云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2590号上诉人（原审原告）：芶大斌，男，1977年8月18日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：王关敏，云南靖嘉律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：贾梦仙，云南靖嘉律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司，地址曲靖市麒麟区文笔路锦湘南郡****，统一社会信用代码915303025873621225。委托诉讼代理人：杨川，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐浩天，该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南丰巨房地产经纪有限公司，，住所地云南省昆明市五华区尚家营村银河星辰花园********统一社会信用代码：91530102584806867Y。法定代表人：蔡启仲，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨川，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。上诉人芶大斌因与被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司、云南丰巨房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2020）云0302民初3685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭并于2020年11月6日询问了当事人并经书面审理了本案。本案现已审理终结。上诉人芶大斌上诉请求：撤销（2020）云0302民初3685号民事判决并发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人迖成放弃赔偿的口头协议属于事实认定错误。上诉人与被上诉人从未就本案中上诉人所诉的赔偿事宜达成过任何口头或书面协议，仅被上诉人单方面的提出达成口头协议未经上诉人确认是不能作为定案依据的。上诉人在收到被上诉人退回的定金10万元时仅确认了收到被上诉人的10万元退款，但并未对赔偿事宜作出任何放弃的表示，也未就后续赔偿事宜达成任何形式的协议。若如被上诉人所述上诉人放弃了赔偿，被上诉人按照合同约定作为面临1倍的赔偿一方又怎可能不通过书面协议确认上诉人放弃赔偿的意思表示。二、一审法院对被上诉人不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的行为认定有误。首先，被上诉人隐瞒标的房屋的销售以及所有权归属情况。被上诉人在2019年2月28日前未能按照约定履行其保证完成更名过户的义务后，理应对标的房屋的实际销售情况以及所有权登记情况进行明确，如确实房屋所有权归属存在问题应当如实告知上诉人。但其却又于2019年3月8日协调上诉人与曲靖恒浩置业签订房屋认购书，且签署时也未见恒浩置业的身影，仅由被上诉人单方面提供了房屋认购书。而此时标的房屋却早已于2019年1月8日出售给了第三人杨斌，故此，上诉人认为被上诉人隐瞒标的房屋的销售以及所有权归属情况。其次，被上诉人存在欺骗行为。上诉人在2018年12月24日按照被上诉人要求将35万元购房款转至了被上诉人的指定账户，被上诉人承诺其保证在2019年2月28日前完成房屋的更名过户，故此，上诉人一直认为被上诉人早已及时将购房款转付给了恒浩置业。但被上诉人却将购房款留置2个月之久直至2019年2月才将购房款转至恒浩置业，而此时标的房屋早已于2019年1月8日出售给了第三人杨斌。故此，上诉人认为被上诉人明显存在故意欺骗行为。三、上诉人在诉恒浩置业房屋买卖合同纠纷一案中，将被上诉人列为了被告，因法律关系不同又无法达成调解的情况下，才未对被上诉人提出相应诉讼请求，但同时已经明确了仍然会提起诉讼要求其承担赔偿责任。四、一审法院对合同解除后仅不要求上诉人承担居间费用，由被上诉人退还意向金本金即为合同得到了完全履行认定有误。根据上诉人与被上诉人签订的《购房意向金合同》约定“被上诉人保证于2019年2月28日前更名至上诉人名下，逾期未办理被上诉人承担违约金人民币100000元整，并退还本金。”合同签订后，上诉人按约定已经向被上诉人转账100000元作为意向金，而被上诉人却未按照约定保证标的房屋于2019年2月28日前更名至上诉人名下。现被上诉人虽已退还100000元的本金，但未履行承担100000元违约金的义务。双方签订的合同均为其意思的真实表示，并未违反国家的强制性规定，依法应当认定有效。故此，被上诉人按照合同约定返还赔偿性质的10万元。根据《中华人民共和国合同法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，首先收取100000元意向金的系被上诉人，退还时也是由被上诉人退还，且根据麒麟区人民法院已作出的（2019）云0302民初7799号生效判决中认定的实际购房款为350000元，故此，上诉人转给被上诉人的450000元中的100000元并未实际转化为购房款，应当认定为交付给被上诉人的100000元购房意向金系被上诉人收取的定金。另外，该购房意向金在双方签订的《房屋认购书》中也载明了如果甲方违约后乙方无需再退还该意向金。故此，应当认定该100000元的意向金系定金。本案中，被上诉人作为收受定金的一方不履行约定的债务的，应当适用双倍返还定金。被上诉人虽然作为居间人承担居间责任但并未与其提出定金条款担保其行为的实现存在冲突，被上诉人在其担保的行为未能实现时，无论按照合同约定还是法律规定均应当适用双倍返还意向金。五、一审法院对被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司有独立法人资格认定有误。