四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初10907号 原告：和记黄埔地产（成都）有限公司，住所地四川省成都市高新区芳草东街**。 法定代表人：柯宇鸿，总经理。 委托诉讼代理人：张仕镭，四川忠典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雅莉，四川忠典律师事务所律师。 被告：郑永丽，女，1976年8月23日出生，汉族，住四川省苍溪县。 被告：闵登，男，1988年3月8日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：钟昊辰，四川拓越律师事务所律师。 原告和记黄埔地产（成都）有限公司（下称和记黄埔公司）与被告郑永丽、闵登商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和记黄埔公司的委托诉讼代理人张仕镭、王雅莉以及被告郑永丽、闵登的委托诉讼代理人钟昊辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和记黄埔公司向本院提出诉讼请求：1．确认和记黄埔公司与郑永丽、闵登之间的商品房买卖合同已解除；2．郑永丽、闵登协助和记黄埔公司注销南城都汇商住项目第七期汇尊园（12号地块）7Ｂ步行街商业项目37幢1楼1110号商铺的商品房买卖合同备案登记；3．郑永丽、闵登向和记黄埔公司支付逾期支付购房款而导致合同解除的违约金254764.8元（按房屋总价款10%计算）；4．郑永丽、闵登向和记黄埔公司支付逾期办理注销备案登记的违约金155406.53元（自2020年3月16日起至实际办理完毕合同注销备案登记之日止，按购房总价款2547648元的每日万分之五计算，暂计算至2020年7月16日）;5．郑永丽、闵登承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月3日，和记黄埔公司与郑永丽、闵登签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定郑永丽、闵登购买位于和记黄埔公司开发的位于高新区××期××号地块）7Ｂ步行街商业项目37幢1楼1110号商铺一套，建筑面积为27.22㎡，房屋总价为2547648元。购房合同约定，郑永丽、闵登采用非按揭贷款的方式支付购房款，郑永丽、闵登应当于2018年12月14日当日或者之前支付首期购房款509534元（其中包含定金100000元）；2019年2月12日当日或之前支付第二期购房款254764元；2019年4月13日当日或之前支付第三期购房款254764元；2019年6月12日当日或之前支付第四期购房款254764元；2019年8月11日当日或之前支付第五期购房款254764元；2019年10月10日当日或之前支付第六期购房款254764元；2019年12月9日当日或之前支付楼款余款764294元。郑永丽、闵登向和记黄埔公司支付至第三期购房款之后，剩余的购房款未向和记黄埔公司支付，经过和记黄埔公司催收仍未向和记黄埔公司支付剩余购房款项。由于郑永丽、闵登逾期付款行为导致合同约定解除条件成就，和记黄埔公司于2020年3月9日授权律师向郑永丽、闵登发出了《关于解除事宜的律师函》，依约解除了和记黄埔公司与郑永丽、闵登双方的《商品房买卖合同》并向郑永丽、闵登履行了合同解除的通知义务。郑永丽、闵登至今未按照合同支付违约金。 郑永丽、闵登辩称，1．同意解除合同，但郑永丽、闵登不应当承担违约责任，郑永丽、闵登认为本案违约方应为和记黄埔公司，因为和记黄埔公司出售的物业与宣传手册、沙盘展示、合同约定的物业不符，导致郑永丽、闵登的合同目的不能实现，所以和记黄埔公司是违约方，基于此郑永丽、闵登在2019年11月就向和记黄埔公司提出过退房；2．因办理注销登记是在双方签署解除协议后才办理的，现在不具备注销登记的条件，同时未能签署解除协议的原因也不在于郑永丽、闵登；3．关于违约金，郑永丽、闵登不应承担违约责任，且和记黄埔公司未能证明其公司产生的合理损失，和记黄埔公司主张的违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据—《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、结账单、逾期付款提示函、追款通知书、“关于解除《商品房买卖合同》事宜”的律师函、快递单，本院认定事实如下： 2018年11月30日，郑永丽、闵登向和记黄埔公司支付购房定金100000元。庭审中和记黄埔公司和郑永丽、闵登确认郑永丽、闵登已付房款为824298元。 2018年12月3日，和记黄埔公司与郑永丽、闵登签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，主要约定：郑永丽、闵登购买和记黄埔公司开发的位于成都市××期××号地块）住宅及商业项目（7Ｂ区地上）37幢1层1110号商铺，房屋总价为2547648元，郑永丽、闵登应当于2018年12月14日当日或者之前支付首期购房款509534元（其中包含定金100000元）；2019年2月12日当日或之前支付第二期购房款254764元；2019年4月13日当日或之前支付第三期购房款254764元；2019年6月12日当日或之前支付第四期购房款254764元；2019年8月11日当日或之前支付第五期购房款254764元；2019年10月10日当日或之前支付第六期购房款254764元；2019年12月9日当日或之前支付楼款余款764294元。若郑永丽、闵登逾期付款超过90日，和记黄埔公司有权解除合同。