贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0322民初5563号 原告：何根志，男，1937年3月12日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 原告：陈桂先，女，1941年1月28日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨学勇，系贵州大娄山律师事务所律师。 被告：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司，住所：贵州省遵义市桐梓县娄山关街道马鞍山。 法定代表人：刘光明，董事长。 委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州雷霆律师事务所律师。 第三人：娄勤勇，男，1993年8月7日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县，现住遵义市汇川区。 第三人：杨菲菲，女，1994年9月14日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县，现住遵义市汇川区。 娄勤勇、杨菲菲委托诉讼代理人：娄波，男，1995年8月1日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县，系娄勤勇之弟。 第三人：金传进，男，1973年4月10日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：屠金伟，贵州雷霆律师事务所律师。 原告何根志、陈桂先与被告桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称“浙贵广兴公司”）、第三人娄勤勇、杨菲菲、金传进房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案转为普通程序审理，并再次公开开庭进行了审理。原告何根志、陈桂先及其委托代理人杨学勇、被告浙贵广兴公司的委托诉讼代理人吴宗湖、第三人金传进的委托诉讼代理人屠金伟（第二次开庭未到庭）、第三人娄勤勇、杨菲菲委托诉讼代理人娄波（第一次开庭未到庭）到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 何根志、陈桂先向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告与第三人娄勤勇、杨菲菲签订的《商品房买卖合同》（即×区×号楼××号门面）无效，确认被告与第三人金传进签订的《君悦国际项目（08年54户）东侧区房屋拆迁补偿安置协议书》（即×区×号楼××号门面）无效；2、判决被告按照原告与桐梓县国裕国有资产运营有限责任公司签订的《房屋拆迁安置协议》安置原告被拆迁的涉案门面（即×号楼××号对应××号、××号对应××号门面）；3、判决原告享有被告公司×区×号楼编号为“××”号、“××”号（现已被被告出售给第三人娄勤勇、杨菲菲和安置给金传进）两间门面的优先安置权；4、判决被告将×区二号楼××号门面、××号门面交付给原告，同时为原告办理房屋产权证登记事项；5、被告承担诉讼费。 事实和理由：2008年，桐梓县政府规划在城南马鞍山进行房地产开发，原告何根志、陈桂先位于被告浙贵广兴公司×区×号楼地段的住房及门面被拆迁。原拆迁人桐梓县国裕国有资产运营公司与原告签订《桐梓县娄山关镇马鞍山片区建设一期工程房屋拆迁补偿安置协议书》，约定在原告被拆迁的原地进行安置，其中商业安置门面两间，面积共82平方米，期限为两年。2010年10月20日，被告公司与桐梓县国土资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》，被告公司获得案涉地块的开发权，相应的拆迁安置义务由被告公司承担。但至今长达十年时间，原告未得到安置。2016年1月18日，被告公司将应当安置给拆迁户的二号楼门面第××-××号出售给其他人，其中，××号门面出售给第三人娄勤勇、杨菲菲，××号门面出售给王茂林，后被告公司回购后又于2018年11月安置给第三人金传进。 2008年，临210国道被拆迁的住户，在“B区原二一0国道拆迁排列顺序示意图（2008）”上显示（从县城方向往娄山关方向）自鞍山中学起算原告排在第16号位置，鞍山中学往娄山关方向的被拆迁户安置在二号楼。现二号楼门面已经修完，共计有16间。二号楼门面依据所签订的拆迁安置协议上显示的顺序号，安置门面应从侯光奇27号开始安置，因修建的门面共计16间，此段最后两间的顺序号××号（对应××号）、××号（对应××号）。现在的安置依据是2008年拆迁时签订的《桐梓县娄山关镇马鞍山片区建设一期工程房屋拆迁补偿安置协议书》，规划是否变更、安置顺序是否调整，被告应当与被拆迁人重新协议，但被告至今没有与原告签订新的安置协议，被告仍应按《桐梓县娄山关镇马鞍山片区建设一期工程服务拆迁补偿安置协议书》的顺序安置原告。