江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣01民终3017号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴欣，男，1973年8月2日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。委托诉讼代理人：熊呈蓬，南昌市百花法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李亮，南昌市百花法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌世茂商业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**世贸广场**，统一社会信用代码91360125058845137Y。法定代表人：赵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：况懿，江西策源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶思竹，江西策源律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：叶美芳，女，1978年6月9日出生，汉族，住江西省上饶市万年县。上诉人吴欣因与被上诉人南昌世茂商业管理有限公司（以下简称世茂公司）、原审第三人叶美芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实、证据，通过阅卷和询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴欣上诉请求：1.改判吴欣不承担支付世茂公司租金、物业管理费、免租期内租金、违约金；2.纠正吴欣与世茂公司租赁合同解除日为2015年2月15日；3.判令世茂公司返还吴欣交纳的租赁保证金和装修保证金190918.20元；4.本案一、二审诉讼费和诉讼保全费由世茂公司承担。事实和理由：（一）双方租赁关系已经解除，吴欣在经营使用期间未拖欠世茂公司租金和管理费，不应承担2014年12月30日以后的租金和管理费。从吴欣与世茂公司2014年9月30日签订的补充协议可知，世茂公司的违约行为在先，导致吴欣一直处于亏损状态。一审判决认定吴欣承担世茂公司的租金、物业管理费、免租期内租金、违约金错误，应当改判。（二）根据世茂公司发出的《关于通知保证金抵扣欠款及补缴的函》和《关于租赁合同正式终止、商铺返还事宜》，吴欣认可双方于2015年2月15日解除租赁合同，一审法院认定解除日为2015年3月21日错误。（三）吴欣未违约，案涉商铺已交由叶美芳实际经营管理，租金和管理费应由叶美芳承担，世茂公司应返还吴欣租赁保证金180918.20元和装修保证金10000元。世茂公司辩称，1.案涉租赁合同的当事人是世茂公司与吴欣，吴欣所称将案涉租赁物转租给了叶美芳不属实。2.世茂公司于2015年3月20日致函解除了案涉租赁合同。对于世茂公司所诉请的各项费用，吴欣应当承担违约责任，其所主张的各项保证金已经根据租赁合同约定抵扣拖欠的费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。叶美芳未提交书面意见。世茂公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付欠付的租金及管理费224,263.58元；2.判令被告向原告支付免租期内租金323,133.5元；3．判令被告向原告支付违约金271,377.3元；4．判令被告向原告支付商铺占用费及占用期间的管理费1,537,797.9元（商铺占用费每月64,626.7元、占用期间管理费按每月25,832.4元，自2015年3月28日起至2016年8月16日止）；5.判令被告向原告支付滞纳金26,539元；6．本案律师费、诉讼费由被告承担。吴欣向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告退回反诉原告的合同保证金和装修保证金190,918.20元;2.判令反诉被告不予计算已经给予的免租期租金，反诉原告无需再行支付免租期租金;3.依法确认反诉原、被告已于2015年2月15日解除租赁合同关系;4.本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年5月31日，世贸公司（甲方）与吴欣（乙方）签订《租赁经营合同书》一份，约定：甲方向乙方提供南昌市红谷滩新区XX号XX商铺（计租面积645.81平方米），用于乙方经营印象毛家（山越山）餐饮店；租赁期限为8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日；甲方给予乙方装修期89天，自2013年7月1日起至2013年9月27日，装修期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金及管理费，但需承担实耗水、电、燃气、通信等公用事业费及装修管理费、垃圾清运费28,738.50元，并交付装修保证金1万元；除因甲方