山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初5937号原告：李世军，男，1978年2月17日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。被告：宗惠，女，1981年12月28日出生，汉族，无业，住济南市。被告：王中越，男，1981年6月18日出生，汉族，无业，户籍地址安徽省，现住济南市。原告李世军与被告宗惠、被告王中越房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李世军及其委托诉讼代理人黄笃敏，被告宗惠、被告王中越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李世军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即配合原告办理涉案房屋的过户登记手续；2、判令被告偿还原告垫付的还贷资金158671.65元(壹拾伍万捌仟陆佰柒拾壹点陆伍元整)，并偿付以该笔资金为基数自起诉之日起至全部清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息损失；3、判令被告向原告支付违约金111000元(拾壹万壹仟元整)；4、判令被告偿还原告因本案支付的律师费30000元(叁万元整)；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月24日，原、被告双方经房屋中介公司签订房屋买卖合同，约定原告以111万元购买被告位于济南市房屋一套及配套地下储藏室一间，签约时被告尚未取得涉案房屋的不动产权证书，并有大约60万元银行贷款尚未还清。合同约定：1.原告应于合同签订时向被告支付购房定金15万；2.2018年11月27日前支付购房款36万元；3.原告支付前述共计51万元购房款后，被告将房屋交付给原告；4.被告向贷款银行提前偿还部分贷款当日，原告向被告支付20万元用于偿还该部分贷款；5.被告取得房产证后，双方因履行本案合同办理网签备案手续并且被告办理提前还贷解押时，原告向被告支付剩余40万元房款。合同还约定：被告承担涉案房屋办理不动产证所需缴纳的各项税费，原告承担涉案房屋由被告过户于原告所需缴纳的各项税费。同时约定了违约金及律师费等费用的承担。合同签订后的第三天即2018年11月26日，双方在房屋中介公司见证下签订补充协议，约定被告每月及时向贷款银行偿还贷款以保证履行本案合同时可以正常还贷解押并完成过户于原告的手续，还约定被告应自收到开发商通知之日起五日内履行包括提交手续、缴纳税费等在内的义务并积极办理涉案房屋的不动产证，办理不动产证后，双方均应在得到房屋中介公司通知之日起五日内按合同约定提交过户登记所需资料以保证涉案房屋顺利过户于原告。该补充协议还明确约定原、被告双方任何一方违约，均应按房价总额的10%向守约方支付惩罚性违约金。合同签署后，被告按照约定将涉案房屋交付给原告居住至今，原告方亦积极履行了合同约定的付款义务。2018年11月24日原告向被告支付部分购房定金7万元；2018年11月26日支付44万元(其中8万元系补足15万元定金，36万元系履行付款义务)；2019年1月4日支付10万元，2019年3月18日支付5000元；2019年5月17日支付95000元，以上三笔共计20万元，被告并未按约定将这些款项用于偿还银行贷款。2019年5月中旬，开发商在涉案房屋所在小区发布办不动产证通知，原告及时通过房屋中介公司通知被告按开发商办不动产证通知要求办理不动产证，但被告以各种理由敷衍推脱，拒不办理。经原告和房屋中介公司不断催促，被告仍不予办理，并进而要求原告代其偿还每个月的银行贷款和代为支付办理不动产证所需缴纳各种税费。为积极推进合同履行，原告无奈同意了被告的要求，于2019年9月16日在房屋中介公司见证下与被告又签订一份补充协议”，约定：原告代被告偿还自2019年7月以后每个月的银行贷款，并代为支付办理不动产证所需缴纳的维修资金、契税等税费，前述代为支付的资金从原告尚未支付给被告的剩余购房款中等额扣除。为防止被告继续推脱办理不动产证的义务，该协议进一步强调被告应积极配合办理不动产证的手续，不得以任何理由拖延和推诿，否则仍按房屋买卖合同约定承担违约责任。第二份“补充协议”签订后，原告按协议约定每个月代被告偿还银行贷款，自2019年7月至2020年5月总代为支付33129元；2019年9月17日代为支付房屋差价款207元；2019年9月18日代为支付住宅专项维修资金14685元；2019年11月29日按被告要求又支付5000元用于家庭急用。