山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初6840号原告:山东省平度市经济开发区大李家疃居民委员会，住所地平度市经济开发区大李家疃村，统一社会信用代码553702830051728569。法定代表人:孙欣，村主任。委托诉讼代理人:杨俊贤，山东现河律师事务所律师。被告：青岛宏升来物业有限公司，住平度市温州路南端大李家疃社区内，统一社会信用代码91370283MA3RB29ROW法定代表人:贾涛,经理。委托诉讼代理人:张丰俊，平度德胜法律服务所法律工作者。原告山东省平度市经济开发区大李家疃居民委员会与被告青岛宏升来物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告山东省平度市经济开发区大李家疃居民委员会的委托诉讼代理人杨俊贤、被告青岛宏升来物业有限公司的委托诉讼代理人张丰俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省平度市经济开发区大李家疃居民委员会诉称，一、依法确认原被告双方于2020年1月25日签订的《大李家疃社区（天福花园）物业房屋合同》已解除。庭审中变更为:确认原被告之间的合同与2020年6月24日解除；二、判令被告向原告返还现使用的位于大李家疃社区12号楼2单元一楼东户的物业用房，并搬离该房屋；三、被告承担诉讼费。事实与理由：原被告双方于2020年1月25日签订《大李家疃社区（天福花园）物业房屋合同》，并将小区的12号楼2单元一楼东户交付被告使用。根据原告两委会议内容，被告应服从原告的管理。但从2020年6月开始，有居民向原告反映，被告安排的门卫对在吴家疃社区装修的居民不让进入，并对装修的居民擅自停电至今不让其装修，导致几十户装修的居民多次拨打市长电话，青岛市长电话、110电话报警。原告安置在吴家疃的62套房子的物业并未授权给被告进行物业服务，被告无权对上述业户进行管理；被告在和原告签订合同后，不接受电梯、水电，不安排电梯专管员进行维护，导致电梯粉尘、灰尘落入，致使电梯失灵，导致2位居民被困1-2小时之久、1位居民从14楼直接坠落到-1楼受伤住院，被告疏于对安置区内的儿童乐园进行管理，致小孩玩耍时头部卡住。楼道内不安排人员清扫，居民以及满很大。针对上述问题，原告安排有关人员与被告多次交涉未果，被告的行为凌驾于原告居委会之上，疏于不服从居委会领导的行为，严重侵犯原告合法权益。经两委研究决定：自2020年6月23日起解除双方2020年1月25日签订的《大李家疃社区（天福花园）物业房屋合同》，并向被告送达解除通知，宽限被告20220年7月10日前搬离上述物业用房，被告未履行，为维护原告的合法权益，判如所请。青岛宏升来物业有限公司辩称，1、本案系为确认之诉。原被告之间存在合同关系，且是双务合同关系，合同没有约定原告享有约定解除权，涉案合同的履行更没有导致原告享有法定解除权。这仅是原告的准法律行为，不是形成权，达不到解除合同通知到被告时，及产生合同解除的效力；并且被告没有收到原告的合同解除通知书。因此，原告直接要求确认原被告的合同解除不成立。2.原告变更后的第二项诉讼请求是依附于第一项的诉讼请求成立而成立。现在原告的第一项诉讼请求不成立，第二项诉讼请求也不能成立。综上所诉，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交证据。（一）、原告证据交换时提交的证据:一、2020年1月25日签订的《大李家元社区（天福花园）物业服务合同》，证明双方物业服务合同的签订时间；二、2020年3月9日由被告法定代表人贾涛参加并同意的两委会议记录，证明1.该会议记录第二条证明被告公司物业管理是从2020年3月1日开始。2.第四条载明“同意物业必须服从居委会的领导，若不服从居委会有权终止合同”；三、统计表一份，证明原告安置在吴家疃社区的居民被被告阻止不让进入，并对装修的居民户擅自停电。四、相关居民签字证明，证明被告多次实施对大李家疃12号楼1单元01楼私自停水停电的行为；五、青岛12345热线办理单3分，证明被告阻挠业主装修的事实；六、2020年6月12日上午9点原告两委会议记录，证明经两委会议研究终止与被告之间物业服务合同的决定。七、2020年3月12日上午10点原告党员、村民代表联席会议记录，证明经原告党员、村民代表联席会议研究接触与被告之间物业服务合同的决定。