浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2372号上诉人（原审被告）：海宁乐高酒店有限公司，住所地：浙江省海宁市浙江海宁经编产业园经都三路**浙商大厦**，统一社会信用代码：91330481MA28AGHX43。法定代表人：袁涛，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：嘉兴金耀资产经营管理有限公司，住所，住所地：浙江省海宁市浙江海宁经编产业园区经都三路**浙商大厦**社会信用代码：91330481096095584M。法定代表人：施剑锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：俞振宇，浙江中格律师事务所律师。原审被告：胜高连锁酒店管理股份有限公司，住所地：，住所地：河南省信阳市光山县牌坊路与紫水大街交汇处**信用代码：914403007979701429。法定代表人：盛宏军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王凡，该公司员工。上诉人海宁乐高酒店有限公司（以下简称乐高公司）因与被上诉人嘉兴金耀资产经营管理有限公司（以下简称金耀公司）、胜高连锁酒店管理股份有限公司（以下简称胜高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经双方当事人申请，依法扣除审理期限一个月。本案现已审理终结。乐高公司上诉请求：1.撤销浙江省海宁市人民法院（2020)浙0481民初2728号民事判决书，依法进行改判。2.案件诉讼费用由金耀公司负担。事实与理由：乐高公司提供的利润表是根据酒店管理系统的数据编制，管理系统数据保存在云端，无法进行人为更改，原审对该证据不作认定是事实认定错误。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点之规定，承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。乐高公司经营的酒店行业是受疫情影响最严重的行业之一，营收仅勉强覆盖人员基本工资等，实在无力承担租金。疫情爆发至今己有数月，影响非常严重，随时有二次爆发的可能，故应结合案件实际情况，根据公平原则变更合同，由双方共同承担疫情损失，减免乐高公司3个月租金，原审认定减免1个月明显偏低。金耀公司答辩称，原审认定事实正确，利润表是对方单方制作，不应予以采信，二审应当予以维持。胜高公司答辩称，同意乐高公司的上诉意见。金耀公司一审起诉请求：1.乐高公司支付租金40万元，并支付自2020年1月1日起（以40万元为基数）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日的利息，暂计算至2020年3月31日，为6607.12元；2.胜高公司对乐高公司的上述付款义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：深圳市胜高连锁酒店管理股份有限公司系胜高公司前身，于2017年9月26日变更名称。金耀公司和深圳市胜高连锁酒店管理股份有限公司（乙方）于2017年5月6日签订《海宁乐高酒店整体租赁合同》一份，载明：“鉴于：1、甲方拥有位于浙江省海宁市××路××号××大厦××＃楼的租赁权，标的物业总面积为3180平方米，使用用途为酒店、公寓及其配套。2、甲方系依法成立的独立法人，系乐高公司唯一股东，合法拥有乐高公司全部、完整权利，且其权利未受任何限制……合同正文：一、租赁范围：甲方将标的物业租赁给乙方。本次租赁的标的物业包括经营场所、附属停车场、通道及甲方为正常经营投入的所有装修、设施、设备等，设施、设备等将形成交接清单作为本合同附件。二、租赁期限：1、租赁期限为八年零四个月，从酒店经营所需证照齐全之日起至2025年11月30日止……。三、租赁费用：1、本次租赁乙方应付甲方租赁费用，自正式开始收取租赁费用起，第1年租赁费用为人民币玖拾万元整，以后租赁费用每3年递增6%，即前3年租金不变，第4-6年租赁费用为每年人民币玖拾伍万肆仟元整，第7年起租赁费用为每年人民币壹佰零壹万壹仟贰佰肆拾元整。2、租赁费用的缴纳：本合同签署后至乙方可正式合法经营标的物业之日期间，甲方承诺给予乙方免租，且此免租期限自甲方将租赁物业移交给乙方之日起不少于两个月。免租期内甲方不向乙方收取租赁费用，租赁费用自免租期截止之日起开始正式计收。乙方在免租期截止之日起15日内将第1年租赁费用全部缴纳给甲方，此后乙方必须在每完整租赁年度最后一个月底前将次年度租赁费用缴纳给甲方……”。2019年11月1日，金耀公司（甲方）和胜高公司（乙方）、乐高公司（丙方）签订《转承协议》一份，载明：“1、现甲、乙、丙三方一致同意，自2019年7月1日起《海宁乐高酒店整体租赁合同》中所有乙方的权利义务均转由丙方承担，《海宁乐高酒店整体租赁合同》由甲方作为出租方、丙方作为承租方继续履行。2、甲、乙、丙三方一致同意，自2019年7月1日起《海宁乐高酒店整体租赁合同》内所约定的租赁费用由丙方向甲方支付。自2019年7月1日起租赁费发票由甲方向丙方开具，发票抬头为乐高公司。3、截止至本协议签订前，甲乙双方所有资金往来已结清，由乙、丙双方自行结算。《海宁乐高酒店整体租赁合同》的履约保证金人民币伍拾万元整，合同期满后由甲方无息向丙方退还。