江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初3774号原告：海安市新通市场有限公司，统一社会信用代码913206217244090393，住所地海安市曙光西路**。法定代表人：张建君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王一平，该公司副总经理。委托诉讼代理人：沈群，江苏震阳律师事务所律师。被告：海安保障性住房投资建设有限公司，统一社会信用代码913206215738108606，，住所地海安市中坝南路**（建设大厦**）法定代表人：张健，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峥峥，该公司法务。原告海安市新通市场有限公司（以下简称新通公司）与被告海安保障性住房投资建设有限公司（以下简称保障房公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2020年6月28日向本院提起诉讼。本院于7月9日立案受理后，依法由审判员卢义林适用简易程序并于2020年8月26日第一次公开开庭进行了审理。原告新通公司的委托诉讼代理人王一平、沈群，被告保障房公司委托诉讼代理人王峥峥到庭参加诉讼。后因在法定的简易程序期间内未能审结，本院裁定转为普通程序并组成合议庭继续审理。2020年11月3日，本院第二次公开开庭审理本案，原告新通公司的委托诉讼代理人王一平、沈群，被告保障房公司的委托诉讼代理人王峥峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新通公司向本院提出的诉讼请求：（1）被告保障房公司协助原告新通公司办理位于海安市老干部大学综合楼，一层西一间及隔间、东侧通道，面积约140平方米；二层西间、隔间1-2,面积约330平方米，三层西一间及隔间1-5,面积约664平方米（依据被告提供的图纸，一层位置1-3轴及A-D轴、二层1-4轴及A-D轴、三层1至7轴及A-D轴围合区域）房屋的不动产权属登记证书；（2）被告保障房公司承担自2018年12月10日起至以上房屋权属登记证书完毕之日止的违约金（以购房款人民币6,260,991元为基数，按照6%的年利率计算，暂计算至起诉之日为人民币574,967.00元）。事实与理由：2018年7月，被告保障房公司对原海安县海安镇中坝路A区域的被拆迁人进行安置。原告新通公司系海安县房地产开发总公司在拆迁中安置权益的持有人。2018年9月5日，被告向原告发出交房说明书，告知原告房屋安置的具体位置、面积、房屋价款和交房时间。2018年9月4日，原告根据被告财务出具的结算明细，委托江苏建宇置业有限公司（以下简称建宇公司）代付了400万元，连同拆迁预留补偿款2,336,985元，原告向被告共支付6,336,985元（含房款、公共维修基金、垃圾清理费）。2018年9月6日，原告按照交房说明书要求被告履行交付办理上述房屋不动产权属登记文件和协助办证义务，被告一直拒绝履行。被告保障房公司辩称：原被告双方仅对安置的部分房屋存在争议，且原告要求三层房屋一次性办理产权证书，导致至今未能办理相应的权属证书，责任不在被告保障房公司。原被告双方是拆迁安置法律关系，而非商品房买卖合同关系，因此原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据。经审理查明：原告新通公司原址位于原海安县（通海大市场区域）。海安县房地产开发总公司（以下简称开发总公司）位于属通海大市场区域）。2012年4月，原海安县人民政府发出海政房征字[2012]05号文件（《海安县人民政府房屋征收决定》），决定对于新通公司所在区域（中坝路改造工程D区域）房屋及附着物征收。2013年6月8日，原海安县住房和城乡建设局（以下简称住建局）与开发总公司就海安镇房屋436.04平方米、合法土地使用权面积170.1平方米签订拆迁安置补偿协议。协议约定住建局补偿开发总公司1,726,435元，自建房补偿10,006元，非营业用房改作商业经营用房的补助和奖励184,882元,办公用房改营业用房停产停业损失费277,108元等,按期签约奖励总补偿款1,385,539元的10%（含自建房补偿）；开发总公司在安置房源中选择安置房，拆迁补偿款充抵安置房房款。被告保障房公司在原海安镇曙光西路以北、中坝南路以西、草坝路以东开发海安县老干部大学工程。该工程中1至3层部分房屋拟安置开发总公司。按照住建局出具的证明记载，2019年4月25日住建局颁发了海建房销字第201913号商品房预售许可证。同时，该栋大楼主楼16层已经分割办理产权证至王某鸿、陈某红等人名下。