北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初13139号原告（反诉被告）：尹晓榕，女，1970年3月22日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：贾文胜，北京市律通律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京康台科技有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北郊农场（农场办公楼）**楼等********。法定代表人：张中其，总经理。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京威诺律师事务所律师。原告（反诉被告）尹晓榕与被告（反诉原告）北京康台科技有限公司（以下简称康台科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员曹松清独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹晓榕及其委托诉讼代理人贾文胜，被告（反诉原告）康台科技公司的委托诉讼代理人吴庆梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹晓榕向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告房屋租赁押金29366元，2020年2月及3月的房租29366元；二、判令被告赔偿原告装修损失费50000元；三、判令被告退还网络费4000元；四、判令被告赔偿原告暖气费损失5668元；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月3日，原告与合伙人谢呈功与被告签订租房合同，用于做舞蹈培训机构，地，地址为昌平区回龙观镇西大街××号××积为117平方米，交押金29366元、3个月房租共计73145元，有转账记录和收据，被告未开具发票。免租期12天为装修时间，起租期为2019年12月15日，被告承诺在2020年1月1日前为原告办理营业执照，有中间人作证，有微信聊天记录可提供。被告承诺给原告办理营业执照是原告作为租房的必要条件，原告按照要求提供了办理营业执照的所有资料，但被告没有兑现承诺。在这期间，没有营业执照，原告一直无法营业，装修费用10万元左右，累计投入20多万元。原告多次进行催促，被告一直都没有办理，推辞说在2020年1月23日之前办理，但到期仍未办理完毕。没有办理成功的原因是回龙观西大街××号楼共4层属于北郊农场所有，北郊农场整租给物美超市，物美超市将4层分租给被告，被告将××转租给原告，故被告一直不能给原告办理营业执照，存在严重违约。2020年7月20日，被告给原告出具了解除租房合同告知书，在这期间原告多次与被告沟通解决问题，5月份原告提出的方案为何时办理营业执照，何时开始交房租，否则原告无法经营。被告不同意并提出被告方出面办理营业执照，最后变更为原告的方案，原告不同意该方案。6月份双方多次协商未果，被告告知原告什么都不给退，后原告方举报到市长热线，期间有新冠疫情影响，也没有当面进行沟通，通过微信沟通解除租房合同。被告于2020年7月30日告知原告，限3天内清退房屋，归还被告。由于被告未兑现办理营业执照承诺，造成原告巨大经济损失，故诉至法院。康台科技公司辩称，尹晓榕的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院予以驳回。同意解除合同，暖气费不同意支付，尹晓榕已经使用。康台科技公司向本院提出反诉请求：1、判令尹晓榕向康台科技公司支付2020年3月16日至2020年8月1日租金51390.5元（扣除减免的2020年3月16日至2020年4月16日租金），违约金44049元；2、尹晓榕承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年12月3日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定月租金为14683元，租赁期限两年，自2019年12月3日至2021年12月2日，租金按季支付。租金支付时间约定为：尹晓榕应于每个付款周期最后一个月届满的20日之前向康台科技公司支付下一周期的租金，每逾期一天，尹晓榕应向康台科技公司支付应缴租金总额千分之三的违约金。合同签订后，康台科技公司给被尹晓榕免租13天，尹晓榕支付了2019年12月16日至2020年3月16日的租金及履约保证金29366元。