长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初4039号 原告：长春宏起机动车安全检测有限公司，住所地长春市高新区平新路******。 法定代表人：王占云，经理。 委托诉讼代理人：李丽，吉林航程律师事务所律师。 被告：吉林省利生机动车检测有限公司，住所地长，住所地长春市经济开发区兰州街**v> 法定代表人：王云生，经理。 委托诉讼代理人：王优，吉林新锐律师事务所律师。 原告长春宏起机动车安全检测有限公司与被告吉林省利生机动车检测有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长春宏起机动车安全检测有限公司的委托诉讼代理人李丽，被告吉林省利生机动车检测有限公司的委托诉讼代理人王优到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春宏起机动车安全检测有限公司诉称，1、请求判令解除原告与被告之间签订的承租经营协议；2、请求判令被告交纳2017年10月27日至2020年10月26日期间的承租经营费240万元；3、请求判令被告承担诉讼费。事实与理由原告与被告于2016年8月24日签订承租经营协议，约定被告承租原告的检测线进行车辆安全检测经营，承租日期自2016年8月1日起至2021年8月1日，每年租金为80万元。并约定租金交纳方式为每年7月15日提前交纳下一年的租金，乙方如不能按时缴纳租金，甲方有权责令停业或终止合同。但自从合同签订后，被告一直未向原告交纳过租金，按合同约定最后一年租金也应该在2020年7月15日交纳，但被告始终未交纳。原告一直在催要，被告均以各种理由拖延至今。根据合同约定及法律规定，原告为维护自身利益，现诉至法院，请求贵判令解除原告与被告于2016年8月24日签订的承租经营协议，并判令被告支付近三年的租金240万元。 吉林省利生机动车检测有限公司辩称，一、原被告间所签订的《承租经营协议》，实质上是案涉土地和厂房的租赁协议，而非承包经营，原有设备及原告公司资质由于不具备完整使用条件以及未取得许可，不具备出租价值，仅是该协议中的附属部分，不能单独计算价值。原告与被告在协议中前缀部分明确说明原告“机动车检车线建有土地8625平米，厂房2305平米”，且在协议签订之时，原告所出租的房屋、厂房及设备不具备开业及使用条件，原告本身也不具备开展检车业务的资质，上述开业所需条件，须由被告自行投入及办理相关手续，设备及资质实际不具备出租价值。被告在协议签订后，自行对案涉房屋、厂房进行改造、装修，自行购置检车线设备，并办理检车业务开展的相应手续，原告实际仅提供房屋及厂房，其检车线设备因已不符合行政主官部门颁布的使用标准，实际无法使用。虽然被告系以原告公司的名义办理检车业务开展的相关手续，但原告公司在协议签订前实际上不具备开展检车业务的资质，均是由被告在协议签订后取得的相关资质。此外，在协议中，双方明确约定年度租金为80万元，但协议未对房屋、厂房、设备或资质等进行区分或特别说明，故该协议实际上是包括房屋、厂房、设备及原告公司的全部出租、承租的约定，全部内容出租费用为80万元。鉴于原告原有设备不满足经营条件，在协议签订之时原告公司不具备经营资质，此部分不应计算出租价值，此后原告公司虽取得检车业务开展资质，但系被告由于投入资金、人员、设备而取得，原告并未任何投入，故就该部分，基于公平原则，被告亦无须向其支付费用。2018年2月经长春中院裁定将案涉的房屋和土地所有权转移至某公司名下，原告丧失对案涉房屋及厂房等设施的所有权，根据双方合同约定，因承租物所有权转移致使双方之间的合同已陷入履行不能，厂房和土地是经营检车线必要条件。依照《合同法》第94条和91条的规定，双方自2018年2月起《承租经营协议》中所规定的权利义务应终止，被告无须向原告支付租金。2018年2月被告为继续经营，与某公司签订新的租赁协议并按约支付租金至2021年7月。原告与被告于2016年8月24日签订的《承租经营协议》，协议中明确约定由被告承租原由原告所有，现由长春市某实业有限公司所有的，位于长春市高新区平新路**的房屋、厂房（产权证号112000××××号房屋及项下土地使用权，土地证号（2012）第09100&tim**;×××号）用于开展机动车检测业务。由于原告欠付案外人王某债务，该处房屋及厂房被长春新区人民法院查封并拍卖，所有权人已经法定程序变更为长春市某实业有限公司，原告实际已丧失作为案涉房屋、厂房所有权人的资格，原被告间所签订的协议，须以原告作为案涉房屋、厂房的合法所有权人为基础，原告丧失对案涉房屋、厂房的所有权及使用权，该协议由于原告的原因，实际已陷入履行不能，原告向被告主张应向其支付租金，其缺乏收取租金的权利基础，于法无据。二、被告已依据法律规定以及与案涉房屋、厂房的所有权人某公司签订协议支付租金，被告亦无须向原告支付租金。