北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12925号原告（反诉被告）：孙甜，男，1982年8月8日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：朱瑞林，北京蓝科律师事务所律师。委托诉讼代理人：金熙，北京蓝科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张雪岩，男，1978年3月24日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙湛为，北京市东方律师事务所律师。原告（反诉被告）孙甜与被告（反诉原告）张雪岩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱瑞林和金熙，被告张雪岩及其委托诉讼代理人孙湛为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙甜向本院提出诉讼请求：1.解除孙甜与张雪岩签订的《商铺转租合同》（解除时间为2020年6月29日）；2.张雪岩返还房屋租赁保证金116666元；3.张雪岩返还已经交付的2020年2月1日至2020年5月31日的商铺租金175000元（退还三个月租金）；4.诉讼费由张雪岩承担。事实和理由：孙甜与张雪岩于2016年3月16日签订《商铺转租合同》，约定张雪岩将位于北京市昌平区鼓楼东街33号9幢楼1层104室的商铺转租给孙甜作为商业用途使用。租期从2016年6月1日至2025年11月30日止，双方约定该商铺的年租金为70万元，年租金分两次交纳，交费期为每年的6月1日和11月15日，孙甜于2019年12月18日通过转账形式向张雪岩交付了2019年12月1日至2020年5月31日期间的商铺租金及电费共429383元。后由于2020年1月份以来新冠肺炎疫情严重，孙甜承租的商铺因为无法经营而处于停产停业状态，最终孙甜于2020年6月29日搬出该商铺并通知张雪岩。但张雪岩已原告拖欠租金已满1个月为由拒绝返还孙甜已经缴纳的保证金116666元。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，依法可适用不可抗力的规定，同时参照北京市昌平区的相关规定，原告经营的公司在此期间依照防疫规定暂停营业，因此张雪岩应当退还三个月租金175000元。综上特向贵院提起诉讼，请求依法审理，秉公裁决。张雪岩答辩称，同意解除合同，不同意返还保证金，因为原告拖欠我方租金已经达一个月，按照合同规定，我方有权拒绝返还保证金。孙甜拖欠6月份租金，按照合同约定，还应当支付滞纳金水电费等。孙甜突然提出合同解除，没有给被告准备期限，应当补偿我方一个月的租金，上述金额加起来已经超过保证金的数额，所以我方不同意偿还。我方不同意返还已经缴纳的租金，因为原告不符合租金减免的条件，原告主张的依据是昌平区的规定，该规定中规定了出租房的范围，本案中张雪岩为承租人，原告为次承租人，存在转租关系，无论是被告还是真正的出租人均不符合该措施中的三类主体，此外，昌平区的文件并非强制性的要求，且本案被告不属于以上三类主体，若免除该部分租金，被告只能自己承担相应的损失。本案原告为自然人，不符合中小微企业的资质，是否裁员也未可知。案涉房屋的出租人在2020年4月29日发布了疫情期间减免房屋租金的规定，张雪岩并没有得到任何租金的减免。张雪岩向本院提出反诉请求：1.反诉被告孙甜支付2020年6月租金5.83万元及滞纳金6.93万元；2.反诉被告孙甜承担2020年5月8日至2020年7月5日的水电费共计23736.4元；3.反诉被告孙甜支付补偿金一个月房租5.83万元；4.本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：案涉《商铺转租合同》第三条约定租金交纳日期为2020年6月1日，反诉被告需要再交费三日内以现金或者汇款方式交付当次租金，反诉原告虽多次催要，但直至2020年6月29日反诉被告搬离商铺，其始终未支付6月份的租金，且拖欠租金已达一个月。此外，反诉被告也未支付2020年5月8日至2020年6月30日期间的水电费，且在搬离时未关闭冷库电源，存在浪费行为，故提起反诉，请求贵院驳回原告的诉讼请求，并支持反诉原告的反诉请求。