山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1322民初831号原告：郯城县郯城街道东庄社区居民委员会，住所地：郯城县郯城街道东庄村驻地。法定代表人：杨化青，居委会主任。委托诉讼代理人：高艳芳，山东三禾律师事务所律师。被告：郯城天华置业有限公司，住所地：郯城县郯东路**。法定代表人：孟权林，公司总经理。委托诉讼代理人：孟建波，公司副经理。委托诉讼代理人：王金厚，山东上和（深圳）律师事务所律师。原告郯城县郯城街道东庄社区居民委员会（以下称东庄居委会）与被告郯城天华置业有限公司（下称天华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东庄居委会的法定代表人杨化青及其委托诉讼代理人高艳芳、被告天华公司的委托诉讼代理人孟建波、王金厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东庄居委会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告履行合同，向原告交付拆迁还建沿街门面房一套（价值60万元），并按实际交房面积与被拆迁沿街房面积按照合同约定找补差价（庭审中明确为沿街门面房一套具体位置自北向南第16顺位号的商铺）；2.判令被告向原告支付违约金（自2015年12月31日起至被告实际交房之日止，每天70元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月16日，被告与原郯城县郯城街道办事处杨楼村村民委员会（后该村被合并到原告居民委员会即东庄社区居委会）签订《合同》一份，约定被告开发“天泽华府”小区拆迁杨楼村的沿街门面房，上下两层面积共计62.68平方米，实行“拆一补一”面积置换，如有面积差，按照合同约定找补。被告承诺于2015年12月底将新建的沿街房交付，安置顺序是“天泽华府”小区自北向南第16顺位号的商铺，若逾期交房，每拖一天，被告支付违约金70元。可被告不守诚信，在房屋建好后，不按约定时间交付沿街房，原告多次向被告催要，被告一直不予履行。为维护原告合法权益，现依据《民事诉讼法》第119条之规定，向人民法院提起诉讼，请人民法院依法裁判，支持原告诉讼请求。被告天华公司辩称，请求法院依法驳回原告的诉求，1.原告诉状中所称的2014年3月16日的合同是不存在的，我公司从未与原告签订过其主张的合同；2.对于原告在诉状中主张的涉案房屋的补偿双方已于2013年1月5日达成土地征收补偿协议，其中协议第二条明确约定“1200万元的补偿款中包含原告所主张的村委办公室的补偿”，双方签订协议后我方已实际履行了包含该涉案房屋的补偿款的支付，即1200万元。所以，原告再行主张房产无事实和法律依据，请求法院支持我方答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交以下证据：1.法定代表人身份证明一份，证明原告的诉讼主体资格；2.身份证复印件一份；3.郯城县人民政府郯政字（2016）39号郯城街道办事处设立城市社区的批复复印件一份，证明杨楼村村民委员会撤销后并入新设立的东庄社区，证明原告的主体资格；4.合同原件一份，证明原、被告签订沿街楼房“拆一补一”面积置换合同，证实(1)原告拆迁原商铺应按照62.68㎡置换新的沿街楼房，且合同中约定将“天泽华府”10#、11#中的沿街门面等面积置换给原告；(2)证明合同中约定新建的沿街房交付使用时间为2015年12月31日，安置顺序按原有顺序自北向南顺延。同时约定逾期不交房违约金为70元/天；(3)证明合同签订时间为2014年3月16日，并盖有被告公司的公章，合同真实有效，合同第七条约定本协议自签订之日起生效，证实该合同自2014年3月16日签订之日起已经生效，被告应该按照合同约定履行给付商铺的义务。5.原杨楼村委205国道东侧沿街楼坐落顺序及面积确认表（该表格由制作公司盖章确认）一份，证明原告的沿街楼在拆迁前为表中的16号位置，该表由当时开发商（2010年郯城县天意置业有限公司）工作人员测量核实后制作；6.证明两份，证明2014年3月16日签订合同时杨楼村有党支部书记杨化强主持本村工作，当时该村委主任司鼎梁因刑事犯罪被判处有期徒刑一年，杨楼村委由杨化强主持工作，杨化青作为村委委员，参与村委工作，证明杨化强、杨化青代表杨楼村委与被告签订的合同是合法有效的；7.