北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初11238号原告：北京茂华物业服务有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路****1506。统一社会信用代码：91110107790677891W。法定代表人：杨建峰，董事长。委托诉讼代理人：李帅男，北京京航律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪乐，北京京航律师事务所律师。被告：侯艳敏，女，1972年5月20日出生，住北京市石景山区。原告北京茂华物业服务有限公司（以下简称：茂华公司）诉侯艳敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂华公司之委托诉讼代理人倪乐、李帅男，被告侯艳敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂华公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付欠付的物业费34451.4元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年6月8日原告与北京北辰万通国际投资有限公司签署《前期物业服务合同》，并于2019年4月1日与“北京市石景山区璟公院、璟公馆、璟公阁业主委员会”签署《北京市物业服务合同》。约定由原告就被告购买的北京市石景山区时代花园南路28号院璟公阁x号楼x单元第xxx号提供物业服务，并收取物业费。但被告无故拖欠2010年5月1日至今的物业费37896.54元。被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告依法起诉。被告侯艳敏辩称，涉案房屋现登记在我本人名下，房屋面积正确，原告主张的欠费期间我确实未交费，原因是：对于本案中的房屋，我与北京北辰万通国际投资有限公司签订的购房合同第11条约定交房日期为2007年8月15日，实际的交房时间为2009年4月24日，逾期交房181天，主要原因是房屋验收时有问题，户门有问题，迟迟未予维修，当时让我尽快办入住，后期会给我修理，但是我没有办理入住，入户验收单上有多条需要维修的内容，但是我也收房了，改房时存在很多问题未解决。逾期交房，开发商应给付我维修金23710元，开发商强行要求我支付了交房之前的取暖费2668元，开发商应予退还。综上，开发商应支付给我的款项合计26378元，而开发商与原告属于人格混同的关联公司，原告应与开发商一同承担债务的连带付款责任。而且我也屡次向原告说明的该问题，原告也同意免除我自2009年12月1日至2010年4月30日的物业费。也就是说，当时我应该交一年的物业费，但原告给予我免交半年的物业费，足以证明物业费以作为对开发商逾期交房的赔偿，我之所以一直未交纳物业费，因为我无力维权，因上述款项迟迟未收到，我屡次向原告反映房屋存在的质量问题，至今依然未解决。购房时开发商曾承诺楼盘的车位为1：1的比例，也就是每家都会得到一个车位，但是我在入住时，因车位不满足，开发商让业主抓阄，但是业主都没有去抓阄，如果想开车进小区，需要交费，但是交钱后也不管是否有车位，我们只能把车停在小区外面或其他收费停车场，造成此情况的原因是有长期在小区内停车的非业主，也有物业公司的工作人员在小区内停车，此情况与开发商最初的承诺相违背，损害了我的利益。原告从未出示过对物业费的审批文件。原告从未出示过收取物业费的构成和用途。我家客厅房顶有大裂缝，壁纸起鼓，卫生间地板漏水，导致家具被泡发霉。本院经审理查明的事实如下：涉案房屋位于北京市石景山区时代花园南路28号院x号楼x层x单元xxx号（以下简称：涉案房屋），业主为侯艳敏，房屋建筑面积111.17平方米。2007年7月21日，北京北辰万通国际投资有限公司（出卖人，以下简称：北辰公司）与侯艳敏（买受人）签订《商品房预售合同》，就前期物业服务，双方约定：“（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京茂华物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三[2007]0054号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.56元／月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、见附件七。地。地上停车管理费按市发改委指导价执行，地下停车管理费按市发改委指导价执行三）物业服务企业按照第壹种方式收取物业服务费。1、按照年收取，买受人应当在每年的1月15日前缴费。……（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”附件七约定：“第五章物业管理服务内容与质量第二十一条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋共用部位的维修、养护与管理(物业共用部位明细见附件二)；2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理(物业共用设施设备见附件三)；3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；4、物业管理区域内的环境与绿化管理服务；5、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；6、物业装饰装修管理服务；7、物业档案资料的管理；8、专项维修资金的代理服务。注：物业管理区域指：所管辖小区规划红线范围以内，业主户门以外。第二十二条其他服务包括：1、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业文化网点、会所等场所；2、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，消防安全宣传等；3、组织开展社区文化娱乐活动等；4、双方约定的其他内容。第二十三条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准及管理目标(见附件四、附件五)。第六章物业管理服务费用第二十四条物业管理服务费1.乙方按政府有关行业规定的政策标准及实际测算，向业主或物业使用人收取：本物业的管理服务费为：2.96元/月/每平米(19#住宅)2.56元/月/每平米(23#、24#住宅)2、物业收费项目构成：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；(2)物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业管理企业固定资产折旧；(8)物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)国家规定的法定税费；(10)物业管理企业的利润。3、业主应于甲方发放的入住通知书上所标明的房屋交付之日起交纳物业服务费用；4、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主有责任书面通知乙；5、物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年年底前履行次年的交费义务。2019年4月1日，北京市石景山区璟公院、璟公馆、璟公阁业主委员会与茂华公司签订《北京市物业服务合同》，约定：“第五条物业服务期限为两年，自2019年4月1日至2021年3月31日。第六条乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度。2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件二；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件三；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.其他服务事项……第三章物业服务收费第十一条本物业管理区域物业服务收费方式为：第1种方式包干制第十二条包干制1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层、高层住宅：璟公馆、璟公院2.96元/平方米/月；高层住宅：璟公阁2.56元/平方米/月……”茂华公司按照111.17平方米、2.56元／月·平方米主张侯艳敏欠缴2010年5月1日至2020年4月30日的物业费34451.4元。侯艳敏认可上述物业费的计算标准及欠缴事实，但主张未交纳物业费的理由是卫生间下水问题、客厅房顶开裂、壁纸突起等。诉讼过程中，本院前往被告所在小区进行现场走访，经调查，未发现物业服务在卫生保洁、公共设施维护、车辆进出管理、停车秩序、绿化养护等方面存在严重违约问题。上述事实，有《前期物业服务合同》、《北京市物业服务合同》、现场调查照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，茂华公司与北京北辰万通国际投资有限公司签订的《前期物业服务合同》真实有效，对茂华公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。茂华公司与涉案小区业委会签订的《北京市物业服务合同》真实有效，对茂华公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。茂华公司为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受茂华公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。原告主张的物业费有合同和法律依据，本院予以支持。被告主张的房屋质量问题，其可另行通过合法途径解决，但不能作为不缴纳物业费的合法理由。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：侯艳敏于本判决生效之日起十日内支付北京茂华物业服务有限公司2010年5月1日至2020年4月30日的物业费34451.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元（北京茂华物业服务有限公司已预交），由侯艳敏负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求的数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，则按未提出上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇二〇年十二月一日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