甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4597号上诉人（原审被告)：兰州海荣餐饮娱乐有限公司，住所地：甘肃省兰州市红古区海石湾水榭花都**楼**。法定代表人：王源，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨海连，女，1971年10月8日出生，汉族，该公司股东，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：周利军，甘肃可兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州花漾年华物业管理有限公司，，住所地：甘肃省兰州市红古区海石湾平安路无号第****（会展中心******）法定代表人：李显君，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛伟，兰州连海律师事务所律师。上诉人兰州海荣餐饮娱乐有限公司（以下简称“海荣餐饮公司”）因与被上诉人兰州花漾年华物业管理有限公司（以下简称“花漾年华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（以下简称一审法院）（2019）甘0111民初1564号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海荣餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、被上诉人违反《物业管理条例》十一条的规定，被上诉人不是上诉人选聘的物业服务企业，没有资格为上诉人提供物业服务。《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业”。花漾年华物业公司为上诉人提供服务，应当召开业主大会，由业主共同决定，业主委员会没有经过法定程序私自聘请的物业服务企业是违法的。二、一审法院认定2018年4月30日之前的物业费是甘肃天健物业管理公司红古公司将债权转让给花漾年华物业公司是错误的。《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的应当通知债务人，未经通知该转让对债务人不发生效力”。上诉人不知道甘肃天健物业管理公司红古公司向花漾年华物业公司债权转让的事宜，因此一审法院认定债权转让是错误的。三、被上诉人与水榭花都业主委员会签订的《物业服务合同》，上诉人不知情，被上诉人没有提供物业服务。垃圾是上诉人自己清运的，被上诉人凭什么收取垃圾费。因此，上诉人和被上诉人没有签订物业服务合同，被上诉人没有给上诉人提供物业服务，被上诉人起诉要求支付物业费和垃圾费没有法律依据。四、上诉人购买的房屋出现裂缝倾斜、漏水等严重质量问题，上诉人要求解除《商品房买卖合同》，退还购房款、赔偿损失。上诉人购买了甘肃天健房地产开发有限公司的房屋后，二楼商铺陆续出现裂缝、倾斜、漏水等严重质量问题，上诉人多次找被上诉人反映问题，被上诉人告知房屋是甘肃天健房地产开发有限公司的，与被上诉人无关。上诉人无奈只好自己维修房屋和赔偿楼下的损失总计16万多元。上诉人购买的房屋存在严重的质量问题，上诉人保留起诉的权利。五、被上诉人设置各种障碍阻碍上诉人经营宾馆和KTV。甘肃天健房地产开发有限公司因与业主有矛盾，经理张伟雇佣上诉人员工马刚砸业主车辆，马刚被公安机关传唤后说出张伟对上诉人怀恨在心，对上诉人断水断电、不给停车位，上诉人花费几千万元购置的房产无法经营，给上诉人造成严重经济损失。被上诉人的工作人员经常在上诉人处吃喝挂账打白条，上诉人保留起诉的权利。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。花漾年华物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。花漾年华物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业服务费230314元、垃圾费65698元，共296012元；2判令被告承担本案诉讼费用。一审判决认定事实如下:被告海荣餐饮公司系兰州市红古区海石湾镇水榭花都第**商铺******的物业使用人。被告海荣餐饮公司起初与甘肃天健物业管理有限公司红古分公司签订《天健物业管理服务协议书》，并于2015年1月至2018年4月23日向甘肃天健物业管理有限公司红古分公司缴纳部分物业费、垃圾清运费。2018年4月27日，甘肃天健物业管理有限公司将全部物业管理服务（包括供暖、供水、供电服务）和欠费收缴整体移交给了本案原告花漾年华物业公司，欠费收缴后归属原告公司所有。2019年2月起，海荣餐饮公司向花漾年华物业公司缴纳了部分费用。