四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初3754号 原告：熊强，男，1987年2月8日生，汉族，住泸县。 原告：胡小红，女，1990年11月14日生，汉族，住泸县。 二原告共同委托诉讼代理人：彭维亮，泸县福集法律服务所法律工作者。 被告：柯虎，男，1986年9月5日生，汉族，住泸县。 原告熊强、胡小红与被告柯虎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告熊强、胡小红的委托诉讼代理人彭维亮，被告柯虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊强、胡小红向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方签订的《房屋门市租赁合同》，并支付拖欠二原告租金30360元、违约金10608.06元，共计40968.06元；2.判决被告赔偿原告法律服务费4000元；3.本案案件受理费由被告承担。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为：判决原、被告双方签订的《房屋门市租赁合同》于2020年11月12日解除，被告支付2020年5月1日至2020年11月12日的房屋租金32348元、违约金10608.06元。事实与理由：因被告经营装饰公司需要，于2019年5月1日起租用二原告坐落于泸县××街道××路××段××号××号楼的9、10号门市，面积为116.05平方米。双方口头约定：租赁期限为二年，自2019年5月1日起至2021年4月30日，第一年租金为每月4600元，第二年开始在上年的基础上增加10%，即5060元／月，租金支付为按季支付，先付费后使用，第一次支付房租费为签订合同当日，之后每季度的前5日内支付，逾期交租每日按拖欠租金的千分之一支付违约金，并对解除合同的根本性违约等进行了约定。之后，双方于2019年6月11日补签订了书面的《房屋门市租赁合同》，同时对发生争议协商不成起诉至人民法院而产生的诉讼费、律师费等一切费用由违约方承担进行了约定。被告支付了2019年5月1日至2020年4月30日期间的房屋租金，从2020年5月1日起至今，被告却一直找借口拖欠租金，经原告多次催收无果。为维护原告的合法权益，诉至法院，请判如所请。 被告柯虎辩称，与原告签订了《房屋门市租赁合同》是事实，愿意与原告解除《房屋门市租赁合同》，但双方已于2020年5月31日解除了《房屋门市租赁合同》，解除后的房屋租金与其无关，不应当计算违约金；原告所计算租金和违约金的方式不对，原告提出的租金、违约金、律师费，都不应由其不承担。同时，签订合同后，向原告支付了押金，原告出具了押金条，要求原告退还押金20000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋门市租赁合同》、房屋产权证、微信聊天记录、押金条复印件等证据，本院予以确认并在卷予以佐证。 对当事人有争议的以下证据，本院认定如下： 《委托代理合同》、代理费发票，原告提交该证据拟证明因本次诉讼产生的代理费用，被告质证后认为代理费不由其承担，对该证据不予认可。本院认为，《委托代理合同》有泸县福集法律服务所印章，与代理费发票能互相印证，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月1日，原、被告双方口头协议，由被告租赁原告所有的坐落于泸县××街道××路××段××号××号楼的9、10号［不动产权证号为川（2019）泸县不动产权第0××1号］门市。2019年6月11日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）补签了《房屋门市租赁合同》，合同约定：第一条甲方将坐落于××路××段××号××号楼××号门市，面积116.05平方米，出租给乙方使用，用途为装饰公司。第二条乙方于签订合同之日向甲方支付履约保证金27800元，大写贰万柒仟捌佰元整。履约保证金不计息，在本合同终止时，乙方无违约行为的，甲方在乙方已完成撤场并结清各种费用后予以退还。若乙方有本合同约定的违约行为，则履约保证金全额均不予退还。第三条租赁期限为贰年，自2019年5月1日起至2021年4月30日。第四条租金及支付方式：1.该门市实行先付后用，按季度支付制，第一次租金的支付时间为签订合同之日，以后支付时间为每季度的前5天内。2.第一年租金为人民币4600元／月（按40元／平方米／月计算）。3.第2年开始，每年增加10%（每年在上年基础上增加4元／平方米）。4.经甲乙双方确定，甲方因出租该门市产生的房屋租赁税费，均由乙方承担。第五条甲方将门市交付给乙方时，双方核定交付清单及房屋现状（附件附后），本合同终止后乙方应按清单返还门市，并结清水、电、气、物管费、有线电视费等所有费用……第七条乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，每逾期一日，按应付租金款的每日千分之一向甲方支付违约金。……第十三条非因乙方违约，甲方单方解除合同的，应当退还乙方已付未用的租金、履约保证金（乙方有其它违约行为的除外），且应按解除时的装饰装修物剩余价值赔偿乙方损失。第十四条乙方有下列情形之一的，视为乙方根本性违约，甲方有权提前解除本合同，收回门市，且按本合同约定处理装饰装修物：1.未经甲方同意，将门市转租、分租、转让或者与他人调剂交换，或者以承包经营等方式变相实施上述行为的。2.利用承租门市进行非法活动，违法国家法律，损害公共利益的。3.拖欠租金15天（含）以上的。4.