贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9557号上诉人（原审被告）：令狐小桐，男，汉族，1989年10月26日出生，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：李东，重庆德功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王孟恩，男，汉族，1978年4月15日出生，住河南省鲁山县。被上诉人（原审原告）：王秀鹃，女，汉族，1979年10月12日出生，住河南省鲁山县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹正威，贵州浩辩律师事务所律师。原审被告：蔡正品，男，汉族，1988年9月21日出生，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：刘丰铭，重庆德功言律师事务所律师。原审第三人：贵州工商职业学院，住所地贵州省贵阳市清镇市职教城。法定代表人：李孝轩，理事长。上诉人令狐小桐因与被上诉人王孟恩、王秀鹃、原审被告蔡正品、原审第三人贵州工商学院租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。令狐小桐上诉请求：1．撤销（2020）黔0181民初1021号民事判决书，并依法改判；2．依法判令一审、二审费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为原审法院认定事实不清。上诉人于2018年9月27日，上诉人从第三人处租赁了208、2-18、209、2-19、2-10、2-20共计6个门面。2-10、2-20这两个门面单个的租金为7万元，保证金为2.5万元，两个门面租金保证金合计金额为19万元。上诉人因考虑到租赁的门面太多，想退掉2-10、2-20这两个门面，但是被上诉人找到上诉人说要租其中一个门面，上诉人就将2-10门面以10万元租金，押金5万元的价格转租给了被上诉人，因2-20这个门面与2-10门面相邻，被上诉实际也在使用2-20门面，因此上诉人未将两个门面退租。被上诉人实际使用2-10，2-20这两个门面第三人也是知晓的。2019年4月，上诉人经营不善，想将2-08、2-18、2-09、2-19这四个门面退租，询问被上诉人是否一起将210、2-20退掉，被上诉人表示愿意继续租2-10、2-20这两个门面。直到上诉人将208、218、209、2-19这四个门面退租被上诉人一直未将2-10、2-20这两个门面的费用交给第三人。退租后第三人退还了上诉人剩余租金和保证金，因此若如被上诉人所称，因上诉人未交租金等费用导致停水停电停止停业，就不存在第三人退还上诉人费用一事。综上，上诉人将案涉门面转租给被上诉人，转租一事上诉人、被上诉人以及第三人三方都是清楚的，2-10、2-20的相关费用应由被上诉人缴纳。被上诉人因未缴清相关费用导致停水停电停止停业，最终搬离门店产生的损失与上诉人无关。因此上诉人认为原审法院认定事实不清，现特根据相关法律规定向贵院提起上诉，望人民法院依法判决。王孟恩、王秀鹃辩称，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，双方达成的合意是涉案的门面租金为10万元，押金为5万元，原审第三人将2-20、2-10门面出租给被上诉人，但被上诉人承租的只是2-20。原审被告蔡正品称，我方认为上诉人的上诉理由应当得到支持，但上诉人的上诉理由与一审认定事实不符。原审第三人贵州工商职业学院未到庭亦未提交书面答辩意见。王梦恩、王秀鹃向一审法院起诉请求：一、判决两被告立即连带返还原告押金、租金各5万元，共计10万元，并以10万元为基数从案件受理之日起至押金、租金完全还清之日止按年利率6%支付资金占用利息；二、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月27日，工商学院（甲方）与令狐小桐（乙方）签订《场地使用协议》。约定：第一条：1、场地坐落于贵州省工商职业学院一期食堂商业楼二楼2-10、2-20号门面。2、建筑面积：约48平方米。3、场地使用用途为：经营火锅、小吃、面点、早点（不含粉面类）。未经甲方书面同意，乙方不得改变使用房屋的用途。第二条第一款：场地使用期限自2018年9月1日起至2021年7月31日止，共2年11个月。第三条第一款：本协议约定的场地使用费按年支付，场地使用费（含税）计人民币7万元；下一年的场地使用费在前一年场地使用费的基础上按10%递增。第四条第一款：乙方应于2018年9月20日前向甲方支付履约保证金人民币2.5万元。