河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5791号 上诉人（原审原告）：刘志远，男，1972年12月29日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：田永亮，河北泰科律师事务所律师 上诉人（原被告审）：文安县天昊房地产开发有限公司，住所地文安县职教中心学校大门西侧。 法定代表人：刘文岭。 委托诉讼代理人：袁伍林，河北瑞达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘文岭，男，1975年2月10日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被上诉人（原审被告）：廊坊市丰通房地产经纪有限公司，住所地廊坊市广阳区水云间6-1-103。 法定代表人：刘新辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李景玉，河北李景玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张曦予，河北李景玉律师事务所实习律师。 上诉人文安县天昊房地产开发有限公司（以下简称天昊公司）、刘志远因与被上诉人刘文岭、廊坊市丰通房地产经纪有限公司（以下简称丰通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省文安县人民法院（2020）冀1026民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘志远上诉请求：撤销原判；依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、双方签订的两份《认购协议书》和《房屋买卖合同》应为无效合同，上诉人购买的小区属于新民居性质，并非面向社会销售的商品房，故不得向集体组织以外的人员销售，所以上诉人与被上诉人天昊公司签订的认购协议书与房屋买卖合同应为无效合同，另外，2020年8月18日文安县行政审批局出具关于福星里小区商品房预售的认定意见，并非等同于商品房预售许可证，不具有商品房预售许可证的性质，因此房屋买卖合同也是无效的。合同无效，天昊公司应当返还上诉人刘志远购房款并支付利息，被上诉人丰通公司应当返还上诉人刘志远电商费。二、鉴于双方签订的房屋买卖合同无效，故双方签订的房屋买卖合同不应继续履行且上诉人不应向被上诉人天昊公司支付土地出让金。请二审法院查明事实，依法改判。 刘文岭、天昊公司答辩称，上诉人与被上诉人天昊公司订立的认购协议及买卖合同合法有效，应受法律保护，被上诉人已经办理了规划许可证、施工许可证、不动产登记证等相关手续，已经符合商品房销售条件，上诉人主张合同无效无事实与法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。。 丰通公司答辩称，坚持一审答辩意见。 天昊公司上诉请求：依法判令刘志远交纳办理房产证费用68393元。事实和理由：天昊公司与刘志远签订的房屋买卖合同合法有效，故刘志远应按照约定支付办理房产证的费用。 刘志远辩称，合同无效，不存在办理房产证的费用；另外，即使应该履行的话，也不是交给天昊公司的，天昊公司也没有代我预交，所以不应支付此款。 丰通公司述称，对天昊公司上诉状没有意见。 刘文岭述称，同意天昊公司的上诉意见。 刘志远向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告和被告一签订的福星家园小区房屋买卖合同，诉讼过程中，变更为依法确认原告和天昊公司之间的福星家园小区房屋买卖合同及福星家园认购协议书无效。2.被告一被告二返还原告购房款339433元及支付原告违约金67886.6元，自2017年5月16日起至付清时至，支付资金占用期间的利息。3.被告一、被告二、被告三连带返还原告电商费5万元，自2017年5月16日起占用资金利息至全部返还止。4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：天昊公司为刘文岭个人独资公司，经营范围为房地产开发。位于河北省文安县（又称福星家园）为天昊公司开发，项目名称为岳辛庄福星里新民居工程，该项目于2013年12月11日取得了文安县城乡规划局出具的建设工程规划方案审查意见书，确认该项目符合城乡规划要求。2014年4月6日文安县发展改革局为该项目颁发河北省固定资产投资项目备案证，确定该项目的建设起止年限为2014年4月-2016年5月。2014年5月23日文安县建设局为该项目颁发建筑工程施工许可证，该证确定开工日期为2014年4月30日，竣工日期为2015年10月31日。2017年10月20日天昊公司与文安县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：天昊公司作为受让人取得福星里小区所在地块的国有土地使用权，该地用途为“其他普通商品住房用地”。