河北省秦皇岛市抚宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0306民初1061号 原告：陆度兵，男，1985年3月3日出生，汉族，现住山西省临猗县。 委托诉讼代理人：王静，河北百人合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：抚宁县宏润房地产开发有限责任公司，住所地秦皇岛市抚宁区留守营镇前韩宏泽福湾**商业楼。统一社会信用代码：91130323578219690J。 法定代表人：李颂，系该公司经理。 委托诉讼代理人：呼健鑫，河北永和胜律师事务所律师。 被告：北京西木栗房地产经纪有限公司，住所地：北京市平谷区府前街****201。统一社会信用代码：9111011767174406XY。 法定代表人：栗艳峰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：栗玉超。 委托诉讼代理人：杨新杰。 原告陆度兵与被告抚宁县宏润房地产开发有限责任公司（以下简称宏润公司）、北京西木栗房地产经纪有限公司（以下简称 —2— 西木栗公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告陆度兵委托诉讼代理人王静、徐桂华，被告宏润公司委托诉讼代理人呼健鑫，被告西木栗公司委托诉讼代理人栗玉超、杨新杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆度兵向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告团购服务费（即交8万抵12万的优惠房费）160000元及利息。2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月1日原告按照抚宁县宏润房地产开发有限责任公司的“交8万抵12万房款”的宣传，同被告抚宁县宏润房地产开发有限责任公司签订了《宏泽福湾商品房认购协议书》两份（编号分别为000037、000003Ｘ），预购其在抚宁区，分别为：第3幢2-302和第3幢3-301。于当日向被告每套房屋交付认购定金20000元，共计4万元，并按照“交8万团购服务费抵12万房款”的优惠政策，每套交付8万元团购服务费，两套共计160000元（后来得知此款为被告抚宁县宏润房地产开发有限责任公司的销售代理商北京西木栗房地产经纪有限公司收取）。后因国家政策调整，原告与被告协商解除《宏泽福湾商品房认购协议书》，抚宁县宏润房地产开发有限责任公司把原预购房协议书及收据原件收回，于2017年9月27日通过银行把预购房定金两套房共计40000元予以退还，但收取的团购服务费16万元（即交8万抵12万的优惠房费）原告多次催要至今未退。 宏润公司辩称，一、我公司不是适格被告,我公司没有收取 —3— 原告诉称的团购服务费。原告方提交的收据上没有我公司的公章及财务章,原告把钱给谁就应该和谁要,起诉我公司属于主体不对,对“团购服务费”一词我公司根本不知道说的是什么。二、我公司确实与原告存在商品房认购过程,但不存在所谓的“团购服务费”过程,我公司严格执行认购时的约定,仅仅向原告收取了两处房屋共计4万元定金,因原告无钱继续购买向我公司主动要求退购房屋,我公司也同意原告退房,并将4万元定金返还给原告,至此我公司与原告双方已无任何争议,原告再行起诉我公司没有事实和法律依据。三、原告在起诉状中陈述是第二被告收取了其16万元,根据2020年5月1日实施的民事证据第3条规定,在诉讼过程中,一方当事人陈述的于己不利的事实,另一方当事人无须举证证明。所以原告的陈述足见该款与我公司无关,其认为谁收取就应向谁主张。综上,请求驳回原告的诉讼请求。 西木栗公司辩称，一、本案涉案房屋因地理位置的特殊性,其购房群体非本地刚需购房者,全是京津一带的投资人,以旅游度假休闲为主;西木栗公司是该楼盘的代理销售单位,为拓展销售途径、实现快速销售的目的,公司采取高回报分销商的策略,与活跃在京津一带的个体房产经纪人合作,由他们为客户提供直接服务。李冰作为分销商之一,负责找销售代表、收取团购服务费,张延南就是李冰的销售代表,开盘当日2017年5月1日,张延南办理了宏泽福湾3-3-301、3-2-302房屋认购手续、并交付定金和团购服务费,认购人是原告,但认购协议非原告签字,而是由张延南代签。团购服务费由李冰收取,收取后自留4千元、给西木 —4— 栗公司3.6万元,其余的12万元全部给张延南,作为张延南的个人报酬。2017年9月份,3-3-301、3-2-302房屋申请退房、退款,原告依然全权委托张延南办理,原告的舅舅钱如江在售楼处门口却没有进去,张延南在办理退房手续的过程中,提供了有原告签名的退房申请表、承诺书并提供了全部的购房手续,于是西木栗公司按照原路径将收取的3.6万元管理费如数退还到李冰账户,完成退款义务。二、张延南代原告购房、付款、退房、退款的行为构成表现代理，西木栗公司已将收取的管理费按照原路径如数返还,分销商张延南是否返还原告现无法查实。从原告提供的证据材料和陈述中得知,原告在整个购房和退房过程中始终不知西木栗公司的存在,其购房资金全部交由张延南,手续全部由张延南办理。其明知:①团购服务费不是西木栗公司收取;②团购服务费收据上收款人是李冰;③退款时,张延南承诺由其退还团购服务费。事后原告找到西木栗公司时,西木栗公司向其出具证明,其收到的管理费已经返还给收款人李冰,这期间原告从未向西木栗公司主张过返还团购服务费。张延南作为个体房产经纪人,代客户选房、购房、退房是其应当提供的服务,且在3-3-301、3-2-302房屋认购过程中,张延南不仅提供服务还代为付款。