郯城县人民法院（2018）鲁1322民初5585号判决书原件一份；证明该判决是杨楼村村民王玉发与枣庄市山亭区房屋建设综合开发公司、郯城县郯城街道杨楼村民委员会、郯城县天意置业有限公司、郯城天华置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，该纠纷也是因为被告未按时交付沿街楼而起诉，最终支持了原告的诉请，该判决书认定事实原告不再举证，可作证据使用，想要说明的是，该判决中确认被告天华置业有限公司补偿给杨楼村委1200万元的土地补偿款与本案所诉的“拆一补一”房屋拆迁补偿合同无关，该案涉及的是原告的沿街商铺。8.郯城县天意置业有限公司出具的证明一份，证实原告村委在2010年拆迁以前拥有第16号沿街商铺，面积为62.68，且当时有天意公司工作人员实地测量核实，且当时约定双方拆迁后给予杨楼村委同样面积的沿街商铺，另外证实原村委办公室也是于2010年拆除，办公室房屋及其地上附属物已经赔偿完毕，本案所涉沿街楼并非村委的办公楼，本案沿街商铺至今没有给予置换。9.杨楼拆迁补偿测算明细表，该证据是由郯城县价格认证中心进行评估测算，证实村委的办公室的房屋及其地上附着物等的测算评估各项价格，证实村委的办公室当时已赔偿，与本案的沿街商铺没有关联。10.唐玉军作为原告的起诉被告郯城天华置业有限公司，也是要求被告天华置业有限公司履行拆一补一合同，交付唐玉军的沿街商铺，位置是天泽华府小区自北向南第三间及第四间的北半间商铺一位，唐玉军的原沿街商铺的顺序号为第二号房屋，房屋的间数是四间，该顺序号是被告在庭审时提供的办公楼照片，所显示的沿街商铺号，证实村委办公室被拆迁以后村委临时借用唐玉军的沿街商铺作为办公楼，说明被告主张的沿街办公楼已赔偿村委不属实，唐玉军的沿街商铺天华置业已经赔偿，与本案村委所要求的村委沿街商铺不是同一地点，本案主张的沿街商铺至今没有交付给村委。被告天华公司经质证认为，对证据1、2的真实性无异议，对证据3没有意见，能够证实2016年时杨楼村委已被撤销并入现在的原告，但2016年后涉案的法律文书包含原告的提供的证据七均是丧失主体资格的杨楼村委参诉和判决，显然上述判决存在错误，我们将依据原告提供的该证据启动司法救济。对证据4真实性和本案的关联性及原告证明的问题均有异议，理由如下：（1）该份合同我方从未授权合同中的签字人代表我公司履行职务；（2）该合同设置的前提是天意置业有限公司（下称天意公司），是天意公司和杨楼村委签订的协议，但根据该合同标注的日期为2014年3月16日，涉案的土地已于2013年12月26日已变更为我公司即天华公司（我公司将提交涉案土地的证件），但合同的前置是天意公司取得土地使用权，但该日期是涉案土地使用权和天意公司无关；（3）天意公司作为合同的履约主体，没有盖章或签字确认，合同的原件处天意公司落款中是空白，所以假设该合同是真实的，但没有履约依据；（4）根据原告提供的该协议第5条，明确约定的是我方认可天意公司与杨楼村委的协议，但该协议没有形成，同时该条中也约定了违约金不应由我公司支付的约定，显然应由天意公司承担，但天意公司没有确认该合同，在原告提供的证据王玉发的判决书第14页第二段，法院也明确的确认合同无落款日期、无天意公司签名盖章，再加上是复印件，所以法院没有确认；（5）根据原告提供的证据证明两份，该合同中签字的杨化强、杨化青均不能代表杨楼村委，因为根据村民委员会组织法代表村委行使法人权利的是村主任，而不应是其他人员，且也未加盖村委公章确认，所以，该份合同系未生效的合同，事实上涉案的房屋已经于2013年1月5日补偿完毕；（6）因乙方加盖的署名为我公司的印章，经我方内部查证，没有该印章的使用登记，所以，对于盖印章的真实性我方当庭向法院申请真伪鉴定；（7）根据2018年6月27日最高人民法院民二庭第18号法官会议纪要，可以说明如果公章系我公司所使用，但签字代表人未获得授权，事后也未取得单位追认，应认定为无权代理，现我公司明确的向法院说明协议中的署名人并非我公司的法定代表人，也非我公司授权的人，我公司不予追认和确认。对证据5真实性有异议，原因为该排序表中涉及到××楼村委××室××项有重大修改，但没有出证人签字盖章。对证据6该二人的任职证明无异议，但证明的问题同我方质证时的证据2，从出证程序上该两份证据属于单位出证，根据最高法院解释民诉法规定，法人出证应当由出证人和法定代表人签字确认并加盖印章，因此该出证程序不符合法律规定，且根据村民自治法，村委法定代表人应当由村民选举产生，而不是由上级单位指定或委派，所以该证明内容中涉及到书记行使主任职权的陈述违背法律规定，因此该两份证据材料不能作为本案定案依据使用。对证据7判决书的真实性无异议，但该判决书第14页第二段确认了原告证据2合同的不合法性，同时该判决书第15页第一段确认了我方提交的杨楼村委的沿街房照片中，涉及到诉争的房产，系杨楼村委办公楼，法院确认了照片的真实性。