广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1898号原告（反诉被告）：朱容浩，男，汉族，1965年9月5日出生，身份证住址：广东省博罗县******************，公民身份号码：442************517。委托诉讼代理人：游子铭，广东卓凡（惠东）律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡怀德，男，汉族，1965年1月19日出生，身份证住址：广东省汕头市潮阳区****，公民身份号码：440************031。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。第三人：博罗县*洲镇罗兴五金建材行，经营场所：博罗县*******，统一社会信用代码：92441322MA4W41665M。经营者：朱宝权，男，汉族，1990年4月2日出生，身份证住址：广东省博罗县******，公民身份号码：441************538。原告（反诉被告）朱容浩诉被告（反诉原告）蔡怀德、第三人博罗县*洲镇罗兴五金建材行（以下简称“罗兴建材行”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案，依法适用普通程序。蔡怀德于答辩期间向本院提出管辖权异议，本院经审查后作出（2020）粤1322民初1898号民事裁定，驳回蔡怀德的管辖权异议。后蔡怀德向本院提起反诉，本院经审查予以受理，决定与本诉合并审理，并公开开庭进行了审理。原告朱容浩及其委托诉讼代理人游子铭，被告蔡怀德的委托诉讼代理人黄达权，第三人罗兴建材行的经营者朱宝权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱容浩向本院提出诉讼请求：1.蔡怀德向朱容浩支付租金100776元和违约金（以50388元为基数，分别自2020年1月4日起、2020年2月4日起，均按年利率24%的标准计至款项付清之日止）；2.朱容浩无需向蔡怀德返还押金15万元；3.蔡怀德向朱容浩支付复耕费（管理费）9240元、土地使用税5594元；4.蔡怀德向朱容浩赔偿电线照明设备修复费约20万元、墙体修复费6000元、空租期的租金损失（按照每月租金50338元为标准计至厂房照明安装完工当日止，自2020年2月29日起暂计至2020年4月26日即本申请提交之日共为95737.2元）；5.本案诉讼费、鉴定费等由蔡怀德负担。事实和理由：蔡怀德向朱容浩承租了位于园洲镇绿化北路170号厂区内的东面厂房一栋三层约3100平方米、南面一栋四层的宿舍及简易厂房等约2626平方米用于兴办五金产品制造作业。双方于2016年8月13日签订《厂房宿舍租赁合同》（以下简称“合同”），其中约定租赁期限、租金支付方式及逾期支付的违约责任、复耕费（管理费），土地使用税、厂房的水电设备及装修的处理方式等双方权利义务。蔡怀德在未付2020年1月、2月租金和其他费用的情况下，于2020年2月下旬搬走生产设备，并私自将厂房中的电线及照明设备拆除变卖。朱容浩得知后反复与蔡怀德协商赔偿事宜均未果，随后于2020年2月28日向博罗县****洲派出所报案处理。关于请求蔡怀德支付租金和逾期违约金一项，合同第二条约定租金为每月50388元整，第三条第1点约定租金必须在当月3号前交清，如有拖欠，按拖欠款每天罚款3%处理，违约则没收押金。蔡怀德未支付2020年1月和2月当月租金共100776元，且朱容浩已通过微信、电话等方式催收，其至今仍未支付。蔡怀德未按约定时间支付租金的行为已构成违约，按照第三条第1点约定应承担每天3%的逾期支付违约责任。