云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2501民初2076号原告：李七顺,男，1976年12月5日生，彝族，个体户，住云南省红河州个旧市。原告：李进波,男，1993年8月19日生，彝族，个体户，住云南省红河州个旧市。原告：严金仙,女，1991年1月18日生，彝族，个体户，住云南省红河州个旧市。三原告委托诉讼代理人：万红娥，云南天外天（蒙自）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：红河州交通房地产开发经营有限公司。住所地：云南省红河州蒙自市天马路西段。法定代表人：石源，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周茂盛，红河州交通房地产开发经营有限公司法务，代理权限为特别授权代理。原告李七顺、李进波、严金仙与被告红河州交通房地产开发经营有限公司（以下简称“红交公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李七顺、李进波、严金仙委托诉讼代理人万红娥，被告红交公司委托诉讼代理人周茂盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李七顺、李进波、严金仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房的违约金61460元；2.判令被告及时向不动产权登记机关提供办理房屋不动产权证所需资料，为原告申办不动产权证，并赔偿原告因被告原因导致原告未能在法定期限内取得房屋不动产权证的违约金19746元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月19日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的位于个旧市房屋，房屋总价262553元，被告应于2017年3月30日交房，逾期60天内每天按20元承担违约金，逾期60天后每天按已付款的0.05%承担违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告于2018年9月5日才将房屋交付原告，拖延交房长达一年多。被告应按约向原告支付违约金61460元。其次，因被告原因，上述房屋现在尚不可以办理不动产权证，被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按年利率4.75%计算支付原告未在法定期限内取得房屋不动产权证的违约金19746元。原、被告双方签订的《合同补充协议》系采用格式条款订立的合同，签订时，被告未提请原告注意或向原告说明该条款第五条中免除被告责任，排除原告权利的内容，该条款为无效条款。红交公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回。理由：一、始初，红运锦绣小区是红河明泰房地产开发有限公司（以下简称“明泰公司”）向被告购买的整体项目，后由个旧市建筑安装有限公司（以下简称“建安公司”）施工。工程建设到2015年底施工至大约6万平方米时，明泰公司因资金链断裂而拖欠农民工工资，导致农民工于2016年1月24日罢工停工。被告事后获悉，该项目系施朝有个人挂靠明泰公司，以明泰公司名义与被告签订开发协议，并以明泰公司、建安公司名义运作。为避免案涉项目烂尾，被告积极筹措资金介入该项目，首先支付农民工工资后，工程于2016年5月11日复工。但由于缺口资金巨大，经向市政府汇报，案涉项目获得红河州棚户区改造投资建设有限公司、红河州城乡建设投资有限公司贷款共计9600万元才得以顺利完成。为保证贷款资金安全，红运锦绣小区没有出卖的房子、铺面及土地全部抵押给个旧市棚户区改造投资建设有限公司，被告只有协助出售的义务，没有款项使用权。二、根据原、被告所签购房合同及补充协议约定的6项原告不得要求被告承担逾期交付违约责任的事由。以下停工时间不能计入迟延交房时间：1.2016年1月24日至2016年5月10日，因前期开发人劳资纠纷导致的农民工罢工、停工98天；2.2016年1月至2018年10月，因停水、停电导致停工35天；3.个旧市建设路、建设东路系红运锦绣小区工程运输通道，2016年9月20日至2017年1月30日建设东路进行排水管道、电力、通信管道及混凝土道路施工，其中，2016年10月26日至2017年1月26日93天为全封闭施工。