江西省信丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0722民初2537号 原告：包某某，男，1969年10月4日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。 委托诉讼代理人：杨任菁，系江西灵韵律师事务所律师，特别授权。 被告：江西某百货连锁有限公司信丰鑫福店，营业场所：江西省赣州市信丰县。 负责人：林某。 委托诉讼代理人：肖某某，男，1962年10月16日生，汉族，江西省赣县人，住赣县，系江西某百货连锁有限公司经理，特别授权。 被告：信丰县某商业管理有限公司，住所：江西省赣州市信丰县。 法定代表人：龙某，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄勇，系江西赣信律师事务所律师，特别授权。 被告：江西某百货连锁有限公司，住所：赣州市。 法定代表人：林钦，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖某某，男，1962年10月16日生，汉族，江西省赣县人，住赣县，系该公司经理，特别授权。 上列当事人排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，先依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人杨任菁、被告江西某百货连锁有限公司信丰鑫福店（以下简称“某百货信丰鑫福店”）的委托诉讼代理人肖某某、被告信丰县某商业管理有限公司（以下简称“某公司”）的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。之后因原告追加江西某百货连锁有限公司（以下简称“某百货”）为本案被告，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。第二次开庭原告的委托诉讼代理人杨任菁、被告某百货及某百货信丰鑫福店的共同委托诉讼代理人肖某某、被告某公司的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决三被告立即退还占用原告商铺东侧建电梯部分位置，拆除原告商铺东侧的电梯口，恢复原状;2、请求法院判令被告给付原告租金损失暂定21816.66元（自2020年6月1日起至被告恢复原告商铺东侧原状之日止，按照年租金65450元计算）；3、案件受理费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年5月5日原告与信丰县时利和房地产开发有限公司（以下简称“时利和公司”）签订了《商品房买卖合同》，原告出资85万元购买了时利和公司开发的桃江御景17、18、19商铺1-086号商铺。2015年6月13日原告与被告某公司签订了《商铺租赁行纪合同》，原告将自己所有的上述商铺的使用权、管理权委托给被告某公司经营管理，委托期限自2015年6月1日至2020年5月31日止，五年租金共计260950元。合同签订后被告某公司将包括原告商铺在内的其他商铺一并租赁给步步高超市，该超市停办后，被告某公司又租赁给被告某百货信丰鑫福店经营超市，被告将原比邻原告商铺西侧的电梯口封堵，另外在原告商铺的东侧相邻处新建了进入负一楼的电梯口，电梯口占有了原告商铺东侧部分位置，原告要求被告在合同期后恢复原状。《商铺租赁行纪合同》到期后，被告某公司未与原告续约合同。原告随即要求被告要么与原告签订合同，支付租金，要么拆除电梯口，恢复原状。但被告某百货表示原告商铺位置已包括在其与被告某公司的租赁范围内，且其每月均支付了租金给某公司，而被告某公司又表示上述位置不在租赁合同范围内，两被告互相推诿。综上所述，被告擅自改变规划，利用原告商铺东侧位置改建电梯，侵占了原告商铺，同时改变了原告商铺出口位置，造成商铺四周均无法进出。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法处理。 原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 1、原告身份证复印件、被告企业信息；2、商品房买卖合同、首付款发票、商铺租赁行纪合同各1份；3、现场照片4张；4、租赁合同2份。 被告某百货信丰鑫福店辩称：一、江西某百货连锁有限公司信丰鑫福店为本案被告不适格。根据公司法第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，民事诉讼法第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定，答辩人不具备法人资格，因此，答辩人作为被告主体不适格。