要求乙方提前或延期开业以外，乙方应在装修期届满次日，即2013年9月28日起开始对外营业；乙方在本租赁合同签署的同时，一次性支付甲方保证金180,918.20元；根据本合同或法律规定，乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿）时，甲方有权选择从保证金中减扣相关费用；在本合同有效期内，因乙方违约而导致甲方解除合同的，则甲方有权不予返还保证金；双方确认自装修期届满次日，即自2013年9月28日起计收租金；租金为保底租金和营业额抽成金两者取其高，保底租金为：2013年9月28日-2015年6月30日为64,626.70元/月，2015年7月1日-2016年6月30日为67,858.10元/月，2016年7月1日-2017年6月30日为71,251元/月……；双方确认租金的结算周期为一个租赁季，乙方应于每个结算周期首日的7日前先按保底租金向甲方指定的商铺产权所有人（南昌世茂新发展置业有限公司）账户预付结算周期的租金，其中首期保底租金于计租日前支付；乙方同意自计租日起以一个租赁季为一个结算周期向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费，管理费标准为25,832.40元/月，乙方应于每个结算周期首日的7日前支付结算周期的管理费；合同期内，商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施由产权所有人、甲方或甲方指定的管理公司负责维修与保养，并承担相关费用，商铺及其内部设备、设施和装修均由乙方负责维修与保养，并承担相关费用；若乙方拖欠任何应付费用、款项、违约/赔偿金（如有）的，甲方有权扣押乙方的商品、其他财产或应付给乙方的任何款项直至乙方付清欠款，或直接将该等扣押商品、财产、款项抵偿乙方应履行之上述费用、款项、违约/赔偿金等缴纳义务，并可就不足部分继续向乙方追偿；本合同期限届满或提前终止，乙方应于合同终止后7日内撤出商铺内全部乙方物品，将商铺按甲方交付乙方时的状态（自然损耗及甲方表示不用恢复原状的除外）交还甲方；若乙方未在约定的时间交还商铺的，每延期一日，应按照最后一期日保底租金的两倍的标准支付商铺占用费，同时还须支付逾期占用期间的管理费、公用事业费及其他相关费用；若乙方延期交还超过5日，甲方有权自行收回商铺、在无须通知乙方的情况下，甲方有权进入商铺，届时该商铺内一切的所有装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为乙方放弃所有权，甲方有权以任何甲方认为合适的方式处理，并有权自行将房屋恢复原状，因此而产生的费用甲方有权向乙方追偿，乙方放弃就其中的物品向甲方主张任何权利；在本合同有效期内，有下列情形的之一的，守约方可书面通知违约一方解除本合同，但违约一方应承担相应的违约责任或赔偿责任：乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，甲方行使解除权（即决定单方提前终止合同），甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额的违约金，如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失；乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公用事业费及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额的0.5%的标准向甲方加付滞纳金；如果商场内的任何公用设备、设施及公共服务，诸如中央空调（若有）、通讯管线及天线、电梯及自动扶梯、水、电等发生故障或中断，并且该故障或中断系甲方/管理公司的过错行为造成的（甲方/管理公司不可控制的原因造成的不属于甲方的过错），甲方/管理公司应当在合理工期内使之恢复正常，如甲方未能在合理的工期内使之恢复正常，并实际造成乙方无法正常经营的，则甲方应负责赔偿乙方由此而遭受的直接经济损失；合同还对其他事项进行了约定。2013年5月31日，双方并签订了《补充协议》一份，约定：世贸公司同意为扶持吴欣经营给予吴欣免租优惠，具体免租期间为2014年4月1日至2014年4月30日、2014年9月1日至2014年9月30日、2014年11月1日至2014年11月30日；吴欣应按照租赁合同约定按时交纳租金及各项费用，任何时间由于吴欣擅自提前终止租赁合同或世贸公司因吴欣违约而解除租赁合同的，本协议所约定的免租优惠失效，世贸公司有权要求吴欣立即恢复支付吴欣依据本协议已免除吴欣的租金，该免租优惠的失效亦不影响世贸公司根据租赁合同而向吴欣主张违约金及其他经济损失赔偿的权利。2013年7月1日，世茂公司将案涉商铺交付给吴欣，双方签署《商铺交付确认书》一份，确认商铺及各项设施设备及物品已收到及完好的事实。