河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初7677号 原告：灌南县云翔不动产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥**未来时间商务大厦**。 法定代表人：高云翔，该公司经理。 委托诉讼代理人：姚润滋，女，1988年10月1日出生，汉族，该公司职员，住河北省石家庄市裕华区。 被告：陈光普，男，1994年3月23日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：陆江，河北冀石律师事务所律师。 原告灌南县云翔不动产经纪有限公司（以下简称云翔公司）与被告陈光普房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云翔公司的委托诉讼代理人姚润滋，被告陈光普及其委托诉讼代理人陆江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云翔公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》，并按照约定返还商铺；2、被告向原告支付租金65364元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）；3、被告向原告支付逾期支付租金产生的违约金4412.07元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）；4、被告未按期返还商铺按照每逾期一日按照最后一期月租金的10%支付标的商铺的占有使用费；5、被告向原告支付物业管理费33494.51元（暂计算至2020年7月25日，实际应计算至返还商铺之日止）并支付逾期；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年4月27日签订了《石家庄未来时间商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由被告租赁石家庄未来时间项目2-07号商铺（以下简称“标的商铺”）。根据租赁合同第一.6条约定，标的商铺的开业日为记租日。根据租赁合同第四.2.(1)条约定，被告按照季付租金，首年的每季租金为32682元，于每期租金到期10日前支付下期租金。根据租赁合同第四.3.(1)条约定，被告需向原告支付租赁保证金18675元。被告已向原告支付首期租金及租赁保证金共计51357元。根据被告签字确认的“隆基泰和食间里项目开业安全告知书回执单”确定被告已于2019年10月26日开业，自开业日开始计算租金。按照租赁合同对计租日及付款方式的约定，被告应于2020年1月15日支付第二期租金，但被告至今未支付，原告已两次发函催缴租金，但被告始终未补缴租金，截止2020年7月25日被告拖欠两期租金，共计65364元（实际计算至返还商铺之日）。根据租赁合同第九.3条的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告应当向原告支付逾期金额万分之五的违约金，逾期超过15日原告有权解除合同，截止2020年7月25日被告欠付的违约金为4412.07元（实际计算至返还商铺之日）。按照租赁合同约定，截止目前被告逾期支付租金已超15日，原告有权解除合同，同时如租赁合同解除后被告未能按时返还标的商铺的，被告应当按照合同约定承担违约责任。另外，因被告未能支付物业管理费，导致标的商铺所属物业公司向原告催缴物业管理费，截止2020年7月25日物业管理费为33494.51元（实际支付至付清之日止）。为了维护原告的合法利益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼。 被告陈光普辩称，一、案涉房屋所有权属于河北鼎世房地产开发有限公司，原告无权出租案涉房屋，租赁合同应属无效；二、原告未按照合同约定时间交付案涉房屋、推广商业活动，商场楼体外围地面大面积塌陷两个月之久，商场管道、空调多次漏水，如果是违约属原告违约在先；三、被告实际开业日是2020年2月15日，通过被告提交的《补充协议》可以证实；四、新冠疫情属于不可抗力因素，被告目前没有经营饭店，既是由于原告的违约行为造成，也是和疫情影响有关，原告应执行国家政策，减免2月整月、3月、4月个半个月房租；五、被告按照原告的要求，于2020年6月20日提出书面撤店申请，不再经营，同意双方解除租赁合同，但是原告通过起诉被告多收取房租，属于违约行为；六、原告没有向被告提供物业服务，根据《租赁合同》第四条第5款约定，物业费由被告直接支付给物业公司并非原告，《租赁合同》中约定30元/平/月无任何依据。