因此，本案原告主张的2013年1月5日的合同中所约定的杨楼村委办公室的补偿与其诉争的本案补偿并非同一标的物的主张不能成立。对证据8三性均有异议，且该证据出证程序严重违背最高法解释民诉法第一百一十五条规定，本证据不能作为认定本案事实的依据适用，根据该规定单位出证要有单位负责人及出证人签名或盖章，并加盖单位印章，该出证程序严格要求以及不按出证程序出证的法律后果，该规定是明确的，所以该证明从程序要件上不能作为本案的定案依据适用，从实体上该份证明的内容违背基本的客观事实，根据原告方提供的证据三可以证实，本案原告的代理人所在的三禾律师事务所曾经为本案被告天华公司代理相关案件，如唐玉军一案，三禾所的其他代理人明确告诉法庭2013年1月5日所签订的补偿协议中的1200万元，不但包含村委的办公楼，还包含涉及唐玉军在内的其他22户（总计23户）的补偿，对于该主张三禾所一审二审均按该意见向法院主张，所以唐玉军一案三禾所的二审代理时仍然代表我公司坚持1200万元不但包含村委的办公楼，还包含涉及唐玉军在内的其他22户（总计23户）的补偿等，作为天意公司也就是本证据的出证人在唐玉军案二审期间，明确的向二审法院确定，2013年1月5日签订补偿协议时，村委不但没有交出土地，且对于三个拆迁户和村委办公室占的两层办公楼也没有拆迁完毕，村委派人滋事等，该事实详见唐玉军案二审判决书的第十二页至第十三页第一段，所以天意公司在司法机关明确确认的事实并经过判决书认定，所以该证明中涉及到与唐玉军案二审生效判决不一致的表述，应当以生效判决为准，该法律规定明确，因此原告提供的证据不能证实其主张。对证据9的“三性”均有异议，更不能证实原告的主张，首先，该份材料系复印件，且其形成日期是2009年6月3日，涉及到的项目内容，也是瓦房、、地面菜地、水井、院墙等物品，反映不出这是2013年1月5日补偿协议中所约定的办公楼，按照原告陈述该物品已经拆除并获得补偿，但是根据2013年1月5日补偿协议第二条明确的说明，我方支付的1200万元补偿款中包括但不限于村委现在的办公楼及集市等，这说明2013年1月5日双方就本案争议的村委办公楼问题，当时并没有拆除，而是在补偿协议达成后村委履行的拆除义务，该办公楼既是本案诉争的标的，该事实详见唐玉军二审判决书以及原告在本案中提交的本院作出的王玉发5585号判决书，该判决书的第十八页第四行明确认定王玉法在内的23户被拆迁户的房屋与杨楼村委办公室同是同一栋楼，且当时我方的三禾所的代理律师也明确向法院提交了村委办公楼与各被拆迁户的位置标识，即本案开庭时原告向法院举证的证据五，即三禾所代理律师持有该房屋顺序及面积确认表，该表中明确注明诉争的第16号房屋即属村委所有，按照生效判决认定其为原告的办公楼，而不存在我方2013年1月5日所签订协议中所约定的补偿的原告其他的办公楼，所以该份证据材料不能证实原告的主张。对证据10唐玉军判决书，该判决唐玉军及我公司均向临沂中院提起上诉，我方当时代理律师即为三禾所其他律师，该判决虽然被临沂中院维持，但是在相关事实的查证及各方当事人的陈述及代理人的代理观点，均经过二审法院查证确认，所以该份判决书以及附后的临沂中院的二审判决书能够说明原告的主张不能成立，既然原告提供该证据，这说明其对判项和认定事实是认可的，二审判决书第十二页第十三页第一段明确确认了我方的答辩主张及天意公司对于原告村委办公楼的表述和确认，这进一步证实原告主张的诉讼标的为2013年1月5日协议书第二条中所约定的村委办公楼的拆迁标的，我方已经补偿完毕，不存在重复补偿等问题。二、被告提交以下证据：1.2013年1月5日，天意公司与杨楼村委签订的土地征收补偿协议书复印件一份及协议中约定的1200万元补偿款的支付凭证复印件一份，证明本案诉争的房屋在协议的第2条明确说明了1200万元补偿款包含杨楼村委办公室即涉案的房屋，我方履行了1200万元的补偿义务；2.郯城县人民政府于2013年12月26日为被告颁发的郯国用（2013）第783号国有土地使用权证复印件一份，证明涉案的土地已于2013年12月26日由天意公司变更为被告，所以原告提供的证据四中涉及到土地使用权的处置和补偿，天意公司无权签订且协议中天意公司也未确认，同时证明原告提供证据4不能成立的原因之一；3.杨楼村委被拆迁前的办公室照片，证明2013年1月5日的协议涉及到的内容即涉案的诉争房产，该照片已被原告提供的证据7郯城县人民法院的生效判决书确认；4.同原告提供的证据7，不再重复提供，证明问题同我方在原告在提供证据7时的质证意见。5.被告公司工商登记变更信息，证实被告公司是2013年11月20日成立的，公司成立后法定代表人为孟建波，2016年3月28日法定代表人变更为张莉莉，2018年10月10日变更为现在的孟权林，同时证实原告提供的所谓2014年3月16日的合同，当时的法定代表人为孟建波，合同的签订人并非我公司的授权人员，孟建波没有签字，也没有授权，现在也不予追认。