河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初7623号原告：吴荣庄，男，汉族，1984年2月4日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王俊山，河南大统律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：尤德英，女，汉族，1967年4月17日生，住南阳市。委托诉讼代理人：翟申，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：王春燕，女，蒙古族，生于1965年3月24日，住南阳市卧龙区。第三人：南阳市百利全房地产开发有限公司，住所地南阳市卧龙区光武街道张衡路以南工业路以北。法定代表人：王宵，任该公司总经理职务。委托诉讼代理人：闫宏音，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吴荣庄与被告尤德英，第三人王春燕、南阳市百利全房地产开发有限公司（以下称百利全公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月22日受理后，于2020年7月6日作出（2019）豫1303民初6399号民事判决书，百利全公司不服判决，提出上诉，南阳市中级人民法院于2020年9月23日作出（2020）豫13民终4175号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法重新组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告吴荣庄及其委托诉讼代理人王俊山，被告尤德英的委托诉讼代理人翟申，第三人百利全公司的委托诉讼代理人闫宏音到庭参加诉讼，第三人王春燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴荣庄诉讼请求：1、依法判决《房产权利义务转让合同》真实有效；2、依法判决卧龙区光武街道张衡路以南、工业路以西财富公馆B-9号楼1单元34层1-3404房产，合同号17949799，归原告吴荣庄所有；3、依法判决被告继续履行《房产权利义务转让合同》约定，配合完成房屋过户登记事宜；4、要求被告尤德英与第三人百利全公司协助原告办理房屋产权登记过户手续；5、本次诉讼所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费等）由被告承担。事实与理由：原告吴荣庄为了生产生活所需，意欲购买被告位于卧龙区光武街道张衡路以南、工业路以西财富公馆B-9号楼1单元34层1-3404号房产，合同号17949799。原告吴荣庄在不动产管理中心核实了被告房产登记情况，被告出具购房收据证实房产完全归其所有。2018年1月5日，原告吴荣庄与被告正式签订《房产权利义务转让合同》并予以公证，原告吴荣庄按照合同约定已完全支付购房款60万元，被告向原告吴荣庄交付了房产钥匙及购房手续，原告吴荣庄支付物业费、电梯使用费、装修押金、暖气初装费等费用，完成房产交付。现原告吴荣庄发现被告有将房产另行处分意图，为了保证原告合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决房产归原告吴荣庄所有，责令被告履行过户义务。被告尤德英辩称：原、被告双方签订的合同真实有效，房屋买卖时房产归被告尤德英所有，尤德英已经缴纳全部购房款。现在是因为尤德英的弟弟尤德奇欠王鹏钱款，王鹏与第三人百利全公司商议后，将尤德英与百利全公司之间的房屋买卖协议撤销，从而引发本案诉讼纠纷，原告的诉求不应得到支持。第三人百利全公司述称：1、本案系买卖合同纠纷，不是确权纠纷，百利全公司与尤德英及尤德奇之间发生买卖关系，原告与被告之间发生第二次买卖关系，并不是转让房屋的所有权，本案应当审理合同是否有效；2、百利全公司与尤德英之间没有直接发生买卖关系，而是百利全公司与尤德奇之间直接发生，仅仅是借用尤德英的名义签订买卖合同，实际履行中尤德奇缴纳购房款25万元，仍下欠25万元未付。