四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18378号 上诉人（原审原告）：成都市新川藏路建设开发有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区太平园横二街******。 法定代表人：黎长贵，总经理。 委托诉讼代理人：郑珂，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪自才，男，1939年11月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：汪丽群（系汪自才之女），住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘利，四川得邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈玉霞，女，1937年3月17日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：汪丽群（系陈玉霞之女），住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘利，四川得邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪孟，男，1995年8月14日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘利，四川得邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张卉，女，1981年5月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人成都市新川藏路建设开发有限责任公司（以下简称新川藏路公司）因与被上诉人汪自才、陈玉霞、汪孟、张卉追偿权纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院(2020）川0107民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新川藏路公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉请。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，新川藏路公司为汪自才、陈玉霞、汪孟、张卉承担了担保责任，符合补充协议中关于合同解除的约定，应享有合同解除权；2.新川藏路公司支付了代偿款项后售房款就并未收齐，新川藏路公司的合同目的并未实现；3.即使新川藏路公司合同目的实现，也不能消灭新川藏路公司在本案的合同解除权，一审法院将新川藏路公司的救济途径限制在追偿权的行使不当。 汪自才、陈玉霞、汪孟辩称，新川藏路公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张卉未作答辩。 新川藏路公司向一审法院起诉请求：1.解除新川藏路公司与汪晓彬所签订的《商品房买卖合同》；2.判令张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟配合办理对于成都市武侯区××街××号××栋××单元××层××号房屋商品房买卖合同登记备案的注销手续；3.判令张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟向新川藏路公司支付解除合同违约金296010.2元。4.判令张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟向新川藏路公司支付律师费105000元；5.判令张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：（一）汪晓彬生前与张卉系夫妻关系，汪自才、陈玉霞系汪晓彬父母，汪孟系汪晓彬与前妻所生之子。汪晓彬于2013年1月16日去世。 （二）2012年2月24日，买受人汪晓彬与出卖人新川藏路公司签订了《商品房买卖合同》，约定：汪晓彬购买新川藏路公司建设的位于成都市武侯区××乡××村××组××村××组的“中铁瑞城·新界”（现名成都市武侯区）房，建筑面积151.19平方米，总价款1480051元。采用贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向招商银行或住房公积金管理机构借款支付。同日，双方签订了《商品房买卖合同》补充协议，约定：买受人采用银行抵押贷款方式付款，购房首付款450051元，其余房款103万元向招商银行申请办理7成20年抵押贷款。买受人认可出卖人为买受人的前述借款向贷款银行提供的担保。担保期内，如因买受人违约导致出卖人承担担保责任而向贷款银行付款，买受人须在出卖人通知后五个工作日内全额赔偿出卖人的经济损失（包括但不限于出卖人代买受人归还银行的贷款本、息、罚息、违约金、相关诉讼或仲裁费用、差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费、律师费和银行及出卖人实现债权所发生的其他所有费用），并从出卖人实际承担保证责任之日起按总房价款每日万分之五向出卖人承担违约金。在出卖人担保期内买受人违约导致银行解除与买受人的抵押贷款合同或宣布全部贷款提前到期而要求出卖人承担担保责任，出卖人一经承担担保责任，原由贷款银行享有的抵押优先受偿权即转移归出卖人享有。出卖人有权单方面解除合同或依法处分买受人所购房屋，以实现相应债权（包括但不限于出卖人代买受人归还银行的贷款本、息、罚息、违约金、相关诉讼或仲裁费用、差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费、律师费和银行及出卖人实现债权所发生的其他所有费用），买受人并应向出卖人承担总房价款20%的违约金。 上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，2012年4月19日，贷款人招行成都分行与借款人汪晓彬、保证人新川藏路公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定汪晓彬向招行成都分行贷款103万元用于购买位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××楼××号房屋，贷款期限自2012年3月13日至2032年3月13日，年利率7.473%，新川藏路公司为汪晓彬上述贷款提供连带责任保证，保证期间为自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，保证范围为该合同项下本金、利息等。新川藏路公司已收到案涉房屋的全部购房款，其中首付款450051元由汪晓彬自行支付，103万元系汪晓彬向招行成都分行贷款支付。 （三）汪晓彬去世后，张卉因与汪自才、陈玉霞、汪孟法定继承纠纷一案于2016年7月11日诉至一审法院，请求判令：位于成都市武侯区××街××号××栋××单元××楼××号房屋由张卉继承；汪自才、陈玉霞、汪孟配合张卉办理房屋所有权过户登记手续。一审法院于2016年9月13日作出（2016）川0107民初7140号民事判决书判决：位于武侯区××街××号××栋××单元××楼××号房屋由张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟按份共有，由张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟各继承25%份额，该房屋上剩余银行贷款由张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟各负担25%；驳回张卉的其他诉讼请求。