该约定目的是为了督促蔡怀德按时支付租金，但依此计算会产生高额违约金，故朱容浩在综合考虑自身损失、依法合理提出主张、减少双方对违约金的争辩等情况，基于自愿处分原则，主张按年利率24%计付违约金。另外，蔡怀德在租赁期限内未依约支付租金，且在期满后拆除厂房供电设备，已经构成违约，故朱容浩无需退还押金15万元。关于复耕费（管理费）、土地使用税一项，合同第三条第2点约定在租期内的各项税收等费用由乙方自负，第3点约定每月上交厂区用地复耕费、管理费每月每平米0.2元（中占地面积3300平方米）。按照蔡怀德支付习惯是每年结算一次，现2019年全年及2020年1月和2月共14个月的费用尚未支付，分别为复耕费（管理费）14个月×3300平方米×0.2元/月/平方米=9240元，土地使用税4795元÷12个月×14个月=5594元。关于赔偿照明和供电设备修复费、出入门修复费一项。案涉厂房原于2004年出租给柏中制衣厂用于制衣，于2010年出租给德昌端子汽车配件（惠州）有限公司用于制造汽配产品，于2014年出租给李占峰用于兴办纺织厂，在2016年才由蔡怀德承租作五金饰品制造之用。该厂房出租给蔡怀德时已装备好符合机、电工业照明的用电线路和照明设施，并且合同第三条第6点约定租用期满，可动产归乙方所有，不动产（水、电设备及装修等设施）无偿归甲方所有。蔡怀德在未通知朱容浩的情况下，擅自拆走厂房所有照明和供电设备，甚至连电线全部拆走变卖，所以朱容浩主张蔡怀德应赔偿照明和供电设备修复费用（参照国家部门出台的相关行业标准、建筑和装饰标准），初步预估费用为20万元（具体金额以鉴定意见为准）。蔡怀德因生产需要在墙体开了出入门，按照合同约定应当恢复原状，经双方协商一致，蔡怀德应赔偿墙体修复费用6000元。另厂房现全无照明及供电设施，导致空置至今无法使用或出租，所以朱容浩主张蔡怀德应赔偿房屋空置期的租金损失，按照原租金标准计至厂房照明安装完工当日止。被告（反诉原告）蔡怀德辩称，关于案涉租赁合同的法律效力问题。根据双方签订的《厂房宿舍租赁合同》的约定，朱容浩出租给蔡怀德的租赁物包括厂房、宿舍和简易厂房，建筑面积共5726平方米，上述租赁物是否为合法建筑，关涉到本案合同效力的认定。朱容浩仅提供了一本面积为4795平方米的集体土地使用证和一本建筑面积为2850平方米的房地产权证，以佐证本合同之权属及效力，但从现状看，该土地上建有多栋建筑物，房地产权证所记载的建筑物不能确定是案涉租赁物之一部分，因此，案涉租赁物可能全部为违法建筑，案涉租赁合同可能为无效合同。退一步说，就算2850平方米面积的房屋有合法的建设手续，剩余租赁物（建筑面积2876平方米）朱容浩并没有提供证据证明为合法建筑，案涉租赁合同为部分有效、部分无效的合同。朱容浩诉请要求蔡怀德支付租金和违约金没有事实和法律依据，对于租赁期限最后两个月的租金100776元，双方已协商同意在蔡怀德交纳的押金15万元中扣除，所以，在朱容浩通过微信发送给蔡怀德的《蔡怀德厂租结算》中，朱容浩亦将该两个月的租金在押金中扣除。朱容浩与蔡怀德在2020年2月份关于租赁合同到期处置的微信聊天记录可以反映，朱容浩自始至终没有向蔡怀德追讨过该两个月租金，朱容浩同意待蔡怀德交还电梯资料并办好租赁物交接后进行结算，将押金扣除租金等费用后剩余部分退还给蔡怀德，足以认定双方认可该两个月租金在押金中扣除的事实。关于朱容浩要求支付复耕费、土地使用税的问题。租赁合同第三条第3款约定，复耕费按园洲镇的相关规定支付，但经蔡怀德了解，园洲镇并没有收取复耕费的相关规定，本案中，朱容浩没有提交相关规定，所以朱容浩收取蔡怀德复耕费没有任何依据。关于土地使用税，双方签订的租赁合同中并没有关于蔡怀德需承担土地使用税的约定，土地使用税的纳税主体是第三人罗兴建材行，蔡怀德根据合同约定仅需承担自身税费即可，且第三人和朱容浩并没有代蔡怀德缴纳过税款。