浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4056号 原告：嘉兴市明阳置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市由拳路南、翠柳路西日月湾配套用房1。统一社会信用代码：913304015835808198。 法定代表人：徐永明，董事长。 委托诉讼代理人：黄亚文、陈群（实习），浙江品尚律师事务所律师。 被告：王婷，女，1988年12月13日出生，汉族，住江苏省灌南县。 原告嘉兴市明阳置业有限公司与被告王婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，后因被告下落不明，于2020年7月6日转为普通程序审理，于2020年10月29日公开开庭审理了本案。原告嘉兴市明阳置业有限公司委托诉讼代理人黄亚文到庭参加诉讼。被告王婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付给原告拖欠的租金和水电费共计42753.23元；2.被告承担中途解约的违约金60072元；3.被告承担逾期支付的违约金30036元（以40048元为基数，从2019年8月1日起按逾期付款部分每日千分之三计算至2020年4月10日，要求计算至付清为止）；4.被告承担原告实现债权支出的律师费9500元；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：被告立即支付给原告拖欠的租金和水电费合计42718.18元（其中房租为40048元，水电费为2670.18元）。并明确原、被告的租赁合同于2019年12月16日解除。事实与理由：2018年12月17日，原告与被告签订租赁合同。合同约定，被告承租原告映月花园3号楼商铺600号一层，房屋建筑面积约117.79平方米，租期为五年，自2019年2月17日至2024年2月16日。合同约定2019年月租金为10012元。被告于2019年12月底无正当理由擅自退租，同时被告拖欠了4个月房租（10012*4=40048元）和水电费（2705.23元），被告承诺隔日付清，但是被告至今未付。按合同约定被告需承担6个月房租的违约金（10012*6=60072元），且逾期支付租金费用的，按逾期付款部分每日千分之三计算承担违约金，合同还约定原告实现债权的诉讼费、律师费由被告承担。被告擅自退租和拖欠房租、水电费的行为给原告造成了较大的经济损失，故诉。 被告王婷未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告未提供证据，亦未到庭质证，对原告提供的证据，本院予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系嘉兴市映月花园**由拳路**不动产的所有权人。2018年12月17日，原告（出租方）、被告（承租方）签订租赁合同一份，约定甲方将坐落在映月花园的房屋出租给乙方使用用于经营便利店，房屋建筑面积约117.79平方米，楼层为3号楼商铺600号一层。房屋租赁期限为五年，自2019年2月17日至2024年2月16日止。装修免租期两个月（2018年12月17日至2019年2月16日）。2019年2月17日至2020年2月16日月租金为10012元。租金支付方式为：按照先付租金后使用的原则，先付后使用，直至租赁期满。租金按半年支付一次，乙方应将首次租金于起租日前7个工作日内交到甲方指定账户。此后乙方应在每半年提前一个月将下一次的租金交到甲方或甲方指定账户。甲方应当于2018年12月17日交付房屋，交付时双方委派代表到场进行租赁房屋及房屋设备财物的交接手续，办理书面交接清单确认书。签订本合同后，乙方须向甲方交纳租房保证金，共计12015元。等房屋租赁期满或者双方同意终止合同，或者由于乙方违约解除合同的，在乙方没有结欠租金、水电费、物业费，违约金、赔偿金等各项费用后，由甲方无利息归还给乙方。乙方拖欠租金15天以上的，甲方有权解除和终止合同并无偿收回房屋，乙方不得提出已装修房屋的任何补偿，也不得拆除房屋的装饰和装修。甲、乙各方中途违约导致解除和终止合同的，应当向对方支付违约金，违约金为当年半年6个月的房屋租金。乙方逾期交付房租等费用的，每逾期一日，按照逾期金额的千分之三向甲方支付违约金。因一方违约导致解除合同的，对方仍可要求违约方承担违约责任和赔偿经济损失。一方违约造成另一方的经济损失包括违约金、赔偿金以及为实现债权所发生的诉讼费、聘请律师代理费等全部费用。 合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。被告在案涉房屋经营一家名为“懒猫社长”的便利店。2019年12月，被告要求退房并将案涉房屋钥匙交还给原告。 另查明，根据用水历史，案涉房屋2019年5月至2019年11月显示合计金额为239.8元。根据历月电费明细，案涉房屋2019年3月至2020年1月显示的总电费合计金额为6674.55元。原告为实现本案债权支出律师费9500元。 庭审中原告确认:案涉房屋2019年2月17日至2019年8月16日的房租被告已付清，另被告已支付至2019年7月31日的水电费4244.17元。被告已交纳的保证金12015元，原告同意在本案中予以抵扣。被告腾退并清空房屋是在2019年12月16日，2020年4月15日原告已将案涉房屋另行出租。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案房屋租赁合同届满前，被告于2019年12月16日将租赁物的钥匙归还原告且腾空租赁物，被告以自己的行为作出了解除合同的明确意思表示，且此后对拖欠的租金被告也不再支付，被告行为明显违约。同日，原告接受了被告退还的租赁物的钥匙，原告主张双方之间的房屋租赁合同自2019年12月16日起解除，本院予以支持。本案合同因被告违约而解除，被告除应支付所欠的租金、水电费外，还应承担相应的违约责任并赔偿原告相应损失。至2019年8月16日的租金，被告已付清，结合双方合同的解除日期，被告尚应支付2019年8月17日至2019年12月16日的租金合计40048元。根据双方的约定租金应每半年提前一个月支付，现被告欠付四个月的租金合计40048元，相应的逾期付款违约金，本院以40048元为基数，自逾期之日起计算至款清之日止，现原告主张自2019年8月1日起算，本院予以支持，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计付，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计付，超过部分不予支持。关于水电费，根据用水历史、历月电费明细，结合被告撤离租赁物的日期，同时考虑水表、电表的抄表度数存在滞后性等因素，对原告主张的水电费，本院按2670.18元予以支持。原、被告在合同中约定，因一方中途违约导致解除合同的，对方可要求违约方承担违约责任和赔偿经济损失。经济损失包括违约金、赔偿金以及为实现债权所发生的诉讼费、律师代理费等全部费用。原告确认案涉租赁物已于2020年4月15日另行出租给他人，结合原告的实际损失、兼顾合同的履行情况、同时考虑原告因本案委托律师诉讼等因素，对于原告主张的解约违约金、律师费，本院酌情合计按10000元予以支持，超过部分不予支持。原告同意被告支付的保证金在本案中予以抵扣，本院予以准许。被告王婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦不答辩和提供证据，视为放弃一审抗辩的权利，并自行承担由此带来的相应法律后果。本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王婷于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市明阳置业有限公司房屋租金40048元及逾期支付租金违约金（以拖欠的租金金额40048元为基数，自2019年8月1日起计算至款清之日止，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计付，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计付）、水电费2670.18元、解约违约金及律师费10000元（本条款履行时，应扣除被告在原告处的保证金12015元）； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取3148元，公告费230元，共计3378元，由原告嘉兴市明阳置业有限公司负担2292元，被告王婷负担1086元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  邬勤怡 人民陪审员  黄永梅 人民陪审员  陆秀珍 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  陆振婕 书 记 员  王鑫玲 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。