福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初6705号 原告：厦门市思明区自然家园第一届业主委员会，住所地厦门市思明区东坪二里**车库入口处。 负责人：肖冬泰，该业委会主任。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。 被告：厦门华铃置业投资有限公司，住，住所地厦门市思明区百家村路****/div> 法定代表人：叶佳昕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王劲超，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄友银，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：郭丽红，女，1965年4月30日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：陈秀飞，福建兴世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑子腾，福建兴世通律师事务所律师。 被告：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦，住所地厦门市思明区文屏路**之五十六v> 法定代表人：方红霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈向阳。 原告厦门市思明区自然家园第一届业主委员会（以下简称自然家园业委会）与被告厦门华铃置业投资有限公司（以下简称华铃公司）、郭丽红、厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱公司）业主共有权纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告自然家园业委会的委托诉讼代理人徐磊明，被告华铃公司的委托诉讼代理人王劲超，被告郭丽红的委托诉讼代理人郑子腾以及被告福美莱公司的委托诉讼代理人陈向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 自然家园业委会向本院提出诉讼请求：1.华铃公司、郭丽红、福美莱公司将与厦门市思明区东坪二里276号房屋相连的半圆形公共建筑物恢复原状至竣工图所示并交付自然家园业委会；2.华铃公司、郭丽红、福美莱公司共同向自然家园业委会支付非法占有与厦门市思明区东坪二里276号房屋相连的半圆形公共建筑物的经营收益126000元及利息（每季度经营收益6000元，利息按中国人民银行同期贷款利率支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按银行间同业拆借利率支付至实际付款日）；3.福美莱公司赔偿自然家园业委会为追讨损失和排除妨害而实际支付的律师费等费用8000元。诉讼过程中，自然家园业委会明确其第1项诉讼请求中的“恢复原状”是指，恢复厦门市思明区东坪二里276号房屋与半圆形公共建筑物之间的隔墙以及恢复半圆形墙上的出入门。事实和理由：厦门市思明区自然家园小区于2004年交付使用，同时小区配套的公共建筑也投入使用。自然家园业委会于2018年1月25日依法成立，其后于2018年3月5日向华铃公司送达《关于移交物业管理用房并出具产权证明的函》，要求华铃公司向自然家园业委会移交物业管理用房并出具产权证明。自然家园业委会经查阅及调取相关资料发现，与厦门市思明区东坪二里276号房屋相连的半圆形建筑系自然家园小区全体业主共有的公共建筑物，但在现场发现该半圆形建筑与276号房屋的隔墙已被打通，276号房屋业主郭丽红将该半圆形建筑一并出租给承租人占有使用，经营用途为商业，该被占有的半圆形建筑含隔墙的建筑面积为30.1平方米（其中不含隔墙的面积为26.62平方米，隔墙面积为3.48平方米），该被侵占部分同地段租金每月2227元。自然家园业委会按2000元/月标准计算平均租金，郭丽红非法占有并出租半圆形建筑自2015年3月13日起至2020年6月12日累计63个月，郭丽红非法占有全体业主所有的该管理用房累计经营收益暂计126000元，应从占有之日起分段支付该资金的占用利息。