广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4876号上诉人（原审被告）：陈一胜，男，1970年5月10日出生，汉族，住福建省莆田市××************。委托诉讼代理人：梁敏结，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍继超，男，1981年8月27日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：熊震世，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈瑞祥，男，1980年9月30日出生，汉族，住广东省中山市***************。委托诉讼代理人：熊震世，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所律师。原审被告：陈娥，女，1992年2月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区************。委托诉讼代理人：陈志龙，男，1948年6月17日出生，汉族，住福建省莆田市××************，系陈娥爷爷。原审被告：陈望，男，1996年10月23日出生，汉族，住福建省莆田市××***********。委托诉讼代理人：陈志龙，男，1948年6月17日出生，汉族，住福建省莆田市××************，系陈望爷爷。原审被告：宋佳明，男，1991年1月19日出生，汉族，住福建省莆田市××***********。原审被告：中山市众森塑胶制品有限公司，住所地广东省中山市*************。法定代表人：陈娥。原审被告：中山市赛嘉照明电器有限公司，住所地广东省中山市************B卡。法定代表人：宋佳明。上诉人陈一胜因与被上诉人霍继超、陈瑞祥及原审被告陈娥、陈望、宋佳明、中山市众森塑胶制品有限公司（以下简称众森公司）、中山市赛嘉照明电器有限公司（以下简称赛嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈一胜上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判陈一胜应于判决生效之日7日内向霍继超、陈瑞祥支付2018年9月1日至2019年3月31日租金40万元，2019年4月1日至2020年1月31日止的租金，按每月63000元计算租金，以及2020年3月按31500元计算租金，免除2020年2月的租金，2020年5月1日至返还涉案租赁物之日止，按每月1万元计算租金；三、请求租赁期满，陈一胜有权向其转租户收取转让费。事实与理由：一、根据《南龙厂房租赁合同》中第四条第4点“租赁期间，乙方可以转租部分厂房、宿舍给第三方使用，但要负责一切的责任，如乙方须将全部房、宿舍转租或转借第三方使用，必须得甲方同意，并以重新签订合同为准”的约定，陈一胜有意转租部分厂房来缓解租金压力，并约好新租客来看厂房，但是霍继超、陈瑞祥约于2019年3月份直接封锁厂门口，新租客看到厂门口封锁状态怕影响生意没有承租，导致陈一胜客观上无法向外招租，厂房的三、四层一直处于空置状态，租金应按31500元/月从2019年3月份开始锁厂门至解封为止计算，暂算至2019年11月份，共有283500万元的租金无法收回。封锁厂门口也使得原有租客的公司不能正常经营，大量订单取消，损失严重。陈一胜因资金回笼缓慢，导致租金不能及时支付，也存在违约，双方都存在一定的违约。今年受疫情影响，后续中小企业的生存亦是不易，恳请法院撤销将押金用于抵付陈一胜所欠租金。二、《南龙厂房租赁合同》第五条第1点约定“租赁期满，乙方不得向甲方索取在本租赁期间所投入到厂房、宿舍的装修费用，但有权向其转租户收取转让费”，望法院批准转让费抵付应付租金。三、因武汉疫情影响，为响应国家的政策指引，未能正常开工，人员复工期延缓，导致厂房处于空置状态，请求判决免收2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金，即126000元以缓解疫情带来的资金影响。综上所述，请求二审法院查清事实，支持陈一胜的上诉请求。被上诉人霍继超、陈瑞祥答辩称：关于一审判决判令解除合同和返还厂房是认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈一胜拖欠租金达6月之久，按租赁合同第4条的约定，霍继超、陈瑞祥有权解除合同。