湖南省汉寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0722民初3373号 原告：湖南中发房地产开发有限公司，住所地：湖南省常德市汉寿县龙阳街道龙珠园社区银水路**。 法定代表人：陈起红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何光照，湖南先锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘仪，湖南先锋律师事务所实习律师。 被告:刘青龙，男，汉族，1970年2月1日出生，住湖南省汉寿县。 委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。 被告：胡荣辉，男，汉族，1953年10月9日出生，住湖南省汉寿县。 被告：龚志祥，男,汉族,1965年11月5日出生,住湖南省汉寿县。 原告湖南中发房地产开发有限公司(以下简称中发公司)与被告刘青龙、胡荣辉、龚志祥确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中发公司的委托诉讼代理人何光照、刘仪，被告刘青龙的委托诉讼代理人黄志明，被告龚志祥、胡荣辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中发公司向本院提出诉讼请求：1、确认中发公司与刘青龙签订的《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》无效；2、确认中发公司与胡荣辉、龚志祥签订的《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》无效；3、确认中发公司与三被告之间签署的《三方协议》、《天园公寓式酒店续建合作协议》无效；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2010年，刘青龙以中发公司名义受让了位于汉寿县××镇××平方米的土地使用权，刘青龙为满足宗地开发建设的需要，于2014年6月18日，中发公司应刘青龙反复请求，与其签订了《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》，该份协议实质是挂靠中发公司开发资质进行房地产项目开发，项目名称为“天园公寓商住小区”，共计Ａ、Ｂ.Ｃ三栋楼。2014年底当刘青龙将小区项目工程Ａ栋建至正负零，Ｂ栋建至六层，Ｃ栋建至七层时，资金链断裂导致楼盘烂尾。后因汉寿县政府对工程干预，中发公司不得不找回刘青龙商议续建项目事宜。2018年3月7日，中发公司与三被告为续建项目，达成一致，签署《天园公寓式酒店续建合作协议》。签约后，胡荣辉、龚志祥对小区后续工程投资、建设、管理至主体工程封顶，此间，刘青龙对项目进展丝毫不关心，即使联系刘青龙，其也表示不再参与项目，只要能收回出资就行。2019年6月6日，为了确保各方权益，中发公司与三被告签订了《三方协议》，协议开宗明义，终止中发公司与刘青龙的《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》，同时该协议明确胡荣辉、龚志祥全部债权转化为对项目的投资款，明确终止《天园公寓式酒店续建合作协议》等内容。2019年6月7日，中发公司与胡荣辉、龚志祥新签订《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》。天园小区工程封顶后，房屋预售火爆，正待分享续建带来的喜悦时，可好景不长，昙花一现，因刘青龙个人外债波及小区房屋以致被司法查封而被打破，诉讼接连不断，买受人纷纷解约。胡荣辉、龚志祥对附属工程建设明确表示终止投入，胡荣辉、龚志祥认为在已参与的诉讼中经已生效的法律文书确认，仅仅是天园小区项目的债权人，而并非是项目收益实际权利人，故不愿进行附属工程、配套设施的建设投资，导致工程从2019年7月份至今全面停建。而刘青龙不仅口头明确表示而且其行为也证明其早已将自己置身于天园小区项目之外。鉴于中发公司与各被告之间的合同目的不能实现，照此下去，也必然导致小区项目工程无法通过验收合格，必将导致买受公众利益受损，引发更为激烈的社会矛盾，迫于无奈，中发公司只得诉诸法律。综上，中发公司为了楼盘完工并产生使用价值，为了维护、平衡各方当事人的利益，更为了维护社会稳定，同时也为了维护房地产开发企业服务于民、敢于担当的良好社会形象，故诉至法院。 刘青龙辩称，同意原告所有诉讼请求，但原本属于刘青龙的财产应当由原告依法予以返还。 胡荣辉、龚志祥辩称，同意原告的诉讼请求，要求进行结算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：1、（2019）汉房预售证第014号汉寿县商品房预售许可证；2、编号为430722201812170101的建筑工程施工许可证；3、编号为20180824535439的建设用地规划许可证；4、湖南省建设工程规划许可证；5、湘（2018）汉寿县不动产权第0××9号不动产权证书；6.