北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25310号原告：刘威，男，1994年8月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王晓丹，女，1987年3月29日出生，汉族，住河北省。被告：北京聚谷生鲜超市有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里**楼**101内**。法定代表人：王晓丹，女，1987年3月29日出生，汉族，住河北省。被告：张振波，男，1983年7月1日出生，汉族。原告刘威（以下简称姓名）诉被告北京聚谷生鲜超市有限公司（以下简称聚谷公司）、被告王晓丹及被告张振波（以下均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘威、聚谷公司法定代表人王晓丹、张振波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘威向本院提出诉讼请求：1．判令解除刘威与王晓丹签订的《房屋租赁合同》，并向刘威腾房；2．判令王晓丹支付刘威租金，自2019年5月15日起计算至实际腾房之日；3．判令王晓丹支付刘威欠缴2018年1月18日至2018年7月21日期间水费8832元，2018年9月10日至2018年12月2日期间的电费42560元；4．判令聚谷公司、张振波对上述款项承担连带责任。事实与理由：2017年7月20日刘威与王晓丹在朝阳区百子湾西里427号签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为4年，第一年的租金80万，从第二年起每一年递增6%。合同签订当日，被告通过转账并根据合同约定的押2付6的支付方式向刘威支付租金533333元。合同签订后，刘威按照合同约定向被告交付了房屋，并协助被告办理相关营业执照。然而王晓丹本应该于2018年7月20日按照合同约定向刘威支付2018年7月20日至2019年1月份租金，但是王晓丹总是以各种借口拒绝支付。后期的租金也未按照合同约定向刘威支付。合同第五条约定被告应该按月缴纳水费和电费，王晓丹并未向刘威按期向刘威支付该项费用。2019年4月，单良向刘威出示了一份“以物抵债协议书”和“授权委托书”，并告知刘威、王晓丹与张振波已经将租赁的该商铺和商铺内的货品设备等全部给宋学天抵债。实际上，却是单良一直在刘威的商铺经营聚谷农业，在明知王晓丹严重违约的情形下仍然坚持非法占有该商铺。2019年7月12日刘威按照合同约定的送达地址用ems，微信等方式发送解除租赁合同通知书要求解除合同，王晓丹均未回复。聚谷公司的住所地与实际经营地址均为该商铺的地址，故，聚谷公司应对上述债务承担连带责任。张振波与王晓丹系夫妻关系，共同在该商铺经营聚谷公司，故，双方应该就该笔债务承担连带责任。三被告辩称，同意解除，但理由系刘威从来没有按照合同约定开具过房租及水电费的发票，多次索要，刘威始终没有开，这致使聚谷公司在税务行政部门无法报税而不能正常经营，另外，从2019年7月1日开始，刘威断水断电，致使超市无法经营，所存放的物品因为没有电都已经无法出售，因此是刘威违约。刘威和所有权人金泰公司的合同有问题，金泰公司不允许转租，刘威才断水断电。水电表是在刘威的控制下，其每次要求支付房租我们就支付了，应该是不欠的。现同意腾房，但刘威应退还保证金，关于营损失还有配员工的损失刘威需要赔偿，另案主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，北京金泰恒业晟通商贸有限公司（出租方、甲方、以下简称金泰公司）与北京满唐红酒店管理有限责任公司（承租方、乙方、以下简称满唐红公司）签订《金泰集团房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市朝阳区百子湾西里427号楼1层（78平方米）、2层（907平方米），承租期自2017年4月1日至2021年9月30日，共计4年6个月；租金每月87051．66元；水、电费按照水电表读数计收由乙方自行向相关单位缴纳；承租期内，乙方无权将该房屋部分或全部转租给第三人，无权以包括但不限于合作经营、承包经营、股权转让、内部招商等任何方式变相转租。2017年6月30日，满唐红公司（出租方、甲方）与刘威（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将朝阳区百子湾西里427号楼建筑面积平方米的房屋出租给乙方，租赁期自2017年6月30日至2021年6月30日，租金60000元/月；乙方承担水费、电费。2017年7月20日，刘威（出租方、甲方）与王晓丹（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方租赁的房屋位于朝阳区百子湾西里427号，面积共400平方米（以下简称涉案房屋）；租赁期为2017年7月20日至2021年7月20日，租金80万/年，从第二年起，每一年递增6%，第一年2017年7月20日至2018年7月20日800000元，第二年2018年7月20日至2019年7月20日848000元，第三年2019年7月20日至2020年7月20日898880元，第四年2020年7月20日至2021年7月20日952812．8元；甲方按押2付6方式收取；乙方应于合同签署之日向甲方支付押金133333元，甲方开具收据；乙方应于合同签署之日向甲方支付首笔租金400000元，甲方开具发票，之后乙方应至少提前五工作日向甲方支付下一期（每六个月为一期）租金（月租金=年度租金/12个月）；乙方承担电费1．