四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初6539号 原告（执行案外人）：雷刚，男，1969年10月26日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告（申请执行人）：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行。住所地：四川省乐山市市中区。 负责人：兰斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。 第三人（被执行人）：乐山立泰来投资开发有限公司。住所地：四川省乐山市沙湾区。 法定代表人：熊奎，执行董事。 第三人（被执行人）：熊奎，男，1962年6月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：唐超兰，女，1969年8月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 第三人（被执行人）：王海生，男，1962年7月27日出生，汉族，住四川省井研县。 第三人（被执行人）：何丽，女，1982年9月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告雷刚与被告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称：乐山商业银行市中区支行），第三人乐山立泰来投资开发有限公司（以下简称：立泰来公司）、熊奎、唐超兰、王海生、何丽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷刚，被告乐山商业银行市中区支行的委托诉讼代理人李彧到庭参加诉讼。第三人立泰来公司的法定代表人暨第三人熊奎、唐超兰、王海生、何丽经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷刚向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行熊奎名下位于四川省乐山市市中区××路××号门市（权证号：1××3），并解除对该房屋的查封措施；2.判令确认雷刚在租赁期内有权拒绝向受让人移交位于四川省乐山市市中区××路××号门市；3.本案诉讼费用由被告和第三人共同承担。 事实和理由：2007年6月21日，雷刚与熊奎签订《房屋租赁合同》，并以该合同2008年3月12日办理营业执照至今正常营业。2019年6月21日雷刚又与熊奎签订《房屋租赁合同》。上述两份租赁合同主要约定：1.雷刚承租熊奎名下位于四川省乐山市市中区××路××号门市；2.该房屋面积约48平方米，租期为22年，自2007年6月21日起至2029年6月20日止；3.租期内前十二年租金为10000元／年，第二年起每年租金上浮10%，雷刚采用分期付款10000元／年租金加上浮的方式付款；4.租期内后10年的租金为260000元，雷刚采取一次性付款26000元／年租金的方式付款。自前述2007年租赁合同签订以来，雷刚便持续地对案涉房屋进行了占有使用并为之缴纳水、电、物业费，至今已逾十三年，故前述《房屋租赁合同》事实上是一个整体，二者本质上是不可分离、不可剥裂的。在雷刚承租期间，熊奎擅自将案涉房屋抵押给了乐山商业银行市中区支行，但雷刚对该抵押行为并不知情，故该抵押行为不能对抗前述成立在前的一体化房屋租赁合同，雷刚仍有权依据《房屋租赁合同》而继续占有、使用案涉房屋。乐山商业银行市中区支行申请强制执行熊奎、立泰来公司、唐超兰、王海生、何丽借款合同纠纷一案，乐山市市中区人民法院已执行立案，案号为（2020）川1102执944号，熊奎、唐超兰被列为该案的被执行人。在该案执行过程中，乐山市市中区人民法院于2020年7月13日对案涉房屋采取查封措施。雷刚对查封并强制执行熊奎名下案涉房屋不服，于2020年11月11日依法向乐山市市中区人民法院提出执行异议。2020年11月13日，乐山市市中区人民法院作出（2020）川1102执异87号《执行裁定书》，裁定驳回雷刚的异议请求。雷刚认为，雷刚与熊奎签订一体化租赁合同的事实在前，乐山商业银行市中区支行取得抵押权、法院采取查封措施在后，雷刚有权在租期内继续占有、使用案涉房屋。雷刚为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求判如所请。 被告乐山商业银行市中区支行辩称，雷刚与熊奎之间建立的房屋租赁关系不能对抗乐山商业银行市中区支行已登记设立的抵押权，雷刚依据《房屋租赁合同》取得的对本案案涉房屋的租赁权，不能阻止法院对案涉房屋的执行。综上，请求法院驳回雷刚的诉讼请求。 第三人立泰来公司、熊奎、唐超兰、王海生、何丽未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2020年4月27日，本院作出（2020）川1102民初2612号民事判决：立泰来公司应偿还乐山商业银行市中区支行借款本金650万元、期内利息948360.78元、罚息及相应复利；立泰来公司支付乐山商业银行市中区支行律师费5000元；乐山商业银行市中区支行对熊奎、唐超兰提供的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××号（乐山市房权证私房字第1××0号）、四川省乐山市市中区春华路中段99号7-1-1号（乐山市房权证私房字第8××4号）、四川省乐山市市中区××路××号（乐山市房权证私房字第1××3号）、四川省乐山市市中区××街××号（乐山市房权证私房字第1××9号）、四川省乐山市市中区××街××号（乐山市房权证私房字第0××3号）、四川省乐山市沙湾镇牌坊巷Ａ5幢16-18号（沙湾区房权证私产字第0××5号、沙湾区房权证私产字第0××4号、沙湾区房权证私产字第0××3号）、四川省乐山市沙湾镇牌坊巷Ｂ2栋（沙湾区房权证私产字第0××1号、沙湾区房权证私产字第0××4号、沙湾区房权证私产字第0××8号、0××0号、沙湾区房权证私产字第0××8号）、四川省乐山市沙湾镇铜河路中段1幢（房权证私产字第0××8号）、四川省乐山市沙湾区××镇××街（房权证私产字第0××1号、房权证私产字第0××2号）的上述房屋在前述判决确定的债权范围内折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；熊奎、唐超兰、王海生、何丽对前述判决确定的债务承担连带偿还责任；熊奎、唐超兰、王海生、何丽在承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向立泰来公司追偿。