浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙11民终1004号 上诉人（原审原告）：李秀华，男，1960年4月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市，现住浙江省青田县。 被上诉人（原审被告）：蔡玉闯，男，1983年1月23日出生，汉族，户籍所在地河南省沁阳县，现住浙江省青田县。 上诉人李秀华因与被上诉人蔡玉闯房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省青田县人民法院（2020）浙1121民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李秀华上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判被上诉人支付上诉人租金10000元、误租费10000元，并对青田县鹤城街道鹤城西路129-3号、129-4号地砖进行修复，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，故意偏袒被上诉人。一、上诉人与被上诉人签订的店面房租赁协议明确约定，在租赁期内，因被上诉人使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，由被上诉人负责修复。地砖属于房屋附属设施。案涉房屋地砖系因修理师傅图一时方便直接在地砖上而非专用木墩上把弯曲的配件用榔头敲直敲平所致，责任在被上诉人方，被上诉人应按合同约定承担损害赔偿责任。被上诉人退租后，上诉人在清洗地面时才发现地砖破损严重，且上诉人已于2020年3月21日及时电话告知被上诉人，被上诉人也答应会帮上诉人修好。被上诉人在一审第一次庭审举证期间提供的证据能印证上述事实。二、2020年4月10日，被上诉人结集老乡、朋友多人在上诉人店面闹事，并将上诉人推到墙边，扣住上诉人的脖子说“你再向我要房租，我弄死你”，并扬言“我捣乱你房子的出租，叫你永远租不出去”，左邻右舍均可证明，在此期间，被上诉人的老乡亲戚多次电话恐吓，实行软暴力。上诉人当天也到鹤城派出所进行了报案，请法院调取鹤城派出所报案记录。三、张双建转让5000元退租押金给被上诉人后，被上诉人口头承诺将张双建以前的水费结清。被上诉人退租前后与上诉人的微信聊天记录可以证明该事实。2020年3月23日上诉人将水表照片及去水厂查的31个月未付欠2626.92元的电脑截屏图发给被上诉人，被上诉人在25日下午1点语音回复“我把它交了就好了”。此后上诉人又多次催付，29日上午7点，被上诉人回答“要礼拜一才行呀”，但此后仍一直未付。上诉人只能继续催讨。接下去隔壁租金押金5000元的，不到600元的水费也不付了，电话告知，所以导致后来叫被上诉人付他自己的水费，但被上诉人也一直未付。既然被上诉人改口，上诉人也改口。四、根据《民事诉讼法》的规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。但一审法院严重程序违法，导致实体判决不公。一审转为普通程序审理的裁定称被上诉人下落不明不是事实，被上诉人一直都在青田。五、一审鉴定程序存在问题。上诉人于2020年5月8日提交评估地砖损坏修复费用的申请，6月10日收到评估机构的函，要求对所使用地砖的品牌、品质、规格型号，需提供经当事人双方签字确认的所使用地砖的当前价格资料。上诉人于当天在青田各瓷砖门店进行了解，发现11年前的仿古防滑地砖同色的找不到，第二天就去温州瓷砖市场找了十几家后才找到接近颜色的地砖，以60元/片的价格签发了发货清单，并在清单上签上“评审申请人：李秀华，6/12”交给一审法官，请法院转交评估机构，但一审法官以被申请人拒签为由而不予上交。后评估机构出具报告称“我公司于2020年6月8日致函贵院，要求提供当事人双方签字确认的所使用地砖的当前价格资料，现根据贵院提供的询问笔录，原告不能提供我公司要求的相关资料。