原告因与案外人王某产生纠纷，被诉至贵院，后案外人王某依据（2016）吉0193民初729号民事调解书向贵院申请强制执行，执行案号为（2016）吉0193执347号、（2017）吉0193执恢36号，在该案的执行过程中，贵院于2017年4月24日向被告公司法定代表人、总经理王云生发出《协助执行通知书》，要求其将被告所承租案涉房屋、厂房应支付的租金交至贵院，后为便于协助该案的执行，被告将2017年下半年至2018年上半年的租金40万元直接支付至案外人王某处（即（2016）吉0193执347号、（2017）吉0193执恢36号一案的申请执行人）。后案外人某公司依法定程序取得案涉房屋及厂房，被告与某公司签订协议，继续承租案涉房屋及厂房，并向其支付租金。被告实际并不欠付任何租金。原告虽于2020年10月26日获得某公司授权继续使用案涉房屋及厂房，但在该说明出具之前，被告已将租金足额支付给某公司，租赁期限至2021年8月1日止，故被告无须向原告支付租金。综上所述，原被告间基于《承租经营协议》的权利义务由于原告不再对案涉房屋及厂房享有所有权，实际上已履行不能，被告无须再向原告支付租金，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告同意解除原告与被告之间签订的承租经营协议，根据合同法94及91条的规定，原告已经丧失了继续履行合同的能力，故此双方合同应当解除，但解除时间应为2018年2月22日。 经审理查明：2016年8月24日，长春宏起机动车安全检测有限公司作为甲方与吉林省利生机动车检测有限公司作为乙方签订《承租经营协议》一份，约定：甲方在长春市高新开发区硅谷大街与平新路交汇处（平新路1366号）建有一处机动车检测线占地面积8625平方米，厂房建筑面积：2305平方米。已安装滚筒式机动车安检线和平板式机动车安检线各一条。经甲、乙双方共同协商，甲方同意将该公司承租给乙方经营。一、前期准备及投入：甲方检测线目前的软、硬件设备、厂房、办公、辅助设施及相关资质等均不具备开业条件。由乙方负责出资一次性投入，达到正常开业标准。甲方全力协助办理开业前的资质审批手续，乙方负责各部门资质审批手续的具体工作（质量体系、设备检定、评审费用等）。乙方在前期准备改造及经营过程中，不得破坏厂房主体结构。在改造前，乙方须提交改造方案，经甲方审核、批准后方可开始进行改造工程。如乙方擅自对厂房进行改造，造成厂房结构安全受到影响，乙方须承担由此带来的一切损失。二、承租日期与租金承租日期为：2016年8月1日至2021年8月1日承租租金为：每年80万元，以上租金为税后金额。三、租金支付与要求：协议签订前，乙方须向甲方交纳第一年的半年租金。之后的租金支付要求为上打租，每半年交纳一次。每年的7月15日和1月15日前分别交纳半年租金。乙方如不能按时缴纳租金，甲方有权责令停业或终止合同。应二年一次性交付租金，2019年8月1日至2021年8月1日。四、甲、乙双方责任及义务：1、承租期间，甲方的法人及公司名称不变。乙方负责与各业务主管部门的沟通、协调及关系的维护。甲方应协助乙方办理营业执照和各项资质的年审等相关事宜。2、甲方应提供设备运行所必需的水、电、采暖设施及走向配置图，电力容量应能满足所有设备的正常运行。3、承租期间，由乙方自行承担支付所发生的水电费、采暖费、通讯费、营业税及其他在经营过程中所发生的社会性收费和每年的计量检定费用。4、甲方负责承担房产、土地、相关的税、费。房产和土地不能有纠纷，否则，因此给乙方造成的损失，均有甲方承担赔偿责任。5、承租经营期间，乙方须对厂房及原有设备、设施给予充分保护，若由于乙方原因，对厂房或原有的设备、设施造成损坏，乙方须承担全部责任。甲方负责厂房和水、电、采暖的主管线的大、中、小型维修工作。乙方负责日常的更换维护、维修，保证正常生产、生活。6、承租期间，乙方不得转让出兑，如乙方擅自进行转让、出兑，甲方有权将检车线收回，并且乙方须赔偿甲方一切损失。7、乙方独立经营、自负盈亏。乙方应守法经营，不得偷税漏税、弄虚作假。乙方须严格按照国家规定进行检车出报告。因乙方违法引起的纠纷由乙方承担全部责任。承租期间，长春宏起机动车安全检测有限公司财务帐由乙方负责设立，所发生的一切税收、债权债务由乙方承担所有责任。双方协议生效前，甲方发生的一切债权债务由甲方负责与乙方无关。（承租期满时，乙方须将经营期间所发生的债权债务清理后，再将检测线交还甲方）。8、乙方承租期间，如甲方转让其上地或房屋，本协议仍然有效。乙方继续经营。否则给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿；如遇政府规划征地，甲方应负责对乙方前期投入按每年折旧后的比例给予补偿。9、乙方承租期间使用甲方现有的证照经营，经营期间，长春宏起机动车安全检测有限公司的公章、法人名章、财务章由甲方专人保管。乙方使用时，须经甲方领导批准后方可使用。乙方在经营过程中，应合法、合理的使用以上各章，不得滥用于其他不相关的业务。否则，因此带来的切损失、由乙方负责。10、甲方不介入乙方的日常经营管理及人员管理，乙方根据工作需要配备各岗位的管理和操作人员。11、乙方在经营过程中须严格注意防火、防盗和生产安全，如出现火灾、被盗或者各种设备、人身安全事故，乙方须承担全部责任。12、合同期间，如出现自然灾害或不可抗力的灾害，甲乙双方各自承担本方损失。