福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3656号 原告:周南珠，女，1951年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：简斯林，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏璐璐，福建旭丰律师事务所实习律师。 被告：厦门融侨置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区霞光东里**。 法定代表人：林宏修，董事长。 委托诉讼代理人：张逸娴，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琛，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原告周南珠与被告厦门融侨置业有限公司（以下简称融侨置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周南珠的委托诉讼代理人简斯林，被告融侨置业公司的委托诉讼代理人张逸娴、王琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周南珠向本院提出诉讼请求：1.判决融侨置业公司向周南珠支付或返还“装修费用”397740元及赔偿周南珠利息损失（以397740元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2017年6月21日计至实际付清之日止）；2.判决融侨置业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：周南珠与融侨置业公司于2017年3月24日签订了《商品房买卖合同》，约定周南珠向融侨置业公司购买其“融侨Ｈ2014Ｐ04地块二期2＃楼2梯17跃18层1705室”房产（以下简称案涉商品房）。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定“该商品房合同约定的建筑面积共142.05平方米……该商品房所在建筑采用的节能措施、指标见附件三”；第四条“计价方式与价款”约定“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34200元，总金额4858110元”；第十三条“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任”约定为“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理（详见合同附件六补充协议）”。上述合同之附件三“建筑技能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”并无有关装修标准的明确约定。该合同附件六第八条约定了“对本合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准（本合同附件三）的补充”条款。2019年7月，融侨置业公司向周南珠发出《交房通知》，通知周南珠于7月30日前办理交房事宜。但同期周南珠获悉案涉商品房所在的2号楼存在《商品房预售方案》备案单价每平方包含了2800元装修费用以及之前融侨置业公司一直予以隐瞒、存在重大的欺诈行为的重大信息。为此，包括周南珠在内的众多购房人明确表示“拒绝交房”。其后，融侨置业公司违规从事商品房开发，蓄意对购房人实施欺诈的“全过程”逐渐被包括周南珠在内的购房人所知悉。具体情况包括：1.融侨置业公司开发的“厦门融侨观邸”商品房项目系于2014年11月通过“招拍挂”取得厦门市海沧区Ｈ2014Ｐ04地块的土地使用权。在该土块的“招拍挂公告文件”、“规划设计条件”和《土地使用权出让合同》中均明确载明“本项目商品住宅应装修一次到位，具体按《建设部关于印发商品住宅装修一次到位实施导则的通知》（建住房［2002］190号）要求执行，并配备餐厨垃圾处理系统。装修一次到位纳入基本建设程序范畴进行监管，由厦门市建设与管理局按《厦门市建设项目行政审批集中办理办法》组织实施”。2.2017年3月，该项目2号楼申报商品房预售许可，其核心文件《厦门市商品房预售方案》第五条第2款明确载明“商品房装修标准：上述房屋中1幢424套交付标准为一次性装修，装修费用已包含在销售单价中，每平方米2800元”，该方案附件3——《商品房装饰装修标准》载明“卫生间为品牌瓷砖；其余房间强化木地板、卫生间品牌洁具等装修项目”。但融侨置业公司从未在售楼处等楼盘销售的场所对相关的预售方案、预售商品房的装修标准等进行公示，也未告知任何购房人。3.2018年3月，融侨置业公司在售楼部公示栏张贴一份《承诺函》，内容为“根据×××50号《厦门市国有建设用地使用权出让合同》，我公司开发建设的融侨Ｈ2014Ｐ04地块二期项目的商品住宅应装修一次性到位，并配备餐厨垃圾处理系统，具体按《建设部关于印发的通知（建住房【2002】190号）》要求执行。