浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7485号 上诉人（原审原告、申请执行人）：杭州路通纸制品有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区迪凯银座**-2。 法定代表人：张汉波。 委托诉讼代理人：刘伟，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：倪荷花，女，1963年7月26日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：程大伟，安徽文法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：安徽海中宁置业开发有限公司。住。住所地：安徽省安庆市怀宁县高河镇独秀大道**/div> 法定代表人：王益林。 原审第三人（被执行人）：浙江中海建设集团有限公司。住所。住所地：浙江省海宁市盐官镇丰士庙丰兴路**div> 法定代表人：王建堂。 原审第三人（被执行人）：王建堂，男，1966年5月26日出生，汉族，住浙江省海宁市。 原审第三人：王新建，男，1963年1月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：刘伟，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人杭州路通纸制品有限公司（以下简称路通公司）因与被上诉人倪荷花、安徽海中宁置业开发有限公司（以下简称海中宁公司）及原审第三人浙江中海建设集团有限公司（以下简称中海公司）、王建堂、王新建申请执行人执行异议之诉一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初3238号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 路通公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初3238号民事判决。二、请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判支持路通公司诉讼请求或发回重审。三、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、现有证据无法证明海中宁公司收到倪荷花支付购房款。现有证据只能证明倪荷花和王益林个人之间存在资金往来。一审庭审时，王益林亲口承认，倪荷花所支付款项全部由王益林个人账户收取，且未将倪荷花所付款项支付给海中宁公司。工商信息显示，在2011年、2016年，王益林只是海中宁公司三名股东之一，且2011年时仅持有19%的股权，并非大股东，2019年12月以前也并非海中宁公司法定代表人，其个人账户收款不能当然地视为公司收款。王建堂作为当时海中宁公司大股东，也证明海中宁公司从未授权王益林个人代公司收款，海中宁公司未收到过倪荷花支付的房款，王益林也从未将其个人向倪荷花的收款转给公司。公司和股东及管理人员均是独立的民事主体，一审法院认为王益林作为公司股东和管理人员接受倪荷花配偶以转账形式支付房款可以认定为购房款支付给了海中宁公司，该认定无法律依据。倪荷花作为具有完全民事行为能力的成年人，其不可能不知道公司是公司，个人是个人，她是在向公司买房，而不是向王益林个人买房。其向王益林个人付款所导致的法律后果理应由其个人承担。因此，现有证据只能证明倪荷花和王益林个人之间存在资金往来，倪荷花从未向海中宁公司付过款，王益林也从未将收款转给公司，因此，海中宁公司从未收到过倪荷花支付的房款。综上，一审法院关于倪荷花已向海中宁公司付款的认定是错误的。二、一审法院将《商品房认购意向书》认定为“有效的书面买卖合同”是错误的。《商品房认购意向书》性质属于预约合同，并非本约合同，不能视为合法有效的商品房买卖合同。其一，《商品房认购意向书》内容极为粗略，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。其二，《商品房认购意向书》第三条约定：乙方应在甲方发出销售通知后20天内前往指定地点与甲方签订商品房销售合同。如通知后20天内不办理相关手续，则甲方有权另行处置。乙方在签订商品房销售合同时，意向保证金或预缴款（无息）转为乙方首期付款。第五条约定：本认购意向书在双方签字或盖章并交付一项保证金或预缴款后生效，至签订销售合同后自动失效。从上述条款可见，该《商品房认购意向书》性质是预约合同，双方以后还需签订商品房销售合同，商品房销售合同才是本约合同。综上，迄今为止，双方尚未签订合法有效的商品房买卖合同。一审法院将《商品房认购意向书》认定为有效的书面买卖合同没有法律依据。三、案涉房地产未办理过户登记，倪荷花自身存在过错。退一步讲，即使倪荷花订购房屋的情况是真实的，但造成今日之后果，其自身也存在过错。假定购房意向书和支付款项均是真实的，迄今为止，倪荷花仅仅与海中宁公司签订了一份内容粗略、无法保护自身权利的购房意向书。在意向书签订后，明知海中宁公司未取得预售证、无法签订商品房买卖合同，却将款项支付给王益林个人。房屋交付后，不要求公司及时备案、办理不动产登记，而是被动、消极等待，导致自己无法取得不动产物权。可见，倪荷花对自身权利的漠视，是导致自身合法权益受到损害的重要原因之一。倪荷花在庭审中亲口承认“自己法律意识不强，未及时要求公司签合同和办理权属登记，不知晓此举存在的法律风险”。由于倪荷花自身法律意识淡漠所造成的不利后果，理应由其自行承担，而不应将该后果转嫁给路通公司，否则，将严重违背法律的公平公正原则，对路通公司不公。综上所述，倪荷花所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其所提异议不能成立。一审法院未查清事实、适用法律错误。请求二审法院在查明事实真相基础上，依法改判或发回重审。 