浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2841号上诉人（原审原告）：平湖箱包城商业物业管理有限公司，住所地：浙江省平湖市钟埭街道福臻路**平湖国际箱包城招商中心**，统一社会信用代码：91330482598505176Y。法定代表人：蒋庆兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：余国华,浙江东港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海都塔百货经营有限公司，住所地，住所地：上海市金山区海丰路****会信用代码：91310116398786241B。法定代表人：全金观，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖恩兵，该公司员工。委托诉讼代理人：徐鹏，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。上诉人平湖箱包城商业物业管理有限公司（以下简称箱包城物业公司）因与被上诉人上海都塔百货经营有限公司（以下简称都塔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。箱包城物业公司上诉请求：1.撤销浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初843号民事判决，依法改判支持箱包城物业公司的一审诉讼请求。2.案件诉讼费用由都塔公司负担。事实与理由：虽然《租赁合同》约定“租赁期限自2016年1月16日至2019年6月30日......届时若甲方（箱包城物业公司）未能提供二期合法经营场所给乙方(都塔公司）搬迁，则租期自动顺延，租金按本合同租金标准每三年递增5%计算”，但二期商铺顺利开发是租赁合同订立的前提,由于都塔公司未出资建设二期商铺，导致箱包城物业公司在三年租期届满后无法提供搬迁场所，此局面的造成并非箱包城物业公司的单方原因，故即使合同顺延，双方也应对包括租金、租期在内的合同主要条款重新进行协商，都塔公司认为合同租期自动顺延的观点不能成立。此外，都塔公司在未征得箱包城物业公司书面同意的情况下，擅自违法搭建新增营业面积200多平方米受到过消防部门的行政处罚，箱包城物业公司还应有权据此解除合同。都塔公司答辩称，《租赁合同》第7条约定：“届时若甲方未能提供二期合法经营场所给乙方搬迁，则租期自动顺延，租金按本合同租金标准每三年递增5%计算。”箱包城物业公司在2019年6月30日租期届满以后，未能提供合法经营场所搬迁，租赁期限已经自动顺延，至于顺延的最长期限，根据双方签订的《合作备忘录》约定，前后租期累计不超过10年。《租赁合同》和《合作备忘录》的交易内容彼此独立，签订主体也不相同，即使都塔公司未与箱包城公司就二期商铺进行合作开发，也不影响《租赁合同》的继续履行和租期顺延条件的成就，更何况，二期商铺未能开发也并非都塔公司的过错所致。都塔公司未对房屋主体结构进行装修改造，不会对房屋安全造成实质性损害，至于此前消防部门的行政处罚也是针对都塔公司平湖分公司作出的，与箱包城物业公司的商誉无关，且目前经过整改已取得相关消防检查合格证并正常经营多年。综上，原审判决对于租期顺延及合同解除的认定完全正确，二审应当予以维持。箱包城物业公司一审起诉请求：1.确认《租赁合同》终止；2.都塔公司交还租赁房屋，并支付2019年7月1日起至实际交还之日的租金及占用费（应付租金按合同约定扣减已付未结算款项金额结算确定，应付占用费暂算至2020年2月29日为6613328元，此后占用费按826666元／月另计至交还日）；3.都塔公司提供租赁物四周场地及地下停车位、外墙广告位、四周及门前场地的收支明细账和相应凭证，向箱包城物业公司支付经营收益的50％（暂计30万元）；4.都塔公司拆除其在租赁物上楼顶违法搭建的房屋，拆除其在中国馆内部（中庭、一楼、二楼、三楼）未经规划审批搭建的商铺，清理在中国馆内违法占用消防通道和设施的情况，拆除地下空间的违法搭建，清理地下空间内风机房的搭建、出租、占用情况。5.诉讼费用由都塔公司负担。一审法院认定事实：2016年1月11日，箱包城物业公司以自己的名义与都塔公司签订《租赁合同》一份，合同约定箱包城物业公司向都塔公司出租中国馆一楼、二楼、三楼室内（包括附属设施），共计22645.51平方米，用于经营服装百货类。消防排烟系统由都塔公司负责投入管理，费用总额由双方共同审核确认，按10年根据各自实际使用年限分摊。