浙江省云和县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1125民初1089号原告：林涛，男，1992年7月25日出生，汉族,住浙江省云和县。委托诉讼代理人：刘小乐,北京盈科（丽水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄寸寸,北京盈科（丽水）律师事务所律师。被告：云和嘉瑞养生旅游发展有限公司，住所地浙江省丽水市云和县元和街道云和嘉瑞养生度假村**，统一社会信用代码913311250852887781。法定代表人：王伟江，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：窦颖东,浙江东鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋军平,浙江东鹰律师事务所律师。原告林涛与被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。后于2020年12月28日公开开庭与（2020）浙1125民初1090号-1092号、1117号、1136号-1139号案件进行了合并审理。第一次庭审时，原告林涛的委托诉讼代理人刘小乐、黄寸寸、被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司的委托诉讼代理人窦颖东、蒋军平到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告林涛的委托诉讼代理人黄寸寸、被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司的委托诉讼代理人窦颖东到庭参加诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣判。原告林涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金77294.152元；2.判令被告向原告支付逾期交付房屋权属证书或登记证明的违约金(自2020年5月31日起计算至被告交付房屋权属证书或登记证明之日，暂计算至2020年9月30日为52094.1408元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买了云和嘉瑞豪庭项目商品房一套，并签署了《浙江省商品房买卖合同》及合同附件。原、被告双方在合同中约定了“第五条：该商品房房款合计2117648元；第九条：出卖人应当在2019年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；第十条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方式详见附件八第十条第3款处理(无论出卖人逾期交房超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。)；第十六条：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2020年5月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记，出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方按第（2）项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。”等内容。合同签订后，原告按照合同中约定的商品房房款金额向被告支付了案涉商品房房价款。2019年9月30日，被告未按照合同约定向原告交付案涉商品房。2020年9月12日，被告通知原告案涉商品房已达到交付条件，可以前去办理房屋交接手续。然而，原告前去办理交房时，被告却未能提供房屋竣工验收合格证明。2020年9月24日，案涉项目云和嘉瑞豪庭竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，被告再次通知原告前去办理房屋交接手续，交房截止日期为2020年9月30日，并声明2020年9月12日寄给原告的交房通知等材料作废。综上，案涉房屋交付时间从2019年9月30日拖延至2020年9月30日，被告逾期交房时间为365天，根据合同约定被告应当支付逾期交房的违约金77294.152元；同时，被告至今未能向原告交付房屋权属证书，也已经逾期超过90天，根据合同约定被告还应按诉请支付逾期交付房屋权属证书或登记证明的违约金。原、被告双方就此未能达成一致意见，遂具状诉至法院。被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司辩称，1、逾期交房、逾期交付权证的原因非被告造成，被告无需承担逾期交房和逾期交付权证的违约责任。首先，被告与云和县国土资源局(以下简称“国土局”)签订国有土地出让合同，国土局在签订合同后未按约定向被告交付完整土地，出让土地存在苗圃未搬离、一条10KV线路未迁移的情况，从而土地交付迟延22个月，导致被告开发迟迟得不到整体推进。被告最终在多次函告国土局，自费将相关苗圃等设施进行搬离，因此案涉房屋迟延交付及迟延交付权证的直接原因均系国土局所造成。且因逾期开工，云和县政府还要求被告缴纳土地闲置费（违约金）才能办理大产证（交付权证的前提工作），导致被告办理案涉房屋大产权证书延迟，但是逾期开工并非被告造成，不应由被告支付土地闲置费，属国土局之过错；2、案涉小区经云和县自然资源与规划局批准的规划设计中有三个出入口，其中西北侧出入口与53省道相交接。被告在项目开发过程中，云和县公路管理局不同意该处开设路口，导致云和县自然资源与规划局无法通过验收，且在呈报云和县自然资源与规划局是否可以减少出口的情况下，由于云和县自然资源与规划局和云和县公路管理局之间问题无法统一，造成房屋交付出现迟延。故房屋交付出现迟延的原因，也与规划局、公路管理局相关联。