云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1589号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南晟阳房地产开发有限公司，住所地云南省文山市卧龙街道卧龙社区开化中路晟阳花园****。法定代表人：杨一森。委托诉讼代理人：简明，云南轩浩律师事务所执业律师。特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李辉，男，1967年9月6日生，汉族，住云南省文山市。委托诉讼代理人：帅敏，云南君山律师事务所执业律师。特别授权。原审被告：王志阳，男，1974年2月15日生，汉族，住云南省文山市开化北路**建材区。委托诉讼代理人：彭永梦，云南轩浩律师事务所执业律师。特别授权。上诉人云南晟阳房地产开发有限公司（以下简称晟阳公司）与被上诉人李辉、原审被告王志阳房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，2020年12月18日组织上诉人晟阳公司的委托诉讼代理人简明、被上诉人李辉的委托诉讼代理人帅敏、原审被告王志阳的委托诉讼代理人彭永梦到庭进行法庭调查及调解，调解未果。本案现已审理终结。晟阳公司上诉请求：一、撤销一审判决的第一项“云南晟阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内为李辉办理盛阳花园3幢4××号房（以下简称4××号房）产权证书”、第三项“驳回云南晟阳房地产开发有限公司的反诉请求。”改判驳回李辉一审诉讼请求，支持晟阳公司一审反诉请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由李辉承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误，晟阳公司与李辉之间未就盛阳花园4××号房达成置换，李辉亦未支付4××号房的房款。晟阳公司不存在用盛阳花园1幢1单元302号房（以下简称302号房）作为企业办公用房而与李辉进行置换，仅为李辉的单方陈述。晟阳公司的办公室自成立开始一直都是使用文山市盛阳花园小区2幢1单元5楼的房屋（900余平方米），未使用过302号作为办公房。案涉302房的面积仅为64.52平方米，晟阳公司在2008年时仅员工人数高达40余人，不会选择用如此狭小的房屋用于办公，也不会用面积更大的4××号房去置换面积很小的302号。其次，一审法院认定案涉4××号房房款李辉已支付完毕，总价为22万元。一审根据《盛阳花园商品房认购协议书》认定双方已就房屋特征、房屋价格、房屋支付方式、房屋交付、违约责任等内容进行约定，依据认购协议书的房屋单价1650元／平方米和4××号房的面积127.25平方米，4××号房总价应为209962.5元，而非22万元，若李辉进行补差价，也应支付199962.5元，而非支付21万元。另李辉于2008年向晟阳公司购买文山市盛阳花园小区第一层11号门面房（以下简称11号门面房），并于2018年11月18日签订《商品房购销合同》，2008年4月17日的5万元为购买11号门面房支付的定金，2009年5月1日支付的16万元购房款为11号门面房的购房款，非4××号房的购房款，本案并无证据证明2008年4月17日的5万元定金为4××号房追加的定金，2009年5月1日的16万元为4××号房的房款，且依据认购协议书约定，追加的5万元定金加上房款尾价16万元已经远超4××号的房屋价款，故一审将2008年4月17日的5万元定金、2009年5月1日的16万元认定为4××号房的房款错误。2.一审法院适用法律错误，《盛阳花园商品房认购协议书》不具备认定为商品房买卖合同的条件，晟阳公司与李辉之间未就4××号房达成房屋买卖合同关系。本案的《盛阳花园商品房认购协议书》仅是就房屋单价和房屋总价进行明确及对定金的处理，其他商品房合同的主要事项均未约定。同时在《盛阳花园商品房认购协议书》中第七条第2项约定“本协议书经甲乙双方签字盖章并经乙方交付定金后即具有法律效力，双方确认本协议为定金合同。”也很明确该协议仅是针对定金签订的协议，非是商品房买卖合同，该协议书并不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定适用的情形。依据《盛阳花园商品房认购协议书》第五条约定“乙方应于2008年1月10日至2008年1月20日期间到甲方住所地与甲方签订《商品房购销合同》......若乙方逾期签订购房合同，则按本协议第六条第二款处理。”及第六条关于未签订购房合同则《盛阳花园商品房认购协议书》自动解除的约定，《盛阳花园商品房认购协议书》早已自动解除，不再具有效力。