广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初6086号原告：江门市珑城物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区***************。统一社会信用代码914********2074089。法定代表人：李炳文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李道乐,是该公司的员工。委托诉讼代理人：容珍好，是该公司的员工。被告：吴国开，男，汉族，1996年5月10日出生，住广东省阳西县**************。公民身份号码：441************635。原告江门市珑城物业管理有限公司（以下简称“珑城物业公司”）诉被告吴国开物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珑城物业公司的委托诉讼代理人容珍好到庭参加诉讼。被告吴国开经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珑城物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告清偿江门市新会区********************的物业管理费（含公共水电费）5394.27元及违约金1432.36元（计费周期：2018年6月至2020年7月，违约金计算方式：每日按欠缴金额的0.0666％计算），合共6826.63元。2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：江门市众力房地产有限公司是新会区珑城半山开发商。2013年12月13日江门市众力房地产有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定：江门市众力房地产有限公司将其开发建设的新会区珑城半山小区委托原告实行物业管理。2016年5月21日，被告与江门市众力房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告购买新会珑城半山xx房屋。同日，被告与原告签订《珑城半山前期物业管理服务协议》，约定：原告对新会珑城半山小区提供前期物业管理服务，被告物业位置坐落于新会珑城半山xx单元，每月应交住宅物业管理费185.07元，本楼的公共水电费由本楼业主按建筑面积分摊；小区内公共的水电费由小区所有业主按建筑面积分摊；被告应在每月5日前缴清本月物业管理费及上月公共水电费。被告未能按时足额交纳物业服务费用及其他费用的，应每日按逾期交付金额的0.0666％的标准向原告交付违约金。2018年5月，江门市众力房地产有限公司向被告交付该物业。2018年6月原告根据《珑城半山前期物业管理服务协议》开始计收该物业管理费用，但被告自2018年6月开始未按协议约定交纳管理费等费用，原告多次催促，被告仍未交纳。截止2020年7月，被告共拖欠该单元物业管理费5394.27元（大写：伍仟叁佰玖拾肆元贰角柒分）。原告认为，根据《物业管理条例》规定及双方签订《珑城半山前期物业管理服务协议》的约定，原告已提供物业管理服务，被告没有缴纳物业服务费已构成违约行为，被告应向原告清偿欠缴的物业管理费及违约金共6826.63元（每日按欠缴金额的0.0666％计算，自欠缴之日起计算至被告清偿之日）。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1.被告清偿江门市新会区********************的物业管理费（含公共水电费）6470.79元及违约金1906.61元（物业管理费计费周期：2018年6月1日至2020年12月30日；公摊水电费计费周期：2018年8月1日至2020年11月30日；违约金计算方式：每日按欠缴金额的0.0666％计算），合共8377.4元。2.判令被告承担本案诉讼费。原告珑城物业公司在举证期限内向本院提交如下证据：证据1.吴国开身份证复印件一份。证据2.珑城半山业主登记表原件一份。证据3.房屋验收交接书原件一份。证据4.xx单元欠费明细表原件一份。证据5.委托银行代扣费授权书复印件一份。证据6.商品房买卖合同原件一份。证据7.珑城半山前期物业管理服务协议原件一份。原告珑城物业公司在庭审后向本院补充提交证据如下：xx单元欠费明细表原件一份、小区公共用电用水明细表原件三十九张和电梯分段分摊电费原件二十八张。被告吴国开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在本院指定期限内向本院提交书面答辩状或质证意见，视为放弃答辩和举证、质证的权利。对于原告珑城物业公司提交的证据，经审核，本院认为证据真实可信，来源合法，能证明原告的主张，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院采纳的证据，本院经审理认定事实如下：原告珑城物业公司是有限责任公司，于2013年10月22日登记成立，经营范围包括物业管理等。2016年5月21日，原告（甲方）与被告吴国开（乙方）签订一份《珑城半山前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理服务协议》），约定：双方就乙方购置的珑城半山xx单元（建筑面积115.67平方米）订立本协议；物业管理服务内容包括房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取；公共用水、用电费独立计量：该费用由全体业主按建筑面积分摊，乙方从交楼之日起翌日开始承担并交纳相应的物管费及其他费用，以后每次缴纳物业管理费及相关费用的时间为当月5日前等；乙方每月应交付物管费为185.07元（115.67平方米×1.6元/平方米）；乙方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天逾期总金额的千分之六向甲方交纳滞纳金。当月5日前缴纳上一月分摊费。2018年5月26日被告接收珑城半山31座2703房屋后，被告从2018年6月起拖欠物管费及公摊费，截至2020年12月5日，被告尚欠管理费5737.17元和公摊费733.62元，合计6470.79元（具体各月欠费情况详见附表1）。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。原告珑城物业公司与被告吴国开所签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应当向原告支付物业管理费及公摊费。原告主张从2018年6月至2020年12月的物管费5737.17和从2018年8月1日至2020年11月30日的公摊费733.62元合计6470.79元，理据充分，本院予以支持。