河北省卢龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0324民初1172号 原告：河北卢龙农村商业银行股份有限公司，住所地：卢龙县城东新街**。 统一社会信用代码：9113032470080814XG。 法定代表人：赵宏丽，董事长。 委托诉讼代理人：沈宝民，公司员工。 委托诉讼代理人：邸浩，公司员工。 被告：陈蔡生，男，1976年6月5日出生，汉族，住江苏省通州市。 被告：秦皇岛宏坤房地产开发有限公司，，住所地:卢龙县工业园纬二路北侧**** 统一社会信用代码：91130324550432975U。 法定代表人：周嘉涛，总经理。 委托诉讼代理人：李敏，公司员工。 原告河北卢龙农村商业银行股份有限公司与被告陈蔡生、秦皇岛宏坤房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北卢龙农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人沈宝民、秦皇岛宏坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼，被告陈蔡生经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北卢龙农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的43512017221963号借款合同；2、判令被告陈蔡生归还借款本金185791.54元及利息（计算至2020年9月16日利息为22032.81元）；3、判令被告秦皇岛宏坤房地产开发有限公司承担连带保证责任。4、请求实现抵押权，判令对抵押财产享有优先受偿权。5、要求被告负担本案诉讼相关费用。事实与理由：被告陈蔡生于2017年11月21日从原卢龙县农村信用合作联社办理住房按揭贷款190000元，用于购买卢龙县下寨乡上东花园的住房，并用该处房产作为抵押担保，月利率4.491667‰,借据号024194486，借款合同流水号43512017221963，该笔借款于2035年11月8日到期。合同中约定保证人被告秦皇岛宏坤房地产开发有限公司承担全程连带责任保证。该笔贷款自发放日之后，陈蔡生于2017年12月21日归还本金及利息1376.1元，于2018年1月21日归还本金及利息1376.1元，于2018年2月21日归还本金及利息1376.22元，于2018年3月21日归还利息168.38元，于2018年4月21日归还本金及利息2586.22元，于2018年5月21日归还本金及利息1376.1元，于2018年6月21日归还本金及利息1376.1元，于2018年7月21日归还利息35.07元，于2018年9月21日归还利息0.02元，于2018年10月10日归还利息800元，剩余本金185791.54元及未支付的利息一直未给付。由于信用社改革，我单位名称于2018年10月变更为河北卢龙农村商业银行股份有限公司。借款利息多次逾期后，经信贷人员多次催收，被告陈蔡生拒不偿还。根据借款合同第十六条违约责任的约定，被告陈蔡生拒不偿还贷款利息，违反了合同约定。根据借款合同第十六条违约责任第二款的约定，我行有权解除本合同，并要求被告立即偿还本合同项下未到期债务的本金、利息、费用。 综上所述，被告的行为违反了《合同法》、《担保法》及相关司法解释的有关规定，侵犯了原告的合法权益。为保护债权，维护我行合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。 被告秦皇岛宏坤房地产开发有限公司辩称，一、我公司不是借款抵押合同的当事方，不应承担责任。我公司系下寨乡上东花园的开发商，在该项目开发及销售过程中，凡是需要到信用社办理按揭贷款的购房人，均与信用社签订商品房抵押贷款合同，借款人是购房者，抵押物是商品房，贷款人是信用社，我公司不是该合同的当事方，在抵押贷款合同中不享有任何权利，也不承担任何义务。二、我公司对贷款是阶段性担保，不是终身担保。银行按揭贷款，就其担保问题，实质上分为两个阶段。第一个阶段自贷款合同生效之日至抵押的房屋取得不动产证书并办妥抵押登记，取得不动产他项权证书日止，该阶段开发商承担连带保证责任。第二阶段始于银行取得不动产他项权证书，此时抵押合同开始生效，抵押合同生效之日也即开发商的保证合同失效之时，通过这两个阶段的紧密衔接，贷款银行的债权取得了不间断的保障。业主购房后到不动产证办理之前，作为开发商需要为购房人的贷款提供担保，这是阶段性担保，是有期限的，不是终身担保，为购房人办理完不动产证，担保责任终止。