北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13888号原告：姚巍，男，1976年12月15日出生，蒙古族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：段长寅，北京市致衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇，北京市致衡律师事务所律师实习律师。被告：李岩，女，1981年10月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于益林，河北中宸律师事务所律师。第三人：北京卓旭置家房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区白家疃尚品园**楼****。法定代表人：陈晨，总经理。委托诉讼代理人：胡亮，该公司经理。原告姚巍与被告李岩、第三人北京卓旭置家房地产经纪有限公司（以下简称卓旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚巍及其委托诉讼代理人段长寅、胡勇，被告李岩的委托诉讼代理人于益林，第三人卓旭公司的委托诉讼代理人胡亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚巍向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、被告双倍返还购房定金10万元、返还购房款195万元并按照银行的同期贷款利率支付（5万元自2017年2月23日起算，155万元自2017年4月1日起算,40万元自2017年5月18日起算至判决生效日止的）利息暂定40万元；3、被告支付违约金40万元，房价补偿款51.6万元，赔偿原告装修损失20万元、律师费、交通费、中介服务费10万元。合计366.6万元。事实与理由：2017年2月23日，原告姚巍作为买受人与被告李岩作为出卖人通过第三人北京卓旭置家房地产经纪有限公司签订《北京市房犀买卖合同》，合同约定出卖人将其位于位于北京市海淀区白家疃尚品园×**房屋房款以总成交价为258万元出售给买受人，付款金额及期限为：2017年2月23日，买受人向出卖人支付购房定金5万元，2017年3月20日前，买受人向出卖人支付购房款155万元整，2017年5月1日前，买受人向出卖人支付购房首付款40万元，剩余尾款买受人以贷款方式向出卖人支付58万元。签订合同当天，原告支付了5万元购房定金，2017年4月1日，原告支付了购房款155万元，2017年5月18日，原告支付了购房款40万元。被告交付房屋后，原告对房屋进行装修。2018年7月30日石家庄市裕华区人民法院对牛忠礼与被执行人李少雷、臧夕亮、刘庆喜、李岩、王高慧民间借贷纠纷一案，作出(2018)冀0108执1883号执行裁定书，将位于北京市海淀区自家疃尚品园的×1号房屋予以查封，2018年8月3日张贴了查封公告，近期原告才得知购买房屋被查封将要被拍卖及时向石家庄市裕华区人民法院提出执行异议，因该房屋在2016年11月8日已经被石家庄市裕华区人民法院查封，所以原告购买查封的房屋不受法律保护，异议被驳回，被告欺诈原告，隐瞒房屋被查封事实将房屋卖给原告，因被告一的过错导致买卖合同无效，被告应该双倍返还购房定金并返还原告购房款，并支付利息，并赔偿原告违约金、房屋补偿款、装修损失、律师费、中介费等经济损失，为此特向法院起诉，请法院准其所请。被告李岩辩称，一、答辩人作为天用公司房屋的代持人，接受天用公司委托与姚巍签订的《北京市房屋买卖合同》符合现行有效法律的规定，为真实、合法、有效合同，不存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，且已经根据合同约定向姚巍交付了房屋，姚巍已经实际占有并使用该房屋长达两年多之久。案涉房屋系河北天用建筑工程有限公司（简称：天用公司）在2015年6月17日及10月份通过以房抵债的方式，从大连中申建筑安装有限公司（简称：中申公司）取得，李岩为房屋名义代持人，天用公司为房屋的真实权利人。李岩代持房屋的行为，不违反法律强制性规定，不损害国家利益和社会公共利益，属于合法有效行为。答辩人李岩接受天用公司委托，作为完全民事行为能力人的姚巍，在对涉案房屋的权属情况进行充分沟通后，于2017年3月签订了房屋转让合同，该合同为双方真实意思表示一致的结果。该合同从签订的主体、合同内容、签订程序等方面看，不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。不属于欺诈、胁迫手段损害订立的损害国家利益合同，不属于恶意串通损害国际、集体、第三人的利益情况，也不是以合法形式掩盖非法目的的合同，也没有损害社会公共利益，也没有违反法律法规的强制性规定。答辩人与姚巍签订的合同应为真实、合法、有效。