原告未安置的××号、××号门面编号对应的是×号楼××号、××号门面两间。 2017年，原告因为没有得到门面安置，向各级部门书面反映。2018年1月22日，桐梓县娄山关街道办事处作出处理意见，明确由被告公司将出售的×区×号楼××号、××号门面回购后安置给原告。但××号门面经桐梓县人民法院作出的（2018）黔0322民初3732号民事判决书判决由被告安置给拆迁户杨世明。为此，原告依法提起诉讼。 浙贵广兴公司辩称，1、关于拆迁的问题，原告被拆迁的房屋是2008年森航公司和国裕公司进行拆迁的，并与其签订了补偿安置协议，但在当时签订安置协议的依据仅有规划草图。2010年因县政府规划调整，将原告所在的地块收回政府重新挂牌出让，被告公司竞得了该土地的使用权，拆迁安置户应由被告安置。但是被告公司从竞得土地之后一直没有得到具体的安置协议，直到2015年8月26日被告公司将×区×、×号楼门面均已经修建完毕后，经县政府城建工作组几经协调下，森航公司和国裕公司才将包括原告在内的东侧区54户拆迁安置协议移交给被告。被告至此才知道具体的安置义务，即具体有多少拆迁户，应当安置的门面面积等，故原告从2008年至今未能安置的原因不在被告，而是因政府规划的调整，国裕公司和森航公司等共同造成。2、原告的门面应当安置，但是根据被告公司在规划调整以后的建设方案，×区×、×号楼临街门面不足以安置包括原告在内的众多拆迁户，而出售给第三人娄勤勇、杨菲菲夫妇的×号楼××号门面是在2014年，也就是我们获知具体安置义务之前，而案涉的××号门面最开始出售给了案外人王茂林，后由被告公司回购另行安置给了第三人金传进。原告所主张的××和××号两间门面都不是应当安置给原告的有特定位置的门面。3、关于如何对原告进行安置的问题，不管原告是按照被拆迁的排序还是按照其与国裕公司签订的安置协议，原告均不能主张在××、××号门面进行安置。被告建议原告以金武刚、成云芬一家的解决模式在×区或者其他临街位置进行安置。综上，请驳回原告的诉讼请求。 第三人娄勤勇、杨菲菲述称，第三人系花钱购买的门面，依法享有相应的权利，请法院依法判决。 第三人金传进述称，第三人和原告一样属于同一地段的房屋在同一时间被拆迁的安置户，均享有优先安置权。案涉××号门面系第三人通过安置取得，且已经交付并投入使用，第三人已取得物权效力，具有绝对排他权利。原告的拆迁安置补偿协议书没有明确约定拆迁安置房屋的具体位置，原告至今仍占用着安置给案外人金传禄的门面，足以说明××号门面与原告没有任何关系。故原告的主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，依法不应当支持，原告可以向安置义务人另行主张权利。综上，请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告何根志与陈桂先系夫妻关系。2008年，桐梓县为加快旧城改造步伐，对桐梓县城马鞍山片区几十户住户予以拆迁，原告为被拆迁人。2008年7月4日，案外人桐梓县国裕国有资产运营有限责任公司作为拆迁人与何根志作为被拆迁人签订《桐梓县娄山关镇、马鞍山片区建设一期工程房屋拆迁补偿安置协议书》，约定拆迁人向何根志进行住房和商业安置，其中商业安置为：东侧区××号，面积41㎡，东侧区××号，面积41㎡，并对安置补偿协议办理了公证。2010年10月20日，被告浙贵广兴公司与桐梓县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，对10-08、10-09号地块获得开发权，桐梓县国土资源管理局挂牌出让资料载明“按照桐梓县国裕国有资产运营公司提供的拆迁安置协议在A、B块区内优先安置。”在建设过程中，规划有所调整，现B区已基本修建完成。 2008年，临210国道被拆迁的住户，在“B区原二一0国道拆迁排列顺序示意图（2008）”上显示（从县城方向往娄山关方向）：刘成和、孙红庄、郭应宾、张开兰、余光辉、余盛其、黄啟林、李祖军、鞍山中学、王敏、侯光红、金武焕、杨学坤、金传碧、杨世明、何根志、金传学、金念、金保、金小红、金毅、金喜，成荣芬、金传进、金传远。鞍山中学往县城方向的被拆迁户安置在一号楼，鞍山中学往娄山关方向的被拆迁户安置在二号楼，现二号楼门面已修完，共计16间，部分已交付使用，其编号为空、1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、（尧龙山辣子鸡通道）、15，其中1和15位于转角，面积较大。二号楼安置现状的顺序与“B区原二一0国道拆迁排列顺序示意图（2008）”不一致，标号为“8”号之前的门面已安置交付使用，商家门头标识分别为“京东便利店”、“小腒肝串串香”、“小腒肝串串香”、“绿尚优果”、“华绎房产”、“重庆酸菜鱼”、“鲜肉小笼包”、“UCC国际洗衣”、“苏家羊肉粉馆”。浙贵广兴公司已将第10——15号出售，“10”号的买受人是向贵洋和冯启会，“11”号为罗华祥和李应兰，“12”号为代未，“13”号为罗华祥、李应兰、向贵洋、冯启会、代未，“14”号为娄勤勇和杨菲菲，“15”号为王茂林，后王茂林将“15”号门面退还浙贵广兴公司，浙贵广兴公司又于2018年11月2日与第三人金传进签订《君悦国际项目（08年54户）东侧区房屋拆迁补偿安置协议书》，将“15”号门面安置给金传进。 