浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2346号 上诉人（原审被告）：王仙兰，男，1968年2月18日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审被告）：应彩芽，女，1969年2月3日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审被告）：王腾浩，男，1990年12月27日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：胡晓伟，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈芝德，男，1968年12月22日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：戴振宇，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。 上诉人王仙兰、应彩芽、王腾浩因与被上诉人陈芝德房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初12311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王仙兰、应彩芽、王腾浩上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案发回温岭市人民法院重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同应属无效合同。房屋买卖合同的标的物是大溪镇下洋张村的拆迁安置房，该房屋属于在村集体土地上建设的公寓式住宅，根据房地一体的原则，买卖该房屋实际是在非法集资、炒卖农村集体土地，以合法形式掩盖非法目的，且利用未经依法征收的土地建房严重违反《土地管理法》等法律的强制性规定，因此涉案合同应属无效。建设拆迁安置房本应按照《土地管理法》的规定办理土地征转手续，当时的下洋张村却未依法办理农用地转用和集体土地征收补偿工作，直接通过非法集资来建房，违反了《土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条、四十六条、四十七条、第六十三条等国家法律强制性规定。被上诉人私自以上诉人王仙兰名义自行缴纳的款项属于商品房集资联建款，被上诉人实际是假借该村村民名义参与村集体集资建房，双方签订的房屋买卖合同实际是为非法集资、非法炒卖土地提供一个看似合法的外衣，以合法形式掩盖非法目的合同应当属于无效合同。被上诉人由于自身过错导致的损失由被上诉人自行承担。二、被上诉人违约在先，应当承担合同约定的违约责任，且其自行向下洋张村村委会公寓式住宅集资联建资金管理专户缴纳的建房款和车库款，与上诉人无关，其应当向村委会另行主张。下洋张村的拆迁安置房也就是公寓式住宅分配必须以本村村民名义进行，被上诉人便通过中间人找到上诉人王仙兰并与其签订了《协议书》（也就是一审中被上诉人王腾浩提供的证据），这份协议书上有被上诉人、上诉人王仙兰以及三名中间人的签字，被上诉人在一审中也对该协议的真实性进行了认可，该协议的签订日期是2009年。但是在该协议履行过程中的2016年，被上诉人逼上诉人王仙兰又签订了一份落款日期为2009年10月15日的本案涉案房屋买卖合同，并胁迫上诉人王腾浩在上面签字，因为被上诉人认为上诉人王仙兰将其可以享受的其它面积的拆迁安置房出卖给其他人可能给被上诉人造成损失，亦或出于觉得集资建房收益较低想反悔等方面的考虑，拒绝继续履行合同，不再缴纳第四期、第五期的建房费用，导致建房款未交足而无法选房，被上诉人违约在先，应当承担合同约定的违约责任。在温岭市××镇××村的房屋拆迁安置办法的实施方案中，该村村民委员会同意王仙兰作为户申请人，以该户在册人口7人（包括王仙兰、妻子应彩芽、父亲王度梅、母亲林彩芽、儿子王腾浩、儿媳林肖晓、孙子王宇轩），有效人口8人的情况进行拆迁安置申报。2018年6月2日，温岭市大溪镇人民政府同意王仙兰户拆1间安置公寓式住宅4套。由此可知，上诉人王仙兰出卖其他面积的房屋与出卖给被上诉人房屋并不冲突，上诉人王仙兰完全有履约的能力，被上诉人产生误判并导致其违约在先，应当承担违约责任，而且其自行向下洋张村村委会公寓式住宅集资联建资金管理专户缴纳的建房款和车库款，与上诉人无关，其应当向村委会另行主张。三、上诉人王腾浩不是本案适格被告，法院应当驳回被上诉人对王腾浩的起诉。