北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7512号原告：北京老井餐饮管理有限责任公司，住所地北京市东城区西羊管胡同**（美景园公寓首层）。法定代表人：张龙胜，职务：执行董事。委托诉讼代理人：唐亮，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：北京美景园物业管理有限公司，，住所地北京市东城区西羊管胡同**法定代表人：李**。原告北京老井餐饮管理有限责任公司（以下简称老井餐饮管理公司）与被告北京美景园物业管理有限公司（以下简称美景园物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告老井餐饮管理公司之委托诉讼代理人唐亮到庭参加了诉讼，被告美景园物业公司经本院公告送达开庭传票，未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。老井餐饮管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年10月13日及2018年7月签订的租赁合同；2、判令被告退还两份合同剩余租金共730045元（其中第一份合同自2020年1月10日至2021年2月28日的租金共683560元，第二份合同自2020年1月10日至2021年2月22日的租金共46485元）、房屋押金25万元并按照年利率4%的标准支付上述款项自2020年1月11日起至实际付款之日止的利息；3、判令被告赔偿原告维修损失43942元；4、判令诉费由被告负担。事实和理由：原告的前身是北京老井餐厅，一直在北京市东城区西羊管胡同甲×号的美景园公寓一层进行餐饮经营。2017年10月13日和2018年7月，北京老井餐厅与被告先后签订两份《租赁合同》，约定了北京老井餐厅承租该甲×号一层的房屋进行经营，其中：2017年10月13日的《租赁合同》租期从2017年11月1日至2023年8月19日，每年租金为60万元（即每月5万元），北京老井餐厅已于2017年10月分两次支付了200万元的租金，房屋押金已支付15万元；2018年7月的《租赁合同》扩充了经营面积，租期从2018年7月23日至2023年8月22日，每年租金40万元（即每月3.33万元），租金起算日为2018年8月23日，2018年7月北京老井餐厅已支付租金40万元，后每半年支付一次租金（每次20万元），房屋押金已支付10万元，合同第五条还约定，被告有义务保证北京老井餐厅正常使用水电，造成北京老井餐厅因自行发电产生的费用，应由被告承担。前述合同生效后，北京老井餐厅按约履行，先后预付给被告大量房屋租金、押金等费用，但被告却未按约服务好承租户，2019年被告开始拖欠房屋所有者管理单位北京市东城区南馆公园管理处（以下简称南馆公园管理处）的租金，导致在2019年北京市东城区人民法院作出了（2019）京0101民初5002号及（2019）京0101民初21668号民事判决书（现均已生效），判决美景园物业公司与南馆公园管理处之间的《协议书》解除且房屋由南馆公园管理处全部收回等。2020年1月，南馆公园管理处向被告发出《腾退通知》，要求被告于2020年1月10日腾退全部房屋。这种结果将使被告丧失该房屋的对外出租经营权，由此北京老井餐厅与美景园物业公司之间的《租赁合同》无法再履行，而且2020年1月因被告原因，北京老井餐厅无法用电，不得已进行了投资改造。2019年9月27日，北京老井餐厅经过个体工商户转型变更，现为老井餐饮管理公司，即本案原告。现原告诉至法院，望判如所请。美景园物业公司既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2008年3月19日，南馆公园管理处（甲方）与美景园物业公司（乙方）就南馆公园办公服务楼签订《协议书》，约定甲方保证乙方自2007年1月1日起至2026年12月31日止，期限为20年的使用权，期间乙方按协议约定向甲方支付使用费。2017年10月13日，美景园物业公司（甲方）与北京老井餐厅（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：第一条租赁房屋位于北京市东城区西羊管胡同甲×号一层南侧×、×、×号的房屋。第二条租赁期限租赁期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止。第三条租金、押金及其他费用的交纳1、租金：租期为五年，每年租金为人民币60万元，总计300万元。