……我公司郑重承诺，该项目装修将严格按照×××50号《厦门市国有建设用地使用权出让合同》要求执行，如未符合标准，将自行承担一切法律责任，并愿意根据监管部门的要求进行积极整改”。该份《承诺函》在2019年7月即交房前夕，融侨置业公司予以隐匿，其在与购房人的多次沟通、谈判中声称该份“承诺”是对政府的承诺，不是对购房人的承诺。4.融侨置业公司在2018年对该项目2号楼的装修工程施工、验收中以极为低劣、严重不符合预售备案的每平2800元装修的标准，甚至根本不符合“装修一次到位”的装修通过竣工验收，且其竟然为了掩盖本项目2号楼存在“精装修每平方2800元”的事实，将已经验收的“装修”全部铲除。其后，周南珠通过多种途径要求融侨置业公司就“装修”事宜进行磋商，但是融侨置业公司坚持向周南珠等购房人交付“毛坯房”、拒绝协商。周南珠认为，一方面，融侨置业公司方违反商品房预售、商品房销售明码标价有关的法律法规，对于“预售许可”事项中的最重要的“价格信息”没有对外公开、公示，对前来购房的购房人也未告知，存在重大的价格欺诈行为；另一方面融侨置业公司方利用拟定《商品房买卖合同》以及房地产开发企业在商品房销售时的强制地位，利用“格式条款”在周南珠不知情的情况下剥夺了周南珠的重大权利事项、实施了侵占周南珠“装修费”的行为。同时，严格依照《商品房预售许可证》中的《商品房预售方案》销售商品房是融侨置业公司的法定义务，融侨置业公司如要变更商品房的价格（将含精装修的价格提高到“毛坯房”的价格-涨价）应先申请变更并备案、公示后再行销售，否则原“预售方案”中的“价格”、“商品房装修标准”等对融侨置业公司有法律约束力。周南珠还认为，融侨置业公司未按照法律法规的规定销售商品房，没有依法、公平的制定相关具体、可执行的装修标准并写进《商品房买卖合同》，其应承担不利的法律后果。融侨置业公司收取了周南珠的装修费用（每平方2800元，实际产权面积为142.05平方），但是现在其坚持向周南珠交付的商品房没有任何装修。鉴于融侨置业公司以欺诈方式收取了周南珠的“装修费用”，实为侵占或不当得利，周南珠要求其返还相应的“装修费用”有事实和法律依据。 融侨置业公司辩称，一、周南珠主张融侨置业公司隐瞒《商品房预售方案》中2800元/㎡的装修费用系价格欺诈，并要求融侨置业公司支付或返还该费用，该主张没有事实及法律依据。（一）融侨置业公司未实施欺诈行为。1.融侨置业公司并没有故意隐瞒《商品房预售方案》。《商品房预售方案》是公开的，已报政府主管部门备案，在融侨置业公司取得商品房预售许可证时，市房地产交易权籍登记中心已通过互联网进行公布。此外，融侨置业公司在2#楼的销售现场的醒目位置公示了《商品房预售方案》、出让合同等材料，任何购房者均可翻阅。2.融侨置业公司不构成诱骗周南珠签订合同。一是从达成双方合意的真实意思表示来看。首先，《商品房预售方案》备案价含2800元/㎡装修费用的记载不具备强制履行效力。融侨置业公司依据《厦门市商品房销售合同网上登记备案管理办法》有权进行价格、装修标准等项目的调整。其次，依据《商品房销售管理办法》第十七条规定，商品房销售价格由当事人协商议定。本案中双方根据讼争合同的装修标准达成购房价款，是双方的真实意思表示。现融侨置业公司将符合合同装修标准的房产交付周南珠使用，承诺与履行一致；而周南珠拒收符合合同装修标准的房产，系其违约。最后，实际上周南珠是否了解《商品房预售方案》并不影响周南珠向融侨置业公司作出购房意思表示。周南珠诉状的逻辑是认为如果其知道存在2800元/㎡的装修标准，其就可以按照《商品房预售方案》中的价格享受，该观点是错误的。若周南珠欲向融侨置业公司主张2800元/㎡装修费用，那么融侨置业公司就会在34200元/㎡销售价基础上增加2800元/㎡装修费用与周南珠协商，该价格也不会突破经行政机关备案的价格区间。那双方将形成的是新的销售价格约定，而非《商品房买卖合同》上的销售单价。二是从购房惯例来看。房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，周南珠购房前一定是对房屋的质量、价格、地、地段境、生活配套设施等方面因素进行综合考虑后才会做出购买与否的意思表示。而且，同地段楼盘的毛坯房销售单价甚至高于本案楼盘，周南珠显然不会陷入错误认识。（二）欺诈依法属于可撤销的民事行为，而周南珠提起的是给付之诉。二、周南珠主张融侨置业公司应按《商品房预售方案》关于2800元/㎡的记载履行装修义务，没有事实与法律依据。（一）《商品房预售方案》2800元/㎡的装修标准根本不具备强制履行效力，不应构成民事合同的组成部分。无论是从开发商的角度、房管局的角度、建设局的角度，还是从规划局及政府、国土局等《厦门市国有建设用地使用权出让合同》相对方的角度，周南珠要求融侨置业公司履行2800元/㎡装修标准均没有民事义务约束与法律强制性规定来源。