浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4492号 上诉人（原审被告）：王晓，女，1984年1月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：赵一平，浙江龙山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐锋，男，1982年12月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：吴传熙，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范丽慧，浙江泽大（绍兴）律师事务所实习律师。 上诉人王晓因与被上诉人徐锋房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初5116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晓向本院提起上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐锋的诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认为“双方签订的的合作协议及房屋租赁合同均为徐锋经营店铺所需，徐锋为此向王晓支付店铺转让费125000元，应认定为徐锋为此投入的成本”的认定错误。1.根据(2018)浙0602民初9295号民事判决书的认定，双方当事人于2017年5月23日签订的合作协议实为店铺转让协议，并且店铺转让协议已经实际履行完毕，因此，从法院的认定可以得出这样的结论，在履行店铺转让协议中，双方均没有过错,也没有违约，并且该协议已经履行完毕。而本案一审法院又将店铺转让费125000元认定为徐锋投入的成本，显然与生效判决所认定的事实相矛盾。2.根据双方的店铺转让协议第2条的约定,2017年12月1日起租金金额及支付周期需与金帝物业重新签订协议后决定。由此可以认定徐锋在与王晓进行店铺转让时就知道双方的租期是到2017年11月30日止，后期是否续租不确定,徐锋的店铺转让款125000元并不是以后期续租为成就条件，125000元是徐锋在店铺转让时投入的成本，与双方于2017年11月21日所签订的租赁协议无关。因此徐锋将125000元的店铺转让费作为其损失没有任事实和合同依据。3.就算是王晓对2017年11月21日所签协议违约，徐锋在2017年11月21日签订租赁协议后并没有对店铺进行投入，因此徐锋没有投入成本，王晓也没有对徐锋造成损失，就算有损失也只是80000元租金的利息损失。4.租赁协议不能履行，并非王晓的过错，王晓与徐锋签订租赁协议时是2017年11月21日，而金帝物业和金帝商业发展公司通知徐锋对涉案房屋到期不再续租是2018年1月17日，根据《合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但期限为不定期”，王晓与金帝物业所签租赁合同的到期日为2017年11月30日，因此，在王晓与徐锋签订租赁协议时王晓认为金帝物业是已经同意将涉案房屋续租给王晓，所以才与徐锋签订了租赁协议。综上原审法院判决王晓赔偿徐锋50000元没有任何事实和法律依据,原审法院强行将双方已经履行完毕的协议和后续租赁协议合并在一起,以已经履行完毕且并无违约行为的协议作为后续租赁协议违约的依据，违反了《合同法》的规定。并且店铺租赁合同与店铺转让合同是二个不同的法律关系，后续的租赁关系只与前期租赁协议有关，与店铺转让无关。王晓虽然违约但并无过错，所以不用承担赔偿责任。二、退一万步讲，就算法院认定125000元是徐锋的投入成本，但店铺转让协议合同相对人除了王晓和徐锋以外,还有另外一个转让人陶国炎，其亦收受了转让费。如果对徐锋造成损失并以转让费125000元为依据,则陶国炎也应当是责任人,原审法院在未追加陶国炎的情况下，判决由王晓赔偿徐锋50000元缺乏事实依据。 徐锋辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，王晓的上诉请求没有事实和法律依据。1.原审法院并未否定(2018)浙0602民初9295号、(2019)浙06民终3451号判决，原审将125000元认定为徐锋为转租的成本，是基于本案事实对款项性质的认定，在前述两案中并未对款项性质作出认定。2.前期店铺转让费125000元应当计入徐锋投入的成本。徐锋支付转让费的目的就是为了取得诉争出租房屋的经营权，而转让的店铺是面店，设施设备价值不超过5000元，转让费绝大部分是转让店铺经营权的费用。依据《合作协议》第二条约定“2017年12月1日起租金金额及支付周期须与金帝物业重新签订协议后决定”及《租赁协议》第二条租期的约定，租期为3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日止，也可以得出金帝物业必然会与徐锋签订租赁协议，只是会调整租金及支付周期，故前期店铺转让费当然应该计入成本。3.租赁合同因目的无法实现而解除，徐锋为取得店铺经营权而投入的125000元店铺转让费，作为徐锋的实际损失，理应依法承担赔偿责任。原审法院酌情认定赔偿50000元，有事实和法律依据。4.王晓应当对讼争租赁合同的解除承担赔偿责任。由于金帝物业未与王晓签订物业合同，导致本案租赁协议无法继续履行，王晓应为此承担责任。即使按照王晓以为，其与金帝物业为不定期租赁合同，那么，作为不定期租赁的双方均有权随时解除合同。合同解除后，诉争租房协议同样无法履行，王晓同样存在过错，也应承担赔偿责任。二、关于王晓认为应追加案外人陶国炎为本案共同被告的问题，本案并非转让合同纠纷，而是租赁合同纠纷，诉争租赁合同的双方当事人是徐锋与王晓，不涉及陶国炎，故陶国炎当然不是本案当事人。王晓在原审中从未提出过要求追加陶国炎为本案共同被告。如王晓认为本案涉及其与陶国炎之间的法律关系，应该在履行本案判决的情况下，另案向陶国炎主张权利，与徐锋无涉。综上，请求依法驳回王晓的上诉请求，维持原判。 徐锋向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2017年11月21日签订的租赁合同已经解除；2.被告赔偿原告损失107142元；3.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回诉讼请求第一项，同时明确诉讼请求第二项为125000元/3.5年×3年。 