广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9990号上诉人（原审被告）：刘丽玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：曾光波，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁建星，广东怡法律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳佩欣，广东怡法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴仲伯，男，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁娆琳，广东天道勤律师事务所实习律师。上诉人刘丽玲因与被上诉人曾光波、吴仲伯房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初9913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丽玲上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判刘丽玲和吴仲伯共同向曾光波双倍返还定金500000元；2.撤销一审判决第四项，驳回曾光波的诉讼请求。事实和理由：一、卖方（原业主）吴仲伯从未能出示涉案房屋的有效产权证明导致曾光波未成功办理贷款手续，造成刘丽玲和曾光波违约。二、刘丽玲对与曾光波买卖合同细节全不知情，都是由顺德区容桂上善创富房地产咨询服务部业务员胡某良指引操作,内容极不合理。刘丽玲和吴仲伯的买卖合同交易金额2280000元与刘丽玲和曾光波的买卖合同金额2280000元一致，没有差价。当天刘丽玲收了曾光波的买房订金250000元就被中介业务员胡某良指引下全额转账到胡某良名下的银行账户（刘丽玲与曾光波从不认识，是中介业务员胡某良介绍的）。之后在双方买卖合同约定过程中，中介业务员胡某良就从没出现过，导止买卖双方沟通中断,造成违约。曾光波辩称，一、刘丽玲与吴仲伯应承担曾光波30000元律师费损失。一审法院对此事实认定清楚、法律适用正确,应驳回刘丽玲上诉请求。二、吴仲伯应当与刘丽玲共同向曾光波双倍返还定金500000元。（一）从刘丽玲提交的上诉状事实与理由可知，吴仲伯将涉案房屋过户给他人名下时未通知刘丽玲，刘丽玲不知道吴仲伯已转让涉案房屋的事实，因此，吴仲伯在履行其与刘丽玲的《房屋买卖合同》过程中存在违约行为。（二）吴仲伯与刘丽玲的《房屋买卖合同》仍未解除，刘丽玲在履行该合同中不存在违约行为，只有吴仲伯存在违约行为，且刘丽玲已向吴仲伯支付的180000定金，因此，作为违约方的吴仲伯应承担双倍定金返还给刘丽玲的责任。综上，即使吴仲伯不是涉案《商品房屋转让合同》的相对方，吴仲伯在将涉案房屋转让给他人时已应当清楚认识其已无法履行与刘丽玲签订的《房屋买卖合同》以及与曾光波签订的《补充协议》，吴仲伯转让涉案房屋的行为是导致涉案《商品房屋转让合同》、涉案《补充协议》、涉案《房屋买卖合同》的合同目的不能实现的决定性因素。因此，尽管吴仲伯对双倍返还定金500000元不能预见，但是对双倍返还定金360000元具有可预见性，其应在360000元范围内与刘丽玲承担向曾光波双倍返还定金500000元的责任。另外，基于吴仲伯的违约行为，吴仲伯对刘丽玲负有双倍返还定金360000元的责任，刘丽玲对曾光波负有双倍返还定金500000元的责任，曾光波有权行使代位权要求吴仲伯直接向曾光波支付360000元。吴伯仲辩称，其并非刘丽玲与曾光波之间房屋买卖合同的相对方，故刘丽玲的上诉请求无任何事实和法律依据，应予以驳回。曾光波向一审法院提出诉讼请求：1.判令曾光波与刘丽玲、吴仲伯的《商品房屋转让合同》解除；2.刘丽玲、吴仲伯立即向曾光波双倍返还定金500000元；3.刘丽玲、吴仲伯立即赔偿曾光波为办理房屋按揭贷款支出的26000元；4.刘丽玲、吴仲伯立即赔偿曾光波律师代理费30000元；5.本案诉讼费用由刘丽玲、吴仲伯负担。诉讼过程中，曾光波增加诉讼请求：判令曾光波与刘丽玲、吴仲伯在2019年9月3日签订的《补充协议》解除。