江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初484号 原告：葛伟，男，1976年1月1日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：刘娜，江苏永伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锋，江苏永伦律师事务所实习律师。 被告：江苏信联置业有限公司。住所地：江苏省徐州市云龙区和平路丰储街**。 法定代表人：周继光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。 原告葛伟与被告江苏信联置业有限公司（以下简称信联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案，依法组成合议庭，于同年5月11日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葛伟的委托诉讼代理人刘娜、张锋，被告信联公司的委托诉讼代理人王小卫到庭参加诉讼。同年12月22日，原告葛伟的委托诉讼代理人刘娜、张锋，被告信联公司的委托诉讼代理人王小卫到庭参加本院对相关案件事实的询问。本案经暂停、延长审理期限，现已审理终结。 原告葛伟向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付符合国家规定质量标准合格的房屋；2.判决被告承担逾期交房的违约责任，依约支付逾期交房违约金暂计23651元（以480718元为本金，按照日万分之二自2019年3月29日暂计至2019年11月30日并计算至依约交付合法合格的房屋为止）。事实和理由：2017年7月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市云龙区。合同约定房屋面积44.97平方米，总价480718元，被告应当在2019年3月29日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告依约支付了所有购房款，但被告并未在合同约定的期限内向原告交付房屋，且房屋质量不合格。所建房屋楼板夹层属于承重结构，但没有设计、验收、检测文件，所使用的材料亦不符合《混凝土结构加固设计规范》；消防防火设施不合格，一层没有消防设施，二层的消防管道距离底板不足2米，不具备使用功能，并存在防火安全隐患。根据合同第十二条约定，被告应当按日向原告支付全部房款万分之二的逾期交房违约金。 被告信联公司辩称，1.合同约定的上房时间是2019年3月29日，由于从2017年开始徐州市开展了大气管控措施，涉案工地自2017年9月、10月、12月和2018年1-3月、11月、12月以及2019年1-3月份均处于停工状态，停工状态达13个月之久，这种停工是由于政府管控措施所导致，一方面政府管控影响了混凝土、砖瓦等上游材料的供应，另一方面管控要求涉案工地不得施工，政府的管控行为导致涉案工地必然会影响工期，政府的管控行为是开发公司不能遇见、不能避免、不能克服的，应当为不可抗力，开发公司可以延迟交付房屋，免除延迟交房责任。2.被告在取得上房条件后通知原告于2019年6月上房，履行了合同约定的通知义务。3.2018年8月18日徐州市发生了特大暴雨，导致涉案工地停工1周左右，特大暴雨也属于不可抗力。综合以上意见，虽然合同约定3月份上房的业主，上房时间延迟了3个月左右，但是这种延长是由于政府不可抗力导致，被告不应当承担违约责任，请求法院驳回原告诉请。 本院经审理查明事实如下：被告信联公司开发建设的徐州市云龙区丰储街32号地块建设项目于2016年11月25日开工建设，2019年4月19日完工。2017年5月26日被告在其注册的微信公众平台发布文章，文章中有一层、二层的平面图，下方有“丰储街·新旺角建筑面积约40-60㎡复式小公寓一层享两层一套变三套自住、投资两相宜”。2017年7月20日，标题为《徐州市政府考察团莅临丰储街新旺角项目调研指导工作》的文章中，有下列表述：据悉，丰储街·新旺角公寓1#、2#、3#部分房源在售，户型面积45㎡到60㎡之间，层高4.5米到5.4米。买一层得两层，宜商宜居，是稀缺的城市中心资产。在被告印制的宣传图上，有“总价46万起，买中心复式房一层得两层舒适挑高隔层做好交付民用水电充足车位”等。 2017年7月29日，原告葛伟和被告信联公司签订《商品房买卖合同》（预售）（网上备案专用）及补充协议，约定：原告购买被告开发的民主南路82号新旺角商务区2#-1-910号房屋，房屋规划用途商服。房屋预测建筑面积44.97平方米，层高4.5米，单价10689.75元/平方米，总房款480718元。合同第九条商品房交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，敷设到燃气表后阀门，阀门后至用气设备之间连接管由买受人自理。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户。7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……（2）基础设施设备交付时未达到使用条件的，由出卖人提供替代产品及服务，出卖人不承担其他责任。无有线电视，出卖人不承担其他责任。（二）公共服务及其他配套设施1、小区内绿地率达到规划条件指标；2、小区内非市政道路:达到规划条件指标；3、规划的车位、车库：达到规划条件指标；4、物业服务用房：达到规划条件指标；以上设施未达到上述条件的，由出卖人负责整改达到合同约定条件。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年3月29日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十二条，逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式……（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予书面答复的，视为接受合同变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人应按变更给买受人造成的实际影响，给予买受人相应补偿。双方应按公平合理的原则协商解决补偿问题。第十六条商品房质量（一））地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用期间，按照同地段同类房屋租金标准补偿后不承担其他赔偿责任。（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人负责整改至符合国家及行业标准，影响正常居住使用期间，按照同地段同类房屋租金标准补偿后不承担其他赔偿责任。（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。附件十一《补充协议》部分第一条，关于第十一条交付时间和手续（三）查验房屋中第3条的约定查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人未按照出卖人发出交付通知所确定时间到出卖人指定地点办理收房手续，不前来办理交接手续或拒绝在商品房交接书上签字，视为出卖人已按期交付，买受人应承担房屋毁损、灭失风险及物业服务费等其他应承担的相关费用，同时向出卖人按逾期时间支付每日50元违约金。