广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初6792号 原告：梁建媚，女，1979年9月8日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 原告：谭瞻玺，男，1976年10月20日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 二原告共同委托诉讼代理人：郑秋儿，广东商达（南宁）律师事务所律师。 被告：广西京九房地产开发有限责任公司，住所地来宾市城**迎宾路与翠屏路交叉口西北面，统一社会信用代码91450200782132381E。 法定代表人：蒙贵宁，总经理。 委托诉讼代理人：罗洪亮，广西宾桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓龙，广西宾桂律师事务所实习人员。 原告梁建媚、谭瞻玺与被告广西京九房地产开发有限责任公司（以下简称京九公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理，原告梁建媚及二原告共同委托诉讼代理人郑秋儿到庭参加了诉讼；被告京九公司委托诉讼代理人罗洪亮、邓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁建媚、谭瞻玺向本院提出诉讼请求：一、判令解除合同；二、判令被告双倍返还定金60,000元；三、被告向原告支付资金占用利息23,100元；四、赔偿原告房屋市场价与购买价差价损失317,024.21元；五、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2007年12月12日，原告与被告签订了《京九·财富新城认购意向书》，约定原告购买被告开发的“京九·财富新城”小区11栋2单元203/204号房，建筑面积合计为105.57㎡，为一户，单价分别为1,962元/㎡、1,818元/㎡。认购意向书签订当日，原告向被告支付了VIP服务费即购房定金30,000元，支付后，被告一直没有按约履行。 如今，被告已将所开发楼盘更名为《金色时代》小区，售价为4,850元/㎡，原告要求按原意向书约定的价格签订《商品房买卖合同》但被拒绝。按照被告当前该楼盘的售价，该房屋的市场价已达到50多万元。现被告恶意违约，其行为明显导致原告受损，被告获利，就本案房产而言，损失金额为317,024.21元。 原告认为，原告与被告之间的购房意向书合法有效，应受法律保护，双方亦应按照约定全面履行自己的义务。现被告因房屋价格上涨，寻找各种理由不履行合同义务，已构成根本违约，同时也导致原告合法目的不能实现。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告京九公司辩称，一、《京九·财富新城认购意向书》不属于商品房买卖合同。1．《京九·财富新城认购意向书》不具备商品房买卖合同的法定主要内容，是答辩人与被答辩人之间签订商品房预售合同之前签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，属于商品房买卖合同的预约合同，不是对商品房买卖结果进行直接确认，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。本案认购意向书从性质上属于有未决条款的预约，不具备商品房买卖合同的法定主要内容诸如当事人住所、交付使用条件及日期、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、争议解决办法等事项，不能认定为商品房买卖合同。2．答辩人之间未收到被答辩人的购房款。预订商品房协议必须同时具备商品房买卖合同的主要内容和出卖人已按照约定收受购房款。被答辩人至今未向答辩人交付包括购房款在内的任何款项。二、答辩人的行为不构成违约，依法不应承担任何责任。《京九·财富新城认购意向书》第二条约定，在乙方交纳了VIP服务费后，甲方不得再为第三方保留该房号，否则双倍返还VIP服务费给乙方。被答辩人不是VIP客户，未交纳VIP服务费。涉案房屋因政府重新规划而被推倒，而不是答辩人为第三方保留该房号，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，答辩人的行为不构成违约，依法不应承担任何责任。三、《京九·财富新城认购意向书》虽然签订，但该协议未履行，被告同意解除双方签订的《京九·财富新城认购意向书》。原告的第二至第五项诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应予驳回。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，于2003年2月24日在原来宾县人民政府婚姻登记处办理结婚登记手续。 