浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8184号原告（反诉被告）：高利刚，男，1983年9月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：丁蓉、金刚标，浙江正大金茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：绍兴美印商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区迪荡街道龙洲花园******。法定代表人：黄立诚。委托诉讼代理人：阎益丰，浙江振邦律师事务所律师。原告高利刚与被告绍兴美印商业管理有限公司（以下简称“美印公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告于2020年11月10日提起反诉，本院于2020年11月16日对本诉和反诉一并进行了审理。原告（反诉被告）高利刚的委托诉讼代理人丁蓉，被告（反诉原告）美印公司的委托诉讼代理人阎益丰到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告高利刚向本院提出以下诉讼请求：一、确认原被告2020年7月4日签订的《租赁合同》已于2020年9月22日解除；二、判令被告返还原告营业房租金、物业费、履约保证金计1190000元，支付违约金190000元，并赔偿原告装修损失费506394元，合计1886394元；三、判令被告承担原告已支付的律师费40000元；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求，请求判令被告返还原告营业房租金、物业费、履约保证金计1190000元，并按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍赔偿从起诉之日起至款清之日止的利息损失；支付违约金190000元，并赔偿原告装修损失费506394元，合计1886394元。事实与理由：原被告双方于2020年7月4日签订《租赁合同》一份，约定被告将位于绍兴市越城区××路××花园××幢营业房出租给原告使用，租赁期为十年，自2020年7月4日起至2030年9月30日止，其中即日起至2020年9月30日为免租期；租金第一年为95万元，物业费5万元／年，履约保证金19万元；后续租费按每三年8个点递增；房屋用途为作餐饮经营。合同还对其他相关事项一一作了约定。合同签订后，原告即按约支付被告租金、物业费、保证金计119万元，并着手进行装修设计、装潢、采购等开办酒店的各项工作。但嗣后，被告告之原告，此承租营业房不能开设酒店餐饮经营。根据原被告签订的《租赁合同》第一条约定租赁房屋用途为餐饮，第八条第2款约定：由于龙洲花园104幢房产用途等甲方原因，导致乙方不能合法经营餐饮类业务，甲方须归还全部租金、保证金、物业费等并赔偿装修费用。现因被告不能在租赁期限内保持租赁房屋符合约定餐饮的用途，已构成违约，导致原告不能实现合同目的。原告多次与被告协商处理返还租金赔偿损失等事宜，皆无果。现原告为维护自己的合法利益，遂诉至法院。被告美印公司辩称：案涉营业房系商业用房，可以申请餐饮的营业执照。因为原告有违规装修的行为，违反了租赁合同的约定，且被告多次告知原告在没有施工许可证的情况下是不可以进行装修的，但原告一直置之不理，也没有办理相关手续，野蛮施工，引起周边居民信访，最终导致其无法经营，由此产生的损失应由其自行承担，与被告无涉。租金应按实际使用的时间来计算，对装修损失有异议，损失的费用实际是没有产生的。反诉原告美印公司向本院提出以下反诉请求：一、原被告2020年7月4日签订的《租赁合同》于2020年10月20日解除；二、反诉被告向反诉原告支付违约金190000元，承担房租租金（包括免租期租金）281096元，并赔偿反诉原告因修缮房屋支出的费用76000元，合计547096元；三、反诉被告承担反诉原告支出的律师费15000元；四、本诉、反诉的全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2020年7月4日签订《租赁合同》1份，约定反诉原告将位于绍兴市越城区××路××花园××幢营业房出租给反诉被告使用，租赁期为十年，双方就租金的支付、房屋交付、反诉被告不得损坏房屋主体结构、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，反诉原告依约将房屋进行了交付，反诉被告陆续对房屋进行装修。