安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4399号 上诉人（原审原告）：张兆义，男，汉族，1974年5月2日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：于孝兵，安徽民扬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郭伟，男，汉族，1980年1月28日出生，个体工商户，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：李伟，安徽文瑞律师事务所律师。 上诉人张兆义因与被上诉人郭伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2020）皖1221民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张兆义上诉请求：依法改判郭伟支付违约金1044793.08（以1234980元为基数，按照日千分之一的标准，自2017年9月8日计算至起诉日，起诉日之后的违约金继续计算至款项付清止）；本案诉讼费用由郭伟负担。事实与理由：双方签订的总价款为6334980元的《房屋买卖合同》系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法、有效，郭伟未按合同约定支付房款，构成违约，应承担违约责任，其收取租金不能免除郭伟违约责任的理由。 郭伟辩称：我方不存在违约行为，一审判决的交易价格是错误的，后来的合同变更了之前的合同，其履行了变更后的合同；张兆义在合同签订、地接、履行过程中，对涉案房屋对外出租及收取租金的事宜进行隐瞒，存在欺诈行为，张兆义主张违约金缺乏事实及法律依据。 郭伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张兆义的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由张兆义负担。事实与理由：双方之间签订三份合同，实际履行的是后两份合同，房屋总价款为3667620元；其支付的房款高于实际应付房款的原因是其转给张兆义的款项中有120万元是借给张兆义使用的；张兆义隐瞒房屋出租的事实，骗到手365000元，一审判决对张兆义隐瞒收取租金涉及诈骗的线索未依法移送处理不当；一审判决以涉案房屋价值评估结论与第一份合同价款相近认定第一份合同未是双方的真实意思表示不客观，更无依据。综上，一审判决认定事实及适用法律错误。 张兆义辩称：双方实际履行的合同已经生效判决认定，总价款是6334980元，单价为19000元，郭伟主张单价为11000元是双方实际履行的合同无事实和法律依据。 张兆义一审诉讼请求：1.依法判令郭伟给付购房款1234980元及逾期付款违约金1044793.08（以1234980元为基数，按照日千分之一的标准，自2017年9月8日计算至起诉日，起诉日之后的违约金继续计算至款项付清止）；合计2279773.08元；2.本案的诉讼费用等由郭伟承担。 一审法院审理查明：2017年8月31日张兆义与郭伟先后订立了两份房屋买卖合同，两份合同均约定由郭伟购买张兆义坐落在临泉县城中南路西侧、教育南路南侧“中泰锦城小区”第14幢101、201房屋，但两份合同对房屋成交价格、房款交付方式约定不同。第一份合同约定：房屋成交价格为6334980元，单价为19000元/平方米，房款交付方式为分期付款，合同签订后2日内付乙方(张兆义)购房款200万元，在甲乙双方税费交齐后，办理过户手续之前付310万元。剩余部分：1234980元，买方从房产证办理完毕(以房产证标明的出证日起算)后，分两笔支付：30天内付70万元，剩余部分534980元60天内支付完毕。逾期付款违约责任：按约定时间甲方逾期付款超过7日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同后，甲方按累计应付款2%向乙方支付违约金，甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的千分之一。第二份合同约定：房屋成交价格为3667620元，单价为11000元/平方米，房款交付方式为签订合同三日内支付总价款80%，剩余20%房产证出证日起算60天内支付完毕。该两份合同中对于房屋状况均记载为：该房屋无抵押，已出租：出租时间2017年5月1日至2027年4月30日，2017年5月1日至2018年4月30日租金甲方已收取，2018年5月1日以后的租金有乙方收取（附租房合同）。 合同签订后，郭伟通过银行于2017年8月31日转账50万元，9月1日转账20万元、30万元，9月4日转账50万元、50万元、50万元，160万元。2017年9月4日，双方持第二份合同即房屋成交价为3667620元的房屋买卖合同到临泉县房地产管理局签订了《存量房买卖合同》，9月5日双方在临泉县房地产管理局办理了房屋交易有关手续，同日郭伟替张兆义缴纳了税款270340.65元（双方是按照有关部门对案涉房屋的评估价4784790元缴纳的房产过户税款）。2017年9月7日，郭伟取得该案涉房屋的不动产权证。2017年9月6日，郭伟通过银行转账给张兆义50万元。2017年9月15日张兆义起诉郭伟，要求郭伟支付购房款100万元及违约金1550元，案号（2017）皖1221民初6228号。张兆义起诉时，郭伟已付给张兆义4870340.65元人民币。该案在审理过程中，张兆义明确表明起诉要求郭伟支付的100万元购房款系双方合同约定的在办理过户前郭伟应支付的310万中的100万元，余款1234980元因没有到付款时间不起诉。