6.孟建波护照一份，证实2014年2月10日至2014年6月10日期间，孟建波一直在美国，进一步证实我方提供证据五所证明的问题即原告提供的所谓2014年3月16日合同，孟建波作为当时被告法定代表人在美国期间从未委托也不知道原告提供该份证据的存在；7.郯城县人民政府2010年4月1日的会议纪要一份，证实涉案争议房产下的土地系郯城县政府收储以后再行出让的，当时给原告的土地补偿（包含安置补助）为190.69万元，而不是原告所称的1200万元补偿；8.山东省高院生效的（2018）鲁民申7692号民事裁定书一份，证实该案本案原告参与了诉讼，该裁定书中明确认定了我方提供证据1即2013年1月5日的土地征收补偿协议中包含原告村办公楼等设施的补偿，补偿金额为1200万元，对于该事实认定原告没有异议，且在答辩中明确认可，因此在本案中其再行主张补偿不能成立。证据9山东省高级人民法院（2015）鲁民-终字第490号民事判决书一份，证实我方提供的证据七会议纪要被该判决认定为有效证据，同时证实涉案房屋项下的土地补偿款为190.69万元，该事实详见判决书的第十页。证据10建成沿街房测绘表，证实沿街房所标注的16号一层为53.26平米，二层为79.92平米，该楼没有出售，经我方工作人员确认，已被法院查封。原告对上述证据经质证对证据1的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，被告主张的1200万元的土地补偿款，是对占用土地的补偿，并不是本案涉及的沿街商铺的补偿，这一主张在刚才提供的判决书中第20页第二段法院予以确认，同时本案涉及的沿街商铺置换，双方签订的合同是涉及商铺面积的置换，并没有关于补偿款的一些约定，所以，被告的主张不能成立，从土地征收补偿协议中第二条该条中有关是甲方对乙方安置的农业人口数及征用的耕地的补偿款，同意按照1200万元来支付乙方的征地总费用，其中该补偿款包括但不限于拆迁乙方现在办公楼及乙方村民集市等设施的补偿款，对于该条，本协议中所说的办公楼是我方在杨楼村委的办公室所在地，这个办公室所在的地方是杨楼所有商铺的东面，并不是在沿街商铺上，当时的补偿是这一块，所以1200万元补偿不包括我们所涉的沿街，拆一补一合同签订时间是2014年3月16日，土地征收补偿协议是2013年1月5日，拆一补一合同是在土地补偿协议签订之后签订，说明当时沿街商铺并没有补偿，我们才签订拆一补一合同。对证据2真实性无异议，对其关联性及证明目的均有异议，本案涉及的是沿街房屋的拆迁安置，与被告的土地使用权没有关联性，本案所涉合同是由天华公司盖章确认的拆迁安置协议，天华公司是该合同的履行人，与天意公司的确认无关。对证据3办公楼的照片其真实性无异议，其关联性及证明目的有异议，办公楼的照片并不是本案原告所述的沿街商铺的照片，不能证实被告已履行对原告沿街商铺的置换。另外，在刚才提供的判决书第15页对照片的确认，对证明的目的法院没有予以认可，拍摄照片是我们原来办公室被拆除以后借用别人的沿街商铺作为临时办公楼，原办公室拆除时间是2010年，所以被告照片中所主张的办公楼并不是我们村委的，所以不能够证明被告主张的目的。对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，被告对于判决书中的第15页是断章取义，不能证明被告的证明目的，该判决书恰恰证实法院调查认定1200万元是征地补偿款，与本案所涉商铺无关。对证据5真实性无异议，但该证据证实被告与原告签订合同时是在被告的经营期限之内，盖有被告章，被告章是真实有效的，被告授权谁我方无从查明，但是我方与被告签订合同后盖有被告印章，该合同对被告具有约束力，且第一次开庭时被告也认可合同的签订人吴廷荣是其公司员工，进一步证实合同的签订合法有效。对证据6真实性、关联性、合法性均有异议，该护照均是复印件，其说明其入境美国时间和出境美国时间均是手写，且法定代表人是否出入境与本案没有关联性。对证据7系复印件，只是加盖天华公司印章不能证明其真实性，与本案无关联性。对证据8真实性、合法性均无异议，同时该裁定书也确认天华公司支付1200万元土地补偿款不包括沿街商铺的补偿。