广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初18180号原告：潘正聪，男，汉族，1978年4月25日出生，住址为重庆市荣昌区昌元街道学院支路******15-5，现住广东省东莞市黄江镇梅塘社区******1*，公民身份号码为510************472。被告：马沛霖，男，汉族，1997年8月19日出生，住址为广东省汕头市潮阳区************，公民身份号码为440************23X。原告潘正聪诉被告马沛霖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告潘正聪，被告马沛霖，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘正聪向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房租费五个月20天共17000元（从2019年12月11日到2020年6月1日，每月按市场最低价3000元每月算）；2.依法判令被告向原告支付物业费5个月20天=1190元+153元共1343元（99.52平方×2.4元/㎡/月=238元/月）；3.依法判令被告支付原告利息以18343元为本金，按国家贷款利率6%，从2020年6月1日起计算到实际清偿之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告有一套房坐落在东莞市*******************18*1**2003。2019年11月22日，铭都地产童业浩（电话：182*****263）打电话说到他办公室被告要买房，当天被告支付了五万元定金，余下定金约定到12月8日前被告付完，付完定金被告求原告和原告说好话，被告说他们一家人现在在外面租房住，能不能让他们一家人先住进去，原告开始担心怕被告住进来后，后面钱款不按时到位给原告和有其他方面的争议，到时候再叫被告搬走，怕被告赖着不走，到时候跟自己增添麻烦，原告正在犹豫时，铭都地产童业浩也帮着被告说好话，说这些事情不会发生的，被告也口头承诺不会这样做的，童业浩当时也口头作出承诺，叫原告放心，年前双方就可以完成过户，余下钱款就会按时给到原告，当时被告也口头答应原告年前完成不了交易会支付相应的租金给原告或者搬走，当时原告也没多想就答应了他们，并且先前双方有签协议，约定过户赎楼的任何费用原告不支出一分钱，全部费用由被告支付，程序由铭都地产来办理完成，这当中在12月4日当天童业浩要原告去配合被告完成银行手续，并且要原告夫妻一起去，去的时候接待原告的是东壹按揭的一位叫黄灼宁的先生（电话：136*****856)，当时原告问黄灼宁先生需要原告办什么手续，他说被告银行流水很少，不好申请贷款，要原告夫妻配合一下完成，还叫原告夫妻先在他们准备好的协议上签名画押，原告夫妻签了好几份协议之后，当叫原告夫妻签一份以原告夫妻名义申请贷款的那份协议时、并且申请贷款的金额也没有写明在上面时，被原告夫妻发现然后就拒绝了，拒绝他们的不合理要求和操作（因为他们违背双方当初达成的协议和承诺）。在这之后铭都地产又另外找了一个担保公司来申请贷款，由于被告还是没有实物做抵押导致银行审批慢放款延后，也导致原告没有在2019年前完成交易过户。今年原告也打了很多次电话问童业浩什么时候能完成交易，童业浩每次回复都说快了，在这期间被告也一直没有支付一分钱房租费水电费物业费给原告，这事一直拖到今年的3月24日，由铭都地产童业浩来协调处理此事，当天中午原告要求被告支付房租费水电费物业费这些给原告，原告一直都想着大家以和为贵，原告可以优惠一些叫被告支付这些费用，可被告还是一分不出（原告在这之前就有跟被告说如果被告还是不支付钱，就叫被告搬走，这些话原告有当面打电话跟被告的妈妈讲，也有叫童业浩代原告传达给被告，童业浩一直回复原告大家找个时间坐下来好好谈一谈，协商一下低调处理），原告再次要求被告搬出去住，可被告还是一直拒绝搬出去赖着不搬走，童业浩在中间好说歹说被告也还是不听，也有要求被告搬出去，被告还是不答应，没办法童业浩也想把这事大事化小，小事化了，后面童业浩私下对原告说，童业浩愿意每个月私下掏腰包补给原告一千元来处理这事，原告认为这事是原告和被告的事，童业浩的好意原告心领了，原告拒绝了童业浩的好意，这事童业浩处理不下来，实在没办法。