浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1838号原告：长兴美欣达房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市长兴县龙山街道浙北商业广场****-1。法定代表人：张嗣旭，总经理。委托代理人：陈思。委托诉讼代理人：高晓芳，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告：李博文，男，汉族，1992年4月8日出生，住浙江省长兴县。原告长兴美欣达房地产开发有限公司（以下简称美欣达公司）与被告李博文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法由审判长卢艳萍、审判员周侃、人民陪审员陈敏组成合议庭适用普通程序，于2020年8月17日、2020年12月28日公开开庭进行了审理，美欣达公司的委托诉讼代理人高晓芳到庭参加诉讼。被告李博文经本院公告传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。美欣达公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认美欣达公司与李博文于2015年11月10日签署的《浙北商业广场商铺租赁合同书》已于2018年10月10日解除；2、请求依法判令李博文支付违约金129200元（按6个月租金计算）；3、请求判令李博文立即支付自2018年5月5日至2018年10月10日尚欠的租金113409元及逾期付款违约金（违约金以欠付租金113409元为基数，自2018年5月5日起按月利率2%计算至实际还清所有款项之日止）；4、请求判令李博文立即支付自2016年11月10日至2018年10月10日的物业管理费30266元及逾期付款违约金（违约金以欠付物业费30266元为基数，自2016年11月10日起按月利率2%计算至实际还清所有款项之日止）；5、本案的诉讼案件受理费、公告费、保全费等所有诉讼相关费用均由李博文承担。事实与理由：美欣达公司与李博文于2015年11月10日签署《浙北商业广场商铺租赁合同书》（以下简称“商铺租赁合同”），由李博文向美欣达公司承租位于长兴县××路××路××广场××幢××号商铺，面积为598.15平方米，该商铺作为中式主题餐饮使用。租赁期限（含装修期）自2015年11月5日至2020年11月4日止。商铺租赁合同第4-1条约定，该商铺自2015年11月5日起至2018年5月4日的租金为人民币129918元，2018年5月5日起按1.2元／平方米／天收取，每半年支付一次。李博文应于2015年11月5日前支付2015年11月5日至2018年5月4日租金129918元，于2018年5月5日支付2018年5月5日至2018年11月4日租金132072元。商铺租赁合同第8-3条约定“甲乙双方签订合同后，乙方（被告）违约导致甲方（原告）单方解除本合同或乙方擅自退租的，乙方所支付保证金和租金不予退还，同时乙方应按该租赁物业最后一年租金标准赔偿给甲方共两年半的租金”。李博文仅于2015年11月5日向美欣达公司支付租金129918元，2018年5月5日后便未向美欣达公司支付租金，自2016年11月10日起未向美欣达公司支付物业管理费。美欣达公司多次发函要求李博文支付租金及物业管理费，但李博文均未支付。因李博文已逾期支付租金及违约金，美欣达公司于2018年10月10日向李博文寄发解除合同通知函，要求解除与被告签署的商铺租赁合同。现为维护美欣达公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。李博文未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。美欣达公司为了证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、浙北商业广场商铺租赁合同书一份，证明美欣达公司与李博文的租赁合同关系，合同中对物业费及违约金均作了约定；2、收据一份，证明李博文于2015年11月15日支付租金129918元及保证金22251.18元的事实；3、告知函及告知函张贴照片一组，证明美欣达公司要求李博文支付拖欠的租金及物业管理费的事实；4、合同解除通知函及合同解除通知函张贴一组，证明美欣达公司于2018年10月10日向李博文寄发合同解除通知函，要求解除双方签署的租赁合同的事实。李博文未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料，视为放弃举证、质证的权利。经本院审查，美欣达公司提交的证据均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对上述证据均予以认定。根据上述采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院查明本案事实如下：美欣达公司与李博文于2015年11月10日签署《浙北商业广场商铺租赁合同书》（以下简称“商铺租赁合同”），由李博文向美欣达公司承租位于长兴县××路××路××广场××幢××号商铺，面积为598.15平方米，该商铺作为经营中式主题餐饮使用。租赁期限（含装修期）自2015年11月5日至2020年11月4日止。