贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初5042号原告：方媛，女，汉族，生于1971年7月12日，重庆市江**人，住江**。委托代理人：彭俊旭，重庆利欣律师事务所律师。委托代理人：王杰，重庆利欣律师事务所实习律师。被告：遵义市天泉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520330MA6H5FT14K。住所：贵州省遵义市习水县仙源镇小獐村三元组。法定代表人：王和平。委托代理人：肖涪军，男，汉族，生于1987年5月20日重庆市合川区人，住合川区。委托代理人：刘杰，男，汉族，生于1989年4月21日，贵州省习水县人，住习水县。原告方媛与被告遵义市天泉房地产开发有限公司（以下简称“天泉房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。原告方媛及其委托代理人彭俊旭、王杰，被告天泉房开公司委托代理人肖涪军、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方媛向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告签订的《房屋定金协议》无效；二、判决被告向原告返还购房定金100000元，并支付利息4337.7元（以3万元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月25日起计算至11月2日止的利息，为1642.7元；以7万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月2日起计算至11月2日止的利息，为2695元，以上共计4337.7元）；三、判决被告向原告支付赔偿金100000元，上述共计204337.7元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年6月25日签订《房屋定金协议》，协议约定原告认购位于贵州省遵义市习水县仙源镇的“天泉国际旅游度假区”（暂定名）项目住宅一套；住宅原总价261920元，折价后240000元。原告分别于2020年6月25日支付房屋定金30000元，8月2日支付房屋定金70000元，共计100000元。2020年10月31日，原告依据合同约定向被告支付购房款并要求被告提供商品房预售许可证明，被告告知其未办理商品房预售许可证明。被告隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实与原告签订《房屋定金协议》，原告认为被告该行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条之规定，侵害了其合法权益。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告天泉房开公司辩称：一、被答辩人要求判决《房屋定金协议》无效是没有法律依据的，相反，被答辩人应当积极履行该协议约定的义务，其要求向其返还购房定金10万元并支付利息4337.7元没有法律依据，不应得到支持。答辩人在充分了解并清楚被答辩人项目现状的基础上，于2020年6月25日与被答辩人签订了《房屋定金协议》，双方就认购“天泉国际旅游度假区”（暂定名）12幢2单元4楼4房的房屋约定了双方的权利义务。答辩人按照该协议的约定充分履行了相应的义务，但被答辩人却因个人原因未按协议约定，在2020年10月31日前与答辩人签定《房屋认购合同》及支付房款，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案系被答辩人违约，应当承担违约责任，按照协议约定，其向答辩人交纳的房屋定金将不予退还。答辩人与被答辩人基于房屋认购达成共识，签定了《房屋定金协议》，被答辩人向答辩人交纳了定金，答辩人系根据双方约定合法占有定金款项，被答辩人要求返还定金及支付利息，没有法律依据，不应得到支持。二、被答辩人提出的定金标的不符合法律规定，不应当得到支持。第一，被答辩人提出的10万元的定金标的不符合现行法律的规定，《担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。按照房屋总价24万元的20%，定金不得超过4.8万元，因此，不应当按照10万元作为本案定金的标的。第二，根据答辩人与被答辩人签定的《房屋定金协议》约定，被答辩人向答辩人所交纳的定金是3万元，至于被答辩人诉请的8月2日交纳的7万元并非定金。三、被答辩人要求答辩人向其支付赔偿金10万元没有法律依据，不应当得到支持。首先，答辩人并未存在隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，答辩人在与被答辩人签定《房屋定金协议》之前便充分向被答辩人说明了本项目房产的具体情况，其中答辩人的商品房预售许可证明正在走流程办理中也是告知了被答辩人的，被答辩人在充分了解并清楚了该项目的情况下才决定认购并签定《房屋定金协议》，故答辩人不存在隐瞒情形。其次，被答辩人并未与答辩人签定商品房买卖合同，其要求答辩人支付赔偿金10万元是没有法律依据的，应当驳回其诉讼请求。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。被答辩人因自己的原因未能与答辩人签定《房屋认购合同》，其向答辩人交纳的定金应当按照法律关于定金的规定处理。