陈蔡生购买上东花园小区5-2-302号房屋（下房5-2-10号一间）,我公司依约交付房屋，2017年10月份至2018年3月份期间，我公司为其办理了不动产证，信用社也为该房办理了抵押登记手续，取得了他项权利证书，所以我公司已经与陈蔡生的贷款、还款没有任何关系，更不应该再为其承担任何担保责任。综上，我公司认为，卢龙农商行起诉我公司没有任何事实依据和法律依据，恳请法院驳回其对我公司的全部诉讼请求。 被告陈蔡生未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告为支持其主张向本院提交如下证据： 1、借款借据1份。 2、个人购房借款-担保合同1份。 3、陈蔡生房屋不动产产权资料1份。 4、陈蔡生个人账户明细账1份。 以上证据证明陈蔡生办理的个人借款合同真实有效并经依法登记，合同中约定的保证人承担连带责任保证也经过保证人公司加盖公章，周嘉涛个人名章及周嘉涛本人签字，证明上述保证责任真实有效。 被告秦皇岛宏坤房地产开发有限公司委托诉讼代理人的质证意见：没有异议。 经审理，本院认为原告提供的证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，其证明效力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年11月9日，被告陈蔡生（甲方）、秦皇岛宏坤房地产开发有限公司与原卢龙县农村信用合作联社（乙方）签订个人购房借款／担保合同，约定甲方向乙方借款190000元，借款期限为自2017年11月9日起至2035年11月8日止。借款用途为购买上东花园小区5-2-302房屋。贷款利率：实行浮动利率，双方约定合同贷款利率为中国人民银行公布的贷款基准利率上浮10%,执行利率为年息5.39／%。借款期限内，如遇中国人民银行基准利率调整，利率调整方式为按年调整，利率的调整日为次年1月1日，未用信部分在用信时执行调整后的利率，未结清部分的贷款利率变更为调整后的利率。罚息利率：合同项下贷款逾期的，罚息利率为约定的贷款利率上浮50%。贷款发放：乙方根据贷款转存凭证约定的时间将借款金额划入甲方在乙方开立的结算账户。甲方不可撤销的授权乙方将合同项下的借款以甲方购房款名义划入售房人指定的在卢龙联社营业部开立的账户中，户名为秦皇岛宏坤房地产开发有限公司，账号为43×××28。还款和结息方式：合同项下贷款按等额本息方式偿还，月供＝本金×月利率×（1＋月利率）月数／（1＋月利率）月数-1。保证人秦皇岛宏坤房地产开发有限公司承担保证责任的范围为全程连带责任保证，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年，借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任。保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起两年。若发生法律、法规规定或合同约定的事项，导致贷款人宣布合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。借款人提供了抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任。保证人应按合同约定履行保证责任，并同意贷款人从保证人任何账户中直接划收相关款项。抵押担保：抵押人陈蔡生自愿以坐落于卢龙县［不动产权证书号：冀（2017）卢龙县不动产权第0007040号］房产作为合同项下债务的抵押物，抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物和孳息。违约责任中约定甲方的违约情形包括未按约定归还贷款本息。违约补救措施：出现违约情形，乙方有权行使的权利：停止发放贷款，宣布贷款立即到期，要求甲方立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用；借款到期前对甲方未按时还清的利息按本合同约定的贷款利率和结息方式计收复利；借款逾期后，对甲方未按时还清的借款本金和利息（包括被乙方宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；行使对担保的权利；解除合同。费用的承担：乙方实现债权的费用均由甲方承担，双方另有约定或法律、行政法规、部门规章另有规定的除外。2017年11月21日权利人原卢龙县农村信用合作联社在卢龙县不动产登记局办理了抵押登记，房屋抵押面积84.51ｍ2,土地抵押面积15.41ｍ2。