湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初10873号原告（反诉被告）：湖南江山资源酒店管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路**江山资源大厦**。法定代表人：吴汲昱。委托诉讼代理人：李理，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺特,湖南通程律师事务所律师。被告(反诉原告）：湖南和一酒店连锁有限公司，住所地长，住所地长沙市天心区劳动西路**和一国际大酒店**v>法定代表人：尹德和。委托诉讼代理人：章熊,湖南金厚律师事务所律师。被告：湖南和一实业集团有限公司，住所地长沙市天，住所地长沙市天心区劳动西路**和一国际大酒店**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：尹德和。委托诉讼代理人：陈桃林，湖南人和律师事务所律师,湖南和一实业集团有限公司管理人。被告：湖南和一国际大酒店有限公司，住所地长沙市天心区劳，住所地长沙市天心区劳动西路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：尹德和。委托诉讼代理人：刘媛，女，1994年9月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区，系该公司的员工。被告:湖南和一置业有限公司，住所地长沙市天心区劳动西，住所地长沙市天心区劳动西路**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：尹德和。委托诉讼代理人：陈桃林，湖南人和律师事务所律师,湖南和一置业有限公司管理人。原告湖南江山资源酒店管理有限公司（以下简称江山公司）与被告湖南和一酒店连锁有限公司（以下简称和一连锁公司）、湖南和一实业集团有限公司（以下简称和一集团公司）、湖南和一国际大酒店有限公司（以下简称和一酒店公司）、湖南和一置业有限公司（以下简称和一置业公司）租赁合同纠纷以及反诉原告和一连锁公司与反诉被告江山公司租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序两案合并公开开庭进行了审理。原告江山公司的委托诉讼代理人贺特、被告和一连锁公司的委托诉讼代理人章熊、被告和一集团公司、和一置业公司的共同委托诉讼代理人陈桃林、被告和一酒店公司的委托诉讼代理人刘媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江山公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认江山公司与和一连锁公司签订的《房屋及设施设备租赁合同书》于2016年5月16日解除；2、请求判令和一连锁公司立即腾让房屋，向江山公司返还承租的房屋及设施设备；3、请求判令和一连锁公司向江山公司支付拖欠租金9845100元（截至2016年5月15日止），违约金2953500元（暂计算至起诉之日止）以及和一连锁公司实际清偿租金之日止的违约金；4、请求判令和一连锁公司对房屋所作的装修、购置的设备设施、属于维修和配套原有设施设备归江山公司所有；5、请求判令和一连锁公司向江山公司支付自合同解除后至返还租赁房屋期间的房屋占有费（参照租金计算标准）；6、请求判令和一连锁公司向江山公司支付的2000000元履约担保金归江山公司所有；7、请求判令和一实业公司、和一酒店公司、和一置业公司对于诉讼请求第三、四、五项下的和一连锁公司的责任承担连带责任；8、请求判令由和一连锁公司、和一实业公司、和一酒店公司、和一置业公司承担本案诉讼费用。和一连锁公司（反诉原告）答辩要点：1、江山公司于2016年5月以强行封门、锁楼的方式收回租赁物，和一连锁公司已经支付房屋使用费，不存在返还租赁物的问题，江山公司的请求没有事实及法律依据；2、江山公司的违约金请求过高，请求调低，和一连锁公司欠付资金是事实，占用资金损失应按照银行同期贷款利率计算，应依据法律规定予以调低；3、江山公司要求判决200万履约保证金没有事实及法律依据。和一实业公司、和一置业公司答辩要点：1、江山资源公司强行收回租赁物，直接引发和一全面债务危机，波及数百债权人，扰乱酒店连锁及旗下酒店运营，导致资金链断裂，极大地破坏了社会稳定；2、因保证人对物的担保以外的债务承担保证责任，故和一实业公司、和一置业公司无需承担保证责任。