四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初7928号 原告：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地成都市高新区锦城大道********。 法定代表人：吴煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都满记甜品有限公司，住，住所地郫县中国川菜产业化功能区工业园区永安路**/div> 法定代表人：赵桂梅。 原告成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）与被告成都满记甜品有限公司（以下简称满记公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥克斯公司的委托诉讼代理人刘凌到庭参加诉讼，被告满记公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 奥克斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令奥克斯公司与满记公司签署的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都满记甜品有限公司关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》于2020年6月3日解除；2、判令满记公司向奥克斯公司支付租金28080元，并按每日百分之一的标准支付延迟履行违约金25833.6元（延迟履行违约金自2020年3月15日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年6月15日）；3、判令满记公司腾退占用奥克斯公司的租赁房屋并恢复至出租前清水房状态；4、判令满记公司按照租金标准200%即每月18720元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5、判令满记公司支付奥克斯公司所在租约年三个月租金28080元作为违约赔偿。2020年8月7日，奥克斯公司增加了一份诉讼请求要求满记公司支付律师费4000元。事实与理由：奥克斯公司与满记公司于2018年10月15日签订了关于租赁成都市高新区锦城大道西段的奥克斯广场245-1号商铺的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都满记甜品有限公司关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》。协议约定：满记公司应于每个支付周期结束当月的15日前向奥克斯公司足额支付下一个计租周期的固定租金。合同期间内，奥克斯公司多次催促满记公司支付拖欠的房屋租金，但被告拒不履行合同义务。为维护奥克斯公司的合法权益，故诉至法院，望能判如所请。 满记公司未作答辩，也未向本院提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，奥克斯公司（出租方、甲方）与满记公司（承租方、乙方）签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都满记甜品有限公司关于成都奥克斯广场的租赁合同》，约定：1、甲方将其位于成都高新区锦城大道666号成都××广场××街××层××号，门牌号14栋二层29-1号商铺出租给乙方使用，房屋计租面积为39平方米。合同租赁期限自2018年11月29日至2021年11月28日。计租日为乙方进场日，即2018年11月29日；2、租金按照固定租金及提成租金中较高标准支付。固定租金自2018年11月29日至2020年11月28日，月租金标准为9360元。自2020年11月29日至2021年11月28日，月租金标准为9750元。固定租金除首付租金外，剩余租金每3个月支付一次，乙方应于每个支付周期结束当月的15日向甲方足额支付下一计租周期的固定租金。明细如下：2018年12月4日应当支付2018年11月29日-2019年3月31日租金31824元；2019年3月15日应当支付2019年4月1日-2019年6月30日租金28080元；2019年6月15日支付2019年7月1日-2019年9月30日租金28080元；2019年9月15日支付2019年10月1日至2019年12月31日租金28080元；2019年12月15日支付2020年1月1日至2020年3月31日租金28080元；2020年3月15日支付2020年4月1日至2020年6月30日租金28080元；2020年6月15日支付2020年7月1日至2020年9月30日租金28080元；2020年9月15日支付2020年10月1日至2020年12月31日租金28496元；2020年12月15日支付2021年1月1日至2021年3月31日租金29250元；2021年3月15日支付2021年4月1日至2021年6月30日租金29250元；2021年6月15日支付2021年7月1日至2021年9月30日租金29250元；2021年9月15日支付2021年10月1日至2021年11月28日租金18850元；提成租金按月计算，按月支付，乙方于每月15日前支付上月的提成租金；3、合同签署当日，乙方向甲方支付18720元作为履约保证金。乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付3900元作为物业服务保证金。合同终止后90日内，如乙方不存在违约情形，并已提交履约保证金及物业服务费保证金收据原件后，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还给乙方；乙方同意，甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中扣除乙方欠付的租金、物业服务费以及乙方的违约金、赔偿金等；乙方应在进场日前，且不晚于2018年12月14日向甲方或甲方指定管理公司支付10000元作为其销售的商品或服务的质量保证金。本合同终止后的90日之内，甲方或甲方指定的管理公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方；4、双方约定租金支付至成都奥克斯财富广场投资有限公司账户，物业管理费支付至四川奥克斯商业管理有限公司账户；5、未经甲方或甲方指定的管理公司许可或依照本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或擅自推迟（或提前）开门和闭门营业时间。双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋的货物、财物转移出该房屋；6、乙方未能按照合同约定期限向甲方或甲方指定的管理公司足额支付履约保证金、物业管理费保证金、质量保证金、租金、物业服务费及各项能源费用的，则自乙方逾期支付之日起，每日逾期一日按应付总额的1%向甲方支付违约金；本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收合同保证金并不退还当期租金，并向甲方支付所在租约期满三个月的租金作为违约赔偿。甲方或甲方指定的管理公司因乙方的违约行为遭受损失的，乙方除应按合同约定向甲方或甲方指定管理公司支付违约金外，还应当据实赔偿甲方因此所遭受的全部损失（包括但不限于因乙方原因导致甲方或甲方指定管理公司的第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等费用）；7、合同履行期限届满之日或合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋交还甲方。撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，返还甲方的附属设施，将租赁场所恢复毛坯并承担拆除与恢复毛坯的所有费用。无论任何原因，乙方在期满后未按约定将该房屋交还甲方的，则自交还期限届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金。 