湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5684号 原告：永州市百嘉物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区双洲路**。 法定代表人：张军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，代理权限为特别授权。 被告：李庚娥，女，1960年1月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 原告永州市百嘉物业管理有限公司与被告李庚娥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市百嘉物业管理有限公司的法定代表人张军及委托诉讼代理人彭秋旭，被告李庚娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市百嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费2563元、违约金769元，共计3332元；2.被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2012年8月17日被告购买了世博美域X区3栋X号房屋，前期物业管理服务协议约定，多层住宅按建筑面积按每平方米0.55元收取物业费，被告房屋面积为125.95平方米。被告交纳了3年物业费后，从2017年8月1日至2020年8月31日再未交纳物业费。原告多次电话催缴被告都不理不睬，总是找出一些不是物业方面的事情来搪塞。协议约定交纳物业费的时间以及违约责任，被告拒绝交纳物业费的行为已经违反了协议约定，原告有权要求被告补交物业费，并从逾期之日起按每天每月管理费千分之五的比例收取违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院。 被告李庚娥辩称：拖欠原告物业费2563元是事实，但拖欠物业服务费是因为原告进驻小区后，未解决实际问题，导致业主与原告矛盾激化。根据答辩人与物业公司签订的《世博美域小区业主（临时）规约》和《前期物业管理服务协议》，物业公司没有按约履行合同提供相应服务：1.小区内公共设施设备损坏严重，部分单元的单元门、锁损坏，物业一概不管；2.房子管道漏水严重，导致房屋内墙面脱落，漏水问题一直存在未解决；3.物业公司未公布物业管理费的收支情况，业主缴纳物业费原告只开收据，未提供正式税务发票。综上，答辩人延迟缴纳物业费系原告没有履行好双方合同约定，且在答辩人延迟缴纳物业费是因被答辩人没有履行好合同约定，且在被告正常缴纳物业费时就未提供符合行业标准的服务，已违约，答辩人有权根据合同法相关规定，暂时拒绝缴纳物业费，原告按约解决上述问题后，答辩人愿缴纳所欠物业费。 本院经审理查明：被告系世博美域X栋X号房的业主，2012年8月17日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置A3栋307号室，建筑面积125.95平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2013年8月1日开始缴纳。 2018年3月永州市荣鑫物业管理有限公司退出世博美域小区，因世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与永州市净美物业管理有限公司（乙方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。 2020年3月永州市净美物业管理有限公司退出该小区物业管理，同年4月20日永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告签订一份《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方（永州市净美物业管理有限公司）确定由乙方（原告）在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。 2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。2020年4月2日，永州市荣鑫物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市荣鑫物业管理有限公司2013年1月1日至2018年2月28日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告。被告缴纳物业费至2017年7月31日，此后的物业费原告多次催缴，原告以被告未依约提供符合行业标准的服务为由拒绝缴纳，原告遂向本院提起诉讼。 以上事实，有当事人提供的《前期物业管理服务协议》、《世博美域物业托管协议》、《债权转让协议》、照片、视频等证据在卷予以证实，结合原告的庭审陈述，足以认定。 本院认为，被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。同时，因世博美域小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市裕悦有限责任公司分别于2018年2月13日、2020年4月20日与永州市净美物业管理有限公司、原告签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务先后托管给永州市净美物业管理有限公司和原告公司，对业主均具有约束力。因此，被告应向原告支付2017年8月1日至2020年8月31日的物业服务费125.95×0.55×37=2563元，对原告就此提出的诉讼请求依法予以支持。后永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司与原告分别签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。 庭审中，被告认可原告已提供基本的物业服务，但认为所提供的服务不符合行业标准，存在诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，被告反映的房屋内水管漏水问题不在物业服务范围内，如存在房屋质量问题应由建设单位进行维修及维护。该小区的物业公司变更频繁，且提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如服务欠主动，保安晚上值班睡觉、小区内车辆停放管理不善等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。故对原告要求被告缴纳物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。 另对于被告及该小区部分业主提到的房屋外墙渗水的问题，根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条、第九条、第十条、第十二条的相关规定，就本案而言，从工程竣工验收合格之日起5年保修期限内外墙渗漏维修的义务人为开发商，保修期后的维修义务人为房屋建筑所有人。保修期后，业主如需动用维修资金对房屋公共部分进行维修，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定应由所有业主共同决定。但业主个人显然无法推动该程序的进行，故应由业主个人向物业公司提出书面申请，再由物业公司组织征求全体业主意见，依法定程序决定是否动用维修资金，而不能简单的推诿于业主个人。由此，针对被告提出的房屋外墙渗水的观点，原告虽抗辩需动用维修基金进行维护，但未提交证据证实公司已尽到相应的服务职责，故本院依法认定原告的物业服务尚存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李庚娥自本判决生效之日起十日内给付原告永州市百嘉物业管理有限公司2017年8月1日至2020年8月31日物业管理费2563元； 二、驳回原告永州市百嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由原告永州市百嘉物业管理有限公司承担5元，被告李庚娥承担20元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王丽娟 二〇二〇年十二月十八日 法官助理唐晶晶 代理书记员  袁 贝