北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8536号原告：北京宇嘉和丰供热有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角**楼南侧****。法定代表人：张景珍，总经理。委托诉讼代理人：杨慧，女，1977年3月22日出生，汉族，北京宇嘉和丰供热有限责任公司员工。委托诉讼代理人：钟晓明，男，1967年1月6日出生，汉族，北京宇嘉和丰供热有限责任公司员工。被告：北京灵鹤物流有限公司，住所，住所地北京市大兴区旧宫镇西毓顺农业试验场五环金洲物流中心院内**div>法定代表人：胡朋鹤，总经理。委托诉讼代理人：李鸿雁，北京市景运律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜腾飞，北京市景运律师事务所实习律师。原告北京宇嘉和丰供热有限责任公司（以下简称：宇嘉和丰公司）与被告北京灵鹤物流有限公司（以下简称：灵鹤物流公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇嘉和丰公司的委托诉讼代理人杨慧、钟晓明，被告灵鹤物流公司的委托诉讼代理人李鸿雁、姜腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇嘉和丰公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决被告向原告腾退交还租赁场地；2、依法判决被告向原告支付自2019年3月1日起暂计至2020年3月31日的使用费为977692元，并按合同约定的租金标准，向原告支付至实际腾退完毕租赁场地期间的使用费；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月1日，原被告双方签署了位于北京市大兴区黄村镇工业开发区东南约200米场地的租赁合同，合同签订后，被告未按合同约定，向原告交付租金并存在其他严重违约行为，根据合同约定和法律规定，原告有权要求被告腾退租赁场地，为此特向贵院提起诉讼，恳请判决支持原告诉讼请求。灵鹤物流公司辩称：被告没有实际占有涉案场地，不存在腾退交还问题，就此地块和地上建筑我公司已经在大兴法院起诉，合同确认无效后，我方承建的60-70%已经拆除，原告实际控制40%地上物，其余的已经拆除了，不存在交还义务。由于上个案件确认原被告之间租赁协议无效，双方之间没有租赁协议，也不可能产生新的租赁协议，也没有签订占有使用协议，无从支付租金或者使用费。原告是恶意诉讼，被告保留依法提起侵权相关诉讼请求。由于房屋拆迁腾退所引发的纠纷，被告在本案中和此事件中属于受害者，涉案房屋和地块已经停水停电两年多，原告提起诉讼属于恶意诉讼行为。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年1月18日，北京市大兴区黄村镇郭上坡村经济合作社以土地租赁合同纠纷将宇嘉和丰公司起诉至我院，我院作出（2016）京0115民初1401号民事判决书，该判决审理查明部分载明：2004年5月28日，北京市大兴区黄村镇人民政府（以下简称：黄村镇政府）出具了证明一份，内容记载：兹有郭上坡良种苗圃场（原孙村乡良种场）系黄村镇政府所有，该场于2002年5月份交给北京市大兴区黄村镇保洁综合服务中心（以下简称：保洁中心）负责管理和经营。特此证明。2004年10月1日，甲方保洁中心与乙方宇嘉和丰公司签订了协议书，约定：经甲、乙双方一致，将甲方位于郭上坡村南的苗木良种场东南部分土地租给乙方使用，具体事项如下：一、甲方将苗木良种场东南的沙坑和部分废弃地交由乙方使用，沙坑由同心机械厂东南角向东73.5米向北60米计6亩；废弃地由同心机械厂东北角平行向东73.5米，平行向北90米，计10亩……。2011年7月31日，郭上坡合作社（甲方、土地所有人）与宇嘉和丰公司（乙方、土地使用人）签订集体土地使用合同书，约定：一、土地位置、面积、用途：甲方同意将集体所有的位于村南1000米的土地12936.15平方米（合19.404亩）给乙方作生产加工使用。