一审法院认定事实：2019年5月3日，刘丽玲、吴仲伯签订《房屋买卖合同》。该合同约定如下：吴仲伯向刘丽玲出售某房屋，成交价2280000元。刘丽玲应于2019年5月3日支付首笔定金30000元，应于2019年5月6日前支付第二笔定金120000元。吴仲伯收到刘丽玲支付首期款800000元后必须用于清还某房屋的按揭贷款。购房余款1330000元由刘丽玲申请按揭贷款支付，贷款金额超出的由吴仲伯于发放贷款当天返还刘丽玲，贷款金额不足的由刘丽玲于过户当天以现金补足给吴仲伯。吴仲伯分别于2019年5月2日、2019年5月6日出具收据确认收到刘丽玲支付30000元、150000元。收据中载明该两笔款项均为定金。2019年5月21日，曾光波作为受让方，刘丽玲作为出让方，上善服务部作为中介代理机构，三方签订《商品房屋转让合同》，约定曾光波向刘丽玲购买某房屋，成交价2280000元。该合同将吴仲伯记载为某房屋的抵押权人，并载明“现有贷款金额大约800000元（具体金额以银行欠款金额为准）”。该合同约定：曾光波于合同签订之日向刘丽玲支付250000元作为定金。2019年7月1日前办理银行按揭贷款。实际支付首付款时间以银行下达借款合同及实际过户时间为准。如未获得批准贷款，曾光波在接到贷款机构或上善服务部通知后7个工作日内自行筹齐剩余房款。在刘丽玲注销抵押登记后7个工作日内办理过户。刘丽玲最迟于2019年10月1日前注销抵押登记，刘丽玲自行筹集解除抵押的资金。曾光波与刘丽玲于合同签订之日向上善服务部支付中介服务费。违约方承担双方的中介服务费，但双方所交的中介服务费上善服务部不予退还。该合同没有载明中介服务费金额为多少。该合同第1页顶部印有“郑重声明：凡我公司员工向客户收取任何款项，均须出示我公司财务公章收据才为有效，其余形式我公司经营部一律不予承认，特此声明”的字样。同日，曾光波向刘丽玲转账支付20000元。刘丽玲向曾光波出具《定金款凭证》，其中载明“今收到曾光波支付定金拾伍万元整，剩余定金拾万元整于2019年5月23日前支付。注：（以实际银行到账为准）”。2019年5月22日，曾光波向刘丽玲转账支付130000元。2019年5月23日，曾光波向刘丽玲转账支付100000元。2019年8月30日，刘丽玲、吴仲伯签订《补充协议》，其中约定，“银行贷款及落户人由乙方（即刘丽玲）自行决定，甲方（即吴仲伯）无条件配合。”2019年9月3日，吴仲伯作为甲方，刘丽玲作为乙方，曾光波作为丙方，三方签订《补充协议》。该《补充协议》的内容为：“甲乙双方于2019年5月3日签订了关于佛山市****办事处幸福社区居民委员会某房屋的《房屋买卖合同》，经甲乙双方同意并签名确认该房屋买方落户人转为丙方。甲乙双方无条件配合履行与丙方办理按揭及过户手续。”曾光波在庭审中述称，该《补充协议》原件只有一份，已交给银行以办理按揭贷款手续。吴仲伯在庭审中述称，曾经签了一份《补充协议》用作申请按揭贷款，吴仲伯手中没有该《补充协议》原件。2020年3月3日，曾光波聘请广东怡法律师事务所提供法律服务。2020年3月7日，曾光波向刘丽玲寄出催告函，收件地址是刘丽玲的身份证住址，填写的收件人手机尾号为5463。同日，曾光波还向吴仲伯寄出催告函，收件地址为某房屋，填写的收件人手机尾号为5463。曾光波在该催告函中通知刘丽玲、吴仲伯于收函5日内协助曾光波办理某房屋按揭、过户手续，否则曾光波有权解除合同并要求刘丽玲、吴仲伯承担违约责任。2020年3月25日，曾光波向广东怡法律师事务所支付律师服务费30000元。吴仲伯于2020年3月5日将某房屋出售给案外人黎柱林、潘惠连。吴仲伯自述于2020年4月办理了该房屋的过户手续。2020年4月28日，曾光波诉至一审法院。2020年5月6日，佛山市自然资源局出具佛山市不动产（房地）登记信息查询结果，显示此时间点吴仲伯已经并非某房屋的所有权人。2020年5月9日，佛山市自然资源局出具佛山市不动产（房地）登记信息查询结果，显示此时间点刘丽玲也并非某房屋的所有权人。2020年5月9日，曾光波向一审法院提交《增加诉讼请求申请书》增加解除曾光波、刘丽玲、吴仲伯于2019年9月3日签订的《补充协议》的诉讼请求。一审法院分别于2020年5月15日、2020年5月14日向刘丽玲、吴仲伯送达起诉状副本及《增加诉讼请求申请书》副本。