四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初12159号 原告：成都市公共住房服务中心。住所地：成都市人民中路一段**。 法定代表人：伍骏，系成都市公共住房服务中心主任。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。 被告：黄文祥，男，1970年2月22日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都市公共住房服务中心（以下简称“公共住房服务中心”）与被告黄文祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。公共住房服务中心的委托诉讼代理人张林培到庭参加诉讼，黄文祥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 公共住房服务中心向本院提出诉讼请求：1．确认公共住房服务中心与黄文祥签订的《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》已于2020年8月28日解除；2．黄文祥立即结清相关费用（水电气物业费等），并腾退位于成都市锦江区静祥路169号7栋2单元28楼2802号房屋后，交还公共住房服务中心；3．黄文祥立即支付拖欠的房屋租金（租金计算方式：以529.2元/月为标准，自2018年6月1日起至2020年8月28日止,约为：14,253.12元）；4．黄文祥按照租赁价格756元/月的标准自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；5．黄文祥向公共住房服务中心支付逾期缴纳租金及房屋占有使用费的违约金（违约金计算方式为：欠缴租金及占有使用费总额的24%）；6．本案的诉讼费、公告费、保全费等由黄文祥承担。 事实和理由：公共住房服务中心与案外人成都市住房保障中心（以下简称“住房保障中心”）签订了《房屋委托管理合同》，住房保障中心委托公共住房服务中心对其所有的包括案涉房屋在内的公租房进行管理。2019年1月28日，公共住房服务中心与黄文祥签订了《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》，黄文祥承租了公共住房服务中心管理的案涉房屋，租金为529.2元/月；租赁期限为2017年8月29日至2020年8月28日，租金支付方式为：每月最后10日存足资金，由银行代扣。合同签订后，黄文祥自2018年6月1日起便拒绝缴纳租金，公共住房服务中心已多次通过催缴通知书、律师函等方式催告黄文祥及时补交租金，但黄文祥均不予理会。此行为已严重违反合同约定，为维护公共住房服务中心的合法权益，故诉至法院。 黄文祥未到庭应诉，亦未提交证据，庭后本院对黄文祥、公共住房服务中心进行询问，黄文祥在询问中辩称，向公共住房服务中心支付了截至2018年6月1日之前的租金，但公共住房服务中心自合同签订时起就未将案涉租赁房屋交付给黄文祥，故黄文祥不应支付剩余租金。公共住房服务中心在交付房屋前要求黄文祥将生育的未成年子女带来，因黄文祥孩子在外地读书不能前往，公共住房服务中心指定的物管公司拒绝向黄文祥交付房屋钥匙。 本院经审理认定事实如下：成都市锦江区静祥路169号7栋2单元28楼2802号房屋系住房保障中心所有。 2013年12月24日，住房保障中心（委托方、甲方）与成都市公共住房管理中心（受托方、乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定甲方委托乙方代为管理保障性住房（包括案涉房屋），委托管理期限自2013年1月1日起至双方终止合同之日止。 2016年5月13日，中共成都市委机构编制委员会下发通知：整合成都市公共住房管理中心、成都市房地产经营公司，确定设立成都市公共住房服务中心，承担成都五城区公共租赁住房及受委托管理的国有房产管理的辅助工作。 2016年12月28日，公共住房服务中心（委托方、甲方）与成都金房物业集团有限责任公司（受托方、乙方）签订《保障性住房使用管理委托合同》，约定甲方将保障性住房项目华新美庐委托给乙方进行管理，委托管理期限自2016年12月28日起至乙方与建设单位签订的《前期物业服务合同》终止之日止，委托事项有：办理保障性住房入住和退出登记手续、负责受托管理的住房的租金收（催）缴工作等。 