文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初16329号原告：成都市东景物业管理有限公司，住所地成都市青羊区太升南路********，统一社会信用代码91510105752847730X。法定代表人：凌锋。委托诉讼代理人：曾梅，系公司员工。委托诉讼代理人：蹇玥，系公司员工。被告：刘鲲，男，汉族，住重庆市。原告成都市东景物业管理有限公司（以下简称：东景物业公司）诉被告刘鲲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告东景物业公司的委托诉讼代理人曾梅、蹇玥以及被告刘鲲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业管理费16428.72元及违约金6738.83元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年5月13日签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告依约向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却拖欠自2017年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费16428.72元，并产生违约金6738.83元，经原告多次催缴仍不缴纳，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告刘鲲辩称，原告不能按照前期物业服务合同提供物业服务，违约在先，主要存在以下违约行为：1.未履行公共秩序维护工作，小区楼层随处都是外来人员的广告标记，被告家中于2020年8月6日家门把手被塞广告卡；2.未履行工程维修与维护工作，未对XXX栋XXX单元门禁系统进行安全维护和启用，电子对讲系统从2013年接房至今未能进行正常使用，楼栋电梯内未设置电梯安检签到表，小区内楼层设置广告牌电源线随意从楼层间拉出；3.未履行维护小区交通秩序义务，楼栋消防设施存在严重火灾安全防护问题；4.未履行小区收支记录的定期公示和明确的账目记录；5.《前期物业服务合同》约定滞纳金，滞纳金属于政府或事业单位有权征收，原告无权收取；6.原告对保安人员管理不善，多次发现保安在执勤时睡觉；7.原告恶意拒绝退回装修保证金和停车卡押金。另外，原告诉状所述多次催告缴纳物业费与事实不符；对原告主张物业服务标准不认可；《前期物业服务合同》有多项霸王条款，被告属于被迫签字；因原告不能适当履行物业服务义务，在原告恰当履行物业服务义务前，被告根据合同法有先履行抗辩权。原、被告围绕诉讼请求依法向本院举示了《XXX前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、装修协议、XXX装饰装修申请表、催费资料、欠费统计明细表、照片、视频资料、收据等证据。本院依法组织原被告对前述证据进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：案涉房屋位于重庆市九龙坡区XXX号XXX幢XXX单元XXX号，建筑面积为139.7平方米，产权人系刘鲲与赵渝，由前述二人共有，双方各占50%的产权份额。2012年8月7日，重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《XXX前期物业管理服务合同》，其中约定：甲方委托乙方对重庆市九龙坡区XXX号XXX项目提供物业管理服务，委托管理期限自2012年8月10日起至2015年8月31日止；物业管理服务收费采取包干制，高层住宅为3元/平方米·月（含电梯费），多层住宅住为4元/平方米·月（含电梯费），双拼别墅为5元/平方米·月（含电梯费）；物业服务费和水电费每月核对，每季度结算等其他内容。该合同到期后，原告继续在小区提供物业服务。2013年5月13日，原告与被告刘鲲签订了《前期物业服务合同》，其中约定：被告同意由原告就前述案涉小区提供物业服务；花园洋房前期物业服务费为2.8元/平方米·月（含电梯费），业主同意自物业交付使用十日起承担其所拥有的物业的服务费用，按季度交纳的，每季度物业服务费在该季度第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳，按月缴纳的，每月物业服务费在该月15日前自行到物业服务企业收费前台交纳；被告逾期未交纳的，将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。案涉房屋业主赵渝于2016年7月办理房屋装修手续，并在装饰装修申请表中预留联系“XXX”的联系电话。被告入住后尚未交纳2017年6月1日起至2020年6月30日的物业管理费。庭审中，被告明确表示案涉房屋系登记在其与赵渝名下，被告自愿一人代表处理本案纠纷并承担相应法律责任，不要追加赵渝参与本案诉讼，原告亦表示同意。对于原告举示的合同、整改业主反映问题的照片、服务报告照片，被告均不予认可，并称原告服务未达到《XXX前期物业管理服务合同》约定义务标准，并举示了视频资料及照片予以证明原告服务管理存在不到位问题，被告还辩称《前期物业服务合同》系受胁迫签订，系霸王合同，前述两份合同内容存在冲突。针对原告举示催费资料，被告辩称未收到过原告任何催费资料及通知，但称其EMS邮单上收件人地址系其居住址，其上的电话系另一产权共有人赵渝的电话。对于违约金，原告自愿放弃与业主签订的合同约定的违约金标准，自愿按照每日万分之六标准以欠缴物业费用为基数而主张违约金至付清为止，被告对此不予认可。关于欠费时段（2017年6月1日至2020年6月30日）及物业费服务标准（花园洋房2.8元/平方米·月）经原被告确认一致。另，原告自愿申请撤回2019年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理费（6649.72元）及对应的违约金（1202.82元）请求，对此，本院予以准许。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告东景物业公司与开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订的《XXX前期物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，该合同约定服务期限届满后，在原告起诉的欠费时段内，原告仍继续为案涉小区提供物业事实服务，被告对于该事实亦予以认可，且被告提供相应证据予以证明，根据权利义务对等的原则，原告为小区提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费即物业服务费用。虽然被告辩称未收到原告书面催费材料，催费EMS邮件收件人电话非本人所有，但其认可原告举示的EMS快递单上收件人住址系其居住址，该快递上联系电话系另一产权人赵渝使用电话，故本院认为原告举示EMS快递单等催费资料足以证明原告已向案涉房屋产权人进行了书面催收。根据原告的主张，本院结合原被告确认一致的欠费时段、物业服务费标准以及案涉房屋面积认定：被告应支付原告2017年1月1日起2019年1月31日期间的物业管理费9779元（2.8元/平方米·月×139.7平方米×25个月）。关于被告提出的原告未履行公共秩序维护工作、未履行工程维修与维护工作、未履行维护小区交通秩序义务、未履行小区收支记录的定期公示和明确的账目记录等物业服务不到位等问题，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，不能免除被告的交纳义务。被告反映的装修保证金及停车押金问题，系另一法律关系，不属于本案处理范围，被告可另行主张权利。关于违约金，原告主张的物业管理费用期间，系由原告为案涉小区提供事实服务，再结合原被告庭审的陈述以及举示的证据，原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧，被告亦非恶意拖欠物业费用，故考虑到案涉小区的物业服务实际情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院在此提醒原告注意：原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘鲲于本判决生效后十日内向原告成都市东景物业管理有限公司支付2017年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费9779元；二、驳回原告成都市东景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为189元，原告成都市东景物业管理有限公司承担164元，被告刘鲲承担25元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月十六日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