重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初2369号原告：陈国秀，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：宋明洋，重庆兴胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤瑞，重庆兴胜律师事务所律师。被告：重庆鹤臻鸣科技有限公司，住所地：重庆市九龙坡区科城路****，统一社会信用代码：91500107MA5U7J8049。法定代表人：牟卫红，职务：经理。委托诉讼代理人：陈秋羽，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：陈浪，国浩律师（重庆）事务所律师。原告陈国秀与被告重庆鹤臻鸣科技有限公司（以下简称“鹤臻鸣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国秀及其委托诉讼代理人宋明洋、汤瑞，被告鹤臻鸣公司的委托诉讼代理人陈秋羽、陈浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈国秀向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；2．被告返还原告交纳的保证金20,000元；3．被告返还原告所交纳的租金一半60,135.5元，并赔偿原告产品损失、装修损失、停业损失（包括人工工资、清洁费、管理费、水电费）及预期可得利益损失共暂计100,000元。事实和理由：2017年12月21日，原、被告双方签订了租赁合同，约定被告将位于九龙坡区玉灵路238号X至X号房屋出租给原告，原告对承租的房屋进行装修后投入使用，原告为此支付了租金120,271元。但由于案涉房屋长期漏水，自被告入场以来，经历了20多次漏水。对此，双方多次协商，被告也对漏水进行过施工整改，但一直未整改好，至今房屋仍存在漏水问题，导致原告商铺不能正常经营产生各项停业损失及预期可得利益损失，并导致原告装修房屋受损及产品受损。原告为此诉如前请。审理中，原告自愿撤回了第一项、第二项诉讼请求；并明确第三项诉讼请求为合同履行中因房屋漏水造成的租金损失、产品损失、装修损失、停业损失及预期可得利益损失（营业损失）。具体费用如下：产品损失为2个集成灶（LC903-D03、LC903-ZD17）分别为4,830元、6,770元，1个智能马桶（54022）6,150元；装修损失为屋顶水泡报废6,400元，地面，地面汉邦实木地板40元，水抓漆墙面泡水报废9,500元，装修翻新10,000元；停业损失为人工工资36,500元，清洁费1,200元，管理费8,212元，水电费6,000元；营业损失为30,000元，审理中，原告进一步明确营业损失不是指房租，是指经营瓷砖和洁具，因漏水经营受损达不到之前的水平，本案中主张的3万元，是2018年夏天一个月的。被告鹤臻鸣公司辩称，不认可原告的诉讼请求及事实和理由。首先，同意解除合同，但不同意原告的解除理由。原告未按约支付2019年5月1日至今的租金及物业费用，构成了违约，被告为此已诉至法院，也主张解除租赁合同、交还房屋、支付租金等，法院已经以（2019）渝0107民初17194号案受理。其次，原告要求退还保证金，不符合租赁合同的约定。再次，原告要求返还租金及赔偿损失，无事实依据。案涉房屋之前在特大暴雨的情况下，局部屋面角落小范围内出现过一两次轻微的漏水情况，但该情况已经得到了修复，且修复产生的费用均不是原告承担的，现案涉房屋已经不存在漏水情形。同时原告租赁房屋用途为经营陶瓷瓷砖产品，即使之前案涉房屋出现过轻微漏水情况，也不可能影响原告的使用，原告实际经营并未受到影响，也未对原告造成实际损失。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人双方围绕诉讼请求举示了《租赁合同》、《工程装修施工合同》、收据、申诉书复印件、黑白照片、回复的复印件、光盘等证据材料，本院依法组织双方当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确定案件事实如下：2017年12月21日，被告鹤臻鸣公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告陈国秀，双方就位于九龙坡区玉灵路238号1-1到1-6号房屋签订了《租赁合同》。该合同主要约定：租赁期限为40个月，租赁期从2017年11月1日起算。该合同同时对租金及递增、物管费和水电费、履约保证金、房屋交付、装修维护收回、房屋用途、违约责任等进行了约定。原告在合同尾部乙方处予以了署名，并加盖了重庆濡沫建材有限责任公司印章，被告在甲方处予以了盖章确认。