原、被告双方当事人对此也未能达成一致意见，故无法对鹤城西路129号-3-4号店面全部地砖修复费用作出合理的测算，现将委托资料退回贵院。”从以上内容可知，确系一审法官故意偏袒被上诉人。6月22日，被上诉人到法院签收评估报告时，其律师对修复价格称六、七千元可搞定，不用13000元，并称若上诉人对仿古防滑地砖材料、瓷砖的色差能保证就没问题，上诉人为了能快速将维修好的房子租出去，所以当即向一审法官申请变更了诉讼请求。六、一审法院判决不支持上诉人提出的对损坏的房屋地砖进行修复的请求，其法律依据是《合同法》第二百一十八条，其解释为只要使用就会有一定的磨损和损耗。例如，一台彩电的显像管的寿命是1万个小时，就意味着只要一开电视，随着时间的流逝，彩电的显像管的寿命就会逐渐缩短，直到全部丧失。但是，上诉人装修的是地砖，正常使用的损耗极小，就像129-5-6-7三间，已经使用11年，还照样亮丽如新，再用50年也不会损耗到129-3-4的损坏程度。看房的租户看到地砖，要敲掉全部重贴，装修公司报价需要3万元多费用，租户都跑了。案涉房屋至今未出租，造成误租损失，被上诉人一定要赔偿。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人蔡玉闯辩称，同意一审判决，拒绝支付误租费和修复费用。 上诉人李秀华向一审法院起诉请求：1.判令蔡玉闯支付李秀华店铺租金5000元；2.本案诉讼费由蔡玉闯承担。一审中，李秀华增加诉讼请求为：1.判令蔡玉闯支付店铺水费2040元；2.判令蔡玉闯支付店铺租金10000元；3.判令蔡玉闯支付地砖修复费用及误租费18000元；4.以上增诉费用由蔡玉闯承担。此后，因一审法院在审理过程中委托的鉴定机构无法对案涉店面相关地砖修复费用进行合理测算，李秀华再次变更诉请为：1.判令蔡玉闯支付店铺水费2040元；2.判令蔡玉闯支付店铺租金10000元；3.判令蔡玉闯自2020年3月20日起至地砖修复时止按5000元/月赔偿李秀华误租费；4.判令蔡玉闯将青田县鹤城街道鹤城西路129-3号、129-4号地砖恢复原状（恢复程度与青田县鹤城街道鹤城西路129-5号地面瓷砖一致）；5.本案诉讼费用由蔡玉闯承担。 一审法院认定事实：李秀华系坐落于青田县××街道××路××号××号××号××号××号五间店面的所有人，其中129-3号、129-4号两间店面产权登记为青田县鹤城街道鹤城西路129-3号，其余三间店面产权登记为青田县鹤城街道鹤城西路129-5号。蔡玉闯自2011年3月21日开始承租李秀华所有的坐落于青田县××街道××路××号××号××号三间店面（包括129-5号下的一间地下室），双方约定案涉店面租赁用途为经营汽修店。蔡玉闯承租后将129-5号店面作为汽修店办公室和财务室，129-3号、129-4号两间店面作为汽车维修车间，并经李秀华同意在该两间店面内安装了起升机用于托举汽车进行维修操作，在蔡玉闯使用案涉店面的9年间，由于常年进行汽车维修操作，129-3号、129-4号地面逐渐形成很多小坑洞。2019年3、4月份，在双方签订续租合同之前，由于案涉店面出现漏水问题，蔡玉闯要求李秀华进行维修，李秀华随即进行维修。后双方于2019年5月3日为续租签订《店面房租赁协议》，其中约定租期为三年，自2019年3月21日起至2022年3月20日止；第一年租金60000元，第二年63000元，第三年66000元，下一年租金提前一个月支付；在租赁期内所产生的水、电、卫生费，及各种税费均由蔡玉闯承担。因蔡玉闯使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施的损坏或发生故障的，由蔡玉闯负责修复，其他房屋修缮等费用由李秀华支付。合同签订后，李秀华于2019年5月8日通过微信向蔡玉闯表示：年租金陆万元理应在签约合同5天内付清，7号（蔡玉闯支付）15000元，余款45000元限在12号付清，修漏没完成，可留5000待修复付。至2019年5月12日，李秀华通过微信向蔡玉闯表示案涉房屋漏水维修已基本完成，并要求蔡玉闯支付租金。