八、2020.6.23日平度市经济开发区大李家疃居民委员会关于解除与青岛宏升来物业有限公司之间物业服务合同的通知一份，证明原告于2020年6月23日向被告下达解除合同通知，并要求被告办理交接手续的事实。九、原告要求被告办理现物业用房的通知一份，证明2020年6月30日原告给被告下发搬离现物业用房的事实。十、原告委托律师给被告送达解除合同通知和限期搬离物业用房时与被告贾涛录音共两份，证明原告依法给被告送达了解除物业服务合同的通知，以及在2020年7月10前搬离物业用房的通知。被告质证：证据一、真实性无异议，1、大李疃社区居民委员会签订合同主体资格认定，是以建设方还是以业主委员会与被告签订的物业服务合同，请求原告予以确认，根据物业服务条例规定村民居委会不是签订物业服务合同的主体。2、从合同约定来说原告不享有合同约定解除权。3.物业管理范围是在11、12、13、14号楼，属于大李家疃社区；证据二、1.2020年3月9日原告两委会议上边人员张志强就不属于两委成员。2.本案是物业服务合同，居委会履行的是居委会法律职责。3.违背了原、被告之间签订的合同的主体资格，该内容不符合法规定.第四条属于无效协议，第八条内容记载的内容不属于本物业合同管理的范围，回去核实被告贾涛是否出席及知晓该协议内容；证据三、真实性有异议，与本案无关联性。即便是真实存在的话，列举的居户也是在吴家疃社区**楼的安置居民，也不是涉案合同的管理范围；证据四、真实性不予认可，与本案无关联性。1.证人没有到庭，没法证明身份信息。2.被告没有私自停水停电；证据五、真实性不予认可，与本案无关联性。1.无法确认是否是青岛12345热线。2.从内容上看没有联系人的具体姓名。3.属.属于吴家疃社区居民，本案合同管辖的业主。第三份没有联系人及电话，内容也是吴家疃社区，不是涉案合同调整的业主；证据六、1.2020年6月12日原告召开的两委会议并不代表原被告签订的合同，原告的主体资格并不是涉案合同原告的主体资格。2.内容上张志强不是两委成员，其会议内容不具有合法性。3.内容第一条应该属于无效决定，与涉案合同不具有关联性；原告证据七、该会议属于居委会履行职责，决议内容主体和涉案合同的原告主体不是同一主体，因此决议的内容与涉案合同无关联性；证据八、九、没有收到原告6月23日、6月30号发给被告的通知；十、回去核实。（二）、原告庭审提交证据:1、提交原告委托律师与被告通话的录音,该证据证明原告于2020年6月24日、2020年6月30日分两次向被告下达了物业解除服务通知，两次通知被告均收到,以第一次收到通知为准。被告质证：有异议。1.我们不清楚与被告方通话的这是否有当时的授权委托。2.确实没有收到原告代理人给我们的通知。原告证据：2、提交委托代理合同、授权委托书，证明当时2020年6月24日委托的。被告质证：无异议。被告证据：1.通话清单、身份证结婚证复印件、工作联系单、网上银行汇款明细一宗，证明13号、14号楼有人偷电，被告停电理由、停电程序合法，并且偷电者赔偿了损失。2.被告与开发商及其工作人员微信聊天记录截屏一宗，证明开发商即前期建设单位，也是代表业主委员会认可并委托被告，对其管辖的业主也进行物业服务管理，并且被告的物业服务管理一切正常、良好。3.信箱答复书二份，证明涉案业主的楼房没有整体验收，未全部交付情况。原告质证：三份证据与本案无关联性，真实性也无法确认，不予认可。被告证据:1、照片一宗，证明开发商将11、12、13、14号楼的生活用电接在天福一号。13.14号楼接在吴家疃社区变电站，自2020年9月份13、14号楼也接在天福一号。原告没有将四栋楼的居民用电交接给被告。2、安置区的儿童乐园未交付被告，原告质证:电梯、消防、公共设施、水电至今一直未交接被告。娱乐设施也未交付被告。根据原被告庭审陈述、对证据的质证、抗辩意见，本院认定事实如下:原被告双方于2020年1月25日签订《大李家疃社区（天福花园）物业房屋合同》，约定被告物业服务从2020年2月1日开始至2025年1月31日止，原告每年给付被告物业服务费40万元。合同第一条第3项约定服务的范围：总建筑面积43700平方米、地下车库面积10000平方米、总用地面积12000平方米，共4栋18层电梯居民楼（11＃12＃13＃14＃），一、二层网点房40个，三、四层网点房2个面积6330平方米。