江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民初565号原告：江西民航置业有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区井冈山大道**，统一社会信用代码：91360000705510262B。法定代表人：胡最清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王冬冬，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：衷源园，江西华邦律师事务所律师。被告：南昌欧隆家居有限公司，住，住所地：江西省南昌市青云谱区井冈山大道**一社会信用代码：91360104664785410L。法定代表人：徐良高，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊莉，女，汉族，1971年12月9日生，住址：江西省南昌市青山湖区，系该公司员工。被告：武汉通玺商务咨询有限公司，住所地，住所地：湖北省武汉市江汉区复兴村特****会信用代码：91420100737508861A。法定代表人：徐良高，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈声强，男，汉族，1972年2月6日生，住湖北省武汉市洪山区，系该公司员工。原告江西民航置业有限公司（以下简称民航置业公司）诉被告南昌欧隆家居有限公司（以下简称欧隆家居公司）、武汉通玺商务咨询有限公司（以下简称武汉通玺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告民航置业公司的委托诉讼代理人王冬冬、衷源园，被告欧隆家居公司的委托诉讼代理人熊莉，被告武汉通玺公司的委托诉讼代理人沈声强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。民航置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除民航置业公司与欧隆家居公司签订的《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》；2、请求判令欧隆家居公司向民航置业公司支付拖欠租金9819991.8元、滞纳金387693.28元（自2019年10月1日至2020年6月30日，实际计算至租赁合同解除之日止）；3、请求判令欧隆家居公司向民航置业公司支付违约金11310504元；4、请求判令欧隆家居公司按原租赁合同的租金标准向民航置业公司支付租赁合同解除后腾退租赁场地之前所产生的场地占用费：暂定为545555元（按1091110元每月的标准自2020年7月1日暂计至2020年7月15日，实际计算至腾退之日止）；5、请求判令武汉通玺公司对民航置业公司上述2、3、4项诉请承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由欧隆家居公司、武汉通玺公司承担。事实和理由：2006年11月10日，民航置业公司与武汉通玺公司的前身武汉市欧亚达家居博览中心有限公司签订《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》，租赁合同主要内容为：1、甲方民航置业公司将位于南昌市井冈山大道666号的【蓝天郡】部分商业楼及其附属设施、场地出租给乙方武汉市欧亚达家居博览中心作为欧亚达国际家居博览中心经营使用；2、租赁期限为20年，从双方正式交接之日起计算租赁期；3、月（季度）租金等于双方确认的建筑面积乘以对应的月（季度）租金标准。从正式交付起满十二个月为第1个租金年度，以后每满十二个月为每1个租赁年度。免收租金期结束的次日直至第3个租赁年度，月租金标准为人民币26元／平方米·月，该租金为起始租金。自第4个租赁年度起开始递增，递增比例为每三年增加5％，即：第4个租赁年度至第6个租赁年度在第3个租赁年度租金标准的基础上增加5％，第7至第9年在第6个租赁年度租金标准的基础上增加5％，依此类推；4、双方交接后，由于甲方原因导致合同提前终止，甲方应赔偿乙方因此造成的一切直接经济损失。由于乙方原因导致合同提前终止，乙方向甲方支付1年的起始租金总额作为违约金，乙方装修不得抵扣违约金。