2019年9月12日，李秀华、蔡玉闯及李秀华的另一位租客张双建共同约定将张双建留在李秀华处的押金5000元，给蔡玉闯用于抵扣租金。此后2020年3月20日，李秀华和蔡玉闯协商解除了案涉《店面租赁协议》，蔡玉闯也于当日腾空上述店面返还给李秀华。双方解除租赁合同后，李秀华要求蔡玉闯支付剩余租金5000元，同时向蔡玉闯催缴水费（129-3至129-7号五间店面共用一个水表）。2020年4月3日，李秀华缴纳了欠缴31个月的水费共计2626.92元，并通过微信向蔡玉闯表示：水费31个月，你三间连烧饭每月负责60元，计1860元，加上次我转给你的隔壁6个月180元，共计2040元，认同，晚上转给我，回个信息。蔡玉闯在微信中对此予以认可并回复“好”。现李秀华诉至法院，请求蔡玉闯支付剩余租金、水费并负责修复地面，赔偿损失。 一审法院认为，李秀华系案涉店面的所有权人，其自2011年3月21日将案涉店面出租给蔡玉闯经营汽修店，李秀华、蔡玉闯之间的房屋租赁合同，意思表示真实，主体适格，内容合法，应当认定合法有效。在房屋租赁期间，李秀华、蔡玉闯于2020年3月20日提前解除租赁，蔡玉闯亦于同日腾空案涉店面返还给李秀华，其房屋租赁合同已由双方协商解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李秀华、蔡玉闯在案涉租赁合同中约定由蔡玉闯承担租赁期间的水费，因李秀华名下的五个店面共用一个水表，双方在解除租赁合同后，通过微信聊天确认由蔡玉闯承担水费2040元，属于李秀华、蔡玉闯对蔡玉闯承租期间水费承担达成的补充协议，对双方均具有约束力，蔡玉闯应当按约履行。故李秀华请求蔡玉闯支付水费2040元的请求，依法予以支持。其次，双方在审理过程中均确认蔡玉闯尚欠租金为5000元，故蔡玉闯应当在合同解除后支付其未履行的房屋租金，蔡玉闯提出因案涉房屋一直存在漏水问题，及因今年新冠肺炎疫情，要求根据公平原则及不可抗力进行免除的抗辩意见。但蔡玉闯未举证证实其因新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实，故蔡玉闯的抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。而李秀华要求蔡玉闯支付房屋租金10000元的请求，与事实不符，一审法院对其中的房租5000元予以支持。再次，关于李秀华要求蔡玉闯负责将青田县鹤城街道鹤城西路129-3号、129-4号店面的地砖恢复原状（恢复程度与129-5号店面地砖一致）的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”的规定，租赁物的使用方法不同，产生的租赁物损耗不同，租赁合同的双方约定租赁物的使用方法，就意味着出租人认可了承租人按照约定的方法使用租赁物所产生的正常的损耗，而承租人按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的正常损耗、价值的减少是不承担责任的。本案中，蔡玉闯自2011年开始租赁案涉店面时，双方即约定了案涉店面的使用方法，即用于经营汽修店，其中129-3号129-4号店面经李秀华同意进行部分装修，安装了起升机，作为汽修店的维修操作车间。至双方合同解除之日止，蔡玉闯已经使用案涉店面长达9年，9年间因汽车维修操作导致两间店面地砖的破损、小坑洞，系蔡玉闯依据约定的使用方法使用租赁物而产生的合理损耗，不属于双方在租赁合同中约定的“因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施的损坏或发生故障的，由乙方负责修复”的情形。故李秀华要求蔡玉闯对129-3号、129-4号店面地砖恢复至129-5号店面地砖程度的请求，不符合双方租赁合同的约定，亦于法无据，不予支持。