四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17992号 上诉人（原审原告、反诉被告）：黄杰，男，1992年9月27日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：胡开祥，四川陵州律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都经开国投集团有限公司（原成都经济技术开发区国有资产投资有限公司），住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉玉扬路**。 法定代表人：张晓峰，董事长。 委托诉讼代理人：宋戈，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭晶，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人黄杰因与上诉人成都经开国投集团有限公司（以下简称国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄杰的上诉请求：1.将一审判决第一项的赔偿金额增加721802元；2.撒销一审判决第二、三项，改判支持黄杰在一审的其他诉讼请求。事实和理由：一、关于房屋漏水问题。1.黄杰提供的图片、录像是黄杰与国投公司的工作人员以及法官到现场的检查结果，足以证实xx1、xx2、309外墙和窗台还存在漏水现象，但是一审法官却认为证据不足；2.外墙渗漏的原因，与墙内的用途无关，不会因为用作过道外墙就不漏水，用作房间外墙就会漏水，黄杰装房没有破坏外墙，这些房屋外墙漏水根本原因是房屋本身质量问题，所以一审判决认为“其它房间渗漏，是承租方占有过道所致，不应归责于出租方”是完全错误的。且将该过道改造成房间，黄杰在向国投公司提供的投标书及装修方案中均做了明确说明，国投公司是同意的；3.确保出租的房屋不漏水是出租方的基本义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”之规定，黄杰诉请国投公司对此漏水进行维修是有事实依据与法律依据的。二、关于xx1、xx2号房屋的排水问题。1.黄杰在投标书中就已明确了“将xx1、xx2改造成酒店用房，每间房均需设置排水系统的使用要求”，国投公司对这一要求是同意的，这一要求并不是在租赁合同之后才提出来的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，国投公司提供的该两间房屋的排水系统应当符合经营酒店的要求，但该两间商铺的排水系统因处于厕所地势较高，不能直接受纳分隔房间的排水，不进行改造就不能用作酒店房间，就会产生不符合约定用作酒店的用途，合同目的不能实现。由于双方同意现状交付，承租方就有了改造排水系统使其符合约定目的的权利，同时“保持租赁物符合约定用途”是出租方的法定义务，且改造必然牵涉出租方相关事项，因此出租方对承租方的改造必然产生协助义务，因此将xx1、xx2号房屋排水系统改造成符合经营酒店用途是黄杰与国投公司双方的责任。2.黄杰所举装修设计图、房间照片、投标平面设计图、物业回复意见、书面报告书构成完整的证据链，足以证实国投公司同意黄杰的改造方案。国投公司既然同意黄杰的改造方案，就不应反悔，就应履行必要的协助义务。三、关于是否逾期交房的问题。1.双方签订的《房屋租赁合同》没有约定明确的交房时间，第二条只约定了租赁期限。“实际移交时间与合同出租时间起始不一致的，以实际移交房屋时间起算”，这是约定的租赁期限的计算办法，而不是约定的交房时间，对出租期限的计算办法黄杰也没有异议。但是合同没有赋予出租方无期限的交房权。2.依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本案交房时间应当确定为2016年12月6日前后十天左右。(1)从房屋租赁的交易习惯来看，一般的交易习惯是交房时间早于或等于合同约定的租期起始时间，由于特殊情况交房时间晚于租期的起始时间，但无论是早于或晚于租期的起始时间，均不会超过一个月。双方约定的租期从2016年12月6日开始起算，则按照交易习惯，在此前后十天左右，均符合常理。（2）从合同订立等相关情况来看，2016年12月6日前后十天左右交房符合生活常理，也符合合同目的。国投公司2016年11月4日招标，徐秀琼20**年11月17日投标，2016年11月22日中标，2016年11月23日双方签订合同，国投公司2016年11月24日收取了徐秀琼三个月房租，2016年11月25日徐秀琼交纳了三个月物管费，2016年12月6日徐秀琼办理营业执照。