山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初9753号原告：江志海，男，1945年5月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：尹富江，山东韬戈律师事务所律师。被告：洪庆新，男，1944年12月4日出生，满族，住青岛衫市即墨区。委托诉讼代理人：薛东龙，山东慧勤(济南)律师事务所律师。原告江志海与被告洪庆新农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江志海之委托诉讼代理人尹富江，被告洪庆新之委托诉讼代理人薛东龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江志海向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告伪造的房屋买卖合同无效；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告位于青岛市即墨区私宅住房一处。1991年，原告取得该房屋宅基地土地使用权证书，因原告在外地工作该土地使用证由本村村委保存，且该房屋一直由本村村民江敦虎、江敦丛、江崇华等多人相继借住。直至2019年，原告邻居询问其是否将房屋卖给东北老洪时，原告纳闷并去土地部门查询相关档案，至2020年6月原告到即墨区房产管理部门查询档案得知被告洪庆新利用伪造的房屋买卖合同（卖契），已于2004年将原告的房产登记在被告洪庆新自己名下。被告行为严重侵犯原告合法权益，原告无奈诉至法院，请求法院维护原告的合法权益。被告洪庆新辩称，1.原告诉讼主体不适格，应驳回原告起诉。2.被告洪庆新系涉案房屋登记的权利人，且涉案房屋目前已由政府拆迁拆除，原告应针对房产登记和拆迁事实前置提起行政诉讼。3.原告诉请没有事实根据及法律依据，其所属情况严重违背客观事实。1992年，原告将涉案房屋的相关证件的原件及授权委托书原件交由其弟江志澄（时任东山前村村主任），委托其将涉案房屋对外出卖，后原告在即墨城区购房居住，户口同步迁出。1994年3月，江志澄持涉案房屋的房照、宅基地证及原告为其出具的授权委托书等原件找到被告商议涉案房屋买卖事宜，并组织时任东山前村会计江崇良、时任即墨土地所工作人员曾强到场见证。江志澄现场向在场人员出具了上述材料原件，授权委托书内容为“江志海把房子、证书全部给三弟江志澄，由江志澄全权处理盖房子，房子与江志海无关”，即墨土地所工作人员曾强在现场核对无误并认为江志澄有权买卖房屋后，江志澄与被告签订了《买卖契约》，被告向江志澄支付了购房款，江志澄将房照、宅基地证交给被告。其后，被告缴纳契税，将涉案房屋的买卖协议、原宅基地证等材料上交到土地所办理涉案房屋的产权变更登记，且与家人搬入涉案房屋中居住，并相继对涉案房屋进行整修翻建，直至2019年涉案房屋拆迁。四、被告洪庆新签订的房屋买卖合同有效，且涉案房屋已合法登记在被告名下。江志澄携带原告出具的授权委托及涉案房屋相关证件原件，足以证明其系有权处分，该房屋买卖合同应为有效。即使江志澄可能构成无权处分，但是根据其身份、土地所工作人员在场等情况，被告也足以信赖江志澄具有出卖房屋的权利，而后被告支付房款、契税并办理了产权变更登记手续，已经构成善意取得，涉案买卖合同应为有效。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，被告系涉案房屋的合法权利人事实清楚。原告在涉案房屋拆迁前的近三十年期间从未向被告或者第三方主张过权利，却在知晓拆迁后贪图拆迁利益而起诉，严重违背诚信原则，且明显存在恶意诉讼，请求法院结合全案事实，依法驳回原告起诉或者诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告江志海为证实自己的主张提交如下证据：1、原告从即墨区房产服务中心调取的土地使用证一份，拟证明原告于1991年5月30日取得涉案房屋的宅基地使用权，且根据当时的土地政策原告依法享有该宅基地上附着房屋的所有权。2、原告从即墨区房产服务中心调取的买契即涉案房屋的买卖合同一份，拟证明原告的名字虽然在卖方处，但该名字并非原告本人书写，其也未授权他人处置涉案房屋，在档案中并未存有任何原告授权他人的材料，该份买契原告认为系伪造，应当依法认定为无效。