2016年11月20日，开发总公司、原中共海安县老干部局向原海安县城中坝路改造工程A区域指挥部申请，要求对开发总公司被拆迁房屋落实安置。指挥部于同年11月30日书面同意报县总指挥部批准后给予安置。开发总公司经股东会决议同意，于2018年6月20日与新通公司签订协议，约定因政府旧城改造，开发总公司位于的办公楼合法面积为436.04平方米（上下共3层，每层各5间），按照第0007246号、1005270号文件规定，审计补偿总款项为2,336,985元；开发总公司选择产权调换安置方式，保障房公司拟将开发总公司安置在老年（干部）大学综合楼裙楼；现双方同意将开发总公司的安置权益转让给新通公司，新通公司同意按照审计评估价补偿2,336,985元，双方以现金支付。2018年7月27日,因上述拆迁安置问题,住建局、拆迁办、江苏瑞海投资控股集团有限公司(以下简称瑞海集团)等相关部门形成会议纪要，称“海安县房地产开发总公司被征收房屋……补偿总款2,336,985元……选择产权调换安置方式，保障房公司拟将其安置在老年大学综合楼裙楼，安置部分具体为：一层西一间及隔间，东侧通道，约140平方米；二层西间，隔间1-2，面积约330平方米；三层西一间及隔间1-5，面积约664平方米（以实测面积为准）。经过认真讨论，会议认为，海安县房地产开发总公司原被征收房屋虽为办公用房，但其位于中坝中路临街，有部分面积确可作为住营用途。鉴于此，可给予适当考虑……对于安置房价格的计算，可以明确为以下几点，1.一层，50%的面积按照1层15,000元/平方米计算，同时合法面积10%部分价格7500元/平方米，另50%面积摊入二层计算价格；2.二层、三层按征收公开信5000元/平方米计算；3.对于海安县房地产开发总公司提出安装电梯问题，建议在竣工验收后，同意由其自行安装；二层、三层合法面积的10%按2500元/平方米计算；4.由于海安县房地产开发总公司和新通公司有限公司为同一法人，两单位均同期征收了办公用房，在两单位出具承诺书，保证没有矛盾的基础上，同意将安置房产权办到新通公司有限公司名下。”2018年9月3日,原告新通公司委托其关联公司江苏建宇置业有限公司（以下简称建宇公司）向保障房公司代为支付房款400万元。建宇公司付款400万元后，保障房公司于2018年9月6日开具了收据。2018年9月5日，保障房公司资产管理部向原告新通公司交房并形成交房说明书。按照交房说明书的记载，“海安县新通公司有限公司系2012年中坝A拆迁户，现安置在海安老干部大学综合楼。安置位置为，一层西一间及隔间，东侧通道，面积约140平方米；二层西间，隔间1-2，面积约330平方米；三层西一间及隔间1-5，面积约664平方米。因特殊情况无法正常结算交房。根据2018年7月27日会议纪要精神，预测算以上三层房款约633万元左右，该户预留补偿款233.6985万元，现又汇入保障房公司农商行账户400万元。经协商同意先交房，待后另换交房手续。请瑞海集团老干部大学综合楼物业处给予接洽。备注，该户安置总面积约1134平方米……”该说明右侧有“请物业部按指示精神办理，受房人应当书面承诺在实测报告未出具前暂不装修。相关物业手续先予办理。请资产部派人现场监交……”等文字。物业公司（海安中鼎物业服务有限公司）于当日向原告新通公司收取了24,494元物业管理费并开具发票、收取装修押金5000元并开具收据。按照原告所附案涉房屋价款的明细（原告主张系被告单位会计核算安置房的价款清单）,记载有以下内容:开发总公司原拆迁面积436.04平方米(一楼145平方米、二楼145平方米、三楼145平方米)。根据会议纪要，先测算如下，1.“一层西一间及隔间，东侧通道约140平方米，70*15,000=1,050,000”；2.“二楼西间、隔间1-2，面积约330平方米+一层70平方米=400平方米；220.69*5000+29.069*2500+150.241*5000=1,927,328”；3.“三层西一间及隔间1-5，面积约664平方米，145。35*5000+14.535*2500+504.115*5000=2,383,663”；4.“公共维修基金1134*65=73,710”；5.“垃圾清理1134*2=2268”；“合计6,336,969；备注，该户拆迁补偿总额2,336,985，房款还差3,999,984元；此测算会议纪要中50%的面积划分结算是按适房面积而定”。对照原告新通公司提供的海安市住建局收存的案涉工程的竣工验图（加盖有瑞海集团印章），原告主张案涉裙楼一层1-3轴、A-D轴,二层1-4轴、A-D轴,三层1-7轴、A-D轴为案涉房屋且已实际向其交付。