河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6707号 上诉人（原审原告）：李红心，女，1975年7月29日出生，汉族，住河北省河间市。 委托诉讼代理人：尚双祥，河北至威律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:河北瀛府房地产开发有限公司，住所地:河间市四化路。统一社会信用代码：911309845954206014。 法定代表人：刘立涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王冀红，该公司员工。 上诉人李红心、河北瀛府房地产开发有限公司（以下简称瀛府公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李红心及其委托诉讼代理人尚双祥，被上诉人瀛府公司的委托诉代理人王冀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李红心上诉请求：请求撤销一审判决第二项内容，依法改判被上诉人支付我延期交房违约金137681元，差额55957元。事实和理由：2017年3月3日，我与被上诉人签订商品房买卖合同，我购买被上诉人开发的瀛城水郡13号楼2单元1002室房屋一套，13号楼46号储藏室一套，购房款共计769169元。合同约定交房日期为2017年9月30日，因被上诉人逾期交房，2018 —2— 年6月21日，被上诉人就延期交房单方作出承诺书，承诺包括13号楼在内的房屋于2018年8月31日交付使用，到期如还不能交房，自2017年1月1日至2018年8月31日按实际所交款项的日万分之一支付违约金。2018年9月1日至新产生的交房日按实际所交款项的日万分之一的三倍进行补偿，且新产生的交房日期至实际交房日也按实际所交款项的日万分之一的三倍进行补偿。一审判决书酌定将2018年12月29日至2019年12月29日逾期违约金按所交房屋价款的日万分之一点五计算，以此判决被上诉人给付我违约金81724元是没有根据的。我认为，2018年9月1日至2019年12月29日的违约金应按所交房屋价款的日万分之三计算，被上诉人应给付我违约金137681元。为此，特提出上诉，请求上级法院撤销一审判决，依法改判被上诉人支付我延期交房违约金137681元。 针对李红心的上诉请求及理由，瀛府公司答辩意见同上诉状意见。 瀛府公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判上诉人向被上诉人支付违约金35560.59元，减少46163.41元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金81724元，上诉人认为该违约金仍然过分高于被上诉人所受到的损失，一审法院判决有失公允。2017年3月3日，被上诉人和上诉人签订《商品房买卖合同》，被上诉人购买上诉人开发的瀛城水郡13号楼2单元1002室房屋一套，购房面积为160㎡,购房款为752051元，另购买13号楼128号储藏间一套，购房款为17118元，购房款共计769169元。合同约定交房日为2017年9月30日，上诉人告知被上诉人2019 —3— 年12月29日办理交房手续，实际逾期交房820天。上诉人逾期交付房屋这是客观存在的，该行为已违反双方签订的商品房买卖合同的约定，按照法律的规定及双方的约定，上诉人应当向被上诉人支付违约金。违约金，是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人违约时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。违约金具有补偿性和惩罚性，违约金的基本性质是补偿性，我国《合同法》等相关法律以及司法解释赋予人民法院或者仲裁机构基于申请人的申请，提高或者降低当事人在合同中约定违约金的权力，也就是进行调整。从原则上讲，就是变动违约金使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过高时，则容易导致守约方获得不当利益，使得违约金条款的约定成为一种变相的赌博，实际上变成鼓励当事人通过这种手段取得财产，妨碍市场正常交易的秩序，影响市场经济环境。根据当事人申请赋予法官对于约定违约金过高的情形予以调整的权力，使其首先达到补偿守约方的损失的目的，弱化惩罚性，降低违约方的成本，体现国家干预原则；如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义，既维护了守约人的利益，也兼顾了违约人的利益，体现公平原则。本案中的违约金是双方当事人在合同预先估计的损害赔偿总额，本案的违约金应属于补偿性违约金。该违约金主要在于补偿因违约给对方所造成的损失。一审法院判决上诉人应向被上诉人支付的违约金与被上诉人所受损失依然相差甚大，这显然是显失公平的。上诉人认为，如果被上诉人没有房屋居住，那么其在外租房居住，从2017年9月30日至通知交房时间即2019 —4— 年12月29日这一期间，上诉人未能按照合同约定的交房时间交房，被上诉人的损失也就是该房屋的租金损失。在一审中，上诉人提交了由河间市立信房地产评估事务所出具的案涉房屋同地段同类房屋租金水平估价报告(估价报告编号：河立房估字［2020］第061号)，经估价确定案涉房屋的年租金为12176元。逾期交房期间被上诉人的租金损失为12176元/年×(820÷365)年＝27354.30元，而一审法院判决要求上诉人支付81724元的违约金超过被上诉人租金损失54369.70元，超过租金损失198.76%。因此上诉人认为一审法院判决仍然过分高于被上诉人所受到的损失。关于上诉人在一审阶段提交的案涉房屋租金估价报告，一审法院不予采信，如果二审法院依然不予采信的话，上诉人请求二审人民法院依法委托有资质的机构对该案涉房屋同地段同类房屋的租金水平进行评估。2、一审法院以被上诉人未主张、未举证的不确定损失，而不予支持上诉人主张，有偏袒之嫌，有违公平原则，上诉人请求二审法院调查、评估案涉房屋装修成本上涨损失，请求对房屋转售差价损失不予支持。