四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9328号 上诉人（原审原告）：成都壹购丰汇商业管理有限公司，住所地：成都市成华区府青路二段**“财富又一城”1栋5层501号。 法定代表人：刘守玉，总经理。 委托诉讼代理人：蒋淋，四川宏联威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锃康，四川宏联威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘国庆，男，1968年10月1日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人成都壹购丰汇商业管理有限公司（以下简称壹购公司）因与被上诉人刘国庆房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 壹购公司上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8044号民事判决第四项，改判刘国庆向壹购公司支付清场损失费94060元；二、由刘国庆承担本案案件受理费。事实和理由：一审判决的部分事实认定不清，存在错误。根据《物业租赁合同》第二十一条第三款第二项、《之终止协议书》第五条的约定，将租赁场地清场后交还壹购公司系刘国庆的义务。同时，根据《物业租赁合同》第二十一条第四款、《之终止协议书》第六条的约定，如刘国庆未按约定标准清理并交还租赁场地，刘国庆应赔偿壹购公司清理租赁场地的损失。且壹购公司在2019年6月20日函告刘国庆，催促其在2019年6月23日前拆除租赁场地的装修及自行安装的设备等添附物，并明确告知其未及时清场和交还租赁场地的后果。由此可见，上述两个合同已明确约定刘国庆应承担租赁场地清场的义务和违约责任。本案中，刘国庆未按约定标准清理及交还租赁场地，壹购公司为收回场地只能自行清理，遂与成都远润装饰工程有限公司签订案涉商铺拆除合同，委托其拆除和清理案涉商铺并为此支付了94060元。故壹购公司为收回案涉租赁场地实际支出的清场费94060元应由刘国庆承担。 刘国庆辩称，刘国庆对案涉租赁场地已经清场，不应承担清场费94060元。 壹购公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘国庆向壹购公司支付逾期支付水费487.3元、电费4852元、气费2921元的违约金（以每日万分之五的标准自2016年6月1日起计算至2019年11月25日止）；2、判令刘国庆支付逾期交还场地占用费26408.22元（每延迟一日，按日租金标准的一倍，自2019年6月8日起计算至2019年7月2日止）；3、判令刘国庆支付壹购公司清场损失费94060元；4、判令刘国庆赔偿壹购公司损失64260元；5、判令刘国庆支付壹购公司律师代理费14527元。 一审经审理查明，2016年6月1日，壹购公司（甲方、出租方）与刘国庆（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》一份，约定：甲方将物业的第四层的405号场地出租给乙方，租赁场地的使用面积为378平方米；租赁期限自2016年6月15日起至2021年6月14日止，计租起始日为2016年9月15日；合同签订之日，乙方向甲方交付履约保证金，履约保证金的金额为两个月的租金和两个月的商场服务费之和，即人民币56700元；乙方应向甲方交付商品和服务质量保证金人民币2000元；本租赁场地签约租金标准为120元/㎡/月，实际执行租金标准为75元/㎡/月，月租金=378㎡×75元/㎡/月=28350元，日租金=（月租金×12）÷365=932元，年租金=月租金×12=340200元；自2018年6月15日起每壹租约年（月）作为一个周期，在上一周期的实际执行租金数上递增10元/月/㎡；租金支付方式为按季度支付，即：每一公历年度的首季度租金于上一年的12月15日前支付，第二季度租金于当年3月15日前支付，第三季度租金于当年6月15日前支付，第四季度租金于当年9月15日前支付；乙方于2016年6月1日前向甲方支付首期租金，金额14912元（2016年9月15日至2016年9月30日期间的租金）；乙方每月26日前据实缴纳当月水费、电费（含电线线损）、燃气费、电话费、网络费等费用。乙方迟延支付租金、商场服务费和其他费用，每延迟一日，按应支付金额的千分之一向甲方支付违约金。迟延超过7天，甲方有权在发出书面通知的第二天后暂停租赁场地的燃气、水、电等公共设施的供应及/或暂停对租赁场地提供商场服务，直至乙方付清拖欠的款项、违约金及其他相关费用（包括但不限于恢复开通费用）为止，租赁期间，乙方迟延支付任何一项费用或不同项费用连续三次以上（含三次）或累计五次以上（含五次），或迟延支付任何一项或不同项费用的迟延天数累计超过30日，甲方有权提前终止本合同；甲方因向乙方追索租金、商场服务费、其他费用，以及赔偿金、违约金等产生的费用和开支（包括公证费、律师费、差旅费、调查取证费）均由乙方承担。