四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9280号 上诉人（原审被告）：吴显波，男，1984年3月21日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：孙芳，四川德卓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冯小梅，女，1985年12月9日出生，汉族，住成都市成华区西林四川省南部县。 委托诉讼代理人：刘迪，四川华楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周觅蜜，四川华楚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏丹，女，1981年2月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 原审第三人：冯安林，男，1980年12月10日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人吴显波、冯小梅因与被上诉人夏丹及原审第三人冯安林确认合同无效纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 吴显波上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认吴显波以夏丹名义与冯小梅签订的《成都市存量房买卖合同》真实有效；2.一、二审全部诉讼费用由夏丹承担。事实与理由：1.夏丹与冯小梅之间存在真实的买卖房屋的合意，并不存在吴显波与冯小梅恶意串通的情形。夏丹知晓房屋买卖过程，并用冯小梅支付的购房款偿还了夏丹向吴显波及冯安林所借款项，也是按照夏丹意思办理过户手续。3.《成都市存量房买卖合同》是夏丹与冯小梅为了房屋过户签订的合同，是夏丹与冯小梅真实《房屋买卖合同》的附属，不具有独立性。夏丹和冯小梅签订的《房屋买卖合同》真实有效，《成都市存量房买卖合同》也应有效。 冯小梅上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回夏丹的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由夏丹承担。事实与理由：1.夏丹在《房产买卖合同》上签字并在转让价款35万元处按手印确认，说明夏丹是确认和知晓按照35万元转让涉案房屋，同时根据公证《委托书》和夏丹的代理人在一审庭审中确认夏丹出售房产的意愿是真实的，因此，夏丹知晓房屋交易及转让价款，整个交易行为没有违背乃至超出夏丹的意思表示，更没有损害其利益，不存在关于“恶意串通损害第三人利益”而无效的情形；2.一审判决对构成恶意串通的审查、认定的标准存在明显错误。一审判决在没有认定吴显波和冯小梅之间存在恶意的串通的事实和行为的情况下，仅分析认为冯小梅购买涉案房屋不符合二手房交易的正常流程难以确认房屋交易存在善意就因此认定《成都市存量房买卖合同》无效，明显是对构成恶意串通的错误认定标准；3.冯小梅购房涉案房屋的意思是真实且善意的，房屋交易的流程和手续是合法，一审法院认为冯小梅购买房屋没有善意明显错误且证据不足。涉案房屋的实际交易价格为35万元，《成都市存量房买卖合同》上的30.5万元的价格只是备案的交易价格，涉案房屋的转让价格是夏丹所确认的，且未低于市场价格的70%；4.冯小梅购买涉案房屋采用银行按揭贷款方式付款，这种方式也是二手房买卖主要的付款方式，一审法院认定冯小梅在没有支付房款情况下将房屋过户后再通过抵押贷款方式支付房款错误；5.冯小梅与冯安林早在2014年4月8日就已经离婚,一审法院认定冯小梅与冯安林之间存在利害关系错误且没有任何证据；6.冯小梅购房后，多次要求夏丹搬离房屋未果后起诉主张权利，一审法院认定冯小梅没有提出过交付房屋的要求错误。 夏丹对吴显波、冯小梅的上诉请求及理由，共同答辩意见为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回吴显波、冯小梅的上诉请求。1.冯安林、吴显波、何敬与冯小梅之间是朋友关系，冯安林与冯小梅曾是夫妻关系，冯小梅购买案涉房屋时没有看房以及磋商房价，且冯小梅并未提交有效的购房转款凭证也并未向夏丹实际支付购房款就取得了案涉房屋，冯小梅并非善意的购房人；2.吴显波在夏丹不知情的情况下将案涉房屋以合同价30.5万的低价出售给冯小梅，显然超过了吴显波的代理权限，即使夏丹授权吴显波去出售该房屋，出售该房屋也应当以市场价出售，而非以明显低于市场的价格进行出售。吴显波以低于市场价的价格出售该房屋属于超越其代理权限，事后也未得到夏丹的追认，该代理行为对夏丹不发生效力；3.冯小梅在一审庭审中当庭出示的《房产买卖合同》是由冯安林准备好交给夏丹签字，但该《房产买卖合同》没有买受人，该《房产买卖合同》因缺乏合同主体而不成立；4.