山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6556号 上诉人（原审被告）：李睿，女，1993年12月4日出生，汉族，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：李永献，山东舜达（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冷强，男，1984年4月25日出生，汉族，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：张功华，男，1964年11月1日出生，汉族，住山东省高密市。 上诉人（原审被告）：山东华燕制衣有限公司，住所地：山东省高密市晏子路北首。 诉讼代表人：刘海燕，董事长。 委托诉讼代理人：崔京海，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：李顺，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：邱玉群，女，1976年11月2日出生，汉族，住山东省高密市。 上诉人李睿、冷强、山东华燕制衣有限公司（以下简称华燕制衣公司）因与被上诉人邱玉群所有权确认纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初3619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，华燕制衣公司自愿撤回上诉。本案现已审理终结。 上诉人李睿上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人起诉请求没有有效证据支持。被上诉人提交的借据明确载明系“借款”，一审判决认定系房款错误。被上诉人与原审原告集体杜撰虚假证据，李涛的讲话、华燕制衣公司文件以及被上诉人与原审原告之间的录音、收费通知、物业收据等均无法证明真实性。华夏房地产公司的证明与其出卖给李睿房产并开具发票的行为矛盾。被上诉人与原审原告提供的公证书、证人证言等均不能证明案件事实。2.一审判决认定被上诉人与原审原告取得房屋的原因系合资建房，又认为是奖励房屋、福利分房，认定事实混乱，互相矛盾。3.一审判决适用法律错误。不动产的权属以登记为准，涉案房产的登记权利人为李睿，没有证据证明被上诉人及原审原告与华燕制衣公司或者李睿之间有房屋买卖合同关系。李睿的房产已经生效民事裁判确认，兴业银行有优先受偿权，且已经进入执行阶段。在法院执行后确权的，应当撤销确权案件。若按一审判决认定属于福利分房，则不属于法院审理范围；若认定为福利分房，属于赠与性质，在赠与前可以撤销，也只能确认华燕制衣公司与被上诉人及原审原告之间系债权债务关系。4.原审判决程序错误，相同的当事人，但是案号不同，程序混乱。 上诉人冷强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决存在事实未查清及认定错误。1.一审判决认定土地使用权、建设楼房工程款均由华燕制衣公司与邱玉群等职工共同出资，系错误的。2.涉案房屋是华燕公司福利分房还是共同出资建造，一审没有查清。3.华燕制衣公司系涉案房产的建造人，通过建造原始取得涉案房屋所有权。华燕制衣公司将涉案房屋处分给李睿系有权处分。李睿继受取得涉案房产，不适用善意取得的有关规定。二、一审判决依据《物权法》第106条作出裁判，是适用法律错误。“善意取得”的前提是处分人以自己的名义进行无权处分，李睿不是无权处分人，冷强系继受取得，不适用善意取得的相关规定。一审判决确认李睿与李桂珍之间的房屋转让合同无效没有法律依据。三、本案不属于民事案件调整的范围。华燕制衣公司给被上诉人分房的行为，涉及公司内部管理，依法不属于民事案件审理范围，一审判决确认涉案房产归被上诉人所有是错误的。四、原告的起诉不符合法定的受理条件。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定“…因单位内部建房、分房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。 被上诉人邱玉群未提交书面答辩意见。 邱玉群向一审法院起诉请求：1.