广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5183号上诉人（原审被告）：中山市首发服饰工艺品有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：彭引弦，该公司经理。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东维烈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭引弦，男，1972年2月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：袁苇莹，广东维烈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市三乡镇碧保物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：苏秋云，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所实习律师。上诉人中山市首发服饰工艺品有限公司（以下简称首发公司）、彭引弦因与被上诉人中山市三乡镇碧保物业管理有限公司（以下简称碧保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人首发公司、彭引弦上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回碧保公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，涉案地块因历史遗留问题，使用权属不清，碧保公司是否有权提起本案有待查明。1.首发公司所在地块权属原属于中山市平天集团。中山市平天集团于1991年在三乡镇白石村红花庙地建造红花庙商业城，但后因工程款拖欠未能结清，平天集团将该商业城交由案外人陈冠仁先生管理使用，以此用于抵扣工程款。即涉案地块的使用权属本为平天子公司所有，后用于抵扣工程款，由陈冠仁享有，因历史遗留问题并未能有具体的权属证明。也正因为此，首发公司才与陈冠仁先生签订新的承租合同。2.虽然案涉地块包含在中山市三乡镇白石环经济联合社（以下简称白石环经联社）农民集体名下产权证中，但该产权证为整个集体村民的地界证，并不代表该产权证里的全部地块使用权均属于集体所有。同时，陈冠仁对于红花庙商业城部分铺位使用权，已经有明确的产权证证明为其所有，与前述历史遗留的问题向印证。虽然涉案地块尚未出具明确的权属证明，但并不代表该地块的使用权就归中山市三乡镇白石村民委员会（以下简称白石村委）集体享有。因此，本案应当先审查涉案地块的权属人，在确定白石村委确为涉案地块权属人的前提下，再认定首发公司应承担的责任、义务。二、即便涉案地块为白石村委所有，但白石村委对于首发公司与案外人签订新的承租合同存在一定过错，一审法院应当综合考量双方过错后再认定首发公司应承担的责任比例。白石村委明知首发公司已承租案涉地块多年，在双方租赁协议到期后需续签的情况下，首发公司曾要求其提供相关权属证明，但白石村委并无积极的回应。白石村委也明知首发公司与案外人陈冠仁签订新的承租合同，仍放任该承租行为，导致首发公司误以为陈冠仁为涉案地块的权属人，直接与陈冠仁建立租赁合同关系。白石村委对首发公司与陈冠仁签订合同并造成损失存在一定的过错责任，但白石村委并未采取相应的措施告诫或提醒首发公司，而是在首发公司承租一年后直接通过起诉的方式向首发公司追索占有使用费，显然有损首发公司的利益。一审判决首发公司全额承担支付占有使用费的认定有失偏颇。一审法院应当在综合考虑首发公司与陈冠仁签订新的承租合同租地前对土地权属的认知程度、签订后首发公司投资建设的情况、首发公司退出后土地及地上附属物的现状和地块使用的情况等各种因素的基础上将双方各自承担损失酌情进行认定，而不是一刀切直接认定全部责任都在首发公司，并判决首发公司承担全部责任。三、首发公司和陈冠仁签订租赁合同后，从2018年6月1日起承租涉案厂房，首发公司应向陈冠仁支付租金，碧保公司在长达一年多的时间内对此未提出异议，后碧保公司于2019年10月25日起诉。涉案厂房由陈冠仁出资承建，并有权出租，碧保公司对此是知悉的，碧保公司收取了平天子集团公司涉案土地的购地款，对涉案厂房又未曾出资建设，碧保公司要求首发公司支付租金有违公平。