福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初3216号 原告：武平嘉郡物业管理有限公司，统一社会信用代码91350824MA3454F93R，住所地福建省武平县平川街道迎宾路****楼2F。 法定代表人：王汉兴，总经理。 委托诉讼代理人：钟菊荣，福建天梁律师事务所律师。 被告:武平县银泰置业有限公司，统一社会信用代码91350824MA2Y5YE865，住所地福建省武平县平川街道政府路****店面6。 法定代表人：王华君，执行董事。 被告:钟连玉，女，1987年5月27日出生，汉族，居民，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：兰子禄，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林仁武，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。 原告武平嘉郡物业管理有限公司（下称嘉郡物业公司）与被告武平县银泰置业有限公司（下称银泰公司）、钟连玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉郡物业公司的委托诉讼代理人钟菊荣、被告钟连玉的委托诉讼代理人兰子禄、林仁武到庭参加诉讼，被告银泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉郡物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令银泰公司、钟连玉共同支付自2017年5月31日起至2020年8月31日止拖欠的物业服务费55522.58元、装修垃圾清运费1740.02元、装修管理费790.92元，合计58053.52元，并支付该款自起诉之日起至款清日止按日3‰计算的违约金；2.判令银泰公司、钟连玉支付嘉郡物业公司为本案支出的律师费2000元。事实和理由：嘉郡物业公司系武平县新天地广场的物业服务公司。银泰公司于2017年5月31日购买了新天地购物广场3号楼101、201、301、302号四个商铺（下称案涉商铺），产权面积共计790.92㎡，并于合同签订当日取得案涉商铺。银泰公司将案涉商铺租赁给钟连玉经营玉轩楼，根据银泰公司与钟连玉的租赁合同，钟连玉应交纳相关物业费。根据银泰公司与武平新天地房地产开发有限公司（下称新天地公司）签订的房屋买卖合同，案涉商铺的物业费收费标准为每月1.8元/㎡计算基础物业费用，按2.2元/㎡计算房屋装修垃圾清运费，按1元/㎡计算装修管理费，银泰公司应对该费用承担连带责任。嘉郡公司于2017年1月1日进驻新天地广场，虽然前期物业服务合同的期限现已届满，但该小区没有成立业主委员会，没有新的物业公司进驻，仍由嘉郡物业公司提供物业服务。 银泰公司以提交书面答辩状的方式辩称，首先，嘉郡物业公司不是2020年1月1日起至2020年8月31日时段的物业服务公司，其主张该时段的物业费没有事实和法律依据。根据嘉郡物业公司提交的《商品房买卖合同（现售）》附件九《前期物业服务合同》第十三条可知，嘉郡物业公司的前期物业服务期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止，之后嘉郡物业公司与新天地公司不存在物业服务合同关系，无权主张物业费。其次，嘉郡物业公司起诉时间为2020年11月23日，其主张的2017年5月31日至2017年11月23日的物业费超过了诉讼时效，依法不应支持。最后，银泰公司没有装修过案涉商铺，若银泰公司未向钟连玉提供过装修垃圾清运服务和装修管理服务，则嘉郡物业公司主张上述两项费用不能得到支持。装修垃圾清运费和装修管理费区别于物业费之外，不属于所有业主或物业使用人的一般性物业费，而是接受了物业公司装修垃圾清运服务和装修管理服务的个别业主或物业使用人支付的特殊性物业费，银泰公司未对案涉商铺进行装修，相关装修行为由承租人钟连玉实施，嘉郡物业公司是否为钟连玉提供过上述服务，以钟连玉的答辩意见为准，若未提供过相关服务，则其该项主张不能得到支持。 钟连玉辩称，首先，钟连玉并非本案适格的被告。钟连玉于2017年12月19日与银泰公司签订租赁合同，并于2018年5月1日起开始计算租金。租赁期间，钟连玉只与银泰公司发生租赁合同关系，租金及其他费用均与银泰公司结算。钟连玉未与嘉郡物业公司签订任何合同，不是合同相对人，不是本案适格的被告。