广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1421民初3439号 原告：广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇南密路****。统一社会信用代码：914514216953549042。 负责人：李颖，总经理。 委托诉讼代理人：黄小兰，女，公司职工。 委托诉讼代理人：林春吉，女，公司法务。 被告：甘乃海，男，1978年8月24日出生，壮族，住广西扶绥县。 原告广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称文雅园物业扶绥分公司）与被告甘乃海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。文雅园物业扶绥分公司的委托诉讼代理人黄小兰、林春吉,甘乃海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文雅园物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：1.甘乃海支付祥和新城小区C4-1-203号房2016年11月至2020年9月的物业服务费2992.3元、电梯维护费940元、公共维修基金562.5元、生活垃圾费329元，2019 2 年11月至2020年8月的电费867.3元，2019年11月至2020年7月的水费373.3元，合计6064.4元；2.甘乃海支付违约金1819.3元(按欠费总额的30%计算），合计7883.7元。事实和理由：甘乃海是C4-1-203号房的房屋所有人,房屋面积为119.69平方米。2016年5月13日,双方签订《前期物业管理协议》,确定了由文雅园物业扶绥分公司对其提供物业管理服务,自协议签订后，文雅园物业扶绥分公司积极履行了协议约定的相关权利和义务，依法依约对甘乃海居住的小区实施规范的物业管理,为甘乃海提供了完善的物业管理服务。但是，甘乃海于2016年11月起未交纳物业服务费及其他应交费用,截止至2020年9月30日,甘乃海拖欠物业服务费及其他应交费用合计6064.4元。根据《前期物业管理协议》第9条第4款约定:“乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。经酌情考虑，文雅园物业扶绥分公司愿意按照所欠费用的30%计算违约金。经文雅园物业扶绥分公司多次催缴,甘乃海仍拒绝交纳物业服务费。 甘乃海辩称，1.房屋所在位置是祥和新城第三期，小区没有围墙、大门和门禁，也没有保安巡逻。小区内车辆乱停乱放，道路还有泥路，出入不方便。小区卫生和绿化均未达标。小区安保存在问题，小区存在多次车辆被刮被盗情况，文雅园物业扶绥分公司均未有处理结果。外围商铺营业也给小区业主的作息带来影响。小区墙体存在钢筋外露的情形，部分顶楼存在漏水情形。2.原来未给业主安装一户一表，不能自行向相关部门缴纳水电费。安装电表时，文雅园物业扶绥分公司也未告知，欠费明细没有水电表底表，且无双方签字。同时，没有相关部门委托，文雅园物业扶绥分公司无权收取水电费用。3.文雅园物业扶绥分公司调价属于单方调价，未经相关部门和业主委员会商议。综上，甘乃海认为文雅园物业扶绥分公司服务不到位，无作为，才不缴纳物业费。 3 本院经审理认定事实如下：甘乃海系祥和新城小区C4-1-203号房的业主，其所购买的房屋建筑面积为119.69平方米，属有电梯高层住宅。2016年5月13日，文雅园物业扶绥分公司（甲方）与甘乃海（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务内容及服务质量，物业管理费按开发商通知正式交房之起收取，物业服务费住宅按建筑面积0.50元/月/㎡，电梯运行费1-3楼20元/户·月，4-8楼25元/户·月，9楼以上30元/户·月，专项维修资金的缴存按建筑面积每月0.10元/㎡收取；二次加压按业主（住户）用水量×每吨加压电费系数；生活垃圾处理费按扶绥县环卫部门规定收取；物业管理服务费用标准按扶绥县物价管理部门核准批复的价格执行和调整；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴服务，该服务收费标准按政府规定或相关合同规定执行；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日按每天2‰交纳滞纳金；协议还约定了其他权利义务。2018年3月8日，文雅园物业扶绥分公司作出《关于祥和新城小区物业服务费调整的公示》，决定从2018年4月1日对祥和新城小区住宅物业服务费进行调整，多层住宅从原来的0.45元/月·㎡调整为0.50元/月·㎡、高层住宅从原来的0.50元/月·㎡调整为0.55元/月·㎡。2016年1月1日至2019年12月31日期间，扶绥县环境卫生管理站向文雅园物业扶绥分公司出具《委托书》，委托文雅园物业扶绥分公司代为征收本生活小区区域内的城市生活垃圾处理费，城镇居民7元/户。现文雅园物业扶绥分公司已代为缴纳小区住户的水费、电费及城市生活垃圾处理费。 另查明，涉案小区电费、水费一直由业主向文雅园物业扶绥分公司缴纳后，文雅园物业扶绥分公司以广西巨景房地产开发有限公司的名义向供水、供电部门缴纳。2020年9月起，该小区业主可自行向供电部门缴费。文雅园物业扶绥分公司第一项诉讼请求中的费用，甘乃海未缴纳。 4 2014年5月8日，扶绥县物价局作出批复，祥和新城小区高层住宅（有电梯）可按物业服务合同约定标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.50元/平方米·月预收。经本院向扶绥县发展和改革改革局核实，2015年12月1日起至2018年4月1日前，普通住宅小区物业服务收费不实行政府定价/政府指导价。自2018年4月1日起施行的《广西壮族自治区定价目录》亦未将物业服务费列入政府定价范围。涉案小区绿化未完善，小区大门至今仍在建设中。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。文雅园物业扶绥分公司与甘乃海签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。合同约定的物业服务费、公共维修资金、电梯维护费的支付标准和方式，文雅园物业扶绥分公司已为小区物业提供了管理服务，甘乃海作为小区业主也享受了相应服务，应交纳相关费用，故对文雅园物业扶绥分公司诉请甘乃海支付物业服务费、公共维修基金、电梯维护费的请求，应予以支持。同时，根据2018年4月1日起施行的《广西壮族自治区定价目录》，物业服务费不属于政府定价范围，因此，文雅园物业扶绥分公司经公示无异议后将物业服务费调整为0.55元/月·㎡并无不妥。本案中，因存在小区绿化、道路硬化、大门等公共区域的设施未及时完善，协议约定部分服务物业公司无法提供，业主亦无法完全享受协议约定的服务，因此，依据公平原则，结合物业公司实际提供的服务项目，物业费本院酌情按70%由业主交纳，对文雅园物业扶绥分公司关于违约金的诉请，本院不予支持。关于水费、电费，文雅园物业扶绥分公司提交代缴发票、欠费明细表及计算依据中已经列明每月使用量并提供月抄表供业主核实，业主虽认为表格为文雅园物业扶绥分公司单方制作，但也认可实际使用水电及未缴相关费用的事实，因此，文雅园物业扶绥分公司请求甘乃海支付水费、电费的请求，本院予以支持。关于生活垃圾处理费，文雅园物业扶绥分公司提交的证据明确了收费标准、依据及计算方式，本院予以支持。 5 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、甘乃海于本判决生效之日起十日内向广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司支付物业服务费2094.61元（2992.3×70%）、电梯维护费940元、公共维修基金562.5元、生活垃圾费329元、电费867.3元、水费373.3元；合计5166.71元； 二、驳回广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，保全申请费99元，合计124元，由广西文雅园物业服务有限公司扶绥分公司负担27元，甘乃海负担97元。 本判决为终审判决。 审 判 员 李泠满 6 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 韦慧媛 书 记 员 吴敬仙 7 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 8 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。