四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初3761号 原告（执行案外人）：谭莉，女，1979年11月22日出生，汉族，住四川省宜宾市长宁县。 委托诉讼代理人：李操，上海段和段（成都）律师事务所律师，执业证号××。 被告（申请执行人）：熊浩，男，1971年6月26日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：肖国强，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 第三人（被执行人）：曾容，女，1973年2月26日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市高县，现住四川省宜宾市翠屏区。 原告谭莉诉被告熊浩、第三人曾容案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告谭莉及其委托诉讼代理人李操、被告熊浩的委托诉讼代理人肖国强、第三人（被执行人）曾容均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告（执行案外人）谭莉向本院提出诉讼请求：1、判决确认宜宾市叙州区××路××号××幢××单元××层××号的房屋［产权证号川（2017）宜宾市不动产权第0××1号］归原告所有，并停止对该财产的执行；2、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月28日，原告通过宜宾欣宜房地产经纪有限责任公司，以599800元的价格购买了曾容在宜宾市叙州区××路××号××幢××单元××层××号的房屋［产权证号川〔2017〕宜宾市不动产权第0××1号］。由于原告当时经济困难，因此原告与第三人约定由原告出资代第三人偿还银行（中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行）按揭贷款，2年3个月还清按揭贷款后再过户。2017年11月28日，原告向第三人支付定金50000元。2017年12月1日，原告向第三人支付首付款187484.83元及2018年的按揭款28149.60元，共计215634.43元；当日，第三人将房屋交付原告使用。随后，原告以自己的名义向物业公司缴纳了该房屋2018年度、2019年度的物业管理费。2017年12月1日，第三人委托童祥琼办理房屋相关事宜并进行了公证。2019年10月19日，原告支付了第三人2019年度的银行按揭款28149.60元；2019年11月22日，原告通过微信转账的方式支付第三人当月银行按揭款2345元；2019年12月23日，原告通过微信转账的方式支付第三人当月银行按揭款2345元；2019年12月30日，原告代第三人提前偿还了该房屋剩余的银行按揭贷款334551.26元。原告代第三人还清全部的银行按揭贷款后，按揭银行本应立即办理抵押注销登记。原告及第三人在还清全部银行按揭贷款时（2019年12月30日），也明确向银行提出了立即办理抵押注销登记的要求。由于元旦假期临近，加之按揭银行有每周三集中办理抵押注销登记的惯例（还清全部贷款后的第一个周三为元月1日一放假；第二个周三为元月8日--法院查封房屋之日），按揭银行直到2020年元月9日才准备齐抵押注销登记资料，2020年1月9日（此时房屋已被查封）才向宜宾市不动产中心申请办理抵押注销登记。直到2020年1月16日，按揭银行才归还房产证，此时离原告代第三人付清全部按揭贷款已达16天。在此期间，原告及第三人多次协商、沟通办理过户的时间、细节及相关事宜。按揭银行归还房产证之后，原告及第三人还向宜宾市不动产中心提交过申请办理过户的资料。2020年1月19日，原告及第三人在宜宾市不动产中心办理房产过户手续时被告知，涉案房屋已于2020年元月14日（按揭贷款全部清偿后的第二个周三）被贵院查封。原告立即提出了书面异议。2020年8月10日，贵院作出（2020）川1521执异25号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，法院驳回原告的执行异议是错误的。原告对涉案房屋享有的权利系一种物之交付的期待权，被告对第三人享有的权利仅系普通的金钱债权，物之交付的债权应当优先于金钱债权，原告享有的权利足以排除法院对涉案房屋的执行。原告对房屋享有的物权期待权，由第三人办理委托公证、物业公司进行户头更名、原告以自己的名义缴纳物管费等方式，在一定范围内进行了公示。原告长期关注第三人与银行之间的贷款问题，虽然房屋被银行抵押，但原告一直在代第三人履行清偿按揭款义务，积极作为，确保第三人不被银行起诉而行使抵押权。