甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4668号上诉人（原审原告）：李希珍，男，1978年11月1日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。被上诉人（原审被告）：兰州瑞邦物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区安宁东路******。法定代表人：孙平，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：白银银沪置业有限责任公司，住所地甘，住所地甘肃省白银市白银区万盛路****v>法定代表人：周建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小燕，女。委托诉讼代理人：武学彪，男。上诉人李希珍因与兰州瑞邦物业管理有限公司（以下简称兰州瑞邦物业）、白银银沪置业有限责任公司（白银银沪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李希珍上诉请求：1.依法撤销原审判决，予以改判；2.依法判令两被上诉人向上诉人给付《商品房买卖合同》约定的因迟延交房违约金53722元(2015年11月3日-2016年11月l0日，371天，724029元×0.0002×371天=53722元)；3.依法判令两被上诉人向上诉人给付因迟延交房导致原告租房租金7500元；4.依法判令两被上诉人向上诉人给付因限电限水造成损失l000元；5.依法判令两被上诉人因虚假宣传及交验房环节共同实施欺诈行为而违反诚实信用原则，向上诉人给付违约金144805.8元(724029元×20%=144805.8元)；6．依法判令两被上诉人向上诉人给付因虚假宣传及房屋质量问题造成装修损失15000元。以上6项共计53722元+7500元+1000元+144805.8元+15000元=222027.8元；7．本案一、二审诉讼费用由两被上诉人全部承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误。1.原审判决事实认定是非混淆。(1)原告提出的诉讼请求有虚假宣传问题，也有房屋交付存在质量问题等，原审判决混为一谈，没有进行区别判断。(2)原审判决将被上诉人交验房过程中的欺诈行为认定为事实，不分事实善恶，实属帮助被上诉人以合法的外衣掩盖违法事实，严重违背了民法的诚实信用原则。(3)原审判决在认定事实过程中，将开发商与施工单位、业主与开发商两组不同主体、两个不同交验阶段、两个不同房屋交验法律环节严重混淆，未能区分不同的法律关系，不分是非曲直，造成认定事实严重歪曲。(4)原审判决列两被告在交房过程的密切配合共同实施欺诈行为未能厘清判断，简单认定为非同一法律关系，实属事买认定错误。2．原审判决事实认定逻辑推断错误。原审判决认定上诉人已超过了法律规定的诉讼时效为由，驳回上诉人的全部诉讼请求，与在案证据证明的事实严重不符，属于严重的认定事实逻辑推断错误。本案因被上诉人虚假宣传及房屋在交付环节发现存在质量问题，上诉人及时将情况告知了两被上诉人。但在整改过程中两被上诉人相互推诿扯皮、相互踢球，怠于履行应尽义务，导致问题不能得到及时全面解决，在事实上单方面造成交房迟延一年多，致使上诉人无法及时入住、合法权益不能得到实现。多次催告置之不理，万般无奈之下，上诉人与装修公司签订合同对房屋存在问题一并进行整改。于此，本案存在虚假宣传问题、房屋质量及交验房欺诈问题、迟延交房问题、造成装修损失问题等，诸问题之间存在事实因果关系。那么，诉讼时效期间的起算时间应该至少从上诉人知道或者应该知道造成最终损失之日计算。二、原审判决未依据主要证据进行裁判。针对被上诉人交验房过程中的欺诈行为，上诉人提出了主要证据，原审法院未依法进行法庭调查，也未进行当庭质证。单方面采信了被上诉人在交房过程中实施欺诈行为的伪证，造成判决重大错误。三、原审严重违反辩论原则。在开庭审理阶段，上诉人针对提出的证据，围绕争讼焦点进行答辩、质证中，多次被法官以说了重复话而制止或被迫中止发言，未能实现集中充分的当庭辩论、严重剥夺了上诉人辩论权，存在严重的偏袒问题。四、原审判决适用法律严重错误。原审判决未能对本案进行具体问题具体分析判断，也基于事实认定严重错误，机械套用诉讼时效期限法律条文，简单粗暴地驳回全部诉讼请求与案件具体事实情况严重不符，属法律适用错误。