一审判决时，双方签订的合同仍处于合同期内，一审判决解除合同并无不当。关于厂房于2020年4月1日一层以上已经空置，但并非霍继超、陈瑞祥导致，陈一胜使用了涉案厂房的一层放置其公司的机器设备，导致霍继超、陈瑞祥无法整体收回涉案房屋。原审被告陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司未陈述意见。霍继超、陈瑞祥向一审法院起诉请求：一、判令陈一胜、陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司立即退出并向霍继超、陈瑞祥交还位于广东省中山市***********的房产；二、判令陈一胜、陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司立即向霍继超、陈瑞祥支付2018年9月至2019年3月的租金40万元（每月标准为6万元，其中已支付2018年9月租金2万元）；三、判令陈一胜、陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司立即向霍继超、陈瑞祥支付2019年*月的租金63000元以及2019年5月1日之后的占有使用费（占有使用费计算方式：按每月63000元的标准，从2019年5月1日起开始计至陈一胜、陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司交还房屋为止）；四、判令陈一胜、陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司立即向霍继超、陈瑞祥支付违约金126000元；五、判令霍继超、陈瑞祥没收陈一胜已支付的押金10万元；六、判令陈一胜、陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司向霍继超、陈瑞祥支付尚欠的2017年1月至2018年12月的协作服务款36000元、卫生费4800元。一审经审理查明，2015年3月20日，霍继超、陈瑞祥（出租方、甲方）与陈一胜（承租方、乙方）签订《南龙厂房租赁合同》，约定：甲方同意将其所有权的厂房、宿舍出租予乙方使用；出租之厂房、宿舍位于中山市******，租赁面积为厂房5326平方米，宿舍3103平方米，合计面积8429平方米；租期为五年，从2015年4月1日至2020年3月21日止；租金由2015年4月1日至2019年3月31日止每月租金6万元，由2019年4月1日至2020年3月31日止每月租金63000元，乙方应于每月15号前向甲方交清当月租金；乙方要向甲方支付押金10万元，由上期租约押金10万元转入（上份租赁合同租金结清，合同作废），该押金不计利息交由甲方，在合约期满结清后十五天内由甲方退还给乙方；依约准时交付租金，若乙方拖欠租金15日起，每拖一天，甲方加收拖欠金额百分之一的罚金，乙方若欠租逾期三十天，甲方有权单方解除合同，收回出租单位，并没收乙方的押金；负责租赁期间所属该厂房、宿舍的一切税费和费用（如：工商、国税、地税、房地产租赁税、使用税、印花税、社保劳动费、管理费、维修维护费、水电费、清洁费、治安费、电话费和电梯的维护、年检等）及各种社会摊派费用均由乙方负责；如乙方违约甲方没收乙方的押金及厂房、宿舍内的装饰物品，并向乙方追讨相当于两个月租金的违约金；若甲方违约，甲方应退还押金给乙方，乙方有权向甲方追讨相当于两个月的违约金；经甲方同意，委托郑某代理该厂房的一切事务。合同还约定其他事项。合同甲方落款处签案外人陈某名及代理人郑某名并捺印，乙方落款处签陈一胜名并捺印。2019年4月10日，中山市三乡镇南龙社区*委会出具《同址证明》，内容为：兹有陈瑞祥、霍继超有房产位于中山市*××*“十八亩”，房产证号粤房地证字第**，共有（用）权证号××，经统一规划后门牌号编为广东省中山市*××，两地址同属一处。同日，中山市三乡镇南龙社区*委会出具《证明》，内容为：兹有陈一胜于2017年1月至12月和2018年1月至12月（共两年）期间欠中山市三乡镇南龙社区*委会“协作服务费”36000元、卫生费4800元，共计40800元。一审另查明，涉案厂房位于中山市******“十八亩”，房地产权共有（用）证号××、××，共有（用）权人霍继超、陈瑞祥，房屋用途为工业配套设施。一审庭审中，霍继超、陈瑞祥确认陈一胜已支付租金至2018年9月，且2018年9月仅支付了2万元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。