北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15654号原告（反诉被告）：贺聪明，男，1989年12月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王一婷，北京市正平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭洪全，北京市正平律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：壹火空间科技（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：夏伟，经理。委托诉讼代理人：田春秋，北京泽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔瑞兰，北京泽达律师事务所实习律师。原告贺聪明与被告壹火空间科技（北京）有限公司（以下简称壹火公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺聪明的委托诉讼代理人王一婷、郭洪全，被告壹火公司法定代表人夏伟、委托诉讼代理人田春秋、崔瑞兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺聪明诉称：2019年12月28日，原被告双方订立房屋租赁合同，被告将坐落于新华西街xx号院x号楼xx层xxxx-xx室（以下简称“标的房屋”）租给原告使用。租赁房屋用途为办公。房屋租期为壹年，自2020年1月18日起至2021年1月17日止。房租租金16715.2元/月，押金为33430.4元。2019年12月28日至2020年1月16日，原告分多次向被告支付了3个月（2020年1月18日至2020年4月17日）房屋租金50145.6元，房屋押金33430.4元，合计83576元。原告于2020年1月16日取得营业执照，公司名称为北京百复健康管理有限公司，经营范围包括健康管理、美容服务、理发服务，营业执照中的地址为标的房屋。原告经营的九美舱健康养生美容美体业务，需要客户脱掉衣服进入舱内进行美容美体健康理疗服务，由于九美舱内温度较高，客户接受服务时，也不宜佩戴口罩，否则可能引起呼吸困难等身体不适的症状。随着新型冠状病毒肺炎的爆发，北京在2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，并一直保持至今。鉴于此，原告已于2020年4月12日及时通知到被告解除合同，并于4月17日完成房屋腾退工作。但被告拒绝退还原告已经支付的房屋押金。4月22日，被告已将标的房屋另行出租给他人。现原告诉至法院，1、确认原被告双方自2020年4月17日起解除房屋租赁合同；2、判令被告退还原告房屋租金25072.8元；3、判令被告退还原告房屋押金33430.4元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告壹火公司辩称：一、就被告与原告的租赁合同而言，新冠肺炎疫情并未达到导致双方租赁合同目的无法实现的程度，即原告不享有解除权，所以原告提出解除合同系单方违约。二、在被告给予原告15天免租期后，原告在已经复工复产的情况下单方提出解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。三、标的房屋不属于国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，原告强制要求被告减免一半的房租既无合同依据，也无法律依据。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。被告壹火公司提出如下反诉请求：1、被反诉人贺聪明向反诉人壹火公司支付自2019年12月29日至2020年1月17日的房屋租金11540元；2、被反诉人贺聪明向反诉人壹火公司支付违约金33430.4元；3、判令被反诉人（本诉原告）贺聪明向反诉人（本诉被告）壹火公司赔偿损失46233.5元；4、本案诉讼费和反诉费用由贺聪明承担。原告贺聪明针对壹火公司反诉提出如下答辩意见：一、不同意壹火公司的全部反诉请求。贺聪明不存在违约行为，壹火公司要求贺聪明承担违约金没有任何事实与法律依据，应予驳回。二、壹火公司主张的损失缺少事实与法律依据的支撑，其所谓“损失”根本不能成立；即使存在损失，因为贺聪明与壹火公司已经就清算事宜协商一致，该损失也应由壹火公司自行承担。三、退一步讲，即使贺聪明的行为导致其应承担违约金，壹火公司主张的违约金也过分高于其实际损失；且针对同一违约行为既主张违约金还要求损失赔偿，既没有任何依据又使得双方利益严重失衡，不应获得支持。综上，壹火公司主张的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回被答辩人的反诉或判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2019年12月28日，甲方：壹火公司（下称“甲方”）与乙方：贺聪明（下称“乙方”）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第一条房屋基本情况1.3租赁房屋用途为办公。