浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初6301号 原告：陈义立，男，1989年4月4日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 原告：张慧婷，女，1993年7月15日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：陈汝杰,浙江浙博律师事务所律师。 被告：嘉兴市力升物业管理有限公司，住所地:嘉兴市南湖区东升东路****，统一社会信用代码：913304020972383803。 法定代表人：施玉英。 委托诉讼代理人：李迎春，系公司职工。 被告：浙江晨凯房产开发有限公司，住所地：，住所地：嘉兴市晨凯大厦**信用代码：91330401677209818J。 法定代表人：周水尧。 委托诉讼代理人：徐丹凤、孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。 原告陈义立、张慧婷与被告嘉兴市力升物业管理有限公司（以下称力升物业公司）、浙江晨凯房产开发有限公司（以下称晨凯房产公司）财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告陈义立及委托诉讼代理人陈汝杰，被告力升物业公司委托诉讼代理人李迎春，被告晨凯房产公司委托诉讼代理人徐丹凤、孙兆胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈义立、张慧婷提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告由于污水浸泡导致的原告各项损失暂估80000元；2.两被告为原告重新改造污水管道；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月24日，原告与被告晨凯房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告所有的红树湾小区4幢201室房产，后原告对房屋进行装修。2019年11月26日，嘉兴市红树湾业主委员会与被告力升物业公司签订《红树湾物业服务合同》，由被告力升物业公司对红树湾小区进行物业服务。2020年7月28日，由于被告晨凯房产公司建造的排污管道设计不合理及被告力升物业公司未尽到物业义务对排污管道进行定期疏通导致厨房下水管道反水，造成原告定制的家具、装修等出现损坏。经原告向家具厂家联系，厂家给出的修理价格暂估人民币80000元。原、被告多次协商未果，遂诉。 被告力升物业公司答辩称，请求法院驳回对被告力升物业公司不合理且不合法的诉讼请求，依法向晨凯房产公司追偿并要求其对保修期内的商品房进行管道改造，诉讼费应由晨凯房产公司承担。事实和理由：一、被告已尽到物业义务对排污管道进行疏通，没有任何失职的过错。被告在2020年1月1日正式接管红树湾小区，在接管前下水管道堵塞就常有发生，属于前期遗留问题。被告在进驻当月就对红树湾小区所有地下管道进行了疏通，并上门为业主免费进行室内管道的疏通，被告已按照《物业服务合同》约定尽了维护义务。同时被告还积极协助处理本次事故，第一时间以电话形式通知业主，并全程协助业主处理及进行事故调查，尽可能挽回业主损失。二、被告就管道堵塞一事多次与晨凯进行交涉，并请专业机构排查管道问题，最大程度履行了物业义务。进驻之初，接到多家业主反应管道堵塞问题，服务中心立刻安排管道疏通，暂时缓解了下水管道堵塞问题，并就此事反应给了晨凯房产，皆没有下文。被告请专业的工程机构对管道进行排查，是由于开发商设置管道的不合理，转弯处呈90度直角，导致雨水不能及时排出。被告接管至今十个月，分别在1月、3月、4月、9月皆安排了管道疏通。另外只要业主反映管道堵塞问题，被告皆是以积极主动的态度协助业主进行管道疏通，从来没有推诿或者拖延。三、管道堵塞的最根本原因是由于开发商设置的公共管道狭窄导致雨污水不能及时排除，致反水漫入原告家中，造成原告家中财产被雨水浸泡，因此原告要求赔偿财产损害的对象应是晨凯房产公司及其下属晨凯物业管理有限公司，正是由于前者的设计不合理以及后者前期的维护不当导致红树湾小区管道堵塞频发。 被告晨凯房产公司答辩称，本案原告要求晨凯房产公司承担财产损害赔偿没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。事实和理由：一、无论是侵权损害赔偿或违约赔偿，被告都无须承担责任。从侵权责任来说，房产公司无侵权行为，被告建造的红树湾小区4号楼通过竣工验收合格，排水管道设计、建造均符合国家强制性规范。从违约责任及双方签署的《浙江省商品房买卖合同》约定的义务来看，根据合同及住宅质量保证书的约定，关于给排水管道的保修期为2年，案涉住宅在2015年1月31日已经交付，如原告所称2020年7月28日管道反水属实，明显已超过保修期间。第二，被告不应承担赔偿责任，原告主张的损失金额80000元也明显过高，原告对其存在损失及损失多少应承担举证责任。