对于原告主张的二层、三层安置房四址，被告保障房公司没有异议；但对于原告主张的一层安置房四址，被告保障房公司有异议。被告保障房公司提供的双方有争议的一层安置房四址中，被告提供测绘公司测绘图纸中,对于1-1/1轴东西向（沿东西方向即B轴）进行了分隔，由此，被告主张1-2轴与A-D轴之间围合区域内由B轴方向分隔为南北两半；对于2-1/2轴与A-D轴围合区域，被告认为不包含在交付的安置房范围内。原告新通公司认为，无论是规划图还是竣工图，1-1/1轴东西向（沿东西方向即B轴）之间并无隔墙，案涉房屋竣工后被告公司无权代表规划审批机关决定分隔；对于2-1/2轴与A-D轴围合区域，被告保障房公司已经整体向原告新通公司进行了交付;交付之后，被告保障房公司乘原告不备在原告门锁上加锁，且沿1/2轴（南北向）在A-B轴之间用墙体进行了填充。被告保障房公司否认向原告新通公司交付2-1/2轴与A-D轴围合区域，亦否认在新通公司门锁上加锁。上述事实，有双方当事人的陈述在卷佐证，同时有原告新通公司提供的海安县人民政府征收决定、房屋征收补偿安置协议、房屋征收补偿安置奖励协议、原海安县住建局办文单、原海安县住建局牵头的会议纪要、开发总公司申请、保障房公司开具的收款收据及结算清单、案涉房屋的交房说明、案涉房屋的物业费收据、住建局有关案涉房屋的图纸、案涉房屋的测绘图，被告保障房公司提供自行委托测绘的测绘图，本院调取的案涉房屋的竣工图纸、预售许可证明、案外人就案涉房屋中部分房产办理产权登记手续的证明等在案佐证。本院认为：开发总公司因其房屋被拆迁，其与政府机关签订的拆迁补偿安置协议不违反法律、行政法规禁止性的规定，应当认定为合法有效。被告保障房公司承继上述拆迁补偿安置义务，且被安置房屋取得预售许可且可以实际办理产权登记手续，故被告保障房公司有义务为案涉安置房屋办理产权登记手续。开发总公司将其拆迁补偿安置利益合法让度给原告新通公司，故原拆迁补偿安置权利由原告新通公司享有。由于被告保障房公司承继案涉房屋的安置义务前后，原告新通公司（或开发总公司）对于安置房屋办理产权登记的时限并未约定，故原告新通公司主张产权登记的违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告保障房公司对于已经交付的二层、三层房屋并无异议，只是对于一层安置房屋中的一间（2-1/2轴与A-D轴之间围合区域）存在争议，被告保障房公司认为该间房屋不属于安置房的范围。对此，本院认为，被告保障房公司所辩没有事实及法律依据，本院不予支持，其理由，一是，被告否认一层2-1/2轴与A-D轴围合区域已经交付，该间房屋不属于交付的范围，该间（围合区域）左右两侧均已向原告交付，单独留下这一间，与情与理不符；二是，按照交房说明书的记载，该围合区域已经向原告交付；三是，被告有关沿B轴在1-1/1轴之间分隔属于无效分隔，该分隔既无规划事先审批（许可），亦未经规划事后审批（许可），被告保障房公司自行分隔及自行委托测绘，均不产生合法规划许可的效果。对于案涉房屋由有权测绘部门测绘之结果可能导致的房款不足问题，应当由原告新通公司据实按照会议纪要的计价标准补足；有关办证费用（含契税）等，应当由原告新通公司据实负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告海安保障性住房投资建设有限公司于本判决书发生法律效力后1个月内为原告海安市新通市场有限公司办理位于海安市海安市老干部大学工程综合楼一层（1-3轴及A-D轴）、二层（1-4轴及A-D轴）、三层（1-7轴及A-D轴）房屋的不动产权属登记证书，所需契税等费用由原告海安市新通市场有限公司负担。二、上述第一项所涉房屋实际面积以测绘实际面积为准，所需房款由原告海安市新通市场有限公司按照2018年7月27日海安市住房和城乡建设局牵头形成的会议纪要确定的单价予以补足，于上述第一项义务履行时履行完毕。如义务人不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告新通公司的其他诉讼请求。案件受理费9630元，由被告海安保障性住房投资建设有限公司负担（被告于本判决书发生法律效力后10日内迳行向本院缴纳，逾期不缴纳，本院强制执行）。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9630元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  卢义林人民陪审员  吴达华人民陪审员  陆朝模二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  周玉珠书 记 员  吴 瑶