北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初11557号原告（反诉被告）:王建通,男,1976年1月6日出生,汉族,北京晓通空调设备制造有限公司执行董事,住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人:石磊,北京吴少博律师事务所律师。被告（反诉原告）:陈东立,女,1963年9月19日出生,汉族,退休,住北京市大兴区。委托诉讼代理人:杨楚斌,北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人:王妲,北京市华鹏律师事务所律师。第三人：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里****楼南侧**平房。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：杨**，男，1987年3月16日出生，汉族，北京市经中实业开发有限责任公司员工。原告（反诉被告）王建通与被告（反诉原告）陈东立、第三人北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称：经中实业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王建通及其委托诉讼代理人石磊，被告（反诉原告）陈东立及其委托诉讼代理人杨楚斌，第三人经中实业公司的委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王建通向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令陈东立支付王建通所有的位于北京市大兴区天堂河三分场西北侧院落腾退补偿费700万元；2.本案诉讼费由陈东立承担。事实与理由：2010年7月1日,被告从北京市经中实业开发总公司（以下简称：经中实业总公司）土地管理部处承租了大兴区天堂河三分场约13亩土地,合同约定的租期自2010年7月1日起算,每三年确认一次,最长20年。2010年10月1日,原告与被告签订《租赁协议》,约定原告租赁被告从经中实业总公司承租的土地约10.8亩,租期自2010年10月1日起算,最长租赁期限为19年,原告在该地块进行经营,租赁期间如遇国家占地,原告投资建设的地上附着物及商业补偿全部归原告所有,协议签订后,原告在该地块上投资建设,并将建成后的建(构)筑物及院落作为北京晓通空调设备有限公司的生产车间。2017年11月,经中实业总公司对该地块上的建(构)筑物及院落实施腾退,并对建(构)筑物等项目进行了初评,2017年11月1日,被告与经中实业总公司就该地块腾退事宜签订《协议书》,约定被告腾退该地块院落,北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称：经中实业公司）支付给被告补偿费用700万元,因为被告不认可其与经中实业公司签订的《协议书》真实性,所以经中实业公司与被告就《协议书》效力及履约情况诉至法院,原告作为第三人参加了诉讼。2019年3月20日,北京市第二中级人民法院作出驳回上诉,维持原判的二审判决。原告认为自已是该地块地上建(构)物及院落建设者、所有人。原、被告签订的《租赁协议》中约定了关于合同期内遇到占用土地情形时,地上附着物及商业补偿全部归原告所有。被告在承租该地块3个月后转租给原告,未对该地块投入成本。被告基于经中实业公司的腾退行为获得了原告建(构)物及院落的补偿费用,不管从合同约定还是从诚信原则来看,被告均应将建(构)物及院落的腾退费用支付给原告,被告获取原告建(构)物及院落的补偿费用无事实和法律依据,综上,原告为维护自身合法权益,依据《民法总则》及《合同法》的有关规定向被告主张支付,又依据《民事诉讼法》的规定,向法院提起诉讼,望法院查明事实,支持原告的诉求。被告（反诉原告）陈东立辩称，不同意王建通的全部诉讼请求。一、被答辨人所述有关内容,与事实不符。(一)关于租赁物原状，2010年7月1日,陈东立与案外人经中实业公司签订《租赁协议》,承租位于大兴区天堂河三分场西北侧面积约13亩的地块(院落)由经中实业公司交付给陈东立的院落,原有三排房屋、一座水塔、一处门房及其他设备和附属物。