浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2756号上诉人（原审原告）：缪杰，男，1981年11月27日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：刘争时，浙江大宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章祺，男，1989年6月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。被上诉人（原审被告）：赵洁，女，1988年9月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴云飞，浙江海群律师事务所律师。上诉人缪杰因与被上诉人章祺、赵洁房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪杰上诉请求：1.撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6001号民事判决，改判支持缪杰与赵洁于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》无效或解除；2.章祺、赵洁返还缪杰已付房款150万元，并承担相应的违约责任。事实与理由：一、案涉《房屋买卖居间合同》无效。赵洁并非案涉房屋的所有权人，且未经章祺、张莉娜授权，无权处分案涉房屋,因此案涉《房屋买卖居间合同》系无效合同。二、即便合同有效，双方进行权属登记并不以贷款额度不足的75万元余款付清为前提，且双方并未在案涉合同中约定75万元余款何时支付，应再行洽谈，但其后双方并未达成合意。章祺、赵洁以缪杰未支付75万元为由拒绝办理权属变更并在电话沟通中表示终止房屋转让交易，缪杰不得已发函要求解除合同并要求章祺、赵洁返还已付房款、承担违约责任。一审无视章祺、赵洁的违约行为，判决有误。章祺、赵洁辩称，一、案涉《房屋买卖居间合同》合法有效。首先，该合同签订时赵洁系章祺的配偶，在章祺认可的情况下有权代为签订合同，相关法律后果由章祺承担。其次，无权处分并不直接导致合同无效，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”赵洁在签订该合同前已告知张莉娜并征得了其认可，且其后张莉娜也签订了网签合同，以实际行为追认了该合同的效力。二、章祺、赵洁行使先履行抗辩权拒绝过户符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因此，在案涉合同约定不明确的情况下，章祺、赵洁有权要求缪杰立即支付房款差额。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”章祺、赵洁系在缪杰未履行在先义务的情况下拒绝过户，不属于违约，且缪杰后续是否会支付差额实难预测，在其未支付差额的情况下就将案涉房屋过户至其名下将增加章祺、赵洁的风险。三、章祺、赵洁并无解除合同的意思表示。章祺说过的“这个房子我现在不卖了”只是一时气话，后赵洁也已向缪杰表达了歉意并明确表示并无解除合同的意思表示。缪杰向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2019年5月7日签订的《房屋买卖居间合同》；2.章祺、赵洁双倍返还缪杰支付的定金160万元；3.章祺、赵洁返还缪杰已支付的房款70万元及占用期间的利息（自2019年5月30日起算至章祺、赵洁实际返还日止，按银行同期基准贷款利率计算）。