文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初27900号原告：重庆瑞盈实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区华锦路**。统一社会信用代码：9150010769928857X8。法定代表人：王飞，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨媚，重庆栋华律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔楷，重庆栋华律师事务所律师。被告：重庆成程之光水纳米科技有限公司，住重庆市九龙坡区九龙园区**L分区九龙园区标准厂房****。统一社会信用代码：91500107MA5YRUEEXB。法定代表人：赵晓婷，职务执行董事兼总经理。原告重庆瑞盈实业有限公司（以下简称瑞盈公司）与被告重庆成程之光水纳米科技有限公司（以下简称成程之光公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞盈公司的委托诉讼代理人杨媚、崔楷，被告成程之光公司的法定代表人赵晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞盈公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告从2018年3月28日至2020年9月30日的物业管理服务费150823.36元；2.请求判决被告支付原告从2018年3月28日至2020年9月30日的水电费334815.82元。（其中水费101389元，电费233426.82元）；3.请求判决被告承担延期支付物业管理服务费、水电费的违约金，自2018年3月28日至2020年9月30日按照年利率24%计算暂计178787.95元（其中物业管理服务费违约金58820.44元，水费违约金41067.8元，电费违约金78899.71元）；并自2020年10月1日起以欠付金额为基数按照年利率24%计算至付清之日止；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2018年3月28日签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告使用的C区标准厂房三期XXX栋XXX层共计4171平方米的厂房提供物业管理服务，服务期限自2018年3月28日起至2020年3月27日止，后双方于2020年3月26日再行签订《物业管理服务协议》，将物业服务期限延长至2020年3月27日止。两份《物业管理服务协议》均约定厂房物业费1.2元/月/平方米、电费电价合计1.09元/度、水费5.3元/吨；乙方首次接房需预交半年（六个月）物业服务费，物业服务费采取先缴后用的方式，缴费时间为物业费到期前20日至30日之间；水电费采取先用后缴的方式，缴费时间为每月25号后5个工作日之间；乙方延期支付，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天千分之三的标准缴纳违约金。自2018年3月28日起被告拖延支付物业费及水电费，经原告多次催缴，被告仍未缴纳，已构成违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告成程之光公司答辩称，其自2018年3月28日起拖欠原告物业管理服务费以及水电费。对2018年3月28日至2020年9月30日拖欠的物业管理服务费金额150823.36元及水电费金额334815.82元（其中水费101389元，电费233426.82元）无异议，但是原告主张的违约金过高，应当予以降低。现在公司经营困难，无力一次性承担上述费用，请求分期支付。原、被告双方围绕诉讼请求举示了物业服务企业资质证书、物业管理服务合同、催缴通知书等证据，本院依法组织双方进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确认案件事实如下：2018年3月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《物业管理服务合同》，约定甲方为乙方使用的C区标准厂房三期XXX栋XXX层厂房（面积为4171㎡）提供物业管理服务。其中第四条约定：一、期限自2018年3月28日起至2020年3月27日止。二、乙方每月缴交物业管理服务费（按建筑面积）：厂房为1.2元/月/㎡；电费电价0.6932元/度（专票、普票），分摊电费0.3068元/度（专票、普票），综合服务费0.09元/度（普通）；水费5.3元/吨。第六条付款方式约定，首次接房需预交半年（六个月）物业服务费，物业费采用先缴后用的方式，交费时间为物业费时间到期前20-30日之前。水、电费采用先用后缴的方式，缴费时间为每月25号后5个工作日之间。第六条代收代缴收费服务约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费及垃圾处置费等费用的代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第八条约定，五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；如果乙方逾期三个月没有按要求缴纳各项费用，甲方将有权终止合同，拒绝其厂房员工和车辆使用厂房内的设施设备及场所，直至交清所有欠费为止，情节严重的可通过法律程序需求解决。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。2020年3月26日，原告与被告再次签订《物业管理服务合同》，约定甲方为乙方使用的C区标准厂房三期XXX栋XXX层厂房（面积为4171㎡）提供物业管理服务。其中第四条约定：一、期限自2020年3月28日起至2022年3月27日止。二、乙方每月缴交物业管理服务费（按建筑面积）：厂房为1.2元/月/㎡；电费电价0.6932元/度（专票、普票），分摊电费0.3068元/度（专票、普票），综合服务费0.09元/度（普通）；水费5.3元/吨。第六条付款方式约定，首次接房需预交半年（六个月）物业服务费，物业费采用先缴后用的方式，交费时间为物业费时间到期前20-30日之前。水、电费采用先用后缴的方式，缴费时间为每月25号后5个工作日之间。第六条代收代缴收费服务约定，受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费及垃圾处置费等费用的代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第八条约定，五、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；如果乙方逾期三个月没有按要求缴纳各项费用，甲方将有权终止合同，拒绝其厂房员工和车辆使用厂房内的设施设备及场所，直至交清所有欠费为止，情节严重的可通过法律程序需求解决。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。原告于2020年4月23日、7月30日、9月25日向被告催收，但是被告均未按时交纳所欠费用。本案在审理过程中，原被告双方一致确认被告欠付2018年3月28日至2020年9月30日的物业费150823.36元以及水电费334815.82元。另原告陈述根据合同约定被告逾期支付构成违约，因合同约定标准过高，原告酌情按照年利率24%计算违约金。被告认为原告主张的违约金过高，被告因经营困难无力承担，请求予以降低。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面行使权利及履行义务。原告向被告提供了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告应当向原告支付费用。原被告双方一致认可被告欠付2018年3月28日至2020年9月30日的物业费150823.36元以及水电费334815.82元，本院予以确认。对于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告无正当理由未按约支付物业服务费及水电费构成违约，原告主张违约金有法律依据和合同依据。现被告提出原告主张的违约金过高，综合考虑合同履行情况、预期利益等因素，本院酌定支持违约金50000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆成程之光水纳米科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞盈实业有限公司2018年3月28日至2020年9月30日的物业服务费150823.36元；二、被告重庆成程之光水纳米科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞盈实业有限公司2018年3月28日至2020年9月30日的水电费334815.82元；三、被告重庆成程之光水纳米科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞盈实业有限公司违约金50000元；四、驳回原告重庆瑞盈实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为5099元，由原告重庆瑞盈实业有限公司负担500元，被告重庆成程之光水纳米科技有限公司负担4599元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  杨 睿二〇二〇年十二月三十日法官助理  黄 俊书 记 员  张楚悦