江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5488号原告（案外人）:周宇锋，男，1981年10月25日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人:周海刚、丁佩佩，江苏神阙律师事务所律师。被告（申请执行人）:无锡市无线电监测站，统一社会信用代码12320200E811839465,住所地无锡市梁溪区清扬路****。法定代表人：万一峰，该单位站长。委托诉讼代理人:陈依定，江苏中智律师事务所律师。第三人（被执行人）:无锡市天诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132020571153712XJ，住，住所地无锡市锡山区安镇街道西街锡沪路北/div>法定代表人：李瑞君，执行董事。原告周宇锋与被告无锡市无线电监测站（以下简称无线电站），第三人无锡市天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月21日立案受理，依法适用普通程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告周宇锋的委托诉讼代理人丁佩佩，被告无线电站的委托诉讼代理人陈依定到庭参加诉讼。第三人天诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。经审理查明，无锡仲裁委员会于2016年7月18日就无线电站与天诚公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）锡仲裁字第608号裁决书：1.解除无线电站与天诚公司于2011年10月24日签订的《协议书》、2012年11月27日签订的《房屋买卖合同》及其他补充协议；2.天诚公司向无线电站返还购房款223万元，赔偿购房款一倍的赔偿款223万元，赔偿装修损失489097元，承担已支付房款占用利息（以223万元为基数，自2012年12月6日起至购房款223万元返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。以上款项由天诚公司于裁决书生效之日起十日内支付给无线电站等。根据无线电站的申请，无锡市中级人民法院于2016年12月20日立案强制执行，案号为（2016）苏02执00603号，并于2017年2月16日作出（2016）苏02执00603号执行裁定，指定该案由无锡市锡山区人民法院执行。本院根据该裁定，于2017年3月14日立案执行，案号为（2017）苏0205执640号。在该案执行过程中，本院于2017年12月12日轮候查封天诚公司名下坐落于无锡市××路××号的房屋共计116套，其中包含清扬路38号1802室，并于2019年6月25日由轮候查封变更为首封。案外人周宇锋提出异议后，本院于2020年9月27日作出（2020）苏0205执异163号执行裁定书，驳回周宇锋的异议申请。原告周宇锋向本院提出诉讼请求：1、请求判决对（2017）苏0205执640号执行裁定所涉无锡市××路××号1802室房屋停止执行；2、判决无锡市××路××号1802室房屋归原告所有。审理中，周宇锋撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2011年，其因生活需要向天诚公司购买房产，与天诚公司签订了《商品房买卖合同》（未经网签备案），购买××路××号××室房屋用于办公用房，房款已全部付清。2012年，天诚公司向其交付了房屋、钥匙，其对案涉房屋占有使用至今。由于天诚公司拖欠税费，无法开具正式发票，且案涉合同签订后天诚公司于2013年5月将包括案涉房屋在内的15套房屋抵押给案外人徐新华并办理抵押登记手续，后因许新华提起诉讼，房屋又被法院查封，故没有及时办理产权过户登记。2017年12月，无锡市锡山区人民法院在（2017）苏0205执640号执行案件中将案涉房屋查封。其认为案涉房屋属其所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）第二十八条之规定应停止对案涉房屋的执行。周宇锋认为其已支付全部购房款且实际合法占有案涉房屋，已取得案涉房屋的准物权，该准物权优先于无线电站的一般金钱债权，能够阻却执行行为。且最高人民法院曾裁定认为执行规定第二十八条对所有类型的被执行人均可适用。被告无线电站辩称，对房屋买卖合同的真实性不予认可，该合同并未备案，周宇锋在案涉房屋不具备网签条件的情况下仍签订房屋买卖合同，对于案涉房屋未办理过户登记负有缔约过失责任，且天诚公司系房地产开发公司，本案应当适用执行规定第二十九条的规定，请求法院驳回周宇锋的诉讼请求。