就下欠款项，公司已经向尤德奇送达通知，尤德奇的妻子也写了承诺，承诺兑现下欠的25万元房款。由于尤德奇严重违约，公司通知了尤德奇，将其已付的购房款进行提存，百利全公司与尤德奇之间的买卖关系已经解除，解除之后其明知自己无权处分，却将房屋卖给了原告。综上，原告与被告之间发生的买卖关系是无效的，应当驳回原告诉讼请求。同时提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；2、确认百利全公司与被告尤德英之间的房屋买卖关系已经依法解除，并由原、被告返还房产。第三人王春燕未到庭参加诉讼，其在原审中述称：请求依法以第三人身份参加原告吴荣庄诉被告尤德英房屋买卖合同纠纷一案的诉讼活动，请求依法确认第三人百利全公司与王春燕的买卖关系合法有效，并受保护，要求原告吴荣庄赔偿装修损失暂定10万元。事实与理由：王春燕于2019年4月13日购买百利全公司南阳市财富公馆小区单元房一套，位于南阳市××区××路街道办事处××路以西财富公馆**楼******房产。购买后便于2019年4月16日开始装修，并购置地板砖、墙砖、专门定制整体橱柜、集成灶，卫生间全套洁具，定制柜子、门、门套、窗套等以及家具、家电和窗帘已支付定金，已付物业、水、电预存费用等合计费用人民币25万余元，而在马上就要入住的情况下，一个叫吴荣庄的自称在他人处也购买了此房，并强行搬进了王春燕出资装修的房屋，致使王春燕处于有房不能住的尴尬境地。当时情况，已无法调解只好拨打110报警处理，现经第三人百利全公司动员，特申请参加诉讼。原告吴荣庄提交以下证据：1、合同信息备案摘要、商品房买卖合同、收据四张；2、公证书、收据六张、收条一份、交易明细三份、微信凭证一份。被告尤德英质证意见：对原告提交证据无异议。第三人百利全公司质证意见：编号3404和3401的房屋是同一套房子，房管部门和开发商编号不同；原告提供的物业管理费用收据与房屋的所有权没有任何关系，原告虽然在房屋内居住，但原告是在王春燕装修好后，让其父母住进去进行强占，百利全公司也仅仅是让其暂时居住，公司从未将房产交给尤德英，尤德英也不可能将房屋交给原告；尤德英虽然持有收据，但实际仅仅支付了25万元，余款至今未支付。第三人王春燕未到庭质证。被告尤德英未提交证据。第三人百利全公司提交以下证据:1、百利全公司营业执照、法人身份证明书，证明第三人基本信息；2、百利全公司与王某签订的房屋认购协议、王某证人证言、王某的登记备案更名申请，证明房屋虽然登记在王某名下，实际为百利全公司所有；3、百利全公司与尤德英的商品房买卖合同、合同备案信息摘要，证明百利全公司与尤德英签订房屋买卖合同；4、李明瑞的承诺协议书、尤德奇的保证书、百利全公司律师函及照片、尤德奇和李明瑞的身份证复印件、《南阳晚报》上的公告、汉都公证处公证书，证明被告已经根本违约，一直未能缴纳款项，第三人解除合同以后将首付款25万元提存到公证处；5、证人证言两份，证明房屋演变及被告拖欠百利全公司购房款的事实和解除合同的事实；6、李明瑞出具的欠条、李晓龙的通话录音，证实被告尤德英拖欠百利全公司购房款。原告对第三人百利全公司提交证据质证意见：涉案房屋的买卖合同系尤德英与吴荣庄之间签订，房号为3404，并非3401；在被告转让涉案房屋时，百利全公司是知情的，现在所提出的证据均是恶意伪造；百利全公司与王春燕之间的认购协议及交付情况均为虚假伪造；承诺书、保证书、证言等证据与尤德英无关，与本案无关；购房款是否交付原告并不清楚，原告购买涉案房屋时已经尽到注意义务，在房管部门查询显示涉案房屋已经全款支付，且房屋登记备案在尤德英名下，尤德英与百利全公司之间是否存在恶意串通损害原告的情况，原告无法核实，对第三人这些证据的真实性、关联性均有异议。被告尤德英对第三人百利全公司提交证据质证意见：第三人提交的证据可以证明被告与第三人之间房屋买卖是真实的，被告支付了购房款，房屋登记备案在被告名下，被告不存在违约；李晓龙的通话录音中并不涉及房产由谁购买，仅涉及欠钱的事，当时王鹏拖欠李晓龙钢筋款，李晓龙与王鹏之间私下达成协议，提供证言是为了早点获取钢筋款；在原审调查中查明，李明瑞出具的欠条是对准王鹏所打的，该欠条为何出现在本案中，被告对该证据的合法来源有异议；本案中所谓的百利全公司与王春燕之间的买卖合同是虚假的，百利全公司证实了财富公馆三号楼、六号楼均由豪隆公司合作开发，王鹏与一审中的证人王某系父女关系，王某曾说过三号楼、六号楼项目的章由王春燕控制，王春燕与王鹏是堂兄妹关系。