2017年11月21日原卢龙县农村信用合作联社将借款190000元转入陈蔡生的账户43×××33。被告陈蔡生于2017年12月21日归还本金及利息1376.1元，其中本金522.68元、利息853.42元；于2018年1月21日归还本金及利息1376.1元，其中本金525.03元、利息851.07元；于2018年2月21日归还本金及利息1376.22元，其中本金527.39元、利息848.83元；于2018年3月21日归还利息168.38元；于2018年4月21日归还本金及利息2586.22元，其中本金1061.9元、利息1524.32元；于2018年5月21日归还本金及利息1376.1元，其中本金534.53元、利息841.57元；于2018年6月21日归还本金及利息1376.1元，其中本金1036.93元、利息339.17元；于2018年7月21日归还利息35.07元；于2018年9月21日归还利息0.02元；于2018年10月10日归还利息800元。后被告陈蔡生未按约定偿还借款及利息。 另查明，2018年10月15日，经中国银监会河北监管局批复，同意卢龙县农村信用合作联社及其分支机构变更为河北卢龙农村商业银行股份有限公司及其分支机构，河北卢龙农村商业银行股份有限公司承接卢龙县农村信用合作联社的债权债务。 本院认为，原卢龙县农村信用合作联社与被告陈蔡生、秦皇岛宏坤房地产开发有限公司签订的个人购房借款/担保合同依法成立，合法有效。原卢龙县农村信用合作联社已将贷款发放到被告陈蔡生的账户，履行了合同义务，被告陈蔡生也应当按照合同约定偿还原卢龙县农村信用合作联社借款本金及利息。被告陈蔡生未按约定偿还借款本金及利息，构成违约。现卢龙县农村信用合作联社及其分支机构已变更为河北卢龙农村商业银行股份有限公司及其分支机构，河北卢龙农村商业银行股份有限公司承接卢龙县农村信用合作联社的债权债务，故原告河北卢龙农村商业银行股份有限公司有权按照合同约定要求与被告陈蔡生解除合同，并要求其偿还借款本金及利息。被告陈蔡生为其借款提供抵押担保，并已办理抵押登记手续，抵押权依法设立，原告有权就抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款在担保范围内优先受偿；被告秦皇岛宏坤房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，原、被告约定，借款人提供了抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任，该约定赋予了债权人对物的担保和人的担保的选择权，属约定不明，故原告应先就被告陈蔡生提供的抵押物实现债权。保证合同中明确约定秦皇岛宏坤房地产开发有限公司承担全程连带责任保证，保证期间为合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年，故对被告秦皇岛宏坤房地产开发有限公司提出的其为阶段性担保、不应承担担保责任的主张，本院不予采信。被告陈蔡生经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩权利，应当依法承担于己不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告河北卢龙农村商业银行股份有限公司与被告陈蔡生于2017年11月9日签订的个人购房借款合同于本判决生效之日解除； 二、被告陈蔡生于本判决生效后十日内偿还原告河北卢龙农村商业银行股份有限公司借款本金185791.54元及利息（截止至2020年9月16日利息22032.81元，自2020年9月17日始至本判决限定的履行期限届满之日止以借款本金185791.54元为基数，按合同约定利率计算）； 三、原告河北卢龙农村商业银行股份有限公司有权对被告陈蔡生抵押的卢龙县［不动产权证书号：冀（2017）卢龙县不动产权第0007040号］房产以拍卖、变卖后所得价款在担保范围内优先受偿； 四、被告秦皇岛宏坤房地产开发有限公司对本判决第三项中抵押物不足以实现本判决第二项债权的剩余部分承担连带清偿责任；被告秦皇岛宏坤房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈蔡生追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4417元，减半收取2209元，由被告陈蔡生、秦皇岛宏坤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  赵志华 二〇二〇年十二月四日 书记员  吴英杰