湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3659号原告：张学艺，男，1952年4月18日出生，汉族，户籍住址武汉市江汉区，现住武汉市江岸区。原告：张竹华，男，1961年11月24日出生，汉族，户籍住址武汉市武昌区，现住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：余浩，湖北楚义君律师事务所律师。被告：向涛，男，1979年1月24日出生，汉族，住武汉市东西湖区。被告：王海涛，男，1971年4月19日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。原告张学艺、张竹华与被告向涛、王海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告张学艺、张竹华及其共同委托诉讼代理人余浩，被告王海涛到庭参加了诉讼。被告向涛经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学艺、张竹华提出诉讼请求，判令：1、解除原、被告双方于2016年12月3日签订的房屋租赁合同；2、二被告支付拖欠的房屋租金120200元（租金从2019年11月1日暂时计算至2020年9月1日止共9个月，租赁合同解除后参照合同约定的租金标准计算房屋占用费至实际腾退之日止）；3、二被告支付逾期付款违约金15468元（按一年期贷款市场报价利率的四倍15.4%从2019年11月1日暂时计算至2020年9月1日共305天，应计算至租金、占用费实际偿清之日止）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年12月3日，二被告共同承租二原告位于武汉市东西湖区慈惠农场慈惠大队三队的面积为621.88平方米的五层房屋，用于开办“汇佳甜馨亲子园”教育活动场地，租期六年，自2017年5月1日开始至2023年4月30日止，其中2016年12月1日至2017年4月30日为被告装修及筹备的优惠免租期；租金每年120000元、逐年递增10000元，每半年支付。合同签订后，二原告将房屋交付二被告使用，但二被告仅支付租金至2019年10月30日止，此后以各种理由拖延付款，经二原告反复催要仍无果，二原告现诉至法院，请求依法判决。被告王海涛辩称，2016年12月3日房屋租赁合同是原告和被告向涛签订的，当时被告王海涛并没有签订该合同，对合同并不知情。被告王海涛签订合同的时间是2018年8月13日。“汇佳甜馨亲子园”的办学许可证在2017年6月已经注销，已不具备办学条件，故被告王海涛不应当支付租金，同时请求原告返还装修投入。被告向涛经本院依法传唤未到庭应诉，但提交书面答辩状称，二被告于2016年12月31日开始筹划惠嘉幼儿园事宜，并与原告签订房屋租赁合同，按照合同约定向原告支付房屋租金。后因国家政策因素，幼儿园无法取得合法的办学许可证，教育行政部门多次对幼儿园下达停止办学通知，因此，被告向涛于2018年6月推出了幼儿园的经营（不参与任何行为），亦未管理幼儿园相关资金（包括2018年下半年的房屋租金）和并对经营期间的固定资产进行添置，故对原告该部分诉请有异议。另外，被告王海涛在承租期间已向原告支付了至2019年10月30日的租金，这也充分证明了被告王海涛在被告向涛退出幼儿园经营后，将承租房屋用作开办跆拳道馆，这与租赁合同的约定相违背，因此，被告向涛不认可在其退出后的租赁合同关系。同时，因不可抗力等原因致使合同不能履行的，合同无条件终止。今年武汉遭遇新冠疫情，武汉解封后所有教育机构也都不能开展教育教学活动，对此原告应当考虑酌情减免租金。本院经审理认定如下事实：2016年12月3日，二原告（甲方）与二被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武汉市东西湖区慈惠农场三大队一栋3层私房建筑面积621.88平方米，五层包括房屋前后院子出租给乙方作为开办汇佳甜馨亲子园的教育活动场所，租金为六年，自2017年5月1日起至2023年4月30日止，其中2016年12月1日至2017年4月30日为免租期；租金每半年交纳一次，每次交纳房租需提前一个月，租金第一年120000元，之后每年递增10000元；出租房屋所经营项目仅为幼儿园，不得转向、转让及转租；租赁期间，如因政策性拆迁或不可抗力（如地震、自然灾害等）而使本合同不能履行，合同即刻无条件终止，乙方需付清当月房租及其他费用。二原告和二被告均在该合同上签名，二原告确认被告王海涛的签名是在2018年补签的。二被告支付房屋租金至2019年10月31日后未再支付租金，上述房屋现仍由二被告占有使用。二原告于2019年12月11日委托律师向被告王海涛发出律师函，要求其于2019年12月18日前支付租金，逾期支付，二原告将收回房屋。二本被告收到律师函后未支付租金。二原告诉至法院，要求如诉称。另查明，2016年12月9日，二被告签订《合伙经营幼儿园协议》，约定二人合伙开办东西湖汇佳甜馨亲子园，该幼儿园地址即为二人承租的房屋。2017年6月20日，武汉市东西湖区汇佳甜馨亲子园终止并注销了《办学许可证》。2017年9月23日，二被告与案外人张利娟签订《合伙经营幼儿园协议》，约定三人合伙开办东西湖汇嘉幼儿园，地址仍为二被告承租的房屋。本院认为，二原告与二被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。被告王海涛虽辩称其于2018年补签的合同，但其对合同上本人的签名未提出异议，其事后在合同补签名的行为应视为其对合同内容的确认，故对其辩称对合同内容不清楚的意见本院不予支持。关于解除合同的请求。因二被告拖欠租金近一年，且经二原告催要，二被告仍拒绝支付租金，二原告要求解除合同的请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。关于支付租金和房屋使用费的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及一百零七的规定，对原告主张二被告支付合同解除前的租金及参照租金标准支付合同解除后房屋使用费的请求本院予以支持。被告向涛虽辩称其于2018年已退出幼儿园的经营，不应承担之后的租金，但首先，其是否退出幼儿园的经营是其与被告王海涛之间的合伙纠纷，与二原告没有关系；其次，即使其退出幼儿园的经营，但其仍是《房屋租赁合同》的相对方，二原告作为出租方向承租方主张租金及房屋使用费符合法律规定，对被告向涛的辩称意见本院不予支持。被告王海涛辩称因武汉市东西湖区汇佳甜馨亲子园的办学资格已终止，双方约定的开办汇佳甜馨幼儿园的合同目的不能实现，其不应支付租金，但武汉市东西湖区汇佳甜馨亲子园的办学资格虽终止，二被告又重新在承租房屋开办了另外的幼儿园，实际占有使用了承租房屋，亦交纳了租金，可以视为双方对合同内容变更达成一致意见，故被告王海涛的辩称意见无事实依据，本院不予支持。关于支付逾期付款违约金的请求。虽然合同中未约定逾期付款的违约金，但二被告未按时支付租金，确给原告造成资金占用期间的损失，对二原告的该项诉请本院予以支持，但二原告主张过高，同时，因受新冠疫情影响造成幼儿园无法开学亦给二被告造成一定损失，本院酌情认定二被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付自起诉之日起的逾期付款违约金。被告向涛经本院依法传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，本案依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告张学艺、张竹华与被告向涛、王海涛于2016年12月3日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告向涛、王海涛于本判决生效之日起十日内向原告张学艺、张竹华支付2019年11月1日至2020年8月30日的房屋租金92500元，并以此为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付自2020年9月7日起至全部款项付清之日的逾期付款违约金；三、被告向涛、王海涛参照2016年12月3日签订的《房屋租赁合同》的标准向原告张学艺、张竹华支付自2020年9月起至房屋腾退之日止的房屋使用费，并以前述房屋使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付自2020年9月7日起至全部款项付清之日的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告张学艺、张竹华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由被告向涛、王海涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇二〇年十二月三日书记员 祝新月