甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4449号上诉人（一审被告）：马之涵，女，1970年5月11出生，回族，住兰州市七里河区。被上诉人（一审原告）：贺婷婷，女，1992年5月17日出生，汉族，住兰州市七里河区。上诉人马之涵与被上诉人贺婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1061号民事判决，本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。马之涵上诉请求：1.二审法院依法撤销甘肃省兰州市七里河区人民法院(2020)甘0103民初1061号民事判决书，依法改判或发回重审。2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足且适用法律上存在诸多错误，主要体现在以下几个方面:一、原审法院认定事实不清。1.原判决在经审理认定事实如下:“原告一次性交清了一年的租金31200元押金2600元，被告向原告交付了房屋”。该认定是错误的，事实上被上诉人是按约定分两次交的房租。第一次是2019年2月27日，将房租交给房屋中介公司，由中介公司分两笔转给上诉人的，第一笔转入16200元，第二次转入700元扣除1300元的中介费。2019年8月16日，由被上诉人分两笔转给上诉人的，第一笔10000元、第二笔5600元，合计15600元。上诉人合计收：32500元，而非33800元。被上诉人还欠物业费329.50元未交。2.2019年2月27日，在被上诉人第一次交房租后，中介公司即将房门钥匙交于被上诉人。随即被上诉人就入住该房，因上诉人与中介公司签订了《房屋居间合同》，被上诉人与中介公司的人员对房屋设施进行检查完好后才交接入住的。3月2日，被上诉人通知中介公司说该房屋卫生间接口有漏水，由中介公司联系相关维修人员，上门检查没有发现任何问题。2019年4月10日，被上诉人才提出壁挂炉接口处漏水，并言明是一星期用电量超大。这段时间还处在采暖期内，足以证明漏水是由被上诉人在入住后损坏的。而原审判决中以“关于被告马之涵提出的壁挂炉漏水系原告入住后损坏的抗辩理由，无据证实，不予采信”的说法是没有任何事实依据的，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条四项的规定：上诉人无须举证证明；被上诉人也没有证据证明不是其损坏的。依据协议第6条的规定，应由被上诉人负责修复和赔偿。3.原审判决在本院认为中：“后在居住过程中，原告发现壁挂炉漏水，遂通知马之涵给予维修，但在长达8个月的时间内马之涵没有将漏水的壁挂炉修好，未能向原告贺婷婷提供能够正常生活的居住房屋，致使贺婷婷居住使用9个月后于冬季搬离租赁房屋”。该认为存在认定事实不清，在长达八个月的时间里，是因为被上诉人的原因造成的，刚开始以为只是零部件坏了，需要更换或者修理，被上诉人经常说不在家里，延误了维修时间，维修人员几次维修，才检查出是主体损坏了无法修复时，已经到了10月30日。上诉人与被上诉人协商共同出资无果，上诉人就一边自己出资购买了壁挂炉，一边继续和被上诉人协商，就在所购壁挂炉即将到达之际，被上诉人擅自搬离房屋，并单方面解约，将房门钥匙甩在桌子上走人，违约在先，所有的延误均是被上诉人一直没有时间、不给予赔偿造成的。上诉人让被上诉人承担费用的原因是壁挂炉确系被上诉人在使用过程中损坏的，被上诉人入住时恰逢采暖期内，壁挂炉是好的，能正常使用和供暖。在正常使用过程中，是因被上诉人的原因造成的损坏，让其承担赔偿责任是为了换新后爱护使用，被上诉人不承担赔偿是为了故意逃避责任，先从时间不能保证，后又拒绝赔偿，致使上诉人在长达八个月的时间里无法更换的主要原因，其责任应由被上诉承担。原审判决对该事实没有核实清楚，属认定事实不清。二、本案中被上诉人存在违约行为。被上诉人在《房屋租赁协议》约定的有效期间内，损坏采暖用的壁挂炉，经多次协商赔偿无果的情况下，拒绝出资。后在上诉人出资购买更换时，被上诉人在双方没有协商一致的情况下，在上诉人的家人前去协商时，单方随意解除协议，将房门钥匙甩在桌子上，将物品早就搬离租赁房屋。违约在先，私自离开租赁房屋，造成房屋空置，依据《中华人民共和国合同法》九十三条、一百零八条的规定应承担违约责任。三、一审法院的判决适用法律错误。《民事诉讼法》第七条规定：“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳”。原判决在认定事实不清的情况下导致判决违背事实，违背法律。对上诉人的大多数辩称不予支持，是不符合以事实为根据的民事法律原则的，原审判决在认定事实错误的基础上，所适用的法律肯定是错误的。综上所述，上诉人认为一审法院明显不公，故意偏袒被上诉人。被上诉人诉求既无法律依据、也无事实依据，结果显失公正，故上诉人不服，依法提起上诉，请求二审法院查明事实，依法予以纠正，依法保护上诉人的合法权益。贺婷婷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贺婷婷向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁协议》。2.判令被告退还原告2019年11月至2020年3月的租金10400元。