宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终4917号 上诉人(原审原告、反诉被告)：马芳，女，1984年12月28日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：马杰，女，1981年4月22日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市。 共同委托诉讼代理人：杨锦明，北京市中盈（西安）律师事务所律师。 上诉人(原审被告、反诉原告)：宁夏骏宁房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路满城北街天嘉人和里**楼营业房**。 法定代表人：于新，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨虔，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢志斌，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：宁夏天嘉人和物业服务有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市经济开发区金凤工业园**天嘉公司办公楼/div> 法定代表人：王浩，该公司总经理。 被上诉人(原审第三人)：宁夏华宸投资有限公司，住所地，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路瑞银财富中心第****iv> 法定代表人：徐瑞，该公司董事长。 被上诉人(原审第三人)：汪长河，男，1960年2月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人马芳、马杰、宁夏骏宁房地产开发有限公司（以下简称骏宁房地产公司）因与被上诉人宁夏天嘉人和物业服务有限公司（以下简称天嘉物业公司）、宁夏华宸投资有限公司（以下简称华宸公司）、汪长河商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 马芳、马杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持上诉人主张的要求骏宁房地产公司依据购房合同约定向上诉人交付涉案房屋，为上诉人开具购房发票，办理交房入住手续，提供房屋水卡、电卡及天然气卡、入户门钥匙的诉讼请求；2.依法维持一审判决第一项关于支付逾期交房违约金的判决结果；3.被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，但判决未支持上诉人提出要求骏宁房地产公司依据购房合同约定向上诉人交付涉案房屋、为上诉人开具购房发票、办理交房入住手续的诉讼请求，应当予以改判。被上诉人骏宁房地产公司在金凤区人民法院生效判决中自认该公司已经具备交房条件，涉案房屋已经具备交付条件。事实上涉案房屋早已交付其他住户使用。即便一审法院已经查明涉案房屋不具备交付条件，也应当判决被上诉人骏宁房地产公司在合理期限内将具备交付条件的房屋交付给买受人，或者判决待房屋取得合同约定的交付条件时被上诉人及时交付房屋。一审判决驳回上诉人要求交付房屋的诉讼请求，会导致在被上诉人故意不履行交付义务时，上诉人将无法依据一审判决申请法院执行，对于上诉人的权利救济不完整。上诉人与被上诉人骏宁房地产公司基于以房抵债所签订的购房合同合法有效且已备案登记，具有物权公示性质，上诉人所主张的物权交付请求应当受到法律保护。 骏宁房地产公司辩称，涉案房屋并非抵顶宁夏天嘉电线电缆有限公司（以下简称天嘉电线电缆公司）债务，只是为天嘉电线电缆公司向华宸公司的借款提供担保，一审法院认定涉案房屋属于以房抵债依据不足。本案原债权人是华宸公司，债务人是天嘉电线电缆公司，一审法院认定华宸公司将债权转让给马芳、马杰，但没有证据证明债权转让，也未给天嘉电线电缆公司及骏宁房地产公司下发债权转让通知，天嘉电线电缆公司将债务转让给骏宁房地产公司的认定没有事实依据，天嘉电线电缆公司与骏宁房地产公司均不承认有债务转让。骏宁房地产公司与马芳、马杰之间没有明确的以房抵债的合意，虽签订商品房预售合同，但在天嘉电线电缆公司和华宸公司多次承诺、账务说明、结算协议中，均认可涉案房屋是为借款办理的抵押担保行为，骏宁房地产公司没有向马芳、马杰出具收到抵顶房款的收据。马芳、马杰的合同均已经办理备案，但在当时借款以房屋抵押担保的运行模式中以签订的合同办理备案，是借款人和出借人的常用做法。截止2020年3月24日，账务说明认可在2017年2月28日期间天嘉电线电缆公司与华宸公司产生的借款本息合计3150万元，双方盖章确认的已还款明细中，并未将“顶账”的房屋价款从中扣减，认可涉案房屋均是用于抵押担保。在签订商品房买卖合同后，原债权人华宸公司仍向原债务人主张借款本息，利息仍在计算，并未将抵账房屋的价款进行扣除。涉案纠纷名为房屋买卖，实为借款担保，并非真实的房屋买卖关系。