四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0623民初3703号 原告：四川元祖食品有限公司，住所地成都高新区新园大道**。统一社会信用代码：91510100788100452L。 法定代表人：张秀琬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰迪，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：冷雁伶，女，该公司职工。 被告:杨沿辉，男，1982年10月23日出生，汉族，住四川省中江县。 原告四川元祖食品有限公司（以下简称“元祖食品公司”）与被告杨沿辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告元祖食品公司的委托诉讼代理人兰迪、冷雁伶、被告杨沿辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告元祖食品公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《经营场地租赁合同》；2、判令被告退还原告已支付的保证金10000.00元和租金40000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2020年4月23日签订《商铺租赁定金协议》，根据该协议约定，原告已向被告支付定金人民币10000元整。后原、被告于2020年5月6日订立《经营场地租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）。《租赁合同》约定，由原告承租被告位于四川省中江县××镇××路××号（房产证号：中江房权证北片字第0××0号）的房屋（以下简称“该房屋”），租期自2020年5月15日起至2025年5月14日，共计5年，第一年租金（含税）为人民币97200元。其中原告已向被告支付第一年租金人民币40000元整。因原告除承租被告该房屋外，另承租与该房屋相邻的（四川省中江县凯江镇伍城中路51号）由案外人何艳享有出租权的房屋（以下简称“案外人房屋”），并且原告拟将该房屋与案外人房屋打通后用于经营“元祖食品”商铺使用。因而原告为保障可拆除墙体的权利，在《租赁合同》第七条第4款明确规定了原告享有可将该房屋内墙体进行改造拆除的权利。原告于2020年5月15日接收该房屋后，欲进行相关的装修、拆除工作时，收到该房屋所在地居民委员会、利害关系业主以及当地消防主管机关通知，该房屋与案外人房屋的隔墙属于承重墙，不得擅自拆除。因此原告于2020年5月27日聘请第三方检测机构对该房屋与案外人房屋的隔墙进行检测，经检测该隔墙“具备承重性，如需装修需要拆除的，需具备资质设计公司进行设计，加固公司对墙体拆除部分进行有效加固后方可拆除”。虽经原告多方努力，但就拆除该隔墙事宜，无法取得符合法定人数的业主同意，因此导致该隔墙不能拆除，原告无法实现原定承租该房屋的目的。综上，原告认为，被告明知原告承租该房屋需拆除与案外人房屋隔墙的情况下，未告知原告该隔墙属于承重墙，拆除该隔墙需办理相关手续并经利害关系业主同意。被告未全面履行告知义务，造成原告无法实现打通隔墙使用房屋的经营目的，造成原告严重损失。特此起诉。 被告辩称，原、被告签订租赁合同后，原告支付了10000.00元保证金，被告依约交付了房屋。原告接收房屋了进行装修，原告无法继续装修、无法实现合同目的与被告无关。同意解除合同，请求驳回原告的其他诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：2020年5月6日，杨沿辉（甲方）与元祖食品公司（乙方）签订《经营场地租赁合同》，主要约定：甲方同意将坐落于中江县××镇××路××号的房屋出租给乙方开设元祖专卖店，租赁期限为5年，自2020年5月15日起至2025年5月14日止，甲方应于2020年5月22日前将房屋交付给乙方，双方应签订房屋交接书作为交付房屋的依据；第一年租金为97200.00元，先付租金后用房屋，每年4月14日一次性付清；乙方应于本合同签订前向甲方支付房屋租赁保证金1万元，因甲方原因终止合同，甲方将保证金抵扣本合同约定由乙方支付的费用后，一次性无息返还给乙方，如乙方单方面终止合同则保证金不予退还；合同期间，乙方可视经营需要对该房屋进行自主装修，但装修应当不影响房屋主体结构；除因甲方原因，乙方逾期支付房屋租金超过7日，自第1日起，每逾期一天，应按逾期金额以万分之一比例支付逾期付款违约金；因合同一方原因提前解除合同的，须向对方赔偿违约金，在第一个租赁年度内提前终止合同的，违约方应向守约方支付当其2个月租金作为违约金。