甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终2035号上诉人（原审被告，反诉原告）：虎晓娟，女，汉族，1965年6月21日出生，住甘肃省兰州市红古区。委托诉讼代理人：张国考，甘肃至行律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：甘肃海马房地产有限公司，住所地甘肃省兰州市红古区海石湾镇下海石村。法定代表人：马永岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：马云生，男，汉族，1978年11月19日出生，住甘肃省兰州市红古区，该公司员工。上诉人虎晓娟因与被上诉人甘肃海马房地产有限公司(以下简称海马公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院(2020)甘0111民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虎晓娟上诉请求：1.依法撤销（2019）甘0111民初984号民事判决第四项、第六项，改判支持上诉人全部反诉请求（由被上诉人支付上诉人房屋装饰装修及设备设施折旧后费用6296181元并赔偿上诉人全部经济损失）;2.依法撤销（2019）甘0111民初984号民事判决第三项，改判上诉人支付被上诉人的房屋租金为1900000元;3.依法撤销（2019）甘0111民初984号民事判决第二项，改判在被上诉人清偿上诉人的房屋装饰装修及设备设施折价款和全部经济损失后十五日内返还被上诉人位于兰州市红古区××路××楼房××层房屋。事实及理由:一、原审程序违法。1、《民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定适用简易程序审理的民事案件应具备的条件是:事实清楚、权利义务关系明确、争议不大且简单的民事案件。而本案主体资格存疑，权利义务关系不明确且双方当事人争议非常大，并不具备简易程序审理案件应具备的条件。《民事诉讼法》第一百六十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。上诉人接到应诉通知书的时间为2019年6月中旬，而一审判决落款的时间为2020年3月27日。显然，原判违反了审理简易程序的法定时限。二、原判事实认定错误。1、依据被上诉人提交的《兰州东方银座酒店管理有限公司收支明细》，2014年3月1日至2016年5月1日，租金标准调整为16万元／月，但原审法院在计算2017年1月至2019年4月租金时，却仍按17.5万元／月的标准进行，导致所谓拖欠租金的数额严重失实。2、2017年8月，上诉人和马永岗、马云生在他的公司进行对账，截止2017年底之前欠房租130万，再加2018年房租120万，合计250万元，减去2018年支付的60万，实际只剩190万元。在场的还有宾馆工作人员马福林、马英、马有布都可以作证。原判认定上诉人拖欠4372003元租金严重错误。3、尤其需要强调的是，就在上诉人经营的东方银座假日酒店开业的第二年，马永岗他们就在就在三楼开了个太阳宫ＫＴＶ，为了节省成本，他们没做隔音（而上诉人的宾馆客房就在4到8层），把住宿的客人干扰得没法休息，导致有的客人退房，有的客人拒付房费，严重影响酒店的客流，宾馆营业额急速下滑;还有，ＫＴＶ开业不久，就发生打死人的恶性刑事案件，也影响到上诉人酒店的营业额;加之被上诉人动不动就停电、停水相逼，给上诉人酒店的正常经营造成极大影响和损失。而这些正是导致上诉人不能按期支付租金的主要原因，而原判却遗漏这一重要事实，属认定事实有误。4、上诉人给马永岗出具的所谓还款承诺书，非上诉人的真实意思表示，且该还款成诺书的相关内容属于流质契约，应属无效。被上诉人最早的诉讼请求并未要求支付租金就是证据。原判认定该证据的效力错误。5、在一审宣判之前，上诉人曾提交了一份向被上诉人支付100万元租金的转账凭证，而一审法院却没有组织质证，也没有认定这一事实。三、原判适用法律错误。正确认定事实乃是正确适用法律的基础和前提，原判事实认定错误，要求其正确适用法律只能是缘木求鱼。综上所述，请求二审人民法院依法予以纠正，以维护上诉人的合法权益。海马公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.对于双方合同的解除和诉讼标的物即海马综合楼的四至八楼返还给出租人的争议，在一审庭审过程中双方已达成共识。上诉人上诉状中要求返还给上诉人标的物的请求与一审法院认定的事实和上诉人自认的事实不符；2.对于房屋租金的认定，租赁合同履行期间上诉人对某一阶段的租金的减免不代表出租人同意所有期间减免，对于减免期间的租金有上诉人的签字确认，没有双方确认过的时间理应按照原合同的约定执行。3.上诉人诉称因三楼经营KTV影响其收入一事，与本案争议毫无关联。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。一审法院适用合同法中的相关法条做出解除合同返还房屋并支付租金的判决是正确的，上诉人因自身过错造成合同不能履行的责任应由其个人承担。原审法院在法律适用上并无不当。海马公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.依法判令被告立即按照现状向原告返还其承租的所有房屋；3.因本案产生的所有费用由被告承担。诉讼过程中，海马公司增加诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金6486093.6元；2.判令被告承担相应的违约责任。虎晓娟向一审法院反诉请求：1.请求法院依法判令反诉被告支付反诉原告房屋装修及购买物品折旧后费用6296181元；2.要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失（从2019年5月1日计算至合同解除日止，每月营业额为350000元）；3.要求反诉被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，虎晓娟变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令反诉被告支付反诉原告房屋装修及购买物品折旧后费用3912100.49元；2.