四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14201号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：唐敏，男，1962年8月2日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：李举秀，女，1971年4月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 上述两位上诉人共同委托诉讼代理人：喻剑，四川元众律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李强，男，1976年5月14日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 被上诉人（原审被告）：成都盈科科技发展有限公司，住所地：成都市锦江区天涯石北街**。 法定代表人：李长华。 委托诉讼代理人：李强，男，1976年5月14日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区，系该公司员工。 原审第三人：冯蕾，女，1979年12月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李庶民，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余衿贵，男，1942年4月2日出生，汉族，住成都市金牛区，公媳关系。 上诉人唐敏、李举秀因与上诉人李强，被上诉人成都盈科科技发展有限公司（以下简称盈科公司）及原审第三人冯蕾委托合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初7071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 唐敏、李举秀上诉请求：1.撤销一审判决，判决李强、盈科公司连带归还卖房款2767624.4元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月2日起计算至付清之日止）；2.本案一审、二审诉讼费由李强、盈科公司承担。主要事实和理由：1.一审判决错误理解和认定《协议书》内容。从《协议书》内容分析，双方的基础法律关系是委托合同关系，唐敏、李举秀委托李强代为出售房屋化解债务，化解债务后剩余房款依法因归还唐敏、李举秀。一审判决的认定原则，将双方的委托合同关系改变为以房抵债关系。2.本案涉及的民间借贷法律关系，应另案诉讼。唐敏、李举秀欠银行的债务已用卖房款清偿，但对需要扣除的欠李强的民间借贷本息金额，双方在《协议书》中没有确定。一审法院在没有审理民间借贷真实性、合法性和欠款金额的情况下，将两个不同法律关系纠纷在一案中审理，程序违法。3.李强的行为涉嫌“套路贷”，应将犯罪线索依法移送公安机关。 李强辩称，唐敏、李举秀因无法归还银行贷款，将自己的房屋以320万元挂到中介处，后无法成交，于是委托李强对外出售，李强以盈科公司名义帮唐敏、李举秀出售房屋。在案涉房屋出售前，李强为李举秀垫付了银行本息。《协议书》是为了抵偿李强的借款，无论房屋出售高低，李强补偿唐敏、李举秀24万元。案涉房屋在与第三人成交时，李举秀不配合签字，导致房屋过户手续时间延长，给李强产生了相应费用，该费用应由唐敏、李举秀承担。 盈科公司辩称，盈科公司并没有参与买卖房屋的事情，唐敏和李举秀因没有时间处理房屋，委托盈科公司对外出售案涉房屋，并且给盈科公司出具了委托书，盈科公司在后续的过程中按照委托书的内容履行了委托的义务，唐敏和李举秀应当支付相应的交通费和补助费给盈科公司，本案盈科公司不应当承担责任。 冯蕾述称，唐敏、李举秀与李强之间的纠纷与第三人无关，第三人取得案涉房屋符合法律规定。 李强上诉请求：判决唐敏、李举秀向李强支付违约金20万元。主要事实和理由：李强与唐敏、李举秀签订的《协议书》《保证书》约定，李强帮唐敏、李举秀出售案涉房屋，不管房屋成交价高低，李强需补偿唐敏、李举秀24万元。但唐敏、李举秀并未按约定配合房屋过户，应当承担违约责任（以银行实际还款金额每日支付违约金3%，合计44万元）。扣除李强应当补偿给唐敏、李举秀的24万元，唐敏、李举秀应当向李强支付违约金20万元。 唐明、李举秀辩称，唐敏、李举秀不清楚李强出售房屋的情况，也不清楚房屋交易价格，李强刻意隐瞒房屋出售情况，唐敏、李举秀没有配合办理过户不属实。李强陈述的借款金额错误，是虚假陈述。 冯蕾意见与其前述意见一致。 盈科公司述称，盈科公司并没有参与买卖房屋的事宜，对此不发表意见。对于唐敏和李举秀起诉盈科公司，给盈科公司由此造成的损失，盈科公司保留相应的诉讼权利。 