北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初6229号原告：杨宝华，男，1957年5月26日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：杨光，北京市时雨律师事务所律师。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，现任北京弘轩鼎成房地产开发有限公司法务经理。原告杨宝华与被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宝华的委托诉讼代理人杨光到庭参加诉讼。被告弘轩鼎成公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宝华向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告自2016年12月29日至2018年2月5日逾期交房违约金10万元；2、被告办理北京市平谷区房屋所在楼栋的初始登记；3、依法确认双方《商品房预售合同》第二十二条（一）初始登记中第2项“买受人不退房，合同继续履行，出卖人不承担违约责任”的条款无效；4、依法解除双方《商品房预售合同》第十六条第2项“买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）产权证印花税；（4）房屋登记费；（5）交易和登记机关要求房屋权属人交纳的其他费用。”判令被告返还原告公共维修基金15474元、契税34293.98元及产权代办费1085元；以上共计150852.98元。5、依法判令被告确认赠送给原告的车位的具体位置；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月10日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1912776），原告向被告购买位于北京市平谷区房屋一套，总价款2286265元。双方签订的预售合同第十二条约定：出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付房屋，该商品房交付时应当满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：上水、下水、供暖、燃气于2016年12月28日达到使用条件；电话通信线、有线电视线于2016年12月28日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人办理商品房交付手续的，由出卖人在30日内采取相应补救措施，不视为出卖人逾期交付该商品房。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在90日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十六条交接手续约定：（五）2、买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、产权证印花税、房屋登记费、交易和登记机关要求房屋权属人交纳的其他费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。附件十补充协议第九条交付房屋的补充约定（一）该商品房的具体交付日期以出卖人书面通知买受人办理交付商品房的相关手续的日期为准，房屋交付时，买受人应按测绘单位提供的房屋实测面积并依照《预售合同》第五条的计价方式进行房价款结算，付清全部房价款后由出卖人交付该商品房。买受人未付清全部房价款的，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房且不承担《预售合同》第十四条约定的逾期交房责任。出卖人在买受人付清全部房价款之后的15个工作日内书面通知买受人办理交付手续的，出卖人不承担逾期交房责任。（三）房屋交付时，买受人与出卖人双方应相互配合、共同办理完成验收、钥匙交接等房屋交接的全部手续后交付完成，如有需要维修的情况，由出卖人履行保修义务，买受人不得以此作为拒绝接受房屋以及要求出卖人承担逾期交房责任的理由。买受人查验该商品房后拒绝签署房屋查验、交接单，或因买受人违反本款约定未能够办理房屋交付手续的，视为出卖人已经履行了该商品房的交付义务。合同第二十二条（一）初始登记约定，出卖人应当在2017年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款2286265元，但被告并未按照约定的期限和条件向原告交付房屋。2016年12月24日，被告在完全不具备交付条件的情况下向原告发出入住通知，原告当日告知被告其房屋不具备交房条件（如水、路、燃气、供暖未通，电视电话线未敷设进户内），并保留追究被告违约责任的权利。原告于2017年8月23日收房，并交纳了公共维修基金15474元、契税34293.98元及产权代办费1085元，但收房之后被告交付的房屋虽然通水通电，但依然未通燃气，直至2018年2月5日才通燃气，致使原告一直无法正常居住、使用所购买的房屋。此外，被告亦未在2017年10月30日之前办理原告所购买房屋所在楼栋的初始登记且未办理转移登记，未代交原告的契税、公共维修基金，还在合同第二十二条约定“买受人不退房，合同继续履行，出卖人不承担违约责任”，原告认为该条约定系格式条款，排除了被告的责任，应属无效条款。另，被告还曾承诺在17号院内给原告安排赠与给原告的车位，但也至今未能安排。故原告诉至法院。后在本案审理过程中，杨宝华撤回了第2、4、5项诉讼请求。被告弘轩鼎成公司向本院提交书面答辩意见称，一、不同意原告主张的逾期交房违约金。涉案房屋在交付前即已竣工验收合格，表明合同约定的商品房已具备交付条件，且弘轩鼎城公司在合同约定的交付期限前已通知原告收房，但原告于2017年8月23日才交付公维【15474】元、契税【34293.98】元、房屋差价款【5628】元等费用，完成收房手续。根据涉案合同附件十【补充协议】第九条【交付房屋的补充约定】（一）“买受人未付清全部房价款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房且不承担《预售合同》第十四条约定的逾期交房责任。”