后该案经一审法院判决后被二审法院判决发回重审，一审法院于2018年8月21日重新立案审理，作出（2018）皖1221民初6610号民事判决书，认为郭伟向中国邮政储蓄银行临泉支行抵押贷款时，委托临泉德和房地产评估咨询有有限公司评估，涉案房屋的市场价值为6902400元;一审法院委托的安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司评估，涉案房屋的市场价值为567.48万元，这两次评估的价格与价款为6334980元的购房合同的价格相近，郭伟实际支付张兆义4870340.65元，双方签订的价款为6334980元的购房合同应为双方的真实意思表示，郭伟尚欠张兆义购房款1464639.35元，扣除张兆义未起诉的1234980元，最终判决郭伟支付张兆义购房款229659.35元及逾期付款违约金1550元。郭伟不服上述判决，向阜阳市中级人民法院提出上诉，于2019年12月23日作出(2019)皖12民终4402号民事判决书，维持了一审法院(2018)皖1221民初6610号民事判决。 一审另查明，在本案两份房屋买卖合同签订之前，2017年1月20日，张兆义与案外人于朝群签订一份《房屋租赁合同》，将中泰锦城小区14号楼101、105、106、201号商铺租赁给于朝群，租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止。2017年2月1日张兆义与案外人于朝群又签订一份《房屋租赁合同》，将中泰锦城小区14号楼101、201的房屋租赁给于朝群，租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止。张兆义2017年3月16日出具收条一张，载明已收取于朝群5年房租计610000元。2019年1月18日，于朝群起诉张兆义，要求解除房屋租赁合同，赔偿损失2261000元，返还房租及履约保证金63万元。该案审理过程在，双方对哪一份房屋租赁合同是真实意思表示以及房屋租赁收取的数额发生争议，临泉县人民法院作出（2019）皖1221民初907号民事判决书，案经二审审理，被发回重审，该案现在尚未有生效裁决结果。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、郭伟签订的《房屋买卖居间协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。张兆义依照合同约定要求郭伟支付下欠购房款的合理诉讼请求，予以支持。 郭伟辩称，2017年8月31日张兆义与郭伟先后订立了两份房屋买卖合同，两份合同均约定由郭伟购买张兆义坐落在临泉县城中南路西侧、教育南路南侧“中泰锦城小区”第14幢101、201房屋，房屋成交价格应为3667620元，单价为11000元/平方米，而不是6334980元，单价为19000元/平方米；并且张兆义在卖房时告诉郭伟租赁给于朝群的房屋的是中泰锦城小区14号楼101、105、106、201的房屋，租赁期限为2017年6月1日起至2018年6月1日止，租赁期限仅为一年；而郭伟在购买张兆义的本案交易房屋后，临近租赁期限届满时，与于朝群洽谈房屋租赁交接事宜时，被案外人于朝群告知其与张兆义签订的《房屋租赁合同》，租赁的房屋为中泰锦城小区14号楼101、201的房屋，租赁期限十年，而且张兆义已经于2017年3月20日收取案外人于朝群五年的房屋租金61万元；张兆义在与郭伟洽谈、签订、交易、产权转移登记等过程中存在1层商铺与2层房屋、交易价格、租赁期限、租金收取数额及期限等方面的诈骗郭伟的事实。因(2018)皖1221民初6610号民事判决、(2019)皖12民终4402号民事判决均认定郭伟购买张兆义房屋购房款为6334980元，也未认定张兆义有欺诈的行为。本案开庭后，郭伟庭后也未提供其向公安机关报案的有关受理或者立案的材料，故对郭伟的辩解不予采信。但由于张兆义把涉案房屋租赁给了案外人于朝群，并收取了租金，与于朝群之间就租赁及租金问题发生纠纷，不能及时将房屋交付给郭伟，导致郭伟不能享有房屋的实际权利，给郭伟造成一定的经济损失，故张兆义要求郭伟支付违约金的请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、郭伟于判决生效之日起十日支付张兆义购房款1234980元。二、驳回张兆义的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12519元，保全费5000元，由郭伟负担9490元，张兆义负担8029元。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案二审争议的焦点为：双方约定的涉案房屋的价款是3667620元还是6334980元；张兆义主张郭伟支付违约金的诉讼请求是否成立。 双方就涉案房屋先后签订两份房屋买卖合同，合同总价款分别为6334980元和3667620元，双方因此产生争议，因已经生效判决即临泉县人民法院(2018)皖1221民初6610号民事判决及本院(2019)皖12民终4402号民事判决认定涉案房屋的价款为6334980元，一审判决认定双方签订的总价款为6334980元合同为双方真实意思表示并无不当，郭伟上诉称涉案房屋总价款应为3667620元的理由不能成立，本院不予支持。因张兆义把涉案房屋出租给案外人于朝群，并收取了租金，且与于朝群之间就租赁及租金问题发生纠纷，不能及时将房屋交付给郭伟占有使用，给郭伟造成一定的经济损失，故一审判决对张兆义主张违约金的诉讼请求不予支持较为合理，对张兆义的上诉请求，本院亦不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计30118元，由张兆义负担14203元，由郭伟负担15915元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十二月八日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。