辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初9147号原告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区乾沙街**7门。法定代表人：王鹏，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：岳兰，女，1992年8月7日出生，汉族，户籍地四川省江油市，现住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：赵婉婷，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，，住所地：沈阳市铁**建设中路**负责人：刘智德，系该行行长。委托诉讼代理人：车丁，男，1985年12月20日出生，汉族，系该银行员工，住沈阳市和平区。原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告岳兰、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳澳源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋晓杰、被告岳兰及其委托诉讼代理人赵婉婷、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行的委托诉讼代理人车丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳澳源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1709059273），并判令被告支付解除合同违约金95,363.8元（按总房款的20%计算）；2、请求判令被告配合原告到沈阳市房产局办理沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》的合同备案和预购商品房预告登记撤销手续（合同编号：E1709059273），并将房屋返还给原告；被告、第三人协助原告到沈阳市房产局办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；3、判令被告支付原告损失，包括信息费61.42元、印花税238.41元、刷卡手续费80元、物业费5,131.74元、采暖费5,322.72元；4、判令被告支付保函费1,000元、律师费7,000元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月30日签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区商品房，房屋建筑面积102.36平方米，房屋单价4,658.26元，房屋总价476,819元，付款方式：补充协议第六条第1款（3）项约定：“买受人于合同签订日当天支付首付款人民币96,819元，剩余房款380,000元整，买受人向商业银行申请按揭贷款”；合同第七条第1款（2）约定，“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付房款的40%支付解除合同违约金。”补充协议第六条第1款（3）项约定：“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方解除合同。……出卖人解除合同的，买受人应承担总房款的40%违约金和出卖人的所有实际支出（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用、律师费、实现债权费等），买受人交回房屋，装修部分无偿交回，不得损坏”。合同还对双方的权利义务、违约责任等作了明确的约定。被告与被告、第三人签订了《个人住房借款/担保合同》，约定由第三人为被告购房提供38万元按揭贷款，原告为被告的按揭贷款提供阶段式连带保证责任。上述合同签订后，原告按约履行了相关义务，在第三人为被告发放贷款后，被告未按约履行归还贷款本息的义务，导致原告为被告向第三人承担连带保证责任，包括贷款本金、利息、罚息、违约金等共计人民币373,383.25元。被告的上述种种违约行为，严重违反了《商品房买卖合同》以及《个人住房借款/担保合同》之约定，构成了根本违约。故诉至法院。被告岳兰辩称，一、同意解除被告与原告沈阳澳源房地产开发有限公司关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1709059273）。1、2019年2月13日，被告母亲何菊花因患有甲状腺右叶乳头状癌、甲状腺左叶及峡部结节性甲状腺肿入住于四川省江油市三合镇903医院住院治疗，共花费了18,000元；2、同年被告的儿子被狗咬伤也花费了医药费近千元治疗费；3、同年被告的婆婆因脑梗住院治疗共计花费医药费13万之多；4、且由于2020年疫情发生，导致被告工作难找，每月没有固定工资；综上，数个灾难降临在被告的身上，被告只能以病人治病为首优先考虑，实在抽不出资金还房屋贷款，也因以上种种情形，导致违约情况出现。造成此种后果，实属被告意料之外，无奈之举。现被告无力继续履行，同意解除与原告沈阳澳源房地产开发有限公司关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1709059273）。二、被告的违约行为并非恶意违约，未能按月还款实属无奈，同时原告也并未发生实际损失，案涉房产所在地产板块普升50%，故被告请求法院依法驳回，且原告诉请的违约金数额过高。1、被告因2019年初家人生病接连做手术治疗花费巨大，在2020年疫情的影响下工作难找，才导致出现违约情形，非被告的主观意愿，非恶意违约，被告请求贵院参考被告的家庭情形，依法裁判。