福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15884号 原告：厦门市鼓浪屿房屋管理所，住所地福建省厦门市思明区鼓浪屿龙头路****，统一社会信用代码11350200F36915594R。 负责人：邓承果，所长。 委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：方荣贞，女，1970年10月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑志宁，福建金海湾律师事务所律师。 被告：阮玉英，女，1965年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑志宁，福建金海湾律师事务所律师。 厦门市鼓浪屿房屋管理所与被告方荣贞、阮玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下简称鼓浪屿房管所）的委托诉讼代理人罗宏强、被告方荣贞、阮玉英的委托诉讼代理人郑志宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼓浪屿房管所向本院提出诉讼请求：1.判令方荣贞、阮玉英向鼓浪屿房管所支付2018年4月1日至5月31日的房屋租金294624元；2.判令方荣贞、阮玉英向鼓浪屿房管所支付2015年6月1日至2018年5月31日的房屋转租收益1063392元。事实与理由：2015年5月28日，方荣贞、阮玉英与厦门厦商文化创意产业发展有限公司签订《合作经营合同》，约定由方荣贞、阮玉英承租位于厦门市××路××号××房屋，建筑面积为81.84平方米，用途为商业，期限为2015年6月1日至2018年5月31日；租金为2015年6月1日至2016年5月31日130944元／月，2016年6月1日至2017年5月31日139128元／月，2017年6月1日至2018年5月31日147312元／月。2015年10月30日，厦门厦商文化创意产业发展有限公司、厦门盛百企业管理有限公司与方荣贞、阮玉英签订三方协议，约定厦门厦商文化创意产业发展有限公司将《合作经营合同》项下的权利义务转让给厦门盛百企业管理有限公司。此后，厦门盛百企业管理有限公司、鼓浪屿房管所、方荣贞、阮玉英三方签订《租赁合同补充协议书》，约定：《合作经营合同》项下的出租人权利义务转让给鼓浪屿房管所，由鼓浪屿房管所作为出租人行使出租人的权利，方荣贞、阮玉英从2016年7月1日起按约定的租金标准（即2016年7月1日起月租金139128元，2017年6月1日起月租金为147312元）向鼓浪屿房管所支付租金。《合作经营合同》还约定：未经出租方书面同意，方荣贞、阮玉英不得将房屋全部或部分转租，否则，出租方有权单方解除合同并收回房屋，且方荣贞、阮玉英因转租所取得的收益全部归出租方所有，方荣贞、阮玉英将承租房屋与他人合作、合资、联营（含承包经营）等行为视为转租。2015年5月30日，方荣贞、阮玉英以厦门市思明区鑫美味餐厅的名义与厦门市思明区邵子牙贡丸店、邵渊源签订《合作经营合同》，约定方荣贞、阮玉英将承租房屋提供给邵渊源经营邵子牙贡丸店，期限为2015年6月1日至2018年5月31日；租金为2015年6月1日至2016年5月31日160000元／月，2016年6月1日至2017年5月31日168000元／月，2017年6月1日至2018年5月31日178000元／月。综上，方荣贞、阮玉英在房屋租赁期间尚欠2018年4月1日至2018年5月31日的租金未付，且存在转租行为，攫取了不菲的转租利益，根据合同约定，方荣贞、阮玉英转租所取得的收益应全部归鼓浪屿房管所所有。 方荣贞、阮玉英辩称，一、鼓浪屿房管所原同意从方荣贞、阮玉英所缴纳的履约保证金中抵扣自2018年4月1日起至5月31日期间的租金294624元，现该履约保证金已经被生效判决确认为鼓浪屿房管所不予退还，所以方荣贞、阮玉英无需再向鼓浪屿房管所支付如上期间的租金。二、鼓浪屿房管所要求方荣贞、阮玉英向其支付房屋转租收益的诉讼请求，缺乏事实和法律根据。