4、本协议签订后，乙方自愿为丙方履行《海宁乐高酒店整体租赁合同》提供担保。”2019年12月31日，金耀公司向乐高公司、胜高公司发送催款函一份，载明：“依据贵我双方于2017年5月6日签订的《海宁乐高酒店整体租赁合同》及《转承协议》，我司将名下乐高酒店整体租赁给贵司经营，贵司应于每年10月底前将下一年度租赁费用支付我司。但时至今日，我司仅收到2019年11月1日至2020年10月30日期间的租赁费用20万元，尚有70万元租赁费用未支付。根据合同约定‘逾期缴纳租赁费用超过60天的’我司有权单方面解除本合同，收回租赁内容，贵司缴纳的履约保证金作为违约金将不再退还贵司。故特再次催促，请贵司在2020年1月5日前将剩余70万元租赁费用支付我司，如贵司仍未支付，我司将依法采取法律措施。”2020年1月8日，乐高公司向金耀公司出具付款计划书一份，载明：“现经我司与贵司多次友好沟通后，初步达成如下付款计划：1、本计划书出具前，我司已向贵司支付租金人民币肆拾万元整。2、农历新年（2020年1月15日）前，我司计划向贵司再支付租金人民币壹拾万元整。3、2020年2月15日前，我司计划向贵司付清2020年度的租金。”现乐高公司未举证证明金耀公司对该份付款计划书予以确认。案涉房屋实际自2017年11月1日起开始计算租金，租金已付至2019年10月31日。2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金90万元，乐高公司于2019年12月20日支付20万元，12月25日支付20万元，2020年1月20日支付10万元，剩余40万元未付。一审法院认为，金耀公司与胜高公司签订的《海宁乐高酒店整体租赁合同》，金耀公司与乐高公司、胜高公司签订的《转承协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应依约履行。在三方签订《转承协议》后，原《海宁乐高酒店整体租赁合同》中胜高公司的合同权利义务已由乐高公司享有承受，乐高公司应履行向金耀公司支付租金的合同义务。根据合同约定，租金支付时间为“每完整租赁年度最后一个月底前”，故乐高公司应于2019年10月底前将次年度租金90万元付清，现乐高公司仅支付50万元，余款40万元至今未付。另，《转承协议》约定胜高公司“自愿为丙方（乐高公司）履行《海宁乐高酒店整体租赁合同》提供担保”，该条款未明确约定保证责任的方式，应按照连带责任保证方式承担保证责任。同时，案涉《转承协议》中未约定胜高公司的保证期间，那么金耀公司作为债权人有权在主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，金耀公司起诉时6个月的保证期间尚未届满，故胜高公司应对乐高公司的付款义务承担连带责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。结合案涉房屋的性质、用途以及疫情防控期间相关政策规定等实际情况，合理分担因疫情防控导致的不利后果，根据公平原则，酌定减免1个月的租金75000元（90万元/年÷12月）。因此，乐高公司应向金耀公司支付租金325000元（40万元-75000元）。至于逾期付款利息损失，根据合同约定乐高公司应于2019年10月底前将次年度租金付清，现金耀公司自愿将逾期付款利息损失的起算时间定为2020年1月1日起，予以照准，并确认乐高公司应向金耀公司支付自2020年1月1日起以325000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至款项付清之日止的利息。胜高公司应对上述乐高酒店的付款义务承担连带责任，在其承担保证责任后，有权向乐高公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十五条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、乐高公司于判决生效之日起十日内支付金耀公司租金325000元，以及自2020年1月1日起以325000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至款项付清之日止的利息。二、胜高公司对乐高公司的付款义务承担连带责任，胜高公司履行完毕后有权向乐高公司追偿。三、驳回金耀公司的其余诉讼请求。案件受理费7400元，减半收取3700元，由金耀公司负担682元，由乐高公司、胜高公司负担3018元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议在于：乐高公司主张受新冠肺炎疫情影响金耀公司应当减免3个月租金的请求能否得到支持。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。乐高公司承租涉案房屋用于经营酒店，确实受到疫情防控措施影响，营业收入明显减少。在此情况下，金耀公司要求仍按合同约定支付租金，明显有违公平，原审依据公平原则酌情确定减免一个月租金7万元较为妥当、合理，乐高公司要求减免3个月共计21万元租金显属过高，本院不予支持。据此，乐高公司的上诉理由无法成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人海宁乐高酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十二月二十一日书记员 金佳欢书记员 王家慧