和记黄埔公司解除合同的，书面通知郑永丽、闵登。郑永丽、闵登自解除合同通知送达之日起当日内按该商品房总价款的10%向和记黄埔公司支付违约金，同时，和记黄埔公司退还郑永丽、闵登已付全部房价款（含已付贷款部分）。买卖合同履行过程中，任何一方提出解除合同（退房）的，在解除合同（退房）通知送达对方之日起买卖合同解除。郑永丽、闵登须在解除合同（退房）通知送达后二日内至和记黄埔售楼处与和记黄埔公司签署解除合同所需文件，并于前述文件签署之日起十五日内配合和记黄埔公司共同完成合同注销登记。郑永丽、闵登逾期办理上述手续的，每逾期一日，须按该商品房总价款万分之五向和记黄埔公司支付违约金。和记黄埔公司和郑永丽、闵登承诺在合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，若采用特快专递方式送达，发出日后第七日视为送达。 同日，郑永丽、闵登向和记黄埔公司支付首期购房款409534元，2019年2月13日支付第二期购房款254764元，2019年7月1日支付第三期购房款60000元，以上共计824298元，此后郑永丽、闵登未再付款。2020年3月10日，和记黄埔公司委托律师按照郑永丽、闵登在购买房屋时预留的通讯地址以特快专递方式向其寄送“关于解除《商品房买卖合同》事宜”的律师函，以其逾期支付购房款超过90日为由要求解除购房合同。 庭审中，郑永丽、闵登表示如果《商品房买卖合同》被解除，和记黄埔公司应退还郑永丽、闵登已经支付的购房款。和记黄埔公司同意退还扣除郑永丽、闵登应向其公司支付的违约金后的购房款。 本院认为，和记黄埔公司与郑永丽、闵登签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违法情形，应为合法有效，对双方均具有拘束力。郑永丽、闵登逾期支付购房款超过90日，约定的解除合同的条件已成就，故和记黄埔公司有权行使解除权。和记黄埔公司以特快专递方式于2020年3月10日向郑永丽、闵登发出解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定以及前述约定“若采用特快专递方式送达，发出日后第七日视为送达”，同时，庭审中郑永丽、闵登对解除合同不持异议，本院确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年3月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，在案涉房屋买卖合同解除后，和记黄埔公司应将已收取的购房款退还，郑永丽、闵登应协助和记黄埔公司注销案涉房屋的商品房买卖合同备案登记，和记黄埔公司和郑永丽、闵登对退款和该协助行为不持异议，本院予以认可。 郑永丽、闵登逾期支付购房款，其行为构成违约，和记黄埔公司有权要求其支付违约金。和记黄埔公司未举证证明其实际收到的损失大小和具体数额，郑永丽、闵登违约的原因系因不利因素出现所致的，且从郑永丽、闵登出示的微信聊天记录看，其曾在不利因素发生后，就向和记黄埔公司工作人员提出过退房申请，同时其认为该违约金金额过高，应当予以减少。综合考虑郑永丽、闵登违约情形、和记黄埔公司预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院确定违约金为房屋总价款的5%即127382.4元为宜。合同解除后，和记黄埔公司应当向郑永丽、闵登退还已收取的房款824298元，两项品迭后，和记黄埔公司还以向郑永丽、闵登退还696915.6元。 关于支付逾期办理注销备案登记的违约金，从郑永丽、闵登出示的微信聊天记录看，其曾在不利因素发生后，就向和记黄埔公司工作人员提出过退房申请，最终双方未就此达成一致意见。且和记黄埔公司提出注销备案登记的律师函，郑永丽、闵登也并未实际查阅，郑永丽、闵登不知晓和记黄埔公司要求其配合办理注销登记的具体时间。且庭审中二人对协助注销备案登记行为不持异议，均表明郑永丽、闵登并未拒绝过该协助注销备案登记的行为。且确认二人协助注销备案登记的时间是经前述论述确定的，迄今为止和记黄埔公司并未举证证明，二人在明确知晓应当协助办理注销备案登记的时间后，拒绝履行或逾期履行，故对和记黄埔公司的该项主张，本院不予支持。 综上所述，对和记黄埔公司的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告和记黄埔地产（成都）有限公司与被告郑永丽、闵登签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年3月17日解除； 二、被告郑永丽、闵登于本判决生效之日起三十日内协助原告和记黄埔地产（成都）有限公司办理注销成都市高新区××期××号地块）7Ｂ步行街商业项目37幢1楼1110号商铺的商品房买卖合同备案登记手续； 三、被告郑永丽、闵登向原告和记黄埔地产（成都）有限公司支付违约金127382.4元，原告和记黄埔地产（成都）有限公司向被告郑永丽、闵登退还购房款824298元，两项品迭后，由原告和记黄埔地产（成都）有限公司在本判决生效之日起三十日内向被告郑永丽、闵登退还购房款696915.6元； 四、驳回原告和记黄埔地产（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13591元，由原告和记黄埔地产（成都）有限公司负担5400元，被告郑永丽、闵登负担8191元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陶丽梅 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  赵 鑫