孙甜针对反诉答辩称：对于一个月租金，因为双方协商不成，我们搬家占用了6月份，实际是29天，我方同意以租金形式支付，共计5.64元，对于滞纳金，违反法律规定，不同意支付。关于水电费同意反诉请求中的水电费金额。关于一个月补偿金，没有事实和法律依据，我方不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于有争议的证据和事实，综合当事人陈述和经审查确认的证据予以认定。本院认定事实如下：2016年3月16日，孙甜（乙方、承租方）与张雪岩（甲方、出租方）签订《商铺转租合同》，合同约定经双方友好协商，乙方自愿二手承租甲方位于北京市昌平区鼓楼东街33号9幢楼1层104室商铺作为商业用途使用，租用期限为九年半，租期从2016年6月1日至2025年11月30日，年租金为70万元，分两次交纳，交费期为6月1日和11月15日，乙方需要在交费期三日内以现金或者汇款形式交清当次租金。在合同签订之日，乙方须向甲方交付116666元作为履约保证金。该商铺交付使用后所发生的水、电、暖、物业管理费、垃圾费、电话网络等所有费用均由乙方负责，与甲方无关。如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需在不影响对方利益的前提下提早通知对方。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。合同签订后，孙甜交纳保证金116666元。原告所承租房屋注册了北京湖畔牧歌餐饮管理有限公司用于经营餐饮，工商登记显示，该公司已于2020年8月20日注销。2019年12月18日，孙甜交纳了2019年12月1日至2020年5月31日期间的房租及电费等共计429383元。2020年5月25日，张雪岩向孙甜发出《催缴租金通知书》，载明“根据贵、我双方2016年3月16日签订的《商铺转租合同》约定，您应在2020年6月1日前向我缴纳这一租赁年度半年的房屋租金350000元整……水电费……64832.9元……为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起按约准时足额缴纳，否则，除以保证金抵扣外（不足部分将继续追究）。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金及水电费，逾期仍不缴纳，我方将按照合同约定收取滞纳金，并采取相应的措施及法律手段”。孙甜收到了该通知。2020年6月10日，张雪岩向原告方的人员唐立鹏发送微信消息“小唐啥情况了房租”，2020年6月11日下午，张雪岩再次向唐立鹏发送消息，发送内容包括双方之间的合同照片以及每日应给付的滞纳金“350000*0.003=1050”，后唐立鹏回复“我知道，二哥，这两天就给您，咱就别滞纳金了”，张雪岩回复“从6月2号起1050我不再催了，月底前交不齐我收房。这我转发的龙哥的意思，买卖不是我一个人的”，唐立鹏回复“我明白”，张雪岩回复“你们这各种拖欠，老这样不成，必须按合同来”，唐立鹏回复“二哥，咱这不还有人情在呢吗，尽快给您”。2020年6月29日，孙甜向张雪岩发出《解除合同通知书》，载明：本人与贵方于2016年3月16日签订的《商铺转租合同》用于经营门店/公司。在承租期间本人履行了相应的合同义务，贵方也尽到了相应的责任。但受当前新型冠状病毒的严重影响，本人经营的门店/公司目前处于停业状态，供货商又不断催缴货款，疫情原因又导致本人经营门店/公司迟迟不能复工。现本人已经无法承担疫情期间的巨大损失，为避免更大的损失本人特此通知与贵方解除于2016年3月16日签订的《商铺转租合同》。张雪岩认可收到该解除通知。庭审中其表示因孙甜已经搬走，合同实际上无法履行，同意解除合同。另查，张雪岩称其为案涉商铺的第一手承租人，其从案外人北京鑫砼租赁有限公司（以下简称：鑫砼公司）处承租而来，《房屋租赁合同》显示，鑫砼公司（甲方、出租房）与张雪岩（乙方、承租方）在2015年9月1日签订合同，承租范围为“北京市昌平区鼓楼东街33号综合楼即大门东侧一层”，房屋建筑面积为2200平方米，承租期限10年，前三年年租金为130万元，中间三年每年为142万元，后四年为每年156万元。张雪岩主张鑫砼公司发出的减免房租的公告中明确载明不享受租金减免的企业范围包括所有转租的企业和个人，所以其没有享受到房屋减免的优惠，不同意孙甜减免租金的诉求。