要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失（从2019年5月1日计算至合同解除日止，每月营业额为350000元）；3.要求反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月6日，原告（反诉被告）委托诉讼代理人马云生与被告（反诉原告）虎晓娟签订《房屋租赁合同》，双方约定原告（反诉被告）将位于红古区××路××层，面积8400平方米房屋租赁给被告（反诉原告）使用，在合同解除或终止后，对于乙方安装的设施设备采取“来装去留”的原则折价留给甲方。2014年3月8日，原告（反诉被告）法定代表人马永岗与被告（反诉原告）虎晓娟签订《协议书》，双方约定被告（反诉原告）每年向原告（反诉被告）支付宾馆租金2100000元，即每月175000元；协议有效期自2013年5月1日至2023年5月30日，2013年5月1日至2013年11月30日为装修期，支付租金的期间自2013年12月1日起计算；双方一致同意每年的折旧率为总投入的15%，合同有效期内如因乙方原因致使协议不能履行，可由甲方按剩余年限向对方支出折旧后的投资款。后原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）交付房屋，被告（反诉原告）投资装修后以“东方银座假日酒店”为名对外经营，并陆续向原告（反诉被告）支付部分租金。2015年11月20日，原告（反诉被告）委托诉讼代理人马云生与被告（反诉原告）虎晓娟签订《房屋租赁补充协议》，双方约定被告（反诉原告）于2015年12月20日前向原告（反诉被告）支付拖欠租金一半，即2000000元整，剩余部分于2016年5月20日前支付完毕。后被告（反诉原告）又陆续支付部分租金，并签署《兰州东方银座酒店管理有限公司收支明细》，承诺于2016年5月31日前还清拖欠原告（反诉被告）房租3776093元。2016年8月8日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出律师函一份，声明被告（反诉原告）共计拖欠原告（反诉被告）房屋租金3001093元（其中2015年12月31日之前房租为1776093元，2016年度房租为1225000元）。此后，被告（反诉原告）自2016年9月6日至2018年11月25日陆续向原告（反诉被告）支付房屋租金八笔共计3250000元。并于2018年10月向原告（反诉被告）出具还款承诺书一份，承诺于2019年1月15日前结清所有拖欠房租，否则出租人可以停止供水供电，并承诺如到期未缴清房租，自愿放弃宾馆经营权并交由出租方经营。后被告一直未缴清拖欠房租，原告（反诉被告）停止供水供电，自2019年5月起，兰州东方银座假日酒店停业至今。为此，双方因房屋租赁事宜产生分歧，酿成纠纷。本案在审理过程中，经被告（反诉原告）申请，本院依法委托甘肃至信资产评估事务所对涉案房屋装饰工程现值进行了司法评估，该所于2019年10月25日作出甘至信评报字（2019）第035号评估报告书，评估结论：经采用重置成本法计算，受托评估房屋建筑物装饰工程评估现值为3912100.49元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）法定代表人马永岗及原告（反诉被告）委托诉讼代理人马云生代表公司签订合同的行为均系职务行为，二人与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》、《协议书》及《房屋租赁补充协议》均符合房屋租赁合同的构成要件，合法有效，应受法律保护，双方应按照约定履行各自的权利和义务。原告（反诉被告）依约将房屋交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）理应按照合同约定支付租金，被告（反诉原告）拖欠租金不付的行为属违约，应承担违约责任，原告（反诉被告）有权解除合同并收回房屋。且在庭审中，双方就解除合同、返还房屋一事已达成共识。因此，原告（反诉被告）诉请解除合同，收回房屋的请求，合法有据，应予支持。关于原告（反诉被告）诉请的拖欠房屋租金数额问题，虽然前有被告（反诉原告）在《兰州东方银座酒店管理有限公司收支明细》中承诺于2016年5月31日前还清拖欠房租3776093元，但因原告（反诉被告）于2016年8月8日向被告（反诉原告）发出的律师函中明确表示，被告（反诉原告）共计拖欠原告（反诉被告）房屋租金3001093元，其中2015年12月31日前拖欠房租为1776093元，2016年度房租为1225000元。此律师函足以认定原告（反诉被告）截止2016年年底被告（反诉原告）共计拖欠原告（反诉被告）房屋租金为3001093元。自2017年1月至2019年4月的租金则应按照双方合同约定，即每月175000元计算，共计4900000元（175000×28个月）。至于被告（反诉原告）辩称的自2016年起每年租金调整为1225000元，因原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）也无相关证据予以证实，因此该辩解不予采纳。关于被告（反诉原告）陆续给付原告（反诉被告）租金的数额问题，经庭审查明，被告（反诉原告）自2016年8月8日即原告（反诉被告）向其发出律师函之后陆续向原告（反诉被告）支付房屋租金共计3250000元。关于被告（反诉原告）主张的2017年11月8日向原告（反诉被告）支付的1000000元，因原告（反诉被告）不予认可，被告（反诉原告）只提交收条一张，并无相关银行明细等证据予以印证，因此，该主张不予采纳。关于被告（反诉原告）辩称的原告（反诉被告）拖欠其暖气费共计279090元（其中前三年为241290元，2019年为37800元），应用于冲抵房租，根据被告（反诉原告）提交的对账单，原告（反诉被告）对于此前太阳宫暖气费、员工宿舍暖气费等费用用于冲抵房租已表示认可，且在庭审中，原告（反诉被告）对上述数额也无异议，因此该主张本院予以采纳。