四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11265号 原告：桑某1，女，2009年2月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 法定代理人：桑某2（系桑某1父亲），男，住四川省南充市顺庆区。 被告：四川程悦明德酒店管理有限公司，住所地成都市武侯区二环西一段********。 法定代表人：谯赵龙，执行董事。 委托诉讼代理人：王紫睿，四川思沃律师事务所律师。 被告：绿地集团成都申航房地产开发有限公司，住所地四川省成都市双流区西航港街道大件路**。 法定代表人：范文军，总经理。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋菲菲，国浩律师（成都）事务所律师。 原告桑某1与被告四川程悦明德酒店管理有限公司（以下简称程悦明德公司）、被告绿地集团成都申航房地产开发有限公司（以下简称绿地申航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桑某1的法定代理人桑某2，被告程悦明德公司的委托诉讼代理人王紫睿，被告绿地申航公司的委托诉讼代理人蒋菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桑某1向本院提出诉讼请求：1、判令程悦明德公司继续履行合同并立即支付所欠桑某1房屋租赁费57913.8元，违约滞纳金2808.8元；2、判令程悦明德公司按照合同约定以57913.8元为基数，按每日千分之一支付逾期滞纳金，滞纳金从起诉之日10月13日计算至本金付清之日止；3、判令绿地申航公司为上述两项请求承担连带责任，并为程悦明德公司后续租金支付承担连带保证责任。事实与理由：2019年6月7日，桑某1通过绿地申航公司的广告宣传得知该集团开发的“绿地·香颂名邸”项目，并到位于西航大道788号绿地申航公司自有的售楼部现场实地查看，期间自称绿地申航公司销售工作人员一一介绍该项目的特点，明确告诉购房者，该项目为绿地申航公司精装房包租约销售项目。包租收益稳定，包租返租时间15年，能保证购房人的年投资回报率，并给购房业主测算了当时的销售单价和包租租金的收益。2019年6月9日，桑某1与绿地申航公司达成购买包租精装房意向。在桑某1交付定金后，绿地申航公司销售人员将购房人带到绿地之窗，绿地控股西南事业部签订购房合同。在签订购房合同时，销售人员要求购房者签订多份合同即：商品房买卖合同，商品房买卖补充合同，房屋装修合同，房屋租赁合同，物管合同。其中包括桑某1与程悦明德公司签订的《酒店式公寓租赁合同》。《酒店式公寓租赁合同》约定桑某1将绿地“香颂名邸”1栋2单元第4层425号房屋出租给程悦明德公司用于酒店经营，合同租赁期限为15年。合同另约定租金支付方式、装修标准、装修费、租期起始时间。为此要求桑某1同第三方装修公司签订了房屋装修合同，约定了装修进度和标准，且约定了由程悦明德公司直接验收并接收。装修合同原定的装修时间为2019年6月9日至2019年11月8日，之后是试运行期三个月，试运行期要求免租金。而实际装修完成是2020年1月底，装修公司严重违反装修合同，可是程悦明德公司自愿放弃对装修公司的责任追究，仍然同意按原合同约定的租赁时间起算租金，即实际租赁期从2020年2月9日开始计算。并于2020年1月8日支付了第一期租赁费，但是该期间程悦明德公司经营的酒店一直没有正式或试营业。2020年3月8日，程悦明德公司给桑某1邮寄了一份《关于免除世茂睿选尚品酒店疫情期间租金的商请函》，要求减免房租。桑某1立即给予了正式回函，明确表达了不同意减免房屋租赁费，同时也阐明了不予减免的理由。之后虽然桑某1多次主动同程悦明德公司相关工作人员交流，其均不理会桑某1的意见，迫于无奈，桑某1减免了其一个月租金并获得承诺后期按照原合同继续履行后，才给桑某1支付了2个月房租。但是到了2020年7月8日应当程悦明德公司支付第三期租赁费时，其又拒不支付租金且强迫桑某1变更合同降低租金，其称，如果不同意按其意图变更合同就不继续支付租金。后来虽经桑某1多次催促，时至今日程悦明德公司仍然拒不支付房屋租赁费。由于桑某1原本是购买的绿地申航公司出售的包租精装房，绿地申航公司通过欺诈和威胁的方式让桑某1同多方主体签订合同，导致桑某1损失房屋租赁费。桑某1为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 程悦明德公司辩称，一、程悦明德公司因新冠肺炎疫情影响主张援引情势变更原则在继续履行租赁合同的情况下降低租金支付标准，符合相关法律规定和合同约定。