浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终513号 上诉人（原审原告，反诉被告）：何郑樑，男，1963年9月1日出生，汉族，住浙江省岱山县。 委托诉讼代理人：顾海港，北京大成（舟山）律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：上海市申懋房地产经营公司，住所地上海市徐汇区凯旋南路******。 法定代表人：赵伟华，公司董事长。 委托诉讼代理人：闫峰，男，公司员工。 委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。 上诉人何郑樑与上诉人上海市申懋房地产经营公司（以下简称为申懋房地产公司）因租赁合同纠纷一案，不服浙江省岱山县人民法院（2020）浙0921民初415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何郑樑上诉请求：撤销一审判决，依法改判1.申懋房地产公司赔偿何郑樑投资损失2096650元、经营损失1630000元、投资利息损失1164375元及2020年4月6日起按每日322元计算的利息、惩罚性违约金2096650元。2.一、二审诉讼费由申懋房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.何郑樑是在当地政府牵线及见证下，才与申懋房地产公司签订《租赁协议》。一审以何郑樑未仔细审查租赁土地性质和用途等为由，判令何郑樑承担30%责任，属认定事实错误。2.何郑樑主张未纳入评估报告的资产损失290550元，有证据可印证。一审对此认定证据不足系错误的。3.一审对投资利息损失和经营损失未加认定和判决是错误的。二、一审法院适用法律错误。案涉场地不能用作商业用途是租赁协议不能履行的原因，这是申懋房地产公司造成的，应由申懋房地产公司承担后果，赔偿何郑樑已实际造成的和可获得的利益损失。 申懋房地产公司辩称：1.何郑樑应承担违法经营行为的全部法律后果；2.何郑樑主张未纳入评估的损失，是没有依据的；3.何郑樑提出的经营损失和利息损失都是不存在的，法律上也不能得到支持。 申懋房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判支持申懋房地产公司的全部反诉请求，并判令何郑樑承担一、二审案件的受理费。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、适用法律错误。申懋房地产公司并未违约，不应承担何郑樑非法经营的损失。申懋房地产公司未隐瞒租赁物状况，双方租赁协议约定的用途不包括经营婚庆。2.一审判决将何郑樑存放在租赁场地的物品判归申懋房地产公司所有，缺乏事实依据和法律依据。3.一审判决申懋房地产公司赔偿何郑樑1172600元，没有任何依据。4.一审判决何郑樑支付申懋房地产公司场地使用费10000元，明显偏低。 何郑樑辩称：1.本案系因违章建筑而导致租赁合同不能履行。在何郑樑签订租赁合同前，违章建筑就已形成，因此，一审判决何郑樑应承担租赁合同解除的责任是错误的。2.过错责任应由申懋房地产公司承担。因为其存在非法用地、违章建筑、恶意隐瞒事实等行为。3.对于资产收购问题。双方在协议中已有约定。 何郑樑向一审法院起诉请求：一、申懋房地产公司赔偿投资损失2096650元、经营损失163万元、投资利息损失1164375元及2020年4月6日后按322元/天计算的利息、惩罚性违约金2096650元；二、诉讼费、评估费、保全费及保全保证金由申懋房地产公司负担。 申懋房地产公司向一审法院反诉请求：何郑樑支付租赁物占有使用费66666.66元。 一审查明的事实，2008年5月，岱东镇人民政府与上海鱼米之乡农业发展有限公司签订《土地租用合同》一份，约定岱东镇人民政府将位于岱山县××镇××村的100亩土地租赁给上海鱼米之乡农业发展有限公司，租赁期限为2008年1月1日至2026年12月31日。2017年1月22日，岱东镇人民政府与上海鱼米之乡农业发展有限公司、申懋房地产公司签订《补充协议》一份，约定原《土地租用合同》的承租方变更为申懋房地产公司，原上海鱼米之乡农业发展有限公司的权利义务转让给申懋房地产公司。 