宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4415号 上诉人（原审被告）：宁夏金色阳光房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区永宁县望远镇阳光100综合市场**楼**。 法定代表人:金昌福,该公司总经理。 委托诉讼代理人：路宣，男，1985年10月11日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：李便利，女，1988年4月6日出生，汉族，现住宁夏回族自治区永宁县。 上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）因与被上诉人李便利商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行审理，上诉人金色阳光公司的委托诉讼代理人路宣，被上诉人李便利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金色阳光公司上诉请求：1、请求撤销一审判决书第一项、第二项内容，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费等由被上诉人全部承担。事实和理由：一审判决没有考虑公平原则，违约的原因是第三人即工程承包人将上诉人的工程款挪作他用。上诉人虽至被上诉人起诉之日没有办理房屋权属证书，但是因为第三人原因导致。因受疫情的影响，政府职能部门至2020年4月1日才开始正常运转，一审法院应当免除上诉人在此期间的违约责任。综上，一审法院认定事实不清，错误认定证据，致使错误判决。 李便利辩称，按照合同自治原则，合同系双方真实意思表示，合法有效。上诉人应当在约定交付日期2015年1月31日前完成房屋交付，且在此后90日内完成房屋产权登记。上诉人虽然交付了涉案房屋钥匙但至今没有取得涉案商品房的竣工备案表，导致无法取得产权登记证书，违约处于持续状态。上诉人应当承担逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约责任。 李便利向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担逾期交房违约责任,对逾期交房违约金依法调增至万分之二,向原告支付自2015年2月1日起计算至涉案房屋取得竣工备案表之日止的违约金,违约金暂计算为1372.85元（从2015年2月1日计算至2015年7月6日，计算155天，按照每日万分之0.5计算）；2、请求法院判令被告承担逾期办理产权登记证的违约责任,向原告支付违约金，以房屋总价为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金,从2015年5月1日计算至完成产权登记日止,违约金暂计算为63858.92元（从2015年5月1日计算至2020年6月30日，计算1887天，按照银行逾期贷款年利率6.8775%计算）;3、请求法院判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原被告于2013年8月11日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的××县住宅房屋，层高5.4米，建筑面积35.50平方米，房屋单价每平方米5049.66元,房屋总价179263元，付款方式为原告于2013年8月11日付首付款72263元，剩余107000元由原告向银行按揭贷款支付，并于本合同备案后3个工作日内按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续，若因个人原因导致2个月内银行未放款，由原告按照本合同第八条承担逾期付款违约责任；被告应在2015年1月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；住宅房交付使用条件是取得《银川市新建住宅交付使用证》，全款清，交钥匙。非住宅交付使用条件是取得《建设工程竣工验收备案表》，全款清，交钥匙；被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金；合同第十七条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报房屋产权登记部门备案并取得初始登记证，如因被告的责任造成原告不能办理房屋权属证书，如果合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，由被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按照合同约定给被告支付了购房首付款，剩余购房款107000元，由原告于2013年9月24日向中国银行股份有限公司银川市西城支行富宁街支行申请按揭贷款支付，原告提供涉案房屋作抵押，并由被告为原告的借款提供阶段性连带责任保证担保。双方签订《个人一手住房贷款合同》后，银行于2013年9月24日向原告发放贷款107000元，并按照原告的授权将107000元购房款直接转入被告提供的账户。原告按照合同约定交清了购房款，被告于2015年4月30日给原告出具了177142元的购房款发票（按照建筑面积35.08平方米计算）。被告于2013年9月2日在永宁县房屋交易管理部门对《银川市商品房买卖合同》进行备案登记。后被告未能按照合同约定的交房期限在2015年1月31日向原告交付房屋。直到2015年4月30日被告才向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告也于2015年4月30日给宁夏蓝山之家物业服务有限公司交纳了物业专项维修资金、电梯保养费、物业服务费、综合服务费、电梯费、垃圾清运费等费用，同时，原告向花间墅售楼中心交纳了办理房屋产权登记证的契税、登记费、代办费等费用。原告接收房屋后，对涉案房屋进行了装修并居住使用，视为被告已经向原告交付了涉案房屋。涉案房屋现在没有竣工验收备案手续。被告至今也没有按照合同约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定给被告交清了全部购房款，被告未能按照合同约定的期限给原告交付房屋并办理不动产权证书，虽然被告已经于2015年4月30日给原告交付了房屋钥匙，但是，因涉案房屋至今没有竣工验收备案手续，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件。被告的行为已经构成违约，应当按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房和逾期办理不动产权证书的违约责任。原告要求对合同约定的逾期交房违约金从每日万分之0.5增加至每日万分之二的诉讼请求，因为原告没有提供因被告逾期交房给原告造成实际损失的相关证据，同时，原告的该项诉讼请求也不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金1372.85元以及从2015年7月6日至房屋取得竣工验收备案表之日止违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。