案外人陈振环与陈一胜签订《南龙厂房租赁合同》出租霍继超、陈瑞祥的涉案房产，现霍继超、陈瑞祥以陈一胜违反《南龙厂房租赁合同》约定为由向一审法院起诉主张前述实体权利，应视为霍继超、陈瑞祥对陈振环与陈一胜签订的《南龙厂房租赁合同》予以追认，且该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。关于霍继超、陈瑞祥是否有权解除合同的问题。一审法院认为，双方签订的《南龙厂房租赁合同》约定若陈一胜欠租逾期三十天，霍继超、陈瑞祥有权单方解除合同，收回出租单位。现霍继超、陈瑞祥主张陈一胜超过三十天未支付租金已构成违约，符合合同约定中霍继超、陈瑞祥单方解除合同的条件，陈一胜应承担相应的民事违约责任。霍继超、陈瑞祥向一审法院作了相应陈述且保证真实，陈一胜亦未就其缴纳租金进行举证，故一审法院采信霍继超、陈瑞祥主张。霍继超、陈瑞祥主张解除双方于2015年3月20日签订的《南龙厂房租赁合同》的诉求，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，陈一胜应向霍继超、陈瑞祥返还位于广东省中山市***********的厂房。关于租金金额的问题，霍继超、陈瑞祥主张陈一胜尚欠租金未支付，并提供了南龙厂房租赁合同、房地产共有（用）证、国有土地使用权证、同址证明等证据予以佐证，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，陈一胜亦未提出异议，一审法院依法予以认定。双方签订的《南龙厂房租赁合同》约定2015年4月1日至2019年3月31日止每月租金6万元，2019年4月1日至2020年3月31日止每月租金63000元，霍继超、陈瑞祥主张陈一胜只支付租金至2018年9月，且2018年9月仅支付了2万元，对此陈一胜并未提出异议，亦未提交缴纳租金的证据予以佐证，陈一胜应承担举证不能的不利后果。陈一胜应向霍继超、陈瑞祥支付2018年9月至2019年3月期间租金40万元（6万元/月×7个月-2万元）。陈一胜还应向霍继超、陈瑞祥支付2019年4月至返还租赁物之日止的租金，按63000元/月标准计算。关于押金的问题，双方签订的《南龙厂房租赁合同》约定如陈一胜违约霍继超、陈瑞祥没收押金及厂房、宿舍内的装饰物品，并向陈一胜追讨相当于两个月租金的违约金；若霍继超、陈瑞祥违约，霍继超、陈瑞祥应退还押金，陈一胜有权向霍继超、陈瑞祥追讨相当于两个月的违约金。由此可见，双方在拟制合同时权利义务并未存在不对等的情形，现陈一胜未按时支付租金已构成违约，故霍继超、陈瑞祥有权按照约定没收陈一胜已缴纳的押金10万元。关于违约金的问题，双方签订的《南龙厂房租赁合同》约定如陈一胜违约，霍继超、陈瑞祥向陈一胜追讨相当于两个月租金的违约金；若霍继超、陈瑞祥违约，霍继超、陈瑞祥有权向霍继超、陈瑞祥追讨相当于两个月的违约金。一审法院认为，虽然陈一胜存在违约的行为，但是一审法院已经支持了霍继超、陈瑞祥诉求的租金金额，霍继超、陈瑞祥没收的押金也足以弥补陈一胜给霍继超、陈瑞祥带来的损失，故一审法院对于霍继超、陈瑞祥主张陈一胜支付两个月违约金126000元的诉求，一审法院不再支持。关于协作服务款及卫生费的问题，霍继超、陈瑞祥提交了南龙厂房租赁合同、中山市三乡镇南龙社区*委会出具的证明等予以佐证，且合同约定负责租赁期间所属厂房、宿舍的一切税费和费用均由陈一胜承担，陈一胜对此并不确认，但其并未提交相应的证据予以推翻，故霍继超、陈瑞祥主张陈一胜支付2017年1月至2018年12月协作服务费36000元、生活费4800元的诉求，合法有据，一审法院予以支持。关于陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司的责任问题，霍继超、陈瑞祥主张陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司是涉案房产的共同使用人，均向霍继超、陈瑞祥支付过租金，且陈一胜转租并未经过霍继超、陈瑞祥的同意，陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司应与陈一胜共同承担责任。