浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3734号 上诉人（原审被告）：杨均兴，男，1948年11月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审被告）：杨竹英，女，1951年11月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈临建，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高健，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨晓丹，女，1985年5月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人杨均兴、杨竹英因与被上诉人杨晓丹房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨均兴、杨竹英上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、违约金明显过分高于实际损失。涉案房屋套间当时是出租给案外人季岗军的，每年租金25000元。后因疫情影响，承租人季岗军不能在约定的交房时间前租到新的房屋，导致我方于2020年3月17日将涉案房屋交付给杨晓丹，超过约定的交付时间17天，17天的租金损失是1160元，因此一审判决我方支付违约金15000元明显过高，超过了实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，一审判决于法无据。二、疫情导致承租人租不到新的房屋，我方因此无法交付房屋，属于不可抗力，应免除我方的责任。双方约定的交房日期，正好是新冠肺炎疫情期间，直接影响承租人租赁其他房屋，承租人租不到房屋自然不可能搬走。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一点第4条也规定了“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”，新冠肺炎疫情客观上延长了我方的交房时间，疫情及疫情防控措施属于不可抗力，本案房屋未能如期交付属于不能归责于双方当事人的事由。三、补充内容：1、双方签订的房地产买卖合同第六条规定，若该房屋处于出租状态，卖方保证承租人已放弃优先购买权并有义务协助买方与承租人签订新租约或继续履行原租约，买方于2020年2月29日开始收取该房屋租金。该条规定与补充条款的规定是不同的。这两条规定足以说明我方向杨晓丹交付房屋的行为有两种：一种是直接把房屋交付给杨晓丹；另一种也可以让杨晓丹从2020年2月29日收取租金的方式替代交付房屋的行为。2、双方协商买卖房屋的过程中，因本案房屋已出租，所以我方当场与承租人季岗军协商，季岗军也明确表示同意在2020年2月29日前腾空房屋。这一事实，杨晓丹也是清楚的。过户后，杨晓丹明确表示其自己会去收房，不需要我方出面处理。后来由于杨晓丹在收房过程中态度恶劣，引起季岗军的反感，进而发生矛盾，所以才造成了收房困难。3、车库是出租给他人（不是季岗军），租赁合同在转让过程中已经交给了杨晓丹。因此，车库的租金，我方已经记不清楚了。我方提供的微信聊天记录倒数第二页下半部分的第一条内容是杨晓丹发出来的，说“车库加租金，不是30000元吗？我们也就要求一年的租金……”，也就是说车库的租金加上套房的租金一共是30000元。按照杨晓丹的说法，车库的租金也只有5000元。 杨晓丹未作答辩。 2020年6月22日，杨晓丹向一审法院起诉请求：一、判令杨均兴、杨竹英支付违约金人民币65500元；二、判令杨均兴、杨竹英支付杨晓丹为实现本案债权的律师费3500元。一审庭审中，杨晓丹明确违约金是按合同约定的2020年2月29日算到2020年4月12日交付车库的这一天，按日千分之一来算的。 一审法院认定事实：2019年7月16日，杨晓丹与杨均兴、杨竹英签订房地产买卖合同一份，约定杨晓丹向杨均兴、杨竹英购买位于义乌市××镇××幢××单元××室的房屋及车库，成交价为156.5万元；合同约定杨均兴、杨竹英应在2020年2月29日前将房屋、车库从原承租人处收回并交付杨晓丹，之后是否继续租赁由新房东决定；逾期交付房屋未超过30天的，违约方每天按房价的千分之一支付违约金，守约方为追究违约责任发生的律师费等费用由违约方承担。后杨晓丹按约向杨均兴、杨竹英支付购房款，杨均兴、杨竹英亦协助杨晓丹办理了涉案房屋及车库的不动产过户手续。因杨均兴、杨竹英与原房屋及车库承租人未能协商一致，杨均兴、杨竹英于2020年3月17日方向杨晓丹交付涉案房屋，于2020年4月12日方向杨晓丹交付车库。一审庭审中，双方确认杨均兴、杨竹英为提前解除房屋租赁合同，向原承租人支付补偿款2万元。另查明，杨晓丹为本案诉讼支出律师费3500元。 一审法院认为，依据双方签订的房地产买卖合同，杨均兴、杨竹英应于2020年2月29日前将房屋、车库从原承租人处收回并交付杨晓丹，但杨均兴、杨竹英实际于2020年3月17日向杨晓丹交付房屋，于2020年4月12日向杨晓丹交付车库，应认定杨均兴、杨竹英构成了违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，杨均兴、杨竹英抗辩称合同约定的违约金标准过高，考虑双方之前均按约履行，已完成涉案房屋产权变更登记，逾期交房时间仅为十余天，且从双方交流过程看，杨晓丹主要诉求系及时交付房屋，车库作为房屋附属部分，虽逾期交付一个多月，并不影响双方主要合同目的的实现，杨均兴、杨竹英亦积极主动与原承租人协商提前解除合同事宜，并已另支出补偿款2万元，表明其违约的主观过错程度不大，且确一定程度上确实受到新冠肺炎疫情防控措施的影响，综合以上因素并考虑双方合同约定、杨晓丹损失及支出等实际情况，酌定杨均兴、杨竹英向杨晓丹支付违约金的数额为15000元（已考虑杨晓丹第二项诉请金额）。综上，杨晓丹诉请中合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、杨均兴、杨竹英于判决生效之日起十日内支付杨晓丹违约金15000元。二、驳回杨晓丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费763元，由杨晓丹负担500元，杨均兴、杨竹英负担263元。 二审中，双方当事人均未向本院提供证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，双方签订的房地产买卖合同第六条虽约定“若该房屋处于出租状态，卖方保证承租人已放弃优先购买权并有义务协助买方与承租人签订新租约或继续履行原租约，买方于2020年2月29日开始收取该房屋租金”，但补充条款约定“房屋、车库1年租赁期满后（即2020年2月29日）前卖方应将房屋收回交付给买方，之后是否继续租赁由新房东决定”，本院认为，补充条款作为特别条款应优先适用，即杨均兴、杨竹英应在2020年2月29日前将房屋、车库从原承租人处收回并交付杨晓丹，之后是否继续租赁由新房东决定。杨均兴、杨竹英实际于2020年3月17日向杨晓丹交付房屋，于2020年4月12日向杨晓丹交付车库，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，房地产买卖合同第八条约定“逾期交付房屋未超过30天的，违约方每天按房价的千分之一支付违约金，守约方为追究违约责任发生的律师费等费用由违约方承担”，杨均兴、杨竹英主张合同约定的违约金标准过分高于杨晓丹的实际损失，本院认为，杨晓丹系买房人而非承租人，买房与租房支出的经济成本完全不同，杨晓丹的实际损失并不等同于租金，一审以杨晓丹的损失为基础，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度、新冠肺炎疫情防控措施的影响等综合因素，酌定杨均兴、杨竹英向杨晓丹支付违约金15000元（含律师费）并无不当。综上，杨均兴、杨竹英的上诉主张依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚、实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人杨均兴、杨竹英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 金 琳 审 判 员 胡 照 二〇二〇年十二月十日 代书记员 金巧芳