周南珠在装修标准上均偷换概念，将建设局的一次性装修标准直接等同于“2800元/㎡的装修标准”或者“精装修”，意图提高讼争房产的装修标准，完全没有依据。（二）装修一次到位亦不构成开发商对业主的义务。在行政法律关系层面上，即便建设局组织实施装修一次到位，装修一次到位也只是基于政府倡导，而不是效力性强制性法律规范所要求的，而且经政府同意可变更调整。在合同没有明确约定的情形下，不应成为开发商的义务。事实上，讼争合同的装修标准，是经政府主管部门盖章备案这一积极行为所确定、认可的。在民事法律关系层面上，本案中讼争合同没有约定政府批准文件、包括《商品房预售方案》是讼争合同的组成部分。三、实际上，讼争房产已符合建设局组织的装修一次到位标准，亦符合讼争合同关于装修标准的约定，二者并不矛盾。（一）符合建设局组织的装修一次到位标准。2#楼工程系经建设局现场一次性验收合格并出具竣备证明的，故一次性到位的标准完全可参照2#楼《自评报告》及相关验收报告中所列式的项目进行比照。而从《自评报告》等备案材料的装修标准与讼争合同装修标准比照可知，两者之间的差异是极其小的，仅是卫生间瓷砖、木地板、马桶有区别。故即便是融侨置业公司后期铲除了部分装修，实际上讼争房产的装修标准亦是基本符合一次性装修到位要求的。（二）符合讼争合同装修标准之约定。融侨置业公司在相关部门验收合格后将小差异铲除，将符合讼争合同装修标准的房产交付周南珠使用，已尽讼争合同约定之义务。综上所述，周南珠的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回周南珠的全部诉讼请求。 事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于存在争议的证据，本院依法进行分析认证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月24日，周南珠与融侨置业公司签订《商品房买卖合同》（合同号：03326213），约定周南珠向融侨置业公司购买案涉商品房（建筑面积共142.05平方米），融侨置业公司应于2019年7月31日前将依照国家和地方人民政府的有关规定并同时符合合同各项约定的商品房交付给周南珠使用。合同第一条“项目建设依据”约定，出卖人以出让方式取得位于海沧区××路××路××号××的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为×××50。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名融侨Ｈ2014Ｐ04地块二期，建设工程规划许可证号为建字第350205201508037号……。第二条“商品房销售依据”约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为厦门市国土资源与房产管理局，商品房预售许可证号为××；出卖人在签订本合同时，已经向买受人出示上述国有土地使用权证（或其他有效用地证明文件）、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等相关证件的原件或复印件。第四条“计价方式与价款”约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34200元，总金额4858110元。第十三条“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准；达不到标准的，买受人有权要求出卖人按相应方式处理（详见合同附件六补充协议）。 上述合同附件三“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”载明：1.房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标，屋顶：采取泡沫混凝土节能措施；外墙：采取无机保温砂浆节能措施；外窗（含天窗）：采取铝合金窗框中空玻璃节能措施。2.外墙：加气混凝土砌块。3.分户墙：加气混凝土砌块。4.室内隔墙：加气混凝土砌块或轻质隔墙。5.顶棚：腻子刮白。6.楼（地）面：厨房、卫生间、阳台防水处理，其余房间水泥砂浆面层。7.门窗：外门窗为铝合金窗框中空玻璃，成品入户门，户内门预留门洞。8.厨房：排水管接口。9.卫生间：排水排污管接口。10.给水：一户预留一处给水点。11.阳台：非封闭阳台拦杆为锌钢加玻璃，封闭阳台为防护栏杆。12.电话：线路至户内弱电箱。13.有线电视：线路至户内弱电箱。14.互联网络：线路至户内弱电箱。15.强电：户内配电箱，至少一灯一插座一开关安装到位。16.电梯：品牌电梯。17公共楼梯：水泥砂浆地面，金属栏杆。18.燃气入户。19.其他：设可视对讲系统，水表、电表出户计量。 上述合同附件六“合同补充协议”首部为“特别提示”，载明“本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对于其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场公示的本补充协议示范文本相关条款加下划线提醒等方式），买受人已充分理解并接受。