云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4082号原告：郑敏，女，1976年6月13日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：罗王霞，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码：91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，职务总经理。委托诉讼代理人：李俊，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼**，统一社会信用代码：91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，职务总经理。委托诉讼代理人：丁宁，男，系公司员工，特别授权代理。原告郑敏与被告大理轩远房地产开发有限公司（以下简称大理轩远公司）、被告三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋经纪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑敏的委托诉讼代理人罗王霞，被告大理轩远公司的委托诉讼代理人李俊，被告泛洋经纪公司的委托诉讼代理人丁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑敏向本院提出以下诉讼请求：1.判令确认原告与被告大理轩远公司2018年10月3日签订两份的《大理山海云著项目购房意向协议》为无效合同；2.判令被告大理轩远公司退还原告房屋定金240000元，并按4.35%/年向原告支付自2018年10月4日起至付款之日止的利息（截止到2020年9月3日，利息暂计20010元）；3.判令被告泛洋经纪公司对上述款项承担连带责任；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2018年9月，经二被告介绍，被告大理轩远公司开发的“山海云著”房产项目已取得相关证书，可以预售房屋。2018年10月3日，原告与被告大理轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告向被告大理轩远公司购买两套房屋。原告向被告大理轩远公司支付两套房屋的预付款24万元，又向被告泛洋经纪公司支付两套房屋的服务费6万元。2020年1月被告大理轩远公司告知原告，其所认购的两套房屋不再进行建盖，让原告申请退款，并签订了退款协议。协议约定自2020年1月20日至2020年4月30日退完款项，但被告大理轩远公司至今只退还原告每套房屋的预付款3万元，共计6万元，剩余款项一直未退还。被告大理轩远公司在未取得预售许可证书的情况下，向原告虚假陈述并出售房屋，被告泛洋经纪公司明知上述情况仍与其配合，应当与被告大理轩远公司承担连带责任。被告大理轩远公司辩称，1.我方与原告签订的购房意向书系双方的真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效的协议，依据协议的约定，原告支付的预付款在有效期内不予退还，订立正式买卖合同的时间尚未到期，原告的主张不能成立；2.双方之间未能签订商品房买卖合同系因不可抗力导致，原告不应承担违约责任，且我方已向原告返还了6万元预付款，现应返还的金额是18万元，并非原告主张的24万元。被告泛洋经纪公司辩称，我方只是中介公司，作用为撮合买卖双方，双方是自愿签订的合同，我方已经完成了相应的工作，理应收取服务费，不存在违约的情况。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年10月3日，原告郑敏与被告大理轩远公司签订两份《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告认购被告大理轩远公司开发的大理“山海云著”项目1号楼1单元909号房（面积46.75㎡，总价389399元）及1号楼1单元910号房（面积46.75㎡，总价390167元），协议均约定买受人须于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款12万元，买受人所交预付款在协议期内不予退还；协议有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款的基础上多退少补；买受人自愿签署意向协议并缴纳预付款，本意向协议在双方签字盖章后正式生效；签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。原告于2018年10月2日向被告大理轩远公司支付了两套房屋的预付款10万元，又于2018年10月3日向被告大理轩远公司支付剩余预付款14万元、向被告泛洋经纪公司支付两套房屋的服务费6万元。被告大理轩远公司、泛洋经纪公司分别于收款日向原告出具收据。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态。2020年1月6日，原告（乙方）与被告大理轩远公司（甲方）签订《退款协议》，约定如乙方要求退意向金，甲方承诺协议生效后下月开始每个月底前退给乙方所交全部意向金的25%（2020年1月20日退25%，2020年2月29日退25%，2020年3月31日退25%，2020年4月30日退25%），四个月内全部退清；如乙方收到全部意向金后，所有签订的协议、合同将彻底终止；如乙方要求退中介费或团购费，甲方应协助乙方追回中介费或团购费。后被告大理轩远公司向原告退还两套房屋的预付款共计6万元后，剩余18万元一直未退还。被告泛洋经纪公司收取的6万元中介服务费也未退还原告。因被告大理轩远公司至今未取得该项目的预售许可证，原告与被告大理轩远公司一直未签订商品房买卖合同。本院认为，商品房预售许可制度是针对商品房这一特殊商品在建成前，为保证交易顺利进行而作出的特殊制度安排，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房需要符合特定条件，且经批准，销售所得款项受到监管，只能进行相关工程建设。同时，法律也允许开发商在取得预售许可前通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告大理轩远公司通过与原告签订意向协议的形式收取原告每套房屋的预付款12万元，占约定房款的30.8%，实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》是以合法的形式掩盖违反商品房预售许可制度的非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告大理轩远公司应当退还原告剩余购房意向金18万元，被告泛洋经纪公司亦应当退还向原告收取的中介服务费6万元，二被告占用上述款项，必然造成原告对该款项的孳息损失，原告主张二被告以年利率4.35%支付资金占用利息，未超过法律规定的范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告郑敏与被告大理轩远房地产开发有限公司于2018年10月3日签订的两份《大理山海云著项目购房意向协议》无效；二、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑敏预付房款18万元，并承担该款自2018年10月4日起至款项清偿之日止按年利率4.35%计算的资金占用利息；三、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑敏中介费6万元，并承担该款自2018年10月4日起至款项清偿之日止按年利率4.35%计算的资金占用利息；四、驳回原告郑敏的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告大理轩远房地产开发有限公司负担3900元，被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担1300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城审 判 员  马 泽人民陪审员  李红民二〇二〇年十二月二日法官助理李童捷书记员张涵