对证据9（2015）鲁民-终字第490号民事判决书真实性合法性无异议，但其关联性有异议，该判决书第十页所述与本案商铺没有关联性，且由该判决书中第六页中最后三行中“关于该地块上原有的地上沿街商铺，按照此前甲方郯城天意公司与商铺拆迁户已签订的拆一还一协议执行，乙方不再承担任何其他补偿”，在此所说的甲方是郯城天意公司，乙方是孟建波、邱中辉为乙方，该条约定是双方签订的天泽华府合作开发协议第七条约定的内容，我方所提起的沿街商铺就是双方在该协议中第七条所提的商铺拆迁户，在本协议中涉及的其他的商户有的已经给付了商铺，没有给商铺的支付了商铺的“补偿款”，我方所提供的5585号民事判决书中王玉发的就是其中的一个商户，他要求的是交付商铺，现在由我方提供的证据五中的第十六号商铺是村委的，只有这个没有交付商铺，且该商铺面积是62.68平方，一间上下两层与被告提供的拍摄村委临时办公地点照片也不相符，临时办公地点照片是四间上下两层，且临时办公地点是在沿街商铺的北面，本案所要求商铺是由北向南第十六号，中心路路南。对证据10测绘表真实性和关联性无异议，但是可以证实16号商铺被告所提供的是现在所盖的面积，原告提起诉讼的是按照原来16号商铺面积进行诉讼，其中合同约定可以找补差价，误差内面积按照每平方8000元找补，虽然16号商铺现在建筑面积与原面积不同，但是位置是相同的，只是现在面积是由被告自己扩建，我们也只要求补偿62.68平米，多余的我们也不要求，对于被告主张已被法院查封，是否查封不影响原告的主张。被告提交建筑面积计算表中是10#楼，与合同约定的第五条将天泽华府10#、11#沿街门市等面积置换给丙方村委，计算表中位置和合同中约定的门市位置相一致。三、本院依法向郯城县天意置业有限公司调查了有关其公司出具证明的相关情况并在涉案现场勘验并制作了现场草图。1.关于原告杨楼村委提交的郯城县天意置业有限公司出具的证明，内容为：“兹证明原位于杨楼村205国道东侧沿街楼坐落位置为16号的商铺是郯城县××街道××楼村村民委员会所有，面积为62.68米。16号商铺位置是我公司在2010年6月拆迁杨楼村委的沿街楼时，由我公司工作人员实地测量核实的，真实存在。当时与杨楼约定是拆一补一，即拆除原沿街楼，等盖好后再给一个面积相同、顺位相同的沿街楼。但是拆完之后一直未给付新的沿街楼。之后郯城天意置业有限公司将所有的关于该项目的权利义务都转给了郯城天华置业有限公司。另外，沿街楼不是村委的办公室，村委的办公室也于2010年拆除，办公室及其地上附属物已经赔偿完毕。1200万土地补偿款，与案涉沿街楼无关。”本院于2020年8月21日向郯城县天意置业有限公司法定代表人高希胜调查并制作了调查笔录，其确认该证明系其公司出具，并在调查关于2014年3月16日的合同时确认该合同系天华公司和杨楼村委签的合同，签的时候其不知道，后来杨楼村委的叶茂春书记给其一份，这份合同和沿街楼房的顺序表示一致的，是真实的，其公司也认可这个合同的内容。2.本院于2020年8月6日到涉案地点进行了现场勘验，并制作了现场草图，天泽华府小区西大门北侧沿街商铺位于10号楼和11号楼，其自北向南15号顺位的商铺位于西大门北侧。上述证据经质证，原告认为1.关于郯城县人民法院2020年8月21日上午对郯城县天意置业有限公司的法定代表人高希胜经理的调查笔录的质证意见：(1)对于该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。同时该笔录可以证实原告所诉的沿街商铺真实存在，且属杨楼村委(现为东庄社区)所有。(2)该笔录证实本案涉及的原沿街商铺的拆迁时间以及拆迁后没有交付新的沿街商铺。被告天华公司当时的法定代表人孟建波对此合同是知情的，签订合同时是认可的。(3)该笔录与原告提供的郯城天意置业有限公司出具的证明是一致的，证实了证明的真实性。2.现场勘验图质证意见：现场勘验图所画的1-15号商铺、大门、以及大门两侧商铺均没有异议，但根据合同约定的自北向南约定的16号顺位商铺没有注明具体位置。该图是拆迁后所盖的房屋布局，请法院依据原、被告签订的合同和沿街楼坐落顺序及面积确认表和现在的沿街商铺顺序，综合认定16号商铺的具体位置。被告天华公司认为，关于法庭于2020年8月21日对高希胜所作的调查笔录。该笔录的内容及被调查人所陈述的情况，均违背事实，不能作为本案的定案依据使用。这体现在：1.从程序上，法庭仅向郯城县天意置业有限公司(下称天意公司)的法定代表人高希胜调查，而未向制作天意公司证明的人员调查，违背《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定。该条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”因此，制作证明材料人的人员也是被调查的主体。根据高希胜的说明，其认可是其单位出具的证明，但未说明该证明是其制作的。法庭也未查证制作人。所以，从程序上，如将天意公司的证明作为证据采信，还缺乏证据制作人的调查笔录。2.高希胜及其单位天意公司与被告天华公司之间有事实上及法律上的利害关系，其陈述及出证的内容，不能作为本案的定案依据使用。