甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4051号上诉人（原审被告）：张国来，男，1979年8月28日出生，汉族，住甘肃省红古区。委托诉讼代理人：周利军，甘肃可兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州花漾年华物业管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市红古区海石湾平安路无号第****（会展中心******）。法定代表人：李显君，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛伟，兰州连海律师事务所律师。上诉人张国来因与被上诉人兰州花漾年华物业管理有限公司（以下简称“花漾年华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（2020）甘0111民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国来上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，程序违法，剥夺了上诉人的同时履行抗辩权。1.原审法院违反法定程序，在办公室做了简单询问和笔录。2.原审判决将上诉人提交的证据和证人证词未提，对重要证据的质证存在疏漏。3.被上诉人出示证据表明甘肃天健物业管理有限公司红古分公司变更为花漾年华物业公司，将全部物业管理服务等事项交由被上诉人所有。虽然名称变更，但权利义务没有变更，理应承担解决全部债权债务以及遗留问题的义务。二、原审判决适用法律不当，明显偏袒被上诉人。1.在原审法庭证人窑街煤电集团公司三矿信访办主任李生全等人已出庭作证，被上诉人向上诉人口头承诺免除前期所有物业费，理应采信兑现。2.《物管条例》规定，业委会召开业主大会经过双过半同意才可以签订物业服务合同，如没有社区或街道办事处引导进入并签订相关协议，合同是无效的，业主有权拒绝交费。3.根据《兰州市物业收费管理实施办法》第十三条，物业收费标准必须召开业主大会招投标来决定。同时违反了《物权法》第七十条和《物管条例》第十一条六款规定。4.上诉人依据《物业服务收费管理办法》多次要求被上诉人公布小区公共收益及物业财务报表，被上诉人拒不履行。根据《物权法》第七十九条和《物管条例》第四十一条规定:收益必须公开。物业不将公共收益交给业主共同分配可以，但这部分收益抵扣物业费。5.原审法院认定上诉人提出的被上诉人向其口头承诺免除前期所有物业费的辩解理由与被上诉人要求支付拖欠相关费用无关联性，属明显故意偏袒被上诉人，有失公正。原审法院既然认定《物业服务协议》是有效合同，理应采信证人证词。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实后予以改判。花漾年华物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。花漾年华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的物业费6597.87元、垃圾处理费245元，逾期付款利息846元，共计7688.87元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下:被告张国来系兰州市红古区华龙社区华龙街道水榭花都业主，其住房面积为102.81平方米。原告花漾年华物业公司系兰州市红古区华龙街道水榭花都小区的物业管理者。2014年3月14日，被告张国来与甘肃天健物业管理有限公司红古分公司签订《天健物业管理服务协议书》。2016年10月28日，甘肃天健物业管理有限公司申请变更登记为甘肃中天健物业管理有限公司；2018年2月8日甘肃中天健物业管理有限公司申请变更登记为甘肃金色年华物业管理有限公司；2018年4月27日，甘肃金色年华物业管理有限公司将全部物业管理服务（包括供暖、供水、供电服务）和物业等欠费收缴整体移交给原告花漾年华物业公司，物业等欠费的收缴归原告花漾年华物业公司所有。2018年4月30日，华龙街道华龙社区水榭花都业主委员会与原告花漾年华物业公司签订物业服务合同，该合同明确了双方的权利义务。自2017年1月至2020年3月，被告张国来共拖欠原告花漾年华物业公司物业费6597.87元、垃圾处理费245元，逾期付款利息846元。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点系原告花漾年华物业公司提出由被告张国来支付拖欠物业管理费、垃圾费、逾期付款利息的诉请请求是否符合法律规定。本案中，被告张国来与甘肃天健物业管理有限公司红古分公司签订了《物业管理服务协议书》，该协议系双方真实意思表示，属有效合同，应受法律保护。