2010年10月1日,陈东立将维修、改造后的院落划出10.8亩,连同地上房屋、设备和附属物,转租给王建通使用。(二)关于地上物现状，王建通承租后,确实投资建设了部分建筑物。但在经中实业公司于2017年4月启动清理腾退工作后,对涉案地块的地上物进行评估时,评估对象不仅包括王建通投资建设的房屋,还有陈东立承租时已有的地上物和设施设备。王建通认为自已是该地块上建(构)物及院落的建设者,违背事实。(三)陈东立与王建通于2010年10月1日签订的《租赁协议》约定:在租赁期内如王建通需增、改、扩建房屋等建筑,在征得陈东立同意后向有关部门提出审核申请,批准后方可进行增、改、扩建；租期结束后所增、改、扩建房屋等建筑全部归陈东立所有;陈东立于签订协议十日内将场地现状交予王建通等。但经核实,王建通建房(包括增、改、扩建)时,没有报请审批、备案,所建房屋均系违建。故王建通认为自己是该地块上建(构)物及院落的所有人,明显不妥。二、合同相对性及当事人真实意思表示,不可混淆。(一)涉案地块(院落),存在两个租赁合同关系、三方当事人。一是土地权利人经中实业公司与陈东立之间的租赁合同关系,二是陈东立与王建通之间的租赁合同关系。(二)2017年11月1日,经中实业公司与陈东立就解除2010年7月1日所签租赁合同(协议),签订《协议书》。该《协议书》约定的“补偿费用”,与陈东立和王建通2010年10月1日所签《租赁协议》中约定的“商业补偿”,存在以下明显区别：一是补偿的前提条件即合同约定的情形不同。经中实业公司系因提前收回土地,解除与陈东立的原租赁合同,给予陈东立补偿费用;而陈东立与王建通约定的则是如发生“国家占地”情形,陈东立应给予王建通自建房屋的商业补偿；二是两个概念的内涵有重大区别。经中实业公司与陈东立约定的“补偿费用”,为陈东立因同意提前解约所应取得的所有补偿,包括但不限于解除原合同(协议)及补充协议的补偿、腾空租赁物业补偿、自建物业补偿、装饰装修补偿、添置补偿、搬迁补偿、其他损失补偿等，而陈东立与王建通约定的仅是自建房屋的“商业补偿”；三是相应义务不同。陈东立的义务包括整个院落、房屋、物业、土地的腾退交还,而王建通的义务限于其自建房屋腾退交还。（三)王建通依经中实业公司与陈东立所签《协议书》中约定的700万元补偿费用,向陈东立主张权利,违背合同相对性,不符合事实,也不符合其与陈东立之间的约定。三、关于本案法律关系。（一）王建通以经中实业公司与陈东立之间约定的补偿费用为依据,索要所谓腾退补偿费,不仅混淆了两个租赁合同关系之间的区别,而且有将本案混淆为因国家占地或拆迁补偿所导致的利害关系方的利益分配纠纷之嫌。（二）根据本案事实,并没有发生双方在《租赁协议》中约定的“国家占地”情形。现在,王建通以“如遇国家占地,原告投资建设的地上附着物及商业补偿全部归原告所有”之约定内容,主张权利,恰恰违背了双方的约定。(三)本案实际上是因为土地权利人经中实业公司提前解除与陈东立之间的租赁协议,收回租赁物,导致王建通与陈东立之间的《租赁协议》,无法继续履行。双方2010年10月1日签订的《租赁协议》得宣告解除。换言之,王建通依法应就合同解除的法律后果,行使权利。但本案中王建通却回避这一基本法律关系。四、关于王建通诉讼请求和对本案处理意见的建议。(一)鉴于王建通的诉讼请求所依据的法律关系不明,经释明,其仍固守成见,请依法裁定驳回起诉或者判决驳回诉讼请求；(二)反之,鉴于王建通的真实意思表示是主张自己投资建设的地上物利益,且一再表示具体腾退补偿款以评估报告数额及协议约定为准。据此,虽然经中实业公司在前案中一再强调《评估报告》仅限其内部使用,不是与陈东立签订补偿合同的依据,陈东立仍同意参照经中实业公司2017年10月20日的《评估报告》金额,确定可给予王建通的补偿金额,相应地,陈东立可不主张王建通所建地上物系违建等抗辩。综上,陈东立提请贵院在全面查清事实的基础上,依法对本案作出处理。同时，我方提出反诉，请求：1.确认双方于2010年10月1日签订的《租赁协议》于2019年6月17日解除；2.判令王建通向陈东立赔偿违约金损失20万元；3.判令王建通向陈东立支付2018年10月1日至2019年6月17日（共256天）期间的租金105205.48元；4.