贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1844号 原告：冯娟，女，1982年9月8日生，黎族，中专文化，个体工商户，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：李艳婷，贵州泽初律师事务所律师，执业证号15201201411903352，一般授权。 被告：贵州华兴建筑有限公司，住所地贵州省黔南州龙里县冠山街道北门街，统一社会信用代码91522730709595566U。 法定代表人：汪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张国凤，贵州元朗律师事务所律师，执业证号15201201511409865，特别授权。 被告：贵州龙里大福房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道青龙路，统一社会信用代码91522730770579442U。 法定代表人：周江，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王梅（，女，1990年2月17日生，汉族，贵州省龙里县人，中专文化，住贵州省龙里县，一般授权。 原告冯娟与被告贵州华兴建筑有限公司（以下简称华兴公司）、贵州龙里大福房地产开发有限公司（以下简称大福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月29日，公开开庭进行审理，因原主审法官办理了案涉执行异议案件应回避，本院变更承办人后，又于2020年11月23日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯娟及其委托诉讼代理人李艳婷，被告华兴公司委托诉讼代理人张国凤到庭参加诉讼。被告大福公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院说明未到庭理由，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已缺席审理终结。 冯娟向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除对位于龙里县房屋的查封；2、依法确认位于龙里县房屋归原告所有；3、依法判令被告协助原告办理位于龙里县房屋的产权过户登记手续；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由，2015年6月1日，原告与大福公司签订《商铺认购书》，约定由原告认购腾龙湾1-35号房屋，建筑面积约70平方米，单价为39080元，总价款2735600元，当日原告向大福公司转款1010000元，并分别于2016年1月11日、2018年3月19日向大福公司转款200000元、500000元，三次共计支付购房款1710000元，大福公司向原告出具收款收据三张。2018年3月19日，原告与大福公司办理收房手续后，原告将腾龙湾1-35号商铺出租给大福公司使用至今，每月租金3000元折抵剩余房款。由于大福公司原因，一直未能办理网签手续，经原告多次要求大福公司协助办理房屋产权过户登记，但大福公司至今仍未办理。2019年，华兴公司与大福公司建设工程施工合同纠纷案由龙里县人民法院受理，在案件审理过程中华兴公司申请财产保全，保全的财产包括位于龙里冠山街道××路腾××项目××号房屋。2019年9月16日，龙里县人民法院作出了（2019）黔2730民初2063号《民事裁定书》，查封了登记在大福公司名下的腾龙湾7711栋1-35号房屋。2020年6月23日，冯娟对该民事裁定书提出书面异议，龙里县人民法院于2020年7月2日作出（2020）黔2730执异21号执行异议裁定书，裁定驳回案外人冯娟的异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在法院查封该房屋以前，冯娟与大福房开公司已签订合法有效的《商铺认购书》，之后虽未签订书面商品房买卖合同，但双方已达成共识，原告按约定支付了大部分购房款并与大福公司办理收房手续的行为实际已经在履行合同内容，原告也愿意将房租抵扣之后的剩余房款按照法院要求交付执行，且该房屋已于查封之前被冯娟实际占有，未办理过户登记非因冯娟过错所致，故原告冯娟有权排除法院对案涉房屋的保全包括查封。综上，案涉房屋自2018年交付后由原告占有、使用、收益至今，该商铺依法应当属于原告所有，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 华兴公司辩称，1、原告的第三个诉讼请求不属于本案审理范围，本案案涉房屋未竣工验收，也未交付，不符合过户条件；2、原告所述缺乏法律依据，且与事实不符。⑴案涉房屋系大福公司所有，与原告无关，华兴公司申请查封合法有据。案涉房屋被查封前，在龙里县住房和城乡建设局查询到该房屋并未进行预售登记，根据《物权法》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力的法律规定，该房屋登记在大福公司名下，属于大福公司所有。⑵原告与大福公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》，双方并未建立正式的买卖关系，原告既不是房屋的所有权人，同时原告也不享有预期买受人的权利。⑶未签订《商品房买卖合同》，进行预售备案登记原告自身存在重大过错。根据龙里县住房和城乡建设局出具的证明，同楼盘的其他商铺和住房均办理了商品房预售合同备案登记，说明涉案房屋客观上符合办理预售登记行政条件。原告在大福公司未与其签订《商品房买卖合同》，仍不及时行使自身权利，还陆续支付购房款的行为不符合常理，其怠于行使权利造成的法律后果自行承担。⑷商品房买卖的购房款应当进入大福公司专用账户，本案中原告的购房款均系支付至周江个人账户，同时根据《商铺认购书》的约定，原告除1010000元以外的款项应当在签订买卖合同时支付，因此涉案款项性质不明，无法证明是购房款，即便认定为购房款也仅支付了部分。⑸涉案房屋客观上并未交付。涉案楼盘未进行竣工验收，未达到交付条件，客观上不能也无法进行交付，售楼部系临时使用并非实际占有；3、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，原告未与大福公司签订合法有效的书面买卖合同，涉案房屋的性质为商铺，同时未支付价款，其不享有足够的民事权益排除执行。