北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14432号原告：杨表正，男，1963年9月15日出生，汉族，住内蒙古包头市。委托诉讼代理人：刘震兵，经世律师事务所律师。被告：纳什空间创业科技（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张剑，董事长。委托诉讼代理人：王宪礼，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。原告杨表正（以下简称原告）与被告纳什空间创业科技（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘震兵，被告的委托诉讼代理人王宪礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照双方签订《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付所欠的房租，截止至2020年5月2日为109896元；2.请求判令被告向原告支付迟延支付租金期间的滞纳金，截止至2020年4月18日为51102元；3.请求判令被告向原告支付提前解除合同的违约金54948元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年10月13日签订《房屋租赁合同》一份，原告将其自有的位于北京市通州区XX号房屋出租给被告。双方在合同中就标的房屋的基本情况、合同期限、租金及押金、双方权利义务、合同解除、违约责任等事项进行了约定。其中，房屋租赁期自2016年12月1日至2021年11月30日。合同签订后，原告按照合同约定将标的房屋交付给被告。被告接收房屋后一直向原告支付租金，但应于2019年12月1日支付的租金，被告于2020年1月20日才向原告部分支付。被告的上述行为构成逾期付款。2020年3月18日，被告以微信的形式向原告发出《解约告知函》，限期原告在2020年3月20日之前与被告签订《解约协议》，否则双方所签租赁合同自动解除。同时在双方所签合同尚未依法解除的情况下，被告未向原告支付本应于2020年3月1日支付的租金54948元。原告认为，双方所签《房屋租赁合同》依法成立，对合同双方具有法律约束力，任何一方均应信守合同，非经一方同意不得任意变更合同。双方所签合同虽赋予当事人对合同的任意解除权但并非没有任何限制，在被告行使合同解除权条件尚未成就的情况下，诉争合同仍然合法有效，被告仍应按照合同的约定向原告支付租金、逾期付款违约金及提前解约违约金。被告辩称：一、不认可答辩人欠付被答辩人截止到2020年5月2日的租金，仅认可欠付2020年1月1日至2020年3月20日期间的租金54948元，理由如下：1.由于案涉房屋的租户北京九鼎鸿艺影视文化股份有限公司因新冠肺炎疫情欠付答辩人的租金并跑路，直接导致了答辩人与被答辩人之间的租赁合同目的无法实现。为此，答辩人于2020年3月18日书面通知被答辩人解约。2.为避免损失扩大，答辩人在2020年3月20日已将案涉房屋腾空，并多次催告被答辩人收房。但由于被答辩人拒绝收房，导致该房屋直至2020年5月8日才被收回。因此，被答辩人无权主张自2020年3月21日至2020年5月2日期间的租金。3.答辩人在2020年1月20日已经向被答辩人付清2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金27474元，故答辩人欠付的租金应为2020年1月1日至2020年3月20日期间的租金。4.根据答辩人与被答辩人签署的《房屋租赁合同》第三条第（二）款，双方约定的第四年的免租期为30天（即2020年3月1日至2020年3月31日），答辩人不应向被答辩人支付租金。二、答辩人仅认可就新冠肺炎疫情全面爆发（即2020年1月24日）之前的延迟付款行为承担一定的违约责任，但对于之后的迟延付款不应承担任何责任。1.答辩人已经于2020年1月20日向被答辩人付清2019年12月的租金，虽然合同中约定迟延付款按照月租金的日1%（即年利率365%）的标准支付滞纳金，但此标准明显过高，应予调整。答辩人在2020年1月24日之前迟延付款给被答辩人造成的损失仅为利息损失，应当按照中国人民银行同期贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。2.由于2020年1月24日新冠肺炎疫情爆发，应对答辩人在此之后迟延支付租金的行为予以免责，不应承担违约责任。三、对于被答辩人提出的提前终止《房屋租赁合同》的违约金不予认可。正如前述新冠肺炎疫情的不可抗力，在《房屋租赁合同》中第十三条免责条件中第（一）款明确约定“因不可抗力因素致使本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任”，且答辩人已经就此不可抗力尽力减少损失，已经尽到了应尽义务，不应承担合同解除的违约责任。