综上，被告认为原告不具备出租案涉房屋主体资格，被告2020年6月20日就同意与原告解除租赁合同，原告无权要求被告支付房屋租赁费及违约金、占用费等。被告从2020年2月15日开业经营计算房租，已在签订租赁合同当时交付了一个季度房租及保证金，应予以退还被告。另外，原告并没有为被告提供任何物业服务，无权诉求被告支付物业管理费，应驳回原告诉求。 原告云翔公司提交以下证据：1、隆基泰和食间里项目开业安全告知书回执单，可证实被告于2019年10月26日 正式开业；2、前期物业合同及补充协议、委托支付物业管理费告知函、物业费缴费通知单，证明物业费催缴的证据；3、对食间里项目宣传推广的照片。 经质证，陈光普认为证据1仅仅是商场整体开业的安全提示回执单，不是被告商铺开业日期，该回执单是云翔公司对商场里面所有商户的告知单，格式内容都一样，并不能证实被告的开业时间；对证据2的三性有异议，不动产权证显示涉案房屋竣工时间2018年9月27日，2019年办理产权，但是签订的《前期物业服务合同》时间是2018年7月11日及2018年8月1日，足以说明签订物业合同不真实，该物业公司没有与被告签订合同，无法证实提供物业服务，对委托支付物业管理费告知函三性有异议，该告知函时间早于房屋竣工时间，不具有真实性，该告知函是地产公司与物业公司具有关联性，与原告、被告没有任何关联，该告知函仅仅是可以说明原告有义务向物业公司支付物业费，而不能证明被告有义务向原告支付物业管理费，对物业费缴费通知单有异议，该通知单仅仅是说明原告拖欠物业公司物业费，不能证明被告拖欠物业费事实更不能证明原告已经缴纳物业费，有权利向被告主张物业费的事实；对证据3不认可，所有的照片均无日期，并不能证实被告饭店经营期间原告履行的商业推广义务。 陈光普提交以下证据：1、2020年6月份的补充协议，该证据第三条明确约定计租日为2020年2月15日；2、微信聊天截屏，证明陈光普2020年6月20日提出撤店申请，云翔公司没有异议，租赁费的截止日应当是2020年6月20日；3、政府文件，证明云翔公司未按国家规定减免房租；4、证明，原告违约情形有：经营期间空调漏水，商场外围地面塌陷两个月影响经营，不具备经营条件，原告未按合同约定履行推广活动，经营期间每天未能开启空调12个小时；5、地面、地面塌陷视频及照片原告不按照合同约定履行义务，提供的商业不具备开业经营条件，原告违约造成被告饭店无法正常经营；6、空调、管道漏水视频及照片，证明原告不按照合同约定履行义务，提供的商业不具备开业经营条件，原告违约造成被告饭店无法正常经营；7、微信截屏，证明商场无法停车、空调漏水且原告未按合同约定履行商业推广义务。 经质证，云翔公司认为证据1未盖章不生效，不具有法律效力；对证据2三性均不认可，该证据无法说明被告最终提出撤铺，也无法证明原告同意其撤铺；对证据3真实性无异议，关联性有异议，该文件不是法律规定，对原告不具有约束力，同时国资委仅负责管理国有企业，并不直接管理非国有企业，因此该文件不适用，该文件中也仅是对非国有企业的鼓励，并不是强制性要求，与本案无关；对证据4-7，被告商铺是否存在漏水问题，因原告未收到漏水反馈，对该项内容不认可。项目外广场塌陷属于项目使用过程中存在质量问题，现已维修，如被告认为对其造成损失，应由被告起诉项目开发公司。物业公司回复空调开启能够达到12小时，该项证据无依据，不认可。原告未收取被告广告推广费用，本身并不需要对项目运营推广，但为了能够使项目更好的运营，原告作出大量宣传推广工作，被告不清楚该证人证言中承诺的宣传推广是否存在依据，对该内容不认可。 经质证本院认定事实如下，2019年4月27日，云翔公司（甲方）与陈光普（乙方）签订《石家庄未来时间商铺租赁合同》，约定：原告将位于石家庄市桥西区未来时间商务大厦2-07号商铺出租给被告，用途为餐饮，租赁期限自2019年5月31日至2024年5月30日，如因甲方原因延迟交付的，则租赁期限相应顺延。租金按照以下方式收取：自2019年5月31日至2020年5月30日年租金为130728元；自2020年5月31日至2021年5月30日年租金为224100元。租金支付时间及方式：乙方应当在进场前向甲方支付首期租金，支付方式为季付，首期租金为32682元，以后在每期租金到期10日前，乙方向甲方交纳下期租金。乙方应向甲方缴纳的租赁保证金总额为18675元，合同履行期满后，乙方无违法违约行为的，扣留应由乙方相关费用（若有）后，无息返还给乙方。被告已向原告支付首期三个月房屋租赁费32682元、租赁保证金18675元，合计51357元。