双方这一系列事实结合双方在合同中约定租期起始日为2016年12月6日这一事实，足以确定交房时间应在2016年12月6日前后十天左右。3.从国投公司反诉收取租金的日期可以确定本案应交房时间是2016年12月6日。国投公司反诉收取租金的日期是2016年12月6日，其提供的催款函收取租金的时间也是2016年12月6日，该两份材料确认：对于黄杰2016年11月24日交纳的第一期房租，视为2016年12月6日至2017年3月5日期间的房租，根据租赁合同对价的特点，交房时间就应该为2016年12月6日。4.国投公司2017年10月23日才交房构成违约。（1）根据双方签订的合同，可以确定交房时间为2016年12月6日前后十天左右。（2）根据一审庭审国投公司的陈述，延迟交房的原因是2017年4月1日之前房屋涉及配电箱等设备设施的维修。2017年4月1日到2017年10月23日期间则没有原因。国投公司在招租时，在签订合同时均未向黄杰告知出租房屋配电箱等设备有问题，该问题导致房屋不能及时交付不属不可抗力，仍应承担违约责任。而且对于这一个问题，签订合同后五个月才解决，可见，国投公司并非以诚实信用的原则来履行合同。2017年4月1日以后无原因的又拖7个月，其主观过错明显可见。四、关于损失问题。1.逾期交房给黄杰带来的直接经济损失是装修费用的上涨，对此国投公司应予以赔偿。（1）由于2017年底装修材料大涨价，因此黄杰2016年年底装修与2017年年底装修存在装修费的巨大差异。黄杰提供的装修设计图、工程量清单及2016年、2017年工程造价信息，充分证明这个损失是客观存在的，是黄杰的直接经济损失。（2）黄杰的很多装修属于即时结清的关系，很多票据没有留存，所以现在难以提供完整的装修费用票据来证实上涨的费用。但是装修的成果摆在那里，以目前的技术，完全可以通过鉴定的方式来确定黄杰的直接损失。黄杰在一审已提出鉴定申请；2.因消防系统瘫痪，导致黄杰不能正常营业的损失，原审酌定100000元过低。一审认为黄杰依据不足，黄杰认为提供的依据是充分的。（1）黄杰的可得利益是客观存在的。酒店行业的经营有其自身的特点，其成本的百分之九十在开业之初就一次性完成，后期的成本为人工成本和低值易损品、房租，一旦开业，营业收入除支付人工成本和低值易损品、房租外，均是投资者的收益。一旦投资完成，多一天营业，投资者就多一天收入。（2）黄杰的该可得利益在订立合同之初是告知了国投公司的，黄杰在向国投公司投标时，在投标函中明确了黄杰的可得利益，国投公司并未提出异议。“据调查，附近的旅馆一般入住率在50%-70%之间，按60元的平均价格计算，经过分析，若入住率在50%，则每年收益大约40万元，2年左右收回投资成本。若入住率在70%，则年收益为60.48万元，一年半左右可收回投资成本。通过局部均衡分析可得，项目投资回收期为两年零一个月”。（3）黄杰提供的营业执照、投标文件、宾馆照片、房价照片、装修设计图、黄杰陈述投入装修费950000元等构成完整的证据链，足以证明只要正常营业，黄杰就有收入，就有可得利益。（4）可得利益的具体金额，黄杰按40%的入住率来计算营业收入，并将营业收入的一半作为经营成本考虑了各种影响可得利益的情形，合情合理合法。而且黄杰也提出了鉴定申请。3.房屋漏水给黄杰造成的损失是两方面的，一方面直接造成黄杰房间装修被浸蚀、腐烂等，由此而产生的修补费，这一方面的损失，国投公司理应赔偿。另一方面特别是309号因漏水导致一直不能装修，由此产生的营业损失和漏水导致房屋产生异味带来的客源损失。五、关于租金问题。1.xx1号、xx2号一直空置的原因是国投公司未履行协助义务，309号一直空置的原因是其未履行维修漏水的义务，最终导致xx1号、xx2号、309号房屋达不到合同约定的使用用途，依法应当免除租金。具体金额为：xx1号xx2号每月是3446.73元、309号每月941.4元。小计4388.13元。2.已装修使用部分的租金为10260.17元-4388.13元=5872.04元。但是因这部分房屋存在漏水问题，国投公司修复后仍然未解决，导致有部分房间不能使用，造成不能正常使用的原因是国投公司未完全履行维修义务，故应减少相应的租金，根据法官及双方现场检查的情况，以减少20%为宜。则从2019年8月2日起，黄杰应付租金每月为5872.04元*80%=4697.63元。3.