浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2713号上诉人（原审被告，反诉原告）：海盐县康复护理院。住所地：海盐县武原街道勤俭南路**。统一社会信用代码：12330424307738173D。法定代表人：朱立军。委托诉讼代理人：赵新华、徐月仙，浙江海赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：海盐县金点广告传媒有限公司。住。住所地：海盐县武原街道河滨西路**银燕大厦后面****西及**一社会信用代码：91330424781847756D。法定代表人：程舟，该公司经理。委托诉讼代理人：廖晓飞，浙江格至律师事务所律师。上诉人海盐县康复护理院（以下简称海盐康护院）因与被上诉人海盐县金点广告传媒有限公司（以下简称金点公司）租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2019）浙0424民初5052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海盐康护院上诉请求：撤销海盐县人民法院(2019)浙0424民初5052号民事判决第一项，改判驳回金点公司一审本诉部分的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定案涉租赁合同自2019年1月1日起构成不定期租赁关系，属适用法律错误。从案涉《广告场地租赁协议》约定内容看，双方对于金点公司因腾退所需进行的拆除广告牌行为约定了一个月、最长三个月的拆除宽限期。自2019年1月1日起至实际拆除广告设施之日，承租方应按照实际占用屋顶时间支付“租金”，这是应有之义。一审将拆除的时间段定性为租赁双方均无争议的“不定期”租赁关系，并认定原合同继续有效，显然与《合同法》第二百三十六条规定不符。《合同法》第二百三十六条规定的租赁合同默示更新规则，其实质在于租赁双方以默示方式确定继续沿用原租赁合同，使原有期限已届满的定期合同，除租赁时间外的其他条款在后续租赁关系中持续有效。本案金点公司在租赁合同届满前、届满后，并未向海盐康护院提出过续租的要求，自2019年1月1日起金点公司即负有按照合同第6条第(2)项约定拆除屋顶广告设施的义务。金点公司未依约履行该拆除义务，又在海盐康护院2019年3月23日与其电话沟通时明确拒绝履行拆除义务，海盐康护院于同月24日安排其他施工作业队伍进行广告设施的拆除，符合合同约定，并无过错。二、一审认定海盐康护院2019年3月24日拆除广告设施的行为未达到合同约定的“由甲方处置”的条件，属事实认定错误。一审中，金点公司对于从未向海盐康护院提出过续租要求的事实并无异议。金点公司对于其曾明确表示拒绝自行拆除广告设施的事实，并无异议。此情形下，海盐康护院安排其他施工作业队伍拆除，符合“由甲方处置”的条件。三、关于本案被拆除的广告设施的价值。（一）一审法院没有必要对广告设施的价值进行司法鉴定。首先，案涉广告设施已经拆除，客观上不具备鉴定评估的条件，评估机构不能见到原物，无法客观地作出价值认定；其次，案涉广告设施是在双方租赁协议到期、承租人明确表示自己不拆的情况下出租人拆除的，承租人过错明显，无鉴定的必要。(二)本案广告设施价值认定的基础应是其残值价值而非拆除前的市场价值。一审中，金点公司称拆除的广告设施还可以转移安装到其他位置，与事实不符。根据社会经验可知，大型户外广告设施需视具体位置环境设计安装，广告设施之间存在尺寸和造型上的巨大差异，案涉广告牌安装在海盐康护院大楼楼顶环型转角位置，占用面积巨大，造型特殊，拆除后的设施绝无别处适用的可能性，只剩残值价值，而残值是可以根据金点公司提交一审法院的证据7即清单中的角铁数量计算的。(三)案涉司法鉴定程序上存在问题。金点公司向鉴定机构提交的据以评估的材料系其单方制作、真实性存疑的一份设计说明。金点公司在一审时提交的该设计说明，证明目的为“广告设施及广告牌设计符合国家标准”。该设计说明所载的“项目名称”为“康复医院(原中医院楼顶广告牌)”，“设计单位”为“海盐县金点广告传媒有限公司”，时间为“2013年3月18日”。而在该时间点，海盐康护院尚未成立(海盐县康复护理院成立于2015年)，该楼当时还属于海盐县中医院，金点公司在2013年制作设计方案时不可能预知二年后该楼转归海盐康护院所有。金点公司为应诉事后补制作该证据的迹象明显。