山东省曹县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1721民初5527号 原告：孔祥芹，女，1986年1月7日出生，汉族，住菏泽市定陶区。 被告：曹县鑫海商业管理有限公司，统一社会信用代码913717210808680606，住所地曹县磐石新城新古都商城**。 法定代表人：刘伟，总经理。 委托诉讼代理人：郎春生。 被告：山东金砖置业有限公司，统一社会信用代码91371700050949425Y，住所，住所地曹县磐石新城小区磐石明珠幼儿园**div> 法定代表人：刘伟，经理。 委托诉讼代理人：陈永胜，山东都君律师事务所律师。 原告孔祥芹与被告曹县鑫海商业管理有限公司（以下简称鑫海商业管理公司）、山东金砖置业有限公司（以下简称金砖置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月26日公开开庭进行了审理。原告孔祥芹，被告金砖置业公司之委托诉讼代理人陈永胜到庭参加了诉讼。被告鑫海商业管理公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔祥芹向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付其租金及违约利息共计33103元；2.本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：1.其与鑫海商业管理公司于2014年8月5日签订了磐石新城·鲁西南义乌国际商贸城市场培育协议，约定自2014年11月1日起至2020年10月31日止为市场培育期，其享受培育期内租金收益10374元/年；2.鑫海商业管理公司每年10月30日前需支付当年11月1日至次年10月30日租金，逾期按每天万分之一支付违约金；3.自2017年开始，鑫海商业管理公司未依约支付房租；4.鑫海商业管理公司系金砖置业公司的子公司，金砖置业公司承诺若鑫海商业管理公司无法履行协议时则由其公司继续履行，故金砖置业公司负有连带赔偿责任。 鑫海商业管理公司辩称：驳回原告诉讼请求。事实和理由：1.其公司虽然与原告签订了市场培育协议，由于出现了非其公司所能控制的客观情形，致使招商未能成功，其公司实际上没有使用原告的商铺；2.其公司一直处于停业状态，原告在明知其公司出现无能力履行合同，合同违约已成事实，未采取措施防止损失继续扩大，不应当就扩大的损失部分要求其公司赔偿；3.由于不可抗力因素导致一方不能履约的，应免除其公司责任。 金砖置业公司辩称：驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.其公司已为鑫海商业管理公司向原告代付了3年房屋租金，因出现客观情况，致使鑫海商业管理公司不能进行正常的招商经营，未实际使用原告的商铺，非鑫海商业管理公司在与原告签订合同时所能预料或控制，属于不可抗力，应免除其公司和鑫海商业管理公司的合同责任；2.原告与鑫海商业管理公司签订的市场培育协议因期限已届满，合同权利义务已解除，其公司不再承担合同解除后的责任；3.原告未在明知鑫海商业公司无力履行合同后采取适当措施防止损失扩大，不应当就扩大的损失部分要求其公司承担；4.由于2020年新冠疫情爆发，属于不可抗力的范畴，应当免除2020年的合同责任。 本案到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人对真实性均不持异议的证据材料，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：原告孔祥芹作为买受人购买被告金砖置业公司开发的磐石新城·鲁西南义乌国际商贸城2160号商铺（以下简称2160号商铺）。2014年8月5日，被告鑫海商业管理公司作为甲方与孔祥芹作为乙方签订格式条款磐石新城·鲁西南义乌国际商贸城市场培育协议书（以下简称市场培育协议），约定：乙方购买的2160号商铺，建筑面积18.72平方米，总房款103739元，甲方为快速繁荣市场，特赠送商铺门前使用面积不少于2.37平方米作为专属使用区(商铺交付时用实线画出)，此面积乙方享有使用权，无所有权；自2014年11月1日起至2020年10月31日止共6年，为市场培育期；乙方享有培育期内租金收益，前三年每年为总房款的10%即10374元；后三年每年租金收益不低于总房款的10%即10374元，此套商铺实际年租金收入如超出上述金额，乙方享有超出部分的70%，甲方享有超出部分的30%；在市场培育期内，甲方享有该商铺的使用权，可用于自营、联营或转租；亦可根据经营需要，在不影响乙方产权的条件下，可对商铺进行必要装修改造，若造成商铺及其中附属设施有损害，甲方应负责维修或照价赔偿；在市场培育期内，乙方不得将该商铺另行出租，亦不得提前收回；如果乙方转让商铺产权，则本协议中规定的乙方的全部责任、义务和权利，随之转移给受让人，并在商铺转让契约中予以载明。