另外，从朱容浩提交的土地使用税发票可知，第三人一年的全部土地使用税是4795元，但在蔡怀德仅租用朱容浩部分房屋的情况下，朱容浩却要求第三人的全部土地使用税均由蔡怀德承担，可知朱容浩是将该费用强加于蔡怀德身上。因此，朱容浩诉请的土地使用税没有任何依据。从朱容浩提交其与第三人签订的《厂房租赁合同》可以看出，朱容浩无需支付复耕费和土地使用税等给第三人，就算有复耕费和土地使用税产生，也是由第三人自行承担，与朱容浩无关，朱容浩没有任何法律和事实依据向蔡怀德收取复耕费和土地使用税。关于朱容浩要求蔡怀德赔偿电线照明设备修复费、墙体修复费和空租期租金损失的问题。蔡怀德并没有拆除朱容浩的电线照明设备，而且将自有设备含铁架等拆除已经过朱容浩的同意，并按朱容浩的要求进行拆除的。朱容浩虚构事实于2020年2月28日向公安机关报案称蔡怀德拆除其电线照明，已经公安机关审查，但事实证明蔡怀德并没有拆除朱容浩电线照明设备的行为，所以，在2020年3月3日，朱容浩将拟好的租赁物验收交接通知发给蔡怀德的厂长（当时朱容浩已经十分清楚租赁物的现状），让其转发给蔡怀德后，厂长转告朱容浩要求以正式的手续于2020年3月4日交接租赁物，表示朱容浩认可按当时租赁物的现状进行交接，事实上，双方确于2020年3月4日交接了租赁物。对于厂房二三楼的墙体两个门口，双方已确认是在蔡怀德承租前已经存在，朱容浩要求蔡怀德修复，不符合事实和约定。既然双方已于2020年3月4日交接了租赁物，且蔡怀德交接租赁物符合合同约定，朱容浩要求支付租金损失，没有事实和法律依据。如上所述，蔡怀德没有违约行为，朱容浩诉请不予退还押金，没有事实和法律依据。退一步说，就算蔡怀德存在违约延付租金行为，根据违约金的补偿损失为主，惩处为辅的原则，没收押金的违约责任也过高。综上所述，朱容浩所诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法予以全部驳回。被告（反诉原告）蔡怀德向本院提出反诉请求：1.朱容浩退还蔡怀德押金52574元，并支付逾期利息（自2020年3月1日起按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止）；2.朱容浩退还蔡怀德复耕费（管理费）18480元；3.朱容浩退还蔡怀德土地使用税及房产税共计28045.17元；4.本案诉讼费用由朱容浩承担。事实和理由：朱容浩与蔡怀德于2016年8月13日签订《厂房诉讼租赁合同》，约定蔡怀德承租朱容浩的厂房和宿舍，租赁期限自2016年9月1日起至2020年2月28日止。合同签订后，蔡怀德一直信守合同，依约履行合同义务，并交纳了15万元的押金。合同到期前，蔡怀德按朱容浩的要求清空了租赁物，并通知朱容浩前来查验接收，但朱容浩查验无误后却刁难蔡怀德，并无故向公安机关报案，未得逞后又向法院起诉，提出各种无理的诉讼请求。据蔡怀德了解，复耕费园洲没有相关规定，土地使用税依法依约根本不应由蔡怀德承担。被告（反诉原告）蔡怀德为其本诉辩称反诉主张共同向本院提供如下证据：1.押金收款收据。证明蔡怀德已按租赁合同约定向朱容浩支付了押金15万元，合同到期该押金朱容浩依约应予返还。2.银行转帐记录、复耕费收据。证明朱容浩收取蔡怀德于2017年12月12日支付的复耕费18480元，朱容浩收取上述复耕费不符合约定，且没有法律和事实依据。3.银行转帐记录。证明朱容浩收取蔡怀德于2019年8月30日支付的房产税、土地使用税28045.17元，朱容浩收取上述税款不符合约定，且没有法律和事实依据。4.蔡怀德与朱容浩的微信聊天记录。证明蔡怀德已于2020年2月24日清空租赁物，按合同约定清洁、修复租赁物，通知朱容浩于2020年3月4日接收租赁物。