2013年9月22日，吴欣与世贸公司签订《补充协议》一份，约定：租赁合同期限为8年41天，自2013年7月1日至2021年8月10日，装修期为130天，自2013年7月1日至2013年11月7日；除因世贸公司要求吴欣提前或延期开业外，吴欣应在装修期届满次日，即2013年11月8日起开始对外营业，否则每逾期开业一天，吴欣应按每日保底租金2倍的标准支付违约金，另外，世贸公司有权要求吴欣于2013年10月26日开始进行试营业；双方确认自装修期满次日即2013年11月8日起计收租金，吴欣按照同期保底租金或营业额抽成金两者取其高者支付租金，保底租金：2013年11月8日至2015年8月10日为64,626.70元/月、2015年8月11日至2016年8月10日为67,858.10元/月、2016年8月11日至2017年8月10日为71,251元/月；本协议中就交付日、开业日等期日之约定内容与租赁合同及其他补充协议、文件中约定不一致的，以本协议为准。2014年9月30日，原、被告双方再次签订《补充协议》一份，约定：双方租赁经营合同期限为8年零62天，自该商铺交付日起计算，即自2013年7月1日至2021年8月31日；世贸公司给予吴欣的装修期为151天，自交付日起算，即自2013年7月1日至2013年11月28日，装修期为租期的一部分，此期间吴欣无需支付租金，但需承担管理费及吴欣实耗水、电、燃气、通信等公用事业费，吴欣在装修期内未能新装修完毕或在装修期届满后在进行装修的，不再享有任何免租权利；除因世贸公司要求吴欣提前或延期开业以外，吴欣应在装修期届满次日，即2013年11月29日（以下称：开业日）起开始对外营业，否则每逾期开业一天，吴欣应按每日保底租金2倍的标准向世贸公司支付违约金（每年按365天计）；世贸公司自装修期满次日，即自2013年11月29日起向吴欣计收租金；吴欣按照同期保底租金或营业额抽成金两者取其高者支付租金；基于开业日调整、装修期窝工等因素的影响，双方同意由世贸公司给予吴欣一定期间免租补偿，以折抵吴欣所受之影响，具体免租期间为：2013年11月29日至2013年12月31日、2014年12月1日至2014年12月31日，以上免租期间，只免收吴欣根据租赁合同及补充协议应支付的租金，不免管理费；本补充协议生效后，吴欣不得就开业时间调整、装修期窝工、漏水等理由向世贸公司提出其他任何补偿或赔偿要求；乙方应对本条款内容严格保密，不得向任何第三方泄露。若有违反，视为乙方自动放弃因开业日调整、装修期窝工、漏水等因素影响可以向甲方提出的赔偿与补偿权利，以及乙方自动放弃依据本条约可以享有的免租补偿政策，乙方应在收到甲方书面要求后立即向甲方补交已享有的免租期间的租金。本补充协议为租赁合同及此前签署的相关补充协议的补充条款，为租赁合同的有效组成部分，与租赁合同具有同等法律效力，本补充协议与租赁合同及此前签署的相关补充协议约定不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未进行约定的，仍按租赁合同及此前签署的相关补充协议条款执行。2015年2月16日，世茂公司以EMS邮政特快专递方式向吴欣在《租赁经营合同书》首页所留的地址“江西省南昌市高新区XX室”发出《关于通知保证金抵扣欠款及补缴的函》，主要内容为：截至发函日贵方尚欠租金316,922.29元、能源费1,794元（截止2015年1月8日），合计318,716.29元，已将贵方交纳的保证金及装修保证金合计190,918.20元全额转至租金及管理费欠款做相应抵扣，抵扣完毕后仍欠缴127,798.09元，请贵方于2015年2月28日前补足全额保证金。2015年3月20日，世茂公司以EMS邮政特快专递方式向吴欣在《租赁经营合同书》首页所留的地址“江西省南昌市高新区XX室”发出《关于租赁合同正式终止、商铺返还事宜》的函件，主要内容为：贵方至2015年2月15日尚拖欠我方租金222,290.34元、能源费2,368元，合计224,658.34元，现正式通知贵方自2015年2月15日起解除与贵方签署的租赁合同，贵方缴纳的保证金我司将不予返还，请贵方于收到本函3日内结算欠款，并于合同终止后7日内返还商铺，每延期一日，按照最后一期日保底租金的两倍的保准支付商铺占用费，如贵方届时不做任何回应，亦不按约定向我司返还商铺的，我司将根据租赁合同约定自行收回商铺，届时贵方商铺内任何遗留的装修、设施设备、物品等均视为贵方放弃所有权，我司有权作任何处理，并有权自行将商铺恢复原状，由此产生的所有费用由贵方承担，且贵方应向我司支付商铺占用费及逾期占用期间的管理费、公用事业费等其他相关费用。该函件于2015年3月21日妥投。世茂公司在2015年5月8日向南昌市公安局红谷滩派出所出具《关于世茂广场501商铺的情况说明》中陈述，其于2015年4月27日自行收回了案涉商铺，并对吴欣的物品进行了处置。另查明,合同签订前后，世贸公司收到属于吴欣应付的案涉保证金、物业管理费、装修管理费、垃圾清运费、租金的情况如下：1.保证金收取总金额为190,918.20元，具体为：（1）2013年5月14日收到意向金5万元，后转为租赁保证金；(2)2013年6月18日收到租赁保证金130,918.20元；(3)2013年6月18日收到装修保证金1万元；2.装修管理费、垃圾清运费收取金额为28,738.50元，收取时间为2013年6月18日；3.物业管理费收取总金额为415,040.56元，具体为：（1）2013年6月18日收到77,497.20元；（2）2014年2月28日收到27,600元；（3）2014年4月3日收到77,451.76元；（4）2014年6月25日收到77,497.20元（49,999元+27,498.20元）；（5）2014年10月9日收到77,497.20元（2万元+4万元+17,497.20元）；（6）2014年12月30日收到77,497.20元（由叶美芳代付）。