根据《公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司作为云南丰巨房地产经纪有限公司的分公司，依法不具有法人资格。故此，一审法院对被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司有独立法人资格认定有误。被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司、云南丰巨房地产经纪有限公司答辩称，针对上诉人起诉的案件在麒麟区人民法院的（2019）云0302民初7799号判决中有反映，根据7799号判决的内容，上诉人与被上诉人签订的购房意向金合同于2019年8月30日双方协商解除，由被上诉人退还上诉人意向定金人民币10万元，上诉人于2019年11月1日向麒麟区人民法院提起诉讼，并在庭审中当庭变更诉讼请求，不需要被上诉人承担任何责任，故根据合同法相关规定，上诉人与被上诉人之间的合同关系已经消灭，不存在任何违约行为，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。芶大斌向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《购房意向金合同》;2、被告向原告返还购房定金100000元;二被告对该笔定金承担连带赔偿责任;3、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：放弃诉讼请求第1条，即放弃“解除原告与被告签订的《购房意向金合同》”。一审法院认定的事实，2018年12月19日，原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司签订《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》，载明“甲方（买方）：芶大斌。身份证号码：5303021977********。住址：曲靖市。乙方（中介方）：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司。地址：。地址：曲靖市麒麟区方在平等、自愿的前提下，甲方委托乙方推荐购买房产。同时，甲方已经对房产的现状做了充分了解和实勘后，自愿向乙方交付购房意向金，并和出售方商定甲方意向购买价格及条件，达成以下约定：一、房产基本情况。房产座落于曲靖市乐活印象2-2-3002号，房产建筑面积：86.6平方米（以房产证或不动产权证登记为准）房屋权利性质：商品房。所有权取得方式：购买。二、意向成交价格及付款方式。房产成交价格小写￥498000.00元整（大写人民币肆拾玖万捌仟元整）。付款方式为一次性付款。三、相应税、费预算参考。办理房产更名手续时产生的公证费、评估费、转让手续费等相关费用预算；中介服务费为成交价格的2%。四、意向金交付及有效时间。甲方为表示购买诚意，愿意在正式签订房产《买卖合同》前向乙方交付意向金为小写￥100000.00元整（大写人民币壹拾万元整），意向金在正式签订《买卖合同》后自动转为购房定金。意向金有效期为60天，即2019年2月20日止。五、意向金约定。1、乙方在合同约定的有效期内不能按约定为甲方确定成交价格及付款方式等相应条件的，则意向金如数退还。2、合同有效期内，乙方已经按合同约定的内容为甲方确定相应条件的，而甲方拒绝、逾期和出售方签订买卖合同或是通过第三方机构和出售方签订买卖合同的，则乙方无需退还意向金。补充约定，甲方于2018年12月24日前支付购房款人民币肆拾伍万元整（￥450000.00元）到乙方指定人员名下，由乙方协调相关关系，方办理更名手续，待撤销相关权利，合同备案更名至甲方名下，办理完网签合同当天，甲方支付剩余尾款人民币肆万捌仟元整（￥48000元），签订本协议后，若甲方不买，该意向金不退，同时乙方保证甲方资金用于购买该物业。乙方保证于2019年2月28日前更名至甲方名下（不可抗力原因除外），逾期未办理，乙方承担违约金人民币10万元整，并退还本金。甲方（买方）签字：芶大斌签名和手印。乙方（中介方）签章：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司盖章。签订地点：吉象园丰巨房地产商务楼。签订时间：2018.12.19”。2018年12月19日，原告芶大斌向被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司指定的账户转账100000元。2018年12月24日，原告芶大斌向被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司指定的账户转账350000元，共计转账450000元。2019年3月4日，被告曲靖恒浩置业有限公司向原告芶大斌出具收到购房款350000元的收据一份。2019年8月30日，原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司口头协商解除双方于2018年12月19日签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》，同时，被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司通过转款的方式向原告芶大斌退还了意向定金款人民币100000元。原告遂以“合同赔偿没有履行”为由，诉至本院，提出前述诉求。另查明，原告芶大斌陈述其在收到被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司向其账户转款10万元以后，并未作任何表示，依法应当视为默认，即双方之间签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》已经解除。被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司成立于2011年12月8日，具有独立的法人资格。被告云南丰巨房地产经纪有限公司成立于2011年10月25日，具有独立的法人资格。