租赁期限届满，乙方应至迟于租赁期限届满次日，或无论何种原因导致本合同解除，乙方应于合同解除后三日内将租赁场地交还甲方。合同解除或终止后，乙方未按本合同约定时间将租赁场地返还甲方，占用天数不足三十天的，每延迟一天，按最后一个租约年日签约租金标准的三倍向甲方支付场地占用费；占用天数超过三十天的，每延迟一天，按最后一个租约年日签约租金标准的五倍向甲方支付场地占用费，直至甲方收回租赁场地。 2019年5月31日，壹购公司（甲方）与刘国庆（乙方）签订《＜物业租赁合同＞之终止协议书》，约定，双方于2016年6月1日签订的《物业租赁合同》于2019年5月31日终止，乙方的租金、商场服务费、垃圾袋装费计算至2019年5月13日，水电气费以乙方实际交还租赁场地时为准；截止本协议签订之日，乙方欠付甲方水费921.44元，电费10792.49元，气费9183.42元，合计20897.35元，乙方于2019年5月31日前向甲方付清前述欠费，否则每逾期一日，乙方按欠费总金额的千分之一向甲方支付违约金；鉴于乙方提前终止租赁合同及欠费的违约行为，乙方同意已交付的履约保证金56700元、商品和服务质量保证金2000元，合计58700元，甲方无需退还亦不用抵扣乙方欠付的任何款项；乙方须于2019年5月31日22：00前终止租赁场地的所有经营行为并闭店；甲方在确认乙方已于2019年5月31日闭店后，乙方须在2019年6月7日前拆除装修及自行安装的设施、设备和其他添附物，并将租赁场地以甲方书面认可的清洁状态交还甲方，乙方应同期承担租赁场地的治安、消防等一切安全责任；如乙方未在上述期限内闭店，或未按上述标准清场并交还租赁场地，乙方应按原《物业租赁合同》之约定承担逾期支付租金等费用、单方终止合同、逾期交还场地等全部违约行为的违约责任，甲方有权按原《物业租赁合同》之约定自行清理租赁场地，租赁场地内的所有物品均视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处分并收回租赁场地，乙方不得据此向甲方主张任何权利，且乙方仍应向甲方支付拖欠的款项。 一审法院另查明，2019年6月20日，壹购公司向刘国庆发出《尽快清场并交还租赁场地的函》，载明：根据贵我双方于2016年6月1日签订的《物业租赁合同》（租赁场地位于四川省成都市成华区××路××段××号××层××号，租赁期限自2016年6月15日起至2021年6月14日止）和2019年5月31日签订的《＜物业租赁合同＞之终止协议书》，我司郑重致函如下：一、请贵方于2019年6月23日前拆除租赁场地的装修及自行安装的设施设备和其他添附物，并将租赁场地以我司书面认可的清洁状态交还我司；二、如贵方未在上述期限清场并交还租赁场地的，我司有权自行清理并收回租赁场地，由此产生的费用和损失将全部由贵方承担。 2019年7月12日，壹购公司向刘国庆发出《律师函》一份，主要内容为，要求刘国庆于2019年7月17日前向壹购公司支付欠付电费4852元、水费487.3元、气费2921元、场地占用费132041.1元、清偿损失94060元，并根据终止协议的约定支付逾期付款的违约金。 一审法院再查明，壹购公司与四川宏联律师事务所签订了《委托代理合同》，壹购公司委托四川宏联律师事务所处理其与刘国庆房屋租赁合同纠纷一案的法律事务。2019年8月29日壹购公司向四川宏联律师事务所转账汇款14527元，四川宏联律师事务所开具增值税专用发票。 一审法院认为，壹购公司与刘国庆签订的《物业租赁合同》、《＜物业租赁合同＞之终止协议书》其系双方真实意思的表示，双方应按约定或法律规定行使权利、履行义务。双方租赁合同关系解除后，刘国庆应当按约支付欠付的相关费用并按时交还租赁场地。结合壹购公司的各项诉讼请求，一审法院依次评述如下： 一、对于壹购公司主张的逾期支付水费、电费、气费的违约金。一审法院认为，《物业租赁合同》明确约定了逾期支付租金及各项费用，应当按照日千分之一的标准支付逾期违约金，刘国庆与壹购公司签订的《＜物业租赁合同＞之终止协议书》明确了刘国庆应当于2019年5月31日结清已经产生的水、电、气费结清费用，但直至壹购公司自行收回房屋时，刘国庆仍未结清水电气费，故刘国庆应当支付逾期支付水、电、气费的违约金至其实际支付该费用时止，现壹购公司自愿按照每日万分之五的标准计算违约金，系对自身权利的处分，本院予以支持。逾期支付水费的违约金具体计算为：43.13元（487.3元×0.0005×177天）；逾期支付电费的违约金具体计算为：429.4元（4852元×0.0005×177天）；逾期支付气费的违约金具体计算为：258.5元（2921元×0.0005×177天）。 二、对于壹购公司主张的场地占用费。