苏州市吴江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0509执异184号异议人(案外人)：李华，女，汉族，1972年4月28日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：严雨飞，江苏苏州湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨震，江苏苏州湾律师事务所实习律师。申请执行人：苏州市天地民防建筑设计研究院有限公司，住所地苏州市民治路**。法定代表人：吴应强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王义勇，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐军芳，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被执行人：吴江市联发置业有限公司，住，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺/div>法定代表人：徐陆平，该公司董事长。本院在执行苏州市天地民防建筑设计研究院有限公司（以下简称天地民防公司）申请执行吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）建设工程设计合同纠纷一案中，案外人李华向本院提出书面异议。本院于2020年12月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并于2020年12月28日举行了公开听证。异议人李华及其委托诉讼代理人严雨飞、杨震、申请执行人天地民防公司委托诉讼代理人唐军芳到庭参加听证；被执行人联发公司经依法通知，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。经审理查明，2019年12月31日，本院对原告天地民防公司与被告联发公司建设工程设计合同纠纷一案作出（2019）苏0509民初15104号民事调解书，确认：一、被告吴江市联发置业有限公司支付原告苏州市天地民防建筑设计研究院有限公司设计费1013496元、赔偿利息损失8万元，合计1093496元，于2020年1月10日支付417832元，于2020年1月17日支付337832元，于2020年2月10日支付337832元；二、如果被告吴江市联发置业有限公司未按期完全履行，则原告苏州市天地民防建筑设计研究院有限公司有权就被告吴江市联发置业有限公司到期未履行部分及未到期履行部分，一并向法院申请强制执行；三、案件受理费减半收取8297元、保全费5000元，合计13297元，由被告吴江市联发置业有限公司承担，并于2020年1月10日直接给付原告苏州市天地民防建筑设计研究院有限公司。2019年11月13日，本院根据天地民防公司的申请，作出（2019）苏0509民初15104号民事裁定：查封、扣押、冻结被申请人吴江市联发置业有限公司名下价值1439246元的财产。并于2019年11月19日查封联发公司名下位于苏州市吴江区开平路XX号XX住宅小区X区XX幢XX室房屋。根据天地民防公司的申请，本院于2020年5月21日立案强制执行，案号为（2020）苏0509执3259号。在本案执行过程中，本院于2020年9月8日作出（2020）苏0509执3259号执行裁定书，裁定查封被执行人联发公司名下位于奥林清华三区预售商铺25套。异议人李华针对上述执行行为异议称，2014年7月8日，异议人李华与联发公司签订了商品房买卖合同，约定李华向联发公司购买位于奥林清华住宅小区三区XX幢XX室，异议人已支付了全部购房款，房屋也于2019年5月20日交付，所购商品房用于居住，且异议人名下无其他用于居住的房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定提出执行异议，请求：中止对位于苏州市吴江区XX住宅小区三区XX幢XX室房屋执行并解除查封。天地民防公司辩称，申请执行人不同意异议人的排除执行请求。根据物权法相关规定应根据登记证明所有权，目前房屋登记在联发公司名下，房屋应为联发公司所有，本案应优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，异议人对未能及时办理产证自身存在过错。被执行人联发公司辩称，联发公司与李华签订的商品房买卖合同在查封前，且李华已按合同约定付清了全部购房款，案涉房屋也已经早已交付给李华并办理了交房结算手续。因为联发公司资金紧张，案涉房屋所在楼幢的公共维修基金在2019年10月才缴存，因公司人员变动，公司分批给业主办理产证，故时间较长。后案涉房屋被查封，故一直拖延到现在未能办理产证。另查明：2014年7月8日，李华与联发公司签订《吴江市商品房买卖合同》，约定李华向联发公司购买位于奥林清华三区XX幢X单元XX号商品房，该商品房为预售商品房，房屋用途为住宅，房款总价为676841元；出卖人应在2016年6月30日前向买受人交付房屋。截至2014年11月28日，李华共向联发公司支付购房款676831元。2016年4月27日，联发公司向李华开具销售不动产统一发票，发票金额676841元。李华在苏州市行政区域内、盐城市区均无有效住宅类房屋所有权登记信息。又查明，涉案房屋于2019年10月31日首次登记于联发公司名下，权证号为苏（2019）09XXX66号。本院认为：虽然李华已经就执行标的向江苏省苏州市中级人民法院提出过执行异议，但相关查封已被解除。目前本案查封为案涉房屋首查封，因此本院基于新情况认定李华的执行异议应当予以受理。案涉房屋于2019年10月31日首次登记于联发公司名下，2019年11月19日即被查封，考虑时间间隔较短不足以认定异议人对未能办理房屋产证转移存在过错，对申请执行人的辩称，本院不予理涉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中：首先，异议人与被执行人联发公司在法院查封前已经签订了合法有效的书面的商品房买卖合同；其次，案涉房屋为住宅类商品房，系用于居住，异议人在苏州市行政区域内无住宅类房屋所有权登记信息，案涉房屋为异议人唯一住房；最后，异议人提供的银行付款凭证、收款收据、购房发票，可以证明其已支付了全部房款。据上，本院认为，异议人的主张符合上述法律规定，异议成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十九之规定，裁定如下：解除对登记在被执行人吴江市联发置业有限公司名下位于苏州市吴江区开平路XX号XX住宅小区三区XX幢XX室﹝权证号为苏（2019）09XX66号﹞的查封，停止对该房屋的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 员 张有顺二〇二〇年十二月三十日法官助理 李 艳书 记 员 韩紫飞附录法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。