后张卉不服判决，提起上诉，四川省成都市中级人民法院审理后于2016年12月28日作出（2016）川01民终10183号民事判决：判决驳回上诉，维持原判。 招行成都分行与新川藏路公司、张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟金融借款合同纠纷一案于2017年11月16日诉至一审法院，请求判令：张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟一次性偿还全部贷款本金及逾期利息、复息、罚息暂计1183520.64元及支付招行成都分行为实现上述债权的律师费55800元；新川藏路公司对张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟上述债务承担连带担保责任。一审法院于2018年5月21日作出（2017）川0107民初12037号民事判决书：张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟分别偿还招行成都分行借款本金249226.62元，截止至2018年5月4日的利息63126.48元，共计312353.1元；张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟自2018年5月5日起，分别按照《个人购房借款及担保合同》的约定向招行成都分行支付25%的利息，至本金实际付清之日止；新川藏路公司对上述第一至二项确定的张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟的全部债务承担连带清偿责任。 该判决生效后，招行成都分行于2018年7月15日向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年8月3日、8月10日扣划新川藏路公司资金共计1305785.56元作为案款完成执行，于2018年8月30日作出（2018）川0107执4493号履行完毕通知书：（2017）川0107民初12037号一案，经一审法院强制执行，已执行完毕。新川藏路公司代张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟偿还了原汪晓彬欠下的招行成都分行全部贷款本息。 （四）2018年8月6日，新川藏路公司向张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟发出《解除合同通知书》，载明：鉴于张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟未偿还招行成都分行购房贷款导致我公司承担了担保责任，我公司依法解除与张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，自本通知送达之日即行解除。2018年8月28日汪自才、陈玉霞、汪孟回函新川藏路公司表示不同意解除合同。 （五）庭审中，新川藏路公司陈述：案涉房屋只办理了初始登记，没有办理产权登记。现案涉房屋仍登记在新川藏路公司名下。案涉房屋小区内的其他房屋都已办理了产权登记，只有部分未办理。汪自才、陈玉霞、汪孟陈述：案涉房屋登记在新川藏路公司名下，是由于汪晓彬去世才没有办理产权登记的。新川藏路公司和汪自才、陈玉霞、汪孟均认可案涉房屋现由汪自才、陈玉霞、汪孟、张卉在实际占用使用。 一审法院认为，新川藏路公司与汪晓彬之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议、招行成都分行与汪晓彬、新川藏路公司之间签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，均属合法有效，双方应恪守履行。在《商品房买卖合同》中，新川藏路公司作为开发商承担的是交付房屋，将房屋产权转移登记至买方名下的义务，汪晓彬作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，汪晓彬已完成支付购房款的义务，合同的主要义务已履行完毕，新川藏路公司的合同目的已经实现。新川藏路也已将案涉房屋实际交付给汪晓彬使用多年。双方对于在《商品房买卖合同》项下的权利和义务已经基本完成，该合同关系中汪晓彬不存在违约行为。至于汪晓彬未按期偿还银行贷款致使新川藏路公司承担其作为保证人应承担的连带责任，属于新川藏路公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承担责任后依法向张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟进行追偿的权利。故，新川藏路公司以汪晓彬未按期偿还贷款为由，诉请解除双方之间的《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，新川藏路公司基于合同解除而要求张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟支付违约金、律师费及配合房屋过户的请求亦丧失合法基础，一审法院均不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：驳回新川藏路公司的全部诉讼请求。一审案件受理费19891元，由新川藏路公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，新川藏路公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》，是本案二审中的争议焦点。现评述如下： 案涉《商品房买卖合同》及补充协议系新川藏路公司与汪晓彬真实意思表示，合法有效。本案中，新川藏路公司主张约定解除的合同依据为补充协议第二条第3.5款“……出卖人（新川藏路公司）一经承担担保责任，原由贷款银行享有的抵押优先受偿权即转移归出卖人享有。出卖人有权单方面解除合同或依法处分买受人（汪晓彬）所购房屋，以实现相应债权……”，结合（2017）川0107民初12037号生效民事判决判令张卉、汪自才、陈玉霞、汪孟分别偿还招行成都分行部分借款本金及相应利息，新川藏路公司对上述全部债务承担连带清偿责任的事实，故能够认定新川藏路公司在代为清偿上述债务后依法享有对汪自才、陈玉霞、汪孟、张卉的追偿权。但本案中，汪晓彬在购房后身亡，事实上无法按期还贷，并非汪晓彬主观违约，该合同关系中汪晓彬并无违约行为，而汪自才、陈玉霞、汪孟、张卉系汪晓彬的财产继承人，并非案涉《商品房买卖合同》及补充协议的签订人，亦非上述协议的合同相对方，并无缴纳房贷的合同义务，故补充协议的第二条第3.5款不能当然约束汪自才、陈玉霞、汪孟、张卉。同时，本案一、二审审理中汪自才、陈玉霞、汪孟、张卉明确表示不同意解除合同，并未与新川藏路公司就该条款达成合意，故新川藏路公司以该条款约束汪自才、陈玉霞、汪孟、张卉，要求解除案涉《商品房买卖合同》的主张欠缺合同和法律依据，不能成立。新川藏路公司基于该合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。 综上所述，新川藏路公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19891元，由成都市新川藏路建设开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  聂彪峰 审判员  罗 宇 二〇二〇年十二月十一日 书记员  罗川鄂