自然家园业委会于2018年10月29日在自然家园小区张贴公告，要求实际占有半圆形建筑的侵权人（即郭丽红及承租人），将半圆形建筑归还给自然家园业委会，但郭丽红拒不归还。华铃公司在销售276号房屋时是否将半圆形建筑一并销售予郭丽红或郭丽红的前手（含一手房和二手房买方），是本案需要查明的一个关键事实。另一个关键事实是，华铃公司在移交物业时应当将半圆形建筑交付福美莱公司。福美莱公司在办理接收自然家园小区物业时，应当接收包括半圆形建筑在内的所有公共建筑及管理用房，在接收后应当履行管理和维护义务。福美莱公司至今没有实际使用、管理和维护半圆形建筑，可以推定华铃公司没有实际移交半圆形建筑，或者华铃公司将半圆形建筑交付福美莱公司后，福美莱公司根据华铃公司的指示将半圆形建筑交付郭丽红或郭丽红的前手，故华铃公司、福美莱公司对郭丽红及承租人非法侵占自然家园小区全体业主共有的公共建筑（半圆形建筑）负有不可推卸的责任，应与郭丽红及承租人共同承担侵权责任。因福美莱公司违反《物业管理条例》规定，未履行前期物业服务合同约定，导致自然家园小区全体业主所有的半圆形建筑（管理用房）被他人侵占至今，如福美莱公司在前期物业管理期间依法管理并维护自然家园小区全体业主所有的半圆形建筑（管理用房），自然家园业委会不必为排除妨害被迫提起诉讼。自然家园业委会因诉讼发生的律师费等相关费用系福美莱公司违反《物业管理条例》及未履行前期物业服务合同约定造成，福美莱公司应当赔偿自然家园业委会实际支出的律师费等相关费用。综上所述，望法院判如所请。 华铃公司辩称，一、自然家园业委会提起本案诉讼未经自然家园业主大会有效授权，不具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，自然家园业委会提起本案诉讼，必须经业主大会进行表决，且必须取得面积、总人数双过半的业主同意。从自然家园业委会提供的授权资料来看，自然家园业委会的授权程序存在如下不合法的情形：1.自然家园业委会采取书面征求意见的方式，但并未按照《业主大会和业主委员会指导规则》的规定将征求意见书送交每一位业主。自然家园的业主共有1400多位，其中900多位参与了投票，还有几百位业主未发表同意或不同意的意见，诸多人并未收到业委会要起诉的通知，也未见业委会刊登与此相关的公告。2.自然家园业委会提供的授权资料中存在非业主本人签字的情况，亦未见自然家园业委会提供相关的授权文件。经初步核查，在自然家园业委会提交的授权资料中共有76位业主的签字并非业主本人所签（面积合计5912.51平方米）。该类签字属于无效签字，应予剔除。3.自然家园业委会授权资料中最严重的问题在于，自然家园业委会再一次伪造业主签字，基于自然家园业委会在前次诉讼中已存在伪造签字的情况，希望法院能对自然家园业委会的授权资料进行严格的审查，在确认自然家园业委会伪造业主签字的情况下，应驳回自然家园业委会诉求并对其行为进行司法惩戒。二、自然家园业委会将华铃公司列为被告并要求承担侵害物权的民事责任，缺乏法律和事实依据。华铃公司于2008年6月3日出售厦门市思明区东坪二里276号房屋，售房合同约定产权面积33.81平方米，并未包括讼争半圆形公共建筑。从竣工图来看，276号房屋与半圆形建筑之间完全分隔，自然家园业委会在起诉状也确认是郭丽红将隔墙打通并出租给承租人占有使用。华铃公司与郭丽红并无交易关系，亦未授权郭丽红将隔墙打通。事实上，华铃公司已于2005年将讼争半圆形建筑移交给前期物业，从未自己占有或允许他人占有、使用该房屋，也从未改变过该房屋使用性质。根据郭丽红提供的证据显示，福美莱公司就郭丽红使用该管理用房向郭丽红收取了公维金和物业费。以此可以推断，福美莱公司从客观上早已接管该管理用房。自然家园业委会在没有相关证据的情况下，无权向华铃公司提出相关诉求。综上，自然家园业委会不具备本案的诉讼主体资格，更无权要求华铃公司承担相关民事责任，恳请法院查明本案事实，依法驳回自然家园业委会对华铃公司的全部诉求。 郭丽红辩称，一、自然家园业委会起诉未经业主大会有效授权，属于主体不适格，应驳回起诉。自然家园业委会提供的业主授权不具有合法性和有效性，请法院依法审查。