四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初9441号 原告：周新宇，男，1956年10月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：兰芬，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海燕，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被告：刘川，男，1986年6月19日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：李凤茹，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何春莲，北京宝盈（成都）律师事务所律师。 原告周新宇与被告刘川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理。周新宇及其委托诉讼代理人兰芬、王海燕，刘川的委托诉讼代理人李凤茹、何春莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 周新宇向本院提出诉讼请求：1．依法判令刘川向周新宇支付所欠租金120,275.93元；2．依法判令刘川按欠付租金总额的每日万分之三向周新宇支付滞纳金，从2019年4月20日起至全部付清租金之日止，暂计算至2020年10月20日为19,809.4元；3．依法判令刘川向周新宇支付违约金10,000元。庭审中，周新宇阐明租金产生时间为2018年7月9日至2019年4月19日，每月租金按18,712.73元计算；滞纳金和违约金系因刘川违约给周新宇造成损失，均按双方合同约定标准计算。 事实和理由：周新宇与成都市中锦建设投资有限公司（以下简称中锦公司）签订的《房屋续租合同》，约定由周新宇租赁中锦公司位于成都市琉璃一街76号3栋5、6、7、8号，建筑面积308.6平方米的商业用房（以下简称案涉房屋），租赁期限自2015年7月10日起到2018年7月9日止。2015年7月10日，周新宇经中锦公司同意将该商业用房转租给锦江晶座网吧的经营者喻康，2016年8月周新宇又同意锦江晶座网吧因经营需要，承租人变更为徐鹏，在2017年9月4日由刘川接替经营网吧承租案涉房屋至2019年4月22日。周新宇已向中锦公司交纳租赁合同的全部租金。但刘川在租赁期间，自2018年7月9日至2019年4月19日拖欠周新宇房租120,275.93元，经周新宇多次催要，刘川均置之不理，案涉租赁合同截止2019年4月22日已经终止，并已交付给中锦公司。周新宇认为，合法的租赁合同关系应受法律保护，刘川租用周新宇的商业用房用于经营，但其拒不支付租金的行为不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了周新宇的合法权益。 刘川辩称，1．周新宇与中锦公司的租赁合同在2018年7月9日已经届满，周新宇无权向刘川主张2018年7月9日至2019年4月19日期间的租金；2．现周新宇作为起诉依据的租赁合同履行期满已经届满，该合同已经失效，周新宇无权依据该合同向刘川主张违约责任，刘川未承租周新宇出租的案涉房屋，不存在任何违约行为，无需承担违约责任，且刘川在2019年4月18日委托周新宇向中锦公司交付钥匙后，就未再承租房屋；3．刘川自2017年9月4日起共计支付租金269,553.4元，其中包含刘川委托周新宇向中锦公司支付的房租，案涉房屋的押金是向徐鹏支付。 本院经审理认定事实如下：2015年7月10日，中锦公司（出租方）与周新宇（承租方）签订《房屋续租合同》，主要内容为周新宇承租案涉房屋，租赁期限自2015年7月10日起到2018年7月9日，月租金15,430元。 2015年7月10日，周新宇（出租方、甲方）与喻康（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：乙方承租甲方案涉房屋；房屋租赁期暂定为叁年，自2015年7月10日起至2018年7月9日止，月租金为16,973元，从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增，作为乙方当年租金的计算标准；乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳租赁保证金13,887元，该保证金在租期到期后，若乙方无违约行为，由甲方一次性无息退还乙方（此处有周新宇手写“保证金已交齐”）；若甲方、乙方有违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10,000元；若乙方逾期缴付或水、电、物业管理等费用，除按约向甲方支付违约金外，乙方还应从逾期之日起，按逾期付款总额的每日万分之三向甲方支付滞纳金直至全部付清之日止。甲方处有周新宇签字及手印，乙方处有喻康的签字及手印，喻康签字处手动更改为徐鹏。该合同尾页空白处，喻康出具《变更说明》，载明：晶座网吧（地址：琉璃一街****附**）因经营需要，经晶座网吧承租人喻康申请决定将该租房协议变更为徐鹏，该变更从2016年8月16日生效。徐鹏出具《变更说明》，载明将案涉房屋承租人变更为刘川，从2017年7月10日生效。刘川在该《变更说明》承租人处签字按手印。 2017年9月4日、9月5日、9月6日，刘川向徐鹏微信分别转款10,000元、10,000元、809元，共计20,809元。2017年9月4日，黄秀平向周新宇银行转款50,000元、32,277元，备注为晶座房租。2018年1月13日，黄静向周新宇转款112,276.4元，备注为晶座网咖2018年1月7号至7月6号房租。2019年3月12日、3月29日、4月3日，刘川向周新宇转款20,000元、10,000元、5,000元。2019年3月13日，周新宇向中锦公司转款40,000元，备注为房租；2019年4月1日、4月4日，刘川向中锦公司分别转款10,000元（备注为房租，琉璃街76号5、6、7号、8号）、5,000元（备注为房租，琉璃一街76号5、6、7号），共计15,000元。 中锦公司曾于2019年11月15日以周新宇未腾退案涉房屋为由向本院提起诉讼。