租赁物四周及门前场地、地下停车位、外、地下停车位属都塔公司统一管理，若对外提供有偿使用产生经营收益，则双方各按50%分成。租赁期限自2016年1月15日至2019年6月30日，其中2016年1月16日至2016年6月30日为都塔公司装修期，不作为实际收租期。届时，若箱包城物业公司未能提供二期合法经营场所给都塔公司搬迁，则租期自动顺延，租金按本合同租金标准每三年递增5%计算。租金标准为0.8元/天/平方米。因都塔公司负责装修投入，本合同年租金优惠后为496万元，总租金为1488万元。租金按半年支付，每期为248万元。在合同签订的同时，都塔公司应支付定金50万元及租金100万元。第一期租金在2016年3月31日前付清，定金可转为租金。第二期租金提前一个月于2016年11月30日前支付，以后每半年支付一次，提前一个月支付完毕。合同签订同时，都塔公司支付箱包城物业公司房屋租赁押金30万元。双方应在对方相关手续及事务办理过程中互相配合，提供作为出租方或承租方应提供的相关手续的，任何一方不得无理拒绝。为了便于都塔公司进行人员安置和商品处置等工作，双方需在租赁到期前提前六个月就是否续约进洽谈工作。都塔公司在不改变租赁物内部结构的前提下，可以对租赁物进行装修与改造，箱包城物业公司需予以配合。如装修改造涉及到房屋主体结构的变动，需征得箱包城物业公司的书面同意，否则箱包城物业公司有权解除合同并索取相应的赔偿。都塔公司须按照合同规定时间向箱包城物业公司交纳房租，若都塔公司租金逾期未向箱包城物业公司交纳，则箱包城物业公司有权单方面终止合同，并接管租户向租户直接收取房租。合同还对其他事项作了约定。《租赁合同》签订后，箱包城物业公司按约将案涉房屋交付都塔公司使用，都塔公司收到房屋后进行装饰装修，并以出租给服装经营户等方式进行整体运营。都塔公司在对一层局部（中庭）进行装修后，于2017年10月18日以都塔公司平湖分公司名义重新申请消防安全检查，平湖市公安消防大队进行检查后于2017年10月22日颁发了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。但因其在改建区域未经消防安全检查的情况下擅自营业，平湖市公安消防大队于2017年10月20日作出平公（消）行罚决字［2017］0334号行政处罚决定，责令都塔公司平湖分公司停业，并处罚款5000元。2019年3月13日，箱包城物业公司向都塔公司发函，告知约定的租赁期限到期后不再续签。都塔公司回函表示认为到期搬迁以提供合法经营场所为条件，否则租期自动顺延。此后，双方多次就租赁期限是否届满、经营收益的分配、擅自改建房屋等问题进行函件往来，但双方均各执己见。箱包城物业公司于2020年3月5日向都塔公司发函一份，明确如都塔公司对租赁合同有不同理解，本函即为解除通知，都塔公司于2020年3月8日签收。都塔公司通过都塔公司平湖分公司账户于2019年5月28日转账给箱包城物业公司3471938元、于2019年12月2日转账给箱包城物业公司3471556元。诉讼过程中，都塔公司又于2020年5月27日支付箱包城物业公司3471556元。诉讼中，箱包城物业公司申请对租赁物四周场地及地下停车位、外墙广告位、四周及门前场地的经营收益以及都塔公司违法搭建部分进行拆除的费用进行鉴定，都塔公司提供了相关收支明细账和相应凭证。但箱包城物业公司又撤回了鉴定申请。2016年1月11日，都塔公司（乙方）与箱包城公司（甲方）签订《合作备忘录》一份，约定甲方同意将中国馆整体出租给乙方合法经营，具体条款内容在双方签订的租赁合同中约定，中国馆租赁合同为期三年，届时若甲方未能提供给乙方合法经营场所，则在原地租期自动顺延且不视为逾期，租金按原租赁合同约定标准每三年递增5%计算。甲方提供给乙方合法经营场所并搬迁后，按搬迁时实际租金作为计算基础，并按每三年递增5%计算以后租金。前后租期累计不超过10年，因场地变化，届时双方需补签租赁合同。甲方以二期土地使用权出资入股，乙方以现金出资入股共同成立项目公司，双方的出资时间、双方权利等以最终签订的项目公司合作协议及公司章程为准。二期项目竣工验收后，乙方同意搬迁至二期商铺（合法经营场所）继续经营。该合作备忘录下方有箱包城物业公司的盖章确认。此后，都塔公司与箱包城公司未正式签订项目公司合作协议。箱包城物业公司称，箱包城二期房屋至今未建成。一审法院认为，案件争议焦点为：一、《租赁合同》的租赁期限是否发生顺延、如何顺延；二、箱包城物业公司是否有权解除合同。争议焦点一。