苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初1453号原告：苏州广电影视娱乐投资有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山南路**。法定代表人：顾卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵勇、车云峰，江苏智择律师事务所律师。被告：杭州金海岸文化发展股份有限公司，住，住所地浙江省杭州市下城区潮王路**/div>法定代表人：韩建鸥，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人:宋玲凤，该公司职工。原告苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广电影视公司）诉被告杭州金海岸文化发展股份有限公司（以下简称金海岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法由审判员史华松适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广电影视公司的委托诉讼代理人赵勇、车云峰，被告金海岸公司的委托诉讼代理人宋玲凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广电影视公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的《苏州国际影视娱乐城剧场租赁合同书》、《苏州国际影视娱乐城剧场咨询管理费协议》于2019年11月1日终止，被告将承租的苏州市吴中区木渎镇金山南路288号房屋（苏州国际影视娱乐城剧场）腾空返还给原告。二、被告支付其截至2019年10月31日的租金101882.45元、2019年11月1日起至2020年12月14日止的房屋占有使用费1234444.44元。三、被告支付其水电费32777.83元、电费服务费16853.88元。四、被告支付其逾期支付租金的违约金(以欠付的租金101882.45元为基数、自2019年8月20日起至实际清偿之日止、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算)。五、履约保证金30万元不予退还。事实与理由：2012年1月20日，被告与苏州市广播电视总台（以下简称广电总台）签订《苏州国际影视娱乐城剧场租赁合同书》(以下简称《租赁合同》)，被告向广电总台承租苏州市吴中区木渎镇金山南路288号苏州国际影视娱乐城5号楼的“苏州国际影视娱乐剧场”，租赁面积约为1万平方米，用于旅游与娱乐演出与娱乐相关经营，租赁期为20年；合同同时约定如提早或延迟交付租赁房屋的，则租赁期相应提早或顺延，后广电总台于2014年11月1日向被告交付了涉讼房屋，即租赁期限为自2014年11月1日起至2034年10月30日止。《租赁合同》第二十六条约定，租金一到五年每年应支付100万元，第六年到第十年每年应支付110万元。租赁合同第二十七、二十八条约定，租金应先付后用，每三个月为一期支付租金，应于每季度最后一个月的20日前支付下一期的租金，若原告提早或延迟交付租赁房屋给被告的，则支付时间相应提早或顺延；逾期支付租金的期限超过30天，且经催告后仍不能在催告期内纠正的，无须另行通知即可解除合同。另，《租赁合同》第五十九条约定，如果在交付租赁房屋后五年内，被告不能在深圳证券交易所上市的，合同自动终止，保证金不予退还。2017年5月，广电总台及原、被告另行签署《补充协议》，三方同意广电总台将租赁合同中的权利义务全部转让给原告。然而被告未能在合同约定的五年内在深圳证券交易所上市，且被告一直拖欠租金、水电费、电费服务费等费用，且逾期支付的款项已超过30天，经原告多次催收至今仍未缴纳，原告因此通知终止租赁合同及相关协议。现被告仍未按要求腾空房屋迁出，也拒不支付欠付的各项费用，严重侵害其合法权益，故提起诉讼。被告金海岸公司辩称，其不同意终止合同。如果法院判决合同终止，履约保证金30万元请求返还。请求依法判决。经本院审理认定事实如下：2012年1月20日，广电总台与被告签订《租赁合同》一份，约定被告向广电总台承租苏州市吴中区木渎镇金山南路288号苏州国际影视娱乐城剧场，剧场按建筑面积最低交付标准约为1万平方米，用于旅游与娱乐演出与娱乐相关经营，租赁期为20年，其中装修期为12个月；如提早或延迟交付租赁房屋的，则租赁期相应提早或顺延，后涉讼房屋于2014年11月1日交付被告使用，故租赁期限自2014年11月1日起至2034年10月30日止。《租赁合同》第二十六条约定，租金第一到第五年每年100万元（装修期除外），第六年到第十年每年110万元。《租赁合同》第二十七、二十八条约定，租金先付后用，每3个月一期支付租金，被告应于每季度最后一个月的20日前支付下一期的租金；若出租人提早或延迟交付租赁房屋给被告的，则支付时间相应提早或顺延。《租赁合同》第三十条约定，逾期缴纳租金按日万分之六的标准计付违约金。《租赁合同》第三十一条约定，逾期支付租金的期限超过30天，经出租人催告后仍不能在催告期内纠正的，无须再次通知被告，出租人即有权单方解除合同，收回出租房屋。《租赁合同》第三十二条约定，被告支付出租人履约保证金30万元，该履约保证金30万元被告已实际支付。