广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初13971号原告：广州**物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇南里路**，统一社会信用代码91440101MA5CNHTQ6P。法定代表人：林然。委托诉讼代理人：苗继军,广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。被告：广州市**制衣有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街龙美莲花路****105铺，统一社会信用代码914401137349180483。法定代表人：范*妹。被告：范*妹，女，1989年10月19日出生，汉族，住广东省阳春市，原告广州**物业管理有限公司诉被告广州市**制衣有限公司、范*妹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州**物业管理有限公司委托诉讼代理人梁素丽到庭参加诉讼，被告广州市**制衣有限公司、范*妹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州**物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与广州市**制衣有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》。2、广州市**制衣有限公司腾退广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1（二楼）东面物业。3、广州市**制衣有限公司向原告支付拖欠的租金、物管费、水电费、电梯费、清洁费等相关费用781138.18元（按合同约定标准计算，暂计至2020年6月30日，要求计至广州市**制衣有限公司腾退之日）。4、广州市**制衣有限公司向原告支付逾期违约金及解约违约金103638.29元（按月计算，以每月拖欠费用总额为基数，按照月利率2%的标准计算，自逾期当月11日起暂计至2020年6月30日，要求计至广州市**制衣有限公司腾退之日）。5、广州市**制衣有限公司向原告赔偿律师费损失32160元。6、范*妹与广州市**制衣有限公司对上述诉请费用承担连带责任。7、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：广州市**制衣有限公司系自然人独资企业，范*妹为广州市**制衣有限公司唯一股东。2019年，原告与广州市**制衣有限公司签订《广州市房屋租赁合同》（下称合同），约定广州市**制衣有限公司向原告租赁位于广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1（二楼）东面的物业（下称涉案物业），作为厂房、办公之用，合计建筑面积1743平方米，租赁期限为2019年4月1日至2021年10月31日。合同约定：月租金为20916元；每月物业管理费10458元；普通电费1.2元/度、发电机电费4元/度；水费4.34元/度、热水7.2元/度，水电费均增加20%作为损耗费用；园区公共面积分摊费用每月1566元；电梯费用每月500元/台；宿舍租金大房每月每间500元整，小房每月每间450元，均不含水电费，宿舍公共清洁费50元/间；垃圾清洁费350元/月。广州市**制衣有限公司须于每月10日前支付当月租金。根据合同第八条、第十三条约定，广州市**制衣有限公司逾期支付租金、管理费、水电费及相关费用，应自逾期之日起每日按应付总额3%向原告支付违约金。合同第十条第5款约定，广州市**制衣有限公司逾期15日仍未支付租金及相关款项的，原告有权解除合同，收回租赁物业，广州市**制衣有限公司在租赁物业的固定设施、设备和保证金全部归原告所有，并向原告支付剩余租赁期内租金总额30%违约金。合同签订后，原告依约交付涉案物业。广州市**制衣有限公司自2019年8月起拖欠费用，截至2020年6月30日，拖欠厂房租金、厂房水电费、宿舍租金、宿舍水电费、管理费、垃圾清理费、电梯使用费、锅炉使用费、公摊费用等费用高达781138.18元，经催告无果。广州市**制衣有限公司拖欠上述费用的行为己经构成违约，应承担相应违约责任，范*妹作为唯一股东应对广州市**制衣有限公司的债务承担连带清偿责任。被告广州市**制衣有限公司、范*妹无答辩，也未向本院提交证据。本院经审查原告提交的证据，并结合庭审陈述及书面说明，认定事实如下：1、租赁物及合同签订情况。位于广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1物业，产权人为案外人广东佳信投资有限公司，其于2017年取得上述涉案房屋的不动产权证书。广东佳信投资有限公司出具一份《同意转租证明》，同意原告将上述物业对外转租或分租。2019年4月，原告广州**物业管理有限公司（甲方、出租方）与被告广州市**制衣有限公司（乙方，承租方）签订一份《广州市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方向甲方租赁位于广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1（二楼）东面的物业（下称涉案物业），作为厂房、办公之用，合计建筑面积1743平方米。租赁期限为2019年4月1日至2021年10月31日。每月租金20916元，租赁保证金62748元，如乙方违约，甲方可扣除保证金以抵偿甲方损失。乙方违约的，应承担甲方追讨费用包括律师费等。每月物业管理费10458元。普通电费1.2元/度、发电机电费4元/度；水费4.34元/度、热水7.2元/度，水电费均增加20%作为损耗费用；园区公共面积分摊费用每月1566元；电梯费用每月500元/台；宿舍租金大房每月每间500元整，小房每月每间450元，均不含水电费，宿舍公共清洁费50元/间；垃圾清洁费350元/月。广州市**制衣有限公司须于每月10日前支付当月物业管理费、分摊费用、电梯费用、宿舍租金及上一个月的水电费等各项费用。乙方逾期支付租金、管理费、水电费及相关费用，应自逾期之日起每日按应付总额千分之三支付违约金。乙方逾期15日仍未支付租金及相关款项的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，乙方在租赁物业的固定设施、设备和保证金全部归原告所有，并向甲方支付剩余租赁期内租金总额30%违约金。合同未约定租赁宿舍的具体情况。合同约定甲方联系人为黄土荣，联系电话为138××******。合同对其他事项也作了约定。2、合同履行争议情况。原告提供一份2019年11月14日的通知，拟证实其向被告催讨2019年4月1日至2019年11月10日的欠款573198.58元。通知左下角由孔**签名日期为2019年11月15日。