但被告仍以各种理由敷衍推诿，拒绝办理不动产证。原、被告双方的房屋买卖合同因被告的严重持续违约行为陷入履行僵局。原告无奈于2020年6月1日向天桥区法院提起民事诉讼，在该案审理中，经调解原告撤诉并经法院裁定准许，被告于2020年9月2日办理并于2020年9月4日获得涉案房屋的不动产权证，原告代被告支付了契税、印花税共计12665.41元。按照调解方案，为将涉案房屋过户于原告，需先行偿还贷款以办理撤押手续，原告于2020年9月16日代被告偿还剩余银行贷款本息492985.24元并向银行提交贷款结清证明，2020年9月25日贷款银行通知撤押手续办理完毕。原告遂与被告夫妻商定办理房屋过户手续，在商定的2020年9月29日去办理过户手续时，被告夫妻又因不满原告要求其出具的欠条(原告向被告支付和代为支付的款项总额已超出双方房屋买卖合同中约定的房款金额，超出金额为158671.65元，该笔款项应由被告向原告返还)提出的修改意见，拒绝签署和协商并拒绝办理涉案房屋的过户手续。原告全面、及时地履行了自己的合同义务，并按照被告要求代其向相关第三方支付相关款项，付款总额已超出原告应支付的房款金额，而被告背离全面履行和诚实信用的合同履行原则，不履行自己应承担的基本合同义务，自2019年5月收到开发商办不动产证通知后拒绝办理不动产证，并藉此向原告提出各种不合理的履行要求。尤其是在原告向法院提起诉讼又经法院调解撤诉并于2020年9月14日签收准予撤诉的裁定后，被告仍拒不履行办理涉案房屋过户手续的基本合同义务。被告的连续的严重违约行为给原告造成极大困扰和法益损害，现提起诉讼，望判如所请。宗惠辩称，同意原告李世军第一项诉讼请求，同意协助原告李世军办理涉案房屋及储藏室的房产过户手续。对原告李世军起诉的第二项诉讼请求中原告李世军垫付的款项158671.65元的数额没有异议，该款项系原告李世军支付总房款111万元超出的部分，原告李世军总计付款为1268671.65元，对以上付款情况没有异议，但是原告李世军主张的158671.65元中包括原告李世军垫付的办理宗惠储藏室房产证时维修基金1764元和印花税、契税1496.16元，以上储藏室的维修基金和税款应该由原告李世军承担，因为买卖合同中第一条载明储藏室是赠与原告李世军的，所以该费用应是原告李世军承担，应该扣除，不同意支付利息，因为是原告李世军自愿垫付的款项。对第三项诉讼请求违约金的数额没有异议，但宗惠没有违约，不同意支付违约金。对于第四项诉讼请求律师费不同意承担，因为原告李世军的律师是原告自己委托的，应该由原告自己承担。王中越辩称，其同宗惠的答辩意见，原告李世军没有按时付款构成违约。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2018年11月24日，宗惠（出售方，甲方）、王中越（甲方配偶）与李世军（购买方，乙方）、济南百居安房地产咨询有限公司（居间方，丙方），共同签订房屋买卖合同一份，主要内容为：出售房屋的基本情况，建筑面积107.69平方米，坐落为济南市，随房屋附赠储藏室1处共约计14.62平方米；甲方房屋现在中国建设银行抵押之中，甲方同意在乙方支付剩于（余）房款当日，前往该银行还清所有贷款，并积极办理撤押手续，以便能够及时将房屋过户给乙方；乙方承诺本人符合国家及济南市政府规定的购房条件，具有购房资格；甲方按照附表中描述情况将房屋出售给乙方的价格总计为111万元；付款方式，乙方应在签订本合同时，支付购房定金15万元，乙方应在2018年11月27日前支付购房款36万元，乙方应在甲方到建设银行提前还部分贷款当日支付购房款20万元，乙方应在甲乙双方网签当日，甲方到银行还款当日支付购房款40万元；房屋权属转移办理，本合同签订后，甲乙双方委托丙方协助甲乙双方到相关部门办理房屋过户（更名）、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用，甲乙双方同意按以下第Ｂ种方式处理，Ｂ、甲方承担下证之前所需要缴纳的各项费用，余下部分由乙方缴纳；违约责任，在本合同执行过程中，甲乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同，如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金；甲乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用，另，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担；补充说明，甲方承担此房解押之前每月月供，乙方同意所支付的房屋剩于（余）尾款用于甲方银行还款解押使用，甲方必须专款专用，合同签订后甲方不可以再将此房屋转让它人。