甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4239号上诉人（原审原告）：甘肃西北圣达商贸城有限公司，住所地：甘肃省兰州市七里河区彭家坪**。法定代表人：赵永强，该公司经理。委托诉讼代理人：杨洋，甘肃率诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶美建，男，1974年8月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。上诉人甘肃西北圣达商贸城有限公司（以下简称圣达公司）因与被上诉人陶美建租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣达公司上诉请求：1.判令撤销兰州市七里河区人民法院作出的(2020)甘0103民初1635号民事判决书;2.依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求或将本案发回重审;3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定上诉人欠付租金及其他费用导致停电停水，事实错误。但商铺具体何时停电停水，持续了多长时间，停电停水的时长是否达到了让商铺无法经营的程度，被上诉人均没有提供证据证明。另被上诉人在答辩中同时又陈述在2019年12月24日，上诉人对持续经营的经营户进行驱赶，既然无法经营，经营户又是如何持续经营的被上诉人的辩称毫无依据、自相矛盾。被上诉人没有任何证据证明停电停水情况存在的情况下，一审法院认定停电停水，是上诉人欠付牧工商公司的租金及费用导致的，认定事实严重错误。二、认定“被上诉人无法经营多次协商未果后，搬离商铺”认定事实、适用法律错误。本案被上诉人并未提供其办理移交商铺手续、移交商铺钥匙的相关证据予以证实，可见被上诉人搬离的主张是不能成立的，而一审法院却在被上诉人陈述“空置就是认为移交”，被上诉人至今都没有在上诉人处办理房屋交接手续，依然占有着租赁商铺的情况下认定被上诉人搬离商铺显然认定事实、适用法律错误。三、认定租赁合同到期自动解除，适用法律严重错误。被上诉人在合同期限届满后，仍然占用租赁房屋，原租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。四、以未续签租赁合同为由，驳回上诉人诉讼请求，适用法律严重错误。被上诉人在租赁期限届满后，并没有向上诉人移交商铺，至今依然占用着商铺，上诉人的起诉合法有据。陶美建辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人认定“欠付租金及其他费用，导致停电停水”认定一审法院认定事实错误没有任何依据。二、一审法院认定事实、适用法律正确。上诉人认定：“被上诉人无法经营多次协商未果后，搬离商铺”认定事实、适用法律错误没有根据。租赁期满，陶美建主张不再续签租赁合同后，遂即腾空商铺。上诉人无人管理合同到期后事宜以及退还保证金、水电表押金等事宜。因此其无法办理完结空置房屋的交接手续。三、一审法院适用法律正确。上诉人无人管理合同到期后事宜以及退还保证金、水电表押金等事宜。是上诉人的原因造成无法办理空置商铺的交接手续。圣达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告之间的租赁合同，被告立即将商铺返还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠租金24375元、物业费1300元（从2019年4月1日暂计至2020年4月30日）；3.判令被告按合同约定向原告支付违约金6750元，并按照月租金1875元的标准、月物业费100元的标准赔偿原告商铺租金损失直至被告将商铺实际返还原告之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订甘肃西北圣达商贸城商户商铺（库房）租赁合同一份，约定原告将其位于兰州市七里河区××路××号××商铺（库房），含公摊的面积为75平方米的营业商铺（库房）由被告租赁经营，被告按此面积向原告支付租金、物业管理费、广告费等费用，并接受原告的统一管理。租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日止，每平方米月租金为25元，月租金为1825元，租金支付方式为每12个月支付租金一次，物业管理费为每月100元，并交纳履约保证金1万元。2019年3月31日合同到期后，因原告欠付土地所有权人兰州牧工商有限责任公司租金及其他费用导致涉案商铺停水停电，被告无法经营多次协商未果后，搬离涉案商铺。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效协议。涉案合同于2018年4月1日签订，2019年3月31日到期，到期后原告虽电话联系被告续签租赁合同，但因原告自身原因导致涉案商铺停水停电无法正常经营，被告多次交涉未果，原告无人管理租赁房屋及解决合同到期后事宜，被告无法经营，合同到期后被告搬离该涉案商铺，且原告未提交证明其与被告协商继续租赁及房租事宜的证据，应承担举证不能的责任，故涉案合同应于2019年3月31日到期自动解除，后原、被告双方亦未口头或书面续签涉案房屋的租赁合同，故对于原告的诉讼请求，一审法院均不予支持。对于被告要求原告退还履约保证金的主张，因被告未在法定期限内提起反诉，故一审法院对此不作审理，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告甘肃西北圣达商贸城有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取355元、保全费344元（原告已预交），由原告甘肃西北圣达商贸城有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陶美建提交了《人民网地方留言板》兰州市政府回执。证明目的：停水停电的事实以及是甘肃西北圣达商贸城有限公司导致的停水停电。经上诉人质证该份证据不是新证据，对该组证据的真实性及来源无法确认，对证明目的不予认可。一审法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。二审中，本院到兰州市七里河区彭家坪圣达商贸城现场勘查，案涉商铺空置，卷闸门未上锁，里面的玻璃门圣达公司认可是圣达公司上的锁。本院认为，合法的债权债务受法律保护。案涉商铺现在已处于圣达公司控制之下，租赁合同实际已经解除。关于上诉人主张的租金问题，陶美建在合同到期后未向圣达公司交付钥匙，及时腾交房屋，应支付房屋占用费。出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，圣达公司未提交充分证据证明其已交清土地所有权人兰州牧工商有限责任公司租金及其他费用，并正常向陶美建供应案涉商铺水电，应承担举证不能的责任，圣达公司作为出租人有过错，故应承担相应的责任。关于圣达公司主张的租金期间，因新型冠状病毒疫情，甘肃省于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级响应，属不可抗力事件，对各行业正常经营产生重大影响。故陶美建承担房屋占用费的时间计算至2020年1月25日，其后不予承担。综上，根据双方过错情况，陶美建应支付2019年4月1日至2020年1月25日期间房屋占用费和物业费（17779元+974元）×50%=9376.5元。陶美建向圣达公司交付了1万元履约保证金，合同实际已经解除，圣达公司应向陶美建返还1万元保证金。综上所述，圣达公司的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百二十条、二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1635号民事判决；二、陶美建于本判决生效后十日内向甘肃西北圣达商贸城有限公司支付2019年4月1日至2020年1月25日期间房屋占用费和物业费9376.5元；三、甘肃西北圣达商贸城有限公司于本判决生效后十日内返还陶美建1万元履约保证金；四、驳回甘肃西北圣达商贸城有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项抵扣后甘肃西北圣达商贸城有限公司于本判决生效后十日内向陶美建支付623.5元。一、二审案件受理费1043元，保全费344元，共计1387元，由上诉人甘肃西北圣达商贸城有限公司负担1064元，陶美建负担323元。本判决为终审判决。审 判 长 金文丽审 判 员 王锡东审 判 员 王 晖二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杨小艳书 记 员 彭希晨