程悦明德公司经营的酒店于2020年1月21日正式营业，但2020年1月25日新冠肺炎疫情在全国爆发，对酒店的正常经营有直接和重大影响，因此，程悦明德公司第一时间向桑某1所在的物业全体业主发送了关于减免疫情期间租金的商情函，希望业主考虑酒店经营困难，给予一定租金减免。若继续按照租赁合同约定的计租标准要求程悦明德公司支付租金将显失公平；程悦明德公司在疫情爆发前并不存在先期违约情形，且桑某1所在物业的绝大部分业主均与程悦明德公司就降租达成了一致，综合案涉租赁合同的履行期限、履约情况等，程悦明德公司依据情势变更原则主张减免租金并不违背公平原则。二、程悦明德公司并非恶意违约而不向桑某1按约支付租金，仅是希望与桑某1就减免租金事宜达成一致后再行支付，桑某1要求支付违约金的主张依法不能成立。 绿地申航公司辩称，一、绿地申航公司并非案涉《酒店式公寓租赁合同》的当事人，绿地申航公司没有约定或法定义务向桑某1支付该租赁合同项下的租金及滞纳金。绿地申航公司仅系案涉房屋的出卖人，并非租赁合同的签约主体。房屋买卖合同关系与房屋租赁合同关系是完全独立的两种法律关系。法定连带责任必须有具体、确定的法律依据，但本案并无相关法律规定需承担连带责任的情形。二、桑某1在与程悦明德公司签订《酒店式公寓租赁合同》时明知签约主体并非绿地申航公司，此外，桑某1向绿地申航公司出具《确认书》也承诺案涉房屋因对外出租等事宜引发的一切后果由桑某1自行承担，与绿地申航公司无关。 本院经审理认定事实如下：2019年6月7日，绿地申航公司与桑某1签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由桑某1购买绿地申航公司开发建设的坐落于东升街道接待寺社区二组绿地．香颂名邸1幢2单元4层25号的房屋。同日，桑某1法定代理人桑某2代其出具的《确认书》，载明：“致：绿地集团成都申航房地产开发有限公司。本人桑某1，拟认购绿地香颂名邸项目1-2-425号房屋，本人特此确认并承诺如下：1、本人已明确知晓该商品房系由绿地集团成都申航房地产开发有限公司开发建设，装修水平是清水；并明确知晓，截至本人出具本确认书之日，该商品房未对外出租。2、本人有权自行或委托第三方对该商品房进行处置，包括但不限于装饰装修、对外出租、出售等，并承诺因此引发的一切后果及责任由本人承担，与贵司无关”。 2019年，桑某1（出租方、甲方）与程悦明德公司（承租方、乙方）签订《酒店式公寓租赁合同》（以下简称案涉租赁合同），约定甲方同意将位于成都市双流区××道××段××号，项目名称：绿地“香颂名邸”物业1栋2单元4层425号房屋（以下简称案涉房屋）租赁给乙方自主经营世贸喜达酒店成都空港中心店项目。该合同载明：“1.4甲方同意将房屋按照酒店品牌的经营标准要求进行精装修，装修方案由酒店品牌方指定设计公司出具，设计费用由乙方承担……2.1本合同约定的租赁期限为15年，甲方同意第三方即装修方装修装饰完成后直接将房屋交付给乙方。甲乙双方约定，甲方给予乙方三个月的酒店筹备期，即租赁期自甲方委托第三方即装修方完成房屋的接收、装修装饰及乙方开业筹备工作后，开始第一次营业之日开始计算。……2.4租金支付：第一个租赁年至第五个租赁年，乙方按照季度提前一个月支付甲方房租租金……3.1租金甲方所出租产权式公寓面积137.89平方米，第一年起始租金为人民币70元／平方米／月，第一年月租金9652元，年租金115824元，租金支付方式为按季度支付……6.5如乙方拖欠租金，甲方给予乙方半个月宽限期，从半个月后的次日起，甲方按实欠租金1‰每天加收滞纳金。”合同末有程悦明德公司公章及桑某1之父桑某2代其的签字捺印。 2020年3月11日，桑某2向程悦明德公司寄送《关于免除疫情期间租金的回复函》，载明其于2020年3月8日下午2:00收到程悦明德公司邮寄的《关于免除世贸睿选尚品酒店疫情期间租金的商请函》，不同意程悦明德公司提出的免除疫情期间的房屋租赁费。该回复函于3月14日由程悦明德公司员工签收。 桑某2与程悦明德公司员工在微信聊天记录中有如下对话：“2020年4月29日桑：程总：您好！为了表达我的诚意，我同意减免贵公司一个月房租，但是前提是您公司必须按照原合同执行……由于贵公司已经超过合同约定的支付期限，故贵公司如果能在2020年4月30日下午6：00前支付第二个租赁周期房租费（少支付一个月租赁费）。我同意将不再追究贵公司的本次违约责任。程：你好桑总我已收到您的意见，明天我会给您准确回复，谢谢。”此后双方对房屋租金的支付时间及金额进行沟通，未达成一致意见。 程悦明德公司向桑某2于2020年1月9日支付26640元两笔，于2020年4月30日支付35520元。庭审中，桑某1陈述，上述款项系桑某1与案外人桑幼仪两套房屋扣税后的两期收入，桑某1在本案中主张被告应当支付2020年8月8日至2021年2月8日六个月的房租。