湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1871号上诉人（原审被告）：刘才任，男，1970年10月22日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：李光家，湖南安必信律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤钰菁，湖南安必信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：怀化市建筑材料工业供销公司，住所地怀化市锦溪北路进园巷**。负责人：王再友。委托诉讼代理人：谢少平，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。上诉人刘才任因与被上诉人怀化市建筑材料工业供销公司（以下简称供销公司）返还原物纠纷一案，不服怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘才任上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决对案外人怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）竞买的土地面积及涉案房屋位置没有查清，认定涉案办公楼房屋现在归被上诉人所有错误。中房公司有权处置涉案房屋，上诉人使用涉案房屋合法有据，一审判决认定上诉人侵占涉案房屋属于认定事实错误。《2010－21号地块国有建设用地使用权拍卖特别说明》和《资产评估报告书》不能证明本案涉案房屋为被上诉人的财产。被上诉人起诉上诉人无事实和法律上的理由，被上诉人应起诉中房公司而不起诉，一审法院未将中房公司追加为当事人参加诉讼不当。综上，请求支持上诉人的上诉请求。供销公司辩称，上诉人未经被上诉人同意侵占被上诉人办公楼应当返还原物并支付租金，本案涉及的办公楼不属于中房公司，中房公司在参与拍卖时有明确的特别声明，办公楼安置补偿费、地上物没有进入拍卖的价款之内，不属于拍卖的标的物，中房公司也已经明确承诺另行协商，中房公司至今没有就办公楼支付相关款项，办公楼仍然属于被上诉人。本案为返还原物纠纷，上诉人占用了被上诉人的办公楼，被上诉人诉求的对象只能是上诉人，至于上诉人与中房公司的纠纷应另案解决。综上，请求驳回上诉，维持原判。供销公司向一审法院起诉请求：1、判决责令被告刘才任于判决生效之日起十日内腾空并搬离怀化市建筑材料工业供销公司办公楼；2、判决被告刘才任赔偿原告怀化市建筑材料工业供销公司房屋被强行占用居住期间的房屋租金损失（按2000元/月，从2014年7月1日计算至腾空并搬离怀化市建筑材料工业供销公司办公楼之日止，暂计算至2020年4月1日租金损失138000元)；3、判决被告刘才任承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：怀化地区建筑材料工业供销公司系1992年3月18日登记成立，系全民所有制企业，其办公楼（系其1983年左右修建）位于怀化市锦溪南路。1998年怀化地区撤地区设市，怀化地区建筑材料工业供销公司因处于不经营状态而未能及时到工商行政部门更名，但已经口头改为怀化地区建筑材料工业供销公司，即本案原告。2000年9月2日，原告被吊销营业执照。2010年2月9日，原告为所拥有的土地办理了土地使用权证，权证载明使用权人为原告、使用权类型为划拨、面积为4728.80㎡、分摊面积218.62㎡、坐落于怀化市锦溪南路。2010年4月10日，怀化市人民政府作出了《关于收回怀化市建筑材料工业供销公司位于锦溪北路国有土地使用权的批复》，同意由市土地储备中心有偿收回怀化市建筑材料工业供销公司位于××路××市场对面4054.82㎡国有土地使用权，由市储备中心适时按照招拍挂程序公开处置。2010年5月7日，怀化市中信拍卖公司就该地块（编号2010-21，位于怀化市锦溪北路，面积4054.82㎡）在怀化日报刊登了《怀化市国有建设用地使用权拍卖出让公告》。同月19日，怀化市土地储备中心与原告签订了《国有土地使用权收购合同》。2010年5月27日《2010-21号地块拍卖底价确认呈报》载明“该宗地位于锦溪北路，土地总面积4728.8㎡，原系怀化市建筑材料工业供销公司国有划拨用地，其中该用地范围内4054.82㎡土地使用权已收回；另3栋职工宿舍楼占地面673.98用地使用权未收回……经市人民政府批准该收回地4054.82㎡按现状以拍卖方式公开出让”。《竞卖须知》中载明“本次拍卖会对拍卖标的以现状进行拍卖，涉及地上建筑物的拆迁、补偿安置等由竞得人自行解决。