四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1569号 原告：张兵权，男，1979年10月19日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 原告：何芳芳，女，1980年7月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：郝贵茹，四川迪泰律师事务所律师。 被告：赵晨，女，1989年2月21日出生，汉族，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：刘翊，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘燕茹，泰和泰律师事务所律师。 第三人：成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司，住所地：四川省成都市暑袜北三街**。 法定代表人：张熙宗。 委托诉讼代理人：何艳，女。 第三人：成都市宏誉房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段**********。 法定代表人：蔡风佳。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第二支行，住所地：四，住所地：四川省成都市玉沙路**> 负责人：魏晓睿。 原告张兵权、何芳芳与被告赵晨及第三人成都富房不动产房屋经纪连锁有限公司（简称富房公司）、成都市宏誉房地产开发有限公司（简称宏誉公司）、中国建设银行股份有限公司成都第二支行（简称建行成都二支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兵权和何芳芳及其共同委托诉讼代理人郝贵茹、被告赵晨的委托诉讼代理人刘翊和刘燕茹、第三人富房公司的委托诉讼代理人何艳到庭参加诉讼。第三人宏誉公司、建行成都二支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，本案现已审理终结。 张兵权、何芳芳共同向本院提出诉讼请求：1．赵晨继续履行双方于2016年4月29日签订的《房屋买卖合同书》、《补充协议》以及公证《协议书》，立即办理该房屋不动产权证书（相应税费由赵晨承担），提前结清按揭贷款，向张兵权、何芳芳交付成都市锦江区汇泉东路88号1幢1单元2703号房屋并办理房屋产权过户手续，把涉案房屋过户登记至张兵权、何芳芳名下（相应税费按照合同约定各自承担），富房公司、宏誉公司予以协助；2．准予张兵权、何芳芳代赵晨向建行成都二支行偿还抵押贷款（代偿金额包括剩余借款本息及提前还贷违约金，具体金额以银行提供的提前还款之日，赵晨个人贷款对账单为准），张兵权、何芳芳清偿完毕抵押贷款后，赵晨及建行成都二支行办理抵押权注销登记手续；3．赵晨向张兵权、何芳芳支付违约金7万元（在2018年11月1日至起诉之日2019年12月20日酌情调整为7万元，从2019年12月21日起以房屋成交价的千分之五计算至完成产权过户之日止）；4．赵晨承担本案的诉讼费、保全费等费用。 事实和理由：张兵权、何芳芳在富房公司华阳双华桥店的居间介绍下，于2016年4月29日与赵晨签订了《房屋买卖合同书》、《补充协议》以及公证《协议书》，约定赵晨将其所有的上述房屋出售给张兵权、何芳芳，房屋成交价格为140万元，抵押权人为建行成都二支行。若赵晨逾期交房的，每逾期1日，按房屋成交价的千分之五支付违约金。赵晨必须在有关管理部门通知可以办理并领取产权证的三十天内到相关部门办理产权证，赵晨名下的产权证领取之日起九十天内，赵晨负责结清全部贷款，并协助张兵权、何芳芳至房屋部门办理过户手续，直至将上述房产过户至张兵权、何芳芳名下。合同签订后，张兵权、何芳芳依约支付了定金并办理了资金托管业务。