在广告设施实物灭失的情况下，金点公司单方制作的设计说明不具备客观性、真实性，不应作为评估依据，一审法院无视海盐康护院的反对意见，仍据此委托鉴定，由此出具的评估报告，不具有客观性和真实性。(四)案涉司法鉴定报告在本案中不具有适用性。一审认为“金点公司明确表示其自己不拆除广告牌的行为已构成违约”，可见，海盐康护院委托他人拆除即是合法行为，拆除下来的是零碎物件，仅具有残值价值，而评估机构所作出的评估结论为拆除前的市场价值63760元，对本案不具有适用性。另外，一审认为金点公司“应当承担由此给海盐康护院所带来的损失”，故假如拆除后的广告牌应交还金点公司，金点公司也应承担海盐康护院的拆除费用，广告设施残值抵作拆除费用，两项抵销，海盐康护院无需再向金点公司赔偿损失。综上，恳请二审纠正一审错误内容，改判支持海盐康护院的上诉请求。金点公司辩称，一、双方之间的租赁关系自2019年1月1日起成为不定期租赁，原广告场地租赁协议继续有效，一审适用法律正确。原租赁协议第六条第二项适用的前提是租赁期满不续租。而金点公司是续租的，且按双方此前的交易习惯，书面租赁协议都是在租赁到期后或租赁过程中签订的，以案涉的原租赁合同为例，签署时间是2016年3月2日，租赁的期限是自2016年1月2日起至2018年12月31日止。依此前惯例，2016年3月签订的租赁协议到期后，金点公司认为继续续租完全有可能，故在协议到期后继续使用租赁物并计划按照此前的交易习惯，在后续与海盐康护院补签租赁协议。在此期间，海盐康护院也未提出异议。因此，双方签订的租赁协议继续有效，2019年1月1日起租赁期限转化为不定期。二、海盐康护院于2019年3月25日向金点公司开具2019年第一季度广告场地租赁费收据，金点公司也向海盐康护院支付了2019年第一季度的广告场地租赁费，双方对于2019年第一季度的租赁关系实际并无异议。海盐康护院于2019年3月23日正式提出租赁协议已到期，不愿再继续出租后，广告场地的租赁期限到期，双方应按照租赁协议的约定处理后续事宜。退一步讲，即便租赁到期日并非金点公司支付费用所涵盖到的3月31日，而是3月23日，则也应自2019年3月24日起满3个月金点公司不拆除租赁场地上的广告设施的，海盐康护院才能处置。海盐康护院于2019年3月24日在未经金点公司同意的情况下，强行拆除金点公司的广告牌，未达到协议约定的可由海盐康护院处置的条件。三、关于被拆除广告设施的价值认定问题，第一，海盐康护院于2019年3月24日强行拆除金点公司广告设施的行为，没有达到协议约定的可由甲方处置的条件，在双方对设施价值存在巨大争议的情形下有必要委托鉴定机构鉴定。第二，关于案涉广告的价值。根据浙江省广告户外设施技术规范5.1.3条的规定，案涉广告和墙面户外广告设施设备使用年限为20年，案涉广告设施如未被海盐康护院拆除并处置，金点公司仍可根据使用年限在剩余年限内继续使用。因此，对于案涉广告设施的鉴定，应当基于该广告设施的市场价值，而非其残值。第三，关于案涉司法鉴定程序问题，海盐康护院提到设计说明的真实性问题，该设计说明是金点公司制作设计的。原来的设计说明由设计院设计，面积是90平米，后因金点公司在使用过程中根据自身需求，在设计院设计的基础上对原设计作了变更，将使用面积增加到了130平米。因此，该设计说明是金点公司为了向法庭说明案涉广告设施的概况、设计依据、设计遵循的规范及规定、荷载、制作安装的实际情况，而由金点公司后续出具。但并不能仅因为该设计说明在时间上有出入，就否认资产评估报告的有效性。评估机构对评估报告的作出是参考了大量的资料，金点公司提供的设计说明仅仅是评估机构评估的参考资料之一。第四，关于案涉司法鉴定报告在本案中的适用问题。关于评估方法，金点公司在一审中提出不应采用成本法，而应采取收益法。关于评估原值金额问题，金点公司认为评估金额实际过低。且本次评估的是广告设施本体的价值，并未包含广告设施剩余年限的租赁费用，及带来的广告收益等相关收入。关于案涉的被拆除的广告设施，其价值原值及未来的经济收益，总和是大于63760元的。四、海盐康护院于3月23日突然通知金点公司要求金点公司即刻拆除案涉广告牌时，金点公司暂时表示不拆除，并不代表海盐康护院即可于次日强行拆除金点公司的广告设施并自行处置。即使双方之间是不定期租赁，当事人可随时解除合同，也应在合理期限之前通知承租人。海盐康护院并未提前通知，且在通知的次日即拆除案涉广告设施。综上，请求二审支持金点公司一审诉讼请求，并驳回海盐康护院一审反诉诉讼请求。