二号楼的安置门面依所签订的拆迁安置协议上显示的顺序号，安置门面应从侯光奇27号开始安置，即从电梯间附近的门面（现为京东便利店）至尧龙山辣子鸡通道及通道至巷道共计16间，即此段最后一间安置的顺序号应为43号。何根志未安置的42号门面对应的是编号为“14”的门面一间，43号门面对应的是编号为“15”号门面一间。现原告以被告未按《桐梓县娄山关镇、马鞍山片区建设一期工程房屋拆迁补偿安置协议书》约定安置门面为由诉至本院如上诉请。 另查明：2008年7月2日，桐梓县国裕国有资产运营有限责任公司作为拆迁人与第三人金传进签订《桐梓县娄山关镇、马鞍山片区建设一期工程房屋拆迁补偿安置协议书》，约定金传进商业安置为：东侧还房区60号，面积44.25㎡，61号，面积44.25㎡，并办理了公证。2016年12月29日，第三人娄勤勇、杨菲菲以每平米25366.16元的单价与浙贵广兴公司签订《商品房买卖合同》购买14号门面，建筑面积40.18平方米，总价款1004500元。 又查明：何根志认为二号楼“9”号门面应当安置给自己，于2017年5月2日占用至今。2017年9月1日，浙贵广兴公司与案外人金传禄签订《君悦国际项目（08年54户）东侧房屋拆迁安置协议书》，约定浙贵广兴公司将“9”号门面安置给金传禄。 上述事实，有各方当事人的陈述，及出示的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告何根志与桐梓县国裕国有资产运营有限责任公司签订了《桐梓县娄山关镇、马鞍山片区建设一期工程房屋拆迁补偿安置协议书》，并进行公证，本院认定《桐梓县娄山关镇、马鞍山片区建设一期工程房屋拆迁补偿安置协议书》合法有效。被告浙贵广兴公司应按照桐梓县国土资源局的挂牌出让资料载明“按照桐梓县国裕国有资产运营公司提供的拆迁安置协议在A、B块区内优先安置。”对被拆迁人进行安置，原告已知道桐梓县国裕国有资产运营公司与其签订安置补充协议中的安置义务现由浙贵广兴公司履行，且浙贵广兴公司现已履行完多数安置义务，故被告浙贵广兴公司是安置主体。根据本院已生效的（2019）黔0322民初1394号民事判决查明的事实，原告何根志应安置的42号、43号门面分别对应的是现在B区二号楼的“××”、“××”号门面。现被告将“××”号门面出售给第三人娄勤勇、杨菲菲，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，原告要求对“××”号门面享有优先安置权的请求，理由充分，本院予以支持。至于原告主张安置的“××”号门面，由于金传进与原告一样属于同一地段同一时间的被拆迁安置户，现被告公司已将“××”号门面安置给金传进，并已交付使用，故原告主张对××号门面享有优先安置权，理由不充分，本院不予支持。原告未实现的权利（另外一间门面未获得安置）可以另案主张。关于原告要求被告交付安置门面和办理房产登记的请求，是被告进行安置所必须履行的义务，但由于实际安置门面的面积（40.18㎡）与拆迁安置协议约定的面积（41㎡）不一致，应待双方实际安置结算履行各自义务后才能作出处理，本院在本案中不宜作出明确，故对原告该项请求，本院不予支持。关于浙贵广兴公司与第三人签订的房屋买卖合同和补偿安置协议书是否无效的问题，因原告不是合同当事人，合同双方当事人均没有主张合同无效，故本院对合同效力不予评判。第三人娄勤勇、杨菲菲、金传进经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告何根志、陈桂先享有被告桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司开发的君悦国际B区二号楼编号为“14”（即“尧龙山辣子鸡”通道往县城方向第一间，现已被被告桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司出售给第三人娄勤勇、杨菲菲）门面一间的优先安置权，被告桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即将“××”号门面安置给原告何根志、陈桂先； 二、驳回原告何根志、陈桂先的其他诉讼请求； 案件受理费240元，由被告桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司负担。原告已经向本院预缴120元，该部分由被告在本判决生效后十日内直接支付给原告，未收取的120元由被告在本判决生效后十日内直接向本院予以缴纳） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  赵俊华 人民陪审员  全安龙 人民陪审员  冯游亮 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  倪远丽 书  记员  章程