四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2020）川0683民初2132号原告：绵竹市宏远市场发展有限责任公司，统一社会信用代码91510683717537905M，住所地四川省德阳市绵竹市紫岩街道紫岩路**。法定代表人：范思培，董事长。委托诉讼代理人：杨万礼，四川路炜路律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭藐岭，四川路炜路律师事务所律师。被告：邵兵，男，汉族，1977年10月20日出生，住四川省绵竹市。原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司（以下简称宏远公司）与被告邵兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏远公司的委托诉讼代理人郭藐岭，被告邵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏远公司向本院提出诉讼请求：１.判令被告向原告支付2020年6月1日至2020年9月30日期间的租金39,861.00元及资金占用利息（以租金39,861.00元为基数，自2020年5月15日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告向原告支付自2020年10月1日起至实际交还房屋时止的占有使用费（按照合同约定的第三年月租金标准2倍计算，暂计算至2020年12月3日为41,853.00元）；3、判令确认原、被告之间的《租赁合同》于2020年9月24日解除；4、判令被告向原告支付装修期租金17,084.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月22日签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于绵竹市宏远广场商铺(面积142.36㎡)，租赁期限为5年（2018年6月1日起至2023年5月31日止），首年租金为60元/㎡/月，之后每年每平米递增5元。另外，合同还约定原告给予被告2个月装修期（不计租金），自2018年8月1日起正式计租，每6个月支付一次租金，每次支付租金应提前15日，以此类推。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告按期支付截止至2020年5月31日的租金，但自2020年6月1日起被告未再支付租金。原告认为，经原告多次催收，被告迟迟不缴纳租金，按照《租赁合同》约定，被告逾期缴纳租金15日以上的，其行为构成违约，原告有权解除租赁合同并不退还履约保证金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判决如诉请。邵兵辩称，（一）原告陈述事实属实，被告自2020年6月1日起未再支付租金。因疫情影响商铺经营处于亏损状态，被告于2020年8月初曾通过微信和口头方式向原告提出搬离案涉商铺或者延付租金，但对方不同意，也不让被告搬离商铺内货物，双方一直处于争议状态，此期间原告从未向被告发出解除《租赁合同》的通知。（二）针对原告的诉讼请求，被告认为双方之间的《租赁合同》至今未解除，被告仅同意支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金，应付租金中还应扣除被告前期已缴纳的10,000.00元履约保证金。另外，原告于2020年8月上旬对案涉商铺停水电气半个月导致被告无法正常经营，员工也全部离职，虽然后面恢复供应水电气，但商铺此后未再经营，此后费用不应当计算。关于装修期间租金，双方签订《租赁合同》的基础是对方同意免去装修期间租金，被告不同意支付该项费用。宏远公司针对邵兵的辩称补充，案涉商铺在2020年8月上旬停水电气半个月属实，水电气费由原告代收代缴，被告按时缴纳水电气费至2020年9月，当时停水电气原因是被告主动承诺如其未按时缴纳租金则原告有权停水电气，因此，导致该结果不是原告责任；对方陈述原告不让其搬离商铺内货品不属实；履约保证金未直接缴纳给原告，双方就《租赁合同》履行所约定的保证金是5000.00元。本院经审理认定事实如下：（一）原、被告于2018年5月22日签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于宏远广场第1幢107号商铺，商铺计租面积为142.36平米，租赁期限为5年（自2018年6月1日起至2023年5月31日止）；第一年至第五年租金标准分别为8542.00元/月、9253.00元/月、9965.00元/月、10,677.00元/月、11,389.00元/月，原告同意给予被告2个月不计租金的装修期，自2018年8月1日起正式计收租金，但被告违约或者单方面解除合同的，原告有权按照第一年租金标准收取被告装修期间租金；租金每6个月支付一次，被告每次应提前15日向原告支付后6个月的租金，以此类推；履约保证金为5000.00元；被告逾期缴纳租金及其他费用达15日以上的，原告有权解除合同，履约保证金不予退还；合同终止后，被告应在15日内撤场，逾期撤场的，则每日按照合同解除当年日租金标准的双倍向原告支付场地占用费。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告依约向原告支付租金至2020年5月31日，自2020年6月1日起，被告未再缴纳租金。另查明，被告于2018年4月26日向原告缴纳“履约保证金”10,000.00元;租赁期间商铺所产生的水电气费均由原告代收代缴，被告按时缴纳水电气费至2020年9月。2020年9月23日，原告以被告不支付租金为由诉至本院，致本案纠纷发生，本院于2020年11月13日向被告送达了起诉状副本。以上事实，有当事人陈述，并有原告提交的《租赁合同》1份、商铺现状照片2张；被告提交的微信聊天截图6页、收据1张载卷证实。原、被告对上述证据真实性均无异议，经审查，上述证据来源及形式合法，与案件事实相关，本院予以采信。