为了维护原告的权益，原告当时就拨打了110报警，望警方来主持公正，等警察来了原告向他们说明了事情的缘由，原告恳求警察帮原告赶走被告一家人，原告好把自己的房屋门反锁，警察怕双方矛盾升级，警察最后说你们这个属于经济纠纷叫原告通过法院起诉来维权，这事就这样拖到6月1日双方完成签名过户，可被告当天也只付原告水电费，房租费物业费还是没有支付给原告，当事人实在没有办法只有起诉到人民法院，望判如所请！原告潘正聪对其上述主张提供的证据：微信截屏，短信，物业管理服务费用收取一览表（照片打印件），不动产权证书（复印件，原件已经在过户的时候交还给房管部门），铭都地产名片，微信截屏，民事调解书。被告马沛霖辩称，第一，关于租金问题由原告、原铭都地产中介童业浩、被告母亲彭少吟三方经过沟通允许被告先搬入被告所购买的房屋进行使用居住，且经过原业主原告同意不收取租金只需被告负责缴清每个月的水电费用，被告才进去。所以被告并不认可现在原业主提出的房租补偿，这是毫无根据的。关于原告所说由于被告信用原因导致贷款导致无法过户更是无稽之谈，中国银行在3月份的时候已经批下了被告的房屋贷款并且与4月l号进行月供缴纳。第二，关于物业管理费的问题，原告需要去起诉的是中佳房地产开发商因为这是中佳房地产延迟交楼给原业主原告的补偿（免2019年至2020年11月的管理费），原告跟中介童业浩说过如果原业主需要被告缴清管理费用给原告需要提供当时管理费给予的纸质收据并且盖章，原业主也无法提供。综上所述，被告认为不应承担违反双方合约责任且进行补偿。要求法院查清事实，根据现有证据的事实情况且相关法律的有关规定，驳回原告诉讼请求，作出公正判决。被告马沛霖对其上述主张提供的证据有：不动产登记结果，物业管理费记录，中国银行贷款合同，贷款流水，和中介的沟通记录。本院经审理认定事实如下：2019年11月22日，原告和被告及第三方中介公司签订了《房地产买卖居间合同》（以下简称《合同》），约定原告将案涉位于东莞市**********************1**2003的房产（下称案涉房产）转让给被告。双方明确，案涉房产已经双方协商一致于2019年12月9日开通燃气并交付被告使用，《合同》未约定在完成过户登记之前被告需向原告支付租金和物业费，只约定了被告在签订《合同》后四个月内银行按揭贷款不下来需每月支付1万元的银行逾期放款违约金，被告的按揭贷款于2020年3月3日放款给原告，案涉房产已于2020年5月15日完成产权由原告名下变更登记至被告名下。原告主张，其有当着被告母亲的面提出要求支付案涉房产在办理过户之前的租金及物业费，被告母亲亦口头答应过，但无相应证据佐证。被告则主张，原告是有提及关于租金事宜，但双方已达成协议同意不用支付过户之前的租金，只需在《合同》约定的期限内完成过户即可，被告及被告母亲均未答应过支付过户前的租金。原告明确，其诉请的租金按自行估算的最低价3000元每月来计算，其诉请的物业费已被开发商免除实际未产生。另查明，庭审中，双方明确，只是对案涉房产在完成过户登记前是否需要付租金存在争议。双方均明确，对本案适用简易程序中的小额诉讼程序实行一审终审无异议。以上事实，有前述双方提供的证据及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉《合同》为双方自愿签订，没有违反法律行政法规的强制性及禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。双方明确，只是对案涉房产在完成过户登记前是否需要付租金存在争议。双方并未另行签订租赁合同，原告向被告交付使用案涉房产为履行案涉《合同》，故本案应为履行案涉《合同》而产生纠纷，案由应确定为房屋买卖合同纠纷。双方明确，案涉房产已经双方协商一致于2019年12月9日交付被告使用，被告使用案涉房产依据为案涉《合同》及双方合意。《合同》未约定在完成过户登记之前被告需向原告支付租金和物业费，只约定了被告在签订《合同》后四个月内银行按揭贷款不下来需每月支付1万元的银行逾期放款违约金，而被告的按揭贷款于2020年3月3日放款给原告，不存在违约，现案涉房产已于2020年5月15日完成产权由原告名下变更登记至被告名下，案涉《合同》已履行完毕。原告主张，双方曾口头协商一致由被告承担案涉房产在办妥过户登记之前的租金及物业费，但缺乏充分有效的证据证明。被告亦不予认可，本院不予采信。故原告据此提出的本案诉请，缺乏理据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告潘正聪的诉讼请求。本案受理费129元（原告已预交），由原告潘正聪负担。本判决为终审判决。审 判 员 汤文锋二〇二〇年十二月二十八日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。