云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民初3185号原告：曹春涛，男，1971年5月20日出生，纳西族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：阮静萍，北京盈科（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：郭长天，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区人民西路******。法定代表人：张依依，总经理。委托诉讼代理人：吴嵩，男，1974年12月17日出生，汉族，特别授权代理。原告曹春涛与被告云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称：昆都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年10月22日对本案公开开庭进行审理。原告曹春涛委托的诉讼代理人阮静萍、郭长天，被告昆都公司委托的诉讼代理人吴嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹春涛向本院提出如下诉讼请求：1.解除其与被告昆都公司于2014年4月23日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同（补充协议）》；2.判令被告昆都公司返还其购房款7942220元及自2014年4月24日起至全部款项清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率支付违约金；3.判令被告昆都公司返还其为购房支付的更名费10000元；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等由被告承担。其主要的事实及理由为：2014年4月23日，原告曹春涛与被告昆都公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同（补充协议）》，约定被告将其开发的“红菱花园”A2-8幢第1层C1-8号房屋出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款7942220元及房屋更名费10000元。至约定交房之日，被告迟迟未交付房屋，原告与被告多次沟通，被告一直以各种理由推脱。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求依法审理判决。被告昆都公司辩称，同意解除合同及退还购房款，但不同意承担诉讼费、律师费。对于违约金，根据双方《商品房购销合同（补充协议）》第六条第1款第2项约定，昆都公司逾期交房超过90日的，自合同约定的交房期限逾期满90日的次日起至昆都公司实际交房之日止，昆都公司以曹春涛已支付房款为基数按同期银行活期存款利息支付违约金，故本案即使支持违约金也只能按照同期银行活期存款利息支付。原告曹春涛围绕其诉讼主张向本院提交如下证据：第一组：1.原告曹春涛身份证复印件；2.被告昆都公司企业信用信息公示报告。第二组：1.《商品房购销合同》（合同编号：A2-8-C1-08）；2.《商品房购销合同（补充协议）》；3.《收据》；4.《证明》。第三组：1.（2017）云执异180号《执行裁定书》；2.（2018）云民初173号《民事判决书》；3.（2020）最高法民终46号《民事判决书》。第四组：1.律师费发票；2.委托合同。被告昆都公司为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：《商品房购销合同（补充协议）》。本院组织双方进行了证据交换及质证，被告对于原告提交的除第四组证据2的真实性不予认可外，对其余证据的真实性予以认可。原告对被告提交的证据的真实性予以认可。经审查，对于双方对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告未提供其第四组证据2的原件交由本院核对，且该证据复印件中所涉律师代理费金额与双方无异议的发票金额不一致，原告对此未作合理解释，故本院对该份证据不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下案件事实：1.2014年4月23日，曹春涛与昆都公司签订编号为A2-8-C1-08的《商品房购销合同》及《商品房购销合同（补充协议）》，约定由曹春涛购买昆都公司所开发的位于五华区龙翔街道办事处的红菱花园（项目暂定名）第A2-8幢C1-08号房。双方约定由曹春涛于2014年4月24日前一次性向昆都公司支付总房款7942220元，昆都公司应于2015年9月26日前，将经建设单位组织验收合格，并符合该合同约定的商品房交付给曹春涛。如昆都公司未按期交房，逾期不超过90日（含）的，昆都公司按100元/日支付违约金；逾期超过90日（不含）的，曹春涛有权终止/解除购销合同及补充协议，还有权要求昆都公司承担逾期交房的违约金。曹春涛未终止/解除购销合同及补充协议而继续履行的，自交房期限逾期满90日的次日起至昆都公司实际交房之日止，昆都公司以曹春涛已支付房款为基数按同期银行活期存款利息支付违约金，且在昆都公司实际交房前，曹春涛随时可以终止/解除购销合同及补充协议。双方还对合同的其他权利义务进行了约定。2014年4月24日，昆都公司向曹春涛出具收款收据，载明收取曹春涛购房款7942220元、更名费10000元（现金）。2.因中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称：农行安宁市支行）诉昆都公司等金融借款合同纠纷一案中，农行安宁市支行申请对昆都公司等被告进行财产保全，2017年3月31日云南省高级人民法院作出（2017）云民初44号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结昆都公司等被告的财产，保全价值以301493839.56元为限。云南省高级人民法院随后查封了昆都公司名下含涉案房屋在内的房产等财产。该案进入执行程序后，曹春涛以其对执行标的享有合法权益为由提出书面异议。