5.蔡怀德代理人吴明亮与朱容浩的微信聊天记录。证明朱容浩承认厂房二、三楼的门洞并非蔡怀德所开，蔡怀德承租时已存在；蔡怀德已按合同约定将租赁物交还朱容浩，朱容浩同意租期最后两个月的租金在押金中扣除，因此蔡怀德没有欠朱容浩租金，也没有拆除租赁物的固定设施，并无任何违约行为。6.吴明亮与李占峰的微信聊天记录。证明租赁物厂房二、三楼的门洞是前承租人李占峰所开，蔡怀德承租时己存在，朱容浩要求蔡怀德修复没有依据。7.朱容浩向蔡怀德发送的租厂结算，证明租赁双方同意租期最后二个月的租金在蔡怀德所交的押金中扣除，蔡怀德没有欠朱容浩租金，没有违约行为。原告（反诉被告）朱容浩辩称，朱容浩只知道蔡怀德在租期届满后要搬走的事实，并没有提出具体的要求，且蔡怀德出示的证据中也没有显示其主张的相关事实。关于复耕费、土地使用税，在双方签订的合同中已明确约定由蔡怀德负责，蔡怀德从签订合同之日起至2019年前均有支付这两项费用，其应尊守双方合同的约定。蔡怀德称没有法律依据，但应明确违反具体的法律禁止性规定，民事法律的原则是法无禁止即可为，如果合同条款未违反民法总则第153条的规定，应为有效。原告（反诉被告）朱容浩为其本诉主张及反诉辩称共同向本院提供如下证据：1.厂房租赁合同。证明朱容浩具有出租案涉租赁标的物及请求蔡怀德赔偿损失的权利依据。2.厂房宿舍租赁合同。证明蔡怀德承租案涉厂房的事实，以及朱容浩根据合同约定请求蔡怀德支付的各项费用并赔付损失的依据。3.电子缴款凭证。证明朱容浩已垫付案涉租赁标的物2019年1月至2019年12月期间土地使用税4795元。4.朱容浩与蔡怀德及其厂长吴明亮的微信聊天记录截图。证明蔡怀德未付2020年1月、2月的租金；朱容浩与吴明亮协商确认墙体修复费为6000元；蔡怀德拆走电线及照明设备、变卖。5.博罗县消防大队复函；2014年厂房宿舍租赁合同。证明案涉厂房在2010年至2014年期间用于制造汽配产品，2014年至2016年期间用于制作纺织产品，进一步证明厂房出租给蔡怀德时已经配备有电线、照明等设备，并且达到汽配、五金等工业制造的照明标准。6.现场照片。证明厂房现无法出租和使用的事实。7.集体土地使用权证；房产证。证明厂房权属情况。8.报警回执；朱容浩的询问笔录。证明因厂房电线、照明设备被拆除，朱容浩于2020年2月28日向博罗县****洲派出所报案。9.蔡怀德的询问笔录。证明蔡怀德在未通知朱容浩情况下拆走厂房电线、照明设备，笔录第10页记载了蔡怀德陈述其将电线拉回汕头市工厂内。10.吴明亮的询问笔录。证明案涉厂房在租用前已装有电线，租用后还装有电线和照明设备，笔录第13页中记载了吴明亮陈述电线是其叫人拆走后运回汕头工厂。11.罗志新的询问笔录，证明吴明亮叫人拆走电线的事实。12.被盗物品清单。证明被拆走的电线、插座的数量和价格，该清单由朱容浩向派出所提供。第三人罗兴建材行述称，其同意朱容浩的主张。本院经审理查明，第三人罗兴建材行于2002年7月19日取得位于博罗县*************面积为4795平方米的集体土地使用权[证号：博府集用（2002）第132*****002号，用途：工业用地]。第三人在该地块上建造了一栋面积为2850平方米的三层建筑（证号：粤房地证字第**）、一栋面积为1557.9平方米的四层建筑（证号：粤房：粤房地证字第**上述两栋建筑分别取得房地产权证。后第三人罗兴建材行于2010年1月1日与朱容浩签订《厂房租赁合同》，约定第三人将上述两栋建筑及简易厂房等（下称“案涉租赁物”）租予朱容浩，面积共约5726平方米，租赁期限自2010年1月1日至2030年1月1日共20年，每月租金4万元；朱容浩在租期内享有占有、使用、收益等权利，如其在使用、转租等过程中与他人产生纠纷，可以自己名义进行协商、仲裁、诉讼等方式解决纠纷；朱容浩在使用、转/出租过程中需缴纳相关费用的，第三人需予以协助配合。