倪荷花答辩称：首先，倪荷花交付购房款的时候，王益林虽然只有公司19%的股权，但是另外一名股东王长珍是王益林的儿子，占的股权是30%，两人合计是49%，而且公司的日常经营都是由王益林在负责。所以倪荷花将购房款支付给王益林，是合情合理的。而且倪荷花付款之后，海中宁公司已经出具了盖章的收据给倪荷花，足以说明海中宁公司已经收到上述购房款。另外，在第一次庭审中，王益林也陈述了其所收到的购房款虽然没有直接从个人账户转到公司账户，但是都是用于公司的支出，比如支付工程款等。以上说明倪荷花付款完全合情合理合法，应当认定倪荷花已经支付了全部的房款。第二，倪荷花已经和海中宁公司签订的《商品房认购意向书》虽然名为意向书，但是对所购商品房的位置、单元、楼号、面积、房价等等均有明确的约定，符合买卖合同的法律规定，并且双方已经按照《商品房认购意向书》履行了合同义务，除了没有办证，其他的合同义务都已经履行完毕，应当视为有效的购房合同。第三，案涉房地产没有办理过户登记，倪荷花自身没有任何过错。倪荷花在付完房款、海中宁公司交房之后，一直在催促海中宁公司办理房产证，是海中宁公司因为自身原因一直没能办理。海中宁公司开发的锦都丽园小区前期因为欠缴土地出让金，怀宁县国土局一直不给予办理登记。在2017年3月份，海中宁公司起诉了怀宁县国土局，要求办证，起诉之后，案涉房产就被一审法院查封。在海中宁公司起诉怀宁县国土局的行政案件判决之后，案涉房产已经因为被江干区人民法院查封，无法办理过户登记。倪荷花对涉案房产未办理过户登记，没有任何过错。综上，倪荷花提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条规定。一审判决完全正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 海中宁公司未作答辩。 中海公司和王建堂述称：王建堂是海中宁公司的股东，海中宁公司是正常的正规注册的公司，至于钱为什么当时没有放到公司账上应该是操作的问题。 路通公司向一审法院起诉请求：1、请求在（2015）杭江执民字第649号、650号执行案件中准予对安徽省怀宁县××小区××号楼××室房地产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：该院审理的原杭州路通纸品制造有限公司诉中海公司、王建堂、海中宁公司民间借贷纠纷一案，于2014年12月1日作出（2014）杭江商初字第1772号民事调解书，达成如下调解协议：一、浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司归还原杭州路通纸品制造有限公司借款人民币6521958元、诉讼损失人民币34884.50元，合计人民币6556842.50元，分别于2014年12月10日前支付人民币534884.50元、2014年12月25日前支付人民币500000元、2015年1月10日前支付人民币1000000元、2015年2月10日前支付人民币1000000元、2015年4月至2015年7月每月10日前支付人民币750000元、2015年8月10日前支付人民币521958元；二、若浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司逾期支付上述第一项任一期款项，原杭州路通纸品制造有限公司有权就浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司上述第一项全部未付款项申请强制执行；被告浙江中海建设集团有限公司、王建堂、安徽海中宁置业开发有限公司并需支付以未还的上述第一项借款为基数自2014年9月17日至逾期之日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算的利息损失，并支付律师费损失人民币100000元；三、双方无其他争执。2015年2月6日，原杭州路通纸品制造有限公司向该院申请强制执行，该院于2017年3月29日作出（2015）杭江执民字第649号执行裁定书，查封海中宁公司名下位于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××室不动产，并续封至今。后因中海公司暂无法清偿全部债务，原杭州路通纸品制造有限公司与中海公司就债务履行达成了和解协议，且该和解协议尚未履行完毕，该院于2015年3月30日作出（2015）杭江执民字第649-2号裁定，终结本次执行程序。2019年10月22日，原告路通公司向该院申请恢复执行，该院于2019年12月3日作出（2019）浙0104执恢496号拍卖预告，拟对海中宁公司名下位于怀宁县锦都丽园小区的房产进行拍卖，以所得价款清偿债务。执行过程中，被告倪荷花向该院书面提出执行异议，认为案涉不动产已由倪荷花购买并实际居住使用，要求法院解除对安徽省怀宁县××小区××号楼××室房屋的查封，停止拍卖执行程序。2020年4月22日，该院作出（2020）浙0104执异7号执行裁定书，裁定倪荷花异议成立，中止对海中宁公司名下坐落于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××房屋的执行。原告对此不服，提起本案诉讼。另查明，2011年2月17日，倪荷花与海中宁公司签订《商品房认购意向书》一份，约定购买坐落于安徽省怀宁县××小区××号楼××号房屋一套，建筑面积暂估102.48平方米，每平方米暂定价3118元，总计319532元。同日，倪荷花以现金方式支付款项24万元，海中宁公司出具加盖公章的收据。2011年2月20日，倪荷花以现金方式支付款项1万元，海中宁公司出具加盖公章的收据。2016年1月29日，案涉位于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××的房屋办理不动产权登记，权利人为海中宁公司，产权证号为高河16000277，房屋建筑面积为103.21平方米。2016年8月7日，倪荷花配偶张庆松向王益林银行账户转账71809元。根据倪荷花及海中宁公司法定代表人陈述，案涉房屋已实际交付倪荷花居住使用。