浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初5223号 原告：施亚莲，女，1971年7月26日出生，住嵊州市。 原告：周黎强，男，1966年7月26日出生，住嵊州市。 被告：嵊州广越置业有限公司，住所地嵊州市三江街道官河南路**商会大厦****。 法定代表人：钱业军，董事长。 委托诉讼代理人：周科波，浙江三维律师事务所律师。 被告：嵊州越剧艺术城文化发展有限公司，住所地，住所地嵊州市三江街道官嵊州大道**越剧艺术城展示中心iv> 法定代表人：裘海东，董事长。 原告施亚莲、周黎强与被告嵊州广越置业有限公司（以下简称广越公司）、嵊州越剧艺术城文化发展有限公司（以下简称艺术城公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施亚莲、周黎强，被告广越公司的委托诉讼代理人周科波到庭参加了诉讼。被告艺术城公司法定代表人经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 原告施亚莲、周黎强向本院提出诉讼请求:1、请求确认原告解除浙江省商品房买卖合同行为的效力，判令被告嵊州广越置业有限公司承担合同根本违约责任；2、请求确认原告与被告嵊州越剧艺术城文化发展有限公司签订的委托销售合同无效；3、请求变更浙江省商品房买卖合同中显失公平的违约金条款，将被告违约金变更为同原告对等的合同标的额5%；4、判令两被告10日内退还全部购房款40万元，并支付原告违约金20000元。事实与理由：1、原告与被告嵊州广越置业有限公司于2018年10月13日签订《浙江省商品房买卖合同》，购买一间商铺用于投资。原告按照《购房合同》的约定履行了付款义务，于2019年10月14日付清全部房款40万元，有被告出具的发票和银行转账流水为证。按照合同约定，被告本应于2020年1月31日前竣工验收并交付房屋，由于遭遇新冠疫情的不可抗力影响，原告同意给予三个月宽限期，即被告广越公司应于4月31曰前竣工验收并交付房屋。时至8月22日，被告广越公司辩称竣工未完成一直未交付房屋，距离约定期限超过九十日，致使原告一直未得到预想中的租金收入，40万元购房投资款未得到任何收益，故原告于8月22日前往广越公司售楼处解除合同，并要求将违约金条款变更为双方对等的5%。被告同意退款，但称交房事务繁忙，退房事宜需等待至九月初，并不同意变更违约金条款。根据《合同法》第九十四条第一款第四项的规定，本案满足法定解除权的行使条件，故请求人民法院确认原告解除行为的效力，并判令被告依照《购房合同》第十条第（二）款的规定，于十日内返还原告所支付的全部购房款并承担违约责任。2、原告购房时，售房人员对原告谎称全部购房款共计40万元，但因记账需要合同只记载28万元，具体购房款以出具的发票为准。售房人员还向原告允诺包揽未来几年内商铺出租事宜，原告可收取商铺租金，但不会因此产生任何委托费用。原告听信售房人员，与广越公司的售楼处签订《购房合同》及《委托销售合同》。当原告赴售楼处解除合同之时，广越公司却表明只收到28万元购房款，强调购房价款以盖了“广越置业有限公司”印章的发票为准（共计28万元〕，对于2018年9月28日盖有“越享涓城”章的12万元发票拒绝退款。事实上，2018年9月28日共发生三笔转帐款（有银行流水为证〕，分别为9万元，10万元，2万元，均在广越公司的售楼中心发生，且几乎为同一时间由被告的售房人员通过POS机转账完成。原告并不知晓三笔转款划入的具体账户，询问售楼人员为何发票盖章不一致时，售楼人员称两种发票都具有效力。原告认为，购房及付款全程在广越公司售楼处进行，广越公司与越剧艺术城之间不仅存在授权委托关系，而且派出了广越公司的工作人员参与售房和转账的全程，因此对所有售房说辞及行为知晓并且有事前通牒。广越公司与越剧艺术城两名被告恶意串通，故意使原告陷入房款共计40万元、无需支付委托费用的错误认识，并利用原告法律知识淡薄、文化程度不高的特征签订了两份不利于原告的合同、出具了不属于同一收款方的发票，两名被告的行为已经构成恶意串通、损害第三人利益的情形，故依据《合同法》第五十二条规定，请求法院确认《委托销售合同》无效，并判令两名被告退还原告已付款项40万元。3、原被告在签订合同过程中，被告利用原告权利意识淡薄、法律知识不足、识字有限，缺乏合同阅读经验等因素,与原告签订了双方权利义务明显不对等的《浙江省商品房买卖合同》。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第七十二条规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。