第三人天诚公司未作答辩也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2011年5月31日，天诚公司（出卖人）与周宇锋（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出售天诚大厦（暂定名）1802号房，建筑面积为64.5平方米，单价为15700元/平方米，总金额为1012650元。该合同第六条付款方式及期限约定买受人于本合同签订之前付850000元，余款于2011年10月30日前付清。合同第十八条载明买受人的房屋仅作办公使用，买受人不得擅自改变该商品房的用途等。同日，天诚公司出具收据，确认收到周宇锋通过转账支付的850000元，收款事由为天诚建设集团有限公司（以下简称天诚集团）代周宇锋（双凌铝合金门窗厂）支付天诚大厦1802室房款。同年6月2日，天诚公司再出具收据，确认收到周宇锋通过转账支付的天诚大厦1802室房款162650元。2012年4月16日，案涉房屋初始登记至天诚公司名下，房屋性质为商品房、规划用途为办公。2012年12月20日，无锡市天诚物业管理有限公司（以下简称物业公司）出具收据1份，确认收到周宇锋垃圾费等计1600元。周宇锋另提供房屋钥匙照片，称其自2012年起实际占有了案涉房屋。2015年11月30日，天诚公司向原无锡市南长区人民法院（以下简称南长法院）出具《情况说明》，载明其于2011年5月31日与周宇锋签订《商品房买卖合同》，将1802室房屋出售给周宇锋，房款1012650元已全部付清，具体是天诚集团结欠无锡双凌铝业有限公司（以下简称双凌公司）工程材料款850000元，双凌公司同意该工程材料款用于支付清扬路38号(天诚大厦)1802室房款，差价162650元由周宇锋另行支付给天诚公司。天诚公司与天诚集团已在往来账务中对该房款全部结算。其在收到全部房款后，将案涉房屋于2012年12月20日交付给周宇锋，周宇锋也进行了装修使用。由于天诚公司财务原因，未及时办理房产转让登记给周宇锋。同日，天诚集团向南长法院出具《情况说明》，载明其结欠双凌公司工程材料款850000元（保修金除外），经双凌公司和其协商一致，将上述工程款用于支付周宇锋购买清扬路38号(天诚大厦)1802室房款，其与天诚公司之间存在业务合作关系，于2011年已在往来账务中对上述850000元房款全部结算。无锡双凌铝合金门窗厂现已变更为双凌公司，周宇锋系双凌公司的法定代表人。上述事实，有执行裁定书、邮寄凭证、商品房买卖合同、收据、照片、情况说明、企业信息查询、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，案外人执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立。周宇锋依据执行规定第二十八条的规定，认为其符合了该条规定的情形，要求停止对案涉房屋的执行。无线电站则认为天诚公司系房地产开发企业，故本案应适用执行规定第二十九条进行审查。关于法律适用，执行规定第二十八条和二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对所有类型的被执行人都可适用，而第二十九条是针对房地产开发企业作为被执行人时所设置的专门条款。房地产开发企业作为被执行人时，上述两条均可适用。但无论是第二十八条还是第二十九条，在对无过错的买受人或者消费者购房人进行特别保护时，其基本理念均是请求交付物的债权作为物权期待权，其效力优先于金钱债权。本案中，周宇锋虽提供了《商品房买卖合同》证明其与天诚公司之间存在房屋买卖关系，但根据天诚公司及天诚集团出具的情况说明、收据载明的房款支付情况及周宇锋代理人在庭审中的陈述等可以看出，实际上系因天诚集团结欠双凌公司工程款后天诚集团决定将案涉房屋折抵所欠双凌公司的工程款，故才有天诚公司和周宇锋签订《商品房买卖合同》，并明确由天诚集团代付绝大部分房款，周宇锋再补差价的事实。案涉房屋实际上是天诚集团用于作价抵债，而非一般的房屋买卖。以物抵债的设立目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原有金钱之债的方法，债权人享有的本质上仍是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。故执行规定第二十八条和第二十九条对于以物抵债的行为均不适用。周宇锋要求按照执行规定第二十八条的规定主张其诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告周宇锋的诉讼请求。案件受理费13914元，由周宇锋负担。（已缴纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王亦华人民陪审员  华 奋人民陪审员  邱新华二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  张 麟