2017年8月29日，公共住房服务中心（出租方、甲方）与黄文祥（承租方、乙方）签订《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》，合同约定：1．甲方将位于成都市锦江区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋出租给乙方使用。2．租赁期限自2017年8月29日起至2020年8月28日止，该房屋仅供乙方及入住备案已载明的家庭成员居住使用，不得空置、转让、转租、转借及用于经营、仓储等其他非居住用途。3．该房屋签订合同时市场租金为756元／月／套，根据承租人收入情况，该套房屋按市场租金的70%确定租金标准，实际租金为529.2元／月／套。4．租金按月结算，本合同签订之日，乙方应一次性支付3个月租金，以后乙方应在每月最后10日内将下月租金足额缴纳给甲方或其委托管理单位，逾期10日以上（含10日）未缴纳租金的，视为逾期未交租金。乙方选择采用银行代扣的方式支付租金，在每月最后10日内存足资金，确保银行能够按月代扣。5．甲方应于本合同签订当日向乙方交付房屋，乙方应在签订合同当日与甲方或其委托管理单位办理房屋交接及入住备案手续。乙方未在当日完成房屋交接手续的，视为甲方已交付房屋。租赁期间，乙方未按上述约定办理入住备案及变更手续的，甲方有权单方解除本合同，要求乙方承担合同约定的违约责任并限期腾退房屋。乙方未按规定办理入住备案及入户备案变更手续的，应在7日内补办备案手续，并按照本合同租金总额（实际租赁期限×租金标准）的20%支付违约金。6．租赁期限届满或因不可抗力致使租赁合同无法继续履行的，租赁合同解除，乙方腾退房屋。7．乙方逾期支付租金的，应补缴租金，并从逾期之日起每日按当月应付租金的1%支付违约金。8．甲方根据本合同项下的联系电话通知乙方相关事宜，乙方应当主动签收相关通知及文件，甲方按本合同承租的房屋地址以挂号信方式寄出相关通知及文件48小时后或甲方将相关通知及文件张贴在本合同承租的房屋门上，视为甲方已送达到。乙方联系方式发生变化后，应在3日内书面通知甲方，否则视为未变化。 成都金房物业集团有限责任公司华新美庐物业服务中心出具的《欠费情况》载明，承租人黄文祥位于华新美庐7栋2单元28楼2号住房月租金529.2元，从2018年6月1日欠费至今。 公共住房服务中心委托四川天则律师事务所分别于2019年2月26日、2019年4月30日、2019年6月30日、2019年8月27日、2019年10月28日五次向黄文祥发出《律师函》，催要拖欠的租金。 2020年6月30日，公共住房服务中心委托城北法律服务所向黄文祥发出《催款函》，催要黄文祥支付拖欠的租金。 公共住房服务中心分别于2018年8月、2018年11月8日、2018年11月15日、2018年11月22日、2019年2月15日、2019年4月25日、2019年5月11日、2019年6月5日、2019年7月17日、2020年5月13日、2020年6月3日共11次在华新美庐7栋2单元28楼2号入户门上张贴《催缴通知书》，催要拖欠房租，从公共住房服务中心提供的张贴照片看，入户防盗门上的保护膜尚未撕去。 成都金房物业集团有限责任公司华新美庐物业服务中心出具的《关于未接房住户请示单方清退的情况说明》中载明，2017年8月29日黄文祥在房管局签订合同后，直至2018年9月都一直未到物业服务中心办理接房手续，在2018年4月30日之前，物业服务中心每月都打电话给住户让其来接房，但每次住户都以他老婆在外地，且证件不足，不能接房为由不来接房。 华新美庐物业服务中心于2019年9月16日、2020年3月9日、2020年3月16日、2020年5月28日多次向黄文祥发送催要拖欠租金的短信。华新美庐物业服务中心工作人员并于2018年9月27日前往黄文祥的户籍地成都高新区××路××号××栋××单元××号寻找黄文祥及其家属，但未找到。 庭审中，公共住房服务中心陈述，合同签订地点为房管局大厅，房屋交接手续在小区物业中心办理，黄文祥在房管局大厅签订合同后，没有来小区物业中心办理交接手续。黄文祥在本院询问中陈述，高新区新义路的房屋黄文祥已经出售，也收到了短信但是没有回，也接到过华新美庐物业服务中心电话，明确告诉过华新美庐物业服务中心黄文祥没有收到房子。 上述事实，有公共住房服务中心提交的公共住房服务中心的事业单位法人证书、黄文祥身份证复印件、房屋产权信息、《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》、《中共成都市委机构编制委员会关于市房管局所属事业单位优化调整的通知》、《房屋委托管理合同》、《保障性住房使用管理委托合同》、《律师函》5份、《欠费情况》、《催缴通知书》11份及张贴图片、《催款函》、《关于未接房住户请示单方清退的情况说明》、短信发送记录、公共住房服务中心的庭审陈述及双方的询问陈述在案佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。