浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2641号 上诉人（原审原告）：曹勇兵，男，1977年2月8日出生，汉族，住玉环市。 上诉人（原审原告）：程灵芝，女，1981年7月8日出生，汉族，住玉环市。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：玉环新华鸿房地产开发有限公司。住所地：玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 上诉人曹勇兵、程灵芝因与上诉人玉环新华鸿房地产开发有限公司（以下简称新华鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2019）浙1021民初6587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹勇兵、程灵芝上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持曹勇兵、程灵芝的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当。一、新华鸿公司2019年4月22日所交付的商品房不具备合同约定的交房条件。1、根据国家电力工业部颁布的《供电营业规则》的要求，住宅居民所需要的生活用电是直接由供电部门提供，用户不得自行转供电，也不得使用临时用电，不同的用户使用不同类别的供电方式新华鸿公司。新华鸿公司在住宅未接入公变电之前采用将集中商业专变通过拉低压线的方式进行供电明显是一种临时供电方式，也是新华鸿公司自行转供电的方式，而一审却认为这样的用电均为正式、合法用电显然不当。同时物业专变为2100KVA，住宅公变为7360KVA，就是将该住宅小区的集中商变（4460KVA）和物业专变（2100KVA）都用于住宅，也达不到住宅公变7360KVA的要求，这又如何可以认为能够满足住宅用户的正常使用条件？2、根据2009年10月19日国家住房和城乡建设部关于《房屋建筑和市政基础设施施工竣工验收备案管理办法》第五条的规定，《住宅使用说明书》是建设单位必须递交的备案文件之一，水、气、电是住宅单位必备的生活设施，在新华鸿公司向建设部门提交的《住宅使用说明书》中，有小区管道燃气和自来水的施工、维修保养单位，唯独没有用电的施工、维修保养单位，这也充分说明2019年4月23日时所有的住宅楼尚未通电入户，不具备交房的条件。二、新华鸿公司以受台风影响作为不可抗力抗辩理由，不能成立。1、台风在沿海普遍存在，作为具有相应资质和专业技术人员的开发商而言，并非不能预见，其应当科学合理地制定施工进度及竣工交付期限，而不能要求曹勇兵、程灵芝来承担逾期责任。在新华鸿公司和施工单位所签订的《台州市建设工程施工合同》中，不可抗力范围约定为“台风（12级以上）、地震（6级以上）”，根据风力的等级划定，12级以上为台风，10-11级为强热带风暴，8-9级为热带风暴，在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的不可抗力的范围包括地震、台风、洪灾等自然灾害，并没有将强热带风暴和热带风暴列为不可抗力。从被上诉人向法庭提供的“台风影响正常生活一览表”可知，只有1808号“玛利亚”台风在12级以上，其余的台风均不符合不可抗力的构成要件。2、退一步说，即使受到台风的影响，新华鸿公司也没有按照合同的约定在不可抗力发生之日30日内告知曹勇兵、程灵芝。新华鸿公司提供的照片证据不能证实已经履行告知义务，无法证明是否确实贴过通知，也无法证明这些通知足以让曹勇兵、程灵芝知晓。三、温州百佳装饰工程有限公司（以下简称百佳公司）对商品房的验收行为对曹勇兵、程灵芝不产生法律效力。1、曹勇兵、程灵芝只授权百佳公司办理房屋交接手续，并没有授权百佳公司对该商品房是否符合合同约定的条件进行检验，对商品房检验权利在曹勇兵、程灵芝。2019年4月23日，百佳公司和新华鸿公司签署的《竣工交接书》称，新华鸿公司的交付行为符合合同约定。验收应该包含检验和接收两个方面，对商品房是否符合《商品房买卖合同》中所约定的交付条件及标准的进行检验的权利，曹勇兵、程灵芝并没有授权或者委托给百佳公司，因此百佳公司的检验行为对曹勇兵、程灵芝不产生法律效力。曹勇兵、程灵芝对不符合《商品房买卖合同》所约定条件交付的行为，仍然有异议的权利。2、百佳公司名义上是曹勇兵、程灵芝的委托人，实际上是新华鸿公司的人员。百佳公司开具给曹勇兵、程灵芝的收据上杨海英和林华琴和新华鸿公司的财务人员杨海英和林华琴混同，可以证实新华鸿公司和百佳公司存在公司人格混同的事实。百佳公司既是曹勇兵、程灵芝的代理人同时又是新华鸿公司的人员，这样的代理违反了《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条关于“禁止自己代理和双方代理”的规定。