乙方如不能按时向甲方支付场地租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第十一天起，每延迟一天按拖欠的总金额的0.21‰每天向甲方缴交滞纳金；5、在本合同租赁期内，若乙方延期支付租金30天以上或使用不当导致危及房屋安全质量时，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任等。租赁合同履行期间，2007年10月30日，武汉通玺公司的前身武汉市欧亚达家居博览中心有限公司给民航置业公司发送一份授权委托书，说明根据工作需要，在南昌注册了欧隆家居公司，其授权委托欧隆家居公司全权代表在南昌地区履行权利和义务。之后，租赁场地的租金由欧隆家居公司向民航置业公司支付。2016年6月15日，民航置业公司（甲方）与武汉通玺公司（乙方）、欧隆家居公司（丙方）签订《协议书》，确定：＂1、甲、乙双方一致同意乙方将其基于《租赁合同》及其就《租赁合同》签订的所有相关协议项下的全部权利义务概括的、一并的转让给丙方；2、丙方同意受让前款约定的权利和义务，并按前款约定的权利和义务继续履行；3、甲方了解并接受乙方履行《租赁合同》及其就《租赁合同》签订的所有相关协议的现状，并同意丙方按目前履行情况及履行方式继续执行《租赁合同》及其就《租赁合同》签订的所有相关协议直至该合同期限届满；4、乙方对丙方履行上述《租赁合同》向甲方提供不可撤销连带保证责任。保证期限自本协议书签署之日起至丙方履行完毕《租赁合同》项下的所有义务和责任止＂。自此以后，欧隆家居公司成为租赁合同的主体，享有合同权利，履行合同义务。2019年7月4日，欧隆家居公司向民航置业公司支付了2019年7月、8月、9月的季度租金3273330.6元，之后再也没有按租赁合同规定的期日向民航置业公司支付租金。为此，民航置业公司于2020年3月31日向欧隆家居公司发出《催款函》，要求其在2020年4月15日前将欠付的租金支付给原告，但是欧隆家居公司仍然拒绝支付其拖欠的租金。欧隆家居公司拖欠租金的行为已经严重侵害了民航置业公司的合法权益，武汉通玺公司应当对此承担连带清偿责任。有鉴于此，民航置业公司特提起诉讼，请求依法支持其的诉讼请求。欧隆家居公司答辩称：一、对于民航置业公司要求解除《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》的诉讼请求，欧隆家居公司不持异议。基于商场的实际经营情况，在与民航置业公司进行事先沟通后，2019年10月21日和2020年1月2日欧隆家居公司给民航置业公司发出《工作联系函》，报备了准备闭店，终止经营事宜，并要求冲抵前期预缴租金282万元。2020年2月22日，欧隆家居公司给民航置业公司发出《关于解除《租赁合同》移交物业的通知函》，明确《租赁合同》于2020年4月15日解除。为顺利移交租赁物业，2020年5月20日，按民航置业公司要求，欧隆家居公司给民航置业公司出具了《南昌欧隆家居有限公司关于旗下欧亚达家居城退租的申请》，并专门送达给民航置业公司相关领导。欧隆家居公司对民航置业公司要求解除《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》的诉讼请求，不持异议，但我公司认为租赁合同解除时间应为2020年4月15日。二、对于民航置业公司要求欧隆家居公司支付拖欠租金9819991.8元，滞纳金387693.28元的诉讼请求，我方持有异议。1、根据《租赁合同》约定的租金缴纳方式，欧隆家居公司前期多交了282万元租金在民航置业公司处，在证据交换时，民航置业公司对此也明确予以确认。因此，我方认为的前期多交的282万元租金应直接用于冲抵后期租金。2、根据《南昌市人民政府印发南昌市关于有效应对疫情稳定经济增长25条政策措施的通知》及发改投资规〔2020〕734号文件精神，疫情期间，民航置业公司应给予欧隆家居公司三个月租金的减免，对此期间的租金，民航置业公司主张权利并计算滞纳金明显违反国家政策。3、民航置业公司按照拖欠总额以每天0.21‰的标准计算滞纳金，标准明显过高，不应予以支持。三、民航置业公司要求欧隆家居公司按首年一年租金总额支付违约金11310504元，标准明显过高，不应予支持，请求法庭依法酌情降低。四、民航置业公司不接受租赁物业，造成损失扩大，继而要求欧隆家居公司继续按照租金标准支付场地占用费，对欧隆家居公司明显是不公平的。