云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2541号原告：梁玉香，女，汉族，1985年10月21日生，大学本科文化，普洱市思茅区人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：舒兰仙，女，生于1956年3月8日，汉族，初中文化，云南省普洱市思茅区人，住普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。被告：普洱市浙商置业发展有限公司（统一社会信用代码：915308007873808196）。住所地：云南省普洱市思茅区人民西路**。法定代表人：徐士撑，系该公司董事长。委托诉讼代理人：饶康、聂亚萍，云南乾楷律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告梁玉香与被告普洱市浙商置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁玉香的委托诉讼代理人舒兰仙、被告普洱市浙商置业发展有限公司的委托诉讼代理人饶康、聂亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁玉香向本院提出诉讼请求：一、判决被告退还原告商铺首付款126000.00元并按年息6%支付利息10080.00元（暂计算至2020年6月1日）至本息退清止，两项共计136080.00元；二、判决被告支付原告认购商铺2020年2月17日前租金12900.00元；三、本案诉讼费被告承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：解除原、被告签订的《商铺认购协议书》。事实及理由：2019年2月1日，原被告经协商一致，原告以总价258650.00元价格购买被告位于思茅，并按约定向被告支付首期价款126000.00元。因该商铺系租后出售，故协议约定自2019年2月2日起，原告可以享受此商铺的租金收益。其中，2020年2月17日前原告租金收益为12900.00元。在违约责任条款中，同时约定，协议签订满1年后原告方提出退房申请的，被告方15个工作日内全额退还原告所交款项，并享受满年租金收益。后因被告自身原因，导致无法向原告方履行协议，并明确告知原告向人民法院起诉解决原被告之间的合同纠纷。本案因系被告违约导致2019年2月1日所签商铺买卖协议履行不能，故被告方应按协议约定向原告方承担履行不能的违约责任。综上，被告的履行不能违约行为，严重侵犯了原告合法权益，故特依法向贵院起诉，望贵院查实并按前述诉请给判为盼！被告普洱市浙商置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷辩称，1。双方签订买卖合同是真是合法有效的。协议中部分条款是无效条款。2.原告的诉讼请求退还原告商铺首付款126000.00元认可，对6%的利息计算认可，但是支付商铺租金不认可，商铺认购协议是一个售后包租的协议，等于包租金的意思。但是这种约定是没有法律依据的，不应该得到支持。签订商铺认购协议的时候房子不产生租赁的条件，不论是原被告、开发商在没有办理证件之前都是不能出租的，是履行不能的条款，双方都存在过失。3.原告诉讼请求没有提出解除合同，如果按照原告诉讼请求，那么应该解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据本院在卷予以佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：《商铺认购协议书》《思茅老街主楼商铺确认单》《收据》各1份，证明被告应该偿还首付款和利息。本院认为，上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信。被告普洱市浙商置业发展有限公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订于2019年2月1日签订《商铺认购协议书》，双方约定原告向被告购买思茅，并约定原告方应于2019年2月1日前支付126000.00元房款，剩余款项应于2022年2月1日前付清，双方约定商铺在销售前由被告方租赁，自2019年2月2日起，原告方可以享受该商铺的租金收益，其中：2020年2月17日前原告方应收租金12900.00元；2021年2月17日前应收租金14190.00元；2022年2月17日前应收租金15480.00元，双方约定原告向被告购买思茅，面积18.37平方米，每平方米14080.00元，销售总价为258650.00元。扣减交纳的认购金额，原告支付首付认购126000.00元购房款，原告按约定向被告支付首付款126000.00元。自协议签订之日起满一年原告方如果不能支付房款可以申请退房，被告方不能以任何理由拒绝退房，被告方应当在15个工作日内退还原告方购房款（不计息），双方解除商铺购买协议，若协议满一年收原告方向被告方提出退房申请，被告应当在收到原告方申请起十五个工作日内全额退还原告方交纳的房款，原告方仍然可以销售退房前商铺的满年部分的租金收益。已由原告方收取的租金不予退还，若未达到租金支付日期则期间租金不予支付。未按照合同约定时间退还原告方房款，被告应当承担已支付房款总额0.05%／天的违约金，如果三个月内仍然为退还原告已支付房款，则原告可申请按已支付房款金额购买商铺，被告方应当在十五个工作日内，按原告方已支付购房金额为原告方办理过户手续。双方又于同日签订《思茅老街主楼商铺认购确认书》，确认以上事实。另查明，1.原告已于2019年2月1日按照约定支付了126000.00元首付款；2.被告至今未向原告交付商铺，也未办理过户手续。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《商铺认购协议书》是否有效，是否应当解除；2.被告是否应当向原告支付租金。关于原、被告签订的《商铺认购协议书》是否有效，是否应当解除的问题。售房包租系房地产开发经营企业为促进销售,在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定,在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业或其关联企业以承租或委托经营的方式实现包租目的,以包租期间的租金收益或委托收益冲抵部分售价款,或偿付一定租金回报的行为。虽然《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）未违反法律、行政法规的强制性规定。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，本院认为《商品房销售管理办法》第十一条并非是效力性强制规定，而是属于管理性强制规定，故不能当然认定无效。原、被告所签订的《商铺认购协议书》系双方真实意思表示，并未损害他人利益，故该份《商铺认购协议书》有效。庭审中，原、被告一致同意解除《商铺认购协议书》，本院亦对解除《商铺认购协议书》予以确认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件、附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失......”之规定及《商铺认购协议书》的约定：“协议签订满1年后乙方提出退房申请的，甲方在收到乙方退房申请之日起15个工作日内全额退还乙方已交房款…”、“未按合同约定退还乙方房款，则甲方承担已付房款总额0.5‰/天的滞纳金”，原、被告协议签订已将满一年，现原告要求被告退还退房款，被告未按约退还原告购房款，造成原告资金被占用期间的实际损失。故对原告要求被告退还购房款126000.00元及支付按年利息6％支付的利息至退清首付款之日（暂计至2020年6月1日的利息为10080.00元）的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应当向原告支付租金的问题。虽本案审理的案由为“房屋买卖合同纠纷”，原告的主要诉求也是解除《商铺认购协议书》要求被告退还购房款，但《商铺认购协议书》中也约定了租金的支付，对约定部分本院一并进行处理。《商铺认购协议书》中载明，该商铺已在销售前由被告租赁，自2019年2月2日起，原告可享受此商铺的租金收益，其中2020年2月17日前原告应收租金12900.00元。故对原告要求被告支付2019年2月2日至2020年2月17日的租金12900.00元的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告梁玉香与被告普洱市浙商置业发展有限公司于2019年2月1日签订的《商铺认购协议书》；二、被告普洱市浙商置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向原告梁玉香退还购房首付款126000.00元及自2019年2月1日起至2020年6月1日止的利息10080.00元，共计136080.00元，并支付自2020年6月2日起以未退还租金为基数，按年利率6%计算的利息；三、被告普洱市浙商置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向原告梁玉香支付2019年2月2日至2020年2月17日的租金12900.00元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280.00元，减半收取1640.00元，由被告普洱市浙商置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇二〇年十二月七日法官助理杨臻志书记员吴汉滨