公共住房服务中心与黄文祥签订《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》，是双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，黄文祥缴纳了2017年8月29日至2018年5月31日的房租。按照合同约定，黄文祥应在合同签订当日即2017年8月29日与成都金房物业集团有限责任公司华新美庐物业服务中心办理房屋交接及入住备案手续，黄文祥未在当日完成房屋交接手续的，视为公共住房服务中心已交付房屋。黄文祥辩称因华新美庐物业服务中心让其带小孩来办理入住，小孩在外读书没来，所以华新美庐物业服务中心没有与黄文祥办理入住，但黄文祥未提交任何证据证明。华新美庐物业服务中心称黄文祥合同签订当天未来办理入住，也未按照合同约定在7日内补办入住备案手续，且从公共住房服务中心提交的证据可知，华新美庐物业服务中心多次短信通知、电话通知、上门寻找，黄文祥均未予以回应。对黄文祥的抗辩意见本院不予采纳，故本院确认公共住房服务中心已按照合同约定方式向黄文祥交付了房屋，黄文祥怠于接收。合同约定租赁期限为2017年8月29日至2020年8月28日，现租期届满，公共住房服务中心请求确认双方签订的《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》于2020年8月28日解除，符合合同约定，本院予以支持。 关于租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。合同约定租赁期限为2017年8月29日至2020年8月28日，黄文祥缴纳了2017年8月29日至2018年5月31日的房租，尚欠2018年6月1日至2020年8月28日的房租，合同约定月租金529.2元，故黄文祥尚欠租金金额为529.2元/月×26月+529.2元/月÷31天×28天＝14,237.19元。公共住房服务中心主张黄文祥支付剩余租金14,253.13元的诉讼请求，本院据实予以部分支持。公共住房服务中心另主张黄文祥支付房屋占用费及腾退房屋，根据本院查明的事实，黄文祥并未实际占用房屋，故不产生占用费，亦不负腾退义务，对公共住房服务中心要求黄文祥支付房屋占用费并腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期支付租金的违约金。合同约定黄文祥逾期支付租金的，应补缴租金，并从逾期之日起每日按当月应付租金的1%支付违约金。公共住房服务中心主张按照欠付租金及占有使用费总额的24%计算违约金，因本案未产生房屋占用费，故公共住房服务中心主张的违约金为尚欠租金14,237.19元的24%即3,416.92元，低于合同约定。本院认为，违约金为弥补守约方损失目的，本案中公共住房服务中心的损失主要为资金占用期间的损失，故本院酌定本案违约金为2,000元。对公共住房服务中心主张黄文祥按尚欠租金总额24%支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于水电气物业费。水电气物业费系基于供水、供电、供气、物业服务合同关系产生，公共住房服务中心并非前述合同相对方，也并未代黄文祥缴纳租赁期间的水电气物业费。对公共住房服务中心主张黄文祥结清水电气物业费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告成都市公共住房服务中心与被告黄文祥于2017年8月29日签订的《成都市中心城区公共租赁住房租赁合同》于2020年8月28日解除； 二、被告黄文祥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付拖欠租金14,237.19元及违约金2,000元，共计16,237.19元； 三、驳回原告成都市公共住房服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取78元，由被告黄文祥负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 晶 二〇二〇年十二月一日 书记员 李茜兰