江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0382民初9752号原告：曹新，男，1985年1月11日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人:吴疆，江苏青创律师事务所律师。被告：曹良军，男，1963年3月6日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：鲍犇犇，江苏徐淮律师事务所律师。被告：邳州润泽置业有限公司。住所地邳州市建设路。法定代表人：于计昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：于元元，江苏景来（云龙）律师事务所律师。原告曹新与被告曹良军、邳州润泽置业有限公司（以下简称润泽置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月20日受理，由审判员黄继玲主审，适用普通程序，于2019年7月5日作出（2019）苏0382民初5599号民事裁定书。原告不服上诉，徐州市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）苏03民终5772号民事裁定书，发回我院重新审理。2019年10月11日我院重新立案受理后，另行组成合议庭进行了审理。原告曹新及委托诉讼代理人吴疆，被告曹良军及委托诉讼代理人鲍犇犇，被告润泽置业公司委托诉讼代理人于元元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹新向本院提出诉讼请求：1、撤销邳州市人民法院（2018）苏0382执1907号之一执行裁定书对于邳州市赵墩镇澎湖商业街西5号楼3单元305室住宅抵偿给曹良军的执行抵偿裁定，停止对该裁定的执行。2、确认上述房产归原告所有；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月25日原告以359060元价格与被告润泽置业公司签订购房订购书，购买其标注为赵墩镇澎湖商业街西5号楼3单元301室现房住宅一套。原告支付购房款，被告润泽置业公司即于签订订购书当天给原告出具359060元购房款收款收据，并向原告及时交付该房钥匙履行了交房义务，原告即一直占有该房至今，期间在房屋东向窗户（东卧）上贴出售房广告以期售房，房屋占有使用至今无任何纠纷，后于2019年3月得知，原告所购买、占有、使用房屋被贵院下达执行裁定抵偿给被告曹良军（但裁定书上写为澎湖商业街西5号楼3单元305室住宅），并对房屋更换了门锁。原告即对该裁定提出执行异议申请，贵院于2019年4月18日作出（2019)执异18号执行裁定书（并于2019年5月7日作出补充裁定）驳回了原告的异议请求，原告不服，故提出本案执行异议之诉，请求法庭查明事实，依法支持原告诉讼请求。被告曹良军辩称：1、原告诉讼主体不适格。经答辩人自被告润泽置业公司了解，原告曹新未与被告润泽置业公司签订买卖合同，被告润泽置业公司也没有将涉案房产交付给原告，涉案房产在抵偿给答辩人之前，被告润泽置业公司因建造原始取得所有权，后经法院生效法律文书确认答辩人为涉案房屋所有权人，原告从未享有过任何权利，其作为原告主体不适格。2、2019年3月4日，涉案房屋已被法院生效法律文书确认归答辩人所有，（2018）苏0382执1907号案件执行过程中，针对被拍卖房屋的执行以抵偿答辩人应得款项的方式结束，即关于房屋拍卖的执行行为已经结束，原告于法律文书生效后提出异议不符合法律程序，如原告对生效法律文书不服，应当通过审判监督程序提出，而不是通过执行异议程序提出。3、2018年涉案房屋被拍卖时，答辩人随同法院执行人员前往涉案房屋实地勘察，确认该房屋无人居住，原告陈述其在购买后就已实际占有、居住与事实不符。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告邳州润泽置业有限公司辩称：1、原告没有向答辩人支付过购房款，亦没有与答辩人签订商品房销售合同；2、原告持有认购书和收据上加盖的印章，均是姜平伪造的，答辩人已就姜平私刻公章一案向公安机关报案，公安机关已立案侦查；3、涉案房屋于2019年3月4日被贵院以（2018）苏0382执1907号之一裁定抵偿给被告曹良军，目前该裁定尚未被撤销。综上，请法院依法裁判。经本院审理查明：因曹良军与润泽置业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年3月24日作出（2017）苏0382民初2903号民事裁定书：查封邳州润泽置业有限公司名下的位于邳州市，具体房产如下：西5号楼：……3单元305室……。