程悦明德公司对桑某1主张其在未降租的情况下欠付8月8日至2月8日期间6个月租金57913.8元无异议。 2020年1月25日，成都市市场监督管理局、成都市商务局发出《关于禁止举办群体性餐饮经营活动的通告》，决定成都市行政区域内严禁举办各类群体性餐饮经营活动，本通告自发布之日其实施，解禁时间另行通告。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布《通告》，禁止举办各类群体性聚餐活动，暂停一切文化、旅游、体育聚集性活动。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部发布《公告》（第2号），暂停各类群体性聚集活动。 2020年3月25日，四川省应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部办公室发布公告（第14号），终止第2号公告“暂停各类群体性聚集活动”的规定。 证明上述事实的有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《确认函》、《酒店式公寓租赁合同》、《关于免除疫情期间租金的回复函》、邮单及查询信息、缴费通知单、银行账户交易明细、微信聊天记录及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。桑某1提交绿地集团宣传单页系复印件，真实性无法核实，故本院不予采信。 本院认为，桑某1与程悦明德公司签订的《酒店式公寓租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。根据该合同约定，程悦明德公司应当分别于按照季度提前一个月支付桑某1房租，现7月8日、12月8日应当支付两个季度租金的支付节点已到，程悦明德公司应当立即向桑某1支付该时间段内的租金。至于应当支付的租金金额，程悦明德公司辩称，因新冠肺炎疫情影响应当降低租金支付标准。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，程悦明德公司租赁案涉房屋用于经营酒店，确因新冠肺炎疫情营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但桑某1在新冠肺炎疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，亦产生了一定的损失，故本院根据公平原则，考虑到合同履行情况、酒店的经营情况和减免政策，确认2020年8月8日至2021年2月8日的租金支付标准为每月50元／平方米，则程悦明德公司应向桑某1支付的租金金额为41367元。 关于违约滞纳金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，程悦明德公司承租房屋用于酒店经营，疫情导致其营业收入明显减少，故本院对桑某1主张程悦明德公司未按约支付租金应当支付违约滞纳金的诉讼请求不予支持。 关于绿地申航公司是否应当承担连带责任。首先，桑某1提供的绿地集团宣传单页系复印件，亦无其他证据可以印证，故其应当承担举证不能的不利后果。其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》与《酒店式公寓租赁合同》各自具有独立的设立民事权利义务关系的功能，房屋买卖关系与房屋租赁关系相互独立，而《酒店式公寓租赁合同》的承租方明确载明为程悦明德公司。并且桑某1法定代理人桑某2在签订房屋买卖合同的同日代其出具的《确认书》明确载明，桑某1确认其明确知晓该商品房未对外出租且其有权自行或委托第三方对该商品房进行处置，故与桑某1签订《酒店式公寓租赁合同》的合同相对方为程悦明德公司。因此，绿地申航公司既非租赁合同关系的相对方，亦未对桑某1的租金收益进行要约或承诺，桑某1主张其对程悦明德公司的支付责任承担连带责任，无合同和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川程悦明德酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告桑某1支付房屋租赁费41367元； 二、驳回原告桑某1的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费699元，由桑某1负担244元，四川程悦明德酒店管理有限公司负担455元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陈春梅