金点公司向一审法院起诉请求（变更后）：判令海盐康护院赔偿金点公司经济损失894100元及鉴定费损失1500元。海盐康护院向一审法院提出反诉请求：判令金点公司赔偿海盐康护院广告设施拆除费用4500元。一审法院认定事实：2016年3月2日，金点公司作为乙方，与海盐康护院作为甲方，为金点公司租用海盐康护院楼顶场地制作广告牌用于广告发布的事宜签订《广告场地租赁协议》一份，协议约定：1、租赁范围：武原街道秦山路世纪康复护理院楼顶；2、租赁期限：自2016年1月1日起到2018年12月31日止；3、租赁费与用电费的交纳：（1）广告场地每年租赁费为8000元；（2）租赁费每期一年一交，先交纳后租赁，第一次在签订协议之日起一星期内交清，以后每年6月30日交清；（3）如需接电，产生电费，乙方每半年交纳用灯的电费，电费价格为按市场价计；4、广告牌的设计施工及安全方面的有关责任要求：（1）乙方应加强对广告牌的日常维护和保养，确保广告牌的安全牢固和安全，同时定时清除层面垃圾，保持层面的水管道畅通；（2）台风季节，做好防台工作，台风来临时广告版面卸下。一切安全及广告牌造成对房屋和对行人安全的一切事故，由乙方承担全部责任；（3）甲方应给予乙方用电等方面的便利；（4）在租赁期内，乙方不得转租给他人；5、违约责任：乙方因违反相关规定，造成甲方经济损失的，由乙方赔偿给甲方；6、其他约定：（1）乙方拖欠甲方租赁费和电费的，逾期乙方按日向甲方支付逾期交付总金额的0.2%的违约金；（2）乙方租赁期满后不续租的，由乙方在协议期满后30天内恢复屋面原貌，如满三个月仍不拆除的则由甲方处置；（3）本协议未尽事宜，由双方另行商定；（4）本协议一式二份，甲乙双方各执一份。合同签订后，双方均按合同约定履行了相应的义务。2019年1月1日，租赁协议租赁期限届满，金点公司继续使用承租物，海盐康护院未提出异议。2019年3月23日，海盐康护院联系金点公司，告知其合同已到期，金点公司应当将案涉广告牌拆除。金点公司回复海盐康护院：“我不要拆，你没有执法权，也不要拆，要拆由城管拆。”2019年3月24日，海盐康护院自行找来施工队，将案涉广告牌拆除。案涉广告牌拆除以后，海盐康护院将该广告牌作价抵作拆除费用，除此之外，海盐康护院还支付了施工队4500元的拆除费用。2019年3月25日，海盐康护院向金点公司出具了结算票据一份，载明金点公司已向海盐康护院交付2000元广告位租赁费。案件受理后，一审法院依金点公司申请，对原位于海盐县康复医院顶楼的广告设施拆除前的价值进行评估鉴定。2020年3月31日，嘉兴中明资产评估有限公司出具《资产评估报告》一份（嘉中评报【2020】第1036号），评估结论为：于评估基准日2019年3月24日，原位于海盐县康复医院顶楼的广告设施拆除前的评估价值为63760元。2020年4月1日，该评估机构出具说明一份，载明：“1、本次评估应委托方要求评估该广告设施拆除前的价值，根据委托方提供的资料该广告设施于2019年3月24日拆除，故本次评估基准日为2019年3月24日；2、本次评估的是该广告设施的拆除前的市场价值，暨该广告设施保持拆除前原状并持续使用下的价值，非拆除处置的残余价值；3、本次评估的是广告设施本体的价值。对于广告设施剩余年限的租赁费用及带来的广告收益等相关收入，本公司无法作出真实、准确的预测，故本次评估结果不包含上述收入”。为此，金点公司支出鉴定费1500元。以上事实有金点公司提供的《广告场地租赁协议》、浙江省行政事业单位资金往来结算票据、广告承揽合同、情况证明、设计说明、拆除前后对比照、损失清单、海盐康护院提供的房屋所有权证、网上银行电子回执、结算票据、文明城市创建督查问题整改办理情况网上下载照片、嘉兴中明资产评估有限公司出具的《资产评估报告》、鉴定费发票及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，金点公司与海盐康护院签订的《广告场地租赁协议》是当事人真实意思表示，不违反法律的规定，对双方均有拘束力。本案中双方争议的焦点为金点公司的诉请及海盐康护院的反诉是否具有事实和法律依据。一、关于本诉部分。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。案涉协议于2019年1月1日租赁期限届满后，案涉广告牌继续使用海盐康护院所出租场地，海盐康护院亦未向金点公司提出异议，故双方之间的租赁合同继续有效，但自2019年1月1日起租赁期限为不定期。