另外，2019年3月8日，原告芶大斌与被告曲靖恒浩置业有限公司签订《房屋认购书》，载明“甲方：曲靖恒浩置业有限公司（以下简称甲方）。乙方：芶大斌（以下简称乙方）。乙方欲认购甲方开发建设乐活印象的住宅。经双方协商一致，达成如下认购协议：第一条认购房屋情况。房屋座落：曲靖市翠峰路乐活印象小区2栋2单元30层3002室。物业类型：住宅。建筑面积：86.6平方米。第二条认购定金。乙方于本协议签订之日向甲方交纳定金人民币￥100000.00元（大写：人民币壹拾万元整），该定金在双方签订商品房买卖合同时自动转为购房款。第三条价款及付款方式。（一）认购房屋按86.6㎡【建筑面积】计价，单价为人民币4966.00元／平方米，总价款为人民币430055.60元，最终房款为人民币肆拾叁万零伍拾伍元整（大写）。（房款总金额最终按实测面积进行相应调整）（二）认购人选择以下第1种付款方式。1、按甲方要求，于2019年4月30日前或签订商品房买卖合同之日一次性付清全部房款。……4、乙方要求退房或放弃（含视为放弃）认购，是否解除本认购书由甲方决定。甲方同意解除的，所收定金及房款不再返还。甲方不同意解除的，乙方仍需继续履行。5、除甲方同意乙方退房或放弃（含视为放弃）认购外，甲方将该认购房屋出售给第三人，乙方有权要求甲方双倍返还所收定金。6、《商品房买卖合同》签订后，本认购书效力自动终止。……甲方（签章）：曲靖恒浩置业有限公司盖章。法定代表人（签章）李茜。乙方：芶大斌签名和手印。落款日期：2019年3月8日”。2019年7月2日，原告芶大斌与被告曲靖恒浩置业有限公司、云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司签订《关于乐活印象房子补充协议》，载明“甲方：曲靖恒浩置业有限公司。乙方：芶大斌（身份证5303021977********）。丙方：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司。乙方于2018年12月19日通过丙方向甲方购买曲靖市翠峰路乐活印象小区2栋2单元30层3002室，交纳定金100000.00元（拾万元整），并签署购房意向合同；2018年12月24日，乙方按照合同协议支付丙方35万元（叁拾伍万元整），丙方经甲方同意承诺2019年2月28日前完成更名，如违约赔偿本金加违约金合计55万元整。2019年2月底甲方及丙方未能按照意向合同办理更名，后2019年3月8日协调乙方与丙方签订了房屋认购书，认购书承诺2019年4月30日完成更名。2019年4月底甲方、丙方均未能协调完成更名至乙方名下，后甲方5月31日、6月30日先后两次承诺更名至乙方名下，均未能实现。2019年7月2日三方重新补充购房协议约定如下：一、2019年7月20日24：00前，甲方赔偿乙方570000（伍拾柒万元整）；解除此次购买协议，甲乙丙各方不得有异议。二、2019年7月20日前，如甲方能够确保曲靖市翠峰路乐活印象小区2栋2单元30层3002室更名在乙方名下，由乙方决定是否同意继续按照原购房合同与甲方进行购买。三、2019年7月20日24：00前，甲方未按照以上第一条或者第二条承诺执行，甲方赔偿1000000（壹佰万元整）。四、当中以上纠纷未能解决，乙方将按照法律程序走司法程序。甲方：曲靖恒浩置业有限公司盖章。签字：李茜签名及手印。乙方：芶大斌签名及手印。丙方：云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司盖章。签字：徐生天”。原告芶大斌向被告曲靖恒浩置业有限公司交纳的购房款实际为人民币350000元。一审法院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止居间合同发生的权利义务纠纷。居间合同是双务、有偿合同；标的是居间人提供的劳务；居间人属于中间人角色，不是委托人的代理人，也不是为委托人利益与第三人订立合同的当事人，居间人应该根据委托人的要求和指示从事具体活动。本案中的原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司双方在平等、自愿的基础上，并在原告芶大斌对房产的现状做了充分了解和实勘的前提下，于2018年12月19日所签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》，并且，在双方签订《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》的同时，原告芶大斌自愿向被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司交付购房意向金100000元。作为被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司在与原告芶大斌签订《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》的时候，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害原告芶大斌利益的行为和事实。该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，也未违反双方当事人的意思自治原则，该合同是合法有效的，对于合同当事人依法具有约束力。由于原告芶大斌向曲靖恒浩置业有限公司所认购的座落于曲靖市翠峰路乐活印象小区2栋2单元30层3002号房屋于2019年1月8日由曲靖恒浩置业有限公司以50.228万元的房价出售给案外人杨斌、沈婷婷（一次性付清购房款），并且已备案登记在杨斌、沈婷婷的名下，导致本案的原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司所签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》无法实现。