浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初13064号 原告：浙江康琪雅针织有限公司，住所地诸暨市浣东街道汤家店村。 法定代表人：潘列伟。 诉讼代表人：浙江浣纱律师事务所（系原告管理人）,住所地诸暨市。 委托诉讼代理人：章超燕,浙江浣纱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建兰,浙江浣纱律师事务所律师。 被告：陈晓明，男，1964年9月29日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：何建达，浙江越兴律师事务所律师。 原告浙江康琪雅针织有限公司与被告陈晓明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告浙江康琪雅针织有限公司的委托诉讼代理人章超燕和周建兰、被告陈晓明及其委托诉讼代理人何建达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江康琪雅针织有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告间的《租赁协议》于2017年6月7日解除；二、判令被告陈晓明立即腾退其占用原告名下的位于诸暨市××街道××村××路××单针大钢棚后面积为3000平方米的场地和板塘口污泥塘西南角，支付自2020年5月15日起至实际腾空日止按16万元／年计算的场地使用费，并结清水电费。事实和理由：被告因经营需要自2015年5月15日起向原告租赁场地，双方为此于2015年9月3日签订《租赁协议》一份，约定将原告位于诸暨市××街道××村××路××单针大钢棚后面积为3000平方米的场地租赁给被告，另将厂区内板塘口污泥塘西南角作为补偿面积给被告使用，租期十年，自2015年5月15日至2025年5月14日，租金前五年为15万元／年，后五年为16万元／年，原告仅提供场地，并就双方权利义务等内容作出约定。2017年4月7日，诸暨市人民法院作出（2017）浙0681破申5号民事裁定书，裁定受理原告浙江康琪雅针织有限公司的破产清算一案，并指定浙江浣纱律师事务所担任管理人。原告管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，于2017年6月22日通知被告，原、被告间的《租赁协议》已于2017年6月7日解除，并要求被告自收到通知之日起两个月内腾退租赁场地，然被告至今拒不腾退。为维护债权人的合法权益，原告遂向法院提起诉讼，望判如所请。 被告陈晓明辩称，双方的《租赁协议》并没有解除，虽然原告向被告发出了解除协议的通知，但是该解除租赁协议通知不符合《企业破产法》第十八条规定，原告已经履行了合同义务，且已经履行完毕，根据买卖不破租赁的原则，原告解除合同没有法律依据；被告在订立合同之后，已经投入大量款项，如厂房设备建造等，合计投入200万元，一旦合同解除，会对被告造成巨大的经济损失,退一步讲，根据租赁合同的约定，原告提前解约应赔偿被告损失80万元，且该款是对被告财物损失和搬迁费用的折价，属于共益债务，而不应作为破产债务;原告主张要求被告腾退场地，就必须先予支付被告的损失费,根据同时履行的原则，原告在赔偿损失之前要求被告腾退场地没有法律依据，被告享有同时履行抗辩权。 原告为证实其诉讼主张向本院提供了如下证据： 一、诸暨市人民法院（2017）浙0681破申5号民事裁定书一份，以证明原告于2017年4月7日经诸暨市人民法院裁定破产，故适用《企业破产法》的相关规定。 二、2015年9月3日原、被告签订的《租赁协议》一份，以证明双方的租赁合同关系，原告将涉案场地即位于诸暨市××街道××村××路××北单针大钢棚后面积为3000平方米的空地租赁给被告使用，同时约定了部分补偿面积和相关权利义务，租赁期间2015年5月15日至2025年5月14日，租赁前五年每年租金15万元，后五年每年租金16万元，租金按每年支付，现租期未到期，合同义务双方均未履行完毕，该租赁协议属于合同双方均未履行完毕的合同，原告管理人有权根据《企业破产法》第十八条规定解除涉案租赁合同。 三、诸暨市国土资源局出具的不动产登记查询证明一份， 以证明涉案空地位于原告厂区（权证号为诸暨国用2013第90201710号）土地上，属于破产财产，原告管理人有权管理和处分。 四、原告管理人于2017年6月22日向被告送达的通知书及回执，以证明2017年6月22日原告管理人书面通知被告，双方的《租赁协议》于2017年6月7日解除，并要求被告收到通知之日起两个月内腾空并返还涉案场地。 