涉案的房屋买卖合同是在2016年倒签的，是一份虚假的合同，而且2016年上诉人王腾浩是在被上诉人百般胁迫下签的字，上诉人王腾浩自己也成家立业，从未参与到王仙兰与被上诉人的经济纠纷中，也从未收过被上诉人任何款项，也没有向被上诉人出具过收条，从涉案的房屋买卖合同内容也可以看出，上诉人王仙兰和应彩芽出让的是他们两个人口面积的商品房，上诉人王腾浩与被上诉人之间根本不存债权债务关系，其不是本案适格被告。四、原审法院认定基本事实不清。涉案合同系被上诉人伪造，其合同内容与被上诉人提交的其他证据表述根本不一致，王腾浩不是本案适格被告，王仙兰因被上诉人违约未获得相应的拆迁安置房的情况下，被上诉人自行以上诉人王仙兰名义缴纳给村委会的集资建房款不应该作为上诉人王仙兰的债务，原审法院对被上诉人提交的证据的真实性合法性关联性未依照上述法律规定进行认定，对上诉人王腾浩提交的协议书在被上诉人认可其真实性的情况下却未予认定，众多案件的基本事实均未查清，作出的判决严重违法。 陈芝德答辩称，一审判决正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制规定。上诉人王腾浩所称的受到威逼、胁迫，没有证据佐证，且涉案合同上面的王腾浩名字系其本人亲笔所签，其作为完全民事行为能力人，应对其自己的行为负法律责任。双方均应按照合同履行。二、上诉人在本案中存在明显的违约行为，应承担违约责任，因该合同取得的财产应予以返还。被上诉人在前三期接到王仙兰的通知以后，均及时缴纳房款，后面两期是因为合同已经丧失继续履行的前提，故没有继续缴纳房款。本案合同继续履行的前提是上诉人取得案涉房屋的所有权，并过户。但至今上诉人安置的四套房屋中，仅一套办理了审批手续且未办理产权登记手续，并且上诉人在法院有多起案件诉讼，涉嫌一房多卖，被上诉人有理由认为上诉人无法履行涉案合同，上诉人违约在先。至于被上诉人向村委会支付的建房款，是以上诉人的名义缴纳的，理应由上诉人返还。 陈芝德向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令三被告返还原告已付的购房款共计937400元及利息损失（自起诉之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率标准计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费用由三被告共同负担。 一审法院认定事实：被告王仙兰、应彩芽系夫妻关系，被告王腾浩系被告王仙兰、应彩芽儿子。2009年10月15日，原告陈芝德与被告王仙兰、应彩芽、王腾浩签订了一份《房屋买卖合同》，约定：被告因拆迁房屋经济困难，愿将自己坐落在大溪镇下洋张村Ｂ地块所分得的按人口数2人的面积，商品房140平方米，以及底层商铺50平方米，连同相应的配套设施和车位一并出让给原告；出让价502000元，商品房及商铺的建造费用由原告自负，村集体多余商品房的返还归原告所有，日后商铺的分红按2个人口数归原告所得；合同签订之日付清502000元，被告必须协助原告办理房地产权过户手续等。合同签订后，原告按约于当日支付了502000元，并由被告王仙兰出具了收条一份。2010年至2013年期间，原告陆续以王仙兰的名义向温岭市××镇××村村民委员会交付了车位费40560元（王仙兰已于2010年6月1日签名确认）、建房费394840元（分别于2010年6月1日、2013年3月10日、2013年9月20日支付196560元、98280元、100000元），共计435400元。后续的建房款，原告未予支付。另查明，2013年1月5日，案外人赵益明与被告王仙兰、应彩芽签订《商品房买卖协议书》一份，协议书约定：两被告将坐落在温岭市××镇××村火车站建设拆迁补偿面积为120平方米的商品房卖给赵益明所有，房屋总价款762000元，该商品房建设的一切费用包括应交付村委会的建房费用等均由被告支付等内容。赵益民于2013年1月5日支付给被告王仙兰购房款定金250000元，于同年2月3日支付给被告王仙兰购房款432000元。赵益民认为合同目的无法实现，于2018年7月10日向法院起诉要求解除合同并要求王仙兰、应彩芽返还购房款及支付违约金。该院作出（2018）浙1081民初8964号民事判决书，以合同目的不能实现为由，判决解除双方之间的《商品房买卖协议书》，并由被告王仙兰、应彩芽返还赵益民购房款682000元及支付违约金152400元，该份判决已生效。