福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0782民初849号 原告：佐廷英，女，1967年11月15日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹祝权，福建合立律师事务所律师。 被告：杜章旺，男，1976年3月19日出生，汉族，住武夷山市。 被告：李芸，女，1980年1月22日出生，汉族，住武夷山市。 被告：张建辉，男，1974年3月19日出生，汉族，住武夷山市。 第三人：杜丹悦，女，1978年7月21日出生，汉族，住武夷山市。 第三人：江嗣麟，男，1978年2月21日出生，汉族，住武夷山市。 第三人：周凤林，男，1959年5月3日出生，汉族，住武夷山市。 第三人：邓玉仙，女，1962年7月29日出生，汉族，住武夷山市。 原告佐廷英与被告杜章旺、李芸、张建辉、第三人杜丹悦、江嗣麟、周凤林、邓玉仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理，原告委托诉讼代理人衷孙连、詹祝权，被告杜章旺、李芸、张建辉，第三人杜丹悦、江嗣麟、周凤林、邓玉仙经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 佐廷英提出诉讼请求：1.判令张建辉及第三人杜丹悦、江嗣麟协助佐廷英办理涂销位于武夷山市××道××街××号××室房屋上的抵押登记手续。2.判令杜章旺、李芸及第三人周凤林、邓玉仙协助佐廷英办理位于武夷山市××道××街××号××室房屋的不动产权属按居住现状变更分割过户登记至佐廷英名下手续，办理不动产权属登记的费用由杜章旺、李芸承担。3.判令杜章旺、李芸向佐廷英支付逾期办证违约金100801元（按已付购房款总额100000元的中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准从2008年8月31日起暂计至2020年1月10日），此后逾期办证违约金继续照此标准计至房屋权属过户登记至佐廷英名下之日止。4.本案诉讼费、公告费、保全费由被告和第三人承担。事实与理由：2006年10月，杜章旺在位于武夷山市××道××街××号××新区××街××栋××楼，并在武夷山市××道××号设立了售楼部，聘请了刘萍、朱国英为售楼人员，公开对外预售前述两栋住宅楼的房产，并与所有的购房消费者签订了同样形式的售房协议书。2006年11月9日，杜章旺、李芸委托王昇与佐廷英在售楼部签订了一份《协议书》，约定：将武夷山市××道××街××号504房屋（下称“案涉房屋”）建筑面积约113平方米，每平方米为1400元整，计购房款为158000元，出售给佐廷英。房屋施工到主体封顶佐廷英共支付100000元，余款待两证办齐交付给佐廷英，并协助佐廷英办理贷款完毕后以现金方式一次性付清（三十个工作日内完成贷款），案涉房屋应于2007年11月30日前按协议约定的房屋交付给佐廷英，两证应于2008年8月30日前交付佐廷英。两证由杜章旺、李芸负责办理，办证费用由杜章旺、李芸负责等。该协议签订后佐廷英按约支付了房价款100000元，杜章旺、李芸等人于2007年底将案涉房屋交付给佐廷英使用至今，但两证未依约办理。2013年底至2014年初杜章旺、李芸在未告知也未经佐廷英同意的情况下，与杜丹悦、江嗣麟等人恶意串通提供虚假集资建房分割协议等材料，向登记机关骗取权属登记，将案涉房屋权属登记在杜丹悦名下后，抵押给张建辉。现佐廷英与王昇签订的《协议书》经生效判决确认合法有效，该协议书对杜章旺、李芸具有约束力，同时生效判决业已撤销登记在佐廷英所占有的位于武夷山市××道××街××号房屋所有权证中对杜丹悦的权利登记，即撤销武夷山字第2××6号房权证中对杜丹悦的权利登记及撤销武夷山字第2××0号房权证对杜丹悦的权利登记。与本案相类似的21户系列案件中的陈春英等10户业主，针对中国工商银行武夷山支行基于《借款合同》《抵押合同》起诉取得的判决，申请执行武夷山市××道××街××号××号房产事宜提出执行异议，武夷山市人民法院经审查后依法裁定中止对前述房屋的执行，该裁定也已生效。基于上述事实，佐廷英为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告杜章旺、李芸、张建辉及第三人杜丹悦、江嗣麟、周凤林、邓玉仙未到庭，视为放弃答辩的权利。 