江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1003民初6553号 原告：扬州市星火锻压机床有限公司，住所地扬州市邗江区瓜洲镇四里铺**。 法定代表人：陈松林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏静，江苏中杜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。 被告：李国军，男，1978年4月6日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：俞云豹，江苏云豹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞冰冰，江苏云豹律师事务所律师。 原告扬州市星火锻压机床有限公司（以下简称星火锻压公司）与被告李国军租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星火锻压公司的委托诉讼代理人李静静，被告李国军及其委托诉讼代理人俞云豹、卞冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星火锻压公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告自起诉之日起解除与被告于2019年1月7日签订的房屋租赁协议；2.判令被告腾空并退还原告租赁厂房；3.判令被告向原告给付至起诉之日的租金及公摊管理费67840元、水电费73000元，合计140840元；4.判令被告向原告支付自起诉之日至实际返还涉案厂房之日止，按年租金95400元的标准计算占有使用费。事实和理由：2019年1月7日，原、被告签订房屋租赁协议，约定由原告向被告出租位于扬州市邗江区的部分厂房。合同第二条约定租赁期自2019年元月8日至2022年元月7日，租赁期三年；合同第三条约定：“该厂房年租金为9万元整，甲乙双方签订合同后，乙方一次性支付”，合同第五条约定：“租赁期间，使用该厂房所发生的电费单独计量……年度公摊部分管理费5400元(厕所、道路清洁、门卫工资)”合同签订后，原告按约交付厂房，但被告仅支付一年房租及公摊管理费后再未支付租金与费用，原告多次进行催要并要求其在合理期限内支付租金，但被告拒绝给付，至今已逾期近9个月，原告现再次通知被告解除双方签订的房屋租赁协议，要求收回所租赁厂房，要求被告支付租金、公摊管理费、水电费及占有使用费等。 被告李国军辩称，1.经原告通知终止履行，双方签订的租赁合同已于2020年8月5日解除，原告再次要求解除租赁合同无事实和法律依据；2.双方发生争议的起因是案涉房屋即将拆迁，原告拒绝给付被告有关构造物的补偿；3.案涉房屋的用电自2020年9月13日起被政府停用，房屋不再具备使用功能，被告也确实未使用，故不应当再给付房屋占有使用费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 案涉房屋位于扬州市邗江区的星火锻压公司厂房内，该厂房的所有权人为星火锻压公司，但一直未办理房屋产权登记。2003年3月28日，星火锻压公司取得扬邗国用（2003）第03166号土地使用权证，土地坐落扬州市邗江区西侧，地号3-11-14-449，地类工业用地，使用权面积8729.36㎡。2007年1月25日，扬州市星火机械厂与星火锻压公司签订《资产出售协议》，扬州市星火机械厂将上述土地上厂区内的房屋等出售给星火锻压公司，扬州市邗江区经济贸易局在该协议上作为见证方盖章。 2020年12月1日，扬州市星火机械厂出具证明一份，主要内容为：1.星火锻压公司是扬州市星火机械厂99年根据邗江县政府‘搁老建新’改制方案基础上组建成立的，厂址位于；2.2007年1月25日，扬州市星火机械厂将3557.55平方米的房屋出售给星火锻压公司，房产所有权与土地所有权均属星火锻压公司；3.扬州市星火机械厂是1954年成立的县属集体企业，房屋建成历史较长，资产出让时仅办理了土地证，无法办理房产证（当时所有区直企业资产处让均未办理房产证）。扬州市邗江区工业资产管理有限公司在该证明上注明“情况属实”，并加盖公章。 2015年10月6日，星火锻压公司（出租房，甲方）与李国军（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在星火锻压公司内，租赁面积为1067平方米；租赁自2015年10月6日起至2018年10月5日止；三年年租金分别为八万、九万、九万，一年一付，第一年租金签订合同后五日内乙方一次性支付，剩余年份租金于当年10月1日前一次性付清；电费单独计量，水费按该区域内甲、乙双方工作人员数分摊，按月缴纳；乙方在甲方公司承租区域外的公共场所公摊部分的年度管理费5400元；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。