四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5315号 上诉人（原审被告）：成都思达税务师事务所有限责任公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段********。 法定代表人：王辉东。 委托诉讼代理人：任超人，四川彰明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张永艳，女，1971年10月29日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人成都思达税务师事务所有限责任公司（以下简称思达税务所）因与被上诉人张永艳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初5480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 思达税务所上诉请求：一、撤销一审判决，改判思达税务所不再向张永艳支付自《租赁合同》解除之后的房屋租金；二、一、二审诉讼费由张永艳承担。事实和理由：一、一审认定思达税务所未履行腾退义务，案涉房屋仍由思达税务所控制与事实不符。首先，思达税务所在2017年5月26日向张永艳发出解除合同通知。2017年11月5日，思达税务所又告知张永艳。出于安全考虑，案涉房屋已封存，并请张永艳前来查验。查验无误后，将张永艳所有部分交还。但张永艳一直不肯前来收房。其次，思达税务所已经搬离案涉房屋，不再在案涉地址办公，并变更了注册地址，而且解除了租赁合同。思达税务所不可能将案涉房屋处于自身控制之下。一审对思达税务所占有案涉房屋的认定，与事实不符。最后，案涉房屋属于按份共有产权，且是不可分割的整体，张永艳只是其中28.13%的权利人。思达税务所与其他所有权人达成一致，在思达税务所已经不再承租案涉房屋，并解除合同关系的前提下，在已经向张永艳发送要求其来查验收房通知，其却不理睬的前提下，出于房屋内财产安全和装修附属物的安全考虑，将房屋上锁。是对包括张永艳在内的所有共有人的财产的一种保护。二、一审适用法律错误。首先，案涉租赁合同已经生效判决判令解除，一审法院也予以认可。但一审仍判决思达税务所继续支付租金。违反《中华人民共和国合同法》第九十七条规定。其次，张永艳一审提出的诉讼请求为：要求判令思达税务所向其支付2019年1月1日至2019年12月31日的房租及逾期付款利息及违约金。在合同已经解除的情况下，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，一审法院应当释明思达税务所构成不当得利，要求张永艳变更诉讼请求，变为不当得利之诉。故一审判令思达税务所支付租金属适用法律错误。 张永艳辩称，本案租赁期限内，思达税务所因自身原因搬离案涉房屋。思达税务所搬离后，在案涉房屋门上上锁控制，仍占有案涉房屋，并未将房屋腾退给张永艳，至于其是否实际使用案涉房屋，系对自身权利的处分。因此，张永艳在租赁期内按约向思达税务所主张房屋租金符合合同约定和法律规定。思达税务所在上诉中也认可将案涉房屋上锁，未腾退给张永艳。无论是租金还是占用费都是思达税务所应当履行的金钱给付义务，思达税务所恶意占有张永艳房屋，既不腾退也不履行支付金钱义务。一审根据案件事实，以减少当事人讼累所作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，思达税务所的上诉请求及事实理由不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。 张永艳向一审法院起诉请求：判令思达税务所向其支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金17443.27元、逾期付款利息及违约金（均以17443.27元为基数，逾期利息按年利率6%，违约金按每日1‰，自2019年1月5日起计至租金实际付清之日），并由思达税务所承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年，张永艳（出租人，甲方）与思达税务所（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区剑南大道中段（成都××中对面）xx号的房屋租赁给乙方用于办公，租赁期限为2014年1月1日至2033年12月31日。租金为：（起始租金以甲方购房投入资金160000元计算）第1-2年16000元／年，第3-4年16800元／年，第5-6年17640元／年......乙方应在每年1月5日前向甲方转账支付当年租金至指定账户，无故拖欠的，应按1‰每日向甲方支付违约金，逾期超过90日则甲方有权解除合同并收回房屋。 合同履行过程中，因思达税务所未支付2018年度的租金，张永艳曾诉至成都高新技术产业开发区人民法院，思达税务所提出反诉，要求解除合同。成都高新技术产业开发区人民法院查明，2017年5月26日，思达税务所向张永艳邮寄送达《解除房屋租赁合同关系的通知函》，后搬离案涉房屋，但在案涉房屋门上上了锁。经审理，成都高新技术产业开发区人民法院判决解除案涉合同，并判令思达税务所在判决生效之日向张永艳腾退案涉房屋。张永艳不服该判决，上诉至本院。