3、百佳公司和新华鸿公司签订的《竣工交接书》，2019年4月23日新华鸿公司将1087套商品房全部交付给百佳公司，这份交接书的内容虚假，一天时间里，新华鸿公司和百佳公司是如何对1087套商品房进行验收的？《竣工交接书》与新华鸿公司在浙10**民初5445号案件中提供的“玉环新华鸿二期交房情况汇总记录”存在矛盾。既然百佳公司可以代表业主收房，那就不存在尚未交付和分期交付的事实了。 新华鸿公司辩称，一、案涉房屋通过竣工验收备案，且用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。1、《商品房买卖合同》第九条约定审查的是用电是否具备商品房正常使用的基本条件这个实质性问题，此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋是否通电作为判断标准。在公变通电并接入电表前，被上诉人以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。2、根据新华鸿公司提供的证据及国网浙江玉环供电有限公司复函，玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA，已于2018年9月29日通过验收并送电。另外，根据新华鸿公司提供的用电发票等证据，表明业主均能正常用电。上述事实，有台州市中级人民法院作出的（2020）浙10民终93号、94号生效民事判决能够予以佐证。二、新华鸿公司受台风等不可抗力原因的影响造成工程延期，按照合同约定被告可以据实延期交付，无需承担违约责任。1、虽然沿海地区每年遭遇台风的几率较大，但是对于其具体发生的时间以及延续时间和强度是签订合同时无法预见的，对于台风产生的后果也是不能避免且不能克服的，故台风都应被界定为不可抗力。2、双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定台风属于不可抗力且免责。3、监理单位出具的证明、玉环市气象服务中心出具的《玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表》等一系列证据，都表明因台风影响确实需要停工，且新华鸿公司履行了相应的告知义务。三、按照曹勇兵、程灵芝出具的委托书，新华鸿公司与百佳公司已完成房屋交接手续。1、曹勇兵、程灵芝出具的委托书明确约定其委托百佳公司代为与新华鸿公司办理房屋交接手续并对房屋进行管理，该公司办理并完成的房屋交接手续视为本人完成。2、新华鸿公司与百佳公司在法律关系上系两个独立的主体。至于双方之间是否存在特殊关系，没有证据证明与本案具有实质性影响，且不属于本案的审理范围。3、新华鸿公司提供的玉环新华鸿二期交房情况汇总记录是业主办理结算后的收房情况，与新华鸿公司跟百佳公司之间的房屋交接手续并不矛盾。 新华鸿公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回曹勇兵、程灵芝的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由曹勇兵、程灵芝承担。事实和理由：一审认定新华鸿公司应向曹勇兵、程灵芝支付逾期5日交房的违约金，明显错误，理由如下：1、华鸿嘉园二期工程从2016年6月1日至2019年4月22日，完成竣工备案，期间遭受“典兰蒂”、“马勒卡”等十个台风的影响，因台风等不可抗力导致整个工程的停工时间远远超过30天。因此，由于上述台风影响，因台风影响造成的工程停工时间应予以扣减，新华鸿公司可以据实予以延期交付。而这与新华鸿公司与曹勇兵、程灵芝何时签订《商品房买卖合同》无关，由于新华鸿公司与曹勇兵、程灵芝签订合同前，整个工程已经由于台风影响造成工程停工，一审法院以双方签订《商品房买卖合同》的时间节点，即该时间后发生的台风作为认定由于台风影响造成工程停工的时间，明显是不合理的。事实上，由于新华鸿公司与曹勇兵、程灵芝签订的《商品房买卖合同》是经过工商行政部门备案登记，合同相关条款（包括合同第九条约定的出卖人应当2019年3月31日前交付商品房）不允许出卖人随意的变更合同条款。因此，应当以工程开工以来至交付所遭受台风影响导致的停工时间，作为新华鸿公司据实延期交付的天数较为合理。2、根据新华鸿公司与曹勇兵、程灵芝签订的《商品房买卖合同》第十二条第四款的约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人的相关款项（购房款、物业专项维修基金、水电开户费等）；未清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延到买受人付清全部应付款项后15天内，顺延期限不视为交付逾期。