2、该案所涉房屋地址附近房屋价值普遍涨幅50%，被告购买时4,600余元每平方米，现在该地块均价6,600余元，原告转手出卖该房产就能净赚并无实际损失发生。3、且2017年4月双方签订合同后，被告就积极支付首付款98,000余元，银行也于次月将剩余38万贷款打给原告，全房款476819元于2017年5月进入原告控制，按照银行贷款利率6%计算，两年的资金占用费也约5万7千元，原告还获得该房款的占用利息，原告也无实际损失发生。综上，被告在并无主观恶意，过错程度较低，原告也并未有实际损失的前提下，考虑被告在上有四位老人赡养，下有三岁孩童抚养，妈妈得癌症和婆婆脑梗需要持续治疗（都为农村户口也并无社保）且态度端正积极应诉，请求法官考虑被告的实际现实困难已经连每月2,000元的房贷月供都无力支付的情况下秉承公平正义原则酌定不予支付违约金，或者违约金以最高限额2,000元为准。三、不同意支付原告提出的关于信息费、印花税、刷卡手续费、物业费、采暖费。被告自合同签订之日至今，未收到房屋钥匙，从未入住房屋，并无实际接受原告的物业管理也未接受采暖。原告索要物业费、采暖费的主体不适格，物业费应该由物业服务管理公司收取，采暖费也应由供热服务公司收取，原告无相关资质，也无案外公司的授权，其无权向被告主张该两笔费用。四、保函费属于间接损失，被告不同意支付。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十二条第三款之规定：“在诉讼中，人民法院依申请或者依职权采取保全措施的，应当根据案件的具体情况，决定当事人是否提供担保以及担保的数额”。原告申请财产保全提供担保的方式有很多种，可以提供房屋、保证人、银行存款或其他灵活性的方式为财产保全提供担保，现要求被告支付保函的费用加重了被告负担，其自行购买保函是其个人行为，故该笔费用应由原告自行负担。另外，购买保函并不属于案件受理费用之列。五、律师费7,000元过高，请求法院依法调整。六、要求原告返还被告交纳的购房款共计148,047.32元。（96,819元+51,228.32元=148,047.32元）。被告同意解除与原告沈阳澳源房地产开发有限公司关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：E1709059273）。但依据相关法律规定，原告应当向被告返还首付款96,819元及已偿还贷款51,228.32元，共计148,047.32元。第三人中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行陈述，在2017年8月22日，我行为被告办理商品房贷款38万元，贷款期限360个月，等额本息，年利率是4.41%，按月还款，每月还款大概是1,905.14元，因为利息是有变化的，每月稍有减少，但是被告有逾期情况，所以利息有罚息，有变化。被告在2019年4月15日开始第一次逾期，4月18日继续还款，到2019年11月15日形成第二次逾期，之后每月都逾期，直至2020年4月份都没有还款，后期我行要求原告承担阶段性担保，原告履行了担保义务，我们一共收到原告替被告偿还的本金、利息、罚息、违约金，共计373,383.25。2019年11月15日之前被告的还款明细我能提供。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月4日，原告与被告岳兰签订了合同编号为E1709059273的《商品房买卖合同》，并办理了预购商品房预告登记。合同约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区房屋（现房），房屋建筑面积102.36平方米，总房款476,819元。合同第六条付款方式及期限约定：按揭贷款方式购房，首付款96,819元，剩余房款380,000元，买受人向贷款机构申请贷款。第七条约定买受人逾期付款的违约责任：逾期超出60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的40%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》的附件四，即补充协议第六项对合同第六条付款方式及期限的补充约定：（3）按揭付款:①买受人采用贷款方式购房，于合同签订日当天支付总房价的20%作为首付款计人民币96,819元整，剩余房款人民币380,000元整，买受人自行向商业银行（含公积金）申请住房按揭贷款，且该贷款须于《商品房买卖合同》及补充协议签订之日起的90日内到达出卖人指定银行账户。④原告在为被告的借款承担阶段性担保期间，如因被告未能按期偿还贷款，导致贷款银行要求原告承担保证责任的，被告应当在收到原告通知的3日内一次性归还原告承担保证责任的款项，否则被告应按原告承担保证责任金额的每日万分之五向原告支付违约金，逾期超过30日仍未归还的，原告有权单方解除合同。如因被告逾期偿还贷款，导致银行解除与被告的贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，原告有权单方解除合同。原告根据上述约定单方解除合同的，被告除立即全额偿还出卖人支付的所有款项外（包括欠款本金和利息、违约金和实现债权费用等），并承担总房款40%的违约金。被告应无条件办理解除贷款合同、解除抵押并将房屋恢复原状后交回出卖人，如房屋已装修，经出卖人同意不需恢复原状的，出卖人对装修不给予任何经济补偿。在上述手续全部办理完成且原告在扣除被告应承担的费用，首付款若有剩余则退回被告，如首付款不足偿付，被告应另行支付等。合同补充协议第七项对合同第八条（交付期限）的补充约定：1、买受人所购房屋为现房，房屋的接房期限和交接手续按如下方式办理：（1）买受人应在合同第六条和本补充协议第六条约定的应付清全部房款之日[实际付清房款早于该日的以实际付清之日为准]（采用按揭或公积金贷款方式付款的，须以贷款全额到出卖人账户之日）起15日工作日内自行到出卖人处办理接房手续，出卖人无须另行书面通知该商品房的交付时间。