一审法院在一审判决书中明确载明“被告逾期交房可能给原告造成的损失包括不能按期居住房屋的使用利益损失、装修成本上涨损失，房屋转售的差价损失等，不能仅仅从地段的房屋租金或者拆迁过渡费补偿标准测算损失来考量。”关于此点，上诉人存有异议。被上诉人作为房屋买受人购买房屋的主要目的是对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，上诉人作为房屋出卖人延迟交房对买房人造成的权利妨碍是导致买受人对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使。因此，关于上诉人逾期交房造成被上诉人不能按期居住房屋的使用利益损失上诉人予以认可，但从上述表述可以认定一审 —5— 法院认为被上诉人可能存在装修成本上涨损失，也可能不存在装修成本上涨损失，房屋转售的差价损失，在被上诉人也可能不存在装修成本上涨损失、房屋转售的差价损失。在被上诉人未主张、未举证装修成本上涨损失、房屋转售的差价损失的情况下，一审法院亦未经调查了解案涉房屋的不确定性损失，而不予支持上诉人提出的按同地段的房屋租金或者拆迁过渡费补偿标准测算损失的主张，存在偏袒被上诉人利益之嫌，有违民事诉讼裁判公平原则。综上，上诉人请求二审法院调查或委托具有资质的中介机构评估案涉房屋装修成本上涨损失、请求对房屋转售的差价损失不予支持。3、上诉人支付给被上诉人的违约金应当按照法律的规定进行调整，应当以所造成实际损失额为基数再增加30%进行计算，即违约金为27354.30元+27354.30元×30%=35560.59元。补偿性违约金作为补偿损失额的预定，虽然不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差太大，否则，会使违约金责任与补偿损失的一致性减弱乃至丧失，而使两者的差别性增大，以致成为完全不同的东西，因此违约金的数额过高或者过低时允许调整是适宜的。再者，违约金的数额与损失额应大体一致，这是商品交换的等价原则要求在法律责任上的反映，是合同法追求的理想之一。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失补偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” —6— 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”综上所述，结合河间市经济水平与市场环境，由于上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失额应在27354.30元左右，一审法院判决要求上诉人支付的违约金81724元，超过租金损失198.76%。一审法院判决上诉人应支付逾期交房的违约金仍然明显高过于“造成的损失”的30%，即房屋租金的130%,仍然属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定过分高于造成的损失的情形。根据合同法等法律的规定及本案的客观情况，上诉人请求二审人 —7— 民法院撤销一审判决第二项，综合全案的客观因素，申请二审法院委托具备相应资质的机构对案涉房屋逾期期间的房屋租金及装修成本损失进行评估，并以该租金为基数，依法改判以房屋租金上浮30%计算违约金为宜。 针对瀛府公司提出的上诉请求及理由，李红心答辩称，一审法院判决瀛府公司赔偿我的违约金数额不是过高，而是过低，应当按我在民事起诉状中主张的违约金数额进行赔偿。理由是：一、瀛府公司就逾期交房作出承诺书，是瀛府公司单方作出的意思表示，不是双方在购房合同中的约定。该承诺书对违约金的承诺，不适用合同法第114条规定和最高法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第29条规定，该承诺书不违反法律规定，是合法有效的，对瀛府公司有约束力，瀛府公司应严格按承诺书的承诺支付我违约金。二、因瀛府公司逾期交房达三年之久，造成购房者对此多次催促瀛府公司，也多次向有关部门反映投诉，有关部门也督促瀛府公司交房。因迟迟不能交房，给购房者造成不能按期居住的使用利益损失、装修成本上涨、该房屋转售差价等损失，也造成购房者提出退房。在瀛府公司严重违约的情况下，瀛府公司单方作出承诺提高违约金标准，是向购房者表达因逾期交楼的歉意和诚意，换取守约方购房者继续履行合同，赔偿购房者造成的各种损失，平息购房者的痛苦心情，是作为违约方向守约方作出的明确承诺。因瀛府公司不按承诺给付违约金被诉至法院，瀛府公司在诉讼中又提出自己承诺的违约金过高，请求减少违约金，有悖公平原则和诚实信用原则，人民法院不应支持。三、因瀛府公司逾期交房，同样的购房者也起诉了瀛府公司，沧州中院作出的(2019)冀09民终5350号民事判决书，按瀛府公司在承诺 —8— 书中承诺的违约金标准，判决瀛府公司给付购房者违约金，我要求瀛府公司给付的违约金和该判决书判决的违约金性质完全相同，我请求按中院作出的该判决书标准，由瀛府公司给付违约金。 李红心向一审法院起诉请求：1.判令被告履行交付瀛城水郡13号楼2单元1002室房屋一套、13号楼28号储藏间一套的义务；2.判令被告支付延期交房违约金137681元（自2017年10月1日至2019年12月29日）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月3日、2017年10月12日，原告与被告签订商品房买卖合同两份（合同编号分别为201703030018、201709250010），主要内容：原告购买被告开发的瀛城水郡13号楼2单元1002号房屋一套，购房款752051元，13号楼28号储藏间一间，购房款17118元。合同第八条约定房屋交付期限为2017年9月30日前，第九条约定逾期交付房屋的，自第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告付清了全部房款769169元。