佐廷英围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1协议书；证据2收款收据、银行转账回单；证据3（2017）闽0782民初788号、（2017）闽07民终605号民事判决书及生效证明；证据4（2016）闽0782行初12号、（2016）闽0782行初33号、（2017）闽07行终39号、（2017）闽07行终68号行政判决书及生效证明；证据5（2018）闽0782执异22号执行异议裁定书；证据6武夷山字第2××6号房权证、武国用（2013）第0××7号国有土地使用权证、（2016）闽0782行初14号民事判决书、（2016）闽0782行初35号民事判决书；证据7房屋信息查询；证据8婚姻登记查询信息。本院亦组织进行了法庭质证，杜章旺、李芸、张建辉及第三人周凤林、邓玉仙未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。对佐廷英提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合上述本院采信的证据及庭审记录，可对本案事实归纳如下： 2006年10月，杜章旺通过与他人签订联合建房协议的形式在武夷山市××广场××栋××楼××街××号及对面的站前新区北侧商业街}，王昇为工地的管理人进行了具体的施工管理，杜章旺、王昇在武夷山市××道××号设立了售楼部，聘请了售楼人员。王昇与佐廷英及本案相类似系列案袁培茂等21户签订了位于××街××号房产的售房协议书。 2006年11月9日，佐廷英（乙方）与王昇（甲方）签订了一份协议书，约定将武夷山市××道××街××号504房屋以总价款158000元售予佐廷英。付款方式为合同签订之日，乙方向甲方支付定金10000元，该幢房屋±0.00再付30000元，施工到三层，再支付30000元，施工到主体封顶再支付30000元，剩余的40%购房款58000元，待甲方协助乙方两证办齐后以现金方式一次性付清（三十个工作日内完成贷款）。交付期限为甲方必须在2007年11月30日前交付乙方使用，两证在2008年8月30日前交付乙方，乙方再付清剩余购房款。房屋所有权证、土地证由甲方负责办理，办证费用由甲方负责。房屋的水、电由乙方负责向有关部门申办单独立户，其立户费由乙方负责。双方还约定了违约责任等事项。协议签订后，佐廷英按约支付了购房款共计100000元。佐廷英于2007年入住案涉房屋至今。 2013年10月29日，杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄、周凤林、邓玉仙取得了武夷山市××街××号地块的土地使用权［武国用（2013）第0××7号］。2013年12月25日，杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄、周凤林、邓玉仙取得了武夷山市××街××号一至七层房屋的房屋所有权（武夷山字第2××6号）。2013年12月26日，杜章旺、李芸、杜丹悦、詹长雄、周凤林、邓玉仙共同签署了分割协议，杜丹悦办理了武夷山市××街××号三层、四层、五层房产的房屋所有权证（武夷山字第2××0号、2××9号、2××0号）和土地使用权证（武国用2014第0××8号、第0××3号、第0××4号），詹长雄办理了六层房产及701、702、703、705房产的房屋所有权证（武夷山字第2××9号）和土地使用权证（武国用2014第0××5号）。 2014年4月23日，杜章旺与张建辉签订了个人借款协议，借款130万元，第三人杜丹悦将包括佐廷英所占有的房屋在内的涉案房产第五层【房屋所有权证（2013）0××0、0××0号，土地使用权证武国用（2014）第0××4号】进行了抵押登记，张建辉领取了武夷山字第（2014）0××7号他项权证，发放了借款130万元，款项均为杜章旺使用。 2017年1月6日，本院就原告佐廷英与被告杜章旺、李芸、王昇，第三人杜丹悦、张建辉、武夷山市本富村镇银行有限公司合同有效纠纷一案【（2016）闽0782民初788号】，作出判决，确认佐廷英与王昇签订的《协议书》合法有效；该协议书系王昇代理杜章旺、李芸与佐廷英签订的，该协议书对杜章旺、李芸具有约束力。