2017年5月18日，第三人作为贷款人与借款人被告、保证人原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告发放个人一手住房购置贷款，金额为380,000元，用于购买案涉房屋，贷款期限360个月，被告按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，同时也约定了贷款利率及罚息利率的标准。上述合同签订后，原告为被告办理了合同备案及预告登记手续，被告向原告支付首付款96,819元，第三人为被告发放了贷款380,000元。贷款发放后，被告陆续向第三人偿还了贷款本息共计51,228.32元。后因被告逾期未向第三人偿还贷款，第三人向原告发送催款通知，要求原告承担连带保证责任，为被告代偿贷款。2020年5月8日，原告为被告向第三人承担连带担保责任，代偿本金、利息共计373,383.25元，现原告已将被告借款全部代偿完毕。另查明，2020年7月15日，原告与案外人辽宁同泽律师事务所签订《委托代理合同》及《补充协议》，约定因本案诉讼，原告需向该律师事务所支付7,000元代理费，原告为其开具了发票。再查明，原告为实现案涉债权，申请对被告的房产予以查封，并以保函提供担保，为此原告支付保函费1,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故合同双方均应按合同约定的内容履行自己的权利与义务。原、被告已经约定了一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告未按约定偿还贷款，致原告履行了担保义务，构成违约，原告可解除《商品房买卖合同》及补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，本案所涉房屋应返还给原告，原告返还给被告已经支付的购房款。被告、第三人相应协助原告办理撤销合同备案手续、房屋所有权初始登记及抵押预告登记手续。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担相应的违约责任。虽然被告岳兰提出由于家庭变故导致其违约，本质并无恶意。但是被告因自身资金不足拒绝继续履行合同义务，导致双方合同无法继续履行，应当认定被告构成违约，被告应当按照合同约定承担违约责任。原告与被告在《商品房买卖合同》及补充协议中约定了房价款40%的违约金，明显过高，根据本案实际情况、被告过错程度及公平原则，本院将违约金调整为房价款476,819元的5%，即23,841元。关于原告主张的律师费7,000元的问题。因双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定，被告偿还原告支付的所有款项，包括欠款本金和利息、违约金和实现债权费用等，此律师费系原告实现债权的费用，且原告提供了《委托代理合同》及律师费支付发票，未超出《律师服务收费管理办法》中规定的律师服务收费标准，故本院予以支持。关于原告主张的保函费1,000元的问题。原告代替被告偿还所有款项，二被告未给付原告该款项。原告为实现该债权，申请对被告的房产予以查封，原告支付的保函费应由被告承担，故原告主张的保函费，本院予以支持。被告提供的其他保险机构的保单反驳原告的主张费用过高，因与本案无关，本院不予采信。关于原告主张的信息费、印花税费、刷卡手续费、物业费、采暖费等问题，鉴于原告未提供相应证据，本院不予支持。关于追偿权的问题。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告承担保证责任向第三人偿还了本金、利息、罚息合计373,383.25元，有权向被告追偿，故为被告应给付原告承担担保责任的全部损失。本案中，原告实际取得售房款476,819元（96,819元+380,000元），扣除被告应支付给原告的违约金23,841元、律师费7,000元、保函费1,000元、担保责任损失373,383.25元，原告应返还给被告购房款71,594.75元（476,819元-23,841元-7,000元-1,000元-373,383.25元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告岳兰签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：E1709059273）；二、被告岳兰于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市于洪区房屋返还给原告沈阳澳源房地产开发有限公司；三、原告沈阳澳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告岳兰购房款71,594.75元；四、被告岳兰于本判决生效之日起十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区房屋的商品房买卖合同备案撤销手续及预购商品房预告登记撤销手续（合同编号：E1709059273）；五、被告岳兰、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行于本判决生效之日起十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区房屋的抵押登记撤销手续；六、驳回原告沈阳澳源房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,584元，保全费2,904.1元，均由被告岳兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵海波人民陪审员  屈 凯人民陪审员  姚 璐二〇二〇年十二月三十一日法官助理张晨书记员王东杰