山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初5668号原告：周秋宏，女，1982年10月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张靖国，山东通世律师事务所律师。被告：张海涛，男，1989年12月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：张俊杰，男，1984年10月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。第三人：王艳，女，1986年2月17日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：任增超，山东同济律师事务所律师。原告周秋宏诉被告张海涛、张俊杰及第三人王艳房屋租赁合同纠纷，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周秋宏及其委托诉讼代理人张靖国、被告张海涛和张俊杰、第三人王艳及其委托代理人任增超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周秋宏向本院提出诉讼请求：判令被告张海涛和被告张俊杰立即偿还原告租金3435元，并赔偿原告98455元，合计101890元。事实和理由：被告从房东冯涛处承租使用坐落于烟台市芝罘区房屋（建筑面积75㎡），租期至2022年10月31日。该房屋被被告分割成两个部分经营使用，一部分用于经营奶茶店，另一部分用于经营餐饮。2019年10月30日，原告从被告处转租经营奶茶店部分，且双方签订租赁合同一份。2020年1月1日，被告又将上述房屋包括原告奶茶店部分整体另行出租给第三人。2020年1月2日被告通知原告，被告已将包括原告奶茶店在内的房屋均已另租他人，故其与原告签订的租赁协议其已经无法履行。2020年1月16日，被告退还了原告部分房租共计15255元。现原告已经将承租房屋腾出，原、被告就被告违约赔偿问题协商未果，原告无奈诉至法院请求解决。被告张海涛答辩称：原告起诉错误，不是其让原告从涉案房屋处搬离出去的，被告与房东冯涛的房屋租赁合同已经终止，已经将涉案房屋的租赁权转给了第三人王艳。被告张俊杰答辩称：不清楚本案的具体情况，也没有参与房屋出租事宜。第三人王艳答辩称：其从被告张海涛处转让了店铺及设备，合同当中有体现转让费55000元包含张海涛将店内原有的家具、家电、设备、所剩货物及该店面的承租权及该店面房屋原有的装修、装饰、广告、设备费用，并没有涵盖奶茶店，也没有与奶茶店交涉或者签订任何协议，我从张海涛处转让的涉案房屋是万达金街D1-109所有的面积75㎡，我与房东冯涛签订了租赁合同。本院经审理，对双方无异议事实认定如下：2019年10月，被告张海涛、被告张俊杰作为甲方，原告周秋宏作为乙方签订了《房屋居间租赁合同》，合同约定坐落于烟台市芝罘区内有奶茶设备转让费14800元减300元供原告使用，房屋租赁期自2019年10月30日至2020年10月29日止，月租金4833元，租金6个月付一次，每次提前7天。租赁期间的水电费、闭路费、供暖费、燃气费、上网费、卫生费、物业费等相关费用由乙方支付，每月1500元。双方手写补充内容为：1甲方提前解除合同，需提前两个月告知乙方，若未提前告知乙方，将按违约处理，需支付乙方双倍房租（共计58000，大写伍万捌千元）；2.如甲方转让房子，仅转让自己部分，无权转让乙方部分。3.水电费、物业费、上网费、暖气费等为定额收取，每月1500元，除此之外，再产生其他费用与乙方无关。4.以上各条款均为甲、乙承租期有效。被告张海涛将上述房屋交付原告使用，并收取原告半年租金29000元及奶茶设备转让费14500元。2020年1月1日，被告张海涛作为甲方，第三人王艳作为乙方签订《店面转让合同》，合同约定，甲方同意将位于山东省烟台市芝罘区商铺房屋，总面积约75平方米，转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有的权利和义务。合同金额包括一次性转让费55000元，上述费用是甲方将店内原有家具电器、设备、所剩房租、所剩货物和该店面房屋承租权及该店面房屋原有的装修、装饰、广告、设施费用。甲方已经将该店面的有关情况告知乙方。合同签订后，甲方将店面正式移交，店铺于2020年1月1日转让给乙方，该店面房屋2020年1月1日以前租用期内发生的债权债务全部由甲方负责清偿，与乙方无关。2020年1月1日接手后，乙方所产生的一切经营行为及债权债务由乙方负责清偿，与甲方无关。