北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初15475号原告：臧华，女，1949年4月4日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李庆言（原告之夫），男，1945年4月18日出生，满族，住北京市昌平区。被告：钟陟悦，女，1979年2月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴楠楠，北京市炜衡律师事务所律师。原告臧华诉被告钟陟悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，于2020年11月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告臧华及其委托诉讼代理人李庆言、被告钟陟悦的委托诉讼代理人吴楠楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告臧华向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付2020年6月5日至2020年7月25日所欠的房屋租金16666元及按照法定标准给付自2020年6月5日起至实际付清之日期间的利息；2、判令被告支付物业费8766.85元、供暖费6264元、车位使用费5041.1元，合计20071.95元；3、判令被告向原告支付提前解除合同的违约金1万元；4、判令被告赔偿房屋恢复原状的修复费用13500元；5、判令被告赔偿丢失物品及损坏物品的修理费11000元；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月11日原、被告双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将登记在丈夫李庆言名下的北京市东城区×××室出租给被告，租期自2016年9月5日至2020年9月5日，租期每满一年租金随市场行情进行调价，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为每个支付季的第一个月的6日前。合同约定水、电、供暖、燃气、车位费、室内设施维修费等均由被告承担；因承租人保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设施发生损坏或故障的，承租人应负责维修或承担赔偿责任；承租人擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，出租人可以要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，承租人需要提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。双方履行合同期间已将房租调整至月租金为1万元，2020年6月6日被告应交纳最后一期租金，6月10日原告提醒被告未交租金，被告以装修房子手头无钱要求缓交，后又提出改为月付方式，进而要求降低租金，原告表示可缓交，但必须一次性交纳3个月租金，但被告一直未支付。2020年7月25日被告将钥匙交给原告后离开。原告交验房屋时发现，被告承租期间违反合同约定，拆除了房屋原装壁橱、顶柜和原告整体装修的衣柜，将主卫生间门移位，改造成为一个小居室供保姆使用。同时拆除主卫生间的大浴缸，改为小浴缸；拆除了地面的防滑瓷砖变为光面砖，增设淋浴喷头，由于未改造排水，设备一旦使用就造成地面湿滑，危及老人儿童安全，无法正常使用。原告寻找施工单位对房屋查验，如恢复原状，施工单位初步报价施工包工包料费为13500元。原告依据合同附件《房屋交割清单》查验：清单中的双人床及床垫1张、双人沙发1组、餐椅3张丢失，最低价值1万元；橱柜2组、衣柜2组均为组合柜，五金件部分变成了大铁钉且已摇摇欲坠；组合柜上的玻璃拉门和挡板部分丢失，不经修复无法使用。电冰箱箱体损坏，插电半个小时后散热板烫手，箱内已基本不制冷；空调原配2只遥控器，1只丢失，1只无法使用。以上损坏物品如修复至可正常使用状态约需1000元。另原告向物业等部门核实，承租期间被告拖欠2016年9月5日至2020年7月25日期间的物业费8766.85元；2017年6月1日至2020年7月25日期间的车位使用费5041.1元；2018年11月15日至2020年3月15日期间两季的供暖费6264元；水、电、燃气亦存在拖欠，但金额约100余元，原告不再主张。综上，被告欠付租金，解除合同的行为具有明显的主观恶意，严重违反了合同约定，故除支付正常租金外，还需承担提前解除合同的违约责任；承租期间，被告擅自改动房屋格局、随意处置和破坏承租物品，其行为严重损害了原告的合法权益，导致房屋一时无法对外出租，产生空置损失，原告暂主张将其缴纳的押金9300元予以折抵弥补。