《租赁合同》约定“租赁期限自2016年1月15日至2019年6月30日”、“届时若箱包城物业公司未能提供二期合法经营场所给都塔公司搬迁，则租期自动顺延，租金按本合同租金标准每三年递增5%计算。”箱包城物业公司未能提供二期合法经营场所给都塔公司搬迁，箱包城物业公司提供的证据也不足以证明系都塔公司为自己的利益不正当促成条件成就，故可以认定租期顺延条件已经成就。关于箱包城物业公司主张的“双方需在租赁到期前提前六个月就是否续约进洽谈工作”，仅从字面文义上看与上述“租期自动顺延”的约定存在一定的矛盾之处。但结合上下文，该约定列在“有关双方的权利义务”项下，其出发点是“为了便于都塔公司进行人员安置和商品处置等工作”，也即主要保障的是都塔公司的权利，故仅以此条约定内容不足以对抗合同关于“租期自动顺延”的约定。至于租赁期限如何顺延的问题。案涉《租赁合同》签订同时，都塔公司与箱包城公司签订《合作备忘录》，箱包城物业公司也在《合作备忘录》下方盖章确认，并将该《合作备忘录》作为己方证据提交。《合作备忘录》载明“若甲方（箱包城物业公司有限公司）未能提供给乙方（都塔公司）合法经营场所搬迁，则在原地租期自动顺延”“甲方提供给乙方合法经营场所并搬迁后，前后租期累计不超过10年，因场地变化，届时双方需补签租赁合同。”双方对于租期顺延后的租金计算问题，在案涉《租赁合同》《合作备忘录》中均有“每三年递增5％计算”的明确约定，故“租期自动顺延”可以确定为顺延至箱包城物业公司或箱包城公司向都塔公司提供二期合法经营场所时止，但累计不超过10年。争议焦点二。合同解除必须具有解除事由，解除事由既有约定事由又有法定事由。箱包城物业公司主张的解除事由均缺乏依据：1.如上述分析，可以确定《租赁合同》的租赁期限顺延至箱包城物业公司或箱包城公司向都塔公司提供二期合法经营场所时止，但累计不超过10年。故箱包城物业公司提出的即使租期顺延也应认定为约定不明确，其可依据不定期租赁提出的解除理由，缺乏依据。2.因违章搭建的认定和处理属于行政相关部门的职权范围，仅从民事权利义务角度对箱包城物业公司的主张进行审查，不影响行政相关部门对相关行为的认定。根据《租赁合同》约定，都塔公司未经箱包城物业公司书面同意进行涉及房屋主体结构变动的装修改造的，箱包城物业公司可解除合同。房屋结构有承重结构和非承重结构之分。房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体和承重结构要具备足够的强度、刚度稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载。一般来说，装饰装修过程中，是允许对非承重结构进行改变的，这种拆改不会对房屋造成实质性损害。箱包城物业公司主张都塔公司进行的搭建显然属于对非承重结构进行的改变，即不应认定为对房屋主体结构的变动。箱包城物业公司未能提供充分证据证明都塔公司的搭建行为致使租赁物受到损失，故箱包城物业公司援引该合同条款主张解除合同缺乏依据。3.都塔公司平湖分公司因改建区域(商铺)未经消防安全检查擅自营业被平湖市公安局消防大队给予行政处罚，但该行政处罚系针对都塔公司平湖分公司擅自营业的行为，且都塔公司平湖分公司已于2017年10月22日取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，故箱包城物业公司提出都塔公司的搭建等行为影响消防安全致使公司信用受到影响，从而导致合同目的无法实现的主张，亦缺乏依据。4.关于都塔公司的经营收益分配义务。案涉租赁合同约定，在都塔公司对外提供有偿使用产生经营收益的情况下，需进行收益分成。但分配经营收益并不属于都塔公司的主要合同义务，双方也未约定经营收益分配的期限。诉讼中，箱包城物业公司在申请对经营收益进行鉴定后又撤回鉴定申请，应由箱包城物业公司承担举证不能的后果。故箱包城物业公司以都塔公司迟延履行经营收益分配义务主张解除合同，缺乏依据。5.关于箱包城物业公司主张的都塔公司的其他违约行为，诸如影响疫情防控工作开展、破坏箱包城物业公司道闸、多次被列入经营异常名录、有虚假广告的违法行为等均缺乏依据，且不符合双方约定的或者法定的解除合同的条件。6.关于箱包城物业公司提出的继续履行合同显失公平的主张。《租赁合同》系双方基于真实意思表示自愿订立，双方在订立合同时应当对正常的商业风险有合理预见。箱包城物业公司认为，合同约定租金标准是建立在都塔公司合作开发二期的基础上的，但其未提供充分证据证明。现有证据不足以证明都塔公司利用优势或者利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，也不足以证明合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化且继续履行合同对箱包城物业公司明显不公平或者不能实现合同目的。