湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0624民初1352号原告：林先玉，男，生于1964年3月15日，汉族，个体工商户，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：尤文军，南漳县玉印法律服务所法律工作者。被告：刘均德，男，生于1955年3月10日，汉族，退休职工，住广东省深圳市罗湖区。原告林先玉与被告刘均德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告林先玉及其委托诉讼代理人尤文军到庭参加诉讼，被告刘均德经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林先玉向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告立即返还原告房屋租赁押金6000元，返还多收取的房屋租金12250元，支付拆迁赔偿款（铁跨桥）20000元，合计38250元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原、被告双方签订《租房合同》。合同约定：被告将其自有的位于南漳县××西××街运动场河对岸的单元房一层、二层及河边两层平房整体出租给原告；租期五年，自2016年4月1日起至2021年3月30日止；租金从起租日算，首年26000元，第二年28000元，第三年起每年递增5%，每年4月1日前付清；签订合同时交纳6000元押金，租赁期满原告未拖欠租金、水电费结清后予以退还。合同签订后，原告严格按照合同约定支付了房屋租金，用于经营餐饮业。鉴于被告原始搭建的通往水镜广场的1.4米宽的铁桥较窄，为确保行人通行安全，原告在征得被告同意后，对铁桥进行了扩宽加固处理。2018年4月因城市发展需要，案涉租赁房屋纳入拆迁区域范围，租赁房屋需要拆迁，经原、被告双方及拆迁指挥部协商一致，原告于2018年11月1日搬离租赁房屋，将酒店迁移至他处继续经营。由于原告已经向被告预付了2018年4月1日至2019年4月1日的租金，而原告于2018年11月1日搬离租赁房屋，故被告应返还给原告相应的租金12250元（年租金29400元-29400元/年÷12个月×已使用的7个月）。另原告是在征得被告同意情况下对原铁桥进行了扩宽加固，属于对租赁标的的财产添附，该部分财产利益应当归属于原告。此外，被告还应退还给原告租赁房屋押金6000元。2018年8月拆迁指挥部已将第一笔拆迁赔偿款约4万元支付给被告。由于原、被告双方对上述事宜未能达成一致意见，遂产生纠纷。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告刘均德未作答辩。经审理，本院认定事实如下：2016年2月底，经原、被告口头协商，由原告租赁被告位于南漳县××西××街运动场河对岸的房屋经营“老味道餐馆”，被告同意原告加宽房屋前的钢架桥并给原告一个月的时间加宽钢架桥和装修租赁房屋。2016年3月，原告将涉案租赁房屋前的钢架桥由原宽1.25米，长15米，又加宽1.25米，使钢架桥总宽变为2.5米，长度仍为15米，并对加宽部分进行装修。2016年4月1日，被告刘均德作为甲方，原告林先玉作为乙方，双方正式签订一份《租房合同》，约定：一、甲方将其拥有的位于南漳县××西××街运动场河对岸的单元房一层、二层（单元楼共三层，第三层甲方自用不对外出租）及河边两层平房整体出租给乙方；二、租期五年，租赁期限自2016年4月1日起至2021年3月30日止。租金从起租日算，首年26000元/年，第二年28000元/年，第三年起每年递增5%；三、甲方按年收取租金，乙方每年4月1日前如期打入甲方账户（户名：刘均德，账号：62×××99，开户行：中信银行深圳分行），不得以任何理由拒付、拖欠。如有拖欠，乙方应从拖欠之日起每日以年租金的1%向甲方缴纳滞纳金；四、双方签订合同之日，乙方需向甲方缴纳6000元押金。租赁期满，乙方未拖欠租金、水电费结清、房屋经甲方验收合格后予以退还；五、租赁期间所有水电费用由乙方自行承担。所有设备及设施、桥梁管道等由乙方保养及维修，租赁期满后，甲方验收，如有损坏乙方照价赔偿；六、租赁期间，乙方不得进行违反国家法律法规的活动，否则甲方有权单方解除合同，收回房屋，所造成的一切后果由乙方自行承担。合同期未到，乙方不得提前退租，否则当年已缴纳的租金及押金不予退还；七、租赁期间，所发生的一切安全事故由乙方自行承担；八、合同期内，乙方未经甲方允许不得将房屋转租他人；九、合同期满，如乙方续租，需提前两个月告知甲方；十、租赁期满后，所有装修及改造均归甲方所有；十一、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字之日起生效；附：五年租期满后，甲方续租乙方一年，房租随市场行情定。合同签订的当天，原告向被告交纳了第一年房租26000元和押金6000元。2017年4月2日，原告向被告交纳了第二年房租28000元。2018年3月30日，原告向被告交纳了第三年房租29400元。2018年4月19日，南漳县棚户区改造工作总指挥部发布《关于城南（一期）棚户区改造项目拆除工作的通告》，明确城南（一期）棚户区改造项目的拆除范围为：水镜路以南、玉凤路以西、蛮河堤以北、珍珠泉路以东，要求改造范围内被征迁单位和个人要顾全大局，服从城市建设发展和改善市民居住环境需要，在通告发布之日起七个工作日内完成房屋腾退。