四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11014号 原告：冯萍，女，1970年10月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：尹晓东，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任建美，泰和泰律师事务所律师。 被告：黄昶通，男，1990年3月30日出生，汉族，住四川省芦山县。 原告冯萍诉被告黄昶通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯萍的委托诉讼代理人任建美，被告黄昶通到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 冯萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令黄昶通支付2015年11月3日至2020年5月7日未足额支付及拖欠的房屋租金40853.6元，2019年10月1日至2020年5月7日的物业费24968.74元，共计65819.34元；2.判令黄昶通承担未及时支付房屋租金的违约金26778元；3.判令黄昶通承担律师费8000元。事实与理由：2015年11月2日，冯萍与黄昶通及成都洪城房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定黄昶通承租冯萍位于成都市东方希望天祥广场530号1栋（A座）3405与3406商铺用于办公，租赁期限五年，自2015年11月3日至2020年11月2日，双方对租金标准、支付、物业费用、违约责任等内容进行了约定。租赁期间黄昶通共支付租金361098元，物业费已支付至2019年10月1日。截止目前，冯萍多次催要，黄昶通仍未支付租金及物业费用。2020年5月7日，冯萍向黄昶通发送书面通知，请求尽快支付费用并即日起解除合同，收回房屋。截止2020年5月7日，黄昶通欠付房租40853.6元、物业费24965.74元，共计65819.34元，同时黄昶通还应当承担违约金26778元。综上，黄昶通的违约行为极大的损害了冯萍的合法权益，为维护自身的合法权益，冯萍诉至法院，望判如所请。 黄昶通辩称，黄昶通承租案涉房屋属实，但对冯萍计算的租赁期限和对应的租金、物业服务费用有异议。2019年9月起，房屋就一直空置，直到2020年初，因疫情原因交租比较困难。黄昶通与冯萍协商退租，冯萍提出计算截止2020年3月31日，在此之前的物业费和房租由黄昶通承担，黄昶通表示同意。黄昶通支付了房租361098元，还支付了一个月的房租作为押金，首期租金是通过现金支付冯萍。押金不退，作为黄昶通的违约金。黄昶通承租房屋后还对房屋进行了装饰装修，装修也不要求折价，也作为违约金赔偿给冯萍。承租房屋内的家具抵扣5000元房租。对冯萍主张的律师费不予认可，不应当由黄昶通承担。 本院经审理认定事实如下：2015年11月2日，冯萍作为甲方与作为乙方的黄昶通、作为丙方的成都洪城房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于高新区东方希望天祥广场1-3405,1-3406号物业出租给乙方办公。租赁期限60个月，从2015年11月3日至2020年11月2日，其中2015年11月3日至2016年1月2日为免租期。2015年11月3日-2017年11月2日，月租金7086元；2017年11月3日-2018年11月2日，月租金7653元；2018年11月3日-2019年11月2日，月租金8265元；2019年11月3日-2020年11月2日，月租金8926元。乙方按每3个月一期支付的方式向甲方支付租金，并在每一期到期前15日向甲方支付下一期租金。本合同签订当日，乙方向甲方支付3个月租金21258元及押金7086元；在本合同租赁期限内，使用该房屋所产生的物业管理费、中央空调使用费、停车费、网络费、电话费、室内电费、水费等相关费用由乙方自行承担，如乙方拖欠物管费，甲方有权追索并追究责任；乙方无故拖欠租金十五个工作日以上或欠缴各项费用达人民币1万元的，甲方可单方面解除合同收回房屋。乙方未按照合同约定支付租金，每逾期一日，乙方按照应付租金的5‰向甲方支付违约金，拖欠租金十五日以上的（含十五日），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收押金，同时还应承担给甲方造成的经济损失。甲方在本合同签订时，向丙方支付中介费7086元。补充约定：1.合同期内，乙方有权转租；2.甲乙双方违约，任何一方违约金为三个月房屋租金；3.甲方在租期内提前收回房屋支付乙方8万元装修费用，按照每年25%递减。 合同签订后，冯萍按约向黄昶通交付了房屋，黄昶通支付租金361098元，押金7086元。 2020年3月3日，黄昶通向冯萍发送微信称，因新冠疫情导致房屋9月开始就一直空到现在还没有出租出去，所以请求延迟一个月免租时间，再续签2年。此后双方多次通过微信沟通支付房租事宜。2020年5月9日，冯萍微信黄昶通“我今天发的XLS表中有详细的收入记录，里面详细列出房租欠费来源。今天7点左右我们电话商议了合同解除后东方希望天祥广场1-3405-3406房屋的欠款处理，小结如下：你在下周五（5月15日）之前结清两间房屋的物业费及房租至2020年3月31日。房租，我只收到2020年3月31日，共欠费30440元。