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告钟陟悦辩称：认可双方的租赁合同关系。2016年6月双方达成租房意向，当时原告报价每月9000元，因其去国外度假，要求被告等到9月份。期间，中介曾向被告推荐同小区的房子价格均较低，但被告考虑有约在先，耐心等待原告回来。2016年9月11日，签约当天原告突然提出加价至9300元，因被告当时怀孕5个月，无力再四处看房，故其乘人之危张口提价。被告无奈签约，同时提出房子过于陈旧，部分设备设施已无法使用，需要进行维修改造，原告当时同意由被告自行进行维修改造。被告拿到钥匙后，仔细清点发现不仅房子陈旧，家具也都是八十年代风格的，厨房和卧室橱柜的抽屉已不好用，橱柜门开合不好，五金件已经陈旧不能使用。尤其厕所，下水道反味厉害，严重影响被告身体健康，被告只得自己投入对房子进行了简单的维修改造。入住后，原告以维修改造未经其同意为由提出收回房屋，被告委曲求全答应自第4个月开始每月多付300元，作为改造房屋的赔偿款，直到租房结束，共计13500元。关于第一年的车位费，被告已给付原告，2017年9月起车位费、物业费按照每月400元，已转给被告。每月的1万元由房租9300元、房屋改造赔偿费用300元、车位费、物业费400元构成。租住期间，因年久失修，房间的灯、两个卫生间的抽风机、冰箱、洗衣机均需要维修，但原告要求被告自行维修，被告花费了修理费大约千余元。2016年6月10日，被告提前告知原告一个月后退租，并提出先付一个月房租，原告表示必须交三个月房租。2020年7月18日被告提出第二天交房，原告称其在承德，双方于2020年7月25日交接。被告不仅将房屋打扫干净，并将价值两万余元的家具、物品等留给原告。根据合同约定出租人应保证房屋的建筑结构和设备设施符合卫生、安全条件，不得危及承租人人身安全、健康；对于房屋及附属物品、设备设施因自然属性和合理使用而导致的损耗应由出租人维修，出租人逾期不维修的，承租人可代为维修，费用由出租人负担；因维修房屋影响承租人使用的，应相应减少租金和延长租赁期限；合同经双方签字或盖章后生效。原告提交的租房合同落款处无出租人签字，该合同应为无效合同。被告手中的合同没有具体租赁日期，故租期并非自2016年9月5日起算，而是应该自合同签订日2016年9月11日起算，被告于2020年7月19日欲交接系原告原因迟延至7月25日，故租金欠付的期间为2020年6月11日至7月19日，被告认为应向原告给付一个月零九天的租金、恢复原状补偿款、车位费和物业费，合计13000元；供暖费被告已支付两年，尚欠两年供暖费6264元；被告提前解约，押金9300元应用于折抵提前解约违约金。原告主张的恢复原状修复费用已包含在每月多付的300元中，故不应再给付。原告主张的丢失及损坏物品系基于房屋交割清单，但该清单系原告单方拟制，被告不予认可。原告主张的修理费没有任何依据，且即使物品有破损也属于自然损耗，按合同约定应由原告负责维修，不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告之夫李庆言系北京市东城区×××房屋的所有权人。2016年9月11日原、被告双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，租期为4年，租金为每月9300元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为每个支付季的第1个月的6日前，租期每满一年租金随市场行情进行调价。押金9300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给被告。水、电、供暖、燃气、车位费、物业管理费、室内设施维修费等费用均由被告承担。原告持有的合同中租赁期为自2016年9月5日至2020年9月5日，出租人处未签名或盖章；被告持有的合同中租赁期为自2016年9月至2020年9月，没有具体日期，原、被告均签字。合同约定租赁期内，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，被告应及时通知原告修复。原告应在接到被告通知后的2日内进行维修。逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告负担；因维修房屋影响被告使用的，应相应减少租金和延长租赁期限。因被告保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设施发生损坏或故障的，被告应负责维修或承担赔偿责任。被告擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，原告有权单方解除合同，收回房屋。租赁期内，被告需要提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。