截至国投公司反诉时主张的日期2020年5月9日，应付租金为4697.63元/月*9月=42278.67元，免除新冠2月、3月及4月半个月为4697.63*2+2348.82=11744.08元，按照合同约定第一年应免三个月租金4697.63元*3月=14092.89元，黄杰已付租金30780.51元，因此黄杰截至2020年5月9日，还结余租金：已付30780.51元-(42278.67元-11744.08元-14092.89元)=14338.81元。4.一审计算的租金超出国投公司的反诉请求范围。国投公司反诉请求的租金计算的起止日期为2017年3月5日至2020年5月9日，现起始日期确定为2019年8月2日，则截至国投公司主张的2020年5月9日，时间为9个月零7天，即使按照原合同履行应付租金为10260.17元/月*9.23月=94701.37元。减免两个半月10260.17元/月*2.5月=25650.43元，减已付30780.51元，则还应支付38270.43元。一审计算为四期即12个月超出了国投公司的反诉请求范围。综上所述，请求法院支持黄杰全部的上诉请求。二审中，黄杰认可国投公司于2020年11月对案涉房屋进行了维修，以后是否还会漏水目前还不清楚，并因此撤回了其第一项诉讼请求，即“判令国投公司及时消除出租给黄杰的房屋的漏水隐患”。九个房间三处过道还未进行修补，但是修补下来至少需要36000元的费用。黄杰认可2019年8月1日之后应当支付303号到308号商铺的租金，但是没有支付的原因是xx1号、xx2号和309号商铺存在漏水和国投公司未协助安装排水系统导致无法使用案涉房屋，以及黄杰在2016年已经缴纳了3万多元的租金，可以覆盖303号到308号商铺自2019年8月1日到起诉之日的租金。 国投公司答辩称，1.一审认定减免租金不符合相应条件；2.国投公司要求黄杰支付违约金有相应的合同约定和法律规定；3.一审认定的赔偿金额100000元无证据支撑，也没有相应的合同及法律依据。 国投公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回黄杰的全部诉讼请求、支持国投公司的全部诉讼请求；2.判令黄杰承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、黄杰不符减免租金条件，一审法院不应支持其减免租金要求。根据《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于印发有效应对疫情稳定经济运行的政策措施实施细则的通知》第四条之规定，只有同时符合以下条件的承租方才可申请2020年2、3月份租金全免、4月份租金减半：1.承租龙泉驿区区属国有企业经营性物业、场地的中小微企业及个体工商户；2.承租人工商注册地、税收征管关系及统计关系须在龙泉驿区；3.承租人在申报时不存在拖欠租金、擅自转租分租等违反租赁合同约定行为，不存在因承租人违约导致的租赁纠纷诉讼。本案中，承租人黄杰自2017年3月6日起欠付租金至今，不符合《成都市龙泉驿区人民政府办公室关于印发有效应对疫情稳定经济运行的政策措施实施细则的通知》第四条第三款之规定，不能享受减免租金政策。二、国投公司要求黄杰支付逾期支付租金违约金合法有据。根据黄杰与国投公司签订《房屋租赁合同》第九条第一款之规定：“乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。”国投公司与黄杰签订的房屋租赁合同合法有效，国投公司要求黄杰支付逾期支付租金所产生的违约金有明确约定。国投公司要求黄杰支付该项违约金的诉讼请求，理应得到支持。三、国投公司不应承担赔偿责任。根据一审法院审理查明的事实，不能证明因国投公司的原因，给黄杰造成了任何损失。一审法院认定国投公司应赔偿黄杰损失100000元，无合同约定、证据及法律规定，国投公司不应承担赔偿责任。综上所述，一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，导致误判。请求支持国投公司的全部诉讼请求。 黄杰答辩称，国投公司的上诉理由不成立。黄杰不存在拖欠租金的情形。在签订合同时黄杰就缴纳了三个月的租金，2019年8月1日黄杰正式营业之后就发生了疫情，故黄杰不存在拖欠租金的情形，故黄杰不存在违约行为，所以国投公司的上诉理由不成立。 黄杰向一审法院起诉请求：1.判令国投公司及时消除出租给黄杰的房屋的漏水隐患；2.判令国投公司对黄杰就租用的xx1号、xx2号房屋安装排水系统时履行协助义务；3.确认在租用的xx1号、xx2号房屋的排水系统安装完工之前免除黄杰的所有租金；4.