山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初7650号原告：马加兴被告：邹城万德置业有限公司原告马加兴与被告邹城万德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告马加兴的委托诉讼代理人刘静、被告邹城万德置业有限公司的委托诉讼代理人宋庆富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马加兴向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2019年5月30日起至2020年9月16日止逾期交房违约金22848元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月28日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告以480000元价格购买被告开发的万德广场，双方约定2018年12月1日前交付房屋，逾期则以全部房款为基数，按日支付万分之一的违约金。现因被告直至2020年9月16日才达到《山东省新建商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第四条第1款的房屋交付条件。但同时根据合同约定，预售房屋在自动顺延两个月后的90天开始计算违约金，为此，原告为维护自己的合法权益，对被告逾期交房期间所产生的违约损失，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告邹城万德置业有限公司辩称，原告请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求，理由是：1、由于政府治理环境等因素责令被告停工时间长达365天以上，属于不可抗力，依法应当免责；2、根据合同约定双方同意逾期不超过两个月也不应当承担违约责任，因此被告假如存在逾期交房，也不应当承担违约责任。原告向本院提交了如下证据：证据1、原告的身份证复印件，证明原告的主体身份；证据2、由天眼查app调取的被告的工商信息，证明被告的主体身份；证据3、原被告于2018年5月28日签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）、原告向被告交付房款48万元发票1张，证明原被告之间存在房屋预售合同关系且原告已全额缴纳房款取得房屋所有权；证据4、邹城市人民法院做出的（2020）鲁0883民初2071号生效民事判决书一份，该判决书确认涉案商品房因政府发布污染而责令停工的不可抗力时间为35日，从而也证明原告违约金计算的起止时间从2019年5月30日开始计算；证据5、竣工工程质量验收报告、建筑节能分部（子分部）工程质量验收记录、建筑电气分部（子分部）工程质量验收记录、建筑装饰装修分部（子分部）工程质量验收记录表、建筑给水排水及供暖分部（子分部）工程质量验收记录表、单位（子单位）工程质量验收记录表、邹城市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书复印件各一份，该证据证明截止到2020年9月16日被告才取得原被告在商品房预售合同中约定的补充协议第4条第1款的房屋交付条件。证据6、2018年6月1日签订的管理协议，现在房屋在万盈隆公司托管期间，当庭提交管理协议。对于被告将房屋交付万盈隆公司的时间不清楚，至于原告是否参与不清楚。根据托管协议第一条显示涉案房屋由原被告双方共同交付万盈隆公司。被告对原告证据的质证意见是：对证据1-5真实性均无异议，但对证明内容有异议，被告认为不应当向原告支付违约金。原告购买该房时实际价款应为576000元，在与案外人万盈隆公司与原告签订委托经营协议时，案外人已将房款中的96000元作为租金，从总房款576000元中扣除，事实上原告已经取得从2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金，数额为96000元。因此，被告不存在逾期交房问题。对证据6管理协议无异议，现在还没有交付运营公司。关于商铺的交接在合同中无明确的约定，按照正常的交易习惯应当由原被告共同向运营商交接，但是本合同没有约定，整个商场仍然没有开业，运营商现在还没有参与进来。被告提交邹城市人民法院做出的（2019）鲁0883民初6324号民事判决书和济宁市中级人民法院做出的（2020）鲁08民终3243号民事判决书两份生效的判决书，证明与本案基本统一事实的房屋买卖合同已经邹城市和济宁市两级法院的确认计算违约金的标准为日万分之一支付直至五方验收合格为止，违约金计算时间至五方验收为止，即2020年4月20日已经五方验收合格，假如存在违约金只能计算至该时间为止，验收合格时间在中级法院做出的判决书第6页已经作出确认时间为2020年4月20日。同时该判决已经确认了不可抗力时间为35天，被告提供的365天为不可抗力因素，法院仅采纳了35天。原告的质证意见是：根据原被告签订的房屋预售合同第4条第1款，房屋交付条件需提交五方验收报告及质检站验收合格报告，而原告在证据5中均予以提交，质检站验收报告出具时间是2020年9月16日，所以原告向被告主张违约金截止时间应以合同约定的以及证据所证实的为准即2020年9月16日，而非2020年4月20日。因本案原告合同中显示的交房时间为2018年12月1日，而经同类生效判决书所查明的因政府原因造成停工35日的时间段在2018年3月1日至2018年5月1日，因此，因此本案不受不可抗力的因素影响。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月28日原告马加兴与被告邹城万德置业有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方约定原告购买被告开发的万德广场商铺。双方在商品房交付条件中约定，该商品房交付应具备：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房房屋测绘报告。交付时间为2018年12月1日。在补充条款、第四条中双方约定交房是出卖人提供商品房的五方验收报告即达到交付条件。在补充条款、第四条第（4）项约定由于出卖人自身原因致该房屋逾期交付的，双方同意主合同约定的交付期限自动顺延3个月，且不视为出卖人逾期交付，买受人不得向出卖人主张任何索赔。原告按约定向被告交付了全部购房款，被告也向原告出具了发票。2020年11月19日原告以被告违约为由诉至本院，请求被告向其支付逾期交房违约金22848元。本院认为，原被告双方在自愿、平等、协商一致基础上签订的商品房买卖合同及合作管理协议，不违背国家法律和政策，系有效协议，有效合同对双方均具有约束力，原被告均应如约履行。对于房屋是否交付问题，原告主张对于案涉房屋应由原、被告双方共同交付案外人万盈隆公司进行运营管理，但被告将房屋交付案外人的时间原告不清楚。被告主张案涉房屋至今未交付运营公司，整个商场尚未开业。本院认为，原、被告商品房买卖合同约定的交房时间为2018年12月1日，被告存在逾期交房的情形，被告应支付违约金。原被告双方在合同补充条款中约定，由于出卖人自身原因致该房屋逾期交付的，双方同意主合同约定的交付期限自动顺延3个月，且不视为出卖人逾期交付，买受人不得向出卖人主张任何索赔。因此，原告主张交房起始时间由2018年12月1日顺延3个月，即2019年3月1日。且双方在商品房买卖合同中十二条约定：合同继续履行，逾期90日后出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一金额的违约金。原告对于逾期违约金的请求符合双方约定，按照约定应从2019年3月1日再顺延90日，即2019年5月30日作为起算点本院予以支持。关于被告辩称的因不可抗力而逾期交房的问题，本院认为，被告提交的不可抗力的证据系生效的法律文书确认的事实，而生效文书确认的事实是“2018年1月1日至2018年5月1日，因政府发布污染而责令停工35日”，并未对2018年5月2日以后是否存在不可抗力进行确认，故被告的辩称意见不予采信。综上，截至本案庭审之日，被告亦未提交相关证据证明其已将验收合格的案涉房屋交付原告，故原告以2019年5月30日作为起算点，以2020年9月16日竣工验收备案之日作为违约金的终止点，按照双方合同约定以本金48万元总房款为基数按日万分之一的利率计算的共计476天逾期交房违约金22848元的请求本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告邹城万德置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马加兴逾期交房违约金22848元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计186元，由被告邹城万德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 洁二〇二〇年十二月十八日书记员 孟淑鑫