黑龙江省嫩江市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1121民初1112号原告：杨成勇，男，1972年6月29日出生，回族，无职业，住黑龙江省嫩江市。委托诉讼代理人：程程，黑龙江鸿安律师事务所律师。被告：嫩江县清真寺管理委员会。法定代表人：白忠文，职务主任。被告：嫩江县清真寺。法定代表人：白忠文，职务主任。委托诉讼代理人：李增才，嫩江市嫩江法律服务所法律工作者。原告杨成勇与被告嫩江县清真寺管理委员会（以下简称清真寺管委会）、嫩江县清真寺（以下简称清真寺）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案，原告杨成勇于2020年8月31日追加清真寺为本案被告，后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨成勇及其委托诉讼代理人程程，被告清真寺管委会与清真寺的负责人白忠文以及被告清真寺的委托诉讼代理人李增才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨成勇向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2013年9月2日签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》；2.请求判令被告赔偿原告因无法履行房屋产权调换协议造成的损失230,000.00元(房屋损失60平方米×3500元/平方米+20,000.00元装修损失)；3.请求判令被告赔偿原告租房损失，租房损失从2013年9月20日起至实际赔付之日止，至起诉之日房租损失为56,640.00元(80个月×708元/月)；4.请求判令被告赔偿原告搬迁补助费损失1000.00元;5.请求判令本案全部的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原在嫩江××××组有私有住宅一处，产权证号为S20111859号，面积为42.12平方米。2013年9月2日被告清真寺管委会与原告签订《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》一份，针对原告的上述房屋，被告同意在原址置换给原告新建二楼以上面积为60平方米的住宅楼，具体单元、楼号由原告自行指定，楼房进户时被告给付原告2万元的装修款。同时，拆迁协议签订时被告承诺在年内完成置换，交付新建房屋。拆迁协议签订后，原告按约定搬离房屋，被告将原告的房屋拆除，但时至原告起诉之日，被告未履行协议约定的义务，没有交付建成房屋。据悉，被告至今没有取得办理齐全的建设手续，现根本不具备开工建设条件，故双方签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》无法履行，原告的合同目的无法实现，按照(《中华人民共和国合同法》第94条(三)、(四)项的规定，原告享有合同解除权。由于合同无法履行是二被告的违约行为导致，故二被告应赔偿原告全部的经济损失。清真寺辩称,1.清真寺不是房屋拆迁人，原告追加清真寺为本案被告是错误的，本案实际房屋拆迁人是马仲秋，马仲秋是本案的适格被告；2.清真寺不是合同相对人，未与原告签订本案拆迁补偿合同，也未实施拆迁原告房屋的行为；3.清真寺是宗教活动场所，清真寺管委会是非法人社会宗教团体，均不具有法人资格，不能独立承担民事责任；4.清真寺自有房屋、场所用地充足，没有拆迁他人房屋的必要，马仲秋在合同上签字的行为未经过清真寺民主议定程序，未得到县宗教局批准，因此马仲秋的行为并非受清真寺指派，而是其个人行为，属于无权代理，应由其个人承担民事责任。所用印章是废止的印章，废止前只适用清真寺伊斯兰教务和民族事务对清真寺和清真寺管委会不发生效力；5.原告要求赔偿损失的数额过高，合同未约定交房时间，也未约定租房损失，搬迁补助费损失，原告要求上述损失缺乏事实根据；6.原告的起诉超过诉讼时效期间，其诉请不受法律保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.杨成勇名下房屋产权证；2.嫩江县清真寺宗教活动场所登记证；3.非法人社会团体登记证书。对有争议的证据，本院认定如下：1.杨成勇提交的2013年9月2日原告与被告清真寺管委会签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》。证明2013年9月2日原告与被告签订拆迁协议，拆迁主体为清真寺管委会，马仲秋并非拆迁人，马仲秋不是本案的适格被告。清真寺提出对公章真实性无异议，马仲秋是管委会的成员，这个合同是马仲秋和原告签的，该协议对马仲秋发生效力，清真寺没有开会商议过拆迁的事，如果涉及清真寺寺产需要报请民族宗教局，清真寺从来没有委托马仲秋拆迁，该公章也早就废止了。2.