重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初15957号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街（华润中心华润大厦）******，统一社会信用代码：91500107MA5UUBLA2R。法定代表人：吴刚，总经理。委托诉讼代理人：刘雪姣，女，系该公司员工。被告：重庆众迪汽车维修有限责任公司，住所地重，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊三村**信用代码：91500107072319141P。法定代表人：肖福进，男，汉族，1975年12月17日生，住重庆市璧山县丁家镇铜瓦村**，公民身份号码5102321975********。原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“华润重庆分公司”）与被告重庆众迪汽车维修有限责任公司（以下简称“众迪公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华润重庆分公司的委托诉讼代理人刘雪姣，被告众迪公司的法定代表人肖福进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年5月30日的租金82800元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款万分之五计算的违约金，暂计算至2020年5月30日的违约金为5199.8元；2.判令被告立即将23个车位及相关附属设施、设备恢复到移交之前的情况并返还原告；3.判令被告按24元/日/车位的标准向原告支付自2020年6月1日起至被告返还车位之日止的车位占用费，暂计算至2020年7月15日金额为24840元；4.判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告从法院判决之日恢复车位及返还设施设备。事实与理由：被告于2015年5月18日与重庆九润城市交通设施有限公司签订了《车位租赁合同》，约定被告租赁重庆九润城市交通设施有限公司位于重庆市九龙坡区市政广场地下负一层23个车位及相邻的公共区域，合同期限为2015年6月1日至2020年5月30日，租赁期前三年每个车位租金为600元/月，从第四年起租金上浮20%。原、被告与重庆九润城市交通设施有限公司于2019年8月1日签订了《合同权利义务概括转让三方协议》，约定自2019年8月1日起重庆九润城市交通设施有限公司将《车位租赁合同》项下的权利义务概括转让给原告，被告向原告支付租金，租赁期限于2020年5月30日终止。被告拖欠原告2020年1月1日至2020年5月30日的租金。《车位租赁合同》已于2020年5月30日到期，原、被告未达成续签合同的合意，被告拒绝返还车位与原告。原告多次催收均未果，原告为维护自身合法权益特提起诉讼，望判如所请。被告众迪公司辩称，认可欠付2020年1月1日至2020年5月30日期间案涉23个车位的租金82800元，不认可违约金及车位占用费；原告签订租赁合同时明知被告系从事车辆维修、美容行业，原告系违法出租，案涉租赁合同存在一定的欺骗性；案涉23个车位日常用于经营汽车美容维修，现上放置有装饰附作物、操作仪器，部分车位上停放待维修的车辆，被告在2020年5月30日合同期限届满后未交还也未使用案涉车位，原告想收就自行收回租赁车位；被告不同意支付车位占用费，因为在2020年6月1日起被告及客户车辆进出案涉停车库均支付了临时停车费用；因疫情原因，被告经营受影响，故请求原告减免2个月租金；原告于2020年4月20日曾扣押了案涉车位上的20余台客户车辆，被告客户找被告赔偿损失，故被告要求减免2020年1月至3月的租金。原、被告双方围绕诉讼请求依法向本院提交了产权证，车位租赁合同及物品交接清单、合同权利义务概括转让三方协议、重庆九龙广场地下停车场租赁使用权协议、九龙市政广场和九龙外滩广场停车场租赁合同，关于及时支付租赁费的函、律师函、EMS快递单、快递签收流转单、整改行政决定书等证据，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了质证。根据上述证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：重庆渝隆资产经营（集团）有限公司系位于重庆市九龙坡杨家坪西郊三村**的登记权利人，房屋建筑面积7835.76平方米，产权证号为105房地证2009字第X号。重庆渝隆资产经营（集团）有限公司（甲方）与重庆九润城市交通设施有限公司（乙方）签订了《重庆九龙广场地下停车场租赁使用权协议》（签订时间2014年1月26日），主要载明：乙方承租甲方持有的九龙广场地下停车场，项目地址：九龙坡区九龙市政广场地下负X层，甲方已就九龙广场地下停车场获得了重庆市国土资源和房屋管理局于2009年3月23日下发的《房地产权证》（编号同上）。该项目为甲方修建的地下停车场，由乙方负责进一步改造为社会停车场和配套设施并面向社会开放。