四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12211号 上诉人（原审原告）：滕自兵，男，汉族，1985年5月16日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张聪，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐张林，四川元众律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：滕春梅，女，汉族，1984年3月26日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：张聪，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐张林，四川元众律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李萍，女，汉族，1973年10月27日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：张聪，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐张林，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都宏锦置业有限公司。住所地：成都市成华区昭觉寺横路**。 法定代表人：王建平，执行董事。 委托诉讼代理人：马云，女，系公司员工。 上诉人滕自兵、滕春梅、李萍因与被上诉人成都宏锦置业有限公司（以下简称宏锦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 滕自兵、滕春梅、李萍上诉请求：撤销一审判决，改判1.宏锦公司为滕自兵、滕春梅、李萍办理案涉房屋不动产权证，并交付；2.宏锦公司支付逾期办证违约金10000元；3.由宏锦公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院法律适用错误。案涉房屋一审时已被成都市中级人民法院查封，一审判决引用《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条认定，对于办理不动产权证的诉请不予处理，但对违约金的诉请进行了实体审理，并在法律文书方面采用判决书代替裁定书，该判决内容违反上述规定，适用法律错误。二、办证时间认定错误。1.案涉合同关于办理房产证、土地证的条款无效。国务院《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，正式取消房产证和土地证的办理登记，改为办理不动产权证。成都市区国土资源局于2016年11月14日发布《关于实施不动产统一登记的通告》。双方2017年5月26日签订案涉合同时，国务院《不动产登记暂行条例》已施行2年2个月，成都市国土资源局《关于实施不动产同意登记的通告》已实施了6个月，故合同中关于办理房产证、土地证的条款事实上无法履行，且违反上述规定，根据合同法第52条第（五）款应当认定无效。2.《商品房买卖合同》属于开发商提供的格式合同，且开发商属专业的房屋销售企业，应当知晓不动产办证相关政策。本案中，宏锦公司在明知2016年11月14日起已双证合一的情况下，提供的格式合同中仍然约定办理房产证、土地证条款，开发商具有更多过错责任，滕自兵、滕春梅、李萍未及时了解国家政策亦存在部分责任。3.一审认定的办理房产证的时间为2019年7月29日前，办理土地证的时间为2022年7月29日前，进而认定办理不动产权证时间为2022年7月29日前，于法无据。根据商品房买卖合同司法解释第18条规定，本案中，因办理房产证、土地证的约定违法现行法规而无效，故双方未对不动产权证办理的时间进行约定，应当使用上述司法解释条款，案涉合同签订于2017年5月26日，即应当与2017年8月26日前办理不动产权证。三、根据商品房买卖合同司法解释第17条第一款、第18条第2款规定，本案双方未约定办理商铺不动产权证的日期，亦未约定逾期办理不动产权证的违约金计算方式，故应按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。但鉴于当前经济形势下宏锦公司经营困难，故滕自兵、滕春梅、李萍自愿将违约金降为10000元。四、根据诉讼费用缴纳办法第十六条一审适用简易程序应当减半收取案件受理费。 宏锦公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回滕自兵、滕春梅、李萍上诉，维持原判。 滕自兵、滕春梅、李萍向一审法院起诉请求：1.宏锦公司立即为滕自兵、滕春梅、李萍办理“成都市成华区马克公馆一期项目xx房屋”的不动产权证，并交付给滕自兵、滕春梅、李萍；2.宏锦公司支付逾期办证违约金（暂计：146329.45元。该违约金从2017年8月27日起以已付总房款1665200元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，支付至该房屋的不动产权证实际交付之日止）。 一审法院认定事实：2017年5月26日，滕自兵、滕春梅、李萍（买受人）与宏锦公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定：买受人购买宏锦公司开发的“马克公馆”xx商品房（商品房的规划用途为商业），单价为每平方米23000元，总价款为1665200元；分期付款，买受人在2017年6月22日前分两期支付该商品房全部价款；第十八条“交付时间和手续”，出卖人应在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”，“（一）房屋所有权转移登记违约责任”1、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起780日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按补充协议处理。 同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）约定：鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的马克公馆一期项目xx房屋……；第十一条第5款“出卖人未能按照本协议约定办理所有权转移登记的，买受人不退房，合同继续履行。