广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初931号 原告：李象球，男，1980年5月6日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：黄奕林，广西西环律师事务所律师。 被告：藤县正浩投资开发有限公司，住所地广西梧州市藤县藤州镇藤州大道**碧水阁1－5车库商铺04铺。统一社会信用代码：91450422685168796M。 法定代表人：蔡金宇，总经理。 委托诉讼代理人：王木昌，广西建梧律师事务所律师。 原告李象球与被告藤县正浩投资开发有限公司（以下简称正浩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用简易程序进行审理，答辩期内，被告正浩公司向本院提出管辖权异议，要求本院将本案移送梧州市中级人民法院审理。本院作出裁定，驳回被告正浩公司对本案管辖权提出的异议。被告正浩公司不服上诉，上诉于梧州市中级人民法院，梧州市中级人民法院作出（2020）桂04民辖终26号民事裁定书，驳回被告正浩公司的上诉。因本案案情复杂，本院依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李象球及其委托诉讼代理人黄 2 奕林，被告正浩公司的委托诉讼代理人王木昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李象球向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金74006.1元（计至2020年1月21日止）给原告；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年9月15日与被告签署了《商品房买卖合同》（合同编号：TX2017019302),原告购买被告开发的藤县藤州镇藤州大道碧水广场小区三单元XXX号商品房一套。依照合同约定，原告于2017年9月15日交首付款人民币114422元，并于2018年12月31日前将涉案商品房全部房款支付给被告，总房款合计455422元全部支付到被告指定账户。原告依据合同的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条约定，被告应将该商品房于2018年12月31日前验收合格并交付给原告使用。由于被告的原因，被告时至今日仍不能依照《商品房买卖合同》（合同编号：TX2017019302)的约定按时交房给原告使用。被告的行为构成了严重违约。按照合同第九条第二款的约定：“买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己支付房价款万分之五的违约金。”被告应向原告承担违约责任并给予赔偿。被告于2020年初才将没有达到交房条件的商品房通知各买受人领取房屋钥匙，原告被迫于2020年1月21日接受了被告交付的商品房，计至2020年1月21日，被告已迟延交房385天。由于合同第八条约定了出卖人可以迟延交房的事由，原告依约定推定被告据实可能迟延交 3 房60天，因此截止2020年1月21日，被告已迟延交房325天，应付违约金74006.1元给原告。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，原告按合同约定履行了相关义务，付清了涉案商品房的价款，因被告的原因，被告不能按《商品房买卖合同》约定按时交房给原告，构成了严重违约，应由被告承担违约责任。请人民法院支持原告的诉请。 被告正浩公司辩称：1、原告收房时没有向答辩人提出任何异议，其诉讼请求不应支持。答辩人开发的碧水广场小区于2017年8月18日取得商品房预售许可证后，双方签订《藤县商品房买卖合同》，交房时间为2018年12月31日。答辩人于2019年11月21日通知购房户在11月30日前到答辩人处收房。原告接到通知后到2020年1月21日才接收房屋，没有提出任何异议，应视为原告同意变更履行合同且放弃向答辩人主张权利。即使答辩人构成逾期交房违约，由于原告在接收房屋没有提出异议，现在又主张此权利，法院不应予以支持。2、原告主张答辩人逾期交房的天数不准确，不能成立。（1）答辩人于2019年11月20日向当时已购房的全部业主（包括原告在内）通知于2019年11月30日前到答辩人处收房，原告在接到通知后至2020年1月21日才到答辩人处接收房屋，应当扣减52天。（2）根据《藤县商品房买卖合同》第八条交付期限及交付条件的约定，答辩人遇到下列特殊原因可据实予以延期，1.不可抗力30日内告知买受人。2.非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延 4 误和未按时交付房款或贷款未发放给出卖人，有权延期交付等等。据此，天气影响应当扣的天数为46天。其中，在合同约定期限内，风力大于6级的日子共34天；降雨大于30毫米的天数为8天；台风“山竹”影响施工停工4天。停水影响应扣减的天数为1天；每年高考影响应扣减的天数为4天，以上合计可延迟交房54天，综上一共可顺延交房106天。由于双方约定收房时间为2018年12月31日，答辩人规定收房截止时间为2019年11月30日，理论上延迟交房11个月共330天，扣除可顺延的106天，最终答辩人迟延交房的天数为224天。因此，答辩人不同意原告主张的逾期交房的天数。3、原告主张违约金以已支付房款为总额按日万分之五计算违约金太高，应予以调整减少。