一审认为，海盐康护院于2019年3月23日向金点公司发出解除合同的意思表示，该租赁合同于当日解除，双方应当按照案涉协议的第6条第（2）点：“乙方租赁期满后不续租的，由乙方在协议期满后30天内恢复屋面原貌，如满三个月仍不拆除的则由甲方处置”处理案涉广告牌。2019年3月24日，海盐康护院拆除广告牌，因未达到合同所约定的“由甲方处置”的条件，海盐康护院应当将该广告牌交还给金点公司。但海盐康护院将广告牌自行抵作拆除工费，造成金点公司财产损失，故海盐康护院应当承担相应的赔偿责任。经司法评估，案涉广告牌拆除前的财产价值为63760元。故一审对金点公司诉请海盐康护院赔偿财产损失63760元的部分予以支持，其诉请超出部分，无事实和法律依据，不予支持。至于金点公司诉请海盐康护院支付鉴定费1500元，有事实和法律依据，一审予以支持。二、关于反诉部分。双方租赁合同关系于2019年3月23日到期后，金点公司有义务在30天内拆除广告牌并将屋面恢复原貌。但在双方沟通协商中，金点公司明确表示自己对案涉广告牌不拆除，从而海盐康护院自行拆除案涉广告牌，造成海盐康护院为此支出4500元的拆除费用。一审认为，金点公司明确表示其自己不拆除广告牌的行为已构成违约，应当承担由此给海盐康护院所带来的损失。故一审认为，海盐康护院诉请金点公司赔偿其广告牌设施拆除费用4500元，有事实和法律依据，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、海盐康护院赔偿金点公司经济损失63760元及鉴定费损失1500元，以上款项由海盐康护院于判决生效之日起十日内清结；二、金点公司赔偿海盐康护院为拆除广告牌设施所支出的费用4500元，于判决生效之日起十日内清结；三、驳回金点公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12756元，减半收取计6378元，由金点公司负担5913元，海盐康护院负担465元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由金点公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定,租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案金点公司虽然没有明确提出续租的要求，但双方原租赁合同约定的租赁期间届满后，金点公司的广告牌继续使用海盐康护院所出租场地，海盐康护院亦未向金点公司提出异议，符合上述法律规定的不定期租赁情形，一审据此认定双方间自2019年1月1日起形成不定期租赁关系，并无不当。根据上述法律规定，原租赁合同继续有效，故原租赁合同中约定的“乙方租赁期满后不续租的，由乙方在协议期满后30天内恢复屋面原貌，如满三个月仍不拆除的则由甲方处置”的条款继续约束双方。因不定期租赁关系中当事人可以随时解除合同，海盐康护院于2019年3月23日告知金点公司腾退，可认定不定期租赁关系解除。合同约定的“由甲方处置”的条件为期满后3个月内仍不拆除，海盐康护院于3月24日即行拆除，不符合“由甲方处置”的条件。海盐康护院认为，其于3月23日告知金点公司拆除时金点公司明确表示不拆除，故其可自行拆除，故其拆除行为并无过错。本院认为，在合同解除后，金点公司确有拆除的义务，但海盐康护院也应给与其合理的准备期限，况且本案标的物是大型广告牌，拆除需要一定的准备时间，海盐康护院在次日即自行拆除，既不符合双方合同约定，也不符合诚实信用原则，一审认定由海盐康护院赔偿金点公司广告牌拆除的损失，并无不当。至于海盐康护院应承担的赔偿金额，双方对此争议较大，一审委托评估机构进行评估，程序并无不当。海盐康护院认为评估的价值应仅限于残值，海盐康护院自行拆除金点公司的广告牌并将残值予以处理，金点公司遭受残值损失无疑，但因海盐康护院在通知次日即将广告牌拆除导致金点公司未能获得本可宽限的近三个月的相关收益，故金点公司遭受的损失不仅限于残值损失。因此，一审委托的评估报告所确定的金额虽大于残值损失，但鉴于金点公司遭受的损失不仅限于此，一审按此金额认定，也无明显不合理。综上所述，海盐康护院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1432元，由上诉人海盐县康复护理院负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十二月十日书记员 陈 诚书记员 张叶娟15