浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初7395号 原告：嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处，住所地：嘉兴市南湖区东升路**，统一社会信用代码：11330402002550284X。 负责人：王玮，主任。 委托诉讼代理人：吴燕滨、王继昌（实习），浙江嘉诚中天律师事务所律师。 被告：顾斌，男，1975年3月1日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：汤冬子，浙江圣文律师事务所律师。 原告嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处（以下简称新嘉街道办事处）与被告顾斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吴燕滨和被告顾斌及委托诉讼代理人汤冬子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新嘉街道办事处提出诉讼请求：1.被告支付租金580350元，并支付逾期利息27007.8元（自2020年2月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍的标准暂计算至2020年9月4日，应计算至实际付清之日）；2.本案的律师费用23000元由被告承担；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：嘉兴市东升东路1220号房产系嘉兴市新嘉物业管理有限责任公司所有，2013年1月1日，嘉兴市新嘉物业管理有限责任公司委托嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心全权管理该房产租赁事宜。嘉兴市东升东路1220号1楼共1层，建筑面积789.14平方米一直租赁给被告使用。2018年2月，嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心与被告签订《房屋租赁协议》一份，合同约定：租期为三年，自2018年2月1日至2021年1月31日止；租金价格为第一年度租金563445.96元/年，第二年度580350元/年，笫三年度同第二年度不变；租金缴付采用按年度付租方式，先交租金后使用，在每年度房屋租期开始前十日，即每年1月22日至1月31日间，被告需将下一年度租金一次性全额交纳给原告；如被告违约，应当承担原告为主张权利而产生的律师费、诉讼费等合理费用。嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心原系原告嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处内设机构，后于2019年3月10日撤销，权利义务由原告承担。2020年1月份，被告并未按合同约定向原告缴纳第三年度租金，并一直拖欠至今。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，被告长期拖欠租金，应当承担继续履行的违约责任。 被告顾斌答辩称，被告于2013年开始租赁嘉兴市新嘉物业有限责任公司的坐落于嘉兴市××路××号××楼××层的房屋。2017年底原告对该房屋出租进行招标，被告通过公开招标中标后续租。由于该房屋一楼面积较大且有多个独立门面，客观上是无法经营一个项目，故被告和房屋管理人签订《房屋租赁协议》时约定，允许被告房屋转租。被告签订协议后，将房屋分别转租给6个承租人使用。2020年1月底开始要交下一年房租时，恰逢新冠病毒开始流行爆发，全国各地均实施居家隔离，故被告未续交房租。2020年3月7日，福建省泉州一隔离酒店发生突然坍塌造成29人死亡多人受伤的严重后果，主要原因就是私自改建装修所致。3月10日原告向被告催收房租，被告就查看一下房屋租赁合同和房产证等材料，突然发现该房屋登记的层数为4层，但被告记忆中该房屋为5层，故向原告提出该房屋可能存在改建问题。原告认为房屋是安全的，被告提出如果没有房屋相关安全证明那是要提前终止协议的，原告答复提前终止协议需要按照他们的条件才行且必须房屋全部腾空交还。原告不认可双方之间租赁协议提前终止原因是由于原告房屋安全性可能存在重大问题所致，更不提提前终止造成转承租人的损失如何赔偿问题。到了4月份，疫情管控降低后，被告到现场查看房屋发现该房屋东面确实有5层楼，明显与房屋所有权所载明层数不一致。故被告在4月份再次向原告口头提出要求提供房屋改装后的房产证或者改装后的验收合格证明，但原告回避该问题，只要求被告支付房租。2020年5月，被告向原告工作人员递交了书面情况汇报要求原告对房屋进行安全评估，以确保被告后续使用租赁房屋安全，但原告一直没有明确答复只是口头回应房屋是安全的，只是一直要求交房租。因双方无法协商一致，被告着手和转承租人洽谈腾退房屋，截至目前共腾退480平方米，剩余的转承租人均要求巨额赔偿，被告无力承担，故暂时没有谈妥。综上，原告在出租涉案房屋招标时，故意隐瞒了该房屋违法改建且未取得审批和验收的事实，致使被告在投标时不清楚该房屋有重大安全隐患的情况下去投标，被告中标使用两年发现该房屋存在重大安全隐患，口头提出提前终止《房屋租赁协议》，但双方未能协商一致，被告只能尽力腾退，为达到合同解除后能直接交付做准备。原告既不履行国家赋予的安全监管职责，也不履行对出租房屋安全性保障的出租人义务，被告认为从2020年5月开始，产生的租金属于原告不履行职责和义务，不积极解决房屋安全性问题，存在重大过错，被告未清退部分房屋租金应当予以减免40%。结合今年疫情的特殊情况，政府对营业租房免租3个月，2月—4月的租金根据文件应当予以免除。截至5月份已经清退的480平方米，被告未再转租或使用，原告也不应收取房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据包括原告提交的原、被告身份信息及《中共嘉兴市南湖区委办公室、区政府办公室关于印发的通知》一组，委托书一份，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原、被告各自提交的《房屋租赁协议》一份，双方对真实性均无异议，但被告质证称原告提交的协议与被告所持有的协议内容略有不同，被告所持协议第三条第1款内容双方签订合同时经协商后有所变更，注明“同意转租”，原告对此不持异议。经审核，结合当事人质证意见，本院对证据真实性均予以认定，但双方权利、义务应以被告所提交的租赁协议内容来确定。 