四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17944号 上诉人（原审原告）：江之洋，女，1981年10月17日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：隋雅娟，女，1983年4月23日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王丽华，四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都市玛雅创丰房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市武侯区聚福路**。 法定代表人：敬艾玲。 委托诉讼代理人：阳书军，男，1985年8月6日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，系公司员工。 上诉人江之洋因与被上诉人隋雅娟，原审第三人成都市玛雅创丰房地产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行审理，于2020年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人江之洋、被上诉人隋雅娟的委托诉讼代理人王丽华、被上诉人玛雅公司的委托诉讼代理人阳书军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江之洋上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初5158号民事判决，依法改判隋雅娟返还江之洋购房定金150000元及逾期违约金（按约定0.5％每日算至付清日为止）。事实及理由：一、江之洋通知解除《房屋买卖合同》是符合约定行为，即案涉房屋属于银行不提供按揭贷款的商用房屋，税费已超过180000元，双方可解除合同无责任。一审未对案件事实进行详细审理，仅以江之洋行使约定解除权不当，认定江之洋构成违约系事实认定及法律适用错误。合同签订以来，江之洋一直在配合玛雅公司提供相关的资料，合同既未指定贷款机构也未约定具体的审贷资料时间。在得知两次评估不足后江之洋自行前往银行了解了相关政策，银行均答复不予批准贷款。双方一直因按揭贷款不能的事实进行更换付款方案的协商，最终因协商不成才于4月7日回函提出按约解除合同。一审判决无视合同履行过程障碍将合同解除简单归因于江之洋的不当行为责任，无视特殊房屋交易风险和中介不完全披露贷款风险的细节推测江之洋不愿意履行合同是没有事实依据的。同时，江之洋于12月2日到房屋交易中心询问了税务计算柜台，提供了书面的税务的计算标准，并据此计算案涉房屋交易需要478400元的税费。二、隋雅娟有违约行为，且没有不安抗辩权。首先，合同约定隋雅娟应于2020年3月1日前结清尾款，但事实上其未如约履行。同时在审贷资料准备过程中因玛雅公司两次告知评估不足搁置，隋雅娟并未对江之洋在4月7日的回函明示其存在违约行为作出回应。未结清贷款则无法完成交易，隋雅娟的违约行为必然造成合同目的无法实现，且隋雅娟在4月20日与案外人签订了《房屋买卖合同》，已经为案涉房屋另卖他人做好准备。其次，本案中隋雅娟未提出任何证据证明自己可以行使不安抗辩权，即便江之洋迟延审贷造成的后果可能导致尾款支付障碍，也不会影响房屋产权变更困难，也无证据证明江之洋个人经营恶化无法承受购房负担。合同目的无法实现的根本原因应是隋雅娟不按合同约定时间结清尾款无法完成房屋过户。三、即便单方解除条件不成立，隋雅娟以律师函方式对江之洋的解除通知表示了明确的同意解除，是双方一致合意的解除。隋雅娟放弃依法异议，选择同意解除合同并另行出售房屋的行为实际上是对一致合意解除合同的确认，在合意基础上的解除合同行为本身是不归责于任何一方原因的解除行为，江之洋不应承担违约责任。