本案虽然《商品房买卖合同》第九条约定，新华鸿公司应于2019年3月31日前将符合各项条件的商品房交付给曹勇兵、程灵芝，但根据新华鸿公司提供的费用结算一览表显示，曹勇兵、程灵芝在2019年12月18日才缴清住宅物业维修基金，故交付日期亦应顺延至该时间点后。3、退一步讲，即使按照一审法院认定的停工时间为18天，从交房顺延时间2019年4月18日次日起至交付时间2019年4月23日，逾期交房时间应为4天，而不是5天，综上所述，华鸿嘉园二期工程由于受台风等不可抗力影响，可以据实延期交付，而不存在逾期交房，一审法院认定事实有误。 曹勇兵、程灵芝辩称，新华鸿公司的上诉理由不能成立，具体的答辩意见和上诉意见一致，请求二审法院驳回新华鸿公司的上诉。 曹勇兵、程灵芝向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付因逾期交房的违约金45140.46元【计算时间：2019年4月1日-2019年8月2日，计124天，计算方式：910090（元）×0.0004×124（天），并要求将违约金继续计算到被告实际交房时止】。 一审法院认定事实：2017年9月24日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由被告将其开发的“华鸿嘉园”第25号楼3单元401号商品房出售给原告，总价款为910090元；付款方式为付清首期310090元后按揭支付；房屋交付期限为2019年3月31日前，不可抗力如台风等免责事由除外；交付条件为：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件等；逾期交房违约责任为：逾期不超过90日，自交付期限届满次日起按已付房款日万分之三支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；逾期超过90日，若买受人选择继续履行的，则出卖人应当自交付期限届满次日起按已付房款日万分之四支付违约金至实际交付之日止，等等。合同附件八第四条第八项载明：如买受人已委托第三方办理房屋交接手续并管理的，买受人同意出卖人向第三方办理房屋交接手续，第三方完成房屋交接手续的，视为买受人与出卖人完成房屋交接手续。同日，原告向被告出具了委托书一份，载明原告自愿委托案外人温州百佳装饰工程有限公司代为办理房屋交接手续以及优化改造，所完成的交接手续视为本人完成办理。之后，原告依约支付了全部价款。2019年4月22日，华鸿嘉园二期工程完成竣工备案。2019年4月23日，被告致函案外人温州百佳装饰工程有限公司，告知工程已通过竣工验收，要求办理商品房验收交付手续。同日，双方签订竣工交接书，确认涉案商品房的交付行为符合合同约定的交付条件及标准。另查明，自2017年9月24日至2019年4月止，受“玛利亚”、“摩羯”、“潭美”、“康妮”等4个台风影响，涉案华鸿嘉园二期工程出于施工安全考虑依照相关施工规范存在停工现象，停工时间为18日。再查明，2019年10月10日，应该院致函要求回复，国网浙江玉环供电有限公司向该院出具《关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函》，内容如下：1.玉环华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变于2019年7月17日通电并接入电表；2.玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA，集中商业专变4460KVA，公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。以上用电均为正式用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，以满足用户正常用电需求。 一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同因协商一致而成立。缔约当事人主体适格，意思表示真实，并无违反法律、行政法规强制性规定，合同应为有效。有效的合同对双方当事人均具约束力，双方均应全面履行合同义务。虽然合同约定交房期限为2019年3月31日，但不可抗力除外。受台风影响停工18日，出卖人据实延期交房符合约定和法律规定，因此，被告的交房期限可顺延至2019年4月18日。工程竣工验收后，被告依原告指定向案外人温州百佳装饰工程有限公司交付商品房并办理交接手续并无不当，且符合合同约定，现被告于2020年4月23日通知案外人温州百佳装饰工程有限公司办理交接手续，已构成逾期交房，根据商品房买卖合同的约定，被告应支付逾期5天交房的违约金，即910090×0.0003×5=1365.14元。