综上，和一实业、和一置业无需就涉案债权承担保证责任。和一酒店公司答辩要点：第一点、第二点的答辩意见与和一实业、和一置业的第一点、第二点答辩意见一致；第三点，案外人夏立红无权签收解除合同通知书，且和一酒店公司与夏立红已经解除劳动合同。和一连锁公司（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判决确认江山公司2016年5月16日单方解除《房屋及设施设备租赁合同书》行为无效，其强行接管租赁物业行为违法；2、请求判决江山公司赔偿和一连锁公司损失19150400元（包括装修摊销损失11089100元，可移动物资损失8061300元）。江山公司（反诉被告）答辩要点：1、江山酒店享有合同的单方解除权，和一连锁连续两个月未交足租金并累计欠付租金5000000元以上，和一连锁公司、和一酒店公司、和一实业公司、和一置业公司均对欠缴租金5000000元以上的事实予以认可；2、江山酒店根据合同法第92条、第96条的规定，行使合同解除权，且享有约定合同解除权的当事人自告知相对方后合同解除。江山酒店已经将其行使合同解除权的事实告知和一连锁公司及通过在和一连锁公司门口及22楼张贴合同解除通知书、酒店大厅前台提交合同解除通知书，合同解除通知书送达至和一连锁公司法定代表人的办公室，同时，和一连锁公司的全资子公司和一酒店公司总经理夏立红签收合同解除通知书，以上事实，证明合同解除通知书已经送达给和一连锁公司；3、关于损失赔偿，和一连锁公司没有举证其所产生损失的依据；根据租赁合同的约定，装修装饰归属于江山酒店，新购置的设施设备是作为江山公司、和一酒店共同共有，江山酒店无需赔偿和一连锁公司损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《房屋及设施设备租赁合同书》、《湖南江山资源酒店管理有限公司关于催缴酒店租金的函》、《律师函》、《授权委托书》、《移交通知书》、《解除合同通知书》、送达《解除合同通知书》的视频资料、《担保函》、劳动合同书、判决书、工商注册信息等本院予以确认并在卷予以佐证。结合双方当事人提供的证据及陈述，并经质证，本院查明下列事实：2014年7月1日，江山公司作为甲方／出租方，和一连锁公司作为乙方／承租方，双方签订了一份《房屋及设施设备租赁合同书》，合同约定：和一连锁公司承租位于湖南省长沙市劳动西路256号江山××大厦××大楼部分楼层及其设施设备，租期自2014年7月1日起至2022年6月30日止，共八年。费用的收取标准及支付方式，第一年和第二年的租金为12700000元，每月支付租金人民币1058300元，第三年开始每年递增3%，租金按月支付，除租金外，酒店开支的其他费用全部由乙方承担，包括但不限于经营成本和费用；税费及附加（含土地使用税、房产税、物价调节基金、排污费等）；固定资产的维护、修理、改造费用；本合同项下租赁经营财产保管责任和风险及财产的保管责任和风险及财产保险费用的承担；经营亏损的弥补。如乙方对酒店进行装修，乙方可自行制定装修方案，但其装修方案应交甲方审查后，方可进行装修施工，涉及消防审批的还须报消防部门审批。乙方须按照国家装修规范要求组织施工和验收，遵守国家消防等主管部门的检查、监督和管理，未经验收合格不得投入使用。装修费用由乙方承担，乙方无权以甲方现有房屋及装修、辅助设施设备不配套、不完好等理由要求甲方给予配套完善和承担相关费用，乙方有义务及时给予配套完善并承担相关费用。关于资产的使用、维修、保养，1、资产在租赁期内由乙方使用。乙方应负责日常维修保养，使本合同项下全部房屋、装修、设施、设备等保持可正常使用状态，并承担由此产生的全部费用；2、乙方应经常性地进行资产维护维修和改造，保证装修物和设施设备保持在国家四星级酒店考核水平，每年用于维护更新支出不低于50万元；设备完好率达到100%；3、资产在经营和使用等过程中致使第三者遭受损失时，由乙方承担全部责任；4、资产在安装、保管、使用等过程中发生的一切费用、税款均由乙方承担。关于营业方面约定，1、乙方经营所需要的全部证照及年检和审核手续由乙方办理，由此发生的一切费用均由乙方承担；2、与酒店经营有关的所有税费(含房产税、土地使用税等)和乙方经营过程中所应交的税费全部由乙方缴纳和承担；3、乙方应按国家有关规定，建立健全酒店安全保卫制度，配备合格的安全保卫人员，维护和配套完善消防设施设备，接受当地政府主管部门和甲方的检查，对政府主管部门和甲方的整改通知应立即执行，不得以任何理由拖延。对安全隐患整改不及时、不彻底时，甲方可自行整改，有关费用由乙方承担。