一审法院认定事实：2019年5月7日，缪杰（乙方）与章祺、赵洁（甲方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方向乙方出售嘉兴市巴黎都市波旁宫5幢204室及车库17号，房屋建筑面积142.92平方米，自行车库13.72平方米，汽车库一个，双方确定该房屋成交总价为360万元，本合同签订之日乙方向甲方支付80万元作为购房定金，余款分3次（现金+贷款）付给甲方，双方约定办理贷款前乙方付清首付款70万元，余下10万元等交房后户口迁走后付清，组合贷款200万元，乙方应自行去相关银行或公积金管理中心查询、确定贷款额度及年限，如果贷款额度不够时，乙方承诺用现金补足，贷款款项由银行或公积金管理中心直接划入甲方指定账户；甲方于2019年9月1日前将房屋和钥匙及其他附属设施交付给乙方使用，过户时产生的所有税、费全部由乙方承担，甲方承诺2020年5月30日迁出户口，因房产共有人，甲方承诺，如甲方共有人一方不同意出让该房屋，则甲方赔偿乙方双倍定金；双方约定2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，因甲乙两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋权属登记交易变更手续的，每逾期一日，由违约方按总房款万分之五的违约金赔付给守约方，逾期15天未交易的，守约方有权解除合同，违约方应承担违约责任及由此造成损失的赔偿责任；双方约定，网签价为250万，付款按三方合同为准；户口问题，甲方户口暂时挂靠在原来的房子里，如果影响乙方户口迁入或者小孩上学，则甲方在一个月内迁出。同日，缪杰向章祺、赵洁支付房屋购买定金80万元。2019年5月30日，缪杰向章祺、赵洁支付购房款70万元。2019年6月24日，缪杰与农业银行嘉兴分行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额为125万元，担保方式为抵押，由抵押人提供抵押担保，等等。由于贷款额度为125万元，当天双方对贷款额度不足的75万元何时支付即产生争议。章祺在微信中表示合同签订之前缪杰提的事情章祺、赵洁都同意，包括中介什么都不要，合同签了之后缪杰付款拖拉贷款合同拖拉，感觉没有诚意，要求在2019年7月5日前把所有款项付清，不然到时候交房的时候其妻子可能会安排人把所有的装修部分拆除，希望缪杰抓紧时间，在办理过户手续之前把剩余85万元款项付清。缪杰则认为在银行贷款发放之前补足该75万元均不算违约，也提到12号理财产品到期了提前给章祺、赵洁。2019年7月2日，缪杰向章祺发送《关于嘉兴市巴黎都市波旁宫5幢204室及车库17号房产办理过户手续的函》，载明：缪杰已按合同支付定金及首付款，同时已办理网签及银行贷款手续，按合同约定拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，现已正式拿到贷款合同，故通知章祺、赵洁在收到通知后三日内协助缪杰办理房屋权属交易变更手续，如在三日内未办理相关手续的，缪杰有权要求章祺、赵洁赔付违约金，逾期超过15日未交易的，缪杰有权解除合同，违约方应承担违约责任及造成损失的赔偿责任。同日，章祺向缪杰发送《催款函》一份，载明：缪杰向银行申请的贷款总额为125万元，已严重违反合同约定，要求缪杰三日内消除以上违约情形，以现金方式补足贷款差额75万元或重新向银行申请200万元贷款，否则章祺、赵洁有权拒绝过户并根据《房屋买卖居间合同》的约定向缪杰追究违约责任。2019年7月3日，缪杰向章祺发送《关于对章祺＜催款函＞的回复及解决方案》，载明：缪杰不存在严重违反合同的行为，贷款多少系根据相关合同确定，非缪杰恶意为之，章祺、赵洁全程见证并知晓同意贷款事项，贷款不足部分缪杰承诺将在银行发放125万元贷款当天汇入贷款账户（章祺的账户），完成第三次付款总金额200万元的约定，如未按时支付，愿意接受相关的赔偿责任，并说明了2019年7月2日前拒绝支付剩余全部款项的理由：一是章祺、赵洁在发送《催款函》之前要求缪杰立即支付85万元后才愿意去办理房产过户手续，违反合约精神，缪杰明确表示拒绝；二是章祺、赵洁存在通过微信威胁缪杰必须在2019年7月5日前支付全部款项，否则将安排人员在交房前将房屋装修部分拆除的威胁行为，并提出建议处理方案：缪杰准备好剩余全部85万元款项，亦可同意提前支付，但提出以下对等条件：支付全部款项当天章祺、赵洁需将房屋提前交付，缪杰将根据看房当天所拍摄视频内容对房屋及设施进行验收，验收合格后当天办理房屋过户手续及车位、水、电、天然气等过户手续，并在交房前将登记在此房屋的人员户口迁出，并再次重申章祺、赵洁协助办理房屋权属交易手续的义务及违约责任。章祺、赵洁希望缪杰先补足贷款不足部分，然后过户、交房。双方就补充协议的内容多次沟通协商未果。2019年7月5日，章祺、赵洁再次向缪杰邮寄催款函。