乙方保证在租赁期间未事先征得甲方书面同意，不擅自改变项目用途。本项目的使用权租赁期限为20年，从双方签署本协议之日起计算，项目租赁期自准备期结束之日起计算。被告对该合同真实性无异议。重庆九润城市交通设施有限公司（甲方）与被告众迪汽修公司（乙方）签订《车位租赁合同》（签订时间2015年5月18日），主要载明：1.乙方租用甲方座落在九龙坡区市政广场地下负Ｘ层的23个车位及相邻的公共区域，用于经营汽车美容及维修等；2.租赁期限为2015年6月1日至2020年5月30日，共计5年；3.租赁期前三年每个车位租金为每月600元，从第四年起租金上浮20%；4.租赁期内乙方必须按时支付租金、水、电等费用，乙方支付的租金包含物业管理费；5.租金应当每季度支付一次，乙方不按时、足额向甲方支付租金，每延期支付一天，乙方应当按照应付总额万分之五每日的费率向甲方支付违约金，如延期支付超过30天的，甲方有权解除本合同并收回车位，并追究乙方的违约责任；6.甲方应支持乙方的经营，对乙方客户停在租赁区域内的车辆免收费，乙方客户驶出停车场时，应当向甲方提供由乙方出具的消费凭证，未提供该凭证或停放在甲方区域内的车辆，甲方有权向其正常收取停车费用；7.车位交付时双方共同参与验收，甲方应将交付给乙方的车位及附属设施设备的情况制作《移交清单》，经双方验收人员签字确认；本合同期限届满或终止时，甲方按《移交清单》进行验收并收回车位及附属设施设备；8.甲乙双方在合同有效期内未经对方同意均不得悔约不出租或不租用车位，否则将赔偿对方5万元违约金；9.合同第八条约定：甲方已声明本合同所指标的车位是符合国家有关政策和法令而建造和经营的。如在租赁期限内与国家的政策、法令、法规相悖，或出现不可抗力原因使合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任，乙方无条件拆除所安装设备并恢复原状交与甲方。《物品交接清单》载明，甲方向乙方交付23个停车位（编号为108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、190、191、192、193、194、195、196、197、198、199、200、201、202）、3个消防箱、6个消防带、3把消防枪、6个灭火器、46个挡车器。庭审中，原告陈述部分挡车器被拆除，其余车位附属物品均由原告保管。被告对租赁合同真实性无异议，但认为该合同无效。重庆九润城市交通设施有限公司（甲方、转让方）、重庆众迪汽车维修有限责任公司（乙方）与原告华润重庆分公司（丙方、受让方）签订《合同权利义务概括转让三方协议》（签订时间2019年8月），约定甲乙双方分别于2015年6月1日、2015年7月1日、2015年12月15日就重庆九龙坡区九龙广场地下停车场项目签订《停车位租赁合同》（以下简称“原合同”），现甲乙丙三方经友好协商，现甲方将其在原合同中所有的权利义务概括转让给丙方达成协议：自2019年8月1日起，甲方将原合同项下甲方的各项权利义务概括转让给丙方，丙方概括受让甲方享有和承担原合同项下的各项权利义务；自2019年8月1日起，乙方同意甲方将原合同项下各项权利义务转移给丙方，同意丙方概括受让甲方享有和承担原合同项下的各项权利义务；自2019年8月1日起，丙方取代甲方，原合同中的“甲方”变更为“华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司”；2019年8月1日前，甲方在履行原合同中引发的一切权利义务、法律责任仍由甲方享有和承担；甲乙双方于2015年7月1日签订《停车位租赁协议》（6个停车位），协议终止日期为2020年6月30日，现变更为2020年5月30日终止、2015年12月15日签订《停车位租赁协议》（一处平台），协议终止日期为2020年12月14日，现变更为2020年5月30日终止、2015年6月1日签订《停车位租赁协议》（23个停车位），协议终止日期为2020年5月30日不变；原合同中关于乙方以季度为周期支付租赁费用的约定，变更为按月支付；本协议自三方签字盖章后生效。被告认可该协议的真实性，但称被告同意将合同终止日期变更为2020年5月30日的前提是双方口头约定将续签租赁合同。重庆九润城市交通设施有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市九龙市政广场和九龙外滩广场停车场租赁合同》（签订时间2019年12月30日），约定甲方将包含案涉租赁场地的重庆市的九龙市政广场停车场出租给乙方使用；租用期限：2019年8月1日起至2021年12月31日止；该停车场供乙方作为对外经营商业停车场之用；乙方将该停车场用于本合同约定用途以外的其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该停车场用途的报批手续等。被告对该合同真实性无异议。审理中，原告还举示如下证据：（1）举示《重庆市城市管理执法责令（限期）改正行政决定书》，拟证明华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司存在擅自将九龙坡区杨家坪西郊三村X号九龙广场地下停车场改作他用，违反了《重庆市市政设施管理条例》第四十四条第二款的规定。