根据《租赁合同》约定，民航置业公司对欧隆家居公司的计租面积36251.62㎡，负一层8117㎡（不计租金），地面停，地面停车场免费提供给欧隆家居公司使用现状是，36251.62㎡计租面积内，除蒙娜丽莎商户1722㎡未腾退外，其他商户，均已清退，且欧隆家居公司已经用隔断将蒙娜丽莎商户租赁面积完全与整个商场隔离开，欧隆家居公司仍在积极地与蒙娜丽莎商户协商腾退事宜。另租赁给工商银行有220余㎡，银行方面明确表示，愿意按原租金标准与民航置业公司继续续租或重新与民航置业公司协商签订新租赁合同。不计租金的负一层，除晚安家居有1100㎡未腾退外（已用隔断完全隔离），其他商户均已腾退，地面停，地面停车场已全部移交给民航置业公司管理的物业公司iv>在此种情形下，我方按民航置业公司的要求出具了《退租申请》，要求将租赁物业（包括设备设施）移交后，民航置业公司仍不接收租赁物业，直接造成损失继续扩大，扩大的损失不应由我方承担。对民航置业公司要求我方继续按照租金标准支付场地占用费的诉讼请求，法庭不应予以支持。武汉通玺公司答辩称，对原告民航置业公司的第1至第4项诉请，我方同意欧隆家居公司的答辩意见。对于原告民航置业公司的第5项诉请，我方同意按合同约定承担连带责任。在本院指定的举证期限内，民航置业公司围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：第一组证据：蓝天郡商业楼《房屋产权登记证书》，证明目的：民航置业公司合法的租赁主体身份。第二组证据：《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》，证明目的：一、2006年11月10日，民航置业公司与武汉通玺公司的前身武汉市欧亚达家居博览中心有限公司签订《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》，租赁合同对租期、租金的计算、拖欠租金的滞纳金、租赁合同的解除和违约责任等进行了详细的约定。第三组证据：《授权委托书》，证明目的：2007年10月30日，武汉通玺公司的前身武汉市欧亚达家居博览中心有限公司给民航置业公司发送一份授权委托书，授权委托欧隆家居公司全权代表其在南昌地区履行权利和义务。之后，租赁场地的租金由欧隆家居公司向民航置业公司支付。第四组证据：《协议书》，证明目的：一、2016年6月15日，民航置业公司（甲方）与武汉通玺公司（乙方）、欧隆家居公司（丙方）签订《协议书》，确定：双方一致同意乙方将其基于《租赁合同》项下的全部权利义务概括、一并转让给丙方；丙方同意受让，并按前款约定的权利和义务继续履行；甲方同意丙方继续执行《租赁合同》及相关协议；乙方对丙方履行上述《租赁合同》向甲方提供不可撤销连带保证责任。自此以后，欧隆家居公司成为租赁合同的主体，享有合同权利，履行合同义务。二、依据该三方协议，武汉通玺公司对民航置业公司的诉请应承担连带清偿责任。第五组证据：《中国建设银行单位客户专用回单》，证明目的：1、2019年7月4日欧隆家居公司向民航置业公司支付了2019年7月、8月、9月的季度租金3273330.6元，之后再也没有按租赁合同规定的日期向民航置业公司支付租金。第六组证据：《催款函》，证明目的：民航置业公司于2020年3月31日向欧隆家居公司发出《催款函》，要求其在2020年4月15日前将欠付的租金支付给民航置业公司，但是欧隆家居公司仍然拒绝支付其拖欠的租金。第七组证据：《公函》，证明目的：经民航置业公司与欧隆家居公司确认，《租赁合同》的起始租金为每月942542元，按《租赁合同》约定，欧隆家居公司应当以此标准向民航置业公司支付一年租金的违约金。第八组证据：预付3个月租金的会计凭证及银行转账单，证明目的：欧隆家居公司第一笔于2006年11月16日付了200万元预付款，第二笔于2008年7月16日付了845119元，这笔款项中包含了预付下季度的租金827626元，剩余的17493元作为本季度结算租金，结论就是已经预付了2827626元的租金。针对民航置业公司的举证，欧隆家居公司质证认为：对第一组证据三性均无异议。对第二组证据，租赁合同真实性无异议，但合同中约定滞纳金计算标准明显过高，按照一年租金作为起始资金计算违约金过高，请法院酌定。对第三组证据三性无异议。对第四组证据三性无异议，对第五组证据三性无异议，但是根据双方约定的租金支付方式，前期是押了3个月租金一直没冲抵。对第六组证据，催款函的金额不符合疫情期间政府相关减免租金的政策，没有减免3个月租金。对第七组证据，对其租金金额无异议，但是以一年租金计算违约金过高。对第八组证据的三性无异议，我公司财务核对后，确认该金额。针对民航置业公司的举证，武汉通玺公司质证认为：同意欧隆家居公司的质证意见。