王春燕利用自己手里的章，与自己签订了合同，开了收据，百利全公司提供的欠条、承诺书是尤德奇欠案外人王鹏的欠款，他们协商将尤德英购买的房产作抵押，而该口头抵押未经尤德英认可，案外人王鹏与百利全公司、王春燕为了追要欠款恶意串通，实际没有第三人资格，尤德英并未欠百利全公司房款；所谓的解除公告、通知、协议均是在房产转让给吴荣庄之后；当时并没有独立的物业公司，都是百利全公司负责物业，被告卖房时已经向百利全公司说过，百利全公司为了追要欠款，才进行串通；欠条是在房产买卖之后两个月才出具，卖房时尤德英是不欠房款的。王春燕未到庭对第三人百利全公司提交的证据进行质证。原审中王春燕提交以下证据：1、身份证复印件，证明第三人王春燕身份信息；2、商品房认购协议以及收据；3、证人证言。原告在原审中对第三人王春燕提交证据质证意见：第三人王春燕购买的是3401号房产，与本案讼争3404号房产不是同一房产；原告购买的3404号房产已在房管局备案登记在被告尤德英名下；原告在签订买卖合同时已实现对房屋的占有，取得房屋钥匙，并向百利全公司支付了物业费，王春燕对此情况知情；第三人之间的认购协议不存在任何善意，属于恶意串通，所签合同无效。被告在原审中对第三人王春燕提交证据质证意见：第三人王春燕提交的收据上加盖的是3号楼6号楼项目财务专用章，但是案件涉及的是9号楼3404房，收据不真实，说明第三人百利全公司存在一房二卖的情形，且一房二卖的时间是在2019年4月13日，协议无效，不应得到支持。经质证，本院认为原告提交的证据可以证明本案事实，本院对其效力予以确认；第三人百利全公司提交的证据1-3可以证明本案事实，本院对其效力予以确认，百利全公司提交的其他证据与本案无关，本院不作为定案依据；第三人王春燕提交的证据1可以证明本案事实，本院对其效力予以确认，王春燕提交的其他证据与本案无关，本院不作为定案依据。综合以上确认的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2015年5月7日，第三人百利全公司与王某签订《南阳财富公馆房屋认购协议》，将财富公馆B-9号楼1单元34层1-3404号房屋登记在王某名下。2017年1月6日，第三人百利全公司取得财富公馆一期B-7#、B-9#商住楼的预售许可证，预（销）售许可证号为2017007，批准机关南阳市房产管理局。2017年5月10日，关于卧龙区光武街道张衡路以南、工业路以西B-9幢1单元34层1-3404房，被告尤德英作为买受人和第三人南阳百利全公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号17949799）。该合同约定，……计价方式与价款，1．按建筑面积计算，该商品房单价人民币每平方米3,716.24元，总金额人民币肆拾伍万柒千叁佰贰拾零元整……付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1．一次性付款，约定金额457,320元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-05-10，交纳比例：100%。2017年5月10日，百利全公司向尤德英出具收据4份，收据1载明：“入账日期：2017年5月10日，交款单位尤德英，人民币大写壹万玖仟捌佰零捌元整￥19808，收款事由：财富公馆9-1-3404（房款）”，加盖百利全公司财务专用章。收据2载明：“入账日期：2017年5月10日，交款单位尤德英，人民币大写肆拾叁万柒仟伍佰壹拾贰元整，￥437512。收款事由：财富公馆9-1-3404（房款）”，加盖百利全公司财务专用章。收据3载明：“入账日期：2017年5月10日，交款单位尤德英，人民币大写伍佰壹拾贰元整￥512。