重庆市九龙坡区城市管理局于2019年10月25日依据《重庆市市政设施管理条例》第六十九条的规定，责令原告于2020年1月30日16:00前改正违法行为，要求：搬迁、拆除相关设施；恢复停车位原貌。被告认可真实性，称原告曾告知其该情况。（2）举示《关于及时支付租赁费用的函》、《律师函》及EMS快递单、快递签收流转单，拟证明原告曾向被告催收过租金，并于2020年4月29日EMS邮寄律师函，要求被告支付租金并于2020年5月30日《车位租赁合同》到期之日起10日内交还租赁车位及相邻公共区域、平台。被告对证据的真实性无异议，认可原告曾向其催收过费用，且收到过《律师函》。另，被告举示：（1）增值税普通发票金税设备资料统计一组，拟证明原告通知被告搬离案涉租赁场地，造成被告的经营损失。原告不认可该证据的真实性，认为上述材料无法证明被告的实际经营损失。（2）《华润扣停放众迪车辆价格明细》，拟证明因原告扣留停在案涉车位上车辆，给第三方造成损失，被告以此要求在本案中扣减2个月租金。原告不认可该证据的真实性，认为达不到被告的证明目的。（3）重庆通用定额发票91张、微信转账付款记录（2020年6月至9月）一组，拟证明2020年6月1日后，被告及被告客户车辆离场时通过现金及微信支付方式缴纳了临停车费，发票面额共计793元，微信转账金额共计3444元。原告对该组证据的真实性均无异议，认可两项支付金额，2020年5月30日后原告的确向被告进出车辆收取了临时停车费，但被告提供的证据无法证明上述费用系使用被告所租赁的23个车位的车辆所产生。关于《车位租赁合同》的效力问题。被告众迪公司认为该合同无效，理由是《重庆市政设施管理条例》第四十四条规定“城市公共停车场不得擅自停止使用或者改作他用”，该合同约定的23个停车位位于九龙坡区市政广场，系为满足社会车辆停车而修建，现被告改作他用，损害了社会公共利益，故租赁合同无效。对此，原告提出《重庆市政设施管理条例》属于地方性的、管理性的规定，不是法律、行政法规的强制性规定，合同效力不受影响，双方签订的合同有效；根据《车位租赁合同》第八条约定也说明被告在签订合同时也知道可能存在与国家的政策、法令、法规相悖的情形；另，原告在签订合同时并不知晓公共停车场不能改作他用的规定，当时同行业也有类似做法。根据双方庭审陈述，上述合同签订后，重庆九润城市交通设施有限公司依约将案涉23个停车位及附属设施清水交付被告使用，被告结清截止2019年12月31日的租金后，未按合同约定支付2020年1月1日起的租金，双方均明确案涉《车位租赁合同》已于2020年5月30日解除。审理中，原告明确本案实际上系租赁合同纠纷，并陈述若法院认为违约金标准过高可酌情调整。本院认为，本案实际上系租赁合同纠纷。根据原告举示的证据及双方当事人陈述可知，案涉23个停车位的登记权利人系重庆渝隆资产经营（集团）有限公司，其将案涉停车位出租给重庆九润城市交通设施有限公司。租期内，重庆九润城市交通设施有限公司将案涉停车位再次出租给被告众迪公司。在被告众迪公司使用过程中，重庆九润交通设施有限公司将其对案涉23个停车位享有的的权利义务全部概括转让由原告华润重庆分公司承担，并经重庆九润城市交通设施有限公司、原告与被告三方签订《合同权利义务概括转让三方协议》予以确认。关于《车位租赁合同》的效力问题。本院认为，尽管《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》都规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但在判断合同效力的问题上，应当将合同所违反的强制性规范区分为效力性规范抑或是管理性规范而区别对待。如果法律规范目的是行政管理的需要，并无涉及民事主体之间权利义务的意图，则应当把这类强制性规范作为管理性规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。《重庆市政设施管理条例》属于地方性法规，不属于法律、行政法规的范畴；该条例第四十四条规定“城市公共停车场不得擅自停止使用或者改作他用”，意在规范城市公共停车场的管理、备案，未设立民事主体间的权利义务关系，属于管理性规范，故对于被告提出该合同因违反《重庆市政设施管理条例》的规定而无效的抗辩理由，于法无据，本院不予采信。重庆九润城市交通设施有限公司与被告众迪公司签订的《车位租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均具有法律约束力，双方理应遵守。《合同权利义务概括转让三方协议》系三方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对重庆九润城市交通设施有限公司、原告与被告均有约束力，各方应按合同约定全面行使权利及履行义务。根据三方协议，案涉《车位租赁合同》的合同期限在原告起诉前已届满，且双方在庭审中一致明确该合同于2020年5月30日解除，故该《车位租赁合同》于合同期满日自然解除。