2018年5月29日，云南省高级人民法院以（2017）云执异180号《执行裁定书》裁定驳回曹春涛的异议请求。2018年9月20日，曹春涛以农行安宁市支行为被告，以昆都公司等为第三人，向云南省高级人民法院起诉请求确认涉案房产为其所有、停止对涉案房产的强制执行、解除查封。云南省高级人民法院经审查认为曹春涛对涉案房产不享有排除执行的权利，判决驳回其诉讼请求。曹春涛对该案一审判决不服，上诉至最高人民法院，最高人民法院经审查仍认为曹春涛对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，于2020年3月27日以（2020）最高法民终46号《民事判决书》驳回上诉，维持原判。同时，根据最高人民法院（2020）最高法民终46号民事判决确认事实：2014年4月8日、2014年5月10日，曹春涛分三次向陈永林转款400万元，2014年4月9日，曹春涛委托刘滔向陈永林转款500万元，2014年6月16日，曹春涛委托傅蓓晶向陈永林转款100万元。昆都公司认可陈永林系其公司执行董事，受委托接收本案购房款，并出具《收据》确认收到案涉购房款7942220元，确认收到陈永林向公司支付曹春涛的购房款。3.2020年8月24日，曹春涛向本院提起本案诉讼，主张如上诉请。审理中，曹春涛认可本案主张的律师费为10000元，尚未产生保全费、保全担保费；昆都公司认可其未按期交房构成违约，认可曹春涛以此为由解除合同。综合诉辩主张，本案争议焦点为：涉案《商品房购销合同》及《商品房购销合同（补充协议）》解除的法律后果应如何处理？本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，曹春涛与昆都公司在平等自愿基础上所签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同（补充协议）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曹春涛已按照合同约定向昆都公司付清购房款，昆都公司亦应当按期向曹春涛交付符合双方约定的商品房，而昆都公司不仅未能在双方约定期限内交房，在其迟延履行期间又因自身其它诉讼导致涉案房屋被人民法院执行查封而无法交付，双方合同目的因此不能实现，昆都公司的行为已构成根本性违约，曹春涛有权依据双方约定行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因曹春涛系以起诉方式要求解除合同，昆都公司对解除合同亦不持异议，起诉状送达昆都公司之日（2020年9月18日），曹春涛解除合同的意思到达对方，故本院确认曹春涛与昆都公司于2014年4月23日所签订的编号为A2-8-C1-08的《商品房购销合同》及《商品房购销合同（补充协议）》于2020年9月18日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据前述法律规定，合同解除后，昆都公司应向曹春涛返还所收取的购房款本金7942220元及更名费10000元，并应就其迟延履行及不能交付标的物的违约行为向曹春涛承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案中，双方仅约定了逾期交房的违约责任，未约定不能交付标的物的违约责任，而昆都公司不仅存在迟延履行，且在迟延履行期间又因其在另案诉讼中被执行导致无法交付标的物，涉案合同终因昆都公司不能交付而解除，昆都公司对合同解除负有过错。现曹春涛认为合同约定的逾期交房违约金不足以弥补其损失，请求本院调整为按照中国人民银行同期贷款利息计算违约金。本院认为，结合本案合同约定、双方履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，曹春涛的实际损失主要体现为其购房款项被占用的资金占用损失，现其要求对已付购房款按照中国人民银行同期贷款利息计算违约金的主张有合理依据，能够成立。并因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故本院确认昆都公司应向曹春涛支付的违约金，应当以7942220元为本金，自2014年4月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至该款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算。同时，因双方对于律师费如何负担并无约定，该费用也非必要费用，本院在已经调高违约金的情况下，对曹春涛主张的律师费损失不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百六十四条之规定，判决如下：一、曹春涛与云南昆都国际房地产开发有限公司于2014年4月23日所签订的编号为A2-8-C1-08的《商品房购销合同》及《商品房购销合同（补充协议）》于2020年9月18日解除；二、云南昆都国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向曹春涛返还购房款7942220元、更名费10000元；三、云南昆都国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向曹春涛承担以7942220元为本金，自2014年4月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至该款付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算的违约金；四、驳回曹春涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83801元，由被告云南昆都国际房地产开发有限公司负担83751元，由曹春涛负担50元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  杨 艳审 判 员  符圆圆人民陪审员  高 扬二〇二〇年十二月十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