杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2140号 原告：骆金福，男，1968年1月13日出生，汉族，住杭州市临安区。 原告：李爱荣，女，1976年3月5日出生，汉族，住杭州市临安区。 两原告共同委托代理人：黄凯、徐涛，浙江蕴望律师事务所律师。 被告：杭州禄地置业有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道石镜街**，统一社会信用代码9133018567989074XP。 法定代表人：陈军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚鉴，浙江满江红律师事务所律师。 原告骆金福、李爱荣诉被告杭州禄地置业有限公司（以下简称禄地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员马钱利于2020年9月3日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人黄凯、徐涛、被告禄地公司的委托诉讼代理人姚鉴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告禄地公司立即向原告骆金福、李爱荣履行房屋交付、办理交付《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》的合同义务；2.判令被告禄地公司向原告骆金福、李爱荣支付逾期交房违约金408900元，支付逾期交付权属证书违约金188703元，以上合计人民币597603元；3、本案诉讼费、保全费由被告禄地公司承担。事实与理由：原告骆金福、李爱荣系夫妻。2013年2月6月，二原告与被告禄地公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号：2013预0000510。合同约定：原告向被告购买××街道××幢××室××商品房，建筑面积131.73平方米，单价6604.41元／平方米，总价为870000元整；原告通过贷款方式付款，首期支付全部房价款的31.03%，计270000元，剩余600000元通过贷款银行支付。合同约定：被告应于2013年9月30日前，将建设工程竣工验收合格且满足约定条件的房屋交付给原告使用。若逾期交付房屋超过90日以上的，原告方有权要求被告继续履行房屋交付的合同义务，且自双方约定的房屋最后交付期限次日起至实际交付之日止，被告应当按违约天数向原告支付已交付房屋价款的每日万分之二的违约金。合同对房屋产权登记事项亦作出约定：被告应于2014年3月30日前，办理《土地使用权证书》以及房屋权属证书并交付原告，逾期交付90日以上的，原告有权要求被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，向原告支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房屋价款合计870000元，已经履行了全部合同义务。然而，被告禄地公司却未能在约定时间交付房屋及权属证明，期间原告多次催促被告交付房屋，但被告始终逃避并无期限拖延，至今逾期交房达2350天，逾期办证达2169天。被告给原告造成了巨大经济损失，根据《商品房买卖合同》约定，禄地公司应向原告支付逾期交房及办证违约金共计597603元。经原告骆金福、李爱荣多次与被告禄地公司沟通，被告均不愿如数支付。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 两原告为支持其诉请，向本院提供如下证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》照片打印件（合同编号：2013预0000510）1份，欲证明：两原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，合同对房屋情况、价款、交付时间、权属证书交付时间以及相关违约责任等进行了明确约定。 证据二、销售不动产发票复印件（与原件核对一致）1份，欲证明：原告通过银行贷款的方式，依约向被告支付了全部购房款合计870000元，原告已履行了合同全部义务。 被告辩称：一、“禄地名苑”小区开发及交房办证的过程。“禄地名苑”小区项目由被告开发建设，后因公司法定代表人陈军合同诈骗被判刑等原因，导致项目迟迟未通过验收及达到交房条件，一直处于烂尾状态。经区政府要求，住建局于2017年9月1日牵头相关部门和单位，对该小区房地产项目进行了模拟单项和复核验收，梳理存在的问题，并相应作出了解决方案。