山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初6814号原告：青岛银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市澳门路**，统一社会信用代码913702816825766715。负责人：赵宁，系该行行长。委托诉讼代理人：潘永业，山东永罡律师事务所律师。被告：陈富霞，女，汉族，1977年5月25日生，住山东省胶州市。被告：贺涛涛，男，汉族，1979年2月14日生，住胶州市。被告：青岛金默基业房地产开发有限公司，住青岛胶州市铺集镇铺上一村，统一社会信用代码913702815611762683。法定代表人：夏登，职务，总经理。原告青岛银行股份有限公司胶州支行（以下简称青岛银行胶州支行）与被告陈富霞、贺涛涛、青岛金默基业房地产开发有限公司（以下简称金默基业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛银行胶州支行委托诉讼代理人潘永业到庭参加诉讼，被告陈富霞、贺涛涛、青岛金默基业房地产开发有限公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼，现公告期已届满。本案现已审理终结。原告青岛银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈富霞、贺涛涛共同偿还原告借款本金116855元，自2020年6月30日至实际付清之日止的利息、罚息按合同约定计算支付；2.判令被告金默基业公司对上述一项请求承担连带清偿责任；3.依法判令原告对位于胶州市胶河大道路1号14号楼2单元601户不动产变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权；4.判令三被告连带支付原告律师代理费10000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月17日，原告与被告陈富霞签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告陈富霞向原告借款人民币160000元用于购买位于胶州市胶河大道路1号14号楼2单元601户住房，借款期限共计120个月。该笔借款以所购按揭房产作为抵押物，并由金默基业公司提供阶段性保证担保，被告贺涛涛自愿承担共同清偿责任。合同签订后，原告依合同履行了放款义务，但被告在履行过程中多次逾期，原告与被告协商未果，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈富霞、贺涛涛、青岛金默基业房地产开发有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交《青岛市商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、结婚证、面谈面签记录、商品房抵押预告登记证、个人借款凭证、放款凭证、委托代理合同、发票、银行对账单等证据，被告未到庭质证，经审查，对原告提交的上述证据，本院依法予以采信并在卷佐证。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2012年1月2日，被告陈富霞与被告金默基业公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，购买位于胶州市胶河大道路1号14号楼2单元601户房屋，价款230402元，其中商业贷款160000元。2.2012年2月17日，原告青岛银行胶州支行与被告陈富霞、青岛金默基业房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人（抵押人）陈富霞，贷款人（抵押权人）青岛银行胶州支行，保证人青岛金默基业房地产开发有限公司，贷款金额160000元，贷款期限120个月，自2012年2月17日起至2022年2月17日止，贷款种类为个人住房按揭贷款；借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人青岛金默基业房地产开发有限公司的账号80×××69；贷款年利率以实际放款日适用的中国人民银行公布的同期限档次贷款基准利率下浮10%计息，借款发放后如遇基准利率调整，已适用借款利率执行满1个月后按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和合同第5.1条约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率；借款人未按约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至逾期本息清偿为止；贷款人的还款方法为按月等额本息还款。合同项下的担保方式为抵押加保证：抵押担保，抵押人以位于胶州市胶河大道路1号14号楼2单元601户房屋提供抵押担保；青岛金默基业房地产开发有限公司作为保证人为借款提供阶段性保证担保；担保的范围包括全部借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用等；阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，在贷款人取得现房抵押权属证明前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分应付款项仍应承担保证责任；不论本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述担保何时成立、是否有效，不论其他担保是否由借款人自己提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，贷款人均可直接要求保证人按照合同约定在其担保范围内承担保证责任等。3.2012年2月17日，被告贺涛涛签订青岛银行个人贷款调查面谈面签记录，约定作为借款人的配偶，自愿对陈富霞的贷款共同承担偿还责任。4.上述合同签订后，青岛银行胶州支行于2012年6月6日向被告陈富霞发放贷款160000元，借款年利率7.755%，但陈富霞违反合同约定未按时偿还借款本息，构成违约，保证人亦未履行保证义务，截至2020年6月30日，陈富霞共欠借款本金95841.37元，利息11907元，罚息9106.42元。5.2012年3月16日，本案借贷双方就抵押房屋办理了预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为青岛银行胶州支行，预告抵押登记证号：胶房地预市字第××号。6.为实现本案债权，青岛银行胶州支行支出律师代理费4180元。本院认为，被告陈富霞、青岛金默基业房地产开发有限公司与青岛银行股份胶州支行签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效。银行已经按约发放贷款，但被告陈富霞违反合同约定，未偿还到期借款本息，构成违约，银行要求其提前偿还全部借款本息并支付律师费，符合双方合同约定和相关法律规定，本院予以支持。