北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初3870号原告（反诉被告）：北京市灵谷苑渡假村，经营场所北京市密云区新城子镇曹家路村南1000米-1。统一社会信用代码x。经营者：刘国华，女，1969年8月18日出生，满族，住河北省承德市兴隆县。公民身份号码x。委托诉讼代理人：魏立杰（系经营者刘国华之夫），1965年10月22日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。被告：李明杰（反诉原告），男，1968年3月28日出生，汉族，住北京市海淀区。公民身份号码x。委托诉讼代理人：汲静韬，北京市铭达律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市灵谷苑渡假村（以下简称：灵谷苑渡假村）与被告李明杰（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）灵谷苑渡假村经营者刘国华及其委托诉讼代理人魏立杰；被告李明杰（反诉原告）及其委托诉讼代理人汲静韬到庭参加诉讼。诉讼期间，灵谷苑渡假村申请撤回其起诉，李明杰坚持其反诉。本院口头裁定准许灵谷苑渡假村撤诉，就李明杰反诉继续进行了审理。本案现已审理终结。灵谷苑渡假村向本院提出诉讼请求：1.请求判令李明杰支付自2020年4月1日至2022年3月31日灵谷苑渡假村租赁费60万元；2.请求判令李明杰支付灵谷苑渡假村为其垫付的（2018年4月1日至2020年3月31日租赁期内）电费2500元，电话费64.26元；3.本案诉讼费由李明杰承担。事实及理由：2016年3月23日，灵谷苑渡假村与李明杰签订《灵谷苑渡假村租赁协议书》，约定灵谷苑渡假村将其灵谷苑渡假村房屋场地出租给李明杰。合同约定租期十年，租金每两年一付，每年租金30万元等内容。截止2020年1月1日，李明杰应当按合同约定交纳2020年4月1日至2020年3月31日租金60万元。租金交付日到期后，灵谷苑渡假村多次联系李明杰并催促李明杰交付租金未果，故诉于法院。诉讼过程中，灵谷苑渡假村称由于营业执照及公章等手续材料均在李明杰处，在多次联系其未果后，补办了相关证照花费900元，此款要求李明杰承担。同时，增加诉讼请求：要求李明杰交纳自2020年1月1日至今（340天）的滞纳金30万元。李明杰辩称：双方签订租赁合同情况属实，但我目前并不欠付灵谷苑渡假村租金；从签订合同后，合同的实际履行存在欺骗，合同约定的租赁地址是北京市密云区，后出现纠纷我才得知租赁地址是在河北，且当时交付的租赁土地面积未达到合同约定的面积；涉案租赁房屋至今始终未提供任何房产使用的证件，不具备出租主体的资格；根据合同约定租赁房屋时证照一并出租，违反国家行政法规，是无效约定。综上，不同意灵谷苑渡假村的诉讼请求，并提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《灵谷苑渡假村租赁协议书》及补充协议无效；2.请求判决灵谷苑渡假村返还我租金180万元；3.请求灵谷苑渡假村赔偿我装修损失72.43万元；4。诉讼费由灵谷苑渡假村承担。诉讼过程中，李明杰撤销其第2、3项反诉请求。灵谷苑渡假村针对李明杰反诉辩称：不同意李明杰的全部反诉请求，其陈述并不属实，李明杰至今只给了我四年的租金共计120万元；我与李明杰签订的合同中约定的都是大约的面积，上下差不了多少，所以不存在欺骗行为；我方提供的证照只是悬挂在办公室，因为这些证件随时有相关部门的人员去审验，并不是连同营业执照一并出租给他，只是经营权租赁给他；我租赁的土地与曹家路村委会之间都有租赁协议，附近的渡假村基本上都没有房屋审批手续，但是国家认可的，有相关的证照。本案经审理认定的事实如下：2016年3月23日，灵谷苑渡假村与李明杰签订《灵谷苑渡假村租赁协议书》，约定灵谷苑渡假村将其灵谷苑渡假村房屋场地出租给李明杰。