物业费由乙方直接交付给甲方委托的物业服务公司，物业费标准为30元/平/月，付费方式为按季预付，开业日为计费日，乙方应与物业服务公司另行签订物业服务合同。甲方为促进商业良性发展，将适时为全体商户推出商业推广活动，乙方同意接受甲方的商业推广活动并向甲方交纳一定的费用。在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费及其他费用等全部费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的万分之五支付违约金，乙方逾期支付前述费用超过15日的，甲方有权解除合同。若乙方延迟返还商铺或未按照合同约定的租赁商铺状态返还的，则自本合同终止之日至该商铺返还给甲方或满足合同约定的租赁商铺状态为止，每逾期一日，乙方须按照该商铺最后一期月租金的10%向甲方支付该商铺占用使用费。陈光普签写了《隆基泰和食间里项目开业安全告知回执单》（以下简称回执单），内容为：隆基泰和食间里项目定于2019年10月26日正式开业，开业当天现场举行大型宣传活动，届时现场人员繁杂，各位商户朋友们应随时关注店面内安全问题，做好用火、用水、防盗、消防等相关安全预案，保障现场人员及财产安全。隆基泰和食间里所有员工与商户朋友们共同杜绝此类安全隐患发生。 2020年6月25日原告以《告知函》的形式向被告催交租金，该《告知函》第二段载明以下内容“...针对新冠疫情影响，我司对商户施行租金减免政策，与您共同承担疫情所带来的经济损失及影响。...为确保双方共同利益，需补充协议的签署...”被告提交的《补充协议》载明“原合同开业日即计租日，双方一致同意该商铺的原计租日为2020年1月1日，经双方一致同意，该商铺原计租日顺延45日为2020年2月15日”。 本院认为，云翔公司与陈光普签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。本案争议焦点为：拖欠租金的金额确定、疫情对租金支付的影响、物业费的收取主体以及违约责任的承担问题。 关于拖欠租金、解除合同以及违约责任问题。根据《租赁合同》第一条第6项的约定，计租日以开业日为准。关于开业日的认定，原告提交的《回执单》与被告提交的《补充协议》载明的日期不同。《回执单》载明的开业日为原告的“食间里”商业项目开业的时间，应作该项目整体开业解释，不应作被告商铺开业解释。《补充协议》虽未经双方签字，没有成立，但从《告知函》可以推知原告发起《补充协议》的事实，故该协议载明双方一致同意商铺的原计租日为2020年1月1日应属双方的真实意思表示，故本院认定计租日为2020年1月1日。被告从事餐饮行业，受疫情影响较大，合同双方应共担风险，共渡难关，本院参照河北省商务厅的文件精神，酌情减免2020年2月-2020年4月期间一个半月租金。本案系因被告逾期支付租金违约所致，原告要求解除合同并由被告承担违约责任的请求，本院依法予以支持，合同解除时间为起诉状送达被告之日即2020年8月20日。由此计算，截止到2020年8月20日，被告拖欠的租金应为87929元，减扣被告已付首期租金、保证金后，尚欠租金36572元。 关于物业费，《租赁合同》明确约定物业费由被告直接向物业公司支付，原告也未提供为被告垫付物业费的证据，故对原告要求被告支付物业费的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、灌南县云翔不动产经纪有限公司与陈光普签订的《石家庄未来时间商铺租赁合同》于2020年8月20日解除； 二、陈光普于本判决生效之日起十日内支付灌南县云翔不动产经纪有限公司租金36572元及违约金（暂计算至2020年8月20日，违约金为3361元，之后以36572元为基数，按照日万分之五标准支付至实际付清租金之日止）； 三、陈光普于本判决生效之日起七日内将承租房屋腾清并交付给灌南县云翔不动产经纪有限公司，并支付此期间占有使用费（以年租金224100为标准，自2020年8月21日支付至实际返还商铺之日止）； 四、驳回灌南县云翔不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1183元，由灌南县云翔不动产经纪有限公司负担799元，由陈光普负担384元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费2366元应当在上诉期限届满之前起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  曹利伟 二〇二〇年十二月二日 书记员  贾建兵