重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1497号上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县黄水镇金花村民委员会，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇金花村白金组，统一社会信用代码54500240089134688A。法定代表人：马培发，该村委会主任。委托诉讼代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王禹，男，1996年6月3日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审原告）：冉从华，女，1976年4月22日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄玉君，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。原审第三人：重庆展玛生态农业开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇金花村金台组，统一社会信用代码91500240MA5YREBR35。法定代表人：侯胜英,该公司执行董事。委托诉讼代理人：马普泽，重庆律缘律师事务所律师。上诉人石柱土家族自治县黄水镇金花村民委员会（以下简称金花村委）因与被上诉人王禹、冉从华，原审第三人重庆展玛生态农业开发有限公司（以下简称展玛公司）合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）人民法院(2020）渝0240民初3125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。于2020年11月24日对上诉人金花村委的委托诉讼代理人谭红，被上诉人冉从华及其与王禹的共同委托诉讼代理人黄玉君，原审第三人展玛公司的委托诉讼代理人马普泽进行了询问调查。本案现已审理终结。金花村委上诉请求:撤销(2020)渝0240民初3125号民事判决，改判驳回王禹、冉从华的诉讼请求；若法院认定金花村委违约，则请求对违约金予以调减。事实和理由：1.冉从华房屋拆除重建是基于扶贫招商引资项目，由展玛公司具体实施承建，金花村委是接受镇政府的安排，协助展玛公司开展该项目。2.《旧房拆除重建合作协议》是金花村委代展玛公司与王禹、冉从华等六户签订，协议签订后，展玛公司按约投资建房。房屋重建中，其余五户与展玛公司重新签订协议，冉从华户不同意重签合同，不同意将重建的房屋交付给展玛公司，导致纠纷的发生。3.王禹、冉从华违约在先，展玛公司也不可能给其建房。金花村委和展玛公司没有违约。4.如果金花村委违约，法院应调减违约金。合同约定的违约金计算标准过高，应当参照《石柱县政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》确定的标准，即420元/平方米计算违约损失。王禹、冉从华辩称，1.《旧房拆除重建合作协议》已被生效判决确认有效，该协议对签订协议的双方当事人均有约束力，任何一方不得擅自变更或解除，双方当事人应按照协议全面履行自己的义务。王禹、冉从华不同意与展玛公司签订合同，金花村委与展玛公司以此为借口，不仅不给王禹、冉从华重建房屋，也不支付相关费用，施工过程中还占用了王禹、冉从华的基本农田。金花村委存在严重的违约行为，应承担违约责任。2.一审法院判决金花村委赔偿王禹、冉从华的违约损失正确。金花村委与展玛公司将王禹、冉从华房屋拆除后一直未给王禹、冉从华交付重建的房屋，给王禹、冉从华造成极大经济损失，金花村委应当按照约定支付违约金，金花村委要求调减违约金的理由均不成立。展玛公司辩称，1.金花田园项目系政府招商引资，涉及扶贫以及乡村振兴。金花村委受黄水镇镇政府的安排，协助展玛公司实施该项目。关于拆除重建的条件，系展玛公司与冉从华、王朝龙、王朝凤、王朝富等六户洽谈的。洽谈好后，基于农户对金花村委的信任，由金花村委代展玛公司签订旧房拆除重建补助协议。合同约定不能履行该项目时违约金按照房产证面积1000元/平方米计算。合同签订之后，项目如期实施，冉从华户自愿将房屋交付给展玛公司拆除。2.冉从华户违约在先。在房屋重建的过程中，王朝龙等五户与展玛公司重新签订了协议，冉从华拒绝将重建后的房屋租赁给展玛公司经营使用，拒绝签订新的协议，并阻止展玛公司给其建房。展玛公司在建房的过程中，没有占用冉从华的基本农田。