土地位置、面积、用途及四至等情况如下：地块名称：地块名称00米；土地面积为19.404亩；已有建筑面积为4468.98平方米；用途为生产加工；四至界限为东至郭上坡“46”地边，南至马路，西至同心机械厂，北至“46”土马路向南100米……。宇嘉和丰公司（出租方、甲方）与灵鹤物流公司（承租方、乙方）分别于2014年12月19日及2015年3月1日签订了租赁合同，两合同第一条均约定：租赁物基本情况：租赁物位于北京市大兴区黄村镇工业开发区东南约200米，包括：1.场地：四至范围为：东至郭上坡“46”地边，南至马路，西至同心机械厂，北至“46”土马路向南100米；场地面积19.4亩，场地四周为围墙及房屋山墙圈围，形成一块独立使用的场地（场地布局见附件一）。2.地上物及设施设备：场地上有建筑面积约4469平方米的砖混结构平房及设施设备等（具体见附件二）。两合同第二条租赁用途：1.乙方承诺，提供企业法人营业执照等有效证件并加盖公章。2.承租租赁物仅用作办公及其公司物资流转使用。3.除经甲方书面同意外，乙方不得擅自改变租赁物的用途。2014年12月19日签订的租赁合同约定的乙方起租日期及租赁物交付日为2014年12月19日。2015年3月1日签订的租赁合同约定的乙方起租日期及租赁物交付日为2015年3月1日，租赁合同截止日为2031年12月31日。甲乙双方不得任意改变租赁期限（政府行为除外），否则以违约论处。两合同第七条租赁物交付：交付租赁后，甲乙双方签订书面交付手续……现双方均认可涉案土地由灵鹤物流公司使用。宇嘉和丰公司与灵鹤物流公司于2015年3月1日签订的《租赁合同》租金方面约定：乙方承租租赁物第一年租金为人民币80万元整（捌拾万元整），以后每年的年租金在前一年租金数额上增加3%，即自2016年3月1日起，年租金为824000元；自2017年3月1日起，年租金为848720元；如下年份租金以此类推。租金支付方式项下约定：租金按年两次性提前支付。乙方应于签订本合同当日支付第一年度第一次租金40万元整（肆拾万元整）；本年度9月1日支付本年度第二次租金40万元整（肆拾万元整）。以后年份按照合同规定提前交付年租金。违约责任项下约定：乙方逾期支付租金满30日的，甲方有权解除合同，收回租赁物，造成的损失由乙方自行承担，同时乙方须按解除合同当年年租金数额的2倍向甲方支付违约金。在（2019）京0115民初4996号案件审理过程中，宇嘉和丰公司提出：2018年11月19日，宇嘉和丰公司向灵鹤物流公司寄送租金催款函，收件地址为北京市大兴区黄村镇海子角宇丰苑小区41号楼1单元1202室。该邮件于2018年11月20日签收，显示为他人收。灵鹤物流公司不认可收到该份催款函，称收件地址不是公司地址，亦非本人签收。灵鹤物流公司提交黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部于2018年8月5日印发的《致广大被拆除腾退人的一封信》以及涉案场地照片，证明涉案场地已纳入拆迁范围，周边均已经拆除，因原、被告之间的争议，涉案场地还有部分未拆迁。宇嘉和丰公司不认可上述证据，认为与本案无关。灵鹤物流公司称因为有纠纷，故还留在租赁场地，认可租金交付至2018年8月31日。宇嘉和丰公司向本院表示放弃关于违约金的主张。本院作出（2019）京0115民初4996号民事判决书，该判决认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。宇嘉和丰公司与灵鹤物流公司签订的租赁合同中所涉房屋并未有证据证明取得了相关审批手续，故双方签订的上述合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现因灵鹤物流公司实际占用诉争场地，故对宇嘉和丰公司要求灵鹤物流公司支付的租金实际应为使用费，故对宇嘉和丰公司要求灵鹤物流公司支付自2018年9月1日至2019年2月28日期间费用的请求，本院予以支持。关于违约金，宇嘉和丰公司放弃该项主张，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，灵鹤物流公司支付宇嘉和丰公司自2018年9月1日至2019年2月28日的使用费437090.8元；二、驳回宇嘉和丰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3928元，由灵鹤物流公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。