郭丽红是厦门市思明区东坪二里276号房屋业主，但从未收到自然家园业委会就本案向全体业主征求意见的通知，更未召开业主大会决议授权业委会提起本案诉讼。自然家园业委会曾以同一事实和理由向法院提起诉讼，经法院查证，多数授权业主不清楚具体授权事实，甚至存在伪造业主签名的情形。现自然家园业委会再次起诉，多数签字业主仍不知授权事项，自然家园业委会以签字领大米的方式骗取业主签名，授权不是业主的真实意思表示。自然家园业委会取得的授权，无论是业主意思表示，还是决议的程序、形式，均不具备授权的合法性和效力性要求。二、郭丽红不存在非法占有的行为，自然家园业委会主张的经营收益和利息没有事实和法律依据。郭丽红受让276号房屋的面积为60.62平方米，除产权证载明的33.81平方米以外的面积，出卖人明确系开发商赠送面积，郭丽红已支付相应对价。郭丽红自购买276号房屋以来，一直按照60.62平方米缴纳物业费和公维金，从未有人提出异议。郭丽红接收276号房屋时，屋内就不存在隔墙，自然家园业委会不能证实郭丽红有打通隔墙的行为，要求郭丽红恢复隔墙没有事实和法律依据。276号房屋长期处于空置状态，郭丽红不存在长期持续侵占的事实，更不存在每月获利2000元的事实，自然家园业委会主张按每月2000元的标准支付长达五年的经营收益和利息没有事实和法律依据。三、郭丽红不存在侵权行为，律师费也非必要、合理费用，自然家园业委会主张律师费没有事实和法律依据。综上，自然家园业委会的诉讼主体不适格，其诉请的事实与客观事实不符，没有依据，请法院驳回其诉讼或诉讼请求，维护郭丽红的合法权益。 福美莱公司辩称，福美莱公司作为自然家园小区的前期物业服务企业，华铃公司没有将与厦门市思明区东坪二里276号房屋相连的半圆形建筑作为自然家园小区的公共建筑移交给福美莱公司。福美莱公司没有依据也没有办法对半圆形建筑作为公共建筑进行管理，亦从未使用、出租半圆形建筑，无需承担由此产生的民事责任。半圆形建筑系作为私房移交使用，故福美莱公司向使用人收取了物业费和公维金等费用。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 厦门市思明区自然家园项目系由华铃公司（原名称为厦门元利源房地产开发有限公司）开发建设，福美莱公司为该项目的前期物业服务企业（2018年12月31日退场）。本案讼争房屋为半圆形建筑，与厦门市思明区东坪二里276号房屋相连，建筑面积26.81平方米，规划用途为管理用房。 2015年3月13日，厦门市思明区东坪二里276号房屋变更登记至郭丽红名下，建筑面积33.81平方米，房屋用途为商业服务。自郭丽红取得276号房屋时起至今，讼争房屋即由郭丽红占有使用，福美莱公司亦向郭丽红收取了讼争房屋的物业服务费及公共维修金。 2018年10月29日，自然家园业委会在276号房屋门口张贴公告，载明讼争房屋属于自然家园小区公共管理用房，要求非法出租人和承租人于2018年11月8日清空屋内物品，将钥匙移交自然家园业委会。 本案审理中，自然家园业委会提交了《关于重新进行追讨小区公共房产、财产委托授权签名的通知》、自然家园业主花名册、授权委托书、业主信息及授权委托书签字表、投票签字统计表、投票结果统计表、结果公示等证据，拟证明自然家园业委会提起本案诉讼已取得自然家园小区“双过半”业主的同意。华铃公司、郭丽红、福美莱公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。自然家园业委会提交了律师费发票、银行交易记录，拟证明自然家园业委会委托律师提起本案诉讼支出律师费8000元。华铃公司、郭丽红、福美莱公司对上述证据的真实性无异议，但认为律师费非必要开支，不应由其承担。 关于讼争房屋与276号房屋之间的隔墙问题。自然家园业委会主张，讼争房屋与276号房屋被打通使用，华铃公司、郭丽红、福美莱公司应恢复二者之间的隔墙。华铃公司、郭丽红、福美莱公司均否认系其打通讼争房屋与276号房屋之间的隔墙，均不同意承担恢复隔墙的相应责任。 关于讼争房屋半圆形墙上的出入门问题。自然家园业委会主张，虽然讼争房屋半圆形墙上有出入门，但该出入门并非规划设计的原出入门，华铃公司、郭丽红、福美莱公司应恢复原出入门。