广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初27701号原告：郑**，男，1990年4月25日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区************，身份证号码：************。委托诉讼代理人：邹国鸯，广东宏尚律师事务所律师。被告：廖*，男，1987年12月16日出生，汉族，住湖南省沅江市***************，身份证号码：***********。委托诉讼代理人：易少洪，广东瑞轩律师事务所律师。第三人：东莞市左邻优舍房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市***************，统一社会信用代码：**********。法定代表人：刘某1。原告郑**诉被告廖*、第三人东莞市左邻优舍房地产经纪有限公司（以下简称左邻优舍公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹国鸯，被告廖*及其委托诉讼代理人易少洪，第三人左邻优舍公司的法定代表人刘某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑**向本院提出诉讼请求：一、确认《房地产及经纪买卖合同》（编号：0000048）无效；二、合同交易价为1275000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月27日，原告与被告、第三人签署《房地产及经纪买卖合同》。合同约定原告将其位于东莞市*******1*******1*住宅楼301房屋出售给被告，合同价为1275000元，付款方式约定首付265000元，剩余楼款1010000元由被告向银行按揭贷款。合同签订后，三方约定在2020年7月21日办理相关手续，在办理手续时，尤其是签订担保合同时，经担保公司工作人员提醒，中介突然要求原告另外签订一份价格为1450000元的买卖合同。后经了解得知，该行为在中介业内被称作“高评高贷”，该操作是中介通过虚增交易金额，从而获取银行高额贷款，达到买家少付或不付首付款的目的。原告认为第三人的该种违法、违规操作将严重损害原告与被告的合法权益，遂拒绝签字。随后，第三人试图用暴力迫使原告签订合同，原告无奈只得报警。随后，各方手续也无法办理。当晚，被告要求原告及其配偶在微信沟通群明确将购买资格转给案外人雷红，要求原告配合其办理过户等相关手续。2020年7月28日，原告与被告按约定前往银行协商，原告突然发现根据东莞市2020年7月25日出台的新政策，被告指定的案外人雷红已经没有购房资格了。随后，双方对合同是否有效存在争议，原告委托律师发函说明情况，被告称原告违约。被告廖*答辩称：原告在2020年6月27日合同中约定首付款金额以及在备注栏中约定可以选择买受人为雷红，而在2020年7月20日又拒绝与雷红签署符合银行规定的首付款合同，已经构成第一次违约，而原告在第三人通知其与被告廖*重新签订符合银行4成贷款规定的合同时，又拒绝与被告签订补充合同，当被告按照合同约定支付第一笔房款后，原告将房款退回，用自己的行为明确表示不履行合同，原告已经构成严重违约，应当按照合同第9条第1款支付被告违约金，被告已另案提出诉讼，请求法院判令解除合同并要求原告向被告支付违约金。第三人左邻优舍公司述称：编号为0000048的合同已经明确以案外人雷红名义购买涉案房产，后面以案外人雷红名义拟签署的合同已经符合银行贷款要求，不存在高评高贷；案外人雷红失去购房资格是在2020年7月25日之后，但在2020年7月20日的时候雷红是符合资格的；后续以被告的名义继续履行合同时也与原告沟通过此事，被告也支付过该房款；合同签署后原告也咨询过不履行合同的违约责任；第三人并未使用过暴力，原告报警的原因是第三人把原告的房产证押住，在合同履行期间是不可能退回的，原告把第三人的门用力关上，第三人出去询问是什么回事，对方就报警。经审理查明：原告与被告、第三人左邻优舍公司于2020年6月27日签订一份《房地产及经纪买卖合同》（编号：0000048），合同约定：被告（买方）向原告（卖方）购买位于东莞市****************住宅楼301房，房产转让总价款为1275000元；买方必须于2020年7月15日前付清定金50000元；第一笔楼款（不含定金）215000元买方必须于2020年9月27日前转入银行指定账户由银行冻结，此笔楼款由银行解冻给卖方；第二笔楼款1010000元采取按揭付款（快贷）形式：通过担保公司向银行贷款，由银行提前放款至卖方贷款账户内，到账视为卖方已收款（贷款金额以银行审批为准），买卖双方须全力配合提前还贷手续，否则视不配合方为违约方；若因买方或卖方违反合同约定或拒不配合提供交易所需资料或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期；若违约方仍怠于履行义务的，则守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金；守约方同意继续履行的，守约方有权要求违约方按楼价余款的每日千分之一支付违约金；另，合同备注条款载明：卖方同意买方换以雷红名义购买该物业并享受及承担合同所有条约。