宇嘉和丰公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院），二中院作出（2019）京02民终10185号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。本案在审理过程中，宇嘉和丰公司提交现场照片3张，证明被告至今仍在占有使用租赁场地；灵鹤物流公司对真实性和关联性、证明目的均不认可，恰恰证明涉案场地已经被拆除，照片上没有时间，也没有相关人物，说明不了什么问题。灵鹤物流公司提交录像，用以证明在2020年5月14日，因为有火灾发生，因为安全委员会通知宇嘉和丰公司，宇嘉和丰公司不参加，其法定代表人胡鹏鹤被要求看护涉案的房屋，疫情确保两会安全，为此灵鹤物流公司看护过一段时间，且其已经在拆除之时另行租赁了通州的场地进行经营，拆迁公司称因为灵鹤物流公司自己建设的房屋，其可以交付拆除，但是宇嘉和丰公司的房屋，灵鹤物流公司无权交付和拆除，拆迁公司会与宇嘉和丰公司解决；宇嘉和丰公司对此不予认可，且2020年6月29日灵鹤物流公司还报警称变压器丢失，说明灵鹤物流公司还占有涉案场地。本院组织双方当事人于2020年9月2日进行现场勘查，现场已经搬空，现场无人。根据灵鹤物流公司的申请，北京兴业惠民置业有限公司（以下简称：兴业惠民公司）出具情况说明，内容如下：我公司实施黄村镇孙村地区（包括郭上坡村在内）农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目，启动日期为2018年8月5日。2018年8月，灵鹤物流公司对自己所建的地上物向我公司交房，该房屋于2018年11月予以拆除。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因（2019）京0115民初4996号民事判决书、（2019）京02民终10185号民事判决书已经确认了宇嘉和丰公司与灵鹤物流公司签订的租赁合同无效，若灵鹤物流公司正常使用了涉案房屋及土地，灵鹤物流公司理应向宇嘉和丰公司支付相应的占有使用费，且上述判决中查明庭审中，灵鹤物流公司称因为有纠纷，故还留有租赁场地，故判决灵鹤物流公司支付宇嘉和丰公司自2018年9月1日至2019年2月28日的使用费437090.8元。因本案在审理过程中，兴业惠民公司出具的说明可以说明该地块已经于2018年8月5日启动拆腾工作，灵鹤物流公司对自己所建的地上物向兴业惠民公司交房，该房屋于2018年11月予以拆除；同时在启动拆腾后涉案地块已经不能正常经营，虽然宇嘉和丰公司提供了现场照片用以证明灵鹤物流公司一直占用该地块，但是根据灵鹤物流公司提供的录像，可以证明其仅为疫情确保两会安全在看守涉案地块，同时本院2020年9月2日现场勘查涉案地块已经无人的实际情况，灵鹤物流公司已经腾退完毕，宇嘉和丰公司未予接受，故对宇嘉和丰公司要求灵鹤物流公司向其腾退交还租赁场地的诉讼请求，本院不予支持；对于宇嘉和丰公司要求支付自2019年3月1日起暂计至2020年3月31日的使用费为977692元，并按合同约定的租金标准支付至实际腾退完毕租赁场地期间使用费的诉讼请求，本院综合合同无效、部分场地被拆除、不能正常经营、没有交付、疫情等因素，酌情确定灵鹤物流公司一次性给付宇嘉和丰公司占有使用费15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京灵鹤物流有限公司于本判决生效后十日内给付北京宇嘉和丰供热有限责任公司占有使用费150000元；二、驳回北京宇嘉和丰供热有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13577元,由北京宇嘉和丰供热有限责任公司负担10277元（已交纳），由北京灵鹤物流有限公司负担3300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  彭超二〇二〇年十二月二十一日书记员  刘丽