团购服务费中的绝大部分又是张延南个人的报酬,退款时张延南应当首先退款。西木栗公司在拿到张延南提交的《退房申请表》和承诺书后,有充分的理由相信,原告委托张延南办理退房、退款手续。西木栗公司将收取的管理费如数按原路径返还给李冰,不存在过错。且原告未提供任何证据证明,张延南没有将团购服务费退还给原 —5— 告。因此原告向西木栗公司主张返还团购服务费的前提事实不存在,其主张不能成立。综上所述,请法院依法驳回原告对被告西木栗公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告宏润公司为房地产开发公司，被告西木栗公司是被告宏润公司的地产代理销售商，李冰和张延南均是西木栗公司的代理销售人员，西木栗公司采取高回报分销商策略营销由宏润公司开发的宏泽福湾商品房。2017年5月1日，原告陆度兵同宏润公司签订了《宏泽福湾商品房认购协议书》两份（编号分别为0000037、0000038），预购宏润公司在抚宁区，分别为：第3幢2-302和第3幢3-301。当日，陆度兵通过张延南向宏润公司交付每套房屋的认购定金20000元，共计4万元，后又通过张延南交付每套房屋的团购服务费8万元，共计16万元。2017年5月2日，张延南将16万元团购服务费转账支付给李冰，李冰留存4000元后，李冰向张延南转账12万元，向被告西木栗公司转账36000元。2017年9月27日，陆度兵与宏润公司签署《退认购申请表》两份，当日，宏润公司将4万元定金退还陆度兵本人银行卡内，双方解除了《宏泽福湾商品房认购协议书》。2017年10月1日，西木栗公司向李冰转账36000元后，李冰向张延南转账40000元。陆度兵因未收到被告向其退还的16万元团购服务费，向被告催要未果后，诉至本院。 以上事实，有宏泽福湾商品房认购协议书、收款收据、银行凭证、退认购申请表、当事人的陈述及庭审笔录等证据佐证，本 —6— 院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告交付的团购服务费的性质及二被告是否应承担向原告退还团购服务费16万元及利息的民事责任；二、张延南的退款行为是否构成对原告表见代理。 一、关于原告交付的团购服务费的性质及二被告是否应承担向原告退还团购服务费16万元及利息的民事责任的问题。 本案中，原告认为其缴纳的团购服务费系购房款，对此被告宏润公司不予认可，商品房认购协议书未对团购服务费抵购房款作出约定，该款项的收据亦未加盖被告宏润公司的印章，且被告宏润公司对该款项未收取和参与分配。因此，该款项不宜认定系被告宏润公司收取的购房款。经查明，原告交付张延南团购服务费16万元后，张延南全部转账给李冰，在李冰留存4000元后，由李冰向张延南转账12万元、向被告西木栗公司转账36000元，该转账实为李冰代表被告西木栗公司对所接收款项的分配，在性质上是西木栗公司收取的售房报酬，具备佣金的性质。在商品房认购协议解除后，被告西木栗公司收取原告交付的团购服务费即丧失合法取得的基础，应由其负责将全部的团购服务费16万元退还原告。被告西木栗公司辩解“原告未提供任何证据证明张延南没有将团购服务费退还给原告”的意见，对此，本院认为，被告西木栗公司是团购服务费的收取方，应负退费责任，在原告否认收到退费后，应由西木栗公司承担该款项已由张延南退还给原告的证明责任，被告西木栗公司对此未能举证证明，应承担举证不利的后果，故被告该辩解意见，本院不予支持。被告西木栗公 —7— 司提交的内容为“西木栗公司已将团购服务费全部退还本人，以后出现所有责任陆度兵本人自己承担，不会向西木栗公司索要任何费用”的承诺书，原告认为承诺书非其本人签字，承诺内容非其真实意思，对此，本院认为，被告西木栗公司作为接受承诺的一方，其应对承诺书是否系原告本人签订负有谨慎的注意义务，庭审中，被告西木栗公司对签名是否为原告本人所签，表示“不清楚”且未申请鉴定的情况下，本院对承诺书的证明效力不予确认，故被告西木栗公司不能因此免除退还团购服务费的责任。 二、关于张延南的行为是否构成对原告表见代理的问题。 本案中，被告西木栗公司在收到张延南交付的《退认购申请表》和《承诺书》后，未能对文本的内容是否系原告本人的真实意思表示进行认真核实，即按收取团购服务费的路径对该笔费用予以返还，对此存在重大过失，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，综上分析，本院认为张延南办理退款及收款的行为，不构成对原告的表见代理，原告对该行为亦未追认，该行为对原告不发生效力。 综上所述，被告西木栗公司应承担向原告退还16万元团购服务费的民事责任。被告西木栗公司承担责任后，可另案向张延南主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： —8— 一、被告北京西木栗房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告陆度兵退还16万元团购服务费及利息（以16万元为基数，自2017年9月28日起至本判决限定履行期限内实际履行日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）； 二、驳回原告陆度兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500.00元，由被告北京西木栗房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  董越强 人民陪审员  付玉梅 人民陪审员  张 颖 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  杨 乐