《湖南中发公司房地产项目开发管理协议书》两份；6、《天园公寓式酒店续建合作协议》；7、《三方协议》；本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年刘青龙以中发公司名义取得位于龙阳大道西侧（龙池中学旁）的面积为7014㎡的土地使用权，为对该土地进行开发，2014年6月18日刘青龙与中发公司签订《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》，约定刘青龙选定和获得中发公司的天园工程项目部，由刘青龙全权开发，从事中发公司资质允许范围内的房地产开发，刘青龙投资并承担项目开发建设中的一切风险，获取相关开发利益，风险与利益与中发公司不发生关系，中发公司只配合刘青龙办理相关手续，所涉费用全部由刘青龙承担，刘青龙支付中发公司项目管理费120000元，后刘青龙向中发公司实际支付管理费60000元，并实际开房该项目。2018年3月7日，因刘青龙资金出现困难，天园工程项目停建，刘青龙、胡荣辉、龚志祥、中发公司签订《天园公寓式酒店续建合作协议》，约定由龚志祥、胡荣辉出资，投资续建天园工程项目，中发公司收取管理费，项目收益的分配先偿还龚志祥、胡荣辉投资及资金占用费，再偿付相关税费及原欠龚志祥、胡荣辉等债务，中发公司、刘青龙仅是名义上的开发单位，在续建中实际开发权利由胡荣辉、龚志祥享有，中发公司与刘青龙对续建中的经营不承担亏损，若胡荣辉、龚志祥无法满足后续资金，刘青龙有权终止本合同。2019年6月6日，刘青龙、胡荣辉、龚志祥与中发公司签订《三方协议》，约定终止中发公司与刘青龙之间所签《湖南中发房地产开发公司房地产项目开发管理协议书》及刘青龙、胡荣辉、龚志祥、中发公司签订的《天园公寓式酒店续建合作协议》，由胡荣辉、龚志祥继续建设天园小区，并与中发公司另行签订协议。次日，胡荣辉、龚志祥与中发公司签订《湖南中发房地产开发公司房地产项目开发管理协议书》，约定由胡荣辉、龚志祥继续建设天园小区，自负盈亏，胡荣辉、龚志祥以中发公司名义对外销售和预售，中发公司配合办理相关手续。 本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定，“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”房地产开发必须由有资质的企业进行，个人不能进行房地产开发。本案中，刘青龙、胡荣辉、龚志祥系自然人，无房产开发资质，其分别与中发公司签订《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》（2014年6月18日）、《天园公寓式酒店续建合作协议》、《三方协议》、《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》（2019年6月6日），约定中发公司不承担风险，不投入资金，只收取一定管理费用，实际是刘青龙、胡荣辉、龚志祥利用中发公司资质达到个人进行房地产开发的目的，违反了行政法规的强制性规定，上述合同应认定为无效，故对中发公司主张确认刘青龙签订的《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》、与胡荣辉、龚志祥签订的《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》、与三被告之间签署的《三方协议》、《天园公寓式酒店续建合作协议》无效的诉讼请求予以认可。关于刘青龙、胡荣辉、龚志祥要求进行结算的请求，庭审中各方均同意由其自行进行结算，故本院在本案中不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项之规定，判决如下： 一、确认湖南中发房地产开发有限公司与刘青龙签订的《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》无效； 二、确认湖南中发房地产开发有限公司与胡荣辉、龚志祥签订的《湖南中发房地产开发有限公司房地产项目开发管理协议书》无效； 三、确认湖南中发房地产开发有限公司与刘青龙、胡荣辉、龚志祥之间签署的《三方协议》、《天园公寓式酒店续建合作协议》无效。 案件受理费2700元，减半收取1350元，由刘青龙、胡荣辉、龚志祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  刘淑珍 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理程伟洁 书记员童超 附本判决书所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《城市房地产开发经营管理条例》 第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。