河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初65号原告（执行案外人）：柏玉产，女，汉族，1963年1月16日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：乔冬冬，河南恩达律师事务所律师。被告（申请执行人）：阎勇超，男，汉族，1963年7月20日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：阎睿，女，汉族，1988年7月7日出生，住漯河市源汇区，系阎勇超之女。第三人（被执行人）：漯河市东城置业有限公司，住所地漯河市召陵区人民路与阳山路交叉口。法定代表人：李磊强，该公司总经理。原告柏玉产与被告阎勇超、第三人漯河市东城置业有限公司（以下简称漯河东城置业公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柏玉产及其委托诉讼代理人乔冬冬、被告阎勇超的委托诉讼代理人阎睿到庭参加诉讼。漯河东城置业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏玉产向本院提出诉讼请求：1、依法撤销漯河市中级人民法院（2020）豫11执异104号执行裁定；2、中止对柏玉产位于东城国际-布鲁斯4号楼1单元1层东户房屋的执行，解除查封强制措施，不得执行该执行标的；3、本案诉讼费、保全费由阎勇超、漯河东城置业公司承担。事实和理由：2012年4月2日，柏玉产与漯河东城置业有限公司签订《东城国际-布鲁斯房屋预定合同》一份，约定柏玉产以197163元的价格购买漯河市东城国际-布鲁斯四号楼一单元1层东户房屋一套（面积94.79㎡）。合同签订后，柏玉产依约分别于2012年4月2日支付100000元、于2012年4月9日支付97163元。2020年9月1日漯河市中级人民法院作出（2020）豫11执异104号执行裁定书，认定：“本案案涉房屋登记在东城置业名下，本院在执行过程中根据申请人阎勇超的申请对登记在东城置业名下的房屋进行查封符合上述规定。因案外人柏玉产仅提供房屋预定合同，房屋既未登记在柏玉产名下，也未进行备案，故对案外人的异议请求，本案不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院对于办理执行异议和服役案件若干问题的规定》第二十五条的规定，裁定驳回异议人柏玉产的异议请求。”柏玉产认为，漯河市中级人民法院（2020）豫11执异104号执行裁定适用法律确有错误，应予撤销，理由如下：1、柏玉产在法院查封之前已经与漯河东城置业公司签订房屋买卖合同并支付了全部的购房款，依据法律规定应排除执行。本案的被执行人为漯河东城置业公司，阎勇超与漯河东城置业公司的借款合同纠纷、保证合同纠纷之诉于2013年6月18日提起诉讼，于2014年6月4日下达执行裁定。而柏玉产与漯河东城置业有限公司早在2012年4月2日签订了《东城国际-布鲁斯房屋预定合同》，并分别于2012年4月2日支付房款100000元，与2012年4月8日支付97163元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十九条的规定是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予消费者对买受房屋之物权期待权以排除执行，即应当对房屋买受人、房屋消费者权利进行保护，否则将与法律保护其生存利益的立法宗旨、精神相违背。综上，在柏玉产已经签订房屋买卖合同，并已支付全部价款的情况下，漯河市中级人民法院直接查封执行诉争房屋，执行裁定应予撤销。2、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号司法解释的规定，商品房买受人的生存法益优先于工程价款优先受偿权和有抵押的债权，其法益应更优于本案的一般债权，应予以保护。本案中（2013）漯民三初字第10号判决，阎勇超与漯河东城置业有限公司之间是民间借贷纠纷，是普通债权。不能以阎勇超的普通债权侵害柏玉产作为已支付全部款项的商品房买受人的合法权益。综上，从法益保护的角度看，柏玉产作为已支付全部款项的房屋买受人，对买受房屋之物权期待权足以排除执行。阎勇超辩称，1、漯河东城置业公司开发的东城国际-布鲁斯项目至今没有取得商品房预售许可证，柏玉产签订的买卖合同为无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款及《商品房销售管理办法》第二十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，房地产开发公司开发的项目未取得商品房预售许可证，不符合商品房销售条件，不得进行商品房预售，与买受人签订预售合同的，应当被认定为无效。因此柏玉产签订无效的买卖合同，不能对抗法院的查封措施。柏玉产提出其在2012年4月2日就购买了东城置业的房产，在长达8年多的时间内没有交房，柏玉产完全可以通过诉讼或其他途径维护合法权益，但是在阎勇超执行过程中，柏玉产从来没有就该房产提出过异议，漯河东城置业公司在被执行过程中，也没有向法院提出过该房产已被售卖，柏玉产提出的购买房产的事实不应当被采信。2、根据法律规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，还要同时证明该房产系异议人名下唯一房产，且其对房产享有的权利能够排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，本案的情形不符合第一项规定，柏玉产的书面合同不是合法有效的，同时柏玉产还要证明该房产系名下唯一住房以及提供真实的付款手续。