乙方既不进行整改又阻碍甲方自行整改的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任。关于财产所有权的约定，在租赁期内，本合同附件之《资产清单》所列资产的所有权属于甲方。乙方对资产只有使用权，没有所有权。乙方不得在租赁期内对租赁的资产进行销售、转让、整体转租、抵押或釆取其他任何侵犯资产所有权的行为。关于经营承包资产的损坏和毁灭的约定，1、乙方承担在租赁期内发生除不可抗力(地震)外的资产毁损(正常损耗(地震限)和灭失的风险责任。2、在房屋及主要设施发生除不可抗力(地震)外的毁损或灭失时，乙方(地震通知甲方，并予以及时修复。当资产灭失或毁损至无法修理的程度时，乙方应按资产清单所列价值赔偿甲方。双方权利义务约定，甲方的权利：(1)拥有对标的物的完全的、排他的财产所有权；(2)有权按本合同的约定向乙方收取各项费用;(3)有权监督和检查乙方对标的物的装修行为；(4)有权督促乙方及时足额向有关机构和部门交纳各种费用；(5)有权干涉和制止乙方的任何违法违规行为；(6)有权制止乙方有损甲方资产完好及影响甲方声誉的行为。甲方的义务：(1)负责对标的物屋面防水层和外墙自然损坏的维修；(2)在乙方进行装修和经营过程中提供本大楼相关的图纸、技术资料及证明材料供乙方使用，但应注明该资料的用途。乙方的权利：(1)在本合同期内对经营承包标的物依法享有使用、收益和不受非法干预的权利，但乙方无任何形式的处置权；(2)独立自主开展经营和管理的权利；(3)对装修装饰工程进行设计和按双方审定的装修装饰方案进行施工的权利；(4)有权处置属于乙方的符合本合同和法律法规规定的收益。乙方的义务：(1)按本合同规定的时间和数额向甲方交纳各项费用；(2)保证合法经营，自行承担经营风险，独立承担经营中所发生的经济、民事和其他法律责任；(3)自本合同签订生效之日起，发生的全部债权、债务均由乙方享有和偿还；(4)严格遵守公安、消防等方面法律法规的规定，接受当地公安、消防及甲方的检查，及时消除各项安全隐患，有效防止火灾、盗窃等案件的发生。（5）必须及时添置、更新设施设备和相应用品，负责及时对甲方所提供的设施设备进行维护、维修与保养，保证维持四星级酒店标准。凡因乙方使用造成的甲方房屋(含装修物）、设施、设备等资产的损坏，由乙方负责恢复原状、不能恢复原状的，由乙方按资产清单价值赔偿；(6)乙方必须按时支付员工的工资；(7)本合同和法律法规规定的其他义务。关于租赁期中止或租赁期满时的资产交还的约定，资产的退回：1、租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的乙方应于租赁期满或合同终止后10日内按本合同附件《资产清单》所列资产以完好、适用的状态交还甲方，退回的资产有短缺和毁损的，短缺和毁损的资产按退回时的市场价值计算，由乙方赔偿。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；2、甲方移交给乙方的库存物资以及乙方在承包期内购买的存货归乙方所有和处置。装修物的处理：1、无论期满未能续约还是合同因解除等原因提前终止的，乙方对房屋所做的装修全部归甲方所有，乙方不得拆除、毁损，甲方不予乙方补偿；2、乙方购置的设施设备，属于维修和配套原有设施设备的，归甲方所有，乙方不得拆除、毁损，甲方不予乙方补偿；3、乙方自行添置的独立运行的设备和家具用具及其他存货，归乙方所有和处置。关于租赁期间的劳动管理的约定，乙方招聘和录用员工应按国家规定，以乙方自己的名义签订劳动合同。乙方应按劳动合同的规定及时足额支付员工工资，凡乙方拖欠员工工资连续达2个月或累计达到2个月的，甲方有权催促乙方在规定的时间内支付，期满仍未支付或没有完全支付的，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方承担违约责任。租赁期间财产保险的办理的约定，乙方必须以本合同所列《资产清单》价值(不含土建部分)，购买以甲方为受益人的财产保险，并附加第三者责任险和火灾险，保险期限与本合同期限相同。乙方没有购买或足额购买前述保险的，则甲方有权解除本合同。关于租赁期间因履行本承包合同而同其他公司企业、个人等引起的纠纷的处理方式和承担责任方式的约定，1、乙方与其他公司、企业、个人进行任何交易行为，均必须以乙方自己的名义与之签订合同和承担合同责任，因履行该合同而引起的纠纷，乙方应以自己的名义处理纠纷和承担责任；2、乙方因经营而与顾客发生纠纷时，乙方应及时以乙方自己的名义进行处理，甲方有权监督或参与该纠纷的处理，有关民事责任由乙方承担。