还查明，案涉位于安徽省怀宁县××小区××＃楼××＃××的房屋权利人仍然为海中宁公司，倪荷花名下无不动产登记信息。再查明，怀宁县房地产管理中心、怀宁县人民政府信访局、怀宁县不动产登记服务中心均出具材料，包括案涉被告倪荷花在内的多位购买锦都丽园小区房屋业主，因房屋登记在海中宁公司名下被司法查封，未办理过户登记。又查明，杭州路通纸品制造有限公司名称变更登记为路通公司。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案系路通公司对该院作出的（2020)浙0104执异7号执行裁定不服提起的申请人执行异议之诉，争议焦点应当为被告倪荷花对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，倪荷花与海中宁公司签订的《商品房订购意向书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该《商品房订购意向书》签订于2011年2月17日，早于案涉不动产被本院执行查封的时间2017年3月28日，且该《商品房订购意向书》对于购买商品房的具体坐落、房号、建筑面积、房屋单价等均作出约定，符合上述在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的情形。其次，根据安徽省怀宁县国土资源局不动产登记中心查询结果显示，倪荷花名下无不动产登记信息，结合安徽锦洲物业管理有限公司出具的缴款人为倪荷花配偶张庆松的物业管理费、垃圾清理费收款收据，可以认定符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形。最后，结合双方提交的收款收据、银行转账记录，能够证明倪荷花及其配偶张庆松支付款项共计人民币321809元（240000+10000+71809),该金额能够和案涉房屋总价相印证（3118元/平方米x103.21平方米=321808.78元），符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。对于原告认为案涉款项中有部分系直接转入王益林账户的问题，该院认为，倪荷花及其配偶系作为普通消费者向海中宁公司购买商品房，王益林当时作为海中宁公司的股东及管理人员，接受倪荷花配偶张庆松以转账形式支付房款，结合庭审查明情况，可以认定该部分款项已作为购房款支付给海中宁公司。综上，倪荷花对登记在海中宁公司名下的案涉不动产提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉不动产享有排除法院强制执行的民事权利，路通公司要求继续对案涉不动产进行强制执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杭州路通纸制品有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币6513元，由原告杭州路通纸制品有限公司负担。 二审中，各方当事人未提交新的证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中争议的焦点仍为倪荷花对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于购房款问题。根据倪荷花提交的海中宁公司加盖公章的收据及银行转账记录，在倪荷花向王益林的账户支付款项后，海中宁公司出具收据认可其收取了案涉不动产的订房款，因此，海中宁公司认可王益林有代表公司收取购房款的权限。此后，倪荷花配偶张庆松向王益林支付了根据房屋实际面积计算后的房屋尾款，应认定为倪荷花向海中宁公司支付房款的行为。因此，原审法院认为倪荷花符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形，并无不当。路通公司主张现有证据无法证明海中宁公司收到倪荷花支付的购房款，本院不予采信。其次，关于书面买卖合同的问题。倪荷花与海中宁公司签订的《商品房认购意向书》对合同当事人、购买商品房的具体坐落、房号、建筑面积、房屋单价等房屋买卖合同的关键要素作出明确约定，虽然双方之后未签订《商品房买卖合同》，但是根据相关证据，海中宁公司已经向倪荷花交付了房屋，倪荷花已经占有、使用案涉不动产，可见双方已经依据《商品房认购意向书》的约定履行了商品房买卖的主要义务。因此，原审法院认为倪荷花与海中宁公司签订《商品房订购意向书》符合在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的情形，符合本案实际情况，路通公司关于《商品房认购意向书》不属于合法有效的商品房买卖合同的主张，本院不予采信。最后，关于倪荷花对案涉不动产未办理过户登记是否存在过错的问题。根据本案证据，倪荷花购买案涉房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，结合其在人民法院查封前已与海中宁公司签订合法有效的书面买卖合同以及支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十，其对案涉不动产享有房屋消费者物权期待权。房屋消费者物权期待权，不以消费者主观上无过错为前提。因此，倪荷花对案涉不动产未办理过户登记是否自身存在过错，不属于本案审查的范围。综上，倪荷花对案涉不动产享有房屋消费者物权期待权。基于对消费者生存权这一价值的维护，房屋消费者物权期待权优先于其他债权，因此，倪荷花对案涉不动产享有足以排除强制执行的民事权益。路通公司的上诉理由均不能成立，应驳回其上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6513元，由上诉人杭州路通纸制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  楼继文 审判员  张喜妹 审判员  陈洁雅 二〇二〇年十二月八日 书记员  胡 丁