买受人拒绝收房而造成的延期交付不适用本合同第十二条方式之约定，出卖人不承担逾期交房的违约责任。第三条房屋交付该商品房交接过程中，除买卖合同约定买受人有权拒绝接收该商品房的情形之外，买受人不得以其他事由拒绝接收该商品房，否则视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付了该商品房。该房屋的交付条件以合同第八条约定为准。第五条合同订立的相关规定1、出卖人对本合同项下房产的承诺与保证仅限于书面载于本合同内的内容，除此之外，出卖人未做任何其他承诺与保证。2、在有关广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明，如已明示不构成要约，或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。合同及补充协议还约定了其他事项。同日，徐州市房产登记交易中心对原告购买的房屋进行了网上登记备案。2017年8月2日，原告给付被告购房款240718元，2018年1月24日，原告给付被告购房款240000元。 2019年6月11日，徐州市住房和城乡建设局对被告开发建设的房屋登记备案，备案意见载明：信联公司建设的丰储街32号地块1#、2#、3#、4#楼、、地下车库单位工程于2019年4月19日由建设单位组织竣工验收合格。建设单位于2019年6月11日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经查验，符合要求。6月28日，被告取得房屋面积测算报告。2019年6月，被告向原告邮寄上房通知书，通知原告于6月23日起办理上房手续。 另查明，2017年10月20日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发《关于立即启动大气应急管控方案的紧急通知》，立即启动重污染橙色及以上预警或静稳天气应急管控，落实大气重污染企业限停产、工地停工、特殊车辆禁行等应急管控措施；2018年1月5日，徐州市云龙区人民政府批复《关于丰储街街坊中心项目开复工请示》，同意该项目开复工。因此次大气污染管控，涉案房产所在项目停工78天；2018年3月26日徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室又下发《关于立即启动大气应急管控措施的紧急通知》，其中要求各督查组对各地应急管控工作开展情况实施不间断督查，重点督查企业限停产、工地停工等管控措施落实情况；2018年10月至2019年3月期间，为控制大气污染，提高空气质量，江苏省、徐州市相关政府部门又多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。 2019年3月26日，被告向原告发出《延期上房通知书》，载明：您购买的本公司新旺角商务区项目，原定2019年3月29日上房。但因项目施工期间徐州市环境空气质量提升领导小组办公室及徐州市大气污染防治攻坚行动指挥办公室，多次下发《关于立即启动大气应急管控措施》《关于调整重污染天气应急管控级别》的紧急通知要求项目停工。本公司作为徐州本土开发企业，深知大气治理对于城市的发展及居民生活环境改善的重要性。对于停工通知均按政府要求执行，导致项目无法按合同约定按时交付。特通知您上房时间延至约5月31日前后，具体上房日期公司会提前以邮件方式通知。延期对您造成的困扰及不便，本公司深感歉意！但延期交付实属不可抗力因素，感谢您的理解！ 本院认为，2017年7月29日原告葛伟和被告信联公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告已付清购房款，被告负有向原告交付符合双方合同约定及国家法律规定的房屋的义务。 首先，案涉房屋的交付条件应包括隔层完成。按照合同约定，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，即可满足交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议部分约定，在有关广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明，如已明示不构成要约，或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。根据以上两点，被告在广告宣传中所宣传的“买一层得两层、做好隔层再交付”应当视为合同内容。被告交付的房屋除具备合同约定的两个条件外，还应当做好隔层再交付。 其次，关于原告主张的逾期交付房屋违约责任问题。被告逾期交付房屋存在免责事由。根据《商品房销售合同》第十一条约定，被告应当在2019年7月31日前向买受人交付符合交付条件的涉案房产，根据本案查明的事实，截至被告陆续做好涉案房屋的隔层，被告虽未在合同约定的期限向原告交付房屋，但不构成违约，不应向原告支付相应的违约金，理由如下：在本案中，为控制大气污染，提高空气质量，江苏省、徐州市相关政府部门自2017年10月起多次采取管控措施，要求水泥粉磨站、砖瓦、搅拌站等企业实施停产措施，工地实施停工或停止土石方作业等措施。上述措施的实施，影响到被告上游材料供应商的生产，势必会影响上游材料商向被告供应施工材料，必然导致工期的延误；同时直接要求被告停止施工，必然会延误工期。由于政府上述管控措施，导致被告不能按照计划施工，造成工期延误，这亦非被告所能控制。综上，被告延期交房，系因被告不能预见、不能避免、不能克服的政府管控行为造成。根据上述事实及合同约定，被告可以据此顺延交付期限，不视为违约。且在政府采取管控措施后，被告亦发函告知原告顺延交付房产顺延的期限、原因。同时结合被告提供的证据，政府采取管控措施对被告施工造成的影响程度，本院认为至原告认可的隔层做好之日，宜认定在合理的顺延交付期限内。 再次，关于原告主张的要求被告交付符合国家规定质量标准合格的房屋问题。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。因双方约定的交付条件为取得工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，做好隔层。双方对隔层的质量及标准并未约定。目前涉案房屋已经具备交付条件被告也愿意交付的情况下，原告仍主张被告履行交付房屋义务，本院不予支持。若原告认为被告交付的房屋隔层不符合工程和产品质量规范，其可以在接收房屋后另行主张相关合法权益，但原告不能据此主张逾期交付房屋的违约责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下: 驳回原告葛伟的诉讼请求。 案件受理费391元，由原告葛伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 陈 涛 人民陪审员 刘 兰 人民陪审员 贾新华 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员 耿海涛