其一，依照《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，将不动产物权变动的原因与结果区分开来，完全符合合同效力的确认理论。换言之，认定合同的效力应当坚持物权行为与债权行为向区分的原则。合同效力的判断只能依据该合同生效要件进行，而不能以随后的物权变动是否成就作为判断标准。据此，被查封房屋买卖合同是否有效应当依据《合同法》的规定来判定，履行该房产过户登记手续属于合同履行行为，未办理房产过户登记手续则不产生物权，但不因此影响该房屋买卖合同的效力。可见，确定合同效力问题，应澄清或理顺将债权行为与物权行为相混淆的理念和裁判方法。其二，法院查封房屋，只是使该房屋被禁止在查封期间办理房屋过户登记手续。也就是说，在房屋被查封期间即使被查封人与他人签订该房屋的买卖合同，也不能在此期间办理房产过户手续，相应地就不能产生物权变动的法律效果。但不能因此禁止或影响被查封人在房屋查封期间与他人签订该房屋的买卖合同，更不能据此作为认定买卖该房屋合同无效的判定依据。二、李岩与姚巍的房屋买卖过程中，并不存在隐瞒、欺诈等情况，案涉房屋在2016年10月19日被石家庄裕华区法院查封的情况，答辩人并未受到法院的通知及告知，并不知晓房屋被查封的事情，不存在隐瞒和欺诈的前提及主观故意，也不存在任何过错性行为。三、查封案涉房屋的案件（石家庄裕华区人民法院牛忠礼诉刘庆喜等人民间借贷案件）因为出现诸多新证据，导致该案已被石家庄市人民检察院检察监督受理，同时该案的原告牛忠礼因为主张的借出资金均为侵占天用公司所有并石家庄市新华区公安局已经正式立案，案涉房屋的执行工作也因为天用公司提出的执行异议处于停止状态。综上，答辩人与姚巍的转让合同合法有效，请求贵院依法驳回姚巍的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人卓旭公司述称，我公司秉着诚实公正，站在弱势群体的买受方的立场，如果原告可以把房屋过户到其名下最好，如果无法继续履行，出卖方承担该承担的责任，由法院依法判决，我方只是进行了居间服务。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，姚巍（买受人）与李岩（出卖人）经由卓旭公司经纪签订《北京市房屋买卖合同》，合同约定：出卖人将其位于位于北京市海淀区温泉镇中心区D2地块商业项目用地（D28地块）温泉镇×1号（即温泉镇白家疃尚品园×1号）房屋（建筑面积60.3平方米）出售给买受人；该房屋是李岩于2015年11月10日与开发建设单位北京世纪正源房地产开发有限公司签订商品房预售合同而购买的商品房；签订合同时该房屋尚未取得房屋所有权证书，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人方可就该房屋办理房屋权属转移登记；双方协商该房屋成交价为2580000元，付款金额及期限为：2017年2月23日，买受人向出卖人支付购房定金5万元，2017年3月20日前，买受人向出卖人支付购房款155万元整，2017年5月1日前，买受人向出卖人支付购房首付款40万元，剩余尾款买受人以贷款方式向出卖人支付58万元；当事人双方同意，该房屋取得房屋所有权证之日起30日内且买受人取得批贷许可之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，当事人任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款5%的违约金，逾期超过30日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。李岩出售该房屋时签署《关于如实陈述交易信息的声明》，声明“所售房屋未被司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利”。签订合同当天，姚巍支付了50000元购房定金，2017年4月1日姚巍支付了购房款1550000元，当日李岩将该房屋交付姚巍使用，2017年5月18日姚巍支付了购房款400000元，就上述付款情况姚巍提交转账回单、电汇凭证、收条等证据予以证明。另查，原告牛忠礼与被告李少雷、臧夕亮、刘庆喜、李岩、王高慧民间借贷合同纠纷一案，在一审期间，经原告申请，石家庄市裕华区人民法院裁定于2016年11月8日查封李岩名下位于北京市海淀区自家疃尚品×1号的房产一套（即本案案涉房屋），查封期限2016年11月8日至2019年11月7日。石家庄市裕华区人民法院就该案于2017年10月14日作出(2016)冀0108民初3758号民事判决书。各被告不服该判决上诉至石家庄市中级人民法院，2018年4月10日石家庄市中级人民法院于作出(2018)冀01民终2335号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。石家庄市中级人民法院判决生效后，各被告未履行生效法律文书所确定的义务。