重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初13087号原告：重庆升伟乐成资产管理有限公司（曾用名：重庆升伟乐成置业有限公司），住所地重庆市九龙坡区九滨路**。统一社会信用代码：915001076992768782。法定代表人：陈继伟。委托诉讼代理人：李燕，坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倬伶，坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾九滨路****楼**。统一社会信用代码：91500107MA5URM967F。负责人：陈磊。委托诉讼代理人：全以先，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱军，重庆炜林律师事务所律师。被告：重庆东风南方汽车销售服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路**附1至附****附**。统一社会信用代码：91500107753050555K。法定代表人：陈磊。委托诉讼代理人：全以先，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱军，重庆炜林律师事务所律师。原告重庆升伟乐成资产管理有限公司（以下简称升伟乐成公司）与被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司（以下简称重庆英菲尼迪分公司）、重庆东风南方汽车销售服务有限公司（以下简称重庆东风南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告升伟乐成公司的委托诉讼代理人李燕、刘倬伶，被告重庆英菲尼迪分公司、重庆东风南方公司的共同委托诉讼代理人全以先、朱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告升伟乐成公司诉称，2014年9月1日，原告与重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司签订《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：该公司向原告承租重庆市九龙坡区九滨路XXX号XXX号楼XXX层部分区域，计租面积为1118㎡，租赁期自2014年9月1日起至2021年2月28日止，2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金标准为58.77元/月/㎡，即月租金为65704.86元。租金自2015年6月1日起以一个季度为一个缴费期，该公司应在每期期满之日的20日前向原告一次性足额支付下期租金。该公司延迟支付租金的，每延迟一日，需向原告支付拖欠款项的万分之八作为租金逾期支付违约金；延迟达30日仍未付或补交租金的，原告有权解除合同。租赁合同由于该公司原因而提前终止的，需向原告支付6个月租金作为提前终止合同违约金。合同解除后，该公司应在10日内腾空房屋并交还原告，上述期限内的房屋占用费按照合同解除时的日租金标准乘以该公司实际占用天数计算，超过上述期限的房屋占用费按照合同解除时的日租金标准的两倍乘以该公司实际占用天数计算。2018年1月4日，原告、重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司、被告重庆英菲尼迪分公司、重庆东风南方公司签订《权利义务概括转让之四方协议》。约定被告重庆英菲尼迪分公司继受重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司在《租赁合同》中的权利义务，取代该公司成为承租方，被告重庆东风南方公司对被告重庆英菲尼迪分公司履行《租赁合同》项下债务承担连带保证责任。按照《租赁合同》约定，被告重庆英菲尼迪分公司应当于2020年2月9日前向原告一次性足额支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的房屋租金，于2020年5月11日前向原告一次性支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的房屋租金，但截至起诉之日，其仅向原告支付了截至2020年3月31日的房屋租金，拖欠上述期间余额款至今，且被告重庆英菲尼迪分公司曾致函原告，请求提前终止《租赁合同》，被告重庆英菲尼迪分公司的行为已构成实质违约。被告重庆英菲尼迪分公司系被告重庆东风南方公司的分公司，不具法人资格，其民事责任应由被告重庆东风南方公司承担。现原告起诉来院，请求：1、解除原、被告双方于2014年9月1日签订的《租赁合同》；2、二被告立即腾空并向原告返还其承租的重庆市九龙坡区九滨路XXX号XXX号楼XXX层部分区域房屋；3、被告重庆英菲尼迪分公司立即将其工商住所地自重庆市九龙坡区谢家湾九滨路****楼**迁出；4、二被告共同向原告支付其拖欠的自2020年4月1日起至《租赁合同》解除之日止的租金（按58.77元/月/㎡的标准计算）；5、二被告共同向原告支付房屋租金逾期支付的违约金，该违约金以所欠租金为基数自应付之日起按照日万分之八的标准计算至被告实际付清租金之日止（以197114.58元为基数从2020年2月9日计算至2020年3月25日，以131409.72元为基数自2020年3月26日计算至付清之日，以197114.58元为基数自2020年5月12日计算至付清之日，后续租金按合同约定继续计算）；6、二被告共同向原告支付解除合同违约金394229.16元（按六个月的租金计算）；7、二被告共同自合同解除之次日起至实际返还房屋之日止，按照2190.16元/日的标准向原告支付房屋占用损失；8、本案诉讼费用全部由二被告承担。