四、根据碧保公司一审提交的红线图显示，白石环经联社委托碧保公司出租的土地面积为2700平方米，而涉案地块面积约为600平方米，不在此红线图范围内。因此碧保公司无权就涉案租赁协议提出起诉。五、首发公司起初主动交纳租金给白石村委，并非侵占集体利益。白石村委上两任村官都表示涉案土地并非白石村所有，首发公司主动交租，并在合约期满时申请续租，是白石村委不同意。被上诉人碧保公司答辩称：一、涉案土地产权清晰，所有权归白石环经联社集体所有。双方自2012年7月30日签订《租赁厂房协议书》，一直到2017年7月31日，首发公司均已交纳租金，从未就该土地产权问题提出异议。截止一审庭审，首发公司也未提供充分证据证明涉案土地不属于白石环经联社，也不能证明碧保公司无权出租或主张有关权利。二、依约，首发公司应在合同期满后将涉案土地及有关建筑物移交给碧保公司，但至今首发公司也未移交，也未与碧保公司续签合同。三、首发公司以涉案土地与案外人有关为由提起上诉，并不能构成推翻一审判决的充分证据和理由。首发公司所提到的平天集团、陈冠仁，均与涉案土地没有任何关系。一审判决之前，首发公司也提出类似理由，并与陈冠仁串通，以陈冠仁为原告，碧保公司为被告另案提起诉讼，但该案因涉及虚假诉讼，经一审法院释明后，陈冠仁申请撤诉。综上，首发公司的上诉理由均不能成立，请求驳回其上诉请求。碧保公司于2019年10月25日向一审法院起诉请求：一、首发公司、彭引弦将中山市**************房屋腾空交还给碧保公司；二、首发公司、彭引弦将中山市**************前面的建筑物、土地腾空交还给碧保公司，且该建筑物归碧保公司所有；三、首发公司、彭引弦向碧保公司支付占用费492480元。一审庭审时，碧保公司明确其上述第三项诉讼请求为：首发公司、彭引弦向碧保公司支付2017年7月份的租金7020元及2017年8月份至2019年12月份的占用费568980元（租赁范围内600平方米的占用费：7020元/月×29个月＝203580元；租赁范围外2100平方米的占用费：2100平方米×单价6元/平方米×29个月＝365400元），合计576000元。一审法院认定事实：2012年5月14日，案外人白石环经联社（委托人）与碧保公司（受托人）签订《物业委托书》一份，约定：白石环经联社将位于中山市***************（面积约2700㎡）委托碧保公司进行出租及管理，委托期限自2012年5月15日至2017年12月31日止。委托期间受托人负责招租、租金的收取及物业的日常维护工作等内容。该委托书落款处委托人一栏为白石环经联社并加盖了公章，受托人一栏为碧保公司并加盖了公章。2012年7月30日，碧保公司（甲方）与首发公司（乙方）签订《租赁厂房协议书》一份，约定：1.甲方现有厂房面积约600平方米，位于红花庙一街**的房屋，租给乙方作厂房用途；2.租期定为5年，即自2012年8月1日起至2017年7月31日止。第1-3年租金为6500元，第4-5年租金递增8%，租金为7020元；租期届满后，在同等条件下，乙方享有优先续约权；3.租赁期内，乙方必须在每月10日前交清当月租金，不得拖欠。如乙方连续两个月不交租金，甲方有权终止该合同，并将厂房收回，另作安排，不再退还押金；4.关于该厂房前的空地不纳入租用范围内，但甲方暂时提供给乙方使用，现厂房前的空地已建有厂房面积约900平方米，合同到期后空地上所有建筑物归甲方所有等内容。该协议书落款处甲方代表一栏为碧保公司并加盖了公章，乙方代表一栏为首发公司并加盖了公章。在一审庭审时，碧保公司称碧保公司与首发公司实际上早于2009年8月1日就已存在租赁关系，即双方签订的本案《租赁厂房协议书》为续租协议，首发公司亦表示确认。碧保公司提交了由中山市人民政府于2015年5月13日出具的《土地所有权证》一份，载明：1.土地所有权人：白石环经联社农民集体；2.地址：中山市******；3.土地总面积：24.5573公顷等内容。首发公司、彭引弦提交了证明书及首发公司与陈冠荣签订的《租赁厂房协议书》，证明涉案厂房收租权利人为陈冠荣，并与其签订了新的《厂房租赁协议书》。一审中，首发公司、彭引弦确认在本案《租赁厂房协议书》于2017年7月31日到期后，至今没有向碧保公司交付租金。首发公司、彭引弦亦陈述在租赁合同到期后，曾向原产权人白石村委和白石环经联社提出签订续租合同，但因协商未果而未签订。一审另查：2018年1月1日，白石环经联社（委托人）与碧保公司（受托人）再次签订了《物业委托书》，约定：白石环经联社现将位于中山市***************（约2700㎡）委托碧保公司进行出租及管理，委托期限自2018年1月1日至2022年12月31日止。