本院认为，原、被告双方在自愿、合法的基础上协商签订《租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗，故该合同合法有效。本案争议焦点：一是原告是否享有合同解除权？二是原告关于欠付租金及商铺占有使用费、资金占用利息、装修期租金的主张能否成立？履约保证金是否应当在欠付租金中予以抵扣？关于焦点一。被告租赁并使用案涉商铺，应当依约向原告支付租金，被告支付的最后一期租金至2020年5月31日时止，按照租赁合同约定，被告本应在2020年5月15日支付下半年租金，如逾期支付时间超过15日以上，则原告享有合同约定的解除权。本案中，被告未按合同约定支付自2020年6月1日起的租金，其行为已经构成违约，根据合同约定原告有权解除《租赁合同》。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，现原告通过诉讼方式主张解除，而该载有该解除意思表示的起诉状副本于2020年11月13日送达被告处，故本院确认《租赁合同》于2020年11月13日解除。关于焦点二。原告主张2020年6月1日至9月30日期间的商铺租金以及此后期间按照合同解除当年租金标准两倍计算的商铺占有使用费。本院认为，双方之间的《租赁合同》被依法确认于2020年11月13日解除，租金应当计算至此时，2020年10月1日至2020年11月13日尚在租赁期限内，被告就此期间负有支付租金的义务，而非支付商铺占有使用费的义务。针对被告提出原告在2020年8月上旬对案涉商铺停水电气半个月，导致其无法正常经营，原告对该事实予以认可，但认为系因被告主动承诺如未缴纳租金可停水电气。本院认为，原告作为出租人，保障案涉商铺正常使用是其应当履行的基本义务，因原告未对其前述陈述出示证据，案涉商铺因原告原因无法正常使用，该期间租金（半个月）本院将不予计算。被告应当支付的2020年6月1日至2020年11月13日期间租金金额为：9965.00元/月×4.5月+9965.00元/月÷30天/月×13天=49,160.67元。针对被告提出在欠付租金中抵扣履约保证金，本院认为，被告于2018年4月26日向原告预付履约保证金100,00.00元，之后，双方签订《租赁合同》约定被告应当缴纳的履约保证金金额为5000.00元，对于被告支付超出部分，可以在租金中作抵扣处理。对于合同约定的履约保证金5000.00元，因被告逾期支付租金超过15日以上，该项费用根据合同约定在合同解除时无需退还，本院对此不予抵扣。综上，被告应当支付的租金金额为49,160.67元-5000.00元=44,160.67元。关于商铺占有使用费。按照《租赁合同》约定，合同终止后被告有15天腾房期限，逾期不搬则应按照合同解除当年的日租金2倍标准支付占有使用费。本案中，被告至今未腾房，虽然其辩称是因原告之故导致被告无法腾房，但未出示证据证实，本院不予采纳。扣除腾房期间15日，被告应当自2020年11月29日起向原告计付案涉商铺占有使用费。关于计算标准，合同约定的“合同解除当年日租金2倍标准”远高于案涉商铺租金，带有明显惩罚性质，被告认为该标准过高请求法院予以调整，本院鉴于原告未提交证据证明因被告逾期未腾退而造成除租金之外的其他损失，同时结合双方合同履行情况、被告过错程度等因素依法酌情调整占有使用费按照日租金1.3倍计算，即9965.00元/月÷30天×1.3倍=431.82元/天。关于资金占用利息。原告主张的资金占用利息实为被告逾期支付租金的逾期付款损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，同时参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，本案中，被告未按时支付租金，已构成违约，因双方未约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，现原告主张以租金39,861.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息，符合法律规定。关于资金占用利息的计算起点，根据合同约定，被告应于2020年5月15日缴纳下一期租金，逾期未缴纳的，则自2020年5月16日起计算利息。关于装修期租金。被告逾期未付租金的行为构成违约，现原告按照合同“被告违约或者单方面解除合同的，原告有权按照第一年租金标准收取被告装修期间租金”的约定，主张被告向其支付首年装修期2个月租金8542.00元/月×2月=17,084.00元，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司与被告邵兵签订的《租赁合同》于2020年11月13日解除；二、被告邵兵应于本判决生效之日起15日内支付原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司租金44,160.67元及资金占用利息（利息计算方式：以租金39,861.00元为基数，自2020年5月16日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告邵兵应于本判决生效之日起15日内支付原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司自2020年11月29日起至实际腾退商铺之日止，按照431.82元/月标准计算的商铺占有使用费；四、被告邵兵应于本判决生效之日起15日内支付原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司装修期租金17,084.00元；五、驳回原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1135.00元，由原告绵竹市宏远市场发展有限责任公司负担380.00元，被告邵兵负担755.00元，被告邵兵应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 员 尚梦雪二〇二〇年十二月十八日法官助理 叶莉君书 记 员 贺 雪