该店面房屋承租权转让后，店面房屋交给乙方使用，乙方同意代替甲方向房东履行原房屋租赁合同中所规定的条款，乙方按约定日期每月向房东缴纳月租金，并且按照缴纳该合同约定的由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。在补充内容中，双方手写约定“设备包含桌椅、冰箱冰柜、空调、风机”。2020年1月1日，房东冯涛作为甲方、第三人王艳作为乙方签署《万达商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落于万达金街D1-109号商铺出租给乙方，占地75㎡，合同期为2020年1月1日起至2021年12月31日止，合同同时约定了租金、支付方式等其他内容。2020年1月2日，在原告周秋宏、原告员工张洋洋、付娇和被告张海涛的谈话录音中，被告张海涛认可其与房东的房屋租赁合同已经解除，第三人王艳直接和房东签署的租赁合同，并告知原告其已经无法履行和原告的签署的房屋租赁合同，并告知原告第三人知晓有部分区域出租给原告，第三人亦认可该事实。2020年1月4日，被告张海涛在与第三人王艳、案外人田小龙的通话录音中称，其明知和原告之间的转让没有经过房东的同意，并告知由第三人向原告下一个书面通知，王艳告知被告张海涛，其拖欠的是张海涛的钱，张海涛拖欠王艳的房租，并明确告知被告张海涛需扣除未交房时的房租。同日，第三人王艳张贴告知函一份，载明“我方自2020年1月1日承租万达金街D1-109商铺，限你方于2020年1月6日前搬离，到期未撤离，我们将对该商铺上锁”。2020年1月5日，第三人王艳、案外人田小龙与被告张海涛通话称，“当时你要是说带他（原告）的话，你转多少钱，就是转一万块钱我都不会干的”，被告张海涛称“当时主要是都没有一个确定的答复，都没有一个确定的准话，没有一个书面协议，所以说现在留下麻烦”。之后，第三人王艳签署搬离确认书一份，载明“爱熊本熊奶茶店于2020年1月14日搬离烟台市芝罘区万达金街D1-109，搬走物品如下：①物料共计32箱，其中包含：货料杯；茶叶；杯盖；杯托；②封口机；③果糖机……未搬走物品：①门头；②吧台＋订制柜；③不锈钢水槽（尺寸定制）④定制保鲜柜⑤壁纸一副、装饰画一幅”。2020年1月16日，第三人王艳通过微信向张海涛转账15255元，并附说明一份，即“万达商铺D1-109，剩余转让费19333元，扣除未及时交付房租11天×348元/天=3828元，奶茶营业5天扣水电费5天×50=250元，合计剩余19333-3828-250=15255元”。被告张海涛同日退给原告15255元房租，原告主张“我们五号就停水干不了了，你给凭啥扣我11天钱啊，你和王艳账我不管，你不能扣我这么多”，被告张海涛称“不是我扣的”，并将第三人王艳向其转账的微信聊天截图发送给原告。原告提交诉讼请求说明一份，（一）关于房租，原告共支付29000元，用了2个月4天（2019年10月30日至2020年1月4日），月租金4833÷30=161元/天，合计应当支付房租为10310元（4833×2+161×4），应当返还18690元（29000-10310），实际返还15255元，应当返还3435元（18690-15255）。被告张海涛质证称：15255元系其替第三人王艳转账给原告，该款项与其无关。（二）关于加盟费，原告主张为在涉案房屋经营奶茶店，其加盟“爱熊本熊奶茶店”，并支付加盟费72800元，原告酌情主张3个月加盟费共计18199（72800÷12×3）。原告提供南京独道餐饮管理有限公司与张洋洋签订的《单店合作服务协议书》、POS签购单3张、收据一张和张洋洋、原告和南京独道餐饮管理有限公司签名盖印的更改申请予以证明，其中在合作服务协议书中约定，南京独道餐饮管理有限公司为原告在烟台市芝罘区开展爱熊本熊项目店开展运营合作，服务期自2019年10月11日至2020年10月10日，合作期内无违约情况可以申请续约，续约费为2000元。南京独道餐饮管理有限公司为原告提供技术培训（占合同费用总额的30%）、核心资料交付（占合同费用总额的20%）、运营指导和市场推广指导等理论培训（占合同费用总额的25%）、选址评估、装修设计和日常督导（占合同费用总额的15%）、设备用具相关指导服务（占合同费用总额的10%），以上各项费用共计72800元，原告支付上述费用后，南京独道餐饮管理有限公司开具了收据。经南京独道餐饮管理有限公司确认，《单店合作服务协议书》的合同主体由案外人张洋洋变更为原告。被告张海涛质证称，加盟费应当是终身的费用，并非一年的费用；（三）经营损失，原告根据“饿了吧”手机线上2019年12月12日至2020年2月14日的收入情况证明其一个月的经营盈利为12440元，该部分还不包括实体收入，原告酌情主张三个月经营损失为37320元。被告张海涛质证称该证据不能显示收入，仅仅是营业流水，原告的经营损失并非其造成的。