重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初24630号原告：重庆珠江物业管理有限公司，住所地重庆市江**北滨太阳城****第**，统一社会信用代码91500105203101397M。法定代表人：刘鹤辉。委托诉讼代理人：曾娅琴，系公司员工。委托诉讼代理人：聂晓龙，系公司员工。被告：江槿奚，女，汉族，X年X月X日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：江成军，男，汉族，X年X月X日出生，住重庆市江津区。原告重庆珠江物业管理有限公司（以下简称“珠江物业”）诉被告江槿奚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告珠江物业的委托诉讼代理人曾娅琴、聂晓龙，被告江槿奚的委托诉讼代理人江成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付物业管理费14568.4元；2、请求被告支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》，约定由原告负责珠江花园物业服务管理工作。被告系案涉小区业主，原告履行了物业管理职责，被告自2015年6月1日起无故拖欠物业费用，至2020年6月30日期间共计拖欠物业管理费14568.4元，因未按期缴纳此项物管费，由此产生违约金500元。经原告多次催收，被告均拒绝交纳，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告江槿奚答辩称：1、部分诉讼时效已过，原告未在3年内的诉讼时期内提起诉讼；2、起诉主体不适格，被告于2019年9月通过司法拍卖程序取得该房屋所有权，不清楚前业主欠缴物业费的情况，故不应向被告主张2019年8月前的物管费。3、原告存在歧视性收费行为，同样的服务，不一样的收费标准，从1999年开始美景阁（3幢）的住户和被告是同样的待遇，而收费却低0.3元/平方米；4、原告未经过业主同意，擅自上调物业费单价；5、原告乱收公摊费，违反了物业服务收费实行的“一费制”规定；6、原告提供的物业服务有重大瑕疵，被告认为物业费收费标准达不到1.5元/月·平方米的标准，被告不应缴纳违约金。请求法院依法判决。经审理查明：被告江槿奚系重庆市九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园****房屋所有权人，该房屋建筑面积为171.57平方米。2016年6月16日，重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定由原告为“珠江花园”提供物业管理；物业服务区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取标准按建筑面积计算，住宅为1.2元/月·平方米；业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用；甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；案涉合同期限为五年，自合同签订之日起至重新签订新的物业服务合同生效之日止。2017年3月17日，甲、乙双方签订了《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》作为《物业管理委托服务合同》附件，约定：根据《重庆市物业管理条例》第十九条、第十一条第五款的规定，经小区专有部分占建筑物总面积、总人数双过半的业主同意，在甲乙双方协商一致的基础上，就调整珠江花园小区本物业区域内物业服务费的相关事宜，达成补充协议，物业服务费收取新标准为（按建筑面积计算）住宅1.5元/月·平方米，收费新标准自2017年4月1日起执行。就前述补充协议的效力问题，在本院审理的（2017）渝0107民初15823号案件中，原告夏杨、杨国等人起诉重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会与珠江公司，请求确认珠江公司于2017年4月作出的物业费由1.2元/月·平方米增至1.5元/月·平方米的涨价行为无效，本院于2018年8月16日作出判决，认定《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》符合法律规定，具有法律效力。后该案件原告杨国等人对该判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年1月18日作出（2018）渝05民终6105号判决，驳回上诉，维持原判。后任伟等人向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院作出（2019）渝民申1545号民事裁定书，驳回了申请人的再审申请。2019年6月，案涉房屋被人民法院司法拍卖，后被告通过法定程序竞拍成功，并于2019年8月30日提交不动产登记申请后，案涉房屋产权变更登记至被告名下。庭审中，根据原告举示的司法拍卖信息显示案涉房屋截止2019年5月欠物业费11571元，欠燃气费846元，以上数据仅供参考，具体情况以实际为准；可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用。庭审中，原告举示了EMS邮寄单，证明向被告邮寄送达了催收物管费邮件。经审查，邮寄单显示邮寄收件人为被告江槿奚，邮寄地址为案涉房屋地址，预留收件人电话为被告电话，邮寄内容为催款欠费通知单（2015年6月1日至2020年7月31日），经查原告于2020年8月6日寄出，2020年8月11日物流信息显示已签收。原告明确违约金按照合同约定每日3‰的标准计算，其诉请的违约金金额系原告酌情主张的金额。上述事实，有物业管理委托服务合同、（2017）渝0107民初15823号民事判决书、（2018）渝05民终6105号民事判决书、（2019）渝05民终5339号民事判决书、（2019）渝民申1545号民事裁定书、欠费明细表、催缴欠费通知单、司法拍卖信息截图、EMS邮寄回执、房屋登记信息查询证明、物业服务照片及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》的效力问题，该补充协议的效力已经生效判决确认，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主均具有既判力。上述合同对原告和通过司法拍卖取得案涉房屋成为小区业主的被告均具有法律约束力，在原告向被告提供了物业服务的情况下，被告应当按照合同约定向原告按期支付物业费。本案中，被告于2019年6月通过法定程序竞拍案涉房屋所有权，拍卖公告中已经公开披露标的物有物管欠费，且相应欠费由买受人自行承担，被告应当知晓案涉房屋的物业欠费等情形，后被告竞拍成功取得案涉房屋所有权并办理产权变更登记，应当视为其承诺履行结清案涉房屋物管欠费的义务，被告抗辩原告诉请已超过诉讼时效的意见缺乏事实依据，本院不予支持。结合合同约定的物业服务费标准、房屋建筑面积，被告应当支付原告2015年6月至2020年6月物业服务费为14566.29元（171.57×1.2×22+171.57×1.5×39）。关于原告主张的违约金，有《物业管理委托服务合同》为依据，被告也确实未按期缴纳物业服务费用，故原告主张的违约金合法有据，应予支持，但结合本案的实际情况，本院酌情调整违约金为200元。关于被告提出的原告物业服务不到位的问题，本院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，且被告并未举示证据证明因原告的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。故本院对被告的该抗辩意见不予采信。针对被告提出的案涉小区其他楼栋不同的收费标准、违反规定收取公摊费的抗辩意见，被告可向相关部门反映解决或另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告江槿奚于本判决生效后五日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付物业服务费14566.29元、违约金200元，共计14766.29元。二、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为88.36元，由被告江槿奚负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 徐秋里二〇二〇年十二月三十日法官助理 高 雅书 记 员 田 静