由于突发新型冠状病毒疫情，给双方带来了巨大的影响，康台科技公司本着面对疫情携手抗疫、共克时艰的担当，在没有得到其出租人北京京北美廉美超市有限公司减免一分钱租金的情况下，向包括尹晓榕在内的承租人主动提出减免一个月的租金。基于考虑到尹晓榕还没有开业就突遇新型冠状病毒疫情对其造成影响，双方反复进行真诚充分的沟通，康台科技公司对尹晓榕提出给其减免两个月租金，缓交两个月租金的方案，并建议通过其它途径协助尹晓榕办理营业执照，尹晓榕不同意，并于2020年7月15日解除《房屋租赁合同》。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，尹晓榕应向康台科技公司支付未付租金及违约金，故反诉至法院。尹晓榕对康台科技公司的反诉答辩称，不同意反诉请求，应当由康台科技公司赔偿我方损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月3日，康台科技公司（出租房、甲方）与尹晓榕（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方座落于北京市昌平区回龙观镇育知西路××层××房间，该房屋建筑面积117.74平方米；乙方对其所承租的房屋仅作办公、培训使用；租赁期限两年，自2019年12月3日至2021年12月2日；租金标准每年递增4%，第一个租赁年度月租金为14683元；甲乙双方一致同意，第一年给予乙方13天租金优惠；除首期租金外，乙方应于每个付款周期最后一个月届满的20日之前向甲方支付下一周期的租金，每逾期一天，乙方应向甲方支付应缴租金总额千分之三的违约金；为确保乙方全面履行本合同，乙方应于签约当日向甲方支付履约保证金，履约保证金的数额相当于2个月租金，即29366元;履约保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守的一切条文规定的担保;如果乙方不履行本合同约定的缴费义务及其它应由乙方支付的费用，甲方可以使用或者扣留全部或部分履约保证金；如果因乙方违约致使本合同提前解除，上述履约保证金不予退还;合同期满后，在乙方按照约定将该房屋交还给甲方，扣除应付予甲方的损毁赔偿费（若有）后，且办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，甲方应于30天内将履约保证金以支票方式无息退还给乙方;乙方需另行承担的费用按实际发生的结算，其中网络4800/年；乙方为经营需要，可以对承租房屋进行必要的装修并自行承担全部费用；在乙方办理有关营业执照、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续时，甲方应配合乙方出具相关证明文件；在租赁期间内，乙方擅自违约解除合同的，除甲方没收履约保证金外，乙方需另外向甲方支付相当于当时租赁年度内三个月租金的违约金……。合同签订后，康台科技公司向尹晓榕交付了案涉房屋，尹晓榕向康台科技公司支付了履约保证金29366元及截止2020年3月15日的房屋租金，并对案涉房屋进行了装修。就办理营业执照的问题，尹晓榕多次催促康台科技公司予以协助办理，但康台科技公司无法提供经营场所证明，致使尹晓榕始终没有将营业执照办理成功。庭审过程中，康台科技公司称案涉房屋的产权方是北京市北郊农场有限公司（以下简称北郊农场公司），北郊农场公司将案涉房屋出租给北京京北美廉美超市有限公司，北京京北美廉美超市有限公司又将案涉房屋转租给康台科技公司，康台科技公司再转租给尹晓榕，因产权方北郊农场公司不单独对个体租户提供经营场所证明，所以一直没有将尹晓榕的营业执照办理成功。根据双方的微信聊天记录记载，2020年5月下旬至2020年6月1日期间，康台科技公司告知尹晓榕因产权方北郊农场公司不单独对尹晓榕提供经营场所证明，但可以由康台科技公司以自己的名义将尹晓榕欲设立的公司完成注册，再由康台科技公司将公司转让给尹晓榕。尹晓榕获知这一方案后没有表示同意。因尹晓榕未能办理营业执照，加之新冠肺炎疫情因素的影响，尹晓榕一直未能营业。期间，双方也曾就租金减免问题进行协商。2020年7月15日，双方微信沟通过程中，尹晓榕一方提出“不干了”。2020年7月20日，康台科技公司向尹晓榕发送了《合同解除通知函》。2020年8月1日，尹晓榕将案涉房屋腾退给了康台科技公司。庭审过程中，尹晓榕及康台科技公司均认可双方之间的房屋租赁合同关系于2020年8月1日解除。尹晓榕承租案涉房屋后进行了装修，并向本院提交《装饰装修工程施工合同》、项目工程结算表及金额为49000元的转账记录，以证明其为了将案涉房屋装修所支出的费用。康台科技公司认可尹晓榕确实对案涉房屋进行过装修，但认为装修费用应由尹晓榕自行承担。经本院释明，双方均表示不对案涉房屋的装修残值进行鉴定。尹晓榕另向康台科技公司支付了网络费4800元及暖气费5668元。