项目处置过程中，所有的借款债权人同意撤销网签备案手续（部分房源存在一房二卖的情形，其中实际购房人仅签署了购房合同，而借款债权人就同一房源办理了网签备案手续），释放了房源。同时，所有购房人均签署了放弃逾期交房和逾期办证违约金的《承诺函》。在此前提下，债权人共同出资用于小区后续的消防、水电等收尾工程建设，保证工程顺利验收。然而，个别购房人签署《承诺函》时，要求在2019年12月30日前交房和办证，否则承诺函失效。考虑到这个因素，区政府及相关部门非常重视，如果这个问题不能得到妥善处理，极可能再次引发信访事件。2019年12月23日，区府办召集相关单位负责人，召开了禄地名苑项目处置工作协调会。会议决定于2019年12月28日、29日两天办理交房手续。后经各方努力，禄地小区于2019年12月20日通过了各项验收，并具备了交房条件。因时间紧凑，根据会议精神，委托杭州临安安居房产置换有限公司提前通过电话或微信“禄地名苑业主群”向所有购房人通知办理交房手续，并于2019年12月28日和29日两天在禄地名苑小区物业门口统一办理交房手续，住建局、公安、锦南街道等部门也共同参与了交房。在交房过程中，一并告知了交房后的房屋过户登记手续办理流程。2019年12月30日，杭州市规划和自然资源局临安分局统一办理完成了禄地名苑小区的首次登记（大证），登记于禄地公司名下。但鉴于禄地公司的实际情况，不动产中心采用了“登记不发证”的措施，由购房人在办理完交房手续后，持身份证、购房合同、发票、物业维修基金发票等自行前往不动产登记中心直接办理房屋过户登记手续。截止到目前，所有购房者（两原告除外）均已办理完交房和过户登记手续，取得了不动产权证书，且均未提出异议。二、请求法庭依法驳回两原告的全部诉讼请求。原告于2019年5月6日签署了《购房情况核对表及承诺函》，同意放弃逾期交房和逾期办证违约金。虽然原告签署的承诺函中，对于放弃违约金的承诺附带失效条件，即“禄地名苑小区的房产没有在2019年12月30日之前交房和办证的，本承诺失效”，但该承诺失效的条件并没有发生。从文字表述并结合禄地名苑小区处置的特殊背景下，这里的交房，指的是小区整体具备可以交房条件，而不是指与原告办理完成交房手续，这里的办证，指的是禄地小区办理出《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定的商品房所有权初始登记，而不是与原告办理完成过户登记手续。事实上，禄地名苑小区在2019年12月20日已经具备了交房条件，并面向所有购房人通知了于2019年12月28日、29日两天现场办理交房办证手续，且禄地小区的所有房屋（含原告购买的1幢701室房屋）的初始登记也于2019年12月30日办理完成，但因为不动产中心采取大证“登记不发证”的措施，导致被告无法履行交付权属证书的义务。故，该承诺失效的所附条件没有发生，被告无需承担逾期交房及逾期交付权属证书的违约责任。 被告向本院提供如下证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》1份、《商品房买卖合同补充协议二》复印件1份、发票复印件2份、收据复印件1份，欲证明：原告向被告购买禄地名苑小区1幢701室房屋及15号车库使用权。 证据二、杭州中院（2015）浙杭刑初字第127号刑事判决书打印件1份，欲证明：因被告单位及法定代表人陈军涉嫌合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪被判处刑罚，导致禄地名苑小区烂尾。 证据三、杭州市临安区住房和城乡建设局出具的《关于禄地名苑项目信访处置情况说明》1份，欲证明：禄地名苑项目通过政府相关部门介入处理，于2019年12月20日全部验收合格并办理出建设工程竣工验收备案证明书，达到交房条件；2019年12月23日相关政府部门及单位召开禄地名苑交房、办证协调推进会，会议决定禄地名苑交房时间为2019年12月28日、29日，在小区2号楼101室名都物业办公室一楼接待办理交房事宜。 证据四、杭州临安安居房产置换有限公司出具的《情况说明》、营业执照复印件、微信“禄地名苑业主群”聊天记录及群成员截图、移动微法院案件信息截图各1份，欲证明：1.杭州临安安居房产置换有限公司受委托根据协调推进会议确定的交房时间，于2019年12月28日、29日在禄地名苑小区2号楼101室名都物业办公室一楼具体接待办理交房事宜；2.杭州临安安居房产置换有限公司员工沈晓萍已经在微信“禄地名苑业主群”向各群成员发布了交房办证通知，原告在该微信群中，对于禄地名苑小区交房办证事宜是明知的，被告已经履行了通知交房义务；3.两原告确认于2019年12月28日达到过交房现场，对于禄地名苑小区交房办证事宜是明知的。 