……”，周南珠在该部分文字下方签名按指印。该补充协议第八条“对本合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准（本合同附件三）的补充”条款为：“1、对未达标准部分,出卖人可提供同等级、同品质的其他装饰、设备进行替换。2、除特别约定的地面、墙面外,仍不排除其他被柜体等物件遮挡部位地面、墙面为水泥砂浆抹面的可能。3、出卖人交付的商品房的装置、装修,装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范,如不符合规范,买受人有权在接收房屋后要求出卖人予以更换、维修处理等保修义务,造成买受人直接经济损失的,出卖人应当依法据实赔偿。4、如出卖人所交付商品房的装饰装修及设备标准高于合同约定标准的,视为出卖人赠送,买受人同意不以此为由要求出卖人承担违约责任,出卖人也不以此要求买受人增加费用。5、买受人、出卖人对装置、装修、装饰所用材料的产品质量是否符合国家强制性规范存在争议的,双方可共同委托由政府指定的有检测资质的机构进行检测,检测费用由买受人先行支付,如最终鉴定结果为不符合国家强制性规范的,买受人先行支付的检测费用由出卖人承担”。第十八条约定“关于广告宣传的效力约定如下：1.买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准（包括但不限于售楼书、户型单张、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单张等）中对规范建设范围内所作的说明或允诺，不构成要约，双方不受其约束。在签订合同之前或之后，销售、客服人员的口头介绍或允诺，除非双方就此签订书面协议，否则双方不受其约束。……4.买受人所购房屋的具体交付标准及房屋布局、类型以合同附件约定为准。……样板间不作为商品房的交付标准，商品房的交付标准以附件三的约定为准。……” 2017年3月24日，上述《商品房买卖合同》向厦门市不动产登记中心提交登记备案。同日，周南珠向融侨置业公司支付了首期购房款1998110元。其后，周南珠通过银行按揭贷款于2017年6月12日付清了剩余购房款2860000元。 2019年1月3日，案涉商品房所在的融侨H2014P04地块（二期）工程通过竣工验收备案，取得备案机关厦门市海沧区建设局颁发的《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》。 2019年7月下旬，融侨置业公司通知有关购房业主办理案涉商品房项目交付手续。周南珠认为融侨置业公司在《商品房预售方案》中说明案涉商品房的销售单价包含了2800元的装修费用，交房时却以“毛坯房”的形式进行交付，故拒绝收房。 2019年8月21日，周南珠委托律师向融侨置业公司发送《律师函》，要求撤销《商品房买卖合同》中有关“交付的商品房没有装修”、“没有装修标准”或“装修标准不符合预售方案”的有关条款并要求融侨置业公司与相关买受人就商品房的装修事宜进行协商等。因联系协商未果，周南珠诉至本院。 庭审中，周南珠陈述，其本案主张不是违约之诉，其要求融侨置业公司支付或返还相应装修费用是基于本案合同与装修有关的价格等条款是可撤销或无效。 另查明： 一、2017年3月16日，融侨置业公司就案涉商品房所在的2＃楼的申请预售向厦门市不动产登记中心申报备案《厦门市商品房预售方案》。当月27日，融侨置业公司就前述预售取得批准机关厦门市国土资源与房产管理局颁发的《商品房预售许可证》（证号：××）。该《厦门市商品房预售方案》第五部分“本次申请预售商品房情况”中载明“商品房装修标准：上述房屋中1幢424套交付标准为一次性装修，装修费用已含在销售单价中，每平方米2800元”。 上述预售方案附件1“商品房装饰装修标准”/“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”具体内容为：1.房屋节能措施、围护结构保温隔热性能指标，屋顶：采取泡沫混凝土节能措施；外墙：采取无机保温砂浆节能措施；外窗（含天窗）：采取铝合金窗框中空坡璃节能措施。2.外墙：加气混凝土砌块。3.分户墙：加气混凝土砌块。4.室内隔墙：加气混凝土砌块或轻质隔墙，房间采用腻子刮白。5.顶棚：腻子刮白。6.楼（地）面：厨房、卫生间、阳台防水处理，卫生间为品牌瓷砖，其余房间水泥砂浆找平，强化木地板。7.门窗：外门窗为铝合金窗框中空玻璃，成品入户门，户内门预留门洞。8.厨房：排水管接口。9.卫生间：排水排污管接口，品牌洁具。10.给水：一户预留一处给水点。11.阳台：非封闭阳台拦杆为锌钢加玻璃，封闭阳台为防护栏杆。12.电话：线路至户内弱电箱。13.有线电视：线路至户内弱电箱。14.互联网络：线路至户内弱电箱。15.强电：户内配电箱，至少一灯一插座一开关安装到位。