2007年12月12日，原告谭瞻玺作为乙方（买受人）与被告京九公司作为甲方（出卖方）签订了编号为24的《京九·财富新城认购意向书》，主要约定乙方购买甲方开发的“京九·财富新城”小区11栋2单元203号房，建筑面积27.27㎡，折前单价1,962元/㎡，乙方已交纳VIP服务费用为-元，换签《商品房买卖合同》时，VIP服务费自动转成购房款。乙方选择银行商业按揭付款方式付款，在该楼宇取得商品房预售许可证并接到甲方通知7日内付清首期款，首期款占总房款的20%以上，并办理完银行按揭的所有手续，可享受9.8折的优惠，另按VIP折扣为-，合计优惠后总房款为51,433元；在乙方交纳了VIP服务费后，甲方不得再为第三方保留该房号，否则双倍返还VIP服务费给乙方；甲方应当在取得本认购意向书所售房屋《预售许可证》之后通过电话或者在《桂中日报》上刊登公告的方式通知乙方前来签订《商品房买卖合同》，乙方应当在通知发出之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》；如乙方在签订《商品房买卖合同》前申请退款，甲方在接到乙方书面通知后即可另行出售，本认购意向书解除，并在十个工作日内全额无息退还乙方已付款项；如乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》，且未申请退费，甲方则视为乙方自动放弃该房屋认购，本意向书解除，甲方无须通知乙方即可另行出售，甲方全额无息退还乙方所交款项；如乙方改变付款方式，则按新选择的付款方式的折扣享受优惠；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效，签订商品房买卖合同后失效。 同一日，原告梁建媚作为乙方（买受人）与被告京九公司作为甲方（出卖方）签订了编号为25的《京九·财富新城认购意向书》，主要约定乙方购买甲方开发的“京九·财富新城”小区11栋2单元204号房，建筑面积78.3㎡，折前单价1,818元/㎡，乙方已交纳VIP服务费用为30,000元，换签《商品房买卖合同》时，VIP服务费自动转成购房款。乙方选择银行商业按揭付款方式付款，在该楼宇取得商品房预售许可证并接到甲方通知7日内付清首期款，首期款占总房款的20%以上，并办理完银行按揭的所有手续，可享受9.8折的优惠，另按VIP折扣为9.7折，合计优惠后总房款为133,317元；在乙方交纳了VIP服务费后，甲方不得再为第三方保留该房号，否则双倍返还VIP服务费给乙方；甲方应当在取得本认购意向书所售房屋《预售许可证》之后通过电话或者在《桂中日报》上刊登公告的方式通知乙方前来签订《商品房买卖合同》，乙方应当在通知发出之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》；如乙方在签订《商品房买卖合同》前申请退款，甲方在接到乙方书面通知后即可另行出售，本认购意向书解除，并在十个工作日内全额无息退还乙方已付款项；如乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》，且未申请退费，甲方则视为乙方自动放弃该房屋认购，本意向书解除，甲方无须通知乙方即可另行出售，甲方全额无息退还乙方所交款项；如乙方改变付款方式，则按新选择的付款方式的折扣享受优惠；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效，签订商品房买卖合同后失效。 协议签订后，原告梁建媚、谭瞻玺通过现金缴款方式向被告对公账户支付了VIP服务费30,000元。《京九·财富新城认购意向书》签订后，被告京九公司长期未与原告梁建媚、谭瞻玺签订《商品房买卖合同》，至今也没有签订《商品房买卖合同》。 2013年，被告京九公司重新启动对位于来宾市城北区地块项目的开工建设，向来宾市住房和城乡建设委员会申请出具用地规划设计条件通知书。2014年3月12日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建发［2014］55号京九公司建设用地规划设计条件通知书，同意来宾市城北区地块内按新的规划设计条件进行规划设计。2014年，被告京九公司根据来建发［2014］55号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。2017年12月1日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建函［2017］387号规划设计条件使用意见，对京九公司上述地块设计条件使用进行部分调整说明。2018年3月26日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建规技［2018］27号来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北角地块建设用地规划设计条件通知书，同意该地块按新的规划设计条件进行规划设计，来建发［2014］55号规划设计通知书及来建函［2017］387号规划设计条件使用意见即时作废。