（四）设备转让费14500元，原告提供其与二被告签订的《房屋居间租赁合同》，用以证明其承租涉案房屋时向二被告支付奶茶设备转让费14500元。（五）员工苏杰、权嘉文的离职补助3306元和3152元。对此原告提供其与苏杰和权嘉文签署的劳动合同，以及微信转账记录两份，其中转账说明为1月1日至1月12日工资，发放时间为2020年1月13日。被告张海涛称该证据与其无关。（六）门头灯箱、吧台贴面3720元，吧台柜体3500元，壁纸700元，壁纸安装费310元，合计8230元。原告提供烟台原点广告有限公司出具的收据、原告通过微信转给飞鸿520元截屏、通过扫二维码支付给许茜1000元的支付截图、通过支付宝转账给白润华2000元的截图各一份，证明门口灯箱和吧台贴面的价格为3520元；原告同时提交了尚辰装饰孙[吧台柜体]的转账记录2份，转账时间分别为2019年11月15日和2019年11月16日，共计3500元；原告提供了淘宝幕点旗舰店的淘宝订单截屏一张，证明购买“火锅烧烤餐厅饭店早餐小吃店定制背景墙壁纸墙纸DIY无缝墙”共计14份，价格700元，同时提交2019年11月29日支付给张乐高端墙布精致施工310元的微信转账记录。被告张海涛称该证据与其无关。（八）经营物料费15456元，因共计花费一年的物料费用19521元，便于计算主张使用2.5个月，故被告应当赔偿19521÷12×9.5=15456元。原告为此提供向南京独道参餐饮管理有限公司支付14711.6元的支付宝转账记录及南京独道参餐饮管理有限公司向张洋洋开具的爱熊本熊首批物料的收据，价格为14711.6元，此外原告主张根据公司要求，原告到加盟总部的飞机票、住宿费都予以抵顶部分物料费用，所以原告实际支付的物料费总额为19521元，原告周秋红庭审中自认果汁的有效期为3个月。诉讼中，被告张俊杰称原告提交的《房屋居间租赁合同》中“张俊杰”是否为其本人书写记不清了，但未提交证据予以证明，亦未申请笔迹鉴定。本院认为，（一）原告周秋宏与被告张海涛、被告张俊杰签署的《房屋居间租赁合同》是双方真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告履行了缴纳房租的义务，二被告应当保证出租房屋处于适用状态，但2020年1月1日，被告张海涛将涉案房屋另行转让给第三人王艳，王艳亦与房东签订房屋租赁合同，导致原告无法使用涉案房屋，二被告未能履行合同义务，应当承担违约责任。被告张俊杰未能提供证据证明合同中“张俊杰”签名非其本人书写，应当承担违约责任。被告张海涛提供其向第三人王艳告知存在奶茶店的聊天记录属于合同签订前的商谈，应当以正式合同内容为准，而其与王艳签署的转让合同并未提及奶茶店，故对其没有违约的主张，本院不予认可。被告张海涛主张其已经与房东解除租赁合同，不需履行与原告的合同的主张于法无据，于约不符，本院不予支持。（二）关于剩余房屋租金。原告周秋宏在与被告张海涛微信聊天中自认2020年1月5日因停水未再继续经营，结合第三人周艳在与被告张海涛结算时扣除5天水电费的事实，本院认定原告周秋宏在涉案房屋经营至2020年1月5日，应当支付房屋租金10471（4833×2+161×5）元，二被告应当返还自2020年1月5日之后的房租，共计3274（29000-10471-15255）元。（三）本案的焦点问题为原告周秋宏因二被告违约导致的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原告与二被告签订的《房屋居间租赁合同》中约定，因二被告提前解除合同，需提前两个月告知原告，若未提前告知原告，将按违约处理，需支付给原告双倍房租58000元。根据上述规定，二被告未提前告知原告即将涉案房屋转出，属于事实解除合同，应当赔偿原告违约金58000元。原告亦提供证据证明其加盟费、物料费、经营损失和门头灯箱、吧台柜体和贴面制作、购买及安装壁纸费用的损失。故对本案的违约损失，本院以合同约定的58000元为准，诉请超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定,判决如下:一、限被告张海涛、被告张俊杰于本判决生效之日起十日内向原告周秋宏返还房屋租金3274元。二、限被告张海涛、被告张俊杰于本判决生效之日十日内向原告周秋宏赔偿违约金58000元。三、驳回原告周秋宏的其他诉讼请求。如果被告张海涛、被告张俊杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告周秋宏。案件受理费2338元减半收取为1169元，由原告周秋宏负担503元，由被告张海涛、被告张俊杰负担666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二〇年十二月三十一日书记员 李俊毅