2014年，岱山凤凰山生态农场有限公司与何郑樑签订《租赁协议》一份，约定岱山凤凰山生态农场有限公司将上海鱼米之乡农业发展有限公司租用的位于岱山县××镇××村××亩土地中的10亩土地（即凤凰山庄）和该土地上投入的设施、设备出租给何郑樑，租赁期限为2014年8月1日至2027年7月31日，岱山凤凰山生态农场有限公司保证出租的全部设施、设备拥有出租收益权，何郑樑应合法经营，合理使用承租物，并约定因岱山凤凰山生态农场有限公司违约而解除合同的，岱山凤凰山生态农场有限公司对何郑樑投入的资产进行折旧评估予以收购，并以评估价承担惩罚性违约责任；因何郑樑违约而解除合同的，何郑樑实际投入的全部资产作为承担惩罚性违约责任均归岱山凤凰山生态农场有限公司所有。2017年1月23日，岱山凤凰山生态农场有限公司与何郑樑、申懋房地产公司签订《补充协议》一份，约定原《租用协议》的出租方变更为申懋房地产公司，原岱山凤凰山生态农场有限公司的权利义务转让给申懋房地产公司。 在何郑樑租赁上述场地前，岱山凤凰山生态农场有限公司在该场地上从事婚庆服务活动，何郑樑租赁后，仍从事婚庆服务活动，并对场地内建筑、地面等、地面等进行修建改造各类物品。 2018年8月16日，岱山县自然资源和规划局作出违法行为处置告知书，认为申懋房地产公司擅自在岱山县××镇××村土地上建造农家乐山庄，用于经营性活动，违反了《土地管理法》相关规定，通知申懋房地产公司在十五天内完成土地复垦并拆除相关建筑物。2019年2月28日，岱山县自然资源和规划局作出要求对在租用的集体土地上建造建筑物行为进行整改的函，要求申懋房地产公司在2019年3月10日前废除岱山县××镇××村土地上的商业经营性活动功能，恢复土地原状。何郑樑对部分违章建筑进行了拆除，对硬化土地进行复垦。 2019年3月27日，岱山县人民法院受理申懋房地产公司诉何郑樑租赁合同纠纷一案，并于2019年4月29日作出民事调解书，确认申懋房地产公司与何郑樑签订的土地租赁合同终止履行，何郑樑于2019年7月31日前将租赁场地返还给申懋房地产公司，并支付2018年8月以来所欠的租金20000元。后经法院强制执行，何郑樑于2019年9月22日支付了租金20000元，于2020年3月26日将租赁场地主要财产返还给申懋房地产公司，于2020年3月30日返还了全部租赁场地，另何郑樑为从事婚庆服务活动购置的各类物品仍存放于租赁场地内。 在案件立案审查期间，经何郑樑申请，一审法院委托舟山安达资产评估有限公司对岱山县××镇××村凤凰山庄的改造费用和财产价值进行评估。舟山安达资产评估有限公司于2019年9月10日出具资产评估报告，认为岱山县××镇××村凤凰山庄资产的重置价值为1860100元，评估价值为1511000元，其中改造费用1128000元，财物价值383000元。 一审法院认为，根据《租赁协议》的约定，申懋房地产公司应保证出租的全部设施、设备拥有出租收益权，同时在何郑樑租赁前，岱山凤凰山生态农场有限公司已经在该场地上从事婚庆服务活动，因此租赁场地具有可从事婚庆服务活动的表象，同时，申懋房地产公司作为出租方，对租赁土地的性质和用途理应有更全面的认知，现因租赁场地上的经营行为违反了《土地管理法》相关规定，导致《租赁协议》不能继续履行，造成何郑樑损失，申懋房地产公司应承担相应的赔偿责任。何郑樑在签订《租赁协议》和经营婚庆服务活动过程中，未仔细审查租赁土地的性质和用途，也有一定的过错，应自负一定责任。法院根据双方《租赁协议》的约定及案件实际情况，对于何郑樑投资改造费用及物品价值以及由此产生的利息损失，确认何郑樑现存放于租赁场地内的各类物品均归申懋房地产公司所有，对于何郑樑的损失，其中何郑樑主张的未进入评估报告的资产损失，证据不足，不予确认；对于其他损失，酌情确认申懋房地产公司赔偿何郑樑1172600元。对何郑樑主张的经营损失，证据不足，且双方在《租赁协议》中亦未作约定，且该损失并非何郑樑的实际损失，系何郑樑在租赁场地可用于经营婚庆服务活动基础上的预期收入，但上述租赁场地已明确不能作为商业用途，故该预期收入的基础不存在，对何郑樑上述主张不予支持。对何郑樑主张的惩罚性违约金，因前项已确认申懋房地产公司对何郑樑的投资改造及物品损失进行赔偿，承担了违约责任，同时何郑樑自身未尽到谨慎审查义务，亦存在一定的过错，故对惩罚性违约金不予支持。对于何郑樑在2019年8月1日至2020年3月30日期间继续占用租赁场地的费用，根据该期间租赁场地已不能按原用途继续使用的情况，酌情确认何郑樑应支付申懋房地产公司场地使用费10000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、申懋房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿何郑樑损失1172600元；二、驳回何郑樑的其他诉讼请求；三、何郑樑于判决生效之日起十日内支付申懋房地产公司场地使用费10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61512元，由何郑樑负担51355元，申懋房地产公司负担10157元；反诉受理费减半收取733元，由何郑樑负担110元，申懋房地产公司负担623元；保全申请费5000元，由申懋房地产公司负担；鉴定费80000元，由何郑樑负担24000元，申懋房地产公司负担56000元。 