上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初5583号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹。被告：上海兴闳房地产开发有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：谷波，执行董事。委托诉讼代理人：李文华，上海市九汇律师事务所律师。被告：上海易居房地产交易服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：陆海东，执行董事。委托诉讼代理人：邓婧宇，上海众华律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)诉被告上海兴闳房地产开发有限公司(以下简称“兴闳公司”)、上海易居房地产交易服务有限公司(以下简称“易居公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚莹莹、被告兴闳公司委托诉讼代理人李婉璐、被告易居公司委托诉讼代理人邓婧宇到庭参加诉讼。期间原、被告自行协商未成。嗣后，被告兴闳公司撤销对其委托诉讼代理人李婉璐的委托。2020年12月11日，本案再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人姚莹莹、被告兴闳公司委托诉讼代理人李文华、被告易居公司委托诉讼代理人邓婧宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告服务费及现金奖共计406,975.4元及逾期违约金(以406,975.4元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按每日万分之三的标准计算)。事实和理由：2018年9月，被告兴闳公司委托原告代理销售位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路“泰禾大城小院”项目并签署《上海大城小院上海中原物业顾问有限公司客户推介合作协议》，合同约定成功销售的商品房按照销售房源合同总价的1.7%，由被告易居公司向原告支付服务费。之后，原告与两被告签订三方《合作协议》，原告同意服务费由被告易居公司按照销售房源合同总价的1.7%予以支付，并约定履行中发生纠纷由项目所在地法院管辖。履行期间，被告兴闳公司工作人员向原告明确表示，在2018年11月18日前原告推荐客户交付“大城小院”项目合院意向金的，除了服务费外，再另行给付10,000元现金奖。截止今日，原告成功销售五套商品房，被告兴闳公司授权的工作人员已经确认，被告易居公司应按约支付原告服务费及现金奖共计406,975.4元。现两被告互相推诿，未按约定支付原告相应服务费，故原告诉至法院。被告兴闳公司辩称，不同意原告诉请。首先，原、被告签订的协议以及三方协议都约定被告易居公司就原告诉请的服务费有先行给付的义务。原告开具相应的增值税发票后，由被告易居公司向原告支付，然后被告兴闳公司再与被告易居公司根据双方协议另行结算；其次，原告诉请中可以结佣的房屋并不在合同履行期限内，双方合同中亦没有约定现金奖，且原告诉请中季菊红、季某某房屋对应的佣金87,516.78元，客户确认单与预售合同上的客户姓名及联系方式均不一致，不符合结算服务费的条件；再次，按合同约定，原告需开具相应发票后，被告才结算付款，原告并未开具相应发票，故被告兴闳公司并未违约，不应承担违约责任。被告易居公司辩称，不同意原告诉请，五套房屋的服务费共计396,975.4元，合同中并未约定现金奖。首先，兴闳公司与易居公司的合作期限为2018年9月1日至10月31日，原告诉请的五套房源的成销时间不在双方的合作期限内，易居公司没有垫付义务；其次，合同约定易居公司收到兴闳公司书面指令之日起10个工作日内向原告支付服务费，兴闳公司至今未向易居公司发送过书面指令；再次，兴闳公司资金链断裂，几乎资不抵债，欠付易居公司集团下关联公司的服务费至今未能清偿且已经涉及多起诉讼，而易居公司与兴闳公司基于“代垫佣金”合作所能获取的报酬仅为佣金金额0.3%，若判令易居公司代为承担全额佣金支付义务，有悖于民法中的公平原则，造成显失公平的后果。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告作为乙方与被告兴闳公司作为甲方签订《上海大城小院上海中原物业顾问有限公司客户推介合作协议》，协议约定：项目名称为“泰禾大城小院”，项目地址位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路与长橘路交汇处，具体合作房源为所有可售房源，合作期限自2018年9月1日起至2018年12月31日止。经过甲方确认的乙方有效客户，在合作期限内与甲方签订《认购书》或《认购协议书》等类似相关文件，在合同期限内或合同期满后，与甲方签订《上海市商品房预售合同》并支付首付款后，视为乙方成功销售。