广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初25527号原告：陈美娟，女，1978年6月21日出生，汉族，住海南省文昌市。委托代理人：徐彦，系广东恒益律师事务所律师。被告：林潮，男，1970年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告陈美娟诉被告林潮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告陈美娟及其委托代理人徐彦，被告林潮的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈美娟诉称：2016年4月10日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市天河区体育东路39-45号二层401号的商铺（以下简称“涉案商铺”），房价款总金额为610000元。原告于2016年10月23日向被告支付了全部房价款；根据合同约定，被告应于原告支付完购房款之次日起210个工作日内办毕交易过户手续，逾期办证的，被告将每日按原告已付房价款万分之一的标准支付延迟履行违约金。因被告至今未为原告办理产权过户，故原告诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理涉案商铺的交易过户手续，并向原告交付有关房地产登记机构出具的递件回执；2、被告向原告支付逾期办理交易过户手续的违约金（以610000元为本金，按每日万分之一的标准计算，从2017年8月23日起计至被告为原告办理交易过户手续之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告林潮辩称：一、被告只是涉案商铺名义上的代持人，涉案商铺的实际所有人是广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”），被告与泽信公司签订了合法有效的代持协议，受泽信公司指令持有涉案商铺的产权。在涉案商铺的整个销售过程中，被告均通过委托公证的形式将商铺的使用、处分、收益权委托给泽信公司行使，而《商铺买卖合同》上的签名也是将被告的签名章交给泽信公司持有，并由泽信公司加盖，故《商铺买卖合同》的权利义务被告是没有参与的，也从来没有收取过涉案商铺的购房款，故原告要求被告办理交易过户手续事实上是不可行的。二、据被告了解，涉案商铺所在二楼的物业整体抵押给了泽信公司的债权人华澳公司，若涉案商铺未办理抵押涂销登记手续的话，也无法办理交易过户手续。经审理查明：2016年4月10日，陈美娟（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉案商铺，该商铺建筑面积为4.6661平方米。房价款总金额为610000元；（第四条）买受人于2016年4月10日前支付全部房价款的28%（包含定金100000元）即170000元；于2016年4月11日前支付总房价款的33%即200000元，剩余房价款即240000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号。经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定。出卖人应于2016年10月1日前以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将涉案商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理。关于该商铺的产权变更登记：1、买受人清楚知悉并接受涉案商铺的抵押现状；2、出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、入件等手续），并在此期间内完成该商铺的交易过户登记的入件手续（以房管部门出具的收件回执为准），买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；3、出卖人办理本条第2款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；4、若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（1）逾期不超过三个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之一的标准向买受人计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；（2）逾期超过三个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起七天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期或没有发出通知的视为买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行）；出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。2016年10月29日，陈美娟（买受人）与林潮（出卖人）签订《补充协议》，约定：原合同中第四条修改为：买受人于2016年4月11日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）即370000元，于2016年10月23日前支付剩余房价款240000元等内容。关于陈美娟的付款情况。陈美娟提供了加盖有“广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称“恒潮公司”）收款专用章”的《正式收据》五张（分别载明于2016年4月10日收到陈美娟支付的定金100000元、购房款70000元，于2016年4月11日收到陈美娟支付的购房款200000元，于2016年10月23日收到陈美娟支付的购房款240000元、税费19174元）证明其依约付清了涉案商铺的购房款610000元及税费19174元，并称其是根据林潮指示向恒潮公司付款；林潮对上述《正式收据》的真实性予以确认，但主张相应款项并非林潮收取。现陈美娟以林潮未能在其支付完购房款之次日起210个工作日内办理交易过户手续为由提起本案诉讼，要求林潮为其办理涉案商铺的交易过户手续，并支付逾期办证违约金。对此，林潮称其只是涉案商铺的名义持有人，《商铺买卖合同》项下的出卖人义务应由泽信公司承担，并就此提交了《确认书》（显示系泽信公司于2015年10月25日向林潮出具，主要内容为确认林潮代其司持有广州市天河区体育东路39-45号二楼物业，相关物业的《商铺买卖合同》的法律及经济后果由泽信公司承担等）、《公证书》（显示林潮于2015年11月17日出具，主要内容为林潮委托泽信公司办理广州市天河区体育东路39-45号201房买卖的一切转名过户手续、收取相关款项等）、《行政函》六份（均为复印件，显示林潮委托他人管理及使用林潮名章）予以证实。经质证，陈美娟仅确认《确认书》《公证书》的真实性，且认为相关文件均是林潮与泽信公司的内部文件，陈美娟在签订《商铺买卖合同》时并不知情，故林潮应受《商铺买卖合同》的约束。经本院询问，林潮表示无法提供证据证明其与陈美娟签订《商铺买卖合同》时陈美娟知悉其与泽信公司的代持关系。又查明，在本院受理的关于潮流站商场另一商铺纠纷的（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、恒潮公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（简称“22579号案”）中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就座落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。又，据查册时间为2020年12月17日的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案商铺现登记在林潮名下，2016年4月26日林潮、华澳国际信托有限公司已申请涂销抵押，涉案商铺现并无查封、抵押登记。本院认为：《商铺买卖合同》是陈美娟与林潮的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。林潮主张其与泽信公司就涉案商铺存在代持协议，故《商铺买卖合同》的卖方义务应由泽信公司承担；因陈美娟否认其签订《商铺买卖合同》时知悉林潮与泽信公司的代持关系，林潮亦无法举证证实，故本院对林潮的该项抗辩意见不予采纳。根据《商铺买卖合同》之约定，林潮应在陈美娟全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续，办妥交易过户手续的标志为林潮已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执；逾期办理交易过户手续的，林潮每日按陈美娟已付房价款万分之一的标准向陈美娟计付延迟履行违约金。陈美娟已举证证实其依约于2016年10月23日向林潮指定的恒潮公司付清了涉案商铺购房款610000元，根据上述约定，林潮应在2016年10月24日起的210个工作日内办毕涉案商铺的交易过户手续，经计算，林潮最迟应在2017年8月22日前办毕涉案商铺的交易过户手续。林潮至今未为陈美娟办妥涉案商铺的交易过户手续，已构成违约，陈美娟有权要求林潮继续履行合同，并支付逾期办证违约金。故就陈美娟要求林潮协助其将涉案商铺转移登记至陈美娟名下的诉讼请求，本院予以支持；而陈美娟诉请林潮支付的违约金，则应以610000元为本金，按照每日万分之一的标准计算，自2017年8月23日起计至林潮按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执之日止，但违约金总额以不超过总房价款的20%为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林潮协助原告陈美娟到房地产管理部门办理广州市天河区体育东路39-45号二层401铺的产权过户手续。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林潮向原告陈美娟支付逾期办证违约金（以610000元为本金，按每日万分之一的标准计算，自2017年8月23日起计至被告林潮按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构并取得递件回执之日止；违约金总额以不超过总房价款的20%为限）。三、驳回原告陈美娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9900元，由被告林潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年十二月十八日法官助理喻珺书记员邱莉晶判决书已于2020年月日送达