收款事由：财富公馆9-1-3404（代收不动产备案费）”，加盖百利全公司财务专用章。收据4载明：“入账日期：2017年5月10日，交款单位尤德英，人民币大写玖仟伍佰叁拾捌整￥9538。收款事由：财富公馆9-1-3404（代收维修基金）”，加盖百利全财务专用章。2017年5月8日，王某提出更名申请，内容为：“本人王某于2017年5月7日认购财富公馆项目B9号楼1单元34楼01户一套，已交房款437,512元，现因本人原因自愿更名为尤德英……因更名费发生的任何纠纷，一切责任由我本人负责，与南阳百利全房地产公司无关，特此申请。申请人：王某，2017年5月8日”。2017年5月10日，财富公馆9号楼1-3404房屋在房管部门变更登记备案在尤德英名下。2018年1月5日，关于上述房产（房屋为毛坯房），原告吴荣庄作为乙方受让方和被告尤德英作为甲方转让方签订了《房产权利义务转让合同》，并在南阳市宛都公证处进行了公证，公证书编号为（2018）宛市证民字第1073号。房产权利义务转让合同主要内容为：“……1．甲方自愿将该合同条款所规定的房产权利及义务全部转让给乙方，并将该房产的土地使用权转让给乙方。2．双方议定的转让房产价格为人民币：Y600,000元。（大写：陆拾万元整），此价格含：全部房款、面积差价、大修基金（乙方对上述款项确认）；不含该房产后期的所有税、费。3、付款方式：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币肆拾万元整；待上述房产更名至乙方名下后，乙方一次付清剩余房款贰拾万元整：如不能更名，甲方将上述房产过户到乙方名下后，乙方一次付清剩余房款贰拾万元整。4、交房时间：甲方收到房款肆拾万元整后向乙方交付上述房产。5、甲方保让上述权利义务所对应的房产，无其他出资人，并经所有出资人一致同意。甲方的上述房产无抵押、担保、司法机关查封等所有权瑕疵现象，无出售给其他人的现象。若发生与甲方有关的产权纠纷、债权债务，概由甲方负责清理，并承担赔偿责任。转让给乙方以后，由于乙方的原因所产生的债权债务，概由乙方负责清理。6、乙方办理更名或过户手续时，甲方配合乙方办理该房产权利义务的更名或过户手续，更名或过户费用由甲方承担。7、甲方保证提供的上述房产权利义务证明材料真实、合法、有效，如有虚假给他人造成损失的，由甲方承担一切法律责任及经济赔偿责任，该房产的相关证明材料及票据由甲方保管。甲方有义务通知该合同的相对人，甲方保证出售的上述房产在本合问签订之前、之后未出售给他人。8、双方约定的其他事项：转让上述房产的权利义务后，后期的房产相关的税费由乙方承担；甲方负责交房前水电、物业等房产的相关费用结清。9、后期开发商退还面积差由乙方领取，后期补面积差由乙方承担。2018年10月10日前更名，乙方结清剩余房款贰拾万元整。10、违约方向对方支违约余为总房款的30%。11、此房屋未出租。如转让方的转让损害其他人的合法利益的由转让方承担一切法律责任。12、此系双方自愿，均不得反悔，无重大误解、显失公平的现象。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，签字之日起生效。甲方转让方尤德英，乙方受让方吴荣庄2018年1月5日。同日，被告尤德英向原告吴荣庄出具收条一份，内容为：今收到吴荣庄购房款肆拾万元整400,000.00元，收款人尤德英2018.1月5号。因原告吴荣庄和被告尤德英未在第三人百利全公司更名成功，2018年11月2日，由被告尤德英和原告吴荣庄的妻弟陈献宝在南阳市宛都公证处进行了公证，公证书编号为（2018）豫宛宛证内民字第10753号。公证的委托书内容为：“委托人:尤德英，受托人：陈献宝，因我工作繁忙，不能亲自到场，现将位于南阴市卧龙区光武街道张衡路以南、工业路以西财富公馆一期B-9号楼1单元34层1-3404室（合同号码：17949799）房产有关事宜特全权委托给陈献宝办理，具体事宜如下：1、不动产证的办理及领取；2、该房地产地籍调查报告的领取、土地证的过户事宜；3、相关税费的交纳；4、代为办理上述房产的物业、水电及一切配套设施的交接；5、上述房产信息及土地信息的查询事宜。