《购房合同》第八条、第十条约定，买受人逾期付款的违约金为合同价款5%，出卖人逾期交房的违约金为合同价款为1%，己经构成了《合同法》及上述司法解释所涵盖的显失公平的情形，现依据《中华人民共和国合同法》第54条、第114条的规定，请求人民法院将被告逾期交付的违约金变更为与原告违约责任对等的5%，按合同实付款40万元计算，为2万元。为维护原告的经济利益，现向贵院提起诉讼。 被告广越公司答辩称，1、原告认为两被告之间存在恶意串通所签订的合同是无效合同与事实不符，原告无任何证据证明两被告之间存在恶意串通的事实。2、被告广越公司只收到原告购房款28万元，原告与广越公司签订的商品房买卖合同也明确了房价是28万元。原告另外的12万元手续并不是广越公司出具的，而是由上海恒阜房地产营销策划有限公司出具的，是原告自愿支付给上海恒阜房地产营销策划有限公司的优惠服务费，与广越公司无关，也与艺术城公司无关。3、违约金条款是原、被告双方的真实意思表示，并不违反法律的规定，原告需要调整违约金不符合法律的规定。 被告艺术城公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提交的证据有: 证据1、2018年10月13日原告与第一被告签订的商品房买卖合同1份，证明原告与广越公司之间存在合同关系，合同约定的被告履行期、双方违约金权利义务不对等。第一被告质证认为对合同的真实性没异议，但不能达到原告的证明目的，该合同明确证明原告的购房款是28万元。 证据2、2019年6月6日原告与第二被告签订的委托销售合同1份，证明委托合同中不存在收取委托费用条款。第一被告质证认为与本案没有关联性。 证据3、房款付款发票与收据，证明原告支付购房价款40万元。第一被告质证认为对2018年9月28日的收款收据写明的收款事由是三层4幢3031室的优惠服务费。 证据4、银行转账流水，证明原告在2018年9月28日转入被告账户40万元。第一被告经质证对真实性无异议。 证据5、2020年9月16日原告发给第一被告的合同解除及房款退还告知书1份，证明原告已经告知被告解除购房合同。第一被告质证认为需要核实过具体收到的时间。 第一被告为证明其答辩理由提供的证据有： 证据6、2018年9月16日签署的购房优惠服务协议书1份。 证据7、2018年9月28日的收款收据1份，与证据6一起证明原告支付的12万元是上海恒阜房地产营销策划有限公司收取的优惠服务费。原告方对证据6-7质证认为这是在原告不知情的情况下签字的。 对上述证据本院认证如下：因质证人对上述证据的真实性均没有提出异议，其载明内容与本案事实存在关联性，故对案件事实具有相应的证明效力。 本院经审理认定的事实如下：2018年9月16日原告施亚莲在“越剧艺术城”购房优惠服务协议书上签名，该协议书载明“您确认在签署本说明书之时应向收款方支付购房优惠服务费12万元整”。当天原告向第一被告支付3层4幢3031室房屋的定金5000元，次日原告又向第一被告支付定金45000元。2018年9月28日原告支付第一被告购房款90000元，同一日原告在第一被告售楼部通过刷ＰＯＳ机的方式向中国越享涢城账户支付120000元，售楼部财务人员出具给原告施亚莲盖有中国越享城收款专用章的收款收据1份，在该收据收款事由一栏载明越剧城三层4幢3031室优惠服务费。2018年10月13日两原告与第一被告签订商品房买卖合同1份，约定原告为买受人，第一被告为出卖人，由买受人购买的商品房坐落在嵊州市嵊州大道南919号越剧艺术城4幢3031室，建筑面积21.26平方米，单价为每平方米13170.27元，总价款280000元。买受人应在签订本合同当日以现金方式支付首付款140000元，余款140000元通过按揭方式支付，买受人应在签订商品房买卖合同后7天内向出卖人指定的银行或公积金中心指定的银行提供完备的贷款申请材料，并签订办理贷款手续所需的合同及其他全部文件，交纳办理贷款所需的费用。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过三十日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人应当在2020年1月31日前，将符合下列各条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、房屋交付标准为装修后交付，详情按商管公司需要的开业标准。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其中第一项为遭遇不可抗力。出卖人逾期交房超过九十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已购房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金；买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等内容。