综上，为维护公民的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，恳请贵院判决如所请。兰州瑞邦物业未答辩。白银银沪公司辩称，我们按商品房合同按期交房，不存在延期交房的情况。交付的房屋通过政府职能部门验收合格，手续齐备，不存在质量问题。上诉人起诉时间超出诉讼时效。李希珍向一审法院起诉请求：1.判决二被告向原告支付《商品房买卖合同》约定的因迟延交房违约金53,722元（2015年11月3日至2016年10月10日，724,029元×0.0002×371天=53,722元）；2.判决二被告承担逾期交房给原告造成的租金损失7,500元；3.依法判令二被告向原告交付因限电限水造成损失1,000元（以上三项共计62,222元）4．本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年7月29日，李希珍与白银银沪公司签订《商品房买卖合同》，约定李希珍以724029元价格购买白银银沪公司位于兰州市安宁区安宁××路××号××幢××单元××室（建筑面积99.33平方米），合同第八条约定，白银银沪公司应当在2015年11月3日前，将具备商品房经验收合格的房屋交付李希珍。合同签订后，李希珍向白银银沪公司交付了全部购房款。2015年10月21日，白银银沪公司向李希珍发出了入住通知书，通知书载明“瑞南紫郡项目定于2015年11月1日开始办理入住手续，鉴于办理交付手续的业主人数众多，为便于您顺利地办理交付入住手续，避免场面拥挤给您带来的不便，我公司将于2015年11月1日至2015年11月16日在瑞南紫郡现场分批办理交付入住相关手续。”李希珍签收了该通知，并于2015年11月6日前往瑞南紫郡验房并与兰州瑞邦物业签订《前期物业管理服务协议》一份，并预交公共区域电费、物业费、天然气费、电费、水费共计2331.96元，交纳壁挂炉成本费4800元、天然气初装费2400元、对讲终端机成本费1100元、有线电视初装费360元、房屋维修基金6953.10元。同时，兰州瑞邦物业向李希珍交付了房屋钥匙。另查明，2015年11月6日，李希珍验房时提出门口墙体坍塌、次卧室窗扇变形、次卧室窗台倾斜、壁挂炉仪表倾斜活动、电视墙的电路、闭路需要改正，与销售宣传不符。一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，李希珍与白银银沪公司约定的交房日期为2015年11月16日，也就是说2015年11月17日起就知道自己的权利受到了损害，从此时诉讼时效期间开始计算，而本案立案时间为2020年6月10日，早已超过了法律规定的诉讼时效，故对李希珍主张被告支付延期交房违约金及租房损失的诉讼请求，本院不予支持。关于李希珍主张被告支付限电造成的损失，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回原告李希珍的全部诉讼请求。案件受理费1,356元，已减半收取计678元，由原告李希珍负担。二审中，李希珍提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。李希珍提交的证据和据以证明内容分别为：1.手机银行交易明细，证明被上诉人拒不整改维修交付时的房屋质量安全问题，由上诉人请人维修装饰时支付费用与完工的时间节点的事实。即时效期间起算时间应该从2017年7月l9日开始算起，到上诉人提起诉讼并未超过法律规定诉讼时效。2.物业管理费收缴通知，证明在未完成交验情况下，两被上诉人欺诈上诉人先行支付水、电、天然气、物业费用才可拿钥匙入户验房，并签署《前期物业管理服务协议》。在发现房屋存在虚假宣传与质量安全问题后，立即暂停物业费支付。按照先履行抗辩权，及时主张权利以及向义务人主张权利连续性的事实。即存在连续性向义务人被上诉人提出履行请求的事实。同时证明了存在诉讼时效中断的法律事实。3.录音光盘，证明2018年上半年通过瑞邦物业公司与开发商白银银沪置业有限责任公司沟通协调与调解，以减免30％的物业费作为迟延交房、工程质量问题、改造电视背景墙的补偿给上诉人，开发商再将此款项以解决工程遗留问题补给瑞邦物业公司。虽然上诉人没有接受这个协商调解结果，但存在义务人被上诉人承诺部分履行的法律事实。也同时证明存在诉讼时效中断的法律事实。4.