其次，嘉郡物业公司未书面催缴物业费，违反了法律规定。最后，嘉郡物业公司主张自2017年5月31日起的物业费，至今已超过诉讼时效，如果嘉郡物业公司早期的工作到位，早期就可以将合同双方的矛盾解决，收取该收的物业费，也就不存在现在的纠纷。综上，恳请法院查明事实，并依法驳回嘉郡物业公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.嘉郡物业公司提交案涉商铺的《商品房买卖合同（现售）》四份，证明银泰公司购买了案涉商铺，及嘉郡物业公司作为前期物业服务企业的收费依据、标准、业主和物业使用人对物业费承担连带责任。银泰公司书面质证认为，对该组证据的真实性、关联性无异议，但嘉郡物业公司并非合同相对人，其应当证明该证据的合法性，否则不能作为定案依据。钟连玉质证认为，该组证据与其无关。本院经审查认为，《商品房买卖合同（现售）》内含前期物业服务合同，嘉郡物业公司作为前期物业服务企业取得该组证据无可厚非，对银泰公司提出的合法性异议本院不予采纳，对该组证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以确认。2.嘉郡物业公司提交的银泰公司与钟连玉签订的租赁合同，证明银泰公司将案涉店铺租赁给钟连玉经营玉轩楼，约定由钟连玉支付物业费。银泰公司书面质证认为，对该证据的真实性、关联性予以认可，但嘉郡物业公司并非合同相对人，其应当证明该证据的合法性，否则不能作为定案依据。钟连玉质证认为，嘉郡物业公司未向钟连玉催缴物业费，对租赁期之前的物业费不知情。本院经审查认为，银泰公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采纳。3.嘉郡物业公司提交《委托代理合同》及发票各一份，证明其为本次诉讼花去律师费2000元。银泰公司书面质证认为，嘉郡物业公司未提供其向福建天梁律师事务所支付款项的转账凭证，仅凭发票无法证明其实际支出的律师费，不足以证实其该项主张。钟连玉质证认为，对该组证据的真实性无异议，但与钟连玉无关。本院经审查认为，嘉郡物业公司提交的证据，未偏离当地律师服务的市场行情，对该证据的真实性、合法性、关联性予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实作如下认定：2017年5月31日，银泰公司与新天地公司签订《商品房买卖合同（现售）》四份（合同编号：201701309、201701317、201701318、201701320），占有了新天地广场3号楼101、201、301、302号四个商铺，其中101号商铺建筑面积67.12㎡，201号商铺建筑面积534.45㎡，301号商铺建筑面积109.08㎡，302号商铺建筑面积79.92㎡，合计790.57㎡。《商品房买卖合同（现售）》第十八条约定：物业服务时间从2017年10月1日到2020年10月1日。《商品房买卖合同（现售）》中前期物业服务合同约定：前期物业服务企业为嘉郡物业公司；嘉郡物业公司进驻后，按年向业主或物业使用人收取物业费，商业的物业基础服务费为每月1.8元/㎡；房屋装修垃圾清运费按2.2元/㎡计算，装修管理费按1元/㎡计算；从开发商向业主交房之日起由业主或物业使用人交纳物业管理服务费用，前期交房时一次性收取一年物业管理服务费用；合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，嘉郡物业公司应当继续按本合同约定提供服务，物业服务费仍由业主按本合同约定标准交纳；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准向嘉郡物业公司支付滞纳金。《商品房买卖合同（现售）》中的《新天地购物广场业主临时公约》载明：业主出租物业，约定由承租人交纳物业费的，业主负连带责任。 2017年12月19日，银泰公司与钟连玉签订租赁合同，约定：银泰公司将案涉商铺租赁给钟连玉用于经营酒店；租赁期自2017年12月19日至2024年4月31日；装修期4个月，装修期免租金；租金为出租方实得款项，因租赁产生的税费由承租方承担；租赁期限内，钟连玉自行与物业公司签订物业管理协议，交纳相关物业费。钟连玉租赁案涉商铺后，对案涉商铺进行了装修、开展酒店经营，但未交纳过物业费。 另查明，嘉郡物业公司为本次起诉支付律师费2000元。 本院认为，业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。