3、房屋买卖印契一份，系从即墨区房产服务中心调取，拟证明涉案房屋及涉案房屋的宅基地属于原告，该房屋及宅基地转移原告并不知情。4、即墨市私有房产所有权登记申请书一份，从即墨区房产服务中心调取，拟证明2001年10月15日被告依据虚假的房屋买卖协议取得了涉案房屋的房产证。农村房屋尤其是即墨郊区房屋在2001年开始确权登记，2019年年底涉案房屋拆迁后，原告得知自己的房屋已成为他人名下房产。被告洪庆新质证称，对证据1真实性无异议，但是该证据已经失效，根据集体土地之上房屋所有权认定的法律规定以产权登记为准，没有产权登记才参考土地使用权等事实，本案中被告通过合法的买卖手续已经取得房屋所有权，该房屋已经登记在被告名下，且原告的该证据与本案房屋产权及房屋买卖合同没有关联，根据房地一体原则，被告对涉案房屋已经取得所有权，因此该土地使用权亦应由被告享有，村委也予以认可并为被告办理了拆迁手续。对证据2真实性无异议，对证明事项有异议，该证据中显示了由诸多本村的见证人，并由村委人员江崇良书写，足以证明涉案房屋的买卖过程合理、合法，该证据中显示的卖房人签字也系原告委托的其弟弟江志澄全权办理（江志澄系时任村长，已去世），因此江志澄有权对该房屋进行处分，涉案房屋买卖合同有效，该证据第二张也显示被告已经缴纳税款。对证据3真实性无异议，对证明事项有异议，该份证据也明确被告就涉案房屋缴纳了契税，该印契为产权证明材料，并且该材料也盖有东山前村委会印章，时任会计江崇良印章，并由时任国土所工作人员曾强签字，并且该两人也为房屋买卖在场见证人，该份证据足以证明涉案房屋的买卖合法有效。对证据4真实性无异议，该份证据恰恰证明被告就涉案房屋产权登记的事实，根据原告陈述的“2001年即墨当地对农村房屋进行确权登记的内容”，也可见涉案房屋产权属于被告及买卖合同有效等事由均由当地村委及政府予以认可。被告洪庆新为证实自己的主张提交如下证据：1、房屋所有权登记申请书及房屋所有权证存根，系从青岛市即墨区房产服务中心调取，拟证明被告洪庆新系涉案房屋产权登记人，即该房屋所有人。2、房屋买卖印契复印件一份，拟证明1994年3月15日被告就涉案房屋向政府缴纳买卖契税，被告已系涉案房屋权利人。同时该材料盖有时任村会计江崇良印章，有时任国土所工作人员曾强签字，并盖有东山前村委会印章。3、搬迁房屋补偿协议一份，拟证明2019年12月23日，被告作为涉案房屋产权人与东山前村民委员会签署《搬迁房屋补偿协议》，就补偿方案等事宜协议一致，进一步证明村委对被告为涉案房屋权利人予以认可的事实。原告江志海质证称，对三份证据的真实性均无异议，但对证明事项有异议。被告取得该涉案房屋产权登记的法律基础、买卖印契的缴纳以及《搬迁房屋补偿协议》的签署，均是基于虚假的房屋买卖协议，对于其取得的产权登记依法应当予以撤销，对于其签署的补充协议侵犯了原告的合法权益。同时，被告提交的该三份证据均没有证明其签订协议的真实性合法性，被告所称的某些文字材料中有村委或者村委领导人的印章或签字来证明虚假买卖协议的合法依据显然不符合基本的法律规定和基本的契约常识。庭审中，被告洪庆新申请证人江某出庭作证，其称“被告洪庆新自东北回来第二年就购买了原告的房子，购买后一直居住在该房屋中”、“原告卖房之后会回到村上坟”、“碰到过原告回村”、“其家中有亲属去世时他都回去过”。对于该证人证言，原告江志海质证称，证人证言具有明显倾向性，且证人对被告与原告签订合同的事实不知情，对被告回村的重要节点不清楚，仅是道听途说，对该证人证言不应当采信。被告洪庆新质证称，对该证人证言无异议，可以证明被告自接收涉案房屋后至拆迁一直实际居住在内；原告因各种事由也经常回村走动，对涉案房屋买卖及由被告实际居住的情况完全知情；包括证人在内的同村村民对涉案房屋的买卖和居住情况均知情。另，经被告洪庆新申请，本院向江崇良、江崇正、江崇滨（曾用名：江崇斌）调查相关情况。江崇良称，其系涉案房屋买卖契约的立字人，洪庆新要购买江志海的房屋，委托其起草买卖契约，江志海委托其三弟江志澄参与买卖契约的签订，江志海不在场，涉案房屋买卖后一直由洪庆新居住，直至拆迁。江崇正称，其系涉案房屋买卖契约中的见证人，当年担任村主任，江志澄拿着涉案房屋的买契找到自己，称受大哥江志海的委托将涉案房屋出卖给洪庆新，让自己在见证人处签字。