被告承担的逾期交房违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限自2015年2月1日起计算至2015年4月30日被告给原告实际交付房屋钥匙为止，违约金为779.42元（177142元×每日万分之0.5×88天）；原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书的违约金63858.92元（房屋价款177142元，按照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率6.8775%计算，从2015年5月1日起暂计算至2020年6月30日，并要求计算至完成房屋产权登记日止）的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。被告逾期没有给原告办理房屋产权证书的违约金应当按照合同约定的已付购房款每日万分之0.5计算，期限应当从2015年4月30日被告实际给原告交付房屋后90日的次日开始计算，即从2015年7月30日起计算至2020年6月30日，违约金为15916.21元（177142元×每日万分之0.5×1797天）；原告要求被告支付违约金至完成房屋产权登记日止的诉讼请求，因涉案房屋现在还不具备办理房屋产权证书的条件，办理房屋产权证书的具体时间也无法确定，所以，原告的该项诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。原告要求一审法院判令被告从起诉日的次日起至商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项每隔三个月向原告支付相应期间违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。被告提出涉案房屋已经竣工验收的主张，因被告没有提交证据证实自己的主张，一审法院不予采纳。被告提出原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过法定诉讼时效的主张，虽然被告于2015年4月30日向原告交付了涉案房屋的钥匙，但是，房屋至今没有竣工验收备案手续，即使被告已实际给原告交付了房屋，也不符合合同及法律规定的房屋交付条件，被告至今也没有给原告办理房屋产权登记手续，被告的违约行为一直处于连续状态，同时，被告提交的永宁县人民政府专题会议纪要、永宁县信访督办局文件等证据也证实包括原告在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题，向被告主张权利。所以，被告的上述主张，不符合本案事实和法律规定，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李便利支付逾期交房违约金779.42元；二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李便利支付逾期未办理房屋产权证书的违约金15916.21元；三、驳回原告李便利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1431元，减半收取计715元，由原告李便利负担606元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担109元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了以下证据： 证据一、（2015）宁民提自第33号民事判决书一份，证明2015年宁夏回族自治区高级人民法院向永宁县住建局调查核实永宁县从未实行过新建住宅交付使用证制度，故涉案房屋在交付时就没有新建住宅交付使用证，合同第九条约定的交付条件在客观上无法履行，应当认定为无效条款；证据二、建设工程竣工验收报告及相关验收资料一份，证明涉案房屋在2015年5月14日即通过相关验收，符合法律规定的使用条件，完全能够满足被上诉人的使用要求，能够实现合同目的。经质证，被上诉人对证据一的真实性无法确认，对证明目的不予认可；对证据二的证明目的不予认可。 经审查，上诉人提交的证据一（2015）宁民提自第33号民事判决书因与本案无关，不能成为上诉人免责或减轻违约责任的依据，本院不予采信。上诉人提交的证据二，该证据仅能证明涉案工程在节能工程等部分获得了验收报告，并未备案登记，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人金色阳光公司与被上诉人李便利签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定上诉人应于2015年1月31日前向被上诉人交付涉案房屋，并以上诉人取得《银川市新建住宅交付使用证》为交付条件。上诉人虽于2015年4月30日将房屋钥匙交付于被上诉人，但涉案房屋至今未竣工验收备案，也未取得《银川市新建住宅交付使用证》，不符合合同约定的交付条件，以及法律法规关于住宅类房屋交付的强制性管理规定，不能视为其已履行了交房义务。在案涉房屋符合交付条件前上诉人均存在逾期交房违约行为。现被上诉人主张自2015年2月1日起至涉案房屋取得竣工备案表之日止的逾期交房违约金，因涉案房屋尚未办理竣工验收备案，本院确认逾期交房违约金自2015年2月1日起按照合同约定的已付购房款日万分之0.5，暂计算至被上诉人起诉之时即2020年6月30日，为17711元（179263元×0.00005×1976天）。关于逾期办证违约金，合同约定上诉人应自商品房交付使用后的90日内为被上诉人办理房屋权属证书，如因上诉人原因不能办理房屋权属证书的，其需按照合同约定金额承担逾期办证违约金。现涉案房屋不符合交房条件，被上诉人主张逾期办证违约金无事实依据，不予支持。上诉人主张其违约系因第三人原因所致，不应由其承担违约责任的主张，无事实及法律依据，故对其该项诉讼请求不予支持。关于本案被上诉人的起诉是否超过诉讼时效问题，结合被上诉人提交的证据，能够证明包括被上诉人在内的涉案小区的业主多次向政府有关部门反映上述问题并向上诉人主张权利。且上诉人的违约行为持续存在，一审法院对诉讼时效的认定符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予纠正。因被上诉人对一审判决未提起上诉，其对一审判决的违约金总额认可，故二审中对被上诉人起诉前逾期交房违约金予以调整，以一审违约金总额16695.63元为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初2293号民事判决； 二、上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人李便利支付逾期交房违约金16695.63元； 三、驳回被上诉人李便利的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1431元，减半收取715元；二审案件受理费1431元，均由上诉人宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担。 本案为终审判决。 审判员  任朝霞 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。