16.电梯：品牌电梯。17公共楼梯：水泥砂浆地面，金属栏杆。18.燃气入户。19.其他：设可视对讲系统，水表、电表出户计量。 上述预售方案附件1“商品房装饰装修标准”/“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”与案涉《商品房买卖合同》附件三“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”相较，在第4项、第6项、第9项存在不同，即预售方案中的标准有所增加，其中第4项“室内隔墙”增加了“房间采用腻子刮白”，第6项“楼（地）面”增加了“卫生间为品牌瓷砖，其余房间水泥砂浆找平，强化木地板”。第9项“卫生间”增加了“品牌洁具”。 二、周南珠庭审举证的融侨置业公司对真实性无异议的厦门市不动产登记中心于2019年11月28日出具的《无查询结果证明》载明：“经向登记机构（厦门市不动产登记中心）调取‘融侨观邸项目2019年7月变更预售方案’，2019年11月28日15:11登记中心答复‘经业务系统查询，融侨观邸项目2019年7月没有办理预售变更业务’，特此证明。” 本院他案审理过程中，融侨置业公司申请调查取证，要求向厦门市住房保障和房屋管理局调取融侨置业公司于2019年7月8日申报备案的融侨H2014P04地块二期1#、2#、3#、5#《厦门市商品房预售方案》。经本院调取，厦门市住房保障和房屋管理局于2019年12月23日函复称，2019年7月8日至今，该局未正式受理融侨H2014P04地块二期1#、2#、3#、5#楼商品房预售方案变更备案。 三、2018年1月16日，融侨置业公司与厦门施展建筑装饰工程有限公司签订《融侨观邸H2014P04地块（二期）装修工程建设工程施工合同》，将“融侨H2014P04地块（二期）装修工程”发包给厦门施展建筑装饰工程有限公司，约定工程总建筑面积约100710平方米，合同价格形式为固定总价合同，签约合同价约为56000113.26元（含税包干总价）。2018年7月6日，业主单位融侨置业公司、施工单位厦门施展建筑装饰工程有限公司、监理单位厦门象屿工程咨询管理有限公司、物业单位福州融侨物业管理有限公司厦门分公司就前述工程进行分户质量验收，并共同签署《融侨H2014P04地块（二期）装修工程1#、2#、3#、5#楼工程分户验收会议纪要》，确认相应工程“分户现场观感质量良好、符合设计要求，验收合格。2018年7月24日，监理单位厦门象屿工程咨询管理有限公司就相应工程预验收作出《融侨H2014P04地块（二期）装修工程2#楼单位工程预验收质量评估报告》，就相应工程质量评定为合格。2018年9月14日，厦门施展建筑装饰工程有限公司作出《融侨H2014P04地块（二期）装修工程-2#楼装饰装修竣工验收自评报告》，自评其施工的装修工程合格。同日，厦门象屿工程咨询管理有限公司出具《融侨H2014P04地块（二期）装修工程2#楼单位工程质量评估报告》，评定该单位工程质量等级为合格。同日即2018年9月14日，建设单位融侨置业公司、监理单位厦门象屿工程咨询管理有限公司、施工单位中国建筑一局（集团）有限公司及厦门施展建筑装饰工程有限公司，以及监督部门厦门市海沧区建设工程质量安全监督站等单位共同签署《融侨H2014P04地块（二期）工程及装修工程竣工验收会议纪要》，一致同意融侨H2014P04地块（二期）工程及装修工程竣工验收。 周南珠举证上述《融侨观邸H2014P04地块（二期）装修工程建设工程施工合同》以及各相关报告、验收记录、纪要、装修材料验收材料、施工图、竣工图、图纸会审纪要等，拟证明：案涉商品房应有“装修一次到位”；融侨置业公司向政府部门也隐瞒了装修标准，其装修显然不符合预售方案中每平方米2800元的装修费用标准，也不符合装修一次到位的标准；融侨置业公司装修后、交房前将装修全部铲除，坚持交付“毛坯房”，不仅违法，而且非法占有或侵占了周南珠的装修费用。 就周南珠举证的上述证据，融侨置业公司质证对真实性合法性确认，但证明内容有异议：首先，厦门市的住宅装修由建设局组织及监管，换而言之建设局的验收标准就是项目装修工程所应达到的一次性装修标准，根本不存在融侨置业公司故意向行政机关隐瞒装修标准的情况。其次，2#楼工程系经建设局现场一次性验收合格并出具竣工验收备案证明的，故一次性到位的标准完全可参照2#楼《自评报告》及相关验收报告中所列式的项目进行比照。周南珠在装修标准上均偷换概念，将建设局的一次性装修标准直接等同于“2800元/㎡的装修标准”或者“精装修”，意图提高讼争房产的装修标准，是完全没有依据的。再次，从《自评报告》等备案材料的装修标准与讼争合同装修标准比照可知，两者之间的差异是极其小的，仅是卫生间瓷砖、木地板、马桶有区别。故即便是融侨置业公司后期铲除了部分装修，实际上讼争房产的装修标准亦是基本符合建设局一次性装修到位要求的。最后，融侨置业公司在相关部门验收合格后将小差异铲除，根本不是为了欺诈周南珠，而是为了更好的履行跟周南珠签订的商品房买卖合同，将符合案涉商品房买卖合同交付标准与装修标准的房产交付周南珠使用。 