撤销李睿与冷强的房屋买卖合同（王家响疃5幢2单元302室），后变更为确认李睿与冷强之间的房屋买卖合同无效；2.确认邱玉群与华燕制衣公司福利分房合同有效；3.判令华燕制衣公司、李睿、冷强协助办理房屋产权登记。 一审法院认定事实：2006年高密市朝阳街道王家响疃村旧村改造时，华燕制衣公司从该村取得土地，并借用高密华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏房地产公司）资质，由原高密开发区建筑工程有限公司（现更名为高密市宏宇建业有限公司）施工，开发名称为“华燕新村”的两幢楼房，但华燕制衣公司直接向高密开发区建筑工程有限公司（现更名为高密市宏宇建业有限公司）支付工程款。从高密市宏宇建业有限公司提供的由该公司会计签名的账页复印件看，工程款共计应为5722627元，现华燕制衣公司尚欠4547元，而且该公司已经为华燕制衣公司开出发票，发票号为00197897。由于该公司搬家，发票存根已丢失。 华燕制衣公司曾多次召开职工大会，表示愿意为本企业作出贡献的职工奖励、分房，于2017年10月召开会议时公开将“钥匙”无偿发放给邱海强等人，而且陆续按级别、贡献大小等情况，分批由能够分到房的职工缴纳了款项，具体为：邱玉群分别于2004年4月11日交款5000元、2006年2月26日交款15000元、2006年2月7日交款5000元、2006年4月2日交款15000元、2006年4月3日交款10000元，以上合计50000元。 2009年12月12日和2010年5月6日华燕制衣公司曾以财务科、办公室的名义向分到房的原告等人发出邮件等通知，在邮件中亦明确有“根据公司安排，近期需收取华燕新村天然气取暖炉及天然气配套费的安装费。经公司领导研究决定，以上所产生的费用不再直接收取现金，需从已交房款中扣除……已交房款的房主，请持房款收据到财务科更换新的收据；未交房款的房主，请一次性到财务交齐欠款，未交者由财务科扣除当月工资，直至扣完为止”“在巨野的分房同事将交到巨野财务科。附件中是分房明细，请求查收”等内容，且分房明细中亦明确载明各原告名称及所在房号、面积。“华燕新村”建成后，华燕制衣公司将二幢楼房中的部分房屋分给职工，从其分房平面图载明的内容看，该图上列有表格，载明所分房屋居室、储藏室及车库的单元号、房号、面积，并有原告等人在表格中签名。邱玉群分得华燕新村5号楼2单元302室，并按照公司通知于2009年12月18日换取新的收款收据，扣除天然气取暖炉及天然气配套费的安装费后，新的收据金额为39800元，于2010年5月11日缴纳自来水管道安装费1610元，后邱玉群一直居住并缴纳水费、电费、物业费、天然气费等各种费用至今。 李睿系华燕制衣公司原法定代表人李涛长女。2007年11月20日，李睿作为买受人与华夏房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买××村××号楼整幢楼，合同载明购房款为4273560元，2011年华夏房地产公司取得华燕新村5号楼楼房的房屋所有权证。2012年7月4日，华夏房地产公司将本案涉案的5号楼整幢楼房的房屋所有权转移登记至李睿名下。法院要求李睿提供支付购房款的证据，但李睿并未提供该方面证据，并拒绝提供。 2014年1月24日，李睿与兴业银行签订了《最高额抵押合同》，以其名下华燕制衣公司5号楼整幢楼（即房权证号：鲁潍房权证高密市字第0××0号，高密经济开发区凤凰大街（栋）3160号5幢）向兴业银行提供担保，担保债权为兴业银行与华燕制衣公司在有效期内发生的债权，双方办理了抵押登记。2015年2月12日、15日，华燕制衣公司与兴业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称兴业银行）签订《商业汇票银行承兑合同》，华燕制衣公司未及时偿还承兑垫付款，2015年12月17日，潍坊高新技术产业开发区人民法院作出（2015）开商初第384号民事判决，判决华燕制衣公司偿还兴业银行欠款共计9917965.45元及相关利息，兴业银行对李睿名下位于高密市经济开发区××街××号××幢享有抵押权。2017年12月25日，兴业银行济南分行将上述债权转让给中国长城资产管理股份有限公司山东分公司（以下简称长城资产管理公司）。 