一审法院认为，《＜物业租赁合同＞之终止协议书》约定刘国庆应于2019年6月7日前将租赁场地以壹购公司认可的书面形式交还，虽刘国庆表示其2019年6月7日将钥匙放在商场总台交还了租赁场地，但并无壹购公司书面确认，壹购公司也不认可刘国庆已经交还租赁场地，故对刘国庆抗辩的于2019年6月7日交还场地的意见一审法院不予采信；对于壹购公司主张的收回场地时间为2019年7月2日，一审法院认为，壹购公司与第三方签署装修协议的时间为2019年6月21日，且第三方经壹购公司许可进入案涉场地进行施工，则壹购公司自行收回房屋的时间为2019年6月21日。刘国庆应当支付2019年6月8日至2019年6月20日期间的房屋占有使用费。《物业租赁合同》约定占用费标准为日租金标准的三倍，但壹购公司在本案中主张按照日租金标准的一倍计算占用费，一审法院予以认可，占用费以2018年6月15日至2019年6月15日租金标准32130元每月计算为：13923元（32130÷30天×13天）。 三、对于壹购公司主张的租赁场地清场费94060元。一审法院认为，《物业租赁合同》明确约定合同解除后，租赁场地的装修及所有附属设施设备和其他添附物归壹购公司所有，《＜物业租赁合同＞之终止协议书》亦约定如刘国庆未按时清理场地，壹购公司有权自行清理，但《物业租赁合同》及《＜物业租赁合同＞之终止协议书》均未约定清理费用应当由刘国庆承担。壹购公司自行收回租赁房屋后委托第三方进行清理装修，系壹购公司自主行为，且壹购公司并未举证证明该费用系拆除刘国庆租赁场地时的物品所产生的必要费用，故对于壹购公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。 四、对于壹购公司主张的损失64260元，因壹购公司并未提供证据证明该损失的存在，故一审法院不予支持。 五、对于壹购公司主张的律师代理费14527元，因《物业租赁合同》明确约定了壹购公司追索租金等费用产生的律师费等由刘国庆承担，且该律师费壹购公司已经实际支付，故对于壹购公司该项诉讼请求一审法院予以支持。 综上，对壹购公司的诉讼请求一审法院部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘国庆于判决生效之日起十日内向壹购公司支付逾期支付水费违约金43.13元，逾期支付电费违约金429.4元，逾期支付气费违约金258.5元；二、刘国庆于判决生效之日起十日内向壹购公司支付场地占用费13923元。三、刘国庆于判决生效之日起十日内向壹购公司支付律师费14527元。四、驳回壹购公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4417元，减半收取2208.5元，由刘国庆负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为刘国庆是否应当向壹购公司支付清场费94060元。刘国庆与壹购公司在《之终止协议书》中约定刘国庆需在2019年6月7日前拆除装修及自行安装的设施、设备和其他添附物，并将租赁场地以壹购公司书面认可的清洁状态交还给壹购公司。从合同履行情况来看，刘国庆虽然陈述其于2019年6月7日将钥匙放在商场服务总台，但其未取得壹购公司认可其完成清场的书面文件，其在诉讼中亦未提供照片等证据以证明其已按约完成拆除装修，故可以认定其未按约完成拆除义务，壹购公司委托第三方清理和拆除装修所产生的费用，系因刘国庆未按约完成拆除义务而产生的损失，违约损失不同于违约金，其不以合同是否约定而存在，故虽然合同未明确约定由刘国庆承担清理费，但只要双方未在合同中明确约定免除刘国庆相关违约责任，刘国庆即应赔偿因其未完成拆除义务而给壹购公司造成的损失。壹购公司举示的其与成都远润装饰工程有限公司（以下简称远润公司）之间的《拆除施工合同》载明拆除部分为“猎潜艇商铺”，该商铺系刘国庆租赁的商铺，与本案具有关联性，壹购公司举示的转款凭证和发票显示其支付清除费用94060元，但本院考虑到壹购公司在2019年6月20日向刘国庆发出《尽快清场并交还租赁场地的函》，要求刘国庆于2019年6月23日前拆除租赁场地的装修及自行安装的设施设备，但其在2019年6月23日之前即另行委托远润公司进行拆除，亦有所不当，故本院据此酌定刘国庆向壹购公司赔偿清场费50000元。综上，壹购公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8044号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8044号民事判决第四项； 三、刘国庆于本判决生效之日起十日内向成都壹购丰汇商业管理有限公司支付清场费50000元； 四、驳回成都壹购丰汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2208.5元，由刘国庆负担1899.5元，由成都壹购丰汇商业管理有限公司负担309元。二审案件受理费2152元，由刘国庆负担1141元，由成都壹购丰汇商业管理有限公司负担1011元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  袁敬