四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14678号 上诉人（原审原告）：杨某，男，1990年3月25日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨先国，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨紫娴，四川英贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省彭州市龙门山镇三沟村村民委员会。住所地：四川省彭州市龙门山镇三沟村**。 法定代表人：赵忠荣，主任。 委托诉讼代理人：童贵全，四川长益律师事务所律师。 原审第三人：徐明贵，男，1954年12月28日出生，汉族，住四川省彭州市。 上诉人杨某因与被上诉人四川省彭州市龙门山镇三沟村村民委员会（以下简称三沟村村委会），原审第三人徐明贵合同纠纷一案，不服彭州市人民法院（2019）川0182民初4261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨某上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨某一审全部诉讼请求。主要事实和理由：1.一审法院认定事实不清。杨某与三沟村村委会2007年9月26日签订的《废弃学校处置协议》的实质是集体建设用地的流转，合同中明确约定了“甲方（三沟村村委会）需将所处置的场地清空，一次性交与乙方（杨某）”，说明地上建筑物属于三沟村村委会废弃的房屋，不具有使用价值，双方的真实意思是流转集体建设用地。杨某在农村集体建设用地上打造农家乐属于农业建设的一部分，且经过当地人民政府批准同意，并非一审认定的非农业建设。2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”而判定《废弃学校处置协议》无效，是错误理解了法律条文。且集体建设用地使用权流转现已得到各地政府首肯和推广，如《成都市集体建设用地使用权流转管理方法》，故该合同并不违反法律和行政法规的强制性和禁止性规定，应当有效。3.《废弃学校处置协议》应当于签订《房屋搬迁协议书》时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因彭州市政府发布彭府通【2017】3号文件关停了杨某的农家乐，迫使杨某于2018年3月31日与龙门山政府、三沟村村委会签订《房屋搬迁协议书》，致使杨某的合同目的无法实现，合同已无履行基础，杨某于搬迁前后向三沟村村委会提出解除《废弃学校处置协议》，要求退还土地转让费，合同应至此解除。杨某要求三沟村村委会返还土地流转费用46万元及资金占用利息42626.67元合法有据。4.即使合同无效，也不应支付废弃小学房屋折价补偿款。该小学本就处于废弃无人使用状态，也不具备居住与教学功能，且《废弃学校处置协议》实质是流转集体建设用地使用权50年，而不是土地上的废弃建筑物。土地上的废弃建筑物对杨某也不具有任何价值，一审按拆迁标准要求杨某进行补偿，严重不公。 三沟村村委会辩称，1.一审判决认定事实清楚。《废弃学校处置协议》已明确转让标的物包括房屋所有权和土地使用权，协议性质属于房地产买卖合同。合同约定三沟村村委会需将处置的场地清空，是指将转让标的物之外的杂物清空，而非将建筑物清空。废弃学校是指未再作为学校使用。2.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。杨某将受让标的用于非农业建设，一审认定合同无效并无不当。成都市出台的关于集体建设使用权流转的规定仅指符合规划条件的经营性集体建设用地，而非全部农村土地。3.即使合同有效，杨某的主张亦不成立。杨某在取得房屋和土地使用权后，对房屋进行了翻建，并因搬迁获得了数百万的补偿。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，现在解除合同，应当返还建筑物，不能返还的，应当按搬迁价值给予村委会赔偿。其实际使用的期间应当计算使用费。4.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，杨某应当对不返还的房屋进行折款补偿。房屋折价补偿款标准应参照凤鸣湖农家乐搬迁补偿标准即1150元每平方米进行计算。 杨某向一审法院起诉请求：1.判令杨某、三沟村村委会签订的《废弃学校处置协议》于2018年3月31日解除；2.判令三沟村村委会返还杨某土地承包费用46万元及资金占用利息42626.67元，共计503626.67元。 一审法院认定事实：2007年9月26日，三沟村村委会与徐明贵、杨某签订《废弃学校处置协议》，约定将案涉废弃学校的房屋所有权和土地使用权以46万元的价格处置给徐明贵、杨某。2007年8月30日，三沟村村委会向徐明贵出具专用票据，载明“三沟村小学收，46万元，经办人王明发”字样。2009年左右，三沟村村委会补开专用票据，载明“徐明贵、杨某，三沟村小学转让费，年限50年，46万元，补票，经办人王明发”字样。 2010年1月10日，徐明贵与杨某签订协议书，约定徐明贵将上述废弃学校的全部权利以58万元的价格转让给杨某，2010年10月8日，徐明贵出具收条载明收到58万元价款。合同履行过程中，杨某拆除了案涉废弃学校，并在案涉土地上修建农家乐，2017年8月5日，彭州市人民政府发布《关于禁止凤鸣湖饮用水水源一级保护区农家乐实施污染水体活动的通告》，要求关停保护区范围内得农家乐，2018年3月31日，杨某与彭州市龙门山镇人民政府、彭州市龙门山镇三沟村2组签订房屋搬迁协议，杨某完成搬迁并领取房屋及附着物搬迁补偿费、残值、搬迁奖励等搬迁费用共计3920241元，目前土地已经返还给三沟村。 