福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7776号 上诉人（原审被告）：陈艳琴，女，1993年2月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林亨康，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶，北京中银（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶松，男，1977年7月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人陈艳琴因与被上诉人叶松房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈艳琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判陈艳琴仅承担2019年11月26日至2019年12月17日期间租金及2019年12月1日至2019年12月17日期间水电费用。事实与理由：一、一审法院判决陈艳琴向叶松支付因提前终止租赁合同的违约赔偿4.5万元金额明显过高，应予以调整。首先，根据双方签订的《科比房产租赁合同》中第九条第1项、第九条第2项约定，即违约了可以解除合同，但违约责任的损失由责任方承担，同时只有要求提前解除合同的情况下，才可以主张三个月的违约赔偿金。本案中仅存在陈艳琴逾期支付租金的情况，并没有以任何方式要求提前解除或者终止本合同，即便违约了根据合同约定也仅能要求赔偿损失，并不存在所谓的违约赔偿金的问题。其次，本案中虽然存在陈艳琴逾期交付房屋的情况，但叶松擅自于2019年12月16日向陈艳琴发送通知要求收回店铺，也没有给予陈艳琴任何反应时间，就于2019年12月17日当天收回了店铺，其存在重大过错，因此在适用违约责任时应当考虑双方的过错，一审法院认为合同无法履行全部由陈艳琴的原因造成显失公平。再者，三个月的违约赔偿金也明显偏高，应当予以调整。二、一审判决陈艳琴支付叶松自2019年11月26日起至2020年3月19日期间的租金、占用费1.5万元没有事实与法律依据。根据叶松的爱人余鼎美于2019年12月16日向陈艳琴发送的微信可以看出双方的租赁合同已于2019年12月17日解除，第二天陈艳琴也按照该通知直接退房，双方实际上于2019年12月17日就已经解除合同了，而且自此以后，租赁物也被上锁，陈艳琴也未使用租赁物，一审法院遗漏认定该事实。即便要支付租金，也仅为自2019年11月26日起至2019年12月17日止的租金，此后因为新冠疫情，陈艳琴并没有使用租赁物，叶松也没有证据证明陈艳琴使用租赁物，其应当承担举证不能的法律责任。三、一审法院将履约保证金1.5万元用于抵扣租金不合理。履约保证金具备违约金的性质，不应当用于抵扣租金。本案中要求陈艳琴支付三个月的违约赔偿金没有事实依据，即便陈艳琴存在违约情况，顶多用履约保证金承担违约责任。四、一审法院判决陈艳琴支付2019年12月至2020年1月期间产生的电费3410.99元没有事实依据。实际上双方已经于2019年12月17日解除了合同，陈艳琴也按时腾空了租赁物，即便要支付电费，也仅需支付至2019年12月17日的电费。同时一审法院的判决也自相矛盾，一审法院第二项的判决内容是陈艳琴要支付2019年11月26日至2020年3月19日止的租金，以该判决依据而言，起码陈艳琴会使用租赁物到2020年3月19日，那么使用期间必然发生水电费，却只判决到1月份的电费。由此可见，2月份和3月份陈艳琴没有使用租赁物。 叶松辩称，一、租赁合同已有约定逾期违约赔偿，陈艳琴称一审认定事实有误没有依据。首先，《科比房产租赁合同》是长期租约，同时租赁合同中约定租赁期未满，合同一方提前终止合同，需承担违约赔偿。陈艳琴从2019年6月26日开始仅付租金至2019年11月26日就停付租金。对于陈艳琴逾期支付租金的事实，叶松有宽限或协商，但陈艳琴以自己的行为表明不履行债务；根据合同第七条第4点、第5点以及合同第九条，陈艳琴已构成违约，需承担违约赔偿和损失赔偿。