浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0324民初6049号原告:新希望物业服务集团有限公司温州分公司。住所地：浙江省永嘉县东城街道峙口村。负责人：王建。委托诉讼代理人：胡崇武、蒋晓乐，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：翁竹韵，女，1983年1月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告:李建波，男，1980年2月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。原告新希望物业服务集团有限公司温州分公司与被告翁竹韵、李建波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告新希望物业服务集团有限公司温州分公司的委托诉讼代理人蒋晓乐、被告翁竹韵、李建波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新希望物业服务集团有限公司温州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付物业服务费用（包括住宅物业服务费、高能耗共用设施设备能耗费以及车位管理费）人民币3681.58元及逾期支付的违约金（以3681.58元为基数，从2018年12月1日起至实际履行完毕之日止，按每日千分之三利率计算）；2.本案受理费由被告承担。事实与理由：四川鼎晟资产管理有限责任公司曾更名为四川鼎晟物业服务集团有限公司，现更名为新希望物业服务集团有限公司，原告系新希望物业服务集团有限公司温州分公司。永嘉万新尚瑞置业有限公司与四川鼎晟物业服务集团有限公司签订了《瓯北2013-1#-2地块2前期物业服务合同》，上述《前期物业服务合同》中约定：四川鼎晟物业服务集团有限公司为瓯北2013-1#-2地块2的物业服务提供人；物业服务收费标准为高层住宅物业服务费为1.93元/月.平方米、地下车位物业服务费为60元/月.个；上述费用应在每个年度首月交纳一次；未按时足额交纳物业服务费用的，物业公司可以自逾期之日起按欠费额3‰/天的标准主张违约金，跨年度欠费的，物业公司可以自逾期之日起按欠费额5‰/天的标准主张违约金。2014年11月21日，被告与永嘉万新尚瑞置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，成为瓯北2013-1#-2地块2的8-702室的业主。后永嘉万新尚瑞置业有限公司于2017年9月29日将房屋交付给被告，该房屋面积124.13m2。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告负有缴纳物业服务费用的义务。尽管原告多次向被告催缴，但被告至今尚未支付2018年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用3681.58元（其中包括住宅物业服务费3353.98元、高能耗共用设施设备能耗费327.60元）。原告为维护自身合法权益，无奈只能提起诉讼，望判如诉请。被告翁竹韵、李建波均辩称，1.房屋存在质量问题，在验房时就已说明，对方也承认所列事实。2017年10月发现存在漏水问题，向房开提出，但没有整改；2018年、2019年也没有整改。故房屋应处于未交房状态，物业公司应向房开催缴物业费。2.假如认定已收房，物业应提供服务，即有义务对公有部分进行维护，现户外墙面也存在漏水，楼上业主还把卫生间装修到自己卧房上面，物业均没有进行处理，故不应支付物业服务费。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交物业服务合同。被告经质证，认为物业没有提供服务。本院经审查认为，被告对合同的真实性没有提出异议，故对该合同的真实性予以认定。2.原告提供交房验收单。被告经质证，提出上面清楚记载着自己的验房意见，物业没有把意见反映给房开，且交钥匙不能证明就是交房。本院经审查，对验收单的真实性予以认定，该验收单也证明被告在收房时对房屋质量存有异议，当时物业人员也在现场的事实。3.原告提供收据。被告经质证，提出之所以缴纳第一年的物业费是因为房开说要先交物业费，再交房。本院经审查，对被告已缴纳2017年10月至2018年10月31日的物业服务费的事实予以认定。4.被告提供照片。原告经质证，对证据的三性有异议，认为无法确认拍摄时间、拍摄地点、拍摄部位，到底是否是公有部分无法看出。本院经审查，对照片的真实性予以认定。5.被告提供微信记录、短信截图。原告经质证，同样对三性不予认可，认为微信记录的聊天对象无法核实，即使确认是原告方工作人员，也可以明确反映原告对被告所提的问题一直在跟进。短信记录的对象也无法核实，但同时也可以侧面反映原告多次催收物业费的事实。本院经审查，对短信截图的真实性予以认定；关于微信记录，内容过于简单，无法证明相关事实。6.被告提供资格证。原告经质证，对真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联。本院经审查认为，被告是否有验房资格，与本案不具关联性。综合上述认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：四川鼎晟物业服务集团有限公司原来的名称为四川鼎晟资产管理有限责任公司，现更名为新希望物业服务集团有限公司，原告系四川鼎晟物业服务集团有限公司的温州分公司，现更名为新希望物业服务集团有限公司温州分公司。2014年9月，永嘉万新尚瑞置业有限公司（甲方）与四川鼎晟资产管理有限责任公司（乙方）签订了《瓯北2013-1#-2地块2前期物业服务合同》，上述《前期物业服务合同》中约定：乙方为瓯北2013-1#-2地块2的物业服务提供人；物业服务收费标准为高层住宅物业服务费为1.93元/月.平方米、地下车位物业服务费为60元/月.个；上述费用应在每个年度首月交纳一次；未按时足额交纳物业服务费用的，物业公司可以自逾期之日起按欠费额3‰/天的标准主张违约金，跨年度欠费的，物业公司可以自逾期之日起按欠费额5‰/天的标准主张违约金；物业交付后因业主未收房、未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额缴纳，已竣工但尚未出售的物业以及因甲方原因未交付给业主的物业，由甲方依照合同约定的标准向乙方交纳物业服务费；保修期内属保修范围内的物业共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担。2014年11月21日，被告与永嘉万新尚瑞置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，成为瓯北2013-1#-2地块2的8-702室的业主。2017年9月29日，永嘉万新尚瑞置业有限公司将房屋交付给被告，该房屋面积为124.13m2。同日，被告缴纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业服务费2874.84元、2017年10月至2018年9月30日的代收电费744.84元，共计3619.68元。2018年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用3681.58元（其中包括住宅物业服务费3353.98元、高能耗共用设施设备能耗费327.60元），被告一直没有缴纳。原告于2019年12月20日向被告发出律师函，向其催收物业服务费，但被告仍然没有缴纳。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。二被告作为瓯北2013-1#-2地块2的8-702室的业主，负有向原告缴纳物业服务费用的义务。二被告提出房屋处于未交房状态，即使认定交房，因物业公司没有履行维护义务，也不应支付物业服务费。本院认为，业主应当依据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。涉案物业服务合同约定，物业交付后因业主未收房、未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额缴纳。故不论业主是否收房、装修、入住，均应承担物业费用。且本案被告已在房屋交付验收单上签字，并收取钥匙，不能因其提出质量方面的瑕疵意见就认为没有收房。另外，如果业主认为房屋存在质量问题，应系其他纠纷。关于被告提出物业公司没有履行维护义务的问题。本院经审查认为，物业公司的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务。被告提出的物业公有部分的维修、养护，根据合同约定，在保修期内主要系房屋建设单位的职责，不能因为建设单位没有妥当处理，就成为被告拒付物业管理费的理由。关于被告提出的楼上住户的装修问题，因物业公司本身没有执法权，即使某些业主有违规行为，物业公司在劝阻无效的情况下亦无法对其作出处罚。综上，被告拒付物业服务费无合法依据。对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告要求按每日千分之三计算显然过高，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告翁竹韵、李建波于本判决生效之日起十日内支付原告新希望物业服务集团有限公司温州分公司物业服务费用（包括住宅物业服务费、高能耗共用设施设备能耗费）3681.58元，并支付违约金（以3681.58元为基数，从2018年12月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告翁竹韵、李建波负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  张新清二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈雪慧永嘉县人民法院门户网站网址:×××.ｃｎ