广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7167号上诉人（原审原告、反诉被告）：何秋芹，女，汉族，1968年08月20日出生，身份证号码：441************401，住址：广东省兴宁市************。上诉人（原审原告、反诉被告）：罗伟光，男，汉族，1958年12月20日出生，身份证号码：620************315，住址：甘肃省白银市平川区*************。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋娟，女，汉族，1985年12月19日出生，身份证号码：441************42X，住址：广东省五华县******寨顶。委托诉讼代理人：罗竞军，广东龙新律师事务所律师。上诉人何秋芹、罗伟光与被上诉人宋娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何秋芹、罗伟光上诉请求：一、撤销（2019）粤1391民初341号的民事判决书。二、支持上诉人的诉讼请求。三、改判被上诉人承担本案全部的诉讼费用。四、上诉人出示新的定金证据证明被上诉人不诚信。事实和理由：一、按揭款问题：被上诉人是在2018年9月19日下午结清涉案房款。但房屋买卖合同中明确说明13万首付款是2015年11月20日前支付。上诉人的房屋在案件进行中是不能再买卖的，那么被上诉人却在2016年1月19日终止止付业务，把放在自己帐号的所谓首付款提走，从被上诉人终止止付业务实质双方合同意味终结。上诉人签合同（2015年11月9日）至2018年10月前从未收到过被上诉人一分钱。上诉人一直遵从诚信原则，每月按时支付按揭贷款，物业管理费，对房子从不敢变动。恰恰是被上诉人口口声声提到全款支付房款，却连上诉人提到多加点定金都不肯，恳请法官让被上诉人提供2016年1月20日至2016年3月10日（电话录音日）的银行流水来证明全款支付的真实性。至于诚实信用原则，都说我不配合办理过户手续。恰恰又是宋娟已经在2018年6月8日在我不知情的情况下取得抵押在银行的房产证却直到2019年7月19日才办理过户手续，且直到今天过户房屋还是何秋芹、罗伟光是业主，物业也一直催缴物业费，这跟宋娟的反诉是否打脸，到底谁是诚信人？上诉人在没拿到定金，没有首付款，而且是唯一首套房的情况下，被强卖此房，法院某些法官却偏听偏信，知法枉法。二、2016年12月7日生效证明书后被上诉人已经申请法院强制执行，由法院强制过户。上诉人根本就没说过不配合办理过户，而且由于经济原因承受不了按揭款（每月按2600元算）多次电话执行局快点执行过户，跟我上诉申诉无关。而且上诉、申诉也是上诉人的合法权利，依法应当受到保护，不能因为被上诉人故意拖延时间过户而占用上诉人资金找借口。法院强制执行上诉人拿什么去阻止法院？上诉人只是走正常合法的法律程序去上诉、申诉。三、新证据定金收款收据：2016年5月16日在一审法庭上，被上诉人宋娟出示的定金单明显改造的笔迹。上诉人在一审二审庭上反复提出要求宋娟出示原件，被上诉人告知没有原件。恰好在2019年10月15日上诉人和中介蔡小贤因为2万定单诉讼法庭，结果中介又出具一份定金单，指出他出示的才是原件，一审时中介也在法庭上做证人，都说没有原件，却在快4年后又拿出了不同日期的定金单。中介蔡小贤的原话是：定金收据日期为2015年11月9日，为何修改成2015年10月8日。有原件为证。随意擅改收据日期图谋不轨，以图混淆视听，司马昭之心路人皆知。四、综上所述上诉人认为被上诉人实际上从2016年1月20日开始已在占用上诉人资金、上诉人有权利向被上诉人自2016年1月20日起按照上诉人在银行同期贷款利率标准向上诉人支付本金、利息。上诉人恳请上级人民法院在查明本案事实后，正确适用法律，重新作出公正判决，以维护法律的公正以及申请人的合法权益。被上诉人宋娟答辩称：上诉人主张的上诉请求以及事实理由是不成立的，因为针对这一部分的情况，在一审法院已经调查的很清楚，在调查的事实上适用的法律也是正确的，在上诉方所提起的理由当中，严格来说也没有超出一审他们所主张的事实理由范围，也是在一审的事实理由基础上重复再说而已。因此我方认为原审法院针对这一部分的审判是客观真实，符合法律规定的，请求法院驳回他们的全部上诉请求。原审原告何秋芹、罗伟光向原审法院起诉请求：一、判决被告向两原告支付购房款总计245442.2元（其中包括首付款130000元，以及尾款115442.2元）；二、判决被告支付逾期付款利息（以265442.2元为本金，自2015年11月20日起按照中国人民银行同类贷款的利率计算至实际付清之日止，暂计算至2018年12月31日为36821.44元）；三、判决被告承担全部诉讼费。诉讼中，原告变更其诉讼请求为：一、判令被告宋娟向原告支付2015年11月9日至2018年6月8日期间的房贷按揭款本息合计80899.65元及物业费6773.75元；二、判令被告支付逾期付款利息以87673.4元为本金至2018年6月9日起按照中国人民银行同类贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2019年6月25日为4407元；三、判令被告向原告支付律师费20000元；四、判令被告支付迟延支付购房款赔偿原告利息损失60668元。原审反诉原告宋娟向原审法院反诉请求：1.