原告表示孔**为被告广州市**制衣有限公司的员工，具体姓名不清楚。原告提供多份催讨租金及其他费用的通知单，拟证明被告合同履行中一直存在拖欠费用情况。原告提供以电话号码136××******关联的微信号×××（昵称：雄哥）的微信沟通记录，表示被告广州市**制衣有限公司的时任法定代表人陈伟雄，在微信中多次沟通付款事宜，并微信发送承诺书，但未能履行。承诺书显示，被告广州市**制衣有限公司2019年11月22日出具承诺书，确认现拖欠租金及各项费用合计654590.58元，承诺在2020年2月底前分4期付清上述款项，并每月费用当月结清。原告提供多份水电费发票，拟证实代付了涉案物业的水电费用。2020年5月14日，双方进行对账，被告广州市**制衣有限公司的时任法定代表人陈伟雄在原告出具的欠费明细表上签名，注明已收到。欠费明细表显示，被告拖欠2019年8月至2020年5月期间工拖欠租金等费用734898.18元。上述欠款包括，2019年8月1日至2020年5月31日的租金每月20916元，合计209160元；2019年8月1日至2019年12月30日的宿舍租金及清洁费每月11900元，2020年11月1日至2020年5月31日的宿舍租金及清洁费每月12450元，合计121750元；2019年8月1日至2020年5月31日的管理费每月10458元，合计104580元；2019年8月1日至2020年5月31日的园区公摊费用每月1566元，合计15660元；截至2020年5月的垃圾清理费3500元，电梯使用费5000元，办公楼电费204126.08元，办公楼水费4010.17元，宿舍冷水水费5261.57元，宿舍电费34270.56元，电梯电费762.91元，锅炉使用费及水电工资分摊26816.90元。原告主张租金（占用费，每月20916元）、园区公摊费用（每月1566元）应计算至被告腾空租赁场地之日。原告为向被告追讨租金等费用，与广东信良兆诚律师事务所签订民事委托代理合同，并提供金额为32160元的律师费发票证实其费用支出。2020年4月20日，被告广州市**制衣有限公司因拖欠30名工人工资，本院应工人申请对被告广州市**制衣有限公司厂房采取仲裁保全措施，2020年4月30日本院现场查封被告物品一批物品，并现场张贴封条。3、被告主体情况。被告广州市**制衣有限公司为有限责任公司，注册成立于2002年2月28日，法定代表人为陈伟雄，股东为陈伟雄、李声溪。2019年9月17日，广州市**制衣有限公司法定代表人由陈伟雄变更为范*妹，股东由陈伟雄、李声溪变更为被告范*妹，范*妹为公司的唯一股东。国家企业信用信息公示系统显示，股东陈伟雄、李声溪均有执行案件作被执行人的记录。以上事实有双方提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。双方应按照合同约定履行义务。原告已经向被告提供符合法律规定的租赁场地，被告应按照合同约定支付相应租金及其他费用。被告广州市**制衣有限公司长期拖欠原告租金等费用，被告广州市**制衣有限公司拖欠2019年8月以后的相关费用，原告制作欠费明细表，被告广州市**制衣有限公司的原法定代表人陈伟雄于2020年5月14日签名确认收到，应视为被告广州市**制衣有限公司收到原告出具的欠费明细表，被告至今未对欠费明细表提出异议，本院采纳原告的主张，确认欠费明细表的效力，被告广州市**制衣有限公司应向原告支付截至2020年5月的租金等欠款734898.18元。因被告广州市**制衣有限公司已经停止经营，且因工人工资案件导致现场的办公设备等被另案查封，被告长期拖欠原告款项无力支付，原告请求解除双方签订的涉案合同，合法有据，本院依法予以支持。因被告继续占用原告场地，被告广州市**制衣有限公司应向原告支付租金及园区分摊费用至被告广州市**制衣有限公司腾空租赁场地位置。被告广州市**制衣有限公司逾期无法支付租金等款项，原告依法行使合同解除权，被告应按照合同约定支付剩余租期内租金总额30%的违约金。双方已在2020年5月14日确定剩余租期内租金总额为104580元，原告可主张违约金31374元。对于原告主张的违约金（包括逾期违约金及解约违约金）金额超出上述部分的，本院依法予以驳回。原告为追讨欠款，支出律师费32160元，并主张由被告承担律师费，符合涉案合同的约定，本院亦予以支持。被告范*妹为被告广州市**制衣有限公司的唯一股东，范*妹未能提供证据证实其个人财产与公司财产互相独立，原告请求范*妹对广州市**制衣有限公司的上述义务承担连带责任，符合法律规定，本院依法予以支持。被告广州市**制衣有限公司、范*妹经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，也不发表抗辩意见，视为其自行放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州**物业管理有限公司与被告广州市**制衣有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》。二、被告广州市**制衣有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内腾空所承租的位于广州市番禺区南村镇南里路3号厂房1（二楼）东面物业，并交还原告广州**物业管理有限公司管业。三、被告广州市**制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州**物业管理有限公司支付截至2020年5月31日租金等欠款734898.18元。四、被告广州市**制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州**物业管理有限公司支付自2020年6月1日至腾空租赁场地之日止的租金或场地占用费、园区公摊费用（租金或场地占用费每月20916元，园区公摊费用每月1566元）。五、被告广州市**制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州**物业管理有限公司支付违约金31374元。六、被告广州市**制衣有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州**物业管理有限公司支付律师费32160元。七、被告范*妹对被告广州市**制衣有限公司的上述第三、四、五、六判项义务承担连带责任。八、驳回原告广州**物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5966元，由被告广州市**制衣有限公司、范*妹共同负担。被告广州市**制衣有限公司、范*妹应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费5966元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年十二月一日书记员 何震宇