一审法院认为，《南龙厂房租赁合同》的合同相对方为霍继超、陈瑞祥与陈一胜，并非陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司，虽然陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司有存在直接向霍继超、陈瑞祥转账支付租金的行为，但是该转账行为并不能认定陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司同意加入涉案债务，且霍继超、陈瑞祥所述的陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司占用使用涉案厂房的行为与本案并不属于同一法律关系，霍继超、陈瑞祥亦未提交其他证据予以佐证，霍继超、陈瑞祥应承担举证不能的不利后果，故霍继超、陈瑞祥主张陈娥、陈望、宋佳明、众森公司、赛嘉公司承担共同清偿责任的诉求，于法无据，一审法院不予支持。同时，众森公司、赛嘉公司确认在涉案租赁物内经营，但并未举证证明霍继超、陈瑞祥与陈一胜解除合同后，其占有使用涉案租赁物的合法性，亦应当承担举证不能的不利后果。故众森公司、赛嘉公司应承担向霍继超、陈瑞祥返还其各自经营使用部分厂房的义务。对于陈一胜主张霍继超、陈瑞祥支付其空置地段的租金2835000元，因陈一胜未在本案中提起反诉，一审法院不予处理。陈一胜可另寻合法途径主张自己的合法权利。赛嘉公司、宋佳明经一审法院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除霍继超、陈瑞祥与陈一胜于2015年3月20日签订的《南龙厂房租赁合同》，陈一胜应于本判决生效之日起七日内向霍继超、陈瑞祥返还位于广东省中山市***********的厂房；众森公司、赛嘉限公司应于本判决生效之日起七日内退出并向霍继超、陈瑞祥返还各自经营使用的上述厂房；二、陈一胜应于本判决生效之日起七日内向霍继超、陈瑞祥支付2018年9月1日至2019年3月31日期间租金40万元，及2019年*月1日起至返还租赁物之日止的租金（按63000元/月标准计算）；三、陈一胜已支付的押金10万元归于霍继超、陈瑞祥所有；四、陈一胜应于本判决生效之日起七日内向霍继超、陈瑞祥支付2017年1月至2018年12月协作服务费36000元、生活费4800元；五、驳回霍继超、陈瑞祥的其他诉讼请求。如陈一胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11098元，财产保全费4169元，合计15267元，由霍继超、陈瑞祥负担2636元，由陈一胜负担12631元。本院二审期间，霍继超、陈瑞祥向本院提交证据如下：霍继超、陈瑞祥与案外人中山××投资管理有限公司（以下简称××公司）签订的《南龙厂房租赁合同》一份。本院组织当事人进行了质证，陈娥、陈望对于霍继超、陈瑞祥提交的证据质证意见如下：真实性确认，霍继超、陈瑞祥把涉案厂房以10万元/月的租金，于2020年5月后整体出租给××公司。实际有一堵墙将涉案厂房的一层隔开的，陈娥、陈望占用厂房一层一半的面积并没有影响霍继超、陈瑞祥的出租及使用，而且剩余部分已经由××公司装修好了。陈一胜发表质证意见如下：真实性确认，同意陈娥、陈望的质证意见，故陈一胜要求从2020年5月1日开始按照占用厂房一层的二分之一的面积支付占有使用费1万元/月。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审期间，霍继超、陈瑞祥与陈一胜均确认2020年4月的租金63000元已支付。本院再查明，霍继超、陈瑞祥确认2020年6月16日与案外人××公司就涉案租赁厂房另行签订了租赁合同，该租赁合同约定“厂房面积5326.4平方米，宿舍面积3103.4平方米，合计面积8429.8平方米”“厂房、宿舍租赁自2020年8月1日至2032年7月31日止，租赁期12年，租金每3年递增10%。免租期2个月”“2020年10月1日至2023年9月21日至每月租金为人民币94600元”“十二、备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：厂房1楼因甲方和上一家租客有法律诉讼，未能及时交付给乙方使用。厂房1楼未交付，面积为1331.5元，按每月18元每平方，一共每月租金为23967元在每月总租金扣除。1楼交房后免租期2个月，日期以交接为准”。本院又查明，霍继超、陈瑞祥于2020年10月30日向本院提交《情况说明》，称2020年6月16日至2020年7月31日是其基于陈一胜将涉案厂房二层至四层清空的时间，实际收回涉案厂房二层至四层的时间为2020年8月1日。陈一胜在涉案厂房一层堆放机器设备、其他动产，导致案外人××公司并未实际使用涉案厂房一层，并在租赁合同中约定扣除23967元/月。陈一胜应当按照23967元/月从逾期支付租金开始至交还租赁物一层为止支付租金。