重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初27724号原告：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路**（杨坪一社）奥园康城**负**，统一社会信用代码：91500107559037496N。负责人：刘娟。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。被告：封艳，女，汉族，1970年10月29日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：尹仲涛，男，汉族，1969年3月17日生，住重庆市南岸区，系被告配偶。原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“中奥物业重庆分公司”）与被告封艳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生，被告封艳的委托诉讼代理人尹仲涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司提出诉讼请求:1、要求被告支付2018年1月1日至2020年9月30日拖欠的物业服务费4917元及同期的水电公摊330元，共计5247元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系重庆市九龙坡区黄杨路奥园康城小区的物业服务企业，被告系重庆市九龙坡区谢家湾黄杨路10号X幢X单元X房屋的业主，从2018年1月1日开始，被告未向原告缴纳物业服务费及公摊水电费等费用，虽经原告多次催要无果，特提起诉讼。被告封艳辩称：虽对欠费时间无异议，但原告未在案涉小区提供物业服务，原告进场不合法，原告的主体资格不具有合法性且收费行为不具有正当性。经审理查明：被告封艳系九龙坡区谢家湾黄杨路******房屋的登记权利人，该房屋建筑面积99.32平方米，用途成套住宅。本院审理广东中奥物业管理有限公司重庆分公司作为原告诉王建平、黎安平物业服务合同纠纷一案，于2019年10月31日依法作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“广东雅博物业服务有限公司重庆分公司诉杨琴物业服务合同纠纷一案，（2011）九法民初字第9750号已生效民事判决书中载明：‘2010年9月1日，广东中奥物业管理有限公司发出物业公司的更名通知，因公司业务发展需要，即日起公司正式更名为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司……审理中，原告提出当时原告与广东中奥物业管理有限公司重庆分公司正在商谈合并事宜，故原告使用了广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的名称，但实际仍是原告人员在提供服务。’本院遂在该案中判决杨琴向广东雅博物业服务有限公司重庆分公司给付2010年1月至2011年7月期间的物业服务费及水电公摊费。2015年11月12日，原告向奥园康城B区全体业主发出《奥园康城B区闭路监控系统改造项目物业专项紧急维修资金使用方案》，针对B区闭路监控设备改造需紧急动用小区维修资金发出通知，其后又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，该中心于2015年12月2日向原告发出《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金154167.39元。2015年12月2日，原告向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋客梯物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋电梯控制柜P1板损坏需紧急动用小区维修资金问题发出通知。2015年12月9日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告发出《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区16号1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金12020.02元。为维修前述客梯，原告与案外人重庆渝迅电梯有限公司签订《电梯修理换件合同》。2018年5月12日，原告向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋外墙排危维修物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋外墙砖开裂存在脱落危险需紧急动用小区维修资金问题发出通知，2018年7月6日原告又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，其后九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告出具《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金641435.16元。为维修前述外墙，原告与重庆市三兄弟清洗有限公司签订了《外墙排危维修合同》。2019年2月20日，原告与重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会、上海三菱电梯有限公司重庆分公司共同向重庆市九龙坡区质量技术监督局（重庆市九龙坡区市场监督管理局）共同发出《电梯部件现场查勘申请》，申请对重庆奥园康城B区3栋货梯存在严重事故隐患进行实地查勘，2019年5月16日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告出具《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区3栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金113298.37元，为维修前述货梯，原告与上海三菱电梯有限公司重庆分公司签订了《奥园康城B区3栋货梯修理合同》。2019年6月24日，广东雅博物业服务有限公司出具《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接。另，该民事判决书明确：内容为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务的《证明》来源于本区谢家湾街道杨坪社区，该区党委书记称自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓原告向奥园康城小区提供物业服务，物业标准为1.5元/月/平方米。