从实际效果看，在全部按揭贷款清偿完毕前，涉案房屋并未因第三人的债务因素被查封、拍卖。按揭房款付清后，原告与第三人立即要求银行办理抵押注销登记，同时与第三人积极协商过户事宜，还向不动产中心递交了过户登记资料。原告对上述事宜进行追踪跟进，积极代为还款，积极要求过户，已经尽到了普通民事主体的合理注意义务。2019年12月30日，原告代第三人还清全部的按揭贷款后，银行应当立即办理抵押注销登记。但，由于银行及登记机关办事的效率的呆滞性，在长达16天之后才解除房屋抵押，归还房产证，导致原告迟迟不能办理房屋过户手续，同时导致在原告及第三人办理房屋过户手续期间房屋被法院查封。因此，未能办理过户登记非因原告自身原因导致，而系银行、登记机关办事效率低下等原告意志以外的因素造成的。原告仅系普通的民事主体，不是法律专家，不应对其办理过户的过错认定过于严苛。只要存在交易，便会存在风险。若对未能过户导致被债权人查封的因素均归为购买人没有尽到注意义务，对购买人的要求过于严格，不利于鼓励市场交易，不利于保护市场交易安全，不利于保护购买人的物权期待权，有违执行异议制度的立法目的和初衷。本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的内容和情形，原告对涉案房屋的物权期待权足以排除法院对涉案房屋的执行。原告依照相关法律规定诉至贵院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告（申请执行人）熊浩辩称，一、原告与第三人之间是否真实存在房屋买卖法律关系以及是否存在人为的逃避执行存疑。第三人在2019年10月份还在与被告协商用案涉房屋抵债，当时由于第三人要求价格在13000元/平方米偏高，因此未谈妥。而引起本案的熊浩诉曾容民间借贷纠纷一案，法院立案时间为2019年12月23日，原告一次性提前偿还银行剩余贷款时间是2019年12月30日。被告对原告与第三人间的房屋买卖法律关系不予认可。二、即使原告与第三人间真实存在房屋买卖法律关系、即使不存在人为的逃避执行的情况，仍不足以排除对执行标的的强制执行。原告从2017年11月28日购买诉争房屋至2020年1月8日前，有足够的时间完成办理变更登记。不能把未能在法院保全前完成变更登记的责任归责于银行与登记机关效率呆滞性。对于物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定了四个条件，必须同时具备，缺一不可。本案中，原告没有在法院保全之前完成变更登记并非是不可归责的客观原因造成，而是原告自身主动为之。综上所述，原告的执行异议不能阻止法院的执行。希驳回原告的诉讼请求。 第三人（被执行人）曾容述称，被告所称的第三人于2019年10月与被告以房抵债不是事实，是第三人只偿还被告本金，不是协商以房抵债。原告所诉都是事实，第三人确与原告到银行去提前清了贷款，还清贷款后银行叫下周去解除抵押登记，下周正值元旦，元旦过了后才去的，银行在人给第三人说要到政务中心去拿房产证，到政务中心后，政务中心的人说要到开发商处拿房产证。因此应当支持原告谭莉的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即身份证复印件、曾容委托童祥琼的委托书、四川省宜宾市忠信公证处（2017）宜市忠证字第4624号公证书、中国工商银行业务凭证、中国农业银行业务凭证、谭莉与曾容的微信聊天记录、谭莉与经纪公司张久聪的聊天记录、《人个购房担保借款合同》、不动产登记收费通知书、不动产登记申请书、不动产查档证明、房产交易（抵押）与不动产登记申请书、中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行证明、宜宾市不动产登记中心受理通知书、川（2017）宜宾市不动产权第0××1号不动产权证书、（2020）川1521执异25号执行裁定书、（2019）川1521民初6409号民事判决书、（2020）川1521民初49号民事判决书、（2020）川1521民初49号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、《房地产买卖及经纪合同》，有原件核实，且原件上盖有宜宾欣宜房地产经纪有限责任公司合同专用章，予以采信；2、交楼确认书、重庆嘉宝管理顾问有限公司宜宾分公司收款收据，有原件核实，予以采信；3、谭莉与物业管理人员间的微信聊天记录，有重庆嘉宝管理顾问有限公司宜宾分公司收款收据佐证，予以采信；4、曾容出具给谭莉的收款收据、收条2份，有原件核实，予以采信。 