围绕其诉讼主张，欧隆家居公司在本院指定的举证期限内向本院提交了以下证据：第一组证据：《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》，证明目的：《租赁合同》对租金的支付进行了明确的约定，租金先付后租，前期，欧隆家居公司按此约定执行，一直有三个月租金282万元（按首年租金标准），押于民航置业公司。第二组证据：协议书，证明目的：2016年，民航置业公司与武汉欧亚达家居集团有限公司、欧隆家居公司签订协议书，将武汉欧亚达家居集团有限公司《租赁合同》项下的权利义务转让给欧隆家居公司。第三组证据：工作联系函（2019年10月21日），证明目的：欧隆家居公司发函给民航置业公司，报备闭店，终止经营事宜，要求冲抵前期预缴租金282万元。第四组证据：工作联系函（2020年01月02日），证明目的：欧隆家居公司发函给民航置业公司，通报闭店，终止经营事宜，要求冲抵前期预缴租金。第五组证据：关于解除《租赁合同》移交物业的通知函，证明目的：欧隆家居公司通知给民航置业公司解除《租赁合同》。第六组证据：欧隆家居公司关于旗下欧亚达家居城退租的申请（2020年5月20日），证明目的：欧隆家居公司要求民航置业公司接收租赁物业。针对欧隆家居公司的举证，民航置业公司质证认为：对第一组证据三性无异议，补充说明：虽然欧隆家居公司有282万元押金在我方处，但该押金不是租金；对第二组证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，虽然武汉欧亚达家具集团有限公司将租赁合同项下权利义务转让给欧隆家居公司，但协议还明确约定武汉欧亚达家具公司对欧隆家居公司履行租赁合同向我方提供不可撤销的连带保证责任；对第三组证据、第四组证据、第五组证据真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议，欧隆家居公司只提供了工作联系函，但无证据证明我方已经收悉此函，即便我方已经收悉，但我方不同意其提出的所谓报备闭店停止经营事宜，根据租赁合同约定双方还需对提前终止的违约金、滞纳金、我方损失赔偿进行后续详细处理；对第六组证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，由于租赁合同约定的违约金、滞纳金、损失赔偿等没有后续处理，我方不同意欧隆家居公司提出所谓闭店停止经营等事宜，也就没有同意接收租赁物业，从欧隆家居公司提供大楼整体附属设施移交清单可以看出我方没有签收。针对欧隆家居公司的举证，武汉通玺公司质证认为：同意欧隆家居公司举证及证明目的。被告武汉通玺公司在本院指定的举证期限内未向本院提交证据。经本院核对相关证据的原件，结合原、被告的举证、质证意见，本院对原告民航置业公司、被告欧隆家居公司提交的证据认证如下：对民航置业公司提交的第一、二、三、四、五、七、八组证据的真实性、合法性予以确认。对第六组证据，本院确认其真实性。对欧隆家居公司提交的第一、二组证据的真实性、合法性予以确认。对第三、四、五、六组证据，本院确认证据的真实性。本院经审理认定事实如下：2006年11月10日原告民航置业公司与被告武汉通玺公司的前身武汉市欧亚达家居博览中心有限公司签订《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》，合同约定：甲方（民航置业公司）将位于南昌市井冈山大道666号的【蓝天郡】部分商业楼（包括商业用房一、二层及增建的第三层）及其附属设施（包括地下一层及地面广场的停车场）出租给乙方（武汉市欧亚达家居博览中心有限公司）作为欧亚达国际家居博览中心经营使用，租赁物以毛坯房（含约定的相关设备）形式移交后，由乙方进行二次装修。租赁期限为20年，从双方正式交接之日起计算租赁期。装修及经营免收租金期为12个月，自双方全部正式交接之日起实施并计算，租金从免收租金期结束的次日为租金起算日。月（季度）租金等于双方确认的建筑面积（该面积以国家规定测量的建筑面积为准）乘以对应的月（季度）租金标准，从正式交付起满十二个月为第1个租金年度，以后每满十二个月为每1个租赁年度。甲、乙双方约定租赁物业第1个租赁年度为装修及经营免收租金期，甲方免收乙方租金；免收租金期结束的次日直至第3个租赁年度，月租金标准为人民币26元／平方米?月，该租金为起始租金；自第4个租赁年度起开始递增，递增比例为每三年增加5％，即：第4个租赁年度至第6个租赁年度在第3个租赁年度租金标准的基础上增加5％，第7至第9年在第6个租赁年度租金标准的基础上增加5％，依此类推。