判令国投公司赔偿黄杰的各项损失821602元：1）迟延交房导致装修费用增加111402元；2）未能按期营业导致可预期利润损失615600元；3）2019年8月1日至2020年2月1日期间共7个月14间房屋不能营业的损失58800元；4）因漏水导致九个房间三处过道的修补费36000元。 国投公司向一审法院反诉请求：1.判令解除国投公司与黄杰签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄杰向国投公司返还位于成都市龙泉驿区××栋××楼××路××号××号房屋，房屋；3.判令黄杰向国投公司支付自2017年3月6日起至合同解除之日止的租金，暂计至2020年5月9日为411932.24元；房屋占有使用费，自合同解除之日起计至黄杰腾退房屋之日止，每日按747.44元计算；4.判令黄杰自2017年3月6日起至付清租金之日止，每日按应付未付租金1‰向国投公司支付逾期支付租金违约金，暂计至2020年5月9日为251001.14元；支付解除违约金33634.70元；5.判令黄杰承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年11月23日，国投公司与徐秀琼签订《房屋租赁合同》，甲方为国投公司，乙方为徐秀琼，约定甲方将自有的坐落在龙泉驿区商铺共8间面积1022.59平方米，出租给乙方作酒店用途使用。租期自2016年12月6日至2024年12月5日止，租期8年；实际移交出租房屋时间与合同出租起始时间不一致的，以实际移交房屋时间起算。在租赁期限内，如乙方遵守本合同约定自租赁期限开始日起连续租赁使用满6个月且无违约行为，则免予收取第一年3个月租金，作为给予乙方的经营准备的补偿，免租期对应的租金自租赁期第7个月开始，等额分为4次免除，从第三至第六期租金中抵扣。无论何种原因，租赁期限内，乙方未租赁使用满6个月，均无权享有该免租政策。租金标准为：单价2楼203、204号房屋单价22元/平方米/月，3楼xx1、xx2号单价9元/平方米/月，303-309号单价10元/平方米/月，第一年租金标准为人民币123122.04元，第一年月租金标准为10260.17元；租赁期限内，租金逐年递增，每年年租金按上一年年租金3%的比例递增。乙方自租金起算日起按每3个月为一期缴纳租金，第一期的租金于本合同签订后7日内缴纳，第一期租金为30780.51元；后续每期租金应于上一期计租时间的最后一月的第1日至第10日内缴纳。乙方应于本合同终止或解除之日起三日内返还出租房屋。逾期返还的，自本合同终止或解除之日起，乙方应每日按本合同租期内最后一月日租金的2倍向甲方支付房屋占用使用费。如乙方未按照本合同约定期限缴纳房屋租金逾期15日以上，除补交所欠租金外，自逾期之日起，每日按应付而未付租金的千分之一，向甲方支付违约金。甲方还有权单方解除本合同，同时乙方应按违约当年三个月租金金额向甲方支付违约金，不足以弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。 该《房屋租赁合同》签订后，徐秀琼于2016年11月24日向国投公司交纳了三个月租金30780.51元。2016年12月6日，徐秀琼以承租房屋为经营场所，取得了个体工商户营业执照，名称为龙泉驿区龙泉街办盛怡宾馆。国投公司在进行配电箱等设施设备的维修后，于2017年10月23日将出租房屋交付给了徐秀琼。徐秀琼随即开始进场装修，其将3楼的8间商铺分隔为数十间房屋作为酒店用房，但其中xx1、xx2、xx9号房屋一直未装修，空置至今。2018年5月1日，龙泉驿区龙泉街办盛怡宾馆开始经营，但因未取得公安机关许可，成都市公安局龙泉驿区分局于2018年5月8日作出了行政处罚决定书，对该宾馆负责人刘某处以了行政拘留二日，对盛怡宾馆予以取缔的处罚。 2018年5月25日，徐秀琼申请将《房屋租赁合同》的乙方变更为其子黄杰，国投公司予以同意。并由黄杰与国投公司签订了与原合同内容一致的《房屋租赁合同》。2018年6月1日，黄杰以承租房屋为经营场所，取得了个体工商户营业执照，名称为龙泉驿区龙泉街办盛泉宾馆。 一审另查明，上述合同签订后，案涉租赁房屋所在楼栋（E1区1栋）消防系统一直处于瘫痪状态，直至2019年8月2日国投公司才整改完成并验收合格。案涉租赁房屋在交付后部分房屋存在屋面及外墙渗漏现象，国投公司于2019年10月29日至2020年1月7日期间进行了维修。部分房屋外墙渗水是由于承租方在装修时占用过道，使分隔出的房间的外墙墙体贴近原过道窗户所致。 一审法院认定以上事实，有《房屋租赁合同》、发票、现场照片及当事人陈述等证据佐证。 一审法院认为：一、本案黄杰、国投公司双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。