湖南省邵阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0523民初2309号原告邵阳县农业生产资料公司，住所地邵阳县塘渡口镇大冲街。法定代表人：李孟民，该公司经理。委托诉讼代理人李文龙，该公司法律顾问，公职律师，一般代理。被告唐良清，男，1968年11月23日出生，汉族，住邵阳县。委托诉讼代理人杨中雨，湖南杨中雨律师事务所律师，一般代理。原告邵阳县农业生产资料公司(以下简称生资公司)诉被告唐良清租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李孟民及委托诉讼代理人李文龙，被告唐良清及其委托诉讼代理人杨中雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告仓库租赁合同；2、请求判决被告2020年10月1日前将仓库腾空交付给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告租赁原告位于塘渡口兴隆街生资公司4、5、6号门面及原定对应的一栋、二栋、三栋仓库，2018年、2019年签订书面合同，门面和仓库每年租金共计131620元，其中，门面每年租金为38880元，仓库每年租金为92740元。2018年邵阳县农业生产资料公司发生火灾后，2019年县政府批准该公司棚改，2020年9月8日，原告向被告送达了书面通知，只同意将仓库租赁到9月底，请被告按合同规定时间搬出，被告以其2016年为原告检瓦垫资50000元为由，拒绝搬出。经多次做工作均无效，为顺利推进棚改，特向人民法院起诉，请依法判决。被告唐良清辩称，一、原告要求解除双方签订的仓库租赁合同不符合双方约定，也不符合法律规定，其主张应当依法予以驳回，原、被告于2016年5月18日签订了租赁仓库和门面的《合同书》，双方约定的时间为10年，从2016年至2025年，合同中未约定合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，当事人协商一致的，可以解除合同，或者出现不可抗力，一方不履行主要债务，迟延履行主要债务经催告后仍不履行或者一方违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。在本案中，被告既未迟延支付租金，也未有其他违法行为导致原告不能实现合同目的，原告要求对所有房屋进行更新履行的行为是其自己的行为，并非是政府行为，不符合不可抗力的特征；二、原、被告在2018年、2019年签订的合同系对双方在2016年5月18日签订的合同中年度租金的确认，并非是对2016年5月18日签订的合同的替代；三、若原告强行要求被告搬离仓库，应当依法赔偿被告的装饰、装修及维修损失693024元，2016年双方签订了租赁合同后，被告将其承租的所有仓库的瓦更换，将所承租的门面、仓库的墙面全部粉刷一遍，并进行了其他装修，共计花费了1155040元，在双方合同租赁期限未到期的情况下，原告强行要求被告搬离，违反了法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，被告承租十年才使用了四年，原告应当赔偿被告剩余租赁期限内装饰装修残值损失共计693024元；四、考虑到原告方的棚改问题，双方可以协商，被告按十年的规划对仓库进行装修，原告应补偿被告方的装修损失。如原告方不同意赔偿被告的损失，被告方不同意解除合同。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，请求人民法院依法驳回。原告生资公司为证明其主张，向本院提交以下证据：第一组证据：证据1、唐良清2018年租赁合同书；证据2、唐良清2019年租赁合同书，以上证据拟证明被告租赁原告位于××镇××街××号门面及原定对应的一栋、二栋、三栋仓库，2018年、2019年每年都签订书面合同，一年一签，2018年和2019年每年租金为131620元；第二组证据：证据3、湘建保【2020】24号文件，证据4、邵住保组发【2020】9号文件；证据5、邵发【2020】6号文件，以上证据拟证明原告的棚改工程被省里纳入2020年保障性安居工程，被县委列入“三重”工作，同时县城镇住房保障工作领导小组就该项目的建设进度进行督办；第三组证据：证据6、唐良清2020年门面租赁合同；证据7、银会明2020年门面租赁合同；证据8、陈小叶2020年门面租赁合同，以上证据拟证明原告根据棚改需要，确定门面2020年度租赁期限为一年，仓库的租赁期限为9个月，唐良清2020年的租赁费用为108537元，唐良清不愿签字，同类情况的银会明、陈小叶都签字了，同时该组