未经甲方同意，改变经营用途的……第十六条甲方解除本合同的，乙方应补交拖欠的租金、违约金（按租金总金额的5‰）计算，且乙方无权要求甲方退还履约保证金，若前述违约金和履约保证金之和不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金和履约保证金之和的差额部分……第十九条本合同未尽事宜，或履行本合同发生的争议，甲、乙双方可共同协商，协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉，因诉讼产生的诉讼费、律师费等一切费用由违约方承担。出租方处有原告熊强、胡小红签字并捺印，承租方处有柯虎签字捺印。 合同签订后，被告向原告支付了押金27800元，原告向被告出具了押金条，载明“今收到柯虎租房押金人民币27800元整大写：贰万柒仟捌佰圆整。该房坐落于××镇××路××段××号××号楼××号门市”，同时，被告已向原告支付了2019年5月1日起至2020年4月30日的租金。 同时查明，2020年4月29日，被告与原告协商，表示要将门市转让出去；原告同意，要求被告支付租金，被告要求原告在押金中先扣除一个月的租金，但原告不同意从押金中扣除，要求被告另行支付租金。被告向原告提出降低租金，原告未同意。2020年5月15日，被告告知原告其门市东西基本搬完，要求原告退还押金，原告表示按照合同上来，押金扣完就走法律程序。2020年5月17日，原告表示只要被告于当月搬走，原告就不起诉被告，同时告知被告也可以起诉。2020年5月20日，被告催促原告提起诉讼，并表示从2020年6月起不再支付房租、水费、电费。2020年6月20日，被告催促原告处理，原告回复7月份可能要回来。2020年7月12日，被告再次催促原告处理。2020年8月27日，原告回复被告，要求被告于次日将门市东西搬完，否则将被告东西放门口。 2020年5月1日起，被告未再向原告另行支付租金，被告至今尚有部分物品未搬，未将门市腾空退还原告。2020年12月30日，被告明确表示不要门市内未搬走的财物。 2020年8月29日，原告与四川泸县福集法律服务所签订《委托代理合同》，并支付了法律服务、法律咨询费4000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋门市租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告将门市交付被告使用，被告也应按照合同约定支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原、被告均同意解除《房屋门市租赁合同》，故原告要求解除《房屋门市租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。对《房屋门市租赁合同》的解除时间，从原、被告提交的微信聊天记录看，被告曾要求原告退还押金并称已将其东西搬的差不多了，原告也曾于2020年8月27日要求被告于次日将门市的东西全部搬完，由此可见，原、被告签订的《房屋门市租赁合同》次日即解除，故原、被告签订的《房屋门市租赁合同》于2020年8月28日解除。 对被告主张的应扣除疫情期间的房屋租金的抗辩理由，本院认为，原告要求被告支付的是2020年5月之后的租金，并非疫情期间的租金，故对被告的该项抗辩理由不予采信。对原告主张的2020年5月至2020年11月12日的租金32348元，本院认为，被告从2020年5月1日起未向原告支付租金，按照《房屋门市租赁合同》约定，从2020年5月起的租金标准为5060元/月，故从2020年5月至合同解除之日即2020年8月的租金计算为20240元（5060元/月×4个月）。对原告主张的2020年9月-11月12日（开庭之日）的租金，虽然原、被告的《房屋门市租赁合同》已于2020年8月28日解除，但被告并未将房屋内的财物搬完并将房屋退还原告，一直占用原告的房屋，故被告仍应当支付房屋租金，该房屋租金可参照双方签订的合同计算，2020年9月-11月12日（开庭之日）的租金按5060元/月计算为12144元（5060元/月×2个月+5060÷30天×12天）。因此，2020年5月-2020年11月12日的租金为32348元，被告应当支付。 对原告要求被告支付违约金10608.06元【5060×3个月×1‰×206天（2020年5月6日至2020年10月30日）+5060×3个月×1‰×111天（2020年8月6日至2020年10月30日）+两年租金总额115920元×5‰）】的诉讼请求。本院认为，原、被告在协商租金支付及合同解除时，原告明确提出了被告的租金可从押金中扣除，至原、被告签订的合同解除时，被告尚未出现拖欠租金的情形，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持；合同解除后，原告再要求被告支付违约金，没有法律规定，本院不予支持。 对于原告要求被告支付法律服务、法律咨询费4000元的诉讼请求，因法律服务、法律咨询费并不是必须产生的费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予以支持。 被告应当支付的租金（2020年5月-2020年11月12日）为32348元，因被告在合同签订后支付了押金27800元，原告也认可押金支付租金，故与被告支付的押金27800元品迭后，被告还应当支付原告租金为4584元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告熊强、胡小红与被告柯虎于2019年6月11日签订的《房屋门市租赁合同》于2020年8月28日解除； 二、被告柯虎于本判决发生法律效力之日起5日内向原告熊强、胡小红支付占用房屋租金4584元； 三、驳回原告熊强、胡小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费974元，减半收取计487元，由被告柯虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 张玉兰 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 黎建有 书 记 员 曾虹川