福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0803民初2480号 原告：张广洲，男，1968年10月18日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 原告：张建国，男，1983年8月6日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 原告：谢文培，男，1980年4月30日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 三原告共同委托诉讼代理人：熊妍妮，福建聚泰律师事务所律师。 被告：熊峰龙，男，1984年8月17日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：胡亮平，龙岩市永定区康桥法律服务所法律工作者。 原告张广洲、张建国、谢文培与被告熊峰龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张广洲、张建国、谢文培的委托诉讼代理人熊妍妮与被告熊峰龙的委托诉讼代理人胡亮平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张广洲、张建国、谢文培向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的租金共计84000元、物业费2400元及资金占用损失（以86400元为基数，自2020年9月20日起至该款项实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、请求依法判令被告赔偿原告房屋损坏的损失共计人民币20000元；3、请求依法判令被告支付违约金10000元；4、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：三原告按份共有位于龙岩市永定区××镇××街××广场××商场，2015年9月20日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将该房屋出租给被告用于经营使用。合同约定：租期五年，自2015年9月20日起至2020年9月19日止，租金每半年交一次；被告应妥善保管店铺完好，因保管不妥或使用不当，造成毁损、灭失的，应承担赔偿责任；合同期满后或被告违约造成合同终止的，留在店内的装修固定物，原告不作任何补偿，被告不得擅自拆除。但从第五年开始，被告出现拖欠租金的行为，且2020年3月20日至9月19日的租金共计8.4万元也未支付予原告，租赁期间物业费未支付。合同期限届满，被告未继续承租，但未通知原告退房，也未交还钥匙，私自搬离时还造成涉案房屋多处损坏。原告认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现被告故意拖欠租金，原告多次催讨，被告均以各种理由推诿，被告的行为已严重侵害原告的利益，原告特依据中华人民共和国《合同法》及《民事诉讼法》等法律法规的相关规定，向贵院提起诉讼，请求依法判如所请！ 熊峰龙辩称，1、关于诉请支付租金84000元，答辩人租赁原告位于龙岩市永定区××街道××街××广场××商场用于经营网吧，网吧名称为：龙岩市永定区凤城某网吧。答辩人之所以没有支付原告2020年3月20日至9月19日半年租金合计84000元，是因今年新冠肺炎疫情期间，龙岩市永定区文化体育和旅游局于2020年1月23日电话通知答辩人立即停止营业，并派人到网吧现场核实，确保关停到位，直至6月中旬才恢复营业，该半年时间被迫停止营业，对于答辩人而言是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力导致答辩人无法经营，连续半年无任何营业收入，答辩人已明确告知原告，根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条及最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条第一款和《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第一条第六款之规定，答辩人的情形符合不可抗力免责条件，应当免除答辩人被迫停止营业期间支付原告租金的责任，答辩人无须向原告支付该半年的租金84000元，原告起诉没有事实和法律依据。 2、关于诉请支付物业费2,400元方面：一是原告（甲方）与答辩人（乙方）签订的《商铺租赁合同》第四条约定：乙方从租赁签约即日起，该店的物业管理费、水电费、宽带、电话费等一切费用由乙方负责及时缴纳，与甲方无关。从该条约定看，原告无权起诉答辩人向其支付物业费；二是原告没有证据证明其替答辩人代为向物业公司缴纳了2,400元的物业费，没有向答辩人要求支付物业费的追偿权，不能向原告起诉；三是原告并非物业费的收费主体，只有物业公司才可以向业主或经营者收取物业费用。因此，原告的该诉求亦缺乏事实和法律依据。 3、关于诉请赔偿原告房屋损坏的损失20,000元方面：一是答辩人并未损坏原告的房屋。原告将永定区某街道某街商贸广场B某商场租赁给答辩人后，答辩人即对房屋进行了吊顶等方面的装修，在合同租期到后答辩人搬离时拆除吊顶上的空调及网线过程中不慎损坏部分吊顶，属对答辩人自行装修部分的损坏，对原告的房屋并未损坏，至于消防栓破损是物业改造所致，与答辩人无关，墙体底部的水管变黑变坏，属租用过程中的正常损耗，因此，答辩人不存在赔偿原告房屋损坏价值的问题。二是原告提出的房屋损坏损失的价值没有任何证据可以证实是20,000元。 4、针对原告提出违约金10,000元的问题，原告已经主张未缴房租84,000元的基础上，不能重复主张违约金，被告逾期缴纳房租不是根本违约，原告主张根本违约没有依据。根据违约金上限的规定，即使被告缴纳违约金也不应当超过支付30%的违约金。而本案中，被告不应当视为违约，即使要承担违约金最多也是支付利息。