由于涉案租赁房屋属于南漳县城南（一期）棚户区改造区域，2018年4月，南漳县城南旧城棚户区改造项目指挥部工作人员同本案原、被告商谈征迁事宜。2018年10月，原告电话联系被告商议房屋交接事宜未果。2018年10月30日，原告在征得南漳县城南旧城棚户区改造项目指挥部同意后将涉案租赁房屋腾空并搬离，并同时通知指挥部工作人员前往验房。原告腾房后，南漳县城南旧城棚户区改造项目指挥部工作人员多次给被告打电话要求其回来商谈征收事宜，但被告直到2019年4月中旬才回来商谈征收事宜，并于同年4月24日，由其作为乙方、南漳县住房和城乡建设局作为甲方，双方签订了《房屋征收安置补偿协议（货币补偿）》，约定，乙方被征收房屋位于西关街××老味道餐馆），经南漳县房产测绘队测绘，乙方确认被征收房屋的建筑面积共288.34平方米；刘均德作为乙方代表人，授权其处理有关被征收房屋及其附属物的所有相关事项；甲方支付给乙方的各项补偿费用，授权乙方代为领取；甲方对乙方家庭成员中发生与房屋征收有关的分家析产、继承、房屋出租和房屋抵押等纠纷由乙方家庭成员依法自行解决；根据与被征收人协商选定的湖北万佳盛业房地产估价经纪有限公司评估核准，甲方应向乙方支付房屋征收安置补偿费及其它费用等资金共计1142450.90元（其中：钢架桥补偿款估价为22391.8元，含装饰装修部分，不包括铁扶手）。2020年6月5日，被告领取了征收补偿款。后原、被告因退还原告租金、押金及钢架桥的费用协商未果。为此，原告诉至本院。上述事实，有原告提交的原告身份证、被告户籍信息、《租房合同》、《工程合同》、收条、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国农业银行转账业务客户回执、《关于城南（一期）棚户区改造项目拆除工作的通告》、《房屋征收安置补偿协议（货币补偿）》、刘均德房屋征收安置补偿明细表、南漳县××西××街刘均德房屋装饰装修明细表、分部分项工程和单价措施项目清单与计价表（工程名称：钢架桥）、南漳县城南旧城棚户区改造项目指挥部证明、照片、情况说明及原告的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定的内容行使权利、履行义务。在本案《租房合同》履行过程中，南漳县住房和城乡建设局对涉案租赁房屋进行征收，并与被告签订了《房屋征收安置补偿协议（货币补偿）》，导致原、被告签订的《租房合同》权利义务终止。根据我国合同法规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告虽按照南漳县城南旧城棚户区改造项目指挥部要求已于2018年10月30日将涉案租赁房屋腾空并搬离，但南漳县住房和城乡建设局与被告就涉案租赁房屋于2019年4月24日才签订《房屋征收安置补偿协议（货币补偿）》，且原、被告双方就《租房合同》的解除及就租赁房屋的腾退均未达成任何协议，故本案《租房合同》终止的时间应认定为2019年4月24日。2018年3月30日，原告向被告交纳第三年房租29400元后，因截至2019年4月24日，原告的租赁期限已满一年，故对原告要求被告返还未经营的5个月租金即12250元的请求，本院不予支持。由于本案《租房合同》中只约定了双方签订合同之日，乙方需向甲方缴纳6000元押金。租赁期满，乙方未拖欠租金、水电费结清、房屋经甲方验收合格后予以退还及租赁期满后，所有装修及改造均归甲方所有等内容，并未就租赁房屋若遇拆迁应如何处理进行约定，故对没有约定的，应当依照法律规定处理，没有约定且法律也没有直接作出规定的，应当依照法律基本原则处理。本案《租房合同》因政府征收导致合同的权利义务终止，并非原告拖欠租金、水电费等违约行为所致，故被告应将其收取的6000元押金返还给原告。原告请求被告返还房屋租赁押金6000元的理由正当，本院予以支持。原告系征得被告同意加宽的钢架桥，其中50%属原告的添附部分，由于本案《租房合同》的租赁期限并未届满，亦不符合《租房合同》约定的租赁期满后，所有装修及改造均归被告所有的情形，故对该钢架桥被告应按其与南漳县住房和城乡建设局签订的《房屋征收安置补偿协议（货币补偿）》中确定的钢架桥补偿款估价22391.8元的50%即11195.9元支付给原告。原告要求被告支付钢架桥赔偿款的表述不当，实际应表述为要求被告支付钢架桥补偿款，其请求的20000元数额过高，对过高部分本院不予支持。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实情况下对案件的处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘均德于本判决生效后十日内返还原告林先玉租房押金6000元、支付原告林先玉钢架桥补偿款11195.9元，合计17195.9元；二、驳回原告林先玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由原告林先玉负担416元，被告刘均德负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  冯小平人民陪审员  李玉梅人民陪审员  乔相慈二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  乔 荣