四、融侨置业公司有在其售楼处公示栏公示《国有土地使用权证》及《建设工程规划许可证》等资料。周南珠举证的另案已核对有原始载体的拍摄于2019年7月10日的照片显示，融侨置业公司还曾于其售楼处公示栏公示一份落款日期为2018年3月19日的《承诺函》。该《承诺函》具体内容如下：“根据×××50号《厦门市国有建设用地使用权出让合同》，我公司开发建设的融侨Ｈ2014Ｐ04地块二期项目的商品住宅应装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统，具体按《建设部关于印发的通知（建住房［2002］190号）要求执行。装修一次到位纳入基本建设程序范畴进行监督，由市建设局按《厦门市建设项目行政审批集中办理办法》组织实施。鉴次，我司郑重承诺：该项目装修将严格按×××50号《厦门市国有建设用地使用权出让合同》要求执行，如未符合标准，将自行承担一切法律责任，并愿意根据监管部门的要求进行积极整改。” 还查明： 一、案外人融侨集团股份有限公司于2014年11月7日与出让人厦门市国土资源与房产管理局海沧分局等主体签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：×××50）受让取得Ｈ2014Ｐ04地块土地使用权。前述《厦门市国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定：“本项目商品住宅应装修一次到位，并配套餐厨垃圾处理系统，具体按《建设部关于印发的通知》（建住房［2002］190号）要求执行。装修一次到位纳入基本建设程序范畴进行监管，由市建设局按《厦门市建设项目行政审批集中办理办法》组织实施。”该合同附件2《Ｈ2014Ｐ04地块规划设计条件》中亦有与前述约定相同的建筑设计要求。2014年12月22日，融侨置业公司与出让人厦门市国土资源与房产管理局海沧分局、原受让人融侨集团股份有限公司等主体签订补充合同，前述《厦门市国有建设用地使用权出让合同》的受让人由融侨集团股份有限公司变更为融侨置业公司。 二、2018年10月29日，厦门市规划委员会作出《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字第350205201808030号），就融侨置业公司的“融侨H2014P04地块二期”项目（工程许可证编号建字第350205201508037号）作出规划条件核实意见。具体核实意见为：1.本项目绿地率按30%的指标要求在一、二期用地内总体平衡，一期地块尚未按审批的绿化施工图整改。2.本次二期项目经核实，符合原规划审批要求。” 2018年11月13日，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局向融侨置业公司出具《厦门市建设项目竣工土地符合验收合格意见书》，载明：“我局……对你单位履行出让合同书约定及依法用地情况进行了核验，经对照《厦门市国有建设用地使用权出让合同》（编号：×××50），申报的建设项目设计用地面积、地、地价缴纳工时间、竣工时间等方面，符合出让合同书约定及相关文件规定。同意通过土地符合验收。备注：本次验收《建设工程规划许可证》（编号：建字第350205201508037号）批准建设的内容。” 三、厦门市住房保障和房屋管理局于2019年10月14日就案外人周南珠反映“融侨观邸”项目有关问题出具《信访事项处理答复意见书》，（厦房信[2019]362号），载明“经查，海沧区融侨观邸项目《预售方案》中装修标准和《商品房买卖合同》中装修标准不一致。我局及时约谈融侨公司相关负责人，责成开发企业严格按照相关法律法规要求规范销售行为，《预售方案》中调整的内容要及时报备并公开，要妥善解决业主提出的合理诉求”，并提出“关于土地出让文件履约情况和一次装修到位情况，建议向资源规划部门和建设部门反映”等处理意见。 2020年3月9日，厦门市住房保障和房屋管理局作出厦房罚字[2020]1号行政处罚决定书，认定融侨置业公司存在“未按规定向预购人公开经法定程序备案的预售方案，经我局责令整改，逾期拒不改正”的违法事实，依据《厦门市商品房预售管理规定》第四十一条规定，对融侨置业公司处以3万元罚款。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。周南珠诉求判令融侨置业公司支付或返还“装修费用”397740元并赔偿利息损失能否成立，本院具体分析认定如下。 一、《商品房买卖合同》及其附件有关条款约定的效力问题 首先，虽然融侨置业公司受让案涉商品房所在地块的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》第十六条有约定“本项目商品住宅应装修一次到位，……由市建设局按《厦门市建设项目行政审批集中办理办法》组织实施”的相应条款，且该合同附件2《H2014P04地块规划设计条件》中亦有与前述约定相同的建筑设计要求，但根据查明的事实，厦门市规划委员会于2018年10月29日作出《厦门市规划委员会建设工程竣工规划条件核实意见书》，就融侨置业公司的“融侨H2014P04地块二期”项目作出规划条件核实意见，认定符合原规划审批要求。