蔡怀德称无法确认该合同的真实性，且该合同并无约定朱容浩需向第三人支付土地使用税、房产税和复耕费，故在未实际产生该费用的情况下，朱容浩无权向蔡怀德收取。2016年8月13日，朱容浩（甲方）与蔡怀德（乙方）签订《厂房宿舍租赁合同》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方兴办五金厂，租赁期限自2016年9月1日至2020年2月28日；2016年9月1日至2017年2月28日期间每月租金45808元，2017年3月1日至2020年2月28日期间每月租金50388元。合同第三条双方权责约定：1.签订合同之日乙方预交15万元作为押金，租赁期满后由甲方无息退还；租赁期内如乙方违约，甲方有权单方没收。每月租金于当月的3日前交清，逾期则每日按欠款金额的3%罚款；若拖欠超过半个月，甲方有权单方终止合同、停水停电、没收押金，并依法追清乙方拖欠款项。……3.乙方须按园洲的相关规定每月向甲方支付厂区用地复耕费、管理费，以总占地面积3300平方米按每月每平方米0.2元计算。……6.租用期满，可动产（生产设备、生活设备等）归乙方所有，并在限期内搬迁，不动产（水、电设备及装修等设施）无偿归甲方所有，乙方不得损毁，设施如有损坏，乙方必须无偿修复原状（甲方不需要的不动产由乙方负责拆除）。合同第四条其中约定如乙方中途违约，甲方有权没收押金；如甲方违约，需退还乙方双倍押金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，蔡怀德向朱容浩支付厂房押金15万元。合同履行期间，蔡怀德向朱容浩支付至2018年12月31日的复耕费、管理费共计18480元，以及房产税、土地使用税共计28045.17元。朱容浩认可上述款项金额，但认为其收取该费用并不违法，蔡怀德从2019年1月起未再交纳复耕费、管理费，应根据合同约定，以租赁物总占地面积3300平方米按每月每平方米0.2元计算，向朱容浩支付至2020年2月的复耕费、管理费共计9240元。朱容浩提交的电子缴款凭证显示其以第三人罗兴建材行的名义于2019年12月15日缴纳了2019年1月1日至2019年12月31日的城镇土地使用税4795元。朱容浩主张该款系其垫付，蔡怀德应予返还，并继续支付2020年1月、2月的土地使用税，合计5594元。蔡怀德认为根据合同约定其无义务承担土地使用税，且其仅承租部分土地及厂房，但朱容浩却要求蔡怀德全额承担第三人应缴交的土地使用税等税费，无事实和法律依据。原、被告均提交了相关微信聊天记录，并确认对方证据的真实性。综合双方的证据，查明事实如下：朱容浩曾于2020年1月5日向蔡怀德催交2020年1月份租金，后朱容浩与蔡怀德聘请的厂长吴明亮协商租金、押金、二三楼的外墙门洞及厂房修复、厂房电梯资料交接等事宜。吴明亮称其承租前门洞已存在，是前承租人李占峰开门洞并安装了卷闸门，李占峰退出时曾补偿了朱容浩3000元，因此修复费用本不应由其承担，但为了解决争议，同意在押金扣除门洞厂房修复费用13000元以及租金等欠费，退回剩余部分后，可交回电梯资料。朱容浩称李占峰的押金都不够抵税款，故并未扣款，要求蔡怀德自行完成门洞修复工作，交回电梯资料，在抵扣全部欠付费用后押金如有剩余可退回。2020年2月27日，朱容浩向吴明亮发信息称对方连厂房电线、照明都全部拆除，过分了。2020年3月3日，蔡怀德向朱容浩发信息，称其已于2020年2月24日搬离厂房，并按朱容浩的要求已将损坏的设施全部修复，因疫情原因，其不能到场，故委托吴明亮于次日16时30分到厂区与朱容浩进行验收交接。