第二条租赁期限2.1标的房屋装修期21天，装修期为2019年12月29日至2020年1月17日，装修期甲方免收乙方房屋租金。2.2标的房屋租期为壹年，自2020年1月18日起至2021年1月17日止。第三条租金标准及支付方式3.1乙方承租房屋租金标准：房屋租金：￥16715.2元/月。3.3付款方式：租金每六个月支付一次，先付后用。具体支付日期及租金标准详见本合同附件1《房屋租金支付明细表》。3.4房屋押金：乙方支付给甲方的押金为￥33430.4元并于本合同签订当日支付。第四条房屋交付4.1甲方于2019年12月30日前将房屋交付给乙方。第七条7.4在合同终止或解除时，乙方应与甲方共同清点室内设备设施，如设备设施良好，且标的房屋的状态与甲方向乙方交房时一致，且乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用（包括但不限于水、电、停车费等）、完成注册迁出（如有）、将标的房屋房门钥匙归还甲方后（以下简称“退租手续”），甲方应将全额押金无息退还给乙方，押金退还时间最迟不超过办结退租手续之日后的5个工作日。第九条合同解除9.3甲方双方如因自身原因需单方解除本合同的，需提前两个月书面通知对方，如对方同意解除的，提出解约方须按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向对方支付违约金。9.4乙方未提前两个月通知甲方解除合同，甲方有权从剩余租金扣除两个月，剩余租金不足两个月的，甲方有权继续追偿。第十条违约责任10.4乙方未在本合同终止或本合同提前解除后15个工作日内完成工商及税务注册地址迁出或注销的，乙方应按本合同项下标的房屋届时月租金的100%向甲方支付租金损失补偿金，同时每延迟一日，乙方应按本合同项下标的房屋届时日租金的200%向甲方支付违约金，前述违约金甲方可自乙方已经支付但没有使用的租金及押金中直接予以扣除，扣除后如有剩余的甲方将剩余部分退还给乙方，不足部分乙方应予以补足。”双方还对其余事项进行了约定。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。对于贺聪明主张的确认原被告双方自2020年4月17日起解除房屋租赁合同的诉讼请求，壹火公司同意解除，但认为合同解除日期为2020年4月19日，本院结合本案案情认定合同解除日期为2020年4月17日，对于贺聪明的该项诉讼请求，本院予以支持。对于贺聪明主张的判令被告退还其房屋租金25072.8元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于贺聪明主张的判令被告退还其房屋押金33430.4元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于壹火公司主张的被反诉人贺聪明向其支付自2019年12月29日至2020年1月17日的房屋租金11540元的诉讼请求，具体金额以本院核实为准，即11143元，请求过高部分不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因双方合同约定：“9.3甲方双方如因自身原因需单方解除本合同的，需提前两个月书面通知对方，如对方同意解除的，提出解约方须按本合同项下标的房屋届时月租金的2倍向对方支付违约金。”对于壹火公司主张的被反诉人贺聪明向其支付违约金33430.4元的诉讼请求，因贺聪明提前解除合同构成违约，壹火公司的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于壹火公司主张的判令被反诉人（本诉原告）贺聪明向其赔偿损失46233.5元的诉讼请求，其中逾期迁出注册地址的损失本院酌定为5000元；对于壹火公司主张的佣金损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、一百一十四条之规定，判决如下：一、原告贺聪明与被告壹火空间科技（北京）有限公司于2019年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告壹火空间科技（北京）有限公司退还原告房屋押金人民币33430.4元；三、本判决生效之日起七日内，原告贺聪明支付被告壹火空间科技（北京）有限公司2019年12月29日至2020年1月17日房屋租金人民币11143元；四、本判决生效之日起七日内，原告贺聪明支付被告壹火空间科技（北京）有限公司违约金人民币33430.4元；五、本判决生效之日起七日内，原告贺聪明支付被告壹火空间科技（北京）有限公司损失人民币5000元；六、驳回原告贺聪明的其他诉讼请求；七、驳回被告壹火空间科技（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费631元，由原告贺聪明负担270元（已交纳），由被告壹火空间科技（北京）有限公司负担361元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1040元，由被告壹火空间科技（北京）有限公司负担475元（已交纳）；由原告贺聪明负担565元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇二〇年十二月十五日书记员  陈静怡