此外，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局于2018年11月13日向融侨置业公司出具《厦门市建设项目竣工土地符合验收合格意见书》，认定融侨置业公司符合出让合同书约定及相关文件规定、同意通过土地符合验收。本院认为，有关规划条件及土地出让合同履行要求等均属于行政管理的范畴，融侨置业公司若违反相关规定，应承担相应行政法律责任。但相对于本案双方之间的商品房交易而言，不论融侨置业公司是否违反相关前述规划及土地出让规定，均不影响本案双方当事人之间签订的民事合同即《商品房买卖合同》及相关附件的效力。 其次，《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”中“每平方米34200元”的价款约定是经双方自主协商达成，不同房号价款亦不相同，不能认定属于格式条款。《商品房买卖合同》第十三条“出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任”的条款约定、附件三“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”约定虽均系格式条款，但其约定内容本身并不存在免除融侨置业公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不因系格式条款而无效。附件六“合同补充协议”第八条“对本合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准（本合同附件三）的补充”条款约定中仅第4项“如出卖人所交付商品房的装饰装修及设备标准高于合同约定标准的,视为出卖人赠送,买受人同意不以此为由要求出卖人承担违约责任,出卖人也不以此要求买受人增加费用”涉及免除出卖人违约责任的问题，根据附件六“合同补充协议”首部的“特别提示”及周南珠在该部分的签字，可认定融侨置业公司已履行提示说明义务，相应规定亦不因系格式条款无效。 第三，案涉商品房项目的业主虽然较多，但仍然具有特定性，不涉及不特定公众的合法权益。因此，本案合同不涉及存在损害社会公共利益而无效的问题。 综上，本案《商品房买卖合同》及其附件并不存在因违反法律、行政法规效力性强制性规定等应依法认定为无效的情形，应认定合法有效。 二、融侨置业公司在《商品房买卖合同》签订过程中是否构成欺诈 融侨置业公司于2017年3月16日就案涉商品房所在的2#楼的申请预售向厦门市不动产登记中心申报备案《厦门市商品房预售方案》，其中包括“交付标准为一次性装修，装修费用已含在销售单价中，每平方米2800元”等预售备案内容。融侨置业公司主张有关部门已通过互联网公布其经备案的《商品房预售方案》并无证据证明，本院亦不予采信。融侨置业公司庭审还主张其已于2019年7月8日将调整后《厦门市商品房预售方案》报请厦门市住房保障和房屋管理局备案，亦即变更了相应备案内容。但是，厦门市不动产登记中心于2019年11月28日出具的《无查询结果证明》显示“经业务系统查询，融侨观邸项目2019年7月没有办理预售变更业务”，且厦门市住房保障和房屋管理局在本案调查取证事项中于2019年12月23日函复2019年7月8日至今未正式受理融侨H2014P04地块二期1#、2#、3#、5#楼商品房预售方案变更备案。因此，融侨置业公司有关已变更备案的主张与查明的事实不符，不予采信。而且，本案《商品房买卖合同》签订于2017年3月，早于融侨置业公司主张变更备案2019年7月两年多，双方合同早已签订，后续是否变更也与本案合同签订无关。融侨置业公司没有证据证明其在本案《商品房买卖合同》签订前或签订过程中，已经向买受人披露或公开了其2017年3月申报并经有关部门备案的《厦门市商品房预售方案》，结合厦门市住房保障和房屋管理局认定融侨置业公司存在未按规定向预购人公开经法定程序备案的预售方案并对其进行行政处罚的事实，周南珠有关融侨置业公司未公示经备案的《厦门市商品房预售方案》也未告知买受人的的主张，本院予以采信并认定。 根据《厦门市商品房预售管理规定》第十六条规定，预售人应当在商品房预售现场的显著位置公开包括商品房预售方案在内的事项，融侨置业公司未向买受人公开或告知经法定程序备案的预售方案，对购房人的购房意向会产生一定程度的影响和误导。但是，《商品房买卖合同》第四条约定案涉商品房价款“总金额4858110元”，结合第十三条关于出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准的约定，表明周南珠明知《商品房买卖合同》中“总金额”购房对应的装修标准即是附件三约定的标准，签约双方就此均不存认知错误。