2019年7月6日，缪杰向章祺发送《再次关于对章祺＜催款函＞的回复及解决方案及催促执行合约办理过户手续的第三次函》，除载明同7月3日回复函内容外，另载明缪杰建议并要求验房、交房、过户、迁出户口、付清全款（85万）同时进行，达到一手交钱一手交货的交易公平原则，鉴于赵洁女士曾通过微信对章祺所做出的威胁言论做出了道歉，再次提醒章祺、赵洁，原合同未明确何时支付贷款不足部分款项，需要双方平等协商，支付方式一般有立即支付、交房时支付、与贷款同时支付，双方应平等沟通处理，但原合同明确规定拿到贷款合同后三日内需办理过户手续，故要求章祺、赵洁协助办理房屋权属过户交易变更手续。该函件附了缪杰兴业银行借记卡余额截屏，余额显示为851851.21元。2019年7月7日，缪杰与章祺手机通话中，双方就此事又发生争议，章祺表示首付款（贷款不足部分）不补过来，不可能过户，在双方互相扯皮中，章祺表示“这个房子我现在不卖了，好伐”“我放到中介里，我把这个房子卖给别人了，你这个钱等到房子卖掉了再说好了”。2019年7月19日，缪杰委托律师发送《律师函》给章祺、赵洁，载明鉴于前述情况及章祺、赵洁在收到函件后15日内未协助办理房屋权属过户交易手续，自2019年7月19日起解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，并要求章祺、赵洁在收函后立即双倍返还缪杰定金160万元，退还已支付的首付款70万元。章祺、赵洁于2019年7月23日收到后，明确表明章祺、赵洁没有要解除双方签订的房屋买卖合同，重申违约责任在缪杰。缪杰遂起诉来院。另案涉房屋登记的共同共有人为章祺、张莉娜。章祺、张莉娜与缪杰、肖玉倩于2019年5月23日签订《浙江省二手房买卖合同》（网签合同），约定房屋购买价为250万元。章祺、赵洁已在合同约定的期限内将案涉房屋腾空并迁出户口。章祺、赵洁本次出售房屋系房屋置换。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，主要内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。本案主要争议焦点在于缪杰主张因章祺、赵洁违约而解除《房屋买卖居间合同》是否能成立。根据《合同法》第九十四条的规定，一方当事人行使合同解除权，应具有另一方当事人不履行或迟延履行主要债务，经催告后仍不履行，迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形下才能成立。本案中，双方的矛盾起源于缪杰出现了贷款额度不足的情形，而双方签订的房屋买卖居间合同仅约定为“如果贷款额度不够时，缪杰承诺用现金补足”，至于何时补足，未作明确约定。在双方交涉过程中，缪杰主张在贷款发放的同时补足，或交房时补足。章祺、赵洁则要求先行补足，再办理过户、交房。双方就此争议始终未能达成补充协议。根据合同约定，缪杰的第三笔款项200万元应通过银行贷款支付给章祺、赵洁，并应于2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记交易变更，交房时间为2019年9月1日前，户口迁出时间为2020年5月30日前（如果影响缪杰户口迁入或者小孩上学，则章祺、赵洁在一个月内迁出）。通常情况下，房屋买卖所涉的抵押借款合同签订后，银行贷款均能按时发放，故从合同约定的流程办理时间来看，应为章祺、赵洁先拿到或至少保证能拿到200万元后才配合办理房产过户登记。基于不是直接发放至章祺、赵洁账户的银行贷款，在缪杰现金补足额度不足部分之前，章祺、赵洁对缪杰是否能及时支付该款项存在顾虑，即使缪杰出示了银行卡余额，但付款与否毕竟仍处于缪杰的掌握，故在此情形下章祺、赵洁未配合缪杰办理过户登记情有可原，并不存在严重违约。一审也注意到，本案中章祺、赵洁系房屋置换，在出售案涉房屋的同时，亦购入了新的房屋，急需售房资金支付购房款，故对缪杰款项支付的及时性要求较高，对此，缪杰亦为明知。事实上缪杰最早也曾提出迟延几天补足贷款额度不足部分等方案，但因双方在交涉过程中言语发生不愉快等原因而未能达成一致。这其中确有章祺言语过激导致双方协商难度加大的原因，但赵洁已就此向缪杰道歉，章祺、赵洁的行为并非不履行合同约定的主要债务。