关于合同的担保约定：1、本合同签订之日，乙方即向甲方支付300万元的履约担保金，作为履行本合同的担保；2、担保金不计利息，在租赁期满，乙方全面履行本合同规定的全部义务和责任，甲方将该担保金归还乙方；3、乙方违反本合同任何条款时，甲方将按本合同的约定收缴乙方的担保金或从担保金中抵扣乙方应支付给甲方的各种款项（包括各项费用、违约金、赔偿金等)；4、乙方同意以其投入到酒店的全部财产和权益，向甲方提供担保，作为履行本合同的担保。乙方违约，甲方有权以该担保的财产优先受偿。具体担保财产清单以乙方正常经营时，双方现场确定，并双方签字认可。在本合同期及本合同期满后，未与甲方的经济往来结算清楚前，乙方不得转移、转让该担保财产，并不得以该担保财产再向第三人提供担保。关于合同的变更、终止、解除和违约责任的约定：1、双方不得随意变更、终止或解除合同，无正当理由，双方变更、终止或解除合同者，要依法及本合同规定承担责任。在租赁期内，甲方如需收回承包物和解除合同时，或因甲方原因违约造成合同无法履行时，在按本合同规定结算清楚后，甲方退回乙方合同担保金，并按剩余年限每年30万元的标准给予乙方经济补偿。如乙方要求提前解除合同，或因乙方违约造成合同无法履行时，合同期不满三年时，乙方按三年应交各种费用总额足额向甲方交纳；满三年后提前解除合同，乙方每年按30万元给予甲方经济补偿。由于国家政策调整，或遇人力不可抗拒的自然灾害，确需变更或终止合同时，双方可协商修订和补充条款，双方不构成违约；2、乙方连续两个月未按本合同的规定交纳各种费用，在6个月时间内累计欠交费用达到500万元时，甲方有权解除合同，并要求乙方承担违约责任；3、一方违反本合同或违反法律、法规的，另一方有权解除合同外，并按下列办法承担违约责任：(1)乙方延期上交费用的，按欠交金额，每延期一天支付5%的违约金；(2)甲乙双方任何一方有其他违约行为的，按单项违约行为计算，每违约一次，违约方承担本合同规定乙方年交纳费用总额的5%的违约金，违约金低于实际经济损失的，还应赔偿对方经济损失，但违约金合计不超过乙方年交纳费用总额标准；(3)经济损失包括直接损失和可获得利益；4、一方有违反本合同的规定的，另一方应在违约行为发生后的7日内向对方提出书面通知，指出对方违约的事实及处理意见。对方接到书面通知后的5日内给予书面答复。逾期不答复的，视为同意该处理意见；5、具备合同解除条件，非违约方向对方提出解除合同的，以书面形式提出，且本租赁合同自通知送达对方之日起解除。合同由江山公司和和一连锁公司加盖公章，并由公司法定代表人签字确认。合同履行中，2016年4月27日，和一酒店公司、和一置业公司、和一集团公司三方共同出具《担保函》一份，主要载明：和一连锁有限公司与江山公司于2014年7月1日签订了《房屋及设施设备租赁合同书》。保证人自愿为和一连锁有限公司在上述合同项下应承担的义务(包括但不限于应付租金的义务)对贵司承担不可撤销的连带保证责任。保证期间自主合同约定的债务履行期限届满之日起两年。保证担保的范围为主债权本金及利息、违约金、损失、损害赔偿金及江山公司为实现债权所支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、差旅费等；还包括主债务其付的费用。和一酒店公司、和一置业公司、和一集团公司分别在担保函上盖章。2016年5月3日，江山公司向和一连锁公司发出《律师函》一份，主要载明：委托人与和一连锁公司于2014年7月1日签订了《房屋及设施设备租赁合同书》，该合同约定和一连锁公司承租江山公司位于湖南省长沙市劳动西路256号江山××大厦××大楼部分楼层及其设施设备，租期自2014年7月1日起至2022年6月30日止，第一年和第二年每月租金人民币105.83万元，第三年开始每年递增3%，租金按月支付但和一连锁公司没有按合同约定向江山公司支付租金及费用，已拖欠租金9280715.53元（暂计至2016年4月29日）及滞纳金、违约金、费用等。经多次催收，和一连锁公司仍然拒不支付。和一连锁公司的行为已经严重违约，和一连锁公司在接到此函后5日内向江山公司支付全部拖欠的租金、滞纳金、违约金、费用等。否则，江山公司将依法解除双方签订的《房屋及设施设备租赁合同书》，并通过诉讼途径追究贵司的责任。2016年5月15日，江山公司向和一连锁公司、和一酒店公司发出《移交通知书》，主要载明：因你方严重违约，双方签订的合同于2016年5月16日解除，依法收回租赁物及其设施设备等。为平稳顺利做好本次合同解除工作，请于收到本通知书后，立即停止营业，及时配合办理解除合同的相关手续，返还租赁物及设施设备。