涉案商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被告以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足原告正常用电需求，并不构成交付条件的欠缺，故不能据此认定被告因交付不符合合同约定的用电条件而构成逾期交房。综上，原告以逾期交房为由主张由被告支付违约金之诉讼请求，部分尚属合理，该院部分予以支持。被告以台风影响工期系不可抗力、供电以符合通常使用目的为必要等作为抗辩理由，尚属合理，该院予以采纳。原告方在庭审终结后申请调取证据，不符合民事诉讼证据规则之规定，该院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告玉环新华鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹勇兵、程灵芝违约金1365.14元。二、驳回原告曹勇兵、程灵芝的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费929元，由原告曹勇兵、程灵芝负担879元，被告玉环新华鸿房地产开发有限公司负担50元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据双方的上诉主张及抗辩理由，对本案争议的焦点作如下分析：一、关于涉案商品房是否具备合同约定的交房条件。案涉商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，新华鸿公司以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。因此，曹勇兵、程灵芝以新华鸿公司交付的商品房不符合合同约定的用电条件为由主张逾期交房，本院不予支持。二、本案是否存在受台风影响构成不可抗力为导致延期交房。案涉商品房买卖合同第九条约定，“本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件”，可见，台风这一自然灾害已为双方当事人约定为属于不可抗力范畴。沿海地区虽然每年遭遇台风几率较大，但对于台风具体发生的时间、强度以及影响生产、生活的持续时间在签订合同时是无法预见的，对台风产生的破坏力也是不能避免并不能克服的，故依约依法台风都应被界定为不可抗力。依据监理机构及相关行政机关出具的台风影响新华鸿二期工地的相应材料可以认定因受台风影响确需停工，且参照玉环市气象服务中心出具的《玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表》可知，自案涉商品房买卖合同签订后至实际交房之日即2019年4月止，共发生了4次台风，造成工程停工18天，且上诉人新华鸿公司已经按照合同约定自发生之日起30日内履行了相应的告知义务，因此新华鸿公司因受台风影响可延期交房并据此免除责任。三、关于委托书的效力问题。曹勇兵、程灵芝在签订合同时向新华鸿公司出具委托书，载明曹勇兵、程灵芝自愿委托案外人百佳公司代为办理房屋交接手续以及优化改造，所完成的交接手续视为本人完成办理。该委托书系当事人的意思表示，并不违反相关法律、法规的规定，应为有效。在曹勇兵、程灵芝未向新华鸿公司撤回该授权委托书的情形下，出卖人与第三方完成房屋交接手续，视为买受人与出卖人完成房屋交接手续。四、新华鸿公司是否存在逾期交房问题。新华鸿公司认为因台风等不可抗力导致整个工程的停工时间远远超过30天，本案停工时间应按此计算。本院认为，为避免遭受自然灾害影响，台风期间停工停产交房应相应顺延。但新华鸿公司主张“莫兰蒂”、“马勒卡”台风导致停工的时间也在本案中予以扣除的理由不能成立。上述台风发生在双方签订商品房买卖合同之前，因上述台风造成工期延后，并非在签订合同时不能预见，新华鸿公司可在签订合同时对交房时间作相应的调整。新华鸿公司未按合同约定，逾期5天交房，已构成违约，一审据此判决新华鸿公司承担违约责任并无不当。至于新华鸿公司主张买受人未按合同要求缴付物业专项维修基金，交房时间顺延至曹勇兵、程灵芝缴清住宅物业维修基金后的理由不能成立，逾期交房与逾期支付维修基金责任并不对等。物业维修基金作从给付义务，其性质为新华鸿公司的代收费用，新华鸿公司作为格式条款的提供方，不应将买受人的从给付义务的履行作为对抗自身履行主给付义务的前置条件，故逾期支付物业维修基金不应成为新华鸿公司延期交房的有效抗辩。 综上所述，曹勇兵、程灵芝、新华鸿公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费929元，由上诉人曹勇兵、程灵芝负担879元，上诉人玉环新华鸿房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十二月二十五日 代书记员 郑 艳 14-