原告也不符合上述规定第二十八条规定的情形，对于涉案房屋未进行登记，原告自身存在重大过错。故原告享有的民事权益均不能排除华兴建筑的强制执行。另，涉案房屋未签订商品房买卖合同，进行预售备案登记，无法办理过户，且涉案楼盘未进行竣工验收无法办理产权，客观上也无法办理过户登记。（2019）黔2730民初2063号民事判决书已经查明涉案工程未竣工验收，并已确定华兴建筑对涉案工程享有优先受偿权。综上，原告不享有涉案房屋的所有权，其享有的权益无法排除本案强制执行。 被告大福公司辩称，无异议，按照双方签订的协议办理。 经审理本院认定如下事实：2015年6月1日，原告（乙方）与大福公司（甲方）签订《商铺认购书》，约定由原告认购大福公司开发的位于龙里县，单价为39080元／平方米，商铺总价款约为2735600元；乙方应当于认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款1010000元；甲方在取得预售许可证后，通知乙方。乙方在接到甲方签约通知次日起15日内，到销售现场与甲方协商商铺买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商铺房买卖合同》。原告于签订认购书当日向大福公司法定代表人周江账户支付1010000元，大福公司向原告出具收款收据一份，原告于2016年1月11日向周江支付200000元，大福公司向原告出具收款收据一份，2018年3月19日，原告与大福公司签订《返租协议》一份，内容为“因房开公司承诺于2017年12月底交房，但在期限届满以后房开公司还要继续使用该房屋为售楼部（1-35）号），双方达成如下协议：⑴房开公司于2018年1月1日起继续使用该房屋，需向购房人冯娟支付租金每月3000元；甲方还需支付购房款500000元，房开公司才能交付该房屋。⑵该租金用于抵扣未支付的购房款。”后原告于签订《返租协议》当日向周江支付500000元，大福公司向原告出具收条一份。2019年9月9日，本院受理华兴公司诉大福公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼过程中，因华兴公司申请，本院于2019年9月16日作出（2019）黔2730民初2063号民事裁定书，查封了登记在大福公司名下的腾龙湾7711栋1-35号房屋。冯娟于2020年6月23日向本院提出书面异议，本院经审查后于2020年7月2日作出（2020）黔2730执异21号执行裁定书，裁定驳回冯娟的异议申请。原告冯娟不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，本院已于2020年10月26日作出（2019）黔2730民初2063号民事判决书，判决：一、大福公司于判决生效之日起二十日内支付华兴公司工程进度款11322603.36元、内置模板货款367103元、卸车费7980.50元及资金占用费（资金占用费截止2019年9月9日为11359573.44元，从2019年9月10日起至工程进度款支付完毕之日止以11322603.36元为基数，按月息2%计算）；二、大福公司在本判决书生效之日起二十日内支付华兴公司停工损失费1971000元；三、华兴公司在进度款11322603.36元范围内对“贵州省龙里县腾珑湾商住楼工程”享有建设工程优先受偿权；四、大福公司于判决生效之日起支付华兴公司保全保险费29604.78元。该判决已经生效。 上述事实，有当事人提供的《商铺认购书》、银行转账凭证、收款收据、收条、本院（2019）黔2730民初2063号民事裁定书、（2019）黔2730民初2063号民事判决书及双方当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告冯娟与被告大福公司签订《商铺认购书》后，双方未按照《商铺认购书》的约定签订商品房买卖合同，也未为案涉房屋办理备案登记或房屋所有权证和国有土地使用权证，原告并未取得案涉门面的物权。同时，原告与大福公司约定的案涉门面购房总价款为2735600元，原告前后分三次向被告大福公司法定代表人周江共计支付1710000元，其并未交清全部购房款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，该条中“第三人已经支付全部价款并实际占有”是其中必须具备的条件之一，这一必备条件规定是明确的。因原告并未支付全部购房款，故原告对案涉房屋不具备“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件，本院查封登记在大福公司名下的腾龙湾7711栋1-35号房屋于法有据。原告与大福公司签订的《商铺认购书》在性质上属于预约合同，虽对房屋的坐落位置、面积、价款支付等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，故该协议并不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的基本特征，不能认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告对案涉房屋并不具备该条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一必备条件，因案涉房屋系商铺，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一必备条件，所以原告对案涉房屋享有的权利并不能排除执行，故对原告要求解除对腾龙湾7711栋1-35号房屋查封的诉请不予支持。因原告未与大福公司签订合法有效的买卖合同，也未办理备案和预告登记，原告也未对案涉房屋进行实际控制，并未产生对外公示物权的效力，故原告并不享有涉案商铺的所有权，对原告要求确认涉案商铺归其所有以及要求大福公司协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，判决如下： 驳回原告冯娟的全部诉讼请求。 本案案件受理费60.00元，由原告冯娟负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审 判 长  周 霞 人民陪审员  宋培忠 人民陪审员  黄思荣 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理谭清江 书记员刘露