上述证据一至四，经质证，被告对真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为原告是出租方，在合同签订后将场地交付被告，说明已经履行了合同义务，另根据买卖不破租赁原则，故不适用《企业破产法》第十八条规定。 五、房产及土地的查封证明一份，以证明涉案场地已于2013年5月30日进行抵押，而2015年9月3日是原、被告双方签订《租赁协议》的时间，故是抵押在前，因此不适用买卖不破租赁原则（房子是在权证号为诸暨国用2013第90201710号土地上）。被告质证认为对证据本身无异议，但对证明目的有异议，如果抵押在前，抵押权人要解除那是他的事情，不是原告的权利，无论是抵押在前还是在后，按《担保法》规定买卖都是不能破租赁的，只是买受人不受约束。 被告对其抗辩主张向本院提供了如下证据： 六、2015年9月3日签订的《租赁协议》一份，以证明租赁期限及合同第六条规定，如果原告要求解除租赁协议的，原告应赔偿被告损失80万元。 七、农行业务凭证二份，以证明被告按时交付租金的事实。 八、营业执照、浙江省排污许可证、固定污染源排污登记回执各一份、照片七份，以证明原告在租赁场地上开办企业，并且取得排污许可证等及共计已投入200万元左右的款项（地面硬化有2000余平方米、钢结构厂房及内含机械设备等，共计价值是200余万元）。 上述证据六至八，经质证，原告对证据六的真实性无异议，但认为根据协议可以证明原告在租赁期内除交付场地外，还应履行通电等相关义务，并不存在原告作为出租方已经履行合同完毕的情形，同时被告提出的关于原告应赔偿被告约定损失80万元，原告认为该损失应以被告腾空返还场地时产生的实际损失为准，该约定损失明显高于实际损失；对证据七的真实性无异议，但认为被告在原告提出合同解除后确有支付场地租赁费至2020年5月14日止的事实；对于证据八的真实性无异议，但对证明目的有异议，即便真实，被告也无法证明其提出的机器设备以及相关投入损失，如果被告的确因为腾空租赁场地有损失的，可根据《企业破产法》向管理人申报债权。 上述原、被告提交证据的真实性，因双方均予以认可，故本院予以确认在卷佐证； 经审理，本院认定事实如下： 原、被告于2015年9月3日签订了《租赁协议》一份，协议约定：被告向原告租赁位于诸暨市××街道××村××路××单针大钢棚后面空地，面积为3000平方米（50米Ｘ60米），原告同意将板塘口污泥塘西南角（何锡荣钢棚东北角10米为点、新搭钢棚北前柱10米的点为沿线）给被告作为原告让出板塘口污泥塘和何锡荣后的污泥塘作为补偿面积；租赁期限从2015年5月15日起至2025年5月14日止，前五年租金为15元／年，后五年租金为16元／年；原告应提供通电、通水、通路，被告应按原告要求安装水表、电表，水电费由被告交纳；原告只负责提供场地，其余一律由被告负责，到期或退租后，被告必须将所租场地恢复原状，半个月内搬迁完毕；如原告需要规划建房或碰到政府拆迁，提前三个月通知被告，租金按实结算；如原告提前退租赔偿被告损失80万元整等内容。合同签订后，被告按约向原告支付租金。涉案租赁场地一直由被告使用管理。后因原告浙江康琪雅针织有限公司不能清偿浙江海博小额贷款股份有限公司的到期债务，且明显缺乏清偿能力，本院于2017年11月17日作出（2017）浙06破申5号民事裁定书，裁定受理申请人浙江海博小额贷款股份有限公司对浙江康琪雅针织有限公司的破产清算申请，并指定浙江浣纱律师事务所担任浙江康琪雅针织有限公司管理人。为尽快推进破产程序，原告管理人根据《企业破产法》第十八条规定，于2017年6月22日通知被告，双方的《租赁协议》已于2017年6月7日解除，并要求被告接到该通知后两个月内腾退租赁场地，同时告知被告对因解除合同造成的损失可在破产财产分配前向管理人申报债权。被告未请求人民法院或仲裁机构确认原告管理人作出的解除合同的效力。因被告至今未腾退承租场地，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告间于2015年9月3日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。本案争议焦点一、原告是否有权解除涉案《租赁协议》。虽然《中华人民共和国合同法》对合同的解除明确规定必须满足一定条件,但《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人,管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。管理人决定继续履行合同的,对方当事人应当履行。但是,对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的,视为解除合同。”