委托期间受托人负责上述物业招租、签订租赁合同、租金的收取、物业的日常维护工作以及他人非法占用上述物业的起诉、上诉事宜。该委托书落款处委托人一栏为白石环经联社并加盖了公章，受托人一栏为碧保公司并加盖了公章。碧保公司提供的红线图、现场卫星图及现场照片显示，红线范围为红花庙一街10号，土地面积2700平方米，目前由首发公司实际占用。碧保公司提交的由白石村委以及白石环经联社于2019年12月9日出具的《土地价格说明》载明：据查，我村（我社）辖区范围的集体土地2017年下半年之后出租价格原则上不低于6元/平方米/月。以上价格仅供参考等内容。该《土地价格说明》证明单位落款处均加盖有白石村委及白石环经联社公章。碧保公司提交由白石村委及白石环经联社于2020年4月9日出具的《证明》载明：兹证明中山市**************土地面积约2700平方米，其中部分土地上建有临时建筑，上述土地及临时建筑系白石环经联社的集体资产，并由白石环经联社委托碧保公司出租和管理。该《证明》证明单位落款处均加盖有白石村委及白石环经联社公章。一审再查：一审法院当庭向碧保公司释明，首先，本案处理的是双方当事人签订的《租赁厂房协议书》中涉案租赁范围内的土地及建筑物，如果碧保公司认为首发公司有侵权行为或因其他民事法律行为造成损失的，碧保公司可另行途径主张权利进行维权，即对于涉案租赁合同以外的民事法律关系，不予审理；其次，碧保公司在民事起诉状和庭审时述称，首发公司在经营使用租赁物过程中多占用了1200平方米，但原首发公司就多占用的1200平方米并不存在合同关系；再次，碧保公司作为受托企业，是否就上述多占用的1200平方米主张权利系由权利人行使，碧保公司无权主张。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，碧保公司受业主方委托，将位于中山市**************（面积约2700㎡）内的物业交与碧保公司进行管理及办理出租手续等。碧保公司与首发公司于2012年7月30日签订了《租赁厂房协议书》，且涉案厂房是建设在碧保公司提供的中山市******整个土地所有权证的范围里，双方对此均无异议。故认定碧保公司与首发公司之间存在房屋租赁合同关系，上述《租赁厂房协议书》系双方真实意思表示，合同内容符合法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均产生约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。根据双方诉求、抗辩意见及一审庭审调查情况，本案一审争议焦点为：合同期满后，首发公司仍一直使用600平方米的厂房以及所附属的约900平方米空地，现碧保公司要求首发公司腾空厂房、退出土地并支付厂房以及空地的占用费是否有法律依据？具体分析如下：根据《土地所有权证》以及原首发公司一审庭审时的确认，涉案厂房是建设在中山市******整个土地所有权证的范围内，碧保公司亦在一审庭审时表示涉案厂房所有权属一直未予以变更，仍属于白石环经联社，且碧保公司受白石环经联社委托，对位于中山市**************（面积约2700㎡）内的物业进行管理及办理出租手续等。其次，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方签订的《租赁厂房协议书》约定，租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止，租赁期限届满后，双方未续签厂房租赁合同。因此，碧保公司向首发公司主张腾退归还位于中山市***********面积约600平方米的厂房以及该厂房前所附属的面积约900平方米空地，予以支持。关于租金计算问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，租赁合同签订后，碧保公司向首发公司交付了涉案厂房，首发公司立即投入经营并一直使用至今，故首发公司应向碧保公司支付租赁期限内的租金，按每月租金7020元的标准计算。现碧保公司主张首发公司尚欠2017年7月份的租金7020元仍未支付，首发公司对此无异议，亦未提供相应的支付凭证等证据以证明其已向碧保公司支付了上述款项，且首发公司事实上仍在使用涉案厂房。因此，碧保公司主张首发公司支付2017年7月份的租金7020元，予以支持。