2017年4月15日至2017年6月15日，个旧市对建设路进行道路、管网、道路路面改造半封闭施工62天；4.2016年至2018年，每年初中3天、高中3天学业考试，被严禁噪音干扰学生考试和休息而停工，三年合计18天；5.2017年3月27日至2017年12月8、9日，配合个旧市迎接国家卫生城市复审考核工作及开展环境卫生综合整治迎接州民族团结进步示范会议6天；6.2016年至2018年，每年国家法定节假日23天，三年合计69天。星期天连休（如五一节放假一天但与周末在一起就连休3天，平常周未农民工均不休息）及春节放假从事建筑业的农民工均是过完正月十五后才出门，比国家法定节假日多8天，故三年因法定节假日放假停工90天以上；7.2018年6月15日至2018年8月14日，根据供电局关于住宅小区使用电表不得外购，必须由供电部门提供并审验合格的要求，红运锦绣小区在申请领取电表过程中因供电局的原因申请领取电表61天才领取完毕，影响了各种专业验收；8.2016年至2018年10月，为确保安全，红运锦绣小区作为高层建筑严禁中雨、大雨及暴雨天气室外施工。根据个旧市历史天气预报记录，3天以上连续阴雨天677天。其中，中雨、大雨、暴雨、低温天气达258天，因中雨、大雨、暴雨导致停工达234天。综上，红运锦绣小区在建设过程中发生被告无法控制、无法避免的合同约定免责事项而导致延迟交付，被告不应承担违约责任，且该事实并没有给原告造成实际损失，原告主张明显过高，若要判决被告承担违约责任，亦应调低合同约定违约金。归纳原、被告诉辩主张，双方争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房的行为？被告是否应向原告支付逾期交房违约金，若应支付，支付多少？2.被告是否存在逾期办证的行为？被告是否应向原告支付逾期办证违约金，若应支付，支付多少？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的原告身份证复印件1份、《商品房购销合同》及《合同补充协议》复印件各1份、《云南省地方税务局通用机打发票》（购房款）复印件2份、《维修基金专用收据》复印件1份。被告提供的被告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件各1份、《昆明远航房地产营销策划有限公司营业执照》复印件1份、（2016）第29号、（2017）第17号、2018年《关于认真做好高考、初中学业水平考试工作的通知》复印件各1份共3份、《关于认真做好个旧市迎接国家卫生城市复审考核工作的紧急通知》《个旧市住房和城乡建设局关于开展城乡环境卫生综合整治活动迎接民族团结进步示范会议的通知》复印件各1份。针对争议的焦点问题，原告提交了以下证据：1.物业费《收据》复印件2份、智能化系统费及办证费《收据》复印件1份，欲证明原告已经将税金、维修基金、办证代办费等费用交付被告；2.《物业资料和钥匙交接单》复印件1份，欲证明交房时间是2018年9月5日；3.个旧市人民法院（2018）云2501民初366号《民事判决书》复印件1份，欲证明与本案相类似案件按照年利率4.75%支持逾期办证违约金。经质证，被告认为：证据1与本案无关；证据2证明目的不认可，其公司于2018年8月30日已通知原告接房，但原告于2018年9月5日才来接房；证据3本案无关。本院认为，证据1中物业费《收据》来源合法、客观真实、与本案有关联，本院予以采信。智能化系统费及办证费《收据》来源合法、客观真实、与本案有关联，予以采信，证实原告已向被告支付了配套设施智能化系统费，但该收据在载明的办证费700元与原告需缴产权代办费150元金额不符，不能证实该办证费为产权代办费；证据2来源合法、客观真实、与本案有关联，能证实原告接房时间为2018年9月5日；证据3与本案无关，不作为本案定案依据。被告提交了以下证据：第一组：《法人授权委托书》《个旧红运锦绣项目合作协议书》《个旧红运锦绣项目合作补充协议》《建设工程施工合同》复印件各1份，欲证明：因实际开发商红河明泰房地产开发有限公司及其挂靠人施朝有拖欠农民工工资导致农民工罢工，工程于2016年1月全面停工；第二组：红棚投（转）2016-010、2016-012、红城投（转）2018-002《人民币资金借款合同》复印件各1份共3份、《商品房购销合同》复印件3份、《个旧市棚户区改造项目建设资金偿还协议》及《补充协议》复印件各1份、《情况说明》复印件1份，欲证明被告因向红河州城乡建设投资有限公司贷款9600万元投入红运锦绣小区项目建设，并由个旧市棚户区改造投资建设有限公司代偿（以下简称“市棚投公司”），本案涉及的相应土地、建筑全部卖给市棚投公司作为反担保。