吴显波与冯小梅之间买卖房屋的行为，属于恶意串通损害第三人利益的情形，吴显波与冯小梅之间签订的《成都市存量房买卖合同》应属无效；5.冯小梅在一审庭审中提交的链家网的2017年的价格，是其挑选的最低价格5500元/平方米。案涉房屋成交的价格低于冯小梅所称的5500元/平方米或者2017年成都平均房价9600元/平方米的70%，成交价明显过低；6.在2019年1月之前冯小梅均未到夏丹所住房屋看过房子，或者要求其腾空房屋，只是在2019年1月在夏丹房屋门上贴了要求夏丹搬离的纸条。 冯安林对吴显波、冯小梅的上诉请求、理由述称：房屋交易是真实的，吴显波也是全程办理交易事务。在过户之前冯安林陪同夏丹去国土局办手续，之后才进行了下一步交易，夏丹知晓过户事情。《房屋买卖合同》不是其准备好才递交给夏丹签字。冯安林带冯小梅看过案涉房屋，当时夏丹家里没人，没有看到房屋内部结构，但是看了照片。 夏丹向一审法院起诉请求：请求确认吴显波以夏丹代理人的身份与冯小梅签订的《成都市存量房买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2015年9月28日，夏丹与中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称信托公司）签订借款合同，夏丹向信托公司借款30万元，借款期限60个月。夏丹将其位于成都市龙泉驿区××路××号××栋××单元××号房屋抵押给信托公司作为借款的担保。2017年3月17日，夏丹通过公证委托的方式出具一份《委托书》，授权吴波（吴显波曾用名）、何敬出售案涉房屋。具体委托事项包含代为查询不动产相关档案，到银行办理偿还上述不动产贷款的相关手续，并领取结清证明及相关手续，到不动产登记中心办理注销上述不动产抵押登记的相关手续；代为出售上述不动产，与买方签订上述不动产的买卖合同，并代收房价款；协助买方办理上述不动产的过户手续；协助买方办理按揭贷款手续等，委托期限为自委托书签署之日起至上述事宜办结为止。 2017年5月2日，吴显波以夏丹的名义与冯小梅签订《成都市存量房买卖合同》，约定夏丹将案涉房屋出售给冯小梅，房屋成交价为305000元。同年5月12日，冯小梅办理了不动产登记；同年5月17日，冯小梅案涉房屋抵押给中国银行股份有限公司成都天府广场支行，权利价值35万元，2018年3月7日抵押给案外人蒲俊，权利价值为30万元。 一审庭审中，夏丹确认案外人何敬代其垫资归还了信托公司的贷款余额。冯小梅、吴显波陈述案涉《成都市存量房买卖合同》仅为备案合同，夏丹欲向冯小梅出售案涉房屋，双方达成房屋交易价格的初步意见后，冯小梅要求夏丹自行清偿信托公司借款，夏丹请求吴显波代为清偿所欠信托公司的贷款本息，吴显波为确保垫付的资金安全，遂要求夏丹出具案涉《委托书》案涉房屋实际成交价为35万元。冯小梅为证明真实的交易价格为35万元以及支付购房款35万元的事实，当庭出示了《借款借据》和2017年6月12日中国银行股份有限公司成都天府广场支行向冯小梅发放贷款的《贷款放款回单》，该回单载明贷款金额35万元，借款人为冯小梅，收款人为何敬。冯小梅为证明案涉房屋交易不存在明显低价，出示链家房产2017年1月13日的网上成交交易价格，该网络资料载明同一小区的交易单价5475元每平方米。吴显波陈述，吴显波代夏丹归还信托公司贷款30余万元，吴显波收取夏丹2个月垫资利息15000元，剩余的金额转账给冯安林。冯安林针对其与冯小梅身份证信息载明的住所地一致的问题陈述，其与冯小梅原系夫妻关系，2018年4月离婚后未居住在一期，双方身份证载明的居住地尚未变更。2019年8月14日，冯小梅以夏丹为被告，向成都市龙泉驿区人民法院提起返还原物诉讼，要求夏丹返还案涉房屋。目前该案尚在审理阶段。 一审法院认为，根据本案查明的基本事实，吴显波代夏丹归还信托公司贷款本息，为确保垫资资金的安全回收，夏丹向吴显波出具《委托书》，《委托书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。冯安林当庭陈述，其为吴显波为夏丹垫资归还信托公司借款和案涉房屋的交易提供中介服务，和吴显波签订《成都市存量房买卖合同》的买受人冯小梅系冯安林前妻，二人存在利害关系，且冯小梅购房后并没有直接支付购房款，而是将案涉房屋作抵押，向银行贷款35万元用于支付购房款，且房屋的成交价305000元，明显低于冯小梅当庭出示的链家网同时间段同地段房屋成交的单价，房屋交易以及房屋所有权变更登记完成后，买受方未请求交付房屋，同时房屋交易前买卖双方未实地查看房屋现状，上述一系列行为不符合二手房交易的正常流程，难以确信吴显波与冯小梅的房屋交易属于善意。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，第五十八条之规定，判决：确认吴显波以夏丹的名义与冯小梅签订的《成都市存量房买卖合同》无效。