反诉费由王建通承担。事实与理由：2010年7月1日,陈东立与经中公司签订《租赁协议》,承租位于大兴区天堂河三分场西北侧面积约13亩的地块。该地块(院落)原有三排房屋座水塔、一处门房及相关设备设施。2010年10月1日,陈东立将维修、改造后的院落划出10.8亩,连同地上房屋、设备和附属物,转租给王建通使用。该日,双方先是签下《租赁地块意向书》;在协商一致后,于同日签订正式《租赁协议》,约定:租期19年,租赁费15万元/年、每两年交一次(于首年10月1日前交纳30万元);在租赁期内如乙方（王建通)需增、改、扩建房屋等建筑,在征得甲方(陈东立)同意后向有关部门提出审核申请,批准后方可进行增、改、扩建,租期结束后所增、改、扩建房屋等建筑全部归陈东立所有;陈东立于签订协议十日内将场地现状交予王建通:如遇国家占地,租赁期内由王建通投资建设的地上附着物及商业补偿全部归王建通所有,在租赁前的地上物补偿全部归经中实业公司所有,土地补偿也全部归经中实业公司所有,其中商业补偿归王建通所有等。王建通实际缴付租金至2018年9月30日。2017年11月1日,经中实业公司与陈东立就解除2010年7月1日的《租赁协议》,签署《协议书》。陈东立依该《协议书》及时腾退,但因王建通拒绝配合,导致经中实业公司不能收回土地,起诉至贵院。贵院于2018年12月29日,作出(2018)京0115民初14555号《民事判决书》,判令陈东立、王建通腾空并交还租赁土地；陈东立承担违约金20万元;经中实业公司给付陈东立补偿费用700万元。陈东立不服,提出上诉。2019年3月20日,北京第二中级人民法院作出(2019)京02民终3662号《民事判决书》,判决驳回上诉,维持原判。(2018)京0115民初14555号《民事判决书》生效后,经贵院强制执行,扣除陈东立应当支付的20万元违约金及负担的诉讼费用后,经中实业公司将6797400元案款交至贵院(该笔案款因王建通申请财产保全,被裁定冻结)。2019年6月17日,王建通将其自建房屋腾退、交还经中实业公司,经中实业公司最终收回整个地块(院落)。根据以上事实,实因土地权利人经中实业公司提前解除与陈东立的租赁合同关系,导致陈东立与王建通之间的租赁协议无法继续履行。这一事实王建通是知晓的,且对此产生的后果亦有预期,但王建通以自身要求得不到满足为由,拒绝配合陈东立及时腾退、交还租赁标的,导致陈东立承担违约金损失20万元。王建通实际占用租赁标的至2019年6月17日,对欠付的租金,依约应当补交。综上,恳请贵院在全面查清本案事实的基础上,依法支持陈东立前列请求。原告（反诉被告）王建通就反诉辩称，不同意陈东立的第一项反诉请求中合同解除的时间,不同意第二至四项反诉请求,请求依法驳回被答辩人的诉请。理由如下：一、王建通同意解除与陈东立签订的《租赁协议》,但解除的时间应是2017年11月1日。2010年10月1日,双方签订《租赁协议》,该协议是双方真实意思表示,不违反法律禁止性规定,合法有效。陈东立之所以能出租该地块主要依据是其与经中实业公司之间的租赁协议。因陈东立与经中实业公司于2017年11月1日协商解除了双方的租赁协议,故陈东立不再享有出租该地块的权利,进而陈东立与王建通之间也丧失了继续租赁的可能性。另,陈东立与经中实业公司解除租赁关系后，经中实业公司在2018年1月24日停止对该地块供水供电,我方也无法继续使用该地块生产。所以不论是在合同履行角度还是该地块实际使用角度,解除时间均应定于2017年11月1日,最迟不晚于2018年1月24日。二、陈东立向经中实业公司支付违约金并不是王建通造成的。2017年11月1日,陈东立与经中实业公司签订协议书,约定解除租赁协议,支付腾退补偿费用等内容。但陈东立一直不认可经中实业公司提供的合同版本以及约定数额,所以迟迟不履行协议约定内容及腾退义务。这一事实在(2018)京0115民初14555号案件、(2019)京02民终3662号案件中查明认定,并非陈东立述称的王建通不配合其腾退致使其承担违约金。经中实业公司起诉陈东立租赁合同纠纷一案,即(2018)京0115民初1455号案件,我方之所以能作为第三人参加诉讼,是经中实业公司告知,而不是陈东立告知,陈东立一直在隐瞒相关事实。