2018年，被告京九公司根据来建规技［2018］27号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。现被告京九公司在重新规划后的原地块上建设新楼盘“金色时代”，并已取得预售证。 2017年12月28日，被告京九公司在《来宾日报》登报通知原来订立有京九·财富新城10#、11#楼认购意向书的客户于2018年1月31日前，持相关书面手续、交费凭证及个人身份证明到公司售楼部协商处理善后事宜。 原告多次与被告协商处理《京九·财富新城认购意向书》事宜未果，为此于2020年11月25日诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼过程中，原告陈述，被告开发的新楼盘“金色时代”单价为4,850元，并要求被告赔偿差价317,024.21元。 本院认为，原告梁建媚、谭瞻玺与被告京九公司签订的两份《京九·财富新城认购意向书》，是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对双方当事人具有约束力。《京九·财富新城认购意向书》虽然约定了商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容，但对商品房的基本情况、销售方式、交付条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法等没有进行约定，是为了订立本约即签订商品房买卖合同的目的，性质上属于商品房预约合同。本案在立案时以商品房销售合同纠纷进行立案，立案案由有误，本院现依法调整为商品房预约合同纠纷。 京九·财富新城项目由于被告资金问题长期停滞，被告京九公司未与原告签订商品房买卖合同，现涉案地块已多次变更建设用地规划设计条件，重新建设，合同约定的特定房屋已不存在。《京九·财富新城认购意向书》已无法履行，被告的行为，构成根本违约，应承担违约责任。当事人并未约定原告梁建媚、谭瞻玺所交纳款项的性质，现因被告违约，双方未能签订商品房买卖合同，原告诉请要求被告双倍返还订金60,000元，没有事实与法律依据。因被告违约导致双方无法签订《商品房买卖合同》，原告梁建媚、谭瞻玺已交付的购房VIP服务费30,000元，被告应当予以返还。同时，被告长期占用原告交纳的款项，依法应向原告支付资金占用期间的费用。本案于2020年11月25日立案，当事人没有就未能签订本约的违约责任进行约定，资金占用期间的费用，应参照最高人民法院2020年8月20日发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率3.85%计算，从交付款项之日即2007年12月12日起计至实际返还完毕之日止，暂计至2020年12月23日计13年12天为15,052.97元（30000×3.85%×13＋30000×3.85%÷365×12＝15052.97）。 关于原告诉请的购房差价317,024.21元问题。双方当事人签订的《京九·财富新城认购意向书》性质上属于预约合同，是为了签订本约。被告没有履行认购意向书约定的义务，原、被告并未签订商品房买卖合同，原告丧失的是签订本约的机会，并无可期待利益损失。原告诉请要求被告支付购房差价317,024.21元，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下： 一、解除原告谭瞻玺与被告广西京九房地产开发有限责任公司、原告梁建媚与被告广西京九房地产开发有限责任公司分别于2007年12月12日签订的《京九·财富新城认购意向书》； 二、被告广西京九房地产开发有限责任公司返还给原告梁建媚、谭瞻玺购房VIP服务费30,000元； 三、被告广西京九房地产开发有限责任公司支付给原告梁建媚、谭瞻玺资金占用期间的费用15,052.97元（暂计至2020年12月23日，之后以尚未返还的服务费为基数，按年利率3.85%从2020年12月24日起计至实际返还完毕之日止）； 四、驳回原告梁建媚、谭瞻玺的其他诉讼请求。 以上款项，限被告广西京九房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内支付。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费7,302元，减半收取3,651元，由原告梁建媚、谭瞻玺负担3,240元（已交纳），被告广西京九房地产开发有限责任公司负担411元（于判决生效后七日内交纳）；多预收的3,651元，由原告在本判决生效后向本院申请办理退费手续予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  覃小徐 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  朱子吉