另，在温岭市××镇××村的房屋拆迁安置办法的实施方案中，该村村民委员会同意被告王仙兰作为户申请人，以该户在册人口7人（包括王仙兰、妻子应彩芽、父亲王度梅、母亲林彩芽、儿子王腾浩、儿媳林肖晓、孙子王宇轩），有效人口8人的情况进行拆迁安置申报。2018年6月2日，温岭市大溪镇人民政府同意王仙兰户拆1间安置公寓式住宅4套，2018年6月8日，王仙兰户仅申请安置了1套。截至2018年10月29日，王仙兰户仅向该村委会交纳了1套安置房的建房款。至今，该户仍仅有1套安置房办理了审批手续，但未办理相关产权登记，其余3套均未办理审批手续。 一审法院认为，原告陈芝德与被告王仙兰、应彩芽、王腾浩之间签订的房屋买卖合同，系各方之间真实意思表示，也未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同履行各自的权利义务。本案的主要争议焦点在于原告能否以合同目的无法实现为由解除房屋买卖合同。被告王腾浩抗辩，原告未支付后续的建房款应属违约在先且给被告造成利息损失，被告未存在重大过错，原告不能单方解除合同。就此，该院认为，首先，根据温岭市××镇××村商品房拆迁安置筹资计划，建房款分五期交纳，由村委会分期通知拆迁安置户交纳，原告在前三期接到被告王仙兰通知后均及时交纳了建房款，现原告已履行了合同约定的主要付款义务，而被告未举证后面两期原告在接到被告方通知后拒绝交纳建房款的相关事实，无法证明原告存在违约情形；其次，本案被告履行合同的前提是：三被告至少能在该户所能享有的房屋共有权利中享有合同约定的份额并取得相关的产权。根据已查明的事实，王仙兰、应彩芽在2013年1月又与案外人赵益明签订了商品房买卖合同，并收取了相应的购房款，因合同目的无法实现，经法院判决解除了双方的合同。且在2015年至2016年期间，王仙兰、应彩芽有多起作为被告的涉诉案件，涉诉标的较大，而截至2018年10月29日，以该户为单位向村委会仅交纳了1套安置房的建房款，可以看出在上述期限内，即使原告当时完全履行付款义务，被告也难以履行涉案合同，现被告王腾浩虽然表示愿意将其份额转让给原告，但至今王仙兰户拆迁安置的4套商品房仅有1套办理了审批手续且未办理产权登记手续。另，王仙兰、应彩芽在法院至今尚有多起被执行案件，执行标的较大，故三被告目前为止仍不具备履行合同的前提条件。综上，被告王腾浩上述抗辩意见，该院不予采纳，原告要求解除房屋买卖合同的诉请，该院予以支持。至于三被告是否应该返还原告相应的购房款。该院认为，本案合同系被告方原因导致合同目的无法实现，合同解除后，被告应返还原告因合同取得的相关利益并赔偿损失。本案中，被告方收取了原告出让款502000元，故该款应予以返还。至于原告向村委会交付的车位费40560元、建房费394840元，虽然没有直接交付给被告，但是以王仙兰户的名义交纳，利益已由王仙兰户享有，故上述款项也应返还给原告。上述款项共计937400元，现原告主张自起诉之日起按计算至实际履行之日止的利息损失，为法律所准许，但应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为妥。被告王腾浩抗辩，所有的款项由王仙兰收取，应由王仙兰返还。该院认为，买卖合同是由三被告与原告所签，王仙兰作为户主收取合同约定的相关款项符合常理，应系代表三被告收取，至于原告向村委会支付的建房款等系基于买卖合同约定由原告承担，故王腾浩作为买卖合同的相对方在合同解除后应承担还款责任，且王腾浩作为王仙兰户的家庭成员也已受益，故王腾浩上述抗辩意见，该院不予支持，其应承担共同还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告陈芝德与被告王仙兰、应彩芽、王腾浩间于2009年10月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王仙兰、应彩芽、王腾浩于本判决生效后十日内共同返还原告陈芝德937400元，并赔偿原告自2019年12月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13174元，由被告王仙兰、应彩芽、王腾浩共同负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下新证据：1、义乌工商职业技术学院外语外贸学院出具的证明一份，拟证明2008年至2011年期间，王腾浩在该校读书，案涉合同是在2016年倒签的。