第三款：如若乙方在履行协议期间违约、欠交费用、未清理经营债务、发生服务质量、卫生、安全、治安、消防等事故，甲方有权在查明事实的前提下，用履约保证金先行给付，凡履约保证金不足以支付的，甲方均有权要求乙方在7个工作日内继续偿付。第五条第七款：甲方依照合同约定向乙方收取场地使用费，乙方未支付场地使用费或迟延支付时，甲方有权以停水停电或停用其他设施等方式催促乙方交纳场地使用费，由此造成的全部损失由乙方自行承担。第六条第八款：乙方在使用期间，不得擅自改变房屋结构、搭建其他设施、占用公共场所，或将场地转租、转让、分租给第三人或和其他租户交换场地。第七条违约责任：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议……（1）未经甲方同意，擅自将场地转租、转让、分租给第三人，或和其他经营户交换场地的；（2）逾期5个工作日内仍未支付场地使用费或相关费用的……。协议还约定了协议的变更、解除或终止，协议续订、使用场地的交还等内容。同日，工商学院与令狐小桐还签订了关于贵州工商职业学院一期食堂商业楼二楼2-08、2-18门面以及2-09、2-19门面的《场地使用协议》，除面积不同、管理费不同之外，其余内容与2-10、2-20门面的《场地使用协议》一致。令狐小桐在与工商学院签订《场地使用协议》后，向工商学院出具了1份《委托书》，委托蔡正品为令狐小桐的代理人，代为办理相关事宜。并表示蔡正品在委托权限内签订的相关文件，令狐小桐均予以承认，并自愿承担法律责任。2018年11月19日，蔡正品将工商学院一期食堂2楼2-10、2-20号门面转租给王孟恩、王秀鹃。同日，王秀鹃根据蔡正品的指示向工商学院转账5万元；2018年11月26日，王孟恩向工商学院转账10万元。工商学院收到该款后作为令狐小桐的租金、管理费记账，并向令狐小桐出具相应的收款凭证。2019年5月10日，工商学院向令狐小桐发出《缴费通知书》，主要内容为：到目前为止，2-10、2-20号门面履约保证金5万元，已逾期约8个月以及其他费用未缴纳，要求令狐小桐于2019年5月13日12：00前缴纳以上费用，否则将对令狐小桐采取停水、停电、强制停业等措施。2019年5月17日，令狐小桐向工商学院提交《申请书》，提出退还租赁房屋申请，退还2-08、2-18、2-09、2-19、号门市与学校，申请退还保证金，用剩余房租承担相关违约金。剩余物品于2019年5月27日前搬走，逾期未搬离物品，校方可自行处置。还未缴纳的电费和卫生费3600元可从履约保证金扣除。同日，令狐小桐向工商学院出具《声明书》，“今接到贵州工商职业学院后勤处最后通知，我方于2019年5月27日前缴纳一食堂2-10、2-20门面相关费用，逾期未缴纳校方可采取相关措施，按合同条款强制收回门面，我方无异议”。2019年6月13日，工商学院向令狐小桐发出《解除合同通知书》，要求令狐小桐于2019年6月15日前清空贵州工商职业学院一期食堂商业楼2-10、2-20号门面场地并将场交还工商学院。场地交还之日即2019年6月15日解除令狐小桐与工商学院于2018年9月27日签订的贵州工商职业学院一期食堂商业楼二楼2-10、2-20号门面的场地管理和场使用协议。以及要求令狐小桐支付租金、水电费、违约金等内容。一审法院认为，令狐小桐的委托人蔡正品将令狐小桐承租的工商学院一期食堂商业楼二楼2-10、2-20号门面转租给原告，虽然没有得到工商学院的书面同意，但其行为没有损害国家、集体和第三人的利益，且工商学院在发现实际承租人发生变更后未提出异议，该转租行为有效。但该转租协议的履行取决于令狐小桐与工商学院之间租赁合同的履行，在工商学院解除与令狐小桐的租赁合同后，转租协议亦不能履行，该转租协议在原告被迫停业后就已解除。原告王孟恩、王秀鹃从令狐小桐的委托人蔡正品处转租贵州工商职业学院一期食堂商业楼二楼2-10、2-20号门面。令狐小桐从工商学院处承租该门面的租金为7万元，履约保证金为2.5万元。2018年11月19日、11月26日，王秀鹃、王孟恩根据蔡正品的指示分别向工商学院转账5万元和10万元。两笔转账时间间隔仅为7天，分属两种性质的款项可能性较大，加之原门面租金为7万元，履约保证金2.5万元。对于原告转租合同押金为5万元，一年租金为10万元的主张予以采信。现原告于2019年5月14日被迫停业，原告经营的时间接近六个月，对原告主张退还半年租金5万元、合同押金5万元予以支持。令狐小桐系案涉工商学院一食堂二楼2-10、2-20号门面的承租人，原告转入工商学院的款项亦被视做令狐小桐缴纳的费用，令狐小桐应当承担返还半年租金及合同押金的义务。令狐小桐向工商学院出具委托书，委托蔡正品代为办理相关事宜。