四、被答辩人目前持有答辩人押金51378元，无论判决结果如何，应对该押金进行处理，可用于抵扣答辩人欠付被答辩人的租金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：位于北京市通州区XX房屋（以下简称案涉房屋）登记在原告名下，建筑面积215.06平方米。2016年10月13日，原告（出租方甲方）、被告（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，期限自2016年12月1日至2021年11月30日，租金标准为25689元/月，租金每三个月支付一期，每期支付三个月的租金；本合同项下的免租期为165天，乙方在此期间无需支付甲方房租，每年免租期明细如下，第一年免租期为45天……第二、三、四、五年每年的免租期均为30天……；租金具体支付时间明细如下：……第十三期于2019年12月1日支付扣除免租之后的房租金额为85842元，第十四期于2020年3月1日支付扣除免租之后的房租金额为57228元，第十五期于2020年6月1日支付扣除免租之后的房租金额为85842元……；乙方支付给甲方的押金为51378元，此押金是作为乙方诚信履行本合同各项条款之规定，向甲方交付的保证金。除本合同特别约定之外，本合同项下租赁期限届满，甲方须全额退还乙方押金；乙方经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的，甲方有权解除合同并收回房屋，因此导致双方解除本合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担的各项费用，且将房屋主体结构恢复或修复被严重损坏的设备设施后，甲方退还乙方已支付但没有使用的押金及租金，同时由乙方按照本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金；乙方未按照约定支付租金的，每迟延1日，甲方可按月租金的1%收取滞纳金；合同履行期间，除本合同约定情形外，甲乙双方任何一方违反本合同约定提前终止本合同的，须提前45日书面通知对方，并按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向守约方支付违约金；因不可抗力因素致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲乙双方互不承担责任，不可抗力系指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况……。《房屋租赁合同》还对双方权利义务、装修补偿等做出了约定。2019年11月20日，甲、乙双方签订《房屋租赁合同》之补充协议（以下简称《补充协议》）对月租金进行了调整，调整后的月租金为：2019年12月1日至2021年11月30日期间的月租金为27474元，调整后的具体支付时间及金额为：2019年12月1日支付扣除免租之后的房租金额为82422元，2020年3月1日支付扣除免租之后的房租金额为54948元，2020年6月1日支付扣除免租之后的房租金额为82422元。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，原、被告均按约履行，但原定于2019年12月1日、2020年3月1日应当支付的租金82422元、54948元被告未能按时支付，被告仅于2020年1月20日向被告支付租金27474元。2020年3月12日，被告微信告知原告“客户不租了解约”，3月18日，被告通过微信向原告发送《解约告知函》要求提前解除合同。原告答复不同意解约，要求按照合同约定进行处理。3月20日，被告发送微信要求确认被告已于2020年3月20日将案涉房屋交付，并要求将案涉房屋的钥匙邮寄给原告，但原告拒绝。3月23日，原告再次表示钥匙现在不能接，待律师协商之后再说。2020年5月8日，原告安排人员接收了案涉房屋钥匙。庭审中，被告提交了2019年9月3日就案涉房屋与北京九鼎鸿艺影视文化股份有限公司签订的《房屋租赁合同》及2020年3月12日向北京九鼎鸿艺影视文化股份有限公司发送的《解约通知函》，用以证明由于北京九鼎鸿艺影视文化股份有限公司的违约导致被告与原告的合同目的无法实现。原告称对该证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，原、被告就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。自2020年1月，新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，北京市行政辖区采取了诸如限制房地产经纪人员进入小区人数等严格的疫情防控措施。