此后，反诉原告发现：反诉被告在没有取得施工许可证、未通知反诉原告的情况下擅自野蛮装修，在装修过程中违规施工，严重损坏了租赁房屋设施设备，违反了双方合同的约定，并对整体房屋的使用造成了极大的安全隐患。反诉原告多次要求反诉被告修缮、恢复原状，但是反诉被告置之不理，反诉原告迫于无奈，于2020年10月20日发函解除了双方签订的《租赁合同》。期间，双方就租金、违约金、赔偿事项无法达成一致，遂成诉。反诉被告高利刚辩称：对反诉原告所称关于租赁房屋的基本事实无异议，但关于违约的情况，反诉原告所称不是事实，事实是双方当时约定案涉房屋是要开饭店的，而合同中就租赁物的改善和装修也进行了明确的约定，在装修过程中，反诉被告曾把设计的平面图发给了反诉原告的法定代表人，当时他也是认可的，反诉被告没有擅自破坏主体结构，是按约进行装修。本案是由于反诉原告不愿意归还119万，才导致反诉被告最终的起诉。综上，要求驳回反诉原告的全部反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年7月4日，美印公司（甲方、出租方）与高利刚（乙方、承租方）签订《租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市越城区××路××花园××幢营业房：一楼面积约484平方米、二楼1074平方米、阁楼、露台、两个车库（龙洲花园10幢南面东首两个车库）租赁给乙方，乙方向甲方承诺租赁房用途为餐饮，甲方表示认可，除双方另有约定外，乙方不得任意改变其实际用途。案涉房屋租赁期限为十年，本合同约定起始日为2020年7月4日，到期日为2030年9月30日，即日起至2020年9月30日，为乙方免租期。关于租金及租赁期间相关费用的支付，第一期为2020年10月1日至2021年9月30日，营业房租金为950000元，物业费为50000元，履约保证金为190000元，合计1190000元，此后租金按每三年8个点递增，物业费为2.8元／平方／月，保证金为首年租金20%，保证金不计息、租赁期满后，若乙方未违约的，甲方在乙方付清所有费用且腾退房屋并注销或变更注册地址后，十个工作日内返还保证金。乙方对租赁房装修时，不得损坏房屋的主体结构。甲方允许乙方增加一个从一楼到二楼的楼梯，甲方允许乙方拆除二楼至阁楼的楼梯并另建造。如确有需要对租赁标的物内部作适当的改造和调整，需先书面征得甲方同意。租赁区域内所有的装修项目由乙方自行负责，并承担全部费用，拆除原有设施或增加新设施（包含隔断、阁楼、吊顶、给排水等），装修总体方案需书面上报甲方备案。当租赁到期或租赁解除，乙方应负责将承租部分的可移动装修拆除（楼梯除外），基本恢复原状，也可由甲方负责拆除，但拆除装修的费用由乙方支付。对于缺少、毁损的租赁物（墙、门、窗、人行梯、消防设备等除外），乙方须以重置价格赔偿给甲方。租赁期内乙方所添置的财产、物品到租期满或因各种原因合同提前终止时，由乙方自行带走处置，不能移动的物品，如乙方建造的电梯、人行梯、消防设备等无偿归甲方所有。乙方如有（包括但不限于）下列情形之一的，视为乙方违约，并承担赔偿责任。甲方有权解除合同，收回租赁房。对甲方造成损失的由乙方负责赔偿：……Ｂ、擅自损坏租赁房的主体结构……。租赁期内双方应信守合同，任何一方违反本合同的规定，包括合同期内退租、拖欠租金等本合同注明项，则按当年租金的20%作为违约金，一次性交付守约方，如乙方在合同期内发生违约，则在缴纳相应违约金基础上，甲方有权要求乙方补缴免租期内租金，物业费及其他相关费用及损失。由于龙洲花园104幢房产用途等甲方原因，导致乙方不能合法经营餐饮类业务，甲方须归还全部租金、保证金、物业费等并赔偿装修费用。该合同还就其他事项进行了约定。租赁合同签订后，高利刚按约向美印公司支付了第一期的租金、物业费、保证金合计119万元，并对案涉房屋进行了装修。2020年8月17日，案外人王卫国通过浙江政务服务网统一政务咨询投诉举报平台向绍兴市越城区迪荡街道城管执法反映：其是迪荡街道龙洲花园10幢108室的住户，10幢南面距离8米的地方有一幢2层的楼房，层高10米，现该楼由开发商出租出去，承租人用于开酒店，目前正在装修过程中，该楼有20个窗口，正对他们的阳台，如该酒店开业，酒店油烟、噪音、空调的油烟、噪音、废气污染，将会严重影响10幢居民（48户）的日常生活，且该楼房原先没有规划，现48户住户一致要求该楼不能用于开设酒店。