朱容浩于2020年3月4日向蔡怀德发送一份由其书写的结算单据，其上列明了押金、各项欠款、逾期交还厂房宿舍租金、厂房供电设施修复费用等项目。蔡怀德主张根据该结算单据，朱容浩同意2个月的租金在押金中扣除，故其并无拖欠租金的违约行为。朱容浩认为该单据系双方在协商时其向蔡怀德明确的每项费用具体情况，且内容并无显示同意在押金中扣除各项欠款。朱容浩于2020年2月28日到博罗县****洲派出所（下称“园洲派出所”）报案，称案涉厂房的电器设施被盗，主要有铜电线、线胶管、灯管、插座、漏电开关、线槽、爆炸螺丝、电箱、万能角铁等物品，价值共约87750元。园洲派出所于当日登记受理，并对朱容浩进行了询问记录。后园洲派出所分别对蔡怀德、吴明亮、罗志新进行询问，并制作了询问笔录。蔡怀德陈述其租用案涉厂房时电梯和楼梯有电线，其他均系其承租后安装，租赁期满后其让工人拆走了设备上的电线并运回汕头市潮南区陈店镇一工厂内，其他并无拆走。吴明亮陈述每层厂房都有主电线设备，主电线接到设备的电线系承租后安装的，厂房的电线系其找人拆走，并运回汕头市潮南区陈店镇年兴织造厂内。罗志新陈述其从2015年开始在案涉厂房所在厂区内当保安员，厂区有三个工厂，2020年1月23日罗志新看到案涉厂房内安装的电线被厂长吴明亮叫工人拆走了，具体数量不清楚；房东（即朱容浩）2020年2月24日到厂区找吴明亮，质问其为何拆走电线，吴明亮称电线是他装的，喜欢拆走就拆走，罗志新当时在场。朱容浩主张租案涉租赁物给蔡怀德已经安装好照明设备，向本院提交博罗县公安消防大队关于同意博罗县*洲柏中制衣厂更名为德昌端子汽车配件（惠州）有限公司的复函、朱容浩与案外人李占峰签订的《厂房宿舍租赁合同》予以佐证。蔡怀德认可复函的真实性，但认为该复函仅能证明朱容浩出租的厂房符合消防规定，不能证明已装配好其主张的照明标准；租赁合同三性不予认可，不能证明朱容浩的主张。本院于2020年6月10日组织原、被告双方到案涉厂房勘查东面厂房（一栋三层）的现状，经双方查勘确认，一层厂房没有任何照明设备及供电线路，没有线槽，一楼总开关保留，没有分开关；二层厂房没有任何供电线路及照明设备，总开关保留，二层厂房主线槽没有电线，蔡怀德确认拆除了二层厂房主线路；三层厂房没有任何照明设备，总开关保留，主线槽保留三条电线专用电线。本院认为，关于案涉合同的效力问题。朱容浩从第三人罗兴建材行处承租案涉租赁物，后转租给蔡怀德，双方于2016年8月13日签订了《厂房宿舍租赁合同》。案涉租赁物面积共计5726平方米，包括一栋三层厂房、一栋四层宿舍及简易厂房。根据朱容浩提供的房地产权证及其庭审陈述，厂房建筑面积为2850平方米，宿舍建筑面积为1557.9平方米，简易厂房至今未取得任何报建等产权手续。据此计算，案涉租赁物除有产权证的厂房、宿舍外的简易厂房面积为1318.1平方米。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此本院认定朱容浩与蔡怀德签订的案涉租赁合同关于简易厂房的部分无效，所占比例约为23%，其他部分仍然有效，所占比例约为77%。蔡怀德作为承租方，有义务按时依约交纳租金等费用。朱容浩作为出租方，提供合法适租的租赁物是出租方的义务。双方在签订合同时，均有义务审查租赁物是否适租，因此双方对案涉合同部分无效均有责任。关于租金及占有使用费问题。案涉租赁合同部分有效，该部分双方应予以遵守，蔡怀德应按时足额支付租金。无效部分，因蔡怀德已实际使用，亦应参照约定的租金标准支付占有使用费。因租赁双方未对租金进行区分，蔡怀德也是整体进行利用，故租金及占有使用费应参照合同约定的每月租金50388元标准计算。案涉租赁合同期限已于2020年2月28日届满，蔡怀德未实际支付2020年1月、2月的租金及占有使用费，该事实双方均无异议，本院予以确认，故蔡怀德应向朱容浩支付案涉租赁物2020年1月、2月的租金及占有使用费共计100776元（50388元/月×2个月）。