广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终10426号上诉人（原审原告）：东莞市万科物业服务有限公司，住所为广东省东莞市莞城区***********，统一社会信用代码为914***********506K。法定代表人：帅瑜，经理。委托诉讼代理人：赵爱霞，广东深远律师事务所律师。委托诉讼代理人：车冠超，广东深远律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：唐华琴，女，汉族，1985年6月9日出生，居民身份证住址为湖南省津市市************，公民身份号码为431************。被上诉人（原审被告）：张洋，男，汉族，1983年10月7日出生，居民身份证住址为广东省东莞市松山湖*****，公民身份号码为430************。委托诉讼代理人：唐华琴，女，汉族，1985年6月9日出生，居民身份证住址为湖南省津市市************，公民身份号码为431************，系张洋的配偶。上诉人东莞市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人张洋、唐华琴物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告万科公司向原审法院提出诉讼，诉讼请求：1.张洋、唐华琴向万科公司支付拖欠的物业服务费5988.87元（拖欠期间自2018年3月1日起至2020年5月31日止）；2、张洋、唐华琴向万科公司支付拖欠的水费106.31元（拖欠期间自2018年3月至2020年5月）；3、张洋、唐华琴向万科公司支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金（自2018年3月起至实际付清之日止）；4.一审诉讼费用由张洋、唐华琴承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张洋、唐华琴应于判决发生法律效力之日起三日内向万科公司支付2018年3月1日至2020年5月31日期间的物业服务费4192.21元；二、张洋、唐华琴应于判决发生法律效力之日起三日内向万科公司支付2018年3月1日至2020年5月31日期间的水费106.31元；三、驳回万科公司的其他诉讼请求。本案一审受理费50元，由万科公司负担25.04元，由张洋、唐华琴负担24.96元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6437号民事判决。万科公司不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由张洋、唐华琴负担。事实与理由：一审判决万科公司减收30%的物业服务费及张洋、唐华琴无需支付滞纳金，属于认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。一、万科公司为涉诉小区提供了物业管理服务，物业服务费主要是公共性服务收费，由物业管理区域清洁费用、绿化养护费用等多方面费用构成，物业服务费的缴纳义务对全体业主而言都是均等的，否则物业服务关系会产生不稳定、不确定的情况，而且修复的确需要一定的时间，张洋、唐华琴不应以履约过程中的瑕疵问题拒交物业服务费。二、根据《民诉法解释》第91条的规定，万科公司已经完成了举证责任，张洋、唐华琴行使同时履行抗辩权，欲阻却万科公司请求权的行使，属于权利限制，张洋、唐华琴应当对抗辩权的要件事实负举证责任。一审法官加重万科公司的举证责任，依职权分配举证证人，是适用法律错误，应当予以纠正。1.张洋、唐华琴拒交物业服务费的主要原因是其房屋内墙面漏水，而该问题的归因为其与开发商的买卖合同纠纷，房屋保修的事宜与本案无关联，不构成张洋、唐华琴拒交物业服务费的正当理由。2.万科公司自2018年3月接管案涉小区的物业服务工作至今，张洋、唐华琴享受相应的物业服务，却长达三年未支付物业服务费，且张洋、唐华琴抗辩事由多发生于2018年3月1日前，且抗辩事由如小区部分业主存在私搭建设的问题，不能归责于万科公司，因此张洋、唐华琴的抗辩不应得到支持。张洋、唐华琴提交的证据存在道听途说、断章取义的情况，万科公司对案涉小区提供的物业服务可能会有瑕疵，但已符合标准，不存在严重质量问题。履行服务前后也及时通过业主微信、小区公告栏提供物业服务的相关告示，因物业服务具有公共性、持续性、无形性等特点，不宜以单个业主的主观感受或单个项目的短期瑕疵来认定物业服务企业是否完全履行了服务义务。综上，鉴于物业服务费属于公共服务性收费的特点，涉及全体业主的利益。同时，张洋、唐华琴亦未对其抗辩权的要件事实承担举证责任，其抗辩意见证据不足。故请二审法院依法支持万科公司的诉讼请求，判令张洋、唐华琴足额支付物业服务费及逾期支付的滞纳金等。