北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初17763号原告：李颖，女，1965年3月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李静（李颖之妹），女，1972年10月20日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：邢云波，北京丽水律师事务所律师。被告：李斌，女，1980年7月13日出生，汉族，住北京市东城区。原告李颖与被告李斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李颖及其委托诉讼代理人李静、邢云波，被告李斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李颖向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的北京市房屋租赁合同于2020年10月2日解除；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金1.28万元（自10月2日至10月12日）；3、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金2万元；4、判令被告向原告支付其拖欠的2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金3万元；5、判令被告向原告支付2020年10月1日至2020年12月31日的预期租金收益5万元；6、判令被告向原告支付1.5万元，以完成剩余装修工程（包括空调、灯具、地板、万宝阁），恢复房屋正常使用状态。事实和理由：原、被告于2019年12月29日在北京链家置地房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》。根据租赁合同约定，原告将位于北京市东城区安定门东滨河路×××号房屋租赁给被告，租期3年，被告提出在入住前对房屋进行改善型装修，房租第一年每月2万元，降至1.6万元，每月4000元作为装修补贴。第二年起房租调回每月2万元。2020年1月初，被告雇佣北京弥度装饰工程有限公司进场开始施工。后因疫情影响，施工队5月底进场至7月底工程基本结束。室内还有万宝阁、马桶、空调、地板、电源插座未装，未达到房屋使用状态。原告认为受疫情影响，今年8月初，主动提出免收被告2个月房租，被告跟原告协商免3个月房屋租金，原告同意2020年9月4日一次性付清7月-12月房屋租金10万元。原告自2020年9月4日起多次催促被告付款，但被告仅于2020年9月10日支付2万元后，以各种理由推脱。2020年9月25日，由于被告拖欠装修公司的工程款，装修公司在房屋的门厅和卫生间玻璃上喷涂“还血汗钱”字样，被告于当天到和平里派出所报案。被告和装修公司的行为严重影响了房屋的正常使用，并给原告声誉造成极其恶劣的影响。原告就拖欠租金事宜，多次联系被告协商未果。被告拒绝到房屋现场办理交接手续。为不影响房屋正常使用，减少损失，原告于2020年10月12日在民警、物业保安部经理、物业委员会主任和中介公司的共同见证下收回房屋。原告为维护合法权益，故诉至法院，诉如所请。被告李斌辩称：被告同意支付违约金1.6万元，不同意原告的其他诉讼请求。租赁合同初期，原告的房屋并不符合出租条件，其中包括主卧卫生间防水泡坏，以及次卫生间防水被破坏。另，厨房和卫生间的瓷砖均有松动。为了孩子的安全，被告提出替原告装修房屋，以达到入住的标准。被告为房屋支付各项费用，包括装修费用57267元，油烟机全套、浴室柜2套、浴霸2套合计6807元，交纳物业装修管理费1368元，还向原告支付8.8万元押金和租金。另，被告还支付了中介费15200元。而被告从签订合同之日起从未入住房屋，曾于2020年3月底第一次提出退租，2020年9月29日第二次提出退租。原告曾说不要万宝阁了。被告可以将空调装回，保证正常使用。原告应允许物业公司对房屋装修工程进行验收。原告需支付被告交纳给物业公司的装修管理费1368元。原告方需支付被告由于原告方强行要求被告在疫情期间施工，被物业公司勒令停工造成的全部工时费和原材料费共计3600元。但被告明确表示不在本案中提起反诉。经审理本院认定事实如下：原、被告和居间人北京链家置地房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，原告将位于北京市东城区安定门东滨河路×××号房屋，建筑面积171.17平方米，出租给被告居住使用。租赁期限自2020年1月1日至2023年12月31日共计3年。原告应于2020年1月1日前将房屋按照约定条件交付被告。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为每月1.6万元，按季支付，支付方式银行转账押一付三。支付日期2020年1月1日、4月1日、7月1日，由此类推。押金2万元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应承担的赔偿责任外，剩余部分返还给被告。被告应于本合同签订当日向中介公司支付中介费15200元。租赁期内，如被告需要装修，应征得原告的同意。被告书面同意乙方装修房屋的，租赁合同解除时，双方协商一致保持现状。被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回房屋。不按照约定支付租金达10日的；欠交各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；擅自改变房屋用途的等。租赁期内，若双方协商一致解除合同，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。原告未按照约定时间交付该房屋或者被告不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及被告未按照约定时间返还房屋的，应按日租金的2倍标准支付违约金。另，双方约定，合同期限为三年，第一年月租金1.6万元，第二年和第三年月租金为2万元，原告同意被告对房屋进行改善性装修包括项目重新刷墙面，更换新马桶，空调和灯具，对厨房整体橱柜进行重做，不允许对整体结构进行改动，施工作业按照国家和物业要求的施工作业和时间标准进行。上述合同签订后，原告依约将房屋交付被告装修，被告向原告支付租金4.8万元和押金2万元。后因为疫情影响，原告同意免除被告3个月房屋租金，被告须在2020年9月4日前一次性支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金，但被告仅支付2万元。后因被告拖欠房屋租金和其与装修公司之间的矛盾，原告解除双方之间的租赁合同，收回房屋。双方对租赁合同解除日为2020年10月2日均不持异议，完成房屋交接日为2020年10月12日。被告对2020年7月1日至2020年9月30日尚欠租金数额3万元不持异议，但认为不应当支付。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告要求确认双方之间的租赁合同于2020年10月2日解除的诉讼请求，因双方当事人不持异议，本院予以确认。关于原告要求被告支付自2020年10月2日至2020年10月12日逾期交还房屋的违约金1.28万元，该违约金本质上是弥补合同解除后的房屋占用费损失，因原告主张的数额过高，本院对该期间的违约金根据实际情况酌定。关于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金2万元，该违约金性质为解约违约金，因被告拖欠租金构成违约，应承担违约责任，故本院对原告的该项请求予以支持。关于原告要求被告支付其拖欠的2020年7月1日至2020年9月30日房屋租金3万元的诉讼请求，因被告对此数额不持异议，本院不采信被告不同意支付的理由，故本院对原告的该项请求予以支持。关于原告要求被告支付2020年10月1日至12月31日期间的预期租金收益，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付1.5万元完成剩余装修的诉讼请求，因双方合同约定，原告同意被告装修的，租赁合同解除时，保持现状，本案被告装修房屋系经原告同意，双方租赁合同解除时现状返还即可，故本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、确认原告李颖与被告李斌签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年10月2日解除；二、被告李斌于本判决生效之日起七日内向原告李颖支付逾期交回房屋的违约金7000元；三、被告李斌于本判决生效之日起七日内向原告李颖支付逾期付款违约金2万元（租赁保证金2万元予以折抵）；四、被告李斌于本判决生效之日起七日内向原告李颖支付2020年7月1日至2020年9月30日的房屋租金3万元；五、驳回原告李颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1073元，由原告李颖负担500元（已交纳），由被告李斌负担573元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年十二月十五日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