天意公司与天华公司之间的合作开发涉案的房地产纠纷案，双方争议至最高人民法院，可见双方的积怨之深。同时，至法庭调查时，天意公司仍在兰陵县法院申请强制执行天华公司。双方仍在争议中。该事实，除天华公司提供的与天意公司之间的判决书外，法庭可查证案件信息网，完全可确定该问题。因此，天意公司与天华公司之间存在事实和法律上的利害关系。为此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第(三)项之规定，天意公司的法人证言，不能作为定案依据使用。3.高希胜所陈述的原告与天华公司之间所争议的是商铺还是原告村委办公楼、办公楼拆除的时间、天华公司的1200万元补偿款是否包括原告与天华公司所争议的内容、其认可原告所提供的协议等等问题完全违背事实：①高希胜称，原告所主张不是村委办公楼而是商铺，原告的办公室已于2010年时已拆除，并已补偿完毕。对于该问题，原告在2020年7月28日庭审时，自认办公室已于2010年拆除，且在2010年补偿已到位。如果，真实的存在该情况。为何高希胜所在的天意公司与原告于2013年1月5日所签订的《土地征收补偿协议》第二条中，还要约定1200万元的补偿款包括但不限于拆迁原告现在的办公楼?这说明至2013年1月5日时，涉案的办公楼仍然存在。根据原告提供唐玉军的临沂市中级人民法院(2017)鲁13民终2976号民事判决书中，第13页第一段八行，高希胜及任法定代表人的天意公司明确的认可：“原告村委直到2013年1月5日还没有交付土地，且三个拆迁户及村委办公室占据的两层办公楼也没有拆迁完毕。”对于天意公司的该自认行为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，在诉讼中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。根据原告提供王玉发的郯城县法院的(2018)鲁1322民初5585号民事判决书。该判决书的第18页第四行，可证实本案争议的并非是原告所主张的商铺，而是原告村委的办公楼。基于以上事实，足以说明：高希胜关于本案所争议的不是原告办公楼，而是商铺的陈述，完全违背事实。②关于在法院向高希胜出示原告所持有的协议书时，其认可其内容。天华公司认为，该认可行为对天华公司不产生任何约束力。首先、根据高希胜的陈述，说明原告所持有协议书，虽然有其公司名称，但是对于内容等问题，在2014年3月16日时其既未参与、也未协商、更不知协议内容，而原告自行确定了天意公司的责任，显然不合法。现高希胜的追认行为，完全是基于天华公司所陈述的利害关系，对天华公司的侵害。其次，天华公司对于涉案的原告的办公楼已补偿完毕。不可能存在二次补偿，更不可能存在原告所称的“拆一补一”问题。且，原告所持有的2014年3月16日的协议，因代理人无权代理，也不能产生对天华公司的约束力。本案在多次庭审中，原告方均不能说明在天华公司的签字处的人员名称，更未能提供此人的授权委托书等，能够代表天华公司的证据。根据《九民纪要》41的规定，即：(盖章行为的法律效力)司法实践中，有些公司有意刻制两套甚至多套公章，有的法定代表人或者代理人甚至私刻公章，订立合同时恶意加盖非备案的公章或者假公章，发生纠纷后法人以盖的是假公章为由否定合同效力的情形并不鲜见。人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。法定代表人或者其授权之人在合同上加盖法人公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《公司法》第16条等法律有特别规定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果。法定代表人事后已无代表权、加盖的是假章、所盖之章与备案章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。代理人以被代理人名义签订合同，要取得合法授权。代理人取得合法授权后，以被代理人名义签订的合同，应当由被代理人承担责任。被代理人以代理人事后已无代理权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。根据最高人民法院对该条的理解和适用，本条是关于盖章行为法律效力的规定。争议观点在“真人假章”(有代表权或者代理权的人加盖假公章)，或者“假人真章”(无代表权或者代理权的人加盖真公章)等“人章不一致”情况下究竞如何认定合同效力，存在不同观点。