请求依法判令两被反诉人赔偿反诉人租金损失暂计81000元（租金损失以2000元每月计算，从2016年1月9日暂算至2019年5月24日，共三年零四个半月）；2.请求判令被反诉人承担本案所有诉讼费。原审法院认定事实：2015年11月9日，被告宋娟作为买方，原告何秋芹、罗伟光作为卖方，在惠州大亚湾爱城房地产咨询中心作为经纪方的居间服务下，三方签订《房地产买卖合同》，主要约定：原告将其位于大亚湾西区**********号房屋，以46万元的价款售予被告；合同定金为2万元计入购房款，由被告在签署该合同时缴纳，经原告签收后，交付第三人托管；首期款13万元（除已付定金外），由被告在同月20日前支付，存入第三方监管；剩余购房款31万元，由被告申请银行按揭贷款支付，如申请银行按揭遇到困难，则改为现金分期付款；卖方须在过户完成收清全款后即时将该房地产交予买方使用，交楼前卖方须付清一切有关物业之杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费及土地使用费）；如买方未能履行本合同之条款以及本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或者要求赔偿；如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金给买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。签订合同当天，被告支付2万元定金，中介方通过代写定金收据并由原告方在收据收款人处签名的方式，将被告应付原告的2万元定金接收托管。当日，原告、被告在中介方陪同下，一同到中国邮政储蓄银行惠州惠阳支行，办理了被告支付13万元首期款的第三方监管手续（监管账户名为宋娟，止付期为2个月），被告同时向该银行提交了申请按揭贷款的资料。此后，被告没有申请到银行按揭贷款，原告反悔，决定终止合同。2016年3月6日，被告通过电话联系原告，表示愿意用现金一次性付清余款，并愿再增加几万元购房款，原告以该合同已经终止履行为由拒绝。双方因此产生纠纷，被告遂向原审法院提起（2016）粤1391民初868号房屋买卖合同纠纷诉讼，案经惠州市中级人民法院二审生效，于2016年11月2日作出（2016）粤13民终2392号民事判决，判决原告何秋芹、罗伟光、惠州大亚湾爱城房地产咨询中心履行涉案《房地产买卖合同》，何秋芹、罗伟光、惠州大亚湾爱城房地产咨询中心协助宋娟办理涉案房屋的变更过户手续；一审受理费8200元、保全费2820元由何秋芹、罗伟光负担。之后，宋娟于2016年12月29日向原审法院申请强制执行。执行过程中，原审法院向惠州市大亚湾区房产管理局发出（2016）粤1391执1579号《协助执行通知书》，请区房产管理局协助将涉案房屋过户至宋娟名下；宋娟于2018年6月28日向中国建设银行大亚湾支行代原告何秋芹、罗伟光支付了涉案房屋的赎楼234422.20元，于2018年9月19日支付剩余房款194557.80元（扣除一审受理费8200元、保全费2820元）至原审法院执行款账户中。原告已领取该笔执行款。原告认为被告未付清房款诉至原审法院提出如上诉讼请求。在答辩期间，被告向原审法院提起了反诉，提出如上反诉请求。原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。对于反诉与本诉，原审法院依法合并审理。原、被告及居间方签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。关于原告要求被告宋娟向其支付2015年11月9日至2018年6月8日期间的房贷按揭款本息合计80899.65元及物业费6773.75元的诉讼请求。一、关于按揭款问题。被告宋娟共计支付了房款46万元的事实，有其提供的还款凭证证实，故被告宋娟已付清了涉案房款，其付款义务已履行完毕，原审法院予以认定。涉案合同签订后，原告应依约履行赎楼等义务，原告未按约定履行该义务所造成的利息损失，应由原告自行承担，被告对此不承担责任。故原告提出的该项诉讼请求，缺乏理据，原审法院不予支持。二、关于物业费问题。合同第六条约定，卖方须在过户完成收清全款后即时将该房地产交予买方使用，交楼前卖方须付清一切有关物业之杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费及土地使用费）。根据该约定，在涉案房屋交付前所产生的物业管理费等相关费用，应由原告承担。本案中，原告未主动履行生效判决所确定之过户义务，也无证据证实其已将涉案房屋交付被告使用，其提出的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。同理，原告要求被告支付逾期付款利息以87673.4元为本金至2018年6月9日起按照中国人民银行同类贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2019年6月25日为4407元的诉讼请求，也无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于原告要求被告支付律师费20000元的诉讼请求，合同并无约定律师费需由被告承担，原告提出的该项没有依据，原审法院不予支持。