根据以上举证、质证和认证，以及各方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实： 曾容以475320元价向宜宾信城房地产开发有限公司购房了龙源府邸小区7幢2单元15层5号房屋，于2016年6月13日与中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行、宜宾信城房地产开发有限公司签订个人住房担保借款合同，约定：曾容以龙源府邸小区7幢2单元15层5号房屋抵押担保、并由宜宾信城房地产开发有限公司保证担保，向中国农业银行股份人限公司宜宾翠屏支行借款380000元、借款期限20年、每月等额本息还款。后中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行按约发放贷款。2017年12月5日，宜宾市不动产登记中心为龙源府邸小区7幢2单元15层5号房屋办理了不动产权与抵押权登记。 2017年11月28日，经宜宾欣宜房地产经纪有限责任公司介绍，曾容（甲方）与谭莉（乙方）及宜宾欣宜房地产经纪有限责任公司（丙方）签订了《房地产买卖及经纪合同》，合同约定：甲方将其购买的南岸西区大地坡Ａ5－2龙源府邸7幢2单元15层5号房屋以599800元的价格卖予乙方；买卖双方约定，卖方该物业于2017年12月5日之前以委托公证方式公证到买方指定人名下，公证当日买方需一次性支付卖方该物业成交价减去银行剩余贷款本金的房款，且在公证当日后买方以卖方名义按时偿还该物业在中国农业银行的按揭贷款月供，买方以卖方名义还清银行按揭贷款后办理产权过户手续时如需卖方配合办理，卖方需无条件配合；双方商定于2017年12月5日之前由甲乙丙三方共同前往办理公证；办理产权过户、土地过户、公证所涉及的税、费由乙方承担，办理贷款所涉及的评估费由乙方承担，如此房继承或者赠与产生的税费由甲方承担；房屋交付时间议定为公证当日；乙方于2017年11月28日支付甲方购房定金50000元，公证当日转为购房金；房屋政府补贴由甲方领取，接房费用由甲方承担；甲乙双方同意乙方可等该房屋双证下达后两年零三个月之前办理过户手续，且银行贷款剩余款由乙方支付；公证后，该物业银行贷款月供由乙方以年付款方式一次性付给甲方，由甲方继续支付银行月供；甲方领取政府补贴，乙方无条件配合；买卖双方清楚明白：卖方名下该物业《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》仍处于开发商办理状态中，且处于农业银行宜宾支行按揭状态中，双方均同意在此状态下签署本合同，认可本合同所有条款及法律效力；该房屋下证后需再次委托公证，甲方需无条件配合。2017年11月28日，签订合同后谭莉向曾容交付定金50000元。2017年12月1日，谭莉支付了曾容该房屋的首付款187484.83元以及2017年12月24日至2018年11月24日的银行按揭贷款28149.60元即共计215634.43元（谭莉通过银行转账支付给曾容），曾容即向谭莉交付了房屋，双方办理了交房手续。2017年12月1日，四川省忠信公证处出具了（2017）宜市忠证字第4624号《公证书》，为曾容委托童祥琼办理该房屋相关事宜进行了公证。2018年3月11日，重庆嘉宝管理顾问有限公司宜宾分公司收取了曾容龙源府邸小区7幢2单元15层5号房屋物管费预存款1957元。2018年10月19日，谭莉支付了曾容该房屋2018年11月24日起至2019年12月24日止的银行按揭贷款28149.60元。2019年12月20日，重庆嘉宝管理顾问有限公司宜宾分公司收取谭莉龙源府邸小区7幢2单元15层5号房屋2018年11月1日至2019年12月31日的物业服务费1873元。2019年12月30日，曾容向中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行提前偿还了该房屋余下的银行按揭贷款334551.26元。中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行于2020年1月8日向宜宾市不动产登记中心出具证明，载明：“抵押人：曾容，身份证号：512531197302××××。向我行申请个人住房贷款，人民币（大写）：叁拾捌元整（小写380000元），贷款方式为：抵押担保。不动产登记证明：川（2017）宜宾市不动产证明第0××3号。抵押人已于2020年1月8日结清全部贷款本息，请予以注销抵押登记”。2020年1月9日，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行向宜宾市不动产登记中心递交房产交易（抵押）与不动产登记申请书，要求注销抵押登记。宜宾市不动产登记中心于2020年1月9日受理了中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行的抵押注销登记，告知取件时间为2020年1月16日。谭莉自称：其于2020年1月17日向宜宾市不动产权登记中心递交变更登记时被告知该房已被查封。 