关于占用费计算问题，因首发公司通过与碧保公司签订《租赁厂房协议书》，取得了面积约600平方米厂房以及该厂房前附属面积约900平方米空地的使用权，租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止。但首发公司在租赁期限已经届满且合同终止的情况下，仍占用上述厂房以及所附属的空地，并实际占有使用至今，故应当按照法律规定向碧保公司支付其实际占用上述厂房以及所附属的空地期间的占用费。首发公司则辩称碧保公司提交的证据不足以证明其对涉案面积约600平方米厂房以及厂房前约900平方米空地享有相应的所有权，且合同到期后，首发公司、彭引弦与陈冠荣签订了新的《厂房租赁协议书》，因此首发公司无需向碧保公司支付相应的占用费。首先，根据上述认定的事实以及相关证据，涉案面积约600平方米厂房以及厂房前面积约900平方米空地的所有权属一直未予以变更，仍属于白石环经联社，且碧保公司受白石环经联社委托，对上述厂房以及所附属的空地进行管理及办理出租手续等，故碧保公司有权就上述厂房以及所附属的空地向首发公司收取相应的占用费。其次，根据碧保公司提供的红线图、现场卫星图及现场照片显示，土地面积为2700平方米的红花庙一街10号厂房用地仍由首发公司实际占用。再次，首发公司提供的《证明书》及首发公司与陈冠荣签订的《租赁厂房协议书》，并不能直接证明陈冠荣对上述厂房以及所附属的空地享有所有权及收益权。首发公司仅以碧保公司对上述厂房以及所附属的空地不享有所有权为由进行抗辩，因首发公司对其陈述的事实没有提供充分的证据证明，故对首发公司的该抗辩理由不予采信。因此，碧保公司主张租赁标的包括涉案厂房面积约600平方米以及所附属的空地面积约900平方米，合计1500平方米，对于上述租赁标的的占用费应参照《租赁厂房协议书》约定的租金标准即按每月租金7020元计算。因此，首发公司应向碧保公司支付的占用费为：以7020元/月为标准，自2017年8月1日起计至涉案厂房以及所附属的空地返还之日止。对于碧保公司主张的超出合同范围的占用土地问题，本案不作处理，权利人可另行主张权利。关于彭引弦是否承担连带责任的问题，根据国家工商登记信息显示，首发公司系一人有限责任公司，彭引弦是该一人公司的股东。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，彭引弦并未提供任何证据证明首发公司财产独立于其自己的财产，彭引弦应当承担举证不能的后果，彭引弦应当对首发公司的债务承担连带责任。故碧保公司该项诉讼请求于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决：一、首发公司应于判决发生法律效力之日起一个月内腾退返还坐落于中山市**************面积约600平方米厂房以及该厂房前所附属的面积约900平方米空地给碧保公司；二、首发公司应于判决发生法律效力之日起七日内向碧保公司支付2017年7月份的租金7020元；三、首发公司应于判决发生法律效力之日起七日内向碧保公司支付占用费（涉案厂房面积600平方米以及该厂房前所附属的空地面积900平方米占用费：按每月租金7020元标准，自2017年8月1日起计至上述租赁物腾退返还之日止）；四、彭引弦对首发公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回碧保公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8687.2元（碧保公司已预交），碧保公司负担3491.2元，首发公司、彭引弦负担5196元（首发公司、彭引弦应在支付上述款项时将应承担的一审案件受理费5196元一并迳付碧保公司）。本院二审期间，首发公司、彭引弦围绕上诉请求向本院提交了下列证据：一、照片一份；二、2020年8月12日《三乡白石村红花庙土地使用情况说明》、2020年8月14日《情况说明》各一份，证明平天子集团公司于1996年购买涉案土地，并由陈冠仁在该土地上出资承建房屋，后平天子集团公司不能偿还建设工程款，涉案厂房以以物抵债的形式，归陈冠仁所有；三、1999年12月3日《商铺租赁合同》一份；四、1999年12月2日《收据》一份；五、№0026749《收据》一份；六、2003年6月1日《协议书》一份；七、2005年10月26日《证明》一份；八、2008年7月16日《租赁协议书》一份；九、2009年7月23日《租赁厂房协议书》一份；十、2012年3月8日《证明》一份；十一、2017年6月28日首发公司向白石村委呈文一份；十二、2017年12月14日《通知》一份；十三、《现金支出证明单》《收款收据》《委托书》各一份。