证据证实2020年5月9号原告就合理期限通知承租人被告准备搬迁；第四组证据：证据9、搬迁通知；证据10、搬迁通知送达照片，以上证据拟证明2020年9月8日原告向被告送达了书面通知，只同意将仓库租赁到9月请被告按合同规定时间搬出，书面通知送达给了被告；第五组证据：证据11、门面仓库收费计算依据；证据12、收据和转账记录，以上证据拟证明唐良清2013年门面租金27000元，仓库租金分别为24000元、19200元、23140元，门面2014年递增20%，2016年递增20%，仓库2016-2017年递增40%，2017年后不变，唐良清2017年后的门面租金为38880元，仓库租金为92740元，2020年仓库只租9个月，总租金为108537元；第六组证据：证据13、原、被告双方2016年5月18日签订的仓库改造合同，拟证明该合同系改造合同，被告改造时垫资50000元，该合同内容明显不属于租赁合同，被告以此为借口拒绝搬迁没有道理。被告唐良清质证认为，对证据1、2合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，这两份合同是针对2016年5月18日合同中门面租金的确定，不是整个仓库及门面一年一签的意思表示；对证据3、4、5的真实性无异议，对证明目的有异议，证据仅证明房子年代比较长，不适宜现在的城镇发展规划，要求原告方做出棚改规划，只是一个督促文件，并非国家性的文件；对证据6真实性无异议，证明目的有异议，2020年双方没有签订协议，仓库租赁期为9个月，被告不同意，所以没有签字，仓库的租赁期限应到2025年；证据7、8与本案无关；对证据9系原告单方面的通知，是一个霸道的通知。证据10-12与本案无关；对证据13真实性无异议。被告唐良清为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、原、被告在2016年签订的合同书，拟证明双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为2016年2025年，原告同意被告装修，双方签订的房屋租金每年根据市价再确定；证据2、租赁场地平面图，拟证明被告租赁场地的面积；证据3、租赁场地照片；证据4、换瓦费用明细；证据5、装修费用明细；以上三份证据均拟证明被告承租该场地经营，实际的经营面积为该经营装饰装修的部位，以及花费的装饰装修费用。原告生资公司质证认为，对证据1真实性无异议，证明目的有异议，该合同明显属于改造合同，被告方向原告方借钱，是还款的期限，不是租赁期限，原告当时同意被告换瓦，不能等同于装修；对证据2-4真实性无异议，但与本案无关；对证据5的证明目的有异议，明显是被告手写的，是虚假的，不客观不真实。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据，被告质证对该两份合同书的真实性无异议，且合同书上有原、被告双方的签名盖章，本院予以采信；原告提交的第二组证据，被告对其真实性不持异议，本院予以采信，证明因棚改需要而解除租赁合同；原告提交的第三组中的证据6，乙方为唐良清的2020年门面租赁合同，被告认可因对该合同中的租赁期限不满而拒绝签字，至该合同未能生效，但对原告欲证明已告知被告2020年的租赁期限的证明目的予以确认，其中的证据7、8，乙方分别为银会明、陈小叶的2020年门面租赁合同，与本案没有关联性，本院不予认定；原告提交的第四组证据，能够证明原告履行了在合理的期限前通知承租人唐良清搬离的义务，对该组证据本院予以采信；原告提交的第五组证据，该组证据能够证明原告收到了被告交付的2020年租金的事实，本院予以采信；原告提交的第六组证据即证据13，与被告提交的证据1一致，双方认可其真实性，本院予以确认。被告提交的证据2-3，与本案没有关联，本院不予认定；被告提交的证据4-5，仅有个人书写的费用清单，而未能提供相关正式发票及其他充分证据佐证以上费用的真实性，原告亦对此提出异议，故本院不予采信。本院经审理查明如下法律事实：2016年5月18日，甲方生资公司与乙方唐良清签订《合同书》，内容为“甲方（指生资公司）所出租仓库因年久失修，房顶上，椽皮、横梁严重朽坏，已不能正常经营，存在严重的安全隐患，急需改造，现经甲、乙（指被告）双方协定如下协议：一、由乙方一次性出资伍万元把仓库泥瓦全部换成铁皮瓦；二、甲方从乙方租金中每年返回伍仟元于乙方，以十年为准；三、时间从2016年起，到2025年止；……”。2018年1月1日，生资公司（甲方）与唐良清（乙方）签订《合同书》，约定：“1、承包时间：从2018年1月1日起至2018年12月31日止，合同有效期为壹年；……4、乙方承包甲方仓库1栋、2栋、3栋10间，门面4-6号，承包金131620元/年；……”。