甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3547号上诉人（原审被告）：温传超，男，1989年11月29日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市城关区，现住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：甘肃中创房地产开发公司，住所地甘肃省兰州市城关区柏道路**。法定代表人：孔元文，该公司经理。委托诉讼代理人：杨世全，男，1948年8月15日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区。上诉人温传超因与被上诉人甘肃中创房地产开发公司（以下简称“中创公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。温传超上诉请求：1、依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初2621号民事判决；2、改判驳回中创公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费全部由中创公司承担。事实和理由：第一，温传超父亲温阁学与中创公司之间的《房地产买卖契约》有效。首先，温传超母亲鲁侠与中创公司之间的《房地产买卖契约》有效，在1999年至2008年前一直是曲含章与温传超的父母一方沟通关于房屋事宜。法定代表人亦为公司的代理人，即曲含章为中创公司的代理人。在合同签订时，虽然曲含章未加盖公章，但其在收款收据上加盖其法定代表人章，且既然如中创公司所述，曲含章2004年即被罢免法定代表人资格，而中创公司从未告知且未收回曲含章法定代表人章，温传超父亲温阁学有理由相信中创公司代理人曲含章，并基于这种信任签订了《房地产买卖契约》，中创公司代理人曲含章构成表见代理，温传超父亲温阁学与中创公司之间的《房地产买卖契约》有效；第二，即使《房地产买卖契约》无效，《公有房产租赁协议》也不能被解除，也不应交付涉案房屋。即使《房地产买卖契约》无效，温传超父亲温阁学既与曲含章签订《房地产买卖契约》，代表其当时即使不买卖该房屋，也会继续与中创公司签订租赁合同，继续承租该房屋。而由于中创公司的过错，温传超父亲温阁学基于相信曲含章具有代理权而与之签订《房地产买卖契约》，温传超在之前抗辩基于《房地产买卖契约》的合同关系有权，而非否认不想继续租赁涉案房屋否认租赁。因此，即使《房地产买卖契约》被认定为无效，由于中创公司的过错，《公有房产租赁协议》也不能被解除，那么温传超也不应交付涉案房屋。且在甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初4756号判决书中和甘肃省兰州市中级人民法院(2016)甘01民终2896号判决书中法院均判决认为“不论温阁学与曲含章签订的《房产买卖契约》是否有效，均不影响温阁学与温传超依租赁关系占有涉案房屋的事实”，因此甘肃省兰州市城关区人民法院与甘肃省兰州市中级人民法院已支持即使《房地产买卖契约》无效，温传超也享有承租关系占有涉案房屋的权利。如现判决要求温传超交付涉案房屋，温传超对法院的信赖利益将受到严重损失。且在甘肃省兰州市中级人民法院(2018)甘01民终3351号民事裁定书第4页倒数第3行“其中支付的房屋租金系在本次诉讼中提出不属于重复诉讼”，因此甘肃省兰州市中级人民法院也认定仅中创公司诉讼请求中的房屋租金问题未提过，其余两项诉讼请求已在前提起诉讼且已判决不再处理。故即使《房地产买卖契约》无效，法院应与在先的甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初4756号判决书和甘肃省兰州市中级人民法院(2016)甘01民终2896号判决书判决保持一致，承认温传超依租赁关系占有涉案房屋的权利，温传超不应交付涉案房屋也不应解除租赁合同。第三，即使《房地产买卖契约》无效，中创公司应赔偿温传超的损失。中创公司主张温传超拖欠房租超出6个月，温传超不敢苟同。温传超一方在1999年-2008年承租期间每月按期向中创公司交付，而2008年中创公司原法人曲含章与温传超父亲签订《房地产买卖契约》后中创公司也从未再向温传超一家主张过租金，即使《房地产买卖契约》无效，中创公司未及时通知法定代表人变更和未收回法定代表人章，也有极大的过错，造成了温传超一家2万元的损失，对该损失中创公司应承担责任。