浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初3971号 原告：孔土根，男，1962年5月14日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：孔玲丽，系原告女儿。 被告：杭州一境文化创意有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道柴家坞******，统一社会信用代码：91330108MA280BFM3L。 法定代表人：蒋建强。 被告：杭州壹墅设计有限公司，住所，住所地杭州市余杭区仓前街道良睦路****楼**社会信用代码：913301083229162308。 法定代表人：李扬，总经理。 原告孔土根与被告杭州一境文化创意有限公司（以下简称一境创意公司）、杭州壹墅设计有限公司（以下简称壹墅设计公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告孔土根及其委托诉讼代理人孔玲丽、被告杭州壹墅设计有限公司法定代表人李扬到庭参加诉讼，被告一境创意公司经本法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。 原告孔土根向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方所签订的房屋租赁合同于2020年5月1日解除；2.被告向原告支付租金109178.7元以及逾期支付所产生的违约金21635.74元；3.被告向原告支付滞纳金43271.48元；4.被告支付原告房屋损坏修理费7000元；5.被告支付原告水费269.7元；6.被告将原告房屋恢复原样；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于杭州市滨江区××村××号房屋一处，租赁期限为10年（自2018年3月1日起至2028年3月1日止），租金及租金缴纳期限分别为第一年至第三年108178.7元／年，第四年至第六年115588.2元／年，第七年至第九年122997.7元／年，第十年130407.2元；租金支付方式为每6个月一付，金额为半年租金，需提前5日支付。合同还约定了若逾期支付租金的，需承担年租金的20%作为违约金；被告每逾期1日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。2019年9月2日，被告未能按约定时间支付房租，在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但被告对原告的要求置之不理并失联。被告未依照合同的约定履行其义务，应承担违约责任及房租、违约金、滞纳金、房屋修理费等共计181355.62元。基于此，原告于2020年4月26日向被告发出解除租赁合同通知书，要求在2020年5月1日解除合同。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告壹墅设计公司辩称：第一，案涉的《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》为一境创意公司法定代表人蒋建强个人签署，壹墅设计公司并未授权蒋建强对外签订合同，且壹墅设计公司并未在该合同中加盖公章，合同签署仅为蒋建强个人行为，与壹墅设计公司无关。第二，案涉房屋的实际承租人也并非壹墅设计公司。第三，壹墅设计公司的法定代表人李扬在担任一境创意公司法定代表人期间，曾于2018年2月28日向原告支付了20000元房租，该行为是履行一境创意公司的职务行为。综上所述，壹墅设计公司与原告既未签订书面的租赁合同，亦不存在实质的租赁关系。原告所述无事实依据，请求法院查明事实并驳回原告的诉讼请求。 被告一境创意公司提交书面答辩意见：第一，租房之前答辩人已先付2万元。第二，答辩人在租赁房屋水电、内部装修等事项投入了20余万元，另付电炉、空调、门窗共计8万余元，答辩人并未实际租住，只有一个工人在住。第三，房东的房子二楼漏水，答辩人修理了两次，费用共计1万余元，还是无法租住，达不到租住要求。第四，据工人讲，房东到半年未交房租时，已把门上锁，所以答辩人不认可原告所述的一年房租。第五，所有装修、设施都有目共睹，房东要求恢复原样属于无理的请求，答辩人所花费的费用完全可以抵掉半年房租。第六，如房东坚持要求支付房租，答辩人肯定会拆回所有设施，希望双方各退一步，不要将损失扩大。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孔土根向法庭提交如下证据：证据1.《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》；证据2.催缴房屋租金证明；证据3.《解除租赁合同通知书》；证据4.前期房租打款记录；证据5.缴纳水费证明。被告壹墅设计公司表示对上述证据并不知情，认为与壹墅设计公司无关，合同签订过程壹墅设计公司也并未参与。一境创意公司未到庭发表质证意见。本院经审查，对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证，对其证明力本院将根据其关联性等因素，进行综合判断。被告无证据提交。 依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2018年3月1日，原告孔土根（甲方）与被告一境创意公司（乙方）签订《杭州白马湖生态创意城ＳＯＨＯ创意园房屋租赁合同》一份，合同首页的承租方（乙方）一栏为杭州壹墅设计有限公司，蒋建强在合同尾部“授权代表”一栏签字，且合同尾部加盖杭州一境文化创意有限公司公章。该合同约定：甲方将坐落于杭州市滨江区××街道××号房屋出租给乙方，用于创意团队办公使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2018年3月1日至2028年3月1日止；房屋结构为砖混结构，总面积为406平方米，租金标准0.73元／天·平方米，每3年增加0.05元／天·平方米，全年共计108178.7元（第一至三年）；乙方在合同签订之日起10日内，首付的六个月房屋租金支付给甲方，此后，每六个月为一个付款周期，乙方应于每周期首日的前五日内，向甲方预先支付六个月的租金，直至合同终止；租金支付时间及金额具体为2018至2020年每年3月6日、9月6日分别支付54089.35元，2021至2023年每年3月6日、9月6日分别支付57794.1元等；甲方于本协议签订生效并收到当期房款之日起10日内，将该房屋交付给乙方；租赁期间，基础设施的修理费用，如承重墙的修整，由乙方承担相应费用；房屋在日常使用中，产生的修理费用，如水管、电线的修理，由乙方承担相应费用；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；乙方不得随意毁坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时，乙方添置的新物可由其自行收回，但装饰、装修部分，乙方放弃收回；返还房屋后遗留的物品，视为抛弃物，由甲方自行处理；任何一方违反本合同的约定，须承担年租金20%的违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。 