2020年8月25日，迪荡街道办事处答复：你反映的问题，依据浙江省绍兴市建设局，绍市建设信（2001）113号及绍兴市城乡规划管理处，绍市规管信（2001）第102号信访答复意见精神，龙洲花园10幢、15幢住宅南侧房屋，用于建设超市，现街道已暂停该处酒店装修工程，并通知承租方，不得用于开设酒店。2020年9月17日，案外人王卫国与美印公司法定代表人黄立诚经迪荡街道人民调解委员会调解，签订人民调解协议书1份，协议书载明“双方当事人因发生环保纠纷，于2020年9月17日申请我调委会予以调解。经了解，争议事项如下：坐落于龙洲花园****住宅楼南侧配套房建筑面积2000平方的商业超市用房，近期经营者打算开设饭店，由于饭店的排污空气、噪音直接影响周围居民的生活质量，由此引发了双方矛盾纠纷，申请调解。调解结果如下：在禁止开设饭店和本物业东首墙角恢复原状后本次调解结束。今后迪荡交警中队，三之三托育及药店三个单位进驻，本小区居民提出必须达到本物业北面禁止挂窗外空调外机、脱排油烟机必须走地下排放渠道的前提下允许进驻。本次调解王卫国同志代表小区居民全权处理本次矛盾纠纷，本协议自签约起，双方自觉履行，绝不后悔。”2020年9月21日，高利刚通过邮政速递向美印公司寄送《解除租赁合同通知书》，载明：贵我双方于2020年7月4日签订《租赁合同》一份，约定贵司将位于越城区××路××花园××幢营业房出租于我，用途为经营餐饮。现因贵司原因，致我不能按约定用途使用该租赁房屋，贵司已构成根本违约。故根据双方约定及《合同法》相关规定，特函告贵司：即日起解除双方2020年7月4日签订的《租赁合同》；贵司应立即返还给我营房屋租金、物业费、履约保证金合计119万元，并支付违约金及赔偿我前期装修费用等一切经济损失。该通知书于2020年9月22日由美印公司法定代表人黄立诚签收。另查明，美印公司于2020年9月20日向高利刚发函，载明“你方在未告知并取得我方及产权房书面同意情况下，擅自破坏承租房屋龙洲花园104幢现浇楼板，敲掉承重梁，封闭消防楼梯，此行为已属于破坏租赁房屋的主体结构，造成房屋严重安全隐患，极大影响了其他商户的正常生产经营。以上情形已构成你方合同违约，按双方2020年7月4日签订的租赁合同，甲方有权解除合同，收回租赁房，乙方在赔偿甲方相应损失的同时，还应按当年租金的20%缴付甲方相应违约金，由此引发的所有相关后果由乙方自行承担，同时甲方保留进一步采取其他措施的权利。”2020年10月20日，美印公司的法定代表人黄立诚又通过微信告知高利刚“从9月20日发函告知，你方一直未修复所破坏的主体结构，现在正式解除租赁合同，详见告知函（我方已于2020年9月20日向你方发送告知书，并多次与你方协商要求你整改，你方至今仍未进行整改及修复，也未与我方进行实质性沟通，现我方正式解除与你方的租赁关系，收回租赁房，你方所破坏的房屋由我方代为修缮，费用由你方承担，同时所有相关损失及违约责任将由你方承担，我方保留进一步采取其他措施的权利。）”同时查明，高利刚与美印公司签订《租赁合同》之前，高利刚通过微信向美印公司的法定代表人黄立诚就案涉房屋是否可以用于开设饭店进行确认，黄立诚答复肯定可以开；《租赁合同》签订之后，高利刚在装修过程中，又多次通过微信与黄立诚就消防、排污等问题进行确认，同时亦将案涉房屋的装修图纸发送给黄立诚。以上事实由高利刚提交的《租赁合同》1份、收条2份、信访回函1份、人民调解协议1份、解除租赁合同通知书1份及邮寄凭证1份、美印公司法定代表人黄立诚与高利刚聊天记录1组，美印公司提交的案涉建筑平面图的复印件1份、告知函2份、美印公司法定代表人黄立诚与高利刚聊天记录1份、案涉房屋现状照片及视频2组及当事人的庭审陈述予以证实。高利刚提交的2020年7月11日原告与绍兴市卓越装修公司签订的委托家居装饰设计协议1份、装饰装修施工合同1份、土建改造工程决算书1份、转帐凭证3份、停止施工协商结果1份、厨房设备合同1份、转账凭证1份、协议书1份，因系高利刚与案外人所签，本院无法核实真实性，故对于上述证据，本院不予确认。美印公司提交的案外人的工商营业执照1组，真实性本院予以认定，但认为无法达到美印公司的证明目的。双方提交的律师委托代理合同及发票各1组，因与本案无直接关联性，本院亦不予认定。本院认为，高利刚与美印公司之间的租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务。关于合同解除的问题。