同一日，两原告（甲方）与第二被告（乙方）签订租赁及委托经营管理合同，约定甲方全权委托乙方出租经营该房屋，并以乙方的名义与承租人签订租赁合同，甲方委托乙方出租的房屋位于嵊州××道××号××层××幢××室，委托代理期限2019年5月1日-2034年4月30日，乙方应于该经营管理合同期满前六个月向甲方提出续租申请，甲乙双方协商一致后，另行签订新的委托经营管理合同；乙方有权以乙方名义代表甲方进行出租事项的谈判，确定租赁合同条款，并以乙方名义代表甲方与承租人签署房屋租赁合同、联营合同，该房屋具备交付使用条件且甲方付清房款及相关所有税费后，甲方确认嵊州广越置业有限公司向乙方直接办理交房并由乙方统一运营管理。甲方的租金收益：因商业项目运营存在培育期，为共同努力将本项目培育成熟，乙方需在第一年和第二年（即2019年5月1日-2021年4月30日）向甲方支付租金，金额为每年壹仟元,支付时间为2021年4月10日。第三年甲方的租金收益为人民币22023元，该房屋乙方先付后用，租金支付时间为2021年5月1日前及2021年11月1日前各支付半年租金等。上述合同签订后原告分别在2019年5月11日、6月12日、7月12日、8月13日、9月15日支付第一被告3889元，合计19445元。2019年10月14日原告再支付第一被告购房款120555元。后因第一被告未能在2020年1月31日前交付房屋，要求延期到同年4月31日，但到期后第一被告仍不能交付。原告方在2020年9月16日向第一被告发出合同解除及房款退还告知书，通知第一被告解除上述买卖合同，并要求第一被告退还购房款40万元。但第一被告至今没有退还房款，为此两原告向本院提起诉讼。 本院认为，两原告与第一被告签订的商品房买卖合同合法有效，对签约当事人具有法律约束力。第一被告应当按照商品房买卖合同约定的时间向买受人或者其委托经营的管理人交付房屋，在原告方同意第一被告延期交房后，第一被告仍未履行且其迟延履行期限已经超过90日，买受人依据合同约定享有解除合同的权利。在2020年9月16日原告向第一被告发出解除合同的告知书后，由于解除权属于形成权，自该告知书送达给出卖人后合同即已经解除，故原告方要求确认其解除合同行为的效力，符合法律规定，应予支持。在合同解除后，第一被告应当按照约定在十天内退还全部购房款，并按已付房款的1%向买受人支付违约金。原告方认为其交付出卖人的购房款为40万元，但是在原告方与第一被告签订的商品房买卖合同中明确约定房屋总价款是28万元。在2018年9月16日原告签署的购房优惠服务协议书中载明签署本说明书之时应向收款方支付购房优惠服务费12万元，说明原告同意按照协议书的内容支付优惠服务费。从原告通过刷POS机支付款项的行为来看，在刷银行卡后从POS机吐出的持卡人存根上并没有载明收取款项的商户名称为第一被告。另外在盖有中国越享城收款专用章的收款收据上明确载明收款事由是越剧城三层4幢3031室的优惠服务费，现原告以被告恶意串通并以当时不知情为由而否定自己行为的意思表示与客观事实不符，由此可以认定原告在2018年9月28日支付的12万元并非是交付给第一被告的购房款，所以原告要求第一被告退还该部分款项的请求，缺乏事实依据，依法不予支持。其次，买卖合同中约定的权利义务属于签约主体的真实意思表示，现原告以显失公平为由要求变更违约金条款的内容，不符合法律规定，不予支持。据此，在合同解除后，第一被告应当返还原告方购房款28万元，并按照约定支付违约金2800元。另原告要求确认其与第二被告签订的委托销售合同无效，但在原告提供的合同内容中不存在合同法第五十二条规定的无效情形，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、确认2018年10月13日施亚莲、周黎强与嵊州广越置业有限公司签订的商品房买卖合同在2020年9月16日解除。 二、嵊州广越置业有限公司应返还施亚莲、周黎强购房款280000元，并支付违约金2800元，款限本判决生效后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回施亚莲、周黎强的其余诉讼请求。 案件受理费7600元，依法减半收取，计3800元，由施亚莲、周黎强负担1241元，嵊州广越置业有限公司负担2559元，限嵊州广越置业有限公司在本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费7600元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年十二月十五日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。