庭审中，曾光波述称没有获得银行的同贷书，因为“关于定金和首付的转款，必须是曾光波转款给吴仲伯的账户。但是基于刘丽玲已转款180000元给吴仲伯，曾光波已转款250000元给刘丽玲，曾光波就想由吴仲伯先把180000元退回给刘丽玲，再由刘丽玲退还250000元给曾光波，曾光波再把首付250000元转款给吴仲伯。这样操作银行才同意办理贷款”。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。对于本案，一审法院现分析如下：一、关于能否认定吴仲伯为《商品房屋转让合同》的合同当事人。曾光波主张其与刘丽玲、吴仲伯均是《商品房屋转让合同》的合同当事人。但《商品房屋转让合同》载明刘丽玲为出让方，曾光波为受让方，上善服务部为中介代理机构，并没有载明吴仲伯为该合同当事人。落款处也仅有刘丽玲、曾光波与上善服务部签名或盖章。曾光波与刘丽玲、吴仲伯虽然于2019年9月3日签订了《补充协议》，但是该《补充协议》并没有载明其系《商品房屋转让合同》的补充约定，其中仅提及刘丽玲、吴仲伯签订的《房屋买卖合同》，通篇没有提及《商品房屋转让合同》。吴仲伯也没有在《商品房屋转让合同》上作为合同当事人补充签名。因此，对于曾光波主张其与刘丽玲是《商品房屋转让合同》的合同当事人，一审法院予以采纳；对于曾光波主张吴仲伯也是《商品房屋转让合同》的合同当事人，一审法院不予采纳。二、关于《商品房屋转让合同》《补充协议》是否应予解除。《商品房屋转让合同》约定曾光波向刘丽玲购买某房屋，但刘丽玲未能履行交付该房屋并办理过户的义务，已经违反《商品房屋转让合同》的约定，导致曾光波无法实现合同目的，故曾光波有权解除合同。《商品房屋转让合同》由两个合同部分组成，一个是曾光波与刘丽玲之间的房屋买卖合同，另一个是刘丽玲、曾光波与上善服务部之间的居间合同。曾光波的解除合同主张已随一审法院送达起诉状副本于2020年5月15日通知至刘丽玲。另如前所述，吴仲伯并非《商品房屋转让合同》的合同当事人。因此，一审法院认定曾光波与刘丽玲于2019年5月21日签订的《商品房屋转让合同》中的房屋买卖合同部分于2020年5月15日解除。曾光波、刘丽玲、吴仲伯于2019年9月3日签订《补充协议》，约定刘丽玲、吴仲伯就某房屋无条件配合履行曾光波办理按揭及过户手续，因此刘丽玲、吴仲伯负有将某房屋过户至曾光波名下的义务。但是吴仲伯作为某房屋的原所有权人，已将该房屋过户至他人名下。吴仲伯抗辩在办理过户至他人名下之前，已经通知刘丽玲解除合同，但因没有曾光波的联系方式或联系地址，故没有通知曾光波。曾光波、刘丽玲、吴仲伯均为该《补充协议》的合同当事人，吴仲伯既然未通知曾光波解除该《补充协议》，则该《补充协议》显然并未终止，仍对吴仲伯具有法律约束力。吴仲伯在该《补充协议》尚未终止的情况下便将某房屋过户至他人名下，已经违反该《补充协议》的约定。刘丽玲未能令某房屋过户至曾光波名下，也已经违反该《补充协议》的约定。曾光波有权解除该《补充协议》。曾光波解除该《补充协议》的主张已随一审法院送达《增加诉讼请求申请书》副本分别于2020年5月15日、2015年5月14日通知至刘丽玲、吴仲伯。因此，一审法院认定曾光波与刘丽玲、吴仲伯于2019年9月3日签订的《补充协议》于2020年5月15日解除。三、关于违约责任的承担应如何认定。刘丽玲违反《商品房屋转让合同》的约定，应承担违约责任。《商品房屋转让合同》约定定金金额为250000元，曾光波已经向刘丽玲支付。刘丽玲收受定金后未能履行《商品房屋转让合同》约定的交付房屋及过户义务，应当双倍返还定金。对于曾光波主张刘丽玲双倍返还定金500000元，一审法院予以支持。如前所述，吴仲伯并非《商品房屋转让合同》的合同当事人，也没有在该合同上补充签名确认。《商品房屋转让合同》对吴仲伯并不具有法律约束力。2019年9月3日签订的《补充协议》约定吴仲伯负有配合曾光波办理按揭、过户手续的义务，但没有对吴仲伯对曾光波可以享有的权利作出明确约定，也没有约定吴仲伯负有《商品房屋转让合同》中的出让方义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”吴仲伯虽然违反上述《补充协议》的约定，但对于可能承担双倍返还定金500000元的违约责任，显然超出吴仲伯在签订该《补充协议》时预见到或应当预见的范围。