并于2017年3月27日向邳州市房产服务中心送达执行裁定书及协助执行通知书，要求其查封上述房屋，查封期限为三年。2018年3月30日，本院作出（2017）苏0382民初2903号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、邳州润泽置业有限公司支付原告曹良军工程款2614087.74元，于2018年4月5日前一次性付清。二、案件受理费减半收取计24183元，保全费5000元，合计29183元，由邳州润泽置业有限公司负担。三、本协议自双方当事人签字之日起生效。因被告润泽置业公司未按调解书确定的内容履行义务，被告曹良军向本院申请执行，案号为（2018）苏0382执1907号。执行过程中，本院委托同方房地产资产评估规划勘测有限公司对被查封的房产进行评估，并公开进行司法拍卖。2019年1月2日，本院作出（2018）苏0382执1907号拍卖裁定书：“拍卖润泽置业公司所有的位于邳州市住宅……。”2019年3月4日，本院作出（2018）苏0382执1907号之一裁定书，裁定：“一、解除对被执行人邳州润泽置业有限公司所有的位于邳州市赵墩镇澎湖商业街西5号楼1单元107室商住房地产、5号楼3单元305室住宅……的所有查封。二、将原属被执行人邳州润泽置业有限公司所有的位于邳州市住宅……分别……、177730元、……价格（合计……元）交付给申请执行人曹良军并归其所有，抵偿本案部分债务。三、申请执行人曹良军待上述房地产具备办理转移登记条件时，可持本裁定书到相关部门办理转移登记，相关费用由申请执行人曹良军自行负担。”该裁定书已送达被告曹良军，并张贴公告。2019年3月5日，本院向邳州市不动产登记中心送达执行裁定及协助执行通知书。2018年5月28日，本院执行实施人员在与被告曹良军所作的终结笔录记载：“问：因本案案外人提出执行异议及异议之诉，本案需要等待最终裁判，根据裁判结果再作下一步执行措施；答：我同意配合法院，我同意本案裁决完毕后在执行；问：鉴于上述情况，本案需要终结执行，待依法裁决后再恢复执行。”2018年5月28日，本院作出（2018）苏0382执1907号之二执行裁定，以原告曹新等人对处置涉案房屋提出异议及异议之诉，现执行异议正在依法审查中，本案在执行期限内无法有效执结，申请执行人同意本案终结执行为由，裁定（2018）苏0382至1907号案件终结执行。原告曹新认为该裁定书抵偿的房屋系其所有向本院提出执行异议，本院于2019年4月18日作出（2019)执异18号执行裁定书，并于2019年5月7日作出补充裁定驳回了原告曹新的异议请求。原告不服，遂提出执行异议之诉。2014年10月25日，原告曹新与被告润泽公司签定《润泽置业定购书》，约定原告曹新购买被告润泽公司开发建设的邳州市赵墩镇澎湖商业街西5号楼3单元301室房屋一套，房屋面积为120.49㎡，总房款为359060元，原告确定的付款方式为一次性全款。全部房款需在签署本定购书之日起5日内付清，并签署《商品房买卖合同》。原告在本定购书签订之日起10日内未能交付全部房款的，视为原告单方解除本认购书，并放弃本定购书所有权益，润泽置业公司有权将该房源另行销售，并扣除原告已付定金的20%作为违约金，原告对此无异议。合同另对房屋买卖及合同办理、公正、登记、领证等手续的费用及有关税费承担进行了约定。同日，被告润泽置业公司向原告出具收据，载明收到叁拾伍万玖仟零陆拾元。庭审中，原告自称虽然定购书约定总房款为359060元，但被告润泽置业公司同意实际购房款为18万元，原告缴纳18万元购房款后，被告润泽置业公司向原告开具了359060元的收据，并在定购书中注明“全款”二字。同时申请证人侯某,4出庭作证，拟证明同时期内同地段同户型房屋售价均在18万元至20万元左右。经本院询问，原告认为其已完成购房款的支付义务，不存在需要补缴剩余购房款的情况。加盖有邳州市不动产登记交易服务中心档案利用专用章的《邳州市不动产登记信息查询证明》中记载：“依据曹新提供的家庭成员信息，截止至2019-12-611：02：11，对其家庭住房信息进行查询，结果如下：姓名曹新，房屋状况无。”另查明，涉案房屋所属的开发小区为澎湖商业街,2016年2月6日取得预售许可证,预售证号为:邳房售许字(2016)第6号。定购书中约定的房屋为西5号楼3单元301室,房产局预售的房号中相对应的为西5号楼3单元305室。以上事实，有民事裁定书、执行裁定书、谈话笔录、及庭审笔录等予以证实。本院认为：一、关于原告提起本案诉讼是否满足受理条件问题。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条规定，根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。