湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初5685号 原告：永州市百嘉物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区双洲路**。 法定代表人：张军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭秋旭，女，1981年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省宁远县，系原告职工，代理权限为一般授权。 被告：陈忠军，男，1982年4月13日出生，汉族，户籍地湖南省双牌县。 原告永州市百嘉物业管理有限公司与被告陈忠军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市百嘉物业管理有限公司的法定代表人张军、委托诉讼代理人彭秋旭、被告陈忠军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永州市百嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费1955元、违约金586元，共计2541元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年5月29日被告购得世博美域X区X栋XXX室，当时只缴纳物业费至2018年3月31日，从2018年4月1日至2020年8月31日没有缴纳分文物业费，原告多次向被告催收，被告总是找一些不是物业方面的事情来搪塞。按照前期物业管理服务协议的约定，被告的多层住宅按建筑面积每平方米0.55元收取物业费，被告房屋面积为122.54平方米，共计下欠物业管理费122.54㎡×0.55元×29个月=1955元。每次交纳费用时间，第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年的第一个月的1-10日交纳每半年的物业费，否则从逾期之日起按月度管理费千分之五的比例收取违约金。为维护原告的合法权益，请判如所请。 被告陈忠军辩称，起诉状所述“被告拖欠物业管理服务费”是因为从原告进驻本小区后，未见解决任何实际问题，就只知道收取物业费，有什么问题都说不关物业的事，有什么事去找开发商解决，后来还用哄骗部分业主老人不懂和代写签名等手段企图动用业主的维修基金。为此，被告还写了报告投诉到房管局才作罢。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼，导致业主与物业公司矛盾激化。根据被告与物业公司所签订的《世博美域小区业主(临时)规约》和《前期物业管理服务协议》，物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供相应的服务，已造成违约。1、对于原告说的“被告只交纳了3年物业费/被告恶意拖欠物业费的行为对原告造成重大损失”与事实不符，被告从2012年收房，物业费一直缴纳至2018年，有收据为证，后面还提到“自来水增压费用”，这个在交房时我们是交了电开户费1000元/户，水开户费(含增压器)1570元/户的。2、小区内公共设施设备损坏严重:部分单元的单元门、锁损坏物业一概不管。楼梯问扶手出现松动、脱落，就用水泥乱敷一下了事，打个螺丝固定都不肯。公共区域铁栏杆坏了多时未见修复，后来就用破旧木板敷衍了事，严重影响到小区内小孩的人身安全。路灯不亮也不管，后来干脆连底座都扔掉，任由电线裸露在外，危害极大。3、园林绿化极差。小区内绿化地多处都是黄泥裸露在外、垃圾遍地，绿化带里杂草丛生，树木也不修剪枝叶等。4、小区内卫生情况不达标。公共区域及楼梯间有时候十天半个月都没有清扫一次，垃圾桶内垃圾不及时清理导致鼠患横行，也不及时放药除鼠，每次在微信群里提到除鼠，总是说天气不好。5、小区内摄像头基本无法使用。人和汽车牌都无法看清还经常不开机，很多业主汽车被划或被刮蹭，都没办法调查清楚。外来车辆随意进出小区(疫情期间都是如此)，且随意乱停乱放的，保安都不管不问，物业没有尽到应有的职责。6、房子漏水严重。从2013年入住至今，漏水问题一直存在，以前的物业公司反映问题基本上都有答复成处理，原告进驻本小区后，此问题一直都是不管不问。7、物业管理费用的收支情况业主享有知情权，物业公司从未公布相关费用的收支情况。业主缴纳物业费原告只开收据，没有提供正规税务发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《合同法》第67条:对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行好双方的合同约定，并且在被告正常缴纳物业费时就已经违约，明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定暂时拒绝缴纳物业费用。在原告按合同解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1、修复损坏的公共设施设备，恢复和维护好园林绿化等。2、原告物业公司要及时做好保洁服务，及时清扫公共区域和清理每天的垃圾，保持清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。3、原告物业公司要加强保安巡逻，及时处理好小区内车辆乱停乱放等现象。4、原告物业公司在判决日15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次;并且在缴纳物业费时要提供正规的税务发票。5、原告物业公司要对全体业主进行入户综合调查，针对业主反映的问题进行合理、及时解决。6、取消收取违约金，由原告承担此次诉讼相关费用。 本院经审理查明：被告系世博美域XX栋XXX号房的业主，2012年5月29日，开发商永州市裕悦有限责任公司将该房屋交付给被告，并与被告办理了房屋交接手续。