二、答辩人没有过错，不应承担民事责任。答辩人与原告之间没有租赁合同关系，也不存在妨害行为。答辩人于2017年8月27日与被告某公司签订了租期为二十周年的商场（房屋）租赁合同，租赁总面积为6644.53平方米，其中负一楼面积为6062.28平方米、一楼面积为582.25平方米（含电梯位置使用面积）。原告所指认电梯的所有权属于被告某公司，电梯所处位置在答辩人租用一楼面积范围内。三、原告的诉求没有事实根据和法律依据。2020年6月14日，原告来到答辩人所在超市，提出超市使用的电梯占用了其铺位，并要求恢复其商铺原样，否则将围堵超市大门。期间，答辩人耐心的向原告再三解释，超市所使用的一楼位置属于承租面积范围内，至于所租用位置是否包括其部分铺位，答辩人无法辨别。2020年6月20日，答辩人将原告的要求书面通知了被告某公司。为了缓解原告的情绪，2020年7月11日答辩人再次与原告商谈，原告最终要求答辩人从支付给被告某公司的租金内，按照其与被告某公司签订的《商铺租赁行纪合同》最后一年度约定租金标准直接转账至原告指定账户，答辩人表示，必须征得被告某公司的同意。同日，答辩人将原告的主张书面通知了被告某公司。2020年7月12日，被告某公司在复函中明确告知，其对出租的房屋具有经营管理权和出租权，并肯定的表示与答辩人所签订的租赁合同合法有效；在复函中还特别强调，出租给答辩人使用的商铺不包括原告的铺位，不存在侵害其合法权益的问题，不同意直接从应付其租金中支付租金给原告，若被干扰正常经营，可报警维权。以上可以说明，答辩人在所租赁物业范围内依法应享有使用权、收益权。争议发生后，答辩人的态度是积极主动的，根本不存在推诿行为。综上所述，原告对答辩人的诉讼请求不符合事实，请求法庭依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 被告某百货信丰鑫福店为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：1、江西某百货连锁有限公司信丰鑫福店营业执照复印件；2、租赁合同；3、函件一、函件二；4、复函。 被告某公司辩称：一、原告诉称不属实，理由如下：1.原来毗邻原告铺位西侧的电梯口没有封堵；2.在原告铺位东侧新建的负一楼的电梯口未占用原告铺位东侧的部分面积；3.原告的铺位南北两侧是紧连在一起的，相邻铺位南北间没有通道；4.原告铺位的西侧有公共通道，使用不受影响；5.原告原来与被告某公司签订有行纪合同，期限已经截满，原告仍然要求按原合同价格订立合同，因市场原因该目的无法达到，原告因此归责于被告。二、原告的诉讼请求不能成立，理由如下：1.本案没有侵权事实；2.原告的铺位可以正常使用，未受到任何影响。综上，原告因被告某公司未按其要求和逾期续签行纪合同而归责于被告是毫无道理的，原告的铺位未受到任何妨碍，其要求被告某公司排除妨害没有事实依据，请求法庭予以驳回原告诉求。第二次开庭时补充答辩意见：1、经第一次开庭后，我们再次到现场复核，被告承认占用了原告小部分铺位的位置用于建设电梯口，因该电梯口涉及商场其他有效位置的使用，如按原告诉求进行拆除，将不利于商场其他有效位置的合理使用和效能的发挥。2、原告的铺位尚能使用，其要求被告按已经失效的合同约定的租金标准赔偿整个铺位的租金损失，与事实与法律规定不符。综上。我方认为被告虽有侵权行为，但原告要求排除的妨碍所涉及的利益远远大于原告诉请的损失，本案不应适用排除妨害。据此，请求法庭依法判决。 被告某公司未向法庭举证。 被告某百货辩称：一、答辩人合法使用承租物业没有过错，不应承担民事责任。1、答辩人于2017年8月27日与被告某公司签订了租期为二十周年的商场（房屋）租赁合同，租赁总面积为6644.53平方米，其中负一楼面积为6062.28平方米、一楼面积为582.25平方米（含电梯位置使用面积）。合同中被告某公司所出租的经营物业享有合法的主体资格，否则承担全部责任。2、江西某百货连锁有限公司信丰鑫福店超市入口处的电梯是被告某公司依《商场（房屋）租赁合同》购置安装新自动扶梯两部的约定，为提高效率避免因聘请第三方设计、施工而影响开业进度，委托答辩人设计、施工，答辩人所垫付工程费用及购买电梯款，从支付本案被告某公司租金中直接抵扣。原告所指认的电梯产权属于被告某公司，电梯所处位置也是在答辩人租用一楼面积范围内。3、答辩人与原告之间没有任何租赁合同关系，也不存在妨害行为。4、答辩人依合同进场装修到开业，没有任何人提出异议。原告迄今为止，也没有提供任何足以证明电梯位置占有其店铺的任何证据。