2016年5月16日，江山公司向和一连锁公司发出《解除合同通知书》，主要载明：根据合同约定，和一连锁公司未按约支付租金，截止至2016年5月15日，和一连锁公司已拖欠租金共计人民币984.51万元，经多次催收，仍拒不支付，且江山公司于2016年5月3日委托湖南通程律师事务所发出《律师函》，要求和一连锁公司接函后5日内向我司履行付款义务，否则，我司将解除签订的合同，和一连锁公司未履行付款义务，江山公司现通知解除双方签订的合同。和一连锁公司接到本通知后立即停止营业并与江山公司办理合同解除的相关手续，向江山公司返还租赁房屋及设施设备，并向江山公司支付拖欠的租金及违约金等。夏立红及见证人刘某、杨某于该份通知书上签字。2016年7月18日，江山公司再次向和一连锁公司发出《催告函》，要求和一连锁公司搬离、腾空租赁房屋，归还完整租赁物。2016年8月2日，经江山公司申请，长沙市长沙公证处对江山公司与和一连锁公司与2014年7月1日签订的《房屋及设施设备租赁合同》下涉及的长沙市劳动西路256号江山资源大厦祥和楼、有色地质科技大楼祥和楼相关客房的室内现状及对室内物品清点的过程及结果进行保全证据。另查明，2016年3月31日，夏立红诉和一酒店公司、案外人长沙市岳麓区和一商务酒店管理有限公司借款合同纠纷一案，长沙市天心区人民法院于2016年3月31日作出民事调解书。双方达成协议：截止至2016年3月30日和一酒店公司尚欠夏立红借款本金850000元，2016年3月1日起，和一酒店公司按照月利率2%向夏立红支付借款利息，长沙市岳麓区和一商务酒店管理有限公司对借款本息予以认可，并承诺自2016年3月起，每月月底向夏立红偿还借款本金20万元及当月全部利息，直至借款本息全部清偿。如未按照协议约定履行还款义务，夏立红可要求一次性偿还全部剩余本息，第三人长沙市岳麓区和一商务酒店管理有限公司对还款义务承担连带清偿责任。调解书作出后，和一酒店公司未自觉履行调解书确定的义务，夏立红向法院申请强制执行，长沙市天心区法院于2016年5月12日，作出（2016）湘0103执777号《执行通知书》，并对和一酒店公司相关财产予以扣押，长沙市天心区法院委托湖南中康新资产评估有限公司对和一酒店公司星港床垫、电视机等物品进行评估，2016年12月12日，湖南中康新资产评估有限公司作出中康新评鉴字（2016）第026号《评估报告书》，评估价格为901550元。并于2016年12月28日作出2016湘01**执777之二号《执行裁定书》，对和一酒店公司名下所有的星港床垫、电视机等共计十八项物品予以拍卖。后因流拍以物抵债给了案外人。此外，因和一连锁公司拒不办理移交手续，腾空租赁房屋，江山公司将泰和楼客房物品从租赁房屋搬离至仓库，并花费搬迁费、租赁费共计267600元。2017年3月26日，江山公司发出招标公告，对保存的被告连锁酒店的家具物品公开招标拍卖，后经过竞争性谈判，以95000元的价格将上述物品处置。和一连锁公司未按约履行支付租金的义务，经江山公司多次催告无果，遂向本院提起诉讼。本院认为：《房屋及设施设备租赁合同书》均系各方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。江山公司已依约履行交付房屋及设施设备，和一连锁公司应依约支付租金。关于合同解除的问题。《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《合同法解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。双方在合同中明确约定，在合同期内，如一方违约，导致合同无法履行，双方有权解除合同。因此，在被告欠付租金构成违约。依据合同约定以及法律规定，原告有权解除合同。因此，在原告向被告发出解除合同通知并送达给被告后，双方的合同已经依法解除。被告应该向原告退还场地并承担相应的租金。被告所辩称有部分租金系前合同所欠的租金，不应一并起诉的主张，因两份合同具有连续性，没有必要另行主张增加诉累，故本院不予采信。违约金部分，本院考虑到被告现已经进入破产清算程序，本院酌情支持，适当调低计算标准。保证金部分根据合同双方没有明确约定何种情形下予以收缴，保证金作为债的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿，故应该抵扣欠付款项。故本院对原告要求没收保证金的诉讼请求不予支持。