1.关于钟连玉是否为本案适格的被告。钟连玉与银泰公司签订的租赁合同明确约定租赁期间的物业费由钟连玉交纳，其作为物业服务的实际享受者，有履行交纳物业费的义务，对主体不适格的抗辩，本院不予采纳。2.关于嘉郡物业公司主张的部分物业费是否经过了诉讼时效。物业服务是一种持续状态，物业费的产生也是一种持续状态，银泰公司、钟连玉刻意截取某个时间段对诉讼时效提出抗辩，本院不予采纳。3.关于嘉郡物业公司主张前期物业合同期满后的物业费是否有依据。根据《商品房买卖合同（现售）》中前期物业服务合同的约定，合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，嘉郡物业公司应当继续按本合同约定提供服务，物业服务费仍由业主按本合同约定标准交纳，现新天地广场尚未有新的物业服务企业进驻，嘉郡物业公司继续提供物业服务，其按原标准收取物业费具有事实和合同依据。4.关于嘉郡物业公司主张的垃圾清运费及装修管理费是否有事实依据。案涉商铺进行了装修，必然产生装修垃圾清运及装修管理的问题，嘉郡物业公司主张该费用具有事实依据。5.关于物业费用的具体承担。银泰公司与新天地公司签订的《商品房买卖合同（现售）》约定，物业服务时间从2017年10月1日起算，即双方约定自2017年10月1日开始由银泰公司交纳物业费，嘉郡物业公司向银泰公司主张2017年10月1日之前的物业费，没有合同依据，本院依法不予支持。钟连玉与银泰公司签订的租赁合同约定：租赁期限自2017年12月19日至2024年4月31日、租赁期间的物业费由钟连玉承担，则钟连玉应承担的物业费应自2017年12月19日起算，并由银泰公司承担连带责任，2017年12月19日之前的物业费仍应由银泰公司承担。钟连玉应承担的2017年12月19日至2020年8月31日的基础物业费为790.57㎡×1.8元/月×32.4月=46106.04元，装修垃圾清运费790.57㎡×2.2元/㎡=1739.25元，装修管理费790.57㎡×1元/㎡=790.57元，合计48635.86元。银泰公司应自行承担自2017年10月1日至2017年12月18日的基础物业费为：790.57㎡×1.8元/月×2.6月=3699.87元。6.关于违约金的确定。《商品房买卖合同（现售）》中前期物业服务合同约定:业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准向嘉郡物业公司支付滞纳金。银泰公司、钟连玉对其应当交纳物业费提出了抗辩，应视为对违约金也提出了抗辩。嘉郡物业公司主张按日千分之三计收违约金，明显过高，本院酌定按年利率5%计算。 综上所述，对嘉郡物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项，判决如下： 一、武平县银泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付武平嘉郡物业管理有限公司2017年10月1日至2019年12月18日的基础物业费3699.87元，并支付该款自2020年11月26日起至款清日止按年利率5%计算的违约金； 二、钟连玉应于本判决生效之日起十日内支付武平嘉郡物业管理有限公司48635.86元（含2017年12月19日至2020年8月31日的基础物业费46106.04元、装修垃圾清运费1739.25元、装修管理费790.57元），并支付该款自2020年11月26日起至款清日止按年利率5%计算的违约金； 三、武平县银泰置业有限公司对上述第二项款项承担连带清偿责任； 四、武平县银泰置业有限公司、钟连玉应于本判决生效之日起十日内支付武平嘉郡物业管理有限公司因本案支出的律师费2000元； 五、驳回武平嘉郡物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1301.3元，减半收取计650.7元，由武平嘉郡物业管理有限公司负担62元，武平县银泰置业有限公司负担50.9元，钟连玉负担537.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 林秋燕 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 冯金凤 书 记 员 兰鸾玉 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。