二、原告诉求没有事实根据和法律依据。1、2020年6月14日，原告来到答辩人所在超市，提出超市使用的电梯占用了其铺位，并要求恢复其商铺原样，否则将围堵超市大门。期间，答辩人耐心的向原告再三解释，超市所使用的一楼位置属于承租面积范围内，至于所租用位置是否包括其部分铺位，答辩人无法辨别。答辩人随即将原告的要求以书面的形式通知了被告某公司。2、为了缓解原告的情绪，确保超市的正常经营，2020年7月11日答辩人再次与原告商谈，答辩人再三告知原告可以通过法律途径来主张自己的权利，但原告还是要求答辩人从支付给被告某公司的租金内，按照其与被告某公司签订的《商铺租赁行纪合同》最后一年度约定租金标准直接转账至原告指定账户，答辩人表示必须依合同约定向出租方支付租金，若按原告的要求支付租金，必须征得被告某公司的同意。同日，答辩人将原告的主张书面通知了被告某公司。3、被告某公司在2020年7月12日复函中明确告知，其对出租的房屋具有经营管理权和出租权，并肯定的表示与答辩人所签订的租赁合同合法有效；在复函中还特别强调，出租给答辩人使用的经营物业不包括原告的铺位，不存在侵害其合法权益的问题，不同意支付从应付其租金中支付租金给原告，若被干扰正常经营，可报警维权。复函中，还明确承诺会积极处理纠纷，与答辩人无关。以上足以说明，答辩人在所租物业范围内依法应享有使用权、收益权。争议发生后，答辩人的态度也是积极主动的，根本不存在推诿行为。综上所述，原告对答辩人的诉讼请求不符合事实，请求法庭依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 被告某百货为证明自己的主张，向本院提供了以下证据： 1、营业执照复印件；2、商场（房屋）租赁合同一份；3、函件一、函件二各一份；4、《关于2020年6月20日、7月11日函》复函。 本院经审理，认定事实如下：2015年5月5日原告包某某和信丰时利和房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告以85万元的价格购买时利和公司开发的桃江御景17、18、19栋住宅底1-086号商铺，建筑面积为34.87平方米，套内面积为18.24平方米。2015年5月22日原告（甲方）与被告某公司（乙方）签订了《商铺租赁行纪合同》，合用约定，原告将自己的上述商铺的使用权、管理权委托某公司经营管理，委托期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止，五年租金共计260950元。其中合同第四条第一款规定，委托经营期限5年，该商铺的收益权归乙方享有。第二款规定，甲方应得租金收益均按季结算，由乙方每季前十天内支付给甲方；1、委托经营期限第一年（即2015年6月1日起至2016年5月31日止）租金收益按总房款的5%计算；2、委托经营期限第二年（即2016年6月1日起至2017年5月31日止）租金收益按总房款的5%计算；3、委托经营期限第三年（即2017年6月1日起至2018年5月31日止）租金收益按总房款的6%计算；4、委托经营期限第四年（即2018年6月1日起至2019年5月31日止）租金收益按总房款的7%计算；委托经营期限第五年（即2019年6月1日起至2020年5月31日止）租金收益按总房款的7.7%计算。合同第七条第二款约定，乙方或承租方对该商铺进行装修、装饰或添置新物，委托经营期结束后，租赁期结束时不可正常搬移的装修、装饰物归甲方所有，乙方及实际承租方均无需恢复原状。合同第十条第一款约定，委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，双方可在期满前一个月内另行签订委托协议。甲方所在经营体业态符合本市场的统一规划并接受管理公司统一管理的前提下可以自行出租，但在同等条件下乙方享有优先承租权。第二款约定，甲方同意，在委托经营期满后，如果把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，甲方或第三方应当符合乙方规定的商铺资质审核条件等相关规定，并接受乙方的经营管理和物业管理。 合同签订后，被告某公司将包括原告商铺在内的其它商铺一并租赁给了步步高超市。该超市停办后，2017年8月27日被告某公司（甲方）和被告某百货公司（乙方）签订了《商场（房屋）租赁合同》，合同第一条第一款约定，甲方出租给乙方的商场（房屋）位于江西省信丰县㎡，一层约500㎡（一层内超出原步步高超市500㎡红线划定的面积，具体面积待定……。第二款规定，甲方出租给乙方的商场（房屋）为已组合好的整体，形成商场总计算面积为首期约6300㎡。