综上，被告（反诉原告）现应向原告（反诉被告）支付拖欠房屋租金为4372003元（3001093＋4900000－3250000－279090）。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付房屋装修及购买物品折旧后费用3912100.49元的请求，根据双方约定及相关法律规定，在合同解除时，出租人同意继续利用已形成附合的装饰装修物，应向出租人折价补偿。现双方在合同期限未满时，均同意解除合同、返还房屋，对于剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，经评估部门依法评估现值为3912100.49元，故该请求合法有据，应予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）向其支付停水停电期间损失的诉请，因停水停电乃被告（反诉原告）长期拖欠房租所致，并经被告（反诉原告）自愿承诺，因此原告（反诉被告）的行为并未违约。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付停业期间营业损失的诉请，因自2019年5月起，涉案东方银座假日酒店停业至今，原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）主张此后的房屋租金，被告（反诉原告）也未产生任何实际损失。因此，上述请求均无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决:一、解除原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司与被告（反诉原告）虎晓娟于2013年5月6日签订的《房屋租赁合同》、2014年3月8日签订的《协议书》及2015年11月20日签订的《房屋租赁补充协议》；二、被告（反诉原告）虎晓娟于判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司位于红古区××路××楼房××层房屋；三、被告（反诉原告）虎晓娟于判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司支付拖欠房屋租金4372003元；四、原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司于判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）虎晓娟支付房屋装饰装修折旧费用3912100.49元；五、驳回原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）虎晓娟的其他反诉请求。本诉案件受理费57204元，减半收取28602元，被告（反诉原告）虎晓娟负担20888元，超诉部分7714元由原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司负担；反诉案件受理费38098元，减半收取19049元，由原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司负担；鉴定费40000元，原告（反诉被告）甘肃海马房地产有限公司负担20000元，被告（反诉原告）虎晓娟负担20000元。二审中，上诉人提交甘肃省农村信用社回单一份，证明2016年6月2日其向马永岗汇款人民币100万元，被上诉人质证认为，此笔款项的付款时间在2016年8月8日发律师函之前，律师函载明的欠款数额已经扣除该笔款项。被上诉人二审未提交新证据。经二审查明：一审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，综合双方的诉辩主张，本院的争议焦点为：1、原审计算欠付租金数额是否正确；2、上诉人请求被上诉人赔偿其房屋装饰装修及设备设施折旧后费用6296181元并赔偿上诉人全部经济损失的主张能否成立；3、原审程序是否违法。关于上诉人欠付租金数额的问题。本案中，上诉人提出被上诉人2014年3月1日至2016年5月1日，将租金标准调整为16万元/月，此后的租金也应以此标准计算的主张，被上诉人不予认可，被上诉人认为《兰州东方银座酒店管理有限公司收支明细》中第2项记载仅对2014年3月1日至2016年5月1日共26个月的租金调减为每月为16000元，对以后的租金数额并未减免，应按原合同计算。上诉人诉讼中未举证证明双方协商一致对2016年5月1日以后的租金数额进行过变更，一审法院以双方合同约定的租金数额计算欠付租金并无不当。上诉人上诉提出2017年8月，其与马永岗、马云生在公司进行过对账，欠付租金实际只剩190万的主张，被上诉人亦不予认可，上诉人也未提交双方对账后实际欠付租金190万元的证据，其主张欠付租金190万元的理由不能成立。上诉人二审中提交2016年6月2日其向马永岗汇款人民币100万元的转账记录一份，经审查，该笔转帐时间为2016年6月2日，被上诉人在2016年8月8日发律师函之前，律师函载明的欠款数额已经扣除了该笔款项，其主张扣除该笔款项的理由不能成立。综上，一审认定上诉人欠付款项正确。关于上诉人请求被上诉人赔偿其房屋装饰装修及设备设施折旧后费用6296181元并赔偿上诉人全部经济损失的主张能否成立的问题。本案中，解除合同后剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，经评估部门评估现值为3912100.49元。诉讼中，上诉人将其反诉请求中第一项房屋装修及购买物品折旧后的费用由6296181元变更为3912100.49元，一审法院根据上诉人变更后的诉讼请求及鉴定意见判决被上诉人支付上诉人房屋装饰装修及折旧费用3912100.49元正确。上诉人未按期交纳租金，违约在先，其主张经济损失无事实及法律依据。关于原审程序是否违法的问题。经审查，原审程序合法，并无违法之处，上诉人此上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41776元，由上诉人虎晓娟承担。本判决为终审判决。审判长  张惠东审判员  李志勇审判员  邢定君二〇二〇年十二月十六日书记员  刘 娟