受托人陈献宝在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予承认。委托期限：至上述委托办理完毕为止。本委托书受托人有转委托权。委托人：尤德英二〇一八年十一月二日”。2018年11月5日，原告吴荣庄通过其中国农业银行卡号62×××76向被告尤德英银行卡号62×××74转账购房款164,000元，并向被告尤德英支付了下余房款。2018年11月5日，原告吴荣庄向第三人百利全公司物业管理部缴纳了电梯使用费246元、垃圾清运费369元、出入证30元、物业费948元，公共损耗258元、生活垃圾35元（备注电话交代优惠两个月），并加盖百利全公司物业管理部公章，缴纳装修押金3,000元，代收暖气初装费3,692元，代收燃气初装费1,473元并加盖百利全公司财务专用章，南阳市锦恒物业管理有限公司向原告吴荣庄交付了该房屋钥匙。2018年11月12日，原告吴荣庄向南阳市锦恒物业管理有限公司物业管理部缴纳了物业费1,624元、公共损443元、生活垃圾费60元。2019年7月，原告吴荣庄发现涉案房屋被他人装修，遂向公安机关报警，协商未果后，诉至本院。另查明，2019年4月13日，关于涉案房屋，第三人百利全公司与王春燕签订《南阳财富公馆房屋认购协议》。2019年4月13日，百利全公司向王春燕出具收款收据，收据载明：2019年4月13日，今收到王春燕9-3401房款，人民币陆拾玖万柒仟叁佰贰拾壹元零角零分（￥697,321元）。2019年5月6日，南阳市锦恒物业管理有限公司向王春燕出具收据1，该收据载明：2019年5月6日，今收到9-3404王春燕人民币陆佰壹拾伍元整（￥615元），系付电梯使用费装修垃圾清运费，加盖南阳市锦恒物业管理有限公司财务专用章。收据2，该收据载明：2019年5月6日，今收到9-3404王春燕人民币贰仟壹佰贰拾柒元整（￥2,127元），系付物业费（2019.1.01-2019.12.31），加盖南阳市锦恒物业管理有限公司财务专用章。收据3，该收据载明：2019年5月6日，今收到9-3404王春燕人民币伍佰元整（￥500元），系付电费，加盖南阳市锦恒物业管理有限公司财务专用章。2019年5月6日，王春燕与南阳市锦恒物业管理有限公司签订了《财富公馆前期物业服务协议》、《消防安全协议书》，《房屋装饰装修管理协议》，装修工期为3个月即2019年5月6日-2019年8月5日。后王春燕将涉案房屋进行了装修。再查明，2017年7月29日，李明瑞向百利全公司出具《承诺协议书》一份，该协议书内容为：今有我李明瑞身份证号4129241974042847在财富公馆小区购有商品房一套9号楼34层3401房，面积117.73平方米，共计大写50万元成交，现本人已交贰拾伍万元，剩余贰拾伍万元，本人承诺剩余部分按7.8厘付给月利息，每月应还壹仟玖佰伍拾元整，从2017年8月1日起执行利息，每月30日支付利息，超过三日未支付，利息翻倍，本人承诺壹年内还清剩余房款，如不付清或拖欠房款的本金和利息公司有权对此房屋收回，另行处理。我李明瑞不予追究以上协议内容，自行承担，对此房屋价格不对外公开，若违约，后果自负。承诺人：李明瑞。欠条，今有我李明瑞欠购财富公馆小区商品房一套9号楼3401号所欠房款人民币大写贰拾伍万元整，欠款人李明瑞。2017年7月29日。2018年12月31日，尤德奇出具保证书一份，该保证书内容为：今有李明瑞欠财富公馆9号楼3401房款人民币250,000元，本人保证在2019年1月5日前还款人民币50,000元，2019年1月10日前还款50,000元，2019年1月15日前还款50,000元，共计还款150,000元，若逾期，此房愿无条件按以往所交房款零利息本金25万元退回，并承担网签费用，剩余房款100,000元，于2019年4月29日前付清，李晓龙自愿以财富公馆3#6#楼工程款抵扣，李明瑞、李晓龙自愿按此保证书内容执行，无异议，保证人：尤德奇，代李明瑞、代尤德英，担保人：李晓龙。2018年12月31日。”2019年3月25日，百利全公司在《南阳晚报》上发布公告，内容为：尤德英，你购买我公司财富公馆9号楼3404房，拖欠房款250,000元，已严重违反合同约定。