再查，2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日零时起，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。2020年6月6日0时起，北京重大突发公共卫生事件二级应急响下调为三级；2020年6月17日起，北京将突发公共卫生事件应急响应级别上调为二级，并相应调整防控措施。上述事实，有商铺租赁合同、付款记录、微信聊天记录、催缴租金通知书、解除合同通知书及当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙甜与张雪岩之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除一节，孙甜在2020年6月29日发出解除通知，并搬离了案涉商铺，张雪岩收到该解除通知，庭审中其同意解除合同，结合双方的主张和查明的事实，合同解除时间本院确定为2020年6月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于孙甜主张的返还保证金一节，根据合同约定，该保证金为履约保证金，故在合同已解除的情况下，孙甜有权要求张雪岩返还该保证金，合同载明的保证金金额为116666元，故本院对该诉求予以支持。关于张雪岩反诉要求孙甜支付2020年6月的租金一节，孙甜在2020年6月29日发出解除通知并搬离，双方合同在2020年6月29日解除，故合同解除前孙甜应当支付的款项性质仍为租金，而非孙甜所主张的占用费，鉴于孙甜同意支付2020年6月1日至6月29日期间的金额，本院不持异议，经核算，孙甜同意支付的5.64万元符合合同约定的计算标准，本院予以认可。关于孙甜主张减免租金一节，孙甜所承租的商铺为经营性房屋，用于经营餐饮行业，在2020年2月至2020年4月期间，新冠疫情对餐饮行业冲击较大，故其主张有事实依据，应当酌情予以减免，但同时考虑到孙甜所承租的商铺并未完全无法经营，主要影响的为客流量的减少，且张雪岩出租给孙甜的房屋亦为从案外人处承租而来，基于公平原则，双方应当分担损失，故本院酌情确定免除租金的期限为1.5个月，即金额为87500元，本院对孙甜主张的过高部分不予支持。关于张雪岩称其不符合减免租金的条件，出租人不同意减免租金的意见，于法无据，本院不予支持。关于张雪岩反诉主张的滞纳金一节，考虑到新冠肺炎疫情确对孙甜所承租商铺带来重大不利影响且本院已支持了该期间的租金，本院对其主张的滞纳金不予支持。关于张雪岩反诉主张的水电费一节，孙甜同意支付该金额，本院不持异议。关于张雪岩反诉要求支付一个月租金补偿一节，本院认为孙甜并未提交证据证明在2020年6月份之前其曾经与张雪岩协商过解除合同，在2020年6月11日张雪岩催缴租金后，孙甜一方的工作人员还称“这两天就给您”，后在2020年6月29日即告知解除合同，因此本院认为孙甜并未及时告知张雪岩其要解除合同，结合双方所签合同的剩余期限和案涉商铺空置期间的损失，张雪岩有权要求孙甜予以赔偿，张雪岩主张的补偿一个月房租实为赔偿未提前通知给其造成的损失，基于诚实信用原则的考量，其主张支付一个月租金并未过高，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认孙甜与张雪岩在2016年3月16日签署的《商铺转租合同》于2020年6月29日解除；二、张雪岩于本判决生效后七日内返还孙甜租房保证金116666元；三、张雪岩于本判决生效后七日内退还孙甜已交纳的商铺租金87500元；四、孙甜于本判决生效后七日内支付张雪岩2020年6月1日至2020年6月29日的租金56400元；五、孙甜于本判决生效后七日内支付张雪岩水电费23736.4元；六、孙甜于本判决生效后七日内支付张雪岩未提前通知解除合同的补偿金58300元；七、驳回孙甜的其他诉讼请求；八、驳回张雪岩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2838元，由孙甜负担851元，已交纳；由张雪岩负担1987元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费2223元，由张雪岩负担755元，已交纳；由孙甜负担1468元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 姚小锋二〇二〇年十二月二日法官助理 李 耀书 记 员 张思维