广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤013执异564号 异议人（案外人）：关建玲，女，1963年10月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。 委托代理人：明平兴，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 申请执行人：吴军向，男，1978年11月1日出生，住广州市番禺区。 被执行人：刘汉桢，男，1961年10月9日出生,住广州市海珠区。 本院在执行申请执行人吴军向与被执行人刘汉桢借款合同纠纷一案[案号（2019）粤0113执8740，以下简称8740号案]中，异议人关建玲向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人关建玲称，请求本院中止对广州市荔湾区逢源路151号5198房（以下简称涉案房产）的执行，对涉案房产予以解除查封。事实和理由：本院查封的涉案房产已由刘汉桢出卖给了异议人，已签订了购房合同也付清了购房款，刘汉桢已将房产交付给了申请人（异议人与刘汉桢签订房屋买卖合同的当天异议人又与刘汉桢指定的公司广州市圣隆物业经营管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定刘汉桢直接将涉案房产交付给广州市圣隆物业经营管理有限公司，由该公司对涉案房产进行管理和经营。广州市圣隆物业经营管理有限公司代异议人收到房产后经营管理到2019年12月30日，之后该公司已将房产交给了异议人，该房产现在在异议人管理之中），因为刘汉桢下落不明，所以还未办理房产过户，异议人已向广州市荔湾区人民法院起诉要求刘汉桢协助办理房产证，非因异议人的原因未办理登记过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人向本院请求解除对涉案房产的查封。 申请执行人吴军向辩称，对于案外人关建玲提出的异议申请，本人表示不同意。异议人关建玲的执行异议没有法律依据，请予以驳回：一、涉案房产，本院于2020年4月20日发出的8740号案协助执行通知书及执行裁定书，执行明细为轮候查封该物业。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结解除时自动生效。因此，登记在先得查封被解除或者执行完毕之前，轮候查封并不能实际产生查封的效力，案外人不能针对轮候查封提起执行异议。如果案外人坚持对轮候查封提起执行异议的，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。二、异议人提供的证据材料中无律师服务协议和委托公证书，也没有原始的银行流水，只有收据复印件，不足以有力证实此物业交易，请法院予以分析。综上，异议人的异议请求没有法律依据、证据不够充分。请法院驳回异议人关建玲的执行异议申请。 经本院审查查明，2019年6月17日，本院作出的（2018）粤0113民初11508号民事判决书，判决：被告刘汉桢应于本判决生效之日起五日内清偿原告吴军向借款本金2589000元以及相应利息等。该判决生效后，根据吴军向的申请，2019年9月11日，本案立案执行上述判决，即8740号案。执行中，被执行人刘汉桢逾期未履行生效法律文书确定的还款义务，去向不明，本院于2020年1月8日以8740号案执行裁定和协助执行通知书查封了刘汉桢名下的涉案房产。2020年10月10日，关建玲提出案外人执行异议。 另查明，广州市规划和自然资源局出具的不动产登记查册表显示：涉案房产的登记权属人为刘汉桢，建筑面积13.4912平方米，权证号码：120581507，房屋规划用途：商业兼餐饮；本院为首封单位。2020年1月2日，关建玲就与刘汉桢的房屋买卖合同纠纷三案，向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，后以涉案房产等三套房产已被查封为由，申请撤诉。 关建玲为证明其主张，向本院提交以下证据副本： 1.2020年6月8日涉案房产的不动产登记查册表； 2.日期2014年8月24日，（买受人）关建玲与（出卖人）刘汉桢、（委托代理人及保证人）广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）签订编号为“5-198关建玲”《商铺买卖合同》，约定：买受人购买涉案房产；总价款为487000元，买受人以分多期付款方式付款，其中于2014年8月24日前支付全部房价款的60%（包含定金）共292200元，全部款项于2015年8月28日付清；出卖人应当于2014年12月31日前以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起计150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；隆煌公司作为出卖人的委托代理人及保证人，同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。 3.日期2014年8月24日，（委托方、甲方）关建玲与（受托方、乙方）广州市圣隆物业经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方同意委托乙方进行经营管理涉案房产，委托经营管理期为2014年12月31日至2019年12月30日止；甲方须于2014年12月31日前将涉案房产移交给乙方使用，自该商铺移交之日起，乙方享有对该商铺行使使用权及收益权的权利；委托经营管理期限届满前15日内，甲方应按乙方通知办理该商铺的移交手续并接收涉案房产，自该商铺移交之日起，该商铺的使用权及收益权归还甲方所有；委托经营管理期限届满后，如双方决定不再续约，且甲方同意乙方按委托经营管理期限届满时该商铺的实际状况进行交铺的，本合同自委托经营管理期限届满之日起自动解除，双方就本合同形成的权利义务随之终止等。 4、收款收据若干，交款人为关建玲，收款人为隆煌公司，其中含涉案房产的定金和十三期房款收据（最后缴款日期2015年8月27日），总金额为487000元；委托公证费、律师服务费、税费等收据； 5.广州市圣隆物业经营管理有限公司发布的报纸公告《关于按现状收铺的通知书》。 本院认为，8740号案执行中，刘汉桢逾期未履行生效法律文书确定的义务，本院查封刘汉桢名下的涉案房产并无不当。本案争议焦点为关建玲对涉案房产享有的实体权利是否能够排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合关建玲所提供的证据材料，首先，关建玲与刘汉桢在2014年8月24日签订《商铺买卖合同》，双方就涉案房产的价款、付款时间与方式、交付日期与标准、办证期限、违约责任等作出约定，是双方真实的意思表示，该合同内容并未违反法律法规的效力性强制性规定，且已经实际履行。其次，在关建玲签订《商铺买卖合同》当天，关建玲即与广州市圣隆物业经营管理有限公司签订《委托经营管理合同》,双方约定由其将涉案房产交给该公司进行经营管理，委托经营期限从2014年12月31日至2019年12月30日止，委托经营管理期限届满前15日内，关建玲应按广州市圣隆物业经营管理有限公司通知办理涉案房产的移交手续并接收等，以此可认定关建玲在本院查封之前已取得对涉案房产的管理与控制。再次，《商铺买卖合同》约定的商铺总价款为487000元，现根据隆煌公司出具的收款收据显示，该公司作为刘汉桢的委托代理人已收取了关建玲的房价款共487000元及相关费用，在没有相反证据予以推翻的情况下，对关建玲已支付全部价款的事实，本院予以合理采信。最后，根据《商铺买卖合同》约定，刘汉桢本应在约定期限内与关建玲共同办理涉案房产的交易过户手续，但刘汉桢未依约履行该义务，且去向不明，没有证据显示关建玲对于未办理过户登记存在过错。 综上，关建玲对涉案房产享有将所有权变更登记至其名下的请求权，该权利指向涉案房产，具有特定性。吴军向享有的为一般金钱债权，不具有优先性，关建玲对涉案房产享有的物权期待权优先于一般金钱债权，故关建玲对涉案房产享有的权利足以排除执行，对于关建玲提出中止执行的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对刘汉桢名下的位于广州市荔湾区逢源路151号5198房的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。逾期未起诉的，本裁定即生效。 审判长  吕荐宗 审判员  易 洁 审判员  王文娟 二〇二〇年十二月十四日 书记员  张 銮