2、赵益明与上诉人王仙兰、应彩芽签订的商品房买卖协议书一份、温岭市人民法院（2018）浙1081民初8964号民事判决书一份，拟证明本案的事实，不存在一房二卖，上诉人户共七个人可以分到四套房屋，上诉人卖了二套房屋，一套卖给赵益明，一套卖给陈芝德，这两人都违约了，导致上诉人只交了一套房屋的建房款。 被上诉人陈芝德质证认为，首先，义乌工商职业技术学院外语外贸学院出具的证明，对其真实性、合法性无异议，对关联性有异议。只能证明王腾浩是该校2008级物流管理专业的学生，与本案没有任何关联，不能证明案涉合同是在2016年倒签的。其次，赵益明诉王仙兰的案件，原因就是王仙兰外债太多了，一房多卖，导致赵益明购房款支付以后，房屋也无法交付，赵益明认为无法实现合同目的，起诉要求返还购房款。这与本案陈芝德起诉的原因也是一样的。至于商品房买卖协议，是复印件，对真实性有异议，合法性、关联性均存疑。 本院认证认为，义乌工商职业技术学院外语外贸学院出具的证明，与本案缺乏关联性，不能证明上诉人所主张的案涉合同系在2016年倒签的事实，故本院不予认定。赵益明与上诉人王仙兰、应彩芽签订的商品房买卖协议书，与本案缺乏关联，且该证据系复印件，本院对其真实性、合法性、关联性均不予认定。温岭市人民法院（2018）浙1081民初8964号民事判决书，本院对其真实性、合法性予以认定，赵益明因合同目的无法实现，故要求解除与王仙兰、应彩芽的房屋买卖合同。 上诉人在二审中申请证人应某出庭作证，证人拟证明上诉人王腾浩系受到被上诉人陈芝德的胁迫，才在合同上签字。本院认为，上诉人在二审中申请证人出庭作证，不符合民事诉讼证据规则的相关规定，并且，该证人系孤证，故本院对上诉人的申请不予准许。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》的效力问题。上诉人王仙兰、应彩芽、王腾浩将案涉的拆迁安置房转让给被上诉人陈芝德，双方于2009年10月15日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背我国法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。上诉人主张案涉《房屋买卖合同》实为非法集资、炒卖农村集体土地，以合法形式掩盖非法目的，且违反法律强制性规定，应属于无效合同，均缺乏事实与法律依据，本院不予采信。二、被上诉人陈芝德主张解除《房屋买卖合同》是否成立。在合同履行过程中，被上诉人陈芝德按照约定，在接到上诉人王仙兰通知后，以王仙兰户的名义，及时向村委会缴纳了三期建房款。现被上诉人以三上诉人存在违约行为，导致《房屋买卖合同》履行不能为由，要求解除合同。上诉人则以被上诉人未支付后续的建房款为由，主张被上诉人违约在先。对此，本院认为，根据温岭市××镇××村的房屋拆迁安置办法的实施方案，王仙兰户是以有效人口8人进行拆迁安置申报，获批拆1间安置公寓式住宅4套。但实际上，王仙兰户仅申请安置了1套，至今仅交纳了1套安置房的建房款，其余3套安置房既未办理审批手续，也未交纳建房款。并且，早在2013年1月5日，上诉人王仙兰、应彩芽与案外人赵益明签订了《商品房买卖合同》，又将一套拆迁安置房出卖给赵益明。因此，上诉人以自己的行为表明其将怠于履行交房义务。并且，上诉人王仙兰、应彩芽在法院尚有多起被执行案件，执行标的较大，故被上诉人有理由相信合同目的不能实现，故其拒绝支付后续的建房款，并要求解除《房屋买卖合同》依法有据，应予支持。合同解除后，上诉人应当返还给被上诉人已收取的房屋出让款，至于被上诉人以王仙兰户的名义向村委会交付的车位费及及建房费，因相关利益已由王仙兰户享有，故被上诉人要求上诉人一并返还该部分款项，亦属合理。上诉人主张其完全有履约能力，被上诉人违约在先，以及被上诉人应当另行向村委会主张建房款和车库款等，均与客观事实不符，本院不予支持。三、上诉人王腾浩是否系本案适格被告。上诉人主张案涉房屋买卖合同并不是在2009年10月15日签订的，而是在2016年倒签的虚假合同，以及上诉人王腾浩是在被上诉人胁迫下签的字，其不是适格被告，均缺乏相应的证据予以证实，本院不予采信。王仙兰作为户主，代表出卖方收取房屋出让款是实，在本案《房屋买卖合同》解除后，上诉人王腾浩作为房屋买卖合同的出卖方，依法应当承担共同还款责任。 综上所述，上诉人王仙兰、应彩芽、王腾浩的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13174元，由上诉人王仙兰、应彩芽、王腾浩负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二〇年十二月十七日 书记员  严 凌 12- 11-