签订后，李国军按约给付了租期内的租金及年度管理费、水费、电费等费用，水费前期按照50元/月，后调整为100元/月标准给付，电费按照李国军承租区域内的电表显示所用度数*40倍*1.1*1.15元/度标准给付。 合同到期后，2019年1月3日，星火锻压公司（出租房，甲方）与李国军（承租方，乙方）就续租事宜签订租赁协议，约定：厂房租赁自2019年元月8日起至2022年元月7日止，租赁期三年，年租金为九万元，乙方一次性支付；电费单独计量，水费按该区域内甲、乙双方人员数分担，按年缴；年度公摊部分管理费5400元；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，因事先征得甲方的书面同意。签订后，李国军给付了下一年度即2019年1月8日至2020年1月7日的租金及年度管理费，并按照前述标准结清了截止2018年12月25日的电费、截止2018年12月31日的水费。根据星火锻压公司的每月抄表记录，2018年12月25日，李国军所承租厂房内的电表显示度数为2890，2020年8月20日，电表显示度数为4272。在本院审理过程中，双方于2020年11月18日分别前往现场查看并确认当日电表显示度数为4287.1，另双方确认2020年9月13日开始，案涉房屋无法继续正常用电。 2020年8月22日，星火锻压公司向租户送达《搬迁通知》，内容为：因所属地块已被征收使用，2020年8月5日和2020年8月20日已二次通知解除房屋租赁协议，请于2020年8月24日-28日来洽谈合同解除事宜。同年9月2日，江苏中杜律师事务所受星火锻压公司委托，向李国军送达《律师函》，内容为：2020年8月5日，星火锻压公司已通知你解除租赁协议，并要求在2020年8月30日前搬迁。限你在收到本律师函之日起3日内进行搬迁。 本案的争议焦点为：1.案涉合同是否有效？2.案涉合同的解除时间如何确定；3.李国军拖欠的租金、房屋占有使用费、年度管理费、水费、电费等各项费用如何计算；4.星火锻压公司是否应当对李国军的添附物进行补偿。 对争议焦点1，本院认为，扬邗国用（2003）第03166号国有土地使用证确认了星火锻压公司在西侧处土地使用面积及四至点，该土地上的房屋原属集体制企业扬州市星火机械厂所有，房屋建成时间较长，在企业改制后出售给星火锻压公司，因历史原因未能办理房屋产权登记，但该房屋权属并无争议，上述事实有土地使用权证、资产出售协议、扬州市星火机械厂的证明予以证实，可以确认。综上，虽然案涉房屋为办理房屋产权登记，但所签订租赁协议应认定合法有效。 对争议焦点2，本院认为，星火锻压公司于2020年8月5日通知李国军在内的租户解除租赁协议，但现有证据不能证明其通知解除的理由即房屋被征收使用成立，不能据此认定租赁协议已于2020年8月5日解除。现星火锻压公司依据李国军未能按约给付租金等费用起诉至法院要求解除租赁协议，双方对于2019年所签订的租赁协议中约定的租金给付时间存在争议，星火锻压公司主张李国军应于2020年1月8日前给付下一年度租金，而李国军认为下一年度租金给付时间应当是年度租赁期限届满前。当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。结合双方2015年所签订的《房屋租赁协议》、自2015年开始的交易习惯、通常情况下房屋租赁的租金给付时间等，可以认定李国军应于2020年1月8日前给付下一年度的租金。即使如李国军辩称的双方在续租时已调整了租金给付方式，李国军亦拖欠了上一年度的水、电费。综上，星火锻压公司以诉讼方式要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持，因李国军于2020年10月13日签收本院邮寄的起诉状副本等诉讼材料，故案涉租赁协议确认于2020年10月13日解除。 对争议焦点3，本院认为，庭审中已确认房屋租金、年度管理费的欠费起算时间为2020年1月8日，水费、电费的欠费截止时间为2020年9月12日，房屋租金、占有使用费的给付标准为9万元/年，年度管理费的给付标准为5400元/年，水费的给付标准为100元/月，每租赁年度结束结算该年度的水费、电费。 对双方存在争议的房屋租金、年度管理费的欠费截止时间等问题，本院认定如下： 1.对李国军提出的2020年9月13日后其未实际使用案涉房屋，不应再支付房屋租金、占有使用费、年度管理费问题。虽在案涉房屋供电被切断后，李国军未在案涉房屋内进行生产加工，但李国军仍有机械设备存放于案涉房屋内，并未实际腾空并向星火锻压公司交还案涉房屋，故李国军应当给付星火锻压公司2020年1月8日起至2020年10月13日期间的房屋租金、年度管理费73183.56元（90000元/年÷365天×280天＋5400元/年÷365天×280天，精确到小数点后二位）；至于合同解除后的房屋占有使用费、年度管理费，结合本案具体履行情况，本院不予支持； 2.