河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0505民初3542号原告：河南龙宇物业服务有限责任公司，住所地：安阳市殷都区纺织西路。法定代表人：李爱忠，职务：副总经理。委托诉讼代理人：李展，安阳市殷都区正大法律服务所法律工作者。被告：张向英，男，1960年5月10日出生，汉族，住安阳市殷都区。原告河南龙宇物业服务有限责任公司（以下简称龙宇物业公司）与被告张向英物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告龙宇物业公司委托诉讼代理人李展、被告张向英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年11月1日到2020年10月31日物业服务费5768元以及违约金2000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月30日，原告和安阳钢铁集团有限责任公司、安阳市殷都区人民政府签订《物业服务合同》后，从2017年11月1日开始为被告提供物业服务，但被告至今没有缴纳物业服务费，已构成违约。按《物业服务合同》约定:物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米1.1元，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的,应按截至当月按月计算未缴费用的1%的标准，按日向乙方支付违约金。被告居住的房屋的建筑面积为145.68平方米，从2017年11月1日至2020年10月31日共欠物业费5768元。合同履行至今，被告从未缴纳过物业服务费。被告的行为已经损害了已经交费业主的利益，也严重影响了原告的正常经营。被告应缴纳物业服务费，还应该按合同约定缴纳违约金。为了维护原告的合法权益，起诉到人民法院，请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。被告张向英答辩称，我认为不应该交物业费。自原告物业公司接管以后，我多次向物业公司领导反映我家的北墙外墙涂料脱落，阴雨阴水导致墙面大面积粉化、脱落，公司领导两次去过我家现场拍过照片，并口头承诺帮我协调解决问题，但是至今无人理睬过问。因我家女儿结婚，我不得不重新粉墙贴壁纸，花费不少，造成一定损失，直到现在，阴雨仍影响生活，墙面壁纸大片凹陷。至今还是没人解决，没人过问。认为物业作为小区代表有责任协调帮助处理房屋问题。就是因为物业不解决我的房屋漏水问题，所以我才不缴物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据如下：1.营业执照1份；2.催费通知书1份；3.物业服务合同1份。被告张向英提交证据：照片4张。以上证据及事实经当庭质证，本院对双方提供的证据的真实性，结合与待证事实的关联性及合法性的问题予以综合认定，以上证据均在卷，可以作为认定本案相关事实的依据。根据以上证据，结合原、被告当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，原告龙宇物业公司（乙方）与安阳钢铁集团有限责任公司（甲方）以及安阳市殷都区人民政府（丙方）签订了《物业服务合同》（以下简称合同）一份。合同载明，根据河南省、安阳市人民政府关于国有企业“三供一业”分期移交工作相关政策文件精神，按照甲、乙、丙三方于2017年5月31日签订的《安钢职工家属区物业分离移交框架协议》，为进一步明确细化各方的责任、权利和义务，规范移交接管和物业服务行为，经三方协商一致，在平等、自愿的基础上签订本合同。合同约定，甲方将坐落于安阳市殷都区××大道和钢××交叉口的安钢高层生活区移交乙方进行物业管理服务。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.6元/月/平方米，高层住宅1.10元/月/平方米；物业服务费用按季或年交纳，业主或物业使用人应在每一个服务季度或年度开始之日起30日内（缴费的具体时间应进行公告）履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按截至当月按月计算未缴费用的1%的标准，按日向乙方支付违约金。在物业服务合同的过渡期内，原告龙宇物业公司向业主的收费情况为：2017年11月1日至2017年12月31日，实际按0.4元/月/平方米收取物业费；2018年1月1日至2018年6月30日，实际按0.7元/月/平方米收取物业费；2018年7月1日至2018年12月31日，实际按0.8元/月/平方米收取物业费；2019年1月1日至2020年10月31日，实际按0.9元/月/平方米收取物业费。被告张向英为安阳市殷都区文峰大道566号院A区1号楼15层06号的业主，房屋建筑面积为145.68平方米。被告张向英自2017年11月1日起未按照物业服务合同约定缴纳物业管理服务费，截止到2020年10月31日，按照过渡期内的物业收费标准，应向原告交纳物业费为4312元。2020年1月和2020年12月，原告向被告张向英发出催缴通知书，被告至今未交纳。《物业服务合同》第二十八条约定，具体物业维修改造方案由安阳钢铁集团有限责任公司主导，安钢物业分离移交领导小组共同监督。维修改造方案充分征求社区居委会、业主代表及物业公司意见，共同协商确定，由安阳钢铁集团有限责任公司负责实施。被告庭审中辩称多次向原告公司反映自家房屋外墙脱落漏水问题，原告物业公司存在不管理、不作为的情况，对此仅向本院提供了照片4张。本院认为，安阳钢铁集团有限责任公司与原告龙宇物业公司及安阳市殷都区人民政府签订的《物业服务合同》系各方当事人真实意思，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，龙宇物业公司按照物业服务合同的约定为安钢高层生活区提供物业服务，被告张向英作为安钢高层生活区的业主，在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。原告实际提供了物业服务,物业服务质量的提升不仅需要物业公司本着诚信的原则,落实服务投入和不断提高服务能力,也需要业主秉持整体观念,积极配合。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意,但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美,力求赢得广大业主的理解和支持。维持正常的物业服务需要运营成本,而部分业主拒交物业费的行为,也是导致物业服务能力难以为继,服务质量下降的因素之一,既侵害物业公司的合法权益,也侵害其他按时交纳物业费业主的合法权利。综上，被告应按照过渡期内的物业收费标准向原告交纳物业费为2017年1月1日至2020年10月31日的物业费4312元。被告辩称原告未帮助业主修理脱落外墙漏水问题，提供的物业服务存在问题，依据合同约定，对房屋的维修需要启动专项维修基金，且具体的物业改造方案并非原告主导，被告以此拒绝交纳物业费的理由不能成立。关于原告主张的违约金,合同约定的违约金过分高于给原告造成的损失,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，结合原告损失情况,本院酌定被告支付违约金500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定、判决如下：一、被告张向英于本判决生效后十日内给付原告河南龙宇物业服务有限责任公司物业服务费4312元及违约金500元；二、驳回原告河南龙宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告张向英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  王宏林二〇二〇年十二月二十四日法官助理牛晨鹿书记员奚宇飞