熊浩因与曾容民间借贷纠纷请求判决曾容偿还借款60000元及逾期利息一案，本院2019年12月23日以（2019）川1521民初6409号案予以立案，审理后于2020年3月12日作出（2019）川1521民初6409号民事判决，判决曾容偿还熊浩借款本金44000元及利息。熊浩因与曾容民间借贷纠纷请求判决曾容偿还借款385000元及逾期利息80000元一案，本院于2020年1月3日以（2020）川1521民初49号案予以立案，在审理过程中依熊浩的财产保全申请，本院于2020年1月8日作出（2020）川1521民初49号民事裁定书，裁定：查封曾容所有的位于宜宾市叙州区××路××号××小区××幢××单元××层××号房产（不动产权证号：川［2017］宜宾市不动产权第0××1号），保全金额450000元。2020年1月14日，本院向宜宾市不动产登记中心发出（2020）川1521执保23号协助执行通知书，要求查封曾容所有的位于宜宾市叙州区××路××号××小区××幢××单元××层××号房屋，权证号川（2017）宜宾市不动产权第0××1号。宜宾市不动产登记中心对宜宾市叙州区××路××号××小区××幢××单元××层××号房屋登记为查封期限自2020年1月14日至2023年1月13日。2020年3月12日，本院就熊浩与曾容民间借贷纠纷案作出（2020）川1521民初49号民事判决，判决曾容于本判决生效之日起十日内偿还熊浩借款本金385000元及利息。该判决生效后熊浩申请执行，本院于2020年5月6日立案执行，谭莉于2020年5月20日对本院查封曾容位于宜宾市叙州区××路××号××幢××单元××层××号的房屋（产权证号川［2017］宜宾市不动产权第0××1号）提出书面异议，要求中止对宜宾市叙州区××路××号××幢××单元××层××号的房屋（产权证号川［2017］宜宾市不动产权第0××1号）的执行，本院于2020年8月10日作出（2020）川1521执异25号执行裁定书，裁定驳回谭莉的异议请求。谭莉在收到该执行裁定书后的法定期限内向本院提起诉讼。 本院认为，案涉房屋登记在第三人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋本应属第三人所有。但原告与第三人及宜宾欣宜房地产经纪有限责任公司之间签订的《房地产买卖及经纪合同》是各方真实意思表示，对各方当事人具有约束力；原告按约支付购房款、第三人也按约将房屋交付原告实际使用，且原告又筹钱提前偿还房屋按揭贷款（即支付了购房尾款）消除房屋抵押权后，该房应归原告所有，按《中华人民共和国合同法》第六十条规定，第三人应当协助原告将案涉房屋登记在原告名下。 本案争议的焦点为原告提起的案外人执行异议之诉，是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。原告谭莉与第三人曾容于2017年11月28日签订了房屋买卖合同、双方按合同约定于2017年12月1日支付了相应价款并交付了房屋，原告在人民法院查封前已实际占有该房屋；原告筹钱且提前十六年多时间还清房屋按揭贷款、付涉及购房款，足以证明原告急切希望早日过户的心境；但中国农业银行股份有限公司翠屏支行却在收回全部抵押贷款后第十日才向宜宾市不动产登记中心申请注销抵押权登记，且在不动产登记中心办理注销抵押权登记期间，案涉房屋被人民法院查封，因中国农业银行股份有限公司翠屏支行申请注销抵押权登记及宜宾市不动产登记中心办理注销抵押权期间均不受原告掌控，不是原告自身原因未办理过户登记。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告谭莉诉请的理由成立，对其诉讼请求本院予以支持。原告2017年12月1日是通过银行转账给第三人，原告不可能在两年前预知被告起诉第三人偿还借款，故被告提出“原告与第三人之间是否真实存在房屋买卖法律关系以及是否存在人为的逃避执行存疑”的抗辩理由不成立，不予采纳。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、宜宾市叙州区××路××号××幢××单元××层××号的房屋［产权证号川（2017）宜宾市不动产权第0××1号］归原告谭莉所有； 二、停止对宜宾市叙州区××路××号××幢××单元××层××号的房屋［产权证号川（2017）宜宾市不动产权第0××1号］的执行。 案件受理费11800元，由原告谭莉负担5900元、被告熊浩负担5900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 尹 洪 审判员 周 娟 审判员 严善刚 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 肖 禾