市棚投公司与被告共同设立银行专户，红运锦绣小区的房屋预售、销售收入和其他收入必须存入银行专户，资金使用的审批权由市棚投公司行使。以及2017年9月，个旧市建设主管部门为了整顿个旧市房地产开发企业，暂停合同备案至2018年1月，导致长达4个多月房屋销售暂停，造成建设资金巨大困难，严重影响了施工进度；第三组：《云南世博建设监理有限公司营业执照》《工程监理资质证书》《建设工程委托监理合同》《关于个旧市因施工方劳资纠纷罢工的说明》《关于红运锦绣小区因停电造成停工的说明》《关于红运锦绣小区因停水造成停工的说明》复印件各1份，欲证明与第一组证据相互印证因施工单位原因导致工人罢工98天、停电导致停工22天、停水导致停工13天的事实；第四组：《施工通告》复印件各3份，照片1组4张，欲证明因个旧市建设东路（93天）、建设路（62天）进行给排水管道、电力、通信管道及混凝土道路施工导致停工155天。以及红运锦绣小区距离（约100米）个旧十四中学很近；第五组：2016年至2018年《国务院办公厅关于节假日的安排通知》复印件各1份共3份，欲证明2016年至2018年，三年因法定节假日放假导致的停工合计90天以上；第六组：《云南展业送变电工程有限公司营业执照》《红运锦绣小区供配电工程施工合同》《情况说明》复印件各1份，因供电局原因红运锦绣小区领电表，导致延期交房61天；第七组：云南世博建设监理公司红运锦绣小区现场监理部出具的《证明》复印件1份、2016年1月至2018年10月30日个旧市历史天气预报打印件1份，欲证明自2016年1月1日至2018年10月30日，个旧市中雨、大雨、暴雨、低温天气258天，造成红运锦绣小区延期交房的事实；第八组：《昆明远航房地产营销策划有限公司营业执照》复印件1份、《个旧市红运锦绣花园项目委托策划销售代理服务合同》复印件2份，欲证明红运锦绣小区的委托销售公司于2018年8月30日电话通知原告即日起就可以接房，但原告于2018年9月4日才办理相应手续；第九组：红河州中级人民法院（2019）云25民终1775号《民事调解书》及调解协议、个旧市人民法院（2019）云2501民初601号、1196号《民事调解书》复印件各1份，欲证明红运锦绣小区住户近四百余户，该小区商品房销售合同纠纷（违约交房）均按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款规定调解解决，为适用统一标准及后续的处理，请求人民法院依据该法律规定判决。本院认为，第一组证据载明被告与案外人合作开发案涉项目，项目于2016年1月全部停工，但不足以证明该停工期间应予扣除，本院不予采信；第二组证据中《情况说明》非职能部门出具，且无其他证据印证，其余证据与本案诉求无关联性，本院均不予采信；第三组证据非供水供电部门出具，被告委托的监理公司与被告有利害关系，监理公司所作的停水停电证明无其他证据印证，本院不予采信；第四组证据中《施工通告》来源合法、客观真实、与本案有关联，证实案涉项目位于建设路边，建设路和建设东路因道路及设施改造而全封闭施工93天，半封闭施工102天的事实，本院予以采信，酌情认定案涉项目因全封闭影响工期93天，半封闭施工影响工期50天，合计143天；第五组证据无其他证据印证国家法定节假日为被告延期交付的免责事由，本院不予采信；第六组证据领取电表情况非供电部门作出，云南展业送变电工程有限公司与原告有利害关系，该公司出具的《情况说明》无其他证据印证，本院不予采信；第七组证据历史天气预报非实际天气记录，不能反映当时实际天气情况，被告委托的监理公司与被告具有利害关系，本院不予采信。本院依职权调取了以下证据：1.个发改价（2014）6号《关于制定个旧市住房租金标准的通知》复印件1份，《个旧市不动产登记中心关于个旧市人民法院调查函的复函》附《调查函》原件1份。经质证，原告认为：证据1为2014年公租房标准，与商品房不一致；证据2无被告提交办证材料的时间，且未在90天内提交，同时证实被告至今尚未申请不动产产权登记，导致原告至今尚未取得房屋产权证书。被告对证据1.2均无异议。本院认为，本院依职权调取的证据来源合法、客观真实、与本案有关联，本院予以采信。