我帮你承担2020年4月的物业费，也不收你房租，现在房屋空置，我损失约1个季度的租金及物业费，还要出一个月的中介费找新租户，承担损失4万多元，这是我能做到的最大努力和让步了。收到回复。冯萍”。2020年6月7日，冯萍再次微信黄昶通“黄经理，我的泰和泰律师转告我说你要去缴纳所欠2019年10月1日至2020年3月31日的物业费，请你履行你的承诺。你告诉我的律师，你不欠房租，但我已经反复和你沟通过，欠款为你屡次拖欠所致，附件为你之前发过的我反复核实的收入记录，房租结算至2020年3月31日，家具抵扣5000元后，你还欠房租款25440元。你可以再次核实转账记录。希望你能积极处理，我的律师在2020年5月28日下午电话和你沟通，给了你10天期限，如你仍然不支付所欠款项，只有走司法途径。冯萍”。 另查明，2020年5月7日，冯萍向黄昶通发出解除合同通知书，并自认于当日自行收回房屋。2020年5月8日，黄昶通收到该函件。2020年6月5日，成都东祥物业服务有限公司向冯萍发出《关于物业费的催告函》，东方希望天祥广场530号A座34楼3405、3406号商品房，2019年10月1日至2020年3月31日期间，拖欠物业管理费20730.48元。此后，冯萍结清了物业费用。 再查明，黄昶通至今未支付拖欠的房租、物业管理费，致使本案纠纷产生，冯萍因本案诉讼，花费律师费8000元。 本院认为，本案的争议焦点为:1.冯萍与黄昶通之间是否达成租金减免协议；2.黄昶通已支付的租金金额。 本案中，黄昶通主张双方口头约定租金、物业管理费计算至2020年3月31日，承租房屋内的家具抵扣5000元。冯萍主张双方是暂结算至3月31日而不是房租、物业管理费只计算至3月31日。本院认为，根据微信聊天记录，2020年5月9日，冯萍微信黄昶通“你在下周五（5月15日）之前结清两间房屋的物业费及房租至2020年3月31日。房租，我只收到2020年3月31日，共欠费30440元。我帮你承担2020年4月的物业费，也不收你房租，现在房屋空置，我损失约1个季度的租金及物业费，还要出一个月的中介费找新租户，承担损失4万多元，这是我能做到的最大努力和让步了。收到回复。冯萍”。2020年6月7日，冯萍再次微信黄昶通“黄经理，我的泰和泰律师转告我说你要去缴纳所欠2019年10月1日至2020年3月31日的物业费，请你履行你的承诺.....房租结算至2020年3月31日，家具抵扣5000元后，你还欠房租款25440元。”上述两条微信系冯萍向黄昶通发送，其内容清楚的表示要求黄昶通支付租金、物业费至2020年3月31日，家具抵扣5000元，故本院对黄昶通的辩解予以采信。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，截止2020年3月31日，黄昶通应向冯萍支付2015年11月3日至2017年11月2日的租金，扣除2个月免租期，租金为7086元/月×22月=155892元；2017年11月3日至2018年11月2日，租金为7653元/月×12月=91836元；2018年11月3日至2019年11月2日，租金为8265元/月×12月=99180元；2019年11月2日至2020年3月2日，租金为8926元/月×4月=35704元；2020年3月3日至3月31日，租金为8926元/月÷30×29天=8628.47元，以上合计391240.47元。庭审中黄昶通主张首月租金以现金方式支付，但其庭后提交的中介费收据系复印，黄昶通主张代冯萍交纳合同中介费方式支付租金，冯萍不予认可。本院认为，黄昶通提交的收据系复印件，且其金额与合同约定的中介费不符，故本院对其辩解不予采信。冯萍认可黄昶通共计支付租金361098元，故黄昶通还还应当支付租金391240.47元-361098=30142.47元，扣除家具费用5000元，黄昶通还应当支付25142.47元； 关于物业管理费，根据2020年6月5日，成都东祥物业服务有限公司向冯萍发出《关于物业费的催告函》，案涉房屋2019年10月1日至2020年3月31日期间，拖欠物业管理费20730.48元，因冯萍已支付上述费用，该费用应由黄昶通支付冯萍； 关于违约金，本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。根据双方签订的《房屋租赁合同》补充约定，任何一方违约，违约金为三个月房屋租金。黄昶通自2019年10月开始拖欠相关费用，在获得案涉房屋租金减免后仍不按时支付费用致使冯萍解除合同，收回房屋。综上，冯萍主张违约金26778元符合合同约定，扣除黄昶通支付的押金7086元，还应当支付违约金19692元； 关于律师费，冯萍因本案纠纷支出了律师费，根据合同约定违约方还应承担给守约方造成的经济损失。但冯萍在本案中已主张违约金，违约金以损失为基础，律师费已作为其损失已纳入违约金的综合评判中，故本院不再支持律师费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄昶通于本判决生效之日起十日内支付原告冯萍房屋租金25142.47元、物业管理费20730.48元； 二、被告黄昶通于本判决生效之日起十日内支付原告冯萍违约金19692元； 三、驳回原告冯萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1156元，由被告黄昶通负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  周文莉