山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6400号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东兴迪尔置业集团有限公司，住所地济宁市建设南路**，统一社会信用代码91370800788482569L。法定代表人：刘锡玉，董事长。委托诉讼代理人：杨志严，男，1987年8月11日出生，汉族,住济宁市，系该公司员工。委托诉讼代理人：李向荣，山东雅君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高娟，女，汉族，1979年7月1日出生，住址济宁市任城区。委托诉讼代理人：唐伟建，山东济信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏飞，山东济信律师事务所实习律师。上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司（以下简称兴迪尔公司）因与被上诉人高娟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴迪尔公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销(2020)鲁0891民初1891号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，解除上诉人与被上诉人于2015年6月23日签订的《房屋租赁委托合同》；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、虽然涉案委托租赁合同没有违反强制性法律规定，但系上诉人通过售后包租方式售与被上诉人，违反了建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十一条第二款关于“房地产开发企业不得采取售后包租方式销售商品房”的规定，属于违法行为，该合同不应受到法律的保护。2、一审判决认定“租赁涉案房屋并非基于经营的现实需要，而是基于当时销售涉案房屋的需要，是销售涉案房屋的一种促销手段，即售后包租，至于被告租赁后如何处置、能否再次出租出去及能否盈利，并非山东兴迪尔置业集团有限公司包租涉案房屋时所主要需要考虑的，其当时所主要考虑的是如何通过售后包租的方式将涉案房屋销售出去”，这一认定与事实不符，纯属一审法院的主观臆断，根本无任何事实依据。涉案房屋为写字楼商铺，上诉人采取售后包租的形式将涉案房屋售与被上诉人后，被上诉人为便于出租及节省时间等原因，与上诉人签订委托租赁合同，委托上诉人代为向外出租涉案房屋，因此，上诉人与被上诉人签订涉案合同是基于经营需要，其目的是盈利。一审法院本末倒置，主观臆断，从上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同角度，作出了上述认定，是完全背离客观事实的。一审法院认定事实的方向是错误的，其所认定的事实也不可能是正确的，依法应予以纠正。3、一审判决认定：“2019年年底的新冠疫情虽对房屋租赁市场造成不利影响，但在该疫情发生以前涉案房屋也未能出租出去，因此被告未能出租涉案房屋并非受疫情影响”，违背了认定事实的客观事实及法律原则。虽然涉案房屋在疫情发生以前没有出租出去，但并不能因此得出疫情期间房屋不能出租的结论，也不能排除疫情期间涉案房屋未能出租不是受疫情影响。一审法院作出未能出租涉案房屋并非受疫情影响的结论缺乏事实及法律依据。况且，在一审法院审理的宋世雯诉上诉人的(2020)鲁0891民初1063号案件中，一审法院依据最高人民法院关于新冠疫情期间民事案件审理的指导意见，综合考虑了疫情对房屋租赁市场的影响，依法对疫情期间的租金给予了减免。上诉人曾多次与被上诉人协商解除涉案合同，但被上诉人一直拒绝解除合同，致使上诉人被迫一直向被上诉人支付高额租金，租金总额已达被上诉人所付购房款的一半。继续履行合同已明显违反了诚实信用原则，要求上诉人继续履行涉案合同，将严重损害上诉人的合法权益。因此，一审判决未查明事实，即认定上诉人违约，完全背离案件事实，依法应予以撤销并纠正。二、一审判决适用法律错误。一审判决在上述错误的事实认定的基础上，适用了错误的法律规定，据此作出的判决也是极其不公平和严重失于公正的，依法应予以撤销并改判。继续履行涉案《房屋租赁委托合同》对上诉人是严重不公平的。在一审中，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项关于因不可抗力因素导致不能实现合同目的当事人可解除合同之规定、最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，即：“【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”，及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(二)项关于“因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，要求解除与被上诉人所签的《房屋租赁委托合同》，依法应得到支持。但一审法院错误适用法律规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，严重违反上述法律规定，依法应予以撤销并改判。综上所述，即便是上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁委托合同》是有效合同，但继续履行该合同已不能实现合同目的，且继续履行合同对上诉人明显不公平，依法应予以解除。一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人特请求二审人民依法予以撤销并改判。高娟辩称，一审法院已经从双方各自的权利义务、合同主要条款的内容、合同的履行情况等等对涉案合同的效力和性质做了非常具体深入的分析、客观的认定，涉案合同的实质是合法有效的房屋租赁合同，一审法院作出的(2019)鲁0891民初5127号民事判决、济宁市中级人民法院作出的(2019)鲁08民终5920号民事判决，这两份生效判决也已对双方涉案相关事实、合同的性质和内容、合同履行的情况都已充分查明和分析阐述，与本次判决相互印证。本次开庭上诉人反诉事实和请求，与其在济宁市中级人民法院(2020)鲁08民终2677号民事判决中反诉事实和请求一样，上诉人要求解除合同不符合契约精神，严重违反诚实信用原则，其辩称疫情导致合同目的无法实现要求解除合同也没有法律和事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求予以驳回。