二、对于交还讼争店面的日期，陈艳琴辩称在叶松配偶的微信催告后，其已交还讼争店面，有失偏颇。陈艳琴从未确认交还讼争店面，且未完成商铺租赁交还的流程，叶松在2020年5月6日才得以将店铺重新招租，并于2020年5月20日签订新的租赁合同。至于新冠疫情影响，叶松在一审中已阐明可做退让，将讼争店面租金损失截止至2020年3月19日。陈艳琴坚持2019年12月17日后未使用店面，但物业出具的拖欠电费函，已罗列到2020年1月份，另外，已交还讼争店面的举证责任在陈艳琴。以上都证实因陈艳琴没交还讼争店面，导致包括合同解除、租金清算交接、店铺内物品去留、物业、水电拖欠费用、租赁期内其他相关费用、钥匙交还、重新招租合法性等问题，商铺出租人无须也不必对陈艳琴的商铺使用状态举证。陈艳琴认为叶松需承担“举证不能”的法律责任，是掩盖其主观故意，有履行能力而不尽力履行合同债务的事实。三、违约责任的范围问题，陈艳琴履约租期内，始终未提前通知终止合同，从2019年11月开始到2020年5月，造成叶松损失加大。租赁期间讼争店面的相关费用陈艳琴自合同签订之日起未曾缴交，店铺内物品搬运、保管费用、50天免租期对5个月租金造成的损失，以上15000元的保证金已远不够抵付或补偿实际房屋使用的费用损失。四、对于电费问题。陈艳琴坚持2019年12月17日后没有使用店面，但物业出具的拖欠电费函，已罗列到2020年1月份，叶松无须为其举证是否使用店面；至于陈艳琴提到要将2月、3月物业、水电、公摊等费用，作为事实证据罗列，考虑一审法官已调解，就不再追究陈艳琴的这部分损失赔偿责任。 叶松向一审法院起诉请求：1.请求判决陈艳琴支付叶松按每月15000元从2019年11月19日起至2020年3月19日的租金60000元；2.请求判决陈艳琴支付叶松违约金45000元；3.请求判决陈艳琴支付叶松从2019年12月至2020年1月期间产生店面电费3410.99元。 一审法院认定事实：2019年3月6日叶松（甲方、出租方）、陈艳琴（乙方、承租方）双方签订一份《科比房产租赁合同》，约定，1.甲方将位于福州市台江区××路××期××＃楼××店面出租给乙方，租赁期限自2019年6月19日至2025年6月18日止；2.房租租金每个月19日前支付，计15000元；3.在双方签订本租赁合同后，乙方应于2019年3月6日前支付履约保证金15000元；5.在租赁期内，乙方保证负责并承担下列责任：……按时缴纳租金。否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金。逾期七天或以上的以违约论处（特殊情况下征得甲方同意的例外）。按时缴纳水（温泉水）、电、气、物业管理等有关一切费用；4.甲乙任一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；5.甲乙任一方需要提前终止本合同的，应提前三个月告知对方，并赔偿另一方三个月租金作为违约赔偿金；6.补充协议：2019年5月3日止2019年6月18日为免租期，乙方不付租金，乙方先付15000元，余款于交付时一次性付清。合同签订后，叶松于2019年5月7日将讼争店面交付给陈艳琴，并于2019年6月26日开始计算租金，陈艳琴则向叶松支付了履约保证金1.5万元及5个月的租金。 另查，2019年12月16日叶松的配偶余鼎美向陈艳琴微信发送：“明天你们把店铺里的东西搬走，我要收回店铺了”、“来不来搬我都收回店面了”、“特此通知”。诉讼中，陈艳琴陈述，2019年12月16日叶松的配偶要求搬离诉争店面，2019年12月17日其搬离讼争店面，之后叶松自行给诉争店面上锁了，但双方未就房屋进行交接。叶松则陈述，其始终未得到陈艳琴明确的回复确认，实际其也没有收回房屋，其11月份去现场的时候，讼争店面已经上了一把锁，其没有收回店铺，也没有上锁；直至2020年5月6日其重新招租，且在2020年5月份明确庭审后，才破门而入，双方未就房屋进行交接。 再查，叶松与陈艳琴双方确认，讼争店面于2019年12月至2020年1月期间产生电费为3410.99元。但陈艳琴仅认可承担从2019年12月1日至2019年12月17日的电费。 