原告无证据证明令狐小桐与蔡正品对案涉门面系合伙经营、管理，两者不是委托与被委托的关系。因此，对原告要求蔡正品、令狐小桐承担连带责任的诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定判决如下：一、判决被告令狐小桐返还原告王孟恩、王秀鹃押金5万元、租金5万元，共计10万元及资金占用费用（资金占用费以10万为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月31日起计算至所有款项付清之日止）；二、驳回原告王孟恩、王秀鹃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。案件受理费减半收取1150元，由被告令狐小桐负担。本院二审期间，上诉人令狐小桐围绕上诉请求依法提交了两组证据“第一组证据：我方与原审被告蔡正品的微信聊天记录截图21张（复印件）；证明目的：上诉人令狐小桐将门面转租的事实以及被上诉人在聊天记录中也承认了同时使用了2-10、2-20这两个门面并计算了相应的费用发给蔡正品；第二组证据：1、告知函；2、2-08号、2-18、2-09、2-19门面违约责任的说明；3、2019年4月17日手机银行的电子回单及2019年7月15日的中国工商银行的电子回单；证明目的：证明除了2-10、2-20这两个被上诉人承租的门面外，我方在2019年4月2日原审第三人催告后向其支付了押金并且在上诉人将2-08号、2-18、2-09、2-19门面退租后工商学院于2019年7月15日将剩余的保证金退还给了我方。被上诉人王梦恩、王秀鹃发表质证意见如下：对其第一组证据的合法性及真实性予以认可，但达不到其证明目的。相反证实了我方的诉请。而且显示了双方的合意是10万的租金，5万的押金，并且多打了1万元。对其第二组证据的真实性不予以认可，而且达不到其证明目的；1、一审时原审第三人提交的证据足以证明上诉人存在转租关系，我方已经将租金及押金交付给了原审被告，而且如果我方违约就不能退押金。转租行为有效。原审被告蔡正品发表质证意见如下：对其该组证据的三性予以认可，在一审时上诉人与我方当事人都没有参加诉讼，该组证据作为新证据是可以的。对于该组证据的三性予以认可，在一审判决中已经明确查明事实。可以达到其证明目的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：涉案的租金及房屋押金是否应当返还。上诉人令狐小桐与被上诉人王梦恩、王秀鹃之间虽未签订书面协议，但被上诉人王梦恩、王秀鹃按上诉人令狐小桐的指示支付了租金，令狐小桐将涉案房屋转租给了被上诉人王梦恩、王秀鹃，双方之间成立房屋租赁关系。关于承租房屋的房号，上诉人令狐小桐称被上诉人王梦恩、王秀鹃承租的房屋为2-20，但实际使用的房屋为2-20、2-10.但是上诉人令狐小桐未能举证证明2-10房屋由被上诉人王梦恩、王秀鹃实际使用，故对其上诉主张本院不予采信。关于房租租金，被上诉人王梦恩、王秀鹃称其与上诉人令狐小桐约定的租金为10万元/年，为此其向一审法院提交了其与原审被告蔡正品的通话录音、转款凭证等，已经完成了初步的举证责任。上诉人令狐小桐对租金金额有异议的，应该提供相应的证据予以证明，其不能提供该证据证明的，对于其上诉本院不予采信。此外，结合上诉人令狐小桐与原审第三人贵州工商职业学校签订的租赁合同，合同约定2-10、2-20房屋的租金为年租金7万元，履约保证金为2.5万元、2018年11月19日、11月26日，王梦恩、王秀鹃根据蔡正品指示向原审第三人贵州工商职业学院分别转账5万元和10万元。结合打款时间实际合同约定，对于被上诉人王梦恩、王秀鹃主张两笔款项分属两种性质的可能性较大。上诉人令狐小桐对于租金金额的陈述与原审被告蔡正品的陈述不一致，与被上诉人王梦恩、王秀鹃的打款亦无法一一对应，故对于其主张本院不予采信。因上诉人令狐小桐未能履行其贵州工商职业学院的合同义务，导致涉案房屋被原审第三人贵州工商职业学院收回，其与被上诉人王梦恩、王秀鹃的转租协议因房屋被收回而解除。转租协议解除后，被上诉人王梦恩、王秀鹃已经缴纳的租金、押金应当由上诉人令狐小桐退还。被上诉人王梦恩、王秀鹃实际使用房屋六个月，其要求退还半年的租金于法有据，依法应当予以支持。综上，上诉人令狐小桐的上诉请求不成立，依法应当予以驳回。一审判决认定事实、适用法律清楚，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人令狐小桐负担。本判决为终审判决。审判长  李广审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年十二月十四日法官助理王李文书记员何家伟