3.判令被告退还原告租赁押金2600元。4.判令被告向原告承担违约金2600元。5.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第二项诉讼请求判令被告退还原告2019年11月至2020年3月的租金10400元变更为退还3个月的租金7800元，放弃第四项诉讼请求判令被告向原告承担违约金2600元的主张。一审法院审理查明事实：2019年2月27日，原告贺婷婷与被告马之涵经兰州天庆齐家房地产代理有限公司中介，签订了《房屋租赁协议》，约定：马之涵将其位于兰州市七里河区××街××号××号楼××室××建筑面积59.68㎡的房屋租给贺婷婷，租赁期限2019年3月2日至2020年3月3日，月租金2600元、押金2600元。合同签订后，原告一次性交清了一年的租金31200元、押金2600元。被告向原告交付了房屋。原告贺婷婷于2019年3月1日入住后，4月初发现壁挂炉漏水，遂通知马之涵给予维修。时至2019年11月28日，在长达8个月的时间内马之涵仍未将漏水的壁挂炉修好，因天冷壁挂炉又无法正常使用，贺婷婷于是将租赁房屋的钥匙交给马之涵的妹妹后搬出了租赁房屋。另查明，马之涵曾用名马春霞。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，民事活动应当遵循诚实信用的原则。原告贺婷婷与被告马之涵签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告依约交付了一年的房租及押金，被告也依约交付了租赁房屋。后在居住过程中，原告发现壁挂炉漏水，遂通知马之涵给予维修，但在长达8个月的时间内马之涵没有将漏水的壁挂炉修好，未能向原告贺婷婷提供能够正常生活的居住房屋，致使贺婷婷居住使用9个月后于冬季搬离租赁房屋。故原告主张退还3个月的租金7800元及押金2600元的诉求，合理正当、理据充分，本院依法予以支持。关于原告主张解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，庭审查明，案涉合同期限业已届满，且原告已于2019年11月28日将房屋钥匙及完好无损的房屋腾交给了被告马之涵，双方已实质上解除了协议，故对于原告的该项诉讼请求，本院不再做处理。关于被告马之涵提出的壁挂炉漏水系原告入住后损坏的抗辩理由，无据证实，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告马之涵于本判决生效后十日内，退还原告贺婷婷房屋租金7800元、押金2600元，合计10400元；二、驳回原告贺婷婷的其他诉讼请求。案件受理费290元，减半收取145元，由被告马之涵负担。二审中，马之涵未提交新证据，贺婷婷提交一份微信截图一张，证明：涉案房屋的上一个住户欠了2个月的物业费，是其缴纳的。马之涵对该证据不认可。后在法庭调查阶段认可是贺婷婷对前租户欠缴的物业费进行了缴纳。二审查明，2019年11月11日，马之涵从淘宝上购买了价值2998元德国aidwad牌燃气壁挂炉，后支付600元施工费用，更换了涉案房屋内的壁挂炉。并认可其收到租金及押金共计33800元，也认可贺婷婷替前租户补交物业费210元。一审认定的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋内的壁挂炉漏水问题，双方一直在协商处理，但因贺婷婷多次不在家中，双方无法约定一致的维修时间，导致维修人员无法查明壁挂炉损坏原因并进行维修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期”。故马之涵对壁挂炉有维修的义务，但在马之涵未予维修或者双方未对维修费用协商一致的情况下，贺婷婷可自行先于维修。根据微信记录显示，2019年11月16日，贺婷婷与马之涵之间仍在对维修壁挂炉所产生的维修费用承担问题进行协商。在协商未达成一致意见的情况下，2019年11月28日，贺婷婷径行向马之涵告知解除租赁合同，存在一定的过错。马之涵未及时履行维修义务，导致采暖期涉案的租赁房屋无法采暖，也存在一定的过错。因贺婷婷已搬离租赁房屋，租赁目的已无法实现，解除双方的租赁关系并无不当，因本案中双方均存在违约行为，而马之涵已自行承担了全部壁挂炉维修费用，本院酌定在退还贺婷婷租金中扣减一个月的租金，更为公平合理。故一审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。综上，马之涵部分上诉理由成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院(2020)甘0103民初1061号民事判决第二项；二、撤销兰州市七里河区人民法院(2020)甘0103民初1061号民事判决第一项及案件受理费部分；三、马之涵于本判决生效后十日内，退还贺婷婷房屋租金5200元、押金2600元，合计7800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费290元，减半收取145元，二审案件受理费290元。共计435元，由马之涵负担218元，贺婷婷负担217元。本判决为终审判决。审判长 石 浩审判员 陈杰文审?判员赵辉君二〇二〇年十二月八日书记员 耿瑞娇