2018年11月26日，宗惠、王中越作为甲方，李世军、王丽华作为乙方签订补充协议一份；2019年9月16日，王中越作为甲方宗惠的代理人与乙方李世军签订补充协议一份。以上房屋买卖合同签订后，宗惠、王中越向李世军交付了涉案房屋。李世军付款情况如下：李世军于2018年11月24日向宗惠支付购房定金7万元，2018年11月26日向宗惠支付购房款44万元，2019年1月4日向宗惠支付购房款10万元，2019年3月18日向宗惠支付购房款5000元，2019年5月17日向宗惠支付95000元；李世军代宗惠向银行偿还了宗惠的自2019年7月至2020年5月的房屋贷款共计33129元，2019年9月17日代宗惠向商品房开发商支付房屋差价款207元，2019年9月18日代宗惠向房管部门支付了住宅专项维修资金14685元，2019年11月29日向王中越支付5000元用于家庭急用；2020年9月2日代宗惠支付房屋印花税、契税1496.16元、11169.25元，2020年9月16日代宗惠偿还银行剩余贷款本息共计492985.24元。以上李世军向宗惠、王中越支付购房款项及代宗惠支付款项共计1268671.65元，双方约定的购房款总额为111万元，李世军支付款项的超出数额为158671.65元。2020年9月3日，宗惠就涉案的位于济南市室办理了产权登记，登记的所有权人均为宗惠。现李世军要求宗惠、王中越协助其办理涉案房屋及储藏室的产权过户登记手续，宗惠、王中越明确表示同意协助李世军办理涉案房屋及储藏室的产权过户登记手续。李世军因本案诉讼而支出律师代理费30000元。双方存在以下争议：李世军要求宗惠、王中越偿还其垫付的款项158671.65元及利息，利息的计算方式：以158671.65元为基数，自起诉之日（2020年10月12日）起至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。宗惠认为李世军以上主张的158671.65元中包括李世军垫付的办理其储藏室房产证时的维修基金1764元及印花税、契税1496.16元，因为买卖合同中第一条载明储藏室是赠与李世军的，所以该费用由李世军承担，其不应承担，应该扣除，扣除之后的款项同意偿还，但不同意支付利息。王中越同意以上宗惠的意见。李世军要求宗惠、王中越支付违约金111000元，认为房屋买卖合同第8.1条约定延迟一日违约方按房价总额的千分之一支付违约金，宗惠陈述于2018年年底开发商即通知办理房产证，2019年5月开发商在售楼场所发布办理不动产证通知，直至2020年9月3日宗惠才为自己办理涉案房屋的房产证，宗惠自应当办理房产证之日起的合理时间内应及时给李世军办理涉案房屋过户登记手续，但宗惠、王中越未及时办理，构成违约，按合同约定的违约金也已远超房款总额的10%，其自动降低违约金额至10%即111000元，且按照2018年11月26日双方签订的补充协议第七条的约定，违约方应按照房价总额的10%支付违约金。宗惠认为其没有违约，其与王中越去找过开发商办理房产证，因为开发商的手续不全而不能办理，后来在李世军协助下开发商的手续齐全了，才办理了其房产证，其不认可违约金的计算方式，违约金偏高。王中越同意以上宗惠的意见。李世军要求宗惠、王中越支付其律师费30000元，认为合同第8.3条对律师费的承担有约定，应该由宗惠、王中越承担。宗惠、王中越认为其没有违约，不同意承担律师费。李世军主张在本案中因申请财产保全而支出诉讼保全保险费用2400元，要求宗惠、李世军承担该费用，对此其提交诉讼保全费收据一张予以证明支出该费用。宗惠、王中越对以上证据的真实性没有异议，但认为该费用与其无关，不同意支付该费用。本院认为，本案中，双方属于房屋买卖合同纠纷。李世军与宗惠、王中越签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。对李世军要求宗惠、王中越协助其办理济南市室的产权过户手续的主张，宗惠、王中越明确表示同意协助李世军办理以上房屋及储藏室的产权过户登记手续，因此，李世军的以上主张，并无不当，应予支持。对于李世军要求宗惠、王中越偿还其垫付的款项158671.65元的主张，该款项158671.65元应属于李世军支付的超出购房款总额的部分，根据双方约定及购房款总额的情况，该款项应属于李世军为宗惠、王中越垫付的款项，应由宗惠、王中越承担。因此，李世军的以上主张，证据充分，事实清楚，应予支持。