河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11263号 上诉人（原审原告）：石家庄雨荷房地产经纪有限公司，住所地石家庄市长安区中山路**钻石广场****。 法定代表人：何伟，总经理。 委托诉讼代理人：赵利广，男，1985年4月11日出生，汉族，住河北省邢台市柏乡县，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：杨淑霞，女，1967年12月31日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：刘建立，男，1965年6月16日生，汉族，住石家庄市长安区，系杨淑霞丈夫。 上诉人石家庄雨荷房地产经纪有限公司（以下简称雨荷公司）因与被上诉人杨淑霞房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石家庄雨荷房地产经纪有限公司上诉请求：1、请求上级人民法院机关查明案情，撤销石家庄市长安区人民法院2020年7月20日作出的（2020）冀0102民初2940号判决，追究被告违反《房屋委托代理合同》约定的责任，赔偿原告违约金及损失总计子27458元。2、原告预交的物业、水、电、燃气费用总计予780.54元，被告应返还原告。3、被告承担本案在河北省石家庄市长安区人民法院诉讼费、及本案在河北省石家庄市中级人民法院上诉费用。事实与理由：2019年3月17日原告与被告经过协商，达成一致，就被告位于金谈固家园月坛园4栋3单元904室房屋签订了《房屋委托代理合同》，被告为委托方，原告为受委托方，《房屋委托代理合同》中约定租金1850元/月，委托代理日期自2019年3月25日起至2024年3月25日止，为期五年。每年免租期30天，原告免费使用，无需向被告支付租金。被告于2019年9月20日强行提前与原告解除《房屋委托代理合同》，按照《房屋委托代理合同》第十条第（一）款约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。被告应向原告支付金额如下：1、违约金：1850×200%=3700元。2、剩余四个月免租期，1850元×4个月=7400元。3、剩余租期4年，房屋租赁市场价2100元/月，房租差价250/月，250元×12个月×4=12000元。4、前期装修、配货投入358元。5、被告强行解除合同时，房间内还有租户，因原告与租户合同未到期，提前解除合同，原告向租户赔偿违约金2000×200%=4000元，被告应承担此费用。6、被告强行解除合同时，原告预交的物业，水电燃气等费用总计剩余780.54元，被告应返还申诉人。综上所述，被告应当向原告支付违约金及损失总计27458元，返还原告预交的物业、水电燃气费用780.54元。 杨淑霞答辩称，对上诉人所述事实不认可。我方认为合同无效，因为对方骗了我，没有核实我的身份信息和房屋信息，且当时时间太晚了，我看不清合同就签了字。 石家庄雨荷房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失27458元；2、判令被告支付物业费、水电煤气费共计780.54元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月17日，原告与被告签订了《石家庄市房屋委托代理合同》其中载明甲方杨淑霞将坐落于石家庄市长安区金谈固家园月坛园4-3-904房屋委托给乙方河北雨荷房地产经纪有限公司，并约定出租代理期限自2019年3月25日至2024年3月25日，共计五年，其中合同约定房屋代理期中的免租期，每年为30天，甲方应于2019年3月18日前将房屋交付给乙方，双方约定每月房屋租金为人民币1850元整，原告将租金按季通过银行打款的方式支付给被告，该合同第九条约定乙方未按规定时间支付租金达5日以上、擅自改变或损坏房屋主体结构、利用房屋从事违法活动、放任承租方上述行为的，甲方有权单方解除合同，第十条第一款载明“出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失”。合同签订后，甲方向乙方交付涉案房屋，乙方支付房租至2019年9月。2019年7月，甲方向乙方反应涉案房屋扰民，并于7月17日提出要求甲方搬离租赁房屋，乙方未明确同意，8月1日乙方又重新调换了一个租户。2019年9月20日，乙方搬离涉案房屋。关于搬离房屋的原因，乙方称是甲方强行轰租户的情况下搬离的，甲方不予认可。关于乙方主张的损失金额27459元，乙方称合同约定的期限内还有四个月的免租期，涉案房屋市场租价为2100元/月，同时租金上涨差价每月250元，另有向租户赔偿的违约金4000元、前期投入3058元，共计2100元/月×4月+250元/月×4+4000元+3058元=27458元，但未提交证据证明，甲方不予认可。乙方主张甲方向其支付2019年下半年的物业费及预交的水电煤气费780.54元，但未提交证据证明，甲方亦不予认可。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告签订的《石家庄市房屋委托代理合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，被告亦未提交证据证明存在可变更、可撤销的情形，故原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自义务。被告未提交证据证明原告存在法定解除或约定解除的情形，被告于2019年7月单方提出解除合同，无事实和法律依据，应当赔偿原告损失。但，原告关于被告向其赔偿损失27458元及垫付2019年下半年的物业费、水电煤气费780.54元的主张，均未提交证据证明，且被告不予认可，故不予支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十三条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告石家庄雨荷房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费506元，由原告石家庄雨荷房地产经纪有限公司负担。 本院二审期间，雨荷公司提交同行业房产经纪公司出具的证明两份，证明金谈固月坛园现在市场房屋租赁价在每月在2200元以上。杨淑霞质证不认可该证据。本院查明其他事实同原审查明一致。 本院认为，雨荷公司与杨淑霞于2019年3月17日签订的《石家庄市房屋委托代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。杨淑霞辩称雨荷公司存在欺骗行为且合同签订存在重大误解，但未提供确实充分证据证实，杨淑霞也未向法院申请撤销该合同，现其主张上述合同无效，本院不予支持。合同签订后双方均应按照约定履行各自义务，在无证据证实雨荷公司存在法定解除或约定解除合同的情形下，杨淑霞于2019年7月单方提出解除合同违反合同约定。雨荷公司二审主张的因杨淑霞提前终止合同产生的各项损失中：首先，违约金3700元不属于损失且雨荷公司原审并未主张违约金，故该违约金本院不予处理；其次，因房屋租赁行业存在不确定性，剩余租期内案涉房屋能否实际出租以及实际租金均无法预见，雨荷公司亦未能提供确实充分证据证实，故剩余租期（4年）和相应4个月免租期的租金损失，本院不予支持；再次，前期装修、配货投入及预交的物业、水电燃气费用，因雨荷公司未提供确实充分证据证实，本院不予支持；最后，雨荷公司因杨淑霞提前终止合同而向次承租户支付的违约金4000元，因未能提供确实充分证据证实，且涉及案外第三人，本院亦不予支持。 综上所述，石家庄雨荷房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费506元，由上诉人石家庄雨荷房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  王 靖 审判员  李 祥 二〇二〇年十二月三十日 书记员  张伟绪