九龙镇物管科工作人员称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。谢家湾街道办事处人大办公室工作人员称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持……就原告所主张的物业服务费的收费标准问题，二被告于2008年10月5日与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订的《奥园康城前期物业服务协议》中约定了1.5元/月/平方米，原告现要求参照该标准向被告主张物业服务费，本院对此认为，原告的此项主张并无不妥……就原告所主张的公摊水电费，原告现要求按10元/月/户的标准进行主张，本院认为，公摊水电费系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，原告的此项主张并无不妥。”（2019）渝0107民初16751号一案，王建平和黎安平提出上诉，经重庆市第五中级人民法院审理，依法作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告对前述判决书的真实性无异议，但不认可关联性。原告举示重庆市九龙坡区谢家湾街道杨家坪社区居民委员会出具《证明》1份，出具时间2020年11月5日，载明广东中奥物业管理有限公司重庆分公司自2019年1月1日以来至今，一直在辖区奥园康城小区提供物业服务。被告认可该材料的真实性，否认证明目的。审理中，被告举示《奥园康城前期物业服务协议》，签订主体是被告与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司（以下简称“雅博公司”），签订时间2011年6月29日，拟证明被告仅与博雅物业公司签订物业服务协议，而原、被告之间没有合同关系，原告无权收取物业服务费。原告对证据真实性无异议，认为已生效判决查明雅博公司已退出案涉小区。被告举示重庆价格信息网打印件1份，拟证明奥园康城A区的服务主体为雅博公司，高层收费标准是1.5元/平方米/月。原告对该证据真实性无异议，提出原告主张的收费标准就是该备案价格。被告举示杨坪社区出具《情况说明》《律师函》《重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会政府信息公开回复》，拟证明奥园康城A区的前期物业服务合同的主体是雅博公司。原告否认《律师函》的真实性，对其他证据的真实性皆无异议，提出无法达到被告的证明目的。被告举示照片打印件1组，拟证明案涉小区现无人管理。原告对部分照片真实性予以认可，认为部分照片反映情况属实。审理中，原告陈述于2020年9月28日通过邮寄律师函的方式向被告催收了2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费和公摊水电费，该邮件显示已签收，收件人系被告，联系电话15923******，收件地址九龙坡区谢家湾黄杨路10号8幢18-1号。被告称其没收到过律师函，认可联系电话和收件地址系被告的。原告明确诉请期间被告欠付物业服务费计算方式：1.5元/月/平方米×33个月×99.32平方米=4916.34元，现原告自愿主张物业服务费4916.34元；公摊水电费330元，计算方式：10元/户/月×33个月=330元。被告称房屋面积属实，对物业服务费和公摊水电费的欠费时间和收费标准均无异议，不认可原告的主体资格，认为原告无权收取上述费用。本院认为，人民法院的生效判决具有既判力。根据本院已经生效的（2011）九法民初字第9750号民事判决书中所认定的事实以及奥园康城小区前期物业服务企业广东雅博物业服务有限公司所出具的《情况说明》能证明原告与广东雅博物业服务有限公司曾就合并开展了相应的工作，虽二公司最终未能合并，但原告进入奥园康城小区并为该小区提供物业服务存在一定事实上的原因；2015年至2019年期间，原告以奥园康城物业服务企业的名义就动用大修基金事宜对内及对外开展工作，并得到了相应行政主管部门的回应；奥园康城小区所在社区的工作人员对于原告在该小区提供物业服务的事实提供了证明和确认；居委会出具的《证明》亦能证实2019年至今原告在该小区提供物业服务。综上，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告于2018年1月1日至2020年9月30日期间为该小区提供了物业服务这一事实，实际上原告诉请期间在奥园康城小区提供物业服务的是原告中奥物业重庆分公司，虽然原告与案涉小区业主之间未签订物业服务合同，但是双方形成事实上的物业服务关系。业主可按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请原告继续提供物业服务及决定服务价格等事项，本案中，原告提供的物业服务能够满足业主的日常生活需要，且业主依照法律规定未形成多数决议正式通知原告退出小区，因此，根据权义一致性原则和公平原则，包括被告在内的业主应交纳物业服务费等费用，故本院认为被告以未与原告签订合同而不交纳物业服务费的辩解意见不成立，本院不予采信。对于被告提供的证据虽能反映现有的物业服务存在一定的瑕疵，但物业服务存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运行不仅要求物业服务企业依约提供保质保量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因被告提交的现有证据不足以证明原告存在根本违约的情形，故被告以此为由拒交物业服务费缺乏事实依据，本院不予采信。根据本院已查明事实，该小区物业服务费收费标准为1.5元/月/平方米，被告对该标准及欠费期间均予以认可，原告主张的被告欠付物业服务费经书面催收，计算方式无误，故本院对原告诉请物业服务费4916.34元予以支持。公摊水电费系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，综合考虑到涉案小区现有状况和已生效判决内容，以及被告对公摊水电费欠费期间及标准予以认可，本院对原告主张公摊水电费330元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告封艳于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付从2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费4916.34元、公摊水电费330元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为25元，由被告封艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月三十一日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