文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初16326号原告：成都市东景物业管理有限公司，住所地成都市青羊区太升南路********，统一社会信用代码91510105752847730X。法定代表人：凌锋。委托诉讼代理人：曾梅，系公司员工。委托诉讼代理人：蹇玥，系公司员工。被告：冯微，女，汉族，住北京市。原告成都市东景物业管理有限公司（以下简称：东景物业公司）诉被告冯微物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告东景物业公司的委托诉讼代理人曾梅、蹇玥以及被告冯微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业管理费6537.3元及违约金1694.16元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年1月1日签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告依约向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却拖欠自2018年5月15日起至2020年6月30日止的物业管理费6537.3元，并产生违约金1694.16元，经原告多次催缴仍不缴纳，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告冯微辩称，不认可原告的诉讼请求。具体理由：1.被告未与原告签订物业服务协议，不知晓原告权利与被告义务以及服务标准、内容、收费标准，被告没有支付依据。2.不满意被告提供的物业服务，案涉小区楼栋门禁从2017年11月入住至今从未启用，向原告反映后未进行任何答复；小区大门门禁形同虚设；小区安保力量薄弱，物业工作人员不专业、无服务、态度极其恶劣；电梯监控长期无法使用，原告无法提供电梯监控视频协助公安查找电梯泡水事件嫌疑人，被告因疑似被陌生男子尾随入电梯，原告拒绝提供电梯视频，业主疑在电梯丢失物品，被告也无法提供电梯监控。3.原告工作人员长期在楼梯间堆放废旧物品，易引发鼠患、虫患及火灾。4.绿植维护不到位，楼道垃圾清理不及时。原、被告围绕诉讼请求依法向本院举示了《XXX前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、装修协议、房屋装饰装修申请表、催费资料、欠费统计明细表、照片、微信聊天截图、录音资料等证据。本院依法组织原被告对前述证据进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告冯微系位于重庆市九龙坡区XXX号XXX幢XXX号房屋业主，前述房屋建筑面积为106.68平方米。2012年8月7日，重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《XXX前期物业管理服务合同》，其中约定：甲方委托乙方对重庆市九龙坡区XXX号XXX项目提供物业管理服务，委托管理期限自2012年8月10日起至2015年8月31日止；物业管理服务收费采取包干制，高层住宅为3元/平方米·月（含电梯费），多层住宅住为4元/平方米·月（含电梯费），双拼别墅为5元/平方米·月（含电梯费）；物业服务费和水电费每月核对，每季度结算等其他内容。该合同到期后，原告继续在小区提供物业服务。2017年1月1日，原告与被告冯微签订了《前期物业服务合同》，其中约定：被告同意由原告就前述案涉小区提供物业服务；高层及小高层住宅前期物业服务费为2.4元/平方米·月（含电梯费），业主同意自物业交付使用十日起承担其所拥有的物业的服务费用，按季度交纳的，每季度物业服务费在该季度第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳，按月缴纳的，每月物业服务费在该月15日前自行到物业服务企业收费前台交纳；被告逾期未交纳的，将按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。被告于2017年6月委托家人办理案涉房屋装饰装修手续。被告入住案涉房屋后未交纳2018年5月15日至2020年6月30日的物业服务费。庭审中，对原告举示的合同、整改业主反映问题及服务报告的照片，被告均不予认可，并称原告服务未达到《XXX前期物业管理服务合同》约定义务标准，被告没有《前期物业服务合同》，不知晓该合同权利义务及服务内容等，该合同签字及手印是否系其本人不清楚，前述两份合同内容存在冲突。对原告举示的催费资料，被告辩称未收到过原告的催费函、律师函，但称EMS邮寄单上收件人地址系其居住址，电话系其配偶的。对于原告主张的欠费时段（2018年5月15日起至2020年6月30日）及物业费计算方式（2.4/平方米·月×106.68平方米）均予以认可；对于违约金，原告自愿放弃与业主签订合同约定的标准，自愿按照每日万分之六标准以欠缴物业费用为基数主张至付清为止，被告对此不予认可。另，原告自愿申请撤回2019年8月1日至2020年6月30日期间的物业管理费（2816.34元）及对应的违约金（353.32元）请求，对此，本院予以准许。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告东景物业公司与开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订的《XXX前期物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，该合同约定服务期限届满后，在原告诉请的欠费时段内仍继续为案涉小区提供物业事实服务，被告对于该事实亦予以认可，且被告提供相应证据予以证明，根据权利义务对等的原则，原告为小区提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费即物业服务费用。虽然被告辩称未收到原告书面催费材料，但原告举示的EMS快递单上住址系被告实际居住，其上电话亦系被告配偶使用，故本院认为原告举示EMS快递单等催费资料足以证明原告已向被告进行了书面催收。故根据原告的主张，本院结合原被告确认一致的欠费时段、物业服务费标准以及案涉房屋面积认定：被告应支付原告2018年5月15日至2019年7月31日期间的物业管理费3724.85元（2.4元/平方米·月×106.68平方米×14个月+2.4元/平方米·月×106.68平方米÷31天×17天），原告自愿主张3720.96元，本院予以尊重。关于被告提出的楼栋门禁未启用、小区门禁形同虚设、原告工作人员服务态度恶劣、服务不专业、电梯监控无法使用、绿植养护不到位、楼道垃圾清理不及时等物业服务不到位等问题，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，不能免除被告的交纳义务。关于违约金，原告主张的物业管理费用期间，系由原告为案涉小区提供事实服务，再结合原被告庭审的陈述以及举示的证据，原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧，被告亦非恶意拖欠物业费用，故考虑到案涉小区的物业服务实际情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院在此提醒原告注意：原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯微于本判决生效后十日内向原告成都市东景物业管理有限公司支付2018年5月15日至2019年7月31日期间的物业管理费3720.96元；二、驳回原告成都市东景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告冯微负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月十六日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