重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020)渝0107民初23400号原告:重庆润龙物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道天宝路****，统一社会信用代码91500107793514844K。法定代表人：徐伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡朝晖，该公司员工。被告：牟长水，男，汉族，住重庆市。原告重庆润龙物业管理有限公司与被告牟长水物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告重庆润龙物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡朝晖，被告牟长水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆润龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的物业管理费2020.62元；2.判令被告支付违约金（420元，合同约定为按日千分之三，第一笔违约金自欠费首月开始计算）；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确其第一项诉讼请求为：判令被告支付原告拖欠的物业服务费1985.02元、电梯费23元、公摊水费3.2元、公摊电费9.4元，以上费用共计2020.62元。事实与理由：2011年7月，原告与被告所在的XXX花园、XXX小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为XXX小区提供物业服务，业主按月交纳物业服务费，逾期交纳的应承担相应的违约金。合同签订后，原告按约为XXX小区提供了物业服务，但被告作为小区的业主，在2016年1月至2018年1月期间无故拒交物业服务费，原告多次催收未果。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告牟长水辩称，1.原告的诉求没有权利基础，原告在2014年8月1日至2018年1月期间未与业主签订物业服务合同，也未履行物业服务义务。在此期间，原告无合同主体资格，也无收费的权利基础；2.被告没有拖欠原告所谓的物业服务费，在原告之前或之后的物业服务公司服务期间，被告均交清了费用。2017年9月，在杨渡村社区工作人员的见证下，被告交清了所有应该交纳的费用；3.原告非法侵占小区物业期间，不作为、乱作为，小区问题突出、小区环境遭到严重破坏，生活、安全环境日趋恶化，盗、抢案件多发、业主人身、财产安全没有保障，人心惶惶、怨声载道，小区业主对原告的不满意度达到了85.48%；4.原告在小区作为丧失职业道德和行业底线，恐吓、威胁业主人身安全，侵贪小区公共收益，侵害业主利益；5.原告乱收停车费。原、被告双方围绕诉讼请求举示了重庆市房地产登记申请书复印件，重庆市物业服务合同及备案证明，催费通知、欠收款明细，《致XXX小区全体业主、居民的公开信》、润龙物业专用收据、收款收据、照片等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及双方当事人陈述，本院确认事实如下：被告牟长水系位于重庆市九龙坡区XXX号房屋的业主，原、被告双方一致确认该房屋建筑面积为122.17平方米。2011年7月21日，原告与重庆市九龙坡区顺通˙龙城业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：由原告为被告所在小区即XXX小区提供物业服务，合同期限为三年，自2011年8与1日起至2014年7月31日，如合同期满前三个月内，双方无异议，合同有效期自动顺延；物业服务费按月收取，按建筑面积计算，其中多层住宅按0.52元/月˙平方米、高层住宅按0.65元/月˙平方米收取；共用专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，采取据实公摊的方式向受益人分摊计收；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-25日交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收滞纳金。2011年10月8日，重庆市九龙坡区房屋管理局对前述合同进行了备案。合同签订后，原告润龙物业从2011年7月至2018年1月撤场为止，一直在涉案小区提供物业服务。2017年9月2日，被告向原告交纳了之前的电梯费241.50元、公摊费82.47元。2019年5月13日，原告以物业服务合同纠纷为由向本院起诉要求被告支付2016年1月至2018年1月期间的物业服务费共计2020.62元，后因原告未在规定期限内缴纳案件受理费，本院按撤诉处理；2019年9月24日，原告以物业服务合同纠纷为由向本院起诉要求被告支付2016年1月至2018年1月期间的物业服务费共计2020.62元，后自愿撤回起诉。审理中，原告明确被告欠付2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业服务费1985.25元（0.65元/月˙平方米×122.17平方米×25个月），现原告自愿主张1985.02元；被告欠付2017年12月1日至2018年1月31日的电梯费23元、12.6元；电梯费为每人10元/月，三层以上每层递增0.3元，公摊水电费系据实分摊；违约金按合同约定是千分之三的标准，现原告自愿主张按日万分之七的标准，以2020.62元为基数从2016年1月1日开始计算，也可由法院酌情认定。被告对物业费标准无异议，但不认可欠付时段和金额，并陈述电梯费是一直按照原告陈述标准收取的，但不认可电梯费金额，公摊水电费无依据，不予认可。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对被告产生约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。原告向被告提供了物业服务，被告也接受了原告的物业服务，依照诚实信用及权利与义务相一致的原则，被告应当按时向原告支付物业服务费。审理中，被告并未举示充分证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。因此，被告应当按时向原告支付物业服务费。对于物业服务费金额，被告并未举示在2016年1月1日至2018年1月31日期间已交费的证据，故应当承担举证不能的不利后果。结合原告举示的证据，本院确认被告拖欠原告2016年1月1日至2018年1月31日的物业服务费1985.26元，现原告主张被告应当交纳1985.02元，系其对自身权益的合法处分，且不损害被告的利益，本院予以尊重。对于公摊水电费，本院认为，小区日常物业管理必然产生公共水电费用支出，而该费用是用于小区业主的公共利益，原告主张被告支付2017年12月1日至2018年1月31日期间公摊水费3.2元、公摊电费9.4元，该金额较符合客观实际，该费用理应由小区业主承担，对此请求本院予以支持。关于违约金的问题。原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。结合被告的陈述，本院认为，原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。考虑到本案实际情况，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告牟长水于本判决生效后十日内向原告重庆润龙物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年1月31日期间的物业服务费1985.02元、2017年12月1日至2018年1月31日期间的公摊水费3.2元、公摊电费9.4元、电梯费23元，以上费用共计2020.62元。二、驳回原告重庆润龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告牟长水负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月二十八日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