所以在原告付清全部购房款即2017年8月23日前，弘轩鼎成公司不存在逾期交房情况。原告所述涉案房屋所在项目周边道路及供电、供水、污水、电信、燃气等市政配套工程尚未完善的情况若属实，上述工程的建设主体也是有关政府部门及事业单位，而非弘轩鼎成公司。弘轩鼎成公司自项目建设初期就积极协同相关部门积极解决，在房屋竣工验收交付后，采取免费用电、减免物业费等积极补救措施，解决给业主带来的不便。没有影响房屋的正常居住和使用，未给原告造成任何实际损失。依据涉案合同第十三条【市政基础设施和其他设施的承诺】“如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人办理商品房交付手续的，由出卖人在30日内采取相应补救措施，不视为出卖人逾期交付该商品房。”弘轩鼎成公司已经采取了适当措施，亦不应该承担逾期交房的责任。即便存在逾期交房情况，自原告交付全部购房款之日起至起诉之日，已经超过诉讼时效，原告也无证据证明期间存在时效中止或中断的情况，所以原告无权再向答辩人主张逾期交房违约金。若法院判决弘轩鼎成公司承担逾期交房违约责任，弘轩鼎成公司认为原告主张的违约金过高，恳请法院根据弘轩鼎成公司目前的财务状况等实际情况，综合考虑予以降低。二、涉案房屋所在楼栋初始登记已于2020年7月办理完毕。三、不同意原告主张的涉案合同条款无效的诉请。涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容应属有效。原告主张合同条款无效的诉请无事实及法律依据，请求法院予以驳回。四、不同意原告主张的解除合同第十六条并返还公维、契税、代办费等费用的诉请。涉案合同对双方均具有约束力，原告无权单方要求解除合同条款，所以不同意解除合同条款的诉请。公共维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，根据相关管理办法规定，只有房屋灭失的，业主才有权要求返还。对于返还契税的诉请同意法院裁判。产权代办费并非弘轩鼎成公司收取，所以不同意垫付该费用。五、原告所述赠送车位事宜，原告并未提供相关证据核实，弘轩鼎成公司也未出具过相关承诺文件，所以不同意该项诉请。六、原告提供的证据有弘轩鼎成公司印章的均认可，无弘轩鼎成公司印章的真实性无法核实。综上所述，原告部分诉请无事实及法律依据，为维护答辩人合法权益，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：2016年7月10日，杨宝华（买受人）与被告弘轩鼎成公司（出卖人）签订商品房预售合同（合同编号：Y1912776），约定有：杨宝华购买平谷区房屋；第十二条，交付条件，（一）出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房。第十三条，市政基础设施和其他设施的承诺（4）燃气：2016年12月28日达到使用条件，如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（2）买受人办理商品房交付手续的，由出卖人在30日内采取相应补救措施，不视为出卖人逾期交付该商品房；第十四条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第二十二条，产权登记，2、买受人不退房，合同继续履行，出卖人不承担违约责任。附件五，付款方式及期限的约定，2、商业贷款方式付款，签订本合同当日，买受人向出卖人支付首期房价款690637元（含定金），人民币陆拾玖万零陆佰叁拾柒元整（大写）。剩余房价款为人民币壹佰伍拾玖万元整（大写），买受人以银行贷款方式在商品房预售合同联机备案手续完成之日起15日内向出卖人支付。杨宝华于2016年4月24日向弘轩鼎成公司支付定金100000元，于2016年7月10日向弘轩鼎成公司支付房款590637元，2016年12月31日弘轩鼎成公司向杨宝华开具发票，备注为北京市平谷区房款，价税合计为2186265元。至此，杨宝华共向弘轩鼎成公司支付购房款2286265元。2017年8月23日弘轩鼎成公司向杨宝华交付涉案房屋。以上事实有商品房预售合同、银行交易凭证、发票、照片等证据及当事人陈述、答辩意见、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的商品房预售合同，合法有效，双方均应各自履行约定义务。依据双方签订的商品房预售合同及附件，弘轩鼎成公司应于2016年12月28日前向杨宝华交付房屋，但弘轩鼎成公司未能按照上述约定期限向杨宝华交付涉案房屋，给杨宝华造成损失，现杨宝华主张弘轩鼎成公司支付逾期交房责任违约金并无不当，本院予以支持。弘轩鼎成公司以“在房屋竣工验收交付后，采取免费用电、减免物业费等积极补救措施，解决给业主带来的不便。没有影响房屋的正常居住和使用，未给原告造成任何实际损失。”为由的抗辩，本院认为上述抗辩理由不能免除弘轩鼎成公司逾期交房的违约责任，故不予采信。至于违约金的具体数额，原告诉称应以涉案房屋通燃气的时间为实际交付时间，因房屋的部分设施设备虽不完全符合合同约定的交付条件，但也并非完全由被告单方面原因所致，部分功能性设施需由包括业主和第三方单位在内的多方共同配合才能完成，故对于违约金，本院结合原告的主张的数额、被告的过错程度、双方合同履行状况予以综合判定。至于杨宝华的第二项诉讼请求，因其与第一项诉请有冲突之处，本院已经支持了杨宝华的第一项诉讼请求，故对于其第二项诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告杨宝华违约金100000元；二、驳回原告杨宝华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1659元，由被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担1150元（于本判决生效后七日内交纳），由杨宝华负担509元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李辉二〇二〇年十二月三日书记员  许骁