涉案房屋买卖当年就交给洪庆新居住，直至拆迁。江崇滨称，对于涉案房屋买卖契约中的签字因年代久远已经没有印象，但是涉案已由江志海出卖给洪庆新，洪庆新一直居住在该房屋内，直至拆迁。江志海经常回村，自己碰到过其好几次。原告江志海质证称，对该三份调查笔录真实性无异议，但是作为证人三名被调查人应当出庭接受质询。江崇良作为该份伪造契约的参与人，其陈述的内容与事实不符。江崇正作为房屋买卖的见证人，在买卖过程中并不在现场，无法证明原、被告双方签订契约的真实性。江崇滨对于买卖契约中是否是其签字记不清，对被告什么时候居住至涉案房屋也记不清，且其对原告经常回村的陈述与事实不符。综上，对于该3份调查笔录内容原告不予认可。被告洪庆新质证称，对该三份调查笔录真实性及证明内容无异议，该三人作为买卖契约的起草人及证明人可以证实涉案房屋买卖的事实，以及原告自购买后一直居住在涉案房屋内直至拆迁的事实。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院依法进行审查和认定，认定事实如下：1、涉案房屋原位于青岛市即墨区，系农村集体土地房屋，土地使用证号为即建（91）字第102466号，于1991年登记于江志海名下。买卖印契显示，1994年3月15日涉案房屋由江志海卖与洪庆新名下使用。现，涉案房屋已经拆迁。2、1994年3月8日，卖房人江志海与买房人洪庆新签订《买契》，主要内容为“江志海自愿将正房四间、厢房两间、门面一个、东墙、南墙，作价叁仟元整，卖于洪庆新名下，现款交情后，江志海将房照和集体土地建设使用证交给洪庆新后，房权归洪庆新所有。恐后无凭、立字为据。卖房人：江志海买房人：洪庆新证明人：江崇斌江崇正江志澄立字人：江崇良”。原告称，该契约系被告伪造，其中卖房人处“江志海”的签字并非原告所签，且原告并未将涉案房屋对外出卖过。被告称，涉案房屋系原告委托其弟江志澄向其出卖，江志澄手持原告出具的授权委托书及涉案房屋相关证件原件且江志澄时任该村村主任，被告有理由相信江志澄有权利处分涉案房屋，原、被告之间的买卖契约合法有效，被告已经合法取得涉案房屋及的所有权及相应的土地使用权。3、1994年3月15日，被告洪庆新就涉案房屋缴纳契税180元，取得房屋买卖印契。2005年7月11日，被告洪庆新取得涉案房屋所有权证，房产证号：即房私字第**。4、1994年起，被告洪庆新一直居住在涉案房屋中，直至拆迁，期间原告曾回村，未曾向被告主张过权利。本院认为，本案的焦点为涉案房屋买卖行为是否属实及原告是否授权江志澄将涉案房屋出卖给被告洪庆新的问题。本案中，被告洪庆新签订《买契》时，因江志澄系原告江志海亲弟并手持涉案房屋相关证件的原件，且有村委人员及土地所工作人员在场，根据当时年代背景，被告洪庆新有理由相信江志澄系受原告委托，有权利向被告出卖涉案房屋，双方签订《买契》后，被告洪庆新取得涉案房屋相关证件，买卖行为应当属实。其次，原告称其因长期在外地工作，将涉案房屋相继交由村民及好友居住，但被告洪庆新自1994年入住涉案房屋，后将涉案房屋整修、翻建，直至拆迁，该期间长达近三十年，原告在该期间回村时从未对涉案房屋进行过过问，对被告居住在涉案房屋内的事实未曾提过任何异议，也未曾向其主张过任何权利，显然与常理不符，可以推定原告知晓并认可房屋被出卖的事实，也即无论《买契》中卖房人的签字是否系原告所签，原告对该契约的签订系知晓并认可的。再次，原告江志海称“即墨地区农村房屋自2001年开始确权登记”，而其就涉案房屋从未向相关部门申请过确权登记，相反，被告洪庆新于2001年向相关部门申请了房屋所有权登记并于2005年7月11日取得涉案房屋的所有权证，原告亦未提出过任何异议，亦与常理不符。故，原告主张依法确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告洪庆新答辩意见，本院予以部分采纳。综上，依照最高人民法院《关于适用的解释第》九十条之规定，判决如下：驳回原告江志海对被告洪庆新的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告江志海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  衣泽远人民陪审员  单修连人民陪审员  牟翠玲二〇二〇年十二月四日法官助理孙丹丹书记员韩雅璐