标的所处位置、土地地块大小及形状、以及地上附属建筑物状况等均属于‘现状’范畴，各竞买人务必认真查看标的……”。2010年5月27日，怀化中房房地产开发公司（经办人为腾建清）签署了《竞卖申请书》及《怀化市建筑材料工业供销公司（锦溪北路69号）2010-21号地块国有建设用地使用权拍卖特别声明》，其声明如下：1、拍卖地块的地上建筑物及附着物等不包含在本次拍卖的价款内；2、地上建筑物、附着物的拆迁安置补偿费由参与竞买人自行与该公司协商解决并另行支付；3、根据怀化市建筑材料工业供销公司要求，竞得人需另行解决该公司多年拖欠的职工工资、养老保险金、医疗保险金及债务。次日，怀化中房房地产开发公司以成交总价款322万元竞得该标，并签订了《拍卖成交确认书》。2011年5月20日，怀化中房房地产开发公司取得该地块土地使用权证［怀国用（2011）第出501号，使用权类型为出让，面积为4728.80㎡］。2012年9月16日，怀化中房房地产开发公司青春家园项目部（发包方、甲方）与湖南万寿建设有限公司怀化分公司（承建方、乙方）就青春家园项目建设签订《建设工程项目承包合同》，刘才任为湖南万寿建设有限公司怀化分公司代表在以上合同上签名。同年9月23日双方再次签订《补充协议》，其中内容提到“双方原则上履行九月十六日合同宗旨。原则上本项目修多层，乙方依据自己的实力争取修一栋高层（或小高层)，但需拆迁5#楼、7#楼，乙方同意并愿积极配合甲方进行拆迁，甲方承担相应拆迁补偿费用”。11月11日，怀化中房房地产开发公司青春家园项目部向湖南万寿建设有限公司怀化分公司送达了《停工通知单》（由刘才任接收），告知因青春家园项目手续办理问题，政府部门要求暂停项目施工，停工日期从2012年11月6日起，停工期间做好各项安全保护措施。2014年4月1日，怀化中房房地产开发公司青春家园项目部对承建方承诺到2014年5月30日，如本项目还未能确定继续开发日期，则双方解除合同，按合同约定一次性赔偿。同年6月15日，怀化中房房地产开发公司青春家园项目部再次出具《承诺书》，载明“我怀化中房房地产开发公司青春家园项目部与湖南万寿建筑有限公司怀化分公司“青春家园项目部”负责人刘才任原签有“青春家园项目”承建合同，现因我公司问题导致工地停工快两年了。现我公司无力退还刘才任等人合同押金、支付工程款及损失，故将原建材局办公楼(现青春家园项目部办公楼，共五层整栋，进大门左侧，现已空置）抵押给刘才任等人，待我方办好手续后再协商处理。(如2014年12月31日前，我公司如数结算工程款及赔偿损失，则房子收回。如2014年12月3日仍无力结算，则该房屋无条件归刘才任等人所有”。刘才任在该承诺书上书写“同意接受此承诺”。之后，被告刘才任占用涉案办公楼用以居住生活。2014年4月28日，市属国有企业改革领导小组办公室批复同意《关于启动怀化市建筑材料工业供销公司改制立项的请示》。同年5月5日，怀化市建筑材料工业管理处决定成立怀化市建筑材料工业供销公司改制领导小组，万金鑫任组长，李会元、王再友任副组长。2015年6月30日，怀化方兴资产评估有限公司受改制筹备领导小组的委托出具了《怀化市建筑材料工业供销公司资产评估报告书》，载明“评估范围：……固定资产，主要为①办公大楼980平方米②砖木结构二层楼房404.64平方米③两套住房面积156.16平方米④车库面积20平方米⑤三个临街门面面积114.50平方米。评估基准日2014年6月30日；评估结论中固定资产评估价值253.46万元，其中办公大楼（1987年修建、980㎡）原值1323000元，成新率40%，净值529200元（评估单价1350元/㎡,5层）”。因怀化中房房地产开发公司未与原告就涉案办公楼的拆迁补偿达成协议，而涉案办公楼又被刘才任占用。原、被告双方酿成纠纷，原告诉至该院。一审法院认为，涉案办公楼所在地宗登记在原告名下且为原告修建，故涉案办公楼虽然未进行物权登记，但其所有权人为原告。2010年5月，涉案办公楼所在地宗被拍卖时，其中《竞卖须知》中载明“本次拍卖会对拍卖标的以现状进行拍卖，涉及地上建筑物的拆迁、补偿安置等由竞得人自行解决。标的所处位置、土地地块大小及形状、以及地上附属建筑物状况等均属于‘现状’范畴，各竞买人务必认真查看标的……”,并且竞买成交人怀化中房房地产开发公司签署的《怀化市建筑材料工业供销公司（锦溪北路69号）2010-21号地块国有建设用地使用权拍卖特别声明》明确声明“1、拍卖地块的地上建筑物及附着物等不包含在本次拍卖的价款内；2、地上建筑物、附着物的拆迁安置补偿费由参与竞买人自行与该公司协商解决并另行支付……”。因此，怀化中房房地产开发公司在未与原告就涉案办公楼达成拆迁安置协议并支付拆迁安置补偿费用前，并不享有对涉案办公楼的处分权。