广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18031号上诉人（原审被告）:任培源，男，1986年11月11日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）:深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司，住所地深圳市宝安区尚都花园****，统一社会信用代码914403007925626928。法定代表人：陈新建，董事长。委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。上诉人任培源因与被上诉人深圳市宝安赛格电子市场管理有限公司（以下简称赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任培源上诉请求：1.撤销（2019）粤0306民初3357号民事判决第一项、第二项、第三项，依法驳回赛格公司的诉讼请求，判令返还任培源租赁履约保证金68292元及水电保证金5000元；2.本案一审、二审诉讼费用由赛格公司承担。事实和理由：一、一审判决没有认定以下重要事实，导致认定事实错误。（一）任培源租赁的房屋，在任培源租赁时及其后的近8个月时间内，未取得消防主体验收批文。任培源租赁的房屋是经营幼儿水育馆，安全要求极髙，因赛格公司在2018年7月前无法提供消防主体验收批文，导致任培源无法通过消防验收（报批二次消防必须要有主体验收批文），无法取信顾客，无法正常营业，损失巨大。双方签订的《房屋租赁合同》第十一条约定：甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。第二十二条约定：甲方提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患。出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准。《深圳市房屋祖赁安全管理责任书》第三条约定：出祖人应当保证用于出租的建筑物及其出入口，通道、消防、燃气、电力设施等应符合法律、法规的规定以及有关行政部门的全权标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件才允许出租的，出租人应当取得。赛格公司直到2018年6月底才取到租赁房屋的消防主体验收批文，赛格公司严重违约，且违反了消防法的强制性规定。（二）租赁房屋因水管堵塞无法供水，导致任培源长达十五天无法营业，严重违约。任培源经营的是幼儿水育馆，日常营业需要大量用水。从2018年7月15日开始，租赁房屋因水管堵塞，导致无法供水，进而导致任培源无法营业、任培源就供水问题通知赛格公司并多催告赛格公司，要求尽快解决问题恢复供水，但直到十五天之后才正常供水，导致任培源承受重大损失、任培源的损失除了房屋租金、人员工资损失之外，更大的损失是顾客的流失和已办卡而不能享受服务顾客的索赔。双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定：乙方使用租赁房屋过程中，如非因乙方过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大甲方应在接到乙方通知后进行维修或径直委托乙方代为维修。水管的堵塞不是任培源的过错所致，赛格公司没有及时维修，严重违约。（三）赛格公司所有的其他商铺经常整改、装修，商场内嗓音大、空气质量差，严重影响任培源正常营业。二、一审法院适用法律错误。（一）因签订租赁合同时，赛格公司没有取得消防验收批文，违反消防法的强制性规定，双方签订的合同是无效合同。消防法第十三条规定:按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《合同法》第五十二条规定，违反法律行政法规强制性规定的合同无效。本案租赁的房屋，租赁时未通过消防验收，违反了《消防法》的强制性规定，因此双方签订的租赁合同是无效合同。对无效合同的处理，因依据《合同法》第五十八条规定处理。（二）即使合同有效，也是赛格公司先违约，任培源有权行便先履行抗辩权。因赛格公司没有主体消防验收批文，且一楼长期装修，噪音大、空气质量差，违约在先，在任培源反应后一直不予整改在先，才导致任培源停缴租金。《合同法》第七十六条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。（三）根据双方《房屋租赁合同》约定，赛格公司违约，应赔偿任培源损失，且任培源可以解除合同，赛格公司需返还租赁履约保证金及水电保证金。《房屋租赁合同》第十九条约定：甲方违反合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的定的；甲方违反合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的，乙方有权向甲方请求损害赔偿，可解除合同。本案中，租赁房屋没有取得消防主体验收批文，赛格公司违反了合同第十一条安全性的规定，没有及时维修水管，违反了第十三条规定，应向任培源承担损害赔偿责任，且任培源有权解除合同。《合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综上，一审法院认定事实错误，进而导致适用法律错误，请求贵院查明事实后依法改判，支持任培源的上诉请求赛格公司辩称，任培源的上诉没有证据支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赛格公司向一审法院起诉请求：1.确认赛格公司不予返还任培源的租赁履约保证金68292元、水电保证金5000元；2.判令任培源向赛格公司支付欠缴的租金管理费144551.4元,水电费14181.6元，两项欠款滞纳金83862.16元（按日千分之五计算），本项共计：242595.16元；3.判令任培源向赛格公司支付单方解除合同违约金150240元；4.