（一）方荣贞、阮玉英与厦门夏商文化创意产业发展有限公司（下称夏商公司）签订的《合作经营合同》第十一条的约定已经被方荣贞、阮玉英与鼓浪屿房管所之间签订的《租赁合同补充协议书》第五条的约定所修订，故鼓浪屿房管所根据《合作经营合同》第十一条的约定要求方荣贞、阮玉英向其支付转租收益，缺乏合同根据。从鼓浪屿房管所起诉的事实与理由来看，鼓浪屿房管所要求方荣贞、阮玉英支付转租收益的依据是方荣贞、阮玉英与夏商公司签订的《合作经营合同》第十一条的约定，该条款约定，未经过甲方（鼓浪屿房管所，下同）同意，乙方（方荣贞、阮玉英，下同）不得将合作经营场地全部或部分转租，否则，鼓浪屿房管所有权解除合同，“且乙方因转租所取得的收益全部归甲方所有”。但是，方荣贞、阮玉英（乙方）与鼓浪屿房管所（丙方）及厦门盛百企业管理有限公司（甲方）签订的《租赁合同补充协议书》第五条规定：“租赁期间，乙方不得将租赁房屋转租或转借给第三方使用，不得以租赁房屋入股、与他人合资、合作、承包、联营等形式将租赁房屋转由第三方使用，有此类行为的，丙方有权解除合同，同时，乙方同意放弃《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的抗辩权”。显然，对于房屋转租所应当承担的违约责任，在先后签订的二份不同的合同中已经做了不同的约定，按照后签订的合同效力优先的原则，应当以《租赁合同补充协议书》中对此行为应当承担的责任之约定为准，《租赁合同补充协议书》已经将“且乙方因转租所取得的收益全部归甲方所有”的约定删除，在此情况下，鼓浪屿房管所依据已经被修订的条款要求方荣贞、阮玉英向其支付转租收益，缺乏合同依据。（二）鼓浪屿房管所在合同履行过程中并未依据方荣贞、阮玉英“违约转租”而行使合同解除权，同时，生效判决已将《合作经营合同》中所约定的违约金标准调整为没收履约保证金，故鼓浪屿房管所根据《合作经营合同》第十一条的约定要求方荣贞、阮玉英向其支付转租收益，缺乏法律根据。退一步来说，即便《合作经营合同》第十一条约定的内容未被《租赁合同补充协议书》所修订，但从十一条约定的内容来看，“且乙方因转租所取得的收益全部归甲方所有”属于方荣贞、阮玉英在“违约转租”且鼓浪屿房管所依据该条款行使合同解除权时方荣贞、阮玉英所应当承担的违约责任，但是，第一，在方荣贞、阮玉英与鼓浪屿房管所的租赁合同履行期间，鼓浪屿房管所并未因方荣贞、阮玉英“违约转租”而行使合同解除权，本案租赁合同的终止是因为租赁期限届满而终止，鼓浪屿房管所在合同履行期间未行使合同解除权的情况下，要求方荣贞、阮玉英承担基于鼓浪屿房管所行使“合同解除权”所设定的“违约责任”，显然缺乏法律根据；第二，《合作经营合同》第十四条对“违约转租”的违约责任已经约定“甲方不予退还履约保证金”，厦门市中级人民法院（2019）闽02民终2286号《民事判决书》不仅已经判决了鼓浪屿房管所有权没收履约保证金，同时也认定了违约责任的约定“确属过高而酌情调整为仅没收履约保证金”。显然，无论是《合同法》的规定，还是生效判决的认定，均不允许当事人无限制地约定当事人所应承担的违约责任，基于生效判决已经认定违约责任的标准，鼓浪屿房管所再次以《合作经营合同》中约定的其他违约责任条款要求方荣贞、阮玉英承担该违约责任，缺乏法律根据。（三）原房屋出租人夏商公司及鼓浪屿房管所对方荣贞、阮玉英将房屋转租给邵渊源的事实早已知悉且从未提出异议，应当依法视为夏商公司及鼓浪屿房管所同意方荣贞、阮玉英对房屋进行转租，鼓浪屿房管所应当对其未在法定期间内提出异议的行为承担法律责任。方荣贞、阮玉英于2015年5月28日与夏商公司签订了《合作经营合同》，2015年5月30日，方荣贞、阮玉英就与邵渊源签订了《合作经营合同》，邵渊源也立即以“邵子牙贡丸店”的招牌进行对外经营。2015年8月31日，夏商公司对方荣贞、阮玉英承租的房屋进行检查时，已经知道了龙头路178号之一、之二上的经营者是邵子牙贡丸店，但夏商公司并未对此提出异议，反而于2015年10月30日与方荣贞、阮玉英、盛百公司签订了《三方协议》。