租金先付后租，每次一次性付三个月，且上三个月末尾5天前支付下六个月的全部租金。即第一个三个月的前一月的25日前，支付第一个三个月租金及预付第二个三个月租金，第二个三个月的前一月的25日前，支付第二个三个月租金及预付第三个三个月租金，如此滚动循环提前支付。租金到账后，甲方提供专用发票（房屋租赁发票）给乙方。乙方须在本合同签订后七个工作日内向甲方支付人民币200万元作为立约定金，此立约定金在乙方开始交付租金的七个工作日内退还或者抵付租金（退还或抵付租金时立约定金不计利息），如遇甲方不按规定时间交付物业或者交付物业不符合本合同《工程建设项目职责清单》规定的要求，乙方有权解除合同。甲方应在解除合同七个工作日内双倍返还立约定金，在交接前如遇乙方违约，该定金归甲方所有。租赁物业按甲方提供的装修及设备设施在保修期内，由甲方负责检查、维修、养护及更新，并承担相应的费用，保修期满后由乙方负责维修保养并承担相应费用。乙方增添的装修及设施，设备，由乙方负责检查、维修、养护及更新，并承担相应费用。合同第十四条违约责任约定：“3、双方交接后，由于甲方原因导致合同提前终止，甲方应赔偿乙方因此造成的一切直接经济损失；由于乙方原因导致合同提前终止，乙方向甲方支付1年的起始租金总额作为违约金，乙方装修不得抵扣违约金。4、乙方如不能按时向甲方支付场地租金，时间超过10天，经甲方催讨，自第十一天起，每延迟一天按拖欠的总金额的0.21‰每天向甲方缴交滞纳金（10天允许期为考虑假日或人为疏失）。”合同第十六条规定：一方发给另一方的通知或信件必须是书面的。按本合同所示地址发送。上述通知或信件必须由邮局传递专门专递或者通过传真传递。如邮局传递或专人专递，则于送达时视为正式递交。如以传真发送，则以传真确认收到该通知为准。合同任何一方更改地址，执照内容等重要文件要在七天之内以书面通知对方。合同第十八条合同终止的约定：“1、合同期满后如双方不再续约，乙方有权将自有可移动的设备拆卸带走；乙方投资的固定设施、设备、装饰装修等属固定不能移动的，由甲方处置，甲方不再要求乙方对物业改造、装修恢复原状，乙方不向甲方收取装修残值费用。……3、本合同租赁期内，若乙方延期支付租金30天以上或使用不当导致危及房屋安全质量时，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，各方依约于2007年6月30日交付了案涉房产，欧隆家居公司对案涉房产进行了装修，租赁方按租赁合同的约定支付了租金。2007年10月30日，武汉市欧亚达家居博览中心有限公司向民航置业公司提交了一份授权委托书，说明：“根据工作需要，我司在南昌地区注册的公司名称为‘南昌欧隆家居有限公司’，我司授权委托‘南昌欧隆家居有限公司’全权代表‘武汉欧亚达家居博览中心有限公司’在南昌地区履行权利和义务，并代表我司使用‘欧亚达家居’字号对外开展经营工作，由此产生的一切法律后果由我司承担。”之后，案涉租赁场地的租金由欧隆家居公司向民航置业公司支付。2016年6月15日，民航置业公司（甲方）与武汉欧亚达家居集团有限公司（乙方）、欧隆家居公司（丙方）签订《协议书》，约定：“1、甲、乙双方一致同意乙方将其基于《租赁合同》及其就《租赁合同》签订的所有相关协议项下的全部权利义务概括的、一并的转让给丙方；2、丙方同意受让前款约定的权利和义务，并按前款约定的权利和义务继续履行；3、甲方了解并接受乙方履行《租赁合同》及其就《租赁合同》签订的所有相关协议的现状，并同意丙方按目前履行情况及履行方式继续执行《租赁合同》及其就《租赁合同》签订的所有相关协议直至该合同期限届满；4、乙方对丙方履行上述《租赁合同》向甲方提供不可撤销连带保证责任。保证期限自本协议书签署之日起至丙方履行完毕《租赁合同》项下的所有义务和责任止”。2018年8月30日，武汉欧亚达家居集团有限公司经工商登记注册，变更为武汉通玺商务咨询有限公司。自2019年10月起，欧隆家居公司多次发函与民航置业公司协商《租赁合同》于2020年4月15日解除的事宜，但双方没有达成一致。2020年2月22日，欧隆家居公司向民航置业公司出具《关于解除移交物业的通知函》，通知民航置业公司《租赁合同》于2020年4月15日解除。民航置业公司对此没有回应。2020年5月20日，欧隆家居公司向民航置业公司出具《南昌欧隆家居有限公司关于旗下欧亚达家居城退租的申请》，和民航置业公司协商退场清理交接方面的事宜，但双方最终没能达成一致。