涉案房屋被裁定抵偿给申请执行人曹良军，至原告对涉案房屋提出执行异议时，曹良军与润泽置业公司的执行案件尚未执行终结，同时原告提起本案执行异议之诉满足其他受理条件，因而原告提起本案诉讼，依法应予受理并进入实体审查。二、关于《润泽置业定购书》的效力问题。首先，原告曹新与第三人润泽置业公司签订的《润泽置业定购书》形式完备、内容真实，约定的权利义务明确具体，是各方当事人的真实意思表示，且在本案起诉之前被告润泽置业公司已经取得案涉房屋的商品房预售许可证明,《润泽置业定购书》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。其次,《润泽置业定购书》中载明了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等合同主要内容,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定,该《润泽置业定购书》应当认定为商品房买卖合同。被告润泽置业公司辩称定购书及收据上公司印章系姜平私刻，不能代表其真实意思表示，但事实上与原告签订定购书并收取购房款的是当时被告润泽置业公司的工作人员，定购书和收据均系制式合同，均由被告润泽置业公司提供，对于定购书及收据上被告润泽置业公司印章的真实性，原告有充分理由信赖，也不具备辨析真假的能力，即使印章为虚假，也是被告润泽置业公司公司内部管理存在漏洞，与原告无关，公安机关虽然已决定对姜平进行立案侦查，但这一行为并不影响本案的审理。因此无论被告润泽置业公司关于印章虚假的抗辩是否成立，均不影响定购书的效力。因此，原告已于本院查封之前签订合法有效书面买卖协议。三、关于涉案房屋的用途问题。庭审中，原告陈述购买涉案房屋系为了小孩上学居住，从其提交的邳州市不动产登记信息查询证明来看，原告及其家庭成员名下无其他可用于居住的房屋。因而原告购买涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。四、关于购房款的交付问题。原告曹新与被告润泽置业公司签订的《润泽置业定购书》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据定购书的约定，涉案房屋总价款为359060元，原告在庭审中自认实际缴纳购房款18万元。虽然原告主张被告润泽置业公司同意涉案房屋实际购房款仅是18万元，并提供收据及证人证言予以佐证。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。虽然原告提交的收据中收款金额为359060元，但原告已自认实际交款金额仅为18万元，因而其以收据证明已履行付款义务不能成立。而证人侯某,4并非涉案定购书的合同主体，其亦未参与曹新购房涉案房屋的过程，其证言效力较低。因而原告提供的证据暂不足以证明其已履行全部付款义务，目前已支付购房款18万元（超过合同约定总价款的百分之五十）。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”如满足前述规定的情形，应停止执行。本案中，原告已于本院查封之前签订合法有效书面买卖协议，其购房涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，因而原告曹新对涉案房屋享有阻却执行的民事权益，依法能够排除执行。关于原告要求确认案涉房产归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。涉案房产的产权尚未登记在原告名下,因此原告要求案涉房产归其所有的诉讼请求,依法不能成立,依法不予支持。而对于原告已交购房款与合同约定总价款之间的差额，被告润泽置业公司可通过其他合法途径予以救济，如润泽置业公司怠于行使权利，润泽置业公司的债权人亦可通过合法途径予以救济。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，拟判决如下：一、不得执行邳州市人民法院（2018）苏0382执1907号执行案件所涉位于邳州市赵墩镇澎湖商业街西5号楼3单元305室房地产。二、驳回原告曹新要求确认邳州市赵墩镇澎湖商业街西5号楼3单元301室房地产归其所有的诉讼请求。案件受理费3855元，由被告曹良军、邳州润泽置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 健审 判 员  郭 琳人民陪审员  刘学继二〇二〇年十二月十七日法官 助理  王 婷书 记 员  胡晓旭