一审法院认为，本案争议焦点在于杨某是否是合同相对方，是否具有诉讼主体资格以及合同的效力问题。 关于杨某是否是合同相对方，是否具有诉讼主体资格问题。三沟村村委会辩称《废弃学校处置协议》是其与徐明贵签订的，杨某自行在协议上加上自己的名字，时任村主任黄文焕与第三人徐明贵也陈述签协议时，杨某没有在场，杨某自己也承认协议是其父亲拿回家后让他签的。一审法院认为杨某未到场签订协议，并不能否认协议内容中有其名字，村委会2009年补开发票时也明确加上了杨某的名字，2009年10月杨某，徐明贵联名向彭州市龙门山镇人民政府的申请，均是共同在履行案涉合同，2010年徐明贵将合同权利转让给杨某后，合同已实际持续履行十年之久，三沟村村委会并没有提出过任何异议，且杨某提供了《废弃学校处置协议》的原件，其证明力高于作为利害关系人的黄文焕与徐明贵的证言，三沟村村委会的辩称没有足够证据支持，故杨某是合同的相对方，具有诉讼主体资格。且经过一审庭审查明，徐明贵已经领取对价，退出协议，杨某有权利依据协议主张权利。 关于合同效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该法条的规定为效力性规范，是强制性规定。案涉《废弃学校处置协议》的标的物为村属小学房屋所有权和集体土地使用权，名为学校处置协议，实为转让农村集体土地使用权的协议，违反了法律强制性规定，属无效合同。一审庭审中，法院向杨某、三沟村村委会双方释明合同无效后，杨某拒绝变更诉讼请求，三沟村村委会提出同时返还财产或折价赔偿的抗辩，并要求支付实际占用费。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案当事人基于无效合同所取得的财产应当予以返还，三沟村村委会应当返还杨某处置费用46万元，杨某应当返还房屋及土地给三沟村村委会，土地目前已经空置，返还给三沟村村委会，由于房屋已经灭失，不能返还，应当折价补偿。关于折价的标准，根据凤鸣湖饮用水水源一级保护工作的要求，该范围内的房屋及地上附着物均需依法搬迁，杨某在占有使用案涉土地和房屋期间，与彭州市龙门山镇人民政府签订了搬迁协议书，获得搬迁款项3920241元，案涉合同无效，应当回到合同最开始的状态，即该村属小学也同样会被搬迁，故参照搬迁协议书中的补偿标准《彭州市征收集体土地补偿安置实施办法》彭府发［2014］3号文件中，关于公益性房屋砖混结构的450元／平方米的搬迁标准折价，该小学1120平方米，杨某应当补偿三沟村村委会折价款项504000元。 关于三沟村村委会主张杨某支付实际占有使用费，一审法院认为，双方之间签订《废弃学校处置协议》无效，双方均有过错，且三沟村村委会的过错程度更大，同时当事人不得因合同无效获得比合同有效更多的利益，如果三沟村因其自身过错反而从中受益，有悖常理和理性认知，故其主张实际占有使用费，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：1.杨某与三沟村村委会，徐明贵签订的《废弃学校处置协议》无效；2.三沟村村委会返还杨某处置费用460000元；3.杨某支付三沟村村委员会房屋折价补偿款504000元，返还东临高弟宽林地，北至高弟宽和高弟开住房，南临郑清泉住房，西到凤鸣湖界桩，占地面积1974.82平方米的土地；4.驳回杨某的其他诉讼请求。一审案件受理费8836元，由杨某负担4418元，三沟村村委员会负担4418元。 本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。 各方对于一审查明事实均无异议，本院对一审审理查明事实予以确认。 本院二审另查明：1.杨某在签订案涉协议时为17岁；2.建设案涉学校的土地性质为集体所有制土地；3.杨某实际领取案涉土地的搬迁费用。 本院认为，根据诉辩意见，本案在二审中的争议焦点，仍然集中在案涉《废弃学校处置协议》的效力认定及法律后果。对此，本院评析如下： 案涉《废弃学校处置协议》约定的内容不仅是将农村集体所有土地上的建筑物所有权进行转让，还将建筑物所附属土地使用权一并转让，地上建筑物双方均明确为废弃学校，从转让标的物价值分析，该协议的主要合同目的应系转让集体所有土地使用权。该合同约定内容明显违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之强制性规定，应属无效。一审法院对合同效力认定正确，本院予以确认。杨某基于合同有效而提出解除的诉请，本院不予支持。 关于合同无效的法律后果。一审法院在审理过程中将合同效力纳入争议焦点并向双方进行释明，符合法定程序。一方面杨某拒绝变更诉请，另一方面三沟村村委会就合同无效后果明确主张返还，一审法院采取穿透式审理方式，直接认定双方各自返还的裁判结果，有效避免了单方返还而出现的结果不公，并不属于超越诉讼请求的裁判，本院对此予以肯定。一审法院依据公益性房屋砖混结构的搬迁标准来认定杨某应承担的返还结果，亦具有客观性和公正性，本院对此予以维持。 另外需要注意的是，根据查明事实，杨某在签订案涉协议时系未成年人，根据《中华人民共和国民法总则》第十九条“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”之规定，杨某签订案涉协议时虽系限制民事行为能力人，但现以完全民事行为能力人对当时民事行为的认可，亦应视为同意和追认，不得再行以未获法定代理人同意、追认而认定签订合同的民事行为无效。 综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8836元，由杨某负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 嫘 审 判 员  叶云婧 审 判 员  傅科文 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  敖旭涛 书 记 员  段 妙