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合双方的诉辩陈述，分析如下：涉案的《南龙厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定若陈一胜欠租逾期三十天，霍继超、陈瑞祥有权解除合同。现陈一胜自2018年9月起至今拖欠租金，已构成根本违约，霍继超、陈瑞祥解除合同的条件成立，故霍继超、陈瑞祥主张解除合同应予支持。此外，按照涉案租赁合同的约定，陈一胜违约，霍继超、陈瑞祥可没收押金，且双方对于违约责任的约定并未存在不对等的情形，故霍继超、陈瑞祥有权按照约定没收陈一胜已缴纳的押金10万元。霍继超、陈瑞祥主张的租金或占有使用费的认定问题。首先，霍继超、陈瑞祥确认陈一胜已支付租金至2018年9月，且2018年9月仅支付了2万元，陈一胜辩称自2019年3月起，霍继超、陈瑞祥封锁厂房门口，导致使用厂房的公司无法正常经营，涉案租赁厂房的三、四层一直处于空置状态，故自2019年3月起租金应予以减半。鉴于陈一胜对其辩称并未提交证据予以证明，霍继超、陈瑞祥亦不予确认，且双方均确认陈一胜已按63000元支付2020年4月的租金，故本院对于陈一胜的上述说法不予采信，对其主张减半支付租金的请求不予支持。按照租赁合同的约定，陈一胜应按每月63000元的标准支付租金。其次，陈一胜作为出租人未能提交证据证明涉案租赁厂房的返还时间，且确认涉案厂房一层有放置其机器设备等被法院查封的物品，但未能提交证据证明具体占用的面积。根据霍继超、陈瑞祥与案外人××公司签订的租赁合同可知，陈一胜已向霍继超、陈瑞祥返还除涉案厂房一层之外的部分，结合霍继超、陈瑞祥自认2020年8月1日收回除一层以外的厂房的事实，本院认定在本院判令解除合同后，陈一胜需向霍继超、陈瑞祥返还涉案厂房的一层，且自2020年8月起至涉案厂房一层返还之日止按15750元（63000元÷4）的标准向霍继超、陈瑞祥支付租金或占有使用费。鉴于双方当事人均确认陈一胜已在一审判决后支付租金63000元，该款应在尚需支付的款项中予以扣除。综上，陈一胜应向霍继超、陈瑞祥支付2018年9月1日至2019年3月31日期间租金337000元（400000元-63000元），及2019年4月1日起至2020年7月31日的租金（按63000元/月标准计算），2020年8月1日至返还租赁物之日止的租金或占有使用费（按15750元/月标准计算）。关于霍继超、陈瑞祥主张的协作服务费、生活费的问题。霍继超、陈瑞祥提交了南龙厂房租赁合同、中山市三乡镇南龙社区*委会出具的证明等予以佐证，且合同约定负责租赁期间所属厂房、宿舍的一切税费和费用均由陈一胜承担，陈一胜对此虽不予确认，但未提交反驳证据，故一审法院认定陈一胜应向霍继超、陈瑞祥支付2017年1月至2018年12月协作服务费36000元、生活费4800元正确，本院予以维持。综上所述，陈一胜的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于一审判决后出现了新情况新事实，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10787号民事判决第三项、第四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初10787号民事判决第一项、第二项、第五项；三、解除霍继超、陈瑞祥与陈一胜于2015年3月20日签订的《南龙厂房租赁合同》，陈一胜应于本判决生效之日起七日内向霍继超、陈瑞祥返还位于广东省中山市***********的厂房第一层；四、陈一胜应于本判决生效之日起七日内向霍继超、陈瑞祥支付2018年9月1日至2019年3月31日期间租金337000元，及2019年4月1日起至2020年7月31日的租金（按63000元/月标准计算），2020年8月1日至返还租赁物之日止的租金或占有使用费（按15750元/月标准计算）；五、驳回霍继超、陈瑞祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11098元，财产保全费4169元，合计15267元（霍继超、陈瑞祥已预交），由霍继超、陈瑞祥负担3053元，由陈一胜负担12214元（陈一胜负担部分应于本判决生效之日起七日内向霍继超、陈瑞祥径付）。二审案件受理费5741元（陈一胜已预交），由霍继超、陈瑞祥负担1148元（霍继超、陈瑞祥负担部分应于本判决生效之日起七日内向陈一胜径付），陈一胜负担4593元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十二月二十三日书记员  陈静文梁洛希