一审法院认定晟阳公司与李辉之间就4××号房达成房屋买卖合同关系为适用法律错误，应依法予以撤销。3.晟阳公司享有4××号房所有权，李辉非法占有使用该房所有权的行为给晟阳公司造成损害。晟阳公司与李辉之间未就4××号房达成房屋买卖合同关系，晟阳公司为4××号房的合法权利人，李辉无权占有使用4××号房，晟阳公司作为权利人，有权要求李辉立即搬离4××号房。李辉非法占有使用4××号房并获得收益，该行为给晟阳公司造成损害，晟阳公司有权要求李辉向其赔偿损失。庭审时晟阳公司补充1.一审判决要求为李辉办理产权证，属于认定事实错误。产权证是在不动产登记机关，判决承担主体的义务错误。2.办理不动产权证书是属于购买人与行政不动产机构发生的权利义务关系，不属于人民法院的受案范围。因此一审法院受理本案属于程序错误。李辉辩称，一审判决认定事实清楚，应予以维持。1.晟阳公司和李辉之间就302号房变更为4××号房的换房事实成立。李辉提交的《认购协议书》、购房款收据、物管费收据等证据能够综合印证晟阳公司与李辉买卖的房屋从302号房变更到4××号房的事实。另外，晟阳公司的办公地址一直在盛阳花园小区2幢，4××号房在3幢，晟阳公司对李辉在4××号房是明知的，但李辉入住4××号房已经十多年了，晟阳公司却从未通过任何方式要求李辉搬离4××号房。李辉的4××号房是晟阳公司正常交房的，4××号房的钥匙也是晟阳公司给的，晟阳公司主张李辉私自搬入明显不符合常理，晟阳公司也未提供证据来证明其主张。2.李辉已经支付完毕所有房款共计22万元。这22万元就是4××号房的全部房款，晟阳公司和李辉协商按照《认购协议书》的单价1650元／平方米来进行计算。晟阳公司认为按照《认购协议书》的单价和4××号房的面积计算出来的房款低于李辉已支付款项22万元，是因为当时晟阳公司与李辉都不清楚4××号房具体的面积，所以李辉按照晟阳公司原法定代表人王志阳的要求支付的尾款16万元，约定办理不动产权证后多退少补，晟阳公司在一审时提交的《房产分户平面图》是2009年9月17日测绘、2009年12月17日出图的，而李辉支付16万元尾款是在2009年5月1日，能够印证李辉这一主张。晟阳公司提到的11号门面房确实是李辉购买的商铺，但是根据晟阳公司提交的该房《商品房购销合同》，合同签订日期为2008年11月18日，而5万元定金的支付时间为2008年4月17日，在没有签订合同的情况下提前7个月支付定金，明显不符合常理，《商品房购销合同》第六条也并未约定定金，合同分期付款金额也与16万元对不上且金额差距极大。另外，11号商铺已经办理了不动产权证，目前李辉已经将该套商铺出售了，如果11号商铺的购房款未支付完毕，也不可能办理不动产权证。晟阳公司主张11号商铺能办证是因为大部分房款是与李辉其他法律关系产生的债权债务抵扣的，并没有实际支付，但其同时自认该主张已经被其他生效法律文书否定了。李辉在盛阳花园小区只购买了4××号房和11号商铺，综上，李辉支付的22万元是付4××号房的购房款，且晟阳公司应当在办证后退还李辉多支付的部分。3.晟阳公司与李辉就盛阳花园4××号房买卖关系成立。（1）晟阳公司与李辉在302号房《认购协议书》的基础上将房屋变更为4××号房，系双方真实意思表示。该《认购协议书》约定了买卖的具体房屋、房屋单价等内容，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且晟阳公司收取了李辉支付的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同成立，后晟阳公司交付4××号房给李辉也只是对原合同的部分变更。（2）即使认定《认购协议书》不是正式的商品房销售合同，晟阳公司与李辉之间的房屋买卖关系也成立。晟阳公司和李辉虽然未就4××号房单独签订商品房销售合同，但李辉已经支付了全部房款，履行了主要义务，晟阳公司也收取了李辉支付的房款，按照合同法第三十六条规定，晟阳公司和李辉之间的买卖关系成立。4.晟阳公司有义务为李辉办理4××号房的不动产权证。（1）李辉与晟阳公司之间约定由晟阳公司代为办理4××号房的不动产权证。虽然晟阳公司和李辉之间没有就4××号房签订合同，但根据晟阳公司在一审时提交的《商品房购销合同》也就是晟阳公司平时所使用的格式合同第十二条载明，是由晟阳公司为购房人办理不动产权证的，能够印证李辉的主张。（2）即使认定晟阳公司没有为李辉代办不动产权证的义务，晟阳公司也有协助李辉办理不动产权证的法定义务。晟阳公司作为房地产开发企业，有义务协助李辉办理4××号房的不动产权证，但其至今未与李辉签订房屋买卖合同，也未出具正式的购房款发票给李辉，这也导致李辉无法缴纳契税等税费，同时晟阳公司也陈述部分办证材料还需要其提供。5.李辉的反诉请求不能得到支持。4××号房是李辉从晟阳公司处购买的并由晟阳公司交付给李辉，李辉对4××号房依法享有所有权，对4××号房的占有、使用系对自己财产的合法处分，晟阳公司无权要求李辉搬离或赔偿损失。