自2015年1月起至2019年8月，被告缴纳物业费93837元、垃圾清运费240元；共欠物业费237057元、垃圾清运费65940元。一审法院认为，本案争议的焦点一是原告是否是依法成立的物业公司；二是原告主张物业费、公共照明费、垃圾清运费有无合法依据。2018年4月之前，甘肃天健物业管理有限公司红古分公司为房地产开发企业选聘的物业公司，被告与甘肃天健物业管理有限公司红古分公司形成物业管理服务合同关系，且向甘肃天健物业管理有限公司红古分公司缴纳了部分物业费、公共照明费、垃圾清运费。2018年4月30日，水榭花都业主委员会与本案原告花漾年华物业公司签订了《物业服务合同》，甘肃天健物业管理有限公司红古分公司将全部物业管理服务和欠费收缴移交给了原告花漾年华物业公司。被告辩称原告公司与水榭花都业主委员会签订《物业服务合同》，并未经过业主大会同意，不符合《物业管理条例》第十一条的规定，但被告在原告公司成立后仍向原告缴纳物业费，应视为与原告形成了物业服务合同关系。对于2018年4月30日的物业服务费，系甘肃天健物业管理有限公司红古分公司向原告花漾年华物业公司的债权转让，且原告多次主张，被告理应缴纳。关于垃圾清运费，原告认可被告于2018年1月前自行清运垃圾，故应对2018年1月前的垃圾处理费39452.7元和被告于2018年1月前已经缴纳的240元应当予以核减，经核算，尚欠垃圾清运费26247.3元，故原告主张要求被告缴纳物业服务费230314元、垃圾清运费26247.3元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称自己所购房屋出现裂缝，倾斜、漏水等严重问题，要求解除《商品房买卖合同》，退换购房款，要求赔偿损失，且原告设置各种障碍，阻碍被告经营宾馆和KTV。被告的主张与本案不属同一法律关系，本案不做处理。综上，原告花漾年华物业公司履行了合同约定的义务，被告应当履行支付物业管理费的义务。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条规定，判决如下：被告兰州海荣餐饮娱乐有限公司于本判决生效后十日内向原告兰州花漾年华物业管理有限公司缴纳2019年8月31日之前的物业费230314元、垃圾清运费26247.3元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5741元，减半收取2871元，由被告兰州海荣餐饮娱乐有限公司负担2571元，超诉部分300元由原告兰州花漾年华物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实，有相关经质证的证据予以证实，本院予以确认。本院认为,当事人应该按照合同约定履行义务。本案中，海荣餐饮公司主张花漾年华物业公司选聘为水榭花都物业的服务企业，未经业主共同决定，程序违法，水榭花都业主委员会与花漾年华物业公司签订的《物业服务合同》，不能约束上诉人。本院认为，第一，甘肃天健物业管理有限公司向花漾年华物业公司转移债权，向水榭花都居民进行了公示；第二，水榭花都业主委员会是经兰州市红古区华龙街道华龙社区居民委员会和兰州市红古区华龙街道办事处备案成立的业主委员会，2018年4月30日水榭花都业主委员会代表水榭花都业主与花漾年华物业公司签订《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力…”，上诉人海荣餐饮公司自被上诉人花漾年华物业公司管理水榭花都物业后，向花漾年华物业公司缴纳水电费及采暖费的行为，已经表明其认可水榭花都业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》。因此，水榭花都业主委员会与花漾年华物业公司签订的《物业服务合同》对海荣餐饮公司具有约束力。综上，一审判决海荣餐饮公司向花漾年华物业公司缴纳2019年8月31日之前的物业费230314元，垃圾清运费26247.3元并无不当。上诉人海荣餐饮公司的此上诉请求不能成立，本院不予支持。关于海荣餐饮公司上诉提出花漾年华物业公司没有提供物业服务的理由，本院认为，海荣餐饮公司对其主张没有提供相应的证据予以佐证，故海荣餐饮公司该上诉理由本院不予支持。关于海荣餐饮公司上诉提出所购房屋出现裂缝、倾斜、漏水等质量问题，本院认为，海荣餐饮公司的此主张与本案非同一法律关系，本案对此不作处理，其可另行主张解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。海荣餐饮公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5142元，由兰州海荣餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王瑞莲审 判 员 金文丽审 判 员 王 晖二〇二〇年十二月三日法官助理 杨小艳书 记 员 汪冰花