一种观点认为，应当着重考察章之人有无代表权或者代理权来认定合同效力，有代表权或者代理权的人即便加盖的是假公章，也应认定其构成有权代表或者有权代理。另一种观点则认为，合同书上加盖公章的意义在于，该意思表示系公章显示的主体所为。假公章意味着该意思表示并非公司真实的意思表示，依法应当认定合同无效。反之，只要加盖的是真公章，即便盖章之人没有代表权或者代理权，也应由公章显示的主体承担民事责任。本纪要采第一种观点。因此，原告未能向法院提供证据证实，其所提供的协议中的签字人员是天华公司的授权人。所以，即使天意公司追认，原告所提供的协议也不能产生对天华公司的约束效力。③如果存在原告所称的2014年3月16日的协议，但是至原告起诉时，也超过法律规定的诉讼时效，其主张也不能成立。综上，法庭对高希胜的调查笔录不能作为本案的定案依据使用。二、关于法庭将原告提供的未有任何人员签名的天意公司的书面证明，在向高希胜出示后，让高希胜在原告提供的证据上签字确认。显然不符合证据调查的规定，让天华公司产生一种，本案可能出现法庭不能公正裁决的错觉。其他的意见，同开庭时天华公司的质证意见及本书面质证意见中的第一条意见。三、对于现场勘验图，无异议。因天华公司对原告的办公楼已补偿完毕，双方无争议。不存在向原告预留的所谓“拆--补一”的商铺。且从2013年1月5日，天华公司支付补偿款后，至原告起诉时，从未向天华公司主张过所谓的其本案诉求的内容。因此，假设原告存在被侵害的权益，但其主张已超过法律保护的诉讼时效，其主张也不能成立。综合当事人陈述及举证质证意见，本院认定事实如下:原告提交的《合同》原件，被告对其真实性、关联性及证明的问题均有异议，该份合同落款日期为2014年3月16日，甲方：郯城县天意置业有限公司，乙方：郯城天华置业有限公司，丙方：杨楼村村民委员会。主要内容：一、补偿方式，沿街楼实行同楼层“拆一补一”面积置换，置换楼房面积与拆除楼房面积原则相同。误差控制在正负3平方米之内，误差内面积按每平方米8000元找补。如若地理条件限制，超出误差部分按每平方米4000元计算，经核实一层面积31.34平方米，二层面积31.34平方米，合计62.68平方米，应补偿62.68平方米（面积按一二层楼合计面积计算）。在置换新楼房面积时，如果置换房在两端应增加墙所占面积0.125×15×2=3.75平方米。二、补偿房屋标准：补偿标准同开发商出售沿街房标准一致（水电齐全，如需暖气设备价格另计）。三、交付使用时间及安置顺序：2015年12月31日将新建的沿街房交付给丙方使用，安置顺序按原有顺序自北向南顺延。甲方逾期不交房给丙方，每拖延一天，甲方交给丙方违约金70元（拆除房每层为两间的执行70元标准，以此类推）。……”合同加盖了被告郯城天华置业有限公司印章并有“吴廷荣”签字、杨楼村委会有“杨化强、杨化青”签字。郯城天意置业有限公司未签字盖章。原告提交的郯城天意置业有限公司出具的书面证明，因被告在庭审质证中提出异议，本院依法向郯城县天意置业有限公司法定代表人高希胜作了调查并制作了调查笔录，双方对该笔录分别发表了质证意见。原告提交的“杨楼开发区205国道东侧沿街楼坐落顺序及面积确认表（自北向南排序）”该确认表已经发生法律效力的（2018）鲁1322民初5585号等民事判决书予以确认，该证据应作为有效证据予以采信。该确认表确认杨楼村委的沿街房位于自北向南第16顺位，一层面积31.34平方米，二层面积31.34平方米。被告虽对合同上加盖的公司印章和签字不予认可，但其未在庭后提交鉴定申请，也未提交证据推翻涉案的合同。上述证据能够相互印证，能够证明杨楼村村民委员会与被告天华置业公司签订了涉案合同。根据已经发生法律效力的（2018）鲁1322民初5585号民事判决书等证据可以确认，2012年12月12日，被告天意公司与孟建波签订《“天泽华府”合作开发协议书》，约定将位于郯城县郯东路北段东侧、北外环路中段北侧，项目名称为“天泽华府”的用地整体转让给孟建波，孟建波成立新公司（即被告天华公司）。2013年1月5日，孟建波以天意公司名义与杨楼村委签订《土地征收补偿协议》，部分内容如下：“……就郯城县郯城街道办事处杨楼村征地补偿安置事宜并经郯城街道办事外同意达成如下协议：……第二条征用土地的各类补偿费和安置补助费根据《国家建设征用土地条例》及山东省及临沂市的各项征用土地补偿规定及标准，天意公司及实际投资人对杨楼村委需要全部安置的农业人口数及被征用的耕地上的所有补偿等，杨楼村委按照法定程序向全体村民进行了公示，现杨楼村委经全体村民同意及天意公司及实际投资人协商一致同意按照1200万元人民币（已支付190.69万元人民币）来支付杨楼村委的征地总费用，该补偿款包括但不限于××楼村委××楼及村民集市等设施的补偿款。