山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初11141号原告：青岛博纳物业服务有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91370203325941271J。法定代表人：王继登，总经理。委托诉讼代理人：郭辉，山东金彩律师事务所律师。被告：牟宜芳，女，1944年10月11日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：刘淑莹（牟宜芳之女），女，1970年9月27日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**。委托诉讼代理人：刘春容（牟宜芳之女），女，1975年2月28日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**。原告青岛博纳物业服务有限公司（以下简称“博纳物业”）与被告牟宜芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。博纳物业委托诉讼代理人郭辉，牟宜芳委托诉讼代理人刘淑莹、刘春容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博纳物业向本院提出诉讼请求：1、判令牟宜芳支付物业管理服务费2066元、代缴电费46元；2、本案诉讼费由牟宜芳承担。事实及理由：青岛市市北区芙蓉花园小区业主委员会与博纳物业签订《芙蓉花园物业服务合同》，约定由博纳物业向牟宜芳所居住的小区提供物业服务，业主和使用人、受益人按房屋面积支付物业费用。牟宜芳系芙蓉花园xx号楼xx单元xxx户业主，现拖欠博纳物业2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业费相关费用。经博纳物业催缴，牟宜芳仍未交纳。请求判如所请。牟宜芳辩称，博纳物业向我主张物业管理费和滞纳金的诉求缺乏依据。博纳物业与我之间不存在物业服务合同关系，博纳物业未向我提供物业管理服务，博纳物业持有的物业服务合同未向物业主管部门备案，其依据该合同提供服务属于违法的强行服务。博纳物业不具备相应的物业管理资质，亦未获得相应的物业管理收费许可，其主张的物业管理费未按照收费管理办法的要求进行公示。博纳物业提供的物业服务未达到相关标准，存在诸多瑕疵。其诉讼请求已过法律规定的诉讼时效。要求法院驳回博纳物业的诉求，诉讼费由博纳物业自行承担。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2017年2月18日，合同当事人：芙蓉花园小区业主委员会（甲方,以下简称“业委会”）与乙方博纳物业签订《物业服务意向书》，第一章总则约定：乙方为座落于青岛市市北区全体业主和物业使用人提供物业服务，全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。第二章物业服务事项约定:包括公共建筑部位的维护和管理；共有设施设备维修、维护、运行、管理；公用绿地、花木等的养护与管理；公用环境卫生清洁等；交通与车辆停放秩序的管理；代收水、电费等。第三章委托管理期限为1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。第四章双方权利义务。第五章物业服务质量。第六章物业服务费用约定：物业收费标准住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取，逾期按每天服务费千分之五交纳滞纳金和利息等。第七章违约责任。第八章附则约定：本合同期满后，乙方基本完成合同且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，收费率在80%以上可续订合同。本合同期满后自然终止，双方如续签合同，应在该合同期满后30天前向对方提出书面意见。待新的业主委员会成立后签订物业服务正式合同。该合同由甲乙双方签字盖章确认。2018年3月7日甲乙双方又续签《物业服务合同》，合同内容删除2017年《物业服务意向书》中的第五章物业服务质量。第三章委托管理期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第五章物业服务费用中涉及住宅物业管理服务费的收费标准0.6元/平方米.月。该合同由甲乙双方盖章确认。2019年4月10日甲乙双方再次签订《物业服务合同》，合同说明部分记载：本合同由《芙蓉花园》小区业主委员会广泛听取业主意见，与物业服务方充分讨论、协商制订。合同于2019年4月10日在小区显要位置公示7天，广泛听取了业主意见和建议。本合同已纳入广大业主的意见和建议，最终定稿。本合同需提交青岛市市北区物业管理办公室备案。落款《芙蓉花园》小区业主委员会。该合同分为七章与2018年签订《物业服务合同》形式相同，第三章委托管理期限约定自2019年1月1日起至2020年10月31日止。在本合同期届满前3个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。住宅物业管理服务费的收费标准仍执行0.6元/平方米.月。合同第七章附则中约定合同生效日为2019年1月1日。该合同由甲乙双方盖章确认。牟宜芳为芙蓉花园xx号楼xx单元xxx户房屋所有权人，房屋建筑面积86.11平方米，其至今仍在涉案房屋居住使用。截止到目前博纳物业仍在芙蓉花园小区提供物业服务。当庭博纳物业提交打印时间为2019年2月14日“山东省电力供电营业厅”字样用户编号：0864828039凭证记载，收费金额360元，用于证明代牟宜芳交纳电费金额46元。牟宜芳对该证据的真实性不予认可。博纳物业还提交其委托律师与牟宜芳通话催要物业费的录音证据，其载明受博纳物业委托索要2015年1月至2016年12月、2017年1月至2019年8月期间的费用。牟宜芳对该证据的真实性不予认可。另提交落款时间为2020年4月3日山东金彩律师事务所出具的《律师函》，记载：牟宜芳拖欠2015年1月至2016年12月与2017年1月至2019年8月期间的物业服务费共2011元，要求其在收到律师函7日内支付拖欠的物业服务费用，逾期按照合同约定收取违约金……。牟宜芳对证据的真实性予以认可，但认为不能证明已向其履行了告知义务。本院认为，当事人签订合同可以采用书面形式和其他形式。合同内容可由当事人约定。合同条款一般包括当事人名称、合同标的、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决纠纷的方式等。书面形式合同自双方当事人签字或者盖章合同成立。结合本案原告博纳物业提交的物业服务意向书内容看，具备构成合同条款的主要事项，应认定该份意向书即为合同。依法成立的合同，自成立时生效。故，博纳物业提交的2017年物业服务意向书、2018年、2019年的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，本院认定上述合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。博纳物业自2017年1月进入涉案小区，为包括牟宜芳在内的小区全体业主提供物业管理服务。根据权利与义务对等原则，牟宜芳在接受博纳物业提供物业服务同时，应履行交纳物业费的法定义务。博纳物业诉求物业服务费于法有据，本院予以支持。其主张代收电费诉求无法证明为牟宜芳代缴、代缴金额、年份等信息，该项诉求因证据不足，依法不予支持。因物业服务合同属于连续性合同，博纳物业至今仍在涉案小区为业主提供服务，牟宜芳关于博纳物业诉求物业费主张已过诉讼时效的抗辩，无法律依据。牟宜芳当庭提交证据（照片一组）用于证明博纳物业提供的服务质量存有瑕疵，因在本案中未提出反诉，本案不予合并审理，其可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、牟宜芳于本判决生效之日起10日内给付青岛博纳物业服务有限公司自2017年1月至2020年4月期间物业服务费2066元。二、驳回青岛博纳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由牟宜芳负担。青岛博纳物业服务有限公司已向本院预缴，牟宜芳于本判决生效之日起10日内给付青岛博纳物业服务有限公司。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 陈 妙二〇二〇年十二月三十一日书记员 王述瑶