协议书中明确约定了合同双方的权利义务，即甘肃天健物业管理有限公司红古分公应向被告张国来提供合同约定的物业服务，被告张国来理应向其支付物业管理费。原告花漾年华物业公司的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告张国来提出的其与原告花漾年华物业公司未签订过任何物业协议，拒绝交纳物业费的辩解理由，无事实根据和法律依据，本院不予采信；被告张国来提出房屋地暖不热、墙体返潮发霉，窗户漏风等辩解理由，属另一法律关系，当事人应当另案主张，本案中不作处理。针对被告张国来提出的甘肃中天健物业管理有限公司法人代表向其口头承诺免除前期所有物业费的辩解理由，与本案原告花漾年华物业公司要求其支付拖欠相关费用无关联性，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告张国来待判决生效后十日内一次性向原告兰州花漾年华物业管理有限公司交纳拖欠的物业费6597.87元，垃圾处理费245元，逾期付款利息846元，共计7688.87元。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张国来负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张国来提交以下新证据：1.2020年10月30日《情况说明》一份，证明2018年3月13日晚上信访办主任李生全陈述的李显君免除物业费。2.房屋质量维修保证书，证明房屋在保修期结束后建筑物业合理使用年限内，因建设工程使用功能的质量缺陷造成的工程使用损害，由建设单位或物业管理单位负责维修，并承担责任方的赔偿责任。花漾年华物业公司质证后认为，证据1不认可，证据2与本案无关。花漾年华物业公司二审没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的除“逾期付款利息846元认定有误”外，其余事实有经质证的证据予以证实，依法予以确认。本院认为,当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，水榭花都业主委员会与花漾年华物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，当事人应当按照合同履行义务。第一，甘肃天健物业管理有限公司向花漾年华物业公司转移债权，向水榭花都居民公示。第二，水榭花都业主委员会是经兰州市红古区华龙街道华龙社区居民委员会和兰州市红古区华龙街道办事处备案成立的业委会，2018年4月30日水榭花都业主委员会代表水榭花都业主与花漾年华物业公司签订《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷》第一条规定：“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”，因此，水榭花都业主委员会与花漾年华物业公司签订的《物业服务合同》对张国来具有约束力。据此，一审判决张国来向花漾年华物业公司缴纳拖欠的物业费6597.87元、垃圾处理费245元并无不当。因案涉《物业服务合同》并未约定逾期付款利息，一审对此部分判决不当，二审予以纠正。综上，张国来应当向花漾年华物业公司交纳物业费6597.87元，垃圾处理费245元，共计6842.87元。关于张国来上诉提出一审违反法定程序，没有在法庭开庭审理，只在办公室做了简单询问和笔录的问题。经查，一审法院公开开庭审理本案，开庭程序并未违反法律规定，故张国来该上诉请求，本院不予支持。关于张国来上诉提出一审法院没有采信其提交证据的问题。本院认为，证据有证明力、形式、来源等属性，法院裁判过程中，对当事人提交证据的证明力、形式、来源等依法综合裁判。关于张国来上诉提出花漾年华物业公司口头承诺免除前期物业费的问题。本案中，张国来提交的2020年10月30日《情况说明》，花漾年华物业公司对该证据不予认可，否认免除物业费，张国来也没有提交其他有效的证据予以佐证，故张国来此上诉请求本院不予支持。关于张国来上诉提出其购买的房屋出现地暖不热、墙体返潮发霉、窗户漏风等问题，本院认为，张国来该上诉请求与本案不是同一个法律关系，本案对此不作处理，其可另行主张解决。综上所述，张国来上诉请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市红古区人民法院（2020）甘0111民初927号民事判决；二、张国来于本判决生效后十日内向兰州花漾年华物业管理有限公司缴纳拖欠的物业费6597.87元、垃圾处理费245元，共计6842.87元；三、驳回兰州花漾年华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由张国来负担67元，兰州花漾年华物业管理有限公司负担8元。本判决为终审判决。审 判 长 王瑞莲审 判 员 金文丽审 判 员 王 晖二〇二〇年十二月十四日法官助理 杨小艳书 记 员 汪冰花