4.租金收取总金额为393,971.41元，具体为：（1）2013年6月21日收到193,880.01元；（2）2014年6月30日收到64,626.70元；（3）2014年7月1日收到5万元；（4）2014年7月8日收到5万元；（5）2014年10月9日收到12,961.90元；（6）2014年12月30日收到22,502.80元（由叶美芳代付）。一审法院认为，原、被告签订的《租赁经营合同书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同各方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同期内，被告应按合同约定支付租金及物业管理费等各项约定费用。世贸公司提供的《商铺交付确认书》，证明世贸公司已按约向吴欣交付租赁物。根据2014年9月30日的《补充协议》约定，商铺装修期（自2013年7月1日至2013年11月28日）吴欣无需支付租金，但需承担管理费及公用事业费，故在此期间，吴欣应按25,832.40元/月向世贸公司支付物业管理费127,439.84元（25,832.40元/月×4个月＋25,832.40元/月÷30天×28天）。自2013年11月29日（装修期满次日）起至2015年3月21日，商铺租金为1,017,488.33元（64,626.70元/月÷30天×2天＋64,626.70元/月×15个月+64,626.70元/月÷31天×21天），物业管理费为406,707.53元（25,832.40元/月÷30天×2天+25,832.40元/月×15个月+25,832.40元/月÷31天×21天），以上合计1,551,635.70元。该款扣除2013年5月31日《补充协议》及2014年9月30日《补充协议》约定的免除租金即2013年11月29日至2013年12月31日、2014年12月1日至2014年12月31日及2014年4月1日至2014年4月30日、2014年9月1日至2014年9月30日、2014年11月1日至2014年11月30日免租期间的租金327,441.95元（64,626.70元/月÷30天×2天+64,626.70元/月×5个月），吴欣应支付世贸公司租金及物业管理费1,224,193.75元（1,551,635.70元-327,441.95元）。因世贸公司已收到属于吴欣应付的物业管理费、租金合计809,011.97元（415,040.56元+393,971.41元）。故吴欣欠付世贸公司的租金及管理费金额为415,181.78元（1,224,193.75元-809,011.97元）。又因世贸公司2015年2月16日发出的《关于通知保证金抵扣欠款及补缴的函》中已载明，世贸公司已将吴欣交纳的租赁保证金及装修保证金计190,918.20元全额转至租金及管理费欠款做相应抵扣，故吴欣尚应支付世贸公司的租金及物业管理费金额为224,263.58元（415,181.78元-190,918.20元），现世贸公司以吴欣拖欠租金，构成违约为由，要求支付截止2015年3月21日的租金及管理费224,263.58元，理由正当、证据充分，予以支持。因世贸公司有权依据合同约定将保证金用于减扣相关费用，且世贸公司已将吴欣交纳的租赁保证金及装修保证金计190,918.20元全额转至租金及管理费欠款做相应抵扣，而吴欣交纳的装修管理费、垃圾清运费28,738.50元，依《租赁经营合同书》的约定，系吴欣应负之费用，故对吴欣要求返还合同保证金和装修保证金190,918.20元的反诉请求，不予支持。吴欣辩称案涉商铺已转租给第三人叶美芳，租金应由第三人叶美芳承担的意见，因吴欣并未提供证据证明其已经世贸公司同意将案涉商铺租赁合同权利义务概括转让给第三人叶美芳，根据合同相对性原则，对吴欣该抗辩意见，不予采信。因吴欣未按约支付租金及物业管理费，根据《租赁经营合同书》的约定，世贸公司有权通知解除双方合同，且吴欣应向世贸公司支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额的违约金。世贸公司于2015年3月20日向吴欣发出并于2015年3月21日妥投的《关于租赁合同正式终止、商铺返还事宜》虽载明“现正式通知贵方自2015年2月15日起解除与贵方签署的租赁合同”，但世贸公司2015年2月16日发出的《关于通知保证金抵扣欠款及补缴的函》并无解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方租赁合同关系于2015年3月21日才解除，故世贸公司要求吴欣承担违约金271,377.30元〔（64,626.70元+25,832.40元）×3〕，符合合同约定，予以支持，吴欣要求确认双方已于2015年2月15日已经解除租赁合同关系的反诉请求，与事实不符，不予支持。