自买受人提交必要登记资料和支付完毕相应税费后720日起计算，每逾期一日，由出卖人按买受人已付房款的万分之零点五支付违约金直至办理房屋所有权转移登记之日止”；第十一条第6款第（1）项“出卖人协助买受人办理所购商品房国有土地使用权转移登记。双方应于该房屋所有权证书取得后3年内向土地登记机构申请办理。买受人委托出卖人代办的，应当出具书面委托书”，第（2）项“因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后3年内取得该房屋国有土地使用权证书的，出卖人按房款总额每日万分之0.5的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同”。 合同签订后，滕自兵、滕春梅、李萍按约支付了购房款1665200元，并支付了产权契税、印花税、办证费等费用57214元。 一审庭审中，滕自兵、滕春梅、李萍陈述：2018年10月17日，成都市中级人民法院依据已经发生法律效力的（2017）川01民初2471号民事判决书作出2018川01执902号公告，对涉案商铺进行了查封，滕自兵、滕春梅、李萍依法提起了执行异议。案涉商铺现仍被查封。 本案一审审理过程中，滕自兵、滕春梅、李萍向一审法院提交位于成都市成华区房屋的房屋信息摘要载明，该房屋的登记所有权人为宏锦公司，查封登记情况载明四川省成都市中级人民法院。宏锦公司向一审法院出具书面情况说明载明：滕自兵、滕春梅、李萍与宏锦公司签订的《商品房预售合同》中载明的房屋具体地址为成都市成华区致兴二路88号一层。 一审法院认为，滕自兵、滕春梅、李萍与宏锦公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。滕自兵、滕春梅、李萍已按约支付了购房款，宏锦公司应按约为滕自兵、滕春梅、李萍办理房屋的权属证书。但根据本案证据及双方的陈述，案涉房屋现已被成都市中级人民法院查封，关于宏锦公司立即办理案涉房屋的不动产权证的诉请，实质为请求将案涉房屋的不动产权属转移登记至滕自兵、滕春梅、李萍名下，故根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，对其该项诉请，本案不予处理，滕自兵、滕春梅、李萍可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定另行主张权利。 关于滕自兵、滕春梅、李萍要求宏锦公司支付逾期办证违约金的诉请。根据双方约定，办理房屋所有权证书的时间为房屋交付之日起780日内，根据滕自兵、滕春梅、李萍关于2017年6月9日交付房屋的陈述，办理案涉房屋所有权证书的截止时间应为2019年7月29日。但由于政策原因，成都市国土资源局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，从2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。故从2016年11月17日起，因办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化，不应当归责于宏锦公司，宏锦公司从事实和法律上已无法为滕自兵、滕春梅、李萍办理房屋所有权证，由于该政策原因发生在约定的办证期限内，故宏锦公司不应承担逾期办理房屋所有权证的违约金。由于不动产权证系对房屋所有权证和国有土地使用权证两证的合并，在房屋、国土相关手续完备后方能办理不动产统一登记证书，因此，应当按照后证（国土证）的时间作为办理不动产权证的最后期限。根据关于办理国有土地使用权证的时间为房屋所有权证书取得后3年内的约定，因办理国有土地使用权证的期限尚未届满，故对滕自兵、滕春梅、李萍要求宏锦公司承担逾期办理不动产权证的违约金的诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条的规定，判决：驳回滕自兵、滕春梅、李萍的诉讼请求。案件受理费3227元，由滕自兵、滕春梅、李萍承担。 二审中，双方均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据滕自兵、滕春梅、李萍的上诉请求与宏锦公司的答辩意见，本院将本案二审争议焦点分述如下： 关于案涉不动产权证书办理的时间的认定问题。首先，根据滕自兵、滕春梅、李萍与宏锦公司的约定，办理房产证的时间为2019年7月29日，办理国有土地使用权证的时间为办理房产证之后3年。但成都市在房产证办理期间届满前的2016年11月开始实施不动产统一登记制度，原房屋所有权证与国有土地使用权证进行合并登记。故本院认为，不动产权证书登记的届满时间应以约定的国有土地使用权证届满时间为准。现滕自兵、滕春梅、李萍起诉主张逾期办理不动产权证书违约金，但不动产权证书的办理时间尚未届满，故一审法院对滕自兵、滕春梅、李萍主张逾期办理不动产权证书违约金的诉请不予支持正确，本院予以确认。其次，根据双方签订的案涉合同及补充协议对办理房屋权属登记时间约定的格式条款，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除宏锦公司责任、加重滕自兵、滕春梅、李萍责任及排除滕自兵、滕春梅、李萍主要权利的内容，滕自兵、滕春梅、李萍认为该办证条款约定无效理由不成立。 关于滕自兵、滕春梅、李萍主张办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求是否成立的问题。本院认为，根据本案查明的事实，案涉房屋现已被司法查封。滕自兵、滕春梅、李萍于本案诉讼中提出办理案涉房屋不动产权证及逾期办证违约金两项诉讼请求，且另案就查封提出了执行异议，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条规定，依法告知当事人主张权利途径，并在判决中对两项诉讼请求同时认定，并无明显不当。故滕自兵、滕春梅、李萍的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，滕自兵、滕春梅、李萍的上诉请求依法不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由滕自兵、滕春梅、李萍负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月四日 书记员 何佳林