广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初2475号 原告（反诉被告）：谭美珠，女，1968年12月20日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：潘政远，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：黄英华，女，1971年10月13日出生，汉族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：程丽蓉，广西南望律师事务所执业律师。 原告谭美珠与被告黄英华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。因需等待另案审理结果，2020年11月16日裁定中止诉讼。2020年12月23日恢复诉讼并公开开庭进行了审理。被告黄英华当庭提出反诉，本院予以受理并合并审理。原告谭美珠的委托诉讼代理人潘政远，被告黄英华的委托诉讼代理人程丽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 谭美珠向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《集资房协议》有效；2.判令黄英华将扶绥县［桂（2018）扶绥县不动产权第××号］过户到谭美珠名下；3.判令黄英华将扶绥县Ａ座1单元04号杂物房［桂（2018））扶绥县不动产权第0000459号］分割，并将13.04㎡过户到谭美珠名下。庭审中，变更诉讼请求为：坚持第一、二项诉讼请求，撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2007年3月11日，谭美珠与黄英华签订了《集资房协议书》，约定，黄英华购买位于扶绥县长乐街第56Ｇ2街坊3至10号宗地（实验小学大门旁边）,并负责集资建造一栋七层的砖混结构楼房，并负责办理各购房者有关住房证件，费用由购房者支付；建房要求为二至七楼每层有四套四房二厅两卫生间约163㎡（含公摊、杂物房面积），共24套，建设工期1年；资金管理使用情况是每套住房首期预付5万元，以后每建一层在开工前支付2万元。谭美珠认购1号楼1单元6楼东面一套四房二厅两卫生间的套房，房价共计19.5万元。协议签订后,谭美珠于2007年3月12日支付首付款5万元，于2007年11月7日支付办证费5000元，于2009年1月11日、4月17日、6月22日、9月20日分别支付建房款2万元、1万元、2万元、1万元，2010年4月17日再支付建房款2万元,共计13.5万元。2009年11月黄英华将扶绥县交付给谭美珠使用。双方口头约定等到办得房产证后,按实际面积计算,由谭美珠补交房屋余款。2018年11月30日，黄英华通知，要求欠款住户于2018年12月30日前付清所欠房款和违约金。谭美珠于2018年12月13日通过银行付款3.5万元。扶绥县面积为129.06㎡，签订协议时约定每平方米119.32元（19500÷163＝1196.32）,房屋价款应为154397.06元。至2018 -3- 年12月13日谭美珠共支付房款170000元,已付清房屋价款(包含公摊、杂物房)。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第二十五条的规定，双方签订《集资房协议书》实质是房屋买卖合同。黄英华已将涉案房屋交付给谭美珠,谭美珠也依约向其付清了购房款，但黄英华却未履行将涉案房屋过户到谭美珠名下的义务，为维护其合法权益，特向人民法院起诉。 黄英华辩称，《集资房协议书》第一条、第二条约定由黄英华提供土地并开发建设,且约定了集资房建房要求,第一条、第三条约定谭美珠提供集资房的工程建设资金,依据《解释》第十四条规定,本案《集资房协议书》性质上属于合作开发房地产合同。《解释》第十五条规定:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。”本案《集资房协议书》的双方当事人均不具备房地产开发经营资质的,因违反法律效力性强制性规定而自始无效,谭美珠要求黄英华将案涉房产过户到其名下没有法律依据。综上所述,《集资房协议书》因违反法律效力性强制性规定而无效,谭美珠请求黄英华将案涉房产过户到其名下之诉求没有法律依据，请人民法院依法驳回谭美珠的诉讼请求。同时，提出反诉请求:1.确认双方签订的《集资房协议书》无效,该协议约定房屋价值19.5万元;2.判令谭美珠将案涉位于扶绥县返还给黄英华。 谭美珠针对反诉辩称，一、黄英华主张双方签订的《集资房协议书》无效没有事实和法律依据。双方签订的《集资房协议书》字面上是集资建房协议但实际是房屋买卖合同。《集资房协议》第四条约定，“现已认定谭美珠住户选购一单元六楼东面一套四房二厅两卫生间”；从此内容可推定双方之间为房 -4- 屋买卖合同。且签订协议后,谭美珠只按约定将房款交给黄英华,并没有与黄英华共同投资,共享利润、共担风险,因此，黄英华主张双方签订的《集资房协议书》是《解释》第十四条所指“合作开发房地产合同”没有事实依据，应属于《解释》第二十五条所指的房屋买卖合同。二、黄英华主张涉案房屋总价19.5万元没有事实依据。双方签订协议后,由于黄英华原集资建房协议建房地块又增建一栋楼出售,改变了《集资房协议书》的房屋位置、户型、面积,因此在履行过程中双方口头变更合同部分内容，房屋位置由1单元6楼东面变为1单元4楼西面,建筑面积变为不确定，户型由四房二厅变为三房二厅。2010年4月17日，双方口头约定等办得房产证后按实际面积计算交付房屋余款。因双方没有重新约定单价,因此，应根据《集资房协议书》中约定房屋面积163㎡,总价19.5万元计算出每平方米单价为1196.32元，涉案房屋面积为129.06㎡,房屋价款应为154397.06元。截止2018年12月13日，谭美珠已支付房款17万元,房款已交清，黄英华亦将涉案房屋钥匙交付给谭美珠，已完成房屋交付。