杜章旺、李芸不服上诉后，南平市中级人民法院于2017年9月18日作出（2017）闽07民终605号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月6日，本院就原告佐廷英不服被告武夷山市住房保障和城乡规划建设局、武夷山市房产管理处、第三人杜章旺、李芸、杜丹悦、王昇、张建辉房屋行政登记一案【（2016）闽0782行初12号】，作出判决，撤销登记在佐廷英所占有位于武夷山市××道××街××号房屋的所有权证中对杜丹悦的权利登记。即撤销武夷山字第2××6号房权证中对杜丹悦的权利登记及撤销武夷山字第2××0号房权证对杜丹悦的权利登记。杜丹悦不服提出上诉后，南平市中级人民法院于2017年8月29日作出（2017）闽07行终68号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月6日，本院就原告佐廷英不服被告武夷山市人民政府、第三人杜章旺、李芸、杜丹悦、王昇土地行政登记一案【（2016）闽0782行初33号】，作出判决，撤销武国用（2013）第0××7号土地使用权证中对杜丹悦的权利登记及撤销武国用（2014）第0014号土地使用权证对杜丹悦的权利登记。杜丹悦不服提出上诉后，南平市中级人民法院于2017年8月28日作出（2017）闽07行终39号行政判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月6日，本院就原告王荣生不服被告武夷山市住房保障和城乡规划建设局、武夷山市房产管理处、第三人杜章旺、李芸、詹长雄、王昇、福建武夷山农村商业银行股份有限公司房屋行政登记一案【（2016）闽0782行初14号】，作出判决，撤销登记在王荣生所占有位于武夷山市××道××街××号房屋的所有权证中对詹长雄的权利登记。即撤销武夷山字第2××6号房权证中对詹长雄的权利登记及撤销武夷山字第2××9号房权证对詹长雄的权利登记。 2017年1月6日，本院就原告王荣生不服被告武夷山市人民政府、第三人杜章旺、李芸、詹长雄、王昇土地行政登记一案【（2016）闽0782行初35号】，作出判决，撤销武国用（2013）第0××7号土地使用权证中对詹长雄的权利登记及撤销武国用（2014）第0××5号土地使用权证对詹长雄的权利登记。 另查明，本院于2016年4月6日就原告中国工商银行股份有限公司武夷山支行（以下简称工行武夷山支行）与被告杜丹悦、江嗣麟、武夷山市丹悦茶叶店金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0782民初367号】作出关于工行武夷山支行有权对被告杜丹悦、江嗣麟用于抵押的坐落于武夷山市××街××号3层、4层的房产拍卖或变卖后所得价款优先受偿。2015年5月7日本院就原告武夷山市本富村镇银行有限责任公司与被告武夷山达济茶叶有限公司、杜章旺、李芸、杜丹悦金融借款合同纠纷一案【（2015）武民初字第879号】作出调解，原告武夷山市本富村镇银行有限责任公司有权以被告杜章旺、李芸位于武夷山市××街××号××层××层的房产折价或以变卖、拍卖该房产所得价款优先受偿。2018年6月28日本院就执行申请执行人工行武夷山支行与被执行人杜丹悦、江嗣麟、武夷山市丹悦茶叶店金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0782执572号】中，案外人提出要求中止执行的执行异议，作出了认定工行武夷山支行的抵押权不能对抗陈春英等买受人的权利的裁定【（2018）闽0782执异22号】，该裁定已生效。 再查明，佐廷英在武夷山市不动产登记中心无房产登记信息。 本院认为，关于案涉房屋设立的抵押权能否涂销的问题。第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，以及第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，佐廷英虽然至今未办理案涉房屋的物权登记，但本院于2017年1月6日作出的生效法律文书中已经认定佐廷英因购买案涉房屋于2006年11月9日签订的《协议书》合法有效，对杜章旺、李芸具有约束力。故佐廷英依《协议书》取得案涉房屋的物权期待权依法成立。