华宸公司共筹集的资金1.8亿元，向天嘉电线电缆公司出借2000万元，剩余资金出借给其他公司，马芳、马杰出借给华宸公司的资金并不能证明全部都交给天嘉电线电缆公司用于房屋开发。 骏宁房地产公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回马芳、马杰的全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定骏宁房地产公司以房屋抵顶欠款属事实认定错误，且证据不足。涉案房屋实际是为天嘉电线电缆公司借款的抵押担保，并未抵顶天嘉电线电缆公司债务。被上诉人马芳、马杰一审提交的《商品房买卖合同（预售）》等证据，不足以证实涉案房屋为抵顶房屋。骏宁房地产公司已经合法有效的商品房买卖合同提起反诉，要求被上诉人马芳、马杰支付涉案房屋的购房款及违约金，应当予以支持。 马芳、马杰辩称，一审判决认定骏宁房地产公司以房屋抵顶欠款事实认定清楚，适用法律正确。根据《账务说明》《结算还款协议》，天嘉电线电缆公司与华宸公司之间借款本息合计3150万元，在借款未还清的前提下，骏宁房地产公司存在以房抵债的债权债务基础。《结算协议》中骏宁房地产公司认可已经担保备案的部分房屋，重新按照协议签订时售楼部同地段房屋销售作价抵顶给华宸公司。且骏宁房地产公司在未收到购房款的情况下对涉案房屋进行了登记备案，不符合商品房买卖交易习惯，其也未提交证据证明曾经向马芳、马杰主张过购房款，故涉案商品房买卖合同的履行方式符合以房抵债的支付习惯。 天嘉物业公司、华宸公司、汪长河未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。 马芳、马杰向一审法院起诉请求：1.请求判令被告骏宁房地产公司依据购房合同约定向原告交付银川市金凤区满城北街天嘉人和里小区xxx室房屋；2.请求判令被告承担逾期交房违约金20257元；3.请求判令被告骏宁房地产公司为原告开具购房发票；4.请求判令被告天嘉人和公司配合原告办理房屋交接入住手续，给原告提供房屋水卡、电卡及天燃气卡，交付入户门钥匙；5.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。 骏宁房地产公司向一审法院反诉请求：1.请求依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的编号为xx银川市商品房买卖合同；2.请求依法判令反诉被告支付反诉原告违约金34085元（按照同期贷款年利率4.75%计算，自2017年12月30日计算至2019年4月10日，应支付至实际付清之日止）；3.案件受理费及其他费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：华宸公司向马新元借款，后华宸公司通过抵顶房屋的形式偿还马新元借款，马新元要求华宸公司直接将房屋抵顶给李永林，2017年6月6日，李永林与案外人银川市金凤区美易房产信息部签订银川市房地产经纪服务合同，李永林又将抵顶的房屋出卖给原告马芳，李永林于当日给原告马芳出具了250000元的订金收条一张，由于李永林与纳彦军之间有债权债务关系，二原告又将部分房款支付给纳彦军，2018年11月6日，纳彦军向二原告出具收据，证明收到涉案房屋房款520000元。2017年6月28日，马芳、马杰（乙方、买受人）与骏宁房地产公司（甲方、出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定马芳、马杰购买被告骏宁房地产公司开发的位于银川市××区，预测建筑面积119.16平米，单价4532元/平米，房屋总价款为540033元；付款方式约定为：买受人应当在2017年12月30日前一次性支付该商品房全部价款。同时约定，商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告视为符合交付条件，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《新建商品房配套设施交付使用证》；出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人继续按照买受人全部房价款每日万分之一向买受人支付违约金，直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。合同签订后，被告骏宁房地产公司于2017年7月14日将涉案房屋备案至二原告名下。另查明，2013年11月15日，马骏骑、杨金凤（乙方、债务人）与第三人华宸公司（甲方、贷款人）签订《借款协议书》，乙方向甲方借款2000万元，期限自2013年11月15日至2014年5月5日止，乙方用公司资产、个人资产及动产、不动产作为借款抵押，并约定担保人提供保证担保。2013年12月5日，第三人华宸公司通过汪长河、徐荣军账户向宁夏天嘉电线电缆有限公司转账支付借款2000万元。2014年5月5日，马骏骑（乙方）与第三人华宸公司签订《借款合同》一份，约定乙方向甲方借款2000万元，借款期限2014年5月5日至2014年12月5日，并提供保证人担保。