天昊公司依照出让合同约定缴纳了土地出让金925.09万元，取得了冀（2017）文安县不动产权第0002042号国有建设用地土地使用权证，使用权自2017年10月20日起2087年10月20日止。文安县房产交易服务中心认定福星里小区建筑面积为20422.87平方米（其中地上18572.76平方米，地下1850.11平方米）。2020年8月18日文安县行政审批局出具关于福星里小区商品房预售的认定意见，对福星里小区的商品房预售作出认定，明确以此认定意见可以作为登记办证及下一步手续的办理。2016年9月3日，刘志远向天昊公司支付福星家园1-1-402室首付款109934元。2016年10月3日，刘志远与天昊公司签订福星家园认购协议书，约定刘志远购买天昊公司开发建设的福星家园1楼1单元402室，刘志远享受折扣5万抵10万后，成交总额为339934元。当日，刘志远向丰通公司支付电商费5万元。2017年1月17日，刘志远向天昊公司支付房款13万元。2017年5月15日，刘志远与天昊公司签订房屋买卖合同，合同约定：刘志远购买福星家园小区1号楼1单元4层02室，建筑面积为135.95平方米；土地性质为新民居用地，如因政策原因土地变性需交土地出让金及相关税费由刘志远担负，房产证的办理所需费用由刘志远承担。合同签订当日，刘志远向天昊公司支付房款10万元。天昊公司缴纳土地出让金取得国有建设用地使用权后，要求刘志远依照合同约定补交土地出让金及相关税费，刘志远拒绝履行。 一审法院认为，房屋买卖合同的效力为本案首先要解决的问题。房屋买卖在大多数中国公民的生活中属于重大事件，应当是在经过慎重考虑、综合考察后进行的民事行为。刘志远与天昊公司签订的房屋买卖合同中，天昊公司明确告知刘志远土地性质为新民居用地，双方在合同中约定如因政策原因土地变性需交土地出让金由刘志远担负。刘志远先是在未与天昊公司签订合同的情况下即支付了首付款，后陆续支付房款，在签订合同后更是将合同约定的房款交齐。天昊公司取得国有土地使用权后至提起诉讼前近三年的时间内，刘志远未对合同效力提出异议，在诉讼过程中才将诉讼请求由解除合同变更为确认合同无效。由此看出，刘志远对福星家园认购协议书与房屋买卖合同的合同效力是认可的，其与天昊公司签订的福星家园认购协议书与房屋买卖合同，为双方的真实意思表示，天昊公司、丰通公司在与刘志远订立合同的过程中无任何欺诈、胁迫行为，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定。诉讼过程中，天昊公司经过行政审批取得了商品房的预售认证，其向刘志远销售的房屋被确认为商品房，刘志远与天昊公司签订的福星家园认购协议书与房屋买卖合同应为有效合同。刘志远先是在认可合同效力的前提下要求解除合同、后又变更诉讼请求为要求确认合同无效，刘志远的此项诉讼请求明显违背诚实信用原则，于法无据，一审法院不予支持，对其要求三被告返还房款、电商费并支付违约金、利息的诉讼请求予以驳回。刘志远与天昊公司在合同履行期间，福星家园所涉土地由新民居用地变更为国有建设用地，刘志远应当依照合同约定向天昊公司支付相应土地出让金，对于天昊公司要求刘志远继续履行合同、支付土地出让金67708.5元的主张，一审法院予以支持。天昊公司主张的物业费、有线电视费等费用，因天昊公司不是该费用的实际收取人，又无证据证实其已为反诉被告刘志远交付，故对反诉原告的此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定判决：一、驳回原告刘志远的诉讼请求。二、反诉原告天昊公司与反诉被告刘志远签订的房屋买卖合同继续履行，反诉被告刘志远向反诉原告天昊公司支付土地出让金67708.5元，于本判决生效后五日内履行。三、驳回反诉原告文安县天昊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费8158元，由原告刘志远负担；反诉案件审理费1810.47元，由反诉原告天昊公司负担1085.47元，反诉被告刘志远负担725元。 本院二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与天昊公司签订的福星家园认购协议书与房屋买卖合同系双方的真实意思表示，在诉讼过程中，天昊公司经过行政审批取得了商品房的销售许可，故双方签订的认购协议书与房屋买卖合同合法有效。上诉人的该项上诉理由不能成立。关于土地出让金，双方在房屋买卖合同中明确规定如因政策原因土地变性需交土地出让金及相关税费由刘志远担负，原审判决其承担并无不当。关于办理房产证的费用问题，虽双方约定对此所需费用由刘志远承担，但因未实际发生，原审未予支持并无不当。综上所述，天昊公司、刘志远的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10414元，由刘志远负担8904元，文安县天昊房地产开发有限公司负担1510元。 本判决为终审判决。 审判长  田雪芹 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二〇二〇年十二月三十日 书记员  郝欣宇 ——