双方于2019年8月30日口头协商，对合同中的约定达成一致，同意解除2018年12月19日签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》，同时，被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司作为居间人未能促成合同成立的，放弃了要求原告芶大斌支付从事居间活动支出的必要费用，并按照双方的口头协议通过转款的方式足额向原告芶大斌退还了意向金100000元。作为双方口头协商一致，同意解除《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》的约定未违反相关法律的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，未违反双方当事人的意思自治原则，是合法有效的，对于合同双方当事人具有法律约束力，并且已经得到了完全的履行。作为被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司虽然在名称上是被告云南丰巨房地产经纪有限公司的分公司，但是，两被告均具有独立的法人资格，对外独立承担民事法律行为。鉴于原告芶大斌与被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司之间所形成的居间合同关系与被告云南丰巨房地产经纪有限公司之间依法不存在必然的因果关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第二款“依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”、第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”、第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”、第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”，最高人民法院《关于适用的解释》第九十三条第一款第(三)、第（五）项“下列事实，当事人无须举证证明：（三）根据法律规定推定的事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”、第二款“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。”的规定，对于原告诉求“要求被告向原告返还购房定金100000元;二被告对该笔定金承担连带赔偿责任;本案诉讼费由两被告承担”的主张，于法无据，理由不能成立，法院依法不予支持。对于被告云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司及被告云南丰巨房地产经纪有限公司辩解“该事情已经解决了，对于原告的诉请不予认可，定金款项已经返还，公司的责任已经解除，被告不承担任何责任”的主张，于法有据，理由成立，法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二款、第九十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第二款、第四百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十三条第一款第(三)、第（五）项之规定，判决：驳回原告芶大斌的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告芶大斌负担。（原告已交纳）二审中双方均未提交新证据。二审中，双方当事人均认可案涉《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》已解除。经二审审理查明的其他案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第九十一条（二）项：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，双方当事人签订的《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》系双方在平等、自愿的基础上订立的，合法有效，二审中双方当事人均认可案涉《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》已解除，本院予以确认。双方当事人签订的是居间合同，居间合同是双务、有偿合同，标的是居间人提供的劳务，居间人属于中间人角色，不是委托人的代理人，也不是为委托人利益与第三人订立合同的当事人，居间人应该根据委托人的要求和指示从事具体活动。被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司在与上诉人芶大斌签订《云南丰巨房地产经纪有限公司购房意向金合同》的时候，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害芶大斌利益的行为和事实，且被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司于2019年8月30日通过转款的方式足额向原告芶大斌退还了意向金100000元，故芶大斌并不存在损失行为。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”。一审认为“被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司曲靖锦湘分公司作为被上诉人云南丰巨房地产经纪有限公司的分公司具有法人资格，其对外独立承担民事责任”错误，二审予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”一审法院处理结果正确，但存在法律存在瑕疵，应予维持。综上所述，上诉人芶大斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由芶大斌负担。本判决为终审判决。审判长 廖 锐审判员 高体所审判员 刘宗明二〇二〇年十二月九日书记员 陈科印