锡林浩特市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2502民初4727号 原告：武某。 委托诉讼代理人：朱某，天津英联律师事务所律师。 被告：内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司。 法定代表人：张某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：马某，男，1972年2月1日出生，汉族，系内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司法律顾问。 原告武某与被告内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司（以下简称兴建房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武某委托诉讼代理人朱某、被告兴建房地产公司委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告武某向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理位于锡林浩特市××区商铺的不动产权属证书；二、判令被告向原告支付逾期办证的违约金，违约金以3513300.00元为基数，自2014年11月19日开始，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价的逾期利率，一直计算至原告取得不动产权属证书为止；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告武某于2014年8月18日从被告兴建房地产公司处购买了位于锡林浩特市××区商铺，双方为此签订了《商品房买卖协议》，主要内容如下：“商品房建筑面积为167.3平方米，每平米单价21000.00元，总金额3513300.00元，出卖人应当在2014年8月18日前将房屋交付给武某使用”。《商品房买卖协议》签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款，并支付了契税、装修押金、维修基金、冬季取暖费、印花税交易手续费、物业管理费、工本费等款项。被告也已经将商品房交付给原告，后原告曾多次要求被告尽快为自己办理房屋产权证，但被告一直拖延未给原告办理房屋产权证。经原告武某再三要求，被告内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司在2016年8月22日才与原告武某签订了网签合同，但被告至今仍未给原告办理房屋产权证，无奈原告只能将其诉至人民法院。 被告兴建房地产公司辩称，1、从程序上讲，原告主张的债权已经超过诉讼时效；2、从实体上讲，双方合同对逾期办证违约金有明确约定，由于出卖人（被告）的原因未能在合理期限内办理房屋权属转移登记，合同继续履行，出卖人应按房屋价款的0%向乙方（原告）支付违约金。同时对解除合同也有明确约定，仍然按商品房买卖价款0%向买受人支付违约金。原告诉讼请求于法无据，请依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2014年8月18日，原告武某与被告兴建房地产公司签订《商品房买卖协议》，原告从被告处购买位于锡林浩特市××区商铺，《商品房买卖协议》主要内容如下：“商品房建筑面积约167.3平方米，每平米单价21000.00元，总房款3513300.00元，被告应当在2014年8月3日前将房屋交付给原告使用”。《商品房买卖协议》签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款，并支付了契税、装修押金、维修基金、冬季取暖费、印花税交易手续费、物业管理费、工本费等款项合计3638531元。被告也在原告交付房屋款项之后当即将房屋交付给了原告。2016年8月22日，为了办理案涉房屋的转移登记手续，双方又补签了一份《商品房买卖合同》，原告所购房屋以及价款等内容与《商品房买卖协议》一致，逾期办证违约责任为由于被告原因未能在期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，被告按房屋价款的0%向原告支付违约金。被告至今未能为原告办结房屋权属转移登记。 本院认为，原告武某与被告兴建房地产公司签订《商品房买卖协议》之后，原告依约支付了全部购房款，被告也在2014年8月18日交付了案涉房屋。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，被告应自房屋交付使用之日起90日内为原告办结房屋所有权证，故被告应当为原告办结案涉房屋权属转移登记时间为2014年11月16日之前。被告未能在前述规定期限内为原告办理房屋所有权证，应支付逾期办证的违约金。关于逾期办证违约金的计算时间问题，本院认为因被告逾期办证而产生的违约金是按被告违约的时间累积而成的，每违约一天，则计算一天的违约金，每日产生的违约金债权各自具有独立性，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款诉讼时效期间为三年的规定，应当从原告起诉主张权利之日起前推三年开始计算逾期办证违约金，即对2017年9月27日至2020年9月27日期间的违约金予以支持；2020年9月27日之后的逾期办证违约金因原告主张权利而诉讼时效中断，本院一并予以支持。对于原告超出上述期限范围外的诉求及被告关于该部分诉求超过诉讼时效的主张，本院均不予支持。 对于逾期办证违约金计算标准问题，被告以合同方式排除原告权益、免除己方责任约定为0%，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，应当认定无效，被告逾期办证违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金规定处理，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即自2017年9月27日起至2019年8月19日止，以3513300.00元的购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告为原告办理出不动产权属证书止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房适用买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起30日内，为原告武某办理位于锡林浩特市××区商铺的不动产权属证书； 二、自本判决生效之日起30日内，被告内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司向原告武某支付逾期办理不动产权属证书的违约金（以3513300.00元购房款为基数，自2017年9月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至被告为原告办理出不动产权属证书止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告武某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告内蒙古兴建房地产开发集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员  苏乙拉 二〇二〇年十二月十五日 书记员  刘 云 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。