第四款约定，商场主入口进入负一层的主进出口为顾客主进出口，甲方在主进出口购置安装新平板自动电扶梯（人行道）两部（品牌由双方技术人员现场确定技术参数与设计安装要求，乙方负责设计及施工（施工费用由甲方确认，乙方支付；工程费用与电梯（自动人行道）两部购置费由乙方支付给甲方的租金中直接分期抵扣。后期的电梯更换及维护由乙方负责。第七条第一款约定，从乙方正式向甲方缴纳租金之日开始至执行到期满20周年止，房屋租金分阶段计算。第二款约定，第一阶段：从乙方正式向甲方交纳租金之日开始至第三周年期满止，负一层按每月每平米人民币22元计算，一层前厅按每月每平方米人民币45元计算……。第八条第一款约定，甲方将承租赁商场（房屋）交付给乙方后，应协助乙方搞好设备安装及装修施工中的协调工作。为照顾到双方利益，甲方同意乙方在不影响安全及本工程建筑和消防安全的前提下，自行进行布局与设备安装和进行设计装修。 合同签订后，被告某百货对租赁物进行了设计和装修，并在第一层原告商铺的东侧安装了一部下负一楼的平板自动电扶梯，其中电梯口占用了原告商铺部分面积。安装电梯及购买电梯的费用由被告某百货先行支付，之后在支付给被告某公司的租赁费中予以抵扣。被告某百货对承租地装修完毕后，以其分公司即被告某百货信丰鑫福店的名义经营超市。原告与被告某公司签订的《商铺租赁行纪合同》到期后，原告要求续约，双方因租金发生争议，导致本诉。庭审中，双方均认可原告的商铺不在被告某百货的承租范围内。 以上事实，有原、被告的陈述及其提供的经庭审质证的证据证实，本院予以认定。 本院认为，原告与被告某公司签订的《商铺租赁行纪合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和法规的强制性规定，为有效合同。根据该合同约定，被告某公司在委托期限内对合同约定标的物有经营、管理、装修的权利，因此在2020年5月30日前被告某公司将该标的物租给被告某百货经营超市并没有违反合同约定，因经营、管理之需被告某公司利用租赁物改建电梯亦并无不当。但合同期满后，按照合同约定，委托经营期满后，原告可继续委托被告代为出租该铺位，双方可在期满前一个月内另行签订委托协议。原告所在经营体业态符合本市场的统一规划并接受管理公司统一管理的前提下可以自行出租，但在同等条件下被告享有优先承租权。合同到期后，原告和被告某公司因租金发生争议，未达成续约意见。根据前述条款约定，原告所在经营体业态符合本市场的统一规划并接受管理公司统一管理的前提下可以自行出租，但因被告在原告委托经营期限内利用了标的物的部分面积改建了电梯，改变了原貌，未保证标的物的完整性和价值的有效发挥，在很大程度上影响了原告对外出租的成功率及租金的金额。因此原告要求被告某公司排除妨碍、恢复原状并赔偿损失，符合法律规定，本院本应予以支持，但本院考虑到被告某公司已将涉案标的物周边的大部分商铺及商铺负一楼整体租给被告某百货经营超市，该超市经营了多年，给周边群众生活提供了很大便利，为信丰经济发展创造了一定的条件。如果将电梯拆除，势必会影响整个商场的价值充分、有效发挥，给其他商铺的所有人造成更大的损失，且有可能造成被告某百货信丰鑫福店停业，影响周边群众的正常生活。因此，本院结合以上原因及原告在庭审中同意与被告某公司续约的意见，对原告要求排除妨碍的要求不予支持，但判决被告某公司继续对涉案商铺进行委托经营管理，并支付租金直至对占用涉案商铺恢复原状为止。至于租金按何种标准计算，本院结合原来的标准及现行经济情况，酌定租金为80元/㎡。 关于原告要求被告某百货信丰鑫福店及被告某百货共同承担责任的请求，根据法庭查明，前述两被告为分公司和总公司的关系，被告某百货信丰鑫福店无法人资格，其对外的所有法律后果均由被告某百货承担。而本案中，被告某百货不是占用原告商铺电梯的所有人，所有权归被告某公司，而且原告商铺不在被告某百货的承租范围内，因此原告要求其承担责任，无事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告信丰县某商业管理有限公司应自2020年6月1日起至占用原告商铺电梯拆除恢复原状之日止每月月底前按面积34.87平方米、80元/平方米计算向原告包某某支付租金； 二、驳回原告包某某的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取175元，由被告信丰县某商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。 审判长  曾君红 审判员  肖 文 审判员  兰雨虹 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  邱艺薇