最后，关于李秀华要求蔡玉闯自2020年3月20日起至地砖修复时止按5000元/月赔偿李秀华误租费的主张，由于蔡玉闯在2020年3月30日与李秀华解除租赁合同之日便已腾空案涉店面归还李秀华，不存在误租的情形，李秀华的该项请求亦缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定，判决：一、蔡玉闯于该判决生效后十日内支付给李秀华水费2040元；二、蔡玉闯于该判决生效后十日内支付给李秀华租金5000元；三、驳回李秀华的其他诉讼请求。本案一审案件受理费600元，由李秀华负担550元，由蔡玉闯负担50元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，一、关于一审法院确认的被上诉人蔡玉闯应付的租金数额是否正确的问题。上诉人李秀华主张因被上诉人拒不支付其曾承诺要代张双建支付的张双建欠付的水费，其不再同意将张双建的5000元押金用于抵扣被上诉人的租金，故被上诉人尚欠其租金10000元而非5000元。因上诉人并未提供充分的证据证明被上诉人曾承诺要代张双建支付张双建欠付的水费，且此后上诉人明确仅要求被上诉人共支付水费2040元，结合在上诉人同意张双建留在其处的押金5000元给被上诉人用于抵扣租金时，三方之间的抵扣合意已然成立并生效，现上诉人单方主张推翻上述合意，依据不足，本院不予支持。若张双建确实尚欠付上诉人水费，上诉人可另行向张双建主张。二、关于被上诉人是否应对案涉房屋中损坏的地砖承担修复责任的问题。根据法律规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。本案中，双方明确约定案涉房屋租赁用途为经营汽修店，129-3号、129-4号两间房屋作为安装有起升机的常年进行汽车维修操作的车间，在使用过程中受到的损耗程度，显然会大于普通房屋，对此上诉人应当有预期。现案涉129-3号、129-4号两间房屋地砖虽有损耗，但并无证据证明被上诉人未按照汽修车间的性质使用案涉房屋，被上诉人使用的案涉129-5号房屋地面并无明显损耗亦佐证被上诉人并无损坏案涉129-3号、129-4号两间房屋地砖之故意，综合考虑被上诉人使用案涉房屋多年的实际情况，一审法院认定被上诉人对案涉房屋中损坏的地砖不承担赔偿或修复责任，并无不当，本院予以确认。上诉人主张被上诉人曾口头承诺修复案涉129-3号、129-4号两间房屋地砖，但并未提供相应的证据予以证明，本院不予支持。三、关于被上诉人是否应支付上诉人误租费的问题。上诉人要求被上诉人支付误租费主要基于其认为被上诉人对案涉129-3号、129-4号两间房屋地砖负有修复责任，但如上所述，上诉人要求被上诉人修复案涉129-3号、129-4号两间房屋地砖依据不足，故上诉人要求被上诉人支付误租费亦缺乏依据，本院不予支持。而上诉人提出的调取鹤城派出所报案记录的申请，上诉人申请调查取证的目的为证明被上诉人曾明确表示拒不支付欠付房租并扬言将阻碍案涉房屋出租，因即使上诉人该主张属实，在上诉人不能举证证明被上诉人确实实施了阻碍案涉房屋出租的行为并造成了案涉房屋实际无法出租的后果的情况下，上诉人仍无权要求被上诉人支付误租费，故本院对上诉人的上述调查取证申请不予准许。四、关于一审审理程序是否严重违法的问题。一审法院适用简易程序审理本案后，因本案案情复杂，已于2020年5月19日裁定本案转为普通程序审理，对此一审判决亦已明确，故一审审理程序并无不当。至于上诉人提出的一审法院在鉴定程序中行为不当的主张，因根据鉴定机构的要求，案涉鉴定需提供当事人双方签字确认的所使用地砖的当前价格资料方能进行，而本案中上诉人向一审法院提供的材料并非鉴定机构要求的上述资料，故一审中鉴定程序未顺利进行并不能归责于一审法院，本院对上诉人的该主张，不予支持。 综上所述，上诉人李秀华的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人李秀华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年十二月七日 代书记员 汪鑫莹 代书记员 陈 莉