在2016年，鼓浪屿房管所在与方荣贞、阮玉英签订《租赁合同补充协议书》前，实地查看并了解房屋的现状及实际使用情况，在查看了解后才与方荣贞、阮玉英签订了《租赁合同补充协议书》。更何况，鼓浪屿房管所作为房屋出租人及管理者，案涉房屋又是位于鼓浪屿核心地带的店面，鼓浪屿房管所在日常的房屋管理过程中也不可能不知道房屋已经由“邵子牙贡丸店”承租的事实，但鼓浪屿房管所也从未向方荣贞、阮玉英及邵渊源提出过异议，显然，鼓浪屿房管所不仅知悉且也实际默认了方荣贞、阮玉英转租的事实。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，应当视为房屋出租人已经同意方荣贞、阮玉英对房屋的转租行为。在鼓浪屿房管所视为已经同意方荣贞、阮玉英转租的情况下，鼓浪屿房管所再次要求方荣贞、阮玉英承担转租的违约责任，显然缺乏法律根据。（四）退一步来说，鼓浪屿房管所要求方荣贞、阮玉英支付转租收益的诉讼请求，部分请求已经超过了诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。鼓浪屿房管所于2019年8月向本院提出本案诉讼，故其依法可以保护的民事权利应自2016年8月起计算，显然，鼓浪屿房管所要求方荣贞、阮玉英承担2015年6月1日起至2016年7月31日期间的相关“转租收益”的诉讼请求，已经超过诉讼时效，依法应当驳回鼓浪屿房管所的此部分诉讼请求。（五）鼓浪屿房管所将方荣贞、阮玉英和邵渊源之间合同约定的租金总额与方荣贞、阮玉英和鼓浪屿房管所之间合同约定的租金总额的差额作为方荣贞、阮玉英的“转租收益”，缺乏事实根据。首先，方荣贞、阮玉英向邵渊源实际收到的租金标准，与合同约定并不一致，存在的问题在于2016年“莫兰蒂”台风、鼓浪屿申请世界文化遗产对于厦门及鼓浪屿作为旅游景区的严重影响，方荣贞、阮玉英为了支持邵渊源的经营减免了邵渊源的部分租金，所以，方荣贞、阮玉英实际收到邵渊源支付的租金是576.2万元（合同约定应收金额为607.2万元，该部分差额为31万元），而方荣贞、阮玉英按照合同约定应向鼓浪屿房管所支付的租金总额为5008608元（包括了2019年4月1日至5月31日期间应支付的租金），故差额部分为753392元，而非鼓浪屿房管所所主张的金额；其次，方荣贞、阮玉英在转租给邵渊源之前，已经对房屋进行了相应的装修，差额部分包括了方荣贞、阮玉英投入的装修部分的折旧；再者，由于鼓浪屿经营的特点，邵渊源转租该房屋无法单独办理营业执照，所以，其日常经营过程中也必须以方荣贞、阮玉英所开办的营业执照作为经营证照，所以，租金差额部分还应当包括邵渊源使用方荣贞、阮玉英的营业执照所应当承担的风险及责任；最后，房屋的日常修缮及管理也是由方荣贞、阮玉英负责，而这部分费用，鼓浪屿房管所并未支付给方荣贞、阮玉英，理应在差额部分中予以抵扣。显然，鼓浪屿房管所将方荣贞、阮玉英和邵渊源之间合同约定的租金总额与方荣贞、阮玉英和鼓浪屿房管所之间合同约定的租金总额的差额，作为方荣贞、阮玉英的“转租收益”并以此提出本案的诉讼请求，缺乏事实根据。综上，鼓浪屿房管所要求方荣贞、阮玉英支付房屋转租收益的诉讼请求，缺乏事实和法律错误根据。为此，方荣贞、阮玉英恳请本院依法驳回鼓浪屿房管所的如上诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：址于厦门市思明区鼓浪屿龙头路178号之一、二房屋（以下简称“讼争房屋”）系厦门市直管公房，目前由鼓浪屿房管所经营管理。 2015年5月28日，方荣贞、阮玉英与厦门夏商文化创意产业发展有限公司签订《合作经营合同》，约定：厦门夏商文化创意产业发展有限公司将讼争房屋提供给方荣贞、阮玉英使用，用途为商业，方荣贞、阮玉英使用讼争房屋经营鑫美味品牌，实际经营产品应与营业执照经营范围一致；合作经营期限为2015年6月1日至2018年5月31日；租金为：2015年6月1日至2016年5月31日为130944元/月，2016年6月1日至2017年5月31日为139128元/月，2017年6月1日至2018年5月31日为147312元/月，首次租金392832元于合同签