山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初7246号原告：张森被告：邹城万德置业有限公司原告张森与被告邹城万德置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告张森的委托诉讼代理人刘静、被告邹城万德置业有限公司的委托诉讼代理人宋庆富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张森向本院提出诉讼请求：1、判令撤销2019年8月24日被告向原告出具的《万德广场逾期交房违约金核算确认表》；2、依法判令被告向原告支付自2018年11月3日起至2020年9月16日止逾期交房违约金21843元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月3日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告以395000元价格购买被告开发的万德广场x幢x层x号房屋，双方约定2018年5月1日前交付房屋，逾期则以全部房款为基数，按日支付万分之一的违约金。因被告自认违约，在2019年8月24日向原告出具《万德广场逾期交房违约金核算确认表》，并向原告支付了5175元部分违约金。后经两审法院确认，关于政府环保扬尘治理等不可抗力因素为35天，而非被告在确认表中表述的234天，被告的错误计算方式使得原告未实现实际应享有的权益，有失公正，构成重大误解。为此，原告为维护自己的合法权益，按照《民法通则》第59条之规定，请求贵院撤销2019年8月24日被告向原告出具的《万德广场逾期交房违约金核算确认表》，并对原告应享有的实际权益予以支持，判令被告向原告支付自2018年11月3日起至2020年9月16日止逾期交房违约金21843元。请贵院支持原告的诉讼请求。被告邹城万德置业有限公司辩称，原告请求不符合事实依据，同时无法律依据，请求法院予以驳回原告的诉求，理由是：对于确认协议系双方通过自愿协商共同达成一致结果的协议，不存在重大误解和显失公平及受到胁迫等情况，该内容系当事人真实意思表示，符合法律规定，原告请求撤销已超出法律规定的一年的除斥期间，因此原告请求不应得到法律支持。原告向本院提交了如下证据：证据1、原告的身份证复印件，证明原告的主体身份；证据2、由天眼查app调取的被告的工商信息，证明被告的主体身份；证据3、原被告于2018年3月3日签订的山东省新建商品房买卖合同（预售）、原告向被告交付房款395000元发票2张，证明原被告之间存在房屋预售合同关系且原告已全额缴纳房款取得房屋所有权；证据4、2019年8月24日被告向原告出具的万德广场逾期交房违约金核算确认表，证明被告确认房屋逾期交付向原告支付5175元部分违约金的事实，该确认表上所显示的234天的时间是由被告单方作出且统一以核算确认表的格式向原告出具，从而证明并不是与原告协商后确认的，存在重大误解；证据5、邹城市人民法院做出的（2019）鲁0883民初6323号民事判决书和济宁市中级人民法院做出的（2020）鲁08民终2917号民事判决书，该两份判决书确认涉案工程因政府发布污染而责令停工的不可抗力时间为35日，从而证明证据4核算确认表所出示234天的时间有失公正构成重大误解，应予撤销重新计算违约金，从而也证明原告违约金计算时间是从2018年11月3日开始计算；证据6、竣工工程质量验收报告、建筑节能分部（子分部）工程质量验收记录、建筑电气分部（子分部）工程质量验收记录、建筑装饰装修分部（子分部）工程质量验收记录表、建筑给水排水及供暖分部（子分部）工程质量验收记录表、单位（子单位）工程质量验收记录表、邹城市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书复印件各一份，该证据证明截止到2020年9月16日被告才取得原被告在商品房预售合同中约定的补充协议第4条第1款的房屋交付条件。被告对原告证据的质证意见是：对证据1-6真实性无异议，但对证据4证明的内容有异议，该确认表系双方共同达成的对违约金支付数额的最终确认，该内容也是双方经过协商由原告签字确认并且原告也收到了该笔逾期违约金5175元，因此该协议内容符合法律规定，系当事人的真实意思表示，应当确认为有效，不能证明存在重大误解或者显失公平。对于证据5被告认为与原告的案件系主体不一致，两案件之间无任何法律关系，同时被告向原告支付违约金也是双方经过达成一致意见后形成的共同合意，符合法律规定。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月3日，原告张森与被告邹城万德置业有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方约定原告购买被告开发的万德广场x幢x层x号商铺。