四川省成都市锦江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0104民初5102号 原告：四川省原子能研究院。住所地：四川省成都市龙泉驿区驿都西路**。 负责人：陈浩，系院长。 委托诉讼代理人：肖爱国，四川聚仁德律师事务所律师。 被告：四川省政通房屋开发有限公司。住所。住所地：四川省成都市武侯区碧云路********div> 法定代表人：陈祖念。 委托诉讼代理人：戴剑扬，四川拓泰律师事务所律师。 第三人：于彦萍，女，1959年2月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 第三人：赵和平，男，1953年6月7日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 第三人：曹小川，男，1959年9月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告四川省原子能研究院（以下简称原子能研究院）与被告四川省政通房屋开发有限公司（以下简称政通房屋开发公司），第三人于彦萍、赵和平、曹小川合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行审理。原告原子能研究院的委托诉讼代理人肖爱国，被告政通房屋开发公司的委托诉讼代理人戴剑扬，第三人于彦萍、赵和平、曹小川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原子能研究院向本院提出诉讼请求：1．判令政通房屋开发公司就四川省原子能研究院职工住宅B栋27楼2号房屋、B栋负二楼90号车位与第三人于彦萍签订买卖合同，并将房屋、车位交付给第三人于彦萍，并为第三人于彦萍办理不动产产权证；2．判令政通房屋开发公司就四川省原子能研究院职工住宅B栋6楼2号房屋、A栋负三楼115号车位与第三人赵和平签订买卖合同，并将房屋、车位交付给第三人赵和平，并为第三人赵和平办理不动产产权证；3．判令政通房屋开发公司就四川省原子能研究院职工住宅B栋10楼2号房屋、C栋负一楼46号车位与第三人曹小川签订买卖合同，并将房屋、车位交付给第三人曹小川，并为第三人曹小川办理不动产产权证；4．本案诉讼费用由政通房屋开发公司承担。 事实和理由：原子能研究院为了解决职工住房问题，经省政府、科技厅等有关部门批准，利用上沙河铺124号存量土地建设职工住宅。2014年，原子能研究院与政通房屋开发公司签订了《职工住宅委托代建协议书》，根据协议约定，本次集资建房由原子能研究院提供土地，职工出资，政通房屋开发公司代建。政通房屋开发公司应当与原子能研究院确定的购房职工签订购房合同并将房屋建成后交付给购房职工并负责办理产权证。原子能研究院依法确定的享有购房资格的职工即于彦萍选定了原子能研究院职工住宅B栋27楼2号房屋、B栋负二楼90号车位并向政通房屋开发公司交纳了150,000元购房款；赵和平选定了原子能研究院职工住宅B栋6楼2号房屋、A栋负三楼115号车位并向政通房屋开发公司交纳了250,000元购房款；曹小川选定了原子能研究院职工住宅B栋10楼2号房屋、C栋负一楼46号车位并向政通房屋开发公司交纳了150,000元购房款。后来，政通房屋开发公司未经原子能研究院同意将上述三职工已经选定的房屋及车位另行出售给了未经原子能研究院同意的非原子能研究院职工，并签订了买卖合同、办理了网签备案，尚未办理不动产权属证书。根据《职工住宅委托代建协议书》的约定，原子能研究院职工住宅项目为职工集资建房，政通房屋开发公司代建，该房屋只能出售给原子能研究院确定的职工购房者。因此，政通房屋开发公司的行为违反了双方的合同约定及法律规定，其与未经原子能研究院同意的非职工签定的买卖合同应当无效，更不能产生物权变动的效力，政通房屋开发公司应当按照《职工住宅委托代建协议书》的约定，将三套房屋及车位出售给三位职工并办理不动产权属证书。故诉至法院，请求依法判决。 政通房屋开发公司辩称，案涉房屋是原子能研究院提供土地，职工提供资金，政通房屋开发公司代为修建的商品房并非公房，因于彦萍、赵和平、曹小川未足额缴纳购房款未履行出资义务，经政通房屋开发公司催缴后仍未足额缴纳购房款，于彦萍、赵和平、曹小川以自身行为放弃购买案涉房屋。 于彦萍述称，其在集资建房时已经统一缴纳了房款150,000元，后发现所选定的房屋出现问题，需要政通房屋开发公司解决，但政通房屋开发公司陈述要审计后才能解决。从未接到过催缴房款的电话，也从未放弃所选定房屋的产权，更未与任何一方签订书面协议。 赵和平述称，案涉房屋是单位集资房，选房是单位组织的，赵和平将房款250,000元直接缴纳到政通房屋开发公司，但是房屋价格有问题，原子能研究院告知如需办理房屋产权须按照商品房的名义。之后，政通房屋开发公司催缴房屋款项，赵和平告知其需等待审计结果才能支付房款。 曹小川述称，其从未放弃所选定房屋的产权，也缴纳了房屋预交款共计150,000元。此后，曹小川要求签订买卖协议，但因双方发生纠纷未签订合同，且政通房屋开发公司从未联系过曹小川要求协商，只是张贴过缴款通知。 