一审法院认定事实：2017年5月23日，原告徐锋（甲方）与被告王晓（乙方）、案外人陶国炎（丙方）签订《合作协议》1份，约定甲方于2017年5月26日一次性支付乙方及丙方人民币125000元，该商铺及设备由甲方全权经营及处理，乙方及丙方需向甲方提供所有相关资料及配合相关手续，自交接日起商铺所有盈亏皆与乙方及丙方无关。甲方需于2017年5月26日支付该商铺自2017年6月1日起至2017年11月30日房租60000元及履约定金30000元，以及2017年6月1日起至2017年11月30日物业费3007.20元。2017年12月1日起的租金金额及支付周期需与金帝物业重新签订协议后决定。三方暂定于2017年5月26日交接清楚，水电及5月剩余租金等具体费用于交接当日由甲方及丙方双方协定。协议签订后，原告按约于2017年5月25日支付给被告王晓2017年6月1日至2017年11月30日的租金90000元(含押金30000元)、物业费3007元、玻璃押金5160元和电费400元及转让合作费125000元，总计223567元，被告王晓收款后出具收据并按约将转让的商铺交付原告，原告接铺经营。另查明，2017年11月21日，原告徐锋与被告王晓签订租房合同一份，约定租期为3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日，年租金为160000元，每年递增5%，以每6个月为一个缴付期，租房合同还约定被告王晓不得无故终止合同，合同终止后原告要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以租金的20%罚款。租房合同签订的当日原告按约支付给被告王晓第一期租金80000元，并继续经营商铺。 2018年1月17日，浙江金帝物业服务有限公司绍兴分公司和绍兴金帝商业发展有限公司联合发通知书给被告王晓，通知被告王晓金帝银泰城惠坊街4幢10号商铺的租期至2017年11月30日，因合同到期不再续签，要求腾退交还商铺,并缴纳商铺恢复楼梯费2506元。由于金帝银泰城不认可原、被告双方的转租协议不续签租赁合同，致原告不能继续经营，原告于2017年12月25日撤店。被告王晓于2018年3月16日通过手机银行转账支付给原告80000元，并于2018年5月30日以支付宝转账方式支付给原告24752元。又查明，2018年9月3日，原告以房屋租赁合同纠纷为由起诉本案被告王晓、案外人陶国炎，要求解除上述合作协议及租赁协议，返还店铺合作费45000元、房租费80000元、玻璃押金5160元、电费500元、押金5248元，2019年6月17日该院作出（2018）浙0602民初9295号民事判决，确认解除原、被告之间2017年11月21日签订的租赁合同，同时驳回原告其他诉讼请求。原告不服上诉后，绍兴市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）浙06民终3451号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院审理认为，本案争议焦点在于原告是否可以房屋租赁合同纠纷主张损失及转让款是否系原告房屋租赁合同解除后的损失。对于被告认为原生效判决认定合作协议已实际履行完毕，原告应当知道不能签订续签合同所产生的风险及后果，未予支持返还合作费，故生效判决已对合作协议处理完毕的意见，该院认为，根据生效判决内容，被告王晓在未与金帝物业公司签订续租合同的情况下与原告签订截止2020年11月30日的租房合同，存在根本违约，租房合同解除后，原告因此造成的损失可向被告主张违约责任，故本案原告基于房屋租赁合同纠纷主张损失并无不当，该院予以支持。关于转让款是否系原告因涉案房屋租赁合同解除后的损失，该院认为，原告向被告租赁涉案房屋实质系店铺转让，双方签订的合作协议及租房合同均为原告经营店铺所需，原告为此向被告支付店铺转让费125000元，应认定为原告为此投入的成本，现双方租赁合同因被告违约而解除，被告应赔偿原告相应的损失，但原告自身对于续租的风险亦在签订相应协议时知悉，故综合考虑原告的实际经营状况及损失、被告的违约情形、双方的过错程度，该院酌情确定被告赔偿原告损失人民币50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、被告王晓应于判决生效之日起三十日内赔偿原告徐锋损失人民币50000元；二、驳回原告徐锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法减半收取1221元，由原告徐锋负担651元，被告王晓负担570元，应由被告负担部分于判决生效之日起七日内向该院交纳。 双方当事人在二审中均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为店铺转让款是否系徐锋房屋租赁合同解除后的损失。王晓认为根据生效的（2018）浙0602民初9295号民事判决，双方的合作协议已履行完毕，且双方均无过错，亦无违约，故一审法院将店铺转让款认定为徐锋为此投入的成本错误。对此一审法院认为双方签订的合作协议及租房合同均为徐锋经营店铺所需，徐锋为此向王晓支付店铺转让费125000元，应认定为徐锋为此投入的成本，本院对此予以认同。虽然合作协议已履行完毕且双方亦不存在过错与违约，但并不妨碍店铺转让款作为经营店铺的成本成为房屋租赁合同解除后造成的损失。关于王晓提出的在王晓与徐锋签订租赁协议时，王晓认为金帝物业已经同意将涉案房屋续租给王晓，并无事实与法律根据。现双方租赁合同因王晓违约而解除，王晓理应赔偿徐锋相应的损失。一审法院综合考虑徐锋的实际经营状况及损失、王晓的违约情形、双方的过错程度，酌情确定王晓赔偿徐锋损失50000元，并无不当。 关于王晓提出的应追加案外人陶国炎共同承担责任的问题，本案系租赁合同纠纷，合同相对人为王晓与徐锋，故徐锋要求王晓承担因租赁合同解除而导致的损失并无不当，王晓提出的要求追加案外人陶国炎的理由不成立。 综上所述，王晓的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由王晓负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  张百元 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  陶钿钿