除此之外，任何一方不得随意解除或终止合同，否则，违约方应向守约方赔偿所有的经济损失。13、承租期满后，检测线的一切设备、设施及资质、资料归甲方所有。如甲方继续对外租赁，在同等条件下，乙方可优先承租。上述《承租经营协议》签订后，长春宏起机动车安全检测有限公司在属于长春宏起汽车内饰件有限公司所有的土地及厂房内进行作业。2018年2月22日，吉林省长春市中级人民法院作出（2016）吉01执82号执行裁定书，裁定将位于长春市高新区平新路1366号的长春宏起汽车内饰件有限公司的土地及厂房进行拍卖，由案外人长春市某实业有限公司以1399.7058万元竞得。2020年12月18日，长春市某实业有限公司的原法定代表人吴某出具《情况说明》一份，内容为：本人吴某指示承租人吉林省利生机动车检测有限公司于2018年8月1日向本人账户内支付租金80万元（2018年2月1日至2019年1月31日）2019年1月29日支付租金40万元（2019年2月1日至2019年7月31日），2019年7月31日支付租金40万元，（2019年8月31日至2020年2月1日）、2020年1月21日支付租金377500元（2020年2月1日至2020年8月1日，扣除利生公司已经承担的自来水安装费22500元）、2020年8月3日支付租金40万元，2020年8月17日支付租金40万元，（2020年8月1日至2021年7月31日），以上共计收取利生公司租金2777500元，均由本人账户代某公司收取。2018年7月31日，长春市某实业有限公司作为甲方与吉林省利生机动车检测有限公司作为乙方签订《承租补充协议》，约定：对2016年8月24日签订的甲方长春宏起机动车安全检测有限公司乙方：吉林省利生机动车检测有限公司承租经营协议继续有效，至合同期结束，部分条款做以下修改。原合同第四项改为由乙方承担房产、土地、相关的税、费。房产和土地不能有纠纷，否则，因此给乙方造成的损失，均由甲方承担赔偿责任原合同第八项，更改为乙方承租期间，如甲方转让其房屋和土地，本协议依然有效，乙方继续经营。否则给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。原合同第四条第十三项更改为承租期满后，由乙方投入的设备、设施、及资质、资料归乙方所有，如甲方继续对外租赁，在同等条件下，乙方可优先承租。 另查明，吉林省利生机动车检测有限公司于2017年7月17日根据我院协助执行通知书将40万元汇至王某账户中。 本院认为，长春宏起机动车安全检测有限公司与吉林省利生机动车检测有限公司所形成的《承租经营协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，双方应严格按照上述《承租经营协议》履行各自义务。根据《承租经营协议》：前期准备及投入中明确写明“甲方检测线目前的软、硬件设备、厂房、办公、辅助设施及相关资质等均不具备开业条件。由乙方负责出资一次性投入，达到正常开业标准”，吉林省利生机动车检测有限公司已经在庭审中举证证实其为实现此经营权所投入的相应设备从而投入使用，即吉林省利生机动车检测有限公司自行将此业务办理了相关手续及购买设备达到了开业条件，根据《承租经营协议》第四项第八条：甲方负责承担房产、土地、相关的税费，房产和土地不能有纠纷，否则由此给乙方造成的损失由甲方承担赔偿责任。且《承租经营协议》中的房屋及土地所有权人并非长春宏起机动车安全检测有限公司，该营业场地被长春市中级人民法院拍卖，被案外人所购买，长春宏起机动车安全检测有限公司已经构成违约，故对于吉林省利生机动车检测有限公司抗辩意见中的《承租经营协议》实质上是案涉土地和厂房的租赁协议，而非承包经营的意见予以采纳。因长春宏起机动车安全检测有限公司与他人形成债务关系，吉林省利生机动车检测有限公司已经将部分租金支付案外人王某，营业场所被依法拍卖后，吉林省利生机动车检测有限公司将该房屋2018年2月1日至2020年7月31日的租金已经转至营业场所买受人长春市某实业有限公司的法定代表人账户中，长春宏起机动车安全检测有限公司对于吉林省利生机动车检测有限公司并未提供场所进行作业也未提供具备开业条件的设施，故对长春宏起机动车安全检测有限公司要求支付租金的诉讼请求本院不予支持。关于长春宏起机动车安全检测有限公司所主张的解除《承租经营协议》的诉讼请求，因吉林省利生机动车检测有限公司亦同意解除该协议，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告长春宏起机动车安全检测有限公司与被告吉林省利生机动车检测有限公司于2016年8月24日签订的《承租经营协议》； 二、驳回原告长春宏起机动车安全检测有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费26000元减半收取为13000元，保全费5000元由原告长春宏起机动车安全检测有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  郭鹏飞 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  于 硕