订时付清，之后每三个月为一期支付租金，于每期开始前提前10日缴清当期租金；方荣贞、阮玉英应在合同签订时向厦门夏商文化创意产业发展有限公司支付履约保证金441936元，合同期满或提前解除、终止，方荣贞、阮玉英无违约行为且依约将合作经营场地恢复原状并腾退给厦门夏商文化创意产业发展有限公司后，厦门夏商文化创意产业发展有限公司退还履约保证金（不计利息）；若方荣贞、阮玉英违约给厦门夏商文化创意产业发展有限公司造成经济损失或拖欠租金及其他各项应缴费用(包括但不限于厦门夏商文化创意产业发展有限公司代缴的费用)的，厦门夏商文化创意产业发展有限公司有权直接从履约保证金中先行扣除，不足部分有权向方荣贞、阮玉英追偿；未经厦门夏商文化创意产业发展有限公司书面同意，方荣贞、阮玉英不得将合作经营场地全部或部分转租，否则，方荣贞、阮玉英同意厦门夏商文化创意产业发展有限公司有权单方解除本合同并收回合作经营场地，不作任何补偿，且方荣贞、阮玉英因转租所取得的收益全部归厦门夏商文化创意产业发展有限公司所有，方荣贞、阮玉英将合作经营场地的全部或部分使用权与他人合作、合资、联营（含承包经营）等行为均视为转租；本合同期满终止或解除之日起三日内方荣贞、阮玉英应将合作经营场地恢复原状并腾退交还给厦门夏商文化创意产业发展有限公司，逾期不恢复原状或不腾退、不交还的，厦门夏商文化创意产业发展有限公司有权不予退还履约保证金；合作期限届满或合同终止、解除后，若方荣贞、阮玉英逾期恢复原状或腾退交还，厦门夏商文化创意产业发展有限公司除有权按合同第十三条、第十四条、第十五条等相关条款执行外，每逾期一日方荣贞、阮玉英还应向厦门夏商文化创意产业发展有限公司加付原日场地租金3倍的房屋占有使用费。 2015年10月30日厦门夏商文化创意产业发展有限公司、方荣贞及阮玉英、厦门盛百企业管理有限公司签订《三方协议》，约定：自2015年12月1日起，2015年5月28日签订的《合作经营合同》项下原合同场地提供方由厦门夏商文化创意产业发展有限公司变更为厦门盛百企业管理有限公司，相应权利义务也随之发生转移，除本协议另有约定外，原合同其他条款不变，方荣贞、阮玉英、厦门盛百企业管理有限公司按原合同约定履行权利义务，从2015年12月1日起，方荣贞、阮玉英应按原合同约定将场地租金支付至厦门盛百企业管理有限公司指定的账户。 2016年厦门盛百企业管理有限公司、方荣贞及阮玉英、鼓浪屿房管所签订《租赁合同补充协议书》，约定：自2016年7月1日起，2015年5月28日签订的《合作经营合同》项下厦门盛百企业管理有限公司作为出租人的权利义务和责任转移至鼓浪屿房管所，由鼓浪屿房管所承担出租人的权利义务；方荣贞、阮玉英按原合同期限及约定向鼓浪屿房管所支付租金；方荣贞、阮玉英应于该协议签订之日向鼓浪屿房管所支付履约保证金441936元，方荣贞、阮玉英原所缴交的履约保证金由厦门盛百企业管理有限公司予以退回；租赁期间，方荣贞、阮玉英不得将讼争房屋转租或转借给第三方使用，不得以讼争房屋入股、与他人合资、合作、承包、联营等形式将讼争房屋转由第三方使用，有此类行为的，鼓浪屿房管所有权解除合同，同时方荣贞、阮玉英放弃《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的抗辩权；租期届满，方荣贞、阮玉英应于《合作经营合同》期满后三日内腾退讼争房屋移交给鼓浪屿房管所；方荣贞、阮玉英未及时移交讼争房屋的，鼓浪屿房管所有权没收履约保证金，并要求方荣贞、阮玉英按原日租金的3倍标准计付房屋占用费，至讼争房屋移交时止。合同签订后，方荣贞、阮玉英向鼓浪屿房管所支付了相应的履约保证金。 2015年5月30日邵渊源以厦门市思明区邵子牙贡丸店名义与厦门市思明区鑫美味餐厅签订《合作经营合同》，约定：厦门市思明区鑫美味餐厅将讼争房屋提供给邵渊源使用，经营邵子牙贡丸店；期限为2015年6月1日至2018年5月31日；租金为：2015年6月1日至2016年5月31日160000元/月，2016年6月1日至2017年5月31日168000元/月，2017年6月1日至2018年5月31日178000元/月，每三个月为一期支付租金，于每期开始前提前10日支付缴清当期租金；邵渊源应于本合同签订时向厦门市思明区鑫美味餐厅支付履约保证金534000元。 