徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0312民初6893号原告：宋立胜，男，1977年2月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文静，江苏青创律师事务所律师。被告：单作皊，男，1925年1月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：单保中，男，1979年9月4日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。原告宋立胜诉被告单作皊、单保中买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日作出（2019）苏0312民初6251号民事判决，单保中不服提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院作出（2020）苏03民终596号民事裁定：一、撤销徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初6251号民事判决；二、本案发回徐州市铜山区人民法院重审。本院于2020年8月4日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋立胜及其委托诉讼代理人陈召强、王文静，被告单保中及其委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，被告单作皊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋立胜向本院提出诉讼请求：1.解除合同，二被告返还原告购房款1030000元；2.二被告赔偿利息（以1030000元为基数，自原告付房款次日起，至被告返还房款之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；3.二被告赔偿因房价升值对原告造成的损失10万元；4.二被告承担本案诉讼费、保全费、律师费。事实与理由：2017年5月30日二被告与原告签订《房产出售证明》合同，约定二被告将其所有的位于徐州市铜山区的房产（地址为原单集镇国税局），以108万元价格出售给原告，并约定合同签订后15日内被告交付房屋并协助原告办理过户手续。合同签订后，原告于当日通过铜山农商行、中国邮政储蓄银行转账给被告单保中1025000元房款，并约定剩下房款等二被告将房屋清理干净后原告再行给付。后被告迟迟不履行合同义务，原告多次要求，被告仍不清理房屋、不腾房交付，原告多次催要房款未果。被告单保中辩称，1.原告是首先存在违约行为，原告应将108万元购房款一次性付清，但是原告只交付了1025000元，原告没有按照合同约定全面履行自己的义务；2.原告在事实与理由中陈述剩下的购房款是等被告将房屋清理干净后再行给付，没有事实与法律依据。被告的房屋没有交付是由于原告违约未付清房款以及原告变更腾空房屋的时间所导致，原告在签订合同后近两年的时间才找到被告要求被告腾空房屋，被告对原告的要求一直表示同意，并且已经将房屋腾空。被告已经履行了交付的义务，根本不存在违约导致合同解除的情形。现合同完全可以继续履行；3.原告要求解除合同、返还购房款无事实法律依据。被告单作皊未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原铜山县人民政府于1985年7月24日向原单集税务所发出《征用土地迁建民房批准通知书》，同意征用单集乡单集村第四生产队土地2.88亩。2003年1月24日，被告单作皊（乙方、购买方）与原铜山县国家税务局张集管理分局（甲方、出售方）签订了《房产出售合同》一份，约定甲方将本案诉争房产以35000元出售给乙方。2002年11月26日、28日被告单作皊向徐州市铜山县国家税务局缴纳房款共计35000元房款。但双方未办理房产过户手续，现该房屋所有权证登记所有权人仍然为“单集税务所”。2017年5月30日，原告宋立胜（乙方、购买方）与被告单作皊、单保中（甲方、出售方）签订了《房产出售证明》一份，约定：甲方将其所有的原单集国税所办公用房产出售给乙方；乙方应将购房款1080000元一次性付清；甲方应当在本合同签订之日起15日之内腾空房屋交付乙方，如果需要办理房屋过户手续，甲方应当积极配合。2017年5月30日，原告通过银行转账的方式向被告支付了购房款1025000元。被告单作皊、单保中系爷孙关系。诉讼中，本院函询徐州市自然资源和规划局铜山分局是否准予转让原单集国税所办公用房产，该局予以函复。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《国家建设土地征用条例》（1982年5月14日施行，1987年1月1日废止）第七条规定，征用土地的程序……四、划拨土地。《中华人民共和国土地管理法》于1987年1月1日施行。本案中，涉案的土地1985年7月24日被批准征用用于国家机关建设房屋，参照1982年5月14日施行《国家建设土地征用条例》的规定，涉案的房屋占用的土地使用权应为划拨方式取得。根据上述法律规定，涉案的《房产出售合同》及《房产出售证明》均应报有批准权的人民政府审批是否准予转让。在本案法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，应当认定原被告双方签订的涉案房屋买卖合同即《房产出售证明》未生效。因涉案合同未生效，被告尚未取得原单集国税所办公用房产所有权就与原告签订涉案合同，结合本案实际情况涉案合同无继续履行的可能，原告请求解除涉案房屋买卖合同即《房产出售证明》，本院予以支持。原告主张返还购房款，被告单保中认可收到1025000元，依据原告提供的银行转账记录，本院认定原告交付被告房款为1025000元。被告单作皊、单保中共同作为涉案房产出售方，且单保中陈述该款是单作皊让其收下，故应由被告单作皊、单保中返还给原告购房款1025000元。关于被告是否应当赔偿原告损失，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条的规定，本案中被告尚未取得原单集国税所办公用房产所有权就与原告签订涉案合同存在过错，应当赔偿原告损失。因被告在收取原告房款后并未实际交付房屋，故应支付占有房款期间的利息损失，本院予以支持以1025000元为基数，自2017年5月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张因房价升值造成损失，因双方房屋买卖合同标的物为建设在国有划拨土地上的房产，即使原告按照合同义务履行完毕，仍不能产生物权变动的后果。原告主张的房屋升值损失超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，故本院不予支持。关于原告主张的律师费，因律师费并非诉讼必须发生的费用，也并非因诉讼而造成的必然损失，对该主张不予支持。对于本案中可能涉及的国有资产处置不当等问题，本院依法将线索移送至相应税务机关及监察机关。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告宋立胜与被告单作皊、单保中签订的房屋买卖合同，；二、被告单作皊、单保中于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告宋立胜购房款1025000元、赔偿原告宋立胜损失（以1025000元为基数，自2017年5月31日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告宋立胜其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14925元，保全费5000元，合计19925元，由被告单作皊、单保中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王孟春人民陪审员  杨永学人民陪审员  张新民二〇二〇年十二月十八日书 记 员  王 然