三、陈东立不再享有出租该地块的权利,且被答辩人自与经中实业公司解除协议后,也未向经中实业公司支付过租金或者院落占用费。另外,该地块于2018年1月24日被断水断电,已不具有实际使用的功能,陈东立未能按照合同约定保障王建通正常使用该地块,所以陈东立主张王建通支付租金,不具有权利依据和事实依据。四，王建通曾委托律师于2018年6月22日向陈东立发函协商解决腾退事宜,但是陈东立收到函件后置之不理,导致矛盾长期无法化解。综上,王建通不同意陈东立部分反诉请求,请求法院依法予以驳回。第三人经中实业公司发表意见称，针对本诉及反诉均不发表意见。为了协助法院查明事实，我司对腾退陈东立的原因作出情况说明，之所以与陈东立解除租赁合同并要求其返还涉案地块，是为了贯彻落实北京市委市政府以及大兴区政府疏解整治促提升的精神，完成北京市国资委下达的拆违整治任务，开展拆除违法建设专项行动等，拆除腾退的主体是我公司，我公司是补偿协议签订的主体，补偿款也是我公司发放。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈东立于2010年7月1日自经中实业公司承租了位于大兴区天堂河地区面积约为13亩的土地。2010年10月1日，陈东立（甲方）将前述土地部分土地出租给王建通（乙方），并签订租赁协议，协议约定：一、租赁地块概括、时间：租赁地块位于大兴区天堂河，面积约为10.8亩，该地块是甲方从北京经中实业开发总公司处承租得来，租期二十年，其土地产权归北京经中实业开发总公司所有，现甲方将土地转租给乙方，乙方在该地块进行经营，租期自2010年10月1日起算，最长租赁期限为19年；二、租赁费用及支付方式：1、租赁费用为每年15万元，每2年交一次，每次30万元；2、每两年首年的10月1日之前，乙方将租赁费30万元一次性支付给甲方；三、甲、乙双方的权利及义务：1、在租赁期内如乙方需增、改、扩建房屋等建筑，在征得甲方同意后向有关部门提出审核申请，批准后方可进行增、改、扩建，租赁期结束后所增、改、扩建房屋等建筑全部归甲方所有；2、如遇国家占地，租赁期间内由乙方投资建设的地上附着物及商业补偿全部归乙方所有，土地补偿也全部归北京市经中实业开发总公司所有，其中商业补偿归乙方所有。双方均认可王建通实际缴付租金至2018年9月30日，之后没有缴过租金。认可经中实业公司于2017年11月开始进行腾退工作。2017年11月1日，涉案土地使用权人经中实业公司（甲方）与陈东立（乙方）签订协议书，约定提前解除双方的租赁协议原合同（协议），后因陈东立未按协议履行腾退义务，经中实业公司于2018年向本院起诉陈东立要求履行，王建通作为第三人参加了诉讼。本院于2018年12月29日作出（2018）京0115民初14555号民事判决书，判决如下：一、陈东立、王建通于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区天堂河三分地西北侧院落腾空并交还北京市经中实业开发有限责任公司；二、陈东立于本判决生效后十日内给付北京市经中实业开发有限责任公司违约金20万元；三、北京市经中实业开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付陈东立补偿费用700万元；四、驳回北京市经中实业开发有限责任公司的其他诉讼请求。后陈东立不服判决上诉至北京市第二中级人民法院，该院于2019年3月20日作出（2019）京02民终3662号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。双方均认可经中实业公司与陈东立、王建通三方在2019年6月17日，在本院执行部门主持下完成了房屋的交接，王建通完成腾退并将涉案房屋交还给经中实业公司。庭审中，双方均认可王建通在承租涉案土地后建设了部分房屋的事实，法庭询问关于自行建设房屋的投入资金数额，王建通称因时间较长记不清楚，也无法提供全部完整的证据。王建通自认在涉案土地建设房屋并未取得相关行政管理部门的审批手续。陈东立提交《北京市大兴区租户腾退项目补偿价值评估结果报告》作为证据，证明涉案院落内1-14号房屋及附属物，包括王建通投资建设的房屋及陈东立承租时已有的地上物和设施设备，重置成新价结果为2885515元。落款名称为北京市国盛房地产评估有限责任公司，但没有加盖印章。