但由于房价上涨等因素，赵晨违反合同约定，怠于办理房屋产权证，提前结清银行贷款、交付房屋并办理产权过户手续。案涉房屋现已由宏誉公司实际交付给赵晨，且具备办理分户产权的条件，张兵权、何芳芳在赵晨拒绝提前结按的情况下，愿意代赵晨向抵押权人建行成都二支行结清银行贷款余额。 赵晨辩称，1．根据双方约定，赵晨要收到管理部门的通知后去办理产权证，而赵晨尚未收到有关管理部门关于可以办理产权证的通知，张兵权、何芳芳主张立即办理房屋产权证书无事实和法律依据。2．赵晨结清贷款的前提是取得案涉房屋产权证，赵晨未取得案涉房屋产权证，张兵权、何芳芳无权要求赵晨结清全部贷款。3．双方协议约定张兵权、何芳芳领取产权证之日双方办理房屋交接手续，目前张兵权、何芳芳尚未领取房屋产权证，因此张兵权、何芳芳无法依据合同约定要求赵晨交付房屋。4．张兵权、何芳芳不是贷款合同相对方，张兵权、何芳芳要求提前结清贷款、注销抵押登记手续没有事实依据。5．案涉房屋依然不具备办理权属登记的条件，赵晨将房屋过户登记至张兵权、何芳芳名下的客观条件未成就。并且张兵权、何芳芳已就同一诉讼请求、诉讼标的于2017年提起诉讼，本院于2018年3月21日作出（2017）川0104民初999号民事判决，驳回张兵权、何芳芳的诉讼请求，张兵权、何芳芳本案该项诉讼请求构成重复起诉。6．赵晨不存在违约行为，张兵权、何芳芳请求违约金无事实与法律依据，并且违约金标准过高，请求法院依法调减。 第三人富房公司陈述，无意见。 第三人宏誉公司提交书面意见，上述房屋目前已具备办证条件，但须赵晨配合方可将房屋产权办理至赵晨名下，原因如下：房屋实测面积与预测面积有0.09平方米的差异，须赵晨与宏誉公司签订面积补差补充协议；赵晨尚未支付办理产权过户需缴纳的税费；赵晨未委托宏誉公司代为办理不动产权证。 第三人建行成都二支行提交书面意见，1．对上述房屋过户至张兵权、何芳芳名下，须赵晨结清尚欠的抵押贷款本息及相关费用后，建行成都二支行才同意办理抵押解除手续。2．建行成都二支行同意张兵权、何芳芳代赵晨偿还上述费用，但须提供生效判决书或赵晨授权委托公证书。 本院经审理认定事实如下：赵晨购买宏誉公司开发的位于成都市锦江区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋，双方于2014年6月28日签订《商品房买卖合同》，并于2015年6月12日进行合同签约备案登记。合同上载明了赵晨的通讯地址。2015年6月18日，上述房屋办理预抵押登记，抵押权人为建行成都二支行。2016年11月7日，宏誉公司办理上述房屋初始登记。 何芳芳与张兵权系夫妻关系。2016年4月29日，赵晨（甲方、卖方）与何芳芳（乙方、买方）、富房公司华阳双华桥店(简称富房公司双华桥店、丙方)签订《房屋买卖合同书》、《补充协议》，约定：甲方将其所有的上述房屋出售给乙方，建筑面积107.43平方米,该房屋系按揭房屋，成交价格140万元；该房屋目前尚未取得房屋所有权证，预计取得时间为2016年8月，具体时间视开发建设单位实际办理而定；在过户递件成功当日，甲方将该房屋交付给乙方，若甲方逾期交房的，每逾期1日，甲方按房屋成交价的千分之五向乙方支付违约金。 上述合同签订后同日，赵晨(甲方)与何芳芳、张兵权(乙方)又签订《协议书》并进行公证，约定：甲方拟将其按揭贷款购买的上述房屋，在结清按揭贷款、注销他项权利并领取产权证后将上述房产出售过户给乙方；甲方承诺在领取产权证后的九十天内协助乙方办理产权过户手续；本协议是为了明确协议各方当事人的债权债务关系，就该房屋期待转让达成的协议书，是为订立房屋买卖合同所预先订立的协议，本协议不作为该房屋物权转移的直接依据，甲方在结清上述房屋的所有前期款项、办理该房屋的所有权手续后，甲方将与乙方签订过户时使用的房屋买卖合同；双方约定该房屋的交易价格为140万元；因甲方急需资金，本协议签署之日，乙方同意预先支付2万元给甲方;双方在房产交易中心办理产权过户手续当日，双方递件前，乙方同意再预先支付13万元给甲方；递件手续办理后，房产交易中心买卖过户科受理并出据受理