广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6753号上诉人（原审被告）：陈鸾娟，女，汉族，1987年6月16日出生，公民身份号码：440************064，住址：惠州市惠城区********。委托诉讼代理人：龙斯媛，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗伟龙，男，汉族，1985年9月22日出生，公民身份号码：441************618，住址：惠州市大亚湾区**************。委托诉讼代理人：冯毅，广东汇和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽鹏，广东汇和律师事务所律师。原审第三人：惠州市同协实业有限公司，住所地惠州市惠城区******帝景国际商务中心综合楼1层02号。法定代表人：李某1。原审第三人：李恨，女，汉族，1981年4月28日出生，公民身份号码：440************447，住址：江门市新会区************。上诉人陈鸾娟与被上诉人罗伟龙及原审第三人惠州市同协实业有限公司、李恨因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18974号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈鸾娟上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《合作协议书》系上诉人与第三人李恨根据真实的合作意愿签订，《房屋租赁三方合同》仅为方便双方做账之用，双方系合作关系而非租赁关系。首先，一审中，上诉人与第三人李恨均陈述双方系合作关系，非租赁关系。合同系平等的民事主体之间根据真实意图、遵循公平原则自愿签订，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案涉及的《合作协议书》、《房屋租赁三方合同》均系上诉人与第三人李恨签订，一审中，上诉人与第三人李恨均陈述双方系合作关系，租赁合同仅用于公司做账，而法院仅凭上诉人“收取固定收益”推断双方系租赁关系，完全不顾签订主体的真实意愿。其次，一审法院以“第三人李恨以租金回报的方式，按月以每月15000元返还给上诉人（即上诉人）”，便作出了“上诉人与第三人之间的合作，上诉人并不承担经营风险，只享有固定收益”的错误认定，事实上，每月的固定回报并不代表上诉人不用承担经营风险。《合作协议书》约定，上诉人以办公场所和社会资源等作为合作投入，让第三人李恨代持惠州市锐维商务信息咨询有限公司（以下简称“锐维公司”）25%的股权，上诉人每月的利润回报为15000元。上述约定系双方自愿签订，未违反任何法律规定；虽然第三人李恨每月以租金回报的方式支付上诉人15000元，但这15000元是对上诉人真实投入的回报或返还，并不代表上诉人不用承担经营风险；上诉人隐名持有锐维公司25%的股权，承担着公司25%的经营风险，享有公司25%的利润，如公司出现亏损，上诉人依旧会承担相应的亏损责任。因此，上诉人与第三人李恨签订的《合作协议书》真实、合法、有效，双方完全符合共同投资、共担风险、共享利润的合作关系的法律特征。再次，多方证据均表明《房屋租赁三方合同》是为了方便做账之用。（1）一审庭审中，合同签订主体双方都陈述了《房屋租赁三方合同》签订的真实目的，只是为了方便公司做账；（2）从上诉人与被上诉人提供的两份内容一致、签订时间不同（2018年6月5日/2018年6月8日）、编号不同（一份编号为0000539，另一份编号为0000541）的《房屋租赁三方合同》来看，如果上诉人与第三人李恨之间系真实的租赁关系，完全不必要签订两份一模一样的租赁合同，同时说明此种租赁合同可以随意签订；（3）从15000元/月租金的金额远高于市场价（约8000元/月-10000元/月），也能看出《房屋租赁三方合同》并非上诉人与第三人李恨的真实意思表示。另，上诉人开办的“惠州市惠筑装饰工程有限公司”一直在案涉租赁房屋处正常经营，上诉人不存在转租的情形。二、一审判决对于合同解除的法律适用错误。假设认定上诉人与第三人李恨之间的合同行为系转租，那么结合本案全案事实，被上诉人已经以实际行为表示继续履行合同，其因本次上诉人违约所产生的解除权已告消灭，其合同解除条件不能及于继续履行合同期间。一审判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同，也属于法律适用错误。具体分析如下：（一）本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的合同约定解除的情形。