若在合作期满后(包括无论因何种原因导致合作期限提前到期)30日内，乙方客户达到上述成功销售标准，甲方计算该客户对应的服务费。经甲方确认满足约定的成功销售标准的，并在合同期内或合同期届满后签订甲方应按照每套成功销售房源的合同总价的1.7%计算服务费。服务费的支付方式为满足成功销售标准后的30个工作日内由甲方指定的上海易居房地产交易服务有限公司将按照本合同约定计算的服务费支付乙方。对于合作期限届满前向甲方支付定金并与甲方签订《认购协议书》，在合同期限届满后或本合同解除后该客户才签订《上海市商品房预售合同》支付房款并满足成功销售认定标准的，甲方仍应按照本合同约定方式向乙方支付服务费。在甲方每次付款前，乙方应保证开具和提交的等额税率为[/]%的增值税专用发票。若乙方未按上述要求提供发票或未按甲方要求其他付款资料，则甲方有权延迟付款且不承担违约责任，乙方亦不得以此为由拒绝履行本协议义务。之后，原告作为乙方、被告兴闳公司作为甲方、易居公司作为丙方签订《合作协议》，约定：1、……在符合甲、乙双方已签署协议规定的成功销售标准及客户推介服务费的支付前提条件下，乙方同意由丙方向其支付客户推介服务费，支付的标准为每套乙方成功销售房屋合同总价的1.7%。2、根据甲、丙双方已签署的《上海大城小院中介客户推介合作协议》甲方向丙方支付的客户推荐服务费已包含丙方向乙方支付的客户推介服务费。3、丙方在收到甲方的书面指令之日起10个工作日内向乙方支付客户推介服务费……6、丙方按照甲方指令向乙方支付客户推介服务费前，乙方应保证向丙方开具等额的税率为[/]%的增值税专用发票。甲方按照甲、丙双方协议约定向丙方支付客户推介服务费前，丙方应保证向甲方开具等额的税率为[/]%的增值税专用发票。任何一方未按照前述约定要求提供发票的，则付款义务方有权延迟付款且不承担违约责任。7、若丙方在收到甲方指令后10个工作日内未付款，每逾期一天按照对应房源佣金的万分之三扣罚违约金，并支付给相应乙方中介公司。2018年9月1日，被告兴闳公司向原告中原公司出具项目确认函，该函载明自2018年9月1日，被告兴闳公司增加授权张梅梅(联系方式为XXXXXXXXXXX)、彭东(联系方式为XXXXXXXXXXX)签署《客户确认单》，并确认上述人员签署《客户确认单》即可确认该客户为中原公司的有效客户，并根据合同约定的结佣标准，支付该客户佣金。《泰禾上海大城小院》编号XXXXXXX的客户确认单记载，2018年12月26日13：19客户姓名徐某……编号XXXXXXX的客户确认单记载，2018年11月16日14：06客户姓名季菊红季某某……编号XXXXXXX的客户确认单记载，2018年12月1日11：04客户姓名常某……编号XXXXXXX的客户确认单记载，2018年11月25日7：18客户姓名单1……编号XXXXXXX的客户确认单记载，2018年10月31日9：27客户姓名李广林……，张梅梅、彭东在上述客户确认单上签名。2019年1月21日，案外人徐某、张某某与被告兴闳公司签订《上海市商品房预售合同》，约定购买位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价2,528,931元；2019年1月28日，案外人范某某、季某某与被告兴闳公司签订《上海市商品房预售合同》，约定购买位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，房屋总价5,148,046元；2019年1月26日，案外人郑某某、常某与被告兴闳公司签订《泰禾紫东苑》三期认购协议书，约定购买位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路1088弄13幢55号房屋，房屋总价4,595,246元；2019年1月27日，案外人单1、杨某、单某2与被告兴闳公司签订《上海市商品房预售合同》，约定购买位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，房屋总价5,174,140元；2019年1月27日，李广林与被告兴闳公司签订《上海市商品房预售合同》，约定购买位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，房屋总价5,905,131元。另查明，被告兴闳公司作为甲方与被告易居公司作为乙方签订《上海大城小院上海易居房地产交易服务有限公司客户推介合作协议》，协议约定：项目名称为“泰禾大城小院”，合作期限2018年9月1日起至2018年10月31日止。甲方向乙方支付服务费包含两个部分，(1)乙方成功推介有效客户结算的服务费，即经甲方确认满足合同成功销售标准的，甲方应按照每套乙方成功销售房源合同总价的2%计算服务费。