缪杰主张的章祺在通话中明确表示房子不卖了，也系在特定语境下产生，且之后双方并未就解除合同进行进一步确认，在缪杰委托律师发送律师函后，章祺、赵洁明确没有解除合同的意思，且在缪杰起诉后至今仍坚持合同继续履行，缪杰的合同目的并非不能实现。因此，缪杰以章祺、赵洁违约要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，缺乏足够的事实依据和法律依据，一审不予支持。缪杰的其他诉讼请求，亦应驳回。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回缪杰的全部诉讼请求。一审案件受理费25236元，保全费5000元，由缪杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪杰提供缪杰在兴业银行嘉兴平湖支行的活期储蓄凭证一份，证明在2019年7月5日缪杰、肖玉倩的存款有82万多元，其要求对方履行合同，对贷款不足部分发出的邀约是真实的，是章祺、张莉娜不诚信导致合同无法继续履行，缪杰一方并未违约。章祺、赵洁经质证认为，从形式来看，该证据在本案双方发生纠纷前已存在，并非形成于一审判决之后，故不属于新证据。从内容来看，章祺、赵洁一方当庭收到的并非原件，应由法院审核其真实性和合法性，且该证据与本案没有直接关联，缪杰账户中有资金不代表其会付钱，一审判决也并未认定缪杰违约，因此该证据与本案无关。本院认证认为，虽然该证据显示，缪杰一方的银行卡有余额，但付款与否毕竟仍处于缪杰的掌握，仅凭此证据不能证明缪杰所主张的其当时要求章祺、赵洁履行合同的事实。章祺、赵洁二审中未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，缪杰与章祺、赵洁签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，除其中的“双方约定网签价为250万元”外，其余条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。缪杰认为，因该合同签订人之一赵洁并非案涉房屋所有权人，且未经所有权人章祺、张莉娜授权，系构成无权处分，故上述合同无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，合同签订人无权处分并不影响合同的效力。何况，从本案审理过程中章祺、张莉娜的相关陈述看，其对赵洁签订上述合同的行为及合同的内容认可。缪杰、肖玉倩以无权处分为由主张上述合同无效，缺乏依据。至于缪杰是否有权解除上述合同。除双方当事人协商一致解除合同外，合同的解除需具备法定解除、约定解除事由。本案中，双方当事人并未协商一致解除合同，也不符合约定解除情形。至于法定解除，需满足《合同法》第九十四条规定的情形，即为对方当事人违约，致使合同目的不能实现。双方签订的房屋买卖居间合同约定组合贷款200万元，实际缪杰出现了贷款额度不足的情形，根据房屋买卖居间合同约定，“如果贷款额度不够时，缪杰承诺用现金补足”，至于何时补足，合同中未作明确约定。双方就此争议未能达成补充协议。从合同约定的双方义务的履行时间看，缪杰的第三笔款项200万元应通过银行贷款支付给章祺、赵洁，并应于2019年6月7日前去银行申请贷款，拿到贷款合同后三天内进行房屋权属登记变更，交房时间为2019年9月1日前，户口迁出时间为2020年5月30日前。通常情况下，房屋买卖所涉的抵押借款合同签订后，银行贷款均能按时发放，结合合同中上述约定看，应为章祺、赵洁先拿到或至少保证能拿到200万元后才配合办理房产过户登记，这也符合一般的交易习惯。因此，在缪杰支付上述款项前，章祺、赵洁有权拒绝过户，并不构成根本违约，缪杰并不因此获得解除权。一审驳回缪杰要求解除合同的诉请，并无不当。至于缪杰提出的要求对方返还已付购房款及承担违约责任的诉请，系基于合同解除的诉请，也应驳回。综上所述，缪杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25236元，由上诉人缪杰负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十二月十四日书记员 陈 诚书记员 黄晓琴12-11-