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，很显然，上诉人与被上诉人未就合同解除协商一致。其次，被上诉人已以实际行为放弃了单方解除权，并选择继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同第五条第（四）项约定“未经出租方书面同意不得将租赁房屋部分或全部转租给他人。有前述行为之一的，出租方有权单方解除本合同……”。该合同解除权的性质是形成权，权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭，即由被上诉人做出解除合同的意思表示到达上诉人时，双方合同关系即解除。但被上诉人采取的方式是通过广东汇合律师事务所邮寄一份《律师函》给上诉人，函载：“……在收到本函后十日内与罗先生联系协商合同解除事宜”，该行为应视为被上诉人对合同约定的单方解除权的放弃，并对合同约定解除条款进行的变更。再次，一审判决将被上诉人已放弃的解除权及于之后的继续履行期间，明显不合理。从上述事实发生的时间来看，《律师函》于2019年6月11日出具，上诉人在2019年6月14日左右收到，此时第三人李恨已搬离本案涉案房屋；被上诉人于2019年11月份诉至一审法院，同时被上诉人仍与上诉人维持租赁合同关系，直至2020年4月份仍正常收取上诉人租金。一审判决对2019年5月之后的上诉人与被上诉人之间合同的继续履行情况并未予以查明，而将被上诉人放弃行使单方解除权之前的解除合同条件及于之后的继续履行期间，明显不合理。（二）本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案，上诉人无论在诉讼期间还是疫情期间一直通过微信按时向被上诉人交租，从未发生过迟延；上诉人也没有任何违约行为导致双方的租赁合同不能继续履行。因此，不存在任何法定解除的情形。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人罗伟龙答辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审原告罗伟龙向原审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》。2.判令被告立即搬离本案租赁房屋（位于惠州市惠城区*******帝景国际商务中心综合楼26层15、16、17号房），将房屋清场、恢复原貌并交还给原告。3.判令被告自《房屋租赁合同》解除之日起至被告实际交还租赁房屋给原告之日止按双方约定的租金标准向原告支付房屋占用费（2018年7月1日至2020年6月30日每月租金为8400元，每两年按5%递增，详见《房屋租赁合同》第三条）暂计2013年10月至2019年11月1日月份租金占用费为8400元。4.本案的全部诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：案外人阮小玲系位于惠州市惠城区******帝景国际商务中心综合楼26层15、16、17号房（以下简称“涉案房产”）的登记业主。原告与案外人阮小玲系夫妻关系。案外人阮小玲全权委托其丈夫即本案原告对涉案房产进行出租。2016年4月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》(以下简称“合同”），约定：第一条，原告将位于惠州市惠城区******帝景国际商务中心综合楼26层15、16、17号房出租给被告；第二条，租期自2016年7月1日起至2026年6月30日止，出租方应于2016年6月30日前将租赁房屋按照约定条件交付给承租方；第三条，租金标准，每月8000元，从第三年起每两年按5%递增，租金如下：2016年月7月1日至2018年6月30日每月租金为8000元，2018年7月1日至2020年6月30日每月租金为8400元，2020年7月1日至2022年6月30日每月租金为8820元，2022年7月1日至2024年6月30日每月租金为9261元，2024年7月1日至2026年6月30日每月租金为9724元，每期租金支付日期为每月6日前（遇周末或节假日者提前），租赁保证金，承租方应于签订本合同同时向出租方支付租赁保证金16000元。第五条第（四）项约定“……未经出租方书面同意不得将租赁房屋部分或全部转租给他人。有前述行为之一的，出租方有权单方解除本合同，租赁保证金将不予退还，同时承租方还应赔偿由此给出租方造成的损失……”。经向原、被告核实，涉案房产的租金已支付至2020年4月份。原告提交一份由被告作为出租方与第三人惠州市同协实业有限公司作为经纪方、第三人李恨作为承租方签订的编号：000541《房屋租赁三方合同》，约定被告将为涉案房产出租给第三人李恨，租期为2018年6月8日至2021年6月7日，共计36个月，每月租金15000元……。