隋雅娟委托律师发函一是明确回复解除合同，二是认为江之洋不存在约定解除的免责事由因此没收定金。隋雅娟同意解除合同的行为实质上是对一致合意解除合同的确认，在合意基础上解除合同行为本身是不归责于任何一方的原因解除行为，江之洋主张返还定金并无不当。四、《房屋买卖合同》经合意解除而非归责于江之洋原因解除，定金应退还给江之洋。五、案涉房屋土地性质为40年商用地，按照成都农商行提供的办公文件（2017）238号、（2020）156号规定、吉林银行官网文件及江之洋到银行柜台咨询的情况可知，案涉房屋按银行风控管理要求是无法办理按揭贷款。同时，并不存在玛雅公司通知江之洋去签订贷款合同，江之洋主观拒绝，而是因为隋雅娟、玛雅公司自身原因取消的审贷事实。 隋雅娟辩称，一、根据合同法第一百一十五条之规定，案涉合同解除的真实情况是因为江之洋不愿配合玛雅公司办理贷款业务，在其自行向银行询问贷款后又以贷款利率过高希望以不申请贷款方式来支付房款，但却又以贷款条件不满足合同约定来要求解除合同，江之洋的种种行为已经表明其不想继续率合同。反而是隋雅娟以降价100000元和自行承担过户费用的方式愿意继续履行合同。但江之洋仍于4月7日提出了解除合同。因此江之洋迟延合同义务，且明确以解除合同表明不履行合同义务，存在严重违约行为，无权要求退还定金。二、案涉房屋可以办理商业贷款，并不存在江之洋所称“无法贷款”、“合同无法履行”的情形。根据《中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法》的规定，案涉房屋的二手交易是符合办理商业贷款条件。同时，买卖双方通过中介公司在《房产买卖合同》中特别约定了贷款利率、金额等事项，说明玛雅公司作为专业的房屋居间机构是具备提供案涉房屋贷款条件的。且江之洋选择通过中介公司以贷款方式购房，那么在合同签订前边应当理解当时的现行贷款政策，并信任中介公司的服务。但在交易过程中，江之洋始终不愿意通过中介的专业渠道和服务达成贷款事项，而是自行咨询得出单方结论，其行为不符合常理。三、江之洋未前往办理贷款手续，并非客观原因，系其自身原因导致，属于违约行为导致合同解除。合同履行过程中，玛雅公司于2019年11月28日、2019年12月26日两次告知江之洋去银行办理贷款审批、资格审查等手续，江之洋均未配合，且未提出正当理由。可知玛雅公司已向江之洋提供了合法有效的贷款交易渠道和机会，但江之洋放弃。2020年1月3日，玛雅公司再次向江之洋确认交易方式和购买意向，但江之洋始终未给予明确代付。直到2020年3月1日，江之洋才开始主张解约。从一审审查的整个交易过程来看，江之洋签约后任意违反合同约定的意图相当明显，其自行得出的贷款阻碍事由属于不履行合同的借口。四、公证书不具备证明案涉房屋不能办理贷款的事实。贷款政策具有时效性，江之洋于2020年10月得出的贷款政策结论不能当日证明2019年11月合同签订时案涉房屋是否能办理贷款。且贷款政策具有差异性。全国共有23类4571家银行，江之洋仅咨询了三家银行支行的柜台工作人员，不能据此推定所有的银行都不能办理案涉房屋的贷款。案涉合同已经于2020年4月17日解除。至今，江之洋都未举证证明其具有合同中约定的无责任解除情形。故江之洋主张返还定金没有事实、法律依据，请求驳回上诉请求，维持原判。 玛雅公司述称，一、认可隋雅娟的全部答辩意见。签订房屋买卖合同过程中江之洋提了很多要求，玛雅公司、隋雅娟都配合、同意，案涉合同都是按江之洋的意见签订的内容。案涉房屋是可以贷款的，类似房屋交易之前具体工作人员经手是办理了贷款的。二、玛雅公司多次通知了江之洋提供资料供贷款审查但江之洋均未提供。第一次通知时江之洋是同意了约定金额且公司也告知了相应的贷款流程。第二次通知提交贷款手续时江之洋认为贷款利息太高，愿意全款购买，让玛雅公司和隋雅娟协商降价。此后，双方多次协商，在2020年3月1日，江之洋告知不买房了。请求驳回上诉请求，维持原判。 