广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初3164号 原告：吴国良，男，1955年7月20日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 原告：陆虹，女，1962年10月21日出生，汉族，住广西富川瑶族自治县。 被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区万兴路**湖广大市场**。 法定代表人：覃容连，董事长。 委托诉讼代理人：陈媛洁，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李媛，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 原告吴国良、陆虹与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（下称桂东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴国良、陆虹，被告委托诉讼代理人陈媛洁、李媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国良、陆虹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2012年10月15日签订的《商品房买卖合同》。2.被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告已交付的房款72584元。3.本 2 案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月15日，原告与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》【合同编号：汇豪铺合字（2012）第Ａ1133号】,合同约定原告向桂东公司购买位于贺州市，建筑面积为16.43平方米，每平方米单价为8800元，总价款为144584元。原告己按合同约定向桂东公司支付商铺款72584元，桂东公司向原告出具了销售不动产统一发票。剩余商铺款72000元，双方约定以银行按揭的方式支付。涉案商铺在贺州市房屋登记交易管理中心办理了房地产交易确认书。原告为此缴纳税款4409.82元。原告认为签订合同时，由原告提交商铺贷款的相关材料给被告，桂东公司再将贷款材料交予银行办理相关贷款手续，因被告销售的商铺产权不明，导致原告在签订合同后未能及时办理商铺的银行按揭手续；合同约定以商铺作为抵押向银行按揭支付剩余商铺款，但到2019年被告才通知可以办理银行按揭，此时原告的年龄已无法满足向银行办理贷款的条件，而且桂东公司也没有按照合同约定于2015年12月31日前将涉案商铺交付原告。桂东公司仅于2020年5月13日向原告发出了《关于付清商品房余款的催告函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，原、被告签订合同的目的已无法实现，原告请求法院解除原告与桂东公司签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还原告已支付的购房款具有事实和法律依据。综上，为维护原告的合法财产利益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，现向人民法院提起诉讼。 被告桂东公司辩称：1.原告诉请解除合同但本案不具备解除合同条件。合同约定有3种付款方式，原告选择银行按揭的付款方式。根据附件4第2条的约定，由原告向银行申请贷款，被告在银行信贷政策范围内协助买受人，被告在原告向银行申请按揭贷款的过程中仅仅负有协助义务。原告无法通过银行政策以按揭方式支付本合同购房款，应当对付款方式进行变更，原告未按合同约定支付购房款构成违约，被告在整个合同履行过程中不存在违约行为。2.涉案房 3 屋具备合同继续履行的条件，亦不存在合同目的无法实现的情形，该合同应当继续履行。 经开庭质证，原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收完税凭证、《关于付清商品房余款的催告函》及被告提交的不动产登记资料查询证明，符合法律规定的证据要件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明，原告吴国良、陆虹与被告桂东公司于2012年10月15日签订《商品房买卖合同》【合同编号：汇豪铺合字（2012）第Ａ1133号】约定原告购买桂东公司开发建设的位于贺州市，建筑面积共16.43㎡，单价为8800元／㎡，总价款为144584元。合同附件四约定付款方式为银行按揭方式，买受人签署《商品房买卖合同》当天内缴纳首期款，首期款占总房款的50%计72584元；余款占总房款的50%计72000元，出卖人在银行信贷政策范围内协助买受人，由买受人向银行申请按揭贷款，买受人应按银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料和缴纳所需的费用，并在接到银行或出卖人通知的五个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按合同第七条“买受人逾期付款违约责任”追究买受人的违约责任。合同第七条约定：“买受人如未按本合同规定时间付款，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款之万分之壹的违约金。”合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。 4 原告己按合同约定向被告支付商铺款72584元。涉案合同也已办理备案登记。2012年12月，原告向银行（贷款机构）申请按揭贷款支付余款72000元，但原告的贷款申请未能通过银行审批。2013年1月10日，原告交纳涉案商铺契税、印花税共计4409.82元。2019年，银行通知原告可以办理按揭贷款；2020年5月13日，被告向原告发出关于付清商品房余款的催告函，通知原告办理按揭手续，但因彼时原告的年龄不符合贷款的条件不能办理。原告无经济能力一次性支付剩余房款，双方签订的商品房买卖合同未能继续履行。原告要求被告退回购房首付款未果，遂成讼。 本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，原告按约向被告交纳了购房首付款，被告也协助办理了合同备案。从双方当事人签订商品房买卖合同的过程和合同内容看，原告的目的是通过按揭贷款方式购买涉案商品房，但合同签订后，原告的贷款申请未能通过银行审批，无法按照商品房买卖合同的约定通过按揭贷款方式支付剩余房款，双方当事人签订的商品房买卖合同的目的已无法实现，合同已不能继续履行。合同签订至银行、桂东公司于2019年、2020年通知原告办理按揭贷款已过七年之久，此时原告因年龄因素不符合按揭贷款的条件，但该事由不能归责于原告；被告亦未提供充分证据证实原告在申请银行贷款过程中存在违约行为。涉案合同不能继续履行是因不可归责于原告方的事由导致，原告并未违约，原告主张解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告提出合同应当继续履行的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。合同解除后，原告主张被告退还已付购房首付款72584元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 5 一、解除原告吴国良、陆虹与被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司于2012年10月15日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：汇豪铺合字（2012）第A1133号】。 二、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司返还原告吴国良、陆虹购房首付款72584元。 案件受理费1615元，减半收取807元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  李兰英 二〇二〇年十二月二十五日 6 法官助理黄春梅 书记员徐小苗 书记员董国晖