四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11818号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司（原金科物业服务集团有限公司），住所地：重庆市江**五里店五黄路侧“金科花园”。 法定代表人：夏绍飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：王朝秀，女。 被告：刘永红，女，1968年8月18日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告金科智慧服务集团股份有限公司（简称金科公司）与被告刘永红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人王朝秀、被告刘永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金科公司向本院提出诉讼请求：1．刘永红向金科公司支付自2017年9月16日至2020年2月29日的物业服务费8,446.6元；2．刘永红向金科公司支付物业服务费违约金（以每月物业服务费为基数从每月16日起按万分之五计算付清之日止）；3．刘永红向金科公司支付垫付的2017年10月31日至2020年1月27日期间的水费502.9元；4．刘永红向金科公司支付垫付的2017年7月1日至2020年2月29日期间的垃圾费232元；5．本案的诉讼费用由刘永红承担。 事实与理由：刘永红于2002年1月1日购买“成都花园”项目的11栋2单元702号房屋，约定物业服务费标准2017年9月16日至2018年10月31日为1.5元/平方米/月，2018年11月1日起2元/平方米/月，按月缴纳。在每个计费周期开始15日前缴纳次季度的物业服务费用，逾期缴纳的按每日千分之三支付违约金。期间，金科公司还为刘永红代（垫）缴水费、垃圾费。刘永红自2017年9月16日起未缴纳物业服务等费用。金科公司多次联系催促，并委托四川明炬律师事务所通过中国邮政特快专递向刘永红邮寄送达函件，再次明确要求刘永红支付物业服务费及其违约金等费用及履行合同其他义务，未果。 刘永红辩称，1．对欠交2017年9月16日至2020年2月29日期间的物业服务费无异议，但金科公司收取物业服务费标准违背了之前开发商与物业公司所约定的永远按1元/月/平方米收物业服务费的约定。2．对金科公司主张的水费及垃圾费无异议，对金科公司主张的物业服务费违约金不予认可。3．成都花园小区于2017年1月成立业委会后就选定金科公司为小区物业公司，共同侵害业主的合法权利。业委会与金科公司签订的物业合同未在规定的30日内向政府房地产行政主管部门去备案，且备案后也没有在30天内向业主公示。就物业服务费上调事宜，业委会和金科公司就对刘永红进行了迫害。4．金科公司没有遵守物业合同的约定，物业服务力量配备不够，刘永红要求金科公司提供项目执业人员资格证和参保职工人员名单，金科公司拒绝提供。金科公司为了省水，把小区大量珍贵苗木渴死，还花大价钱砍树。 本院经审理认定事实如下：2002年6月29日，刘永红登记为位于成都市青羊区××道××号××栋××单元××层××号房屋的所有权人，建筑面积平方米161.66平方米。 金科物业服务集团有限公司更名为金科公司。金科公司与成都花园首届业主委员会签订《成都花园小区物业服务合同》（简称《物业服务合同》），约定：金科公司承接上述物业管理区域的物业服务，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅用房1.5元/月/平方米；业主自2017年9月16日起，按本合同的约定按时足额交纳物业服务费用；金科公司提供物管服务满一年前60天内，由花园首届业主委员会组织开展业主满意度随机抽查，被调查业主平均满意度超过70％时，由花园首届业主委员会确定物业服务费上调标准，经业主大会通过后，金科公司自2018年10月1日起调整物业服务费收费标准，合同期内，不得高于高层住宅2.0元/月/平方米的标准；物业服务费按月交纳，业主应在每月的15日前履行交费义务，逾期未交纳物业服务费的，按欠费总金额每日千分之三的标准由金科公司收取违约金；合同期限自2017年9月15日24:00时起至2020年9月14日24:00时止。2018年7月6日，上述合同在成都市青羊区房产管理局进行备案。 2018年10月28日，金科公司与成都花园首届业主委员会签订《成都花园小区物业服务合同补充协议》（简称《补充协议》），主要内容为：成都花园小区于2018年10月20日召开定期业主大会，并于当日表决通过成都花园小区物业服务费调价的表决事项；根据《成都花园首届业主委员会关于成都花园2018年度会议表决情况公告》，自2018年11月1日起，成都花园小区物业服务费收费标准，按照高层住宅2.0元/月/平方米执行；本协议与《物业服务合同》有冲突时，以本协议为准。 2018年10月31日前，刘永红每月应交纳物业服务费242.49元，刘永红尚欠金科公司2017年9月16日至2018年10月31日期间的物业服务费3,273.62元。2018年11月1日起，刘永红每月应交纳物业服务费323.32元，刘永红尚欠金科公司2018年11月1日至2020年2月29日期间的物业服务费5,173.12元。以上共计8,446.74元。 以上事实有金科公司、刘永红提交的双方身份信息、准予变更登记通知书、房屋信息查询记录、《物业服务合同》、《补充协议》、物业管理服务合同备案表等，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”规定，金科公司与成都花园首届业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充协议》，对刘永红具有约束力，双方均应依约履行各自的义务。 刘永红对欠交2017年9月16日至2020年2月29日期间的物业服务费无异议，即应按合同约定的标准交纳上述期间的物业服务费8,446.74元。金科公司主张刘永红支付上述期间的物业服务费8,446.6元，系其对自身权利的处分，本院予以确认。刘永红辩称应按1元/月/平方米的标准收取，缺乏依据，本院不予采纳。刘永红以金科公司对其进行迫害、金科公司损害树木等为由拒绝支付上述费用，缺乏依据，本院不予采纳。如果刘永红认为金科公司给其造成人身、财产等损失，可另行主张权利。 根据《物业服务合同》约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月的15日前履行交费义务，逾期未交纳物业服务费的，按欠费总金额每日千分之三的标准由金科公司收取违约金。刘永红逾期交纳物业费的行为已经构成违约，金科公司主张刘永红以每月应交纳物业服务费为基数，从每月16日起按万分之五的标准支付逾期交纳物业费违约金，未超出合同约定和法律规定，本院予以支持。 刘永红对金科公司主张的水费及垃圾费金额无异议，但金科公司未举证证明其为刘永红代交了上述费用，故金科公司主张刘永红支付上述费用，本院不予支持。 综上所述，金科公司的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告刘永红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司支付2017年9月16日至2020年2月29日期间的物业管理服务费8,446.6元； 二、被告刘永红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司支付违约金（以每月应交纳的物业服务费为基数，其中：2018年10月31日前为242.49元，2018年11月1日起为323.32元，从每月16日起至给付清结之日止，按每日万分之五的标准计算）； 三、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告刘永红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，减半收取计42元，由被告刘永红负担25元，由原告金科智慧服务集团股份有限公司负担17元。 本判决为终审判决。本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十二月七日 书记员  胡 楠