2018年12月31日，你保证2019年1月15日前交房款150,000元，我公司至今没有收到房款，你再次失约。请你在公告7日内到我公司履行合同和保证，逾期，我公司将按双方约定处理。南阳市百利全房地产开发有限公司，2019年3月25日。”2019年4月11日，河南震世律师事务所受百利全公司委托向尤德英出具律师函一份。该律师函内容为：致尤德英，……您与南阳市百利全房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，认购南阳市张衡路与工业路交叉口西南角财富公馆9号楼3404房，现该房已具备入住条件。基于以上事实，向您函告知如下：一、自收到本函之日起三日内，到南阳市百利全房地产开发有限公司（南阳市张衡路与工业路交叉口西南角）办理交房事宜，并办理相关后续费用及手续。二、超过上述三日未办理交房事宜及后续手续，所产生的法律后果及损失全部由您本人承担。请于收到本函按时到南阳市百利全房地产开发有限公司办理后续事宜，以免造成经济损失。河南震世律师事务所，二〇一九年四月十一日，附陈琦139××××****。2019年8月23日，百利全公司（申请人）的委托代理人雷文增到南阳市汉都公证处办理提存公证申请，申请内容：申请人对位于财富公馆B-9号楼1单元34层1-3404号商品房业主（尤德英，公民身份证号，通过报纸公告、律师函、电话、短信等方式索要剩余房款无果，现申请将上述房产业主已交250,000元房款提存到你处。公证事项：提存（尤德英）。2019年8月23日，南阳市汉都公证处办理公证制作了（2019）豫宛汉证内民字第4044号公证书。2020年4月18日，百利全公司向本院出具《关于我公司开发建设的财富公馆项目3404#房屋出售情况的情况说明》，该说明显示：“我公司开发建设的张衡路与工业路交叉口财富公馆小区，原在建设中我公司将9#楼34层的门牌编号为××，后房管局测绘时为3404#，该房为同一套房产不存在争议。由于我公司在开发该小区时资金困难，为此将该小区的3#、6#及9#的34层整层，交由南阳市豪隆置业有限公司合作开发，并约定：3#、6#及9#的34层整层的经营权、收益权归南阳市豪隆置业有限公司，于是我公司在9#楼竣工后，将该9#3401号房产登记在南阳市豪隆置业有限公司的股东王鹏的女儿王某名下。2017年4月20日，南阳市豪隆置业有限公司以我公司名义将该房屋出售给尤德奇、李明瑞夫妻，李明瑞、尤德奇向我公司首付款25万元（银行存款20万元，现金5万元）后，下余25万元需要按揭贷款支付，后由于尤德奇、李明瑞夫妇二人在银行征信有问题，为此，尤德奇夫妇便借用其姐尤德英的名义与我公司签订《商品房买卖合同》，实质上是尤德奇夫妇的购买行为，尤德奇夫妇出具承诺，内容是：对余款25万元偿还时间，并由李晓龙担保，我公司才给尤德奇（以尤德英的名义），开具收款收据，让其办理备案和按揭贷款使用，实际尤德英一分钱也没有交纳，但尤德奇夫妇却一直违反承诺，拒不履行支付义务。经公司反复用律师函和公告等方式通知还款，却拒不支付，已经构成根本违约。2019年4月11日，我公司将尤德奇、李明瑞夫妇的首付款25万元提存到公证处。后我公司据此又将该房屋出售给王春燕，所以，尤德英根本就没有向我公司支付一分钱，更无权出售该房。以上便是该房的演变过程，尤德英的售房行为完全是诈骗行为。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要审查原、被告之间的房屋买卖合同效力，同时，由于第三人百利全公司提出诉讼请求，本案还需要审查百利全公司与尤德英之间的合同效力，在此基础上才能确定争议房产的归属。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，争议的房产最早虽然登记备案在王某名下，但王某系百利全公司员工，这是房地产公司的营销问题，房产实际仍由百利全公司占有和控制，2017年4月20日，第三人百利全公司与被告尤德英经过自愿协商，由尤德英购买涉案房产，百利全公司向尤德英出具了房产全款收据，并将房产变更登记备案在尤德英名下，双方之间的房产买卖合同合法、有效。