关于逾期交纳物业管理费和公摊费的违约金的问题。根据当事人所签合同的约定，被告吴国开逾期支付物管费和公摊费，应计算逾期违约金。但原告现主张以每日0.666‰计收逾期违约金的标准明显偏高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院调整为2018年6月至2019年8月30日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金即逾期违约金应从2018年6月1日起以当月实际累计拖欠的物业管理费和公摊费为本金，分别从当月6日起逐月计算；由于自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，由全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率取代，因此自2019年9月1日起至2020年12月30日止物业管理费和公摊费的逾期违约金分别从当月6日起按全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率逐月计算。经核算，计至2020年12月30日止，被告应付的违约金为338.55元（具体计算详见附表1）。由于被告吴国开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴国开应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市珑城物业管理有限公司支付从2018年6月计至2020年12月的物业管理费和公摊费合计6470.79元及计至2020年12月30日止的违约金338.55元；二、驳回原告江门市珑城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（已由原告江门市珑城物业管理有限公司预交），由被告吴国开负担。原告江门市珑城物业管理有限公司预交的一审案件受理费50元，由本院予以退回；被告吴国开应向本院补缴一审案件受理费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  莫国峰人民陪审员  李群兴人民陪审员  陈悦华二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  梁凯青书 记 员  林慕兰(2020)粤0705民初6086号附表1期间天数当月欠费金额（元）累计欠费金额年利率违约金金额（元）管理费公摊费小计2018.6.6-2018.7.530185.070185.07185.074.35%0.672018.7.6-2018.8.531185.070185.07370.144.35%1.392018.8.6-2018.9.531185.070185.07555.214.35%2.082018.9.6-2018.10.530185.0723.42208.49763.74.35%2.772018.10.6-2018.11.531185.0720.31205.38969.084.35%3.632018.11.6-2018.12.530185.0719.88204.951174.034.35%4.262018.12.6-2019.1.531185.0728.81213.881387.914.35%5.202019.1.6-2019.2.530185.0725.87210.941598.854.35%5.802019.2.6-2019.3.528185.0726.48211.551810.44.35%6.132019.3.6-2019.4.531185.0721.68206.752017.154.35%7.562019.4.6-2019.5.530185.0722.02207.092224.244.35%8.062019.5.6-2019.6.531185.0721.932072431.244.35%9.112019.6.6-2019.7.530185.0722.2207.272638.514.35%9.562019.7.6-2019.8.531185.0724.92209.992848.54.35%10.672019.8.6-2019.8.3126185.0724.39209.463057.964.35%9.612019.9.1-2019.9.554.25%1.812019.9.6-2019.9.1914185.0724.71209.783267.744.20%5.342019.9.20-2019.10.5164.20%6.102019.10.6-2019.11.531185.0729.56214.633482.374.20%12.592019.11.6-2019.11.1914185.0726.15211.223693.594.20%6.032019.11.20-2019.12.5164.15%0.342019.12.6-2020.1.531185.0730.56215.633909.224.15%13.972020.1.6-2020.1.1914185.0726.65211.724120.944.15%6.652020.1.20-2020.2.5164.05%7.422020.2.6-2020.3.529185.0733.72218.794339.734.05%14.162020.3.6-2020.4.531185.0723.42208.494548.224.05%15.862020.4.6-2020.4.1914185.0723.63208.74756.924.05%7.492020.4.20-2020.5.5173.85%8.652020.5.6-2020.6.531185.0725.5210.574967.493.85%16.472020.6.6-2020.7.530185.0725.35210.425177.913.85%16.612020.7.6-2020.8.531185.0731.29216.365394.273.85%17.882020.8.6-2020.9.531185.0731.7216.775611.043.85%18.602020.9.6-2020.10.530185.0729.89214.9658263.85%18.692020.10.6-2020.11.531185.0731.17216.246042.243.85%20.032020.11.6-2020.12.530185.0727.95213.026255.263.85%20.072020.12.6-2020.12.3025185.0730.46215.536470.793.85%17.30合计9385737.17733.626470.79338.55