黄杰提出的房屋渗漏问题，国投公司已进行了维修。黄杰称维修后xx1、xx2、309外墙和窗台还存在漏水现象，因证据不足，故其请求再行维修，一审法院不予支持。其他房屋外墙渗漏，是承租方占用过道所致，不应归责于出租方，相应的维修责任应由承租方自行承担。 二、关于xx1、xx2号房屋的排水问题，该两间商铺原设置有排水系统。黄杰提出协助安装排水系统是其欲将该房屋分隔为数间更小的酒店用房，为达到使每间房屋均设置排水系统的使用要求而提出的主张。其要求协助的内容是国投公司协调二楼承租人允许黄杰打穿屋面，通过设置新的排水管经二楼排水。此属承租方在合同履行过程中为满足其特定经营需要提出的新的要求。由于双方在租赁合同中并未约定出租方负有该项协助义务，黄杰的此项主张因缺乏合同和法律依据，故一审法院难以支持。 三、关于损失问题：1.双方在租赁合同中虽约定租期自2016年12月6日起至2024年12月5日止，但同时约定了实际移交出租房屋时间与合同出租起始时间不一致的，以实际移交房屋时间起算。因此，双方合同记载的租赁期间为预计的期间，实际租期是以移交房屋时间为准。国投公司于2017年10月23日移交房屋，因此双方租期应从此时起计算。黄杰以合同记载的预计期间为据主张国投公司存在迟延交付房屋的违约行为并要求赔偿装修费用增加的损失与双方合同约定不符，一审法院不予支持。2.房屋交付后，因租赁房屋所在楼栋消防系统瘫痪，导致黄杰无法正常经营，确实给其造成了一定的经济损失。黄杰主张预期利润，但却未提供其正常经营期间盈利情况的证据，其主张损失数额依据不足，一审法院根据其装修投入等情况，酌情确定其在该期间的损失为100000元，该损失应由违约方国投公司承担。3.黄杰提出的其他损失，没有证据证明，一审法院不予支持。 四、关于国投公司提出的反诉是否成立问题，首先需要确定承租方是否存在欠付租金的违约行为。根据双方合同约定起租时间应从实际交房时的2017年10月23日计算，此后因消防系统瘫痪原因，承租方一直无法正常经营，直至2019年8月2日消防系统整改完成。承租方要求免除此期间房屋租金，理由正当，一审法院予以采纳。消防系统整改完成后，xx1、xx2号房未使用是因排水问题未解决所致，不可归责任于国投公司，xx9号房未使用也缺乏证据证明是国投公司原因所致。因此，黄杰提出继续免除或部分免除租金的主张，因缺乏依据，一审法院不予采纳。新冠疫情属于不可抗力，黄杰提出减免租金有相应的事实和法律依据，一审法院结合相关政策规定，确定应减免的租金为两个半月（2020年2、3月全免，4月减半）。综上，黄杰应付的租金应从2019年8月2日起计算，至国投公司提出反诉时的2020年5月9日，应为四期共123122.04元。扣除两个半月疫情免租期及已付第一期三个月租金，尚应支付租金共66691.11元。国投公司要求支付租金，一审法院在确认应付范围内予以支持。由于国投公司违约在先，并给黄杰造成了实际损失，一审法院已确定由国投公司进行赔偿。国投公司应赔偿的数额超过了黄杰应付租金的数额，黄杰在提起赔偿诉讼后未付租金，其行为含有以赔偿金抵扣租金之意，租金在同等金额范围内因与赔偿金相抵销而归于消灭。因此，国投公司以黄杰欠租为由要求解除合同、返还房屋并支付占有使用费和承担违约金的诉请，因缺乏事实根据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条，第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、国投公司赔偿黄杰损失100000元；二、黄杰向国投公司支付房屋租金66691.11元；三、驳回黄杰其他诉讼请求；四、驳回国投公司其他诉讼请求。上述第一项与第二项相抵销后，国投公司于判决生效后十日内向黄杰支付33308.89元。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计6008元，由黄杰负担；反诉案件受理费5383元，由国投公司负担。 二审中，黄杰、国投公司未向本院提交新的证据。 黄杰对一审查明的部分房屋外墙渗水是由于窗户所致有异议。对一审查明的其他事实无异议，国投公司对一审查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院直接予以确认。对各方当事人有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 二审另查明，1.黄杰在二审中认可国投公司于2020年11月对案涉房屋进行了维修；2.