江之洋向一审法院起诉请求：判令隋雅娟返还江之洋购房定金150000元及逾期违约金（逾期违约金按约定0.5%每日算至付清日为止）。 一审法院认定事实：2019年11月10日，隋雅娟（甲方／卖方）、江之洋（乙方／买方）、玛雅公司（丙方／居间方）三方签订《房产买卖合同》，主要约定：1.江之洋购买隋雅娟所有的位于成都市天府新区××镇××路××号××栋××层××号房屋一套，成交价3800000元（含房屋售价、过户费、按揭贷款费用、两个车位及花园）；2.江之洋在签订合同时支付隋雅娟购房定金150000元，待房屋办理完过户手续后自动转作购房款；3.江之洋通过银行按揭贷款方式购买该房屋，首付款1750000元双方前往房管局过户递件成功后当时支付给隋雅娟，尾款1900000元江之洋以向银行贷款的形式支付，由贷款银行直接划付隋雅娟，届时如果江之洋不能申请到贷款或贷款额度不够支付其余尾款时，贷款不足1800000元双方协商解除合同；4.该房屋已设定抵押，隋雅娟承诺在2020年3月1日前还清房屋所有贷款并办理完成该房屋的他项权证的注销；5.玛雅公司协助双方办理该房屋的权证过户手续，隋雅娟还清按揭贷款拿到他项权证，江之洋按揭资料审批通过后，双方前往该房屋所管辖的房产交易中心办理该房屋的过户手续；6.江之洋未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，隋雅娟有权向江之洋追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期一日江之洋向隋雅娟支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行，逾期天数超过30日，江之洋仍未付款的，隋雅娟有权单方解除合同、书面通知江之洋并收取总房价20%的违约金；7.隋雅娟、江之洋双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均向守约方支付总房价20%的违约金；8.隋雅娟在合同签订后7个工作日内向贷款银行申请提前还款；9.过户费用不超过180000元，超过180000元双方解除合同，双方无责任；江之洋商业贷款利率不高于6.5%，超过6.5%双方解除合同，双方无责任；江之洋贷款不足1800000元双方解除合同，双方无责任；该三种情形下解除合同，隋雅娟在3个工作日内退还购房定金，双方无责任，逾期未退还，逾期违约金按0.5%支付；10.按揭贷款的费用由隋雅娟支付。 合同签订后，江之洋于2019年11月12日向隋雅娟支付定金150000元，隋雅娟出具了购房定金收条。 2019年11月25日，玛雅公司的工作人员阳书军通过微信通知江之洋2019年11月28日去银行递交资料以审核贷款资格，并告知江之洋须携带的资料，后江之洋未前往办理。 2019年12月5日至2019年12月13日，玛雅公司工作人员阳书军通过微信通知江之洋因评估价格低故更换了贷款银行，并告知江之洋银行审贷须提交的资料，待江之洋资料准备齐备后就约银行签贷款合同。2019年12月21日，玛雅公司工作人员阳书军再次通过微信告知江之洋银行贷款审批所须资料并告知江之洋暂定2019年12月26日办理贷款审批，后因江之洋告知玛雅公司工作人员其须自行寻找银行办理贷款，故未前往银行办理贷款审批。 2020年1月3日，玛雅公司工作人员阳书军通过微信询问江之洋联系银行的情况以及何时签订借款合同，江之洋告知资金全款，合同约定的3月1日前。阳书军继续询问你们到底是全款吗？是走贷款还是你们自己贷款出来，我没明白意思，如果是房子贷款的话就需要房东提前去签贷款合同。江之洋告知全款，她可以先结清，我也不太清楚情况，你最好和彭哥联系他在联系。 2020年3月1日，江之洋电话告知玛雅公司工作人员阳书军其不再购房，阳书军告知隋雅娟后通过微信向江之洋反馈隋雅娟的意思是：1.江之洋觉得税费过高就不承担过户的税费，按照之前的合同约定由隋雅娟来承担过户的一切费用及事宜，这个不具备解除合同的根本原因；2.