其中，证据1证实个旧市自2014年发文，并执行至今的公租房租金标准；证据2证实红运锦绣小区的竣工资料及权籍资料已递交个旧市不动产登记中心，但尚未申请不动产首次登记。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告红交公司系个旧市红运锦绣项目的开发商。原告李七顺与原告李进波系父子关系、原告李进波与原告严金仙系夫妻关系，三原告于2017年5月19日与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：原告向被告购买红运锦绣4幢505号房屋一套，建筑面积99.83㎡，房屋总价款262553元，被告应于2017年3月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。被告未按合同约定付款的，自应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后被告按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金（第八条）。被告协助原告办理产权登记等相关手续，原告需委托被告办理产权登记的，必须在房屋交接后七日内向被告提供产权登记所需的完整资料并交纳150元代办费，按揭贷款的客户，由被告代办产权证并收取150元代办费……，办理产权登记产生的相关税费及工本费等由原告承担（第十二条）。《合同补充协议》约定：第五条：“……（一）因以下原因之一造成被告未按约定的交付期限向原告交付商品房的，不属被告逾期交付，原告不得以此为由要求被告承担逾期交付的违约责任”1.市政配套而引起的延误、包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；2.为配合政府的法规、规章、命令、规划调整或市政建设（包括交通管制、高考、创卫以及其他政府行为等）而引起的延误；3.施工中遇到的异常困难重大技术问题不能及时解决；4.遇到大雨、暴雨或六级以上（含六级）大风天气造成无法正常施工的；5.非被告原因导致或引起的工人停工或罢工；6.其他非被告所能控制的因素。（二）《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑经勘察、设计、施工、监理四个单位及被告共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的，即视为已具备交付条件”；第七条：“对于《商品房购销合同》第九条的相关事宜补充如下：原告未向被告足额支付本合同及补充协议项下的包括但不限于全部购房款（含按揭贷款）配套设施费、公共维修基金、契税、印花税、办证、物业管理费、保险费等税费前，乙方无权要求甲方交付房屋，由此产生的延迟交付，甲方不承担逾期交付及逾期办理房屋权属登记的违约责任……”。上述合同签订后，原告通过按揭贷款方式向被告交付了全部购房款，并交付了维修资金、物管费及小区配套的智能化系统费。被告于2018年9月5日向原告交付房屋。另查明，红运锦绣小区项目建设过程中，受以下因素影响项目正常施工201天：1.2016年9月20日至2017年6月15日，进入小区的建设路段给排水管道、电力和通信管道埋设及道路施工，影响红运锦绣小区施工材料运输143天；2.2016年3月27日至2017年3月30日、2017年12月8日、9日，迎接创卫、民族团结工作停运建筑材料6天；3.2016、2017、2018三年，每年6月28日至7月2日，初中学业水平考试考点之一个旧十四中位于红运锦绣小区旁，为配合考试期间禁止噪音要求而停工15天；4.2016、2017、2018三年，根据国家气象局上网公布的个旧历史天气记录大雨、暴雨共37天。此外还查明，2017年至2018年个旧市公租房租金标准分三类三档，最高标准为一类一档5.9元/㎡/月。本院认为，原、被告双方自愿协商签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且《合同补充协议》已对包括第五条在内的部分条款以字体加黑方式进行提醒处理，该合同及补充协议依法成立并生效。针对原、被告双方的争议焦点，本院评判如下：一、被告是否应向原告支付逾期交房违约金，若应支付，支付多少？合同当事人应全面履行自己合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担相应的违约责任。