另查明，2018年4月18日鼓浪屿房管所向方荣贞、阮玉英发送了要求在租期届满后三日腾退讼争房屋的通知，但方荣贞、阮玉英未如约交接房屋，后阮玉英于2018年10月8日将讼争房屋交还给鼓浪屿房管所。2018年10月8日本院受理鼓浪屿房管所与方荣贞、阮玉英、厦门市思明区邵子牙贡丸店、邵渊源的房屋租赁合同纠纷一案，并于2019年1月10日作出（2018）闽0203民初16240号民事判决，判决如下：“一、被告方荣贞、阮玉英、厦门市思明区邵子牙贡丸店、邵渊源应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门市鼓浪屿房屋管理所租期届满至2018年10月8日腾退讼争房屋期间的占有使用费638352元；二、被告方荣贞、阮玉英支付的履约保证金441936元不予返还；三、驳回原告厦门市鼓浪屿房屋管理所其他诉讼请求”。后方荣贞、阮玉英、厦门市思明区邵子牙贡丸店、邵渊源因不服本院（2018）闽0203民初16240号民事判决，向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）闽02民终2286号民事判决，判决如下：“一、维持厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初16240号民事判决第二、三项；二、变更厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初16240号民事判决第一项为：方荣贞、阮玉英、厦门市思明区邵子牙贡丸店、邵渊源应于本判决生效之日起七日内按每日4910.4元支付给厦门市鼓浪屿房屋管理所租期届满至2018年9月30日止的房屋占有使用费；三、方荣贞、阮玉英应于本判决生效之日起七日内按每日4910.4元支付给厦门市鼓浪屿房屋管理所自2018年10月1日起至2018年10月8日止的房屋占有使用费；四、驳回方荣贞、阮玉英的上诉请求；五、驳回厦门市思明区邵子牙贡丸店、邵渊源其他上诉请求。” 对于双方主要争议问题，本院具体分析认定如下： 一、讼争租金 根据方荣贞、阮玉英与鼓浪屿房管所的协议约定，双方就讼争房屋的租赁期限至2018年5月31日止，但方荣贞、阮玉英未向鼓浪屿房管所支付2018年4月1日至5月31日期间的的房屋租金。虽然在案《合作经营合同》第六条约定“若乙方违约给甲方造成经济损失或拖欠租金及其他各项应缴费用的，甲方有权直接从履约保证金中先行扣除”，但（2018）闽0203民初16240号民事判决支持鼓浪屿房管所不予返还方荣贞、阮玉英所支付的履约保证金441936元诉求的事实和理由系“讼争房屋的租赁合同期限届满后，作为承租方，方荣贞、阮玉英有义务依合同约定在三日内腾退讼争房屋。然方荣贞、阮玉英迟至2018年10月8日才将讼争房屋交还给厦门市鼓浪屿房屋管理所。故已构成违约，应承担违约责任”，故方荣贞、阮玉英441936元履约保证金未退还系承担租赁期限届满后迟延腾退房屋的违约赔偿责任，而非抵扣欠缴租金。本案中鼓浪屿房管所作为讼争房屋的出租人，要求承租人的方荣贞、阮玉英按照双方租赁合同约定支付拖欠租金294624元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 二、转租收益 （一）诉讼时效 方荣贞、阮玉英提出鼓浪屿房管所于2019年8月向本院提出本案诉讼，其依法可以保护的民事权利应自2016年8月起计算，故鼓浪屿房管所要求方荣贞、阮玉英承担2015年6月1日起至2016年7月31日期间的相关“转租收益”的诉讼请求，已经超过诉讼时效。方荣贞、阮玉英主张鼓浪屿房管所早就知悉讼争房屋转租事实，理由：（一）2016年鼓浪屿房管所签订《租赁合同补充协议书》前，实地查看并了解了房屋的现状及实际使用情况；（二）鼓浪屿房管所已在（2018）闽0203民初16240号民事判决的“事实与理由”部分自认早在2015年5月30日知道讼争房屋的转租事实；（三）（2019）闽02民终2286号民事判决中已经认定了讼争房屋挂有“邵子牙贡丸店”的招牌，属于法院已经查明的事实。 