安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初3188号 原告：蚌埠市万通物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区朝阳路**丽景天成**楼****。 法定代表人：马光武，公司总经理。 委托诉讼代理人：郭丛军，公司员工。 委托诉讼代理人：柴元春，安徽淮佑律师事务所律师。 被告：苏晓樱，女，1982年5月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原告蚌埠市万通物业管理有限公司与被告苏晓樱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠市万通物业管理有限公司（以下简称万通公司）的委托诉讼代理人郭丛军、柴元春，被告苏晓樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万通公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的自2018年10月1日至2020年11月30日的物业管理费8093.2元(之后实际发生的物业管理费用另行计算);2.被告向原告支付违约金1800元(暂计算至2020年11月10日,之后的违约金以尚欠物业管理费为基数,按协议约定标准计算至实际偿清日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告苏晓樱系丽景天成花园36幢商铺4680和4684的业主,房屋建筑面积共311.28平方米,原告蚌埠市万通物业管理有限公司系该社区的物业管理人。被告分别于2012年4月14日、2016年12月1日签署《承诺书》,声明其已阅读并同意遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同约定。其中,《前期物业服务合同》第四条【物业管理服务费用】约定住宅多层按建筑面积每月0.6元/平方;高层(小高层)按建筑面积每月0.75元/平方;商铺按建筑面积每月1.0元/平方。第九条【违约责任】第四款约定乙方(即被告)违反合同,不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方(即原告)有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后,原告依约交纳物业管理费至2018年9月30日,但自2018年10月1日起,被告已连续拖欠原告物业费至今。其间,原告曾多次联系催要未果。原告认为,被告作为小区业主,依法应当按照《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》相关约定,向原告支付物业费,被告久拖未付,显属违约。为维护原告的合法权益特诉至法院,望依法支持原告诉讼请求。 被告苏晓樱答辩称，物业费暂时未交齐的原因是物业公司管理混乱，缺乏科学性、系统性，服务严重缺位：1.不尊重业主意见，物业公司与业主没有沟通关于小区设施的规定，涉及业主生活等重大变动，在没有和业主充分沟通、征求大多数业主同意时即擅自实施，没有对业主进行物业服务的满意度调查，对于业主投诉意见不及时处理；停水停电等信息不预先通知，更通知不到门面房的业主，比如2020年12月2日晚8点左右，我正在用电热水器给小孩洗澡时突然停水，因大多数门面房都在用电热水器，在不知情停水的情况下，热水器排空，电继续加热非常危险，希望物业公司下次可上门告知；2.关于治安等安防监控问题，无安保任何服务及措施；4684号门面早上开门时发现门窗整面玻璃被车撞碎，去向物业公司寻求帮助，物业公司答复说小区门以外不属于物业公司管理，也提供不了任何线索帮助，我自行报警后因没有监控，无法破案，所有经济损失只有我自己承担，希望物业公司能安装监控和安保人员监管；3.设施维修、养护，管理和运行服务不到位，门口墙面砖破损无人问津，没办法自己维修，门口地砖被车压碎至今无人处理；4.治安管理、消防管理、安全防范差，没有向业主告知巡逻路线图、时间表，无法保证小区业主安全；交通及车辆停放秩序管理太差，严重影响门面正常营业，没有巡逻管理人员执勤，门面房门口10米处是公用停车位，基本一天停满，门面房经营进出货只能走中间人行道，不时有车辆停放在人行道两头出口处，让人进不来出不去，如果发生火灾将无法处理，找物业公司反映其并没有从中帮助协调管理，并称小区外围不属于物业公司管理、应该去找交警；业主有问题在物业公司那里得不到任何帮助和服务；5.共用设备设施的维修、养护、管理和运行服务不到位，我要求在装修月时间对上述问题进行整改，减免业主的物业费，在整改完成之前，我的物业费暂缓交纳。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2008年10月18日蚌埠东安房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》,合同约定由原告向位于安徽省蚌埠市淮上区的丽景天成花园小区提供物业管理服务。被告为该小区36幢4680号及4684号商铺的业主,产权面积合计311.28平方米。2012年4月14日被告在《丽景天成.秦淮苑--签约资料》（商铺4684号）中的承诺书上签名确认、2016年12月1日在《丽景天成.秦淮苑--签约资料》（商铺4680号）中的承诺书上签名确认。根据前期物业服务合同约定，被告应按产权面积向原告缴纳物业管理费1元/平方米/月。被告因原告物业服务不到位尚未交纳2018年10月1日至2020年11月30日期间的物业管理费8093.2元。上述事实有原告提交的《前期物业管理服务合同》、《丽景天成.秦淮苑--签约资料》2份、入伙通知书2份、缴费凭证、服务价格登记证，被告提交的照片5张及原、被告陈述在卷佐证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。蚌埠东安房地产开发有限公司是案涉小区的建设单位，其与原告签订的《前期物业管理服务合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，对小区内的业主具有约束力。被告签署的承诺书，是其真实意思表示，原、被告双方均应按约定履行各自的义务。原告为被告房屋所在小区提供物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费。原告要求被告支付2018年10月1日至2020年11月30日期间的物业管理费8093.2元，本院予以支持。 关于被告抗辩称原告提供物业服务过程中存在的各种问题，本院认为，物业管理服务具备公共服务的性质，包括公共设备设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，应当综合整体情况评价物业服务企业的服务质量和水平。原告作为物业服务企业在进行物业管理过程中，履行了物业合同约定的维修、养护、管理及维护等主要义务，其在服务过程中存在瑕疵，被告作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定要求物业服务企业承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任以维护自己的合法权益，或者通过召开业主大会依照法定程序对原物业服务企业进行解聘、另行聘请新的物业服务企业，而不能以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为。结合本案庭审查明事实及被告提交的证据,原告提供的物业服务确实存在不够到位之处，也给被告生活造成了一定的不便，但被告证据尚不足以证明原告在履行物业服务合同过程中存在严重瑕疵，原告作为物业服务的提供者,应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为小区提供更好的物业服务。据此，本院对原告诉请的物业费酌情予以扣减，被告拖欠的2018年10月1日至2020年11月30日的物业管理费8093.2元，本院予以支持7700元。考虑到被告拒交物业服务费事出有因，原告主张的违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告苏晓樱于判决生效之日起十日内支付原告蚌埠市万通物业管理有限公司2018年10月1日至2020年11月30日期间的物业管理费7700元； 二、驳回原告蚌埠市万通物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告苏晓樱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 董 雯 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 陈晓宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。