所以原告这项诉求没有法律依据，应当驳回。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提供了：《中华人民共和国房屋所有权证》、《商场租赁合同》、《存款明细账》、《短信记录截图》，熊峰龙质证无异议；对原告提供的《照片》、《工程装修合同》质证认为有异议，认为被告并没有损害租赁房屋的设施。被告向法庭提供了：《营业执照》、龙岩市永定区文化体育和旅游局出具的《证明》、《微信聊天截图》，原告质证认为：疫情3月份就复工复产了，原告并未同意解除合同。本院认为对双方没有异议的证据予以认定；对原告提供的《照片》、《工程装修合同》尚无法证明损失的价值；被告提供的《微信聊天截图》无法证明双方已解除合同的事实。 本院经审理认定事实如下：张广洲、张建国、谢文培按份（分别占50%、25%、25%）共有的涉案商场位于龙岩市永定区××街道××街××广场××处，面积570平方米。2015年9月20日，张广洲、张建国、谢文培（甲方）与熊峰龙（乙方）签订《商铺租赁合同》，张广洲、张建国、谢文培将该房屋出租给熊峰龙用于经营使用。合同约定：租期五年，自2015年9月20日起至2020年9月19日止，租金及付款方式：每半年交一次。第一年、第二年租金每平方米28元／月，计每月15960元；第三年至第五年，每年递增10%，第三年租金210672元；第四年租金231739.2元；第五年租金254913.12元，每半年交缴一次127456.12元。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金超过10天，视为乙方违约，甲方有权立即解除合同。乙方从租店签约即日起，该店的物业费、水电费、宽带、电话费等一切费用由乙方负责及时缴纳，与甲方无关。合同期内不得改变合同事宜。乙方租赁期应妥善保管店铺完好，对店及附属设施不得任意损害，因保管不妥或使用不当，造成毁损、灭失的，应承担赔偿责任；合同期满后或被告违约造成合同终止的，留在店内的装修固定物，原告不作任何补偿，被告不得擅自拆除。乙方在签约之日向甲方缴纳保证金10000元，合同期满后无违约如数退还。甲乙双方如有一方违约，罚违约方违约金10000元。合同到期后乙方需续租，在同等条件下有优先承租权，租赁期内不得退租，如不续租应提前1个月交回。如遇特殊情况双方协商解决等内容。 熊峰龙租用涉案店铺用于经营“龙岩市永定区凤城某网吧”。2020年1月23日，受新冠疫情影响，龙岩市永定区文化体育和旅游局电话通知熊峰龙立即停止营业，并派员到网吧现场核实，当日下午网吧停止营业，直至同年6月10日才准许营业。2020年4月2日，熊峰龙缴交2020年1月20日至3月19日租金。尚欠2020年3月20日至9月19日的租金，按合同计算共计84,000元。2020年9月20日，合同期限届满，熊峰龙未继续承租。 本案争议的焦点：1、租赁期间发生疫情，租金能否减免，应如何确定？2、是否构成违约？3、物业费、损失能否认定？ 本院认为，张广洲、张建国、谢文培与熊峰龙签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律、法规强制性规定，是有效合同，双方应当按约履行。现就本案争议焦点作如下分析，关于租赁期间发生疫情，租金能否减免，应如何确定的问题，本院认为，熊峰龙未按合同的约定支付剩余租金，确因经营的网吧受新冠疫情影响，在疫情防控期间无法经营。2020年1月23日，龙岩市永定区文化体育和旅游局明令不得经营，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院认为疫情期间，租赁双方应本着合理分担风险的原则解决纠纷。根据福建省出台的相关政策，本院参照《福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》的相关规定：免收一个月租金，减半收取两个月租金的基础上，继续减半收取5、6月租金。结合本案，熊峰龙已经协商缴交了2020年1月20日至3月19日租金，因此，本院确定从3月20日至6月19日，免收一个月租金，减半收取两个月租金，即减免租金28,000元；7月至9月没有相关政策，属于正常的投资风险。熊峰龙仍应交缴剩余未交租金为84000-28000=56,000元。 关于本案被告是否违约问题，本院认为，熊峰龙履行前期合同中并无违约的行为，但从2020年3月份至合同期满未缴纳租金，构成了违约。熊峰龙虽提前搬离了租赁店铺，但未得到出租人的认可，不能认定已提前解除了合同，熊峰龙仍应继续履行合同约定的义务。鉴于熊峰龙的违约行为确因疫情影响，且租赁期限已满，欠付的剩余租金仍应交缴，因此，本院酌情违约金按50%计算，即被告应支付违约金5,000元。 关于物业费、损失能否认定问题，因原告未提供其代交物业费的相关证据，其主张被告支付给其物业费，本院不予支持；原告主张赔偿房屋损坏的损失共计人民币20,000元，未提供认定损失的证据，经本院释明后，也未提出鉴定申请，应承担举证不能的后果。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、熊峰龙应于本判决生效之日起10日内支付张广洲、张建国、谢文培租赁龙岩市永定区××街道××街××广场××商场店铺租金56000元； 二、熊峰龙应于本判决生效之日起10日内支付张广洲、张建国、谢文培租赁龙岩市永定区××街道××街××广场××商场店铺违约金5000元； 三、驳回张广洲、张建国、谢文培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费2,428元，减半收取1,214元，由张广洲、张建国、谢文培负担551元，熊峰龙负担663元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李良武 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  肖 璐 附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。