本案原告已按合同约定向被告交付了购房款，被告应按合同约定于2017年3月30日前向原告交付房屋，但被告于2018年9月5日才交房，被告已构成违约，应向原告支付违约金。被告延期交房524天，但因本案存在符合《合同补充协议》约定免除被告违约责任的事由，扣除该事由造成的延期天数201天，被告实际逾期天数为524－201天＝323天。被告关于逾期天数应计算至其公司委托的销售公司通知原告接房之日止，即2018年8月30日的主张，原告未提供证据证实，本院不予采纳。庭审中，被告主张双方约定的违约金过高，请求调低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；第十七条规定，商品房买卖合同没有约定损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案原、被告双方约定的违约金过高，按照2017年至2018年个旧市公租房租金标准，综合本案实际情况，本院酌情以6元/㎡/月确定逾期交付使用房屋的损失额，再以该损失额的30%支持原告的逾期交房违约金请求，即被告应付原告违约金为：房屋建筑面积99.83㎡×6元/㎡/月÷30天×323天×（1+30%）＝8383.72元。二、被告是否存在逾期办证的行为？被告是否应向原告支付逾期办证违约金，若应支付，支付多少？按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。本案原、被告双方未约定办理房屋所有权登记的期限及违约责任，被告应依法自房屋交付使用之日起90日内，即2018年9月4日前向房屋产权登记机关提供产权登记所需的资料，被告超过上述期限提交资料，构成逾期办证。但本案原、被告自愿协商签订的《商品房购销合同》还约定原告需委托被告办理产权登记的，必须在房屋交接后七日内向被告提供产权登记所需的完整资料并交纳150元代办费，按揭贷款的客户，由被告代办产权证并收取150元代办费，办理产权登记产生的相关税费及工本费等由原告承担。本案原告为按揭贷款的客户，合同已明确了原告向被告提交资料和交纳代办费时间，原告应按合同于2018年9月5日接房后七日内，即2018年9月12日前主动向被告提供产权登记所需的税费单据等完整资料，并交纳代办费150元，但原告至今未交纳税款和代办费。同时，双方签订的《合同补充协议》第七条约定：原告负有交纳税费、办证费等费用的义务，由此产生的延迟交付，甲方不承担逾期交付及逾期办理房屋权属登记的违约责任。该条属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“当事人有特殊约定”的情形。据此，原告未向被告提交办证所需材料，也未完全履行法定和约定义务，故原告主张被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。但在原告向被告交齐约定和法定办证所需材料后，被告仍应履行为原告代办不动产权证的义务。综上所述，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，被告的辩解合理部分已经采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、第二款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告红河州交通房地产开发经营有限公司自本判决书生效之日起20日内向原告李七顺、李进波、严金仙支付逾期交房违约金8383.72元；二、被告红河州交通房地产开发经营有限公司自本判决发生法律效力之日起60内,将符合办理不动产首次登记条件的全部材料及费用交至不动产登记中心；完成个旧市不动产首次登记，原告李七顺、李进波、严金仙于判决发生效力之日起80日内按照不动产登记中心办理不动产权证的相关要求向被告提交办证所需材料；被告于收到材料之日起10日内交由办证机关为原告办理个旧市所有权转移登记手续。三、驳回原告李七顺、李进波、严金仙的其他诉讼请求。案件受理费1830元，由原告李七顺、李进波、严金仙负担915元，由被告红河州交通房地产开发经营有限公司负担915元，款于本判决发生法律效力之日起十日内向个旧市人民法院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  李 晓审 判 员  陆恬艳人民陪审员  谢雪梅二〇二〇年十二月三十日书 记 员  李思杰