关于原告要求被告支付购房款迟延支付利息损失60668元的请求，根据前案生效判决查明，被告在履行涉案合同过程中愿意一次性支付剩余房款，但因原告未予接受而引起前案诉讼。在前案判决生效后，原告未主动配合被告办理过户义务，被告在合理的期限内向原审法院申请强制执行，并代原告履行了赎楼义务及将剩余房款支付至原审法院指定的执行款账户中，被告在履行合同过程中不存在过错，无须承担赔偿责任。对原告提出的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于反诉，反诉原告宋娟在前案判决生效后，已于2016年12月19日向原审法院申请了强制执行，原审法院依法向房产管理部门发出了《协助执行通知书》，协助反诉原告办理过户手续。根据合同约定，反诉被告交付涉案房屋的期限为反诉原告付清放款后，反诉原告在申请强制执行后于2018年9月19日将剩余房款支付至原审法院指定账户，本案反诉被告虽然未主动履行房屋交付和过户义务，但涉案房屋过户至反诉原告名下后，其可凭相关生效法律文书和产权证明取得涉案房屋的使用权，并不损害其使用权益。反诉原告主张反诉被告按2000元每月的标准支付2016年1月9日至2019年5月24日期间的租金损失共计81000元，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告何秋芹、罗伟光的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告宋娟的全部诉讼请求。本诉案件受理费5534元（原告已预交）,由原告何秋芹、罗伟光负担；反诉案件受理费913元，由反诉原告宋娟负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查一：因涉案房屋存在抵押贷款，原审法院也于2017年5月31日向中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行发出（2016）粤1391执1579号《协助执行通知书》，请该行配合宋娟完成对涉案房产所欠抵押贷款的清偿，并将宋娟清偿抵押贷款的时间及金额函告原审法院，在完成对所欠抵押贷款的清偿后及时解除对该房产的抵押登记。宋娟签字的《中国建设银行个人贷款提前还款预约受理通知书》显示预约开始日为2018年6月7日，预约结束日为2018年7月7日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：上诉人与被上诉人及居间方签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。上诉人认为其支付了2015年11月9日至2018年6月8日期间的房贷按揭款本息合计80899.65元及物业费6773.75元，该费用应当由被上诉人承担。本院认为，自合同签订至原审法院实际执行涉案房产过户到被上诉人期间，上诉人仍然是涉案房产的权属人，其向涉案房产的按揭贷款银行偿还借款本息系其约定义务，且被上诉人在原审法院执行过程中偿还了银行按揭贷款本息，并将剩余房款支付给了上诉人，另被上诉人偿还了该段期间的借款本息后，上诉人支付该段时间之后的贷款本息相应减少，上诉人可以依法获得的剩余房款相应增加，账面上是平衡的。故上诉人该项诉求无理，不应支持。依照合同约定，上诉人应当承担交楼前的物业费用，故该项诉求无理，不应采纳。上诉人与被上诉人因房屋买卖合同纠纷诉至法院，本院于2016年11月2日作出（2016）粤13民终2392号民事判决，判决上诉人、惠州大亚湾爱城房地产咨询中心履行涉案《房地产买卖合同》，何秋芹、罗伟光、惠州大亚湾爱城房地产咨询中心协助宋娟办理涉案房屋的变更过户手续。被上诉人于2016年12月29日向原审法院申请强制执行。执行过程中，原审法院向惠州市大亚湾区房产管理局发出（2016）粤1391执1579号《协助执行通知书》，请区房产管理局协助将涉案房屋过户至宋娟名下；因涉案房屋存在抵押贷款，原审法院也于2017年5月31日向中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行发出（2016）粤1391执1579号《协助执行通知书》，请该行配合宋娟完成对涉案房产所欠抵押贷款的清偿，并将宋娟清偿抵押贷款的时间及金额函告原审法院，在完成对所欠抵押贷款的清偿后及时解除对该房产的抵押登记。该银行和宋娟预约提前返款的时间为2018年6月7日至2018年7月7日。被上诉人宋娟于2018年6月28日向中国建设银行大亚湾支行代上诉人何秋芹、罗伟光支付了涉案房屋的赎楼234422.20元，于2018年9月19日支付剩余房款194557.80元（扣除一审受理费8200元、保全费2820元）至原审法院执行款账户中。被上诉人已领取该笔执行款。从以上事实可以看出，被上诉人在本院判决涉案房产过户后申请执行过程中逐步完成清偿按揭贷款并支付剩余房款给上诉人，被上诉人不存在逾期房款的事实，因此，上诉人诉求被上诉人支付逾期付款利息无事实依据，不予支持。上诉人的其他上诉均无理，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3754.96元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十二月二十三日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