被告重庆英菲尼迪分公司、重庆东风南方公司共同辩称，1.《租赁合同》已于2020年3月31日解除。被告于2020年3月10日发函给原告明确提出提前终止合同，合同终止时间为2020年3月31日。根据原、被告间的通话记录，原告同意租金计算至2020年4月15日。根据被告2020年5月6日拍摄的录像，原告已将租赁房屋两边道路堵死，车辆无法通行。作为汽车销售和维修的被告无法开展经营活动，原告以自身行为表明其不履行提供房屋供原告经营的义务，合同最迟应在2020年5月6日解除。2.被告早于2020年3月31日前便腾空了承租的房屋，是原告一直拒绝与被告办理交接手续。3.被告不再续租原告房屋，自然会把工商住址迁出，但需要给予合理时间。4.租金已交至2020年3月31日，没有拖欠租金。因房屋租赁合同已解除，亦无需再交付租金。5.因被告没有拖欠租金，自然无需支付房屋租金逾期支付的违约金，且合同关于违约金的约定标准过高，请求依法予以调整。6.被告因新冠疫情原因，严重亏损，无法继续经营亦无法达到签订合同时的目的，继续履行合同对被告显示公平，故因不可抗力解除合同，不应当承担违约责任。7.被告已将房屋腾空，原告随时可以继续出租，被告无需支付占有使用费。8.签订合同时被告已支付了301860元的保证金，应抵扣相应费用。9.原告封住租赁房屋道路两端，导致被告无法通行，给被告造成损失，应在支付费用中扣除。10.因新冠疫情原因，应当免除2个月租金。经审理查明，2014年9月1日，原告升伟乐成公司（甲方）与重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司（乙方）签订《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于重庆市九龙坡区九滨路XXX号XXX号楼XXX层部分区域出租给乙方使用，计租面积1118㎡，租赁期自2014年9月1日起至2021年2月28日止，第六个租约年2020年3月1日至2021年2月28日期间每月租金标准为58.77元/㎡，即月租金为65704.86元。租金自2015年6月1日起以一个季度即3个月为一个缴费期，乙方应当在每期期满之日的20日前，向甲方一次性足额支付下期租金。合同第6.1条约定，装修期为6个月，乙方应支付进场日起租赁场所发生的水电等公用事业费、垃圾营运费、物业管理费。第6.2条约定，如果本合同由于乙方违约提前终止，乙方除需根据约定承担违约责任外，还须在合同终止前3日内向甲方支付违约金603720元，且甲方在本合同项下的其它权利不受任何影响。第8.1条约定，乙方在本合同签署后的7个自然日之内，向甲方缴纳301860元履约保证金。第8.2.1条约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、商业管理服务费、物业服务费、违约金或者其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或者损失等额的金额，如履约保证金额度不足以扣除的，乙方仍应另行补足。第8.3条约定，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其它合同义务后三个月内无息归还乙方，本合同另有约定的从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第10.2条约定，如果乙方未按约定向甲方或者物业管理公司支付或者补交租金、商业管理服务费、物业服务费、履约保证金、水电等公共事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之八的款项作为逾期付款违约金。延迟达30日仍不予支付或者补交前述款项的，甲方有权解除本合同并要求乙方立即支付前述应交费用和违约金。第19.4条约定，按照第19.3条及本合同其它条款约定，甲方行使合同解除权而解除本合同，或者乙方单方面擅自解除合同的；19.4.1条，甲方有权没收乙方交付的履约保证金，且乙方应按本合同其它条款的约定承担相应违约责任。19.4.2条，乙方除承担本合同第19.4.1条责任外，还应赔偿甲方相当于6个月租金的违约金及其他相应损失。19.4.3条，前述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当月的月租金、商业管理服务费、物业服务费的综合，如果合同解除当月尚未开始计租的，则以第一各租约年的月租金为准。第21.1条约定，如因不可抗力造成乙方或双方无法履行合同，根据不可抗力影响的程度，可以部分或全部免除责任。但一方在迟延履行期内发生不可抗力的，不能免除责任。2014年9月1日，甲、乙双方签署《进场确认书》，确认签署当日即为进场日。重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司（乙方）按约支付了履约保证金301860元。2018年1月4日，原告升伟乐成公司（甲方）、重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司（乙方）、被告重庆英菲尼迪分公司（丁方）、被告重庆东风南方公司（丙方）签订《权利义务概括转让之四方协议》，约定：乙方将其在合同中的权利义务一并转让给丁方。本协议签订后，2018年2月28日之后租金缴纳等全部合同项下乙方的全部义务和权利均由丁方承继，丁方作为合同主体继续履行合同；丙方就丁方履行《租赁合同》向甲方承担连带保证责任。