李世军为宗惠、王中越垫付款项158671.65元，两人至今未偿还，给李世军造成了利息损失，李世军要求宗惠、王中越支付利息的主张及计算方式，符合法律规定，并无不当，应予支持。宗惠、王中越主张李世军垫付的款项158671.65元中办理其储藏室房产证的维修基金1764元及印花税、契税1496.16元，因为储藏室是赠与李世军的，该费用应由李世军承担，应该扣除。储藏室应属于涉案房屋的附属建筑，在双方签订的房屋买卖合同中载明随房屋附赠物包括储藏室，这说明双方在协商房屋价款时将储藏室作为随房屋附赠物，在宗惠办理其产权证时，储藏室应随房屋一并办理产权登记，办理储藏室产权登记产生的税费应属于办理该房屋产权登记而产生的费用，根据双方约定，应由宗惠、王中越承担，因此，宗惠、王中越的以上抗辩主张，不能成立，本院不予支持。对于李世军要求宗惠、王中越支付违约金111000元的主张，首先，双方在2018年11月26日就签订了房屋买卖合同，李世军按约定支付了定金及购房款，在李世军为宗惠、王中越支付了办理产权证的税费及房屋银行贷款的款项，涉案房屋解除抵押后，且李世军支付的款项数额已超出了其应支付的购房款总额达158671.65元，在该房屋已具备产权过户的条件下，宗惠、王中越应按约定及时协助李世军办理产权过户手续，这应属于宗惠、王中越的合同义务，其两人不协助办理过户手续，应构成违约。其次，双方在2018年11月26日的补充协议第3条约定：房屋下证后甲乙双方在得到丙方通知之日起伍日内提供过户所需资料，以保证可以正常办理房屋过户手续。所以，在宗惠取得其房屋产权证后，其与王中越应按以上约定协助李世军办理过户手续，其两人不履行协助办理过户手续的义务，应构成违约。最后，根据李世军提交的开发商办理不动产证的通知照片，可以证明在2019年5月涉案房屋就可以办理产权证，但宗惠一直到2020年9月3日在李世军的协助下才办理了自己的产权证，这也是导致不能将房屋产权过户至李世军名下的原因之一，宗惠没有履行合同义务，也构成违约。综上，宗惠、王中越未按约定及时办理产权证及协助李世军办理房屋产权过户手续，构成违约，应承担违约责任。对李世军要求支付违约金的主张，本院予以支持。但李世军主张的违约金数额偏高，本院予以调整，根据法律规定，违约金数额不应高于损失的30%，所以，宗惠、王中越给李世军造成以上利息损失，本院认定违约金的数额为以上认定的利息的30%。李世军主张的超出部分，不予支持。对于李世军主张的律师代理费30000元，宗惠、王中越构成违约，双方在合同中对律师代理费的承担进行了约定，因此，对于李世军要求宗惠、王中越支付律师代理费30000元的主张，本院予以支持。对于李世军主张的因申请财产保全而支出诉讼保全保险费用2400元，该费用属于李世军因主张权利而合理支出的费用，其要求由宗惠、王中越承担，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宗惠、被告王中越于本判决生效之日起15日内配合协助原告李世军办理位于济南市房屋（房产证号：济南）、3号楼2--219储藏室（房产证号：济南）的产权过户登记手续，将以上房屋、储藏室的产权过户至李世军名下；二、被告宗惠、被告王中越共同偿还原告李世军垫付款项158671.65元，于本判决生效之日起10日内付清；三、被告宗惠、被告王中越于本判决生效之日起10日内共同向原告李世军支付利息，利息的计算方式为：以158671.65元为基数，自2020年10月12日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告宗惠、被告王中越于本判决生效之日起10日内共同向原告李世军支付违约金，违约金的计算方式为利息（以158671.65元为基数，自2020年10月12日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的30%；五、被告宗惠、被告王中越共同向原告李世军支付律师代理费30000元，于本判决生效之日起10日内付清；六、被告宗惠、被告王中越共同向原告李世军支付诉讼保全保险费用2400元，于本判决生效之日起10日内付清；七、驳回原告李世军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，由原告李世军负担1073元，被告宗惠、被告王中越共同负担1825元；申请费5000元，由原告李世军负担1852元，被告宗惠、被告王中越共同负担3148元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张清国二〇二〇年十二月十八日书记员  王 瑞