张洋、唐华琴答辩称：万科公司至今对我方提出的问题都没有解决。从一审庭审后，陆续发生了服务不到位的问题，小区里安全隐患、不卫生、楼道的灯已坏、楼道的渗水、墙壁的脱落等情况，均没有回复具体的措施。万科公司起诉时将唐华琴的手机号码弄错了，我方一直没有收到法院发送的信息，一审判决后，还是将唐华琴的手机号码弄错了，上诉的事宜也是唐华琴的同事告诉我的，我方毫无知情，从手机号码弄错的事情可以看出物业的不细心。本院经阅卷和法庭调查，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。万科公司为张洋、唐华琴所有的案涉房屋所在小区提供了物业服务，万科公司现主张张洋、唐华琴拖欠2018年3月至2020年5月期间物业服务费5988.87元。万科公司主张案涉房屋每月的物业服务费为221.81元，符合《前期物业服务合同》关于物业服务费收费标准的约定及案涉房屋的建筑面积计算的结果。张洋、唐华琴未提交证据证实已经缴纳该物业服务费，依法应承担举证不能的后果。张洋、唐华琴应向万科公司交纳2018年3月至2020年5月期间的物业服务费221.81元/月×27个月=5988.87元。张洋、唐华琴主张万科公司提供的物业服务存在瑕疵，从其提交证据来看，张洋、唐华琴是主张万科公司存在案涉房屋的厕所窗户玻璃损坏、外墙渗水、空中花园渗水、门铃无法开锁和开发商欠物业管理费、一个月突然停电4次未找到根本原因、外墙瓷砖脱落、万科公司起诉时向法院提供错误的联系方式未即时更改、小区内存在私搭乱建行为、从未清洗外墙、电梯因故障停运20多天、小区路面存在积水、门禁岗位无人看守、小区存在其他业主被盗情况、没有按照约定清洁卫生、疏通管道、绿植养护、小区车辆乱停放及物业公司工作人员性骚扰女性下属的情形。本院认为，首先，案涉房屋属于张洋、唐华琴所有，其在房屋内存在的问题，并非全部为物业公司提供物业服务的范围及物业公司提供物业服务所导致；其次，开发商的问题与向法院提供联系方式及更新信息，均与万科公司无关；再次，小区存在其他业主被盗情况与物业公司工作人员性骚扰女性下属，发生时间早于其拖欠物业管理费的时间，2020年6月5日暴雨导致电梯出现故障也是源于突发恶劣天气；最后，本院认为，张洋、唐华琴的其他主张可以认为万科公司在提供物业服务时存在瑕疵，但该服务瑕疵并非万科公司故意或重大过失造成，相对于万科公司向整个小区所提供的物业服务并不属于重大的过失，因此，原审法院认定万科公司提供的服务项目、服务质量与约定标准存在一定差距及张洋、唐华琴应交纳的物业服务费应当依法减收缺乏依据，本院予以纠正；张洋、唐华琴应向万科公司支付2018年3月至2020年5月期间的物业服务费5988.87元。万科公司又主张拖欠物业服务费的违约金。如前所述，万科公司提供的物业服务存在瑕疵，导致双方的关系紧张，张洋、唐华琴因而拒交物业服务费也是事出有因，故本院对万科公司该主张不予支持。从本案的证据来看，万科公司在提供物业服务时存在瑕疵及与业主的沟通存在迟延，对于瑕疵应当及时纠正，在业主存有疑义时应当及时解释。从双方的陈述来看，案涉房屋所在小区存在公共区域需要维修及加强管理的情况，但该小区暂未成立业主委员会，而公共区域的维护及管理需要小区全体业主的参与，业主委员会是业主大会的执行机构，小区全体业主应依法成立业主委员会以维护全体业主的合法权益。综上，万科公司的上诉请求部分成立，对于有理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6437号民事判决第二项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6437号民事判决第三项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6437号民事判决第一项为：张洋、唐华琴应于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市万科物业服务有限公司支付2018年3月至2020年5月期间物业服务费5988.87元；四、驳回东莞市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由东莞市万科物业服务有限公司负担16元，由张洋、唐华琴负担34元。本案二审案件受理费50元，由东莞市万科物业服务有限公司负担16元，由张洋、唐华琴负担34元。东莞市万科物业服务有限公司已预交上述一、二审诉讼费，各方同意由败诉方向胜诉方迳付诉讼费，故张洋、唐华琴应于本判决生效之日起三日内向东莞市万科物业服务有限公司支付一、二审诉讼费共计68元，本院不再进行退收。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二〇年十二月二十八日书记员  梁艳君赵盈