本院经审理认定事实如下：2010年11月15日，四川省人民政府回复科技厅并出具川府土（2010）748号《关于同意原子能研究院部分国有划拨土地使用权转为出让并改变用途的批复》，内容为：原则同意将原子能研究院位于成都市外东沙河堡（班竹三组）面积17407.326平方米国有划拨科研用地中的12019.576平方米土地使用权类型由划拨变为出让，土地用途变更为住宅用地，用于修建职工住房，剩余部分土地保持不变。 2011年11月22日，四川省科学技术厅出具川科办函（2011）20号《关于同意将上沙河铺124号外东沙河堡班竹三组国土使用手续办理在政通房屋开发公司名下请转成都市国土资源局的函》，主要内容为：同意将上沙河铺124号外东沙河堡班竹三组国土使用手续办理在政通房屋开发公司名下，由政通房屋开发公司按成本价为原子能研究院代建开发。 2014年1月21日，原子能研究院（甲方）与政通房屋开发公司（乙方）签订《职工住宅委托代建协议书》，约定：1．甲方为解决职工住房困难，委托乙方在遵守现行法律法规的前提下，为甲方代建职工住宅工程项目。项目名称：四川省原子能研究院职工住宅，项目地址：成都市锦江区上沙河××号。2．本项目由职工出资，甲方委托乙方建设，为交钥匙工程。项目委托方式为工程承包制及工程竣工决算审计：房屋建设费用按照单价包干的方式进行结算，住宅房屋包干价为4600元／平方米，面积以房管局核发的房产证上面积为准。车位包干价为标准车位100000元／个，小车位90000元／个，子母车位150000元／个。项目房屋的商铺、架空层、20套小户型住宅以及人防车位由乙方垫资修建，总价为21630400元，甲方职工有优先购买权，购买期限为本合同签订之日起60日内，逾期仍未购买的，由乙方自行处置。审计单价低于包干单价4600元／平方米，则房屋价格按审计单价执行；审计单价高于包干单价4600元／平方米，则房屋价格按包干单价4600元／平方米计算。3．住宅、商铺、车位的权证包括房屋所有权证和土地使用证。本项目建设完毕的住宅、商铺、车位等，乙方只能出售给甲方确定的购房者，不能进行其他任何处置。乙方需与甲方确定的购房者签订商品房买卖合同，且乙方须协助甲方确定的购房者办理相关贷款事宜。4．乙方须在2015年6月前完成该项目的全部建设施工内容，经竣工验收合格后办理好合格证，并于2015年8月前将所有房屋、车位等交付甲方指定的购买者。5．乙方未按照约定办理房屋产权证、未按照协议约定将产权证、土地使用权证分户到购房职工名下，则乙方违约。6．甲乙双方在履行本合同中发生争议的，可向甲方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼。该协议附有《职工住宅工程建设资金管理使用办法》，载明：该工程建设资金是职工自筹建设资金，购房职工个人缴纳的购房款统一缴入共管账户，实行专款专用。 于彦萍认购了B栋27楼2号房屋、B栋负二楼90号车位，赵和平认购了B栋6楼2号房屋、A栋负三楼115号车位，曹小川认购了B栋10楼2号房屋、C栋负一楼46号车位，并分别签字予以确认。 2014年3月7日，四川省科学技术厅建房工作领导小组出具《关于沙河堡团购商品房第二次交纳房款的通知》，主要内容为：第一次交纳房款的职工应于2014年3月10日至3月31日期间交纳第二次房款。2014年9月30日，四川省科学技术厅建房分房工作领导小组出具《关于沙河堡团购商品房第三次交纳房款的通知》，主要内容为：已选定房屋的科技厅机关职工应于2014年10月10日至10月31日期间交纳剩余部分80%的房款。 庭审中，政通房屋开发公司陈述案涉房屋已出售给非职工人员，已经办理了相应的不动产登记。于彦萍陈述第二次召开职工大会，预算师核算的价格是2,800元/平方米。 以上事实的认定，有原子能研究院提交的《职工住宅委托代建协议书》、选房表、省政府与科技厅函件，政通房屋开发公司提交的《交纳房款通知书》，原子能研究院、政通房屋开发公司以及于彦萍、赵和平、曹小川的当庭陈述在案为证。 本院认为，案涉房屋项目系经政府批准，面向特定对象出售，于彦萍、赵和平、曹小川得以认购案涉房屋也是基于原子能研究院职工身份，显然与商品房买卖必须面向社会不特定公众进行销售的法律特征不相符合。本案中，政通房屋开发公司受原子能研究院委托代建案涉房屋项目，政通房屋开发公司以市场运作方式代建房屋过程中，在资金监管、购买价格、合同签订等方面均受制于原子能研究院，科技厅和原子能研究院的职工与政通房屋开发公司就房屋建设、房款交纳、合同签订等方面不属于平等的法律关系主体，本案诉争纠纷实质属于单位内部建房发生的纠纷。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当驳回起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告四川省原子能研究院的起诉。 本案案件受理费100元，退还原告四川省原子能研究院。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年十二月九日 书记员 刘素莲