本案案件受理费32335元，由立泰来公司、熊奎、唐超兰、王海生、何丽负担。 乐房他证乐山市字第608**他项权证显示：坐落于四川省乐山市市中区××路××号房屋的所有权人为熊奎，案涉房屋设定了抵押权，抵押权人为乐山商业银行市中区支行，登记时间为2014年4月28日。 2020年6月10日，乐山商业银行市中区支行依据上述已经发生法律效力的民事判决书，向本院申请执行。本院在执行中，于2020年7月10日作出（2020）川1102执944号之一执行裁定：一、查封登记在被执行人熊奎、唐超兰名下共有的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：130900）一套、位于四川省乐山市市中区××街××号商业用房（权证号：1××9）一套、位于四川省乐山市市中区××路××号商业用房（权证号：1××3）一套；二、查封登记在被执行人唐超兰名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：86304）一套；三、查封登记在被执行人熊奎名下位于四川省乐山市市中区××街××号房产（权证号：0××3）一套、位于四川省乐山市沙湾区××坊巷××幢××楼××号房产（权证号：0016085、0016084、0016083）、位于四川省乐山市沙湾区××坊巷××栋房产（权证号：0016071、0016074、0016078、0016080、0016088）、位于四川省乐山市沙湾区××路××房产（权证号：0××8）、位于四川省乐山市沙湾区××镇××街房产（权证号：0020891、0020892）；四、上述房产查封期限为三年。本院于同年7月13日、7月14日分别向乐山市不动产登记中心、乐山市沙湾区不动产登记中心送达（2020）川1102执944号之一执行裁定书及协助执行通知书。同年8月5日，本院作出《查封公告》和《公告》，并在案涉房屋处进行了张贴。《查封公告》载明：包括雷刚租赁的案涉房屋在内的房屋已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2020年7月13日至2023年7月12日；在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。《公告》载明：本院再次限期被执行人在2020年8月15日前履行还款义务。逾期未履行，本院将依法评估、拍卖前述案涉房屋。前述案涉房屋若存在租赁关系，请承租人在2020年8月15日前向本院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由本院审查。同年9月25日，本院作出（2020）川1102执944号执行裁定：终结该案的本次执行程序。 此后，雷刚以其在本院查封登记在熊奎名下的案涉房屋之前就与熊奎签订合法有效的《房屋租赁合同》为由，提出执行异议。2020年11月13日，本院作出（2020）川1102执异87号执行裁定，驳回雷刚的异议请求。 另查明，雷刚与武建琼于1995年5月27日登记结婚，二人系夫妻关系。落款时间为2007年6月21日的《房屋租赁合同》载明：出租方为熊奎（甲方），承租方为雷刚（乙方）；甲方将位于四川省乐山市市中区××路××号××层××号门市出租给乙方；租期为12年，自2007年6月21日起至2019年6月20日止；在租赁期间甲方出售房屋，须在30日前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权，如房屋被甲方转让给第三方，须保证由第三方继续履行本合同至合同到期终止。熊奎在该合同“甲方”处签名，雷刚在“乙方”处签名“武建琼”。2019年6月21日，熊奎作为出租方与雷刚作为承租方再次签订《房屋租赁合同》，约定：熊奎将位于四川省乐山市市中区××路××号门市出租给雷刚；租期为10年，自2019年6月21日起至2029年6月20日止；在租赁期间熊奎出售房屋，须在30日前书面通知雷刚，在同等条件下，雷刚有优先购买权，如房屋被熊奎转让给第三方，须保证由第三方继续履行本合同至合同到期终止。2020年9月15日，乐山市市中区通江街道高墩子社区出具《证明》，载明：乐山市中心城区刚刚小食店原地址位于乐山市市中区××路××号××层××号门市，现新编门牌号为乐山市市中区百福路4号，两者为同一地址。 以上事实，有营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、《结婚证》《收据》《证明》、民事判决书、执行裁定书、送达回证、《房屋租赁合同》《他项权证》《协助执行通知书》《公告》《查封公告》及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审理的是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。换言之，案外人主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利。本案中，雷刚与熊奎签订的租赁协议的性质属于普通租赁合同关系，雷刚作为承租人依照合同约定及法律规定享有优先购买、买卖不破租赁等权益，属于处分不动产过程中及处置后对承租人权益的合理保护，但租赁权其本质仍然是债权，承租人基于租赁权对租赁物的占有并不意味着租赁权从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，主要是保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物是否抵押而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间进行抵押，否则便是对所有权的过分限制。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，即不能阻止法院查封、拍卖行为本身。且2019年6月21日签订的《房屋租赁合同》在案涉房屋抵押权设立之后。因此，雷刚不能依据承租权要求排除对案涉房屋强制执行。 综上所述，原告雷刚的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，判决如下： 驳回原告雷刚的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告雷刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  周亲亲 人民陪审员  谢 岗 人民陪审员  张文容 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  罗 宇