第三，答辩人与被答辩人在《房屋定金协议》中约定10月31日签定的《房屋认购合同》属于预约合同性质，因为答辩人的商品房预售许可证正在按流程办理，截至目前办理情况为：1、2018年9月27日答辩人与习水县习部生态文化旅游园区签定《招商引资合同》；2、2020年12月15日答辩人与习水县自然资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》；3、2020年11月3日遵义市公共资源交易中心公示本项目国有建设用地使用权挂牌出让公告。答辩人按照法律法规和政府规定的流程正在有序办理商品房预售许可证，并没有向被答辩人隐瞒该事实，也没有向被答辩人承诺或告知已办理商品房预售许可证，因此答辩人并不存在过错。第四，根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条：［预约效力．违约救济］当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被答辩人请求答辩人支付赔偿金及利息是没有法律依据支撑的。答辩人特具上述意见，请求贵院在查清事实的基础上依法驳回被答辩人诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：原告方媛（乙方）与被告遵义市天泉房地产开发有限公司（甲方）于2020年6月25日签订《房屋定金协议》，协议约定乙方在充分了解并清楚甲方项目现状的基础上，自愿认购甲方开发建设的位于贵州省习水县，该房屋编号为12幢2单元4楼4房，建筑面积46.4平方米（最终以不动产权证面积为准），协议内容如下：1、乙方接受甲方拟定的建筑面积销售原价为5800元／平方米，原总价269120元，折后单价为5172元／平方米，折后总价为240000元，该单价为不变价。2、乙方对甲方所开发的“天泉国际旅游度假区”（暂定名）楼盘已作充分了解和选择，乙方在认购时，应向甲方交纳房屋定金30000元，若乙方逾期未签订《房屋认购合同》及支付房款的，定金将不予退还，甲方有权将此房另行出售给第三方；若甲方一房多卖，则此房屋定金双倍赔偿给乙方。协议备注：1、7月15日前付7万尾款；2、2020年10月31日前付完余下尾款及代理费。2020年6月25日，原告支付定金3万元；2020年8月2日，原告支付购房款订金（备注为：补定金）7万元。另查明：2020年12月15日，被告遵义市天泉房地产开发有限公司与案外人习水县自然资源局就本案房屋所涉地块签订《国有建设用地使用权出让合同》，涉案房屋至今未办理商品房预售许可证。本院认为，本案双方所签订的《房屋定金协议》，是双方为以后签订商品房买卖合同而订立的合同，其性质应为商品房预售合同，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告签订的《房屋定金协议》仅约定了房屋价款、房产房号、面积、单价、支付定金金额，缺少总房款付款方式、付款时间、房屋交付使用条件和期限、公共设施和配套设施的交付承诺、办理产权登记的有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的必备条款，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，仅仅满足作为商品房买卖合同预售合同的条件。因此，应认定原、被告之间仅成立商品房预售合同关系，而非原告主张的商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”及《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”之规定，本案被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《房屋定金协议》，不符合国家政策法规规定的商品房预售条件，原告诉请确认原、被告于2020年6月25日签订的《房屋定金协议》无效，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告应向原告返还购房支付的款项100000.00元。另，原告未举证证明双方在签订协议时被告存在隐瞒涉案房屋未取得商品房预售许可证明的行为，且原告在被告未向其出示商品房预售许可证的情况下未进行审查而签订该协议，其自身也存在一定的过错。故，对原告请求被告支付赔偿金100000元的诉请，本院不予支持。鉴于原告的资金被占用存在损失系客观存在的事实，其损失原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为4337.70元，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告方媛与被告遵义市天泉房地产开发有限公司于2020年6月25日签订的《房屋定金协议》无效；二、限被告遵义市天泉房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告方媛款项100000.00元，并支付利息4337.70元；三、驳回原告方媛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2183.00元，由被告遵义市天泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  吴文杰二〇二〇年十二月二十四日书记员  任雪敏