2014年12月12日，马骏骑及宁夏天嘉电线电缆有限公司出具《承诺书》一份，载明：向汪长河、徐荣军借款2000万元，利息及违约金共计396万元，合计2396万元，承诺于2015年1月5日前支付部分利息及违约金96万元，剩余利息及违约金300万元用宁夏天嘉电线电缆有限公司名下8辆汽车及所有机械设备作为抵押。宁夏天嘉电线电缆有限公司为担保人。同日，宁夏天嘉电线电缆有限公司出具《承诺书》，承诺用满城北街98号土地开发至售房时每套所收售房款的40%偿还乙方资金及借款费用。2015年6月10日，马骏骑出具《承诺书》，载明：本人名下宁夏骏宁房地产开发有限公司所开发的“天嘉·人和里”项目，因资金紧张向汪长河、徐荣军借款2000万元，承诺用每笔售房款的40%向汪长河、徐荣军还款。2015年9月18日，马骏骑及骏宁房地产公司出具《承诺书》，因骏宁房地产公司开发“天嘉·人和里”项目向汪长河、徐荣军借款2000万元，承诺用“天嘉·人和里”小区5号楼共计面积11000平方米左右作为抵押并积极配合办理相关房屋的备案手续。2020年3月24日，宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司进行结算并出具《账务说明》，载明：宁夏天嘉电线电缆有限公司于2013年12月5日向华宸公司借款2000万元，通过汪长河个人账户转款1500万元，通过徐荣军个人账户转款500万元，从2013年12月5日至2017年2月28日双方约定按1.8%的月利率计息，从2017年2月28日以后不再计息，宁夏骏宁房地产开发有限公司为此笔借款提供房屋抵押担保，住宅**，储藏室7套，经双方结算后2013年12月5日至2017年2月28日之间宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司本息合计3150万元。2020年3月26日，宁夏天嘉电线电缆有限公司（乙方）、华宸公司（甲方）、骏宁房地产公司（丙方）签订《结算协议》，约定：乙方2013年12月5日的借款本金2000万元，2013年12月5日至2017年2月28日期间的借款利息为1.8%，2017年2月28日以后不再计息；2013年双方借款协议达成时，为保证乙方债务履行，经甲、乙、丙三方协商一致，丙方提供其名下房屋共计29套，储藏室7套由丙方与甲方指定的第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，并将相关房屋备案至合同购买人名下。丙方作为乙方债务担保备案至甲方指定第三人名下的部分房屋，重新按照本协议签订时丙方售楼部同地段房屋销售价格作价抵顶给甲方，由丙方配合合同购房人交付并办理相关房屋手续，剩余未用于抵顶甲方债务的已备案房屋，甲方协调合同购房人在本协议签订之日起与丙方办理相关购房合同及备案登记的解除手续；甲房同意在上述房屋抵顶后，乙方尚未偿还的债务由乙方以现金或其他方式继续偿还。再查明，天嘉电线电缆公司的法定代表人为马骏骑。马骏骑、张小宁于2014年8月18日出资设立骏宁房地产公司，法定代表人为马骏骑；2017年7月3日，骏宁房地产公司法定代表人变更为于新；2015年8月7日，天嘉电线电缆公司变更为骏宁房地产公司唯一投资人，后又进行了变更。还查明，除本案涉诉纠纷外，一审法院还受理了金燕飞、徐艳、余举科起诉被告骏宁房地产公司商品房预售合同纠纷，当事人均主张通过抵顶取得涉诉房屋。 一审法院认为，马芳、马杰起诉要求被告骏宁房地产公司向其交付房屋并承担逾期交房的违约责任。本案的焦点为涉案房屋是否系骏宁房地产公司抵顶给华宸公司，进而抵顶给原告，备案至原告名下的房屋是否系抵账房。逐项进行分析：（一）关于合同效力问题。马芳、马杰与被告骏宁房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法、有效，合同内容对双方当事人均具有约束力。（二）关于马芳、马杰与骏宁房地产公司之间是否存在以房抵债的事实。华宸公司向马新元借款，马骏骑及宁夏天嘉电线电缆有限公司向华宸公司借款用于开发“天嘉·人和里”并进行了结算，故马新元与华宸公司，华宸公司与宁夏天嘉电线电缆有限公司之间存在民间借贷法律关系，被告骏宁房地产公司承诺以“天嘉·人和里”小区5号楼作为抵押。根据《账务说明》及《结算协议》显示，宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司之间借款本息合计3150万元，在借款未还清的前提下，骏宁房地产公司存在以房抵债的债权债务基础。骏宁房地产公司与二原告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定2017年12月30日前全款付清，后骏宁房地产公司于2017年7月14日对涉案房屋进行了备案，如骏宁房地产公司未收到二原告任何付款，却将涉案房屋备案至二原告名下，显然不符合房屋销售的常理，且在二原告起诉骏宁房地产公司前，骏宁房地产公司未提交证据证实其向二原告主张过购房款，故原、被告之间合同的履行模式符合以房抵债的支付习惯。