根据《商品房买卖合同》第九条、补充协议第十条等条款的约定，被告因国土局、公路管理局等部门的原因造成房屋交付迟延和权属证书交付迟延的，被告无需承担逾期交付、逾期交付权证的违约责任；3、案涉小区业主通过信访、新闻媒体途径反映不实信息，造成交付迟延，业主自身也存在原因。小区业主雷岳金等人自2020年1月起通过信访、媒体等方式多次反映小区窗户线条的问题，认为被告将房屋窗户线条GRC材料改成EPS材料存在安全隐患，向住建局投诉及向新闻媒体曝光，住建局为解决纠纷，停摆案涉小区的竣工备案事项。根据《商品房买卖合同》补充协议第九条约定，前述该种情形，出卖人无需通知买受人。且被告使用的EPS装饰线条构件材料经过鉴定，符合燃烧性能、加载测试要求，故业主上述投诉的内容纯属臆断，业主投诉等行为导致项目验收时间迟延。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议第十七条第八款的约定，因业主原因，将本不存在的问题通过信访、媒体途径反映，客观上造成房屋交付迟延和交付权证迟延的，被告无需承担违约责任；4、因主管部门原因及小区业主不当维权的行为，导致项目竣工验收迟延后，遇新冠疫情管控，由此引起的逾期交房、交付权证的责任不应由被告承担。2020年1月23日，浙江省政府决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，直至2020年3月2日将响应等级调整为二级，前述管控期间，案涉项目验收等各项工作均无法正常开展。根据《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，出卖人可据实延期交房，不承担违约责任，相应的交房时间也应当以被告书面通知为准；5、从原告主张的违约责任本身内容来看，逾期交房违约金和逾期交付权证违约金重叠计算，且案涉小区延期交付系多方面原因造成，原告主张损失过高，应当依法予以调整。本案中，房屋尚未交付的情况下，权证自然无法办理。逾期交付权证违约责任制约的是房屋交付之后的行为，房屋尚未交付时，自然不存在逾期交付权证一说。违约金应当结合各方过错、户数、数额、其他业主等综合因素进行考虑。本院经审理查明：2014年12月，被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司通过出让方式取得位于云和县浮云街道大徐村（云土国用2015第01791号）地）地块的建设用地使用权，并开发建设“嘉瑞豪庭”商品房住宅区017年7月10日，案涉嘉瑞豪庭工程开工。2018年1月11日，被告取得案涉嘉瑞豪庭第一期预售许可[预售证号为云售许字（2018）第3号]；2018年5月16日，被告取得案涉嘉瑞豪庭第二期预售许可[预售证号为云售许字（2018）第71号]。2018年5月6日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》。合同中第五条约定：被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司将其开发的嘉瑞豪庭27-2室商品房及27幢地下室09号以人民币2117648元的价格出卖给原告；第九条约定：被告应于2019年9月30日前将符合各项条件的商品房交付原告使用；第十条约定：若被告逾期交付超过90日的且原告要求继续履行合同的，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；第十六条约定：被告承诺于2020年5月30日前，取得案涉土地、房屋权属证书交付原告，若被告逾期交付超过90日且原告不退房，被告应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已依约向被告付清上述购房款。2020年8月27日，案涉嘉瑞豪庭整体工程经竣工验收合格。同年9月23日，取得建设工程竣工验收备案登记。同年9月24日，被告向原告发出《交房通知书》，原告接到前述通知后办理了接收手续。至此，根据合同约定从2019年9月30日交房到2020年9月30日实际交房日，原、被告认可延期交房达365天。另，截止至今，被告仍未按合同约定向原告交付土地、房屋权属证书。另查明，根据案涉嘉瑞豪庭项目规划审核后的规划设计方案设计有三个出入口，其中西北侧出入口与53省道对接。2019年9月，云和县公路管理局告知被告不宜在该处增设开设路口。同年10月，被告委托杭州交通建设管理有限公司对案涉云和嘉瑞豪庭开设平交口工程涉路施工安全性进行评估。同月，杭州交通建设管理有限公司作出编号为“工咨甲11220060026”《安全性评价报告》，总体评价结论：“综合考虑该路段的交通安全隐患，交通运行风险，建议未进行工程处治前不宜开设平交口。”此后，被告于2019年11月2日向云和县自然资源和规划局发出《关于嘉瑞豪庭项目能否减少出入口的函》，征询其“如果该处路口不能开启，能否进行豪庭项目的规划验收”等内容。同年12月13日，云和县自然资源和规划局回复被告“按照规划审批要求，该小区有三个出入口，若出入口未建设完成，不能通过规划验收”。至此，鉴于相关部门不予审批等因素，截止案涉嘉瑞豪庭项目竣工验收之日，被告尚未在此处开设出入口。又查明，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，直至2020年3月2日响应等级由一级调整为二级，导致被告在此期间均未能复工。还查明，2014年12月29日，云和县国土资源局（出让人）与被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（含附件），合同中约定：合同项下出让宗地编号：云规条（2014）9号；宗地总面积：49144.3平方米；出让人同意在2015年3月30日前将出让宗地交付给受让人；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年12月29日之前开工，在2018年12月29日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年等。此后，因出让人交付前述宗地时尚存在有一处苗圃未搬离的情况，被告经向相关部门反馈后，于2017年10月25日自行组织人员对苗圃进行了搬离。