苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初6361号原告（反诉被告）：蔡芳芳，女，1991年8月25日生，居民身份证号码3205251991********，住苏州市吴江区盛泽镇绿杨村公寓****。委托诉讼代理人：任之初，江苏润凡律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州融辉房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇银藏路**。法定代表人：郝煜，董事长。委托诉讼代理人：李永安、李萍，北京市康达（苏州）律师事务所律师。原告蔡芳芳诉被告苏州融辉房地产开发有限公司（以下简称融辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告融辉公司提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）蔡芳芳及其委托诉讼代理人任之初，被告（反诉原告）融辉公司的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡芳芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的商品房买卖合同（编号：苏房商吴中合同201811260390），被告退还原告购房款387085元；2、被告支付违约金128708.5元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，被告开发的位于吴中区的楼盘开售，原告至被告售楼处与工作人员洽谈购买悠步临湖花园9幢310室的商品房，该房建筑面积共89.01平方米，总价款为1287085元。被告当日不仅明确承诺原告能以首付房款为总价款的30%办理贷款，而且收取预付金20000元，又在一周后收取了首付房款的余款367085元。此外，被告告知原告，双方将在一个月内正式签订商品房买卖合同并在2018年10月31日前将该商品房交付给原告，但因被告过错，导致双方在二个月后(11月28日)才签订商品房买卖合同(编号：苏房商吴中合同201811260390)。被告在正式签订商品房买卖合同的当日，才告知原告其在办理贷款时会存在一定问题，要求原告先向银行申请贷款，若审批不通过，再找到中介帮忙，就可以将贷款办下来。原告按照被告的要求，向银行递交审批材料，但被银行拒贷，因为原告不符合限购政策规定的条件，所以不能按被告承诺的按首付房款30%的比例进行贷款。原告又按照被告的要求，找到一家中介，向中介人员董凯支付了办理贷款费用15000元，但董凯迟迟无法将银行贷款办理下来，原告多次催促无果。原告认为被告收取预付金、首付款，意图将涉案房屋出售给不符合限购政策的购房者，具有过错，被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告融辉公司辩称，同意解除双方之间的商品房买卖合同，但原告逾期没有支付购房款，违约在先，无权要求其承担违约金。其认为原告应向其支付违约金，其同意退还首付款扣减违约金后的剩余款项。反诉原告融辉公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告蔡芳芳配合反诉原告办理商品房买卖合同的网上备案注销手续；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金人民币128708.5元；3、反诉被告承担全部诉讼费。事实和理由：2018年11月28日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买苏州市吴中区临湖镇悠步临湖花园9幢310室房屋，总价1287085元。买受人在签署合同时支付首付款387085元，余房款900000元由买受人办理贷款支付（含公积金、商业贷款或综合贷款），买受人须在合同生效后30个日历天内办理完毕贷款并将足额贷款划转至出卖人账户。反诉被告在支付首付款后，余款一直未能以贷款形式支付，逾期超过90日。其认为按照合同约定，反诉被告逾期支付房款超过10日，应按照合同总价款的10%承担违约责任。针对反诉原告融辉公司的反诉请求，反诉被告蔡芳芳辩称，其同意配合办理涉案房屋的网上备案注销手续，但反诉原告作为房地产公司，知晓相应的业务流程，反诉原告的员工让其签署了不被法律认可的商品房买卖合同，反诉原告存在过错。本院经审理认定事实如下：2018年9月10日，蔡芳芳向融辉公司交纳20000元，融辉公司出具收据，记载交款单位为王剑雄、蔡芳芳，收款事由为悠步临湖预付金。2018年9月18日，蔡芳芳（买受人）与融辉公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴中合同201811260390）一份，约定：买受人向出卖人购买苏州市吴中区临湖镇悠步临湖花园9幢310室房屋，建筑面积89.01平方米，总价款1287085元。