如果江之洋单方面解除合同，购房定金是不退还的，并要按照合同赔偿隋雅娟。 2020年2月19日，江之洋通过微信告知隋雅娟等欧阳回来疫情缓解点，三方见面把后续相关事情确定一下。隋雅娟回复还需要确定哪些？江之洋回复主要是贷款利率问题，基本上还是按上次情况欧阳找的银行利率太高，江之洋的老公也在找，具体见面说，跟合同时间应该差不多。2020年2月27日江之洋通过微信邀约隋雅娟周天（注2020年3月1日）在欧阳铺子上见面，补充协议江之洋带上，隋雅娟未回复。2020年3月1日，隋雅娟通过微信告知江之洋今天说要解约无法接受。江之洋告知其并非无缘无故提出。隋雅娟告知江之洋可以按照原合同由隋雅娟完成过户并支付款项，江之洋提出的解约不可能，不同意解约。 2020年3月29日，隋雅娟与江之洋的丈夫彭某就购房事宜见面沟通，但双方未达成一致的解决方案。2020年3月31日，隋雅娟通过微信询问江之洋夫妻二人商量结果，江之洋回复彭某会给予回复，让隋雅娟与彭某联系，江之洋不再参与。 2020年4月7日，隋雅娟通过微信向江之洋发出沟通函，告知江之洋，房屋买卖协议已经经过了漫长的履约等待期，在3月29日的沟通中隋雅娟提出了如江之洋全款购房便优惠100000元，如江之洋单方解约则支付100000元赔偿的方案。经中介告知江之洋提出全款购买但要分两次付款，第一次支付一半房款，过户完成后江之洋办理抵押贷款后再支付另一半房款，该方案对隋雅娟而言风险太大且不公平，考虑到协商解决问题相互理解，隋雅娟提出方案为第一笔房款支付2200000元，总房款优惠100000元，即房价3700000元，剩余1500000元贷款在江之洋办理完抵押贷款后支付，江之洋必须拿出大于1500000元的固定资产，在办理房产过户同时在不动产交易中心与隋雅娟办理抵押手续，确保隋雅娟的资金安全。 江之洋于当日回函称，江之洋已与隋雅娟沟通过关于向相关行政部门询问后过户费远超过180000元，及评估房产结果贷款达不到1800000元的情况，因此提出按约定解除房屋买卖合同。但隋雅娟提出优惠100000元继续履行合同，附加了变更首付款及抵押等条件。江之洋认为其依照合同约定享有单方解除权且不承担任何责任，隋雅娟提出的方案明显有意为难、没有诚意，双方就沟通函无法达成一致意见，鉴于此，江之洋明确提出解除双方房屋买卖合同，隋雅娟按照合同约定在本函发出日起三日内退还购房定金，如未按约定退还，应每日支付0.5%逾期违约金，直至实际退还为止。 2020年4月17日，隋雅娟委托律师向江之洋发出《律师函》，载明：同意解除双方《房产买卖合同》，现双方就合同的解除达成一致，因此即日起，双方《房产买卖合同》解除。《房产买卖合同》第九条约定了：1.隋雅娟在合同签订后7个工作日内向贷款银行申请提前还款；2.过户费用不超过180000元，超过180000元双方解除合同，双方无责任；3.江之洋贷款不足1800000元双方解除合同，双方无责任。隋雅娟在签约当天便向贷款银行提出了还款申请，两次皆因江之洋未履约而未完成还款。根据双方约定，过户费用由隋雅娟承担，与江之洋无关，现由于江之洋的原因双方买卖事宜无法进行到缴纳该费用阶段，该费用具体数额无法明确，合同签订后中介两次为江之洋争取贷款机会，皆因江之洋主动放弃而导致贷款未完成，因此双方约定的解约条件并不存在。由于不存在约定的免责解除事由，现由于江之洋违约导致合同解除，定金不予退还。该《律师函》于2020年4月17日通过微信方式发送至江之洋。 2020年4月20日，江之洋通过微信方式针对前述律师函回函，载明：隋雅娟通过律师函明确答复同意解除《房产买卖合同》，故隋雅娟与江之洋对房屋买卖合同于2020年4月17日正式解除达成一致意见，江之洋不存在隋雅娟所称的违约行为，请隋雅娟在双方协商解除生效后按约定在三个工作日内退还定金150000元，避免承担约定滞纳金责任。因隋雅娟未退还定金，江之洋诉至一审法院。 