第三，案涉的红树湾小区4幢201室长期无人居住，在下水道反水后没有及时采取措施处理，造成损失扩大，应由原告自行承担相应损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对于当事人无异议的证据包括原告提交的房产证、《红树湾物业服务合同》、《浙江省商品房买卖合同》各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的业主群聊天记录一页、证明一份以及照片两张，用以证明小区经常发生下水管道堵塞以及2020年7月28日原告住宅因管道设计施工不合理发生反水造成损失的事实。经质证被告力升物业公司对真实性均无异议；被告晨凯房产公司对真实性、合法性、关联性均有异议。经审核，本院对证据形式真实性予以确认，至于对原告据此主张的待证事实证明力问题，在本院认为部分具体阐述。 2.被告力升物业公司提交的管道疏通证明一组，用以证明被告积极履行物业职责定期对排污管道进行疏通。经质证原告对2020年9月16日红树湾业主群的聊天记录及相应公告、照片无异议，但认为上述疏通行为发生于案涉事故之后，对于其他管道疏通证明的真实性、合法性、关联性均持有异议，认为物业公司此前疏通的房屋不是原告的；被告晨凯房产公司称在房屋交付后已撤出，对真实性不清楚。经审核，本院结合嘉兴市城南街道红树湾第一届业主委员会于2020年10月29日出具的证明和当事人陈述，确认上述证据具有真实性，能够证明本案相关事实，本院予以认定。 3.被告力升物业公司提交的《红树湾物业服务合同》附件一份，用以证明被告积极履行合同约定且已超标准完成。经质证，原告对真实性无异议，但认为仅能证明双方约定的物业服务质量标准；被告晨凯房产公司称不清楚。经审核，该证据系《红树湾物业服务合同》的附件内容，具有真实性，来源合法，本院予以认定。 4.被告力升物业公司提交的证明一份，用以证明被告积极协助处理本次事故。经质证原告无异议；被告对真实性、合法性、关联性均持有异议。经审核，力升物业公司自认管道设计存在缺陷这一结论系派工作人员实地查看并联系从事管道安装的施工员现场查看后判断得出，鉴于该证明材料系被告单方制作，故应视为当事人陈述。 5.被告晨凯房产公司提交的竣工验收备案表一份，用以证明案涉红树湾小区4号楼竣工验收合格的事实。经质证原告对真实性无异议，但认为备案表是对房屋的整体验收，未载明对管道进行验收；被告力升物业公司无异议。经审核，该证据具有真实性，来源合法，能够证明本案相关事实，本院予以认定。 6.被告晨凯房产公司提交的商品房交接书、住宅质量保证书各一份，用以证明案涉房屋在2015年1月31日交付给原告，给排水管道保修期2年，现已过保修期的事实。经质证原告对交接书真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为管道的隐蔽瑕疵，原告非专业人士在接收时无法查明；对住房质量保证书真实性、合法性、关联性均有异议，原告没收到过，房产公司也未在交付房屋时向原告解释说明，管道反水是一个持续过程，不受两年的保修期约束；被告力升物业无异议。经审核，对上述证据真实性予以确认，至于对被告据此主张的待证事实证明力问题，在本院认为部分具体阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月22日，原告陈义立作为买受人与被告晨凯房产公司作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人陈义立向晨凯房产公司购买红树湾小区4幢201室（建筑层数地上10层，地下1层，该商，地下**，该商品房位于第**）.84平方米，总金额998450元；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；商品房实行保险制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；等等。另外，双方在附件六中约定“参照国家标准给予保修，详见《商品房质量保证书》”。2015年6月24日，原告陈义立与被告晨凯房产公司签署商品房交接书，确认红树湾房屋验收交接事宜，交接书载明“甲方（暨晨凯房产公司）交付给乙方（暨陈义立）的4幢201室的房屋已建设完毕，并于2015年1月13日经政府相关部门验收合格，已达到交付使用条件。该房屋的实测面积为129.15平方米，储藏室面积10.42平方米。该房屋的总价款为1001113.52元，乙方已付全部房价款。该商品房于2015年1月31日交付。” 2017年7月28日，两原告办理了案涉房屋的房产证。小区前期由嘉兴晨凯物业管理有限公司提供物业管理服务。2019年11月26日，经嘉兴市城南街道红树湾第一届业主委员会选聘，与被告力升物业公司签订《红树湾物业服务合同》一份，约定由力升物业公司对嘉兴市红树湾小区提供物业管理服务，物业管理服务包括物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运雨、污水管道的疏通等等；合同期限为2年，自2020年1月1日起至2021年12月31日止。另外，双方约定了物业服务收费标准、方式等等，同时双方在合同附件中约定了“物业管理服务质量标准”，对“保洁服务”约定了区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏等。 2020年7月28日21时左右，红树湾小区4幢202室业主发现4幢201室门缝下有水溢出，因4幢201室无人居住，遂通过物业工作人员与原告方取得联系。当日晚22时左右，原告和物业工作人员进入案涉房屋室内，发现厨房下水管道反水到地面，室内出现溢水。