王志阳述称：其与李辉不构成合同关系，没有合同义务，不承担任何责任。李辉向一审提出诉讼请求：一、判决晟阳公司为李辉办理4××号房产权证书；二、判决晟阳公司赔偿145200元违约金，王志阳承担连带赔偿责任；三、本案诉讼费由晟阳公司、王志阳承担。晟阳公司反诉请求：1.判令李辉搬离4××号房，并向晟阳公司赔偿损失12.5万元（年租金1.25万元，10年）；2.本案诉讼费用由李辉承担。一审法院认定事实：2008年1月8日，李辉与晟阳公司（原文山县晟阳房地产开发有限公司）签订《商品房认购协议书》，协议约定李辉认购晟阳公司开发的“盛阳花园”一栋一单元302号商品房壹套，参考建筑面积64.8平方米，认购单价为1650元／平方米，并对房屋特征、房屋价格、房款支付方式、房屋交付、违约责任等内容进行约定。当日李辉按协议约定支付定金人民币10000元。认购协议签订后，晟阳公司并未实际履行签订《商品房购销合同》的约定。后因时任晟阳公司法定代表人的王志阳向李辉称，需要用李辉所购买的盛阳花园小区的一栋一单元302房作为企业办公室，用另一套即该小区的3幢4××号房来交付李辉，并由李辉补足差价，李辉同意后追加了50000元定金，于2008年4月17日交付给时任晟阳公司法定代表人的王志阳，并由王志阳向李辉出具了《收条》，并加盖了晟阳公司的公章，但双方未重新签订新的书面买卖合同。在3幢4××号房交付之前，李辉于2009年5月1日向时任晟阳公司法定代表人的王志阳一次性缴纳了尾款160000元，王志阳向李辉出具了《收条》，之后李辉接3幢4××号房后装修入住并管理使用，2019年7月8日李辉将该套房屋出租给他人。3幢4××号房交付后，晟阳公司一直未为李辉办理产权证书，李辉多次催促未果。另查明，王志阳原系晟阳公司的法定代表人，于2018年11月22日变更法定代表人为杨一森。一审法院认为，李辉与晟阳公司签订的《商品房认购协议书》完全具备买卖合同的性质，买受人已经履行全部交纳购房款的义务，出卖人接受，合同成立，依法成立的合同受法律的保护，故李辉要求晟阳公司办理4××号房产权证书，应予支持。李辉要求晟阳公司赔偿145200元违约金，王志阳承担连带赔偿责任，因证据不充分，不予支持。晟阳公司的反诉请求，因证据不充分，不予支持。依法判决：一、晟阳公司为李辉办理文山市盛阳花园3幢401室房屋产权证书；二、驳回李辉的其他诉讼请求；三、驳回晟阳公司的反诉请求。案件受理费3200元，减半收取1600元，由李辉负担；反诉费2800元，减半收取1400元，由晟阳公司负担。本院二审期间，晟阳公司、李辉、王志阳均未向本院提交证据。二审审理中，经征询各方当事人对一审认定本案法律事实的意见。李辉对一审认定的法律事实无异议。晟阳公司、王志阳对一审认定本案法律事实提出异议：1.双方只签订了认购协议书，没有签订购销合同，商品房购销合同未签订原因是李辉未交清购房款。2.购房协议中302号房变更为4××号房，不是双方同意交换的。3.对于所交纳5万元订金和16万元的款项，不是4××号房的购房款，实际产生是李辉同时购买了该公司的11号门面房的房款。本院认为，晟阳公司、王志阳对一审认定本案法律事实提出异议涉及本案争议焦点，本院将在争议焦点中综合评述。经二审审理，本院认定的法律事实与一审一致，对一审认定的法律事实依法确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：1.李辉与晟阳公司之间的换房事实是否成立，李辉是否交清4××号房房款的问题。2.晟阳公司是否应为李辉办理4××号房房屋产权证书。对此结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：一、关于李辉与晟阳公司之间的换房事实是否成立，李辉是否交清4××号房房款的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。李辉自认从2009年至今（2020年）一直使用4××号房，晟阳公司认可4××号房是该公司于2009年年底和其他业主一起交给李辉的房屋，据此，李辉自2009年从晟阳公司接到4××号房至今一直占有、使用该房屋，对一审法院认定的相关事实并无不当，本院予以维持。对晟阳公司主张是李辉私自搬进入住4××号房的理由，因晟阳公司未举证证实，由晟阳公司承担举证不利法律后果，本院对该主张依法不予采信。李辉认为其于2008年1月8日与晟阳公司签订《盛阳花园商品房认购协议书》，并支付定金1万元，追加支付定金5万元，晟阳公司实际交付的房屋变更为4××号房，要求李辉补交购房款16万元，李辉于2019年5月1日交清16万元，接管4××号房。晟阳公司主张李辉与晟阳公司之间签订《盛阳花园商品房认购协议书》认购的是302号房，该公司未用4××号房与李辉交换过。李辉未支付4××号房的购房款。