根据双方2013年5月31日签订的《补充协议》，“吴欣应按照租赁合同约定按时交纳租金及各项费用，任何时间由于吴欣擅自提前终止租赁合同或世贸公司因吴欣违约而解除租赁合同的，本协议所约定的免租优惠失效，世贸公司有权要求吴欣立即恢复支付吴欣依据本协议已免除吴欣的租金”，案涉租赁合同系因吴欣未按约支付租金及物业管理费而导致解除，故该补充协议免除的2014年4月1日至2014年4月30日、2014年9月1日至2014年9月30日、2014年11月1日至2014年11月30日期间的租金193,880.1元（64,626.70元/月×3个月），世贸公司有权要求吴欣支付，对世贸公司要求吴欣支付该免租期租金的诉请，予以支持，对吴欣要求判令不予计算该免租期租金的反诉请求，不予支持。至于2014年9月30日《补充协议》约定的免除租金即2013年11月29日至2013年12月31日、2014年12月1日至2014年12月31日期间的租金133,561.85元（64,626.70元/月÷30天×2天+64,626.70元/月×2个月），因世贸公司并未举证证明吴欣存在违反该补充协议约定的证据，故对世贸公司要求吴欣支付该免租期间租金133,561.85元的诉请，不予支持。对吴欣要求判令不予计算该免租期租金的反诉请求，予以支持。关于案涉商铺在合同解除后因吴欣未及时返还商铺造成的租金及物业管理费的合理损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，世贸公司有权要求吴欣赔偿，但因双方《租赁经营合同书》对合同解除的违约金已作约定，且世贸公司已选择要求吴欣按3个月保低租金及3个月管理费的总额承担违约金责任，而世贸公司主张的滞纳金亦属违约金范畴，故对世贸公司要求支付商铺占用费及占用期间的管理费1,537,797.9元及滞纳金26,539元的诉请，不予支持。世贸公司主张的律师费，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、被告吴欣于本判决生效之日起十日支付原告南昌世茂商业管理有限公司租金及物业管理费224,263.58元；二、被告吴欣于本判决生效之日起十日支付原告南昌世茂商业管理有限公司免租期内租金193,880.1元；三、被告吴欣于本判决生效之日起十日支付原告南昌世茂商业管理有限公司违约金271,377.3元；四、反诉原告吴欣无需支付反诉被告南昌世茂商业管理有限公司自2013年11月29日至2013年12月31日及自2014年12月1日至2014年12月31日期间的租金133,561.85元；五、驳回原告南昌世茂商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告吴欣的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,860元、财产保全申请费5,000元，合计30,860元（南昌世茂商业管理有限公司已预交），由南昌世茂商业管理有限公司负担案件受理费15165元、财产保全申请费1032元，合计16197元，由吴欣负担案件受理费10695元、财产保全申请费3968元，合计14663元。反诉案件受理费2060元（吴欣已预交），由吴欣负担。二审期间，各方均未提交新证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同解除日的认定；2.一审判令吴欣支付世茂公司租金、物业管理费、免租期内租金和违约金是否正确。关于争议焦点1，双方租赁合同的解除，已经人民法院生效判决认定解除日为2015年3月21日。吴欣上诉主张合同解除日为2015年2月15日，因其提交的证据不足以推翻人民法院生效判决的认定，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点2，首先是应否由叶美芳承担租金和管理费。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三方。案涉租赁合同系吴欣与世茂公司签订，因在案证据不足以证明世茂公司同意吴欣将商铺转租给叶美芳，故吴欣上诉主张将案涉商铺交由叶美芳经营管理后应由叶美芳承担租金和管理费，缺乏事实依据，本院不予支持。其次是应否计算免租期内租金。吴欣与世茂公司在签订租赁合同后签订了数份补充协议，就免租期的问题进行了约定。一审法院根据双方合同约定，判令吴欣承担2013年5月31日补充协议约定的免租期租金193880.1元，具有事实和法律依据，本院予以确认。再次是应否承担违约金。吴欣上诉主张世茂公司违约在先，且其与世茂公司的租赁关系已经解除，不存在违约行为，但提交的证据不足以支持其主张，应当承担举证不能的法律后果。一审法院综合在案证据，计算违约金并无不当。最后是租赁保证金和装修保证金应否退还。根据双方合同约定，吴欣如有任何应付而未付的费用，世贸公司有权选择从保证金中减扣，世贸公司于2015年2月16日发函告知吴欣将其交纳的租赁保证金、装修保证金抵扣拖欠的租金、管理费，故一审判决未支持吴欣要求世贸公司返还租赁保证金和装修保证金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，吴欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12755元，由吴欣负担。本判决为终审判决。审判长 黄 荔审判员 黄燕萍审判员 刘玉秋二〇二〇年十二月四日法官助理张燕书记员王涛