原告认为晨凯房产公司建造的排污管道设计不合理及力升物业公司未对排污管道进行定期疏通导致其厨房下水管道反水，造成原告家具、装修等损坏，遂诉至本院。 另查明：1.2014年12月26日，红树湾小区4号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格。2015年1月13日，完成竣工验收备案。2.诉讼中，被告晨凯房产公司提交住房质量保证书一份，载明“根据规定正常使用情况下对电气工程、给排水管道、设备安装保修年限为2年，保修期从我公司通知用户办理住宅交付之日起计算，对超过保修期的房屋维修费由用户承担”。3.诉讼中，嘉兴市城南街道红树湾第一届业主委员会出具证明称：“红树湾小区自2015年交房以来，从2017年开始业主家中陆续出现管道堵塞的情形。期间，业主们均通过自费方式进行管道疏通。嘉兴市力升物业管理有限公司自2020年1月1日正式入驻我小区，于1月份就对小区内排污主管道进行了全面疏通，并在3月、5月期间陆续进行管道疏通工作。但管道堵塞问题越来越严重，8月份期间出现5次管道堵塞的情形。” 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，原告主张家中下水管道反水系晨凯房产公司交付的物业排污管道设计不合理以及力升物业公司未对排污管道进行定期疏通所致，经审查： 其一，根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案涉红树湾小区4号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格后在2015年1月13日已完成竣工验收备案，原告及力升物业公司举示的证据,均不能得出原告厨房管道反水系小区排污管道设计问题造成的结论。进一步讲，即使如原告所述，由于建设工程的特殊性，确实可能存在竣工验收时无法发现的隐蔽质量问题，国家也专门实施商品住宅质量保修制度以维护购房者合法权益。根据我国《商品房销售管理办法》、《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》以及《建设工程质量管理条例》的相关规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。本案中，被告晨凯房产公司出示的住房质量保证书载明对案涉小区给排水管道的保修年限为2年，未低于法律规定的质量保修期，应属有效。结合生活常理判断，案涉小区自2015年陆续交房，如给排水管道存在足以引起倒灌反水的设计缺陷，随着案涉小区的正常投入使用，该问题应早已显露，但目前尚无有效证据证明该小区业主曾在保修期内向房产公司进行过反映或主张相关权利。至于本案所涉房屋在2015年1月31日已交付原告使用，而原告主张的管道反水情况发生于2020年7月28日，也已远超保修期限。 其二，力升物业公司系红树湾小区业主委员会选聘的物业服务企业，双方签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《红树湾物业服务合同》对“物业管理服务质量标准”的细化约定，明确力升物业公司需要履行的保洁服务包括对区内公共雨、污水管道每年疏通1次等。从被告力升物业公司提交的证据及小区业主委员会出具的证明看，力升物业公司在2020年1月1日入驻案涉小区后已多次组织人员对小区内排污管道进行疏通，履行了合同约定的物业服务义务，并且在得知原告房屋厨房下水道反水后，力升物业公司也积极协助原告履行了清扫、疏通等义务，原告称其未对排污管道进行定期疏通等存在违约行为的理由不能成立。 综上，一方面，本院认为由于原告的房屋发生反水时无人居住，导致地板等长时间浸泡在污水中造成了一定程度的损失，若原告能及时发现反水并通知相关方进行疏通，或不至于造成相应装修、家具等的毁损，原告疏于对自己房产照顾的行为具备一定的过错；另一方面，原告与二被告分别存在买卖房屋以及物业服务的基础合同关系，现原告主张二被告承担损害赔偿的侵权责任，属于在合同之债与违约之债竞合情形下原告选择了侵权损害之诉，符合法律规定；但原告未能举证证明两被告在履行合同中存在违约行为以及该违约行为造成了原告财产损害的发生，因此对于原告要求两被告承担赔偿责任并重新改造污水管道，缺乏依据，本院不予支持。鉴于前述分析，对于原告要求在本案中就其财产损失情况申请鉴定的申请，已无必要，本院不予准许。至于原告提出对案涉房屋厨房下水管道返水原因进行司法鉴定的申请，一方面原告并未提供初步证据以证明下水管道等设计存在缺陷，另一方面案涉排污管道在事故发生后已被重新疏通，并且根据物业公司陈述在事故发生后曾因排查的需要实施过管道开挖，因此本案目前已不具备鉴定管道堵塞以及反水原因的客观条件，对于原告该项鉴定申请，亦不予准许。综合前述分析，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈义立、张慧婷的全部诉讼请求。 案件受理费900元，由原告陈义立、张慧婷负担（已交纳）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇二〇年十二月十四日 书记员  李丹妮 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。