山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1425民初3574号原告：赵光亮，男，1987年11月20日出生，汉族，住齐河县原告：孙**，女，1987年8月30日出生，汉族，住山东省齐河县二原告共同委托诉讼代理人：刘凯，山东豪才律师事务所律师。被告：山东昌奥置业有限公司，住所地山东省德州市齐河县城区齐鲁大街**。法定代表人：程延春，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志华，山东杨宜广律师事务所律师。原告赵光亮、孙**诉被告山东昌奥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘凯和被告委托诉讼代理人杨志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵光亮、孙**向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付违约金54173.44元（以391144元为基数按照日万分之一，自2016年10月5日暂计算至2020年7月21日）；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年11月25日原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告在被告处购买位于山东省齐河县贵和华城三期17号楼1单元904室房屋一处，面积120.36平米，总价款为391144元。合同约定，被告应当在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋所有权转移登记。原告按照合同约定支付房屋全部价款，双方于2016年7月7日办理交房手续，但交付至今被告未为原告办理房屋所有权转移登记，原告多次催促未果，为此，诉至法院，请求判如所请。山东昌奥置业有限公司辩称，1.原告主张被告承担违约责任，应提供证据证明是因被告原因造成未在约定期限内办理房屋转移登记；2.原告并未按照合同约定提出办证申请，并且原告并未按照被告要求交纳维修基金和契税；3.本案已经超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求；4.违约金约定过高，请求法庭予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，赵光亮、孙**与山东昌奥置业有限公司签订了《商品房预售合同》一份，合同编号：201411210049342，双方约定赵光亮、孙**作为买受人购买山东昌奥置业有限公司开发的位于齐河县308国道以北、纬三西路以南贵和华城三期17号楼1单元904室房屋及附属储藏室一处，房屋总价款为390750元，原告采取贷款方式向山东昌奥置业有限公司支付购房款。合同约定，山东昌奥置业有限公司应当在2016年6月30日前交付房屋，并且约定商品房交付时应当符合下列条件，1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.买受人交清全部购房款；4.在交房前30日内将契税、公共维修基金及各项开口费的回单或凭证交予出卖人，方可办理。在合同办理产权登记有关事宜中，双方约定，1.商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2016年7月7日，山东昌奥置业有限公司向原告交付房屋，并向原告出具交房通知一份，在交房通知第二项载明，您在办理入住手续时，结算以下款项……2.契税：在办理房产证之前由业主到地税局征税大厅办理，持交款单据前来办理手续。3.公共维修基金：在办理房产证之前由业主缴至房管中心，持交款单据前来办理手续。……注：1.房地产相关证件的办理业务，均由客户按照国家有关的规定自行办理并交纳相关费用。我公司届时通知客户后，请在三十日内办理完毕，逾期不办理的，责任自负。另查，根据原告提交的山东增值税普通发票记载，案涉房屋价款金额为391144元。原告于2020年8月17日办理了不动产登记证书。以上事实,由原告提交的《商品房预售合同》、山东增值税普通发票、交房通知证明，本院予以确认。当事人陈述亦在卷佐证。本院认为，原告与山东昌奥置业有限公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定,遵循诚实信用原则，严格履行自己的义务。本案中，对于案涉房屋所有权转移登记手续，原告和山东昌奥置业有限公司分别作为买受人和出卖人各自应履行何种权利及义务，合同中并未具体约定。但交房通知中，山东昌奥置业有限公司做了进一步释明，结合合同和交房通知，可知，双方约定的办理转移登记流程应为，山东昌奥置业有限公司通知业主办理产权登记手续，业主在办理房产证之前交纳契税和房屋维修基金，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋产权转移登记，业主应在收到办理房屋产权登记30日内办理完毕，逾期责任由业主自行承担。再依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”可知，办理房屋所有权转移登记的前提是完成不动产首次登记，案涉房屋，首次登记属于作为开发企业的山东昌奥置业有限公司的义务。综上，案涉房屋办理转移登记，山东昌奥置业有限公司作为出卖人，应履行的义务应包括办理完不动产首次登记和向买受人在具备转移登记的条件时的通知义务。本案中，原告提交了据称为贵和华城售楼中心于2020年6月12日发出的不动产证办理通知，通知17号楼业主于2020年6月15日开始办理不动产权证书，需业主携带本人（双方）身份证、结婚证、购房合同、发票（所有原件）到昌奥国际营销中心办理手续。山东昌奥置业有限公司虽对该通知真实性不予认可，但其并未提交已经向原告发出过办理不动产转移登记的通知或者案涉房屋其作为开发企业已经完成其应当履行的包括完成首次登记的转移登记前置义务。故，原告主张山东昌奥置业有限公司在办理房屋转移登记时存在违约行为，应为事实，本院予以确认。原告要求被告按照合同约定支付违约金，不违反法律规定，本院应予以支持。双方约定违约金折合年利率3.65%，属于合理区间，本院予以确认。对于被告主张的诉讼时效问题，依照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原被告双方合同约定，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时还约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人选择不解除合同的，出卖人承担支付违约金的违约责任。原告于2016年7月7日实际接收了案涉房屋，依照约定，被告应在交付房屋90日内将出卖房屋办理房屋产权转移登记的前置手续包括首次登记完成使得原告能够提交房屋转移登记申请，被告未能履行上述约定，诉讼时效期限应自2016年10月7日起计算三年。又因双方当事人在合同中约定按日累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长,则该种违约金给付,在性质上属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因原告未提交证据证明起诉之前向被告主张过相应权利，结合原告于2020年9月4日向本院提起诉讼，故，在2017年9月3日之前的违约金已经超过诉讼时效，本院不应支持。再因原告主张被告于2020年6月12日向其发送了办理房屋产权登记的通知，自能办理房屋转移登记时被告亦不应再承担违约责任，据此，案涉违约金的计算期间应为2017年9月3日至2020年6月11日，合计1012天，违约金合计39583.77元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百五十二条规定，判决如下：一、山东昌奥置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性给付赵光亮、孙**违约金39583.77元；二、驳回赵光亮、孙**的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费577元，由赵光亮、孙**负担182元，由山东昌奥置业有限公司负担395元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员 石 建二〇二〇年十二月二日书记员 郑莹莹