2019年1月1日，生资公司与唐良清再次就该租赁场地签订了为期壹年的租赁《合同书》，约定内容与2018年度一致。2020年5月19日，生资公司因棚户区改造建设保障性住房项目的需要，欲与唐良清签订“临街门面租赁期限定为一年，仓库合同暂定9个月……”的《门面租赁合同》，唐良清拒绝签字，双方此后未再就该租赁场地问题签订书面协议。2020年5月22日，唐良清向生资公司支付租金11万元；2020年9月8日，生资公司向唐良清发出“您租赁我公司的仓库合同于本月底到期，请您按合同规定准时搬出”的书面《通知》，因被告未按期搬迁退还仓库，且双方协商未果，遂至本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方争执的焦点为一、双方于2016年签订的合同书是否为租赁合同？二、双方之间的租赁合同是否应当解除？一、就2016年合同书的内容进行全面审查，首先该合同前文为“甲方（指生资公司）所出租仓库因年久失修，房顶上，椽皮、横梁严重朽坏，已不能正常经营，存在严重的安全隐患，急需改造，现经甲、乙（指被告）双方协定如下协议……”，已对合同的签订目的进行了明确，从这里可以看出该合同不是租赁合同；其次该合同条款上也并没有对租赁物的名称、地址、数量、用途、租金、权利义务、违约责任等相关租赁合同主要条款有任何约定，显然不符合租赁合同的要件，不是被告提出的该合同为双方就仓库租赁问题签订的租赁合同，合同中注明的十年期，也是针对被告垫付的五万元维修费用从租金中每年按五千元返还的释明，而非被告辩称的系仓库租赁期限，该合同属于原、被告就租赁标的物（即仓库）进行重新装修、改造的问题而签订，合同性质应为对租赁物的维修改造合同。二、2018年、2019年度原、被告双方又分别签订了租赁门面、仓库的《合同书》，该两份《合同书》均对租赁场地、租赁期限、租金数额、双方的权利义务、违约责任等内容进行了明确约定,该两份合同的租赁标的物为门面和仓库,也包含了2016年5月18日《合同书》中的租赁标的物,双方在2018年、2019年签订的合同中均约定租赁期限为一年,但2020年，双方未能签订书面的租赁合同，根据我国合同法相关规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期；2019年12月31日,合同到期后,虽双方2020年未再签订书面租赁合同，但被告继续使用门面、仓库以及支付2020年租金的行为（被告支付了1年的门面租金和9个月的仓库租金），表明双方之间继续形成租赁合同关系,只因双方未签订书面合同，所以租赁期限为不定期。我国合同法规定,不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人;租赁期间届满,承租人应当返还租赁物;返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2020年5月19日，被告虽未在原告所拟的2020年度“门面租赁合同”上签字，但原告在该合同中就租赁期限已经通知了被告，被告实际交纳租金也是按照该合同中的租赁期限计算和交纳的；2020年9月8日，原告又向被告唐良清送达了限期搬出的书面《通知》，履行了在合理期限之前通知承租人的义务，被告理应按照要求将租赁场地腾空并交付给原告，据此,原告要求解除合同并限期被告搬离的诉讼请求,合法有据,本院予以支持；由于原告诉请要求被告将仓库腾空的时间2020年10月1日已经超期，本院酌情再次给予被告一定时间搬离的合理期限。至于因合同解除导致被告垫付的2016年度仓库改造装修费用未完全返还的问题，原、被告双方可通过协商或另行诉讼方式解决；被告提出因租赁期限未满要求原告对此前的装修予以补偿的问题，因本案不存在十年租赁期限未满的情形，且2018、2019年双方签订的租赁合同中的第6条均明确了“…承包期满，由甲方（指原告）有权无偿收回，并不负担乙方（指被告）任何搬迁和装修费用。…”，故对被告的该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、解除原告邵阳县农业生产资料公司与被告唐良清之间的仓库租赁合同；二、限被告唐良清于本判决生效后七日内将所租赁的仓库腾空交付给原告邵阳县农业生产资料公司。案件受理费减半收取计40元，由被告唐良清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（本院接收上诉状的部门为立案庭），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  陈明慧二〇二〇年十二月九日法官助理陈燕书记员王玲