后申请执行人牛忠礼申请执行，石家庄市裕华区人民法院受理该案，执行案号为(2018)冀0108执1883号。姚巍得知案涉房屋被查封要被拍卖后向石家庄市裕华区人民法院提出执行异议但被裁定驳回异议请求。之后，姚巍提起案外人执行异议之诉，起诉牛忠礼及第三人李岩，请求法院依法终止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封措施，石家庄市裕华区人民法院经审理，判决驳回姚巍的诉讼请求。姚巍不服一审判决提出上诉，石家庄市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。另查，姚巍主张李岩交付房屋后，其对房屋进行了装修，主张装修损失20万元，其提交装饰装修施工合同予以证明，该合同未载明房屋具体坐落，其未提交实际支付装修款的证据，李岩对其该项主张不予认可。姚巍主张房屋差价损失51.6万元，但未提交证据予以证明，李岩对此不予认可。姚巍于2017年4月1日向卓旭公司交纳中介服务费50000元，其提交卓旭公司出具的《证明》予以证明。另，本案审理中，经本院释明，李岩坚持主张涉案房屋买卖合同有效，并明确表示不主张合同无效的法律后果即在本案中不要求姚巍返还涉案房屋，若法院判决确认合同无效，其保留另行向姚巍主张合同无效法律后果的权利。本院认为，违反法律强制性规定的合同应属无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本案中，案涉房屋在李岩与姚巍于2017年2月23日签订《北京市房屋买卖合同》时已被法院依法查封，该房屋属于法律明确规定不得转让的标的物。李岩作为出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给姚巍，该房屋买卖合同因违反法律强制性规定应属无效，本院对此予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。李岩出售该房屋时声明“所售房屋未被司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利”，姚巍基于信赖签订房屋买卖合同并支付相应房款，现该合同被确认无效，李岩应返还姚巍已付定金及购房款并赔偿姚巍的信赖利益损失。姚巍要求李岩返还购房款200万元并按照银行的同期贷款利率支付相应利息的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。姚巍向卓旭公司交纳中介服务费50000元，其提交相应证据予以证明，本院对此予以认可，姚巍该项信赖利益损失应由李岩予以赔偿，故姚巍要求李岩赔偿其中介服务费50000元的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。双方合同无效，而非因李岩违约而解除，故姚巍要求李岩双倍返还购房定金10万元并支付违约金40万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。姚巍主张装修损失20万元，但未提交充分有效证据予以证明，李岩对此不予认可，且李岩明确表示本案中不主张合同无效的法律后果即在本案中不要求姚巍返还涉案房屋，故就姚巍的装修损失问题可待李岩主张其返还房屋时一并解决为宜，本院在本案中不予处理。姚巍主张房屋差价损失51.6万元，但未提交证据予以证明，李岩对此不予认可，本院对姚巍该项诉讼请求依法不予支持。姚巍要求李岩赔偿其律师费及交通费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、李岩与姚巍于2017年2月23日签订的《北京市房屋买卖合同》无效。二、李岩于本判决生效后七日内退还姚巍购房款2000000元并支付相应利息（50000元的利息，以50000元为本金，自2017年2月23日起计算至实际退还之日止；1550000元的利息，以1550000元为本金，自2017年4月1日起计算至实际退还之日止；400000元的利息，以400000元为本金，自2017年5月18日起计算至实际退还之日止；上述利息在2019年8月20日之前均按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，在2019年8月20日之后均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、李岩于本判决生效后七日内赔偿姚巍中介服务费50000元。四、驳回姚巍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18064元，由姚巍负担4864元，已交纳；由李岩负担13200元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周志辉二〇二〇年十二月二日书记员  陈雅楠