山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初3578号原告：孔令坤，男，1970年9月1日出生，汉族，住齐河县。原告：徐利荣，女，1971年1月28日出生，汉族，住齐河县。以上二原告共同委托诉讼代理人：刘凯，山东豪才律师事务所律师，特别授权代理。被告：山东昌奥置业有限公司，住所地：齐河县城区齐鲁大街**，统一社会信用代码：91371425795308286M。法定代表人：程延春，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨志华，山东杨宜广律师事务所律师，特别授权代理。原告孔令坤、徐利荣诉被告山东昌奥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孔令坤、徐利荣的委托诉讼代理人刘凯、被告山东昌奥置业有限公司的委托诉讼代理人杨志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孔令坤、徐利荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金57802.14元（以417344元为基数按照日万分之一，从2016年10月5日暂计算至2020年7月21日）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月9日原告与被告签订的《商品房预售合同》（合同编号：201406020020448），约定原告从被告处购买位于山东省齐河县贵和华城三期17号楼1单元1601室处房屋一套，面积120.36平方米，储藏室一套，房号1-101，面积10.94，房屋总价款：417344元；合同约定：被告应当在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋所有权转移登记。原告按照合同约定支付房屋全部价款，双方于2016年7月7日办理交房手续。但交付至今被告迟迟未为原告办理房屋所有权转移登记，原告多次催促未果，为维护其自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。山东昌奥置业有限公司辩称，1.原告主张被告承担违约责任，应提供证据证明是因被告原因造成原告未能在约定期限内办理房屋转移登记。2.假设原告提供证据能证明是被告原因造成原告未能在合同约定期限内完成办证，但原告向被告主张承担违约责任的时间即起诉之日2020年7月22日已超过三年的诉讼时效。3.无论是原被告双方任一方原因造成未按期办证，但未给原告造成任何损失。4、原告未按合同约定提出办证申请，并且应该提交是否按被告要求在约定期限内交纳契税和房屋维修基金.5.原告的房屋产权证已在2020年7月31日办理了不动产权利证书。综上，请法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年6月9日，孔令坤、徐利荣与山东昌奥置业有限公司签订了《商品房预售合同》一份，合同编号：201406020020448，双方约定孔令坤、徐利荣作为买受人购买山东昌奥置业有限公司开发的位于齐河县308国道以北、纬三西路以南贵和华城三期17号楼1单元1601室房屋及附属储藏室一处，房屋总价款为417057元，购房增值税普通发票显示价税合计417344元。孔令坤、徐利荣采取贷款方式向山东昌奥置业有限公司支付购房款。合同约定：山东昌奥置业有限公司应当在2016年6月30日前交付房屋，并且约定商品房交付时应当符合下列条件，1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.买受人交清全部购房款；4.在交房前30日内将契税、公共维修基金及各项开口费的回单或凭证交予出卖人，方可办理。在合同办理产权登记有关事宜中，双方约定：1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2016年7月7日，山东昌奥置业有限公司向孔令坤、徐利荣交付房屋，并向孔令坤、徐利荣出具交房通知一份，在交房通知第二项载明，您在办理入住手续时，结算以下款项……2.契税：在办理房产证之前由业主到地税局征税大厅办理，持交款单据前来办理手续。3.公共维修基金：在办理房产证之前由业主缴至房管中心，持交款单据前来办理手续。……注：1.房地产相关证件的办理业务，均由客户按照国家有关的规定自行办理并交纳相关费用。我公司届时通知客户后，请在三十日内办理完毕，逾期不办理的，责任自负。2020年5月27日，山东昌奥置业有限公司对齐安大街389号贵和华城三期17号楼1单元的国有建设用地上房屋所有权完成首次登记，不动产单元号为371425100003GB00848F00171021。另查明，孔令坤、徐利荣现已办理不动产登记证书。以上事实，有当事人提交的《商品房预售合同》、《山东增值税普通发票》、《交房通知证明》、《房地产权登记信息》，本院予以确认。当事人陈述亦在卷佐证。本院认为，孔令坤、徐利荣与山东昌奥置业有限公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定，遵循诚实信用原则，严格履行自己的义务。本案中，对于案涉房屋所有权转移登记手续，孔令坤、徐利荣和山东昌奥置业有限公司分别作为买受人和出卖人各自应履行何种权利及义务，合同中并未具体约定。但交房通知中，山东昌奥置业有限公司做了进一步释明，结合合同和交房通知可知，双方约定的办理转移登记流程应为，山东昌奥置业有限公司通知业主办理产权登记手续，业主在办理房产证之前交纳契税和房屋维修基金，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋产权转移登记，业主应在收到办理房屋产权登记30日内办理完毕，逾期责任由业主自行承担。再依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”可知，办理房屋所有权转移登记的前提是完成不动产首次登记，而案涉房屋的首次登记，属于作为开发企业的山东昌奥置业有限公司的义务。综上，案涉房屋办理转移登记的行为，应以出卖人山东昌奥置业有限公司履行不动产首次登记的义务为首要，其次在具备转移登记条件时再履行向买受人通知的义务。根据本案证据显示，山东昌奥置业有限公司于2020年5月27日方完成对齐安大街389号贵和华城三期17号楼1单元的国有建设用地上房屋所有权首次登记，不动产单元号为371425100003GB00848F00171021。故原告主张山东昌奥置业有限公司在办理房屋转移登记时存在违约行为的事实成立，本院予以确认。原告要求被告按照合同约定支付违约金，不违反法律规定，本院应予以支持。对于被告主张的诉讼时效问题，依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方合同约定，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时还约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人选择不解除合同的，出卖人承担支付违约金的违约责任。原告于2016年7月7日实际接收了案涉房屋，依照约定，被告应在交付房屋90日内将出卖房屋办理房屋产权转移登记的前置手续，包括完成首次不动产所有权登记，使得原告能够提交房屋转移登记申请，但被告未能履行上述约定，故诉讼时效期限应自2016年10月7日起计算三年。又因双方当事人在合同中约定按日累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因原告未提交证据证明起诉之前向被告主张过相应权利，结合原告于2020年9月8日向本院提起诉讼，故在2017年9月8日之前的违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持。原告主张违约金计算至2020年7月21日，故案涉违约金的计算期间应为2017年9月8日至2020年7月21日，合计1047天，违约金合计43695.92元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性给付原告孔令坤、徐利荣违约金43695.92元；二、驳回原告孔令坤、徐利荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费623元，由原告孔令坤、徐利荣共同负担149元，由被告山东昌奥置业有限公司负担474元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  李玉海二〇二〇年十二月四日书记员  朱 冉