买受人选择贷款方式付款，首期支付房屋总价款的30%，其余房价款由买受人贷款支付。买受人同意向出卖人指定银行申请贷款，出卖人指定银行为上海银行等，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料。因买受人原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后5日内，以自有资金或其他方式支付（含获得原贷款银行贷款或获得贷款金额符合申请贷款数额），并不承担本合同第七条约定的违约责任。若买受人在上述期限内仍不能付清的，出卖人有权解除本合同。自出卖人解除合同通知书送达之日起30日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，并按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应退还买受人已付房款。因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照房屋总价款10%向买受人支付违约金，但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外。因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于5日内签订补充协议，协商不成的，双方均有权单方面通知对方解除合同。自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人应支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）和定金退还买受人。合同第七条约定：买受人如未按期向出卖人支付房价款，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期相应房价款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起30日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖人，买受人应按合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；造成出卖人其他损失的，买受人依法承担赔偿责任；出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至出卖人实际收到逾期应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行。该合同第23页载明，买受方家庭声明目前在本市市区拥有0套住房，买受人承诺本人已知晓苏州市区相关购房政策，如果由于本人违反相关购房政策，愿意承担包括不能办理不动产登记在内的相应法律责任及经济责任。蔡芳芳抄录了上述内容。合同补充条款第十八条约定，出卖人在买卖合同签订之前有关按揭贷款（含公积金贷款和公积金与商业组合贷款，下同）义务的说明、陈述或宣传仅限于协助买受人向按揭银行办理商品房抵押贷款之用。买受人向出卖人推荐的银行申请贷款的，由买受人自行按照银行要求提供申请资料，出卖人不参与买受人与贷款银行之间或者住房公积金管理机构的借贷交易，不保证贷款银行同意发放按揭贷款以及贷款的数额和年限。第十九条第五款约定，若由于买受人原因按揭银行（或住房公积金管理机构）不受理买受人的按揭贷款申请，或买受人的单方面原因导致银行或住房公积金管理机构不批准按揭贷款，买受人必须在出卖人书面通知之日起30天内向出卖人付清购房款；逾期未支付的，买受人按本合同第七条约定承担违约责任。如出卖人根据买卖合同第八条约定解除合同的，买受人应与出卖人共同到权属登记机关办理注销网上备案手续。在买受人协助出卖人办理完毕网上备案注销手续后的30日内，房款由出卖人扣除违约金后无息退还给买受人。因买受人责任致使注销网上备案手续未能在约定期限内办理的，每逾期一日，买受人应按总房价款的万分之一向出卖人支付违约金。在买受人协助出卖人办理完毕网上备案注销手续后的30日内，出卖人向买受人退还剩余房款。同日，蔡芳芳交付367085元首付款，融辉公司出具收据。2018年11月28日，原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》进行备案，备案合同编号为201811260390。蔡芳芳主张其在购买涉案房屋时告知被告其已离婚，离婚时其与前夫的房屋归前夫所有，但房屋贷款未结清，其仍是房屋贷款人的情况。在此情形下，被告表示可以做到首付三成，所以其才与被告签订房屋买卖合同。现因其名下有贷款，无法做到首付三成，银行不能发放贷款，导致其无法购买涉案房屋，被告存在过错。