宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2020）宁0181民初3757号原告：宁夏富兴达房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。法定代表人：刘良富，公司董事长。委托诉讼代理人：李莉，宁夏灵州律师事务所律师。被告：韩少华，男，1973年9月24日出生，汉族，住宁夏回族自治州灵武市。原告宁夏富兴达房地产开发集团有限公司与被告韩少华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏富兴达房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人李莉到庭参加了诉讼。被告韩少华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏富兴达房地产开发集团有限公司（以下简称富兴达公司）向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告在2018年6月26日签订的《灵武市商品房买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：吴生有承揽原告在灵武市兴达悦府玉湖林湾的单项工程，工程完工后，原告将灵武市兴达悦府小区18号楼1单元102、202室房屋采取以房屋抵顶工程款的形式顶给吴生有。2018年7月5日，吴生有以灵武市兴达悦府小区18-1-102-202室住房（复式楼带地下室）作价80万元与韩少华签订《换房协议书》，韩少华将其名下灵武市芙蓉苑二期26-2-201室带9号楼7号、33号两个车库作价50万元，韩少华另外给吴生有支付现金30万元与吴生有进行置换。协议签订后，吴生有协助被告办理兴达悦府房屋的《商品房买卖合同》，并向被告交付了涉案房产。2020年7月15日，吴生有得知被告在2018年5月22日已将与吴生有置换的灵武市芙蓉苑二期26-2-201室房屋进行了抵押，根本无法实现合同目的。另涉案房屋置换后，被告至今未按照合同约定向原告交纳下剩房款。根据原、被告签订的《灵武市商品房买卖合同》第八条规定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”。鉴于此种情况，原、被告双方根本无法继续履行合同。为此，原告提起诉讼。韩少华未做答辩。本院经审理认定事实如下：因案外人吴生有承包原告富兴达公司在灵武市兴达悦府玉湖林湾二期的单项工程，工程完工后富兴达公司将兴达悦府（玉湖林湾二期）18#楼1单元102室（复式）房屋抵顶给吴生有。2018年7月5日，吴生有与韩少华签订《换房协议书》，约定吴生有以灵武市兴达悦府小区18-1-102-202室（复式楼带地下室）房屋，置换韩少华位于灵武市芙蓉苑二期的26-2-201室房屋、灵武市芙蓉苑二期9号楼的7号车库、33号车库，韩少华另外再付给吴生有现金30万元。同时约定自2018年6月5日至9月5日二人均须把置换的房屋过户到对方名下。2018年6月25日，为履行上述《换房协议书》，吴生有以韩少华名义向富兴达公司支付房屋首付款387808元，富兴达公司出具收据一张，吴生有在收据中交款人处签写“韩少华（吴生有）”。2018年6月26日，富兴达公司在吴生有授意下与韩少华就涉案兴达悦府（玉湖林湾二期）18#楼1单元102室（复式）房屋签订《灵武市商品房买卖合同（预售）》。2016年6月28日，富兴达公司在灵武市房屋管理所将兴达悦府（玉湖林湾二期）18#楼1单元102室（复式）房屋备案至韩少华名下。截至吴生有起诉之日即2020年9月14日，韩少华未将《换房协议书》中约定的灵武市芙蓉苑二期建筑面积为124.66㎡的26-2-201室房屋、灵武市芙蓉苑二期9号楼的7号车库及灵武市芙蓉苑二期33号车库交付并过户至吴生有名下，亦未向吴生有支付协议约定的30万元款项。2020年7月15日，吴生有经不动产登记信息查询后得知，韩少华名下的位于灵武市灵白街西侧芙蓉苑二期26号2-201室房屋在2018年5月24日已被登记抵押，抵押权人为宁夏宁东本富村镇银行股份有限公司，且该房屋被灵武市人民法院分别于2018年8月28日、2020年5月22日依法查封。原告当庭向本院提交了证据《灵武市商品房买卖合同（预售）》一份、收据一张、《换房协议书》、不动产登记信息查询结果证明二份、备案情况说明一份。原告证据相互印证能够证实原告主张的被告没有按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定向原告交纳下剩房款，且案涉房屋因抵押无法实现合同目的事实，本院予以确认。本院已将原告证据收集在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《灵武市商品房买卖合同（预售）》是双方签订合同时的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。原告已将案涉房屋交付被告并办理了备案登记，履行了作为卖方的合同义务。被告作为买方未按合同约定履行支付购房款义务，属违约方。现因被告违约致使守约方原告无法实现合同目的，原告作为守约方有权依据双方签订的合同约定及法律规定主张其相应的权利。综上所述，原告主张解除原、被告于2018年6月26日签订的《灵武市商品房买卖合同（预售）》的诉请，因在原、被告签订的“商品房买卖合同”第八条逾期付款责任条款中有明确约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”，该约定不违法相关法律规定，故原告的诉请符合双方签订的合同约定及法律规定，本院予以支持。被告韩少华未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：原告宁夏富兴达房地产开发集团有限公司与被告韩少华于2018年6月26日签订的《灵武市商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日予以解除。案件受理费100元，由被告韩少华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  唐 彩 红二〇二〇年十二月四日 书 记 员 吉 倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有的或者出卖人有权处分。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。