四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17879号 上诉人（原审被告）：成都中置房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区武青东四路**附****。 法定代表人：何付秋，经理。 委托诉讼代理人：江宇，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘法，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田野，男，1984年4月11日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：邸珂皓，四川中星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘驰，四川中星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周英，女，1990年2月22日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：周克祥，四川高扬（郫都）律师事务所律师。 上诉人成都中置房地产经纪有限公司（以下简称中置公司）因与被上诉人田野、周英居间合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中置公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，并依法改判中置公司不承担退还款项责任。事实与理由：一、一审适用法律错误，本案涉及刑事犯罪，应当中止审理。1．田野与周英之间成立委托合同关系。其二人签订《房屋预订协议》，约定甲方委托乙方代购房屋。2．四川兴盛华房地产营销策划有限公司（以下简称兴盛华公司）系诚意金退还主体。田野已将购房诚意金支付给兴盛华公司，向其订购房屋。现周英未取得房屋，应由兴盛华公司退还诚意金。3．本案应当中止审理。依据成都市公安局锦江区分局【成锦公（水）立字（2020）3450号】立案决定书，对兴盛华公司涉嫌合同诈骗立案侦查。且周英已向公安局备案，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，本案应中止审理等待公安机关调查结果。二、一审法院认定事实错误，款项不应由中置公司退还。1．田野自认《房屋预订协议》与中置公司无关。2．田野无权代表中置公司，中置公司未对田野进行授权，田野非中置公司员工。田野使用中置公司公章对外签订合同，中置公司对此不知情，故田野属于无权代理。3．表见代理仅保护善意第三人，周英不属于善意第三人。周英明知田野与兴盛华公司签订《合作协议》和田野向兴盛华公司订购房屋的基本事实。其应当知晓田野向兴盛华公司订购房屋是田野个人行为，与中置公司无关，故周英主观非善意。4．周英与田野在开庭前已经达成《退款承诺书》，本案已对退款达成新的合意，应按《退款承诺书》处理。 田野辩称，其与兴盛华公司签订了《合作协议》，田野将购房者收取的诚意金也全部交给兴盛华公司，田野扮演的角色是中介，至于兴盛华公司涉嫌诈骗，未与周英签订合同的情况也已向公安机关进行报案，进行过调解，至于现在购房者有无收到退还的钱，田野不清楚。田野与中置公司签订的铺面转让，实际上是一般意义上的铺面转让合同，田野一直在使用门面进行房屋中介经营。 周英辩称，《房屋预订协议》系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，周英已经按约履行支付5万元诚意金，按照合同约定该5万元应当予以退还，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回中置公司的上诉请求。 周英向一审法院起诉请求：1．判令解除合同；2．判令田野、中置公司退还购房诚意金5万元并自2020年1月1日起按照银行同期贷款利息上浮50%支付利息。 一审法院认定事实：2019年5月8日，周英（甲方）与中置公司（乙方）签订《房屋预订协议》，约定甲方委托乙方代购“家益凤凰富居”（B2户型），建筑面积约90米；甲方愿意以783000元以内的价格购买该房屋；甲方经实地看房对该房屋已作充分了解且无异议，愿意委托乙方代购该房屋并交付不低于房价5%的诚意金，计5万元。违约责任约定为：在2019年12月30日前，甲方应按上述约定内容与房屋所有人签订三方合同；若房屋所有人在未收取定金且未与甲方签订三方合同的情况下，则乙方无条件退还甲方诚意金且不得收取甲方任何费用，同时甲方不得要求任何赔偿，本协议终止。协议同时约定，乙方承诺甲方在此协议约定签商品房合同的时间经过以后，乙方无条件退还此诚意金50000元。中置公司在该协议上加盖公章，田野作为中置公司的经办人在该协议上签名。 上述协议签订后，周英通过支付宝账户向田野支付宝账户转账5万元，中置公司出具《收据》，载明收到周英购房诚意金5万元。周英至今未能与房屋所有权人签订购房协议。 一审庭审中，一、田野提交《门店转让协议》，拟证明中置公司已将金履路门店转让给田野；二、田野提交中置公司与成都嘉里房地产营销策划有限公司签订的《合作协议》及田野与兴盛华公司签订的《合作协议》，同时提交兴盛华公司收据，拟证明田野系与兴盛华公司合作收取周英购房诚意金，该诚意金已经支付给兴盛华公司。 一审法院认为，《房屋预订协议》上加盖中置公司公章，虽然周英购房诚意金系支付至田野个人账户，但中置公司出具《收据》，应认定为中置公司认可与周英之间形成居间合同关系且收取周英款项，田野仅是作为经办人代中置公司收款。因此，与周英形成居间合同关系的主体为中置公司，双方签订的《房屋预订协议》系双方真实意思表示，且无违反法律法规强制性规定的内容，合法有效。上述协议签订后，周英已经按约履行义务，中置公司未能完成约定的居间义务，未能促使周英与房屋所有权人签订购房合同。现双方约定的合同履行期间已经届满，根据约定，中置公司应向周英退还购房诚意金5万元。对于周英主张的利息，根据约定，中置公司无条件退还购房诚意金，周英不得要求任何赔偿，该赔偿应认定为周英遭受的损失，即周英的资金利息损失。在双方已经约定不得主张赔偿的情况下，周英要求支付利息于法无据，一审法院不予支持。