2020年7月22日，民航置业公司向本院提起本案诉讼，庭审时，民航置业公司确认其主张《租赁合同》于2020年6月30日解除，欧隆家居公司和武汉通玺公司同意解除合同，但认为合同的解除时间为2020年4月15日。本院审理期间原、被告确认，根据合同中“租金先付后租，每次一次性付三个月，且上三个月末尾5天前支付下六个月的全部租金”的约定，武汉市欧亚达家居博览中心有限公司于2006年11月16日向民航置业公司支付了200万元预付租金，欧隆家居公司于2008年7月16日向民航置业公司支付了845119元，其中包括预付的下季度租金827626元和当季度结算租金17493元，各方确认两笔共预付三个月租金2827626元，一直押于民航置业公司。各方同时确认，《租赁合同》履行期间，租赁方一直按约缴纳租金，不计前述预缴的三个月租金2827626元，租金实际支付到2019年9月30日，之前的各期租金均已付清。各方同时确认，案涉租赁合同的起始租金为每月942542元，2019年10月至2020年6月每月应付租金为1091110元。本院审理期间，目前租赁物的现状是，计租面积36251.62㎡内，除蒙娜丽莎商户1722㎡未腾退外，其他商户，均已清退，且欧隆家居公司已经用隔断将蒙娜丽莎商户租赁面积完全与整个商场隔完全离开，欧隆家居公司也与蒙娜丽莎商户协商好了腾退事宜。另租赁给工商银行有220余㎡，银行方面明确表示，愿意按原租金标准与民航置业公司继续续租或重新与民航置业公司协商签订新租赁合同。不计租金的负一层，除晚安家居有1100㎡未腾退外（在仲裁、已用隔断完全隔离），其他商户均已腾退，地面停，地面停车场已全部移交给民航置业公司管理的物业公司退案涉房产并交付设备的问题，欧隆家居公司同意将其添置的设备全部免费移交给民航置业公司，但民航置业公司在本院指定的期间未进行表态。本院认为，结合各方的诉辩意见和举证质证的情况，本案的争议焦点是：1、租赁合同于何时解除？2、欠付的租金是多少？腾房占用费如何计算？违约责任应如何承担？3、欧隆家居公司和武汉通玺公司应如何承担责任？本案所涉的2006年11月10日民航置业公司与武汉市欧亚达家居博览中心有限公司签订《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》是在平等自愿基础上签订，不违反国家的法律法规，应认定为合法有效。租赁合同签订后，民航置业公司已交付了租赁物，武汉市欧亚达家居博览中心有限公司已实际履行了租赁合同。在2007年10月30日，武汉市欧亚达家居博览中心有限公司授权欧隆家居公司全权代表其行使租赁合同的权利和义务之后，案涉租赁场地的租金一直是欧隆家居公司向民航置业公司支付。本案所涉租赁合同已实际履行多年，在租赁合同期限内，民航置业公司和欧隆家居公司应严格按照租赁合同的约定履行。针对争议焦点1，本案所涉的租赁合同于何时解除？结合本案已经查明的事实，本案审理期间各方均同意解除案涉租赁合同，但对于合同解除的具体时间主张不同，民航置业公司认为应按其起诉状中主张的2020年6月30日解除；欧隆家居公司和武汉通玺公司认为，应按欧隆家居公司向民航置业公司出具的《关于解除移交物业的通知函》上通知的2020年4月15日，认定合同解除时间。本案中，由于《租赁合同》对承租方要求解除租赁合同未作出明确约定，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条第一款的规定，本院认为，欧隆家居公司不享有单方的合同解除权，其向民航置业公司送达的《关于解除移交物业的通知函》，在民航置业公司未作出明确同意的情况下，并未产生解除合同的效力。民航置业公司直到2020年6月30日才确认租赁合同解除，此时才是双方协商一致同意解除案涉《租赁合同》的时间，本院确认租赁合同的解除时间是2020年6月30日。针对争议焦点2，欠付的租金是多少？腾房占用费如何计算？违约责任应如何承担？结合本案已查明的事实，各方在审理期间已确认，案涉《租赁合同》履行期间，租赁方一直按约缴纳租金，不计预缴的三个月租金2827626元，租金实际支付到2019年9月30日，之前的各期租金均已付清。对于2019年10月1日至合同解除之日2020年6月30日期间的租金，由于本案所涉租赁标的是国有资产，按照国家疫情期间的政策，所涉租金可以免除三个月，所以2020年2、3、4月的租金应予免交，欧隆家居公司还应负担2019年10、11、12月和2020年1月、5月、6月的租金，由于各方已确认2019年至2020年6月每月应付租金1091110元，故本案中承租方未付租金为6546660元。