合同签订后，原告孔土根依约交付案涉房屋给一境创意公司使用。一境创意公司法定代表人蒋建强派一名装修工负责案涉租赁房屋的装饰装修。2018年7月11日、2019年8月21日蒋建强各支付孔土根房屋租金54089.35元、53000元。后由于一境创意公司一直拖欠房屋租金，2020年4月12日，原告孔土根向蒋建强发送短信，告知其房租欠付情况，请对方确认房屋是否仍续租。蒋建强一直未予回复，孔土根又发送一条短信，内容为“房租已欠费8个月，根据合同内容，已经违反合同，故于2020年4月26日收回房子。贵公司的物品可以在2020年5月1日之前搬走，但要按时间付存放费。2020年5月1日后，原先物品将做无主处理清掉。”该短信也无回复。2020年4月29日，原告孔土根的女儿孔玲丽向壹墅设计公司发送《解除租赁合同通知书》，收件人为李扬，该快件于次日被签收。 2020年4月29日，孔土根通过电子邮箱向蒋建强发送《解除租赁合同通知书》，内容为：“杭州一境文化创意有限公司、杭州壹墅装饰设计工程有限公司（即杭州壹墅设计有限公司）、蒋建强先生，我与你就山一村孔家里223号的房屋签订的《租赁合同》，现依据《合同法》和《租赁合同》第十条约定，特依法通知解除租赁合同。望于2020年5月1日内，迁出该房屋，付清8个月的房租费、电费、水费等，否则我将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究你的责任。”并于当天将该《解除租赁合同通知书》张贴在案涉租赁房屋窗户上。 另查明，2017年10月30日至2019年12月19日期间，壹墅设计公司法定代表人李扬担任一境创意公司法定代表人。2018年2月28日，李扬向孔土根汇款20000元，交易附言备注“房租”。2020年5月9日，孔土根向杭州滨江水务公司支付水费269.7元。 本院认为：关于合同签订的主体，案涉房屋租赁合同承租方一栏虽然载明是“杭州壹墅装饰设计工程有限公司”，但是合同尾部并没有该公司盖章，而是加盖杭州一境文化创意有限公司公章，并有授权代表蒋建强签字，故本院认定合同签订的双方为原告孔土根和被告一境创意公司，而非壹墅设计公司。壹墅设计公司法定代表人李扬向孔土根支付的20000元，系李扬担任一境创意公司法定代表人期间代表公司支付的房屋租金，本院认定该笔支付属于一境创意公司的行为。故原告要求壹墅设计公司承担责任的主张，无事实依据及法律根据，本院不予支持。 关于双方房屋租赁合同的解除时间，本案中，一境创意公司共支付房屋租金127089.35元，折算为共计支付14个月零3天的房租，即支付至2019年5月3日。截止至2020年5月1日，一境创意公司已逾期支付近一年的房租，根据房屋租赁合同的约定，一境创意公司应于每周期首日起的前五日内，向原告孔土根预先支付六个月的租金，一境创意公司的上述逾期支付已违反合同约定，构成根本违约，原告孔土根有权行使解除权。且孔土根也于2020年4月29日采取多种方式向一境创意公司发送《解除租赁合同通知书》，故本院对原告孔土根主张的房屋租赁合同于2020年5月1日解除的请求予以确认。根据我国《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，所以被告一境创意公司仍应按照合同约定向原告支付2019年5月4日起至合同解除之日的房租，即107298（108178.7÷12*26-127089.35）元。 关于原告对违约金的主张，根据房屋租赁合同的约定一境创意公司应向孔土根支付年租金20%的违约金，即21636元，本院予以支持。但是对合同约定的每日支付月租金2%的滞纳金，本院认为明显过高，且前述年租金20%的违约金已经可以起到对违约行为的惩罚作用，滞纳金也属于违约金范畴，故本院对原告主张加收滞纳金的诉讼请求不予支持。关于原告主张被告一境创意公司支付水费269.7元的请求，由于原告已垫付，并提供支付凭证，本院对该请求予以支持。关于被告主张的房屋损坏修理费以及房屋恢复原样的请求，由于其并没有提供足够的证据证明房屋损坏程度以及房屋原始状态的情况，故本院不予支持。关于一境创意公司书面陈述的房屋漏水以及房东上门锁的说法，缺乏相应证据予以佐证，本院不予认可。另，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因本案系被告一境创意公司违约而导致合同解除，故被告一境创意公司称其装修花费可以抵掉半年房租的答辩请求，本院不予支持。存留的物品被告一境创意公司自行取回即可。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告孔土根与被告杭州一境文化创意有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除； 二、被告杭州一境文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告孔土根房屋租金107298元、水费269.7元； 三、被告杭州一境文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告孔土根违约金21636元； 四、驳回原告孔土根的其他诉讼请求。 如果被告杭州一境文化创意有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3928元，减半收取1964元，由原告孔土根负担565元，被告杭州一境文化创意有限公司负担1399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  季隽虹 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  高 冰 8- 7-