商铺租赁合同第4-1条约定“该商铺自2015年11月5日起至2018年5月4日的租金为人民币129918元，2018年5月5日起按1.2元／平方米／天收取，每半年支付一次”，李博文应于2015年11月5日前支付2015年11月5日至2018年5月4日租金129918元，于2018年5月5日支付2018年5月5日至2018年11月4日租金132072元。合同对物业费也作了约定，物业管理费按2.2元／平方米／月计算，按年支付，李博文应在交付日提前7天向美欣达公司或外聘的经营管理公司或物业管理公司支付全年的物业管理费15791元，以后每年的物业管理费在计费开始日提前十天支付，计费开始日以美欣达公司或外聘的经营管理公司或物业管理公司的通知为准，李博文若未按约付清租金和物业管理费，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年度租金和管理费的1%计算。同时，商铺租赁合同约定，李博文未按照合同约定向美欣达公司支付保证金和租金，美欣达公司有权单方面解除合同，同时李博文需支付20万元人民币作为违约赔偿。李博文未按约支付租金和物业管理费，导致美欣达公司单方解除合同，李博文支付的保证金和租金不予退还，同时还应按该租赁物业最后一年租金标准赔偿给美欣达公司共两年半的租金。合同中，双方还就其他的权利、义务作出约定。合同签订后，美欣达公司按约向李博文交付了涉案房屋。李博文按约向美欣达公司支付了2015年11月5日至2018年5月4日期间的租金129918元及保证金22251.18元。此后，李博文未再向美欣达支付剩余的租金。美欣达公司分别于2018年8月20日向李博文送达告知函催告租金及物业费。2018年10月10日，美欣达公司向李博文送达合同解除通知函，要求解除与李博文签署的商铺租赁合同书。现因李博文收到告知函后未履行合同义务，双方纠纷成讼。本院认为，本案的争议的焦点在于（一）关于合同的解除。美欣达公司与李博文之间签订《浙北商业广场商铺租赁合同书》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应按照约定履行自己的权利义务。合同约定，若李博文未按约支付租金和物业管理费的，美欣达公司有权单方解除本合同，现李博文拖欠了自2018年5月5日以来的租金及物业管理费，经美欣达公司催告后，仍未支付，其行为已构成合同的解除条件。合同自通知到达对方时解除，现因合同解除通知函已于2018年10月10日送达李博文，故本院确认双方的租赁合同于2018年10月10日解除。虽然，双方约定美欣达公司单方解除合同时，李博文应按该租赁物业最后一年的租金赔偿标准赔偿或支付200000元违约赔偿金，但是，现在美欣达公司仅主张按6个月租金标准支付违约金，对于该诉请，本院予以支持。（二）关于租金及物业管理费。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在合同解除之前，李博文应向美欣达公司支付相应租金、物业管理费，经美欣达公司合理催讨后，其仍未支付相应费用，显属违约，应承担立即支付尚欠租金、物业管理费的义务。李博文尚欠租金113409元（自2018年5月5日至2018年10月10日），物业管理费30266元（自2016年11月10日至2018年10月10日）。鉴于本案中，李博文已向美欣达公司支付22251.18元作为履约保证金，本院认为，为了减少当事人的诉累，结合双方合同的约定，美欣达公司无须退还，但应抵扣房屋租金，经计算，截止2018年10月10日，李博文尚欠租金91157.82元（已扣除保证金22251.18元），物业管理费30266元。此外，双方虽然约定李博文未按约付清租金和物业管理费的，应当承担违约责任，每日的逾期违约金按年租金和管理费的1%计算，现美欣达公司主张按月利率2%支付违约金至付清为止，但本院认为，结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，美欣达公司主张的利息计算标准过高，本院调整为按照年利率6%计算逾期付款违约金。房屋租金逾期付款违约金以91157.82元为基数，按年利率6%计算自2018年5月6日起至主债务履行完毕之日；物业管理费逾期付款违约金以30266元为基数，按年利率6%计算自2018年10月10日起至主债务履行完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告长兴美欣达房地产开发有限公司与被告李博文签订的本案《浙北商业广场商铺租赁合同》于2018年10月10日解除；二、被告李博文支付原告长兴美欣达房地产开发有限公司合同解除违约金129200元，限于本判决生效后十日内付清；三、被告李博文于本判决生效后十日内支付原告长兴美欣达房地产开发有限公司自2018年5月5日至2018年10月10日止房屋租金91157.82元，逾期付款违约金应以91157.82元为基数，自2018年5月6日起按年利率6%计算至主债务履行完毕之日；四、被告李博文于本判决生效后十日内向原告长兴美欣达房地产开发有限公司支付自2016年11月10日至2018年10月10日止物业管理费30266元，逾期付款违约金应以30266元为基数，自2018年10月10日起按年利率6%计算至主债务履行完毕之日；五、驳回原告长兴美欣达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5393元，由被告李博文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  卢艳萍审 判 员  周 侃人民陪审员  陈 敏二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张 玮