首发公司、彭引弦在二审中申请证人陈冠仁出庭作证。陈冠仁陈述称其挂靠在高明建安建筑公司为平天子集团公司投资承建的房屋为两层半混合结构，因平天子集团公司没有付给其工程款，就将32间房屋的出租、使用权抵给了陈冠仁，所以也不能办理房屋产权证。为此，证人陈冠仁还向本院提交了下列证据：一、中府国用（2008）第××号土地使用证一份；二、中府国用（2008）第××号土地使用证一份；三、中府国用（2005）第××号土地使用证一份；四、中府国用（2008）第××号土地使用证一份。上述四份证据，证明白石环经联社虽持有农民集体的权证（地界证），但不代表其中的全部地块使用权均属于集体所有，陈冠仁享有其中部分地块的土地使用权。五、2017年6月26日《证明书》一份；六、图纸一份；七、1996年11月8日《白石商业城工程款结算》一份。上述三份证据，证明中山市平天集团公司由于未向陈冠仁付清工程款，将涉案厂房交由陈冠仁管理使用的事实。八、2018年6月1日《租赁厂房协议书》一份，证明陈冠仁与首发公司签订租赁合同的事实。二审中，碧保公司向本院提交了下列证据：一、中山市三乡公安消防大队出具的山公消B（建验）字第[2008]第0173号《建筑工程消防验收的意见书》复印件一份；二、照片三张。本院组织当事人进行了质证。对于首发公司、彭引弦提交的上述证据，碧保公司对证据一的真实性予以确认；对证据二、三、四、五、七、十、十一的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据六、十三的真实性不予确认，且认为该证据与本案无关；对证据八、九、十二的真实性、合法性、关联性予以确认。对于碧保公司提交的上述证据，首发公司、彭引弦对证据一的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据二的真实性予以确认。对于证人陈冠仁提交的上述证据，首发公司、彭引弦对其真实性、合法性、关联性均予以确认；碧保公司对证据一至四的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认；对证据五至八的真实性、合法性、关联性均不予确认。对于双方当事人及陈冠仁向本院提交的上述证据，已经质证，本院认定如下：碧保公司对于首发公司、彭引弦提交的证据一、八、九、十二的真实性均无异议，本院予以确认；对于证据二、三、四、五、六、七、十、十一、十三，碧保公司不确认其真实性，即使是真实的，也无法确认其与本案的关联性，故本院均不予采信。对于碧保公司提交的证据一，即使是真实的，也无法证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，故本院对该证据不予采信；首发公司、彭引弦对于证据二的真实性均无异议，本院予以确认。对于陈冠仁向本院提交的上述证据，其中证据一至四显示的土地使用权人是陈冠仁、张容或者陈冠仁，该土地位于中山市*******或者中山市*******，没有记载具体地址，陈冠仁也认可该证据与本案租赁房屋无关。同时，陈冠仁又称平天子集团公司因没有给其工程款，只是将32间房屋的出租、使用权抵给了陈冠仁，也不能办理房屋产权证，而且陈冠仁或者首发公司、彭引弦也没有举证证明中山市平天子集团公司是否真实存在，而陈冠仁提交的1996年11月8日《白石商业城工程款结算》，显示双方分别是中山市建华房地产开发公司与罗剑飞，陈冠仁仅仅是罗剑飞一方的代表人。故无法认定该证据与本案有关。陈冠仁提交的白石小商品市场的平面图等，无法证明其主张的事实。因此，本院对陈冠仁提交的证据一至七均不予采信。而陈冠仁提交的《租赁厂房协议书》，陈冠仁与首发公司确认是其双方签订的，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查：2009年7月23日，碧保公司与首发公司曾就涉案厂房签订了《租赁厂房协议书》一份，约定租赁期限自2009年8月1日起至2012年7月31日止。在该租赁期限届满后，碧保公司又与首发公司于2012年7月30日就涉案厂房签订了本案《租赁厂房协议书》。在本案《租赁厂房协议书》约定的租赁期限届满后，碧保公司曾于2017年12月14日向彭引弦发出《通知》一份，告知其碧保公司与首发公司签订的租赁合同已经期满，碧保公司曾多次催促其搬迁腾空，但碧保公司仍然没有搬离。故通知其在2017年12月31日前搬迁腾空，如逾期未清理，碧保公司将对该厂房内物品作清空处理，所产生的一切费用及损失由首发公司承担。