文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初27854号原告：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**-5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人：李小刚，系总经理。委托诉讼代理人：於有琳，系公司员工。被告：曾念，女，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：郑忠贵，男，汉族，住重庆市，系被告配偶。原告重庆洪泉物业管理有限公司与被告曾念物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告重庆洪泉物业管理有限公司的委托诉讼代理人被告於有琳，被告曾念的委托诉讼代理人郑忠贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洪泉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2011年7至2018年5月期间的公共能源费389.5元及物业服务费用5523.4元，合计5912.9元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回2017年12月1日至2018年5月期间的公用能源费以及物业服务费用，故其起诉内容为2011年7月1日至2017年11月30日期间的公用能源费359.5元，物业服务费5102.39元。事实和理由：原告于2006年3月2日和2009年1月16日，分别与重庆祥和物业发展有限公司，依法签订了九龙坡区“XXX小区前期物业服务合同”，约定由原告对九龙坡区XXX小区实施物业管理服务工作，物业服务费按约定价格执行。曾念系XXX小区XXX号房业主，其房屋建筑面积为87.67平方米，每月物业服务费自2011年7月至2011年11月为56.1元、2011年12月起为75.14元，而曾念欠付诉请费用，为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告曾念答辩称，被告不同意支付费用，因被告未收到过催款通知书，开庭当日看到的催费单也是原告为了起诉于2020年11月4日才发出，且被告未收到，原告主张已经过了诉讼时效。经审理查明，被告曾念原系九龙坡区XXX号住宅房屋的业主，前述房屋建筑面积87.67平方米，被告曾念于2017年11月30日将前述房屋出售与他人。2006年3月2日，原告与重庆祥和物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告为XXX小区提供前期物业服务，约定物业服务费按建筑面积计算，住宅多层为每月0.8元/平方米，公摊水电费据实分摊；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应于每月5-15日前缴纳物业管理费；未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日加收应交纳费用千分之三收取违约金。该合同于2006年3月15日在重庆市九龙坡区房管局备案。2009年1月16日，原告洪泉物业公司与重庆祥和物业发展有限公司签订《九龙坡蔬菜批发市场配套住宅（XXX居）前期物业服务合同（延期协议）》，其中约定“双方于2006年3月2日签订的XXX居前期物业服务合同中的全部条款继续履行，履行至业主委员会成立并选定了新的物业管理公司进场为止”。前述合同签订后，原告为前述合同约定小区提供了物业服务。2020年11月26日，重庆市九龙坡区杨家坪街道杨渡路社区居民委员会出具《情况说明》，载明重庆洪泉物业管理有限公司从2006年3月3日起至今已对九龙坡区XXX小区全面履行了物业服务工作。同日，重庆祥和物业发展有限公司出具《情况说明》，载明：“重庆市九龙坡区XXX小区的物业管理服务工作，在2006年3月之前是由重庆安达物业管理有限公司履行，但由于该公司因政策原因而撤出该小区。故重庆洪泉物业管理有限公司通过议标方式（合同已备案），从2006年3月起对XXX小区实施物业管理服务工作至今。”审理中，原告明确被告欠付2011年7月1日至2017年11月30日期间的物业服务费、公共能源费即公摊水电费，其中2011年7月1日至2012年11月30日期间欠付物业服务费894.23元（因开发商每月每平方米有0.2元补贴，也即87.67平方米×0.6元/月·平方米×17个月）、公摊水电费59.5元（3.5元/月×17个月），2012年12月1日至2017年11月30日期间欠付物业服务费4208.16元（87.67平方米×0.8元/月·平方米×60个月）、公摊水电费300元（5元/月×60个月）。原告举示了邮寄单及催费单，拟证明其向被告催收过上述费用。关于房屋产权。被告陈述，房屋出售前产权人为被告及其委托诉讼代理人郑忠贵，但被告及其委托诉讼代理人同意由曾念一人名义处理并享受相应权利或承担相应义务。原告陈述，根据现有证据，产权人仅为被告曾念一人，即使核实后为被告及其委托诉讼代理人，那么也同意由曾念一人就本案承担义务。关于诉讼时效。原告举示了受理案件通知书及起诉状，拟证明其就物业服务费起诉过被告，其中受理案件通知书落款时间为2018年5月4日。就前述通知书，被告认可其真实性，也承认诉状，诉讼时效从受理案件通知书往前推三年，也即被告认可2015年5月4日至2017年11月30日期间的费用，2015年5月4日之前的则已过诉讼时效。上述事实，有原告提供的前期物业服务合同及延期协议、备案证明、房屋登记信息查询证明、情况说明、受理案件通知书、民事起诉状等证据以及当事人陈述在卷为凭并经当庭质证。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆祥和物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。原告依照前述合同约定对被告所居住的小区提供了物业服务，依照权利与义务相一致的原则，被告作为小区的业主应当按时依照《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费用和公摊水电费用。关于诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当支持”，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法通则》二年时效期间以及2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》三年时效期间，均自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日其计算。本案中，根据案涉物业服务合同的约定，被告应当在每月5-15日交纳物业管理费，故每月物业服务费用及公摊水电费用应当于当月16日开始计算诉讼时效，原告曾于2018年5月4日诉至本院，并未举示其他证据证明诉讼时效中止、中断的情形，故根据前述规定及结合被告自述认可“2015年5月4日至2017年11月30日期间的费用”的意见，本院认定2015年5月4日（不含该日）之前的物业服务费及公摊水电费已过诉讼时效，本院依法不予支持。综上，本院认定被告应向原告支付2015年5月4日至2017年11月30日期间的物业服务费2167.43元（0.8元/月·平方米×87.67平方米÷31天×28天+0.8元/月·平方米×87.67平方米×30个月）。关于公摊水电费，专项设备运行产生公共能耗系物业服务过程中实际必然产生的费用，且前期物业服务合同中亦约定公共能耗独立核算并据实分摊，现原告主张的公摊水电费月均标准为5元，并无明显不当，本院予以支持，结合上述认定意见及原、被告双方陈述，经计算，被告应支付原告2015年5月4日至2017年11月30日期间公摊水电费为154.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曾念于本判决生效之日起十日内向原告重庆洪泉物业管理有限公司支付2015年5月1日至2017年11月30日期间的物业服务费2167.43元、公摊水电费154.5元。二、驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告曾念负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月二十五日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