对于承租方已预缴的租金2827626元，欧隆家居公司主张直接冲抵未付租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，本院予以支持，故欧隆家居公司还需支付民航置业公司租金3719034元。根据以上确认的租赁合同2020年6月30日解除，到目前被告欧隆家居公司一直占用租赁物，原告民航置业公司还未收回租赁物的现状，原告主张从2020年7月1日到实际腾房之日止按租金标准计算场地占用费。本院认为，造成至今未腾房，有欧隆家居公司转租的蒙娜丽莎商户、晚安家居等商家还未完全腾退、租赁场地内欧隆家居公司的相关设备还未腾空等原因，也有在诉讼中欧隆家居公司提出同意将其添置的设备全部免费移交给民航置业公司的方案后，民航置业公司在本院指定的期间一直不表态导致的整体腾房延误，双方对至今未腾退房都有责任。本院综合考虑欧隆家居公司占用租赁物的时间、未搬迁商户占用面积的大小、腾退房屋的时间，以及双方在腾房中的过错，本院酌定按2020年每月应付租金1091110元计算3个月的场地占用费，场地占用费为3273330元。原告民航置业公司主张按照《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》第十四条违约责任约定，欧隆家居公司应按每延迟一天按拖欠的租金总金额的0.21‰每天向原告缴交滞纳金，同时要支付1年的起始租金总额作为违约金。诉讼中，被告欧隆家居公司主张按照合同约定计算的违约金过高，请求法院依法予以调整。本院认为，本案造成合同解除的原因是欧隆家居公司经营困难，拖欠租金造成的，欧隆家居公司应当承担违约责任，但按照租赁合同约定提前解除欧隆家居公司需支出支付初始租金1年的违约金，以及欠付租金需要每延迟一天按拖欠的租金总金额的0.21‰计算滞纳金，违约金计算过高，本院按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，对违约金进行调整，欧隆家居公司按4个月的初始租金支付违约金，违约金为942542元×4=3770168元。针对争议焦点3，欧隆家居公司和武汉通玺公司应如何承担责任？根据民航置业公司、武汉市欧亚达家居博览中心有限公司、欧隆家居公司签订《协议书》，将武汉市欧亚达家居博览中心有限公司在案涉《租赁合同》项下的全部权利、义务概况转让给欧隆家居公司，武汉市欧亚达家居博览中心有限公司对欧隆家居公司履行《租赁合同》向民航置业公司提供不可撤销连带保证责任。后武汉市欧亚达家居博览中心有限公司经工商登记注册变更为武汉通玺公司。民航置业公司主张武汉通玺公司对欧隆家居公司应支付的欠付租金、场地占用费及违约金承担连带清偿责任，符合本案事实和法律规定，武汉通玺公司也予以认可，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、案涉《蓝天郡商业用房及附属设施、场地租赁合同》于2020年6月30日解除；二、南昌欧隆家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付江西民航置业有限公司欠付租金3719034元；三、南昌欧隆家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付江西民航置业有限公司租赁场地占用费为3273330元；四、南昌欧隆家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付江西民航置业有限公司违约金3770168元；五、武汉通玺商务咨询有限公司对本判决第二项、第三、第四项的赔偿款项承担连带清偿责任；六、驳回江西民航置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503600元，由江西民航置业有限公司负担50000元，南昌欧隆家居有限公司、武汉通玺商务咨询有限公司连带负担453600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：农业银行南昌市环湖支行，账号：143152010400014420000000003，收款单位户名：江西省高级人民法院，并在缴费时务必在用途中注明“诉讼费”），上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴红龙审判员  张 燕审判员  周朝阳二〇二〇年十二月二十二日法官助理胡磊书记员李萌