第二，2014年4月23日，杜章旺以案涉房屋向张建辉抵押借款，系各方的真实意思表示，张建辉作为出借人有权要求借款人依法提供有效的担保，杜章旺借款时以杜丹悦的房产作为担保，并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。故案涉房屋抵押权不仅成立，且该抵押权自登记之日起就已经发生了效力。第三，《协议书》签订后，佐廷英已按约履行了支付购房款的义务，于2007年入住案涉房屋至今，且佐廷英在武夷山未登记有其他房产信息。第四，2013年杜章旺与杜丹悦等人签字集资建房并于2013年12月共同签署分割协议，分割了案涉房屋在内的房产给杜丹悦，但已生效的民事判决书已认定杜丹悦与杜章旺签订的集资建房及分割协议应为虚假，判决撤销了已确认登记在杜丹悦名下的房屋所有权证和土地使用权证，故案涉房屋权利归属为杜章旺、李芸。综上，本院认为，佐廷英具有消费者购房人的身份属性，取得了案涉房屋的物权期待权，虽然房屋开发者在销售房屋时存在不规范的现象，但为了保护消费者的生存权以及居住利益优先保护的价值精神，佐廷英所享有的物权期待权应当优先于张建辉享有的抵押权。佐廷英为了实现其物权期待权，请求涂销案涉房屋的抵押登记，具有合理性，本院予以支持。因案涉房屋的房产抵押登记产生于杜丹悦与江嗣麟夫妻关系存续期间。故佐廷英主张由张建辉、第三人杜丹悦、江嗣麟协助办理案涉房屋的抵押登记涂销手续，合法有据，本院予以支持。 关于案涉房屋协助办理过户手续及办证费用的问题。第一，《协议书》第五条约定两证在2008年8月30日交付，但至今案涉房屋未办理两证。第二，案涉房屋在2013年分割给杜丹悦、詹长雄后，杜丹悦、詹长雄取得的房屋所有权和土地使用权均已被生效判决撤销。第三，案涉房屋分割给杜丹悦的权利登记被撤销后，实际权属归杜章旺、李芸，但因撤销前的房屋所有权证和土地使用权证中登记了周凤林和邓玉仙的名字，进行权属变更登记时需要周凤林和邓玉仙的协助。故杜章旺、李芸未按约为佐廷英办理案涉房屋的产权登记手续，显属违约，佐廷英主张由杜章旺、李芸和第三人周凤林、邓玉仙协助办理案涉房屋的权属分割变更登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。《协议书》第六条约定办证费用由王昇负责，该约定对杜章旺和李芸有约束力，佐廷英诉请要求杜章旺、李芸负担办证费用，合法合理，本院予以支持。 关于逾期办证违约金的问题。《协议书》中对逾期办证的违约责任并未约定，而案涉房屋开发者并非严格意义上的房地产开发企业，佐廷英主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张违约责任，于法无据，本院不予支持。关于公告费，《协议书》并未约定，佐廷英因诉讼产生的费用系其为维护自身的合法权益支出的费用，佐廷英诉请要求由被告及第三人承担，无事实和法律依据，本院不予支持。 杜章旺、李芸、张建辉、杜丹悦、江嗣麟、周凤林、邓玉仙经本院依法送达开庭传票，未出庭，可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十八条、第三十二条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、张建辉及第三人杜丹悦、江嗣麟应于本判决生效之日起十五日内协助佐廷英办理座落于武夷山市××道××街××号504房屋的抵押权涂销登记手续。 二、杜章旺、李芸及第三人周凤林、邓玉仙应于本判决生效之日起十五日内协助佐廷英办理武夷山市××道××街××号504房屋的权属分割过户登记手续，办证费用由杜章旺和李芸共同负担。 三、驳回佐廷英的其他诉讼请求。 案件受理费3460元，由杜章旺、李芸共同负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  何 岚 审 判 员  陈 妃 人民陪审员  李海荣 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  王 萍 书 记 员  陈婧婕 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有上，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。 三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。