国投公司在一审庭审中认可黄杰在2019年8月1日消防修复前一直未正常经营；3.案涉房屋通过招投标的方式签订租赁合同。案涉房屋招标公告第二章投标人须知第41条的文字加黑加粗部分载明：所有商铺交付以现状为准，投标人有义务在投标前确定其所从事经营业态符合投标标的物物业条件及国家相关法律法规、行政条例的强制要求。 本院认为，根据黄杰和国投公司的上诉意见和答辩意见，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、关于xx1号、xx2号房屋的排水问题 xx1号、xx2号商铺原有排水系统，但是由于黄杰需要将案涉商铺改造成多间酒店客房，而每间客房均需要设置排水系统，故黄杰要求国投公司协助其安装排水系统。本院认为，黄杰该项主张系为满足其特定需求，而双方签订的案涉《房屋租赁合同》并未约定国投公司负有该项义务，且在案涉商铺进行招租时的招租公告中，明确载明“商铺交付以现状为准，投标人有义务在投标前确定其所从事经营业态符合投标标的物物业条件”，黄杰在签订合同后要求国投公司按照其设计的装修改造方案履行安装排水系统的协助义务并无事实依据、合同依据和法律依据，本院对此不予支持。 二、关于黄杰主张的各项损失的问题 1.关于迟延交房导致装修费用增加的损失。本院认为，合同约定租期为2016年12月6日，而实际上交房时间为2017年10月23日，国投公司确实存在迟延交房。但是其仅提供了2016年12月和2017年12月的《工程造价信息》、装修设计图、工程量清单等证据。《工程造价信息》为内部性资料出版物，装修设计图、工程量清单的真实性无法核实。黄杰没有证据证明案涉房屋装修实际发生的费用、也没有装修合同，无法证明因国投公司迟延交房导致其装修费用增加。2.关于未能按期营业导致的利润损失。因案涉房屋所在楼栋消防系统瘫痪，直至2019年8月2日才整改完成并验收合格，国投公司也认可黄杰于2019年8月1日之前因消防问题一直未正常经营，故黄杰会产生相应的营业利润损失，但是黄杰没有提供证据证明其损失的数额，在此情况下，一审法院根据其装修投入等情况，酌情确定其在该期间的损失为100000元，较为合理，本院予以确认。3.关于2019年8月1日至2020年2月1日期间共7个月14间房屋不能营业的损失。二审中，黄杰明确该14间房屋对应的商铺是303号至308号。303号至308号漏水的原因为黄杰将过道改造成住房，并进行了装修，无法证明上述商铺不能营业可以归责于国投公司。黄杰认可上述商铺国投公司已于2020年1月7日修复完成。故本院对黄杰该项主张不予支持。4.关于九个房间三处过道的修补费。黄杰在二审中认可上述房屋还没有进行修补，是估算出来修补需要的费用。本院认为，该费用尚未发生，黄杰主张该项费用缺乏事实依据，本院不予支持。 三、关于国投公司提出的反诉能否成立的问题 国投公司主张黄杰应当支付自2017年3月6日至暂计到2020年5月9日的租金。黄杰主张其认可在2019年8月1日之后应当支付303号到308号商铺的租金，但是不应支付xx1号、xx2号和309号商铺的租金。本院认为，因案涉商铺所在楼栋的消防系统瘫痪，直至2019年8月2日才整改完成并验收合格，国投公司也认可黄杰于2019年8月1日之前因消防问题一直未正常经营。故2019年8月1日之前黄杰不应支付租金。而消防整改完成后，黄杰未装修xx1号和xx2号商铺的原因是未解决排水问题，但排水问题未解决不能归责于国投公司。黄杰也没有提供证据证明309号商铺未能使用是国投公司的原因导致的。故本院认为，黄杰应当支付2019年8月2日之后的租金。黄杰租赁案涉房屋用途为酒店，新冠疫情很可能导致黄杰的经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形，一审法院认定应当减免两个半月的租金并无不当，本院予以维持。结合黄杰已经支付租金30780.51元，暂计到2020年5月9日黄杰还应支付租金66691.11元。黄杰虽然欠付国投公司租金，但是因为国投公司在履约过程中也存在违约行为，应当对黄杰予以赔偿，国投公司应当赔偿黄杰的数额超过黄杰2020年5月9日之前欠付的租金。黄杰未支付租金存在合理的事由，故本院对国投公司关于解除合同、返还房屋和支付违约金的主张不予支持。 综上，黄杰和国投公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22782元，由黄杰负担11683元，由成都经开国投集团有限公司负担11099元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香