王建通称对该报告的真实性及证明目的不予认可，但对评估报告中的示意图所示建筑数量情况认可，并主张所标识的1-14号房屋中，除了11号房屋外都是其自建的。陈东立称6、7、9、10、11号房屋是原有的，12号房屋是王建通改建的，其余房屋认可王建通其自建的。经中实业公司向本院提交《经中实业公司关于腾退陈东立的情况说明》，载明：为贯彻落实市委、市政府及大兴区政府“疏解整治促提升”的精神，完成北京市国资委下达的拆违政治任务，经中实业公司结合现存违建的基本情况，借助政府开展“拆违打非”工作的契机，以大兴区自有土地上租户的清退为重心，全面推进剩余租户的清理腾退和拆除违建工作。陈东立与经中实业公司于2010年7月1日签订《租赁合同（协议）》，租赁标的为经中实业公司所属三分场西北侧院落等，面积为13亩，租赁地块存在大量违建。为保证拆违任务顺利完成，经中实业公司需解除与陈东立签署的《租赁合同（协议）》，清退陈东立，收回土地并拆除违建。另查，北京市经中实业开发总公司，于2017年12月26日变更为北京市经中实业开发有限责任公司。本院认为，陈东立与王建通签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规关于合同效力的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行合同义务。王建通主张根据双方签订的合同中“如遇国家占地，租赁期间内由乙方投资建设的地上附着物及商业补偿全部归乙方所有，土地补偿也全部归北京市经中实业开发总公司所有，其中商业补偿归乙方所有”的约定，经中实业公司收回土地属于协议中约定的国家占地，故该公司给付陈东立的700万元补偿费用应归王建通所有，陈东立辩称涉案土地收回并非基于国家征地，故不同意给付该款项。经中实业公司作为腾退补偿主体，与陈东立签订了关于提前终止租赁合同并由经中实业公司对陈东立进行货币补偿的协议，且经中实业公司实际支付了腾退补偿款，王建通未能提交任何证据证明陈东立取得补偿款系基于国家占地，此外，根据《经中实业公司关于腾退陈东立的情况说明》，也能够确认经中实业公司收回涉案土地的行为并非属于国家占地，综上，本院认为王建通与陈东立签订的租赁协议第三条第四款所列条件并未成就，庭审中，经本院释明，原告坚持原诉讼请求及事实理由，故本院对王建通要求陈东立支付腾退补偿费700万元的诉讼请求不予支持。就陈东立要求确认双方于2010年10月1日签订的《租赁协议》解除的反诉请求，王建通表示认可合同已经解除，本院对此不持异议。关于合同解除时间，因王建通认可其于2019年6月17日交还涉案土地，故本院确认该时间为双方合同解除的时间。对陈东立要求王建通赔偿其违约金损失20万元的反诉请求，因陈东立并未提交证据证明延迟腾退交付场地的后果系王建通造成，故本院对陈东立的该项反诉请求不予支持。对于陈东立要求王建通向其支付2018年10月1日至2019年6月17日（共256天）期间的租金105205.48元的反诉请求，因该期间仍为双方租赁合同履行期间，王建通亦认可该期间内实际占用涉案土地，故王建通应当支付相应租金。因双方认可自2017年11月1日起就经中实业公司对涉案地块已开始腾退工作，客观上确实影响王建通实现租赁合同之目的，故本院酌定王建通向陈东立支付该期间租金5万元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百零七条之规定，判决如下：一、陈东立与王建通于2010年10月1日签订的《租赁协议》于2019年6月17日解除；二、王建通于本判决生效后十日内给付陈东立2018年10月1日至2019年6月17日的租金50000元；三、驳回王建通的全部诉讼请求；四、驳回陈东立的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60800元，由王建通负担（已交纳）；本诉案件保全费2500元，由王建通负担（已交纳）；反诉案件受理费5878元，由陈东立负担4915元（已交纳），由王建通负担963元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇二〇年十二月三日法官 助理  杨 赛书 记 员  苏 娜