2020年4月30日，元祖食品公司向杨沿辉转款支付“中江县签约租赁保证金”10000.00元。2020年5月18日，元祖食品公司通过银行转款向杨沿辉支付租金40000.00元。杨沿辉按合同约定的时间向元祖食品公司交房。 同月，元祖食品公司与案外人何艳签订《经营场地租赁合同》，由元祖食品公司承租中江县凯江镇伍城中路51号房屋，该房屋与上述49号房屋相邻，共用一堵隔墙。元祖食品公司拟打通两处房屋的隔墙，并在签订合同前已将此拆除计划告知何艳。 2020年5月22日，受元祖食品公司元祖食品中江县店委托，四川玖玖建筑工程检测鉴定有限公司对中江县××路××号房屋局部墙体拆除对房屋影响进行检测，并于2020年5月27日出具检测报告，其中结构安全性结论为“综合现场检测情况，元祖食品中江店轴线2／Ｂ-Ｃ具备承重性，如装修需要拆除，需具备资质设计公司进行设计，加固公司对墙体拆除部分进行有效加固后方可拆除”，并建议“定期对房屋进行检查维护”。此后，元祖食品公司就上述49、51号房屋承重隔墙打通事宜向房屋上层业主征询意见，并承诺若业主同意拆除墙体，元祖食品公司将采取必要加固措施以保障安全，并于退租时恢复原状。经征询10户业主意见，其中9户业主不同意元祖食品公司拆除上述49、51号房屋隔墙。 2020年10月15日，杨沿辉将中江县××镇××路××号房屋退还给原房东。 诉讼过程中，杨沿辉表示同意解除与元祖食品公司签订的《经营场地租赁合同》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告自愿协商签定《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方由此建立的租赁合同关系合法有效。因经营需要，元祖食品公司订立案涉租赁合同时，明示杨沿辉须拆除49、51号房屋隔墙才能达到经营要求、实现合同目的，杨沿辉对元祖食品公司该意思表示无异议。但经鉴定，上述隔墙系处于一楼的承重墙，需经专门设计并由专业公司有效加固方能拆除。且经元祖食品公司征询意见，多数业主不同意拆除上述隔墙。由此可见，导致隔墙不能拆除是不可归责于双方的原因。由于隔墙不能拆除，元祖食品公司无法达到经营要求，故而无法实际合同目的。根据前述事实理由，案涉合同不能继续履行的根本原因在于商铺隔墙不能拆除则无法达到元祖食品公司经营要求，从而不能实现其合同目的，该原因力是双方在订立合同时无法预见的因素所致。故合同解除后，元祖食品公司要求杨沿辉退还保证金1万元，应予以支持。租赁合同解除后，元祖食品公司应依法向杨沿辉返还租赁物。杨沿辉于2020年10月15日将案涉房屋退还给房屋所有人另行出租给他人系客观事实。但在该期间，原告无证据证明元祖食品公司是否履行返还租赁房屋义务及返还租赁房屋日期。依前述合同解除理由，双方对合同不能继续履行均无过错，原告应当承担从租房之日即2020年5月15日起至2020年10月15日的租金40500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告四川元祖食品有限公司与被告杨沿辉于2020年4月29日签订的《经营场地租赁合同》； 二、被告杨沿辉于本判决生效之日起十五日内退还原告四川元祖食品有限公司人民币9500元。 计算方式如下：（被告杨沿辉退还原告保证金10000.00元；原告已付被告杨沿辉租金40000元；原告四川元祖食品有限公司应付被告杨沿辉租金40500元；以上品迭后；被告还原告人民币9500元。） 三、驳回原告四川元祖食品有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费525.00元，由原告四川元祖食品有限公司负担312.00元，由被告杨沿辉负担213.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  涂忠 二〇二〇年十二月十四日 书记员  周静