对李国军提出的拖欠水费、电费的起算时间及电费的计算标准问题。第一，关于拖欠电费的起算时间及电表显示度数。星火锻压公司当庭提交了其工作人员自2015年以来每月对各租户的电表抄表记录及李国军在租赁期间内与其结算电费的收据，李国军辩称从未查看过电表，双方一直按照星火锻压公司提供度数进行结算，本院认为，电表系安装在李国军所承租的区域内，无论是从查看的方便程度以及李国军作为承租人对于自身所负担费用应尽的注意义务，其辩称意见均不能采纳。2020年8月20日电表显示度数4272，2020年11月17日确认的电表显示度数4287.1（实际应为2020年9月12日电表显示度数），结合租赁使用期间的其他阶段电表抄表记录显示及当时的具体情况，符合李国军的用电基本规律，可以依据星火锻压公司所提交的电表抄表记录计算实际用电度数。除2020年8月外，租赁期间内星火锻压公司每月均在25日查看电表读数，星火锻压公司主张自2018年12月25日起的电费未给付，李国军当庭认可双方在2019年1月7日签订协议时未在此确认电表显示度数并进行结算，综合全案证据及双方当事人的陈述，确认拖欠电费的起算时间为2018年12月25日、电表显示度数为2890。第二，关于电费的计算标准。星火锻压公司对其主张的电费计算标准的说明为：40倍系李国军安装使用的电表为工业用互感器电表，倍率为40；1.1系电费损耗；1.15元/度为单价。李国军当庭认可其所使用的是工业用互感器电表，但对倍率无法确定，庭后亦未在规定期限内提交证据证明该电表的倍率，李国军提出10%的电费损耗过高、单价1.15元/度超出星火锻压公司向供电部门所缴纳电费单价，本院认为，输送电能的导体或变压器都有一定的损耗，供电部门收取电费中亦包含损耗部分，星火锻压公司所提交的证据足以证明双方在租赁期间一直按照上述标准进行结算，该标准符合双方的交易习惯，故确认电费的计算标准为电表显示使用度数×40倍×1.1×1.15元/度。第三，关于拖欠水费的起算时间。星火锻压公司主张自2019年1月1日起的水费未给付，但未能提交证据证明自己的主张，因水费双方系按100元/月标准结算，确认拖欠水费的起算时间为2019年1月8日。综上，李国军应给付星火锻压公司2018年12月25日起至2020年9月12日止的电费70693.26元[（4287.1－2890）度×40倍×1.1×1.15元/度，精确到小数点后二位]、2019年1月8日起至2020年9月12日止的水费2016.67元（100元/月×20个月＋100元/月÷30天×5天，精确到小数点后二位）。 对争议焦点4，双方两次签订的租赁协议均约定李国军另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得星火锻压公司的书面同意，李国军辩称其如不对承租房屋进行添附则无法实现合同目的，且星火锻压公司默认了其添附行为，本院认为，李国军并未提交证据证明其承租案涉房屋后进行了相关添附，即使确有添附，依据双方的当庭陈述，亦未征得星火锻压公司的书面同意，对于未经同意进行的装饰装修，承租人请求出租人进行补偿的，不予支持。 综上，原、被告之间签订的租赁协议不违反法律、行政法规强制性规定,应为有效合同。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被告李国军无正当理由未支付房屋租金、年度管理费、水费、电费，原告要求解除合同，支付房屋租金、年度管理费、水费、电费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，但对其费用计算的起止时间予以调整。被告提出的案涉房屋的拆迁补偿问题，与本案无关，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告扬州市星火锻压机床有限公司与被告李国军之间签订的租赁协议于2020年10月13日解除； 二、被告李国军于本判决生效之日起十日内腾空并交还所承租的位于扬州市邗江区的房屋； 三、被告李国军于本判决生效之日起十日内给付原告扬州市星火锻压机床有限公司2020年1月8日起至2020年10月13日止房屋租金及年度管理费73183.56元、2019年1月8日起至2020年9月12日止的水费2016.67元、2018年12月25日起至2020年9月12日止的电费70693.26元，合计145893.49元； 四、驳回原告扬州市星火锻压机床有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4841元，减半收取2421元及保全费1320元，合计3741元，由被告李国军负担2310元，原告扬州市星火锻压机床有限公司负担1431元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 员  尹 颖 二〇二〇年十二月九日 法官助理  张佳佳 书 记 员  孟 婷