(2)非乙方成功推介有效客户结算的服务费，其中1)甲方书面确认的甲方合作中介成功销售房源合同总价1.7%由乙方直接支付给甲方合作中介(支付方式以甲方、乙方及甲方合作中介分别签署的三方协议约定为准)；2)甲方书面确认甲方合作中介成功销售房源合同总价的0.3%作为乙方向甲方合作中介支付服务费的佣金由乙方直接收取……。以上事实，由《上海大城小院上海中原物业顾问有限公司客户推介合作协议》、《合作协议》、“泰禾大城小院”项目确认函、客户确认单、《上海市商品房预售合同》、《上海大城小院上海易居房地产交易服务有限公司客户推介合作协议》、(2020)沪0151民初2637、2641号民事调解书、(2019)沪0151民初1152号、(2019)沪0105民初3331号、(2020)沪0151民初924号民事判决书、强制执行申请书等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原告与被告兴闳公司签订的《上海大城小院上海中原物业顾问有限公司客户推介合作协议》及原告与被告兴闳公司、易居公司签订《合作协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同签订方均应恪守。现原告中原公司按照合同约定成功代理销售房屋5套，被告兴闳公司指定的工作人员在客户确认单上签字确认，按照协议约定理应获得相应的服务费。对于服务费支付主体，本院认为，原告与被告兴闳公司签订的《上海大城小院上海中原物业顾问有限公司客户推介合作协议》约定服务费的支付主体为被告易居公司，原告与被告兴闳公司、被告易居公司三方签订的《合作协议》亦明确服务费的主体系被告易居公司，原告亦同意由被告易居公司向其支付服务费，故被告易居公司应当承担付款义务，故对原告要求被告易居公司支付服务费396,975.4元的诉请，本院予以支持。被告兴闳公司辩称，原告主张结佣的五套房屋并不在合同履行期限内，而且原告诉请中季菊红、季某某的房屋对应的佣金87,516.78元，客户确认单上的名字与预售合同不一致；本院认为，原告与被告兴闳公司签订的《上海大城小院上海中原物业顾问有限公司客户推介合作协议》约定：“经过甲方确认的乙方有效客户，在合作期限内与甲方签订《认购书》或《认购协议书》等类似相关文件，在合同期限内或合同期满后，与甲方签订《上海市商品房预售合同》并支付首付款后，视为乙方成功销售。若在合作期满后30日内，乙方客户达到上述成功销售标准，甲方计算该客户对应的服务费。”根据合同约定，双方的合作期限自2018年9月1日起至2018年12月31日止，经被告兴闳公司指定工作人员签字的客户确认单上的客户已于2020年1月30前签订认购协议书或《上海市商品房预售合同》，符合合同约定服务费的支付标准；对于季菊红、季某某的房屋对应的佣金87,516.78元，被告兴闳公司指定的工作人员已经在客户确认单上签字确认，被告兴闳公司未提供充分证据证明其主张，故对被告兴闳公司的上述辩称，本院不予采纳；被告易居公司辩称，被告兴闳公司与易居公司的合作期限为2018年9月1日至10月31日，原告诉请的五套房源的成销时间不在双方的合作期限内，且被告兴闳公司资金链断裂，由其支付服务费有悖公平原则；本院认为，从原、被告三方签订的《合作协议》，是结合原告与被告兴闳公司及被告兴闳公司与易居公司的协议的基础上签订，各方对服务费的支付主体、合作时间均已知晓，且庭审中被告兴闳公司亦表示两被告签订过多份合作协议；被告兴闳公司与被告易居公司关于服务费结算另有约定，被告易居公司系具有完全民事行为能力的法人，具有相应的商业判断能力，故对被告易居公司的上述辩称，本院不予采纳。对于现金奖10,000元，两被告均予以否认，原告亦未提供充分证据予以证明，本院对原告要求被告支付现金奖10,000元的诉请，不予支持。对于违约责任的承担，本院认为，无论是原告与被告兴闳公司签订的协议，或是三方签订的《合作协议》，均明确约定原告申请付款需开具相应的增值税专用发票，否则被告不承担违约责任，故对原告要求被告承担违约责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第八十五条、第八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海易居房地产交易服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司服务费396,975.4元；二、原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉请不予支持。案件受理费7,404.6元，减半收取计3,702.3元，由被告上海易居房地产交易服务有限公司负担3,602.3元，原告上海中原物业顾问有限公司负担100元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王秋红二〇二〇年十二月二十一日书记员  陈艳倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……