该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利,只要该合同同时满足“破产申请前成立”和“债务人和对方当事人均未履行完毕”两个条件,管理人即可以单方解除合同,这也是破产法作为特别法的特殊性。由于租赁合同具有继续性的重要特点,除交纳租金外,承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等,因此在租期届满承租人返还租赁物之前,承租人始终处于履行租赁合同过程中;同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人,也是处于履行租赁合同的过程中。因此,租赁合同只要在租赁期内,承租人与出租人的义务即均未履行完毕,原告管理人单方解除该租赁合同有法律依据，本院予以支持。原告管理人通知被告双方的租赁合同已于2017年6月7日解除，因被告未请求人民法院或仲裁机构确认原告管理人作出的解除合同的效力，故本院确认原、被告于2015年9月3日签订的《租赁协议》已于2017年6月7日解除。争议焦点?二、关于合同解除后,承租场地的返还、被告添附的财物损失金额的确定及该损失能否作为共益债务处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同为继续性合同,对承租人而言,合同解除后负有返还租赁场地的义务，故被告应返还涉案承租场地。关于被告基于10年租赁场地所作的配套投入所形成的配套物所有权应归属被告所有，合同解除后，该配套物按合同约定由原告自行搬迁，造成的损失被告有权赔偿。虽原告对双方合同中约定的“原告提前退租赔偿被告损失80万元”提出异议，认为该约定损失金额过高，应按实际损失赔偿，但原告对其主张的该约定损失过高并未提供证据证实。本院结合被告自认基于10年租赁场地所作的配套投入和原告管理人通知解除合同的时间及原、被告双方签订合同时对提前解除合同赔偿损失的预期判断，考虑涉案租赁合同解除后被告需另行租赁场地，并搬迁投入的配套物等实际情况，确认双方约定因原告提前解除合同赔偿被告损失80万元的金额合理。因共益债务是人民法院受理破产申请后为全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。根据《中华人民共和国企业破产法》第五十三条“管理人或债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”规定，本案中承租人被告的损害赔偿请求权为普通债权，而非共益债权。被告可就原告提前解除合同造成的损失赔偿按双方合同约定金额80万元向原告管理人申报债权。争议焦点三、租赁合同解除后，被告继续占用承租房屋是否应当支付占有使用费及结清水电费问题。鉴于被告收到原告管理人的解除合同通知书后未在两个月内腾房，其一直占有使用承租场地至今事实，因被告已按合同约定的前五年每年15万元租金标准向原告支付了至2020年5月14日止的场地使用费，故对原告要求被告支付自2020年5月15日起至实际腾退日止按合同约定的年租金16万元/年标准计算的场地使用费请求，本院予以支持。涉案《租赁协议》约定，原告应提供通电、通水、通路，被告应按原告要求安装水表、电表，租赁期间的水、电费由被告交纳，故对原告要求被告结清所欠水电费的请求本院予以支持。被告提出的其享有同时履行抗辩权的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条规定,判决如下: 一、确认原告浙江康琪雅针织有限公司与被告陈晓明于2015年9月3日签订的《租赁协议》已于2017年6月7日解除； 二、被告陈晓明应限本判决生效之日起三十日内腾退其占用原告浙江康琪雅针织有限公司名下的位于诸暨市××街道××村××路××单针大钢棚后面积为3000平方米的场地和板塘口污泥塘西南角（何锡荣钢棚东北角10米为点、新搭钢棚北前柱10米的点为沿线），并结清所欠水电费； 三、被告陈晓明应支付原告浙江康琪雅针织有限公司自2020年5月15日起至实际腾退场地之日止按438.36元/日（即按16万元/年标准）计算的场地使用费，限本判决生效之日起三十日内付清； 四、确认原告浙江康琪雅针织有限公司因解除合同应赔付被告陈晓明损失计80万元（该损失由被告陈晓明向原告管理人申报债权）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费800元，依法减半收取400元，由被告陈晓明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金冬红 二〇二〇年十二月二十七日 书记员  周 侃