唐敏、李举秀向一审法院起诉请求：一、判令李强、盈科公司连带共同归还唐敏、李举秀卖房款2508451.04元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月2日起计算至付清之日止）；二、判令本案诉讼费由李强、盈科公司承担。 李强向一审法院反诉请求：判令唐敏、李举秀按照银行实际还款金额159万元，每日支付违约金3%，只主张十天的违约金，合计44万元；另按照《借款合同》约定的利息，支付利息损失。 一审法院认定事实：唐敏、李举秀系夫妻关系，唐敏为成都市青羊区苏坡乡龙嘴**********房屋即青羊区房屋原产权人，权1081025。 2013年9月9日，李强通过工商银行向唐敏转款60万元，同日唐敏出具《收条》一份，载明：收到李强借款60万元。 2015年3月26日，甲方（借款人、担保人）唐敏、李举秀，乙方（出借人）李强，双方签订《抵押借款协议》，主要载明：因甲方经营需要向乙方借款20万元，借期10个月，自2015年3月26日至2016年1月26日，每月付息且先息后本，到期不付则按36%年息计算，并加收30%滞纳金。甲方提供青羊区房屋作为抵押。同日，唐敏、李举秀出具《收条》载明其收到李强借款20万元。 2015年3月26日，甲方即丙方（借款人、担保人）唐敏、李举秀，乙方（出借人）李强，双方另签订《担保还款抵押协议》，主要载明：鉴于甲方向乙方借款到期没有按时归还本息，丙方自愿为甲方提供连带保证担保。甲方分别于2013年9月9日和2015年3月26日向乙方借款60万元和20万元，丙方提供青羊区房屋作为担保。备注每月支付利息，本金4个月内归还。 2016年2月20日，甲方（借款人、担保人）唐敏、李举秀，乙方（出借人）李强，双方再次签订《抵押借款协议》，主要载明：甲方因经营需要向乙方借款30万元，借期2天，自2016年2月20日至2016年2月22日，每月付息且先息后本，到期不付则按36%年息计算，并加收30%滞纳金。甲方提供青羊区房屋作为抵押。同日，唐敏、李举秀出具《收条》载明其收到李强借款30万元。 2016年2月23日，甲方（借款人、担保人）唐敏、李举秀，乙方（出借人）李强，双方签订《抵押借款合同书》，主要载明：鉴于甲方分别于2013年9月9日、2015年3月26日、2016年2月23日向乙方借款60万元、20万元和30万元，因甲方资金困难申请延期，乙方同意延期到2016年2月23日归还本息，甲方确认上述借款合计110万元。现因甲方急需资金周转，向乙方借款38000元，期限2个月（2016年4月23日）。截止2016年2月23日，甲方向乙方借款合计113.8万元，借款延期及借款期限为2016年2月23日至2016年4月23日。甲方提供青羊区房屋作为抵押。2016年4月23日一次性偿还本息，贷款期间按照银行同期贷款利息的四倍执行。若甲方未按期还本付息，逾期利息按约定利息上浮50%，并按照每天借款金额的1%支付违约金。同日，唐敏、李举秀出具《借款收条》载明其已收到李强借款113.8万元，其中2013年9月9日60万元，2015年3月26日20万元，2016年2月23日30万元，3.8万元。 唐敏、李举秀分别于2014年5月28日、5月30日、7月4日、9月3日，2015年2月24日、2月27日、3月4日，2016年5月18日、5月19日（两笔），2017年4月14日、4月15日向李强及其配偶陈瑜转款7000元、20000元、100000元、30000元、220000元、56000元、30000元、50000元、38000元、12000元、10000元、10000元，以上合计583000元。 2016年3月7日，委托人唐敏、李举秀，受托单位盈科公司在四川省成都市律政公证处办理了（2016）川律公证内民字第62644号《公证书》，主要内容：唐敏、李举秀因事务繁忙，委托盈科公司办理：一、青羊区房屋提前结清借款的相关一切事宜（包括提出提前还款申请、缴纳相关费用、扣款、领取结清证明、领回产权证）。二、多次签订上述房屋的抵押合同、借款合同等文件，多次办理上述房屋抵押登记手续及顺位抵押登记手续并领回抵押登记后的产权证。三、到房产管理部门多次办理上述房产的注销抵押登记手续及注销顺位抵押登记手续并领取注销抵押后的产权证相关事宜。四、多次查阅上述房屋档案，办理上述房地产地址变更手续并领取变更后的产权证，出售上述房产，签订买卖合同，办理网签或撤销网签，并领取售房款，支付房地产过户税费；办理专项维修基金的缴纳和转移过户。五、到房产管理部门办理上述房产买卖交易过户及领证等手续。六、办理并领取国土证，领证后协助买方办理过户手续。七、如遇买方为按揭购房，受托人有权协助买方办理按揭等手续。八、申请及办理核税等事宜。 2017年5月5日，成都市武侯区人民法院做出了（2016）川0107民初9073号《民事判决书》，判决结果主要为：1、唐敏、李举秀归还招商银行股份有限公司成都分行贷款本金1309371.6元，并支付借款本金付清之日止的利息、罚息和复习（具体金额以银行贷款结算系统产生的数据为准）；2招商银行股份有限公司成都分行对青羊区房屋在第一项债权限额内享有优先受偿权。