关于网络费，康台科技公司认为尹晓榕实际使用至2020年8月1日，故只同意退还2020年8月2日之后的网络费。关于暖气费，康台科技公司认为是2019年12月3日至2020年3月15日的暖气费，在尹晓榕承租案涉房屋期间已经实际使用完毕，故不同意退还。本院认为：尹晓榕与康台科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。现双方均认可《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除，对此本院不持异议。合同约定“在乙方办理有关营业执照、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续时，甲方应配合乙方出具相关证明文件”。尹晓榕承租案涉房屋的目的是经营舞蹈培训，办理营业执照是开展经营活动的必要条件，因康台科技公司无法配合出具经营场所证明，导致尹晓榕无法办理营业执照，其合同目的无法实现，因此康台科技公司构成违约，应当承担违约责任。虽然尹晓榕没有按照约定的时间向康台科技公司支付租金，但康台科技公司的违约行为导致尹晓榕无法办理营业执照，在此情况下尹晓榕未依约支付租金属于正当抗辩，且因新冠肺炎疫情的影响双方一直在洽商租金减免的问题，故尹晓榕不构成违约。基于以上理由，尹晓榕要求康台科技公司退还房屋租赁押金29366元的诉讼请求，本院予以支持；康台科技公司要求尹晓榕支付违约金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金的返还及支付问题，尹晓榕承租房屋的目的系用于经营舞蹈培训，因康台科技公司的违约行为导致尹晓榕无法实现合同目的，故尹晓榕不应承担不符合使用条件期间的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，根据该规定，尹晓榕负有止损的义务，即便康台科技公司构成违约，作为守约方的尹晓榕亦应当及时行使合同解除权，以防止房屋出现空置损失。尹晓榕于2020年6月1日之前已知晓康台科技公司无法配合其出具相关证明文件，其应当知道合同目的已经无法实现，应当及时解除合同以减少损失，但其并未及时行使合同解除权，导致双方之间的合同直至2020年8月1日才解除，故尹晓榕仍负有支付2020年6月2日至2020年8月1日期间租金的义务。考虑到康台科技公司存在违约行为，且新冠肺炎疫情因素的影响导致尹晓榕不能正常开展经营，故本院酌定尹晓榕按照50%的比例向康台科技公司2020年6月2日至2020年8月1日期间的租金。2020年6月1日之前的租金尹晓榕不应支付。基于以上理由，尹晓榕要求康台科技公司退还两个月租金29366元的诉讼请求，本院予以支持；康台科技公司要求尹晓榕支付租金的合理部分本院予以支持，数额为14683元。关于装修损失问题，尹晓榕对案涉房屋进行装修系经康台科技公司允许，现合同系因康台科技公司违约导致解除，故康台科技公司应当赔偿尹晓榕的装修损失。考虑到案涉房屋双方已经交接，且双方均表示不对案涉房屋的装修残值进行鉴定，故本院综合考虑尹晓榕的资金投入及房屋占有使用的合理时间等因素，酌情判定康台科技公司向尹晓榕赔偿45000元。关于网络费及暖气费，尹晓榕实际腾退案涉房屋的时间是2020年8月1日，腾退之前尹晓榕客观上占有案涉房屋，一定程度上使用了网络资源，享受了供暖服务，本院根据本案的具体情况，酌情确定返还的具体数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京康台科技有限公司于本判决生效后七日内退还尹晓榕房屋租赁押金29366元、房屋租金29366元；二、北京康台科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿尹晓榕装修损失费45000元；三、北京康台科技有限公司于本判决生效后七日内退还尹晓榕网络费3100元；四、北京康台科技有限公司于本判决生效后七日内退还尹晓榕暖气费1890元；五、尹晓榕于本判决生效后七日内支付北京康台科技有限公司租金14683元；六、驳回尹晓榕的其他诉讼请求；七、驳回北京康台科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1334元，由尹晓榕负担97元，已交纳；由北京康台科技有限公司负担1237元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1093元，由北京康台科技有限公司负担1009元，已交纳；由尹晓榕负担84元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  曹松清二〇二〇年十二月二十三日书记员  李 强