证据五、入伙会签单复印件、物业维修基金缴款单复印件、车库款缴款单复印件、面积补差款缴款单复印件、购房发票复印件各1份，欲证明：被告早已于2019年12月27日开具了原告的购房发票，杭州临安安居房产置换有限公司早已将原告交房所需的相关材料准备就绪，但原告迟迟不予办理交房手续。 证据六、购房情况核对表及承诺函复印件（与原件核对一致）1份、临安区不动产权属信息查询记录1份，欲证明：1.原告于2019年5月6日签署承诺函，同意放弃逾期交房和逾期办证的违约金；2.承诺函中放弃违约金的承诺虽然附失效条件，即“禄地名苑小区的房产没有在2019年12月30日之前交房和办证的，本承诺失效”，但该承诺失效的条件没有发生；从文字表述并结合禄地名苑小区处置的特殊背景下，这里的交房和办证，指的是小区具备交房条件并办理出《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定的商品房所有权初始登记，而事实上，禄地名苑小区在2019年12月20日已经具备了交房条件，并于2019年12月28、29日两天面向所有购房人现场办理了交房手续，禄地名苑小区的所有房屋，包括原告购买的1幢701室房屋的初始登记也于2019年12月30日办理完成的事实。 证据七、购房情况核对表及承诺函2份、临安区不动产权属信息查询记录4份，欲证明：这是另外两个与案涉情形相同的业主，放弃违约金时均附条件，对应房屋的初始登记时间均为2019年12月30日，他们已经办理完成了交房手续，并办理完成了产权过户登记手续，且没有提出任何异议。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、对两原告提供的证据，被告对真实性均无异议，本院对原告提供证据的真实性予以确认。 二、对被告提供证据一、二、三，两原告对真实性无异议，本院对证据一至三的真实性予以确认。对证据四，两原告对情况说明反映的事实不认可，认为原告只知道现场在办理交房，当时提到把违约金的事情解决掉，因此双方产生了争议；原告不知道沈晓萍是房产中介公司的人员，以为是业主；原告确认到达过交房现场，因违约金的事情没有解决好，人员众多，原告就回去了；骆金福是在微信业主群中，交房的信息原告看到了，但李爱荣不在业主微信群中。根据原告的质证意见，本院对原告知晓交房、办证事宜的事实予以确认。对证据五，原告对三性均不予认可；本院认为，该证据均为复印件，本院对其证明力不予确认。对证据六，原告对真实性无异议，但认为承诺函系其他业主到原告家里恐吓、闹事，骆金福瞒着李爱荣签了字，但骆金福已写明交房、办证要在2019年12月30日前均要完成，否则仍然要承担违约责任；另外，承诺函上没有李爱荣的签字，李爱荣也不同意，所以骆金福的该行为是无效的。根据质证意见，本院对骆金福签署该承诺函的事实予以确认，至于骆金福实施该行为的效力是否及于李爱荣，本院将在下文部分予以评判。对证据七，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。根据原告的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 根据有效证据及当事人陈述，本院认定以下案件事实： 两原告系夫妻。2013年2月6日，两原告（作为买受人）与被告禄地公司（作为出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预0000510），约定禄地公司将位于临安××街道××幢××室房屋出卖给两原告，建筑面积共131.73平方米，单价为每平方米6604.41元，总价款为人民币870000元，付款方式为银行按揭，其中首付款为270000元，余款600000元向银行按揭。合同第九条约定出卖人应在2013年9月30日前将符合各项交付条件的商品房交付给买受人。第十条约定出卖人未按期交房的违约责任，其中逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2014年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；出卖人不能在前述时间内交付权属证书，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同另约定了双方的其他权利义务。原告已支付完购房款870000元 禄地公司法定代表人陈军因涉嫌犯合同诈骗罪于2014年11月21日被刑事拘留，因涉嫌犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪于2014年12月25日被逮捕。