同日永州市荣鑫物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该合同的主要内容为：一、乙方所购房屋基本情况：坐落位置XX栋XXX号室，建筑面积122.54平方米；二、物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，公众责任保险费，二次供水加压电费、水量、动力、水电量；三、物业服务费收费标准（按用途）：具体按物价部门批准价格收费，多层住宅按建筑面积每平方米0.55元/月；四、每次交纳费用时间：第一次交费按一年收取，以后按半年收取，每半年第一个月的1-10日交纳每半年的物业管理服务费；五、物业服务费用标准按政府相关政策法规进行调整，调整前一个月甲方应通知乙方；六、乙方违反协议，不按本协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之五的比例收取违约金；七、乙方物业管理费从2012年4月1日开始缴纳。 后永州市荣鑫物业管理有限公司退出世博美域小区，因世博美域小区未成立业主委员会，2018年2月13日，永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与永州市净美物业管理有限公司（乙方）签订了《世博美域物业托管协议》，该协议的主要内容为：一、甲方确定由乙方在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。 2020年3月永州市净美物业管理有限公司退出该小区物业管理，同年4月20日永州市裕悦有限责任公司世博美域项目部（甲方）与原告（乙方）签订一份《世博美域物业托管协议》，约定：一、甲方（永州市净美物业管理有限公司）确定由乙方（原告）在本协议签订之后托管世博美域小区的物业管理工作，如今后在法律规定和政策要求下，需对世博美域小区物业管理项目进行招投标，则甲方负责组织实施，乙方负责所有费用；二、收取的物业管理费以2018年3月1日为结点，之前归甲方，之后归乙方，3月1日后乙方正式全面履行物业管理职责和权力；三、乙方正式接管世博美域后，物业管理费标准不应低于之前已收取的标准，乙方可根据原物价部门审批的世博美域物业管理费标准进行收费。 2020年3月6日，永州市净美物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，将永州市净美物业管理有限公司2018年3月1日至2020年2月29日在世博美域小区提供物业管理服务期间业主所欠物业服务费全部转让给原告，其中XX-XXX室业主陈忠军于2018年4月1日至2020年2月29日的物业服务费1550元全部由永州市百嘉物业管理有限公司追缴。 被告缴纳物业费至2018年3月31日，此后的物业费原告多次催缴未果，遂酿成本纠纷。 以上事实，有当事人提供的《前期物业管理服务协议》、房屋交接书、《世博美域物业托管协议》、《债权转让协议》、照片等证据在卷予以证实，结合原告的庭审陈述，足以认定。 本院认为，被告与永州市荣鑫物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当依据协议约定享受权利，履行义务。永州市荣鑫物业管理有限公司依约为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定交纳物业服务费。 同时，因世博美域小区未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位永州市裕悦有限责任公司分别于2018年2月13日、2020年4月20日与永州市净美物业管理有限公司、原告签订的名为托管，实质为前期物业服务合同的《世博美域物业托管协议》，将世博美域小区的物业服务先后托管给永州市净美物业管理有限公司和原告公司，对业主均具有约束力。后永州市荣鑫物业管理有限公司、永州市净美物业管理有限公司与原告分别签订《债权转让协议》，将业主拖欠的物业服务费债权转让给原告，该协议是双方真实意思表示，合法有效，故对被告亦具有法律约束力。因此，被告应向原告支付2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费122.54×0.55×29=1955元，对原告就此提出的诉讼请求依法予以支持。 被告对原告所提供的服务所提出的诸多问题，要求予以解决后再交物业管理费。经庭审查明，该小区的物业公司变更频繁，且提供的物业服务确存在一定的瑕疵，如服务欠主动，保安晚上值班睡觉、小区内车辆停放管理不善等情况，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故业主如认为物业服务不到位，可要求物业公司继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘物业公司，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。 被告提出的房屋墙体渗水的问题，不是本案物业服务合同审理范围，本院不予处理。虽被告未按期缴纳物业费存在违约情形,但原告未能举证给其造成的实际损失,故对于原告主张的违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告陈忠军自本判决生效之日起十日内给付原告永州市百嘉物业管理有限公司2018年4月1日至2020年8月31日的物业管理费1955元； 二、驳回原告永州市百嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告陈忠军负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 娜 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理唐莉 代理书记员  阳志科