一审另查明，隋雅娟在一审庭审中陈述其已在2020年7月12日将案涉房屋出售给案外人并已办理过户，本案在第一次开庭审理后，江之洋于2020年7月29日微信告知隋雅娟：我与你房屋买卖纠纷在庭审中得知你在纠纷争议期间已将房屋另行出售并办理完过户手续，按照合同法第九十四条第四款规定，你的行为已导致不能实现合同目的，现再次向你发出法定解除通知，通知发出即刻生效，我方仍保留追究你违约责任的权利。 一审庭审中，江之洋明确其主张隋雅娟退还定金的理由为，双方在合同解除没有达成一致意见的情况下，隋雅娟另行向案外人出售了房屋，构成了根本违约、造成合同法定解除。江之洋认为2020年7月29日其通过微信向隋雅娟发送解除通知之日作为合同解除之日。隋雅娟对合同已经解除无异议，但对江之洋主张的解除时间不予认可，隋雅娟认为2020年4月17日隋雅娟向江之洋发送律师函明确表达正式解除，双方达成一致时合同解除。 一审法院认为，隋雅娟与江之洋、玛雅公司签订的《房产买卖合同》是各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、《房产买卖合同》解除的原因及时间。 一审法院认为，《房产买卖合同》签订后，江之洋、隋雅娟就案涉房屋的付款方式是进行首付款加银行贷款方式还是全款方式进行过协商，但双方未达成一致意见，因此《房屋买卖合同》中付款方式并未发生变更，即仍采用首付款加银行贷款方式支付。根据补充条款的约定，江之洋在以下三种情况下享有合同约定的单方解除权，一是过户费用超过180000元双方解除合同，双方无责任；二是商业贷款利率超过6.5%双方解除合同，双方无责任；三是江之洋贷款不足1800000元双方解除合同，双方无责任。2020年4月7日，江之洋在向隋雅娟发出的回函中称“其已与隋雅娟沟通过关于向相关行政部门询问后过户费远超过180000元，及评估房产结果贷款达不到1800000元的情况，因此提出按约定解除房屋买卖合同。江之洋认为其依照合同约定享有单方解除权且不承担任何责任……江之洋明确提出解除双方房屋买卖合同，隋雅娟按照合同约定在本函发出日起三日内退还购房定金，如未按约定退还，应每日支付0.5%逾期违约金，直至实际退还为止。”在该份回函中江之洋明确了其按照约定解除合同的理由为“向相关行政部门询问后过户费远超过180000元，及评估房产结果贷款达不到1800000元”，因此江之洋是否享有合同约定的单方解除权应当审查其回函中的理由是否成立。本案中，江之洋并未提供证据证明案涉房屋过户费超过180000元以及评估房产结果贷款达不到1800000元，因此江之洋在向隋雅娟发送回函时其不具备合同单方解除权，该份函件送达隋雅娟并不发生合同解除的法律后果。本案中，虽然江之洋发函当时并不享有合同约定的单方解除权，但隋雅娟在2020年4月17日明确回复江之洋同意解除合同，并告知江之洋其不存在免责解除事由，属于违约解除，因此定金不予退还。对此一审法院认为，江之洋函告隋雅娟解除合同，其本质是江之洋不愿继续履行合同的表现，江之洋构成违约，在此基础上隋雅娟同意解除合同是采取适当措施将自身从与江之洋的合同中解脱出来的合理行为，其行为并无不当，因此《房屋买卖合同》于2020年4月17日解除。隋雅娟向案外人出售房屋是在《房屋买卖合同》解除之后，因此江之洋主张隋雅娟在双方对合同解除没有达成一致意见的情况下，另行向案外人出售房屋，构成了根本违约、造成合同法定解除的事由不成立，一审法院不予认可。 二、隋雅娟是否应当返还江之洋购房定金150000元并支付逾期违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。一审法院认为，本案造成《房屋买卖合同》解除的根本原因是江之洋不愿继续履行合同，江之洋构成违约，因此江之洋无权要求返还定金并主张逾期返还违约金。