由于被告迟延交房，原告的实际损失为房屋租金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，原告损失的租金标准应按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，按照藤县藤州镇同地段同类房屋的租金行情，原告所购买的132.39平方米的房屋周边的租金为1000元/月，迟延交房224天共7个半月，损失的租金为7500元。为此，原告请求的违约金太高，应调整为7500元。综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请人民法院依法判决。 原告李象球举证如下：1.李象球的身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2.企业信息公示，拟证明被告正浩公司的信息情况；3.《商品房买卖合同》，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告逾期交房的，由被告按原告所支付房价款的日 5 万分之五承担违约金；4.增值税普通发票，拟证明原告已按合同约定缴清购房款。 被告正浩公司举证如下（均为复印件）：1.营业执照、法定代表人证明、身份证，拟证明被告的主体资格；2.商品房预售许可证，拟证明双方签订的商品房买卖合同合法有效；3.各业主收房签收表，拟证明原告具体收房的时间及没有提出异议，没有拒绝收房的事实，视为原告放弃追究被告违约责任的权利；4.气象局风力、下雨、台风“山竹”等气象资料，拟证明天气影响施工可以顺延交房的天数；5.停水通知，拟证明施工期间因停水停工的天数；6.住建局证明，拟证明施工期间因高考停工的天数；7.碧水广场物业部收款收据，拟证明原告具体收房的时间。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性无异议，但认为证据2中约定违约金按日万分之五计算过高，违约金应按租金的损失计算。原告对被告提供的证据1、2、3、6、7的真实性不予否认，对证据4认为气象台发布天气情况统计中有的时间是发生在签订合同之前的，如果天气情况是发生在签订合同之后的就可以顺延交房时间，对证据5认为有的停水的范围不在施工地；本院对当事人没有异议的证据的真实性予以确认，作为认定事实的依据。对原告有异议证据4、证据5，本院认为被告提供气象局风力、下雨、台风“山竹”等气象资料，是藤县气象局对气象资料的记载,被告提供停水通知，是藤县水利供水公司对藤县县城各片区停水进行通知，具有真实性，本院也予以确认，作为认定事实的依据。 综合全案证据，本院经审理查明案件法律事实如下： 6 2017年9月15日，原告李象球与被告藤县正浩投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＴＸ2017019302）,约定原告购买被告开发建设的位于广西藤县，建筑面积132.39平方米，单价人民币3440元／㎡，总金额455422元，由原告于本合同网上签订之当日付清房屋首付款114422元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.（1）非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、市政施工、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因及其他政府行为导致工期延误的；（2）因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电，供水、供电部门逾期安装接驳等；当发生延误交楼时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并相应顺延交房时间；（3）气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降雨量4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气；（4）在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更、设计变更等导致工期延长的；（5）遇到复杂地质情况而需要变更基础设计的；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政 7 府部门受理收件后，等待验收的时间；（7）买受人未按照合同约定按时交付房款的；买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在借款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时；或买受人因违约应向出卖人支付的违约金未全额支付的，出卖人有权延期交房（出卖人不再另行通知交房时间）。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房之日起45日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款万分之五支付违约金。本方式中的“逾期”是指出卖人按《商品房买卖合同》第八条以及延期交付使用的原因之外的逾期。