单当日，乙方同意再预先支付15万元给甲方，双方共同到场领取乙方名下产权证；本协议签署之日，乙方在中信银行办理了15万元资金托管业务，该笔资金视为乙方支付给甲方的购房款，在满足双方在银行约定的取款条件时，双方协助到中信银行提取该笔托管资金，并全额转入甲方收款账户；余款95万元，由乙方从银行按揭贷款支付给甲方；领取乙方名下产权证之日，双方办理交接房手续；甲方必须在有关管理部门通知可以办理并领取产权证的三十天内到相关部门办理产权证，甲方名下的产权证领取之日起九十天内，甲方负责结清全部贷款，并协助乙方至房屋部门办理过户手续，直至将上述房产过户至乙方名下；办理并领取甲方名下产权证、国土证时所应支付的费用由乙方支付，双方在办理产权证、国土证过户手续时，所发生的税费、手续费等费用均由乙方承担；因房屋面积实测致使产权证面积与购房合同面积不一致，应交纳或应领取的房屋面积补差款均由甲方支付或领取。 同日，何芳芳、张兵权支付购房定金2万元，赵晨出具收条。同日，何芳芳在中信银行成都银河王朝支行办理15万元资金托管业务。 因赵晨未取得案涉房屋的产权证，2016年6月起，何芳芳、张兵权通过富房公司的工作人员一直与赵晨微信沟通办理产权事宜，此后赵晨于2017年2月13日表示不再卖案涉房屋。 宏誉公司按《商品房买卖合同》上载明的赵晨通讯地址，通过邮寄方式分别于2017年12月13日、2018年6月25日向赵晨发送《关于补交办理产权资料的通知》，通知赵晨在规定时间内提交办理不动产权证书的相关资料。 又查明，2017年2月8日，张兵权、何芳芳以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，主张赵晨继续履行合同、结清贷款、注销他项权证，并协助办理房屋产权证过户手续。2018年3月21日，本院作出(2017)川0104民初999号民事判决：驳回何芳芳、张兵权的诉讼请求。 2018年5月3日，张兵权、何芳芳以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，主张解除合同，赵晨退还定金2万元、赔偿差价损失240万元等。2018年7月20日，本院作出(2018)川0104民初4458号之一民事裁定，准许张兵权、何芳芳撤回起诉。 截止2020年6月9日，赵晨尚欠建行成都二支行贷款本金809360.87元、利息2203.26元。 房屋信息查询记录显示：截止2020年6月15日，赵晨尚未办理上述房屋的分户产权证，所有权人为宏誉公司。 以上事实有张兵权、何芳芳和赵晨提交的双方身份信息、《房屋买卖合同书》、《补充协议》、《协议书》、公证书、收条、《个人二手房交易资金委托代保管协议书》、（2017）川0104民初999号民事判决书、《商品房买卖合同》、房屋信息查询记录、聊天记录、网签合同信息查询记录、《关于补交办理产权资料的通知》，以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，何芳芳与赵晨签订《房屋买卖合同书》、《补充协议》以及何芳芳、张兵权与赵晨签订《协议书》时，对案涉房屋没有取得产权证的事实双方都知晓，上述合同是在双方自愿的基础上签订的，且不违反法律、法规的禁止性规定，故上述合同均合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 据本案查明事实，何芳芳、张兵权于2016年6月起通过富房公司的工作人员一直与赵晨微信沟通办理产权事宜，宏誉公司于2016年11月7日已完成房屋初始登记，赵晨于2017年2月13日表示不再卖房，宏誉公司按《商品房买卖合同》上载明的赵晨通讯地址通过邮寄方式分别于2017年12月13日、2018年6月25日通知赵晨补交办理产权的相关资料。赵晨应当收到上述通知，并知晓可以办理房屋分户产权。赵晨以协议书约定“在有关管理部门通知可以办理并领取产权证的三十天内到相关部门办理产权证”为由，辩称其一直未收到管理部门的通知。