合同附件《房屋交割清单》记载了房屋内家具、家电，水、电费等情况，但双方均未签字确认。合同签订后，原告交付房屋，被告交纳了第一期租金及押金9300元。2016年12月4日开始被告按照每月9600元的标准向原告交纳款项，被告自述每月增长的300元用于对拆改行为进行赔偿，共计13500元；原告表示每月增加的300元房租系因拆改行为，被告给付原告的精神补偿而非经济补偿。2017年9月9日开始被告按照每月10000元的标准向原告交纳款项；原告认可被告租金交纳至2020年6月4日，被告自认租金交纳至2020年6月10日，后原告自愿同意自2020年6月11日起向被告主张拖欠的租金。被告曾向原告交纳2017年5月31日前的车位费1200元。双方均认可被告已交纳两季的供暖费，尚有两季供暖费6264元未交纳。北京民旺物业管理有限责任公司出具《催缴费用通知》告知物业管理费欠费时间2015年至2020年，每年2255.04元，共计13530.24元；供暖费欠费时间为2018年11月15日至2019年3月15日、2019年11月15日至2020年3月15日，每年3132元，共计6264元；停车泊位费欠费时间2017年5月至2020年5月，每年1600元，共计4800元。被告入住后对卫生间、厨房、壁橱等设备设施进行了拆改。部分家具、家电出现损坏。2020年6月10日被告通过微信告知原告1个月后搬家，先转1个月房租；原告表示按合同约定交3个月，被告提前搬走时多交一个月租金，其余的原告退给被告。2020年7月18日被告微信通知原告于7月19日收房；被告表示刚到承德，暂时回不去。双方均认可2020年7月25日双方交接房屋，但因发生矛盾，未签署交接手续。本院认为：原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告提前要求解除合同，双方已于2020年7月25日交接房屋，故双方合同已于该日实际解除。原告自愿按照2020年6月11日起算被告拖欠的租金，本院予以准许。被告应向原告交纳2020年6月11日至7月25日期间的租金，被告虽辩称应计算至7月19日，但因其单方要求解除合同，双方实际交接时间并非该日，故其抗辩意见本院不予采信。原告主张的租金利息双方未在合同中进行约定，故本院不予支持。根据合同约定，被告应承担租住期间的物业费、供暖费、车位费等费用，故针对原告主张的被告尚未交纳的上述费用中的合理部分，本院予以支持。被告辩称自2017年9月起每月租金中有400元系向被告交付的车位费、物业费，但其未提交任何证据证明双方对此有明确约定，且根据双方合同约定租期每满一年租金随市场行情进行调价这一情节，本院对其上述抗辩意见不予采信。针对违约金本院将根据合同约定、原告实际损失情况等因素依法进行确定。被告在承租期间自行对房屋部分设备设施进行拆改，其虽辩称经过原告同意，但未提交证据予以证实。双方针对自2016年12月起每月增加的300元租金的原因虽说法不一，但均认可系因拆改行为而发生的赔偿数额，原告未举证证明上述款项双方约定仅系用于精神补偿，故被告需将未支付的差额部分支付，但不必再额外给付修复费用。原告虽提交《房屋交割清单》用以证明物品丢失情况，但鉴于该清单没有双方签字确认，故本院无法认定双方交接物品情况，原告主张丢失物品的损失，依据不足，本院不予支持。根据原告提交的照片可以看出，部分家具、家电的损坏并非自然损耗或合理使用所导致，故被告应给付原告相应的修理费用，具体数额本院根据实际损坏情况依法进行酌定。另合同约定押金9300元在租赁期满或合同解除后，用于抵扣由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约责任后剩余部分退还，故应先将押金用于折抵被告应承担的款项及违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十三条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内被告钟陟悦给付原告臧华房屋租金14550元（可用押金折抵其中的9300元）；二、本判决生效之日起七日内被告钟陟悦给付原告臧华物业费8738.28元、供暖费6264元、车位费5041.1元；三、本判决生效之日起七日内被告钟陟悦给付原告臧华违约金9700元；四、本判决生效之日起七日内被告钟陟悦给付原告臧华拆改修复损失900元；五、本判决生效之日起七日内被告钟陟悦给付原告臧华修理费1000元；六、驳回原告臧华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费792元，由原告臧华负担192元（已交纳），由被告钟陟悦负担600元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  徐 静二〇二〇年十二月二日法官助理  刘 娅书 记 员  宋治国