高娟向一审法院起诉请求：1、被告支付房屋租金89300元；2、被告支付违约金。（以89300元为基数，按日万分之五计算，自2019年7月23日计起至被告实际全部付清之日止）；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。后变更诉讼请求为：1、被告支付房屋租金178600元；2、被告支付违约金。（以89300元为基数，按日万分之五计算，自2019年7月23日起至被告实际全部付清之日至；以89300元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月23日起至被告实际全部付清之日至）；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。兴迪尔公司向一审法院反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2015年6月23日签订的《房屋租赁委托合同》；2、本案反诉费等各项费用由反诉被告承担。一审法院认定：2015年5月，高娟购买山东兴迪尔置业集团有限公司开发的房屋一套。2015年6月23日，高娟与山东兴迪尔置业集团有限公司签订《房屋租赁委托合同》，约定高娟将房屋委托给山东兴迪尔置业集团有限公司进行出租、招商，委托期限为2015年6月23日至2025年6月22日，山东兴迪尔置业集团有限公司向高娟转交房屋租金，每年的租金按照总房款的10%计算，付款时间为每个租赁年度的第1个月，租金转交时应扣除因出租而产生的相应税费。另查明：高娟于2019年2月向本院起诉山东兴迪尔置业集团有限公司，要求其支付2018年6月23日至2019年6月22日租金，本院作出（2019）鲁0891民初513号民事判决书，支持了高娟的诉讼请求。济宁市中级人民法院于2019年12月12日作出(2019）鲁08民终5920号民事判决书，维持了本院作出的（2019）鲁0891民初513号民事判决书。一审法院认为，最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，而《商品房销售管理办法》由住房和城乡建设部发布，其性质系部门规章，该规定并非是能够致使合同无效的法律、行政法规的效力性强制性规定。高娟与山东兴迪尔置业集团有限公司签订的《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦未损害国家及社会公众利益，故该合同系合法、有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。按照《房屋租赁委托合同》约定，山东兴迪尔置业集团有限公司应当于2019年7月23日前支付2019年6月23日至2020年6月22日租金；于2020年7月23日前支付2020年6月23日至2021年6月22日租金，但该公司并未履行，其行为已构成违约，现高娟要求该公司履行支付租金的义务，有事实与法律依据，本院予以支持。《房屋租赁委托合同》第五条第二款约定“乙方若不能按合同约定时间转交租金，乙方负责按当期租金金额的万分之五/天向甲方支付违约金”，现山东兴迪尔置业集团有限公司未按约定时间交付租金，应按照约定向高娟支付违约金。关于双方《房屋租赁委托合同》是否应予以解除的问题，本院认为，涉案《房屋租赁委托合同》为有效合同，因此双方当事人应严格按照合同的约定履行。租赁涉案房产并非基于经营的现实需要，而是基于当时销售涉案房屋的需要，是销售涉案房屋的一种促销手段，即售后包租，至于被告租赁后如何处置、能否再次出租出去及能否盈利，并非山东兴迪尔置业集团有限公司包租涉案房屋时所主要需要考虑的，其当时所主要考虑的是如何通过售后包租的方式将涉案房屋销售出去。现山东兴迪尔置业集团有限公司已经将涉案房屋通过售后包租的方式销售给高娟，却又以涉案房屋包租后一直空置，无法实现租赁合同目的为由要求解除涉案租赁合同，本院不予支持。2019年年底的新冠疫情虽对房屋租赁市场造成不利影响，但在该疫情发生以前涉案房屋也未能出租出去，因此被告未能出租涉案房屋并非受疫情影响，被告依据疫情影响主张涉案《房屋租赁委托合同》应予解除，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：一、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于判决生效后十日内向原告高娟支付2019年6月23日至2020年6月22日及2020年6月23日至2021年6月22日租赁费178600元；二、被告山东兴迪尔置业集团有限公司于判决生效后十日内向原告高娟支付违约金（以89300元为基数，按日万分之五计算，自2019年7月23日起至被告实际给付之日止；以89300元为基数，按日万分之五计算，自2020年7月23日起至被告实际给付之日止）。三、驳回被告山东兴迪尔置业集团有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱之义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费1936元、反诉案件受理费100元、诉讼保全费1520元，合计3556元，由被告山东兴迪尔置业集团有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人通过售后包租的方式销售涉案房屋，并分别与被上诉人签订了商品房买卖合同和房屋租赁委托合同，双方签订房屋租赁委托合同并非基于上诉人使用房屋的现实需要，而是销售涉案房屋的一种促销手段，故双方签订的房屋租赁委托合同与商品房买卖合同并非完全独立的两份合同，而是相互联系，通过签订房屋租赁委托合同的销售策略，以达到双方签订商品房买卖合同的目的。现上诉人已经将涉案房屋通过售后包租的方式销售给被上诉人，实现了自己的销售目的，却又以涉案房屋包租后一直空置、无法实现租赁合同目的要求解除涉案租赁合同，明显违反诚实信用原则，与上诉人所引用的最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定精神不符，上诉人据此主张解除涉案租赁合同，本院不予支持。2019年年底的新冠疫情虽对房屋租赁市场造成不利影响，但在该疫情发生以前涉案房屋也未能出租出去，因此上诉人未能出租涉案房屋并非受疫情影响，上诉人依据疫情影响主张涉案房屋租赁合同应予解除，本院亦不予支持。综上所述，上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3872元，由上诉人山东兴迪尔置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二〇年十二月十七日书记员  宋 颖