但首发公司至今未搬离，且仍在属于涉案厂房。本院又查：二审中，碧保公司主张其出租给首发公司的涉案厂房是一层锌铁棚结构的临时建筑，面积为600平方米，加上首发公司、彭引弦自建的厂房，合计面积约为1600平方米。陈冠仁确认其承建的房屋是两层半框架结构房屋，其所建房屋旁边大约1500平方米的一层锌铁棚结构临时建筑不是其建设的。首发公司、彭引弦认可其现使用的一层锌铁棚结构临时建筑大约有1200平方米，其中其投资自建临时建筑约900平方米。本院再查：陈冠仁与首发公司均认可首发公司已向陈冠仁交纳了2018年6月1日至2019年12月31日间的房屋租金。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是涉案租赁合同的法律效力；二是碧保公司是否有权出租涉案厂房及空地；三是首发公司、彭引弦是否应向碧保公司支付涉案厂房自2017年7月起的占有使用费。关于争议焦点一，即涉案租赁合同的法律效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，首发公司、彭引弦提出涉案厂房是由陈冠仁承建的，建设时并没有取得建设工程规划许可证，并以此主张本案《租赁厂房协议书》无效。虽然碧保公司不认可涉案厂房是陈冠仁承建的，但其并未举证证明涉案厂房在建设时已取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前涉案厂房仍未取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设。依法，本案《租赁厂房协议书》无效，自始对双方均没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，本案《租赁厂房协议书》无效。因此，依法首发公司应将涉案厂房及空地返还给碧保公司。基于此，一审判决首发公司向碧保公司返还涉案厂房及空地，并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，即碧保公司是否有权出租涉案厂房及空地的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同法律关系中，承租人依据租赁合同取得的是涉案厂房的使用、收益权，而非所有权。本案中，涉案厂房虽然不属于碧保公司所有，但其根据白石环经联社向其签署的《物业委托书》，有权出租涉案厂房及周边空地，并收取租金等。而且，在首发公司与碧保公司于2009年7月23日签订《租赁厂房协议书》后，碧保公司就已将涉案厂房交付给了首发公司使用，且首发公司一直在向碧保公司交纳租金，并已交纳租金至2017年6月30日。虽然首发公司、彭引弦主张涉案厂房归陈冠仁所有，但其并未提供足够证据加以证明，本院对此不予采纳。此外，本案是首发公司与碧保公司之间基于本案《租赁厂房协议书》所产生的房屋租赁合同纠纷。因此，陈冠仁如认为其与白石环经联社之间就涉案厂房存在权属争议，陈冠仁可另行主张权利。关于争议焦点三，即首发公司、彭引弦是否应向碧保公司支付涉案厂房自2017年7月起占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然本案《租赁厂房协议书》无效，但在合同签订后，碧保公司已将涉案厂房交付给了首发公司使用，且本案《租赁厂房协议书》约定的租赁期限于2017年7月31日届满后，首发公司并未将涉案厂房返还给碧保公司，仍继续使用至今。因此，首发公司应参照双方合同约定的租金标准，向碧保公司支付涉案厂房的占有使用费。也就是说，碧保公司在本案中要求首发公司、彭引弦支付的租金实际应为占有使用费。基于此，一审判决认定首发公司、彭引弦向碧保公司支付涉案厂房2017年7月份租金错误，本院予以纠正。故首发公司、彭引弦应参照每月7020元租金标准向碧保公司支付涉案厂房自2017年7月份起至涉案厂房返还之日止的占有使用费。综上所述，上诉人首发公司、彭引弦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽然其适用法律存在瑕疵，但其判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4555元，由中山市首发服饰工艺品有限公司、彭引弦负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年十二月二日书记员 勾华吴歌