但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，该疫情是否必然构成合同解除的事由，则应结合案件情况具体分析，综合合同的履行期限、内容、受疫情影响程度、疫情与影响间的因果关系，以及是否必然导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。由于新冠肺炎疫情的影响，客观上确实导致了房屋承租人员数量的减少，但随着疫情防控形势的逐渐向好，本市的防控措施也逐渐予以解除，故新冠肺炎疫情及其防控措施并未导致原、被告《房屋租赁合同》的必然不能履行，虽然北京九鼎鸿艺影视文化股份有限公司在新冠肺炎疫情期间未履行与被告之间的租赁合同义务，但不是被告就此不履行与原告之间租赁合同义务的免责理由，故被告以新冠肺炎疫情不可抗力而要求免责的辩解意见，本院不予采信。根据《房屋租赁合同》的约定，任何一方违反本合同约定提前终止本合同的，须提前45日书面通知对方，并按届时月租金的2倍向守约方支付违约金，现被告于2020年3月18日向原告发送《解约告知函》，故《房屋租赁合同》提前解除的效力应于2020年5月2日实现，且被告还应按照届时月租金的两倍向原告支付违约金，故本院对于原告要求被告支付截止至2020年5月2日期间租金的请求及月租金两倍违约金的请求予以支持。对于被告辩称原告无权主张免租期租金的辩解意见，被告亦认可30天（2020年3月1日至2020年3月31日）系第四年全年的免租期，该期间的租金在该年度合同正常履行的条件下免于交纳毋庸置疑，现被告违约导致合同提前解除，将合同约定的免租期机械的按照该日期期间提前予以扣除，对原告显失公平，被告理应按照合同约定的当期应付租金标准向原告支付自2020年3月1日至2020年5月2日期间的租金，故本院对被告该项辩解意见不予采纳。关于原告主张的因被告迟延支付租金而要求给付滞纳金的请求，本院注意到，被告迟延支付租金的行为分别发生在新冠肺炎疫情之前的2019年12月1日和新冠肺炎疫情发生之后的2020年3月1日，故是否对违约金进行调整需综合双方约定的违约金（滞纳金）是否过分高于原告的实际损失、新冠肺炎疫情的影响予以考量。现被告要求按照银行贷款利息损失承担迟延给付租金的违约责任，原告亦未举证证明其受到的损失不仅限于贷款利息的损失，且经本院审查双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，故本院依法对约定的迟延支付租金的违约金予以调整，酌定被告在新冠肺炎疫情发生之前按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍向原告支付迟延支付租金的利息；新冠肺炎疫情发生后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付迟延支付租金的利息。现被告提出以押金抵扣原告部分损失的意见，是在法律规定范围内对其民事权利的自由处分，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、纳什空间创业科技（北京）有限公司给付杨表正2019年12月1日至2020年5月2日期间的租金120049.43元，扣除已支付的27474元，应再向杨表正支付92575.43元，于本判决生效后七日内执行清；二、纳什空间创业科技（北京）有限公司给付杨表正提前退租的违约金54948元，扣除已交纳的押金51378元，应再向杨表正支付3570元，于本判决生效后七日内执行清；三、纳什空间创业科技（北京）有限公司以82422元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准的2倍向杨表正支付2019年12月1日至2020年1月19日期间迟延交纳租金的利息937.12元，于本判决生效后七日内执行清；四、纳什空间创业科技（北京）有限公司以54948元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准的2倍向杨表正支付2020年1月20日起至实际付款之日期间迟延交纳租金的利息，于本判决生效后七日内执行清；五、纳什空间创业科技（北京）有限公司以37627.43元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准向杨表正支付2020年3月1日起至实际付款之日期间迟延交纳租金的利息，于本判决生效后七日内执行清；六、驳回杨表正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，由杨表正负担1156元（已交纳），由纳什空间创业科技（北京）有限公司负担1114元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十二月一日书记员  龙闪闪