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回江之洋的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1650元，由江之洋承担。 二审中，江之洋当庭提交了成都市蜀都公证处于2020年11月6日作出的公证书。拟证明：江之洋于2020年10月28日向建设银行、邮政储蓄银行、农商银行询问有关40年商业性质的二手房屋，申请贷款的相关事项，并也向银行工作人员提供房产证复印件，对方均没有提供房屋贷款，也证明此类房屋从未办理过贷款的事实，案涉合同符合约定解除条件，隋雅娟应该依照约定退还定金。 隋雅娟质证认为，1.对江之洋自行咨询所得结果的真实性、合法性、关联性，不予认可，并不能证明案涉房屋当然无法贷款，是否能够办理贷款，不能以江之洋一方柜台咨询为准，买卖双方通过玛雅公司签约，那么玛雅公司作为专业的居间方，既然已经答复可以办理贷款，并联系了评估公司，那么合同具备继续履行的条件。2.即使江之洋提供的该份证据中的银行不能发放贷款，全国共有23类4571家银行，江之洋仅咨询了三家银行某一支行的柜台工作人员，不能据此推定所有的银行都不能办理案涉房屋的贷款。3.银行贷款政策具有时效性，江之洋于2020年10月得出的贷款政策结论不能当日证明2019年11月合同签订时案涉房屋是否能办理贷款。4.一审判决已经查明，本合同履行过程中是江之洋主动放弃玛雅公司提供的贷款服务，并且没有证据证明其咨询结果的真实性，属于自甘风险、单方违约的行为。故该份公证书不能达到其证明目的。 玛雅公司质证意见同隋雅娟的意见，认为公证书不能达到江之洋证明目的，案涉房屋可以办理贷款。 本案庭审结束后，由于双方当事人庭后提供相应银行规定均作为补充意见提交，经各方当事人同意，本院对当事人提交的前述资料进采取了电子诉讼方式进行了证据质证。 江之洋于庭后提交成都农商银行提供的办公文件规定、吉林银行官网文件及微信聊天记录，拟证明案涉房屋按银行风控管理要求是无法办理按揭贷款，且江之洋并无违约行为。隋雅娟质证认为，1.从银行的文件都可以看出，银行是可以为二手商用性质的房屋办理贷款的，没有表明禁止二手商业性质公寓类的贷款发放，且只能代表农商银行与吉林银行的贷款规定，不能代表我国所有的全部银行规定，且主要是办理贷款上适用的规则标准不一样而已，其他的银行也是可以办理涉案房屋的，前述证据不能达到江之洋的证明目的。2.聊天记录属于一审经过质证的证据，江之洋对一审查明事实无异议。故对聊天记录不再发表意见。 隋雅娟于庭后提交了《中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法》及相关判例，拟证明案涉房屋的交易是符合办理商业贷款条件。江之洋质证认为，1.另案判决与本无任何关联性，并不能达到的证明目的、2.根据前述管理办法规定办理条件与我提供的银行规定文件一致，案涉房屋不属于属于按规定不予放贷范围的有按揭贷款风险的标的，房屋按揭不能就已经达到了约定条件，江之洋不应承担违约责任。 玛雅公司对前述证据均未发表质证意见 本院经审查认为，对当事人提交的公证书及银行管理规定的采信将结合本案其他查明事实及证据综合予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本院二审将本院争议焦点论述如下： 本院认为，定金是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行债务或者债务履行不符合约定，无权请求返还定金。双方当事人一致确认案涉房产买卖合同已经解除，但对于合同履行中的是否存在违约事实、合同解除原因、时间均有争议。江之洋在一审中陈述2020年7月29日向以隋雅娟违约向其发出解除通知之日作为合同解除之日。江之洋在二审中陈述系2020年4月7日以合同达到约定解除条件向隋雅娟通过微信方式解除案涉合同。隋雅娟一、二审诉讼中均认为2020年4月17日隋雅娟向江之洋发送律师函明确表达正式解除合同时合同解除。 