审理中，原、被告双方确认，合同相对方为原告陈国秀，而非重庆濡沫建材有限责任公司；双方同时确认，原告交纳租金至2019年4月30日，2019年5月1日之后的租金原告未交纳。2016年9月1日，陈国秀与重庆顺意装饰工程有限公司签订了《工程装修施工合同》，该合同约定承包方式为全包，工程地点位于九龙坡区玉灵路238号1-1-1-6洁具瓷砖门市289平方米装修，工期为2016年9月1日至2017年1月1日，工程总造价为20万元。加盖重庆顺意装饰工程有限公司字样印章，收款事由均为门面装修款，收款方式均为现金，入账日期分别为2016年9月1日、2016年9月15日、2016年12月14日、2016年12月30日、2016年12月31日的收据载明的金额分别为4万元、4万元、7万元、1万元、4万元。审理中，原告陈述，案涉租赁合同签订之前，签订有意向性协议，招商时也告知可以先装修，所以案涉合同虽于2017年12月签订，但2016年9月已经进场装修了。审理中，原告举示了其自制的申诉书复印件、黑白照片、回复的复印件、光盘等拟证明案涉房屋存在严重漏水情况，从2017年开始经历了20多次漏水，双方也维修了六七次，从回复中也能看出被告承认漏水一事，漏水导致原告产生损失等。被告认为，申诉书及回函均系复印件，不予认可；不清楚照片拍摄时间和地点，且照片经过了编辑等技术手段，也无原始载体，故对照片三性均不认可，即使照片为真，也无法证明及反映漏水的程度及时间、地点、地点以及漏水与产品损失的关联性光盘也无原始载体，不认可，不能反映拍摄地点为原告经营场所，且仅能反映地面积水、受潮，不能反映系漏水导致的，无法达到证明目的。经查，原告自制的申诉书复印件为二份，载明的落款时间分别为2019年4月1日，2019年12月1日。其中落款时间为2019年4月1日的申诉书载明：装修损失为94,700元，含屋顶水泡报废损失16,000元，地面，地面的汉邦实木地板被水长期水泡报废损失190元，手抓漆墙面泡水报废损失9,500元，装修损失50,000元；产品损失12,930元，含1个集成灶（LC903-D03）3,720元，1个集成灶（LC903-ZD17）3,060元，1个智能马桶（54022）6,150元；劳务费损失343,912元，含人工工资73,000元，清洁费用1,200元，房租费255,500元，管理费8,212元，水电费6,000元；销售毛利损失30,000元，含瓷砖20,000元，卫浴10,000元；损失合计为811,542元。而落款时间为2019年12月1日的申诉书载明：装修损失为30,700元，含屋顶水泡报废损失6,400元，地面，地面的汉邦实木地板被水长期水泡报废损失40元，手抓漆墙面泡水报废损失9,500元，装修损失10,000元；产品损失17,750元，含1个集成灶（LC903-D03）4,830元，1个集成灶（LC903-ZD17）6,770元，1个智能马桶（54022）6,150元；门市开支损失307,412元，含人工工资36,500元，清洁费用1,200元，房租费255,500元，管理费8,212元，水电费6,000元；销售毛利损失30,000元，含瓷砖20,000元，卫浴10,000元；损失合计为391,862元。针对申诉书的回复复印件尾部载明的落款单位为鹤臻鸣公司，落款时间为2019年8月29日，主要内容为：针对反映的漏水现象已进行了及时维修处理之后再未出现漏水现象，针对相关损失问题因过分要求才未能协商一致等。针对原告举示的照片拍摄时间等问题。原告陈述，照片拍摄时间记不清楚了，通过手机拍摄的，手机现在没有了。经本院释明后，原告不申请对装修损失予以评估，也不申请对漏水原因、受损大小、程度等予以鉴定，也未在原告自认的时间内就是否鉴定或评估回复本院。审理中，原告陈述，装修损失系漏水导致的直接损失与翻新损失，均是根据装修合同进行的核算，直接损失与翻新损失并非同一损失。翻新损失指的是人工费，2018年底翻新的，未签订合同，但购买了材料，没有购买材料凭证。屋顶水泡的面积是2020年3月份产生，面积是估算的，单价也是粗略估计的，无装修公司报价单。地面。地面及墙面水泡损失是翻新之前产生的实际产生的费用。产品损失是2018年3月漏水导致的电器损失。营业损失是从装修到现在，断断续续漏水，漏水就停业，不漏水就继续营业，故营业损失是其估算的，其所谓的停业是指仍然营业了，正常开门，营业员正常营业，但因店铺有水，影响了其营业；营业损失不是指房租，指经营瓷砖和洁具因漏水经营受损达不到之前的水平。被告仅认可装修损失的一部分，但无法确定金额。本院认为，结合双方庭审陈述、举示的证据材料以及查明的案件事实，本案的争议焦点主要在以下两个方面：一、案涉房屋是否在租赁期间内存在漏水情形；二、原告主张的有关损失应如何认定。针对争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”依据该规定可知，出租人未履行维修义务的，承租人有自行维修的权利，由此产生的维修费用，由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，承租人享有相应减少租金或者延长租期的权利。