北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56099号原告：季学奎，男，1981年8月11日出生，汉族，无业，户籍地安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：韩文涛，北京京宁律师事务所律师。被告：王爱玲，女，1970年10月27日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：北京绿叶吉隆园林绿化有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王瑞利，经理。被告及第三人之共同委托诉讼代理人：朱玉福，北京德和衡律师事务所律师。原告季学奎与被告王爱玲、第三人北京绿叶吉隆园林绿化有限公司（以下简称绿叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年4月15日做出（2018）京0108民初62175号民事判决书，季学奎不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2019年8月27日做出（2019）京01民终7889号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告季学奎之委托诉讼代理人韩文涛，与被告王爱玲、第三人绿叶公司之共同委托诉讼代理人朱玉福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季学奎向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认我与王爱玲签订的房屋租赁合同无效；2.请求法院判令王爱玲向我返还2018年9月8日至2018年10月6日之间的房屋租金26550.36元；3.请求法院判令王爱玲赔偿我装修损失费1817503元；4.请求法院判令王爱玲赔偿我停产停业损失费1215000元；5.请求法院判令王爱玲赔偿我搬迁补助费40500元；6.本案诉讼费由王爱玲承担。以上各项损失费共计3099553.36元。事实理由：2016年3月12日，我与王爱玲签订《房屋租赁合同》，约定王爱玲将位于北京市海淀区西北旺镇马连洼西×两间及后院房屋出租给我使用，租赁面积为680平方米，用途为经营性用房，租期自2016年3月12日至2019年3月11日。签订合同后，我依约向王爱玲支付租金。2018年8月31日，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社一分社发布了《清退告知书》的腾退公告，称我所承租的房屋系集体土地上的房屋，为违法建筑，北京市及海淀区政府为消除各种隐患，从根本上改变地区环境，需要对该地区的房屋进行拆除，租赁户需尽快搬离，腾退房屋。2018年9月8日，我租赁房屋被停电，导致我无法继续经营。经我确认，本案涉案房屋的所有权人系北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社一分社，王爱玲对该涉案房屋不具有相应的处分权。双方在签订《房屋租赁合同》时，王爱玲并没有信守缔约双方诚实信用的原则，如实告知该事实情况，且亦未告知该房屋存在可能被拆迁的风险。现双方合同无效，王爱玲存在主要过错，其行为给我造成一定的经济损失，王爱玲应承担相应的赔偿责任。现就相关损失赔偿事宜协商无果，为维护其合法权益，依据相关法律规定提起诉讼，请求法院判如所请。王爱玲辩称，我方认为与季学奎签署的租赁合同是合法有效的。不同意季学奎的诉讼请求，其请求没有事实和法律依据。绿叶公司陈述意见称，涉案合同实际是由王爱玲代我公司所签，并且相关的租金也由其代为收取，季学奎在办理营业执照时相关手续也由我公司所出具，所以本案应为季学奎与我公司之间的合同关系。双方签订的合同并未违反法律强制性规定，应为合法有效。季学奎的诉请不应得到支持，季学奎主张的相关赔偿也没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2005年11月10日，北京市海淀区西北旺镇人民政府马连洼村村民委员会（甲方）与绿叶公司（乙方）签订《土地租用协议》，约定：甲方将位于海淀区菊园小区北侧土地16亩出租给乙方使用，合同期限二十年，自2005年8月18日至2025年8月17日。2016年3月13日，王爱玲（甲方）与季学奎（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落在北京市海淀区西北旺镇马连洼北侧西×两间及后院房屋出租给乙方使用，租赁面积约680平米，租期自2016年3月12日至2019年3月11日。签订合同后，季学奎对房屋进行了装修。北京市海淀区西北旺镇人民政府马连洼村村民委员会出具集体经营场所证明，以供季学奎办理工商执照、税务登记使用。2017年2月9日，季学奎对承租房屋上原有登记企业信息（包括法定代表人、自然人股东等）进行变更，并以北京晋风元和餐饮有限责任公司名义对外经营。2018年8月31日，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社一分社给包括季学奎在内的各位租户发布了《清退告知书》，告知书称：“根据北京市及海淀区政府关于积极化解安全隐患的要求，该地区集体土地上的房屋被认定为违法建设。