在签订协议时，房产证登记的房屋面积是90.16平方米，房屋拆除之后，冉从华、王禹又重新办了房产证，房产证的面积变更为170.52平方米，其目的是显然而见的。3.冉从华、王禹已经领取了过渡费2000元，展玛公司愿意按照其余五户的条件给冉从华户重建房屋，重建面积可以按照其新办的房产证上的面积予以重建。4.若拆房给冉从华造成了损失，展玛公司愿意按照第三方评估损失给予赔偿。若参照石柱县征地拆迁标准计算，应扣除其本身的宅基地价值。王禹、冉从华向一审法院提出诉讼请求：1.金花村委及展玛公司赔偿王禹、冉从华违约损失220,320元；2.由金花村委及展玛公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王禹、冉从华系重庆市石柱土家族自治县黄水镇金花村村民，系母子关系。2019年2月18日，王禹、冉从华（乙方）与金花村委（甲方）签订了《旧房拆除重建合作协议》，双方就乙方现有旧房拆除重建一事达成协议。协议第二条（重建与权属分割）中的旧房交接部分约定：1.乙方将所持有《不动产权证书》标注面积房屋实物核对后交付甲方，同时签订本合作协议；2.乙方在签订本合作协议后10日内腾空房屋交付给甲方；3.甲方接受乙方房屋后，在农户集中居住楼建成交付使用前，为乙方提供每年2000元的搬迁过渡资金，如过渡期不足一年，则按月分摊。协议第三条约定：乙方将所持有的新建房，可自愿以清水房形式租赁给甲方集中使用，租金为每年20元/平方米，租期20年，每满5年上浮5%，租金为先付后用，租金支付方式为现金支付。甲方接手乙方出租及周边环境后，不接受乙方任何干扰。协议第五条约定：20年合同期满后，如有延期合作的可能，双方应友好协商，在原合作基础上达成延期合作协议；如期满终止合作，双方应友好终止，甲方撤场时，不得有意损坏装修装饰设施，只能搬走可移动家具和电器，乙方不得阻挠，如需要，可向甲方提出协商折价购买，乙方应将集中居住楼退还甲方。协议第七条约定：本协议签订后，甲乙双方应诚信守约，如甲方在60天内不能启动实施，视为甲方主动解除合作协议而导致违约，如甲方违约，应按乙方所提供房产证面积赔偿1000元/平方米。双方在协议中还约定（内容以手写方式补充在协议首页）：1.还原有占地面积90㎡按城镇规范手续建房（两楼一底），建房坐落位置大致不变（楼梯修建于原占地面积之内），办理房产证归乙方所有。2.建房不能占用基本农田。3.还有实际面积220.32m2。双方对合同中各自的签字、签章予以认可。双方签订《旧房拆除重建合作协议》后，冉从华、王禹自愿将其所有的房屋交展玛公司拆除，后因金花村委及展玛公司要求冉从华、王禹直接与展玛公司签订《旧房拆除重建合作协议》，冉从华、王禹不同意，发生纠纷，导致房屋拆除后至今未重建。另查明，渝(2019)石柱县不动产权第000362308号《不动产权证书》载明，坐落于石柱县黄水镇金花村金台组全木结构房屋的权利人为冉从华、王禹，属于共同共有，权利类型为宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权，宗地面积114.46㎡，建筑面积170.52㎡。此外，重庆市石柱土家族自治县人民法院于2020年5月25日作出（2020）渝0240民初893号民事判决书，确认了冉从华、王禹与金花村委于2019年2月18日所签订的《旧房拆除重建合作协议》有效，该判决已于2020年6月19日发生法律效力。本案一审庭审中，冉从华、王禹与金花村委均当庭表示同意解除双方所签订的《旧房拆除重建合作协议》。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、金花村委是否构成违约,违约责任的承担主体是谁；二、合同解除后违约责任如何计算。下面分别评析如下：关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王禹、冉从华与金花村委签订的《旧房拆除重建合作协议》经人民法院生效判决确认有效，生效的《旧房拆除重建合作协议》对双方均有拘束力，双方均应当按照《旧房拆除重建合作协议》的约定内容履行义务。王禹、冉从华已经履行了交付房屋的义务，虽然金花村委在合同签订后60天内启动并拆除王禹、冉从华的房屋，但至今未将王禹、冉从华的房屋重建，已然构成违约。金花村委辩称未能重建的原因系王禹、冉从华后悔将建好后的房屋租赁给展玛公司经营使用，不愿与展玛公司签订合同，就以展玛公司侵占基本农田为由，故意阻碍展玛公司建房，但原合同中本就有修建好后租赁给金花村委20年的条款，金花村委亦未提供王禹、冉从华故意阻碍建房的证据，况且合同的缔结系双方自愿原则，王禹、冉从华亦有权自主决定是否与他人签订合同。