《租赁合同》第五十九条约定，作为被告上市募投项目，如果在交付租赁房屋后五年内，被告不能在深圳证券交易所上市的，本合同自动终止，不视为被告违约，但被告向出租人缴纳的30万元保证金不再返还，被告也不得要求出租人对被告的投入予以补偿。另查明，广电总台还与被告签订《苏州国际影视娱乐城剧场咨询管理费协议》（以下简称《咨询管理费协议》）一份，约定被告上市后，被告除支付租金外，每年按该剧场税后净利润的8%向出租人支付咨询管理费；《租赁合同》被解除或被终止的，本协议同时解除或终止。另，2017年5月，广电总台及原、被告签署《补充协议》一份，约定广电总台将《租赁合同》的权利义务全部转让给原告。涉讼房屋的权利人是苏州广电传媒集团有限公司，该公司对原告作为承租人享有《租赁合同》项下权利无异议。又查明，2014年11月1日至2019年10月31日的年租金标准为100万元（12个月装修期除外），2019年11月1日至2024年10月31日的年租金标准为110万元。被告于2019年8月15日支付原告租金15万元，被告此后未再支付过租金。此外，被告未能在约定期间内在深圳证券交易所上市，原告也未获得过《咨询管理费协议》项下约定的咨询管理费利益。再查明，双方发生争议后，原告于2019年8月对涉讼房屋停水停电。原告于2019年8月21日向被告送达律师函，催告支付结欠租金、水电费。2019年11月1日，原告再次向被告送达律师函，以被告未能按约定期间在深圳证券交易所上市及欠付费用超过30天为由，通知被告终止《租赁合同》及相关补充协议、腾空返还房屋。审理中，本院至涉讼房屋进行实地查勘。目前被告尚未与原告办理涉讼房屋的返还交接手续。审理中，原、被告一致确认，截至2019年10月31日的未付租金101882.45元、应付水电费32777.83元、应付电费服务费15000元。以上事实，有建设工程规划许可证、《租赁合同》、《咨询管理费协议》、《补充协议》、《房租延期结算报告》、《电费调整协议》、律师函、邮寄凭证、邮件查询单、中国建设银行网上银行电子回执、告知函、照片、微信聊天记录、证明、付款记录、中国执行信息公开网信息及本院现场拍摄的照片、本案庭审笔录等予以证实。本院认为，根据原告提供的证据，能够认定原告已成为《租赁合同》、《咨询管理费协议》的出租人，依法享有权利、承担义务。原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，合同应当得到严守。从当事人之间约定有关“如果在交付租赁房屋后五年内，被告不能在深圳证券交易所上市的，本合同自动终止，不视为被告违约”的内容判断，首先，结合《咨询管理费协议》有关被告上市后，被告除支付租金外，每年按该剧场税后净利润的8%向原告支付咨询管理费的约定，被告上市与否直接关系原告的重大经济利益和木渎影视城商圈的整体繁荣程度、经营环境，故当事人之间将被告不能按期上市作为终止租赁合同的条件，此种约定是当事人之间根据经营需要自愿作出的权利义务选择和安排，合法有效，应予遵守。其次，从当事人之间有关被告不能上市不视为被告违约的约定看，被告不能按期上市的可能性未超出原告预判，故双方将之定性为不属于违约事由。由于截至目前被告仍未在深圳证券交易所上市，已经超过合同约定的交付租赁房屋后五年的期间，故《租赁合同》、《咨询管理费协议》于约定的期间届满后的2019年11月1日终止，而原告发送律师函时被告欠付少量租金尚不构成解除合同的充分理由。本案合同终止按约不视为被告的违约行为，综合考虑被告对涉讼房屋进行装饰装修投入大、当事人之间已约定被告不得要求原告对被告的投入予以补偿（但被告投入的形成附合的装饰装修存在利用价值）、原告已对房屋停水停电、双方因存在法律问题理解上的争议导致房屋租金、占有使用费未及时支付、房屋亦未办理交还手续等因素，为使权利义务不致失衡，就原告在本案中主张的租金、房屋占有使用费、水电费、电费服务费、逾期支付租金的违约金等本院均不再作支持，并在合同终止后依法清理双方的权利义务，对原告提出的要求被告将承租的苏州市吴中区木渎镇金山南路288号房屋（苏州国际影视娱乐城剧场）腾空返还给原告的诉讼请求依法予以支持。同时，本院酌情由原告返还被告履约保证金30万元，以此体现对被告装饰装修大额投入的适当经济弥补和应有之人文关怀，实现实质公平正义。被告亦应按照判决履行自身义务，充分体认原告同样在面对遭遇困难，避免损失进一步扩大，妥善积极解决双方争议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原、被告之间的《苏州国际影视娱乐城剧场租赁合同书》、《苏州国际影视娱乐城剧场咨询管理费协议》均于2019年11月1日终止；被告杭州金海岸文化发展股份有限公司于本判决生效之日起七十五日内将承租的苏州市吴中区木渎镇金山南路288号房屋（苏州国际影视娱乐城剧场）腾空返还给原告苏州广电影视娱乐投资有限公司。二、原告苏州广电影视娱乐投资有限公司于本判决生效之日起七十五日内返还被告杭州金海岸文化发展股份有限公司履约保证金人民币30万元。三、驳回原告苏州广电影视娱乐投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币128028元，由原告苏州广电影视娱乐投资有限公司负担64014元，被告杭州金海岸文化发展股份有限公司负担64014元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  史华松人民陪审员  张荣华人民陪审员  王佩珍二〇二〇年十二月十五日法官 助理  王 亭书 记 员  朱吴祺