为消除各种风险隐患，从根本上改变本地区环境面貌，即日起，本地区将依法进行全面清理整治，并对地上房屋进行拆除。为确保清理整治工作顺利进行，请广大租户于2018年9月5日前搬离此房屋并腾空屋内所有物品，逾期未搬离、腾空屋内物品者视为自我放弃，造成损失后果自负。2018年9月8日9时，该地区将断水断电。特此告知。”2018年10月18日，季学奎向绿叶公司、王爱玲发出《关于对绿叶公司、王爱玲的回复函》，主要内容包括：“绿叶公司、王爱玲：贵方于2018年10月16日向本人发出的《腾退通知》已收悉……一、根据双方于2016年3月13日签订《房屋租赁合同》约定：本人承租贵方位于北京市海淀区西北旺镇马连洼北侧西×两间及后院房屋约680平米（以下简称“出租房”）……我方不存在逾期未付租金情形，贵方要求单方解除房屋租赁合同无事实和法律依据。二、2018年8月31日，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社一分社发布了《清退告知书》的腾退公告，本人才知出租房属于违法建筑。根据相关法律规定，该出租房被认定为违法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》应被认定为无效合同。三、鉴于贵方在签订合同时未如实告知我方真实情况，导致本人受欺诈作出错误决定并造成巨大经济损失……四、鉴于贵方签订合同时即隐瞒事实、涉嫌欺诈，我方已采取法律途径解决该拆迁事宜……”另查，绿叶公司工商登记信息显示：绿叶公司原股东为徐建栋（持股金额30万元）、王爱玲（持股金额20万元），原法定代表人为徐建栋；2016年4月，股东变更登记为徐一超（持股金额20万元）、王爱玲（持股金额30万元），法定代表人变更为徐一超；2017年5月17日，股东变更登记为王瑞利（持股金额30万元）、徐宜平（持股金额10万元）、陈万祥（持股金额10万元），法定代表人变更为王瑞利。北京晋风元和餐饮有限责任公司2017年2月9日变更登记前，自然人股东包括徐建栋等人。庭审中，就房屋租赁合同出租方及责任承担主体，双方提出以下主张和证据：季学奎主张涉案房屋租赁合同系以王爱玲名义签订，房屋租金系直接转账至王爱玲名下账户，坚持王爱玲作为合同相对方承担法律责任。季学奎提交《房屋租赁合同》、银行流水佐证主张。经质证，王爱玲、绿叶公司对证据真实性无异议，对证明目的不予认可。王爱玲主张其作为绿叶公司原法定代表人徐建栋之妻，绿叶公司股东，代表绿叶公司签订涉案房屋租赁合同、收取租金并转交北京市海淀区西北旺镇马连洼村村民委员会，绿叶公司对上述情况认可，季学奎对上述情况亦知情。就其主张，王爱玲提交《土地租用协议》、回复函、季学奎与王瑞利等人录音，并申请徐建栋作为证人出庭证明房屋租赁合同签订情况。经核，2018年9月录音中季学奎与王瑞利等就房屋腾退补偿等进行商谈，双方谈及相识已久，季学奎另问及与马连洼大队租地合同年限；经询，徐建栋证明因其出差等原因而由王爱玲与季学奎签署涉案房屋租赁合同，其曾为季学奎办理变更工商登记提供协助等。经质证，对《土地租用协议》，季学奎不认可，主张王爱玲系以自有房屋向其出租；对回复函及录音真实性，季学奎未在规定时间内明确意见，根据证据内容及争议背景，本院对证据真实性予以采信；对回复函及录音证明目的，季学奎不予认可；对证人证言，季学奎以有利害关系等为由不予认可。绿叶公司对王爱玲的证据无异议，并认可王爱玲系代表其公司与季学奎签订涉案房屋租赁合同，同意以公司作为合同相对方承担法律责任。本院认为，本案中，季学奎以王爱玲系与其签订合同的相对人，支付租金相对人为由，主张与王爱玲之间存在房屋租赁合同关系，坚持以王爱玲为被告提起本案诉讼。但是，第一，季学奎虽主张承租王爱玲自有房屋，但未提交证据，同时其亦认可所涉土地为马连洼村集体土地。绿叶公司作为承租主体的《土地租用协议》虽未注明具体房屋情况，但其显示的土地位置与涉案房屋租赁合同在方位上重合，故对王爱玲、绿叶公司关于涉案房屋所在土地系由绿叶公司自案外人处承租一节，本院予以采信。第二，一方面，签订本房屋租赁合同时，王爱玲系绿叶公司股东。根据徐建栋出庭陈述及绿叶公司当庭意见，绿叶公司对王爱玲代其公司签订合同，收取租金一节知情并认可。另一方面，根据回复函、录音以及涉案房屋原工商登记情况，季学奎不但通过绿叶公司协助变更工商登记，而且直接与绿叶公司对接协商拆迁补偿问题，且从未就绿叶公司的出租合同相对人身份提出过异议。故季学奎对王爱玲代理绿叶公司签订合同、收取租金的身份亦知情并认可。故本院认为，可以认定王爱玲签订该合同系职务行为，该合同的出租方应为绿叶公司而非王爱玲，本案应为季学奎与绿叶公司之间的房屋租赁合同关系。根据合同相对性原则，季学奎现因该合同履行产生纠纷，应将绿叶公司作为被告起诉。经本院释明，季学奎坚持将王爱玲作为本案被告起诉主张权利，不同意将绿叶公司作为本案被告起诉，在此情况下本案中季学奎的全部诉讼请求因被告主体不适格而不应得到支持。故，季学奎在本案中的全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告季学奎的全部诉讼请求。案件受理费三万一千五百九十六元，由季学奎负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闫 肃人民陪审员  李秋生人民陪审员  李文云二〇二〇年十二月九日书 记 员  李 欣