福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0524民初5565号 原告：安溪正祥置业发展有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县金融行政服务中心**楼****。 法定代表人：吴付清，任执行董事。 委托代理人：林贻洽。 被告燕：廖巧燕，女，1988年3月27日出生，汉族，住福建省安溪县官桥镇善益村****。 原告安溪正祥置业发展有限公司（下称安溪正祥置业）与被告廖巧燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安溪正祥置业委托诉讼代理人林贻洽到庭参加诉讼，被告廖巧燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安溪正祥置业向本院提出诉讼请求：1.确认正祥置业与廖巧燕于2018年5月30日签订《商品房买卖合同》于2020年7月24日解除；2.判令廖巧燕归还正祥置业代还按揭款44,491.29元，并承担自银行扣款之日起至买受人归还还款之日的利息(按代偿款项的日万分之五计算)；3.判令廖巧燕支付正祥置业相当于合同总价20%共计136,758.4元的违约金。 事实和理由：2018年5月30日，正祥置业与廖巧燕就位于泉州市安溪县××镇××路××号××号楼××层××号房（下称涉案房屋）签订一份《商品房买卖合同》（下称合同），并于2018年6月28日在安溪县房地产交易管理部门进行备案登记。合同约定：涉案房屋的建筑面积为75.76平方米，购房总价款为683792元，买受人应在2018年5月30日前支付首期购房款143792元整，余款540000元整申请银行按揭贷款。截止2018年7月12日廖巧燕向正祥置业支付购房款共计143792元。合同签订后，廖巧燕与中国工商银行股份有限公司安溪支行（下称工商银行）签署《个人购房借款／担保合同》（下称借款合同）向银行借款540000元用于支付剩余购房款，借款期限为240个月，并由正祥置业为廖巧燕前述借款提供阶段性连带担保责任。工商银行向正祥置业支付540000元贷款后，因廖巧燕自2019年6月起未按照借款合同约定向银行还贷，正祥置业截至2020年9月止为廖巧燕代垫按揭款44491.29元。正祥置业于2020年5月10日向廖巧燕发出《关于买受人归还出卖人代垫贷款本息及费用的通知》，告知廖巧燕应在收到本催告函之日起7日内到正祥置业处归还相关款项。该通知已于2020年5月10日被接收，但廖巧燕未向正祥置业还清相关款项。正祥置业于2020年7月24日向廖巧燕发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，双方签署的《商品房买卖合同》于2020年7月24日已告解除。 廖巧燕未作答辩。 围绕诉讼请求，安溪正祥置业依法提交了《商品房买卖合同》及补充协议、附件、《安溪县商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表》、《封顶证明》、购房发票、代垫款凭证（31张）、《关于买受人归还出卖人代垫贷款本息及费用的通知》及投递面单、《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》及投递面单等证据（均为复印件）。经审查，上述证据来源合法，与本案待证事实相关联，符合证据采信条件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下： 2018年5月30日，廖巧燕（乙方）和正祥置业（甲方）签订编号为201805280096号《商品房买卖合同》及其附件。合同及其附件约定：廖巧燕向正祥置业购买址在安溪县××镇××路××号××号楼××层××号房，房屋总价683792元；买受人未按照约定时间付款的，双方同意逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；在出卖人保证期限内，如因买受人未及时还本付息或其他属于买受人的原因而导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除《商品房买卖合同》及补充协议。出卖人解除《商品房买卖合同》及补充协议的，买受人应按照总价的20%向出卖人支付违约金。若出卖人被贷款银行要求承担保证责任或直接从出卖人银行账户中扣划款项以代买受人偿还贷款本息的，买受人承担自银行扣款之日起至买受人归还款项之日期间的利息。合同对其他事项作了具体约定。 合同签订后，廖巧燕于2018年7月12日交清首期购房款143792元，余款540000元向工商银行申请贷款支付。双方并于2018年6月28日到安溪县××房××房××商品房预告登记手续，但至今未办理交房手续。后因廖巧燕未能按期偿还工商银行的贷款，正祥置业自2019年6月28日起至2020年9月止共代廖巧燕偿还贷款本息44491.29元。2020年5月10日，正祥置业向廖巧燕邮寄《关于买受人归还出卖人代垫贷款本息及费用的通知》，要求廖巧燕于收到函告后7日内归还代垫本息及费用，否则将依法解除合同，该函件于2020年5月12日由廖巧燕签收。因廖巧燕未能及时归还，正祥置业于2020年7月24日向廖巧燕邮寄《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》，该函件于2020年7月25日由他人代收。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件合法有效，双方均应按照合同及相关附件的约定履行合同义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担民事违约责任。本案中，廖巧燕在办理按揭贷款后因逾期归还导致安溪正祥置业承担连带担保责任，安溪正祥置业据此已发函告知《商品房买卖合同》及其附件解除。因此，安溪正祥置业请求确认《商品房买卖合同》已经解除合法，但解除时间应为廖巧燕收到之日即2020年7月25日。合同解除后，正祥置业应向廖巧燕返还已收取的购房款683,792元，廖巧燕应归还正祥置业代垫贷款本息44,491.29元及相应的利息（自起诉之日起，按日万分之五计至合同解除日2020年7月25日止）。又，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据当前安溪县城的房屋市场行情及基于公平、诚实信用原则，本院酌情将合同约定违约金为购房款的20%调整为8%，即54,703.36元（683,792元×8%）。 综上，安溪正祥置业诉求合法部分，本院予以支持；廖巧燕未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席审理判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安溪正祥置业发展有限公司与廖巧燕签订《商品房买卖合同》及其附件已于2020年7月25日解除； 二、安溪正祥置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还廖巧燕购房款683,792元； 三、廖巧燕应于本判决生效之日起十日内归还安溪正祥置业发展有限公司代垫款项44,491.29元及利息（自2020年11月6日起，按日万分之五计至2020年7月25日止）； 四、廖巧燕应于本判决生效之日起十日内支付安溪正祥置业发展有限公司违约金54,703.36元； 五、驳回安溪正祥置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,925元，减半收取计1,962.5元，由廖巧燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪，依法追究刑事责任。 审 判 员 沈聪明 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 林玉琼 书 记 员 陈进松 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。