杨成勇提交嫩江市房多多房屋中介服务部出具的说明书以及房多多中介服务部的营业执照复印件一份，证明清真寺附近住宅楼毛坯房房价为3500元每平方米，房屋租金为8500元每年，从而证明原告的实际损失数额。清真寺对该证明真实性有异议，证明单位没有经营范围，没有房屋价格评估业务，也不具备房屋价格评估的资质，该证据所证明的房价和租金不具有真实性，不能作为本案定案的依据。清真寺地段附近的房屋价值约为3000元/平方米，房屋租金减去取暖费用后约为6000元，但合同没有约定房屋租金等项的损失。3.清真寺提交白忠文与马仲秋通话录音，证明马仲秋同意赔偿原告损失，愿意承担赔偿责任。杨成勇对证据的关联性有异议，拆迁协议是清真寺管委会盖章，马仲秋不是合同主体，本证据是被告与马仲秋的内部协商，与原告无关，原告人仍有权起诉被告。清真寺管委会与清真寺的答辩意见及质证意见一致。经审查，证据1、证据3清真寺对公章真实性无异议，马仲秋为清真寺管委会的委员，原告有理由相信马仲秋有代理权，故马仲秋的代理行为有效，应当由清真寺管委会承担责任，至于清真寺管委会与马仲秋之间是如何约定的与本案没有关联性。证据2嫩江市房多多房屋中介服务部并不具备房屋价格评估资质，其出具的房屋价格及租金证明，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨成勇原有嫩江××××组砖木结构平房一处，面积42.12㎡，产权证号S20111859号。2013年9月2日，清真寺管委会委员马仲秋代表清真寺管委会与原告签订了《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》。合同约定，拆迁人清真寺管委会拆迁原告在嫩江××××组住宅一处，面积42.12㎡；拆迁人同意将新建住宅楼二楼以上住宅面积60㎡的楼房、产权调换给原告。具体单元、楼号由原告自行指定，实际建筑面积待楼房竣工后以房产部门测绘面积为准。协议签订后，原告必须在2013年9月5日之前搬出，并将附属物全部拆除。楼房进户时付给原告贰万元，毛坯交工。合同签订后，原告按照约定搬离了房屋，但清真寺管委会承诺的新建楼至今没有办理审批手续，致使双方签订的合同目的无法实现。另查明，清真寺管委会是清真寺的内部管理机构。本院认为，原告与被告清真寺管委会签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合同尚在履行期内，合同双方当事人并没有约定解除权行使期限，因此被告主张超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。被告承诺置换给原告的房屋至今没有开始建设，属被告违约导致原告无法实现合同目的，现原告要求解除原告与清真寺管委会签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》，本院予以准许。原告已经按照合同约定搬离房屋并将附属物全部拆除，合同解除后被告应当赔偿原告的合理损失。原告要求按合同约定的回迁面积，市场价格予以赔偿，但未向本院提交有效证据证明市场价格，被告认可清真寺附近楼房的价值为3,000元/㎡，合情合理，被告承诺原告的回迁房屋面积为60㎡，房屋价值应为180,000元。双方合同约定交付楼房时给付原告20,000元装修费用，本院予以支持。2013年9月2日至今原告的房屋被拆，给原告造成了租金损失，对该项损失被告认可扣除取暖费后每年为6,000元，故本院确定每月的房屋租金为500元，原告从拆迁起至起诉之日共80个月，租金应为40,000元。关于原告主张的搬迁补助费1,000元，并无合同约定，原告亦未向本院提交证据证明其主张，故本院不予支持。因清真寺管委会系清真寺的内部管理机构，不能对外独立的承担民事责任，其从事民事活动的法律后果应当由其设立机构承担。清真寺管委会的设立机构为清真寺，清真寺具有独立的财产，享有民事权利能力和民事行为能力，能够独立的承担民事责任，是本案的适格被告,因此应当由清真寺承担以上赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除2013年9月2日嫩江县清真寺管理委员会与杨成勇签订的《嫩江县城市拆迁住宅房屋产权调换协议书》；二、被告嫩江县清真寺于本判决生效后5日内赔偿原告房屋损失180,000元、装修损失20,000元以及截至到2020年5月18日的租金损失40,000元，合计240,000元，并从2020年5月19日起至生效判决确定的履行之日止按照月租金500元给付原告租金损失；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,614元，原告杨成勇负担714元，被告嫩江县清真寺负担4,900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期届满后二年内。审 判 长  张 莹人民陪审员  吕玲玲人民陪审员  王 玲二〇二〇年十二月二十日书 记 员  吴 峰