本院分析如下：其一，方荣贞、阮玉英提供的《商铺检查记录表》显示的检查单位为“厦门夏商文化创意产业发展有限公司”，检查时间为“2015年8月31日”，违规照片三显示的店铺招牌为“鑫美味餐厅”，无法证明鼓浪屿房管所在2016年签订《租赁合同补充协议书》时已知悉讼争房屋转租的事实；其二，（2018）闽0203民初16240号民事判决书所列“事实与理由”部分“早在2015年5月30日被告方荣贞、阮玉英就将讼争房屋转租给厦门市思明区邵子牙贡丸店、邵渊源经营邵子牙贡丸店”仅系鼓浪屿房管所在2018年起诉该案时所述，且上述文字后面还接有“但厦门市鼓浪屿房屋管理所并不知情”的表述，不能以此认定鼓浪屿房管所自认于2015年5月30日知悉讼争房屋的转租事实；其三，讼争房屋挂有“邵子牙贡丸店”的招牌，仅说明店内经营范围，与方荣贞、阮玉英原来约定的经营内容“食品”亦不相冲突，且在案并无证据证明“邵子牙贡丸店”招牌悬挂的起始时间，不能直接以此证明方荣贞、阮玉英所称的鼓浪屿房管所早在2015年即已知悉转租事实。 综上，鼓浪屿房管所的上述诉讼请求没有超过诉讼时效。 （二）转租收益归属 关于承租人擅自转租讼争房屋的违约责任，在案《合作经营合同》和《租赁合同补充协议书》均有约定：2015年5月28日方荣贞、阮玉英与厦门夏商文化创意产业发展有限公司签订《合作经营合同》第十一条约定，未经甲方（即出租方）书面同意，乙方（即承租方）不得将房屋全部或部分转租，否则，乙方同意甲方有权单方解除合同并收回合作经营场地，甲方不予任何补偿，且乙方因转租所取得的收益全部归出租方所有”；之后2016年厦门盛百企业管理有限公司、方荣贞及阮玉英、鼓浪屿房管所签订《租赁合同补充协议书》第五条则约定，租赁期间，乙方（即方荣贞、阮玉英）不得将讼争房屋转租或转借给第三方使用，不得以讼争房屋入股、与他人合资、合作、承包、联营等形式将讼争房屋转由第三方使用，有此类行为的，丙方（即鼓浪屿房管所）有权解除合同，同时乙方放弃《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的抗辩权。 本案中《租赁合同补充协议书》签订目的系将原《合作经营合同》项下出租人的权利义务转移给鼓浪屿房管所，并于协议书第九条明确约定“本补充协议作为编号为xswc20150511《合作经营合同》的补充”。补充协议系对原合同的补充或变更，当就同一事项补充协议的约定与原合同约定不同时，应以时间在后的补充约定条款为准，《合作经营合同》第十一条及《租赁合同补充协议书》第五条对擅自转租行为违约责任的约定不同，可以视为《合作经营合同》第十一条已被《租赁合同补充协议书》第五条修改，故承租人擅自转租讼争房屋的违约责任应根据《租赁合同补充协议书》第五条而非《合作经营合同》第十一条确定。因此，鼓浪屿房管所要求方荣贞、阮玉英支付2015年6月1日至2018年5月31日的房屋转租收益1063392元的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、方荣贞、阮玉英应于本判决生效之日起十日内支付厦门市鼓浪屿房屋管理所2018年4月1日至2018年5月31日期间厦门市思明区鼓浪屿龙头路178号之一、二房屋租金294624元； 二、驳回厦门市鼓浪屿房屋管理所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17022元，减半收取8511元，由厦门市厦门市鼓浪屿房屋管理所负担7185元，由方荣贞、阮玉英负担1326元，均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  曾争志 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  郑茹岚 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。