2、押金：合同签订后10日内，乙方将押金支付给甲方，押金为三个月租金即人民币：15万元。甲乙双方2014年10月签订的原《租赁合同》规定的押金为12.5万元，本次补缴2.5万元。3、租金的支付：（1）租金自起租日2017年11月1日开始计算。（2）支付方式：乙方于2017年10月20日前向甲方一次性支付租金人民币100万元，于2017年10月27日前向甲方一次性支付租金人民币100万元，剩余租金人民币100万元于2020年12月31日前一次性向甲方支付……第五条违约责任1、租赁期内如甲方无故干涉乙方正常经营，导致本合同不能继续履行。甲方赔偿乙方当年年租金……上述合同签订后，北京老井餐厅于2017年10月18日、2017年10月27日分别向美景园物业公司转账100万元，支付租金共计200万元。美景园物业公司于2017年10月30日出具收据一张载明：今收到北京老井餐厅（张龙胜）交来预付款（10月18日、10月27日）人民币（大写）贰佰万元整；美景园物业公司于2017年10月13日出具收据一张，收据载明：今收到老井餐厅（张龙胜）交来房租押金人民币（大写）贰万伍仟元整。2018年7月，美景园物业公司（甲方）与北京老井餐厅（乙方）又签订《租赁合同》，合同约定：第一条租赁房屋位于北京市东城区西羊管胡同甲×号一层北侧的×.×.（×.×三间）×.×（×.×三间）.×.×（×.×三间）房屋。第二条租赁期限1、甲方给乙方一个月的免租装修期（自2018年7月23日起至2018年8月22日止）。乙方负责设计、装修，自行承担设计、装修费用；乙方的装修方案须经甲方书面同意后方可进行施工，乙方在装修过程中不得损坏承重墙。2、租赁期限为5年，自2018年7月23日起至2023年8月22日止。第三条租金、押金及其他费用的交纳1、租金：租期为五年，每年租金为人民币40万元，总计200万元。2、押金：合同签订后7日内，乙方将押金支付给甲方，押金为三个月租金即人民币：10万元。3、租金的支付：（1）租金自起租日2018年8月23日开始计算。（2）支付方式：乙方于2018年7月27日前向甲方一次性支付首年租金人民币40万元。以后以半年为一个交租期，半年度首月5日前向甲方交付下期租金，即2019年8月17日前向甲方支付租金人民币20万元，以此类推……第五条违约责任1、租赁期内如甲方无故干涉乙方正常经营，导致本合同不能继续履行。甲方赔偿乙方当年年租金……上述合同签订后，北京老井餐厅于2018年7月23日向美景园物业公司转账支付10万元，美景园物业公司于2018年7月27日出具收据载明：今收到张龙胜（老井餐厅）交来房租押金人民币（大写）壹拾万元整。2018年7月27日，北京老井餐厅向美景园物业公司转账支付租金40万元，后又向美景园物业公司支付2019年8月23日至2020年2月22日的房租20万元。2019年9月27日，经北京市东城区市场监督管理局许可，北京老井餐厅办理变更登记，变更后名称为北京老井餐饮管理有限责任公司，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。另查，2019年11月8日，南馆公园管理处以美景园物业公司未按约定交纳房租为由将美景园物业公司诉至本院，要求解除双方签订的租赁合同。本院于2019年12月17日作出（2019）京0101民初21668号民事判决书，判决解除南馆公园管理处与美景园物业公司于2008年3月19日签订的《协议书》，并由南馆公园管理处于判决生效后十五日内收回北京市东城区东直门内西羊管胡同甲×号×幢房屋。美景园物业公司不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2020年3月31日作出（2020）京02民终2829号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月10日，南馆公园管理处向美景园物业公司出具《腾退通知》（以下简称通知）并将通知向原告送达，通知载明：北京美景园物业管理有限公司：依据东城区人民法院民事判决书（2019）京0101民初21668号判决结果：北京市东城区南馆公园管理处（以下简称南馆公园）与北京美景园物业管理有限公司（以下简称：美景园）解除合同，由南馆公园收回房屋。美景园应于2020年1月10日将办公楼交南馆公园，为确保腾退交接期间的安全，南馆公园将在2020年1月10日开始停止此楼的供水、供电。请美景园按照判决及时腾退房屋。2020年1月20日，南馆公园管理处（甲方）与老井餐饮管理公司（乙方）签订《房屋租赁意向书》（以下简称意向书），意向书载明：一、甲方明确知悉乙方继续承租此地址用于餐厅经营的意向，在房屋腾退期间，甲方同意并支持乙方的经营行为。