房屋质量保证书，证明：（1）白银银沪置业有限责任公司与兰州瑞邦物业管理有限公司保修和维修存在委托合同关系。因此，本案在交验房过程发现的工程质量遗留问题以及虚假宣传问题的所提出的整改请求，以及两被上诉人推诿扯皮所导致的迟延交房及赔偿，遂引发的权利与义务及责任。正是基于此委托合同而产生的同一法律关系的共同被告，将两位列为共同被告是适格的，并非一审判决所谓的“非同一法律关系”。（2）证明了在房屋入住接受的关键环节与程序中，即验房。因上诉人对房屋质量安全遗留问题存在重大异议，而并未签字确认。因两被上诉人相互推诿扯皮，怠于履行保修和维修义务，而进一步导致形成迟延交房的法律事实。《房屋质量保证书》由兰州市城乡建设局和兰州市城乡建设开发管理处共同监制，是兰州市政府指导全市房地产开发企业对销售的商品房屋承担质量责任的法律文书，具有较强的指导性和法规约束性。两被上诉人在《房屋质量保证书》上均有签章，事实证明两被上诉人已严重违反兰州市地方性法规，也违背了《房屋质量保证书》中载明的对用户的承诺，再次证明两被上诉人严重缺乏契约精神，没有诚实信用的基本原则与底线，其履约能力应该受到质疑。（3）证明了在未完成房屋入住验收交接的情况下，两被上诉人以现场业主人数多、拥挤不便、办理手续慢、需要排队等候等所谓的“策略”，诱骗与上诉人签署了《前期物业管理服务协议》，并收取了水电气及物业费2331．96元，壁挂炉4800元，天然气初装费2400元，对讲机1100元，有线电视初装费360元，房屋维修基金6953.1元。并以此单方面认为完成了入住交验程序。此举在逻辑上故意颠倒先后次序、本末倒置、是非混淆，存在主观恶意，事实上确已构成商业欺诈的法律事实。白银银沪公司质证认为，第1组证据与房屋交付没有任何关联，实际交房时间是2015年11月6日，是商品房买卖合同约定的期限；第2组证据不认可，正常缴纳物业费是上诉人的义务；第3组证据不认可，与延期交房没有关系；第4组证据真实性无异议，但对房屋部分维修是有年限的，并不是上诉人说的欺诈行为。本院对李希珍提交证据的真实性予以认定，对证明内容不予确认。二审查明，1.2020年5月20日，李希珍与兰州瑞邦物业综合办经理郑国敏，白银银沪公司销售部经理武学彪就房屋质量问题和迟延交房及赔偿问题进行协商未果。2.2016年8月3号，包括李希珍购买的房屋在内的“瑞南·紫郡住宅小区5-9号楼、18号楼、19号楼、1号地下室”通过消防验收。3.2016年10月14日，瑞南·紫郡住宅小区4#-9#楼、18#-20#楼项目取得兰州市建筑工程规则竣工验收合格书，通过规划竣工验收。本院认为，本案的争议焦点有二：一是本案是否超过诉讼时效；二是李希珍的诉讼请求有无事实和法律依据。关于焦点一，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。从李希珍提交的录音光盘来分析，李希珍曾在2020年5月20日前就房屋质量和迟延交房问题与被上诉人进行协商，此时距约定的交房日期2015年11月16日已过三年，李希珍未提供诉讼时效中止、中断的证据，其上诉理由陈述的情形不构成诉讼时效中止、中断情形，故本案超过诉讼时效，一审认定李希珍起诉超过诉讼时效正确。关于焦点二，根据合同第八条约定交房时间为2015年11月3日，2015年10月21日，白银银沪公司向李希珍发出入住通知书，2015年11月6日李希珍进行验房、收取房屋钥匙，并与兰州瑞邦物业签订《前期物业管理服务协议》。上述事实表明，白银银沪公司履行了合同约定的按照交房义务，不存在违约情形。李希珍认为自己装修完成之日为交房之日与常人对交房认识不一，不予采信。李希珍的诉讼请求无事实依据，应予驳回。另外，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十七条第一款规定,在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的,告知当事人另行起诉。李希珍提出的上诉请求第五、六项属于前述司法解释规定的情况，可另行起诉，二审不予审理。综上所述，李希珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1356元，由上诉人李希珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 林审 判 员  刘桂刚审 判 员  张煜枫二〇二〇年十二月十六日法官助理  王彦茹书 记 员  王彦茹