高利刚认为其向美印公司承租房屋的合同目的无法实现，美印公司存在根本违约，要求解除合同；美印公司认为高利刚未按约定进行装修，经通知后仍不整改，已构成违约，从而要求解除合同；故对于合同解除，双方当事人均无异议，本院予以确认。至于导致租赁合同解除的原因，本院认为，根据高利刚与美印公司的法定代表人黄立诚的微信聊天记录显示，在双方签订租赁合同之前，高利刚就案涉房屋是否可以实际用于开设饭店向黄立诚进行了再三确认，得到的均系肯定答复；在签订租赁合同之后，高利刚就案涉房屋用于开设饭店后是否会存在消防、排污等问题向黄立诚进行询问，黄立诚亦表示没有问题；但在高利刚对案涉房屋按饭店模式进行装修时，因环保问题被周边居民举报，从而被迪荡街道要求停止装修，并告知案涉房屋不得用于开设酒店；此后美印公司的法定代表人黄立诚又了签订人民调解书，确认案涉房屋禁止开设饭店这一事实；至此，高利刚承租房屋的合同目的已无法实现，故此时其可以解除合同，高利刚向美印公司寄送通知书表明因合同目的无法实现要求解除合同，美印公司的法定代表人黄立诚于2020年9月22日收到该通知书，故双方之间的租赁合同应于2020年9月22日解除。美印公司抗辩称案涉房屋可以领取饭店的营业执照故不存在合同目的无法实现的情形，对此本院认为，本案中合同目的的实现应指案涉房屋可以实际用于经营饭店，而非仅领取饭店的营业执照，故对于美印公司的该项抗辩，本院不予采纳。美印公司认为合同解除的原因在于高利刚未按约进行装修，对此本院认为，根据双方签订的租赁合同，高利刚可以对案涉房屋进行适当改造和调整，虽合同约定需要书面征得美印公司同意，但根据双方之间的聊天记录，可以看出对于案涉房屋的装修，高利刚一直通过微信与美印公司的法定代表人黄立诚沟通，亦向其发送过案涉房屋的设计图纸，黄立诚均无异议，甚至在案涉房屋因环保问题被禁止开设饭店之前，美印公司都未曾就案涉房屋的装修改造问题提出过异议，且装修问题系可以整改的问题，美印公司亦未提供充分证据证明高利刚破坏了房屋的主体结构，在此情况下，美印公司关于高利刚因装修而违约的主张，依据不足，本院不予采纳。综上，本院认为本案租赁合同解除的原因在于美印公司，因其向高利刚交付的房屋无法实际用于饭店经营，导致本案合同目的无法实现，已构成根本违约，故美印公司应对其违约行为承担责任。关于美印公司应向高利刚支付的费用问题。根据租赁合同约定，由于案涉房屋房产用途等出租人原因，导致承租人不能合法经营餐饮类业务的，出租人应归还全部租金、保证金、物业费等并赔偿装修费用，故美印公司理应向高利刚返还已收取的营业房租金、物业费、履约保证金等合计119万元。合同同时约定，租赁期内任何一方违反合同规定，应按当年租金的20%作为违约金，一次性交付守约方，故高利刚要求美印公司支付19万元的违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，但对高利刚主张的利息损失，本院不再予以支持。对于高利刚主张的装修损失费和律师代理费，依据不足，本院不予支持。关于美印公司要求高利刚支付违约金、承担租金、赔偿装修费损失、支付律师费的问题，如前所述，导致合同被解除的责任在于美印公司，故其请求缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高利刚与被告绍兴美印商业管理有限公司于2020年7月4日签订的《租赁合同》于2020年9月22日解除；二、被告绍兴美印商业管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内退还原告高利刚租金1190000元，同时支付违约金190000元；三、驳回原告高利刚的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告美印公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取11069元，由原告高利刚负担2459元，由被告绍兴美印商业管理有限公司负担8610元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取4711元，由反诉原告绍兴美印商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年十二月二十八日书记员  柴静本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1211