浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初11043号 原告：张敏芬，女，1964年3月16日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：庄意,浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚飞,浙江和义观达律师事务所律师。 被告：许飞，男，1992年7月1日出生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：张明会,上海明梓律师事务所律师。 原告张敏芬与被告许飞房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年11月4日诉至本院，诉请：1.请求判令确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除；2.请求判令被告向原告支付租金33887.11元;3.请求判令被告向原告支付违约金86430元；4.请求判令本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈斌适用简易程序独任审判，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告张敏芬的委托诉讼代理人庄意、陈亚飞及被告许飞的委托诉讼代理人张明会到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院依法作出财产保全裁定，并已实施完毕。本案现已审理终结。 被告答辩称，1.2020年新冠疫情爆发给被告经营的宁波质鼎建筑装饰工程有限公司经营带来严重影响，双方合同中约定因不可抗力或政府原因导致合同不能履行的双方互不承担责任，故被告享有单方合同解除权。被告于2020年6月17日电话告知原告即将搬离本案涉案房屋，故双方《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除，并非2020年8月3日；2.原告要求被告支付免租期的租金有违诚信原则，被告无需支付原告免租期的租金；3.原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除，被告无需支付第三年租金，且不存在违约情形。不存在私自退租情形，不应承担违约金。原告主张违约金、免租期内的租金系原告诉称所谓被告存在违约行为而言，不能重复主张。4.如法院认定被告违约，合同约定的违约金过高，违约金系对守约方实际损失的弥补，原告并没有就因被告违约造成实际损失举证。因疫情影响给被告经营的宁波质鼎建筑装饰工程有限公司带来不利影响，且按照合同约定三倍租金支付违约金明显过高，请求法院酌情予以调整。 本院经审理认定以下事实： 2018年6月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将位于宁波市海曙区××街××号××的办公用房出租给被告使用。租赁期限自2018年6月8日至2024年7月21日止，租期六年，其中装修免租期为43天，自2018年6月8日至2018年7月20日止。合同签订后，被告按约支付了第一、第二年的租金，未支付第三年租金。原告委托律师于2020年7月30日向通过短信的方式向被告出具律师函，通知被告支付第三年租金。如未按规定时间支付相应的款项将解除《房屋租赁合同》。被告在收到律师函后，未按原告要求支付租金。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、租金支付凭证、律师函及短信记录、相应的支付凭证和增值税发票、照片及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》何时解除及对应的被告应向原告支付多少租金；2.被告是否违约，如违约应支付多少违约金。 针对争议焦点1：本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，原告将位于宁波市海曙区××街××号××的办公用房出租给被告使用，租赁期限自2018年6月8日至2024年7月21日止。按照合同约定，第三年的租金支付时间为2020年7月20日，现原、被告双方在庭审中均确认第三年租金未付，且双方就涉案租赁合同解除无异议。关于解约时间，被告主张于2020年6月17日电话通知原告将不再继续承租涉案房产，但未提供证据证明原告对其解约行为表示同意。原告于2020年7月30日向被告发送的律师函及相关短信送达记录表明，被告应支付租金的最后宽限期为2020年8月2日，故双方解除租赁合同的时间为次日即2020年8月3日。因被告不履行主要义务导致合同解除符合合同约定及相关法律规定，故本院对原告诉请确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除的诉讼请求予以支持；另查明，按照合同约定，第三年支付的租金应为335000元＊（1＋3.2%）＝345720元，每日应付租金为315720元／360天＝960.33元，故被告应支付原告的租金为960.33元／天＊13天＝12484.33元。另外，关于原告要求被告支付免租期间的租金的诉请，因合同约定的免租期为43天，且合同中约定被告在租期满两年不满三年的情况下退租，则原告有权收回免租期二十三天，因符合合同约定，本院予以支持，故该部分租金为（335000元／年／360天＝930.56元／天）＊23天＝21402.78元。综上，被告应支付原告的租金为12484.33元＋21402.78元＝33887.11元。 针对争议焦点2：本院认为，原、被告签订的租赁合同自2018年6月8日至2024年7月21日止。2020年初虽疫情爆发导致管控、限行。本院查明，全国疫情管控结束日为2020年3月28日，被告于2020年6月17日要求解除合同的行为不属于不可抗力，属违法解除，本院对该事项予以确认。双方合同中第八条2、（6）约定解除合同其中一个款项为“逾期未缴按约定应该由乙方缴纳的租金等各项费用，超过15天的”。显然，被告于2020年8月2日未支付相应的租金，符合双方合同约定解约情形。合同还约定，违约方应按照合同三倍的月租金向原告支付违约金。（按照合同约定，每月应支付的租金=第三年支付的租金335000元*（1+3.2%）=345720元/12=28810元），故三个月违约金为86430元。因该诉讼请求符合双方合同约定，故对于该项诉请本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告双方于2018年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除； 二、被告许飞应于本判决生效之日起三日内支付原告张敏芬租金33887.11元； 三、被告许飞应于本判决生效之日起三日内支付原告张敏芬违约金86430元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2706.34元，减半收取1353.17元，财产保全费1568元，合计2921.17元，由被告许飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 斌 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  宓琼凯 代书记员  徐香元 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。