合同已解除，因原告认可除挡车部分被拆除以外，其他附属物品均由原告保管，故原告请求被告恢复并返还案涉23个停车位（编号为108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、190、191、192、193、194、195、196、197、198、199、200、201、202）以及车位上附属的46个挡车器，并无不当，本院予以支持。关于支付租金问题。出租人出租租赁物的目的是收取租金，其将租赁物交付承租人使用后，根据合同相对性原则和权利与义务相一致原则，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，根据三方协议约定，重庆九润城市交通设施有限公司基于车位租赁合同对案涉23个停车位所享有的权利义务转由原告承担，现被告未举示证据证明其缴纳了原告诉请期间的租金，故对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，理由正当，应予支持。考虑到被告租赁车位用于经营汽修、美容业务，在2020年1月底疫情爆发，在3月中旬后，疫情减轻才得以复工复产，故因疫情或疫情防控措施导致被告无法正常经营，无法产生收益，属于不可抗力。根据公平原则，本院酌情减免1.5个月租金24840元（即600元/月/个车位×（1+20%）×23个车位×1.5个月）。故被告还应向原告支付2020年1月1日至5月30日期间的租金57960元（即600元/月/个车位×（1+20%）×23个车位×5个月-24840元）。关于违约金，违约金的性质以补偿为主，以惩罚为辅，被告的违约行为给原告造成的损失主要是租金损失，原告的租金损失已在本案中进行主张。另外，被告此前一直如期支付租金，现因疫情防控以及重庆市九龙坡区城市管理局责令搬迁、恢复租赁平台原状等因素，一定程度上影响了被告正常经营才导致欠付租金，系事出有因并非无故拖欠租金，故对于原告请求的违约金，根据公平原则且结合本案实际情况，本院认为原告主张的违约金不予支持为宜。关于案涉23个停车位占用费的问题。合同解除后，承租人所享有占有、使用租赁物的权利也因此终止。原、被告双方均明确2020年5月30日合同解除，被告此后未返还案涉23个停车位，此时，承租人已无合法占有、使用租赁物的合法依据，应当及时将租赁物返还出租人，被告继续占有案涉停车位客观上给原告造成损失，故原告自愿请求被告支付自2020年6月1日起案涉23个停车位占用费，并无不当，本院予以支持。至于租金支付标准，应参照《车位租赁合同》约定的租金标准计算。综合双方合同履行情况、合同约定的租金标准等因素，本院认定2020年6月1日起产生的23个停车位占用费，按照20元/日/个车位（600元/月/个车位/30日）的租金标准，计算至案涉23个停车位返还原告之日止。关于2020年6月1日后被告支付临停车费的问题，被告举示的定额发票无法直观看出系由案涉租赁车位所在停车场出具，故本院对此不予采信；被告举示的微信支付凭证，载明系华润物业九龙市政停车场支出，且原告认可确在合同到期后对被告车辆离场收取了临停费，故本院对被告举示的微信支付临时停车费3444元予以确认，为减少双方当事人诉累，故将该费用从期间停车位占用损失费中予以扣减。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆众迪汽车维修有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司恢复并返还位于重庆市九龙坡区杨家坪西郊三村14号车库编号为108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、190、191、192、193、194、195、196、197、198、199、200、201、202的23个停车位，及返还46个完好的挡车器；二、被告重庆众迪汽车维修有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司支付2020年1月1日至2020年5月30日期间的租金57960元；三、被告重庆众迪汽车维修有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司支付车位占用费（按照20元/日/个车位的租金标准，从2020年6月1日开始计算至被告重庆众迪汽车维修有限责任公司将上述23个停车位返还原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司之日止，并扣减临时停车费3444元）；四、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1278元，由原告原告华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司负担383元，由被告重庆众迪汽车维修有限责任公司负担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月三日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