其中每月租金为38798.76元，占有使用费为11589.24元。关于违约责任承担问题。蔡怀德辩称朱容浩已同意从15万元押金中抵扣上述欠付租金，余款应予退还，故其实际并无拖欠租金的违约行为，不应承担违约责任。对此本院认为，虽然朱容浩在双方协商过程中有表示过可以押金抵扣相应欠付款项，但双方对争议事项并未协商一致，导致本案成讼，朱容浩上述意思表示应认定为系其在协商调解过程中作出的让步和妥协，不能作为对其不利的证据。故本院对蔡怀德该项辩称不予采纳。蔡怀德未按合同约定如期足额支付租金，已构成违约，应按双方合同约定及相关法律规定承担相应违约责任。双方合同约定蔡怀德应在每月3日前支付当月租金，逾期则每日按欠款金额3%计付违约金。朱容浩主张以每月欠付的租金为基数,从当月4日起至付清日止，按年利率24%计付违约金。该主张视为其对权利的处分，未明显加重对方负担，故本院参照民间借贷利息保护上限的规定，对朱容浩上述请求部分予以支持，但应区分租金及占有使用费的计算标准，即未付租金的违约金从分别当月4日起按年利率24%计算，占有使用费的利息分别从当月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。双方合同约定如租赁期内蔡怀德违约，朱容浩可单方没收押金。另外，双方合同第三条第6点约定“租用期满，可动产（生产设备、生活设备等）归乙方所有，并在限期内搬迁；不动产（水、电设备及装修等设施）无偿归甲方所有，乙方不得损毁；设施如有损坏，乙方必须无偿修复原状（甲方不需要的不动产由乙方负责拆除）。”朱容浩主张蔡怀德在合同期限届满前将全部电线及照明设备拆走，已违反上述约定，且致其无法立即将租赁物再行出租，因此其可没收押金，并要求蔡怀德支付厂房电线及照明设备安装完毕之日的租金损失。蔡怀德辩称其仅拆走自行安装的设备上的电线，并无其他行为。根据双方提供的证据及本院到案涉现场进行勘查，蔡怀德承租前案涉租赁物存有主电线、电箱等电路设施，蔡怀德承租后有安装其他设施，而在本院勘查时发现现场绝大部分的电路设施、照明设备并无留存，蔡怀德亦认可系其拆走。因此，本院采纳朱容浩上述主张，据此认定蔡怀德该行为已违反双方合同的上述约定，构成违约，且导致朱容浩无法重新利用租赁物，势必会产生损失。因案涉租赁合同部分有效，故本院酌定蔡怀德支付的15万元押金有效部分即115500元（15万元×77%）应归朱容浩所有，无效部分即34500元应予返还。朱容浩收取押金的无效部分产生的自然孳息，其亦应一并返还，蔡怀德主张利息从2020年3月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院予以支持。关于复耕费、土地使用税问题。根据案涉合同约定，蔡怀德须交纳厂区用地面积3300平方米的复耕费、管理费，按每月每平方米0.2元计算，蔡怀德亦实际履行至2018年12月31日。蔡怀德抗辩园洲镇没有收取复耕费的规定，应不予支付，与合同约定不符，朱容浩主张蔡怀德应向其支付2019年1月至2020年2月的复耕费、管理费9240元（3300平方米×0.2元/平方米/月×14个月），具有事实和法律依据，本院予以支持。案涉合同约定租赁期内，蔡怀德所需办理的牌照、证件及上缴的各项税收等一切费用由蔡怀德自负,朱容浩主张已垫付2019年1月1日至2019年12月31日的土地使用税4795元,请求蔡怀德予以返还，并继续支付至2020年2月28日的土地使用费为799元。因根据相关法律规定，土地使用税应由不动产的权利人缴交，虽然蔡怀德在合同履行期间有实际支付过该项费用28045.17元，但双方合同并无明确约定案涉租赁物的房产税、土地使用税应由蔡怀德负担。