综上所述，应驳回黄英华的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2007年3月11日，谭美珠与黄英华签订了《集资房协议书》，协议的主要内容有：一、由黄英华购买一块地皮位于扶绥县长乐街第56G2街坊3至10号宗地(实验小学大门旁边),并负责集资建造一栋七层的砖混结构楼房给谭美珠，黄英华负责集资建房（毛坯房），户型为四房二厅两卫生间，每套定价19.5万元。同时负责办理各户有关住房证件，费用由谭美珠支付。二、建房要求：1.一楼有公共通道及公共杂物房；2.二至七楼每层有四套四房二厅两卫生间约163㎡(含公摊、杂物房面积)，共24套。三、资金管理使用情况：每套住房首期预付5万元，以后每建一层在开工前支 -5- 付2万元，具体交款时间以黄英华口头或文字通知为期限。四、建设工期为1年。五、谭美珠认购1号楼1单元6楼东面一套四房二厅两卫生间的套房，房价共计19.5万元。协议签订后,谭美珠于2007年3月12日支付首付款5万元，于2007年11月7日支付办证费5000元，于2009年1月11日、4月17日、6月22日、9月20日分别支付建房款2万元、1万元、2万元、1万元，2010年4月17日再支付建房款2万元,共计13.5万元。2009年11月，黄英华将扶绥县交付给谭美珠。实际交付的房屋与协议约定的位置、户型、建筑面积有差异，位置由1单元6楼东面变为1单元4楼西面,建筑面积为129.06㎡，户型为三房二厅。2018年11月30日，黄英华在涉案小区内张贴公告：告知位于扶绥县已办理了房产证，要求1号楼的业主于2018年12月30日前付清所欠房款及违约金。2018年12月13日，谭美珠通过银行转账方式向黄英华支付房款3.5万元。至此，谭美珠共支付购房款17万元。此后，谭美珠与黄英华因应支付房款数额及协助办理涉案房屋的登记过户手续引发争议，双方无法协商一致，故诉至法院。 另查明，涉案房屋现登记于黄英华名下，该房屋系扶绥县［桂（2018）扶绥县不动产权第××号］，房屋建筑面积129.06㎡，涉案房屋无抵押、无查封。 上述事实有《集资房协议书》，《不动产登记查询结果》，不动产权证［桂（2018）扶绥县不动产权第××号］、《公告》，银行交易流水凭证、收据及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。 -6- 本院认为，一、关于谭美珠与黄英华签订的《集资房协议书》是否合法有效的问题。个人集资建房是指居民个人为解决住房问题而共同出资,共同建造,共同管理,然后按出资额分享住房成果的一种合建形式。个人集资建房的主体属于特定对象,其建房目的是为了解决个人住房问题,集资人不存在亏损或盈利的情况,而从黄英华与谭美珠等人签订《集资房协议书》的时间来看,各户签订时间不一致,跨度几个月至一年不等,即黄英华是面向市场与不特定对象签订合同;从《集资房协议书》约定的内容来看,涉案房屋所在土地的使用权是由黄英华个人购买的,谭美珠等人没有参与涉案楼房所在土地使用权的购买及管理等事项。故黄英华出售涉案房屋给谭美珠的形式不符合集资建房的特征,其目的是为了盈利,属于一种市场行为,存在盈利或亏损的可能。因此，本案《集资房协议书》虽名为“集资房协议”,却实为黄英华建好房屋并转让谭美珠所有、谭美珠支付价款的房屋买卖合同。《集资房协议书》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。对黄英华提出本案《集资房协议书》性质上属于合作开发房地产合同的辩称，因谭美珠对于涉案楼房并没有与黄英华共同投资,共享利润、共担风险,不符合《解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”的规定，因此，黄英华的上述辩说理由不成立，本院不予采信。对黄英华请求确认《集资房协议书》无效并要求谭美珠返还涉案房屋的反诉请求，不予支持。 二、关于黄英华是否应协助谭美珠办理涉案房屋的产权变更手续的问题。黄英华与谭美珠签订的《集资房协议书》第一条约定,黄英华负有协助谭美珠办理涉案房屋产权变更的义务,且黄英华已获得涉案房屋的不动产权属证书，涉案房屋具备产权变更的条件,故谭美珠主张黄英华协助其办理涉案房屋的产权变更 -7- 手续,本院予以支持。另,关于涉案房屋产权变更手续费负担问题。《集资房协议书》第一条约定黄英华负有购买扶绥县城东区宗地,并负责集资建造一幢七层的砖混结构楼房给谭美珠的义务,即依据合同黄英华应向谭美珠交付权属清晰,能够达到出卖条件的房屋,因此,黄英华办理涉案房屋不动产权证的有关费用应由黄英华负担。依据《集资房协议书》第一条,谭美珠有支付涉案房屋产权变更手续相关费用的义务,故谭美珠应负担涉案房屋由黄英华名下变更至其名下依法应缴纳的各种费用。 此外，对谭美珠提出在履行协议过程中，双方已就房屋位置、建筑面积及户型作了实际变更，因此，房屋价款应为154397.06元。因涉案房屋的价款如何认定，不是本案审理范围，故本院不作分析认定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条规定，判决如下： 一、确认谭美珠与黄英华签订的《集资房协议书》合法有效； 二、黄英华于本案判决生效之日起十五日内协助办理位于扶绥县的房屋过户手续，黄英华获得不动产权证之前的各项办证费用由黄英华负担,涉案房屋由黄英华名下变更至谭美珠名下依法应缴纳的各种费用由谭美珠负担； 三、驳回黄英华的反诉请求。 本诉受理费1850元，反诉受理费2100元，合计3950元，由黄英华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 -8- 审 判 员 黄玉琴 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 吴丽娟 书 记 员 莫成敏 -9- 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。