5元/KWH，公共水费8元/吨等。上述合同签署后，王晓丹、张振波及聚谷公司于2017年7月20日支付了533333元（其中包括租金40万元，押金133333元）；2017年9月23日，王晓丹向刘威付款1773元；2017年11月11日，王晓丹向刘威付款19800元；于2018年1月18日支付了40万元；于2018年3月21日支付了3万元；于2018年5月11日支付了1万元；于2018年7月21日支付了10万元；于2018年9月10日支付了8万元；2018年9月21日支付了4万元；2018年10月2日支付了15万元；2018年10月15日支付了5万元；2018年10月18日支付了5万元；2018年11月2日支付了4万元；2018年11月16日支付了6万元；2018年11月19日支付了5万元；2018年11月28日支付了3万元；2018年11月28日支付了1万元；2018年12月2日支付了4万元；2019年3月7日支付了20万元；2019年3月19日支付了15万元；2019年3月21日支付了4万元；2019年3月27日支付了1．5万元。此外，王晓丹还通过张振波的微信向刘威在2018年8月22日向刘威支付了2万元，在2019年4月11日支付了5700元。庭审中，王晓丹表示上述费用中包含了租金和水电费，水电费均是按照刘威要求的数额支付，双方均无法分清付款中租金和水电费的金额。庭审中，针对王晓丹欠付的水电费，刘威提交水、电表照片三张及聚谷底商能源确认表复印件，记载了从2018年8月18日至2019年6月24日期间聚谷公司商铺内电表数、楼顶空调电表数和商铺内水表数，其中记载2019年6月24日商铺内电表数214391，楼顶空调电表数65762，商铺内水表数1104，表格后有案外人单良的签字，王晓丹对此表示认可。此外，刘威提供了以下拍摄照片，其中2019年12月拍摄二层电表显示为66743，2019年6月29日拍摄一层电表显示为216994，2019年6月24日拍摄水表显示为1104。王晓丹对于水费的计数表示认可。2019年7月1日，刘威采取了对于出租房屋进行了断水断电，刘威表示系由于王晓丹本次季度尚有4万元的房租没交纳，但无法联系到王晓丹。王晓丹对此不予认可，表示每天都会去店里，关于租金方面没有对账，且刘威没有交付发票。2019年7月20日，刘威向王晓丹发出了解除通知。王晓丹表示其在2019年7月1日刘威断电后即停止经营，刘威表示其自行使用蓄电池经营，但未能提供相应的证据。本院认为，依据我国法律的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，刘威出租的合同的所有权人为金泰公司，金泰公司将涉案房屋出租给满堂红公司，在双方合同中明确约定了涉案房屋禁止转租，但满堂红将房屋转租给刘威，刘威又再次转给王晓丹，即王晓丹承租房屋缺乏合法的权力来源，现产权人亦没有追认，故刘威于王晓丹之间的租赁合同无效，王晓丹应就向刘威支付使用房屋期间的使用费。通过庭审查明的情况可知，刘威在2019年7月1日之后对涉案租赁场所进行了断水断电的措施，王晓丹承租的租赁场所用于经营生鲜超市，按照常理在断水断电的情况下已无法正常经营，刘威主张其使用蓄电池正常经营超市，未能向本庭举证，本院不予采信。故本院判定王晓丹应支付使用费的截止日期为2019年7月1日。庭审中，刘威表示王晓丹2019年7月1日之前的房屋已经支付完毕，不存在欠付的情况，本院不持异议。因双方对于支付款项的租金、水电费均无法区分，故本院对于王晓丹支付了款项认定为优先支付房屋使用费，剩余部分用于抵扣水电费等。经查明王晓丹共计向刘威支付了2125606元，按照合同约定的租金标准，房屋2017年7月20日至2019年7月1日期间的房屋使用费共计1606180．82元，故已付款剩余519425．18元。关于停止营业后的房屋腾退期间的房屋使用费问题，通过庭审调查的情况，双方积极督促交接，被告亦没有积极履行腾退义务，导致房屋至今占用未能另行出租。双方的消极态度，均导致了房屋发生了空置的损失。本院酌情判定王晓丹已经支付的2个月租赁押金133333元作为腾退期间的房屋使用费，押金不再退还。关于涉案房屋的水电费，刘威依照2018年8月18日至2019年6月24日期间的能源确认表，庭审中刘威虽表示商铺内电表从0开始计数、楼顶空调电表从10168开始计数，水表从0开始计数，但未能就此举证，故本院不予采信。另外刘威提交了2019年12月的水电表拍照，因2019年7月1日开始刘威已经对租赁场所采取了断水断电措施，王晓丹未正常经营，故对于2019年7月1日之后发生的水电费不应由王晓丹承担。故本院仅以刘威提供2018年8月18日至2019年6月24日的能源表计算水电费，按照合同标准计算。对于2017年7月20日至2018年8月18日以及2019年6月24日至2019年7月1日之间的，刘威若有证据，可另行主张。现王晓丹已经支付的款项扣除应付租金、应承担的腾退期间房屋使用费，剩余金额为386092．18元，已经超过刘威在本案中有证据支持的水电费金额，故本院对其要求支付水电费的请求不予支持。张振波、聚谷公司并非合同相对方，不承担相应的合同责任，但聚谷公司涉案的房屋内经营，应承担腾退义务。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘威于被告王晓丹于二零一七年七月二十日签署的《房屋租赁合同》无效；二、被告王晓丹、被告北京聚谷生鲜超市有限公司于本判决书生效之日起十日内腾退位于房屋位于朝阳区百子湾西里427号房屋；三、驳回原告刘威的其他诉讼请求。案件受理费5172元，由原告刘威负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇二〇年十二月九日书记员  邓青