乙方转让商铺产权时，应向甲方登记备案；市场培育期结束30日内，乙方自愿决定该商铺是否由甲方回购；如若同意，甲方则按总房款的150%即155609元回购；如若不同意，甲方将商铺的使用权交付给乙方，乙方可对该商铺自行出租或自营，也可继续交给甲方委托的专业运营公司进行经营管理，租金收益条件等同于第四至六年；在本协议有效期内，甲乙双方应认真履行协议约定的责任和义务，任何一方违约，须承担给对方造成的一切损失。在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提前解除本协议；由于不可抗力因素导致任何一方不能履约的，其责任可以免除；返租期内，每年10月30日前支付当年11月1日至次年10月30日租金，在规定期间内不能给予返租的，甲方每天按照合同额的万分之一支付违约金。合同还约定了其他事宜。当日，鑫海管理公司还交付孔祥芹一份二被告加盖印章的关于磐石新城鲁西南义乌商贸城运营管理的补充协议作为上述市场培育协议的附件1，载明：金砖置业公司作为曹县中心大盘280万平米磐石新城项目开发企业，先后开发磐石新城一期新古都商城、金砖义乌国际商贸城、磐石大厦等商业综合体及住宅；金砖置业公司旗下拥有鑫海商业管理公司等多家全资子公司；金砖置业公司作为金砖义乌国际商贸城的开发企业，并不具备商业运营的资质；因此金砖置业公司特成立鑫海商业公司，专门负责后期商场的运营管理，若鑫海商业管理公司无法履行市场培育协议书所签定的内容，则由金砖置业公司继续履行。 合同签订后，金砖置业公司先后代鑫海商业管理公司支付原告2014年11月1日至2017年10月31日期间的租金。2016年9月28日，金砖置业公司作为出卖人与孔祥芹作为买受人签订合同号为20140805028的商品房买卖合同补充协议，约定孔祥芹购买的2160号商铺付款方式由按揭付款改为一次性付款，合同总房款为103739元，买受人已于2014年8月5日缴纳房款53739元，于2016年9月28日追缴余款5万元，现已将全部房款结清。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告孔祥芹与被告鑫海商业管理公司及二被告于2014年8月5日签订的市场培育协议和作为该协议附件1的关于磐石新城鲁西南义乌商贸城运营管理的补充协议，均为相关当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，鑫海商业管理公司和金砖置业公司均应当按照约定履行义务。鑫海商业管理公司辩解其公司因非自身所能控制的原因未招商成功、未实际使用原告的商铺从而免除义务的辩解，于法无据，本院不予支持。金砖置业公司在2014年8月5日的补充协议中认可为鑫海商业管理公司的母公司，且承诺若鑫海商业管理公司无法履行市场培育协议所签订的内容，则由其公司继续履行，故金砖置业公司应在鑫海商业管理公司不能履行市场培育协议所约定的义务时承担相应的民事责任。鑫海商业管理公司和金砖置业公司辩解原告明知鑫海商业管理公司无力履行合同后采取适当措施防止损失扩大，但二被告于2014年签订的作为市场培育协议附件1的补充协议恰恰是为防止鑫海商业管理公司无力履行市场培育协议的约定，故对二被告该项辩解，本院亦不予支持。金砖置业公司辩解2020年新冠疫情爆发属于不可抗力因素应免除2020年的租金，诚然新冠疫情属于不可抗力因素，但二被告同时辩解鑫海商业管理公司因未招商成功而未实际使用原告商铺，二被告并未举证证明其公司因2020年新冠疫情造成损失，故对其该项请求，本院亦不予支持。 综上，依据上述规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曹县鑫海商业管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告孔祥芹租金及违约利息33103元； 二、被告曹县鑫海商业管理有限公司不能履行上述第一项债务不能履行的部分，由被告山东金砖置业有限公司承担清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费628元，由被告曹县鑫海商业管理有限公司、山东金砖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  项本升 人民陪审员  宋 丽 人民陪审员  张百燕 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  冉玉国 书 记 员  张远方 附：1.权利人应于本判决确定的履行期限届满之日二年内申请执行。 2.过付款账户：户名为曹县人民法院过付款专用户，开户银行为中国邮政储蓄银行曹县支行，账号为9370××××6666； 3.转账或付款请注明案号。