前述合同签订后，被告已依约向原告支付了定金50000元。2020年7月20日，原告配合被告前往银行签署贷款申请书的时候，原告发现被告及第三人向银行提供的贷款资料显示的房产交易价高于涉案合同约定的房产交易价，意图达到让被告多贷款、少付首期款的目的，原告因被告涉嫌“高评高贷”行为而拒绝配合被告办理银行贷款申请。同日，第三人立即安排原告与案外人雷红重新签订买卖合同，新合同约定案外人雷红按首付3成，贷款7成的比例执行，但原告当日拒绝签订新合同。后第三人再次约原告于2020年7月28日与案外人雷红签订新合同，但因2020年7月25日东莞市相关部门联合出台新政策，导致案外人雷红不符合条件而丧失了购房资格。后续第三人再安排被告与原告重新签订新合同，按照首付款4成执行，原告亦未同意。2020年7月30日，原告向被告发《律师函》，称涉案交易存在“高评高贷”行为及案外人雷红失去购房资格，直接导致履行合同发生了重大变化，故主张：1.暂停涉案房屋的后续交易手续，原告将向法院提起诉讼，待法院判决结果出来后，再视情况决定是否履行后续交易手续；2.自律师函签发之日至法院判决结果出具之前的期限内，被告向原告签发的任何法律文件或涉及房屋交易履行事宜，原告均明确告知暂不履行，且不能视为原告违约。2020年9月11日，被告向原告转账支付215000元拟按合同约定履行付款义务，原告随即向被告退回该款项并备注：“退款，一切等法院判决处理”。庭审中，原告主张：被告在涉案合同中指定案外人雷红为新的购房者，应视为被告放弃了购房资格，后案外人雷红因新政策丧失购房资格，所以原告认为涉案合同实际上已经存在重大情势变更已经无法继续履行，关于是否要与被告签订新的合同应当由原、被告双方重新商谈。被告则主张：1.高评高贷只是违反银行和地方的政策，并没有违反国家强制性法律规定，该行为不能导致合同无效；2.2020年7月20日第三人通知买卖双方与案外人雷红重新签订符合银行贷款规定的合同，此时并不存在高评高贷问题，由于房价涨幅过大，卖方拒绝与雷红签订合同，在2020年7月28日由于卖方拒绝签订合同导致雷红丧失购房资格的情况下，第三人当即通知买卖双方重新签订符合银行贷款的合同，又被卖方拒绝，因此卖方的行为已经严重违反诚信原则，应当按原买卖双方约定的违约条款支付违约金并继续履行合同。即便是卖方不重新签订合同，买方仍然可以现金全额支付首付款；3.涉案房产有抵押，且被告无法自筹资金全额支付房款，需要申请贷款。另查，2020年7月25日，东莞市相关部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对商品房交易进行调控。以上事实，有原告提交的《房地产及经纪买卖合同》、房产证、微信聊天记录、律师函、快递底单、置业计划书、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》、收件确认书，被告提交的《房地产及经纪买卖合同》两份、置业计划书、收款收据、汇款凭证、律师函、微信聊天记录，及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：关于合同主体问题。虽然涉案合同约定原告同意以案外人雷红的名义购买涉案房产并享受及承担合同所有条款，但涉案合同实际上仅由原、被告和第三人签署，且原告并未实际与案外人雷红签署任何相关协议，故本院认为被告为涉案交易的相对方，是涉案合同主体。原告主张其在配合被告签订银行贷款申请的时候，发现被告与第三人向银行提供的贷款资料显示的房产交易价高于涉案合同约定的房产交易价，涉嫌“高评高贷”行为，故未配合被告申请贷款。鉴于涉案合同尚未解除，且原、被告之间并未实际签署涉嫌“高评高贷”的合同或相应资料，双方应当按照涉案合同的约定履行相应义务。综上，原、被告及第三人共同签订的《房地产及经纪买卖合同》是各方当事人真实的意思表示，内容未违反国家法律、行政法规定的禁止性规定，原告亦未提交证据证明涉案合同存在其他无效的情形，原告应承担举证不能的责任。故涉案合同合法有效，双方应当全面切实履行，一方不履行其合同义务的，应当承担违约责任。原告主张合同无效，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告郑**全部诉讼请求。本案受理费8137.50元（原告已预交），由原告郑**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈慧娜二〇二〇年十二月二日书记员  尹艳清