由此，被告刘才任依据怀化中房房地产开发公司于2014年6月15日出具的《承诺书》占有涉案办公楼，属于无权占有。现原告要求被告刘才任腾空并搬离怀化市建筑材料工业供销公司办公楼，于法有据，该院予以支持。关于原告要求被告支付占用居住期间的房屋租金损失（按2000元/月，从2014年7月1日计算至腾空并搬离怀化市建筑材料工业供销公司办公楼之日止，暂计算至2020年4月1日租金损失138000元)：结合涉案楼的现状，参考怀化市鹤城区同类地段租金水平，原告的主张租金标准为2000元/月，本院予以支持；因被告刘才任基于怀化中房房地产开发公司的承诺才占有该楼，故被告刘才任应从原告主张权利之日起赔偿原告租金损失。原告并未提交相关证据佐证其在诉讼之前向被告主张权利，故被告刘才任应自原告起诉之日即2020年4月30日起赔偿原告租金损失至腾空搬离之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告刘才任于判决生效之日起十日内腾空并搬离原告怀化市建筑材料工业供销公司办公楼；二、被告刘才任赔偿原告怀化市建筑材料工业供销公司自2020年4月30日起按2000元/月至腾空并搬离怀化市建筑材料工业供销公司办公楼之日止的房屋租金损失；三、驳回原告怀化市建筑材料工业供销公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：怀化地区建筑材料工业供销公司系1992年3月18日登记成立，系全民所有制企业，其办公楼（系其1983年左右修建）位于怀化市锦溪南路。1998年怀化地区撤地区设市，怀化地区建筑材料工业供销公司因处于不经营状态而未能及时到工商行政部门更名，但已经口头改为怀化市建筑材料工业供销公司，即本案原审原告。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为返还原物纠纷。本案二审的争议焦点是，上诉人占有本案所涉房屋是否属于无权占有。涉案办公楼所在宗地登记在被上诉人名下且系被上诉人修建，故涉案办公楼虽然未进行物权登记，但其所有权人为被上诉人。2010年5月，登记在被上诉人名下的涉案宗地（编号2010-21，位于怀化市锦溪北路，面积4054.82㎡）进行拍卖，而涉案办公楼所在位置处于该4054.82㎡土地范围内。该宗地进行拍卖时，其中《竞买须知》中已载明“本次拍卖会对拍卖标的以现状进行拍卖，涉及地上建筑物的拆迁、补偿安置等由竞得人自行解决。标的所处位置、土地地块大小及形状、以及地上附属建筑物状况等均属于‘现状’范畴，各竞买人务必认真查看标的……”,并且竞买成交人中房公司在签署的《怀化市建筑材料工业供销公司（锦溪北路69号）2010-21号地块国有建设用地使用权拍卖特别声明》中亦明确声明：“1、拍卖地块的地上建筑物及附着物等不包含在本次拍卖的价款内；2、地上建筑物、附着物的拆迁安置补偿费由参与竞买人自行与该公司协商解决并另行支付……”。从而可知，中房公司在竞买该宗土地时，并未包含涉案办公楼，且中房公司对此明知并已出具特别声明确认。现上诉人未能提供证据证实中房公司在竞买到该宗土地后，已与被上诉人就涉案办公楼的拆迁、补偿安置等达成了协议，亦未能提供证据证实中房公司已向被上诉人就涉案办公楼支付了相应对价，其应承担举证不能的法律后果，故一审法院认为中房公司在未与被上诉人就涉案办公楼达成拆迁安置协议并支付拆迁安置补偿费用前不享有对涉案办公楼的处分权并无不当。因此，中房于2014年6月15日以出具《承诺书》的方式将涉案办公楼抵给上诉人属无权处分，上诉人根据该《承诺书》占有涉案办公楼，则属于无权占有，一审法院对被上诉人要求上诉人腾空并搬离涉案办公楼的诉讼请求予以支持并无不当。上诉人上诉主张中房公司有权处分涉案房屋、其系有权占有的理由不能成立，本院不予支持。因上诉人系无权占有涉案房屋，且涉案房屋系整栋楼房，故一审法院结合涉案房屋现状，参考怀化市鹤城区同类地段租金水平，从本案起诉之日起至上诉人腾空并搬离涉案房屋之日止，对被上诉人诉请的2000元每月的房屋租金损失予以支持亦无不当。因本案系被上诉人基于所有权提起的返还原物纠纷，故中房公司并非本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院未将中房公司追加为本案当事人并无不当。至于上诉人与中房公司因《承诺书》等所产生的法律关系，属于另外的法律关系，上诉人可另寻途径依法解决。综上所述，上诉人刘才任的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人刘才任负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十二月五日书记员  唐 菁