本方式中若买受人 8 选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起7个工作日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。买受人在上述期限内提出退房要求的，或买受人虽然提出退房要求但未在7个工作日内至出卖人指定地点办理还贷、撤销抵押、撤销备案、解除合同手续的，视为放弃退房要求，合同继续履行，据实结算房价款。由于买受人原因，导致未能按期交付，视作出卖人已按期交房；买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。”此外，《商品房买卖合同》还约定了项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺、合同登记备案预告登记和产权登记的约定、保修责任、前期物业服务、专项维修资金等条款。庭审时，原、被告双方确认原告已按合同约定支付全部购房款、被告于2020年1月21日才将房屋交付原告的事实。 另查明，2017年9月15日至2018年12月31日间，藤县县城气象部门记录平均风力达到六级（或以上）或日降雨量4小时内降雨量达30毫米（或以上）的天气有：其中降雨量达30毫米（或以上）在2017年9月份1天，2018年5月份1天，6月份1天，7月份1天，8月份2天，9月份2天，10月份1天，以上合计9天；平均风力达到六级（或以上）在2017年9月19日1天，10月份4天，2018年3月份3天，5月份9天，6月 9 份6天，7月份9天，8月份6天，9月份4天(包括台风“山竹”2天)，以上合计42天。因有关职能部门原因（非出卖人可控）停水问题：根据藤县水利供水公司对藤县县城各片区停水通知，2017年11月18日8时－14时全城停水，2017年12月2日8时－13时河东片区停水，2017年12月9日9时－14时全城停水，2017年12月23日9时－14时全城停水以上合计4天。2018年度高考期间停工4天。以上可扣除合同约定迟延交房天数共59天(9天＋42天＋4＋4天)。 本院认为，原、被告讼争的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿基础上签订的合同，合同内容未违反法律强制性规定，是合法有效的。原、被告应当按照合同约定和本着诚实信用的原则行使合同的权利、履行合同的全部义务。原告已按合同约定按时足额交付房款，被告亦应按合同约定交付房屋。 本案争议的焦点问题是：1、被告是否存在逾期交房和逾期天数的问题。根据原、被告在《藤县商品房买卖合同》的约定，出卖人在2018年12月31日交付商品房给受买人，在扣除雨水天气、台风和高考等签订合同时约定和无法预见和控制的客观原因外，按合同约定被告可据实延期交房，根据查明的事实，从签订合同时的2017年9月15日起至2018年12月31日，降雨量达30毫米（或以上）共9天，平均风力达到六级（或以上）有42天，在施工地河东区天，高考期间停工4天，以上合计59天为被告可迟延交房的天数。因原告在诉状中自述，推定被告可迟延交房的时间为60天，故本院确认60天为延期交房的天数，被告最迟应于2019年3月1日将达到合同约定交房条件的讼争 10 商品房交付原告，此后属于被告逾期交房。被告逾期交房的时间，应从2019年3月2日起至实际交房前一日(2020年1月20日)止共324天。被告认为，其在2019年11月21日已通知原告在同年11月30日前收房，原告接到通知后到2020年1月21日才接收房屋，没有提出任何异议，应视为原告同意变更履行合同且放弃向答辩人主张权利，但没有提供相应的证据予以证明，且与其提供各业主收房签收表不一致。被告主张其他应顺延交房的理由，没有依据。故本院对被告的主张不予采纳。 2、关于逾期交房违约金如何计算的问题。根据原、被告签订的《藤县商品房买卖合同》的约定，出卖人逾期超过60日的，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，是双方当事人在合同中明确约定违约金计算办法，是合法有效的。被告认为，原告主张违约金以已支付房款为总额按日万分之五计算违约金太高，应予以调整减少和按房租的租金支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,本院考虑原告的实际损失,被告的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为按照年利率6%计算。被告应支付原告逾期交房违约金为24592.78元[455422元×（6%÷360天)×324天=24592.78元]。 11 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告藤县正浩投资开发有限公司应支付原告李象球违约金24592.78元； 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1648元(原告已预交824元)，诉讼保全申请费790元(原告已预交)，合计2438元，由原告李象球负担1628元，被告藤县正浩投资开发有限公司负担810元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  李灿德 人民陪审员  莫东升 人民陪审员  王巧梅 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  黄鹏珲 12 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。