箱包城物业公司以继续履行合同显失公平为由主张解除合同，缺乏依据。综上所述，《租赁合同》的租赁期限已发生顺延，在箱包城物业公司未能提供充分证据证明“向都塔公司提供二期合法经营场所”或者租期累计满10年条件成就的情况下，应确认《租赁合同》尚在履行期限内。箱包城物业公司主张解除合同缺乏依据，截至一审法庭辩论终结前，也并无充分证据显示案涉《租赁合同》存在履行障碍，故对箱包城物业公司要求确认案涉《租赁合同》终止、都塔公司返还房屋的请求，不予支持。因都塔公司已按照约定的租金标准支付箱包城物业公司款项，故对箱包城物业公司要求都塔公司支付租金及占用费的请求，不予支持。至于箱包城物业公司的第三、四项诉讼请求，因相关事由箱包城物业公司同时作为解除合同的理由提出，故具体同上述分析，不再赘述。箱包城物业公司申请对经营收益进行鉴定后，都塔公司已提供了相关收支明细账和相应凭证，箱包城物业公司认为，都塔公司尚有其他收支明细账和相应凭证未提供，但无充分证据证明，故其相应请求不予支持。箱包城物业公司也未能提供充分证据证明达到了合同约定的分成条件以及产生的经营收益的金额，故对其分配请求亦不予支持。案涉《租赁合同》尚在履行期限内，综合上述分析，对箱包城物业公司关于拆除、清理的恢复原状请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回箱包城物业公司的全部诉讼请求。案件受理费60193元，财产保全费5000元，合计65193元，由箱包城物业公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《租赁合同》、《合作备忘录》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约行使权利、履行义务。箱包城物业公司起诉主张，租赁期限届满且都塔公司存在违约行为，故其有权要求返还租赁房屋；都塔公司则对此辩称，租赁期限顺延且公司并未违约，故《租赁合同》应当继续履行。对此争议，本院评判如下：首先，根据《租赁合同》第一部分第7条约定：“租赁期限自2016年1月16日至2019年6月30日......届时若甲方（箱包城物业公司）未能提供二期合法经营场所给乙方(都塔公司）搬迁，则租期自动顺延”，箱包城物业公司迄今未向都塔公司提供可供搬迁的经营场所，原租赁期限依约发生顺延；再，根据都塔公司与箱包城物业公司、箱包城公司共同签署的《合作备忘录》第（一）条第3点约定“前后租期累计不超过10年，因场地变化，届时双方需补签租赁合同”，可知在经营场所未发生变化的情况下，都塔公司有权要求顺延的租赁限期应为10年，故箱包城物业公司现主张租赁期限届满，显然与合同约定不符，本院无法予以采信。其次，箱包城物业公司辩称，之所以未能提供经营场所搬迁，原因在于都塔公司未与箱包城公司进行二期商铺的合作开发，故不应认定租期顺延条件成就。但，是否进行合作开发乃都塔公司依据《合作备忘录》须向箱包城公司履行的合同义务，箱包城物业公司不能据此在《租赁合同》中向都塔公司主张履行抗辩，更何况，现也并无确凿证据能够证明二期商铺未能开发的责任在于都塔公司一方。因此，箱包城物业公司的这一抗辩，缺乏必要的事实和法律依据，本院无法认定成立。再次，箱包城物业公司还称，即便租赁期限顺延，都塔公司还存在着私自改建受到行政处罚的违约行为，故其仍应有权解除《租赁合同》取回租赁房屋。然而，《租赁合同》第三部分第26条仅约定：“如装修改造涉及到房屋主体结构变动，需征得甲方（箱包城物业公司）书面同意，否则，甲方有权解除本合同并索取相应的赔偿”，即只有在都塔公司未经书面同意对房屋主体结构进行变动时，箱包城物业公司才有权单方解除合同，现都塔公司仅因“改建的区域(商铺)，未经消防安全检查擅自营业”受到过消防部门的行政处罚，并不等同于房屋主体结构变动，且嗣后都塔公司已整改通过消防安检并正常营业多年，故箱包城物业公司以此要求解除合同，理由亦不成立。综上所述，租赁期限已经顺延，箱包城物业公司亦不享有合同解除之权，《租赁合同》应当继续履行。据此，箱包城物业公司的上诉理由无法成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60193元，由上诉人平湖箱包城商业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年十二月十一日书记员 金佳欢书记员 王家慧