因此，对于曾光波主张吴仲伯共同承担双倍返还定金500000元，一审法院不予支持。曾光波主张向缪某平支付的23000元中的20000元是中介服务费。但是《商品房屋转让合同》没有载明中介服务费金额，曾光波也未能提供与上善服务部之间另外签订的居间合同或上善服务部出具该项费用的收据予以证明。因此，对于曾光波主张向缪某平支付该20000元是中介服务费，一审法院不予采纳。曾光波主张向缪某平支付的其余3000元与向邓国庆支付的3000元是房屋评估费，但也未能提供相关合同或收据予以证明，故一审法院亦不予采纳。而且，即使曾光波向上善服务部支付了中介服务费及其他费用，曾光波的该部分损失也已经可以通过主张刘丽玲双倍返还定金弥补。因此，对于曾光波主张因办理房屋按揭贷款支出26000元，并主张该支出由刘丽玲、吴仲伯承担，一审法院不予支持。刘丽玲、吴仲伯违反2019年9月3日签订的《补充协议》的约定，应当承担违约责任。虽然该《补充协议》并没有对违约金作出约定，但曾光波仍可以向刘丽玲、吴仲伯主张违反该《补充协议》造成的损失。曾光波聘请律师事务所指派律师催告刘丽玲、吴仲伯履行该《补充协议》及对刘丽玲、吴仲伯提起诉讼，并因此支出律师服务费30000元。该笔律师服务费30000元属于刘丽玲、吴仲伯违反该《补充协议》约定而导致曾光波产生的损失，且在刘丽玲、吴仲伯理应可以预见范围内，对于曾光波主张刘丽玲、吴仲伯承担该30000元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认曾光波与刘丽玲于2019年5月21日签订的《商品房屋转让合同》中的房屋买卖合同部分于2020年5月15日解除；二、确认曾光波与刘丽玲、吴仲伯于2019年9月3日签订的《补充协议》于2020年5月15日解除；三、刘丽玲于判决发生法律效力之日起十日内向曾光波双倍返还定金500000元；四、刘丽玲、吴仲伯于判决发生法律效力之日起十日内向曾光波支付律师服务费30000元；五、驳回曾光波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12520元（曾光波已预交），由曾光波负担620元，刘丽玲负担11600元，吴仲伯负担300元。二审期间，刘丽玲向本院提交微信聊天记录一份、收据复印件两张及农行交易明细清单，刘丽玲未对此说明证明内容。经本院审查，刘丽玲提交的上述材料与本案无关，不予采信。曾光波、吴伯仲未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、吴伯仲应否与刘丽玲连带向曾光波双倍返还定金共计500000元；二、刘丽玲应否向曾光波支付律师服务费30000元。对此，本院作如下分析：其一，吴伯仲无需向曾光波双倍返还定金共计500000元。2019年9月3日，刘丽玲、曾光波、吴伯仲签订《补充协议》约定，吴伯仲、刘丽玲配合曾光波办理按揭及过户手续，未约定吴伯仲未履行该义务时应承担的责任。吴伯仲又非涉案《商品房屋转让合同》的当事人，曾光波依据《商品房屋转让合同》要求吴伯仲向其承担双倍返还定金共500000元的违约责任缺乏合同依据。吴伯仲将涉案房屋过户于他人，违反了上述《补充协议》的约定，曾光波要求吴伯仲向其双倍返还定金共500000元，超出了吴伯仲签订上述《补充协议》时预见或应当预见的范围。故一审不予支持曾光波主张吴仲伯共同承担双倍返还定金500000元的诉求并无不当，本院予以维持。其二，刘丽玲应向曾光波支付律师服务费30000元。刘丽玲未履行《商品房屋转让合同》约定的交付房屋及过户义务，致使曾光波合同目的无法实现。曾光波为维护其合法权益支出了律师服务费30000元，该笔律师服务费30000元属于刘丽玲违反《商品房屋转让合同》《补充协议》约定而导致曾光波产生的损失，应由刘丽玲承担。综上，刘丽玲上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由上诉人刘丽玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月二十三日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力