为此，原告提供了离婚证、2018年11月28日的录音、2018年12月26日的微信聊天记录、董凯的身份证复印件及2020年4月14日的录音予以佐证。离婚证显示原告与王剑雄于2018年8月14日离婚。原告称，2018年11月28日录音的谈话人员为其及前夫王剑雄，被告的王主管、冷家军等人。该录音中，王剑雄问，买受人在上述期限内没有付清，就是你们相当于有权解除合同是吧，这个是什么意思？看下这边，就主要是那个贷款这一块的问题。对方回复，贷款是这样子，你材料提供给银行的期限是30个工作日，30天之内，等我正本合同出来30天之内，你必须去银行把贷款办好。王剑雄问就是银行是我们去办吗？蔡芳芳问，我们首付钱不是已经打给你们了吗？这个跟我们没有关系了。对方回复，合同是没问题，合同的话我们公司找人可以帮你出来的，然后现在还有问题就是银行贷款那边。你们相城的房子贷款，在银行内部有一个贷款资料，所有银行都是联网的，就有可能还是做不下来。这个情况，我给你两个方案，第一个你可以尝试去做，因为他可能会卡，也不能不卡，第二个，我也问过了，如果要确保万无一失，就是可以找人做。原告问，找人做什么意思，对方回复，就是出钱找人做，这个第二个方案。王剑雄问，贷款为什么，不是你们指定的银行，不是OK的吗？对方回复，我们也可以找指定的银行，但是这就是我刚才问你们之前贷的银行是哪个，渤海银行，我们指定的银行没有渤海银行…如果你想稳妥一点，确保三成首付，贷款能做下来，也可以，就是可能要找个中介或者帮你做一下也行，就把银行信息屏蔽掉…如果你信任我，可以帮你试一下，不行的话，其再找人做其他的方法。原告问，那如果查出来有问题的话，我不想买了呢，对方回复，正式合同都出来了。原告称，如果查出来有问题，我肯定不会买了。对方回复，你这个情况如果不把贷款还掉，肯定没法做三成的，整个售楼处就只有你这么一个，公司不可能再让我们弄，因为风险性太大。房管局内部核出来是首付八成，我们写的是三成，当时你知道为什么跟你同一批送过去的合同一星期就出来，你这个跑了2个月…因为你这个事情，说白了我们不赚你钱的，风险太大，就是为了冲业绩…我的意思，第一个，你正常送审，如果送审完了，他们审核过了的话会跟我们说的，处于什么样的状态，如果是等放款状态就没什么问题了，如果是打回状态是什么原因，他们会跟我们说，如果是之前的那个原因，那就重新换家银行找中介塞点钱，问题不大的。微信聊天记录显示，2018年12月26日，原告微信转账15000元。原告称其系按照被告工作人员的要求找了中介董凯，并转账15000元给董凯用于办理贷款手续。后，董凯表示无法帮助其完成，于2020年4月14日将15000元全额退还。2020年4月14日的录音即是董凯表示无法办理退还15000元的事实。经质证，被告对离婚证真实性没有异议，原告在与被告签署合同时确实向被告出示了离婚证复印件，但原告的婚姻状态是否持续，其不清楚。对2018年11月28日的录音真实性不予认可，其无法确认录音中涉及人员的身份。而且录音中的人只是给原告提供了两个方案，提示相关风险，具体的操作方或义务人仍然是原告，且该录音与本案合同是否解除等无关；2018年12月26日的微信聊天记录、董凯的身份证复印件，其无法确认真实性，且董凯是原告自行找的人员，与其无关，其没有向原告承诺或指示，按揭贷款的办理是原告的合同义务；2020年4月14日的录音，原告超过举证期限提交，其不予质证。融辉公司主张办理购房贷款系蔡芳芳应尽之义务，且签订房屋买卖合同之前，蔡芳芳提供给其的信用报告中没有显示有购房贷款记录，其无法得知蔡芳芳在婚姻期间购房的情况，且其在认购协议中已向蔡芳芳释明了按揭贷款以银行的审查为准。因此，涉案房屋买卖合同的违约方系蔡芳芳。为此，融辉公司提供了“悠步临湖花园认购签约须知”、蔡芳芳的居民户口本复印件、离婚证复印件、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明、个人信用报告、认购协议书、商品房预售合同会签单予以佐证。签约须知载明，如您选择按揭付款，请务必确保您在签署协议之前，已经了解自身及配偶的征信，均具备贷款资格，另请在协议规定日内，携带本人及配偶征信记录及相关贷款资料至本项目销售中心提交银行人员进行初审，初审通过之后，持首期购房款，与本司签署合同。苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明显示蔡芳芳在苏州市行政区域内未查到登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。个人信用报告显示蔡芳芳个人住房贷款笔数为0，未销户贷款卡1张，机构查询记录明细显示，渤海银行股份有限公司苏州分行分别于2017年6月5日、2017年8月1日查询过蔡芳芳的信用报告，查询原因为贷款审批，深圳前海微众银行股份有限公司于2018年1月24日进行过查询，查询原因为贷款审批，招商银行于2018年4月4日进行过查询，查询原因为信用卡审批。