二审期间，各方当事人未提供新证据。 二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人对以下事实无异议，即双方签订并履行过以案涉土地及该土地上的设施、设备为标的的《租赁协议》和相关补充协议等。后在法院协调下，双方达成协议终止履行所签订的土地租赁合同。双方当事人的争议焦点为⒈双方对终止履行《租赁协议》等合同是否有责任以及责任比例。⒉何郑樑因合同终止履行，所遭受的经济损失金额如何确定。⒊一审判决何郑樑支付申懋房地产公司的场地使用费是否合理。 争议焦点一、双方对终止履行《租赁协议》等合同是否有责任以及责任比例问题。双方当事人均主张自己对终止履行合同没有责任，应由对方承担全部责任。本院对此认为从双方当事人均认可的《租赁协议》等合同来看，何郑樑租赁的标的物是案涉土地及该土地上的设施、设备。可在合同履行过程中，政府有关部门责令申懋房地产公司须将部分案涉土地复垦并拆除相关建筑物，致使《租赁协议》等合同不能继续履行，造成了何郑樑损失。即申懋房地产公司作为出租方，未能确保何郑樑正常使用所租赁的标的物已构成违约。一审据此认定申懋房地产公司对合同的终止履行承担主要责任是正确的。至于何郑樑是否需承担责任，一审鉴于何郑樑在签订《租赁协议》等合同时，未仔细审查租赁标的物的性质，也有一定的过错，判令其承担次要责任，并无不当。上诉人何郑樑、上诉人申懋房地产公司上诉主张自己无需对合同的终止履行承担责任一节，本院不予采纳。 争议焦点二、何郑樑因合同终止履行，所遭受的经济损失金额问题。何郑樑、申懋房地产公司均上诉主张一审认定何郑樑因合同终止履行，所遭受的经济损失金额有误。其中何郑樑主张一审认定其损失金额有误的理由有三项：1.应将未纳入评估报告但实际存在的资产损失290550元也纳入赔偿范围；2.申懋房地产公司应赔偿其投资利息；3.申懋房地产公司应赔偿其可得利益损失。对此，本院认为对于何郑樑所主张的未纳入评估的损失，因其未提供相应之充足证据，申懋房地产公司又不认可何郑樑所主张的该项损失，故对何郑樑此项上诉理由不予采纳。对于何郑樑所主张的投资利息损失，一审法院在作出判决时已酌情考虑，且考虑的金额无明显不当，故对何郑樑的该项上诉理由不予采纳。对于何郑樑所主张的可得利益损失，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。申懋房地产公司主张一审认定何郑樑损失金额有误的理由有二项：1.一审法院将何郑樑存放在租赁场地的物品判归申懋房地产公司所有，缺乏事实和法律依据；2.一审判决申懋房地产公司赔偿何郑樑1172600元，没有依据。对此，本院认为岱山凤凰山生态农场有限公司曾与何郑樑约定因岱山凤凰山生态农场有限公司违约而解除合同的，岱山凤凰山生态农场有限公司对何郑樑投入的资产进行折旧评估并予以收购。此后，岱山凤凰山生态农场有限公司又将合同的权利义务转让给申懋房地产公司。基于申懋房地产公司存在违约情形，一审判决何郑樑存放在租赁场地的物品判归申懋房地产公司所有，符合合同约定；至于何郑樑的损失金额，申懋房地产公司虽提出异议，但未提供相应之充足证据，故本院对申懋房地产公司的该二点上诉理由，均不予采纳。 争议焦点三、一审判决何郑樑支付申懋房地产公司的场地使用费是否合理。申懋房地产公司上诉主张一审判决何郑樑支付的场地使用费偏低，但未提供相应之充足证据，故对申懋房地产公司此项上诉理由，本院不予采纳。况且，一审根据本案的实际情况，酌情确定何郑樑应支付申懋房地产公司的场地使用费金额基本合理，可予以维持。 综上所述，申懋房地产公司、何郑樑的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53723元，由上海市申懋房地产经营公司负担1217元。由何郑樑负担52506元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  褚 炅 审 判 员  方 燕 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  王丽民 代书记员  胡超瑜