故朱容浩该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。蔡怀德反诉要求朱容浩退回已支付的房产税及土地使用税28045.17元，本院予以支持。关于照明设备修复费、墙体修复费、空租期的租金损失问题。朱容浩主张蔡怀德赔偿案涉厂房电线及照明设备的修复费用，并在举证期间向本院申请对照明设备建造价值进行司法鉴定。朱容浩已于2020年2月28日向博罗县****洲派出所报警，主张案涉厂房内的电器设施被盗，目前公安机关已就该报案事项进行侦查,根据“先刑后民”的原则，在相关侦查结果尚未最终确定的情况下,本院对朱容浩该项请求暂不作处理,朱容浩可待相关侦查结果确定后再行主张权利。虽然朱容浩提供其与吴明亮的微信聊天记录及蔡怀德提供的微信聊天记录中双方有协商墙体修复费，但吴明亮已明确案涉厂房的门洞及卷闸门在蔡怀德承租前已存在，其为解决争议而作出妥协，同样不能作为对其不利的证据，故本院对朱容浩关于墙体修复费6000元的请求本院不予支持。朱容浩主张因厂房无照明及供电设施，导致无法使用或出租，要求蔡怀德支付空租期的租金损失。本院已在充分考虑双方履约表现的基础上，酌定蔡怀德支付的押金中115500元归朱容浩所有，已可弥补朱容浩的损失，故对其该项诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、五十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）蔡怀德于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）朱容浩2020年1月、2月的租金及占有使用费共计100776元，并支付违约金及利息（其中以每月38798.76元为基数，分别从2020年1月4日、2月4日起至实际付清之日止，按年利率24%计算；其中以每月11589.24元为基数，分别从2020年1月4日、2月4日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告（反诉原告）蔡怀德于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）朱容浩复耕费、管理费9240元。三、原告（反诉被告）朱容浩于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）蔡怀德押金34500元，并支付利息（以34500元为基数，自2020年3月1日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、原告（反诉被告）朱容浩于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）蔡怀德房产税及土地使用税28045.17元。五、驳回原告（反诉被告）朱容浩的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）蔡怀德的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9539元，原告（反诉被告）朱容浩负担6039元，被告（反诉原告）蔡怀德负担3500元。反诉案件受理费1139元，由原告（反诉被告）朱容浩负担675元，被告（反诉原告）蔡怀德负担464元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  黄  利  仁人民陪审员  徐  锦  添人民陪审员  邱  婉  嫦二〇二〇年十二月三十日法官 助理  兼书记员胡灏玲