因此，金花村委的该项辩称，碍难采信。金花村委及展玛公司辩称《旧房拆除重建合作协议》的实际履行者是展玛公司。但案涉合同的双方当事人是王禹、冉从华与金花村委，王禹、冉从华在一审庭审中亦不认可与展玛公司存在任何合同关系。王禹、冉从华依据《旧房拆除重建合作协议》主张违约责任，根据合同相对性原则，其产生的法律后果只能由合同相对方即金花村委承担。展玛公司不对王禹、冉从华承担责任。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条的规定，当事人可以约定解除合同，合同解除后的结算、清理条款依然有效。本案中，双方一致同意解除合同，合同解除后的违约条款属于合同中的结算和清理条款，其效力并不因合同权利义务终止而受到影响，因此违约责任的计算，应当按照双方所签订的《旧房拆除重建合作协议》第七条的约定计算。《旧房拆除重建合作协议》第七条约定，如甲方违约，应按乙方所提供房产证面积赔偿1000元/平方米，但未注明是按占地面积还是建筑面积，该院认为拆除的客体为房屋，按照拆房还房的惯例，应认定为按建筑面积计算为宜。王禹、冉从华提供的（2019）石柱县不动产权000362308号不动产权证书载明的建筑面积为170.52㎡，按照1000元/平方米，金花村委应赔偿王禹、冉从华170.52㎡×1000元/平方米=170,520元。金花村委认为约定的违约金过高，要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，如果当事人约定的违约金超过实际损失百分之三十的，当事人可以请求适当减少。但该院认为，房屋拆除的实际损失不仅包括房屋本身的价值，还应包括对房屋的占有、使用、收益以及按约履行期待利益，金花村委未提交其房屋拆除后的实际损失明显低于违约损失的证据，因此要求调整违约金的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金花村委于判决生效之日起十日内赔偿王禹、冉从华170,520元；二、驳回王禹、冉从华的其余诉讼请求。案件受理费4604.8元，由王禹、冉从华负担1040.8元，由金花村委负担3564元。二审中，金花村委向本院举示以下证据：证据1.《项目投资意向书》，拟证明展玛公司系案涉项目投资者，案涉房屋系因展玛公司实施案涉项目而拆除；证据2.石柱县黄水镇人民政府出具的《关于对金花田园项目的情况说明》，拟证明金花村委是代展玛公司与冉从华签订《旧房拆除重建合作协议》；证据3.重庆市公安局案（事）接报回执，拟证明2020年7月7日冉从华与金花村委、展玛公司因案涉合同履行发生纠纷；证据4.照片12张，拟证明除冉从华外，其他五户的房屋已建好，冉从华的房屋之所以未修建，是因为冉从华阻挠施工造成；证据5.石柱府发〔2013〕63号文件，拟证明《旧房拆除重建合作协议》约定违约金过高，应按该文件确定的征地补偿安置标准计算违约金；证据6.网上银行电子回单，拟证明展玛公司已按约将被拆房户的过渡费支付给了金花村委，进而证明展玛公司是案涉项目的实际实施者；证据7.微信聊天记录截图，拟证明金花村委主任通过微信向冉从华支付过渡费2000元。冉从华、王禹质证认为，《项目投资意向书》无签订时间，且与本案不具有关联性，冉从华、王禹不清楚展玛公司具体在项目中做什么，达不到金花村委的证明目的。《关于对金花田园项目的情况说明》不属于二审新证据，且该份证据所证内容不真实。重庆市公安局案（事）接报回执所反映的冉从华报警的事实是真实的，但是不能证明冉从华、王禹阻挠施工。对照片的真实性无异议，但达不到金花村委的证明目的。石柱府发〔2013〕63号文件与本案不具有关联性。对网上银行电子回单真实性无异议。对微信聊天记录截图真实性无异议，但不能证明冉从华、王禹有违约行为。展玛公司质证认为，对金花村委举示的证据无异议，且能证明案涉房屋之所以未修建是因为冉从华、王禹的违约行为所致，同时一审法院支持的违约金过高，应按金花村委举示的证据5确定的标准调整违约金。二审中，冉从华、王禹向本院举示以下证据：证据1.《民宿改造建设意向合作协议》，拟证明2018年9月19日展玛公司与王朝龙等五户签订合作协议，但冉从华、王禹并未签订该协议；证据2.王朝凤与金花村委签订的《旧房拆除重建合作协议》以及王朝凤、王忠福与展玛公司达成的《人民调解协议书》，拟证明前后两份协议的内容并不一致，且人民调解协议书的内容加大了农户的义务，因此冉从华、王禹才不与展玛公司签订协议。金花村委质证认为，《民宿改造建设意向合作协议》系复印件，对其真实性有异议；冉从华、王禹举示的《旧房拆除重建合作协议》系复印件，无法确认其真实性；对《人民调解协议书》的真实性无异议，但不能达到冉从华、王禹的证明目的，反而能证明案涉项目拆房建房的履行主体是展玛公司。