被告贺涛涛与陈富霞系夫妻关系，贺涛涛签订青岛银行个人贷款调查面谈面签记录，自愿对该贷款承担共同还款责任，故被告贺涛涛应与陈富霞对上述债务承担共同还款责任。被告陈富霞与原告就抵押房屋办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为青岛银行胶州支行，该登记赋予了被登记的不动产物权请求权以物权效力，该不动产物权请求权具有排他效力，被告陈富霞未按照合同约定及时偿还借款本息构成违约，青岛银行胶州支行有权对该抵押房屋处分所得价款优先受偿。被告青岛金默基业房地产开发有限公司在《个人购房担保借款合同》中签字，作为连带保证人在借款人不能履行偿还借款义务的情况下，应当对借款人的债务承担连带清偿责任。因青岛银行胶州支行与保证人青岛金默基业房地产开发有限公司约定的保证期间为自合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止，在借款人陈富霞尚未取得房地产权证的情况下，青岛金默基业房地产开发有限公司保证期间延续至被告陈富霞取得胶州市胶河大道路1号14号楼2单元601户房产的房地产权证时终止。保证人青岛金默基业房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告陈富霞、贺涛涛、青岛金默基业房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈富霞、贺涛涛于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款本金95841.37元。二、被告陈富霞、贺涛涛于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛银行股份有限公司胶州支行借款利息11907元，罚息9106.42元，并向原告支付自2020年7月1日起至实际付清借款之日止按照借款合同约定的利息及罚息。三、被告陈富霞、贺涛涛于本判决生效之日起十日内支付原告青岛银行股份有限公司胶州支行支出的律师代理费4180元。四、原告青岛银行股份有限公司胶州支行对被告陈富霞名下的位于胶州市胶河大道路1号14号楼2单元601户房屋（预告抵押登记证号：胶房地预市字第××号）拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。五、被告青岛金默基业房地产开发有限公司对上述第一、二、三项确定的债权承担连带清偿责任，其承担担保责任后，有权在承担责任的范围内向被告陈富霞、贺涛涛追偿。六、驳回原告青岛银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2837元，由原告青岛银行股份有限公司胶州支行承担130元，由被告陈富霞、贺涛涛、青岛金默基业房地产开发有限公司承担2707元。案件公告费1200元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘丰文审 判 员  姜燕燕人民陪审员  肖 伟二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  孙维昌附1：本案证据目录原告提交的证据及证明内容如下：1.《青岛市商品房预售合同》一份，证明2012年1月2日，被告陈富霞与被告青岛金默基业房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，被告陈富霞向被告青岛金默基业房地产开发有限公司购买位于胶州市铺集镇胶河大道路1号14号楼2单元601户的房屋，购房款共计230402元，陈富霞支付首付房款70402元，剩余16万元款项通过商业按揭贷款方式支付；2.《个人购房担保借款合同》一份，证明：（1）2012年2月17日，被告陈富霞就证据一所述购房事宜在原告处办理住房按揭贷款业务，并与原告签订了《个人购房担保借款合同》；（2）借款金额及借款期限：根据该合同第2页第三条及第四条的约定，被告陈富霞从原告处借款16万元，借款期限自2012年2月17日起至2022年2月17日止；（3）借款利率及逾期罚息：根据该合同第2页第五条的约定：初始借款年利率按放款日适用的中国人民银行公布施行的同期限档次贷款基准利率上浮10%计算，罚息在借款利率基础上上浮百分之五十。因该笔借款实际发放日为2012年6月6日，因此初始借款年利率为7.755%；（4）抵押房产：根据该合同第3页第八条第8.3款的约定，被告陈富霞以所购房屋即胶州市铺集镇胶河大道路1号14号楼2单元601户的房屋作为抵押房产；（5）阶段性保证担保责任：根据该合同第3页第八条第8.2款、第9页第21.3.2.2款的约定，被告青岛金默基业房地产开发有限公司为被告陈富霞的该笔贷款提供阶段性保证担保，保证期限自合同生效之日（2012年2月17日）起至被告陈富霞取得房地产权证并办妥以贷款人（即原告）为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人（即原告）收执之日止；（6）合同解除依据：根据该合同第12页第二十二条第22.1款第（一）项之约定，借款人陈富霞未按期还款，违反了合同约定的按期还款义务，视为已发生违约事件。同时，该合同第13页第22.2款第（六）项约定，借款人发生违约事件的，贷款人有权终止或解除本合同。因此，原告有权依合同约定解除与被告陈富霞签订的《个人购房担保借款合同》；（7）被告贺涛涛作为共同还款人在本合同签字按手印，证明被告贺涛涛同意作为涉案借款的共同还款人；3.被告陈富霞与被告贺涛涛结婚证、青岛银行个人贷款调查面谈面签记录各一份，证明被告陈富霞与被告贺涛涛系夫妻关系，被告贺涛涛自愿对上述借款承担共同还款责任；4.《商品房抵押预告登记证》（胶房地预市字第××号）一份，证明：（1）原告就抵押房产胶州市铺集镇胶河大道路1号14号楼2单元601户的房屋办理了商品房抵押预告登记，并取得商品房抵押预告登记证（胶房地预市字第××号）；（2）《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告抵押登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，法律为保护不动产债权人对未来可以取得的物权的请求权而进行的登记，其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现，经过预告登记，债权请求权就具有了对抗第三人的物权效力，因此，原告对该抵押房屋享有优先受偿权；5.《青岛银行个人借款凭证》及《放款转账凭证》一份，证明2012年6月6日，原告为被告陈富霞发放了16万元借款，借款年利率为7.755%，原告已按约履行了上述《个人购房担保借款合同》的放款义务；6.截至2020年6月30日的个人欠款明细表一份，证明截至2020年6月30日，陈富霞尚拖欠原告借款本金95841.37元，逾期利息11907元，逾期罚息9106.42元，共计116854.79元；7.原告和山东永罡律师事务所签订委托代理合同一份，发票一份，银行对账单一份；证明原告因本案诉讼委托山东永罡律师事务所代理，支付律师费4180元。被告未提交证据附2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。