商品房买卖是一个大宗物品的买卖，就其本身而言是一个市场行为，买受人可以自主决定购房与否。由于房产属于价值较大的基本生活资料，普通购房者会对房屋的质量、户型、装饰装修标准、价格、地、地段境、生活配套设施、交通等关键性因素进行综合考虑后才会决定购买与否，而涉案商品房的地理位置、结构等是确定无误的，约定的装饰装修标准和成交价格等关键内容均是清晰明确的，买受人也是经过综合考量后才作出购买行为。可见，融侨置业公司虽未公示或告知经备案的《厦门市商品房预售方案》，但并未使买受人周南珠对其所购房屋的地段、环境、质量、装饰装修标准和成交价格等实质内容产生错误认识。因此，签订本案《商品房买卖合同》并不违反周南珠的真实意思，周南珠主张融侨置业公司构成欺诈不能成立，本院不予采纳。 三、融侨置业公司关于“交付标准为一次性装修，装修费用已含在销售单价中，每平方米2800元”的预售备案内容在本案双方当事人之间是否具有合同约束力 首先，《厦门市商品房预售方案》是开发商根据房地产行政主管部门的行政管理的要求进行报备的，属于行政管理范畴，不能直接作为民事权利义务的依据而约束本案双方。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，同时规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（六）装饰、设备标准承诺”。装饰、设备标准系商品房买卖合同的主要条款，买卖双方应当以书面形式确定，本案中，周南珠与融侨置业公司并未就讼争房屋按2800元/平方米的装修标准达成书面协议。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件也并无约定《厦门市商品房预售方案》或其他政府批准文件、备案文件等为双方合同的组成部分。 其次，融侨置业公司没有公示经备案的《厦门市商品房预售方案》也未告知买受人，周南珠也陈述在签订合同时并不知晓《厦门市商品房预售方案》，显然《厦门市商品房预售方案》中的装修标准等内容不能认定为融侨置业公司对周南珠的要约。此外，虽然融侨置业公司还曾于其售楼处公示栏公示一份落款日期为2018年3月19日的《承诺函》，但双方的合同系于2017年3月签订的，该《承诺函》出具时双方的合同早已签订，该《承诺函》显然不能对早已签订的合同的订立及价格的确定造成影响。而且，双方补充协议明确约定“买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准（包括但不限于售楼书、户型单张、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单张等）中对规范建设范围内所作的说明或允诺，不构成要约，双方不受其约束。在签订合同之前或之后，销售、客服人员的口头介绍或允诺，除非双方就此签订书面协议，否则双方不受其约束。……4.买受人所购房屋的具体交付标准及房屋布局、类型以合同附件约定为准”。因而，周南珠主张存在相应装修标准的要约或单方允诺不能成立。 据上分析，本案《厦门市商品房预售方案》中有关装修标准的相应内容并非双方约定，在双方之间没有合同约束力。 综合上述，本案《商品房买卖合同》及其附件合法有效，周南珠主张融侨置业公司欺诈不能成立，《厦门市商品房预售方案》中有关装修标准的相应内容并非双方约定，在双方之间没有合同约束力，因此，关于装修装饰标准应以双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件约定的标准执行。现周南珠没有证据证明案涉商品房装饰装修标准不符合双方合同附件三“建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准”的约定，其以部分合同条款无效、存在欺诈可撤销等为由诉请判令融侨置业公司支付或返还“装修费用”397740元及赔偿利息损失不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，参照《商品房销售管理办法》第十六条、《厦门市商品房预售管理规定》第十六条规定，判决如下： 驳回原告周南珠的全部诉讼请求。 案件受理费7907元，由原告周南珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判长  陈志强 审判员  郑松青 审判员  黄建和 二〇二〇年十二月四日 书记员  程诗磊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《厦门市商品房预售管理规定》 第十六条预售人应当在商品房预售现场的显著位置公开下列事项： （一）商品房预售许可证； （二）预售人的营业执照、房地产开发资质等级证书、土地出让合同、土地房屋权证、建设工程规划许可证和施工许可证； （三）商品房预售方案，其中项目总平面图、土地出让合同中规定公建配套的平面示意图、商品房的预测面积报告书以及商品房预售资金监管协议应当单独公开； ……