且温传超正是基于坚信原法人曲含章的表见代理，与其签订《房地产买卖契约》，未交2009年至2017年之间的房租是因为坚信《房地产买卖契约》有效且双方诉讼尚未结束，未下定论，而非拖欠房租，法院不得据此要求交付涉案房屋及解除租赁合同。中创公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回温传超的全部上诉请求，维持一审判决。中创公司向一审法院起诉请求：1、依法确认以中创公司为出租人、鲁侠（温阁学之妻、温传超之母）为承租人，双方之间于1999年7月1日所签订的《公有房产租赁协议》已经自然解除，或者已经终止履行；2、依法判令温传超立即按兰州市公有房屋的租赁标准，向中创公司支付其应交纳的涉案房屋租金10885.76元（计算至2017年9月），并向支付诉讼期间的每个月94.72元(每月每平方米3.2元)的房租，直至其向中创公司交还房屋为止，由温阁学承担连带责任；3、依法判令温传超、温阁学立即向中创公司腾交涉案房屋；4、判令本案的诉讼费用由温传超、温阁学全部承担。一审法院认定事实：1999年7月1日,中创公司（甲方）与温传超之母鲁侠（乙方）就涉案的位于兰州市城关区××巷××号楼××室房屋签订《公有房产租赁协议》，该协议其中第4条：“凡乙方将房屋空锁三个月以上或欠租六个月以上，甲方按有关规定终止租约收回房屋”，鲁侠取得兰州市公有房屋租赁证（编号：518号）。2002年，涉案房屋原承租人鲁侠去世以后，鲁侠的丈夫温阁学及儿子温传超作为共同居住人继续居住、使用该房屋，但并未向中创公司交纳公房租赁费。2008年7月21日，案外人曲含章（曲含章原系中创公司的法定代表人，其于2004年11月8日被免去法定代表人职务）以中创公司法定代表人的名义与温阁学就涉案房屋签订了《房地产买卖契约》。2008年7月22日，曲含章向温阁学出具20000元购房款的收款收据。2006年、2014年，中创公司针对其管理的公租房分两次补办了因历史遗留的房屋产权证。温传超、温阁学居住的涉案房屋并未办理房屋所有权证。2016年6月，中创公司诉请法院要求温传超、温阁学腾交涉案房屋，法院作出（2016）甘0102民初4576号民事判决书，判决：驳回中创公司的诉讼请求。2017年5月17日，中创公司向法院起诉要求确认温阁学持有的2008年7月21日的《房地产买卖契约》无效，2008年7月22日的收据（NO.1074102）的20000元收款收据与中创公司无关，法院作出（2016）甘0102民初8409号判决书，该判决书判决:确认2008年7月21日的《房地产买卖契约》无效;2008年7月22日的收据（NO.1074102）的20000元收款收据与中创公司无关。温阁学不服该判决,向兰州市中级人民法院提起上诉。2017年8月21日，兰州市中级人民法院作出（2017）甘01民终1837号民事裁定书，裁定：本案按上诉人温阁学撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。法院于2018年7月24日作出（2017）甘0102民初7591号民事裁定书，裁定：驳回中创公司的起诉。中创公司不服该裁定书。2017年9月，中创公司再次向法院提起诉讼，请求确认中创公司与鲁侠于1999年7月1日所签订的《公有房产租赁协议》已经自然解除、或终止履行；并请求判令温传超、温阁学支付拖欠租金10885.76元（计算至2017年9月）；请求判令温传超、温阁学立即向其腾交房屋。法院作出（2017）甘0102民初7591号民事裁定，驳回起诉。中创公司不服，依法向兰州市中级人民法院提起上诉，兰州市中级人民法院于2018年11月6日作出（2018）甘01民终3351号民事裁定书，裁定：撤销兰州市城关区人民法院作出的（2017）甘0102民初7591号民事裁定；本案指令兰州市城关区人民法院审理。2017年9月22日，中创公司向温阁学、温传超出具解除《公有房产租赁协议》通知书，该通知书载明：“1、解除我公司与鲁侠（及其生前的共同使用人、继承人）之间的《公有房产租赁协议》；2、要求该房屋的现使用人温阁学、温传超，于半个月之内（2017年10月10日前）向我公司补交房租10855.76元；3、限于2017年10月10日前，由你二人负责，将位于兰州市城关区××巷××号楼××室的房屋，向我公司予以腾交”。中创公司加盖公司印章，落款日期：二〇一七年九月二十二日。2003年10月15日、2005年12月10日，中创公司与案外人白春生、安鸿铭签订的《拆迁置换协议》均载明涉案房屋为拆迁安置房屋，并出具温阁学欠房租明细共计9377.28元，利息656.35元。