北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18432号原告：胡世杰，男，1977年4月18日出生，汉族，个体工商户，住河北省衡水市枣强县。被告：北京黑弓商业投资管理顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园物流基地**-124。法定代表人：张玉，总经理。委托诉讼代理人：李海，北京市中淇律师事务所律师。原告胡世杰与被告北京黑弓商业投资管理顾问有限公司（以下简称黑弓公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡世杰、被告黑弓公司委托诉讼代理人李海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡世杰向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告按合同约定每平米每天9.7元支付原告涉案商铺租金95097.83元并支付滞纳金，以95097.83元为基数，从2019年10月1日至实际支付之日止，按每日3‰支付；2．请求判令被告恢复经营业态，赔偿原告违约金，以商铺总转让价款592251元为基数，按20%计算，违约金118450.2元；3．请求判令被告恢复商铺用途和经营范围，赔偿原告违约金，以商铺总转让价款592251元为基数，按30%计算，违约金177675.3元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年10月22日分别签订了位于北京市大兴区南四环世界之花假日广场B3座4F层F009号、F010号、F011号商铺总面积26.86平方米的《统一经营管理协议》和《委托经营协议》，并于2016年7月1日签订完成了《〈商铺经营使用权转让协议〉平行移交确认书》，在《委托经营协议》第三条第一款约定，委托经营期限为十年，“第四年至第六年即2019年10月1日至2022年9月30日止，预期租金在4元-7元/平米/天；租金超出7元/平米/天的部分租金甲乙方按9：1进行利益分成”现有证据证明商铺实际租金金额每平米每天是10元，被告应按本条款的约定“租金超出7元/平米/天的部分租金甲乙方按9:1进行利益分成”的约定，支付给原告商铺租金每平米每天9.7元。《统一经营管理协议》第三条第二款约定“支付期限：按年支付”按本条款的约定被告应该在2019年10月1日前支付给原告2019年10月1日至2020年9月30日商铺的年租金95097.83元。《统一经营管理协议》第八条第三款约定“乙方拖欠本协议的商铺使用管理费、能源费等各项费用，每日应按照拖欠费用的3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日起至实付日止”。被告自2019年10月1日起拖欠原告商铺租金95097.83元至今未按本协议的约定支付给原告商铺租金，被告应以95097.83元为基数，按本条款的约定每日向原告支付千分之三的滞纳金至实际支付日止。《委托经营协议》第七条第一款约定“前三年2016年10月1日起至2019年9月30日止除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或己无履行必要，即视为违约，须向对方支付赔偿金和违约金，违约金为该商铺总转让价款的20%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追偿损失。被告违反本协议约定的业态经营，应按本条款的约定以店铺总转让价款为基数支付给原告违约金118450.2元。《统一经营管理协议》第六条第二款约定“甲方结合业态及品类规划决定其经营区域和经营面积，确保每家商户经营的稳定性，为今后本项目的持续稳场、旺场经营奠定良好基础。乙方不得违反本协议约定，擅自改变上述用途和经营范围，包括但不限于部分改变、变相改变等。如有违反，视为乙方违约，并应向甲方支付相当于该商铺总转让款的30%的违约金。被告擅自改变经营范围，违反本协议约定的业态经营，应按本条款的约定以商铺总转让价款支付给原告违约金177675.3元。被告自2019年10月1日至今未按协议约定支付给原告商铺租金，并且还违反协议约定的业态经营，被告的违约行为给原告带来了巨大的经济损失，为避免损失的扩大，维护自身的合法权益，特依法向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告黑弓公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告签订有平行移交协议。原告与北京金色凯盛投资管理有限公司（以下简称金色凯盛公司）签订有商铺经营使用权转让协议，原告取得B3商业楼的使用权。