款、退费） 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 周新弟 二〇二〇年十二月二十四日 代书记员 潘 密 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。