华铃公司、郭丽红、福美莱公司均认为半圆形墙上有出入门，均否认改动出入门的位置。 关于郭丽红的经营收益问题。自然家园业委会主张，276号房屋和讼争房屋历年来一直作为店面出租经营使用，大概经营过麻将馆、快递小哥集中点、啤酒以及堆放机械设备。郭丽红表示，276号房屋和讼争房屋位置较为偏僻，郭丽红购买上述房屋后，空置了很长一段时间，近一年借给朋友作为工作室使用，自然家园业委会提交的照片也可以看出上述房屋门窗紧闭，并未开展经营活动。华铃公司表示不清楚276号房屋和讼争房屋的用途和经营情况。福美莱公司表示其为自然家园小区提供物业服务时，好像经常有美团派送在276号房屋和讼争房屋驻点，具体情况不清楚。 综上所述，本院认为，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。讼争房屋的规划用途为管理用房，应属于自然家园小区业主共有。郭丽红作为厦门市思明区东坪二里276号房屋的业主主张讼争房屋系“开发商赠送”，但未提交证据证明，且华铃公司也对此予以否认，本院对郭丽红的上述主张不予采纳。 自然家园业委会已提交相应证据证明其提起本案诉讼经自然家园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主即“双过半”业主授权，在无其他反驳证据情况下，对华铃公司、郭丽红提出的自然家园业委会提起本案诉讼未经业主合法授权，应驳回起诉的抗辩意见，本院不予采纳。 郭丽红无权占有讼争房屋，自然家园业委会诉请郭丽红返还该房屋，本院予以支持。华铃公司、福美莱公司并未占有讼争房屋，自然家园业委会诉请华铃公司、福美莱公司返还该房屋，本院不予支持。 自然家园业委会并未举证证明讼争房屋与276号房屋之间的隔墙系由华铃公司、郭丽红或福美莱公司打通，亦未举证证明半圆形墙上的出入门由华铃公司、郭丽红或福美莱公司改造，自然家园业委会诉请华铃公司、郭丽红、福美莱公司将讼争房屋与276号房屋之间的隔墙以及半圆形墙上的出入门恢复原状，证据不足，本院不予支持。 郭丽红自2015年3月13日起取得276号房屋所有权并占有使用讼争房屋至今，自然家园业委会主张郭丽红占用讼争房屋开展经营活动，诉请郭丽红支付经营收益，但未提交充分证据证明郭丽红经营收益的具体情况。考虑到讼争房屋与276号房屋打通使用，276号房屋的用途为商业服务，对自然家园业委会诉请郭丽红支付的经营收益，本院予以部分支持，对经营收益利息，本院不予支持。结合各方当事人关于房屋用途的陈述，讼争房屋的具体位置和建筑面积，以及2018年10月29日自然家园业委会通知郭丽红于2018年11月8日清空讼争房屋内物品并移交钥匙的情况，本院酌情按1000元/月的标准自2018年11月9日起计算经营收益。截至自然家园业委会主张的2020年6月12日，郭丽红应向自然家园业委会支付经营收益19100元（1000元/月×19.1个月）。自然家园业委会诉请华铃公司、福美莱公司支付讼争房屋的经营收益及利息，但未举证证明华铃公司、福美莱公司占有使用该房屋或因该房屋而获利，本院不予支持。自然家园业委会诉请福美莱公司赔偿律师费8000元，依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十条、第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告郭丽红于本判决生效之日起十五日内将与厦门市思明区东坪二里276号房屋相连的半圆形房屋交付给原告厦门市思明区自然家园第一届业主委员会； 二、被告郭丽红于本判决生效之日起十五日内向原告厦门市思明区自然家园第一届业主委员会支付经营收益19100元； 三、驳回原告厦门市思明区自然家园第一届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3446元，由厦门市思明区自然家园第一届业主委员会负担2927元，郭丽红负担519元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  朱 晨 人民陪审员  翁道新 人民陪审员  林惠琴 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。