一审法院认为，叶松与陈艳琴于2019年3月6日签订的《科比房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，具有法律约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。依照合同约定，陈艳琴应于每个月19日前支付租金，但陈艳琴从计租日（即2019年6月26日）开始仅付租5个月，即付租至2019年11月26日就停付租金，至2019年12月16日叶松的配偶余鼎美通过微信要求收回店面时，陈艳琴已逾期付租超过七天，已构成违约，叶松有权依照合同约定要求解除双方签订的租赁合同，并有权要求陈艳琴按三个月租金标准支付因提前终止租赁合同的违约赔偿金4.5万元。至于合同解除时间问题。鉴于叶松的配偶于2019年12月16日明确通知陈艳琴收回店面，故一审法院认定叶松与陈艳琴于2019年3月6日签订的租赁合同于该通知之日解除。合同解除后，陈艳琴理应将讼争店面腾空退还给叶松，但在案证据无法证明陈艳琴已将讼争店面交还给叶松或由叶松实际管理和控制，故对陈艳琴提出其已于2019年12月17日搬离讼争店面的抗辩主张，一审法院不予采信。结合叶松自认于2020年5月6日重新招租的事实，一审法院认定该日为实际交还讼争店面之日。另，合同解除后至交还之日，陈艳琴仍占用店面而未交还，结合陈艳琴支付租金、店面空置等情况，同时考虑到因新冠肺炎疫情，讼争店面的经营确实亦会受到一定影响，一审法院酌情认定陈艳琴应支付自2019年11月26日起至合同解除之日2019年12月16日期间拖欠的租金以及自合同解除之日起至2020年3月19日（叶松主张截止日）期间的占用费合计3万元，并支付2019年12月至2020年1月期间讼争店面所产生的电费3410.99元。鉴于陈艳琴先前已支付的履约保证金1.5万元尚未返还，该履约保证金可用于抵扣上述应支付给叶松的租金、占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决:一、陈艳琴应于判决生效之日起十日内向叶松支付因提前终止租赁合同的违约赔偿金4.5万元；二、扣除陈艳琴先前已支付的履约保证金1.5万元后，陈艳琴还应于判决生效之日起十日内向叶松支付自2019年11月26日起至2020年3月19日期间的租金、占用费合计人民币1.5万元；三、陈艳琴应于判决生效之日起十日内向叶松支付2019年12月至2020年1月期间产生的电费3410.99元；四、驳回叶松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2468元，由陈艳琴负担1500元，叶松负担968元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，关于违约赔偿金问题，根据双方签订的《科比房产租赁合同》约定，陈艳琴本应于每月19日前支付租金，但其逾期支付该笔租金，同时亦欠付电费，经叶松多次催要后，仍未支付上述租金及相关费用，已构成违约。根据《租赁合同》第七条第4项、第九条第1项的约定，陈艳琴应承担支付滞纳金、赔偿损失等责任，叶松请求确认合同解除，要求陈艳琴支付欠付的租金及有关费用，并承担违约责任，有事实和法律依据，一审法院根据本案租赁合同关于租期的约定及陈艳琴从2019年11月拖欠租金至今等情况，结合叶松的实际损失并兼顾公平原则，判决陈艳琴支付三个月租金作为违约金，符合法律规定，予以维持。关于案涉店面返还时间问题，叶松配偶虽于2019年12月16日通知陈艳琴收回店面，但陈艳琴作为房屋占有使用一方，未提供证据证明其将涉案店铺交还给叶松的具体时间，应承担举证不能的不利后果，上诉认为应当由叶松承担店铺返还时间的举证责任，没有法律依据，不予支持。一审法院综合考虑新冠肺炎疫情影响，酌情认定陈艳琴应支付租金及占用费合计3万元，并支付2019年12月至2020年1月期间讼争店面所产生的电费3410.99元，已臻合理，予以维持。一审判决将履约保证金抵扣租金，亦于法有据。 综上所述，陈艳琴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由陈艳琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 林 颖 书 记 员 王 惠