……第四条手续的办理征地方案签订后，并且征地费用已全部支付，杨楼村委应在30日内无条件交地（除三户未拆迁户和一户沿街装修补偿未到位，共4户）,……补偿款发放后杨楼村委现有办公楼及村民集市等所有权和处置权归天意公司所有，杨楼村委新建办公场所及新建集市由杨楼村委自行负责，与天意公司及实际投资人无涉。……”同日，郯城县财政局收到出票人为孟启，数额为1009.31万元，性质为“杨楼村征地安置补偿款”的中国银行进帐单一份。2013年12月20日，被告天意公司与天华公司签订补充协议书一份，第四条约定：“天华置业承担自接手天泽华府项目后产生的一切经济行为及后果，不得转嫁天意公司。天意置业承担2012年12月12日双方签约前天泽华府项目产生的一切经济行为及后果，不得转嫁孟建波。”涉案项目在开发过程中，天意公司与天华公司因房地产项目转让纠纷经临沂市中级人民法院、山东省高级人民法院一、二审判决，最高人民法院裁定，均认定双方名为合作开发，实为房地产建设项目转让，确认天意公司与天华公司之间2012年12月12日签订的《天泽华府合作开发协议书》及2013年签订的《协议书》为有效协议。因未对沿街户进行拆迁安置补偿，导致被拆迁户向本院提起诉讼，本院已经作出多份判决书均判决由天华公司承担拆迁安置补偿义务。在生效判决书中，对被告天华公司向本院提交“杨楼开发区205国道东侧沿街楼坐落顺序及面积确认表（自北向南排序）”的证明力也予以确认。根据2016年郯城县人民政府以郯政字（2016）39号关于同意郯城街道办事处设立城市社区的批复，确认杨楼村村民委员会已并入郯城街道东庄社区居民委员会。本院认为，被告天华公司在受让取得天泽华府小区开发项目后，于2014年3月16日与杨楼村委签订合同，约定对杨楼村委沿街楼房进行同楼层“拆一补一”面积置换。该合同的签订日期在2013年1月13日孟建波与杨楼村委签订的拆迁补偿协议之后，该协议约定的1200万元补偿款并未明确约定包含杨楼村委涉案的第16顺位的沿街房屋，2014年3月16日的合同与2013年1月5日的《土地征收补偿协议》是两个独立的合同，合同所涉内容不同，被告提交的证据不足以证明杨楼村委的沿街房屋已经补偿完毕。因此，对于本案合同的真实性应予以认定。根据合同的约定，2015年12月31日前应将新建的沿街房交付原告使用，安置顺序按原有顺序自北向南顺延。并约定逾期违约金每天70元（拆除房每层为两间的执行70元标准以此类推）。合同第五条约定：乙方认可甲方与丙方的协议，同意在现有规划方案和基础上，将天泽华府10＃、11＃沿街门市等面积置换给丙方，按天泽华府约定交房进度交房，同时根据甲乙双方“天泽华府合作开发协议”之约定乙方不承担延期交房等任何责任。根据“杨楼开发区205国道东侧沿街楼坐落顺序及面积确认表”和现场勘验情况，天泽华府小区已经建成的自北向南第15号沿街房位于该小区西大门北侧，根据自南向北的顺序，该小区西大门南侧也系被告开发建设的沿街房，根据客观实际情况和合同约定安置顺序按原有顺序自北向南顺延的事实，被告应向原告交付郯城县××路××段××小区××北向南顺序为第16号面积为62.68平方米的沿街房一套（位于“天泽华府”小区西大门南侧）。本案合同系“拆一补一”面积置换合同，原告对被拆的沿街房屋享有所有权，原告对应给与其补偿的沿街房享有物权期待权，被告一直未履行“拆一补一”的合同，原告对该应补偿房屋的物权一直未实现。因此，被告关于本案诉讼时效的主张，没有法律依据，不予采纳。因原告的原沿街房系一间上下两层，根据合同约定，拆除房每层为两间的执行每天70元违约金标准，但本案合同中并未约定拆除一间房屋的违约金标准，且合同第五条约定，乙方不承担延期交房等违约责任。因此，原告关于要求被告支付违约金诉讼请求，证据不足，不予支持。综上所述，被告天华公司应履行合同约定的义务，向原告东庄居委会交付新建的沿街房。原告的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郯城天华置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告郯城县郯城街道东庄社区居民委员会交付位于郯城县××路××段××小区××北向南第16号面积为62.68平方米沿街房一套（位于“天泽华府”小区西大门南侧），并按实际交房面积与被拆沿街房面积按照合同约定找补差价。二、驳回原告郯城县郯城街道东庄社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告郯城天华置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  王祥开审 判 员  田学栋人民陪审员  陆佃平二〇二〇年十二月八日书 记 员  尹文莉