2018年1月5日，原告吴荣庄和被告尤德英签订了《房产权利义务转让合同》，吴荣庄购买了涉案房产并在南阳市宛都公证处进行了公证，该合同是吴荣庄和尤德英双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定,应为有效合同。吴荣庄在与尤德英签订买卖合同前，到房产管理部门进行了查询，确认了涉案房屋备案登记在尤德英名下，同时，尤德英向吴荣庄出具了其与百利全公司签订的商品房买卖合同及购房的全款收据，因此，吴荣庄有理由相信尤德英已与百利全公司履行了全部的购房手续，房屋已归被告尤德英所有，涉案房屋已交付给尤德英，故原告吴荣庄在购买涉案房产时已经尽到注意义务，不存在任何过错。2019年4月11日，百利全公司以尤德奇欠其购房款为由向公证处提存25万元，并登报声明解除与尤德英之间的房产买卖合同，首先，百利全公司提交的欠款手续与购房人不一致，其次，百利全公司已经给尤德英开具了全款收据并将房产登记备案在尤德英名下，买卖合同大部分条款已经履行完毕，第三，从百利全公司收取吴荣庄费用情况，百利全公司对尤德英将房产转让给吴荣庄知情，第四，尤德英在与百利全公司的购房合同中明确约定了地址和联系电话，百利全公司却采用公告方式送达通知，因此，百利全公司单方解除合同的行为不能产生合同解除的后果，百利全公司在尚未收回房产的情况下再次出售房产不具有善意，属无权处分，其请求确认与尤德英之间的买卖合同已经依法解除并由原、被告返还房产理由不足，本院不予支持。关于原告吴荣庄请求被告尤德英和第三人百利全公司协助完成房屋过户登记手续问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则”。原告吴荣庄已按合同约定履行相应的义务,未有违反合同的行为,被告尤德英也已交付讼争房屋,原告也已实际占有。原告吴荣庄和被告尤德英签订的《房产权利义务转让合同》中明确约定了乙方办理更名或过户手续时,甲方配合乙方办理该房产权利义务的更名或过户手续,更名或过户费用由甲方承担，同时，涉案房产系房地产公司预售的商品房，登记备案的变更需要开发商配合完成，故原告请求被告尤德英和第三人百利全公司协助办理房屋过户登记手续，本院依法予以支持。关于原告吴荣庄请求确认涉案房产归原告所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，吴荣庄和尤德英签订《房产权利义务转让合同》转让的是预售的商品房，该房产尚未办理产权登记手续，本院无法确认房产所有权归属，同时，本院已经判令被告尤德英和第三人百利全公司协助原告办理变更登记手续，其中既包括备案登记的变更，也包括后续产权登记的变更，原告的权利可以得到充分保障。第三人王春燕虽然在原审中提出了独立的诉讼请求，但本次审理过程中，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系对自身权力的放弃，本院对其诉讼请求不作处理。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定,判决如下:一、原告吴荣庄和被告尤德英2018年1月5日签订的《房产权利义务转让合同》为有效合同；二、判决生效三十日内，被告尤德英和第三人南阳市百利全房地产开发有限公司协助原告吴荣庄办理位于南阳市卧龙区光武街道张衡路以南、工业路以西财富公馆Ｂ-9号楼1单元34层1-3404房产（合同号17949799）的备案变更登记手续至吴荣庄或其指定人名下，对该房产之后的产权登记仍负有协助办理义务；三、驳回原告吴荣庄的其他诉讼请求；四、驳回第三人南阳市百利全房地产开发有限公司的全部诉讼请求。原告预交案件受理费9,800元，保全费3,520元，由被告尤德英负担，第三人南阳市百利全房地产开发有限公司预交案件受理费4,900元，由南阳市百利全房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  戴瑞熠审 判 员  马宇航人民陪审员  卢 彤二〇二〇年十二月十六日法官助理张欣书记员景阳