实践中，具备办理分户产权证条件时，由开发商通知业主提交相关资料，故赵晨应在收到宏誉公司上述通知后30天内办理房屋分户产权。宏誉公司也提交书面意见称房屋目前已具备办证条件，故房屋未取得分户产权，系赵晨主观上怠于办理而非客观上不能办理。赵晨逾期办证，客观上阻碍赵晨交付房屋以及张兵权、何芳芳取得不动产权证的条件成就，应视为条件已成就。赵晨的行为已构成违约，本院基于公平原则，综合合同的履行情况、赵晨的违约程度、守约方的损失等，酌情认定赵晨支付违约金5万元。 赵晨为贷款将涉案房屋设置了抵押，张兵权、何芳芳表示愿意代为清偿赵晨尚欠建行成都二支行贷款本息，消灭抵押权，建行成都二支行也提交书面意见表示同意。故如赵晨未向建行成都二支行履行归还贷款本息的责任，张兵权、何芳芳应以其购房款优先代偿赵晨的上述债务，具体还款金额应以赵晨归还贷款本息或张兵权、何芳芳代偿时建行成都二支行确认赵晨尚欠的贷款本息金额为准。 房屋目前登记于宏誉公司名下，赵晨应在登记为房屋权利人后，再将房屋产权变更登记至张兵权、何芳芳名下，宏誉公司负有协助义务。办理上述房屋产权变更登记手续当日，赵晨应将房屋交付给张兵权、何芳芳，张兵权、何芳芳应支付剩余购房款。剩余购房款计算方式为房屋总价140万元-已支付的定金2万元，若张兵权、何芳芳代赵晨向建行成都二支行清偿了贷款本息，该部分款项亦应从张兵权、何芳芳应支付的剩余购房款中予以扣除。 赵晨辩称本案系重复起诉，张兵权、何芳芳已就同一诉讼请求、诉讼标的提起诉讼，本院已作出（2017）川0104民初999号民事判决。本院认为，本案与999号案件当事人、诉讼请求、诉讼标的并非完全相同，且本案中出现了新的事实，不应适用一事不再理原则，故对赵晨此项辩称理由不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、被告赵晨应于本判决发生法律效力之日起十日内归还尚欠第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行的贷款本息，逾期未归还由原告张兵权、何芳芳于十日内代被告赵晨清偿贷款本息(截止2020年6月9日，被告赵晨尚欠贷款本金809360.87元、利息2203.26元，具体还款金额以被告赵晨归还贷款或原告张兵权、何芳芳代偿时第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行确认被告赵晨尚欠的贷款本息金额为准)； 二、第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行应于被告赵晨结清或原告张兵权、何芳芳代为清偿贷款本息之日起二十日内，办理位于成都市锦江区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的注销抵押登记手续； 三、被告赵晨应于第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行注销上述房屋抵押登记之日起十日内，办理上述房屋的不动产权证，第三人成都市宏誉房地产开发有限公司予以协助； 四、被告赵晨在取得上述房屋的不动产权证后二日内协助原告张兵权、何芳芳将上述房屋的产权变更登记至原告张兵权、何芳芳名下，并在办理上述房屋产权变更登记手续当日向原告张兵权、何芳芳交付上述房屋，原告张兵权、何芳芳应于办理上述房屋产权变更登记手续当日向被告赵晨支付剩余购房款（140万元-定金2万元-原告张兵权、何芳芳代被告赵晨清偿的贷款本息）； 五、被告赵晨应于本判决发生法律效力之日起十日内向张兵权、何芳芳支付违约金5万元； 六、驳回原告张兵权、何芳芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8700元，保全费5000元，两项共计13700元，由被告赵晨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十二月十日 书记员  傅晓婉