2019年8月23日，本院判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，张永艳与思达税务所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。思达税务所经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，应承担相应不利后果。案涉合同虽已经成都高新技术产业开发区人民法院及本院判决解除，但思达税务所并未向一审法院举证证明其已依判决履行向张永艳腾退案涉房屋的义务，该房屋实际仍由思达税务所控制，故思达税务所应向张永艳支付其占有案涉房屋期间按年租金17443.27元标准计算对应时间段的租金。关于逾期支付租金的违约金，双方合同虽有约定，但按1‰每日计算违约金明显超过张永艳的损失，综合其实际损失及思达税务所的过错程度，一审法院酌情调整为按0.3‰每日计算为宜。关于张永艳主张的逾期付款利息，因无合同依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决：一、思达税务所于判决生效之日起十日内向张永艳支付按年租金17443.27元标准计算自2019年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金，并以该租金为基数按每日0.3‰向张永艳支付自2019年1月6日至租金付清之日止的违约金；二、驳回张永艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费156元，由思达税务所负担。 本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。思达税务所提交以下证据：案涉房屋现场照片、微信聊天记录（2017年11月5日的微信聊天记录为思达税务所向“艳儿”发送案涉房屋照片三张，照片显示除柜子、桌子等物品外房屋已经空置，并发送“xx号房屋公司已停止使用并封存！请近期过来查验！公司工商注册地址也已更改地址，不在使用此间房屋房号作为公司注册地址使用！”；2020年9月1日的微信聊天记录显示：“艳儿”发送微信“小张，房屋租赁合同解除了，按合同约定合同解除后，思达应支付我三个月租金的违约金，一个月为1453.61元，三个月合计是4360.83元，请尽快转账支付我，谢谢！”。后思达税务所于2020年11月10日发送微信“张永艳老师：你好。成都思达税务师事务所有限责任公司和你之间的租赁关系已经于2018年11月就解除。我司多次通知你到现场查验房屋并接收案涉房屋中你自己的份额部分，你迟迟不到现场进行勘验和收房。现再次告知你，尽快到现场办理收房事宜，我司将全力配合。谢谢。目前房屋是处于空置状态，我方没有占有使用，你可以自由出入，也敦促你到现场自由处分你的房产。”）。拟证明：思达税务所在案涉房屋门上张贴告示，并向张永艳发送微信要求其查验收取案涉房屋。张永艳提交以下证据：一、2020年11月11日本院与张永艳、思达税务所三方查看案涉房屋照片；拟证明：1.案涉房屋为层高6米多的LOFT，房屋内是思达税务所办公物品和设施设备，包括：玻璃屏挡、地、地砖子一整壁、楼梯、栏杆、楼梯储物间、办公桌、办公柜、办公椅、未安装的防盗门（上楼梯靠墙侧位置立放）、二楼楼板地板、中央空调、窗帘等。2.二楼隔在外面的过道和厕所属于案涉房屋面积。3.思达税务所虽搬离案涉房屋去他处办公，但一直上锁占有控制房屋至今并未腾退交付。思达税务所称上锁是为了保护房屋内财产和装修设施安全，就是保护其自己财产和装修设施安全，其称已腾退与事实不符。二、成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初6390号案资料，成都高新技术产业开发区人民法院2018年8月7日庭审笔录第1、4、12、13、17、22页。拟证明：思达税务所确认其将案涉房屋上锁控制，并未交付。三、本院（2019）川01民终654号民事判决书第1、5、7、11页。拟证明：成都高新技术产业开发区人民法院和本院均确认案涉房屋被思达税务所上锁控制，并未交付。 对思达税务所提交的证据，张永艳发表质证意见称，对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，并未看到过该照片。对微信聊天记录，真实性认可，但合法性、关联性不予认可。2020年11月10日下午四点法院通知第二天上午九点看房，思达税务所的张志旭是在接到法院通知后才发送的微信，因法院已经通知了三方看房，那么以法院实际勘察为准，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。 对张永艳提交的证据，思达税务所发表质证意见称，对证据真实性无异议，对证明目的有异议。经过法庭调查，思达税务所也是房东之一，思达税务所对自己所有的房产进行保护是理所当然的。且房屋内所有财产均为公司财产，公司对自己财产进行保护，张永艳解读为非法占有，于法无据、于理无据。思达税务所在搬离之时就要求张永艳前来收房，张永艳为恶意强行要求思达税务所租赁其所有部分，拒绝收房，导致后续一系列诉讼。若思达税务所搬离后让房屋处于无保护状态，可能导致财物毁损灭失。 对思达税务所提交的证据，本院认定如下：一、对贴了告示的照片，因告示张贴的房屋确系案涉房屋，本院对该证据真实性予以认可，但其张贴告示与其提交微信聊天记录中展示的案涉房屋张贴材料内容不一致，故无法核实张永艳是否知晓该告示内容。