涉案房屋原承租人鲁侠去世后，涉案房屋一直由温传超、温阁学使用。因温阁学已于2018年2月28日去世，其法定继承人为温传超（系温阁学之子），依法作为本案诉讼承担人。一审法院认为，本案涉案房屋为公租房，公租房产权并非个人，公租房实际使用人即承租人不该享有该公产房的物权，仅享有承租权。虽然温传超在涉案房屋原承租人鲁侠去世后依法享有对涉案房屋的继续承租权，但因温传超在其母鲁侠去世后，既未与涉案房屋的出租人中创公司签订继续承租房屋的租赁协议及办理公房租赁证，也未向出租人中创公司交纳房屋占用费。显然，温传超就涉案房屋的继续承租并未与出租人中创公司形成合意。加之在前次的诉讼中，温传超就涉案房屋来源主张其于2008年7月购买所得的事实，即印证其已经否定与中创公司之间就涉案房屋有继续租赁的事实。根据1999年7月1日中创公司（甲方）与温传超之母鲁侠（乙方）就涉案的位于兰州市城关区××巷××号楼××室房屋签订《公有房产租赁协议》第4条：“凡乙方将房屋空锁三个月以上或欠租六个月以上，甲方按有关规定终止租约收回房屋”的约定，同时，2017年9月22日，中创公司向温阁学、温传超发函解除合同，中创公司与鲁侠之间的租赁关系已于2017年9月22日解除；且温传超在承租期间拒不按时缴纳房租，其已不符合继续承租涉案公房的条件，其理应向出租人中创房地产公司交纳房屋占用费。至于中创公司与鲁侠签订的《公有房产租赁协议》于2017年9月22日解除后，温传超仍居住、使用涉案房屋，中创公司主张按房屋租金支付房屋占用费的诉讼请求于法有据，法院予以支持。综上所述，对中创公司主张确认其与承租人鲁侠于1999年7月1日所签订的《公有房产租赁协议》予以解除的诉讼请求，法院亦予以支持。温传超应按兰州市公有房屋的租赁标准向中创公司交纳涉案房屋租金10885.76元（计算至2017年9月），并向中创公司支付诉讼期间的每个月94.72元（每月每平方米3.2元）的房租，直至其向中创公司交还房屋为止。关于中创公司主张腾房的诉讼请求，因涉案合同已经予以解除，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、中创公司与鲁侠签订的《公有房产租赁协议》于2017年9月22日解除；二、温传超于本判决生效后十日内向中创公司支付房屋租金10885.76元（计算至2017年9月），并支付自2017年10月16日至温传超向中创公司交还房屋时为止的租金或房屋占用费（每月94.72元，每月每平方米3.2元）；三、温传超于本判决生效后十日内向中创公司交付位于兰州市城关区××巷××号楼××室房屋。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72元，由温传超负担，在本判决生效后10日内，付清中创公司。本院二审审理期间,双方当事人均向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。温传超向本院提交了一份证据，证据内容为兰州市不动产登记事务中心查询的温传超名下房屋权属登记查询结果单，温传超提交该份证据的证明目的为证明温传超名下没有房屋，案涉房屋为其仅有的一套住房。中创公司质证对温传超提交的该份证据的真实性有异议。中创公司向本院提交了一份证据，证据内容为2019年年底拍摄的案涉房屋大门照片一张，中创公司提交该份证据的证明目的为证明温传超将案涉房屋进行出租。温传超质证对该份照片反映内容的真实性无异议，但认为与本案无关，其认为其占有案涉房屋就有权利进行出租使用，没有说案涉房屋不能出租。本院认为，温传超提交的证据是为了证明其名下没有房屋，其提交该份证据的证明目的与案涉双方之间的房屋租赁合同纠纷并无关联关系，本院对该份证据不予采信。针对中创公司提交的证据，虽能证明温传超对案涉房屋进行出租使用，但在本案中，案涉双方当事人对温传超占有使用案涉房屋的事实并无异议，即中创公司提交该份证据所证明的事实是案涉双方当事人无争议的事实，与本案二审争议焦点问题并无直接的关联关系，本院亦不予采信。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：1、一审判决对案涉法律关系的认定是否正确；2、案涉双方当事人之间的房屋租赁关系是否解除；3、中创公司要求温传超支付房屋租金及占用费并腾交案涉房屋有无事实及法律依据。