被告认为该份合同并不是被告与第三人李恨的真实意思表示，仅是处理双方合作关系便于公司管理而签订，并未真实履行的合同。被告提交一份与第三人李恨签订的《合作协议书》，约定双方共同设立惠州市锐维商务信息咨询有限公司，新公司地址为位于惠州市惠城区******帝景国际商务中心综合楼26层16号房，利润分配约定，第三人李恨以租金回报的方式，按月以每月15000元返还给被告，为了方便独立核算和给其他股东有所交代，双方需另行签订租赁协议，并向公司提交一份归档……。惠州市锐维商务信息咨询有限公司成立日期为2018年6月27日，登记股东为第三人李恨、案外人吉应鹏。该公司注销时间为2019年8月22日。原告称于2019年5月份左右了解到被告转租事情，并于2019年6月向被告发出《律师函》，认为被告未经原告同意擅自转租，已构成违约，要求协商解除合同事宜。双方因协商未果，原告于2019年11月份诉至原审法院，请求判如所请。原告于2020年1月17日向原审法院申请对第三人李恨在《合作协议书》的签名进行鉴定。原审法院受理原告的鉴定申请后，组织双方进行鉴定听证。2020年4月21日，原告申请撤回鉴定申请，原审法院予以准许。原审法院认为，2016年4月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点，被告是否存在违约转租行为。被告认为与第三人李恨之间系合作关系，并非租赁关系，从被告提交与第三人李恨签订的《合作协议书》看，其中关于利润分配约定，第三人李恨以租金回报的方式，按月以每月15000元返还给被告。可以看出，被告与第三人李恨之间的合作，被告并不承担经营风险，只是收取固定租金收益，所以双方之间的关系本质还是租赁关系。从原告提交的证据看，被告作为出租方与第三人惠州市同协实业有限公司作为经纪方、第三人李恨作为承租方签订的《房屋租赁三方合同》，证实被告已将涉案房产转租给第三人李恨。根据原、被告签订的合同第五条第（四）项约定“……未经出租方书面同意不得将租赁房屋部分或全部转租给他人。有前述行为之一的，出租方有权单方解除本合同……”。因此，被告在承租原告涉案房产后，未经原告的书面同意，擅自将涉案房产转租给第三人李恨，其行为已违约，原告请求解除合同，符合法律规定，予以支持。原告请求被告将涉案房产返还原告，予以支持。原告未举证证明涉案房产原貌的具体情况，其要求恢复原貌，事实不清，故不予支持。被告已支付租金至2020年4月份，对于5月份直至移交之日止的租金，按照合同约定的租金标准予以支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告罗伟龙与被告陈鸾娟于2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》。二、被告陈鸾娟应在本判决发生法律效力之日起十五日内将位于惠州市惠城区******帝景国际商务中心综合楼26层15、16、17号房返还给原告罗伟龙。三、被告陈鸾娟应从2020年5月1日起至涉案房产实际移交给原告罗伟龙之日止，按照2016年4月20日签订的《房屋租赁合同》第三条约定的租金标准，向原告罗伟龙支付租金，该租金在涉案房产移交之日，一并结算付清给原告罗伟龙。四、驳回原告罗伟龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交25元），由被告陈鸾娟负担。被告陈鸾娟应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向原审法院缴纳，逾期原审法院将依法强制执行。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求。本案的争议焦点系承租人是否违约将涉案房屋转租给第三人的问题。本案中，出租人与承租人签订了《房屋租赁合同》，约定了不能转租涉案房屋，否则出租人有权单方解除合同。承租人主张其与第三人李恨的《房屋租赁三方合同》不是转租涉案房屋的真实意思表示，本院认为，承租人不能否认其在《房屋租赁三方合同》签字的真实性，故其主张没有事实依据，不予采纳。承租人提交一份与第三人李恨签订的《合作协议书》，李恨以租金回报的方式，按月以每月15000元返还给被告，但并不承担经营风险，原审认定其实质是租赁关系妥当，予以确认。承租人主张李恨代持惠州市锐维商务信息咨询有限公司25%的股权，其为隐名股东，双方存在合作关系没有事实依据，不予采纳。综上，承租人违约将租赁房屋转租，原审判令解除出租人和承租人的租赁合同正确，予以维持。承租人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十二月十八日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