合同约定租期十年，租金每两年一付，每年租金30万元等内容。灵谷苑渡假村称李明杰未支付第5至6年的租金，故诉于本院。为证明其主张，灵谷苑渡假村向本院提交证据如下：证据1、北京市密云县农村集体土地租赁合同书、灵谷苑渡假村租赁协议书及补充协议，其中补充协议第2条约定：对餐厅、烧烤广场及员工宿舍（临建房）等区域进行重建改造，拟证明灵谷苑渡假村占地北京及河北，位于北京x村的建筑面积为1302平方米，位于河北兴隆的是集体用地，只占了一部分。证据2、协议书，拟证明李明杰欠付租金及承诺限期缴纳租金，如不按时交纳，支付违约金。证据3、缴纳电费及电话费发票；证据4、登报、刻章费用发票。经质证，李明杰对灵谷苑渡假村租赁协议的真实性认可，但认为协议里约定面积4000平方米，租赁地点位于密云，合同第2条第1款及第5条第3款都说明灵谷苑渡假村提供了各种证照，由承租方保管，可以侧面证明该协议为无效协议；对补充协议的真实性认可；对协议书的质证意见为：缺乏协议形式要件，上面只有乙方签字确认，没有甲方签字确认，该协议书无效；该协议约定的违约金标准明显过高，如果法院认为违约，要求法院进行调整；该协议书也只是载明了2018年4月1日至2020年3月31日60万元的延付，但其未延付租金，故不同意支付违约金；对集体土地租赁协议的真实性认可，但认为该协议的承租人为魏立杰，而不是灵谷苑渡假村，主体不符；该协议约定的面积是1300多平方米，明显低于双方合同约定的4000平方米；协议上约定的租赁用途只有养殖、餐饮，没有渡假村应有的住宿用途；对缴纳电费及电话费发票的真实性不予认可，无法看出缴费时间，且其未实际使用；对于登报和刻章费用发票的真实性认可。李明杰提交证据如下：证据1、灵谷苑渡假村租赁协议书；证据2、付款证明。经质证，灵谷苑对租赁协议书的真实性无异议；对付款证明的真实性不认可，表示转账凭证与当日出具的收据为同一笔款项，2020年至2022年期间的租金没有支付。诉讼过程中，经本院审查，涉案出租房屋未取得建设工程规划许可证，涉案灵谷苑渡假村租赁协议书及其补充协议应为无效合同。经本院释明后，灵谷苑渡假村申请撤回起诉。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建房审批手续，故灵谷苑渡假村与李明杰签订的房屋租赁合同应为无效合同。导致本案租赁合同无效的原因在于，租赁涉案房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人的过错均应当依此进行判断。出租方灵谷苑渡假村在明确知晓房屋状况及性质的情况下仍签订租赁合同，其对于租赁合同的无效无疑存在主观过错。根据双方签订的协议，协议中已明确了涉案房屋的坐落，在此情况下，李明杰在签订租赁合同时未对租赁标的物的权属、性质等问题进行审查，未要求出租人就房屋产权状况出具证明材料，对于可能存在的经营风险未尽到审慎的注意义务，且根据双方签订的补充协议，李明杰对于涉案房屋没有建房审批手续是明知的，其在此情况下仍然经营使用了四年，直到灵谷苑渡假村起诉要求其支付租金时，李明杰才主张合同无效，故本院认为李明杰对于合同无效亦存在主观过错。因此，本院依据双方当事人的过错程度，认定双方当事人对于合同无效各承担50%的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）北京市灵谷苑渡假村与被告（反诉原告）李明杰于二〇一六年三月二十三日签订的《灵谷苑渡假村租赁协议书》及二〇一六年十月二十六日签订的《补充协议》无效。案件受理费二千四百五十七元，由北京市灵谷苑渡假村负担（已交纳）。反诉费一万五千四百元（李明杰已预交），由李明杰负担七千七百元（已交纳）；由北京市灵谷苑渡假村负担七千七百元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