双方在商品房交付条件中约定，该商品房交付应具备：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房房屋测绘报告。交付时间为2018年5月1日。在补充条款、第四条中双方约定交房是出卖人提供商品房的五方验收报告即达到交付条件。在补充条款、第四条第（4）项约定由于出卖人自身原因致该房屋逾期交付的，双方同意主合同约定的交付期限自动顺延3个月，且不视为出卖人逾期交付，买受人不得向出卖人主张任何索赔。原告按约定向被告交付了全部购房款，被告也向原告出具了发票。2019年8月24日，被告向原告发出《万德广场逾期交房违约金核算确认表》，载明：根据签订的万德广场购房合同，应于2018年5月1日交付您使用。但期间因环保扬尘治理等不可抗力因素，及其他各方原因，造成对您购买的万德广场3幢3层311号房逾期交付。现万德置业有限公司根据万德广场购房合同第十二条约定履行相应逾期交付责任确认。本次暂定逾期交付截止到2019年7月31日止(如超过2019年7月31日，仍按前述合同约定履行逾期交付责任)，补偿计算方式如下：例如：您的合同交房时间为2018年5月1日，总房款为50万：计算方式为：(365天-234)*0.0001*500000=6550元逾期时间为：合同交房日期至2019年7月31日，扣除合同正常顺延3个月，再减去政府环保扬尘治理等不可抗力因素234天(有相关部门盖章文件)；经核算，您所购买的房源3号楼3层311室应得的逾期违约金为5175元。涉及相关税费由客户自行承担。注：从2019年7月31日至交房日之间产生的逾期违约金正常按合同标准执行。具体交房日期另行通知。《万德广场逾期交房违约金核算确认表》订立后，被告已并向原告支付了5175元的违约金。本院认为，原被告双方在自愿、平等、协商一致基础上签订的商品房买卖合同及合作管理协议，不违背国家法律和政策，系有效协议，有效合同对双方均具有约束力，原被告均应如约履行。对于房屋是否交付问题，原告主张对于案涉房屋应由原、被告双方共同交付案外人万盈隆公司进行运营管理，但被告将房屋交付案外人的时间原告不清楚。被告主张对案涉房屋交付运营公司的时间不清楚。本案的争议焦点问题一是原告请求撤销《万德广场逾期交房违约金核算确认表》的事实及法律依据；二是被告是否存在违约情况及违约金的具体数额问题。关于第一个焦点问题，原告主张确认表上所载明的扣除的不可抗力因素的234天的时间是由被告单方作出且统一以核算确认表的格式向原告出具，而邹城市人民法院做出的（2019）鲁0883民初6323号民事判决书和济宁市中级人民法院做出的（2020）鲁08民终2917号民事判决书，该两份判决书确认涉案工程因政府发布污染而责令停工的不可抗力时间为35日，从而证明该确认表并不是与原告协商后确认的，存在重大误解；被告辩称确认表系双方经过协商由原告签字确认并且原告也收到了该笔逾期违约金5175元，因此该协议内容符合法律规定，系当事人的真实意思表示，应当确认为有效，不能证明存在重大误解或者显失公平。两份生效的裁判文书与原告的案件的主体不一致，两案件之间无任何法律关系。本院认为，原告提交的不可抗力的证据系生效的法律文书的确认的事实，而生效法律确认的事实是“2018年1月1日至2018年5月1日，因政府发布污染而责令停工35日”，并未对2018年5月2日以后是否存在不可抗力进行确认；故原告主张不可抗力因素扣除的天数仅为35天的意见本院不予采信。综上，原告请求撤销双方订立的《万德广场逾期交房违约金核算确认表》的依据不足，且已超过一年的除斥期间，本院依法不予支持。关于第二个焦点问题，截至本案庭审之日，被告亦未提交相关证据证明其已将验收合格的案涉房屋交付原告，故原告请求支付违约金依法予以支持。基于双方订立的《万德广场逾期交房违约金核算确认表》已对2019年7月31日之前的逾期交房违约金进行了确认，故被告向原告支付违约金的起算点为2019年8月1日起算，截至原告请求的计算终止点2020年9月16日止，共计410天，按照原告房款总额395000元为基数，按日万分之一的利率标准计算，本院确认被告向原告支付的违约金的数额为16195元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邹城万德置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张森逾期交房违约金16195元；二、驳回原告张森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取173元，原告张森负担45元，被告邹城万德置业有限公司负担128元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 洁二〇二〇年十二月十八日书记员 孟淑鑫