在无其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予采信。二、对微信聊天记录，张永艳质证时先是认可真实性，后又以本院到案涉房屋进行查看以本院查看结果为准否认真实性，并提交书面质证意见称，因思达税务所并未提交原始记录，其仅凭回忆有过该聊天，故在质证时错误地对该证据进行了认可，特纠正其质证意见，对微信聊天记录真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该聊天记录系思达税务所与张永艳本人进行，张永艳在在认可该证据真实性的情况下，后仅以凭借回忆无法确定为由进行反言显然有悖诚实信用原则，而在生效（2019）川01民终654号民事判决亦对“2017年11月5日，思达公司通过微信告知张永艳已停止使用案涉房屋，”进行认定，故本院对思达税务所提交微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均予以认可。 对张永艳提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 另补充查明，一、本院作出的（2019）川01民终654号民事判决生效时间为2019年8月31日。二、2020年11月11日本院到案涉房屋所在地成都市高新区盛安街401号1栋2单元21层xx号进行查看。案涉房屋现状如下：房屋分为两层，双方均认可房屋原始状态为一层，思达税务所自行隔出两层，有楼梯通往二楼。二楼空置，一楼除有半面墙为柜子，柜子旁边为一张桌子、一张椅子、一个小柜子、一扇未使用防盗门、一个插排外无其他可移动物品，柜子内亦无物品。后本院工作人员与双方当事人一起到案涉房屋物业服务中心即凯旋物业服务中心对案涉房屋状况进行调查。该公司负责人称，案涉房屋已经空置多年，且为上锁状态。具体时间因时间久远无法明确。三、案涉房屋所有权人为张永艳、思达税务所、曾俐，共有情况为按份共有，张永艳占28.13%。 本院认为，思达税务所、张永艳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据本院作出的已生效的（2019）川01民终654号民事判决，案涉租赁合同已经被判决解除。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：思达税务所是否应当向张永艳支付2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金、房屋占有使用费、逾期付款利息及违约金。 关于思达税务所是否应当向张永艳支付2019年1月1日到2019年12月31日的房屋租金、房屋占有使用费、逾期付款利息及违约金的问题。本院认为，成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）川0191民初6390号民事判决，判令案涉合同解除，并要求：“成都思达税务师事务所有限责任公司于本判决生效之日起十日内按年租金17443.27元标准向张永艳支付自2018年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，并以该租金为基数按每日0.3‰向张永艳支付自2018年1月6日起至付清之日止的违约金。”，后张永艳提起上诉主张继续履行，本院作出（2019）川01民终654号民事判决，驳回张永艳上诉，维持原判。二审中，思达税务所及张永艳均认可思达税务所已经按照成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）川0191民初6390号民事判决内容向张永艳支付完毕2018年1月1日至2018年12月31日的租金及违约金。因本院作出（2019）川01民终654号民事判决于2019年8月31日生效，故对2019年1月1日至2019年8月31日的租金及违约金，生效判决已经作出认定，张永艳对该部分款项可在执行中申请解决，本院不再对该部分款项进行认定。 因案涉合同已经于2019年8月31日解除，对思达税务所是否应当支付2019年9月1日以后的占有使用费并承担违约责任。本院认为，首先，本院（2019）川01民终654号民事判决对案涉合同的解除作出最终认定，虽思达税务所未对判决认定的其应负有腾退义务提出异议，然在判决生效后张永艳作为出租人亦应积极履行减损义务。其次，虽张永艳称案涉房屋系其与思达税务所、曾俐共同共有，其无法直接收回案涉房屋。然根据思达税务所2017年11月5日与张永艳的微信聊天记录，其虽对案涉房屋进行上锁，但亦在搬离时对案涉房屋进行腾空。该事实与本院到案涉房屋查看状况及到案涉房屋所在物业的调查结果一致。虽案涉房屋仍有柜子和椅子等物品，但柜子中并未放置其他物品，故张永艳直接收回案涉房屋并不存在障碍。综上，在案涉合同解除后，张永艳应当及时收回案涉房屋，其未收回，应对案涉房屋空置损失的扩大承担责任。故对其主张思达税务所支付2019年9月1日之后的房屋占有使用费、支付逾期付款利息并承担违约责任，本院不予支持。 综上，上诉人思达税务所的上诉理由成立，应予支持；一审认定事实不清，本院予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初5480号民事判决； 二、驳回张永艳的全部诉讼请求。 一审案件受理费156元，二审案件受理费312元，均由张永艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