案件受理费17704元、保全费5000元、公告费300元和后续送达判决书的公告费由唐敏、李举秀负担。 2017年7月27日，甲方李强与乙方唐敏、李举秀签订《协议书》，主要内容为：因乙方欠甲方、招商银行借款，招商银行起诉后获得法院生效判决（2016）川0107民初9073号，法院已经查封乙方名下青羊区房屋，并进入了执行程序。现乙方同意甲方参与法院拍卖青羊区房屋以清偿招商银行债务以及甲方借款本息，双方达成以下协议：一、乙方委托甲方处置青羊区房屋以化解债务。二、青羊区房屋的处置价款第一优先偿还（2016）川0107民初9073号判决书确定的乙方所负招商银行款项（本息及诉讼费等所有费用），之后甲方受让乙方对于招商银行的全部义务，乙方付款义务转移给甲方。三、不管青羊区房屋价格高低，甲方承诺在满足第二条支付款项的同时，还应保证拍卖后10日内一次性支付乙方24万元。四、不管青羊区房屋价格高低，甲方必须满足第二条第三条。五、不管青羊区房屋价格高低，甲方扣除甲方贷款本息后，甲方持有的所有乙方借款及欠款凭证作废，即甲方免除乙方借款及欠款。六、青羊区房屋出售前，乙方租房所产生的租金由甲方先行垫付，待房屋出售后，在甲方应向乙方支付的24万元扣除（金额以实际发生的租金为准）。七、乙方在本协议生效后5日内自行搬离青羊区房屋。同日，唐敏、李举秀出具《保证书》，承诺在过户过程中，接到李强通知15日内配合李强到公证处及房管局办理过户手续。超过15天，每天承担银行还款金额3%的违约金。 2017年12月19日，买方冯蕾、余亮（余衿贵代），卖方唐敏、李举秀【委托人盈科公司（李强）】，经纪方青羊区蓉安房产信息服务部就青羊区房屋签订了《房屋买卖合同》，成交价410万元，落款处有卖方代理人盈科公司和李强签章，买方代理人余衿贵签字，经纪方盖章。2018年1月25日，盈科公司出具《介绍信》，委托李强到房管局办理青羊区房屋房产过户手续。冯蕾以现金、转账及按揭贷款银行转账的方式共计向盈科公司支付了购房款410万元，其中最后一笔款项付款时间为2018年3月2日。2018年2月1日，青羊区房屋由产权人唐敏、李举秀过户登记至冯蕾名下。 另查明，2007年3月20日至2018年12月20日期间，李强系盈科公司法定代表人。2019年7月28日，盈科公司出具《情况说明》，载明公司全权授权李强同冯蕾进行青羊区房屋的交易全过程。针对成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初9073号《民事判决书》中确定的唐敏、李举秀对招商银行股份有限公司成都分行的付款义务，李强分别于2018年1月12日和1月24日代唐敏、李举秀支付了200000元和1391548.96元，以上合计1591548.96元。余衿贵与余亮系父子关系，余亮与冯蕾曾系夫妻关系。2018年1月29日，青羊区房屋辖区派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，载明青羊区苏坡乡龙嘴7组13栋2单元3层203号变更为青羊区同怡路4号13栋2单元3楼202号，即案涉青羊区房屋门牌号变更。 一审法院认为：（2016）川律公证内民字第62644号《公证书》、协议书等系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。案涉青羊区房屋的委托出售，系公司及其时任法定代表人李强基于《公证书》和《协议书》中唐敏、李举秀的委托授权共同参与完成。 关于唐敏、李举秀要求李强和盈科公司连带共同归还原告唐敏、李举秀卖房款2508451.04元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月2日起计算至付清之日止）的诉讼请求。根据李强与唐敏、李举秀在2017年7月27日签订《协议书》所载明的内容：唐敏、李举秀委托李强处置青羊区房屋以化解债务。青羊区房屋的处置价款优先偿还招商银行款项，之后李强受让唐敏、李举秀对于招商银行的全部义务。不管青羊区房屋价格高低，李强承诺在满足第二条支付款项的同时，还应保证拍卖后10日内一次性支付唐敏、李举秀24万元；不管青羊区房屋价格高低，扣除贷款本息后，李强持有的所有唐敏、李举秀借款及欠款凭证作废，即免除唐敏、李举秀借款及欠款。另，冯蕾向盈科公司支付最后一笔款项时间为2018年3月2日。故李强应支付唐敏、李举秀24万元及资金占用利息（利息计算方法：以24万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月13日起计算至付清之日止）。因唐敏、李举秀和李强已经在《协议书》中对青羊区房屋购房款进行了分配和处置，则盈科公司不负担向唐敏、李举秀返还购房款之义务。一审法院对唐敏、李举秀的主张予以部分支持。 