金色凯盛公司有一家关联公司北京金世嘉源商业管理有限公司（以下简称金世嘉源公司）。金色凯盛公司销售B3商业楼店铺大概193套，面积大概3900平方米，总面积是38000多平方米，已转让的部分占比约10%。当时是想打造一个相对集中、比较高档的商业服务体系，由于销售的套数比较少，经被告与金色凯盛公司协商，由被告统一经营，开业的条件是临近的爱琴海项目先开业，然后B3商业楼项目再开业。由于受政策影响，主要是大红门地区疏解整顿，房产销售和租赁市场大幅度下滑没有达到开业条件，因为这个原因，由金色凯盛公司统一将B3商业楼的1至4层出租给了倪乐剑，时间是2018年2月6日，倪乐剑为金世佳公司的创办人，或者说是代理人，因为签订合同时金世佳公司还没创办。后来金色凯盛公司、倪乐剑、北京金世佳商业管理有限公司（以下简称金世佳公司）签订补充协议，由金世佳公司继续履行倪乐剑与金色凯盛公司的该份商铺租赁合同，目前租金价格仍为2元。2019年5月到8月，被告和所有委托人即原告方沟通协商解决问题，190多套中大概解决了150多套，实际上是金色凯盛公司在出钱解决，因政策及疫情影响，还有小部分没有解决产生了诉讼。目前的状况已经不适合原告自行收回商铺经营。另外，B3商业楼五层租给了北京此喜酒店管理公司，2020年9月签订的协议，目前该份合同租金标准是1.5元每天每平米。刚才提到那些房屋，2019年5月已经在和业主们解决了，但是实际上是金色凯盛公司在出钱解决，因政策及疫情影响，还有小部分没有解决产生了诉讼。由于目前商铺并不是被告经营管理，被告认为金色凯盛公司是实际经营者。本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，原告（乙方、受让方）与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座4F层F009号商铺（以下简称F009号商铺）经营使用权，商铺建筑面积为11.94平方米。按建筑面积计算，协议商铺总转让价款为263271元，甲方给予乙方转让款优惠额为39283元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为223988元。同日，原告（乙方、受让方）与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座4F层F010号商铺（以下简称F010号商铺）经营使用权，商铺建筑面积为7.46平方米。按建筑面积计算，协议商铺总转让价款为164490元，甲方给予乙方转让款优惠额为24543元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为139947元。同日，原告（乙方、受让方）与金色凯盛公司（甲方、转让方）签订《商铺经营使用权转让协议书》，甲方向乙方转让位于世界之花假日广场B3座4F层F011号商铺（以下简称F011号商铺）经营使用权，商铺建筑面积为7.46平方米。按建筑面积计算，协议商铺总转让价款为164490元，甲方给予乙方转让款优惠额为24543元，乙方享受优惠后乙方最终应支付商铺总转让价款为139947元。同日，原告与金色凯盛公司就上述合同签订《〈商铺经营使用权转让协议书〉补充协议》三份，该协议中约定“一、甲乙双方签订原协议是因为乙方因完全认同甲方对于本项目的明确定位，即：将项目建成大型的涉及婚庆主题的零售、餐饮、服务、宴会、用品等婚庆范围和领域的喜事广场综合体。且本项目在今后的运营管理方向上，也将严格按照前述的项目定位执行，不允许本项目出现其他的经营业态。故此，乙方受让的原协议项下的商铺只得用于上述业态的经营。”同日，原告（甲方、受让方）与黑弓公司（乙方，经营管理方）签订《委托经营协议》三份，甲方将F009号商铺、F010号商铺、F011号商铺委托乙方代为经营服务，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、运营等管理事宜。委托经营管理服务期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日。其中自2016年10月1日至2019年9月30日甲方同意将商铺三年的经营使用权无偿转让给乙方，甲方无需支付《统一经营管理协议》中所述的相关商铺管理费等相关费用。第四年至第六年，即2019年10月1日至2022年9月30日，预期租金在4-7元每平方米每天，超出7元每平方米每天的部分租金甲乙方按9:1进行利益分成，受益方承担相应税费，甲方向乙方缴纳相应管理费。该协议第2.2条约定，在委托服务期限内，甲方承诺将该铺委托乙方经营管理，不干预该商铺经营管理及本项目整体商业规划、管理制度的制定实施等日常运营管理等行为；第7.1条对违约责任约定：2016年10月1日至2019年9月30日除不可抗力外，任何一方提前解除或终止本协议、违反本协议约定，致使本协议无法继续履行或已无履行必要，即视为违约，须向对方支付违约金，违约金为该商铺优惠前的商铺总转让价款的20%，如违约金不足以弥补守约方的实际损失，则守约方有权向违约方追究损失。