河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6336号 上诉人（原审被告）：李保雪，女，1986年3月3日出生，汉族，户籍所在地河北省河间市，现住河北省河间市。 被上诉人（原审原告）：石家庄中明物业服务有限公司河间分公司。住所地：河北省河间市曙光路与书院街交叉口。 法定代表人：杜军伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：侯国龙，河北至威律师事务所律师。 上诉人李保雪因与被上诉人石家庄中明物业服务有限公司河间分公司（以下简称中明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李保雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李保雪上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，审核被上诉人在《前期物业服务协议》中是否正确履行了服务义务或者将本案发回重审。二、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担，补偿误工费300元。三、接受调解1500-2200元。事实与理由：被上诉人诉上诉人物业合同纠纷一案，经河间市人民法院作出一审判决，该判决对双方证据认定不清楚，裁决违反公平原则依法应予撤销、改判或者发回重审。理由如下：1、依据《最高人民法院关 2 于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，如果物业服务企业完全按照合同约定以及相关规定提供服务，应当负有举证责任，但被上诉人没有证据能证明给上诉人提供了电梯服务。小区实行物业费捆绑门禁卡/电梯卡制度，不交物业费不给开通门禁卡/电梯卡（证据有交费通知书、电话录音）相当于没有给上诉人提供电梯服务，按照《前期物业服务协议》规定，没提供电梯服务，上诉人没有交电梯费的义务。依据《物权法》第七十一条赋予业主使用电梯和自由出入小区的权利，被上诉人已经构成侵权。以上所述，在一审判决书中未被提及。2、河间市人民法院未否定上诉人提交证据的真实性，从侧面证明物业服务质量不达标，上诉方认为一审对物业服务质量不达标的处理过轻。一审判决书写道“被告主张原告提供的物业服务质量不达标，应通过合理、合法的途径向其主张并督促积极改进。”依据《物业管理条例》实施细则第6条在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被诉方有责任限期恢复绿化、修复公共设施、给上诉方补办电梯卡、加强其他方面管理，而一审判决故意忽视物业服务质量不达标，非但不督促被上诉方整改，却要求上诉方全额支付物业费，严重违背《中华人民共和国合同法》第五条合同双方应遵循公平原则确定各方的权利和义务，请求撤销或改判一审判决。综上所述，一审判决对双方证据认定不清楚，裁决违反公平原则，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决。 中明物业公司提交书面答辩状称，一、上诉人与被上诉人签署了前期物业服务协议，是双方的真实意思表示，被上诉人在前 3 期物业服务协议的有效期内持续包括上诉人在内的全体小区业主提供了物业服务。二、中明物业公司给河间市京南一品小区的广大业主提供的物业服务质量是合格的，得到绝大多数小区业主的认可，满意度很高。楼房电梯属于业主的共用设施，被上诉人每年都会对电梯进行检验，被上诉人没有实行物业费捆绑门禁卡、电梯卡，被上诉人之所以设置电梯卡和进行电梯检验，目的是为了保护全体业主的财产及人身安全，与物业费没有关系，这也是很多物业服务公司的通行做法。上诉人不交纳物业费（电梯检验费包括在物业费中），一定会损害到其他正常交纳物业费的业主的合法权益，产生的意见很大。即便如此，也从未影响到上诉人进出自己的房产和使用楼房共用设施。三、上诉人陈述说被上诉人提供的物业服务质量不达标没有事实依据，也没有充分的证据来证实。综上，被上诉人已经提供了合格、广大业主满意的物业服务，上诉人按期如约交纳物业服务费是其义务，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 中明物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告交纳2017年10月1日至2018年9月30日的物业费1246元，生活垃圾处理费36元；2018年10月1日至2019年9月30日的物业服务费1246元、生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；2019年10月1日至2020年9月30日物业费1246元，生活垃圾处理费36元、公共照明费24元；2.判令被告支付2017年10月1日至2019年9月30日应交而未交纳物业费的违约金4237.65元；3.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：被告李保雪为河间市京南一品小区3号楼2单元205室房屋的业主，房屋面积为85.8㎡。2016年9月27日，被告李保雪（甲方）与原告中明物业公司（乙方）签订《前 4 期物业服务协议》，约定乙方为甲方提供在房屋出售之日起至业主委员会成立后与新的物业公司签订《物业服务合同》生效时止的物业服务。合同对物业服务内容和标准进行了约定，如原告负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。在合同第四条第二款规定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应于每年物业服务费到期前一个月缴纳下一年度物业管理服务费。逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰违约金。第三款规定：高层住宅物业管理服务费：1.21元/月/平方米（含电梯运行费）。另查明，被告李保雪尚未向原告交纳2017年10月1日至2020年9月30日的物业费3738元。 一审法院认为，原告中明物业公司与被告李保雪签订了前期物业服务协议，该协议是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，一审法院依法予以确认。原告作为物业管理企业对被告已提供了物业管理服务，根据公平、有偿原则，被告作为业主在享受该服务的同时应当支付相应的对价，且被告没有提交证据证实原、被告之间的物业服务关系终止，故一审法院认为，原告中明物业公司作为原告起诉，是本案适格的原告。原、被告签订的前期物业服务协议约定高层住宅物业管理服务费：1.21元/月/平方米（含电梯运行费），该收费标准，符合相关规定，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费用理由正当、证据充分，一审法院予以支持。对于原告主张的代收的生活垃圾处理费以及公共照明费，因原告未提交相应证据，一审法院不予支持，原告可待收集证据后另行主张。被告主张原告提供的物业服务与收费标准不相符，存在不作为、乱作为现象，应通过合理、合法的途径向其主张并督促积极改进，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据 5 不足，鉴于被告未交纳物业费用系事出有因，故对原告主张的滞纳金不予支持。此外，物业管理服务于个案而言系审查合同相对方权利义务，于整体考量则一定程度上体现了社会性服务管理范畴。因受众群众广、管理事项多，物业单位提供之服务于各业主衡量之标准可能无法吻合，各业主对权利义务注重点与物业单位提供服务基准点亦可存在出入，故双方应以小区和谐为重，秉承宽容理解之念，友好处理纠纷、妥善化解矛盾，望双方以此为思，各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定、和谐之道。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院〈关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条的规定，判决：一、被告李保雪于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务费3738元。二、驳回原告石家庄中明物业服务有限公司河间市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李保雪负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理的事实，与一审判决认定事实一致。 本院认为，上诉人李保雪与被上诉人中明物业公司于2016年9月27日签订的《前期物业服务协议》系前期物业管理合同，该协议是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，该合同中明确约定了物业费的收取标准；被上诉中明物业公司人已为上诉人提供了相应的物业服务，物业服务公司在履行物业服务合同过程中可能会存在部分瑕疵，但并不因此导致物业服务合同目的不能实现，且上诉人李保雪一审中提供的证据不能充分证实被上诉人中明物业公司的服务 6 瑕疵长期存在，亦不能证实物业管理瑕疵在通知被上诉人后未能得到显著改善，故上诉人对此应承担举证不能的法律后果。被上诉人李保雪在签署了物业服务协议后，长期拒绝交纳物业费，影响到物业公司的正常经营，导致物业服务合同目的无法完全实现，一审法院仅判令上诉人李保雪交纳2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务费，并希望双方秉承宽容理解之念，各尽其责，妥善化解矛盾，该处理合法适当，更体现出构建和谐社会的司法理念。 综上所述，李保雪的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李保雪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 常秀良 审 判 员 付 毅 审 判 员 李 霞 二〇二〇年十二月八日 法官助理 纪召雷 书 记 员 张 晔