2015年11月18日，杭州市中级人民法院作出（2015）浙杭刑初字第127号刑事判决书，判决：被告单位禄地公司犯合同诈骗罪，判处罚金人民币500万元，犯非法吸收公众存款罪，判处罚金200万元，决定执行罚金人民币700万元；被告人陈军犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币50万元；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年，并处罚金20万元，决定执行有期徒刑十五年，并处罚金人民币70万元；责令被告单位禄地公司退赔违法所得人民币8447.1843万元，发还被害人。 禄地公司法定代表人陈军被判刑时，禄地名苑小区尚未进行工程验收和配套建设，未达到交付条件。2017年9月1日，由杭州市临安区住房和城乡建设局牵头，相关部门和单位参加，对禄地名苑小区项目进行了模拟单项和复核验收，并对梳理出的问题交予各相关部门和单位进行整改。经过各部门的配合处置，案涉小区项目于2019年12月20日全部验收合格并办理出建设工程竣工验收备案证明书，达到了交房条件。因案涉小区项目预期交房长达5年，涉及人员及后续问题较多，为妥善解决问题，2019年12月23日，由杭州市临安区人民政府办公室召开禄地名苑交房、办证协调推进会，共同商议交房、办证相关问题，会议决定交房时间为2019年12月28日、29日，交房地点为禄地名苑2号楼101室（名都物业办公室一楼）接待办理。 杭州临安安居房产置换有限公司接受委托负责办理交房手续。该公司通过电话或在业主微信群中发布信息的方式通知业主于2019年12月28日、29日前往禄地名苑小区物业处办理交房手续，在交房过程中，一并告知了办证流程。原告骆金福在微信群中，其在2019年12月28日到达过交房现场，据其陈述是因为违约金的事情没有谈好，故其拒绝交接房屋。 2019年12月30日，禄地名苑小区完成首次登记（大证）。鉴于禄地名苑小区的特殊情况，经协调，买受人在办理完交房手续后，可持相关证件及材料自行前往不动产登记中心直接办理房屋的过户登记，无需再按合同约定由禄地公司取得初始权属证书再交付给买受人。2019年12月30日当天，已有部分业主取得不动产权证书，并在业主微信群中予以出示。 另查明：原告骆金福曾签署过一份购房情况核对表及承诺函，其中承诺处载明：“本人同意放弃逾期交房和逾期办证的违约金，但禄地名苑小区的房产没有在2019年12月30日之前交房和办证的，本承诺失效”。 本院认为，骆金福与李爱荣系夫妻，两人在合同中登记的住址为同一个地址，且在补充协议（二）中（受让车库使用权）也仅有骆金福一个人的签名，前述情况均使禄地公司有理由相信承诺函中骆金福的签名能代表李爱荣的共同意思，故该承诺函的效力及于李爱荣。骆金福称系受到威胁才签的承诺函，本院认为该意见无证据证明，本院不予采纳。 根据查明的事实，禄地名苑小区在2019年12月20日已取得竣工验收备案证明书，具备了交房条件。2019年12月28日、29日两天在小区物业处办理交房手续，办理完交房手续后可持相关证件及材料直接办理不动产权证书，原告骆金福在业主微信群中，其也在2019年12月28日到达过交房现场，故其对相关交房、办证的事情应当明知，其陈述是因为违约金的事情没有谈好，才拒绝交接房屋。本院认为，房屋已具备交付、办证条件，且被告已通知原告交房、办证，故原告应积极配合办理，如其认为违约金的事情没有协商好，其可在交房、办证后另行主张，其不能以此为由，拒绝接收房屋，现被告已在2019年12月30日前具备交房和办证的条件，系原告自身原因不办理房屋交接手续及办证手续，因此对原告要求被告支付逾期交房及逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告无证据证明被告存在拒绝交房及拒绝协助办证的行为，被告也一直表示随时可以交房，但原告要交纳相应的物业维修基金及补交面积差额款项，并愿意法院以判决的形式来与原告进行交房及协助办证；为减少纷争，并从便利当事人角度出发，结合双方的意见，本院对原告要求交房及协助办证的诉请予以支持，但原告应予以积极配合。因两原告无证据证明被告拒绝交房及拒绝协助办证，故相应的诉讼费用应由两原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州禄地置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告骆金福、李爱荣交付坐落于临安区锦南街道禄地名苑1幢701室房屋，并协助原告骆金福、李爱荣办理前述房屋的不动产权证书。 二、驳回原告骆金福、李爱荣的其他诉讼请求。 本案受理费4888元（已减半），由原告骆金福、李爱荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  沈 昀