展玛公司质证认为，对冉从华、王禹举示证据的真实性无异议，但达不到其证明目的。上述证据，经本院审查认为，对《项目投资意向书》真实性予以确认；《关于对金花田园项目的情况说明》所证事实仍需有其他证据予以证实，仅凭该说明无法证明其所证内容的真实性；重庆市公安局案（事）接报回执的真实性予以确认；照片的真实性予以确认，但达不到金花村委的证明目的；石柱府发〔2013〕63号文件真实性予以确认，但与本案不具有关联性；网上银行电子回单、微信聊天记录截图真实性予以确认；《民宿改造建设意向合作协议》虽系复印件，但作为签订主体之一的展玛公司对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；《旧房拆除重建合作协议》系复印件，且金花村委未认可其真实性，故无法确认其真实性；《人民调解协议书》在一审中已经举示，不属于二审新证据。本院二审查明：石柱县黄水镇人民政府与展玛公司签订《项目投资意向书》约定，由展玛公司投资建设“金花田园生态农业观光园及紫金莼菜种植基地”，但该意向书无签订时间。2018年9月10日王朝龙、王朝凤等五人（不含冉从华、王禹）与展玛公司签订《民宿改造建设意向合作协议》，约定王朝龙、王朝凤等五户农户将自有房屋交由展玛公司统一设计、改建，并在改建后出租给展玛公司经营。另查明，展玛公司与王忠福、王朝凤等人达成的《人民调解协议书》除对房屋建造、出租等作了约定外，还约定王忠福、王朝凤等人应将展玛公司产业规划区域内的土地全部流转给展玛公司。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、《旧房拆除重建合作协议》是否对金花村委具有拘束力；二、金花村委是否存在违约；三、若存在违约，一审判决确定的违约金是否过高。针对上述争议焦点，本院作如下评析。关于焦点一。金花村委主张其与展玛公司系委托合同关系，金花村委是受展玛公司委托与冉从华、王禹签订《旧房拆除重建合作协议》。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，虽然案涉项目的具体投资者和实施者是展玛公司，但金花村委与展玛公司之间并未签订书面代理合同，仅凭金花村委与展玛公司的陈述，尚不足以认定金花村委是受展玛公司委托与冉从华、王禹签订《旧房拆除重建合作协议》。即使展玛公司与金花村委是委托与被委托的关系，但金花村委也未举示证据证明在订立合同时冉从华、王禹知晓展玛公司与金花村委的代理关系。因此，《旧房拆除重建合作协议》对展玛公司不具有拘束力，仅对协议签订者金花村委及冉从华、王禹具有拘束力。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，在冉从华、王禹旧房拆除后，金花村委应当按照约定为冉从华、王禹修建新房，但金花村委至今未修建房屋，已构成违约，应当承担相应违约责任。金花村委主张是由于冉从华、王禹不与展玛公司重新签订合同，不同意将新建房屋出租给展玛公司使用，才导致房屋至今未建。对此，《旧房拆除重建合作协议》并未约定冉从华、王禹须与展玛公司重新签订合同作为建房的前提条件，且根据其他农户与展玛公司达成的《人民调解协议书》内容来看，在原有房屋建造、出租的基础上，双方还设定了新的权利义务，冉从华、王禹有权拒绝重新与展玛公司签订协议，故金花村委不能以此为由不修建房屋。同时，《旧房拆除重建合作协议》约定，修建好的新房出租给金花村委集中使用，并未限制具体使用方式，且无证据证明冉从华、王禹反对金花村委将案涉房屋交由展玛公司进行经营管理。因此，金花村委的该主张理由不成立，本院不予支持。关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，《旧房拆除重建合作协议》明确约定了违约金的计算方法，金花村委作为违约方应当按照约定支付违约金。金花村委主张约定的违约金过高，应按当地的征地补偿标准计算违约金。由于冉从华、王禹的损失不仅限于原被拆的房屋的价值，还包括房屋占有、使用及其他预期收益，且金花村委未能举示证据证明合同约定的违约金过高，故本院对金花村委的该主张不予支持。综上所述，金花村委的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3710元，由石柱土家族自治县黄水镇金花村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 徐婷婷审 判 员 王军峰二〇二〇年十二月二十五日法官助理 孙正心书 记 员 陈思羽