在《结算协议》中骏宁房地产公司亦认可已经担保备案至甲方指定第三人名下的部分房屋，重新按照协议签订时售楼部同地段房屋销售价格作价抵顶给华宸公司，故骏宁房地产公司主张签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及备案均系为宁夏天嘉电线电缆有限公司与华宸公司借款的抵押行为，不予采信，故二原告与骏宁房地产公司以房抵债的事实存在高度盖然性，对二原告及骏宁房地产公司通过房屋抵顶欠款的事实予以确认。（三）关于双方诉讼请求是否应当支持的问题。合同约定涉案房屋取得了竣工验收备案证明及房屋测绘报告视为符合交付条件，二原告及骏宁房地产公司均未提交证据证实涉案房屋已符合交付条件，故二原告要求交付涉案房屋的诉讼请求不予支持。待房屋达到合同约定的交付条件，被告应及时向原告交付房屋。《银川市商品房买卖合同》约定骏宁房地产公司应于2017年12月30日交付房屋，现骏宁房地产公司逾期交房，应按照约定支付二原告违约金，依照二原告主张，2017年12月31日至2019年2月12日期间的逾期交房违约金为22033元（540033元×0.0001×408天），原告主张20257元不违反法律规定，予以支持。二原告诉请要求骏宁房地产公司出具购房发票，双方合同中并未约定，且开具发票不属于民事案件的受理范围，对该项诉请不予支持。二原告诉请要求被告天嘉人和公司配合原告办理房屋交接入住手续，给原告提供房屋水卡、电卡及天燃气卡，交付入户门钥匙的诉讼请求，由于房屋尚未交付，对于上述请求不予支持。对于骏宁房地产公司要求解除与二原告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。对于骏宁房地产公司要求二原告支付违约金的诉讼请求，如上所述，骏宁房地产公司未按时交房构成违约，故对于该项诉讼请求，不予支持。被告天嘉人和公司及第三人华宸公司在第二次质证时经合法传唤未出庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，自行承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）马芳、马杰逾期交房违约金20257元；二、驳回原告（反诉被告）马芳、马杰的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）宁夏骏宁房地产开发有限公司的全部反诉请求。案件受理费306元，由被告宁夏骏宁房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费326元，由被告（反诉原告）宁夏骏宁房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.骏宁房地产公司与华宸公司之间是否存在以房屋抵顶债务的事实，备案至马芳、马杰名下的房屋是否系抵账房；2.骏宁房地产公司在未收到购房款的情况下将案涉房屋备案登记至马芳、马杰名下是否可认定为其对天嘉电线电缆公司及马骏骑债务的部分清偿；3.如上述事实成立，涉案房屋是否符合合同约定的交付条件，应否予以交付。本院逐项分析如下：结合本案证据，可确认天嘉电线电缆公司因经营需要向华宸公司借款，双方签订的《账务说明》显示2013年12月5日至2017年2月28日之间天嘉电线电缆公司欠付华宸公司本息共计3150万元。2020年3月26日，骏宁房地产公司提供29套房屋及7套储藏室为天嘉电线电缆公司上述债务提供担保，华宸公司、天嘉电线电缆公司、骏宁房地产公司三方签订《结算协议》，骏宁房地产公司认可已经担保备案至汪长河、徐荣军指定第三人名下的房屋，重新按照协议签订时售楼部同地段房屋销售价格作价抵顶给华宸公司，结合《骏宁房地产担保抵押房产明细》记载有马芳、马杰购买的涉案房屋，骏宁房地产公司作出了以涉案房屋抵顶天嘉电线电缆公司债务的意思表示，是对其与马芳、马杰签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及将房屋备案登记至马芳、马杰名下行为的追认。骏宁房地产公司将案涉房屋备案登记至马芳、马杰名下可认定为其对天嘉电线电缆公司债务的部分清偿。一审法院对于马芳、马杰与骏宁房地产公司通过房屋抵顶欠款的事实予以确认并无不当。骏宁房地产公司主张涉案房屋为抵押担保并非抵顶债务，要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案房屋应否予以交付的认定，《银川市商品房买卖合同》约定涉案房屋取得了竣工验收备案证明及房屋测绘报告视为符合交付条件，马芳、马杰及骏宁房地产公司均未提交证据证实涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，一审法院未支持马芳、马杰要求交付房屋的诉讼请求，符合法律规定。综上，马芳、马杰、骏宁房地产公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费732元，由上诉人马芳、马杰负担100元，上诉人宁夏骏宁房地产开发有限公司负担632元。 本判决为终审判决。 审判长  高凤梅 审判员  张旭霞 审判员  岳 磊 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。