2019年12月29日被告向原告交付房屋，逾期交付房屋820天。 另查明，2018年6月21日，被告出具了：“关于瀛城水郡小区9#、10#、13#、14#楼延期交房问题对业主承诺书”，主要内容为：被告承诺9#、14#楼于2018年7月31日交付使用，到时如不能如期交房，2018年8月1日将一次性支付延期交房违约金。违约金执行标准：2017年1月1日至2018年6月30日按合同约定实际所交款项的万分之一计算补偿。2018年7月1日至实际交房日新产生的交房日期按合同约定实际所交款项的万分之一的三倍进行计算补偿。10#、13#楼于2018年8月31日 —9— 交付使用，到时如还不能如期交房，违约金也将于产生的交房日第二天一次性支付延期交房违约金。违约金执行标准：2017年1月1日至2018年8月31日按合同约定实际所交款项的万分之一计算补偿。2018年9月1日至实际交房日新产生的交房日期按合同约定实际所交款项的万分之一的三倍进行计算补偿。(因环保政策原因、政府责令停工及天气和不可抗力原因导致的停工日期不计算在内)。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告出具的承诺书系单方对《商品房买卖合同》条款的补充和变更，但原告予以认可，故对其效力应予以认定。依照合同约定，被告应在2017年9月30日前交付该商品房，但被告于2019年12月29日才实际交付，其延迟交付构成交付违约，应承担迟延交房的违约责任。关于逾期交房的违约金标准，被告主张逾期交房的违约金过分高于因违约造成的损失，请求依法减少违约金，按照河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准测算，每日补偿款应按购房款总价的万分之0.89计算违约金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告逾期交房可能给原告造成的损失包括不能按期居住房屋的使用利益损失、装修成本上涨的损失、房屋转售的差价损失等，不能仅仅从地段的房屋租金或者拆迁过渡费补偿标准测算损失来考量，应综合考虑买房人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素。本案商品房买卖合同约定的交房日期2017 —10— 年9月30日，自合同约定交房日的第二日即2017年10月1日至2018年8月31日原告主张按实际所交款项的万分之一计算违约金，根据其损失情况较为合理，一审法院予以支持，违约天数为335天，违约金计为25767元。原告主张自2018年9月1日至2019年12月26日逾期交房违约金标准按实际交付房款的日万分之三计算，过分高于因违约造成的损失，原告亦未提交证据证实由于被告延期交房造成其更大的损失，故一审法院依法对违约金标准予以调减，自2018年9月1日至2019年12月26日逾期交房违约金酌定违约金计算标准调整按日万分之一点五计算，违约天数为485天，违约金计为55957元。以上被告应给付原告的违约合计81724元。对于储藏间17118元款项的违约金，被告主张原告应另行起诉，其主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。被告主张延期交付房屋的原因是由于高考、中考以及重大污染天气原因等导致的停工应予以扣除，一审法院认为，以上事由均属于开发商在房地产开发及确定工期时应当预知并做出合理估算扣除的期间，其免责理由不能成立。对于被告辩称诉争房屋的产权为共同共有，原告只拥有50%的产权，最多只能得到50%的逾期交房赔偿金的主张，一审法院认为，根据合同的相对性原则，原告与被告签订了房屋买卖合同，其以自己的名义主张违约责任符合法律规定，对被告的辩解不予支持。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： —11— 一、被告河北瀛府房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李红心交付河间市瀛城水郡13号楼2单元1002号房屋一套、13号楼28号储藏间一间及钥匙； 二、被告河北瀛府房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告李红心支付延期交房违约金81724元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费1527元，由被告河北瀛府房地产开发有限公司负担906元，由原告李红心负担621元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，受法律保护，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，瀛府公司未按照双方合同约定的交房日期即2017年9月30日前向李红心交付商品房，违反了双方合同约定，该公司应依据合同约定和法律规定承担违约责任。关于2018年9月1日至2019年12月29日的违约金标准，瀛府公司在原审中以逾期交房的违约金过分高于因违约造成的损失为由，请求根据《合同法》的相关规定减少违约金。原判参考河间市政府指导拆迁过渡费补偿标准，综合考虑开发单位逾期交房给购房户造成的各项损失，结合近几年国家加大环境保护力度对开发单位的影响，对违约金标准调减为日万分之一点五，符合本案事实，并未超出合理区间，本院亦不持异议。 综上所述，李红心、河北瀛府房地产开发有限公司的上诉请 —12— 求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2074元，由上诉人李红心负担1120元；由河北瀛府房地产开发有限公司负担954元。 本判决为终审判决。 审判长  齐桂苓 审判员  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 审判员  毕文娟 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  孙 伟