合同签订后，满记公司向奥克斯公司支付了履约保证金18720元。庭审中，奥克斯公司认可满记公司支付租金的截至期限为2020年3月31日，自2020年4月1日后的租金未支付。同时当庭陈述向满记公司发送过关于成都奥克斯减免商铺租金的内容，对商户在2020年1月24日到2020年2月22日，30天的租金减半收取，同时对2月、3月租金、物管费延迟两个月收取。满记公司在2020年5月底关门闭店后，将房屋上锁，截至2020年12月25日该店内依然遗留了大量满记公司的大型设备未处理。 2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日起实施，解禁时间另行通告。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。 2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新××疫情防控保障经济社会发展的通知，其中《四川省餐饮业性××分区分级防控技术方案》，低风险地区全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制群体性聚餐等。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。 2020年5月28日，奥克斯公司向满记公司发送了《关于成都广场解除步行街商户满记甜品租赁合同的函告》，载明根据《租赁合同》约定，满记公司应于3月15日前缴纳2020年4月1日至2020年6月30日期间租金28080元，但截至发函之日仍未支付，已逾期。另载明满记公司自2020年4月20日起出现全天擅自闭店未正常经营的恶劣情况，违反了双方签订的未经奥克斯公司允许不得擅自停止经营或者擅自推迟（或提前）开门或闭门营业时间的约定。故正式函告予以解除双方合作关系，租金合同于2020年6月5日解除。快递显示2020年6月3日满记公司签收该函件。 庭审中，奥克斯公司当庭调整其租金延迟支付违约金为每日万分之六，房屋占用费按照租金标准支付。 以上事实，有当事人身份信息、《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都满记甜品有限公司关于成都奥克斯广场的租赁合同》、《关于成都广场解除步行街商户满记甜品租赁合同的函告》等证据材料在卷佐证。 本院认为，满记公司与奥克斯公司签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都满记甜品有限公司关于成都奥克斯广场的租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同的解除。按照《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都满记甜品有限公司关于成都奥克斯广场的租赁合同》第23条第1项的约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用......超过10日，甲方有权单方解除合同”，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，现因满记公司未按照合同的约定支付房屋租金，奥克斯公司作为守约方，具有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，因载明解除合同的意思表示的函件于2020年6月3日送达给满记公司，故本院确认双方签订的合同已于2020年6月3日已经解除。合同解除后，满记公司应按照合同约定将案涉房屋恢复毛坯，故对奥克斯公司主张按照清水状态腾退房屋，本院予以支持。 关于奥克斯公司要求满记公司支付租金及迟延履行违约金的问题。根据庭审查明的事实，满记公司已经支付完毕2020年3月31日前的房屋租金，理应支付合同解除前自2020年4月1日至2020年6月3日的租金。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1.6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。新××疫情虽然对满记公司造成了影响，但奥克斯公司在新××疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，亦产生了一定的损失，且奥克斯公司当庭认可向满记公司发送了减免半个月租金及延迟缴纳2、3月租金的政策，故本院根据公平原则，考虑到商场的经营状况和减免政策，本院支持减免半个月租金4680元。品迭之后满记公司应支付的租金金额为14976元（9360元／月×2月＋9360元／月÷30天×3天-4680元）。由于奥克斯公司出台了2020年2、3月租金延迟两个月收取的政策，加之满记公司在闭店后并未恢复营业，考虑到疫情对于满记公司的影响程度，本院已经支持了相应时间段的租金，对奥克斯公司主张延迟支付租金的违约金，本院不予支持。 关于奥克斯公司要求满记公司支付从2020年6月3日解除之日起至实际腾退之日的房屋占用费的问题。本案中，奥克斯公司在2020年6月3日向满记公司通知送达解除合同通知书后，满记公司应当按照合同的约定在7日内将案涉房屋腾退并交还给奥克斯公司。根据奥克斯公司举证的证据表明满记公司并没有腾退房屋的意思表示，而是在2020年5月底直接闭店后，将所有的厨房设备遗留在案涉商铺内并上锁，导致其大型设备占用奥克斯公司房屋至今。因满记公司未出庭应诉，视为放弃其举证、质证的权利，由此产生的不利法律后果，由其自身承担。故奥克斯公司主张满记公司支付腾退日之前的房屋占用费的主张，本院予以支持。庭审中，奥克斯公司主动降低房屋占用费的标准按照租金标准进行支付，本院予以确认。 关于奥克斯公司要求满记公司承担违约责任的问题。满记公司因为违约，导致合同解除，理应承担违约责任。本合同因满记公司的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯主张保证金系解除合同的违约金性质予以没收，本院认为，违约金系弥补奥克斯公司的实际损失，奥克斯公司在此期间的损失主要系租金损失，本院已经支持了相应时间段的租金，并按照租金标准支持了腾退日之前的房屋占用费，保证金的没收已经足以弥补奥克斯公司的实际损失，不应再重复计算违约金。 关于奥克斯公司要求满记公司支付律师费4000元的问题。根据双方签订的《租赁合同》约定，满记公司应当承担对奥克斯公司造成的全部损失，包括律师费。故本院对奥克斯公司关于律师费的主张符合合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告成都满记甜品有限公司签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与成都满记甜品有限公司关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》于2020年6月3日解除； 二、被告成都满记甜品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司房屋租金14976元； 三、被告成都满记甜品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司律师费4000元； 四、被告成都满记甜品有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都高新区锦城大道666号成都××广场××街××层××号，门牌号14栋二层29-1号商铺腾退并交付给原告成都奥克斯财富广场投资有限公司，交付时将商铺恢复至出租前清水房状态（拆除天花板、地面、、地面装饰装修）； 五、被告成都满记甜品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司房屋占用费（以月租金9360元/月为标准，从2020年6月4日起计算至实际腾退之日）； 六、驳回原告成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费1089元、公告费560元，合计1649元。由被告成都满记甜品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  陈春梅