同日，原告（乙方）与黑弓公司（甲方）签订《统一经营管理协议》三份，经营管理服务期自2016年7月1日至2056年6月30日。该协议第6.1条约定，乙方所经营业态必须符合本项目的商业业态整体定位。如基于本项目统一管理、营运或重整广场经营布局的需要，甲方可自行确定；6.2条约定甲方结合业态及品类规划决定其经营区域和经营面积，确保每家商户经营的稳定性，为今后本项目的持续稳场、旺场经营奠定良好基础。乙方不得违反本协议约定，擅自改变上述用途和经营范围，包括但不限于部分改变、变相改变等。如有违反，视为乙方违约，并应向甲方支付相当于该商铺总转让款的30%的违约金。8.3条乙方拖欠本协议约定的商铺使用管理费、能源费等各项费用，每日应按照拖欠费用的3‰向甲方缴纳滞纳金，从应付日起至实付日止。2016年7月1日，金色凯盛公司（甲方、转让方）、原告（乙方、受让方）、被告（丙方、经营管理方）签订《〈商铺经营使用权转让协议>平行移交确认书》三份，鉴于：1.甲方与乙方于2015年10月22日就F009号商铺、F010号商铺、F011号经营使用权转让事宜签订《房屋经营使用权转让协议》三份。根据该协议第五条约定，甲方应于2016年7月1日将商铺毛坯交付给乙方。2.乙方与丙方于2015年10月22日就该商铺签订《委托经营协议》及《统一经营管理协议》。根据委托协议第五条约定，乙方须在2016年7月1日前，向丙方移交该商铺，以便丙方实行统一招商及经营服务。3.甲乙丙三方确认，现商铺已具备统一招商的条件。为确保该商铺顺利交付，经甲乙丙三方协商确认，就该商铺交付事宜，签订本平行移交确认书，具体事项如下：第一条，甲方于2016年7月1日将该商铺直接移交给丙方，并视为乙方于2016年7月1日正式接收了该商铺，届时由甲方直接与丙方办理该商铺交付手续。第二条，本确认书签订后，即视为甲方已完成了转让协议第五条约定的甲方向乙方交付该商铺的义务。第三条，本确认书签订后，即视为乙方已完成了委托协议第五条约定的乙方向丙方移交商铺的义务。第四条，本确认书签订之后，甲方与乙方的其他有关事宜等，均按该商铺的转让协议执行。第五条，本确认书签订之后，乙方与丙方的其他有关事宜等，均按该商铺的委托协议、经营协议约定执行。为证明目前涉案场地租金水平，原告提交网页新闻截屏图片，录音等证据，证明世界之花爱琴海项目部分平均租金为10元每平米每天。被告则提交金色凯盛公司与倪乐剑就世界之花商业部分B3商业楼签订的《房屋场地租赁合同》，证明双方约定B3楼1-4层租金为2元每平米每天。本院认为，原告与被告就涉案商铺签订的《委托经营协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。根据《〈商铺经营使用权转让协议>平行移交确认书》中约定，确定书签订后，即视为原告完成了向被告移交该商铺的义务。被告未按期支付原告2019年10月1日至2020年9月30日的租金，法院参考双方签订的《委托租赁合同》对于租金的约定，结合周边市场租金价格、合同履行情况，酌情确定按照每平米每天按照4.5元标准计算。因原被告双方间未就租金交纳时间做出约定，结合原告提交起诉书时间，被告应自2020年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付滞纳金。对于原告要求被告恢复经营业态，恢复商铺用途和经营范围的请求，根据原被告约定，被告有权对商场业态商铺用途进行调整，且商业项目整体业态定位应遵循商事活动一般规律，符合大多数经营者利益与预期，故本院对原告该项诉讼请求不予支持，对于原告主张的违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条和第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京黑弓商业投资管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡世杰租金44118元及滞纳金（以44118元为基数，自2020年8月21日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回胡世杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3584元，由原告胡世杰负担3133元（已交纳），由被告北京黑弓商业投资管理顾问有限公司负担451元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十二月十七日法官助理  张 振书 记 员  郑少杰