二、待此房屋的诉讼完全完成后，双方按照东城区相关规定进行房屋出租的协商，履行完整流程、取得上级单位审批后签订房屋出租协议。三、腾退期间，乙方需缴纳安全保证金叁拾万元，乙方独立经营，并对经营行为及债权债务全权负责。四、为了确保腾退期间的安全，双方签署安全协议书，按照协议书各自履行安全职责。五、腾退期房屋使用费按照每年壹佰万元计算，如果最终判决，此房屋继续由美景园物业管理使用，甲方未能收回房屋的管理使用权，不得收取房屋使用费，同时，及时全额退还乙方缴纳的保证金。如果甲方收回房屋使用管理权，房屋使用费从2020年1月11日起计算……同日，南馆公园管理处与老井餐饮管理公司签订《腾退期间安全保障协议》载明：北京老井餐饮管理有限责任公司（以下简称老井餐厅）向南馆公园提出继续经营，为保障双方安全，在此腾退期间南馆公园与老井餐厅签订安全责任书。一、为确保老井餐厅正常经营用电，改造线路费用由老井餐厅负担。二、自签订腾退期间安全保障协议之日起老井餐厅应向南馆公园交纳叁拾万元的安全保证金……上述协议签订后，老井餐饮管理公司向南馆公园管理处支付保证金30万元。诉讼中，老井餐饮管理公司陈述其为保证餐厅经营用电而改造线路支出费用总计43942元。上述事实，有租赁合同、转账记录、收据、民事判决书、腾退通知、房屋租赁意向书、保障协议及原告当庭陈述在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，美景园物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。老井餐饮管理公司与美景园物业公司签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉租赁合同签订后，老井餐饮管理公司按约向美景园物业公司支付了房屋租金。美景园物业公司因未按时交纳房租与其出租方即南馆公园管理处产生诉讼纠纷，经法院判决解除双方的租赁合同，南馆公园管理处于2020年1月10日发布腾退通知并决定于当日停止供水、供电。至此，老井餐饮管理公司已无法实现正常使用房屋的合同目的，本案原、被告之间的租赁合同在客观上不具备继续履行的可能。现老井餐饮管理公司起诉要求解除双方签订的租赁协议，并要求美景园物业公司退还押金及已缴纳的2020年1月10日之后的房屋租金，有事实与法律依据，本院予以支持。就老井餐饮管理公司要求美景园物业公司支付自2020年1月11日起至实际支付之日止的利息的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于老井餐饮管理公司要求美景园物业公司赔偿其改造线路支付费用的主张，本院认为本案原、被告之间的合同虽已解除，但原告延续现状继续使用房屋，并与南馆公园管理处签订了《房屋租赁意向书》，应视为双方已经达成了新的租赁合意，在该意向租赁关系中，南馆公园管理处负有确保所出租房屋可正常使用的义务，但在双方签订的《腾退期间安全保障协议》中亦明确约定“为确保老井餐厅正常经营用电，改造线路费用由老井餐厅负担”，基于此，改造线路的损失并不能视为原告的损失，故本院认为老井餐饮管理公司要求美景园物业公司赔偿该项费用的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，判决如下：一、解除原告北京老井餐饮管理有限责任公司与被告北京美景园物业管理有限公司于2017年10月13日及2018年7月签订的两份《租赁合同》；二、被告北京美景园物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京老井餐饮管理有限责任公司已缴纳的2020年1月10日之后的租金共计730045元及押金250000元；三、驳回原告北京老井餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14104元，由原告北京老井餐饮管理有限责任公司负担733元，由被告北京美景园物业管理有限公司负担13371元（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内支付原告）。公告费560元，由被告北京美景园物业管理有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内支付原告）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 丹二〇二〇年十二月三日法官助理  周若筱书 记 员  刘 斌