2019年7月1日，冷强与案外人仲崇明签订房地产买卖合同，该合同系山东讯银置业公司的格式合同，合同约定冷强购买涉案房屋（合同上为凤凰大街与妇幼保健院路口西50米路南王家响疃5号楼2单元302室），总价款72万元，首付款22万元，余款50万元申请银行按揭贷款，但格式合同中的“银行贷款的申请时间”“违约责任”未填写。同日，仲崇明向冷强出具首付款22万元的收据，冷强未向法院提供该22万元实际付款的其他证据，也未提供余款50万元已付清的任何证据。2019年7月2日，冷强与李睿另外签订上述房屋不动产转让合同，该转让合同中约定上述房屋价款为48万元，并据此办理了房屋所有权转移登记手续，现该案涉案房屋登记在冷强名下。2019年7月8日，冷强与山东高密农村商业银行股份有限公司（以下简称高密农商行）签订个人借款合同，借款金额80万元，当日冷强与高密农商行签订最高额抵押合同，将本案涉案房屋抵押给高密农商行并办理抵押登记手续。 从邱玉群等提供的拍摄的涉案房屋外部照片及涉案房屋所贴的敬告，可以确定，邱玉群等八人曾于2019年4月27日即在每户的涉案房屋楼前玻璃上张贴了“此房有纠纷请勿购买”的类似警告，并在楼体上张贴了相关内容。从邱玉群提供的录音材料，可以确定冷强购买涉案房屋时未到涉案房屋5号楼2单元302室实地看房，而且冷强明确知道华燕新村部分楼房存在纠纷。 庭审后，经法院释明后，邱玉群请求将撤销李睿、冷强之间的买卖合同的诉讼请求变更为确认李睿、冷强之间的买卖合同无效。 一审法院认为，本案的争议焦点问题为：一、部分职工持有的借款收据能否认定为其向华燕制衣公司缴纳的购房款及未交房款行为的认定等问题；二、邱玉群与华燕制衣公司的员工福利分房行为的效力；三、邱玉群提出的关于华燕制衣公司及李睿、冷强协助办理房屋产权登记的诉讼请求能否支持。 关于第一个问题。从形式上看，原告等向华燕制衣公司交款后公司虽然给原告等出具的收据载明为“借款”，但结合本案所有证据可知，华燕制衣公司实际上是作为购房款来对待的，如华燕制衣公司于2009年12月12日和2010年5月6日给邱玉群等人的通知中，明确认可为购房款，且本案邱玉群与另外两案原告王蕾、姚正清、毛媛珍、张万鹏、李玉明、殷延伟、邱立新、王庆玉、高军、邱海强、崔松伟提交的收据的出具时间均在2009年的12月或者2010年1月，其中住房面积相同的，持有的收据款额亦相同，在时间和内容上完全也相互印证。同时，证人孔某、孙子玉也出庭证明了分房事实，各种证据形成了完整的证据链条，能够证明华燕制衣公司收取部分职工款项时名为借款，实为房款。 关于第二个问题。1、从前述法院查明的事实，可以确定华燕制衣公司根据职工贡献大小向邱玉群等人进行了分房，该事实客观存在。虽然在华燕制衣公司分房时，我国已经取消了福利分房，但该取消是针对的对国家福利的取消，华燕制衣公司并非国有，其自愿分给职工房屋，不违反法律规定。对华燕制衣公司分给邱玉群等人房屋的行为，应当视为职工福利分房的性质，即华燕制衣公司根据职工贡献大小、职务级别、房屋面积等实际情况，由职工交纳一部分房款或不交纳房款后，由公司分给邱玉群等人并归其所有，属于公司奖励职工、调动职工积极性，系值得肯定的行为。但对原告要求确认其与华燕制衣公司福利分房合同有效的请求，我国相关法律并未规定有“福利分房合同”，具体到法律关系上，邱玉群与华燕制衣公司之间实际是既有买卖关系又有一定程度的该公司职工对公司的贡献等自愿让与职工的赠与性质，邱玉群要求确认福利分房合同有效的请求缺少法律上的依据，不予支持，但可以确定的是华燕制衣公司给邱玉群分房的行为有效。2、从本案查明的事实可知，取得土地使用权、建设楼房工程款均由华燕制衣公司与邱玉群等职工的共同出资支出，华夏房地产公司仅是名义上的开发商，其对涉案房屋并无处分权利，其将房屋所有权转移至李睿名下的行为，属于无权处分的行为。3、李睿受让房屋是否善意取得。根据我国“物权法”第一百零六条的规定可知，受让人若要取得不动产所有权，应当为善意且支付了合理的价款，但本案中李睿显然不具备这些要件。理由如下：（1）李睿受让“华燕新村”楼房时非善意。华夏房地产公司于2007年与李睿签订商品房买卖合同时，李睿仅14周岁，其不具备购买商品房的民事行为能力，应当可以推定系其监护人所为，而李睿的监护人李涛系华燕制衣公司原法定代表人，当然清楚所受让部分楼房的已分给单位职工的情况，在此前提下，仍然以李睿的名义受让已分给职工的房屋，并办理产权登记手续，主观上实非善意。