一审案件受理费100元，由吴显波、冯小梅承担。 本院二审期间，吴显波提交以下证据：1.抵押借款合同（出借人为何敬，借款人为夏丹）；2.夏丹出具的两份收条，一份无收款时间，一份收款时间为2014年4月19日；3.何敬中国建设银行个人活期账户交易明细（以下简称交易明细）。拟证明：夏丹向案外人何敬借款35万偿还信托公司贷款，夏丹通过出售案涉房屋的房款偿还何敬的垫资款。 冯小梅质证意见为：抵押借款合同、无收款时间的收条，是夏丹与吴显波、何敬之间的借款关系，与冯小梅没有关联性。收款时间为2014年4月19日收条没有异议，可以说明本案房屋的购房款是35万，这是夏丹本人确认的。对于交易明细的真实性无异议，但与冯小梅没有关系。 夏丹质证意见为：对于抵押借款合同以及两份收条的真实性无异议，但对于合法性、关联性不予认可。对于何敬替夏丹还款28.5万，属于夏丹与何敬等人之间的借贷纠纷，与本案无关联。对于是何敬还是吴显波还是冯安林为夏丹有过垫资这个事实，夏丹是认可的，但夏丹并未授权吴显波、何敬等人低价出售案涉房屋。整个过程夏丹没有见过冯小梅，根本不认识冯小梅。对于交易明细真实性、合法性、关联性不予认可。 冯安林对上述证据无异议。 本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案争议焦点没有关联性，不予采信。 冯安林提交以下证据：室内照片5张。拟证明：冯小梅在购房时看不到房屋的内部结构，其给冯小梅提供了房屋室内照片。 吴显波对照片真实性、合法性、关联性无异议。冯小梅质证意见为：对照片真实性、合法性、关联性无异议，冯小梅确实看过冯安林提供的这些照片。夏丹质证意见为：对真实性无异议，但对于合法性、关联性不予认可，不能证明冯小梅在购买该房屋之前有看过案涉房屋的内部结构，不能达到冯安林的证明目的。冯安林与冯小梅曾经是夫妻关系，这些证据都可以后续补充的。 本院对以上证据的真实性、合法性予以确认，但不能达到其证明目的，不予采信。 冯小梅、夏丹二审中未提交新证据。 二审另查明，2017年4月19日，夏丹作为卖方在案涉《房产买卖合同》上签字、捺印,该合同载明转让标的为案涉房产，转让价款为350000元，付款方式：买方于2017年4月19日前一次性付清全部房款。该合同买方及签字处为空白。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩意见，二审争议焦点为：吴显波与冯小梅签订《成都市存量房买卖合同》是否存在恶意串通，损害夏丹利益情形。现评析如下： 首先，吴显波、冯小梅主张案涉房屋的实际成交价格是《房产买卖合同》中夏丹确认的出售价格，该房屋交易时夏丹真实意思表示，未损害其利益。对此本院认为，夏丹单方签字确认的《房产买卖合同》并无买方签字，不符合合同有效成立的要件，根据《房产买卖合同》的内容及形式，《房产买卖合同》应属夏丹发出的售房款为350000元，房款在2017年4月19日前一次付清的出售案涉房屋的要约。吴显波与冯小梅在2017年5月2日签订《成都市存量房买卖合同》时，该要约因期限届满已失效，在夏丹未予追认情况下，吴显波、冯小梅主张案涉房产实际成交价350000元系《房产买卖合同》中夏丹的真实意思表示不能成立。其次，《委托书》虽表明夏丹有委托吴显波、何敬代为出售案涉房屋的意思表示，但是对于出售房屋价格并未进行约定，因此，吴显波应以合理的市场价格代为出售案涉房屋。本案审理中，虽然双方未对案涉房产价值进行评估，但是无论是《成都市存量房买卖合同》中确定的售房款305000元，还是吴显波、冯小梅主张的实际成交价350000元，均明显低于相同时间案涉房屋所在区域的平均房价。吴显波以此低价出售案涉房屋，难以认为吴显波、冯小梅二人具有善意。同时，吴显波低价出售案涉房屋的行为也显然超出了吴显波的代理权限，夏丹对此未予以追认，吴显波的代理行为对夏丹不发生效力。最后，夏丹向吴显波、何敬出具《委托书》系基于因吴显波、何敬代为夏丹垫资偿还其贷款所作的一种担保措施。双方出具《委托书》后，夏丹签订一系列《抵押借款合同》《房产买卖合同》和出具收条等行为，均由吴显波进行操作。同时，结合冯小梅购买案涉房屋未交付房屋价款、在交易过程中未对案涉房屋进行看房、验房、收房等不符常理情形，可以认定吴显波与冯小梅之间就案涉房屋的交易存在恶意且相互配合的串通行为。综上，一审认定吴显波、冯小梅具有恶意串通，损害夏丹利益情形具有事实依据，一审判决确认吴显波、冯小梅签订的《成都市存量房买卖合同》无效，并无不当。 综上，吴显波、冯小梅的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由吴显波负担100元、冯小梅负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  罗 宇 审判员  聂彪峰 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张玉珍