之后各方按约定履行了合同。2020年3月31日前的租金被告重庆英菲尼迪分公司已按约支付。2020年4月1日以后的租金被告未按约支付。2020年3月30日，被告重庆英菲尼迪分公司向原告发函称，自我方英菲尼迪店开业以来，连年亏损，累计亏损达1800万，已无力再继续经营，进入2020年2月份以来新冠疫情的影响，新车销售和维修保养客户几乎为零，员工大量流失，因以上不可抗拒因素，原和贵方签订的租期合同截止到2021年2月28日，现向贵方提出提前终止租赁合同。我司在承租5年期间，与贵司有非常良好的合作基础，从未拖欠物业、租赁及商管费用，积极配合贵方的日常管理要求等。因新冠疫情的影响，公司目前非常困难，资金等较为紧张。确因不可抗拒因素而无法履行剩余租期，现就终止租赁合同的相关事项与贵司协商，以期与贵司达成一致：1、提前终止合同日期为2020年3月31日；2、补偿贵司926319元作为提前终止合同的违约金；具体如下：根据租赁合同第6.2条约定，支付贵司违约金603720元，之前支付的履约保证金301860元作为提前终止合同的违约金，向贵司支付的装修保证金20739元作为提前终止合同的违约金。便于贵方后期租赁，我店的部分固定资产（中央空调含内机外机、吧台、墙柜等）不进行拆除。考虑到搬迁，部分车辆交付、拆除等工作，2020年4月1日至10日作为过渡期，4月11日我方完成清零工作，我方在2020年4月11日前将上述第二条中的违约金603720元支付给贵司。2020年3月31日原告向被告重庆英菲尼迪分公司回函称，1、双方签订合同后我司按约履行了合同义务，并无任何违约行为，现双方合同尚未到期，故双方应继续履约合同；2、根据双方合同约定，请贵司尽快缴清所欠我司2020年3月至2020年5月的租金、商管及物管费用，以免产生更多滞纳金，给贵司造成不必要的损失。2020年4月2日被告英菲尼迪分公司再次向原告回函，称解除合同的函件已经送达原告，已明确提前终止合同的时间是2020年3月31日，也多次和原告的负责人进行了沟通明确了合同解除函的内容，故不存在欠房租之事。因双方未就提前解除合同达成一致，2020年3月31日被告重庆英菲尼迪分公司自行开始撤场并停止对外经营，但未完全清空房屋，也未向原告交付房屋。本案在审理中，被告举示落款时间为2020年3月10日《关于英菲尼迪品牌终止租赁合同的协商函》，该函载明：“因与品牌方的经销协议提前终止，2020年4月开始英菲尼迪品牌不再授权其代理，自该店开业以来连年亏损，已无力再继续经营。因以上不可抗拒因素，原租期合同截止到2021年2月28日，现提出提前终止租赁合同。......因新冠疫情的影响，公司目前非常困难，资金等较为紧张。确因不可抗拒因素而无法履行剩余租期......。”举示落款时间为2020年4月8日《关于提前解除合同事宜的函》，内容载明：“因贵司始终不就解除合同给予明确的答复，且给我司最终清算带来损失，故我司决定将2020年3月15日回函中的第二条、2020年3月30日回函中的第二条和第四条、2020年4月2日回函中的第二条的条款全部作废，并将之前对贵司作出的关于解约赔偿的承诺全部作废。”原告不认可收悉该二函件。本案在诉讼中，被告提供现场照片和视频拟证明原告在最迟在2020年5月6日在涉案房屋车行入口处摆放了石墩，影响了其对房屋做4S店经营的正常使用，造成经营损失。经本院询问，原告表示石墩并非其放置，且是可以移动的，当时被告已经停止经营，且因为被告撤场但仍放置大量物品在房屋内，为了安全起见由物管公司放置了石墩。被告在2020年3月以后已经停止经营，不存在因放置石墩导致经营损失。被告重庆英菲尼迪分公司在庭审中也表示无证据证明系原告所放置，应该是物业公司放置的，认可石墩可以移动。另查明，本案原告起诉状副本于2020年7月7日送达到被告。2020年7月29日，原告与被告重庆英菲尼迪分公司就涉案房屋完成了交接，由被告将房屋腾空后返还给了原告，并已将工商注册地从涉案房屋迁出。以上事实有房地证、租赁合同、房屋租赁合同权利义务概括转让之四方协议、进场确认书、业务回单（收款）、重庆增值税专用发票、协商函、回函、快递单等证据以及当事人的陈述在卷为证，足以认定。本院认为，合同双方当事人应按合同约定履行。因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中被告重庆英菲尼迪分公司单方向原告提出提前解除租赁合同。根据其函件的意思表示，其提出的主要原因有两点，一是其自身经营原因，具体为与英菲尼迪品牌方经销协议提前终止，且自身经营长期亏损，无力继续，二是因新冠疫情影响导致经营困难。自身经营原因不能成为其提前解除合同的正当理由。而对因新冠疫情引起的不可抗力，本院认为因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。但本案被告重庆英菲尼迪分公司的经营困难问题如其所述由来已久，系正常商业风险造成。新冠疫情确实构成不可抗力且对经营造成影响。但发生不可抗力并非当然致使合同目的无法实现，并非当然导致解除合同，能否因疫情或疫情防控措施影响单方解除合同，要综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，考虑疫情或者疫情防控措施对合同履行造成阻碍的因果关系和原因力大小，严格区分疫情或者疫情防控措施导致的履行不能和履行困难。根据本案中被告的多个函件内容所述，被告经营困难在之前很长一段时间就存在，而新冠疫情趋于严重也仅是从2020年1月底开始，相关管控措施在重庆范围内开始实施也是2020年2月初。