（2）法院要求李睿提供其支付购房款的证据，其称拒绝提供，应当视为其未能提供出支付购房款的证据，其无偿受让涉案房屋，显然也不具备应当以合理价格受让不动产的善意取得的构成要件。因此，李睿受让涉案房产，不构成善意取得，其与华夏房地产公司签订的商品房买卖合同无效，因此不具有所有权。4、冷强受让房屋能否认定为善意取得。分析认为，其同样不具备构成善意取得的要件。理由如下：（1）冷强与仲崇明签订房屋买卖合同的房款支付情况看，双方约定房屋总价款72万元，但冷强仅提交了支付购房首付款22万元的收款收据，即使其给付首付款情况属实，冷强亦无余款50万元已付清的证据。二人在合同中未约定余款付款期限，亦未约定逾期不付款的违约责任，这明显不符合房屋买卖的交易习惯及常理。从冷强与李睿签订的备案不动产转让合同看，二人约定房屋总价款48万元，但冷强未提供证据证明48万元房款的付款情况。综上，虽然冷强分别与案外人仲崇明、本案被告李睿签订涉案房屋的买卖合同，但是冷强均未足额支付购房款，故不能认定冷强支付了合理对价。（2）冷强受让房屋时，没有尽到必要的审慎义务。其受让时，涉案邱玉群等人已经在楼前玻璃及楼体上张贴了“此房有纠纷请勿购买”等类似内容的提示，其只要到现场即可看到，即使邱玉群等人没有张贴此内容，稍加询问，即能了解到真实情况。冷强对此具有严重过错。因此，其受让房屋主观上不能认定为善意。故，李睿、冷强受让涉案房产时，均不构成善意取得，不能取得所有权。 关于第三个问题。在冷强并未取得房屋所有权而房屋仍登记在其名下的情况下，宜直接撤销相关登记后再行处理，邱玉群等直接要求办理过户手续，并不恰当，且从本案查明的事实看，办理过户是否需华夏房地产公司配合等，也值得商榷。因此，邱玉群等人要求华燕制衣公司及李睿、冷强协助办理产权过户的条件现尚不具备，对邱玉群等人的该请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第二十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条之规定，判决：一、李睿与冷强之间的房屋转让合同无效；二、驳回邱玉群的其他诉讼请求。案件受理费100元，由山东华燕制衣公司有限公司和李睿、冷强负担。 二审中，冷强提交：1.汇款单据复印件2张，证明张新东购买华燕公司债权；2.不动产转让合同复印件一份、不动产登记审批表一份，证明涉案房屋冷强已经卖给仲崇明，目前涉案房产归仲崇明所有。本院认为，上述证据不能推翻华燕制衣公司作为涉案房产的实际建造人在涉案房产建成后处分给被上诉人及其他员工的事实。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但在诉讼中，不动产权属证书仅具有证明作用。诉讼中，不动产权属证书具有推定的证明效力，但在有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，应当依法确认实际权利状态。本案中，从查明的事实看，涉案房产系华燕制衣公司实际建设，房产建成后，华燕制衣公司以奖励形式无偿或相对有偿转让给涉案被上诉人及其他员工，双方意思表示真实并实际履行，被上诉人与其他员工实际接受并占有涉案房产。此种情形下，涉案房产虽未办理产权转移登记，但被上诉人与其他员工系涉案房产的实际权利人。李睿虽对一审中被上诉人等人提交的公司文件、公司财务相关通知及召开会议等证据均不予认可，但并未提交相应反驳证据予以推翻，对李睿的上述异议，本院不予采信。至于李睿主张的自华夏房地产受让涉案房产并办理房产转移登记，乃至后来其将房产转移登记于冷强名下之行为，均不能推翻华燕制衣公司作为涉案房产的实际建造人在涉案房产建成后处分给被上诉人及其他员工的事实。一审法院对李睿办理转移登记的行为，以及李睿与冷强就涉案房产转移登记的行为作了分析，二审不作评价，若相关当事人认为其合法权益受损，可另行主张权利。综上，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李睿、冷强各负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年十二月九日 书记员  郑 伟