但本案的情形不符合上述规定，柏玉产对房产享有的权利不能排除法院强制执行。综上所述，柏玉产提出要求中止执行并返还房产的理由不能成立，应依法驳回柏玉产的异议请求。漯河东城置业公司未提交陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。柏玉产为支持其诉讼请求，向本院提交以下六组证据：一、《东城国际-布鲁斯房屋预定合同》一份，证明签订购房合同及支付房款均在法院查封之前；二、100000元收款收据（购房预付款）一张、97163元收款收据（购房款）一张，证明柏玉产已支付全部房款；三、柏玉产银行流水一份及柏晓巧、王立新、柏月英、王学伟、孙学来出具的情况说明五份，柏晓云出庭作证，证明柏玉产购房的房款来源；四、不动产登记信息查询情况表一份，证明案涉房产系柏玉产唯一房产，因房屋尚未交付，柏玉产现租房居住。阎勇超质证称，一、对柏玉产提供的合同及收据真实性有异议，房屋预定合同没有加盖骑缝章，且合同加盖的是东城置业的财务专用章，不是行政专用章，两份收据，其中一份收据不显示日期，如果原告实际向东城置业支付购房款，东城置业应向原告开具正式发票，合同第八条约定交房日期是在2013年7月1日前，东城置业迟迟没有交房，但是柏玉产并未提起诉讼，维护自己的权利。二、对于不动产信息查询登记表真实性无异议，但对柏玉产证明问题有异议，因柏玉产居住在姬石镇××村，柏玉产应当有宅基地，因此该情况表不能证明柏玉产名下没有任何房产。三、对于银行交易明细，真实性请法院核实，因为该交易明细没有加盖信用社印章，从交易明细上看，无法看出柏玉产取款了5万元，柏玉产在4月2号当天并没有任何取款记录，因此柏玉产称在4月2号当天支付了10万元购房款不属实。四、对出庭证人柏晓巧的证言有异议，证人系柏玉产的亲妹妹，与柏玉产是利害关系人，对其他书面证言，由于证人未出庭，不能作为证据使用。阎勇超向本院提交一组证据：网页购房警示一份，证明东城置业开发房产项目没有取得房产预售许可证。柏玉产质证称，该证据不是正式文件，且文件显示的日期是2018年1月4日，而柏玉产的购房日期是在2012年4月，两者没有任何关联。根据各方当事人的陈述和举证、质证意见，对各方无争议的事实，本院认定如下：阎勇超与漯河东城置业公司借款合同纠纷一案，本院作出（2013）漯民三初字第10号民事判决：“一、被告漯河市东城置业有限公司于本判决生效后十五日内偿付原告阎勇超借款本金300万元及利息（利息自2012年6月26日起至清偿完毕之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算）。二、驳回原告阎勇超的其他诉讼请求。”该判决生效后，因漯河东城置业公司未履行上述生效法律文书所确定的各项义务，阎勇超申请本院予以强制执行。2014年6月4日本院作出（2014）漯法执字第14号执行裁定，查封包括案涉房产在内的东城国际布鲁斯小区四号楼的全部房产。在执行过程中，柏玉产以其于2012年4月2日预购漯河东城置业公司开放的案涉房屋为由，向本院提出异议，本院于2020年9月1日作出（2020）豫11执异104号执行裁定，认为案房屋产登记在漯河东城置业公司名下，本院在执行中根据阎勇超的申请对登记在漯河东城置业公司名下的房屋进行查封符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，因柏玉产仅提供房屋预定合同，房屋既未登记在柏玉产名下，也未进行备案，裁定驳回柏玉产的异议请求。柏玉产不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。对各方有争议的事实，本院在以下本院认为部分围绕本案诉请综合作出认定。本院认为，柏玉产在本案中主张商品房消费者物权期待权，并以此排除本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定亦可作为执行异议之诉的参照裁判依据。即柏玉产本案中提出的执行异议必须同时符合上述三项规定条件，方可认定为享有排除本案执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉房屋所属建设项目未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，更无条件办理商品房预售许可证，故不能认定柏玉产与漯河东城置业公司签订的《东城国际-布鲁斯房屋预定合同》为合法有效的书面买卖合同。其次，柏玉产证明其已交付购房款197163元的主要证据为漯河东城置业公司开具的两张收款收据，其中10万元金额收据出据日期空白，能够起到一定印证作用的仅有柏玉产2012年4月8日一笔5万元取款记录，其余证据材料证明力较弱。故柏玉产主张其已交付全部购房款197163元的证据并不充分。综上，柏玉产主张对案涉房产享有商品房消费者物权期待权不符合法定条件，本院不予支持。综上所述，柏玉产对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告柏玉产的诉讼请求。案件受理费4243.26元，由原告柏玉产负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 左 昊审判员 李 刚审判员 王路明二〇二〇年十二月二十五日法官助理翟相杰书记员应亚峰