且被告未提供充足的证据证明疫情或疫情防控措施导致租赁合同完全不能继续履行。从客观情况来看因疫情或疫情防控措施进一步加重了被告在经营上的困难，但并非被告停止经营的主要原因，未导致被告对合同的履行不能。所以，本院对被告以疫情原因导致无法继续经营、合同不能履行为由主张依据合同法第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”享有《租赁合同》的单方解除权，不予支持。被告重庆英菲尼迪分公司向原告提出提前解除合同后，原告一直表示不同意，因被告不具有合同单方解除权，故双方租赁合同未被解除。至被告后期未按时支付2020年3月31日之后的租金，并以行为表示不再继续履行合同，构成根本违约，原告据此享有合同约定的解除权。鉴于双方实际情况，本院认定本院向被告送达原告起诉状副本之日即2020年7月7日为双方合同解除之日。对原告要求二被告立即腾空并向原告返还涉案房屋并迁移工商注册地的诉求，因双方已实际履行完毕，本院在本案中不再支持。被告重庆英菲尼迪分公司应向原告全额支付其拖欠的自2020年4月1日起至2020年7月7日合同解除之日止的租金（按58.77元/月/㎡的标准计算）。同时被告于2020年7月29日将房屋交还原告，还应支付2020年7月8日合同解除后至2020年7月29日期间的房屋占用使用费。但本院认为被告最早于2020年3月即向原告明确表示提前解约的意思表示，之后停止经营，同时进行了部分撤场。原告作为守约方，虽可不同意提前解约并要求被告承担违约责任，但在明知被告不会再继续履行合同的情况下，负有采取措施避免损失进一步扩大的义务。因此，本院酌情认定2020年4月1日至原告起诉之日即2020年7月7日期间的租金212445.71元，由被告全额支付。2020年7月8日至2020年7月29日期间的房屋占用使用费由被告承担70%，计算为33728.49元。对逾期支付租金的违约金，本院认为原告主张每日万分之八的标准过高。本院酌情认定以被告欠付租金中197114.58为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月12日（合同约定提前20天支付下一期租金）起计算至该款付清之日为止；以15331.13元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月11日（合同约定提前20天支付下一期租金）起计算至该款付清之日为止。对合同解除后房屋占用使用费的逾期付款违约金不予支持。对合同解除违约金的问题，原告依据合同第19.4条的约定主张相当于六个月租金的解除合同违约金394229.16元。另主张履约保证金301860元同样作为违约金不予退还。被告则要求履约保证金可抵扣违约金等款项。本院认为，原告的该诉求有明确合同约定，但双方合同实际到期时间为2021年2月28日，在本院认定合同解除时间为2020年7月7日，租金（房屋占用使用费）计算到2020年7月29日的前提下，剩余合同内预期可收取租金已经低于了约定违约金（6个月租金）与履约保证金之和。故合同约定的违约金标准明显过高，本院酌情调整。考虑到违约金的目的以补偿为主，根据案情酌情认定履约保证金301860元不予退还，因原告已不用退还被告履约保证金，原告因被告违约导致合同提前解除产生的损失得到了较好填补，故对于原告主张的合同解除违约金本院不再支持。四方协议约定被告东风南方公司对被告英菲尼迪分公司的合同责任承担连带担保责任，二者实际系总公司、分公司关系，故被告东风南方公司对被告英菲尼迪分公司应支付给原告的上述各款项承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告重庆升伟乐成资产管理有限公司与被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司对位于重庆市九龙坡区九滨路XXX号XXX号楼XXX层面积1118㎡的房屋的租赁合同关系于2020年7月7日解除。被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆升伟乐成资产管理有限公司支付拖欠的租金212445.71元，并支付相应逾期付款违约金（197114.58为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月12日起计算至该款付清之日为止；以15331.13元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月11日起计算至该款付清之日为止）。三、被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆升伟乐成资产管理有限公司支付房屋占用使用费33728.49元。四、被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司对被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司应付上述二、三项的款项承担连带清偿责任。五、驳回原告重庆升伟乐成资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取4730元，由原告重庆升伟乐成资产管理有限公司负担730元，被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司、重庆东风南方汽车销售服务有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  杨 睿二〇二〇年十二月十日法官助理  罗雪雯书 记 员  李 蓉