李辉在签订302号房认购协议书后，支付的21万元与该协议书的单价、4××号房的面积不吻合。李辉支付的21万元是购买盛阳花园小区第一层11号门面房的费用，其中2008年4月17日支付的5万元为定金，2009年5月1日支付的16万元为购房款。本院认为，双方对《盛阳花园商品房认购协议书》约定买卖302号房无异议，对晟阳公司收到涉案购房款共计22万元无异议，对双方是否将认购协议书约定的302号房实际换购为4××号房及是否交清该房房款发生争议。李辉所举证据《盛阳花园商品房认购协议书》《发票》《收条》、租房协议、物业管理收费收据、购房款收条及晟阳公司提交证据4××号房产分户平面图，结合双方陈述，能够相互印证证实李辉和晟阳公司实际将302号房换购为4××号房，李辉占有使用该房10余年的事实成立。李辉在接受4××号房前（2009年前）向晟阳公司支付的定金及购房款共计22万元，与4××号房的面积127.25平方米乘以当时的单价1650元／平方米（参考认购协议302号房屋单价）等于209962.50元的金额基本相当，据此，本院认定李辉已向晟阳公司交清4××号房的全部房款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”李辉与晟阳公司之间将房屋认购协议约定的302号房换购为4××号房后，李辉已交4××号房房款，晟阳公司已经实际将4××号房交付给李辉，李辉实际占有使用4××号房屋10余年，即李辉与晟阳公司之间虽然没有签订书面合同，双方之间已经履行买卖4××号房的主要义务，均已相互接受，双方之间的4××号房屋买卖合同依法成立，一审判决就此事实认定并无不当。与李辉所举证据相比较，晟阳公司所举证据不足以证实其主张的以上事实，由晟阳公司因举证不足，依法承担不利的法律后果，对晟阳公司的该事实主张本院不予支持。二、关于晟阳公司是否应为李辉办理4××号房产权证书的问题。晟阳公司主张办理不动产权证书是属于购买人与行政不动产机构发生的权利义务关系，不属于人民法院的受案范围，一审判决要求晟阳公司为李辉办理产权证，属于认定事实错误，判决承担的义务错误。李辉认为，虽然晟阳公司和李辉之间没有就4××号房签订合同，但根据晟阳公司在一审时提交的《商品房购销合同》也就是晟阳公司平时所使用的格式合同第十二条载明，是由晟阳公司为购房人办理不动产权证的，即使认定晟阳公司没有为李辉代办不动产权证的义务，晟阳公司也有协助李辉办理不动产权证的法定义务。晟阳公司作为房地产开发企业，有义务协助李辉办理4××号房的不动产权证，但至今晟阳公司未与李辉签订房屋买卖合同，也未出具正式的购房款发票给李辉，这也导致李辉无法缴纳契税等税费，同时晟阳公司也陈述部分办证材料还需要其提供。本院认为，李辉向晟阳公司购买4××号房的事实成立，李辉已经付清4××号房的购房款，并自2009年至今实际占有使用4××号房，晟阳公司未及时与李辉签订4××号房的《商品房购销合同》、未出具正式的购房款发票给李辉，致使李辉未能办理4××号房的权属证明。双方买卖房屋未签订书面合同的行为违反我国国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”的规定。鉴于本案房屋买卖合同关系发生在2008年，当年晟阳公司出售给李辉的11号门面房签订的《商品房购销合同》第十二条，由晟阳公司制定的格式条款“……由甲方（晟阳公司）办理产权证书……”，李辉按照与晟阳公司的房屋买卖交易习惯提出诉讼请求，要求晟阳公司为李辉办理4××号房产权证书。二审审理期间，李辉按照法律规定将该诉讼请求准确表达为，要求晟阳公司代李辉办理或协助李辉办理4××号房的不动产权证。本院认为无论是代李辉办理不动产权证，还是协助李辉办理不动产权证均包含在李辉关于要求晟阳公司为李辉办理4××号房产权证书的诉讼请求中，不违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，即（协助）办理房屋产权证的主体依法包括商品房购买人和房地产开发企业，房屋产权证的办理需要双方共同完成。晟阳公司所举证据不足以证实，该公司已经完成其作为房地产开发企业依法应向商品房购买人履行的义务。据此，一审判决晟阳公司为李辉办理4××号房房屋产权证书，并无不当，本院予以维持。晟阳公司的该上诉主张无法律依据，本院不予支持。另外，晟阳公司关于要求李辉搬离401室房屋及赔偿晟阳公司损失的反诉请求和上诉请求，因无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，晟阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由云南晟阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 廖俊雁二〇二〇年十二月三十一日书记员 张钟允