本院认为，案涉合同约定的付款方式是首付款加银行贷款的方式支付。双方当事人无责解除合同的情形为“过户费用超过180000元双方解除合同、商业贷款利率超过6.5%、贷款不足1800000元”。江之洋、隋雅娟、玛雅公司对相关条款的理解及对合同义务实际履行的情况发生争议。本院认为，首先，本案中认定是否符合无责解除合同需要必须明确合同关于免责条款约定的具体含义。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”及《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。房屋交易过程中，出卖人的主要合同义务是交付房屋、协助办理产权登记等，而买受人的主要合同义务是支付购房款。从文义解释的角度，结合合同全文其他条款，遵循诚实信用原则，“贷款不足1800000元”的含义是江之洋积极履行了申请办理银行按揭贷款的约定义务，但银行对该笔贷款申请的审批金额不足1800000元或者不予审批的情形。 其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”该规定已经确立了我国民事司法实践中的“高度盖然性”的证明标准，亦即优势证明标准。在本案中，隋雅娟及玛雅公司就案涉合同申请贷款事宜部分的履行陈述都不是孤证，相互印证，并有相应证据支撑，形成了一条比较完整的证据链。根据本案中查明事实，玛雅公司两次通知江之洋前往银行办理贷款审核相关手续，而江之洋均未前往，并在第二次玛雅公司通知时表示自行寻找银行办理贷款。同时，一审诉讼中当事人提交聊天记录中，江之洋回复中也有表示主要是贷款利率问题、欧阳找的银行利率太高等内容。2019年11月10日签订合同之日，到江之洋于2020年4月7日向隋雅娟微信明确以“向相关行政部门询问后过户费远超过180000元，及评估房产结果贷款达不到1800000元”解除合同至，长达半年时间，江之洋并未举证证明自己于2020年4月7日前向银行实际申请了案涉房屋贷款或者履行了提交贷款审批和资质审查的等资料的基本合同义务，系银行没有审批通过或者贷款审理金额不足。江之洋也未举证证明相关税务部门已经认定需要案涉房屋过户税费已经超过约定。故一审判决认为江之洋并未提供证据证明在2020年4月7日向向隋雅娟发送回函达到合同约定解除条件，对其返还定金及主张违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 第三，贷款系经营贷款业务的银行对借款人提供的并按约定利率和期限还本付息的资金，银行需要根据贷款条件和贷款程序审查和决定贷款。银行的贷款流程通常需要各方当事人按要求提供相应的资料，银行对客户提交的申请贷款资料进行审核，认为客户条件符合银行放贷条件审批通过再发放贷款。银行贷款行为也受各银行贷款政策本来的时效性及差异性的影响。在民事诉讼案件审理中，法院并不能代替金融机构对案涉贷款审批是否通过及贷款金额大小进行判断，而系针对当事人是否按合同约定及交易惯例履行合同义务进行履行来审查。故当事人提交的不同银行相应管理规定不能作为案涉贷款办理过程中认定当事人是否存在违约的依据，故本院不予采信。同时，本案一审判决后，江之洋到部分银行询问的情况内容系仅是银行工作人员陈述未开展此项贷款业务的表述。既不能证明江之洋在2019年11月10日至2020年4月7日按约履行合同，也不能证明案涉贷款属于金融机构在前述履约时间内系禁止办理的贷款事项。从案涉合同的履行情况、各方当事人的陈述等情况，江之洋二审提交的公证书不能达到其主张退还定金的证明目的，本院依法不予采信。本院对江之洋相应的上诉理由依法不予采纳。 综上，江之洋的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3300元，由江之洋负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 何佳林