对于周英要求解除合同的诉讼请求，因合同约定的履行期限已经届满，已无解除的必要，周英的该项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。 对于田野提出的追加兴盛华公司申请，一审法院认为，根据田野提交的证据，与兴盛华公司签订《合作协议》的主体系田野个人，现与周英形成居间合同关系的主体系中置公司，田野个人与兴盛华公司之间的权利义务关系与本案无关，其该项申请，一审法院不予同意。 综上，中置公司应向周英退还购房诚意金5万元。一审法院已经认定田野系代中置公司收取款项，故田野本人不承担退还款项的义务。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、中置公司于判决生效之日起五日内退还周英购房诚意金5万元；二、驳回周英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费543.5元，由中置公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。中置公司对一审认定的签约主体有异议，且认为一审法院漏查以下内容：1．诚意金的性质；2．本案是否已经在公安机关的主持下达成调解以及是否已经退款；3．兴盛华公司是否与周英签订三方合同。双方当事人对一审法院查明的其余事实无异议。本院对一审查明的双方当事人无异议的事实予以确认。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉《房屋预订协议》合同主体的认定问题。中置公司认为该协议系由田野与周英签订，该《房屋预订协议》系约定由周英授权田野向兴盛华公司预定房屋，而田野既非中置公司员工，亦未得到中置公司授权，故该协议与中置公司无关。对此，本院认为，案涉《房屋预订协议》的合同主体应为周英与中置公司，而非周英与田野个人。首先，并无足以采信的证据证实签订案涉《房屋预订协议》时田野系中置公司员工，且根据中置公司与田野的陈述，中置公司仅系将铺面转租给田野，并未授权田野以中置公司名义进行经营，故田野以中置公司名义对外签订合同的行为并非履职行为，亦非有权代理，其行为本质系无权代理。其次，因案涉《房屋预订协议》乙方为中置公司，并加盖中置公司印章，《收据》亦加盖中置公司印章，这些外观表象足以使周英认为田野有权代理中置公司，并对合同相对方系中置公司产生合理信赖。再次，并无证据表明周英在签订案涉《房屋预订协议》时知晓田野系无权代理。故，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”之规定，田野的行为构成表见代理，田野签订案涉《房屋预订协议》的行为能够代表中置公司，其法律后果亦应当归属于中置公司，案涉《房屋预订协议》的合同主体为周英与中置公司。中置公司主张该《房屋预订协议》与其无关的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于诚意金是否应当退还及退还主体的认定问题。本院认为，依案涉《房屋预订协议》的约定，若房屋所有人在未收取定金且未与甲方（周英）签订三方合同的情况下，则乙方（中置公司）无条件退还甲方诚意金且不得收取甲方任何费用，同时甲方不得要求任何赔偿，因本案中并无证据证明目标房屋的所有权人已经收取定金，或已经与周英签订三方合同，且案涉《房屋预订协议》约定的履行期限已经届满，故案涉5万元诚意金应当依约予以退还。又因案涉合同的相对方系中置公司，收取款项的后果亦归属于中置公司，故退还案涉诚意金的主体应为中置公司，周英请求中置公司退还5万元诚意金具有事实及法律依据，一审法院对此认定正确，本院予以维持。周英请求田野返还５万元诚意金没有法律依据，本院亦予确认。 关于中置公司主张田野系将向周英收取的5万元诚意金交付兴盛华公司，该诚意金的性质系定金，故周英已经与兴盛华公司签订了房屋订购合同，退还案涉诚意金的主体应为兴盛华公司，而非中置公司的问题。本院认为，案涉《房屋预订协议》的相对方为中置公司，田野依据该协议收款的法律效果也归属于中置公司，而田野个人向兴盛华公司付款则系基于其个人与兴盛华公司签订的《合作协议》，故其以中置公司名义收取周英诚意金的行为与田野个人向兴盛华公司付款的行为并非基于同一法律关系。且依据案涉证据来看，亦无足以采信的证据证实兴盛华公司确系案涉房屋的所有权人，故中置公司主张周英与兴盛华公司建立了房屋订购合同的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于中置公司主张周英作为受害人去公安机关备案的行为表明其认可系与兴盛华公司存在合同关系的问题，本院认为，周英向公安机关备案仅系一个事实行为，并不能产生认可其系与兴盛华公司建立房屋预订合同的法律效果。关于中置公司所称周英已经与田野签订了《退款承诺书》的问题，本院认为，案涉证据并不能证明周英已经与田野签订了《退款承诺书》，且周英与田野均予以否认，故中置公司该主张没有事实依据，本院不予采纳。 关于本案是否应当中止审理的问题。中置公司认为周英系与兴盛华公司建立了房屋订购合同关系，周英交付了定金但未取得房屋，应由兴盛华公司承担退还定金的责任，而兴盛华公司因涉嫌合同诈骗，已被公安机关刑事立案，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本案应当中止审理，等待公安机关的调查结果。对此，本院认为，依前所述，周英与中置公司之间基于《房屋预订协议》产生的合同法律关系与田野个人基于《合作协议》与兴盛华公司产生的法律关系并非同一法律关系，故兴盛华公司涉嫌合同诈骗与本案的审理并无必然关联，本案并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止审理的情形，故中置公司关于本案应当中止审理的上诉请求不成立，本院不予支持。 综上，中置公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费543.50元，由成都中置房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  袁晟翔 审判员  罗 宇 审判员  聂彪峰 二〇二〇年十二月十五日 书记员  崔金枝