2.原告提交的房产证一份，被告对真实性无异议，但认为房产证登记为4层，房屋实际上已被改建为5层，存在安全隐患。经审核，该证据符合证据采信要件，予以认定。 3.原告提交的委托代理合同、律师费发票各一份，被告质证认为未违约，不应承担律师费。经审核，该组证据符合证据采信要件，予以认定。 4.被告提交的中标通知书、产权证、照片各一份，被告对真实性无异议，但认为被告自2013年1月开始承租涉案房屋，对房屋状况应当是清楚的。经审核，该组证据具有真实性及与本案的关联性，来源合法，予以认定。 5.被告提交的微信聊天记录一份，被告质证称不清楚是否为新嘉街道办事处工作人员与被告的聊天记录。经审核，鉴于微信昵称为“快乐王子”的人员身份以及该证据与本案的关联性均无法确认，故不予认定。 6.被告提交的情况汇报一份，被告质证称曾收到过原告提交的上述汇报材料，但双方之前协商主要争议在于租金减免问题，被告所称安全性隐患问题并未经过评估确认。经审核，对证据形式真实性予以确认，能够证明被告于2020年5月6日向原告提交了该份情况汇报的事实，对该事实予以认定。 7.被告提交的《房屋租赁合同》、解除房屋租赁合同的协议各一份，原告质证称对真实性、合法性均不清楚，对关联性不予认可。经审核，该组证据系被告与案外人签订，与本案不具有直接关联性，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告顾斌自2013年开始承租嘉兴市新嘉物业管理有限责任公司所有的位于嘉兴市××路××号××楼房产。嘉兴市新嘉物业管理有限责任公司于2013年1月1日出具委托书，确认委托嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心全权管理租赁事宜，委托期限2013年1月1日至2023年1月1日止。2018年初，被告顾斌（乙方）通过参与公开招标，与嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心（甲方）续签《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将位于东升路1220号的商业用房一楼一层（建筑面积789.14平方米）出租给乙方用于经营，租期三年，自2018年2月1日至2021年1月31日，到期无条件终止，如需续签按照国有资产管理办法进行公开招标；第一年度租金563445.96元／年，第二年度租金580350元／年，笫三年度同第二年度不变；租金缴付采用按年度付租方式，先交租金后使用，在每年度房屋租期开始前十日，即每年1月22日至1月31日间，乙方将下一年度租金一次性全额交纳给甲方；如乙方违约，应当承担甲方为主张权利而产生的律师费、诉讼费等合理费用；等等。同时双方在合同中注明“同意转租”。后被告未能及时缴纳2020年2月1日起的租金，原告催讨未果遂诉至本院。 另查明：嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心原系原告嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处内设机构，后于2019年3月10日被撤销。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告与嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应诚信履行。嘉兴市南湖区新嘉街道经济发展服务中心被撤销后，其权利义务由原告享有和承担。现双方主要争议在于案涉房屋租金能否减免以及违约责任的承担问题。经审查，被告抗辩主张减免租金的理由包括：1.因疫情影响，被告租赁国有房屋可以免租金三个月；2.对于转租户已腾退的租赁面积480平方米应免收租金；3.承租房屋因违法改建可能存在重大安全隐患，未腾退部分的租赁场所租金应减免40%。对此，原告在诉讼过程中明确表示同意减免被告疫情期间三个月的房租，双方经协商一致变更租金数额，于法不悖，本院予以照准。关于转租户是否腾退，并非本案审查范围，且进一步讲，原、被告目前尚在租赁期内，合同并未提前解除，被告亦当庭自认未曾将案涉租赁场所交还给原告，故被告要求对其中480平米的租赁场所免交租金，缺乏依据，不予采纳。至于案涉房屋是否存在安全隐患，以及有否影响到被告正常使用租赁场所，被告均未能提供充分有效证据予以证明，被告据此要求减免租金不能成立。但须指出，原告作为出租方，对被告提出的房屋可能存在的改建情况也应引起重视，提高风险防范意识，切实加强安全隐患排查和租房管理。综上，被告应支付原告第三年度租金435262.50元。关于违约责任，被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金，根据双方合同约定，被告至迟应当在2020年1月31日前支付第三年度租金，现被告逾期支付租金已构成违约，原告要求被告承担逾期付款利息损失，于法有据，但考虑到疫情影响的特殊因素，原告在诉讼过程中也确认减免被告三个月租金，故本院酌情确定被告赔偿原告自2020年5月1日起的利息损失，以欠付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日止。关于原告主张实现债权支出的律师代理费，符合双方合同约定及浙江省律师服务收费标准，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告顾斌于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处房屋租金435262.50元并赔偿自2020年5月1日的逾期付款利息损失，以435262.50元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际清偿之日止； 二、被告顾斌于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处律师代理费23000元； 三、驳回原告嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10104元，由原告嘉兴市南湖区人民政府新嘉街道办事处负担2667元，被告顾斌负担7437元，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  李丹妮 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。