违约责任规定:2、乙方（被告）违反本合同约定，未达到合同约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，乙方要承担对甲方造成的实际损失。合同签订后，原告将小区的12号楼2单元一楼东户的交付被告使用。2020年3月9日原告两委召开会议，研究决定被告应服从原告的管理，如不服从，原告居委会有权终止合同，被告法定代表在会议记录上签字。原告居委会尚有62套房子被安置在山东省平度经济开发区吴家疃社区，原告未与被告签订对该62套房子的物业服务合同。2020年5月20日，被告与山东省平度经济开发区吴家疃居民委员会签订《物业服务合同》，对平度市吴家疃社区物业服务为期5年。从2020年6月开始，原告称有在吴家疃社区居住的居民向原告反映，被告安排门卫对原告村在吴家疃社区装修的居民不让进入，并对装修的居民擅自停电至今不让其装修，导致几十户装修的居民多次拨打市长电话，青岛市长电话、110电话报警。原告在2020年6月24日向被告送达了《平度经济开发区大李家疃居民委员会关于解除与青岛宏升来物业有限公司之间物业服务合同的通知》、2020年6月30日送达了《平度经济开发区大李家疃居民委员会要求青岛宏升来物业有限公司搬离现物业服用房的通知》。现原告的大李家疃社区（天福花园）仍由被告管理服务。该社区居住率至今为45%,未能达到选举业主委员会的要求。庭审中原告认可至今未与被告交接合同约定服务的四栋楼电梯、消防、公共设施、水、电、娱乐设施。本院在主持调解过程中，力劝双方相互理解，做好物业服务工作，但原告坚持解除物业合同，被告认为没有违约，不同意解除。本院认为，在平度市开发区大李家疃社区（天福花园）居民居住率未达到国家要求不能选举业主委员会的情形下，根据中华人民共和国住房和城乡建设部建房【2009】274号《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业委员会产生之前，可以由物业所在地的居委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，为维护广大业主的合法权益,原告居委会有权与被告物业公司签订旨在为业主服务的前期《大李家疃社区（天福花园）物业房屋合同》，该合同符合有关规章的规定，合法有效。被告非原告隶属单位，不存在被告必须服从原告领导，不服从原告领导则原告有权解除物业服务合同的法律规定，双方应依合同约定履行。合同的解除，应符合法定解除或约定解除的条件。法定或约定解除需证明违约方的行为达到根本性违约，致使合同的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。原告认为被告在履行合同中主要违约行为是被告阻挠安置在平度市吴家疃社区62套房子的业主进行装修，但原告未与被告签订该62套房子的物业服务合同，故原告以被告阻挠该62套房子的业主进行装修的行为来主张解除《大李家疃社区（天福花园）物业房屋合同》，原告主张的事实不符合上述法律规定，也不符合双方合同约定的解除条件。原告主张部分居民反映被告私自停水停电，但原告未交接水、电给被告，原告应与开发商交涉。原告称因为安置区内的儿童乐园设施被告疏于管理，导致小孩夹住头受伤，因原告未交接给被告娱乐设施，故被告无责任。因原告电梯未交付被告，电梯出现故障，也非被告过错。综上所论，被告无违约行为。原告认为被告的行为是根本性违约，通知到被告后视为合同解除。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条规定“审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。”本案原告未能证明被告违约，故原告在未能举证情形下，无权通知被告解除与其签订的物业服务合同。综上所论，原告诉讼请求缺乏证据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:驳回原告山东省平度市经济开发区大李家疃居民委员会的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告山东省平度市经济开发区大李家疃居民委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判长  王文强审判员  代玉光审判员  禚春东二〇二〇年十二月二十七日书记员  张 珊