2019年12月，嘉瑞豪庭部分户业主联名书写了《关于嘉瑞豪庭全体业主要求窗户框架按原设计图GRC材料施工》向县住建局、国土资源局等部门进行投诉，同时向相关媒体反映并经报道。2020年1月14日，云和县住房和城乡建设局经委托浙江省建设工程质量检验站有限公司对案涉嘉瑞豪庭EPS装饰线条构件作出检验报告，检验结论为“经检验该样品燃烧性能等级满足标准GB8624-2012《建筑材料及制品燃烧性能分级》中B1（B）级的要求。2020年1月19日，浙江土木建设有限公司（案涉工程施工单位）经委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司，对案涉嘉瑞豪庭34-1#、35-2#、53-1#房屋室外窗台装饰线条作出《技术报告》，测试情况说明：“所测试装饰线条在委托测试荷载短期作用下，位移量符合《浙J**图集》中系统承载性表7的要求。以上事实，有原告提交的原告身份证复印件、被告工商登记信息、《商品房屋买卖合同》、付款凭证、交房通知单、案涉小区2019年12月施工时照片、2020年1月9日新闻报道刻录光盘、云和嘉瑞豪庭小区规划核实初步意见、2020年9月22日案涉小区现场拍摄视频、被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司提交的安全性评价报告、关于嘉瑞豪庭项目能否减少出入口的函及照片、关于嘉瑞豪庭业主要求窗户框架按原设计图ＧＲＣ材料施工函、嘉瑞豪庭业主致县住建局、国土资源局函、检验报告、技术报告、国有建设用地使用权出让合同及公证书、关于大徐村嘉瑞豪庭项目延期的申请书、竣工验收备案表、浙江省人民政府关于延迟企业复工和学校开学的通知、丽水市人民政府关于应对疫情支持企业健康发展的十八条意见、丽水市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于印发丽水市××房××房××号地块电力线路迁移费的报告、花卉苗木移植协议书、关于增设平面交叉道口事项的回复、情况说明以及本院依职权调取的云和县住房和城乡建设局关于印发《云和县建筑业、房地产开发企业、建筑工地有序开复工和疫情防控工作的方案》的通知、当事人庭审陈述等证据为证。本院认为，原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应按约履行合同义务。原告依约履行支付购房款的义务，被告应依约按期将案涉房屋及权属证书交付给原告。鉴于本案案涉嘉瑞豪庭小区项目规划审核后的规划设计方案，其中西北侧出入口与53省道对接存在安全隐患，由此因相关部门提出异议而导致房屋交付迟延的情形，符合案涉《商品房买卖合同》补充协议第十条约定，属于被告可免责的合理事由。同时，因前述开设出入口问题尚未解决的情况下，又因受2020年年初疫情影响，最终导致案涉项目迟延竣工验收。故本院对被告抗辩其因出入口开设问题、以及受疫情影响导致合同迟延履行的意见予以采信。考虑被告在履行合同过程中延期交房达365天，根据房地产建筑行业的特点以及上述情况对被告的影响程度，扣除不可抗力的影响部分免除被告责任外，还应承担相应的违约责任。即本院酌定被告自交房次日（2019年10月1日）起至浙江省人民政府对疫情一级管控措施解除之日（2020年3月2日）止的154天，为被告延迟交付房屋的合理免责期间。同时，对于被告迟延交付权属证书的违约责任，因被告迟延交付房屋亦直接影响其办理土地、房屋权属证书的进度，故也应相应扣除被告延迟交付权属证书存在的合理免责的154天。另，对于被告抗辩原告主张的逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金重复计算，标准过高的问题，本院认为原告主张的逾期交房违约金及逾期交付权属证书违约金系根据双方合同的约定计算得出，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对被告此项抗辩意见不予采纳；对于被告抗辩因苗圃搬迁问题未能及时解决导致其开工迟延22个月并影响按期交房，因此不承担违约责任的意见，本院认为被告迟延开工的情况系被告取得预售许可之前便已经知晓的事实，被告应对其实际竣工的日期作出正确的预判，从而确定合理的交房期限及交付房屋权属证书的期限，故对被告该项抗辩意见不予采纳。对于被告抗辩因案涉小区业主通过信访、媒体曝光等方式导致被告迟延竣工验收，由此产生的延迟交付责任不应其承担的意见，本院认为该抗辩无事实和法律依据，亦不符合被告免责的情形，本院不予采纳。综上，本院对原告合理部分的诉请应予以支持。本系列案合并审理，分别判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林涛逾期交房违约金44682.37元；二、被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林涛逾期交付土地、房屋权属证书（或登记证明）的违约金（以2117648元为基数，按日利率万分之二的标准自2020年11月1日起计算至被告实际交付权属证书或登记证明之日止)；三、驳回原告林涛本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2888元，减半收取1444元，由原告林涛负担985元，由被告云和嘉瑞养生旅游发展有限公司负担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 李益红二〇二〇年十二月二十八日法官助理 赖琳虹书 记 员 叶雨露?附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提示：权利人执行风险申请执行人申请强制执行的期间为二年。申请执行的期间，自生效法律文书确定的履行义务期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。义务人执行告知如果你未按生效裁判文书履行法定义务，你将会面临：曝光不良信用信息、限制高消费、限制出入境，并向所在单位（组织）通报情况。如果你规避执行，视情节轻重将对你予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。