经本院调解，双方达成协议：一、2018年7月10日至2019年4月22日的房屋租金总额为154,377.04元，扣除房屋保证金13,887元以及已支付55,800元，周新宇于2020年1月17日前还应向中锦公司支付租金84,690.04元；二、周新宇将保证金收据原件及退房、结清水电各项费用证明原件交付中锦公司；三、双方权利义务就此了结。本院于2020年1月15日作出（2019）川0104民初13005号民事调解书，对双方达成的协议予以确认。 另查明，锦江晶座网吧工商登记投资人为刘川，住所地为成都，住所地为成都市锦江区琉璃一街**附** 庭审中，周新宇陈述因为锦江晶座网吧负责人的变更导致承租人变更，以周新宇的名义继续在中锦公司承租案涉房屋，2017年之前的房屋租金是喻康支付，在刘川接受网吧后，由刘川向周新宇支付。2019年4月，中锦公司向周新宇主张租金，因周新宇未收到刘川支付的款项，故2019年4月1日、4月4日刘川分别两次向中锦公司支付租金15,000元。周新宇与中锦公司的合同已在2018年到期，根据调解协议可知，双方已达成不定期租赁。 刘川陈述其向徐鹏微信转账20,809元是支付除了押金外还有其他小物件的费用，现押金仍由徐鹏保管。2017年7月10日至2018年7月9日，刘川一直使用房屋并支付完毕租金。刘川在2019年4月18日之前使用案涉房屋，并于2019年4月18日委托周新宇向中锦公司交付钥匙。 双方一致陈述《变更说明》中载明的租房协议即《房屋租赁合同》。签订《变更说明》时，双方对租金标准和支付方式未沟通。周新宇于2019年4月18日将案涉房屋收回，刘川承继网吧后按照16,973元/月标准支付租金。 以上事实的认定，有周新宇提交的身份证复印件、营业执照复印件、催告通知、银行流水、《房屋续租合同》、《房屋租赁合同》、《变更说明》、（2019）川0104民初13005号民事调解书、收据，刘川提交的银行流水、微信转账凭证以及双方当事人的庭审陈述在案为证。 本院认为，综合双方诉辩情况，本案争议焦点主要为：一、周新宇与刘川对案涉房屋是否形成租赁合同关系；二、在此期间，刘川是否有尚欠租金未支付；三、周新宇主张的违约责任是否符合双方的约定和法律规定。对此本院评析如下： 一、周新宇与刘川对案涉房屋是否形成租赁合同关系问题。 本案中，周新宇最初从中锦公司处承租案涉房屋，约定租期为2015年7月10日至2018年7月9日。租期届满后，本案现无证据证明周新宇与中锦公司另签订有书面协议，但经本院主持调解，中锦公司与周新宇达成的调解协议可以看出2018年7月10日至房屋腾退时，中锦公司认可周新宇仍继续使用案涉房屋，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，周新宇与中锦公司在租期届满后，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据查明事实，周新宇承租后，即与喻康签订《房屋租赁合同》将案涉房屋转租，此后案涉房屋又通过多次变更经营者方式由刘川从2017年7月10日起至2019年4月18日使用。据此，刘川占有使用案涉房屋源于周新宇转租行为，且本案也无充分证据证明刘川与中锦公司直接建立有租赁合同关系。故本院确认周新宇与刘川于2018年7月10日至2019年4月18日形成不定期租赁合同关系。 二、刘川是否有尚欠租金未支付问题。 周新宇与喻康约定2015年7月10日至2016年7月9日每月租金为16,973元，后续每年租金按上一年租金逐年递增5%。庭审中，双方一致认可租金计算标准为16,973元，刘川承租案涉房屋时，双方未约定租金标准及支付方式，故本院确认刘川系在原租赁合同条件下承租，2017年7月10日至2018年7月9日的月租金为18,712.73元，周新宇主张2018年7月9日之后的租金亦按18,712.73元计算，系其权利的自由处分，本院予以支持。故2017年7月10日至2019年4月18日产生租金398,581.15元（18,712.73元×21个月＋18,712.73元÷30天×9天）。刘川自行向中锦公司转款15,000元，系因周新宇未按时支付中锦公司租金，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，本院确认该转款可用于抵扣刘川尚欠周新宇的租金。刘川于2017年7月10日至2019年4月18日共计向周新宇支付租金244,553.4元，刘川辩称2019年3月13日周新宇向中锦公司转款40,000元系受刘川委托支付，但刘川未提交证据证明40,000元其已向周新宇支付，周新宇亦未认可该笔转款系其支付的租金，故本院不予采信刘川的辩称。本院确认刘川尚欠周新宇租金154,027.75元（398,581.15元-244,553.4元）。现周新宇仅要求刘川支付租金120,275.93元，系其权利的自由处分，本院予以确认。 三、周新宇主张的违约责任是否符合双方的约定和法律规定问题。 周新宇既主张滞纳金，又主张违约金，实际均为要求刘川赔偿违约损失。本案中，周新宇因违约造成的损失主要表现为资金占用期间的利息损失。周新宇的前述主张虽符合合同约定，但我国违约金赔偿以弥补实际损失为主要目的。根据查明的事实，周新宇亦未按与中锦公司的约定支付租金，且在本院调解中锦公司与周新宇的租赁纠纷中，双方确认周新宇于2020年1月17日前向中锦公司支付尚欠租金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院结合周新宇的实际损失，兼顾刘川的过错程度，酌情确定违约金以本金120,275.93元为基数，自2020年1月18日起至租金付清时止，按每日万分之三计算，对周新宇多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘川应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周新宇支付租金120,275.93元； 二、被告刘川应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周新宇支付违约金，计算方式：以本金120,275.93元为基数，自2020年1月18日起至租金付清时止，按每日万分之三计算； 三、驳回原告周新宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,634.5元，由被告刘川负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 军 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 刘素莲