关于李强要求唐敏、李举秀按照银行实际还款金额159万元，每日支付违约金3%，只主张十天的违约金，合计44万元；另按照《借款合同》约定的利息，支付利息损失。李强并未提交充分的证据证明唐敏、李举秀存在拒绝办理青羊区房屋过户、搬离房屋等违约行为，对李强的主张一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李强于判决生效之日起十日内支付唐敏、李举秀240000元及资金占用利息（利息计算方法：以240000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月13日起计算至付清之日止）； 二、驳回唐敏、李举秀的其他诉讼请求；三、驳回李强的全部反诉请求。本诉案件受理费38583元（已由唐敏预交），由唐敏、李举秀承担35000元，由李强承担3583元；反诉案件受理费3950元，由李强承担。 本院二审期间，本院根据李强、冯蕾申请，向房产中介调取了李举秀于2017年4月至7月期间在成都链家房地产经纪有限公司的案涉房产挂牌销售信息，相关信息显示案涉房屋当时的挂牌销售价格是315-328万元。李强拟证明签订双方协议书时案涉房屋挂牌价仅328万元，故双方才在协议书中做出以房屋抵偿相关债务的安排。冯蕾拟证明房屋当时的挂牌价以及其成交价偏高。经质证，唐敏、李举秀不予认可该证据的真实性及关联性。本院对上述证据的意见将结合本案事实与其它证据在后文中评述。 对一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据各方的诉辩意见及审理查明的事实，本案二审的争议焦点为：案涉协议书是否做出了以售房款扣除全部约定债务及应支付给唐敏、李举秀的24万元后，若有结余归李强所有的交易安排；唐敏、李举秀是否存在未及时配合过户行为给李强造成损失应承担违约责任。本院综合分析评判如下： 第一、本案双方当事人之间基于案涉《公证书》《协议书》所建立法律关系为委托合同关系，委托事项主要为由李强处置案涉房屋、优先清偿唐敏和李举秀的银行债务、扣除唐敏、李举秀欠李强的民间借贷本息、拍卖后一次性向唐敏和李举秀支付24万元等。协议书中虽未约定委托报酬，但从各方之间的亲疏关系、委托事项的难易程度、耗时长短来看，本案双方当事人之间的委托应为有偿，但非固定报酬，具体应取决于房屋成交价与上述债务和24万元之差。换言之，成交价越高，李强所得报酬越高；成交价越低，李强所得报酬越低，甚至没有。从冯蕾关于看房买房经过的陈述、李强与冯蕾共同向本院申请调取的唐敏、李举秀自行在中介处挂牌的房产销售信息等事实也能印证本案双方当事人在案涉协议中做出上述交易安排的真实背景。因案涉房屋存在数次抵押与司法查封，以及受市场行情影响，唐敏、李举秀当时的挂牌销售情况并不理想，远远低于后来的实际成交价。故各方订立案涉协议书委托李强代为处置房产时对于房屋价格是明知的，做出上述交易安排也是各方真实意思表示，不存在显失公平、重大误解等情形。协议中并无关于剩余价款应返还唐敏、李举秀的约定，协议整体亦解读不出唐敏、李举秀主张的该项结论。反观屡次出现在条款中“不管青羊区房屋价格高低”的约定，对于双方来讲都属于风险提示内容，说明订立合同时双方即已明知该交易对己方均可能存有一定的商业风险。此其一。 其二，唐敏、李举秀与李强之间的民间借贷关系虽未经司法确认，但现行法律法规并未禁止民事主体之间合法确认债务、抵销债务。且借条、抵押借款协议、收条、担保还款抵押协议、抵押借款合同书等在案证据能够证明唐敏、李举秀向李强借款的事实，双方还通过《公证书》《协议书》多次对此予以确认。唐敏、李举秀未提交任何基础证据证明双方此前对于民间借贷关系或本金利息存有争议，其主张应就民间借贷部分另案诉讼无任何事实及法律依据。综上，案涉协议书系各方当事人真实意思表示，不存在歧义，且内容合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。李强在处置房产、化解债务的同时还应向唐敏、李举秀支付24万元。一审对此认定正确，本院予以确认。 第二，关于李强主张的违约金。因《公证书》与《协议书》已授权李强办理案涉房屋出售、过户等事宜，唐敏、李举秀是否配合或参与不影响相关事项的完成。李强既未提交确实充分的证据证明唐敏、李举秀存在拒绝配合办理案涉房屋过户手续的行为，也未举证证明其主张的交易过程延长所产生的实际损失。一审未予支持正确，本院予以确认。 综上所述，唐敏、李举秀与李强的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费33241元，由唐明、李举秀负担28941元，李强负担4300元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 范 伟 审判员 毛 星 审判员 苏 展 二〇二〇年十二月十日 书记员 罗丹丹