根据合同约定，和一连锁公司对房屋所作的装修、购置的设备设施、属于维修和配套原有设施设备归江山公司所有，对该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后房屋占用期间的占用费，因被告并未实际使用涉案房屋，原告在解除合同后已经通过私力救济实际控制了涉案房屋，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于和一实业公司、和一酒店公司、和一置业公司的保证责任承担的问题。尽管江山公司和和一连锁公司在租赁合同中约定以其投入到酒店的全部财产和权益，向江山公司提供担保，但双方没有按照合同约定制作财产清单并签字，属于约定不明确，不具备动产抵押合同成立的必备条件，双方动产抵押并未有效成立。因此和一实业公司、和一酒店公司、和一置业公司主张仅就物的担保之外部分承担保证责任的主张没有事实和法律依据，本院不予采信，和一实业公司、和一酒店公司、和一置业公司应对和一连锁公司的全部债务承担连带清偿责任。反诉部分，反诉原告和一连锁公司要求继续履行合同的请求，因合同已经解除，故本院不予支持。关于赔偿损失部分，自助行为是人性中所共同渴望和生活中所必不可少的行为和价值理念。我国民法虽然规定了正当防卫和紧急避险，但是对于自助行为还没有立法承认，在立法尚未将自助行为作为一类免责或减轻责任的法定事由的情况下，司法实践中，因自力救济发生纠纷诉诸法院的，应首先对照法律有无规定行为人可有权采取的自力救济措施，在无法律未作具体规定时，则应从双方约定以及自助行为的紧迫性、必要性以及有无超过必要限度等方面自由裁量。实施自助行为后，行为人有义务及时向有关国家机关申请援助，请求解决处理。请求公力救济是为了尽早结束个人的控制，防止控制与反控制的对抗升级，减少和避免损害的进一步扩大。如果行为人不及时提出请求，或者其自助行为不被有关国家机关事后认可，则自助行为实施者应承担民事赔偿责任。本案中，江山公司在自行收回经营场地时情况紧急，且事后及时向国家机关申请援助，只应该承担相应民事赔偿责任。关于损失的确定，反诉原告和一连锁公司未提交证据证实损失大小，且现在客观条件已经无法鉴定，本院酌情考虑支持300万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百四十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告湖南江山资源酒店管理有限公司与被告湖南和一酒店连锁有限公司签订的《房屋及设施设备租赁合同书》于2016年5月16日解除；二、被告湖南和一酒店连锁有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告湖南江山资源酒店管理有限公司支付拖欠租金9845100元及违约金564601.66元（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至2016年5月16日），后期违约金自2016年5月17日起按照人民银行同期贷款利率标准以9845100元为基数计算至清偿之日止；三、被告湖南和一酒店连锁有限公司缴纳的保证金200万元抵扣所欠原告湖南江山资源酒店管理有限公司的款项；四、被告湖南和一酒店连锁有限公司对房屋所作的装修、购置的设备设施、属于维修和配套原有设施设备归原告湖南江山资源酒店管理有限公司所有；五、被告湖南和一实业集团有限公司、湖南和一国际大酒店有限公司、湖南和一置业有限公司对被告湖南和一酒店连锁有限公司债务承担连带清偿责任；六、原告湖南江山资源酒店管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告湖南和一酒店连锁有限公司因酒店腾退造成的各项损失3000000元；七、驳回被告湖南和一酒店连锁有限公司其他反诉请求；八、驳回原告湖南江山资源酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110594元，保全费5000元，反诉费19400元，共计134994元，由被告湖南和一酒店连锁有限公司、被告湖南和一实业集团有限公司、湖南和一国际大酒店有限公司、湖南和一置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗庆君人民陪审员  刘 健人民陪审员  孙树霞二〇二〇年十二月二十八日法官助理田领书记员杨金苹附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定何其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。