本案中，通过原告举示的相应证据可以证明其所承租的房屋确实存在漏水情形，但由于原告未能举示拍摄照片的手机等原始载体，无法明确拍摄时间等，故本案中仅凭现有证据无法确定漏水发生时间等事实。同时由于双方均未申请对漏水原因等予以鉴定，故仅凭原告举示的证据不足以证明漏水次数、具体漏水时间、漏水范围、漏水程度以及漏水具体原因等，原告对此应当承担举证不利的法律后果。另依据本案查明的案件事实，案涉商铺从原告装修入场后直至本案开庭审理时，原告一直在案涉商铺持续经营，故案涉商铺出现漏水的情况虽会在一定程度上影响原告经营，但无证据证明房屋漏水导致案涉商铺无法使用或无法经营。故对于案涉商铺出现漏水等情况，原告可要求被告履行维修义务，在被告未履行维修义务时，原告可自行维修，由此产生的维修费用可向被告主张，如因维修影响使用的，原告可主张减少相应租金或者延长租期。但原告以房屋漏水为由，不支付案涉商铺租金，无法律及合同依据；同时，原告也未举证证明因其自行维修影响案涉商铺使用存在可以减少相应租金的事实，故原告主张的租金损失，理据不足，本院不予支持。针对争议焦点二。首先，关于因漏水导致的装修损失问题。本案中，原告举示的申诉书系原告自行制作的，两份申诉书载明的损失项目基本相同，但金额明显不同，如落款时间为2019年4月1日的申诉书载明的装修损失合计为94,700元，而落款时间为2019年12月1日的申诉书载明的装修损失合计为30,700元，同一项损失金额差距在6万多元，可见原告在制作申诉书填报损失时的随意性，因此原告举示的申诉书不能真实地反映出客观损失，本院对上述申诉书不予采信。对于原告举示的照片证明力问题，本院此前已有论述，此处不再赘述。关于该项损失，原告提供的证据不足以证明其因漏水导致的实际损失金额，但鉴于该项损失客观存在，本院综合考虑装修造价、实际使用年限、双方的履约情况、过错程度等因素，本案中，本院酌情确定被告承担该项损失为20,045.2元（1个月租金）。其次，关于原告主张的因漏水导致的产品损失、停业损失、营业损失的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条规定：“当事人向人民法院提供的证据，应当提供原件或者原物，如需自己保存的证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。”据此，当事人举证虽然可以提供复制件或复制品，但必须与原件进行核对，核对无异的才能与原件等同，无法与原件核对的复印件与复制品即属于有瑕疵的证据。复制品和复印件在性质上属于传来证据，是从原件、原物等原始证据派生出来的，其在传来过程中容易失真，故必须将复制件与复制品与原件、原物进行核对。未经核对的复印件、复制品，其真实性和可靠程度不能断定，其证明能力不够完整，故不能单独作为定案依据，必须经过对方当事人承认认可或其他证据补证。关于产品损失问题。本案中，原告仅举示了相关的照片，照片为黑白打印件，照片内容较为模糊，且未提供原始载体，也未举示其他证据予以佐证，未形成完整的证据链条，无法证明案涉产品是否受损、受损程度以及受损与房屋漏水是否存在因果关系等，故对原告该项主张本院不予支持。关于停业损失的问题。本案中，依据原告的庭审陈述，在合同履行中，并未因漏水而停止经营，故对停业损失的诉讼请求，本院不予支持。关于营业损失的问题。违约造成的可得利益损失系合同全面正常履行后当事人可以实现和取得的财产利益损失，且该利益不应超过签订合同当时能够预期的范围，租赁合同中因一方违约造成的可得利益损失通常表现为经营净利润损失。在计算该项损失时，不仅需要考虑在履行合同期间支出的相应人员工资、税收、管理费用等成本，同时还可能面临履行合同过程中的其他不稳定因素和风险。本案中，原告仅依其自行估算确定营业损失金额，不具有客观性与合理性。但考虑到案涉商铺发生漏水的情形，确会一定程度上影响原告的正常经营，故本院就合理期间内的营业损失予以支持，对该营业损失酌情支持10,022.6元（半个月租金）。原告自愿撤回第一项、第二项诉讼请求，本院对此予以尊重。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆鹤臻鸣科技有限公司于本判决生效之日起十日向原告陈国秀支付因漏水导致的装修损失20,045.2元；二、被告重庆鹤臻鸣科技有限公司于本判决生效之日起十日向原告陈国秀支付因漏水导致的营业损失10,022.6元；三、驳回原告陈国秀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为1,951元，由被告重庆鹤臻鸣科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  倘军伟二〇二〇年十二月二十五日书记员  许安娜