判令任培源承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月14日，赛格公司（甲方）与任培源（乙方）双方签订一份《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》，约定赛格公司将宝安区新湖路尚都花园1栋商场一楼1B02的商铺（以下称涉案房屋）出租给任培源使用，建筑面积227.64平方米，租金每月每平方米110元计25040元，综合管理费每月每平方米40元计9106元，每月10日缴纳下个月租金和管理费，下个月10日缴纳上个月水电费，租赁期限自2017年11月16日至2020年7月31日止。任培源应在2017年11月1日前向赛格公司一次性支付履约保证金68,292元，水电保证金5,000元，免租装修期内综合管理费（2017年年11月16日-2018年1月15日）管理费9106元，首期租金（2018年1月16日至2018年2月15日）租金34146元。双方还约定出现下列情形之一的，赛格公司可不予返还保证金：1.出现房屋合同期未满，乙方提前解除合同；2.乙方退租移交时，未按双方协商意见执行；3.乙方退租时，乙方拖欠租金、管理费、水电费等相关费用。乙方必须按期向甲方缴纳租金、综合管理费及水电费等费用，如乙方逾期向甲方缴纳费用超过5天的，则按每逾期一日向甲方缴纳欠缴总额千分之五的违约金。若甲乙任何一方单方提前终止合同的，均属违约行为，单方终止合同的必须在提前六个月内以书面形式通知对方，违约方必须向守约方支付六个月租金即单方解除合同违约金。2017年11月15日，任培源向赛格公司缴纳水电保证金5000元。2017年11月16日，任培源向赛格公司缴纳履约保证金68292元、2017年11月16日-2018年1月15日期间的管理费9106元、2018年1月16日至2018年2月15日期间的租金及管理费34146元。任培源自2018年5月16日起未缴纳租金和管理费，自2018年6月1日起未缴纳水电费。2018年8月24日，赛格公司向任培源邮寄《催款函》，要求任培源支付拖欠的租金125200元、综合管理费45530元、水电费6983.2元共计177713.2元。赛格公司提交一份任培源于2018年9月22日向赛格公司发出的《租赁合同解除告知函》，任培源在该《租赁合同解除告知函》中称赛格公司因消防、工程、规划等原因导致未能履行合同内容，任培源分别在2018年7月28日、8月27日要求解决以下问题：1.7月15日起，赛格楼下水管堵塞，导致任培源十五天无法供水；2.一楼各租户装修（噪音、灰尘）问题；3.消防主体验收批文，2018年6月底才提供，（报批二次消防必须要有主体验收文）。鉴于赛格公司的不诚信和严重违约，任培源主张解除双方签订的租赁合同，退回押金。2018年11月22日，任培源搬离涉案房屋。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，赛格公司、任培源于2017年11月14日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面切实履行。任培源使用了涉案房屋，理应按照合同约定的租金标准支付租金、管理费和水电费，故赛格公司主张任培源支付自2018年5月16日起至2018年9月22日期间的租金及管理费为144551.4元，自2018年6月1日至2018年10月31日期间的水电费14181.6元有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于任培源在《租赁合同解除告知函》提出的水管堵塞导致十五天无法供水和赛格公司于2018年6月底才提供消防主体验收批文，一审法院认为，任培源未到庭举证证明存在上述事实，而且即便存在任培源所述的两个问题也并不构成房屋租赁合同根本履行不能，任培源据此解除合同依据不足。根据双方的约定，承租方在合同期届满前单方解除合同或未按约定支付租金管理费及水电费的，出租方不予返还保证金，故对赛格公司主张没收履约保证金和水电保证金的诉求一审法院予以支持。关于欠缴租金管理费、水电费的滞纳金和单方解除合同的违约金。一审法院认为，任培源未按约定支付租金及管理费、水电费及单方解除已构成违约属实，但任培源于2018年9月22日发出解除合同告知函后于2018年11月22日就搬离了涉案房屋，赛格公司可在收回房屋后另行出租涉案房屋获益。而且依据合同约定，逾期支付租金、管理费、水电费及单方解除合同既约定了没收保证金，又约定了滞纳金和违约金，由于一审法院已基于任培源拖欠租金及单方解除合同的违约行为支持赛格公司已收取的保证金不予退还，一审法院认为该保证金已足以弥补赛格公司的损失，故对赛格公司又基于同一违约行为主张滞纳金及违约金的请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赛格公司无需返还任培源交纳的租赁履约保证金68292元及水电保证金5000元；二、任培源于判决生效之日起五日内向赛格公司支付租金及管理费144551.4元；三、任培源于判决生效之日起五日内向赛格公司支付水电费14181.6元；四、驳回赛格公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4146元，由赛格公司承担2082元，任培源承担2064元。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。任培源主张，赛格公司在签订合同后八个月才取得消防批文，本院认为，即便存在上述情形，任培源未提交证据证明因涉案房产未及时取得消防批文对其使用涉案房产造成了影响，其无权因此拒交租金。任培源又主张，涉案房产曾因水管堵塞无法供水导致其十五天无法营业，任培源对此未提交证据予以证明，本院对此不予采信。任培源还称，赛格公司其他商铺的整改装修严重影响了任培源的营业。本院认为，涉案商场对外出租，必然会存在其他商铺的装修和整改情形，任培源以此为由不交租金没有依据。由上，任培源的上诉理由均不成立，其以此为由欠付租金并要求解除涉案合同已构成了违约，赛格公司有权请求其支付欠付的租金、管理费、水电费并要求任培源承担违约责任。原审相关处理正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4780元，由上诉人任培源负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年十二月二十五日书记员 吕周（兼）