关于案涉法律关系的问题，中创公司依据其向温传超之母鲁侠发放的兰州市公有房屋租赁证主张其与鲁侠之间系房屋租赁关系，因温传超之母鲁侠及温传超之父温阁学均已去世，故要求其法定继承人温传超作为权利义务承继人履行相关合同义务。温传超则主张中创公司与其母亲鲁侠最初建立房屋租赁关系，而在2008年7月其母亲鲁侠去世以后，因中创公司的法定代表人与其父亲温阁学签订了《房屋买卖契约》，故案涉双方之间法律关系已转换成房屋买卖合同关系，其父亲在2008年已购买案涉房屋。根据谁主张谁举证的原则，双方当事人对其各自的诉辩主张应当提供相应的证据予以证明。中创公司针对其诉请在一审中提交了案涉房屋的公有房屋租赁证拟证明其主张的房屋租赁合同关系，温传超对中创公司提交的公有房屋租赁证的真实性亦予以认可，该租赁证可以证明案涉双方当事人之间针对案涉房屋存在房屋租赁关系。温传超针对其上述抗辩主张在一审中提交了案外人曲含章以中创公司的名义与温传超之父温阁学于2008年7月21日签订的《房地产买卖契约》以及2008年7月22日曲含章向温传超之父温阁学出具的收款收据一份，该两份证据上均未加盖中创公司的公章，中创公司对温传超提交的该两份证据亦不予认可，其认为2008年曲含章已不是中创公司的法定代表人，其无权代表中创公司签订合同、收取钱款。故本院认为，在《房地产买卖契约》与收据上均未加盖中创公司公章且温传超再未提供其他证据证明曲含章在与其父亲签订合同、收取钱款时具有中创公司相应的授权的情形下，该两份证据不能证明温传超之父温阁学于2008年购买了案涉房屋。一审判决认定案涉双方当事人之间针对案涉房屋的法律关系为房屋租赁合同关系正确，本院予以确认。关于案涉双方当事人之间的房屋租赁关系是否已解除的问题，本院认为，案涉房屋租赁合同关系的依据为中创公司向温传超母亲鲁侠发放的兰州市公有房屋租赁证，该租赁证中并未约定租赁期限，亦无证据证明租赁双方另行约定了租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明的，视为不定期租赁，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本案房屋租赁合同关系应为不定期房屋租赁合同关系，作为案涉租赁关系的当事人可以随时解除合同。本案中，中创公司于2017年9月22日向温阁学、温传超发送了《解除通知书》，该通知以温阁学、温传超长期不缴纳租金为由决定解除中创公司与温传超之母鲁侠之间的房屋租赁合同关系，并要求温传超、温阁学补交房屋租金、腾交房屋。根据本案一、二审庭审调查，温传超认可收到了中创公司向其送达的该份通知书，且案涉房屋租赁证的租赁协议第三条第3项中亦约定了“凡乙方将房屋空锁三个月以上或欠租六个月以上，甲方按有关规定终止租约收回房屋”。故根据前述法律规定，作为出租方的中创公司向案涉房屋的承租人送达了《解除通知书》时，案涉房屋租赁合同关系已解除，一审判决认定案涉房屋租赁关系已于2017年9月22日解除正确，本院予以确认。关于中创公司要求温传超支付房屋租金及占用费并腾交案涉房屋有无事实及法律依据的问题，本院认为，作为房屋租赁合同的当事人，出租人负有将租赁房屋交付承租人使用的义务，承租人负有按照约定向出租人交纳租金的义务。本案中，案涉房屋租赁合同关系虽于2017年9月22日解除，但在租赁合同期间，作为承租人一方未按合同双方的约定按月足额交纳租金，故对拖欠的租金其仍负有补交的义务。在2017年9月22日案涉房屋租赁合同解除后，作为案涉租赁合同承租人一方的权利义务承继人温传超继续占有使用案涉房屋，存在占有使用的事实，就应当向案涉房屋的出租方中创公司支付房屋占用费，中创公司主张温传超按照租赁合同期间的租金标准向其支付房屋占用费具有事实及法律依据，一审判决对其该项诉请予以支持并无不当。此外，案涉双方的房屋租赁合同关系已经解除，在此情形下，作为承租人一方负有将租赁房屋腾交给出租方的义务，因案涉租赁合同关系的当事人鲁侠及其配偶均已去世，其温传超作为其法定继承人应当继续履行合同义务，且根据本案一、二审庭审调查，目前案涉房屋也由温传超实际占有、控制、使用，故温传超应当向中创公司腾交案涉房屋。温传超上诉提出的其不应当支付房屋租金及占用费、亦不应当腾交案涉房屋的主张缺乏事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，温传超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由上诉人温传超负担。本判决为终审判决。审判长 杨 清审判员 张海军审判员 刘宝成二〇二〇年十二月十四日书记员 贺蓉蓉