认购协议书载明，蔡芳芳应在协议签订后的7日内按照本项目所在地的政策提供购房资格审查资料，包括但不限于身份证、户口本、结婚证明等。商品房预售合同会签单载明置业情况为本地首套。经质证，蔡芳芳对上述证据真实性无异议，但其提供的个人信用报告上显示多次贷款记录，说明融辉公司知道其贷款的情况。其将自身的实际情况明确告知了融辉公司销售人员，并询问能否以首付3成买房，如果可以，其就买，如果不行，其不买。融辉公司的销售人员说他们可以做，所以其交纳了20000元定金。双方签合同时，融辉公司又提出需要找人做贷款，介绍董凯给其。后来，董凯表示不能办成贷款。其一直积极处理贷款问题，履行合同，但是无法办理下来。其因融辉公司销售人员的承诺才交付定金，签订合同，融辉公司对于贷款无法办理负有过错。以上事实，由蔡芳芳提供的离婚证、《苏州市商品房买卖合同》、收据、录音、微信聊天记录，融辉公司提供的“悠步临湖花园认购签约须知”、蔡芳芳的居民户口本复印件、离婚证复印件、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明、个人信用报告、认购协议书、商品房预售合同会签单及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应按约履行。但根据原、被告的陈述，双方均同意解除合同，则根据双方的意思表示及本案的实际情况，双方签订的《苏州市商品房买卖合同》应予解除。本案原、被告争议的焦点问题为涉案房屋的购房贷款未能办理下来，导致《苏州市商品房买卖合同》解除的过错问题。蔡芳芳认为在其明确告知被告销售人员其名下虽无房产，但有未结清的购房贷款记录的情形下，融辉公司的销售人员表示可以做到三成首付购房，导致其与被告签订合同，其最终未能办理成贷款，过错在于融辉公司。融辉公司则认为其不负有帮助蔡芳芳贷款之义务，且签约须知、买卖合同等材料中已明确蔡芳芳知晓苏州市购房政策，由蔡芳芳负责贷款事宜等，其不是蔡芳芳贷款不能办理下来的过错方。蔡芳芳作为房屋买受人，负有支付房款的义务。根据《苏州市商品房买卖合同》约定，蔡芳芳选择70%房款采用贷款方式支付，其负有办理房屋贷款之义务，办理房屋贷款的义务方并非融辉公司。但关于蔡芳芳的购房资格问题，结合蔡芳芳提供给融辉公司的离婚证及融辉公司出具的定金收据看，融辉公司应清楚蔡芳芳在购房时处于离婚状态。蔡芳芳向融辉公司提供的个人信用报告显示，渤海银行曾因贷款审批问题查询过蔡芳芳的信用情况。综合上述情况，融辉公司在初步审查蔡芳芳的购房资格时应审慎。从蔡芳芳提供的录音内容看，蔡芳芳与其前夫的房屋贷款银行即为渤海银行。融辉公司虽不认可录音内容，但综合录音、微信聊天记录、蔡芳芳的个人信用报告及蔡芳芳的陈述，融辉公司在蔡芳芳决定能否采用三成首付加七成商业贷款方式购买涉案房屋方面存在过错。融辉公司于2020年9月24日庭审时表示同意解除合同，本院认定双方签订的《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴中合同201811260390)于2020年9月24日解除。现合同已进行网签备案，蔡芳芳应配合融辉公司办理网签备案的注销手续。本院结合贷款义务的承担主体及双方的过错责任问题考虑，融辉公司应将蔡芳芳交纳的房款387085元予以返还，双方各自向对方主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告蔡芳芳与被告融辉公司签订的《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴中合同201811260390)于2020年9月24日解除。二、本诉被告苏州融辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告蔡芳芳人民币387085元。三、反诉被告蔡芳芳于本判决生效之日起十日内协助反诉原告苏州融辉房地产开发有限公司办理双方签订的《苏州市商品房买卖合同》的网签备案注销手续（备案合同编号201811260390）。四、驳回本诉原告蔡芳芳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告苏州融辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取为人民币4479元，由本诉原告蔡芳芳负担1359元、本诉被告苏州融辉房地产开发有限公司负担3120元。本诉被告负担部分已由原告预交，本诉被告于本判决生效之日起十日内直接给付，本诉原告预交的诉讼费用本院不再退还。反诉案件受理费人民币1438元，由反诉原告蔡芳芳负担40元，反诉被告苏州融辉房地产开发有限公司负担1398元。反诉被告负担部分已由反诉原告预交，反诉被告于本判决生效之日起十日内直接给付，反诉原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴明燕二〇二〇年十二月二十六日书记员  浦云英